Oktober 2022
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger • Forventningerne til det totale afkast i 2022 er rekordlave • Negativ måling for kontorejendommens værdi • Aalborg går frem i forventningerne • Det totale afkast i 2021 var 8,7 procent
Forventningerne til det totale afkast falder fortsat
/ Det totale afkast skal dække inflation, finansieringsomkostninger og risikoen ved at investere i ejendomme. /
Ovenpå det historiske fald i forventningerne i sidste kvartal, falder forventningerne til det totale afkast fortsat. Forventningerne er dog faldet mindre end i sidste kvartal. Alligevel er der et forventet totalt afkast på 4,5 procent til 2022, som er det laveste målt i de seneste tre år, hvor der i 11 undersøgelser er spurgt ind til forventningerne i 2022. Faldet i forventninger til 2022 er på 0,3 procentpoint i forhold til sidste kvartal og 0,6 procentpoint i forhold til samme tid sidste år. I 2021 var det totale afkast på 8,7 procent, så der forventes et fald i det totale afkast på næsten 50 procent svarende til et fald i det totale afkast på omkring 45 mia. kr.
/ I 2023 forventes det totale afkast at falde til 4,4 procent. /
50,0
Ejendomsværdi Ejendomsværdi
Udlejningsprocent
116
117
315
319
Marked
Markedsleje
322
122
321
121
320
120
319
119
318
118
317
117
316
116
115
315
114
314
113
313
112
312
311
316
115
119
Udlejningsprocent
0,0 111
120
314
318
122
322
Udlejnings
10,0
-10,0
320
114
118
121
321
317
113
319
Ejendomsværdi
-30,0
20,0
313
119
-30,0
117
115
318
-20,0
316
111
311
114
314
118
117
317
113
316
313
112
312
315
116
111
311
115
114
-30,0
314
30,0
113
-20,0
313
40,0
112
-10,0
312
111 50,0
311
Figur 1. Forventningerne 0,0 til ejendomsværdi -10,0 er faldet mest-20,0
120
-10,0
320
0,0
10,0
112
20,0
312
30,0
116
40,0
Størst fald i forventningerne til kontor For seks måneder siden var der 30,0 størst tiltro til den største sektor for20,0 kontor. Men især 10,0 ventningerne til ejendomsværdi for kontor er gået fra positiv til negativ. Kontor har i de sidste syv år haft positiv værditilvækst, men deltagerne i denne 20,0 0,0 10,0 undersøgelse forventer, at de modsat i dag vil opleve en negativ udvikling om et år. Forventningerne til udlej-
315
I figur 1 fremgår det, at det især er forventningerne til ejendomsværdierne, som er faldet i de to sidste kvartaler, mens der er mindre fald i forventningerne til udlejningsprocen40,0 50,0 ten og markedslejen. Sidstnævnte er fortsat svagt positiv. Dermed er der fortsat tiltro til ejendommenes økonomi gennem udlejning og leje, hvorimod forrentningskravet på ejen50,0 30,0 40,0 dommene er under pres.
-20,0 -30,0 Kilde. EjendomDanmarks markedsstatistik. Ejendomsværdi Udlejningsprocent Markedsleje Svarene tildeles en værdi, så man opnår en indikator mellem -100 og 100 for de fire forskellige ejendomssektorer om ejendomsværdi, udlejningsprocent og markedsleje. En indikator på 100 betyder, at alle har svaret ”meget højere”, og -100 betyder, at alle har svaret ”meget lavere”.
