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SCHWEIZER

Ausgabe 169_ 8. Jahrgang / 28. Oktober 2013

IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL

Inhalt 2 Alpenregion: Zweitwohnsitze wieder in Mode 6 IAZI: «Immobilienmärkte im ruhigen Landeanflug» 8 Personalie: CS REF SIAT 9 JLL-Immobilienuhr: Positive Impulse 12 Marktkommentar 12 Nachrichten: Realstone/Solvalor 13 Immobiliennebenwerte 14 Immobilienfonds/-Aktien 15 Stadtentwicklung: Neues Quartier für Bulle 15 Nachrichten: Opfikon/«Hamilton View» 16 Nachrichten: Brigels/CS REF Hospitality 16 Impressum

Sanfte Landung nicht ausgeschlossen Trotz der rekordtiefen Zinsen sei es gelungen, den Wohnungsmarkt vor dem Abgleiten in eine spekulative Blasenentwicklung zu bewahren, konstatiert Credit Suisse Research im aktuellen «Immobilienmonitor». In der Tat scheint die Preisentwicklung moderater zu verlaufen; gemäss IAZI AG setzen die Anbieter ihre Preise inzwischen «vorsichtig» an. Der Mix aus Selbstregulierung, verstärkter Aufsichtstätigkeit der FINMA und verbaler AbBirgitt Wüst Redaktionsleiterin schreckung durch die Schweizerische Nationalbank sowie verschärfter Eigenmittelunterlegung für Kreditinstitute scheint Wirkung zu zeigen. Entwarnung also? Die Skepsis bleibt – zumindest solange an der Zinsfront keine Normalisierung eintritt und weiterhin Anreize für eine Bautätigkeit bestehen, die über kurz oder lang in eine Überproduktion mündet. Dass sich bis anhin kein Überangebot aufbauen konnte, sei der robusten Binnenkonjunktur und der anhaltenden Zuwanderung zu danken, also eher eine «glückliche Fügung», geben die CS–Researcher zu bedenken. Bleibt zu wünschen, dass das Glück dem Schweizer Wohnimmobilienmarkt weiterhin hold bleibt. Die Voraussetzungen dafür sind nicht schlecht: Die Wirtschaftslage hat sich seit 2011 verbessert; 70 Prozent der aktuell von Roland Berger befragten Schweizer Topmanager rechnen damit, dass sich die positive Entwicklung auch 2014 fortsetzt und der IWF prognostiziert der Schweizer Wirtschaft im kommenden Jahr ein Wachstum von 1,8 Prozent. Mit den besten Grüssen, Birgitt Wüst

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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Herausforderung Tiefzinsphase SCHWEIZER

IMMOBILIENGESPRÄCHE

Donnerstag, 28. November 2013, um 17.30 Uhr im Restaurant METROPOL Zürich

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Herausforderung Tiefzinsphase

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Donnerstag, 28. November 2013, um 17:30 Uhr im Restaurant Metropol, Zürich

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags / 8045 ZürichInvestoren / www.immobilienbusiness.ch // Die aktuelle Tiefzinsphase fordertAG Ökonomen, institutionelle sowie auch Analysten von Immobilienanlagen heraus. Immobilien waren aufgrund der immer tieferen Zinsen die Gewinner im Portfolio, werden sie es auch bei steigenden Zinsen sein? · Auf welche Szenarien sollten wir uns betreffend Zinsen, Inflation, Wechselkurse einstellen? · Welches ist die richtige Immobilienstrategie für institutionelle Anleger in diesem Umfeld? · Wie hat sich die Performance bei indirekte und direkte Immobilienanlagen bei Zinserhöhungen


SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

///17_2013 / Seite 2

Wohnimmobilien/Ferienimmobilien

Zweitwohnsitze in den Alpen wieder in Mode

Die Nachfrage nach Feriendomizilen in den Alpen steigt

Das Interesse vermögender Privatpersonen an Urlaubsdomizilen in den Alpen steigt wieder. Das treibt die Preise in vielen Regionen in die Höhe.

BW/PD. Nach einer vierjährigen Periode von Preiskorrekturen bzw. bestenfalls stabilen Preisen haben Käufer von Zweitwohnsitzen die Alpenregion offensichtlich wieder fest im Blickfeld. So konstatieren das internationale Immobilienberatungsunternehmen Savills und der auf Alpen-Chalets spezialisierte Immobilienmakler Alpine Homes im ersten

Halbjahr 2013 eine Verdoppelung des Transaktionsvolumens gegenüber dem Vorjahr in Österreich sowie einen Anstieg um 57  Prozent in den Schweizer Alpen. Alle 27  für die aktuelle Ausgabe des «Savills Alpine Homes Spotlight 2013» analysierten Ferienorte verzeichnen entweder stabile oder steigende Preise; in 55 Prozent der Orte stiegen die Preise in den vergangenen zwölf  Monaten um mehr als fünf Prozent. Dies steht im Gegensatz zu 2012, als die Preise in 28 Prozent der analysierten Ferienorte noch um mehr als fünf Prozent zurückgingen. «Gründe hierfür dürften ein wiedergewonnenes Vertrauen in

die Märkte, kapitalstarke Investoren, niedrige Zinsen und ein Trend hin zu traditionellen, gesättigten Märkten sein», meint Jeremy Rollason, Managing Director von Alpine Homes. Die Zahl der Käufer von Immobilien im alpenländischen Raum aus dem Ausland nimmt zu. Nahezu ein Viertel dieser Käufer sind gemäss Savills britische Bürger, die ausserhalb Grossbritanniens leben, etwa in Hong Kong, Singapur, Genf oder Dubai. Auch russische Käufer seien im Topsegment des Marktes aktiv und gäben für ihren Zweitwohnsitz durchschnittlich das 1,5-fache dessen aus, was ein britischer Käufer

// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //


zahlt. Rollason berichtet über eine zunehmende Investitionstätigkeit im Spitzensegment der alpenländischen Märkte (über 10 Mio. Euro). Wohlhabende Privatpersonen, die «High Net Worth-Individuals», die es in den vergangenen drei Wintersaisons weitgehend vorzogen, ihre Chalets zu mieten, seien jetzt wieder im Markt aktiv. Schnell wachsender Tourismusmarkt in Österreich

Laut dem Savills-Bericht sehen sich britische Käufer in Österreich zunehmender Konkurrenz seitens einheimischer sowie anderer europäischer Investoren, darunter aus den Niederlanden, Deutschland und Belgien, ausgesetzt. Die Durchschnittspreise liegen Rollason zufolge um zehn Prozent über Vorjahresniveau: «Dies steht im Einklang mit dem Anstieg der Wohnimmobilienpreise um 12,4 Prozent im restlichen Österreich im Verlauf des Jahres 2012.» Österreich habe einen der am schnellsten wachsenden Tourismusmärkte in Europa. So sei die Zahl internationaler Gäste im vergangenen Jahr um fünf Prozent gestiegen, während der Anstieg im restlichen Europa nur bei drei Prozent lag. Die Lockerung von Beschränkungen für Nicht-EUBürger in Bezug auf den Erwerb von ANZE IGE

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Immobilien in 2012 dürfte zusätzlichen Wettbewerb beim Kauf von Zweitwohnsitzen generieren und zu steigenden Preisen führen, meint Rollason. Aus seiner Sicht bietet Österreich Käufern nach wie vor ein «gutes Preis-Leistungs-Verhältnis, höhere Renditen und generell besseres Wertsteigerungspotenzial».

Die Preiseentwicklung in den alpinen Feriendestinationen

Limitiertes Angebot in der Schweiz

In der Schweiz stiegen die Wohnimmobilienpreise gemäss Savills im Zwölf-Monats-Zeitraum bis September 2013 um 2,1 Prozent. Gründe hierfür sind der wirtschaftliche Aufschwung, niedrige Zinsen, Wachstum bei Reallöhnen und Zuwanderung sowie Investitionen in den Wohnungssektor. Savills und Alpine Homes zufolge lag das Transaktionsvolumen für Zweitwohnsitze in den Schweizer Alpen im Juni 2013 57 Prozent über dem Niveau des Vorjahres. «Trotz des anhaltend starken Schweizer Franken sind es die steuerlichen Rahmenbedingungen und die Stabilität des Finanzmarktes, unterstrichen durch Lifestyle- und Exklusivitätsfaktoren, die Käufer motivieren», sagt Rollason. Die Lex Weber, die den Neubau von Zweitwohnsitzen auf maximal 20  Prozent des Gesamtbestands einer Gemeinde begrenzt, beginne bereits, das >>>

Quelle: Alpine Homes und Datalof t

Seite 3 /17_2013 ///


SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

///17_2013 / Seite 4

Ferienortpreis im Verhältnis zum Durchschnitt aller Ferienorte

Die Berechnungen basieren auf den durchschnittlichen Angebotspreisen für Apartments (Euro/qm) im Juni 2013

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09.08.11 14:37

Quelle: Alpine Homes/Savill s Rese arch

Höchster Preiszuwachs in Schweizer Ferienorten


Seite 5 /17_2013 /// Angebot von Neubauobjekten zu limitieren: «In zwei Jahren wird es nicht mehr möglich sein, einfach in das Büro eines Immobilienmaklers in Verbier zu spazieren und ein in der Planung befindliches Objekt zu kaufen.» Dies seien zwar gute Nachrichten für Eigentümer bestehender Zweitwohnsitze, jedoch weniger gute für die breitere Funktionalität des Marktes. «Wir gehen davon aus, dass die Schweizer Bundesregierung bestimmte Kategorien von Touristenwohnsitzen von dieser Regelung befreien wird, aber wir müssen das Kleingedruckte abwarten», so Rollason.

>>>

Belebung der Nachfrage in Frankreich erwartet

Im Unterschied zur Schweiz und in Österreich ging in Frankreich die Zahl der Wohnimmobilienverkäufe in der Zeit von März 2012 bis März 2013 ging um 19  Prozent zurück. Zur schlechten Verkäufer- und Käu-

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF ferstimmung trugen nicht zuletzt Etatkürzungen, negative Wachstumsprognosen, herabgesetzte Bonitätsbewertungen, hohe Arbeitslosigkeit, höhere Vermögenssteuern, die vorgesehene Rentenreform sowie die Pläne zur Anhebung der Körperschaftssteuer bei. Dies habe auch unter anderem die auch die Märkte für Zweitwohnsitze beeinträchtigt, berichten die Maklerunternehmen. In der Region Savoyen (Courchevel, Méribel, Val d’Isère, La Plagne und Megève) sei der Anteil ausländischer Käufer in 2012 auf 13  Prozent (2007: 20  %) gesunken. Gleichzeitig reduzierte sich der Anteil britischer Käufer von zwei Drittel auf ein Drittel. Dies reflektiere die Schwäche des Pfund Sterling in dieser Zeit, die zum Nachfragemangel beiträgt, so Rollason. «Mit niedrigeren Preisen, Wachstumsaussichten und nach wie vor niedrigen Zinsen sind nun jedoch die Rahmenbedingungen für eine Nachfragebelebung geschaffen», ist sich der Experte sicher.

