Calcul des surfaces réglementaires

Ce mémento illustré est destiné aux architectes, urbanistes, notaires, géomètres experts, constructeurs et lotisseurs, ainsi qu’aux responsables des services urbanisme des communes, mais également à toute personne souhaitant construire ou faire construire sur un terrain.

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Sommaire 1 Surface fiscale 2 Surface de plancher

La réforme de la surface de plancher, entrée en vigueur le 1er mars 2012, modifie les modalités de calcul des surfaces réglementaires des bâtiments afin de favoriser la densification du tissu urbain et l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments. Cette nouvelle surface de plancher plus représentative de la surface de construction remplace les surfaces hors œuvre brute (SHOB) et nette (SHON).

Afin de faciliter la compréhension et l’application de cette réglementation, cet ouvrage présente une analyse détaillée de toutes les surfaces utiles à un projet de construction : – la surface fiscale, assiette de la nouvelle taxe d’aménagement ; – la surface de plancher, unique référence pour l’application des règles d’urbanisme ; – l’emprise au sol qui permet de déterminer les seuils de soumission à autorisation d’urbanisme et de recours à un architecte ; – la surface de vente utilisée en urbanisme commercial ; – la SHONRT , surface nécessaire à l’application de la RT 2012.

Enfin, des tableaux synthétiques présentent les champs d’application des différentes autorisations d’urbanisme.

Adoptant une approche pédagogique en s’appuyant sur de nombreuses illustrations et commentaires, cet ouvrage constitue aussi bien un outil de travail pour les professionnels de l’urbanisme qu’une aide au calcul des surfaces pour les maîtres d’ouvrage et les maîtres d’œuvre.

3 Emprise au sol 4 SHONRT pour les logements 5 SHONRT et SRT pour

MÉMENTO

MÉMENTO

Juriste, chef du service application du droit des sols à la ville de Cholet, Yves Goujon est également formateur en droit de l’urbanisme. Il est l’auteur de l’ouvrage Taxe d’aménagement et versement pour sous-densité.

MÉMENTO

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les bâtiments tertiaires, commerciaux et industriels

6 Surface de vente 7 Champs d’application des différentes autorisations d’urbanisme

ISSN : 1263-9745 ISBN : 978-2-281-11687-8

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Calcul des surfaces réglementaires

Yves Goujon

Yves Goujon

Dans la même collection

Yves Goujon

Calcul des surfaces réglementaires Surface fiscale, surface de plancher, emprise au sol, ShonRT, surface de vente

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Sommaire Introduction...................................................................................................................................................... 7 Liste des abréviations....................................................................................................................................... 9 Mode d’emploi.................................................................................................................................................. 11 1. Surface fiscale............................................................................................................................................ 13 2. Surface de plancher dans le Code de l’urbanisme................................................................................... 41 3. Emprise au sol dans le Code de l’urbanisme............................................................................................ 61 4. SHONRT pour les logements...................................................................................................................... 81 5. SHONRT et SRT pour les bâtiments tertiaires, commerciaux et industriels.............................................. 93 6. Surface de vente........................................................................................................................................ 107 7. Champs d’application des différentes autorisations d’urbanisme........................................................... 121 Bibliographie – Références............................................................................................................................... 145 Index................................................................................................................................................................. 147 Table des matières........................................................................................................................................... 151

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Fiche

1.06

Surface fiscale

Clos et couvert

C. urb., art. L. 331-10 et R. 331-7 Circulaire du 3 février 2012 Références

Espace clos La notion d’espace clos est une notion fonctionnelle : est clos un espace qui ne permet pas l’accès libre à une personne physique.

Ainsi, toute construction ou élément de construction (situé en saillie – de type oriel – ou à l’intérieur du gros œuvre, en rez-dechaussée, étage ou sous-sol) créé de la surface de plancher, dès lors qu’il ou elle est doté(e) de systèmes de fermeture (couverture de la toiture et menuiseries extérieures posées).

