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SCHWEIZER

Ausgabe 115_ 6. Jahrgang / 4. April 2011

IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL

Inhalt

2 IAZI Swiss Property Benchmark 3 Nachrichten: Ecoreal 5 Weniger Shopping-Center- Projekte 8 Bald Baustart für Erlenmatt Galerie 8 Nachrichten: Warteck Invest 9 Impressum 10 Globale Immobilienaktienmärkte 12 Im Gespräch: Helmut Kurz, Ellwanger & Geiger 12 Nachrichten: LaSalle/CS Euroreal 13 Nachrichten: IWF/Procimmo 14 Immobiliennebenwerte 15 Immobilienfonds/-Aktien 16 Wettbewerb für Limmat Tower entschieden 17 CS RE Living Plus

«Historische Chancen» Institutionelle Investoren aus der Schweiz sind traditionell immobilienaffin, investierten in den vergangenen Jahren allerdings am liebsten am Heimatmarkt. Doch gestalten sich lohnende Investments im eigenen Land derzeit schwierig und so geraten Immobilieninvestments im Ausland – direkt wie indirekt ­– zusehends in Mode. So lancierte die Ecoreal Anlagestiftung jetzt drei neue Birgitt Wüst Anlagegruppen, die auf Immobilienmärkte in EuRedaktionsleiterin ropa, Nordamerika und auf Wachstumsmärkte fokussiert sind. Ecoreal ist nach der AFIAA bereits die zweite Immobilien Anlagestiftung, welche direkt im Ausland in Immobilien investiert. Wie die Gesellschaft mitteilt, ist die Resonanz der Anleger auf die neuen Anlagegruppen «sehr positiv». Auch mit indirekten Immobilienanlagen liessen sich die Risiken eines auf dem Heimatmarkt überallokierten Portfolios breiter streuen, heisst es bei internationalen Fondsgesellschaften. So machte Patrick Sumner, Immobilienspezialist von Henderson Global Investors, jüngst auf einer Präsentation in Zürich auf das derzeit überdurchschnittliche Gewinnpotential bei Anlagen in Immobilienaktien – beispielsweise bei ausgewählten US-REITs – aufmerksam. Auf die asiatischen Immobilienmärkte verweist Helmut Kurz, Fondsmanager des E&G Fonds Global REITs bei der Privatbank Ellwanger & Geiger. Der Experte sieht dort für Langfristinvestoren «eine historische Chance». Mehr hierzu und zu weiteren Themen lesen Sie auf den folgenden Seiten. Mit den besten Grüssen, Birgitt Wüst

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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Facility Management – Strategische SCHWEIZER und operative Herausforderungen

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Donnerstag, 19. Mai 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich

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Anlagestrategien institutioneller

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG oder / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // Investoren: Core Kreativität? Die Anlagestrategien vieler institutioneller Investoren in der Schweiz gleichen sich sehr stark. Mit dem Resultat, dass viele Gelder in die gleichen Immobilien investiert werden wollen, was in den letzten Jahren zu massiv sinkenden Renditen im Core-Bereich geführt hat. Verschiedene, vor allem grosse Investoren haben sich Gedanken über Alternativen gemacht. Fonds mit alternativen Anlagethemen werden aufgelegt. Für den Investor stellt sich die Frage, wieweit er mit dem Strom


SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 7_2011 / Seite 2

Immobilienmärkte Schweiz

Positive Performance-Entwicklung bei Renditeliegenschaften

Prof. Donato Scognamiglio, Geschäfsführer des Immoblienberatungsunternehmens IAZI

Gemäss dem aktuellen IAZI Swiss Propert y Benchmark wurde 2010 die beste Performance mit gemischt genutzten Liegenschaften erzielt.

PD. Im vergangenen Jahr hat sich die Performance direkt gehaltener Schweizer Renditeliegenschaften positiv entwickelt. Die Performance ergibt sich aus der Wertveränderung zuzüglich Netto-Cashflow-Rendite in Prozent. Wie sich an dem IAZI Swiss Property Benchmark ablesen lässt, belief sie sich im Schnitt auf 5,9 Pro-

zent und lag damit um 0,3 Prozent höher als 2009. «Die beste Performance konnte mit gemischt genutzten Liegenschaften erzielt werden, die in diesem Segment 6,3 (im Vorjahr 5,7) Prozent betrug», sagt Prof. Donato Scognamiglio, Geschäfsführer des Immoblienberatungsunternehmens IAZI in Zürich. Gemischt genutzte Liegenschaften verfügen über Geschäftsflächen, wobei die Wohnfläche grösser als 15 Prozent ist oder mehr als fünf Wohnungen umfasst. Geschäftsliegenschaften erzielten eine durchschnittliche Performance

von 6,0 (5,5) Prozent. Die Gesamtrendite von reinen Wohnliegenschaften betrug 5,7 (5,6) Prozent. Treiber der positiven Performance-Entwicklung war die Wertentwicklung, die vor allem bei gemischt genutzten Liegenschaften und bei Geschäftsliegenschaften zu Buche schlug. Bei Ersteren stieg die Performance von 1,5 in 2009 auf 2,3 Prozent im vergangenen Jahr, bei Letzteren von 1,0 auf 1,2 Prozent. Bei Wohnliegenschaften war keine Wertentwicklung feststellbar. Die Netto-CashflowRendite (NCF) stieg über alle drei

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //


Seite 3 / 7_2011 /// Immobiliensegmente betrachtet lediglich von 4,2 auf 4,3 Prozent, wobei bei Wohnliegenschaften eine leichte Steigerung um 0,1 auf 4,1 und bei Geschäftsliegenschaften eine solche von 0,2 auf 4,8 Prozent zu verzeichnen war. Bei den gemischt genutzten Liegenschaften ging die NCF-Rendite um 0,1 auf 4,0 Prozent zurück. Rückblickend betrachtet lag die Performance der Renditeliegenschaften mit 5,9 Prozent leicht unter dem Durchschnitt von 6,1 Prozent, die über eine zehnjährige Haltedauer gemessen worden ist. «Signifikant ist, dass Renditeliegenschaften dabei sehr konstante und sehr gut budgetierbare Netto-Cashflows ausweisen», sagt Scognamiglio. So schwankten die Durchschnittswerte über die letzten 13 Jahre betrachtet lediglich zwischen 4,1 und 4,9 Prozent. «Nimmt man die Median-Werte, so ist die Schwankungsbreite sogar nur

IAZI Swiss Property Benchmark Für das Jahr 2010 wurden total 6.113 Liegenschaften mit einem Marktwert von knapp 77 Milliarden CHF analysiert. Was die Renditeliegenschaften im Wohnbereich anbelangt, so umfasst der Datenpool insgesamt 191.663 Wohnungen. Die Analyse der Zeitreihen basiert im «IAZI Swiss Property Benchmark» auf 8.713 Liegenschaften mit einem Marktwert von knapp 100 Milliarden CHF. Der Datenpool des «IAZI Swiss Property Benchmark» ist der umfassendste der Schweiz; er repräsentiert eine Marktabdeckung von weit über 50 Prozent aller von institutionellen Investoren gehalten Renditeliegenschaften. Rund zwei Drittel des gesamten Immobilienportfolios des Datenpools besteht aus Wohnliegenschaften. Gemischt genutzte Liegenschaften sind zu rund 20 Prozent vertreten, der Anteil an Geschäftsliegenschaften beläuft sich auf rund 14 Prozent.

