Properti B5
1 JUNI 2011 www.theindustrialpost.com
Dalam Triwulan I 2011, 148,900m2 ruang perkantoran baru bertambah Coldwell Banker Indonesia dalam konferensi persnya memberikan pemaparan tentang laporan kinerja pasar properti selama Triwulan I 2011.
S
elama 2010 kondisi perekonomian Indonesia menunjukan percepatan pertumbuhan yang berarti. Ekonomi tumbuh 6.0% selama 2010 dengan kontribusi dari sektor investasi yang lebih tinggi dibanding tahun sebelumnya. Selain pertumbuhan ekonomi, indikator perekonomian lainnya juga memperlihatkan pergerakan positif seperti nilai rupiah yang terus menguat dan tingkat suku bunga yang masih menarik. Penguatan inflasi yang terjadi selama 2010 masih dalam tingkat yang terkendali. Kondusifnya kondisi perekonomian membawa implikasi terhadap membaiknya kinerja pasar properti selama 2010. Hal tersebut diperlihatkan oleh beberapa indikator di bawah ini: • Aktifitas konstruksi yang lebih aktif • Meningkatnya jumlah proyek baru yang diluncurkan ke pasar • Meningkatnya jumlah transaksi penyewaan dan penjualan di hampir semua sektor properti • Naiknya rata-rata tingkat hunian dan tingkat penjualan • Harga sewa dan harga jual menunjukkan pergerakan positif Secara lebih rinci, kinerja setiap sektor properti selama 2010 diuraikan seperti berikut ini. Pasar Perkantoran Jakarta Senior Vice President Research and Consultancy Coldwell Banker Indonesia, Tommy Bastamy, memaparkan, “Mengawali 2011, pasar perkantoran di Jakarta tumbuh secara signifikan mencapai lebih sepertiga dari total penyerapan selama 2010”. Selama Triwulan I 2011, terdapat penambahan 148,900m2 ruang perkantoran baru yang berasal dari Allianz Tower, Sentral Senayan 3 dan Central Park. Penyerapan bersih ruang perkantoran sewa di Jakarta mencapai 86,500m2 atau 18.0% lebih tinggi dari penyerapan yang dicapai diperiode yang sama tahun sebelumnya. Tingkat hunian mengalami sedikit penurunan menjadi 89.2% karena adanya tambahan pasokan baru selama Triwulan I 2011. Penyerapan di kawasan CBD berkontribusi 60% terhadap total penyerapan. Sementara itu penyerapan di non CBD lebih banyak berasal dari aktifitas penyewaan yang dilakukan oleh perusahaan-perusahaan baru. Walaupun beberapa perkantoran melakukan penyesuaian harga sewa, rata-rata harga sewa relatif stabil pada kisaran Rp157,600 per m2 per bulan karena menguatnya nilai Rupiah terhadap USD. Sementara itu dalam US Dollar harga sewa mengalami kenaikan sebesar 3.5% selama Triwulan I. Perkantoran strata title juga menunjukan kinerja yang membaik selama Triwulan I 2011 dengan total penyerapan mencapai 23,900m2, dua kali lebih besar dari penyerapan selama periode yang sama tahun lalu. Kinerja pasar perkantoran diperkirakan terus meningkat dalam dua tahun ke depan sejalan dengan membaiknya kondisi makro ekonomi dan meningkatnya realisasi investasi baik asing maupun domestik. Harga sewa dan harga jual pun diperkirakan akan terus bergerak positif dengan membaiknya permintaan. Pasar Ritel Jakarta Mengenai pasar ritel, Tommy Bastamy memaparkan bahwa “Penyerapan ruang ritel sewa selama Triwulan I berasal dari penyewaan di proyek-proyek yang belum lama beroperasi di pasar.” Pasar ritel sewa di Jakarta membukukan penyerapan sebesar 28.300m2 selama Triwulan I 2011, atau 50% lebih tinggi dibanding penyerapan yang dicapai diperiode yang sama tahun sebelumnya. Sementa-