Un espace est considéré comme clos dès lors qu’un obstacle est mis au passage ou à la circulation, indépendamment du caractère hermétique, amovible ou provisoire (grille de fermeture d’un magasin par ex.) du système de fermeture installé.

Une grille constitue un espace clos et crée de la surface de plancher taxable

Surface de plancher taxable

Dispositif de fermeture La notion du dispositif de fermeture d’un local est une notion extensive : il peut s’agir d’une porte, une fenêtre ou une baie vitrée, mais encore une toiture amovible, un simple volet, une jalousie, un rideau métallique ajouré ou non, une persienne, un contrevent, etc., et ce, que le dispositif soit fixe ou non.

Une toiture et des cloisons amovibles constituent un clos et un couvert

Surface de plancher taxable

20

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Fiche

Surface fiscale

Clos et couvert

1.06

Éléments de construction ne créant pas de surface taxable Une surface non close ou dépourvue de couverture ne peut pas former de surface taxable.

Toiture terrasse

Sont ainsi exclus de la surface de plancher taxable d’une construction : les toitures-terrasses, les balcons, les loggias, les terrasses, les passages couverts sous arcades ou encore les coursives.

Loggia

Surfaces exclues de la surface taxable

Terrasses

Balcon Coursives

Terrasse

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Fiche

2.09

Surface de plancher dans le Code de l’urbanisme

Surface de 10 % pour les logements desservis par des parties communes intérieures

Le Code de l’urbanisme prévoit enfin une déduction supplémentaire d’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

C. urb., art. L. 112-1 et art. R. 112-2 Circulaire du 3 février 2012 Références

Desserte des logements par des coursives extérieures

Cette déduction ne porte que sur la surface restante une fois appliquées les déductions exposées dans les fiches précédentes.

Cette déduction trouve sa justification dans la nécessité de compenser les espaces consacrés à la desserte des logements dans les immeubles collectifs. Elle est forfaitaire et sans rapport avec la surface réellement occupée par ces espaces.

Notion de parties communes intérieures Cette déduction forfaitaire ne concerne que les immeubles d’habitat collectif et n’est possible qu’en cumulant les deux conditions suivantes : –– les logements doivent être desservis par des parties communes à usage collectif c’est-à-dire desservant plusieurs logements : halls d’entrée, couloirs, paliers, … ; –– les parties communes doivent constituer un espace clos et couvert et donc créer de la surface de plancher.

Sont donc exclues les constructions qui ne desserviraient les logements que par des coursives ou des allées extérieures.

Un immeuble dont les logements ne sont pas desservis par des parties communes intérieures ne peut bénéficier de la déduction de 10 %

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Fiche

Surface de plancher dans le Code de l’urbanisme

Surface de 10 % pour les logements desservis par des parties communes intérieures

Log. 2 Log. 1

Log. 3 Log. 1

Log. 2

2.09

Dans le cas où seule une partie des logements est desservie par des parties communes intérieures, l’article R. 112-2 laisse penser que la déduction de 10 % ne peut s’appliquer que sur la surface de plancher relative aux parties communes intérieures et aux surfaces des logements effectivement desservies par ces espaces.

Usage mixte d’un immeuble

Seuls les parties communes intérieures et les logements qu’elles desservent peuvent bénéficier de la déduction de 10 %

Cour collective

Surfaces éligibles à la déduction de 10 %

Log. 6

Surfaces non éligibles car non desservis par des parties communes intérieures

Log. 8 Log. 1

Accès extérieurs

Log. 4

Log. 5

Ce mode de calcul n’est pas applicable : –– pour les parties communes ne desservant pas de logements : ces espaces ne bénéficient donc pas de déduction ; –– pour les parties communes ne desservant que des logements : elles bénéficieront en totalité de la déduction.

Cette disposition trouve son sens quand lesdites parties communes desservent indifféremment des logements et des locaux ayant d’autres destinations (bureaux, commerces).

