Huset 1 2018: Den nye persondataforordning

Huset Magasinet for hele ejendomsbranchen 50. årg. nr. 1, februar 2018

Foto: Yuri_Arcurs, iStockphoto.

Den nye persondataforordning

Hvilke persondata behandler din virksomhed?

Side 8-18

Mangel på administratorer:

Nu kan du ansætte trainees igen

20

Generationsskifte:

”Noget nær umuligt”

26

Ny i branchen:

Direktør i krydsfeltet mellem erhvervsliv og politik

28

BYEN SOVER ALDRIG

24 syv

DERFOR ER VI ALTID LIGE VED HÅNDEN – DØGNET RUNDT Med appen DEAS 24syv kan du som altid sende opgaver ind, der skal løses i din ejendom døgnet rundt. Så rykker vi ud hurtigst muligt.

Få også skræddersyede nyheder, tips & gode råd, og brug vores digitale selvbetjening nemt og bekvemt.

Du finder DEAS 24syv i App Store eller Google Play.

Tema: Den nye persondataforordning

8 12 16

Den 25. maj træder EU’s persondataforordning i kraft. Foreningens juridiske konsulent, Mette Haagensen, forklarer, hvordan ejendomsvirksomheder kan gribe forberedelserne an.

En arbejdsgruppe er i øjeblikket i gang med at udarbejde et adfærdskodeks til den kommende persondataforordning. Det skal skabe klarhed for landets administratorer.

Juridisk konsulent i foreningen Mette Haagensen gør opmærksom på nogle af de ting, der skal overvejes, før persondataforordningen træder i kraft. Læs mere på side 8.

Huset har talt med to administrationschefer, der har grebet kortlægningen af virksomhedernes persondata forskelligt an.

Nr. 1 2018 4

Ejendomsforeningen Danmark mener: Mange forventninger og udfordringer i 2018

6 Branchenyt 8-18: Den nye persondataforordning 20 Trainee: Mangel på ejendomsadministratorer: Nu kan du ansætte trainees igen

24 Økonomisk analyse: Stigende efterspørgsel efter boliger

26 Generationsskifte: ”Noget nær umuligt” Hanne Rosenkilde er trainee hos CEJ Ejendomsadministration. Hun fortæller om sin rejse ind i ejendomsbranchen. Læs mere på side 20.

28 Ny i branchen: Direktør i krydsfeltet mellem erhvervsliv og politik

30 Økonomiske nøgletal: Private lejeboliger i kommunerne

32 Ny lov: Ændringer om digital kommunikation i lejeforhold

35 Nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening: Både vedtægter og lovgivning skal tage stilling til Airbnb

I ti år har Jette Nagel forsøgt at overdrage sin ejendomsvirksomhed til sine børn. Det er lettere sagt end gjort.

Læs mere på side 26.

Der er årligt behov for 24.000 nye boliger frem mod 2025. Læs mere på side 24.

Erhvervsmagasinet Huset, 50. årgang, nr. 1, februar 2018.

Næste nummer udkommer i marts og har temaet „Nye ejendomsvurderinger på vej“.

ISSN 0109-1034

Medlem af Danske Medier

Udgives af Ejendomsforeningen Danmark, Nørre Voldgade 2, 1358 København K, 33 12 03 30, info@ejendomsforeningen.dk, www.ejendomsforeningen.dk.

Huset udkommer otte gange årligt og sendes gratis til alle Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer. Ikke-medlemmer kan tegne et samlet årsabonnement på Huset og Huset Jura for 1.085 kroner inkl. moms.

Ansvarshavende redaktør: Kommunikationschef Rikke Kristiansen.

Tryk: Datagraf Communications. Huset bliver trykt på svane­mærket papir.

Redaktion: Kommunikationskonsulent Cecilie Borgen Justesen.

Artikler i Huset må gerne citeres, når det sker inden for citatreglerne med tydelig angivelse af Huset som kilde og dato. Erhvervsmæssig affotografering af Husets tekst, billeder, illustrationer og annoncer er ikke tilladt.

Layout: Anita Hansen.

Annoncesalg: DG Media as, 70 27 11 55, epost@dgmedia.dk, dgmedia.dk.

Abonnement: Hans Morten Pedersen, 33 12 03 30.

Ejendomsforeningen Danmark mener

Mange forventninger og udfordringer i 2018 Vores seneste markedsstatistik viser, at markedet har positive forventninger til 2018.

Der er imidlertid også en række udfordringer, der skal håndteres i løbet af året.

E

jendomsforeningen Danmarks nyeste markedsstatistik – forventninger: Januar 2018 viser, at 2017 sluttede med en forventning om et totalt afkast på 5,8 procent. De største forventninger i 2018 er til udviklingen for kontorejendomme, hvor der er forventning om stigninger i både ejendomsværdi, udlejningsprocent og markedsleje.

Men selvom forventningerne er høje, er der stadig en del udfordringer, vi som forening skal arbejde med. Ejendomsforeningen Danmarks hovedbestyrelse vedtager hvert år en handlingsplan for det kommende års opgaver. Disse opgaver afspejler de udfordringer, vi møder i arbejdet, for at styrke branchens rammevilkår. Der er stadig brug for en forbedring af disse vilkår, så ejendomsbranchen blandt andet kan imødekomme den stigende efterspørgsel efter lejeboliger.

Robuste data til ejendomsvurderinger I 2020 lanceres et nyt vurderingssystem for erhvervsejendomme, som skal give mere retvisende ejendomsvurderinger. Efter et udbud fra Skatteministeriet blev Ejendomsforeningen Danmark valgt til opgaven med at være med til at sikre et mere robust datagrundlag for vurderingerne.

Ejendomsforeningen Danmark er gået ind i arbejdet med at indsamle de nødvendige markedsdata med det mål, at det på sigt vil give færre klager end tidligere og i sidste ende vil betyde mindre besværlig administration, færre regninger til rådgivere og færre gebyrer i den enkelte virksomhed. For at sikre mere retvisende vurderinger er det afgørende, at der opbygges et robust datagrundlag.

Det forudsætter, at mange ejendomsvirksomheder deltager – det vil vi have fokus på her i 2018. Vi håber på medlemmernes positive medvirken. Det er hjælp til selvhjælp.

4

Huset februar 2018

Foto: Sara Galbiati.

Styrk dialogen med politikere Foreningen vil også styrke dialogen med kommunerne, og især hvor der efter kommunalvalget er en række nye kommunalpolitikere, som vil sætte deres præg i de kommende år.

Vi skal arbejde for, at alle kommuner eksempelvis tilbyder en effektiv og erhvervsrettet byggesagsbehandling. Vi vil ligeledes fortsætte og intensivere dialogen med folketingspolitikere og andre beslutningstagere.

Enkle og retfærdige regler efterlyses Ejendomsforeningen Danmark har et vedvarende fokus på generationsskifte i ejendomsvirksomheder, fordi ejendomsbranchens virksomheder – helt urimeligt – ikke er ligestillede med alle øvrige erhvervsvirksomheder. Det er rent erhvervspolitisk helt uforståeligt, og vi arbejder derfor fortsat for en ligestilling.

En væsentlig del af branchens rammevilkår er fastsat i det gældende lovgrundlag, herunder bolig- og erhvervslejelovene. Som

bekendt skal de seneste ændringer af boliglejelovene evalueres, og de to boliglejelove skal sammenskrives til én. Det er i alles interesse, at reglerne gøres mere enkle. Vi vil gøre vores til, at det sker.

Fortsat stor rekrutteringsudfordring Foreningens prognoser viser, at der bliver brug for flere ejendomsadministratorer i de kommende år. Derfor arbejder vi fortsat på at synliggøre jobbet som ejendomsadministrator, og vi er godt på vej med hjemmesiden www.ejendomsadministrator.dk.

Vi arbejder i øvrigt løbende på at skabe en større synlighed omkring ejendomsbranchen. Det gør vi ved at vise branchens store samfundsmæssige betydning, fordi branchen blandt andet skaber job til omkring 100.000 ansatte. Vi bør være stolte over, at vi skaber rammerne om hverdagen for familier, virksomheder og branchens medarbejdere.

John R. Frederiksen Formand for Ejendomsforeningen Danmark

Få adgang til nem og enkel opgavestyring iOpgave giver dig overblik over hverdagens ejendomsopgaver

iOpgave er et smart opgavesystem, som giver administrative medarbejdere, ejendomsfunktionærer og beboere overblik over indkomne opgaver på en ejendom – lige fra reparationer, der skal ordnes hos beboere til administrative opgaver på kontoret.

Systemet er tilgængeligt på PC, Mac, tablet og mobil.

_

Læs mere om iOpgave på unik.dk

Kontakt os i dag på 76 42 11 00 eller unik@unik.dk

Branchenyt

Ejendomsforeningen Fyn holder ordinær generalforsamling

Roskilde Grundejerforening holder kursus om ejendomsinvestering

Torsdag den 8. marts kl. 17 på Radisson Blu H.C. Andersen Hotel, Pro Musica Salen, Claus Bergs Gade 7, 5000 Odense C.

Onsdag 28. februar kl. 19-21 i Byens hus, Stændertorvet 1D, Roskilde.

Dagsorden ifølge vedtægterne. Traditionen tro vil der være et aktuelt indlæg efter generalforsamlingen.

Kuset vil blandt andet berøre følgende emner: • Prisfastsættelse • Hvad er en acceptabel forrentning i dagens marked?

• Risiko

Sorø Grundejerforening holder generalforsamling Torsdag den 1. marts kl. 19 på Værkerne, Frederiksvej 29, 4180 Sorø.

Efter generalforsamlingen cirka kl. 19.30 er der temamøde med borgmester Gert Jørgensen. Borgmesteren holder et indlæg om Sorø Kommunes boligpolitik samt udbygningsplanerne for boligog erhvervsbyggeri i Sorø Kommune i den kommende byrådsperiode.

Der er gratis adgang for alle interesserede, men tilmelding er nødvendig og skal ske senest den 20. februar til pihl@danagraf.dk.

• Realisme på indtægtssiden i lyset af lejelovgivningens begrænsninger.

Oplægsholdere Tobias Edlev Nielsen, ejendomsmægler & valuar, MDE og indehaver af Boligkompagniet Roskilde, og Rasmus Hjerrild, medlem af Roskildes Huslejenævn.

Kurset er gratis for medlemmer af Roskilde Grundejerforening og af andre foreninger under Fællesforeningen af Grundejerforeninger på Sjælland mv. For ikke medlemmer koster kurset 200 kroner, som refunderes ved indmeldelse i foreningen.

Tilmelding senest den 26. februar til Retsadvokaterne Roskilde: info@retsadvokaterne.dk, telefon 41 94 80 00.

Fællesforeningen holder orienteringsmøde Fællesforeningen af Grundejerforeninger på Sjælland, Lolland-­Falster, Møn og Bornholm holder orienteringsmøde Fredag den 2. marts kl. 9-16 på Comwell Køge strand, Strandvejen 111, 4600 Køge.

9.00 Ankomst, morgenkaffe 9.30 Velkomst 9.35 Nyt fra Ejendomsforeningen Danmark – serviceydelser og politik 10.00 Nyheder inden for lejeretten med fokus på huslejenævns- og retspraksis 10.45 Pause 11.00 Nye regler om digital kommunikation i lejeloven 12.00 Frokost 13.00 Det nye ejendomsvurderingssystem – indsamling af data 14.00 Pause 14.15 Airbnb-udlejning – omfang, retspraksis og politiske tendenser 15.30 Afrunding, spørgsmål og afslutning 16.00 Tak for i dag Der tages forbehold for ændringer i programmet.