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF 0,5 Prozent (5,0 bis 5,5 %). Bei Median-Werten liegen jeweils 50 Prozent der gemessenen Werte darüber, bzw. darunter.» Mark ante k antonale Unterschiede

Deutlich Unterschiede zeigen sich bezüglich der Performance von Renditeliegenschaften bei der Betrachtung nach Kantonen. Am besten fuhren Investoren 2010, deren Liegenschaften im Kanton Genf liegen. Hier wurde im vergangen Jahr eine durchschnittliche Gesamtrendite von 7,0 Prozent erzielt. Dem Kanton Genf dicht auf den Fersen liegen die Kantone Waadt und Wallis, wo Gesamtrenditen von 6,9 Prozent erzielt werden konnten. Interessant in diesem Zusammenhang ist der Sprung im Kanton Genf, wo die Gesamtrendite 2009 noch bei 6,0 Prozent lag. «Hier spiegelt sich die überaus starke Nachfrage nach Immobilien mit den entsprechenden Preissteigerungen wieder», sagt Scognamiglio. Auch der Kanton Zürich habe zugelegt, von 5,5 auf 6,1 Prozent. Im Kanton Zug hingegen, der überteuerter Wohnungen wegen in die Schlagzeilen geraten war, sank die Performance von 6,7 (2009) auf 6,2 Prozent. Mit einer Performance von lediglich 2,0, bzw. 2,7 Prozent abgeschlagen auf den letzten Plätzen liegen die Kantone Graubünden und Appenzell-Ausserrhoden. Rückläufige Tendenzen bei Wohnliegenschaften

Bei den Wohnungsmieten zeigt der «IAZI Swiss Property Benchmark» nur eine leichte Zunahme. Gesamtschweizerisch betrachtet stiegen die effektiv erzielten Mieten im Durchschnitt pro Quadratmeter Wohnfläche von 197 (2009) auf 199 Franken (2010). Das entspricht einer >>>

NACHRICHTEN Ecoreal Anlagestiftung Auf dem Weg ins Ausland Die Ecoreal Anlagestiftung lanciert drei neue Anlagegruppen, die auf geographisch und thematisch abgegrenzte Immobilienmärkte in Europa, Nordamerika und auf Wachstumsmärkte fokussiert sind. Die Anlagegruppe «Opportunity/Emerging Markets » legt den Fokus auf Einzelobjekte oder einzelne Märkte vor allem in Rohstoffländern wie zum Beispiel Australien, Brasilien, Südafrika sowie in ausgewählten Ländern Asiens. Dort sieht das Management «vielversprechende Aussichten auf den Immobilienmärkten». Bei den zwei anderen Anlagegruppen, «EU15» und «Nordamerika», liegt das Hauptmerkmal auf Core- und Core Plus-Objekten. «Positive Resonanz» Innerhalb Europas konzentriert sich Ecoreal auf die EU15Staaten, mit einer erhöhten Gewichtung von Deutschland und Österreich. In den USA und Kanada liegt der Schwerpunkt auf den metropolitanen Zentren. Wie die Ecoreal mitteilt, ist die Resonanz der Anleger auf die neuen Anlagegruppen «sehr positiv»: Erste Kapitalzusagen lägen vor; das Fundraising soll in den nächsten Wochen beginnen. Nach einem erfolgreichen ersten Geschäftsjahr der Swisscore Plus Anlagegruppe zählt die Ecoreal Schweizerische Immobilien Anlagestiftung 28 Pensionskassen/ Vorsorgeeinrichtungen zu ihren Anlegern. Das aktuelle Liegenschafts-Portfolio umfasst 45 Objekte in der gesamten Schweiz; den Angaben zufolge werden am 1. April dieses Jahres 170 Millionen CHF investiert sein.


SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Erhöhung von einem Prozent. Einer interessanten Entwicklung komme man bei der Entwicklung des «Leerstands» auf die Spur, wobei der «Leerstand» als nicht realisierte Mieteinnahmen erfasst und ausgewertet werde, stellt Scognamiglio fest. Gesamtschweizerisch betrachtet stiegen die nicht realisierten Mieten im Durchschnitt von 3,1 (2009) auf 3,5 Prozent (2010). Auffallend sind dabei die Kantone Solothurn, Aargau und Bern, die mit Werten von 7,8, bzw. 5,2 und 5,3 Prozent die höchsten «Leerstände» aufweisen. Vor allem an schlechten Lagen stiegen die «Leerstände» an, von 3,2 in 2009 auf 5,2 Prozent im vergangenen Jahr. Mieter an diesen Lagen seien offenbar zunehmend unwillig, die verlangten Mieten zu bezahlen und wandern ab oder kaufen Wohneigentum.

>>>

Die TOP TEN In folgenden Gemeinden liessen sich bei Wohnliegenschaften die höchsten Gesamtrenditen* erzielen: Rang Gemeinde

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Performance

Pratteln Rheinfelden Montreux Uster Zürich Neuenburg Genf Vevey Adliswil Morges

*Gesamtrendite-Zahlen als Median-Werte.

in %

10,2 8,8 8,5 7,3 7,3 7,0 7,0 6,9 6,7 6,7

/// 7_2011 / Seite 4 Die geringsten «Leerstände» weisen die Kantone Wallis (1,3), Waadt (1,5) und Genf (1,7) auf. Der Kanton Zürich liegt mit 3,2 Prozent knapp über dem Durchschnitt. Wertsteigerungen, ausgelöst durch den Anlagenotstand bei institutionellen Investoren, sowie stabile Mieten und wachsende Leerstände bei gleichzeitig zunehmender NCF-Rendite weisen darauf hin, dass am Unterhalt gespart wird. Zu beobachten ist auch, dass institutionelle Anleger dazu übergegangen sind, ältere Liegenschaften (plus/minus 60 Jahre) an Zentrumslagen wie Winterthur, Zürich, Lausanne und Genf abzustossen und in neuere Objekte in Agglomerationen zu investieren. «Für Altliegenschaften interessieren sich vor allem private Investoren, die sich mit bescheideneren Anfangsrenditen zufrieden geben», so Scognamiglio. •

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Detailhandelsimmobilien

Weniger Shopping-Center-Projekte in Europa

Wird 2011 eröffnet: Das Cristal Centre Commercial in Martigny

In der Schweiz zeichnet sich bei der Erstellung von neuen Shopping Center Flächen eine verhaltene Entwicklungsaktivität ab.

