test

KONCENTON URBAN A/S – en ejendomsportefølje Projektsum (budget): DKK 1.617.500.000 Gns. årlig forrentning: 8,85% Gns. årlige udbytter: 4,42% Overtagelse: Minimumsindskud:

Fra 2021 DKK 750.000

NR. 38

Alle tegninger i dette materiale er vejledende.

DERFOR UDBYDER VI KONCENTON URBAN A/S Vi udbyder hermed porteføljeprojektet Koncenton Urban A/S, der er en fusion af to tidligere succesfulde projekttyper, vi har haft i Koncenton. Med Metropol-projekterne fokuserede vi på udlejningsejendomme i København og Aarhus, mens vi med Vækstbyer-projekterne udbød investeringer i nogle af de øvrige fremgangsrige danske byer. På de projekter, hvor de indkøbte ejendomme er í drift, har vi kunnet opjustere afkastforventningerne, og vi glæder os over at lancere efterfølgeren Koncenton Urban A/S.

URBANISERING SKABER FREMTIDSSIKRET INVESTERING Med Koncenton Urban A/S vil vi fokusere på den stærke urbanisering, vi ser i hele landet. Befolkningstallene i de 29 største provinsbyer er vokset med hele 148% de seneste 90 år, og alt tyder på, at tendensen vil fortsætte på den lange bane. Derfor vil de udlejningsejendomme, vi indkøber til projektet, ligge i de største danske byer og byer, som er i vækst, da det skaber en naturlig øget efterspørgsel efter nye boliger. Det betyder, at der ikke blot er tale om en rigtig fornuftig investering nu og her men også i de kommende år.

NATURLIG RISIKOSPREDNING Valget af byer og ejendomme afgøres af, hvor vi kan skabe det bedste og mest stabile langsigtede afkast. Da der indgår flere ejendomme og flere byer i projektet, opnår du med en investering i Koncenton Urban A/S en naturlig risikospredning.

ATTRAKTIVT UDBYTTE OG AFKAST Med Koncenton Urban A/S tilbydes du en investering, der bygger på projekter med dokumenteret god historik. Investeringen vurderes at have en middel risiko ifølge den summariske risikoindikator, du kan læse mere om på side 43. Med dette projekt kan du både få et estimeret gennemsnitligt årligt udbytte på 4,42% og et gennemsnitligt samlet afkast på 8,85%.

God læselyst.

Oliver Peters Investeringsdirektør

VORES PROJEKTER HAR ALTID...

12 måneders udlejningsgaranti på førstegangs­udlejning af alle boliger.

Anvisningsret for investorer til projektets boliger.

Konservativ budgettering uden indregnet værdistigning.

Finansiering uden personlig hæftelse.

Løbende afdrag på gæld fra dag 1.

Struktureret exitmulighed efter 5 år.

AIF-registrering hos Finanstilsynet.

Koncenton Urban A/S | 5

INDHOLD Projektoverblik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Nøgletal for investeringen samt beskrivelse af konceptet og det første indkøb til porteføljen.

Finansiering og budget

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

25

Forventet finansieringsmodel og budgetter for driftsperioden.

Fordele og ricisi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 Projektets fordele og risici – herunder følsomhedsanalyse.

Projektforløb . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 Investeringsprojektets forløb fra underskrift til exit.

Hvem er vi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 Koncenton A/S og vores forretningskoncept.

Erklæringer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69 Erklæringer fra Deloitte, Gorrissen Federspiel og Koncenton A/S.

FAKTA

Aktieprojekt med portefølje af bolig­ejendomme i større danske byer i vækst.

Tager udgangspunkt i Koncentons gennemtestede og succes­fulde porteføljeprojekter: tre Metropol- og to Vækstbyer-projekter med en samlet projektsum på over DKK 3 mia.

Gennemsnitlig årlig forrentning over 11,25 år: 8,85%.

Gennemsnitlige årlige udbytter over 11,25 år: 4,42%.

Konservativ finansiering med forventet belåningsgrad på 65% ift. den forventede købspris for projektets ejendomme og 60,3% ift. den samlede projektsum.

Minimumsindskud: DKK 750.000.

|7

PRO JEKT OVER BLIK Projektoverblik

8 | Koncenton Urban A/S

INVESTERINGSOVERBLIK Koncenton Urban A/S er et investeringsprojekt, hvor der investeres i velbeliggende boligejendomme i Aarhus, København og andre større danske byer, der oplever en høj befolkningstilvækst og dermed en stor efterspørgsel efter nye lejemål.

Afkastet i projektet genereres via et positivt cash flow fra udlejning, der benyttes til bl.a. afdrag på gæld og udbytteudbetalinger.

Ejendommene finansieres via egenkapitalindskuddet fra projektets investorer og en finansieringsmodel, hvor lånekreditor alene har pant i ejendommen. I enkelte tilfælde har lånekreditor sikkerhed i mere end ejendommen, men sikkerheden er altid begrænset til den udbudte selskabsstruktur.* Det betyder, at den maksimale risiko for investor altid er det kontante indskud.

Det konservative budget bag investeringen har taget højde for 2% tomgang på boligerne, hvis der er perioder uden fuld udlejning eller med lejenedsættelse. Koncenton spekulerer ikke i, hvorvidt ejendommene stiger i værdi i projektets budgetperiode. En stigning i værdi udgør derfor blot en ekstra upside.

Afkast fra en investering kan gøres op på mange forskellige måder. I dette informationsmateriale henviser det forventede afkast på 8,85% til den gennemsnitlige årlige forrentning af egenkapitalindskuddet i driftsperioden (før skat). Dette omtales som EKF.

I projektet er der på baggrund af den forventede finansiering og drift budgetteret med årlige udbytter på gennemsnitligt 4,42% over 11,25 år. Du kan læse mere om den fastlagte budgetperiode på side 28. Den første budgetterede udbytteudbetaling er i foråret 2023 på baggrund af 2022-regnskabet. Udbytte kommer til udbetaling efter aflæggelse af årsrapport for 2022, hvis det på selskabets generalforsamling bliver vedtaget at udlodde evt. frie reserver, samt långiver godkender udlodningen.

I udarbejdelsen af projektets budget er der taget højde for, at ejendommene til porteføljen indkøbes og bygges over tid, hvorved der først opnås fuld drift i 2023. Der er også taget højde for de prisforskelle, der er tendens til mellem landets to største byer og øvrige danske byer i vækst.

Du kan se budgettal og en uddybning af den forventede finansiering samt budgetperioden i afsnittet "Finansiering og budget". Vi tager forbehold for, at projektets samlede egenkapital og projektsum kan afvige fra de budgetterede beløb, hvis det bliver nødvendigt i forbindelse med indkøbet af den samlede ejendomsportefølje.

Koncenton Urban A/S | 9

FORVENTET EKF OG UDBYTTE VED INVESTERING PÅ DKK 750.000 For at give det mest retvisende budget udgør perioden 11,25 år, der løber fra 01.04.2021 til 30.06.2032 (læs mere på side 28).

Udbytte

Udbytte (DKK)

År

EKF*

2021

1,87%

-

-

2022

7,51%

3,22%

24.124

2023

8,43%

4,77%

35.808

2024

8,66%

4,49%

33.657

2025

8,89%

4,64%

34.800

2026

9,12%

4,79%

35.960

2027

9,36%

4,95%

37.137

2028

9,60%

5,11%

38.330

2029

9,84%

5,27%

39.541

2030

10,09%

5,43%

40.711

2031

10,34%

5,42%

40.639

2032

5,86%

1,62%

12.119

Total

8,85%**

4,42%**

372.829

*Forventet årlig forrentning af egenkapitalindskud. **Gennemsnitlig i hele budgetperioden.

FORVENTNINGER TIL EJENDOMMENE

FORVENTET INVESTERING

Forventet antal ejendomme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 stk.

Projekttype . . . . . . . . Nybyg, konvertering eller eksisterende ejendom Forventet samlet boligareal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62.500 m2 Budgetteret gns. leje pr. m2 (Kbh./Aarhus) . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.600 DKK Budgetteret gns. leje pr. m2 (øvrige byer). . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.190 DKK Budgetteret gns. driftsudgifter pr. m2 (Kbh./Aarhus). . . . . . . 368 DKK Budgetteret gns. driftsudgifter pr. m2 (øvrige byer) . . . . . . . . 268 DKK Værdiregulering på ejendommene. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0% Budgetteret tomgang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2% Samlet gældsafvikling efter 11,25 år . . . . . . . . . . . . . . . . 156.295.948 DKK

Projektsum. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.617.500.000 DKK Samlet egenkapitalindskud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 592.000.000 DKK Samlet lån (kontantlån og F5) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 975.000.000 DKK Minimumsindskud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 750.000 DKK Ejend. nettostartafkast** (Kbh./Aarhus). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4,41% Ejend. nettostartafkast** (øvrige byer) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4,93% Gns. årlig forrentning af egenkapitalindskud (før skat) . . . . . . . . . . 8,85% Gns. årlig forrentning af egenkapitalindskud (efter skat***) . . . . 6,92% Gns. årlige udbytter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4,42% Første udbyttegivende år. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2022

*Det kan f.eks. dreje sig om udbyttebegrænsning, pant i anparter el.lign., hvilket afhænger af den endelige låneaftale. **Ejendommenes forrentning i % inkl. deposita og udskudt skat, ekskl. depositar, selskabsadministration og revision. ***Forrentningen efter skat tager udgangspunkt i selskabsskat på 22%.

EJENDOMMENE Vi forventer, at der vil indgå otte ejendomme i Koncenton Urban A/S. Der vil primært være fokus på at indkøbe lejligheder, rækkehuse samt studieboliger med attraktive beliggenheder og huslejer, hvor en bred målgruppe kan være lejere. Der kan være tale om en konverteringsejendom, en allerede opført ejendom eller en ejendom, der opføres som nybyggeri. På de ejendomme, vi køber ind til porteføljen, vil der som udgangspunkt være fri markedsleje, hvilket giver mulighed for at fastsætte og regulere lejeniveauet frit. På dette opslag kan du se eksempler på de tre forskellige hovedtyper af ejendomme, der kan komme til at indgå i projektet.

Projektets ejendomme vil samlet set have 95-100% boligudlejning og 0-5% erhvervsudlejning. Ejendommene vil blive indkøbt i takt med, at der indskydes kapital i selskabet, og Koncenton Urban A/S præsenteres for attraktive investeringsmuligheder.

Den enkelte ejendom vil som udgangspunkt have en projektsum på DKK 50-250 mio., hvilket typisk vil være for stor en investering for den enkelte investor, men for lille en projektinvestering for større aktører som f.eks. pensionsselskaberne.

Dette informationsmateriale tager udgangspunkt i, at der erhverves ejendomme for ca. DKK 1.500.000.000, men størrelsen på porteføljen vil ultimativt afhænge af den samlede investerede egenkapital fra investorerne. Når alle omkostninger til advokat, revisor, bygherrerådgiver mv. er medregnet, giver det en samlet projektsum på DKK 1.617.500.000. (Se den fulde liste over de budgetterede omkostninger på side 29). Indkøb af ejendomme forventes afsluttet senest ni måneder fra det tidspunkt, hvor nærværende udbud afsluttes.

PETER SABROES GADE 22 lejligheder el mpdom e s E k ej e n på

Placering: Aarhus C

Projektsum: DKK 75.600.000

Budgetteret afkast: 9% Revideret afkast: 10,50%

Del af Koncenton Metropol A/S

KONVERTERINGSEJENDOM En af de muligheder, som Koncenton A/S har gode erfaringer med, er konvertering af uudnyttede og utidssvarende erhvervsejendomme til boliger. Der opleves en høj efterspørgsel på moderniserede, centralt beliggende ejer- og lejeboliger i landets største byer, og potentialet for centralt beliggende konverteringsprojekter er derfor stort. Det er særligt byejendomme, der er genstand for konvertering, da de typisk oprindeligt er blevet opført som beboelsesejendomme og derfor er velegnede til at blive tilbageført til deres oprindelige funktion. Konverteringen af tomme kontorlokaler til moderniserede boliger er en dyr affære, men den store efterspørgsel efter centralt beliggende boliger i landets store byer gør dog, at lejlighederne kan udlejes til en pris, der alligevel gør projektet særdeles rentabelt.

Da ejendommen i denne type projekt totalrenoveres og omdannes fra erhvervsejendom til ejerlejligheder, er lejemålene desuden ikke omfattet af lejeregulering, og der kan opkræves fri markedsleje. Det betyder, at udlejer i princippet kan fastsætte lejens størrelse og således ikke er afhængig af boligreguleringsloven.

Koncenton Urban A/S | 11

EDITHSVEJ

IB SCHØNBERGS ALLÉ

22 lejligheder og 3 rækkehuse

228 studielejligheder

el mpdom e s E k ej e n på

Placering: Glostrup

Projektsum: DKK 73.550.000

Budgetteret afkast: 9% Revideret afkast: 10,50%

Del af Koncenton Metropol A/S

BESTÅENDE EJENDOM En bestående ejendom står helt færdigopført. Ejendommen er enten i fuld drift med indflyttede lejere eller står helt klar til at blive taget i brug. Denne projekttype er yderst attraktiv, da der typisk vil være lejeindtægter fra første dag. Dette afspejles dog også ofte i en høj købspris.

Da der er fri markedsleje på ejendomme, der er opført eller konverteret efter 1992, køber vi altid ejendomme fra efter 1992. Der vil også kunne indkøbes ejendomme, som er konverteret fra erhverv til bolig, så der kan opkræves fri markedsleje. Det giver mulighed for at fastsætte og regulere lejeniveauet frit.

el mpdom e s E k ej e n på

Placering: Valby

Projektsum: DKK 277.000.000

Budgetteret afkast: 11,71% Solgt med stor exitgevinst for investorer

NYOPFØRT EJENDOM En nyopført ejendom skal igennem en længere og mere kompleks proces end en bestående ejendom. Køb af grund, aftale om totalentreprise, juridisk due diligence og byggeteknisk gennemgang er bare nogle af de parametre, der har indflydelse på, om projektet er attraktivt og dermed tilføjes porteføljen i Koncenton Urban A/S. Den egentlige byggerisiko ligger hos sælger, da der oftest købes turnkey-projekter, hvor ejendommen/selskabet, der handles, først købes af Koncenton Urban A/S, når projektet står færdigopført. Sælger/entreprenør stiller en AB92-/ABT93-garanti eller en tilsvarende garanti. I enkelte projekter kan Koncenton Urban A/S helt eller delvist indgå økonomisk i byggeprocessen, ligesom selskabet kan indtræde i rollen som bygherre.

