Huset 6 2012

huset Erhvervsmagasinet huset | nr. 6 | september 2012

354 dage tog det i gennemsnit at få behandlet de boligretssager, som blev afsluttet i 1. kvartal 2012

TEMA

Boligretten og dens lægdommere >> side 8-16

Interview

Fra gammelt kælenavn til nyt brand >> side 22

Mød et medlem

Frue i eget hus >> side 26 1

Skift til en sikkerhedsdør fra Daloc, så kan hele familien føle sig tryg.

En sikkerhedsdør af stål fra Daloc er det ultimative forsvar mod indbrudstyve. Flere lag stålplade og mineraluld samt indvendige forstærkninger gør døren næsten umulig at bryde igennem. Få den mest elegante og avancerede sikkerhedsdør, der findes, fra Skandinaviens førende producent. Læs mere på daloc.com

Sikkerhedsdøre

huset

26

nr. 6, september 2012

Mød Majbritt Birch, der efter 25 år i branchen tog springet og blev selvstændig ejendomsadministrator

4 Leder

Historier fra dagligdagen skal hele tiden fortælles 6 Markedsnoter tema: boligretten og dens lægdommere 8 Kompleks lejelov kræver sin ret

22 Interview DEAS – Fra gammelt kælenavn til nyt brand 24 Økonomisk artikel Danske butiksejendomme klarer sig godt 26

Mød et medlem Frue i eget hus

Boligrettens lægdommerordning trues, hvis ikke honoraret sættes op til et tidssvarende niveau.

28 Markedsnoter

12

– Vores fornemste opgave er at bidrage med erfaring og sund fornuft

30

Kend din boligpolitiker Ti spørgsmål til Lars Dohn (EL)

Nye lægdommere køres i stilling

32

Nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening Fordelingstal i ejerforeninger

16

Direktørerne Anne Marie Oksen og Søren Hofman Laursen er lægdommere.

Den 1. juli 2013 begynder en ny indstillings­periode for lægdommere i boligretten.

18 Nøgletal for ejendomsmarkedet Mange ledige boliger 20 Indblik

Ventilationseftersyn kan sænke energi­ forbruget

34 Gæsteeksperten Derfor bliver ejendomsselskaber nødlidende 35 Kursuskalender 36

Sagt i pressen

8

Ventetiden for at få en sag for boligretten er blevet forværret siden retsreformen i 2007

22 ed-logo txt til hoejre.pdf 07-10-2011 14:35:45

Erhvervsmagasinet Huset, 44. årgang, nr. 6, september 2012. Udgives af Ejendomsforeningen Danmark, Nørre Voldgade 2, 1358 København K, 33 12 03 30, info@ejendomsforeningen.dk, ejendomsforeningen.dk. Ansvarshavende redaktør Kommunikationschef Rikke Kristiansen. Redaktion Kommunikationskonsulent Anne Louise Frandsen. Layout Anita T. Damkier Hansen.

Annoncesalg DG Media as, 70 27 11 55, epost@dgmedia.dk, dgmedia.dk. Abonnement Egon Petersen, telefon: 33 12 03 30.

Tryk Datagraf A/S. Huset bliver trykt på svane­mærket papir og er en CO2- neutral produktion. Medlem af Danske Specialmedier. ISSN 0109-1034.

Næste nummer udkommer den 9. oktober og har temaet „Byudvikling i Aalborg“.

Artikler i Huset må gerne citeres, når det sker inden for citatreglerne med tydelig angivelse af Huset som kilde samt dato. Erhvervsmæssig affotografering af Husets tekst, billeder og andre illustrationer samt annoncer er ikke tilladt.

leder

formanden har ordet

Historier fra dagligdagen skal hele tiden fortælles Der er en myte, der desværre fortsat er delt af mange uden for ejendomsbranchen: Boligudlejere er nogle bolighajer. Alle i ejendomsbranchen ved, at det ikke er tilfældet. Men mytens stædige overlevelse viser, at vi alle har et ansvar for løbende at fortælle de mange positive historier fra dagligdagen i de private lejeboliger

Politisk forståelse på vej Derfor var det meget positivt at læse Husets interview med Karina Adsbøl, der er boligordfører for Dansk Folkeparti. Interviewet blev bragt i Huset august, og Karina Adsbøl giver her udtryk for, at hendes vigtigste politiske mærkesag er at komme bolighajerne til livs: „ ... Med bolighajer mener jeg dem, som har levet højt på andres bekostning og udnytter deres position. Et eksempel er Låsby Svendsen, som lejer dårlige, usunde boliger ud, eller de udlejere, som får høje summer under bordet for at udleje ud. Den slags udlejere ødelægger hele branchens ry. Det er rigtig ærgerligt for alle de gode og professionelle udlejere, der findes“.

Det er meget glædeligt, at der er ved at ske en anerkendelse af de professionelles indsats – også politisk. En indsats, som er baseret på professionalisme, åbenhed og kundefokus. Vi har gentagne gange oplevet, at enkeltpersoners useriøse ageren på udlejningsmarkedet har 4

FOTO ebbe forup

Det er måske forståeligt, at folk uden for ejendomsbranchen indimellem finder markedet meget uoverskueligt. Her i september starter de videregående uddannelser op igen, og en masse nye studerende flytter til de store byer. Mange håber på at finde en billig lejebolig, der ligger centralt, men det er vanskeligt, for der er ikke mange af dem. Hvert år hører vi derfor om plattenslagere, der forsøger at leje en bolig ud, som de ofte ikke har råderet over. Og gerne flere gange, så de kan score indskuddet adskillige gange. Det er ikke seriøse folk fra ejendomsbranchen.

Studerende er en udsat gruppe for svindel. Før sommerferien oplevede Wind Administration, at en svindler opsøgte beboerne på Flintholm Kollegiet i København. Beboerne fik et brev i deres postkasse, der fremstod, som om det var afsendt af kollegiets administrator, Wind Administration. Beboerne blev bedt om at indbetale deres husleje på et nyt kontonummer. Men det var fup, for det nye kontonummer tilhørte ikke administrator, men derimod svindlere. Ganske udspekuleret – sagen er nu politianmeldt.

Programmer som Operation X og Kontant har flere gange sat fokus på personer, der eksempelvis udlejer faldefærdige huse. Disse useriøse personer fylder ofte alt for meget i mediebilledet og dermed også i den politiske diskussion. Det er historier, som sætter de professionelle boligudlejere i et dårligt lys og ødelægger branchens omdømme. Vi i ejendomsbranchen kan kun ønske de useriøse såkaldte boligudlejere hen, hvor peberet gror.

betydet, at sektoren er blevet yderligere reguleret med nye besværlige regler. Regler, der er en byrde for de seriøse ejendomsselskaber, men som ikke betyder noget for fidusmagere.

Det er vigtigt, at myter om ejendomsbranchen ikke eksempelvis resulterer i, at nødvendige moderniseringer af ældre lejeboliger bliver omtalt som fupmoderniseringer. At pensionsselskabernes helt legitime investeringer i boligejendomme ikke lægges for had af smålige og kortsigtede politiske hensyn. At man ikke kan slippe af sted med at servere halve sandheder om de private boligudlejere, bidrage til at skabe en ny myte og så gentage den tilstrækkeligt mange gange til, at myten bliver forvekslet med sandheden. Det er en ond cirkel.

Ond cirkel skal brydes Derfor skal myterne tilbagevises med positive fortællinger fra dagligdagen. For der er masser af historier ude blandt medlemmerne, der venter på at blive fortalt, og som kan vise, hvorfor udlejere eksempelvis sætter en ære i at renovere deres lejligheder, så de lever op til nutidens boligkrav.

Derfor kan jeg kun opfordre alle til at slippe de mange gode historier fra lejeboligerne fri. De seriøse og gode historier skal ud til lejerne, til medlemmerne og alle andre.

John R. Frederiksen Formand Ejendomsforeningen Danmark

ny webløsning til bestyrelser

Væk med manuelle rutiner. giv dine bestyrelser adgang til aktuelle og relevante data døgnet rundt og spar tid.

OPENING.DK . 12862

• En bred vifte af relevante informationer bliver automatisk stillet til rådighed for jeres bestyrelser • Live data fra Unik Bolig 4 er tilgængelige døgnet rundt • Adgang til finanskontokort, regnskabsrapporter og beboerlister • Nem fakturagodkendelsesprocedure • Administrator sparer tid på at levere informationer til bestyrelser • Mulighed for valg af hvilke sider i BestyrelsesWeb, der skal være tilgængelige for hvem – på den måde kan der laves individuelle løsninger til forskellige bestyrelser

Scan koden og oplev den nye BestyrelsesWeb

Kontakt os, hvis du vil høre mere om den nye BestyrelsesWeb Tlf. 7642 1100 eller på mail unik@unik.dk

UNiK SySTEM dESigN · 7642 1100 · VEjLE · KøBENhAVN · UNiK.dK · UNiK@UNiK.dK

markedsnoter

orsikringsmæglere med peciale i forsikringsløsninger l store ejendomme, ndels- og ejerforeninger

Nyt fra Christiansborg

rsikringsmæglerselskabet surance partner a/s

Ny lov indfører forbud mod installation af olie- og naturgasfyr

Kongevej 160 · 1850 Frederiksberg C 33 25 20 10 · Fax 33 25 20 30 w.assurancepartner.dk @assurancepartner.dk

Forsikringsmæglere Forsikringsmæglere med med speciale speciale ii forsikringsløsninger forsikringsløsninger til store ejendomme, til store ejendomme, andelsandels- og og ejerforeninger ejerforeninger Forsikringsmæglerselskabet Forsikringsmæglerselskabet assurance assurance partner partner a/s a/s Gl. Gl. Kongevej Kongevej 160 160 ·· 1850 1850 Frederiksberg Frederiksberg CC Tlf. 33 25 20 10 · Fax 33 Tlf. 33 25 20 10 · Fax 33 25 25 20 20 30 30 www.assurancepartner.dk www.assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk

Gl. Kongevej 160 1850 Frederiksberg C Tlf. 33 25 20 10 Fax 33 25 20 30 www.assurancepartner.dk Kontakt Niels Ole Sloth direkte 33 55 77 66 niels@assurancepartner.dk

Folketinget har vedtaget en ny lov om ændring af lov om varmeforsyning, lov om elforsyning og byggeloven.

Lovændringen udmønter dele af regeringens energiaftale fra 22. marts 2012 og er et led i regeringens målsætning om gradvist at udfase anvendelsen af olie og naturgas til at opvarme de danske bygninger. Loven er trådt i kraft.

ningsreglementet fastsættes regler om forbud mod installation af olie- og naturgasfyr til bygnings­opvarmning.

Med lovændringen indføres der blandt andet en hjemmel i byggelovens § 6 til, at der i byg-

Læs mere på ejendomsforeningen.dk/oliefyr

Ejendomsforeningen Danmark vil søge indflydelse på reglernes udmøntning i bygningsreglementet og vil orientere foreningens medlemmer, når bygningsreglementet for 2013 foreligger.

Nykredit er en bank, du kan tale forretning med Som erhvervskunde i Nykredit får du en bank, der engagerer sig i din virksomhed. Vi hjælper dig med at få økonomisk overblik, så du kan træffe de rigtige beslutninger. Vi tilbyder en lang række værktøjer til effektivisering af rutiner og styrkelse af likviditeten, og hvis du indvier os i dine planer, kan vi aktivt bidrage til at realisere dem.

På nykredit.dk/bankkunder fortæller tre af vores kunder, hvad de har fået ud af at bruge Nykredit som samarbejdspartner og økonomisk bagland. Se de små videoer og ring 70 22 15 77, hvis du vil tale forretning.

Tænk nyt

6

Vi stoppede aldrig med at lege med klodser

Hos ATP Ejendomme får din virksomhed et sikkert sted at drive forretning. ATP Ejendomme er ikke blot en finansiel stærk samarbejdspartner. Hos os får du rådgivning og service via vores unikke koncept: 360 graders god kundeservice. Vi er specialiserede i at forme optimale kontorløsninger til stort set alle typer virksomheder. Med ca. 660.000 m2 fordelt på 71 ejendomme har vi både erfaringen og fleksibiliteten til at skabe det bedste fundament for netop din virksomheds performance. Vi tager os af de fysiske rammer, så din virksomhed kan fokusere på kerneforretningen.

