Digitale behov hos lejer og ejer - vejen mod en mere bæredygtig ejendomsbranche

DIGITALE BEHOV HOS LEJER OG EJER

Vejen mod en mere bæredygtig ejendomsbranche

© 2022 EjendomDanmark og Rambøll

Dele af denne publikation må gerne citeres, når det sker inden for citatreglerne med tydelig angivelse af kilde og dato.

Publikationen er skrevet af Økonomisk chefkonsulent Mikkel Alsø, EjendomDanmark

Projektkonsulent Mikkel Bredsgaard, EjendomDanmark

Chief Specialist Poul Ebbesen, Rambøll

Spørgeskemaundersøgelse og interviews, der danner grundlag for analysen er udarbejdet af

Chief Specialist Poul Ebbesen, Rambøll

Project Coordinator Nathalie Borgstrøm Andersen, Rambøll Økonomisk chefkonsulent Mikkel Alsø, EjendomDanmark

Projektkonsulent Mikkel Bredsgaard, EjendomDanmark

Økonomisk konsulent Bjarke Roed-Frederiksen, EjendomDanmark Økonomisk konsulent Trine Ejsing, EjendomDanmark Økonomisk medarbejder Yannie Guo, EjendomDanmark

Layout og korrektur

Sekretær Lone Gether Trudsø og grafiker Anita Hansen, EjendomDanmark

3B,

udvalg te erhvervsmæglere for at hjælpe med at skaffe data og bi drage med indsigter og uddybende viden i såvel indledende som opfølgende

Også tak til deltagere i projektets referencegruppe, som har været med til løbende drøftelser og bidraget med ideer og input til de behandlede emner.

ATP Ejendomme, BOSAM, CBRE, Domhusgaarden Ejen domsadministration, ELO, Fokus Asset Management, LLO, Sinding & Co., Parbst, Wihlborgs samt selvstændige

interviews.

INDHOLD RESUMÉ

1 INTRODUKTION ................................................. 14

1.1 Positionering blandt ejere og administratorer 15 1.2 Positionering blandt lejere ..................................... 16 1.3 Digitalisering i ejendommens livscyklus ........... 17 1.4 Tematisering efter tre overordnede emner i besvarelserne ........................................................... 20

2 TEMA: KLIMA OG RESSOURCER

..................... 23

2.1 Indeklima 23 2.1.1 Behovsanalyse....................................................... 24 2.1.2 Ejerperspektiv 24 2.1.3 Lejerperspektiv ..................................................... 26 2.1.4 Barrierer for udbredelsen af digitale løsninger 26 2.1.5 Potentialer ved digitalisering .......................... 28

2.2 Ressourceforbrug 29 2.2.1 Behovsanalyse....................................................... 29 2.2.2 Ejerperspektiv 29 2.2.3 Lejerperspektiv ...................................................... 31 2.2.4 Barrierer for udbredelsen af digitale løsninger 34 2.2.5 Potentialer for digitalisering ............................ 35 2.3 Environmental, Social og Governance (ESG) ............................................................................. 36

2.4 EU’s taksonomi for bæredygtige investeringer (”EU Taksonomien”) 38

2.5 Måling og rapportering af CO2­emissioner ..... 39 2.5.1 Behovsanalyse 41 2.5.2 Ejerperspektiv ........................................................ 41 2.5.3 Lejerperspektiv 44 2.5.4 Barrierer for udbredelse af digitale løsninger .................................................................. 44 2.5.5 Potentialer ved digitalisering 45

3

TEMA: KOMMUNIKATION OG FÆLLESSKAB ..48

3.1 Kommunikation mellem lejer og ejer 49

3.1.1 Ejerperspektiv ....................................................... 49 3.1.2 Lejerperspektiv 50 3.1.3 Barrierer for udbredelsen af digitale kommunikationsløsninger ............................... 54 3.1.4 Potentialer ved digitalisering 55

3.2 Fællesskab og kommunikation mellem lejere .............................................................................. 55 3.2.1 Ejerperspektiv ....................................................... 55 3.2.2 Lejerperspektiv 56 3.2.3 Barrierer for udbredelsen af digitale løsninger ...................................................................57 3.2.4 Potentialer ved digitalisering 57

4 TEMA: DATA OG SYSTEMER ............................ 59

4.1 Anvendelse af data .................................................. 59 4.1.1 Ejerperspektivet 60 4.1.2 Lejerperspektiv ...................................................... 61 4.1.3 Barrierer for anvendelsen af data 62 4.1.4 Potentialer ved anvendelse af data .............. 63 4.2 Systemer.......................................................................64 4.2.1 Ejerperspektiv ....................................................... 65 4.2.2 Lejerperspektiv 67 4.2.3 Barrierer for anvendelse af systemer ........... 69 5.2.4 Potentialer ved anvendelsen af systemer 70

RESUMÉ

Ejendomsbranchen er i gang med en spændende udvikling, som blandt andet er båret frem af de mange nye muligheder og potentialer, som ny teknologi og digitale løsninger bringer med sig. Digitalisering og branchens digitale transformation har ikke mindst fået en stor rolle, når det gælder målsætningerne om en grøn omstilling og klimaneutralitet i 2050. Det er nødvendigt at skabe en forbindelse mellem aktørernes behov og muligheder for at få de bedst mulige resultater for ejendoms branchen og samfundet. ”Digitalisering skal ikke ske for digitaliserin gens skyld, men skal løse udfordringer og udvikle samfundet”, fremgår det også af regeringens digitaliseringsstrategi (dato).

Undersøgelsen og den efterfølgende analyse skaber indblik i og mu ligheder for at stille skarpt på ejendomsbranchens digitale potentiale – som det aktuelt opleves blandt aktører.

Undersøgelsen har identificeret tre overordnede tematikker: Klima og ressourcer, kommunikation og fællesskaber samt data og systemer, som er stærkt forbundne, men behandles selvstændigt. Dette korte resumé giver et hurtigt indblik i hovedpointerne.

Undersøgelsens overordnede konklusion er, at der er helt gennemgåen de områder, hvor både lejer og ejer ønsker tiltag, der kan gøre ejendom me grønnere og mere bæredygtige. Lejer og ejer har et fælles ønske om tiltag, der kan bidrage til at optimere ejendommens energiforbrug og indeklima. Digitalisering kan være med til at forbedre ejendomsdrif ten og til, at ejendommene forbruger mindre energi. Samtidig skabes der bedre vilkår for brugerne. Lejer og ejer ønsker også at forbedre og styrke kommunikationen parterne imellem samt lejerne imellem. Sidst men ikke mindst, så spiller anvendelsen af eksisterende og nye data en vigtig rolle, men hvis data skal komme til sin ret igennem de anvendte systemer, er der også behov for, at løsningerne er brugervenlige. Ende lig opfordrer aktører til, at en generel opmærksomhed skal være på, at branchen afsætter tid og ressourcer til at afprøve mulige løsninger. Selv mindre skridt kan styrke branchen, og derfor er det vigtigt at få delt er faringer og succeser bredt for at så skabt indsigt i de forskellige digitale løsninger og deres potentialer.

Viden og indsigter fra denne analyse bringes videre i øvrige leve rancer i projektet ”Fokus på digitalt fokus for lejer og ejer – i et bæredygtigt perspektiv”. I ”Matchanalyse branchebehov og digi tale løsninger” bliver forholdet mellem branchens behov for tiltag og tilgængelige løsningstyper undersøgt og kortlagt, og der bliver vurderet på en række parametre, der kan understøtte beslutningen om implementering af værdiskabende elementer.

I kataloget, ”PropTech cases og erfaringer” bliver de identificere de behov, barrierer og potentialer eksemplificeret i praktiske erfa ringer fra en række virksomheder. Her vil der, inden for hvert af de belyste temaer, blive præsenteret aktuelle løsninger og konkrete brugereksempler på virksomheder, der har prøvet kræfter med di gitale løsninger inden for hvert af de nedenfor belyste temaer.

Klima og ressourcer

Ressourceforbrug

Energieffektive ejendomme er et af de væsentligste fokusområder for respondenterne i spørgeskemaundersøgelsen. Over 60 procent af ejer ne oplever behov for tiltag, der kan være med til at forbedre ressource forbruget. Hvis ressourceforbruget i ejendomme skal sænkes, så kræver det, at brugerne inddrages i processen, da deres forbrug er afgørende for at opnå mere bæredygtige ejendomme. Ud fra spørgeskemaunder søgelsen kan det fremhæves, at 75 procent af lejerne synes, at mere energieffektive boliger er et vigtigt bæredygtigt tiltag. Spørgeske maundersøgelsen og interviews stiller skarpt på, at selvom intentionen fra ejer og interessen fra lejer er til stede i markedet, så er der aktuelle udfordringer i at sikre tilgængeligheden af de data, der er afgørende for at forstå og optimere ejendommenes ressourceforbrug.

Indeklima

Indeklima er ligesom ressourceforbrug også et område, hvor både lejer og ejer har et fælles ønske om at skabe forbedringer. 50 procent af ejerne oplever behov for tiltag, der giver ejendommens brugere bedre trivsel og skaber sundere ejendomme. Det samme gælder for 58 pro cent af lejerne, der mener, at forbedringen af indeklimaet er et vigtigt bæredygtigt tiltag. Undersøgelsen fastslår, at indeklima i dag er, og i endnu højere grad fremover vil være, en vigtig del af lejeoplevelsen. Brancheaktører fremhæver også, at arbejdet med indeklima fordrer et nyt udgangspunkt for arbejdet med digitale løsninger og kan bidrage til en bedre forståelse for bygningen. Samtidig giver målinger vedr. inde klima bedre viden, der kan sammenholdes med ejendommens forbrugs data og etablere bedre grundlag for at optimere ejendommens drift og vedligehold.

ESG

Gennem interviews med aktører bliver det gjort klart, hvordan arbejdet med ESG (Environmental, Social og Governance) indtil videre primært har indfundet sig hos de større virksomheder. Det gælder også rap portering, hvor branchen stadig er i færd med at danne sig et overblik og samle den fornødne information og data. Samtidig er ESG noget, som i en nær fremtid vil påvirke alle, der ejer og beskæftiger sig med ejendomme. I spørgeskemaundersøgelsen blev ejerne spurgt til, hvor dan de ser behov for forbedrende tiltag inden for de tre dimensioner af bæredygtighed: miljø, social og økonomi. Her er det tydeligt, at E’et i ESG vægtes højt med 52 procent, hvilket blandt andet skyldes, at det er kvantificerbart, og der i markedet eksisterer muligheder for at måle fx ejendommenes ressourceforbrug. S’et i ESG er mere uklart, og her nævner aktører eksempler som komfort, brugertilfredshed og styrkel se af sammenhængende fællesskaber på hvordan, der arbejdes med social ansvarlighed. G’et i ESG går videre end økonomiske forhold og omhandler blandt andet virksomhedsledelse, herunder gennemsigtig hed ift. ejerstrukturer og investorer men også hvordan, der sikres, at de eksisterende investeringer i ejendomme bibeholdes under nye krav til bæredygtighed.

Eksempler på fokusområder inden for E’et af ESG:

• Reduktion af CO2 aftryk

• Forbedret indeklima (der også berører komfort og velvære under S’et i ESG)

Eksempler på fokusområder inden for S’et af ESG:

• Øget brugertilfredshed

• Styrket fællesskab

Eksempler på fokusområder inden for G’et af ESG:

• Øget ejendomsværdi

• Omkostningsreduktion

Potentialet ved at arbejde med ESG fremhæves af aktører som væren de, at det skaber de nødvendige forudsætninger for at arbejde med håndtering af risici samt forbedret mulighed for at bibeholde den øko nomiske værdi på lang sigt. Indlemmes ESG i det strategiske arbejde, på tværs af forretningsprocesser og understøttet af digitale løsninger, vil det potentielt skabe forbedrede indblik i alt fra ressourceforbrug, lejeoplevelse og adgang til kapital.

Kommunikation og fællesskaber

Kommunikation mellem lejere, ejere og administratorer har de senere år skabt nye og andre muligheder for hvordan, der kan kommunikeres i ejendomsbranchen. Det har særligt været båret frem af mulighederne forbundet med introduktionen af digitale løsninger og platforme og af et fokus og en forventning fra lejere om en hurtig og nem kommunikation med ejere og udlejere. God kommunikation har stor betydning for bru geroplevelsen og skaber gunstige udlejningsforhold – for lejer og ejer.

Kommunikation mellem ejer og lejer

I spørgeskemaundersøgelsen svarede 74 procent af de +3.000 adspurg te lejere, at kommunikationen med ejer er væsentlig. Ejerne i undersø gelsen, blev ligeledes bedt om at forholde sig til kommunikation mellem lejer og ejer, hvor 55 procent mener, at der er behov for tiltag, der kan forbedre kommunikationen – det gælder både for erhvervs og bolig ejendomme. I undersøgelsen stilles der specifikke spørgsmål til digitale kommunikationsløsninger. Der eksisterer et væld af kommunikationska naler, som i dag bruges til kontakten mellem lejer og ejer. I undersøgel sen fremhæves det, at lejere primært foretrækker sms, e mail og tele fonopkald, men at de ikke er afvisende over for andre kanaler, fx over en app eller lejerplatform. Det fremhæves af aktører, at platforme, som kan håndtere lejekontrakter og henvendelser, kan være gavnlige supplemen ter til eksisterende kommunikationskanaler og bringe ejere og udlejere tættere på lejerne.

Fællesskab og kommunikation mellem lejere

For en del ejendomsejere handler det ikke kun om at styrke kommuni kationen mellem lejer og ejer.

Det er også blevet et mål at styrke fællesskabet i ejendommen gennem digitale fællesskaber. Når det omhandler lejernes indbyrdes kommu nikation, eksisterer der også en række digitale løsninger. Hos ejerne i undersøgelsen, oplever 28 procent behov for tiltag, der kan forbedre kommunikationen mellem lejerne. Andelen stiger til 35 procent, når kun ejere med boligudlejningsejendomme svarer. Derudover kan det ud fra undersøgelsens interviews fremhæves, at der er forskel på fællesskabs dannelse og kommunikation mellem lejere alt efter, om det er eksiste rende beboelsesområder eller nye bebyggelser. Ifølge aktører, ses det fx ved, at når en nybygget ejendom tages i brug, så kan grundlaget for fællesskabet etableres i samme omgang fx gennem en lejerplatform. I en eksisterende ejendom vil lejerne i stedet skulle tillægges nye vaner for, at lejerplatformen kan bidrage til at styrke det eksisterende fællesskab – to forskellige processer, hvor der er behov for forskellige indsatser.

Når det lykkes at forstærke fællesskabet i en ejendom ved at understøt te kommunikation mellem lejere, kan det skabe værdi gennem større brugertilfredshed. Og det er der fokus på, når det gælder ejernes op fattelse af de optimale sociale forhold. 54 procent af ejerne i behov sanalysen oplever nemlig, at der er behov for tiltag, der kan forbedre brugertilfredsheden.

Større brugertilfredshed kan være med til at fastholde lejere, og det kan skabe netværkseffekter og tiltrække lejere og holde tomgangen nede. Tilfredse lejere skaber sikkerhed for investeringen og øger ejendom mens værdi.

Data og systemer

Nye digitale løsninger er afhængige af data. Det gælder data inden for alle felter og arbejdsprocesser i ejendommens cyklus. I undersøgelsen fremhæver ejendomsvirksomhederne, at der er behov for at forbedre vilkårene for at anvende data og systemer i branchen. Datas gennem slagskraft i ejendomsbranchen, såvel som øvrige brancher, er betinget af den kvalitet, der er gældende. Her er ejendomsbranchen underlagt historiske forudsætninger, hvor mange helt forskellige datakilder og sy stemer er blevet lagt til grund for mange forskellige aktørers beslut ningsprocesser – også inden for samme arbejdsområde. Men i takt med udbredelsen af digitale løsninger, og flere datakilder med fælles stan darder, er mulighederne for, at systemerne kan arbejde sammen, blevet forbedret.

Anvendelse af data

I undersøgelsen fremhæver aktører, at en forbedret dataanvendelse er stærkt forbundet med dataejerskab og tilgængelighed. I spørgeske maundersøgelsen svarede 36 procent af ejerne, at dataejerskab er et område, der skal forbedres. Tilgængelighed af data er, sammen med dataejerskab, vigtige, når disse danner grundlag for beslutningsproces ser. 30 procent af ejerne har fokus på at forbedre datatilgængelighed. Internt i virksomheden kan det gøres ved at stille data og systemer til rådighed for alle relevante medarbejdere, så der lettere kan arbejdes på tværs af forretningsområder – ud fra et ensartet informationsmateriale og en fælles forståelse af udfordringer eller mål.

Foruden tilgængelighed og ejerskab mener 38 procent af ejerne i un dersøgelsen, at kvaliteten af data skal forbedres. Forbedring af datakva litet kan ofte være en omfattende og langvarig proces, som ligger ud over den normale drift i virksomheden og kan indebære deltagelse fra flere niveauer og kompetencer i en virksomhed. Dette fremhæves også af flere aktører i interviews, og det kan være årsagen, når denne indsats nedprioriteres. I spørgeskemaundersøgelsen angav 37 procent af ejer ne, at datasikkerhed er et område, der er behov for at forbedre. Ifølge brancheaktører er der behov for at styrke den måde, data anvendes og opbevares, så bl.a. sikkerheden øges.

Data for lejere er en anden størrelse. I spørgeskemaundersøgelsen angav hele 75 procent af lejerne, at de er villige til at dele data om lejemålet og fx give ejer adgang til forbrugsdata. Hvis de kan føre be sparelser med sig, er lejerne indstillet på at se, hvordan deres ændre de anvendelse – gennem dataanalyse – kan bidrage til en ændring i fx måden, de anvender lejemålet og forbruger energi på. Interviews med lejerne fremhævede, at de stiller krav til, hvordan disse data skal bruges, hvem der skal have adgang, og hvordan de opbevares.

Aktører fremhæver gennem interviews, at arbejdet med data bør have sit eget strategiske fokus, langsigtede mål og roller, der går længere end blot forsøg og pilotprojekter. På den måde vil arbejdet med digitale løsninger og teknologier øge den interne styring, forenkle arbejdspro cesser samt understøtte besparelser på ressourceforbruget, som mulig vis ikke var forventet.

Systemer

At implementere og anvende digitale løsninger er afgørende for virk somheders mulighed for at forblive konkurrencedygtige i en stadig mere digital verden. Det handler om, for ejendomsejere, at løsninger ty pisk kræver en del tid, ressourcer og investeringer at få implementeret og integreret i virksomheden. Ikke mindst kræves det af brancheaktører og fra ejerrespondenter i spørgeskemaundersøgelsen, at digitale løs ninger kan bringes ind i og kommunikere med eksisterende løsninger og anvendte systemer samt kommunikere indbyrdes gennem åbne API’er.*

Gennem interviews med aktører udtrykkes det, at en fejlagtig anvendel se, forvirring eller frustration med nye løsninger ofte fører til, at brugeren helt vil undlade at anvende løsningen, hvis det er en mulighed. Næsten halvdelen af ejerne (47 procent) oplever behov for forbedrende tiltag, der kan forbedre implementeringsprocesser for nye løsninger. Yderli gere bliver det fremhævet, at der ofte er stor forskel på hvor mange forskellige løsninger, der eksisterer inden for forskellige anvendelses områder. Det kan fx være viften af løsninger til at måle og rapportere på ressourceforbrug. Dette er i sig selv ikke en udfordring, men fokus bør være på de interne og specifikke krav eller ønsker, der er til en løsning, og på hvordan løsningerne kan sammensættes, bidrage til hinanden og samlet set skabe værdi.

Kendskabet til tilgængelige løsninger kan være en udfordring for ejerne. Det er ejerne, der har bolden, men det er ikke alle, der har det samme overblik over mulighederne. I forhold til udbuddet af løsninger er admi nistrative systemer i højere grad kendt i markedet end andre – hvilket er naturligt, da mange ejere og administratorer har anvendt og været afhængige af systemerne igennem årtier. Det samme er ikke tilfældet for de mere avancerede samt lejerrettede løsninger. Samlet angiver 72 procent af ejerne i spørgeskemaundersøgelsen, at de ikke kender til de forskellige løsningstyper og systemer, de blev præsenteret over for – på trods af, at de inkluderede løsninger er anvendt i markedet i dag, i for skellige udstrækninger.

Hvad angår de eksisterende digitale løsninger og systemer, som anven des, mener 25 procent af ejerrespondenterne, at de er utidssvarende. Ifølge aktører skyldes det, at løsningerne og systemerne, der er udviklet til meget specifikke opgaver, er af ældre dato og ikke har haft fokus på brugervenligheden. Det kan blandt andet skabe udfordringer, når det gælder medarbejdernes effektivitet og i forbindelse med oplæring. Så ledes mener to tredjedele af respondenterne, at der skal gøres tiltag for at forbedre brugervenligheden i de systemer, de anvender i dag.

Lejernes perspektiv på eksisterende digitale løsningers brugervenlighed efterlader potentiale for forbedringer med 37 procent af lejerrespon denter, som oplever, at udlejers eksisterende digitale løsninger har en lav brugervenlighed, og langt størstedelen mener ikke, at løsningerne, som anvendes i dag, er intuitive og nemme at bruge. For erhvervslejere, især når der spørges til kontorlejere, fremhæves det i undersøgelsen, at der eksisterer gunstige muligheder for at implementere digitale løsnin ger, som skaber øget fleksibilitet gennem anvendelsen af lejeplatforme.

