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SCHWEIZER

Ausgabe 142_ 7. Jahrgang / 29. Mai 2012

IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL

Inhalt 2 «Romantik – Baustein einer neuen Baukultur» 2 Nachrichten: CS/SBV-Bauindex 5 Nachrichten: Zürich/Andermatt 6 Tessin: Neue Infrastruktur – neuer Bauboom? 8 Nachrichten: Neuer Streit in Vals 10 OIF (D): CS Euroreal vor dem Aus 10 Nachrichten: Schweizer PKs 13 Finanzierungslücke wird grösser 15 Nachrichten: HGI/ Zurückhaltende Investoren 16 Nachrichten: CBRE/Officemärkte 17 Marktkommentar 17 Nachrichten: Swisscanto/PSP 18 Immobiliennebenwerte 19 Immobilienfonds/-Aktien 20 Stadtentwicklung: Punktlandung für MFO-Gebäude 21 Impressum

Mehr Romantik gefragt Jüngst sorgte das ehemalige Direktionsgebäude der Maschinenfabrik Oerlikon (MFO) landesweit für Schlagzeilen. Der Koloss – 80 Meter lang, 6.200 Tonnen schwer – wurde um 60 Meter versetzt. Nie zuvor wurde in Europa ein grösseres Gebäude als Ganzes über eine ähnlich grosse Distanz verschoben. Zürichs Stadtpräsidentin Corine Mauch misst der spektakulären Aktion besondere Bedeutung bei: Für ein im Wandel befindliches Birgitt Wüst Redaktionsleiterin Gebiet wie Neu-Oerlikon seien «Zeugen der Vergangenheit» wichtig: «Sie helfen, dem Quartier eine Identität zu geben.» In der Tat fehlt es den nüchtern-rational gestalteten Quartieren unserer Tage oftmals an Charme. Dabei scheinen viele Mieter und Käufer anderes zu wünschen als die quadratisch-praktischen Wohnkomplexe aus Stahl, Beton und Glas. Wie sonst liesse sich die hohe Zahlungsbereitschaft für Jugendstilwohnungen erklären? Doch historische Bausubstanz ist längst nicht nur Architekturliebhabern «wertvoll». Aktuelle Studien belegen, dass unter Denkmalschutz stehende Liegenschaften messbare positive Effekte auf die Marktwerte von Häusern in der näheren Umgebung haben. Deutlich zu erkennen sei dieser externe Effekt bis zu einer Distanz von 600 Metern, berichtete Ökonom Gabriel Ahlfeldt am jüngsten CUREMhorizonte-Anlass. Die Analyse von Tausenden von Transaktionen zeigt: Allein die Anwesenheit von als wertvoll betrachteter Bausubstanz lässt die Immobilienpreise nebenan steigen. Mit den besten Grüssen, Birgitt Wüst

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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Immobilieninvestments in turbulenten Zeiten SCHWEIZER Inflation, Zinsen und Währungskurse?

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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // Das nächste Immobiliengespräch

Gewerbe- und Industrieflächen – Vom Kostenfaktor zum Ertragsbringer Donnerstag, 24. Mai 2012 um 17.30 Uhr im Vortragssaal des Kongresshaus Zürich


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Immobilieninvestmentmärkte/Architektur

CS/SBV Rege Baukonjunktur Der von der Credit Suisse (CS) und dem Schweizerischen Baumeisterverband (SBV) erstellte Bauindex – Frühindikator für die Umsatzentwicklung im Schweizer Bauhauptgewerbe – ist seit dem Winter um 1,6 Prozent auf 130 Punkte (100 = 1. Quartal 1996) und gegenüber dem Vorjahresquartal um 1,1 Prozent gestiegen. Dennoch kann der wetterbedingte Umsatzrückgang des ersten Quartals im Frühling nicht vollständig kompensiert werden. Im Trend zeigt der Index für die kommenden Quartale ein weiteres Umsatzwachstum an. Auf mehr als 51.000 bewilligte Wohnungen und Häuser im Jahr 2011 folgten im ersten Quartal 2012 neue Gesuche für 16.000 Wohneinheiten. Der Wirtschaftsbauindex erreicht zum ersten Mal seit gut einem Jahr wieder das Vorjahresniveau. Die Planung von Büro- und Verwaltungsflächen verlaufe stürmisch, heisst es. Deren baubewilligte Volumen veranschlagen die CS-Experten für 2011 auf 3,4 Mrd. CHF, plus 53 Prozent gegenüber 2010: «Aufgrund der regen Planung von Verwaltungsflächen bleiben wir für die weitere Umsatzentwicklung im Wirtschaftsbau trotz der Investitionszurückhaltung von Industrieunternehmen optimistisch.» Im Tiefbau stabilisiert die hohe Nachfrage nach Infrastruktur- und Verkehrsbauten den entsprechenden Subindex auf hohem Niveau und lässt auch zukünftig hohe Umsätze erwarten. Insgesamt erschweren jedoch die hohe Auslastung bei geringer Beschäftigungsausweitung sowie die schwache Ertragslage aufgrund des Preiskampfes die Bedingungen für die Branche und lassen nur begrenzt künftige Umsatzzuwächse zu.

Neue Sehnsucht nach Romantik Während viele Architekten den Segen der Moderne beschwören, suchen Immobilienk äufer oft nach Hergebrachtem. Der CUREMhorizonte-Anlass «Romantik – Baustein einer neuen Baukultur» beschäftigte sich mit der Frage, warum dies so ist. Von David Strohm

DS. «Die Welt muss romantisiert werden», forderte im ausgehenden 18. Jahrhundert der Dichter Novalis. Sein Postulat ist aktueller denn je, auch im Wohnungsbau. Als Antwort auf die Krisen der Gegenwart, auf das Primat des Intellekts und auf den vorherrschenden Rationalismus unserer Zeit sehne sich ein wachsender Teil der westlichen Welt nach der Romantik vergangener Tage, nach Gefühlen und der Geborgenheit, die sich in den Häusern des Jugendstils manifestiert. Diese ungewöhnliche These vertrat Anfang Mai eine Reihe von Experten an der vom «Center for Urban & Real Estate Management» der Universität Zürich (Curem)

veranstalteten Tagung zum Thema «Romantik – Baustein einer neuen Baukultur». Hohe Liebhaberprämien

Ein erster Beleg dafür findet sich in der hohen Zahlungsbereitschaft für alte Jugendstilwohnungen. Die Nachfrage hierfür ist hoch, das Angebot gering. Kommt dennoch eine auf den Markt, werden dafür in der Regel hohe Liebhaberprämien geboten, trotz offensichtlicher Mängel. «Die Bewohner nehmen die veraltete Haustechnik und ringhörige Wände in Kauf», stellt Curem-Direktor Andreas Löpfe fest. Neue Wohnbauten hingegen mit ihrer zumeist nüchternrationalen Architektur, die auf Haustechnik und den Minergie-Standard fokussiert, würden, so Löpfe, «nur wenig Raum für Sehnsüchte, Sinnlichkeit und Spiel lassen». Der an der London School of Economics lehrende Ökonom Gabriel Ahlfeldt hat die erhöhte Präferenz für eine stilvolle Umgebung anhand der Immobilienmärkte in der britischen und in der

Räumliche Wirkung denkmalgeschützter Gebäude

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Quelle: Perspek tiven der Wirtschaf tspolitik 2010, S. 248 Gabriel M. Ahlfeld, Architek tur, Ökonomie, Architek turökonomie

