Huset 4 2018: Fremtidens shoppingcenter

Huset Magasinet for hele ejendomsbranchen 50. ĂĽrg. nr. 4, maj 2018

Side 8-13 Foto:

BYEN SOVER ALDRIG

24 syv

DERFOR ER VI ALTID LIGE VED HÅNDEN – DØGNET RUNDT Med appen DEAS 24syv kan du som altid sende opgaver ind, der skal løses i din ejendom døgnet rundt. Så rykker vi ud hurtigst muligt.

Få også skræddersyede nyheder, tips & gode råd, og brug vores digitale selvbetjening nemt og bekvemt.

Du finder DEAS 24syv i App Store eller Google Play.

Tema: Fremtidens shoppingcenter 8 12

Danske shoppingcentre opruster i øjeblikket med nye butikstyper og oplevelseskoncepter for at imødekomme forbrugernes ændrede købsmønstre.

Forbrugerne forventer oplevelser, og så er de optaget af, at shoppingcenteret skaber værdi for lokalområdet. Det stiller krav til centrene, mener fremtidsforsker.

Fremtidsforsker Marianne Levinsen mener, at forbrugerne forventer oplevelser i shoppingcentrene, som de ikke kan få ved nethandel.

Læs mere på side 12.

Nr. 4 2018 4

Ejendomsforeningen Danmark mener: Indflydelse forudsætter fællesskab og synlighed

6 Branchenyt 8-13: Fremtidens shoppingcenter 14 Landsmøde 2018: Formandsskifte, filantropi og politik i kvadratiske rammer Efter 16 år som formand for Ejendomsforeningen Danmark takker John R. Frederiksen af. Huset har taget en snak med ham. Læs mere på side 18.

Thisted Kommunes kampagne ”Fra bybo til thybo” skal få flere til at bosætte sig i kommunen. Det, der skal lokke folk til, er blandt andet naturoplevelser. Læs mere på side 24.

18 Portræt: ”Alting har sin tid” 20 Analyse: Private udlejningsboliger er vigtige for udviklingen

22 Ny i branchen: Crowdfunding åbner op for investeringer i ejendomsmarkedet

24 Ejendomsvenlighed: Ethvert vindblæst sted blomstrer ikke bare op

28 Nøgletal: Det totale afkast har været stigende siden 2013

30 Nye ejendomsvurderinger på vej: ”Indsamlingen af markedsdata er helt afgørende”

34 Et medlem har ordet: Man skal se

N VA

EM ÆRK

sig for som ny i branchen

E

T

S

Thomas Monefeldt, der er fagdirektør i Skatteministeriet fortæller i en artikel, at det er vigtigt at så mange som muligt indberetter markedsdata i forbindelse med de nye offentlige vurderinger. Læs mere på side 30.

Miljømærket tryksag 5041 0546

Erhvervsmagasinet Huset, 50. årgang, nr. 4, maj 2018.

Forsiden: Westquay Shopping Centre i Southampton, Storbritannien. Næste nummer udkommer i august og har temaet „Tryghed i etageejendomme“.

ISSN 0109-1034

Medlem af Danske Medier

Udgives af Ejendomsforeningen Danmark, Nørre Voldgade 2, 1358 København K, 33 12 03 30, info@ejendomsforeningen.dk, www.ejendomsforeningen.dk.

Huset udkommer otte gange årligt og sendes gratis til alle Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer. Ikke-medlemmer kan tegne et samlet årsabonnement på Huset og Huset Jura for 1.085 kroner inkl. moms.

Ansvarshavende redaktør: Kommunikationschef Rikke Kristiansen.

Tryk: Datagraf Communications. Huset bliver trykt på svane­mærket papir.

Redaktion: Kommunikationskonsulent Cecilie Borgen Justesen.

Artikler i Huset må gerne citeres, når det sker inden for citatreglerne med tydelig angivelse af Huset som kilde og dato. Erhvervsmæssig affotografering af Husets tekst, billeder, illustrationer og annoncer er ikke tilladt.

Layout: Anita Hansen.

Annoncesalg: DG Media as, 70 27 11 55, epost@dgmedia.dk, dgmedia.dk.

Abonnement: Hans Morten Pedersen, 33 12 03 30.

Ejendomsforeningen Danmark mener

Indflydelse forudsætter fællesskab og synlighed Ejendomsforeningen Danmark arbejder for at styrke ejendomsbranchens rammevilkår. Branchen skal derfor være mere synlig, og vi skal i fællesskab arbejde for at opnå en større indflydelse. Det er et arbejde, jeg ser frem til.

J

eg vil gerne benytte lejligheden til endnu en gang at takke John R. Frederiksen for hans meget helhjertede indsats som formand i de sidste 16 år. Han efterlader en stærk erhvervsorganisation, som er et godt fundament at bygge videre på. Jeg glæder mig til i samarbejde med bestyrelse, ledelse og sekretariat at udleve vores vision og målsætning om at skabe en moderne og synlig erhvervsorganisation, der skaber værdi for medlemmerne.

Ejendomsbranchen er en vigtig del af det ”kit”, der binder hele vores samfund sammen.

Vi sørger for kontorer og lagerlokaler til virksomheder, for butikker til landets handlende, og vi sørger for, at borgere kan finde et sted at bo. Ejendomsbranchen spiller derfor en vigtig rolle ikke blot som leverandør til dansk erhvervsliv, men for hele samfundet.

Fortsat fokus på rammevilkår Et af foreningens overordnede fokusområder er at skabe bedre rammevilkår for ejendomsbranchen. Vi har en række mærkesager og fokusområder, som vi aktivt forsøger at fremme – for eksempel mere valide ejendomsvurderinger, skatten på generationsskifte, der skal sænkes, og branchens generelle mangel på medarbejdere, som skal afhjælpes.

Ejendomsbranchen er en integreret del af det øvrige samfund, og vi skal derfor også forholde os til de samfundsmæssige megatrends, såsom de hastige teknologiske fremskridt, demografiske ændringer, urbanisering og klimaforandringer – de påvirker naturligvis ejendomsbranchen.

Der er mange forhold – store som små og nationale som internationale – vi løbende må forholde os til. Det gælder også det forhold, at den danske ejendomsbranche i løbet af en kort årrække er gået fra at være et lokalt marked til et marked præget af internationale spillere. Eller det forhold, at ejendomsmarkedet er underlagt stadig mere kompliceret regulering.

4

Huset maj 2018

Erhvervsorganisation i udvikling Vi skal som erhvervsorganisation hilse alle disse trends, og de øgede krav, velkommen, for de bidrager til, at vi som branche bliver endnu skarpere og mere professionelle. Ejendomsforeningen Danmark skal, i kølvandet på dette, være langt mere synlig både i medierne og blandt medlemmerne. Vi skal tale med en tydelig stemme med klare budskaber og gode fortællinger, så omverdenen forstår branchens betydning, vores position og anerkender den værdi, vi sammen skaber i det omgivende samfund.

Vi er vores medlemmer, og vi er en del af hele Danmark. Fællesskab og synlighed er afgørende for øget indflydelse. Vi skal fortsat udvikle foreningen og blive endnu mere moderne og fremadskuende som brancheorganisation, så Ejendomsforeningen Danmark i fremtiden via data og analyser bliver endnu bedre til at åbne døre til beslutningstagere og myndigheder og dermed skabe forbedrede vilkår for vores medlemmer og branchens aktører.

Ejendomsforeningen Danmark varetager medlemmernes interesser og er derfor en succes, når vores medlemmer oplever, at vi gør en forskel for dem. Vi skal basalt set hjælpe vores omkring 5.400 medlemmer med at få succes. Vores medlemmer er danske og internationale ejendomsinvestorer, udlejere, grundejerforeninger, managere, forvaltere og andre rådgivere i den danske ejendomsbranche. Vi repræsenterer alt fra enkeltmandsvirksomheder og større grund­ ejer­foreninger til børsnoterede ejendomsselskaber. Og kun ved at stå sammen i bredden får vi styrken til at opnå indflydelse. Derfor skal vi løbende udvikle nye produkter, der opfylder medlemmernes behov.

Jeg ser frem til at samarbejde om de mange udfordringer, og jeg ser især frem til dialogen med medlemmer, bestyrelse, ledelse og sekretariat.

Henrik Dahl Jeppesen Formand for Ejendomsforeningen Danmark

Få adgang til nem og enkel opgavestyring iOpgave giver dig overblik over hverdagens ejendomsopgaver

iOpgave er et smart opgavesystem, som giver administrative medarbejdere, ejendomsfunktionærer og beboere overblik over indkomne opgaver på en ejendom – lige fra reparationer, der skal ordnes hos beboere til administrative opgaver på kontoret.

Systemet er tilgængeligt på PC, Mac, tablet og mobil.

_

Læs mere om iOpgave på unik.dk

Kontakt os i dag på 76 42 11 00 eller unik@unik.dk

Branchenyt

Kjeldskov & Co tilbyder administration af: • Andelsboligforeninger

• Boligudlejningsejendomme

• Ejerlejlighedsforeninger

• Investeringsejendomme

• Grundejerforeninger

• Ejendomsselskaber

Roskilde Grundejerforening holder kursus om boliglejeloven Onsdag den 16. maj kl. 19-21 i Byens Hus, Stændertorvet 1D, 4000 Roskilde.

På kurset berøres følgende emner: • Gennemgang af lejekontrakten – muligheder og faldgruber • Erfaringer med lejeloven siden ændringerne i 2015 • Fastsættelse af lejen i forskellige boligtyper

Vores målsætning er, at det skal være en fordel at vælge Kjeldskov & Co som administrator.

• For andelsboligforeninger udarbejder vi valuarvurderinger, uafhængig af - eller som en del af administrationen.

• For ejer-, andelsbolig- og grundejerforeninger tilbydes medlemmerne attraktive løsninger for salg af boligerne.

Ejendomsmæglere, MDE & valuarer Henrik Kjeldskov & Mogens Hansen Tlf.: 4390 0002 • greve@kjeldskov.dk • kjeldskov.dk

• Huslejenævnets seneste praksis • Nye regler for måling af vand og varme Oplægsholdere Advokat Cecilie Mieth, Retsadvokaterne, Roskilde, og Rasmus Hjerrild, medlem af Roskildes Huslejenævn.

Deltagergebyr Gratis for medlemmer af Roskilde Grundejerforening og af andre foreninger under Fællesforeningen af Grundejerforeninger på Sjælland mv. For ikke-medlemmer 200 kroner, som refunderes ved indmeldelse i foreningen.