* Et API (Application Programming Interface) kan bedst beskrives som en grænse flade, der gør det muligt for flere forskellige computerprogrammer at tale sammen. https://www.salesforce.com/dk/blog/2021/03/hvad er et api.html

Afsluttende fra undersøgelsen kan det fremhæves, hvordan organisati onsstørrelse samt interne kompetencer har stor betydning for de digi tale muligheder. Men det skal ikke afholde virksomheder fra at investere ressourcer i at implementere digitale løsninger. Det skal derimod ses som en vigtig læring og erfaringsdannelse, at selv små tiltag kan give stor værdi – nu og fremadrettet.

1 INTRODUK TION

Digitale løsninger har et stort potentiale for at skabe bedre ejen domsvirksomheder, fastholde og styrke udlejningsprodukternes kvali tet, øge ejendomsbranchens bæredygtighed og få endnu flere tilfredse lejere. Men for at udnytte de nye muligheder og det potentiale, som ny teknologi bringer med sig, må udviklingen af digitale løsninger, beslut ningen om implementering og anvendelsen af samme tage udgangs punkt i de behov, som optræder i branchen – fra lejer og ejer.

Vi må undgå, at branchen digitaliseres blot fordi, teknologien er til ste de, og fordi det kan lade sig gøre. I stedet skal vi søge mod at vide hvorfor og hvor, der er brug for nye eller andre digitale tilgange. For at bygge bro mellem digitaliseringen og brugerne og få samfundsmæssig gavn af mulighederne, er det essentielt at identificere og undersøge de behov, der er i branchen.

På den måde vil denne analyse sætte fokus på aktørernes position og de områder og arbejdsprocesser, hvor der i dag er behov for tiltag eller er eventuelle udfordringer. Analysen skal danne grundlag for en beskri velse af de indsatsområder, hvor digitalisering og teknologiske løsnin ger på den ene side kan bidrage rent samfundsmæssigt, skabe større samspil og på den anden side være med til at frigive ressourcer og effektivisere ejendomsbranchen.

Analysen er baseret på en kvantitativ og en kvalitativ behovsanalyse. Udgangspunktet er en spørgeskemaundersøgelse, som i fællesskab er udarbejdet af Rambøll og EjendomDanmark i 2022 og stillet branchens lejere, ejere og administratorer. I undersøgelsen har branchens aktører blandt andet taget stilling til klima og ressourceforbrug, samspillet mel lem lejer og udlejer og til brugen og vurderingen af digitale systemer.

Dertil kommer en række efterfølgende dybdegående interviews med aktørerne i branchen, hvor spørgeskemaundersøgelsens resultater er kvalificeret, og fokus derudover har været på at komme nærmere po tentialet inden for brancheområder samt de barrierer, der ligeledes vi ser sig i relation til at tage nye løsninger til sig.

Undersøgelsen omfatter indledende interviews, spørgeskemaundersø gelser samt opfølgende interviews. De indledende interviews blev udført i efteråret 2021 og omfattede interviews med repræsentanter fra både ”lejersiden” og ”ejersiden” af ejendomsbranchen. Spørgeskemaunder søgelser blev bl.a. dannet på baggrund af de indledende interview, og blev i foråret 2022 udsendt til store grupper af repræsentanter fra lejer og ejersiden. Endelig udføres opfølgende interviews i efteråret 2022, som skal underbygge resultaterne fra spørgeskemaundersøgelsen.

Undersøgelsen forsøger for både lejere og ejere at afdække

• Behov for tiltag generelt

• Behov for digitalisering og bæredygtighed

• Barrierer for digitalisering og bæredygtighed

• Potentialer for digitalisering og bæredygtighed

1.1 Positionering blandt ejere og administratorer

Begrebet positionering er i denne undersøgelse anvendt som mål for, hvor hurtigt ejendomsbranchen vil implementere digitale og bæredyg tige løsninger. Jo højere positionering jo hurtigere er virksomheden til at implementere løsninger i forhold til resten af branchen. Responden ter blev spurgt både om nuværende og fremtidig positionering.

Af nedenstående figur 1 og 2 fremgår, at der forventes en øget hastig hed i implementering af digitale løsninger og bæredygtige løsninger i fremtiden.

Figur 1. Digital positionering i virksomheden 010%20%30%40%50%60% 70%80%90%100%

Fremtidige Andel

Nuværende

Anm.: Nuværende (nederst) og fremtidig (øverst) positionering mht. hvor hurtigt digitale løsninger forventes implementeret.

Hvor knap en fjerdedel af udlejere og administratorer i dag tilkendegi ver, at de er de første på markedet eller blandt de hurtigste til at im plementere digitale løsninger i dag, så er det op mod halvdelen, der ønsker at være det fremadrettet. Det er kendetegnet for 44 procent af aktørerne.

Hurtigst Hurtig Hverkeneller Tilbageholdende Mest tilbagehol dende

Figur 2. Bæredygtighedspositionering i virksomheden 0%10%20%30%40%50%60% 70%80%90%100%

Fremtidige Andel

Nuværende

Hurtigst Hurtig Hverkeneller Tilbageholdende Mest tilbagehol dende

Anm.: Nuværende (nederst) og fremtidig (øverst) positionering mht. hvor hurtigt bære dygtige løsninger forventes implementeret.

35 procent af de adspurgte ønsker i fremtiden at være de første eller blandt de første til at implementere nye løsninger inden for bæredyg tighed. Dette er en fordobling fra den nuværende position, hvor kun 17 procent vurderer, at virksomheden er den første eller blandt de første til at implementere nye bæredygtighedsløsninger.

Der er en tendens til, at branchen i langt højere grad vil være proaktiv frem for at afvente.

Kun syv procent af de adspurgte vil være direkte tilbageholdende eller ønsker slet ikke at implementere nye løsninger i fremtiden, og det er også kun 10 procent, som ønsker helt at afstå fra at tage bæredygtig hedsdagsordenen til sig.

1.2 Positionering blandt lejere

Generelt er der et overvejende ønske om at have en rolle, når det gælder digitale tiltag i ejendommen. To tredjedele af respondenterne mener, at det er vigtigt at involvere sig i digitale tiltag, og kun meget få (6 pro cent) er uenige eller meget uenige i denne påstand. Lejere ønsker at være med og blive hørt i relation til de løsninger, som udlejer kan tilbyde at udrulle i udlejningen.

Figur 3. Indstilling til digitalisering

Vigtigt at involvere

Ellers er billedet noget opdelt mellem lejere, når det kommer til synet på digitale løsninger. Op imod halvdelen (42 procent) er meget enige eller enige i, at digitale løsninger giver mere værdi for lejer, mens 18 pro cent er uenige eller meget uenige heri. Der er ingen tvivl om, at lejernes muligheder for at gøre brug af digitalisering er eller opleves forskellig.

Der er befolkningsgrupper, der har svært ved at følge med i digitale løsninger, og det er nødvendigt at forholde sig til, når digitale løsninger skal implementeres i private udlejningsejendomme, hvor lejersammen sætningen kan være meget forskellig. Ikke desto mindre er flertallet af lejerne med på, at digitalisering kan øge glæden ved at være lejer, og flertallet ønsker ligeledes meget gerne involvering.

Det er også kun fire procent, som mener, at de eksisterende digitale løsninger i ejendommen er lette at gå til som lejer, jf. figur 4. 37 procent mener, at brugervenligheden er lav i de løsninger, de møder i dag.

Der kan være flere fortolkninger af dette resultat. En første fortolkning er, at digitalisering i ejendomme stadig er i sin begyndelse, og derfor er brugervenligheden endnu ikke fuldt udviklet. En anden forklaring kan være, at de digitale løsninger mere fokuserer på teknik end brugerven lighed – måske fordi det er svært, eller fordi man fejlagtigt tror, at det ikke er vigtigt. En fjerde mulighed er manglende betalingsvillighed. Li gegyldig hvilken forklaring, der betyder mest, er det klart, at forbed ringspotentialet er åbenlyst.

Figur 4. Brugervenlighed af ejers digitale løsninger

Anm.: Lejer respondenters opfattelse af brugervenligheden af de eksisterende digitale løsninger

1.3 Digitalisering i ejendommens livscyklus

Digitaliseringen kan betyde noget ganske forskelligt alt efter hvilket fokus, der anlægges på den pågældende ejendom. Arbejdsprocesser ne adskiller sig i såvel udlejnings som i driftsøjemed, og derudover er det også ofte forskellige personer, der er involveret inden for forskellige områder. Det betyder også, at der kan være forskel på behovet for for bedrede processer og det behov for digitale løsninger, der indfinder sig hos lejer, ejer og administrator.

I ”Status for digitaliseringen i ejendomsbranchen i Danmark” (EjendomDanmark 2021) beskrives en ejendoms fem brancheområder fra bygningens opførelse over bygningsdrift og vedligehold og udlej ning til pleje af den enkelte investering og endelig videre til overdragel se af ejendommen i forbindelse med udlejnings og salgsprocesser.

I behovsanalysen bliver der taget udgangspunkt i samme brancheområ der, og opdelingen sikrer, at alle centrale områder bliver belyst i behovs afdækningen – altså i hele ejendommens livscyklus, jf. figur 5

Respondenterne blev i undersøgelsen spurgt om, i hvor høj grad de mente, at der var behov for forbedringer i virksomheden og de typi ske arbejdsopgaver under hvert af de fem brancheområder, som de beskæftiger sig med. Fordelingen af respondenternes arbejdsområder fremgår af figur 5.

Figur 5. Ejendommens livscyklus

Marked

Transaktioner, salg og udlejning

Byggefase

Dr i f t s fase

Behovet for forbedringer, hvor digitale løsninger kan have en større rol le, spænder bredt og vedrører både de strategiske, taktiske og de ope rationelle niveauer i branchen.

Af figur 6 fremgår udstrækningen af forbedringsbehov inden for de fem forskellige brancheområder. Topscoren er inden for ”Opførelse og kon vertering” hvor 85 procent svarer, at der er et højt eller moderat behov for forbedring, når det gælder myndighedsbehandling. Herefter følger udvikling og design inden for Opførelse og konvertering (63 procent), ejendomsjura inden for Property Management (62 procent), ressour cer inden for Facilities Management (62 procent), udførelsen inden for Opførelse og konvertering (60 procent), IKT (informations og kommu nikationsteknologi) inden for Opførelse og konvertering (58 procent), investering inden for Asset Management (57 procent), vedligehold in den for Facilities Management (56 procent), ejendomsstrategi inden for Asset Management (53 procent) og formuepleje inden for Asset Mana gement (52 procent).

Således ligger fire af de 10 arbejdsområder med størst behov for for bedring inden for Opførelse og konvertering, to ligger inden for Facili ties Management, én inden for Property Management og tre inden for Asset Management. Ingen af de 10 arbejdsområder med størst behov for forbedring ligger inden for Transaktioner, salg og udlejning.

Asset Management

Opførelse og konvertering

Property Management

Facilities Management

Figur 6. Emner med forbedringsbehov inden for de fem brancheområder

Br an ch eomr åd eArbej ds op gave Høje ll er Moderat Opførelse og konvertering Udviklingogdesign63% Myndighedsbehandling 85% Udførelse60%

Øk onomistyring 48% IKT 58%

Facilities Management Fejlhåndtering 38%

Ressourcer60%

Renhold 36% Indk øb 33% Kantinedrift 4% Kontorservic e10%

Projek tstyring 29% Sikkerhed ogovervågning21% S undhed26%

Vedligehold56%

Work spac e36%

Property Management Ejendomsjura 62% Regnsk ab 41% Flyttehåndtering 42% Kommunikation Ejer -Lejer 31% Kommunikation Ejer -Leverandør31%

Lejeopkrævning 34% Restance 37% Spac eManagement20%

AssetManagementFormuepleje 52%

Investering57%

Lokationsanalyse 32% Portef øljepleje43% Projek tudvikling 38% Ejendomsstrategi 53% Forsik ring 33% Transaktioner, salg og udlejning Prospekt 29% DueDiligence 32% Værdiansættelse40%

Financ iering 42% Købsaf taler 33% Fremvisning23%

Udlejning39% Lejekontrakter 39%

Anm.: Ejer respondenter svarede på hvilke brancheområde de er beskæftiget i, og skulle angive underområder som de oplevede behov for at forbedre.

1.4 Tematisering efter tre overordnede emner i besvarelserne

Betragter man ejendommens livscyklus, vil det hovedsageligt være om råderne Facilities Management og Property Management, hvorpå der kan sættes konkrete vinkler fra både lejer og ejer. Det skyldes, at det er de områder, hvor både ejer og lejer er direkte involveret. Under Facili ties Management har lejere en direkte motivation for, at ejendommen driftes, vedligeholdes og indrettes efter lejers ønske – og ikke mindst, at ressourceforbruget optimeres og medvirker til lavere forbrugsreg ninger. Under Property Management er lejer direkte involveret, når det gælder flytninger, kommunikation og indberetning af de udlejede kva dratmeter (særligt for erhverv).

Omvendt er lejersiden kun indirekte afgørende for de opgaver, som udvikler/ejer varetager under Opførelse og konvertering og Asset Ma nagement i forbindelse med taktiske og strategiske overvejelser om kring ejendomsudvikling og investering – nemlig lejernes nuværende og fremadrettede efterspørgsel i markedet. Ligeledes tager lejere ikke direkte part i andre transaktionsområder end selve fremvisningen, eller når en lejekontrakt skal indgås.

Nærværende behovsanalyse vil derfor vægte arbejdsprocesser, digitale tilgange og ønsker inden for disse tre brancheområder mest. Med andre ord vil tematiseringen i analysen være koncentreret om de områder, hvor både lejere og ejere ser behov for forbedringer.

De øvrige emner, som er behandlet, samt dybdegående resultater fra undersøgelsen kan tilgås i bilag til analysen.

Lejerperspektiv

Undersøgelsen viser, at der er nogle helt særlige områder, hvor lejere udtrykker, at der er behov for tiltag. Lejerne ser blandt andet et poten tiale i forhold til kommunikation. 55 procent af respondenterne mener nemlig, at digitale kommunikationsløsninger har en fordel i relation til mere traditionelle kommunikationsformer. Og ligesom forbedret kom munikation er et fokusområde for lejere, er der flere andre områder, hvor digitale løsninger har et potentiale for at imødegå lejernes ønsker.

Energiforbruget og mulighederne for at reducere ressourceforbruget har stor opmærksomhed for lejere. Og den seneste udvikling i energi priserne har kun styrket denne opmærksomhed. I undersøgelsen ud trykker 75 procent af boliglejerne, at der er brug for mere energieffek tive boliger, jf. figur 7 nedenfor. Her kan digitale løsninger bidrage med viden om og forslag til tiltag, der forbedrer bygningens ressourcefor brug. Opfølgende interviews fortæller, at potentialet især er stort i de ældre ejendomme.

Og når man er ved bæredygtighed, er det også over halvdelen af lejerne (58 procent), som mener, at indeklima skal have fokus og bør optimeres. Et bedre indeklima vil forbedre lejeoplevelsen og skabe større tilfreds hed. Større transparens gennem anvendelse af data og systemer kan skabe grundlag for lejeres valg og adfærd, så eksempelvis også en øget anvendelse af CO2 neutral strøm og forbedringer i affaldssorteringen kan imødekommes. Det er vigtigt for henholdsvis 46 og 34 procent af de adspurgte lejere.

Figur 7. Lejernes prioritering af bæredygtige tiltag i ejendommen

Anm.: Lejer respondenters svar på spørgsmålet ”hvilke bæredygtige tiltag i ejendommen, er vigtigst for dig?”

Ejerperspektiv

Også ejerrespondenter blev spurgt om, i hvor høj grad de mente, at der var behov for forbedringer i virksomheden inden for en række mere generelle fokusområder. Her er billedet, at de største behov for forbedringer ligger inden for områderne ‘Kompetencer’ (47 procent), ‘Klima og ressourcer’ (46 procent) og ‘Data og systemer’ (45 procent). De mindste behov for forbedringer ligger inden for områderne sociale for hold (26 procent) og organisation (22 procent). Disse områder scorede lavest i respondenternes prioritering, jf. figur 8.

Figur 8. Behov for forbedringer inden for generelle fokusområder

Økonomi

Sociale forhold

Rammebetingelser

Compliance 0,50 0,40 0,30 020 0,10 0,00

Data & systemer 0 0 0 0

Forretning & service

Klima & ressourcer

Processer Organisation

Kompetencer

Anm.: Ejer respondenterne svar på spørgsmålet ”i hvor høj grad oplever virksomheden behov for at forbedre følgende arbejdsområder?” (Andel som har besvaret højt og mo derat behov er vist).

Af resultaterne fra undersøgelsen udmønter sig en fællesnævner for le jers og ejers fokusområder i alt tre temaer:

Klima og ressourcer, hvor energiforbrug og indeklima har særlig vægt. Fællesskab og kommunikation, hvor kommunikation mellem lejer og ejer samt brugertilfredshed er vigtigst.

Data og systemer, hvor især datasikkerhed, tilgængelighed og datakva litet betyder mest.

2 TEMA: KLIMA OG RES SOURCER

Klima udgør i denne undersøgelse de miljømæssige behov og poten tialer. Overordnet set prioriteres klima, energi og ressourceforbrug højt blandt respondenterne på tværs af brancheområder i denne undersøgelse. De oplevede behov i undersøgelsen varierer alt efter, hvordan re spondenten enten arbejder med ejendomme og udlejning og hvilken type lejemål, man lejer. Med reference til ejendommens livscyklus (figur 5) har aktørerne på hver side af udlejningen forskelligt fokus inden for de fem brancheområderne på de processer og produkter, som leveres og modtages.

Kortfattet omfatter klima de miljømæssige påvirkninger af opførelse og drift af ejendomme og de dertil forbundne processer. Fx ressourcefor brug i relation til bygningens miljømæssige præstation.

Energi er tredelt og udgøres af vand, varme og elektricitet. Her er der stor forskel på, hvad der kan igangsættes af initiativer, og hvordan tek nologier som monitorering af sensorer kan bruges. Fællesbetegnelsen energi, er relevant på tværs af brancheområder og på erhvervs og bo ligejendomme.

Blandt ti mulige områder at vælge imellem er klima og ressourceom rådet top 3 på listen over områder, hvor der er behov for forbedringer. Næsten halvdelen af de adspurgte finder klima og ressourcer vigtige eller meget vigtige. Dette afsnit vil præsentere to områder; indeklima, der er et vigtigt område for både lejere og ejere på tværs af bolig og erhverv, og ressourceforbrug, der ligeledes vægtes højt i alle branche områder og for lejerne. Det skal her bemærkes, at spørgeskemaunder søgelsen er foretaget primo 2022, før energipriserne steg, men at om rådet allerede her var højt prioriteret.

2.1 Indeklima

Indeklima handler om de faktorer, som påvirker, hvordan indendørsmil jøet er i en bygning. Et godt indeklima er kendetegnet ved ren luft uden for meget CO2 og uden partikler, gasser eller sporer. I et godt indeklima er luftfugtigheden og temperaturen passende, og begge dele er nogen lunde konstante både over tid og i de forskellige rum i en ejendom.

Hvad betyder et godt indeklima, og hvorfor er det vigtigt? Det er særligt, når indeklimaet ikke er godt, at bemærker vi det. Og flere i undersøgelsen nævner, at de færreste brugere af en ejendom faktisk tænker over indeklimaet, når det er godt. Men sensorer og måleap parater og opsamlingen og anvendelsen af data kan give os viden og afsløre indeklimaets tilstand og advare om dårligt indeklima (fx forhøjet CO2 niveau), også selvom ejendommens brugere endnu ikke har be mærket noget. Ligeledes kan det bekræfte ejer i, at ejendommen giver de bedste vilkår for trivsel.

Et godt indeklima betyder meget for de brugere, der er i ejendommen. Det skaber velvære, overskud og kan øge fx kontormedarbejderes ef fektivitet. Omvendt kan et dårligt indeklima føre til utilpashed, træthed, ubehag, koncentrationsbesvær osv., og hvis det dårlige indeklima kommer til udtryk i form af fx skimmelvækst også til helbredsproblemer

såsom udslæt og allergier. Når det er sagt, er indeklima også i flere sammenhænge subjektivt, fx når det gælder temperatur, påvirkning af træk, køleanlæg eller sollys. Her kan vi have forskellige præferencer eller tolerancer, som kan ændre sig efter sæson og vejr. Og det kan gøre området ganske komplekst og udfordrende at optimere til alles bedste.

2.1.1 Behovsanalyse

Ud fra spørgeskemaundersøgelsen er tendensen, at lejere og ejere er overvejende enige om, at der skal tiltag til at forbedre indeklimaet.

2.1.2 Ejerperspektiv

Indeklima er et fokusområde for ejere og lejere – en tendens, der går på tværs af erhvervs og boliglejemål. Betragtes alene ejere af erhvervs lejemål, stiger andelen til 52 procent. For ejere med boliglejemål er an delen 48 procent hvilket indikerer, at ejere med erhvervslejemål oplever et større behov for tiltag, der kan forbedre indeklimaet.

Figur 12. Indeklima ejer af lejerne oplever behov for tiltag, der forbedrer indeklimaet

50%

Anm.: Opgørelsen er et resultat af, at ejere og administratorer vurderer, at der i høj grad eller nogen grad er behov for tiltag på området.

Prioriteringen af et sundt indeklima kan ses ved, at 50 procent af alle ejere mener, at der er behov for tiltag, der kan forbedre området ud af 12 forskellige mulige underområder inden for klima og ressourcer, som respondenterne kunne vælge imellem, jf. figur 13. på næste side.