1
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, oktober 2022
ningsprocenten for kontor er næsten neutral efter, at kontor i juli 2022 blev målt til den højeste udlejningsprocent i 13 år. Markedslejen for kontor forventes at være svag positiv. / Bedst forventninger til bolig. /
Faldet over de sidste to kvartaler er gået mindst ud over bolig, hvor der stadig forventes en svagt stigende udlejningsprocent og markedsleje. Forventningerne til industri er næsten neutrale, mens butik igen oplever negative forventninger ovenpå stigninger efter coronakrisen. Forventningerne til Aalborg går frem Vi skal fem år tilbage for at finde den bedste måling for Aalborg i områdernes indbyrdes måling. I forhold til sidste kvartal går områderne Aalborg, Odense og resten af landet frem på bekostning af Aarhus, Trekantområdet og København. Forventningerne til ejendomsværdi er overordnet negative, så områder rangeres efter, hvor der forventes den bedste udvikling i ejendomsværdi. Den vil forventeligt være negativ i resten af landet – men i forhold til de andre områder, rangeres resten af landet bedre i denne måling end i sidste kvartal. Historiske afkast 2021 I 2021 blev det totale afkast på 8,7 procent, hvilket var knap tre procentpoint højere end deltagerne forventede ultimo 2021. Fra 2000-2021 har ejendomme i gennemsnit givet 7,1 procent i totalt afkast, mens gennemsnittet i de sidste ti år er på 6,0 procent. Det totale afkast skal dække inflation, finansieringsomkostninger og risikoen ved at investere i ejendomme. Det totale afkast består af det direkte afkast og værditilvækst. Det direkte afkast, som er ejendommenes indtægter minus omkostninger sat i forhold til ejendommenes værdi, har været faldende i seks år i træk. I 2021 er det gennemsnitlige direkte afkast på 3,6 procent. Værditilvæksten blev i 2021 på 5,1 procent. Kontor fik i 2021 et totalt afkast på 7,5 procent i 2021, hvilket var et fald på 0,3 procentpoint i forhold til 2020. Det gennemsnitlige totale afkast for kontor i de sidste ti år er på 5,6 procent. Butik fik et totalt afkast på 5,2 procent i 2021 på grund af en positiv værditilvækst på 0,7 procent. I 2020 havde butik en negativ værditilvækst i gennemsnit. I de sidste ti år har butik et gennemsnitligt totalt afkast på 3,7 procent. Industri fik som den mindste sektor det største totale afkast på 15,0 procent i 2021. I de sidste ti år har industri haft et gennemsnitligt totalt afkast på 5,2 procent. Bolig fik i 2021 et totalt afkast på 9,7 procent bestående af et direkte afkast på 2,6 procent og en værditilvækst på 7,1 procent. Boligejendomme har lav økonomisk tomgang (3,3 procent i januar 2022), hvilket er godt for det direkte afkast.
Indikatorværdien på kontor (-13,5) har ikke været målt lavere før (indikatorværdierne mellem -100 og 100) Tabel 2
Ejendomsværdi Okt. 2022
Udlejningsprocent
Kvartalsændring
Årsændring
Okt. 2022
Kvartalsændring
Årsændring
Markedsleje Okt. 2022
Kvartalsændring
Årsændring
Kontor
-13,5
-14,7
-39,1
-2,1
-11,2
-6,7
6,3
-11,9
-13,5
Butik
-25,0
-10,2
-6,4
-12,5
-9,1
-0,9
-11,5
-4,6
7,1
Industri
-6,3
-17,6
-34,2
0,0
-10,2
-18,6
6,3
-7,4
-18,2
Bolig
-12,5
-10,2
-34,6
5,2
2,9
0,6
11,5
-5,6
8,0
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Deltagerne har svaret: ”Meget lavere”, ”lavere”, ”uændret”, ”højere” og ”meget højere” på spørgsmålet: ”Hvad er jeres forventning til udviklingen inden for [sektor]ejendomme med prime location om et år i forhold til i dag?”. Svarene tildeles en værdi, så man opnår en indikator mellem -100 og 100. En indikator på 100 betyder, at alle har svaret ”meget højere”, og -100 betyder, at alle har svaret ”meget lavere”. Indikator nul angiver forventninger om uændrede forhold. En indikator på 11,5 kan for eksempel fremkomme ved, at 11,5 procent af deltagerne svarer ”meget højere” og de resterende svarer ”uændret”.
2
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, oktober 2022
Der forventes 5,1 procent i totalt afkast i 2022-2026 Tabel 1
2022
2023
2024
2022-2026
4,5
4,4
4,9
5,1
Kvartals ændring
-0,3
-0,1
0,0
0,2
Årsændring
-0,6
-0,6
Ny
Ny
Totalt afkast
Historisk 2021 8,7
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. * Foreløbigt tal. Se øvrige anmærkninger på side 4.
Fig. 2. 50 % af deltagerne forventer et totalt afkast i 2022 på mellem 4,0 og 5,5 % 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Totalt afkast for investeringsejendomme. Fra 2011 til 2022 vises det totale afkast fra EjendomDanmarks markedsstatistik, mens 2000 til 2010 er egne beregninger på baggrund af data fra IPD Dansk Ejendomsindeks. 2022 til 2024 viser gennemsnit af svarene i EjendomDanmarks markedsstatistik forventninger. 50 procent af svarene ligger inden for de blå linjer.
