Raport ABC Inwestycji Hotelowych 2019

ABC

inwestycji hotelowych 2019/2020 Koszty budowy

– jak je oszacować i nie przepłacić

Wyposażenie hotelu

– czym się kierować przy wyborze

Tak, to prawda, że posiadamy niezwykle szeroką ofertę produktów i kompleksowych rozwiązań dla hoteli Odmień swój hotel z LG! Skontaktuj się z nami: e-mail: information.display@lge.pl

Przełączając się na duży ekran Twój gość poczuje się jak w domu.

Ułatw swoim gościom korzystanie z urządzeń mobilnych do strumieniowego przesyłania ulubionych programów, filmów, muzyki, sportu, gier i innych treści, na duży ekran telewizora.

Philips MediaSuite z wbudowaną technologią Chromecast i bezpośrednim dostępem do Google Play Store, to jedyna zintegrowana pro propozycja na rynku telewizji hotelowej.

Skontaktuj się jeśli chcesz wiedzieć więcej: Mariusz Chludziński Philips Professional Display Solutions Poland mariusz.chludzinski@tpv-tech.com (+48) 600 438 078

abc Inwestycji Hotelowych

Spis treści 2

ABC kosztów inwestycji hotelowej Rafał Szubstarski

24 Funkcjonowanie hotelu

40 Nowoczesne technologie

4

Inwestycja hotelowa – o czym trzeba pamiętać, żeby nie przepłacić Bogdan Czajkowski

28 Jak zaprojektować

44 Hotelowa łazienka

8

okumentacja projektowa, D wybór sposobu realizacji, wykonawców i dostawców Bogdan Czajkowski

32 Tekstylia do hotelowych

12 Budujemy hotel

Bogdan Czajkowski

18 Wyposażamy hotel Bogdan Czajkowski

z umową franczyzową Adam Pilczuk

pokój Justyna Jabłońska, Wojciech Niewiński

zadań specjalnych Magdalena Federowicz-Boule

36 Dobra wykładzina, czyli jaka?

Anna Jabłońska

multimedialne w hotelu Piotr Morawski

pod lupą Sławomir Łukaszczyk

48 Czy hotelowe SPA może być rentowne Arkadiusz Dawidowski

52 Wymogi kategoryzacyjne dotyczące części mieszkalnej hotelu

38 Łóżko to podstawa Anna Jabłońska

FOT. designed by Freepik

Raport magazynu „Hotelarz”

REDAKcja Redaktor naczelny: Rafał Szubstarski Sekretarz redakcji: Anna Jabłońska Dziennikarz: Wiktor Kołakowski Studio graficzne Elżbieta Grudzień

REKL AMA Kierownik działu: Małgorzata Grenda Wioleta Wiater Katarzyna Chmal reklama@pws-promedia.pl tel. +48 22 333 88 02

www.e-hotelarz.pl

1

WYDAWCA Polskie Wydawnictwa Specjalistyczne ProMedia Sp. z o.o. ul. Paca 37, 04-386 Warszawa tel. +48 22 333 88 00 Drukarnia JANTAR

abc Inwestycji Hotelowych

ABC kosztów

inwestycji hotelowej • Rafał Szubstarski

Koszt inwestycji hotelowej rośnie niemal z miesiąca na miesiąc. Spowodowane jest to dwoma czynnikami, które nałożyły się na siebie. Z jednej strony – boomem inwestycyjnym (nie tylko w hotelarstwie), co przekłada się na gwałtowny wzrost cen wszystkich materiałów budowlanych oraz na problemy ze znalezieniem wykonawców. Z drugiej – spadkiem (a praktycznie likwidacją) bezrobocia, co przekłada się na to, że nie ma kto pracować na budowach, więc drastycznie rosną też koszty robocizny. W efekcie trudno jest zaplanować budżet inwestycji, bo dzisiejsze wyliczenia jutro tracą sens. Jednak zaplanować go jakoś trzeba, żeby oszacować też, kiedy ta inwestycja ma szansę się zwrócić. Czym się więc kierować, jak prognozować te koszty, na podstawie jakich wskaźników?

S

ą różne benchmarki branżowe pozwalające oszacować koszt inwestycji. Np. ile powinna kosztować inwestycja hotelowa w przeliczeniu na pokój w zależności od kategorii, w jakiej będzie funkcjonował hotel, ile powinien kosztować 1 m kw. hotelu w zależności od kategorii, czy jaki powinien być koszt pokoju w zależności od średniej ceny, za jaką będzie sprzedawany gościom. Takie benchmarki mają też sieci hotelowe dla swoich poszczególnych marek, np. koszt pokoju w Hampton by Hilton to ok. 260 tys. zł, a Hilton Garden Inn 350 tys. zł.

Ale zawsze na samym początku inwestycji powinna stać szczegółowa analiza rynku, ponieważ jej sukces finansowy zależy przede wszystkim od właściwego zdiagnozowania potencjału rynkowego, co jest niezbędne do odpowiedniego zdefiniowania produktu hotelowego. Jest ona elementem szczegółowego studium wykonalności inwestycji (feasibility study).

zbędne będą informacje na temat wyników osiąganych przez obiekty konkurencyjne. Dlatego ważne jest, aby dowiedzieć się, jakie osiągają one obłożenie, średnią cenę, i na tej podstawie wyliczyć wskaźnik RevPAR. Jak to zrobić?

Bardzo pomocne są specjalistyczne dane dostarczane przez podmioty takie jak STR, zajmujące się ich gromadzeniem, a następnie sprzedażą. Z drugiej strony – nie da się zbadać i zweryfikować potencjału rynku bez osobistej wizyty w wybranych obiektach.

Zdefiniowanie produktu hotelowego

Gdy mamy już precyzyjnie przeanalizowany potencjał rynkowy, możemy przejść do drugiego kroku – studium wykonalności. Zawiera ono m.in.

• szczegółową ocenę analizowanej nieruchomości hotelowej, • zdefiniowanie produktu hotelowego wraz z usługami dodatkowymi, • określenie podstawowych wskaźników rynkowych, • projekcje wyników finansowych dla planowanego obiektu hotelowego.

Zacząć należy od oceny położenia samej nieruchomości, jej otoczenia, widoczności, dostępności oraz położenie względem miejsc generujących główny popyt na usługi hotelowe, takich jak atrakcje turystyczne, centra kongresowe czy też lotnisko itd.

Na podstawie szczegółowo przeprowadzonej analizy bieżącej i przyszłej konkurencji można właściwie zdefiniować produkt hotelowy: liczbę pokoi, ich standard i wyposażenie, a także zakres usług dodatkowych, które mogą być oferowane w obiekcie (rodzaj i zakres gastronomii, wielkość sal konferencyjnych, części rekreacyjnych itd.). Celem tych działań jest maksymalizacja przychodów z inwestycji.

Analiza rynku i jego potencjału

Badania rynku należy zacząć od analizy makrootoczenia biznesowego – czyli analizy tego, co się dzieje w gospodarce, zarówno w wydaniu krajowym, jak i lokalnym (dane dotyczące PKB, poziomu bezrobocia, liczby przedsiębiorstw w regionie, obecności specjalnych stref ekonomicznych itd.).

Kolejnym elementem jest zbadanie, jak wygląda dynamika ruchu turystycznego. Celem tego etapu jest uzyskanie odpowiedzi na pytanie, kto i po co przyjeżdża do danej miejscowości i korzysta z hoteli. Dzięki właściwemu zbadaniu dynamiki ruchu turystycznego można ocenić z dużym prawdopodobieństwem, jak będzie się ona rozwijać w przyszłości.

Ostatnim etapem badania rynku będzie analiza aktualnej podaży obiektów hotelowych, ze względu na standard i położenie hoteli. Do przeprowadzenia właściwej analizy rynku nie-

www.e-hotelarz.pl

2

A M A L K E R

Następnie przechodzimy do określenia podstawowych wskaźników rynkowych dla planowanego hotelu, m.in. średniej ceny za pokój (ADR), obłożenia, przychodu na dostępny pokój (RevPAR), przychodów z innych usług dodatkowych. Wszystkie te wskaźniki będą poprzedzone szczegółowymi analizami segmentacji gości, sezonowości czy też wrażliwości na cenę.

Całość analiz zostaje projekcją wyników finansowych dla planowanego hotelu – czyli pełnym rachunkiem zysków i strat P&L (profit and losses) na pierwsze 10 lat działania obiektu. Dzięki temu inwestor hotelowy może ocenić, na jakie przychody i zyski może liczyć w przyszłości.

I czy koszty budowy hotelu zwrócą mu się w racjonalnym okresie.

Oszacowanie kosztów

Różne są metody wstępnego planowania budżetu inwestycji hotelarskiej. Jedną z nich jest wskaźnikowy koszt budowy 1 m kw. powierzchni użytkowej (wraz z wyposażeniem).

Do niedawna szacowało się generalnie, że w wypadku hotelu wyższej kategorii jest to 5 tys. zł za metr. W ostatnich dwóch latach, gdy koszty wzrosły o 30-50 proc., należy założyć minimum 8 tys. (bez kosztu działki).

Oczywiście, zawsze jest to kwestia bardzo indywidualna, bo różne są proporcje między poszczególnymi funkcjami hotelowymi. Jedne obiekty stawiają na duże centra konferencyjne o powierzchni np. 1,5 tys. m kw., inne na centra SPA & wellness o podobnej powierzchni ze specjalistycznymi usługami, np. z zakresu beauty & medi. A budowa (czy bardziej wyposażenie) tych dwóch przestrzeni to zupełnie odmienne koszty. Jeśli chodzi o SPA, mogą one wynieść 10 tys. na m kw., a w przypadku nawet najbardziej zaawansowanej technologicznie przestrzeni konferencyjnej są dużo niższe i nie przekraczają 5 tys. Ale tak czy inaczej dobry hotel wysokiej klasy musi łączyć te funkcje ze sobą, oferując do tego też kilka lokali gastronomicznych (wyposażenie samej kuchni potrafi iść w miliony), obszerne lobby, dodatkowe atrakcje itd., o zapleczu technicznym nie wspominając.

100-pokojowy hotel ekonomiczny może na siłę zmieścić się na 2 tys. m kw., a tanie wyposażenie jednego metra szacuje się dzisiaj na 1,5-2 tys. zł. Tutaj odchodzi cała część SPA, część konferencyjna ogranicza się do małej salki, a gastronomiczna do sali śniadaniowej. Ale w dzisiejszych czasach to zapewnia standard na granicy dwóch gwiazdek, tymczasem dziś goście nawet od tanich hoteli oczekują już „lifestyle’u”. A stworzenie takiego doświadczenia kosztuje parę milionów więcej.

Jest też stara hotelarska zasada szacowania kosztów inwestycji, według której koszt budowy pokoju powinien stanowić tysiąckrotność średniej ceny, za jaką ma być sprzedawany. Czyli jeśli z feasibility study wychodzi, że cena ta będzie kształtowała się na poziomie np. 150 zł, to koszt budowy pokoju powinien wynieść ok. 150 tys. zł, a jeśli inwestor szacuje, że uda mu się osiągnąć średnioroczną stawkę 400 zł, to aby ją osiągnąć, powinien zainwestować w budowę i wyposażenie hotelu 400 tys. zł w przeliczeniu na pokój. Tylko że w ostatnich dwóch-trzech latach koszty budowy dramatycznie wzrosły, a stawki na pokój rosną dużo wolniej, jeśli w ogóle, biorąc pod uwagę, że tak samo szybko jak koszty, rośnie też liczba nowych obiektów hotelarskich na rynku… •

the show

.

2 0 .

1 —1 O 7— 2O2S K O O L OD GO Ludzie kształtują świat biznesu, Ambiente tworzy jego międzynarodową strukturę w sektorze lifestyle.

Różnorodność dizajnu i trendów, pełna gama produktów we wszystkich obszarach wzornictwa, spotkania z ekspertami i projektantami- to wszystko oferuje Ambiente.

Więcej informacji na: ambiente.messefrankfurt.com tel. (22) 49 43 200 info@poland.messefrankfurt.com

abc Inwestycji Hotelowych

Inwestycja hotelowa

– o czym trzeba pamiętać, żeby nie przepłacić • Bogdan Czajkowski

M

rozdrobniony w porównaniu z rozwiniętymi rynkami. Rozwija się franczyza i zarządzanie. Hotelarze i inwestorzy zaczęli dostrzegać korzyści, jakie daje im dostęp do kanałów dystrybucyjnych, programów lojalnościowych i know-how światowych czy lokalnych sieci hotelowych.

To wszystko sprawia, że trudniej jest się wybić i przetrwać na coraz bardziej konkurencyjnym rynku. Lokalizacja, nienaganna jakość budynku i instalacji, ciekawe, klimatyczne wnętrza, komfortowe wyposażenie istotnie zwiększają szanse na sukces obiektu. Jednak nawet najpiękniejszy hotel, świetnie zaprojektowany, wykonany i prowadzony nie daje jeszcze gwa-

iędzynarodowe sieci hotelowe zapowiadają ekspansję na polskim rynku. Pojawiły się lub wkrótce pojawią flagowe marki jak Raffles, Moxy, AC Hotels, Curio, MGallery, Indigo czy Adagio. Fundusze inwestycyjne, deweloperzy oraz indywidualni inwestorzy, dotąd działający w innych segmentach rynku inwestycyjnego, zainteresowali się hotelami. Ceny działek i nieruchomości, w szczególności w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, doszły już do bardzo wysokich poziomów.

Proces konsolidacji polskiego rynku hotelowego, rozpoczęty kilka lat temu, trwa w najlepsze, choć wciąż pozostaje on

www.e-hotelarz.pl

4

FOT. pixabay

Branża hotelowa od kilku lat przeżywa boom w Polsce i w naszym regionie Europy.

Nowe hotele powstają jak grzyby po deszczu.

Modernizowanych jest wiele istniejących obiektów, które odbiegają od obecnych standardów i trendów. Polacy coraz częściej dostrzegają, że współczesne hotele to nie tylko miejsca zakwaterowania na czas podróży biznesowych czy turystycznych, ale też sposób na miłe spędzenie czasu, relaks, spotkania z ciekawymi ludźmi czy pracę w komfortowych warunkach i sympatycznej atmosferze.

abc Inwestycji Hotelowych wyburzenie jest technicznie skomplikowane bądź bardzo kosztowne, np. ze względu na bliskość lub zły stan techniczny sąsiednich budynków. Jeżeli nie ma takich ograniczeń, decyzja na ogół uwarunkowana jest zakresem oraz kosztem koniecznych zmian i modernizacji przebudowywanego obiektu.

Poza prostymi tzw. liftingami, określenie choćby szacunkowo na wstępnym etapie (gdy nie ma jeszcze dokumentacji projektowej, a często nawet koncepcji) koniecznego zakresu i kosztów, wymaga dużej wiedzy i wyczucia. Powierzenie tego zadania niedoświadczonym osobom czy firmom może skutkować niedoszacowaniem lub przeszacowaniem nakładów. Oba przypadki mogą mieć poważne konsekwencje.

W pierwszym budżet inwestycji może być przekroczony.

W drugim inwestor może zrezygnować z ciekawej i w rzeczywistości rentownej inwestycji, będąc przekonany, na podstawie zawyżonej wyceny nakładów, że inwestycja nie może być opłacalna.

Osiągnięcie sukcesu poważnie przybliżą dobrze przeprowadzona inwentaryzacja, ocena stanu technicznego oraz rzetelne ustalenie zakresu koniecznych przeróbek, zmian i adaptacji. Trzeba koniecznie sprawdzić także, czy budynek nie podlega ochronie przez konserwatora zabytków. W takim przypadku w zakresie koniecznych zmian, zarówno ilościowych, jak i jakościowych, powinno się uwzględnić potencjalne wymagania konserwatora. Dla przykładu, często konserwatorzy nie akceptują w zabytkowych obiektach okien z PCV i wymagają okien drewnianych, które mogą znacząco podnieść koszty projektu.

W projekcie przebudowy lub modernizacji łatwiej też o luki, błędy czy nieprawidłowości w dokumentacji projektowej. Często wynikają one z niedoskonałości inwentaryzacji, trudnej do precyzyjnego wykonania w realiach użytkowanego obiektu. Dla przykładu, na ogół dopiero po demontażu sufitów, zdjęciu okła-

rancji szybkiej i trwałej rentowności. Czynnikami, które mogą na długie lata uniemożliwić rentowność, są zbyt wysokie nakłady inwestycyjne oraz koszty eksploatacji obiektu.

Pułapek, które czyhają na inwestorów w tym obszarze, jest bardzo wiele. Niestety, tak jak generalnie nie da się wykonać idealnego dla wszystkich użytkowników produktu, tak również nie da też uniknąć w stu procentach błędów, usterek czy słabości w trakcie procesu inwestycyjnego oraz eksploatacji.

Chodzi jednak o to, by ilość defektów i ich skutki nie ciążyły za bardzo na kosztach inwestycji i eksploatacji, jakości produktu, na komforcie gości oraz na przychodach.