Tilmelding Tilmelding senest den 14. maj 2018 til Retsadvokaterne, Roskilde: info@retsadvokaterne.dk, telefon 41 94 80 00.

Til

Vi håber at se jer igen til årets administratorkonference

me

ld

dig

Konferencen holdes den 20.-21. september på Comwell Sorø

6

Huset maj 2018

nu

Hvis du kunne opfange et spildforbrug - ville du så ikke gøre det?

Lad mobilen overvåge forbruget og modtag beskeder Techem Beboer App

Forbrugsmål

Forbrugsmål

Som administrator af ejendomme har du brug for overblik i ejendommen her er Techem Beboer App et aktivt analyseværktøj.

•

Stop et uhensigtsmæssigt forbrug i ejendommen

•

Lad beboeren følge sit eget forbrug og få svar i appen

•

Techem giver dig adgang til “Forbrugsmål” Kontakt dit Techem Team - altid lige ved hånden

Din leverandør af fordelingsregnskaber og forbrugsopgørelser

Online Shop

www.techem.dk

Bank | Forsikring | Pension

Nu passer vi endnu bedre på dine ombygninger Bedre dækning til de medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark, som er forsikrede i Alm. Brand.

Fremover giver vi dig en langt større entrepriseskadedækning end tidligere.

Det betyder, at du som ejer, udlejer eller administrator af fast ejendom til beboelse eller erhverv, ikke længere skal oprette en særlig entreprise/all-risk dækning, når der skal ombygges eller renoveres, så længe entreprisen ikke overstiger 1 mio. kr. ex. moms. Det betyder, at du både sparer tid og pengene til ekstra dækning og tilmed er bedre sikret økonomisk, hvis der skulle opstå skader under vejs. Dækningen på bestående bygninger bliver hævet fra de nuværende 100.000 kr til hele 250.000 kr.

Skriv til ejendomsforeningen@almbrand.dk, hvis du vil høre mere om vores særlige tilbud til medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark eller ring til Erhvervskonsulenterne Børge Schmidt på telefon 33 30 61 47 eller Lars Jørgensen på telefon 33 30 60 48.

Fremtidens shoppingcenter

Field’s åbner til sommer et oplevelsesområde, kaldet Bounce, på 3.700 kvadratmeter, blandt andet med trampoliner (øverst til venstre). I Santiago i Chile er restauranter samlet uden for centeret (øverst til højre). Hos Cafe Korn i WAVES er lokale varer og specialiteter i centrum (herover). I Lyngby Storcenter arbejdes der med et bespisningskoncept for at sikre et spændende udvalg af høj kvalitet (nederst).

8

Huset maj 2018

Fremtidens shoppingcenter

Shoppingcentre opruster på mere end detailhandel Danske shoppingcentre opruster i øjeblikket med nye butikstyper og oplevelseskoncepter for at imødekomme forbrugernes ændrede købsmønstre.

Det indebærer blandt andet flere muligheder for oplevelser og bespisning i centrene samt digitale købsoplevelser i butikkerne.

Tekst: Cecilie Borgen Justesen.

Foto: DEAS, Institut for Center-Planlægning, Newsec DATEA og Steen & Strøm.

F

remtidens shoppingcentre skal tilføje nye dimensioner til købsoplevelsen for at hamle op med e-handlen. Derfor opruster nogle af landets shoppingcentre i øjeblikket med ombygninger og renoveringer. ”Man fornyer sig med nye butikstyper og tilføjer elementer, som ikke er decideret detailhandel, men som er restauranter og andre aktiviteter. Der er kommet rigtig mange biografer ind i centrene de seneste år, og så begynder man nu at etablere nye typer af oplevelser. Det ser vi blandt andet med en kommende adrenalinpark ved Field’s på 3.700 kvadratmeter”, forklarer Per Nyborg, som er administrerende direktør i Institut for Center-Planlægning.

Det skal medvirke til at give centrene en berettigelse i en tid, hvor forbrugerne på alle tider af døgnet kan klikke varer hjem via butikker på internettet. ”Man kan handle alle vegne, og man kan handle meget på nettet, men hvis man tilføjer nogle elementer, som man ikke kan få på nettet, kan man på den måde differentiere sig, når kunderne skal foretage sine indkøb, og dermed skabe sin berettigelse på længere sigt”, uddyber han.

”Hele restaurantsektoren er vokset med 30 procent på fem år, og det er der ikke andre brancheområder, der kommer i nærheden af”.

Adm. direktør Per Nyborg, Institut for Center-Planlægning.

Konstant under udvikling Ud over de nævnte adrenalinoplevelser fremhæver han også andre typer af oplevelser. ”Vi kan se, at mange centre i udlandet har åbnet op for adgang til taget, hvor der er etableret tagterrasser med græsbelægning

Centrene fornyer sig med nye butikstyper og elementer, som ikke er decideret detailhandel, fortæller Per Nyborg, som er adm. direktør i Institut for Center-Planlægning.

9 Huset maj 2018

Fremtidens shoppingcenter

og borde til udeservering. Tagene har i mange år været nogle lukkede områder, men flere er begyndt at se på, om de kan udnyttes på andre og mere publikumsrettede måder”, forklarer Per Nyborg.

Ifølge Finn Sture Madsen, som er afdelingsdirektør i DEAS med ansvar for center management og key accounts og formand for Ejendomsforeningen Danmarks retailudvalg, er centrene konstant under udvikling. ”Den måde, vi som forbrugere handler på, forandrer sig hele tiden. Det forsøger vi at inddrage, når vi udvikler centrene, så de til enhver tid fremstår attraktive for forbrugerne. De sidste ti år er der sket store ændringer i detailhandlen med både nethandel og øget digitalisering, som har givet et skifte i, hvordan man agerer som forbruger. Og så ser vi også, at der bliver færre individuelt ejede butikker, samtidig med at der kommer flere kædebutikker til”, forklarer han.

Tendensen underbygges af, at specialbutikker, som for eksempel boghandlere, foto­ butikker og butikker med musik og computerspil, langsomt er forsvundet fra centrene.

Forbrugerne spiser ude Finn Sture Madsen hæfter sig ved et område, som er i udviklernes fokus og på vej til at fylde mere og mere i centrene. ”Kundernes brug af restauranter og oplevelser er skiftet i de seneste år, og vi oplever, at forbrugerne i stigende grad går ud og spiser”, forklarer han.

Og det sætter sine spor i arealfordelingen og mulighederne inden for bespisning. ”For fem år siden var tommelfingerreglen, at man skulle bruge mellem fem og syv procent af arealet til spisesteder. I dag skal du bruge op mod 15 procent. Det er rettesnoren i de 17 centre, vi administrerer og udvikler, og for alle andre centre i øjeblikket”,

Centrene er konstant under udvikling, fortæller Finn Sture Madsen, som er afdelingsdirektør i DEAS med ansvar for center management og key accounts og og formand for Ejendomsforeningen Danmarks retailudvalg.

fortæller Finn Sture Madsen, som mener, at bistrokonceptet er på vej ind i centrene.

Per Nyborg fremhæver også bespisning som et udviklingsområde lige nu og i fremtiden. Han mener også, at der er efterspørgsel efter andre typer af spisesteder. ”Hele restaurantsektoren er vokset med 30 procent på fem år, og det er der ikke andre brancheområder, der kommer i nærheden af. Det har sat sine spor, fordi koncepterne ændrer sig i retningen af caféer og restauranter, som i mange tilfælde er på et højere kvalitetsmæssigt niveau, end det har været tidligere”, fortæller Per Nyborg.

Han forklarer, at det er en tendens, som allerede er set over en række år i udlandet, hvor centrene har arbejdet med restaurantsektoren som ankerlejere. Det er noget af det, der gør, at centrene kan tilbyde kunderne flere typer af oplevelser, når de besøger centeret.

”Den måde, vi som forbrugere handler på, forandrer sig hele tiden.

Det forsøger vi at inddrage, når vi udvikler centrene, så de til enhver tid fremstår attraktive for forbrugerne”.

Afdelingsdirektør i DEAS Finn Sture Madsen.

10

Huset maj 2018

”Fordi man har et godt udbud af spise­ muligheder, som kunderne gerne vil benytte, er det med til at tiltrække flere til centeret.

Det spiller også sammen med, at man har fået biografer ind mange steder, som har givet en anden dimension til besøget i centeret. Så der er meget synergi at hente på det område”, fortsætter han.

Digitale købsoplevelser i butikker Både Per Nyborg og Finn Sture Madsen fremhæver en anden tendens, hvor flere og flere butikker inkorporerer digitaliseringen i de fysiske butikker. ”Forbrugerne har mange forskellige kanaler til rådighed i dag. Du kan se et par sko på en modeblog på nettet, som du både kan købe i en netbutik og ved at gå ind i en fysisk butik. Det imødekommer flere butikker ved, at du nu kan købe dine varer på nettet og få dem leveret i en fysisk butik – det såkaldte ”click and collect”-system”, forklarer Finn Sture Madsen.

Et eksempel på dette er sportskæden Inter­ sport, som for nylig har åbnet en ny butik i City2 i Høje Taastrup, hvor kunden kan afhente sine varer, købt i webshoppen, i butikken. ”Det har en værdi for forbrugerne, fordi de kan prøve varen med det samme og bytte den, hvis den ikke passer, eller de kan spørge butikkens personale om råd og vejledning”, uddyber Finn Sture Madsen.

Det er, ifølge Per Nyborg, med til, at centrene opretholder deres berettigelse på længere sigt:

Fremtidens shoppingcenter

”Det viser, at man kan integrere nethandlen på en god måde i de fysiske butikker. Det er ikke kun enten-eller, men derimod et redskab, som man bruger i den samlede butiksdrift.

Det er en af de helt afgørende udviklinger, som er på vej”.

Plads til både store og små centre Selvom nogle centre i øjeblikket udvides med flere kvadratmeter, flere butikker, og der opføres områder til oplevelser, så er det ikke nødvendigvis det eneste område at udvikle på. ”Vi ser på den ene side, at forbrugerne gerne vil have hele oplevelsen med shopping, bespisning og biograf, men vi ser også, at et center kan være det naturlige og lokale sted at ordne sine indkøb. Og her spiller den fulde oplevelse ikke så væsentlig en rolle for kunden. Det har vi set med Amager Centret og Frederiksberg Centret, som begge har den fordel, at de ligger meget centralt og

har et stort opland af forbrugere. Det viser, at der er plads til både de store centre, hvor man kan få hele oplevelsen, og de mindre, lokale centre, hvor man kan ordne sine indkøb, når man er på farten”, siger Finn Sture Madsen.

