Intershop Holding AG – Halbjahresbericht 2014

Halbjahresbericht

2014

Reingewinn pro Aktie (in CHF)

30 25 20 15 10 5 0

2011

2012

12

(in Prozent)

10

H1 2013

H1 2014

Reingewinn (exkl. Bewertungsver채nderungen)

Reingewinn

Eigenkapitalrendite

2013

8 6 4 2 0

2011

2012

(in CHF)

H1 2013

H1 2014

EK-Rendite (exkl. Bewertungsver채nderungen)

EK-Rendite

NAV pro Aktie

2013

350 300 250 200 150 100 50 0 2010 2011 Net Asset Value

2012

2013

H1 2014

Dividende (kumuliert)

Nettorendite und Leerstandsquote

15

(in %)

12

12.5% 9.8%

10.9% 8.8%

9.1%

6.0%

5.9%

5.9%

5.9%

5.7%

2010

2011

2012

2013

H1 2014

9 6 3 0

Nettorendite

Leerstand

1

Kennzahlen Intershop-Gruppe

Finanzen

1. Sem. 2013

Nettoliegenschaftsertrag Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen Bewertungsveränderungen Betriebsergebnis (EBIT) Unternehmensergebnis vor Steuern (EBT) Reingewinn

Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF

37.5 1.6 0.9 35.9 29.8 24.5

38.9 1.9 1.2 38.1 30.9 25.2

Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Investitionen in Immobilien

Mio. CHF Mio. CHF

20.8 11.5

21.9 8.8

9.2% 8.9%

9.2% 8.8%

1’305.1 1’243.0 608.5 511.6

1’296.8 1’237.1 544.5 567.2

49 10 579’397 6.6% 5.7% 10.9%

51 10 582’829 6.7% 5.9% 12.5%

59

58

11.94 11.61 255.78 350.00

12.01 11.58 270.08 335.00

Eigenkapitalrendite1) Eigenkapitalrendite exkl. Bewertungsveränderung1) 6) Bilanzsumme2) Immobilien2) Finanzverbindlichkeiten2) Eigenkapital2)

Portfolio

1. Sem. 2014

Anzahl Renditeliegenschaften2) Anzahl Entwicklungsliegenschaften2) 7) Vermietbare Fläche2) Bruttorendite2) 3) 4) Nettorendite2) 3) 5) Leerstandsquote2) 3)

Personal

Anzahl Mitarbeiter/-innen2)

Aktie

Reingewinn pro Aktie Reingewinn pro Aktie exkl. Bewertungsveränderung6) Eigenkapital pro Aktie (Net asset value, NAV)2) Börsenkurs am Bilanzstichtag2)

Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. CHF

in m2

CHF CHF CHF CHF

1) Bezogen auf das durchschnittliche Eigenkapital der Berichtsperiode 2) Angaben per 30.6.2014 und per 31.12.2013 3) Angaben beziehen sich auf Renditeliegenschaften am Bilanzstichtag 4) Effektiver Jahres-Bruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag 5) Effektiver Jahres-Bruttomietertrag abzüglich aller direkt zuordenbaren Liegenschaftsaufwendungen (exkl. Zinsen) im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag 6) Ohne Berücksichtigung von Bewertungsveränderungen und der sich daraus ergebenden latenten Steuern 7) Inklusive Promotionsliegenschaften

2

Intershop-Gruppe

1 Kennzahlen Intershop-Gruppe

Bericht zum

4 Überblick

Halbjahresabschluss 2014

5 Geschäftsverlauf 8 Immobilienportfolio 9 Organisation, Strategie und Anlagepolitik, Aktionariat und Ausblick

Halbjahresrechnung 2014

12 Konsolidierte Bilanz 13 Konsolidierte Erfolgsrechnung 14 Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals 15 Konsolidierte Geldflussrechnung 16 Anhang zum ungeprüften konsolidierten Halbjahresabschluss per 30. Juni 2014 26 Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften 30 Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften und zu den Zu- und Abgängen von Immobilien

Adressen

32 Adressen

Bericht zum Halbjahresabschluss

4 Ăœberblick 5 Geschäftsverlauf 8 Immobilienportfolio 9 Organisation, Strategie und Anlagepolitik, Aktionariat und Ausblick

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4

Bericht zum Halbjahresabschluss 2014

Bericht zum Halbjahresabschluss 2014 Sehr geehrte Aktionäre, Geschäftspartner und Mitarbeiter Wir freuen uns, Ihnen den Halbjahresbericht per 30. Juni 2014 vorlegen zu können. Überblick

Intershop erarbeitete im ersten Semester des laufenden Jahres einen Reingewinn von CHF 24.5 Mio. Dies entspricht einem leicht unter der Vorjahresperiode liegenden Gewinn von CHF 11.94 je Aktie. Erwartungsgemäss hat sich der Liegenschaftsertrag reduziert. Dieser Rückgang ist die Folge der Verkäufe entwickelter Liegenschaften und der gegen Ende 2013 erfolgten Kündigung eines Grossmieters. Erfreulicherweise konnte die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften per Ende Juni auf 10.9% reduziert werden. Aus dem Verkauf von zwei kleineren Liegenschaften resultierte ein Gewinn von CHF 1.6 Mio. Intershop hat im ersten Semester die Bilanz aktiv bewirtschaftet. Ende Januar 2014 wurde eine Anleihe von CHF 125 Mio. erfolgreich am Kapitalmarkt platziert, womit Intershop nach mehr als 15 Jahren an den Anleihemarkt zurückgekehrt ist. Mitte März 2014 unterbreitete Intershop den Aktionären ein Rückkaufsangebot zum Festpreis von CHF 340 je Aktie für maximal 105‘000 Aktien oder 5% des Kapitals. Gesamthaft wurden 100‘000 Aktien angedient, die anschliessend vernichtet worden sind. Ende der Berichtsperiode waren somit noch zwei Millionen Aktien ausstehend. Die Eigenkapitalrendite des ersten Semesters 2014 beläuft sich auf 9.2% (Vorjahr: 9.2%).

Gewinn je Aktie im ersten Semester des entsprechenden Jahres in CHF (2010 und 2011 IFRS; 2012 bis 2014 Swiss GAAP FER)

15 12

12.02

9

11.21

12.20

12.01

11.94

2012

2013

2014

6 3 0

2010

2011

Das Eigenkapital betrug Ende des Semesters CHF 512 Mio. Dieser Wert liegt aufgrund der Dividendenzahlung von CHF 40 Mio. und des Aktienrückkaufs mit anschliessender Vernichtung von CHF 34 Mio. deutlich unter dem Wert Ende 2013. Das anteilige Eigenkapital je Aktie belief sich am Bilanzstichtag auf CHF 256.

Bericht zum Halbjahresabschluss 2014

Eigenkapital je Aktie (NAV) per 30. Juni des entsprechenden Jahres in CHF (2010 und 2011 IFRS; 2012 bis 2014 Swiss GAAP FER)

300 250 200

238

245

249

2010

2011

2012

260

256

2013

2014

150 100 50 0

Geschäftsverlauf

Auch mehr als sechs Jahre nach Ausbruch der Finanzkrise ist die konjunkturelle Entwicklung noch nicht zu einem nachhaltigen Aufschwung zurückgekehrt. Die Erholung der Wirtschaft in den USA scheint am weitesten fortgeschritten. Demgegenüber präsentiert sie sich in Europa noch verhalten. Während die deutsche Wirtschaft weiterhin gut dasteht, harren die strukturellen Probleme einzelner Peripherieländer noch immer der Lösung. Auch die wirtschaftlich wichtigen Länder Italien und Frankreich kommen nur langsam auf Touren. Die Wirtschaft in der Schweiz entwickelt sich unverändert positiv. Die hohe Einwanderung stützt die Nachfrage nach Wohnraum und sorgt für zusätzlichen Konsum. Entsprechend gesucht sind nach wie vor Wohnliegenschaften als Investitionsobjekte. In diesem Segment besteht jedoch die Gefahr, dass zu viele neue Projekte in dezentralen Regionen erstellt werden. Bei den Eigentumswohnungen hat sich der Nachfragerückgang im Hochpreissegment weiter akzentuiert. Im für Intershop wichtigen mittleren Preissegment ist die Nachfrage dagegen nach wie vor intakt. Das Interesse an gut vermieteten Gewebeobjekten an attraktiven Lagen (Core-Objekte) ist ebenfalls unverändert hoch.

Wenn diese Bedingungen jedoch nicht erfüllt sind, nimmt die Resonanz spürbar ab. Da viele potenzielle Verkäufer solcher Objekte noch nicht zu Preiskonzessionen bereit sind, finden in diesem Bereich weniger Transaktionen statt. Intershop war in diesem Umfeld in der Berichtsperiode nicht in der Lage, eine sinnvolle Akquisition zu tätigen. Demgegenüber wurden zwei kleinere gewerbliche Liegenschaften mit Gewinn veräussert.