Wybór lokalizacji

Kłopoty mogą pojawić się już na etapie przygotowania inwestycji i wyboru lokalizacji. Działka zakupiona nawet w bardzo atrakcyjnej cenie, może okazać się bezużyteczna lub problematyczna dla budowy hotelu. Dzieje się tak np., gdy miejsco-

Nawet najpiękniejszy hotel, świetnie zaprojektowany, wykonany i prowadzony nie daje jeszcze gwarancji szybkiej i trwałej rentowności. Czynnikami, które mogą na długie lata to uniemożliwić, są zbyt wysokie nakłady inwestycyjne oraz koszty eksploatacji obiektu

wy plan zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje funkcji pozwalających na budowę hotelu lub zawiera ograniczenia, które uniemożliwiają lub poważnie utrudniają budowę hotelu w rozmiarze i funkcjach dostosowanych do potrzeb i realiów rynku.

Innym przykładem jest sytuacja, gdy dopiero po zakupie działki okaże się, że grunt ma słabą nośność, jest zanieczyszczony, skrywa archeologiczne artefakty lub podziemne pozostałości budowli czy sieci, które wymagają usunięcia lub przełożenia. Warto to sprawdzić przed zakupem lub przynajmniej odpowiednio zabezpieczyć się w umowie na wypadek, gdyby później okazało się, że takie „niespodzianki” jednak się pojawią.

Kłopoty mogą pojawić się już na etapie przygotowania inwestycji i wyboru lokalizacji. Działka zakupiona nawet w bardzo atrakcyjnej cenie, może okazać się bezużyteczna lub problematyczna dla budowy hotelu

Przebudowa istniejącego obiektu do funkcji hotelowej

dzin ściennych czy wykładzin podłogowych można określić konieczny zakres remontu czy przebudowy instalacji, ścian lub posadzek. Nawet zrobienie odkrywek w kilku wybranych miejscach nie daje gwarancji, że będą one reprezentatywne. Stąd też wiele „niespodzianek” wychodzi dopiero na etapie budowy, a konsekwencją tego mogą być roboty dodatkowe, których domagają się wykonawcy. Ich koszty mogą iść w miliony.

Większość inwestorów, aby się przed tym zabezpieczyć, ustanawia w swoim budżecie rezerwę (ang. contingency). Nie ma zasady co do jej wysokości. Im większe ryzyko „niespodzianek”, zmian itp., tym wyższa powinna być rezerwa.

Przyjmuje się, że dla nowych obiektów powinna ona wynosić od 10 do 15 proc. szacowanych nakładów inwestycyjnych.

Przy skomplikowanych przebudowach i modernizacjach – nawet do 25 proc.

Ryzykownym przedsięwzięciem jest też przebudowa istniejącego obiektu i przystosowanie go do funkcji hotelowej. Do wyceny koniecznych nakładów inwestycyjnych zazwyczaj nie da się bezpośrednio zastosować wskaźników, które można uzyskać u operatorów hotelowych. Zwykle odnoszą się one do budowy typowych nowych hoteli lub prostych modernizacji wnętrz, np. pokoi.

Gdy mamy do czynienia z istniejącym obiektem, często pojawia się pytanie, czy lepiej go zmodernizować, przebudować czy wyburzyć i zbudować w jego miejscu nowy hotel. Niestety, odpowiedź nie jest ani prosta, ani jednoznaczna. Zdarza się, że wyburzenie nie jest możliwe albo nie ma większego sensu. Dzieje się tak np., gdy obiekt jest pod ochroną konserwatora, stanowi sam w sobie wartość architektoniczną czy turystyczną lub jego

www.e-hotelarz.pl

5

abc Inwestycji Hotelowych Program inwestycji

na wskaźnikach odnoszących się do przyjętego programu i przynajmniej wstępnej analizie ryzyka oraz ocenie stanu technicznego nieruchomości.

Następną, strategiczną fazą inwestycji jest ustalenie programu. Nie można stworzyć dobrego i rentownego hotelu bez przemyślanego i dopracowanego programu. Niektórzy inwestorzy powierzają to zadanie architektowi, przekazując mu jedynie bardzo ogólne sugestie lub wskazania oparte na ich intuicji, osobistych gustach i emocjach.

Na tym etapie podstawową sprawą jest znajomość realiów rynku i potencjału rozważanej lokalizacji w chwili otwarcia, ale także w perspektywie kilku kolejnych lat. To wymaga dobrej znajomości branży i trendów w niej obowiązujących. To jest moment, kiedy na ogół zapadają decyzje o standardzie hotelu

Wybór projektantów

Następnym szalenie ważnym etapem jest koncepcja.

Koncepcję przygotowuje architekt, projektant wnętrz i tzw. branżyści, czyli inżynierowie takich specjalności, jak konstrukcje, instalacje elektryczne czy sanitarne. Właściwy wybór projektantów ma zasadnicze znaczenie dla końcowego sukcesu inwestycji.

Wynagrodzenie projektantów stanowi średnio ok. 5 proc. wartości inwestycji, a jeżeli spojrzeć na to wynagrodzenie jeszcze szerzej, to wynosi ono zaledwie 1-2 proc. łącznych kosztów inwestycji i utrzymania hotelu w ciągu 50 lat jego późniejszej eksploatacji. Wielu inwestorów dokonuje wyboru projektantów, kierując się kryterium najniższej ceny za sporządzenie projektu. To jednak nie wynagrodzenie powinno być najważniejszym kryterium ich wyboru. Warto kierować się przede wszystkim doświadczeniem projektantów w realizacji obiektów hotelowych oraz sprawdzić ich referencje.

Koszty i straty powstałe zarówno na etapie inwestycji, jak i późniejszej eksploatacji obiektu w konsekwencji braku doświadczenia czy wiedzy projektantów, mogą wielokrotnie przekroczyć potencjalne oszczędności uzyskane na wyborze projektantów życzących sobie niższego wynagrodzenia.

Stara hotelowa reguła mówi, że koszt inwestycji w przeliczeniu na pokój nie powinien być większy niż 1000-krotność przewidywanej średniorocznej ceny za pokój. Dla przykładu, jeżeli założymy, że cena ta będzie wynosiła 400 zł netto, wartość całkowitych nakładów na pokój nie powinna być wyższa niż 400 tys. zł

Uwaga na budżet inwestycji

Zdarza się, że projektanci „szaleją” i proponowane przez nich rozwiązania, materiały, urządzenia czy wyposażenie na dadzą się pogodzić z przyjętym budżetem i możliwościami inwestora.

Ze strony inwestora lub prowadzącego inwestycję trzeba dużo doświadczenia, by dostrzec to już na etapie koncepcji.

(liczba gwiazdek), docelowej grupie odbiorców (hotel biznesowy, kongresowy, turystyczny czy np. tranzytowy), operatorze lub jego niezależnym poprowadzeniu.

To z kolei będzie warunkować takie parametry, jak liczba i powierzchnia pokoi, restauracji, sal konferencyjnych, kondygnacji, rodzaj i wielkość parkingu, kształt budynku oraz pozwoli wyznaczyć funkcje hotelowe, jak basen, SPA i korty. Błędy na tym etapie mają poważne konsekwencje dla wielkości przychodów oraz kosztów, zarówno podczas inwestycji, jak i eksploatacji. Pomoc i wsparcie inwestor może uzyskać u doświadczonych konsultantów branżowych oraz u doradców sieci hotelowych.

Jedną z najważniejszych kwestii w fazie koncepcji jest zoptymalizowanie wielkości oraz lokalizacji stref hotelowych i poszczególnych pomieszczeń. Każdy niepotrzebny metr kwadratowy to koszt od kilku do kilkunastu tysięcy złotych tylko na etapie inwestycji

Wycena nakładów inwestycyjnych

Na ogół po przyjęciu kluczowych parametrów przyszłego hotelu, większość inwestorów podejmuje działania w celu znalezienia sposobów (źródeł) finansowania inwestycji. Do tego niezbędna jest szacunkowa wycena.

Stara hotelowa reguła mówi, że koszt inwestycji w przeliczeniu na pokój nie powinien być większy niż 1000-krotność przewidywanej średniorocznej ceny za pokój. Dla przykładu, jeżeli założymy, że średnioroczna cena za pokój wyniesie 400 zł netto, wartość całkowitych nakładów inwestycyjnych na pokój nie powinna być wyższa niż 400 tys. zł netto. To jednak zasada bardzo uproszczona.

Nie bierze ona pod uwagę dostosowanych do planowanego hotelu wartości przychodów z konferencji, gastronomii czy innych funkcji hotelowych bądź nietypowych kosztów inwestycji, jak: fundamenty specjalne, parkingi podziemne, przekładki istniejącej infrastruktury sieciowej czy drogowej. Co za tym idzie, powinna być stosowana jedynie jako wartość orientacyjna i nie może zastąpić rzeczywistych wyliczeń opartych

Część inwestorów, kierując się przede wszystkim emocjami, akceptuje na tym etapie bardzo atrakcyjnie wyglądające wnętrza czy architekturę budynku. Brutalne zderzenie z rzeczywistością często następuje dopiero w fazie ofertowania, gdy okazuje się, że założony budżet jest przekroczony. W takich sytuacjach zdarza się, że projekt wymaga istotnych zmian, całkowitej lub częściowej rezygnacji z pierwotnej, efektownej koncepcji i nieodzownym staje się uzyskanie zamiennego pozwolenia na budowę, ponowne zebranie ofert na wykonanie robót oraz wyposażenie hotelowe.

Skutkować to może przesunięciem założonego terminu zakończenia inwestycji nawet o kilka miesięcy. Może też rodzić

www.e-hotelarz.pl

6

abc Inwestycji Hotelowych frustrację inwestora, że ostateczny kształt projektu różni się od fascynujących wizualizacji, które otrzymał, zaakceptował, a czasami już nawet upublicznił na wcześniejszych etapach inwestycji.

fakcja gości skompensowałaby istotnie większe nakłady inwestycyjne oraz koszty eksploatacji i utrzymania takiego obiektu.

Przedstawione powyżej fazy przygotowania inwestycji, programu i koncepcji mają fundamentalne znaczenie dla biznesowego sukcesu hotelu. Inwestor powinien kierować się analizami, radami oraz wsparciem doświadczonych, sprawdzonych konsultantów i profesjonalistów, a nie intuicją, emocjami czy osobistymi upodobaniami. Błędy popełnione na tych etapach i nieskorygowane w wykonywanej później dokumentacji projektowej czy w trakcie budowy, mogą definitywnie przekreślić szanse na docelowy sukces hotelu. Nawet jeżeli taka korekta na późniejszych etapach teoretycznie jest możliwa, to powoduje ona dodatkowe koszty i wydłużenie procesu inwestycyjnego. •

Optymalizacja wielkości stref i pomieszczeń hotelowych

Jedną z najważniejszych kwestii w fazie koncepcji jest zoptymalizowanie wielkości oraz lokalizacji stref hotelowych i poszczególnych pomieszczeń. Każdy niepotrzebny metr kwadratowy to koszt od kilku do kilkunastu tysięcy złotych tylko na etapie inwestycji. Trzeba jednak pamiętać, że w okresie 50 lat eksploatacji obiektu hotelowego koszt utrzymania, modernizacji, przeglądów, ogrzewania, sprzątania oraz podatku od nieruchomości itd. wyniesie średnio cztery-pięć razy więcej.

100 m kw. zbytecznej powierzchni hotelowej to przynajmniej kilkaset tysięcy złotych niepotrzebnych nakładów inwestycyjnych i więcej o kilka milionów złotych kosztów eksploatacyjnych.

Znam inwestycje hotelowe, w których optymalizacja koncepcji pozwoliła uzyskać zmniejszenie powierzchni hotelu nawet o kilkaset metrów kwadratowych.

Pamiętam projekt w niewielkiej miejscowości, gdzie inwestor przez dłuższy czas upierał się przy bardzo dużym barze na kilkadziesiąt miejsc, który z całą pewnością świeciłby pustkami przez długie lata.

Zdarza się także, że projektanci pomijają pewne pomieszczenia, niezbędne do normalnego funkcjonowania hotelu lub też ich wielkości są niewystarczające bądź niespójne z powiązanymi funkcjami hotelowymi. Może prowadzić to do zakłóceń w funkcjonowaniu hotelu, dodatkowych kosztów operacyjnych i ograniczeń w przychodach.

Bogdan Czajkowski. Założyciel i prezes firmy HRCA, zajmującej się obsługą inwestycji hotelowych R

E

Czy wiesz, że…

Hotel ma się podobać gościom i klientom

Wprawdzie o gustach się nie dyskutuje, jednak trzeba mieć świadomość, że aby odnieść sukces, obiekt hotelowy musi podobać się przede wszystkim gościom i użytkownikom z grupy, do której kierowana jest jego oferta, a standard powinien być spójny i dostosowany do kategorii, wizerunku oraz potrzeb i oczekiwań klientów. Wielu inwestorów kieruje się swoimi osobistymi gustami i preferencjami, ignorując panujące trendy czy oczekiwania rynku.

Kilka lat temu doradzałem inwestorowi przy budowie hotelu ekonomicznego.

Chciał on koniecznie umieścić marmury na posadzce w łazience, bo jak twierdził „to w sumie niewiele wyższy koszt niż płytki”. Inny przykład zadziwiającego braku konsekwencji u niektórych inwestorów to wielkość pokoi. Jeden z inwestorów chciał koniecznie w hotelu 2-gwiazdkowym mieć pokoje o powierzchni ok. 30 m kw., bo „goście to z pewnością docenią”. Raczej wątpię, czy oczekiwana przez tego inwestora wyższa satys-

65%

gości hotelowych loguje się do Wi-Fi 7 minut po zameldowaniu na recepcji?

Dlatego, w swoim Hotelu postaw na niezawodne rozwiązania od UPC Biznes: • • •

szybki i stabilny internet z WiFi, telewizję z doskonałą ofertą kanałów, usługi telefoniczne do sprawnej komunikacji.

Poznaj naszą ofertę: biznes@upc.pl | 813 812 888 Opłata zawww.e-hotelarz.pl połączenie zgodnie z cennikiem Operatora sieci. Źródło: Meeting Hotel Guest Wi-Fi Expectations in the Age of Hyper Connectivity and IoT.

7

K

L

A

M

A

abc Inwestycji Hotelowych

Dokumentacja projektowa,

wybór sposobu realizacji, wykonawców i dostawców

• Bogdan Czajkowski

o pozwoleniu na budowę oraz szczegółowy projekt wykonawczy – na potrzeby ofertowania i budowy. Przewidziane w projekcie budowlanym rozwiązania są doprecyzowane w projekcie wykonawczym, poprzez określenie np. parametrów technicznych urządzeń, połączeń oraz szczegółów rozmieszczenia elementów budowlanych, instalacyjnych czy wykończeniowych.

Kilka rad i wskazówek, jak prowadzić inwestycję na etapie projektowania, wyboru wykonawców oraz producentów i dostawców wyposażenia, aby nie ponosić niepotrzebnych kosztów inwestycji czy eksploatacji hotelu.

W

szystkie zapisy w ustawie – Prawo budowlane odnoszą się jedynie do pojęcia projektu budowlanego, a tym samym jedyną dokumentacją projektową zdefiniowaną w uregulowaniach prawnych jest właśnie projekt budowlany.

Dokumentacja projektowa

Projekt budowlany wykonany zgodnie z rozporządzeniem ministra infrastruktury w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego – które określa zakres projektu budowlanego wymaganego do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę – nie jest wystarczający ani do szczegółowej wyceny kosztów budowy, ani do zbudowania obiektu. Mając to na uwadze, część inwestorów praktykuje opracowanie tzw. projektu budowlano-wykonawczego, który służy zarówno do uzyskania pozwolenia na budowę, jak i do realizacji obiektu na etapie budowy.

Większość inwestorów woli jednak, aby dokumentacja projektowa opracowywana była etapami. Bardziej ogólny projekt budowlany – zgodnie z rozporządzeniem na potrzeby decyzji

Zdarza się, że wykonanie projektu wykonawczego inwestor powierza wykonawcy/wykonawcom. Takie rozwiązanie przy odpowiednich zapisach w umowie wykonawstwa nakłada na wykonawcę w praktyce całkowitą odpowiedzialność za wykonanie powierzonego zakresu budowy obiektu. W dużym stopniu pozwala to zmniejszyć ryzyko wzajemnego przerzucania

www.e-hotelarz.pl

8

FOT. Pixabay

Większość inwestorów woli, aby dokumentacja projektowa opracowywana była etapami. Bardziej ogólny projekt budowlany – na potrzeby decyzji o pozwoleniu na budowę oraz szczegółowy projekt wykonawczy – na potrzeby ofertowania i budowy

abc Inwestycji Hotelowych odpowiedzialności między projektantem a wykonawcą za błędy na styku dokumentacji projektowej i wykonawstwa.

Projektanci często stosują w projekcie dobrze znane im materiały wykończeniowe, rozwiązania, urządzenia czy systemy. Nie jest powiedziane, że w chwili ofertowania i dla wszystkich oferentów będą one optymalne z punktu widzenia kosztów inwestycji. Dlatego inwestor powinien zachęcać – albo przynajmniej dać możliwość firmom wykonawczym czy dostawcom zaproszonym przez niego do złożenia ofert na realizację inwestycji – do proponowania alternatywnych w stosunku do wskazanych przez projektanta rozwiązań i produktów. Czasami można uzyskać w ten sposób znaczące oszczędności przy podobnej jakości lub polepszyć jakość przy zbliżonej cenie.

Przed podjęciem decyzji o akceptacji zamienników proponowanych przez oferentów czy wybranego już wykonawcę inwestor powinien uzyskać opinię projektanta oraz innego niezależnego podmiotu, np. inżyniera kontraktu czy inspektora nadzoru.