Mød os på www.atp-ejendomme.dk

et sikkert sted

TEMA

boligretten og dens lægdommere

Kompleks lejelov kræver sin ret Boligretten og dens lægdommere sikrer, at tvister om private lejemål afgøres, men lægdommerordningen kommer under pres, hvis ikke honoraret sættes op til et tidssvarende niveau. Og så giver rettens årelange ventetider både lejere og udlejere store gener FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN FOTO Jesper Blæsild Afskaf boligretterne. Så kontant var udmeldingen fra den daværende byretspræsident Otto Bis­ gaard i 2007 i forbindelse med domstolsreformen. Sådan gik det dog ikke, og i dag er der stadig en boligret i hver af landets 24 retskredse.

Otto Bisgaard mente, at boligretterne var en unødvendig instans, og domstolene havde ikke behov for lægdommere for at sikre den fornødne kvalitet og ensartethed i afgørelser på lejeretsområdet.

Advokat Anne Louise Husen har beskæftiget sig med lejeret i 35 år. Hun førte sin første sag i boligretten i 1981 og har nu omkring 30 boligretssager om året. Hun går ind for, at boligretten skal bevares.

– Boligretten er vigtig at have, fordi der kommer mere ekspertise ind i retten, og det er der behov for på et så komplekst lovgivningsområde, siger hun.

Boligretten er en benævnelse for byretten, når den træffer afgørelse i boligsager. Boligrettens dommere har ikke kun boligretssager, men håndterer samtlige civile søgsmål, der bliver indbragt for byretten. Boligretssager kan køres både med og uden lægdommere. Der skal benyttes lægdommere, hvis bare en af parternes advokater eller den juridiske dommer ønsker det. Der udvælges to lægdommere, der i forvejen er blevet indstillet af henholdsvis udlejernes og lejernes interesseorganisationer i en fireårig periode.

– Lejeretten er blevet så kompleks og umulig at have med at gøre, at det er rart at kunne pege på nogle lægdommere, man ved kan deres lejeret. Det kan selv i sager, der handler om rent juridiske spørgsmål, være vigtigt at inddrage lægdommerne. Dommerne kan jo ikke altid have den fornødne specialviden om lejeretssager. Jeg har oplevet, at mange dommere har haft en utrolig lettelse i at have et par lægdommere, der kender lovgivningsområdet til bunds, siger Anne Louise Husen.

Sagsbehandlingstider for boligretssager på landsplan Boligretssager i alt, gennemsnitligt antal dage Kilde: Domstolsstyrelsen.

8

2008

2009

2010

2011

1. kvartal 2012

255

297

313

292

354

Må ikke blive POLITISk Et af Otto Bisgaards argumenter for at afskaffe boligretten var, at det er betænkeligt ud fra et retsplejemæssigt synspunkt, at lægdommerne er udpeget af interesseorganisationerne.

Anne Louise Husen erkender, at boligretssystemet politiseres ved at have den struktur, det har.

– Det er jo et politisk system, og jeg oplever da en gang imellem partiske lægdommere, der kun ser sagen fra en side. De er et problem, for de skæmmer boligretten. Opfattelsen af sig selv som organisationsrepræsentant skal forsvinde, i det øjeblik man er udpeget lægdommer i en konkret sag. Det er ikke et spørgsmål om at stemme i Folketinget. Man skal finde det mest korrekte resultat juridisk set, siger hun.

HONORAR STÅR IKKE MÅL MED INDSATS Anne Louise Husen har selv været lægdommer i boligretten i en årrække, men valgte i 2009

Kort om boligretten Boligretten behandler sager, som kommunernes huslejenævn ikke må behandle: sager om erhvervslejemål, det almene boligbyggeri og visse sager i private boliglejemål. Retten behandler også sager om boliglejemål, hvor en nævnsafgørelse bringes videre til retten.

Boligretten er en særlig domstol, fordi parternes advokater kan udpege lægdommere til de enkelte sager blandt de lægdommere, der i forvejen er blevet indstillet af henholdsvis udlejernes og lejernes interesseorganisationer.

Advokat Anne Louise Husen førte sin første boligretssag i 1981.

at stoppe. En af grundene var honoraret på 1.100 kr., som lægdommerne modtager per møde i boligretten.

– For selvstændigt erhvervsdrivende som mig kan der ikke bruges for meget arbejdstid på at være lægdommer i boligretten, hvis man skal have forretningen til at køre rundt. Der er nogle gange rigtig meget forberedelse, og sagen kan vare en hel dag. Meget ofte omfatter sagerne også besigtigelser i flere timer. Det burde være sådan, at hvis det tager ud over et vist antal timer, så giver det et ekstra honorar.

I nogle af landets boligretter er listerne over udpegede lægdommere blevet meget tynde, og jeg mener faktisk, at det lave honorar er med til at sortere nogle mulige lægdommere fra, siger Anne Louise Husen.

Honoraret til boligrettens lægdommere er ikke blevet reguleret siden 2006. Og siden 2010 har en arbejdsgruppe under Justitsministeriet overvejet, om den nuværende ydelse er passende. Ejendomsforeningen Danmark har flere gange kontaktet ministeriet og Dom-

stolsstyrelsen for at gøre opmærksom på problemet. I januar 2012 havde foreningen også møde med justitsminister Morten Bødskov, hvor problemet blev drøftet, og i juni måned rykkede foreningen så endnu en gang for svar på, hvad arbejdsgruppen er kommet frem til.

– Vores håb er, at vi kan indlede den nye indstillingsperiode fra juli 2013 med et nyt og tidssvarende honorar. For det kan blive svært at rekruttere kvalificerede lægdommere, hvis ikke honoraret reguleres, så det matcher det arbejde, lægdommerne lægger i sagerne, siger John R. Frederiksen, formand for Ejendomsforeningen Danmark.

VENTETIDER GIVER STORE TILBAGEBETALINGSKRAV Siden retsreformen i 2007 er ventetiderne for at få en sag for boligretten blevet forværret.

På landsplan tog det i 2011 i gennemsnit 10 måneder at få gennemført en boligretssag. Og hvis man kigger udelukkende på de boligretssager, der blev afgjort med dom eller forlig

efter hovedforhandling, tog de i gennemsnit 18 måneder.

Ejendomsforeningen Danmark har flere gange kontaktet Domstolsstyrelsen for at gøre den opmærksom på de problemer, som de lange sagsbehandlingstider giver, og på Ejendomsforeningen Danmarks møde med justitsminister Morten Bødskov i januar blev de lange ventetider i foged- og boligret også diskuteret.

Domstolene fik i 2009 en merbevilling på 110 mio. kroner, som blev videreført i 2012.

Den har medført flere ansatte til at behandle blandt andet boligretssager. Den nyeste statistik fra Domstolsstyrelsen fra maj viser dog, at det gennemsnitlige antal dage, som en boligretssag er undervejs, er fortsat med at stige fra 2008 til 1. kvartal 2012, hvor den i gennemsnit tog 354 dage.

Domstolsstyrelsen forklarer den samlede stigning i sagsbehandlingstiden af civile sager, hvor boligretssagerne hører til, med, at en del af de mindre komplekse sager er flyt9

TEMA

boligretten og dens lægdommere

tet over i fogedretten. Det lader civilretten tilbage med de tungere og mere ressourcekrævende sager, og det har så fået de gennemsnitlige sagsbehandlingstider til at stige. I løbet af 2012 forventes faldende sagsbehandlingstider.

De lange sagsbehandlingstider er til gene for både lejere og udlejere, der ikke kan få klarhed om deres sag. Samtidig stiger de beløb, som udlejer eller lejer ender med at skulle tilbagebetale, når den endelige afgørelse er truffet, og de tillægges renter, mens sagsbehandlingen står på.

– Allerhelst så vi, at justitsministeren tilfører flere ressourcer til landets boligretter, så ventetiden i disse sager afkortes. Hvis reglerne i boliglejeloven samtidig blev mere gennemskuelige, ville det også være med til at nedbringe ventetiderne, da en forenkling af reglerne ville give færre sager, siger John R. Frederiksen.

Domstolsstyrelsen oplyser, at Justitsministeriet arbejder med et kommissorium for et udvalg, som blandt andet skal kigge på effektiviseringer i den civile retspleje. Det vil domstolene blive involveret i.

De fem boligretter med flest sager i 2011 København: 585 sager Glostrup: 276 sager Aarhus: 258 sager

Helsingør: 186 sager Lyngby: 155 sager Kilde: Domstolsstyrelsen.

alf@ejendomsforeningen.dk

De fem boligretter med længst ventetid i 2011 Gennemsnitlig sagsbehandlingstid i måneder Randers

Sønderborg

Roskilde

Kolding

Aarhus

30

13

12

11

10

Kilde: Domstolsstyrelsen.

EJENDOMSFORENINGEN DANMARK

SAMMEN SKABER VI ET SIKKERT FUNDAMENT Ejendomsforeningen Danmark og Gjensidige tilbyder i samarbejde en attraktiv forsikringsløsning for foreningens medlemmer, med en række fordele, som ellers er forbeholdt storkunder.

Hos Gjensidige har vi en årelang erfaring, som sikrer dig den bedst mulige sparring om ejendomsforsikring og skadeforebyggelse.

Læs mere på ejendomsforeningen.dk eller kontakt Gjensidiges ejendomsteam på +45 77 32 56 80 eller mail bolig@gjensidige.dk

10

Dan-Ejendomme as skifter navn og flytter DEAS er det nye navn for et af Danmarks førende ejendomsforvaltningsselskaber

DEAS administrerer bolig- og erhvervsejendomme og udfører management af butikscentre. Hertil kommer administration af ejerforeninger, andelsboligforeninger, almene boliger samt bygherrerådgivning, byggesagsadministration, drift og vedligehold, udlejning af boliglejemål, energistyring mv.

DEAS administrerer mere end 2.000 ejendomme med over 70.000 lejemål i Danmark. Selskabet har kontorer i Aalborg, Aarhus og Kolding og fra 3. september 2012 nyt domicil ved Flintholm Station i København.

Endvidere tilbyder DEAS Erhverv udlejning af erhvervslejemål samt salg og vurdering af erhvervsejendomme, ligesom DEAS Bolig formidler boliger.

Forvaltning, drift og formidling af boliger og ejendomme

www.deas.dk DEAS ∙ Dirch Passers Allé 76 ∙ DK-2000 Frederiksberg ∙ Tlf.: +45 70 30 20 20 ∙ info@deas.dk ∙ www.deas.dk

TEMA

boligretten og dens lægdommere

– Vores fornemste opgave er at bidrage med erfaring og sund fornuft Honoreringen er dårlig, og arbejdsbyrden stor. Alligevel er Anne Marie Oksen og Søren Hofman Laursen lægdommere. De tilføjer boligretten praktisk erfaring og juridisk specialviden FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN FOTO Vibeke Toft I 2011 blev der brugt lægdommere i 66 procent af de boligretssager, der blev afgjort med dom efter hovedforhandling.

Anne Marie Oksen, direktør i CEJ Ejendomsadministration A/S, og Søren Hofman Laursen, direktør i C.W. Obel Ejendomme A/S, er to af de lægdommere, der er indstillet af Ejendomsforeningen Danmark.

De er begge enige om, at honoraret på 1.100 kr. per dag i retten langtfra svarer til den forberedelse og tid, de lægger i hvervet. Alligevel siger de begge hyppigt ja til at stille op, når retten ringer.

– Aflønningen står slet ikke mål med det stykke faglige arbejde, vi yder. Når jeg alligevel har omkring 15 sager om året, skyldes det, at det er en god måde at holde min faglighed vedrørende lejelovgivningen ved lige på. Jeg bliver fagligt udfordret og opdateret med den seneste retspraksis, og så er jeg overbevist om, at lægdommerne gør en forskel. Den juridiske dommer har i mange tilfælde ikke den nødvendige specialviden om lejelovgivningen, som lægdommerne har, siger Anne Marie Oksen, der har været lægdommer i Lyngby Boligret i næsten 16 år.