6

Huset februar 2018

Målgruppe Ejere og administratorer med begrænset kendskab til lejelovgivningen, lægdommere og nævnsmedlemmer.

Oplægsholdere Morten Østrup Møller, juridisk direktør Julie Marie Vendelby, juridisk konsulent Mikkel Alsø, seniorøkonom. Alle fra Ejendomsforeningen Danmark Pris og tilmelding Medlem: 250 kr. Ikke-medlemmer: 500. Boliglægdommere og nævnsmedlemmer deltager gratis.

Beløbet indsættes på bankkonto nr. 5039 1038259 med angivelse af navn og grundejerforening.

Deltagerantallet er begrænset, så tilmelding er nødvendig senest fredag den 23. februar til ole@freja-udlejning.dk.

ista leverer regnskaber til tiden Når forbrugsregnskabsåret slutter, sætter ista stopuret i gang.

Vores mål er at levere jeres regnskaber længe før tidsfristen udløber og med et minimum af administration fra din side.  90%

af vores regnskaber leveres indenfor 30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage

 99,9%

af alle afregninger på radiomålere baseres på faktiske målinger

 Hurtig

behandling af kundeindsigelser – i gns. under 7 dage

Ring 77 32 33 00 for mere information.

ista Danmark A/S Brydehusvej 13  2750 Ballerup  Tlf.: 77 32 32 32  ista@ista.dk  www.ista.dk

Bank | Forsikring | Pension

Nu passer vi endnu bedre på dine ombygninger Bedre dækning til de medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark, som er forsikrede i Alm. Brand.

Fremover giver vi dig en langt større entrepriseskadedækning end tidligere.

Det betyder, at du som ejer, udlejer eller administrator af fast ejendom til beboelse eller erhverv, ikke længere skal oprette en særlig entreprise/all-risk dækning, når der skal ombygges eller renoveres, så længe entreprisen ikke overstiger 1 mio. kr. ex. moms. Det betyder, at du både sparer tid og pengene til ekstra dækning og tilmed er bedre sikret økonomisk, hvis der skulle opstå skader under vejs. Dækningen på bestående bygninger bliver hævet fra de nuværende 100.000 kr til hele 250.000 kr.

Skriv til ejendomsforeningen@almbrand.dk, hvis du vil høre mere om vores særlige tilbud til medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark eller ring til Erhvervskonsulenterne Børge Schmidt på telefon 33 30 61 47 eller Lars Jørgensen på telefon 33 30 60 48.

Den nye persondataforordning

Guide:

Forbered din virksomhed på forordningen Den 25. maj 2018 træder EU’s persondataforordning i kraft. Det er en forordning, der er blevet talt om længe, og snart er den en realitet.

Ejendomsforeningen Danmarks juridiske konsulent, Mette Haagensen, forklarer til Huset, hvordan ejendomsvirksomheder kan gribe forberedelserne an.

Tekst: Cecilie Borgen Justesen og Mette Haagensen.

Foto: Camilla Rønde.

Ill.: Enis Aksoy, iStockphoto.

T

idspunktet for ikrafttrædelsen af EU’s persondataforordning rykker tættere på, og med den følger nye krav til, hvordan en virksomhed skal håndtere persondata. Med loven ønsker man at sikre, at personoplysninger bliver brugt til det formål, oplysningerne er indsamlet til brug for. For landets ejendomsvirksomheder indebærer det blandt andet en større grad af dokumentation for, at håndtering og anvendelse af persondata sker korrekt. Det forklarer Ejendomsforeningen Danmarks juridiske konsulent, Mette Haagensen, der i disse måneder underviser ejendomsadministratorer og ejendomsejere i de kommende regler for håndtering af persondata. ”Når EU’s persondataforordning træder i kraft den 25. maj 2018, risikerer man at få bøder, hvis man ikke overholder reglerne. Mit indtryk er, at det vil overraske mange, hvor omfattende forberedelserne er, når man skal overholde den nye forordning. Alene arbejdet med at kortlægge virksomhedens dataflow er en stor og tidskrævende proces”, siger Mette Haagensen.

Hun forklarer, at et dataflow er en oversigt over de informationer, der kommer ind i virksomheden. Når persondataforordningen træder i kraft, skal virksomheden kunne dokumentere, hvordan den bruger persondata, og hvem der kan tilgå dem. Det skal stemme overens med formålet med indsamlingen. Det betyder, at virksomhederne i disse måneder bør foretage et grundigt eftersyn af de interne linjer for at kortlægge, hvor der bliver anvendt persondata.

Gælder alle dele af virksomheden Alle virksomheder, der behandler persondata, skal overholde persondataforordningen uanset størrelsen på virksomheden. ”Sørg for at komme rundt i alle hjørner af virksomheden eller organisationen – også dem, der ikke er nærliggende. Har I en reception, så håndterer den måske mødebooking, post og telefonhenvendelser.

Hvad sker der med de oplysninger, I modtager her? Hvis man for eksempel i receptionen noterer navnet på de personer, der kommer til

8

Huset februar 2018

Foreningens juridiske konsulent, Mette Haagensen, gennemgår, hvordan ejendomsvirksomheder kan gribe forberedelserne til den nye persondataforordning an.

møde, så er det ensbetydende med, at man behandler persondata”, siger Mette Haagensen.

Dokumentationen for interne processer er et af de punkter, man skal være særlig opmærksom på, når man håndterer persondata. ”Mange af de informationer, vi ønsker at behandle i forbindelse med administration af ejendomme, betragtes som personoplysninger, og derfor er de omfattet af persondataforordningen. For at finde ud af, hvad der er behov for at gøre i jeres virksomhed, er det nødvendigt at finde ud af, hvilke persondata I behandler, og hvorfor I behandler dem. Derudover skal der også skrives interne regler for, hvordan I behandler persondata, og hvordan I sikrer den såkaldte ”registreredes” rettigheder”, forklarer Mette Haagensen.

Hun slår fast, at det ikke er muligt at udarbejde en samlet løsning for, hvad der skal til, for at alle medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark overholder persondataforordningen. Det kan nemlig være forskelligt fra virksomhed til virksomhed.

På Ejendomsforeningen Danmarks hjemmeside findes en vejledning om, hvordan man kan forberede sig på de kommende regelændringer.

Du kan finde den under Regler og vejledninger.

Huset bringer på de kommende sider et uddrag af vejledningen. cbj@ejendomsforeningen.dk

TAK FOR TILLIDEN! Brunswick Real Estate har rådgivet om transaktioner i Danmark med en samlet værdi på DKK +20 mia. siden etableringen i 2014

Udvalgte transaktioner i Danmark Næstved Storcenter

Ørestad Fælled Kvarter

Scandinavian Center Århus

Fusion

~30% af Scandinavian Center Århus, solgt til

fusion med

Indgåelse af rammeaftale om joint venture mellem Næstved Storcenter erhvervet fra

Unavngiven investor

Pris uoplyst | 46.000 m² December 2017

Pris uoplyst | 260.000 m² August 2017

Pris uoplyst | 63.000 m² Juni 2017

Pris uoplyst Marts 2017

Domus Vista

DKK +5 mia. udviklingsprojekt

Underliggende aktiver for DKK 17 mia.(1)

Christianholms Ø (Papirøen)

476 lejligheder erhvervet fra

Grønttorvet boligudviklingsprojekt, solgt til

Salg af 50,1% af aktierne til samt kapitaltilsagn på DKK 1,7 mia. fra

Danica Pension har investeret i udviklingsprojektet Christiansholms Ø

Union Holding A/S DKK 640 mio. | 34.000 m² Februar 2017

Pris uoplyst | 234.000 m² Maj 2016

DKK 8,5 mia.(1) | 947.000 m² Juli 2015

Pris uoplyst | 30.000 m² Oktober 2014

(1): Baseret på bogførte værdier

Som en del af en nordisk platform har Brunswick Real Estate rådgivet om transaktioner med en samlet værdi på DKK +50 mia. i 2016-2017, hvor vi skiftede navn fra Leimdörfer til Brunswick Real Estate

Best Real Estate M&A Adviser - Nordic & Baltic Euromoney Real Estate Awards

Kontakt: Jacob Kjær, Partner & Head of Denmark Tel: +45 30 10 24 08 Email: jk@brunswickrealestate.com

|

2017

2016

2015

2014

2013

Den nye persondataforordning

Følg de seks step, og bliv klar til Step 1: Nedsæt en projektgruppe Start med at nedsætte en projektgruppe af medarbejdere.

Projektgruppen bør danne sig et overblik over, hvilke regler der skal efterleves, for at virksomheden overholder persondataforordningen. Det kan gøres ved at inddrage alle medarbejdere i analysearbejdet, sådan at man enten interviewer de forskellige medarbejdere for at finde ud af, hvad deres arbejdsproces er, eller også beder man de forskellige medarbejdere om at skrive ned, hvad deres arbejdsproces er.

Step 2: Få et overblik over, hvilke persondata I har i virksomheden For at finde ud af, hvad der skal til for at overholde persondataforordningen, er det nødvendigt at vide, hvilke persondata der behandles i virksomheden. Derfor er man nødt til at klarlægge, hvilke personoplysninger man som virksomhed behandler i de forskellige afdelinger, og med hvilket formål man behandler disse oplysninger.

Step 3: Find ud af, om I overholder persondataforordningens regler Når man har klarlagt data, kan man med fordel bruge følgende otte spørgsmål til at identificere, om man overholder persondataforordningens regler. Dette er et uddrag af de otte punkter. De findes i sin fulde længde i vejledningen på Ejendomsforeningen Danmarks hjemmeside.

Hvad er formålet med indsamlingen af dataene?

I forhold til persondataforordningen er der krav om, at de personoplysninger, man opbevarer, skal være korrekte. Derudover er det kun tilladt at behandle (det vil sige også opbevare) information, som er nødvendigt til det pågældende formål.

Formålet har betydning for, om man må behandle dataene. Derfor skal man forholde sig til, hvad formålet med indsamlingen af persondata er. Hvis man behandler dataene som følge af lovregler eller til opfyldelse af en kontrakt, er det et lovligt formål, og så må man gerne behandle dataene. I langt de fleste tilfælde er formålet med indsamlingen af persondataene, at disse data skal bruges til at opfylde en administrationsaftale og dermed varetage administrationen af kundens ejendom, herunder eksempelvis foretage huslejeopkrævninger.

Derfor bør man rydde op i de indhentede oplysninger, så man forholder sig til, om oplysningerne er forældede, irrelevante eller ikke længere tjener et formål, og dermed også om det er nødvendigt at gemme alle de personoplysninger, der lagres i systemerne. Det er ofte nødvendigt at gemme personoplysninger i et tidsrum, men det skal der sættes ord på, så man kan dokumentere, hvorfor man gemmer disse oplysninger.

Er den indsamlede mængde persondata nødvendig?

Det er virksomhederne, der skal dokumentere, at de overholder persondataforordningen. Det kan derfor være givtigt at skrive virksomhedens interne retningslinjer ned for, hvordan man indsamler og behandler persondata i virksomheden.

Vurder om den indsamlede mængde af persondata er nødvendig i forhold til jeres formål om at administrere kundens ejendom. Det er ikke tilladt at indhente flere persondata end nødvendigt.

10

Opbevarer vi oplysninger, som er forældede, irrelevante eller ikke længere tjener et sagligt formål?

Huset februar 2018

Dokumenterer vi, at vi overholder de grundlæggende principper i persondataforordningen?

Hvordan beskytter vi persondata?

