Juli 2020
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger • Historisk lave forventninger til ejendomme • Branchen forventer faldende ejendomsværdi, udlejningsprocent og markedsleje • I 2021 forventes markedslejevæksten igen at være positiv • Industriejendomme forventes at klare krisen
Coronakrise Forventningerne til det totale afkast har ikke været målt lavere i denne undersøgelse, der startede i 2011. Et totalt afkast på 3,5 procent skal være med til at dække risiko, renteudgifter og inflation, og da de 3,5 procent blot er et gennemsnit, kan det forventes, at omkring en tredjedel af investeringsejendommene kan få totale afkast, der er negative i 2020. De mange negative totale afkast forventes især at berøre butiksejendomme. Heldigvis træder ejendomsvirksomheder generelt godt ind i coronakrisen. Nationalbanken konkluderede allerede i 2019, at kreditgivningen er strammere, end den var lige før finanskrisen. Derfor kan ejendomsvirksomhederne overleve en tid endnu, selvom det totale afkast fratrukket risiko, renteudgifter og inflation er negativt. Usikkerheden til det totale afkast i 2020 er også historisk stor, og har ikke været målt højere fra 2011. Der er dermed en betydelig usikkerhed i branchen om, hvordan 2020 udvikler sig. 50 procent af deltagerne forventer, at det totale afkast vil ligge på mellem tre og fem procent, men der er også nogle, hvis forventninger er både højere og lavere. Læs to af deltagernes overvejelser i forbindelse med besvarelsen af undersøgelsen: ”Min forventning på pågældende tidspunkt var, at der vil være en mindre korrektion i ejendomsværdier samtidigt med, at der fortsat vil være et fornuftigt driftsindtægt i 2020. Dermed 0% i totalt afkast. For 2021 og 2022 har jeg en generel forventning om, at vi ser et standard totalt afkast på 7 %, hvoraf hovedparten er driftsindtægter og en mindre del en inflationsdrevet værditilvækst. Jeg forventer dermed ikke særlige værditilvækst i form af yield compression eller store fald som følge af yield ekspansion.” Anonym deltager
Det totale afkast kan i 2020 ikke dække risiko, renteudgifter og inflation. Et totalt afkast på 3,5 procent betyder negative totale afkast for omkring en tredjedel af ejendommene.
Forventning om underskud Efter risiko, renteudgifter og inflation er der et underskud på 3-4 procent, med et totalt afkast på 3,5 procent. I øjeblikket er der en effektiv rentesats på 1,6 procent, og med en gennemsnitlig belåningsprocent på 55-60 procent, vil der være renteudgifter på 1,0 procentpoint i gennemsnit per ejendom. Inflationen har i de sidste par år været på 0,5, og et normalt gennemsnitligt risikotillæg på investeringsejendomme er på 5-6 procentpoint.
Forventningerne til både 2020 og 2021 er ikke målt lavere før Tabel 1
2020
2021
2022
2020-2024
3,5
4,7
5,1
4,9
Kvartals ændring
-1,9
-0,5
0,1
-0,3
Årsændring
-1,7
-0,4
Ny
Ny
Totalt afkast
Historisk 2019 7,8
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Se anmærkninger på side 5.
1
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, juli 2019
”Først og fremmest er der stor usikkerhed om årets totale afkast. Hvis vi får et forholdsvist hurtigt rebound, bliver efteråret 2020 acceptabelt. Butik og hotel er hårdt ramt, kontor og bolig bliver formentligt uændret, mens der stadig er positive forventninger til industriejendomme i markedet.” Partner, Per Andersen, PwC. Corona rammer ejendomsforventningerne I forhold til sidste kvartal har forventningerne til ejendomme bevæget sig i en betydelig negativ retning for erhvervsejendomme, mens bolig i første omgang ser ud til at slippe billigere. Forventningerne til boligudlejningsejendomme var allerede faldet i løbet af de sidste tre år, og med uændret påvirkning af coronakrisen, ender bolig med neutral til svagt negativ forventning til ejendomsværdi, udlejningsprocent og markedsleje.
Der har ikke været målt mere negative indikatorværdier før for ejendomsværdi, udlejningsprocent og markedsleje.