Danmark, og man kan blive overrasket over de problemer, der er, siger Søren Hofman Laursen.

Han mener, at der især i boligrettens lejefastsættelsessager kan være en tendens til, at nogle af lægdommerne har en organisationspolitisk dagsorden.

– Jeg synes, det er ærgerligt, når lægdommerne har en forudind­ taget holdning på bekostning af sagligheden. Jeg valgte at blive lægdommer for at være med til at træffe afgørelser på et sagligt juridisk grundlag i overensstemmelse med lejelovens regler og min praktiske erfaring, siger Søren Hofman Laursen.

Han fremhæver, at han ikke oplever samme problemstilling i de boligretssager, der omhandler overtrædelse af love og regler, eksempelvis sager i forbindelse med fraflytning og ulovlig beboelse.

– Her fungerer boligretten rigtig godt, for her er ingen særinteresser at pleje, siger han.

behov for flere lægdommere Anne Marie Oksen og Søren Hofman Laursen oplever begge, at man i boligretten trækker på de samme lægdommere igen og igen.

Uundværlig viden For 16 år siden blev Søren Hofman Laursen for første gang indstillet som lægdommer i Københavns Boligret, hvor han har været lige siden.

Han har cirka ti boligretssager om året. Han får i boligretten stemt paragrafferne af og får ny indsigt i, hvordan andre ejendomsselskaber og udlejere arbejder. Den væsentligste grund til, at han er lægdommer, er dog for at give sin praktiske viden videre.

– Lægdommerne skal bidrage med, hvordan lejeloven virker ude i det virkelige liv. Vi ved eksempelvis noget om, hvordan huslejen i praksis fastsættes i et butikslejemål. Vores fornemste opgave er at bidrage med erfaring og sund fornuft. Vi har en viden, som er uundværlig for boligretssystemet, siger Søren Hofman Laursen, der synes, at de mest spændende sager drejer sig om overtrædelse af love og regler.

– De omhandler alle typer af boliger, fra de almene boligforeninger til andelsboligforeninger. I de sager får man indblik i den kultur, vi har i 12

Som lægdommer nytter det ikke noget, at man står stejlt på sin sag. Man skal være åben over for de andre parter og have situationsfornemmelse Anne Marie Oksen, direktør i CEJ Ejendomsadministration A/S

Anne Marie Oksen og Søren Hofman Laursen er lægdommere ved henholdsvis Lyngby og Københavns Boligret. De oplever begge, at den juridiske dommer sætter pris på deres viden og anser dem som en jævnbyrdig part.

13

TEMA

boligretten og dens lægdommere

– I mine første perioder blev jeg ikke benyttet særlig mange gange.

Det er, som om systemet først skal vænne sig til, at man er der, og man skal have noget erfaring. I dag bliver jeg tilbudt så mange sager, at jeg må afvise mange af dem, da jeg simpelthen ikke kan finde tiden, siger Søren Hofman Laursen.

Også Anne Marie Oksen må afvise omkring 15 sager om året.

– Det ærgrer mig at sige nej, for det kan jo være, at boligretten slet ikke kan finde nogen anden. Jeg mener ikke, der er nok, der vil påtage sig hvervet. En del af løsningen kunne være at sætte honoraret op. Især for de lægdommere, der er selvstændigt erhvervsdrivende, har det jo stor betydning, siger Anne Marie Oksen.

kræver situationsfornemmelse De to erfarne lægdommere opfordrer andre, der overvejer at lade sig indstille, til at tænke sig grundigt om.

– Man skal seriøst overveje, om man har tiden til det. Jeg mener, man har en forpligtelse til også at være en aktiv lægdommer, når man først har sagt ja til hvervet – det er ikke blot en titel på cv’et, siger Anne Marie Oksen.

– Man skal også gøre sig bevidst om den betydning, arbejdet kan have for andre. I huslejefastsættelsessagerne er der eksempelvis mange penge involveret, og i sager om overtrædelse af love og regler kan den

beslutning, vi træffer, have vidtrækkende betydning for andre mennesker, eksempelvis hvis de bliver sat ud af deres bolig på baggrund af boligrettens afgørelse, supplerer Søren Hofman Laursen.

En god lægdommer er kendetegnet ved at have gode forhandlingsevner og kunne argumentere sagligt for sit synspunkt.

– Som lægdommer nytter det ikke noget, at man står stejlt på sin sag.

Man skal være åben over for de andre parter og have situationsfornemmelse. Man må være lidt af en købmand. I lejefastsættelsessager må man eksempelvis være indstillet på at give og tage, siger Anne Marie Oksen.

Søren Hofman Laursen fremhæver, at man som lægdommer skal have en stærk karakter.

– Det kræver en vis psykisk pondus at kunne tackle situationen, når der skal voteres. Man må ikke blive for duperet af den juridiske dommer og ens medlægdommer, der jo har en stor viden. Men det kræver øvelse, siger han.

Selvom de to lægdommere med god samvittighed kunne læne sig tilbage og mene, at de havde taget deres tjans i boligretten, vil de begge sige ja tak til endnu en periode, hvis de bliver indstillet.

– Så længe jeg føler, at jeg gør en forskel og bliver fagligt udfordret, så vil jeg fortsætte. Det er jo noget, man bliver klogere af, siger Anne Marie Oksen.

alf@ejendomsforeningen.dk

Sparring om fremtidens ejendomsfinansiering Har I den optimale realkreditfinansiering af jeres erhvervsejendomme?

Realkredit Danmark er specialister i erhvervsejendomme. Vi tilbyder professionel sparring, så I får en optimal finansiering af jeres ejendomsinvesteringer. Kontakt os, så vi kan udveksle viden om ejendomme.

Ring til os på 70 15 15 21 eller gå ind på www.rd.dk/erhverv.

14

187x134 Sparring om fremtidens ejendomsfinansiering.indd 1

25/01/12 12.03

BENDT WIKKE MARKETING A/S

Større brugervenlighed og endnu bedre vaskeresultater Mieles nye og fleksible vaskerimaskiner med VARIO-styring er en innovativ kombination af standard og specielle programmer til opfyldelse af alle typer vaskebehov En enkel og brugervenlig betjening – ens på alle maskiner i VARIOserien Læsevenligt display samt genvejstaster for hurtigt valg af 4 favoritprogrammer. Nemt, enkelt og hurtigt Høj fleksibilitet – programmer til alle vaskeopgaver Ud over standardprogrammerne forefindes en række specielle programmer til forskellige tekstiltyper f.eks. dyner, duge, sportstøj m.m.

Ved behov for yderligere specialprogrammer er der mulighed for 5 delvis programmerbare programmer Sammensæt vaskeriet af maskiner med kapaciteter, som passer til jer Kapaciteter på 5,5 kg, 6,5 kg, 8 kg og 10 kg Vi hjælper gerne med at finde den optimale vaskeriløsning for jer. Og vores projektledere er specialister i at projektere og styre byggeriet – således at der ud fra de godkendte tegninger leveres et nøglefærdigt vaskeri.

PT 8255

PW 5105

Professionelle vaskerimaskiner 10 kg Industrivaskemaskine og tørretumbler med VARIO-styring og en kapacitet på 10 kg. Tørretumbleren kan leveres som el- eller gasopvarmet.

PT 7186

PW 6080

Professionelle vaskerimaskiner 8 kg Industrivaskemaskine og tørretumbler med VARIO-styring og en kapacitet på 8 kg.

Valg mellem hvidt eller Octoblåt kabinet samt el- eller gasopvarmet tørretumbler.

Miele Professional A/S · Erhvervsvej 2 · 2600 Glostrup · Tlf. 43 27 15 00 · www.miele-professional.dk

PT 7136 Vario

PW 6065 Vario

Professionelle vaskerimaskiner 5,5 - 6,5 kg Industrivaskemaskine med VARIOstyring og en kapacitet på 5,5 kg eller 6,5 kg. Den tilhørende 6,5 kg tørretumbler fås som kondens eller aftræksmodel.

15

TEMA

boligretten og dens lægdommere

Nye lægdommere køres i stilling Den 30. juni 2013 udløber den nuværende indstillingsperiode for lægdommerne i boligretten. Interesseorganisationerne skal nu til at indstille nye kandidater for de næste fire år FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN FOTO vibeke toft Hvert fjerde år indstiller lejer- og udlejerorganisationerne en række lægdommere til landets 24 boligretter. Det er en vigtig opgave, for lægdommerne er med til at sikre, at retten afgør boligsager på baggrund af den rette juridiske viden og praktiske erfaring.

Den 1. juli 2013 begynder en ny periode, og arbejdet med at finde lægdommerkandidater er i gang hos Ejendomsforeningen Danmark.

– Vi går snart i gang med at skrive ud til de 19 grundejerforeninger, som er medlemmer hos os. De bliver bedt om at indstille de kompetente personer med god viden om lejeretlige forhold, de har kendskab til. Vi samler så sammen og indstiller de relevante kandidater videre til Landsretten, siger Lars Brondt, chef­ jurist i Ejendomsforeningen Danmark.

Landsretspræsidenten forhandler så med de indstillingsberettigede organisationer om, hvem der skal beskikkes.

Det er forskelligt, hvor mange lægdommere der er beskikket i de forskellige retskredse.

Eksempelvis er 18 lægdommere beskikket for udlejer i Lyngby Retskreds, mens der er 13 i Roskilde, 15 i Randers og 11 i Frederiksberg Boligret ifølge Domstolsstyrelsens hjemmeside.

De indstillingsberettigede organisationer til boligretten er på udlejersiden de større foreninger af grundejere i retskredsen samt Ejendomsforeningen Danmark, Danske Udlejere og Boligselskabernes Landsforening. På lejersiden er det de større lejerforeninger i retskredsen samt Lejernes Landsorganisation, Erhvervsle-

jernes Landsorganisation og Danmarks Lejerforeninger.

Hvem kan være lægdommer?

Lægdommere er personer, der har en særlig viden om og et engagement i lejeforhold. Der stilles ikke krav om, at man skal have en særlig uddannelse, men lejelovens § 109 siger, at lægdommere skal være kendt med bolig- og huslejeforhold.

De lægdommere, som udlejerorganisationerne indstiller, har forskellig baggrund, men de er typisk professionelle udlejere, advokater, ejendomsmæglere eller mindre, private udlejere. Fælles for dem er, at de dagligt arbejder med lejeloven som selvstændige eller gennem den virksomhed, hvor de arbejder.

– Vi er meget grundige med, hvem vi indstiller. For lejeloven er et komplekst område, så det er vigtigt, at vi får indstillet en række lægdommere, der har de juridiske kompetencer og den praktiske erfaring i orden, siger Lars Brondt.

alf@ejendomsforeningen.dk

Kort om lægdommerordningen • •

Lars Brondt er chefjurist i Ejendomsforeningen Danmark og i gang med at finde lægdommere til næste indstillingsperiode.

16

•

Lægdommerne beskikkes for fire år, men kan godt genindstilles i flere perioder.

En lægdommer skal fratræde ved udgangen af det kalenderår, hvor han eller hun fylder 70 år.

Ejendomsforeningen Danmarks bestyrelse besluttede i 2011, at foreningen

•

fremover ikke udpeger lægdommere og medlemmer af huslejenævn, hvis de i valgperioden fylder 70 år.

Lægdommerne modtager samme honorar som nævninge og domsmænd, nemlig 1.100 kr. for hver dag i retten.

Hvorfor ikke flytte til 3.000 fleksible kvm i gutenberghus?

Sammenhængende kontorlokaler med stor fleksibilitet i indretningen og unik beliggenhed i København City ... blot et stenkast fra f.eks. Kongens Have!

Indretning uden begrænsning Gutenberghus byder på mange muligheder. Her kan I sætte stort præg på indretningen med hensyn til ruminddeling, farver og materialer. Det er helt ekstraordinært med den beliggenhed. Hvor de fleste bygninger i City har små rum og mange restriktioner, byder vi på store lokaler, lys, fleksibilitet og brede gange uden at give afkald på atmosfæren.

Oplev friheden i byens hjerte Brainstorm i Kongens Have? Kundekomsammen i Filmhusets restaurant? Fredagsbar på Jazzcup i Gothersgade?

