36. Immobiliengespräch vom 30. Juni 2011

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Herzlich willkommen zum 36. Schweizer Immobiliengespräch

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HEUTIGES THEMA

Immobilien-Sicherheit Wer bekommt den Schwarzen Peter, wenn in Ihren Immobilien das Licht ausgeht?

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M ODERATION

Dr. Markus Schmidiger Studienleiter, Hochschule Luzern

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Stefan Routil Routil AG, Sicherheit und Organisation

Thomas Braun Legal Partner:

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Institut für angewandte Morphologie

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Immobilien-Sicherheit Risikomanagement Krisenmanagement Katastrophenmanagement

Visualisierung als ein Hilfsmittel bei der Bewältigung der Komplexität

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Komplexe Aufgaben überfordern schnell unser Gehirn, ... ... und führen zu unerwünschten Nebenwirkungen.

Fragen Sie Ihren Immobilienfachmann, denn Immobilien sind hoch komplexe Systeme

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Was sehen Sie, bzw. was sagt Ihr Gehirn zu diesem Wärmebild? © iam, Glärnischstrasse 16, 8803 Rüschlikon, Phon +41 44 724 26 86, www.methodik.net

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Das Sokrates-Konzept ist eine Brücke zwischen Realitäten und Gehirn

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Versteckte Chancen gemeinsam finden und zur kontinuierlichen Verbesserung nutzen

Notwendig sind: Übersicht

.

Entscheidung

.

Verantwortung

Entscheidungshügel schaffen Übersicht und geben Entscheidungssicherheit.

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Der „Fall“ (der beinahe die Regel ist!): Lageeinschätzung der ImmobilienImmobilien-Sicherheit einer Klinik

Entscheidungshügel schaffen Übersicht und geben Entscheidungssicherheit.

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Unser Ge

hirn „schätzt“ Bilder!

„Klartext!“, oder ... ... „ein Bild sagt mehr als 1000 Worte“

Die Kombination von Bildern und Dialog stärkt das Fundament für „ER – Folge“.

Überblick + Durchblick + Einblick

Jeder sieht aus seiner Perspektive die Lage anders; das ist die Chance für eine grosse gemeinsame Intelligenz zum Lösen der Aufgaben.

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Visualisierte Verantwortungskultur:

- System-Intelligenz nutzen - Interesse am Nichtwissen erzeugen - Zusammenhänge wissen wollen - Klartext sprechen + dokumentieren - Zeitsparendes Reporting - Dinge veränderbar machen - Entscheide vorher testen können - Entscheiden und kontrollieren - Wissen transferieren und lernen © Copyright auf Idee, Darstellungen und Methode by IAM, Rüschlikon

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- Perspektivenwechsel fördern

Die Vertrauenden und Unwissenden

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Herzlichen Dank für Ihre Immobilien-Sicherheit

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Reservefolien, werden nicht präsentiert

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Ohne Mitarbeiter geht nichts! Daher muss deren Kompetenz und Handeln im Zentrum stehen, damit der Zweck der Organisation erfüllt wird. U.W. Jocham, CSL Behring AG

Ohni Lüüt gaaht nüüt

Andy Rihs, Phonak Hörgeräte

Mitarbeitende sind am richtigen Ort, .... und dürfen ihre Fähigkeiten (Intelligenz) zur Zielerreichung einbringen.

Organisationsentwicklung

Dynamische Organigramme: Wo sind Engpässe, Wo sind Ressourcen?

Wo sind heute die Grenzen? © Copyright auf Idee, Darstellungen und Methode by IAM, Rüschlikon

Personalentwicklung

Dynamische Stellenbeschreibungen: Wo ist sind Stärken?

Wo sind Potenziale?

Wo sind Grenzen?