Auch Yolande Barnes, Director World Research bei Savills, geht davon aus, dass die steigende Zahl von High Net Worth Individuals weltweit die Immobiliennachfrage in vielen Staaten ankurbelt, insgesondere auch in der Alpenregion: «Mit um durchschnittlich fünf Prozent höheren Preisen seit 2012 und einer wachsenden Käufervielfalt gewinnen Wohnimmobilien in Skigebieten nochmals an Popularität, insbesondere auf Seiten vermögenderer, eigenkapitalstarker Käufer.» Das begrenzte und exklusive Angebot, das in der Schweiz durch Marktregulierungsaktivitäten noch verschärft werde, habe zur Folge, dass das Investoreninteresse hoch bleibt. «Käufer von Immobilien in alpinen Ferienorten wollen diese sowohl geniessen als auch Gewinn aus ihrem Asset erzielen, und diese Erwartungen dürften die Nachfrage hoch halten», so Barnes. So gehen die Researcher von Savills denn auch davon aus, dass die alpinen Ferienorte auch 2013/2014 ein ähnliches Wachstum verzeichnen werden wie 2012/2013. •

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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Wohnimmobilienmarkt Schweiz

«Immobilienmärkte im ruhigen Landeanflug» Gemäss IAZI AG liegt die Preisentwicklung bei Einfamilienhäusern unter dem langjährigen Durchschnitt; die Preise bei den EWG stagnierten zuletzt.

PD/BW. «Die Schweizer Immobilienmärkte befinden sich bildlich gesprochen im ruhigen Landeanflug» sagt Donato Scognamiglio, Professor am Institut für «Real Estate Finance» der Universität Bern und CEO des Zürcher Immobilien-Beratungsunternehmens IAZI AG. Der Hintergrund seine Einschätzung sind die Transaktionspreise des Datenpools der

IAZI AG für Schweizer Mehrfamilienhäuser und Wohneigentumsobjekte, die diesen Sachverhalt klar und deutlich aufzeigen. Die in Echtzeit nachgeführten Immoscout24-IAZIImmobilienindizes für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen weisen zudem darauf hin, dass sich Anbieter bei der Preisfestsetzung ihrer Objekte inzwischen Zurückhaltung auferlegen: Der längerfristige Trend ist rückläufig. «Das Bild des ruhigen Landeanflugs beschreibt die Vorgänge auf den Schweizer Immobilienmärkten am treffendsten», erklärt Scognamiglio. Schaue man voraus, so stünden Einfamilienhäuser kurz vor

dem Aufsetzen auf die Piste. Richte man den Blick in den Rückspiegel, so betrachte man deren Sinkflug bis zum Pistenrand. Eigentumswohnungen folgten den Einfamilienhäusern mit etwas Abstand nach. Der Landeanflug der Mehrfamilienhäuser sei durch leichte Turbulenzen zwar gestört worden, ohne aber einen Durchstart provoziert zu haben. Unterdurchschnittliche Preisentwicklung

Bei den Mehrfamilienhäusern betrug die Preissteigerung gemäss IAZI im dritten Quartal noch 0,8 Prozent,

Quelle: IA ZI, drit tes Quartal 2013

rückgang der jährlichen wachstumsraten

// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //


Seite 7 /17_2013 /// im Vergleich dazu lag sie im zweiten Quartal bei 1,4 Prozent. Die Jahresteuerung sei hingegen von 3,9 Prozent auf 6,1 Prozent gestiegen, was auf einen einmaligen Preisrückgang von 1,3 Prozent im 3. Quartal 2012 zurückzuführen sei. Wird das aktuelle Quartalsergebnis hochgerechnet, so zeich-

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF net sich gemäss Scognamiglio eine annualisierte Preisentwicklung von 3,2 Prozent ab. Die Performance belaufe sich auf 1,7 Prozent (Vorquartal 2,3%), auf Jahresbasis betrachtet sei sie von 8,1 auf 10,3 Prozent gestiegen. Bei den Einfamilienhäusern belief sich die Preissteigerung im dritten

Quartal auf 0,6 Prozent (Vorquartal: 0,5%). Auf Jahresbasis betrachtet zogen die Preise ganz leicht auf 3,4 Prozent (3,3%) an. Die annualisierte Preisentwicklung beläuft sich auf 2,4 Prozent, was unter der langjährigen durchschnittlichen Preisentwicklung liegt (siehe Grafik). >>>

Quelle: IA ZI, drit tes Quartal 2013

rückgang der jährlichen wachstumsraten

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Die Preise bei den Eigentumswohnungen stagnierten im dritten Quartal (+0,9%). Die Jahresteuerung schwächte sich hingegen weiter ab, von 7,7 Prozent im zweiten Quartal auf 6,5 Prozent im dritten Quartal. Die annualisierte Preisentwicklung beläuft sich auf 3,6 Prozent.

>>>

NACHRICHTEN CS REF SIAT Neuer Fondsmanager Stephan Auf der Maur, Fondsmanager des CS REF Siat und Produktmanager der Anlagegruppe CSA Real Estate Switzerland Dynamic, ist seit Oktober auch Produktmanager der Anlagegruppe CSA Real Estate Switzerland Commercial. Das Management des CS REF Siat übernehme nun Samuel Egger, der seit 2010 im CS Real Estate Asset Management tätig und mit den Liegenschaften des CS REF Siat vertraut sei, schreibt die Credit Suisse.

«Die Anbieter haben die Zeichen der Zeit erk annt»

Scognamiglio weist darauf hin, dass die Angebotspreise –  im Gegensatz zu den Transaktionspreisen, welche die effektiv erzielten Handänderungen abbilden, die Preiserwartungen potentieller Verkäufer für ihre Ob-

///17_2013 / Seite 8 jekte widerspiegeln. Die von IAZI in Kooperation mit ImmoScout 24 erhobenen und berechneten Angebotspreise würden in Echtzeit nachgeführt und wiesen somit auf künftige Transaktionspreise hin. Bei den Einfamilienhäusern zeige der Trend seit dem Jahreshöchststand (1.093,1 Punkte am 9. März) weiterhin sinkende Preise an und bei den Eigentumswohnungen, die ihren Höchststand bei 1.165,5 Punkten am 4. April erreichten, sei der Trend inzwischen ebenfalls rückläufig. Weshalb Scognamiglios Schlussfolgerung lautet: «Die Anbieter haben die Zeichen der Zeit erkannt und setzen ihre Preise vorsichtig an.» •

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Seite 9 /17_2013 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Büroimmobilienmärkte Europa

Positive Impulse

Quelle: Jones Lang LaSalle, Q3 2013

TEmpo und qualität auf den europäischen büroflächenmärkteN

Der europäische Büroflächensektor profitiert von der anhaltenden Konjunkturerholung. Allerdings verläuft die Entwicklung von Markt zu Markt mit unterschiedlichem Tempo.

