Markedsstatistikken – forventninger (januar 2017)

Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – forventninger, januar 2018

Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik

Januar 2018

WEBRAPPORT FORVENTNINGER

Resultater • 2017 forventes at slutte med et totalt afkast på 5,8 procent • Store forventninger til kontor og faldende forventninger til bolig i 2018 • Historisk høj forventning til stigende markedsværdi for industri • Forventningerne ramte (næsten) korrekt Positivt ud af 2017

Deltagernes forventninger 2017

2017 forventes at slutte med et totalt afkast på 5,8 procent. Det er uændret i forhold til sidste kvartal. Forventningerne stiger fra 2018 til 2021 i forhold til sidste kvartal. I 2018 og 2019 forventes et totalt afkast på 5,7 procent, hvilket er en stigning på 0,1 og 0,2 procentpoint i forhold til sidste kvartal. Forventningerne til 2017-2021 steg med 0,1 procentpoint i forhold til sidste kvartal og er nu 5,6 procent. Forventningerne til 2017-2021 toppede i april 2017. Alt i alt forventes det, at vi kommer positivt ud af 2017.

Til 2017

20 %

15 %

forventer et totalt

forventer et totalt

afkast på 5 procent

afkast på 7 procent

eller derunder.

eller derover.

15 %

50 %

forventer et totalt

forventer et

afkast mellem 5 og

Højere forventninger nu end i 2008-2014 Niveauet for det totale afkast er fortsat pænt. Det forventede totale afkast for perioden 2017-2019 ligger således over hele niveauet i perioden 2008-2014. Det forventes dermed, at der vil være en positiv værditilvækst, mens ejendommens direkte afkast stadig vil være fornuftigt.

totalt afkast på

5,5 eller mellem 6 5 eller derunder

5,5-6,0

og 7 procent.

2017

enten 5,0 og5,5 el 6-7

eller derover 5,5-6,07 procent.

Til 2019

62 %

38 %

forventer et totalt afkast på over 5,0 procent.

50 procent af deltagerne forventer, at det totale afkast i 2017 ligger mellem 5,5 og 6,0 procent. 15 procent af deltagerne forventer

forventer et totalt afkast på 5,0 procent

et totalt afkast på 7,0 procent eller derover, mens 20 procent forventer et totalt afkast på 5,0 procent eller derunder i 2017. I 2019 forventer 38 procent af deltagerne et totalt afkast på 5,0 procent eller derunder.

eller derunder.

5 procent eller derunder

over 5,0

Der forventes højst totalt afkast i 2017 2017

2018

2019

2017-2021

Totalt afkast

5,8

5,7

5,7

5,6

Kvartalsændring

0,0

0,1

0,2

0,1

Årsændring

0,0

-0,1

Ny

Ny

Kilde: Ejendomsforeningen Danmark.

Anm.: I tabellen er angivet det gennemsnitlige totale afkast baseret på besvarelserne. Det totale afkast er i procent og måler udbyttet på investeringsejendomme set i forhold til investeringens størrelse i en given periode. I det totale afkast indgår to typer af afkast: Direkte afkast og afkast på værdi. Det direkte afkast er periodens løbende nettodriftsresultat delt med investeringsstørrelse primo perioden. Afkast på værdi er værditilvæksten i den givne periode delt med investeringens størrelse primo perioden. Det totale afkast er før eventuelle finansielle udgifter og før inflation.

1

Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – forventninger, januar 2018

INTERAKTIV WEBRAPPORT FORVENTNINGER

Forventningerne til det totale afkast 2017-2019 ligger over perioden 2008-2014 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik og IPD Dansk Ejendomsindeks.

Totalt afkast for investeringsejendomme. Fra 2015 til 2016 vises det totale afkast fra Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik, mens fra 2000 til 2014 vises det totale afkast af IPD Dansk Ejendomsindeks. 2017 til 2019 viser gennemsnit af svarene i Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik forventninger. 50 procent af svarene ligger inden for de blå linjer.

