SCHWEIZER
Ausgabe 187_ 9. Jahrgang / 20. Oktober 2014
IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL
Inhalt 2 Pom+: Neuer FM Monitor 2 Personalie: Allianz Suisse Immobilien AG 4 Pensionskassen: Warnung aus Amerika 6 Nachrichten: Procimmo Swiss Commercial 7 Nachrichten: HIAG Immobilien 9 EMEA: Mehr grenzüberschreitende Transaktionen 9 Nachricht:TIAA Henderson/ Mega-Trends 11 Nachricht: Angbang Insurance/New York 12 REITs: Südeuropa im Visier 14 Marktkommentar 14 Nachrichten: Acron 15 Immobiliennebenwerte 17 Immobilienfonds/-Aktien 18 Stadtentwicklung: Kunstfreilager/Basel 19 Nachricht: Flughafen/Genf 19 Impressum
Der Markt wird anspruchsvoller Oktober, München, Expo Real: Die Internationale Fachmesse für Immobilien und Investitionen war auch in diesem Jahr gut besucht. Zur 17. Edition des Münchner Branchentreffs zog es nach Veranstalterangaben 36.900 Besucher, das sind 2,5 Prozent mehr als im Vorjahr. Auffällig: Schon kurz nachdem sich die Tore am 6. Oktober, dem ersten Messetag, geöffnet hatten, war das Gedränge in den Hallen gross. Verständlich: «Der frühe Vogel fängt den Wurm», Birgitt Wüst Redaktionsleiterin heisst es – bekanntlich sucht derzeit viel Kapital nach Anlagemöglichkeiten; interessante Angebote sind dagegen eher rar. Gedränge an allen Messetagen herrschte auch am Stand des Swiss Circle, an dem sich heuer 43 Schweizer Immobilienunternehmen und Standortorganisationen präsentierten. Noch nie gab es einen grösseren Swiss-Circle-Stand auf der Expo Real; dennoch reichten die 350 Quadratmeter kaum aus, um die Scharen der Branchenprofis zu fassen. Die geballte Schweizer Präsenz hat viele Besucher angezogen, nicht nur zu Anlässen wie dem traditionellen Apéro mit Alphornbläser oder zum «20. Geburtstag» des IMMOBILIEN Business. Ging es in den Vorjahren vor allem darum, Kontakte zu knüpfen und pflegen, bewegte die Besucher diesmal auch ein anderes Motiv: Informationen zu ergattern, wo sich in der Schweiz (noch) lukrative Immobilieninvestments bieten. Denn die Zeiten sind für die Branchenakteure rauer geworden: Attraktive Erträge aus Liegenschaften zu erzielen, gilt inzwischen als «hohe Herausforderung», rentable Investments zu tätigen, als «anspruchsvoll». Mit den besten Grüssen, Birgitt Wüst
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/16_2014 / Seite 2
Trends/Studie NACHRICHTEN Allianz Suisse Immobilien: Wechsel in der Chefetage
Facility Management Markt bleibt in Bewegung
Martin Kaleja, CEO Allianz Suisse Immobilien AG An der Spitze der Allianz SuisseTochtergesellschaft Allianz Suisse Immobilien AG kommt es zu einem Wechsel. Martin Kaleja (42), derzeit Leiter Operations Services der Allianz Suisse, übernimmt ab dem 1. November 2014 das Ruder vom bisherigen CEO Alexander Gebauer, der zur Allianz Real Estate Group nach München wechselt. Martin Kaleja fungiert seit 2010 als Leiter Operations Services der Allianz Suisse. Als solcher verantwortete er die Direktionsstandorte und leitete für die Allianz Suisse die Entwicklung sowie den Bezugdes neuen Hauptsitzes in Wallisellen. Seine Funktion umfasste ausserdem den Umbau der Berner Standorte sowie den Non-IT Einkauf und das Supplier Management. Zuvor war er neun Jahre lang als Unternehmensberater bei der Boston Consulting Group tätig. Kaleja absolvierte ein Studium der Elektro- und Informationstechnik in München und Brighton (GB) und promovierte in München und Boulder (USA). Alexander Gebauer führte die Allianz Suisse Immobilien AG seit 2011. Er wird nun zusätzliche Verantwortung bei der Im mobi l ien-Dachgesel lscha f t Allianz Real Estate Germany in München übernehmen. Neben seiner Aufgabe als COO der Allianz Real Estate Group übernimmt er künftig auch die Funktion des CFO sowie die Geschäftsführung der Allianz Real Estate Germany GmbH.
Der neue Pom+ FM Monitor weist zehn neue Top Trends aus.
Flächenoptimierungen liegen im Trend; bei den Betriebskosten stehen die Zeichen auf Kostenreduktion, die Anbieter von Facilit y Management-Leistungen rechnen mit steigendem Preisdruck – zu diesen Ergebnissen kommt die jüngste FM Monitor von Pom +.