Virksomheden bestemmer som udgangspunkt selv, hvilke sikkerhedstiltag der skal anvendes for at beskytte persondataene.

Til gengæld står man også selv på mål for, at det valgte sikkerhedsniveau er tilstrækkeligt. Sikkerhedsforanstaltninger kan være en begrænset adgang for udvalgte medarbejdere, passwords, firewall, kryptering af oplysninger eller pseudonymisering af oplysninger. Det skal være passende i forhold til jeres virksomhed og den risiko, der kan være forbundet for ”den registrerede”, hvis der sker en læk af dataene. Sørg for at skrive ned, hvilke sikkerhedsforanstaltninger der er foretaget, som redegørelse for, om det er passende i både teknisk og organisatorisk forstand.

Den nye persondataforordning

den nye persondataforordning Step 3, fortsat: Find ud af, om I overholder persondataforordningens regler Hvordan håndterer vi ”de registreredes” rettigheder?

Gennemgå virksomhedens eksisterende procedurer for, hvordan man håndterer henvendelser fra lejere, andelshavere og ejere i forhold til indsigtsbegæringer, henvendelser om sletning og berigtigelse af data og virksomhedens opfyldelse af oplysningspligten. Sammenhold virksomhedens eksisterende procedurer med persondataforordningens regler, og foretag tilpasninger, hvis det er nødvendigt. Formuler også retningslinjer for procedurerne, så virksomheden kan dokumentere procedurerne over for Datatilsynet.

er et krav, at man har indgået en databehandleraftale, hvis man behandler data på vegne af andre. Alle ejendomsadministratorer behandler data på vegne af kunden, men nogle opgaver er udliciteret til en tredjepart, for eksempel en forsyningsvirksomhed, der udarbejder forbrugsregnskab. I disse tilfælde vil der være tale om, at man bruger underdatabehandlere, og dem skal man sørge for, at der er indgået en databehandleraftale med.

Overfører vi data til udlandet?

Ejendomsforeningen Danmark er ved at udarbejde en databehandleraftale, der er tilpasset branchen, som vil være tilgængelig primo 2018.

Man bør derfor tage stilling til, om man overfører persondata til lande uden for EU. Hvis man gør det, skal man tage stilling til, på hvilket grundlag man gør det. Det anbefales at søge ekstern rådgivning for at få afdækket, om virksomhedens sikkerhedsforanstaltninger er tilstrækkelige.

Hvilke underdatabehandlere?

Sørg for at få et overblik over, hvilke underdatabehandlere virksomheden har. Det

Step 4: Handlingsplan Når virksomheden har forholdt sig til, om man overholder persondataforordningen, skal man nu overveje, på hvilke punkter der er behov for handling i forhold til at overholde persondataforordningen. Det kan for eksempel være, at der udarbejdes processer og kontroller til at sikre overholdelse af slettefrister, eller at der skal indgås databehandleraftaler med underdatabehandlere. Det skal bidrage til at få et samlet overblik over, hvor der skal sættes ind forud for persondataforordningen.

Step 5: Implementering På baggrund af handlingsplanen skal man udarbejde de fornødne interne regler og uddanne medarbejdere, så de kender og overholder virksomhedens regelsæt for behandling af persondata. Det er afgørende, at man gør medarbejdere opmærksomme på persondata i virksomheden og formidler de nye procedurer og sikkerhedstiltag på en sådan måde, at alle kan forholde sig til det.

Nogle administratorer har kunder i udlandet, andre har bestyrelsesmedlemmer i udlandet, og andre igen har medarbejdere der ”arbejder hjemmefra”, mens de er på ferie i udlandet. Overførsel af persondata til EU-lande kræver ikke særlige forholdsregler. Men overfører man data til lande uden for EU, skal der være et tilstrækkeligt beskyttelsesniveau for overførslen.

Step 6: Løbende kontrol og uddannelse af medarbejdere Når undersøgelsen af, om virksomheden overholder persondataforordningens regler, er gennemført, og der er iværksat interne regler for fremtidig overholdelse af persondataforordningen, er det vigtigt, at det løbende kontrolleres, at persondatareglerne fortsat overholdes.

Gå i dybden Se hele vejledningen på Ejendoms­ foreningen Danmarks hjemmeside: under Regler & Vejledning.

Kom på kursus Foreningen holder et kursus i persondataforordningen for ledende medarbejdere. Se side 14.

11 Huset februar 2018

Den nye persondataforordning

Forordning tilpasses ejendomsbranchen En arbejdsgruppe er i øjeblikket i gang med at udarbejde et adfærdskodeks for den kommende persondataforordning. Det skal bidrage til at skabe mere klarhed for landets ejendomsadministratorer omkring behandlingen af persondata.

Tekst: Cecilie Borgen Justesen.

Foto: Newsec Datea.

I

persondataforordningen, som træder i kraft den 25. maj 2018, lægges der op til, at der kan udarbejdes såkaldte adfærdskodekser. Adfærdskodekserne skal supplere persondataforordningen og gøre den mere vedkommende for de enkelte brancher. En arbejdsgruppe nedsat af Ejendomsforeningen Danmark er derfor lige nu i gang med at udarbejde et adfærdskodeks, som skal gøre persondataforordningens regler mere håndterbare for landets ejendomsadministratorer.

12

Huset februar 2018

Niklas Kejlskov, der er juridisk chef i Newsec Datea, er en af arbejdsgruppens deltagere, og han mener, at der i høj grad er brug for et adfærdskodeks, som kan hjælpe ejendomsadministratorerne til at opfylde persondataforordningens krav til behandling af persondata. Adfærdskodekset henvender sig til ejendomsadministratorer for både lejemål og foreninger. ”Persondataforordningen søger at regulere behandlingen af persondata i mange forskellige brancher, og den tager derfor ikke stilling til de nuancer og specielle hensyn, der kan forekomme i de enkelte brancher. Såfremt persondataforordningen

skal kunne implementeres på en effektiv og hensigtsmæssig måde i ejendomsadministrationsbranchen, er der derfor brug for, at der tages stilling til, hvordan forordningens generelle regler mere specifikt vil finde anvendelse på branchen”, siger Niklas Kejlskov.

Ambitionen for det kommende adfærdskodeks er derfor, at det skal give nogle mere konkrete og håndterbare retningslinjer for, hvordan administrationsvirksomhederne skal tilrettelægge deres behandling af personoplysninger, hvis de skal overholde persondataforordningen. Samtidig skal adfærdskodekset bidrage til at afklare nogle

Den nye persondataforordning

”Persondataforordningen søger at regulere behandlingen af persondata i mange forskellige brancher, og den tager derfor ikke stilling til de nuancer og specielle hensyn, der kan forekomme i de enkelte brancher”.

Niklas Kejlskov, juridisk chef, Newsec Datea.

Juridisk chef i Newsec Datea Niklas Kejlskov deltager i arbejdet med at udarbejde et adfærdskodeks tilpasset branchen.

af usikkerhederne forbundet med forordningen. ”Det er dog vigtigt at understrege, at adfærdskodekset ikke vil kunne stå alene.

Den korrekte behandling af personoplysninger afhænger i sidste ende af, hvordan den enkelte administrationsvirksomhed er struktureret og organiseret, og dette kan i høj grad variere. De enkelte administrationsvirksomheder er derfor nødt til at kigge godt på deres egen organisation og vurdere, hvordan den skal indrettes for at opfylde persondataforordningen”, siger Niklas Kejlskov.

Varighed for lagring af data Et af de emner, der tages stilling til i adfærdskodekset, er eksempelvis, hvor lang tid man som administrationsvirksomhed kan lagre personoplysninger. Det er ifølge Niklas Kejlskov vigtigt at få afklaret. ”Et af kravene i persondataforordningen er, at man skal slette persondata, når formålet med indsamlingen og behandlingen af persondataene er opfyldt eller ikke længere aktuelt. Men hvad betyder denne generelle regel for ejendomsadministratorernes virksomhed? Det er blandt andet det, vi vil forsøge at besvare. Som en del af arbejdet med adfærdskodekset kigger vi derfor på,

hvor lang tid en ejendomsadministrator kan forsvare at beholde persondata. Det er et faktum, at der i forbindelse med sager både i udlejningsejendomme og i foreninger kan være brug for at afdække forhold, som ligger langt tilbage i tiden, og som måske involverer andre personer”, siger Niklas Kejlskov.

Arbejdsgruppe med stor erfaring Alle arbejdsgruppens deltagere har et indgående kendskab til, hvordan administrationsvirksomheder fungerer, og de kan derfor bidrage med mange perspektiver på den betydning, som persondataforord-

13 Huset februar 2018

Den nye persondataforordning

ningen vil have for administrationsvirksomhedernes arbejdsgange og organisation. ”Ejendomsadministratorer behandler mange forskellige slags persondata, samtidig med at det også sker på mange forskellige måder. Det har derfor været vigtigt, at arbejdsgruppen repræsenterer et godt udsnit af forskellige ejendomsadministratorer”, siger Niklas Kejlskov.

Kodeks godkendes af Datatilsynet Når arbejdsgruppens arbejde med adfærdskodekset er færdigt, vil branchekodekset blive sendt til godkendelse hos Datatilsynet. ”Datatilsynets godkendelse af branchekodekset vil være en blåstempling af de specielle hensyn, som vi mener, der bør tages i forbindelse med anvendelsen af persondataforordningen på administration af fast

ejendom. Hele formålet med branchekodekset er således, at vi skal få nogle mere klare og relevante retningslinjer for ejendomsadministratorerne”, siger Niklas Kejlskov.

Adfærdskodekset forventes færdigt primo 2018, og det vil være tilgængeligt på Ejendomsforeningen Danmarks hjemmeside under fanen ”vejledninger”. cbj@ejendomsforeningen.dk

”... Hele formålet med branchekodekset er således, at vi skal få nogle mere klare og relevante retningslinjer for ejendomsadministratorerne”.

Niklas Kejlskov, juridisk chef, Newsec Datea.

Få mere viden 25 - 26 april, Bella Center, København Messen for drift & vedligehold af fast ejendom

• Stort seminarprogram • Branchens førende leverandører udstiller • Se de nyeste løsninger til smart drift i IKT/digitaliseringsområdet • Prøv Virtual Reality & droneflyvning

Fri adgang >> ejendomsmessen.dk

Kursus: Persondataforordningen Bliv klogere på, hvad du som virksomhed skal gøre for at overholde databeskyttelsesreglerne.

Kurset giver dig et indblik i, hvilke ledelsesmæssige og administrative forhold en virksomhed skal forholde sig til for at overholde persondataforordningen. Du får en overordnet introduktion til de forpligtelser, udlejere og/eller administratorer har og vil få over for lejere, andelshavere og/eller ejere.

Kurset henvender sig til ledende medarbejdere og nøglepersoner i administrationsvirksomheder.

Kurset holdes tirsdag den 3. april i København.

Kurset holdes tirsdag den 10. april i Aarhus.

Undervisere Advokat Catrine Søndergaard Byrne, Labora Legal, og juridisk konsulent advokat Mette Haagensen, Ejendomsforeningen Danmark.

www.ejendomsforeningen.dk/kurser

14

Huset februar 2018

Nordens største IT-leverandør til fast ejendom

”Vores vigtigste værktøj – stabilt, alsidigt, fuldt integreret og enkelt i brug” Allan Rigelsø Partner hos Boligadministratorerne A/S

Med en Vitec§Ejendom løsning får du: ; Den nyeste og mest moderne løsning på markedet ; Valgfri Cloud/ASP eller egen Server ; Afvikling på PC, Mac og Tablet

– ikke til at komme uden om

; Et nemt, intuitivt og lynhurtigt system ; En meget omfattende løsning ; Markedets bedste pris Det giver tryghed, når mere end 1.200 administrationer i Norden anvender en Vitec løsning – hver dag.

