POBLACIÓN INQUILINA EN ARGENTINA Informe diagnóstico

POBLACIÓN INQUILINA EN ARGENTINA

Informe diagnóstico sobre la evolución de los hogares y la población inquilina en sus dimensiones social, económica y legal, en el contexto de la vigencia de la nueva Ley de Alquileres y del impacto de la pandemia.

AUTORIDADES

PRESIDENTE DE LA NACIÓN

Alberto Fernández

VICEPRESIDENTA DE LA NACIÓN

Cristina Fernández de Kirchner

MINISTRO DE DESARROLLO TERRITORIAL Y HÁBITAT

Jorge Horacio Ferraresi

SECRETARIO DE DESARROLLO TERRITORIAL

Luciano Scatolini

SUBSECRETARIA DE POLÍTICA DE SUELO Y URBANISMO

Micaela Villaverde

DIRECTOR NACIONAL DE POLÍTICA DE SUELO

Juan Ignacio Duarte

DIRECTORA DE CAPACITACIÓN Y ASISTENCIA TÉCNICA

Guadalupe Granero Realini

Responsable Área de Alquileres

Facundo Di Filippo

Equipo del Área de Alquileres

Francisco D´Alessio

Juan Pablo Costa

Sofía Rodríguez Ardaya

Agustín Bontempo

Lucas Lenzi

Asesores

Agustín Territoriale

Michelle Orleans

Proporción

de hogares inquilinos por aglomerado

Resumen Ejecutivo

> La tendencia según la cual evoluciona la proporción de hogares y personas inquilinas en el país cambió desde el inicio de este siglo: mientras que entre 1947 y 2001 los hogares inquilinos se habían reducido del 62,7% al 11,1% del total de hogares, en 2010 este porcentaje se amplió al 16,1%. Lo mismo se observa con la proporción de personas inquilinas, que disminuyeron del 26,5% en 1960 al 9,3% en 2001, pero aumentaron al 13,5% en 2010 (INDEC, Censos de Hogares y Población).

> La evolución de los últimos años se puede recomponer desde distintas fuentes estadísticas. En el año 2010 había en la Argentina 5.372.795 personas inquilinas, que se agrupaban en un total de 1.960.676 hogares (INDEC, CHyP 2010). En 2018, según la Encuesta de Gasto de los Hogares (cobertura estimada del 90,7% de la población total del país) la población inquilina ascendía a un total de 6.359.096 personas, distribuidas en 2.362.064 hogares, lo que representaba un 18,7% de los hogares y un 15,8% de las personas. En el 1er Trimestre del 2021 la Encuesta Permanente de Hogares, cuya cobertura abarca los 31 principales aglomerados urbanos del país en los que habitan el 62,3% de los hogares totales, relevó un total de 1.772.437 hogares inquilinos, lo que representaba un 18,9% de los hogares totales.

> Diversos aglomerados superan el promedio nacional de hogares inquilinos: Ushuaia-Río Grande (33,8%), Río Cuarto (32,1%), Ciudad de Buenos Aires (31,8%) y Gran Paraná (31,5%).

> La evolución de los hogares inquilinos en los 31 aglomerados urbanos es heterogénea. Entre 2010 y 2021 en un extremo se observan casos como el de Gran Paraná, donde aumentó 14,9 puntos porcentuales (p.p.), mientras que en el otro extremo se ubica Río Gallegos donde bajó -11,7 p.p.

> La distribución geográfica también es heterogénea. El promedio de hogares inquilinos en 2017-2018 fue del 18,7% pero en las regiones patagónica y pampeana ascendía a 24 y 21% respectivamente, mientras que Cuyo y la Región Metropolitana de Buenos Aires se ubicaban en el promedio nacional de 18% y las regiones noroeste y noreste reportaban valores cercanos al 10% de los hogares. (ENGHo, 2018)

> La mayor cantidad de personas inquilinas se encuentra en las regiones metropolitana y pampeana, con casi 2 millones y medio de inquilinos en cada una de ellas. Le siguen las regiones patagónicas y cuyo, con casi 500 mil personas cada una, y luego las regiones noroeste y noreste, con 330 mil y 247 mil respectivamente.

> Existe una fuerte preponderancia de jefes de hogares inquilinos de entre 30 y 49 años, representando entre el 47 y el 57% del total de acuerdo al aglomerado. En Gran Córdoba se encuentra la mayor proporción de jefes y jefas de hasta 29 años y en Gran Mendoza y CABA la mayor proporción de hogares inquilinos con jefatura de personas mayores de 50 años.

> Los hogares inquilinos son preponderantemente pequeños. En Gran Mendoza, Gran Córdoba y CABA, los hogares unipersonales conforman el segmento mayoritario, explicando el 25, 35 y 37% respectivamente. En CABA y Córdoba, la suma de hogares de 1 y 2 miembros supera el 60% del total de hogares inquilinos.

> El peso del alquiler en los ingresos de los hogares inquilinos aumentó en todos los aglomerados entre 2015 y 2021, a excepción de una leve reducción en el caso de Rosario, de 1 punto porcentual. En Mendoza y Córdoba aumentaron 5 p.p. y 3 p.p. respectivamente, en la Ciudad de Buenos Aires la incidencia del alquiler en el ingreso aumentó del 25 al 35%.

> La evolución del Índice de Contratos de Locación establecido en la ley 27.551 aprobada en junio de 2020 resulta menor en seis de los doce meses analizados respecto a la variación del precio de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires. La gran volatilidad de precios se ubica en los precios de oferta de alquiler, precios que no están alcanzados por la regulación.

> La implementación de la ley implicó un ahorro aproximado equivalente a un mes de alquiler por año, tomando un caso testigo del alquiler de un departamento de dos ambientes para la Ciudad de Buenos Aires.

> Entre agosto y octubre de 2020 el 28,6% de los hogares del Gran Buenos Aires dejó de pagar o tuvo problemas para cubrir los costos de los servicios de la vivienda durante la pandemia (INDEC, 2020).

> La finalización del período de vigencia del Decreto 320/2020 vino acompañada con una aceleración del ritmo de presentación de denuncias por desalojos, sobre todo de aquellas fundadas en la falta de pago y el vencimiento de los contratos, que se multiplicaron por dos en CABA y prácticamente por tres en Córdoba Capital.

Introducción

Tal como se viene constatando en la agenda de investigación académica y de discusión respecto a políticas públicas (BID, 2014; CESBA, 2015; IVC, 2018), la Argentina atraviesa en los últimos años un proceso de creciente inquilinización, marcado por un aumento de la proporción de los hogares que acceden a una vivienda a través del alquiler. Este fenómeno se ha producido en el contexto de un mercado inmobiliario con escasas regulaciones, luego de que a mediados de los años 70 se desmantelaran los distintos instrumentos que habían regido el funcionamiento de este tipo de locaciones, desde la sanción de las primeras leyes de congelamiento de alquileres durante la primera presidencia de Yrigoyen y su extensión a lo largo de los años de vigencia de la industrialización sustitutiva de importaciones (Gargantini, 2021; CELSIDAES/UNSAM, 2021).

Durante el año 2020, y en el contexto de la vigencia del Aislamiento Social Preventivo y Obligatorio (ASPO) dispuesto por el Gobierno Nacional, dos elementos impactaron sobre este sector. De manera coyuntural, la implementación del DNU 320/2020, que prohibió los desalojos y estableció el congelamiento temporal del precio de los alquileres; de manera más estructural, la sanción de la Ley Nacional 27.551, o “Ley de Alquileres”, que definió una serie de condiciones que deben regir la relación contractual entre propietarios e inquilinos, entre las cuáles se destacan la duración del contrato y los criterios de actualización de precios a implementar.