Det mener Per Nyborg kan være med til, at mindre centre kan spille på det lokale og nære: ”Det kan måske være sværere for de mindre centre at gøre sig gældende med oplevelsesaktiviteter, fordi de ikke har det samme kundegrundlag. De kan i stedet leve, meget i kraft af at de har en nærhed og tilgængelighed, som gør, at de er nemme at handle i.

Det kan være en anden opskrift på at have en rolle – også fremover”.

Behov for frihed til planlægning og udvikling

dekomme kundernes behov og ønsker, men vi mangler frihed i lovgivningen til at sætte ekstra skub i udviklingen, mener Finn Sture Madsen. ”Produktivitetskommissionen har allerede peget på, at lovgivningens snærende bånd i relation til både opsigelsesadgang og tidsbestemte lejekontrakter forringer vores konkurrencekraft i Danmark, og i forhold til hele omstillingen af detailhandlen kan vi også se, at vi har brug for mere frihed til at indgå korte lejekontrakter for at imødekomme kundernes skiftende præferencer og behov for nyheder. Detailhandlen kunne godt brug en liberaliserende håndsrækning fra erhvervsministeren og Folketinget på dette område”, slutter Finn Sture Madsen. cbj@ejendomsforeningen.dk

Omstillingen fra traditionel detailhandel til oplevelsesøkonomi sker hurtigt for at imø-

ista leverer regnskaber til tiden Når forbrugsregnskabsåret slutter, sætter ista stopuret i gang.

Vores mål er at levere jeres regnskaber længe før tidsfristen udløber og med et minimum af administration fra din side.  90%

af vores regnskaber leveres indenfor 30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage

 99,9%

af alle afregninger på radiomålere baseres på faktiske målinger

 Hurtig

behandling af kundeindsigelser – i gns. under 7 dage

Ring 77 32 33 00 for mere information.

ista Danmark A/S Brydehusvej 13  2750 Ballerup  Tlf.: 77 32 32 32  ista@ista.dk  www.ista.dk

11 Huset maj 2018

Fremtidens shoppingcenter

Forbrugernes forventninger stiller Forbrugerne forventer oplevelser, når de besøger et shoppingcenter, og så er de optaget af, at centeret skaber værdi for lokalområdet. Det stiller krav til shoppingcentrene, mener fremtidsforsker.

Forskningschef i Fremforsk, Center for Fremtidsforskning, Marianne Levinsen.

12

Huset maj 2018

Fremtidens shoppingcenter

krav til shoppingcentrene Tekst: Cecilie Borgen Justesen.

F

orbrugernes indkøbsvaner bærer præg af, at internettet gør det nemt og bekvemt at klikke produkter hjem i den virtuelle indkøbskurv. Det får forbrugeren til at forvente oplevelser, som de ikke kan få ved nethandel, når de bevæger sig ud i de fysiske butikker.

Det stiller krav til butikkerne i centrene, mener Marianne Levinsen, som er forskningschef i Fremforsk, Center for Fremtidsforskning. ”Som forbrugere er vi hurtige til at afskrive en butik, hvis vi ikke synes, vi får noget ud af oplevelsen i butikken. Vi har mange muligheder, og vi er hele tiden på farten, så vi er ikke så tilbøjelige til at handle det samme sted”, forklarer hun.

Derfor er oplevelser en driver, som kan medvirke til at styrke båndet mellem forbrugeren og shoppingcentrene. ”Centrene skal arbejde med at gøre det nærværende at komme der og fokusere på, hvordan man skaber federe oplevelser hele vejen gennem butikkerne og uden for centeret. Det betyder meget for forbrugeren med oplevelsen, fortællingen, og at man føler sig som noget særligt”, uddyber Marianne Levinsen.

Det kan ske eksempelvis ved at sætte arealerne uden for centeret i spil ved at skabe arealer, hvor de besøgende kan opholde sig, eller ved at lave pop-op-markeder med lokale produkter eller råvarer, nævner hun.

Skab merværdi for kunderne og området ”Selve centerets omgivelser har kæmpe betydning for forbrugeren.

Det, at man som center rent faktisk engagerer sig udadtil og ikke bare holder sit engagement bag facaden, tæller rigtig meget for forbrugeren. Så at centeret giver noget tilbage til området eller kvarteret, som det ligger i, ved at udvikle det til et lækkert sted i lokalområdet, gør det meget mere interessant at komme der. Det giver en helt anden position som shoppingcenter, fordi man er lidt en by i byen eller et fællesskab i fællesskabet”, pointerer Marianne Levinsen.

Hun nævner udviklingen af udendørsarealer, såsom udeservering på såkaldte rooftops eller tagterrasser, der de seneste år er dukket op øverst oppe på taget af eksempelvis Salling i Aarhus og Illum i København. ”Det er nærmest helt nye områder i byen, som dukker op med de her rooftops. Pludselig kan du nyde en god kop kaffe med en unik udsigt over byen. Det er ikke længere kun vigtigt for forbrugeren, at der er butikker med et udvalg af varer. Det kan de få mange steder.

Det handler om at skabe de her anderledes og specielle oplevelser, som giver merværdi til selve oplevelsen i centeret og til selve lokalområdet”, uddyber hun.

Lokale produkter hitter En anden type oplevelse, som hitter blandt forbrugerne, er forankringen til lokalområdet. Blandt andet er lokale og i nogle tilfælde unikke produkter populære blandt de danske forbrugere. Det kan medvirke til, at centeret skiller sig ud fra de øvrige centre, mener hun. ”Centrene kæmper med en form for anonymitet. Hvis man ser på centrene, så er butikkerne meget mainstream, og det er ofte store kæder, man finder mange steder. Der er ikke så mange specialbutikker med mad, tøj, kunst eller keramik fra lokale kunstnere eller designere.

Det, jeg ser som den største udfordring for centrene, er, at de konkurrerer med de mindre butikker i lokalområdet, som har mulighed for at være mere nærværende over for deres kunder med nøje udvalgte varer af eksempelvis keramik, kunst eller fødevarer. Forbrugerne vil gerne have den her nærhedsoplevelse og følelsen af at komme hjem med et unikt produkt, som man ikke kan få alle steder”, forklarer hun.

En måde, hvorpå centrene kan tale ind i efterspørgslen efter lokale produkter på, kan være med madoplevelser og de populære madmarkeder. ”Madmarkeder er noget af det, der er meget moderne lige nu, og som endnu ikke er så udnyttet i centrene. Det er det også om fem år, kan jeg godt garantere for”, pointerer hun.

Hun henviser til det såkaldte ”Farmers Market” i Californien, der er kendetegnet ved at være en direkte distributionskanal mellem producenter af rå- eller fødevarer og forbrugerne. cbj@ejendomsforeningen.dk

”... Det betyder meget for forbrugeren med oplevelsen, fortællingen, og at man føler sig som noget særligt”.

Fremtidsforsker Marianne Levinsen, Fremforsk.

13 Huset maj 2018

Landsmøde 2018

John R. Frederiksen fremhævede i sin beretning, at vi kan se tilbage på et år med positive takter på flere områder, og hvor ejendomsbranchen blev styrket. Men der er fortsat også en række udfordringer, som skal håndteres. Læs grundlaget for hans beretning på hjemmesiden.

Stemningen var i top blandt de 140 fremmødte medlemmer. De nød den forfriskende forårssol på den nyopførte terrasse med udsigt til Københavns Havn, Christianshavn og Den Sorte Diamant.

Formandsskifte, filantropi og politik i kvadratiske rammer John R. Frederiksen gav posten som formand videre til nye kræfter på Ejendomsforeningen Danmarks landsmøde i april. Bestyrelsen udpegede Henrik Dahl Jeppesen som ny formand og Boris Nørgaard Kjeldsen som næstformand.

Tekst: Cecilie Borgen Justesen.

Foto: Sisse Stroyer.

F

oreningens daværende formand, John R. Frederiksen, skød landsmødet i gang i Dansk Arkitektur Centers spritnye konferencesal i de nyopførte kvadratiske rammer i BLOX, hvor udsigten til Den Sorte Diamant og Christian 4.s Bryghus fra de enorme panoramavinduer dannede et imponerende bagtæppe under landsmødets oplæg og den organisatoriske del.

Den første del af landsmødet blev indledt med veloplagte oplæg fra CEO i Realdania Jesper Nygård, cheføkonom i Danske Bank Las Olsen og politisk kommentator Michael Kristiansen. Herefter blev scenen sat til den organisatoriske del af landsmødet, som blev indledt med beretninger fra John R. Frederiksen og foreningens daværende næstformand, Henrik Dahl Jeppesen. Grundlaget for beretningerne kan læses på foreningens hjemmeside.

14

Huset maj 2018

Et farvel til ”Mr. Ejendomsforeningen Danmark” John R. Frederiksen havde meddelt forud for landsmødet, at tiden var moden til at træde tilbage som foreningens formand, ligesom Leif Olsen heller ikke fortsatte i ejersektionens bestyrelse. Fra scenen sendte Henrik Dahl Jeppesen en varm tak til Leif Olsen for den helhjertede indsats for foreningen gennem mange år, hvorefter han rettede blikket mod John R. Frederiksen: ”Personligt har du stille og roligt ”skubbet” og ”trukket” foreningen i den helt rigtige retning. Du har fået foreningen positioneret flot – og efterlader en organisation i fin form. Det skylder vi dig en stor tak for”, startede Henrik Dahl Jeppesen – og han fortsatte: ”Det er jo helt mærkeligt, at ”Mr. Ejendomsforeningen Danmark” nu er tidligere medlem af bestyrelsen og tidligere formand”.

Efter landsmødet konstituerede bestyrelsen sig med adm. direktør i DEAS Henrik Dahl Jeppesen som foreningens nye formand. Boris Nørgaard Kjeldsen, som er adm. direktør i DADES, blev udpeget som ny næstformand for foreningen. cbj@ejendomsforeningen.dk

Få det hele med Grundlaget for beretningerne fra John R. Frederiksen og Henrik Dahl Jeppesen kan læses på www.ejendomsforeningen.dk/ beretning17.

Her findes også årets foreningsrapport: www.ejendomsforeningen.dk/rapport17.