Figur 13. Behov for tiltag inden for klima og ressourcer

Anm.: Ejer respondenter svar på spørgsmålet ”inden for hvilke af følgende områder ift. klima og ressourcer oplever virksomheden behov for tiltag der kan forbedre området?”. Andel ”Enig” er vist.

Figuren viser, hvordan der på tværs af de fem forskellige brancheområder er forskelligt fokus. Overordnet ressourceforbrug prioriteres højt, og her er måling og monitorering af indeklima en del af det samlede overblik, da det giver vigtig information om, hvordan en bygning eller enhed præsterer, og hvordan det opleves hos brugeren. Forsimplet kan det sættes op således: Fokus på indeklima er uadskilleligt fra ressource forbruget, da brugeradfærd har stor betydning for eksempelvis udluft ning, og dermed hvor meget varme, der skal bruges i et rum. Indeklima har betydning for lejere såvel som ejere, hvilket udtrykkes gennem interviews med en lang række brancheaktører. Her fremhæves det, at fokus på indeklima er og vil være en stigende del af lejeoplevel sen. Fra interviewpersonerne fremhæves det, hvordan indeklima først blev et opmærksomhedspunkt hos erhvervsudlejere da der i internati onale såvel som nationale undersøgelser er evidens for, at et sundt in deklima direkte påvirker produktiviteten hos medarbejderne. Opmærk somheden fra erhvervslejemål har affødt et stigende fokus på indeklima i boliglejemål, selvom både mulighederne og udfordringerne med at måle og ændre på indeklima er meget anderledes end hos erhvervsleje mål. Det vil blive gennemgået senere.

Indeklima har stor betydning for brugerne af ejendommen, som beskre vet i starten af afsnittet, hvilket falder under det, der i denne analyse betegnes som den sociale bæredygtighed. Social bæredygtighed væg ter menneskelige faktorer som sundhed og trivsel og ser menneskers liv, adfærd og velbefindende som afgørende for at skabe et bæredygtigt samfund. I ejendomsbranchen handler social bæredygtighed om at ska be gode vilkår for brugere af ejendomme. Ejerne blev adspurgt, hvad de oplevede behov for at forbedre inden for det sociale forhold (spør geskemaets spørgeramme for social bæredygtighed). Her vægtes to andre tiltag højere: Brugertilfredshed (53 procent) og kommunikation mellem lejere (58 procent) og indeklima med 37 procent.

Figur 14. Behov for tiltag inden for sociale forhold.

Indeklima er et fokusområde for ejere og lejere - en tendens der går på tværs af erhvervs- og boliglejemål.

Anm.: Ejer respondenters svar på spørgsmålet ”inden for hvilke af følgende områder ift. sociale forhold oplever virksomheden behov for tiltag der kan forbedre området?” Andel ”Enig” er vist.

Interessant bliver det, når der fokuseres på erhvervslejemål, da ande len her stiger til 41 procent mod 31 procent for ejere med boliglejemål. Dette underbygger tendensen, at indeklima blandt erhvervsmål vægtes højere end i boliglejemål. Yderligere kan det fremhæves, at indeklima, blandt ejere af ejendomme opført efter 2010 vægtes højere, end ejen

Lejerne ønsker information om deres indeklima på en app.

domme opført før. Dette er en tendens, som udfoldes i afsnittet om barrierer og potentiale.

2.1.3 Lejerperspektiv

For at udforske lejernes prioritering af indeklima, blev mere end 3.000 lejere bedt om at angive, ud af 6 prædefinerede svarmuligheder baseret på interviews, hvad der for dem var vigtige bæredygtige tiltag, hvori indeklima indgik. Her svarede 58 procent af lejerne, at en forbedring af indeklimaet er vigtigt.

Figur 15. Indeklima for boliglejere

58%

af lejerne synes, at forbedring af indeklima er et vigtigt bæredygtigt tiltag

Anm.: Lejer respondenter prioritering af indeklima (Valgt mellem 6 prædefinerede svar, baseret på interviews med lejere – se figur 7).

Det er hermed muligt at vise, at indeklima har betydning for alle typer lejere, og det er et ønske, at der tages initiativer på området. Indeklima er et område, baseret på interviews med aktører, for nu primært rettet til erhvervslejere, da ejerne af erhvervsejendomme har flere muligheder grundet lovgivningsmæssige rammer ift. boligleje, hvor det ikke i alle tilfælde er muligt at lægge priser herfor over på lejen. Det kan, baseret på interviews fremhæves, at erfaringerne her med fordel vil kunne tages ind i private lejemål.

Lejerne blev yderligere bedt om at tage stilling til hvilke oplysninger om det lejede, de ønskede at få information om på deres smartphone ud af en række forskellige tiltag. Her angav 38 procent af lejerne, at de ønske de informationer om indeklima præsenteret, kun overgået af ønsket om at få information om deres eget energiforbrug (72 procent).

2.1.4 Barrierer for udbredelsen af digitale løsninger

I undersøgelsen blandt ejerne, blev de respondenter, som svarede, at indeklima var et område, hvor de oplevede behov for tiltag, der kunne forbedre området, bedt om at angive årsagen til, hvorfor behovet ikke var imødekommet.

Her kan tre tendenser fremhæves; 1) tid til rådighed, 2) interne ressourcer, 3) manglende overblik over relevante løsninger og 4) at det ikke kan betale sig. Se figur 17.

Figur 16. Årsager til, at de identificerede behov ikke er imødekommet

Tid Ressourcer

Manglerviden om løsninger Detkan ikke betale sig Økonomi

Lovgivning

Manglerdigitalekompetencer

Manglerviden om implementering

Manglerdigital kultur Nuværendeløsninger er ikke gode

0%20%40%60%80%100%

Anm.: Ejer respondenterne kunne vælge flere svarmuligheder til spørgsmålet: ”Hvad er årsagen til, at de identificerede behov ikke er imødekommet?”

Baseret på spørgeskemaundersøgelsen samt interviews med en række brancheaktører kan det fremhæves, at udfordringen for ejerne af ejen domme er, at der er mange forskellige løsninger på markedet. For ejere af ejendomme kræver det en investering i tid og ressourcer at skabe et overblik over eksisterende systemer, der anvendes i ejendommen til at opsamle data, hvis der overhovedet opsamles data, og resulterer i at tiden brugt på at undersøge potentielle løsninger ikke er forenelig med omkostningerne forbundet med først at få dannet overblikket. Det kræver indgående viden at kunne vælge mellem forskellige sensorer og hvilke løsninger, der bedst er egnede til en specifik ejendom. Det kræver bl.a., at ejerne allokerer ressourcer for at igangsætte en indsats, der skal forbedre indeklimaet, selvom dette i stigende grad efterspørges.

Indeklima, især for erhvervslejere, er der kommet mere fokus på – dels grundet bedre mulighed for at foretage målinger gennem sensortek nologi og løsninger, der præsenterer indsamlede data et sted (dashbo ard), dels grundet fokus på udskiftning af luft ifm. Covid 19. Fra inter views med brancheaktører, kan det fremhæves, hvordan udfordringerne er størst forbundet med boligejendomme, da omkostningerne her po tentielt er højere pr. enhed og løsningerne kræver indblik i varmecen tral samt evt. teknologier, der kontrollerer temperaturer, fugtighed og renhed i luften. Ydermere fremhæves det, at relationen til lejere skal tænkes ind i en evt. etablering af nye digitale løsninger, installation af nye målere. Herunder kommer der en betænkelighed ift. datasikkerhed og invasion af det private rum.

Der er betragtelige udfordringer forbundet med at retrofitte (installe re nye sensorer i ældre bygninger). Kompatibilitet mellem eksisterende løsninger i ejendommen og nye løsninger kræver indgående teknisk for ståelse hos fx Facilities Management men også hos Property Manage ment, der i sidste ende skal drive kontakten mellem lejere og ejere

Det er udfordrende at vide hvilke målere, som er bedst til den enkelte ejendom. Der er mange at vælge imellem, og nogle måler kun én ting, mens andre måler flere ting som både fugt, CO2 og temperatur. Det tager tid og koster penge. Det fremhæves af interviewpersonerne, at indeklima ikke altid er et fokusområde, der investeres i, men at arbejdet

Aktører nævner, at det er udfordrende at vide hvilke sensorer de skal vælge til deres ejendom og behov.

Indeklima skaber bedre forståelse for bygningen og for lejeoplevelsen.

med at forstå en ejendoms indeklima giver mulighed for at opdyrke re levante kompetencer, både interne og eksterne, som kan bruges i andre digitale sammenhænge.

En nævneværdig barriere er, at opfattelsen er, at man skal bruge den nyeste teknologi – ejendommen står der jo uanset hvad, og hvis man skal bruge penge på at skifte hardware ud løbende, så vil omkostnin gerne nok overstige den forventede gevinst. Desuden tager det lang tid at komme frem til den løsning, der passer bedst til en specifik ejendom. Der er behov for hjælp til at skabe et overblik over hvilke løsningstyper og sensorer, som er bedst egnede til hhv. erhvervs og boliglejemål. Brugeraspektet er virkelig vigtigt, da digitale løsninger ikke kan være stand alone, og brugerne i høj grad kan påvirke og bidrage til et sunde re indeklima.

2.1.5 Potentialer ved digitalisering

Potentialet ved at arbejde med indeklima kan, alt efter hvilke branche områder der betragtes, skabe værdi på kort og lang sigt. Umiddelbart kan det, baseret på interviews med flere aktører, fremhæves, at det stør ste afkast ved at investere og indtænke indeklima skal findes i design og konstruktionsfasen – med andre ord i nybyg.

Digitale løsninger, som monitorerer indeklima og udluftning i kontor ejendomme er omkostningstunge at foretage i ældre ejendomme, men hvis indeklimaløsninger designes ind i nye ejendomme, kan investerin gerne måske betale sig, da erhvervslejere i stigende grad efterspørger et sundt indeklima ifølge interviews med aktører. Samtidig er argumen terne for at arbejde med indeklima større på kontor/erhvervsejendom me, end den for nuværende er ved boliglejemål, da muligheden for at få investeringen tjent ind afhænger af lejefastsættelsen for den pågæl dende ejendom.

Indeklima er og vil være en stigende del af lejeoplevelsen, især for er hvervslejere. Potentialet ved at arbejde aktivt med indeklima i samme proces som, fx forbrugsdata, er at der opnås en dybere forståelse for bygningernes præstation og herved informeres om specifikke tiltag. Fx vil de fleste digitale løsninger, der monitorerer forbrugsdata og inde klima, kunne komme med anbefalinger til, hvordan energiforbruget re duceres, og indeklimaet forbedres. Det er således muligt at igangsætte tiltag målrettet indeklima, både hos erhvervslejere og lejere af boligleje mål, som gavner både lejerne og ejerne.

Arbejdet med indeklima er et godt startsted ift. digitale løsninger og øger succesraten.

Fælles for implementeringen af digitale løsninger er, at erfaring øger succesraten. Dette gælder også for indeklima. Der er en lang række virksomheder, som tilbyder sensorer, der kan være et givende udgangs punkt i at forstå både bygningens sundhed ift. fugt og andet samt bru gernes vaner ifm. udluftning, eller hvordan HVAC (opvarmning, venti lation og aircondition) systemet er indstillet. Ved at arbejde aktivt og afsætte ressourcer, både medarbejdere og kapital, til at afprøve løsnin ger i et givent set up, kan det afføde en læring, som kan bruges i andre digitale projekter.

Indeklima er et eksempel på et fokusområde, hvor potentialet for erfa ring er overkommeligt ift. omkostninger. I processen af at forstå en

bygnings indeklima vil der blive skabt viden og overblik over data fra varmesystemet. Simple sensorer tilkoblet en app kan give brugeren en meddelelse om, hvornår der er noget, som man skal være bevidst om, lufte ud og give gode råd. Dette kan være gavnligt for både lejere og ejere, da lejeoplevelsen kan forbedres og bygningens sundhed sikres.

Samtidig vil de nuværende løsninger på markedet give en bedre forstå else af bygningen, da de i forbindelse med at sammensætte modeller for forbedret indeklima kigger ejendommen igennem, lige fra varmesy stem, BBR og målinger i bygningen.

2.2 Ressourceforbrug

Ressourceforbrug i denne undersøgelse er et paraplybegreb, der be skriver elektricitet , varme og vandforbruget i ejendommen. Det skyl des fx, at brancheområder som opførelse relateres til den indgroede energi, hvilket vil sige den energi, der er anvendt til at producere mate rialerne, som anvendes til opførelsen af ejendommen og den operatio nelle energi, som relateres til driften af ejendommen. På tværs af bran cheområderne, men også blandt lejerne er der interesse i forbedringer. Det skal her bemærkes, at de overordnede tendenser behandles samlet, da forbedringer ift. ressourceforbrug påvirker adskillige processer i fx driften af en ejendom.

2.2.1 Behovsanalyse

Spørgeskemaundersøgelsen gør det muligt at spørge ejerne af ejen dommene og lejerne, der bruger dem, hvordan de forholder sig til spørgsmål om ressourceforbrug og bæredygtige tiltag. Nedenfor præ senteres først ejerperspektivet og de tendenser, der kan fremhæves, og efterfølgende præsenteres lejernes perspektiv.

2.2.2 Ejerperspektiv

Ud fra spørgeskemaet er ejendommens ressourceforbrug en priorite ring for ejerne af både erhvervs og boliglejemål. Det tydeliggøres ved, at ejerne angiver, blandt 12 forskellige underområder inden for klima og ressourcer, at energiforbrug, varmeforbrug og vandforbrug alle er om råder, hvor der er behov for tiltag, der kan forbedre det aktuelle ressour ceforbrug. 52 procent af de adspurgte ejere er enten enige [44 procent] eller meget enige [8 procent] i, at deres virksomhed har behov for at styrke bæredygtige tiltag inden for ressourceområdet.

Prioriteringen ses tydeligt i den procentvis fordeling af ejernes svar. 76 procent af ejerne angiver, at energiforbruget, som dækker over både gas og elektricitet, er et område, der kan forbedres, og hvor der er be hov for tiltag. Varmeforbruget følger tæt efter med 75 procent af ejer ne, der angiver, at der er behov for tiltag, og 63 procent af ejerne mener, at der er behov for forbedringer på vandforbruget. ¾ af ejerne ønsker at forbedre energiforbruget af deres ejendomme, men andelen er højere for bolig/erhvervsudlejning end for ren erhvervsudlejning.

¾ af ejerne og udlejerne ønsker at forbedre energiforbruget af deres ejendomme.

Over 60%afejerneoplever behovfor tiltag,der forbedrer ressourceforbrugsområdet

Vandforbru g

Varmeforbrug

Energiforbru g

Figur 17. Behov for tiltag, der forbedrer ressourceforbrugsområdet 0% 20%40% 60%80% 100%

Anm.: Ejer respondenter svar på spørgsmålet ”inden for hvilke af følgende områder ift. klima og ressourcer oplever virksomheden behov for tiltag der kan forbedre området?”

Opdeles det på ejere med erhvervslejemål, eller en kombination af både bolig og erhvervslejemål, så stiger andelen for ejere, der ønsker tiltag til at forbedre energiforbruget, til 76 procent. For ejere med boligejen domme, angiver 70 procent, at der er behov for tiltag til forbedringer på energiforbruget, hvilket hænger sammen med, at der for boliglejemål er andre lovmæssige bestemmelser, som bestemmer, hvad der må dækkes i lejeforhøjelse. Det indikerer, at ejendomsejere med udlejning til erhverv oplever et større behov for tiltag, som kan forbedre ressourceforbruget, end udlejere til private boliglejemål.

Spørgeskemaundersøgelsen giver mulighed for at analysere ejernes fokus på ressourcer opdelt på ejertyper. Ejere inden for Opførelse og konvertering og Transaktioner, salg og udlejning har det største fokus på energiforbruget. Se figur 19.

Figur 18. Forbedring af klima og ressource området, fordelt på brancheområder

Opførelse og konvertering Facilities Management Property Management Asset Management Transaktioner, salg og udlejning Energiforbrug Varmeforbrug Vandforbrug

Anm.: Ejer respondenters prioritering ift. områder inden for klima og ressourcer hvor der opleves behov for tiltag der kan forbedre området. (Andel inden for specifikke branche områder vist)

2.2.3 Lejerperspektiv

En side af sagen er, at ejerne ønsker forbedringer inden for ressource området, men da lejerne har stor betydning for, hvordan sådanne til tag tænkes og gennemføres, var en del af spørgeskemaundersøgelsen rettet til lejerne, fokuseret på behovet ifm. bæredygtighed. På samme måde som i afsnittet om indeklima blev lejerne bedt om at angive hvilke bæredygtige tiltag de finder vigtige ud af en række valgmuligheder. Her svarede 75 procent, at ” flere energieffektive boliger” er vigtigt for dem.

Figur 19. Vigtigheden af bæredygtige tiltag i ejendommen

Lejerne efterspørger information og aktuel indsigt i forbruget - også før energipriserne steg.

75%

af lejerne synes, at “flere energie ektive boliger” er et vigtigt bæredygtigt tiltag

Anm.: Lejer respondenters svar på ”hvilke bæredygtige tiltag i ejendommen, er vigtigst for dig?” (Valgt mellem 6 prædefinerede svar, baseret på interviews med lejere – se figur 7).

Udover interessen i energieffektive boliger, ønsker 79 procent af lejerne at blive gjort opmærksom på det løbende forbrug af el, vand og varme. Det er blandt både forsyningsselskaber og ejere sådan, at der sendes forskellige opgørelser over forbruget i ejendommen. Ud fra spørgeske

maundersøgelsen og de opfølgende interviews, kan det fremhæves, at digitaliseringen og danskernes relativt høje digitaliseringsniveau bety der, at lejerne gerne ser aktuelle tal, opgørelser og sågar anbefalinger til at sænke energiforbruget. Spørgeskemaundersøgelsen blev foretaget, før energipriserne steg medio 2022, hvilket må antages at forstærke denne tendens.

Figur 20. Information om løbende forbrug 0% 20%40% 60%80% 100%

Ja Nej Vedikke

Anm.: Lejer respondenters svar på spørgsmålet ”Vil du gøres opmærksom på dit løbende forbrug det løbende forbrug af el, vand og varme – og modtage tips der kan hjælpe dig med at spare penge?”

Som beskrevet ovenfor, er ønsket om forbedrende tiltag én ting og det at finansiere og gennemføre tiltagene noget helt andet. Lejerne blev i spørgeskemaet bedt om at angive, hvorvidt de var interesseret i en energirenovering, hvis det ikke medførte en stigning i huslejen, hvor 84 procent, svarede ja. Med dette kan det udledes, at der er en omfatten de og uudnyttet mulighed i at undersøge og overveje finansieringen af eventuelle energireducerende tiltag.

Lejerne blev yderligere bedt om at tage stilling til, hvorvidt de ville beta le 5 procent mere i husleje for en bæredygtig lejebolig samt om villighe den til at bo i et mindre lejemål, såfremt lejemålet blev mere bæredyg tig. Sammenlignet med tidligere undersøgelser er andelen af lejere, der ønsker at betale mere for en bæredygtig lejlighed, stigende. Her skal det fremhæves, at lejerne overvejende ikke ønsker at bo mindre, hvilket kan ses i tendenserne for fx størrelsen på nybyggede boliger. Figur 21 viser fordelingen af svar på de tre spørgsmål.

80%

60%

40%

Figur 21. Viljen til at give gengæld for bæredygtige tiltag 0%

100% Ja NejVed ikke

20%

Enerigrenovering uden huslejestigning

Mere bæredygtig boligoghuslejestigning

Mere bæredygtig boligogfærre m2

Anm.: Lejer respondenternes indstilling til forskellige måder at gøre deres lejebolig mere bæredygtig samt om de ønskede en energirenovering hvis ikke det medførte en husleje stigning.

Lejerne blev yderligere bedt om at tage stilling til, hvem der skal betale for at gøre boligen mere energieffektiv i et forsøg på at forstå interessen over for betalingsvilligheden. Her kunne lejerne vælge mellem 1) staten, 2) udlejer, 3) lejer og staten/kommunen i fællesskab og 4) lejeren selv.

Holdning tilhvemsom børbetalefor energie ektivisering?

28,6%

24,5%

10,0%

Figur 22. Hvem skal betale for energiforbedringer? 1,3%

Anm.: Lejer respondenternes svar på spørgsmålet ”hvem bør betale for at gøre boliger mere energieffektive?”

Det kan udledes på baggrund af lejernes svar på interessen og beta lingsvilligheden af energieffektive og bæredygtige boliger, at finansie ringen i sin nuværende form ikke vil betyde, at der vil blive igangsat til strækkelige tiltag. En ændring i måden, hvorpå ejerne kan finansiere en bæredygtig eksisterende ejendom, vil derfor kræve politiske ændringer.

Lejerne efterspørger indblik i ejendommens grønne regnskab og samlede udledninger.

Adgang til, og kvaliteten af data er afgørende for at forstå ejendommens ressourceforbrug.

I takt med at flere ejere ønsker at kunne præsentere et grønt regnskab for ejendommen, blev lejerne spurgt til, hvorvidt de ønskede at få ind blik i det grønne regnskab for deres lejebolig. Dette hænger tæt sam men med eksisterende digitale teknologier, og hvordan det i den nær meste fremtid er muligt at skabe overblik over den samlede emission fra ejendommen, fra opførelse til drift. Samlet set ville 56 procent af lejerne gerne have en service, som samlede deres grønne regnskab.