NACHRICHTEN


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Stehen hoch im Kurs: Jugendstil-Gebäude

deutschen Hauptstadt untersucht. Danach üben unter Denkmalschutz stehende Liegenschaften einen positiven externen Effekt auf den Marktwert von Häusern in der näheren Umgebung aus, und seien diese von ihrem Baustil her noch so hässlich. Deutlich zu erkennen sei dieser externe Effekt bis zu einer Distanz von 600 Metern, berichtet der Wissenschafter und belegt die Erkenntnis mit der Analyse von Tausenden von Transaktionen. Allein die Anwesenheit von als wertvoll betrachteter Bausubstanz lässt also die Immobilienpreise nebenan steigen. In Berlin etwa gibt es 16.000 denkmalgeschützte Objekte. Den Landwert im näheren Umkreis hat Ökonom Ahlfeldt auf 116 Milliarden Euro geschätzt. Den Mehrwert für die übrigen Liegenschaften sieht

der Wissenschaftler bei immerhin 1,4 Milliarden Euro. Allerdings reduziert sich die externe Wirkung der schönen Häuser ungefähr alle 100 Meter um die Hälfte und fällt jenseits der 600-Meter-Grenze unter die vernachlässigbare Grösse von ein Prozent. In London hat Gabriel Ahlfeldt die rund 10.000 «Conservation Areas» untersucht, Teile von Quartieren, deren Ortsbild geschützt ist. Auch hier war der zu beobachtende externe Preiseffekt signifikant. Und er nahm im Zeitverlauf sogar zu. Beton, Glas, Stahl – wenig sinnliche Werkstoffe

Warum aber lieben wir das Hergebrachte? Der am Karlsruher Institut für Technologie (KIT) das >>>

Fach Architekturkommunikation lehrende Psychologe Riklef Rambow hatte für seinen Vortrag in Zürich einige Gründe dafür mitgebracht. Dazu gehören Unterschiede in der Wahrnehmung der Fassade: Ist diese – wie bei Jugendstil-Liegenschaften üblich – reich verziert, sei unsere Wertschätzung höher als bei den gleichförmigen, als monoton wahrgenommen Oberflächen von Neubauten. Ins Gewicht fällt zudem die Lage: Bürgerhäuser aus jener Epoche, dem ausgehenden 19. und dem beginnenden 20. Jahrhundert, stehen oft in zentrumsnahen Quartieren, deren Sozialstruktur gewachsen und für Neuzuzügler als verlässlich einzustufen ist. Gewachsen ist auch der Grünanteil mit altem Baumbestand, der in der Umgebung von Neubauten oft fehlt. >>>


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Geschätzter Prozentualer Einfluss der Bebauungsstruktur auf Lagewertigkeit

NACHRICHTEN Zürich: Freie Flächen im Stettbacherhof

Quelle: Perspek tiven der Wirtschaf tspolitik 2010, Gabriel M. Ahlfeld, Architek tur, Ökonomie, Architek turökomie, S. 350

Zudem gelten die Mieten als günstig, zumindest für langjährig dort lebende Bewohner. Psychologe Rambow führt als weiteren Punkt die Unterschiede in der Materialität von alten und neuen Häusern an. Bei den neu erstellten Wohnbauten seien (Sicht-) Beton, Glas und Stahl die dominanten Werkstoffe, die von vielen als wenig sinnlich empfunden werden. Bei Altbauten würden hingegen die meist verputzten, farblich interessanteren Oberflächen oder die aufwendig applizierte Deckenstuckatur gefallen. Zudem hätten die Baumeister früherer Jahre den halbprivaten Räumen wie dem Treppenhaus, dem Eingangsbereich oder den Vorgärten mehr Aufmerksamkeit geschenkt. «Der moderne Architekt widmet sich in erster Linien dem Inneren der Wohnung», stellt der Professor ohne Wertung fest. Aber auch im Inneren der Behausung sticht der Altbau das Neue aus. Hohe, ähnlich grosse Räume, die sich für eine flexible Nutzung eignen, waren früher die Regel, heute finden sie sich nur noch im teuersten Segment. Lange Wände, an denen etwa die Bücherregale Platz hätten, sind bei den verwinkelten oder offen geschnittenen Grundrissen zeitgenössischen Wohnungsbaus selten ge-

>>>

worden. Als Illustration nennt Riklef Rambow die Ästhetik der modernen Architektur, die uns weitgehend leere Räume zeigt, in denen allenfalls ein paar Designermöbel stehen, keinesfalls aber die vielen kleinen Dinge zu sehen sind, mit denen sich Menschen in ihren eigenen Wänden üblicherweise umgeben. Abschied von Feindbildern

In der reich geschmückten Aula der Universität Zürich riet Architekturökonom Gabriel Ahlfeldt den Hauseigentümern, sich von einem ihrer liebsten Feindbilder zu verabschieden. «Führt die Praxis des Denkmalschutzes, die der Bewahrung von geschichtlichem, kulturellem und ästhetischem Erbe dient, wirklich zu einer deutlichen Benachteiligung der Immobilienbesitzer?», fragt er. Auf Basis der bestehenden empirischen Evidenz muss diese Frage ganz klar verneint werden. Es brauche demnach nicht weniger sondern mehr Schutz für das Bestehende. Ahlfeldt konstatiert «ein Koordinierungsproblem für attraktive Architektur». Der Markt produziere in Bezug auf den Baustil offenbar an der Nachfrage vorbei. •

Die Zürcher Hochschule für angewandte Wissenschaft (ZHAW) wird im Herbst ihre neuen Räume auf dem Toniareal beziehen. Damit werden im Geschäftsgebäude Stettbacherhof in Dübendorf bis zu 7.000 qm neue Schulungsräume frei. Für Schulen, die einen neuen Standort eröffnen möchten, bestehe jetzt die Gelegenheit, sich in den bereits ausgebauten Schulungsräumen einzuquartieren, teilt die Engel & Völkers Schweiz Invest AG mit. Andermatt: ASA lanciert «Triple-A-Apartments» Mit dem von Marazzi+Paul Architekten entworfenen Apartmenthaus «Biber» bringt Andermatt Swiss Alps (ASA) voll bewirtschaftete Immobilien mit Eigennutzungsmöglichkeiten an den Markt. Das Gebäude liegt im nördlichen Teil des Resorts zwischen den bereits im Verkauf stehenden Apartmenthäusern und dem geplanten Radisson Blu Hotel Andermatt. Die 22 komplett ausgestatteten Wohnungen (65 bis 70 qm) kosten 550.000 bis 1,3 Mio. CHF; die Käufer erhalten eine garantierte Mindestrendite von zwei Prozent während der ersten fünf Jahre. Nach Ablauf dieser Frist erhält der Eigentümer 75 Prozent des Vermietungsertrags; 30 Tage im Jahr kann er sein Apartment kostenfrei belegen. Die Bewirtschaftung der Apartments regelt ein obligatorischer Mietverwaltungsvertrag. Gäste kommen während ihres Aufenthaltes in den Genuss eines kompletten Hotelservices. Vermarktet werden die Wohnungen international als «Triple-AApartments» (Alpen Apartments Andermatt).


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Standortentwicklung/Tessin

Infrastrukturbedingter Bauboom?

Im Visier von Investoren: Das Tessin – hier Lugano

Das Tessin – «Sandwichkanton» zwischen den Wirtschaftsregionen Lombardei und Grossraum Zürich – wird für Immobilieninvestoren zusehends interessanter. Wüest & Partner befasste sich mit den Hintergründen.

BW/PD. Verkehrsinfrastrukturprojekte schüren im Tessin oft grosse Erwartungen. Dies war bereits Ende des 19. Jahrhunderts so, als der einspurige Gotthard-Eisenbahntunnel nach einer zehnjährigen Bauzeit eröffnet wurde. Doch die Hoffnungen

eines beschleunigten wirtschaftlichen Aufschwungs erfüllten sich erst Schritt für Schritt. Knapp 100 Jahre später folgte der GotthardStrassentunnel, und Ende 2016 ist durch die Eröffnung der Neuen Alpentransversale (NEAT) mit einem weiteren Quantensprung zu rechnen. Über die Auswirkungen wird vielerorts spekuliert. Wirklich absehbar ist gegenwärtig nur, dass sich die Reisezeit zwischen Lugano und Zürich auf weniger als 90 Minuten reduzieren wird; und dass nach der Realisierung des Ceneri-Basistunnels ab 2019 die beiden Metropolen Mailand und Zürich nochmals näher zusammen rü-

cken. Neben der NEAT sind weitere Infrastrukturprojekte geplant oder bereits im Bau: Roveredo erhält eine Umfahrung, die 2016 in Betrieb genommen werden soll und die Eisenbahnstrecke zwischen Lugano und dem Mailänder Flughafen Malpensa soll für rund 130 Millionen Franken ausgebaut werden. Die verschiedenen Verkehrsprojekte führen sowohl nach innen wie nach aussen zu einer deutlich verbesserten Vernetzung. Wie sich diese Entwicklung auf die Standortqualitäten und auf den Immobilienmarkt auswirken wird, sei aus heutiger Sicht schwer abzuschätzen, heisst es im aktuellen Immo-

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Monitoring des Zürcher Beratungsunternehmens Wüest & Partner: «Es handelt sich bei all diesen Projekten sprichwörtlich um ein Experiment an der lebenden Person.» Allfällige Potenziale vermuten die Experten primär im Wohnsegment und weniger in den Geschäftsflächen – schliesslich würden bei den Letzteren nicht Standortvorteile geschaffen, sondern durch die zusätzliche Verkehrsinfrastruktur lediglich bestehende Nachteile gegenüber wirtschaftlichen Zentren der Deutsch- und der Westschweiz gemildert.

