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AAA Villa sulla spiaggia affittasi
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Il Litorale
ANNO XIV - N° 14 - 1/31 AGOSTO 2014
Le numerose ville sulla duna di Lido dei Pini sono anche fonte di speculazione, con costi da 2.000 euro a settimana
L“Affittasi Villa unifamiliare sulla duna, fra pineta e mare. Superficie 400 mq, finemente arredata, internamente ed esternamente. 2 stanze matrimoniali, 1 stanza doppia, 1 stanza singola, 2 bagni, cucina, salotto, 2 verande, cucina completa di elettrodomestici, TV; giardino perimetrale. 2 posti macchina. Adatta a famiglie con bambini e persone anziane. Costo Euro 2.000 a settimana. Tel 338.. “ Questo è uno dei molteplici annunci che si possono trovare anche in rete. Certamente la descrizione accurata ed il prezzo di affitto richiesto, circa 9.000 Euro al mese, farebbero pensare ad una delle belle ville sulla costa Smeralda oppure ad una di quelle nascoste fra le calette delle Cinque Terre. Invece no. Si tratta molto più banalmente di una di quelle “casette sulla duna” realizzate, sulla spiaggia del Lido dei Pini, negli anni 50, con una concessione di temporaneo uso che sembra sia stata rilasciata dall’autorità marittima. Proprio una di quelle casette che, secondo la linea difensiva dei loro attuali utilizzatori, costituiscono l’ultimo baluardo per la difesa della duna, una bandiera per la preservazione della flora del litorale ed il metodo migliore per mantenere spiagge sempre pulite ed a disposizione di tutti: basta fare due o tre chilometri a piedi per arrivarci; se il cancello di accesso è aperto. Sono 106 e costituiscono una lunga fila sul lungomare delle Sterlizie per quanto riguarda il Lido dei Pini; ma ve ne sono anche alcune decine dalla parte di Lungomare della Lupetta, nel Comune di Ardea. Quindi le casette sono in realtà vere e proprie eleganti e comode ville le quali, oltre che soddisfare il comprensibile desiderio di un mare tranquillo e selvaggio, possono anche costituire una fonte di reddito decisamente cospicua. Ho avuto occasione di visitarne un paio, una di quattro ed una di cinque stanze da letto con saloni immensi, finemente arredate e lussuosamente rifinite. Certo piacerebbe a tutti possedere una villa sulla duna, che equivale a dire con l’uso esclusivo della spiaggia, con giardino annesso con tanto di barbecue e cosi via; ma non a tutti è permesso anche perché, nonostante si vedano tante ville sulle dune, le spiagge fanno parte del patrimonio inalienabile dello Stato e non sono in vendita. Più precisamente sono proprietà del Demanio Marittimo ed il loro utilizzo è soggetto a leggi precise atte a proteggere le coste ed i litorali; anche se, negli anni, quelle leggi sono state spesso completamente ignorate. Il DPR 616 del 1977 ha stabilito precise distanze di rispetto, ma l’abusivismo lungo le coste italiane, specialmente nelle isole, non di rado facilitato da amministratori corrotti ed incapaci, ha fatto scempio della natura e delle leggi. Ma che cosa è il Demanio Marittimo? E’ il suolo di proprietà dello Stato destinato a soddisfare gli usi pubblici del mare - quelli concernenti le attività in connessione diretta col mare (pesca, navigazione, ecc.) e quelli che presuppongono l’utilizzazione indiretta a favore della collettività (diporto, balneazione, ecc.). I beni demaniali marittimi fanno parte del demanio necessario. Il demanio necessario comprende tutti quei beni immobili che devono essere demaniali ipso facto: sono in altre parole demaniali per natura. In particolare, i beni facenti parte del demanio marittimo sono elencati nell’art. 28 del Codice della Navigazione. Le spiagge fanno parte del Demanio Marittimo ed il loro uso è soggetto a concessioni onerose rilasciate dall’autorità comunale competente o da altra auto-