PD/BW. Eines macht die jüngste Ausgabe des FM Monitors von Pom+ deutlich: Der Facility Management Markt wird sich auch in den nächsten Jahren stark weiterentwickeln. Darauf zumindest lassen die zehn Top-Trends schliessen, die Pom+ bei der Auswertung ihrer diesjährigen «FM Monitor Trendanalyse» identifiziert hat. Als wichtigsten Trend sehen 87 Prozent der von Pom+ Befragten sehen Flächenoptimierungen – denn Bedürfnisse ändern sich und der Bedarf an Flächen mit ihnen. 69 Prozent wollen Potenziale im Bestand nutzen, während 71 Prozent die Mög-
lichkeit im verdichteten Bauen erkennen. Allerdings haben 54 Prozent bisher noch keine Flächenstrategie entwickelt. Doch eine solche sei unausweichlich, denn Flächen müssen strategisch, langfristig und bedürfnisgerecht geplant werden, merken die Autoren der Pom+-Studie an. Handlungsbedarf bei Reports und Controlling
Als weiterer wichtiger Trend werden Zielgruppenspezifische Service Modelle genannt: Sie stellen für 74 Prozent der Befragten das Modell der Zukunft dar. Eine zunehmend branchenorientierte Ausrichtung von Leistungen, Prozessen und Tools wird dabei für 64 Prozent bedeutsam. Public Private Partnership (PPP) wird hingegen keinen Durchbruch erleben – nur 28 Prozent gehen davon aus. Der Einsatz solcher Modelle ist heute mit zehn Prozent noch sehr rar. Reports und Controlling werden zwar als wichtige Führungsinstrumente
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Seite 3 /16_2014 /// beurteilt, aber erst von einer Minderheit eingesetzt. Hier besteht nicht nur aus Sicht von Pom+ grosser Handlungsbedarf: 78 Prozent der Befragten erachten eine Verbesserung der Datenqualität als notwendig und 71 Prozent identifizieren grosse Chancen im Benchmarking. Zwischen Ist und Soll klafft jedoch eine grosse Lücke, denn nur rund ein Drittel der Befragten ist mit der Datenverfügbarkeit und -qualität zufrieden. Ein Benchmarking wird gar nur von 21 Prozent als zufriedenstellend betrachtet. Bedeutung von Nachhaltigkeitsaspekten nimmt zu
Betriebskosten werden bei gleichbleibenden Service Levels laufend optimiert. Mit der Folge, dass der Druck im Markt enorm steigt. 82 Prozent der Befragten wollen weiterhin die Kostenreduktionsschiene fahren. So wird der Preis ein immer wichtigeres Vergabekriterium – 74 Prozent erwarten eine Zunahme im Preisdruck. Häufig werden Ausschreibungen von Leistungen dazu genutzt, um die Preise weiter senken zu können. Die FM-Dienstleister sind also weiterhin gefordert, ihre Leistungen stetig effizienter zu erbringen. Weiter bestätigt die Trendanalyse: Die Berechnung der Lebenszykluskosten ist ein Muss bei allen Wirt-
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF schaftlichkeitsrechnungen von Investitionen. 73 Prozent der Befragten erkennen das Potenzial und wollen zunehmend die Lebenszykluskosten bei der Projektplanung mit einbeziehen. Derweil werden Nachhaltigkeitsaspekte noch bedeutsamer. 81 Prozent der Befragten betrachten die Verbesserung der Energieeffizienz als Trend und 71 Prozent erachten eine langfristige Planung des Energiemanagements als notwendig. 51 Prozent verfügen jedoch über keine Nachhaltigkeitsstrategie. Der Nachholbedarf ist also gross, wenn man weiterhin erfolgreich am Markt agieren will. Vor allem Business Information Models wird der Durchbruch zugetraut; Social Media für Mieter- und Nutzerkommunikation werden in Zukunft hingegen kaum genutzt werden. Immer wichtiger wird in den kommenden Jahren auch das Facility Management für Infrastrukturen. Dieser Trend schaffte es zwar knapp nicht unter die Top 10, doch sind sich zwei Drittel der Befragten einig, dass es an Bedeutung gewinnen wird. •
Der FM Monitor 2014 kann direkt bei pom+, www.pom.ch oder über die Website www.fmmonitor.ch für CHF 490.- bezogen werden.
FM-Monitor Der FM Monitor, eine detaillierte Untersuchung des FM Marktes Schweiz von Pom+, erscheint bereits in der 13. Edition. Pom + ist ein in den Bereichen Immobilienmanagement und Organisationsentwicklung tätiges Schweizer Beratungsunternehmen; Kooperationspartner bei FM Monitor sind die ETH Zürich (Professur für Architektur und Bauprozess), die EPF Lausanne (Domaine Immobilier et Infrastructures) sowie die Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften ZHAW (Lehrstuhl für Life Sciences und Facility Management). Der FM Monitor umfasst zwei unabhängige Publikationen: den «FM Monitor Benchmark», mit aktuellen Immobilien-Kennzahlen und den «FM Monitor Trendanalyse» mit den zehn Top-Trends im FM-Markt. Die Benchmarks zeigen in Mehrjahresvergleichen die Entwicklungen der Bewirtschaftungs-, Verwaltungs- und Betriebskosten sowie des Flächenmanagements. Basis dieser Kennzahlen bilden über 12.900 Objekte mit einer Gesamtgeschossfläche von rund 46 Millionen qm. Damit konnte die Stichprobe gegenüber dem Vorjahr um vier Prozent erhöht werden Für die Trendanalyse wurden in diesem Jahr über 230 Fach- und Führungskräfte aus der Schweizer Immobilienwirtschaft und damit fast doppelt so viele wie im Vorjahre befragt.
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Immobilieninvestmentmärkte Schweiz
Warnung aus Amerika
Immobilieninvestments werden riskanter: Wer «Betongold» zum aktuellen Preisniveau erwirbt, läuft Gefahr, die Verluste von morgen zu erwerben.
Schweizer Altersvorsorgeeinrichtungen zögern aus Angst vor Wertkorrekturen seit geraumer Zeit vor weiteren Immobilienk äufen. Eine neue Studie aus den USA unterstützt ihre Skepsis.
RH. CalPERS, die Pensionskasse der Beschäftigten des öffentlichen Dienstes im Staate Kalifornien, hat eine weitreichende Entscheidung ge-
troffen. Die mit 281 Milliarden CHF Assets under Management grösste Pensionskasse der USA (und Trendsetter für die 457 öffentlichen und privaten Altersvorsorgeeinrichtungen des Landes) trennt sich komplett von ihren Engagements in Hedge-Fonds. Bis zum Jahresende will sie 3,76 Milliarden Franken aus den Branchenvehikeln herausziehen. Gleichzeitig wird dabei ImmobilieninvestmentStrategie auf den Prüfstand gestellt –
die Kalifornier wollen ihre Backsteinquote (aktuell: 8,5 %) zurückfahren. Nicht nur der Verzicht auf neue Investments, sondern auch Verkäufe aus dem 23,89 Milliarden Franken schweren Portfolio stehen zur Diskussion. Dabei war CalPERS mit seinen Immobilieninvestments in den vergangenen Jahren bestens gefahren. Im zweiten Quartal dieses Jahres fuhr die Pensionskasse mit ihrem Portfolio
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Seite 5 /16_2014 /// erneut eine annualisierte Rendite von 8,4 Prozent ein. Dass das InvestmentKomitee jetzt dennoch auf die Bremse treten will, liegt an einer neuen Marktanalyse der Pension Consulting Alliance (PCA). Diese kommt zum Schluss, dass Pensionskassen weitere Engagements an den internationalen Immobilienmärkten nur mit grösster Vorsicht tätigen sollten. «Auf der Jagd nach Renditen sind so viele risikofreudige Investoren in Immobilien gegangen, dass die Preise inzwischen die Höchststände vor Ausbruch der Finanzkrise zum Teil überschritten haben» , legt David Glickman, Immobilienstratege bei PCA. Niemand könne erwarten, dass «das gegenwärtige Preisniveau weiterhin Bestand haben wird, sobald die Zinsen wieder steigen». «Märkte an der Nähe ihres Peaks»
