April 2022
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger • Forventningerne til det totale afkast på ejendomme stiger • Det totale afkast forventes at blive 6,8 procent i 2022 • Markant bedre forventninger til butik • Højest forventninger til udviklingen i kontorejendomme
Stigende forventninger – men stor usikkerhed Det totale afkast forventes at stige til 6,8 procent i 2022. Det er en stigning på 1,7 procentpoint i forhold til sidste kvartal og 1,6 procentpoint i forhold til samme tid sidste år. En forventning på 6,8 procent til et enkelt år er ikke målt højere i den 12-årige periode, hvor der er målt forventninger til det totale afkast. Forventningerne til hele perioden 20222026 er på 5,6 procent, hvilket er den bedste forventning til en kommende femårsperiode i næsten fem år. Men usikkerheden blandt deltagerne er også stor. Halvdelen af deltagerne forventer i 2022 et totalt afkast mellem og 5,1 og 8,0 procent, mens den anden halvdel forventer totale afkast, der er enten højere end 8,0 procent – eller lavere end 5,1 procent.
/ Forventninger til de totale afkast stiger. /
/ Men usikkerheden til de totale afkast stiger også. /
Usikkerheden kan også ses ved invasionen af Ukraine d. 24. februar, hvor data til denne indsamling fandt sted i løbet af februar. Hvordan invasionen kommer til at påvirke de totale afkast i 2022, må vi vente med at se til de næste undersøgelser. Højest forventninger til kontor Som det kan ses i figur 1, er der nu højest forventninger kontor. De bedste forventninger til kontor er målt i 2018. I de sidste to år er forventningerne til kontor steget. De største stigninger til forventningerne findes dog i butik. Der var samlede negative forventninger
Figur 1. Forventningerne til butik er de bedste siden 2018 40 30
Kontor
20
Butik
10
Industri
0 -10
111
311 112 312 113 313 114 314 115 315 116 316 117 317 118 318 119 319 120 320 121 321 122
Bolig
-20 -30 -40 -50
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Svarene tildeles en værdi, så man opnår en indikator mellem -100 og 100 for de fire forskellige ejendomssektorer om ejendomsværdi, udlejningsprocent og markedsleje. En indikator på 100 betyder, at alle har svaret ”meget højere”, og -100 betyder, at alle har svaret ”meget lavere”.
1
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, april 2022
til butik allerede før coronakrisen, men nu er de lige akkurat positive igen for butik. Det er glædeligt, at deltagerne nu igen tør tro på en positiv udvikling for denne sektor. / Forventninger til markedsleje for industri slår rekord./
Forventningerne til markedsleje for industri har ikke været målt højere før. Fra 2011 til 2015 var der forventning om negativ markedslejeudvikling for industri, men i denne undersøgelse slår den positiv rekord. For bolig er der fortsat positiv forventning til udlejningsprocenten. Det sker, selvom tomgangen for bolig har været faldende i de seneste år. Stigende udlejningsprocent viser også, at der i høj grad fortsat er stort behov for den private udlejningsbolig. Fremgang for Odense, Aarhus og København Der var fremgang i de regionale forventninger om ejendomsværdi til Odense, Aarhus og København, mens der var tilbagegang i forventningerne til Aalborg, Trekantområdet og resten af landet. Efter en længere periode med fremgang til resten af landet, blev det øvrige Danmark sat mest tilbage, når deltagerne skulle vurdere, hvor væksten i ejendomsværdi udvikler sig mest. Lige nu er der følgende rækkefølge i vurderingen af ejendomsværdi: København, Aarhus, Trekantområdet, Odense, Aalborg og resten af landet.
Der forventes 5,6 procent i totalt afkast i perioden 2022-2026 Tabel 1
Historisk 2021
2022
2023
2024
2022-2026
6,8
5,6
5,4
5,6
Kvartals ændring
1,7
0,6
Ny
Ny
Årsændring
1,6
1,0
Ny
Ny
Totalt afkast
6*)
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. * Foreløbigt tal. Se øvrige anmærkninger på side 4.
Markante forbedringer i forventningerne til butik (indikatorværdierne mellem -100 og 100) Ejendomsværdi
Udlejningsprocent
Markedsleje
Tabel 2
Apr. 2022
Kvartalsændring
Årsændring
Apr. 2022
Kvartalsændring
Årsændring
Apr. 2022
Kvartalsændring
Årsændring
Kontor
25,0
3,9
9,0
15,5
3,6
30,4
28,6
6,2
21,1
3,6
14,1
42,9
1,2
9,1
34,2
3,6
16,7
44,0
Industri
23,8
-6,5
-3,9
11,9
1,4
-0,9
28,6
2,3
2,0
Bolig
19,0
4,6
-4,4
6,0
7,3
2,8
10,7
1,5
4,3
Butik
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Deltagerne har svaret: ”Meget lavere”, ”lavere”, ”uændret”, ”højere” og ”meget højere” på spørgsmålet: ”Hvad er jeres forventning til udviklingen inden for [sektor]ejendomme med prime location om et år i forhold til i dag?”. Svarene tildeles en værdi, så man opnår en indikator mellem -100 og 100. En indikator på 100 betyder, at alle har svaret ”meget højere”, og -100 betyder, at alle har svaret ”meget lavere”. Indikator nul angiver forventninger om uændrede forhold. En indikator på 28,6 kan for eksempel fremkomme ved, at 28,6 procent af deltagerne svarer ”meget højere” og de resterende svarer ”uændret”.