Den længere og mere risikofyldte proces afspejles typisk i et relativt højere afkast. Samtidig har lejemål i nyopførte ejendomme som udgangspunkt fri markedsleje, hvilket gør det muligt frit at fastsætte og justere lejeniveauet.

12 | Koncenton Urban A/S

BYERNE TRÆKKER I DANSKERNE Vi har i mange år kendt til fænomenet urbanisering, hvor befolkningen søger fra landområderne mod de større byer, og det er en global tendens. FN skønner, at hele 70% af verdens befolkning vil bo i byer i 2050.1 Her i Danmark ser vi et lignende billede: 27% af danskerne bor i hovedstadsområdet, mens yderligere 27% af befolkningen bor i større provinsbyer, der har mindst 20.000 indbyggere.2

DE DANSKE METROPOLER VOKSER Befolkningen flytter i høj grad mod landets universitetsbyer som f.eks. Aarhus, Aalborg og København, og der er intet, der tyder på, at den udvikling vender foreløbigt. Ser man frem mod 2045, ventes Aarhus at få mere end 60.000 nye borgere, og København forventes at vokse med hele 150.000 i forhold til 2019.3 Derfor vil boliger i Danmarks to største byer indgå i den endelige ejendomsportefølje i Koncenton Urban A/S med en andel på ca. 50% (i forhold til den indskudte egenkapital).

PROVINSBYERNE FØLGER MED Projektet vil også indeholde ejendomme, der er placeret i byer, som er karakteriserede ved den såkaldte dobbelte urbanisering. Den henviser til det fænomen, at befolkningen ikke kun søger mod de største byer, men også mod landets regionale vækstcentre som f.eks.

Roskilde, Kolding, Horsens og Hillerød. Tendensen er meget udbredt herhjemme, hvor befolkningstallene i de 29 største provinsbyer er vokset med hele 148% de seneste 90 år.4 Et godt eksempel er Horsens,

der ifølge Danmarks Statistik vil vokse eksplosivt i de kommende år.

Her forudsiger prognoserne en befolkningstilvækst på 18.000 nye borgere frem mod 2045.3 Det er en procentvis tilvækst på 19%, som ikke engang Aarhus kan være med på.

BEHOV FOR FLERE BOLIGER Når mange af landets store provinsbyer vokser, giver det nye og attraktive muligheder for ejendomsinvesteringer. Byernes ekspansion skaber nemlig et naturligt behov for nye boliger. Udbuddet af boliger i landets store byer kan fremover få svært ved at følge med efterspørgslen, og den slags afspejler sig i hovedreglen i stigende priser. Det gælder både ejer- og lejemarkedet. En befolkning, hvor der er flere enlige og ældre, er med til at skubbe på en udvikling, hvor mindre boliger som etageboliger og rækkehuse vil være eftertragtede.

Det er netop denne type ejendomme, Koncenton vil fokusere på med denne ejendomsportefølje.

På de næste sider kan du læse mere om de parametre, som projektets byer indledningsvis screenes ud fra.

Koncenton Urban A/S | 13

BEFOLKNINGEN VOKSER I MANGE BYER Befolkningsvækst i procent fra 2010-2018 i byer med flere end 20.000 indbyggere. Udarbejdet på baggrund af tal fra Danmarks Statistik og illustration i DI-publikationen: "Vækst og udvikling i byer over hele landet.

Danmark i den globale konkurrence”. 5

0-1%

1-4%

4-7%

7-10%

>10%

14 | Koncenton Urban A/S

AALBORG Indbyggere by: 116.000 Indbyggere kommune: 217.000 Vækst 2019-2045: 11%

KØBENHAVN Indbyggere by: 623.000 Indbyggere kommune: 633.000 Vækst 2019-2045: 24%

SILKEBORG

AARHUS

Indbyggere by: 46.000 Indbyggere kommune: 94.000 Vækst 2019-2045: 12%

Indbyggere by: 277.000 Indbyggere kommune: 350.000 Vækst 2019-2045: 18%

HILLERØD HORSENS VEJLE

Indbyggere by: 59.000 Indbyggere kommune: 91.000 Vækst 2019-2045: 19%

Indbyggere by: 57.000 Indbyggere kommune: 116.000 Vækst 2019-2045: 14%

ROSKILDE Indbyggere by: 51.000 Indbyggere kommune: 88.000 Vækst 2019-2045: 14%

KOLDING

Indbyggere by: 61.000 Indbyggere kommune: 93.000 Vækst 2019-2045: 9%

Indbyggere by: 33.000 Indbyggere kommune: 51.000 Vækst 2019-2045: 14%

ODENSE Indbyggere by: 180.000 Indbyggere kommune: 205.000 Vækst 2019-2045: 10%

KØGE Indbyggere by: 38.000 Indbyggere kommune: 61.000 Vækst 2019-2045: 12%

Data er indhentet fra Danmarks Statistik 3, 6, 7

Koncenton Urban A/S | 15

SÅDAN VÆLGER VI BYERNE Som netop beskrevet på det foregående opslag, er søgningen mod byer en generel tendens over hele landet. Det betyder, at ikke kun København og Aarhus, men også rigtig mange mellemstore og store danske byer kan karakteriseres som byer i vækst.

befolkningstilvæksten, hvor vi fokuserer på kommuner, der ifølge Danmarks Statistik har udsigt til en stigning i indbyggertallet på min.

8% i perioden 2019-2045. Det sikrer, at der er tale om en investering, der også er hold i på den lange bane.

I Koncenton Urban A/S kommer ejendomme i Aarhus Kommune og Storkøbenhavn til at udgøre ca. 50% (i forhold til den indskudte egenkapital). Til byerne udenfor Aarhus og Storkøbenhavn har Koncenton opstillet en række parametre, som projektets byer indledningsvis screenes ud fra. Et eller flere af disse parametre skal være opfyldt, for at byen kan indgå i projektet:

I forhold til byens karakteristika er det vigtigt, at der er tale om en by med et levende lokalt liv med butikker, cafeer og kulturtilbud.

Der skal være en effektiv infrastruktur i og omkring byen, ligesom adgangen til større uddannelsesinstitutioner, arbejdspladser, skoler og daginstitutioner er af afgørende vigtighed.

Byer med +30.000 indbyggere.

Min. 8% forventet stigning i indbyggertal i kommunen fra 2019-2045.

Levende lokalt liv: byliv, kulturelle tilbud og uddannelsesmuligheder.

God infrastruktur og stærkt erhvervsliv.

ET STED FOLK VIL BO – NU OG I FREMTIDEN Et af de første vurderingsparametre er byens størrelse, hvor vi som udgangspunkt har sat en minimumsgrænse på 30.000 indbyggere.

Samtidig ønsker vi at have en indikation for, at der er tale om byer, der også vil vækste i fremtiden. Derfor er et andet udvælgelseskriterium

LEVENDE BYLIV

VURDERING OG GODKENDELSE Det er ikke nødvendigvis alle parametre, der skal være opfyldt, for at en by kan indgå i projektet. Eksempelvis kan en by med færre end 30.000 indbyggere godt indgå i projektet, hvis det er en by med en lovende væksthistorik og –fremtid. Alle ejendomstilføjelser skal altid godkendes af Koncenton Urban A/S’ bestyrelse.

På Danmarkskortet kan du se eksempler på nogle byer, der kunne være interessante for dette projekt.

FAKTA 100 lejligheder på gennemsnitligt 53 m2.

1½-, 2- og 3-værelseslejligheder.

Tegnet af Arkitema Architects.

Beliggende i Risskov tæt på Aarhus C. Ca. 80% af bebyggelsen forventes færdigopført 1. februar 2020 og ca. 20% 1. august 2020.

Ejendomsselskabet overtages forventeligt 1. marts 2020.

Konservativ budgettering af leje- og salgspriser: Områdehistorik og uafhængig mæglervurdering viser, at de budgetterede købs- og lejepriser ligger under det aktuelle markedsniveau.

Koncenton Urban A/S | 17

FØRSTE INDKØB: LEJLIGHEDER I RISSKOV Det første projekt er allerede tilføjet Koncenton Urban A/S. Selskabet Lys 4 28 ApS, der indeholder et lejlighedsprojekt i det nyetablerede byudviklingsområde Risskov Engpark i Risskov tæt på Aarhus, er første indkøb til porteføljen. Der indgår i alt 100 attraktive lejligheder i projektet, der er fordelt på to bygningskroppe i henholdsvis tre og fire plan.

BYGGERIET OG UDLEJNINGEN ER GODT I GANG Der er allerede godt gang i opførelsen af bebyggelsen, der er beliggende på Arresøvej 30-34 og Brassøvej 28-36 i Risskov. Vi forventer, at ca. 80% af lejemålene står færdig den 1. februar 2020, mens de resterende lejligheder forventes færdigopført den 1. august 2020.

Overtagelsen af ejendomsselskabet sker forventeligt den 1. marts 2020. Der vil således være driftsindtægter fra ejendommen, der ikke er medregnet i budgettet og således udgør en ekstra upside for investorerme i projektet.

Der er allerede godt gang i udlejningen, og 24 lejligheder er lejet ud. Den gennemsnitlige lejepris ligger på DKK 1.718 pr. m2, hvilket er højere end både den budgetterede pris og mæglervurderingen, du kan læse mere om på side 18.

Lejemålene varierer i både størrelse og udformning. Samlet set består projektet af 8 halvanden-værelseslejligheder, 88 toværelseslejligheder samt 4 treværelseslejligheder. 46 af de toværelseslejligheder er med soveværelse og kombineret køkken og opholdsstue, mens 42 er delevenlige med to værelser og fælles spisekøkken. De 100 lejligheder har et gennemsnitligt boligareal på ca. 53 m2, hvilket giver et samlet boligareal på 5.266 m². Du kan se eksempler på lejlighedernes udformning på plantegningerne side 20-21.

VELINDRETTEDE LEJLIGHEDER

Ejendommen er under opførelse

Det velrenommerede, aarhusianske arkitektfirma Arkitema Architects har tegnet ejendommen. Fælles for lejlighederne er, at de er velindrettede og har et godt lysindfald. Samtlige lejemål har gode, rummelige altaner (med undtagelse af stuelejlighederne, der har udgang til private terrasser). Ejendommens facader består af mørke mursten, og beboerne har brugsret til 52 p-pladser.

18 | Koncenton Urban A/S

BOLIGER TIL BYENS STØRSTE BEFOLKNINGSGRUPPE De velindrettede lejligheder er attraktive boliger for den største befolkningsgruppe i Aarhus, nemlig de 20-29-årige. Det kunne være det unge par, den nyuddannede i sit første job eller to studerende, der ønsker at bo sammen i en delevenlig lejlighed. Læs mere om målgrupperne for boligerne i beboerprofilerne på de næste sider.

NYT BOLIGOMRÅDE Lejlighederne ligger i Risskov Engpark, der er en nyetableret bydel i populære Risskov, der ligger blot ca. 6 km fra centrum af Aarhus. Det nye boligområde er allerede godt undervejs og vil inden længe være et lækkert og moderne beboelsesområde. Det ligger i naturskønne omgivelser tæt på både, strand, skov og sø.

NEM ADGANG TIL TRANSPORT Der er nem adgang til offentlig transport med stoppesteder for både letbane og bus få hundrede meter fra ejendommen. Med letbanen kommer man på blot 10 minutter til centrum af Aarhus med alle dens tilbud og pulserende byliv. Herfra kan man med tog opnå gode forbindelser til resten af Danmark. Lejlighedernes placering er samtidig optimal i forhold til at komme på Djursland-motorvejen, hvor den nærmeste tilkørsel kun er ca. 3 km væk. Derudover er der fra boligområdet kort afstand til både lufthavn, færge og vandfly.

FRI MARKEDSLEJE Da lejlighederne er nyopførte, er lejemålene omfattet af reglerne om fri markedsleje. Det betyder, at udlejer i princippet frit kan fastsætte lejens størrelse. Der er budgetteret med en gennemsnitlig leje på ca.

DKK 1.625 pr. m2 for lejlighederne, hvilket er fastsat med udgangspunkt i det generelle lejeniveau i området. Dette underbygges af en mæglervurdering fra Metropol Erhverv, der angiver DKK 1.650 pr. m2 som et realistisk lejeniveau for lejlighederne.

Der budgetteres med en årlig lejestigning på 1,5%. Dette svarer til den forventede inflation, der i gennemsnit for de seneste 50 år har været over 2%.10 I budgettet er der også taget højde for eventuelle tomgangsperioder med en indregnet tomgang på 2%.

KØBSPRIS Metropol Erhverv vurderer ejendommens værdi til DKK 175.500.000.

Lejlighederne er indkøbt til en noget lavere pris på DKK 173.700.000.

Koncenton Urban A/S | 19

20 | Koncenton Urban A/S

STUDERENDE I DELELEJLIGHED

BEBOERPROFILER De nybyggede lejligheder på Arresøvej og Brassøvej i Risskov vil være interessante for flere forskellige beboergrupper. En primær målgruppe kunne dog være den unge studerende, der kan nyde godt af den gode placering tæt på universitet, by, skov og strand.

Også det unge kærestepar eller den nyuddannede i første job kunne være oplagte målgrupper for lejlighederne i ejendommen. Her på siden ser du tre eksempler på beboere og deres budgetter ved indflytning i ejendommen (beregningerne er estimater).

Niklas på 22 år bor sammen med sin barndomskammerat Per i en af ejendommens 42 delevenlige toværelseslejligheder. Drengene har hver deres værelse og fælles spisekøkken. Niklas studerer på Aarhus Universitet og nyder at kunne cykle til forelæsningerne i Nobelparken, der ligger blot 5 km fra hans lejlighed. Hvis han skal mødes med vennerne i Aarhus C, snupper han Letbanen og er fremme på bare 10 minutter. Den gode adgang til centrum gør det også nemt for ham at passe sit studiejob på en af byens cafeer, hvor han arbejder 15 timer om ugen. Med en månedlig indkomst efter skat bestående af SU (DKK 5.200) og løn (DKK 4.680) er Niklas berettiget til en boligsikring på DKK 520 om måneden.