Landsmøde 2018

Jesper Nygård, CEO i Realdania, fortalte om Realdanias problemdrevne, dagsordensættende filantropi og de høje ambitioner med BLOX’ 27.000 kvadratmeter, som skal være en ny destination mellem vandet og byen: ”Det, vi vil her, er at vise, hvordan man genskaber en tidligere industrihavn til moderne tid. Hvordan man bruger havnen, så den både har et kommercielt, indholdsmæssigt og fagligt formål og også kan være med til at styrke bylivet og øge livskvaliteten”.

Politisk kommentator Michael Kristiansen kortlagde den politiske situation i Danmark forud for et kommende folketingsvalg med medbragte fotos af en række toneangivende politiske situationer og skikkelser. Han fremhævede, at vi kan komme til at se et anderledes valg og en anderledes regeringsdannelse end det, vi er vant til: ”Denne gang vil der være flere partier, som vil stille krav til, hvilken statsminister de vil pege på”.

Las Olsen, som er cheføkonom i Danske Bank, gav en status på, hvordan den danske økonomi ser ud i øjeblikket, og hvad der potentielt kan gå galt. Derudover mente han, at det danske boligmarked generelt er robust i forhold til en rentestigning, og at dansk økonomi ikke er drevet af stigende gældsætning og godt kan tåle en stigning i renten.

Det blev besluttet på landsmødet Ejersektionen John R. Frederiksen og Leif Olsen ønskede at udtræde af bestyrelsen.

Rikke Lykke fra PATRIZIA Denmark og Thomas Bograd fra Ejendomsselskabet Østervold/ Frederiksberg Grundejerforening blev valgt ind.

Administratorsektionen Jan Toft Olesen fra LOU Advokatfirma/ Ejendomsforeningen Kronjylland blev valgt ind.

Delegerede Alle indstillede blev genvalgt, og de ny­ind­ stillede blev valgt.

Budget og regnskab Budget for 2018 og regnskab for 2017 blev godkendt.

Det blev også vedtaget, at kontingenterne i 2019 stiger tre procent i forhold til kontingenterne i 2018.

Forslag til vedtægtsændring

Foreningen havde i år en stand på landsmødet, hvor der blev sat fokus på indsamlingen af markedsdata til de nye ejendomsvurderinger, og den nye indberetningsportal blev vist frem. Læs mere på www.ejendomsforeningen.dk/vur

Ændring til vedtægtens § 20 blev fremsat. Da der ikke var nok fremmødte til landsmødet, tages der endelig stilling til ændringen ved en ekstraordinær generalforsamling den 3. maj med det ene punkt på dagsordenen.

15 Huset maj 2018

Landsmøde 2018

Bestyrelsen konstituerede sig med Henrik Dahl Jeppesen (t.v.) som foreningens nye formand. Boris Nørgaard Kjeldsen (t.h.) blev udpeget som ny næstformand for foreningen.

John R. Frederiksen fik værket ”Anybody home?” af Ejendomsforeningen Danmark. Det er udført af den anonyme kunstner HuskMitNavn, som smelter tegneserier, komik og graffiti sammen i gadekunst og malerier. Værket er valgt i samarbejde med advokat Leif Djurhuus, Plesner, der selv er ivrig kunstsamler.

Henrik Dahl Jeppesen (midt) takkede John R. Frederiksen (til højre) for 16 år i spidsen for Ejendomsforeningen Danmark: ”Det har været en fornøjelse, John. Du er et gennemført ordentligt menneske, og jeg oplever, at du altid udviser rettidig omhu”. Foreningens adm. direktør, Jannick Nytoft (til venstre), var ordstyrer på landsmødets faglige del og præsenterede undervejs dagens oplægsholdere.

En stor tak til Goritas, Realkredit Danmark, Techem Danmark og Vitec Datamann, som sponserede årets landsmøde.

16

Huset maj 2018

Brug for en specialist til din erhvervsudlejning?

2730 HERLEV

SAG NR.

21024294

DKK 750/m2

2820 GENTOFTE

SAG NR.

21024399

DKK 771/m2

2100 KØBENHAVN Ø

SAG NR.

21024338

DKK 1.750/m2

1368 KØBENHAVN K

SAG NR.

21024398

DKK 1.369/m2

181+449 m2 kontor, lyst & nyrenov.

501 m2 kontor og lager i Gentofte

893 m2 kontor i velh. elegant pakhus

96 m2 momsfrit kontor/showroom

Marielundvej/Hørkær. Flotte/lyse kontorlok., præsentabel ejd., lager kan medfølge, attraktiv pris.

Lejemålet indeholder 235 m2 kontor, 200 m2 lager og 66 m2 i kld.

Ledigt 1. jan. 2019.

Sdr. Frihavn ml. Kastellet og Langelinie. Lejemål i to plan, stue/ kld., klassiske kontorer, flot stand.

Egen indgang fra Turesensgade, 4 kontorlokaler, fordelingsgang, køkken og toile. Ledigt nu.

Ç Ç

AREAL M2 181/449/630 750 LEJE PR. M2 38 DRIFT PR. M2

Ç Ç

1118 KØBENHAVN K

SAG NR.

21024384

DKK 7.467/m2

AREAL M2 LEJE PR. M2 DRIFT PR. M2

501 GNS. 771 INKL

2830 VIRUM

SAG NR.

21024381

DKK 1.000/m2

AREAL M2 LEJE PR. M2 DRIFT PR. M2

Ç

893 1.325 INKL

2300 AMAGER STRAND

SAG NR.

21024394

DKK 2.500/m2

Ç

AREAL M2 LEJE PR. MÅNED DRIFT PR. M2

96 10.950 INKL

2300 AMAGER STRAND

SAG NR.

21024391

DKK 1.461/m2

45 m2 butik i trendy Sværtegade, KBH

Fra 51-515 m2 kontor på Kongevejen

179 m2 café/butik, nabo til REMA1000

101 m2 flot kontor i nyopført højhus

Regulært lokale med 3,3 meter til flot glasloft, stort butiksvindue, ingen spildplads. Ledigt 1/5.

Lækre kontorlok. i flerbrugerejd.

Adgang til fælles mødelokaler, kantine mv. Fri parkering.

Amager Strand. Perfekt lejemål m. udeservering, nabo til Fitnessdk, Stick & Sushi og REMA1000 (Q2 18).

101 m2 i stuepl., egen terrasse.

Nyistandsat, lyst og moderne. Fri parkering. Ledigt til overtagelse.

Ç Ç

AREAL M2 45 LEJE PR. MÅNED 28.000 INKL DRIFT PR. M2

Ç Ç

AREAL M2 FRA 51-500 1.000 LEJE PR. M2 306 DRIFT PR. M2

Ç Ç

AREAL M2 LEJE PR. M2 DRIFT PR. M2

179 2.500 321

Ç

AREAL M2 LEJE PR. MÅNED DRIFT PR. M2

101 12.295 INKL

EKSKLUSIV DANSK PARTNER TIL NAI GLOBAL: DAL ERHVERVSMÆGLER · FORBINDELSESVEJ 12 · 2100 KØBENHAVN Ø · +45 70 300 555 · INFO@DAL.DK · DAL.DK

DANMARK

DAL Erhvervsmægler | NAI Danmark er eksklusiv dansk partner til NAI Global, verdens største netværk af uafhængige erhvervsmæglere.

NAI Global har 400 kontorer i 60 lande og ca. 7.000 medarbejdere.

Vi dækker Skandinavien med 21 kontorer i Danmark, Sverige og Norge. Læs mere på dal.dk, nai.dk og naiglobal.com. Kontakt os på +45 70 300 556.

Portræt

Formanden takker af:

”Alting har sin tid” Efter 16 år som formand for Ejendomsforeningen Danmark har John R. Frederiksen valgt at træde tilbage. Han forlader en forening, som i hans øjne er blevet mere professionel og synlig gennem tiden.

Tekst: Cecilie Borgen Justesen.

Foto: Sara Galbiati.

E

jendomsbranchen har været en stor del af John R. Frederiksens professionelle arbejdsliv i de sidste 35 år, blandt andet som formand for Ejendomsforeningen Danmark gennem de seneste 16 år. Nu har han givet formandsposten videre til nye, men velkendte kræfter. Ved Ejendomsforeningen Danmarks landsmøde den 19. april blev Henrik Dahl Jeppesen, som er administrerende direktør i DEAS, valgt som ny formand for foreningen, mens Boris Nørgaard Kjeldsen, som er administrerende direktør i DADES, blev valgt som næstformand. ”Alting har sin tid, og det er helt naturligt for mig at give posten videre nu. Vi har fået en ny og dygtig direktion, og udviklingsarbejdet med en ny strategi er i fuld gang. Det er et professionelt formandskab, der har taget over, og sammen med direktionen og den øvrige bestyrelse er foreningen i gode hænder”, siger John R. Frederiksen.

Henrik Dahl Jeppesen har siddet i bestyrelsen siden 2008, og han har været næstformand i foreningen og formand for administratorsektionen siden 2015. Boris Nørgaard Kjeldsen har siddet i foreningens hovedbestyrelse siden 1998 og har været medlem af ejersektionen siden 2001.

Synlig og professionel branche John R. Frederiksen ser frem til at følge, at bestyrelsen i tæt samarbejde med direktionen sætter kursen for foreningen i fremtiden. ”Ejendomsforeningen Danmark har fulgt med i den udvikling og professionalisering, som branchen gennem de sidste mange år har gennemgået. Det betyder ikke, at foreningen er færdig med at udvikle sig – det bliver den aldrig. En erhvervsorganisation som Ejendomsforeningen Danmark skal hele tiden kunne videreudvikle sig i takt med udviklingen og behovene i branchen. Det er et arbejde, som den nye direktion og bestyrelse er godt rustet til”, siger John R. Frederiksen.

Han fremhæver også, at han har været meget glad for samarbejdet med medlemmerne, branchens andre organisationer, politikere og foreningens bestyrelse, direktion og sekretariat. Gennem tiden har han kunnet se på tætteste hold, hvordan foreningen har skabt mere synlighed og gennemsigtighed i branchen. ”Blandt andet har der været et engageret arbejde med at synliggøre de mange jobmuligheder, som branchen byder på, med oprettelsen af uddannelsen som ejendomsadministrator. Det har tiltrukket mange nye medarbejdere til branchen, om end der stadig er behov for en stor tilgang til administrationsbranchen. Derudover har sekretariatets

18

Huset maj 2018

Portræt

”... det er helt naturligt for mig at give posten videre nu. Vi har fået en ny og dygtig direktion, og udviklingsarbejdet med en ny strategi er i fuld gang ...”.