ra itu penyerapan ruang ritel di wilayah Debotabek mencapai 120,000m2, terutama berasal dari penyewaan yang terjadi di proyek yang baru beroperasi seperti Living World di Tangerang dan Cikarang City Walk di Bekasi. Walaupun terdapat penambahan pasokan baru, tingkat hunian pasar ritel sewa di Jabodetabek mengalami kenaikan sebesar 0.7% menjadi 88.9% sejalan dengan telah tersewanya sebagian besar ruang ritel di proyek-proyek yang baru beroperasi. Hunian baru dari penyewa di proyek yang baru selesai di area Bodetabek seperti Living World dan Cikarang City Walk menjadi sumber penyerapan utama selama Triwulan I. Sementara itu Gandaria City dan Central Park merupakan kontributor utama terhadap penyerapan di wilayah Jakarta. F&B, Department Store, entertainment dan lifestyle merupakan penyewa yang aktif melakukan aktifitas penyewaan. Besarnya jumlah pasokan ritel sewa yang akan masuk ke pasar akan mendorong kompetisi di pasar ritel sewa ini dan akan tetap ketat dalam dua tahun ke depan. Tingkat hunian diperkirakan akan meningkat pada 2011 tetapi menurun pada 2012 sejalan dengan banyaknya pasokan baru. Harga sewa diperkirakan akan mengalami sedikit kenaikan terutama karena adanya penyesuaian di proyek-proyek ritel sewa yang sudah lebih established dan tingkat hunian cukup tinggi. Pasar Strata Kondominium dan Leased Apartment Greater Jakarta • Strata Kondominium Vice President Research and Consultancy Coldwell Banker Indonesia, Dwi Novita Yeni, mengungkapkan, “Pasar kondomonium Jakarta terus menunjukkan peningkatan permintaan, di mana transaksi penjualan terutama didominasi oleh segmen menengah bawah di lokasi non CBD.” Permintaan bersih pasar kondominium di Jakarta Triwulan I 2010 mencapai 3.673 unit, tumbuh 95.6% dibandingkan triwulan yang sama tahun lalu. Angka penjualan dalam Triwulan I 2011 ini telah mencapai 41.0% dari total penjualan yang dicapai sepanjang 2010. Dari sisi pasokan, pengembang aktif memasarkan proyek baru (pre-sales) di Triwulan I ini dengan total pasokan mencapai 3.065 unit yang terutama ditujukan untuk segmen menengah bawah sebesar 64.3% dan sebagian besar berlokasi di kawasan non CBD. Hal ini berbeda dengan beberapa tahun sebelumnya dimana pengembang lebih banyak membangun kondominium dengan target pasar segmen menengah atas. Walaupun proyek pre-sales yang diluncurkan ke pasar mengalami penambahan, tingkat penjualan proyek kondominium yang masih dalam tahap konstruksi tetap tumbuh positif sebesar 13.5% menjadi 65.9% di akhir Triwulan I. Sementara itu, untuk proyek eksisting yang sudah selesai dibangun, tingkat penjualan tercatat tumbuh sebesar 1.0% ke posisi 95.3%. Penyerapan kondominium terutama berasal dari proyek pre-sales yang diluncurkan di Triwulan I ini. Berdasarkan segmentasi pasarnya, segmen menengah bawah mencapai tingkat penjualan tertinggi sebesar 73,0%. Beberapa proyek menikmati penyerapan yang cukup baik dan bahkan langsung terjual habis begitu diluncurkan seperti Paramount Residence di Serpong, yang kemudian direspon pengembang dengan meluncurkan proyek berikutnya yaitu Paramount Skyline. Dalam dua tahun ke depan, pasar kondominium diperkirakan akan terus tumbuh positif dengan dukungan suku bunga yang rendah. Pengembang
juga aktif meluncurkan proyekproyek baru terutama di lokasi primer dan non CBD, sementara keterbatasan lahan di CBD akan mengurangi pasok proyek baru di kawasan ini. Berkembangnya universitas di beberapa kawasan seperti Depok dan Serpong diantisipasi pengembang dengan menyediakan unit kondominium untuk mengakomodasi kebutuhan para mahasiswa yang sekaligus memunculkan sumber permintaan baru dari para investor.
jual mencapai 2,705 unit. Angka penjualan perumahan selama Triwulan I tersebut mencapai 40.6% total penjualan rumah sepanjang 2010 dan didorong oleh rendahnya suku bunga perbankan dan lebih aktifnya peluncuran kluster baru oleh pengembang. Harga jual rumah juga mengalami peningkatan sebesar 3.7%, lebih tinggi 1.0% dibandingkan kenaikan harga jual rumah pada Triwulan sebelumnya.