Optimierung des Finanzierungsmix und der Eigenkapitalausstattung Intershop hat das Tiefzinsumfeld genutzt, um die Finanzierung weiter zu optimieren. Der durchschnittliche Zinssatz reduzierte sich gegenüber Ende 2013 um 18 Basispunkte auf 2.51%. Dieser Rückgang ist primär auf die erfolgreiche Platzierung einer Anleihe mit einer Laufzeit von fünf Jahren und einer fixen Verzinsung von 1.5% zurückzuführen. Mit dieser Diversifikation der Fremdfinanzierungen konnte die Abhängigkeit von einzelnen Finanzierungsquellen weiter reduziert werden. Da sich die Akquisition neuer Objekte als schwierig erwiesen hat und Intershop, trotz der regelmässigen Ausschüttung einer attraktiven Dividende, durch Thesaurierung von Gewinnen über eine starke Eigenkapitalbasis verfügt, hat der Verwaltungsrat beschlossen, einen Aktienrückkauf durchzuführen. Die Generalversammlung vom 3. April 2014 stimmte seinem Antrag zu, die erworbenen 100‘000 Aktien zu vernichten. Mit dieser Kapitalverdichtung wird auch die Fortführung der bisherigen Dividendenpolitik unterstützt, da sich die Dividendensumme auf Basis der diesjährigen Ausschüttung um CHF 2 Mio. auf CHF 40 Mio. reduziert.

5

6

Bericht zum Halbjahresabschluss 2014

Uneinheitliches Bild auf dem Vermietungsmarkt Die Vermietungssituation unterscheidet sich in den verschiedenen Segmenten zunehmend. So besteht im Wohnbereich, unterstützt durch die unverändert hohe Einwanderung, eine lebhafte Nachfrage. Das tiefe Zinsniveau hatte jedoch zur Folge, dass der Referenzzinssatz bei 2.0% verharrte. Da sich auch der Konsumentenpreisindex kaum verändert hat, können die Mietzinsen des Altbestands in der Regel nicht erhöht werden. Der Referenzzinssatz reagiert sehr träge, weshalb er sich auch bei einem allfälligen Anstieg der Hypothekarzinsen erst mit einer deutlichen zeitlichen Verzögerung wieder erhöhen wird. Die Vermietung im Bürosegment ist demgegenüber anspruchsvoller. Insbesondere in den grossen Büromärkten Zürich und Genf hat sich ein Überangebot aufgebaut. Auf die sich abzeichnende Situation hat die Planungstätigkeit nur zögerlich reagiert. Erst Anfang des laufenden Jahres ist die Bausumme der bewilligten Projekte wieder auf das langjährige Mittel zurückgefallen. Entsprechend herausfordernd bleibt die Vermietung von Büroflächen in den nächsten Jahren. Der Detailhandel wird zunehmend vom Online-Handel bedrängt. Während letzterer ein starkes Wachstum vorweisen kann, stagnieren die Umsätze auf den Detailhandelsflächen. Deshalb ist die Nachfrage nach diesen Flächen, von Spezialsituationen abgesehen, verhalten, und es kann kaum mit einer Verbesserung der Situation gerechnet werden. Bei Spezialliegenschaften und Industriearealen ist die Nachfragesituation stark objektabhängig.

Grösstes Risiko aus regulatorischen Veränderungen Gesamthaft ist das Stimmungsbild auf dem Immobilienmarkt Schweiz nach wie vor positiv. Die grössten Herausforderungen liegen heute in den politischen und regulatorischen Eingriffen.

Aus gesamtwirtschaftlicher Sicht war eine massvolle Einflussnahme im Wohneigentumsbereich verständlich. Eine solche wurde von den Banken mittels einer Selbstregulierung vor rund zwei Jahren auch umgesetzt. Leider wartet die Politik jedoch nicht ab, bis sich die Auswirkungen dieser Massnahme messen lassen, sondern prüft bereits weitere Einschränkungen. Dies, obwohl es sich abzeichnet, dass das Preiswachstum in den Hochpreisregionen bereits zum Erliegen gekommen ist. Die beiden Motionen von Nationalrätin Badran, die eine substanzielle Verschärfung der heutigen Bewilligungspflicht für Ausländer beim Erwerb von Immobilien (Lex Koller) vorsahen, wurden vom Ständerat abgelehnt. Unverständlicherweise waren diese beiden Motionen von den bürgerlichen Vertretern und insbesondere auch von den Vertretern der Immobilienbranche im Nationalrat diskussionslos angenommen worden. Es besteht jedoch das Risiko, dass dieses Thema, trotz der zum Teil offensichtlich falschen Argumentation der Befürworter, vom Bundesrat oder über eine Volksinitiative nochmals aufgenommen wird. Nicht zuletzt drohen weitere Abstimmungen, wie z. B. die Ecopop-Initiative, welche die Attraktivität des Standorts Schweiz reduzieren könnten und damit auch Einfluss auf den Immobilienmarkt hätten.

Liegenschaftsertrag erwartungsgemäss rückläufig; Reingewinn trotzdem nur leicht unter Vorjahr Die Liegenschaftserträge haben sich in der Berichtsperiode um 4.4% zurückgebildet. Aufgrund von Verkäufen sind CHF 0.7 Mio. Mieterträge weggefallen. Der Auszug eines ehemaligen Grossmieters, der die Flächen im Verlauf des vierten Quartals 2013 verlassen hat, schlug mit einem Rückgang von rund CHF 1.5 Mio. zu Buche. Die von dieser Kündigung am stärksten betroffene Liegenschaft an der Edenstrasse 20 in Zürich ist mehr als 50 Jahre alt. Es ist deshalb geplant, die Situation für eine umfassende Sanierung zu nutzen. Intershop strebt an, bei dieser Modernisierung das Nachhaltigkeitslabel «LEED Gold» zu erhalten. Der Einzug neuer Mieter ist deshalb frühestens Ende 2015 realistisch. Unter Ausschluss der Portfolioveränderungen (like-for-like) san-

Bericht zum Halbjahresabschluss 2014

ken die Mieterträge im Vergleich zur Vorjahresperiode um 2.4%. Dank strikter Kostenkontrolle konnte der Liegenschaftsaufwand absolut und im Verhältnis zum Liegenschaftsertrag reduziert werden und befindet sich mit 11.1% unverändert auf sehr tiefem Niveau (Vorjahresperiode: 11.7%). Die Nettorendite der Renditeliegenschaften reduzierte sich leicht auf 5.7%.

In der Berichtsperiode veräusserte Intershop zwei kleinere Renditeliegenschaften. Der Verkaufsgewinn liegt mit CHF 1.6 Mio. etwas unter dem Vorjahreswert. Mittels des Verkaufs dieser zwei eher peripher gelegenen Liegenschaften konnte die Qualität des Portfolios weiter verbessert werden. Die Liegenschaftsschätzungen erfolgten per 30. Juni 2014 erneut durch KPMG Real Estate. Der Marktwert der Liegenschaften veränderte sich nur unwesentlich, da die Diskontierungssätze nicht angepasst wurden. Marktwertveränderungen waren primär die Folge einer veränderten Vermietungssituation oder bedingt durch veränderte Investitionen bzw. Investitionsplanungen. Nach Abzug der getätigten Investitionen resultierte eine geringe Aufwertung von CHF 0.9 Mio. bzw. weniger als 0.1% des Portfoliowerts.

Sowohl der Personalaufwand als auch der administrative Aufwand haben sich gegenüber der Vorjahresperiode leicht erhöht. Der Anstieg des administrativen Aufwands ist auf die Kosten im Zusammenhang mit dem Aktienrückkauf und der Kapitalherabsetzung zurückzuführen.

Der Nettofinanzaufwand liegt auf Vorjahresniveau. Die aufgrund der Anleihe gestiegenen Zinsaufwendungen konnten im 1. Semester grösstenteils durch höhere Erträge aus der Anlage der liquiden Mittel kompensiert werden. Der durchschnittliche Zinssatz reduzierte sich gegenüber Jahresbeginn von 2.69% auf 2.51%. Die durchschnittliche Zinsbindung beläuft sich auf 73 Monate (Ende 2013: 74 Monate).

Der anteilige Erfolg der assoziierten Gesellschaft Corestate Capital AG belief sich in der Berichtsperiode, nach Abzug des Währungsverlustes von CHF 0.1 Mio., auf CHF 1.1 Mio. Aufgrund einer Dividendenzahlung von CHF 2.4 Mio. hat sich der Buchwert der Beteiligung um den Saldo reduziert.

Intershop hat einen Teil der Hypotheken mittels Zinsabsicherungsinstrumenten (Interest Rate Swaps) gegen einen Zinsanstieg abgesichert, die zu Marktwerten verbucht werden. Der deutliche Zinsrückgang im ersten Semester 2014 hat den Marktwert der Absicherungsgeschäfte negativ beeinflusst. Die Marktwertveränderung seit dem letzten Bilanzstichtag von knapp CHF 8 Mio. wurde, nach Abzug der latenten Steuern, direkt dem Eigenkapital belastet.