Es en este contexto que resulta fundamental avanzar en estudios para construir una caracterización de la población inquilina y sus particularidades en las distintas localidades de nuestro país, lo que contribuirá a proveer información para la correcta toma de decisiones en relación a las políticas públicas de acceso al alquiler. El presente informe constituye una iniciativa que tiene por objetivo presentar un diagnóstico sobre la evolución de los hogares y la población inquilina en sus dimensiones social, económica y legal, en el contexto de la vigencia de la nueva Ley de Alquileres y del impacto que la pandemia ha tenido sobre esta situación.

Resulta asimismo necesario situar esta iniciativa en un contexto temporal. Históricamente, las políticas públicas habitacionales implementadas por el Estado Nacional en nuestro país se han ubicado dentro de lo que la literatura denomina como “políticas viviendistas” (Sepúlveda Ocampo y Fernández Wagner, 2006; Barenboim y Elinbaum, 2018). En este tipo de intervención, el Estado Nacional invierte en la producción de viviendas para aumentar la oferta, al

mismo tiempo que establece mecanismos de subsidio a la demanda para facilitar el acceso a este bien a sectores sociales cuyos ingresos no son suficientes para abastecerse en el mercado.

En los últimos años, la complejidad de las intervenciones públicas ha aumentado, a partir de la conceptualización de la vivienda como un “servicio habitacional” (Yujnovsky, 1984) que, superando su mera condición física, incorpora dimensiones vinculadas a la accesibilidad a servicios, equipamientos, transporte y otros elementos que hacen a las condiciones de vida. No obstante, y más allá de las innovaciones que permiten hablar de distintas generaciones de políticas públicas habitacionales, todas ellas comparten el paradigma de pensar el acceso a la vivienda como el acceso a la propiedad de la vivienda.

La posibilidad de abordar de manera precisa y eficiente la problemática de la vivienda en alquiler, contribuyendo a garantizar la asequibilidad a los hogares de menores ingresos y condiciones justas y transparentes al conjunto de los inquilinos, requiere de más y mejor información. Este informe pretende ser un aporte en este camino.

El informe contempla dos grandes capítulos. El primero comienza con una propuesta que busca dimensionar el universo de la población inquilina, para avanzar luego en una caracterización de sus rasgos principales en los grandes aglomerados urbanos: su distribución según franjas etarias, la cantidad de miembros de estos hogares y su desagregación en función de los quintiles de ingresos. Luego, plantea la evolución del peso del alquiler en el ingreso total familiar entre 2015 y 2021 y contrasta la evolución de algunos indicadores de precios. Finalmente, presenta el impacto de la aplicación de la ley en distintos costos asociados a los alquileres que debían pagar las inquilinas e inquilinos y que, por la aplicación de la norma, se han modificado.

El segundo capítulo aborda la problemática de los desalojos, contrastando algunos datos históricos y su evolución durante el año 2020 y 2021 a partir de la múltiple incidencia que tuvieron el DNU 320/2020, que prohibió los desalojos, la forzada feria judicial que rigió durante la pandemia y, finalmente, la aplicación de la nueva Ley de Alquileres, que estableció la mediación pre-judicial obligatoria para el caso de la justicia nacional y federal que se aplica principalmente en CABA. Para finalizar, se presentan algunas conclusiones.

La problemática de la inquilinización y la importancia de un diagnóstico

Capítulo 1

Una caracterización de la población inquilina

El punto de partida de la caracterización de la población inquilina busca proporcionar datos para dimensionar este universo y su evolución en términos históricos. Si, tal como se mencionó en la introducción, nuestro país está atravesando un proceso de inquilinización, esto debería verse reflejado en los datos censales. Para disponer de datos actuales, habida cuenta de que el último censo nacional data del año 2010, se presentarán algunas comparaciones con los datos que ofrece la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) y la Encuesta Nacional de Gasto de los Hogares (ENGHo).

Los datos censales

Los gráficos 1 y 2 permiten analizar la evolución en la proporción de hogares y personas en la Argentina según el régimen de tenencia de la propiedad, diferenciando entre propietarios, inquilinos y otras formas de tenencia, a partir de la información que proveen los Censos Nacionales de Hogares y Población. Dos elementos resultan interesantes

para destacar. El primero de ellos tiene que ver con la tendencia histórica. Si se toma el caso de los hogares, cuya información está disponible desde 1947, se observa que en ese año el 62,7% eran inquilinos. Este porcentaje se reduce de manera significativa para 1960 (ubicándose en el 28,7%) y mantiene esta tendencia decreciente hasta el año 2001, cuando el 11,1% de los hogares se encuentran en esta condición. Ahora bien, en el 2010 se detecta que el 16,1% de los hogares son inquilinos mientras que, de manera inversa, el porcentaje de hogares propietarios muestra por primera vez una reducción, pasando del 74,9% al 72,1%. Un recorrido similar es el que se observa para las personas. En 1960 (primer año para el cuál se dispone de la información), el 26,5% de las personas son inquilinas. Esta proporción se reduce progresivamente, hasta llegar a representar al 9,3% de la población en 2001. En 2010, este guarismo asciende al 13,5% de la población total, mientras que las personas propietarias pasan de representar el 76,3% del total en 2001, al 74,1% en 2010.

Hogares según régimen de tenencia. Total país en base a datos censales

Gráfico 1

Fuente: Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial MDTYH en base a INDEC

Gráfico 2

Población según régimen de tenencia. Total país. Censos 1960 a 2010.

Fuente: Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial MDTYH en base a EPH-INDEC

Si en lugar de analizar la proporción se observan las frecuencias absolutas, es posible verificar que en el año 2010 había en la Argentina un total de 12.171.675 hogares; de ellos, 1.960.676 eran inquilinos. Los ho-

Gráfico 3

Cantidad de hogares según régimen de tenencia. Total Nacional. 2010

gares del país estaban conformados por un total de 39.672.520 personas, de las cuales 5.372.795 eran inquilinas.

Gráfico 4

Cantidad de personas según régimen de tenencia. Total Nacional. 2010

Fuente: Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial MDTYH en base a Censo 2010 - INDEC

Fuente: Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial MDTYH en base a Censo 2010 - INDEC

La Encuesta Permanente de Hogares

¿Qué es lo que ha pasado en los últimos años? ¿Cuál es, en la actualidad, el universo de hogares y personas inquilinas? Este debate sólo encontrará una respuesta precisa cuando se realice el nuevo Censo de Hogares y Población y sus datos sean puestos a disposición de los usuarios. Mientras tanto, es posible realizar algunas estimaciones a partir de distintos instrumentos de medición estadística que lleva adelante el INDEC.

En particular, se utilizan en este trabajo dos mediciones. La primera de ellas es la Encuesta Permanente de Hogares (EPH). La EPH es una encuesta que realiza el INDEC trimestralmente con el objetivo de conocer las condiciones de vida de la población. Tiene una importante cobertura: es representativa de los 31 principales aglomerados del país, agrupando un universo que para el momento del Censo 2010

representaban en conjunto el 61,8% de la población y el 62,3% de los hogares totales. Su principal ventaja es la de ser una encuesta continua, lo que permite analizar de manera pormenorizada las variaciones en las condiciones de vida de la población1,2

El gráfico 5 fue elaborado en base a los datos que provee el Censo del año 2010 y la información que refleja la EPH para el 1er Trimestre de 2021. Tal como se presentó anteriormente, a nivel país en 2010 el Censo midió 1.960.676 hogares inquilinos, que representaban el 16,1% del total. Si se reduce el análisis a los 31 aglomerados que luego se registran en la EPH, el total de hogares inquilinos censados se ubica en 1.376.022, pero su incidencia aumenta hasta el 18,1%. Ahora bien, la EPH establece que, para el año 2021, en esos mismos 31 aglomerados el 18,9% de los hogares son inquilinos, lo que totaliza 1.772.437 hogares.