BW/PD. Der europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle (JLL)* weist im 3. Quartal - erstmalig in 2013 - einen Rückgang auf. Minus 1,1 Prozent sind Folge sinkender Spitzenmietpreise, Ausdruck schwacher Nachfrage und insgesamt kostenbewusster Nutzer – vor allem in Paris (-7,2%), Mailand (- 4,2%),

Prag (-2,4%) und Barcelona (-1,4%). Gestiegene Spitzenmieten in London (+2,6%), München (+1,6%) und Frankfurt (+1,5%), wo ein Mangel an qualitativ hochwertigen Flächen gepaart mit einer starken Nachfrage den Markt charakterisieren, konnten diese Verluste nicht wettmachen. In den übrigen 17 Index-Städten gab es keine Veränderung bei den Spitzenwerten. Aufgrund dieser Entwicklungen liegen die Spitzenmieten für Büroflächen derzeit im Jahresvergleich um 1,4 Prozent niedriger. Hintergrund ist die aufgrund variierender wirtschaftlicher und immobilienwirtschaftlicher Rah-

menbedingungen unterschiedliche Entwicklung der Märkte. Während etwa der Londoner Bürovermietungsmarkt schnell an Dynamik gewinnt, liegen die deutschen Immobilienhochburgen bei zwar nach wie vor guter Performance leicht hinter den Umsatzergebnissen des Vorjahres zurück, die Spitzenmieten sind grösstenteils stabil. Auch die skandinavischen Zentren nähern sich gemäss JLL nach einer Phase schnellen Mietpreiswachstums und guter Umsatzzahlen dem zyklischen Höhepunkt. Der anhaltende wirtschaftliche Gegenwind manifestiere sich deutlich auf dem Pariser Büromarkt, >>>


SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF konstatieren die Researcher. Dessen rückläufige Entwicklungen hätten auch Auswirkungen auf das Ergebnis der aggregierten europäischen Marktindikatoren. Die südeuropäischen Index-Städte und die mittel- und osteuropäischen Märkte hätten zwar ihren zyklischen Tiefpunkt erreicht oder stünden kurz davor –  Anzeichen einer durchgreifenden Erholung seien bei wichtigen Markt-Indikatoren jedoch noch nicht erkennbar.

>>>

London zeigt überdurchschnittliche Performance

In allen vier Quadranten der Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle werden die beträchtlichen Unterschiede in Europa widergespiegelt. Nur drei Märkte (St. Petersburg, Frankfurt und Lyon) haben dabei

///17_2013 / Seite 10

seit dem letzten Quartal gewechselt: vom «Beschleunigten» zum «Verlangsamten Mietpreiswachstum», die Hauptstadt der französischen Region Rhône-Alpes im Südosten Frankreichs vom «Beschleunigten» zum «Verlangsamten Mietpreisrückgang». Insgesamt werde bis Ende des Jahres das aggregierte Mietpreiswachstum im Jahresvergleich eher gering sein, so die JLL-Prognose. Überdurchschnittlich dürfte danach weiterhin London performen, moderat zulegen könnten gemäss JLL auch Frankfurt, Stuttgart sowie Oslo und Stockholm. In Paris werde es voraussichtlich bis Mitte 2014 dauern, ehe die Spitzenmieten wieder anziehen. Märkte mit einem weiterhin schwierigen wirtschaftlichen Umfeld, wie die südeuropäischen Indexstädte oder Märkte mit Angebotsüberhang wie Warschau, könnten in den nächsten

drei Monaten leichte Mietpreisrückgänge verzeichnen, meinen die JLLResearcher. Bei den Leerständen verzeichneten 14 von 24 Indexstädten im dritten Quartal einen Rückgang, angeführt von Budapest (-100bps), Amsterdam und Utrecht (beide -90bps). Ein Anstieg wurde in neun Indexstädten notiert, mit Rotterdam (+50bps) an der Spitze. Insgesamt waren Änderungen der Leerstandsquote von mehr als +/-50bps die Ausnahme. Wie schon in den vergangenen Quartalen neutralisierten sich die «+»oder «-»-Veränderungen, sodass der aggregierte Büroflächen-Leerstand in der Region das dritte Quartal in Folge unverändert 9,7 Prozent beträgt. Die Leerstandsquoten bewegen sich zwischen 5,1 Prozent in Lyon und 19,0 Prozent in Budapest. Insgesamt dürfte die europäische Leerstandsquote bis Ende des Jahres und in

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Seite 11 /17_2013 /// 2014 hinein stabil unter zehn Prozent bleiben, prognostiziert JLL: «Frei werdende Bestandsflächen halten sich die Waage mit Neuanmietungen. Flächenexpansionen werden kaum zu verzeichnen sein. Für Nutzer stehen Effizienzsteigerungen oder gar weitere Kosteneinsparungen im Fokus.» Die Fertigstellungen nehmen den Angaben zufolge zwar zu, bleiben jedoch auf niedrigem Niveau. Nachdem das Volumen im 2. Quartal ein Rekord-Tief erreicht hatte, notierte das 3. Quartal mit 1,3 Millionen Quadratmeter an fertiggestellten Büroflächen annähernd eine Verdoppelung (+84 %), vor allem durch Zuwächse in grossen europäischen Metropolen wie Paris, London und Moskau. Die Entwicklung könnte auf einen Wendepunkt nach beinahe zehn Quar-

