TFG - "OCUPAR!: Ativação de um edifício subutilizado no Centro de São Bernardo do Campo"

Universidade Estadual Paulista “Júlio de Mesquita Filho”

IGOR VIEIRA LEITE

OCUPAR!: ATIVAÇÃO DE UM EDIFÍCIO SUBUTILIZADO NO CENTRO DE SÃO BERNARDO DO CAMPO

Trabalho Final de Graduação (TFG) apresentado como requisito para obtenção do título de Bacharel pelo curso de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Estadual Paulista “Júlio de Mesquita Filho” - FCT UNESP. ORIENTADORA: Profa Msa Tatiane Boisa Garcia COORIENTADORA: Profa Dra Arlete Maria Francisco

Presidente Prudente 2019

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Por uma arquitetura para a maioria.

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AGRADECIMENTOS

Agradeço primeiramente aos meus pais, Luiz e Márcia, pelo esforço em proporcionar sempre as melhores oportunidades para mim e meu irmão, Victor, durante toda as nossas vidas, pelo amor e apoio incondicionais, pela educação e princípios fornecidos. Sem vocês eu não estaria concluindo esta etapa da minha vida.

A todos meus familiares, em especial às tias Tata e Terezinha e ao tio Paulo pelo apoio em todos os momentos e em qualquer circunstância.

Minha gratidão é imensurável.

pre me estimulando a desenvolver um olhar crítico a respeito da Arquitetura e Urbanismo. Agradeço especialmente à Arlete F. e à Tatiane G. pela orientação durante o desenvolvimento deste trabalho.

Por fim, não posso deixar de mencionar minha gratidão por ter tido a oportunidade de estudar em uma universidade pública, cuja base fornecida foi essencial para meu desenvolvimento pessoal.

Aos amigos que fiz durante a graduação e que levo para a vida: Adriana C., Camila K., Chrystiane H., Júlia T., Lais G., Larissa G., Maria F., Renan K., Tatiana M e Paula V. Obrigado pelos momentos de alegria e pelo apoio em momentos imprevistos.

Aos amigos que me acompanham desde antes da graduação, Gabriela B. e Ubiracir H., agradeço pelo apoio incondicional e pela amizade contínua mesmo à distância.

A todos os professores pelos ensinamentos e contribuição durante toda a graduação, sem-

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RESUMO

O presente Trabalho Final de Graduação tem como principal objetivo requalificar, sob a ótica da produção capitalista da cidade, do direito à cidade e à moradia digna, um edifício subutilizado no centro da cidade de São Bernardo do Campo há cerca de 40 anos. Para isso, fundamenta-se a partir da análise do atual processo de urbanização com foco na produção de habitação popular no contexto da negação do direito à cidade, o cumprimento do princípio da função social da propriedade e da cidade, conforme a Constituição Federal de 1988 e o Estatuto da Cidade.

Trata-se de uma abordagem que discute habitação para famílias de baixa renda com garantia de boa inserção urbana e do acesso à cidade.

Utilizando-se de referenciais teóricos e de referências projetuais, o trabalho considera uma escala de análise que parte desde a localização do município na região administrativa até a inserção do edifício em seu entorno imediato, compreendendo a importância da inserção urbana e a proximidade de serviços essenciais para a vida cotidiana. A partir da leitura da cidade, propõe-se desenvolver um projeto que priorize a qualidade arquitetônica e as necessidades da população atendida, assim como do local onde está inserido.

Palavras-chave: ativação, direito à cidade, função social da propriedade.

Figura 1: Centro de São Bernardo do Campo e o edifício estudado (à esquerda). Fonte: Acervo do Centro de Memória de São Bernardo do Campo. 2007.

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1 INTRODUÇÃO

1.1 APRESENTAÇÃO DO TEMA E PROBLEMÁTICA

Quando se analisam os processos de urbanização mais recentes, é comum deparar-se com um fenômeno recorrente em cidades grandes, nas quais as áreas centrais são esvaziadas devido ao surgimento de novas centralidades1 que atraem moradores e comerciantes e, com isso, desocupam esses espaços consolidados previamente.

Como consequência, pela falta de interesse tanto do poder público quanto dos proprietários de edificações, manutenções e melhorias tornam-se escassas, produzindo aspecto de degradação, abandono e insegurança nestas áreas.

Porém, no caso do edifício estudado neste trabalho, o esvaziamento da edificação que abrigaria apartamentos para a classe média alta não se deu pelo enfraquecimento do centro de São Bernardo do Campo na escala municipal. Na verdade, o edifício nunca chegou a ser ocupado. Trata-se de uma sequência de ações tomadas pela incorpora1 Este surgimento, portanto, não é espontâneo, uma vez que é criado pelo mercado imobiliário num processo que visa atender às necessidades da classe dominante e tende a valorizar os “novos centros” em detrimento aos centros tradicionais (VILLAÇA, 1999, p. 229-231).

dora do empreendimento, seguida de uma reação dos futuros proprietários de imóveis do empreendimento. Há, por fim, uma ação da empreiteira responsável pela execução do projeto. Esses eventos ocorridos principalmente durante a década de 1980 acabaram por deixar o edifício subutilizado até os dias atuais.

A questão central é que o edifício, da forma como está, não cumpre com a função social da propriedade prevista pela Constituição Federal de 1988 e regulamentada pelo Estatuto da Cidade.

Sendo assim, é de extrema importância que seja aplicada a legislação urbanística cabível para que faça valer este papel e a construção desempenhe sua função como um dos agentes promotores da vida urbana.

1.2 OBJETIVOS

O objetivo geral deste trabalho é a requalificação do edifício que abrigaria uma das torres do condomínio Jardins do Boulevard e a reconversão das unidades habitacionais para habitação popular. Para isso, pretende-se dominar o conhecimento existente sobre o objeto, de forma a entender a formação daquele espaço, suas características, as necessidades deste recorte populacional e as

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características referentes à moradia popular em áreas centrais.

O segundo bloco deste trabalho trata do referencial teórico levantado com a finalidade de se aprofundar na temática. No primeiro tópico do bloco, o direito à cidade é entendido como a garantia de uma gestão democrática da cidade, a qual será alcançada se os movimentos sociais que lutam pelas causas urbanas, como o direito à moradia, estiverem bem articulados e o poder público promova uma política urbana bem definida e objetiva.

O segundo tópico do bloco analisa o processo de produção das cidades e a formação de vazios urbanos de forma a definir o tipo de vazio em que o edifício estudado se encaixa. A partir disso, é possível estabelecer, através do levantamento da legislação urbanística vigente sobre o tema, as possibilidades para que a construção seja inserida de forma ativa no contexto urbano.

O terceiro ponto do mesmo bloco enfatiza a importância de se garantir moradia popular nos centros das cidades. É notório que, nessas áreas, há todos os tipos de serviços e de comércio, equipamentos de saúde e lazer, além da proximidade

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de postos de trabalho.

O terceiro bloco do trabalho busca entender a análise espacial do edifício estudado partindo de um breve histórico do processo de urbanização de São Bernardo do Campo e a contextualização do papel do município na Região Metropolitana de São Paulo atualmente.

Em seguida, analisa-se o entorno imediato do edifício de forma a destacar os principais equipamentos nas proximidades e reiterar a importância da boa inserção urbana da moradia popular.

O terceiro tópico deste bloco se mostra como um levantamento do histórico e de informações técnicas acerca do edifício de forma a basear o futuro projeto de requalificação.

O quarto bloco traz referências projetuais de requalificações de edifícios subutilizados e reconversão para uso como moradia popular. No quinto bloco deste trabalho, tem-se a base suficiente para estabelecer a síntese do estudo elaborado até então e as diretrizes projetuais que serão desenvolvidas no Trabalho Final de Graduação II (TFG II).

1.3 METODOLOGIA

O processo de construção do Trabalho Final de Graduação se dá de forma linear, em etapas que tiveram início com o levantamento teórico acerca do tema estudado. Ao mesmo tempo, pesquisas de campo foram feitas a respeito da edificação por meio de visitas ao local, registros fotográficos e entrevistas. Também foi necessária a ida a órgãos como o Cartório de Registro de Imóveis (CRI) e a Secretaria de Planejamento e Obras da Prefeitura Municipal de São Bernardo do Campo para a obtenção de informações a respeito da matrícula do edifício. Junto ao Acervo do Centro de Memória de São Bernardo do Campo, por meio de jornais da época, informações sobre a construção foram obtidas. O processo seguinte se deu pela análise do entorno imediato do edifício a fim de identificar a área de acordo com parâmetros pré-estabelecidos.