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF tätigkeit von Mehrfamilienhäusern. Analog zum Gesamtschweizer Muster hat sich die Anzahl der Neubauwohnungen in Mehrfamilienhäusern zwischen 2000 und 2010 um 80 Prozent erhöht. Vorwiegend entstanden Eigentumswohnungen, von denen die Tessiner Einwohner gemäss W&P hauptsächlich die preisgünstigen nachfragten. Zusätzlich boomte die Realisierung von Zweitwohnungen. Die Bautätigkeit im Bereich der Mietwohnungen und Einfamilienhäuser verlief in den letzten Jahren hingegen in moderaten Bahnen. Ob die skizzierten neuen Infrastruk-

turprojekte zu intensiveren Preisanstiegen und vermehrter Neubautätigkeit führen, sei aus heutiger Sicht schwer zu beurteilen, meinen die Autoren der W&P-Studie. So stelle sich etwa die Frage, welche Erwartungen bereits in die aktuelle Preisbildung eingeflossen sind. Die Auswirkungen der Verkehrsprojekte könnten dabei sowohl über- als auch unterschätzt werden. Die Transaktionspreisindizes für Eigentumswohnungen liefern immerhin erste Anhaltspunkte: So haben die Preise für Eigentumswohnungen im Tessin in jedem Teilsegment – von >>>

Erwartungen zum Teil schon eingepreist

Unterdessen lässt ein Blick auf die Entwicklung der Hochbauinvestitionen Bemerkenswertes erkennen: Gemäss W&P hoben sie ab 2003 förmlich ab. Lagen die Wohnbauinvestitionen pro Einwohner um die Jahrtausendwende noch unter dem Schweizer Schnitt, übertrafen sie diese in der jüngsten Vergangenheit regelmässig. Dieser Bauboom manifestiert sich in einer explosionsartigen Neubau-

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF einfach bis gehoben – stärker als im Schweizer Mittel zugelegt. Im Lichte der verstärkten Neubautätigkeit und des «nur» durchschnittlichen Bevölkerungswachstums dürften sich also die Erwartungen der Marktakteure bis zu einem gewissen Grad in den Preisen widerspiegeln.

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NACHRICHTEN Vals: Streit geht weiter Nachdem sich der Verwaltungsrat der Hotel und Thermalbad Vals AG (HOTEBA) für den Verkauf der weltberühmten Therme an Remo Stoffel ausgesprochen haben, zieht sich Peter Zumthor zurück. Über seinen Anwalt liess der Architekt mitteilen, dass Hoteliers und Unternehmern in Vals die Werbung mit seinem marken- und namensrechtlich geschützten Namen und mit Bildern der von ihm gebauten Therme untersagt sei. Fotos aus dem Inneren der Therme dürften nur noch mit seiner Zustimmung publiziert werden. Das Vorgehen Zumthors dürfe nicht als Kampfmassnahme aufgefasst werden, heisst es bei den «Besorgten Bürgern» in Vals. Es handele sich um die «ordnungsgemässe und rechtskonforme Auflösung seiner Geschäftsbeziehung zu Vals». Die «Besorgten Bürger» sowie weitere Betroffene haben im April gegen die Beschlüsse der Gemeindeversammlung vom 9. März 2012, bei der der Verkauf der Therme an die Stoffelpart AG beschlossen wurde, Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden eingereicht. Der in einem emotional zugespitzten Klima getroffene Entscheid, das gemeindeeigene Unternehmen in einem komplexen Multipack zu veräussern, verletzt aus Sicht der Beschwerdeführer mehrfach Bundes-, Kantons- und Gemeinderecht.

Chancen und Herausforderungen

Weiter merken die W&P-Experten an, dass das Tessiner Marktgeschehen stärker als andere Schweizer Regionen aufgrund der geographischen Lage und der sprachlichen Barriere vorwiegend von heimischen Akteuren geprägt wird. Aktuell seien Immobilienaktiengesellschaften und Immobilienfonds im Tessin mit rund 190 Anlageobjekten oder Miteigentumsanteilen präsent – bescheidenen 1,7 Prozent aller 11.500 Objekte in der Schweiz, die sich in der Hand von institutionellen Investoren befinden. 29 Liegenschaften werden

/// 10_2012 / Seite 8 von Tessiner Pensionskassen in ihrem Heimkanton gehalten. Für die W&PExperten stellt sich damit die Frage, ob sich das Tessin nicht anbiete, um zu diversifizieren, das eigene Portfolio auszudehnen oder Marktchancen wahrzunehmen? Unterdessen erlebt der Bau von Mehrfamilienhäusern auch im Tessin einen Boom. Vor allem Eigentumswohnungen werden hier realisiert, derzeit noch als Erst- oder als Zweitwohnungen. Hier sehen die W&P-Experten Chancen für Projektentwickler; sie geben allerdings zu bedenken, dass die Hauptschwierigkeiten in der Akquisition von Bauland und in der fehlenden Vernetzung vor Ort liegen. Unsicher sei darüber hinaus, wie die angenommene Zweitwohnungsinitiative auf gesetzlicher Ebene genau umgesetzt werden wird. Institutionelle Investoren interessieren sich für den Bau oder den Erwerb von Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnungen. Der Trend in Richtung Wohneigentum kommt ihnen nicht

Grosse Verkehrsprojekte mit Bezug zum Kanton Tessin

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Tessin: Geschäftsflächenmarkt Der Tessiner Geschäftsflächenmarkt ist gut überschaubar: Die fünf grössten Märkte – Lugano, Bellinzona, Locarno, Chiasso und Manno – beherbergen 61 Prozent des gesamten kantonalen beziehungsweise 3,6 Prozent des Gesamtschweizer Bestands an Büroflächen. Im langfristigen Mittel werden gemäss Wüest & Partner im Jahr 15.000 qm Bruttogeschossfläche neu gebaut (+ 0,9% p.a.). Aktuell werde ein Spitzenwert des bewilligten Neubauvolumens verzeichnet. Ob damit auch eine erhöhte Neubautätigkeit mit dem entsprechenden Zugang an Büroflächen einhergehen werde, sei in Anbetracht der laufenden Umwälzungen in der Finanzindustrie schwer abzuschätzen. Lugano weise mit einem Anteil von gut 18 Prozent aller Beschäftigten eine deutliche Konzentration in der Finanzindustrie auf – und sei

zupass. Damit sich ein Engagement im Tessin zum Zweck der Diversifikation oder der Vergrösserung des eigenen Portfolios lohne, bedürfe es einer kritischen Masse, so die Autoren. Von den gegenwärtig 157 Gemeinden dürften rund 20 Prozent davon die Grösse und das Format besitzen, die sie für institutionelle Akteure grundsätzlich als Standorte infrage kommen lässt. Der Tessiner Immobilienmarkt zähle innerhalb der Schweiz zu den facettenreicheren, aber auch anspruchsvolleren Märkten, so die Einschätzung von Wüest & Partner. Die unmittelbare Nachbarschaft zu Norditalien und die eindrücklichen

somit seit geraumer Zeit denselben Gefahren ausgesetzt wie Genf und Zürich. Bei Tessiner Verkaufsflächen zeigen sich die W&P-Experten aufgrund der Grenznähe zu Italien skeptisch. Im südlichen Teil des Kantons (Sottoceneri) bestimme mitunter die jeweilige Wechselkurssituation, wer wo einkauft. Aktuell finden sich im Tessin sieben Shoppingcenter oder Factory-Outlets; seit dem Jahr 2000 kamen nur zwei neue Objekte hinzu. In den Tessiner Shoppingcentern bewegt sich der Umsatz mit steigender Tendenz und ungeachtet der Nähe zu Norditalien um die 8.000 CHF/qm/Jahr - im Vergleich zu allen Schweizer Shoppingcentern ein respektabler Wert. Punktuelle Chancen dürften sich laut W&P bei dieser Nutzung an der Schnittstelle zwischen Tourismus und verbesserter Erreichbarkeit durchaus einstellen.