Budgeteksempel for Niklas Disponibel indkomst efter skat: DKK 9.880 Husleje: DKK 7.300 Boligsikring: DKK 520 Til rådighed efter husleje og boligsikring: DKK 3.100* Altan

Værelse

*Alle udregninger er estimater og uden faste udgifter som vand/ varme, tv/internet, licens, forsikring, institution m.m.

Alle tegninger er vejledende.

Værelse

Entre

NYUDDANNET I FØRSTE JOB

YNGRE PAR

Casper er 25 år og netop færdig med sin uddannelse som bygningskonstruktør. Han er blevet ansat på en tegnestue i Aarhus C og cykler hver dag på arbejde fra sin toværelseslejlighed i Risskov.

Han har haft sin lejlighed igennem hele sidste del af sit studie, hvor han har indrettet sig med soveværelse og kombineret køkken og opholdsstue. Casper tilbringer meget tid i fodboldklubben Aarhus Fremad på Riisvangen, hvor han både er aktiv spiller og frivillig træner.

Han er kæreste med Mathilde, og de har sammen kig på en treværelseslejlighed i ejendommen, som de overvejer at flytte sammen i.

Jesper og Signe på henholdsvis 29 og 26 år har efter at have afsluttet deres uddannelse valgt at blive i Aarhus, hvor de begge har fået fuldtidsjobs. Ved at blive i Aarhus kan de fortsat være tæt på deres omgangskreds og byens mange kulturtilbud. Samtidig ligger begge deres arbejdspladser i det nordlige Aarhus – i henholdsvis Skejby og Aarhus N. Parret er derfor flyttet i en treværelseslejlighed i Risskov, hvor de har indrettet sig med soveværelse, kontor og et veludnyttet køkken-alrum. De nyder begge at være tæt på skov og strand, hvor de ofte tager en løbetur sammen efter en lang arbejdsdag.

Budgeteksempel Disponibel indkomst efter skat: DKK 18.390 Husleje: DKK 7.350 Til rådighed efter husleje: DKK 11.040*

Budgeteksempel for par med fælles økonomi Disponible indkomst efter skat: DKK 36.300 Husleje: DKK 9.500 Til rådighed efter husleje: DKK 26.800*

Altan

Væ

Entre

rel se

Værelse

Køkken/ Opholdsstue

Altan

Køkken/ Opholdsstue

Værelse

Entre

22 | Koncenton Urban A/S

RISSKOV Ejendommen bliver opført i Risskov Engby, som er en ny stor bydel i det nordvestlige Risskov. Her erstattes et gammelt, tæt industriområde med boliger, institutioner, indkøbsmuligheder, sportsfaciliteter og erhverv. I alt skal der opføres 150.000 m2 bebyggelse, der vil rumme 1.600-1.700 boliger. Det nye boligområde er allerede godt undervejs og rummer i dag flere karréhuse og rækkehuse, legepladser, en dagligvarebutik og take away-restauranter.8

TÆT PÅ SØ OG HAV Med små 2 kilometer til den smukke Egå Engsø og 2,5 kilometer til Bellevue Strand er boligerne i gå- og cykelafstand til oplevelser i den østjyske natur. Egå Engsø er særligt elsket af fugleelskere, der hver dag besøger området for blandt andet at få et glimt af søens havørnepar.

Søen er desuden en attraktiv destination for motionister, der benytter sig af den 5 kilometer lange gå- eller cykelrute. Området omkring søen rummer også udendørs motionsredskaber og en cykelbane for børn.

Er vejret til badning, er én af Danmarks fineste strande tæt på: Bellevue Strand er det oplagte samlingssted for såvel børn, unge og ældre.

ET POPULÆRT BOLIGOMRÅDE Aarhus-forstaden Risskov har i mange år været én af aarhusianerenes foretrukne boligområder – og med god grund. Her er du tæt på både havet, skoven, lokalt butiksliv, restauranter og sportsfaciliteter, mens Aarhus midtby kun er en kort cykeltur derfra. Fra Arresøvej er

du kun 5,5 kilometer fra Aarhus Universitet og 6 kilometer fra Aarhus C. Begge dele nås på cykel eller med offentlig transport. Letbanen stopper flere steder i Risskov, blandt andet ved Torsøvej, som ligger blot få hundrede meter fra ejendommen.

AARHUS – EN STORBY I VÆKST Aarhus er Danmarks næststørste by med ca. 277.000 indbyggere.

Kommunen har de seneste år oplevet en stabil befolkningstilvækst, ikke mindst på grund af de mange uddannelsesmuligheder, som tiltrækker unge fra hele landet. Samtidig vælger et stigende antal unge at blive boende i byen efter endt uddannelse. Blandt andet derfor forventes indbyggertallet fortsat at vokse – i 2045 forventes indbyggertallet at være steget med 18% i forhold til 2019.3

ET KULTURELT FYRTÅRN For den kunst- og kulturinteresserede er Aarhus den oplagte destination for spændende oplevelser. Kunstmuseet Aros er blandt byens kulturelle fyrtårne, mens attraktioner som Den Gamle By og Tivoli Friheden i mange år har været samlingspunkt for turister fra ind- og udland. Som en del af en markant byudvikling i området omkring midtbyen og havnen er Aarhus’ nye hovedbibliotek DOKK1 skudt op, ligesom den nye bydel Aarhus Ø giver byen et helt nyt futuristisk præg med prisbelønnede bygninger og arkitektur i særklasse.

Egå Engsø

Torsøvej St. Rema1000

Ellevangskolen

EJENDOMMEN

Strandskolen

Bellevuehallerne

Kortdata ©2019 Google

AARHUS C

INDKØB

LETBANEN

BELLEVUE STRAND

UNIVERSITET

6 km 10 min. med letbanen

300 m 5 min. til fods

350 m 5 min. til fods

2,5 km 10 min. på cykel

5,5 km 20 min. på cykel

Kunst og kultur

Tæt på byen

Grønne åndehuller

FAKTA Forventet samlet lån: DKK 975.000.000.

Forventet belåningsgrad ift. købsprisen for projektets ejendomme: 65%.

Forventet belåningsgrad ift. den samlede projektsum: 60,3%.

Forventet finansiering: F5-lån og 30-årigt kontantlån.

Budgetteret med 2% tomgang.

Ingen indregnede værdistigninger.

| 25

FIN ANSIE RING/ BUD GET Finansiering/budget

26 | Koncenton Urban A/S

FINANSIERING Hos Koncenton arbejder vi med en finansieringsmodel, hvor likviditet, rente og rentesikkerhed er så optimale som muligt. I dagens marked vurderer vi, at kombinationen af 30-årige fastforrentede kontantlån og F5-lån med indledende afdragsfrihed er den mest attraktive finansieringsform for Koncenton Urban A/S. Afdragsfriheden og den lave rente på F5-lånet sikrer optimal likviditet, mens afdraget på det fastforrentede kontantlån betyder, at vi får en stadigt lavere gældsgrad gennem budgetperioden. Det skaber potentiale for en revurdering og eventuel nedsættelse af bidraget på sigt. Den forventede belåningsmodel er skitseret i tabellen på næste side.

Forventet samlet lån: DKK 975.000.000 Forventet samlet lån efter 10 års drift af den sidst indkøbte ejendom: DKK 818.704.052 Forventet belåningsgrad (ift. købspris): 65% Forventet belåningsgrad (ift. projektsum): 60,3% Valget af finansieringspartner og lånetype ligger allerede fast i forbindelse med udbud af projektet. Lånene hjemtages dog først endeligt i forbindelse med overtagelsen af den enkelte ejendom, og de kan derfor afvige både positivt og negativt fra den skitserede løsning. For at tage højde for denne usikkerhed er det fastforrentede

lån budgetteret med kurs 97, hvilket er ca. 3 kurspoint lavere end det aktuelle niveau, og rentesatsen på F5-lånet er budgetteret 0,75 procentpoint højere end det aktuelle renteniveau.9 Man bør overveje at undersøge mulighederne for at minimere risikoen for kurs- og renteudsving. Det vil dog typisk kræve, at en del af investorindskuddet stilles som sikkerhed.

Lånekreditor har alene pant i ejendommen. I enkelte tilfælde har lånekreditor sikkerhed i mere end ejendommen, men den er altid begrænset til den udbudte selskabsstruktur.* Det betyder, at den maksimale risiko for investor er det kontante indskud. Afhængig af hvem långiver er, kan lånetilbuddet indeholde en betingelse om, at der ved godkendelse af investorkredsen skal indsendes personlige indkomst- og formueopgørelser på enkelte investorer. For selskabsinvestorer er dette normalt ikke nødvendigt grundet adgang til officielle regnskaber i Erhvervsstyrelsen.

*Det kan f.eks. dreje sig om udbyttebegrænsning, pant i anparter el. lign., hvilket afhænger af den endelige låneaftale.

Koncenton Urban A/S | 27

Investering (inkl. moms) Anskaffelsespris Advokat og revisor (estimeret) Stiftelsesprovision, gebyrer m.m. (estimeret) Indkøb, markedsføring og udbyderhonorar* Byggerådgiver (estimeret) Intern byggerådgiver Tinglysningsafgift (estimeret) Investering i alt

DKK 1.500.000.000 4.700.000 4.000.000 97.500.000 4.800.000 2.000.000 4.500.000 1.617.500.000

*Dette er en udspecificering af det samlede honorar til Koncenton A/S, der i alt udgør 6,5% af ejendommenes indkøbspris. Hertil kommer udgifter til intern byggerådgiver som estimeret ovenfor.

Finansieringsstruktur

DKK

Egenkapitalindskud

592.000.000

Fastforrentet kontantlån: Løbetid på 30 år Afdrag fra dag 1 Kurs 97* Fast rente i 30 år (1% p.a. ekskl. bidrag på 0,9% p.a.)

487.500.000

F5-lån: Løbetid på 30 år 10 års afdragsfrihed Fast rente i 5 år (0,20% p.a. ekskl. bidrag på 0,9% p.a.)

487.500.000

Estimeret udskudt skat

24.750.000

Depositum

28.208.333

Estimeret drift i byggeperioden (efter skat) Overskydende likviditet** Finansiering i alt (inkl. andel af depositum)

5.880.000 (8.338.333) 1.617.500.000

*Svarende til obligationshovedstol på: DKK 502.577.320. **I projektets finansieringsplan er der altså regnet med en ”overfinansiering”, der også udgør projektets startlikviditet.

FORUDSÆTNINGER Budgettet er udarbejdet på baggrund af vores erfaringer samt en konservativ forventning om, hvad långiver vil slutbelåne med. I forbindelse med de enkelte budgettabeller fremgår en række forudsætninger og definitioner, der skal hjælpe med at tydeliggøre budgettets opbygning og indhold.

Da ejendommene til porteføljen indkøbes løbende, har vi erfaret, at det giver det mest retvisende og realistiske budget at arbejde med en budgetperiode på 11,25 år. Budgetperioden i alle budgettabeller er derfor fastlagt som en periode på 11,25 år fra 1. april 2021 til 30. juni 2032.

Budgettet er udarbejdet for at vise projektets potentiale over en periode på 11,25 år, når alle ejendomme er indkøbt og i drift. Afhængig af hvornår indkøb og idrifttagelse af ejendommene samt egenkapitalen er på plads, kan budgettet forskydes. Det forventes dog, at indkøb af alle ejendommene senest er sket ni måneder efter dette udbud afsluttes.

Du kan læse mere om regnskabspraksis for udarbejdelse af budget på side 34.

DRIFTSBUDGET LEJEINDTÆGT Der er budgetteret med en gennemsnitlig leje på henholdsvis DKK 1.600 pr. m2 (København og Aarhus) og DKK 1.190 pr. m2 (øvrige danske vækstbyer). Priserne er fastsat med udgangspunkt i det aktuelle lejeniveau for sammenlignelige ejendomme og den erfaring, vi hos Koncenton har med de ejendomme, vi har under forvaltning.

Der er ikke budgetteret med erhvervslejemål, da disse maksimalt vil udgøre 5% af det samlede projekt. Der er i budgettet indregnet en årlig lejestigning på 1,5%, hvilket er fastlagt ud fra den forventede inflation, der i gennemsnit over de seneste 30 år har ligget på ca. 2%.10

2% TOMGANG Der fratrækkes 2% tomgang fra de samlede lejeindtægter, så der er luft i budgettet til lejerudskiftning og evt. tomgangsperioder eller lejereduktioner. De 2% tomgang indregnes også i budgettets første driftsår, selvom der stilles garanti på førstegangsudlejning af alle boligerne. Det understøtter den konservative budgettering.

DRIFTSOMKOSTNINGER Driftsomkostninger dækker estimerede faste omkostninger såsom selskabs- og ejendomsadministration, ejendomsskat og vedligeholdelse.

Du kan se en udspecificering af omkostningerne i den separate tabel.

Driftsomkostningerne reguleres ligesom lejeindtægterne med 1,50% p.a. Første regulering er foretaget i den viste tabel. Skatter og afgifter er ikke budgetteret stigende, da en evt. stigning kan overføres til lejen.

FINANSIELLE OMKOSTNINGER De finansielle omkostninger tager udgangspunkt i den forventede finansieringsløsning, der tidligere blev skitseret. Det årlige estimerede bidrag på 0,9% på begge lån er taget med i budgettet.

Koncenton Urban A/S | 29

DRIFTSBUDGET I DKK For at give det mest retvisende budget udgør perioden 11,25 år, der løber fra 01.04.2021 til 30.06.2032 (læs mere på side 28).