Lepiej, aby takie optymalizacje były przedmiotem analizy i decyzji ze strony inwestora jeszcze przed podpisaniem umowy z wykonawcą czy dostawcą. Oferenci są wtedy bardziej otwarci na to, żeby większą część uzyskanych w ten sposób oszczędności pozostawić inwestorowi.

W umowach zawierających odniesienia do wykonania dokumentacji projektowej trzeba koniecznie przewidzieć klauzulę przeniesienia na inwestora praw autorskich, która da inwestorowi w przyszłości wolną rękę w wyborze projektanta oraz wprowadzaniu zmian w obiekcie na potrzeby jego modernizacji czy przebudowy. Znam przypadki stosowania przez niektórych projektantów, którzy zachowali prawa autorskie do swoich projektów, wyjątkowo nierynkowych stawek za opracowanie dokumentacji projektowej np. na potrzeby renowacji czy rozbudowy lub za późniejsze przeniesienie praw autorskich.

Generalnego Realizatora Inwestycji, jego referencje i doświadczenie, a także zastrzec sobie w umowie wymóg zatwierdzenia ukończonych etapów inwestycji przed przystąpieniem do następnych. Wskazane jest powierzenie doświadczonym konsultantom sprawdzenia dokumentacji projektowej za zgodność z założeniami umowy i załącznikiem definiującym standard oraz wymagania, a nadzór budowy niezależnym od GRI inspektorom.

Zdarza się, że z zakresu Generalnego Realizatora Inwestycji strony wyłączają wyposażenie hotelowe. Wynika to z tego, że GRI nie czują się kompetentni w tym obszarze inwestycji.

Z generalnym wykonawcą Innym sposobem na realizację inwestycji – stosowanym przez większość inwestorów hotelowych – jest zlecenie opracowania dokumentacji projektowej architektowi oraz zespołowi inżyniersko-technicznemu, a budowy Generalnemu Wykonawcy (GW).

Część inwestorów zleca GW także zakup, dostawy i montaż

Sposobem na realizację inwestycji stosowanym przez większość inwestorów hotelowych jest zlecenie opracowania dokumentacji projektowej architektowi oraz zespołowi inżyniersko-technicznemu, a budowy generalnemu wykonawcy. Część inwestorów zleca mu także zakup, dostawy i montaż wyposażenia hotelowego

Wybór sposobu realizacji inwestycji

Inwestor może wybrać sposób realizacji inwestycji z kilku możliwych rozwiązań.

„Zaprojektuj i wybuduj” Pierwsze zwane jest „zaprojektuj i wybuduj”. Zakłada, że inwestycja zostanie zaprojektowana i zrealizowana na koszt i ryzyko Generalnego Realizatora Inwestycji (GRI) w cenie z góry ustalonej z inwestorem.

Na taką formułę decydują się zazwyczaj inwestorzy, którzy nie mają wiedzy na temat specyfiki rynku, gdzie realizowana jest inwestycja, i nie chcą ponosić ryzyka finansowego związanego z realizacją w warunkach braku znajomości lokalnych cen, przepisów czy w mało stabilnym politycznie otoczeniu.

Głównymi zaletami tej opcji jest ograniczenie ryzyka przekroczenia przez inwestora założonego budżetu (cena ryczałtowa jest ustalana na początku inwestycji) oraz jasno zdefiniowana, praktycznie całkowita odpowiedzialność GRI za końcowy wynik. Natomiast po stronie słabości zapisałbym generalnie wyższe koszty inwestycji niż w innych opcjach realizacji oraz to, że ta formuła wymaga zdefiniowania przez inwestora i załączenia do umowy klarownego i stosunkowo szczegółowego opisu, jak docelowo obiekt powinien wyglądać i jakie spełniać wymagania. Służą do tego np. Program Funkcjonalno-Użytkowy, standardy marek czy specyfikacje. Źle czy nieprecyzyjnie przygotowane, mogą być przesłanką dla GRI do zgłaszania inwestorowi roszczeń o wynagrodzenie dodatkowe, a w konsekwencji prowadzić do zwiększenia ustalonego pierwotnie wynagrodzenia.

Jeżeli inwestor decyduje się na takie rozwiązanie, to powinien to zrobić na samym początku inwestycji. Powinien też dobrze sprawdzić kondycję finansową oraz wiarygodność

wyposażenia hotelowego. Największą zaletą realizacji budowy w tej formule jest wiedza na temat kosztów realizacji całej inwestycji, jaką inwestor uzyskuje w chwili wyboru GW, oraz jasno określona odpowiedzialność za całkowity zakres robót.

W przeciwieństwie jednak do opcji Generalnego Realizatora Inwestycji, to na inwestorze spoczywa ryzyko konieczności zapłaty za roboty dodatkowe, wynikające np. z błędów czy nieprawidłowości dokumentacji projektowej, na podstawie której Generalny Wykonawca przygotował swoją ofertę. Niektórzy inwestorzy próbują ograniczyć to ryzyko, wprowadzając do umowy z GW wynagrodzenie ryczałtowe i niezmienne oraz obowiązek sprawdzenia przez oferentów dokumentacji projektowej i potwierdzenia w ofercie jej kompletności oraz poprawności.

Nie zawsze jednak takie zabezpieczenie jest wystarczające.

Z inwestorem zastępczym Budowa może być też realizowana w systemie zwanym z angielskiego Construction Management. Polega on na tym, że cały zakres robót podzielony jest na pakiety prac realizowanych przez specjalistycznych wykonawców (np. robót budowlanych, instalacji sanitarnych, elektrycznych, wykończeniowych itd.), których koordynuje Construction Manager (nazywany Inżynierem Kontraktu lub Inwestorem Zastępczym).

Na ogół jest to rozwiązanie finansowo korzystniejsze, gdyż jego wynagrodzenie jest generalnie niższe niż marża Generalnego Wykonawcy nakładana na wartości prac specjalistycznych pod-

www.e-hotelarz.pl

9

abc Inwestycji Hotelowych wykonawców. Dla dużych inwestycji oszczędności z tytułu realizacji budowy w pakietach mogą iść nawet w miliony.

W przeciwieństwie do formuły Generalnego Wykonawcy w systemie Construction Management to inwestor decyduje o powierzeniu wszystkich pakietów robót wybranym przez siebie firmom. Z drugiej strony odpowiedzialność za budowę się rozmywa. Zdarza się, że jedni wykonawcy niszczą pracę wykonaną przez innych. Innym przykładem są kradzieże na budowie.

W obu przypadkach w razie niewykrycia sprawców inwestor może być zmuszony do pokrycia wynikłych kosztów, podczas gdy w formule Generalnego Wykonawstwa za wszystko odpowiada GW.

Znam przypadki stosowania przez niektórych projektantów, którzy zachowali prawa autorskie do swoich projektów, wyjątkowo nierynkowych stawek za opracowanie dokumentacji projektowej np. na potrzeby renowacji czy rozbudowy W formule Construction Management dostawy i montaż wyposażenia hotelowego (jak meble, łóżka, zasłony) inwestorzy zlecają bezpośrednio dostawcom lub czasami wykonawcy robót wykończeniowych. Niejednokrotnie zarówno inwestorzy, jak i wykonawcy korzystają z usług specjalistycznych firm, które w ich imieniu zbierają i analizują oferty na zakup i dostawy wyposażenia, przygotowują zamówienia, dbają o logistykę, nadzorują i koordynują dostawy, montaż oraz odbiory na budowie. Jednak część inwestorów czy wykonawców błędnie wychodzi z założenia, że wyposażenie hotelowe jest równie proste do zamówienia czy montażu jak meble do domu, i powierza to zajęcie osobom nie zawsze przygotowanym do tego zadania. W konsekwencji wyposażenie nie zawsze jest optymalnie dobrane, dostarczone w terminie czy właściwie zmontowane na budowie.

Większość sieci hotelowych starannie i bardzo świadomie definiuje wyposażenie i jego dostawców. Inwestorzy, którzy współpracują z tymi sieciami, czasami nie mają wyboru i muszą zamawiać wyposażenie u tzw. dostawców rekomendowanych.

Na ogół to nie są najtańsze rozwiązania (choć zdarzają się także w bardzo atrakcyjnych cenach), ale sprawdzone i dobrze dostosowane do standardów i realiów hotelowych. Niektóre sieci dopuszczają jednak inne produkty wyposażenia i innych dostawców niż rekomendowani. Polscy producenci, np. mebli, oświetlenia, ceramiki łazienkowej, drzwi czy systemów, oferują już ciekawe i porządne produkty wyposażenia za niższą cenę, które z powodzeniem mogą zastąpić te, które proponują czy narzucają sieci hotelowe.

Przetargi

Większość inwestorów wybiera wykonawców robót i dostawców wyposażenia na drodze konkursu ofert lub przetargu.

Niewłaściwie poprowadzony proces może przełożyć się na dodatkowe koszty lub dłuższy czas realizacji inwestycji.

Bardzo ważnym elementem przetargu przekładającym się na cenę ofert jest jakość i zawartość dokumentacji projektowej, na podstawie której zaproszone firmy przygotowują i wyceniają

swoje oferty. Na ogół składa się ona z rysunków, opisów, przedmiarów i innych dokumentów istotnych dla wyceny, jak pozwolenia, operaty czy eksperckie raporty. Zwrócę uwagę na przedmiar, czyli tabelę zawierającą elementy składowe, które należy wycenić. To bardzo ważny element dokumentacji, który pozwala „sprowadzić oferty do wspólnego mianownika”, a na etapie ich analizy porównać oferty na poziomie poszczególnych pozycji przedmiaru.

Inwestor powinien także udostępnić oferentom kontakt do projektanta oraz innych osób, które przygotowywały dokumentację przetargową, w celu wyjaśnienia wątpliwości czy uzyskania dodatkowych informacji.

Zdarza się, że inwestor lub w jego imieniu inwestor zastępczy wyznacza oferentom bardzo krótki termin na złożenie oferty. Prowadzi to do tego, że wykonawcy czy dostawcy nie dysponują wystarczającą ilością czasu, żeby zapoznać się z dokumentacją, wynegocjować optymalne warunki dostaw materiałów, urządzeń czy podwykonawstwa. W konsekwencji oferty mogą zawierać błędy, luki lub wpisane jedynie orientacyjnie kwoty, które nie pozwalają zaoferować świadomie optymalnej wartości lub warunków wykonania.

Jak już wspomniałem, oferenci powinni uzyskać możliwość zaproponowania alternatywnych rozwiązań, materiałów czy urządzeń. Najlepiej, aby zostały przedstawione w ofercie jako opcje wraz z opisem korzyści, które wiążą się z ich wyborem, ale także ich słabych stron.

Wynagrodzenie Inżyniera Kontraktu/ Inwestora Zastępczego jest generalnie niższe niż marża Generalnego Wykonawcy nakładana na wartości prac specjalistycznych podwykonawców

Błędem, który popełniają niektórzy inwestorzy, jest finalizowanie warunków umowy z wykonawcami czy dostawcami dopiero po ich wyborze. Zdarza się wtedy, że wynegocjowanie szczegółów i podpisanie umowy może zabrać nawet kilka tygodni. Czasami żeby doszło do podpisania umowy, inwestor musi zaakceptować niekorzystne dla niego zapisy. Aby tego uniknąć, oferenci powinni otrzymać projekt umowy wcześniej oraz mieć obowiązek wniesienia uwag czy zastrzeżeń najpóźniej w chwili złożenia ostatecznej oferty. Mogą wtedy być one przedmiotem negocjacji, zanim inwestor formalnie potwierdzi przyjęcie oferty.

Opisane powyżej etapy są kluczowe dla realizacji projektu w granicach założonego budżetu i standardu. Decyzje inwestora w kwestii sposobu realizacji inwestycji, technologii budowy czy tego, komu powierzy zaprojektowanie, wykonanie, nadzór i koordynację budowy, zaważą istotnie na końcowym sukcesie biznesowym oraz kształcie, jakości i atrakcyjności obiektu. Warto te decyzje podejmować z rozwagą, dążąc do tego, by zaangażować w realizację inwestycji profesjonalne, doświadczone osoby i firmy. •

www.e-hotelarz.pl

10

Bogdan Czajkowski. Założyciel i prezes firmy HRCA, zajmującej się obsługą inwestycji hotelowych

EFEKT HILTONA W

Europie Centralnej i Wschodniej 76+

HOTELI W PRZYGOTOWANIU

9,800 STANOWISK PRACY STWORZONYCH W CIĄGU OSTATNICH 12 MIESIĘCY

PONAD

150+

OTWARTYCH HOTELI

33,000+ POKOI

Efekt Hiltona to pozytywny wpływ jaki firma wywiera na życie miliardów osób na całym świecie – odkrywając nowe rynki dla podróżujących i zbliżając do siebie ludzi i różne kultury, dzięki czemu świat wydaje się coraz mniejszy.

Maksymalizujemy zyski naszych właścicieli dzięki innowacjom i nowym inicjatywom. Zachowujemy pozycję lidera dzięki naszej wiedzy oraz chęci odkrywania, dostarczając dzisiejszym podróżnikom dokładnie tego, czego oczekują. A wiemy, czego oczekują – w końcu wspieramy ich już od 100 lat.

Hilton – plany właścicieli zawsze w centrum naszych przedsięwzięć

Już dziś porozmawiaj z członkiem naszego zespołu www.hilton.com/development

abc Inwestycji Hotelowych

B dujemy hotel

• Bogdan Czajkowski

Nie sposób opisać kompleksowo w jednym artykule wszystkich ryzyk i sytuacji na etapie budowy, które mogą przełożyć się na zbędne koszty inwestycji czy eksploatacji obiektu hotelowego. Poniżej kilka wskazówek i zaleceń, na co inwestor powinien zwrócić szczególną uwagę podczas procesu budowy, aby uniknąć kłopotów oraz dodatkowych nakładów inwestycyjnych i kosztów utrzymania podczas eksploatacji.

W

procesie budowy kluczową rolę odgrywa sam inwestor, bo to od jego profesjonalizmu, dyspozycyjności i decyzyjności w dużym stopniu zależy możliwość sprawnego jej poprowadzenia w przyjętym budżecie, harmonogramie, zgodnie z oczekiwanym standardem oraz jakością.

Zdarza się niestety, że swoimi decyzjami lub ich brakiem inwestor proces spowalnia, utrudnia, a czasami wręcz uniemożliwia osiągnięcie celów postawionych inwestycji. Wielu inwestorów wykazuje zadziwiający brak zaufania do wiedzy i doświadczenia operatorów hotelowych oraz ich przedstawicieli, kierując się czasami bardziej własną intuicją, rutyną, złudnymi analogiami do innych, niehotelowych obiektów czy radami przypadkowych osób.

Zmiana wykonawcy w trakcie budowy

Prawie każdy inwestor dąży do tego, by budowa kosztowała jak najmniej i trwała jak najkrócej, a produkt hotelowy był wyjątkowy i atrakcyjny. W tym dążeniu część inwestorów przyjmuje wynagrodzenie jako jedyne lub zdecydowanie dominujące kryterium wyboru uczestników procesu budowy hotelu, takich jak projektant, wykonawca czy inspektorzy nadzoru. Czasem wybór najtańszej otrzymanej oferty wynika z wewnętrznych procedur czy regulacji korporacyjnych.

Ryzyko powierzenia budowy nieodpowiednim podmiotom jest niższe, gdy inwestor od początku bierze pod uwagę ich umiejętno-

Zdarza się, że inwestor dochodzi do wniosku, że rozwiązanie umowy w trakcie budowy i znalezienie nowego wykonawcy będzie mniejszym złem niż kontynuowanie prac z pierwotnie wybranym wykonawcą.

Trzeba mieć jednak świadomość, że ma to prawie zawsze poważne konsekwencje dla inwestycji, jej kosztów i terminów realizacji.

Rzadko kiedy udaje się wprowadzić nowego wykonawcę „w biegu”, w sposób gwarantujący ciągłość prac. Problematyczna jest kwestia uzyskania gwarancji za już wykonane prace. Nowi wykonawcy raczej niechętnie przejmują gwarancję wykonawcy, któremu inwestor wypowiedział umowę.

www.e-hotelarz.pl

12

FOT. Pixabay

Wybór uczestników procesu budowy – nie tylko kryterium ceny

ści, doświadczenie czy zdolność realizacji powierzonych im zadań.

Powinno się to odbywać już na etapie selekcji oferentów, najlepiej jeszcze przed zaproszeniem ich do konkursu czy przetargu lub poprzez odpowiedni dobór kryteriów, które oferenci powinni spełnić. Wtedy wybór najtańszej oferty, otrzymanej od świadomie i starannie dobranych oferentów, jest jak najbardziej zasadny i logiczny.

Szczególne ryzyko wiąże się z powierzeniem budowy nieodpowiedniemu wykonawcy, który nie potrafi poradzić sobie z wykonaniem zadania inwestycyjnego. Np. budowa się przeciąga, a jakość lub organizacja prac pozostawia wiele do życzenia lub są one realizowane niezgodnie z projektem i sztuką budowlaną. Wykonawca nie reaguje na wezwania inwestora lub jego przedstawicieli.

abc Inwestycji Hotelowych Moje doświadczenie wskazuje, że można taką gwarancję uzyskać, jeżeli nowy wykonawca uzna, że jakość prac zrealizowanych poza jego zakresem jest dobra i nie niesie dla niego dużego ryzyka. Niestety, to także ma swoją cenę. Często potrącone kary umowne nie kompensują tych kosztów.

