EjendomDanmarks markedsstatistik - forventninger, juli 2022

Page 1

Juli 2022

EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger • Største kvartalsvise fald i forventningerne til totalt afkast i over 10 år • Forventningskrise – ikke krise i økonomien endnu • Der er stadig plads til en svagt stigende markedsleje for kontor • Fremgang i forventninger til Trekantområdet og Odense

Stigende usikkerhed om fremtiden Der forventes et totalt afkast på 4,8 procent, hvilket er et fald på 2,1 procentpoint på kun et kvartal. Det er det største kvartalsvise fald i over 10 år. Faldet i forhold til samme tid sidste år er på 0,4 procentpoint. For nøjagtig to år siden faldt forventningerne også med coronakrisens indtog. Forventningerne til det totale afkast er ikke nede på niveauerne fra coronakrisens begyndelse, men i april 2022 oplevede vi den største stigning i inflation i næsten 40 år. Renterne stiger også. På fastforrentede lån kom 4 procent tilbage i maj 2022. Den generelle forventning og håbet blandt ejendomsaktørerne er dog stadig, at det er en midlertidig effekt forårsaget af blandt andet forsyningsproblemer, og at det kun vil medføre forholdsvis få realøkonomiske effekter. I første kvartal faldt BNP en smule jf. Danmarks Statistik, men Danmarks Statistik er også kommet med fornuftige tal for fortsat stigende industriproduktion i april. Usikkerheden til økonomien gør, at forventningerne til de totale afkast på ejendomme er faldet betydeligt i dette kvartal. Det er derfor stadig vigtigt at holde fast i, at der ikke er tale om, at økonomien er i krise. Der er måske mere tale om en forventningskrise for det professionelle ejendomsmarked, hvor forventningerne til det totale afkast i den næste periode nu er 4,9 procent for den næste femårsperiode. Det er et fald på 0,7 procentpoint i forhold til sidste kvartal og forventningerne har over de sidste 10 år kun været målt lavere under coronakrisen. Et totalt afkast på 4,9 procent skal dække inflation, finansieringsomkostninger og risikoen ved at investere i ejendomme.

/ Stigende inflation og renter. /

/ Store fald i forventningerne. /

111

30,0 30,0 25,0 25,0 20,0 20,0 15,0 15,0 10,0 10,0 5,0 5,0 0,0 0,0 -5,0 -5,0 -10,0 -10,0 -15,0 -15,0 -20,0 -20,0

111 311 311 112 112 312 312 113 113 313 313 114 114 314 314 115 115 315 315 116 116 316 316 117 117 317 317 118 118 318 318 119 119 319 319 120 120 320 320 121 121 321 321 122 122 322 322

Figur 1. Forventningerne til kontor havde det største kvartalsvise fald

alle ejendomme alle ejendomme

kontor kontor

Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Svarene tildeles en værdi, så man opnår en indikator mellem -100 og 100 for de fire forskellige ejendomssektorer om ejendomsværdi, udlejningsprocent og markedsleje. En indikator på 100 betyder, at alle har svaret ”meget højere”, og -100 betyder, at alle har svaret ”meget lavere”.

1


EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, juli 2022

/ Det bliver dyrere at administrere, vedligeholde og forbedre ejendomme. Derfor er der forventning om, at markedslejen stiger./