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8

Bericht zum Halbjahresabschluss 2014

Immobilienportfolio

Intershop hat in der Berichtsperiode die Liegenschaften an der Deisrütistrasse in Seuzach sowie an der Berneckerstrasse in Heerbrugg veräussert. Die Bauarbeiten der beiden Promotionsprojekte «Résidence Bel Orne» in Lausanne und «eden5» in Zürich verliefen planmässig. In Lausanne hat Intershop im Frühjahr die Bewilligung erhalten, eine zusätzliche Wohnung im Dachgeschoss einzubauen. Diese Wohnung kommt im Spätsommer 2014 in den Verkauf. Für die restlichen gesamthaft 101 Eigentumswohnungen der beiden Projekte liegen beurkundete Kaufverträge vor. Die Wohnungen in Lausanne werden voraussichtlich im 4. Quartal 2014 den Erwerbern übergeben, während jene in Zürich erst im nächsten Jahr fertiggestellt werden.

Intershop hat im ersten Semester erneut diverse Kaufofferten abgegeben. In keinem der Fälle konnte jedoch ein neues Objekt oder Projekt erworben werden. Noch immer werden aus Sicht der Intershop die übernommenen Risiken nicht adäquat im Preis abgebildet.

Verschiedenen Entwicklungen von Liegenschaften im Portfolio wurden vorangetrieben. In Au-Wädenswil arbeitet Intershop am Gestaltungsplan und an der Bau- und Teilzonenplanänderung, die im zweiten Halbjahr 2014 eingereicht werden sollen. In Basel läuft die Überarbeitung des Bebauungsplans in Zusammenarbeit mit dem Planungsamt der Stadt Basel. Ziel ist eine Verdichtung des Wohnareals an der Redingstrasse. Für die geplante Überbauung der Römerstrasse in Baden soll im 3. Quartal 2014 der Sondernutzungsplan öffentlich aufgelegt werden.

Die bestehenden Liegenschaften sind jedoch noch bis mindestens 2018 vermietet, so dass eine allfällige Realisation erst danach beginnen kann. Nach Eintragung des Baurechts werden voraussichtlich im letzten Quartal 2014 die Bauarbeiten zur Erstellung der 18 Mietwohnungen in Kilchberg beginnen können.

Zum Bilanzstichtag umfasste das Portfolio von Intershop 59 Liegenschaften inklusive der Entwicklungs- und Promotionsprojekte. Der Fokus liegt unverändert auf den wichtigsten Wirtschaftsräumen und entlang der Hauptverkehrsachsen. Der Mietertrag setzte sich in der Berichtsperiode wie folgt zusammen: Portfolio nach Nutzungsart (Basis Mieterträge in der Berichtsperiode) Büro

7% 6%

Bildungswesen

7% 38%

Gewerbe, Logistik Detailhandel, Gastronomie

33%

Wohnen 9%

Parking

Vermietungsstand gegenüber Ende 2013 deutlich verbessert Insbesondere im gewerblichen Segment ist das Vermietungsumfeld herausfordernd. Intershop hat deshalb die Neu- und Wiedervermietung von Flächen deutlich fokussiert. Gegenüber dem Leerstand per Ende des letzten Jahres konnte die Leerstandsquote bei den Renditeliegenschaften um 1.6 Prozentpunkte auf 10.9% reduziert werden. Im Vergleich zum Vorjahreswert stieg die Leerstandsquote wegen des Auszugs eines Grossmieters Ende 2013 um 1.5 Prozentpunkte an.

Bericht zum Halbjahresabschluss 2014

Entwicklung der Leerstandsquote per 30. Juni des entsprechenden Jahres 12 10 8

10.9% 9.6%

9.3%

9.2%

9.4%

2010

2011

2012

2013

6 4 2 0

Organisation

2014

An der ordentlichen Generalversammlung vom 3. April 2014 wurden alle Verwaltungsräte mit grossem Mehr für eine weitere Amtsperiode von einem Jahr wiedergewählt. Ebenso wurden Dieter Marmet zum Präsidenten und alle Verwaltungsräte zu Mitgliedern des Vergütungsausschusses bestimmt. Die Generalversammlung beschloss ferner grossmehrheitlich eine Kapitalherabsetzung durch Vernichtung der 100‘000 erworbenen eigenen Aktien. Die Vernichtung der Titel erfolgte nach dem Schuldenruf Ende Juni 2014.

Strategie und Anlagepolitik

Die Strategie und Anlagepolitik wurde während der gesamten Berichtsperiode eingehalten. Der detaillierte Beschrieb der Strategie und Anlagepolitik befindet sich im Geschäftsbericht 2013 auf den Seiten 32 und 33 und ist auf der Webseite verfügbar (www.intershop.ch/strategie).

Aktionariat

Bis zur Erstellung des Halbjahresberichtes hat Intershop keine Kenntnisse von offenzulegenden Veränderungen im Aktionariat erhalten. Die der Gesellschaft bekannten Beteiligungsquoten der bedeutenden Aktionäre sind auf der Seite 22 festgehalten.

Ausblick

Die wirtschaftlichen Aussichten haben sich im laufenden Jahr verbessert. So stiegen die Einkaufsmanagerindizes (PMI) der wichtigsten Wirtschaftsländer über die Schwelle von 50%. Trotzdem ist die Schuldenkrise noch nicht ausgestanden. In der Schweiz sind die Konjunkturindikatoren ebenfalls mehrheitlich positiv, selbst wenn sowohl das KOF Konjunkturbarometer wie auch der PMI nach einem starken Jahresbeginn wieder rückläufige Werte ausweisen. Aufgrund des wirtschaftlichen Umfelds ist ein baldiger Zinsanstieg in Europa und damit auch in der Schweiz vorerst schwer vorstellbar. Schweizer Immobilien sind deshalb unverändert attraktiv, sei es wegen der vergleichsweise attraktiven Rendite oder als Investition in einen «sicheren Hafen». Die Ausgangslage für Intershop präsentiert sich deshalb unverändert.

Bedingt durch die Verkäufe von Liegenschaften und der im letzten Jahr erfolgten Kündigung eines Grossmieters wird der Mietertrag auch im zweiten Semester des laufenden Jahres unter dem Vorjahreswert liegen. Nach wie vor verhindern der tiefe Referenzzinssatz und die Entwicklung des Konsumentenpreisindexes eine Erhöhung der Mietzinse laufender Mietverträge.

Die Vermietung bestehender Büroleerstände und gekündigter Flächen wird auf absehbare Zeit herausfordernd bleiben. Da ein Mieter im Sommer dieses Jahres seine im Media Campus in Zürich belegten Flächen abgibt, weil er die Bildungstätigkeit in einem speziell für ihn konzipierten Gebäude zusammen zieht, erwartet Intershop im zweiten Semester einen Wiederanstieg der Leerstandsquote der Renditeliegenschaften. Für einzelne der gekündigten Fläche laufen jedoch Mietvertragsverhandlungen, deren positiver Abschluss den Anstieg der Leerstandsquote deutlich limitieren könnten. Intershop geht davon aus, die leer stehenden oder gekündigten Flächen auf mittlere Frist wieder vermieten zu können.

9

10

Bericht zum Halbjahresabschluss 2014

Da die Nachfrage nach problemlosen Immobilienanlagen in der Schweiz unverändert hoch ist und sich bei anspruchsvolleren Objekten das inhärente Risiko nicht adäquat im Preis berücksichtigen lässt, bieten sich kaum Möglichkeiten für attraktive Akquisitionen. Intershop fokussiert deshalb weiterhin auf die Entwicklungsmöglichkeiten im eigenen Portfolio. Strategiekonform möchte Intershop weitere entwickelte Liegenschaften veräussern, um die erarbeiteten Mehrwerte realisieren zu können. Aufgrund des erwarteten Gewinns aus dem Verkauf der Eigentumswohnungen in Lausanne wird der Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen voraussichtlich über dem Vorjahreswert liegen. Die Entwicklung des Reingewinns hängt zudem von den Marktwertveränderungen der Liegenschaften ab. Eine diesbezügliche verlässliche Prognose ist nicht möglich. Gesamthaft erwartet Intershop erneut einen guten operativen Abschluss, der wiederum eine Ausschüttung einer Dividende von CHF 20.- je Aktie ermöglichen sollte.

