SAMMENHÆNGSKRAFT
FAMILIEEJET EJENDOMSVIRKSOMHED
”Vores investeringer har langt fra været en pengetank for os” Det familieejede ejendomsselskab, Niels Møller Properties, har med deres investeringer i Sorø og Ringsted ikke blot sikret lejeboliger i lokalsamfundet. De har også støttet den lokale økonomi og sikret håndværkerne i byen beskæftigelse. Kort sagt bidrager de til at holde liv i provinsen. 36
EJENDOM
4
SAMMENHÆNGSKRAFT
Tekst Stine Rud Skov Foto Evan Hemmingsen
Der bliver jævnligt skænket kaffe i den røde murstensvilla i Sorø, hvorfra Niels Møller Properties driver virksomhed. Kaffen serveres blandt andet, når der skal indgås lejekontrakter med nye lejere, eller når potentielle nye lejere ansøger om at få et lejemål i én af ejendomsselskabets tre ejendomme. ”Samtaler giver tryghed, og man lærer hinanden at kende. Det bidrager til et godt fremtidigt samarbejde og giver lejeren en forståelse af, at vi er nogle helt almindelige mennesker, som ikke kører rundt i dyre biler og smider om sig med penge,” siger Niels Møller Hansen.
Han grundlagde virksomheden tilbage i 90’erne og bor sammen med sin kone, Lise Møller Hansen. Lise optræder i dag som administrerende direktør i virksomheden, mens Niels Møller Hansen er gået på efterløn. Det største slæb bliver dog efterhånden taget af sønnen Stephen Møller Hansen, som har sin daglige gang i forældrenes hjem for at drive virksomheden. Han trådte ind i ejendomsselskabet i 2007. Bevarer boligmassen Med tre ejendomme fordelt i Sorø og Ringsted bidrager familien til, at der er et udvalg af lejeboliger til rådighed i lokalsamfundet. Samtidig har familiens investeringer reddet to ældre ejendomme fra be-
gyndelsen af 1900-tallet fra at blive revet ned. ”De ejendomme, jeg har investeret i, har været lidt af nogle rottereder, da jeg overtog dem. De havde været taget ud af boligmassen i dag, hvis ikke vores selskab havde istandsat dem,” siger Niels Møller Hansen. Ifølge Stephen Møller Hansen er bevaringen af boligmassen i provinsbyerne netop noget, man kan takke familieejede ejendomsvirksomheder for. De små ejendomsvirksomheder investerer gerne i nogle bygninger og projekter, som større ejendomsselskaber og investorer synes er for små at beskæftige sig med. ”Nogle gange kan det bidrage til at bevare en boligmasse, som ellers ville blive revet ned
eller stå og forfalde. Det kan være dybt skadeligt for et lokalsamfund, at gadebilledet er præget af tomme bygninger. Men det mærker man ikke, hvis man ikke færdes her,” siger Stephen Møller Hansen og fortsætter: ”Samtidig tror jeg, at renoveringen af ældre ejendomme frem for nybyg også giver et lidt billigere udbud af boliger.” Støtter det lokale Som lokal virksomhedsejer har man ifølge Stephen Møller Hansen et ansvar. Han mener, at de familieejede ejendoms virksomheder kan være en økonomisk styrke for lokalsamfundene. ”Lokale virksomheder drives gerne af personer, som enten har eller udvikler en interesse
PETER MALER ENTREPRISE A/S - Din hovedentreprenør og garanti for godt håndværk
Peter Maler Entreprise A/S er din hovedentreprenør. Vi kan løfte alle former for opgaver i din forening herunder:
Ring til os på tlf. 3810 3280
► Murerarbejde ► Tømrerarbejde ► VVS-arbejde ► Blikkenslagerarbejde ► Malerarbejde ► Elarbejder ► Kloakarbejde ► Gulvarbejde ► Snedkerarbejde ► Rådgivning
www.PETER-MALER.dk
Herlufsholmvej 37 - 2720 Vanløse - E-mail: kontakt@peter-maler.dk EJENDOM
4 37
SAMMENHÆNGSKRAFT
for lokalsamfundet. Som virksomhedsejer føler man ofte et ansvar for, at der er fremgang i den lokale økonomi. For eksempel vil en lokalt forankret ejendomsvirksomhed med større sandsynlighed bruge lokale håndværkere,” siger Stephen Møller Hansen, der også peger på, at lokale ejendomsvirksomheder vil være mere tilbøjelige til at holde deres ejendomme ved lige: ”Udefrakommende investorer skal ikke se folk i øjnene og svare på spørgsmål om, hvorfor en ejendom står og forfalder. Vi, derimod, skal ikke kun stå til ansvar for vores lejere, men også venner og bekendte.”