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2 REFERENCIAL TEÓRICO 19

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2.1 O DIREITO À CIDADE

das lições aprendidas, da tentativa e erro “novas formas e relações”. Sendo assim, entende-se a prá-

Tomando a cidade como objeto de estudo, Lefebvre (2001, p. 106)2 aponta que “a cidade historicamente formada [...] não é mais do que um objeto de consumo cultural para os turistas e para o estetismo, ávidos de espetáculo e do pitoresco”, decretando a morte da mesma. A cidade e a vida urbana se tornaram – e continuam se tornando – mercadorias para quem pode pagar (HARVEY, 2012). Sendo assim, não seria possível reconstruir a cidade antiga, uma vez que uma nova cidade exigiria novas demandas.

xis, que neste caso é a vida social, como modo de criação de novas formas e relações sociais (LEFEBVRE, 2001).

Diante dos resquícios de uma sociedade predominantemente rural, ou seja, dominada pelo campo, é preciso agir no sentido de um “novo humanismo” com ações concretas rumo à compreensão do homem urbano. Este processo ocorre simultaneamente à perda de significado da cidade tradicional e precisa ser entendido pelos interessados em resolver este impasse. Trata-se dos arquitetos, urbanistas, sociólogos, economistas, filósofos e políticos, que podem propor, através Lefebvre estuda o “direito à cidade” num contexto que abrange as reformas urbanas de Haussmann, por volta da década de 1860, e identifica tendências de aburguesamento do centro e expulsão da população menos abastada para as periferias.

Citando a transdução (confrontação incessante entre os resultados obtidos com o objeto teórico) e a utopia experimental (a necessidade de se testar a utopia na prática) como démarches2 que necessitam de transformação imediata, Lefebvre (2001, p. 110) ainda destaca a importância de três conceitos teóricos ditos fundamentais, são eles: a estrutura, a função e a forma. Para Lefebvre (2001, p. 110) é fundamental Conhecer o alcance deles, suas áreas de validez, seus limites e suas relações recíprocas – saber que eles formam um todo mas que os elementos desse todo têm uma certa independência e uma autonomia relativa – não privilegiar nenhum deles, fato que dá origem a uma ideologia, isto é, um sistema dogmático e fechado de significações: o estruturalismo, o formalismo, o funcionalismo. Utilizá-los alternadamente, em pé de igualdade, para a análise do real (análise que não é nunca exaustiva e sem resíduos) bem como para a operação dita transdução.

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A partir desta conceituação, entende-se a Métodos de pensamento (Dicionário Larousse).

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importância do sistema de significações, que podem ser as ideologias de um político ou as preferências habitacionais de um indivíduo. Porém, um grupo de profissionais é destacado pelo caráter impositivo de suas significações. Se trata dos arquitetos, que interpretam suas próprias noções de funcionalismo, formalismo e estruturalismo e acabam por criar um corpo isolado que acredita estar acima de qualquer crítica. Aqui é defendida a “reflexão urbanística” a partir de grupos organizados e hierarquizados que podem fazer da cidade, novamente, um local de “ato e obra de um pensamento complexo” (LEFEBVRE, 2001, p. 112). Segundo o autor, estes grupos e determinadas classes sociais são os únicos capazes de chegarem a soluções para os problemas urbanos através da quebra das ideologias dominantes, adquirindo caráter revolucionário.

A estratégia urbana baseada na ciência da cidade tem necessidade de um suporte social e de forças políticas para se tornar atuante. Ela não age por si mesma. Não pode deixar de se apoiar na presença e na ação da classe operária, a única capaz de pôr fim a uma segregação dirigida essencialmente contra ela. Apenas esta classe, enquanto classe, pode contribuir decisivamente para a reconstrução da centralidade destruída pela estratégia de segregação e reencontrada na forma ameaçadora dos “centros de

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decisão”. Isto não quer dizer que a classe operária fará sozinha a sociedade urbana, mas que sem ela nada é possível. [...] Quando a classe operária se cala, quando ela não age e quando não pode realizar aquilo que a teoria define como sendo sua “missão histórica”, é então que faltam o “sujeito” e o “objeto”. (LEFEBVRE, 2001, p. 113).

Fica clara então a importância do papel da participação popular como suporte social para a ressignificação da cidade. A partir deste entendimento, são definidos dois tipos de proposições: i) um programa político de reforma urbana, que seria proposto aos partidos políticos, preferencialmente de esquerda, que reconheçam suas responsabilidades com as atuais e futuras gerações; e ii) projetos urbanísticos que não devem se preocupar com seu grau de realização e seu caráter utópico, de modo desafiador (LEFEBVRE, 2001).

Por que não opor à cidade eterna as cidades efêmeras e aos centros estáveis as centralidades móveis? São permitidas todas as audácias.

Entre os subsistemas e as estruturas consolidadas por diversos meios (coação, terror, persuasão ideológica) existem buracos, às vezes abismos. Esses vazios não provêm do acaso. São também os lugares do possível.

Contêm os elementos deste possível, elementos flutuantes ou dispersos, mas não a força capaz de os reunir (LEFEBVRE, 2001, p. 114-115).

Os interesses individuais e a ganância se sobrepõem a qualquer noção de direito coletivo, como o direito à cidade. A urbanização das cidades é baseada na concentração do “produto excedente” regida pelos donos do poder que, no caso, são os agentes que têm interesse em gerar mais-valia da produção imobiliária (HARVEY, 2012).

Nas cidades, ao contrário dos empreendedores, há movimentos sociais atuantes que a enxergam com outros olhos e buscam fazê-la funcionar como um organismo. Estes grupos têm capacidades de gerar ações que podem tornar-se ainda mais difundidas, mas a falta de articulação entre eles é um grande empecilho para este processo.

Sua principal demanda seria uma gestão mais democrática do excedente, garantindo o direito à cidade, concentrado nas mãos de poucos – “elite política e econômica” - que impõem seus interesses em detrimento das necessidades dos demais utentes. Dessa forma, seria garantido também o “direito à vida urbana” a partir de uma nova visão, agora mais atual e renovada, que chega a validar a total sobreposição do urbano em relação ao campo desde que a cidade seja um local de encontro, de trocas e de diferentes práticas. A participação popular, considerando as diferentes classes e seu

papel social, aparece novamente como forma de garantir este direito entendido como fundamental.

Lefebvre (2001, p. 118) aponta que Os moradores do Olimpo e a nova aristocracia burguesa (quem o ignora?) não habitam mais. Andam de palácio em palácio, ou de castelo em castelo; comandam uma armada ou um país de dentro de um iate; estão em toda parte e em parte alguma. Daí provém a causa da fascinação que exercem sobre as pessoas mergulhadas no cotidiano; eles transcendem a cotidianidade; possuem a natureza e deixam os esbirros fabricar a cultura. Será indispensável descrever longamente, ao lado da condição dos jovens e da juventude, dos estudantes e dos intelectuais, dos exércitos de trabalhadores, com ou sem colarinho e gravata, dos interioranos, dos colonizados e semicolonizados de toda espécie, de todos aqueles que sofrem a ação de uma cotidianidade bem ordenada, será necessário mostrar aqui a miséria irrisória e sem nada de trágico do habitante, dos suburbanos, das pessoas que moram nos guetos residenciais, nos centros em decomposição das cidades velhas e nas proliferações perdidas longe dos centros dessas cidades? Basta abrir os olhos para compreender a vida cotidiana daquele que corre de sua moradia para a estação próxima ou distante, para o metrô superlotado, para o escritório ou para a fábrica, para retornar à tarde o mesmo caminho e voltar para casa a fim de recuperar as forças para recomeçar tudo no dia seguinte. O quadro dessa miséria generalizada não poderia deixar de se fazer acompanhar pelo quadro das “satisfações” que a dissimulam e que se

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tornam os meios de eludi-la e de evadir-se dela.

Por fim, entende-se o direito à cidade como “direito à liberdade” e forma de contestar a concentração de poder nas mãos de poucos. Por isso, é defendido o direito a se fazer a cidade como atividade principante, de apropiá-la e habitá-la (LEFEBVRE, 2001). Harvey (2012, p. 88) defende que esta deve ser uma luta contra o capital financeiro que se estenda tanto pelo âmbito operacional quanto político, focando em desestabilizar quem comanda a utilização do produto excedente para garantir a democratização do processo. Frente a isso, já foram obtidos certos avanços com a Constituição Federal de 1988 e o Estatuto da Cidade, que foi inserido à legislação em 2001 para “reorganizar” o direito à cidade (HARVEY, 2012).

A Constituição Federal de 1988 e o Estatuto da Cidade de 2001 trouxeram avanços importantes ao reconhecimento do direito à cidade e à moradia baseados na função social da propriedade e da cidade. A partir de alguns instrumentos, agora previstos por lei, a proposta deste TFG diz respeito à realização de um empreendimento de habitação social na área central de São Bernardo do Campo, cidade de grande porte. O trabalho,

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por fim, assume caráter [quase] utópico no contexto das políticas públicas de habitação nos dias de hoje.

