INTELLIGENTE BYGNINGER

Pharos i Holland Et fyrtårn inden for digitale løsninger

Med renoveringen af kontorejendommen Pharos er den hollandske ejendomsinvestor Cairn RE gået målrettet efter at få etableret et kontormiljø, der bidrager til medarbejdernes sundhed og velvære. Digitalisering har været et af de overordnede midler til at nå frem til målet.

Tekst og foto:

Stine Rud Skov

Pharos ligger i et industrikvarter ti minutters kørsel fra Amsterdam. Ejendommen blev opført i slutningen af 90’erne og har tidligere blandt andet huset det hollandske immigrationskontor. Da Cairn RE overtog ejendommen, flyttede de sidste lejere ud, og investoren havde frie hænder til at istandsætte og ombygge. ”Fast ejendom kan og bør bidrage til en sundere, mere bæredygtig verden og samtidig skabe langsigtet værdi for vores investorer og partnere. Derfor investerer vi i, udvikler og forvalter fremtidssikrede bygninger, som skal bidrage til, at de, der bor og lever i ejendommene, har et sundere liv,” siger Senior Asset Manager hos Cairn RE Frederick van Gulik.

Fokus på indeklima

For at højne oplevelsen af at være og arbejde i ejendommen har Cairn RE stort fokus på indeklimaet, der styres digitalt. Administrator får daglige tilbagemeldinger om, hvordan ejendommen performer på de forskellige etager. Sensorer måler på temperatur, CO2-niveau og luftfugtighed i ejendommen, og systemet melder tilbage, hvis klimaet bliver forstyrret. ”Det kan fx give udslag, hvis for mange mennesker er samlet i et mødelokale, nogle har opholdt sig i et rum for længe med vinduer og døre lukket, eller en medarbejder har åbnet vinduet,” siger Frederick van Gulik, der kan bruge oplysningerne til blandt andet at guide lejerne i, hvordan de kan bidrage til at sikre, at indeklimaet fungerer optimalt.

App forbinder ejendommen socialt

Et sundt kontormiljø er også et sted, hvor medarbejderne trives socialt. For Cairn RE har det været vigtigt, at lejerne får oplevelsen af at være del af et stort fællesskab. De har derfor introduceret Pharos App, som lejerne kan koble sig på, og som skal højne oplevelsen af at være en del af netop denne ejendom. Pharos App er tænkt som et socialt medie, hvor det er muligt for de enkelte virksomheder at netværke, men det er også her, de enkelte medarbejdere kan booke mødelokaler, bestille tid til fitness, rens af tøj og taxa. ”Det er selvfølgelig helt afgørende, at vores lejere vælger at gøre brug af appen. Som ved mange andre digitale løsninger er de ikke noget værd, hvis ikke de bliver brugt. Men vi oplever heldigvis meget stor tilslutning,” siger Frederick van Gulik.

Sensorer giver værdifuldt indblik

I ejendommen er opsat sensorer, der taler sammen med appen. Lejerne kan herigennem nemt få overblik over, hvor mange medarbejdere der spiser i kantinen, eller om det er bedre at komme tilbage på

et senere tidspunkt. De kan også følge med i, om der for eksempel er en ledig arbejdsstation i stillezonen på 19. sal. ”Hvor lejerne kan finde frem til det mest optimale tidspunkt at spise frokost eller arbejde, så kan vi som administrator få indblik i de mest travle perioder i ejendommen og vurdere, om der er behov for at optimere nogle af arealerne,” forklarer Frederick van Gulik, der samtidig glæder sig over, at de med de digitale tiltag har været forud for deres tid. ”I en tid med corona har løsningerne vist sig at være

Pharos består af 25.000 kvadratmeter fordelt på 19 etager. Efter renoveringen modtog kontorejendommen et BREEAM-certifikat, som gives til bæredygtige byggerier.