Lejeindtægt (før tomgang)

2% tomgang

Driftsom­ kostninger

Driftsresultat

Finansielle omkostninger*

Resultat før skat

Skat

Resultat efter skat

2021

19.234.375

384.688

4.336.875

14.512.813

3.447.544

11.065.269

2.434.359

8.630.910

2022

77.777.031

1.555.541

17.610.900

58.610.591

14.164.349

44.446.241

9.778.173

34.668.068

2023

86.556.187

1.731.124

19.558.439**

65.266.624

15.358.787

49.907.837

10.979.724

38.928.113

2024

87.854.530

1.757.091

19.784.315

66.313.124

15.059.315

51.253.809

11.275.838

39.977.971

2025

89.172.347

1.783.447

20.013.580

67.375.321

14.756.476

52.618.845

11.576.146

41.042.699

2026

90.509.933

1.810.199

20.246.284

68.453.451

14.450.231

54.003.219

11.880.708

42.122.511

2027

91.867.582

1.837.352

20.482.478

69.547.752

14.140.543

55.407.209

12.189.586

43.217.623

2028

93.245.595

1.864.912

20.722.215

70.658.469

13.827.373

56.831.096

12.502.841

44.328.255

2029

94.644.279

1.892.886

20.965.548

71.785.846

13.510.679

58.275.166

12.820.537

45.454.630

2030

96.063.944

1.921.279

21.212.531

72.930.133

13.190.424

59.739.709

13.142.736

46.596.973

2031

97.504.903

1.950.098

21.463.219

74.091.585

12.888.345

61.203.240

13.464.713

47.738.527

2032

55.286.442

1.108.251

12.148.304

42.029.887

7.353.149

34.676.738

6.661.503

28.015.235

År

*Obligationslånet indregnes med et nettoprovenu på DKK 502.577.320. Kursforskellen amortiseres/udgiftsføres som et rentetillæg over lånets løbetid. **Se udspecificering af driftsomkostningerne nedenfor.

UDSPECIFICERING AF ESTIMEREDE DRIFTSOMKOSTNINGER I FØRSTE HELE DRIFTSÅR (2023)* Skatter og afgifter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.500.000 Forsikring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 562.627 Renovation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.394.927 Genudlejning**. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.019.117 Vedligeholdelse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.813.136 Vicevært/inspektør. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.881.912 Serviceabonnementer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.048.273

Fælles el, energimærkninger og div.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 639.609 Revisor. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 429.497 Varmeregnskab . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246.090 Selskabsadministration Koncenton A/S***. . . . . . . . . . . . . 1.636.180 Ejendomsadministrator. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.730.671 Depositar. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81.809 Grundejerforening. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 574.592

Samlede driftsomkostninger *Efter første regulering på 1,5%. Driftsomkostninger pr. m2 i 2022: DKK 368 (Kbh./Aarhus) og DKK 268 (øvrige byer). ***Svarende til ca. 0,09% af balancen.

DKK 19.558.439 **Estimeret til, at 35% af lejemålene årligt genudlejes.

BALANCEBUDGET EJENDOMMENES PRIS Den samlede ejendomsportefølje i Koncenton Urban A/S forventes at få en aktivsum på ca. DKK 1.500.000.000 (samlet projektsum på DKK 1.617.500.000). Størrelsen på porteføljen vil dog ultimativt afhænge af det endelige aktiesalg. Der er i budgettet ikke indregnet eventuel værdistigning eller -fald på ejendommene, da budgettet alene bygger på den forventede drift af ejendommene. En værdiregulering vil kunne påvirke afkastet i positiv såvel som negativ retning.

LIKVIDITET, GÆLDSAFVIKLING OG UDBYTTE Igennem driften af ejendommene opbygges der en stærk likviditet i selskabet, der muliggør afdrag på gæld og en løbende udbyttebetaling. Gældsposten er baseret på den forventede finansieringsmodel, der fremgår af finansieringsafsnittet. I budgettet indgår der årlige udbytter på gennemsnitligt 4,42% med første udbyttebetaling i foråret 2023. Udbetaling af udbytte kræver regnskabmæssige frie reserver og skal altid godkendes på generalforsamlingen for Koncenton Urban A/S og af långiver.

UDSKUDT SKAT Den udskudte skat er rentefri og fremtræder af passivsiden som en gældspost. Posten kommer kun til effektuering/betaling, hvis ejendommene handles ud af det selskab, hvori ejendommene ligger.

Du kan læse mere om udskudt skat i afsnittet ”regnskabspraksis” på side 34.

Koncenton Urban A/S | 31

BALANCE I DKK For at give det mest retvisende budget udgør perioden 11,25 år, der løber fra 01.04.2021 til 30.06.2032 (læs mere på side 28).

År

Ejendomme Akk. inkl. om­ Likviditet kostninger før udbytte

Akk. Udbytte

Likviditet efter udbytte

Aktiver i alt

Udskudt skat*

Realkreditgæld efter afdrag

Passiver i alt

10.228.281

818.978.281

294.645.910 14.489.583 25.300.000

484.542.788

818.978.281

Egen­ kapital

Deposita

2021

808.750.000

10.228.281

0

2022

1.617.500.000

36.580.024

19.042.107

17.537.917 1.635.037.917

596.286.871 28.425.677 50.600.000

959.725.369

1.635.037.917

2023

1.617.500.000

62.191.488

47.306.539

14.884.949 1.632.384.949

606.950.552 28.852.062 50.600.000

945.982.335

1.632.384.949

2024

1.617.500.000

88.691.657

73.873.331

14.818.326 1.632.318.326

620.361.730 29.284.843 50.600.000

932.071.752

1.632.318.326

2025

1.617.500.000

116.093.453 101.342.420

14.751.033 1.632.251.033

633.935.341 29.724.116 50.600.000

917.991.577

1.632.251.033

2026

1.617.500.000

144.409.991 129.726.925

14.683.066 1.632.183.066

647.673.347 30.169.978 50.600.000

903.739.741

1.632.183.066

2027

1.617.500.000

173.654.575 159.040.159

14.614.416 1.632.114.416

661.577.735 30.622.527 50.600.000

889.314.153

1.632.114.416

2028

1.617.500.000

203.840.709 189.295.632

14.545.077 1.632.045.077

675.650.518 31.081.865 50.600.000

874.712.694

1.632.045.077

2029

1.617.500.000

234.982.092 220.507.049

14.475.042 1.631.975.042

689.893.730 31.548.093 50.600.000

859.933.219

1.631.975.042

2030

1.617.500.000

267.092.626 252.641.953

14.450.673 1.631.950.673

704.355.799 32.021.315 50.600.000

844.973.559

1.631.950.673

2031

1.617.500.000 299.479.888 284.719.922

14.759.965 1.632.259.965

720.016.357 32.501.634 50.600.000 829.141.974

1.632.259.965

2032

1.617.500.000 313.147.544 303.852.008

9.295.536 1.626.795.536

724.502.326 32.989.159 50.600.000 818.704.052

1.626.795.536

Afhængig af hvornår indkøb og overtagelse af ejendommene samt egenkapitalen er på plads, kan budgettet forskydes. *Den udskudte skat er regnskabsmæssigt påvirket af ikke-fradragsberettigede transaktionsomkostninger.

Koncenton Urban A/S | 33

LIKVIDITET EFTER UDBYTTE AKK. DKK 20.000.000 18.000.000 16.000.000 14.000.000 12.000.000 10.000.000 8.000.000 2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032*

*Tal for 2. kvartal 2032.

Ovenstående graf tager udgangspunkt i driftsbudgettet på side 29.

OVERSKUD FØR SKAT – ANVENDELSE

Skat

Afdrag

Udbytte og likviditetsændring

DKK 35.000.000 30.000.000 25.000.000 20.000.000 15.000.000 10.000.000 5.000.000 0 2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032*

*Tal for 2. kvartal 2032.

Ovenstående tabel tager udgangspunkt i balancebudgettet på side 31.

34 | Koncenton Urban A/S

REGNSKABSPRAKSIS FOR UDARBEJDELSE AF BUDGET Budgettet er aflagt i overensstemmelse med nedenstående beskrevne regnskabspraksis. Den valgte regnskabspraksis afspejler en konsolidering af selskabet og dets datterselskaber (Ejendomsselskaber) og vil på udvalgte områder variere fra selskabets kommende officielle årsrapporter. Prospektet og de anførte driftsbudgetter samt balancebudgetter kan dermed ikke direkte sammenlignes med de fremtidige årsrapporter for selskabet.

Den udskudte skat er et udtryk for, at ejendommene værdiansættes til en værdi, der er højere end Ejendomsselskabernes oprindelige anskaffelsessummer/værdier. Denne værdiforskel udløser en udskudt skat, som p.t. afsættes med 22%.

Den udskudte skat fremtræder af passivsiden som en gældspost og er rentefri. Posten kommer kun til effektuering/betaling, såfremt ejendommene handles ud af selskaberne til den indregnede værdi.* Ejendommene indregnes ved overtagelsen til de mellem køber og sælger aftalte værdier (anskaffelsesprisen). Hertil tillægges transaktionsomkostninger til udbyderhonorar, eksterne rådgivere mv. jf. prospektets side 27. Foruden den udskudte skat, vi overtager i Ejendomsselskaberne, afsættes der udskudt skat af de transaktionsomkostninger, som ikke er fradragsberettigede. Denne udskudte skat afsættes direkte på egenkapitalen.

Ejendommenes værdier er faste i hele budgetperioden og svarer til ejendommenes anskaffelsespriser tillagt transaktionsomkostninger med heraf afledt udskudt skat. I efterfølgende officielle årsrapporter for selskaberne vil ejendomme blive værdiansat og indregnet til dagsværdi. Omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i driftsbudgettet.

Realkreditgæld måles pr. balancedagen til amortiseret kostpris.

*Efter gældende lovgivning.

| 37

FOR DELE OG RISI CI Fordele og risici

38 | Koncenton Urban A/S

FORDELE OG RISICI

FORDELE Investeringer i ejendomme har altid været et populært investeringsaktiv. I dette afsnit kan du læse om de fordele, der er ved en ejendomsinvestering fra Koncenton.

af ejendomsselskaber til porteføljen. Der vil naturligvis blive taget de nødvendige forholdsregler i forhold til sikkerhedsstillelse i den forbindelse.

KONSERVATIVT BUDGET

Vi forventer, at der vil være en forrentning på hele – eller dele af – egenkapitalindskuddet i byggeperioden. Der er med andre ord her mulighed for en ekstra upside, hvis der laves flere udlånsaftaler end budgetteret.

Projektet tager udgangspunkt i et budget, der er baseret på vores erfaringsgrundlag samt en konservativ forestilling om, hvordan långiver vil slutbelåne projektet. Budgettet er udarbejdet med en forventet belåningsgrad på 65% ift. den forventede købspris for projektets ejendomme og 60,3% ift. den samlede projektsum. Hertil kommer, at der ikke er indregnet værdistigninger i budgettet, og at der er taget højde for tomgangsperioder i udlejningen.

POTENTIEL VÆRDISTIGNING Det forhold, at der ikke er indregnet værdistigninger i budgettet, betyder, at du vil få et markant højere afkast på din investering, hvis ejendommene stiger i værdi. Der ligger desuden en ekstra potentiel økonomisk fordel i det forhold, at de boliger, der er opdelt i ejerlejligheder, kan frasælges med momsfri avance efter fem år.

UDLEJNINGSGARANTI Koncenton A/S stiller som en ekstra sikkerhed en 12 måneders udlejningsgaranti på førstegangsudlejningen af alle projektets boliger.

Garantien minimerer den risiko, man som investor står over for, når en hel ejendom skal udlejes. Når en bolig udlejes første gang, nedskrives den samlede garanti med lejen for den pågældende enhed. Det er en forudsætning for udlejningsgarantien, at Koncenton A/S har fri mulighed for at fastsætte lejeniveauet på det enkelte lejemål.

Udlejningsgarantien dækker den manglende leje på eventuelle tomme boliger indtil førstegangsudlejning.

FINANSIERING PÅ NON-RECOURSE VILKÅR

ANVISNINGSRET

Lånekreditor har alene pant i ejendommene. Det betyder, at den maksimale risiko er det kontante indskud, investor har valgt at investere for.* Dette understøtter projektets gennemskuelige risikoprofil.

Som investor har du anvisningsret til boligerne i projektet. Du kan både benytte din anvisningsret, før udlejningsindsatsen igangsættes, og efter ejendommene er i drift. Hvis der er mere end én investor, der er interesseret i den samme bolig, er det den person, der først har meldt sin interesse, der får boligen. Du kan selv benytte dig af anvisningsretten eller bruge den til fordel for et familiemedlem eller en bekendt. Med en investering på DKK 750.000 opnår du anvisningsret til

ANVENDELSE AF EGENKAPITAL Koncenton A/S forbeholder sig ret til at anvende den indbetalte egenkapital til deponering og/eller udlån i forbindelse med indkøb

*Lånekreditor har alene sikkerhed indenfor den udbudte selskabsstruktur.

MED KONCENTON URBAN A/S FÅR DU...

Risikospredning med flere ejendomme i forskellige byer.

12 måneders udlejningsgaranti på førstegangsudlejning.

én bolig. Investerer du derimod for DKK 1.500.000, får du anvisningsret til to boliger og så fremdeles.

Hvis ejendommene er i drift, og den ønskede bolig er udlejet, vil dit ønske blive noteret af de udlejningsansvarlige. Når boligen bliver ledig, vil du få den tilbudt som den første. Der kan også gøres brug af anvisningsretten i forbindelse med et evt. frasalg af boligerne.

Dette kan ske løbende i investeringsperioden, jf. exitmulighederne.

RISIKOSPREDNING Investering i ejendomme er et aktiv, der har en lav korrelation med andre investeringsklasser såsom aktier og obligationer. Det vil sige, at ejendomsinvesteringer er et stærkt supplement at have i sin investeringsportefølje, hvis man ønsker risikospredning. At der til Koncenton Urban A/S vil blive indkøbt flere ejendomme i byer med forskellig geografisk placering, øger risikospredningen på dette investeringsprojekt yderligere.

En passiv investering, hvor du ikke skal forholde dig til ejendomsadministration og -drift.

Anvisningsret til projektets boliger.

Finansiering uden personlig hæftelse.

40 | Koncenton Urban A/S

DU SKAL SELV VURDERE, OM... du er komfortabel med, at 50% af lånet kan ændre rentesats efter 5 år, samt at renten kan ændre sig i perioden frem til de endelige lån hjemtages. du er afklaret med at dit investorindskud helt eller delvist kan indgå i byggefasen med dertilhørende upside og risiko. du er afklaret med, at det endelige afkast og optimale exittidspunkt fra projektet afgøres af timingen for salg af ejendommene.

