§ 5,2: Særnummer af EJENDOM

Magasinet for hele ejendomsbranchen

NY RAPPORT VISER MILLIARDTAB

Pensioner, andelsboliger og skatteindtægter rammes

Foto iStock.com/Fortgens Photography.

SÆRNUMMER OKTOBER 2019

LEDER

§ 5,2 INDGREB

Kan koste samfundet dyrt Som de fleste læsere af denne leder ved, er boligminister Kaare Dybvad og venstrefløjen ude med riven efter § 5,2 om gennemgribende moderniseringer. I dette digitale særnummer af EJENDOM beskriver vi en række af de økonomiske konsekvenser, der kan følge i kølvandet, hvis reglerne bliver fjernet eller amputeret af politikerne.

Lad mig indledningsvist summere op. For det drejer sig om milliarder i tab. Til andelsbolighaverne, til pensionsopsparerne, for skatteborgerne og selvfølgelig for ejendomsbranchen bredt, hvis det ikke længere kan betale sig at modernisere en utidssvarende lejebolig.

Det viser en rapport fra det uafhængige konsulenthus Copenhagen Economics, som EjendomDanmark har fået til at regne på en afskaffelse af § 5.2. Formålet med rapporten er at vise, at konsekvenserne ikke blot - med boligministerens ord - er ejendomsbranchens påstand, men en nøgtern vurdering viser, at det vil have konsekvenser for hele samfundet, hvis vi grundlæggende ændrer på mekanismerne på boligmarkedet.

Tal og fakta versus følelser Men én ting er tal og fakta. Følelser og enkeltsager i medierne er en stærk modstander.

I EjendomDanmark er vi med på dagsordenen om at bevare mangfoldige byer, hvor der også kan bo mennesker med helt almindelige indkomster. Det er blandt andet derfor, at der skal bygges mere.

Men virkeligheden er, at et § 5,2-indgreb ikke bare går ud over ejendomsbranchens virksomheder og realkreditten. Også helt almindelige andelsbolighavere vil blive stærkt påvirket, da deres boliger vurderes som en udlejningsejendom. Priserne følges ad.

2

Det har vi gjort en del for at vise omverdenen - for eksempel med www. andelsbolig­tab.dk Kommende debat og politiske forhandlinger Om et par uger efter efterårsferien - begynder de politiske forhandlinger om gennemgribende moderniseringer. Vi håber, at rapporten fra Copenhagen Economics vil være med til at give et mere nuanceret syn på § 5,2.

Samtidig vil vi gå aktivt ind i både den efterfølgende debat og bidrage konstruktivt til de politiske forhandlinger, som snart går i gang. Vi vil gerne være med til at se på ændringer og forbedringer. Vi vil blot ikke være med til, at en hel branche skal betale prisen for en symbolpolitik, der er gået for vidt.

God læselyst!

Adm. direktør Jannick Nytoft EjendomDanmark EJENDOM

Særnummer, oktober 2019

SÆRNUMMER OKTOBER 2019

14

ANALYSE

Store konsekvenser for andelsbolighaverne

19

FULDT HUS OG KLARE MELDINGER

Ejendomspolitisk åbningsdebat

6 ØKONOMISK INDBLIK

Pensionskunder og andelshavere kan ende som gidsler

Magasinet for

hele ejendom

sbranchen

06 dt

Foto: Jens Rosenfel

Det er da paradoksalt at lave et indgreb, der vil gå ud over opsparingen hos sygeplejersken og politibetjenten, som man taler om at hjælpe.

NR. NOVEMBER 20195

HVAD BYDER ÅRETS SIDSTE NUMMER PÅ?

I næste nummer af EJENDOM kan du læse mere om sammenhængskraft mellem land og by. Det udkommer ultimo november.

Adm. direktør Jannick Nytoft, EjendomDanmark.

EJENDOM Magasinet for hele ejendomsbranchen

UDGIVES AF

REDAKTION Kommunikations- og PA-chef Søren Gregersen og

EjendomDanmark, 33 12 03 30, info@ejd.dk, ejd.dk

pressekonsulent Cecilie Lund Vinther

ANSVARSHAVENDE REDAKTØR

LAYOUT

Kommunikations- og PA-chef Søren Gregersen

Anita Hansen

ANNONCESALG DG Media as, 70 27 11 55, epost@dgmedia.dk, dgmedia.dk

KOM PÅ KURSUS OG

STYRK DINE KOMPETENCER 24. oktober i København

Administration af ejerforeninger

Bliv bedre til at håndtere typiske problemstillinger i ejerforeninger.