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF talen mit unterdurchschnittlichen Fertigstellungsvolumina hindeuten, so die Einschätzung der Researcher. Die im 4. Quartal 2013 erwarteten Fertigstellungen kämen einem Zuwachs von 15 Prozent gegenüber den drei Vormonaten und von zwölf Prozent im Zwölfmonatsvergleich gleich. Gleichwohl bliebe es gegenüber dem Fünfjahresdurchschnitt bei einem Minus von 20 Prozent. In 2014 werden die Fertigstellungen voraussichtlich weiter zunehmen, mehr als 50 Prozent der derzeit bis Ende 2014 erwarteten Fertigstellungen sind aber bereits vorvermietet oder zur Eigennutzung vorgesehen. Wie die JLL-Researcher betonen, gilt insgesamt: kosteneffiziente Flächen mit hoher Mitarbeiterdichte und geringeren Nebenkosten in den wichti-

gen Innenstadt-Lagen sind nach wie vor gefragt, aber häufig knapp. Wo derartige Produkte nicht zur Verfügung stehen oder wo der Kostendruck weiterhin im Vordergrund steht, scheinen die Nutzer die Neuverhandlung bestehender Mietverträge Kompromisslösungen bei einem Umzug vorzuziehen. Daran werde sich auch bis Ende des Jahres nicht viel ändern. Das Umsatzvolumen dürfte sich vor diesem Hintergrund leicht unter dem Vorjahreswert bewegen. •

* Der Inde x umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona , Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mail and, Mosk au, München, Paris,

Prag,

Rot terdam,

Stockholm,

Ut-

recht und Warschau.

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Marktkommentar NACHRICHTEN Realstone Holding SA Zukauf von Solvalor Die im Besitz von Yvan de Rham befindliche Vavite Holding SA will sich auf ihr Kerngeschäft Immobilienverwaltung konzentrieren und hat u.a. beschlossen, die zu fünf Prozent von Pierre Milliet gehaltene Solvalor Fund Management SA zu veräussern. Die im Jahr 1961 gegründete gehaltene Fondsmanagementgesellschaft verwaltet den an der Schweizer Börse kotierten Immobilienfonds Solvalor 61. Das Geschäftsjahr 2012/13 (per 30.06.) schloss Solvalor 61 mit einem Ergebnisrückgang ab: Der Überschuss sank auf 19,5 Millionen CHF (-18%). Die Differenz erklärt sich gemäss Mitteilung des Fonds durch einen im Vorjahr erfolgten Immobilienverkauf, der zu einem Rückgang des Mietertrags auf 41,7 Millionen CHF geführt habe. Die Ausgaben stiegen auf 24,5 Millionen CHF (+5,2%), bedingt durch Renovierungsarbeiten an zwei Gebäuden in Lausanne und eine höhere Steuerbelastung aufgrund einer Kapitalerhöhung im Berichtsjahr. Die Ausschüttung sinkt auf 5,70 CHF/Anteil nach 5,90 CHF/Anteil im Vorjahr. Das Bauprogramm will der Fond fortsetzen: Bis 2016 seien zwei neue Projekte mit Investitionen in einer Grössenordnung von 40 Millionen CHF geplant.

Jahresendrallye in Sicht Die Immobilien-AGs steigen wieder in der Gunst der Anleger; bei den Immobilienfonds drückt die Nachfrage nach frischem Geld auf die Kurse.

Thomas Marti, Swiss Finance & Property

TM. Nachdem die Schweizer Immobilienaktien negativ in den Oktober gestartet sind, setzte in der zweiten Monatshälfte eine Gegenbewegung ein. Aktuell notiert der Real Index um 0,25 Prozent höher als im Vormonat, im laufenden Jahr allerdings immer noch mit 4,84 Prozent im Minus. Unterdessen ist auf dem europäischen Markt eine deutliche Wertsteigerung zu beobachten. Der EPRA Index legt im Oktober um 3,9 Prozent zu. Von dieser positiven Stimmung profitiert auch der Schweizer Immobilienaktienmarkt.

sionen von Realstone und Procimmo abgeschlossen. Für die kommenden Wochen ist noch keine Beruhigung in Sicht: Es stehen gleich mehrere Kapitalmarkttransaktionen an. Mitte Oktober hat zudem die UBS informiert, dass sie Ende November/Anfang Dezember für ihren Wohnimmobilienfonds Anfos eine Kapitalerhöhung im Umfang von rund 130,0 Millionen CHF plant. Somit bleibt die Nachfrage nach frischem Kapital weiterhin hoch. Neuigkeiten auch auf der Seite der Fondsverwaltungen: Jüngst gab die Solvalor Fondsmanagement SA bekannt, dass sie durch die Realstone Holding SA übernommen wird. Somit kann Realstone die Verwaltung von Solvalor61, einem an der SIX Swiss Exchange kotierten Immobilienfonds, übernehmen. Der Fonds hält aktuell 94 Liegenschaften in den Kantonen Waadt, Genf und Bern als direktes Eigentum und weist eine Marktkapitalisierung von 880 Millionen CHF auf. Die Transaktion bedarf noch der Genehmigung der FINMA. •

Weitere K apitalerhöhungen

Die Schweizer Immobilienfonds verlieren weiter an Wert. Im Monat Oktober notiert der SWIIT Index um 1,34 Prozent tiefer als Ende September, auf das Jahr gesehen weist er ein Minus von fünf Prozent aus. Der Grund für den Rückgang dürfte vor allem in der erhöhten Kapitalnachfrage der Marktteilnehmer liegen. Erst kürzlich wurden die Neu-Emis-