Wird den Anschluss weiter verbessern: Der Gotthard-Basistunnel

geplanten und sich im Bau befindenden Infrastrukturprojekte brächten in den kommenden Jahren für die Marktteilnehmer neue Chancen - allerdings seien auch die möglichen

Gefahren zu beachten. Aufgrund der engen Wirtschaftsverflechtungen mit Italien bestehe ein Klumpenrisiko für das Tessin, denn Länder- und Währungsrisiken kumulierten sich in einem einzigen Handelspartner. Das Fazit der Researcher: «Die Herausforderungen bestehen sowohl in einer treffsicheren Selektion der Standorte und Projekte als auch in der möglichst realistischen Abschätzung von Marktpotenzialen. Aus Sicht nördlich des Gotthardmassivs lässt sich folgende Kurzformel ableiten: Institutionelle Deutschschweizer Investoren können, müssen aber nicht im Tessiner Immobilienmarkt aktiv sein.» •

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NACHRICHTEN Pensionskassen: Unbefriedigende Renditen Die Pensionskassen in der Schweiz – ihr Gesamtanlagevolumen beziffert sich nach einer Schätzung des Zürcher Beratungsunternehmen PPCmetrics auf rund 700 Millionen CHF – haben 2011 angesichts niedriger Zinsen überwiegend unbefriedigende Ergebnisse erzielt. Nach einer Umfrage von Swisscanto bei 321 öffentlichen und privaten Pensionskassen (Anlagevolumen: 426 Mrd. CHF) fiel bei den PKs in der Schweiz 2011 im Durchschnitt ein Verlust von 0,32 Prozent an; die meisten PKs erzielten eine Rendite zwischen minus 0,25 und plus 0,25 Prozent. Über fünf Jahre hinweg resultiert trotz des sehr guten Jahres 2009 im Schnitt eine bescheidene positive Rendite von 0,2 Prozent p.a.; für die vergangenen zehn Jahre sind es 2,4 Prozent je Jahr. Der bei vielen Kassen diagnostizierte Substanzverzehr aufgrund unzureichender Renditen erfordert Eingriffe – gemäss Swisscanto müssen zahlreiche Vorsorgeeinrichtungen weiterhin Sanierungsmassnahmen durchführen. Die Kassen haben 2011 die Aufteilung ihrer Vermögen auf die unterschiedlichen Anlageklassen kaum verändert. Schwerpunkte bilden weiterhin Anleihen (37,3 Prozent), Aktien (25,9 Prozent) und Immobilien (20,6 Prozent). Innerhalb der Anlageklasse Anleihen fanden Umschichtungen statt: Die Bestände an Staatsanleihen aus Industrienationen, darunter auch Papiere aus der Schweiz, wurden reduziert. Im Gegenzug stockten die Pensionskassen ihre Bestände an Unternehmens- und Schwellenländeranleihen auf; ferner stiessen Immobilien in der Schweiz auf eine steigende Nachfrage.

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Immobilieninvestmentmärkte Europa/Offene Immobilienfonds (D)

CS Euroreal vor dem Aus

Zählt zum Bestand des CS Euroreal: Die Europagalerie in Saarbrücken

Nach der SEB musste auch die Credit Suisse die Reissleine ziehen: Mit dem CS Euroreal geht der nächste deutsche offene Immobilienfonds in die Liquidation.

BW. Ein letzter Rettungsversuch des Managements des deutschen offenen Immobilienfonds der Credit Suisse scheiterte am Misstrauen der Anleger: Sie forderten bei einer Blitzöffnung des Fonds ihr Geld zurück. Mit einer Kundenbefragung hatte der CS

Euroreal denselben Weg gewählt, den schon der SEB Immoinvest vor wenigen Wochen gegangen war. Beide Fonds hatten die Rückgabe von Anteilen für zwei Jahre ausgesetzt – und beide Fonds haben es innerhalb dieser vom deutschen Gesetzgeber maximal zugelassenen Sperrfrist nicht geschafft, im Fonds ausreichend Liquidität für rückgabewillige Anleger zu schaffen. Beide Anbieter machten die Zukunft ihrer offenen Immobilienfonds vom direkten Votum der Anleger abhängig. Das Ergebnis fiel in

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Seite 11 /10_2012 /// beiden Fällen gleich aus: Der Fonds wird liquidiert. «Im Sinne der Gleichbehandlung aller Anleger können die eingegangenen Rückgabewünsche nicht bedient werden», teilte die Credit Suisse mit. Die Auflösungsperiode wurde wie beim SEB Immoinvest auf knapp fünf Jahre – bis 30. April 2017 – festgelegt. Für eine Öffnung des Fonds habe die für Rücknahmen zur Verfügung stehende Liquidität – zuletzt rund 32 Prozent des Fondsvermögens – nicht ausgereicht, sagte Karl-Heinz Heuß, Geschäftsführer der Credit Suisse Asset Management Immobilien KAG: «Das Votum der Anleger ist eindeutig: Die Rückgabewünsche haben die ursprünglichen Prognosen massiv überschritten. Auf dieser Basis gibt es keine Alternative zur Auflösung.» Die Immobilien sollen nun möglichst zügig, jedoch zu angemessenen Bedingungen veräussert werden. Gegenüber deutschen Medien erklärte Heuß, dass bisher Fondsobjekte im Wert von 1,6 Milliarden Euro veräussert worden seien; er gehe davon aus, dass die restlichen 98 Werte im Portfolio

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF ebenfalls verkauft werden können. Der CS Euroreal habe ein qualitativ gutes Portfolio und sei in Deutschland und Europa investiert – Verkäufe an interessierte Partner seien daher gut möglich. Die Liegenschaften sollten dabei zu Marktniveau verkauft werden; «Discountpreise» schliesst Heuß aus. Ziel des Fondsmanagements ist es, Verkaufserlöse in einem in etwa halbjährlichen Turnus an die Anleger auszubezahlen. Eine erste Ausschüttung ist für das 2. Kalenderhalbjahr, spätestens mit der regulären Ertragsausschüttung im Dezember, geplant. Experten wie Claus Thomas, Director bei LaSalle Investment Management in München, gehen davon aus, dass fünf Jahre für den Fonds ausreichen sollten, um seine Vermögenswerte geordnet zu verkaufen; die Nachfrage in dieser Anlageklasse sei nach wie vor hoch. Anlegern, die nicht warten wollen, bleibt der Weg über den Zweitmarkt: Allerdings können sie ihre Anteile dort nur mit grossen Abschlägen auf den offiziellen Rücknahmepreis der Fondsgesellschaften verkaufen – schliesslich

richtet sich der Börsenpreis nach Angebot und Nachfrage und nicht nach dem Buchwert der Immobilien. Wie zu hören ist, bekommen die Anleger von SEB Immoinvest und CS Euroreal beim Verkauf aktuell an der Börse Hamburg rund 35 Prozent weniger. Zweiklassen-Gesellschaft

Mit der Abwicklung des CS Euroreal – der Fonds ist mit einem Volumen von rund 5,8 Milliarden Euro eines der «Dickschiffe» der Branche - wird deutlich, dass die Branche der deutschen offenen Immobilienfonds in zwei Lager zerfallen ist. Auf der einen Seite stehen die Fonds, die eingefroren sind oder schon abgewickelt werden. 13 Fonds sind gesperrt, zehn davon werden aufgelöst. Auf der anderen Seite stehen Anbieter mit einem starken Vertrieb: Mehrere offene Immobilienfonds des Sparkassendienstleisters Deka, der Deutschen Bank und der Union Investment Real Estate haben seit Jahresbeginn zusammen rund zwei Milliarden Euro eingesammelt. Neben der >>>