Markedslejestigninger Der er for første gang i over 10 år størst forventning til markedslejen. Det hænger blandt andet sammen med, at det bliver dyrere at administrere, vedligeholde og forbedre ejendomme. Dette kvartal er det især forventningerne til ejendomsværdi, der er faldet ned på et neutralt niveau. Der er stadig håb for stigning i udlejningsprocenten for især kontor og industri. Der er også faldende forventninger til fald i markedslejen i forhold til sidste kvartal, men der er forventninger om, at markedslejen stiger for kontor, industri og bolig. Faldet for kontor er samlet set det største i forhold til sidste kvartal, mens det er mindst for bolig. Forventningerne til markedslejen for boliger stiger endda en smule i forhold til sidste kvartal. Selvom forventningerne til butik nu er negative igen, så ser det dog stadig bedre ud for butik, hvis man ser på ændringen i forhold til samme tid sidste år. Markedslejen på kontor stiger mere i andre europæiske storbyer I en ny undersøgelse fra IPF (Investment Property Forum), European Consensus Forecast, May 2022, ligger markedslejen på kontor i København i 2022 til kun at stige med beskedne 0,8 procent. Det er lavere end Stockholm og Oslo, hvor markedslejen forventes at stige med henholdsvis 3,2 og 2,0 procent. I Berlin og i London West End forventes markedslejen på kontor i 2022 at stige med 3,4 og 4,0 procent. I 2023 og i 2024 forventes markedslejen for kontor i København dog at stige med 1,6 og 1,9 procent. Sidstnævnte i 2024 ligger over gennemsnittet for europæiske storbyer, der forventes at være 1,7 procent. Fremgang for Trekantområdet og Odense Udviklingen i ejendomsværdi er i forhold til sidste kvartal gået frem for Trekantområdet og Odense. Det er den tredjebedste måling for Trekantområdet i over 10 år. Der er størst forventning til udviklingen i ejendomsværdi i København efterfulgt af Aarhus, Trekantområdet og Odense – og derefter Aalborg og resten af landet.

Det totale afkast i 2023 forventes at falde til 4,6 procent Tabel 1

Historisk 2021

2022

2023

2024

2022-2026

4,8

4,6

4,8

4,9

Kvartals­ ændring

-2,1

-1,0

-0,6

-0,7

Årsændring

-0,4

-0,7

Ny

Ny

Totalt afkast

6*)

Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. * Foreløbigt tal. Se øvrige anmærkninger på side 4.

Der er størst forventninger til markedslejen for kontor (indikatorværdierne mellem -100 og 100) Tabel 2 Kontor

Ejendomsværdi

Udlejningsprocent

Juli 2022

Kvartalsændring

Årsændring

Juli 2022

Kvartalsændring

Markedsleje

Årsændring

Juli 2022

Kvartalsændring

Årsændring

1,1

-23,9

-20,0

9,1

-6,4

9,1

18,2

-10,4

6,0

-14,8

-18,3

13,0

-3,4

-4,6

11,0

-6,8

-10,4

22,1

Industri

11,4

-12,4

-14,2

10,2

-1,7

-4,2

13,6

-14,9

-8,6

Bolig

-2,3

-21,3

-21,2

2,3

-3,7

1,2

17,0

6,3

10,4

Butik

Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Deltagerne har svaret: ”Meget lavere”, ”lavere”, ”uændret”, ”højere” og ”meget højere” på spørgsmålet: ”Hvad er jeres forventning til udviklingen inden for [sektor]ejendomme med prime location om et år i forhold til i dag?” Svarene tildeles en værdi, så man opnår en indikator mellem -100 og 100. En indikator på 100 betyder, at alle har svaret ”meget højere”, og -100 betyder, at alle har svaret ”meget lavere”. Indikator nul angiver forventninger om uændrede forhold. En indikator på 18,2 kan for eksempel fremkomme ved, at 18,2 procent af deltagerne svarer ”meget højere” og de resterende svarer ”uændret”.

2


EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, juli 2022

Figur 2. Halvdelen af deltagerne forventer et totalt afkast mellem 4,0 og 6,0 procent i 2022 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Totalt afkast for investeringsejendomme. Fra 2011 til 2021 vises det totale afkast fra EjendomDanmarks markedsstatistik, mens 2000 til 2010 er egne beregninger på baggrund af data fra IPD Dansk Ejendomsindeks. 2022 til 2024 viser gennemsnit af svarene i EjendomDanmarks markedsstatistik forventninger. 50 procent af svarene ligger inden for de blå linjer.

