Bæredygtig omstilling i ejendomsbranchen - Behovs- og modenhedsanalyse

BÆREDYGTIG OMSTILLING I EJENDOMSBRANCHEN

BEHOVS- OG MODENHEDSANALYSE

Dato:

SEPTEMBER 2023

BÆREDYGTIG OMSTILLING I EJENDOMSBRANCHEN BEHOVS- OG MODENHEDSANALYSE

Udarbejdet af Line Knudsen, Nikoline Fich, Christine Lunde Rasmussen

1. Baggrund og formål med behovs- og modenhedsanalyse

Ambitionen bag dette projekt er at sætte skub i ejendomsbranchens udvikling i en mere bæredygtig retning. Det skal ske gennem tilbud om viden, inspiration og handlekompetencer, der skal bidrage til at realisere det uudnyttede potentiale, der ligger i en bæredygtig forvaltning, drift og udvikling af ejendomme.

Projektets primære målgruppe er små- og mellemstore ejere og administratorer af ejendomme, mens lejere af ejendomme er en sekundær målgruppe, der behandles gennem de to øvrige målgrupper

Målgruppen er valgt med afsæt i projektansøgningens indledende forundersøgelse, der viste, at det er blandt branchens små- og mellemstore virksomheder, at behovet for at opnå kendskab til bæredygtig forvaltning, drift og udvikling af ejendomme er størst Dertil er målgruppen blevet indsnævret yderligere i forbindelse med projektets kick-off-møde Her blev det vurdereret, at virksomheder, der ikke er digitale, vil være for vanskelige at etablere kontakt til og potentielt vil opleve udfordringer med at anvende online-platformen INCEPT. Derudover er de virksomheder, der i forvejen er langt fremme i forhold til dagsordenen, også fravalgt, idet behovet for læringsforløb er begrænset blandt dem

Målsætningen med dette projekt er derfor at gennemføre en omfattende og målrettet indsats over for målgruppen med henblik på at realisere potentialet i den grønne omstilling i ejendomsbranchen.

Som en del af projektets opstart har Rambøll udarbejdet en behovs- og modenhedsanalyse for ejendomsbranchen, bestående af en række interviews med små og mellemstore ejere og administratorer af private ejendomme over hele Danmark. Interviewene er blevet brugt til at undersøge branchens behov i forbindelse med at styrke branchens arbejde med bæredygtighed. Derudover skal indsigterne fra interviewene bruges til at udvikle værktøjer og fokuserede læringsforløb, der matcher de muligheder og udfordringer, som branchen står overfor. Derfor har fokus i interviewene været på at få indblik i, hvilke ønsker og behov interviewpersonerne som repræsentanter for deres virksomhed ser, at de kunne mangle og drage nytte af i et læringsforløb. Derudover hvilke værktøjer de kunne have behov for til at styrke deres arbejde med at forvalte deres ejendomme på en mere bæredygtig måde.

Modenheds- og behovsanalysen har fire primære formål:

1. At afdække, hvilke behov branchen har i forhold til kompetenceudvikling og redskaber, som vil gøre det nemmere at arbejde med bæredygtighed i forvaltningen af ejendomme.

2. At undersøge ejendomsbranchens modenhed i forhold til at arbejde med bæredygtighed i forvaltningen af ejendomme.

3. At vurdere, hvilke målgrupper der vil opnå det bedste udbytte ved at deltage i projektets læringsforløb.

4. At identificere, hvilke langsigtede mål projektet med fordel kan fokusere på at opnå.

Figur 1- 1: Projektets målgrupper

Modenheds- og behovsanalysen består af interviews med virksomheder i ejendomsbranchen, der er medlemmer af Ejendom Danmark, samt udvalgte eksperter fra projektets Sounding Board. Interviewene er gennemført virtuelt i foråret 2023.

Ved projektets afslutning indsamler projektteamet igen interviews blandt branchens små- og mellemstore virksomheder. Det er med henblik på at undersøge, hvordan de deltagende virksomheders organisationer har udviklet sig siden projektopstart og frem mod projektets afslutning, hvad angår erfaringer, udfordringer og behov i forhold til bæredygtighed.

2. Metode og datagrundlag

Modenheds- og behovsanalysen er indledt med, at Ejendom Danmark har identificeret forskellige klynger af små- og mellemstore medlemstyper ud fra følgende kriterier:

• Geografisk placering

• Virksomhedens størrelse (ejendomsværdi/indtægter ved administration)

• Virksomhedstypen (fx ejer, administrator eller hybrid).

Klyngerne har til formål at sikre, at projektet i modenheds- og behovsanalysen får udvalgt et bredt udsnit af både ejere og administratorer i ejendomsbranchen, så analysen af branchens modenhed og behov er repræsentativt for branchens små- og mellemstore virksomheder. Idet projektteamet udelukkende har rekrutteret informanter til interviews blandt Ejendom Danmarks medlemmer, er der en del af ejendomsbranchen, som projektet ikke når ud til. Dog er det vurderingen, at den strategiske rekruttering af medlemmerne er med til at sikre, at målgrupperne repræsenterer branchen bredere set

Interviewene med medlemmer af Ejendom Danmark fokuserer på deres nuværende viden og erfaring med bæredygtig forvaltning af ejendomme, hvilke udfordringer og barrierer de oplever at have i arbejdet med bæredygtig forvaltning af ejendomme, samt hvilke ønsker og behov de har til indhold af materialer på Boot Camps og på læringsplatformen INCEPT. Forud for interviewene er der udarbejdet en interviewguide, som er kommenteret og kvalificeret af projektgruppen. Interviewguiden har til formål at strukturere og guide samtalen gennem de førnævnte emner, så det sikres, at der på tværs af datamaterialet er indsamlet viden om de samme emner. Dog var interviewene ikke mere stramt styret, end at informanterne havde mulighed for at bringe emner og tematikker frem, der har relevans for dem og deres praksis.

På baggrund af 16 kvalitative interviews med strategisk udvalgte medlemmer af Ejendom Danmark har projektteamet undersøgt ejendomsbranchens modenhed i forhold til at arbejde med bæredygtighed i forvaltningen af ejendomme og deres behov for kompetenceudvikling og redskaber, som vil gøre det nemmere at arbejde med bæredygtighed i forvaltningen af ejendomme.

Efter at have afholdt de fleste interviews med branchens medlemmer har projektteamet afholdt interviews med fire udvalgte eksperter fra projektets Sounding Board. Udvælgelsen af disse er foretaget i samarbejde med Ejendom Danmark, som har et godt kendskab til medlemmerne af Sounding Board, herunder deres viden og kompetencer. Interviewene har både været med til at kvalificere og uddybe nogle af de svar, ejere og administratorer i ejendomsbranchen har givet, samt perspektivere svarene til branchen bredere set. Behovet for at kvalificere og uddybe svar er foranlediget af, at det kan være udfordrende for virksomhederne at italesætte, hvilke behov de som ejer eller administrator har, hvis de for det første ikke har et erkendt behov, og hvis de for det andet ikke har kendskab til niveauer af viden og redskaber ud over dem, de aktuelt selv besidder. Derudover er interviewene med medlemmer fra Sounding Board brugt til at udfylde eventuelle videnshuller. Derfor vurderes det samlet set, at de 16 interviews i tilstrækkelig grad kan bidrage med kvalificerede perspektiver, der kan repræsentere branchens vigtigste behov.

I analysen af det kvalitative datamateriale har projektteamet udarbejdet et kodeark, der indeholder en række startkoder med de emner og tematikker, som teamet på forhånd forventede, at interviewene ville belyse. Endelig er der løbende i kodningen af interviewene tilføjet koder, som teamet på forhånd ikke forventede, at interviewene ville omhandle. Efter at alle interviewene er kodet, har projektteamet afholdt et internt analysemøde for i fællesskab at analysere og diskutere, hvad det samlede interviewmateriale indikerer, hvad angår modenhed og behov.