2
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, april 2022
Figur 2. Halvdelen af deltagerne forventer i 2022 et totalt afkast mellem og 5,1 og 8,0 procent 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Totalt afkast for investeringsejendomme. Fra 2011 til 2021 vises det totale afkast fra EjendomDanmarks markedsstatistik, mens 2000 til 2010 er egne beregninger på baggrund af data fra IPD Dansk Ejendomsindeks. 2022 til 2024 viser gennemsnit af svarene i EjendomDanmarks markedsstatistik forventninger. 50 procent af svarene ligger inden for de blå linjer.
Figur 3. København og Aarhus topper forventningerne til ejendomsværdi
Regional indikator Mindst regional vækst
Middel regional vækst Anholt
Kortet viser de områder i Danmark, hvor investeringsejendomme forventes at stige mest i ejendomsværdi i forhold til de andre områder. Der er spurgt til Trekantområdet, København, Aarhus, Aalborg, Odense og resten af Danmark. Ud fra svarene er dannet en indikator. Hvis et område får farven lyseblå, har mindst 70 procent af de adspurgte været enige om, at dette område klarer sig bedst i forhold til andre.
Størst regional vækst
Røm ø
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.
3
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, april 2022
Om undersøgelsen Dette er forventningerne for april 2022 fra EjendomDanmarks markedsstatistik. Målet er at skabe information til et mere gennemsigtigt ejendomsmarked. Undersøgelsen udkommer hvert kvartal og er helt og aldeles afhængig af de deltagende virksomheders velvilje til at rapportere data hvert kvartal. Uden disse virksomheder ville forventningsundersøgelsen aldrig kunne blive til noget.
42 markedsaktører har deltaget i denne undersøgelse. 60 procent af deltagerne er ejere af ejendomme. Derudover er 12 procent ejendomsadministratorer, 12 procent erhvervsmæglere, 7 procent er banker/realkreditinstitutter og 9 procent er andre aktører.
Følgende virksomheder har blandt andet bidraget Agat ejendomme, ATP Ejendomme, Bertélco Ejendomme A/S, CBRE, Chr. Hjorth Erhvervsejendomme, Colliers, Copenhagen Capital, Cura Management, Cushman & Wakefield | RED, DADES, Danbolig erhverv Johnny Hallas, Danica Ejendomme, DEAS, EDC Erhverv Poul Erik Bech, Ejendomsselskabet Norden, EK-Ejendomsadministration A/S, Elf Development, EY, Fokus Asset Management, Gefion Group, Heimdal Nordic, Heimstaden, Hosta Ejendomme, Industriens Pension, Jeudan , Jorcks Ejendomsselskab, Jyske Bank, Karberghus, Keystone, KFI Erhvervsdrivende Fond, KLP ejendomme, Lintrup & Norgart, Lokalebasen. dk A/S, Lundsgaard Erhverv, Lægernes Pensionskasse, M7 Real Estate, M. Goldschmidt Ejendomme, NCC Construction Danmark A/S, Newsec Advisory, Newsec Property Asset Management Denmark, Niam, Nordea, Nordicals, Nykredit, P+, Patrizia, PBU – Pædagogernes Pension, Pensam, PensionDanmark, PFA Ejendomme, PKA, Probus Ejendom og Investering, Prodomus, PwC, Qvortrup Administration, Realdania, Realkredit Danmark, Rosenkæret, Sampension, Sinding Gruppen, STAD Erhverv, Taurus Ejendomsadministration, Thor Stevnss Real Estate, Thylander Gruppen, TLK, Topdanmark Ejendom, Wihlborgs, Wiborg & Partnere, Øens Advokatfirma og Ejendomsadministration.
Mere information Vil du vide mere om denne publikation kan du kontakte EjendomDanmarks underdirektør
Morten Marott Larsen mml@ejd.dk Telefon 28 45 56 51
Anmærkning til tabel 1 I tabellen er angivet det gennemsnitlige totale afkast baseret på besvarelserne for årene 2022-2026. Det totale afkast er i procent og måler udbyttet på investeringsejendomme set i forhold til investeringens størrelse i en given periode. I det totale afkast indgår to typer afkast: Direkte afkast og afkast på værdi. Det direkte afkast er periodens løbende nettodriftsresultat delt med investeringsstørrelse primo perioden. Afkast på værdi er værditilvæksten i den givne periode delt med investeringens størrelse primo perioden. Det totale afkast er før eventuelle finansielle udgifter og før inflation. Det historiske totale afkast kan ændres lidt fremadrettet, når der kommer nye data til markedsstatistikken.
4