ANZE IGE

// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //


Seite 13 /17_2013 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE

23. OCTOber 2013

NOM . BRUT TO - VALOREN - BESCHREIBUNG TIEFST HÖCHST GELD BRIEF WERT DIVIDENDE NUM MER

500

50

1

0.2

50

3490024 N AG für Erstellung billiger Wohnhäuser in WinterthuR

41,710.00

45,000.00

42010

4,100.00

4,250.00

4200

Athris Holding AG I

1,075.00

1,275.00

4986484 N Athris Holding AG N

222.00

264.00

140241 N Agruna AG 4986482 I

3

0.00

0

1230

10.00

1,295.00

15

250

30.00

264.50

50

1,125.00

1,600.00

1225

10.00

1,800.00

14

137 10202256 N C a saInvest Rheintal AG, Diepoldsau

255.00

279.00

270

30.00

275.00

30

10

255740 N Espace Real Estate Holding AG, Biel

136.80

147.00

138.5

50.00

140.90

100

25

2.50

363758 I FTB Holding SA, Briss ago

640

20.00

690.00

40

500

150.00

191008 N Im mges Via m al a, Thusis

6205

2.00

6,800.00

6

400

80.00

257750 I Im mobiliare Phar m apark SA, Barbengo

12.00

1,945.00

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200

50.00 11502954 N Konkordia AG N

50

10

155753 N Bürgerh aus AG, Bern

2.00 62,500.00 2.00

1,210.00

1,550.00

1315

2,950.00

3,800.00

3320

3.00

3,600.00

10

154260 N Löwengarten AG

155

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0.00

0

254593 N MSA Im mobilien, Adliswil

625.00

625.00

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10.00

1,050.00

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2,500.00

3,950.00

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2.00

4,800.00

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2989760 I Real Estate Holding

0

0.00

0.00

0

3100

20.00

5,500.00

1

500

3264862 N Pfenninger & Cie AG, Wädenswil

1

600

36.00

225664 I S AE Im mobilien AG, Unter ägeri

3,700.00

3,700.00

870

80.00

228360 N Schüt zen Rheinfelden Im mobilien AG, Rheinfelden

2,600.00

2,600.00

2580

3.00

2,900.00

4

800

160.00

231303 I Sia - Haus AG, Zürich

4,700.00

5,100.00

4600

2.00

4,900.00

2

1.90

6.25

4.7

2,500.00

0.00

0

8,000.00

20.00

0.00

0 0

5

1789702 I Sihl Manegg Im mobilien AG

1000

172525 N TL Im mobilien AG

8,000.00

7650

100

60.00

253801 N Tersa AG

10000

1.00

0.00

1000

256969 N Tuwag Im mobilien AG, Wädenswil

15000

2.00

17,800.00

2

2.5 14805211 N Zug Estates N Serie A 100

635836 N Zürcher Freil ager AG, Zürich

112.00

129.00

113

100.00

129.00

100

5,300.00

6,250.00

5350

5.00

5,450.00

66

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ANZE IGE

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

///17_2013 / Seite 14

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME

24. oktober 2013 RüCKNA ME PREIS

BÖRSEN - AUS- EC ART PERF. TOTAL KURSE SEIT 1.1.12 KURS SCHüT t.- Y TD UMSATZ TIEFST / HÖCHST RENDITE 2013 %SEP T

2,672,561 BONHOTE IMMOBILIER

106.65

117.50

1145.00

1365.00

102.45

117.00

96.60

96.50

276,935 CS REF INTERSWISS

182.00

199.00

4.38%

3,106,932 CS REF LIVINGPLUS

98.20

118.25

115.00

125.75

3.33%

844,303 CS 1A IMMO PK

10,077,844 CS REF GREEN 11,876,805 CS REF HOSPITALIT Y

4,515,984 CS REF PROPERT Y PLUS

2.57% 10.17%

- 4.21%

117.10

126.40

636,230,188

3.94%

0.74%

nicht kotiert

1285.00

1385.00

3,602,719,575

1.99% 14.20%

4.61%

nicht kotiert

114.00

120.00

702,000,000

1.78%

- 0.10%

-9.91%

94.50

115.90

868,500,000

9.34%

- 6.09%

1.89%

189.90

228.00

1,500,944,963

2.67% 20.42%

0.39%

2.64%

110.20

133.00

2,069,375,000

9.35%

-9.83%

1.62%

128.00

148.10

1,071,993,600

3.41% 26.36%

- 4.34%

1.59%

157.10

184.50

2,065,348,387

2.13%

- 4.99%

-9.73%

6.63%

103.30

121.50

396,000,000

19.21%

1.22%

BÖRSEN K APITALISIERUNG

1.82%

1,291,370 CS REF SIAT

129.00

163.00

12,423,800 EDMOND DE ROTSCHILD SWISS

104.20

99.00

1,458,671 FIR

110.00

145.00

2.73% 31.82%

-3.01%

0.77%

132.50

151.00

932,992,930

977,876 IMMOFONDS

288.90

369.00

3.66% 27.73%

-5.26%

1.26%

376.75

430.00

1,079,799,534

278,226 L A FONCIERE

616.00

826.00

2.52% 34.09%

-1.08%

0.69%

803.00

874.50

931,232,400

277,010 IMMO HELVE TIC

154.00

184.00

3.60% 19.48%

- 4.81%

1.10%

181.10

205.90

552,000,000

3,499,521 PATRIMONIUM SRE FUND

113.00

124.80

2.52% 10.44%

-1.68%

0.52%

115.00

135.50

380,895,715

3,362,421 PROCIMMO SWISS COMM FUND

120.70

124.30

4.03%

2.98%

- 8.43%

0.56%

130.00

144.40

520,116,694

3,941,501 RE ALSTONE SWISS PROP FUND

113.10

120.70

3.21%

6.72%

- 4.53%

2.25%

120.80

137.90

369,981,107

278,545 SOLVALOR "61"