Fuente: Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial MDTYH en base a EPH-INDEC

1 - Para profundizar en la metodología de la EPH consultar: https://www.indec.gob.ar/ftp/cuadros/sociedad/metodologia_eph_continua.pdf

2 - Los aglomerados contemplados en la EPH son los siguientes: Bahía Blanca-Cerri, CABA, Cdro. Rivadavia - R., Concordia, Corrientes, Formosa, Gran Catamarca, Gran Córdoba, Gran La Plata, Gran Mendoza, Gran Paraná, Gran Resistencia, Gran Rosario, Gran San Juan, Gran Santa Fe, Gran Tucumán - T. Vie, Jujuy – Palpalá, La Rioja, Mar del Plata – Batán, Neuquén – Plottier, Partidos del GBA, Posadas, Rawson – Trelew, Río Cuarto, Río Gallegos, Salta, San Luis - El Chorril, San Nicolás - V. Cons, Santa Rosa – Toay, Sgo. del Estero – La Banda, Usuahia - Río Grande, Viedma - C. de Patagones.

Comparación de hogares inquilinos Total país y 31 aglomerados en base al CENSO 2010

Gráfico 5

Para profundizar en el análisis, vale la pena complementar esta mirada agregada con otros dos enfoques. En primer lugar, el que provee datos específicos para cada aglomerado. Al tomar la proporción de hogares inquilinos para cada uno de los 31 aglomerados en el año 2021, se observan casos en los que este segmento se incrementa hasta superar

Gráfico 6

el tercio; es lo que ocurre, por ejemplo, en UsuahiaRío Grande, Río Cuarto, Ciudad de Buenos Aires, Gran Paraná y Gran Córdoba, entre otras. En el otro extremo, los aglomerados con menor proporción de población inquilina son Santiago del Estero-La Banda, Formosa, Jujuy-Palpalá y Gran Resistencia.

Proporción de hogares inquilinos por aglomerado. En porcentaje. 1° trimestre 2021.

Fuente: Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial MDTYH en base a EPH-INDEC

Otro enfoque es el que provee la mirada diacrónica. Para ello, en el siguiente cuadro se presenta la variación en la proporción de hogares inquilinos para cada aglomerado, entre el año 2010 y el año 2021, siempre en base a la EPH. En el caso de que el número sea positivo, esto significa que, en dicho aglomerado, los hogares inquilinos aumentaron su participación sobre la cantidad de hogares totales, es decir que podría hablarse de un proceso de “inquilinización”. Contrariamente, en los aglomerados en los que el resultado es negativo, se observa una disminución del porcentaje de hogares inquilinos sobre el total de hogares.

Tal como puede comprobarse, la situación dista de ser homogénea: mientras en un extremo se observan casos como el de Gran Paraná, donde aumenta 14,9 puntos porcentuales (p.p.) el porcentaje de hogares inquilinos, seguido por los aglomerados de UshuaiaRío Grande, Mar del Plata-Batán, CABA y ViedmaCarmen de Patagones (con variaciones que se ubican entre el +7,9 y el +5,4 p.p.), en el otro extremo se ubican Río Gallegos (-11,7 p.p.), Salta (-9,5 p.p.) y Jujuy (-6,7 p.p.).

Estos datos permiten concluir que, en el contexto de un crecimiento sostenido de los hogares inquilinos en el país, es necesario analizar en profundidad las causas y dinámicas que le dan forma a este fenómeno en cada uno de los aglomerados, a fin de entender sus especificidades.

Gráfico 7

Variación porcentual de hogares inquilinos entre 2021 y 2010. En puntos porcentuales. En base a EPH para 31 grandes aglomerados

GranParaná UsuahiaRíoGrande MardelPlataBatán CABA ViedmaCdePatago SanNicolásV.Constitución Rawson-TrelewPosadasGranSantaFeGranSanJuanRíoCuarto SanLuisElChorrillo BahíaBlanca-CerriGranCatamarcaGranCórdoba PartidosdelGBA(AMBACABA)Concordia NeuquénPlottier Sgo.delEsteroLaBandaGranLaPlataGranMendozaCorrientes SantaRosa-ToayLaRiojaGranRosarioGranResistencia GranTucumánT.Viejo Cdro. Rivadavia-R.TillyFormosa JujuyPalpalá SaltaRíoGallegos

Fuente: Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial MDTYH en base a EPH-INDEC

La Encuesta Nacional de Gasto de los Hogares

Otra alternativa para aproximarnos a la población inquilina es a través de la Encuesta Nacional de Gasto de los Hogares. Esta encuesta, realizada por el INDEC por última vez en el período 2017-2018, está diseñada para relevar información socioeconómica sobre los hogares y sobre los hábitos de consumo de la población. La encuesta permite ajustar los ponderadores que se utilizan en el Índice de Precios al Consumidor y en los productos y servicios incluidos en la Canasta Básica Alimentaria y la Canasta Básica Total, que determinan las líneas de indigencia y pobreza respectivamente. Releva información de todas las ciudades del país con dos mil habitantes o más, lo que la convierte en una encuesta de gran cobertura, exceptuando solamente las áreas rurales3 Tomando la proyección poblacional elaborada por el INDEC para el año 2018, la ENGHo abarca un universo de 40.370.737 personas, lo cual implica el 90,7% del total de población nacional según la proyección mencionada.

Los datos relevados en la ENGHo 2017-2018 indican un total de 6.359.096 personas inquilinas, distribuidas en 2.362.064 hogares, lo que representa un 18,7% de los hogares y un 15,8% de las personas. Analizando la

distribución de esos hogares inquilinos por regiones observamos que las regiones patagónica y pampeana se ubican por encima del promedio nacional con 24 y 21% respectivamente. Tanto Cuyo como la región metropolitana se ubican en línea con el promedio nacional de 18%. Y las regiones noroeste y noreste reportan las menores proporciones de hogares inquilinos con estimaciones cercanas al 10% de los hogares.

3 - Para profundizar sobre la metodología empleada en la ENGHo consultar https://www.indec.gob.ar/ftp/cuadros/menusuperior/engho/engho2017_18_nota_tecnica_4.pdf

Gráfico 8

Proporción de hogares inquilinos por región y promedio nacional. En porcentaje. 2017-2018

Fuente: Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial MDTYH en base a ENGHo 2017-2018, INDEC

Sin embargo, si se analiza la incidencia de cada una de estas regiones en términos de peso poblacional se observa otra distribución. La mayor cantidad de personas inquilinas se encuentra en las regiones metropolitana y pampeana, con casi 2 millones y

Gráfico 9

Cantidad de personas inquilinas por región. 2017-2018.

medio de inquilinos en cada una de ellas. Le siguen las regiones patagónicas y cuyo, con casi 500 mil personas cada una. Y luego las regiones noroeste y noreste, con 330 mil y 247 mil respectivamente.