Tidligere formand for Ejendomsforeningen Danmark John R. Frederiksen.

juridiske afdeling styrket arbejdet med vores hotline, høringssvar inden for vores område og mange andre relevante områder. Og så har foreningens økonomiske afdeling med analyser og statistikker i høj grad været med til at gøre branchen mere transparent. Dette har også bidraget til at aflive nogle af de mange myter om branchen”, forklarer han.

Orden i eget hus Foreningens styrke skal blandt andet ses, på baggrund af at den repræsenterer en markant del af det professionelle ejendomsmarked. Cirka 85 procent af det professionelle udlejningsmarked målt på værdier. Det forpligter naturligvis også til, at foreningen har orden i eget hus, og det har den, forklarer John R. Frederiksen. ”Ejendomsforeningen Danmark er branchens talerør, og derfor har foreningen et stort ansvar for ordentligt og seriøst at arbejde for medlemmerne. Det indebærer blandt andet at komme ud og forstå medlemmernes behov og udfordringer. I mange år har generationsskifte for familieejede ejendomsselskaber været problematisk for en del af foreningens medlemmer, og det er en problemstilling, som vi har arbejdet på at ændre i mange år, og som den nye ledelse fortsat arbejder med”, forklarer han.

Pensionen må vente I januar fyldte John R. Frederiksen 70 år, og selvom han nu overlader formandsposten til nye kræfter, er det ikke for at lade sig pensionere. Han er til daglig direktør i Fortunen A/S og formand for bestyrelsen i Grundejernes Investeringsfond og R98-fonden. Derudover er han blandt andet bestyrelsesmedlem i Højgaard Ejendomme A/S og Gudbjørg og Ejnar Honorés Fond. Han har siden 2008 været præsident for sammenslutningen European Property Federation, der varetager interesserne for ejendomsejere i Den Europæiske Union. ”Men det kan være, jeg nu skal bruge lidt mere tid på at rejse og gå på jagt”, afslutter John R. Frederiksen med et smil.

I begyndelsen af maj holdt foreningen reception for den afgående formand og for den nye direktion og formandskab i foreningens lokaler på Nørre Voldgade, hvor medlemmer, kunder, samarbejdspartnere og venner af huset var indbudt. cbj@ejendomsforeningen.dk

19 Huset maj 2018

Analyse

Private udlejningsboliger er vigtige for udviklingen Befolkningsvæksten og stigende velstand i København betyder fortsat højere efterspørgsel efter boliger. Det er blandt andet byggeaktiviteten, der er med til at holde boligomkostningerne nede. Og det giver mulighed for, at boliger fortsat kan være tilgængelige for nye københavnske borgere.

Tekst og tal: Mikkel Alsø.

Foto: Julie Polar de Greeve.

S

amtidig med at flere virksomheder skyder op, antallet af arbejdspladser stiger, og beskæftigelsen i hovedstadsområdet sætter rekord år for år, så fortsætter befolkningstilvæksten i København også. De seneste ti år er der hvert år kommet mere end 10.000 flere borgere til Københavns Kommune.

Den stigende efterspørgsel på boliger har en naturlig indvirkning på boligpriserne og

byggeaktiviteten. Ifølge Københavns Kommune blev der opført cirka 5.100 boliger i København i 2017. Udviklingen forventes at fortsætte de næste år, hvor blandt andet cirka 6.000 boliger er under opførelse ved private bygherreforhold ifølge Danmarks Statistik.

Omkostningerne ved at eje egen bolig er kun steget svagt siden 2005 Den øgede boligproduktion er blandt andet medvirkende til, at omkostningerne ved at bo i Københavns Kommune har kunnet hol-

des nogenlunde stabile de seneste år. Det medvirker til, at flere fortsat kan bosætte sig i København.

Det er blandt andet afspejlet i udviklingen i brugeromkostningerne for ejerlejligheder, som er de gennemsnitlige reelle omkostninger ved at bo i en ejerlejlighed, når der er taget højde for den generelle prisudvikling.

Beregninger fra Københavns Kommune viser, at brugeromkostningerne i København i 2017 ikke er væsentligt forøget i forhold til niveauet i 2005.

Figur 1. Brugeromkostningerne i Københavns Kommune i 2017 er på niveau med 2005 Månedlige brugeromkostninger for en 50 m2 ejerlejlighed, kr. (2015-priser) 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0

Kilde: Københavns Kommune, 2018.

Anm.: I beregning af brugeromkostninger er forudsat 100 procent belåning, heraf 80 procent med et fastforrentet 30-årigt realkreditlån, 15 procent banklån og 5 procent egenfinansiering. Der er i beregning af brugeromkostningerne ikke forudsat afdrag på lånet. Udviklingen er deflateret med forbrugerprisindekset. Øvrig beskrivelse af metode fremgår af ”Analyse af tilgængeligheden på boligmarkedet i Københavns Kommune” s. 34, Københavns Kommune, marts 2018.

20

Huset maj 2018

Analyse

Alt for billige boliger med omkostningsbestemt leje i København

Af figur 1 fremgår det, at de månedlige brugeromkostninger for en 50 kvadratmeter ejerlejlighed i Københavns Kommune i 2017 var på 6.153 kroner og ikke meget over niveauet i 2005 på 6.108 kroner, når man korrigerer for den generelle prisudvikling. Det svarer til en stigning på kun seks procent. Det er, til trods for at kvadratmeterprisen på for eksempel ejerlejligheder næsten er firedoblet i samme periode ifølge Realkreditrådet.

En væsentlig medvirkende faktor er de lavere omkostninger ved at finansiere ejerboliger. Den gennemsnitlige obligationsrente på et 30-årigt fastforrentet obligationslån er faldet med fem procentpoint siden 2000.

Dertil kommer mulighederne for afdragsfrihed, der blev introduceret i 2003. En tredje faktor er skattestoppet på ejendomsværdiskatten, som siden 2007 har medvirket til lavere relativ skatteopkrævning i forhold til prisudviklingen.

Private udlejningsboliger understøtter et mangfoldigt boligmarked Opførelsen af private udlejningsboliger er med til at understøtte den varierede efterspørgsel. Mens den private boligejer og i nogen grad andelsboligejeren har mulighed for at få en værditilvækst og spare op i takt med stigende boligpriser, så giver private udlejningsboliger mulighed for en boligform uden store flytteomkostninger i form

af tinglysningsafgifter, låneomkostninger, mæglersalær etc. og uden finansieringskrav og risiko for eventuelle fremtidige rentestigninger eller prisfald. I 2016 udgjorde private udlejningsboliger og ejerboliger 92 procent af samtlige nyopførte boliger i København. I dag er cirka en fjerdedel af boligerne i Københavns Kommune private udlejningsboliger, mens ejerboliger udgør cirka 20 procent.

Ligesom der i byen er store forskelle på kvadratmeterprisen for en ejerbolig, som typisk er afspejlet i blandt andet beliggenheden, vedligeholdelsesstanden, boligens indretning og de lokale demografiske forhold, så er ejendommens alder afgørende, når det gælder boligomkostningen for private udlejningsboliger.

Mens lejen i nyopførte private udlejningsboliger er baseret på sund fornuft og markedsvilkår, gælder det, at omkring 80 procent af de private udlejningsboliger i København er opført før 1992 og således underlagt stram huslejeregulering. Boligreguleringsloven indebærer, at disse lejemål som udgangspunkt er reguleret efter den omkostningsbestemte leje, og lejen kun reguleres i forbindelse med ændringer i ejendommens omkostninger. Det betyder, at lejeniveauet i Københavns Kommune for boliger med denne reguleringsform har en gennemsnitlig årlig leje per kvadratmeter på cirka 800 kroner årligt, hvilket er halvt så højt som markedslejen på 1.600 kroner per kvadratmeter, jf. figur 2.

For københavnske boliger, hvor lejen herefter er bestemt efter det lejedes værdi, er lejen i gennemsnit på 1.300 kroner og cirka 80 procent af gennemsnittet for boliglejemål med markedsleje. mal@ejendomsforeningen.dk

Figur 2. Markedslejen er dobbelt så høj som den omkostningsbestemte leje i København Årlig bruttoleje per m2 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 Markedsleje

Lejedes værdi

Småhus

Omkostningsbestemt

Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik, 2018.

Anm.: Datagrundlaget i Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik består af oplysninger om aktuel bruttoleje for cirka 16.000 lejemål i Københavns Kommune.

21 Huset maj 2018

Ny i branchen

Crowdfunding åbner op for investeringer i ejendomsmarkedet På et år har investeringsplatformen Brickshare givet 300 personer adgang til at investere i fast ejendom gennem crowdfunding. Målet er at give alle mulighed for at investere i ejendomme, fortæller stifteren, Junaid Ahmad.

Tekst: Cecilie Borgen Justesen.

Foto: Julie Polar de Greeve.

F

lere skal have mulighed for at investere i boligudlejning, eksempelvis ved delvist ejerskab af ejerlejligheder i København, fortæller Junaid Ahmad, som står bag investeringsplatformen Brickshare. Siden marts 2017 har platformen gennem crowdfunding givet danskere adgang til at investere i udlejningsboliger i København. ”Vi vil gøre det nemt og mere tilgængeligt for alle at investere i fast ejendom. Vi vil demokratisere boligmarkedet, sådan at alle også har mulighed for at investere i fast ejendom”, forklarer Junaid Ahmad – og fortsætter: ”Vi er en forvalter og en projektudbyder, som er en helt traditionel forretning, hvor vi udbyder nogle projekter gennem vores platform, som folk har mulighed for at investere i. Vi står for forvaltningen af aktiverne som en helt almindelig forvalter, herunder både compliance, det regulatoriske og den daglige

drift. Vi skiller os nok ud ved, at vi startede et sted med få midler, hvor andre forvaltere starter en fond med 300 millioner kroner”.

I skrivende stund har virksomheden aktiver fordelt på københavnske ejerlejligheder på hver cirka 100 kvadratmeter på Nørrebro, Ørestad, Sydhavnen og Valby. På sigt er ambitionen at sprede deres portefølje både nationalt og internationalt.

Udvikler selv ”maskinrummet” På nuværende tidspunkt kan man investere fra 10.000 kroner, og det hele foregår online.

Virksomheden har et hold af softwareudviklere til at designe teknologien bag platformen, som blandt andet screener investorerne.