12. november i København

Naboskader ved byggeri - hvordan sikrer du dig?

Bliv klædt på til at håndtere naboretlige tvister i praksis – før, under og efter byggeriet.

29. oktober i København

Ind- og fraflytning i teori og praksis

Bliv klogere på reglerne om obligatorisk ind- og fraflytningssyn.

14. november i København og 4. december i Aarhus

Digital tinglysning af vedtægter

Få styr på de udfordringer, du møder, når du skal tinglyse vedtægter eller pantesikkerhed

31. oktober i København

Markedsleje i erhvervslejemål

Bliv i stand til at gennemføre markedslejeforhøjelse og lær at håndtere krav om lejenedsættelse fra lejer.

LÆS MERE PÅ

EJD.DK

2. december i Aarhus og 27. december i København

Erhvervslejekontrakter i praksis

Lær at udforme kontrakten og bliv klogere på de faldgruber, du skal være opmærksom på.

DEBATTEN September ”[...] Mister andelsboligerne værdi, risikerer vi, at folk bliver stavnsbundet, og i værste fald får problemer med bankfinansieringen. Derudover vil det også blive dyrere for foreningerne at belåne ejendommen, hvilket kan være nødvendigt, hvis ejendommen skal vedligeholdes,” siger ABF’s direktør, Jan Hansen.

ABF

September

I dag har jeg arbejdet ude i marken som boligordfører. Ud at se på forskellige lejligheder, der er renoveret efter paragraf 5, stk. 2. Og dem der ikke er. Tak til @EjendomDK og @HeimstadenDK for godt værtskab :-)

Mette H. Dencker BOLIGORDFØRER, DANSK FOLKEPARTI

Sinan Koca ØKONOMISK KONSULENT, EJENDOMDANMARK

September

Som noget helt nyt i ejendomsbranchen lancerer EjendomDanmark et produkt, som skal hjælpe med at optimere jeres ejendomsportefølje med lejefastsættelse.

September Med ny chef for @blackstones danske forretning skal der skrues op for servicen over for lejerne, tidligere aggressiv adfærd er droppet, og det betones, at Blackstone er langsigtet investor #dkbiz #dkejendomme #dkpol

September Det er mildt sagt overraskende at se @EjendomDK’s omsorg for andelsboligforeningerne og andelshaverne. Vil I så ikke længere have tilbudspligten (lejernes ret til at overtage udlejningsejendomme ved salg) afskaffet? #dkpol

Ejendomswatch

Claus Sahl Højte

NYHEDSMEDIE

DIREKTØR I LEJERNES LO

Debatindlæg fra Altinget.dk

Sammenhæng mellem by og land September I landdistrikterne kæmpes der med tomme boliger og faldende priser – mens det i byerne bliver sværere at få en billig bolig.

Det sætter sammenhængskraften i Danmark under pres, skriver Leon Sebbelin, formand for KL’s Kultur-, Erhverv- og Planudvalg i et debatindlæg i Altinget den 26. september.

En analyse fra interesseorganisationen viste, at der er stigende forskelle i alder og gennemsnitsindtægt på befolkningen i by og land.

Leon Sebbelin skriver, at boligpolitikken derfor skal understøtte udvikling begge steder.

Leon Sebbelin FORMAND FOR KL’S KULTUR, ERHVERV- OG PLANUDVALG

#ejendommeskaberværdi EJENDOM

Særnummer, oktober 2019 5

ØKONOMISK INDBLIK

§ 5,2-KRYDSILD

Pensionskunder og andelshavere kan ende som gidsler Få paragraffer i boliglovgivningen har været så debatterede som § 5,2. Politisk indgreb kan få store konsekvenser for andelshavere og pensionskunder – og tab for statskassen.

Tekst Cecilie Lund Vinther og Søren Gregersen

Det er ikke kun ejendomsejerne, der kan blive ramt, hvis politikerne kommer med et indgreb i boligreguleringsloven § 5, stk. 2.

De danske pensions­kun­ der risikerer det samme, fordi et indgreb vil forringe muligheden for, at pensionsselskaberne kan modernisere de udlejningsejendomme, som nogle af pensionskundernes penge er investeret i. Ligesom andelsboligforeningerne også vil kunne se deres ejendomme falde i værdi.

Hvor ondt det kan gøre på pensionskunder og andelshavere afhænger af, hvor drastisk et eventuelt indgreb bliver. Men en ny analyse, som Copenhagen Economics har lavet for 6

EjendomDanmark, giver et estimat af effekten.