Durch die Warnung dürften sich viele Manager von Schweizer Pensionskassen in ihrer vorsichtigen ImmobilienInvestmentstrategie bestätigt sehen. Nach dem Pensionskassen-Index der Credit Suisse sank der Immobilienanteil an den Gesamtallokationen eidgenössischer Altersvorsorgeeinrichtungen von 20,9 Prozent im dritten Quartal 2012 auf nur noch 19,5 Prozent zur Mitte dieses Jahres. Bestes Beispiel für den DisinvestmentTrend ist die Migros Pensionskasse (MPK). Ihr Anlageausschuss hatte bereits 2012 beschlossen, die Quote für direkt gehaltene Liegenschaften in der Schweiz durch Verkäufe moderat zu reduzieren. Seit dem vergangenen Jahr wurden 23 Liegenschaften und zwölf Wohnungen in Stockwerkeigentum für 301,7 Millionen Franken veräussert. Der Nettoerlös unter Berücksichtigung aller Verkaufskosten, Steuern und Gebühren betrug 35,6 Millionen Franken und lag da-
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF mit 14 Prozent über dem bilanzierten Marktwert. Zwar fährt die Pensionskasse in Schlieren bislang hervorragend mit ihren Liegenschaftsinvestments. Die Netto-Cashflow-Rendite ihrer Schweizer Immobilien betrug im vergangenen Jahr 4,2 Prozent; die Gesamtperformance inklusive Wiederbewertungsgewinnen und den Sondereffekten aus den Verkäufen lag bei 7,1 Prozent. Dennoch liege der Fokus derzeit auf der «Entwicklung des vorhandenen Bestands», sagt Reto Schär, Mitglied der Geschäftsleitung und Leiter Immobilien bei der MPK. Neuengagements werde die Pensionskasse allenfalls zurückhaltend tätigen. « Die Märkte sind nahe ihres Peaks. Wer jetzt kauft, läuft Gefahr, die Verluste von morgen zu erwerben», ist Schär überzeugt. Auch in Deutschland, neben der Schweiz der Immobilienmarkt, der nach Ausbruch der Finanzkrise von Investoren als massiver Hafen angesteuert wurde, mehren sich skeptische Stimmen. Stefan Mitropoulos, Ökonom der Hessisch-Thüringischen Landesbank (HeLaBa) hat in einer neuen Studie die globalen Immobilienaktienmärkte untersucht. Weltweit seien kotierte Immobilienwerte auf den erreichten Niveaus korrekturanfällig, so Mitropoulos. Wie PCAStratege Glickman sieht er in der «näher rückenden Zinswende in den USA»: Sie dürfte «das als zinssensibel geltende Marktsegment belasten.» Die Renditen für Core-Objekte – langfristig an bonitätsstarke Nutzer vermietete Liegenschaften in guten Lagen – sind in der Schweiz unter die Marke von drei Prozent gesunken, in Deutschland, Grossbritannien und den USA liegen sie gerade noch knapp über vier Prozent. Die Notierungen börsenkotierter Immobiliengesellschaften sind so stark gestiegen, dass ihre Dividendenrenditen >>>
NACHRICHTEN Zürich Grossvermietung im Allianz-Gebäude Die Allianz Suisse Immobilien AG vermietet einen der attraktivsten Bürostandorte der Stadt Zürich an einen neuen Nutzer: Die LGT Bank (Schweiz) AG mietet rund 4.800 qm und damit die Hälfte der Büroflächen im ehemaligen Hauptsitz der Allianz Suisse am Bleicherweg 19. Das Gebäude wird seit dem Frühjahr 2014 nach Minergie-Standard kernsaniert, die LGT Bank wird ihren neuen Standort im Sommer 2015 beziehen. Mit dem Umzug in das Allianz-Gebäude löst die Tochtergesellschaft der liechtensteinischen Grossbank ihre Büros in der nahe gelegenen Stockerstrasse auf. Ein weiterer Standort des Bankhauses mit Kundenzone in der Glärnischstrasse bleibt dagegen bestehen. Für die restliche Bürofläche des Gebäudes im Bleicherweg steht die Allianz Suisse derzeit nach eigenen Angaben mit weiteren Interessenten in konkreten Verhandlungen. Die Allianz Suisse wurde bei dieser Transaktion von SPG Intercity Zurich AG beraten.
Ehemaliger Hauptsitz der Allianz Suisse am Bleicherweg 19.
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in Europa zum Teil weniger als vier Prozent betragen, in den USA liegen sie nur noch knapp über drei Prozent. Hinzu kommt eine immer stärker wachsende Divergenz der Inflationsraten diesseits und jenseits des Atlantiks. In der Eurozone ist die Teuerung im August auf nur noch 0,3 Prozent geschrumpft. Das weckt Ängste vor einer anhaltenden Deflation. In zahlreichen Länder Südeuropas ist sie bereits angekommen – Griechenland, Spanien und Portugal stecken bereits in der schlimmsten Form einer Wirtschaftskrise: Weil die Preise sinken, schieben Konsumenten Käufe auf, da sie annehmen, dass die Anschaffungen bald noch billiger werden. Unternehmen müssen ihre Produktion
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NACHRICHTEN PSCF Mehr Rendite Der Procimmo Swiss Commercial Fund (PSCF) hat im Geschäftsjahr 2013/2014 (30. Juni) 5,51 Prozent Anlagerendite erzielt; im Vorjahr waren es noch 4,66 Prozent. Der NAV/Anteil lag bei 127,50 CHF (Vj.: 125,65 CHF). Der Reingewinn belief sich auf 22,9 Mio. CHF, der realisierte Kapitalgewinn auf 10,4 Mio. CHF. Gemäss Procimmo wird der Fonds eine rekordhohe Dividende von 6,- CHF ausschütten (5,- CHF Dividende plus und 1,CHF a.o. Ausschüttung).
zurückfahren und Beschäftigte entlassen. Die Kaufkraft sinkt, die Preise fallen weiter, die Firmen reduzieren erneut die Fertigung. «Deflation ist ein Teufelskreis, der nur schwer zu durchbrechen ist», sagt Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobilienberatungsgesellschaft Catella. Die Europäische Zentralbank (EZB) ist so besorgt, dass sie den Leitzins auf den historischen Tiefststand von 0,05 Prozent senkte und Banken Unternehmenskredite abkaufen will, um die Wirtschaft anzukurbeln. In den USA hingegen zieht mit der Konjunkturerholung auch die Teuerung an. Zwei Prozent betrug die Rate im traditionellen Urlaubs- und Reisemonat Juli und ging im August, wie erwartet, leicht auf 1,7 Prozent
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Seite 7 /16_2014 /// zurück. Damit liegt die Teuerung wieder in der Zielzone der Federal Reserve Bank von «nahe zwei Prozent». Das macht eine Leitzinserhöhung in den USA im kommenden Jahr wahrscheinlich. Hypothekarkredite in US-Währung würden sich damit verteuern und entsprechend die Renditen schmälern. Hingegen würden Staatsanleihen und dividendenstarke Aktien für institutionelle Investoren wie CalPERS interessanter. USPensionskassen können schon jetzt mit zehnjährigen Governmentbonds wieder Renditen von mehr als 2,5 Prozent erzielen. Damit sind sie deutlich im Vorteil gegenüber Schweizer Altersvorsorgeeinrichtungen, die mit Eidgenossen gleicher Laufzeit auf einen Ertrag von weniger als 0,5
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Prozent kommen. Zudem erwarten Strategen, dass US-Unternehmen ihre Gewinne und Dividendenzahlungen auch in den kommenden Jahren weiter deutlich steigern werden. Das macht sie für institutionelle Investoren noch interessanter. «Dividendenstarke Aktien bieten mit Blick auf laufende Erträge eine gute Alternative», sagt Carsten Roemheld, Kapitalmarktstratege bei Fidelity Worldwide Investment. •
Der Beitrag erscheint in ungekürzter Fassung in der November-Ausgabe des IMMOBILIEN Business.