Fuente: Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial MDTYH en base a ENGHo 2017-2018, INDEC

Un recorte para el análisis Los principales aglomerados urbanos en la EPH

Para avanzar en un análisis más detallado y actualizado de las características socioeconómicas de los hogares y la población inquilina, se definió utilizar las bases de la Encuesta Permanente de Hogares. Con el objetivo de desarrollar un análisis comparativo, se seleccionaron los principales aglomerados urbanos

Hogares inquilinos por aglomerado. En miles. 1° trimestre 2021.

en términos de volumen poblacional de los hogares inquilinos. Como se observa en el siguiente gráfico, los aglomerados que aportan mayor cantidad de hogares inquilinos son los partidos del Gran Buenos Aires, la Ciudad de Buenos Aires, Gran Córdoba, Gran Rosario y Gran Mendoza. Esto permite trabajar sobre un universo de 1.200.283 hogares inquilinos, es decir, el 67,7% de los hogares inquilinos totales para el 1er Trimestre de 2021.

Fuente: Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial MDTYH en base a EPH-INDEC

Distribución de la población por franja etaria

Un primer elemento a analizar es la distribución etaria de la población inquilina. En este caso, se analizará la edad de los/las Jefes/as de hogares inquilinos en cada uno de los aglomerados seleccionados.

Los resultados obtenidos indican una fuerte preponderancia de jefas y jefes de hogares inquilinos de entre 30 y 49 años, representando entre el 47 y el 57% del total de acuerdo al aglomerado. El

caso de Gran Córdoba representa el universo más “joven” de los analizados ya que allí se encuentra simultáneamente la mayor proporción de jefas y jefes de hasta 29 años, y la menor proporción entre 30 y 49 años. De los aglomerados analizados, tanto en Gran Mendoza como en CABA es donde se detectan la mayor proporción de hogares inquilinos con jefatura de personas mayores de 50 años. Particularmente en la Ciudad de Buenos Aires, resalta el 13% de hogares con jefatura de mayores de 65 años.

Gráfico 11

Fuente:

Distribución de hogares inquilinos por cantidad de miembros

Analizando la distribución porcentual de los hogares inquilinos por cantidad de miembros en los aglomerados seleccionados, se observa una fuerte preponderancia de hogares relativamente pequeños. En Gran Mendoza, Gran Córdoba y CABA, los hogares unipersonales conforman el segmento mayoritario, explicando el 25, 35 y 37% de los hogares inquilinos de cada uno de esos aglomerados respectivamente. En el caso de Rosario, se observa una mayor

Gráfico 12

homogeneidad, siendo la tipología mayoritaria entre la población inquilina los hogares de 3 miembros, con el 27%. En los partidos del Gran Buenos Aires, también se observa una preponderancia de hogares con 3 miembros, conformando casi el 30% del total. La Ciudad de Buenos Aires y Gran Córdoba tienen una distribución similar, fuertemente heterogénea y, como se mencionó, con preponderancia de hogares unipersonales y de dos personas en segundo orden. En ambos aglomerados la suma de los hogares de 1 y 2 miembros supera el 60% del total de hogares inquilinos.

Fuente: Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial MDTYH en base a EPH-INDEC

Distribución porcentual de la Edad de jefas y jefes de Hogares Inquilinos en aglomerados seleccionados. 1° trimestre 2021.

Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial MDTYH en base a EPH-INDEC

Cantidad de miembros de hogares inquilinos en aglomerados seleccionados. 1° trimestre 2021.

Distribución de Hogares inquilinos según ingresos

En este apartado se abordará el análisis de los hogares inquilinos de acuerdo a sus niveles de ingreso. Para ello, se construye una serie de Ingreso per Cápita Familiar (IPCF), el cual se obtiene sumando los ingresos de todos los miembros del hogar y luego dividiendo el resultado por la cantidad de personas que componen el hogar. De esta forma, se pueden comparar ingresos de hogares de distinto tamaño, al estar puestos en relación con el tamaño del hogar.

Asimismo, con la serie de IPCF se construyó una escala en quintiles, lo cual consiste en ordenar a todos los hogares (inquilinos y no inquilinos) de menor a mayor de acuerdo al Ingreso Per Cápita Familiar, y luego dividir esa población ordenada en 5 partes iguales. De esta forma el quintil 1 representa el 20% de los hogares con menor ingreso, y el quintil 5 el 20% de los hogares de mayor ingreso. Luego, se realizó una estimación de la proporción de hogares inquilinos en cada uno de esos quintiles, para los cinco aglomerados seleccionados, y para cada uno de ellos. Así, puede analizarse dónde se ubica la población inquilina en la distribución general de acuerdo a su ingreso.

Los resultados obtenidos del procesamiento para el primer trimestre de 2021 indican un ingreso per cápita familiar promedio de 7.112 pesos para el primer quintil; 15.381 pesos para el segundo; 23.771 pesos para el tercero; 36.830 para el cuarto, y 79.513 para el quintil 5.

Gráfico 13

Promedio de Ingreso per cápita familiar por quintil de hogares inquilinos en Aglomerados seleccionados (CABA, GBA, Rosario, Córdoba y Mendoza). 1° trimestre 2021.

Fuente: Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial MDTYH en base a EPH-INDEC

En el análisis agregado de todos los aglomerados, se observa que los quintiles 1 y 2 tienen aproximadamente el 15% de hogares inquilinos. El quintil 3 se incrementa al 20%, mientras el quintil 5, el de mayores ingresos, supera el 25% de los hogares. Lo que esta distribución está indicando es que, de manera agregada, los hogares inquilinos se encuentran crecientemente en los quintiles 3, 4 y 5; junto a los datos previamente analizados, esto puede indicar que esos hogares son los que disponen de un ingreso suficiente para afrontar el pago de un alquiler.

Fuente: Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial MDTYH en base a EPH-INDEC

Proporción de hogares inquilinos por quintil de IPCF. Aglomerados CABA, GBA, Gran Rosario, Gran Córdoba y Gran Mendoza. 1° trimestre 2021

Ciudad de Buenos Aires

Se observa una distribución diferente, con una sensible disminución en el quintil 3 (20%), y un aumento en los quintiles 2 y 4. Es en estos quintiles, 2 y 4, correspondiente a hogares de ingresos medios bajos y medios altos, que se concentran la mayor proporción de hogares inquilinos, orillando el 40%

Gráfico 14

Proporción de hogares inquilinos por quintil de IPCF. Ciudad de Buenos Aires. 1° trimestre 2021.

Fuente: Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial MDTYH en base a EPH-INDEC

Partidos del Gran Buenos Aires

Se observa una distribución similar, ubicándose mayor cantidad de hogares inquilinos en los quintiles 2, 4 y 5, donde se advierte una proporción aproximada del 15% en cada uno de dichos quintiles. Por otro lado, en los quintiles 1 y 3 se observa una menor proporción de hogares inquilinos, siendo del 12 y 10% respectivamente.

Gráfico 15

Proporción de hogares inquilinos por quintil de IPCF. Gran Buenos Aires. 1° trimestre 2021.

Fuente: Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial MDTYH en base a EPH-INDEC

Gran Rosario

Se observa una distribución diferente, ya que la mayor proporción de inquilinos se encuentra en los quintiles 3, 4 y 5, con 22, 21 y 18% respectivamente. En el quintil 2 se observa la menor concentración de inquilinos con el 13%

Gráfico 16

Proporción de hogares inquilinos por quintil de IPCF. Gran Rosario. 1° trimestre 2021.

