Magasinet for hele ejendomsbranchen LANDSMØDE
FORENKLET STRUKTUR I EN TID MED UDFORDRINGER
ARBEJDSPLADSER, VÆKST OG KLIMARENOVERINGER
Lagerskat med slagside
FAMILIEEJET VIRKSOMHED
”Det stopper aldrig” S-finansordfører ”Derfor vil vi indføre lagerbeskatning”
SÆRNUMMER SEPTEMBER 2020
LEDER
Ny lagerskat er alt det, ingen har brug for Der er ikke mange, som virkeligt taler pænt om en løbende lagerbeskatning. Den er administrativ tung, svær at beregne og har negative konsekvenser for både samfund og virksomheder. På trods af mange udfordringer er ejendomsvirksomheder udset til at være en af de helt store bidragsydere til regeringens forslag om tidlig pension til Arne og hans kolleger. Det skyldes først og fremmest, at forslaget om lagerbeskatning sammen med en bankskat og en skat på aktier passer fint ind i en fortælling om, at der er dele af erhvervslivet eller typer af virksomheder, der fortjener at blive straffet ekstra. Altså ikke med begrundelsen, at det nødvendigvis er en retfærdig skat, har nogle gode incitamenter eller fremmer en bestemt opførsel. Den tilgang er problematisk ikke mindst da den i dette tilfælde betyder, at man vil gennemføre skattelovgivning med mange negative konsekvenser. For de vil selvfølgelig være der, hvis man trækker en milliard kroner årligt ud af ejendomssmarkedet. Og oversat til en konkret virkelighed betyder det færre nye projekter med lejligheder, færre renoveringer og flere mindre selskaber, der vil få svært ved at betale en løbende lagerskat. I København alene har man lovet 60.000 nye boliger de kommende år. Men øgede skatter gør det mindre attraktivt at investere og bygge. Det vil derfor betyde færre arbejdspladser og 2
desværre nok også færre klimainvesteringer. Skatten vil virke modsat de ellers gode mål, vi har som samfund. Ud over mere administration betyder lagerskatten i værste fald, at ellers sunde ejendomsvirksomheder bliver pressede på deres overlevelse eller tvunget til at sælge, simpelthen fordi de mangler likvider. Er det virkeligt den bedste vej at gå? I ejendomsbranchen synes vi det ikke, og vi gør, hvad vi kan for at få politikernes øjne op for forslagets mange slagsider. God læselyst! Adm. direktør Jannick Nytoft EjendomDanmark
EJENDOM
SÆRNUMMER, SEPTEMBER 2020
SÆRNUMMER SEPTEMBER 2020
28
LANDSMØDE MED STORE ÆNDRINGER
16
4 SKARPE TIL S-FINANSORDFØRER CHRISTIAN RABJERG MADSEN
05 Det vil få konsekvenser, hvis lagerbeskatning gennemføres i den nuværende form – og det er de små aktører, der er mest udsatte, vurderer branchen selv.
18
” For ti år siden var vi midt i finanskrisen. Så tror jeg, vi havde kunnet kigge ind i en konkurs, hvis vi havde forbedret vores lejemål.” Stephen Møller, Niels Møller Properties
10
HVAD BYDER ÅRETS SIDSTE NUMMER PÅ? I næste nummer af Ejendom kan du blandt andet læse om det gode lejer/ udlejerforhold, og om hvordan du bedst håndterer en konflikt. Magasinet udkommer ultimo november sammen med et spritnyt kursuskatalog.
Se, hvad 4 markedsaktører mener om lagerskat og hvordan den vil påvirke branchen.
EJENDOM
REDAKTION
ANNONCESALG
Magasinet for hele ejendomsbranchen
Underdirektør Søren Gregersen
DG Media as, 70 27 11 55, epost@dgmedia.dk,
Kommunikationskonsulent Stine Rud Skov
dgmedia.dk
UDGIVES AF EjendomDanmark, 33 12 03 30, info@ejd.dk, ejd.dk
ANSVARSHAVENDE REDAKTØR
Pressekonsulent Cecilie Lund Vinther
LAYOUT Anita Hansen
Underdirektør Søren Gregersen
EJENDOM
SÆRNUMMER, SEPTEMBER 2020 3
LAGERSKAT
Her vil lagerbeskatning
ramme hårdest
Der vil være konsekvenser, hvis lagerbeskatning gennemføres i den nuværende form – og det er de små aktører, der er mest udsatte, vurderer branchen selv. Tekst Cecilie Lund Vinther
Alle i ejendomsbranchen vil kunne mærke det, hvis regeringens forslag om lagerbeskatningen bliver en realitet. Men nogle vil være bedre rustede til at stå imod end andre. Ifølge halvdelen af besvarelserne i en rundspørge blandt aktører i ejendomsbranchen vil lagerskatten nemlig særligt ramme de mindre virksomheder – mens den anden halvdel mener, at alle i branchen rammes lige hårdt. ”Der kan ikke gennemføres så drastiske ændringer for en hel branche, uden at det kan mærkes hos alle aktører. Men byrden vil falde tungest på de smalleste skuldre, også af den grund er lagerbeskatningen den forkerte vej at gå,” siger adm. direktør Jannick Nytoft, EjendomDanmark. 4
Regeringen har lagt op til, at lagerbeskatningen skal være med til at finansiere det, der i folkemunde er blevet døbt Arnes Pension. Den finansielle sektor skal bidrage med 1.500 mio. kr., en forhøjelse af aktieavancebeskatningen vil give 650 mio. kr., mens ejendomsbranchen med den nye lagerbeskatning skal bidrage med 850 mio. kr. Finansieringen skal ifølge forslaget gøre det muligt at gå på tidlig pension, hvis man har arbejdet i 47 år. Hvad er ejendommen værd? Udfordringen med lagerbeskatningen er kort fortalt, at beskatningen skal ske af en teoretisk værdi. En stigende værdi giver bare ikke flere likvide midler til at betale skatten med – og
så er der hele aspektet med værdiansættelsen: ”Nu er de offentlige ejendomsvurderinger igen blevet udskudt, og det sætter jo to tykke streger under det faktum, at det ikke er en nem øvelse. Når vi taler om ejendomme, taler vi ikke om hyppige handler – tværtimod. Ejendomme består af vidt forskellige standarder og funktionaliteter, og derfor er der sjældent et perfekt sammenligningsgrundlag for værdiansættelsen. Årlige valuarvurderinger af samtlige ejendomme bliver hurtigt en bekostelig affære – en byrde, der skal lægges oven i selve skatten,” siger Jannick Nytoft. Rammer investeringslysten Flere udgifter gør det også sværere at investere i nyt – og det mener markedet
også selv. Således svarer hele 89 procent af aktørerne i undersøgelsen, at den øgede beskatning vil påvirke investeringslysten i moderat eller stærk negativ grad i opførelsen af de 110.000 nye boliger i de største byer, som ellers er en politisk ambition: ”Mangfoldige byer med plads til alle er jo en klar ambition fra både politikere og os. Men det mål bliver endnu sværere at nå, hvis det bliver sværere at finde finansiering til at bygge de mange boliger, som der virkelig mangler i de store byer. Alle, der har været på boligjagt, ved, at der er et stort pres. Det bliver løsnet ved at øge udbuddet – ikke ved det modsatte,” siger Jannick Nytoft. Størstedelen af aktørerne forventer også, at den øgede beskatning vil have
EJENDOM
SÆRNUMMER, SEPTEMBER 2020
LAGERSKAT