NACHRICHTEN HIAG Immobilien Zukauf in Menziken HIAG Immobilien hat die Swissfiberinvest Menziken für einen Preis «im tiefen einstelligen Millionenbereich» übernommen. Swissfiberinvest besitzt ehemalige Industriehallen der Alu Menziken und ein Verwaltungsgebäude in Menziken mit rund 14.400 qm Nutzfläche. Seit Mitte 2014 ist die Baubewilligung für die Errichtung eines Rechenzentrums rechtskräftig. HIAG Immobilien beabsichtigt, das Projekt mit dem Entwicklungspartner HewlettPackard voranzutreiben.
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Immobilieninvestmentmärkte EMEA
Grenzüberschreitende Investitionen legen zu
Woolgate Exchange London
Auf Cross Border-Transaktionen entfällt im dritten Quartal 2014 fast die Hälfte des gesamten Immobilieninvestitionsvolumens.
BW/PD. Nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International belaufen sich die grenzüberschreitenden Investitionen seit Jahresbeginn auf 61 Milliarden Euro, das entspricht einem Zuwachs von 18 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Gesamtumsatz belief sich im dritten Quartal auf 34,5 Milliarden Euro. Das grenzüberschreitende Kapital betrug 16 Milliarden Euro (46 Prozent), zu dem asiatische Investoren einen Beitrag von 2,7 Milliarden Euro leisteten. Das gesamte Investitionsvolumen seit Jahresbeginn beträgt 128 Milliarden Euro und stieg somit um fünf Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum.
Laut Colliers International haben die niedrigen Renditen bei Core-Immobilien in Central London sowie ein gesteigertes Markt-Know-how chinesische, taiwanesische, japanische und südkoreanische Investoren dazu bewegt, höherer rentierliche Objekte in Kontinentaleuropa zu bevorzugen. In London den Fuss in der Tür
Wie die Researcher von Colliers mitteilen, wird auf dem gesamten europäischen Festland, insbesondere in Deutschland, zunehmend asiatisches Kapital aktiv, denn dort hätten Investoren aus Südkorea, China und vor kurzem aus Singapur wichtige Transaktionen abgeschlossen. In Grossbritannien bewegten sich asiatische Investoren auf der Risikokurve nach oben - sie verabschieden sich von den ‹typischen› Büroimmobilien >>>
NACHRICHTEN Studie Megatrends-Report Urbanisierung, Aufstieg der Mittelklasse, Verlagerung der globalen Wachstumskerne aus der westlichen Hemisphäre hinaus, der demografische Wandel und die zunehmende weltweite Vernetzung: Das sind die fünf Megatrends, die gemäss dem auf der Expo Real veröffentlichten «Megatrends»-Report von TIAA Henderson Real Estate Gesellschaft und Wirtschaft prägen und damit auch Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt bestimmen werden. In der neu veröffentlichten Research-Publikation geht TIAA Henderson Real Estate (TH Real Estate) diesen Zusammenhängen nach. «Als Asset Manager ist es unsere zentrale Aufgabe, langfristige strukturelle Veränderungen an den Märkten frühzeitig zu erkennen und unsere Entscheidungen darauf auszurichten», sagt Alice Breheny, Global Co-Head of Research bei TH Real Estate. Dabei spielten Megatrends für Investoren sowohl bei Bestandsals auch bei neuen Investments in Immobilien eine Rolle. «Im Bestand haben sie zum Beispiel Auswirkungen auf die langfristige Rentabilität eines Objekts in Bezug auf den Markt, das Segment und das einzelne Objekt. Bei Investitionsentscheidungen zeigen sie mögliche Chancen bei Mieteinnahmen oder der Kaufpreisentwicklungen.» Mit dem «Megatrends»-Report will TIAA Henderson wichtige Schlüsselinformationen und Prognosen für jeden Trend bieten; gleichzeitig wird beschrieben, wie diese das Immobiliengeschäft über verschiedene Zeithorizonte und Märkte hinweg beeinflussen können. www.threalestate.com/knowledge-centre/articles/2014-10-07-the-famous-five
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF und investieren in Value AddObjekte verschiedener Asset-Klassen, wobei Einkaufszentren, Projektentwicklungen und Hotelimmobilien bei dieser Diversifizierung vorne stehen. Im Jahr 2012 flossen laut Colliers 71 Prozent der asiatischen Investitionen in europäische Büroobjekte; da Investoren nun höhere Renditen in anderen Asset-Klassen bevorzugen, sei dieser Wert um zehn Prozentpunkte gesunken. Dafür sei allerdings der Anteil der asiatischen Investitionen in Hotels von acht Prozent im Jahr 2012 auf 13 Prozent in der ersten Hälfte des Jahres 2014 gestiegen: « Er macht inzwischen 25 Prozent (597 Millionen Euro) aller Hotelinvestments aus.» Aufgrund der Änderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen, hätten sich taiwanesische Versicherungsgesellschaften durch die City of London Zugang zum europäischen Markt verschafft. So hat beispielsweise Cathay Life, die grösste Versicherungsgesellschaft Taiwans, etwa 390 Millionen Euro in die Woolgate Exchange in der City of London investiert, wobei die Rendite rund 5,3 Prozent beträgt. Da die Renditen für
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NACHRICHTEN New York: Chinesen kaufen Waldorf Astoria Ein chinesischer Versicherungskonzern hat das legendäre New Yorker Luxushotel Waldorf Astoria erworben. Wie die Hotelkette Hilton mitteilt, ging das Art-Déco-Gebäude an der Park Avenue in Manhattan für 1,95 Milliarden USD an die Anbang Insurance Group. Hilton habe sich das Recht gesichert, das Fünf-Sterne-Hotel in den nächsten hundert Jahren weiter zu betreiben. Die Geschichte des Hauses, das einen ganzen Strassenblock in New York umfasst, geht auf Ende des 19. Jahrhunderts zurück. Damals eröffneten kurz hintereinander die Hotels Waldorf und Astoria, die später zusammengelegt wurden. Im Jahr 1993 wurde das Gebäude zu einem offiziellen New Yorker Denkmal erklärt. Conrad Hilton hatte das Management des Waldorf Astoria 1949 übernommen und den Gebäudekomplex 1972 schliesslich gekauft. Die Hotelkette baute das Waldorf Astoria zu einer weltweiten Luxusmarke mit Ablegern in derzeit 27 Städten aus.
