Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddelinger i København og omegn
Version 2, 15.06 2018
Investeringsejendomme - Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn Publikation udarbejdet af Ejendomsforeningen Danmark og Dansk Ejendomsmæglerforening i samarbejde med RICS, 2018 Version 2, 15.06 2018
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
2
Indhold 1. Forord......................................................................4 2.
Publikationens formål...........................................5
3. Forudsætninger og kriterier for områdeinddeling...................................................5 4. København..............................................................6 4.1 København centrum........................................................7 4.2 Nordhavn..........................................................................8 4.3 Sydlig havnefront.............................................................9 4.4 Sydhavnen......................................................................10 4.5 Islands Brygge................................................................12 4.6 Ørestad...........................................................................14 4.7 Vesterbro........................................................................16 4.8 Carlsberg Byen...............................................................17 4.9 Frederiksberg.................................................................18 4.10 Nørrebro.........................................................................19 4.11 Østerbro.........................................................................20 4.12 Valby...............................................................................21 4.13 Vanløse ..........................................................................22 4.14 Brønshøj.........................................................................23 4.15 København NV...............................................................24 4.16 Amager Øst....................................................................25 4.17 København syd og vest.................................................26
5.
Københavns omegn............................................ 28
5.1
Tuborg Nord...................................................................29
6.
Afslutning og det videre arbejde..................... 30
7.
Litteraturliste og referencer............................. 31
8. Bilag...................................................................... 32 8.1. Bilag 1 ...........................................................................32 Metrolinjer.....................................................................32 8.2. Bilag 2 Københavns Kommunes administrative inddelinger af bydelene i København..............................................33 8.3. Bilag 3 Geografiske anbefalinger til områdeinddeling af København.................................................................34
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
3
1. Forord Dette er den første publikation der er en branchemæssig anbefaling til den geografiske inddeling af Danmark på investeringsejendomsmarkedet. Da dette marked ikke følger gældende administrative inddelinger, er denne publikation nødvendig. I dag anvendes forskellige områdeinddelinger, og det er ikke optimalt at sammenligne data på dette grundlag. Det skal understreges, at denne publikation er en anbefaling til branchens aktører. Det er således ikke et krav, at anbefalingerne følges, men det vil medføre flere fordele for sektoren at ensrette praksis på dette område. Markedsdata bliver mere transparent og har større værdi for markedets aktører, hvis det er muligt at sammenligne data på tværs. Hensigten med denne publikation er således at få sammenlignelige data, hvilket vil medføre bedre analyser og et mere gennemsigtigt marked generelt. Denne publikation vedrører København og omegn. Den efterfølgende publikation, der vil blive udgivet, vil forventeligt vedrøre geografiske anbefalinger af Aalborg, Aarhus, Odense og Trekantområdet. Denne publikation kan ses som en naturlig følge af tidligere publikationer, Ejendomsforeningen Danmark (2006), Ejendomsforeningen Danmark (2008) og Ejendomsforeningen Danmark (2013). De tre tidligere publikationer omhandler værdiansættelse af investeringsejendomme, mens denne publikation omhandler geografisk områdeinddeling af Danmark. Publikationen er blevet til gennem et bredt branchesamarbejde herunder blandt investorer, brancheforeninger, ejendomsrådgivere m.fl. Følgende markedsaktører har deltaget i kommissoriets arbejde med udarbejdelse af publikationen: Markedsaktører
Personer
ATP Ejendomme
Kenneth Olsson
CBRE
Dragana Marina
Danbolig Erhverv
Johnny Hallas
Dansk Ejendomsmæglerforening Mads Lindegaard Newsec Datea
Camilla Wermelin
DEAS
Kenneth Larsen
Ejendomsforeningen Danmark
Morten Marott Larsen
Newsec Advisory
Morten Jensen
PwC
Kim Søberg Petersen
RED
Jesper Anderson
Sadolin & Albæk
Ole Hjort
Derudover har følgende personer hjulpet til med publikationen: Kristian A. Nielsen fra Sadolin & Albæk, Jens Kondrup fra Newsec Advisory, Lars Gjørret fra ATP Ejendomme samt Kristian Engelund Mikkelsen og Trine Ejsing fra Ejendomsforeningen Danmark. Denne publikation med tilhørende anbefalinger udgives af Ejendomsforeningen Danmark og Dansk Ejendomsmæglerforening i samarbejde med RICS.