Kinerja pasar perkantoran diperkirakan terus meningkat dalam dua tahun ke depan sejalan dengan membaiknya kondisi makro ekonomi dan meningkatnya realisasi investasi baik asing maupun domestik. Harga sewa dan harga jual pun diperkirakan akan terus bergerak positif dengan membaiknya permintaan.
Komposisi penjualan rumah di Triwulan ini terutama berasal dari segmen bawah (harga jual <Rp 400 juta) sebesar 29.3% dan menengah-bawah sebesar 29.5% (harga jual Rp 400-600 juta) dan diikuti oleh segmen atas (harga jual >800 juta-2 miliar) yang memberikan kontribusi sebesar 19.0%. Permintaan perumahan dalam satu tahun terakhir mengindikasikan terjadinya pergeseran permintaan dari segmen bawah dan menengah-bawah kepada segmen menengah dan menengah-atas. Pertumbuhan segmen menengah (harga jual >600-800 juta) tercatat mencapai 319% dibandingkan Triwulan yang sama pada 2010, sementara segmen bawah dan menengah bawah menunjukkan pertumbuhan negatif. Pasar perumahan diperkirakan akan terus menunjukkan pertumbuhan positif dalam dua tahun mendatang, ditopang oleh suku bunga KPR yang masih rendah. Pengembang juga akan semakin aktif meluncurkan produk baru sebagai respon terhadap peningkatan permintaan.
• Leased Apartment Lebih jauh Dwi Novita Yeni mengungkapkan bahwa “Bertumbuhnya nilai relisasi investasi asing pada 2010 lalu memberikan pengaruh positif terhadap permintaan pasar apartemen sewa yang berasal dari korporasi dengan sektor bisnis pertambangan, minyak dan telekomunikasi”. Permintaan unit apartemen sewa di kuartal pertama 2011 mencapai 175 unit atau telah mencapai 32.0% dari penyerapan sepanjang pada 2010. Aktifitas penyewaan terutama terjadi di kawasan primer di Jakarta Selatan yang lokasinya berdekatan dengan kawasan TB Simatupang, tempat berkantornya berbagai perusahaan multinasional. Aktifnya transaksi penyewaan di kawasan non CBD meningkatkan tingkat hunian di area tersebut sebesar 1.8% menjadi 72.5%. Sementara itu, tingkat hunian di kawasan CBD meningkat sebesar 1.0% ke posisi 78.7%. Meningkatnya permintaan di kawasan non CBD mendorong dilakukannya penyesuaian harga sewa di area tersebut. Selama Triwulan I, harga sewa di area non CBD mengalami peningkatan sebesar 2.1% dalam US Dollar. Sementara itu harga sewa di kawasan CBD cenderung stabil dan mengalami kenaikan sebesar 1.0% dalam US Dollar. Nilai realisasi investasi asing yang meningkat selama Triwulan I dan diprediksikan akan terus tumbuh dalam masa mendatang akan meningkatkan sumber permintaan bagi apartment sewa. Kawasan Selatan Jakarta diperkirakan akan terus mengalami peningkatan permintaan seiring semakin berkembangnya aktifitas bisnis di wilayah tersebut terutama disepanjang koridor TB Simatupang maupun di kawasan Serpong yang mulai dipilih sebagai lokasi kantor oleh perusahaan multinasional. Pasar Landed Residential Greater Jakarta Kaitannya dengan pasar landed residential, Dwi Novita Yeni memaparkan bahwa “Peningkatan permintaan rumah ditopang oleh suku bunga yang stabil di posisi rendah serta aktifnya developer memasarkan kluster baru.” Pasar perumahan di Triwulan I 2011 menunjukkan peningkatan permintaan sebesar 34.5% dibandingkan penjualan yang dicapai di Triwulan sebelumnya dengan jumlah total rumah ter-
Tren Perkembangan Komersial di Kotabaru Sekitar Jakarta Senior Vice President Research and Consultancy Coldwell Banker Indonesia, Tommy Bastamy, memaparkan, “Perkembangan aktifitas komersial di kota baru sekitar Jakarta tumbuh signifikan dalam beberapa tahun terakhir ini sebagai antisipasi semakin besarnya ketergantungan kota-kota tersebut terhadap kota Jakarta”. Pengembangan kotabaru di sekitar Jakarta tumbuh pesat diawal tahun 90an sebagai antisipasi terjadinya penumpukan pemenuhan fasilitas sosial dan kepadatan penduduk di Jakarta. Pengembangan kota-kota baru tersebut ditujukan untuk mendekonsentrasikan tekanantekanan pertumbuhan di Kota Jakarta sekaligus berperan sebagai “counter magnet” bagi kota induk Jakarta. Dalam awal perkembangannya, kota baru di sekitar Jakarta tumbuh lebih kepada usaha untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal daripada fungsinya sebagai “counter magnet” kota