Mest negative forventninger er der til butik. Der er ikke målt en lavere negativ indikator end de ”-52,3”, som er indikatorværdien for butik. Derudover har butik også de mest negative forventninger til udlejningsprocent og markedsleje. Før coronakrisen var der optimisme omkring kontorejendomme, men den er helt væk nu. Kontor har haft de kvartalsvise mest negative forventninger. Negative kvartalsvise ændringer har industri også haft, men industri holder, som den eneste sektor, tallene positive.
Figur 1. Deltagernes forventninger Til 2020
Udvikling fra 2020 til 2022 i totalt afkast
86 %
9%
5%
forventer et totalt afkast
forventer et totalt
forventer stigende
på 6 procent eller
afkast på 5
derover.
procent
5%
eller under.
totalt afkast.
81 %
14 %
forventer
forventer et totalt
forventer
faldende
afkast mellem 6
uændret totalt
totalt afkast.
og 5 procent.
afkast.
Mest negative forventninger til butik (indikatorværdierne mellem -100 og 100) Tabel 2
Ejendomsværdi
Udlejningsprocent
Markedsleje
Juli 2020
Kvartalsændring
Årsændring
Juli 2020
Kvartalsændring
Årsændring
Juli 2020
Kvartalsændring
Årsændring
Kontor
-12,8
-40,6
-33,2
-20,9
-29,8
-41,4
-11,6
-30,5
-30,9
Butik
-52,3
-26,8
-28,5
-31,4
-5,8
-7,5
-44,2
-18,6
-18,0
Industri
3,5
-22,1
-17,0
3,5
-11,0
-15,8
2,3
-14,3
-14,7
Bolig
-2,3
4,3
7,9
-2,3
4,3
3,4
-7,0
4,1
-0,2
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Deltagerne har svaret: ”Meget lavere”, ”lavere”, ”uændret”, ”højere” og ”meget højere” på spørgsmålet: ”Hvad er jeres forventning til udviklingen inden for [sektor]ejendomme med prime location om et år i forhold til i dag?”. Svarene tildeles en værdi, så man opnår en indikator mellem -100 og 100. En indikator på 100 betyder, at alle har svaret ”meget højere”, og -100 betyder, at alle har svaret ”meget lavere”. Indikator nul angiver forventninger om uændrede forhold. En indikator på -12,8 kan for eksempel fremkomme ved, at 12,8 procent af deltagerne svarer ”meget lavere” og de resterende svarer ”uændret”.
2
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, juli 2019
Mest tiltro til København og Aarhus Der er fortsat mest tiltro til, at ejendomsværdierne udvikler sig bedst i København og Aarhus. Det har coronakrisen næsten ikke ændret på. Mens der er store forskydninger i forventningerne til totalt afkast og udviklingen i ejendomsværdien, udlejningsprocent og markedslejen, så er den geografiske fordeling næsten uændret. Efter København og Aarhus kommer Trekantområdet, Odense, Aalborg og herefter resten af landet. Markedslejen kan stige igen i 2021 Markedslejen for kontor i Europa i 2020 forventes at falde med 4,4 procent i gennemsnit, viser en ny undersøgelse fra IPF (Investment Property Forum), European Consensus Forecast, May 2020. På et halvt år er forventningen til 2020 faldet med 6,2 procentpoint primært på grund af coronakrisen. Langt de fleste af de 27 europæiske markeder forventes at gå til positiv igen i 2021, med 1,8 procent i gennemsnit. De største fald i 2020 forventes i Paris (7,9 procent), Milano (6,3 procent) og London (5,9 procent), mens markedslejen i København forventes at falde 3,5 procent. København forventes også at klare det bedre end gennemsnittet i 2021, hvor markedslejen forventes at stige med 2,8 procent.
Figur 2. Det totale afkast forventes halveret i 2020 20 % 18 % 16 % 14 % 12 % 10 % 8% 6% 4% 2% 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Totalt afkast for investeringsejendomme. Fra 2011 til 2019 vises det totale afkast fra EjendomDanmarks markedsstatistik, mens 2000 til 2010 er egne beregninger på baggrund af data fra IPD Dansk Ejendomsindeks. 2020 til 2022 viser gennemsnit af svarene i EjendomDanmarks markedsstatistik forventninger. 50 procent af svarene ligger inden for de blå linjer.