JOHN SLOTH Partner og investeringschef, Koncenton A/S

Koncenton Urban A/S | 41

FØLSOMHEDSANALYSE Investering i ejendomme er tilsvarende andre investeringer behæftet med en vis risiko i forbindelse med det endelige afkast. Med udgangspunkt i den gennemsnitlige årlige forrentning af egenkapitalindskud fremhæver tabellen de væsentligste parametre, som har størst indfly-

delse på afkastet af investeringen. Budgettallene er i nedenstående tabel markeret med fed. Bemærk at følsomhedsanalysen er beregnet på en 10-årig periode, mens projektets budgetperiode løber over 11,25 år.

Tomgang Tomgang

EKF* år 2**

Likviditet f. skat år 2**

Gennemsnitlig EKF (f. skat) 1-10 år***

0,00% 1,00% 2,00% 3,00% 5,00%

8,61% 8,46% 8,32% 8,17% 7,88%

1.717.888 858.944 -858.944 -2.576.831

9,40% 9,25% 9,10% 8,94% 8,64%

Renteændring på F5-lån efter 5 år Ændring i procentpoints ift. budget (0,25% p.a.)

EKF år 6

Likviditet f. skat år 6****

Gennemsnitlig EKF (f. skat) 6-10 år***

-0,50% 0,00% 1,00% 2,00% 3,00%

9,49% 9,24% 8,72% 8,21% 7,69%

2.437.500 -4.875.000 -9.750.000 -14.625.000

10,07% 9,72% 9,02% 8,32% 7,62%

Inflationsniveau Inflationsniveau

EKF år 2**

Likviditet f. skat år 10***

Gennemsnitlig EKF (f. skat) 1-10 år***

0,00% 1,00% 1,50% 2,00% 3,00%

8,14% 8,26% 8,32% 8,37% 8,49%

-56.821.930 -19.481.293 20.042.259 61.872.973

8,20% 8,79% 9,10% 9,41% 10,06%

M2 Udlejningspriser Ændring i procent points ift budget

EKF år 2**

Likviditet f. skat år 2**

Gennemsnitlig EKF (f. skat) 1-10 år***

-10,00% -5,00% 0,00% 5,00% 10,00%

6,89% 7,60% 8,32% 9,03% 9,74%

-11.177.552 -5.588.776 5.588.776 11.177.552

7,61% 8,35% 9,10% 9,84% 10,58%

*EKF: Den årlige forrentning af egenkapitalindskuddet før skat. ** I følsomhedsanalysen har vi taget udgangspunkt i 2. driftsår for hver enkelt ejendom, så vi kan betragte det som ét samlet driftsår. Dette er gjort for at give det mest retvisende billede, da ejendommene vil blive overtaget løbende. ***I en 10-årig periode (120 måneder). ****Likviditeten udregnet som forskellen i ydelsen år 6.

42 | Koncenton Urban A/S

RISICI Ejendomsinvesteringer er altid forbundet med en vis risiko. Investeringen må dog altid sammenholdes med afkastmulighederne, der i dette tilfælde vurderes til at være fordelagtige. Den økonomiske risiko, som du påtager dig ved dette projekt, er søgt begrænset. Du skal dog som investor vurdere, om de budgetterede forudsætninger er i overensstemmelse med dine egne forventninger. Nedenfor er anført nogle af de risikoelementer, som er vigtige at have for øje i forbindelse med denne vurdering.

EJENDOMSVÆRDI Du bør vurdere, om det budgetterede lejeniveau er i overensstemmelse med markedslejen, og om de budgetterede driftsomkostninger er realistiske. Udvikling i det danske ejendomsmarked, ændring i markedsrenten og konjunkturudsving helt generelt kan naturligvis også påvirke ejendommenes værdi i positiv eller negativ retning. Hvis ejendommenes værdi falder frem mod et salg, vil det have negativ indvirkning på dit afkast. Timingen for salg af ejendommene har derfor stor indvirkning på det endelige afkast for din investering.

HJEMTAGELSE AF LÅN Budgettet er baseret på en konservativ finansiering som skitseret i finansieringsafsnittet. Idet lånene hjemtages løbende i forbindelse med, at ejendommene står færdige og klar til overtagelse, kan renten i den mellemliggende periode bevæge sig negativt såvel som positivt i forhold til det budgetterede. Ønskes en fastlåsning af renten, kan dette som udgangspunkt foretages et år før udbetalingen af lånene.

Dette kræver dog en godkendelse af långiver. Hvis priserne på boligudlejningsejendomme falder i perioden fra materialeudarbejdelsen til fastlåsning af lånet, kan långiver på baggrund af en ny vurdering af ejendommene fastsætte en lavere låneudmaling. Långivers tilbud er betinget af, at ejendommene er fuldt udlejet til det budgetterede lejeniveau. Begge scenarier kan ultimativt medføre behov for kapitalforhøjelse i Koncenton Urban A/S.

TOMGANG

Når lånene hjemtages, kan der i låneaftalen indgå en change of control-klausul. Hvis dette er tilfældet, skal aktier solgt til tredjepart forhåndsgodkendes hos långiver. Sælges der kapitalandele til en part, der ejer mere end 49%, skal dette ligeledes forhåndsgodkendes hos långiver.

Så længe ejendommene er udlejet til budgetlejen, kan selskabet afdrage planmæssigt på lånene og dermed støt opbygge en høj friværdi i ejendommene. Hvis lejere opsiger deres lejemål, kan der opstå perioder med manglende lejeindtægt. Budgettet forudsætter, at ejendommene lejes fuldt ud – dog er der indregnet en tomgang på 2% p.a. Hertil er der i budgettet afsat midler til genudlejningsindsats.

Overstiger omkostningerne det afsatte beløb, og er der en tomgang over 2%, kan det påvirke selskabets likviditet negativt. Hvis lejlighederne ikke kan udlejes til den budgetterede leje, kan det desuden have en negativ effekt på slutvurderingen af ejendommene og vilkårene for den endelige finansiering.

De forventede årlige udbytter tager udgangspunkt i, at der opretholdes en større likviditet i selskabet til at modstå udsving i driften af ejendommene. Ejendommene indregnes til dagsværdi og en eventuel nedskrivning af denne kan påvirke muligheden for udbytte, ligesom en opskrivning kan give bedre mulighed for udbytte. Der vil dermed sandsynligvis være nogle år, hvor udbytterne vil være højere eller lavere end det budgetterede niveau. Den årlige udbyttebetaling skal desuden altid afstemmes og endeligt aftales med selskabets långiver, når udkast til årsrapport foreligger.

UDBYTTEUDBETALINGER

Koncenton Urban A/S | 43

RISIKOINDIKATOR Den såkaldte "risikoindikator" skal hjælpe investorer til at sammenligne investeringsprojekter og de risici, der knytter sig til dem. Koncenton Urban A/S scorer 4 (middelrisiko) på skalaen. Risikoindikatoren er del af "Dokument med Central Information", som indgår i det købsmateriale, som din investeringskonsulent udleverer.

DUE DILIGENCE Forud for en endelig handel udføres en grundig juridisk, økonomisk og byggeteknisk due diligence af selskabet/ejendommen, hvor uafhængig revisor, advokat og byggesagkyndig bl.a. gennemgår alle forholdene for selskabet, og hvor vi blandt andet sammenholder med kontrakten. Hvis der mod forventning opdages uhensigtsmæssige forhold i denne proces, forbeholder Koncenton A/S sig retten til at annullere det enkelte ejendomsprojekt. Du kan læse mere om due diligence-processen i afsnittet "Indkøb af ejendomme" på side 50-51.

RISIKOMINIMERING OG GARANTIER Der er en række forskellige måder, man kan forsøge at minimere de risici, der er forbundet med investeringer i ejendomme. De konkrete tiltag afhænger af, hvilken ejendomstype der er tale om, samt Koncenton Urban A/S’ rolle i byggeriet: indgår selskabet som bygherre, aftager det et færdigbygget turnkey-projekt, eller udlåner det penge til projektet i byggefasen? Koncenton A/S, og selskabets egen bestyrelse, søger altid bedst muligt at afdække og imødegå de risici, der er ved at indgå tidligt i en byggeproces og foretage en saglig afvejning mellem den aktuelle risiko og afkastpotentialet.

Denne vurdering sker i samråd med eksterne rådgivere.

Hvis Koncenton Urban A/S, eller et ejendomsselskab herunder, er bygherre på et projekt, bliver der blandt andet lavet en dækkende totalentreprisekontrakt, samt en ABT18-/AB92-/ABT93-­garanti, der bl.a. dækker fejl og mangler ifm. 1- og 5-års gennemgang af den pågældende ejendom, eller en tilsvarende garanti. Byggesagkyndige vil desuden gennemgå bl.a. tegninger såvel som den færdigbyggede ejendom. Hvis der udlånes penge til projektet i byggefasen, vil der blive stillet en række garantier og sikkerheder fra projektudvikleren i byggeperioden.

1 Lav risiko

2

3

4

5

6

7 Høj risiko

De evt. udlånte penge forrentes i byggeperioden, ligesom der typisk foreligger aftaler om dagbøder ved forsinkelse af byggeriet. Hvis der skulle opstå en situation, hvor projektudvikleren og/eller entreprenør går konkurs under opførelsen af en ejendom, vil det være nødvendigt for Koncenton Urban A/S at indtræde i byggeriet for derved at sikre færdigopførelsen og de bundne penge. Det vil også kunne resultere i en byggeforsinkelse samt skabe en budgetafvigelse.

Koncenton A/S eller dennes søsterselskab kan potentielt have en rolle og dertilhørende indtjening og forpligtelser i forbindelse med levering af en sag – dette vil naturligvis særskilt blive oplyst i forbindelse med oplæg til bestyrelsen i Koncenton Urban A/S. Koncenton A/S er dog altid i henhold til interne forretningsgange og lovgivning forpligtet til at handle i investorernes interesse, herunder også selv om det evt. kolliderer med et søsterselskabs interesser.

OPSTART 2019 Selskabet

stiftes December 2019: informationsmateriale udgives  Investorer underskriver løbende købsmateriale  Investorer indbetaler løbende det investerede beløb 

INDKØB 2019

Screening af markedet diligence  Køb af ejendomme  Due

BYGGEPROCES OG OVERTAGELSE 2019 Løbende

tilsyn med byggeproces

 Mangelgennemgang  Overtagelse

af ejendomme af lån  Ejendomme går i drift  Hjemtagelse

DRIFT 2022

Årlig generalforsamling (fra foråret 2020) Årlige udbytter på gennemsnitligt 4,42%  Forventet første udbytteudbetaling: foråret 2023 

EXIT

 Individuel

exit eller projektet sælges delvist eller samlet

| 45

PRO JEKT FOR LØB Projektforløb

46 | Koncenton Urban A/S

UDVIKLING I UDBUDSKURS

Udbudskurs

Kurs 100

104 102 101 100 99 98 Dec.

Jan.

Feb.

2019

Mar.

Apr.

Maj

Juni

Juli

Aug.

Sep.

Okt.

Nov.

Dec.

Feb.

Jan.

2020

2021

1. OPSTART VIL DU INVESTERE? Hvis du ønsker at investere i dette Koncenton-projekt, skal du gennemgå og udfylde det købsmateriale, som din investeringskonsulent udleverer. Når Koncenton A/S’ administration har modtaget og kvitteret for modtagelsen af det underskrevne materiale, er du officielt blevet medejer af selskabet Koncenton Urban A/S.

UDBUDSKURS OG BETALING Udbudskurs for aktier i Koncenton Urban A/S er i december 2019 sat til 98 pr. aktie. Kursen vil stige over tid, hvilket skyldes, at investorer, der træder tidligt ind i projektet, derved får en forholdsmæssigt større andel af indtjeningen. Den stigende kurs fastsættes efter figuren på denne side. Af figuren fremgår det, at Koncenton A/S tilbyder interesserede investorer at købe aktier til en kurs på 98 pr. aktie i Koncenton Urban A/S. Kursen stiger 1. marts 2020 til 99 og stiger

herefter med 1 kurspoint hver tredje måned frem til december 2020.

Den angivne udbudskurs skal betragtes som et udgangspunkt, da der i visse tilfælde kan forekomme afvigelser fra denne. Investor kan ved henvendelse til Koncenton få oplyst den specifikke udbudskurs.

Investor indbetaler hele det investerede beløb den 15. i måneden efter tegning. Bemærk at Koncenton A/S giver rabat på investering i projektet jf. denne rabattrappe: Investering på min. DKK 1 mio. giver 1%-point rabat Investering på min. DKK 3 mio. giver 2%-point rabat Investering på min. DKK 5 mio. giver 3%-point rabat Investering på min. DKK 10 mio. giver 4%-point rabat Investering på min. DKK 25 mio. giver 5%-point rabat

Koncenton Urban A/S | 47

SELSKABSSTRUKTUR Investerer du i et Koncenton-projekt, køber du dig ind i et investorselskab, som du ejer sammen med projektets øvrige investorer. Investorselskabet, Koncenton Urban A/S, erhverver de underliggende selskaber, hvori de respektive ejendomme ligger som eneste aktiv. Selve selskabshandlerne gennemføres med uvildig rådgivning og ekspertise fra både revisor og advokat. Investorselskabet hæfter for de underliggende selskaber, og det må forventes, at der ligeledes etableres krydskaution mellem selskaberne. Den maksimale risiko for den enkelte investor er dog det kontante indskud, vedkommende investerer for.

En række forskellige samarbejdspartnere er med hver deres ekspertise med til at sikre en optimal selskabs- og ejendomsdrift. Du kan læse mere om disse i de følgende afsnit.

INVESTORER

Investorselskab: Koncenton Urban A/S

Selskabsadm.

Koncenton A/S

Selskabsadm.

Koncenton A/S

Depositar DLA Piper

100%

100%

100%

Ejendoms­ selskab 1

Ejendoms­ selskab 2

Ejendoms­ selskab 3

Udlejning F.eks. Go'Bolig

Ejendomsadm.