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Core-Objekte in Taipeh etwa zwei Prozent verzeichnen, werden TopStandorte in Europa für diese Investorengruppe zunehmend interessant. Mehr Schweizer Investments
«Mit einem Volumen von mehr als 1,3 Milliarden Euro während der ersten neun Monate dieses Jahres - das entspricht einem Zuwachs von zehn Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum - war ein Wiederaufleben von grenzüberschreitenden Investitionen aus der Schweiz zu verzeichnen», stellt Ignaz Trombello MRICS, Head of Investment bei Colliers International Deutschland, fest. Als Beispiel für den sprunghaften Anstieg dieses Kapitals nennt Trombello den Kauf eines Portfolios von Detailhandels- und Büroimmobilien in Finnland und Schweden für etwa 300 Millionen Euro durch die Partners Group. «Für das vierte Quartal ist aufgrund der Grösse und Beteiligung an derzeit im Markt befindlichen Single Assets und Portfolien eine weiterhin starke Aktivität zu erwarten.» •
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Real Estate Investment Trusts
Auf Schnäppchenjagd in Südeuropa
Investoren finden wieder Geschmack an Gewerbeimmobilien in Südeuropa. Im Bild: Madrid.
Die gewerblichen Immobilienmärkte in Spanien und Griechenland werden für Investoren offensichtlich wieder interessanter: Die Transaktionsvolumina steigen.
BW/PD. Einer aktuellen Researchanalyse des internationalen Immobiliendienstleistungs-Unternehmens Savills zufolge legt das Transaktionsvolumen an den gewerblichen Immobilienmärkten Spaniens und Griechenlands signifikant zu. Im 1.
Halbjahr 2014 wurden dort bereits 88 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens des Vorjahres erzielt und damit ein Plus von 132 Prozent. Italien und Portugal verzeichneten nach einem lebhaften Jahr 2013 zwar eine etwas verhaltenere erste Jahreshälfte, dürften aus Sicht der Savills-Researcher jedoch ihr Vorjahresergebnis erreichen oder sogar übertreffen. Marcus Lemli, Head of Investment Savills Europe, erläutert: «Die verbesserten Konjunkturaussichten in Südeuropa in Verbindung mit der gestiegenen und für Investments ver-
fügbaren Kapitalmenge sowie dem Interesse an höheren Renditen haben das Transaktionsniveau im bisherigen Jahresverlauf begünstigt, und die Investoren möchten die opportunistische Phase des aktuellen Zyklus nicht verpassen.» Mit einem Plus von 168 Prozent im 1. Halbjahr 2014 gegenüber dem Vorjahr verzeichnete Spanien den deutlichsten Anstieg der Investitionstätigkeit. Die Prognosen gehen davon aus, dass dieser Trend anhält und sich das diesjährige Gesamtergebnis auf fünf Milliarden Euro summieren wird,
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
Seite 13 /16_2014 /// was annähernd eine Verdopplung des Vorjahresergebnisses bedeutet. REITS als Schrittmacher
Insgesamt wurde das Transaktionsniveau in Südeuropa durch die Investitionstätigkeit neuer bzw. bestehender REITs in diesen Märkten geprägt. Seitens internationaler Käufer seien in den vergangenen 12 bis 18 Monaten etwa 820 Millionen Euro in griechische und 2,55 Milliarden Euro in spanische REITs geflossen, berichtet Eri Mitsostergiou, Director European Research bei Savills. «REITs bieten ausländischen Käufern für ihr Entrée in die südeuropäischen Immobilienmärkte eine sichere und effiziente Anlagestruktur», so Mitsostergiou. «Manchmal sind diese Investoren nicht ausreichend mit dem lokalen Markt vertraut, und das REIT-Modell ermöglicht ihnen den Zugang zu einheimischen Akteuren, die besser positioniert sind und schneller liefern können.» Mittlerweile hätten sich REITs in Südeuropa als wichtige Investoren im
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF gewerblichen Immobiliensektor fest etabliert, sagt der Savills ResearchChef. Er gehe davon aus, dass deren Bedeutung vor dem Hintergrund des Aufschwungs an diesen Märkten weiter steigen wird. Bei 21 Prozent der in diesem Jahr in Spanien bislang abgeschlossenen Transaktionen handelt es sich um Deals neuer spanischer REITs (SOCIMIs). Dabei wurden 44 Prozent in Retail-, 42 Prozent in Büro-, acht Prozent in Hotel- und sechs Prozent in Industrieimmobilien investiert. 52 Prozent der Investments der SOCIMIs entfielen auf Madrid, 35 Prozent auf Barcelona. Im griechischen Markt zeichneten REITs – lokal als AEEAP bekannt – für 38 Prozent des Transaktionsvolumens der letzten 18 Monate verantwortlich. 84 Prozent dieses Volumens entfielen auf Büro-, zwölf Prozent auf Retail- und vier Prozent auf Industrieobjekte. «Unlock Italy»
In Italien gibt es aktuell nur zwei REITs (SIIQs). Allerdings geht Sa-
vills davon aus, dass eine durch die Initiative «Unlock Italy» begünstigte Gesetzesänderung sowie ein Fokus darauf, Investitionen aus dem Ausland auf den italienischen Immobilienmarkt zu lenken, die IPO-Aktivität und die Bildung neuer REITs ähnlich wie im spanischen Markt begünstigen könnten. Diese steigende Zahl italienischer REITs könnte Investitionschancen für solche internationalen Käufer schaffen, die Italien bislang als komplizierten Markt betrachten. Am Büromarkt liegt die durchschnittliche CBD-Rendite für südeuropäische Hauptstädte bei 6,8 Prozent, während sie sich im europaweiten Durchschnitt bei 5,3 Prozent bewegt. Die durchschnittliche Shoppingcenter-Rendite in Südeuropa liegt bei 7,2 Prozent gegenüber dem gesamteuropäischen Durchschnitt von 5,8 Prozent. Für das Gesamtinvestitionsvolumen 2014 der Länder Italien, Spanien, Portugal und Griechenland prognostiziert Savills einen 30prozentigen Anstieg gegenüber dem Vorjahr auf 10,2 Milliarden Euro. •
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Marktkommentar NACHRICHTEN
Auf anspruchsvollem Terrain
Acron Helvetia I im Minus Die Acron Helvetia I Immobilien AG, welche die Büro- und Logistikimmobilie Waser in Buchs/ Zürich und die Büroliegenschaft Südpark Solothurn hält, erzielte im ersten Halbjahr 2014 einen Verlust nach Swiss GAAP FER von 390.225 CHF; im Vorjahreshalbjahr stand noch ein Gewinn von 242.324 CHF zu Buche. Acron begründet das Minus mit der tieferen Bewertung der Immobilien per 30. Juni 2014. Die Bewertungsveränderung wurde über die Erfolgsrechnung verbucht. Basierend auf den neuen Wertgutachten wurden der Bilanzwert der Büroliegenschaft in Solothurn gegenüber dem Wert Ende 2013 um 420.000 CHF, derjenige der Liegenschaft in Buchs/Zürich um 570.000 CHF gesenkt. Der NAV der Gesellschaft lag per 30. Juni 2014 bei 8,63 CHF/Aktie, was gegenüber Ende 2013 einem Rückgang von 7,6 Prozent entspricht. Die Mieterträge liegen mit 977.319 CHF unter dem Vorjahr (978.116) und wurden fristgerecht und prognosegemäss vereinnahmt. Das Finanzergebnis fiel mit -286.611 CHF um rund 11.000 CHF besser aus als im Vorjahreshalbjahr. Damit blieb der durchschnittliche Zinsaufwand stabil bei 2,5 Prozent p.a.; doch der Verwaltungsaufwand stieg um rund 30.000 auf 168.738 CHF. Plangemäss reduzierte die Gesellschaft ihre Hypothekarschulden um 226.908 CHF, erhöhte aber den Fremdfinanzierungsgrad von 77,64 auf 78,64 Prozent. Per Ende August 2014 hat die Gesellschaft wie vom Verwaltungsrat vorgeschlagen eine Nennwertrückzahlung von 0,60 CHF/Aktie vorgenommen. Bezogen auf den Geldkurs der Aktie per 30. Juni 2014 (4,52 CHF) entspricht dies einer prozentualen Ausschüttung von 13,27 Prozent.