Figur 3. Der er stadig størst forventning til udviklingen i ejendomsværdierne i København og Aarhus. Regional indikator Mindst regional vækst
Middel regional vækst Anholt
Kortet viser de områder i Danmark, hvor investeringsejendomme forventes at stige mest i ejendomsværdi i forhold til de andre områder. Der er spurgt til Trekantområdet, København, Aarhus, Aalborg, Odense og resten af Danmark. Ud fra svarene er dannet en indikator. Hvis et område får farven lyseblå, har mindst 70 procent af de adspurgte været enige om, at dette område klarer sig bedst i forhold til andre.
Størst regional vækst
Røm ø
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.
3
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, oktober 2022
Om undersøgelsen Dette er forventningerne for oktober 2022 fra EjendomDanmarks markedsstatistik. Målet er at skabe information til et mere gennemsigtigt ejendomsmarked. Undersøgelsen udkommer hvert kvartal og er helt og aldeles afhængig af de deltagende virksomheders velvilje til at rapportere data hvert kvartal. Uden disse virksomheder ville forventningsundersøgelsen aldrig kunne blive til noget.
48 markedsaktører har deltaget i denne undersøgelse. 60 procent af deltagerne er ejere af ejendomme. Derudover er 8 procent er ejendomsadministratorer, 13 procent erhvervsmæglere, 6 procent er banker/realkreditinstitutter og 13 procent er andre aktører.
Følgende virksomheder har blandt andet bidraget Agat ejendomme, ATP Ejendomme, Bertélco Ejendomme, BNK Invest, CBRE, Chr. Hjorth Erhvervsejendomme, Colliers, Copenhagen Capital, Core Property Management, Corem, Cura Management, Cushman & Wakefield | RED, Dades, Danbolig erhverv Johnny Hallas, Danica Ejendomme, DEAS, EDC Erhverv Poul Erik Bech, Ejendomsselskabet Norden, EK-Ejendomsadministration, Elf Development, EY, Fokus Asset Management, Fortunen , Gefion Group, Heimdal Nordic, Heimstaden, Hosta Ejendomme, Industriens Pension, Jeudan, Jorcks Ejendomsselskab, Jyske Bank, Karberghus, Keystone, KFI Erhvervsdrivende Fond, KLP ejendomme, Lintrup & Norgart, Lokalebasen.dk, Lundsgaard Erhverv, Lægernes Pensionskasse, M7 Real Estate, M. Goldschmidt Ejendomme, NCC Construction Danmark, Newsec Advisory, Newsec Property Asset Management Denmark, Niam, Nordea, Nordicals, Nykredit, P+, Patrizia, PBU – Pædagogernes Pension, Pensam, PensionDanmark, PFA Ejendomme, PKA, Probus Ejendom og Investering, Prodomus, PwC, Qvortrup Administration, Realdania, Realkredit Danmark, Rosenkæret, Sampension, Sinding Gruppen, STAD Erhverv, Taurus Ejendomsadministration, Thor Stevnss Real Estate, Thylander Gruppen, TLK ejendomsadministration, Topdanmark Ejendom, Wihlborgs, Wiborg & Partnere, Øens Advokatfirma og Ejendomsadministration.
Mere information Vil du vide mere om denne publikation kan du kontakte EjendomDanmarks underdirektør
Morten Marott Larsen mml@ejd.dk Telefon 28 45 56 51
Anmærkning til tabel 1 I tabellen er angivet det gennemsnitlige totale afkast baseret på besvarelserne for årene 2022-2026. Det totale afkast er i procent og måler udbyttet på investeringsejendomme set i forhold til investeringens størrelse i en given periode. I det totale afkast indgår to typer af afkast: Direkte afkast og afkast på værdi. Det direkte afkast er periodens løbende nettodriftsresultat delt med investeringsstørrelse primo perioden. Afkast på værdi er værditilvæksten i den givne periode delt med investeringens størrelse primo perioden. Det totale afkast er før eventuelle finansielle udgifter og før inflation. Det historiske totale afkast kan ændres lidt fremadrettet, når der kommer nye data til markedsstatistikken. 4