en negativ påvirkning på mulighederne for klimarenoveringer. Den forkerte vej at gå Der er samlet set mange udfordringer med lagerbeskatning set fra branchens synspunkt: ”En øget beskatning – og særligt det setup, der foreligger nu – er den forkerte vej at gå. Vi har som samfund brug for klimarenoveringer, vækst og flere boliger. Det er ikke en gammel plade med skrækscenarier, der er sat på. Det er konkrete udfordringer, der kan ende med at blive en del af virkeligheden for os alle, hvis finansieringen findes ved lagerbeskatning,” siger Jannick Nytoft. clv@ejd.dk
EJENDOM
Vil den nye beskatningsmodel efter jeres vurdering give størst udfordringer for små eller store aktører på ejendomsmarkedet? Størst udfordringer for små aktører
Lige store udfordringer for alle aktører
50%
50%
Størst udfordringer for store aktører 0%
Vurdering af konsekvenserne af lagerbeskatning 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Stærk positiv
Moderat positiv
påvirkning
påvirkning
Ingen påvirkning Moderat negativ påvirkning
Stærk negativ påvirkning
Opførelse af nye boilger i de større byer Klimarenoveringer i eksisterende ejendomme
SÆRNUMMER, SEPTEMBER 2020 5
DEBATTEN Når der så markant bliver gået efter en bestemt medarbejdergruppe, mærker jeg, at det påvirker mine kollegers trivsel og stolthed ved vores arbejde, og det synes jeg er rigtigt ærgerligt. Vi har trods alt kastet så mange redningskranse ud under coronakrisen og hjulpet både privat- og erhvervskunder på alle tider af døgnet.
Twitterdebat
Thomas Bernth H. ERHVERVSREDAKTØR PÅ BERLINGSKE
August ARNE-SKAT. Rohde på banen. Opsigtsvækkende, at @ nationalbanken ikke ser på det principielle, at forskellige virksomheder betaler forskellig skat. Opsigtsvækkende, at @nationalbanken ikke mener, at den nye skat betyder "så meget". Hvor er @FinansDanmark?
Kaare Dybvad Måske passer virkeligheden bare ikke sammen med den hårde, ideologiske linje, I har lagt på Berlingske? Kaare Dybvad BOLIGMINISTER
Thomas Bernth H. Vi har journalistisk og på lederplads taget fat i bankskatten med helt saglige og faglige argumenter. Du må minde mig om et eneste sagligt, underbygget og uideologisk argument for bankskatten fra Jeres side. Bare et. Kaare Dybvad “Helt sagligt og fagligt”
Dorrit Groth Brandt FORMAND FOR FINANSFORBUNDET I NORDEA Artikel i Berlingske, september
September Nå, men efter mødet i Skat i aftes om de nu igen igen udskudte ejendomsvurderinger, lavede jeg en Mona juul Maude og gik i ERHVERVSORDFØRER (KF) seng. Så skulle man jo tro, jeg så lidt lysere på sagen. Det er desværre ikke tilfældet. Vi må forlange bedre styring og rapportering. Mindst.
Thomas Bernth H. Og jeg venter stadig på dine saglige, underbyggede og uideologiske argumenter for bank skatten ... Kaare Dybvad For en liberal er der ingen argumenter for en ny skat, som er gyldige. Thomas Bernth H. Nu ved du jo strengt taget ikke, om jeg er liberal - eller hvad jeg er. Men @cepos, som jeg ikke er del af, har vistnok for nylig argumenteret for en CO2-skat. Jeg venter stadig på, at du præsenterer faglige, underbyggede og uideologiske agumenter for bankskat. Kaare Dybvad Bankerne har et milliardoverskud, som de har generet gennem hastigt stigende gebyrer. Derfor må der være noget at hente.
#ejendommeskaberværdi 6
EJENDOM
SÆRNUMMER, SEPTEMBER 2020
KOM PÅ KURSUS OG
STYRK DINE KOMPETENCER 29. oktober, København
16. november, København
Nye regler for § 5,2-moderniseringer
Husorden i praksis
Du bliver i detaljer opdateret på de helt nye og restriktive regler for gennemgribende modernisering. > Klik her og tilmeld dig
Bliv klædt på til at håndtere husordenssager i praksis fra A-Z, herunder hele proceduren fra den første advarsel til sagens behandling i huslejenævnet og/ eller ved domstolene.
2. november, København
> Klik her og tilmeld dig
Ind- og fraflytning i teori og praksis
Bliv helt skarp på ind- og fraflytningssyn. På kurset bliver du opdateret på lovgivningen, de nyeste nævnsafgørelser og domme. Du lærer også, hvordan man bedst gennemfører et syn i praksis. > Klik her og tilmeld dig
LÆS MERE PÅ
EJD.DK
LAGERSKAT
Skatte-nybrud
Større afhængighed af Tekst Anders Gade Jeppesen
Regeringens forslag til en løbende lagerbeskatning af ejendomsværdistigninger er et nybrud i dansk skatteopkrævning. Hovedprincippet i skatteopkrævning er ellers, at personer og virksomheder beskattes
af indkomst, når pengene tjenes. Med lagerskatten forrykkes beskatningstidspunktet, så virksomhederne løbende skal finde penge til at betale skat af en værdistigning, der ellers først giver penge i kassen, når ejendommen sælges. Konsekvensen vil blive, at ellers sunde ejendomsvirk-
somheder bliver presset på likviditeten og får markant sværere ved at investere i det nybyggeri og de moderniseringer, som samfundet efterspørger. Derudover vil ejendomsvirksomhederne i ekstrem grad blive afhængige af bankernes velvilje til løbende at øge kreditten
– også selvom virksomheden er kernesund. Problemet med forslaget bliver åbenlyst, når vi medtager bankernes udlånsvilkår. Her er det nemlig god latin, at virksomheder, der er i stand til at opretholde en sund løbende likviditet og afdrage på gammel gæld, er bedre stillet ift. at låne til
NUVÆRENDE AVANCESKAT
Skat betales først når ejendommen sælges INGEN KRAV OM ÅRLIG VÆRDIANSÆTTELSE
Efter gældende regler kan ejendomme værdisættes efter købspris
EJENDOMMEN SÆLGES I 2027
Beskatning sker når ejendommen sælges med gevinst
8
EJENDOM
SÆRNUMMER, SEPTEMBER 2020
LAGERSKAT
bankernes velvilje nye udviklingsprojekter. Når lagerskatten løbende lægger beslag på store dele af de frie midler, smækker bankerne i højere grad kassen i. Regeringen peger på at vi allerede kender lagerbeskatningsprincippet fra pensionskassernes PAL-beskatning. Det er ganske
korrekt, men pensionskasserne har også nogle helt andre muligheder for løbende at finansiere skattebetalinger af urealiserede værdistigninger. Pensionskasserne investerer nemlig hovedsageligt i børsnoterede værdipapirer, hvor der let kan sælges små andele fra, hvis der mangler likvi-
ditet. Her er ejendomme en ganske simpelt anden aktivklasse, der netop er karakteriseret ved at være relativt illikvid og ikke kan sælges fra i bidder. Dertil kommer, at de danske pensionskasser er af en helt anden finansiel størrelse, og dermed har langt større frihedsgrader end den
typiske danske ejendomsvirksomhed. agj@ejd.dk
AVANCESKAT MED LAGERBESKATNING
Der skal betales skat hvert år SAMME SKATTEBETALING
UKLARHEDER
Over hele ejerperioden bliver skattebetalingen det samme som ved nuværende regler - forskellen er at med lagerskat, skal der betales inden pengene er tjent
Betales skat tilbage eller blot mulighed for fradrag i kommende år? Beskatter det nye system værdistigninger med tilbagevirkende kraft?