Jakarta. Fasilitas dan aktifitas komersial yang dikembangkan lebih mementingkan pada ketersediaan sarana dan prasarana lokal sebagai daya tarik pengembang dalam memasarkan perumahannya. Dengan demikian, walaupun pada tingkat lokal kebutuhan sarana dan prasarana dapat dipenuhi, untuk skala regional ketersedian sarana dan prasarana yang ada tersebut masih belum memenuhi kebutuhan yang ada. Akibatnya, ketergantungan ke kota induk Jakarta masih tetap tinggi ditandai dengan tingginya tingkat “commuter” dari kota baru yang ada ke kota Jakarta. Berbagai permasalahan kemudian muncul menyangkut pemenuhan fasilitas umum di Jakarta, kemacetan lalu lintas dan penurunan kualitas lingkungan. Menyikapi hal tersebut, beberapa pengembang kota baru kemudian mengambangkan sektor-sektor dan aktifitas komersial yang tidak hanya dimaksudkan untuk memenuhi kebutuhan lokal masing-masing kota baru, tetapi juga kebutuhan dalam lingkup regional. Sejak 2005, pengembangan aktiftas komersial seperti retail center premium, ruang perkantoran, hotel dan entertainment center tumbuh cukup signifikan dibanding periode sebelumnya. Bahkan dalam dua tahun ke depan, pengembangan sarana komersial tersebut akan semakin pesat lagi dimana beberapa dari fasilitas komersial tersebut telah diluncurkan dipasar. Berbeda dengan pengembangan komersial di awal perkembangan kota baru, saat ini sektor komersial yang dikembangkan pengembang kota baru dapat diutarakan seperti di bawah ini: • Terjadi pergeseran dari pengembangan ritel skala lokal menjadi “destination retail center” atau ritel premium • Ritel yang dikembangkan di kota baru saat ini mengakomodasi tipe penyewa yang lebih beragam • Konsep pengembangan ritel yang lebih kental dengan fasilitas ruang terbuka • Desain yang dikembangkan lebih mengarah pada pemenuhan kebutuhan “lifestyle” dari masyarakat didalam kawasan kota baru • Dibangun untuk memenuhi kebutuhan akan satu “social hub” dari masyarakat kota baru dan sekitarnya • Memperkenalkan ritel sebagai suatu sarana rekreasi dan ”leisure time” di kawasan kota baru Tren pengembangan perkantoran di kotabaru sekitar Jakarta adalah sebagai berikut: • Dibangun sebagai antisipasi dari semakin memburuknya
COLDWELL BANKER INDONESIA Coldwell Banker adalah firma konsultan properti yang berdiri sejak 1906 berpusat di Amerika. Dengan pengalaman lebih seratus tahun komitmen Coldwell Banker konsisten terhadap integritas dan etika profesionalisme dalam memenuhi berbagai kebutuhan investasi, penilaian dan pengelolaan properti bagi setiap kliennya di seluruh dunia. Inovasi dan terobosan yang konsisten merupakan tradisi yang membawa Coldwell Banker selalu terdepan dan menjadi pilihan terbaik bagi klien yang memerlukan navigasi independen dan strategis terhadap perkembangan pasar properti dalam proses mengambil keputusan yang tepat. Berdasarkan filosofi tersebut Coldwell Banker melakukan fokus pelayanannya menjadi dua brand yang kuat yaitu Coldwell Banker Commercial (CBC®) dan Coldwell Banker Property (CBP®). Jaringan bisnis Coldwell Banker Property® berada di 50 negara dengan 98,000 agen properti yang berada dalam 3600 kantor. Coldwell Banker Commercial® memiliki 220 perusahaan dan lebih dari 3400 karyawan di seluruh dunia. Coldwell Banker di Indonesia telah berdiri sejak lebih dari sepuluh tahun merupakan perwakilan untuk kedua brand CBP® dan
Penyerapan kondominium terutama berasal dari proyek pre-sales yang diluncurkan di Triwulan I ini. Berdasarkan segmentasi pasarnya, segmen menengah bawah mencapai tingkat penjualan tertinggi sebesar 73,0%.