O processo de questionamento do modelo de desenvolvimento urbano, planejamento e políticas tradicionais e a necessidade de enfrentamento da problemática social e habitacional resultou em novos instrumentos de manejo do solo urbano que reconhecem o direito à cidade e à moradia para todos como princípios fundamentais de toda e qualquer política e instrumento de desenvolvimento urbano (ROLNIK, 2010).

2.2 VAZIOS URBANOS, A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE E SUAS POSSIBILIDADES

Para entender o que são os vazios urbanos e o seu papel na produção do espaço construído nas cidades brasileiras é preciso analisar seu significado segundo diferentes pontos de vista.

A Secretaria Municipal de Urbanismo da cidade do Rio de Janeiro entende por vazio urbano aquele terreno ou imóvel vazio, inutilizado ou insuficientemente utilizado. Para Fausto e Rábago

(2002) apud Nascimento (2014, p. 46), a definição de vazio urbano se distancia desta anteriormente citada já que considera apenas os terrenos vagos que estão inseridos ou próximos à malha urbana consolidada e servidas de infraestrutura, sendo assim subutilizadas ou não utilizadas e não cumprindo com a função social da propriedade. Tal definição se assemelha à de Brito que, no recorte de sua pesquisa, considera como vazios urbanos os lotes não edificados inseridos na malha urbana consolidada (NASCIMENTO, 2014).

Alvarez (1994, p. 11) apud Nascimento (2014, p. 48) compreende os vazios urbanos como partes da cidade que não estão sendo utilizadas momentaneamente. Sendo assim, o autor os diferencia dos terrenos vagos que, segundo ele, são “entendidos como referência da existência do fenômeno com relação a sua individualidade para depois serem entendidos como parte do processo de produção das cidades”.

Dittmar (2006, p. 13) considera como vazios urbanos as “áreas ociosas, remanescentes urbanos e espaços residuais, produtos da maior parte das cidades e que são estudados em vários níveis de abrangência em diversas localidades” e entende que estes espaços surgem a partir de “questões

físicas simplesmente, ou pelo esvaziamento de uso e, muitas vezes, pelas duas situações” (DITTMAR, 2006, p. 68).

Cardoso (2012, p. 19) aponta que, no Brasil, as atenções somente foram voltadas aos “terrenos vagos”, mantidos parados por seus proprietários à espera de valorização na década de 70, quando se analisou o crescimento das cidades que tendiam a se espraiar para suas periferias. Entretanto, o autor ressalta também o papel do poder público que, ao instalar infraestruturas necessárias às áreas mais periféricas já ocupadas, contribui para valorizar os remanescentes da expansão urbana. De modo a complementar este ponto de vista.

Nascimento (2014, p. 55) destaca, além do processo de produção de vazios urbanos como fruto da especulação imobiliária, também aqueles que surgem da própria ação estatal ao instalar novos conjuntos habitacionais, glebas ainda não loteadas, construídas ou que estão envolvidas em processos jurídicos, de proprietários desconhecidos, entre outros.

Ainda segundo Cardoso (2012, p. 6), no caso de São Paulo, o mercado passou a usar de terrenos de maior porte para empreendimentos

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maiores, num processo de planejamento que previa a elitização dos espaços em que atuava, reduzindo o montante de vazios disponíveis para a garantia do acesso à terra pelas camadas de baixa renda. Entende-se, então, que a produção capitalista do espaço urbano está, entre outros, ligada ao aumento de vazios urbanos, já que a terra passa a cumprir uma função cada vez mais especulativa (NASCIMENTO, 2014).

Quando se analisa a tendência de ocupação dos vazios urbanos, observa-se a ocupação por construções de padrão e preço mais elevados do que o entorno, revelando a preferência de atendimento do mercado formal às camadas de maior renda. Sendo assim, a população menos abastada tem como solução habitacional as favelas ou loteamentos periféricos. Este processo ocorre ao mesmo tempo em que, nas áreas mais dotadas de infraestrutura, edifícios em bom estado são esvaziados (SILVA, 1999). Sua principal causa é a necessidade da criação de novas “localizações”, conforme as exigências do capital, que necessita da incessante criação de novas mercadorias. Villaça (1999, p. 229-231) aponta que os centros principais cresceram na mesma direção em que as camadas de alta renda, trazendo aos centros tradicionais

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um olhar de degradação, contrário à valorização dos “novos centros”. Como efeito, as áreas agora ocupadas pela classe dominante (produzidas dela e para ela) passam a ser supervalorizadas enquanto os centros tradicionais passam a ser acessíveis às camadas populares.

Com o surgimento de novas centralidades, característica marcante do desenvolvimento urbano das cidades brasileiras nas últimas décadas, deixou-se um rastro de territórios subocupados.

Por vezes, estes são ocupados por populações de baixa renda, que são vistas com maus olhos pelos outros citadinos³ e cercados por um território cada vez mais degradado, como é o caso dos edifícios subutilizados que passam a não receber mais o devido cuidado para sua preservação por parte de seus proprietários, sendo ocupados por movimentos pró-moradia. Como consequência, a área onde estão localizados passa a ser tratada como degradada ou abandonada. O processo sucessivo é, muitas vezes, preconceituoso com aquilo que é popular e busca enobrecer estas áreas degradadas, expulsando os antigos moradores e substituindo-os pelas novas elites e pelas atividades por elas desejadas (CARDOSO, 2012).

Na década de 1990, os grupos dos movi-

mentos pró-moradia foram os responsáveis por trazer à tona a discussão sobre o direito à moradia e as problemáticas da habitação periférica, sobretudo em São Paulo. Até os dias atuais, uma das práticas mais comuns adotadas por eles é a ocupação de edifícios subutilizados no centro da cidade. A intenção é explicitar a carência de habitação ao causar incômodo sobre a realidade negligenciada pelo poder público. Os dados sobre o déficit habitacional, fornecidos pela Fundação João Pinheiro, unem-se ao número de imóveis vagos publicados pelo IBGE e evidenciam que o estoque imobiliário da capital paulista seria o suficiente para abrigar a população deficitária. Porém, a expectativa dos proprietários dos imóveis desocupados em uma provável valorização, na expectativa da intervenção do poder público na “requalificação” destes bairros, agora degradados, mantém os preços dos imóveis elevados e fora do mercado. Dessa forma, a camada mais desfavorecida da população, que muito teria a ganhar tendo moradia bem localizada, continua não tendo acesso a este bem (CARDOSO, 2012).

A questão fundamental é que estes imóveis desocupados não cumprem com a função social da propriedade prevista pelo Art. 182/§2º da Consti-

tuição Federal, que estabelece que “a propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor”. O tema é ainda mais elaborado no Estatuto da Cidade (2001) que regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituição Federal e estabelece diretrizes da política urbana a serem seguidas pelos municípios para que haja, entre outros, a Art 2º, inciso I: “garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infraestrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações”; Art 2º, inciso VI: “ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar a utilização inadequada dos imóveis urbanos; [...] a retenção especulativa do imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não utilização”

Sendo assim, é reconhecida e condenada por lei a prática de retenção imobiliária como reserva de valor. Entretanto, o Estatuto da Cidade avança ainda mais na questão da função social da propriedade, tratando especificamente de terrenos e construções vazios ou ociosos na área urbanizada, como previsto nos artigos 5º ao 8º, que estabelecem o parcelamento, edificação ou utiliza-

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ção compulsórios e as sanções sucessivas a estes imóveis que descumprirem esta lei municipal: o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) progressivo no tempo e a desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública.

Neste trabalho, o “vazio de uso” é o termo que mais se aproxima do objeto estudado, já que é definido como remanescente urbano e é caracterizado por uma área que já teve uso mas que atualmente encontra-se abandonada, como consequência de um espaço que está em constante mudança.

Como exemplos, têm-se antigas áreas industriais, antigas áreas ferroviárias, edifícios abandonados, entre outros. As possibilidades de atuação em vazios, assim como a legislação que rege estes espaços serão discutidas a seguir.

2.3 A IMPORTÂNCIA DA HABITAÇÃO POPULAR EM ÁREAS CENTRAIS

Para discutir as vantagens da implantação de empreendimentos de Habitação de Interesse Social (HIS) em áreas centrais será tomado como

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base o último grande programa de provisão de moradia popular em âmbito nacional, o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), lançado em 2009.

Dentre as diversas temáticas possíveis acerca do Programa, a inserção urbana e a segregação socioespacial são temas que muito têm a contribuir para o entendimento da importância da moradia bem localizada, principalmente para a população menos abastada.

Na implantação de empreendimentos no PMCMV, foram identificados, ainda que com exceções, dois tipos de inserção urbana mais comuns: a inserção em periferias consolidadas e a inserção em áreas não urbanizadas. No primeiro tipo, os conjuntos habitacionais tendem a preencher vazios, porém criando certa fragmentação territorial pela sua característica física sempre muito fechada por muros, apesar de estarem próximos a outros conjuntos mais antigos, alguns financiados pelo antigo Banco Nacional da Habitação (BNH).