Niels Møller Hansen bekræfter, at Niels Møller Properties løbende sørger for at holde de lokale håndværkere beskæftiget med større og mindre renoveringer, men også hårde hvidevarer som køleskabe, opvaske- og vaskemaskiner til de enkelte lejemål bliver købt lokalt. ”Vi støtter det lokale handelsliv, men får til gengæld nogle gode tilbud, så det giver god mening,” påpeger Niels Møller Hansen, der også har støttet lokalsamfundet økonomisk på anden vis. ”I en periode på fem år valgte vi at støtte handicapidrætten i byen. Jeg har blandt andet følt en forpligtigelse,
Mød en lejer
38
fordi vi gennem årene har haft lejere boende, som også var en smule handicappede,” siger Niels Møller Hansen og fortsætter: ”Blandt andet havde vi en ældre dame som lejer, hvor vi fik gjort lejemålet mere handicapvenligt, så hun kunne blive boende, til hun døde.” Ejendomme ikke likvide som aktier At familieejede ejendomsvirksomheder bliver betragtet som passive pengetanke og derfor blandt andet beskattes ekstra hårdt ved et generationsskifte, har familien ikke den store forståelse for.
”Vi har valgt at placere nogle penge i mursten, men det er ikke penge, vi bare kan lange til os. På den måde er ejendomme ikke lige så likvide som aktier. Hvis vi vil have penge ud af virksomheden, kræver det, at vi sælger vores ejendomme og vores livsværk. Det er vi ikke interesserede i,” siger Stephen Møller Hansen. Også hos Niels Møller Hansen vækker det harme, at hans investeringer bliver sidestillet med en pengetank. ”Vores ejendomme er blevet en realitet gennem hårdt slid. Jeg tjente penge ved siden af som salgsingeniør, men havde også ejendommene at passe.
Birgit Olsen besluttede efter en skilsmisse, at hun ville bo til leje fremover. Hun har boet til leje i Esbern Snares Hus på Slagelsevej i Sorø siden 2011 og lejer lejemålet gennem Niels Møller Properties. Sorø er hendes barndomsby, og efter at have boet i både København og Skælskør valgte hun at flytte tilbage til både gamle venner og familie og nyde sin pensionisttilværelse. ”Det passer mig rigtig fint at bo til leje, så kan jeg hurtigt lave om på tingene, hvis der sker et eller andet i mit liv,” siger hun. Hun har løbende en god dialog med udlejer, som hun mødte første gang i deres private hjem. ”Da jeg søgte lejemålet, var jeg ude at besøge min udlejer. Vi brugte halvanden times tid på at lære hinanden lidt at kende, og det var rigtig fint. Jeg kan godt forstå, at udlejer gerne vil se, hvilke mennesker de lukker ind i ejendommen.”