Eller måske en effektiv walk-and-talk i de charmerende, snævre gader i City? Med adresse i Gutenberghus er alle mulighederne lige uden for døren.

Kontakt os allerede i dag. Vi bor her selv, og det er måske den bedste anbefaling.

gutenberghus.dk eller 33 30 55 50

moderne byggeri og åbne lokaler

den kendte gangbro med uret

tæt på bus, tog og metro

450 p-pladser og cykelkælder

landemærket, pilestræde, møntergade & Vognmagergade

Annonce_Huset_91x273mm_Tryk.indd 1

02/07/12 12.49

nøgletal for ejendomsmarkedet

Mange ledige boliger 6,1 procent af helårsboligerne i Danmark er tomme. Den største andel ligger uden for de store byer. Antallet af ledige almene boliger sætter rekord FORFATTERe MORTEN MAROTT LARSEN OG ANDREAS R.E. PEDERSEN Der vil altid være en vis naturlig mængde tomme boliger på markedet, men i øjeblikket er der langt flere tomme boliger, end hvad der kan betegnes som naturligt. Den største andel af dem ligger i områder, der ikke ligger i umiddelbar nærhed af en større by.

I landets fire største byer, København, Aarhus, Odense og Aalborg, er mellem 2,5 og 5,4

procent af boligerne uden beboer. På Samsø, Læsø og Langeland er det mellem 23 og 30 procent af boligerne, der ikke har registreret en eller flere beboere.

Antallet af ledige almene boliger er steget markant siden udgangen af 2008. Fra 2008 til 2012 er der sket en stigning på 225 procent i mængden af ledige almene boliger. I maj 2012 var der 3.614 ledige almene boliger i Danmark i modsætning til kun 233 i 1999.

Både almene og private lejere kan få tildelt boligsikring. Det samlede beløb, der udbetales til almindelig boligsikring i Danmark, er næsten fordoblet fra 1983 til 2011. Det skyldes først og fremmest, at antallet af husstande, der modtager almindelig boligsikring, er steget med 127 procent siden 1983.

Flere tomme boliger uden for de større byer

anp@ejendomsforeningen.dk mml @ejendomsforeningen.dk

Af kortet fremgår det, at en større procentdel af boligerne er registreret som tomme i de kommuner, der ikke omfatter større byer.

I København og omegn samt i Aarhus, Aalborg, Odense og Esbjerg er det mellem 2,2 og 5,4 procent af boligerne, der er tomme.

6,1 procent af landets boliger har ikke tilknyttet et cpr-nummer. Ser man på kommunerne, der ligger længere væk fra de større byer, er det oftest mere end 6,7 procent af boligerne, der er tomme.

Samsø er topscorer med 30,1 procent.

Nogle af de tomme boliger kan være en boligejers ekstra bolig eller et sommerhus. Det gælder i særlig grad i de kommuner, der ikke har vedtaget bopælspligt, og hvor det således er muligt at eje en helårsbolig uden at skulle have folkeregisteradresse i den. Andre årsager til tomme boliger kan være boligens stand eller situationen på det lokale boligmarked.

Kilde: Danmarks Statistik samt egne beregninger.

Anm.: En tom bolig er en bolig uden et eller flere tilmeldte cpr-numre på opgørelsestidspunktet. I 2009 håndhævede følgende kommuner ikke bopælspligten: Fredensborg, Solrød, Billund, Tønder, Varde, Ærø, Herning, Ikast-Brande, Ringkøbing-Skjern, Samsø, Struer, Læsø, Mariagerfjord, Rebild, Vesthimmerland, Greve og Thisted.

18

Fra 1999 frem til 2003 ligger

Antallet af tomme almene boliger er historisk højt

antallet af ledige almene boliger under 500, og der ses kun en svag stigning i perioden. Fra 2003 frem

4.000

til februar 2006 stiger antallet af ledige almene boliger til 1.953.

3.500

Herfra falder antallet med 43 3.000

procent ned til 1.111 boliger i november 2008. Derfra sker en

2.500

kraftig stigning i løbet af 2009.

2.000

Stigningen fortsætter i store træk

1.500

helt op til 2012, og i maj 2012 er der 3.614 ledige almene boliger. I

1.000

forhold til 2008 er det en stigning 500

på 2.503 boliger, hvilket svarer til

0 1999

en stigning på 225 procent.

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Tomme almene boliger i hele landet

Almene boliger er opført med støtte af offentlige midler, og det synes derfor umiddelbart problematisk, at

Kilde: Landsbyggefonden.

der er så stor stigning i antallet af

Anm.: Tallene er opgjort primo hver tredje måned i februar, maj, august og november.

tomme almene boliger.

Antallet af husstande, der modtog

Antallet af husstande, der får almindelig boligsikring, stiger fra 1983 til 2011

almindelig boligsikring i december måned, er steget fra 91.580 i 1983 til 207.722 i 2011. Det er en stig-

Mio. kr.

Hustande

ning på 127 procent. Det samlede

300

250.000

udbetalte beløb i december er steget med 98 procent fra 124,6 mio. kr. i 1983 til 246,7 mio. kr. i

250

200.000

december 2011 i faste priser.

Beregner man en årlig udbeta-

200 150.000

ling ud fra decembertallet, giver det 2.960 mio. kr. i 2011. En af

150

forklaringerne på udviklingen i 100.000

figuren er de generelle økonomiske konjunkturer.

100 50.000

50

I lavkonjunktur vil der være en tendens til, at flere modtager boligsikring. Det gennemsnitlige beløb

9

over hele perioden været faldende.

20 11

20 0

5

20 07

20 0

20 03

20 01

i boligsikring per husstand har set

20 11

20 09

20 07

20 05

Antal hustande (sekundær akse)

20 03

19 99

19 97

19 95

Kilde: Danmarks Statistik.

19 93

19 91

19 89

19 87

19 85

19 83

Samlet udbetalt beløb (mio. kr.)

20 01

19 99

19 97

19 95

19 93

19 91

19 89

19 87

0

19 85

19 83

0

Anm.: Tallene opgøres for december måned hvert år, og udbetalte beløb vises i 2011-priser. Almindelig boligsikring er den mest udbredte boligsikringstype gennem hele perioden og tegner sig for 99 procent af udgifterne til boligsikring i 2011.

19

indblik

Ventilationseftersyn kan sænke energiforbruget De fleste større ventilations- og klimaanlæg skal efterses hvert femte år. Det gælder typisk, hvis anlægget er i en bolig-, detail- eller kontorejendom.

Der er ifølge Energistyrelsen penge at hente ved at få tjekket anlægget, og nu øges kontrollen forfatter Rikke Kristiansen Antallet af klima- og ventilationsanlæg i de danske ejendomme er steget betydeligt gennem de seneste år. Det er ejendommenes energiforbrug også.

Bygningerne står for 40 procent af landets samlede energiforbrug, og det er et nationalt mål at få nedbragt bygningernes energiforbrug betydeligt. Hvis man spørger Energistyrelsen, så er en af måderne at efterse, justere og forbedre klima- og ventilationsanlæg.

– Det er vigtigt, at en ejer får indstillet sit ventilations- eller klimaanlæg korrekt. Hvis det justeres ordentligt, så bruger anlægget langt mindre energi, og ejeren får dermed også en lavere udgift. Det samme gælder, hvis der er behov for at få udskiftet dele i anlægget, fortæller Kåre Groes, der er jurist i Energistyrelsen.

Eftersyn giver besparelser Ifølge Energistyrelsen kan de forslag og råd, som man får ved et eftersyn, give besparelser på mere end 25 procent årligt første gang og ofte ti procent eller mere årligt ved de følgende eftersyn af et anlæg.

20

Erfaringer fra Center for Energibesparelser og energiselskabernes energirådgivning viser, at der selv for nyere anlæg kan opnås betydelige energibesparelser ved at tilpasse blandt andet driftstider og temperaturer til behovet i de lokaler, der ventileres og måske også køles.

Ifølge Energistyrelsen kan der også være penge at spare, hvis man vedligeholder anlægget og løbende foretager anlægsændringer som eksempelvis at udskifte ventilatorer eller etablere varmegenvinding, hvis anlægget ikke har det i forvejen.

Krav om eftersyn Energistyrelsen stiller krav om, at større klima- og ventilationsanlæg efterses af et akkrediteret firma hvert femte år.

– Vi opfordrer til, at ejerne tager kontakt til et akkrediteret firma og får efterset deres klima- og ventilationsanlæg med et lovpligtigt energieftersyn. I gennemsnit vil der være en udgift på omkring 5.000 kr. for et eftersyn, siger Kåre Groes.

Mere kontrol Det er meget få anlæg, som hidtil er blevet efterset. Energistyrelsen anslår, at kun omkring ti procent af landets store klimaog ventilationsanlæg har fået et lovpligtigt eftersyn.

Fakta Et ventilationsanlæg er omfattet af ordningen, hvis det har en indblæsning og en udsugning med en samlet eleffekt for ventilationsmotorerne på fem kW eller derover. Har anlægget kun udsugning, gælder de fem kW eller derover for ventilatormotoren i udsugningen. Eleffekten fremgår typisk af anlæggets mærkeplade.

Ventilations- og klimaanlæg i bygninger til erhvervsmæssig produktion i forbindelse med industri, håndværk, landbrug, gartneri og lignende er undtaget fra ordningen.

Find et godkendt firma til ventilations-eftersyn på seeb.dk

– Vi regner med at skrue lidt mere op for kontrollen på det her område i løbet af efteråret, da vi skal være sikre på, at reglerne efterleves, siger Kåre Groes.

Energistyrelsen forventer, at styrelsen fremover ved stikprøvekontroller vil give bøder, hvis eftersynene ikke gennemføres.

Det indebærer et eftersyn Det lovpligtige energieftersyn af ventilations- og klimaanlæg omfatter en registrering af grundoplysninger om anlægget og inspektion af anlæggets driftstilstand. Den tilsynsførende foretager en række målinger, så anlæggets energieffektivitet kan vurderes.

Den tilsynsførende udarbejder derefter i en rapport en række anbefalinger og besparelsesforslag med angivelse af energibesparelsen og økonomien, som anlæggets ejer får.

Ifølge Energistyrelsen kan et eftersyns anbefalinger give besparelser på anlæggets energiforbrug på mere end 25 procent årligt første gang og ofte ti procent eller mere årligt ved de følgende eftersyn af et anlæg.

rik@ejendomsforeningen.dk

Vi regner med at skrue lidt mere op for kontrollen på det her område i løbet af efteråret, da vi skal være sikre på, at reglerne efterleves Kåre Groes, jurist i Energistyrelsen

21

interview

DEAS

Fra gammelt Den 3. september flyttede det tidligere Dan-Ejendomme as ind i deres nye domicil ved Flintholm Station. Det nye hus danner rammen om et navneskifte og en helt ny strategi for virksomheden

Bo Heide-Ottosen (t.v) og Henrik Dahl Jeppesen, der udgør DEAS’ direktion, har taget ledere og medarbejdere med på en forandringsrejse.

En intern trappe i DEAS’ domicil skal sikre, at der er en god interaktion på tværs af afdelingerne.

22

kælenavn til nyt brand forfatter Rikke Kristiansen Foto DEAS Omkring 500 ledere og medarbejdere er taget på en forandringsrejse for at finde ’DanEjendomme as version 2.0’. Huset tog med på rejsen for en stund og mødte virksomhedens to direktører, Henrik Dahl Jeppesen og Bo Heide-Ottosen.

– Navnet Dan-Ejendomme as er fra 80’erne. Vi har længe talt om, om navnet afspejler det, vi laver, og det synes vi ikke længere, at det gør. Vi måtte derfor finde et nyt navn, og det var ikke let. Men svaret viste sig at ligge lige foran os – nemlig DEAS, siger Henrik Dahl Jeppesen, der er administrerende direktør.

DEAS har gennem flere år været virksomhedens interne kælenavn og er en forkortelse for Dan-Ejendomme as.

– Vi synes, at DEAS sender signaler om det troværdige, og vores bomærke handler om energi, fremsynethed og åbenhed mod vores omverden, siger Henrik Dahl Jeppesen.

ny Strategi DEAS ser sig selv som en ny virksomhed, der er i gang med at finde ud af, hvordan den skal agere i et marked, hvor konkurrencen er stor, og forandringer er et vilkår. Sammen med navnet følger derfor også en ændret strategi med fokus på medarbejder- og kundeloyalitet. Det kræver forandringsvilje hos ledere og medarbejdere.

