Airbnb udlejninger er en stigende udfordring. Artikel bragt i Huset 5 2017

Airbnb – hvad gør udlejer og administrator?

udlejninger er en stigende udfordring Mens boligudlejningerne stiger i rasende fart på den populære online markedsplads, Airbnb, mangler udlejere og administratorer værktøjer til at sikre, at der ikke foregår ulovlig korttidsudlejning i deres ejendomme. Området kræver politisk stillingtagen.

Tekst: Stine Rud Skov.

Foto: Camilla Rønde. Ill.: Jens Hage og CEJ.

F

ra 2015 til 2016 er antallet af Airbnb-overnatninger i Danmark steget fra 1,7 til tre millioner, mens antallet af Airbnb-udlejere er steget fra 21.000 til 30.000. Det viser tal, som hotellernes brancheorganisation HORESTA har fået udleveret af Airbnb. Hos Ejendomsforeningen Danmark mærker den juridiske rådgivning også Airbnb’s stigende popularitet via et øget antal opkald fra bekymrede foreninger, private udlejere og ejendomsadministratorer, der søger vejledning til, hvordan de bedst muligt håndterer korttidsudlejningerne.

Reglerne for korttidsudlejning varierer afhængigt af boligform. Bor man i en lejebolig,

8

Huset august 2017

har man ikke ret til at udleje sin bolig, medmindre ejendommens ejer eller administrator har givet lov. Beboere i andels- og ejerlejligheder skal undersøge, om deres forenings vedtægter giver mulighed for, at de må leje deres lejlighed ud.

Huset har talt med Morten Østrup Møller, juridisk direktør i Ejendomsforeningen Danmark, og Anne Marie Oksen, administrerende direktør hos ejendomsadministrationsselskabet CEJ, om udfordringerne ved Airbnb. ”En af de store udfordringer er, at folk bliver fristet over evne af udsigten til en stor økonomisk gevinst, hvor de kan videreudleje til en husleje, der ofte er fire til fem gange så høj som den, de selv sidder med. Derfor glemmer de deres moral og ordentlighed”, indleder Morten Østrup Møller.

Svært at gennemskue Selvom tallene fra Airbnb sort på hvidt viser, at der hvert år foretages talrige overnatninger via den populære onlinemarkedsplads, kan det være svært at gennemskue for udlejere eller administratorer, om det er noget, der foregår i en af deres ejendomme. Blandt andet fordi lejemålene er delvist anonymiseret på Airbnb’s platform. Men da det som udgangspunkt ikke er lovligt at korttidsudleje sin lejebolig, er det noget, udlejere og administratorer bruger mere og mere tid på at undersøge. ”Giver udlejer grønt lys, forsøger vi at foretage nogle kontroltjek på Airbnb’s hjemmeside. Ofte har vi kun mulighed for at identificere de større ejendomme, som vi kan genkende geografisk. Det er svært for os at

© Ejendomsforeningen Danmarks magasin Huset nr. 5, august 2017

Airbnb – hvad gør udlejer og administrator?

gennemskue, hvis der er tale om en mindre ejendom med to til tre opgange. Ofte er det helt tilfældigt, at vi bliver opmærksomme på, at et lejemål bliver anvendt til korttidsudlejning. For eksempel ved at ejeren af ejendommen møder nogen på vej ind med en kuffert”, siger Anne Marie Oksen.

Bliver udlejer eller administrator opmærksom på, at der foregår korttidsudlejning i et lejemål, vil første skridt være at sende lejeren et påbud og forklare, at det ikke er lovligt. ”Bruges lejemålet til korttidsudlejning, har det karakter af erhvervsmæssig anvendelse, nemlig hotel- og ferieudlejning, og det må man ikke. Men også fremlejereglerne er i spil.

At lejeren overlader brugen af sit lejemål i en situation, hvor han eller hun ikke har ret til det”, forklarer Morten Østrup Møller.