EJENDOM
SÆRNUMMER, SEPTEMBER 2020 9
LAGERSKAT
Markedsaktører melder ud
Lagerbeskatning skaber usikkerhed Hvordan vil lagerbeskatning påvirke ejendomsbranchen? 4 markedsaktører giver her deres bud. Tekst Stine Rud Skov
Hvordan vil indgrebet påvirke branchen økonomisk? Det er vores umiddelbare vurdering, at det vil påvirke branchen økonomisk, da en lagerbeskatning øger behovet for likviditet til at finansiere skatten løbende. Dette kan muligvis påvirke priserne negativt som følge af højere afkastkrav. Vi kan
desuden allerede nu se, at markedet oplever forslaget som en markant ændring af beskatningen, og usikkerheden betyder, at handler sættes i bero. Vi håber derfor, at der kommer en hurtig afklaring af detaljerne i forslaget.
Hvem vil indgrebet ramme? Det kommer meget an
på, hvordan reglerne implementeres, herunder hvilke ejendomme, der omfattes. Hvis reglerne implementeres, så alle selskabers ejendomme (eller blot investeringsejendomme) omfattes, så kommer introduktionen af lagerbeskatning til at ramme meget bredt på tværs af Danmark. Der er rigtig mange mindre ejendomsselskaber med en enkelt investeringsejendom rundtom i landet og med en generel introduktion af lagerbeskatning på ejendomme vil de også blive ramt. De, der rammes hårdest, vil formentlig være de selskaber, der ikke har likviditet fra driften af ejendomme eller anden aktivitet til at finansiere skatten og derfor enten må låne til finansiering af skatten eller alternativt afstå ejendommen.
Regeringen introducerer lagerbeskatning – hvilke udfordringer ser I umiddelbart ved denne løsning? Der er en række udfordringer ved at introducere lagerbeskatning på illikvide aktiver som fx fast ejendom. Den mest åbenlyse udfordring er, at ejendomsselskaberne skal finde likviditet til at finansiere skatten, da værdistigningen på ejendommen ikke i sig selv skaber likviditet. En anden stor udfordring er det rent administrative, hvor det må forventes, at også de ejendomsselskaber, der i dag indregner deres ejendomme til kostpris, skal have udarbejdet værdiansættelser årligt til brug for beregning af skatten. Det vil formentlig medføre en øget administrativ byrde for ejendomsselskaberne.
Kan ramme på tværs af Danmark. 10
EJENDOM
SÆRNUMMER, SEPTEMBER 2020
LAGERSKAT
Hvordan vil indgrebet påvirke branchen økonomisk? Lagerbeskatning af urealiserede værdistigninger på erhvervsejendomme vil øge danske virksomheders skattebyrde, og det vil have en alvorlig likviditetseffekt. Selvom man ejer en ejendom, som pga. markedsforholdene er blevet mere værd, har man jo ikke tjent penge til at betale skatten. En sådan skattebetaling vil derfor forårsage en øget gældsætning og ringere muligheder for at investere i udvidelser af virksomheden og nye arbejdspladser. Hertil kommer, at vurderingen af urealiserede værdistigninger er forbundet med
EJENDOM
stor usikkerhed, og der er risiko for stor vilkårlighed i skattebetalingen. Det vil betyde, at bankerne vil være mere forsigtige med at finansiere nye virksomhedsinvesteringer, vækst og nye job, fordi man som virksomhed har en risiko for at skulle betale skat uden at have realiseret en indtjening.
Hvem vil indgrebet ramme? De, som bliver hårdest ramt, er dels virksomheder, som er svagt økonomisk funderet, dels mindre og mellemstore familieejede virksomheder og specielt virksomheder, som investerer i vækst og ekspansion.
En alvorlig likviditetseffekt. Indgrebet kommer til at trække likviditet ud af alle virksomheder – men vil gøre mindre ondt på investorer med en meget stærk likviditet og gode lånemuligheder.
Regeringen introducerer lagerbeskatning – hvilke udfordringer ser I umiddelbart ved denne løsning? Lagerbeskatning af ejendomme er forbundet med meget store udfordringer. Man skal betale skat af
penge, som man ikke har tjent. Det trækker likviditet ud af erhvervslivet. Værdiansættelsen er forbundet med usikkerhed, og skatteansættelsen kan være vilkårlig. Vi vil potentielt se mange tvister, og det kan blive nødvendigt med en massiv og omkostningstung kontrolindsats, som vil æde store dele af provenuet. Nu har man i adskillige år uden resultat arbejdet på at finde et retvisende ejendomsvurderingssystem. Det viser, hvor stor og vanskelig opgaven er.