Dieter Marmet

Cyrill Schneuwly

Präsident des Verwaltungsrats

Chief Executive Officer

Zürich, 21. August 2014

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung

12 Konsolidierte Bilanz 13 Konsolidierte Erfolgsrechnung 14 Ver채nderung des konsolidierten Eigenkapitals 15 Konsolidierte Geldflussrechnung 16 Anhang zum ungepr체ften konsolidierten Halbjahresabschluss per 30. Juni 2014 26 Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften 30 Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften und zu den Zu- und Abg채ngen von Immobilien 32 Adressen

11

12

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2014

Konsolidierte Bilanz (in CHF 1’000) Anmerkungen

Aktiven

Umlaufvermögen Flüssige Mittel Wertschriften Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Forderungen Rechnungsabgrenzungen Total Umlaufvermögen Anlagevermögen Renditeliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Promotionsliegenschaften Beteiligungen an assoziierter Gesellschaft Übrige Sachanlagen Derivative Finanzinstrumente Latente Steuerguthaben Aktiven aus Personalvorsorgeeinrichtungen Total Anlagevermögen

1 2 3

5

Total Aktiven Passiven

Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Derivative Finanzinstrumente Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Kurzfristige Rückstellungen Rechnungsabgrenzungen Total kurzfristiges Fremdkapital Langfristiges Fremdkapital Langfristige Finanzverbindlichkeiten Derivative Finanzinstrumente Latente Steuerverbindlichkeiten Langfristige Rückstellungen Total langfristiges Fremdkapital

4 5

4 5

Total Fremdkapital Eigenkapital Aktienkapital Gewinnreserven Total Eigenkapital Total Passiven

6

30.6.2014

31.12.2013

40’426 4’911 584 308 1’542 47’771

28’106 10’156 710 164 1’817 40’953

1’087’871 117’456 37‘717 11‘688 163 0 189 2‘218 1’257’302

1’090’197 117’446 29‘489 13‘008 187 3‘013 54 2‘423 1’255’817

1’305’073

1’296’770

34‘750 0 22‘843 12‘694 1‘200 15‘760 87’247

58‘550 0 22‘652 18‘013 1‘200 16‘823 117’238

573‘742 14‘795 115’507 2‘222 706’266

485‘915 10‘016 114’243 2‘184 612’358

793’513

729’596

20’000 491’560 511’560

21’000 546’174 567’174

1’305’073

1’296’770

Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2014

13

Konsolidierte Erfolgsrechnung (in CHF 1’000) Anmerkungen

1. Sem. 2014

1. Sem. 2013

8

42’192 1’614 1’407

44’111 1’909 1’406

45’213

47’426

4’675 4’434 1’135

5’175 4’276 1’072

10’244

10’523

920

1’220

35’889

38’123

586 –7’767 1’131 29’839

350 –7’572 0 30’901

Ertragssteuern

–5’375

–5’679

Reingewinn

24’464

25’222

11.94 11.94

12.01 12.01

Liegenschaftsertrag Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen Übriger Erfolg

9

Total betrieblicher Ertrag Liegenschaftsaufwand Personalaufwand Administrativer Aufwand

10

Total betrieblicher Aufwand Bewertungsveränderungen

11

Betriebsergebnis (EBIT) Finanzertrag Finanzaufwand Ergebnis aus assoziierter Gesellschaft Unternehmensergebnis vor Ertragssteuern

12 12

Es bestehen keine Minderheitsanteile.

Reingewinn pro Aktie (CHF) Reingewinn pro Aktie (verwässert) (CHF)

13 13

Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.

14

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2014

Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals (in CHF 1’000) Bewertung Einbehaltene Anmerkungen

Stand per 1.1.2013 Kauf eigene Aktien Abgabe eigene Aktien (Kaderbeteiligungsplan) Dividendenzahlung Veränderung derivative Finanzinstrumente Reingewinn 1. Semester 2013 Stand per 30.6.2013 Veränderung derivative Finanzinstrumente Goodwill aus Kauf assoziierter Gesellschaft Reingewinn 2. Semester 2013 Stand per 31.12.2013 Kauf eigene Aktien Abgabe eigene Aktien (Kaderbeteiligungsplan) Kapitalherabsetzung Dividendenzahlung Veränderung derivative Finanzinstrumente Reingewinn 1. Semester 2014 Stand per 30.6.2014 1)

Absicherungs-

Eigene

Aktienkapital

Reserven1)

Goodwill

instrumente

Aktien

Total Kapital

21’000

548’087

0

–13’985

0

555’102

–868 868

0

–868 840 –41’950 7’518 25’222 545’864

0

969 –11’877 32’218 567’174

–28 –41’950

6

7’518

5

21’000

25’222 531’331

0

–6’467 969

5

–11’877 21’000

6 6

–1’000

32’218 563’549

–11’877

–5’498

–35’238 1’238 34’000

–4 –33’000 –39’960 –6’114

5

20’000

24’464 515’049

Davon nicht ausschüttbare gesetzliche Reserven von TCHF 49'187

Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.

–11’877

–11’612

0

–35’238 1’234 0 –39’960 –6’114 24’464 511’560

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2014

15

Konsolidierte Geldflussrechnung (in CHF 1’000) 1. Sem 2014

1. Sem 2013

24’464 5’375 –920 42 –259 –327 229 7’767 –7’121 –7’867 1’500 –1’614 –479

25‘222 5’679 –1‘220 43 –350 52 93 7‘520 –7‘434 –4’690 309 –1‘909 –1‘434

20’790

21‘881

–3’116 7’945 –528 0 –7’876 885 –19’252 24’674 –18

–4‘043 6‘140 –915 0 –3‘837 12‘879 –27’601 12’682 –37

2’714

–4’732

Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten Dividendenausschüttung Kauf eigener Aktien

124’829 –60’815 –39’960 –35’238

35‘100 –26‘648 –41’950 –868

Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit

–11’184

–34‘366

Zu-/Abnahme der flüssigen Mittel

12’320

–17‘217

Stand der flüssigen Mittel per 1. Januar

28’106

23’782

Stand der flüssigen Mittel per 30. Juni

40’426

6’565

Anmerkungen

Reingewinn Ertragssteueraufwand Bewertungsveränderungen Abschreibungen Zinsertrag Übriger Finanzerfolg Zinsen erhalten Zinsaufwand Zinsen bezahlt Ertragssteuern bezahlt Übrige liquiditätsunwirksame Aufwände und Erträge Erfolg aus Verkauf von Anlagevermögen Veränderungen des Nettoumlaufvermögens Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Auszahlungen für Investitionen in Renditeliegenschaften Einzahlungen aus Verkauf von Renditeliegenschaften Auszahlungen für Investitionen in Entwicklungsliegenschaften Einzahlungen aus Verkauf von Entwicklungsliegenschaften Auszahlungen für Investitionen in Promotionsliegenschaften Einzahlungen aus Verkauf von Promotionsliegenschaften (inkl. Anzahlungen) Auszahlungen für Kauf von Wertschriften Einzahlungen aus Verkauf von Wertschriften Auszahlungen für Kauf von Mobilien und Betriebseinrichtungen Geldfluss aus Investitionstätigkeit

Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.

11

12

12

16

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2014

Anhang zum ungeprüften konsolidierten Halbjahresabschluss per 30. Juni 2014 Tätigkeit

Die Intershop-Gruppe ist eine Immobilienunternehmung, die sich auf Kauf, Entwicklung und Verkauf von Immobilien primär in der Schweiz konzentriert.

Die Intershop Holding AG mit Sitz in Zürich, Schweiz, ist an der SIX Swiss Exchange kotiert und kontrolliert alle Gesellschaften der Intershop-Gruppe.

Anlagepolitik

Die Anlagepolitik wurde während der gesamten Berichtsperiode eingehalten.

Grundsätze der Rechnungslegung und der Konsolidierung Basis der Konsolidierung

Die ungeprüfte konsolidierte Halbjahresrechnung 2014 der Intershop-Gruppe wurde in Übereinstimmung mit den Fachempfehlungen zur Rechnungslegung Swiss GAAP FER (gesamtes Regelwerk einschliesslich FER 31) sowie den Bestimmungen für Immobiliengesellschaften der SIX Swiss Exchange erstellt und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage (true and fair view).

Rechnungslegungsgrundsätze

Die im Geschäftsbericht 2013 erwähnten Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze sowie die Berechnungsmethoden wurden unverändert angewandt.

Konsolidierungskreis

Der Konsolidierungskreis blieb gegenüber dem Abschluss per 31. Dezember 2013 unverändert.

Fremdwährungsumrechnung

Für die Fremdwährungen wurden folgende Umrechnungskurse verwendet:

Währung EUR

Stichtagskurs 30.6.2014 31.12.2013 1.214 1.226

Durchschnittskurs 1. Sem. 2014 1. Sem. 2013 1.222 1.227

Einschätzungen und Annahmen Bei der Erstellung der Halbjahresrechnung in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER müssen Einschätzungen und Annahmen getroffen werden, welche Auswirkungen auf die anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätze und die in den Vermögenswerten, Verbindlichkeiten, Erträgen und Aufwendungen ausgewiesenen Beträge sowie deren Darstellung haben. Die Einschätzungen und Annahmen beruhen auf Erkenntnissen der Vergangenheit oder Erwartungen, die unter den gegebenen Umständen als zutreffend erachtet werden. Die Einschätzungen und Annahmen werden laufend überprüft. Die tatsächlichen Werte können trotzdem von diesen Einschätzungen abweichen. Die wichtigsten Positionen, welche auf Annahmen und Schätzungen beruhen, sind der Marktwert der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften, die Rückstellungen sowie die latenten Steuerverbindlichkeiten.