Figur 23. Lejernes interesse i et grønt regnskab for boligen

59% af lejerneerinteressereti at se detgrønne regnskab forderes lejebolig

Ja Nej Vedikke

Anm.: Lejer respondenters svar på spørgsmålet ”er du interesseret i at se det grønne regnskab for din lejebolig?”

2.2.4 Barrierer for udbredelsen af digitale løsninger

Flere aktører udtrykker, at der eksisterer udfordringer med at forstå res sourceforbruget. Både for ejere og lejere er de tilgængelige data fra ejendommene og forsyningsvirksomhederne hindring ift., at det kræver en fuldmagt fra lejer, som udløber efter en tidsbestemt periode, som løbende skal opdateres. Så selvom lejerne ønsker at se deres forbrug, og det internt for ejerne kan bruges til at forbedre lejeoplevelsen, er op levelsen blandt brancheaktører at det kræver meget tid og komplekse processer for at overhovedet komme i nærheden af et ressourcefor brug, der er retvisende.

Ud fra spørgeskemaundersøgelsen og interviews fremhæves det, hvor dan arbejdet med at forstå ressourceforbruget i ejendommene i høj grad handler om muligheden for at arbejde med tilgængelige data. Yderlige re fremhæves det af interviews med brancheaktører, at ”dataintegration står som den helt store barriere ift. forsyningsselskaberne og de data, de ligger inde med, som kan bruges i mange forskellige processer på tværs af branchen – rigtig mange mangler adgang til forbrugsdata fra ejendommene”. Den manglende indsigt i, eller adgang til relevant data, gør det særligt udfordrende at skabe et sammenhængende overblik over ejendommens CO2 udledninger.

Flere af de interviewede brancheaktører fremhæver således: “Den helt store udfordring er, at der skal allokeres ressourcer til at afprøve noget ukendt, teste nye ting af og i den proces gå i dialog med udbydere, herunder startups af løsninger, for at finde det rette match med ens

interne behov og eksternt”. Det er udfordrende at investere tid, penge og ressourcer i form af medarbejdere til at prøve en løsning af, som mu ligvis ikke passer perfekt til virksomhedens behov. Yderligere kan det fra spørgeskemaundersøgelsen og interviewene fremhæves, hvordan bran chen på tværs af forskellige brancheområder oplever, at det er ressour cekrævende at skabe et forbedret beslutningsgrundlag baseret på data, for hvordan det bedste udgangspunkt findes. ”Er det nok med hvad, der er fra BBR, eller hvor ’dybt’ ind i ejendommen skal man”?

Udfordringen forstærkes af, at det kræver, at virksomhederne er imøde kommende over for at åbne op for ejendommene til potentielle udbyde re af digitale løsninger og give dem adgang til datasæt fra ejendommen for derigennem at lære om processen. Fra de opfølgende interviews fremhæves det, at ”tilgangen er, at det er omkostningstungt og derfor skal være den rette løsning, som man tænker at købe ind”. Samtidig fremhæver brancheaktørerne gennem interviews, at ”udbyderne, her under startups med intelligente digitale løsninger bliver bedre til at for stå udgangspunktet for deres kunder”, og tager mere aktivt del i rejsen mod en mere digital tilgang til ejendomsdrift (både internt og eksternt rettet mod lejerne, for hvem løsningen også, i visse tilfælde, skal skabe værdi)

Data er den helt store udfordring, og her kan det fremhæves, at: “der mangler data fra ejendommene, og her er det ikke bare forbrugsdata –det er stort set alle former for data. Den største forhindring for mange er, at der skal skabes et overblik over alle indsamlede data, og hvis det er en ejendom, som indgår i en portefølje så bliver overblikket udfor dret af forskellige systemer og dataformater fra ejendommene”.

2.2.5 Potentialer for digitalisering

Reduktion af varme, elektricitet og vandforbrug ved hjælp af digitale løsninger kan gennem nyt eller forbedret datagrundlag give ejerne den fornødne viden til at igangsætte tiltag, der kan forbedre energiforbru get. ”Det vil selvfølgelig være sæsonpræget, hvor meget energiforbru get kan optimeres grundet forskellige behov om sommer og vinter, men samlet set vil de digitale systemer blive klogere over tid”. For at få det meste ud af digitale løsninger, som lover at reducere ressourceforbru get, kræver det data på bygningens aktuelle forbrug samt bygningens generelle præstation. Evt. implementerede løsninger vil dermed give værdi i evt. forslag til løbende forbedringer, som kan tænkes ind i vedli geholdelsesplaner samt over tid, gør det muligt at finjustere ressource forbruget både ift. brugernes behov og ift. bygningens forhold.

Fra interviews med aktører fremhæves det, at “for at de innovative løs ninger henvendt til ressourceforbrug skal skabe værdi, er det vigtigt, at de når helt ud til forbrugeren. Hvis der kan måles på ressourceforbruget, og administrationen i forvejen bruger tid og ressourcer på at lave over sigten til forbrugeren, så er det et sted, hvor der med en digitalisering kan skabes nye arbejdsprocesser, som frigiver tid til administration, og som skaber en bedre oversigt (både historisk og real time) for lejeren”

Potentialet ved digitalisering er ikke kun interne arbejdsprocesser, som kan effektiviseres det helt store potentiale ved en gennemgribende bedre forståelse af de ejendomme, der administreres. Alt fra brugen, oplevelsen og driften af ejendommen til den energi og den CO2 ud­

For at forstå ejendommenes ressourceforbrug skal ejere allokere midler til at prøve digitale løsninger af og afklare interne behov.

Digitale løsninger vil blive klogere på bygningen over tid, og kunne foreslå tiltag der sænker det samlede energiforbrug.

Indhentning af data og implementering af digitale løsninger til at blive klogere på ressourceforbruget giver værdifuld erfaring der kan overføres til andre områder af virksomheden.

ledning ejendommen generer, kan nu og i fremtiden bedre vurderes, og digitalisering kan supportere, fx hvordan vedligeholdelsesplaner for ældre ejendomme kan tænkes ind i en grøn renovering mhp. opdatering af varmesystemer og energiforbrug.

Yderligere nævnes det i interviews at, ”det hele handler ikke udelukken de om data, men om en lavpraktisk adgang og styring af ejendomme på en mere effektiv måde. Det kan digitalisering understøtte, men bru gervenligheden skal være i top da branchen endnu ikke har et digitalt afsæt og ofte opererer med mange forskellige løsninger”.

Fra interviews med aktører kan det fremhæves, hvordan ”det er ikke alle løsninger og tiden brugt på dialog med udbydere, hvor man får investe ringen igen – eller, at løsningen er den rette, men det skaber en vigtig erfaring, som kan bruges til finde de rigtige løsninger i samme eller an dre digitale processer”.

Digitaliseringen og indhentningen af data vedr. ressourceforbrug skaber mulighed for, at man kan sammenligne en eksisterende ejendom med en ny eller andre i porteføljen. Derudover vil det forbedre den interne styring af arbejdsprocesser og spare tid på arbejdsopgaver, som måske ikke var helt åbenlyse, at der kunne spares på. Digitalisering fjerner fx rapportering af forbrug til lejerne, da disse kan laves helt automatisk og på den måde frigive arbejdstid til andre arbejdsopgaver.

Samlet set skal potentialet forbundet med ressourceforbruget ikke un dervurderes. Det er en proces, som er omfattende, kræver ressourcer og deltagelse fra mange forskellige medarbejdere med forskellige kom petencer, men det giver et dybdegående indblik i ejendommen/ejen dommene, som skaber værdi for virksomheden, da den berører mange dele af måden, hvorpå ejendommene driftes. Til gavn for ejerne, værdi en af ejendommen og for lejerne.

2.3 Environmental, Social og Governance (ESG)

ESG står for Environmental, Social og Governance og dækker over virk somhedens arbejde med miljø og klima, virksomhedens sociale ansvar og samfundsmæssige påvirkning samt den generelle styring af virk somheden. ESG er et koncept til at arbejde med bæredygtighed.

Incitamentet for at arbejde med ESG ligger i, at banker og realkredit institutter i stigende grad tilbyder grønne lån med fordelagtige rente satser til bæredygtige ejendomsprojekter. For at få adgang til disse lån skal branchens investorer og ejendomsudviklere dokumentere, hvordan nye aktiver og renoveringer af eksisterende bygninger er bæredygtige.

ESG handler om data, målbarhed og gennemsigtighed i relation til virksomhedens påvirkning af samfundet samt hvordan, der handles på hvert af de tre områder. Det at kunne rapportere på en ejendoms bære dygtighed og ”grønne profil” er ifølge de interviewede brancheaktører udfordrende. Ikke desto mindre er det særdeles relevant allerede nu, og det vil kun blive vigtigere i fremtiden.

ESG bruges også som et risikostyringsværktøj for at undgå et ’stranded asset’. Et stranded asset vil sige en ejendom, som fx på grund af dens

udformning, placering, opvarmningsmetode eller lav kompabilitet med det fremtidige klima ikke er interessant for fremtidige investorer.

ESG i ejendomme kan, forsimplet og forkortet have tre formål :

• Et værktøj til at efterleve krav til rapportering til investorer

• Håndtering af risici i en investeringsbeslutning

• Bibeholde den økonomiske værdi på lang sigt

For at opfylde et eller flere af de tre formål skal der indsamles data. ESG data går længere end de eksisterende finansielle data om virksom hedens præstation, som investorer og analytikere bruger til at vurdere et selskabs evne til værdiskabelse eller langsigtede vækstmuligheder. ESG data kaldes derfor også for ikke finansiel data. Nedenfor er de tre ESG områder visualiseret og opstillet i en ikke udførlig liste af elemen ter, der indgår i hvert område af ESG.

Figur 24. ESG principperne

MILJØ OG KLIMA (ENVIRONMENTAL)

Klimaforandringer og CO2 emissioner Luft og vandforurening Biodiversitet Energieffekivitet Affaldshåndtering Vandmangel

Overordnet visualisering

VIRKSOMHEDSLEDELSE (GOVERNANCE)

Bestyrelsessammensætning Transparente ejerskab strukturer Diversitet Revision og compliance Virksomhedens risikostyring Etisk forretningspraksis

SOCIAL

Kundetilfredshed Databeskyttelse og privatlivets fred Medarbejderengagement Levedygtige fællesskab Sunde og bæredygtige boliger Engagering af brugere/ lejere

E’et i ESG (miljø og klima) beskriver virksomhedens forbrug af ressour cer, håndtering af affald og evt. forurening. Praktisk er de miljømæssige faktorer ofte de mest dominerende i ESG vurderingen og rapporterin gen, fordi de er kvantificerbare.

• Reducere energiforbrug og CO2 udledning

• Skifte fra fossile energikilder til vedvarende energi

• Klimatilpasningsløsninger (fx i vedligeholdelsesplaner)

• Reducere affaldsmængder, sortering og genanvendelse

• Flere grønne områder og mere biodiversitet

• Brug af holdbare materialer med lavt C02 aftryk

ESG omfatter mere end finansielle oplysninger og kræver indsigt og data på virksomhedens aktiviteter.

Både CO2 fra driften og produktionen af materialer er særlig vigtig for ejendomme, da bygninger står for ca. 36 procent af CO2 emissionerne i EU. I øjeblikket er 35 procent af bygningerne i EU over 50 år, og næsten 75 procent af bygningsmassen er ikke energieffektiv ifølge EU .

E’et er derfor særlig relevant for ejendomsbranchen fordi de fleste ejere af ejendomme vil skulle måle og rapportere på udledningen af CO2 fra opførelsen, men i særlig grad driften af ejendommen eller porteføljen

S’et i ESG (det sociale og samfundsmæssige ansvar) beskriver den måde virksomheden påvirker den sociale sammenhængskraft i områ det, den opererer i, fx ift. måden hvorpå der sikres sunde boliger og levedygtige fællesskaber. S’et i ESG er sværere end E’et i ESG at måle men opfordrer til at undersøge, hvordan ejendomme skaber rammer for sikre gode, sunde og bæredygtige boliger til brugerne samtidig med, at der er et underliggende fokus på, hvordan ejendomme er med til at skabe bæredygtige byer og fællesskaber .

• Adgang til kvalitetsboliger

• Sundt indeklima (lys, luft, temperatur, akustik mv.)

• Engagering af brugere/lejere

• Styrke sociale fællesskaber og samspil med lokalområdet

• Skabe plads til fysisk udfoldelse og grønne områder

• Information til beboere/brugere om bæredygtig adfærd i ejendommen

G’et i ESG (ansvarlig virksomhedsledelse) giver indsigt i måden hvorpå virksomheden bruger kontrolmekanismer til at skabe og sikre gennem sigtighed. Det er særligt relevant for ejendomsbranchen, hvor der ofte er komplicerede ejerstrukturer og mange investorer. Governance er en måde at sikre og rapportere på, at de mange store ejendomstransakti oner foregår inden for lovgivningens rammer, og at der er kontrol ift. fx hvidvask. G’et i ESG omfatter handlinger såsom:

• Opbygning af proces for ESG due diligence på ejendomme

• Analysere virksomhedens bæredygtighedsbaseline, sætte mål og rapportere på fremskridt

• Være opdateret på kommende lovgivning for bygninger

• Forankre bæredygtighed på øverste ledelsesniveau

• Implementere tydelige governance struktur for bæredygtighed

EU taksonomien er et af de vigtigste initiativer, der understøtter den europæiske grønne pagt. Den europæiske grønne pagt er vedtaget lov givning, som skal sikre, at EU bliver CO2 neutral i 2050. Ejendomme er verdens største finansielle aktiv, så der er også i EU stort fokus på bæ redygtig opførelse og drift af ejendomme.

2.4 EU’s taksonomi for bæredygtige investeringer (”EU Taksonomien”)

EU taksonomien sætter bl.a. en række kriterier for, hvornår ejerskab af bygninger, energirenoveringer eller optimeringer kan kategoriseres som bæredygtige økonomiske aktiviteter. Det er kriterier, som særligt ejendomsejere, der er omfattet af reguleringen, såsom større pensions kasser, skal tage højde for og rapportere på i det omfang, de ønsker at kunne klassificere deres aktiviteter som bæredygtige.

Den indirekte påvirkning af aktører inden for ejendomsbranchen består i, at virksomheder, der ikke er omfattet af rapporteringskrav, kan imøde komme krav fra øvrige finansielle og ikke finansielle samarbejdspartne re i værdikæden, der selv skal rapportere på EU taksonomien. Det bety der, at andre brancheaktører, såsom administratorer, kan blive bedt om at dokumentere ejendommenes overensstemmelse med taksonomien.

Taksonomien bruges til at standardisere og ensarte måling af finansielle investeringers og økonomiske aktiviteters indvirkning på klimaet. For ordningen trådte i kraft per 1. januar 2022 men opdateres løbende og vil blive udvidet til at omfatte mindre virksomheder og flere sektorer.

Disse krav kommer fra EU og vil kræve, at ejere af ejendomme har op lysninger på fx ejendommens energiforbrug, drift mm. – og at data kan stilles til rådighed. Hvis ejendommen udlejes til større virksomheder, vil de også stille krav om dokumentation af fx el og varmeforbrug.

Branchen står dermed over for, i en meget nær fremtid, at skulle doku mentere og rapportere på en lang række oplysninger på ejendommene, som i stort omfang vil have direkte effekt på værdien af ejendommen.

I første omgang er EU taksonomien, eller klassifikationssystemet, be stående af en række kriterier som forenkler definitionen af, hvorvidt en investering er grøn eller ej. For nu skal store virksomheder i regn skabsklasse C og finansielle markedsaktører, herunder investeringssel skaber, forsikringsselskaber, alternative investeringsfonde og pensions kasser offentliggøre en ikke finansiel redegørelse.

2.5 Måling og rapportering af CO2-emissioner

Figur 25. ESG scopes

Måling og rapportering på CO2 består af tre punkter eller ”scopes”. De tre scopes er beskrevet i CO2 rapporteringens ”gold standard” The Gre enhouse Gas Protocol Corporate Standard (”GHG Protokollen”). GHG Protokollen beskriver indholdet i de tre scopes samt metoden for at beregne CO2

Scope 1 indeholder fire forskellige typer af emissioner.

• Stationære emissioner, som dækker brændstoffer og varmekilder, der udleder drivhusgasser

• Mobile emissioner, som er udledning af drivhusgasser fra køretøjer, som ejes eller kontrolleres af en virksomhed

• Flygtige emissioner, der dækker udledning af drivhusgasser fra køle og klimaanlæg

• Proces emissioner, som omfatter udledning fra industrielle processer og produktion

Scope 1 indeholder med andre ord udledning af virksomhedens egne drivhusgasser som aktører i ejendomsbranchen skal kunne måle, handle og rapportere på. Det kan være på varmecentraler, biler der anvendes til servicemedarbejdere og udledning af drivhusgasser fra køle og kli maanlæg fra egne kontorer.

Scope 2 emissioner indeholder indirekte drivhusgasemissioner ifm. køb af elektricitet, damp, varme eller køling. Det er relevant for ejere af ejen domme, da emissionerne medregnes i en organisations drivhusgasop gørelse, fordi de er et resultat af organisationens energiforbrug. Det er med andre ord emissioner, som sker i forbindelse med indkøb af energi fra forsyningsvirksomheder til virksomhedens eget forbrug.

Scope 3 emissioner er alle virksomhedens indirekte emissioner – ikke inkluderet i scope 2 – der forekommer i den rapporterende virksom heds værdikæde, herunder både upstream og downstream emissioner. For virksomheder i ejendomsbranchen er det ofte udledninger fra de udlejede arealer og anvendelse af materialer til opførelse af bygninger. Det inkluderer også udledningerne fra alle de leverandører der indgår i værdikæden i forbindelse med byggeriet.

De fleste ejendomsejere skal måle, handle og rapportere på ESG i de kommende år. For ejendomsadministratorer kræver det, at man kan hjælpe ejendomsejerne med at indsamle de relevante data, mens det for ejendomsejere betyder, at man muligvis skal se på løsninger der kan indsamle data og planlægge evt. energiforbedrende tiltag i en vedlige holdelsesplan

I Danmark er scope 3 emissioner fra lejernes brug af ejendommen et umodent område. Der mangler generelt digitale løsninger, som kan hjælpe bygningsejere og ejendomsadministrator med at måle og ind samle lejernes forbrug i anonymiseret format, så det kan indgå i et CO2 regnskab. Behovet for anonymiseret data skyldes, at lejernes forbrugs data er GDPR beskyttet, og at lejerne skal give eksplicit samtykke til, at det indsamles.

2.5.1 Behovsanalyse

Environmental (miljø), Social (samfund) og Governance (ledelse) er ud viklet som et værktøj, der kan bruges af virksomheder til at give et nu anceret billede af deres virksomheds drift og samfundsansvar. I forbin delse med spørgeskemaundersøgelsen og de efterfølgende interviews, blev det klart, at det hænger uløseligt sammen med flere andre af de oplevede behov. Indsamling af fx data vedr. bygningernes ressource forbrug er direkte brugbart i ESG rapportering. Det samme er arbejdet med at sikre bedre boligforhold, fx gennem forbedret indeklima eller lejeoplevelse, fordi det er ikke finansielle data, som kan indgå i og være værdiskabende for evt. investorer.

Det har ikke været et direkte fokusområde i spørgeskemaundersøgel sen, men det blev fremhævet gennem interviews af flere aktører, at ESG var og er et område, som de finder vigtigt men samtidig udfordrende.

Udover interviews basere dette afsnit sig også på aktuelle og prakti ske erfaringer og behov i markedet. EU’s nye klassifikationssystem, EU taksonomien, gør at mange ejendomsselskaber er omfattet af takso nomien eller meget snart skal rapportere om deres aktiviteter til enten finansielle institutter eller kunder. Det fremhæves af interviews, at det måske ikke lige står for døren, men at branchen nu er nødt til at tænke strategier for bæredygtighed og data ind i virksomhedens overordnede strategi og udarbejde målsætninger for reduktion af CO2 udledninger eller certificeringsordninger på ejendommene.

2.5.2 Ejerperspektiv

Bæredygtigt byggeri og bygninger er ikke nye emner men i høj grad noget som branchen arbejder aktivt med. Når man overvejer fast ejen doms indvirkning på klimaændringerne, repræsenterer bygninger en betydelig del af energiforbruget og dermed emissionerne. El, varme produktion og industri er alle aktiviteter, der i vid udstrækning er pla ceret i ejendomme. Ejendomsejerne blev i spørgeskemaundersøgelsen spurgt om hvilke områder inden for miljø, økonomi og social de så be hov for forbedrende tiltag. Ud fra nedenstående tabel, kan det fremhæ ves, hvordan ejendomsejere ser behov for tiltag i flere aspekter inden for ESG. E (miljø) vægtes højt, med fokus på ejendommenes ressour ceforbrug (52 procent). S (social) er en smule mere diffust og følger et fokus på skabelsen af bedre brugeroplevelser og sunde boliger. G (virk somhedsledelse) spiller ind i økonomiske aspekter, hvor der er et fokus på omkostningsreducerende tiltag.

ESG skal tænkes ind i sideløbende aktiviteter, så værdien af ejendommen kan fastholdes eller forbedres.

Figur 26. Behov for styrkelse af områder (meget enig eller enig)

Di me nsionOmråde Ande l

Milj øKlima 38%

Re ssource r 52%

ØkonomiInveste ri ng 34% Omkostninger 45% Væ rdi 33%

Soci al tMobilitet 16%

Samarbej de 27% Sundhe dogsikke rhed 17% Velfærd 27%

Anm.: De, af ejere, højst prioriterede områder inden for hhv. miljø, økonomi og sociale forhold.