3. Målgruppeanalyse

Med afsæt i interviews med branchens små- og mellemstore virksomheder peger analysen på, at der er stor diversitet i gruppen i forhold til virksomhedstyper og deres behov, men at der kan udledes tre idealtypiske grupper, hvad angår kompetencebehov for bæredygtighed. De tre identificerede idealtyper er forskellige i forhold til virksomhedsstørrelse, ejerforhold og virksomhedsstrategi og har dermed også forskellige erfaringer med at arbejde med bæredygtig forvaltning af ejendomme.

Det er vigtigt at bemærke, at idealtyperne bruges som et analytisk værktøj til at forstå målgrupperne bedre, når det kommer til kompetencebehov i forhold til bæredygtighed. Idealtyperne er dannet med afsæt i de karakteristika, der hyppigt er at finde blandt de virksomheder, der repræsenterer den enkelte idealtype. De tre identificerede idealtyper præsenteres i nærværende afsnit.

3.1 Præsentation af målgruppens idealtyper

[Idealtype]

Idealtype er et analytisk redskab, der bruges til at beskrive en række fællestræk, der er karakteriserende for en bestemt gruppe, men uden at idealtypen kortlægger alle træk ved den gruppe, som idealtypen karakteriserer.

Jeg tror, det er vigtigt, og det bliver endnu vigtigere, fordi der bliver stillet krav til os fra vores lejere. De stiller nogle krav til os fra erhvervssiden, hvor vi skal svare på spørgsmål om forskellige ting.

Repræsentant, lille familieejet virksomhed

Den lille familieejede virksomhed Virksomheden er kendetegnet ved, at der ofte er få medarbejdere, typisk 1-5, hvilket vil sige, at der som regel er adgang til færre fagligheder in-house, hvorfor disse virksomheder i højere grad gør brug af at købe ekstern bistand til det, de ikke selv kan levere. Ligeledes er virksomhedstypen kendetegnet ved, at der ofte er tale om hybridvirksomheder, der både ejer og administrerer sine ejendomme. Derudover beskæftiger denne type af virksomhed sig med nogle ældre ejendomme, da virksomheden ofte er gået i arv fra tidligere generationer, ligesom det er et kendetegn for virksomhedstypen, at den ikke selv bygger nye ejendomme Den familieejede virksomhed er også kendetegnet ved, at den kan betegnes som mere reaktiv i sin tilgang til arbejdet med bæredygtighed

Det, der motiverer den familieejede virksomhed til at arbejde med bæredygtig forvaltning af ejendomme, er, at de gerne vil overholde det, der kræves af dem både fra lovgivningen og fra lejerne, hvilket understreger den reaktionære tilgang til forvaltningen af virksomhedens ejendomme.

Den innovative virksomhed Virksomhedstypen er karakteriseret ved, at der typisk er en del flere ansatte (ca. 15-60), end hvad der gør sig gældende i den familieejede virksomhed. Det vil også sige, at der ofte er flere og forskellige fagligheder in-house, ligesom der også kan være en eller flere medarbejdere ansat, der primært beskæftiger sig med bæredygtighedsaspektet inden for virksomhedens ejendomme. Det kan fx være en Sustainability Manager, en ESGudvikler el.lign

Den her dagsorden er noget, som vi vil være med på. Så vi vil lave det her arbejde og udvikle os i den her retning nærmest selvom det ikke bliver efterspurgt. Det er mere af principielle årsager, at vi vil den vej

Repræsentant, innovativ virksomhed

Derudover er den innovative virksomhed også kendetegnet ved, at den ofte samarbejder eller er ejet af andre virksomheder. Det betyder blandt andet, at virksomhedens visioner afspejler de samarbejdende virksomheders visioner, og at visionerne synes vigtigere end økonomien. Fx er en virksomhed ejet af en større koncern, som er fondsejet, en anden virksomhed end et datterselskab til et børsnoteret ejendomsselskab eller en tredje virksomhed, der er et investeringsselskab, som blandt andet laver tematiske investeringer inden for byudvikling. Den innovative virksomhed er typisk mere proaktiv i sin tilgang til bæredygtighed og kan fx se det som et område, man prioriterer af principielle årsager. Derudover har den innovative virksomhed som regel sat sig ind i EU-taksonomien og kan også have gjort sig erfaringer med at udarbejde bæredygtighedsrapportering.

Virksomhedstypen motiveres af at gøre det rigtige, ligesom de mener, at de har et ansvar som virksomhed. Endelig er virksomhedstypen kendetegnet ved, at de har et ønske om at være frontløbere på bæredygtighedsdagsordenen.

Den vækstorienterede virksomhed

Denne idealtype varierer i antallet af medarbejdere, men har ligesom den innovative virksomhed omkring 15-60 medarbejdere. De fleste af virksomhederne i denne gruppe er både ejer og administrator af deres ejendomme. Desuden er der flere, der bygger og udvikler ejendomme med henblik på videresalg. Ejendomsmassen er typisk blandet og indeholder både ældre ejendomme og nybyggeri, ligesom der ofte også vil være en blanding af udlejning til både beboelse og erhverv.

Det er nødvendigt for at kunne drive forretning, men det er også et forretningsområde for os potentielt set

Repræsentant, vækstorienteret virksomhed

Den vækstorienterede virksomhed ligner den innovative virksomhed, hvad angår deres erfaringer med at arbejde med bæredygtig forvaltning af ejendomme, dog uden at den vækstorienterede virksomhed nødvendigvis har en fast medarbejder ansat til at arbejde med det. Det, der yderligere adskiller de to idealtyper fra hinanden, er deres motivation for at arbejde med bæredygtighed. Mens den innovative virksomhed eksplicit udtaler at blive motiveret af at tage et samfundsmæssigt ansvar, er den vækstorienterede virksomhed i højere grad motiveret af, at der er et forretningspotentiale i bæredygtighed, herunder bedre vilkår i forhold til finansieringsmuligheder.

Dermed er det i højere grad et økonomisk aspekt, der motiverer denne idealtype. Den vækstorienterede virksomhed har ligesom den innovative et proaktivt syn på arbejdet med bæredygtighed, idet de ser det som et potentielt forretningsområde.

Nedenfor ses en opsummering af idealtypernes karakteristika. Oversigten indeholder også et estimat for virksomhedernes ejendomsbeholdning1. Virksomhedernes ejendomsbeholdning og medarbejderantal indikerer samlet set virksomhedens størrelse og dermed, hvor indeværende projekt potentielt kan få størst impact, såfremt idealtypen prioriteres i det videre arbejde.

1 Virksomhedernes ejendomsbeholdning er et estimat, der er udregnet på basis af de adspurgte virksomheders oplyste ejendomsværdi og/eller indtægter ved ejendomsadministration. Tallene er indhentet fra Ejendom Danmarks medlemsdatabase.

Figur 1- 2: Oversigt over idealtyper inden for målgruppen

4. Målgruppens erfaringer og vidensbehov

Dette afsnit beskriver, hvordan målgruppen har gjort sig erfaringer med bæredygtige tiltag og arbejdsgange i forvaltningen af ejendomme. Dertil beskriver afsnittet, hvilke udfordringer de interviewede virksomheder støder på i den henseende, og hvordan de forsøger at adressere disse udfordringer. Endelig beskriver afsnittet, hvilke kompetencebehov virksomhederne har med afsæt i deres erfaringer.

4.1 Målgruppens erfaringer med bæredygtighed i forvaltningen af ejendomme

Den lille familieejede virksomhed

Jeg har svært ved at se, hvad jeg kan gøre udover små tiltag. Fordi hvis det er, at klimaskærmen er fin, og jeg har den optimale varmekilde, så er det svært at sige, hvad jeg ellers kan gøre

Repræsentant, lille familieejet virksomhed

Når denne virksomhedstype beskæftiger sig med bæredygtighed, er det primært med afsæt i håndgribelige handlinger. Det drejer sig typisk om eksempler som at skifte til LED-pærer, skifte vinduer og døre for at opnå bedre isolering og skifte til fjernvarme i ejendommen frem for fx at have et gasfyr Tiltagene er med formålet om at nedbringe forbruget i ejendommene Den familieejede virksomhed er i den sammenhæng optaget af, hvilke omkostninger der er forbundet med disse forbedringer, og hvad investeringen i forbedringerne vil betyde for virksomhedens og deres egen personlige økonomi. Idet der er få medarbejdere i den familieejede virksomhed, beskriver de adspurgte virksomhedsrepræsentanter et nært forhold mellem deres egen og virksomhedens økonomi. Derfor har virksomhedstypen et stort fokus på, at en investering i ejendommen skal kunne finansieres gennem noget andet, typisk huslejereguleringer.