Kontakt

Vitec Datamann på telefon: 39 53 75 34 eller via email: wedo@datamann.dk Se mere på www.datamann.dk

Peter Maler A/S

Garanti for godt håndværk Peter Maler A/S er blevet totalentreprenør, og vi kan nu påtage os alle former for arbejde i Deres forening.

• Murerarbejde • Tømrerarbejde • VVS-arbejde • Blikkenslagerarbejde • Malerarbejde • Elarbejder • Kloakarbejde • Gulvarbejde • Snedkerarbejde • Rådgivning

Ring til Peter Maler A/S 3810 3280 www.peter-maler.dk Godthåbsvænget 14A, 2000 Frederiksberg, telefon 3810 3280

Den nye persondataforordning

”Det var ikke helt nemt at få det forkromede overblik” Huset har talt med to administrationschefer, der har grebet kortlægningen af virksomhedernes persondata forskelligt an.

Vivi Hofsted har stået i spidsen for Abel & Skovgård Larsens kortlægning, mens Johnny C. Rieck fortæller, hvorfor Boligexperten har haft et advokatfirma til at løse opgaven.

Tekst: Cecilie Borgen Justesen.

Foto: Abel & Skovgård Larsen og Uffe Weng.

I

løbet af efteråret 2017 har Vivi Hofsted, der nu er tidligere administrationschef for ejendomsadministrations- og advokatvirksomheden Abel & Skovgård Larsen, fået et minutiøst indblik i alle dele af virksomheden. Det er sket, i takt med at advokatvirksomheden, der driver en stor ejendomsadministration i Aarhus, har kortlagt og beskrevet sit flow af persondata for at være klar til persondataforordningen i maj 2018.

16

Huset februar 2018

Som tidligere administrationschef for ejendomsadministrations- og advokatvirksomheden Abel & Skovgård Larsen fik Vivi Hofsted ved kortlægningen af virksomhedens dataflow et indgående kendskab til alle dele af virksomheden.

Den nye persondataforordning

”Ud fra rapporten fra advokatfirmaet er vi nu i gang med at undervise og oplære personalet, så alle ved, hvordan de fremadrettet skal håndtere persondata. Undervisningen står vi selv for, da det ikke nytter noget, at vi kører ud ad forskellige spor, når vi skal håndtere processerne på samme måde ...”.

Johnny C. Rieck, administrationschef i Boligexperten.

Ifølge Johnny C. Rieck, administrationschef i Boligexperten, har det været en lettelse at være bidrager frem for leder af kortlægningsprocessen.

17 Huset februar 2018

Den nye persondataforordning

”Det, vi har opdaget, i takt med at vi gravede længere og længere ned i kortlægningen, var, hvor komplekst det egentlig var. Der er mange oplysninger, der går på tværs og bliver brugt i forskellige sammenhænge. Så kompleksiteten er noget større end det, vi umiddelbart havde forventet”, forklarer Vivi Hofsted om kortlægningen.

Hun stod i spidsen for Abel & Skovgård Larsens kortlægning af persondata indtil januar 2018, hvor hun fratrådte stillingen som administrationschef. Hun fortæller her, hvordan hun har grebet kortlægningen for advokatvirksomheden an indtil sit skifte.

Kortlægning med visuelle mindmaps Abel & Skovgård Larsen beskæftiger sig med ejendomsadministration af ejer- og andelsboligforeninger samt bolig- og erhvervsudlejning. For at danne sig et overblik over bevægelserne af persondata er Abel & Skovgård Larsen gået til opgaven med en systematisk kortlægning af de fire områder hver for sig. ”Vi startede med at lave visuelle mindmaps over de fire forretningsområder i administrationen. De er så brudt ned i underområder og delprocesser. Når vi så på området andelsboligforeninger, kortlagde vi først, hvilke underområder der er. De enkelte underområder delte vi igen op i delprocesser, som vi har beskrevet. Det kan eksempelvis være en generalforsamling, hvor vi har beskrevet, om der kan optræde persondata i eksempelvis et referat, hvilken slags data, og hvordan de håndteres. Og sådan har vi kigget ned i hver tænkelig del”, siger Vivi Hofsted.

Hun har sideløbende med kortlægningen af Abel & Skovgaard Larsens forretningsområder også været en del af en arbejdsgruppe på tværs af ejendomsadministrationskontorer, der har samarbejdet om at beskrive kortlægningsprocesserne forud for persondataforordningen.

Det har resulteret i en rapport med otte punkter, som Boligexperten skal forberede, inden persondataforordningen træder i kraft.

Et af disse punkter er databehandleraftaler, der skal indgås med kunder og leverandører inden maj 2018.

Fremtidig ændring af adfærd Kortlægning af egne arbejdsgange Kortlægningen gælder ikke kun Abel & Skovgård Larsens forretningsområder, men også virksomhedens egne arbejdsgange. ”Det gælder også for Abel & Skovgård Larsens egne arbejdsgange i virksomheden. Hvis en kunde ringer til receptionen og oplyser nogle forhold, så er det måske også persondata. Derfor har vi været inde at kortlægge dataflows i receptionsfunktionerne og den arbejdsgang, der ligger her”, siger Vivi Hofsted.

På Vesterbrogade i København har Johnny C. Rieck, administrationschef i Boligexperten, været i gang med forberedelserne til persondataforordningen siden foråret 2017. Boligexperten administrerer ejer- og andelsboligforeninger, og de har valgt at overlade kortlægningen til en advokatvirksomhed. ”Vi nedsatte et udvalg her i huset bestående af tre fra vores ledelse, vores advokater og vores it-afdeling. Her talte vi om, hvor omfangsrigt det her er, hvilke forudsætninger vi havde for at gribe det an, og hvor mange timer vi skulle bruge, hvis vi selv skulle løse opgaven. Vi syntes ikke, det var helt nemt at få det forkromede overblik, og derfor blev vi enige om at bruge et advokatfirma, der specialiserede sig i at løse denne type opgaver”, siger Johnny C. Rieck.

Ifølge Johnny C. Rieck har det været en lettelse at være bidrager i stedet for at være leder af processen. ”Man kan forholde sig til det, vi har fået udarbejdet, så vi har noget helt klart at gå efter.

Man kan ikke garantere, at tilsynet synes, det er i orden. Men så længe vi har taget stilling til alle vores arbejdsprocesser og har begrundet, hvorfor vi gør det, så føler vi os godt forberedt”, siger Johnny C. Rieck.

Ligesom hos Abel & Skovgård Larsen inkluderer kortlægningen også Boligexpertens egne arbejdsgange, og derfor mener Johnny C. Rieck, at persondataforordningen bidrager til at ændre adfærden blandt medarbejderne. ”Ud fra rapporten fra advokatfirmaet er vi nu i gang med at undervise og oplære personalet, så alle ved, hvordan de fremadrettet skal håndtere persondata. Undervisningen står vi selv for, da det ikke nytter noget, at vi kører ud ad forskellige spor, når vi skal håndtere processerne på samme måde. Så alle skal vide, hvornår det er nødvendigt at gemme persondata, hvordan den lagres, og hvor længe vi skal beholde oplysningerne”, siger Johnny C. Rieck.

Han forventer, at medarbejderne bliver lært op, i månederne op til at forordningen træder i kraft i maj 2018.

”Det, vi har opdaget, i takt med at vi gravede længere og længere ned i kortlægningen, var, hvor komplekst det egentlig var. Der er mange oplysninger, der går på tværs og bliver brugt i forskellige sammenhænge”.

Vivi Hofsted, tidligere administrationschef for Abel & Skovgård Larsen.

18

Huset februar 2018

cbj@ejendomsforeningen.dk

Ny forsikring med forbedrede vilkår – dækning for ansvar på egne ejendomme Ejendomsforeningen Danmark har tegnet en ny ansvarsforsikring for ejendomsadministratorer efter et vellykket udbud, og både ejere og administratorer får dermed glæde af nye og forbedrede vilkår.

Ejendomsforeningen Danmark og Willis Towers Watson har lagt vægt på at få en forsikringsordning, der indeholder dækning for administrationsfejl begået på egne ejendomme. Dækningen har betydning for administratorsegmentet, men opfylder også de krav og ønsker, der er fra ejer­ segmentet og fra de administratorer, som også administrerer ejendomme, som de selv ejer.

Denne dækning er normalt undtaget professionelle ansvarsforsikringer, fordi man i sagens natur ikke kan være ansvarlig for skader, man påfører sig selv. Med udvidelsen – i forhold til de alminde­ lige forsikringsbetingelser – er der etableret en mulighed for at få dækning for formuetab, som sker på grund af fejl begået af forsikringstageren eller dennes personale.

Det eneste krav, forsikringen stiller i forhold til denne særlige udvidelse, er, at fejlen skulle have medført udbetaling fra forsikringen, hvis ejendommen havde tilhørt tredjemand – samt, at omsætningen forbundet med administration af egne ejendomme er medtaget i den omsætning, der er indberettet til Willis Towers Watson, og som forsikringspræmien er beregnet på baggrund af.

De af Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer, der benytter sig af forsikringsordningen, har dermed fået en unik udvidelse af deres dækning i forhold til, hvad forsikringsmarkedet normalt tilbyder.

Vejledende præmieeksempler: Dækningssum på 2.500.000 kroner eksklusive byggesagsadministration Omsætning ved administration: 1.200.000 kroner Selvrisiko: 25.000 kroner Minimumspræmie: 10.353 kroner pr. år Dækningssum på 2.500.000 kroner inklusive byggesagsadministration Omsætning ved administration: 1.200.000 kroner Selvrisiko: 25.000 kroner Minimumspræmie: 12.941 kroner pr. år

Læs mere på

www.ejendomsforeningen.dk/ansvarsforsikring

Alxpin, iStockphoto.

Trainee

HR-direktør i Jeudan Annemarie Lund Krumhardt (tv.), trainee Hanne Rosenkilde (midten) og direktør i CEJ Ejendomsadministration Anne Marie Oksen (th.) er alle enige om, at traineeforløbet gør, at flere får mulighed for at blive en del af ejendomsadministrationsbranchen.

Mangel på ejendomsadministratorer:

Nu kan du ansætte trainees igen Traineeforløbet for ledige i finanssektoren er i gang igen, og virksomheder kan søge trainees. Hanne Rosenkilde fortæller her om at være trainee i det første forløb.

Tekst: Cecilie Borgen Justesen.

Foto: Julie Polar de Greeve.

M

anglen på ejendomsadministratorer skønnes at stige de kommende år, og det fik sidste år ejendomsbranchen til at etablere et traineeforløb for ledige i den finansielle sektor i samarbejde med Finansforbundet. Formand for Ejendomsforeningen Danmarks uddannelsesudvalg Anne Marie Oksen, som er direktør i CEJ Ejendomsadministration, og Annemarie Lund

20

Huset februar 2018

Krumhardt, som er HR-direktør i ejendomsog servicevirksomheden Jeudan og medlem af uddannelsesudvalget, har været med, fra da traineeforløbet var en idé, der tog fart efter en artikel i avisen Berlingske i december 2016. ”I ejendomsadministrationsbranchen mangler vi arbejdskraft. I artiklen luftede jeg derfor idéen om, at dygtige folk fra beslægtede erhverv som finanssektoren kunne komme ind i vores branche. Kort efter artiklen henvendte Finansforbundet sig til os i Ejen-

domsforeningen Danmark. Den bold måtte vi selvfølgelig gribe, og så gik vi i uddannelsesudvalget i gang med det samme”, siger Anne Marie Oksen.