”Det nye er det momentum, der er taget til omkring emnet bæredygtig hed i de senere år”. Det skyldes et fokus på at reducere det miljømæs sige fodaftryk. Fokusområder omfatter materialevalg, energiforbrug, genbrug af materialer og affaldshåndtering. Her spiller ESG en vigtig rolle, både i det strategiske arbejde med at planlægge evt. tiltag på ejendomme og den praktiske udførelse. ”For fysiske aktiver bliver det vigtigere at forstå, om bygninger er i risiko for oversvømmelse, for ek sempel fra højere havniveauer”. Et aktivt arbejde med ESG og de data, som i sidste ende skal indgå i rapporteringen, er at ejendomsselskaber skal sikre, at bygninger og de sociale forhold samt måden virksomhe den ledes på er modstandsdygtige over for klimaændringer såvel som, sociale, økonomiske og politiske forandringer, som alle påvirker ramme betingelserne for ejendommenes opførsel, drift og nedtagning.

Fra interviews kan det fremhæves, at ESG skal tænkes ind i sideløben de aktiviteter, fx vedligeholdelsesplaner, da det ellers er udfordrende at måle og dokumentere udviklingen for den specifikke ejendom. Hvis der tænkes kortsigtet, fx grundet investeringshorisont, vil det kortsigtede fokus på ressourceallokering (eller reallokering) forhindre den langsig tede mulighed i ESG.

Under Covid 19 pandemien stod mange kontor og erhvervsbygninger stort set tomme eller underudnyttede. Det har udløst diskussioner om, hvorvidt bygninger kan bruges på en mere effektiv måde. ”Ejendoms selskaber begynder at bruge ombygning som et alternativ til nybyggeri, hvilket er noget, som kan anvendes i en ESG strategi og som kan bru ges til at sikre lån i fremtiden” fremhæves det af brancheaktører, fordi man sparer CO2 ved at renovere i stedet for at rive ned og bygge nyt .

Samtidig har pandemien betydet, at der i stigende grad overvejes og fokuseres på de sociale faktorer, herunder på ejendomme i socialt bela stede områder. Fx har nogle brancheaktører inkluderet sociale kategori er i deres finansieringsramme, der sætter fokus på at skabe boliger der understøtter social sammenhængskraft på tværs af målgrupper. Det er fx ungdomsboliger og studieboliger der fremmer menneskelige relatio ner gennem fællesområder eller co living koncepter til seniorer.

Figur 27. Værditilvækst som følge af tiltag

Di me nsionTiltag

Milj øForbedret Inde kl ima 47%

Re dukti on af CO2-aftryk 36%

Re dukti on af energi forbrug 56%

Re dukti on af varmef orbrug 58%

Re dukti on af vandf orbrug 57%

ØkonomiForbedret Brandogi mage 41%

Omkostningsre dukti on 53%

Ri si kore dukti on 28%

Øgeteje ndomsværdi 53%

Øget konkurre nceevne 34%

Øget markedsande l 29%

Øget produkti vi te t 36%

Soci al tForbedret si kke rhed 28%

Styrke tf ælle sskab 26%

Øget i nnovati onog kreati vi te t 37%

Øget ti lf re dshe d 47%

Anm.: Ejer respondenternes svar på spørgsmålet ”inden for de områder, hvor virksom heden oplever behov for forbedringer, hvilken værdi vil det medføre og i hvor høj grad (Andel som svarede høj og moderat er vist).

Af brancheaktører fremhæves det, hvordan dataejerskab, herunder be skyttelse af private data, indgår i hvad der samlet set skal kunne rap porteres på, under S i ESG. Det hænger uløseligt sammen med virksom hedsledelse, da det er den øverste ledelse der skal fastlægge datapolitik og datastrukturer for organisationen i samarbejde med medarbejderne. Dataejerskab er relevant, da det sikrer ejendomsejere, at de har kontrol over og fuld adgang til deres data på ejendommene – uanset hvilken løsning de vælger, og gør det muligt at rapportere på E og S. Beskyttel se af data, herunder private data, kan bruges til at dokumentere, hvor dan specifikke interne virksomheds processer lever op til GDPR.

I spørgeskemaundersøgelsen blev ejere spurgt, om de kendte til digitale løsninger, som kan hjælpe virksomheden med at leve op til bæredygtig hedskrav og ESG, samt giver et overblik over virksomhedens CO2 aftryk. Til det svarede 16 procent ”Ja”, 7 procent at de allerede anvender den type løsninger og hele 77 procent ”Nej”. Der er altså plads til forbedrin ger både for ejere, der anvender løsninger, som allerede eksisterer, og for udbydere af løsninger i at udbrede kendskabet til deres produkter. Teknologier som giver indblik i, mulighed for at måle samt rapportere på bæredygtighed og ESG, er relevante for ejendomsejere, da branchen fremover skal kunne dokumentere ejendommenes indflydelse på lejere, samfundet og naturen især i form af et reduceret CO2 aftryk.

I forbindelse med overblik over virksomhedens og ejendommens CO2 aftryk, blev ejendomsejere ligeledes spurgt, om hvorvidt de kender til løsninger som, baseret på eksisterende data, bruger kunstig intelligens til at foreslå energiforbedringer med en fordelagtig investeringscase. Hertil svarede 87 procent, at de ikke har kendskab til sådanne teknolo gier. 3 procent af respondenterne anvender pt. løsninger som gennem datadrevet bygningsindsigt kan realisere bygningers energieffektivise ringspotentiale. Generelt kan det fremhæves, at der i branchen er behov for at undersøge og aktivt arbejde med at udbrede kendskabet til ek sisterende løsninger, som kan assistere med at forstå både ejendomme og virksomhedernes CO2 udledninger taget i betragtning, at 10 procent af respondenterne kender til løsningstypen.

Digitale løsninger der understøtter indblik i ESG er til stede i markedet.

ESG kan understøtte arbejdet med at indfri nogle af de behov identificeret blandt lejere.

Inaktivitet vil, baseret på interviews med brancheaktører, resultere i en lavere værdi, ejendommen kan sælges til i fremtiden og vil derfor be tyde, at der skal arbejdes aktivt med ESG i de kommende år, uanset størrelse og antal ejendomme i porteføljen.

2.5.3 Lejerperspektiv

Udover at fremme miljøvenlige bygninger giver ESG plads til at inddra ge overvejelser om ejendommens indvirkning på lejernes fællesskab. Det dækker aspekter som mangfoldighed, sikkerhed og sundhed. Her fremhæves det gennem interviews at ved at reagere på denne udfor dring, kan der skabes ejendomme med specifikke formål om at skabe socialt inkluderende, betalelige og fleksible boliger og lokalområder, så som delte rum med flere lejere eller transformationen af underudnytte de bygninger til levende steder, til glæde for beboere og lejere.

Blandt lejere, fremhæves det, at de i stigende grad efterspørger grønne og bæredygtige lejemål, såvel for boliglejere og erhvervslejere. Tenden sen, som kan fremhæves er, for boliglejemål, at lejere ønsker at være mere informeret omkring, hvordan deres bolig drives, og hvilke tiltag de aktivt kan tage for at reducere deres CO2 aftryk. Dette er kun blevet mere relevant i forbindelse med energikrisen og de stigende priser på elektricitet og gas men blev i høj grad nævnt allerede i starten af 2022 – altså før den voldsomme stigning. Yderligere ønsker lejere, baseret på spørgeskemaundersøgelsen, at der udbydes flere energirigtige boliger, og at boligerne er sunde at bo og leve i.

Det fremhæves af brancheaktører, hvordan lejerinvolveringsstrategier fremover vil spille en vigtig rolle i implementeringen af ESG og driften af mere bæredygtige bygninger. Tilgange til Facilities Management og lejerinvolvering har ofte en ensidig kommunikation fra udlejer til lejerne. Men ESG fokuseret lejerinddragelse kræver, at lejerne rent faktisk invol verer sig og her fremhæves det af brancheaktører at der er behov for at tænke i løsninger der forenkler kommunikationen mellem lejer og ejer.

For erhvervslejere, af varierende størrelse, bliver energieffektive og bæ redygtige lejemål allerede nu prioriteret højere end nogensinde før. Ud fra interviews med ejere med erhvervslejemål og lejere af erhvervsleje mål står det klart, at også her spiller ESG en rolle. Behovet er både centreret omkring rapportering af CO2 udledninger, fx for kontorlejemål og industri. Det kan fx være beviset for bygningens sundhed, bevis på miljøvenlige faciliteter og ejendomsejerens fokus på et lavt miljøaftryk. Yderligere stiller flere lejere af erhvervslejemål krav til bæredygtighed og har ofte forespørgsler på bæredygtige tiltag. Ud fra interviews med erhvervslejere fremhæves det, at mange mellemstore virksomheder endnu ikke ved, hvordan de skal gribe det an, men at de i høj grad ser samarbejde og dialog med udlejere som værende afgørende.

2.5.4

Barrierer for udbredelse af digitale løsninger

ESG er mere end blot bæredygtighed, og der kræves ofte flere proces ser for at indsamle og behandle data, der anvendes til at rapportere på. Selv når folk er motiverede til at ”gøre det rigtige”, oversættes det ofte til ”gør det mindste”, der skal til for at få miljøcertificeringen. Det er næ sten umuligt for markedsdeltagere at værdisætte virkningen af deres individuelle handlinger, når omfanget af problemet er så stort.

I praksis er den største hindring, at ejere bliver nødt til at gentænke, hvordan de indsamler, handler og rapporterer på virksomhedens aktivi teter og finansielle aktiver, sådan at der gennemsigtighed ift. lokalsam fundet og de samfundsmæssige påvirkninger. Gentænkningen af aktivi teter kommer blandt andet til udtryk ved, at der skal investeres i digitale løsninger, som muligvis ikke giver et afkast lige nu og her, og som koster tid og penge at implementere. Afkastet vil derfor først komme efter en årrække, da det fremover spiller en vigtig rolle at vedligeholde og forbedre værdien af den pågældende ejendom eller portefølje af ejen domme. Udfordringen med ESG er, at det ikke blot handler om at kunne dokumentere CO2 udledninger nu men også, hvad der planlægges eller aktuelt foretages af tiltag for at reducere udledningen.

Går man skridtet videre, så er udfordringen ligeledes, at påvirkningen af et tiltag skal kunne dokumenteres, og her kræver det i eksemplet med energiforbrug en databaseret indsigt i det reelle energiforbrug i ejen dommen. Det fremhæves af brancheaktører, at ESG ikke er det samme ift., om det er bolig eller erhvervslejemål, hvor krav fra lejere varierer, og mulighederne for at indhente data i nogle tilfælde kræver forskellige løsninger eller andre processer. Yderligere fremhæves af flere aktører to nævneværdige opmærksomhedspunkter, som har betydning for ESG, men som i høj grad også er vigtigt for brugen af digitale løsninger:

• Adgang til de data som skal danne grundlag for ESG rapportering, især mhp. CO2 udledninger. Her er det udfordrende fx at få adgang til varmedata og dette kræver ofte en sideløbende proces og indsats, som vil blive uddybet i afsnittet om data.

• Kendskab til lovgivning, som for alle aktører kræver et stort overblik, men især er udfordrende for de mindre virksomheder. Da ESG og de tilknyttede forordninger er ved at blive implementeret blandt finan sielle aktører er det endnu uvist hvordan den præcise udrulning af lovgivningen bliver for ejere af ejendomme. Dette belyses særskilt i en anden del af EjendomDanmarks digitaliserings og bæredygtig hedsprojekt, som kigger nærmere på politiske og lovgivningsmæs sige rammer.

2.5.5 Potentialer ved digitalisering

Uanset hvordan ejendommene anvendes, vil virksomhederne, der ejer og driver dem, fremover skulle vise håndgribelige fremskridt hen imod ESG mål fastlagt af virksomheden. Dette fremskridt er relevant for virk somhedens KPI’er, hvilket skaber en stor efterspørgsel til performan ce management og strategisk implementering af ESG. Hvordan virk somhederne styrer ESG viser dens indflydelse i deres struktur og spore fremskridt mod ESG, vil fortsat påvirke både omsætning og muligheder for fremtidig finansiering.

Potentialet ved ESG skal ses i lys af, at ejere af ejendomme i en nær fremtid skal måle, dokumentere og rapportere på miljøbeskyttelse, socialt ansvar og behandling af medarbejdere, respekt for menneske rettigheder, anti korruption og bestikkelse og mangfoldighed i virk somhedsbestyrelser. Det kræver ikke blot én løsning til at indsamle og dokumentere strategier, effekt af tiltag og evt. forbedringer, men er for skelligt alt efter hvilke dele af ESG, der aktivt arbejdes med. Det helt store potentiale, ifølge de interviewede brancheaktører, er, at ved stra

ESG handler om at måle, planlægge, udføre og dokumentere på bæredygtige tiltag.

At arbejde med ESG giver bedre forståelse af ens virksomhed at håndtere risici forbundet med miljømæssige påvirkninger.

tegisk og praktisk arbejde med de forskellige elementer af EU takso nomien skabes der kontinuerligt mulighed for bedre at forstå sin egen virksomhed, produkter, kunder og i sidste ende også finansieringsmu ligheder i fremtiden. Det bør fremhæves, at ofte så hænger adgang til data eller målinger sammen med digitale løsninger, og det muliggør en langsigtet ESG rapportering.

Foldes potentialet ved at arbejde aktivt med ESG ud, så fremhæves det af aktører, at det skal opfattes som en måde sikre en bedre håndtering af risici og mulighed for at bibeholde den økonomiske værdi på lang sigt. Potentialet kan realiseres ved at bringe ESG ind i det strategiske arbejde og samle forskellige forretningsprocesser om at skabe det for bedrede indblik i ressourceforbrug, lejeoplevelse og adgang til kapital gennem digitale løsninger.

Foldes potentialet ved at arbejde aktivt med ESG ud, så fremhæves det af aktører, at det skal opfattes som en måde sikre en bedre håndtering af risici og mulighed for at bibeholde den økonomiske værdi på lang sigt. Potentialet kan realiseres ved at bringe ESG ind i det strategiske arbejde og samle forskellige forretningsprocesser om at skabe det for bedrede indblik i ressourceforbrug, lejeoplevelse og adgang til kapital gennem digitale løsninger.

Figur 28. ESG og digitale løsninger

Bæredygtighedsarbejde

INITIATIVER

Digitale løsninger giver adgang til data og skaber bedre udgangspunkt for at arbejde med ESG.

DIGITALISERINGSPROCES

Sidst men ikke mindst så vil en øget adgang, brug og dokumentering af ikke finansielle data, fx sociale og menneskelige, men også CO udled ninger, betyde at der skal skabes processer for, hvordan disse oplysnin ger videregives.

ESG skaber et stort potentiale ved at have et langsigtet perspektiv på virksomhedens aktivitet. Det berører miljømæssige, sociale eller ledel sesmæssige aspekter, og gør det derfor muligt at styrke adgangen samt anvendelsen af digitale værktøjer, som danner grundlag for måling, do

kumentation og rapportering. Digitale løsninger, hvad end det drejer sig om ressourceforbrug eller lejerplatforme, vil forbedre mulighederne for i fremtiden at kunne rapportere på ESG.

3 TEMA: KOMMUNIKATION OG

FÆLLESSKAB

Kommunikation i relation til lejere, ejere og administratorer har i de se nere år – især båret frem af introduktionen af digitale løsninger og plat forme – skabt helt nye muligheder i ejendomsbranchen.

Vi ser i dag løsninger på området, som ikke var tilgængelige for blot fem år siden. Udbredelsen af platformsteknologi, smartphone apps og ikke mindst anvendelsen af data er begyndt at sætte sit præg på teknologilandskabet og kan være med til at tilføje nye dimensioner til professio nel udlejning.

Det gælder blandt andet måden, lejere og ejere i dag kan kommunikere på, og hvordan kommunikationen indbyrdes mellem lejere i dag bliver understøttet, fællesskaber bliver etableret og skaber helt nye værdi fulde sider i lejeforholdet. Fundamentet er der. Men en udvikling inden for disse områder er betinget af, at der er fokus på de sociale forhold i relation til udlejningen, og at aktørerne – såvel lejere som ejere – mener, at det er vigtigt.

Her tilkendegiver lejere i undersøgelsen tydeligt, at fx kommunikationen med ejer er væsentlig (74 procent). For ejere er fokus på den sociale dimension i udlejningsforholdet ikke et lige så gennemgående område. Her er andelen den næstlaveste blandt de 10 forbedringsområder, som ejerrespondenterne kunne angive i besvarelsen. 26 procent af ejerne er enige eller meget enige i, at deres virksomhed har behov for at forbedre de sociale forhold (fællesskab, beboertilfredshed, bofællesskaber mv.). Og det er uanset, om de lejer boliger eller erhvervslokaler ud.

Lejerrespondenternes fokus på sociale forhold i udlejningen fremgår umiddelbart blandt undersøgelsens respondenter. Og selvom det kun gælder lidt over en fjerdedel af ejerrespondenterne, er det interessant at se nærmere på de områder inden for sociale forhold i udlejningen, som ejere finder vigtige. På ejersiden er det derfor denne fjerdedel, som undersøgelsen vil tage udgangspunkt i.

Undersøgelsen viser, at det som ejere her vægter mest, er en god kom munikation mellem lejer og ejer. Blandt 10 forskellige mulige underom råder inden for sociale forhold er kommunikation mellem lejer og ejer det vigtigste område for ejer, i alt 58 procent af respondenterne.

Figur

29.

Behov for tiltag inden for sociale forhold

Kommunikationmellemejeroglejer

Brugertilfredshe d

Indeklima

Trivsel

Fællesskab

Kommunikationmellemlejere

Sikkerhed

Brugerkomfort

Beboerdemokrati

Mangfoldighed

Anm.: Ejer respondenternes svar på spørgsmålet ” Inden for hvilke af følgende underom råder ift. sociale forhold oplever virksomheden behov for tiltag, der kan forbedre området for ejer/administrator og/eller lejer?” (Andel som har svaret ”Enig” er vist)

Spørgsmålet hænger givetvis meget sammen med, at ejer ønsker til fredse lejere, for 54 procent mener nemlig også, at brugertilfredshed er vigtig, og der skal søges tiltag for at øge denne.

Lige som når ejere vurderer indsatsområder i relation til klima og res sourcer, så er indeklima også en gældende faktor for den sociale dimen sion.

37 procent af respondenterne mener, at der er behov for tiltag inden for indeklimaet for at styrke den sociale dimension – og sammenhængen er tydelig ved, at trivsel og brugertilfredshed er vigtige parametre for udlejeren. Endelig vurderer cirka en tredjedel, at der er behov for tiltag, som kan styrke fællesskabet i ejendommen og 25 procent mener, at tiltag bør forbedre kommunikationen mellem lejere. I dette tema er det kommunikationen mellem lejer og ejer, som har fokus.

3.1 Kommunikation mellem lejer og ejer

En god kommunikation har betydning for brugeroplevelsen, og for at udlejningsforholdet kan forløbe så godt som muligt. Lejere og ejere har behov for at kommunikere i forbindelse med mange forskellige aspekter i lejeforholdet. Det gælder alt lige fra spørgsmål til det lejede, inden le jeren flytter ind. Det gælder den måde kommunikation kan understøtte lejeoplevelsen i selve lejeperioden, herunder de hændelser, der er under lejeforholdet, som kræver opmærksomhed og handlinger, og endelig gælder det den proces, der går i gang, når lejemålet opsiges og efter følgende fraflyttes.

3.1.1 Ejerperspektiv

Når det står til ejers ønske om at styrke den sociale dimension i udlejnin gen, er der behov for, at kommunikationen bliver forbedret. 55 procent mener nemlig, at der er behov for tiltag, der kan forbedre kommunika tionen mellem lejer og ejer. Det gælder både udlejere af erhvervs og boligejendomme, at omkring halvdelen af ejerne har dette fokus.

Figur 30. Ejers behov for tiltag, der forbedrer kommunikation mellem lejer og ejer

Ialt

Boligudlejning

Boligogerhverv

Anm.: Forskel mellem ejer respondenternes behov for at forbedre kommunikation mellem lejer og ejer (Vist totalt, udelukkende boligudlejning og bolig og erhverv.

For ejere, der både udlejer bolig og erhvervsejendomme, er behovet ifølge undersøgelsen en anelse højere på 59 procent, mens andelen er 46 procent for ejere, der udelukkende udlejer boliglejemål.

3.1.2 Lejerperspektiv

Nem kommunikation prioriteres højt af lejere, og generelt er lejerne eni ge eller meget enige i, at digitale kommunikationsløsninger løbende kan forbedre kontakten til ejer/udlejer. Det kan sammenlignes med udviklin gen inden for andre erhverv, som fx bank og pension, hvor kommunika tion i stigende grad er blevet mere digital. Digitaliseringen har gjort os mere vant til at kommunikere digitalt, men flere aktører i undersøgelsen mener, at det stadig vil kræve en tilvænning, så det også sker for ejen domme.

Nye kommunikationstiltag er et delt behov for ejendomsejere og lejere. Lejerne lægger endog endnu mere vægt på god kommunikation med ejer. Behovsanalysen viser, at 74 procent af lejerne er enige eller meget enige i, at kommunikation med udlejer er det vigtigste felt. Dernæst kommer løbende information om det løbende forbrug, jf. tema 1 om klima og ressourcer.