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2014

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Anmerkungen 1

Renditeliegenschaften (in CHF 1’000) Stand per 1.1.2013 Käufe Investitionen Abgänge Marktwertanpassung 2013 Übertrag von/zu Entwicklungsliegenschaften Stand per 31.12.2013 Investitionen Abgänge Marktwertanpassung 1. Sem 2014 Stand per 30.6.2014

Geschäftsliegenschaften 724’729 0 4’442 –17’407 2’391

Gewerbeliegenschaften 352’908 0 5’313 –1’662 –319

Wohnliegenschaften 53’193 0 1’809 –7’337 6

Total Liegenschaften 1’130’830 0 11’564 –26’406 2’078

0

–27’869 328’371 976 0 507 329’854

0 47’671 91 0 26 47’788

–27’869 1’090’197 2’660 –6’337 1’351 1’087’871

714’155 1’593 –6’337 818 710’229

Intershop veräusserte in der Berichtsperiode die Objekte Seuzach, Deisrütistrasse 6 und Heerbrugg, Berneckerstrasse 215, um von den aktuellen Verhältnissen auf dem Markt zu profitieren.

Ein bedeutender Abgang im Sinne der Vorschriften des Kotierungsreglements der SIX Swiss Exchange (d.h. > 5% des Gesamtportfolios) erfolgte nicht.

Der

Brandversicherungswert

der

Renditeliegenschaften

beträgt

per

Bilanzstichtag

CHF 1’426 Mio. (31.12.2013: CHF 1’438 Mio.).

Anschaffungskosten und Marktwert je Region:

(in CHF 1’000) Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften Grossraum Zürich Genferseegebiet Basel/Bern/Mittelland übrige Regionen Total Geschäftsliegenschaften Gewerbeliegenschaften Grossraum Zürich Genferseegebiet Basel/Bern/Mittelland übrige Regionen Total Gewerbeliegenschaften Wohnliegenschaften Basel/Bern/Mittelland Total Wohnliegenschaften Total Renditeliegenschaften

Anschaffungskosten1) 30.6.2014 31.12.2013

Marktwert 30.6.2014 31.12.2013

440’833 32’371 85’319 9’082 567’605

443’850 32’178 85’039 12’580 573’647

572’061 39’622 88’624 9’921 710’228

573’706 39’464 88’461 12’524 714’155

107’069 122’809 35’236 25’262 290’376

107’007 122’202 34’942 25’249 289’400

109’733 142’033 46’988 31’100 329’854

109’654 140’812 46’781 31’124 328’371

45’868 45’868 903’849

45’776 45’776 908’823

47’789 47’789 1’087’871

47’671 47’671 1’090’197

Die Details zu den Renditeliegenschaften sind auf den Seiten 26 bis 29 ersichtlich.

1) Die Anschaffungskosten enthalten alle mit dem Kauf verbundenen Kosten sowie die wertvermehrenden Investitionen.

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2

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2014

Entwicklungsliegenschaften

(in CHF 1’000) Stand per 1.1.

Käufe Investitionen Abgänge Marktwertanpassung Übertrag zu/von Renditeliegenschaften Stand per Bilanzstichtag

30.6.2014 117’446 0 441 0 –431 0 117’456

31.12.2013 87’222 0 1’906 0 449 27’869 117’446

In der Berichtsperiode wurden keine Entwicklungsliegenschaften gekauft oder verkauft.

Der Brandversicherungswert der Gebäude beträgt per Bilanzstichtag CHF 388 Mio. (31.12.2013: CHF 385 Mio.).

Die Details zu den Entwicklungsliegenschaften sind auf den Seiten 30 bis 31 ersichtlich.

3

Promotionsliegenschaften

(in CHF 1’000) Stand per 1.1.

Investitionen Abgänge Stand per Bilanzstichtag

30.6.2014 29’489 8’769 –541 37’717

31.12.2013 18’700 11’256 –467 29’489

In der Berichtsperiode wurde ein Einfamilienhaus in Solothurn veräussert (Projekt «SOL 1»).

Der Ertrag aus der Veräusserung von Promotionsliegenschaften belief sich auf CHF 0.5 Mio. (Vorjahr: CHF 0.6 Mio.).

Der Brandversicherungswert respektive die Bauzeitversicherung der Promotionsliegenschaften beträgt CHF 15.2 Mio. (31.12.2013: CHF 20.5 Mio.).

Die Details zu den Promotionsliegenschaften sind auf den Seiten 30 bis 31 ersichtlich.

Stand der laufenden Promotionsprojekte Zürich, «eden5» Projektbeschreibung:

An der Rüdigerstrasse 11 in Zürich werden 27 Eigentumswohnungen erstellt.

Projektstand:

Der Baustart ist anfangs Juni 2013 erfolgt. Die Hochbauten sind abgeschlossen. Gegenwärtig sind die Gebäudehülle und die Installationen in Arbeit. Die Fertigstellung ist im Frühjahr 2015 geplant.

Verkaufsstand:

Für alle 27 Eigentumswohnungen liegen beurkundete Kaufverträge vor.

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Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2014

Lausanne, «Résidence Bel Orne» Projektbeschreibung:

Bei der Liegenschaft Chemin de Renens 52 in Lausanne sind 75 Eigentumswohnungen im Bau.

Projektstand:

Mit dem Bau wurde Ende Januar 2013 begonnen. Aktuell ist der Innenausbau in Arbeit. Die Fertigstellung ist im 4. Quartal 2014 vorgesehen.

Verkaufsstand:

Der Verkauf von 74 Eigentumswohnungen ist öffentlich beurkundet. Der Verkauf einer zusätzlichen, nachträglich bewilligten Wohnung im Dachgeschoss ist im Spätsommer geplant.

Weitere Projekte Das Projekt «SOL 1» in Solothurn wurde weiterbearbeitet. Es wurde ein weiteres Einfamilienhaus veräussert. Der überarbeitete Gestaltungsplan wurde eingereicht und das Areal soll in Etappen entwickelt und verkauft werden.

4

Finanzverbindlichkeiten

(in CHF 1’000) Hypotheken und Darlehen Total kurzfristige Finanzverbindlichkeiten

30.6.2014 34’750 34’750

31.12.2013 58’550 58’550

Hypotheken und Darlehen Anleihe Total langfristige Finanzverbindlichkeiten

448‘900 124‘842 573’742

485’915 0 485’915

Total Finanzverbindlichkeiten

608’492

544’465

In der Berichtsperiode wurden CHF 60.6 Mio. Hypotheken zurückgeführt und vertragliche Tilgungen von CHF 0.2 Mio. geleistet. Zudem wurde eine Anleihe von CHF 125.0 Mio. emittiert.

Fälligkeiten der verzinslichen kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten aus Darlehen, Hypotheken und der Anleihe sowie Zinsbindung per 30. Juni 2014:

(in CHF 1’000) < 1 Jahr 1 bis 2 Jahre 2 bis 3 Jahre 3 bis 4 Jahre 4 bis 5 Jahre > 5 Jahre Total

Fälligkeiten 34’750 82’350 15’350 51’350 186’692 238’000 608’492

feste Zinsbindung 34’750 82’350 15’350 51’350 186’692 238’000 608’492

Der Buchwert der verpfändeten Aktiven beläuft sich auf CHF 927 Mio. (31.12.2013: CHF 1’048 Mio.). Darlehens- und Hypothekarschulden von insgesamt CHF 484 Mio. (CHF 544 Mio.) sind durch Grundpfandrechte (Schuldbriefe) sichergestellt. Zusätzlich sind die Aktien einer Tochtergesellschaft zur Sicherstellung eines nicht beanspruchten Kredits verpfändet.

20

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2014

Durchschnittlicher Zinssatz: (in CHF 1’000)

30.6.2014 Zinssatz CHF 2.51% 608’492 608’492

Finanzverbindlichkeiten Total

Die

durchschnittliche

cherungsgeschäfte, ren leihe)

100% oder

(96%)

Zinsbindung

73

Monate

(31.12.2013:

festverzinsliche

zinsabgesicherte

beträgt,

unter 74

31.12.2013 Zinssatz CHF 2.69% 544’465 544’465

Berücksichtigung Monate).

Finanzverbindlichkeiten

(SWAP)

Rollover-Kredite,

Am

der

Bilanzstichtag

(Hypotheken

0%

Zinsabsi-

(4%)

und

waAn-

Rollover-Kredite

ohne Zinsabsicherung und 0% (0%) variable Hypotheken.

Alle mit Kreditinstituten vereinbarten Finanzkennzahlen (Covenants) wurden in der Berichtsperiode eingehalten. Die wichtigsten Finanzkennzahlen sind die konsolidierte Eigenkapitalquote (mindestens 30%) respektive die absolute Grösse des Eigenkapitals (mind. CHF 350 Mio.). In einigen Kreditverträgen sind auch Finanzkennzahlen betreffend Zinsdeckungsfaktor (≥ 2.0) oder maximale Belehnung des Verkehrswertes (loan-to-value) vertraglich fixiert.