Arbejdet med at forme et levedygtigt traineeforløb for fremtidens ejendomsadministratorer blev sat i gang få måneder senere. ”Vi skal hele tiden være up to date med udviklingen, og vi anser det for en af vores fornemmeste opgaver at sikre, at vi i Jeudan konstant er på udkig efter nye løsninger til at imødekomme fremtidens udfordringer. I det

Trainee

”Kandidaterne har i forvejen erfaring med økonomi, regnskabsførelse og it, som er et godt fundament, når man skal beskæftige sig med vores fag”.

Anne Marie Oksen, direktør i CEJ Ejendomsadministration.

konkrete tilfælde er det lykkedes os at løse en udfordring i vores egen branche, samtidig med at vi har hjulpet med at omskole og opkvalificere ledige medarbejdere i en udfordret finanssektor”, siger Annemarie Lund Krumhardt.

Forløbet består af et informationsmøde, et samtale- og ansættelsesforløb og et traineeforløb. Sidstnævnte er delt ind i et indledende praktisk orienteret traineeforløb, hvor kandidaterne undervises af medarbejdere fra deltagende ejendomsadministrationsvirksomheder. Herefter ansættes kandidaterne som trainees i en administrationsvirksomhed i et år.

Traineeforløb giver nye muligheder En af dem, der greb de nye muligheder inden for ejendomsadministration, er Hanne Rosenkilde. Hun har arbejdet i den finansielle sektor i 35 år, blandt andet som erhvervs­ kunderådgiver og rådgiver i et realkreditinstitut. Efter en afskedigelsesrunde blev hun opfordret til at søge inden for ejendomsadministration, men hendes entré i branchen var ikke helt ligetil. ”Først søgte jeg opslåede stillinger inden for ejendomsadministration, men jeg oplevede, at jeg manglede erfaring inden for branchen og viden fra EA-uddannelsen. Der kunne jeg godt

se, at det krævede noget mere. Umiddelbart efter læste jeg om traineeforløbet i Finansforbundets blad, og det lød meget interessant for min profil”, siger Hanne Rosenkilde.

Hun er nu ansat som trainee i CEJ Ejendomsadministration efter at have deltaget i traineeforløbet. I alt tolv kandidater er blevet ansat som trainees i forbindelse med det første traineeforløb. Kandidaterne kommer hovedsageligt fra beslægtede brancher, herunder finanssektoren.

godt fundament, når man skal beskæftige sig med vores fag”.

Det nikker Hanne Rosenkilde genkendende til. Hun pointerer samtidig, at man som virksomhed skal afsætte ressourcer til opstart og sparring.

Afklarede og modne medarbejdere Det første hold af trainees har ifølge Anne Marie Oksen og Annemarie Lund Krumhardt udvist en stor grad af forandringsvilje og mod på at skifte branche. ”En stor portion mod, arbejds- og livs­ erfaring og et ønske om at skabe sig en ny karriere, selvom det er på et andet niveau end det, man kommer fra, er fælles træk for kandidaterne i traineeforløbet. At skulle starte forfra i en helt ny branche kræver forandringsvilje, men er samtidig en kvalitet, som vi sætter højt blandt Jeudans medarbejdere”, siger Annemarie Lund Krumhardt.

Anne Marie Oksen supplerer: ”Kandidaterne har i forvejen erfaring med økonomi, regnskabsførelse og it, som er et

I 2016 efterlyste direktør i CEJ Ejendomsadministration Anne Marie Oksen i en artikel i Berlingske, at ledige fra beslægtede erhverv kunne omskoles til ejendomsadministrationsbranchen.

21 Huset februar 2018

Trainee

”Det kan godt være, at du får en moden medarbejder, men der er stadig meget at lære, og man skal sætte ressourcer af til at lære medarbejderen op. Som trainee skal man vide, at det ikke bare er en stol, man sætter sig på, og så administrerer man en portefølje i løbet af 14 dage. Der er rigtig meget nyt, man først skal sætte sig ind i”, siger Hanne Rosenkilde.

Bredt favnende branche Der er dog også faglige genkendeligheder, når man som Hanne Rosenkilde kommer fra et beslægtet erhverv. Det er en fordel, når skiftet sker til ejendomsadministration, hvor arbejdsopgaverne favner både økonomi, jura og kundebetjening, mener Hanne Rosenkilde. ”Arbejdsområderne er lidt de samme, som da jeg arbejdede i bank. Men på det faglige er der stor forskel og meget at lære, eksempelvis med lovgivning og frister. Det hjælper mig, at jeg har arbejdet med regnskaber før, og at jeg kender til de økonomiske termer.

Det samme gælder med kundebetjening, hvor jeg i forvejen ved, hvordan man servicerer kunder, sørger for skriftlighed og afstemmer forventninger”, siger Hanne Rosenkilde.

Hun forklarer, at hun på nuværende tidspunkt har arbejdet med fakturering, huslejeopkrævning, varmeregnskab og tillæg til lejekontrakter i sin traineeansættelse i CEJ

Ejendomsadministration. Det er opgaver, hun i starten løste sammen med en erfaren kollega, som hun løbende også sparrer med. ”Det er en alsidig og meget spændende branche, hvor ikke to dage er ens. Så branchen er bestemt en overvejelse værd”, uddyber hun.

Efterlyser opbakning fra branchen Anne Marie Oksen og Annemarie Lund Krumhardt håber, at antallet af traineeansættelser bliver højere, når det nye indledende traineeforløb begynder den 9. april 2018. Men for at det kan lykkes, skal flere fra branchen bakke op, mener de. ”Selvfølgelig kræver det både ressourcer, tid og forandringsvilje at være en del af et forløb som dette. Men ejendomsbranchen står over for en fælles udfordring de kommende år, så det er afgørende, at vi tør tænke anderledes. Når drejebogen for forløbet nu er på plads, håber vi at se endnu flere virksomheder i det nye forløb”, siger Annemarie Lund Krumhardt.

Anne Marie Oksen supplerer: ”Ja, så vi sammen bakker op om at løse den fælles udfordring, vi har, med manglen på kvalificeret arbejdskraft i vores branche”.

Nyt forløb i gang Traineeforløbet er i disse måneder godt i gang igen, og der er allerede blevet afholdt et velbesøgt informationsmøde i januar må-

Sådan får du adgang til CV-databasen Send en mail til Katrine Korskjær på kak@ejendomsforeningen.dk og skriv, at du ønsker adgang til CV-databasen.

De har ansat trainees i første forløb • CEJ Ejendomsadministration • Jeudan • Newsec Datea • DEAS, Ejendomsinvest • ØENS Ejendomsadministration • HHH Administration • Toft Administration • Vestegnens Boligadministration.

ned. På Ejendomsforeningen Danmarks hjemmeside under Uddannelse og Trainee kan du finde kandidaternes CV’er. Her kan man som interesseret virksomhed oprette sig og logge ind for at få kontakt med kandidater med henblik på traineeansættelse, der forventes at begynde den 1. maj 2018. CV-databasen er åben indtil den 1. april. cbj@ejendomsforeningen.dk

”Det er en alsidig og meget spændende branche, hvor ikke to dage er ens. Så branchen er bestemt en overvejelse værd ...”.

Hanne Rosenkilde, trainee hos CEJ Ejendomsadministration.

Hanne Rosenkilde er lige nu trainee hos CEJ Ejendomsadministration.

22

Huset februar 2018

FlexLife – et nyt lån I kan forme, som I vil Ring til os på 45 14 01 00

FlexLife® er et fleksibelt lån fra Realkredit Danmark med variabel rente. Med FlexLife behøver I ikke binde flere penge i mursten end højst nødvendigt – i stedet kan I frigøre likviditet til forbedringer eller vedligeholdelse af jeres ejendom.

Kontakt os og hør, hvad FlexLife® kan gøre for jer.

danskebank.dk/flexlife-erhverv

187x64_FlexLife_Ann_Huset.indd 1

21/12/2017 14.02

Hold dig opdateret Huset Net er et gratis nyhedsbrev til dig, der ønsker løbende orientering om, hvad der sker i ejendomsbranchen.

Nyhedsbrevet udkommer hver 14. dag, og indeholder relevant information om ejendomsmarkedet, politiske initiativer, ny lovgivning og arrangementer.

Tilmeld dig på www.ejendomsforeningen.dk/hn

Hvis du kunne opfange et spildforbrug - ville du så ikke gøre det?

Lad mobilen overvåge forbruget og modtag beskeder Techem Beboer App

Forbrugsmål

Forbrugsmål

Som administrator af ejendomme har du brug for overblik i ejendommen her er Techem Beboer App et aktivt analyseværktøj.

•

Stop et uhensigtsmæssigt forbrug i ejendommen

•

Lad beboeren følge sit eget forbrug og få svar i appen

•

Techem giver dig adgang til “Forbrugsmål” Kontakt dit Techem Team - altid lige ved hånden

Din leverandør af fordelingsregnskaber og forbrugsopgørelser www.techem.dk

Online Shop

Økonomisk analyse

Stigende efterspørgsel efter boliger Der er behov for en årlig tilvækst på 24.000 nye boliger frem mod 2025.

Efterspørgslen efter ejerboliger og private udlejningsboliger er størst.

To ud af tre boliger efterspørges uden for Region Hovedstaden.

Tekst og tal: Trine Ejsing.

Ill: LinoR, iStockphoto.

D

en fremtidige efterspørgsel efter boliger er stigende. Der forventes et behov for 192.000 nye boliger frem mod 2025, hvilket svarer til en årlig tilvækst på 24.000. Forklaringen på den stigende efterspørgsel skal blandt andet findes i befolkningstilvæksten, som naturligt medfører en øget efterspørgsel efter boliger. Boligefterspørgslen hænger desuden sammen med vores måde at leve på.

Jo flere der bor alene, jo flere boliger bliver der efterspurgt.

Behov for 24.000 boliger om året frem mod 2025 Den beregnede efterspørgsel efter boliger er størst for ejerboliger og herefter private udlejningsboliger, som det fremgår af tabel 1. Efterspørgslen efter boliger er fundet ud fra befolkningstilvæksten frem mod 2025 og udviklingen i andelen af enlige fordelt efter boligtype. Endvidere er beregningen baseret på antagelsen om, at enlige efterspørger en bolig hver, mens andre, som ikke bor alene, efterspørger en halv bolig hver. Generelt bor

24

Huset februar 2018

enlige i overvejende grad i lejeboliger, mens familier med mere end én voksen i overvejende grad bor i ejerboliger. Voksne personer er i denne analyse defineret som alle over 20 år.

Metoden er inspireret af Morten Skak, som skrev kapitel 13 i bogen ”Den private ejendomsudlejnings betydning for samfundet”, som Ejendomsforeningen Danmark udgav i 2010 i anledning af foreningens 150-års jubilæum.

Som det fremgår af tabel 1, udgør private udlejningsboliger en stor andel af boligefterspørgslen. Forklaringen på dette skal blandt andet findes i, at den private udlejningssektors andel af lejlighedsmarkedet har været stigende de seneste år. I 2009 udgjorde den private udlejningssektors andel af lejlighedsmarkedet 28 procent, og i 2017 er andelen øget til 34 procent. Dette skyldes blandt andet, at andelen, der bor i lejeboliger, er steget de seneste

Tabel 1. Der efterspørges næsten 200.000 boliger frem mod 2025 Efterspørgsel 2017-2025

Årlig efterspørgsel

Ejerboliger

75.000

9.375

Andelsboliger

15.000

1.875

Almene boliger

36.000

4.500

Private udlejningsboliger

66.000

8.250

192.000

24.000

I alt

Kilde: Danmarks Statistik og Ejendomsforeningen Danmarks egne beregninger. Tallene er afrundet.