Das schwierige Marktumfeld belastet auch die Schweizer indirekten Immobilienanlagen: REAL und SWIIT-Index verlieren an Quote.
TM. Die weltweiten Turbulenzen an den Aktienmärkten gehen auch am Markt für indirekte Immobilienanlagen in der Schweiz nicht spurlos vorbei. Der REAL Index notiert im laufenden Monat mit 1,83 Prozent deutlich tiefer als noch im September. Allerdings sind die Schweizer Immobilienaktien damit noch recht glimpflich davon gekommen, wie der Vergleich mit den europäischen Immobilienwerten zeigt: Der EPRA Index büsst im gleichen Zeitraum 7,05 Prozent an Wert ein. Damit konnte der Schweizer Index den europäischen Index bei der Jahresperformance überholen: Der REAL Index liegt auf das Jahr gesehen mit 6,04 Prozent im Plus und er notiert damit um 1,59 Prozentpunkte höher als der EPRA Index. Züblin sorgt für Erstaunen
Neben dem erhöhten Abgabedruck sorgten auch die Aktien der Züblin Immobilien Holding für Gesprächsstoff. Die Gesellschaft hat zum Wochenbeginn über den Wechsel des Schätzers zu JLL informiert. Für den bevorstehenden Halbjahresabschluss wird JLL das gesamte Züblin-Portfolio bewerten. Nach eigenen Angaben rechnet die Gesellschaft mit einer negativen Anpassung der Bewertung für das Gesamtportfolio von bis zu 15 Prozent. Auf den NAV umgerechnet kann das einen Rückgang um die 40 Prozent bedeuten. Gleichzeitig
Thomas Marti, Swiss Finance & Property
werden Massnahmen geprüft, um die Kapitalbasis der Gesellschaft zu stärken. Ob dieser Schätzer-Wechsel und die daraus folgende tiefere Bewertung ein erster Schritt in Richtung einer Kapitalerhöhung ist, indem man den aktuellen Aktienkurs und den NAV näher bringt, wird sich noch zeigen. Mögliche Kapitalmassnahmen werden zusammen mit den Halbjahreszahlen am 18. November 2014 präsentiert. Trendwende bei den Immobilienfonds
Nach Kursgewinnen und Allzeithoch zu Monatsbeginn, notiert der SWIIT-Index Mitte Monat aufgrund von Gewinnmitnahmen und fehlender Neugeldzuflüsse mit 0,67 Prozent im Minus. Auf das Jahr gesehen bleibt ein Plus von 7,33 Prozent; trotz der Kurskorrektur behalten alle indexierten Immobilienfonds ihre positive Jahresperformance bei. • Real Estate Indices 16.10.2014 LAST MTD % YTD % RE A L SWIIT kombiniert
1,529.34 - 0.98 7.01
RE A L 1,734.08
1,689.46 -1.83 6.04
SWIIT 304.58
300.39 - 0.67 7.33
Top 5 RE A k tien
1,810.46 -1.97 5.92
Top 10 RE Fonds
1,506.08 - 0.72 6.83
EPR A Europe Inde x
1,665.82 -7.05 4.45
Swiss Franc Swap 18.09.2014 LAST
MTD
YTD
CHF SWA P ( VS 6M L IB) 5Y
0.181 - 0.048 - 0.569
CHF SWA P ( VS 6M L IB) 7 Y
0.400 - 0.084 - 0.798
CHF SWA P ( VS 6M L IB) 10Y
0.722 - 0.113 - 0.913
CHF SWA P ( VS 6M L IB) 15Y
1.102 - 0.119 - 0.923
// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE
15. oktober 2014
NOM . BRUT TO - VALOREN - BESCHREIBUNG TIEFST HÖCHST GELD BRIEF WERT DIVIDENDE NUM MER
500
50
1
0.2
50
3490024 N AG für Erstellung billiger Wohnhäuser in WinterthuR 48,000.00
52,000.00
42010
3,500.00
4,250.00
3500
Athris Holding AG I
1,240.00
1,620.00
4986484 N Athris Holding AG N
264.50
325.00
1,225.00
1,250.00
259.00
279.00
140241 N Agruna AG 4986482 I
155753 N Bürgerhaus AG, Bern
137 10202256 N C asaInvest Rheintal AG, Diepoldsau
5.00 58,000.00
1
5.00
3,600.00
10
1475
10.00
1,505.00
2
295
20.00
310.00
25
1225
7.00
1,950.00
59
270
100.00
278.00
100
10
255740 N Espace Real Estate Holding AG, Biel
130.20
136.80
133.2
250.00
134.50
200
25
363758 I
630.00
650.00
600
10.00
1,200.00
20
F TB Holding SA, Brissago
500
191008 N Im mges Via m ala, Thusis
6,205.00
7,500.00
6950
1.00
8,495.00
1
400
257750 I
1,900.00
2,050.00
1970
3.00
2,250.00
10
3,300.00
3,600.00
3400
5.00
3,550.00
15
154260 N Löwengarten AG
165
10.00
0.00
0 20
Im mobiliare Phar m apark SA, Barbengo
200 11502954 N Konkordia AG N
50
10
254593 N MSA Im mobilien, Adliswil
650
20.00
1,050.00
500
3264862 N Pfenninger & Cie AG, Wädenswil
2255
2.00
4,100.00
1
2989760 I
0
0.00
0.00
0
1
Real Estate Holding
600
225664 I
3,300.00
3,700.00
2000
3.00
4,890.00
1
870
228360 N Schüt zen Rheinfelden Im mobilien AG, Rheinfelden
2,600.00
2,800.00
2600
1.00
3,000.00
4
231303 I
4,350.00
4,700.00
4400
3.00
4,700.00
1
5.50
9.00
6.5
4,700.00
0.00
0
7,650.00
7,650.00
6125
5.00
0.00
0 0
800
5
1789702 I
SAE Im mobilien AG, Unter ägeri Sia - Haus AG, Zürich Sihl Manegg Im mobilien AG
1000
172525 N TL Im mobilien AG
100
253801 N Tersa AG
11,500.00
11,500.00
11500
2.00
0.00
1000
256969 N Tuwag Im mobilien AG, Wädenswil
16,600.00
17,000.00
14500
1.00
0.00
0
111.00
127.00
116
168.00
124.00
32
5,350.00
5,700.00
5400
2.00
5,600.00