Figur 3. Stadig størst forventning om ejendomsvækst i de større byer

Regional indikator Mindst regional vækst

Middel regional vækst Anholt

Kortet viser de områder i Danmark, hvor investeringsejendomme forventes at stige mest i ejendomsværdi i forhold til de andre områder. Der er spurgt til Trekantområdet, København, Aarhus, Aalborg, Odense og resten af Danmark. Ud fra svarene er dannet en indikator. Hvis et område får farven lyseblå, har mindst 70 procent af de adspurgte været enige om, at dette område klarer sig bedst i forhold til andre.

Størst regional vækst

Røm ø

Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.

3


EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, juli 2022

Om undersøgelsen Dette er forventningerne for juli 2022 fra EjendomDanmarks markedsstatistik. Målet er at skabe information til et mere gennemsigtigt ejendomsmarked. Undersøgelsen udkommer hvert kvartal og er helt og aldeles afhængig af de deltagende virksomheders velvilje til at rapportere data hvert kvartal. Uden disse virksomheder ville forventningsundersøgelsen aldrig kunne blive til noget.

44 markedsaktører har deltaget i denne undersøgelse. 57 procent af deltagerne er ejere af ejendomme. Derudover er 9 procent er ejendomsadministratorer, 16 procent erhvervsmæglere, 7 procent er banker/realkreditinstitutter og 11 procent er andre aktører.

Følgende virksomheder har blandt andet bidraget Agat ejendomme, ATP Ejendomme, Bertélco Ejendomme, CBRE, Chr. Hjorth Erhvervsejendomme, Colliers, Copenhagen Capital, Core Property Management, Corem, Cura Management, Cushman & Wakefield | RED, Danbolig erhverv Johnny Hallas, Danica Ejendomme, DEAS, EDC Erhverv Poul Erik Bech, Ejendomsselskabet Norden, EKEjendoms­administration, Elf Development, EY, Fokus Asset Management, Gefion Group, Heimdal Nordic, Heimstaden, Hosta Ejendomme, Industriens Pension, Jeudan, Jorcks Ejendomsselskab, Jyske Bank, Karberghus, Keystone, KFI Erhvervsdrivende Fond, KLP ejendomme, Lintrup & Norgart, Lokalebasen.dk, Lundsgaard Erhverv, Lægernes Pensionskasse, M7 Real Estate, M. Goldschmidt Ejendomme, NCC Construction Danmark, Newsec Advisory, Newsec Property Asset Management Denmark, Niam, Nordea, Nordicals, Nykredit, P+, Patrizia, PBU – Pædagogernes Pension, Pensam, PensionDanmark, PFA Ejendomme, PKA, Probus Ejendom og Investering, Prodomus, PwC, Qvortrup Administration, Realdania, Realkredit Danmark, Rosenkæret, Sampension, Sinding Gruppen, STAD Erhverv, Taurus Ejendomsadministration, Thor Stevnss Real Estate, Thylander Gruppen, TLK ejendomsadministration , Topdanmark Ejendom, Wihlborgs, Wiborg & Partnere, Øens Advokatfirma og Ejendomsadministration.

Mere information Vil du vide mere om denne publikation kan du kontakte EjendomDanmarks underdirektør

Morten Marott Larsen mml@ejd.dk Telefon 28 45 56 51

Anmærkning til tabel 1 I tabellen er angivet det gennemsnitlige totale afkast baseret på besvarelserne for årene 2021-2025. Det totale afkast er i procent og måler udbyttet på investeringsejendomme set i forhold til investeringens størrelse i en given periode. I det totale afkast indgår to typer af afkast: Direkte afkast og afkast på værdi. Det direkte afkast er periodens løbende nettodriftsresultat delt med investeringsstørrelse primo perioden. Afkast på værdi er værditilvæksten i den givne periode delt med investeringens størrelse primo perioden. Det totale afkast er før eventuelle finansielle udgifter og før inflation. Det historiske totale afkast kan ændres lidt fremadrettet, når der kommer nye data til markedsstatistikken. 4