Estas periferias são atualmente territórios muito mais “dinâmicos” e “bem equipados”, mas ainda não têm os postos de emprego, a mobilidade e a multiplicidade de usos presentes nas áreas centrais das cidades. O segundo tipo trata da ocupação de glebas vazias contíguas aos tecidos urba-

nos, caracterizando um grau de inserção pior do que o primeiro, juma vez que o empreendimento não está bem conectado à malha urbana e as condições físicas do local tendem a ser mais complexas, estando próximos a áreas de inundação, Áreas de Proteção Permanente (APPs) e em terrenos com alta declividade. Este tipo de implantação é apontado também como responsável pela criação de novas “fronteiras periféricas” (ou “frentes pioneiras”), já que se distanciou da malha urbana, e de novos vazios para fins de especulação imobiliária (RUFINO, 2015).

Com relação ao acesso à cidade, aos serviços e às infraestruturas houve grande convergência na percepção de que a inserção urbana em periferias consolidadas e em “frentes pioneiras” – observadas em termos gerais como característica predominante dos empreendimentos da Faixa 1 do Programa – tende a impor um distanciamento cada vez maior da chamada cidade completa, plenamente dotada de infraestrutura, de equipamentos urbanos, de comércio e serviços diversificados e, fundamentalmente, de oferta de emprego. (RUFINO, p. 68, 2015).

Ferreira (2012, p. 64) aponta que O espraiamento urbano, segregação socioespacial, consolidação de grandes vazios urbanos, bairros monofuncionais, formação de áreas isoladas ou desarticuladas da malha urbana, sem diversidade de usos

ou grupos sociais, caracterizam padrão de produção das cidades que já se mostrou insustentável do ponto de vista ambiental, econômico e social.

A escolha por terrenos nas periferias das cidades é justificada, nos discursos de parte das construtoras, por serem mais baratos e, assim, não agregarem um montante que se torne inacessível às faixas de menor renda, além de obter o lucro desejado. Propagandeia-se, em uma tentativa de compensação, que a longa distância em relação ao centro pode ser substituída pela presença de um shopping center ou um hipermercado, num claro processo de “glamurização” da vida periférica (FERREIRA, 2012).

As observações vão ao encontro do ponto de vista dos próprios moradores quanto à noção de pertencimento ao empreendimento e à cidade como um todo. Em geral, “os altos índices de satisfação com a propriedade privada e regular da moradia, contrastam com percepções de piora no acesso aos transportes, comércios e serviços” (RUFINO, p. 70, 2015). Além disso, a longa distância em relação ao local de trabalho, assim como os “novos custos de vida” tendem a conduzir estas famílias a um tipo de “nomadismo urbano” automático em busca de melhores condições.

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Em suma, Rolnik (2010, p. 10) elenca alguns motivos pelos quais é importante que a moradia seja produzida em “zonas consolidadas e bem localizadas”: - Para garantir uma cidade equilibrada (moradia e emprego) - Para garantir o aproveitamento e a otimização da infraestrutura existente - Para estimular a diversidade de ocupação e a complementaridade de usos e funções - Para enfrentar a demanda habitacional observando princípios democráticos e redistributivos - Para garantir localização adequada para todas as classes sociais, principalmente para a população de baixa renda - Para minimizar a necessidade de deslocamento - Para diminuir os impactos ambientais decorrentes do processo de espraiamento urbano - Para contribuir com o cumprimento da função social da propriedade.

Segundo Ferreira (2012, p. 64), a utilização de terrenos nas periferias e franjas urbanas “implica alto custo social, em função da necessidade de ampliação das redes de infraestrutura e serviços urbanos, [...] da dificuldade de acesso ao transporte coletivo e das grandes distâncias a se percorrer entre a moradia e locais de trabalho”. O autor ainda destaca que, ao contrário da população de maior renda, aquela para a qual é voltada a produ-

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ção de HIS não tem total controle sobre o processo de escolha quanto à localização de sua moradia.

A produção de HIS em áreas centrais é possível quando as políticas urbana, habitacional e fundiária estão aliadas a programas de regularização fundiária e ocupação de áreas centrais ou que não cumprem com a função social da propriedade.

Porém, é preciso que essa política urbana seja diferente daquela aplicada durante as décadas de 60 e 70 e as novas propostas entendam a complexidade do problema da provisão habitacional, assim como a necessidade da garantia de moradia bem localizada para os mais pobres, utilizando-se de instrumentos urbanísticos específicos e recursos públicos disponíveis (ROLNIK, 2010).

Visto que as empresas privadas produtoras de HIS não estão empenhados em garantir a boa localização dos empreendimentos, é importante que existam instrumentos que permitam ampliar o acesso à terra bem localizada. Os Planos Diretores municipais têm papel de extrema importância neste sentido, já que neles estão contidos os principais instrumentos que podem garantir o acesso à terra. São eles: - Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) - Parcelamento, Edificação e Utilização

Compulsórios (PEUC) - IPTU progressivo no tempo - Desapropriação em Títulos da Dívida Pública - Consórcio Imobiliário (ROLNIK, 2010)

no artigo 6º da Constituição Federal de 1988 por meio de assistência técnica na construção, reforma, ampliação e reguralização de imóveis (GEATHIS, 2018).

No caso do edifício estudado para este trabalho e o município no qual está localizado, pode-se considerar que o Plano Diretor municipal é abrangente no tocante à localização de ZEIS em áreas centrais, já que no mapa de zoneamento presente no capítulo seguinte é possível observar que estas estão presentes em zonas bem equipadas e bem localizadas, garantindo que as parcelas mais pobres da população tenham acesso a terras urbanizadas bem localizadas e, teoricamente, não sejam expulsas para as áreas mais afastadas da cidade, evitando os o espraiamento da malha urbana e os gastos com infraestrutura.

Regularizado pela Lei 13.019/14, que estabelece normas sobre a composição das Organizações da Sociedade Civil (OSC), o serviço de ATHIS “assegura às famílias de baixa renda assistência técnica pública e gratuita para o projeto e a construção de habitação de interesse social” (Lei nº 11.888/08, caput) e busca garantir, por meio de chamamentos públicos, a qualidade dos resultados e a eficiência na realização dos projetos (GEATHIS, 2018).

2.4 ASSISTÊNCIA TÉCNICA PARA HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL (ATHIS)

O serviço público de arquitetura e engenharia voltado para a população de baixa renda busca garantir o direito à moradia digna, previsto

A realização do projeto resulta das atividades de alguns agentes dependentes entre si.

O Estado, tido como agente promotor, é responsável pelo chamamento público e pela articulação dos programas de ATHIS no âmbito municipal. Em seguida, os agentes proponentes respondem aos editais de chamamento e são responsáveis pela Esta relação pode se dar de duas formas. A primeira consiste em entidades profissionais (OSCs) responsáveis pela gestão dos recursos e serviços prestados, além da organização e seleção dos agentes técnicos, que prestam serviço a famílias independentes. Na segunda forma, as OSCs são ONGs, associações ou entidades de famílias organizadas que farão a gestão dos recursos e serviços prestados, além de organizar e mobilizar os beneficiários.

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articulação entre os agentes técnicos e os beneficiários3.

A proposta deste trabalho se aproxima do serviço realizado pelo assistentes técnicos, em especial os arquitetos, que se empenham no objetivo de garantir moradia digna à população menos favorecida. Sendo assim, busca-se simular o cenário ideal, no qual o autor desempenha o papel de um arquiteto autônomo que faz a mediação entre as necessidades dos beneficiários (neste caso, integrantes do Movimento Sem Teto Urbano, de São Bernardo do campo) e o edifício subutilizado localizado no nº 400 da avenida Francisco Prestes Maia, de forma a desenvolver um projeto que seja o mais próximo possível das demandas do usuário.

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3 O LOCAL 33

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3.1 SÃO BERNARDO DO CAMPO E AS LEIS LOCAIS

O município de São Bernardo do Campo é um dos sete que compõem a microrregião do ABC, formada por Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, Diadema, Mauá, Ribeirão Pires e Rio Grande da Serra. Situado na sub-região sudeste da Região Metropolitana de São Paulo (Figura 2), a localização do município é estratégica por estar situado entre a cidade de São Paulo, a mais populosa do país, e o Porto de

Santos, importante polo de exportação. Os dois pontos podem ser ligados pelas rodovias Anchieta e Imigrantes, colocando São Bernardo em posição de destaque no fluxo de pessoas e mercadorias (AGUILAR, 2009).

O Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) aponta que o município de São Bernardo do Campo possui área de 409,53km2, população estimada de 833.240 habitantes em 2018 e, segundo o Censo de 2010, densidade demográfica de 1.869,36 hab/km². Porém, um total de 52,2% (212,54 km2) do território do município é classifi-

Figura 2 - Localização do Município de São Bernardo do Campo na região Metropolitana de São Paulo.