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Ohne Menschen (=Leute) geht nichts (übersetzt aus dem Schweizerdeutschen)

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Skalieren von System-Intelligenz: Wissenstransfer Best Practise in der Organisation, Supply Chain

Produzent a

Standort Bern

Standort Luzern Produzent b

Standort Interlaken Standort Sion

Produzent Zug

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Standort Wien

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Standort Dubai

Warum funktioniert das SokratesKonzept?

Entlastung des Kurzzeitgedächnis © iam, Glärnischstrasse 16, 8803 Rüschlikon, Phon +41 44 724 26 86, www.methodik.net

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Zusammenarbeit über alle Grenzen hinweg www.methodik.net

Erschliessung von System-Intelligenz

für Ihren Erfolg

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Was bewirkt die Sokrates-Group?

Wissenstransfer, gemeinsamen Erfolg.

IAM

2012

• Fall-Bibliothek • Methodenlabor • Software • Ausbildung • Wissenstransfer

2020

2005

Endkunden IAM Forschung

Verwaltung Holcim FachForschung Regierungen Experten SwissRe Mittelständ.

Hochschulen Verbände Betriebe Raiffeisen Migros Verwaltung

Qualität Früherkennung High Performance Einhaltung der Regeln Riskmgmt Arbeitssicherheit/BGM InnovationSchnellVerantwortungskultur Zeitgewinn fähigkeit Lernen Immobilien Wissenstransfer Markterfolg © Copyright auf Idee, Darstellungen und Methode by IAM, Rüschlikon

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iam Sokrates Thomas Braun, Institut für angewandte Morphologie • Forschungsleiter und Dozent • Entwicklung und Einführung von Risiko- und Performance Visualisierungen • Wiedergründung des IAM • Studium der Morphologie • Direktor Schweiz. Versicherungsverband • Stiftungsrat bfu, EKAS, Fonds für Verkehrssicherheit, Gesundheitsförderung • Banking: Kommerzielle Kredite • SKA: Sekretär eines Konzernleitungsmitglieds • Lic. iur. mit Zusatz in Betriebswirtschaft • Berufsschullehrer • Lastwagenchauffeur

Stephan Routil, Routil AG • ASA Spezialist • Sicherheitsfachmann • Gefahrgutbeauftragter GGBV • Ing. EurEta in Betriebstechnik • Gründung 2003 Routil AG Sicherheit und Organisation • 1999 bis 2004 Einsatzleiter und Führen von Grossereignissen im Kanton BL • 1999 bis 2003 Sicherheitsplaner für Störfallbetriebe • 1992 bis 1999 Berufsfeuerwehrmann • Gelernter Mauer

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Die Sprechenden

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Thomas Adler Securiton AG

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Oliver Rappold Partner, Gloor & Sieger Rechtsanwälte

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Immobilien Sicherheit Grundst체ckeigent체mer: Haftungsfragen

Schweizer Immobiliengespr채che 30. Juni 2011 Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M., Partner

30. Juni 2011

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Oliver Rappold

Inhalt • • • • • • •

Eigentümerrisiken – Normen Haftungsgrundlagen Werkeigentümerhaftung Grundeigentümerhaftung Fallbeispiele Einzelfragen Fazit

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Oliver Rappold

Eigent체merrisiken - Normen AltlV

Einbruch Baugrube

Nachbar Boden

B채ume SIA 2018

Feuer

Handwerker

ZGB 684f.

Wasser Haus

Immissionen

PBG

BauAV

Bauen

Gesundheit

Erdbeben

SIA 260

Strasse Schnee und Eis USG

WBG Besucher

30. Juni 2011

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Oliver Rappold

Haftungsgrundlagen • Vertragliche Haftung • Ausservertragliche Haftung – Verschuldenshaftung (OR 41) – Kausalhaftung

Werkeigentümerhaftung (OR 58) Grundeigentümerhaftung (ZGB 679) • Verantwortlichkeit aus öffentlichem Recht (Haftung und Strafbarkeit) • Strafrechtliche Verantwortlichkeit: StGB 229

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Oliver Rappold

Werkeigentümerhaftung (1/2) • Haftpflichtiger = Eigentümer des Grundstücks (Mieter und Pächter? Baurechtsnehmer?)