For en overvægt af respondenterne er det en væsentlig del af lejeop levelsen, at lejerne nemt kan komme i kontakt med udlejer, viceværten eller ejendomskontoret. 55 procent af lejerne er nemlig enige eller me get enige i, at digitale kommunikationsløsninger forbedrer kontakten til udlejer/vicevært og ejendomskontoret/servicecenteret, jf. figur 31.

Figur 31. Digitale kommunikationsløsninger forbedrer kontakten til udlejer, vicevært m.v.

0% 20%40% 60%80% 100%

Megetenig Enig Hverkeneller Uenig Megetuenig

Anm.: Lejer respondenterne blev spurgt: ”hvor enig er du i følgende spørgsmål, digitale kommunikationsløsninger forbedrer kontakten til udlejer, vicevært m.v.?”

Når de eksisterende løsninger vurderes, mener lejerne også, at der er grundlag for at forbedre de løsninger, der er i dag. Kun 4 procent tilken degiver, at brugervenligheden på udlejers digitale løsninger i dag er høj. 37 procent mener, at brugervenligheden er lav, jf. figur 32.

Figur 32. Brugervenlighed af udlejers løsninger Lav Mellem

Høj 4% 38% 37%

Anm.: Lejer respondenterne blev spurgt om: ”i hvor høj grad oplever du at de eksisteren de digitale løsninger udlejer har, er brugervenlige?” (Andel der har svaret ”Enig” er vist)

Måden, der kommunikeres på, er væsentlig for effektiv formidling og informationssøgning. Her handler det om, hvordan der kan kommuni keres og hvilke kommunikationsformer og kanaler, der foretrækkes. I spørgeskemaundersøgelsen fremgår, at lejerne har mange forskellige ønsker og præferencer for, hvor og hvordan kommunikationen foregår.

De foretrukne kommunikationsløsninger er blandt andet et spørgsmål om lejernes vaner og præferencer. I undersøgelsens indledende inter views er det overvejende billede, at lejers kommunikation med ejer over digitale løsninger endnu primært er begrænset til sms, e mail og tele fonopkald.

Men lejerne er ikke afvisende over for brugen af andre kanaler. Her viser der sig i undersøgelsen ganske forskellige behov og præferencer. I val get mellem en række kommunikationsformer vil flest (62 procent) helst kommunikere med udlejer/vicevært og ejendomskontoret/servicecen teret via e mail og næstflest (56 procent) via telefonopkald, jf. figur 33.

Viamail

Viatelefonopkald

ViaSMS

ViaApp på smartphone

Viahjemmeside

Viae-boks

ViaIntranet

Viaopslagstavle

Viasociale medier

Viadashboardpåsmartphone

Vedikke

Figur 33. Foretrukne kommunikationsformer med ejer 0% 20%40% 60%80% 100%

Anm.: Lejer respondenter blev spurgt om: ”hvis du frit kan vælge, hvordan vil du så helst kommunikere med udlejer?”

Interviewene fortæller, at selvom lejerne i stigende grad er vant til, at kommunikationen foregår digitalt og via andre kanaler end førhen, så vil en transition stadig kræve en tilvænning for lejerne og en hjælpen de indsats fra ejer. Selvom flere lejere er imødekommende over for en anderledes samling af kommunikationsformer end tidligere, så viser un dersøgelsen også, at ejer må indstille sig på, at vaner, behov og præfe rencer meget vel kan være forskellige en tid endnu. Kommunikations formen kan ikke stå alene på et enkelt medie. I stedet bør ejer i valget af digitale løsninger måske overveje at udbyde løsninger, der kan kommu nikere på flere måder og have forskellige indgange til lejerne med for skellige præferencer – og udviklerne bør velsagtens tænke det samme?

Hvilken information er relevant?

Når man spørger nærmere ind til lejernes kommunikationsbehov, så handler det i høj grad om tilgængelighed af information. Det handler om at kunne få svar på spørgsmål, når de opstår, eller hjælp, når der er behov. Det kan være i søgen efter information, når en lejer vil vide noget om det lejede, fx en nem adgang til vilkår i kontrakten, regler for an vendelse af fællesarealer eller specifikke forhold for ejendommen eller nærmiljøet. Det kan også være kommunikation om en handling, fx når håndværkere eller servicemedarbejdere skal have adgang til det lejede, når nye beboere flytter ind eller information om fællesaktiviteter eller lignende.

Ud over den direkte kommunikation fortælles også i opfølgende inter views, at information via app på en smartphone kan være meget hen

sigtsmæssig, når det fx drejer sig om information eller hurtige spørgsmål i form af en FAQ på konkrete områder. Det kan blandt andet understøt tes af undersøgelsen, hvor 62 procent af lejerne mener, at det er vigtigt med løbende oversigt over forbrug (elektricitet, vand og varme) – net op gennem en app på en smartphone, jf. figur 35.

Energiforbru g(el,varme og vand)

Indeklima(luftkvalitet,fugtmåling)

Brug af beboerlokaler(tjekke om beboerlokale er ledige og bookingvia smartphone)

Figur 34. Information og mulighed for brug af fælles faciliteter 0% 20%40% 60%80% 100%

Anm.: Lejer respondenter blev spurgt om: ”hvordan foretrækker du at modtage informa tion og se tilgængelighed af fællesfaciliteter?”

Ligeledes imødekommer 39 procent en mulighed for at tjekke indekli maet i boligen, og en tredjedel af lejerne er modtagelige overfor en smartphone tjeneste, hvor man kan se tilgængeligheden af beboerloka ler på sin smartphone.

Den digitale hverdag, som hersker for større dele af erhvervslejeseg mentet er i høj grad med til at drive efterspørgslen på tidssvarende, digitale og brugervenlige løsninger til at kommunikere. Men hvor mere end halvdelen af boliglejerne (55 procent) mener, at digitale kommuni kationsløsninger kan være med til at forbedre kommunikationen mel lem lejer og ejer, så viser undersøgelsen blandt erhvervslejere ikke helt lige så overbevisende et billede, jf. figur 36.

Figur 35. Erhvervslejeres holdning digital kommunikation

Hverkeneller

Enigeeller megetenige

Anm.: Erhvervslejer respondenter blev bedt om at svare på, hvorvidt de er enige eller ueni ge i, at digitale kommunikationsløsninger forbedrer kommunikationen mellem lejer og ejer.

Ud fra interviews med brancheaktører, viser der sig enighed om, at er hvervslejere typisk først søger kontakt med ejer, hvis der er mangler eller opstår uindfriede behov med det lejede. Her fremhæves potentia let ved at bruge tilgængelige og brugervenlige kommunikationsløsnin ger i kraft af en forenklet dialog mellem erhvervslejere og ejer/udlejer.

Men kommunikation for erhvervslejere er på nogle områder en anden størrelse end for boliglejere. Fælles for de to lejergrupper er dog, at der er inden for grupperne er ret forskellige præferencer når det gæl der teknologi. 75 procent af erhvervslejerne angiver, at de foretrækker kommunikation via mail. Men for især mindre lejervirksomheder i fler kontorlejemål giver interviews et billede af et større ønske om kommu nikationsplatforme, der kan samle brugerne af ejendommen.

Men behovet er i højere grad betinget af størrelsen og tilstedeværelsen af mere følsomme økonomiske udgangspunkter. Erhvervslejere er altså meget opmærksomme på, at nye kommunikationsløsninger ikke samti dig skal betyde meromkostninger på lejemålet.

3.1.3 Barrierer for udbredelsen af digitale kommunikationsløsninger

Nye digitale løsninger kan gøre det let for både udlejer og lejer, men der er ofte også udfordringer ved enhver omstilling. Ejere i undersøgelsen tilkendegiver, at den primære årsag til, at behovet for digitalisering ikke bliver imødekommet – er tiden (55 procent af respondenterne), jf. figur 36 nedenfor. Dernæst kommer de ressourcer, som ejer er nødt til at af sætte dels for implementering og til driften.

Implementeringen ser ejer derimod ikke som en lige så afgørende faktor for ikke at give sig i kast med nye løsninger. Specielt, når det gælder kommunikationsløsninger, kan det givetvis have noget at gøre med, at løsningerne ofte er lette at implementere, og at det også er relativt let at onboarde nye lejere og udlejere.

Figur 36. Årsager til, at identificerede behov ikke er imødekommet digitalt

Ressourcer

Manglerviden om løsninger

Detkan ikke betale sig Økonomi

Lovgivning

Manglerdigitalekompetencer

Manglerviden om implementering

Manglerdigital kultur

Nuværendeløsninger er ikke gode

Anm.: Ejer respondenter der svarede på: ”hvad er årsagen til, at de identificerede behov ikke er imødekommet?”

Men det kræver både tid, tilvænning, vilje og (en eventuel afsættelse af) ressourcer for at få løsningerne til at virke. Det bliver blandt andet bekræftet af de opfølgende interviews i undersøgelsen: ”Der, hvor nye digitale tiltag lykkes, er der, hvor organisationen har opmærksomhed på, at værktøjet bliver anvendt”.

Et typisk eksempel er inden for problemløsning i en ejendom, hvor lejer melder en fejl gennem et nyt kommunikationssystem. Det skal være de rigtige der modtager informationen på den anden side, så der bliver reageret på rapporteringen, lejeren kan få besked, og problemet bliver håndteret. Værktøjet løser det ikke (altid) af sig selv, og det er der, at også digitalisering kan blive svært.

3.1.4 Potentialer ved digitalisering

Der findes nogle indlysende potentialer ved at styrke den digitale kom munikation i forbindelse med administration. En app, der er målrettet udlejningen og designet til ejendommens og lejemålenes faciliteter, kan fx skabe mulighed for at reducere ofte forekommende spørgsmål, og den kan give adgang til relevant information for lejerne. Lejerne vil over ordnet gerne have information samlet et sted, og det skaber mulighed for ejere til at kommunikere herigennem.

En lejerplatform kan være gavnlig til at samle relevant information ét sted, som et supplement til en hjemmeside. Yderligere vil en app skabe muligheden for at indlægge andre produkter eller tilbud på et senere tidspunkt, fx booking af fællesfaciliteter, cykler og meget mere. Med andre ord, så kan det flytte boligselskab/udlejer tættere på lejerne.

3.2 Fællesskab og kommunikation mellem lejere

Når det omhandler lejernes indbyrdes kommunikation, eksisterer der i dag en række digitale løsninger. Det kan være værktøjer, der understøt ter kommunikation mellem naboer. Udbredelsen af sociale medier som Facebook er et klassisk eksempel på online sociale fællesskaber. Nu vin der andre digitale platforme ind med en målrettet tilgang til bolig og erhvervslejere.

Udover simpel kommunikation kan det at indtænke digitale løsninger, understøtte fællesskabet i en erhvervs eller boligejendom. Det kan være med til at skabe synergieffekter igennem hurtig deling af infor mation mellem lejerne eller skabe ny værdi gennem tjenester til lejerne, som kan præge brugeroplevelsen ved at bo til leje i ejendommen.

3.2.1 Ejerperspektiv

Ejerne anno 2022 ser ikke ud til at have det samme fokus på lejernes indbyrdes kommunikation og skabelsen af lejerfællesskaber, som det er tilfældet med kommunikation mellem lejer og ejer. Af behovsanalysen fremgår, at 28 procent af ejerne oplever behov for tiltag, der kan for bedre kommunikationen mellem lejerne, jf. figur 37.

Figur 37. Ejernes vurdering af behov for tiltag, der forbedrer kommunikationen mellem lejere

Ialt

Boligudlejning

Boligogerhverv

Anm.: Ejer respondenter inden for forskellige segmenter der på ” Inden for hvilke af føl gende underområder ift. sociale forhold oplever virksomheden behov for tiltag, der kan forbedre området for ejer/administrator og/eller lejer?” (Andel der svarede ”Enig” i kom munikation mellem lejere er vist)

Det betyder mere for udlejere af boliglejemål end for erhvervsudlejere. 35 procent af ejerne, som kun udlejer bolig mener, at der er behov for tiltag, der kan styrke indbyrdes kommunikation mellem lejerne. Ser man på ejere, der både udlejer bolig og erhvervslejemål er det 25 procent af respondenterne.

Når man ser på ejernes vurdering af behovet for tiltag, der kan styrke fællesskab i ejendommen, er der forskel på ren boligudlejning og blan det erhverv og bolig. Her vurderer 50 procent af ejerne af boliglejemål, at der er behov for tiltag, mens 35 procent af ejerne har samme behov for at styrke fællesskab i bolig og erhvervslejemål.

3.2.2 Lejerperspektiv

Fra interviews med aktører fremhæves det, at lejerne i høj grad allerede ser Facebook grupper og lignende som gode kommunikationskanaler mellem lejere. Lejerne fremhæver gennem interviews, at de allerede er på Facebook, og at de her nemt kan finde de naboer, de har brug for at komme i kontakt med.

Lejerne fremhæver, at de helst ser brugen af Facebook for så er udlejer ikke med i Facebook gruppen. Der er dog andre lejere, som gennem interviews fremhæver, at tonen ofte ikke er særlig god på online forum mer, og der er behov for nogle generelle regler, som kan håndhæves af andre end lejerne selv.

Igennem interviews fremhævede lejere, at fællesskaber og kommuni kation mellem lejere er et område, som de finder vigtigt, men samtidig ser som en ekstra ydelse, og ikke noget de oplever, at udlejere har fokus på. Her er der forskel på boliglejere i eksisterende bygninger og områ der og boliglejere i nye beboelsesområder og ejendomme. Forskellen fremhæves til at være, at der i eksisterende beboelsesområder ikke er samme fokus på at facilitere et nabofællesskab, som der er i nye bebyg gelsesområder.

For erhvervslejere af kontorejendomme, spiller kommunikation mellem lejere en anden rolle. Det er, ifølge interviews med erhvervslejere, for

skelligt alt efter om det er erhvervsleje af et enkelt domicil eller lejere af en enkelt lejemål i en ejendom med flere kontorlejere. For erhvervs lejere, der lejer et lejemål i en større ejendom med andre erhvervslejere, fx kontorfællesskaber, har muligheden for at interagere og møde andre lejere en større betydning end for lejere, der lejer et helt kontordomicil.

3.2.3

Barrierer for udbredelsen af digitale løsninger

Det fremhæves af aktører gennem interviews, at der hersker stor forskel på mulighederne ift. erhvervs og boliglejemål. Her lyder det fra aktører med både bolig og erhvervslejemål, at ”digitale kommunikationsløsnin ger til lejere ikke på samme måde er efterspørgselsdrevet som ved kon tor og erhvervslejemål”. Det skyldes især, at der blandt erhvervslejere forventes et serviceniveau med et digitalt udgangspunkt men også, at sammensætningen i en bolig ejendom er større forskel ift. sammensæt ningen af lejere.

For boliglejemål skal digitale kommunikations og lejeplatforme kunne stå imod lejernes betænkeligheder og lave tålmodighed for nye tiltag. Lejerne angiver igennem interviews, at transparens omkring data, og hvordan digitale løsninger giver adgang til indblik i det private, er vigti ge ting som ejere af ejendomme skal tænke ind i arbejdet med digitale kommunikationsløsninger til lejerne der i.

Digitale løsninger til at understøtte fællesskaber kan ikke stå alene og skal kunne tilpasses de forskellige præferencer, som lejerne har til kom munikation og tilpasses til den måde, virksomheden opererer på. Det kræver, at ejere af ejendomme har indgående kendskab til forskellige lejersegmenters præferencer og hvilke situationer, det er hensigtsmæs sigt at bruge digitale løsninger som supplement til fx mail, sms og te lefon.

3.2.4 Potentialer ved digitalisering

Digitale kommunikationsløsninger og lejerplatforme, som understøtter etablering og facilitering af fællesskaber, giver mulighed for at arbejde aktivt med digitale og analoge tiltag i ejendommen. Digitalt understøt ter kommunikationsløsninger og lejerplatforme en lettere kommunikati on lejerne imellem og mellem lejer og ejer samt giver lejerne mulighed for at kunne booke fællesrum som vaskeri, selskabslokale eller parke ring. De digitale løsninger vil kunne understøtte lejeraktiviteter i ejen dommen eller området, som egentlig er ting, som foregår analogt, men som lejerne er vant til arrangeres og kommunikeres digitalt.

Ved at arbejde med potentialet som et digitalt forum og mødested for lejere, kan ejere af ejendomme arbejde aktivt med at etablere, under støtte og moderere fællesskaber, som kan give større brugertilfredshed, en bedre lejeoplevelse og styrkede nabo eller lokale fællesskaber, som kan nedbringe fraflytningen.

Et nævneværdigt potentiale, baseret på interviews med aktører er, at lejerplatforme og digitale løsninger, der understøtter kommunikation mellem lejere og fællesskaber, kan være med til at strømline håndtering af lejehenvendelser og sagshåndtering. Fx fremhæves det af flere aktø rer, at lejerfællesskaber kan reducere henvendelse fra lejere, da de kan bruge hinanden til at opklare eller forstå simple spørgsmål.

Sidst men ikke mindst, så vil digitale løsninger henvendt til lejere mulig gøre, at der kan tilbydes en række nye produkter eller services til lejere gennem fx lejerplatforme, og at i modsætning til Facebook grupper, så kan kun verificerede og aktuelle lejere få adgang til platformen og den information, der ligger – hvilket ikke er tilfældet med Facebook.

Når understøttelse af kommunikation mellem lejere og etableringen eller styrkelsen af fællesskaber lykkes i en ejendom, så kan det skabe værdi gennem større brugertilfredshed. Og det er der fokus på, når det gælder ejernes opfattelse af de optimale sociale forhold. 54 procent af ejerne i behovsanalysen oplever nemlig, at der er behov for tiltag, der kan forbedre brugertilfredsheden.

Figur 38. Behov for tiltag, der kan forbedre brugertilfredsheden

54% af ejerrespondenterne mener, at der er behov for tiltag, der kan forbedre brugertilfredsheden

Anm.: Ejer respondenter der svarede at de oplever behov for at forbedre ”sociale forhold” blev bedt om at vælge hvilke specifikke underområder som virksomheden oplever behov for at forbedre.

4 TEMA: DATA OG SYSTEMER

Ejendomsvirksomhederne i undersøgelsen mener, at der er behov for forbedringer, når det gælder anvendelsen af data og systemer i de ar bejdsprocesser, der er i branchen. Der er bl.a. behov for nem adgang til data, der har den fornødne kvalitet. For så vidt hvad angår systemer, er brugervenlighed en altoverskyggende forudsætning for anvendelse, og derudover skal det være lettere at implementere digitale løsninger.

Sammenhængen mellem ”Data” og ”Systemer” er væsentlig, fordi net op adgangen til data med den fornødne kvalitet er en grundlæggende forudsætning for, at digitale systemer udvikles og bliver brugt. Kun heri gennem kan ejere opfylde de behov, der blandt andet er hos lejere (som fx en forbedret kommunikation mellem lejer og ejer eller optimering af ejendommens ressourceforbrug). Og endelig er anvendelsen af digitale systemer en central brik, når det kommer til udlejers eller administrators effektive sagsbehandling.

I dette tema bliver ”Data” og ”Systemer” behandlet med fokus på de emner, som særligt ejere i undersøgelsen har lagt vægt på. Under ”Data” behandles emnerne datakvalitet, sikkerhed og dataanvendelse, og under ”Systemer” behandles emnerne brugervenlighed, implemen tering og systemtilgængelighed. Figur 40 viser i hvor høj grad ejersiden mener, at der er behov for forbedrende tiltag indenfor en række data og system relaterede emner.

Figur 39. Behov for tiltag, der kan forbedre området data og systemer

4.1 Anvendelse af data

Historisk har ejendomsbranchen brugt flere forskellige datakilder til at foretage beslutninger. Fx anvendes offentlige ejendomsdata sammen med demografiske data, når investorer kigger på muligheder for udvik ling af ejendomme.

Købs- og salgsprocesser er dyre og komplicerede og er alligevel en overset kilde til forringet økonomisk performance, at der tabes data, hver gang en ejendom skifter ejer.

Avancerede analyseredskaber kan, baseret på kvalitetsdata, hurtigt identificere potentialer ved ejendomme, som i forvejen er i porteføljen eller som det måske overvejes at købe. Asset Managers kan f.eks. bru ge digitale løsninger til at kombinere data om demografisk udvikling, geografiske data om nedbør og vandstand eller lokale prognoser om fodgængertrafik til at understøtte eller nuancere investeringscasen.

Datas gennemslagskraft inden for alle branche og arbejdsområder–også i ejendomsbranchen – er betinget af den kvalitet, der er gælden de. Når data er et fundamentalt grundlag for anvendelsen af digitale løsninger, betyder det et dårligere beslutningsgrundlag, hvis kvaliteten ikke er i orden.

I stedet for at udnytte potentialet ved datadrevne digitale løsninger kan en dårlig datakvalitet skabe ineffektivitet og misfortolkninger. Sår barheden ved at anvende data uden at kende til kvaliteten er, at man først rigtig kender til de dårlige beslutninger på et senere tidspunkt. Der eksisterer aktuelt (baseret på interviews) udfordringer forbundet med ensartethed i dataformater og tilgangen til data.

Endelig kan anvendelsen af detaljerede data i ejendomsbranchen samti dig også indebære et arbejde med personfølsomme data, og det stiller selvsagt krav til et fokus på datasikkerhed, og at virksomheden efterle ver GDPR.