Fonte: Mapa elaborado pelo autor a partir de base obtida através do CEM Centro de Estudos da Metrópole (FFLCH - USP)

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cado como área de recuperação dos mananciais, que é assegurada pela Lei Específica Billings (Lei estadual Nº 13.579, de 13 de julho de 2009). A zona urbana do município é pequena e populosa, ocupando apenas 29,2% (118,74 km2) do território e abrigando 41 bairros. O percentual restante representa a área ocupada pela própria represa Billings, de 18,6% (75,82 km2).

Aguilar (2009, p. 145-146) aponta que a representativa parcela da área ocupada pela Serra do Mar e a Represa Billings delimitou as possibilidades de crescimento urbano da cidade, apesar das grandes dimensões territoriais do município.

Além disso, é destacado o grande crescimento populacional ocorrido entre as décadas de 1950 e 1980, não acompanhado de uma política habitacional que atendesse a esta nova demanda, o que gerou o adensamento da área central da cidade e a ocupação das áreas de proteção de mananciais da represa Billings. A autora divide a análise do processo de ocupação de São Bernardo do Campo em três períodos: i) 1950 a 1969: a Rodovia Anchieta é implantada e chegam as indústrias ligadas ao setor automobilístico. As expansões urbanas tendiam a ocorrer em áreas próximas às indús-

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trias e à Rodovia Anchieta. Nesse período, a movelaria deixou de ser a principal atividade econômica do município para dar lugar à indústria automobilística. ii) 1970 a 1989: a Rodovia dos Imigrantes é implantada e as indústrias são atingidas pela crise econômica. Ainda nos anos 80, o Governo Federal passa a priorizar o desenvolvimento das regiões do interior do país em detrimento das regiões metropolitanas, o que fez aumentar os índices de desemprego, a demanda por habitação e as reclamações sobre os altos custos das terras nas regiões urbanizadas. iii) 1990 a 2009: Com o deslocamento do polo de atração de oportunidades de emprego para outros estados e o interior de São Paulo, o ritmo de crescimento populacional de São Bernardo, assim como o do Grande ABC, desacelerou. Os bairros da Zona Urbana registraram queda na taxa de crescimento, o que não ocorre nos bairros que ocupam áreas de proteção dos mananciais, que continuam crescendo acentuadamente.

LEGISLAÇÃO

O Plano Diretor de São Bernardo do Campo, Lei nº 6.184/11, dispõe em seu artigo 4º inciso III sobre a função social da propriedade imobiliária urbana, definindo-a como um dos “princípios fundamentais norteadores do Plano Diretor”, e é complementada pelo artigo 7º da mesma lei, que define, dentre outros, a habitação como uma das funções que o imóvel pode exercer de modo que sejam cumpridas as “funções sociais da cidade”.

O assunto é ainda mais aprofundado no capítulo IV, que trata dos “Objetivos e Diretrizes da Política Municipal de Habitação” que, no artigo 15º, cita o “princípio constitucional do direito à moradia digna” como forma de garantir “o acesso a equipamentos e serviços urbanos e sociais” e a qualidade de vida dos habitantes por meio, entre outros, da “provisão habitacional”, da “integração da política de habitação à política de desenvolvimento urbano”, do “fortalecimento do setor habitacional” e o “princípio da gestão democrática e participativa”.

Complementar à Política Municipal de Ha-

bitação, o Plano Local de Habitação de Interesse Social (PLHIS) de São Bernardo do Campo delimita seus objetivos e ações, assim como seu tempo de atuação – de 2010 a 2025 - no setor habitacional

no município “com vistas à criação de condições para que sejam viabilizadas soluções de moradia digna, adequada e regular à população do município, por meio da integração de ação e recursos dos três níveis de governo” (PMSBC, 2012). O plano foi elaborado após consulta popular e é obrigatório caso o município deseje obter recursos do Sistema Nacional de Habitação (SNHIS) e do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social, de acordo com a Lei Federal nº 11.124/05. Os objetivos específicos citados pelo PLHIS abrangem, entre outros, o atendimento às necessidades habitacionais da população, o estímulo ao acesso democrático à terra urbanizada e ao mercado secundário de imóveis e o apoio ao sistema de gestão democrática da política habitacional.

O Plano Local de Habitação de Interesse Social de São Bernardo do Campo e o instrumento de planejamento das ações da Política Habitacional de Interesse Social abrangem famílias de baixa renda, não atendidas pelo mercado formal.

Foi concebido como instrumento de implementação das ações da Política Nacional de Habitação (PNH) no município e foi elaborado para o horizonte temporal de 2010 a 2025, correspondendo a quatro períodos de Plano Plurianual (PPA): o atual

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e os próximos três (PMSBC, 2012, p. 16).

LEGISLAÇÃO INCIDENTE

Quanto às leis que incidem sobre o edifício desocupado e à área onde ele está inserido, a Ficha de Informação Cadastral fornecida pela Secretaria de Obras e Planejamento Estratégico de

São Bernardo do Campo as reúne de forma resumida, conforme mostra a tabela.

Das leis que regem a política de desenvolvimento urbano municipal, o Macrozoneamento aprovado pelo Plano Diretor de 2011 demonstra que a área onde o edifício está localizado é compreendida pela Macrozona Urbana Consolidada (MUC), que abrange 17 bairros. No Zoneamento, a área é denominada Zona de Uso Diversificado 1 (ZUD1), conforme mostra a Figura 3.

A Operação Urbana Consorciada (OUC), aprovada pela Lei Municipal 6.403/15, “tem por finalidade promover a reestruturação urbana [...] por meio da ampliação, articulação e requalificação dos espaços livres de uso público da região, visando à melhoria da qualidade de vida de seus atuais e futuros moradores e à sustentabilidade ambiental e socioeconômica da região” (Art. 2º, caput). Os objetivos da OUC abrangem temas que vão ao encontro com aqueles abordados neste trabalho. Tem-se o §1º, inciso III, que estabelece a “promoção do adequado aproveitamento dos vazios urbanos, dos terrenos e imóveis subutilizados Tabela 1 – Leis e restrições que agem sobre o edifício localizado à altura do nº 400 da Av. Francisco Prestes Maia, em São Bernardo do Campo. Fonte: PMSBC. Elaborada pelo autor.

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ou ociosos” e o inciso IV do mesmo parágrafo que destaca a importância da “transparência e a participação social no processo decisório”. No perímetro definido para as operações, o lote onde o edifício está inserido se localiza no setor 8, subsetor B (8B) (Figura 4).

Figura 3 - Macrozoneamento e Zoneamento do Município de São Bernardo do Campo de acordo com o Plano Diretor aprovado em 2011 e a localização do edifício. Fonte: PMSBC. 2001. Editado pelo autor.

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Figura 4 - Perímetro de incidência da Operação Urbana Consorciada. Fonte: PMSBC. Editado pelo autor.

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3.2 O ENTORNO

Com a finalidade de analisar e qualificar o entorno do edifício localizado na altura do nº 400 da avenida Francisco Prestes Maia, no centro de São Bernardo do Campo, foi tomado como base o capítulo 3 do livro “Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parâmetros de qualidade para a implementação de projetos habitacionais e urbanos”, de João Sette Whitaker Ferreira. Nesta etapa, o edifício será analisado de acordo com os parâmetros de inserção urbana:

- Infraestrutura e serviços urbanos - Localização - Acessibilidade (FERREIRA, 2012)

Infraestrutura e serviços urbanos: o edifício está inserido em uma área que conta com abastecimento de água, coleta e tratamento de esgotos, pavimentação, iluminação pública e energia elétrica.

Também está próximo de pontos comerciais, serviços básicos, equipamentos educacionais, de saúde, cultura e lazer (alguns destes a distâncias longas para serem percorridas a pé). Porém, a drenagem Figura 5 - Inserção urbana do edifício e as principais vias do entorno. Fonte: elaborado pelo autor sobre imagem do Google Earth. 2019.

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das águas pluviais não é adequada, principalmente em épocas com maior incidência de chuvas quando ocorrem alagamentos nas proximidades (Figura 5).

Localização: por estar inserido dentro da malha urbana numa porção com múltiplos usos, atividades e grupos sociais, o edifício tem boa localização. Tratando-se de um vazio urbano (vazio de uso), a reabilitação do edifício poderia contribuir ainda mais para o aproveitamento da malha urbana consolidada (Figura 6).

Acessibilidade: a avenida Francisco Prestes Maia pode ser facilmente acessada, seja pelas linhas de ônibus que a atravessam ou pelas linhas de tróle-

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bus que ligam São Bernardo às outras cidades da região. Sendo assim, há uma boa integração entre o edifício e os polos de emprego, o que minimiza o tempo e a necessidade de deslocamentos diários dos moradores, que poderia ser ainda melhor caso a rede de transporte público fosse integrada às linhas de trem ou metrô, já que os trajetos até a capital do estado costumam ser demorados devido à distância até os terminais de trem ou de metrô.