Fuente: Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial MDTYH en base a EPH-INDEC

Gran Mendoza

La mayor concentración de hogares inquilinos se encuentra en los quintiles 4 y 5, es decir los hogares con los mayores ingresos, con el 25 y 27% respectivamente. En el quintil 3 se observa la menor proporción con el 18%

Gráfico 17

Proporción de hogares inquilinos por quintil de IPCF. Gran Mendoza. 1° trimestre 2021.

Fuente: Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial MDTYH en base a EPH-INDEC

Gran Córdoba

La mayor parte de los hogares inquilinos se encuentra en el quintil 5, el de menores ingresos, con una proporción cercana al 40%. En el resto de los quintiles, la proporción oscila entre el 22 y 29%.

Gráfico 18

Proporción de hogares inquilinos por quintil de IPCF. Gran Córdoba. 1° trimestre 2021.

Fuente: Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial MDTYH en base a EPH-INDEC

Los datos agregados muestran una distribución de hogares inquilinos con una mayor proporción en los quintiles de ingresos medio-altos y altos. Si bien el análisis por aglomerado muestra distribuciones diferenciadas, esta situación se verifica en todos

los aglomerados bajo análisis. Como se planteó previamente, una hipótesis para explicar esta distribución es que los hogares de ingresos medios y altos son los que tienen un ingreso suficiente para afrontar el pago de un alquiler.

Ingresos de Hogares Inquilinos

A continuación, se realizará un análisis de los ingresos de los hogares inquilinos en los aglomerados seleccionados durante los primeros trimestres de los años 2015, 2019, 2020 y 2021, con el fin de analizar su evolución anual. Se tomarán dos indicadores: la mediana4 del Ingreso Total Familiar (ITF), ya que es

Cuadro 2

Ahora bien, dado que esta serie es en precios corrientes, no revela si existe un crecimiento o caída de los ingresos en términos reales. Por lo tanto, es necesario establecer una relación con otros indicadores que permitan indagar sobre su evolución en términos reales. Para ello, se vinculó la evolución de los ingresos con los precios de alquiler, con el objeto de analizar el peso del alquiler en los ingresos de los hogares inquilinos, así como tener una aproximación de dicha relación durante los años analizados. Se construyó, entonces, una serie que refleja la incidencia de un alquiler de un departamento de dos ambientes (sin considerar expensas) durante los meses de febrero de 2015, 2019, 2020 y 2021, en el Ingreso Total Familiar mediano de los hogares inquilinos de dos miembros (correspondiente a esa tipología de vivienda y dada la preeminencia de hogares inquilinos de una y dos personas como se analizó previamente) de los aglomerados seleccionados durante el primer trimestre de los años 2015, 2019, 2020 y 2021.

Se excluye de este análisis a los partidos del Gran Buenos Aires, y por ello se hace una aclaración metodológica, vinculada a las características de la información disponible. Los datos de ingresos están agregados para todo el Gran Buenos Aires, es decir que es un promedio general. En cambio, los precios de oferta de alquiler se encuentran desagregados, ya sea en municipios, o en zona norte, por un lado, y zona

un indicador clave a la hora de analizar la posibilidad de acceder a un alquiler, en la medida en que el mismo es un gasto que debe afrontar el conjunto del grupo familiar, con independencia de la cantidad de miembros que posea; y la mediana del Ingreso per Cápita Familiar (IPCF), que permite analizar el ingreso relativo.

oeste-sur, por otro. Dado que los valores de alquiler en la zona norte son más elevados que el resto, y dado que no se posee un relevamiento de ingresos de los hogares exclusivamente de zona norte, no hay forma de comparar precios de alquiler de algunos municipios con un promedio general de ingresos para todo el aglomerado. Por ello se decidió exceptuar al Gran Buenos Aires de este apartado para evitar sesgos y distorsiones en el análisis.

En el Gran Rosario la incidencia del alquiler en el ingreso pasó del 23% durante 2015 y 2019, subiendo al 26% durante 2020, y finalmente reduciéndose al 22% en 2021. En el caso de Gran Mendoza se fue incrementando, ya que pasó del 24% en 2015 al 29% en 2019. En 2020 tuvo una pequeña reducción de 2 puntos porcentuales para volver a ubicarse en 29% durante 2021. En el Gran Córdoba se observa mayor volatilidad en la incidencia del alquiler en el ingreso, incrementándose del 29% en 2015 al 36% en 2019, para luego anotar una fuerte reducción hasta el 24% en 2020. Durante 2021 vuelve a incrementarse en 8 puntos porcentuales para finalizar la serie en 32%. En el caso de la Ciudad de Buenos Aires también se observa gran volatilidad, siendo la incidencia del 25% en 2015, 32% en 2019, 25% en 2020, y 35% en 2021.

Ingreso Total Familiar e Ingreso per Cápita Familiar de aglomerados seleccionados. 1° trimestre años 2020 y 2021.

Fuente: Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial MDTYH en base a EPH-INDEC.

4 - La mediana es una medida de tendencia central que divide la distribución en su mitad exacta. Suele ser muy utilizada en análisis de ingresos ya que tiene la virtud de no ser sensible a valores extremos como la media o promedio.

Gráfico 19

Peso del alquiler medio (depto 2 amb.) en el ITF mediano de hogares de 2 miembros, en aglomerados seleccionados. Febrero 2015, 2019, 2020 y 2021.

Fuente: Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial MDTYH en base a EPH-INDEC, Reporte inmobiliario y DGEyC - CABA

Analizando la serie entre puntas se observa un incremento del peso del alquiler en los ingresos de los hogares inquilinos en la mayoría de los aglomerados bajo análisis. Sólo se observa una leve reducción en el caso de Rosario, de 1 punto porcentual. Mendoza

y Córdoba anotan subas entre puntas de 5 p.p. y 3 p.p. respectivamente. Resalta el caso de la Ciudad de Buenos Aires, donde la incidencia del alquiler en el ingreso aumenta 10 puntos porcentuales, del 25 al 35%.

Gráfico 20

Peso del alquiler medio (depto 2 amb.) en el ITF mediano de hogares de 2 miembros. Febrero 2015 y 2021.

Fuente: Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial MDTYH en base a EPH-INDEC, Reporte inmobiliario y DGEyC - CABA

Dinámica de precios

Una de las regulaciones propuestas por la ley de alquileres refiere a la fórmula de actualización de los alquileres para el período dentro del contrato, estableciendo un ajuste anual mediante el promedio de evolución de inflación y salarios. Sin embargo, la ley no estipula ningún tipo de regulación en los precios de oferta y, por lo tanto, en los precios estipulados para nuevos contratos. Dada esta situación, se construyó una serie analizando dos indicadores entre agosto de 2020 y julio de 2021: la evolución del índice ICL, que se utiliza para ajustar anualmente los valores locativos, y la variación de los precios ofertados para un dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires, información relevada y publicada por la Dirección General de Estadísticas y Censos de la Ciudad.

Gráfico 21

Como se observa en la comparación, la evolución del índice ICL resulta menor en seis de los doce meses analizados, en tres meses se da una virtual paridad, y sólo en tres meses resulta mayor el ICL respecto a la variación de los precios de oferta. Además, las mayores brechas se dan en los meses en que los precios de oferta se incrementan por encima del ICL, como en los períodos de agosto 2020, y durante marzo y abril 2021. Esto está indicando que el índice de ajuste ICL contribuye a estabilizar los precios del mercado de alquileres, ya que vincula la variación nominal de los precios a la evolución general de los precios de la economía. Así, puede advertirse que la gran volatilidad de precios se ubica en los precios de oferta de alquiler, precios que no están alcanzados por la regulación.