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
4
2. Publikationens formål Formålet med denne publikation om områdeinddeling er at skabe mere transparens på det danske investeringsejendomsmarked. Når markedsaktører, danske såvel som udenlandske, i dag skal se på specifikke områder i de større byer, udgives markedsdata med mange forskellige geografiske inddelinger, hvilket gør gennemskueligheden mindre. Jo større forståelsen er for markedet, desto mindre bliver usikkerheden for et effektivt og troværdigt marked. Målgruppen for denne publikation er alle professionelle markedsaktører på det danske investeringsejendomsmarked. Dette omfatter professionelle nationale og internationale investorer, ejendomsrådgivere, ejendomsadministratorer, valuarer, brancheforeninger mv. Områdeinddelingen er primært baseret på at afgrænse områder, som har forskellige markedskarakteristika i form af leje- og investorefterspørgsel eller fx naturlige geografiske skel, som afgrænser områderne. Områdernes afgrænsning kan være flydende og afgrænsningerne er derfor vejledende. En klarhed og definition af områderne vil skabe en gennemsigtighed i markedet, som er vigtig for forståelsen af det professionelle investeringsejendomsmarked i Danmark. Nærværende publikations fokus har været at afgrænse områderne i København og omegn. København er underinddelt i områder, som har hvert deres karakteristika. De tilstødende kommuner til København som fx Hvidovre og Rødovre opdeles geografisk på baggrund af deres kommunekoder, dog med undtagelse af Hellerup, hvor Tuborg Nord har sin egen definition. Den langsigtede målsætning er, at publikationen kan danne afsæt for en ensretning af terminologier og en fælles tilgang til områdeinddeling på tværs af landet.
3. Forudsætninger og kriterier for områdeinddeling Det er ambitionen, at denne publikation, foruden at klarlægge allerede velkendte underområder, også kommer med anbefalinger til områdeinddeling af mindre veldefinerede områder. I København gælder det fx områder som Islands Brygge, Carlsberg Byen, Sydhavnen og den sydlige havnefront. Disse lokaliteter er i dag ofte refereret i markedet, men vurderes ikke at være klart defineret på tværs af branchens aktører. Forskelle i efterspørgselsforhold afspejles typisk i forskellige lejeniveauer og forrentningskrav i udvalgte områder. Efterspørgselsforhold er derfor valgt som kriterium for afgrænsning af særligt de områder, som ikke i dag er klart defineret i markedet. Ligeledes er naturlige geografiske skel som volde, kystlinjer, havnelinjer mv. også anvendt som kriterier for områdeudvælgelse. I København tjener fx Christianshavns Vold, Søerne og havnefronten som naturlige geografiske skel.
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
5
Desuden indgår ”det historiske perspektiv” som pejlemærker, herunder byudviklingsområder og områder med særlige karakteristika, der har undergået en selvstændig udvikling mv. Overordnet set har fokus været, at områdeinddelingen skal tilrettelægges mest hensigtsmæssigt til gavn for branchens aktører. Anbefalingerne til områdeinddelingerne findes i definitionerne for hver områdebeskrivelse, og kortene er således kun vejledende. Hvert område defineres med enten en kommunekode, et postnummer eller et vejnavn. Der anvendes den mest overordnede beskrivelse. Vejnavn medtages kun der, hvor det ikke er muligt at definere på kommune eller postnummer. Fremadrettet er det en mulighed at opdele områdeinddelingen i sektorer, da der kan være forskelle for fx kontor og bolig. Således kunne inddelingen være på de forskellige sektorer, hhv. kontor, butik, industri, bolig og andet erhverv. I nærværende publikation er områdeinddelingen dog valgt for det samlede investeringsejendomsmarked.
4. København København er Danmarks hovedstad og ligger i hovedstadsområdet, der har knap 1.300.000 indbyggere. Hovedstadsområdet omfatter 18 kommuner eller dele heraf. I centrum er Københavns kommune med omkring 600.000 indbyggere. København er også grænseby og centrum i Øresundsregionen, som er Skandinaviens største og mest befolkningsrige region med fire mio. indbyggere i Region Hovedstaden, Region Sjælland og Skåne. På nuværende tidspunkt er der to metrolinjer i København, som henholdsvis er på strækningen fra Vanløse til Vestamager og Vanløse til Lufthavnen. Der arbejdes på en udvidelse af metroen, som vil komme i etaper. Cityringen forventes færdig i 2019 og metrolinjen til Sydhavn forventes færdig i 2023. Metrolinjerne kan ses i Bilag 1, hvor de farvede linjer er de etablerede, og de grå er de kommende. Amager, der delvist ligger i Københavns kommune, er således forbundet med Sjælland via metrolinjerne. Amager er desuden forbundet med Sjælland via en række broer og tunneller, blandt andet Knippelsbro, Langebro og Sjællandsbroen, og med Sverige via Øresundsbroen fra Kastrup til Lernacken sydvest for Malmø. Københavns kommune er administrativt inddelt i bydele, som vist i Bilag 2. Denne administrative inddeling afspejler dog ikke branchens referencer til områdeinddeling, hvorfor den blot medtages til illustration. Nærværende publikations geografiske anbefalinger til områdeinddeling af investeringsejendomsmarkedet i København er illustreret i Bilag 3. I det følgende beskrives områdeinddelingen i København.