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Vertriebssituation gibt es weitere grosse Unterschiede zwischen den deutschen offenen Immobilienfonds, einer ursprünglich für Kleinanleger konzipierten Anlageklasse. Das Gros der Fonds, bei denen eine konsequente Trennung zwischen den Privatanlegern und grossen Kapitalsammelstellen vorgenommen wurde, hat den Stresstest der Finanzkrise bestanden. In die Bredouille kamen vor allem Anlagevehikel, deren Management sich in der Vergangenheit durch wenig Weitsichtigkeit auszeichnete. «Wer Grossinvestoren erlaubt, hohe Summen in seinem Fonds zu ‹parken›, muss sich nicht wundern, wenn diese Gelder plötzlich abgezogen werden und die Liquidität knapp wird - insbesondere dann, wenn die Fondsge-

von Union Investment Real Estate. «Die nahezu abgeschlossene Konsolidierung ist ein wichtiges Signal, dass mit den Offenen Immobilienfonds wieder gerechnet werden kann und die Branche wieder ohne Abstriche ein Partner für verlässliche und nachhaltige Immobilieninvestments ist.» Ähnlich sehen auch «neutrale» Marktbeobachter die Lage. «Die gesunden Anbieter werden jetzt eher profitieren, nachdem das Schicksal der grössten problembeladenen Fonds entschieden ist», heisst es bei der Rating-Agentur Scope. Bliebe anzumerken, dass sich durch die nun bevorstehenden Verkäufe der abzuwickelnden Fonds für die Immobilieninvestmentmärkte positive Impulse ergeben könnten. •

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sellschaft keine Bank im Rücken hat, die im Bedarfsfall vorübergehend mit ein paar Hundert Millionen in die Bresche springen könnte», kritisiert ein Branchenbeobachter. Dass die Liquidation von gleich zwei «Dickschiffen» den Ruf der Branche ruinieren könnte, ist offenbar nicht zu erwarten. So berichtet etwa der BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V., das die «geöffneten» Fonds vom Drang der Anleger in die Immobilienanlage profitieren. Auch Anbieter wie Union Investment Real Estate erwarten durch die jüngsten Fondsauflösungen keine negativen Auswirkungen. «Wir haben 2012 bis jetzt 650 Millionen Euro an Nettomittelzuflüssen», berichtet Fabian Hellbusch, Sprecher

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Immobilienfinanzierung

Finanzierungslücke wird grösser

Frankfurt am Main, Sommer 2011, Verkauf der Zwillingstürme der Deutschen Bank. Kreditgeber: Allianz

Die Refinanzierungslücke in Europa wächst – beinahe 85 Prozent der globalen Finanzierungslücke von 216 Milliarden US-Dollar entfallen in den kommenden beiden Jahren auf die europäischen Länder.

BW. Einer aktuellen Analyse des Internationalen Währungsfonds (IWF) zufolge müssen 65 europäische Ban-

ken unter der Aufsicht der Europäische Bankaufsichtsbehörde (EBA) künftig neun Prozent Kapitalreserven aufweisen. Diese Regelung wird laut IWF zu einer Reduzierung des Kreditvolumens zwischen sechs und zehn Prozent in den nächsten zwei Jahren führen. Die strenge Regulierung der Banken durch die EBA hat weitere Folgen: Die Refinanzierungslücke in Europa habe sich mehr als verdoppelt, heisst es im neuen DTZ Global Debt

Funding Gap-Report. Beinahe 85 Prozent der globalen Finanzierungslücke von 216 Milliarden US-Dollar entfielen in den kommenden beiden Jahren auf die europäischen Länder. Auf dieser Grundlage gehen die DTZ-Researcher davon aus, dass die gewerbliche Immobilienfinanzierung im selben Zeitraum um sieben Prozent reduziert wird. «Dies erhöht die Finanzierungslücke innerhalb der nächsten zwei Jahre voraussichtlich um 107 >>>


SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 10_2012 / Seite 14 Milliarden auf etwa 182 Milliarden US-Dollar», sagt Nigel Almond, Associate Director of Forecasting & Strategy bei DTZ und Autor des Berichts. Besonders betroffen sind Länder, für die DTZ bislang eine kleine Finanzierungslücke prognostiziert hatte. «Frankreich, Deutschland, Italien und die Niederlande sehen jetzt einen starken Anstieg», berichtet Almond. «Für Deutschland prognostizieren wir das deutlichste Wachstum von fünf Milliarden US-Dollar auf 26 Milliarden US-Dollar.» Im Gegensatz dazu seien Grossbritannien, Spanien und Irland, für die DTZ bisher die grössten Lücken berechnet hat, voraussichtlich weniger stark betroffen, da die neuen Regeln relativ begrenzte Auswirkungen auf diese Märkte hätten. Durch zusätzliche Darlehenskapazitäten von Versicherern und anderen Nicht-BankKreditgebern sieht DTZ allerdings Potenzial, die Finanzierungslücke zu verkleinern.

>>> Weltweit weniger Transaktionen Gemäss Jones Lang LaSalle wurden im ersten Quartal 2012 weltweit 77 Mrd. US-Dollar direkt in Gewerbeimmobilien investiert - 21 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum (Q1 2011: 97 Mrd. USD). Das grenzüberschreitende Volumen belief sich auf 30 Mrd. Dollar. Mit 39 Prozent wurde der niedrigste Anteil von Cross-border-Transaktionen seit dem 3. Quartal 2010 notiert. Im ersten Quartal 2012 blieben die USA laut JLL nach wie vor die global aktivste Kapitalquelle. Die Kaufaktivitäten von US-Investoren legten um ein Viertel gegenüber Q1 2011 zu; allerdings beschränkten sich die meisten Transaktionen auf den Binnenmarkt, nur sieben Prozent der getätigten Immobilienkäufe waren grenzüberschreitend. Das Ergebnis in den USA sowie in Kanada trug dazu bei, dass das Transaktionsvolumen der Region Amerikas (Q1 2012: 29 Mrd. USD) mit minus sechs Prozent nur leicht unter dem des Vorjahreszeitraums (31 Mrd. USD) lag. Dagegen gingen die Volumina in Brasilien – gegenüber dem guten Ergebnis im ersten Quartal

2011 – deutlich zurück. Das Transaktionsvolumen der EMEA-Region* in Q1 lag laut JLL mit 28 Mrd. Dollar um 27 Prozent unter dem des Vorjahreszeitraums; gleichzeitig vereinte die Region zwei Drittel der globalen interregionalen Kapitalflüsse auf sich. Ein Rückgang um 28 Prozent verzeichnete auch der asiatisch-pazifische Raum: 20 Mrd. Dollar wurden insgesamt investiert, 5,7 Mrd. aus der Region abgezogen, hauptsächlich durch globale Kapitalsammelstellen, die Objekte in Japan verkauften. London konnte Paris im 1. Quartal 2012 als aktivstes globales Investmentziel zurückdrängen, zum Einen aufgrund der Aktivitäten von Investoren aus dem Nahen Osten auf dem Londoner Markt, zum Anderen wegen des Endes der günstigen Steuerregelungen in Frankreich.