•
• •
• •
kapasitas utilitas di kawasan kota induk Jakarta Pengembangan perkantoran mengarah kepada area dengan perbaikan infrastruktur yang memadai Perkantoran yang dikembangkan berupa perkantoran lowrise maupun high-rise Memiliki spesifikasi dan kualitas pengembangan yang dapat bersaing dengan perkantoran di wilayah CBD Jakarta Dikembangkan dengan konsep hijau dan ruang terbuka yang lebih luas Mengakomodasi preferensi penyewa multinasional
Selain ritel dan perkantoran, aktifitas komersial yang juga berkembang di kota baru dalam beberapa periode terakhir ini adalah pengembangan hotel. Hal ini sejalan dengan semakin berkembangnya aktifitas bisnis di kotabaru sekitar Jakarta. Selain fasilitas komersial, pengembang kotabaru juga mengakomodasi pengembangan fasilitas pendidikan untuk skala yang lebih tinggi seperti universitas yang sekaligus menjadi sumber permintaan dan pengunjung bagi fasilitas komersial yang dikembangkan. Di waktu mendatang, pengembangan komersial di kota baru sekitar Jakarta berupa pengembangan yang terintegrasi sebagai bagian dari kawasan CBD di dalam kota baru. Semakin tumbuhnya aktifitas komersial dan bisnis di kawasan kota baru diharapkan dapat menunjang peran dan visi kotabaru tersebut sebagai “counter magnet” dari kota induk Jakarta, sekaligus dapat mengurangi beban pemenuhan fasilitas yang diemban kota Jakarta. Akan tetapi, pengembangan komersial dalam kota baru di masa mendatang tentunya akan sangat tergantung kepada perbaikan infrastruktur regional yang menghubungkan kota baru tersebut dengan wilayah lainnya
CBC®. Coldwell Banker Commercial® merupakan solusi pelayanan terhadap riset dan konsultasi, investasi, penilaian, pengembangan konsep project, pemasaran, penyewaan, pelelangan, pengelolaan properti dan konstruksi untuk properti berbagai sektor. Coldwell Banker Property® bertujuan untuk menyediakan pelayanan pembelian dan investasi beragam properti seperti residensial dan lahan properti, landed residential dan apartemen pada pasar sekunder dan primer. CBP® dalam hal ini juga menyediakan peluang bisnis usaha properti bagi perusahaan dan individu yang ingin memiliki prestasi di dunia properti. For further information, please contact: Tommy Bastamy, Senior Vice President - Research & Consultancy at 0818 0890 4700 Dwi Novita Yeni, Vice President - Research & Consultancy at 0815 9538 731 Dini Priadi, Vice President - Marketing Communications & Franchise at 0811 88 1165 / 088 1165 1872 Phone +62 21 255 39 388 Fax +62 21 255 39 399 Website: www.coldwellbanker.co.id E-mail: tommybastamy@coldwellbanker.co.id dnovita@coldwellbanker.co.id dpriadi@coldwellbanker.co.id