– Vi vil gerne rive nogle mure ned. Derfor udfordrer vi „plejer“ i vores nye strategi, siger Bo Heide-Ottosen, der den 1. maj blev ansat som direktør i det daværende DanEjendomme as og har mange års erfaring fra den internationale finansielle sektor.

En anden væsentlig del af den nye strategi er, at DEAS skal være mere synlig, end DanEjendomme as var.

– Kunderne skal opleve et Dan-Ejendomme as, der nu hedder DEAS, som er langt mere synligt i gadebilledet. Vi er i gang med en

større transformation, som også påvirker den enkelte ansatte, siger Bo Heide-Ottosen.

Henrik Dahl Jeppesen supplerer.

– DEAS’ kernekompetence er ejendomsadministration. Det er den største del af vores forretning. Det nye er, at administration ikke kan stå alene. Vi er i dag nødt til at sige, at driften af en ejendom er lige så vigtig som administrationen. Vores driftsvirksomhed kalder vi nu for DEAS Facility Service, og den skal være synlig ude hos kunderne, siger Henrik Dahl Jeppesen.

Afgørende med tilfredse medarbejdere Medarbejderne er, ifølge de to direktører, omdrejningspunktet i DEAS, og en væsentlig del af strategien er at sikre en høj grad af medarbejdertilfredshed.

– Vi baserer vores forretning på en helt ny forretningsmodel, hvor vi vil have tilfredse kunder, og det forudsætter i vores optik tilfredse medarbejdere, siger Henrik Dahl Jeppesen.

– Vi har masser af kompetencer inden for eksempelvis jura og økonomi. Vi skal sørge for, at de faglige kompetencer er på plads i alle led, samtidig med at vi tænker på tværs, og vi hele tiden er kundeorienterede, siger Bo Heide-Ottosen.

Som et led i at ville være en god og synlig arbejdsplads deltager DEAS i Danmarks Bedste Arbejdsplads, som hvert år vurderer en række virksomheders medarbejdertilfredshed og kårer landets bedste arbejdspladser.

– Vi har valgt at deltage i Danmarks Bedste Arbejdsplads. Vi gør det blandt andet for at finde ud af, hvad andre tilsvarende virksomheder gør. Vi får her mulighed for at benchmarke os og blive klogere på det, vi går og gør i det daglige, siger Henrik Dahl Jeppesen.

Tanken er, at hvis man bliver vurderet som en god arbejdsplads, så klarer man sig bedre i konkurrencen om kunderne.

Nyt domicil understøtter strategien Ifølge DEAS’ to direktører er en bygning ikke længere bare en bygning. Der ligger mange tanker bag udformningen og indretningen af det nye domicil.

Indretningen af DEAS’ domicil er blevet til i tæt dialog med medarbejderne.

– Vi har eksempelvis været i dialog om, hvorvidt bordene skulle være runde eller aflange. Det har hele tiden været afgørende, at møblerne understøtter lokalets funktion.

Vi har også lagt vægt på, at mødelokalerne er forskellige, for hvis mødelokalerne er ens, så får du også en ens adfærd, siger Henrik Dahl Jeppesen.

Bygningen skal understøtte medarbejdernes daglige arbejde og navnlig samarbejdet på tværs af afdelinger og på tværs af faglige kompetencer. Medarbejdernes indbyrdes interaktion har været en ledetråd i husets indretning.

– Den bedste interaktion sker, når man tanker en kop kaffe i caféen eller mødes i kantinen. Vi har arbejdet målrettet for at få rum til møder, rum til fordybelse og rum til samtaler. For kunsten er at få alles kompetencer til at interagere, siger Henrik Dahl Jeppesen.

Det har også været vigtigt, at det er let at finde rundt i bygningen, så der kan ske en god interaktion på tværs af afdelingerne, som er centreret om en stor intern trappe, der er placeret midt i bygningen.

– En af de måder, som en bygning er effektiv på, er ved, at den har en effektiv og enkel navigation. Hvad er der eksempelvis bag døren? Man skal let kunne navigere rundt i vores hus. Det har vi lagt stor vægt på i vores nye domicil, siger Henrik Dahl Jeppesen.

rik@ejendomsforeningen.dk

23

økonomisk artikel

Danske butiksejendomme klarer sig godt Siden 2000 har danske butiksejendomme haft et gennemsnitligt årligt totalt afkast på 8,8 procent. Det totale afkast afhænger blandt andet af forbrugernes adfærd FORFATTERE MORTEN MAROTT LARSEN OG ANDREAS R.E. PEDERSEN Generelt har danske butiksejendomme klaret sig godt i de sidste 12 år, også selvom der har været økonomisk krise.

Det totale afkast for butiksejendomme i Danmark har været positivt i alle de 12 år, IPD Dansk Ejendomsindeks har eksisteret. Det bedste år var 2006, hvor det totale afkast var 14,5 procent, mens 2010 var året med det dårligste totale afkast på 4,6 procent. Det gennemsnitlige årlige totale afkast siden 2000 har været 8,8 procent.

Figur 1 sammenligner de danske afkast for butiksejendomme med afkastene for butiksejendomme i England og Sverige. Det gennemsnitlige årlige totale afkast på butiksejendomme i England er 7,2 procent, mens det i Sverige er på 9,1 procent.

Beregninger viser, at afkastene i England og Sverige har større udsving end i Danmark. Sammenligner man de 15 lande, hvor IPD har indsamlet butiksdata i mindst 12 år, viser det sig, at Danmark er det land, hvor det totale afkast varierer næstmindst. Kun i Tyskland er det totale afkast mere stabilt.

Shoppingcentre klarer sig godt i Sverige Der er landene imellem forskel på, hvilken type butiksejendomme der klarer sig bedst. I Danmark har de to segmenter shoppingcentre og øvrige butikker givet omtrent samme gennemsnitlige totale afkast årligt. Det totale afkast i shoppingcentre varierer lidt mindre end øvrige butikker.

I Sverige er det totale afkast på shoppingcentre højere. Et procentpoint adskiller svenske shoppingcentre fra øvrige svenske butikker, således at de gennemsnitlige årlige totale afkast er henholdsvis 9,8 og 8,8.

I England er de totale afkast på shoppingcentre lavere end andre butikssegmenter. I 12 år har shoppingscentre i gennemsnit givet 5,9 procent i årligt totalt afkast, mens for eksempel det, englænderne kalder for standardbutikker, har givet 7,0 procent siden år 2000.

afkast følger Vækst, forbrugskvote og England Nogle af de forhold, der har betydning for det totale afkast på butiksejendomme, er antallet af butikker, anvendte butikskvadratmeter, markedslejen, privatforbruget, indkøbsvaner, moms og punktafgifter. Mange af disse forhold påvirker også hinanden indbyrdes. For at få et fingerpeg om, hvad der har drevet det totale afkast på butiksejendomme i de sidste 12 år, har vi foretaget en statistisk analyse på de omtalte data.

Analysen inddrager en række faktorer: Husholdningernes forbrugskvote, økonomisk vækst, beskæftigelsen, offentligt forbrug, totale afkast i England og Sverige for butiksejendomme, som vi i ejendomsbranchen ofte sammenligner os med.

Figur 1. Det danske totale afkast på butiksejendomme er stabilt over de seneste 12 år 25 20 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20

forbrug påvirker positivt

-25 2000

2001

2002

2003

2004 Danmark

2005

2006

England

2007 Sverige

Kilde: IPD. Anm.: Totale afkast for Danmark, Sverige og England.

24

2008

2009

2010

2011

Analysen viser, at husholdningernes forbrugskvote, den økonomiske vækst året før samt det totale afkast på butiksejendomme i England kunne forklare de danske butiksejendommes totale afkast bedst. Både den økonomiske vækst og hushold-

Figur 2. Butiksejendommes totale afkast og husholdningernes forbrugskvote hænger sammen 16

108

14

106

12

104

10 102 8 100 6 98

4

96

2 0

94 2000

2001

2002

2003

2004

2005

Totalt afkast

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Forbrugskvote (højre akse)

Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks og Danmarks Statistik.

Anm.: Husholdningernes forbrugskvote opgøres som den andel af en husholdnings disponible indkomst, der går til forbrug. Forbrugskvoten er beregnet som det nominelle privatforbrug divideret med den disponible bruttoindkomst. Da ikke al indkomst opgøres i den disponible bruttoindkomst, er en forbrugskvote over 100 ikke ensbetydende med, at der ingen opsparing finder sted.

ningernes forbrugskvote påvirker det totale afkast positivt.

Sammenhængen til det totale afkast i England kan være, at der er ejendomsspecifikke faktorer, der på tværs af grænser påvirker det totale afkast. For eksempel vil en stigning i omfanget af internethandel ikke nødvendigvis påvirke forbrugskvoten og den økonomiske vækst, men det vil alt andet lige påvirke det totale afkast på butikker negativt.

I figur 2 ser man, at afkastet på butiksejendomme i høj grad bevæger sig som husholdningernes forbrugskvote. Den stati-

stiske analyse viste, at en stigning på et procentpoint i forbrugskvoten fører til et totalt afkast for butiksejendomme, der er 0,8 procentpoint højere. En stigning på et procentpoint i økonomisk vækst året før eller i Englands totale afkast af butiksejendomme samme år medfører stigninger på henholdsvis 0,6 og 0,1 procentpoint i det totale afkast for danske butiks­ejendomme.

mml@ejendomsforeningen.dk anp@ejendomsforeningen.dk

ALT I VVS

Medlem af Tekniq Installatørernes Organisation

Aut. kloakmester

B. ANDERSEN & LASSEN A/S Skjulhøj Allé 20 . 2720 Vanløse Telefon 38 71 55 11 . Fax 38 71 56 88



38 71 55 11 25

mød et medlem

Frue i eget hus Efter ti år som administrationschef tog Majbritt Birch springet og blev selvstændig ejendomsadministrator. I dag driver hun sin enmandsvirksomhed fra Årup på Fyn og har indtil videre 600 lejemål i porteføljen FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN FOTO Hung Tien Vu Telefonen er sat på lydløs, men vibrerer livligt på Majbritt Birchs køkkenbord under interviewet. Der er mange, der vil have fat på Majbritt Birch Ejendomsadministration ApS. Det er otte måneder siden, at hun tog springet og blev selvstændig ejendomsadministrator efter 25 år i ejendomsbranchen, de seneste 14 år hos Focus Advokater i Odense, heraf de sidste ti år som administrationschef.

Hun har nu 600 lejemål at administrere på Fyn, Sjælland og i Jylland og udfører forefaldende konsulentopgaver for ejendomsvirksomheder ved siden af.

– Jeg var bange for, at jeg skulle sidde med hænderne i skødet det første stykke tid, men det har jeg overhovedet ikke gjort. Der har været drøn på fra starten. Jeg har slet ikke nået at tænke på markedsføring endnu. Aftalerne er kommet via mund til mund-metoden, siger hun.

Majbritt Birch er indtil videre eneste medarbejder i sin virksomhed, som hun driver fra en 26

af de istandsatte længer på familiens landsted i Årup på Fyn. Her bor hun med sin mand og deres to hjemmeboende børn.

Visionen er at udvide porteføljen til at omfatte ejerforeninger, og at virksomheden vokser, så hun om fem år har fire medarbejdere og kan flytte virksomheden til Odense.

– Men intentionen er ikke at blive en stor virksomhed, for så forsvinder hele det segment, jeg har taget op. Min grundsten er et mindre firma, hvor kunden kender alle medarbejderne, og medarbejderne kender alle kunder og hinandens sager. Jeg tror på, at der stadig er et marked for de små ejendomsvirksomheder, der har den personlige service i fokus. Min kundegruppe er de mindre udlejere med måske 100 enheder, der ikke vil forsvinde i et stort administrationsselskab, siger hun.

Majbritt Birch har fingrene nede i alt, hvad der foregår i hendes portefølje, og det nyder hun.