*EMEA = Europe, Middle East, Africa/Europa, Naher Osten, Afrika

«Solide Pipeline»

Tatsächlich berichten Marktteilnehmer wie etwa LaSalle Investment

ANZE IGE

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Seite 15 /10_2012 /// Management (LaSalle), einer der aktivsten Player auf dem Markt, über «einen starken Jahresauftakt bei Darlehensinvestitionen». LaSalle habe seit Anfang 2012 in sechs verschiedenen Transaktionen mehr als 150 Millionen GBP (rund 232 Mio. CHF) in nachrangige Darlehen investiert. Der LaSalle UK Special Situations Fund I sei inzwischen fast voll investiert. Die Pipeline von Immobilieninvestitionsmöglichkeiten auf der Fremdkapitalseite, die in den kommenden Monaten zum Abschluss kommen sollten, sei solide, berichtet Claus P. Thomas, Geschäftsführer der LaSalle GmbH München. Die Investitionen in diesem Bereich beliefen sich bis Ende des 1. Halbjahres voraussichtlich auf mehr als 200 Millionen GBP (ca. 300 Mio. CHF). Thomas ist davon überzeugt, dass Unternehmen in den kommenden Jahren auch weiterhin alternative Kapitalquellen im Nichtbankenbereich suchen werden. «In den vergangenen zwei Quartalen konnten wir vor dem Hintergrund verschiedener Faktoren wie regulatorischer Auflagen für die Banken, Altlasten mit einer hohen Beleihungsquote in deren Bilanzen und dem Bestreben der Banken, sich von risikobehafteten Assets zu trennen, eine deutlich gesteigerte Transaktionstätigkeit beobachten», so Tho-

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF mas. Seit Einführung der neuen Investment-Strategie im Jahr 2010 habe LaSalle mehr als 400 Millionen GPB (ca. 600 Mio. CHF) an Mittelzusagen für Kreditinvestitionen in Nachrangund Mezzanine-Darlehen von seinen Investoren erhalten. Etablierte Anbieter «nervös»

Neben Private-Equity-Gesellschaften gibt es zunehmend mehr Assikuranzen, die Kredite bereitstellen, allen voran US-Versicherungskonzerne. Almond geht davon aus, dass weitere Angebote aus Grossbritannien und von anderen europäischen Versicherern folgen werden. Auf dieser Grundlage schätzt DTZ, dass es zusätzliche Kredite in Höhe von bis zu 75 Milliarden US-Dollar geben könnte, so dass die Kreditlücke in Europa unterm Strich auf 107 Milliarden USDollars schrumpfe. Dass die kapitalstarken Versicherer in die Immobilienfinanzierung drängen, macht unterdessen anscheinend etablierte Anbieter nervös, wie die «Financial Times Deutschland» (FTD) jüngst berichtete. Wolf Schumacher, Chef des Immobilienfinanzierers Aareal, habe schon 2011 erklärt, dass es für Versicherer wegen der EU-Aufsichtsregeln Solvency II ab 2013 sowie der Eigen- >>>

NACHRICHTEN HGI: Investoren halten sich zurück Gemäss Henderson Global Investors (HGI) prüfen Investoren ihre Transaktionen derzeit sehr genau: «Sie warten mit ihren Entscheidungen ab, bis die Situation in Europa klarer ist.» Dies beeinflusse auch die Wertentwicklung von Immobilien, die wegen der Unsicherheiten bestenfalls stagnieren werde. Die Nachfrage nach Prime-Objekten in Core Ländern sei weiterhin hoch; opportunistische Immobilien seien nach wie vor kaum interessant. «Die Entwicklungen der letzten Monate haben den Realitätssinn geschärft. Dies wird zu einem Ende der Preiserhöhungen führen», prognostizieren die Henderson-Experten unter Verweis auf die Abkühlung des UK-Immobilienmarktes, einem verlässlichen Frühindikator für die europäischen Immobilienmärkte: «An der Befürchtung, dass es eine Überhitzung der eher sicheren Märkte Deutschland, Frankreich, Schweden und der Schweiz gibt, ist sicher etwas dran.» Dies beruhe hauptsächlich auf der hohen Nachfrage nach Core-Immobilien.

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 10_2012 / Seite 16

NACHRICHTEN CBRE: Trendumkehr Gemäss CB Richard Ellis (CBRE) hatten Büroimmobilien im ersten Quartal mit Investitionen in Höhe von zwölf Milliarden Euro einen Anteil von rund 50 Prozent am Gesamtmarkt; dabei verzeichnete der Officesektor eine Steigerung der durchschnittlichen Anfangsrendite um sechs Basispunkte auf 5,69 Prozent. CBRE erwartet, dass 2012 Bürogebäude im Wert von schätzungsweise 45 bis 50 Milliarden Euro in Europa den Besitzer wechseln. Aktivste Käufergruppen: eigenkapitalstarke Anleger wie Staatsfonds und ausländische Pensionsfonds. Die Performance des Büromarktes kehre den Trend der letzten drei Jahre um, in denen Detailhandelsimmobilien beständig zulegten, so CBRE. Nach den hohen Investitionen in Retailobjekte zwischen 2010 und Anfang 2011 sind diese im ersten Quartal 2012 auf 19 Prozent zurückgegangen; es ist der niedrigste verzeichnete Anteil seit Anfang 2007.

Wolf Schumacher, Vorstandsvorsitzender der Aareal Bank AG: «Keine gleichen Voraussetzungen für Banken und Versicherer.»

kapitalunterlegung lukrativer werde, den Bau von Immobilien für sich oder andere zu finanzieren, anstatt Objekte zu kaufen. Banken und Immobilienfinanzierer wie Aareal hingegen müssten immer mehr Eigenkapital vorhalten und knauserten deshalb mit Immobilienkrediten. «Es gibt bis jetzt keine gleichen Voraussetzungen für Banken und Versicherer», sagte Schumacher seinerzeit der

>>>

FTD. Weiter berichtet die Zeitung, dass in Grossbritannien Versicherer und Pensionskassen bereits in einstmals reinen Bankenkonsortien zu finden seien: So dränge etwa Legal & General (L&G), der viertgrösste britische Versicherer, in die Immobilienfinanzierung. Insidern zufolge soll L&G bereit sei, mehrere Milliarden GBPO für Immobilienfinanzierungen bereitzustellen. •

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Seite 17 /10_2012 ///

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Marktkommentar

Indirekte Immobilienanlagen weiter im Aufwärtstrend Nach kurzen Abwärtstrends erreichen Real und Swiit Index eine Bodenbildung und schwenken wieder ins Plus.

TM. Für den Real Index endete Anfang Mai mit einem Allzeithoch zunächst der Aufwärtstrend. Nach einer kurzen Seitwärtsbewegung auf Niveau des Allzeithochs folgte die Kurskorrektur: Innert zwei Handelstagen verlor der Index der kotierten Immobilienaktien rund drei Prozent. Der Abwärtstrend war indes nicht von langer Dauer: Wenige Tage später erfolgte die Bodenbildung bei 1.640 Punkten. Auf dieser Basis hat sich der nächste Aufwärtstrend formiert: Per 24. Mai 2012 liegt der Index auf den Monat gesehen wieder mit 0,25 Prozent, auf das Jahr betrachtet mit 10,4 Prozent im Plus. Der neue Aufwärtstrend ist nicht zuletzt den Titeln des Indexschwergewichts SPS Swiss Prime Site geschuldet. Am Tag nach Bekanntgabe, dass die SPS am 31. Mai 2012 in die MSCI Indexfamilie aufgenommen wird, legten die Titel bei sehr hohen Volumina um 4,76 Prozent zu. Per Ende März umfasste der MSCI Switzerland gesamthaft 39 Titel mit einer Marktkapitalisierung von total 893.994,5 Millionen US-Dollar; die zehn grössten Titel machen beinahe 80 Prozent der Gewichtung aus. Betrachtet man die letzten vergleichbaren Aufnahmen im branchenübergreifenden Index, zeigt sich, dass die jeweiligen Titel am Tag der Indexierung ein überdurchschnittliches Handelsvolumen aufweisen, am Tag der Aufnahme jedoch keine grösseren Kurssprünge verzeichnen.