Den familieejede virksomhed har oftest ikke gjort sig erfaringer med bæredygtighedsrapportering, EU-taksonomi eller anvendelse af data til at informere virksomhedsdriften De har data om deres ejendommes forbrug af vand og varme, men har ikke erfaring med at bruge data udviklingsorienteret. Idet den familieejede virksomhed ofte har ældre ejendomme, er de typisk optaget af, hvordan ældre ejendomme kan tilgodeses, fx i forbindelse med certificeringsordninger, og at der bliver taget hensyn til den besparelse, der kan være forbundet med at bevare eksisterende byggeri. Endelig oplever den familieejede virksomhed i lav grad efterspørgsel fra deres lejere i forhold til bæredygtige tiltag, hvorfor deres bæredygtighedstiltag ikke motiveres af deres lejere.

Den innovative virksomhed

Hvis vi vil fortsætte med at have en virksomhed, så bliver vi nødt til at blive bedre til det her. Vi bliver nødt til at tænke langsigtet og gøre anderledes i forhold til, hvad vi tidligere har gjort; og derfor har vi også behov for ny viden.

Repræsentant, innovativ virksomhed

Denne idealtype har flere praktiske erfaringer med bæredygtighed, sammenlignet med den familieejede og den vækstorienterede virksomhed, idet de i højere grad tænker hele vejen rundt om ESG, EU-taksonomi og bæredygtig virksomhedsdrift – dermed også den sociale dimension af bæredygtighed. Derfor er de virksomheder rent strategisk længere fremme i forhold til bæredygtighed ved enten at være i gang med at udvikle eller allerede har udviklet en bæredygtighedsstrategi. Den innovative virksomhed nævner typisk, at de på forbrugs- og energiområdet har foretaget en række tiltag, og at de ser på, hvad de næste skridt skal være i den sammenhæng. De har ofte erfaring med anvendelse af data og certificeringsordninger, fx DGNB, ligesom virksomhederne også er mere vidende om, hvad EUtaksonomien har af betydning for dem nu og i fremtiden.

For den innovative virksomhed har det også stor betydning, at de har erhvervslejemål, hvorigennem der bliver efterspurgt certificeringer og mærkninger på grund af de krav, som virksomhederne i erhvervslejemålene selv er underlagt. Idet den innovative virksomhed generelt er udviklingsorienteret, ser de derfor bæredygtig forvaltning af ejendomme som et muligt konkurrenceparameter, der kan have betydning for, om deres virksomhed også vil eksistere i fremtiden De samtænker derfor i højere grad bæredygtighed som en del af deres forretningsprofil og brand.

Den vækstorienterede virksomhed

Denne virksomhed har typisk gjort sig erfaringer med bæredygtighedstiltag rettet mod at nedbringe forbruget på ejendommene, hvilket fx kan være installation af forbrugsmålere (fx fjernaflæste elmålere). Virksomhederne har erfaring med at forbedre deres ejendommes energimærkninger, og de fleste har været fokuserede på at opnå energimærke C. Derudover har flere af de vækstorienterede virksomheder erfaringer med DGNB-certificeringer, fordi flere af disse virksomhedstyper også beskæftiger sig med nybyggeri og i den sammenhæng får certificeret deres ejendomme. Flere af virksomhederne er dertil også optaget af LCA-beregninger, men uden at have gjort sig mange erfaringer for nuværende

Der er meget, vi ikke har sat i værk endnu, fordi vi prøver at sammenligne mulighederne, og hvad der giver bedst mening [økonomisk, red.]

Repræsentant, vækstorienteret virksomhed

Fokus for den vækstorienterede virksomhed er typisk på at implementere bedre og billigere løsninger med henblik på at sparre penge. Disse virksomheder er optaget af, at det skal være økonomisk bæredygtigt, fx ved at løsningerne er skalerbare eller kan være med til at nedsætte en ejendoms forbrug. Derfor kan den vækstorienterede virksomhed synes at have færre erfaringer, sammenlignet med den innovative virksomhed, fordi de er mere tilbageholdende og afventende, så de ved, hvad der kan betale sig. Endelig er den vækstorienterede virksomhed drevet af de regulativer og sanktioner, der kan komme i fremtiden både indirekte gennem banken eller direkte, som også vil få betydning for deres ejendommes markedsværdi. Derudover ser flere af virksomhederne et potentiale i at arbejde mere bæredygtigt i forhold til rekruttering og branding.

Ligesom for den innovative virksomhed gælder det også for den vækstorienterede, at de har flere erhvervslejemål, hvor lejerne efterspørger certificeringer på grund af de krav, de selv er underlagt, hvilket dermed også bliver en motivationsfaktor i at forvalte deres ejendomme mere bæredygtigt. Når det kommer til lånemuligheder i banken, er denne type virksomhed også opmærksom på, at der i fremtiden kan være penge at sparre ved at være en mere bæredygtig virksomhed.

Opsamling

Overordnet viser interviewene, at der er stor forskel i erfaringer og modenhed mellem de tre idealtyper. De fleste adspurgte virksomheder har erfaring med fjernaflæste elmålere, energimærkninger og overblik over ejendommenes samlede forbrug. Der, hvor de adskiller sig, er fx, når det kommer til at lave bæredygtighedsrapportering og bæredygtighedsstrategi. Nogle virksomheder har i den sammenhæng gjort sig lidt erfaringer ved fx at have en strategi, mens andre virksomheder ikke har en strategi

Dertil er nogle virksomheder særligt optaget af DGNB, LCA-beregninger og EU-taksonomi, imens andre ikke mener, at det er relevant, fordi deres lejere ikke er optaget af det. Det, der går igen og forener de tre idealtyper på tværs, er, at de alle er optaget af behovet for at have en fælles forståelse af bæredygtighedsbegrebet.

Flere virksomheder forklarer, at de kan være i tvivl om, hvad bæredygtighed er, og hvad det betyder for deres virksomhedspraksis. Derfor efterlyser de klare definitioner af, hvad bæredygtighed rent faktisk betyder.

Nedenstående figur opsummerer virksomhedernes praktiske erfaringer med at arbejde med bæredygtighed. Figuren her skal ikke forstås som et hierarki mellem de forskellige måder, hvorpå man kan arbejde med bæredygtighed I stedet afspejler figuren nogle forskellige tiltag, der går fra det konkrete og nære (bunden af figuren) og til det mere abstrakte og fjerne (toppen af figuren), som synliggør, hvad det er for nogle områder, virksomhederne har erfaringer med.

Figur 1- 3: Oversigt over idealtypernes erfaringer med bæredygtig forvaltning af ejendomme

4.2 Udfordringer og barrierer i forbindelse med bæredygtig forvaltning af ejendomme

Dette afsnit beskriver, hvilke udfordringer branchen oplever i deres arbejde med bæredygtig forvaltning af ejendomme. Dertil beskriver afsnittet også, hvilke forestillinger virksomhederne har om udfordringer –’myter’ – i relation til bæredygtighed i ejendomsbranchen Afsnittet kan dermed bruges som inspiration til udviklingen af læringsforløbenes indhold, idet læringsforløbene med fordel kan anfægte nogle af de erfarede og forestillede udfordringer, som branchen oplever

Jeg kan godt være bekymret for, at hvis man laver en strategi, og vi tager fat i en rådgiver, og så vi bliver ramt af greenwashing, og det er fordi, man famler sig lidt frem i blinde

Repræsentant, innovativ virksomhed

Fælles for de tre idealtyper af virksomheder er, at det er en udfordring for dem, at det ikke er entydigt, hvad bæredygtig forvaltning af ejendomme konkret betyder, og hvad man præcist skal gøre for at blive mere bæredygtig. For nogle virksomheder handler udfordringen om, at de ikke ved, hvilke tiltag der vil være de rigtige at starte med, hvor det for andre virksomheder handler om, hvad det næste skridt skal være. Nogle virksomheder beskriver en bekymring for at blive beskyldt for greenwashing, hvis de ikke har den rigtige forståelse af, hvad bæredygtighed indebærer.