rità decentrata che le amministra per conto dello Stato. E poi c’è qualcosa che ci chiede l’Europa: l’Italia, con il decreto legislativo n. 59 del 26 marzo 2010 ha recepito la direttiva Europea che riguarda la libertà d’impresa fra i cittadini dell’Unione e quindi anche nella gestione delle spiagge per usi privati o commerciali (direttiva Bolkestein). Ne deriva che anche tutte le concessioni che riguardano il Demanio Marittimo non possono più essere rinnovate a trattativa diretta con i concessionari pre-esistenti ma devono essere rinnovate dopo l’esperimento di gara d’appalto, aperta a tutti i cittadini dell’Unione. Ma quali sono i diritti dei concessionari? Innanzi tutto vige la considerazione fondamentale che i concessionari non sono i legittimi proprietari delle case o delle ville di cui godono il possesso ma non la proprietà. Alla stessa stregua, anche se il paragone non è proprio calzante, degli affittuari di un’abitazione presa in locazione senza mobili. Uno dei concessionari da me interpellato ha nettamente rifiutato l’affermazione che le cosiddette casette sulle dune siano abusive. Una cosa è certa: le stesse, pur nella loro configurazione originale e cioè anche prive delle eventuali modifiche intervenute nel tempo, non furono realizzate in base ad una regolare concessione edilizia rilasciata dall’autorità comunale; come succede quando uno costruisce una propria casa su di un proprio appezzamento di terreno e come sarebbe stato necessario anche al tempo della realizzazione delle ville. Né il tempo trascorso ha concorso a modificare lo status iniziale. Una recente sentenza del Consiglio di Stato, relativa ad una controversia del genere nel Comune di Anzio (sez VI n. 28.01.2013 n. 507), così recita: “ l’ultratrentennale detenzione del bene stesso non integra un titolo legittimante l’occupazione del bene demaniale che resta quindi abusiva, nè comporta una “riserva” assoluta o una posizione “privilegiata” in ordine al rilascio della relativa concessione…”. Che vuol dire che l’uso prolungato negli anni di un’abitazione costruita sul terreno dello Stato non costituisce sanatoria, perché nessuna sanatoria è applicabile in questi casi. Ne deriva che la concessione del terreno resta solo un escamotage per continuare a permetterne l’uso in modo provvisorio ed a fronte del pagamento di un canone annuo per l’occupazione del suolo pubblico. Negli anni recenti alcuni comuni hanno scelto la via della demolizione: il Sindaco Eufemi Di Ardea si è fatto chiamare “Demolition Man” perché ha avuto il coraggio di abbattere una cinquantina di villette abusive realizzate sulla duna. Altri hanno deciso di congelare lo status quo ed
hanno cercato di “normalizzare” la situazione concedendo l’uso del terreno pubblico a chi aveva deciso di realizzarvi, in modo abusivo od anche con concessioni all’uso temporaneo, una costruzione ad uso privato. La concessione all’uso del terreno demaniale autorizza, di fatto, il concessionario ad utilizzare la casa che ha realizzato ma stabilisce che il concessionario stesso potrà utilizzarla per la durata della concessione e che la stessa può essere rinnovata in base alla normativa in vigore. Le concessioni standard, rilasciate dal Comune di Anzio per il 2014, precisano che esse riguardano “l’autorizzazione ad occupare un’area demaniale, di cui una parte coperta, allo scopo di mantenere un cottage per uso residenza estiva. La presente concessione ha la durata dal 01.01.2014 al 31.12.2014 fatta salva la facoltà di revoca di cui all’art 42 e di decadenza di cui all’art 47 del Cod.Nav. La presente con-
cessione potrà essere revocata in tutto o in parte, per motivi di pubblico interesse ad insindacabile richiesta dell’Amministrazione, senza che il concessionario abbia diritto a compensi, indennizzi o risarcimenti di sorta” Le concessioni che scadono il 31.12.2014 si concludono con la frase “ La presente concessione non è rinnovabile e verrà rimessa a bando”. Quanto paga il concessionario? Due esempi di licenze di concessioni rilasciate per l’anno 2014 al Lido dei Pini: per una concessione di 677,80 mq gli oneri concessori ammontano a Euro1277,32; mentre per una concessione di 808,00 mq gli oneri concessori sono di Euro 1120,62 (non è chiara la logica tariffaria). Praticamente un concessionario paga, per un anno di concessione, la metà di quanto il concessionario che possiede “la villa fra le dune e la pineta” chiede per il suo affitto della durata di una sola settimana.
