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MARKET_INSIGHT
Oficinas
Lima, Perú
4T - 2013
ESCENARIO ECONÓMICO
3T-13
4T-13
VACANCIA
El 2013 fue un año bueno para la economía peruana. Los analistas proyectan, en promedio, un avance económico del 5.2%, lo cual ubicaría a Perú dentro del grupo de países que más crecieron en la región durante el 2013. Sin embargo, el desempeño de nuestra actividad económica pudo ser mejor, en el sentido que el gobierno, desde inicios de año, no supo dar señales certeras que hicieran frente a los potenciales escenarios negativos que se asomaron. Esto golpeó la confianza de los inversionistas y a las expectativas de la economía local, que fueron reduciéndose a medida que transcurrieron los meses. Los sucesos exógenos —el esperado tapering de la FED en Estados Unidos, la incertidumbre de la Zona Euro y la desaceleración de la economía china— jugaron en contra del crecimiento de la economía, obligando a los especialistas a reducir gradualmente las proyecciones de crecimiento desde 6.2% a inicios de año.
ABSORCIÓN PRECIO DE VENTA (Proyectos) PRECIO DE ALQUILER (Oferta Inmediata)
Las expectativas de inversión y crecimiento empezaron a repuntar desde octubre y se espera que la economía peruana recupere su nivel alcanzado a inicios del 2013. Por otro lado, la mayoría de las proyecciones de crecimiento para el 2014 son conservadoras —alrededor del 5.5%—, debido a la eventual moderación de los precios de las materias primas y salida de capitales hacia las economías desarrolladas, que en la medida que aceleren su recuperación volverán a ofrecer rendimientos más atractivos. Fuentes: INEI, BCRP
RESUMEN DEL MERCADO CORPORATIVO En el 2013 se superaron los límites de oferta nueva y absorción, pese a que las expectativas para la economía jugaron el papel en contra. El crecimiento del mercado inmobiliario corporativo viene siendo constante, y se rige necesariamente a la evolución de la demanda — muchas empresas están migrando “de la casa a la oficina”, otras requieren edificios sostenibles u oficinas con áreas flexibles—. A partir del segundo semestre del 2013 se observó claramente como los landlord (ofertantes) fueron cediendo el control del mercado a los tenant (usuarios finales). Esta tendencia que resulta por el incremento gradual de la vacancia, podrá apreciarse mejor en los próximos meses, a medida que se entreguen los más de 200,000 m2 proyectados para el 2014. ¿Qué significa esto? Que ahora las empresas tendrán un abanico diverso de proyectos para elegir, frente a lo que sucedió durante el 2012, donde la vacancia total del mercado llegó a concentrarse en sólo 2 o 3 edificios. Durante el cuarto trimestre ingresaron 12 nuevos proyectos (68,122 m 2) —2 para el segmento prime— con una colocación a usuarios finales promedio de 63.8%, salvo un par de excepciones que se entregaron con casi el 100% de área arrendada. La tasa de vacancia tanto para el segmento prime (A+, A) y B es cercana al 4%, lo cual es positivo para nuestro mercado, ya que aleja a las inversiones especulativas y suaviza el incremento de precios. Frente a este escenario, para que el mercado corporativo escale a un nivel superior, es vital que la participación de los fondos de inversión inmobiliaria se incremente. Son ellos lo que poseen el know how para administrar los activos inmobiliarios y hacerle frente a los periodos de baja. En la medida en que estos fondos sean públicos, permitirán canalizar excedentes de cualquier empresa o persona natural, y así evitar que éstos inviertan directamente en oficinas y tengan que competir con los carteles de “se alquila” de los inversionistas que también compraron una oficina en el mismo edificio.
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