Milliardtab til pensionskunderne Fjernes muligheden for at lave gennemgribende moderniseringer helt, vil pensionskunderne opleve et værditab på 6-10 milliarder.

Det samlede tab på ejendomsmarkedet ved en bortskaffelse af § 5,2 vil ifølge analysen fra Copenhagen Economics blive på mellem 60 og 70 mia. kr.

De danske pensionskasser og -selskaber ejer cirka 10-15 pct. af de boliger, som kan blive gennemgribende moderniseret. ”Det kan gøre rigtig ondt på pensionskunderne, hvis politikerne finder

5,2-kniven frem. Det er da paradoksalt at lave et indgreb, der vil gå ud over opsparingen hos sygeplejersken og politibetjenten,

som man taler om at hjælpe,” siger Jannick Nytoft.

At tabene er så store, skyldes, at der i prissætningen af investeringsejendomme

FAKTA • Pensionskassernes medlemmer mister mellem 6 og 10 mia. kr.

• Ejerne af landets andelsboliger kan tabe mellem 50 og helt op til 65 pct. af andelsboligernes værdi • Beskæftigelsen i byggebranchen kan falde med mellem 1.200 og 1.800 personer, fordi lejlighederne ikke bliver renoveret • Skattetabet ved en fjernelse af § 5,2 estimeres til ca.

1,8 mia. kr. i lavere skatteindtægter om året på sigt, samt et øjeblikkeligt skattetab på ca. 0,9-1,6 mia. kr. på grund af reduceret pensionsafkastbeskatning.

EJENDOM

Særnummer, oktober 2019

ØKONOMISK INDBLIK

i Danmark er indregnet, at en ejendomsinvestor har mulighed for at modernisere lejligheder ved fraflytning og genudleje dem til en højere – men stadig reguleret – husleje. Hvis muligheden for at modernisere og hæve huslejen fjernes, sker der et dramatisk fald i værdien.

Andelsboligernes værdi udhules Analysen fra Copenhagen Economics viser samtidig, at mange tusinde danske andelsboligejere vil blive ramt, hvis regeringen strammer reglerne for § 5,2-moderniseringer eller helt fjerner muligheden.

Det skyldes, at andelsboligforeninger i dag EJENDOM

typisk værdiansættes, som om det var en privat udlejningsejendom efter en valuarvurdering.

Hvis regeringen ændrer på ejendomsinvestorers mulighed for højere afkast gennem modernisering og huslejeforhøjelser, vil prisen på udlejningsejendomme falde, og det vil efterfølgende ramme andelsboligforeningerne, når deres ejendomme værdiansættes.

Ifølge Copenhagen Economics vil værdifaldet for andelsboligejere blive på mellem 50 og 65 pct. ved en afskaffelse af paragraffen – hvilket vil betyde, at en stor del af andelshaverne taber friværdi eller hensættelser.

Det kan gøre rigtig ondt på pensionskunderne, hvis politikerne finder 5,2-kniven frem. Det er da paradoksalt at lave et indgreb, der vil gå ud over opsparingen hos sygeplejersken og politibetjenten, som man taler om at hjælpe.

Adm. direktør Jannick Nytoft, EjendomDanmark.

Særnummer, oktober 2019 7

ØKONOMISK INDBLIK

Endnu værre vil det kunne gå til for en mindre andel af andelshavere, der vil kunne blive teknisk insolvente.

Eller med andre ord skylder mere i deres bolig, end den er værd: ”Det er mildest talt uheldigt, hvis man med et politisk indgreb pludselig gør tusindvis af andelshavere teknisk insolvente.

I værste fald vil disse mennesker være stavnsbundet til deres lejligheder, fordi de ikke har råd til at realisere

tabet, hvis de sælger,” siger Jannick Nytoft.

Tab af arbejdspladser Samtidig viser analysen fra Copenhagen Economics, at langt færre boliger vil blive renoveret i fremtiden, hvis ejendomsinvestorerne mister det økonomiske incitament til at gøre det. Det vil føre til, at kvaliteten i lejlighederne langsomt vil falde, og det vil reducere byggeaktiviteten.

Ifølge analysen udføres der i dag moderniseringer for omkring 1-1,5 mia. kr. årligt, som relaterer sig til § 5,2.