Fuente: Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial MDTYH en base a BCRA y DGEyC-GCBA.

Variación mensual ICL y Precios de oferta de departamentos 2 ambientes en CABA. Agosto 2020 a julio 2021.

Impactos de la ley de alquileres

La ley de alquileres, sancionada por el Congreso en julio de 2020, constituyó un piso de derechos ya que permitió avanzar en la transparencia de un mercado sumamente opaco y desregulado. La ley planteó derechos y obligaciones para locadores y locatarios. Por un lado, estableció el Índice para Contratos de Locación (ICL), una fórmula de actualización anual de los contratos mediante el promedio de inflación y salarios. Asimismo, reguló otros aspectos que generaron un impacto positivo en términos de derechos y estabilidad en el acceso a la vivienda y que, además, implicaron beneficios económicos para los inquilinos. Algunos de ellos son:

• ●Los contratos pasaron de un tiempo mínimo de 2 a 3 años. Ello implica un ahorro del 33% anualizado en los gastos asociados a la firma de un nuevo contrato, al extender un 50% su duración. Para un contrato que se inicia en julio 2021, a un precio promedio de 35.600 pesos para un departamento de dos ambientes en CABA informado por la DGEyC, y considerando los principales gastos que son los meses de depósito y, en algunas provincias, la comisión inmobiliaria, dicho ahorro anualizado consiste entre 11.750 y 23.500 pesos, dependiendo si debe abonar comisión inmobiliaria o no.

• Con la nueva ley, se paga sólo un mes de depósito que sirve para los tres años de duración del contrato. Asimismo, el depósito tendrá que ser devuelto al valor del último mes de contrato. Con la situación anterior a la ley, se daba una situación de pérdida para el inquilino ya que el monto del depósito se licuaba por inflación. Por ejemplo, para un contrato iniciado en junio 2019, de una duración de dos años, la pérdida para el inquilino correspondió al 52% del depósito entregado. A valores actuales, para el departamento de dos ambientes de referencia , implica una pérdida de 18.512 pesos.

• Los hogares inquilinos no afrontarán el pago de impuestos y tasas sobre el inmueble. Si se toma el caso de la Ciudad de Buenos Aires, en donde se paga en una sola boleta el Impuesto Inmobiliario y la Tasa de Alumbrado, Barrido, Limpieza, Mantenimiento y Conservación de Sumideros, el inquilino de un departamento tipo de 70 metros cuadrados en el barrio de Almagro debía pagar, en enero de 2021, una cuota anual de 12.365 pesos, de la cual ahora queda eximido.

• En caso de rescisión del contrato, cuando la notificación al propietario se realiza con una anticipación de tres meses o más, transcurridos al menos seis de contrato, no corresponde el pago de indemnización. Previo a la ley 27.551, si el inquilino rescindía el contrato durante el primer año debía

pagar una indemnización de un mes y medio de alquiler, y si rescindía durante el segundo año, esta ascendía a un mes de alquiler. A valores actuales, para el departamento de referencia, el ahorro equivale a entre 35.600 y 54.750 pesos.

Los impactos de la regulación establecida por la ley son varios y exceden la actualización de precios locativos. Las distintas normas propuestas implican un beneficio para los hogares inquilinos ya que, además de brindar mayor estabilidad en el acceso a la vivienda, también involucran un ahorro económico. Los puntos establecidos previamente implican un ahorro aproximado de 33.400 pesos en un año, lo que equivale a un mes de alquiler por año, a lo cual hay que sumarle entre 35.600 y 54.750 pesos en caso de requerir rescindir el contrato por alguna cuestión familiar o de trayectoria de vida. En ese caso, el ahorro anual supera los 88.000 pesos, lo que es equivalente a dos meses y medio de alquiler por año.

Aprobada por el Congreso de la Nación el 11 de junio de 2020, establece las condiciones que cada contrato de alquiler debe tener, generando un escenario de mayor previsibilidad.

Algunas de sus características son:

> Plazo mínimo del contrato de 3 años

> Máximo de un mes en el depósito al ingreso, el cual debe ser devuelto al finalizar el contrato en valores actualizados

> El pago de las expensas extraordinarias le corresponden al propietario o propietaria

> La actualización del valor del alquiler debe ser anual y de acuerdo al índice para Contratos de Locación (ICL) establecido por la ley:

> El propietario tiene la obligación de registrar el alquiler en AFIP aunque el o la inquilina, también tienen la opción de hacerlo.

> La renovación debe definirse con tres meses de anticipación.

> Una garantía entre las dos que ofrezca el inquilino que pueden ser: título de propiedad, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza, garantía personal del locatario.

> El locador tiene a su cargo todas las reparaciones originadas por el paso del tiempo.

Ley N° 27.551

Endeudamiento de los hogares

A fin de completar un panorama de la situación, resulta relevante incorporar información referida a los niveles de endeudamiento de los hogares. Para ello, se recurrió a dos fuentes de información. La primera de ellas es el relevamiento llevado adelante por el INDEC entre agosto y octubre de 2020 titulado “Estudio sobre el impacto de la COVID-19 en los hogares del Gran Buenos Aires”5. Si bien no está enfocado exclusivamente sobre hogares inquilinos, sí registra la problemática asociada a los costos de los “servicios de la vivienda”. Allí se observa que el 28,6% de los hogares dejó de pagar o tuvo problemas para cubrir los costos de los servicios de la vivienda. Ahora bien, el impacto de esta situación no fue homogéneo: en

términos geográficos, impactó más en el conurbano bonaerense (33,3% de los hogares) que en la CABA (14,7% de los hogares). También afectó de manera diferencial a los hogares según la presencia de niños, niñas y adolescentes: 36% de los hogares con esta población se endeudaron en servicios de la vivienda, mientras que solo el 23,2% de los hogares sin niños, niñas y adolescentes lo hicieron. Por último, se observan diferencias en el nivel de endeudamiento según nivel educativo: mientras que el 38,4% de los hogares con jefe/a de hogar con secundario incompleto se endeudaron, este guarismo descendió al 25,8% de los hogares con secundario completo / universitario incompleto y al 13,1% de los hogares cuyo jefe/a presentaba universitario completo o más.

Hogares que dejaron de pagar o tuvieron problemas para cubrir los pagos de servicios de la vivienda a partir de la pandemia de la COVID-19. En porcentajes sobre el total y por agrupameintos específicos de hogares. Gran Buenos Aires. Agosto-octubre de 2020

Fuente: INDEC, Estudio sobre el impacto de la COVID-19 en los hogares del Gran Buenos Aires, 2020

La otra fuente de información la conforma un relevamiento llevado adelante por el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS) en conjunto con la Escuela Interdisciplinaria de Altos Estudios Sociales (IDAES / UNSAM). Realizado entre agosto y septiembre del 2020 en el AMBA, este trabajo tiene como uno de sus rasgos más destacados estar enfocado exclusivamente sobre hogares inquilinos. Según se refleja allí, el 66,6% de los hogares inquilinos del AMBA vio restringidos sus ingresos en la pandemia y tuvo que endeudarse. Específicamente en relación al alquiler, un 42,3% de los hogares registraron deuda por este concepto, pero su distribución no resulta homogénea: mientras que en CABA alcanza al 32% de los hogares inquilinos, en

5- https://www.indec.gob.ar/indec/web/Nivel4-Tema-4-27-159

el Gran Buenos Aires este guarismo asciende al 46%. Más específicamente, en el caso de los hogares que alquilan en villas y asentamientos, el endeudamiento con el alquiler llega a afectar al 60% de los hogares.