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
6
4.1 København centrum
Kongens Have
Operaen
Rundetårn
Nø rre
Vo ld
ga de
Nø rre Sø ga d
e
Københavns Indre By er den inderste bydel og hjertet af København. Området benævnes herefter København centrum. I området bor mere end 50.000 indbyggere. København centrum er naturligt afgrænset mod nordvest af Søerne, mod nord af Kastellet, mod øst af Christiania og mod syd af Christianshavns vold.
Tivoli
Christianshavn
Strøgområderne i København centrum er Københavns handelscentrum med shopping centre som Magasin og Illum samt et bredt udvalg af butik, bolig og kontor i fx Købmagergade, Østergade og de omkringliggende sidegader. Frederiksstaden omkring Amalienborg er afgrænset af Esplanaden, havnen, Sankt Annæ Plads og Bredgade og regnes for det mest eksklusive kvarter i København. Kvarteret er hjemsted for flere advokat- og rådgiverhuse, mens fx Bredgade er kendt for sine kunsthandlere. Holmen, nordøst for København centrum, og Christiania på Christianshavn indgår ikke som en del af området. Definition af København centrum Området består af København indre by med postnumrene: 900, 1000-1431, 14341438, 1448-1559, 1562-1609, 1611-1614 og 1631-1634.
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
7
4.2 Nordhavn
Lev
ant k
aj
Langelinie
K al kb r æn de
rilø b
ska j
Københavns Nordhavn blev anlagt i slutningen af 1800-tallet ved opfyldning i Svanemøllebugten nord for Københavns Frihavn. Nordhavnen danner i dag rammen om størstedelen af Københavns Havns traditionelle aktivitet, og i området findes blandt andet færgelejer og containerterminal.
Der blev i 2005 indgået en aftale mellem Københavns Kommune og regeringen om udvikling af Nordhavn. I foråret 2013 begyndte de første boligbyggerier i Århusgade kvarteret, og samme år gav Post Danmark Nordhavn sit eget postnummer: 2150 Nordhavn. Definition af Nordhavn Området indeholder postnummer 2150 København Nordhavn. Desuden indeholdes en del af 2100 København Ø: Amerika Plads Amerikakaj Dampfærgevej Forbindelsesvej Gittervej Indiakaj
Indiavej Langelinie Langelinie Allé Langelinievej Marmorvej Midtermolen
Pakhuskaj Pakhusvej Redmolen Ved Norgesporten Østmolen
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
8
4.3 Sydlig havnefront Københavns sydlige havnefront er afgrænset af området langs Kalvebod Brygge fra Langebro til Fisketorvet. Den sydlige havnefront er ikke et administrativt fastlagt byområde på linje med fx Nørrebro.
ge yg
K
b ve al
od
Br
e
rs Ca
n te
u eb Ni
s hr
d Ga
Fisketorvet
Ha
vne h
ol m e n
Området var i begyndelsen af 90’erne tiltænkt et konferencecenter. Siden hen blev arealet dog solgt til Ørestadsselskabet, som har udviklet den bebyggelse, der nu er på området. Området er primært karakteriseret ved større erhvervsbyggerier, herunder flere banker, rådgiverhuse og pensionskasser, der har domiciler langs Kalvebod Brygge. Fisketorvet i områdets sydvestlige del er et af Danmarks største shoppingcentre og har foruden forskellige butikker også flere restauranter samt en biograf. Definition af sydlig havnefront Sydlig havnefront består af postnumrene 1560 og 1561.
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
9
4.4 Sydhavnen Den sydlige del af Københavns havneløb er præget af den tidligere havneindustri, og kvarteret Sydhavnen er bygget op omkring denne industri. Området er opdelt i den gamle del af Sydhavnen og den nye del. Endvidere kan den nye del inddeles efter de tre gamle industriområder: Sluseholmen, Teglholmen og Enghave Brygge. Disse områder er udviklet med lejligheder og kanaler inspireret af Amsterdam. I 2012 blev der etableret universitet i Sydhavnen, idet Aalborg Universitet samlede et betydeligt antal aktiviteter her. Der bor omkring 3.500 københavnere på Sluseholmen og Teglholmen. Målsætningen er, at Sydhavnen på sigt får etableret 9.000 boliger og 22.500 arbejdspladser.1