– Det er dejligt at være med fra A til Z. Jeg lejer lejlighederne ud og hilser på lejerne, så jeg får et personligt forhold til dem. Jeg ved alt, hvad der foregår i min portefølje. Intet kan

forsvinde, for jeg tager mig af administrationen hele vejen rundt, og det er derfor, kunderne har valgt mig, siger hun.

springet Det var med rystende ben, Majbritt Birch i slutningen af 2011 gik til sin chef og sagde sit job som administrationschef op. En alvorlig kræftsygdom havde forinden gjort, at hun var begyndt kraftigt at overveje ideen om at gå selvstændig. En tanke, der havde puslet i baghovedet gennem en årrække, uden at hun havde fået tænkt den til ende.

– Jeg er et stort tryghedsmenneske, så det tog meget energi fra mig at tage beslutningen. Det var svært at sige op, for jeg var oprigtigt glad for min arbejdsplads. Men jeg blev overbevist om, at hvis jeg skulle prøve at være frue i eget hus, skulle det være nu, inden jeg blev for gammel og fik for svært ved at lære nye ting, siger den 46-årige fynbo.

I dag er hun ikke i tvivl om, at det var den rette beslutning.

– Det, der gjorde mest indtryk, var at min 14-årige datter en dag i begyndelsen af det

Jeg vil ikke sidde som gammel og tænke „hvorfor gjorde jeg det ikke?“. Jeg må prøve min drøm af og finde ud af, om den rummer det, jeg håber.

Det har den i høj grad gjort indtil videre Majbritt Birch, direktør i Majbritt Birch Ejendomsadministration ApS

H Ejen vem te g dom sfor ner I en arti e D ning a k hud elserie nmar en e me n på e komm k?

dl er n Og h vord emmer. række Huset af in an e H r de vad dr foreni d unde n ø r end t i e mmer d gens jend e oms om? bran chen ?

nye år sagde: „Mor, det er så dejligt, at du ikke længere er så træt og stresset, når du holder fri“. Nu undrer det mig, hvorfor jeg ikke tog springet noget før, siger hun.

gamle vaner skulle brydes Majbritt Birch beskriver den første måned i egen virksomhed som grænseoverskridende.

Det kræver omstilling at gå fra at have sin daglige gang i en virksomhed med over 100 ansatte og være leder for 13 ejendomsadministratorer til at sidde som eneste medarbejder på kontoret.

– Jeg følte mig nok alene og ensom. Det var hårdt, men efter den første måned var de gamle vaner brudt, og hjernen havde omstillet sig, siger Majbritt Birch, der kompenserer for de manglende kolleger ved at bruge sit professionelle netværk i større grad og ved at komme ud til flere sociale arrangementer i branchen.

Det har også krævet tilvænning at sige farvel til de mange andre fordele, der er ved en stor veldrevet virksomhed. Majbritt Birch har ingen it-afdeling at ringe til, når computeren går ned, eller en piccoline, når der skal pakkes post.

– Man skal være god til at holde mange bolde i luften på samme tid som selvstændig, for der er ingen at sende dem videre til. Og det gør selvfølgelig én mere sårbar. Man kan aldrig helt holde fri. Til gengæld kan man selv bestemme, hvornår man vil være på kontoret.

Hvis jeg bestemmer mig for at holde fri mandag formiddag, så gør jeg det, og så arbejder jeg måske søndag aften i stedet, siger hun.

Krav til kunderne Selvom Majbritt Birch har måttet give afkald på gode kolleger, har hun fået noget igen, som hun nu slet ikke kan undvære: Friheden til at gøre tingene på sin helt egen måde.

– Jeg sætter selv virksomhedens dagsorden og beslutter, hvad der skal stå på brevpapiret, uden at nogen kan blande sig, siger hun.

Det er ikke mindst friheden til at bestemme, hvilke kunder der tages med, som appellerer til hende.

– Jeg tager ikke hvem som helst ind. For det kræver et tæt samarbejde, og kemien skal være i orden. Det er vigtigt for mig, at vi kigger hinanden efter i kortene. Det kommer nogle gange bag på kunderne, at jeg også har forventninger til dem, men det gør jeg meget ud af at slå fast. For det er også mit navn, der står på spil, siger Majbritt Birch.

job som lægdommer giver ballast Det, som har overrasket Majbritt Birch mest ved at blive selvstændigt erhvervsdrivende, er alle de omstændelige procedurer, regler og frister, hun har måttet sætte sig ind i.

– Der er meget bureaukrati omkring moms og skat, og der er ikke meget hjælp at hente i det offentlige. Man burde blive bedre til at hjælpe mindre virksomheder på vej. For det er et stort skridt at tage, og systemet gør det ikke lettere at overskue, siger hun.

Efter at Majbritt Birch er blevet direktør bag eget skrivebord, er det blevet endnu vigtigere for hende at holde sig opdateret med den nyeste viden og praksis.

– Jeg stiller højere krav til mig selv nu, hvor jeg ikke har en advokat at gå til, hvis jeg har en kompleks sag. Det kræver, at du er fuldstændig ajour med, hvad der sker på feltet, siger hun.

Majbritt Birch er lægdommer ved forskellige huslejenævn på Fyn, og det er et job, som er med til at gøre hende skarpere i lovstoffet og bringe hende up to date med de seneste afgørelser.

– Som lægdommer får jeg mulighed for at sparre med fagfæller, og jeg får behandlet sagerne mere i dybden, end hvis jeg sad med dem i min administration. Det giver mig stor erfaring og ballast at være lægdommer, som jeg kan bruge videre i mit arbejde, siger hun.

Interviewet er ved at være slut, og der må ligge mindst otte ubesvarede opkald på Majbritt Birchs telefon, der venter på at blive besvaret. Det tegner til en travl dag, og det passer indehaveren fint.

– Styrken ved at være selvstændig er, at man kommer til at brænde endnu mere for sit job. Og jeg tror på, at kunderne kan mærke det store engagement, man lægger for dagen, siger Majbritt Birch.

alf@ejendomsforeningen.dk

27

markedsnoter

Energimærke

Kontakt os for udarbejdelse af tilbud på Energimærke eller El-rapport på store og små ejendomme - bolig og erhverv.

Hurtig ekspedition

Olav Grønn Hansen, Autoriseret El installatør og Energikonsulent

Svendborg / tlf: 62 21 50 40 mobil 40 44 93 02 / post@ejendom88.dk

Energimærke Energimærke R RR Energimærke Kontakt forudarbejdelse udarbejdelse afaf tilbud på på Kontakt ososfor tilbud Energimærke eller El-rapport påafstore ogpå små Kontakt os for udarbejdelse tilbud Energimærke eller El-rapport på store og små ejendomme bolig og erhverv.

Energimærke eller El-rapport påerhverv. store og små ejendomme - bolig og

mærke

ejendomme - bolig og erhverv.

Hurtig ekspedition

Hurtig ekspedition Hurtig 40 ekspedition 44 93 02

R

Medlemsmøde i Ejendomsforeningen Holbæk Ejendomsforeningen Holbæk afholder medlemsmøde den 2. oktober 2012 kl. 19 på Restaurant Vadestedet, Holbæk.

Her vil en advokat belyse fastsættelse af huslejen for boliglejemål i småejendomme med seks lejligheder og derunder. Efterfølgende vil en aktuel sag fra boligretten blive belyst, herunder hvad man som udlejer ikke skal gøre, hvis man får en sag i huslejenævnet og derefter i boligretten.

Energi ogTilmelding El Huset senest den 24. september til Johnny Christensen,

Energi El Huset Energi og og El Huset

telefon 40 74 29 36 eller mail johnny@tjeb-auto.dk

Olav Grønn Hansen, Autoriseret El installatør og Energikonsulent

R

bejdelse af tilbud påSvendborg / tlf: 62 21 50 40 mobil 40 44 93 02 / post@ejendom88.dk

Energimærke R

spedition

Energi og El Huset

Olav Grønn GrønnHansen, Hansen,Autoriseret Autoriseret installatør Energikonsulent El El installatør og og Energikonsulent apport på store og små olig og erhverv. Svendborg Svendborg //tlf: 4040 4444 93 93 02 02 / post@ejendom88.dk tlf:62 6221 2150 504040mobil mobil / post@ejendom88.dk Kontakt os for udarbejdelse af tilbud på Energimærke eller El-rapport på store og små ejendomme - bolig og erhverv.

HurtigEnergi ekspedition og

El Huset

Energi og El Huset

Olav Grønn Hansen, Autoriseret El installatør og Energikonsulent

n, Autoriseret El installatør og Energikonsulent Svendborg / tlf: 62 21 50 40 mobil 40 44 93 02 / post@ejendom88.dk Mobil: 40 44 93 02 / post@ejendom88.dk

1 50 40 mobil 40 44 93 02 / post@ejendom88.dk

Peter Maler A/S

Ejd selsk af 1988 Olav Groen Annonce.indd 1

24-08-2012 14:42:03

Garanti for godt håndværk Peter Maler A/S er blevet totalentreprenør, og vi kan nu påtage os alle former for arbejde i Deres forening.

• Murerarbejde • Tømrerarbejde • VVS-arbejde • Blikkenslagerarbejde • Malerarbejde • Elarbejder • Kloakarbejde • Gulvarbejde • Snedkerarbejde • Rådgivning

11

Ring til Peter Maler A/S 3810 3280 www.peter-maler.dk Godthåbsvænget 14A, 2000 Frederiksberg, telefon 3810 3280

28

11

Forbrugsovervågning på smartphone Med istas app kan beboere let holde energiforbruget nede NYH E D  Forbrugsovervågning 24/7  Hurtige her og nu statusbilleder  Detailvisning af forbrug pr. lokale  Sammenligning af perioder for vurdering af forbrugsniveau  Let at opdage unaturligt forbrug  Sparer penge og skåner miljøet Kontakt ista på 77 32 33 00 for mere information.

ista Danmark A/S Brydehusvej 13  2750 Ballerup  Tlf.: 77 32 32 32  ista@ista.dk  www.ista.dk

ISTA_APPann_187x134.indd 1

09/08/12 10.32

kend din boligpolitiker

Ti spørgsmål til Lars Dohn (EL)

Tinget

s ansig Huse komm t præsente ter ende n rer i de by- og umre Folket in boligo rdføre gets re.

forfatter Louise stenholdt

1

Hvad betyder din bolig for dig?

Jeg har boet i eget rækkehus i 35 år. Det er nu sat til salg, og min kone og jeg har købt en andelsbolig med fælleshus og fællesspisning.

Boligen er jo rammen om familiens dagligliv. Det er der, vi restituerer fra arbejdet. Den er et helle, hvor vi kan leve i fred uden andres indblanding. Boligen er derfor ikke et forbrugsgode på linje med andre forbrugsgoder. Derfor skal boligen sikres alle som en menneskeret.

2

Hvad er din vigtigste mærkesag på det boligpolitiske område?

Som huslejenævnsmedlem og aktiv i lejerbevægelsen i 15 år har jeg mange ønsker til boligpolitikken. Hvis jeg skal vælge, må ønsket blive, at der sikres tilstrækkeligt med boliger, der er til at betale for almindelige mennesker. Enhedslisten har rejst debatten i Folketinget om dette vigtige emne, men det er småt med bud fra de øvrige partier på, hvad vi kan gøre for at sikre billige, betalelige boliger for alle.

3

Der er brug for regelforenkling af boliglejelovene, mener både politikere og aktører i branchen. Hvilke konkrete forslag har du til det arbejde?

En forenkling af lejelovgivningen er meget vigtig. Nok er lejelovene en beskyttelseslovgivning for lejerne, men hvad hjælper det, hvis reglerne er så komplicerede, at kun de fagprofessionelle kan finde hoved og hale i dem. Også for små udlejere vil en regelforenkling lette på situationen.

I arbejdet med regelforenklingen vil jeg især lægge vægt på huslejefastsættelsen og fraflytningsbestemmelserne. Samtidig må boligreguleringsloven fremtidigt skulle gælde i alle kommuner.

4

Hvad vil du aldrig stemme for?

I Enhedslisten har vi det gode princip, at vi aldrig stemmer for forringelser for almindelige mennesker. Denne regel gælder også på boligområdet.