SÆRNUMMER, SEPTEMBER 2020 11
LAGERSKAT
Hvordan vil indgrebet påvirke branchen økonomisk? P.t. kender vi ikke til de nærmere tanker om, hvordan man har tænkt sig at foretage lagerbeskatningen. Er det på basis af den offentlige vurdering eller investorernes værdiansættelse i regnskabet? Og hvad bliver skattesatsen? 22 % som almindelig selskabsbeskatning eller 15,3 %, som pensionskasser betaler i årlig PAL-skat, eller en helt tredje sats? Før vi kender mere til forslaget, er det svært at spå om, hvordan det vil påvirke branchen, men dette er desværre endnu et eksempel på, at politikerne med deres symbolpolitik risikerer at sætte ejendomsmarkedet i stå, indtil der er en afklaring af forholdet.
lagerbeskatte investeringsejendomme er, at det som finansieringskilde er unødigt kompliceret og dyrt. Skal værditilvæksten baseres på de offentlige vurderinger? Eller bliver der stillet krav til, at investeringsejendomme skal eksternt vurderes til regnskaber? Hvis det baseres på det offentlige vurderingssystem, vil bunken af klager over de offentlige vurderinger vokse, og statens udgifter vil slet ikke stå mål med indtægten på 850 mio. kr. Resultatet bliver, at den finansiering, som staten opnår ved lagerbeskatning af investeringsejendomme, bliver uforholdsmæssigt dyr, og der vil komme
Risikerer at sætte ejendomsmarkedet i stå.
udgifter til klagehåndtering. Ejendomsværdierne vil alt andet lige også blive påvirket i negativ retning som følge af øget rådgiveromkostninger og forringet løbende likviditet.
Lad os nu i stedet forsimple vores systemer – i stedet for igen at lave komplicerede særregler.
Hvem vil indgrebet ramme? Igen kender vi ikke nok til vilkårene til at vurdere, hvem indgrebet vil ramme. Men man har sikkert i tankerne, at man vil friholde de mindre investorer og virksomheder, som ejer bygninger som en del af produktionsapparatet og så primært fokusere på de store professionelle investorer.
Regeringen introducerer lagerbeskatning – hvilke udfordringer ser I umiddelbart ved denne løsning? Den største og mest reelle udfordring ved at
12
EJENDOM
SÆRNUMMER, SEPTEMBER 2020
LAGERSKAT
Nedgang i værdien af fast ejendom.
Hvordan vil indgrebet påvirke branchen økonomisk? Fra 2023 skal der årligt trækkes 850 millioner kr. ud af den danske ejendomsbranche. Når dette sker i form af skat af gevinster, der endnu ikke er realiseret – og potentielt aldrig skal realiseres – er det nærliggende, at omkostningen overføres til brugerne af ejendommen. Enten direkte overvæltet på lejere eller indirekte som nedgang i forbedrings- og vedligeholdsarbejde. I et økonomisk perspektiv vil vi altså se en nedgang i værdien af fast ejendom.
Hvem vil indgrebet ramme? Som indgrebet er blevet kommunikeret, vil det ramme alle selskaber, der ejer fast ejendom. Vi kan håbe, at som minimum selskaber, hvor fast ejendom er i form af driftsbygninger, vil blive undtaget. Det vil eksempelvis ikke give mening at pålægge et lokalt malerselskab at vær-
EJENDOM
diansatte deres lagerhal og værksted. Ud over det allerede betalte selskabsskat vil lagerbeskatningen af en så lille værdistigning – hvis nogen overhovedet – blive spist af valuaromkostninger.
Regeringen introducerer lagerbeskatning – hvilke udfordringer ser I umiddelbart ved denne løsning? Den største udfordring ved lagerbeskatningen bliver at skaffe likviditet til at betale skatten på en gevinst, der ikke er realiseret. Den likviditetsmæssige belastning bliver stor, og i forlængelse heraf kan der opstå situationer, hvor der betales lagerskat i en årrække, men hvor ejendommen sælges med et tab. Dette kan medføre en disproportional stor effektiv beskatning, sammenlignet med en alternativ beskatningsløsning der er baseret på realisering af ejendomsselskaber.
SÆRNUMMER, SEPTEMBER 2020 13
SKER
Den 16. september, København Kursus OMK-varsling Du får de praktiske værktøjer til sikkert at kunne varsle omkostningsbestemt lejeforhøjelse, og du guides igennem de mange faldgruber. Du får også indblik i, hvordan huslejenævnene behandler en sag om omkostningsbestemt lejeforhøjelse. Kurset holdes hos EjendomDanmark kl. 9.30-13.00.
> Klik her og tilmeld dig
Den 24. september, København Kursus Nyhedskursus om andelsboliger og § 5,2-indgrebet Få styr på ændringerne af andelsboligloven, der trådte i kraft 1. juli 2020. Kurset gennemgår fastfrysning af for eksempel andelskronen, og vi fokuserer på, hvad disse ændringer betyder for værdiansættelsen af andelsboligforeningers ejendomme. Kurset holdes hos EjendomDanmark kl. 9.30-13.00.
> Klik her og tilmeld dig
Den 1. oktober, København Kursus Digital tinglysning af vedtægter Få styr på de udfordringer, du møder, når du skal tinglyse for en ejerforening.
Den 23. september, København Kursus Forbedringer Bliv klogere på, hvilke muligheder du har for at forhøje lejen, når der udføres forbedringer, og hvordan proceduren er for at gennemføre en forbedring. Kurset holdes hos EjendomDanmark kl. 9.30-16.00.
> Klik her og tilmeld dig
Den 20. oktober, København Fyraftensmøde Airbnb og § 5,2 Kom og hør EjendomDanmarks PAchef Jan Ellebye fortælle om § 5,2. Bjørn Weber fra Øens Ejendomsadministration holder et indlæg om airbnb. Efter mødet er der mulighed for netværk. Mødet holdes i Arbejdernes Landsbanks lokaler ved Nørreport. Mødet holdes kl. 16.45-19.30.
Den 22. september, København Kursus Indgåelse af boliglejekontrakten Lær, hvordan du udfylder en lejekontrakt korrekt, og få styr på de særlige vilkår, du kan aftale med lejer. Du får en grundlæggende gennemgang af den autoriserede boliglejekontrakt – Typeformular A, 9. udg. og en gennemgang af de enkelte bestemmelser i typeformularen. Kurset holdes hos EjendomDanmark kl. 9.30-13.00.
> Klik her og tilmeld dig
> Klik her og tilmeld dig
Efter kurset vil du være i stand til at forestå tinglysning af pant og servitutter for ejerforeninger. Kurset holdes hos EjendomDanmark kl. 9.30-12.30.
> Klik her og tilmeld dig 14
EJENDOM
SÆRNUMMER, SEPTEMBER 2020
KOM PÅ KURSUS OG
STYRK DINE KOMPETENCER 15. september
7. oktober
Lejefastsættelse i bolig- og erhvervslejemål
Skimmelsvamp i udlejningsejendomme
Du får et overordnet kendskab til bolig- og erhvervslejelovgivningens omfattende regelsæt om lejefastsættelse og -regulering. > Klik her og tilmeld dig 29. september
Ny offentlig vurdering
Du får indblik i, hvad den nye offentlige vurdering kan betyde for dig og din virksomhed. > Klik her og tilmeld dig
LÆS MERE PÅ
EJD.DK
Få et overblik over, hvordan du bedst håndterer sager om skimmelsvamp. Kurset giver dig en værktøjskasse til at løse både praktiske og juridiske udfordringer. > Klik her og tilmeld dig 26. oktober
Ejendomsinvestering I
Få kendskab til investering i fast ejendom. Kurset gennemgår de grundlæggende principper og metoder, du skal kende til. > Klik her og tilmeld dig
Fire skarpe til S-finansordfører Christian Rabjerg Madsen Tekst Cecilie Lund Vinther
Hvorfor valgte I en øget beskatning af ejendomsbranchen, som en af kilderne til at finansiere den nye pension? Vi vil gerne lukke det, vi betragter som et skattehul, som ejendomsselskaber og ikke mindst udenlandske kapitalfonde har kunnet spekulere i. Ejendomsselskaber har i dag den fordel, at de i mange tilfælde slet ikke beskattes af afkastet på deres investeringer. I andre tilfælde udskydes beskatningen i endog meget lang tid. Denne fordel vil vi fjerne for de fremadrettede avancer med initiativet. Sådan beskattes pensionsinstitutter i øvrigt allerede i dag af deres ejendomsavancer.
