INFORME Avda. de Atenas 29
Avenida de Atenas, 29 Las Rozas, Madrid
Clientes: Miguel Ángel Fernández Pérez- Alfaro
Pilar Román Ruiz
Team Pablo Abascal 687 406 217 pablo.abascal@remax.es Remax Jumbo. Dr. Calero, 2 (28220 Majadahonda) y Cea Bermúdez, 12 (28003 Madrid)
Tras varios meses de comercialización, recapitulamos y vemos la situación actual de mercado en Las Rozas, Madrid. También se incluye una estimación de precio basada en las características de la propiedad.
Los clientes interesados directamente han sido:
Francisco Javier Rodríguez d Áchille (Lonvia Capital)
Gonzalo N. Gaitán
Jorge Puch Calero
Vanesa Checa Borzone y Javier Pérez Sánchez
Mar y Alex Martínez (Actualmente residen en USA)
Emilia Pérez y Francesco Tarauto
Andrés y Ana Chacón (pendiente de realizar visita, conocen la zona, dos niños pequeños)
CANALES DE COMERCIALIZACIÓN:
División de REMAX Comercial, Collection y Europa. Además toda la información está publicada en nuestra plataforma de colaboración MLS. “El MLS no es simplemente un concepto informático. Se trata del futuro de la intermediación inmobiliaria. Un sistema que aglutina la más amplia oferta inmobiliaria del momento puesta a disposición del cliente para que éste obtenga las máximas ventajas a la hora de comprar o vender su vivienda. A través del MLS la información sobre las propiedades disponibles resulta fácilmente accesible para todas las empresas inmobiliarias que participan en el sistema, creando de esta forma un mercado mucho más amplio para las propiedades, convirtiendo el MLS en la más potente herramienta de comercialización para realizar cualquier transacción inmobiliaria”.
Se realizan campañas de RRSS, vídeos, drones, email marketing a contactos potenciales, colaboración con agentes de zona, presencia en escaparate de oficina, campaña masiva a toda la red de REMAX en Madrid y REMAX Zona Norte
• Estas estrategias de marketing, combinadas, maximizan la visibilidad en múltiples canales y crean una experiencia de compra atractiva y accesible para los posibles interesados. *Nota: 1.397 vivitas, 84 favoritos, 2.913 €/m2 (Información de Idealista) y alertas enviadas 10.715 (Información procedente de la plataforma Inmovilla, Enero 2025)
• Alertas enviadas en Marzo, 11.111.
ANÁLISIS DAFO (aportan valores correctores)
FORTALEZAS DEBILIDADES
Eficiencia energética (placas solares+ pozo legalizado) muy positivo en el contexto actual No hay pago de recibo de Comunidad.
Antigüedad de la construcción implica inversión adicional en reforma. No existe posibilidad de reestructuración de los espacios.
Buena conservación y materiales de alta calidad Alto nivel de mantenimiento.
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Sistema de fontanería y electricidad renovado y cubierta exterior de teja árabe reforzada .
Posibilidad de cambio de calefacción a suelo radiante Proximidad a colegios y transporte público a 20m
AMENAZAS
El tiempo de exposición en el mercado juega en contra del valor percibido de la propiedad
Elevada oferta de viviendas a la venta en la zona+ obra nueva con seguridad 24h
El comprador actual prioriza otra tipología de vivienda más compacta y funcional
Una estrategia de precio inadecuada puede dar lugar a ofertas a la baja y pérdida de interés y atractivo VALORAR EL COSTE DE OPORTUNIDAD
Primer trimestre del año no es el más propicio para este tipo de viviendas.
Escasa demanda de esta tipología de vivienda por tamaño.
OPORTUNIDADES
Cliente ideal que busca vivienda unifamiliar con parcela amplia y posibilidad de proyectos adicionales.
Incentivos de compra por eficiencia energética
JUICIO CRÍTICO
:
Vivienda con un potencial de presentación comercial, si se adapta a su precio justo, incrementando posibilidades de encontrar un comprador que valore la ubicación y potencial de la vivienda.
Los testigos encontrados en la zona de influencia no son homogéneos con nuestro producto, ya que predomina la obra nueva, ello dificulta determinar el precio, siendo la repuesta del mercado el mejor índice a evaluar, ya que corremos el riesgo de estancar el producto en el mercado sino encontramos el equilibrio entre precio y el potencial del inmueble Hagamos un completo repaso a la propiedades que actualmente están en el mercado.
En la zona de El Pinar - Punta Galea, Las Rozas de Madrid, actualmente existen 66 propiedades a la venta:
–
(Sólo existen 13 viviendas de obra nueva, por ejemplo:
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https://www.idealista.com/inmueble/105409351/?utm_medium=socialmedia&utm_campaign =private_sendadtofriend&utm_source=copiedLink
Parcela de 752 m2
Vivienda 545 m2
Precio 1.590.000 €
Dentro de la franja de 1.500.000 € – 1.600.000 € (Sólo existen 10 viviendas de obra nueva en un precio de 1.590.000 €)
https://www.idealista.com/inmueble/105903129/?utm_medium=socialmedia&utm_campaign =private_sendadtofriend&utm_source=notifications
Parcela de 980 m2
Vivienda 542 m2
Precio 1.590.000 €
Viviendas por debajo del 1.173.000 €, aún de obra nueva y de segunda mano como:
https://www.idealista.com/inmueble/106768787/?utm_medium=socialmedia&utm_campaign =private_sendadtofriend&utm_source=copiedLink
Parcela de 1.247 m2
Vivienda 447 m2
Precio 1.099.00 €
Cambiamos de zona y pasamos a ver el estado actual de la zona del Club de Golf, Las Rozas de Madrid, donde actualmente existen 19 propiedades a la venta.