Disse renoveringer understøtter økonomisk aktivitet for ca. 1,5-2,3 mia. kr. og cirka 1.200-1.800 jobs. ”Ejendomsbranchen vil gerne bidrage til at løse konkrete problemer. Men det er altså ganske alvorlige konsekvenser, det vil have for hele samfundet, hvis regeringen gør alvor af de varslede stramninger på

baggrund af enkelte brodne kar. Derfor vil jeg gerne appellere til, at politikerne tænker sig om en ekstra gang, før de gør noget overilet med så store negative konsekvenser for hundredtusindvis af helt almindelige danskere,” siger Jannick Nytoft.

Uddrag fra rapporten

8

Renoveringstakt og byggeaktivitet sænkes

Renoveringsraten vil falde pga. meget lavt incitament til at forbedre boligerne, hvilket vil føre til store kvalitetsefterslæb og reduceret byggeaktivitet. Vi anslår, at der i dag udføres § 5 stk. 2-moderniseringer for omkring 1-1,5 mia. kr. årligt, hvilket understøtter økonomisk aktivitet for ca. 1,5-2,3 mia. kr. og ca. 1.200-1.800 jobs.

Lejeboliger forsvinder

Lejeboliger før 1992 risikerer at forsvinde fra markedet, da forretningsmodellen for at forbedre og vedligeholde boligerne reduceres markant.

Lejeboliger vil typisk forsvinde gennem konvertering til andelsboliger. I løbet af 1990’erne anslår vi, at ca. 25.000 lejeboliger blev konverteret.

Pensionsformuer bliver mindre

Danske pensionsformuer bliver mindre da pensionskasserne vil opleve et umiddelbart værditab som følge af lavere værdi af deres ejendomsaktiver. Vi estimerer forsigtigt tabet ved en fjernelse af § 5 stk. 2 til at være i størrelsesordenen 6-10 mia. kr.

Offentlig saldo forværres

Renoveringer efter § 5 stk. 2 fører til beskattede indtægter for ejerne i stedet for ubeskattede gevinster for lejere. Vi estimerer forsigtigt tabet ved en fjernelse af § 5 stk. 2 til at være ca. 1,8 mia. kr. i lavere skatteindtægter om året på sigt. Hertil kan komme mulige offentlige byfornyelsesprojekter.

Andelsboliger taber værdi

Værdien af andelsboliger fastlægges i lyset af forholdende for private lejeboliger. Dermed vil værdien af andelsboliger skulle reguleres ned ved en fjernelse af § 5 stk. 2. Vi estimerer forsigtigt dette fald til ca. 50-65 pct. af andelsboligernes værdi.

Ufokuseret fordelingspolitik

Det nuværende OMK-system resulterer typisk i huslejer langt under markedsværdien. Dette ubeskattede ‘statssubsidie’ tilfalder ofte i forvejen velstillede mennesker, og ville i mange andre tilfælde ikke blive betragtet som ”fair” eller god fordelingspolitik.

EJENDOM

Særnummer, oktober 2019

Fire skarpe til Jannick Nytoft adm. direktør, EjendomDanmark

Hvad skal vi som branche indstille os på?

Hvorfor har politikerne kaldt til kamp mod § 5,2?

Der er fra politisk side et ønske om, at byerne skal være for alle. Det er ganske sympatisk, og vi kan sagtens tilslutte os ambitionerne om en blandet by. Men desværre er debatten på visse områder blevet meget ensporet og bygget på enkelte eksempler. Uanset om emnet er boliger, miljø eller noget tredje, er det vigtigt, at der ikke gennemføres skelsættende lovgivning ud fra enkelte mediesager.

Når der bliver truffet politiske beslutninger, skal det være på baggrund af fakta – og det er vigtigt, at konsekvenserne er klarlagte.

Hvad gør EjendomDanmark i debatten om § 5,2?

Vi varetager vores medlemmers interesse, så for os har det været vigtigt at bidrage med fakta i en debat, der hurtigt bliver meget følelsesbetonet. I ejendomsbranchen skaber vi rammerne for folks liv. Det er vi stolte af, og det fortæller vi gerne om. Og vi støtter en udvikling af byen, så flere kan bo, hvor de ønsker det. Vi spiller også ind med fakta og nuancer – og så er vores juridiske direktør, Morten Østrup Møller, med i det ekspertudvalg, der ser nærmere på konsekvenserne.

EJENDOM

Vi er i en branche, hvor det er folks hjem, arbejde og byrum, vi professionelt og ambitiøst arbejder med. I en brydningstid, hvor der flytter mange mennesker til byen, og der er store nye dagsordener som klima, bliver der stillet nye krav til, hvad de rammer skal tilbyde. Det kommer til at præge branchen, og det er glædeligt at opleve, hvordan interessen for fx energioptimering og det nyeste inden for PropTech er stor. Vi er parate til at sikre, at branchen bliver hørt i de processer.