Junaid Ahmad forklarer, at virksomheden i øjeblikket arbejder på at udvikle platformens funktioner og koncepter. ”Ejendomme er som udgangspunkt en illikvid investering, og vi arbejder på at kunne stille en ”buy-back-garanti”, så kunden kan købes ud igen til markedspris”, uddyber

”... Vi vil demokratisere boligmarkedet, sådan at alle også har mulighed for at investere i fast ejendom”.

Stifter af Brickshare Junaid Ahmad.

han og løfter samtidig sløret for, at de med tiden vil tilbyde delvist køb af ejerlejligheders friværdier mod en mindre ejerandel af lejligheden og forkøbsret ved et salg.

Brickshare meldte sig i februar 2018 ind i Ejendomsforeningen Danmark. Det var adgangen til ressourcer i form af juridisk rådgivning og muligheden for at deltage i foreningens kurser, der talte som en motivation for at melde sig ind.

Idéen opstod ud fra egne frustrationer Junaid Ahmad fortæller, at Brickshare opstod ud fra hans egne frustrationer over, at det ikke var nemmere for almindelige danskere at investere i boligudlejning. Han kiggede dengang mod andre lande og faldt i den forbindelse over en tilsvarende platform i London. ”Vi vil gerne være den primære platform, som kan give alle adgang til at investere i fast ejendom. Inden for de kommende to til tre år forventer vi at have en likvid markedsplads, altså en slags Nasdaq for boligudlejning”, fortæller han.

Junaid Ahmad har tidligere arbejdet med forretningsudvikling, innovation samt risk & compliance i Danske Bank. Han fik idéen til Brickshare for to år siden, og siden da er den danske investeringsfond SEED Capital kommet med om bord. cbj@ejendomsforeningen.dk

22

Huset maj 2018

Ny i branchen

Ny i branchen I løbet af 2018 fortæller Huset om nogle af ejendomsbranchens nye ansigter eller nye projekter og ejendomme.

33-årige Junaid Ahmad sagde sit fuldtidsjob op og stiftede Brickshare en måned efter, at han havde vundet eventet Startup Weekend Fintech.

23 Huset maj 2018

Ejendomsvenlighed

Natur og brandet ”Cold Hawaii” har skabt interesse for Thisted Kommune. Øverst til højre ses Lyngby Klithede, nederst til højre ses Agger Tange og Klitmøller Strand (stort billede).

Ethvert vindblæst sted blomstrer ikke bare op Nationalpark, lokale produkter og surferbølger har skabt interesse for Thisted Kommune fra borgere og virksomheder, og det har samtidig medvirket til at ændre efterspørgslen efter boliger. På trods af det kæmper kommunen stadig med negativ befolkningstilvækst.

24

Huset maj 2018

Ejendomsvenlighed

”Vi er dybt afhængige af erhverv, som skaber arbejdspladser, og derfor vil vi gerne hjælpe erhvervsvirksomheder og iværksættere, som overvejer at slå sig ned her”.

Borgmester Ulla Vestergaard, Thisted Kommune.

Ulla Vestergaard (S) er borgmester i Thisted Kommune, som i 2017 blev nummer tre i Ejendomsforeningen Danmarks ejendomsvenlighedsundersøgelse.

Tekst: Cecilie Borgen Justesen.

Foto: Jens Kristian Kjærgaard, Christina Pedersen, Thisted Kommune og Anne Kring.

H

istorisk har tilflytningen til den nordjyske kommune Thisted været lavere end fraflytningen. Det fremgår blandt andet af en rapport udarbejdet af forskningsenheden DREAM, som er offentliggjort af Boligøkonomisk Videncenter i maj 2017. Ifølge tal fra Thisted Kommune var indbyggertallet 43.751 personer i 2017. I 2040 ventes, ifølge rapporten fra DREAM, et niveau på cirka 36.500 indbyggere i kommunen. Kommunens borgmester, Ulla Vestergaard (S), lukker ikke øjnene for tallene. Hun retter i stedet blikket fremad. ”Vi har tilbagegang af borgere i kommunen, men vi har heldigvis set, at befolkningstilbagegangen har været knap så voldsom som forudsagt. Så vi skal fortsætte med at tænke ud af boksen, i forhold til hvordan vi fastholder de borgere og virksomheder, vi allerede har, og tiltrækker nye. Vi er dybt afhængige af erhverv, som skaber arbejdspladser, og derfor vil vi gerne hjælpe erhvervsvirksomheder og iværksættere, som overvejer at slå sig ned her”, fortæller Ulla Vestergaard.

Det indebærer blandt andet korte sagsbehandlingstider for byggesager. I efteråret placerede Thisted Kommune sig som landets tredjemest ejendomsvenlige kommune i Ejendomsforeningen Danmarks undersøgelse. Kommunens byggesagsbehandlingstider landede under landsgennemsnittet, ligesom kommunen ikke har et gebyr for at behandle byggesager eller en dækningsafgift. ”Og det får vi heller ikke. Det at være imødekommende og opsøgende på, hvordan vi som kommune kan hjælpe for at få tingene til at glide, i det omfang, det er muligt, vægter vi højt ved vores byggesager. Det kan være, at man holder et møde med teknisk forvaltning for at finde ud af, hvad der ligger til grund for ansøgningen, så man ikke får udsat sin byggesag alt for meget”, pointerer hun.

Modtendens til det pulserende liv Noget tyder på, at en dagligdag, hvor der er lidt længere mellem husene, kulturen og arbejdspladserne, tiltaler dele af befolkningen.

Det vurderer Anne-Marie Dahl, som er fremtidsforsker i konsulentvirksomheden Futuria. ”Vi bosætter os i de store byer, men væggene mellem os bliver tykkere og tykkere, fordi vi ikke kender vores naboer, og vi har ingen fortid eller historie. Så mange fællesskaber er blevet mere flydende

25 Huset maj 2018

Ejendomsvenlighed

”Vi har ikke så mange lejeboliger eller almene boliger, men det er, som om det begynder at ændre sig. Det har vi set ude i Klitmøller, hvor der kommer en del til fra storbyområderne, som efterspørger lejeboliger. De skal måske lige prøve af, hvordan det er at bo i et samfund, hvor der er lidt længere til alting. Så derfor kan det at bo i en lejebolig være attraktivt”, forklarer Ulla Vestergaard.

Kommunens seneste bosætningskampagne ”Fra bybo til thybo”, som blandt andet foregår på Facebook, er rettet mod akademikere.

Den skal understøtte kommunens strategi om at tiltrække og fastholde beboere, iværksættere og virksomheder. ”Den skal vise, at vi rent faktisk har gode job- og bosætningsmuligheder – også for folk med en lang uddannelse. Vi giver interesserede mulighed for at komme hertil og opleve vores natur, forskellige boligformer og foreningsliv og ved selvsyn se, at der faktisk ikke er så langt til Aalborg eller Aarhus. Og så står virksomhederne klar til at vise, hvilke jobmuligheder der er her i kommunen”, forklarer hun.

Branding via natur og kultur Ifølge fremtidsforsker Anne-Marie Dahl er det afgørende, at de enkelte steder finder ud af, hvad der gør dem særlige.

og usikre. Vi begynder så småt at se en modtendens, som kaldes glokalisering, altså når det hele går for stærkt og bliver for meget, så er der opstået et behov for at have et lokalt sted, hvor man hører til”, forklarer hun.

Især nævner hun et velfungerende internet som en faktor til at skabe vækst uden for landets store byer. ”Jeg tror, at teknologien går den vej, hvor det ikke vil være så stor en forhindring, at vi ikke er fysisk til stede – hverken på jobbet eller med vores venner. Det kan klares med teknologien og digitaliseringen”, uddyber Anne-Marie Dahl.

Fra bybo til thybo I Thisted Kommune, som strækker sig langs Jyllands vestkyst med cirka 226 kilometer kystlinje, har man de seneste år kunnet mærke en interesse for andre typer af boliger. Nu er der ikke kun efterspørgsel efter de store grunde med ejerboliger, men også mindre boliggrunde og andre boligtyper.

I Thisted Kommune findes ”Cold Hawaii”, som ifølge VisitNordjylland er surferes betegnelse for kyststrækningen mellem Agger i syd og Hanstholm i nord. Ulla Vestergaard mener, at det tæller for nye beboere og virksomheder at være en del af brandet Cold Hawaii. ”Det er efterhånden ikke kun Klitmøller og surfing, der er en del af brandet Cold Hawaii. Det er hele det her fokus på oplevelser i naturen med Nationalpark Thy, lokale produkter som smør fra Bakkedal og øl fra Thisted Bryghus. Det er blandt andet det, vi bruger som afsæt, når vi skal sælge vores kommune som arbejdsområde og bosted”, fortæller Ulla Vestergaard.

Ifølge fremtidsforsker Anne-Marie Dahl er det afgørende, at de enkelte lokalområder finder ud af, hvad der gør dem særlige. ”Hvis man overvejer, om man skal blive i byen, eller om man skal flytte et sted hen, hvor der er lidt mere ro på, så vil man ikke flytte et hvilket som helst sted hen. Der skal være en form for historie, som man kan koble sig på, for eksempel et specielt fællesskab om økologi, sport eller en meget unik natur. Man skal som lokalområde finde ud af, hvad man gerne vil tiltrække, for jeg tror ikke, at ethvert vindblæst sted pludselig bare blomstrer op”, fastslår fremtidsforskeren. cbj@ejendomsforeningen.dk

FlexLife – et nyt lån I kan forme, som I vil FlexLife® er et fleksibelt lån fra Realkredit Danmark med variabel rente. Med FlexLife behøver I ikke binde flere penge i mursten end højst nødvendigt – i stedet kan I frigøre likviditet til forbedringer eller vedligeholdelse af jeres ejendom.

Kontakt os og hør, hvad FlexLife® kan gøre for jer.

danskebank.dk/flexlife-erhverv

26

Huset maj 2018

Ring til os på 45 14 01 00

JEG ER FREDERIKSBERG CENTRET Det føltes som en drøm. Jeg var ung og havde vokseværk.

Men en stormfuld eftermiddag i 2013 gik det galt.

Under ombygningen tabte jeg hovedet, da stormen rev mit tag af.

Men vi kæmpede hele natten.

Da klokken slog ni næste morgen, var jeg klar til at åbne mine døre igen.

Jeg kunne ikke have gjor t det alene.