Otto
s Vej Busse
l
m
e gad avns Sydh
en sØ stk aj
En g
hav e
Bry
gge
ad e Vasbyg
T e g lho
1 By og Havn, 2017.
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
10
Definition af Sydhavnen Sydhavnen indeholder følgende vejnavne: A.C. Meyers Vænge Alliancevej Belvederegade Ben Websters Vej Borgmester Christiansens Gade Bådehavnsgade Dexter Gordons Vej Elværksvej Energiporten Enghave Brygge Ernie Wilkins Vej Fiskerihavnsgade Frederikskaj Gamle Vasbygade Havneholmen Kenny Drews Vej Kortløb Kulvej Landvindingsgade Lone Kellermanns Vej Molestien Nordre Teglkaj Olivia Nielsens Gade Oscar Pettifords Vej Otto Brandenburgs Vej
Otto Busses Vej Pladehals Allé Richard Boone Vej Scandiagade Sjællandsbroen Sluseholmen Støbegodsvej Støberigade Støberikaj Sydhavnsgade Teglholm Tværvej Teglholmens Nordkaj Teglholmens Sydkaj Teglholmens Vestkaj Teglholmens Østkaj Teglholms Allé Teglholmsgade Thad Jones Vej Tjæregade Tømmergravsgade Vasbygade Ved Stigbordene Vestre Teglgade Østre Teglgade
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
11
4.5 Islands Brygge Islands Brygge er en bydel på det nordvestlige Amager, som har knap 15.000 indbyggere. Islands Brygge afgrænses mod nordøst af Stadsgraven, mod vest af Københavns Havn, mod syd af haveforeningen Nokken og mod øst af Amager Fælled. På Ny Tøjhusgrunden langs Amager Boulevard mod nord er de gamle militære anlæg erstattet med nye erhvervsbygninger, fx Deloitte og Radisson Blu hotellet. På Islands Brygge er desuden en lang række cafeer, restauranter og værtshuse. Syd for Ny Tøjhusgrunden findes klassiske københavnske boligblokke, som er typiske for starten af det 20. århundrede. Her findes lejligheder, butikker og offentlige institutioner. I tilknytning til boligområdet er blandt andet Havneparken med Havnebadet og flere kontorbygninger. Mod sydvest langs havneløbet er der omkring begyndelsen af det 21. århundrede udviklet adskillige nye boligbyggerier og området udvikles fortsat.
Art ille
Isl an ds Br yg ge
Am ag er Bo ule var d Nja lsg
ad e
ej riv
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
12
Definition af Islands Brygge Islands Brygge indeholder følgende vejnavne: Amager Boulevard 1-70 Artillerivej 1-178 (Artillerivej indtil krydset Artillerivej/Rundholtsvej) Axel Heides gade Bergthorasgade Carl Th. Zahles gade Drechslersgade Egilsgade Erik Eriksens gade Gullfossgade Gunløgsgade H.C. Hansens gade Halfdansgade Hans Hedtofts gade Hilmar Baunsgaards Blvd. Isafjordsgade Islands Brygge J.C. Christensens gade J.H. Deuntzers gade
Jens Otto Krags gade Kigkurren Klaksvigsgade Leifsgade Myggenæsgade Njalsgade 1-70 Poul Hartlings gade Reykjaviksgade Rundholtsvej Snorresgade Strurlasgade Svend Aukens plads Thorshavnsgade Thorvald Borgs gade Vestmannagade Vilhelm Buhls gade Weidekampsgade Ørestads Boulevard 1-6
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
13
4.6 Ørestad Ørestad er beliggende på Amager og er en nyere bydel, som stadig er i udvikling. Der er seks metrostationer i Ørestad, som gør det let at komme rundt med offentlig transport og forbinder bydelen med resten af hovedstadsområdet. Ud over metroen er det muligt fra Ørestad Station at tage Øresundtoget til fx indre by, lufthavnen eller Malmø.
ade
Cent er Bo uleva rd
Ørest ads B lvd
.
A m ag Fælled ervej
Njalsg
Ørest ads B lvd.
Field’s
Ørestad huser blandt andet DR Byen, Bella Center og Field’s, hvor sidnævnte er et af de største indkøbscentre i Danmark. Herudover findes flere arkitekttegnede bygninger, såsom boligbyggerierne VM Bjerget og 8TALLET, der er prisbelønnede bygninger.