Hvad betyder den politiske uro for ejendomsbranchen?

Det har konsekvenser, når der er uvished om, hvilke rammer der vil være for branchen på både kort og langt sigt. Det kan vi allerede nu se i vores seneste forventningsundersøgelse, der malede et mere dystert og pessimistisk billede end tidligere. Og vi ved jo, at en del af markedet for ældre ejendomme er gået i stå, fordi man afventer en politisk afklaring.

Særnummer, oktober 2019 9

Ekspertgruppen er ved at afslutte arbejdet, og efter planen udkommer rapporten ultimo oktober.

Desværre har valgkamp og regeringsdannelse begrænset den tid, som vi i gruppen har haft til rådighed til at belyse det meget komplekse område.

Juridisk direktør Morten Østrup Møller, EjendomDanmark.

HVORFOR EN EKSPERTGRUPPE? Undersøgelsen har til formål at skabe et sagligt grundlag for politiske drøftelser om behovet for at ændre de gældende regler.

DE ER MED I EKSPERTGRUPPEN • Cand.jur. Jens Bech Stausbøll, der er byretsdommer ved KøbenhavnsByret og formand for Ankenævnet for huslejenævnene i København.

• Lic.jur og professor ved Aarhus Universitet, Hans Henrik Edlund.

Forskningsområder er boliglejeret og fast ejendom. Formand for Huslejenævnet i Silkeborg, Voldgiftsmand og formand for beboerklagenævnet i Aarhus Kommune.

• Lic.polit og professor ved Institut for Finansiering ved CBS, Michael Møller. Medlem af Nationalbankens repræsentantskab.

• Juridisk direktør Morten Østrup Møller fra EjendomDanmark.

• Chefurist Anders Svendsen fra LLO - Lejernes Landsorganisation.

10

EJENDOM

Særnummer, oktober 2019

DET

SKER 24. oktober, København Kursus Administration af ejerforeninger På kurset anvendes konkrete cases og domme der belyser praktiske aspekter ved blandt andet vedligeholdelsespligtens fordeling. Bliv fx klogere på, hvem der hæfter for skader opstået i og uden for ejerlejligheden? Kurset holdes hos EjendomDanmark kl. 9.30-16.00.

Klik her og tilmeld dig

18. november, Odense Ejendomsforeningen Fyn holder informationsmøde/kursus Kom og hør EjendomDanmarks juridiske direktør Morten Østrup Møller og juridiske konsulent Lena Hartmann fortælle om regler og faldgruber i boligleje­ kontrakten. Direktør Søren Højberg fra Ejendomsforeningen Fyn (billedet) orienterer om lokal huslejenævnspraksis.

Kurset er for medlemmer af Ejendomsforeningen Fyn. Pris for 1-2 deltagere er 300 kr. pr. deltager, for den tredje og efterfølgende deltagere er prisen 700 kr. pr. deltager. Tilmelding til vsk@effyn. dk. Kurset holdes hos Nature Energy PARK kl. 8.30–16.00.

Klik her og tilmeld dig

Klik her og tilmeld dig

Klik her og tilmeld dig 7. november, København Delegeretmøde Til EjendomDanmarks delegeretmøde samler vi en stor del af de væsentligste spillere i branchen. I år deltager blandt andre Nykredits topchef Michael Rasmussen.

Han giver sit bud på tendenser i økonomien og fremtidsudsigterne på markedet for fast ejendom.

Klik her og tilmeld dig

Foto iStock.com/Kupicoo.

29. oktober, København Kursus Ind- og fraflytning i teori og praksis Få et overblik over de regler, som gælder ved udlejers håndtering af ind- og fraflytninger. Hvordan skal du i praksis håndtere flyttesynsrapporterne og indkaldelse til flyttesyn, og hvad er seneste retspraksis? Kurset holdes hos EjendomDanmark kl. 9.30-16.00.

Klik her og tilmeld dig

3. december, Aalborg Kursus Ejendomsinvestering for begyndere Få et grundlæggende kendskab til investering i fast ejendom. Kurset giver dig et indblik i de økonomiske analyser og introducerer dig til forhold og sammenhænge på markedet. Kurset holdes i Aalborg kl. 9.30-13.00.

22. oktober, København Kursus Ejendomsinvestering for begyndere Få et grundlæggende kendskab til investering i fast ejendom.

Bliv introduceret til forhold og sammenhænge på markedet for fast ejendom. Kurset holdes hos EjendomDanmark kl. 9.30-13.00.