Log. 7

Log. 2 Log. 3

Dans le cas d’immeubles mixtes abritant en partie seulement des logements, la surface des parties communes à prendre en compte dans la surface de plancher affectée à l’habitation est calculée au prorata de la surface cumulée des logements par rapport à la surface totale.

Log. 9

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Fiche

Emprise au sol dans le Code de l’urbanisme C. urb., art. R. 123-9 Références

3.11

PLU – Définitions jurisprudentielles

Les principales caractéristiques « par défaut » de l’emprise au sol dans les PLU sont les suivantes : –– dans le cas de bâtiment en surplomb, on ne compte pas dans l’emprise au sol la projection des parties de bâtiment qui surplombent le sol ; –– une terrasse ni close ni couverte, constituant un simple dégagement pour certaines pièces de la construction ne doit pas être prise en compte pour le calcul de l’emprise au sol ; –– une terrasse recouverte par le prolongement du toit-terrasse de l’immeuble qui repose sur des piliers est à prendre en compte ; –– une piscine non couverte même en l’absence de superstructure édifiée au-dessus du sol constitue de l’emprise au sol ; –– un balcon en saillie, maçonné d’un seul tenant avec le gros œuvre du premier étage et ancré dans le sol du jardin au niveau de la base de l’escalier qui permet son accès extérieur, doit être compté.

L’appréciation de ces éléments reste soumise au contrôle du juge et il n’est pas rare que les jugements apparaissent contradictoires. Un tel contexte ne facilite pas l’appréhension de cette notion.

Les emprises au sol au sens du PLU sont parfois en contradiction avec celles de l’article R. 420-1 du Code de l’urbanisme.

Emprise au sol au sens « PLU » Absence d’emprise au sol au sens « PLU »

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Fiche

3.12

Emprise au sol dans le Code de l’urbanisme C. urb., art. L. 331-10, L. 112-2, et R. 331-7, R. 112-2, R. 420-1, R. 431-2 Circulaire du 3 février 2012

Comparaison des différentes surfaces

Références

Cette fiche présente les différentes surfaces découlant de la réforme destinée à simplifier et unifier les surfaces de plancher dans le Code de l’urbanisme.

Surface de plancher taxable La surface de plancher taxable ou surface fiscale définie aux articles L. 331-10 et R. 331-7 sert pour le calcul de la taxe d’aménagement (chapitre 1).

Trémie d’escalier

Bassin de la piscine

Garage Hauteurs < 1,80 m Places de stationnement aériennes (unité) Surface fiscale

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Table des matières Introduction................................................................................................................................. 7 Liste des abréviations.................................................................................................................. 9 Mode d’emploi............................................................................................................................. 11

1. Surface fiscale.................................................................................................... 13 1.01 1.02 1.03 1.04 1.05 1.06 1.07 1.08 1.09 1.10 1.11 1.12 1.13 1.14 1.15 1.16 1.17

Taxe d’aménagement.................................................................................................

Définition de la surface de plancher taxable............................................................

Notion de plancher : éléments constitutifs...............................................................

Notion de plancher : non déductibilité des murs intérieurs....................................

Notion de plancher : éléments à exclure..................................................................

Clos et couvert.............................................................................................................

Nu intérieur..................................................................................................................

Façades........................................................................................................................

Embrasure de portes et fenêtres donnant sur l’extérieur........................................

Vides et trémies..........................................................................................................

Surfaces de plancher sous hauteur de plafond ≤ 1,80 m.........................................

Surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement de véhicules............

Changement de destination.......................................................................................

Piscines extérieures....................................................................................................

Stationnements extérieurs ou non clos.....................................................................

Redevance d’archéologie préventive.........................................................................

Volet fiscal des demandes d’autorisation d’urbanisme............................................

14 15 16 17 19 20 22 24 26 27 28 31 32 33 34 35 36

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Table des matières 2. Surface de plancher dans le Code de l’urbanisme............................................ 41 2.01 2.02 2.03 2.04 2.05 2.06 2.07 2.08 2.09

Contexte règlementaire..............................................................................................