BW. Die Entwicklung neuer Shopping Center in Europa ging 2010 stark zurück: Nach einem Bericht von Cushman & Wakefield (C&W) wurde 2010 nur eine Fläche von rund 5,2 Millionen qm im Bereich Shopping Center fertig gestellt – 30 Prozent weniger als 2009. Es ist der zweite Rückgang in Folge und der grösste Rückgang seit 1983. Gleichzeitig wurde damit das niedrigste jährliche Fertigstellungsvolumen seit 2004 verzeichnet. Allerdings gehen die Experten von Cushman und Wakefield davon aus, dass die Zahl der Projekte im Jahr 2011 zunehmen wird: Bei über der Hälfte der Märkte

wird eine Aktivitätszunahme prognostiziert. In vielen Teilen Europas bleiben die Marktbedingungen indes unsicher und damit kann das Fertigstellungsvolumen ansteigen oder sinken, je nach dem, ob die Projekte, abhängig von dem Wirtschaftswachstum, den Einzelhandelsumsätzen und der Mieternachfrage, begonnen oder verschoben werden. «Sollten alle Projekte jedoch rechtzeitig fertig gestellt werden, wird die gesamte Entwicklung das Ergebnis des letzen Jahres um 33 Prozent übersteigen», sagt Charles Slater, Partner und Leiter Retail bei C&W. Russland und Türkei Spitzenreiter

Insgesamt verzeichnete C&W im vergangenen Jahr 165 Eröffnungen von neuen Shopping Centern in Europa;

der Gesamtbestand vermietbarer Fläche (brutto) betrage somit knapp über 131,9 Millionen qm. Wie in den vergangenen Jahren habe die Mehrzahl der neu eröffneten Flächen (63 Prozent) in Mittel- und Osteuropa gelegen. Die grösste fertig gestellte Projektentwicklung war das 144.300 qm grosse City-Park Grand Shopping Center in Voronezh; es ist aktuell das grösste Shopping Center in Russland ausserhalb von Moskau. «Russland registrierte die grösste Gesamtentwicklung aller untersuchten Märkte und machte ein Viertel der im letzen Jahr neu eröffneten Flächen aus», so Slater. Auch viele mittel- und osteuropäische Märkte hätten nennenswerte Flächenzuwächse verzeichnet; so etwa Bulgarien, wo mit sieben neuen Shopping Centern im Jahresvergleich um 139 Prozent mehr >>>


Flächen an den Markt kamen. In Westeuropa verzeichneten Italien mit 15 und Spanien mit sieben neuen Shopping Centern sowie vier respektive drei Erweiterungen die grössten Flächenzuwächse. In Deutschland, Frankreich und Portugal sei die Entwicklungstätigkeit dagegen rückläufig gewesen. Russland und die Türkei sind laut C&W die Spitzenreiter bei dem Fertigstellungsvolumen. Ihr Anteil am europäischen Gesamtfertigstellungsvolumen in den Jahren 2011/12 betrage mehr als 40 Prozent und für beide Märkte wird eine Zunahme der Entwicklungsaktivität in 2011 erwartet. «In Russland stehen in diesem und dem nächsten Jahr über drei Millionen Quadratmeter zur Eröffnung an, und in der Türkei ist ein Fertigstellungsvolumen bis Ende 2012 von beinahe 1,8 Millionen qm geplant», berichtet Slater. «2010 wurden in zwei grossen Städten in Russland die Eröffnung von zwei Spitzenprojekten beobachtet: Vegas in Moskau mit 130.000 qm vermietbarer Fläche (brutto) und Galeria in St. Petersburg mit 93.000 qm. 2011 werden verschiedene Detailhandelsprojekte in ganz Russland fertig gestellt werden, die vor Krise begonnen, geplant oder zurück gestellt wurden.» 2010 lagen das Investitionsvolumen im Bereich Detailhandeslimmobi-

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shopping center fertigstellungsvolumen in europa

lien bei 38,8 Milliarden Euro und damit um 72 Prozent höher als 2009. «In ganz Europa haben sich die Spitzenrenditen für Shopping Center weiter stabilisiert», sagt Slater. «Russland verzeichnete mit Abstand den schärfsten Druck auf die Renditen und lag am Jahresende bei zehn Prozent.» Für das laufende Jahr erwarten die C&W-Experten leicht steigende Investitionen in Europa bei stabilen bzw. marginal ansteigenden Renditen. Der Anteil der Detailhandelsobjekte an den gesamten gewerblichen Immobilieninvestitionen stieg auf 33 Prozent weiter an (2009: 30 %), was die Beliebtheit dieser Asset Klasse bestätigt. «Wir haben für Russland

und die Türkei seit geraumer Zeit eine positive Entwicklung prognostiziert, was nun eintrifft. Die Mietmärkte sind stark und Finanzmittel sind verfügbar. Dies gilt insbesondere für die Türkei», sagt Mike Rodda, Leiter der Cross Border Retail Investment bei Cushman & Wakefield. «Zusätzlich zu dieser Liquidität stärkt dies das Vertrauen der Projektentwickler. Das Interesse der Investoren wächst jeden Monat.» Die Entwicklung von Shopping Centern in der Schweiz

Analog zu vielen anderen europäischen Märkten erlebte auch die Schweiz einen Rückgang bei den

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Seite 7 / 7_2011 /// Shopping Center Entwicklungsaktivitäten in 2010. Mit der Eröffnung von nur einem Projekt – dem Kesselhaus in Winterthur – wurden 10.500 qm vermietbare Fläche (brutto) auf den Markt gebracht. «Dies stellt einen deutlichen Rückgang der Aktivitäten gegenüber den vergangenen Jahren dar», sagt Gabriela Brandenberg, Head Retail Services bei der SPG Intercity in Zürich. 2010 habe

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF die Gesamtentwicklung um 86 Prozent unter dem Fünf-Jahres- Durchschnitt gelegen – dies sei zudem das niedrigste Fertigstellungsvolumen seit 2004. Für dieses Jahr und 2012 erwartet Brandenberg eine verhaltene Entwicklungsaktivität: Mit der im September 2011 geplanten Eröffnung des Einkaufszentrums Panorama Center in Thun entstehe ein Flächenzuwachs von 15.000 qm. Die Fertig-

stellung des Projektes Cristal Centre Commercial in Martigny bringe 2011 weitere 13.000 qm Fläche (brutto) auf den Markt. Eine Erweiterung des Rosenberg Centers in Winterthur um 7.300 qm führe zu einem projektierten Gesamtfertigstellungsvolumen in 2011 von 35.300 qm. Brandenberg zufolge sind für das Jahr 2012 derzeit keine Eröffnungen von neuen Shopping Center Flächen geplant. •

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Detailhandelsimmobilien NACHRICHTEN Warteck Invest 18 Prozent mehr Gewinn Die Warteck Invest AG hat 2010 aufgrund von Verkäufen und Neubewertungseffekten den Gewinn gegenüber 2009 deutlich gesteigert. Der Reingewinn beziffert sich auf 14,4 (12,2) Millionen CHF; der Betriebsgewinn (EBIT) sank dagegen um 6,2 Prozent auf 20 Millionen CHF. Die periodische Neubewertung (NB) führte zu einer NettoAufwertung des Liegenschaftsbestandes um 0,8 Millionen CHF. Ohne Neubewertungseffekt (NB) lag der EBIT bei 19,2 Millionen CHF oder 3,0 Prozent tiefer. Der Konzerngewinn ohne NB stieg um 26,4 Prozent auf 13,9 Millionen CHF. 2010 hat die Immobiliengesellschaft insgesamt sieben Liegenschaften mit einem Marktwert von rund 48 Millionen CHF verkauft und damit rund zehn Prozent des Portfolios devestiert. Grösster Bestandteil war dabei die Immobilie am Riehenring in Basel mit dem darauf vorgesehenen Hochhausprojekt. Dem gegenüber standen Zukäufe in Höhe von rund 69 Millionen CHF. Im Berichtsjahr konnten die Soll-Mietzinseinnahmen trotz grösserer verkaufsbedingter Abgänge aufgrund von Zukäufen und neuen Einnahmen aus fertig gestellten Projekten mit 27,7 Millionen CHF auf Vorjahresniveau gehalten werden. Die Leerstandsquote konnte per Stichtag auf 2,8 Prozent gesenkt werden, nach 3,3 Prozent im Vorjahr. Damit liegt die Quote bei Warteck deutlich unter dem Branchendurchschnitt. Der Verwaltungsrat der Immobiliengesellschaft schlägt eine um zwei CHF auf 67 CHF erhöhte Dividende pro Aktie vor.