Im ersten Halbjahr 2014 wurde eine Obligationenanleihe von CHF 125 Mio. mit einer Laufzeit von 5 Jahren (14.2.2014-14.2.2019) emittiert, die an der SIX Swiss Exchange kotiert ist. Der Coupons von 1.5% ist jährlich zahlbar am 14.2. Die in der Erfolgsrechnung erfasste effektive Verzinsung, die auch die Amortisation der Emissionskosten beinhaltet, beträgt 1.54%. In den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung wird die Anleihe wie folgt ausgewiesen: (in CHF 1’000) Stand per 1.1.

Emissionserlös netto Amortisation Emissionskosten Stand per Bilanzstichtag

30.6.2014 0 124’829 13 124’842

31.12.2013 0 0 0 0

In den Anleihensbedingungen sind Verpflichtungen enthalten, welche die Besicherung von gewissen Verbindlichkeiten einschränken sowie die Höhe der konsolidierten Finanzverbindlichkeiten auf 70% des Marktwerts der Immobilien begrenzen. Diese Bedingungen wurden in der Berichtsperiode eingehalten.

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2014

5

Derivative Finanzinstrumente

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Am Bilanzstichtag bestanden Cashflow-Zinsabsicherungsgeschäfte (Interest Rate Swaps) mit einem Kontraktvolumen von CHF 191 Mio. (31.12.2013: CHF 191 Mio.). Die Details sind aus den untenstehenden Tabellen ersichtlich: 30.6.2014 (in CHF) Laufzeit

Zinssatz

Kontraktwert

2.27% 2.32% 2.15% 1.97 % 1.46% 1.47%

34 Mio. 45 Mio. 30 Mio. 20 Mio. 24 Mio. 38 Mio. 191 Mio.

Zinssatz

Kontraktwert

2.27% 2.32% 2.15% 1.97 % 1.46% 1.47%

34 Mio. 45 Mio. 30 Mio. 20 Mio. 24 Mio. 38 Mio. 191 Mio.

2017 2019 2021 2021 2028 2028 Total 31.12.2013 (in CHF) Laufzeit 2017 2019 2021 2021 2028 2028 Total

Wiederbeschaffungswert positiv negativ 2.57 Mio. 4.66 Mio. 3.57 Mio. 2.07 Mio. 0.80 Mio. 1.12 Mio. 14.79 Mio.

Wiederbeschaffungswert positiv negativ 2.57 Mio. 3.91 Mio. 2.26 Mio. 1.27 Mio. 1.05 Mio. 1.96 Mio. 3.01 Mio. 10.01 Mio.

Die Marktwertveränderungen der Zinsabsicherungsgeschäfte von CHF 7.8 Mio (vor latenten Steuern) bzw. CHF 6.1 Mio. (nach latenten Steuern) wurden im Eigenkapital verbucht.

6

Aktienkapital

Dividendenberechtigtes Aktienkapital per 31.12.2013 Dividendenberechtigtes Aktienkapital per 30.6.2014

Inhaberaktien à nom. CHF 10 (Anzahl)

Total Nominalwert (in CHF 1’000)

2’100’000

21’000

2’000’000

20’000

Im Rahmen eines öffentlichen Rückkaufsangebots wurden vom 13.3.2014 bis zum 26.3.2014 100’000 eigene Inhaberaktien zwecks Kapitalherabsetzung zum Festpreis von CHF 340 pro Aktie zurückgekauft. Die ordentliche Generalversammlung am 3. April 2014 beschloss auf Antrag des Verwaltungsrats eine Kapitalherabsetzung auf CHF 20’000’000 durch Vernichtung von 100’000 Inhaberaktien. Der Eintrag der Kapitalherabsetzung ins Handelsregister erfolgte am 26.06.2014.

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Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2014

Eigene Aktien:

Stand per 1.1.2013 Kauf eigener Aktien Abgabe eigene Aktien für Kaderbeteiligungsplan Kursdifferenz Stand per 31.12.2013 Kauf eigener Aktien Kapitalherabsetzung durch Vernichtung Abgabe eigene Aktien für Kaderbeteiligungsplan Kursdifferenz Stand per 30.6.2014

7

Bedeutende Aktionäre

Inhaberaktien (Anzahl) 0 2’638 –2’638 0 103’673 –100’000 –3’673 0

Inhaberaktien (in CHF 1’000) 0 868 –840 –28 0 35’238 –34’000 –1’234 –4 0

Am Bilanzstichtag waren der Gesellschaft die folgenden Aktionäre bekannt, welche die nach Börsengesetz meldepflichtige Grenze von 3% der Stimmrechte überschritten haben: (in %) Patinex AG, Wilen1) CPV/CAP Pensionskasse Coop, Basel2) Relag Holding AG, Hergiswil3) General Oriental Investments SA, Genf4) Grapal Holding AG, Zug5)

30.6.2014 34.3 10.0 4.4 3.4 3.1

31.12.2013 34.3 10.0 4.4 3.4 3.1

1. Sem. 2014

1. Sem. 2013

21’355 13’214 1’394 6’022 207 42’192

23’035 14’449 1’673 4’931 23 44’111

Basis des Stimmrechtsanteils ist die Anzahl ausstehender Aktien per Datum der Meldung.

1) Meldung per 31.12.2013 2) Meldung per 25.6.2010 3) Meldung per 4.12.2007 4) Meldung per 17.8.2011 5) Meldung per 3.3.2010

8

Liegenschaftsertrag

(in CHF 1’000) Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften Gewerbeliegenschaften Wohnliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Veräusserte Liegenschaften Total

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2014

23

Per Bilanzstichtag stellt sich die Fälligkeit der Mietverträge wie folgt dar: (in %) Wohnen ohne festen Verfall < 1 Jahr 1 bis 2 Jahre 2 bis 3 Jahre 3 bis 4 Jahre 4 bis 5 Jahre > 5 Jahre Total

30.6.2014 5.8 18.3 8.9 5.1 9.7 8.4 9.0 34.8 100.0

31.12.2013 6.1 18.4 8.2 7.5 8.4 9.0 9.2 33.2 100.0

30.6.2014 8.5 6.0 3.9 3.9 3.5 25.8

31.12.2013 8.6 5.6 4.0 3.9 3.5 25.6

Die fünf grössten Mieter sind nachfolgend aufgeführt: (in %) Kanton Zürich Kanton Waadt Migros Sauvin Schmidt SA Sulzer Chemtech AG Total

Der Anteil der öffentlichen Hand, worunter alle Mietverträge mit dem Bund, den Kantonen, Gemeinden oder mit deren zusammenhängenden juristischen Personen und Organisationen subsumiert sind, beträgt 17.0% (31.12.2013: 16.7%).

9

Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen

(in CHF 1’000) Verkaufserlöse Renditeliegenschaften Bilanzwert Ende Vorperiode Investitionen laufendes Jahr Bruttoverkaufserfolg Verkaufsaufwand Erfolg Renditeliegenschaften Verkaufserlöse Promotionsliegenschaften Bilanzwert Bruttoverkaufserfolg Verkaufsaufwand Erfolg Promotionsliegenschaften Total

1. Sem. 2014 8’020 –6’295 –42 1’683 –75 1’608

1. Sem. 2013 6’140 –4’292 –6 1’842 0 1’842

560 –554 6 0 6

568 –501 67 0 67

1’614

1’909

In der Berichtsperiode wurden die Liegenschaften Seuzach, Deisrütistrasse 6 und Heerbrugg, Berneckerstrasse 215, sowie ein Einfamilienhaus in Solothurn (Projekt «SOL 1») verkauft.

24

10

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2014

Liegenschaftsaufwand

(in CHF 1’000) Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften Gewerbeliegenschaften Wohnliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Veräusserte Liegenschaften Total

1. Sem. 2014

1. Sem. 2013

2’459 1’131 159 875 51 4’675

2’436 1’529 267 960 –17 5’175

(in CHF 1’000) Unterhalts- und Reparaturarbeiten Fremdmiete Versicherungsaufwand Steuern und Gebühren Baurechtsaufwand Liegenschaftsverwaltungshonorare Nicht verrechenbare Nebenkosten Übriger Aufwand Total

1. Sem. 2014 1’417 35 499 252 428 413 1’308 323 4’675

1. Sem. 2013 1’906 35 535 259 429 444 1’216 351 5’175

(in CHF 1’000) Höherbewertung Renditeliegenschaften Tieferbewertung Renditeliegenschaften Höherbewertung Entwicklungsliegenschaften Tieferbewertung Entwicklungsliegenschaften Total

1. Sem. 2014 2’198 –847 40 –471 920

1. Sem. 2013 5’226 –3’771 53 –288 1’220

Der Aufwand der Liegenschaften setzt sich wie folgt zusammen:

11

Bewertungsveränderungen

Als unabhängiger Liegenschaftenschätzer wurde KPMG AG Real Estate, Zürich, beauftragt.