173.75

224.00

2.61% 28.92% -10.04%

1.16%

212.70

269.75

883,422,848

725,141 SCHRODER IMMOPLUS

948.00

1012.00

3.25%

6.75%

- 6.12%

2.04%

978.00

1162.00

971,520,000

3,743,094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A

89.30

111.25

3.11% 24.58%

-9.18%

1.62%

110.10

128.10

1,173,079,630

118.10

135.00

3.49% 14.31%

-2.17%

0.99%

126.50

144.50

610,672,365

49.80

59.75

3.46% 19.98%

-3.94%

1.81%

58.80

68.00

1,836,798,889 448,060,721

2,616,884 SWISSINVEST REIF 1,442,082 UBS SWISS RES. ANFOS 2,646,536 UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL

12.20

13.50

2.60% 10.66%

-3.15%

0.78%

13.60

15.20

1,442,085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS

64.20

76.25

3.27% 18.77%

-2.24%

1.75%

72.50

83.50

782,412,154

1,442,087 UBS SWISS MIXED SIM A

77.90

91.60

3.62% 17.59%

- 4.91%

1.53%

90.30

101.40

5,598,776,208

1,442,088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL

59.10

63.40

4.28%

-5.28%

3.05%

61.10

73.45

989,094,778

7.28%

Ø Ø S W I T T Ø

Total

3.17% 15.49% - 4.96% 1.69% 30,973,967,683

IMMOBILIENAKTIEN CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV

24. oktober 2013 BÖRSEN - KURS

AUS- EC ART SCHÜT-

TUNGS-

RENDITE

PERF. MTL . Y TD UMSATZ 2013 %AUG

KURSE SEIT 1.1.11 TIEFST / HÖCHST

BÖRSEN K APITALISIERUNG

883,756 ALLRE AL HOLDING 118.50 124.50 4.53% 5.06% -7.87% 4.28% 130.80 146.50 1,250,397,358 1,820,611 BFW LIEGENSCHAFTEN N 33.70 26.00 4.69% -22.85% 2.22% 0.53% 21.45 28.90 114,654,150 20,185,305 DUAL RE AL ESTATE INV 22.00 22.60 3.99% 2.73% 6.35% 0.01% 21.25 21.65 53,110,000 255,740 ESPACE RE AL ESTATE 146.50 138.00 3.12% -5.80% - 0.52% 0.06% 136.00 146.00 236,906,808 4,582,551 FUNDA MENTA RE AL N 12.90 12.35 3.28% - 4.26% 6.25% 0.63% 11.30 13.25 112,178,644 1,731,394 INTERSHOP 259.00 326.50 6.34% 26.06% 6.70% 1.78% 317.25 338.00 445,672,500 1,110,887 MOBIMO 192.00 191.00 4.84% - 0.52% - 8.63% 3.70% 194.40 227.40 1,186,965,298 1,829,415 PSP SWISS PROPERT Y 79.80 79.10 4.14% - 0.88% - 4.91% 5.37% 73.63 88.90 3,192,772,157 803,838 SWISS PRIME SITE 64.50 70.40 5.25% 9.15% -3.08% 4.29% 65.59 78.50 4,259,416,902 261,948 WARTECK INVEST 1395.00 1690.00 4.09% 21.15% -3.30% 1.40% 1725.00 1915.00 180,694,800 2,183,118 ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING 3.55 2.07 0.00% - 41.69% -23.05% 1.67% 2.07 3.55 95,194,858 Ø Ø RE AL Ø Total 4.02% -1.08% - 4.72% 4.18% 11,127,963,475 www.mvinvest.ch Tel. Nr. 043/499 24 99

// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //


Seite 15 /17_2013 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Stadtentwicklung/Projektentwicklung

Neues Stadtquartier für Bulle

Der Bahnhof von Bulle wird um 200 Meter verschoben.

Grosse Pläne für Bulle: Rund um den Bahnhof soll ein neues Quartier entstehen, mit 1.000 Wohnungen und 600 Arbeitsplätzen, Hotel und Altersheim.

AH/BW. Das Zentrum von Bulle wird in den kommenden Jahren sein Gesicht verändern. Die Stadt und die Freiburgischen Verkehrsbetriebe (TPF) wollen das Gebiet rund um den Bahnhof aufwerten und planen dafür weitreichende städtebauliche Veränderungen. Rund um den Bahnhof der Stadt soll ein neues Quartier entstehen, welches sich über einen Perimeter von rund 90.000 Quad-

ratmetern erstreckt. Das geschätzte Investitionsvolumen dafür: rund 800 Millionen Franken. Der Planung zugrunde liegen Prognosen zur wirtschaftlichen und demographischen Entwicklung von Bulle: Man geht davon aus, dass sich die Bevölkerung der Greyerzer Bezirkshauptstadt und zweitgrössten Stadt des Kantons Freiburg in den nächsten zwei Jahrzehnten verdoppelt. Aktuell besteht das Bahnhofsviertel hauptsächlich aus Industriebrachen und Bauten, die nur noch teilweise für den Betrieb des öffentlichen Verkehrs genutzt werden. Diese Einrichtungen sollen an die Peripherie verlegt, der Bahnhof selbst >>>

NACHRICHTEN Opfikon «Smart Living»   Mit der Überbauung Hamilton View entstehen im Glattpark erstmals Eigentumswohnungen direkt am Glattpark-See. Nach den Plänen der Früh Immobilien AG sollen dort 200 bis zu 180 Quadratmeter grosse Wohnungen mit flexiblen Grundrissen sowie mit Loggia und/ oder Terrasse entstehen. Wie Geschäftsleiter Marco Früh mitteilt, steht das Projekt unter dem Motto «Smart Living»: Alle Wohnungen werden mit moderner Technologie ausgestattet, mit Internet-Zugang, Digital-TV, Musikstreaming und InternetTelefonie. «Über ein iPad, das der Wohnungskäufer erhält, lassen sich alle Multimediafunktionen bedienen», sagt Früh. «Wenn man möchte, lässt sich auch die gesamte Wohnung fernsteuern. Das funktioniert natürlich auch von unterwegs, so dass man beispielsweise ein vergessen gegangenes Bügeleisen noch ausschalten kann, ohne dafür umkehren zu müssen.» Die Preise bewegen sich zwischen 418.000 und 1,5 Millionen Franken. Spatenstich soll im Januar 2014 sein, Baubeginn im kommenden Frühjahr.