4
2.5 14805211 N Zug Estates N Serie A 100
635836 N Zürcher Freilager AG, Zürich
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME
16. OKTOber 2014 RüCKNA ME PREIS
BÖRSEN - AUS- EC ART PERF. TOTAL KURSE SEIT 1.1.13 KURS SCHüT t.- Y TD UMSATZ TIEFST / HÖCHST RENDITE 2014 %AUG
2,672,561 BONHOTE IMMOBILIER
844,303 CS 1A IMMO PK
10,077,844 CS REF GREEN 11,876,805 CS REF HOSPITALIT Y
276,935 CS REF INTERSWISS
3,106,932 CS REF LIVINGPLUS 4,515,984 CS REF PROPERT Y PLUS
BÖRSEN K APITALISIERUNG
109.10
124.70
2.47% 14.30%
6.47%
4.26%
115.60
127.50
675,216,208
1150.00
1390.00
3.87% 20.87%
3.17% nicht kotiert
1315.00
1370.00
3,668,703,450
103.25
114.50
687,000,000
98.40
95.90
182.00
2.66% 10.90%
5.76%
1.37%
109.60
120.00
2.43%
-2.54%
3.10%
1.53%
91.35
110.00
863,100,000
206.50
4.22% 13.46%
8.91%
2.32%
182.30
213.90
1,557,513,241
99.20
123.80
2.63% 24.80%
2.50%
1.52%
109.00
128.50
2,383,150,000
116.95
135.30
3.16% 15.69%
4.49%
2.17%
123.70
146.00
1,153,405,440 2,192,056,877
1,291,370 CS REF SIAT
131.00
173.00
3.21% 32.06%
8.13%
2.14%
154.30
174.50
12,423,800 EDMOND DE ROTHSCHILD SWISS
101.50
106.60
2.86%
9.76%
2.20%
98.50
113.50
633,204,000
1,458,671 FIR
113.95
158.10
2.53% 38.75% 10.02%
1.78%
139.10
155.70
1,017,284,015
977,876 IMMOFONDS
288.90
384.75
3.51% 33.18% 10.17%
2.13%
354.75
404.75
1,238,477,546
278,226 L A FONCIERE
631.50
892.00
2.34% 41.25% 10.24%
1.48%
790.00
872.00
1,106,204,880
277,010 IMMO HELVE TIC
657,690,000
5.02%
155.20
199.30
3.31% 28.41% 10.29%
2.26%
181.10
205.00
3,499,521 PATRIMONIUM SRE FUND
115.50
135.30
2.53%
9.55%
1.94%
123.10
137.00
412,942,230
3,362,421 PROCIMMO SWISS COMM FUND
125.70
137.10
3.79%
9.07% 13.31%
1.69%
118.40
142.70
662,014,359
17.14%
3,941,501 RE AL STONE SWISS PROP FUND
115.50
128.40
3.01%
11.17%
8.13%
1.83%
119.00
134.40
491,979,751
278,545 SOLVALOR "61"
173.80
222.00
2.63% 27.73%
3.26%
1.58%
206.40
254.00
875,535,144
725,141 SCHRODER IMMOPLUS
947.00
1103.00
2.97% 16.47%
9.21%
2.05%
973.00
1090.00
1,058,880,000
3,743,094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A
91.15
114.60
3.01% 25.73%
6.50%
2.05%
107.50
128.10
1,208,403,826
2,616,884 SWISSINVEST REIF
118.15
146.70
3.20%
24.16%
8.83%
1.99%
130.00
144.50
710,997,100
1,442,082 UBS SWISS RES. A NFOS
50.85
64.40
3.20% 26.65%
7.60%
1.56%
57.50
66.00
2,144,725,307
2,646,536 UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL
12.33
15.80
2.53% 28.14% 16.13%
1.96%
13.15
14.90
524,396,991
1,442,085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS
65.30
83.65
2.98% 28.10%
8.30%
2.06%
71.75
83.60
858,344,612
1,442,087 UBS SWISS MIXED SIM A
79.00
97.50
3.39% 23.42%
6.09%
1.45%
88.50
100.40
6,356,689,170
1,442,088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL
59.55
66.80
4.05% 12.17%
6.85%
1.36%
60.80
70.00
1,250,565,272
Ø Ø SW I TT Ø Tota l 3.08% 21.47% 7.33% 1.82% 34,388,479,418
IMMOBILIENAKTIEN CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV
16. OKTOber 2014 BÖRSEN - AUS- EC ART KURS SCHÜt T.-
RENDITE
PERF. MTL . Y TD UMSATZ 2014 %SEP T
KURSE SEIT 1.1.13 TIEFST / HÖCHST
BÖRSEN K APITALISIERUNG
883,756 ALLRE AL HOLDING 122.40 123.80 4.55% 1.14% 4.70% 2.43% 120.20 139.50 1,282,838,980 1,820,611 BFW LIEGENSCHAF TEN N 36.27 29.60 4.14% -18.39% 16.45% 1.07% 24.85 30.00 138,041,820 20,185,305 DUAL RE AL ESTATE INV 24.15 24.35 3.53% 0.83% 7.51% 0.14% 21.25 24.55 57,222,500 255,740 ESPACE RE AL ESTATE 148.65 134.00 3.22% -9.86% 2.41% 0.30% 132.00 148.00 228,946,370 4,582,551 FUNDA MENTA RE AL N 12.84 12.70 3.18% -1.09% 2.34% 0.40% 11.30 13.25 144,197,235 1,731,394 INTERSHOP 265.00 355.00 5.81% 33.96% 11.94% 3.33% 310.00 353.00 492,030,000 1,110,887 MOBIMO 198.15 182.20 5.37% - 8.05% 3.01% 2.59% 183.50 213.60 1,132,277,892 1,829,415 P SP SWISS PROPERT Y 82.90 77.50 4.29% - 6.51% 6.95% 4.10% 74.25 91.25 3,128,190,166 803,838 SWISS PRIME SITE 67.00 69.30 5.33% 3.43% 5.58% 3.51% 66.65 78.85 4,192,863,513 261,948 WARTECK INVEST 1402.00 1765.00 3.91% 25.89% 7.13% 0.89% 1637.00 1845.00 188,713,800 2,183,118 ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING 3.01 1.56 0.00% - 48.17% -17.02% 1.80% 1.50 3.04 70,809,351 1,480,521 ZUG ESTATES 1270.50 1172.00 1.42% -7.75% 2.28% 1.45% 1133.00 1200.00 277,004,544 Ø Ø REAL Ø Tota l 3.73% -2.88% 6.0 4% 3.19% 11,333,136,170 www.mvinvest.ch Tel. Nr. 043/499 24 99
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/16_2014 / Seite 18
Stadtentwicklung/Projektentwicklung
Quartier Kunstfreilager gewinnt Kontur
Das Transitlager: Platz für 103 Wohnungen, darunter auch «Penthäuser fürs Volk».