VELVÆRE VIA VITALISERET VAND, IONISERET LUFT OG DAGSLYS

I Pharos er der opsat vandhaner, der leverer vitaliseret vand, som giver en renere vandkvalitet ved blandt andet at neutralisere klor og andre kemikalier. Der anvendes også ioniseret luft til at sikre et optimalt indeklima og en luftkvalitet, der minder om frisk bjergluft. I facaden er der indbygget solcellepaneler, der genererer energi til al belysning i bygningen. Belysningen i ejendommen minder om dagslys for at holde medarbejdernes energiniveau oppe.

rigtig effektive i forhold til at vise, hvornår der er pres på fællesarealerne i ejendommen. Det har gjort det nemmere for vores lejere at fordele sig og sørge for, at der ikke er for mange samlet på én gang.”

Ingen halve løsninger

Ejendommen er ifølge Frederick van Gulik nu nået til et punkt, hvor den sælger sig selv. ”Hvor lejeniveauet hos vores nærmeste konkurrenter ligger på omkring 180-200 euro per kvadratmeter for dette område, kan vi tage 225-230 euro for vores lejemål,” oplyser han.

Dog står stadig 30 procent af bygningen ledig, men Frederick van Gulik regner med, at også de sidste kvadratmeter snart er udlejet. I hvert fald er de i Cairn RE så sikre på konceptet, at de nu har planer om at overføre det til kommende projekter. ”Vi er nået frem til en erkendelse af, at hvis vi kun gør tingene halvt, så er vores investering i fare. Havde vi blot valgt at gå med en standardløsning og indrettet en kaffebar, reception og pæne kontorlokaler, så havde lejerne ikke nødvendigvis valgt os. Det gælder om at kunne levere noget ekstra, og det har vi blandt andet kunnet gøre via digitale løsninger.”

sts@ejd.dk

Frederick van Gulik, Senior Asset Manager hos Cairn RE, mener, at digitale løsninger er en væsentlig grund til, at lejerne tilvælger netop deres ejendomme.

Mere digitale ejendomme Certificering skal inspirere branchen

Sensorer fra gulv til loft og en app, der fungerer som fjernbetjening til ejendommen. EDGE Olympic i Amsterdam har som den første kontorejendom modtaget en platincertificering af virksomheden Smart Building Certification (SBC). SBC certificerer digitale ejendomme, og potentialet for ejendomsbranchen er stort, mener de.

Tekst og foto: Stine Rud Skov

Set udefra er EDGE Olympic en smukt renoveret kontorejendom, hvor der er kredset om detaljen med flotte mødelokaler, plantemiljøer og et moderne interiør. Men den renoverede ejendom er meget mere end det. Siden dørene blev slået op i 2018, er EDGE Olympic ofte blevet omtalt som en af verdens mest intelligente bygninger.

I forbindelse med projektet

”Digitalt fokus for lejer og ejer – i et bæredygtigt perspektiv” besøgte EjendomDanmark EDGE Olympic og mødte den holllandske virksomhed SBC for at høre om deres certificeringer og udviklingen inden for smart buildings – intelligente bygninger – hvor der er fokus på bæredygtighed, optimering og brugeroplevelse.

Løbende målinger

Det er ikke til at se med det blotte øje, men sensorer fra gulv til loft måler løbende på, hvordan EDGE Olympic performer. I indgangspartiet viser storskærme, hvilket lysniveau der er i ejendommen, hvad temperaturen ligger på, og hvor høj luftfugtigheden er. Alt sammen parametre, der kan have indflydelse på arbejdsmiljøet for lejerne. På skærmene er det også muligt at følge, hvilke dele af ejendommen der er i brug. Mens lejerne kan få overblik over, hvor der er en ledig arbejdsplads eller mødelokale, kan administrator få indblik i, hvilke områder i ejendommen der er mest eftertragtede.

Via en smartphone-app har lejerne deres helt egen fjernbetjening til ejendommen. For eksempel kan de selv tilpasse belysning og temperatur i det rum, de befinder sig i. Samtidig modtager de løbende informationer om luftkvalitet og støjniveau i ejendommen. Det er også gennem appen, at brugerne kan få adgang til bygningen, finde deres kollega, booke et mødelokale og en arbejdsstation eller få en plads på parkeringspladsen. Ekstra services kan nemt tilføjes for at imødekomme lejernes og brugernes skiftende behov.