Przekroczenie budżetu

Zwykle to właśnie dopiero na etapie budowy inwestor dowiaduje się o rzeczywistych całkowitych nakładach inwestycji. I często okazuje się, że przewyższają one wysokość założonego budżetu.

Generalnie wynika to z niedoszacowania budżetu inwestycji na wcześniejszych jej etapach lub z błędów popełnionych przez projektanta czy wykonawcę. Często wyższe koszty inwestycji wynikają bezpośrednio z konieczności wykonania na budowie robót dodatkowych.

W razie przekroczenia założonego budżetu zazwyczaj inwestor prosi projektanta, wykonawcę czy osoby, które zarządzają w jego imieniu inwestycją, o znalezienie oszczędności, które pozwolą obniżyć koszty.

Prawie każdy inwestor dąży do tego, by budowa kosztowała jak najmniej i trwała jak najkrócej, a produkt hotelowy był wyjątkowy i atrakcyjny. W tym dążeniu część inwestorów przyjmuje wynagrodzenie jako jedyne lub zdecydowanie dominujące kryterium wyboru uczestników procesu budowy hotelu Czasami odbywa się to za wszelką cenę i w rzeczywistości zamiast oszczędności pojawiają się niepotrzebne koszty dodatkowe – już na etapie samej inwestycji lub później w trakcie użytkowania obiektu.

Takie „oszczędności” mogą prowadzić do wydłużenia czasu realizacji budowy, obniżenia standardu czy zamiany materiałów lub urządzeń na teoretycznie tańsze, ale których zastosowanie może jednak oznaczać dodatkowe koszty w trakcie eksploatacji. Takie oszczędności będą więc iluzoryczne. Jeżeli znalezienie oszczędności wymaga czasu, to może okazać się konieczne uzyskanie nowych ofert, wynegocjowanie warunków zmiany zakresu z wykonawcą, a nawet zdobycie nowego pozwolenia na budowę, a to wszystko trwa.

W przypadku hoteli niezależnych to inwestor decyduje o zakresie i kierunku zmian oszczędnościowych. W przypadku hoteli międzynarodowych sieci znalezienie oszczędności może być trudniejsze.

Sieci mają swoje standardy i niechętnie akceptują ich obniżanie czy zamianę sprawdzonych przez nie rozwiązań na inne, tańsze, wynikające z cięć budżetowych.

Odbiory końcowe

Próby, badania i odbiory końcowe są newralgicznym etapem budowy. Ich rzetelne przeprowadzenie pozwala na bezpieczne uruchomienie obiektu i późniejszą eksploatację bez niedogodności i nieprzyjemnych niespodzianek dla gości i użytkowników. Przed otwarciem obiektu warto przewidzieć od kilku do kilkunastu dni na usunięcie nieuchronnych usterek czy braków stwierdzonych w trakcie odbiorów, w szczególności w strefach, do których dostęp mają goście hotelowi.

Otwarcie obiektu pomimo istnienia poważnych wad czy wielu usterek może być niebezpieczne, bolesne i kosztowne. Usuwanie ich

w już użytkowanym obiekcie może oznaczać konieczność wyłączenia z użytkowania części pokoi lub innych stref hotelowych. Przekłada się to na niższe przychody oraz negatywne opinie klientów, które na dłuższy czas mogą zaciążyć na wizerunku i opinii na temat hotelu.

Zdarza się, że zauważone już w trakcie odbiorów końcowych drobne braki lub usterki, w trakcie eksploatacji stają się uciążliwe. Co za tym idzie, inwestor lub użytkownik zgłasza je wykonawcy do usunięcia w trybie gwarancji już w trakcie użytkowania obiektu. Czasem wykonawcy odmawiają usunięcia takich nieprawidłowości, argumentując, że formalnie nie zostały zapisane jako usterka w trakcie odbiorów, pomimo że inwestor o nich wiedział, a tym samym uznaje, że zostały przez inwestora i jego przedstawicieli zaakceptowane. Warto o tym pamiętać w trakcie odbiorów, aby uniknąć ryzyka sporu z wykonawcą i konieczności sfinansowania prac naprawczych przez inwestora.

Nadzór inwestorski

Aby do takich sytuacji nie dopuścić, lepiej, żeby inwestycja była prowadzona i nadzorowana przez doświadczonych profesjonalistów.

A z tym różnie bywa. Pamiętam budowę, na której inwestor uważał, że inspektor nadzoru to zbędny koszt i lepiej „dogadywać się” z generalnym wykonawcą.

Z mojego doświadczenia wynika, że część inwestorów postrzega nadzór inwestorski jedynie w kategoriach wymogu prawnego. Ustawa – Prawo budowlane wprawdzie definiuje zakres obowiązków inspektora nadzoru, jednak nie wskazuje, w jaki sposób i przy jakim zaangażowaniu te obowiązki powinny być pełnione. W konsekwencji część inwestorów zleca nadzór inwestorski, kierując się w pierwszej kolejności atrakcyjną, niską ceną i często bez jednoznacznego określenia wymiaru czasowego lub ograniczając go do minimum (np. jedna wizyta na budowie w tygodniu).

Wychodzą oni z założenia, że bez względu na sposób realizacji nadzoru, inspektorzy będą sprawować go profesjonalnie i fachowo.

W rzeczywistości, jeśli wizyty na budowie są sporadyczne, oczeki-

Zwykle to dopiero na etapie budowy inwestor dowiaduje się o rzeczywistych całkowitych nakładach inwestycji.

I często okazuje się, że przewyższają one wysokość założonego budżetu. Wynika to z niedoszacowania budżetu inwestycji na wcześniejszych etapach lub z błędów projektanta lub wykonawcy wanie i wymaganie od inspektorów, aby byli gwarantem jakości i skutecznie egzekwowali od wykonawcy jakość, jest złudne.

Część inspektorów nadzoruje równolegle kilka budów i wpada na nie, by wpisać się do dziennika budowy, zaznaczyć kilka uwag czy spostrzeżeń odnoszących się do dostrzeżonych nieprawidłowości i przejść na następną budowę. Oczywiście większość inspektorów doskonale rozumie, że fachowy nadzór wymaga dużego zaangażowania, czasu, bezkompromisowości, ale także pozytywnej współpracy z innymi uczestnikami budowy.

To właśnie inspektorzy sprawdzają w imieniu inwestora w trakcie badań, prób i odbiorów jakość wykonania, zgodność z projektem, właściwą pracę urządzeń, instalacji i systemów, zgodność dokumen-

www.e-hotelarz.pl

14

Hotel inny niż wszystkie Niepowtarzalny projekt wnętrz Oryginalne meble Nastrojowe oświetlenie Unikatowe tapety Wyselekcjonowane dodatki 20 lat doświadczenia w branży HoReCa

MaisondeRome INTERIOR DESIGN Staniszów 100 58-500 Jelenia Góra +48 75 755 84 48

www.maisonderome.com

+48 605 107 326

biuro@maisonderome.com

abc Inwestycji Hotelowych tacji powykonawczej ze stanem rzeczywistym. Nie można tego uczynić, gdy nadzory ograniczają się do jednej czy dwóch krótkich wizyt na budowie w tygodniu.

Inwestor zastępczy

Niektórzy inwestorzy powierzają inspektorom nadzoru także funkcję zarządzania i koordynacji budowy, zwaną czasami funkcją inżyniera kontraktu, inwestora zastępczego lub z angielskiego project managera. Z moich doświadczeń wynika, że rzadko kiedy nawet wybitni inspektorzy z punktu widzenia wiedzy inżynierskiej są dobrymi managerami, zarządzającymi sprawnie procesem budowy, kontrolą budżetu czy harmonogramem. Nie warto dla ułamka procentu wartości inwestycji ryzykować powierzenia poprowadzenia i koordynacji budowy niewłaściwym osobom czy podmiotom.

Inwestor zastępczy pełni funkcję koordynatora procesu inwestycji i budowy, zarządzając na co dzień procesem w imieniu inwestora. Dba o przepływ informacji i dokumentów. Organizuje i prowadzi narady koordynacyjne budowy, redaguje i rozsyła notatki i protokoły. Sprawdza na co dzień zaawansowanie prac w stosunku do przyjętego harmonogramu i inicjuje działania naprawcze w razie ryzyka opóźnień. Monitoruje wykonanie budżetu, wskazuje inwestorowi ryzyka w tym obszarze oraz proponuje rozwiązania.

Inwestor zastępczy przy wsparciu inspektorów nadzoru odgrywa kluczową dla inwestora rolę, gdy np. wykonawcy występują z roszczeniami o roboty dodatkowe. Sprawdza, czy są one zasadne, właściwie wyliczone w odniesieniu do ceny, ale także zakresu, a zaproponowane przez wykonawcę rozwiązania optymalne.

Generalnie wynagrodzenie za realizację obiektu ma charakter ryczałtowy i niezmienny. Dopóki ceny rynkowe zmieniają się w granicach inflacji, taka formuła zdaje egzamin i daje poczucie bezpieczeństwa obu stronom. Jednak w ostatnich dwóch-trzech latach rynek usług budowlanych zachowywał się bardzo niestabilnie W realiach budowy trudno wyobrazić sobie zatwierdzanie robót dodatkowych na podstawie wycen uzyskanych w kolejnych postępowaniach przetargowych na każdy z zakresów, których te roboty dotyczą. Co za tym idzie, to od wiedzy prowadzących i nadzorujących budowę oraz od samego inwestora zależą wynegocjowane z wykonawcą warunki realizacji robot dodatkowych i generalnie wszelkich zatwierdzonych do realizacji zmian na etapie budowy. Bardzo pomocne są tutaj złożone przez wykonawcę podczas przetargu szczegółowe kosztorysy, zawierające ceny jednostkowe materiałów, urządzeń, instalacji oraz robocizny, na podstawie, których wykonawca powinien zostać zobligowany w umowie do wyceny robót dodatkowych i zmian.

Zgodnie z prawem budowlanym, inwestor może powierzyć projektantom misję nadzoru autorskiego. Tak jak przy nadzorze inwestorskim czasem pojawia się pokusa rezygnacji z nadzoru autorskiego lub ograniczenia go do jednej czy dwóch wizyt w trakcie trwania całej budowy. Tymczasem realia budowy są takie, że często zachodzi potrzeba konsultacji z projektantem lub uwzględnienia w projekcie zmian wprowadzanych na etapie budowy z inicjatywy inwestora czy wykonawcy.

Utrzymanie terminu za wszelką cenę

Kluczowe obszary każdej budowy, a także generalnie inwestycji, to koszt i czas realizacji oraz zakres, standard i jakość wykonania. Zmiana któregoś z tych czynników zwykle pociąga za sobą zmianę przynajmniej części pozostałych. Dla przykładu, podniesienie standardu obiektu nieuchronnie prowadzi do wyższych kosztów, a często także wydłużenia czasu realizacji, w szczególności gdy następuje już w trakcie budowy czy po opracowaniu dokumentacji projektowej.

Zdarza się, że inwestor wywiera presję na wykonawcę i pozostałych uczestników, aby skrócić czas budowy lub za wszelką ceną utrzymać założony termin zakończenia prac, pomimo zaistnienia różnych czynników, które efektywnie prowadzą do jego wydłużenia. Jeżeli pierwotny harmonogram nie przewidywał rezerw czasowych, to prawie zawsze utrzymanie pierwotnego terminu przekłada się na pogorszenie jakości lub wyższe nakłady.

Wynika to choćby z konieczności skrócenia niektórych procesów (np. kontrolnych), zmęczenia ekip (na skutek wydłużenia czasu pracy), a czasami konieczności zamiany materiałów czy urządzeń na takie, które są dostępne lub mają krótsze terminy dostawy. Nie zawsze skrócenie czasu budowy musi być opłacalne w ostatecznym rozrachunku.

Rosnące koszty budowy

Generalnie wynagrodzenie dla wykonawcy za realizację obiektu ma charakter ryczałtowy i niezmienny. Dopóki ceny rynkowe zmieniają się w granicach inflacji, taka formuła zdaje egzamin i daje poczucie bezpieczeństwa obu stronom. Jednak w ostatnich dwóchtrzech latach rynek usług budowlanych zachowywał się bardzo niestabilnie.

Wykonawcy niezależnie od zapisów umownych zaczęli domagać się zwiększenia wynagrodzeń wynegocjowanych z inwestorami.

W razie odmowy część wykonawców wolała wypowiedzieć umowy, płacąc nawet należne kary, niż kontynuować prace z jeszcze wyższą stratą. Wielu inwestorów ugięło się, mając świadomość, że znalezienie nowego wykonawcy nieuchronnie będzie wiązać się ze stratą czasu i prawdopodobnie jeszcze większymi kosztami.

W ubiegłym roku rynek usług budowlanych stał się bardziej przewidywalny, choć wciąż inwestorzy sygnalizują trudności ze znalezieniem wykonawców robót. Rozwiązaniem mogą być nowoczesne technologie modułowe, o których pisałem w marcowym numerze „Hotelarza”.

Polscy producenci modułów, z powodzeniem dostarczający swoje produkty na rynkach międzynarodowych, informują o wzrastającym w ostatnim czasie zainteresowaniu tą technologią także w Polsce.

Budowa nowego hotelu, a jeszcze bardziej gruntowna modernizacja, to złożony proces, angażujący wiele podmiotów i wymagający codziennie podejmowania wielu decyzji oraz rozwiązywania pojawiających się problemów i kwestii. Od wiedzy i doświadczenia zaangażowanych podmiotów i osób, umiejętnej organizacji, koordynacji i kultury współpracy (a nie rywalizacji) uczestników inwestycji w dużym stopniu zależy jej sprawny przebieg i końcowy efekt.

Utrzymanie hotelu użytkowanego przez 50 lat kosztuje średnio pięć razy więcej niż łączne nakłady inwestycyjne na jego zaprojektowanie, wybudowanie i wyposażenie. Koszty utrzymania zawierają media (energia i woda), bieżące remonty, okresowe modernizacje i przeglądy, bez uwzględnienia kosztów operacyjnych oraz personelu. Błędy popełnione na różnych etapach inwestycji przekładają się na wyższe nakłady inwestycyjne. Wydawałoby się, że są to koszty jednorazowe na etapie projektowania czy budowy, tymczasem błędy te przez wiele lat potrafią zwiększać koszty użytkowania i utrzymania obiektu w trakcie eksploatacji, koszty operacyjne, osobowe lub nieść ze sobą ograniczenia biznesowe i w przychodach. Nie zawsze inwestorzy czy użytkownicy są nawet ich świadomi. •

www.e-hotelarz.pl

16

Bogdan Czajkowski. Założyciel i prezes firmy HRCA, zajmującej się obsługą inwestycji hotelowych

abc Inwestycji Hotelowych

Wyposażamy • Bogdan Czajkowski

Optymalny dobór odpowiedniego wyposażenia hotelowego na etapie inwestycji wymaga wiedzy eksperckiej w takich dziedzinach, jak np. systemy informatyczne i teletechniczne, audio-wideo, technologia kuchni, systemy parkingowe, wymagania ppoż. czy sanitarne, meble, tekstylia, różnego rodzaju akcesoria. W procesie zakupu ważne są umiejętności w zakresie negocjacji, efektywnej współpracy, budowania długofalowych relacji z producentami i dostawcami oraz zdolności analityczne. Wreszcie w trakcie dostaw i montażu wyposażenia przydatna jest zdolność prowadzenia projektów choćby w takich aspektach, jak planowanie, nadzór czy skuteczna koordynacja.

bszerne omówienie tej dziedziny inwestycji hotelowych wykracza poza ramy jednego artykułu.

W poniższym tekście zebrałem zalecenia i wskazówki, na co warto zwrócić uwagę w trakcie wyboru, zakupu, dostaw i montażu sprzętu, mebli itp., tak aby proces przebiegał sprawnie, w możliwie niskich kosztach nabycia, logistyki i montażu, a wyposażenie na etapie użytkowania spełniało oczekiwania i wymagania inwestora, gości hotelowych oraz personelu, służyło długo, a jego utrzymanie w sprawności i czystości nie kosztowało fortuny.

Należy rozróżnić pojęcie wyposażenia hotelowego od wyposażenia technicznego, które w większości mieści się w zakresie i kompetencjach wykonawców robót (więcej na temat różnych kategorii wyposażenia na załączonej grafice).

W zależności od standardu, przyjmuje się, że wyposażenie hotelowe stanowi od 10 do 20 proc. wartości inwestycji.

Właściwy jego dobór jest jednym z ważniejszych czynników decydujących o powodzeniu hotelu. Ma istotny wpływ na jego wizerunek, komfort i zadowolenie gości, obłożenie, koszty użytkowania, zdolność generowania dochodów i zysków.

Wyposażenie w hotelach sieciowych

Większość sieci hotelowych ma swoje standardy wyposażenia, oparte na latach doświadczeń i wiedzy operacyjnej. Takie sieci doskonale wiedzą, co, gdzie i w jakich ilościach jest niezbędne do właściwego użytkowania obiektu. Korzystają ze swoich dostawców, których produkty często tworzone są z udziałem hotelarzy, a czasem wręcz na ich specjalne zamówienie.

W zasadzie gwarantuje to właściwe parametry funkcjonalne, trwałość i efektywność takiego wyposażenia, wiarygodność producenta czy dostawcy.