Hvis korttidsudlejningen fortsætter efter påbuddet, vil det være muligt at opsige lejer.

Dog kun hvis man kan løfte bevisbyrden. ”Et troværdigt bevis er for eksempel, hvis der er dokumentation på Airbnb’s portal for, at lejemålet stadig bliver annonceret. Har lejemålet fået anbefalinger, i perioden efter, at der er givet påbud, kan det også være et tegn på, at lejemålet stadig er i spil. Et andet stærkt bevis er, hvis de øvrige lejere har observeret, at udlejningerne finder sted. Deres

udsagn kan være helt centrale, hvis sagen skal for retten”, siger Morten Østrup Møller.

Understreg reglerne En del af Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer har blandt andet spurgt foreningens juridiske rådgivning, om udlejer kan fremhæve i lejekontrakten, at lejer ikke må udleje gennem Airbnb. ”Ud fra et oplysningssynspunkt kan udlejer eller administrator overveje at notere det i § 10, hvor man kan skrive de bestemmelser ind, der har ren ordenskarakter, eller i § 11, der samler op på det, der går ud over lejeloven”, siger Morten Østrup Møller.

Hos CEJ har man valgt at lave et opslag, som både kan vedlægges lejekontrakten og hænges ud i opgangene, hvis udlejer er interesseret. ”Det er en måde at gøre lejerne positivt opmærksomme på problematikken på”, siger Anne Marie Oksen.

”Det er noget, som er oppe at vende ved mange generalforsamlinger i øjeblikket. Som udgangspunkt er det ulovligt at korttidsudleje sin bolig i en andelsforening, medmindre der står noget andet i foreningens vedtægter.

I en ejerforening kræver det enstemmighed, hvis man vil indføre et direkte forbud, så det er straks sværere”, siger Anne Marie Oksen.

Morten Østrup Møller supplerer: ”For det første skal foreningerne gøre op med sig selv, om de vil give lov til denne form for udlejning. Hvis de åbner op for det, skal de tage stilling til, om der skal være frit slag eller indføres begrænsninger. Siden kan foreningerne føre kontrol på samme måde som udlejer. Overholder en andelshaver eller ejer ikke reglerne, kan bestyrelsen give et påbud.

I en andelsboligforening kan man i sidste ende ekskludere en andelshaver. I en ejerforening kan man, som reglerne er i dag, tvinge ejer til at fraflytte”.

Bremser mobiliteten Foreninger ønsker retningslinjer Selvom der kan være bedre mulighed for at korttidsudleje i andelsbolig- og ejerforeninger, ser både Anne Marie Oksen og Morten Østrup Møller en tendens til, at der er et stigende ønske fra foreningernes side om at indføre nogle retningslinjer på området.

En af udfordringerne ved Airbnb er blandt andet, at de mange korttidsudlejninger kan skabe et utrygt miljø i etageejendommene.

Og det gælder for både leje-, andels- og ejerboliger. ”Beboerne kan ikke vide sig sikre på, hvem deres nabo er, og hvem der bor i opgangen.

Kreativiteten blomstrer Ifølge CEJ er der stor kreativitet blandt dem, der lejer ud på Airbnb’s platform. Det er en sag fra en andelsboligforening på Bryggen et godt eksempel på.

En andelshaver fik tilladelse til at sammenlægge sin og naboens lejlighed i en andelsboligforening på Bryggen. Efterfølgende købte andelshaveren en ny lejlighed

Bestyrelsen blev opmærksom på en nøgleboks i cykelskuret. Nøgleboksen blev fjernet, og den pågældende andelshaver krævede nøgleboksen udleveret. Han modtog efterfølgende et påkrav, ligesom der blev stillet krav om, at sammenlægningerne blev gennemført.

På baggrund af den sag valgte bestyrel-

til sammenlægning i samme forening.

Foreningens vedtægt foreskriver, at andelshaverne skal sælge deres andel inden for tre måneder efter køb af en anden andel i foreningen. Inden fristen udløb, solgte andelshaveren den oprindelige andel til broderen.