12

Finanzergebnis

(in CHF 1’000) Zinsertrag Übriger Finanzertrag Total Finanzertrag

1. Sem. 2014 327 259 586

1. Sem. 2013 350 0 350

(in CHF 1’000) Zinsaufwand Übriger Finanzaufwand Total Finanzaufwand

1. Sem. 2014 –7’767 0 –7’767

1. Sem. 2013 –7’520 –52 –7’572

25

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2014

13

Reingewinn pro Aktie Reingewinn1) Reingewinn exkl. Bewertungsveränderung1) 2) Durchschnittliche Anzahl dividendenberechtigter Inhaberaktien Reingewinn pro Aktie3) Verwässerter Reingewinn pro Aktie3) Reingewinn exkl. Bewertungsveränderung2) 3)

1. Sem. 2014 24’464 23’782

1. Sem. 2013 25’222 24’324

2’048’276 11.94 11.94 11.61

2’099’583 12.01 12.01 11.58

1) In CHF 1’000 2) Die Bewertungsveränderungen der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften sowie die sich daraus ergebenden latenten Steuern, welche anhand des durchschnittlichen latenten Steuersatzes des entsprechenden Bilanzstichtages bestimmt wurden, sind nicht berücksichtigt.

3) In CHF

14

Ereignisse nach dem

Der vorliegende Halbjahresabschuss wurde am 21. August 2014 durch den Verwaltungsrat zur

Bilanzstichtag

Veröffentlichung frei gegeben.

Bis zum Zeitpunkt der Verabschiedung der Konzernrechnung sind keine wesentlichen Ereignisse nach dem Bilanzstichtag eingetreten.

26

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2014

Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften Stand per 30. Juni 2014

Ort

Adresse

Eigentümer

Eigentumsverhältnis

Eigentumsquote

Erwerbsjahr

Baujahr

Renovationsjahr

HE VO SGI SGI SGI SGI SGI SGIC SGIP SGIP SGIC SGI SGI SGI

AE AE AE AE AE AE AE AE AE SW AE SW + BR AE AE

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 51.0% 100% 45.9% 100% 100%

2006 2009 2008 2002 1998 1999 1998 2007 2002 2002 2010 02/06 1998 1999

1990/91 1987 1971 2002–04 1906 1948–63 1957 1985 2001–04 2001–04 1984 1986 1923–63 1893/1958

– – 1994 – 1998 2002–04 2000 – – – 2012 – 2002–04 2002/08

SGI SGI

AE AE

100% 100%

99/05 1999

1961 1992

– –

DB

AE

100%

2006

1962

–

SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGI

SW AE AE AE BR SW SW AE AE

95.0% 100% 100% 100% 100% 100% 90.0% 100% 100%

1997 1998 1999 1998 1998 98/08 1999 1998 1997

1992 1961 1969 1988–90 1989 1989 1991 1989 1992

– 1996 1985 1998–00 – – 2009 – –

SGI SGI

AE SW

100% 48.8%

1998 2000

1960 1994

2012/13 –

Geschäftsliegenschaften Grossraum Zürich Cham Dielsdorf Dübendorf Winterthur Winterthur Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich

Genferseegebiet Genf Pully

Gewerbestrasse 11 Honeywellplatz 1 Stettbachstrasse 7 Zürcherstrasse 7 (Pionierpark) Zürcherstrasse 15–21 Baslerstrasse 30/Freihofstrasse 9 Edenstrasse 16, 20 Hohlstrasse 190 + 192 Puls 5, Bürogebäude Puls 5, Giessereihalle Rautistrasse 33 Sihlquai 253–259 Staffelstrasse 8 + 10 + 12 Uetlibergstrasse 124, 130, 132, 134 Grossraum Zürich

Rue de Lausanne 42 + 44 Avenue C.- F. Ramuz 43 Genferseegebiet

Basel / Bern / Mittelland Basel Lehenmattstrasse 260 Belp Airport Business Center, Hühnerhubelstrasse 58, 60, 62, 64, 66 Bern Waldhöheweg 1 Fribourg Rue de l’Industrie 21 Grenchen Postmarkt, Kirchstrasse 1 Oberentfelden Ausserfeldstrasse 9 Reinach / BL Sternenhofstrasse 15/15A Rombach Bibersteinerstrasse 4 Studen / BE Sägeweg 7 Zuchwil Zuchwilerhof, Hauptstrasse 55 Basel / Bern / Mittelland Übrige Regionen St. Gallen Widnau / SG

Heiligkreuzstrasse 9 + 11 Bahnhofstrasse 24–24c Übrige Regionen

Total Geschäftsliegenschaften 1) per Bilanzstichtag 2) während der Berichtsperiode

Abkürzungen: Siehe Seite 30

27

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2014

Vermietbare Flächen (in m2) Gewerbe/Lager Wohnen

Sonstige

Total

Anzahl Parkplätze

Sollmiete (in TCHF)

Leerstand 1) (in %)

0 0 0 0 0 273 0 163 0 0 0 0 0 272 708

0 547 0 313 9 1’266 0 185 0 5’063 0 0 0 403 7’786

7’264 9’608 7’743 8’049 6’591 22’935 12’636 8’352 12’710 13’418 4’099 8’047 12’385 15’207 149‘044

159 168 95 43 0 164 68 189 42 79 84 42 84 160 1’377

1’583 1’349 1’470 2’200 1’492 4’572 2’780 1’771 4’631 5’186 911 1’994 2’739 5’888 38’566

16.8 54.6 0.5 1.5 0.1 9.8 59.8 12.2 4.3 1.9 28.2 6.7 2.7 19.6 13.7

16’687

1’481

15‘206

108 578 686

2’630 0 2’630

0 0 0

5’369 2’891 8’260

0 52 52

1’703 963 2’666

8.1 0.9 5.5

1’274

180

1’094

1’370

0

0

2

1’372

0

243

0.0

11’220 0 537 2’327 1’962 3’804 0 1’540 684 22’074

0 1’970 0 1’232 0 1’259 553 0 576 6‘960

8’566 579 519 284 1’437 2’575 1’327 1’309 526 17‘122

202 780 0 957 151 0 326 107 813 3‘336

1’449 0 0 185 0 870 1’430 28 465 4’429

21‘437 3’329 1’056 4’985 3’549 8’508 3’636 2’984 3’064 53‘920

291 32 14 85 87 140 58 79 63 849

2’832 693 145 676 482 1’571 451 412 431 7‘936

32.8 1.5 5.2 15.2 33.0 24.2 9.8 33.7 56.4 25.4

3‘011

658

2‘353

866 3’253 4‘119

810 1’495 2‘305

0 317 317

507 746 1’253

0 290 290

0 1’792 1’792

1’317 4’640 5‘957

18 141 159

251 814 1‘362

93.4 11.4 30.6

383

140

243

165‘020

123‘649

12‘170

60‘392

6‘964

14’007

217’181

2‘437

50‘240

15.5

21‘355

2‘459

18‘896

Grundstücksfläche (in m2)

Büro

Detailhandel

4’109 8’361 9’434 3’077 3’340 28’381 4’763 3’884 4’658 7’567 1’428 3’212 4’009 12’656 98’879

5’449 4’673 3’726 6’344 4’945 10’546 9’242 4’218 10’711 6’312 3’216 5’453 7’327 12’847 95’009

0 0 0 661 116 0 0 1’094 1’424 915 0 0 0 0 4’210

1’815 4’388 4’017 731 1’521 10’850 3’394 2’692 575 1’128 883 2’594 5’058 1’685 41’331

948 3’178 4’126

1’948 2’313 4’261

683 0 683

1’842

0

28’637 1’178 787 2’283 5’920 4’389 4’913 5’663 2’285 57‘896

Mieterträge (in TCHF)2) Brutto Aufwand

Netto

28

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2014

Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften (Fortsetzung) Stand per 30. Juni 2014

Ort

Eigentümer

Eigentumsverhältnis

Eigentumsquote

Erwerbsjahr

Baujahr

Renovationsjahr

Lagerstrasse 6–8 Hofstrasse 1 Talstrasse 35–37 Althardstrasse 301 Im Neuhof Zürcherstrasse 300 Landstrasse 2 Grossraum Zürich

SGI SGI SGI SGI SGI SGI SGI

AE AE BR AE AE AE AE

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

2009 2000 2000 2000 1999 1999 2002

1973/91/05/08 1990 1987 1965 1993 1967 1984

– – – 1992 – – –

Chemin de Morglas Centre St-Roch, Rue des Pêcheurs 8 Rue des Uttins 27 Genferseegebiet

SGI SGI SGI

BR AE AE

100% 100% 100%

2002 1997 2007

2000–02 1956 1970

– seit 1998 2007/08

SGI SGI SGIC SGI SGIC SGI

AE AE AE AE AE AE

100% 100% 100% 100% 100% 100%

2005 1998 2012 1999 2012 2001

1935/1956 1932 2013 1964–91 2007 1989–92

– 1968 – 2001/02 2011 2002

SGI SGI SGI SGI

AE AE AE AE

100% 100% 100% 100%

1999 1998 1998 1998

1960/1987 1962 1968 1968

1999–02 – 2000 1983

DB

AE

100%

2006

1969

–

Adresse

Gewerbeliegenschaften Grossraum Zürich Dietikon Höri Pfäffikon Regensdorf Rüti Winterthur Würenlos