Hvilke konsekvenser forventer I, der vil være for ejendomsmarkedet, hvis forslaget indføres i den form, der er fremlagt? Vi vil først og fremmest forvente et større skatteprovenu, fordi vi lukker et hul, som man har kunne bruge til at spekulere i at undgå eller begrænse sin skattebetaling. EjendomDanmark har advaret om, at det vil medføre højere huslejer. Men den foreslåede lagerbeskatning påhviler ejerne, og lejestigninger kan efter reglerne kun begrundes i skatter, der direkte påhviler ejendommen – ikke ejeren af ejendommen. Derfor vil det være i strid med lovgivningen at sende den videre, også for ejendomme med fri lejefastsættelse. Så er der dem, der advarer om, at der også vil være en priseffekt på andelsboligmarkedet. Hvis det viser sig at påvirke priserne, vil det være en begrænset påvirkning, og ikke en, der på nogen måde kan retfærdiggøre, at man ikke lukker et skattehul.
16
EJENDOM
SÆRNUMMER, SEPTEMBER 2020
I lægger meget vægt på, at I ønsker at lukke et skattehul, som kapitalfonde har brugt. Flere eksperter peger på, at lagerbeskatningen vil ramme alle og ramme de mindste ejendomsvirksomheder hårdest. Hvad tænker I om det?
Vi er jo som udgangspunkt optaget af at lukke, hvad vi opfatter som et skattehul, som både danske og udenlandske investorer har kunnet spekulere i. Det er ikke kun udenlandske kapitalfonde, men også danske ejendomsselskaber, der efter gældende regler via selskabsretlige konstruktioner kan undgå at betale skat af deres ejendomsavancer. Det ville derudover være i strid med vores internationale forpligtelser, hvis vi isolerede lagerbeskatningen til udenlandske enheder. Med det sagt har vi konkrete overvejelser om at indføre en bagatelgrænse, så de mindste ejendomsvirksomheder ikke bliver ramt.
Hvordan forestiller I jer, at den årlige værdisætning af ejendomme skal foregå, og hvordan skal SKAT afgøre, om den er enig i virksomhedernes vurdering? Vi foreslår en årlig værdisætning af ejendomme, fordi det er en forudsætning for korrekt løbende beskatning af værdistigninger på ejendommene, men også korrekt fradrag for værdifald, at markedsværdien opgøres hvert år. Vi vil udarbejde den endelige model frem mod 2023, hvor beskatningen skal træde i kraft, men vi lægger op til, at der skal foretages en ansættelse af den aktuelle handelsværdi for hver enkelt ejendom efter gældende regnskabsstandarder. Vurderingen skal foregå på samme måde som for pensionsselskaber, og værdiansættelsen skal forsynes med en påtegning fra en godkendt revisor.
EJENDOM
KOM PÅ KURSUS OG
STYRK DINE KOMPETENCER 16. september, København
Lynkursus i OMK-varsling
Du får de praktiske værktøjer til sikkert at kunne varsle omkostningsbestemt lejeforhøjelse, herunder guides du igennem de mange faldgruber, der er, ligesom du får indblik i, hvordan huslejenævnene behandler en sag om OMK-lejeforhøjelse. > Klik her og tilmeld dig 22. september, København
Indgåelse af boliglejekontrakten
Lær, hvordan du udfylder en lejekontrakt korrekt og få styr på de særlige vilkår, du kan aftale med lejer. Du får en grundlæggende gennemgang af den autoriserede boliglejekontrakt og en gennemgang af de enkelte bestemmelser i typeformularen. > Klik her og tilmeld dig 1. oktober, København
Digital tinglysning af vedtægter
Få styr på de udfordringer, du møder, når du skal tinglyse for en ejerforening. Efter kurset vil du være i stand til at forestå tinglysning af pant og servitutter for ejerforeninger.. > Klik her og tilmeld dig
SÆRNUMMER, SEPTEMBER 2020 17
DEN FAMILIEEJEDE EJENDOMSVIRKSOMHED
”Ekstraskatter og udgifter til administration – det stopper aldrig” Stephen Møller og hans ejendomsvirksomhed Niels Møller Properties er en af de mindre familieejede virksomheder, der vil blive ramt økonomisk af regeringens forslag om lagerbeskatning af ejendomme. Det vil kunne stikke en kæp i hjulet på kommende investeringer for ejendomsvirksomheden. Tekst Stine Rud Skov Foto Evan Hemmingsen
Arne skal kunne trække stikket og gå tidligt på pension, men den øvelse er ikke gratis for samfundet. Derfor vil regeringen pålægge ejendomsbranchen en lagerbeskatning, der skal bidrage til, at økonomien ved tidlig pension kan hænge sammen. Den nye beskatning af ejendomme skal indbringe 850 millioner kr. om året. Langt væk fra regeringens beslutninger i byen Sorø driver Stephen Møller den familieejede virksomhed Niels Møller Properties. Virksomheden har fire udlejningsejendomme i sin portefølje fordelt i Sorø og Ringsted. Bliver der indført lagerbeskatning, vil det belaste likviditeten i virksomheden. ”Der vil både være udgifter til administration og 18
lagerbeskatningen, som jo er en helt ny skat. Det vil samlet set løbe op i et større beløb, som kan risikere at gå ud over vores fremtidige muligheder for at investere i ejendomme eller renovere vores nuværende. Det bliver ganske enkelt en dårligere forretning at drive vores virksomhed,” siger Stephen Møller. Fordobling af regning Ved lagerbeskatning lægger regeringen op til, at ejendommene løbende beskattes efter deres værdi, hvor de hidtil har været beskattet af værdien ved salg. For at kunne fastsætte værdien af sine ejendomme og dermed fastlægge, hvor meget lagerbeskatning Stephen Møller skal betale årligt, vil han blive nødt til at gå igennem en valuar. Han har regnet ud, at det som minimum vil koste ham
8.000 kr. per ejendom at få en valuarvurdering. ”Det vil kunne mærkes i vores regnskab. Den regning, vi kommer til at modtage fra valuaren, svarer faktisk til mere end en fordobling af vores årlige revisorregning, og det er jo helt absurd. Meget af vores overskud går efterhånden til ekstraskatter og udgifter til administration, det stopper aldrig,” siger Stephen Møller.