W dużym stopniu problem właściwego i optymalnego doboru elementów wyposażenia inwestor może rozwiązać, zamawiając je właśnie u dostawców rekomendowanych, ale niestety ma to swoją cenę. Produkty zamawiane u dostawców rekomendowanych zazwyczaj nie należą do tanich, czasami pochodzą z odległych zakątków świata i choćby koszty transportu powodują, że niestety często cena jest wysoka. Znam jednak wyjątki, gdy nie udało się znaleźć u producentów lokalnych z Polski czy regionu porównywalnych produktów w cenach konkurencyjnych do oferowanych przez zagranicznych dostawców rekomendowanych

www.e-hotelarz.pl

18

FOT. Pixabay

O

hotel

abc Inwestycji Hotelowych przez sieci. Dzieje się tak m.in. dlatego, że sieci hotelowe, kupując duże ilości produktów dla setek hoteli, mogą uzyskać znaczące upusty.

Część sieci narzuca swoim partnerom inwestycyjnym zakup konkretnych produktów wyposażenia, przede wszystkim tych elementów, które są kluczowe dla wizerunku czy wartości marki.

Często są one jednak gotowe zaakceptować zamianę niektórych takich produktów na lokalne. Warunkiem jest, żeby ich wygląd, jakość, parametry użytkowe czy efektywność nie odbiegały znacząco od tych, które przewidują standardy sieci.

Niektóre sieci uchodzą za bardziej elastyczne i otwarte na możliwość użycia lokalnych produktów lub zamienników. Inne mniej. Warto przed podpisaniem umowy z operatorem dopytać o obowiązujące u niego zasady wyboru wyposażenia i wskaźniki kosztów dla różnego rodzaju pokoi i stref hotelowych. Zgoda operatora na zastosowanie lokalnych produktów może przynieść inwestorowi nawet kilkadziesiąt procent oszczędności na kosztach zakupu i transportu wyposażenia hotelowego.

Warto skorzystać z tej możliwości. Lokalni producenci coraz częściej oferują porównywalne produkty, nieróżniące się jakością czy designem od zagranicznej konkurencji, a zwykle w niższych cenach. Niekiedy sieci, doceniając jakość i atrakcyjną cenę lokalnych produktów, włączają ich producentów do grona swoich rekomendowanych dostawców.

nia nie musi on negocjować zakupu czy monitorować dostaw u kilkudziesięciu producentów czy dystrybutorów, ale u jednego lub co najwyżej kilku wyspecjalizowanych dostawców.

W końcu zdarza się, że inwestor zamawia całość lub część wyposażenia u wykonawców robót. Takie rozwiązanie ma podobne zalety jak poprzednia opcja, a dodatkowo wykonawca bierze na siebie odpowiedzialność za koordynację pracy ekip budow-

To, czy osoby, którym powierzono zakup i koordynację wyposażenia, będą pracownikami inwestora, zewnętrznymi konsultantami czy specjalistycznymi firmami, ma drugorzędne znaczenie.

Ważne, by miały doświadczenie i rozumiały specyfikę obiektów hotelowych i ich wyposażenia

Wyposażenie w hotelach niezależnych

Inwestorzy, którzy budują lub modernizują hotel pod własną marką, muszą zdefiniować standard i dobrać elementy wyposażenia hotelowego we własnym zakresie. Nie ma wątpliwości, że wymaga to specjalistycznej wiedzy i doświadczenia, której zwykle sami nie posiadają.

Na szczęście na rynku znaleźć można konsultantów i ekspertów, którzy profesjonalnie doradzą, co jest potrzebne do prowadzenia hotelu, tak aby mógł on generować jak największe zyski, zapewnić komfort i zadowolenie gości. Najlepiej, jeżeli są to niezależni konsultanci, niezwiązani z konkretnymi producentami czy dostawcami. Korzystanie z takich ekspertów wiąże się wprawdzie czasami z trochę wyższą ceną, ale daje większe szanse, że dobór optymalnej konfiguracji będzie ukierunkowany na rzeczywiste potrzeby hotelu, a nie na chęć sprzedania produktów konkretnego dostawcy.

Komu powierzyć zakup i nadzór nad dostawami i montażem wyposażenia?

Inwestor może przeprowadzić proces doboru, zakupów, koordynacji dostaw czy nadzoru montażu wyposażenia hotelowego na kilka sposobów. Część inwestorów powierza to zadanie swoim pracownikom. Z ich kompetencjami bywa różnie. Czasami to bardzo profesjonalne osoby, ale zdarza się, że zadanie poprowadzenia doboru czy zakupów dostają osoby, które nie mają odpowiednich kompetencji.

Coraz częściej inwestorzy angażują specjalistyczne osoby lub firmy, które rozumieją specyfikę hoteli i ich wyposażenia, potrafią doradzić w doborze optymalnych produktów, znają potencjalnych, sprawdzonych dostawców oraz tajniki negocjacji, posiadają niezbędną wiedzę na temat np. wymagań przepisów pożarowych czy sanitarnych, logistyki i nadzoru montażu.

Niektórzy inwestorzy wolą dokonywać zakupu wyposażenia „pod klucz”. U jednego lub kilku specjalistycznych dostawców.

To odpowiednik dla wyposażenia generalnego wykonawcy (lub specjalistycznych wykonawców robót), który na własne ryzyko prowadzi cały proces zakupu, zamówień, koordynuje i nadzoruje dostawy oraz montaż za ustaloną z inwestorem cenę. Tak jak w przypadku generalnego wykonawcy robót takie rozwiązanie jest bardzo wygodne dla inwestora, gdyż w zakresie wyposaże-

lanych i montażowych w zakresie wyposażenia, jak również ewentualne zniszczenia czy kradzieże, które niestety zdarzają się na budowach i przy modernizacjach. Mankamentem tego rozwiązania jest to, że zwykle inwestor traci kontrolę nad tym, komu wykonawca powierza zajęcie się zakupami, dostawami i montażem wyposażenia. A z tym bywa różnie, bo wykonawcy przy wyborze dostawców wyposażenia prawie zawsze kierują się przede wszystkim kryterium najniższej ceny.

Każda z przedstawionych opcji ma swoje dobre i złe strony.

To, czy osoby, którym powierzono zakup i koordynację wyposażenia, będą pracownikami inwestora, zewnętrznymi konsul-

Wyposażenie należy do tych obszarów, gdzie inwestor systematycznie próbuje szukać oszczędności. Stara zasada „co tanie – to drogie” w przypadku wyposażenia hotelowego również niestety bardzo często się sprawdza tantami czy specjalistycznymi firmami, ma drugorzędne znaczenie. Ważne, by miały doświadczenie i rozumiały specyfikę obiektów hotelowych i ich wyposażenia.

W Polsce wciąż pokutuje opinia, że najlepiej oddać prowadzenie inwestycji hotelowej (w tym zakupów wyposażenia) swoim pracownikom, zatrudnionym na etacie czy umowie-zleceniu. To zrozumiałe i racjonalne w przypadku podmiotów, które regularnie realizują inwestycje hotelowe. Wątpliwe, czy przy obecnym rynku pracownika taka polityka jest właściwa w przypadku inwe-

www.e-hotelarz.pl

19

abc Inwestycji Hotelowych stora, który w hotele inwestuje sporadycznie. Tutaj wydaje się bardziej racjonalne skorzystanie z usług wyspecjalizowanych osób czy firm.

Pytanie retoryczne – czy warto oszczędzać na wyposażeniu hotelowym…

Inwestorzy szukają różnych sposobów, by zrealizować swoje hotele zgodnie z przyjętymi założeniami budżetowymi.

Wyposażenie należy do tych obszarów, gdzie inwestor systematycznie próbuje szukać oszczędności. Stara zasada „co tanie – to drogie” w przypadku wyposażenia hotelowego również niestety bardzo często się sprawdza.

Część inwestorów wydaje się zapominać, że w wyposażeniu oprócz ceny zakupu liczą się także koszty utrzymania, efektywność i niezawodność. Wpływają na to np. cena utrzymania w stanie czystości czy sprawności, wydatki na przeglądy, remonty, naprawy lub koszty zużycia mediów, jak elektryczność, gaz, woda. Trudno uznać za racjonalne decyzje, dzięki którym wprawdzie udaje się obniżyć koszty zakupu wyposażenia na etapie inwestycji, jednak długoterminowo przekładają się one na znacznie wyższe koszty na etapie eksploatacji, niedogodności dla klientów, zredukowaną wydajność i żywotność oraz ograniczenia operacyjne, które często prowadzą do pomniejszania zysków.

Są obszary wyposażenia hotelowego, na których nie można oszczędzać.

Do takich należą np. produkty, które mają chronić przed hałasem, jak drzwi czy okna. Wiele razy zetknąłem się z sytuacją, gdy inwestor nalegał na obniżenie standardów, które zapewnią skuteczną ochronę przed hałasem w pokojach czy salach konferencyjnych, tylko po to, by uzyskać kilka procent oszczędności w cenie zakupu. W efekcie takich decyzji nieuchronnie pojawią się niezadowoleni klienci, negatywne oceny hotelu i spadające dochody.

…co nie oznacza, że nie można znaleźć oszczędności

To wcale jednak nie znaczy, że nie można uzyskać oszczędności w procesie zakupu bez szkody czy strat na późniejszych etapach inwestycji czy eksploatacji hotelu. Oto kilka przykładów, jak to zrobić.

Dla niektórych kategorii wyposażenia transport może stanowić znaczącą część kosztów zakupu i dostawy. Skonsolidowanie zakupów u mniejszej liczby dostawców lub dla większej liczby obiektów pozwoli uzyskać niższe jednostkowe koszty transportu, a bardzo często również wyższe upusty. Dla przykładu, rezygnacja z kilku przewidzianych w projekcie krzeseł czy foteli i zastąpienie ich innymi, które można zakupić u jednego dostawcy, daje szansę uzyskania dodatkowego upustu i gratisowego transportu.

Inną korzyścią zakupu wyposażenia u mniejszej liczby dostawców będą np. niższe koszty przeglądów serwisowych urządzeń

na etapie użytkowania obiektu. Przykładem mogą być tutaj urządzenia technologiczne kuchni. Zakupione i serwisowane u kilku różnych dostawców będą kosztować drożej niż u jednego.

Oszczędności można też uzyskać poprzez umiejętne zarządzanie na etapie zamówień i dostaw logistyką wyposażenia. Nie zawsze jest możliwość przechowania wyposażenia w modernizowanym hotelu czy na budowie. Dobrze zaplanowany i skoordynowany terminarz dostaw pozwala zminimalizować koszty magazynowania i transportu.

Dobrą praktyką jest wysyłanie zapytań ofertowych dotyczących wyposażenia do kilku konkurencyjnych firm. Nie gwarantuje to wprawdzie otrzymania najlepszych możliwych cen, ale wydatnie zwiększa na to szanse. Czasami przeszkodą są projektanci, którzy nie chcą się zgodzić na zamianę przewidzianych w ich projektach produktów na inne, korzystniejsze cenowo.

Niektórzy inwestorzy wprowadzają do umów na wykonanie projektu odpowiednie zapisy, które w uzasadnionych przypadkach dają im ostatnie słowo w kwestii wyboru elementów wyposażenia spośród kilku zaproponowanych przez projektanta.

Otrzymanie oferty od kilku dostawców wcale nie daje gwarancji, że cena będzie optymalna. Najtańsza oferta otrzymana w przetargu, w rzeczywistości obiektywnie wcale nie musi być dobrą ofertą. Znam przypadek, gdy w wyniku przetargu z udziałem kilku niezależnych dostawców otrzymane najlepsze oferty

były wyższe o kilkadziesiąt procent od ostatecznie wynegocjowanej ceny. Niższa, wynegocjowana cena we wspomnianym przypadku nie wiązała się ze zmianą oferowanych urządzeń i wyposażenia. Najlepszym sposobem, żeby nie dopuścić nieświadomie do zakupu wyposażenia po zawyżonych kwotach, jest znajomość rynku i cen przez osoby, którym inwestor powierzył poprowadzenie przetargu, analizę ofert, negocjacje i zamówienia. To właśnie ustrzegło firmę, w której pracowałem, od wydania niepotrzebnie w tym przypadku ponad 300 tys. zł.

Harmonogram zakupów i dostaw wyposażenia hotelowego

W obszarze zarządzania wyposażeniem hotelowym w trakcie inwestycji niezmiernie istotny jest harmonogram dostaw i montażu wyposażenia. Chodzi o to, żeby potrzebne elementy wyposażenia znalazły się na budowie w odpowiednim czasie.

Nie za późno ani nie za wcześnie.

Zdarzyło się, że otwarcie hotelu musiało zostać przełożone o kilkanaście dni z powodu opóźnienia dostawy jednego, drobnego elementu wyposażenia, bez którego niestety obiekt nie

www.e-hotelarz.pl

20

abc Inwestycji Hotelowych mógł prowadzić normalnej działalności. A przesunięcie terminu otwarcia to wymierne straty i koszty, które nie zawsze dają się pokryć karami czy odszkodowaniem ze strony dostawcy odpowiedzialnego za nieterminową dostawę czy montaż. Tym bardziej że stosunkowo często dostawcy wyposażenia wymagają 100-proc. przedpłaty, zanim zostanie ono dostarczone pod wskazany przez inwestora adres.

Dostawa wyposażenia na budowę za wcześnie w stosunku do zaawansowania prac i możliwości ich montażu czy docelowego rozruchu też może być kosztowna. Niekiedy brak jest możliwości składowania wyposażenia na budowie czy w obiekcie, który jest przedmiotem modernizacji. Czas składowania wyposażenia w zewnętrznym magazynie powinien być ograniczony do minimum, aby nie ponosić niepotrzebnych kosztów.

Zdarza się, że dostawcy wpisują małą czcionką w warunkach sprzedaży, że dostawa nie jest ubezpieczona i można dokupić ubezpieczenie transportu jako opcję, za dodatkową opłatą. Na ogół można wynegocjować, aby znalazło się to w cenie pakietu zakupu i dostawy, bez dodatkowych opłat.

Wiele zachodnich firm produkcyjnych tradycyjnie zamyka swoje zakłady na kilkutygodniowe wakacyjne przerwy technologiczne na przełomie lipca i sierpnia. Terminy dostaw wyposażenia zamawianego w czerwcu czy w lipcu, często są wydłużane o te kilka tygodni przerwy. Warto wziąć to pod uwagę w harmonogramie zamówień.

Pokoje wzorcowe, showroomy

Pisałem już w poprzednich odcinkach, jak ważnym elementem w procesie inwestycyjnym są pokoje wzorcowe (mock-up rooms). Wyposażenie zamawiane na potrzeby pokoi wzorcowych zazwyczaj jednostkowo kosztuje 10-30 proc. drożej niż w przypadku zamówienia dla całego hotelu. W trakcie ofertowania warto zwrócić się do dostawców od razu o wycenę wyposażenia i dla pokoi wzorcowych, i dla pozostałych pokoi. Czasami udaje się wynegocjować tę samą cenę jednostkową dla pokoi wzorcowych co dla całego hotelu. Pokoje wzorcowe to też dobra okazja, by przetestować różnych dostawców i różne rozważane warianty czy opcje wyposażenia np. w aspekcie użytkowym, funkcjonalnym czy wykończenia.

Aby ograniczyć ryzyko, że wyposażenie pozostałych stref hotelowych, jak lobby, restauracja, sale konferencyjne, fitness itp., nie będzie optymalne i zgodne z oczekiwaniami inwestora czy docelowych użytkowników, warto utworzyć tzw. showroom. Dostawcy przynajmniej kluczowych elementów wyposażenia przywożą i udostępniają na jakiś czas swoje produkty do przetestowania. W ten sposób można ocenić, czy spełniają przyjęte założenia i wymagania np. w zakresie wygody, stabilności, utrzymania w czystości itp.

Jeżeli okaże się, że zakupione do pokoi wzorcowych lub przedstawione w showroomie elementy wyposażenia nie spełniają wszystkich oczekiwań inwestora czy operatora hotelowego, to ich korekta lub wymiana jest znacznie prostsza, szybsza, a przede wszystkim mniej kosztowna, niż gdyby trzeba było ją zrealizować dopiero po dostawie wyposażenia zamówionego dla całego hotelu lub w trakcie eksploatacji obiektu.

Wspomniane powyżej etapy zamówień oraz sprawdzenia wymagają dodatkowego czasu, ale ich pominięcie może prowadzić do niepotrzebnych kosztów, opóźnień na dalszych etapach inwestycji lub, co gorsza, do niezadowolenia gości na etapie użytkowania obiektu.

Kiedy montaż zostanie ukończony

Zakup wyposażenia i złożenie zamówień nie kończy działań, które są konieczne, aby wszystko było gotowe na moment otwarcia hotelu. Trzeba dopilnować, aby dostawcom zostały

wpłacone w terminie przedpłaty, a produkty wyekspediowane przez nich pod wskazany adres, tj. na budowę, do hotelu czy do tymczasowego miejsca składowania. Tam trzeba sprawdzić, czy zawartość zgadza się z zamówieniem i pokwitować odbiór oraz odpowiednio zabezpieczyć przed kradzieżą lub zniszczeniem. Następnie wyposażenie trzeba wydać w ustalonych terminach, osobom i ekipom za to odpowiedzialnym, do rozmieszczenia lub montażu w docelowych pomieszczeniach.