Genferseegebiet Vernier Yverdon Yverdon

Basel / Bern / Mittelland Bern Hofweg 5/Dammweg 27 Biel Maurerweg 10 + 12 Interlaken Untere Bönigstrasse 27 Lyss Industriering 43 Lyss Südstrasse 17 Moosseedorf Gewerbestrasse 15 Basel / Bern / Mittelland Übrige Regionen Bad Ragaz St.Gallen St.Gallen St.Gallen

Elestastrasse 16, 16a + 18 Oststrasse 25/Schlösslistrasse 20 Oststrasse 29 + 31 Spinnereistrasse 10 + 12 + 14 Übrige Regionen

Total Gewerbeliegenschaften

Wohnliegenschaften Basel / Bern / Mittelland Basel Redingstrasse 10/12 + 20/22 Total Wohnliegenschaften

Total Renditeliegenschaften 1) per Bilanzstichtag 2) während der Berichtsperiode

Abkürzungen: Siehe Seite 30

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2014

Vermietbare Flächen (in m2) Gewerbe/Lager Wohnen

29

Mieterträge (in TCHF)2) Aufwand Netto

Sonstige

Total

Anzahl Parkplätze

Sollmiete (in TCHF)

Leerstand 1) (in %)

Brutto

0 0 0 211 0 80 358 649

2’502 110 0 0 0 0 157 2’769

16’012 14’463 10’348 12’689 4’593 3’158 6’848 68’111

65 125 134 69 80 54 55 582

2’300 1’642 1’300 2’024 502 332 681 8’781

0.0 0.0 0.0 4.5 13.2 0.3 10.7 2.6

4’312

201

4’111

41’496 11’762 985 54’243

0 908 0 908

0 1’676 0 1’676

41’496 46’326 2’361 90’183

0 640 40 680

3’678 7’745 404 11’927

0.0 3.6 0.0 2.3

5’622

654

4’968

0 0 0 0 0 0 0

1’990 1’004 1’133 13’067 1’230 5’640 24’064

1’287 120 0 0 0 0 1’407

0 0 0 20 0 0 20

3’457 1’960 1’133 16’118 1’230 7’890 31’788

16 15 20 402 11 55 521

589 127 223 1’592 164 1’193 3’888

1.9 0.0 0.0 16.5 0.0 0.0 7.1

1‘809

172

1‘637

2’602 1’717 88 2’495 6’902

0 0 0 0 0

9’947 3’652 1’841 4’487 19’927

0 170 1’107 0 1’277

241 0 234 0 475

12’790 5’539 3’270 6’982 28’581

135 59 11 79 284

1’102 580 310 886 2’878

18.2 0.0 0.0 0.7 7.2

1‘471

104

1‘367

254’013

56’984

2’472

150’026

4’241

4’940

218’663

2’067

27’474

3.6

13’214

1’131

12’083

11’966

0

0

0

17’177

0

17’177

189

2’789

0.1

11’966

0

0

0

17’177

0

17’177

189

2’789

0.1

1‘394

159

1’235

430’999

180’633

14’641

210’418

28’382

18’947

453’021

4’693

80’503

10.9

35’963

3’749

32‘214

Grundstücksfläche (in m2)

Büro

Detailhandel

15’965 10’622 9’349 16’471 6’949 6’088 5’910 71’354

3’703 3’787 2’133 1’823 811 106 538 12’901

0 0 0 0 0 0 0 0

9’807 10’566 8’215 10’655 3’782 2’972 5’795 51’792

30’725 57’301 3’101 91’127

0 29’508 1’376 30’884

0 2’472 0 2’472

1’875 1’492 3’467 44’908 2’220 12’290 66’252

180 836 0 3’031 0 2’250 6’297

16’540 2’905 2’307 3’528 25’280

30

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2014

Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften Stand per 30. Juni 2014 Ort

Adresse

Alle Regionen Au-Wädenswil Baden Basel Flurlingen Lausanne Winterthur Zürich Zürich Zürich

Seestrasse 295 Römerstrasse 36 - 36c Gellertstrasse 151, 157, 163 Winterthurerstrasse 702 (Arova-Areal) Chemin de Renens 52 (Résidence Bel Orne)3) Industriepark Oberwinterthur-Neuhegi Rüdigerstrasse 1 (edeneins) 3) Rüdigerstrasse 11 (eden5)3) Staffelstrasse 14 – 22 (edendrei) 3)

Landparzellen Solothurn

Oberer Brühl (SOL 1) 3)

Eigentümer

Eigentumsverhältnis

Eigentumsquote

Erwerbsjahr

Baujahr

Renovationsjahr

SGI SGI DB SGI SGI SGIC SGI SGI SGI

AE AE AE AE AE AE SW AE SW

100% 100% 100% 100% 100% 100% 1.4% 100% 8.1%

2001 06/07 2006 2007 1999 2012 1998 1998 1998

1960–87 1958 1968 1875–1963 n/a 1947–2005 2007–2009 n/a 2009–2011

– 1990 – – 1962 – – – –

SGI

AE

100%

1998

n/a

n/a

Total Promotions- und Entwicklungsliegenschaften

Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von Immobilien Stand per 30. Juni 2014 Ort

Adresse

Eigentümer

Eigentumsverhältnis

Eigentumsquote

Erwerbsjahr

Übergang Nutzen/Gefahr

SGI SGI

AE AE

100% 100%

1999 1999

1.4.2014 1.6.2014

SGI

AE

100%

1998

28.5.2014

Zugänge Es waren keine Zugänge zu verzeichnen.

Abgänge Renditeliegenschaften Seuzach Deisrütistrasse Heerbrugg Berneckerstrasse 215 Promotions- und Entwicklungsliegenschaften Solothurn4) Oberer Brühl (SOL1) Total Abgänge

1) per Bilanzstichtag 2) während der Berichtsperiode 3) Promotionsliegenschaften 4) Verkauf einer Teilfläche Abkürzungen Eigentümer:

Eigentumsverhältnisse:

DB

= De Bary & Co. AG

HE

= Einkaufszentrum Herti AG

SGI

= SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG

SGIC

= SGI City Immobilien AG

SGIP

= SGI Promotion AG

VO

= EZ Volketswil AG

AE

= Alleineigentum

BR

= Baurecht

ME

= Miteigentum

SW

= Stockwerkeigentum; die ausgewiesene Zahl entspricht dem Anteil der Intershop

Intershop-Gruppe Halbjahresrechnung 2014

Vermietbare Flächen (in m2) Gewerbe/Lage Wohnen

Sonstige

Total

Anzahl Parkplätze

Sollmiete (in TCHF)

Leerstand 1) (in %)

0 0 1’255 268 0 0 0 0 0

880 0 0 220 0 2’041 0 0 0

27’374 8’218 1’412 38’064 0 51’279 0 0 0

298 272 6 267 0 618 11 18 15

3’336 1’485 227 2’545 n/a 6’377 n/a 68 n/a

33.5 0.0 0.0 31.2 n/a 3.8 n/a n/a n/a

29

0

0

29

4

n/a

n/a

94’414

1’523

3’141

126’376

1’529

14’038

15.4

Vermietbare Flächen (in m2) Gewerbe/Lager Wohnen

Sonstige

Total

Anzahl Parkplätze

0 1’274

0 0

2’419 1’995

42 15

0

0

0

0

0

1’796

1’274

0

4’414

57

Grundstücksfläche (in m2)

Büro

Detailhandel

42’965 9’274 5’031 54’001 4‘132 136’961 47 1’217 41

5’772 7’620 157 3’337 0 10’412 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

20’722 598 0 34’239 0 38’826 0 0 0

37’584

0

0

291’253

27’298

0

Grundstücksfläche (in m2)

Büro

Detailhandel

3’171 1’223

690 654

0 0

1’729 67

622

0

0

5’016

1’344

0

Brutto

6’022

31

Mieterträge (in TCHF)2) Aufwand Netto

875

5’147

32

Adressen Holding Sitz der Gesellschaft

Intershop Holding AG Puls 5 Giessereistrasse 18 CH-8005 Zürich

Briefadresse

Postfach 1601 CH-8031 Zürich Telefon

+ 41 44 54410 00

Telefax

+ 41 44 544 10 01

www.intershop.ch E-Mail: info@intershop.ch

Managementgesellschaften Intershop Management AG Puls 5 Giessereistrasse 18 CH-8005 Zürich Telefon

+ 41 44 54410 00

Telefax

+ 41 44 544 10 01

Centre St Roch - Yverdon-les-Bains S.A. Rue des Pêcheurs 8 CH-1400 Yverdon-les-Bains Telefon

+ 41 24 425 22 00

Telefax

+ 41 24 425 08 88

www.st-roch.ch E-Mail: immo@st-roch.ch

Realconsult AG Puls 5 Giessereistrasse 18 CH-8005 Zürch Telefon

+ 41 44 544 10 77

Telefax

+ 41 44 544 10 01

www.intershop.ch