Thomas Marti, Swiss Finance & Property

Der Swiit Index zeigt ein vergleichbares Bild: Nach dem Allzeithoch folgte erst eine kurze Seitwärtsbewegung, danach ein Kursrückgang. Allerdings um einige Tage vorversetzt gegenüber dem Real Index, wofür die grosse Nachfrage an neuem Kapital durch mehrere Emissionen verantwortlich sein könnte. Aktuell verzeichnet der Index der kotierten Immobilienfonds, ebenfalls auf der Basis einer Bodenbildung, eine neue Aufwärtsbewegung: Nach den Tiefstständen vom Mai bei 278 Indexpunkten kletterte der Index wieder auf 283 Punkte. Er liegt damit auf den Monat und aufs Jahr gesehen mit 0,18 Prozent respektive 4,36 Prozent im Plus. Nachdem die erste grosse Nachfrage nach frischem Kapital durch die Immobilienfonds befriedigt werden konnte, zeichnen sich zwei weitere Kapitalerhöhungen ab. Am 05. Juni 2012 beginnt die Bezugsfrist von Swisscanto Real Estate Fund Ifca. Die Fondsleitung plant eine Emission im Umfang von rund 100 Millionen CHF. Die neuen Titel können im Verhältnis von 9 zu 1 für 94,86 CHF je Anteil gezeichnet werden. Mitte Juni folgt die Kapitalerhöhung von Procimmo. Das Bezugsverhältnis wurde noch nicht veröffentlicht; doch plant die Fondsleitung eine Emission um Umfang von 80 bis 100 Millionen CHF. •

NACHRICHTEN Swisscanto Frisches Geld Die Swisscanto hat die Emissionskonditionen für die im Juni geplante Kapitalerhöhung beim Swisscanto (CH) Real Estate Fund Ifca bekannt gegeben. Neue Anteile vom 5. bis 15. Juni 2012 zum Emissionspreis von 94,86 CHF netto bezogen werden; neun bisherige Anteile berechtigen zum Bezug von einem neuen Anteil. Maximal werden 1.054.454 neue Anteile (rund 100 Mio. CHF) ausgegeben. Wie die Gesellschaft mitteilt, sollen die Einnahmen aus der Kapitalerhöhung zum Abbau von Fremdkapital und zielgerichtet für anstehende Investitionen, vor allem laufende Bauprojekte, verwandt werden. Die neuen Anteilscheine sind für das Geschäftsjahr 2012 voll ausschüttungsberechtigt. PSP Swiss Property Erwartungen erfüllt Am 11. Mai 2012 hat die PSP Swiss Property die Zahlen für das erste Quartal 2012 präsentiert: Gegenüber der Vorjahresperiode stieg der Reingewinn vor Neubewertung um 6,8 Prozent auf 39,8 Millionen CHF; der Liegenschaftsertrag wurde um 2,2 Prozent auf 68,5 Millionen CHF gesteigert. Eigenen Angaben zufolge kann die PSP dank Zinsabsicherungsgeschäften weiter vom tiefen Zinsniveau profitieren. Der durchschnittliche Zinssatz sank in der Berichtsperiode um 0,08 Prozentpunkte auf 2,54 Prozent, wobei die durchschnittliche Zinsbindung um sechs Monate auf 3,5 Jahre verlängert wurde. Mit den Zahlen für das erste Quartal 2012 hat die Gesellschaft die Erwartungen der meisten Analysten erfüllt.


SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 10_2012 / Seite 18

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM . BRUT TO - VALOREN - BESCHREIBUNG WERT DIVIDENDE NUM MER

23. MAI 2012 TIEFST HÖCHST GELD BRIEF 2011 2011

500 3490024 N

AG für Erstellung billiger Wohnhäuser in WinterthuR 35'000.00

43'510.00

2

41'010.00

45'250.00

2

Agruna AG

4'000.00

4'190.00

1

4'060.00

4'300.00

4

Athris Holding AG I

1'075.00

1'101.00

15

1'000.00

1'200.00

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Athris Holding AG N

50

200.00

239.00

50

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140241 N

1 4986482 I

0.2 4986484 N

50

1'109.00

1'110.00

10

1'115.00

1'345.00

4

96

6.00 10202256 N

155753 N Bürgerh aus AG, Bern C a saInvest Rheintal AG, Diepoldsau

220.00

260.00

100

245.00

265.00

50

10

4.25

Espace Real Estate Holding AG, Biel

136.00

141.90

500

139.20

140.00

500

25

363758 I FTB Holding SA, Briss ago

20

570.00

690.00

37

500

191008 N Im mges Via m al a, Thusis

1

6'210.00

7'625.00

5

400

257750 I Im mobiliare Phar m apark SA, Barbengo

10

1'160.00

1'600.00

31

5

2'560.00

3'200.00

1

255740 N

200 11502954 N Konkordia AG N

2'350.00

50 154260 N Löwengarten AG

10

254593 N MSA Im mobilien, Adliswil

525.00

525.00

10

575.00

0.00

0

4'000.00

4'000.00

1

3'000.00

6'000.00

1

1 2989760 I Real Estate Holding

500 3264862 N Pfenninger & Cie AG, Wädenswil

2'800.00

165.00 165.00 6 165.00 0.00 0

0

0.00

225664 I SAE Im mobilien AG, Unter ägeri

2'875.00

3'500.00

5

2'910.00

0.00

0

870

228360 N Schüt zen Rheinfelden Im mobilien AG, Rheinfelden

2'825.00

2'825.00

5

2'210.00

3'000.00

4

800

231303 I Sia - Haus AG, Zürich

5'000.00

5'200.00

2

4'930.00

5'200.00

2 0

600

36.00 160.00

5 1789702 I Sihl Manegg Im mobilien AG

1.10 72500

1.50

1.60

3868

2.00

0.00

6'000.00

8'100.00

2

6'900.00

11'600.00

1

10'000.00

10'000.00

1

9'000.00

18'000.00

2

1000

256969 N Tuwag Im mobilien AG, Wädenswil

1

15'000.00

17'600.00

2

100

635836 N Zürcher Freil ager AG, Zürich

1

5'050.00

5'300.00

10

1000

172525 N TL Im mobilien AG

100

253801 N Tersa AG

250.00

5'075.00

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Seite 19 /10_2012 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN ANL AGEFONDS NA ME

24. MAI 2012 RüCKNA ME PREIS

BÖRSEN - AUS- EC ART KURS SCHüT t.- RENDITE

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844'303 CS 1A IMMO PK

PERF. MTL . KURSE SEIT 1.1.11 Y TD UMSATZ TIEFST / HÖCHST 2012 %APRIL2012

0.89%

BÖRSEN K APITALISIERUNG

106.20

120.80

2.24% 13.75%

1.94%

112.00

124.50

654'098'780

1118.00

1400.00

3.85% 25.22%

7.69% nicht kotiert 1 215.00

1365.00

3'695'097'000

4'515'984 CS REF PROPERT Y PLUS

109.25

146.75

2.81% 34.32%

9.31%

1.34%

134.00

146.00

1'251'014'400

276'935 CS REF INTERSWISS

175.50

223.25

3.83% 27.21%

1.06%

1.23%

209.50

230.30

1'515'464'311

3'106'932 CS REF LIVINGPLUS

96.90

125.75

2.48% 29.77%

8.73%

1.61%

116.00

126.80

2'200'625'000

1'291'370 CS REF SIAT

123.75

174.75

3.14% 41.21%

5.84%

1.23%

152.00

174.50

2'214'230'863

1'458'671 FIR

104.35

142.50

2.67% 36.56%

4.47%

1.02%

126.00

146.00

916'906'845

977'876 IMMOFONDS

294.25

402.00

3.44% 36.62%

4.15%

0.89%

367.00

404.75

1'176'366'972

278'226 L A FONCIERE

589.60

836.00

2.44% 41.79%

2.58%

0.93%

741.00

847.50

942'506'400

277'010 IMMO HELVE TIC

151.00

198.50

3.28% 31.46%

4.39%

1.97%

186.90

205.00

595'500'000

107.85

120.00

2.75% 11.27%

3.36%

0.91%

113.00

125.60

366'245'880

3'362'421 PROCIMMO SWISS COMM FUND

115.15

142.50

3.26% 23.75%

6.34%

1.13%

119.00

140.50

477'017'753

3'941'501 RE ALSTONE SWISS PROP FUND

105.90

131.50

2.91%

24.17%

8.46%

6.22%

114.30

130.00

403'086'293

3'499'521 PATRIMONIUM SRE FUND

278'545 SOLVALOR "61"