Simulando o trajeto feito desde a localização do edifício até a estação de trem mais próxima (Estação Prefeito Saladino, em Santo André) e a de metrô (Estação Sacomã, em São Paulo), o passageiro leva 53 minutos para chegar até a estação de trem, intercalando entre caminhada, um trólebus e um

ônibus e 1h para chegar até a estação de metrô, tomando um ônibus e andando cerca de 1km no total. Os dados são do Google Maps.

Figura 6 - Análise da inserção urbana do edifício. Fonte: elaborado pelo autor sobre mapa fornecido pelo serviço de geolocalização da PMSBC. 2019.

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3.3 O EDIFÍCIO

Com o intuito de levantar o real histórico daquele edifício, iniciou-se uma pesquisa que con-

3.3.1 HISTÓRICO

sistiu em conhecer seu proprietário, a construtora e os projetos. Primeiramente, em trabalho de campo, constatou-se que há um zelador que mora no local e é contratado da empresa Zarzur Incorporadora para garantir a segurança e impedir que o prédio seja ocupado por pessoas sem teto, segundo o zelador Seixas (2019). Lá, fixada na fachada da construção estava uma placa anunciando a venda da propriedade juntamente com dois números de telefone de contato do proprietário e a área total do terreno, que possui 4800m2 (Figura 7).

O edifício localizado no número 400 da avenida Francisco Prestes Maia no Centro de São Bernardo do Campo é uma incógnita para os cidadãos que transitam por aquela área que nunca entenderam o motivo de um prédio de 32 pavimentos estar desocupado por tantos anos e, até o momento, não haver nenhum indício de que possa ser concluído. É uma dúvida que atravessa gerações4.

Muito especula-se a respeito do que o programa original previa para aquele lote, sendo a mais famosa das hipóteses a de que ali seriam construídas salas comerciais e a construção se daria através da associação de vários proprietários que financiariam a obra coletivamente. A mesma não havia sido concluída pois o projeto teria sido levantado com sua fachada principal voltada para trás, o que é de se duvidar por se tratar de um erro muito grave.

O edifício, marcado por sua subutilização, sempre despertou comentários indagando o motivo da interrupção das obras vindos de conhecidos e familiares do autor e do próprio, que costumava viver nas redondezas.

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Seixas (2019) esclareceu algumas questões sobre o edifício, tornando possível investigar mais afundo seu histórico. Segundo Seixas (2019), a proprietária do terreno é a empresa Santa Adélia de Incorporações Imobiliárias (atual Zarzur Incorporadora), que “paga os impostos em dia” e contrata a empresa Falcão Bauer periodicamente para realizar a perícia na estrutura de concreto. Isto porque trata de uma obra inacabada, exposta às intempéries e a ação do tempo. Além disso, Seixas (2019) revelou que o proprietário, Paulo Zarzur, busca vender o imóvel por R$19 milhões.

Foi solicitada, no Cartório de Registro de

Imóveis, a matrícula do imóvel, que revelou o que seria o produto daquela grande construção. Os documentos definiam detalhadamente as partes comuns e exclusivas do condomínio Jardins do Boulevard, nome original dado ao empreendimento localizado no nº 400 da Avenida Francisco Prestes Maia. Composto por duas torres, Montparnasse e Montmartre, o condomínio comportaria quatro tipologias de apartamentos, sendo uma de 72,09m2 com dois dormitórios, uma de 99,69m2 com três dormitórios e outras duas tipologias de coberturas duplex, uma com 114,18m2 e outra com 199,38m2. As vagas de garagem seriam divididas em dois subsolos, cada um com capacidade de abrigar 116 carros de passeio (232 no total). Cada apartamento teria direito a uma vaga de garagem, com exceção das coberturas duplex, que teriam direito a duas. Porém, os subsolos não foram construídos a não ser pela porção localizada abaixo de cada torre, fundamental para a construção das mesFigura 7 - Placa anunciando a venda do edifício.

Fonte: arquivo pessoal. 2019. Editado pelo autor.

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mas.

Quanto ao real histórico do prédio, este só foi esclarecido em uma conversa com a arquiteta Jacqueline Zanforlin, representante da Zarzur Incorporadora, que forneceu diversos arquivos contendo plantas, cortes, elevações, implantação, fotos e até alguns alvarás do condomínio e do hotel que seria construído em uma porção do terreno.

Zanforlin (2019) esclareceu então que o primeiro projeto para o edifício que hoje está desocupado é datado de 1970. Inicialmente, o terreno continha área total de 3500m2. Outros 1300m2,

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aproximadamente, seriam destinados à construção de um hotel, fato que desagradou os proprietários que já haviam adquirido apartamentos no condomínio Jardins do Boulevard. Estes compradores tiveram conhecimento da intenção de construção de um hotel naquela área, porque a maioria deles eram funcionários da prefeitura. Assim, houve uma quebra de contrato que significou um problema nos negócios de compra e venda do condomíno.

Figura 8 - Imagem aérea do Centro de São Bernardo do Campo. Notar o condomínio Jardins do Boulevard sendo construído à direita. Fonte: Acervo do Centro de Memória de São Bernardo do Campo. 1988. Editado pelo autor.

Paulo Zarzur, responsável pela Santa Adélia de Incorporações Imobiliárias na época, devolveu a cada proprietário a quantia que havia sido paga até o momento e continuou a obra por conta própria (Figura 8).

Por fim, o hotel acabou não sendo construído e o Jardins do Boulevard passou a contar com um novo projeto, o mesmo que é descrito na matrícula que consta no Cartório de Registro de Imóveis. Nesta segunda proposta, agora com o terreno com área total de 4800m², houve o relançamento do empreendimento, como mostra o anúncio no jornal Diário do Grande ABC de 13 de dezembro de 1979 (Figura 9).

Figura 9 - Anúncio do condomínio Jardins do Boulevard. Fonte: Diário do Grande ABC. 1979.

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Como forma de manter as obras em andamento, Paulo Zarzur incentivava os responsáveis pela construção por meio de bonificações a cada etapa da obra concluída. Dessa forma, a torre Montparnasse, mais próxima à testada do lote, teve sua estrutura levantada até o último pavimento e a torre Montmartre foi erguida até o terceiro pavimento (Figura 10). Porém, as obras foram totalmente interrompidas no início dos anos 80, quando houve o desabamento de um edifício em Osasco cuja empreiteira responsável era a mesma do condomínio em São Bernardo do Campo. A polêmica na época levou a empreiteira à falência e as obras do edifício à inércia, estado em que se encontram até os dias atuais.

A matrícula do imóvel tem sua última prenotação em 2015, quando a proprietária do edifício foi notificada pelo Município de São Bernardo do Campo a dar uso à edificação no prazo máximo de um ano, de acordo com o artigo 63, Inciso I, da Lei Municipal nº 6.184/11 e artigo 8º da Lei Municipal nº 6.186/11, assim como também prevê o Estatuto da Cidade. Considerando que o prazo estabelecido não foi cumprido pela proprietária e a edificação ainda não tem uso, o Município, baseado na mesma lei, passou a aplicar o IPTU Progressivo no

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Tempo5. Por fim, o último instrumento a ser aplicado pelo poder público, a fim de que seja dado uso àquela edificação e a função social da propriedade seja garantida, pode ser aplicado. Trata-se da desapropriação em títulos da dívida pública, podendo ocorrer em 2021.

Se aqui cabe levantar uma hipótese, este deve ser o motivo pelo qual a propriedade foi posta à venda após tantos anos parada.

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Figura 10 - À frente, a torre Montparnasse e, ao fundo a torre Montmartre. Fonte: arquivo pessoal. 2019.

3.3.1 LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO

Figura 11 - À frente, a torre Montparnasse e, ao fundo, a torre Montmartre vistas da testada frontal do lote. Fonte: arquivo pessoal. 2019

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Figura 12 - À direita, a torre Montparnasse e, à esquerda, a torre Montmartre vistas da Praça João Wesley. Fonte: arquivo pessoal. 2019

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Figura 13 - Torre Montparnasse vista da EMEB Monteiro Lobato. Fonte: arquivo pessoal. 2019

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Figura 14 - Torre Montparnasse vista da EMEB Monteiro Lobato. Fonte: arquivo pessoal. 2019

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Figura 15 - Á direita, a torre Montparnasse e, à esquerda, a torre Montmartre vistas da Praça João Wesley. Fonte: arquivo pessoal. 2019

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Figura 16 - Praรงa Joรฃo Wesley vista da Avenida Francisco Prestes Maia. Fonte: arquivo pessoal. 2019

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Figura 17 - Avenida Francisco Prestes Maia pista esquerda sentido bairro. Fonte: arquivo pessoal. 2019

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Figura 18 - Avenida Francisco Prestes Maia pista direita sentido bairro. Fonte: arquivo pessoal. 2019

Figura 19 - Avenida Francisco Prestes Maia pista esquerda sentido Rua Marechal Deodoro. Fonte: arquivo pessoal. 2019

Figura 20 - Avenida Francisco Prestes Maia pista direita sentido Rua Marechal Deodoro. Fonte: arquivo pessoal. 2019

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3.3.2 LEVANTAMENTO TÉCNICO

Figura 21 - Implantação dos edifícios executada. Escala: 1:750.