Det viste sig, at ingen af lejlighederne reelt var blevet sammenlagt, hvilket betød, at andelshaveren, i de tre måneder inden broderen overtog den oprindelige andel, i princippet havde rådighed over fire lejligheder, som alle blev udlejet via Airbnb.

sen at foretage en undersøgelse på Airbnb’s platform, hvor de fandt en del af foreningens lejligheder. Det medførte, at bestyrelsen udarbejdede en større beboerundersøgelse, der i første omgang resulterede i, at foreningen har vedtaget en prøveperiode på to år. Herefter skal foreningen tage endelig stilling til korttidsudlejning. Der blev desuden vedtaget nogle retningslinjer for korttidsudlejning.

© Ejendomsforeningen Danmarks magasin Huset nr. 5, august 2017

Korttidsudlejning af lejlighed eller værelse ikke tilladt CEJ har lavet et dette opslag, som både kan vedlægges lejekontrakten og hænges ud i opgangene, hvis udlejer er interesseret.

9 Huset august 2017

Airbnb – hvad gør udlejer og administrator?

”... folk bliver fristet over evne af udsigten til en stor økonomisk gevinst, hvor de kan videreudleje til en husleje, der ofte er fire til fem gange så høj som den, de selv sidder med. Derfor glemmer de deres moral og ordentlighed”.

Juridisk direktør Morten Østrup Møller, Ejendomsforeningen Danmark.

Det skaber utryghed. Desuden er der stor forskel på at være turist og fast beboer i en ejendom. Turister er måske lidt mere ligeglade, for de bor der kun i kort tid og tænker ikke på, at de skal tage hensyn til naboer”, siger Morten Østrup Møller.

Ifølge Anne Marie Oksen udgør støjgener og utryghed kun en del af problematikken. I den seneste periode har CEJ modtaget færre opsigelser på lejeboligerne, antageligt fordi lejerne holder på deres lejemål med henblik på at tjene nogle hurtige penge. ”Mobiliteten i hele vores boligmasse bliver bremset. Der er så mange lejligheder og værelser, der ikke kommer de studerende og de unge mennesker til gavn, fordi de nu bliver

brugt til turister frem for at komme på markedet”, siger Anne Marie Oksen.

Hun henviser i øvrigt til, at kommunerne bør være opmærksomme på, at de lejere, der modtager boligstøtte, måske skal betale støtten tilbage, hvis de har en indkomst via Airbnb. Lejere, der modtager boligstøtte, er forpligtet til at orientere Udbetaling Danmark om ændringer i deres indkomstforhold, herunder hvis lejeren eksempelvis lejer et værelse ud, eller hvis lejerens formue eller indkomst ændrer sig. Minimumsgrænsen for ændringen er 800 kroner om måneden. Er ændringen under dette beløb, sker der ingen regulering af boligstøtten.

Anne Marie Oksen mener, at politikerne lige så godt kan overveje at lempe eller helt fjerne boligreguleringsloven, da formålet med at sikre en lav husleje er blevet udvisket med Airbnb. ”Formålet med lejereguleringen var jo, at der skulle være et udvalg af boliger til dem, der ellers ikke havde råd til at bo i København på grund af de høje huslejer. Politikernes ønsker om boliger til sygeplejersken, politimanden og de studerende er jo helt ligegyldige, hvis lejemålene bliver brugt til turistudlejning”, siger hun.

Anne Marie Oksen mener i det hele taget, at situationen kalder på politisk stillingtagen. ”Vi efterlyser, at politikerne giver os nogle sanktionsmuligheder. Lejer man sit sommer-

Langtfra deleøkonomi

Anne Marie Oksen, administrerende direktør i CEJ, mener, det er på tide, at politikerne træder i karakter og opstiller nogle retningslinjer for brugen af Airbnb.

