JURIDISK INDBLIK

Velkommen til juridisk indblik. Her vil vores jurister fremover informere om alt fra relevante domme til spørgsmål og emner, som optager vores medlemmer, når de ringer ind til vores juridiske rådgivning. Denne gang har vi udvalgt nogle emner, som er relevante at have fokus på her i begyndelsen af 2023.

Tid til årlig generalforsamling – vær opmærksom på eventuel midtvejsregulering

For mange andelsbolig- og ejerforeninger er det tid til at planlægge den årlige generalforsamling. Her skal der blandt andet træffes beslutning om godkendelse af årsregnskab, budget for indeværende regnskabsår, størrelsen af boligafgifter eller fællesudgifter, gennemførelse af eventuelle vedligeholdelses- og forbedringsprojekter, valg af bestyrelse, administrator og revisor mv. Vær derfor i god tid med planlægning af generalforsamlingen. Sørg for at tjekke op på de relevante frister i forhold til indkaldelse, fremsættelse af forslag m.m. i foreningens vedtægter. Undersøg også grundigt, hvordan generalforsamlingen træffer beslutninger, så det er frisk i hukommelsen, når der skal tages stilling til indkomne forslag og andre afstemninger.

Ny andelsværdi?

I forhold til andelsboligforeningerne skal der også tages stilling til en ny andelsværdi. EjendomDanmark hører om fald i valuarvurderinger, så vær særligt opmærksom, hvis der som følge heraf skal ske midtvejsregulering i salg af andelsboliger, inden en ny andelsværdi vedtages på generalforsamling.

På EjendomDanmarks hjemmeside kan du læse mere om generalforsamlinger i andelsbolig- og ejerforeninger, prisfastsættelse og meget mere. EjendomDanmark har udarbejdet et forslag til formulering til overdragelsesaftalen omkring midtvejsregulering efter modtagelse af en lavere vurdering.

Ny bogføringslov – hvem, hvad og hvorfor?

Den nye bogføringslov blev vedtaget den 24. maj 2022 og fastsatte blandt andet nye regler vedrørende beskrivelse af bogføringsprocedurer og digital bogføring. Formålet med loven er at opnå en mere korrekt bogføring, øge it-sikkerheden og opnå tidsbesparelser i administrationen via digitalisering. Fra 1. januar 2023 skal bogføringen være digital. Det betyder, at virksomhedens bogføringssystem skal opbevare dokumenter såsom registreringer og bilag i digital form. Som virksomhed vil man selv kunne vælge sit bogføringssystem, så længe det lever op til lovens krav. De nye regler stiller også krav om beskrivelse af bogføringsprocedurer. Det betyder, at den enkelte virksomhed skal udarbejde en bogføringsprocedure, jf. lovens § 6. Kravet om beskrivelse af bogføringsprocedurer gælder virksomheder, der efter årsregnskabslovens § 3, stk. 1, har pligt til at aflægge en årsrapport, eller hvor nettoomsætningen i to på hinanden følgende indkomstår overstiger 300.000 kr. De nye regler har betydning for ejendomsejere, udlejningsvirksomheder, administratorer og andelsboligforeninger. Der er nemlig både ved ejer-, udlejnings- og administrationsvirksomhed tale om en erhvervsaktivitet, som er omfattet af kravene i bogføringsloven.

Se en række forslag til klausuler i §§ 10 og 11.

Husk at skrotte den gamle typeformular

Siden 1. januar 2023 er det ikke længere muligt at benytte Typeformular A, 9. udgave. Overgangsperioden, hvor det var valgfrit, om man benyttede 9. eller 10. udgave, er slut. Derfor er Typeformular A, 10. udgave nu den eneste autoriserede blanket for boliglejekontrakten. Lejekontrakter, som er indgået før 1. januar 2023, og som er indgået på Typeformular A, 9. udgave, gælder naturligvis fortsat og resten af lejeforholdet ud. Hvis kontrakten er sendt til underskrift hos lejer lige inden nytår, men først underskrives af lejer efter nytår, er det dog afgørende, at det er Typeformular A, 10. udgave, der er sendt afsted, da det er underskriftstidspunktet, der er afgørende for, hvilken typeformular, der skulle være anvendt.

På EjendomDanmarks hjemmeside kan du læse mere om Typeformular A, 10. udgave.

Har du husket at meddele korrekt stigning efter huslejeloftet?

Har du allerede før årsskiftet meddelt dine lejere en huslejestigning som følge af den årlige nettoprisregulering, og blev det meddelt forud for den 30. september 2022? Så skal du være opmærksom på, om du i det nye år er forpligtet til at nedsætte lejen.

Det vil være tilfældet, hvis den oprindelige lejeregulering var baseret på nettoprisreguleringer for 2022, som lå over huslejeloftets fire procent. Per 1. januar 2023 skal lejen dermed nedsættes, og depositum og forudbetalt leje skal tilsvarende reguleres og tilbagebetales til lejeren. Dog vil den allerede opkrævede leje, som lå over fire procent frem til 1. januar 2023, ikke skulle tilbagebetales. Der gælder ingen særlige formkrav i forbindelse med nedreguleringen.

Vær opmærksom på, at huslejeloftet ikke giver en selvstændig hjemmel til at varsle en lejestigning på fire procent. Det er en forudsætning, at lejekontrakten indeholder en aftale om nettoprisregulering.