I 2018 vinder kontor frem De største forventninger i 2018 er til udviklingen for kontorejendomme. For kontor er der størst forventning til stigning i både ejendomsværdi, udlejningsprocent og markedsleje. Samlet set har forventninger til kontor aldrig været højere. Det kan hænge sammen med, at den økonomiske tomgang for kontor stadig ligger lidt for højt på 11,2 procent i oktober 2017. Den økonomiske tomgang for kontor bør falde yderligere, og det forventer markedsaktørerne også.

Næststørste forventninger i 2018 er der til sektoren industri. Ligesom sidste kvartal har forventningen til ejendomsværdi aldrig været højere. Den økonomiske tomgang for industri er på 11,1 procent i oktober 2017.

Der er lavest forventninger til sektoren butik i 2018, men alle tre indikatorværdier er stadig positive. Den økonomiske tomgang for butik i oktober 2017 er på 6,8 procent.

Investorer søger andre sektorer Forventningerne til udviklingen for bolig har været faldende fra 2015 og frem. Forventningen til udlejningsprocenten for bolig har aldrig været lavere før. Forventningen til markedslejen for bolig er nu nede på et 2011-niveau, mens forventningen til ejendomsværdi for bolig ikke har været lavere siden januar 2012. Indikatorværdierne for bolig er stadig positive, men måske vil bolig opleve sin første negative indikatorværdi i 2018? Men så har der også været syv positive år fra 2011-2017 for bolig.

Forventningen til ejendomsværdi for industri har aldrig været højere før (indikatorværdierne mellem -100 og 100) Ejendomsværdi

Udlejningsprocent

Markedsleje

Januar 2017

Kvartals­ ændring

Årsændring

Januar 2017

Kvartals­ ændring

Årsændring

Januar 2017

Kvartals­ ændring

Årsændring

Kontor

28,8

0,3

-5,7

28,8

1,5

11,0

23,8

-0,1

7,1

Butik

12,5

-3,4

-13,1

2,5

-5,5

-3,1

7,5

-7,3

-3,6

Industri

26,3

0,1

2,9

13,8

-3,3

-6,3

16,3

2,6

-1,5

Bolig

17,5

-9,8

-14,7

1,3

-3,3

-6,5

8,8

-8,3

-7,9

Kilde: Ejendomsforeningen Danmark.

Anm.: Deltagerne har svaret: ”Meget lavere”, ”lavere”, ”uændret”, ”højere” og ”meget højere” på spørgsmålet: ”Hvad er jeres forventning til udviklingen inden for [sektor]ejendomme med prime location om et år i forhold til i dag?”. Svarene tildeles en værdi, så man opnår en indikator mellem -100 og 100. En indikator på 100 betyder, at alle har svaret ”meget højere”, og -100 betyder, at alle har svaret ”meget lavere”. Indikator nul angiver forventninger om uændrede forhold. En indikator på 26,3 kan for eksempel fremkomme ved, at 26,3 procent af deltagerne svarer ”meget højere” og de resterende svarer ”uændret”.

2

Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – forventninger, januar 2018

INTERAKTIV WEBRAPPORT FORVENTNINGER

København stadig i front Der er størst forventning til, at ejendomsværdierne udvikler sig mest positivt i København i forhold til øvrige områder i Danmark.

83 procent af deltagerne i denne undersøgelse vælger København, som den region hvor ejendomsværdierne vil udvikle sig mest positivt. Efter København er rangeringen: Aarhus, Aalborg, Odense og Trekantområdet samt resten af landet.

Forventningsdetektor Her ses på, hvor præcist denne forventningsundersøgelse rammer.

Det totale afkast er det historiske afkast på investeringsejendomme.

2017 opgøres først i februar/marts 2018. Dermed er det seneste tal fra 2016, hvor det totale afkast er på 9,2 procent fra Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik. Denne forventningsundersøg­ else regnede i tolv undersøgelser med, at det totale afkast blev på 5,5 og 6,0, hvilket var for lavt.