14. november, Aarhus Grundkursus Lejeret I og II Bliv introduceret til lejerettens regler om beboelses­lejemål og bliv klogere på lejelovgivningen og dens faldgruber.

Kurset holdes hos DLA Piper kl. 9.30-16.00.

12. november, København Kursus Naboskader ved byggeri – hvordan sikrer du dig?

Få en en grundig indføring i naboretten, og hvordan du kan forholde dig i tilfælde af tvister.

Du lærer, hvilke forholdsregler du kan tage, før naboens byggeri begynder, og hvad du skal være særlig opmærksom på, mens byggeriet pågår. Kurset holdes hos EjendomDanmark kl. 9.30-16.00.

Klik her og tilmeld dig

Klik her og tilmeld dig

EJENDOM Særnummer, oktober 2019 11 11 EJENDOM Særnummer, oktober 2019

EjendomDanmark holdt administratorkonference i Sorø den 26. og 27. september 2019.

Deltagerne blev præsenteret for en bred vifte af emner inden for ejendomsbranchen og blev blandt andet opdateret på persondataforordningen, § 5,2 og valuarvurderinger.

Indimellem var der også tid til at pleje sit netværk.

EjendomDanmark siger tak for i år og på gensyn næste år.

12

EJENDOM

Særnummer, oktober 2019

EJENDOM

Særnummer, oktober 2019 13

ANALYSE

Afskaffelse af muligheden for gennemgribende moderniseringer

Store konsekvenser

Tekst analytiker Christian Deichmann Haagerup og politisk økonomisk konsulent Anders Gade Jeppesen, EjendomDanmark

Det er ikke kun ejendomsejere og pensionskasser, der kan miste store beløb, hvis muligheden for gennemgribende moderniseringer bliver ændret. Der er også mange penge på spil for landets mange andelshavere.

Der er ingen tvivl om, at § 5, stk. 2 er en vigtig paragraf. Ikke alene i boligreguleringsloven, men også i andelsboligloven. For det er netop § 5, stk. 2 i den, der regulerer, hvor høj en pris andelshaverne må tage for deres andele, når de skal sælge.

Nærmere bestemt siger andelsboliglovens § 5, stk.

2 litra b, at ejendommen kan værdiansættes som den kontante handelsværdi som udlejningsejendom.

Derfor har en værdiforringelse af de private udlejningsejendomme direkte betydning for den pris, 14

Værditab 15 %

25 %

35 %

45 %

55 %

-6% -23% -39% -55% -72% Værditab for ejendommen

Værditab for andelsboligen

EJENDOM

Særnummer, oktober 2019

ANALYSE

for andelsbolighaverne som andelshaveren må sælge sin bolig for.

Også den offentlige ejendomsvurdering skal vurdere ejendomme tilhørende andelsboligforeninger som udlejningsejendomme.

Risiko for store tab EjendomDanmark har analyseret, hvordan et indgreb i boligreguleringsloven § 5,2 kan have betydning for andelsboligforeningerne – og særligt deres værdi. Andelshaverne kan nemlig stå over for store tab, hvis der gribes ind i de nuværende regler. Analysen er lave på baggrund af faktiske regnskabstal for hundrede store andelsboligforeninger i København. Der er regnet med værditab på henholdsvis 15, 25 og 35 procent af den EJENDOM

initiale ejendomsværdi.

De 25 procent afspejler et forventet gennemsnitligt prisfald ved et moderat indgreb i brugen af § 5,2.

I sagens natur er der usikkerheder forbundet med at estimere en priseffekt på ukendte indgreb, så der regnes ligeledes med tab på 15 og 35 procent for at anskueliggøre beregningernes følsomhed.

EjendomDanmark har modtaget svar fra flere markedsaktører om, hvor meget de forventer, at ældre udlejningsejendomme vil falde i pris, hvis muligheden for at gennemføre gennemgribende moderniseringer fjernes, og der i forvejen er et meget begrænset antal gennemgribende moderniseringer i ejendommen. Tilbagemeldingen er, at markedsaktø-

rerne i gennemsnit forventer et værditab på 55 procent i denne situation.

Gæld følger med køb Beregningerne er dog komplicerede. For når man køber en andelsbolig, køber man sig samtidig til en andel af foreningens fælles gæld. Det medfører en gearingsfaktor, og derfor slår en ændring af ejendommens vurdering ekstra kraftigt igennem på den enkelte andelsboligs maksimalpris. Som eksempel vil en andelsboligforening, hvor den fælles gæld udgør halvdelen af ejendomsværdien, opleve et værditab på 50 procent af maksimalprisen ved et ejendomsværditab på 25 procent. Hvis foreningen har hensættelser, kan de

vælge at bruge dem til at imødegå tabet.