Aby nad tym zapanować, potrzebne są umiejętności organizacyjne i duża dyscyplina.

Kiedy montaż zostanie ukończony, konieczny jest odbiór, zredagowanie protokołów, spisanie usterek, wyznaczenie terminów ich usunięcia. Usterki w miarę możliwości lepiej usunąć jeszcze na etapie budowy i nie odkładać tego na okres po otwarciu/ modernizacji. Użytkowanie niesprawnego wyposażenia lub nawet z drobnymi usterkami może na starcie prowadzić do niedogod-

Dobrą praktyką jest wysyłanie zapytań ofertowych dotyczących wyposażenia do kilku konkurencyjnych firm.

Nie gwarantuje to wprawdzie otrzymania najlepszych możliwych cen, ale wydatnie zwiększa na to szanse.

Czasami przeszkodą są projektanci…

ności dla klientów i przełożyć się na negatywne oceny i niekorzystny wizerunek hotelu. Dobrą praktyką jest monitorowanie zaawansowania i jakości montażu na bieżąco. To pozwala skorygować większość usterek i wskazać dostawcom nieprawidłowości jeszcze przed końcowym odbiorem.

Niektórzy inwestorzy powierzają nadzór i odbiory wyposażenia inspektorom nadzoru. W mojej opinii to dosyć ryzykowne. Lepiej, żeby inspektorzy zajmowali się tym, na czym się dobrze znają, czyli nadzorem robót budowlanych i instalacyjnych. Moje doświadczenie wskazuje, że nie każdy z nich ma wiedzę i wrażliwość w obszarze samego wyposażenia, jego montażu czy estetyki.

Przedstawione w tym artykule przykłady i wskazówki pokazują, że dobór i zakup optymalnych produktów wyposażenia hotelowego oraz zadbanie, by znalazły się w terminie, w komplecie, w stanie pełnej sprawności i gotowości „na obiekcie”, to proces złożony, wymagający od osób, którym inwestor powierzył ten odcinek inwestycji, odpowiedniej wiedzy, umiejętności i doświadczenia. Inwestor powinien mieć świadomość, że improwizacja lub dążenie do oszczędzania za wszelką cenę na kosztach zakupu wyposażenia lub kosztach osób odpowiedzialnych, mogą skutkować nie tylko niedotrzymaniem terminów czy założonego budżetu, ale co gorsza, mogą pociągać za sobą obniżenie standardu hotelu i satysfakcji gości. W konsekwencji często prowadzi to do niższego obłożenia hotelu, konieczności obniżenia cen za usługi hotelowe, a w rezultacie do zmniejszenia zysków.

Odpowiedź na pytanie, czy warto, wydaje się oczywista. •

www.e-hotelarz.pl

22

Bogdan Czajkowski. Założyciel i prezes firmy HRCA, zajmującej się obsługą inwestycji hotelowych

HURTOWNIA GASTRONOMICZNA Nowość!

Dyspenser do masła

Otwierasz restaurację?

Potrzebujesz projektu technologicznego, sprzętu, wyposażenia?

Oferujemy fachowe doradztwo, ogromny wybór produktów, konkurencyjne ceny oraz szybką dostawę

abc Inwestycji Hotelowych

Funkcjonowanie hotelu

z umową

franczyzową • Adam Pilczuk

Realizując projekt hotelowy, inwestor musi na początku odpowiedzieć sobie na pytanie, czy chce, aby jego obiekt działał niezależnie czy pod międzynarodową (lub polską) marką.

Zależy to od wielu czynników, ale w czasach ogólnej globalizacji wydaje się, że rozwiązania franczyzowe są korzystniejsze, a na pewno warte rozważenia. Dlatego dobrze jest przyjrzeć się temu bardziej szczegółowo, uwzględniając różne obszary, w których funkcjonuje hotel, i wartości, jakich można się spodziewać w przyszłości zarządzając hotelem.

rzy rozważaniach o modelu franczyzowym vs. niezależnym warto zwrócić uwagę na kwestię, która zazwyczaj nie pojawiała się w pierwszej kolejności, a w obecnych uwarunkowaniach jest kluczowa dla sprawnego i profesjonalnego zarządzania hotelem – trudny rynek pracownika. Kto i dlaczego będzie chciał pracować w nowo otwieranym hotelu?

W czasach coraz bardziej konkurencyjnego rynku pracy i dużej podaży nowych obiektów sieć jest magnesem, którym skuteczniej można przyciągać pracowników, zwłaszcza z pokolenia millenialsów. W świecie społecznościowym młodzi ludzie chcą być częścią różnych społeczności, a to daje właśnie sieć hoteli.

Z bardziej wymiernych zalet istotną jest możliwość korzystania z preferencyjnych stawek w trakcie podróży prywatnych pracowników. Sieci ponadto prowadzą programy doceniania i nagradzania pracowników poprzez uczestnictwo w różnorakich konkursach sieciowych, w których nagradzane są najlepsze hotele, inicjatywy w różnych obszarach czy specjaliści w określonych dziedzinach. Promowane i wyróżniane są także inicjatywy i działania z obszaru szeroko rozumianej społecznej odpowiedzialności. Nagrody i wyróżnienia przyznawane są w podziale na regiony, marki oraz w ujęciu globalnym. Hotel niezależny takich możliwości nie ma. Często sam wprowadza podobne rozwiązania, jednak siłą rzeczy są one realizowane w zupełnie innej skali.

Efekt sieci jest widoczny w procesach rekrutacyjnych, w których znacznie łatwiej pozyskać specjalistę do hotelu markowego niż niezależnego. Także przejęcie specjalistów z sieci do pla-

www.e-hotelarz.pl

24

FOT. freepik

P

Pracownicy – sieć przyciąga.

I szkoli

abc Inwestycji Hotelowych cówek niezależnych nie jest ani łatwe, ani tanie. Sieci organizują wiele szkoleń ogólnych z zakresu hospitality oraz obejmujących konkretne dziedziny funkcjonowania hotelu, np. recepcji, sprzedaży, gastronomii, kuchni czy housekeepingu. Intensywnym programem szkoleń obowiązkowych objęty jest także sam dyrektor, który nie dość, że musi zrealizować swoje programy szkoleniowe, to odpowiada także za nadzór na kompletnością szkoleń zrealizowanych przez pracowników.

Szkolenia mają różnorodną formę, część odbywa się online, część w postaci telekonferencji, ale są też związane z możliwością podróżowania, udziału w konferencjach branżowych, szkoleniach tematycznych przeznaczonych dla dyrektorów hoteli oraz często dyrektorów sprzedaży i marketingu. Uczestnictwo w szkoleniach jest ewidencjonowane i kończy się zdaniem testu, co w sposób naturalny podnosi kompetencje pracowników, przyczyniając się do lepszej jakości oferowanej przez hotel.

Kompletność dokumentacji szkoleniowej jest sprawdzana w trakcie audytów korporacyjnych.

W hotelach marek niżej klasyfikowanych często opłata dotyczy tylko przychodów ze sprzedaży pokoi, natomiast w kategorii marek typu full service także przychodów z gastronomii, SPA i wszelkich innych rejestrowanych w systemie operacyjnym.

Dodatkowo należy uwzględnić obowiązkowy fundusz przeznaczony na marketing sieci, określany procentem od przychodów Szkolenia wyjazdowe to także możliwość zwiedzania ciekawych miejsc, poznawania innych kultur w trakcie przebywania wśród kolegów z różnych krajów i kontynentów. To doskonała możliwość rozwoju zawodowego dzięki merytoryce szkoleń, ale także wymianie doświadczeń i spojrzeń na różne kwestie w trakcie spotkań, rozmów i imprez.

Dystrybucja – niezależni nie stoją na straconej pozycji

W tym aspekcie porównanie obydwu modeli (hotel sieciowy vs. niezależny) jest bardziej wyrównane. Sieć niewątpliwie daje dostęp do technologii i systemu rezerwacyjnego, który automatycznie jest połączony z wieloma innymi kanałami dystrybucyjnymi, jak GDS i OTA. Ułatwia to zarządzanie cenami i dostępnością pokoi. Sieci oferują też narzędzia do revenue managementu czy wręcz przejęcie tej sfery zarządzania sprzedażą przez swoje wyspecjalizowane jednostki.

Ale obecnie istnieją na rynku także samodzielne narzędzia wspierające revenue management, dlatego hotel niezależny, dokonując właściwego wyboru w tym obszarze, również może funkcjonować na podobnym poziomie, co hotel sieciowy.

W przypadku sieci pewnym wsparciem jest także dystrybucja za pośrednictwem centrów rezerwacyjnych oraz regionalnych

biur sprzedaży nastawionych na sprzedaż korporacyjną czy konferencyjną.

Współpraca z siecią wiąże się jednak z pewnymi ograniczeniami, także w tym zakresie. Zarządzanie stroną internetową jest często ograniczone, tak samo jak wpływ na jej zawartość.

Szczególnie jest to odczuwalne w przypadku hoteli o szerokim zakresie oferty gastronomicznej, SPA, rekreacyjnej czy konferencyjno-bankietowej. W takich obiektach szycie na miarę strony internetowej jest możliwe w zasadzie jedynie w przypadku hotelu niezależnego. Przekłada się to potem także na pozycjonowanie strony konkretnej placówki. W przypadku rozwiązań sieciowych dostęp do statystyk jest zupełnie inny, także śledzenie działań marketingowych i wpływ na nie jest znacznie mniejszy niż w przypadku hotelu niezależnego współpracującego np. z wyspecjalizowaną agencją.

Koszty franczyzy – zróżnicowane i nieoczywiste

Wśród hoteli franczyzowych istnieje spore zróżnicowanie w zakresie opłat ze względu na sieć, a w sieci ze względu na wybraną markę. Zazwyczaj im wyżej jest pozycjonowana marka w sieci, tym wachlarz opłat jest większy. W hotelach marek niżej klasyfikowanych często opłata dotyczy tylko przychodów ze sprzedaży pokoi, natomiast w kategorii marek typu full service także przychodów z gastronomii, SPA i wszelkich innych rejestrowanych w systemie operacyjnym. Dodatkowo należy uwzględnić obowiązkowy fundusz przeznaczony na marketing sieci, określany procentem od przychodów.

Innym nieoczywistym kosztem, który pojawia się u niektórych franczyzodawców, jest konieczność tzw. rezerwy odtworzeniowej. Jest ona określona procentem od przychodów odkładanych na fundusz do wykorzystania w trakcie remontu. W umowie franczyzowej zazwyczaj ustalony jest okres, po jakim nale-

W umowie franczyzowej zazwyczaj określony jest okres, po jakim należy dokonać tzw. lekkiego remontu (malowanie, wymiana wykładzin, zasłon, firan itp.).

Zwykle wymóg taki jest stawiany po pięciu-siedmiu latach działalności hotelu.

Duży remont wymagany jest po 10-14 latach od otwarcia

ży dokonać tzw. lekkiego remontu, obejmującego malowanie, wymianę wykładzin, zasłon, firan itp. Zwykle wymóg taki jest stawiany po pięciu-siedmiu latach działalności hotelu. Duży remont wymagany jest po 10-14 latach od otwarcia. Obejmuje on obszar całego hotelu razem z lobby, korytarzami, salami konferencyjnymi, a wobec „lekkiego” dodatkowo rozszerzony jest o wymianę mebli oraz remont generalny łazienek.

Terminy te mogą być negocjowane, jeśli bieżące utrzymanie hotelu będzie na tyle dobre, że franczyzodawca zgodzi się na ich przesuwanie. Dzięki środkom odkładanym na rezerwę odtworzeniową realizacje tych zadań w mniejszym stopniu obciążają

www.e-hotelarz.pl

25

abc Inwestycji Hotelowych bieżący budżet. Rezerwa odtworzeniowa jest nadzorowana przez sieć i środki tam odłożone mogą być dysponowane przez hotel jedynie za zgodą sieci i na udokumentowany wydatek remontowy. W hotelach niesieciowych takich wymogów nie ma.

Rezerwa tworzona może być na podstawie niezależnych decyzji zarządzającego czy właściciela i tak samo mogą być określane terminy i zakres prac remontowych.

Są jeszcze koszty związane z rezerwacjami i OTA. Duzi światowi gracze potrafią wynegocjować lepsze warunki prowizyjne u OTA niż hotele niezależne. Ale z drugiej strony, dochodzą inne koszty, np. opłaty za dostęp do systemu rezerwacyjnego sieci. Warto zwrócić uwagę w trakcie negocjacji, jak te kwestie są określone u poszczególnych operatorów, gdyż kwoty te potrafią być istotne i znacznie różnić się między franczyzodawcami.

Programy lojalnościowe – siła sieci

W tym przypadku trudno konkurować hotelowi niezależnemu z siłą sieci. Programy lojalnościowe wiążą gości z siecią, umożliwiając korzystanie z przywilejów we wszystkich obiektach na świecie. Statystyki sieciowe pokazują, iż goście będący członkami tych programów wydają o ok. 20 proc. więcej niż ci, którzy w nich nie uczestniczą. Sieci przywiązują gości także dodatkową zniżką od cen podstawowych, co i tak jest korzystniejsze niż płacenie znacznie wyższej prowizji OTA. Programy lojalnościowe pozwalają w szczególny sposób doceniać gości, przyznając im stosowne statusy. Przywileje wynikające z nich są stopniowane i zróżnicowane także w samej sieci według typów i standardów hoteli. W statusach najwyższych i w najwyższych kategoriach hoteli są to m.in.: – gwarancja dostępności pokoju przy dokonywaniu rezerwacji z 48-godzinnym wyprzedzeniem, jest to szczególne ważne na kierunkach charakteryzujących się wysokim obłożeniem; – specjalne stanowisko recepcji pozwalające na ominięcie kolejki przy meldowaniu; – bezpłatny dostęp do klubu, w którym oferowane są przekąski i napoje (executive lounge); – dodatkowe punkty gromadzone na koncie programu lojalnościowego za wydatki za pokój, ale także za korzystnie z gastronomi czy innych usług; – bezpłatne przeniesienie do pokoju o podwyższonym standardzie z zachowaniem standardowej ceny.

Punkty można wymieniać na wiele produktów czy usług dostępnych na stronach internetowych programu dla klubowiczów, jednak największą popularnością cieszy się wymiana na noclegi. W ten sposób, podróżując służbowo w ramach sieci, za zgromadzone punkty można spędzać dni wolne czy wakacje w innych hotelach grupy. Za przyznawane punkty obciążany jest dany hotel, natomiast hotelowi, w którym są one wykorzystane, sieć refunduje wykonanie usługi. Poziom refundacji jest zależny od obłożenia danego dnia w hotelu.

Technologia – wskazane narzędzia

Sieci oferują wsparcie technologiczne, także wskazując rozwiązania i systemy dopuszczalne przez nie. To zdejmuje z inwestora dylemat, jakie narzędzia wybrać, oraz konieczność śledzenia ich zmian czy aktualizacji. Nadzór sprawuje nad tym sieć, przekazując konkretne wytyczne.

Zarazem jednak ogranicza to swobodę wyboru, także indywidualizacji rozwiązań dla danego obiektu. Z punktu widzenia kosztów często może okazać się, że rozwiązania lokalne, niesieciowe mogą być ekonomicznie korzystniejsze i o bardzo podobnych funkcjonalnościach.

Standardy – wytyczne i audyty

Standardy marki to wymogi, ale i wsparcie. Utrzymanie standardów łączy się niewątpliwie z kosztami. W różnych sieciach standaryzacja sięga różnych poziomów zarządzania hotelem i zakupami. Niektóre dają ogólne wytyczne, inne wskazują konkretnych dostawców elementów wyposażenia i materiałów eksploatacyjnych. W niektórych przypadkach ze względu na skalę sieci ceny takich produktów są atrakcyjne, ale równie często podobne rozwiązania można znacznie taniej nabyć na rynku lokalnym. To też warto zbadać przed wybraniem franczyzodawcy.

Zaletą standardów sieci jest fakt, że ten element zarządzania hotelem jest w znacznej mierze zdjęty z procesu decyzyjnego. Nie trzeba tworzyć i określać własnych, ale wystarczy przestrzegać sieciowych. Weryfikacja stopnia spełniania wymogów realizowana jest podczas audytów. Wiele sieci hotelarskich korzysta w tym zakresie z wyspecjalizowanych firm audytorskich, ale są i takie, które mają własne komórki zajmujące się tym.

Obszar badania standardów między sieciami także jest zróżnicowany. Niektóre opierają się na ocenie tzw. tajemniczego gościa oraz wizytacji przedstawiciela sieci, oceniającego dziedziny, które z oczywistych względów nie mogły być sprawdzone w procedurze mystery shopping. Inne pełnej oceny dokonują w trakcie jednej wizyty, zaczynającej się od części „tajemniczej”, a następnie audytor przeprowadza kontrolę również w częściach niedostępnych dla gości, włącznie z dokumentacją dotyczącą

W różnych sieciach standaryzacja sięga różnych poziomów zarządzania hotelem i zakupami. Niektóre dają ogólne wytyczne, inne wskazują konkretnych dostawców elementów wyposażenia i materiałów eksploatacyjnych bezpieczeństwa żywności, przeciwpożarowego czy szkoleń wymaganych dla dyrektora, managerów oraz właściwych dla pracowników ze względu na działy operacyjne hotelu.