Bald Baustart für die Erlenmatt Galerie

Soll neue Nachhaltigskeitsstandards setzen: Die Erlenmatt Galerie in Basel

Mit der Erlenmatt Galerie entsteht in Basel ein neues Shoppingcenter. Entwickler sind die Multi Development Switzerland AG und Vivico Real Estate.

BW. 27.000 Quadratmeter Verkaufs-, Gastronomie- und Freizeitflächen wird sie bieten, die vom Basler Architekturbüro Miller & Maranta entworfene Erlenmatt Galerie. Zum Projekt, das im Erlenmatt- Quartier im Norden von Basel entstehen soll, gehören auch ein Hotel mit über 200 Zimmern sowie rund 520 Stellplätze. «Das Einkaufszentrum wird einen attraktiven, quartiersbezogenen Einzelhandel anbieten, der das bereits vorhandene Angebote in Basel sinnvoll ergänzt», beschreibt Jochen Dietmeier, Pro-

jektleiter bei Multi Development, das Vorhaben. Drees & Sommer steuert das Grossprojekt; die Aufgaben reichen von der Projektorganisation über die Steuerung der Planung bis hin zur Qualitätssicherung für den Neubaukomplex. Aufgrund der umfangreichen Baumassnahmen sowie der innerstädtischen Lage bringt das Projekt vor allem auch logistische Herausforderungen mit sich. Um eine pünktliche Eröffnung des Shoppingkomplexes im Frühjahr 2014 zu gewährleisten, planen die Projektmanager unter anderem auch die Termine für die einzelnen Bauabschnitte. Wie Stefan Szeidl, Geschäftsführer bei Drees & Sommer Schweiz, berichtet, ist das Center nach internationalen Standards konzipiert. Über den Schweizer Standard «minergie»

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //


hinaus werde das Gebäude zusätzlich nach dem Green-Building-System BREEAM (BRE Environmental Assessment Method) zertifiziert. Das Investitionsvolumen für die Erlenmatt Galerie beträgt rund 190 Millionen Euro. Die Erschliessung des Gebiets Erlenmatt ist bereits abgeschlossen, erste Baumassnahmen werden an den angrenzenden Baufeldern mit Wohnbebauungen durchgeführt. Der Startschuss für das neue Shopping Center in unmittelbarer Nähe des Badischen Bahnhofs soll Mitte des Jahres 2011 fallen – obgleich sich jüngst mit Peek & Cloppenburg (P&C) einer der Hauptmieter zurückgezogen hat. Die deutsche Modekette, die 2009 ihre erste und bislang einzige Schweizer Filiale im Shopping-

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Center Shoppi & Tivoli eröffnet hat, wollte in der Erlenmatt Galerie rund 6.000 qm mieten. Inzwischen hat man anders disponiert: P&C setze in der Schweiz lieber auf «etablierte Standorte», denn «fast alle kürzlich gestarteten Center wie Stücki, Westside oder SihlCity haben grosse Anlaufschwierigkeiten», meldete die «Textilwirtschaft». Multi Development bestätigte gegenüber der deutschen Fachzeitschrift die Trennung und sagte, man wolle nun stärker auf Schweizer Marken setzen. Ein weiterer Ankermieter hält unterdessen an seinem Engagement fest: Coop sei «nach wie vor von der Erlenmatt-Galerie überzeugt», erklärte Sprecherin Stephanie Weiss. Die Baueingabe für das Projekt soll in den kommenden Wochen erfolgen. •

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 07/2011 / 6. Jahrgang / 115. Ausgabe. Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleiterin Erich Schlup, Verlagsleiter Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Susana Perrottet, Layout Dominique Hiltbrunner, Verleger Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch

WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung. ISSN 1664-5162

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Indirekte Immobilieninvestments

Aufschwung an den globalen Immobilienaktienmärkten Immobilienaktien dürften weiterhin überdurchschnittliche Anlagechancen bieten. Dies betonte Patrick Sumner, Immobilienspezialist von Henderson Global Investors, an einer Präsentation in Zürich.

BW. Patrick Sumner, Head of Property Equities bei Henderson Global Investors, sieht bei ausgewählten US-Immobilienaktien derzeit einiges Gewinnpotential. Der Schwung, den Immobilienaktien bzw. Real Estate Investment Trusts (Reits) seit 2009 gewonnen haben, sei ungebrochen, meint der Experte. An den Börsen der entwickelten Staaten hätten sie innert der vergangenen zwölf Monate im Schnitt 29 Prozent (FTSE Epra/ Nareit Developed; per Ende Februar in US-Dollar) zugelegt und damit Weltaktien, die gemäss MCSI World gut 22 Prozent avancierten, deutlich übertroffen. Auch im langfristigen Vergleich hätten sich global diversifizierte Investments in Immobilienaktien gelohnt, betont Sumner: Seit Ende 1999 lieferten sie Renditen von 10,4 Prozent per annum – dies allerdings bei hoher Volatilität. Aktien verzeichneten in dieser Periode eine

Patrick Sumner, Head of Property Equities bei Henderson Global Investors

annualisierte Performance von 4,8 und Obligationen eine solche von 0,6 Prozent. Sumner attestiert den globalen Immobilienmärkten weiterhin überdurchschnittliches Ertragspotential; insbesondere den US-Reits, obwohl deren Aktienkurse gegenüber ihren Nettovermögenswerten im Schnitt eine Prämie von zehn Prozent aufweisen. «Dies erscheint aber angesichts des erwarteten Dividendenwachstums von zehn Prozent per annum und der

weiterhin positiven Marktaussichten gerechtfertigt», so Sumner. Mit 5,7 Prozent würden zurzeit die höchsten Dividendenrenditen im Bereich der Healthcare-Immobilien verzeichnet. Die Zuversicht von Sumner spiegelt sich im Portfolio des von ihm geleiteten Henderson Horizon Global Property Equities Fund, wo die USA gegenüber der Benchmark übergewichtet sind und einen Anteil von 45 Prozent ausmachen. Alle anderen Regionen sind demgegenüber unter-

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gewichtet, so auch das wirtschaftlich dynamische Asien, wo der erwähnte Fonds momentan mit weniger als 30 Prozent investiert ist. Hier haben die Regierungen diverse Massnahmen ergriffen, um die Überhitzungsgefahren in den Immobilienmärkten zu mildern. «Auch China straffte erneut seine geldpolitischen Zügel, um einer weiteren Beschleunigung des Preisauftriebs vorzubeugen», so Sumner. Gegenüber Japan wird eine vorsichtige Haltung eingenommen. Dies gilt auch in Bezug auf australische Liegenschaften, wo der Fonds weniger als zehn Prozent hält. Gemäss Sumner ist hier der Housingbereich überhitzt: Kommerzielle Liegenschaften bieten ein stabiles Umfeld, hat man jedoch mit hohen Kapitalkosten zu kämpfen. Top: CBL, Digital Realt y und Hongkong Land