5

Hvad ser du som det største problem på boligområdet?

Det største problem er manglen på betalelige lejeboliger. Det rammer for eksempel unge i de store uddannelsesbyer. I Herning, hvor jeg bor, mangler der 300 boliger til unge under uddannelse. Borgmesteren mener, at det problem kan det probate boligmarked sagtens løse. Resultatet bliver så, at boliger, for eksempel kælderlejligheder der for længst skulle have været ude af boligmarkedet, bliver lejet ud, selv om de ikke er godkendt til udlejning.

6

Hvordan ser du på moderniseringer i den private udlejningssektor?

Boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (om huslejeforhøjelser i forbindelse med genudlejning) er meget skadelig. I stedet skal lejers råderet udvides, og lejerne skal have større medbestemmelse vedrørende moderniseringer. Jeg har i foråret set lejligheder, hvor lejer henholdsvis selv har foranstaltet en modernisering, og hvor det er sket efter § 5, stk. 2. Der er én afgørende forskel i de to tilfælde, og det er huslejens størrelse.

30

Lars Dohn er valgt ind i Folketinget ved valget i 2011. Lars er 62 år og uddannet folkeskolelærer. Han har siden 2000 været medlem af husleje­ nævnet i Herning Kommune og har siden 2009 også været medlem af huslejenævnet i Ikast-Brande Kommune. Lars Dohn har siden 2009 siddet som boliglægdommer.

7

Hvordan får man gang i energirenoveringerne af de private udlejningsboliger?

Energirenoveringerne skal medføre en besparelse for lejerne, ellers har de ingen motivation for at indgå. I de forslag, der nu behandles i forbindelse med energiforliget, går hele energibesparelsen i lommen på udlejerne. Det er helt skævt. Da der endvidere er udsigt til, at den såkaldte tvangsmodel vil blive foretrukket af udlejerne, må det siges, at lejerne igen bliver den svage part.

8

Antallet af private udlejningsboliger har siden 1970 været faldende. Hvordan får vi vendt udviklingen?

Udviklingen skal ikke vendes. Fremtidens boligformer skal bygge på fælles ejendomsformer, som vi ser det i den almene sektor og i andelsboligformen.

9

Hvilken prioritering har boligområdet for dig i forhold til dine andre arbejdsopgaver?

Jeg er ordfører for kommunal, folkeskole, landdistrikter og boligområdet. Med mine mange år i LLO og huslejenævn er det da klart, at lejernes tarv er hjerteblod for mig.

10

Hvad vil du helst huskes for på boligområdet, når du engang forlader Folketinget?

Jeg håber på at blive husket som én af de boligpolitikere, der faktisk kender til de reelle problemer på området.

los@ejendomsforeningen.dk

12016

Din rådgiver i ejendomsbranchen Fra ide til afkast – gennem projekter, drift og transaktioner.

Vores branchegruppe for ejendom og entreprise har tilknyttet ca. 140 professionals i Danmark og mere end 5.000 på verdensplan.

For et uforpligtigende møde kontakt Kenneth Hofman kennethhofman@kpmg.dk 25 29 30 22 kpmg.dk

A12016-Ejendomsforening-DK-1-ee.indd 1

29/02/12 13.48

Reducer dine IT-omkostninger – og nyd samtidig friheden med en ægte cloud-baseret ejendomsløsning fra Datamann A/S Med en WeDo§Ejendom ASP løsning fra Datamann A/S kører din løsning i ”skyen”, men priserne er helt nede på jorden. Du vil ofte kunne halvere dine IT-omkostninger og samtidig få en af markedets mest omfattende og stabile løsninger.

”Vores vigtigste værktøj – stabilt, alsidigt, fuldt integreret og enkelt i brug”

WeDo§Ejendom ASP er ægte cloud-baseret og derfor tilgængelig fra en hvilken som helst PC, Mac eller iPad - bare den har forbindelse til internettet.

Allan Rigelsø, Partner hos Boligadministratorerne A/S, kunde siden 2003

Datamann A/S har leveret IT-løsninger til ejendomsbranchen i mere end 25 år.

Det giver tryghed, når nogle af landets største administrationer anvender en integreret WeDo§Ejendom løsning – hver dag.

Kontakt os på telefon: 39 53 75 34 eller via email: wedo@datamann.dk

OBS! Nu også til iPad

Se mere på www.datamann.dk

nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening

Fordelingstal i ejerforeninger Fordelingstal kan som udgangspunkt ikke ændres. Kun i enkelte tilfælde FORFATTER SUSANNE RENDTORFF, SEKRETARIATSCHEF I EJERLEJLIGHEDERNES LANDSFORENING Fordelingstal (ændring af omkostningsfordelingen) kan som udgangspunkt ikke ændres. Ifølge EJLL § 6 stk. 1 skal alle fællesudgifter fordeles efter de tinglyste fordelingstal eller, såfremt fordelingstal ikke er tinglyst, ligeligt mellem ejerlejlighedsejerne, jf. EJLL § 2, stk. 1. Dette svarer til den almindelige regel vedrørende sameje, idet fordelingsantallet også angiver anparten i de fælles bestanddele.

Fastlæggelsen af fordelingstallene er vigtig, fordi den oprindelige ejer/udstykker ikke er bundet af bestemte kriterier og derfor kan fastsætte fordelingstallene efter ønske. Normalt fastsættes fordelingstallene på rimelig vis efter lejlighedernes indbyrdes værdi eller efter m2.

Når fordelingstallene en gang er fastlagt, er de særdeles vanskelige, eller nærmest umulige at få ændret.

ÆNdRINGER ER MULIGT I VISSE TILFÆLDE Der er fast domspraksis for at afvise vedtægtsændringer, der indebærer ændringer af fordelingstal og hermed af omkostningsfordelingen.

Argumentationen vil være, at en ændring af vedtægterne i relation til fordelingstal vil udgøre et sådant indgreb i den enkelte lejlighedsejers rettigheder, at der ikke vil kunne træffes gyldig beslutning herom alene med et kvalificeret flertal af medlemmerne.

Fordelingstallene og dermed omkostningsfordelingen forudsættes at være fastsat under hensyntagen til lejlighedernes indbyrdes værdi.

Dette antages at gælde, selvom der (senere) sker en ændring af lejlighedernes indbyrdes værdi.

Udgangspunktet vil således være, at fordelingstallene kun kan ændres i situationer, hvor der er tale om fuldstændig enighed. Der er dog enkelte tilfælde, hvor dette kan modificeres: 1. Hvis den oprindelige vedtægt indeholder udtrykkelig hjemmel til ændring af omkostningsfordelingen ved flertalsbeslutning. En almindelig bestemmelse om, at vedtægten kan ændres med kvalificeret majoritet, kan derimod ikke antages at indeholde hjemmel til ændring af omkostningsfordelingen. Heller ikke, hvis fordelingstallene omkostningsfordelingen fremgår af vedtægten.

AAReller ann187x64mmHusetFEB2012:Layout 1 01/03/12 20:11

2. Hvis en ejerforening køber en ejerlejlighed i ejendommen, fx med henblik på at benytte den til viceværtlejlighed.

3. Oprettelse af nye ejerlejligheder, fx ved yderligere bebyggelse af ejerforeningens grund eller ved udnyttelse af loftet eller andre fælleslokaliteter, der ønskes solgt eller konverteret til ejerlejligheder.

Her vil man i praksis fastsætte fordelingstal (tæller) for den eller de nye lejligheder efter samme principper som er anvendt ved den oprindelige opdeling, hvorefter nævneren i fordelingstallene for samtlige ejerlejligheder forøges tilsvarende.

4. Overdragelse af et lokale, der er fællesejendom til en af de nuværende ejere, således at lokalet eller arealet konverteres til en del af dennes ejerlejlighed – hvis det i forbindelse med aftalen er betinget, at lejlighedens fordelingstal forhøjes.

5. Uegentlige fællesudgifter eller forbrugsafgifter. Det antages, at flertallet med den for vedtægtsændring fornødne majoritet kan beslutte, at udgifter til lejlighedernes forsyning med varme, koldt vand og varmt vand, el gas og lignende ikke skal betales efter fordelingstal, men efter hver lejlighedsejers faktiske forbrug. Det er en forudsætning, at der er tale om anerkendte måle- og fordelingsmetoder.

Det må være en forudsætning, at ændringen medfører et rimeligere resultat for de enkelte ejere, og at den i hvert fald ikke medfører en urimelig forøgelse af den enkelte ejerlejlighedsejers udgift, set i forhold til hvis udgiften blev fordelt efter fordelingstal.

6. På samme måde antages det, at visse udgifter kan dækkes ved betaling i forhold til hver lejlighedsejers faktiske brug af den pågældende lokalitet eller indretning, hvis man kan måle denne efter objektive kriterier, fx vaskeri og garageanlæg.

I de undtagelsestilfælde, hvor omkostningfordelingen kan ændres ved flertalsbeslutning, må panthavere og andre indehavere af begrænsede tinglige rettigheder respektere en sådan beslutning.

Bortset fra de ovenfor nævnte tilfælde må der forlanges enstemmighed ved ændring af fordelingstal og omkostningsfordelingen.

Side 1

EJENDOMSSERVICE DU KAN STOLE PÅ Trappevask, vinduespolering, al slags rengøring, viceværtydelser, oprydning, fjernelse af fugt og skimmelsvamp, højdeopgaver med lift, grønne områder og meget mere.

Altid fokus på kvalitet, miljø og arbejdsmiljø - og branchens største liftpark (alle højder fra 3 til 53 m)

FÅ ET GODT TILBUD! RING 43 99 99 99 VI STØTTER DANSK FODBOLD I BÅDE ØST OG VEST - OG ØNSKER HELD OG LYKKE I HELE 2012 TIL F.C. KØBENHAVN OG VEJLE BOLDKLUB KOLDING.

32

www.aaren.dk info@aaren.dk

Se online om din ejendom sprænger rammerne Udnyt mulighederne i din ejendom - enkelt og nemt

• Hvad nu hvis du kunne se ejendommens vand- og energiforbrug online...

• Give hurtige og dokumenterede svar til dine lejere...

• Sammenligne forbruget i de enkelte ejendomme...

• Råde over dit eget arkiv online med pdf-filer af f.eks. forbrugsopgørelser...

• Få foretaget aktiv målermonitorering året rundt...

• Modtage dit fordelingsregnskab hurtigere end du plejer...

Vi gør det muligt for dig.

Techem Smart System giver dig en række innovative løsninger. Vi har bl.a. branchens eneste fordelingsmålere, der via adapterm kan optimere varmesystemets fremløbstemperatur.

Focus på ressourcer

www.techem.dk - Tlf.: 87 44 77 05 Find dine ejendomme i Techem Portalen - scan evt. QR-koden og få adgang

Support Med et STRATO abonnement følger hotline til vores dygtige supportere Forum Anvend STRATO Forum til at udveksle erfaring med andre administratorer Hurtigt i gang Skræddersyet introduktion og undervisning

STRATO

®

Læ s m er e på w w w.s tr at o. dk el le r ko nt ak t os fo r yd er lig er e in fo rm at io n og få en uf or pl ig te nd e de m on st ra ti on

It-systemet til ejendomsadministration • • • • •

Nem håndtering af alle administrative opgaver Komplet økonomisystem med alle typer regnskaber Fuldt medlemssystem med integreret venteliste Projektstyringsmodul til bl.a. bygningsvedligeholdelse Enkel registrering og arkivering af korrespondance

• • • •

Alle boligtyper administreres Alle former for lejeopkrævning Alle lejereguleringer udføres Alle former for internetkontakt til interessenter

EBC Products har siden 1984 leveret it-systemer til danske ejendomsadministratorer og er med over 250 installerede systemer førende på området.

EBC Products · Nordkrog 15 · 2900 Hellerup · Tlf. 39 62 78 30 · ebc@strato.dk · www.strato.dk

Annonce 187x134_Final.indd 2

13/11/08 12:24:07

gæsteeksperten

Derfor bliver ejendomsselskaber nødlidende Manglende fokus på den løbende drift har været en af årsagerne til, at flere ejendomsselskaber efter krisens store prisfald er blevet nødlidende FORFATTER Henrik Lind Hansen, ejendomsadministrator og cand.merc.jur.