Stephen Møller er bekymret for, hvordan lagerbeskatningen vil påvirke hans virksomhed.
Færre investeringskroner Han er også bekymret for, at der efter 2023 vil blive tale om konservative ejendomsvurderinger, der minder om de vurderinger, realkreditinstitutterne giver. Det betyder nemlig, at der vil blive færre penge til at investere i nye ejendomme og modernisere de eksisterende i porteføljen. ”Det vil reducere friværdien i regnskaber-
ne, hvis man giver nogle konservative skøn frem for realistiske, og det kan godt blive en hæmsko for en lille ejendomsvirksomhed som vores fremadrettet.” Samtidig mener Stephen Møller, at der er en stor usikkerhed forbundet med at fastsætte værdien af ejendommene. ”Ejendommes værdi kan skifte fra det ene øjeblik til
EJENDOM
SÆRNUMMER, SEPTEMBER 2020
DEN FAMILIEEJEDE EJENDOMSVIRKSOMHED
Vi vil gerne høre din mening Hvilken betydning tror du, regeringens tiltag vil have for din virksomhed?
det andet. Ser man på et sted som Sorø, så kan det være, at de mest aktive opkøbere i markedet stopper med at købe op, og det kan påvirke priserne. Du ved først, hvad en ejendom er værd, når den er handlet. Alt andet er et skud i tågen, og de løbende vurderinger vil blive fejlbehæftet.”
EJENDOM
Kræver et solidt fundament Niels Møller Properties står i dag på et solidt økonomisk fundament, men var lagerbeskatningen blevet indført for fem-ti år siden, havde det set noget anderledes ud for den familieejede virksomhed. ”For ti år siden var vi midt i finanskrisen. Så tror jeg, vi havde kunnet kigge
> Skriv til Stine Rud Skov med dine synspunkter på sts@ejd.dk
ind i en konkurs, hvis vi havde forbedret vores lejemål. For fem år siden ville det have betydet, at vi ikke havde kunnet købe og istandsætte vores ejendom i Ringsted. Kun tiden vil vise, hvor vi skal skrue ned, hvis regeringens forslag går igennem,” siger Stephen
Møller, der også mener, at der vil være mindre virksomheder på markedet, som kan få svært ved at klare den årligt tilbagevendende ekstraregning økonomisk. sts@ejd.dk
SÆRNUMMER, SEPTEMBER 2020 19
ANALYSE
En hård kamp venter forude Ejendomsbranchen står til at skulle finansiere dele af det fremlagte forslag til en tidligere pension. Regeringen har foreslået en ny usikker beskatningsmodel for ejendomme, som EjendomDanmark i høj grad vil udfordre. Men regeringen står stærkt i forhandlingerne efter håndteringen af coronakrisen. Tekst Jan Ellebye
Regeringen fremlagde den 18. august et oplæg, der starter forhandlingerne om Socialdemokratiets største slagnummer i valgkampen. En tidligere tilbagetrækning fra arbejdsmarkedet for udvalgte grupper – kendt som Arnes pension. Regeringen går benhårdt efter at sælge pensionsforslaget som en ”Robin Hood-model”, hvor banker og ejendomsejere ”med rimelighed” og uden omkostninger kan betale for en hurtigere tilbagetrækning for de udvalgte grupper. At finansieringen af pensionsforslaget hæmmer væksten, og at den praktiske udformning af fx den nye beskatning af ejendomme indtil videre står hen i det uvisse, bliver konsekvent tonet ned. Regeringen står stærkt Coronakrisen har ændret det politiske landskab. Opbakningen til statsminister Mette Frederiksens håndtering af krisen betyder, at regeringen på forhånd har langt mere medvind i for20
hold til Arnes pension nu, end hvad der tegnede sig i valgkampen. Hvor mange partier før var forbeholdne, så har flere partier flyttet sig. Både Nye Borgerlige, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre har valgt at gå aktivt ind i forhandlingerne, mens venstrefløjen hurtigt har foreslået udvidelser i den nye pensionsordning. Derved kan regeringens oplæg til finansiering meget hurtigt blive en minimumsmodel senere i forhandlingsforløbet. Færre investeringer, mindre vækst Partierne har forskellige mål i de igangværende forhandlinger, som i sidste ende kan ende med at trække tråde ind i finanslovsforhandlingerne. Det foreslåede pensionsudspil mindsker for eksempel arbejdsudbuddet, hvilket rammer en nerve for regeringens støttepartier, idet denne knast var særdeles vanskelig, da partierne forhandlede regeringens forståelsespapir på plads efter valgkampen.
EjendomDanmark fokuserer i dialogen med partierne og i den offentlige debat på de store udfordringer, som en øget ejendomsavancebeskatning vil skabe. Færre investeringer, mindre vækst, tabte arbejdspladser, likviditetsudfordringer for navnlig de små og mellemstore ejendomsejere mv. Et skatteeksperiment EjendomDanmark ønsker også at rejse en debat om den foreslåede model med lagerbeskatning. En model, som kan blive endnu et skatteeksperiment, der har potentialet til at gå galt. Denne bekymring bliver kun styrket af udspillets vage beskrivelse af udformningen af et sådant system. Derfor bliver det igen en kamp op ad bakke – men EjendomDanmark tager kampen på hele branchens vegne.
Chef for EjendomDanmarks PA-afdeling, Jan Ellebye,
je@ejd.dk EJENDOM
SÆRNUMMER, SEPTEMBER 2020
DEN FAMILIEEJEDE EJENDOMSVIRKSOMHED
Henrik Nøhr Poulsen har fået ny rolle i PFA. Han har nu fået ansvaret for PFA’s portefølje af udenlandske ejendomme uden for Skandinavien. Henrik Nøhr Poulsen har været hos PFA siden 2015. Det skriver ejendomswatch.dk. > Klik her og læs hele artiklen
Jobskifte
Lars Brondt bliver ny COO hos Hovedstadens Ejendomsadministration 1. oktober 2020 tiltræder Lars Brondt en nyoprettet stilling som Chief Operating Officer (COO) hos Hovedstadens Ejendomsadministration A/S (HEA). HEA er et større privatejet ejendomsselskab, der ejer ejendomme i det centrale København. Lars Brondt kommer fra en stilling hos Newsec, hvor han var Chief Commercial Officer (CCO).
BrancheNyt
Ny rolle hos PFA
Elsebeth Due Kjeldsen valgt til fondsbestyrelse Elsebeth Due Kjeldsen, leder af EjendomDanmarks kontor i Aarhus, er blevet nyt bestyrelsesmedlem i Boghandler Henning Clausens Fond. Fondens formål er at yde støtte til kulturelle formål efter legatbestyrelsens bestemmelser, blandt andet museer med søfart på Fanø, Århus Søfartsmuseum og Fregatten Jylland, samt til udgivelse af bøger om søfart. Elsebeth er i forvejen arbejdende bestyrelsesformand for Sinding & Co Ejendomsadministration A/S og bestyrelsesmedlem i Lykkebo Fonden ERF.