Gráfico 22

Capítulo 2

Los

casos de desalojos en los principales algomerados urbanos

La situación en torno a los desalojos de hogares en alquiler se configuró históricamente, y más aún en los últimos años, como una de las manifestaciones en las cuáles se evidencian y se ponen en juego las tensiones entre propietarios e inquilinos. Es por ello que resulta relevante reconstruir estadísticas que permitan evaluar su evolución en el tiempo, así como interpretar la incidencia que han tenido tanto el Decreto 320/2020 (que suspendió los desalojos) como la Ley 27.551 de alquileres (que instruyó la mediación prejudicial obligatoria para el caso de la justicia federal que aplica en CABA).

El abordaje de la medición y registro estadístico de los casos de desalojo en los principales aglomerados urbanos (CABA, Gran Buenos Aires, Gran Córdoba, Gran Rosario y Gran Mendoza), así como en el resto de las localidades del país, presenta diversas complejidades.

En primer lugar, se encuentran limitaciones derivadas de las características del fenómeno del alquiler y los desalojos. Una parte de los alquileres se producen a partir de la firma de un contrato y de su registración en AFIP; su desalojo, en caso de que se produzca, se tramita a través de las vías judiciales (mediación prejudicial y/o trámite judicial). Otra parte de los alquileres se produce en la “informalidad”, que es un término genérico que engloba distintas situaciones: alquileres firmados pero no registrados, contratos de palabra sin documentación firmada que los acredite, alquileres por plazos breves en cuartos, hoteles, pensiones o inquilinatos, por citar las más comunes. Esta informalidad es la base para que luego se produzcan situaciones de “desalojos de hecho”, sin intervención de ningún espacio o ámbito institucional que pueda interceder ni tampoco registrar este problema.

Una segunda complejidad se deriva de las fuentes judiciales y de mediaciones. En algunos casos, esta información aparece disponible. Para este informe, fue posible componer los datos para la CABA, a partir de una multiplicidad de fuentes que permiten reconstruir este fenómeno6, y para la ciudad de Córdoba Capital. En el resto de los aglomerados bajo análisis dicha información no es accesible, por lo que el informe se enfoca en los dos primeros distritos.

En tercer lugar, hay una dificultad derivada de la multiplicidad de organismos, espacios e instituciones que intervienen en los casos de desalojo (judiciales, pre-judiciales o por fuera del sistema judicial) y que, en muchos casos, no cuentan con sistemas

de registro y gestión de información estadística: organismos de mediación comunitaria, organismos de protección de derechos, ámbitos privados que ensayan procedimientos de mediación, ministerios públicos fiscal y de la defensa, organismos ejecutivos nacionales y locales. Esto implica, por un lado, que los organismos que están en contacto con el problema no siempre lo registran fehacientemente; por otro, que sea inviable gestionar e integrar esas múltiples fuentes de información en un sistema único que resulte comparable.

Por último, hay un margen de error que se deriva de los límites que presenta la información que sí está disponible. Para los casos que se registran en el sistema judicial, una mirada estadística permite conocer la cantidad de causas, pero no el universo de familias y personas afectadas por ella (un expediente judicial puede tratar el desalojo de una persona o de quince familias, por citar un ejemplo). En una dirección similar, una misma situación de desalojo puede quedar registrada múltiples veces: en la justicia, en un organismo de protección de derechos, en una institución que realiza mediaciones comunitarias, etc.

Hechas estas importantes aclaraciones metodológicas, se presentan los datos disponibles al momento.

6 - Resulta especialmente relevante la información provista por la Cámara Civil y Comercial. Aprovechamos para agradecer a su titular, la Dra. Pérez Pardo.

La dimensión de los desalojos en la CABA. El impacto del DNU 320/2020 y de la mediación pre-judicial obligatoria

Desde el 2013 al 2019 las causas de desalojo en la Ciudad de Buenos Aires oscilan entre 2.603 y las 3.297, con una tendencia levemente ascendente; en 2020 se reducen de manera significativa hasta ubicarse en 1.475 casos y en 2021 vuelven a crecer: al 7 de septiembre, se registran 1.987 expedientes.. En el Gráfico 23 se pueden observar los datos de las causas judiciales de desalojo iniciadas en el fuero Civil y Comercial de la Nación correspondientes a este período, diferenciadas según el causal del desalojo.

A partir de esta información, podemos extraer algunas conclusiones. La primera de ellas es marcar la efectividad del DNU 320/2020, que suspendió los desalojos, reduciendo de manera significativa la litigiosidad en el 2020. En simultáneo, la vigencia de la

feria judicial limitó la posibilidad de presentar causas que no tuvieran un carácter urgente7. Esto mismo puede verse para el año 2021 (Gráfico 24): mientras estuvo vigente el DNU, hasta el 31 de marzo de 2021, el promedio de casos iniciados mensualmente por desalojo fue de 156, promedio que se duplicó hasta llegar a 303 causas mensuales una vez vencido el plazo de vigencia de la norma8. Ahora bien, si estimamos el total de casos posibles para el año en curso teniendo en cuenta el promedio de causas presentadas desde el fin de la prohibición de desalojos, el universo total de casos para este año se ubicaría en torno a las 3200 causas, es decir, un orden de magnitud similar al observado en los últimos años. No obstante, y como han demostrado distintas investigaciones mencionadas9, el nivel de endeudamiento de los hogares inquilinos se ha incrementado de manera significativa en este último año y medio, lo cual obliga a monitorear este dato de manera permanente.

Fuente: Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial, MDTYH en base a datos de la Cámara Civil y Comercial de la Nación para CABA.

7 - La feria judicial estuvo vigente hasta el 27 de julio de 2020. Al respecto, ver la Acordada publicada por la CSJN: https://www.cij.gov.ar/nota36981-Acordadas-6-2020-y-7-2020-de-la-Corte-Suprema-de-Justicia-de-la-Naci-n.html.

8 - Hay una pequeña diferencia en las fechas por la disponibilidad de información: la fecha de corte de acceso a los datos es el 14 de abril, cuando el decreto perdió vigencia el 31 de marzo. Esa pequeña diferencia, creemos, no altera el análisis.

9 - Ver al respecto la investigación llevada adelante por el CELS en conjunto con la UNSAM (https://www.cels.org.ar/web/wp-content/ uploads/2020/12/Inquilinos-CELS-IDAES-Completo.pdf). También el INDEC ha llevado adelante una encuesta específica que demuestra el impacto que ha tenido la pandemia en la capacidad de pago del alquiler de las familias del Gran Buenos Aires (https://www.indec.gob.ar/indec/ web/Nivel4-Tema-4-27-159).

Cantidad de causas judiciales por desalojos registrados entre los años 2013 y 2021*

Gráfico 23

Gráfico 24

Cantidad de causas judiciales por desalojos registrados durante el 2021. Diferencias entre períodos según vigencia del DNU 320/2020 y proyección para el año 2021

Fuente: Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial, MDTYH en base a datos de la Cámara Civil y Comercial de la Nación para CABA.

Otro dato relevante es el que provee la Dirección Nacional de Mediación y Métodos Participativos de Resolución de Conflictos (Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación). En el Gráfico 25 están registradas todas las mediaciones prejudiciales, públicas, privadas y gratuitas cuyo objeto es el desalojo, entre los años 2014 y 2021. Como

Gráfico 25

sabemos, la Ley 27.551 estableció (al menos para los casos de la CABA) la obligatoriedad de esta instancia. La efectividad de esta institución queda evidenciada en el año 2021, cuando los casos cuadruplican los registrados en 2020, y prácticamente triplican los del 2018 (el mayor registro anual de la serie).