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
14
Der bor på nuværende tidspunkt omkring 10.000 indbyggere i Ørestad, og dette tal forventes at stige til cirka 25.000 i 2030. Herudover forventes det, at op mod 80.000 mennesker kommer til at arbejde i Ørestad, og i omegnen af 20.000 vil komme til at studere her.2 Når området er færdigudviklet, forventes Ørestad at rumme 60 procent erhvervs- og kontorbyggeri, 20 procent boliger og 20 procent øvrigt byggeri til anvendelse for kultur, service, handel og institutioner.3 Definition af Ørestaden Ørestaden indeholder følgende vejnavne: Amager Fælledvej 48-140 Arne Jacobsens Allé Asger Jorns Allé August Schades vej C.F. Mollers Allé Center Boulevard Doris Lessings Vej Edvard Thomsens vej Ejler Billes Allé Else Alfelts vej Erik Holms kanal Grønjordsvej Hannemanns Allé
Kaj Munks vej Karen Blixens vej Kay Fiskers plads Metrovej Njalsgade 70-148 Otto Baches Allé Ove Arups vej Richard Mortensens vej Robert Jacobsens vej Rued Langgaards vej Tom Kristensens vej Ørestads Boulevard 7-192
2 Ørestad (By & Havn, 2017b) 3 Ørestad City (By & Havn, 2017c)
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
15
4.7 Vesterbro Vesterbro er en bydel i København, som blev etableret som administrativ bydel pr. 1. januar 2007 ved at bydelene Vesterbro og Kongens Enghave blev samlet til én.4 Det anbefales i denne publikation at inddele den administrative bydel Vesterbro i områderne Vesterbro, sydlig havnefront, Sydhavnen og København syd og vest, hvor sidstnævnte også er en del af den administrative inddeling Amager Vest. Nedenfor beskrives den geografiske anbefaling til inddelingen af Vesterbro.
E ng
have
ve j
gade rbro e t s Ve
de evsga l s r e Ing
Vestre Kirkegård
I takt med byfornyelsen har Vesterbro de seneste år opnået status som et attraktivt boligområde. Vesterbro har det seneste årti udviklet sig til at være blandt byens mest trendy kvarterer med flere klubber, cafeer og et særdeles alsidigt restaurantudvalg. Forretningslivet er relativt spredt på Vesterbro, dog primært koncentreret omkring hovedpulsåren Vesterbrogade og også Istedgade og Sønder Boulevard. I Kødbyen er der foruden forskellige delikatesseforretninger også et bredt udvalg af restauranter og klubber. Definition af Vesterbro Vesterbro indeholder postnumrene 1610,1615-1630, 1635-1795.
4 Se den administrative inddeling af Vesterbro i bilag 2.
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
16
4.8 Carlsberg Byen Carlsberg Byen er en bydel omkranset af Vesterbro, Valby og Frederiksberg. Her grundlagde J.C. Jacobsen sit bryggeri i 1847, og Carlsberg har fortsat sit hovedsæde i området, men bryggeriproduktionen flyttede i 2008 ud af København. I disse år omdannes området af udviklingsselskabet Carlsberg Byen A/S (et selskab ejet af Carlsberg A/S, PFA, Topdanmark og Pensam) til et nyt kvarter, der skal huse både boliger, butikker, caféer, kontorer og uddannelses- og kulturinstitutioner. Bydelen har sit eget postnummer: 1799 København V.
Ve erg arlsb le C Gam
ade ngg a Ny L Car by lsbe Val rg V ej
j
J.C. Jacobsens Have
Definition af Carlsberg Byen Carlsberg Byen er defineret som den del af postnummer 1799, der ligger i Københavns Kommune.
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
17
4.9 Frederiksberg Frederiksberg er en selvstændig kommune omkranset af Københavns Kommune. Bydelen har mere end 100.000 indbyggere og er med et areal på knap ni kvadratkilometer den tættest befolkede kommune i Danmark.5 Frederiksberg er fra vest mod nord afgrænset af S-togsbanen med stationerne Ålholm, KB Hallen, Flintholm, Grøndal og Fuglebakken. Mod nordøst afgrænses bydelen af Ågade/Åboulevarden og mod øst af Søerne. Frederiksberg er karakteriseret som et af de mere mondæne og dyrere bydele i Københavnsområdet. Bydelen byder på gode shoppingmuligheder med blandt andet tøjforretninger, restauranter, caféer, supermarkeder og delikatesseforretninger. Der er fire metrostationer på Frederiksberg, hvor der fra Frederiksberg metrostation er direkte adgang til Frederiksberg Centret. Frederiksberg Centret blev for få år siden udvidet med flere butikker og p-pladser. Frederiksberg byder også på flere grønne områder som fx Frederiksberg Have og Søndermarken. I den sydlige del af Frederiksberg ligger også Zoologisk Have. Den nordlige del af Frederiksberg er karakteriseret ved mondæne boligbebyggelser, kontorbyggerier, butikker samt en række offentlige institutioner. På Frederiksberg ligger desuden flere uddannelsesinstitutioner, herunder Copen hagen Business School (CBS), der blev oprettet i 1917.
bsv ej
Smallega
de
H.C
Peter Bangs Vej
. Ør
Finsensvej
ste d
s Ve
j
G od thå
Zoo
Søndermarken
Definition af Frederiksberg Frederiksberg består af Frederiksberg Kommune.