Das Dreispitzareal in Basel – früher vor allem als Industrie- und Gewerbeareal genutzt – entwickelt sich langsam aber sicher zum urbanen Stadtquartier.
BW. Auf dem Dreispitzareal in Basel wurde jüngst die Hochschule für Gestaltung und Künste (HGK) eröffnet; fast zeitgleich konnten Anfang Oktober die ersten Bewohner des Hochhauses «Helsinki Dreispitz» ihre Wohnungen beziehen. Kurz darauf erfolgte der offizielle Baubeginn für das «Transitlager», ein von Bjarke Ingels Group (BIG) entworfenes Projekt. Anders als bei Herzog & de Meurons «Helsinki Dreispitz» und dem HGK-Hochhaus handelt es sich beim Transitlager nicht um einen Neubau: Hier wird ein bisher als Lagerhaus genutztes Gebäude, eine viergeschossige Stahlbeton-Konstruktion, aufgestockt: In dem dreistöckigen Leicht-
bau in Zickzack-Form sollen rund 70 Wohnungen entstehen; insgesamt entstehen im umgebauten Transitlager 103 Mietwohnungen und Lofts unterschiedlicher Grösse. Das Erdgeschoss des jetzigen Gebäudes bleibt kommerziellen Nutzungen und der Gastronomie vorbehalten, im ersten Stock sind flexible Büronutzungen vorgesehen, in der zweiten und dritten Flächen alternatives Wohnen und Ateliers. Darüber entsteht auf den Etagen drei bis sechs eine Art «Penthouse fürs Volk», wie es BIG-Chefarchitekt Bjarke Ingels nennt. Dort wird ausschliesslich gewohnt. «Stadtraum ist begehrt und teuer»
Alles in allem wird das Transitlager nach dem Umbau 155 Meter lang, 30 Meter breit und 25 Meter hoch sein und 22.000 qm Bruttogeschossfläche bieten. «Wir haben die markante Er-
weiterung Blitzbau getauft», erklärte Jakob Henke, Projektverantwortlicher des dänischen Architekturbüros BIG, beim festlichen Baubeginn. Tatsächlich verleiht die Zickzackform des dreistöckigen Aufbaus dem Bau nicht nur unverkennbare Konturen – sie lässt auch das Tageslicht von vier statt zwei Seiten einfallen. Bauherr des auf Kosten von 57 Millionen CHF bezifferten Projekts ist der UBS-Immobilienfonds «Sima», welcher das Gebäude 2013 im Baurecht von der Christoph Merian Stiftung erwarb. Für Daniel Brüllmann, Leiter Global Real Estate Schweiz der UBS, zählt das Gebiet Dreispitz zu den wichtigen Entwicklungsprojekten in der Basler Agglomeration: «Stadtraum ist begehrt und teuer! Die Verdichtung der bestehenden Bausubstanz in den Städten und Ballungszentren ist deshalb von zunehmender Bedeutung.» Die Knappheit des Bodens, seine begrenzte Verfüg-
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Seite 19 /16_2014 /// barkeit und seine koordinierte Bewirtschaftung zählen aus Brüllmanns Sicht zu den grössten Herausforderungen, mit denen die Schweiz derzeit konfrontiert ist. Mit dem Projekt «Transitlager» könne die UBS einen
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF wichtigen Beitrag zur Diskussion der «Nachhaltigen Verdichtung» leisten – zumal die bestehende Nutzfläche der Liegenschaft verdoppelt würde, ohne einen Quadratmeter zusätzliche Bodenfläche zu verbrauchen. •
Dreispitzareal Das 50 Hektaren grosse und auf die beiden Kantone Basel-Stadt und BaselLandschaft verteilte Dreispitzareal gehört der Christoph Merian Stiftung. Ursprünglich als Lagerplatz vor der Stadt, dann als Zollfreilager genutzt, soll es nach eigenen Regeln überbaut werden. Das Industrie- und Gewerbeareal, auf dem aktuell noch 380 Firmen mit über 4.000 Beschäftigten tätig sind, soll in den nächsten Jahren zu einem Stadtquartier transformiert werden mit Platz für Wohnen, Arbeiten, Kunst, Kultur, Freizeit und Gewerbe. 2002 erarbeiteten Herzog & de Meuron dazu eine städtebauliche Studie, die «Vision Dreispitz», welche mit deren Umsetzung das vielseitigste Quartier der Schweiz anstreben soll. Vorbilder für das Strassenraster bieten amerikanische Städte, an welche sich die «Vision Dreispitz» anlehnt. Neben den Strassennamen (Helsinki, Florenz, Neapel, etc.) wurde das Quartier provokativ in die New Yorker Stadtteile Manhattan, Soho und Queens unterteilt. Die Analogien sind unverkennbar: Steht Manhattan für Hochhäuser mit Dienstleistungsschwerpunkt und Queens für grossformatige Bauten, so ist in Soho eine kleinteiligere Struktur angedacht. Der 2009 genehmigte Quartierplan «Kunstfreilager», der die Basis für die Umnutzungen und Neubauten auf dem ehemaligen Zollfreilager des Dreispitzareals geschaffen hat, umfasst eine Reihe von Zielsetzungen, die direkt mit dem Konzept eines nachhaltigen Quartiers zusammenhängen: Dichte und Durchmischung, Entwicklung von Grün- und öffentlichen Räumen, eine belebt-urbane Nutzung, aber auch weitreichende Vorschriften zu Energie und Bau-Ökologie.
NACHRICHTEN Genf: Flughafen bekommt neues Terminal Das Eidgenössische Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation (UVEK) hat die Pläne für den Neubau des Ostflügels am Genfer Flughafen genehmigt. In dem neuen Gebäude sollen hauptsächlich Langstreckenflüge abgefertigt werden. Die bestehenden Anlagen werden rückgebaut und durch einen Neubau ersetzt. Das derzeitige Gebäude aus den 1970er Jahren ist veraltet. Es dient als Abfertigungshalle für Passagiere von Grossraumflugzeugen, deren Standplätze sich östlich des Hauptterminals befinden. Über den rund 520 Meter langen, 20 Meter breiten und 19 Meter hohen Neubau gelangen die Passagiere künftig direkt aus dem Flughafengebäude in ihr Flugzeug.
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In Transformation: Das Dreispitz-Areal in Basel.
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