Tomgangen i centrene er nu over 8 procent og er steget med 1,3 procentpoint siden juli 2019. Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik - tomgang, juli 2020
Færre boliger og stigende leje Det kan være slutresultatet, hvis Danmarks ry for at være en sikker havn for udenlandske investorer forsvinder. Det skriver Rasmus Juul-Nyholm, adm. direktør i Cobblestone, i et debatindlæg i Børsen. Usikkerheden stammer dels fra forårets boligindgreb, dels i lanceringen af lagerbeskatning. Og mindre kapital vil give formindskede muligheder for at bygge flere boliger.
EJENDOM
SÆRNUMMER, SEPTEMBER 2020 21
21. august, Berlingske
19. august, Børsen
”Min konklusion er, at det vil have nogle absolut skadelige virkninger. Det er ikke super gennemtænkt.” Seniorrådgiver Lars Krull fra Aalborg Universitet om EjendomDanmarks analyse.
Hold dig opdateret Hvis du er medlem af EjendomDanmark, kan du tilmelde dig den daglige nyhedsmail Nyt fra pressen. Den indeholder korte resuméer af dagens vigtigste ejendomshistorier.
21. august, Børsen
> Klik her og tilmeld dig
28. august, Børsen
”Arne-skat rammer ejendomsinvestorer” “Danmark risikerer at komme på kortet som et land med en usikker lovgivning, hvor det ikke er så attraktivt at investere i fast ejendom, som det fx er i Sverige eller Norge. Det betyder, at ejendomspriserne vil falde, fordi der vil være mindre søgning af blandt andet udenlandsk kapital til det danske ejendomsmarked,” siger Thomas Frøbert, skatteekspert og partner i advokatfirmaet Bech-Bruun.
Det vil ramme virksomhederne på deres likviditet, hvor virksomhederne hvert år skal trække penge ud af driften til at betale skat af en værdistigning af deres bygninger. Jacob Bræstrup, skattepolitisk chef i DI.
22
EJENDOM
SÆRNUMMER, SEPTEMBER 2020
Lejetjek
Nye muligheder
og mere fleksibilitet Lejetjek, der er EjendomDanmarks digitale værktøj til at tjekke lejeniveauer, kommer snart i en ny version. Den vil give endnu bedre indsigt i lejeniveauerne og en større fleksibilitet for brugerne, der for eksempel selv kan tilpasse flere modelberegninger. Tekst Cecilie Lund Vinther
Kendskab til lejeniveauerne i ens ejendommes nærområder og en unik mulighed for at beregne den potentielle årsleje på ens egen portefølje. Det er, hvad brugerne af Lejetjek allerede nu nyder godt af. Lejetjek er nemlig for mange et vigtigt redskab i arbejdet med at administrere ejendomme – og ikke mindst få vished om, hvor lejen eventuelt skal justeres, hvis den skal ramme niveauet i ens lokale område. Opgradering på vej Og i løbet af de næste måneder vil Lejetjek igen udvikle sig. Denne gang bliver det med en både teknisk og visuel opgradering, der giver brugerne nye muligheder og mere fleksibilitet: ”Lejetjek er essentielt for de mange, der ønsker detaljeret viden om lejeniveauet inden for forskellige sektorer, uanset om man er på kendt eller ukendt terriEJENDOM
torium. Nu glæder vi os til, at vi snart kan præsentere en ny udgave med markedslejeopgørelser og nye og helt unikke nøgletal i et endnu mere fleksibelt og brugervenligt Lejetjek. Det vil styrke værktøjet, så det ikke alene står på et yderst solidt datafundament, men også giver målrettet markedsindsigt og er nemt at navigere i,” siger Mikkel Alsø, seniorøkonom i EjendomDanmark. Pointen med Lejetjek er nemlig, at man får en enestående indsigt i lejeniveauet for bolig- og erhvervslejemål i hele Danmark. Data bag beregningerne stammer fra EjendomDanmarks markedsstatistik, som er baseret på indberetninger fra deltagerne og med mere end 200.000 forskellige lejemål. Den nye løsning forventes klar ved udgangen af 2020.
Vil du høre mere? > Klik her og send en mail til markedsstastistik@ejd.dk
clv@ejd.dk
SÆRNUMMER, SEPTEMBER 2020 23
EjendomDanmark ruster sig til fremtiden Politisk indgreb mod moderniseringer, lagerbeskatning og fokus på bygningers klimaaftryk. EjendomDanmark har vedtaget en forenklet politisk organisering, der skal give en endnu mere smidig og slagkraftig organisation, som kan agere på ejendomsbranchens vegne. Som led i EjendomDanmarks strategi ”Visibility 2021” har organisationen torsdag d. 10. september vedtaget en ny governance-struktur. Den betyder, at der lettere og hurtigere kan træffes beslutninger i en ny hovedbestyrelse, der dækker både ejere og administratorer. Med ændringerne tæller bestyrelsen nu 25 medlemmer. ”Fast ejendom bliver fortsat mere reguleret og også digitaliseret. Som erhvervsorganisation skal vi derfor være parate til at kunne rådgive og støtte vores medlemmer i en verden, der hele tiden forandrer sig. Vi har derfor nu vedtaget en ny governance-struktur, der passer til en moderne erhvervsorganisation og som sikrer beslut-
24
nings- og handlekraft,” siger EjendomDanmarks formand Henrik Dahl Jeppesen, der til daglig er adm. direktør i DEAS. Bedre beslutningskraft og tæt medlemskontakt Den nye struktur samler EjendomDanmarks to hidtidige bestyrelser i én og giver samtidig bestyrelsen mere frie rammer til at organisere sig. Strukturen sikrer samtidig en fortsat tæt medlemsinddragelse, hvilket er essentielt for EjendomDanmark. ”Det er helt centralt, at vi som erhvervsorganisation er virkelig tæt på vores medlemmer og at bestyrelsen repræsenterer en bred pallette af dygtige folk. Jeg er særlig glad for, at så mange har ønsket
at bidrage, så vi sammen kan gøre en forskel for vores branche,” påpeger Henrik Dahl Jeppesen. Samtidig med vedtagelsen af den nye struktur er der kommet seks nye medlemmer i
EjendomDanmarks bestyrelse. Formandsskabet genvælges med Henrik Dahl Jeppesen fra DEAS som formand og Boris Nørgaard Kjeldsen fra Dades som næstformand.
Som erhvervsorganisation skal vi derfor være parate til at kunne rådgive og støtte vores medlemmer i en verden, der hele tiden forandrer sig.