10

Huset august 2017

Airbnb er ofte blevet udråbt som deleøkonomi. Men Morten Østrup Møller og Anne Marie Oksen mener, at der er tale om ren forretning.

I deres optik tilføjer betegnelsen deleøkonomi en glans af samhørighed over noget, der i virkeligheden minder langt mere om en hvilken som helst anden handelssituation. ”Man har et aktiv, man lejer ud, og Airbnb er en markedsplads, der gør det nemt for alle.

Og det er derfor, det har taget fart. Men det har ikke noget med deleøkonomi at gøre.

Deleøkonomi er, hvis man for eksempel låner hinandens værktøj for at spare nogle omkostninger”, siger Morten Østrup Møller.

Anne Marie Oksen tilføjer: ”Der er tale om en ”hele”-økonomi, hvor lejer beholder det hele for sig selv, og det kan ikke være meningen. Som sagerne står nu, er ejendommenes ejere og de øvrige beboere taberne i den sorte økonomi, og det groteske er, at lejerne specielt i lejemål i omkostningsbestemte ejendomme med lovbestemt og kunstig lav leje tjener de fleste penge på Airbnb-udlejningen”.

Ifølge Morten Østrup Møller, juridisk direktør i Ejendomsforeningen Danmark, er Airbnb ikke mere deleøkonomi, end et hotel er. Udlejere gennem Airbnb tilbyder en vare, i dette tilfælde ophold og overnatning, som de modtager betaling for.

© Ejendomsforeningen Danmarks magasin Huset nr. 5, august 2017

Airbnb – hvad gør udlejer og administrator?

hus ud gennem et bureau, har bureauet pligt til at indberette indtægterne til SKAT samt administrere og kontrollere, hvem der lejer ud. Det samme bør gøre sig gældende for Airbnb. Man bliver nødt til at forholde sig til, hvordan internationale internetplatforme skal operere på tværs af grænserne og i forhold til national lovgivning”, siger hun.

Fra politisk hold overvejer man at lempe de offentligretlige regler for anvendelse af helårsboliger, så det bliver præciseret, at boligreguleringslovens regler om helårsbeboelse ikke er til hinder for, at man i forhold til de offentlige regler kan korttidsudleje i måske helt op til seks til otte uger. Både Ejendomsforeningen Danmark og CEJ frygter dog, at denne ændring blot vil sætte skub i udlejningerne og ikke tager hensyn til, at det i dag slet ikke er lovligt at videreudleje visse boligformer. ”Ejendomsforeningen Danmarks opgave bliver at sørge for, at lovforslaget bliver ud-

”... Der er så mange lejligheder og værelser, der ikke kommer de studerende og de unge mennesker til gavn, fordi de nu bliver brugt til turister frem for at komme på markedet”.

Administrerende direktør Anne Marie Oksen, CEJ Ejendomsadministration. formet sådan, at det ikke rammer lejeboligerne. Bliver boligreguleringsloven lempet, så er det nødvendigt med nogle præciseringer i lejeloven. Det skal blandt andet fremgå helt tydeligt, at fremleje kun må ske til helårsbe-

boelse, men ikke til korttidsudlejning eller midlertidig beboelse”, siger Morten Østrup Møller. sts@ejendomsforeningen.dk

ista leverer regnskaber til tiden Når forbrugsregnskabsåret slutter, sætter ista stopuret i gang.

Vores mål er at levere jeres regnskaber længe før tidsfristen udløber og med et minimum af administration fra din side.  90%

af vores regnskaber leveres indenfor 30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage

 99,9%

af alle afregninger på radiomålere baseres på faktiske målinger

 Hurtig

behandling af kundeindsigelser – i gns. under 7 dage

Ring 77 32 33 00 for mere information.

ista Danmark A/S Brydehusvej 13  2750 Ballerup  Tlf.: 77 32 32 32  ista@ista.dk  www.ista.dk

© Ejendomsforeningen Danmarks magasin Huset nr. 5, august 2017

11 Huset august 2017