5 Fakta om Frederiksberg Kommune (Frederiksberg Kommune, 2017).
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
18
4.10 Nørrebro Nørrebro er, som ordet indikerer, et af brokvarterene i København. Bydelen har i omegnen af 80.000 indbyggere fordelt på cirka fire kvadratkilometer. Befolkningstallet gør Nørrebro til den mest befolkningsrige bydel i Københavns Kommune.6 Nørrebro afgrænses mod sydvest af Åboulevarden/Ågade, mod nordvest af Linje F, der er en S-togslinje, og mod sydøst af Søerne. Nørrebro har gennem de seneste årtier udviklet sig til at være en hip og eftertragtet bydel. Nørrebrogade og sidegaderne hertil byder på et væld af butikker, restauranter og caféer til enhver smag. Stefanskvarteret er blandt andet et populært område, og Jægersborgsgade byder på trendy caféer og spisesteder. I 2019 åbner Cityringen med to metrostop på Nørrebro, henholdsvis fra Nørrebro station og Nørrebros Runddel.
Ro
vs in
gs ga
de
Denne positive udvikling står dog i kontrast til de områder i bydelen, der er udfordret af sociale problemer og lav erhvervsfrekvens, fx området Mjølnerparken, som er klassificeret som ghettoområde.7
ns ge Ta j
ve
dgade
Jag tve
j
Hillerø
Bo
Nø
sA rup
rre br
llé
Assistens Kirkegård
og a
de
Definition af Nørrebro Nørrebro indeholder postnummeret 2200 København N.
6 ½Faktaark fra Velfærdsanalyse (Københavns Kommune, 2017). 7 Liste over ghettoområder pr. 1. december 2016 (Transport-, Bygnings- og Boligministeriet, 2016).
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
19
4.11 Østerbro Indre og Ydre Østerbro blev i 2007 lagt sammen til den administrative bydel Østerbro, som udgør den nordøstligste del af Københavns Kommune, som det kan ses i bilag 2. I den administrative bydel bor der i omegnen af 75.000 indbyggere, og bydelens areal er knap ni kvadratkilometer. Dette betyder, at befolkningstætheden er betydeligt lavere sammenholdt med Nørrebro, hvor befolkningstætheden er højest i København. I denne publikation anbefales det at følge den beskrevne definition nedenfor og ikke Københavns Kommunes administrative inddeling af Østerbro. Bydelen Østerbro er et af Københavns mest attraktive boligområder, især for børne familier, da bydelen har flere grønne områder, herunder blandt andet Fælledparken med diverse sportsfaciliteter, legepladser, fodboldbaner og nationalstadionet Telia Parken. Den østlige del af Østerbro ligger tæt på vandet med en ny strandpark ved Svanemøllen. Et af Østerbros vartegn er Søerne, der er et yndet tilflugtssted for løbere og turister. En betydelig del af Østerbro består af boligbebyggelser. De væsentligste butiksområder på Østerbro er Østerbrogade med tilhørende sidegader. Østerbrogade løber i umiddelbar forlængelse af Strandvejen mod nord og ned til Søerne.
Em
dr
u
pvej Nordhavnsvej
Stra
Østerbrogade
j byve Lyng
vej
Jagt
ndb oule vard
Fælledparken
Øs te rsø ga d
en
e
Definition af Østerbro Østerbro indeholder de dele af postnummeret 2100 København Ø, som ikke er med i Nordhavnen.
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
20
4.12 Valby Bydelen Valby grænser op til Frederiksberg, Vesterbro, Hvidovre, Rødovre, Vanløse og Valbyparken. Indbyggertallet i Valby er omkring 50.000.8
Va lby La
n g gad e
Allé
Ga mm el K
j ve lev ers Vig
øg eL and
eve j
v Vige r sle
I Valby findes indkøbscentret Spinderiet med både butikker, restauranter og fitnesscenter. Desuden findes der mange caféer og restauranter i området omkring Valby Tingsted. Definition af Valby Valby indeholder postnummeret 2500.
8 Opgørelse pr. 1. januar 2017 (Københavns Kommune, 2017).
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
21
4.13 Vanløse Vanløse bydel grænser op til Brønshøj, København NV, Frederiksberg, Valby og Rødovre. Der er i omegnen af 40.000 indbyggere i Vanløse.9 I Vanløse ligger det grønne område Damhusengen, der grænser op til Damhussøen. I oktober 2017 åbnede indkøbscentret Kronen Vanløse, hvor der findes både butikker og restauranter. Vanløse metrostation er endestation på begge metrolinjer.
Slo
tsh e rr ens vej
evej
Sallin gv e j
Allé ne Gr øn d
als
Park ve j
j
n
nge
use
mh
Da
Ålekisteve
nba Jer
g Jyllin
Definition af Vanløse Vanløse indeholder postnummeret 2720.