167.35

240.00

2.15% 43.41%

-7.69%

2.02%

238.40

280.50

852'287'040

725'141 SCHRODER IMMOPLUS

885.00

1115.00

1.35% 25.99%

1.64%

1.52%

1032.00

1155.00

1'070'400'000

3'743'094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A

86.10

119.00

3.18% 38.21%

7.21%

1.52%

111.00

121.90

1'129'319'758

108.25

135.25

3.35% 24.94%

5.83%

1.50%

120.00

139.00

611'803'240

1'442'082 UBS SWISS RES. ANFOS

48.30

64.00

3.18% 32.51%

4.75%

0.99%

59.00

65.80

1'967'449'856

2'646'536 UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL

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2.41% 23.95%

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14.35

17.40

367'160'865

1'442'085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS

62.20

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3.17% 24.60%

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80.90

795'238'583

1'442'087 UBS SWISS MIXED SIM A

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91.20

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5'913'554'564

1'442'088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL

57.65

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64.25

73.40

1'088'160'264

2'616'884 SWISSINVEST REIF

Ø(1) Ø S W I T T Ø

Tota l

3.03% 29.11% 4.22% 1.59% 30'203'53 4'664

IMMOBILIENAKTIEN

24. MAI 2012

CH -VALOREN AKTIEN NA ME NAV

BÖRSEN - KURS

AUS- EC ART SCHÜT-

TUNGS-

RENDITE

883'756 ALLRE AL HOLDING

1'820'611 BFW LIEGENSCHAFTEN N

255'740 ESPACE RE AL ESTATE

PERF. Y TD 2012

MTL . UMSATZ % APRIL

KURSE SEIT 1.1.11 TIEFST / HÖCHST

BÖRSEN K APITALISIERUNG

114.00

135.60

4.08% 18.95%

5.49%

2.33%

125.00

148.70

1'361'863'191

33.00

25.00

4.61% -24.24%

- 8.73%

1.40%

24.50

28.50

117'281'250

142.54

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3.05%

-2.13%

3.42%

0.10%

135.00

145.00

239'481'882

1'731'394 INTERSHOP

244.00

326.50

6.18% 33.81%

8.28%

2.85%

297.00

327.00

383'964'000

1'110'887 MOBIMO

185.40

218.75

4.13% 17.99%

9.50%

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189.30

226.10

1'349'708'938

73.25

82.00

3.68% 11.95%

8.14%

5.84%

67.00

83.50

2'896'098'638

1'829'415 PSP SWISS PROPERT Y

803'838 SWISS PRIME SITE

261'948 WARTECK INVEST

2'183'118 ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING

60.94

76.15

1427.00

1900.00

4.78

3.36

4.75% 24.96% 13.04%

4.76%

62.70

74.70

4'140'177'571

3.72% 33.15%

2.70%

0.88%

1706.00

1900.00

208'791'000

0.00% -29.71% 40.00%

5.51%

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126'424'792

Ø Ø RE AL Ø

Tota l

3.80% 9.41% 10.01% 4.30% 10'823'791'261 www.mvinvest.ch Tel. Nr. 043/499 24 99


SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 10_2012 / Seite 20

Projektentwicklung/Stadtentwicklung

Punktlandung für MFO-Gebäude

Ein Haus geht auf die Reise: Das MFO-Gebäude am Bahnhof Oerlikon

Seit kurzem hat das MFO-Gebäude einen neuen Standort am Bahnhof Oerlikon. Das 80 Meter lange Gebäude wurde um 60 Meter verschoben.

BW. Am 22. Mai 2012, 11 Uhr, war es soweit: Mit einem symbolischen Startknopf wurden die Hydraulikpressen angeworfen, die das 80 Meter lange und 6.200 Tonnen schwere ehemalige Direktionsgebäude der Maschinenfabrik Oerlikon (MFO) in

Bewegung setzten. Die spektakuläre Aktion – eine der europaweit grössten Gebäudeverschiebungen – war ein voller Erfolg: Das Gebäude kam heil und zielgenau an seinem neuen Standort an. Die Weichen für das ambitionierte Projekt wurden im September 2010 gestellt, als nach langem Hin und Her die ABB als bisherige Eigentümerin der Liegenschaft das Grundstück an die Stadt Zürich und an die SBB und das Gebäude an Swiss Prime Site ab-

trat (wir berichteten). Im August 2010 begannen die Planungen; ab Herbst 2011 erfolgte der Aushub am neuen Standort sowie der Einbau der Verschubbahnen. Der MFO-Komplex sei «das grösste Gebäude, das je in Europa als Ganzes über eine solch grosse Distanz verschoben wurde», erklärte Projektleiter Reto Stadelmann nicht ohne Stolz. Zufrieden zeigte sich auch Rolf Iten von der verantwortlichen Spezialbaufirma Iten AG mit Sitz in Zug: Zwischendurch auftre-

// Schweizer Immobilienbrief / galledia verlag ag / IMMOBILIEN Business / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //


tende grössere Abweichungen bei der Verschiebung konnten mit den Hydraulikpumpen korrigiert werden; am Schluss betrug die horizontale Abweichung gerade einmal fünf, die vertikale rund vier Millimeter. Mit der Verschiebung des Gebäudes um rund 60 Meter entsteht für die SBB genügend Fläche zur Erweiterung der Gleise. Gleichzeitig bleibt das 123-jährige Backsteingebäude dem Quartier erhalten – ein Umstand, dem die Zürcher Stadtpräsidentin Corine Mauch besondere Bedeutung beimisst. Für ein im Wandel befindliches Gebiet wie Neu-Oerlikon seien «Zeugen der Vergangenheit» wichtig, meint sie: «Sie helfen, dem Quartier

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF eine Identität zu geben.» Nicht zuletzt wird kann die Swiss Prime Site ihr Portfolio um eine Immobilie in direkter Nachbarschaft zum siebtgrössten Bahnhof der Schweiz erweitern. Die SPS halte rund 200 Immobilien im Wert 8,2 Milliarden CHF, sagte Peter Lehmann, CIO der Swiss Prime Site AG: «Doch noch nie ist ein Objekt auf so unkonventionellem Weg in unser Portfolio gelangt.» Dem Vernehmen nach investiert die SPS rund zwölf Millionen CHF, um das MFO-Gebäude zu erhalten und die langfristige Vermietbarkeit sicherzustellen. Die bestehenden Mietverhältnisse machten das Gebäude zu einem soliden Anlageobjekt, heisst es. •

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 10/2012 / 7. Jahrgang / 142. Ausgabe. Verlag: galledia ag IMMOBILIEN Business Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleitung Erich Schlup, Verlagsleitung Massimo Esposito, Mediaberatung Susana Perrottet, Layout Administration & Verwaltung: info@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung. ISSN 1664-5162

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FOTOS: PD

Seite 21 /10_2012 ///


SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Das nächste Immobiliengespräch

Immobilieninvestments in turbulenten Zeiten Inflation, Zinsen und Währungskurse? Donnerstag, 14. Juni 2012 um 17.30 Uhr im Vortragssaal des Kongresshaus Zürich Die aktuellen Turbulenzen und Unsicherheiten auf den globalen Finanzmärkten haben auch Auswirkungen auf die Schweiz und sind für hiesige Investoren eine grosse Herausforderung. Referenten aus Theorie und Praxis zeigen daraus resultierende Risiken auf und vermitteln Lösungsansätze zu folgenden Fragen: · Wie ist auf verschiedene Szenarien betreffend Inflation, Zinsen, Wechselkurse zu reagieren? · Welche Entwicklungen werden erwartet und was sind mögliche Auswirkungen auf die Immobilienmärkte? · Welche Risiken lauern auf internationalen Immobilienmärkten? · Welche Modelle werden verwendet und welche Szenarien sind wahrscheinlich? · Wie kann der Investor die notwendige Flexibilität erreichen? · Wo gibt es sichere Häfen und aussichtsreiche Chancen? Moderation: · Prof. Dr. John Davidson, Studienleiter MAS Immobilienmanagement, IFZ / Hochschule Luzern

Partner:

Referenten: · Dr. Jan Amrit Poser, Chefökonom und Leiter Research, Bank Sarasin & Cie AG, Zürich · Robert Lustenberger, Managing Director, Partners Group, Zug · Roger Hennig, Leiter Immobilien Schweiz, Schroder Investment Management AG, Zürich Die Teilnahme kostet 80 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an c.vonmuralt@immobilienbusiness.ch Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.

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142. Immobilienbrief  

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