Hamilton View


SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF um etwa 200 Meter verschoben werden. Grund für Letzteres ist das Behindertengleichstellungsgesetz, nach dem der öffentliche Verkehr bis 2024 barrierefrei sein muss – doch der Bahnhof von Bulle kann am aktuellen Standort nicht entsprechend umgebaut werden. Auf den frei werdenden Flächen soll das neue Stadtquartier in den kommenden 20 Jahren heranwachsen.

>>>

NACHRICHTEN CS REF Hospitality Investment in Brigels Nach langjähriger Planung wurden jetzt die Verträge für das Ferien-Resort Pradas in Brigels unterzeichnet. Nahe der Talstation der Bergbahnen Brigels Waltensburg Andiast entstehen ab dem zweiten Quartal 2014 in einer ersten Bauetappe 15 Häuser mit 432 Betten; insgesamt sind 21 Häuser für 40 Millionen CHF geplant. Die Gemeinde Brigels stellt das Land zur Verfügung; Investor und Eigentümer des Resorts ist der CS Real Estate Fund Hospitality, Totalunternehmer die Baulink Davos AG. Den Betrieb übernimmt die Bergbahnen Brigels Waltensburg Andiast AG. Das Projekt ist seit 2008 geplant, doch verlief die Suche nach einem Investor lange Zeit ergebnislos.

Anbindung ans historische Zentrum

Nach den jüngst vorgestellten Plänen von TPF und Stadt sollen 1.000 Wohnungen, 12.000 Quadratmeter für Handwerk, Kleingewerbe und Verkaufsflächen, 11.000 Quadratmeter für Büros, 9.000 Quadratmeter für öffentliche Einrichtungen sowie 1.300 Parkplätze entstehen. Herzstück des Projekts ist ein fast ausschliesslich als Fussgängerzone geplanter und direkt mit dem historischen Stadtzentrum verbundener Bahnhofsplatz. Hier sind unter anderem ein unterirdi-

///17_2013 / Seite 16 scher Busbahnhof für den regionalen Busverkehr sowie ein Parkhaus vorgesehen, ferner Geschäfte, Büros und Wohnungen. Das alte Depot im Süden der Eisenbahnlinie sowie das Quartier de la Colline du Moulin sind dem Wohnungsbau vorbehalten; im denkmalgeschützten Schmalspurbahndepot sind öffentliche Einrichtungen geplant. Gemäss Mitteilung der Stadt könnten ein Hotel und ein Altersheim das Projekt ergänzen. Gebaut wird in Etappen: Die ersten Gebäude sollen in sechs bis sieben Jahren stehen, die letzten bis zum Jahr 2030. Die Ausgangslage für die Planung liefern zwei Genfer Büros: das Büro Group8 für den Entwicklungsstandort Bahnhof und Delley Deillon für die Wohnquartiere. Laut TPF wird zuerst die städtebauliche Detailplanung der Bahnhofplattform in Angriff genommen. Die Pläne des auf 50 Millionen CHF geschätzten Eisenbahnprojekts sind grösstenteils bereits erstellt. Sie sollen zwischen 2016 und 2022 realisiert werden. •

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 17/2013 / 8. Jahrgang / 169. Ausgabe.

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Birgitt Wüst, Redaktionsleitung Erich Schlup, Verlagsleitung Massimo Esposito, Mediaberatung Susana Perrottet, Layout Administration & Verwaltung: info@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung. ISSN 1664-5162

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52. Immobiliengespräche

Herausforderung Tiefzinsphase Donnerstag, 28. November 2013, um 17:30 Uhr im Restaurant Metropol, Zürich Die aktuelle Tiefzinsphase fordert Ökonomen, institutionelle Investoren sowie auch Analysten von Immobilienanlagen heraus. Immobilien waren aufgrund der immer tieferen Zinsen die Gewinner im Portfolio, werden sie es auch bei steigenden Zinsen sein? · Auf welche Szenarien sollten wir uns betreffend Zinsen, Inflation, Wechselkurse einstellen? · Welches ist die richtige Immobilienstrategie für institutionelle Anleger in diesem Umfeld? · Wie hat sich die Performance bei indirekte und direkte Immobilienanlagen bei Zinserhöhungen in der Vergangenheit entwickelt Experten aus Praxis und Forschung diskutieren diese und weitere Fragen rund um Verdichtungsprojekte und zeigen Perspektiven auf. Moderation: Prof. Dr. John Davidson, Hochschule Luzern Referenten: · Peter Bänziger, Swisscanto · Dr. Joachim Schütz, Swiss Finance & Property · Ueli Braun, Real Estate, Credit Suisse

Die Veranstaltung dauert ±90 Minuten mit anschliessendem Apéro und Networkgelegenheiten. Die Teilnahme kostet 80 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an selina.niederberger@immobilienbusiness.ch

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Die Schweizer Immobiliengespräche finden mehrmals im Jahr zu aktuellen und spezifisch ausgewählten Themen aus der Immobilienwirtschaft statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zur aktuell behandelten Thematik.

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169. Immobilienbrief