EJENDOM
SÆRNUMMER, SEPTEMBER 2020
EJENDOM
SÆRNUMMER, SEPTEMBER 2020 25
DEN NYE BESTYRELSE
HER ER
EjendomDanmarks nye bestyrelse
Den netop vedtagne struktur samler EjendomDanmarks to hidtidige bestyrelser i én. Her kan du møde medlemmerne af EjendomDanmarks bestyrelse og forretningsudvalg.
Forretningsudvalg
Formand Henrik Dahl Jeppesen
Næstformand Boris Nørgaard Kjeldsen
DEAS
DADES
Britta Jespersgaard PRODOMUS
Anne Marie Oksen CEJ EJENDOMSADMINISTRATION
Jens Anker Hansen QVORTRUP ADMINISTRATION
Michael Nielsen
Peter Søndergaard Christiansen
DANICA EJENDOMME
J.P.C. HANDEL & INVEST
Rikke Lykke PATRIZIA
Thomas Windtberg TAURUS EJENDOMSADMINISTRATION
Jens Thoregaard HERBST THOREGAARD ADVOKATER
Solveig Rannje VELLIV EJENDOMME
Jan Toft Olesen LOU ADVOKATER
26
EJENDOM
SÆRNUMMER, SEPTEMBER 2020
DEN NYE BESTYRELSE
Thomas Kempf NEWSEC ASSET MANAGEMENT DENMARK
Peter Lautrup LAROS
Merete Vangsøe Simonsen FOCUS ADVOKATER
Torben Black C.W. OBEL EJENDOMME
Kristian Krogh THYLANDER GRUPPEN
Thomas Bograd EJENDOMSSELSKABET ØSTERVOLD
Trine Wagner WAGNER EJENDOMME
Michael Bruhn PFA EJENDOMME
Søren Impgaard Nielsen MINOVA HOUSE HOLDING GRUPPEN
Martin Vang Hansen ATP EJENDOMME
Rasmus Juul-Nyholm
Flemming B. Engelhardt TOPDANMARK EJENDOM
COBBLESTONE
Tonny Nielsen FOKUS ASSET MANAGEMENT
EJENDOM
SÆRNUMMER, SEPTEMBER 2020 27
Den ekstraordinære generalforsamling gled torsdag over i et landsmøde. Her gav Mark Gibson, chefanalytiker hos Realkredit Danmark, en økonomisk vejrudsigt. Ligesom kommentator Michael Kristiansen gav et indblik i det aktuelle politiske landskab - som ejendomsbranchen også mærker til i øjeblikket. Slutteligt var der rundvisning i EjendomDanmarks nye, moderne lokaler.
Formand for EjendomDanmark Henrik Dahl Jeppesen og EjendomDanmarks tidligere juridiske direktør og nuværende chef for Asset Management hos P+ Morten Østrup Møller, som var dirigent.
Mark Gibson, chefanalytiker hos Realkredit Danmark.
Michael Kristiansen, Kristiansen+Partners.
GOVERNANCE
Nye tider kræver nye rammer En ny og mere aktiv boligpolitik. Ejendomsbranchen som finansieringskilde for velfærdspolitik. Verden står ikke stille. Derfor er der brug for en endnu mere smidig og slagkraftig organisation - og det har branchen nu fået. Tekst Morten J. Pedersen
Moderniseringer, skat, klima, coronakrise, pensionspolitik. Det er alt sammen temaer, hvor ejendomsbranchen kommer til at spille en betydelig rolle på den politiske scene. Den rolle skal EjendomDanmark kunne indtage både proaktivt og effektivt. Og det fordrer beslut ningskraft og smidighed. Derfor iværksatte EjendomDanmarks bestyrelse i 2018 et strategisk arbejde kaldet ”Visibility 2021”, der blandt andet skulle munde ud i en ny governancestruktur for EjendomDanmark. Et medlemsudvalg har derfor kigget nærmere på vedtægterne og strukturen og givet et realistisk bud på, hvordan EjendomDanmark kan blive en endnu mere
30
handlekraftig organisation – uden at medlemskontakten og -indflydelsen forsvinder. Det er det arbejde, der nu er mundet ud i den nye governancestruktur. Fra to bestyrelser til én Fra gammel tid har man i EjendomDanmark nemlig opretholdt en todelt struktur: Ejerne for sig og administratorerne for sig. De har haft hver sin bestyrelse og hver sine regler. Og oven på det har der været en
større hovedbestyrelse og et forretningsudvalg. Den opdeling har dog ikke været entydigt hensigtsmæssig. Den betød fx, at EjendomDanmark sammenlignet med mange andre politiske organisationer var mindre smidig, når det skulle gå stærkt. Og det betød, at det tog lang tid og krævede mange behandlinger at træffe beslutninger, som alle ellers var enige om. Derfor var essensen af oplægget til en ny struktur, at de to bestyrelser skulle blive til én, hvor alle typer af medlemmer skulle være valgbare. Til gengæld skulle forretningsudvalget gøres større, så der også i den daglige drift
og ledelse blev sikret god og bred repræsentation af de forskellige medlemmer. Desuden skulle vedtægterne skrives om, så den nye bestyrelse – frem for at være låst på bestemte udvalg og delegerede – fik bedre muligheder for løbende at nedsætte udvalg og netværk med særlige fokus og opgaver og handlekraft efter forholdene. Den nye struktur er nu en realitet Resultatet af medlemsudvalgets arbejde var således et forslag til en mere enstrenget struktur, der er i bedre overensstemmelse med EjendomDanmarks strategi om at blive en bredere, mere velfunderet og moderne erhvervsorganisation, der kan sikre
1933
1998
2004
Indflytning på Nørre Voldgade 2
Udlejerforeningen Danmark skifter navn til Ejendomsforeningen Danmark
Ejendomsforeningen Danmark og Københavns Grundejerforening fusionerer
EJENDOM
SÆRNUMMER, SEPTEMBER 2020
GOVERNANCE
EjendomDanmarks organisation Efter vedtagelse af nye vedtægter den 10. september 2020 Generalforsamling
Hovedbestyrelse Forretningsudvalg
(Delegerede og udvalg)
ejendomsbranchen indflydelse på branchens rammevilkår. Forslaget blev i forsommeren vedtaget på det coronaprægede landsmøde, og nu – efter et ekstraordinært landsmøde torsdag – er beslutningen endelig. mjp@ejd.dk
Før Generalforsamling
Delegerede
Administratorbestyrelse
Ejerbestyrelse
Hovedbestyrelse Forretningsudvalg
2018 2018 Nyt navn og nyt logo
EJENDOM
Ny strategi lanceres
2019
2019
2019
2020
2020
Ny PA-afdeling etableres
Ny hjemmeside går i luften
Magasinerne relanceres som Ejendom og Ejendom Jura
Indflytning på Vester Farimagsgade 41
Ny og forenklet governance
SÆRNUMMER, SEPTEMBER 2020 31