Hvor store tab?

Beregningerne viser, at ved det centrale skøn på ejendomstab på 25 procent taber andelshaverne i de hundrede foreninger i gennemsnit 25 procent af andelsværdien. Overført til de faktiske værdier taber andelshaverne i gennemsnit mellem 110.000 og 450.000 kr. på en 80. kvadratmeter stor lejlighed – alt efter om et fald i ejendommens værdi er 15, 25 eller 35 procent.

Nogle andelshavere kan også risikere at skylde flere penge væk, end andelsboligen er værd.

Særnummer, oktober 2019 15

NYT VÆRKTØJ

ONLINE BEREGNINGSVÆRKTØJ

Hvor meget kan den enkelte andelsbolig falde i værdi?

Andelshaverne risikerer at blive ramt økonomisk af et indgreb i den meget omtalte § 5,2. Online beregner fra EjendomDanmark giver en vejledende vurdering af, hvor stort tabet kan være for de enkelte andelshavere.

Andelsboliger kan falde markant i værdi, hvis der kommer et indgreb i boligreguleringsloven § 5, stk.

2.

Kompleks finansiering Men andelsboliger og særligt finansieringen af dem er kompleks, og der er mange faktorer, der varierer fra forening til forening. Derfor har EjendomDanmark udviklet et værktøj, der gør det muligt for andelshavere at få et estimat af, hvor stort et tab de vil få i deres egen bolig, hvis der kommer et indgreb.

Nem at beregne estimat Beregningen af potentielle tab kræver blot, at andelshaveren indtaster sin egen boligstørrelse, samt tre standardnøgletal, der kan findes i foreningens årsregnskab. Herefter vil der blive beregnet et vejledende estimat af, hvor meget andelsboligen kan falde i værdi, hvis priserne generelt skulle falde.

16

DERFOR FALDER EN ANDELSBOLIG I VÆRDI Hvis en andelsboligforening benytter valuarvurdering, siger loven, at ejendommen skal ansættes til den kontante handelsværdi som udlejningsejendom.

Også den offentlige ejendomsvurdering skal vurdere ejendomme tilhørende andelsboligforeninger som udlejningsejendomme.

Bliver der ændret på mulighederne for at gennemføre gennemgribende moderniseringer af lejeboliger, vil det forringe udlejningsejendommenes værdi – og dermed også de ejendomme, der er ejet af andelsboligforeninger.

EJENDOM

Særnummer, oktober 2019

MYTE ELLER FAKTA?

EJENDOMSPOLITISK ÅBNINGSDEBAT

EjendomDanmark har på de sociale medier sat fokus på, hvad der er op og ned i debatten om § 5,2.

EJENDOM

Følg EjendomDanmark på LinkedIn

Særnummer, oktober 2019 17

NYT VÆRKTØJ

KOM PÅ KURSUS OG

STYRK DINE KOMPETENCER 13. november i København 11. december i Aarhus

Alt om generalforsamlinger

Få en grundig gennemgang af generalforsamlingens forløb fra start til slut.

20. november i København

Køb og salg af investeringsejendomme

Bliv klogere på praktikken i forbindelse med køb og salg af investeringsejendomme.

21. november i København

14. november i Aarhus

Grundkursus: Lejeret I og II

Bliv introduceret til lejerettens regler om beboelseslejemål.

Grundkursus: Erhvervslejeret I

Få styr på de grundlæggende regler inden for erhvervslejemål.

4. december i København

19. november i København

Husorden i praksis

Bliv klædt på til at håndtere husordenssager i praksis.

LÆS MERE PÅ

EJD.DK

Forbrugsregnskaber

Få styr på, hvordan du skal aflægge et forbrugsregnskab.

EJENDOMSPOLITISK ÅBNINGSDEBAT

I panelet sad boligordførerne Henrik Møller (S), Mona Juul (KF) og Heidi Bank (V).

Fuldt hus og klare meldinger Der var ikke meget fedtspil over hverken politikere eller ejendomsfolk fra nær og fjern, da den årlige ejendomspolitiske åbningsdebat blev afholdt i Realkredit Danmarks kuppelsal i Laksegade. Ikke mindst § 5,2 blev ivrigt diskuteret.