• Mangelhaftigkeit eines Gebäudes oder anderen Werkes  Werk = Stabile, mit der Erde direkt oder indirekt verbundene, künstlich hergestellte oder angeordnete Gegenstände (Definition gem. Rechtsprechung)  Mangel = Konstruktionsfehler oder mangelnder Unterhalt

• Sicherungspflicht • Kein Verschulden erforderlich

30. Juni 2011

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Oliver Rappold

Werkeigentümerhaftung (2/2) • Kein Entlastungsbeweis möglich (Aber: ev. Unterbrechung Kausalzusammenhang  ao. Naturkatastrophe, vorsätzliches Drittverhalten); Behördliche Bewilligung?

• • • •

 Schadenersatz Wegbedingung der Haftung?

Rückgriff Öffentliche Strassen und Wege?

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Oliver Rappold

Grundeigentümerhaftung • •

Haftpflichtiger = Eigentümer des Grundstücks (Mieter und Pächter? Baurechtsnehmer?)

Ursache: OR 684 (übermässige Immissionen) und OR 685 (schädigende Grabungen und Bauten)

• • • • •

Materielle und immaterielle Immissionen / negative Immissionen Berechtigter: «Nachbar»  Beseitigung, Unterlassung, Schadenersatz, Präventiv, Feststellung Kein Verschulden erforderlich Kein Entlastungsbeweis möglich (Aber: Unterbrechung Kausalzusammenhang  höhere Gewalt)

•

Grundsätzlich erlaubte Einwirkungen: Haftung?

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Oliver Rappold

Fallbeispiel 1 (1/2)

30. Juni 2011

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Oliver Rappold

Fallbeispiel 1 (2/2)

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Oliver Rappold

Fallbeispiel 2

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Fallbeispiel 3

Naturgefahrenkartierung Rot: erhebliche Gef채hrdung Blau: mittlere Gef채hrdung Gelb: geringe Gef채hrdung

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Einzelfragen • Erdbebensicherheit (SIA 260 ff. / SIA 2018) • Haftung der Planer und Unternehmer – Verletzung der anerkannten Regeln der Technik (OR 398 / 364) – Aufklärungs- und Abmahnungspflicht (schriftlich, bestimmt und deutlich) – Achtung: ausservertragliche Haftung / StGB 229

• Versicherungen – Bauherrenhaftpflicht, Bauwesen, Kant. Gebäudeversicherung, Eigentümerhaftplicht – Achtung: Ausschlüsse / besondere Pflichten z.B. Baugrube

• Verhältnis: Vermieter – Mieter

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Fazit • • • • • • • • •

Sicherheit ein weiter Begriff in der Immobilienwelt Hohes Sicherheitsbedürfnis  Regulierungsdichte nimmt zu Regulierung  Verantwortung für den Grundeigentümer Verantwortung  erhebliche Haftungsrisiken Sorgfalt und Vorsicht Liegenschaftsunterhalt wichtig Mandatierung von Dritten  Experten Genügender Versicherungsschutz  Kosten

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Oliver Rappold

Besten Dank f체r Ihre Aufmerksamkeit!

Kontakt: Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M. Gloor & Sieger Rechtsanw채lte Utoquai 37, 8008 Z체rich Telefon 044 254 61 61 Telefax 044 254 61 71 E-Mail orappold@gloor-sieger.ch Homepage www.gloor-sieger.ch 14

Oliver Rappold

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Die Präsentationen finden Sie unter www.immobilienbusiness.ch/events

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D AS NÄCHSTE IMMOBILIENGESPRÄCH

Renovation oder Ersatzneubau: Szenarien bei nicht mehr marktgerechten Immobilien.

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Donnerstag, 25. August 2011, 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich Academic Partner:

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