9 Opgørelse pr. 1. januar 2017 (Københavns Kommune, 2017).
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
22
4.14 Brønshøj Brønshøj ligger i den nordvestlige del af Københavns kommune og grænser op til Gladsaxe kommune mod nord og Vanløse bydel mod syd. Bydelen har cirka 45.000 indbyggere10, og er en bydel med mange villakvarterer.
dm rø lle Hi
ej Be lla hø jve
j
Mørk hø
Åkand eve j Fre de rik ssu nd sv
jen ve
jvej
or ot
ej
ej Husumv
sv vhu Isle
Ghettoområdet Tingbjerg/Utterslevhuse ligger i den nordlige del af bydelen og er det tredje største i Danmark målt på beboere.11 Definition af Brønshøj Brønshøj indeholder postnummeret 2700.
10 Opgørelse pr. 1. januar 2017 (Københavns Kommune, 2017). 11 Liste over ghettoområder pr. 1. december 2016 (Transport-, Bygnings- og Boligministeriet, 2016).
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
23
4.15 København NV København NV ligger i den nordlige del af Københavns kommune og grænser op til Gladsaxe kommune mod nord. Der bor i omegnen af 50.000 mennesker i København NV.12
rg v
sve j
bo
dv ad
Rå
Horseba k ken
ej
Emdrupvej
Tu
rvej holde Skole
Fre de rik ss
un ds ve
j
A ps
ru
Bo
llé
ade rødg Hille
I området findes blandt andet to grønne områder, Utterslev Mose og Bispebjerg Kirkegård, der begge er velbesøgte områder. I København NV ligger ghettoområdet Bispeparken, der fra 2016 kom med på listen over ghettoområder i Danmark.13 Definition af København NV København NV indeholder postnummeret 2400.
12 Opgørelse pr. 1. januar 2017 (Københavns Kommune, 2017). 13 Liste over ghettoområder pr. 1. december 2016 (Transport-, Bygnings- og Boligministeriet, 2016).
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
24
4.16 Amager Øst I området Amager Øst findes blandt andet Amager Strand, der er et velbesøgt område med strand og vandsportsaktiviteter. Området deles på langs af Amagerbrogade, som er en travl handelsgade med butikker, restauranter og kontorer. Området Amagerbro i Amager Øst huser desuden Amager Centret med cirka ti spisesteder og 70 butikker. Et nyere etableret område i Amager Øst er Margretheholmen, hvor der er bygget nye lejligheder og rækkehuse med udsigt til Øresund.
Refshaleøen
levej Refsha
Prøvestenen
Raf
ve eri S er ag Am
Amagerbro
j
U
d fina
dsgade plan
ve nd tra j
erb ag Am j pve tru Kas
e gad ro
Englandsvej
Røde Mellem vej
Amager Strandpark
Tiøren
Kongelundsvej
Definition af Amager Øst Amager Øst indeholder postnumrene 1432-1433, 1439-1441 samt den del af 2300 København S, som ikke er i Islands Brygge, Ørestaden og København syd og vest.
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
25
4.17 København syd og vest
Valby Idrætspark
eh Båd
Ve
Artill erive j
Dette område er ikke så tæt befolket, idet Valbyparken og Amager Fælled udgør en stor arealmæssig andel. Valbyparken ligger syd for området Valby og er en af Køben havns største parker. Amager Fælled er et stort naturområde beliggende på den østlige side af Amager.
j l a n d A ll é s
s avn e gad
Definition af København syd og vest København syd og vest indeholder følgende vejnavne: Artillerivej 179-190 (Artillerivej efter krydset Artillerivej/Rundholtsvej) Beethovensvej Bonderosestien Borgbjergsvej Borgmester Christiansens Gade 1-45 Bådehavnsgade 36-77 Damagervej Ellebjergvej Ellestykket Engholmen Fragtvej Glinkasvej Hf. Kalvebod
Glucksvej Grønrisvej Gustav Bangs Gade H/F Sydhavn Hammelstrupvej Harald Jensens Gade Haydnsvej Hf. Bergmannshave Hf. Bryggen Hf. Frederiksholm Haveforeningen Frederikshøj Hf. Frem Hf. Havebyen Mozart Poppelstykket
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
26
Definition af København syd og vest, fortsat København syd og vest indeholder følgende vejnavne: Hf. Musikbyen Rossinisvej Hf. Solskrænten Rubinsteinsvej Hf. Sundbo Schubertsvej Hf. Sønderbro Sejlklubvej Händelsvej Selinevej Julius Andersens Vej Sigvald Olsens Gade K.M. Klausens Gade Sjælør Boulevard Kardinalgangen Speditørvej Lanternestien Spontinisvej Louis Pios Gade Stradellasvej Mozarts Plads Straussvej Mozartsvej Stubmøllevej Nokken Forgaden Sydløbsvej Nokken Hovedgaden Tartinisvej Nokken Strandvej Thomas Koppels Allé Offenbachsvej Tudsemindevej P. Knudsens Gade Ved Slusen Parkstien Vejlands Allé Peter Sabroes Gade Verdisvej Pilestykket Wagnersvej
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
27
5. Københavns omegn Som beskrevet under ’publikationens formål’ opdeles de tilstødende kommuner til København, som fx Hvidovre og Rødovre, geografisk på baggrund af kommunekoderne. Den geografiske inddeling af Hvidovre defineres således på baggrund af kommunekode 167, Rødovre defineres som kommunekode 175 etc. Det er således ikke nødvendigt med den samme detaljeringsgrad som ved bydelene inden for Københavns Kommune, dog med undtagelse af Tuborg Nord i Hellerup, som er beskrevet herefter.