Audyty kończą się oceną. Wynik poniżej poziomu minimalnego sprawia, że należy przygotować plan naprawczy, po czym następuje kolejny audyt. W skrajnym przypadku kilkakrotny wynik negatywny może wiązać się rozwiązaniem umowy oraz kosztami wynikającymi z jej niedotrzymania.

Odświeżenie marki – co kilkanaście lat

W hotelach sieciowych co 10-15 lat zachodzi konieczność poczynienia nakładów związanych ze zmianą wizualizacji marki, czyli m.in. wszelkich logotypów używanych przez hotel. Taka konieczność może pojawić się w różnym czasie od otwarcia hotelu, gdyż wynika z globalnej polityki marketingowej sieci. Może się zdarzyć, że trzeba to będzie zrobić np. już w piątym roku funkcjonowania hotelu.

Proces ten jednak jest rozłożony w czasie i zazwyczaj na pełną zmianę jest określony okres. Z różnych powodów może okazać się, że dotrzymanie wyznaczonego terminu będzie trudne lub wręcz niemożliwe, dlatego sieci zostawiają furtkę na nego-

www.e-hotelarz.pl

26

abc Inwestycji Hotelowych cjacje lub zgodę na odstępstwo od konkretnego standardu na jakiś czas. Warto z tego skorzystać, gdyż taka oficjalna zgoda oznacza brak punktów ujemnych np. w audycie za niedotrzymanie konkretnego wymogu.

Większość kosztów zmiany wizualizacji marki związana jest z bieżącymi kosztami eksploatacyjnymi, pojawiającymi się wraz ze zużyciem obrandowanych materiałów. Oczywiście dodatkowe koszty są niezbędne np. na przygotowanie wszelkich projektów materiałów drukowanych zgodnie z nowymi wymogami. Część można potraktować jako nakłady inwestycyjne, np. neony na budynku czy inne trwałe oznakowanie na zewnątrz i wewnątrz hotelu.

Prestiż i rozpoznawalność

Poza nielicznymi hotelami z tradycjami, generalnie należy przyznać, że przynależność do dobrej sieci natychmiast podnosi rangę i rozpoznawalność obiektu. To pozwala także na łatwiejszy start otwieranego hotelu. Z kolei w obiektach już działających, które chcą włączyć się w struktury sieci, koszty dostosowania się do ich wymogów mogą być wysokie, a niekoniecznie szybko i łatwo zostaną zdyskontowane marką, dlatego należy bardzo rozważnie przeanalizować takie przedsięwzięcie.

Wybór właściwego modelu zarządzania zależy także od lokalizacji. W analizie należy uwzględnić potencjał rynku, jego demografię, grupę docelową, konkurencję niezależną i sieciową.

Zazwyczaj lepiej jest wprowadzić nową sieć niż inną markę obecnej sieci znajdującą się w bliskim sąsiedztwie, aby nie kanibalizować się nawzajem. Ale inną sytuacją jest, gdy inwestor planuje otwarcie kolejnego obiektu w bliskiej okolicy już posiadanego, wtedy efekty synergii standardów, rozwiązań oraz większa

mobilność pracowników mogą przemawiać za wyborem franczyzodawcy, z którym współpraca już została nawiązana.

Wybór marek w sieci zazwyczaj jest spory, nie tylko ze względu na kategorie według gwiazdek, ale także na charakter marki, np. lifestyle'owy, biznesowy, konferencyjny czy rekreacyjny.

Każdy z typów ma swój styl, charakter i filozofię, co oznacza konieczność spełnienia właściwych jej wymogów, także architektonicznych, dotyczących bryły hotelu, jego wnętrza i wyposażenia. Już na etapie projektowania jest to nadzorowane pod względem spełniania założeń dla marki.

Jeszcze przed rozpoczęciem etapu inwestycyjnego w zakresie wyboru marki dopasowanej najlepiej do danego rynku oraz zakładanych nakładów inwestycyjnych można liczyć na wsparcie i doradztwo sieci, co niewątpliwie ułatwia wybór. W przypadku hotelu niezależnego inwestor jest zdany na swoją wiedzę lub doradztwo podmiotów zewnętrznych.

Reasumując, wiele wskazuje na korzyści sieci, ale nie oznacza to, że na rynku nie ma miejsca na hotele niezależne. Wiele jest przykładów obiektów niezależnych, a rozpoznawalnych na rynku i osiągających sukcesy. W takim przypadku pomaga unikatowa lokalizacja lub bardzo zindywidualizowana oferta hotelu czy też kierunek odznaczający się bardzo wysokim popytem.

Czy te niezależne obiekty osiągałyby lepsze wyniki i szybszy zwrot z inwestycji dla właściciela, będąc marką międzynarodową – po uwzględnieniu kosztów franczyzy – jest pytaniem, na które można odpowiedzieć po pogłębionej indywidualnej analizie hotelu, rynku, na którym działa, i porównania możliwości oraz kosztów zaimplementowania danej marki. •

Adam Pilczuk. Dyrektor strategii i rozwoju w Polskim Holdingu Hotelowym R

www.e-hotelarz.pl

27

E

K

L

A

M

A

abc Inwestycji Hotelowych

Jak zaprojektować

p o k ó j

• Justyna Jabłońska, • Wojciech Niewiński

Konkurencja na rynku hotelowym, pojawianie się wciąż nowych obiektów, szczególnie 4- i 5-gwiazdkowych, wyznacza atrakcyjność wyposażenia wnętrz pokoi.

Inwestorzy prześcigają się w tym, aby jak najbardziej oryginalnie zaprezentować swój obiekt. Zaoferować gościowi coś, czego nie będzie miał w domu. Dać mu opowieść o miejscu i mnóstwo pozytywnych emocji, które na długo zapamięta.

Zapewnić najlepsze warunki na dobry sen.

W

nętrza hotelu są tylko ubraniem pomysłu inwestora na ten biznes. Jego stylizacją. Bo nawet najpiękniejsze wnętrza bez dobrego konceptu biznesowego nie sprawdzą się, nie przyciągną i nie zatrzymają gości. Nie przekonają ich. Doświadczenie architektów projektujących hotele ma natomiast pomóc biznesmenowi w realizacji jego pomysłu od strony wizualnej i urzeczywistnieniu jego wizji. Dobry architekt potrafi tego dokonać.

Projektowanie na tym polega, że nie ma na przepisu, wnętrze tworzy się dla danego miejsca i pod konkretne potrzeby.

Nie projektuje się „dla nikogo i dla wszystkich”, ale pod konkretnego odbiorcę. Architekt powinien zaprojektować hotel w każdym stylu, w zgodzie z wizją biznesową klienta. Musi obserwować, oglądać, przyglądać się i uważnie wsłuchiwać w potrzeby klienta, który chce, aby jego hotel wyróżniał się – był niepowtarzalny. On doskonale wie, czego chce.

Jednak najważniejszy jest nastrój w pokoju hotelowym i to, jak będzie się czuł w nim gość. A ma się czuć w nim znakomicie. Ma mieć poczucie przytulności i komfortu. Wnętrze ma mu pokazać jakąś historię. Bajkę, w której on będzie głównym bohaterem. Ważne są detale, o których często się zapomina. Na przykład, co kobieta w pokoju hotelowym ma zrobić z torebką, gdzie ją położy lub gdzie powiesi.

W ramach tych detali trzeba na przykład rozważyć taką kwestię: czy meble mają mieć szuflady, czy może jednak nie? W hotelu pobytowym są one potrzebne, bo goście spędzają w pokoju więcej czasu. Muszą mieć dużo półek, aby pomieścić swoje rzeczy. Miejsce na składowanie, przechowywanie ubrań, ale też w miejscowościach turystycznych np. nart, kombinezonów, kasków, butów narciarskich...

Projekt pokoju zaczyna się od projektu bryły

Design pokoju hotelowego to już sam koniec koncepcji. Jego wystrój jest tak naprawdę tylko niewielkim elementem ogromnej całości – wierzchołkiem góry lodowej. Wszystko zaczyna się w momencie projektowania budynku i tu niestety często jest tragedia.

www.e-hotelarz.pl

28

FOT. Pixabay

Nie ma przepisu na pokój

abc Inwestycji Hotelowych Architekci, którzy nigdy nie projektowali hotelowych wnętrz, nie powinni zajmować się bryłą, bo popełniają mnóstwo błędów, które w fazie wyposażania pomieszczeń bywają trudne do usunięcia, a często wręcz niemożliwe. W procesie tworzenia projektu budynku trzeba też współpracować z branżystami. Nie wolno tego pomijać, bo liczba instalacji, które znajdują się w pokoju hotelowym, jest ogromna. Trzeba dobrze zaprojektować ich miejsce oraz ilość, bo później, na etapie tworzenia wystroju pokoju może to być problemem nie do przejścia. W najlepszym wypadku trzeba będzie kuć ściany.

Dlatego pomysł na wnętrze pokoju hotelowego powinien rozpoczynać całą inwestycję i później ją kończyć. Nie wolno o tym zapominać. W przeciwnym razie wiąże się to zarówno z niepotrzebnymi nerwami, kosztami, jak i z dłuższym, niż zakładano, czasem oddania obiektu do użytkowania.

Hotel projektuje się od środka. Nie z punktu widzenia bryły budynku czy okien, ale od funkcji pokoju, od wnętrz wspólnych.

Gdy myśli się o hotelu, to nie o jego bryle, ale właśnie o pokoju i jego wnętrzu. O tych wszystkich pozytywnych doznaniach, które ma zapewniać gościom. Proszę zwrócić uwagę, że reklama hotelu to zwykle ich apartamenty i pokoje, a nie bryła czy otoczenie. Chyba że hotel jest usytuowany w wyjątkowym miejscu, które jest atrakcją okolicy.

Z myślą o kategoryzacji

Właściwie każdy hotel, który aranżujemy, musimy poprawiać, bo pojawiły się błędy przy projektowaniu jego tkanki. Często architekci tworzący projekt budynku nie mają pojęcia o wymogach kategoryzacji i nie biorą jej kompletnie pod uwagę.

Spotykamy się z niewiarygodną ilością błędów i grzechów zaniechania. Potem musimy rezygnować ze wspaniałych pomysłów i doskonałych rozwiązań, bo zastajemy budynek „zaprojektowany bryłą”, a nie „funkcją”. Projektując hotel, zawsze powinno się więc współpracować z „wnętrzarzami”, bo to oni doskonale wiedzą, jak będzie on funkcjonował i na co zwrócić szczególną uwagę, aby unikać błędów i już na tym etapie myśleć o tym, jaką kategorię będzie on miał.

Wnętrza hotelu są tylko ubraniem pomysłu inwestora na ten biznes.

Jego stylizacją. Bo nawet najpiękniejsze wnętrza bez dobrego konceptu biznesowego nie sprawdzą się, nie przyciągną i nie zatrzymają gości Podczas projektowania pokoi hotelowych, na każdym etapie – od bryły, poprzez projekty branżowe, po wnętrza – trzeba trzymać się zasad kategoryzacji, wprowadzających obiekt na rynek i określających standard, którego mogą oczekiwać goście.

Te reguły są wszystkim dostępne.

Jeśli inwestorowi zależy na tym, aby obiekt otrzymał konkretną liczbę gwiazdek, to w tych kwestiach nie może być kompromisów. Zasady kategoryzacji bardzo ściśle określają wielkość pokoi, jakie ma być ich wyposażenie, a nawet wymiary mebli.

W razie błędnych wyliczeń podczas projektowania bryły, niezgodnej z projektem realizacji lub źle pojętych oszczędności

może okazać się, że trudno będzie uzyskać oczekiwaną kategorię hotelu, bo np. drzwi nie otwierają się pod właściwym kątem, dlatego że za nimi jest szafa, która to uniemożliwia, lub wręcz ciężko jest w pokoju zmieścić łóżko o bardzo szczegółowo określonych prawem wymiarach. Komisja kategoryzująca natomiast wszystko skrupulatnie sprawdza, mierzy i przelicza.

Design pokoju hotelowego to już sam koniec koncepcji. Jego wystrój jest tak naprawdę tylko niewielkim elementem ogromnej całości – wierzchołkiem góry lodowej. Wszystko zaczyna się w momencie projektowania budynku, i tu niestety często jest tragedia

Gdy błędnie wyliczone są wymiary pomieszczeń czy rozkład, może okazać się, że pokój nie spełnia zasad kategoryzacji albo pojawiają się ogromne, nieprzewidziane wydatki, związane np. z tym, że do każdego pokoju trzeba zamawiać szafę czy wykładziny o zupełnie innych wymiarach. W wypadku niewielkiej liczby pokoi są to spore wydatki, ale jeśli jest ich kilkadziesiąt, to kwota robi się ogromna.

Odporne na upływający czas

Wnętrza muszą być tak zaprojektowane tak, żeby były odporne na upływający czas, a także na nieprawidłowe użytkowanie czy nieumiejętne sprzątanie. Warto pamiętać, że goście nie zawsze dbają o miejsce, w którym przebywają tymczasowo.

Bywa, że nie szanują wyposażenia, a nawet niszczą je. I to się dzieje niezależnie od tego, ile hotel ma gwiazdek.

Co 10 lat w takim obiekcie robi się generalny remont. Wymienia się wykładziny, tapety, meble, armaturę, ale mają one przez ten czas wyglądać tak samo nienagannie. Przez lata identycznie, jak w pierwszych chwilach po otwarciu hotelu. Z tego powodu często wnętrza bywają urządzane bardzo oszczędnie i z małym rozmachem.

Trzeba jednak znaleźć złoty środek podczas projektowania luksusowego pokoju, wykorzystując najlepsze materiały, które muszą być przy okazji trwałe i odporne na zniszczenia. Przede wszystkim gość ma mieć wrażenie luksusu. Po to zatrudnia się doświadczonych architektów, aby wiedzieli, jak umiejętnie połączyć artystyczne walory wyposażenia pokoju z praktyczną jego stroną. Warto pamiętać, że niektóre materiały się dobrze starzeją, i na to trzeba zwrócić uwagę.

Kto tu będzie spał?

Myśląc o hotelu, a w tym o pokoju hotelowym, trzeba koniecznie określić jego gościa. Ustalić, do kogo adresujemy ofertę. Czy to będą ludzie bardzo młodzi, którzy nie wyobrażają sobie życia bez telefonu, laptopa i nowych technologii. Oni potrzebują silnych przeżyć, adrenaliny – zaskoczenia.

A może hotel będą odwiedzali goście, którzy są nastawieni na spokój i luksus? Zbyt eksperymentalne hotele nie zawsze się sprawdzają. Goście, którzy są przyzwyczajeni do obsługi, sekretarki, konsjerża, nie będą za pomocą notebooków włączać świa-

www.e-hotelarz.pl

29

abc Inwestycji Hotelowych tła, bo to dla nich zbyt dużo zachodu. Będą się w takim wnętrzu źle czuć. Technologia będzie im przeszkadzała, a nie służyła.

Dlatego poza ważną zasadą, że wszystko w pokoju hotelowym ma być piękne i nowoczesne, ogromnie istotne jest to, że też musi być intuicyjne w obsłudze. Gość nie może zgadywać, jak ma włączyć światło czy otworzyć drzwi. Ma od razu wiedzieć, jak wszystko działa, a nie zastanawiać się nad jakąkolwiek kwestią związaną z pobytem w pokoju hotelowym. Z tego powodu ogromnie ważne jest określenie, kim jest odbiorca, w jakim przedziale wiekowym, w jakim celu przyjeżdża do hotelu, ile będzie w nim spędzał czasu, i to trzeba brać pod uwagę na każdym etapie projektowania.

Łóżko z bawełnianą pościelą, wykładzina, w którą zapada się noga, łazienka urządzona z lekkością i smakiem

Pobyt w hotelu ma być przygodą, pozwalającą na oderwanie się od rzeczywistości. Tak jak danie w trzygwiazdkowej restauracji Michelin, ma dostarczać wyjątkowych emocji. Bo tak naprawdę hotel to przede wszystkim pokoje, a w nich najważniejsze jest łóżko. Ma być tak luksusowe i wygodne, że nawet ziarnko grochu nie ma prawa uwierać. Komfortowe jak nigdzie indziej.

Z miękką, satynową pościelą z najlepszej bawełny. Żeby gość mógł się wreszcie wyspać.

Pod nogami miękka wełniana wykładzina, w którą noga się zapada, a gość hotelowy odczuwa wyjątkową przyjemność stąpania po niej. Idealnie by było, żeby na łóżku nie leżała narzuta, tylko ciepły, puszysty, miękki koc, w którym chce się zanurzyć w chłodne dni.

Luksusowy pokój w hotelu jest jak wyjątkowa scenografia. To teatr, który ma przenieść gościa w nieznany mu świat, a łazienka ma być jego dopełnieniem. Wolelibyśmy, aby to był salon kąpielo-

W procesie tworzenia projektu budynku trzeba współpracować z branżystami.

Nie wolno tego pomijać, bo liczba instalacji, które znajdują się w pokoju, jest ogromna. Trzeba dobrze zaprojektować ich miejsce oraz liczbę, bo później, na etapie tworzenia wystroju pokoju może to być problemem nie do przejścia

wy, w którym gość będzie odczuwał przyjemność z kąpieli. Nie chcemy wprowadzać gości do zimnego pudełka. Łazienka ma być więc przytulna, urządzona z lekkością i smakiem. W projektowaniu pokoi hotelowych warto brać pod uwagę także gości z zagranicy, którzy coraz częściej odwiedzają Polskę, i ich kulturę czy przyzwyczajenia. Tak np. w kulturze arabskiej standardem są bidety.