LIV TIL EJENDOMME Frederiksberg Centret er et moderne shoppingcenter, som vi har været med til at forny og til dagligt driver. Vi administrerer, udvikler og servicerer danske ejendomme og varetager alle typer af opgaver; fra lejeopkrævning og tilsyn med ejendomme til rådgivning af vores kunder. Mød flere af vores ejendomme på livtilejendomme.dk

Nøgletal

Det totale afkast er steget siden 2013 2017 er fjerde år i træk med stigende totale afkast. I 2017 var det bolig, som gav det højeste totale afkast, mens industri havde det næsthøjeste.

Tekst og tal: Morten Marott Larsen og Trine Ejsing.

D

et totale afkast på investeringsejendomme skal dække finansieringsomkostninger, inflation og den risiko, der er forbundet med investeringerne. Normalt anses bolig som den mest sikre ejendomsinvestering med et gennemsnitligt forrent-

ningskrav på 4,3 procent. Modsat har industri et gennemsnitligt forrentningskrav på 7,3 procent, hvilket betyder, at det anses for en ejendomsinvestering med højere risiko. I 2017 gav den gennemsnitlige boligejendom 10,7 procent i totalt afkast, hvilket er 3,5 procentpoint over, hvad den gennemsnitlige investeringsejendom gav. Kontor havde et totalt afkast på 6,7 procent i 2017. I januar

2018 var den gennemsnitlige aktuelle leje for en investeringsejendom 1.209 kroner per kvadratmeter, og det gennemsnitlige forrentningskrav var 4,9 procent. mml@ejendomsforeningen.dk tej@ejendomsforeningen.dk

Tabel 1. Kontor udgør 46 procent af markedet for investeringsejendomme Sektor

Aktuel leje per m2

Forrentningskrav

Værdi for aktuel leje per m2

Andel af markedet

24.736 kr.

100 %

I alt

1.209 kr.

4,9 %

Kontor

1.257 kr.

5,0 %

24.987 kr.

46 %

Butik

1.705 kr.

5,2 %

32.943 kr.

21 %

Industri Bolig

465 kr.

7,3 %

6.754 kr.

5%

1.111 kr.

4,3 %

26.066 kr.

28 %

Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik, januar 2018.

Anm.: Værdi for aktuel leje per m2 er beregnet som aktuel leje per m2 divideret med forrentningskravet. Andel af markedet er beregnet som sektorens aktuelle leje divideret med den totale aktuelle leje.

Kontor udgør den største del af investeringsejendomsmarkedet med 46 procent af den lejebærende værdi, mens kun fem procent er industriejendomme. Bolig er den næststørste sektor med 28 procent af markedet, mens butik udgør 21 procent af markedet. Det er butikskvadratmeter, som koster mest at leje med 1.705 kroner per

28

Huset maj 2018

m2 i gennemsnit, og med et gennemsnitligt forrentningskrav på 5,2 procent udgør det en værdi på 32.943 kr. per m2, hvis den aktuelle leje er konstant fremover, og hvis der ses bort fra omkostninger. For bolig er den gennemsnitlige aktuelle leje per m2 på 1.111 kroner, og med et gennemsnitligt forrentningskrav på 4,3 procent giver det

en værdi på 26.066 kroner per m2. Bolig vil i gennemsnit normalt være den sektor, hvor der er flest omkostninger per m2. Industri koster 465 kroner per m2 at leje i gennemsnit, og det gennemsnitlige forrentningskrav er 7,3 procent.

Nøgletal

Figur 1. Det totale afkast er steget siden 2013

Siden år 2000 har investeringsejendomme i gennemsnit givet knap syv procent i totalt afkast per år. Det totale afkast er før finansielle udgifter og inflation.

18,0% 16,0%

I 2017 kom det totale afkast over gennemsnittet med et totalt afkast på 7,2 procent.

Det er første gang siden 2007, at det totale afkast kom over syv procent. Det totale afkast toppede i 2005. I de sidste ti år har det totale afkast i gennemsnit været lidt over fire procent.

14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik.

Det totale afkast er et gennemsnit over alle ejendomstyper, og det varierer en del med hensyn til sektor, geografi og den specifikke ejendom, hvilket afspejler, at risikoprofilen for de enkelte ejendomme er forskellig.

Anm.: Totalt afkast for investeringsejendomme i procent. Fra 2011 til 2017 vises det totale afkast fra Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik, mens 2000 til 2010 er egne beregninger på baggrund af data fra IPD Dansk Ejendomsindeks. Det totale afkast er i procent og måler udbyttet på investeringsejendom set i forhold til investeringens størrelse i en given periode. Det totale afkast er før eventuelle finansielle udgifter og før inflation.

Figur 2. Bolig gav det højeste totale afkast i 2017

Den gennemsnitlige investeringsejendom steg med 3,3 procent i værdi i 2017, mens det direkte afkast var på 3,9 procent, og det gav et totalt afkast på 7,2 procent.

12,0 10,0 8,0

3,3

procent

7,3 6,0

3,3

2,1

2,7

4,0 6,2 2,0

3,9

3,9

3,8

I alt (7,2)

kontor (6,7)

butik (3,7)

0,0

3,3

4,7

- 0,1

Direkte afkast

industri (9,5)

bolig (10,7)

andet erhverv (6,8)

Værditilvækst

Bolig var den sektor, som gav det højeste totale afkast med 10,5 procent, og det skyldtes hovedsageligt, at boligejendommene steg 7,3 procent i værdi.

Den sektor, som gav det næsthøjeste totale afkast, var industri, og industriejendommene nyder godt af et direkte afkast på 6,2 procent i gennemsnit.

Kontor og andet erhverv gav henholdsvis 6,7 og 6,8 procent i totalt afkast, mens værditilvæksten på butiksejendomme var stort set uændret.

Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik.

Anm.: Det totale afkast er i procent og måler udbyttet på investeringsejendom set i forhold til investeringens størrelse i en given periode. I det totale afkast indgår to typer af afkast: direkte afkast og afkast på værdi. Det direkte afkast er periodens løbende nettodriftsresultat delt med investeringsstørrelse primo perioden. Afkast på værdi er værditilvæksten i den givne periode delt med investeringens størrelse primo perioden. Det totale afkast er før eventuelle finansielle udgifter og før inflation.

29 Huset maj 2018

Nye ejendomsvurderinger på vej

Nye ejendomsvurderinger:

”Indsamlingen af markedsdata er helt afgørende” Arbejdet med at skabe fundamentet for de nye ejendomsvurderinger for erhvervsejendomme er i gang. Huset har talt med Thomas Monefeldt om vigtigheden af den igangværende indsamling af markedsdata. Thomas Monefeldt er fagdirektør i Skatteministeriet, som netop nu etablerer syv nye styrelser.

”Indsamlingen af markedsdata er helt afgørende, når vi skal udvikle nye og mere retvisende vurderinger for erhvervsejendomme”, fortæller Thomas Monefeldt, som er fagdirektør i Skatteministeriet.

30

Huset maj 2018

Undgå dyre fejlinvesteringer med BoligPortals markedsanalyser Hvad kan du bruge BoligPortals markedsanalyser til?

Ved nybyggeri: Få indsigt i, hvad lignende ejendomme udlejes til, hvilke størrelser og boligtyper der efterspørges og hvad bedste afregning pr. kvadratmeter er.

Som køber af et projekt: Find ud af, om sælgers prognose for husleje pr. kvadratmeter er korrekt, inden du skriver under på kontrakten.

Ved gennemrenovering: Få vished om, hvad du kan forvente i lejeindtægter, hvis et lejemål skal konverteres fra omkostningsbestemt leje til 5.2-leje gennem en renovering.

Ved 5.2-leje eller markedsleje: Optimering af lejeindtægter ved genudlejning.

Hør mere om hvad BoligPortal kan tilbyde professionelle udlejere på telefon 31 68 00 21 eller phl@boligportal.dk

Nye ejendomsvurderinger på vej

”Indsamlingen af markedsdata er helt afgørende, når vi skal udvikle nye og mere retvisende vurderinger for erhvervsejendomme”.

Fagdirektør Thomas Monefeldt, Skatteministeriet.

Tekst: Rikke Kristiansen Foto: Sara Galbiati.

S

katteministeriet skal levere et nyt system til ejendomsvurderinger af ejerboliger, erhvervsejendomme, øvrige ejendomme og grunde. Det er under udvikling, og det skal give mere retvisende vurderinger blandt andet for erhvervsejendomme.

Skatteministeriets ImplementeringsCenter for Ejendomsvurderinger (ICE) har på baggrund af et offentligt udbud om dataindsamling valgt Ejendomsforeningen Danmark til at indsamle ejendomsbranchens markedsdata for erhvervsejendomme.

Validt og repræsentativt datagrundlag Data vil hovedsageligt blive indsamlet fra ejendomsejere og -administratorer og skal sammen med andre datakilder indgå i det samlede datagrundlag til vurdering af erhvervsejendomme.

32

Huset maj 2018

”Indsamlingen af markedsdata er helt afgørende, når vi skal udvikle nye og mere retvisende vurderinger for erhvervsejendomme”, fortæller fagdirektør i Skatteministeriet Thomas Monefeldt og fortsætter: ”Det er vigtigt, at vi får et validt og repræsentativt datagrundlag, så ejendomsvurderingerne bliver grundlæggende forbedret.

Der bruges mange kræfter på det, og det er i alles og dermed samfundets interesse”.

Den dataindsamling, som ejendomsbranchen er i gang med, skal udgøre én af flere datakilder, som tilsammen skal sikre et robust datagrundlag af høj kvalitet.

Ejendomsforeningen Danmark indsamler blandt andet data om værdiansættelse og aktuel leje. Ved udgangen af 2018 skal der være indsamlet markedsdata for 5.000 erhvervsejendomme i hele landet fordelt på fem sektorer og 20 forskellige områder, såvel by som land. ”I forbindelse med dataindsamlingen er det vigtigt, at der samlet set etableres et ret-

visende datagrundlag. Det indebærer dels, at der indsamles data af høj kvalitet, og dels at der indsamles data for flest mulige ejendomme og erhvervsejendomstyper med en stor geografisk spredning”, fortæller Thomas Monefeldt.

Nye styrelser Fra den 1. juli 2018 vil borgerne i stedet for SKAT møde syv nye specialiserede styrelser med hver deres kerneopgave. To af styrelserne arbejder sammen om udviklingen og driften af ejendomsvurderingerne, nemlig Udviklings- og Forenklingsstyrelsen og Vurderingsstyrelsen.