Auch Europa wird im global investierenden Henderson-Fonds untergewichtet, obwohl die Kurse der Immobilienaktien gegenüber ihren Nettovermögen im Schnitt einen Abschlag von fünf bis zehn Prozent aufweisen. Der Ausblick bleibt aber gemäss Sumner insgesamt positiv: «Seit Erreichen der Talsohle am Immobilienmarkt im Jahr 2009 sind die Rendi-

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PROPERTY EQUITIES AND INFLATION

ten in Europa, insbesondere in Grossbritannien, erheblich geschrumpft. Wir rechnen jedoch mit wieder steigenden Immobilienwerten als Folge von Mietsteigerungen und Massnahmen des Managements.» Gemessen an ihrer Übergewichtung im Global Property Portfolio von Sumner erscheinen zurzeit die Einzeltitel CBL & Associates Properties (USA), Digital Realty Trust (USA), und Hongkong Land Holdings (HK) am attraktivsten. CBL fokussiert auf regionale Shopping- und Lifestyle-Zentren im Südosten und Mittleren Westen der USA, verfügt über eine gesunde Bilanz und ist gemäss Sumner zurzeit

markant unterbewertet. Digital Realty verfolgt ein einzigartiges, Erfolg versprechendes Geschäftsmodell. Das Unternehmen besitzt in Nordamerika, Europa sowie im pazifischen Raum mehr als 95 Liegenschaften, die als Datencenter betrieben und angeboten werden. Hongkong Land verfügt über ein hochwertiges Büro- und Shopping-Portfolio an zentralen Lagen in Hongkong und anderen asiatischen Städten. Sumner erwartet, dass die Mieten von Geschäftsliegenschaften in Hongkong in diesem Jahr um zehn bis 20 Prozent steigen werden, wovon Hongkong Land besonders profitieren dürfte. •

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Asiatische Immobilienmärkte NACHRICHTEN LaSalle Immobilienderivate im Angebot

«Langfristinvestoren bietet sich eine historische Chance»

LaSalle Investment Management hat sich mit BGC Partners, einem globalen Händler des InterbankFinanzmarktes, zusammengeschlossen, um LaSalle-Kunden über eine gemeinsame Plattform Zugang zu Immobilienderivaten zu verschaffen. LaSalle will sich anfangs auf den britischen Markt für Immobilienderivate konzentrieren. Durch den Aufbau interner Strukturen sei jedoch ausreichend Flexibilität vorhanden, um mit der Zeit eine geographische Ausweitung vorzunehmen, heisst es.

Institutionelle Investoren aus der Schweiz sind traditionell immobilienaffin, investieren allerdings am liebsten am Heimatmarkt. Wir sprachen mit Helmut Kurz, Fondsmanager des E&G Fonds Global REITs bei der Privatbank Ellwanger & Geiger, über die Chancen an den asiatischen Immobilienmärkten für Schweizer Investoren und den Einfluss der aktuellen K atastrophe in Japan.

CS Euroreal: Objekt in Mailand verkauft

Interview: Birgitt Wüst

Der offene Immobilienfonds CS Euroreal (D) hat eine mitten in Mailand gelegene Immobilie veräussert. Der Verkauf soll die Liquidität des derzeit geschlossenen Fonds erhöhen. Der CS Euroreal hatte das Gebäude in der Via Pergolesi 25 (ca. 7.000 qm vermietbare Fläche) Ende 1999 erworben. Bis zum Verkauf des fast voll vermieteten Objekts im März ist der Wert der Liegenschaft um ca. 34,5 Prozent gestiegen; der zuletzt veröffentlichte Verkehrswert (30.09.2010) betrug 21,87 Mio. Euro. Mit dem Mailänder Objekt wurde seit der Rücknahmeaussetzung nun die fünfte Immobilie des CS Euroreal über Verkehrswert verkauft. «Wir führen weitere Verkaufsverhandlungen, um die nötige Liquidität zur schaffen, damit wir den CS Euroreal bald wieder öffnen können», sagt Karl-Heinz Heuss, Geschäftsführer der Credit Suisse AM Immobilien KAG mbH.

Herr Kurz, was spricht aus Sicht von Schweizer Investoren für Immobilieninvestments in Asien? Schweizer Investoren sind wie deutsche in ihrem Heimatmarkt überallokiert und müssen dringend ihre Portfolien diversifizieren. Dafür bietet sich Asien an. Die Region gilt als Wachstumslokomotive der Weltwirtschaft und die starke wirtschaftliche Dynamik belebt die Nachfrage auf den jeweiligen Immobilienmärkten. Das wird sich in den nächsten Jahrzehnten nicht ändern. Der Internationale Währungsfonds hat prognostiziert, dass 2030 China und Indien gemeinsam etwa ein Drittel zum Welt-Bruttoinlandsprodukt beisteuern werden. 2010 waren es 11 Prozent. Es geht immer wieder das Schreckgespenst der Immobilienblase in China um. Ist der Markt derzeit nicht bereits zu überhitzt?

Helmut Kurz, Fondsmanager des E&G Fonds Global REITs bei Ellwanger & Geiger

Die Angst um die Blasenbildung am chinesischen Immobilienmarkt geistert in der Tat in den Köpfen vieler Investoren herum. Die Gefahr sehen unsere Berater für den asiatischen Immobilienmarkt allerdings noch nicht. Es ist vielmehr so, dass die chinesische Regierung seit Jahren intelligent der Überhitzung gegensteuert. China hat aus den Fehlern von Japan gelernt. Die Quadratmeterpreise in Shanghai sind aktuell aber so hoch, dass sich ein Durchschnittschinese dort niemals eine Wohnung leisten kann… Die oft zitierte Immobilienblase in China existiert nur selektiv bei Luxuswohnungen vor allem in Shanghai und ist nicht durch spekulative Käufe

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //


Seite 13 / 7_2011 /// auf Kreditbasis getrieben. Sehr eigenkapitalstarke Chinesen wollen aus Imagegründen eine standesgemässe Adresse in der Hafenmetropole vorweisen können. Das treibt die Preise. Shanghai ist allerdings alles andere als repräsentativ für den chinesischen Immobilienmarkt. Nur rund 30 Prozent der Wohnungen entfallen dort auf Eigennutzer, in anderen chinesischen Städten liegt dieser Anteil oft bei 95 Prozent. Was müssen Investoren bei einem Engagement an den asiatischen Immobilienmärkten beachten? In Asien selbst kommt vor allem indirekten Investitionen in börsennotierte Vehikel eine grosse Bedeutung bei. Es gibt zahlreiche hoch professionelle und spezialisierte REITs, die in asiatische Teilmärkte investieren. Ein Beispiel: Der Asien-Anteil an unserem E&G Global REIT-Fonds beträgt derzeit 34,6 Prozent, während der Anteil an deutschen REITs nur bei 2,3 Prozent liegt. Es wird investiert in Unternehmen wie beispielsweise den Japan Logistics Fund (ein J-REIT), der in Logistikimmobilien investiert, in den Link REIT, der in Hongkong in den Segmenten Einzelhandel und Car Parks investiert oder in den Frasers Centrepoint Trust, der schwerpunktmässig in Einzelhandelsimmobilien in Singapur investiert. Das Management dieser hoch spezialisierten Gesellschaften in Asien ist naturgemäss sehr viel näher am Markt als ein aus Zürich oder Frankfurt agierender Investor. Spezialisierte Vehikel, die sich auf eine Nutzungsart und eine Region fokussieren, verfügen fast immer über eine höhere Kompetenz als global agierende Investoren ohne spezifische Fokussierung auf einzelne Nutzungsarten oder Regionen. Bei börsennotierten Vehikeln, insbesondere bei REITs,