4.1.1 Ejerperspektivet

Data kan øge markedsindsigten, hvis alle relevante medarbejdere kan tilgå og bruge data på tværs af forretningsområderne.

Brancheaktørerne fremhæver i undersøgelsen af muligheden for at an vende data er stærkt forbundet med dataejerskab og datatilgængelig hed (baseret på interviews med brancheaktører). I spørgeskemaunder søgelsen, svarede 36 procent af ejer respondenterne, at dataejerskab er et område, der skal forbedres, og 30 procent mener at tilgængelig hed til data skal forbedres. Se figur 39.

Når data er frit tilgængelige for alle relevante medarbejdere, hvad end det drejer sig om dataanalyser, lejersammensætninger eller mere tek nisk data som forbrugsdata og vedligeholdelsesdata, kan der lettere arbejdes på tværs af forretningsområder – ud fra samme informations materiale og forståelse. Data skal altså kunne anvendes og overføres til, fx de administrationssystemer som anvendes til at styre energieffektivi serende tiltag, og stilles over for, hvordan det kan påvirke nøgletal eller porteføljens performance – fx i forbindelse med et salg.

Ligeledes fremhæver interviews at foruden intern anvendelse kan data også i stigende grad bruges til at skabe gennemsigtighed for ejendoms ejere ved at vise hvilke informationer, der ligger bag beslutninger taget for hver ejendom eller endda på porteføljeniveau. Detaljerede data gi ver, ifølge brancheaktører, mulighed for at sikre en optimeret drift af ejendomme, herunder hvordan el og varmeforbrug, baseret på data, som trækkes ud af varmecentraler mm.

Datakvalitet er afgørende for alle aspekter af måden, der arbejdes og drives ejendomme på. Her udtrykkes der, fra interviews og spørgeske maundersøgelsen, et behov for tiltag, der gør det lettere at få direkte adgang til rådata om fx forsyningsdata fra diverse forsyningsselskaber og ikke kun aggregerede data. Det skyldes, at aggregerede data ikke

giver de samme muligheder for at sikre kvaliteten af de anvendte data i andre forretningsområder, herunder i ESG rapportering.

Jf. figur 39, så mener 38 procent af ejerne, at datakvaliteten skal for bedres, og 34 procent mener at data infrastrukturen skal forbedres. De interviewede brancheaktører påpeger, at der er behov for at igang sætte processer, hvor det eksisterende dataudgangspunkt vurderes og evalueres Yderligere fremhæves det af flere aktører, at arbejdet med datakvalitet samtidig åbner for en anden diskussion arbejdet med da tainfrastruktur – som bl.a. vedrører måden, hvormed data overføres til, bearbejdet i, og opbevaret på i virksomheden.

37 procent af ejerne angiver datasikkerhed som et område, der skal forbedres. Dette sammenholdt med ønsket om forbedring af datainfra strukturen (34 procent) skyldes, ifølge brancheaktører, at der er behov for at styrke måden hvormed data anvendes og opbevares, bl.a. således sikkerheden øges.

4.1.2 Lejerperspektiv

Dataanvendelse og markedsindsigt er blandt lejere en anden størrelse, og her hersker der andre fokusområder. I spørgeskemaundersøgelsen giver det sig bl.a. til kende ved, hvordan lejere efterspørger muligheder for at se en evt. ny bolig. Adspurgt om, hvordan de foretrækker at få fremvist deres kommende bolig, svarer lejerne, at de foretrækker at se: Figur 40. Lejernes ønsker til at se næste lejebolig

Datakvalitet og datainfrastruktur er afgørende for, hvordan data kan anvendes i branchen til at sikre, at beslutninger sker på et forbedret grundlag foruden erfaring og antagelser.

Anm.: Lejer respondenternes svar på spørgsmålet ”hvordan vil du helst se din næste leje bolig?” (Andel som har svaret ”Enig” er vist)

Det skal her samtidig fremhæves, at lejerne, baseret på spørgeskemaun dersøgelsen, i stigende grad ønsker indsigt og adgang til data omkring deres løbende forbrug, hvilket også er fremhævet tidligere i behovsana lysen. Behovet for data fra ejendommene er altså ikke kun noget, som ses hos ejere. Det har også værdi for lejere.

Som tidligere nævnt i analysen, i afsnittet om ressourcer, blev der i spør geskemaundersøgelsen spurgt til lejeres villighed til at dele data om lejemål. 75 procent af lejerne er villige til at dele data om lejeboligen, men der stilles krav til, hvordan disse data skal bruges. Lejerne ønsker

Datakvalitet og sikkerhed skal blandt lejere sikres gennem fuldmagter og grundige GDPR forberedelser.

Afhængig af virksomheden, vil datakvalitet og sikkerhed være et spørgsmål om hvilke eksisterende løsninger, der bruges, og hvordan nye digitale løsninger passer ind.

både at se, hvordan lejemålet bliver anvendt, og hvordan en ændret an vendelse kan medføre en ændring i fx måden, de forbruger på.

For lejere er data også et spørgsmål om, at udlejer kommer tæt ind på det private. Der bliver blandt andet nævnt betænkeligheder især ift. datasikkerhed og anvendelsen af data, fx om hvordan data bliver opbe varet og evt. anonymiseret, når ejere har adgang. Interviews med leje re fremhæver, at der er en betænkelighed ved, at det måske kan have negative konsekvenser at dele egne data. Opsummerende skal det be mærkes, at når der bliver samlet data op hos lejere, skal der tages tiltag, som forklarer anvendelsen af de indsamlede data, og hvordan data er opbevaret og sikret i henhold til GDPR forhold, herunder hvor det klart fremgår, hvordan lejerens rettighed til at blive glemt bliver håndhævet.

4.1.3 Barrierer for anvendelsen af data

Udfordringerne forbundet med at implementere nye løsninger hænger tæt sammen med at få overblik over eksisterende data og ikke mindst, hvilke data løsningerne skal bruge, eller hvilke de kan skabe. Der er naturligvis en klar sammenhæng af, hvad løsningen skal kunne. I spørge skemaundersøgelsen og interviews, fremhæves det også af brancheak tører, at der først og fremmest er et arbejde med at sikre en datafangst. Datafangsten går kort og godt ud på at kende ejendommen til bunds, men det er ofte en udfordrende og tidskrævende opgave og en del af grunden til, at det ikke altid bliver prioriteret. Brancheaktører nævner også den kendsgerning, at vi er vanedyr og derfor foretrækker de vante arbejdsgange, datakilder og systemer. Derfor er det nødvendigt også at have fokus på interne arbejdsprocesser, hvor der kan være kendskab til nye datamuligheder og løsninger til at indhente dem igennem medar bejderes interesse eller netværk.

Sikring af kvalitetsdata er typisk en langvarig proces, som kræver del tagelse fra alle niveauer af en virksomhed, og som også ofte kræver en omstilling af organisationen i en eller anden udstrækning. Det skaber ifølge brancheaktører en barriere, da der her kan være en række forskel lige aktiviteter, som skal indtænkes og ikke kan indfries ved én enkelt løsning. Da datakvalitet og sikkerhed spænder bredt fra måden at finde, teste, udbrede og kommercialisere en løsning på, er der ikke en model, som passer til alle – det er tværtimod meget afhængigt af de behov, som virksomheden har. Her kan barriererne imødegås med en tidlig be hovsafklaring, hvor mindre løsninger tages ind og implementeres til at starte med.

Afhængig af de løsningstyper som overvejes, så er en anden udfordring også arbejdet med GDPR og fuldmagter. Det er udbredt, at de fleste digitale løsninger til ejendomme – hvad end de er tiltænkt ressource forbrug, indeklima eller administrative platforme m.v. – kræver data, der viser, hvad der sker aktuelt, også kaldet realtidsdata. Det forudsætter, at virksomheden samt udbyder har styr på indhentningen og håndterin gen af tilladelser fx fra lejere.

Fra brancheaktører fremhæves frustration over det manglende link mel lem tilgængeligheden af data og vanskeligheden ved at udnytte dem til hurtige, handlingsrettede indsigter. En klar barriere ved at anvende data er, at det kræver et stærkt styret strategisk arbejde, som gennem inter

views understreges ved, at ”arbejdet er afhængig af input fra forskellige kompetencer – både internt og med bidrag udefra”.

Fra interviews med brancheaktører fremhæves det, at det ikke er nemt at bygge avancerede analyser ind i administrationen af en portefølje. ”Det tager tid at indsamle nok data til at opbygge nøjagtige algoritmer. Det kan fx være dyrt at gennemgå data manuelt til brug i analyser”. Og på trods af stigningen i organisationer, der kappes om at fange værdi fra avanceret analyse på tværs af brancher, opnår relativt få det i stor skala.

4.1.4 Potentialer ved anvendelse af data

I interviews bliver det understreget, at potentialet ved at anvende data skal ses i lyset af, hvordan digitale løsninger kan automatisere dataind samlingen ved at få adgang til og kalde på API’er, eller såkaldte appli kationsprogrammeringsgrænseflader og forbinde forskellige databaser. Det er trods alt ikke de rå data i sig selv, der skaber værdi, men evnen til at udtrække mønstre og prognoser og fx bruge disse forudsigelser til at optimere processer eller designe nye markedsadgangsstrategier.

Potentialet er størst ved at bruge rå data til at skabe avancerede ana lyser, som hurtigt og nemt identificerer fokusområder og derefter vur dere potentialet ved, at investere i en ny ejendom i et nyt område eller foretage en konvertering af en eksisterende ejendom. En succesfuld da tadrevet tilgang kan give stærkt forbedret indsigt i måden at drive sine ejendomme på. Anvendelsen af data fra flere databaser og kombinatio nen med traditionelle og utraditionelle data bruges til at bestemme en markedsleje pr. kvadratmeter, som det fx er gjort i EjendomDanmarks Lejetjek.

Potentialet kan, baseret på interviews, realiseres ved at begynde med at anvende databaserede analyser til at løse de mest kritiske strategiske udfordringer; fx ved at forfølge en datarensningsindsats baseret på de mest værdifulde use cases. Det vil variere fra virksomhed til virksom hed, hvad de mest kritiske udfordringer består af, men potentialet ved dataanvendelse og markedsindsigt kan udnyttes ved at etablere klare processer for datastyring, fortolkning og beslutningstagning. I sidste ende bør dataanalyse have sin egen strategiske retning med langsigte de roller og mål ud over blot nogle få pilotprojekter og use cases.

Når datakvalitet først er sikret, er der meget at hente – både ift. drift af ejendomme og muligheden for at få flere datakilder, der giver et korrekt billede af ejendommen og af hvordan lejere anvender den. Det fremhæ ves, baseret på spørgeskemaundersøgelsen og gennem interviews, at arbejdes der med kvalitetsdata, så vil der følge en effektivisering i flere led, der afhængig af løsningen, skaber både interne og eksterne mulig heder for effektivisering. Internt vil kvalitetsdata give mulighed for at bringe kollegaer/medarbejdere tættere sammen og opnå en forståelse af interne udfordringer eller processer.

Datakvalitet og sikkerhed skal sikres både internt og eksternt. Eksternt vil data og datasikkerhed handle om at sikre, at leverandører og samar bejdspartnere lever op til de krav, som virksomheden sætter for GDPR m.m. I tilfældet med de mange nye startups er de ofte af den ”nye sko

Ved at arbejde med datastyring, fortolkning og beslutningstagning kan data skabe en markedsindsigt, som understøtter langsigtede perspektiver. Datakvalitet skaber en øget forståelse af den praktiske brug af ejendomme, fra start til slut og processerne, som kører igennem hele organisationen.

le”, som har fået GDPR ind under huden og har gennemtænkte løsnin ger, der håndterer fx personfølsomme data og fuldmagter.

Internt betyder datakvalitet og sikkerhed, især i arbejdet med digita le løsninger og teknologier, at det kan øge den interne styring samt forenkle arbejdsprocesser, som gør at man kan spare ressourcer, som virksomheden muligvis ikke havde forventet. Her skaber datakvalitet en øget forståelse af den praktiske brug, gavn og adoption fra ende til anden, og processerne som kører igennem hele organisationen – fx ift. energieffektiviserende tiltag.

Her fremhæves det af brancheaktører, at der et stort potentiale ved at arbejde med data gennem hele organisationen i en projektorganisering, der samler flere kompetencer i samme projekt. På den måde vil data sikkerhed gennemsyre hele organisationen, og arbejdet med at sikre kvalitetsdata vil komme til gavn i flere arbejdsprocesser og kan optime re tidsforbrug på tværs af hele virksomheden.

4.2 Systemer

Måden at implementere løsninger på er afgørende for virksomheders mulighed for at forblive konkurrencedygtige i en stadig mere digital verden. Ejendomsejere udtrykker behov for mere viden i arbejdet med at få løsninger ind i deres organisation, på tværs af brancheområder.

For ejendomsejere handler det ofte om, hvor svært det er at få en løs ningen op at køre. Det handler samtidig om, hvorvidt løsningen er mulig at bringe ind i de eksisterende løsninger og om systemerne kan ”kom munikere” indbyrdes. Er det muligt at få adgang til relevante data flows fra allerede anvendte løsninger til den nye løsning? Er det fx muligt at føre tomgangsdata fra et administrationssystem over i et nyt? Det kan også være muligheden for at tilgå data fra et allerede anvendt system i et nyt, sådan at det kan bruges til at skabe nye indsigter og grundlag for bedre beslutninger, se visualisering i figur 41.

Figur 41. overførsel og kommunikation mellem systemer

Tilgængelighed skal i denne forbindelse forstås som tilgængelige løs ninger til oplevede behov og aktuelle problematikker. Her lyder det fra brancheaktører, at det er udfordrende at navigere i mulige udbydere og samtidig forstå forskellene mellem forskellige løsninger. Samtidig er der for ejendomsejere stor forskel på de aktuelle problemstillinger og hermed hvilke konkrete løsninger, der er det bedste match.

Brugervenlighed er helt centralt, når det gælder digitale løsningers gen nemslagskraft. Usability er et andet ord for begrebet, som i dag vinder frem i daglig tale. Det handler om, at en løsning er intuitiv og nem at forstå og anvende, og det optimale tilfælde er, når brugeren kan tilgå og anvende en løsning helt uden manual.

Hvis den løsning, som brugeren møder, ikke er brugervenlig, så er der lav sandsynlighed for, at den bliver en succes. Løsningen skaber her med ikke den effektivitet, som er tiltænkt. Omvendt kan løsningen ska be forvirring og frustration og føre til fejlagtig anvendelse af det digitale værktøj, forkerte beslutninger eller konklusioner – eller, at brugeren helt undlader at anvende det, hvis det er en mulighed.

4.2.1 Ejerperspektiv

I spørgeskemaet bliver respondenter spurgt om at angive hvilke områ der inden for ”data og systemer”, som de oplever behov for at forbedre. Her svarer 47 procent af brancheaktørerne, på tværs af brancheområ der, at implementering af nye løsninger er et område, hvor der er behov for forbedrende tiltag.

Ifølge brancheaktører spiller implementering en vigtig rolle i, hvordan løsninger anvendes, og om de aktivt indgår som en værdiskabende del af de arbejdsprocesser, der udføres i dagligdagen. Implementering er en meget omfattende proces, som ikke kun skal forstås i lyset af, hvordan man tager en ny løsning ind, men også hvordan den kan arbejde sam men med eksisterende løsninger, om der kræves nye medarbejdere til at drive og vedligeholde løsningen, eller om udbyderen indgår i et samar bejde om ”udrulningen af løsningen”. Der er altså ifølge brancheaktører mange opmærksomhedspunkter og aspekter, der skal gå sammen i en højere enhed og skabe den mest fordelagtige og bedste match mellem organisation, forretningsområde, eksisterende løsninger, brugere og ny løsning.

Det kan, baseret på interviews, fx være, at der i implementeringen af nye løsninger er brug for at skabe klarhed over formål, og hvad løsnin gen skal spille ind i – inden der investeres både tid og ressourcer i at finde og bruge nye løsninger. Yderligere fremhæves det, hvordan at der ofte er stor forskel på hvor mange forskellige løsninger, der eksisterer, men at fokus i stedet bør være på de specifikke krav eller ønsker, der er til en løsning, og hvordan den er tiltænkt at skabe værdi i et eksisteren de mix af digitale løsninger.

Ejere af ejendomme blev spurgt, om de kendte til en række forskellige løsningstyper, som i grove træk dækker over de mest modne og anvend te muligheder, som eksisterer på markedet i dag. I alt blev der spurgt til 11 forskellige løsningstyper, som bredt dækker alle brancheområder, herunder interne administrationsløsninger, løsninger til investering og analysearbejde samt leje og kommunikationsplatforme – for blot at nævne nogle få.

72 procent af de adspurgte ejere angiver, at de ikke kender til de for skellige løsningstyper, de i spørgeskemaet blev præsenteret for. Kigger man på de specifikke løsninger, kan det fremhæves hvordan de admini strative løsninger i højere grad er kendt i markedet, mens de mere avan

Den største kilde til gevinst i forhold til indsamling og håndtering af data vil være, at private data om fast ejendom blev gjort tilgængelige på samme måde som offentlige data.

De nuværende systemer og løsninger er tunge at køre, og der er behov for, at medarbejdere kan tilgå systemet i deres daglige processer - uanset om de sidder på kontoret, står i ejendommen eller er ude til møder.

cerede, herunder lejerrettede løsninger, i mindre grad er noget, som ejendomsejere kender.

Ud fra interviews understreges billedet af, at ejendomsejerne har behov for mere information om tilgængelige løsninger. Her fremhæves det af brancheaktører på tværs af både bolig og erhvervslejemål, at de bruger uhensigtsmæssig meget tid på at finde og forstå hvilke løsninger, der kan være relevante. Det er med andre ord, særdeles vigtigt for ejere at få en bedre forståelse af tilgængelige løsninger, og her er der åbenlyst et behov for at dele erfaringer samt for udbydere at være mere synlige.

Brugervenlighed er et fokusområde for ejere. 66 procent af responden terne mener, at der er behov for tiltag, som kan forbedre brugerven ligheden i de systemer, som de anvender. 25 procent mener også, at systemerne er utidssvarende. Det kan betragtes som to sider af samme sag, hvor den manglende brugervenlighed skyldes, at flere af de eksi sterende anvendte løsninger er gamle eller udviklet til meget specifik ke opgaver og ikke har haft en fokus på, hvordan medarbejdere, der anvender løsningen, gør det mest intuitivt. Tværtimod, har der været fokus på, at løsningen skal indeholde flest mulige funktioner og ikke har haft brugeren med i udviklingen. Flere angiver, at de gerne ser mulig heden for at indgå i dialog med udbydere af løsninger om, hvordan de kan tilpasses specifikke behov. Samtidig er der grundlæggende sket en udvikling i måden, løsninger bliver lavet på, og her bliver der i stigende grad fokuseret på og lyttet til slutbrugeren.

Fra interviews med brancheaktører bliver det fremhævet, hvordan de nu værende systemer er tunge og ikke er bygget til en tid, hvor arbejdsop gaver skal klares på farten. Fx understreges løsninger til FM som værende ugennemsigtige og svære at bruge i sammenhæng med administrative systemer. Generelt fremhæves det, at brugervenlighed er en måde at sørge for, at ansatte i forskellige forretningsområder kan tilgå systemet i deres daglige processer – uanset om de sidder på kontoret, står i ejen dommen eller er ude til møder. Her skal brugervenligheden altså ses både i lyset af den måde, data bliver anvendt på, men også hvordan ”enkelthe den” i løsningens design understøtter et moderne arbejdsmiljø.

I undersøgelsen blev brancheaktører bedt om at nuancere, hvad be hovet for brugervenlighed indebærer. Her blev det nævnt, at løsninger skal være enkle at anvende, have samme opbygning som de apps og løsninger, som bruges privat i hverdagen – og som de fleste er særdeles vant til at navigere i. For de mere teknisk drevne aktører er brugerven lighed også ensbetydende med systemintegration. Hvis en løsning ikke kan bygges oven på andre systemer og tilgå fx eksterne data, så er der risiko for at den skaber værdi og ikke bliver brugt.

”Brugervenlighed” betyder ifølge brugerne

• Systemer skal være gennemsigtige, intuitive og genkendelige

• Systemer skal være kompatible med andre anvendte systemer

• Systemer skal kunne integrere andre datakilder (fx gennem åbent API)

• Systemer skal gøre det let at dele data

• Systemer skal være uafhængige af lokation

• Systemer skal være uafhængige af virksomhedens forskellige ar bejdsprocesser

• Systemer skal være hurtige og uafhængige af egen computer kraft

• Designes efter måden der arbejdes på – udvikleren skal forstå arbejdsprocesserne og have brugeren med på råd i udviklingen.

4.2.2 Lejerperspektiv

For løsninger henvendt til lejere, handler det om at involvere dem, som giver mest mening i processen. Som nævnt i tidligere afsnit, så ønsker 67 procent af lejerne at være involveret i digitale tiltag. Her fremhæves gennem interviews, at lejere kan fungere som en uvurderlig testgruppe, hvis de tages med ind i implementeringen af løsninger, som er rettet mod dem, fx en lejerplatform, som indeholder kommunikationsløsnin ger.

Lejere kan være med til at teste løsninger – det er en svær balancegang, da flere fejl i en løsning muligvis vil afholde lejere fra at anvende løsnin gen, når først den er færdig. Omvendt, vil involveringen af lejere skabe, ifølge brancheaktører, digitale ambassadører, som kan tages med i di gitalisering af lejeoplevelsen. Her kan det fremhæves, hvordan at der er forskel på lejerplatforme og hermed også, hvilke konkrete behov lejere har. I den forbindelse skal det understreges, at ”know your customer” er en vigtig del af implementeringen af løsninger rettet mod brugeren af ejendommen.