Udviklings- og Forenklingsstyrelsen har ansvar for it-systemer og data på tværs af skattevæsenet samt målrettede udviklings- og forenklingsprojekter, og ICE vil blive en del af den. Desuden etableres Vurderingsstyrelsen, som får ansvaret for selve sagsbehandlingen og vurdering af ejendomme og grunde. rik@ejendomsforeningen.dk

Vil du vide mere?

Kontakt Ejendomsforeningen Danmark på 33 12 03 30, hvis du vil vide mere om indberetning til de nye vurderinger eller se www.ejendomsforeningen.dk/vur Du kan også læse artikler i Huset marts 2018.

TIL SALG STRANDVEJEN 134 2900 HELLERUP

ATTRAKTIV INVESTERINGSEJENDOM BELIGGENDE I HELLERUP • • • • • • • •

7 boliger og 2 butikker – alt 1.382 m2 Velholdt og solid familieejendom gennem mange år Tæt på alt – Øregårdsparken, Charlottenlund Fort, Irma og Hellerup Strand Alle lejligheder er gennemgribende renoveret med BRL 5.2.

Nyt skifertag og zinkkviste m.v. i 2010 Egne parkeringspladser foran butikken Pris 58 mio.

Startafkast 3,12 %

SAGSNR. 13680

Kontakt Stig Lintrup på: 4097 1717 Lintrup & Norgart A/S | Jens Kofods Gade 1, 1268 København K | www.linor.dk

D

Et medlem har ordet

Synspunkt:

Man skal se sig for som ny i branchen Jeg valgte at beholde den administrator, der var, af de to ejendomme, indtil jeg selv havde papirerne i orden (EA-uddannelsen).

Ville købe flere ejendomme

Tekst: Jens-Jørgen Rask, JJ-Ejendomsadministration.

S

om +50-årig er det ved at være tiden til at overveje, hvad man skal leve af, når man går på pension.

Efter overvejelser om, hvad min pension og fremtid skulle stå i af investeringer, faldt mit valg i 2017 på ejendomme. Som helt ny på dette felt fandt jeg hurtigt frem til, at småejendomme ville være det, jeg skulle satse på. For ikke at stå helt blank på området fik jeg hurtigt meldt mig til samtlige krævede fag på EA-uddannelsen og satser dermed på at gennemføre hele uddannelsen på knap ni måneder – ved siden af mit almindelige daglige arbejde som it-supporter.

Mit valg af ejendomme faldt hurtigt på områder langt fra hovedstaden, både på grund af prisniveau og afkastkravene. Efter at have set på flere ejendomme startede jeg ud med at købe to mindre ejendomme i Kalundborg med i alt fem boliglejemål og to erhverv.

Det første man kunne lære af dette som nybegynder, var, at budgetter fra mæglere i den slags opstillinger er noget optimistiske med hensyn til indtægter og især udgifter. Har man selv handlet privatbolig, hvor man er ret sikker på, at tallene stemmer, så fandt jeg ud af, at på dette område skal man efterprøve alt.

Med købet på plads gik det over til næste hurdle, nemlig forsikringer. Igen, her kan det betale sig at se sig for, både med hensyn til priser, dækning mv.

34

Huset maj 2018

Da det gik fint med de første to ejendomme, fandt jeg et par andre interessante emner, en ejendom i Korsør og en i Slagelse (småejendomme) med i alt ni boliglejemål.

Specielt ejendommen i Korsør har voldt visse problemer, da lige præcis postnummer 4220 af visse kreditforeninger er ”blacklisted”, og man derfor overhovedet ikke kan låne så meget som en krone til dem. Nu var gode råd dyre, så jeg valgte at belåne mit eget hus.

Ejendommene kører alligevel privat over VSO, så jeg hæftede jo personligt uanset hvad, og bidraget var også lidt mindre på privaten.

Jeg havde på dette tidspunkt set på flere ejendomme og i den forbindelse set mange lejekontrakter. Det, som undrer mig mest, er, at jeg stadig ikke er stødt på én eneste lejekontrakt uden fejl og ugyldigt indhold. Fejlene er typisk: Opkrævning af vand a conto, uden at der er målere. Opkrævning ud over huslejen af vicevært og rengøring. Gebyr for udarbejdelse af lejekontrakt. Overstregninger og tilføjelser i standardformularen. Forældet standardformular. Ulovlige faste procentvise årlige stigninger i lejen. Det skyldes, efter min bedste overbevisning, at mange af dem, som ikke så ofte udlejer ejendomme, ikke i tilstrækkelig grad henvender sig til firmaer/personer, som har erfaring i, hvordan en lejekontrakt skal udformes.

Husk, at lejekontrakten er det vigtigste dokument, man har som udlejer. Fejl og mangler kan senere medføre problemer i både huslejenævn og boligret – derfor har jeg også startet en proces med at rette op på de kontrakter, jeg selv har overtaget.

Derfor vil jeg opfordre alle, som kaster sig ind i dette, til enten at uddanne sig til EA og selv få set kontrakter m.m. igennem eller bede om hjælp udefra fra de firmaer, som beskæftiger sig med administration af ejendomme.

Godt at være ”handyman” Med hensyn til selve det at eje ejendommene viste der sig hurtigt diverse små vedligeholdel-

sesmæssige problemer. Da jeg selv er ”handy-­ man”, har jeg hurtigt fået lavet de fleste, men har også fået hjælp på et par områder. Det overraskede mig noget, at flere lejere i de overtagne ejendomme har fundet sig i en til tider ret lang ventetid på at få løst problemer, så det er en ret god følelse at få rettet disse problemer hurtigt. Så får man også vist lejerne den omsorg de fortjener og at man udfører et professionelt stykke arbejde. Lejerne bliver simpelthen så glade, når man løser noget, de har ventet på, så det er en absolut positiv følelse, man står med efter sådan en oplevelse.

Som ny ejer kommer man ret hurtigt også ind på de områder, som måske ikke er så sjove. Ret hurtigt var der en lejer, som ikke kunne betale sin leje. Dette blev dog løst uden at sende påkrav (selvom det lå klart), men med et par telefonopringninger, hvor vi talte pænt om tingene.

Fraflytning og indflytning blev det også til.

Her kan jeg anbefale, at man bruger en tablet til at udfylde rapporterne på stedet sammen med lejer. Det går hurtigt og kan printes/emailes på stedet. Selve istandsættelsen af lejlighederne har jeg selv stået for. Det er på den måde blevet en del billigere for lejerne (jeg koster ikke så meget som en håndværker), og så kommer jeg selv 100 procent til at kende lejemålene og lejerne. Jeg tror, det er vigtigt, at lejerne ser en som person og ikke ”bare” en udlejer, som de kun modtager post fra.

Er det så det hele værd?

Jeg kan kun sige ja. Jeg synes, det har været en meget positiv oplevelse at være ejendomsejer. Jeg har lært en masse ved både at have bolig og erhverv og ved selv at stå for næsten det hele. Jeg står også selv for regnskaberne og skat/moms, så der var også lige lidt at lære.

Jeg er i dag meget glad for at have valgt ejendomme som investering frem for aktier eller en almindelig pensionsopsparing. Jeg er ret sikker på, at jeg skal have en til to ejendomme mere, når økonomien er til det. Med ejendommene føler man, at der ”er noget bag” investeringen, og man lærer noget nyt næsten hver dag (hvem ved fx hvad et ”columbustryk” er? – Det ved jeg nu).

Peter Maler A/S

Garanti for godt håndværk Peter Maler A/S er blevet totalentreprenør, og vi kan nu påtage os alle former for arbejde i Deres forening.

• Murerarbejde • Tømrerarbejde • VVS-arbejde • Blikkenslagerarbejde • Malerarbejde • Elarbejder • Kloakarbejde • Gulvarbejde • Snedkerarbejde • Rådgivning

Ring til Peter Maler A/S 3810 3280 www.peter-maler.dk Godthåbsvænget 14A, 2000 Frederiksberg, telefon 3810 3280

Nordens største IT-leverandør til fast ejendom

”Vores vigtigste værktøj – stabilt, alsidigt, fuldt integreret og enkelt i brug” Allan Rigelsø Partner hos Boligadministratorerne A/S

Med en Vitec§Ejendom løsning får du: ; Den nyeste og mest moderne løsning på markedet ; Valgfri Cloud/ASP eller egen Server ; Afvikling på PC, Mac og Tablet

– ikke til at komme uden om

; Et nemt, intuitivt og lynhurtigt system ; En meget omfattende løsning ; Markedets bedste pris Det giver tryghed, når mere end 1.200 administrationer i Norden anvender en Vitec løsning – hver dag.

Kontakt

Vitec Datamann på telefon: 39 53 75 34 eller via email: wedo@datamann.dk Se mere på www.datamann.dk

AL HENVENDELSE: EJENDOMSFORENINGEN DANMARK, INFO@EJENDOMSFORENINGEN.DK, TLF.: 33 12 03 30

Salling Aalborg

Kvalitet fra start til slut Salling Aalborg er et oplagt sted at besøge når der skal købes både stort og småt. Med sine mange butikker byder stormagasinet på et stort udvalg af spændende muligheder, og har årligt flere millioner besøgende.

For at sikre sine besøgende en god oplevelse besluttede Salling Aalborg, at etablere et samarbejde med APCOA PARKING, som i dag står for parkeringsdelen.

Parkeringsfaciliteterne P-huset ved Salling Aalborg indeholder 300 parkeringspladser til afbenyttelse af Sallings kunder.

”Før

oplevede vi problemer med kødannelser og trafikale udfordringer på vores P-anlæg, men det har APCOA PARKING fået elimineret. Det bidrager til en meget bedre kundeoplevelse, og en viden om at et besøg hos os er en nem og overskuelig tur selv i højsæsoner.

”

Operation Manager hos Salling, Dennis Jørgensen

APCOA PARKING har ansvaret for opkrævning af betaling for parkering, patruljering af området samt servicering og vedligeholdelse af anlægget.

Derudover administrerer APCOA PARKING et automatisk nummerpladeregistreringssystem (ANPR), der reducerer risikoen for kø og trafikkaos i P-huset, som Salling Aalborg efterlyste en løsning på.

Systemet registrerer automatisk nummerpladerne på alle biler, som kører ind i P-huset, og husker ankomsttidspunktet. Når kunden forlader stedet, har vedkommende mulighed for at betale i en automat eller via app'en MobilParkering.

APCOA Aktiver ■ 300 pladser ■ Nummerpladeregistrering ■ Mulighed for betaling via app ■ Ingen kontrolgebyrer

APCOA PARKING A/S Lanciavej 1A, 7100 Vejle www.apcoa.dk info@apcoa.dk