Derudover ligger der en fælles udfordring for de virksomheder, der ejer og/eller forvalter ældre ejendomme, hvad angår certificeringsordninger, da virksomhederne oplever, at det er svært at opnå en højere energimærkning end C Virksomhederne forklarer, at der er en ’ulighed’ forbundet med de energimærkninger, det er muligt at opnå for henholdsvis nye og ældre ejendomme. Det indikerer, at virksomheder med ældre ejendomme mangler inspiration til andre måder, hvorpå de kan arbejde med bæredygtighed, der rækker bredere end energimærkninger.

Den familieejede virksomhed

Generelt har de familieejede virksomheder sværere ved at gennemskue, hvordan de skal arbejde med bæredygtig forvaltning af deres ejendomme. De oplever at være udfordrede af at finde de næste skridt i retningen mod en mere bæredygtighed forvaltning af ejendomme, efter de har lavet konkrete tiltag såsom at isolere deres ejendomme og skifte til LEDpærer. Indsigterne fra interviewene tyder på, at disse virksomheder mangler inspiration til at udvikle virksomhedens arbejde med bæredygtighed, så den rummer flere dimensioner.

Jeg gider ikke sætte projekter i gang til alt muligt, fordi jeg skal sikre et afkast på ejendommen, og hvis der ikke er nogen til at betale det i den anden ende, så kan jeg forære pengene væk til alle mulige. Risikoen bliver ikke mindre, så på et tidspunkt, hvis jeg blev ved med at forære penge væk, går jeg konkurs.

Derudover udgør økonomi en stor barriere for den familieejede virksomheds mulighed for at arbejde med bæredygtighed. Det handler især om, hvem der skal finansiere renovering eller forbedringer på ejendomme. I den forbindelse nævner virksomhederne også, at de ser en udfordring i selve systemet omkring huslejereguleringer og udregning af omkostninger i forbindelse med forbedringer.

Den innovative virksomhed

Vi har ret godt styr på det efterhånden med mange ting. Der, hvor vi kæmper, det er med digitalisering. Vi har fået oparbejdet en digital gæld i forhold til, at vi ikke har en ordentlig struktureret tilgang på tværs. Så det er noget, vi er i gang med at bygge op. Hvis man gerne vil tage de gode beslutninger, så har man brug for en masse data. Der tror jeg, at ejendomsbranchen generelt har et problem

Repræsentant, innovativ virksomhed

Det, der udfordrer den innovative virksomhed er, at de egentlig oplever, at de er ude over den første barriere med at komme i gang. For dem er udfordringen i højere grad at få omsat lovkrav fx fra EU-taksonomien til konkrete handlinger samt at opnå en praktisk forståelse af, hvad der skal til for at opfylde kravene. Der efterlyses i den sammenhæng et samlet overblik over, hvad der er på spil, og hvad det vil få af betydning for virksomheden at implementere bestemte praksisser

En anden udfordring, der opleves blandt de innovative virksomheder, handler om data og digitalisering. De oplever, at de mangler at have en struktureret tilgang til deres anvendelse af data, og at data bliver brugt til at iværksætte konkrete handlinger. I den forbindelse nævner flere virksomheder på tværs af arketyper, at der er et juridisk problem i forhold til at kunne få adgang til deres lejeres forbrug af el, da det er den enkelte lejer, som er tilmeldt et elselskab frem for den enkelte virksomhed. Enkelte virksomheder kommer dog udenom dette problem ved at skrive ind i lejekontrakterne, at de skal have adgang til lejernes forbrugsdata.

Repræsentant, lille familieejet virksomhed

Den vækstorienterede virksomhed

For den vækstorienterede virksomhed udgør økonomi generelt set en barriere, når det kommer til den bæredygtige omstilling. Den vækstorienterede virksomhed forholder sig afventende i forhold til at se, hvilke løsninger der kan betale sig. De er søgende efter de skalerbare løsninger og efter det større område, hvor det giver mening, at man sætter ind som branche. På den måde bliver det en begrænsning for dem, hvis de ikke kan gennemskue, hvor det bedst betaler sig at sætte ind. Det afspejler sig også ved, at de typisk efterlyser konkrete emner og tiltag, hvor man får mest miljø for pengene.

Derudover udgør genbrug og genanvendelse af materiale nogle udfordringer for de vækstorienteredes virksomheders arbejde med at blive mere bæredygtige, idet det ikke kan betale sig rent økonomisk at genanvende i forhold til de omkostninger, der er forbundet med at genbruge Derudover ser den vækstorienterede virksomhed også, at der kan være en udfordring i at kunne leve op til bygningsreglementet.

4.3 Målgruppens kompetencebehov

Det er der, vi synes, at den store udfordring ligger. Det er at finde der, hvor der er økonomi i det, så det kan skaleres. Ressourcemæssigt ville jeg udpege de 10 mest lavthængende frugter, hvor der er skala på, og hvor vi kan få miljø for pengene.

Repræsentant, vækstorienteret virksomhed

Idet de interviewede virksomheder har gjort sig forskellige erfaringer med at arbejde med bæredygtig forvaltning af deres ejendomme, har de også forskellige kompetencebehov ind i læringsforløbene. Ud over at virksomhedernes kompetencebehov er formet af deres hidtidige erfaringer, er de også formet af de ambitioner, virksomheden har for at arbejde med bæredygtig forvaltning af ejendomme.

Analysen peger på, at et af de helt centrale elementer for, at virksomhederne kan arbejde med bæredygtig forvaltning af deres ejendomme er, at virksomhederne tager stilling til, hvor i organisationen ansvaret for at arbejde med bæredygtighed ligger. Det handler konkret om at få systematiseret og standardiseret nogle arbejdsprocesser, så det bliver tydeligt for virksomhedens medarbejdere, hvor bæredygtigheden rent organisatorisk ’bor’, hvem der har ansvaret for bæredygtighed i virksomhedens forskellige organer, og hvilke konkrete handlinger, der understøtter en bæredygtig praksis. Dog er det de færreste af de adspurgte virksomheder, der har en egentlig bæredygtighedsstrategi.

Nogle virksomheder har gjort sig de første overvejelser i forhold til, hvad bæredygtighed betyder i deres praksis, og hvad de gerne vil have, at det skal betyde, men uden at disse overvejelser er nedfældet i en egentlig strategi. Det betyder derfor også, at virksomhedernes formål og retning for at arbejde med bæredygtighed fremstår uklart

Det kan dermed være en fordel at understøtte virksomhederne i at udvikle en bæredygtighedsstrategi, der både kan afklare formål og rollefordeling samt beskrive konkrete handlinger, der understøtter visionerne for bæredygtigheden.

Nej, ikke sådan formuleret [en strategi, red.] Vi snakker om det, og vi er i gang, og vi skal have lavet noget, vi kan stå inden for Beskrive hvad er det vi gerne vil, og vi skal være nogen af dem, der går forrest.

Repræsentant, innovativ virksomhed

Til trods for at de færreste virksomheder har formuleret en bæredygtighedsstrategi, udtrykker flere af virksomhederne alligevel ønsker om, hvad resultatet af indeværende projekt skal være. På tværs af virksomhederne – erfarne som uerfarne – er der et ønske om, at projektet skal være med til at gøre bæredygtighed til en naturlig del af det at arbejde i ejendomsbranchen, så branchen også begynder at dele erfaringer med hinanden, og som på sigt kan være med til at kickstarte omstillingen i andre dele af fødekæden, fx blandt håndværkere og entreprenører. Endelig udtrykker de mere erfarne virksomheder, at de håber, at projektet kan være med til at hjælpe branchens mere uerfarne aktører i gang.

Selvom de fleste af virksomhederne endnu ikke har formuleret egentlige strategier, der definerer et organisatorisk ejerskab over dagsordenen, så foreslår de adspurgte virksomhedsrepræsentanter alligevel, at man udvælger nogle medarbejdergrupper, der kan deltage i læringsforløb, og som kan opbygge ekspertviden inden for et afgrænset område, mens den bredere medarbejdergruppe nøjes med bredere og mere overordnet introduktion.