F.eks. Newsec

48 | Koncenton Urban A/S

HVILKEN INVESTORTYPE ER DU? Investeringen tilbydes til semi-professionelle investorer. En semi-professionel investor er en investor, som besidder den fornødne erfaring, viden og ekspertise til at træffe sine egne investeringsbeslutninger og foretage en korrekt vurdering af risiciene i forbindelse hermed. Der er tre typer af semi-professionelle investorer, der kan investere i dette projekt. Vær opmærksom på, at der gælder forskellige beskatningsregler alt efter hvilken investor­type, du er.

INVESTOR MED SELSKABSMIDLER Du er semi-professionel investor og virk­­somhedsejer, hvor dit selskab har fri kapital til rådighed. Du søger derfor afkast, risikospredning og løbende udbytter. Hvis du får 10% ejerskab af investorselskabet, vil dine udbytter komme skattefrit ind i dit eget selskab, mens du med en ejerandel på mindre end 10% bliver beskattet med en selskabsskat på 22% af de 70% af udbyttet, hvilket giver en effektiv skattesats på 15,4%. Uanset ejerandel vil selve værdistigningen på aktierne være skattefri ved salg.

INVESTOR MED FRIE MIDLER Du er semi-professionel investor med frie midler. Du har fri kapital til rådighed og søger afkast, risikospredning og løbende udbytte.

Din investering i projektet beskattes efter de almindelige aktieavanceregler, dvs. 27% beskatning af de første DKK 54.000 og 42% af aktieindkomst ud over DKK 54.000. Som privatinvestor bliver du beskattet af gevinsten, mens du kan fratrække et evt. tab.

INVESTOR MED PENSIONSMIDLER Du er semi-professionel investor med pensionsmidler og søger afkast, risikospredning og løbende udbytte. Er en andel af din investering i en bankstyret ordning, kan du investere efter gældende regler. Ydermere er det muligt at kombinere pensionsmidler med frie midler. Kontakt Koncenton A/S for nærmere information.

50 | Koncenton Urban A/S

2. I NDKØB AF EJENDOMME

Screening af markedet

Intern due diligence

Præsentation for bestyrelsen

INDKØBSPROCESSEN Formålet med Koncenton Urban A/S er at investere selskabets kapital i attraktive boligejendomme og derigennem skabe et stabilt afkast med faste årlige aktieudbytter og en attraktiv opsparing.

Mere konkret er det målsætningen med Koncenton Urban A/S at levere en gennemsnitlig årlig forrentning på 8,85% af egenkapitalindskuddet. For at sikre dette gennemgår alle ejendomme en omfattende proces inden endelig godkendelse og indkøb.

Screening af markedet Koncentons indkøbsteam undersøger løbende ejendomsmarkedet for interessante ejendomme. Screeningen af markedet foregår ud fra nogle helt klare konceptkrav, som alle ejendomme skal opfylde for at komme i betragtning til projektet.

1

Den enkelte ejendom skal indeholde min. 80% boligudlejning, og i den samlede portefølje skal boligudlejning udgøre min. 95%.

Juridisk, teknisk og finansiel due diligence

Køb af ejendom

Ejendommen skal være beliggende på en attraktiv placering i en større dansk by i vækst. Læs mere om de kriterier, vi vælger ejendommen ud fra, på side 15.

Ejendommene kan variere i afkast afhængig af beliggenhed.

Målet er dog, at den samlede portefølje af indkøbte ejendomme skal opfylde kravet om en minimum egenkapitalforrentning på gennemsnitligt 8,85%, hvoraf 4,42% udgør årlige udbytter.

Koncenton Urban A/S | 51

Alle ejendomme gennemgår en opfattende godkendelses­ proces inden de indkøbes

Intern due diligence Når en ejendom er blevet identificeret og screenet jf. ovenstående krav, igangsættes en intern due diligence af ejendommen. Her foretager Koncenton A/S en vurdering af, om ejendommen – udover at opfylde kravene – udgør en attraktiv investerings­mulighed.

2

Derudover fastlægges et budget for ejendommen, der danner basis for en estimering af en fair indkøbspris og tjener som udgangspunkt for driften af ejendommen. Den generelle tilgang til budgetudarbej­delsen er konservativ, hvorfor der ikke indregnes værdistigninger i budgetterne.

Præsentation for bestyrelsen Ejendommen præsenteres sammen med budget for bestyrelsen i Koncenton Urban A/S. På baggrund heraf beslutter bestyrelsen, om der kan gives endelig accept af den konkrete ejendom.

Juridisk, teknisk og finansiel due diligence Består ejendommen den interne due diligence, inddrages uvildige, eksterne rådgivere for at foretage en juridisk, teknisk og finansiel due diligence af ejendommen. I denne fase gennemgås de juridiske aspekter af investeringen, og alle rettigheder m.m. kontrolleres. En uafhængig revisor står for den finansielle due diligence. Herudover udføres en byggeteknisk gennemgang af ejendommen. I denne fase indhentes desuden en ekstern vurdering af lejeniveauet samt indkøbsprisen. Viser den juridiske, finansielle og tekniske gennemgang, at ejendommen kan leve op til de afkastmål, der er fastsat, præsenteres de udarbejdede budgetter for realkreditforeninger, der skal vurdere finansieringsvilkårene for ejendommen.

4

3

Køb af ejendom Først når ejendommen er godkendt af selskabets bestyrelse og har gennemgået due diligence-processen, kan det endelige køb af ejendommen foretages.

5

52 | Koncenton Urban A/S

3. BYGGEPROCESS OG OVERTAGELSE BYGGEPROCES

OVERTAGELSE AF EJENDOMSSELSKABET

Hvis der er tale om et nybyggeri eller konverteringsejendom, udføres byggeriet af totalentreprenøren, mens der løbende føres tilsyn af en ekstern rådgiver. Koncentons egen byggesagkyndige har den løbende dialog med den eksterne rådgiver, så projektet følges tæt i huset.

Tidspunktet for overtagelsen af det enkelte ejendomsselskab varierer alt efter projekttypen. Ved overtagelsen af et turnkey-projekt sker overtagelsen af selskabet/ejendommen først efter, der foreligger ibrugtagningstilladelse, herunder at entreprenøren har stillet ABT18-/ AB92-/ABT93-garanti eller en tilsvarende garanti på ejendommen (læs mere om garantierne under afsnittet om fordele og risici, side 38). Hvis Koncenton Urban A/S, eller et ejendomsselskab herunder, indgår som bygherre, købes byggegrunden ved projektets start, og der indskydes derved penge i ejendomsselskabet i byggefasen. Hvis Koncenton Urban A/S udlåner penge i byggeperioden, vil disse typisk blive forrentet i byggeperioden, men den egentlige overtagelse af ejendomsselskabet sker først efter, byggeriet står færdigt og er godkendt af byggesagkyndig.

Koncenton Urban A/S' bestyrelse har altid godkendt den grundlæggende udformning af ejendommene, men Koncenton A/S forestår detailplanlægningen, herunder det endelige boliglayout og materialevalg.

OVERTAGELSE AF EN EJENDOM Ved afleveringen gennemgås ejendommene grundigt, så eventuelle fejl og mangler bliver lokaliseret og udbedret. Lånene hjemtages i forbindelse med eller kort forinden overtagelse af selskabet. Det er typisk en forudsætning for udbetaling af lånet, at ejendommen er fuldt udlejet. Udlejningsindsatsen er derfor af stor vigtighed for et projekt af denne type. Du kan læse mere om udlejningsindsatsen på de kommende sider.

Koncenton Urban A/S | 53

54 | Koncenton Urban A/S

"Go' Bolig har kun 0,44% tomgang på ejendomme, der har været i drift i et år eller mere."

Christina Ruus Frost, Driftschef, Koncenton A/S

4. DRIFT OG SELSKABSADMINISTRATION UDLEJNING OG DRIFT Go' Bolig Når ejendommen skal udlejes, kræver det en målrettet indsats med markedsføring igennem en lang række kanaler og en effektiv administration af de nye lejere. Den opgave varetages af Koncentons udlejningsafdeling, der arbejder under navnet ”Go’ Bolig”.

Koncentons udlejningsafdeling forestår udlejningen af langt de fleste ejendomme under Koncentons administration. Aktuelt har afdelingen godt 1.600 lejemål under aktiv udlejning – det vil sige lejemål i ejendomme, der er i fuld drift eller lejemål i ejendomme med snarlig overtagelse.

Erfaringsmæssigt har det vist sig, at vores interne udlejningsafdeling både hurtigere og billigere udlejer lejemål end de eksterne partnere, vi tidligere har samarbejdet med. Samtidig har vi selv kontrol med processerne og kan rapportere direkte til investorerne, hvis der er konkrete udlejningsudfordringer. I enkelte tilfælde bliver der benyttet eksterne samarbejdspartnere til dele af udlejningsopgaven.

Når datoen for overtagelsen af ejendommen nærmer sig, vil der typisk blive afholdt et åbent hus, hvor interesserede lejere kan se en

eller flere prøveboliger i ejendommen, underskrive en lejekontrakt eller udfylde en interesseblanket. Samtidig køres der annoncekampagner – primært online, hvor Facebook og BoligPortalen er foretrukne annonceringssteder. Sidstnævnte er også en hyppigt benyttet kanal til at slå konkrete lejemål op og skabe kontakt med potentielle lejere.

Go' Bolig varetager også driften af ejendommen og sørger dermed for den løbende vedligeholdelse, herunder udbedring af mangler, kontakt til håndværkere og afholdelse af 1- og 5-års gennemgang af ejendommen.

1.607 lejemål i drift 17 ansatte 2.500 besøgende på www.gobolig.dk hver dag 6.000 følgere på Facebook 2.700 modtager nyhedsbreve

Se mere på: www.gobolig.dk Mød nogle af lejerne på Koncenton's YouTube kanal 

EJENDOMSADMINISTRATION Newsec

DEPOSITAR DLA Piper Denmark

Når lejerne er flyttet ind i ejendommen, begynder administrationen, hvor ejendomsadministrationsselskabet Newsec står for håndtering af lejekontrakter og opkrævning af leje. Virksomheden er blandt Nordens største og mest erfarne ejendomsadministratorer og -rådgivere.

Ifølge loven om forvaltere af alternative investeringsfonde, skal der udpeges en depositar for Koncenton Urban A/S. Koncenton A/S har som forvalter af alternative investeringsfonde (FAIF) indgået depositaraftale med DLA Piper Danmark, da Koncenton Urban A/S blev stiftet.

Depositarens væsentligste opgave er investorbeskyttelse, herunder overvågning af pengestrømme samt verificering og registrering af investeringsselskabets ejerskab af aktiverne. Depositaren fører desuden tilsyn med, at kapitalændringer, værdiansættelser og transaktioner sker i overensstemmelse med gældende lovgivning og Koncenton Urban A/S' vedtægter. Advokatfirmaet DLA Piper Denmark har stor erfaring med depositarrollen og det at udføre arbejde, der er underlagt Finanstilsynet.

Stiftet: 1994 Medarbejdere: 400 Forvalter ejendomme for: ca. DKK 280 mia.

Se mere på: www.newsec.dk

Stiftet: 2013 (fusion gennemført) Medarbejdere: 9.000 globalt / 370 DK Kontorer: ca. 90 (i DK: Aarhus og København) Nettoomsætning: DKK 600 mio. (i Danmark)

Se mere på: www.dlapiper.com/da/denmark/

56 | Koncenton Urban A/S

SELSKABSADMINISTRATION Koncenton A/S Der er indgået en administrationsaftale med Koncenton A/S omkring daglig administration, markedsføring for potentielle investorer og drift i forbindelse med investeringsprojektet.

Formålet med administrationsaftalen er at udnytte Koncenton A/S’ specialiserede viden til at sikre en optimeret forvaltning af ejendommen. Derudover er den indirekte målsætning med aftalen at gøre investeringen så passiv som mulig for investorerne.

ADMINISTRATIONSAFTALEN OMFATTER Risikostyring • I dentifikation af selskabets væsentligste risici • I mplementering af passende foranstaltninger med henblik på minimering af risiko •H åndtering af risici

Porteføljepleje • J uridiske tjenester og regnskabsføring Selskabsadministration: • J uridiske tjenester og regnskabsføring

• Kundeforespørgsler • Værdi- og prisfastsættelse i samarbejde med revisor, herunder selvangivelser

• Sikring af overholdelse af gældende lovgivning (compliance) • Føring af selskabets ejerbog i samarbejde med selskabets advokat og Værdipapircentralen • Udlodning af udbytte • Aftaleetablering, herunder udsendelse af investeringsbeviser • Afholdelse af generalforsamlinger • Investorkommunikation

O ptimering af ejendommen til drift og salg • Tilpasning og overvågning af selskabets finansiering • Fastlæggelse af evt. renoveringsomfang/ændringer for lejlighederne • Fastsættelse af pris ved salg af ejendommen • Tilsyn og optimering af outsourcede ydelser

Koncenton A/S modtager et fast, årligt honorar for administrationen af Investorselskabet. Hertil kommer et salgshonorar ved salg af ejendommen eller ved salg af kapitalandele i et ejendomsselskab eller investorselskabet. Du kan læse mere om administrationshonorar i budgetafsnittet. I afsnittet om exit-muligheder er Koncentons salgshonorar udspecificeret.

INVESTORKOMMUNIKATION Der tilknyttes en selskabsansvarlig Koncenton-medarbejder til ejendomsprojektet. Den selskabsansvarlige sikrer, at al relevant information omkring ejendom og selskab videreformidles til investorerne. Dette sker primært igennem nyhedsbreve, der udsendes kvartalsvis samt via Koncentons online investorportal.

Her er al relevant information omkring ejendommen og din investering samlet.

Én gang årligt afholdes der desuden generalforsamling, hvor den selskabsansvarlige og andre nøglemedarbejdere fra Koncenton deltager.

Der vil også være en løbende dialog mellem den selskabsansvarlige og selskabets bestyrelse, der vælges af investorerne.

Koncenton Urban A/S | 57

58 | Koncenton Urban A/S

5. EXITMULIGHED Der er flere forskellige muligheder for at forlade projektet, alt efter om det er den enkelte investor eller det samlede investorselskab, der ønsker at trække sig ud.