Et skub til ejendomsbranchen

I begyndelsen af 2021 modtog EDGE Olympic som den første nogensinde en platincertificering fra SBC. SBC ser på, hvilke teknologiske løsninger der er integreret i ejendommene, men undersøger også, hvordan de bliver anvendt af dem, der drifter ejendommen, og dem der arbejder der. EDGE Olympic scorede højt på alle parametre og udmærkede sig også ved at give en god brugeroplevelse og sikre et sundt arbejdsmiljø og indeklima. "Ejendomsudvikleren EDGE har en nysgerrighed og drive, der gør, at de konstant forbedrer deres ejendomme og finder på nye innovative løsninger. Denne tilgang får ikke kun ejendommene til at fungere på et højt niveau, men løfter også niveauet for, hvad der er muligt inden for digitalisering," siger Elizabeth Nelson, Head of

SBC er en relativt nyopstartet virksomhed fra 2020. På billedet fra venstre ses Co-Founder & Head of Operations i SBC Nicholas C. White, økonomisk chefkonsulent Mikkel Alsø, EjendomDanmark, Founder of 2Serve Building Technologies Sebastiaan Jager, Head of Research and Innovation hos SBC Elizabeth Nelson, projektassistent Mikkel Bredsgaard og kommunikationskonsulent Stine Rud Skov, begge EjendomDanmark.

Research and Innovation hos SBC.

Vidensdeling er alfa og omega

Siden 2020 har SBC certificeret intelligente ejendomme både lokalt og globalt. Gennem råd, vejledning og certificering ønsker SBC at bidrage til at få skubbet ejendoms- og byggebranchen i en retning, hvor teknologi bliver en langt mere integreret del. Det skal gerne føre til mere intelligente, sunde og bæredygtige ejendomme. ”Vores rolle er blandt andet at få digitalisering ned på et niveau, hvor alle forstår mulighederne og får lyst til at gøre en bygning mere intelligent,” siger Elizabeth Nelson.

Ét skridt ad gangen

Ejendomsbranchen er generelt stadig på et meget undersøgende stadie for, hvad der er muligt, når teknologiske løsninger kobles til ejendommene, og det er derfor vigtigt at kunne lade sig inspirere af hinanden, mener SBC. SBC’ certificering skal derfor ses som et værktøj, hvor ejendomsbranchen hele tiden kan måle sig op mod hinanden – hvor langt er de selv og andre kommet på den digitale rejse?

Elizabeth Nelsons erfaring er, at mange i ejendomsbranchen har en idé om, at deres ejendomme skal omdannes fra et nulpunkt til at være fuldt drevet af kunstig intelligens. Men for at komme godt i gang – og for at bevare modet til at kaste sig ud i at implementere digitale løsninger – gælder det om at tage ét skridt ad gangen: ”Det kan være en overvældende tanke og svært at få overblik over, hvordan man kommer fra A til B. Vi rådgiver blandt andet om, hvad de indledende skridt kan være,” siger Elizabeth Nelson.

Først og fremmest er det vigtigt som ejendomsejer eller -investor at få sat sig et mål. ”One size doesn’t fit all – alle intelligente bygninger er unikke. Vil man i gang med at implementere digitale løsninger, er det vigtigt at tænke over, hvad målet er, og hvad værdien skal være for brugerne,” pointerer hun.

Kun så intelligent som brugerne

Rejsen mod mere digitale ejendomme slutter ikke ved implementeringen af forskellige tiltag. ”En bygning er kun så intelligent som de mennesker, der bruger og interagerer med den. Intelligente bygninger kan ikke stå alene på nuværende tidspunkt. Der skal være nogen, der sikrer, at teknologien virker efter hensigten og bliver anvendt,” siger Elizabeth Nelson.

sts@ejd.dk

Spar på din varmeregning og giv dit bidrag til miljøet

–med vores brugervenlige online portal eller app!

Forskning viser, at en hustand gennemsnitligt sparer 20 % på deres varmeregning ved ... § et synligt og transparent forbrug § at justere eventuelt overforbrug

Vi står for visualiseringen, så beboere foruden ved årsafregningen, kan tilpasse og optimere forbruget.

ista Danmark A/S | Borupvang 5B | 2750 Ballerup | ista@ista.dk | www.ista.dk