Tekst Søren Gregersen

Tre nye boligordførere på podiet. Mere end 120 erfarne ejendomsmænd og -kvinder på tilhørerpladserne. Opvarmning af cheføkonom i Realkredit Danmark, Simon Bjørn Kristiansen, og et indledende interview med EjendomDanmarks adm. direktør Jannick Nytoft om branchens aktuelle udfordringer.

Med de ingredienser var scenen sat til den årlige ejendomspolitiske åbningsdebat ved indgangen til et nyt folketingsår.

Det hotte emne – og den ramme der skal løses, før vi kan komme til alt det andet, som Henrik Møller, boligordfører hos Socialdemokratiet, opsummerede til sidst – er § 5, 2. Nærmere bestemt det kommende indgreb i muligheden for at lave gennemgribende moderniseringer.

Branchens største emne For selvom der også blev talt om arkitektur, boliger til ældre, varmeforsyning, generationsskifteskatter og klimarenoveringer, så dominerede § 5, 2.

EJENDOM

Den konservative boligordfører, Mona Juul, advarede mod at lovgive på baggrund af enkeltsager eller mod enkelte virksomheder. ”Vi skal ikke være bange for udenlandske investeringer i Danmark,” sagde hun undervejs i debatten.

Venstres boligordfører, Heidi Bank, var på samme linje. ”Usikkerhed er gift. Vi har brug for investeringer i vores byer og ejendomme, og vi har brug for en branche, der har lyst og tillid til at lave de investeringer,” lød det fra den nye boligordfører fra Venstre.

Socialdemokratiets nye boligordfører var – ud over at være modig og stille op til debatten – enig. Der er brug for afklaring, og han var også klar i spyttet, når det kom til intentionen: ”Målet er ikke at afskaffe gennemgribende moderniseringer, der har været med til, at vi undgår forslumning. Men vi skal gøre noget i forhold til den uhæmmede fremfærd uden vi smadrer markedet,” sagde Henrik Møller.

Cheføkonom i Realkredit Danmark, Simon Bjørn Kristiansen

Rulle Grabow Westergaard interviewede EjendomDanmarks adm. direktør Jannick Nytoft om branchens udfordringer.

Særnummer, oktober 2019 19

JURA PÅ FARTEN

Huset Jura er blevet til EJENDOM JURA. Fra næste nummer bliver det digitalt, så du kan læse det online, hvor og når det passer dig.

EJENDOM JURA er forbeholdt EjendomDanmarks medlemmer.

Medlemmer modtager en mail i uge 48, når den første digitale udgave udkommer.

SPØRG EJENDO SMÅL TIL MDANM AR RÅDG IVNING KS

Se tre Side 4 spør har sti gsmål til OM llet Eje K som nd medle mmer den jur omDanmark idiske s jurist rådgiv er i ning

GD 20 19/32 B

Side 21 Le beboels jeaftale om ejend eslej omfattet ligheder til om med 12 videre af lejelo vens be udlejning va stemm r elser.

GD 20 19/39

Side 32 Ophæ velse pg og frafly a. ulovlig fre ml tning i utide. eje

EJEND

OM JU

RA

Højest er til valu et tager stil lin arvurd Somm eringe g erferie n er sl § 5, st r ut og BR k. 2

slår stad L ger. Ig ig hø afkast ennem principp bl.a. de je bøli Eksp et var hæftet lta ertgru fejlbeog ppen gø gelse hvad vi ret til at om den ga r vi alt kan, fo v sælg kræve r holdba er erstatni r løsnin at opnå en ng. g.

Som in teresse I vores fo do r bolig mme er te ej en ning ka lefoniske rådg bl .a. G Højeste n iv ret vurd D 2019/26 H er ved vi fornemme, . der kø erede, at at det bte at OMK-va være sæson reglerne ejendommen A/B, fo rs om tilbu efter vis finde linger. Indled r va dsplig r bund ni r I derf t, ikke et af vi nogle or svar ngstalen om lkår i kø af de m på bsafeste re spørgs af oprin særskilt hono levant mål. e delig kø re bers rå ring dgiver Fra fore .

G od læse ningsv lyst! erdene GD 20 n skal 19/27 H og G H frem Juridis D 2019 hæves. k /2 konsul 8 Begge omhand ent Lena H domm ler, hvor ar e arvurd Ejendo tmann ering fo vidt en valu mDanm retage ark t efter

EJEND OM JU R bliver digita A l Fra no ve

publik mber bliver at de på side ion digital. Se nne 5. mere

4

NR BER 20. 4 19

SEPTEM

1

EJENDOM 20

Særnummer, oktober 2019 20 EJENDOM Særnummer, oktober 2019