Méthode de calcul.......................................................................................................

La surface de plancher comme unité de mesure de référence...............................

Surfaces aménagées en vue du stationnement des véhicules...............................

Combles non aménageables......................................................................................

Combles aménageables..............................................................................................

Locaux techniques.......................................................................................................

Caves et celliers annexes à des logements desservis par une partie commune...

Surface de 10 % pour les logements desservis par des parties communes. intérieures....................................................................................................................

2.10 Récapitulatif comparé des surfaces taxables et des surfaces de plancher.............

42 44 45 48 50 51 52 54 56 59

3. Emprise au sol dans le Code de l’urbanisme..................................................... 61 3.01 3.02 3.03 3.04 3.05 3.06 3.07 3.08 3.09 3.10

Trois notions différentes.............................................................................................

Autorisations d’urbanisme – Définition......................................................................

Autorisations d’urbanisme – Murs extérieurs et garages.........................................

Autorisations d’urbanisme – Débords et surplombs.................................................

Autorisations d’urbanisme – Éléments de modénature et marquises.....................

Autorisations d’urbanisme – Bassins de piscine........................................................

Autorisations d’urbanisme – Surfaces spécifiques....................................................

Obligation de recours à architecte – Définition.........................................................

Obligation de recours à architecte – Surfaces d’emprise à déduire.........................

PLU – Définition pouvant être donnée dans le règlement.......................................

62 63 64 66 68 69 70 72 73 74

152

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Table des matières 3.11 PLU – Définitions jurisprudentielles............................................................................ 75 3.12 Comparaison des différentes surfaces....................................................................... 76

4. SHONRT pour les logements............................................................................... 81 4.01 4.02 4.03 4.04 4.05 4.06

Définition.....................................................................................................................

Lien avec l’ancienne SHON du Code de l’urbanisme................................................ Évaluation de la SHOB.................................................................................................

Déduction des combles et sous-sols non aménageables........................................

Déduction des combles et sous-sols non aménagés................................................

Autres surfaces à déduire...........................................................................................

82 83 84 86 89 90

5. SHONRT et SRT pour les bâtiments tertiaires, commerciaux et industriels........ 93 5.01 5.02 5.03 5.04 5.05 5.06 5.07 5.08 5.09 5.10 5.11

Définitions.................................................................................................................... 94 Surface utile SURT........................................................................................................ 97 SURT – Surface de plancher « brute »......................................................................... 98 SURT – Murs extérieurs................................................................................................ 99 SURT – Cloisons et poteaux.......................................................................................... 100 SURT – Marches et cages d’escaliers........................................................................... 101 SURT – Gaines............................................................................................................... 102 SURT – Ébrasements de portes et fenêtres................................................................ 103 SURT – Partie de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m..................................... 104 SURT – Autres déductions (1/2).................................................................................. 105 SURT – Autres déductions (2/2).................................................................................. 106 153

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Table des matières 6. Surface de vente................................................................................................ 107 6.01 6.02 6.03 6.04 6.05 6.06 6.07 6.08 6.09 6.10 6.11 6.12 6.13

Définition..................................................................................................................... 108 Surfaces constitutives de SV : Surfaces affectées à la circulation de la clientèle... 109 Surfaces constitutives de SV : Surfaces affectées à l’exposition des marchandises. 110 Surfaces constitutives de SV : Surfaces affectées au paiement............................... 111 Surfaces constitutives de SV : Surfaces affectées à la circulation du personnel..... 112 Surfaces constitutives de SV : Chapiteaux................................................................. 113 Surfaces constitutives de SV : Ateliers de montage.................................................. 114 Surfaces exclues de la SV : Mail des centres commerciaux..................................... 115 Surfaces exclues de la SV : Sas d’entrée des magasins............................................ 116 Surfaces exclues de la SV : Atelier d’entretien, de préparation, de fabrication...... 117 Surfaces exclues de la SV : Surfaces de réserve et locaux techniques.................... 118 Surfaces exclues de la SV : Aire de stationnement................................................... 119 Commerces ne créant pas de surface de vente........................................................ 120