Jeg tænker, at vi som lille virksomhed skal vide lidt om det hele. Der er ikke noget af det, som ikke ville være interessant for os, men måske ikke på superbrugerniveau, men sådan at man får en indsigt i det, så man ved, om man skal arbejde videre med det eller ej

Repræsentant, familieejet virksomhed

For de mindre virksomheder, der som regel også er familieejede, er det hele medarbejdergruppen, der kunne have gavn af at deltage i forløbet. Det skyldes i høj grad virksomhedens størrelse, og at et mindre antal medarbejdere varetager mange og varierende opgaver i forhold til bæredygtig forvaltning af virksomhedens ejendomme. Det kan være alt fra jura, til drift og til konkrete vurderinger om renovering af ejendommen. Idet de mindre virksomheder som regel tilkøber eksterne ressourcer i de tilfælde, hvor de ikke selv kan levere kompetencerne, reflekterer de derfor over, hvilket kompetenceniveau medarbejderne ideelt set skal have. Flere af de mindre virksomheder nævner i den sammenhæng, at alle medarbejdere ikke nødvendigvis bør blive ’superbrugere’ inden for de forskellige emner, der relaterer sig til bæredygtig forvaltning af ejendomme, men måske i højere grad skal have et generelt overblik, så de på et mere kvalificeret grundlag kan tilkøbe eksterne ressourcer.

De vækstorienterede og innovative virksomheder er også tilbøjelige til at fremhæve, at dybere indsigt i dagsordenen ville gavne hele deres medarbejderstab, idet det er relevant for alle virksomheders medarbejdere at få en dybere forståelse af og indsigt i emnet overordnet set. I den sammenhæng skelner flere af virksomhederne mellem det at blive introduceret og dermed få en overordnet indsigt i emnet, og det at blive ekspert inden for et mere snævert område af bæredygtighedsdagsordenen. Fx fremhæver disse virksomheder, at deres ledelse, controllere, administratorer, strategiudviklere og jurister med fordel kunne få dybere viden om det, der omhandler data, (fremtidig) lovgivning og rapportering, mens teknisk facility management, driftspersonale og entreprenører i højere grad kunne have fordel af at få mere viden om det, der handler om renovering, materialebrug og bygningens/lejernes forbrug.

Figur 1- 4: Målgruppens vidensbehov

Figuren til højre visualiserer skelnen mellem det bredere overblik over bæredygtighed blandt alle virksomhedens medarbejdere og viden som superbruger blandt færre medarbejdere inden for afgrænsede emner.

Det er afgørende i forbindelse med udvikling af læringsforløbene at overveje, hvor dyb en viden om bæredygtig forvaltning af ejendomme, virksomhedernes medarbejdere bør få, og hvad der vil være mest værdiskabende for virksomhedernes videre praksis med bæredygtig omstilling af deres ejendomme. Dertil er det centralt, at virksomhederne bliver bevidste om, hvilke medarbejdere der tilhører hvilke ’vidensgrupper’, og hvordan de entydigt forankrer ansvaret.

Virksomhedens kompetencebehov i forhold til at arbejde med bæredygtighed er både formet af virksomhedens hidtidige erfaringer, ambitioner i forhold til at arbejde med bæredygtighed (fx afspejlet i strategien) og desuden virksomhedens behov for at bibringe viden blandt mange eller få medarbejdere.

5. Målgruppens ønsker til læringsforløb

Følgende afsnit beskriver, hvilke ønsker de interviewede virksomheder har til læringsforløbenes tematiske fokus, og hvilke konkrete redskaber og formater, de vurderer, vil virke understøttende for deres arbejde med bæredygtig forvaltning af ejendomme. Perspektiver fra branchens virksomheder er blevet nuanceret og kvalificeret gennem interviews med repræsentanter fra projektets Sounding Board.

5.1 Målgruppens ønsker til læringsforløbenes tematiske fokus

Som beskrevet, er virksomhedernes modenhed i forhold til at arbejde med bæredygtig forvaltning af ejendomme varierende, og det er i høj grad med til at definere, hvad det er for nogle tematikker, virksomhederne er optaget af. Derfor udfolder følgende afsnit, hvilke tematikker de tre identificerede idealtyper er mest optaget af at lære mere om Dertil peger analysen på, at foruden virksomhedernes modenhed spiller også virksomhedernes type af ejendomsportefølje og geografi en rolle i forhold til at identificere de emner, de er mest optaget af.

Overordnet peger analysen på, at det særligt er emner som energi og energioptimering, LCAanalyser, EU-taksonomi og bæredygtighedsrapportering, de interviewede aktører har størst interesse i at opnå mere viden om.

Tabellerne nedenfor visualiserer emner inden for bæredygtig forvaltning af ejendomme, de interviewede virksomhedsrepræsentanter hyppigst har fremhævet som relevante temaer at fokusere på i forbindelse med læringsforløbene (boot camps og platform). Tabellerne summerer ikke til antallet af informanter, da informanterne hver især har fremhævet mere end et emne, som de vurderer et behov for at øge deres viden om.

Tabel 1- 1: Prioriterede emner – Renovering og materialeindkøb

Energi og energioptimering

LCA (nybyg og renovering)

Genbrug, reducer, genanvend

Tilpasning til klimaforandringer

Cirkulær økonomi Materialeindkøb

Grøn transport Biodiversitet

Tabel 1- 2: Prioriterede emner – Ejendommens forbrug

Nudging af forbrug

Ressourcestyring (via data og teknologiske platforme)

Forurening og udledning

Affaldshåndtering

Forbrugere og slutbrugere

Bekymrende stoffer / potentielt problematiske stoffer

Bæredygtighedsrapportering

Bæredygtige forretningsmodeller

Anvendelse af data og digitale vækrtøjer

Virksomhedsadfærd

Social bæredygtighed

Rekruttering og arbejdsstyrke

Virksomheders værdikæde

På et aggregeret niveau viser analysen, at der er bestemte emner inden for bæredygtig forvaltning af ejendomme, som informanterne er mest optaget af at få mere viden om. Dog er det vigtigt at bemærke, at der er stor forskel på, hvilke emner de identificerede idealtyper fremhæver som henholdsvis de mest og mindst interessante emner at arbejde med2 Citaterne nedenfor illustrerer denne forskel:

Det om bæredygtig virksomhedsdrift har jeg svært at placere, hvordan det er relevant i forhold til min virksomhed. Der er jeg nervøs for, at hvis jeg skal til at lave rapporter om den slags, så er der en risiko for, at det bliver ligesom GDPR. Jeg ved ikke, hvad EU-taksonomi er.

Repræsentant, lille familieejet virksomhed

Den lille familieejede virksomhed

Det [bæredygtig forvaltning af ejendomme] er nødvendigt for at kunne drive forretning, men det er også et forretningsområde for os potentielt set. Der er også noget moralsk, at vi gerne vil tage ansvar, så der er flere veje ind i det.

Repræsentant, vækstorienteret virksomhed

For den virksomhedstype er det særligt lovgivning, direktiver og regulativer, som optager dem i bred forstand. Det gælder både, hvad lejeloven og bygningsreglementet foreskriver, i forhold til hvad man som ejer må, når man laver forbedringer på et lejemål (fx huslejestigning, genanvendelse af materialer el.lign.), og hvilke krav der kommer til virksomheden i fremtiden, fx via EU-taksonomien Derudover er den familieejede virksomhed optaget af emner som affaldshåndtering, renovering og materialeindkøb samt energioptimering, da de som regel er meget tæt på deres ejendomme og ofte selv tager stilling til spørgsmål om forbedringer på lejemålet

Tabel 1- 3: Prioriterede emner – Virksomhedsdrift

Tabel 1- 4: Prioriterede emner – Lovgivning og regulativer

Hvis lovgivningen kræver noget, så gør vi det også. Vi kunne aldrig finde på at gå på kompromis, og vi vil også gerne gøre noget mere, end kravet er, men det kræver, at det bliver nemmere og tilgængeligt.