Økonomisk analyse

len af familier med kun én voksen for de 30-64-­årige. Idet dette er den mest befolkningsrige aldersgruppe, er dette en vigtig årsag til den stigende efterspørgsel efter boliger. Omvendt er der et fald i andelen af familier med kun én voksen for de ældre over 65 år.

Figur 1. Flere familier med kun én voksen i alderen 30-64 år 80 % 70 % 60 % 50 %

De ældre efterspørger omtrent 30 procent af lejeboligerne

40 % 30 % 20 % 10 % 0% 86

87

88

90

91

93

94

95

97

98

99

20-29 år

01

30-64 år

02

04

05

65-79 år

06

08

09

10

12

13

14

16

17

80+ år

Kilde: Danmarks Statistik og Ejendomsforeningen Danmarks egne beregninger. Samme metode som Morten Skaks i ”Den private ejendomsudlejnings betydning for samfundet”, Ejendomsforeningen Danmark, 2010.

år. Særligt er efterspørgslen efter lejeboliger hos familier med mere end én voksen steget.

De 30-64-årige bor i stigende grad alene Beregningerne er baseret på, hvor mange der bor alene, da dette har betydning for boligefterspørgslen. Hvorvidt vi bor sammen med

andre, afhænger desuden af alder. I perioden 1986-2017 har der været en tendens til, at de 20-29-årige i stigende grad bor alene, som det fremgår af figur 1. Denne udvikling har dog været stagneret de seneste år, men ligger væsentligt over niveauet i 1986.

I den analyserede periode fra 1986-2017 har der været en stabil stigning i ande-

Tabel 2. To tredjedele af boligerne forventes uden for Region Hovedstaden Årlig boligefterspørgsel frem mod 2025 Region Hovedstaden

8.000

Region Sjælland

3.500

Region Syddanmark

5.000

Region Midtjylland

5.000

Region Nordjylland

2.500

I alt

Til trods for at andelen af familier med kun én voksen hos de ældre over 65 år er falden­ de, er der fortsat høj boligefterspørgsel hos denne aldersgruppe. Dette skyldes primært, at det i stigende grad bliver en mere befolkningsrig aldersgruppe. En udvikling, der forventes at fortsætte baseret på befolkningsfremskrivningerne. Således er der årligt et behov for cirka 4.000 nye lejeboliger til de ældre frem mod 2025. De unge efterspørger i gennemsnit cirka 3.300 lejeboliger årligt frem mod 2025.

To ud af tre boliger efterspørges uden for Region Hovedstaden Flest boliger efterspørges uden for Region Hovedstaden, særligt i Syddanmark og Midtjylland, som er de regioner uden for hovedstaden med flest indbyggere. I Region Syddanmark, Midtjylland, Sjælland og Nordjylland efterspørges der tilsammen 16.000 boliger årligt frem mod 2025, hvor de resterende 8.000 efterspørges i Region Hovedstaden, som det fremgår af tabel 2.

Ud af de fem regioner er Hovedstaden dog den region, hvor boligefterspørgslen er højest. Dette er en naturlig konsekvens af, at Region Hovedstaden er den kommune med flest indbyggere. Herudover er andelen af enlige størst i København med omkring 42 procent. Dette er syv til otte procentpoint højere end i de andre regioner. tej@ejendomsforeningen.dk

24.000

Kilde: Danmarks Statistik og Ejendomsforeningen Danmarks egne beregninger. Tallene er afrundet.

25 Huset februar 2018

Generationsskifte

Generationsskifte i en ejendomsvirksomhed:

”Noget nær umuligt” I ti år har Jette Nagel forsøgt at overdrage sin ejendomsvirksomhed J.F.P. Invest til sin datter og søn. De står begge klar til at overtage virksomheden, men de nuværende regler ved et generationsskifte i en ejendomsvirksomhed gør det noget nær umuligt, fortæller hun.

Tekst: Cecilie Borgen Justesen.

Illustration: Alla_snesar, iStockphoto.

I

Karlslunde på Sjælland driver 73-årige Jette Nagel ejendomsvirksomheden J.F.P. Invest. Det har hun gjort siden 2001, hvor hun overtog virksomheden efter sin afdøde mand. I ti år har hun forsøgt at gennemføre et generationsskifte af virksomheden, men det har vist sig ikke at være helt let. ”Det er meningen, at mine børn skal overtage virksomheden, men med de nuværende regler for generationsskifte af en ejendomsvirksomhed er det noget nær umuligt”, fortæller Jette Nagel.

Lige nu falder ejendomsvirksomheder ind under den såkaldte pengetanksregel, der sidestiller ejendomsvirksomheder, som beskæftiger sig med boligudlejning og visse ejendomsprojekter, med passiv pengeanbringelse på linje med blandt andet kontanter, aktier og obligationer. Derfor har ejere af ejendomsudlejningsvirksomheder, modsat andre erhvervsvirksomheder, ikke mulighed for at anvende succession ved et generationsskifte.

Næste generation står klar Med en datter, der er uddannet ejendomsmægler og ejendomsadministrator, og en

søn, der er ejendomsinspektør, er arvtagerne mere end klar til at føre familievirksomheden videre. Hvis generationsskiftet ikke kan lade sig gøre, må Jette Nagel sælge virksomheden. ”Jeg må blive ved, indtil jeg ikke kan mere.

Og så må virksomheden sælges, hvis det ikke kan lade sig gøre med et generationsskifte.

Det er brandærgerligt, når den næste generation både har evnerne og lysten til at drive virksomheden videre i familien”, siger Jette Nagel.

For Jette Nagel rækker konsekvenserne længere ud end det sørgmodige i at måtte lukke en virksomhed, som hendes mand etablerede tilbage i slutningen af 1970’erne. ”Vi er jo en aktiv virksomhed med ansatte, der dagligt gør deres bedste for at betjene vores kunder og ejendomme. Dem er vi desværre nødsaget til at opsige, hvis vi ikke kan videreføre virksomheden. Derudover må vi naturligt også afhænde virksomhedens ejendomme, som vi har haft, siden min mand startede virksomheden op”, fortæller Jette Nagel.

På nuværende tidspunkt har det haft de omkostninger for Jette Nagel, at hun efter eget udsagn har brugt ”uforholdsmæssigt mange ressourcer” på advokater, revisorer og andre rådgivere, som skal hjælpe hende med at gennemføre et fornuftigt generationsskifte.

Efterlyser politisk opbakning

I ti år har Jette Nagel forsøgt at gennemføre et generationsskifte af sin virksomhed, men det har vist sig ikke at være helt let. En konsekvens kan være at hun må afhænde virksomhedens ejendomme. Her ses en af hendes ejendomme på Griffenfeldsgade i København.

26

Huset februar 2018

Ejendomsforeningen Danmark har konstant fokus på de konsekvenser, som pengetanksreglen har for især landets små og mellemstore virksomheder, der har svært ved at klare sig igennem et generationsskifte. Det

Generationsskifte

er en situation, som Jette Nagel nikker genkendende til, og hun efterlyser handling fra politisk hold. ”Det er skævt og uretfærdigt, at fordi man ejer ejendomme, så skal der være andre regler, end hvis man ejer en rengøringsvirksomhed. Jeg efterlyser, at politikerne tager problemstillingen op og begynder at betragte os som aktive virksomheder, for vi skaber arbejdspladser og driver vores virksomheder sundt og fornuftigt til stor gavn for samfundet”, påpeger Jette Nagel.

Ejendomsforeningen Danmarks administrerende direktør, Jannick Nytoft, påpeger, at Jette Nagels situation langtfra er et enkeltstående tilfælde. ”Vi har et vedvarende fokus på generationsskifte i ejendomsvirksomheder, fordi vi ikke kan være tjent med den nuværende forskelsbehandling af ejendomsvirksomheder og andre erhvervsvirksomheder. Det er især ført an af pengetanksreglen, hvor ejendomsvirksomheder betragtes som passive pengetanke, hvilket langtfra er tilfældet”, siger Jannick Nytoft.

Han påpeger, at Ejendomsforeningen Danmark fortsat ønsker at gøre op med den nuværende forskelsbehandling, og at det er et vigtigt emne i foreningens politiske arbejde at opnå en løsning. ”Vi står fast på, at vi ikke beder om positiv særbehandling. Vi ønsker derimod de samme skatteregler i ejendomsvirksomheder, som gælder for alle andre erhvervsvirksomheder, der skal foretage et generationsskifte. Vi har løbende dialog om problemstillingen med relevante beslutningstagere, og så afholder vi gå hjem-møder og bringer fortællinger fra berørte virksomhedsejere, så vi får fortalt om den her forskelsbehandling over for ejendomsvirksomheder, der både har ansatte og fører sunde virksomheder”, siger Jannick Nytoft. cbj@ejendomsforeningen.dk

”Det er skævt og uretfærdigt, at fordi man ejer ejendomme, så skal der være andre regler, end hvis man ejer en rengøringsvirksomhed.

Jeg efterlyser, at politikerne tager problemstillingen op og begynder at betragte os som aktive virksomheder, for vi skaber arbejdspladser...”.

Ejer af ejendomsvirksomheden J.F.P. Invest Jette Nagel.

Hvad er succession?

Overdragelse ved succession betyder, at den, der erhverver en post aktier eller en personlig virksomhed eller andel deraf, indtræder i overdragerens skattemæssige stilling ved overdragelse af aktierne eller virksomheden.

Det medfører, at overdrageren ikke beskattes af sin aktieavance eller avancer på virk-

somheden på det tidspunkt, hvor overdragelsen med succession sker. Beskatningen opstår ikke og udskydes, indtil modtageren efterfølgende sælger.

Reglerne findes i kildeskattelovens § 33 C og aktieavancebeskatningslovens § 34.

Kilde: EY – Ernst & Young P/S.

27 Huset februar 2018

Ny i branchen

Direktør i krydsfeltet mellem erhvervsliv og politik Jannick Nytoft begyndte i december 2017 som administrerende direktør i Ejendomsforeningen Danmark. Han kommer fra en hverdag med etablerede kapitalfonde og venturefinansierede vækstvirksomheder. Med sig har han 20 års erfaring fra det danske erhvervsliv og som politiker.

Tekst: Cecilie Borgen Justesen.

Foto: Sara Galbiati.

J

annick Nytoft beskriver det som et af de ”superinteressante tilbud”, da han af en headhunter blev præsenteret for den ledige stilling som administrerende direktør i Ejendomsforeningen Danmark i sensommeren 2017. Få måneder senere blev det offentliggjort, at han skulle stå i spidsen for erhvervsorganisationen. ”Fra min første dag har jeg set frem til at bidrage til arbejdet med at skabe bedre rammevilkår for ejendomsbranchen og sætte mere fokus på kendskabet til branchen. Det gælder lige fra rimeligere vilkår for generationsskifte i ejendomsvirksomheder, enklere regler i bolig- og erhvervslejelovene til indsatsen for at rekruttere flere ejendomsadministratorer og meget mere”, siger Jannick Nytoft.

28

Huset februar 2018

Foreningens nye direktør ser frem til at samarbejde med medlemmer og medarbejdere: ”Jeg er meget bevidst om, at det jo ikke er mig, der kan skabe noget alene, men at vi er sammen netværksmæssigt i ejendomsbranchen om at skabe resultater”, indskyder han.