Sælg til selskabet (investor afholder omkostninger) Det er også en mulighed, at man som investor kan sælge sine aktier til investorselskabet, såfremt alle relevante forhold er opfyldt.

SAMLET STRUKTURERET EXIT Det er hensigten at lave exit på hele projektet omkring år 10 gennem salg af ejendommene. Dette afhænger i sidste ende naturligvis af, om priserne ved salg er attraktive. Strategien omkring endeligt salg i år 10 tages op i selskabet i forbindelse med selskabets generalforsamling i år 8.

Allerede efter år 5 skal Koncenton A/S dog fremlægge for generalforsamlingen, hvad prisen – baseret på mæglervurderinger – vil være for et eventuelt salg af ejendommene. Generalforsamlingen vurderer herefter, om det er en strategi, man ønsker at forfølge. En beslutning om frasalg skal vedtages med 2/3 flertal på generalforsamlingen.

INDIVIDUEL STRUKTURERET EXIT I henhold til investorselskabets vedtægter har bestyrelsen også hvert 5. år pligt til at undersøge mulighederne for, at investorerne kan indløse deres aktier i selskabet. Indløsning kræver frie midler og egenkapital i selskabet. Dette kan f.eks. frembringes via et salg af ejendommene eller dele heraf (frasalg af f.eks. ejerlejligheder). En beslutning om frasalg skal vedtages med 2/3 flertal på generalforsamlingen.

INDIVIDUEL LØBENDE EXIT Ønsker man at træde ud af selskabet uden for den strukturerede exit-strategi, er der følgende salgsmuligheder:

Aktivt salg via Koncenton A/S' investeringskonsulenter Dette er en ’No-Cure-No-Pay-aftale’ indgået mellem den sælgende investor og Koncenton A/S. Aftalen løber over seks måneder, hvor investor fastlægger en kurs, investeringskonsulenterne må sælge til. Lykkes det investeringskonsulenterne at sælge aktien til en tredje part, modtager Koncenton A/S et honorar på 5% af salgssummen. Lykkes det ikke at sælge aktier, betaler investor ikke for servicen. Aktivt salg er kun gældende ved indgåelse af formidlingsaftale med Koncenton A/S og alene for salg af aktier fra en nominel værdi af DKK 750.000.

Aftalen kan opsiges af begge parter (sælger og Koncenton A/S) med 14 dages varsel og bortfalder uden varsel seks måneder efter aftalens indgåelse.

Vær opmærksom på, at hvis der indgås en change of control-­ klausul med långiver, skal aktier solgt til tredjepart forhåndsgodkendes hos långiver.

Jævnfør vedtægterne fremgår det, at den investorvalgte bestyrelse i Koncenton Urban A/S er berettiget til at frasælge enkeltstående ejendomme/ejendomsselskaber eller alle selskabets ejendomme/ ejendomsselskaber på én gang. Salg er betinget af, at frasalg af ejendomme tillagt opsparet løbende afkast/udbytte giver en fortjeneste på faktor 1,4 ift. budgetteret afkast.*

Sælg selv (uden omkostninger) Find på egen hånd en køber til aktierne.

Sælg til andre investorer i selskabet (uden omkostninger) Via selskabets online investorportal kan man som investor sætte sine aktier til salg til en kurs, man selv bestemmer.

*Beregnet afkast tager for alle investorer udgangspunkt i kurs 100, uagtet at investorerne indgår i projektet med forskellige kurser jf. kurs- samt rabattrappe og indtrædelsestidspunkt.

Koncenton Urban A/S | 59

10 ÅR

MULIGHEDER EFTER 10 ÅR Det tiltænkes, at ejendommene sælges 10 år efter, at den sidste ejendom er overtaget af Koncenton Urban A/S. Der kan udspille sig flere scenarier, men Koncenton A/S har valgt at skildre to eksempler, hvor der enten sælges til en favorabel pris i år 10, eller investorerne forbliver i projektet, indtil det igen bliver mere gunstigt at sælge.

PORTEFØLJEN SÆLGES

PROJEKTET FORTSÆTTER

Det er hensigten at lave exit på hele projektet omkring år 10 ved salg af ejendommene. Dette afhænger i sidste ende naturligvis af, om priserne ved salg er attraktive.

Strategien omkring endeligt salg i år 10 tages op i selskabet i forbindelse med selskabets generalforsamling i år 8.

Hvis det ikke er attraktivt at sælge efter år 10, lægges der op til, at rentebindingerne bliver af kortere varighed (1-3 år), således man kan agere hurtigt, hvis priserne skulle blive gunstige, og uden man påtager sig kursrisiko på de bagvedliggende obligationer. Strategien omkring endeligt salg i år 10 tages op i selskabet i forbindelse med generalforsamlingen i år 8.

KONCENTONS HONORAR VED SALG (Salg af ejendom, ejendomsselskab eller investorselskab).

Realiseret investorafkast p.a.

≥ 8,85%

5% - 8,85%

< 5%

Honorar til Koncenton A/S ved salg af ejendom (% af salgssum)

2,5%

1%

0%

91% Investorer kunne finde pĂĽ at anbefale Koncenton til andre.

| 61

HV EM ER VI? Hvem er vi?

Koncenton Urban A/S | 63

FAIF

SPECIALISTER I AT SKABE VÆRDI

KONCENTON MED TILLADELSE SOM FAIF Koncenton A/S har tilladelse som Forvalter af Alternative Investeringsfonde (FAIF). Det betyder, at Koncenton A/S har en lang række lovkrav og –reguleringer, som skal opfyldes og overholdes.

Fordelene for investor er således, at kravene, der stilles gennem FAIF-loven til Koncenton, er investorbeskyttende, og de skal derved skabe tryghed og gennemsigtighed i forhold til investeringen. FAIF-loven stiller blandt andet krav til Koncenton A/S’ kapitalberedskab, governance-­ struktur samt til medlemmer af bestyrelse og direktion i Koncenton A/S.

HVAD BETYDER DET FOR DIG? Hos Koncenton er vi specialister i at skabe værdi for investorer gennem formidling, forvaltning og udvikling af boligejendomme.

Vi har til huse i Prismet i det centrale Aarhus, hvor vi deler kontor med vores søsterselskab Obton, der udbyder investeringer i solenergi.

Tilsammen beskæftiger vi mere end 140 medarbejdere, der forvalter investeringer for over DKK 18 mia. på vegne af ca. 3.500 danske investorer. Vi er med andre ord et veletableret investeringshus, der har en erfaren og bred medarbejdergruppe, som kan håndtere projekterne fra indkøb til drift.

FAIF-TILLADELSE Koncenton har tilladelse til at forvalte alternative investeringsfonde (FAIF), og vores investeringskonsulenter er certificerede i alternative investeringer gennem Finanssektorens Uddannelsescenter efter krav fra Finanstilsynet. Det betyder, at vi lever op til en lang række investorbeskyttende lovkrav og reguleringer.

SIMPELT KONCEPT Igennem vores projekter giver vi semi-professionelle og professionelle investorer adgang til ejendomsinvesteringer med årlige udbytter, solide opsparinger og god sikkerhed. Alle vores ejendomme ligger i større danske byer og har attraktiv beliggenhed. Du får glæde af de stordriftsfordele, der ligger i at indkøbe større projekter, og du skal ikke selv involvere dig i byggeproces, ejendomsadministration eller udlejning – alt det klarer vi for dig.

Som investor er du langt stærkere stillet, fordi der med FAIF-tilladelsen følger kontroller, der skal sikre: at Koncenton A/S har en uafhængig risikoafdeling, der sikrer, at der ikke optages større risici end de, som bestyrelsen har vedtaget. at der er minimumskapital til løbende betaling af forpligtelser (gældsafvikling, løn, forvaltnings­ omkostninger m.fl.). at der er et ligestillingsprincip mellem investorerne, så alle investorer behandles ens. at Koncenton A/S har en uafhængig complianceafdeling, der opstiller procedurer og kontroller, der sikrer, at de lovmæssige krav overholdes.

Koncenton A/S er ligeledes forpligtet til at sikre, at Koncenton Urban A/S indgår aftale med en depositar, der er godkendt af Finanstilsynet. Depositarens væsentligste opgaver er overvågning af pengestrømme i Koncenton Urban A/S samt verificering og registrering af Koncenton Urban A/S’ ejerskab af aktiverne. Depositaren fører desuden tilsyn med, at kapitalændringer, værdiansættelser og transaktioner sker i overensstemmelse med gældende lovgivning og Koncenton Urban A/S’ vedtægter. Læs mere om depositarens rolle i afsnittet "Drift og Selskabsadministration".

64 | Koncenton Urban A/S

EJENDOMME SOM INVESTERINGSALTERNATIV Der er flere grunde til, at velplacerede danske boligejendomme er et stærkt alternativ til traditionelle investeringer som aktier og obligationer.

STABILT CASH FLOW FRA UDLEJNINGSEJENDOMME Det stabile cash flow fra attraktive udlejningsejendomme har en lav korrelation med aktier og obligationer, da søgningen mod byerne er del af en overordnet demografisk og samfundsmæssig udvikling.

TRADITIONELLE INVESTERINGER UNDER PRES Det er eksempelvis blevet sværere at finde det stabile udbytte på de traditionelle aktie- og obligationsmarkeder, hvor prisen på aktier er på et meget højt niveau, og obligationsrenten er meget lav.

Samtidig er vi inde i en historisk lang optur på aktiemarkedet (se Bull-market-tabellen). Alle perioder med vækst på aktiemarkedet er uden undtagelse blevet afløst af korrektionsperioder med kraftige fald på aktiemarkedet (se graf med Shiller's price/earning-indeks), hvilket gør det yderst relevant at se på mulighederne for at sprede risikoen i ens investeringsportefølje. Ejendomsinvesteringer er en oplagt mulighed for en sådan risikospredning.

Befolkningstilvæksten i byerne øger efterspørgslen på lejeboliger – både fordi købspriserne er høje, og fordi byboere ofte hellere vil leje end eje deres bolig. Lejeniveauet har desuden vist sig stabilt sammenlignet med generelle fluktueringer i ejendomsmarkedet (se indekset over udviklingen i boligpriser i Danmark). Derfor ser man også, at institutionelle investorer som pensionskasser, banker og forsikringsselskaber placerer en stigende andel af deres portefølje i ejendomsinvesteringer.

BULL-MARKET

Oversigt over den historiske sammenhæng mellem perioder med vækst på aktiemarkedet (Bull-market) og efterfølgende korrektioner.

S&P500 Længste Bull-markets siden 2. Verdenskrig

Bull Mkt

Efterfølgende korrigering

Fuld cyklus

Måneder

Afkast

Korrigering

Måneder

Afkast

13. juni 1949 - 2. august 1956

86

267%

-22%

15

188%

3. oktober 1974 - 28. november 1980

74

126%

-27%

20

64%

12. august 1982 - 25. august 1987

60

229%

-34%

3

119%

11. oktober 1990 - 24. marts 2000

114

417%

-49%

31

163%

9. oktober 2002 - 9. oktober 2007

60

101%

-57%

17

-13%

6. marts 2009 - 25. november 2019

129

370%

-

-

-

Tabellen er udarbejdet på baggrund af S&P 500 Index og inkluderer de længste Bull-markets siden 2. verdenskrig. 11

Koncenton Urban A/S | 65

SHILLER’S PRICE/EARNING Udviklingen i den pris, der historisk set er betalt, for én tjent krone i amerikanske S&P virksomheder.

IT-boble

45 40 35 30

November 2019

Wall Street-krak

25

Finanskrise 20 15 10 5 0 1900

1910

1920

1930

1940

1950

1960

1970

1980

1990

2000

2010

2020

Baseret på data for S&P 500 (CAPE Ratio). 12

INDEKS OVER UDVIKLINGEN I BOLIGPRISER I DANMARK

Salgspris på ejerlejligheder Husleje

110 100 90 80 70 60 50 40 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Kilder: Finans Danmark og Danmarks Statistik 14 13

66 | Koncenton Urban A/S

EKSEMPLER PÅ PORTEFØLJEPROJEKTER KONCENTON METROPOL

KONCENTON METROPOL II

Samlet projektsum på DKK 579 mio.

Budgetteret afkast på 9% (heraf udbytter på 4% p.a.).

Revideret afkast: 10,50% Risikospredning på flere store ejendomme i København og Aarhus.

Et års udlejningsgaranti på førstegangsudlejning.

Anvisningsret til boliger.

Minimumsindskud på DKK 750.000.

Samlet projektsum på DKK 1,1 mia.

Budgetteret afkast på 9% (heraf udbytter på 4% p.a.).

Revideret afkast: 9,36% Risikospredning på flere store ejendomme i København og Aarhus.

Et års udlejningsgaranti på førstegangsudlejning.

Anvisningsret til boliger.

Minimumsindskud på DKK 750.000.

KONCENTON METROPOL III

KONCENTON VÆKSTBYER

Samlet projektsum på DKK 1 mia.

Budgetteret afkast på 9% (heraf udbytter på 4% p.a.).

Risikospredning på flere store ejendomme i København og Aarhus.

Et års udlejningsgaranti på førstegangsudlejning.

Anvisningsret til boliger.

Minimumsindskud på DKK 750.000.

Samlet projektsum på DKK 421 mio.

Budgetteret afkast på 9,75% (heraf udbytter på 4,4% p.a.).

Revideret afkast: 9,81% Risikospredning på flere store ejendomme i Danmarks næst­største byer.

Et års udlejningsgaranti på førstegangsudlejning.

Anvisningsret til boliger.

Minimumsindskud på DKK 750.000.

Koncenton Urban A/S | 67

KONCENTON VÆKSTBYER II

Samlet projektsum på DKK 271 mio.

Budgetteret afkast på 9,34% (heraf udbytter på 4,60% p.a.).

Risikospredning på 3-5 ejendomme i de største danske vækstbyer uden for København og Aarhus.

Et års udlejningsgaranti på førstegangsudlejning.

Anvisningsret til boliger.

Minimumsindskud på DKK 750.000.

Koncenton forvalter ejendomsprojekter med en samlet projektsum på ca. DKK 8 mia. Nogle af projekterne er i fuld drift, mens andre er under opførelse. Se vores hjemmeside for en komplet liste: koncenton.com/referencer.