3
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, juli 2019
Figur 3. Ejendomsværdierne forventes at udvikle sig bedst i København og Aarhus Regional indikator Mindst regional vækst
Middel regional vækst Anholt
Størst regional vækst
Rømø
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.
4
Kortet viser de områder i Danmark, hvor investeringsejendomme forventes at stige mest i ejendomsværdi i forhold til de andre områder. Der er spurgt til Trekantområdet, København, Aarhus, Aalborg, Odense og resten af Danmark. Ud fra svarene er dannet en indikator. Hvis et område får farven lyseblå, har mindst 70 procent af de adspurgte været enige om, at dette område klarer sig bedst i forhold til andre.
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, juli 2019
Om undersøgelsen Dette er forventningerne for juli 2020 fra EjendomDanmarks markedsstatistik. Målet er at skabe information til et mere gennemsigtigt ejendomsmarked. Undersøgelsen udkommer hvert kvartal og er helt og aldeles afhængig af de deltagende virksomheders velvilje til at rapportere data hvert kvartal. Uden disse virksomheder ville forventningsundersøgelsen aldrig kunne blive til noget.
43 markedsaktører har deltaget i denne undersøgelse. 51 procent af deltagerne er ejere af ejendomme. Derudover er 12 procent er ejendomsadministratorer, 16 procent erhvervsmæglere, 9 procent er banker/realkreditinstitutter og 12 procent er andre aktører.
Følgende virksomheder har blandt andet bidraget Aberdeen Asset Management, Agat ejendomme, ATP Ejendomme, BBN Consult, Bertélco Ejendomme A/S, Carlsberg Byen, CBRE, Chr. Hjorth Erhvervsejendomme, Colliers, Copenhagen Capital, Cura Management, DADES, Danbolig erhverv Johnny Hallas, Danica Ejendomme, DEAS, EDC Erhverv Poul Erik Bech, EK-Ejendomsadministration A/S, EY, Fokus Asset Management, Heimdal Nordic, Hosta Ejendomme, Industriens Pension, Jeudan, Jyske Bank, Karberghus, KFI Erhvervsdrivende Fond, KLP ejendomme, Lintrup & Norgart, Lokalebasen.dk A/S, Lundsgaard Erhverv, Lægernes Pensionskasse, M7 Real Estate, M. Goldschmidt Ejendomme, Minova, NCC Construction Danmark A/S, Newsec Advisory, Newsec Property Asset Management Denmark, Niam, Nordea, Nordicals, Nykredit, P+, Patrizia, PBU – Pædagogernes Pension, Pensam, PensionDanmark, PFA Ejendomme, PKA, Probus Ejendom og Investering, Prodomus, PwC, Realdania, Realkredit Danmark, Sampension, Sinding Gruppen, Spar Nord Bank, STAD Erhverv, Taurus Ejendomsadministration, Thor Stevnss Real Estate, Thylander Gruppen, TLK, Topdanmark Ejendom, Valdal Advokatfirma, Wiborg & Partnere, Øens Advokatfirma og Ejendomsadministration.
Mere information Vil du vide mere om denne publikation kan du kontakte EjendomDanmarks underdirektør
Morten Marott Larsen mml@ejd.dk Telefon 28 45 56 51
Anmærkning til tabel 1 I tabellen er angivet det gennemsnitlige totale afkast baseret på besvarelserne for årene 2020-2024. Det totale afkast er i procent og måler udbyttet på investeringsejendomme set i forhold til investeringens størrelse i en given periode. I det totale afkast indgår to typer af afkast: Direkte afkast og afkast på værdi. Det direkte afkast er periodens løbende nettodriftsresultat delt med investeringsstørrelse primo perioden. Afkast på værdi er værditilvæksten i den givne periode delt med investeringens størrelse primo perioden. Det totale afkast er før eventuelle finansielle udgifter og før inflation. Det historiske totale afkast i 2019 kan ændres lidt fremadrettet, når der kommer nye data til markedsstatistikken.
5