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF kommt noch die hohe Transparenz hinzu, die die Auswahl der richtigen Investments erleichtert. Vor dem Hintergrund der Katastrophe und deren Folgen in Japan: Sollten Investoren nicht lieber zunächst abwarten? Im Gegenteil: Antizyklikern bietet sich eine historische Chance. Wenn man die Geschichte als Wegweiser heranzieht, erweisen sich Zeiträume nach Naturkatastrophen in Asien in der Regel als gute Kaufgelegenheiten, wie sich etwa bei dem Erdbeben in Taiwan 1999, dem Tsunami in Indien und Sri Lanka 2004 und dem Erdbeben in Sichuan von 2008 zeigte. Ausserdem gibt es noch das Kaufprogramm für Aktiva durch die Bank von Japan, das aufgrund der aktuellen Lage vermutlich deutlich aufgestockt wird. Dieser Faktor wird die Finanzierungsprobleme japanischer REITs sicherlich lindern. Wir halten Ausschau nach Kaufgelegenheiten, falls es einen erneuten Einbruch geben sollte. Wie sehr haben japanische REITs unter der Krise gelitten? Das verheerende Erdbeben und der Tsunami haben einen Absturz an den japanischen Aktienmärkten hervorgerufen. Dabei bewiesen sich die japanischen REITs als sehr robust und der REIT-Index der Börse in Tokio ging lediglich um 5 Prozent zurück, während der MSCI Japan Index ein Minus von 11 Prozent aufwies. Angesichts der Tatsache, dass die meisten REITs nur wenige Immobilien in der vom Erdbeben besonders betroffenen Präfektur Chiba besitzen, ist es nicht überraschend, dass sie sich als ziemlich beständig erwiesen. Eine anhaltende, etwa durch eine radioaktive Verseuchung hervorgerufene wirtschaftliche Abschwächung dürfte die REITs, deren Objekte meist im Grossraum Tokio liegen, jedoch beeinträchtigen. •

NACHRICHTEN IWF: Besorgt um Schweizer Immobilienmarkt Der jährliche IWF-Länderbericht bescheinigt der Schweiz ein breit abgestütztes Wachstum. Allerdings sorgen sich die Experten um die Situation am Immobilienmarkt: Es gebe Anzeichen für zu laxe Vergaben von Hypothekarkrediten. Daher rät der IWF zu präventiven Massnahmen für den Häusermarkt. Vorgeschlagen wird etwa, für Banken, welche Hypothekarkredite zu wenig streng vergeben, stärkere Kapitalvorgaben einzuführen oder dem ganzen Bankensektor zusätzliche Vorgaben zu machen, beispielsweise in Bezug auf die Kreditwürdigkeit von Hypothekarschuldnern. Auch Anne Héritier Lachat, neue Präsidentin der FINMA, warnte jüngst in einem Interview mit der «NZZ am Sonntag» vor einer Immobilien-Blase: «Wir sind überzeugt, dass der hiesige Immobilienmarkt - in einigen Städten - überhitzt ist.» Procimmo: Kapitalerhöhung in Sicht Der Procimmo Fonds, der erste unabhängige Immobilienanlagefonds, der ausschliesslich gewerbliche Immobilien umfasst, will spätestens in drei Jahren ein Nettovermögen von 600 Millionen CHF verwalten. Die Fondsanbieter kündigten jüngst an, im Juni 2011 eine Kapitalerhöhung vorzunehmen. Dabei sei ein Verhältnis von einem neuen Anteil zu vier alten Anteilen vorgesehen. Die definitive Bekanntgabe dieser Kapitalerhöhung werde erfolgen, sobald ein ausreichendes Portfolio zu erwerbender Gebäude zusammengestellt ist.


SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 7_2011 / Seite 14

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM . WERT

500

BRUT TO - DIVIDENDE

VALOREN - NUM MER

600,00 3490024 N

BESCHREIBUNG

29. MÄRZ 2011 TIEFST 2011

HÖCHST 2011

AG für Erstellung billiger Wohnhäuser in Winterth. 32.010,00

GELD

BRIEF

39.500,00

1

31.000,00

58.000,00

1

4.400,00

4.400,00

1

4.325,00

4.450,00

10

Bürgerh aus AG, Bern

850,00

850,00

34

850,00

1.490,00

3

C a saInvest Rheintal AG, Diepoldsau

187,00

215,00

60

185,00

195,00

100

50

0,00

140241 N

Agruna AG

50

155753 N

96

10202256 N

10

4,00

255740 N

Espace Rea l Estate Holding AG, Biel

140,00

145,00

475

141,00

142,50

165

25

2,50

363758 I

FTB Holding SA, Briss ago

650,00

820,00

50

700,00

820,00

39

10

4582551 N

12,00

14,00

6210

13,50

500

150,00

191008 N

Im mges Via m al a, Thusis

1

6.210,00

8.200,00

8

400

40,00

257750 I

Im mobiliare Phar m apark SA, Barbengo

1.650,00

1.650,00

20

1.500,00

2.250,00

21

Konkordia AG N

2.465,00

2.465,00

10

2.100,00

2.470,00

8

10

140,00

400,00

2

200 50 10 500

1

0,00 11502954 N 75,00

154260 N

254593 N

25,00 3264862 N

2989760 I

Funda menta Rea l Estate AG

Löwengarten AG

425,00

500,00

10

300,00

500,00

17

Pfenninger & Cie AG, Wädenswil

MSA Im mobilien, Adliswil

2

3.950,00

10.000,00

2

Rea l Estate Holding

600

36,00

225664 I

SAE Im mobilien AG, Unter ägeri

22

2.400,00

870

80,00

228360 N

Schüt zen Rheinfelden Im mobilien AG, Rheinfelden

3

3.000,00

3.300,00

800

Sia - Haus AG, Zürich

4.800,00

4.900,00

7

4.800,00

1,30

3,00

4539

0,90

5

8.405,00

21.000,00

1 2

160,00

231303 I

5

0,00

1789702 I

100

0,00

253801 N

Tersa AG

9.250,00

9.250,00

9.100,00

9.100,00

1

8.100,00

9.085,00

1

14.000,00

Sihl Manegg Im mobilien AG

1000

120,00

172525 N

TL Im mobilien AG

1000

260,00

256969 N

Tuwag Im mobilien AG,Wä denswil

ANZE IGE

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IMMOBILIEN BUSINESS

Das Schweizer Immobilien-Magazin

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

3


Seite 15 / 7_2011 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS CH -VALOREN