Repræsentant, lille familieejet virksomhed

Nogle af de familieejede virksomheder ved, at der inden for de nærmeste år kommer til at ske nogle ændringer på området i form af større krav til deres virksomheds bæredygtighed, fx via bæredygtighedsrapportering. Dog er der en tendens til, at de familieejede virksomheder ikke ved, hvad der kommer, hvilken betydning det får for deres virksomhed, og hvad det vil kræve af dem for at imødekomme fremtidige krav. Andre familieejede virksomheder er endnu ikke klar over, hvad EUtaksonomi og bæredygtighedsrapportering omhandler, hvorfor de har sværere ved at se relevansen af disse emner. Fællesnævneren for de familieejede virksomheder er, at de har et stort ønske om at overholde lovgivningen, på grund af de konsekvenser en manglende overholdelse kan medføre I den forstand har den familieejede virksomhed en mere reaktionær tilgang til lovgivning, direktiver og regulativer, da de afventer den lovgivning, der kommer, frem for at være fremadskuende og forberede sig på det, der kommer.

Derudover udtrykker de familieejede virksomheder, at de er optaget af affaldshåndtering, renovering, materialeindkøb og energioptimering Det er særligt disse emner inden for bæredygtighed, som de allerede har gjort sig nogle erfaringer med, jf. afsnit 4, men som de udtrykker ønske om at blive klogere på. Flere af de familieejede virksomheder forklarer, at de allerede har fået deres ejendomme energimærket, at de har skiftet til LED-pærer, at de har højnet ejendommens isolering, at de har taget stilling til, hvorvidt deres ejendomme skal DGNB-certificeres o.lign. Flere af de familieejede virksomheder oplever dog, at de ikke ved, hvad de yderligere kan eller skal gøre, når de først har foretaget sig ovenstående. Derudover udtrykker flere familieejede virksomheder, at de ikke umiddelbart kan se en gevinst for deres virksomhed, men at gevinsten i højere grad tilfalder lejerne af den pågældende ejendom. Derfor udtrykker virksomhederne også en vis påpasselighed i forhold til at investere i forbedringer på deres ejendomme, da de i høj grad ser det som en investering, der er til lejernes fordel frem for deres egen.

Den innovative virksomhed

For de innovative virksomheder er det særligt emner som EU-taksonomi, bæredygtighedsrapportering (CSRD), bæredygtig virksomhedsdrift og nudging af lejernes forbrug, der optager dem. På trods af at de innovative virksomheder har gjort sig forskellige erfaringer med disse emner, udtrykker de et ønske om at få deres arbejde kvalificeret, da det er nogle emner, som de qua deres innovative tilgang har en holdning til.

Jf. afsnit 4, har flere af de innovative virksomheder allerede gjort sig en række erfaringer med at rapportere om deres virksomheds bæredygtighed og at læse sig ind i EU-taksonomien for at forstå, hvordan den vil påvirke ejendomsbranchen. I den sammenhæng har flere af de innovative virksomheder også kigget ind i deres egen virksomhedsdrift og forholdt sig til, om og evt. hvordan virksomhedens adfærd kan gøres mere bæredygtig.

Jeg ville gerne, at vi kunne rapportere i en samlet koncernrapportering [om bæredygtighed, red.] Derudover er der det om virksomhedsdrift, forbrug, materialeindkøb, som jeg gerne ville vide mere om, også i forhold til at rådgive kunder.

Repræsentant, innovativ virksomhed

Imidlertid er bæredygtighedsrapportering og bæredygtig virksomhedsdrift nogle områder, som virksomhederne på trods af deres indledende erfaringer ønsker at kvalificere deres videre arbejde indenfor, idet det netop fylder en del for dem i forvejen.

I den sammenhæng nævner virksomhederne også, at det ville være en fordel, hvis de blev understøttet yderligere i indsamling og anvendelse af data, så det dels bliver indsamlet smartere og mindre håndholdt, og at data bliver standardiseret på tværs af porteføljer, så det indsamles ensartet. Det skyldes i høj grad, at den innovative virksomhed har ambitioner for, hvordan de gerne vil bedrive virksomhed Hvad angår EU-taksonomien, beskriver flere af de adspurgte virksomheder også dette som en høj prioritet for deres virksomhed, og at de har medarbejdere ansat til at varetage dette område. På trods af at nogle virksomheder har ansat medarbejdere til at varetage dette område, udtrykker de alligevel et behov for at få mere viden, idet taksonomien synes stor og kompleks og samtidig får stor betydning for virksomhederne.

Endelig fremhæver flere af de innovative virksomheder, at de er optaget af nudging i forhold til at kunne reducere deres lejeres forbrug af vand, varme og energi. Selvom det ikke er den enkelte virksomhed, der betaler for lejernes forbrug, udtrykker den innovative virksomhedstype alligevel, at de oplever at have et ansvar for at understøtte, at forbruget i deres ejendomme reduceres I den sammenhæng efterlyser nogle af virksomhederne indsigt i, hvordan man kan arbejde med at nudge forbruget, mens andre i højere grad efterlyser teknologiske værktøjer, som kan understøtte deres lejere i at følge forbruget.

Den vækstorienterede virksomhed

For den vækstorienterede virksomhed er det særligt emner som LCA-beregninger (både nybyggeri og ved renovering), renovering og materialeindkøb samt energioptimering, idet virksomhederne er optaget af at opnå bedre certificeringer for deres ejendomme, da dette kan være med til at sikre ejendomsværdien. Derudover er der flere af de vækstorienterede virksomheder, der som en del af deres virksomheder løbende opkøber eller opfører nye ejendomme, og hvor det i den sammenhæng er relevant at forholde sig til materialeforbrug og energiklasse. Derudover er den vækstorienterede virksomhed ligesom den innovative virksomhed optaget af at få mere viden om bæredygtighedsrapportering og EU-taksonomi

Inden for den [LCA, red.] er der jo både de eksisterende bygninger, og det der bliver planlagt udført, og det der skal udføres. Jeg kan allerede se nu, at der er mange steder, hvor man har en stærk holdning, også fra forvaltningens eller andres side om materialevalg. Jeg er lidt spændt på, om man kan leve op til LCA-krav.

Repræsentant, vækstorienteret virksomhed

Flere af de vækstorienterede virksomheder udtrykker et ønske om at få mere viden om renovering og materialeindkøb samt energioptimering, særligt i relation til LCA-beregninger. På den måde adskiller den vækstorienterede virksomheds behov sig fra den familieejede virksomhed, idet den vækstorienterede virksomhed knytter materialeindkøb til LCA-beregninger, mens den familieejede virksomhed ser mere isoleret på materialeindkøb og renovering Det skyldes i høj grad, at de vækstorienterede virksomheder er bevidste om, at LCA-beregninger for den eksisterende bygningsmasse på sigt vil blive et lovkrav. Derudover forklarer flere af de vækstorienterede virksomheder, at LCA-beregningerne også kan bruges som led i at få et billede af deres ejendommes totale forureningsniveau, hvilket er noget af det, de ønsker at rapportere på. Hvad angår LCA-beregninger for nyopført bygningsmasse, er det særligt indsigt i processen, og hvordan de som virksomhed kan komme i mål med det.

Endelig udtrykker de vækstorienterede virksomheder ligesom de innovative virksomheder et behov for at få viden og redskaber, der kan være med til enten at igangsætte eller kvalificere deres arbejde med at lave bæredygtighedsrapportering samt at opnå dybere indsigt i EU-taksonomien Blandt de vækstorienterede virksomheder er der dog færre end ved de innovative virksomheder, som allerede har gjort sig erfaringer med at rapportere på virksomhedens bæredygtighed. Flere af virksomhederne italesætter, at de er ved at tage hul på det, og at de øver sig i både rapportering og i taksonomien, fordi de bliver omfattet af disse inden for de næste par år. Hvad angår EUtaksonomien udtrykker de vækstorienterede virksomheder, at de er begyndt at holde øje med den, men at de har et behov for at forstå, hvad der ligger i den, og hvad det lavpraktisk vil betyde for deres virksomhed den dag, de bliver omfattet af den.