Det danske marked for udlejningsejendomme har været igennem en turbulent periode.

Store prisfald har betydet, at flere ejendomsselskaber, både større investorer og K/S-konstruktioner, har fået store problemer med at generere overskud, og udfordringer med finansieringen har også trukket flere banker med sig i faldet.

Denne problematik er opstået grundet de prisfald, den økonomiske og finansielle krise har været årsag til. Men dette er egentlig kun et udtryk for et dybereliggende problem ved visse typer af ejendomsinvesteringer, der har været foretaget gennem de seneste 10-15 år.

driften blev glemt Ejendomsinvestorer har i en vis udstrækning ikke været tilstrækkelig fokuseret på den løbende drift af deres ejendomme. Op gennem 1990’erne og første halvdel af 00’erne udviklede der sig en generel holdning til, at prisen på private udlejningsejendomme kun kunne stige. Denne holdning blandt visse typer af ejendomsinvestorer og måske særligt deres finansieringskilder på de yderste 20-40 procent resulterede i, at ejendomme blev handlet med et lavere og lavere afkast af den investerede kapital. Da denne tendens var på sit højeste, foregik der handler med afkastgrader helt ned til 1-2 procent, et urealistisk lavt niveau, uanset hvor lang

34

tidshorisonten er på den pågældende investering.

Denne antagelse om, at værdistigninger for ejendomme, på et strategisk niveau, er nok for at udvikle ejendomsporteføljer, har medført, at selskaber, der i en højkonjunktur har kunnet leve med illikviditet grundet ny belåning, måtte kaste håndklædet i ringen, da markedet vendte. I denne henseende er det også vigtigt at gøre sig klart, at markedet altid vender.

I denne periode, grundet den overdrevne optimisme på ejendomsmarkedet, var der ikke nok fokus på at dække de finansielle risici af og sørge for en ejendomsportefølje, som, i sin normale drift, var i stand til både at servicere gælden og generere et løbende driftsafkast til investoren.

Da krisen gjorde sit indtog, kunne det konstateres, at flere investorer ikke havde sørget for „opsparing“ til dårligere tider, og med porteføljer, der ikke kunne levere et løbende afkast af driften, blev flere af disse ejendomsinvestorer både insolvente og illikvide. Et ejendomsselskab kan i teorien leve med insolvens i årevis, men illikviditet kan et ejendomsselskab ikke overleve.

tre økonomiske ben En pointe, der tilsyneladende ikke har været opmærksomhed på, uanset hvor evident den virker, er de tre økonomiske „ben“, som kan siges at udgøre et ejendomsselskabs økonomiske virkelighed: 1. Løbende driftsøkonomi (selskabets evne til at levere et positivt afkast år efter år) 2. Ejendommenes værdiansættelse (prisstigninger eller -fald år efter år) 3. Den generelle udvikling i samfundsøkonomien

Disse tre ben har et samspil og en gensidig påvirkning, og en indvirkning på ét parameter vil derfor kunne slå igennem på et andet.

Denne gensidige vekselvirkning gør også, at man som ejendomsselskab (eller investor) skal sørge for at konsolidere sig selv løbende og have et udpræget fokus på sin løbende drift og de finansielle risici, som man er underlagt.

Dermed er det heller ikke nok alene at fokusere på værdiansættelsen af aktivet, som der nok har været en tendens til tidligere.

Værdiansættelsen af ejendomsaktivet er naturligvis vigtig, og derfor bør den også foretages på objektivt grundlag, uanset om dette betyder stigninger eller fald i værdiansættelsen. Til dette formål kan en værdiansættelsesmodel som fx DCF-modellen (discounted cash flow-modellen), som også Ejendomsforeningen Danmark er fortaler for, være formålstjenlig. Økonomiske teorier, som Tobins Q samt Miller og Modiglianis „cost of capital“, er værd at medtage i sine kalkuler, inden man foretager sine ejendomsinvesteringer, samt når de strategiske overvejelser skal foretages. Endvidere er makroøkonomiens indvirkning på ejendommens tomgangsrisiko, omkostningerne ved foretagelse af forbedringer, beskatning mv. af afgørende betydning, når den overordnede driftsstrategi for ejendommen og selskabet skal lægges.

Læs mere om emnet i Henrik Lind Hansens cand.merc.jur.-speciale „Hvorfor ejendomsselskaber bliver nødlidende og kreditors muligheder herefter“ på ejendomsforeningen.dk/speciale-ejdselskab

Få mere viden Grundkursus i sociale medier Lær hvilke muligheder, ulemper og faldgruber der er for en virksomhed på de sociale medier.

Grundkursus i værdiansættelse ved DCF-metoden

Grundkursus – Lejeret I og II Forstå lejeloven og bliv samtidig præsenteret for de sidste nye afgørelser og den seneste lovgivning på området.

Lær at bruge DCF-metoden i praksis. Der vil særligt blive lagt vægt på de praktiske udfordringer ved modellen, faldgruber samt fordele og ulemper.

24. september og 1. oktober i København

21. september i København

25. oktober i Aarhus (heldagskursus)

Undervisere: General manager Per Andersen, Aareal Bank AG, statsautoriseret revisor/MRICS Morten Jensen, KPMG, og cheføkonom, ph.d.

Morten M. Larsen, Ejendomsforeningen Danmark.

Undervisere: Juridisk direktør Morten Østrup Møller, DEAS, og juridisk konsulent Pernille Husen, Ejendomsforeningen Danmark.

3.800 kr./4.750 kr. medlem/ikke-medlem

2.300 kr./2.875 kr. medlem/ikke-medlem for kurserne i København. 3.800 kr./4.750 kr. medlem/ikke-medlem for kurset i Aarhus

Udvidet kursus i DCF-metoden

Erhvervslejeret I og II

Bliv i stand til at rådgive og forklare om konsekvenserne af en andelsboligforenings økonomiske situation.

Få et større indblik i anvendelse af DCFmodellen på mere komplekse ejendomme og særlige ejendomstyper, hvor DCF-modellen har sin berettigelse.

Få et kendskab til de lejeretlige regler, der gælder for erhvervslejemål. Lovgrundlag­ et og forholdet mellem erhvervslejeloven individuel aftale vil blive gennemgået.

26. september i København

28. september i København

Underviser: Direktør Rasmus Juul-Nyholm, Administrationshuset A/S.

Undervisere: Statsautoriseret revisor/MRICS Morten Jensen, KPMG, og cheføkonom, ph.d.

Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark.

11. oktober og 22. oktober i København

17. september i København Undervisere fra Corporate DNA: Erhvervsmægler Jytte Bille og marketing communications manager Thomas Bille, Microsoft.

2.300 kr./2.875 kr. medlem/ikke-medlem

Finansiering i andelsboligforeninger

3.800 kr./4.750 kr. medlem/ikke-medlem

Undervisere: Advokat og partner Leif Djurhuus, Plesner Advokatfirma, og advokat Lars Top RudPetersen, Husen Advokater.

2.300 kr./2.875 kr. medlem/ikke-medlem

3.800 kr./4.750 kr. medlem/ikke-medlem per kursus.

Præsentationsteknik

Markedsføring

Mus-samtalen

Bliv trænet i at lave og fremlægge et målrettet og modtagerorienteret oplæg.

Få nogle konkrete værktøjer til at planlægge og gennemføre markedsføringstiltag og bliv klædt bedre på til at varetage virksomhedens markedsføring.

Lær at holde en konstruktiv og givende mus-samtale med dine arbejdere og bliv klogere på fordele og ulemperne ved at bruge standardskemaer som udgangspunkt.

25. oktober i København Underviser: Direktør og businesscoach Torben Christensen, Ejendomsforeningen Danmark.

2.300 kr./2.875 kr. medlem/ikke-medlem

15. november i København Undervisere: Direktør Kasper Møgelvang, Møgelvang, og kommunikationschef, Rikke Kristiansen, Ejendomsforeningen Danmark.

29. november i København

3.800 kr./4.750 kr. medlem/ikke-medlem

2.300 kr./2.875 kr. medlem/ikke-medlem

Underviser: Lektor og ph.d. Søren Frimann, Aalborg Universitet.

Flot istandsat mindre boligudlejningsejendom ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙

6 lejligheder á 64-88 m2 fordelt på 3 etager Stuelejligheder har direkte udgang til have og gård Nær Sankt Hans Torv, Assistens Kirkegård og Riget Tæt på Nørrebro og Nørreport S-tog, samt ny metro Overkommelig investering med fornuftigt lejepotentiale Afkast 2,75%

Kontantpris kr. 6.000.000 | SAG SU-K.90017 DTZ Egeskov & Lindquist A/S Silkegade 8, 1113 København K | Tel.: +45 33 14 50 70 Banegårdspladsen 20A, 8000 Aarhus C | Tel.: +45 87 31 50 70

oline.dk

www.dtz.dk | info@dtz.dk

Huset_juli_187x64.indd 1

18-07-2012 12:28:48

35

AL HENVENDELSE: EJENDOMSFORENINGEN DANMARK, INFO@EJENDOMSFORENINGEN.DK, T: 33 12 03 30

sagt i pressen

Antallet af ledige kontorer stabiliseret

Skattereform fordyrer byggeriet

Ejendomsforeningen Danmark spår, at tomgangen for kontorlejemål har nået toppen, og at tomgangen bliver stabil frem til 2014. Foreningens model viser, at kontorledigheden hænger nøje sammen med ledigheden et år senere, og arbejdsløsheden tegner stabil.

Morten Marrot Larsen, cheføkonom for Ejendomsforeningen Danmark, siger: – Tilsyneladende giver arbejdsløsheden et ret godt fingerpeg om kontortomgangen, og når der er en vis forsinkelse, skyldes det måske, at mange funktionærer får løn i lang tid, selv om de reelt er stoppet.

Afskaffelsen af grundforbedringsfradraget vil medføre en forhøjelse af grundskatterne med en halv milliard kroner. Det vil lede til dyrere grundpriser og dyrere byggeri.

Torben Christensen, direktør i Ejendomsforeningen Danmark, siger: – Dermed betyder dette i praksis en forsinkelse af det byggeri, samfundet ellers har så hårdt brug for i den øjeblikkelige situation med stor ledighed i byggesektoren. Der er brug for at sætte skub i byggeriet, ikke det modsatte.

Licitationen, den 13. august 2012

Berlingske Tidende, den 15. august 2012

Ejendomssektor er vokset ud af andedammen

Syv gode råd til køb af andelsbolig

Når internationale investorer i højere grad end tidligere søger til det danske ejendomsmarked, er det et udtryk for, at den danske ejendomssektor har overvundet årtiers provinsialisme og uigennemsigtighed.

John R. Frederiksen, formand i Ejendomsforeningen Danmark, siger: – Vi har fået et internationalt anerkendt ejendomsmarked. Problemerne med uigennemsigtighed er væk, og der er i dag fuldt overblik.

Mange andelsboliger ligger i veldrevne foreninger med sunde økonomier og afspejler derfor ikke det dårlige mediebillede af andelsboliger generelt.

Er man opmærksom på en række forbehold som andelsboligkøber, er der mulighed for at gøre et godt køb til en fornuftig pris.

Torben Christensen, direktør i Ejendomsforeningen Danmark, siger: – Man bør eksempelvis altid tage kontakt til ejendomsadministrationen i den pågældende andelsboligforening og få en snak om foreningens økonomi og tiltag til vedligeholdelse.

Børsen, den 9. august 2012

TV2 Lorry, den 7. august 2012

Hård tid for industriejendomme En ny forventningsundersøgelse fra Ejendomsforeningen Danmark viser, at industriejendomme ikke vil give den store gevinst foreløbig. Morten Marott Larsen, cheføkonom i Ejendomsforeningen Danmark, siger: – Vi regner stadig med, at værdierne for industriejendomme falder, og at der vil være stigende tomgang. Og så vil markedslejen falde. Det er

selvfølgelig godt nyt for kunderne, som lejer sig ind i arealerne – de kan komme billigt ind og få gang i produktionen. Men hvis man ejer en industriejendom lige her og nu, ser det ikke ud til, at man skal juble så meget.

Jyllands-Posten, den 7. august 2012