Favner mange fagligheder Ejendomsforeningen Danmark er erhvervsorganisation for ejere, udlejere og administratorer af fast ejendom, og foreningens arbejde inkluderer både interessevaretagelse, juridisk rådgivning, uddannelse og kurser samt medlemsoplysning. Sammensætningen af aktører og fagområder gør, at branchen kan løfte i flok, mener han. ”Mit indtryk er, at sammensætningen af både mindre grundejerforeninger, ejendomsadministrationsvirksomheder og store ejendomsinvestorer giver et fagligt stærkt

og bredt bagland. Det gør, at vi bedre kan løse branchens udfordringer i fællesskab og forenes om at samarbejde på kryds og tværs, eksempelvis i et juridisk høringssvar, om at få flere til at vælge uddannelsen som ejendomsadministrator, indberette markedsdata til det nye ejendomsvurderingssystem eller fortælle om udvikling og udfordringer”, fortæller Jannick Nytoft.

Når forskellige fagligheder er samlet, giver det ligeledes gennemslagskraft i forhold til at varetage forskellige interesser og få dem frem i lyset, fremhæver han. ”Vores opgave er naturligvis at skabe mest mulig værdi for medlemmerne. En af mine opgaver er derfor at samtænke relationer mellem de forskellige aktører og forskellige interesser og på den måde medvirke til at skabe bedre vilkår for medlemmerne. Det kan man gøre både med politisk interessevaretagelse, kommunikation og netværksdannelse,

Ny i branchen

Ny i branchen I løbet af 2018 fortæller Huset om nogle af ejendomsbranchens nye ansigter eller nye projekter og ejendomme.

Jannick Nytoft trak i arbejdstøjet den 1. december 2017.

og meget af det foregår allerede til boligpolitisk åbningsdebat, administratorkonferencen og undersøgelsen af kommunernes ejendomsvenlighed”, siger Jannick Nytoft.

En branche med mange holdninger Han beskriver ejendomme som spændende fysisk infrastruktur, de fleste mennesker har inde på livet. Han er dog også bevidst om, at han træder ind i en branche med megen regulering og en branche, som mange har ideologiske holdninger til. ”Ejendomsbranchen befinder sig i et krydsfelt mellem blandt andet fordelingspolitik og erhvervspolitik. Her kan det være udfordrende for erhvervsorganisationer at gøre sig gældende, fordi det ofte bliver fordelingspolitik med ideologiske holdninger, i stedet for at man er mere pragmatisk og træffer beslutninger ud fra et ønske om at nå det resultat, der gør mest gavn for samfundet”, siger han.

Et fyldigt CV vidner om, at det er en direktør med stor erfaring fra begge sider af forhandlingsbordet, som er landet i ejendomsbranchen. Med sig har han erfaring både som politiker og fra det danske erhvervsliv, blandt andet som afdelingschef i PenSam, viceborgmester i Albertslund Kommune og senest adm. direktør for den danske brancheorganisation for venture- og kapitalfonde DVCA.

Leder fra en ung alder Som 25-årig blev Jannick Nytoft valgt ind i Albertslund Byråd for partiet Venstre. Hans politiske karriere stod på i årene 1997-2006, hvor han sluttede karrieren som kommunens viceborgmester. Årene i politik rustede ham til en videre karriere med lederskab og beslutningsvilje. ”Man bliver i en tidlig alder bevidst om, at man tager en hel del beslutninger, som har konsekvenser og betydning for dem, man

Blå bog for Jannick Nytoft Jannick Nytoft er 45 år og gift med Anita Damsgaard. De har sammen to børn og et sammenbragt barn.

Bag sig har han en uddannelse som cand. scient.pol. fra Københavns Universitet, efteruddannelse fra CBS og en tillægsuddannelse som journalist fra Danmarks Medie- og Journalisthøjskole.

træffer dem over for. Det gør, at man bliver opmærksom på, hvilke interesser man varetager, og hvordan man kan løse udfordringer pragmatisk og værdiorienteret”, afslutter Jannick Nytoft. cbj@ejendomsforeningen.dk

29 Huset februar 2018

Økonomiske nøgletal

Private lejeboliger i kommunerne Andelen af private udlejningsboliger er jævnt fordelt i landets kommuner. I de ikkeregulerede kommuner er lejen i de private lejeboliger lavere end i de regulerede kommuner.

Tekst og tal: Kristian Engelund-Mikkelsen.

Ill.: Petovarga, iStockphoto.

D

er er forskel på boligsammensætningen i de danske kommuner. Andelen af private udlejningsboliger er på landsplan 19 procent. Ejerboliger er den mest udbredte boligform og udgør cirka halvdelen af boligmassen. I de større byer

er der forholdsvis mange almene boliger, hvor de udgør 27 procent, mens andelen af private udlejningsboliger er mere jævnt fordelt i landets kommuner. I de regulerede kommuner gælder boligreguleringsloven, der sætter endnu strammere regler for huslejens størrelse, og boligreguleringsloven medfører betydelige administrative omkostninger i regulerede kommuner. Inddeles landets kom-

muner i forskellige kategorier, så de bedre kan sammenlignes, er den gennemsnitlige kvadratmeterleje lavere i de kommuner, som ikke er reguleret, end i dem, som er reguleret. Langt de fleste ikke-regulerede kommuner findes på landet, hvor 11 af de 35 kommuner ikke er reguleret. kem@ejendomsforeningen.dk

Figur 1. Større andel af private udlejningsboliger i byerne Andel af samlet boligmasse

Bykommune Privat udlejning: Almen: Ejerboliger:

Mellemkommune 22 % 27 % 32 %

Privat udlejning: Almen: Ejerboliger:

Landkommune 18 % 24 % 53 %

Privat udlejning: Almen: Ejerboliger:

Yderkommune 18 % 20 % 58 %

Privat udlejning: Almen: Ejerboliger:

18 % 13 % 66 %

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen.

Anm.: Beregningen er et vægtet gennemsnit af kommunerne i hver kategori.

Der er forskel på land og by. Den almene sektor fylder procentvis mest i byerne og mindre på landet, og den private udlejning er procentvis større i byerne. På landsplan udgør den almene sektor 21,7 procent af den samlede boligmasse, men i bykommunerne udgør den over 27 procent. I Brøndby

30

Huset februar 2018

Kommune udgør den private udlejning kun 2,2 procent, mens den almene sektor fylder 66 procent. På Samsø er billedet det modsatte, og her fylder den almene sektor kun fem procent, mens privat udlejning udgør 18 procent. Andelen af ejerboliger er større i yderkommunerne og falder, jo større

kommunen er. I byerne er 32 procent af den samlede boligmasse ejerboliger, mens ejerboliger i yderkommunerne udgør 66 procent. Af den samlede boligmasse ligger 63 procent i by- eller mellemkommuner, mens 21 procent ligger i yderkommuner.

Økonomiske nøgletal

Figur 2. De fleste ikke-regulerede kommuner er yderkommuner Kommunetyper Ikke-reguleret Bykommune Mellemkommune Landkommune Yderkommune

Danmarks Statistik har inddelt de 98 kommuner i forskellige kategorier, som her er sammenlagt til fire.

Det drejer sig om bykommuner, der er tæt befolkede områder, som indbefatter København, Aarhus og Odense samt mange af de københavnske forstadskommuner. Aalborg er ikke med i denne kategori, fordi kommunen ikke opfylder Danmarks Statistiks kriterie om en tilstrækkelig befolkningstæthed.

Mellemkommuner er medium befolket med over 15.000 indbyggere. Landkommuner er enten tyndt befolket med over 15.000 indbyggere i den største by eller medium befolket med under 15.000 indbyggere i den største by. Yderkommuner er tyndtbefolkede områder, hvor den største by har mindre end 15.000 indbyggere.

Der er i alt 17 bykommuner, 30 mellemkommuner, 16 landkommuner og 35 yderkommuner i Danmark.

Af landets 98 kommuner er 79 regulerede, mens 19 er ikke-regulerede. De fleste ikke-regulerede kommuner findes blandt de jyske kommuner. Af de 19 ikke-­ regulerede kommuner er 11 yderkommuner, mens kun én bykommune ikke er reguleret.

Kilde: Danmarks Statistik, DEGURBA og Grundejernes Investeringsfond.

Figur 3. Lavere leje i ikke-regulerede yderkommuner

Kroner pr. kvadratmeter

900 850 800 750 700 650

I regulerede mellem- og yderkommuner har man et højere lejeniveau for private udlejningsboliger i end i de ikke-regulerede kommuner. I de regulerede kommuner uden for de store byer er den gennemsnitlige leje for private udlejningsboliger 818 kroner pr. kvadratmeter, mens den for de ikke-regulerede er 753 kroner. Specielt for yderkommuner er der en forskel mellem de regulerede og de ikke-regulerede kommuner. Den gennemsnitlige kvadratmeterleje for alle kommuner er 897 kroner og spænder mellem Læsø, hvor kvadratmeterlejen er 508 kroner, og Dragør, hvor lejen er 1.167 kroner pr. kvadratmeter.

600 550 500 Mellemkommune

Landkommune Reguleret

Yderkommune

Ikke-reguleret

Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen og Danmarks Statistik.

Anm.: Lejen er for private udlejningsboliger. Der er for få ikke-regulerede bykommuner til at tage med i figuren. Den gennemsnitlige kommunale leje pr. kvadratmeter er inden for hver kategori beregnet som et vægtet gennemsnit af kommunerne.

Lejen er højest i bykommunerne, hvor den gennemsnitlige leje er 953 kroner pr. kvadratmeter, mens den i yderkommunerne er 736 kroner. Af de 19 ikke-regulerede kommuner er 11 yderkommuner, og i disse 11 er den gennemsnitlige leje 690 kroner pr. kvadratmeter, mens den i de regulerede yderkommuner er 760 kroner. Lejen er dermed i gennemsnit ni procent lavere i de ikke-regulerede yderkommuner.

31 Huset februar 2018

Ny lov

Ændringer om digital kommunikation i lejeforhold

Ejendomsforeningen Danmarks juridiske direktør, Morten Østrup Møller, gennemgår de nye regler i private og almene boliglejeforhold.

32

Huset februar 2018

Ny lov

Fra den 1. januar 2018 gælder der nye regler i private og almene boliglejeforhold med hensyn til digital kommunikation mellem lejer og udlejer. Ejendomsforeningen Danmarks juridiske direktør, Morten Østrup Møller, gennemgår dem.

Tekst: Cecilie Borgen Justesen.

Foto: Camilla Rønde.

F

olketinget vedtog en ny lov om digital kommunikation i december 2017, der ifølge lovteksten skal fremme den digitale kommunikation mellem lejer og udlejer. Ejendomsforeningen Danmarks juridiske direktør, Morten Østrup Møller, hilser den digitale udvikling af loven velkommen, men ærgrer sig over væsentlige mangler i loven, som udgør en barriere for den digitale kommunikation mellem lejer og udlejer. ”Det er positivt, at parterne nu frit kan vælge kommunikationsform, men det er ærgerligt, at man undtager væsentlige meddelelser som rykkere og opsigelser fra den digitale kommunikation, selvom begge parter faktisk ønsker det. Et lyspunkt i loven er de nye muligheder for at gøre tilbudspligtoplysninger digitale, som er en ændring, vi hilser velkommen”, siger Morten Østrup Møller.