Opsamling

Afsluttende er det vigtigt at bemærke, at der i beskrivelsen af idealtypernes ønsker til læringsforløb kan være variationer i forhold til, om virksomheden er ejer, lejer eller hybrid, og om deres kunder er erhvervskunder eller private. Analysen peger i den sammenhæng på, at erhvervskunder er begyndt at stille flere krav til deres ejendomsadministratorer og -ejere, hvad angår bæredygtighed, fordi den pågældende virksomhed selv skal rapportere på bæredygtighed. I forlængelse heraf viser analysen også, at det særligt er erhvervskunder, der er optaget af den sociale dimension af bæredygtighed. Det handler særligt i forhold til fysiske rum, der understøtter social interaktion, eller kommunikation, der understøtter transparensen, hvormed de efterspørger dette hos virksomhederne. De interviewede virksomheder, der har erhvervslejemål, oplever, at S’et i ESG begynder at fylde mere og mere for deres erhvervskunder, men uden at de har kompetencerne til at levere på det. Dertil er den sociale dimension noget de øver sig på i forbindelse med egen bæredygtighedsrapportering.

Endelig viser analysen, at interessen for emner som klimatilpasning og biodiversitet synes at være emner, som virksomheder i bestemte geografiske områder er mere optaget af end virksomheder i andre geografier Hvad angår klimatilpasning, er det særligt virksomheder, der har ejendomme på geografier, der er eller tidligere har været udsat for klimaforandringer, fx skybrud, at vand er løbet over bredderne, tørke el.lign Biodiversitet har vist sig at være mest relevant for virksomheder, der også opfører nye ejendomme. Det skyldes, at virksomhederne ser et potentiale i, at de i designfasen arbejder med at højne biodiversiteten. Modsat oplever virksomheder med eksisterende ejendomme i tæt bebyggede områder, at de har mindre handlerum i forhold til at kunne arbejde meningsfuldt med biodiversitet

5.2 Målgruppens ønsker til formater og værktøjer

I interviews giver de adspurgte virksomheder deres bud på, hvad det er for nogle formater og værktøjer, de oplever nødvendige for at arbejde meningsfuldt med bæredygtighed i deres virksomhedspraksis. Analysen peger overordnet set på, at der er en del fællesnævnere, som virksomhederne vurderer, vil være værdiskabende for deres praktiske arbejde. Af den grund er afsnittet ikke inddelt efter idealtypernes præferencer. Overordnet set er der fire typer af formater og værktøjer, som går igen på tværs af datagrundlaget.

Introduktion til bæredygtig omstilling i ejendomsbranchen

Analysen peger på, at virksomhederne har behov for at få en overordnet indflyvning til arbejdet med bæredygtig forvaltning af ejendomme. Flere af virksomhederne italesætter et behov for at blive uddannet i bæredygtighed, fx i forbindelse med Ejendom Danmarks uddannelse til ejendomsadministrator.

Indflyvningen skal ifølge virksomhederne tjene flere formål:

✓ For det første har flere af branchens virksomheder et behov for at få et overblik over, hvor hele snakken om bæredygtighed kommer fra, og hvad det er for nogle love og regulativer, der udgør rammen for den bæredygtige omstilling i ejendomsbranchen.

✓ Overblikket kan derigennem også svare på, hvorfor det i det hele taget er relevant, at branchen arbejder med dagsordenen.

Det her med at samle sig om et fælles sprog; hvad er bæredygtighed, og hvor er vi på vej hen? Få nogle fælles definitioner om nogle ting, så man ikke snakker i øst og i vest.

Repræsentant, innovativ virksomhed

✓ Endelig skal den overordnede indflyvning virke begrebsafklarende og understøtte, at branchen anvender de samme begreber og termer inden for bæredygtighedsdagsordenen.

Oversigt over mulige bæredygtige tiltag

En del virksomheder efterspørger også en platform eller et idekatalog, som de løbende kan vende tilbage til og hvori de kan indhente inspiration til at gøre deres virksomhed mere bæredygtig.

Oversigten kan eksempelvis…

✓ Indeholde en række eksempler, der kan give virksomheden inspiration til, hvordan de kan gøre deres virksomhed mere bæredygtig, herunder med eksempler på ’lavthængende frugter’

✓ Sammenligne forskellige produkter eller løsninger på både CO2-udslip og pris. På den måde kan virksomheden få et overblik over konsekvenserne ved at vælge et produkt frem for et andet.

✓ Bruges i dialogen med lejerne, så de også kan se, hvilke materialer og produkter der har den mindste klimabelastning.

Caseeksempler fra praksis

Måske en slags drejebog med sammenligninger af produkter, hvor der måske er pris og CO2-udledning, og det er også noget, man kunne have med ud til lejerne, så de kan se, hvad det har af konsekvenser, hvilke materialer man vælger.

Repræsentant, lille familieejet virksomhed

På tværs af virksomhederne er der en efterspørgsel på caseeksempler fra praksis. Foruden de adspurgte virksomheder fremhæver udvalgte Sounding Board-medlemmer også, at cases og praksiseksempler er virksomme greb, idet virksomhederne som regel sammenligner dem selv med andre virksomheder i branchen.

Caseeksemplerne kan

✓ Demonstrere eksempler på noget, der har fungeret godt i en konkret praksiskontekst. Det at eksemplerne allerede er afprøvet, kan gøre det nemmere for andre virksomheder at afprøve noget lignende, fordi de allerede ved, at der kan være en målbar effekt ved at implementere det konkrete initiativ.

✓ Understøtte, at andre virksomheder bliver inspireret til at afprøve noget lignende, fordi virksomheder sammenligner sig med hinanden.

Digitale værktøjer

Cases er altid godt, hvor man har noget konkret, der fungerer, og som man kan blive inspireret af. Og så skal det være noget, hvor man reelt set har gjort en forskel, hvis det er nogle tekniske tiltag, så folk kan tage det med hjem og bruge det helt konkret. Så det ikke bare bliver en gang varm luft.

Repræsentant, vækstorienteret virksomhed

Endelig efterspørger flere af branchens virksomheder redskaber, der kan understøtte virksomhederne, både hvad angår bæredygtighedstiltag og bæredygtighedsrapportering. I den sammenhæng fremhæver flere virksomheder – særligt de vækstorienterede og innovative virksomheder – at digitale værktøjer løbende kan være med til at informere virksomhedens arbejde, hvis værktøjerne er interaktive og opdateres.

Digitale værktøjer har til formål at

✓ Give virksomheden en nem og samlet adgang til data, hvor de fx kan se, hvordan forbruget for en bestemt ejendom er og derigennem inspirere virksomheden til at finde frem til konkrete løsninger på, hvordan virksomheden kan blive mere bæredygtig.

✓ Understøtte virksomhedens beslutninger og tiltag ved at sammenligne virksomheden med nogle faste standarder ud fra en række parametre, så den enkelte virksomhed tilbydes et sammenligningsgrundlag for egen praksis.

Nogle beslutningsværktøjer. Det kunne sagtens være noget af det, der er på fx ejendom.com. En form for mulighed for at generere nogle alternativer, som optager forskellige aspekter, og kommer hele vejen rundt. Noget der får alle aspekter med, uden at vi skal arbejde så meget med det selv. Det må godt være automatiseret

Repræsentant, vækstorienteret virksomhed

✓ Gøre udarbejdelsen af bæredygtighedsrapportering nemmere for virksomheden ved at samle nødvendige data i den samme og automatiserede platform

5.3 Formidling og sprogbrug i udviklingen af læringsforløb

Det her med greenwashing, det kan jeg godt være bekymret for. Særligt hvis man laver en strategi, og man famler sig lidt frem i blinde. Hvad er en CO2-neutral ejendom, og hvad skal der til for, at den bliver det? Det kan godt være, fordi jeg ikke ved nok om det.

Repræsentant, innovativ virksomhed

Analysen indikerer, at et ensartet sprogbrug er afgørende, når projektet kommunikerer med branchen Flere af de adspurgte virksomheder giver udtryk for, at de ’famler lidt i blinde’, når de forsøger at arbejde med tiltag, der kan fremme deres virksomheds bæredygtighed. Det skyldes, at flere har en oplevelse af, at der findes mange forskellige måder at arbejde med bæredygtighed på, og fordi målet med bæredygtighed ikke fremstår tydeligt. For at reducere forvirringen over de mange begreber, kan det være en fordel at tage afsæt i nogle af de begrebsapparater, som branchen allerede kender til (fx EUtaksonomi, DGNB el.lign.)