EJENDOM
4
SAMMENHÆNGSKRAFT
Min familie sagde ofte, at jeg brændte mit lys i begge ender, og mine investeringer har bestemt ikke været en pengetank for os,” siger han og henviser til, at familien i perioder har måttet leve meget mådeholdende for overhovedet at kunne drive ejendommene videre, blandt andet under finanskrisen. Opkald døgnet rundt For Stephen Møller Hansen er det at drive familiens ejendomme også blevet mere end et fuldtidsarbejde. Han står til rådighed for lejernes henvendelser både i hverdagen og i weekenden. For der kan altid opstå en situation, som ikke lige kan vente til i morgen. ”Dine aktier og obligationer ringer jo ikke til dig døgnet rundt og beder om din hjælp,” siger Stephen Møller Hansen og fortæller om dengang, der opstod en køkkenbrand i et lejemål en søndag aften, men også om den lejer, der troede, at han selv kunne fikse et toilet, og som endte med at sprede vand ud i hele ejendommen. ”Her måtte jeg køre af sted med alle de baljer, jeg kunne opdrive,” siger Stephen Møller Hansen. Arbejdspladser, viden og boliger vil gå tabt Familien kunne godt ønske, at der kom mere politisk fokus på, hvad familieejede ejendomsvirksomheder bidrager til uden for storbyerne. Nemlig boliger og beskæftigelse. Der er brug for begge dele, hvis man fra politisk hold ønsker at holde liv i lokalsamfundene. Men hvis familieejede ejendomsvirksomheder fortsat bliver betragtet som pengetanke, vil det have konsekvenser, mener Stephen Møller
man går så hårdt til denne type virksomheder skattemæssigt.” Gradvis overdragelse Når Niels Møller Hansen og Lise Møller Hansen ikke længere er i virksomheden, vil der være en gæld, som Stephen Møller Hansen skal betale. Da Stephen Møller Hansen trådte ind i virksomheden i 2008, valgte familien at oprette to holdingselskaber, hvor Stephen Møller Hansen over tid har fået overdraget en del af virksomheden. ”Mine forældre begyndte at overdrage virksomheden til mig i en periode, hvor priser på boligudlejningsejendomme var under pres. Det har gjort det lidt lettere for os gradvist at skifte og overdrage gennem de sidste 10-11 år,” siger Stephen Møller Hansen og fortsætter: ”Der er en gæld forbundet med overdragelsen, så det er ikke noget, jeg har fået forærende. Havde vi først begyndt overdragelsen nu, ville det ikke kunne lade sig gøre. Ejendomsværdierne er steget meget i mellemtiden. Jeg skylder stadig min far nogle penge, og der ligger et gældsbrev, som jeg betaler af på løbende over tid.” Dertil vil der komme en arveafgift på den del af virksomheden, som endnu ikke er overdraget, den dag forældrene dør. Et videre generationsskifte ude i fremtiden har familien ikke planlagt, da Stephen Møller Hansen endnu ikke har nogle børn at overdrage til.
EjendomDanmark mener
Lejeboliger er afgørende for Danmarks mindre bysamfund Familieejede ejendomsvirksomheder bør beskattes lempeligere. Det vil skabe tryghed på ejendomsmarkedet, arbejdspladser i hele landet, mindre bureaukrati og ens vilkår for alle. I Danmarks mindre bysamfund og på landet står de små familieejede ejendomsvirksomheder for langt størstedelen af investeringerne og udviklingen af ejendomme. I de samfund er der frem mod 2025 behov for flere mindre boliger for at imødekomme den ændrede beboersammensætning, hvor ældre og enlige fylder mere, og familierne fylder mindre. ”Det kræver investeringer, men mange familieejede ejendomsvirksomheder står over for at miste store mængder kapital til netop at kunne foretage de investeringer,” siger Jannick Nytoft, adm. direktør i EjendomDanmark.
Tvinges til at droppe investeringer Tusindvis af familieejede ejendomsvirksomheder skal generationsskiftes i nær fremtid, og når det sker, rammes ejendomsvirksomhederne af en tårnhøj skat. I modsætning til fx produktions- eller rådgivningsvirksomheder beskattes aktive ejendomsvirksomheder som passive pengetanke, når de generationsskifter. Det betyder, at de ved et generationsskifte skal betale hele 48 procent af egenkapitalen i skat. ”Det tvinger mange til at lukke eller opgive hovedparten af de investeringer, der skulle være gået til nye og nødvendige lejeboliger i lokalsamfundet,” siger Jannick Nytoft.
Politisk udspil EjendomDanmark har udarbejdet et politisk udspil, der sætter fokus på problematikken og viser, hvordan politikerne kan løse udfordringen.
sts@ejd.dk
Hansen. ”Både arbejdspladser, viden og boliger vil gå tabt, fordi EJENDOM
4 39