Dentro de la franja de 1.200.000 € – 1.700.000 €
https://www.idealista.com/inmueble/106975206/?utm_medium=socialmedia&utm_campai gn=private_sendadtofriend&utm_source=notifications
Parcela de 2.920 m2
Vivienda 700 m2
Precio 1.700.000 € (No fotos por motivos de privacidad)
https://www.idealista.com/inmueble/103078943/?utm_medium=socialmedia&utm_campaign =private_sendadtofriend&utm_source=notifications
Parcela de 2.566 m2
Vivienda 573 m2
Precio 1.530.000 €
Team Pablo Abascal 687 406 217 pablo.abascal@remax.es Remax Jumbo. Dr. Calero, 2 (28220 Majadahonda) y Cea Bermúdez, 12 (28003 Madrid)
https://www.idealista.com/inmueble/105480868/?utm_medium=socialmedia&utm_campaign =private_sendadtofriend&utm_source=notifications
Parcela de 2150 m2
Vivienda 400 m2
Precio 1.500.000 €
https://www.idealista.com/inmueble/104129612/?utm_medium=socialmedia&utm_campaign =private_sendadtofriend&utm_source=notifications
Parcela de 1.666 m2
Vivienda 492 m2
Precio 1.460.000 €
https://www.idealista.com/inmueble/106376801/?utm_medium=socialmedia&utm_campaign =private_sendadtofriend&utm_source=notifications
Parcela de 2.566 m2
Vivienda 625 m2
Precio 1.530.000 €
https://www.idealista.com/inmueble/104742036/?utm_medium=socialmedia&utm_campaign =private_sendadtofriend&utm_source=notifications
Parcela de 2.000 m2
Vivienda 417 m2
Precio 1.280.000 €
RIESGOS:
La vivienda es un activo singular en la zona. Existe el riesgo de necesitar una tasación si el comprador va a pedir financiación bancaria. En tal caso, si el tasador no valora en su justa medida la ubicación, la operación puede verse perjudicada, ya que, las tasaciones de propiedades pueden variar en función del propósito para el que se soliciten, ya sea para una hipoteca de un comprador o para la comercialización de un vendedor, debido a diferencias en los enfoques, criterios y requisitos que aplican en cada caso. Aquí te explico las razones por las que pueden surgir esas diferencias:
1. Tasación para hipoteca (comprador)
• Objetivo: En este caso, el objetivo principal es determinar un valor justo de la propiedad que garantice el préstamo hipotecario para el comprador. La tasación para hipoteca debe asegurar al banco que, en caso de impago, la propiedad cubrirá la deuda.
• Enfoque conservador: Las tasaciones hipotecarias tienden a ser más conservadoras. Los bancos suelen emplear criterios de valoración cautelosos para evitar sobrevalorar una propiedad, minimizando su riesgo financiero.
• Normativas estrictas: Las entidades financieras se rigen por normativas y estándares muy específicos, por lo que la tasación puede incluir factores como la estabilidad de precios en la zona, la antigüedad de la construcción, la calidad de los acabados, y el estado
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de la economía local. Esto tiende a hacer la tasación más prudente y estricta.
2. Tasación para comercialización (vendedor)
• Objetivo: En una tasación con fines de venta, el objetivo es establecer un precio de salida en el mercado que sea competitivo pero también maximice el valor para el vendedor. Aquí se busca atraer el interés de los compradores sin alejarse mucho del valor de mercado.
• Enfoque de valor en el mercado: La tasación para comercialización generalmente se enfoca en las tendencias del mercado actual, considerando la demanda en la zona, los precios de propiedades similares y las características especiales de la propiedad que puedan justificar un precio más alto.
• Flexibilidad en los criterios: Los tasadores pueden valorar características subjetivas que aumenten el atractivo para los compradores, como mejoras recientes, aspectos estéticos, potencial para personalización, o detalles de lujo. Esto puede llevar a una valoración algo más elevada si el objetivo es captar la atención de posibles compradores.
3 Impacto en la percepción del valor
• Valor hipotecario como referencia para los compradores: Cuando un comprador solicita una hipoteca, el valor tasado por el banco puede influir en su percepción de cuánto debería pagar, especialmente si la tasación bancaria es menor que el precio de venta.
• Valor de mercado como referencia en la negociación: Para la comercialización, los agentes inmobiliarios y tasadores buscan un precio que atraiga a comprado res en el contexto actual del mercado, lo que puede dar una percepción de valor distinta a la tasación hipotecaria.
En resumen, las tasaciones pueden variar según el enfoque y los criterios aplicados por el tasador, ya sea por las exigencias de una entidad financiera para una hipoteca o por la intención del vendedor de obtener el mejor precio en el mercado.
Además, hay que prestar atención si el comprador con financiación necesita una tasación bancaria de la que depende la operación. Los tasadores penalizan mucho las casas con grandes reformas.
INFORME VALOR COMERCIALIZACIÓN SEGÚN COLEGIO DE
RESGISTRADORES MADRID, A FECHA 2 DE MARZO DE 2025
PRECIO MEDIO: 2.356,42 €/m2
SUPERFICIE MEDIA: 489,67 m2
ANTIGÜEDAD MEDIA : 1.987
VALOR DE REFERENCIA : 769.809,69 € a 03/03/2025
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