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Figura 22 - Pavimento tipo do projeto original do edifĂ­cio. Escala: 1:200.

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Figura 23 - Pavimento tipo executado.

Escala: 1:200.

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99,69m2

Figura 24 - Apartamento tipo 01. Escala: 1:75.

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72,09m2

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Figura 25 - Apartamento tipo 02. Escala: 1:75.

199,38m2 (duplex)

Figura 26 - Piso inferior duplex tipo 01.

Escala: 1:75.

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199,38m2 (duplex) 66

Figura 27 - Piso superior duplex tipo 01. Escala: 1:75.

114,18m2 (duplex)

Figura 28 - Piso inferior duplex tipo 02. Escala: 1:75.

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114,18m2 (duplex)

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Figura 29 - Piso superior duplex tipo 02. Escala: 1:75.

4 REFERENCIAL PROJETUAL 69

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As referências analisadas para o desenvolvimento deste trabalho abordam necessariamente a questão da moradia popular em áreas centrais e, mais especificamente, a utilização de edifícios que durante algum período foram desocupados, tornando-se espaços cujo uso futuro era incerto.

Aqui, buscamos entender alguns casos à luz das discussões anteriores de forma a somar certa bagagem que esclareça possíveis impasses nas soluções sociais, econômicas e projetuais.

4.1 REABILITAÇÃO DO EDIFÍCIO “BANESPA”

Na Avenida Celso Garcia, em São Paulo, um edifício onde funcionava uma agência do Banespa estava vazio há 10 anos, tendo ido a leilão por quatro vezes, com preços cada vez menores.

O edifício, com área construída de 3340m2 em terreno de 795m2, finalmente foi adquirido pela Caixa Econômica Federal através do PAR (Programa de Arrendamento Residencial) para que ali fosse locada parte da população que participa do programa, Figura 30 - Corte longitudinal e corte transversal do edifício “Banespa”. Sem escala. Fonte: LabHab. 20--. Editado pelo autor.

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Figura 31 - Plantas do edifício “Banespa”. Sem escala. Fonte: LabHab. 20--. Editado pelo autor.

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cuja faixa de renda não ultrapassa 1800 reais mensais.

A INTEGRA foi a responsável pela execução do projeto de requalificação do edifício. Composta por arquitetos, engenheiros, sociólogos e administradores, a empresa atua como assessora técnica em projetos junto a movimentos sociais, de forma a incluí-los na elaboração e execução do projeto e da obra.

O projeto atual prevê 84 apartamentos, com áreas variando entre 24,68m2 a 28,5m2.

Embora a tipologia seja variada, busca-se sempre uma equalização de áreas. Esta alternativa minimiza as demolições. Na cobertura foi localizada uma área de lazer e serviços. Em cada andar existe uma área de lavanderia coletiva. O projeto da unidade priorizou a luz solar direta para o dormitório e a localização da cozinha em área ventilada. O valor previsto para a reforma é de R$ 140,42/m2, sendo a área média de 25m2 (LABHAB, 2000, p. 20).

No caso deste projeto em específico, a proposta de apartamentos com metragem reduzida e apenas 1 dormitório é compensada pela presença de áreas coletivas em cada pavimento, quebrando a monotonia do espaço e estimulando o senso de vizinhança com locais de encontro. Nos apartamentos, o aproveitamento do pé direito alto (cerca de 4m) para ventilação, a opção por direcionar os

dormitórios de forma a receber iluminação direta e a cozinha em área ventilada devem favorecer o conforto térmico e luminoso.

4.2 REABILITAÇÃO DO EDIFÍCIO “RIACHUELO”

Construído na década de 1940 como um edifício comercial, o Riachuelo com seus traços modernistas foi ocupado por dezenas de famílias em 1994, que se mantiveram lá até que o prédio fosse adquirido pela Caixa Econômica Federal também por meio do PAR em 2006.

A elaboração do projeto de requalificação ficou a cargo do escritório Paulo Bruna Arquitetos Associados. O Riachuelo abriga hoje 120 famílias em apartamentos de 26m2 a 49m2 e 5 tipologias, incluindo aquelas destinadas a portadores de necessidades especiais.

Os equipamentos coletivos são serviços complementários, necessários para a qualidade da habitação. O Edifício Riachuelo está localizado no centro histórico da cidade de São Paulo e ao seu redor há colégios, postos de saúde, comércio, supermercados, praças, pontos de ônibus e estações de metrô, garantindo a viabilidade urbana do projeto (MARTINS; FONSECA-CASTRO, SALCEDO, 2014, p. 8).

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Figura 32 -Edifício “Riachuelo” após a reabilitação. Fonte: Paulo Bruna Arquitetos Associados.

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Circulação vertical

Figura 33 - Planta original do edifício e planta após a reabilitação. Sem escala. Fonte: MARTINS; FONSECA-CASTRO, SALCEDO. 2014. Editado pelo autor.

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5 PROPOSTA PROJETUAL 77

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5.1 DIRETRIZES PROJETUAIS

A partir do momento em que se entende a cidade como base fundamental de relações humanas para todos os cidadãos, negá-la a alguns indivíduos é privá-los de seus direitos básicos. Neste trabalho, tratamos do direito à cidade, mais especificamente do direito à moradia, a fim de se refazer e acessar a cidade.

Vimos que a luta social oriunda do déficit habitacional propõe-se a garantir uma gestão mais democrática do processo de urbanização. A partir deste entendimento, o edifício estudado foi caracterizado como um vazio de uso em um ponto estratégico da cidade. Logo, evidencia a necessidade de se reverter o atual cenário de produção de moradia popular, pois está majoritariamente posta à margem ou fora da malha urbana. É imperativo trazer essa população de volta para os centros da cidade, devolvendo-lhes a cidadania definitivamente.

Para analisar o local, foi necessário desenvolver um breve estudo de São Bernardo do Campo no contexto da Região Metropolitana de São Paulo, sobretudo sob o processo de urbanização e industrialização ocorrido principalmente a partir da década de 1950. A análise do entorno imediato do edi-

fício foi a etapa posterior do estudo, seguida pelo levantamento técnico e histórico da construção.

O princípio que norteia o projeto é o da priorização do processo participativo, ou seja, a influência direta das opiniões, necessidades e demandas das famílias participantes do Movimento Sem Terra Urbano (MSTU) de São Bernardo do Campo nas decisões projetuais. Esta etapa será melhor introduzida no próximo tópico.

Também tomou-se como prioridade o aproveitamento da estrutura existente do edifício para a readequação do pavimento tipo às necessidades e dimensões propostas para o uso como habitação popular. Dessa forma, é possível haver otimização e diminuição dos custos de construção da obra.

Por fim, o projeto surge como resultado do entendimento da moradia em um sentido mais amplo, que exerça função importante no contexto urbano, com a garantia do acesso à cidade proporcionado principalmente pela localização de moradias populares na área central.

5.2 CONHECENDO A DEMANDA E DEFININDO O PROGRAMA DE NECESSIDADES

O trabalho foi norteado a partir do entendimento pessoal de que é fundamental o contato

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das famílias bem como as suas contribuições num processo participativo desde as primeiras etapas da elaboração de um projeto de moradia popular.

Para tanto, houve o levantamento, juntamente à Secretaria de Habitação do Município de São Bernardo do Campo, dos movimentos pró-moradia atuantes na cidade a fim de conhecer as famílias e entender suas respectivas demandas. Foram identificados 5 movimentos6, dentre eles o Movimento Sem Teto Urbano de São Bernardo do Campo, liderado por Francisco Martins Lima, com quem foi possível estabelecer contato e, posteriormente, comparecer a uma das reuniões do movimento.

Nesta ocasião, um questionário foi aplicado aos representantes das famílias presentes no encontro contendo 22 perguntas que buscavam traçar o perfil familiar de cada um, abrangendo questões pessoais ou familiares e também acerca do entendimento do que seria uma unidade habitacional adequada à sua composição familiar. Perguntas sobre equipamentos de uso comum dos moradores que De acordo com a Secretaria de Habitação do Município de São Bernardo do Campo, as entidades do Programa Minha Casa Minha Vida atuantes na cidade são: 1) Movimento Sem Terra de Luta – Frei Tito/Nelson Andela; 2) MDM – Movimento em Defesa da Moradia; 3) Associação de Mães “Somar Para Ajudar”; 4) Associação Habitacional e Social “João de Barro”; 5) Movimento dos trabalhadores de São Bernardo do Campo por Moradia Digna, com sede em 5 bairros.