7. Champs d’application des différentes autorisations d’urbanisme.................... 121 7.01 7.02 7.03 7.04 7.05

Régimes applicables................................................................................................... 122 Constructions neuves de droit commun.................................................................... 124 Constructions neuves – Habitations légères de loisirs.............................................. 125 Constructions neuves – Éoliennes et centrales photovoltaïques............................. 126 Constructions neuves – Constructions et installations créant moins de 5 m2 d’emprise au sol ou de surface de plancher autres que les éoliennes................... 127 7.06 Constructions neuves – Murs...................................................................................... 128 7.07 Constructions neuves – Piscines................................................................................. 129

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Table des matières 7.08 7.09 7.10 7.11

Constructions neuves – Châssis et serres de production.......................................... 130 Constructions neuves – Lignes de distribution d’énergie électrique....................... 131 Constructions neuves – Clôtures................................................................................. 132 Constructions neuves : Cas spécifiques exclus du champ d’application du permis de construire.............................................................................................. 134 7.12 Travaux sur constructions existantes – Travaux d’extension.................................... 137 7.13 Travaux sur constructions existantes – Changements de destination..................... 138 7.14 Travaux sur constructions existantes – Ravalements................................................ 140 7.15 Travaux sur constructions existantes – Modification de l’aspect extérieur............. 141 7.16 Travaux sur constructions existantes – Transformation d’une surface close en surface de plancher............................................................................................... 142 7.17 Travaux sur constructions existantes – Autres travaux............................................. 143 7.18 Travaux sur constructions existantes – Travaux sur monuments historiques......... 144 Bibliographie – Références.......................................................................................................... 145 Index............................................................................................................................................ 147

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Ce mémento illustré est destiné aux architectes, urbanistes, notaires, géomètres experts, constructeurs et lotisseurs, ainsi qu’aux responsables des services urbanisme des communes, mais également à toute personne souhaitant construire ou faire construire sur un terrain.

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Sommaire 1 Surface fiscale 2 Surface de plancher

La réforme de la surface de plancher, entrée en vigueur le 1er mars 2012, modifie les modalités de calcul des surfaces réglementaires des bâtiments afin de favoriser la densification du tissu urbain et l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments. Cette nouvelle surface de plancher plus représentative de la surface de construction remplace les surfaces hors œuvre brute (SHOB) et nette (SHON).

Afin de faciliter la compréhension et l’application de cette réglementation, cet ouvrage présente une analyse détaillée de toutes les surfaces utiles à un projet de construction : – la surface fiscale, assiette de la nouvelle taxe d’aménagement ; – la surface de plancher, unique référence pour l’application des règles d’urbanisme ; – l’emprise au sol qui permet de déterminer les seuils de soumission à autorisation d’urbanisme et de recours à un architecte ; – la surface de vente utilisée en urbanisme commercial ; – la SHONRT , surface nécessaire à l’application de la RT 2012.

Enfin, des tableaux synthétiques présentent les champs d’application des différentes autorisations d’urbanisme.

Adoptant une approche pédagogique en s’appuyant sur de nombreuses illustrations et commentaires, cet ouvrage constitue aussi bien un outil de travail pour les professionnels de l’urbanisme qu’une aide au calcul des surfaces pour les maîtres d’ouvrage et les maîtres d’œuvre.

3 Emprise au sol 4 SHONRT pour les logements 5 SHONRT et SRT pour

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6 Surface de vente 7 Champs d’application des différentes autorisations d’urbanisme

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Calcul des surfaces réglementaires

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Calcul des surfaces réglementaires Surface fiscale, surface de plancher, emprise au sol, ShonRT, surface de vente

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