ANL AGEFONDS NA ME

2.672.561 BONHOTE IMMOBILIER

844.303 CS 1A IMMO PK

31. MÄRZ 2011 RÜCKNA ME PREIS

BÖRSEN - AUS- KURS SCHÜT t.- RENDITE

104,35

114,50

2,22%

EC ART

9,73%

PERF. MTL . Y TD UMSATZ 2011 %JAN 2011

-1,46%

108,00

120,00

619.986.013

1099,00

1335,00

4,02% 21,47%

1,52% n ich t kot ier t

105,90

136,00

3,02% 28,42%

3,93%

276.935 CS REF INTERSWISS

172,80

216,00

3,94% 25,00%

3.106.932 CS REF LIVINGPLUS

95,05

120,50

2,16% 26,78%

1.458.671 FIR

BÖRSEN K APITALISIERUNG

1,33%

4.515.984 CS REF PROPERT Y PLUS

1.291.370 CS REF SIAT

URSE SEIT 1.1.10 K T IEFST / HÖCHST

1215,00

1350,00

3.523.538.925

2,88%

122,50

136,50

1.159.372.800

0,47%

1,39%

202,50

226,50

1.466.249.904

3,88%

1,50%

113,00

125,00

2.108.750.000

121,30

157,75

3,46% 30,05%

3,04%

1,41%

149,00

163,50

1.998.826.430

99,05

130,00

2,92% 31,25%

1,96%

0,85%

117,00

128,40

760.594.900

977.876 IMMOFONDS

288,10

380,00

3,62% 31,90%

2,70%

1,19%

354,00

383,50

1.111.988.680

278.226 L A FONCIERE

574,00

770,00

2,63% 34,15%

4,19%

1,04%

683,00

770,00

868.098.000

277.010 IMMO HELVE TIC

153,00

200,00

3,35% 30,72%

105,10

114,00

2,49%

8,47%

3.362.421 PROCIMMO SWISS COMM FUND

109,90

120,50

2,54%

9,65%

3.941.501 RE ALSTONE SWISS PROP FUND

104,55

115,10

3,26% 10,09%

3.499.521 PATRIMONIUM SRE FUND

0,96%

1,73%

179,00

203,00

480.000.000

- 8,43%

0,80%

106,00

129,00

347.933.586

1,18%

1,40%

112,00

123,00

322.698.398

- 4,61%

2,63%

111,00

127,00

169.351.464

278.545 SOLVALOR «61»

165,50

256,00

2,33% 54,68%

0,59%

1,87%

240,00

270,00

909.106.176

725.141 SCHRODER IMMOPLUS

839,50

1098,00

1,19% 30,79%

4,17%

2,02%

926,00

1085,00

1.054.080.000

3.743.094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A 2.616.884 SWISSINVEST REIF

85,30

117,00

3,22%

37,16%

0,43%

1,85%

109,00

121,00

1.110.339.594

104,90

124,00

3,56% 18,21%

2,48%

1,76%

118,90

128,90

508.288.028

1.442.082 UBS SWISS RES. ANFOS

48,10

61,25

3,31% 27,34%

1,66%

1,35%

56,50

62,50

1.694.619.859

2.646.536 UBS CH PF DIREC T RESIDENTIAL

11,50

15,00

2,02% 30,43%

4,90%

0,00%

11,85

16,00

373.383.930

1.442.085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS

62,15

77,00

3,28% 23,89%

4,41%

1,81%

70,40

76,65

790.108.011

1.442.087 UBS SWISS MIXED SIM A

74,80

98,00

3,43% 31,02%

6,41%

2,23%

82,80

94,50

4.838.042.146

1.442.088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL

3,78% 19,90%

71,85

928.251.408

59,55

71,40

0,78%

1,53%

63,30

Ø

S W I T T

Ø

Total

3,07% 25,96%

2,76%

1,71%

27.143.608.251

Ø(1)

IMMOBILIENAKTIEN CH -VALOREN

AKTIEN NA ME

883.756 ALLRE AL HOLDING

1.820.611 BFW LIEGENSCHAFTEN N

255.740 ESPACE RE AL ESTATE

31. MÄRZ 2011 NAV

BÖRSEN - KURS

AUS- SCHÜT- TUNGS- RENDITE

EC ART

PERF. Y TD 2011

MTL . UMSATZ DEZ . 10

KURSE SEIT 1.1.10 TIEFST / HÖCHST

BÖRSEN K APITALISIERUNG

110,60

142,50

3,86% 28,84%

8,66%

2,79%

114,00

138,30

1.161.579.915

34,40

27,75

3,43% -19,33%

4,72%

9,48%

20,90

27,00

130.182.188

149,85

143,00

3,05%

- 4,57%

0,70%

nk

119,00

145,00

204.575.371

1.731.394 INTERSHOP

258,75

318,00

6,68% 22,90%

4,78%

1,09%

289,00

321,00

347.256.000

1.110.887 MOBIMO

192,70

212,00

69,60

75,00

1.829.415 PSP SWISS PROPERT Y

803.838 SWISS PRIME SITE

261.948 WARTECK INVEST

2.183.118 ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING

4,36% 10,02%

6,16%

4,40%

175,00

200,50

1.087.580.988

3,85%

0,00%

8,25%

58,25

78,50

2.614.469.787

7,76%

61,00

72,40

5,01% 18,69%

3,80%

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57,95

72,40

3.739.480.149

1367,00

1745,00

3,85% 27,65%

-2,51%

1,00%

1651,00

1879,00

194.349.375

0,00% - 40,96%

6,47

3,82

2,96%

2,93%

3,38

4,77

109.934.634

Ø

Ø

RE AL

Ø

Total

3,79%

5,67%

3,17%

5,51%

9.589.408.406


SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 7_2011 / Seite 16

Projektentwicklung

«Unsere Kleine Stadt» wächst weiter

Wird bald «unsere kleine Stadt» überragen: Der «Fountainhead»

Siegerprojekt im Wettbewerb für den Limmat Tower in Dietikon ist der Beitrag «Fountainhead» von Huggenbergerfries Architekten. Neben der Gestaltung des Hochhauses zeichnet das Büro für die Gesamtkoordination des fünften Baufelds im Limmatfeld verantwortlich.