Budgetteret afkast henviser til den gennemsnitlige årlige forrentning af egenkapitalindskudet i den 10-årige budgetperiode.

| 69

ER KLÆ RING ER Erklæringer

70 | Koncenton Urban A/S

UAFHÆNGIG REVISORS ERKLÆRING OM RESULTATFORVENTNINGER FOR PERIODEN 20212032 FOR KONCENTON URBAN A/S

Til potentielle investorer i Koncenton Urban A/S Vi har fået som opgave for Koncenton Urban A/S at afgive erklæring om, hvorvidt resultatforventningerne for selskabet for perioden 01.04.2021 – 30.06.2032 er udarbejdet på grundlag af de forudsætninger, der er oplyst i prospektafsnittene ”Driftsbudget” og ”Balancebudget” (side 28-31) og i overensstemmelse med den beskrevne anvendte regnskabspraksis (side 34). Vores konklusion udtrykkes med høj grad af sikkerhed.

Resultatforventningerne for perioden 01.04.2021 – 30.06.2032 fremgår af side 29 i afsnittet ”Driftsbudget”. Formålet med resultatforventningerne er at afspejle den forventede økonomiske virkning af ledelsens handlingsplaner for perioden 01.04.2021 – 30.06.2032.

De faktiske resultater for perioden 01.04.2021 – 30.06.2032 vil sandsynligvis afvige fra de i resultatforventningerne angivne, idet forudsatte begivenheder ofte ikke indtræder som forventet. Disse afvigelser kan være væsentlige.

Erklæringen er udelukkende udarbejdet til brug for potentielle investorer med henblik på køb af aktier i Koncenton Urban A/S og kan ikke anvendes til andre formål.

LEDELSENS ANSVAR Ledelsen i Koncenton Urban A/S har ansvaret for at udarbejde resultatforventningerne på det anførte grundlag, samt at regnskabsgrundlaget for resultatforventningerne er i overensstemmelse med den for selskabet anvendte regnskabspraksis og de anvendte budgetforudsætninger.

Ledelsen har endvidere ansvaret for de forudsætninger, som resultatforventningerne er baseret på.

REVISORS ANSVAR Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om, hvorvidt resultatforventningerne er udarbejdet på grundlag af de i prospektafsnittene ”Driftsbudget” og ”Balancebudget” oplyste forudsætninger, samt hvorvidt regnskabsgrundlaget for resultatforventningerne er i overensstemmelse med den på side 34 omtalte anvendte regnskabspraksis.

Vi har udført vores arbejde i overensstemmelse med ISAE 3000 (ajourført), Andre erklæringsopgaver med sikkerhed end revision eller review af historiske finansielle oplysninger og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning.

Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab er underlagt international standard om kvalitetsstyring, ISQC 1, og anvender således et omfattende kvalitetsstyringssystem, herunder dokumenterede politikker og procedurer vedrørende overholdelse af etiske krav, faglige standarder og gældende krav i lov og øvrig regulering.

Vi har overholdt kravene til uafhængighed og andre etiske krav i FSR – danske revisorers retningslinjer for revisors etiske adfærd (Etiske regler for revisorer), der bygger på de grundlæggende principper om integritet, objektivitet, faglig kompetence og fornøden omhu, fortrolighed og professionel adfærd.

Som led i vores arbejde har vi efterprøvet, om resultatforventningerne er udarbejdet på grundlag af de oplyste forudsætninger, og at

grundlaget er i overensstemmelse med den anvendte regnskabspraksis, herunder kontrolleret den indre talmæssige sammenhæng i resultatforventningerne.

Vores arbejde har ikke omfattet en vurdering af, om de anvendte forudsætninger er dokumenterede, velbegrundede og fuldstændige, eller om resultatforventningerne kan realiseres, og vi udtrykker derfor ingen konklusion herom.

KONKLUSION Det er vores opfattelse, at resultatforventningerne for perioden 01.04.2021 – 30.06.2032 er udarbejdet på grundlag af de i prospekt­ afsnittene ”Driftsbudget” og ”Balancebudget” oplyste forudsætninger samt at regnskabsgrundlaget for resultatforventningerne er i overensstemmelse med den for Koncenton Urban A/S anvendte regnskabspraksis.

Aarhus, den 13. december 2019 Statsautoriseret revisionsaktieselskab CVR-nr. 33 96 35 56

Klaus Tvede-Jensen Statsautoriseret revisor MNE-nr. mne23304

Søren Lykke Statsautoriseret revisor MNE-nr. mne32785

72 | Koncenton Urban A/S

ADVOKATERKLÆRING Gorrissen Federspiel Advokatpartnerselskab har som advokat for Koncenton A/S, CVR-nr. 36 54 70 65, Silkeborgvej 2, 8000 Aarhus C (”Koncenton”) afgivet følgende erklæring til brug for det af Koncenton udarbejdede prospekt (”Prospektet”) i forbindelse med udbud af aktier i Koncenton Urban A/S, CVR-nr. 40 03 74 54, Silkeborgvej 2, 8000 Aarhus C (”Selskabet”).

Aftalen om anparterne i Ejendomsselskabet er blandt andet betinget af at der opnås tilsagn om tilfredsstillende finansiering, og at der gennemføres en juridisk, finansiel og teknisk due diligence, der ikke giver anledning til bemærkninger.

SELSKABSDOKUMENTER

Vi har gennemgået Prospektets beskrivelser af ejendommene. Baseret på de oplysninger, vi er kommet i besiddelse af under forhandlingerne, er det vor vurdering, at beskrivelsen af ejendommene i al væsentlighed er korrekt og fyldestgørende.

Vi har gennemgået stiftelsesdokument og vedtægter for Selskabet.

Vi kan på den baggrund bekræfte, at: Selskabet er stiftet den 20. november 2018 i overensstemmelse med gældende dansk ret.

Selskabet er registreret hos Erhvervsstyrelsen.

Stiftelsesdokumentet og vedtægterne for Selskabet efter vor vurdering ikke indeholder usædvanlige bestemmelser.

Samtlige betingelser i aftalen forventes at blive opfyldt.

Vi udtaler os udelukkende om Prospektets beskrivelse af ejendommene.

Vi har således blandet andet ikke gennemgået eller rådgivet om tekniske, geotekniske, vedligeholdelsesmæssige, forureningsmæssige, kommercielle, skatte- og afgiftsmæssige, driftsmæssige og forsikringsmæssige forhold.

PROSPEKTET Prospektet indeholder en beskrivelse af Selskabet og af de investeringer, som Selskabet agter at foretage. Ifølge Prospektet er Selskabets formål at investere i boligejendomme i større danske byer og byer, som er i vækst. Prospektet indeholder endvidere en gennemgang af en række risici og muligheder, som ifølge ledelsen i Koncenton, som har ansvaret for Prospektet og dets indhold, er relevante for en beslutning om at tegne aktier i Selskabet.

Vi har ikke besigtiget ejendommene, og derfor har vi heller ikke vurderet ejendommenes placering i forhold til forsyningsledninger, byggelinjer og lignende.

Vi har ikke foretaget en vurdering af Prospektets indhold, herunder om Prospektet indeholder en tilstrækkelig eller korrekt beskrivelse af samtlige risici og muligheder vedrørende Selskabet. Vi anbefaler generelt, at interesserede investorer rådfører sig med egne rådgivere, inden de træffer beslutning om erhvervelse af aktier i Selskabet.

Vi har ikke gennemgået eller rådgivet om regnskabsmæssige, budgetmæssige, finansieringsmæssige og hæftelsesmæssige forhold og/ eller exit-strategi.

Endelig har vi ikke foretaget nogen vurdering eller undersøgelse af lejeniveauet for de kommende boliger

GENERELT

DE TO FØRSTE EJENDOMME Vi har bistået Koncenton og Selskabet i forbindelse med Selskabets betingede erhvervelse af samtlige anparter i Lys 4 28 ApS, CVR-nr. 38 99 85 60 (”Ejendomsselskabet”), som ejer ejendommene beliggende Arresøvej 30-34 og Brassøvej 28-36, begge 8240 Risskov, med matrikelbetegnelserne 6lp og 6nz, begge Vejlby By, Ellevang. Sælgerne af Ejendomsselskabet er en række private ejendomsudviklere og investorer.

Aarhus, den 13. december 2019 Gorrissen Federspiel Advokatpartnerselskab

Peter Sjøgreen Partner

Koncenton Urban A/S | 73

UDBYDERERKLÆRING Koncenton A/S, der er ansvarlig for oplysningerne i nærværende informationsmateriale, erklærer hermed, at de angivne oplysninger indeholder alle relevante økonomiske og risikomæssige forhold forbundet med investeringen.

Revisor har modtaget alle relevante oplysninger for vurdering af investeringen i forbindelse med afgivelse af revisorerklæring.

Endvidere kan vi som udbyder bekræfte, at vi selvstændigt har vurderet: at informationsmaterialets forudsætninger ud fra kendte forhold på udbudstidspunktet betragtes som rimelige og sandsynlige, at alle de oplysninger, der bør komme til investors kendskab, er medtaget i materialet, at det samlede udbudsmateriale og den forventede udvikling, som materialet beskriver, betragtes som den mest sandsynlige for dette projekt.

Oprettelse af denne ansvarsforsikring svarer til almindelig praksis for advokaters og revisorers tegning af forsikring i forbindelse med rådgiveransvar.

Før en endelig beslutning om tegning tages, opfordrer Koncenton A/S alle investorer til at rådføre sig med egen rådgiver.

Koncenton A/S Aarhus, den 13. december 2019

PROFESSIONEL ANSVARSFORSIKRING Koncenton A/S har tegnet en professionel ansvarsforsikring for finansielle virksomheder til sikring af vores kunder. Forsikringen holder vores kunder skadesløse i tilfælde af tab, der måtte opstå som følge af fejl, som Koncenton A/S kan drages til ansvar for.

Anders Marcus Adm. direktør

Oliver Peters Investeringsdirektør

74 | Koncenton Urban A/S

KILDEHENVISNINGER 1 Faktalink: Urbanisering: www.faktalink.dk/urbanisering 2 KL: De største provinsbyer er groet stærkere end København: www.kl.dk/nyhed/2017/februar/de-stoerste-provinsbyer-er-groet-staerkere-end-koebenhavn/

8 Lokalavisen Aarhus: Risskov Engby: Ny kæmpe bydel på vej i Aarhus: www.aarhus.lokalavisen.dk/nyheder/2019-07-02/Risskov-Engby-Ny-k%C3%A6mpe-bydel-p%C3%A5-vej-iAarhus-5323669.html 9 Baseret på data fra Jyske Realkredit udtrukket 30. august 2019.

3 Danmarks Statistik: FRKM118: Befolkningsfremskrivning 2018 efter kommune, køn og alder (afsluttet): www.statistikbanken. dk/statbank5a/SelectVarVal/Define.asp?MainTable=FRKM118&PLanguage=0&PXSId=0&wsid=cftree 4 Analyse Denmark: Den dobbelte urbanisering: www. analysedenmark.dk/article/den-dobbelte-urbanisering.html 5 Kortet er udarbejdet på baggrund af tal fra Danmarks Statistik ”BY1: Folketal 1. januar efter byområder, landdistrikter, alder og køn”, www.statistikbanken.dk/10021, samt Dansk Industri 2017: ”Vækst og udvikling i byer over hele landet.

Danmark i den globale konkurrence”, www.di.dk/SiteCollectionDocuments/DI%20Business/V%C3%A6kst%20og%20 udvikling%20i%20byer%20over%20hele%20landet%20-%20 FINAL%20-%202017-04-27.pdf (side 10-11).

6 Danmarks Statistik: FOLK1A: Folketal den 1. i kvartalet efter område, køn, alder og civilstand: www.statbank.dk/statbank5a/ SelectVarVal/Define.asp?Maintable=FOLK1A&PLanguage=0 7 Danmarks Statistik: By1: Folketal 1. januar efter byområder, landdistrikter, alder og køn: www.statbank.dk/statbank5a/ SelectVarVal/Define.asp?Maintable=BY1&PLanguage=0

9 Forbrugerprisindeks, gennemsnitlig årlig inflation (1900=100) efter tid: www.statistikbanken.dk/statbank5a/ SelectVarVal/Define.asp?Maintable=PRIS9&PLanguage=0 11 Baseret på S&P500 indeks 25.11.2019: www.quotes.wsj. com/ index/SPX/historical-prices – sammenligningen bygger på spændet fra laveste niveau (low) sammenlignet med dagens lukkekurs.

12 Baseret på data for S&P 500 (CAPE Ratio) 02.10.2109: www. multpl.com/shiller-pe 13 Finans Danmark: Realkreditrådets boligstatistik: www.rkr. statistikbank.dk/201 14 Danmarks Statistik: Forbrugerprisindeks (2015 = 100) efter varegruppe og enhed: www.statistikbanken.dk/PRIS111

Koncenton Urban A/S | 75

DISCLAIMER Informationerne i dette informationsmateriale skal alene betragtes som indikativer og kan på ingen måde benyttes som eller erstattes af personlig rådgivning. Enhver potentiel investor opfordres til selv at undersøge relevante risici og juridiske forhold, herunder at rådføre sig med egne rådgivere. Informationsmaterialet er ikke udtømmende men ment som inspiration og et overblik til potentielle investorer.

Den endelige tegning foregår udelukkende på baggrund af investeringsaftalen og vedtægterne for selskabet.

Nær­værende informationsmateriale er udarbejdet for Koncenton Urban A/S og udtaler sig om forhold pr. 13. december 2019.

Informationsmaterialet er hverken et tilbud eller opfordring til at købe eller sælge andele i det nævnte investeringsprojekt. Koncenton A/S har efter bedste evne bestræbt sig på at sikre, at informationsmaterialet er fuldstændigt og korrekt, men Koncenton A/S fremsætter ikke herved nogen garantier med hensyn til fuldstændigheden af oplysningerne eller forventningerne indeholdt i dette materiale, ligesom Koncenton A/S ikke tager ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af materialet.

Prismet Silkeborgvej 2 8000 Aarhus C Tlf. +45 69 13 49 00 Fax +45 69 13 49 01 info@koncenton.com www.koncenton.com