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
28
5.1 Tuborg Nord Tuborg Nord-området, herunder Tuborg Havn, er et havneområde nord for København beliggende i Hellerup, Gentofte Kommune. En del af Tuborg Nord er lystbådehavnen, der tidligere fungerede som industri- og færgehavn.
Tu b org Parkvej Tuborg Blvd. Experimentarium Waterfront Shopping
g Ha Tubor Dessaus Blvd
vnep
a rk
.
I 1869-72 blev havnen anlagt i forbindelse med etableringen af Tuborgs Fabrikker. I dag står den 30 meter høje Tuborgflaske ved strandvejen som et vartegn for området. I Tuborg Havn er en række relativt nyopførte ejendomme bestående af blandt andet erhvervsdomiciler og også flere attraktive boligbebyggelser. Mod Strandvejen for enden af havneløbet ligger Waterfront Shoppingcenter med adskillige butikker og cafeer. Definition af Tuborg Nord Tuborg Havn indeholder følgende vejnavne: Benny Dessaus Alle Bryggertorvet Dessaus Boulevard Evanstonevej Hans Bekkevolds Alle Leopold Damms Alle Philip Heymans Alle
Strandvejen Tuborg Boulevard Tuborg Havnepark Tuborg Havnevej Tuborg Parkvej Tuborg Sundpark Ved Eltham
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
29
6. Afslutning og det videre arbejde Denne publikation omhandler København og omegn. Der vil løbende blive arbejdet videre med disse definitioner, og der vil forventeligt på et senere tidspunkt blive udgivet en ny publikation med en geografisk anbefaling vedrørende Aarhus, Odense, Aalborg og Trekantområdet.
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
30
7. Litteraturliste og referencer Faktaark fra Velfærdsanalyse (Københavns Kommune, 2017): https://www.kk.dk/sites/default/files/2017_befolkningen_efter_bydele_og_areal.pdf Fakta om Frederiksberg Kommune (Frederiksberg Kommune, 2017): https://www.frederiksberg.dk/kommunen/om-frederiksberg-kommune/om-frederiksberg-kommune Liste over ghettoområder pr. 1. december 2016 (Transport-, Bygnings- og Boligministeriet, 2016): https://www.trafikstyrelsen.dk/~/media/Dokumenter/10%20Bolig/Bolig/Almene%20 boliger/Ghettoomr%C3%A5der/Liste%20over%20ghettoomraader%201%20december%202016Nyere.pdf Metrolinjer (Metroselskabet, 2017): http://www.m.dk/#!/ Sydhavnen (By & Havn, 2017a): http://www.byoghavn.dk/byudvikling/bydele/sydhavnen.aspx Ørestad (By & Havn, 2017b): http://www.byoghavn.dk/byudvikling/bydele/orestad.aspx Ørestad City (By & Havn, 2017c): http://www.byoghavn.dk/erhvervsudlejning-front/erhvervslokaler/orestad+city.aspx
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
31
8. Bilag 8.1. Bilag 1 Metrolinjer14
14 Metroselskabet, 2017
Investeringsejendomme – Anbefalinger til omrüdeinddeling i København og omegn
32
8.2. Bilag 2 Københavns Kommunes administrative inddelinger af bydelene i København
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
33
8.3. Bilag 3 Geografiske anbefalinger til områdeinddeling af København
18 2 14
15
11 10
13 9
1
8
7 3
12
5
4
6
16
17
1. København centrum 2. Nordhavn 3. Sydlig havnefront 4. Sydhavnen 5. Islands Brygge 6. Ørestad
7. Vesterbro 8. Carlsberg Byen 9. Frederiksberg 10. Nørrebro 11. Østerbro 12. Valby
13. Vanløse 14. Brønshøj 15. København NV 16. Amager Øst 17. København syd og vest 18. Tuborg Nord
Investeringsejendomme – Anbefalinger til områdeinddeling i København og omegn
34