Cantidad de mediaciones pre-judiciales públicas, privadas y gratuitas con objeto “desalojo”

Fuente: Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial, MDTYH en base al Registro de Mediadores Ley N° 26.589, Dirección Nacional de Mediación y Métodos Participativos de Resolución de Conflictos, Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación.

Gráfico 26

Mediaciones pre-judiciales públicas, privadas y gratuitas con objeto “desalojo” - Comparación de casos con mediación vs. casos sin mediación

Fuente: Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial, MDTYH en base al Registro de Mediadores Ley N° 26.589, Dirección Nacional de Mediación y Métodos Participativos de Resolución de Conflictos, Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación.

También es de interés conocer la efectividad de este instrumento. En los Gráficos 26 y 27 puede verse que en 324 casos la mediación efectivamente pudollevarse adelante, llegando a un acuerdo total en 108 de ellos (el 13% del universo) .

Un último elemento requiere ser mencionado. Si pensamos que la ley se aplica de manera óptima, los trámites de desalojo deberían comenzar por las mediaciones pre-judiciales obligatorias, pasando

a una instancia judicial únicamente aquellos que no encuentran una resolución previa. Ahora bien, tal como dejan ver los datos, existe una diferencia significativa entre las mediaciones no resueltas (742 casos) y los trámites judiciales (1987) en lo que va del año 2021. Esta situación puede obedecer a errores en los registros de datos o bien a una implementación parcial de los procedimientos legales.

Mediaciones pre-judiciales públicas, privadas y gratuitas con objeto “desalojo” - Resultado obtenido en los casos en los que se medió

Fuente: Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial, MDTYH en base al Registro de Mediadores Ley N° 26.589, Dirección Nacional de Mediación y Métodos Participativos de Resolución de Conflictos, Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación.

Se m edió No s e me dió Blan co

Gráfico 27

Por último, el Ministerio Público Fiscal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires registra en su Informe de Conflictividad la cantidad de causas que anualmente se elevan en la Ciudad por el delito de “Usurpación”.

Gráfico 28

Desde 2016 en adelante la cantidad de casos viene creciendo de manera sostenida, superando en 2018 y luego en el 2019 todos los registros previos.

Cantidad de causas judiciales registradas por el delito de “Usurpación” en la CABA

Fuente: Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial, MDTYH en base al “Duodécimo Informe de Conflictividad – Ministerio Público Fiscal de la CABA

La dimensión de los desalojos en la Ciudad de Córdoba. El impacto del DNU 320/2020. La ausencia de mediación pre-judicial.

En la Provincia de Córdoba, el Centro de Estudios y Proyectos Judiciales, que depende del Tribunal Superior de Justicia de la Provincia, dispone datos detallados para el período 2018-2020, tanto para la provincia como para el distrito de Córdoba Capital10 Adicionalmente, desde la página de Justicia Córdoba es posible conocer la cantidad de causas presentadas durante el año en curso en Córdoba Capital por los distintos conceptos de desalojo11. A partir de ello, es viable componer un estado de situación respecto a la evolución de la situación judicial en relación a los desalojos.

La información disponible no aborda las situaciones de desalojo informal. Tampoco se encuentra disponible información referida a las mediaciones pre-judiciales, aunque en esta provincia la mediación

resulta optativa, solamente puede iniciarla el locador (y no el locatario), y es paga (salvo que el locatario pueda probar que se encuentra en una situación de cuasi indigencia).

Los datos para el conjunto de la Provincia de Córdoba y su evolución a lo largo del período disponible, muestran que se pasó de un total de poco más de 2000 causas por año en 2018 y 2019, a 1097 en 2020, lo que evidencia el impacto del DNU 320/2020. Al desagregar internamente los datos, la categoría “Desalojos” presenta la mayor incidencia en todo el período, representando 41%, un 40% y un 45%. Esta aparece como una categoría “residual”, que no especifica el causal de desalojo tramitado. Luego, le siguen las causas por “Falta de pago” (que se ubican en un 32%, un 31% y un 23%) y por “Vencimiento de término” (entre el 15 y 16%). Con menor incidencia aparecen los desalojos por “Tenencia precaria” y, de manera casi marginal, desalojo “Anticipado”.

Casos registrados de desalojo en la Provincia de Córdoba Fuero Civil - Distintas causales de desalojo 2018-2020

Fuente: Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial, MDTYH, en base a Centro de Estudios y Proyectos Judiciales, Tribunal Superior de Justicia, Poder Judicial de Córdoba.

10 - https://cepj.justiciacordoba.gob.ar/

11 - https://www.justiciacordoba.gob.ar/JusticiaCordoba/servicios/ConsultaJuicios.aspx

Gráfico 29

Respecto a la Ciudad de Córdoba Capital, se observa en primer lugar la concentración de las causas en esta localidad: aproximadamente el 60% de los trámites por desalojo se sustancian en la capital de la provincia. Es significativo que, mientras que en todas las categorías las causas de la Capital se acercan al 100% del total, en lo que se define como categoría “residual”, solo alrededor del 10% de las mismas se localizan en la Ciudad; esto puede deberse a un problema en el registro de la información en los tribunales que están fuera de la jurisdicción de la capital.

De la misma manera que en la Provincia , los desalojos se reducen de manera significativa en el 2020: pasan de cerca de 1200 casos anuales en 2018 y 2019, a casi la mitad en 2020, con un total de 620. Al observar las causales, y dejando de lado la categoría genérica, la “Falta de Pago” aparece como la causa más común para el período 2018 a 2020 (aunque con una caída para el 2020), seguida por los desalojos

por “Vencimiento del Contrato”. Resulta interesante marcar que esta situación se invierte en el año 2021: los desalojos por contratos vencidos pasan a superar a aquellos que se tramitan por la falta de pago. Le siguen en relevancia los casos de “Desalojo” y los desalojos por “Comodato – Tenencia Precaria”.

Al 16 de septiembre de 2021, hay ya presentados 837 causas por desalojo, superando el total del año anterior. Ahora bien, de la misma manera que observábamos en CABA, desde la finalización del DNU 320, ocurrida el 31 de marzo de 2021, los trámites por desalojo iniciados se han triplicado. No obstante, si estimamos que la presentación de causas en los meses venideros seguirá al mismo ritmo que los meses recientes (es decir, del período posterior al fin de la prohibición de desalojos), el total de causas para fin de año debería ubicarse en un orden de magnitud levemente superior al de los años anteriores, cercano a las 1300 causas.

Fuente: Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial, MDTYH, en base a Centro de Estudios y Proyectos Judiciales, Tribunal Superior de Justicia, Poder Judicial de Córdoba y a Justicia Córdoba.

Casos registrados de desalojo en la Ciudad de Córdoba Capital Fuero Civil - Distintas causales de desalojo 2018-2020

Gráfico 30

Gráfico 31

Casos registrados de desalojo en la Ciudad de Córdoba Capital Fuero Civil - Distintas causales de desalojo 2021

Fuente: Área de Alquileres, Secretaría de Desarrollo Territorial, MDTYH, en base a Centro de Estudios y Proyectos Judiciales, Tribunal Superior de Justicia, Poder Judicial de Córdoba y a Justicia Córdoba.

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