Disse begrebsapparater kan tilmed også besvare spørgsmålet om, hvilken rolle de enkelte bæredygtighedstiltag spiller, og hvorfor virksomheder bør arbejde med bæredygtighed. Derudover kan en fælles brug af sprog og terminologi være med til at styrke en intern lingo i ejendomsbranchen. Det kan være en fordel, hvis virksomhederne ønsker at etablere erfaringsnetværk med hinanden, hvor de drøfter disse emner.

Hvis man er til konference om det her [bæredygtighed, red.], så er det tit nogle, der er langt fremme og fortæller om alt muligt, men så har gennemsnittet ikke noget værktøj eller en standard, de kan læne sig op ad.

Repræsentant, vækstorienteret virksomhed

Foruden forvirringen over de mange begrebsapparater udtrykker flere virksomheder bekymring for, at de kan blive beskyldt for greenwashing, hvis de arbejder med begreber om bæredygtighed, og hvor det viser sig, at de ikke har forstået begrebet korrekt. Det peger på, at det er afgørende at give branchen nogle konkrete eksempler på, hvordan begrebet udfolder sig i praksis, eller ved at tilbyde virksomhederne nogle indikatorer for deres arbejde med det enkelte begreb. I den sammenhæng anbefaler Sounding Board-medlemmer også, at der i projektet udvælges en række fælles standarder eller certifikater, som alle virksomhederne kan læne sig op ad. Yderligere forklarer Sounding Board-medlemmer, at branchens virksomheder sammenligner sig med hinanden, derfor vil de fælles standarder og certificeringer også forstærke muligheden for sammenligning på tværs af virksomheder.

Desuden peger flere virksomheder på, at det er afgørende, at kommunikationen i projektet kan tale ind i nogle gennemsnitlige forhold, som gør sig gældende for den pågældende målgruppe, der kommunikeres til. Ellers kan det være svært for virksomhederne at oversætte det gode eksempel til noget, der har relevans for deres praksis og for der, hvor virksomheden er.

Endelig peger analysen og identifikationen af idealtyperne på, at virksomheder bliver motiveret af nogle forskellige ting i forhold til bæredygtig omstilling i ejendomsbranchen. Dette er afgørende at holde sig for øje, da man gennem sproget kan understøtte virksomhedernes motivation for at arbejde med bæredygtighed:

• For den familieejede virksomhed er det særligt lovgivning og det, at der kan være penge at sparre, der motiverer dem. Det skyldes som nævnt, at de som privatpersoner opleves at være meget tæt på deres virksomhed, og derfor vil konsekvenserne ved ikke at overholde lovgivning virke enormt store. Derudover har de familieejede virksomheder i højere grad en oplevelse af at være økonomisk meget tæt på både de udgifter og gevinster, der er i virksomheden.

• For den innovative virksomhed er det særligt det at være frontløber og det gode eksempel, der kan være med til at motivere deres arbejde med bæredygtighed. Denne idealtype tror på, at bæredygtig er noget, der er kommet for at blive, og at man kun lige har set toppen af isbjerget i forhold til, hvad der kommer af regulativer og tiltag på området. Alt det vil de gerne være på forkant med.

• For den vækstorienterede virksomhed er det særligt de økonomiske gevinster ved at fremme bæredygtigheden af deres ejendomme og i deres virksomhed, der motiverer dem. Flere af de vækstorienterede virksomheder er på nuværende tidspunkt allerede klar over, at der kan være lånegevinster ved at højne deres ejendommes virksomhed, og de er motiveret for at finde ud af, om der kan være flere økonomiske gevinster ved at arbejde med øvrige tiltag.

6. Fremadrettede anbefalinger

Dette afsnit beskriver nogle opsamlende anbefalinger til, hvad dette projekt skal være opmærksom på og tage højde for i det fremadrettede arbejde med at udvikle læringsforløb.

# 1 Etabler et fælles sprog for bæredygtig omstilling af ejendomsbranchen fra læringsforløbenes start Analysen peger på, at ejendomsbranchen har behov for at få opbygget et fælles sprog for bæredygtig omstilling af ejendomsbranchen. Flere af virksomhederne oplever, at der findes mange og forskellige definitioner, forståelser, dimensioner og rammeværk for at tale om bæredygtighed og efterspørger i den sammenhæng en fælles forståelses- og referenceramme for at arbejde med det Et fælles sprog kan også være med til at understøtte et efterfølgende samarbejde blandt branchens aktører.

# 2 Undersøg virksomhedernes behov for en strategi

For at virksomhederne kan arbejde meningsfuldt med bæredygtighed i deres virksomhed er det afgørende, at virksomhederne tager stilling til, hvor i organisationen ansvaret for at arbejde med bæredygtighed ligger For de fleste virksomheder vil der være behov for at få formuleret en egentlig strategi, der kan beskrive, hvem der har ansvaret for bæredygtighed i virksomhedens forskellige organer, og hvilke konkrete handlinger der understøtter en bæredygtig praksis.

# 3 Anvend virksomhedernes logikker som motivation for at arbejde med bæredygtig forvaltning af ejendomme

Analysen viser, at de identificerede idealtyper bliver motiveret af forskellige ting, når de arbejder med bæredygtighed. Det kan derfor være en fordel i dette projekt at anvende virksomhedernes egne logikker som motivation for at arbejde med bæredygtighed. Det være sig at bruge fx lovgivning, økonomiske gevinster eller det at gøre det rigtige og være ’på forkant’ som argumentation for, hvorfor de deltagende virksomheder bør være optaget af bæredygtig forvaltning af ejendomme.

# 4 Giv virksomhederne et samlet overblik over bæredygtighed Flere af virksomhederne forklarer, at det er svært at danne sig det fulde overblik over, hvor forskellige lovgivninger, regulativerr og rammeværker kommer fra, hvordan de relaterer sig til hinanden og ikke mindst, hvordan lovgivning operationaliseres i praksis. Derfor er et overblik over bæredygtighed en af de ting, som virksomhedsrepræsentanterne hyppigt efterspørger, og som vil kunne hjælpe dem med at finde en retning for deres arbejde med bæredygtighed forvaltning af ejendomme.

# 5 Undersøg og vurder, hvilket vidensniveau virksomhedens medarbejdere har behov for

Virksomhederne fra behovs- og modenhedsanalysen varierer i medarbejderantal og dermed også i, hvilke medarbejdergrupper og kompetencer der er inden for virksomheden. Idet virksomhederne har forskellige medarbejdergrupper, der arbejder med forskellige områder og besidder forskellige kompetencer, betyder det også, at virksomhedernes vidensbehov varierer. Fx kan der i mindre virksomheder være behov for at høre lidt om meget, mens der i andre virksomheder kan være behov for, at enkelte medarbejdere hører meget om færre emner.

# 6 Undersøg med forskere på området, hvad der er muligt, og hvad der ikke er Flere virksomheder fremhæver, at det kan være svært at vurdere, hvornår det bedst kan betale sig at reparere på noget eksisterende, fx vinduer, og hvornår det bedst kan betale sig at udskifte til noget nyt. Dog viser forskning på området, at beregningen er svær at lave, og at der ikke findes en entydigt svar på, hvornår det ene bedst kan betale sig frem for noget andet. Derfor er det vigtigt undervejs i projektet at undersøge, hvad forskning på området kan svare på, og hvilke områder forskningen er mindre udviklet indenfor og derfor ikke kan give fyldestgørende svar

# 7 Understøt etablering af netværk undervejs i læringsforløbene Flere af de medvirkende virksomheder fortæller, at de kan savne netværk, bestående af andre virksomheder, som de løbende kan sparre og erfaringsudveksle med. Netværkene vil de ideelt set kunne bruge til at inspirere udviklingen af egen praksis, få indsigt i, hvordan de helt lavpraktisk kan gribe arbejdet med bæredygtig forvaltning af ejendomme an, og til at lære af hinandens succeser og fejltagelser