Væsentlige meddelelser er fortsat undtaget Morten Østrup Møller efterlyser flere digitale ambitioner, når det drejer sig om det frie valg af kommunikationsformer, hvor væsentlige meddelelser fortsat er undtaget. Udlejer kan eksempelvis ikke sende vigtige meddelelser til lejer via e-Boks. ”Som vi har påpeget i et høringssvar, er det langtfra hensigtsmæssigt, at væsentlige meddelelser skal sendes fysisk med posten, når det ofte kan være flere dage undervejs. Det er bemærkelsesværdigt, at en digital løsning som e-Boks slet ikke er nævnt. E-Boks benyttes af det offentlige til al kommunikation med borgerne, og ret beset er det formentlig mere sikkert at overlade en forsendelse til e-Boks frem for PostNord”, siger Morten Østrup Møller.

Derudover er der en anden ændring, som begge parter skal være opmærksomme på. ”Nu er parterne frit stillet, og det kan derfor være udfordrende, hvis parterne ikke har aftalt, hvilken kommunikationsform man bruger.

Loven stiller nemlig ikke krav til, hvor den digitale kommunikation skal foregå, altså om kommunikationen foregår via e-mail, og om man bruger en specifik e-mailadresse”, siger Morten Østrup Møller.

Ejendomsforeningen Danmark foreslår derfor, at parterne aftaler, hvilken type digital kommunikation man vil benytte sig af, og skriver ind, hvilke(n) konkret(e) e-mailadresse(r) man bruger. Det kan gøres i lejekontrakten, i § 11 i typeformular 9 A, eller måske med fordel i en separat aftale samtidig med indgåelse af lejekontrakten. Eksempelvis med den formulering, du kan se i boksen på side 34.

Den nye lov indeholder derudover et forbehold, hvor begge parter kan frigøre sig fra den aftalte digitale kommunikationsform med én måneds varsel til den første i en måned. Denne opsigelsesmulighed kan ikke fraviges.

Disse ændringer trådte i kraft den 1. januar 2018 for nye lejekontrakter, der indgås fra 2018 og frem. For lejekontrakter, der er indgået før den 1. januar 2018, træder loven først i kraft den 1. januar 2019, når udlejer har meddelt lejer, at de nye regler skal gælde.

I alle de aftaler, hvor man i henhold til lejelovens § 4, stk. 2’s, formulering frem til 31. december 2017, har aftalt digital kommunikation, vil denne aftale fortsat gælde også efter den 1. januar 2018. En sådan eksisterende aftale vil, efter den 1. januar 2019, kunne opsiges uden varsel og erstattes med en ny aftale efter den nye formulering af lejelovens § 4, stk. 2.

Udfordring med digital kvittering ved flyttesyn Der ændres også i reglerne om ind- og fraflytningsrapporter, som nu skal kunne udleveres elektronisk til lejer, også når lejer møder op til synet. Lejer skal så samtidig kvittere for modtagelsen af den elektroniske rapport. ”Hensigten med lovændringen har været, at det nu skal være frit for udlejer at udlevere flyttesynsrapporter digitalt ved synet. Problemet er, at lovteksten er uklart formuleret, og man efterlades med en stor usikkerhed i forhold til noget så simpelt som lejers kvittering for modtagelsen af rapporten”, forklarer Morten Østrup Møller, og fortsætter: ”Der er ikke taget højde for, hvad man gør, hvis lejer har glemt sin smartphone eller en tablet til flyttesynet og derfor ikke kan kvittere for modtagelsen af rapporten digitalt. Så skal rapporten alligevel

”Som vi har påpeget i et høringssvar, er det langtfra hensigtsmæssigt, at væsentlige meddelelser skal sendes fysisk med posten, når det ofte kan være flere dage undervejs”.

Morten Østrup Møller, juridisk direktør i Ejendomsforeningen Danmark.

33 Huset februar 2018

Ny lov

udleveres i fysisk form som hidtil, så lejer kan kvittere for modtagelsen på den måde”.

Det betyder, ifølge Morten Østrup Møller, at digitaliseringen af indog fraflytningsrapporten kun er gældende i de tilfælde, hvor lejer selv medbringer et elektronisk device, eller i de tilfælde, hvor viceværten er udstyret med eksempelvis en tablet, hvor lejer kan kvittere elektronisk på en skærm.

Ejendomsforeningen Danmark foreslår derfor, at udlejer som en forholdsregel altid medbringer en papirudgave af flytterapporten til flyttesynet, som kan udfyldes, hvis lejer ikke har mulighed for at kvittere elektronisk med sin egen smartphone eller tablet. Ændringerne for alle ind- og fraflytningssyn er gældende fra den 1. januar 2018 og frem.

Tekst, der kan bruges for at aftale, hvilke e-mailadresser, der bruges

”Det aftales, at digital kommunikation foregår ved anvendelse af følgende mailadresser: Lejer xxxx@xxxx.dk Udlejer: yyyy@yyyy.dk Der kan ikke anvendes andre mail­ adresser end de ovenfor aftalte.

Såfremt den ene part skifter mailadresse, skal den anden part straks orienteres om ændringen. Indtil den anden part har modtaget meddelelse om ændringen, kan

Forbedringer af tilbudspligten er et lyspunkt Af gode elementer roser Morten Østrup Møller de nye muligheder for at give tilbudspligtoplysninger digitalt ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, når udlejer har givet lejer meddelelse herom. ”Den her del af loven er den klareste og den nemmeste at håndtere.

Det skyldes, at man allerede i vidt omfang har kommunikeret den her slags informationer ud digitalt. Men det fjerner i hvert fald al tvivl om, hvorvidt informationerne må gives digitalt”, siger Morten Østrup Møller.

den hidtil aftalte mailadresse anvendes”.

cbj@ejendomsforeningen.dk

Få mere viden Kursus: Andelskroneberegning

Ejendomsinvestering for begyndere

Få styr på reglerne, når du skal beregne andelsværdien, og bliv opdateret på den seneste retspraksis.

Få et grundlæggende kendskab til investering i fast ejendom.

Kurset giver dig en gennemgang af andelsboligforeningslovens regler om prisfastsættelse af andelsboliger. Det tager afsæt i de vedtagne bestemmelser om maksimalprisen for en andelsbolig. Herudover undervises i beregning af andelskronen, uanset hvilken værdifastsættelsesmetode der er anvendt. Det er derfor nødvendigt at medbringe lommeregner (eventuelt på mobiltelefonen) eller computer.

Kurset giver dig et indblik i de økonomiske analyser ved investering i ejendomme og introducerer dig til forhold og sammenhænge på markedet for fast ejendom.

Maksimalprisreglen fortolkes ved hjælp af relevante domme.

Kurset holdes tirsdag den 6. marts i København.

Undervisere Konsulent Hanne Sandersen, Sandersen­Consult, og juridisk konsulent og advokat Mette Haagensen, Ejendomsforeningen Danmark.

Du lærer om markedet og sammenhænge på investeringsejendomsmarkedet, økonomisk tomgang, investeringskalkuler for ejendomme, måling af ejendomsafkast og værdiansættelse af investeringsejendomme. Desuden gennemgår vi afvejningen mellem investering i ejendomme og i andre aktivklasser og ser på forholdet mellem risiko og forventet afkast.

Kurset holdes torsdag den 15. marts i København og torsdag den 22. marts i Aarhus.

Undervisere Cheføkonom, ph.d. Morten Marott Larsen og senior­ økonom Mikkel Alsø, Ejendomsforeningen Danmark.

www.ejendomsforeningen.dk/kurser

34

Huset februar 2018

Nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening

Både vedtægter og lovgivning skal tage stilling til Airbnb Udlejning af boliger med eksempelvis Airbnb er en udvikling, der deler vandene.

Mens brugerne lystigt bruger tjenesten til at leje og udleje værelser eller lejligheder for et par overnatninger, har ejerforeninger ofte kun få muligheder for at dokumentere og dæmme op for ulovlige udlejninger. Det skal der gøres noget ved.

Tekst: Peter Lautrup, formand for Ejerlejlighedernes Landsforening.

Foto: Camilla Rønde.

I

efteråret 2017 satte Ejerlejlighedernes Landsforening i samarbejde med Ejendomsforeningen Danmark fokus på blandt andet korttidsudlejning via eksempelvis Airbnb til et gå hjem-møde om udlejning af ejerlejligheder. Juridisk direktør i Ejendomsforeningen Danmark Morten Østrup Møller forklarede om ejerforeningernes nuværende rettigheder ved udlejning.

Han pointerede, hvordan det er op til den enkelte ejerforening at tage stilling til udlejning via eksempelvis Airbnb i foreningens individuelle vedtægter. Det er en pointe, jeg naturligvis deler. Han henviste til, at BRL § 50 før er anvendt imod korttidsudlejning, men han pointerede samtidig, at det kan være vanskeligt at dokumentere omfanget af udlejning.

Det efterlader ejerforeningerne i en situation, hvor dokumentationen i værste fald kan bestå af skærmbilleder af udlejningsannoncer og optælling af datoer fra udlejningsstatistikker på tjenestens hjemmeside. Det er jo næsten ren Sherlock Holmes.

Udviklingen har overhalet lovgivningen Udlejning af private hjem til for eksempel turister er de seneste år blomstret op i de store byer, og København er ingen undtagelse.

Ifølge en undersøgelse, der er foretaget af Kraks Fond Byforskning og bragt i magasinet Deleby i november 2016, er andelen af den københavnske boligmasse på Airbnb højere end i Berlin, London og Barcelona.

Det lader på mange måder til, at udviklingen har overhalet lovgivningen. Det seneste tiltag fra VLAK-regeringen bestod af en strategi for deleøkonomi i oktober 2017. I den fremgår det, at man fremover skal kunne udleje sin bolig i op til 90 dage, hvis man vælger at betale skat af indtægterne. Det tilgodeser måske skatteproblematikken, men det ændrer ikke ved magtesløsheden ude i ejerforeningerne, når naboerne uge efter uge er turister – eller måske det, der er langt værre.

I Ejerlejlighedernes Landsforening ser vi gerne, at der bliver fastsat en klar definition på korttidsudlejning. Det kan være en lejeperiode,

der er kortere end en måned. Derudover ser vi også gerne, at en generalforsamling i en ejerforening med et kvalificeret flertal skal kunne forbyde eller begrænse korttidsudlejning. Det er kun muligt i dag, hvis det vedtages enstemmigt på en generalforsamling. Det mener jeg er at sætte hensynet til de få, der har gjort deres bolig til et hotel, over de mange, hvis bolig er deres hjem. ejl@ejl.dk

35 Huset februar 2018

AL HENVENDELSE: EJENDOMSFORENINGEN DANMARK, INFO@EJENDOMSFORENINGEN.DK, TLF.: 33 12 03 30

Vi kender danskernes parkeringsbehov!

APCOA kan hjælpe med rådgivning og udvikling af fremtidssikrede parkeringsløsninger. Vi er Danmarks og Europas største parkeringsselskab med mere end 40 års erfaring. Vores fokus er at sikre bilisterne en let og gennemskuelig parkering, og vores kunder en profitabel forretning.

Nysgerrig?

Læs mere på www.apcoa.dk eller ring til os på 7023 1331.

APCOA PARKING DANMARK Lanciavej 1A DK-7100 Vejle Telefon +45 70 231 331 www.apcoa.dk

Hold dig opdateret Gratis nyhedsmail Huset Net er Ejendomsforeningen Danmarks nyhedsbrev.

Det udkommer hver 14. dag og indeholder seneste nyt fra ejendomsbranchen.

Tilmeld dig Huset Net

Følg Ejendomsforeningen Danmark Følg os på LinkedIn, hvor vi udgiver artikler, deler gode tips og netværker med andre aktører i ejendomsbranchen.

Følg os på Twitter, hvor vi arbejder for at skabe større fokus på ejendomsbranchen hos både politikere og journalister.

Få det hele med