BW. Für die fünfte Etappe des Limmatfelds in Dietikon, den Limmathof, führte Halter Entwicklungen einen Architekturwettbewerb unter sieben national und international renommierten Architekturbüros durch. Die Projekte von AGPS Architecture, Cometti Truffer Architekten, Diener & Diener Architekten, EM2N, Harry Gugger Studio, Huggenbergerfries Architekten und Max Dudler wur-

den durch die Jury um Prof. Hans Kollhoff, Prof. Adolf Krischanitz, Mike Guyer, Emanuel Christ und den Zürcher Stadtbaumeister Patrick Gmür beurteilt. Entstehen wird als herausragendes Element der 80 Meter hohe Limmat Tower an der Ecke Heim- und Überlandstrasse. Huggenbergerfries Architekten aus Zürich konnten den hochrangig besetzten Architekturwettbewerb mit

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NACHRICHTEN CS RE Living Plus Vermietungsstart für Hochzwei Luzern Noch befindet sich das Projekt in Bau, doch die Dimensionen des ersten Wohnhochhauses des Hochzwei-Komplexes, den der Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus auf der Allmend Luzern errichten lässt, sind bereits sichtbar. Die ersten Wohnungen werden im Oktober 2012 bezugsfertig sein; doch schon jetzt haben sich 840 Interessenten über die Website hochzwei-luzern.ch und bei der mit der Vermarktung beauftragten City Immobilien Management gemeldet. In diesem Tagen begann die Vermietung der 283 Mietwohnungen in den Wohnhochhäusern, die mit ihren 88 beziehungsweise 77 Metern alle anderen Wohngebäude in der Innerschweiz übertreffen. Im Hochhaus 1 gibt es auf 25 von insgesamt 30 Etagen 138 Wohnungen, im Hochhaus 2 auf 25 von 26 Etagen 145 Wohnungen (2,5 bis 5,5 Zimmern. Die Miete für eine 2,5-Zimmerwohnung liegt den Angaben zufolge bei 1.205 CHF inklusive Nebenkoste. Die Aussicht verspricht bei einigen Wohnungen einen direkten Blick ins Fussballstadion, bei anderen auf den Pilatus sowie auf die Stadt Luzern; von den höheren Stockwerken aus sieht sogar auf die Seebucht von Horw und Luzern. Hochzwei ist die erste Überbauung im Raum Luzern, die nach dem Gütesiegel greenproperty, einer Initiative der Credit Suisse, gebaut und nach Fertigstellung zertifiziert wird. Die beiden Hochhäuser liegen in einem urbanen Umfeld und berücksichtigen die relevanten Nachhaltigkeitskriterien wie beispielsweise den MinergieStandard 2008.

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF ihrem Projekt «Fountainhead» für sich entscheiden. Sie überzeugten insbesondere mit ihrem durchdachten städtebaulichen Ansatz, indem sie die drei Nutzungen Wohnen/Dienstleistung, Hotel und Altersresidenz konsequent entflochten. Damit folgt ihr Vorschlag dem Leitgedanken einer Stadt aus einzelnen Gebäuden, wie er bereits beim Zedernhof und später auch beim Zypressenhof umgesetzt wird. Dort entstehen derzeit unterschiedliche Stadthäuser nach den Entwürfen verschiedener junger Architekturbüros. Um unter anderem diesen Gedanken weiterzuführen, empfahl die Jury die Weiterbearbeitung des Siegerprojekts von Huggenbergerfries Architekten sowie den Beizug zwei weiterer Architekten aus dem Wettbewerbsverfahren. Drei Gebäude – drei Architekturbüros

Der Limmathof umfasst demzufolge drei frei stehende Gebäude, welche sich um einen Hof gruppieren. Im Hochhaus kommen gut 90 Wohnungen zu liegen. Das Sockelgeschoss um-

fasst mehrheitlich Büroflächen. An der Überlandstrasse entsteht ein Hotel, für dessen Entwurf der in Deutschland und in der Schweiz ansässige Max Dudler verantwortlich zeichnet. Das dritte Gebäude mit einem Pflegeheim und betreutem Wohnen wird durch das Studio Harry Gugger aus Basel weiterbearbeitet. Die Architekturbüros werden nun unter Federführung von Huggenbergerfries Architekten ihre Projekte gemäss den Empfehlungen der Jury überarbeiten und zur Ausführung zu bringen. Der Baubeginn ist für den Herbst 2012 geplant, der Bezug in der ersten Hälfte des Jahres 2015. Der Limmat Tower soll bezüglich Effizienz und Nachhaltigkeit zukunftsweisend sein und die Anforderungen der Labels ZeroEmission-LowEx und Minergie® gleichermassen erfüllen. Diesen Bestrebungen sollte von Beginn an die nötige Wichtigkeit zukommen, weshalb diesbezüglich erstmals schon in der Wettbewerbsphase computerunterstützte Projektbetrachtungen vorgenommen wurden; mittels BIM (Building Information Modeling) erstellte digitale Gebäudein- >>>


SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF formationsmodelle erlaubten eine Beurteilung der verschiedenen Beiträge bezüglich Gebäudegeometrie und -effizienz, der Wechselwirkung einzelner Komponenten sowie deren Anzahl und Eigenschaften.

>>>

Realisierung gemäss Zeitplan

Pro Jahr ein Baufeld – in diesem Rhythmus schreitet die Realisierung «unserer kleinen Stadt» im Limmatfeld voran: Der Erlenhof ist seit 2009 bewohnt. Lindenhof und Westhö-

/// 7_2011 / Seite 18

fe im südwestlichen Teil des Areals beim Bahnhof Dietikon werden im Herbst dieses Jahres bezogen. Die beiden Gebäude umfassen gut 200 Wohnungen, eine Migros-Filiale und weitere Detailhandels-, Gewerbe- und Dienstleistungsflächen. Auf der anderen Seite des Rapidplatzes wächst seit letztem Sommer der Zedernhof in die Höhe, der im Herbst 2012 bezugsbereit sein wird. Noch im Spätsommer dieses Jahres findet der Baubeginn für den Zypressenhof statt, welcher einen Doppelkinder-

garten beherbergen wird. Zeitgleich mit dem Zypressenhof erfolgt die Realisierung des Weissdornhofs mit Wohn-, Detailhandels- und Dienstleistungsflächen. Mit der Fertigstellung der beiden Gebäude im Sommer 2013 wird der Rapidplatz, das urbane Herzstück des Limmatfelds, seine endgültige Form angenommen haben. Für den Weidenhof läuft noch bis im Mai ein Studienauftrag; vorgesehen sind dort u.a. Schulräume für eine öffentliche Schule. •

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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Do, 19. Mai 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich

Facility Management – Strategische und operative Herausforderungen Wie bekannt ist, fallen rund 80% der Kosten innerhalb des Life-Cycles einer Immobilie bei Betrieb und Unterhalt an. Die Neben- und Bewirtschaftungskosten sind sowohl für Eigentümer als auch für Nutzer sehr relevant. Es stellt sich die Frage, wo im Facility Management heute die grössten Potentiale liegen und wie bereits in der Planungs- und Bauphase dafür gesorgt werden kann, die Nutzungskosten möglichst tief zu halten. Experten aus der Praxis widmen sich diesen und folgenden Fragen: · Status Quo und Potenziale des Facility Managements in der Schweiz? · Folgerungen für Investoren, Betreiber und Nutzer? · Optimierung der Life-Cycle-Kosten durch baubegleitendes FM? · Worauf es ankommt und welche Potentiale ausgeschöpft werden können? · Optimale Zusammenarbeit mit externen Dienstleistern? · Evaluation, Führung und Controlling um maximalen Erfolg zu erzielen?

Partner:

Moderation: Dr. Markus Schmidiger, MRICS / IFZ, Hochschule Luzern Referenten: · Martin Cremosnik, Mitglied der GL, pom+ consulting, Zürich · Peter Gallmann, Leiter Business Development, MIBAG, Zürich · Steffen Gürtler, Mitglied der GL, Leiter Beratung, Move Consultants AG, Basel Die Teilnahme kostet 75 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an vonmuralt@ibverlag.ch Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.

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Immobilienbrief Nr. 115 vom 4. April 2011