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eles julgavam necessários também foram feitas.

Com as respostas dos questionários, foram elaborados gráficos que reúnem as informações fornecidas de forma clara e objetiva a fim de oferecer um entendimento mais direto acerca das necessidades projetuais. A partir disso, definiu-se, primeiramente, como se daria a adequação dos apartamentos a uma estrutura preexistente.

Tem-se aí o primeiro desafio da etapa projetual.

Também através das respostas obtidas, definiram-se os espaços de serviço, lazer e convivência que foram julgados necessários, assim como sua disposição no lote. O resumo das respostas obtidas através do questionário são apresentadas nos gráficos a seguir.

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5.3 O PROJETO

- Sala de leitura;

- Jardins;

Partindo dos resultados do questionário aplicado, foi estabelecido o programa do conjunto habitacional, o qual abriga as áreas comuns e de lazer no pavimento térreo e as tipologias de apartamentos nos pavimentos superiores.

- Lixeira;

- Casa do gás.

IMPLANTAÇÃO

O programa do pavimento térreo contém os seguintes ambientes:

Tomou-se como princípio para a disposição das áreas comuns e de lazer o estudo de fluxos de pessoas dentro do lote. Foram traçados os caminhos que ligam as torres, a churrasqueira, a quadra e os jardins. Assim, onde os fluxos de pessoas se encontram (na saída das torres, próximo à quadra poliesportiva), foi disposta uma praça com bancos e vegetação pensada como um espaço de permanência e contemplação.

- Quadra poliesportiva;

- Churrasqueira;

- Brinquedo infantil;

- Salas comerciais;

- Salão de festas;

- Salão de jogos;

- Sala de reunião;

- Depósito de materiais de limpeza;

- Estacionamento de carros;

- Estacionamento de motos;

- Bicicletário;

- Hall de entrada das torres;

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A implantação toma como base o lote nivelado, uma vez que durante a construção dos edifícios, a terraplenagem retirou uma grande porção de terra para a instalação dos pavimentos de garagem, que estariam acima do nível da rua, restando apenas alguns taludes nos fundos do terreno. No projeto do TFG, estes taludes também foram nivelados ao nível 0 (zero), de forma a otimizar os espaços.

Na fachada principal do lote, voltada à Av. Francisco Prestes Maia, foram posicionadas as salas comerciais com a finalidade de geração de renda para o próprio condomínio através do aluguel dos espaços, que estão dispostos fisicamente separados das áreas exclusivas aos moradores.

Também ali, a fachada do lote foi recuada até o alinhamento da fachada principal da torre mais próxima à avenida de forma a tornar o caminhar mais agradável, o que é potencializado pela utilização de cobogós e grades visualmente permeáveis que delimitam os diferentes usos (público e privado) e proporcionam a continuidade visual.

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Figura 34 - Estudos de implantação. Elaborado pelo autor. 2019

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Figura 35 - Implantação. Elaborado pelo autor. 2019

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Figura 36 - Perspectiva da fachada principal do conjunto habitacional. Elaborado pelo autor. 2019.

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Figura 37 - Perspectiva da entrada do conjunto habitacional. Elaborado pelo autor. 2019.

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Figura 37 - Perspectiva da รกrea comercial. Elaborado pelo autor. 2019.

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Figura 38 - Perspectiva da praรงa interna, Elaborado pelo autor. 2019.

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PAVIMENTO TIPO

Definidos os três tipos de apartamentos que seriam desenvolvidos, partiu-se para a disposição dos mesmos no pavimento tipo através de um plano de massas que dispunha as tipologias, ainda não desenvolvidas, no espaço.

As três tipologias de apartamentos foram pensadas a partir do pavimento tipo construído, que dispõe de pilares, vigas e lajes, utilizando-se da estrutura existente, respeitando as preferências dos participantes do MSTU quanto à quantidade e dimensão dos cômodos e a disposição dos pilares, que é um grande impedimento, já que foram projetados para um tipo específico de apartamento do projeto original.

O pavimento tipo original também previa as entradas para os apartamentos através de espaços localizados nas laterais dos elevadores e da escada de emergência. Dessa forma, optou-se por manter as áreas sociais e de serviço dos apartamentos mais próximas da entrada e as partes íntimas mais recuadas. Dessa forma, foi possível criar tipologias que otimizassem o espaço disponível e atendessem aos requisitos preestabelecidos.

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Foram dispostos 4 apartamentos de 1 dor-

mitório, 2 apartamentos de 2 dormitórios e 2 apartamentos de 3 dormitórios por andar, totalizando 8 apartamentos em cada pavimento, que são ligados através de uma área de circulação.

Cada pavimento dispõe de 3 elevadores e uma escada de emergência que foi adaptada de forma a otimizar a evacuação em casos de incêndio. Dois dutos de ventilação foram abertos em cada lado da escada para melhorar a ventilação em casos emergenciais.

Figura 39 - Planta do pavimento tipo. Elaborado pelo autor. 2019.

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Figura 40 - Perspectiva isomĂŠtrica do pavimento tipo. Elaborado pelo autor. 2019.

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TIPOLOGIAS

cia de luz é mais intensa no período da tarde.

São quatro as tipologias de apartamentos desenvolvidas para este projeto:

O layout foi pensado de forma a organizar os espaços e respeitar as medidas mínimas de circulação, acessibilidade e conforto. Assim, tem-se uma proposta de mobiliário que ocupa os espaços de maneira prática e funcional.

- 1 dormitório (31,28m2); - 2 dormitórios (36,57m2); - 3 dormitórios (53,41m2); - 1 dormitório para Portadores de Necessidades Especiais - PNE (36,57m2)

A disposição dos apartamentos no pavimento tipo busca otimizar o espaço onde originalmente seriam construídos apartamentos maiores.

As tipologias originais deram lugar a apartamentos menores pensados como moradia popular, o que não significa que nestes a qualidade arquitetônica não deva ser levada em conta.

Ao todo, o conjunto habitacional conta com 352 apartamentos dispostos em uma torre de 32 pavimentos e outra torre de 12 pavimentos.

As janelas foram dispostas de forma a garantir bom conforto luminoso e ventilação adequada. A disposição das torres em relação ao norte proporciona boa iluminação durante grande parte do dia. Os apartamentos contam com pequenos beirais nas janelas que não possuem venesiana para controlar a entrada direta de iluminação natural, principalmente nas tipologias onde a incidên-

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31,28m2 (1 dorm.)

Figura 41 - Planta do apartamento de 1 dormitรณrio. Elaborado pelo autor. 2019.

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Figura 42 - Perspectiva da cozinha e sala do apartamento de 1 dormitรณrio. Elaborado pelo autor. 2019.

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36,57m2 (2 dorm.)

Figura 43 - Planta do apartamento de 3 dormitรณrios. Elaborado pelo autor. 2019.

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Figura 44 - Perspectiva da cozinha e sala do apartamento de 2 dormitรณrios. Elaborado pelo autor. 2019.

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53,41m2 (3 dorm.)

Figura 45 - Planta do apartamento de 3 dormitรณrios. Elaborado pelo autor. 2019.

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Figura 46 - Perspectiva da cozinha e sala do apartamento de 3 dormitรณrios. Elaborado pelo autor. 2019.

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36,57m2 (1 dorm. - PNE) Figura 47 - Planta do apartamento de 1 dormitรณrio para PNE. Elaborado pelo autor. 2019.

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CONSIDERAÇÕES FINAIS

Após a realização deste trabalho, entende-se ainda mais a importância e relevância do tema abordado, principalmente considerando o atual contexto político que o país vivencia. Este projeto se revela importante no âmbito social e político uma vez que contesta a atual produção de moradia popular no Brasil e busca contribuir para o fomento e fortalecimento dos movimentos pró-moradia.

resultado gratificante.

Por ter partido de uma inquietação pessoal, aliada ao estudo do tema e o contato direto com a população atendida, este projeto é uma realização que conclui de forma satisfatória a primeira etapa de uma vida acadêmica e dá a definitiva certeza de qual rumo seguir na vida profissional.

No contexto local, o projeto contribui para a diversificação do centro de São Bernardo do Campo, marcado por uma ocupação singular. A democratização dos equipamentos e infraestrutura do entorno é mandatória, uma vez que deve ser de uso geral da população, porém parte dela está à margem desta questão e não desfruta de direitos tidos como básicos, como o acesso fácil a áreas de lazer e hospitais, por exemplo.

O longo processo de desenvolvimento do trabalho teve desafios que se mostraram logo no começo, com o levantamento técnico acerca de edificação, assim como as decisões projetuais e, no fim, o principal desafio, que é otimizar o tempo de desenvolvimento do estudo e apresentar um

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