De seneste tal for udlejningsprocent og markedsleje er fra Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik oktober 2017. Der kan det ses, at årsændringerne fra oktober 2016 til oktober 2017 for udlejningsprocent er stigende for kontor (1,0 procent), butik (1,5 procent) og industri (0,8 procent), mens den er faldende for bolig (-0,7 procent). Årsændringerne for lejen er stigende for alle fire sektorer. Bolig var den sektor, hvor lejen steg mest fra oktober 2016 til oktober 2017 med 3,5 procent, mens lejen for industri steg mindst med 0,3 procent. I Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – forventninger oktober 2016 var syv ud af otte forventninger korrekte, da der var forventning om stigende udlejningsprocent og stigende markedsleje for alle fire sektorer.

Eneste forkerte forventning var, at der var en lille forventning om stigende i udlejningsprocenten for bolig, men den faldt lidt.

Generelt er udlejningsprocenten på bolig så høj, at det er svært at komme over en udlejningsprocent på 96,5, da der altid vil være en naturlig økonomisk tomgang. Forventningerne ramte (næsten) korrekt.

Stadig størst forventning om stigende ejendomsværdier i København Regional indikator Mindst regional vækst Middel regional vækst Størst regional vækst

Kilde: Ejendomsforeningen Danmark.

Kortet viser de områder i Danmark, hvor investeringsejendomme forventes at stige mest i ejendomsværdi i forhold til de andre områder. Der er spurgt til Trekantområdet, København, Aarhus, Aalborg, Odense og resten af Danmark. Ud fra svarene er dannet en indikator. Hvis et område får farven lyseblå, har mindst 70 procent af de adspurgte været enige om, at dette område klarer sig bedst i forhold til andre.

3

Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – forventninger, januar 2018

INTERAKTIV WEBRAPPORT FORVENTNINGER

Om undersøgelsen Dette er forventningerne for januar 2018 fra Ejendomsforeningen Danmarks Forventningsundersøgelse. Målet er at skabe information til et mere gennemsigtigt ejendomsmarked.

Undersøgelsen udkommer hvert kvartal og er helt og aldeles afhængig af de deltagende virksomheders velvilje til at rapportere data hvert kvartal. Uden disse virksomheder ville forventningsundersøgelsen aldrig kunne blive til noget.

40 markedsaktører har deltaget i denne undersøgelse. 43 procent af deltagerne er ejere af ejendomme. Derudover er 25 procent erhvervsmæglere, 8 procent er banker/realkreditinstitutter og 25 procent er andre aktører.

Mere information Vil du vide mere om denne publikation kan du kontakte Ejendomsforeningen Danmarks cheføkonom

Morten Marott Larsen mml@ejendomsforeningen.dk Telefon 28 45 56 51

Følgende virksomheder har blandt andre bidraget Aberdeen Asset Management, ATP Ejendomme, BBN Consult, Bertélco Ejendomme A/S, BRF Kredit, Carlsberg Byen, CBRE, Chr. Hjorth Erhvervsejendomme, Colliers international Danmark, Cura Management, DADES, Danbolig erhverv Johnny Hallas, DEAS, EDC Erhverv Poul Erik Bech, EK-Ejendomsadministration A/S, EY, Focus Asset Management, Jeudan, Karberghus, Lindhardt Erhverv, Lokale­­basen.dk A/S, NCC Construction Danmark A/S, Newsec Datea, Newsec Egeskov & Lindquist, Nordea, Nordea Ejendomme, Nykredit, Pensam, Pension­ Danmark, PFA Ejendomme, PKA, PostNord Real Estate, Prodomus, Probus Ejendomme og Investering, PwC, Realkredit Danmark, RICS Nordic, Sadolin & Albæk, Sampension, SEB Pension, Sinding Gruppen, Situs, Spar Nord Bank, Taurus Ejendomsadministration, Thylander Gruppen, TLK, Topdanmark Ejendom, Wiborg & Partnere.

4