Questa è vera e propria speculazione esercitata in modo arrogante nell’utilizzo di un bene pubblico concesso dallo Stato, in via temporanea, per l’utilizzo di un cottage per uso di residenza estiva. Forse un minimo di moderazione sarebbe più consono alla causa dei difensori delle case sulle dune a Lido dei Pini. Cosa accadrà nel futuro? Non è chiaro l’obiettivo del Comune di Anzio e non sembra nemmeno evidente l’esistenza di un progetto. Ho sentito parlare della possibilità del non rinnovo di tutte le concessioni per realizzare un villaggio turistico: Ci mancherebbe anche la costituzione di un altro carrozzone partecipato per accontentare qualche trombato locale! I cittadini vorrebbero conoscere le intenzioni dell’Amministrazione Comunale e, nel caso di mantenimento delle procedure di concessione, se non si intenda almeno decuplicarne il canone ed utilizzare gli introiti in favore della zona del Lido dei Pini che, essendo penalizzata dalla presenza delle costruzioni, potrebbe ricevere risorse dirette a migliorare i carenti servizi locali. Certo è che l’applicazione della normativa derivante dalla direttiva Bolkestein rischia di trasformare un utilizzo da parte di privati in un utilizzo commerciale e quindi molto più distruttivo da parte di entità che, certamente, non fanno della difesa del territorio la loro bandiera. Forse il decennale abnorme godimento, perché una costruzione sulla duna resta comunque un fatto abnorme, di un privilegio da parte di tanti fortunati possessori di ville e villette volge al termine e non so quanto potrà fare l’agguerritissimo gruppo di concessionari per evitare che ciò avvenga. Sergio Franchi
L’intervento sul numero di luglio del Litorale, in merito alle “Casette sulle dune”, ha avuto più di una reazione da parte dei concessionari del Consorzio del Lungomare delle Sterlizie, che raccoglie la gran parte delle costruzioni sulla duna realizzate negli anni 50 nella zona del Lido dei Pini. In particolare ho ricevuta una lettera che mi invita alla rettifica, cosa che faccio con piacere. Continuo però a trattare di questo argomento in altri articoli sul Litorale. Non ho problemi a rettificare la mia affermazione che, in origine, si trattasse di capanni e prendo atto che si trattava, sin d’allora, di costruzioni in struttura convenzionale, come risulta dalla foto. D’altra parte, nella mia introduzione, denuncio che “ non conosco la storia nei dettagli e nella diversificazione dei casi” ma so, per certo che esistono nella zona costruzioni che ebbero un’origine ed un’evoluzione del tutto diverse da quelle di lungomare delle Sterlizie. Ho chiesto al mittente di inviarmi una copia della “concessione” originale al fine di prendere conoscenza dei termini di tale documento, dei suoi riferimenti legislativi e dei limiti temporali; ma, nonostante tale copia mi sia stata promessa, non mi è stata mai inviata. Riporto di seguito la garbata lettera che ho ricevuta dal signor Sacconi, uno dei presenti concessionari. “Gentile signor Franchi, nel suo articolo pubblicato sul Litorale vi sono alcune affermazioni non esatte. So che stiamo parlando di una vicenda iniziata sessant’anni fa e di cui sembra rimanere una me-
moria parziale, ma poiché si tratta di questioni che mi stanno particolarmente a cuore le chiedo un po’ di spazio per precisare la vera situazione delle case sulla spiaggia del Lido dei Pini. Nel 1954 non era in vigore una legislazione “fatiscente”, come lei scrive: più semplicemente vigevano norme urbanistiche poi modificate dalle leggi successive. Secondo quelle norme la Capitaneria di Porto del comune di Anzio (titolare del demanio marino e della sua destinazione) autorizzò la realizzazione di un certo numero di abitazioni per le vacanze concedendo l’uso del terreno demaniale a dei privati cittadini raccolti in cooperative. Si è sempre trattato di case, non di capanni di legno o di rifugi per la caccia o la pesca, né, tanto meno, di baracche. Le case, realizzate allora sono praticamente identiche a quelle
che ci sono oggi, come testimoniano le foto che le invio, scattate negli anni cinquanta. Semmai vorrei far notare come la duna antistante alle abitazioni fosse allora più bassa e la vegetazione più povera, a testimonianza del fatto che in questi sessant’anni da parte nostra c’è stato non un danno ma una attenta difesa della duna e della spiaggia. Si può discutere sull’opportunità della scelta compiuta allora dalla Capitaneria di Porto di far realizzare queste abitazioni di vacanza, ma non sul fatto che questa fosse rispondente alle leggi allora in vigore. Quindi certamente non si tratta di costruzioni abusive e tanto meno di capanni trasformati in villette, né di ingrandimenti smisurati che avrebbero fatto diventare delle quasi-baracche ville hollywoodiane. Grazie per l’ospitalità”. Sergio Franchi
Villette autorizzate nel ‘54