Som en del af spørgeskemaundersøgelsen blev lejerne spurgt om, hvor vidt de fandt udlejeres eksisterende digitale løsninger brugervenlige. Her angav 37 procent, at de ikke synes, de var brugervenlige. Da lejerne er spredt ud blandt mange forskellige ejendomsejere, er der stor forskel på hvilke løsninger som anvendes. De fleste lejere mener, at de nuvæ rende løsninger ikke er intuitive.

Fra interviews med lejerne kan det således fremhæves, hvordan ”den ”app” som min udlejer bruger ligner og fungerer som noget der er byg get i 90’erne, og den er aldrig nogensinde opdateret – så jeg orker ikke at bruge den”. Selv ikke de mere positive lejere, de 38 procent, der sva rede at løsningerne i mellemgrad var brugervenlige, synes, at de eksi

Lejerne vil involveres i digitale løsninger, og her er der mulighed for at lære dem og deres behov bedre at kende.

sterende digitale løsninger er optimale. Blandt de 4 procent af lejere, som angav, at løsningerne var brugervenlige, fremhæves det, hvordan løsningen er moderne og nem at navigere i samt at de oplevede at ”de signet og måden at bruge den på virker indlysende… og der er meget få i ejendommen som har behov for hjælp til at finde de forskellige funk tioner”.

Figur 42. Brugervenlighed

Anm.: Lejer respondenternes svar på spørgsmålet ”i hvor høj grad oplever du at de eksi sterende digitale løsninger udlejer har, er brugervenlige?”

Tager man perspektivet om, hvorvidt digitale løsninger giver mere vær di for lejere, så svarer kun 17 procent bekræftende på dette. Det indike rer et behov for at sikre, at lejerhenvendte løsninger er nemme, intuitive og enkle at forstå og bruge, da lejere overvejende ikke ser det – endnu – som en afgørende del af det lejede. Men det er noget, som de er po sitivt stemt for.

For erhvervslejere især dem, der lejer kontorlejemål, er implemente ring både et praktisk og et digitalt spørgsmål. Det drejer sig om at kun ne tiltrække talenter og få medarbejderne ind på kontoret. I stigende grad ser kontorlejere muligheder i bygninger, hvor der er implementeret digitale løsninger, der skaber fleksible plantegninger, moderne facilite ter, og hvor der er tilknyttet lejeplatforme, som tilbyder funktioner. der skaber en enkel og ”seamless” oplevelse af det lejede – dvs. en oplevel se hvor det at komme ind, kontakt med en evt. reception eller udlejer og hertil øvrige lejere er muliggjort gennem en lejeplatform. Det skal bemærkes, at det pt. gælder de større domicillejere, men også for fler kontoejendomme bliver det i stigende grad relevant.

Digitale løsninger for erhvervslejere er forskellige, alt efter hvilke leje mål, vi taler om. For kontorsegmentet fremhæves det gennem intervie ws, at en løsning som tilbyder lejer at kunne tilgå og finde de relevante oplysninger i en samlet informationspakke, fx i form af en platform, ville gøre det nemmere. Yderligere nævnes det i interviews, at en nem ad gang til dokumenter og information ville medføre så lidt berøringsfla de med udlejer som muligt. For øvrige segmenter, kan det baseret på interviews fremhæves, hvordan digitale løsninger og anvendelsen – og endnu mere prisen på løsningen, er afgørende. Det er et spørgsmål om bundlinjen, og hvor nemt udlejer gør det for dem at tjene penge. Samti

dig vil erhvervslejere tage imod automatiserede løsninger, som gør leje forholdet lettere, så længe det ikke er en fordyrende løsning.

4.2.3 Barrierer for anvendelse af systemer

Der er en række barrierer for, hvordan implementering og tilgænge lighed af løsninger kan og vil skabe udgangspunktet for valget af nye løsninger. Først og fremmest, baseret på spørgeskemaundersøgelsen og interviews, så afhænger det af hvilke ejendomme, der ejes og drives. For boliglejemål vil beboerdemokratiet, og de mange forskellige behov en forskelligartet ejendom indeholder, betyde, at der også er forskel på hvilke løsninger, der er mest oplagte og kan tilfredsstille de behov, der måtte være.

For erhvervslejemål er der, baseret på interviews, kontraktmæssige mu ligheder for at indskrive fleksibilitet ift. implementering af løsninger, hvad end det går på energi, klima eller lejerplatforme. Dette kræver dog, baseret på interviews, at der lægges et langt perspektiv på driften af ejendommen og en kontinuerlig gennemgang af kontrakter, så de muliggør evt. ændringer.

For det andet, har størrelsen på organisationen og de interne digitale kompetencer, baseret på interviews, en stor betydning for, om man har mulighederne til at investere tid og ressourcer i at sikre en gennemført implementering – eller om man er nødsaget til at købe hjælp fra ekster ne rådgivere. Herudover vil interne prioriteter og ressourceallokering have direkte effekt på, hvordan man vælger at implementere. Her kan valget fx stå mellem enten at få udarbejdet den omfattende men sæd vanlige vedligeholdelsesplan mod at implementere et nyt system, der kan hjælpe processen på sigt og effektivisere arbejdet.

Af brancheaktører fremhæves det endelig, at ”det nuværende udbud er fokuseret på udvalgte stadier af bygningens livscyklus”. ”PropTech løs ninger mangler at være fuldt integrerede som ende til ende løsninger, der går fra Asset Underwriting, udvikling, konstruktion, alt fra salg til opkøb samt faktiske og forventede resultater.”

Internt udviklede systemer

Når systemer udvikles internt i virksomheden, er der risiko for at skabe afhængighed af specifikke medarbejdere. Det kan betyde indforståede løsninger og give udfordringer ved skiftende medarbejdere. Viden om anvendelsen kan gå tabt og gøre systemet sværere at videregive og forstå – og evt. udvikle videre fra. Når produktet udvikles internt, kan også virksomhedens budget spille ind. Her kan brugervenligheden tabe prioritet i forhold til systemets funktionalitet.

Tilpasningskrav hos brugerne

En barriere for brugervenlighed er, hvis systemets egenskaber tvinger brugerne til at tilpasse sig. Det kan fx være tilfældet, hvis der er for skellige brugere, der anvender systemet i forskellige arbejdsprocesser, så er det vigtigt, at brugergrænsefladen er designet til de forskellige brugere af systemet i stedet for at tvinge dem til at tilpasse sig en fast grænseflade.

Forståelse af måden digitale løsninger påvirker forretningsprocesser er vigtig, uanset om man sidder med den tekniske implementering eller bruger den indsamlede data i hverdagen.

Det høje tekniske niveau

Det er altid en udfordring for brugervenligheden, hvis området som løs ningen skal dække, er kompleks. Fordelene ved systemet er derfor også større, hvis systemet er sat ordentligt sammen. Men kompleksiteten kan også give brugeren mange forskellige muligheder for, hvorledes syste met kan anvendes. Her er det essentielt, at det rigtige værktøj vælges, for ellers er der større risiko for at miste overblikket og få en ineffektiv anvendelse. Et eksempel er en drop down menu med rigtig mange mu ligheder eller et valg mellem et væld af ”check boxes”, hvor man ender med at skulle scrolle langt ned for at kunne tage stilling til, hvor fluebe net skal sættes.

Udviklernes investeringsvillighed

Manglende investeringsvillighed fra udviklere kan fx være afledt af, at produkterne er veletablerede på markedet. At produkterne er domine rende, kan i nogen grad skyldes branchen selv. Fokus på at stille til strækkelige krav til udvikling er væsentlig, og det er forudsætningen for den fremadrettede produkttilpasning, som brugervenlighed nødven digvis er en del af.

5.2.4 Potentialer ved anvendelsen af systemer

Samarbejdet mellem specialister fra forskellige discipliner; data analy tikere, it specialister og forretningseksperter fra og uden for virksom heden er vigtige og værdiskabende hele vejen igennem en implemente rings proces. Det kan gøres ved at sikre sig, at hver enkelt er tilstrækkelig opmærksom på de andres perspektiver (fx bør it specialister bringes ind i og forstå vigtige forretningsprocesser og smertepunkter).

Brancheaktører interviewet ifm. undersøgelsen angiver, at der skal brin ges forskellige kompetencer i spil ifm. implementering af løsninger. der sikrer, at den rette løsning bringes ind og er med til at forbedre inte grationen systemerne imellem. Her handler det ofte om at kende til de muligheder, der foreligger.

Potentialet i at bringe flere medarbejdere med forskellige kompetencer sammen i en implementeringsproces sikrer, at den valgte løsning er til passet virksomhedens strategiske retning og forstærker den afhængig hed, som er og/eller ønskes mellem forretningsprocesser, der påvirkes af løsningen.

For eventuelt mindre spillere, hvor en eller få medarbejdere står for at tage de første skridt mod digital transformation, fx for at automatisere drift og administration, kan en ”plug and play” være det indlysende og lette valg.

I eksemplet med digitale løsninger, der kan indsamle, analysere og foreslå forbedringer af ressourceforbruget i ejendomme, vil potentialet være en bedre drift af ejendommen og at der skabes en fornyet indsigt gennem databaseret forståelse og dokumentation. Ved implementerin gen af digitale løsninger, rettet mod ressourceforbruget, vil det ifølge brancheaktører kræve, at flere medarbejdere er med til først og frem mest at vurdere de tilgængelige løsninger. Her skal medarbejdere, der direkte og indirekte skal bruge løsningen, inddrages, fx hvis det er et system, der samler data fra varmecentralen og kan bruges til at lave

bedre varmeregnskaber, vil det være medarbejdere fra FM, PM og i visse udstrækninger AM – der kan bruge data fra løsningen til at lave et CO2 regnskab.

Ved lejerrettede løsninger vil implementeringsprocessen kunne skabe et bedre kendskab til, hvad lejerne efterspørger og deres aktuelle be hov. Her fremhæver brancheaktører, at der et uindfriet potentiale i at involvere lejere i et co creation forløb, og inddrage dem i vurderingen af hvilke af de tilgængelige løsninger, som de mener passer bedst til deres behov. En mere inddragende proces vil skabe værdi på flere måder, fx ved at samle relevante medarbejdere og lejere i workshops, hvor im plementeringen af en løsning præsenteres, og evt. hvor digitalt udsatte borgere kan stille spørgsmål.

Brugervenlige systemer giver bedre resultater

Effektivitet

Når systemet i en virksomhed er brugervenligt, vil den umiddelbare ge vinst være øget effektivitet. Systemet vil lettere opfylde den rolle og skabe de resultater, som systemet er tiltænkt. Et brugervenligt system vil med andre ord hurtigere skabe nytteværdi og betyde, at medarbej dere, der tidligere har brug tid enten på manuelt arbejde eller på et tid ligere og mindre brugervenligt system, kan sætte ressourcer af til andre arbejdsprocesser.

Kontrol og medindflydelse

Hvis systemet giver brugeren medindflydelse på anvendelse, opsæt ning eller fremsøgning af information på igennem et godt UI, vil bruge ren nemmere kunne få opfyldt de behov, der er til systemet. Brugeren kan måske være med til selv at højne kvaliteten af produktet, hvis der fx er mulighed for at rette eller forebygge fejl.

Bedre service

Hvis systemet retter sig til kunder, vil den service, virksomheden udby der, givestørre værdi. Tjenesten vil hurtigere adapteres af kunderne, og der vil være større potentiale for øget kundetilfredshed, når systemet er nemt at arbejde med og ser indbydende og professionelt ud.

Større forståelse

Systemet kan også skabe større forståelse for processer og være med til at klæde nye medarbejdere på. Det kan medvirke til fx kortere oplæ ringstid for nyansatte.

5 UNDERSØGELSENS RESPONDENTER

5.1 Ejersiden

Ejerside respondenterne består primært af medejere i mindre private ejendomsvirksomheder, og primært er beskæftiget med administration af ejendomme beliggende spredt i Danmark. Der er primært tale om lejeboliger samt i mindre grad butiks og kontorlejemål.

Hovedparten af respondenterne blandt ejere og administratorer (ca. 70 procent) er involveret i Property Management (ejendomsadmini stration), jf. figur 9. Næsten lige mange respondenter er involveret i brancheområderne Transaktioner, salg og udlejning, Asset Management og Facilities Management (mellem 35 og 42 procent). Kun få respon denter er involveret i Opførelse og konvertering (13 procent).

Figur 9. Ejer-respondenternes involvering i de fem brancheområder

Property Management(ejendomsadministration)

FacilitiesManagement (ejendomsdrift og -service)

Asset Management (ejendomsinvesterin gogforvaltning)

Transactions (købs-,salgs-ogudlejningsproces)

Construction (opførelse og konvertering)

0%20%40%60%80%100%

Anm.: Ejer respondenternes involvering i de forskellige brancheområder. (Respondenter ne kunne vælge flere brancheområder).

Undersøgelsen er hovedsagelig baseret på mindre eller mellemstore virksomheder med få ansatte. Det repræsenterer den virksomhedsstruk tur, der er gældende i den danske ejendomssektor. I langt hovedparten (81 procent) af virksomhederne er under 10 personer beskæftiget inden for ejendomsområdet. I 13 procent af virksomhederne er mellem 10 og 50 personer beskæftiget inden for området, mens 2 procent har mellem 50 og 250 beskæftiget, og i kun 2 procent er mere end 250 beskæftiget inden for området. Hovedparten af ejerrespondenterne repræsenterer således mindre virksomheder med få ansatte. Se figur 10.

100%

80%

60%

40%

20%

Figur 10. Antal ansatte i virksomheden inden for ejendomsområdet 0%

<1010-50 50-250 >250

Anm.: Ejer respondenter blev bedt om angive antal ansatte beskæftiget med ejendoms området.

Stort set alle repræsenterede virksomheder i undersøgelsen beskæf tiger sig med boliger, jf. figur 11. Næsten halvdelen af virksomhederne beskæftiger sig med butikker (48 procent) efterfulgt af kontorer (37 procent) og industri (14 procent). Desuden beskæftiger 23 procent af virksomhederne sig med andet erhverv.

Figur 11. Type af ejendomme, som virksomheden er involveret i

BoligButik Kontor Andeterhverv

Anm.: Ejer respondenterne svar på ”hvilke typer ejendomme er virksomheden involveret i?” Respondenter kunne vælge flere svarmuligheder).

5.2 Lejersiden

Lejerside respondenterne er primært lejere i lejeboliger og almene boliger spredt over hele Danmark. Spørgeskemaundersøgelsen er ud sendt til 3.400 boliglejere, som henholdsvis bor i parcel eller stuehuse (52 procent), etageboliger (33 procent) eller række , kæde eller dob belthuse (13 procent).

I undersøgelsen er der relativt flere ældre og færre yngre respondenter. Eksempelvis er 43 procent over 60 år, mens 7 procent er under 30 år. Sammenholdt med aldersfordelingen blandt lejere er 25 procent over 60 år og 32 procent under 30 år på landsplan, og derfor er alle lejer besvarelser vægtet således, at besvarelser fra yngre eksempelvis tæller mere i analysen.

Den typiske respondent er enlig uden børn (47 procent), som har en mellemlang videregående uddannelse (24 procent), som bor i en 70 89 m2 stor lejlighed i en ejendom fra 1960 1979 i Region Hovedstaden. 62 procent af respondenterne er bosat i en almen udlejningsejendom, mens 20 procent af respondenterne bor i en privat udlejningsejendom.

KILDER

IFTEK.DK, Profisee Ebook on Data Governance, “MASTER DATA DEFI NED Why Bother & How To Get Started” Profisee E book. Kilde: Joseph Foley, freelance journalist and editor at Creative Bloq.

BILAG

Metodisk tilgang

Det overordnede formålet med undersøgelsen har været at afdække ejendomsbranchens behov indenfor digitalisering og bæredygtighed, samt etablere et grundlag for et efterfølgende match mellem behov og understøttende typer af PropTech løsninger.

Undersøgelsen er baseret på både kvalitative og kvantitative empiri. Kvalitative empiri omfatter indledende interviews samt opfølgende interviews. De indledende interviews blev udført i efteråret 2021 og omfattede interviews med repræsentanter fra både ”ejersiden” og ”le jersiden” af ejendomsbranchen. Den kvantitative empiri er baseret på spørgeskemaundersøgelser, hvor interviews har bidraget til at belyse en række behov, udfordringer og potentialer. På den måde har de ind ledende interviews været med til at danne de foruddefinerede fokus områder og underområder, som spørgeskemaundersøgelsen belyser yderligere. Afsluttende er tendenserne fra de indledende interviews og besvarelser fra spørgeskema, blevet gransket dybere i en serie af opføl gende interviews

Spørgeskemaundersøgelser blev bl.a. dannet på baggrund af de ind ledende interviews, og blev i foråret 2022 udsendt til store grupper af repræsentanter fra ejersiden og lejersiden. Endelig udføres opfølgende interviews i forår og efterår 2022, som skal underbygge resultaterne fra spørgeskemaundersøgelsen.

Undersøgelsen forsøger for både lejere og ejere at afdække

• Behov generelt

• Behov for digitalisering og bæredygtighed

• Barrierer for digitalisering og bæredygtighed

• Potentialer for digitalisering og bæredigthed

Resultater fra undersøgelsen viser bl.a. et behov for forbedringer inden for en række temaer, som nærværende rapport har fokus på. Temaerne er:

• Klima og energi

• Kommunikation og fællesskaber

• Data og systemer

Nærværende rapport beskriver spørgeskemaundersøgelserne, rette mod hhv. lejer og ejer/administratorer. Nedenfor er en beskrivelse af anvendte metoder og begreber. Herefter beskrives populationen og sample, samt overordnede spørgsmål.

Spørgeskemaundersøgelsen baseres på en række foruddefinerede op delinger af bl.a. branchens aktører, baseret på ejendommens livscyklus i branchen illustreret i figur 5.

Ejendomsbranchens antages at bestå af følgende fem brancheområde:

• Opførelse og konvertering (Opførelse og konvertering)

• Facilities Management (Drift og service)

• Property Management (Ejendomsadministration)

• Asset Management (Ejendomsinvestering og forvaltning)

• Transaktioner, salg og udlejning (købs , salgs , og udlejningsproces)

Bæredygtighed, defineret

Begrebet bæredygtighed forstås i denne undersøgelse indenfor ram merne af Brundtland definitionen, hvor de tre dimensioner miljømæs sig, økonomisk og social bæredygtighed indgår. Inden for hver af de tre dimensioner er bl.a. følgende områder medtaget i undersøgelsen:

Dimension Område

Miljø Klima Ressourcer

Økonomi Investering Omkostninger Værdi

Socialt Mobilitet Samarbejde Sundhed og sikkerhed Velfærd

Lejere, sample og population

I alt har 3.386 besvaret spørgeskemaundersøgelsen. Spørgsmålene til lejer respondenterne blev i mindre grad struktureret efter foruddefine rede lister (eller typologier), som for spørgeskemaet til ejer responden terne, men i høj grad gennem dialog med leje aktører og repræsentan ter for lejere.

Lejerne blev stillet en række spørgsmål, som havde til hensigt at give et samlet billede af lejernes indstilling, hensigt, vilje, ønsker, holdninger mm. mht. digitalisering og bæredygtighed. Spørgeskemaundersøgel sen blev udsendt i samarbejde LLO og 3B samt aktører med bolig lejere.

Ejer/administrator, sample og population

I alt 357 personer deltog i spørgeskemaundersøgelsen, udsendt til ak tører i branchen og medlemmer af EjendomDanmark. Respondenterne blev bedt om at svare på en række afklarende spørgsmål om deres egen rolle i branchen, herunder i involvering i arbejdsopgaver inden for de fem ovenfor beskrevne brancheområder.

Respondenterne af ejer spørgeskemaundersøgelsen består primært af medejere i mindre private ejendoms virksomheder og er primært beskæftiget med administration af ejendomme med lejeboliger, samt i mindre grad butiks og kontorlejemål. Mange af ejerside responden terne er engageret i ejendomme, som virksomheden ejer, og der er pri mært tale om ejendomme beliggende spredt i Danmark.

Respondenterne blev desuden spurgt om i hvor høj grad de mente, at der var behov for forbedringer i virksomheden i de typiske arbejdsop gaver indenfor hver af de fem brancheområder. Den enkelte respon dent blev kun stillet dette spørgsmål for de brancheområder, som re spondenten tidligere havde angivet at vedkommende beskæftigede sig med. Indenfor det enkelte generelle område blev respondenterne bedt om at vurdere hvor, der er behov for tiltag, der kan forbedre det gene relle område. Respondenterne blev desuden spurgt om hvorfor forbed ringsbehov indenfor det enkelte område ikke blev imødekommet.

Geografisk fordeling

Der er i arbejdet med populationen gjort bestræbelser for at sikre en repræsentativ besvarelse fra hele landet. For lejerne, såvel som ejerne, er der en overvægt af besvarelser fra Region Hovedstaden men der er indhentet svar fra alle regioner om end at Region Midtjylland er noget underrepræsenteret ift. lejere. For ejerne gælder følgende fordeling:

• Region Hovedstaden (45 procent)

• Region Syddanmark (35 procent)

• Region Midtjylland (26 procent)

• Region Sjælland (24 procent)

• Region Nordjylland (17 procent).

Fordeling af lejerrespondenters boliger i regionerne

Region, hvor ejendommene er beliggende