Także światło w pokoju hotelowym ma umożliwiać budowanie scen i nastrojów. Pozwolić je włączać, przełączać, wyłączać wedle upodobania i potrzeb chwili. Dać gościowi możliwość samodzielnego budowania sobie różnych klimatów, budować emocje niezależnie od pory dnia i nocy. Tu i teraz.

Przedłużenie pokoju

Pokoje w hotelach są zawsze projektowane bardzo ekonomicznie, jeśli chodzi o powierzchnię. Z tego powodu ogromnie ważna jest funkcja lobby, zwłaszcza w hotelach pobytowych.

Goście mogą tu spędzać czas wolny, złapać trochę przestrzeni, z przyjemnością odpocząć.

Co 10 lat robi się generalny remont.

Wymienia się wykładziny, tapety, meble, armaturę. Ale przez ten czas mają one wyglądać tak samo nienagannie. Przez lata identycznie, jak w pierwszych chwilach po otwarciu hotelu Lobby w hotelu pełni funkcję komfortowego salonu. Przy okazji goście zamawiają drinki czy przekąski. Tworzy się familiarna atmosfera, ludzie mają okazję się ze sobą poznać, integrować się, a nawet zawierać znajomości, które mają szansę przetrwać długo. W ten sposób buduje się przywiązanie gościa do marki, jaką jest hotel. Wyjątkowy klimat wnętrz i atmosfera sprawiają, że ludzie wracają tu przez wiele lat. Hotel jednak zapewnia także anonimowość i intymność. To gość decyduje o tym.

On nic tu nie musi, ale może.

Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja

Hotel, w tym pokój hotelowy, powinien być małym przewodnikiem miejsca, do którego przyjechał gość. Wystrój wnętrz ma być z tym spójny. Z jego historią, otoczeniem, atrakcjami regionu, powodem, dla którego goście tu przyjeżdżają.

Najgorzej, jeśli wnętrza hotelowe są takie, że właściwie mogłyby znajdować się w każdym miejscu na świecie. Uniwersalność w tym wypadku się nie sprawdza. Powinny one określać miejsca, w którym się znajdują. O tym świadczy każdy element aranżacji.

Zdobienia wynikają z tego, gdzie się hotel mieści, jaką ma historię, kulturę, jaką legendę, specyfikę, a nawet kim jest jego właściciel.

Z tego powodu zaprojektowaliśmy np. przemyślane elementy snycerki, tkaniny, skóry, zdobienia w hotelu Kasprowy w Zakopanem kojarzące się z tym miejscem. W pokojach jest nawet stara mapa gór, która pozwala gościowi szybko zorientować się, gdzie się znajduje, i zaplanować trasę wędrówki na następny dzień. Wystrój jest związany z miejscem – w tym wypadku z górami. Nie zastosuje się go nad morzem, bo będzie niespójny z regionem.

Wszystko ma być spójne i opowiadać historię. Porywać gościa hotelu, przenosić go w świat, w którym się znalazł. Hotel ma tworzyć nastrój, a wystrój pokoju ma być z nim spójny. Ma być jego kontynuacją. Odważnym, śmiałym hołdem dla miejsca, w którym się znajduje. Ale może być także żartem. Puszczeniem oka do odbiorcy, jak np. hotel Balthazar w Krakowie, który jest z założenia luksusowy i taka jest jego aranżacja, ale gdy się dobrze przyjrzymy, dostrzeżemy, że pewnymi elementami nawiązuje do bajki z dzieciństwa „Przygody Baltazara Gąbki”. •

www.e-hotelarz.pl

30

Justyna Jabłońska i Wojciech Niewiński.

Właściciele ORB Studio

abc Inwestycji Hotelowych

Tekstylia

do hotelowych zadań specjalnych • Magdalena Federowicz-Boule

Nocleg w hotelu ma kojarzyć się z komfortem, bezpieczeństwem, gościnnością, relaksem i przytulnością. Wygodne łóżko, a na nim śnieżnobiała pościel, w oknach ciężkie, nieprzepuszczające światła zasłony. Wszystko ma tu znaczenie, a tekstylia – szczególne.

Przede wszystkim pełnią funkcję estetyczną, nadając każdemu wnętrzu wyjątkowy charakter, ale też praktyczną. Nie tylko w pokoju, ale wszędzie tam, gdzie przebywają goście.

Kategoria hotelu a tekstylia

W przypadku hotelu tekstylia muszą spełniać ściśle określone wymogi. Liczy się więc przede wszystkim wytrzymałość materiału, odporność na zabrudzenia oraz łatwość utrzymania go w czystości.

Tekstyliom hotelowym stawia się wymagania, a tym można sprostać, kładąc nacisk na ich jakość.

Duży wpływ na wybór tkanin ma kategoria hotelu. Inwestor powinien zdawać sobie z tego sprawę, że im wyższa kategoria, tym lepsze i bardziej ekskluzywne materiały powinny być wybierane, ale też dzięki temu tym większe ma możliwości wyboru.

Najlepszym, i tak naprawdę najrozsądniejszym, rozwiązaniem jest wybór najdroższych tkanin, na jakie inwestora stać, ponieważ za wysoką ceną takich tekstyliów idzie niezwykle wysoka jakość oraz specjalne funkcje i właściwości tkanin. Są to tkaniny projektowane z myślą o potrzebach obiektów publicznych i specjalnych warunkach użytkowania, a co za tym idzie, znacznie trwalsze niż tekstylia do użytku domowego.

Dobrze dobrana tkanina znacząco wpływa na odbiór estetyki obiektu hotelowego, jest praktyczna w konserwacji i decyduje o prestiżu hotelu. Jest oprawą i zwieńczeniem wiedzy oraz pracy projektanta prowadzącego, a także marzeń i wymagań inwestora. Idealnie dobrane tekstylia spinają wnętrza w spójną i harmonijną całość, co przekłada się na komfort użytkowania.

Tkanina wpływa na budowanie nastroju w pokoju, z tego powodu należy dołożyć wszelkich starań, aby idealnie dobrać tekstylia, zarówno pod względem funkcjonalności, wzornictwa, jak i dopasowania do charakteru hotelu. Za ich pomocą hotel opowiada historię, tworzy klimat i dociera do wielu zmysłów – przyciąga spojrzenia atrakcyjnymi wzorami oraz pozwala odprężyć się w miękkiej, zawsze pachnącej świeżością, przyjemnej w dotyku pościeli. To szczegóły, które wpływają na subiektywną ocenę gości.

Tkanina wiodąca i koordynaty

Dla trafnego i efektownego wyboru tekstyliów niezwykle istotne jest zebranie całej wiedzy dotyczącej materiałów tekstylnych, wymagań branżowych, trendów we wzornictwie i połączenie ich

www.e-hotelarz.pl

32

FOT. newmor polska

W

ygodne łóżko to absolutna podstawa do tego, aby gość spędzający noc w hotelu mógł wypocząć, jednak na pozytywne odczucia ma wpływ wiele czynników. Liczy się także wnętrze, a zatem jego wystrój, w którym ogromną rolę odgrywają tkaniny – począwszy od zasłon, jaśków i narzut, poprzez poszewki na pościel, a na ręcznikach skończywszy.

Nie chodzi tylko o dobór kolorystyczny tekstyliów, które mają współgrać wizualnie z wnętrzem pokoju hotelowego, ale także o faktury i tekstury, bo tkaniny odbiera się, poza zmysłem wzroku, także zmysłem dotyku. Im bardziej miękkie, puszyste i gładkie, tym lepiej odbierane jest również wnętrze.

Tkanina potrafi wyczarować odpowiedni klimat i wpływać na nastrój, niezależnie od tego, czy jest to przestrzeń publiczna czy prywatna. Nawet minimalistyczne czy loftowe pokoje, dzięki umiejętnemu doborowi tekstyliów, mogą zmienić się w przytulne, urokliwe wnętrza, w których przebywa się z przyjemnością. Dobrze, gdy zaciera się granicę między przestrzenią hotelową a domową, tworząc living room concept, a tu tkaniny odgrywają niezwykle istotną rolę. Miłe dodatki – narzuty, poduszki czy pledy – pozwalają w bardzo prosty sposób nadać wnętrzu domowy charakter i sprawić, że stanie się ono bardziej przytulne.

abc Inwestycji Hotelowych z charakterem oraz stylem danego obiektu. Tylko wtedy uda się pogodzić wymogi formalne, praktyczne z eleganckim wzornictwem.

Ważną rolę w tym procesie odgrywa ścisła współpraca z doświadczonym projektantem wnętrz, który ma na swoim koncie wiele realizacji obiektów hotelowych. Potrafi on odpowiednio połączyć wszystkie elementy w spójną całość, a dopiero to daje gwarancję sukcesu.

Najlepiej posługiwać się gotowymi wzornikami z kolekcjami. Zwykle

Za pomocą tekstyliów hotel opowiada historię, tworzy klimat i dociera do wielu zmysłów – przyciąga spojrzenia atrakcyjnymi wzorami oraz pozwala odprężyć się w miękkiej, zawsze pachnącej świeżością, przyjemnej w dotyku pościeli składają się z tkaniny wiodącej i koordynatów. Nierzadko do tej samej kolekcji można dobrać tapetę i wykładzinę, a nawet płytki do łazienki. Istnieje także możliwość zamówienia wykładzin i ceramiki z dekorem, które będą pasowały do wybranych tkanin. Taka możliwość bardzo ułatwia decyzje, bo gotowe wzorniki dają pewność odpowiedniego i przemyślanego dopasowania dekoracji.

Można również łączyć kolekcje różnych producentów, ale wymaga to dużego wyczucia estetyki. Najbezpieczniejszym rozwiązaniem dla samodzielnego inwestora jest wybranie tkanin w obrębie jednej kompletnej kolekcji. W przeciwnym razie odpowiedzialność za efekt

artystyczny całości inwestycji powinien wziąć na siebie prowadzący projektant.

W przypadku pokoju hotelowego najlepiej z jednego wzornika wybrać tekstylia na zasłony, narzuty oraz tapicerkę mebli. Mamy wtedy pewność zminimalizowania ryzyka pomyłki wzorniczej. Tak samo jest w częściach wspólnych, takich jak hall, recepcja, restauracja, lobby. Tkaniny wybrane z jednej kolekcji mogą wnętrzu znacząco dodać elegancji.

Najważniejsze kryteria – charakter wnętrza, wymagania techniczne, założenia budżetowe

Głównymi kryteriami, jakimi inwestor powinien kierować się podczas wyboru tkanin obiektowych, są dopasowanie do charakteru wnętrza, wymagania techniczne i założenia budżetowe. Niezwykle trudno jest pogodzić wszystkie czynniki, ale dzięki wiedzy i doświadczeniu projektanta jest to możliwe.

Dekoracje okienne, tapicerka mebli oraz takie elementy, jak kapy i poduszki powinny być kontynuacją i nawiązaniem do charakteru hotelu oraz głównych elementów, jakimi są meble. To najbardziej widoczny element, bo tkanina i inne dodatki dopełniają wrażenia harmonii. Następnym ważnym składnikiem są podłogi i ściany, które również muszą być dopasowane do całości. Trudno jednoznacznie określić, który z elementów jest najważniejszy – wszystkie te części składowe powinny ze sobą harmonijnie współgrać.

Aby odpowiednio zaaranżować taką przestrzeń, architekt musi wykazać się nie tylko znajomością trendów i wyczuciem estetyki, ale także wiedzą, jakie atesty są wymagane w hotelu. Tkaniny w tzw. częściach wspólnych muszą wykazać się atestem na niepalność.

Dobrze widziane są również dodatkowe właściwości, np. antyelektrostatyczne i antybakteryjne. Muszą charakteryzować się także doskonałą jakością i dobrym wzornictwem dopasowanym do projektu wnętrz hotelu. W samych pokojach nie ma wymogu trudnopalR

E

K

L

A

M

A

zaPewnić dOBry seN

w idealnej pościeli to misja, która odzwierciedla naszą pasję w dostarczaniu rozwiązań, zapewniających komfortowy wypoczynek w hotelach Nasze certyfikaty: Bsci, isO-9001:2015, OekO-teX 100.  Pościel,  ręczniki,  szlafroki,  maty łazienkowe,  kołdry, Poduszki – dla sektora Horeca w Polsce i na Bliskim wschodzie. www.e-hotelarz.pl

„Pozwól nam otulić Twoich gości luksusem” 33

Dane firmy www.luxuriousbeds.com.pl 01-234 Warszawa, ul. M. Kasprzaka 31/206 tel. +48 784 116 039: +48 784 157 679 e-mail: kontakt@luxuriousbeds.com.pl

abc Inwestycji Hotelowych ności, ale inwestor dbający o bezpieczeństwo powinien wybrać tkaniny z takim atestem.

Dodatkowo w obiektach skategoryzowanych istnieje wymóg zainstalowania w pokojach dekoracji okiennych zaciemniających (typu blackout) i niezaciemniających (firany, rolety, plisy). Tkaniny zaciemniające znajdą też zastosowanie w pomieszczeniach konferencyjnych, gdzie zachodzi konieczność izolacji od światła dziennego na potrzeby prezentacji. Mogą być one zainstalowane w postaci zasłon typu blackout, zasłon na podszewce zaciemniającej, rolet i ekranów.

Elementy te mogą być sterowane (zasłaniane) ręcznie lub z napędem elektrycznym.

Minimalizm, glamour, styl klasyczny

Wśród światowych trendów w aranżacjach i dekoracjach pomieszczeń jest kilka znaczących kierunków. Oprócz wnętrz klasycznych, jednym z nurtów są wnętrza minimalistyczne, gdzie stosuje się tka-

Jedną z najbardziej ekskluzywnych jest pościel satynowa. Za sprawą specjalnych przędz, splotów i procesów produkcyjnych jej delikatnie błyszcząca powierzchnia, nienaganny wygląd i trwałość to luksus, w jaki na pewno warto zainwestować. Wszelkiego rodzaju domieszki być może są lepsze w procesie prania, tkaniny z nimi mniej się gniotą są bardziej ekonomiczne w utrzymaniu, jednak nie mają tak wysokiego stopnia chłonności. Zdarza się, że wywołują dyskomfort podczas spania, często powodując nadmierne pocenie się, co zdecydowanie zniechęca hotelowych gości do powrotu.

Parametry pościeli

Czym różni się pościel hotelowa od domowej? Przede wszystkim jakością i wytrzymałością. Pościel hotelowa, ze względu na częstotliwość prania w pralniach przemysłowych, musi być bardzo odporna na wysokie temperatury do 95o C. Dlatego też produkowana jest z tkanin o wysokich parametrach technicznych i dodatkowo wzmac-

We wnętrzach minimalistycznych stosuje się tkaniny gładkie, ewentualnie z wyraźnym wzorem sugerującym naturalność tkaniny, czyli z widocznym splotem. Pasują też tekstylia z geometrycznym wzorem nadającym wyraźny rytm, ale także jednobarwne

niny gładkie, ewentualnie z wyraźnym wzorem sugerującym naturalność tkaniny, czyli z widocznym splotem. Dobre są też tekstylia z geometrycznym wzorem nadającym wyraźny rytm, ale pasują również jednobarwne.

Jednym z kierunków aranżacji hoteli są wnętrza w stylu glamour, łączące w zaskakujący sposób prostotę z wykwintnością, ekskluzywność z nowoczesnym designem. Tu królują tkaniny bogato zdobione, często we wzory historyczne lub do nich nawiązujące. Nierzadko z metalicznymi nićmi i dekoracjami.

O ile we wnętrzach minimalistycznych umiejętność doboru odpowiednich tekstyliów jest dość prosta, o tyle w eklektycznych aranżacjach łatwo jest zniszczyć efekt, jeśli wypełni się aranżację przypadkowymi elementami. Z kolei wnętrza klasyczne czerpią inspirację ze sprawdzonych wzorców hotelowych. Tu założenia są proste, czyli stawia się na spokojne formy mebli i sprawdzone rozwiązania kolorystyczne tekstyliów oraz dodatków. Jeśli tylko tkanina spełnia wymagania obiektowe, przy idealnym doborze koordynatów można pokusić się o szukanie własnych zastosowań.

Pościel – śnieżnobiała, stuprocentowo bawełniana

Miękka, pachnąca, śnieżnobiała pościel, zachęcająca do zanurzenia się w niej to dziś obowiązujący standard. Jeżeli hotelowi zależy na gwiazdkach, to im ma być ich więcej, tym musi być ona lepsza jakościowo. Na jaki kolor najlepiej postawić? Oczywiście na biel, ponieważ kojarzy się z czystością, świeżością i luksusem, przez co zachęca do odpoczynku, dając gościom dokładnie to, czego oczekują od obiektu noclegowego.

Hotelarze stają przed wyborem, z jakiej tkaniny mają być poszewki. Czy wybrać bawełniane, czy może bardziej praktyczne – z domieszką materiałów syntetycznych. Jeśli chcemy być dobrym gospodarzem, zależy nam na komforcie naszych gości i ich dobro stawiamy sobie za nadrzędny cel, to odpowiedź jest tylko jedna: 100-proc. bawełna. Tylko ona daje najwyższy komfort spania, zapewnia dobry sen i relaks, a przecież to, co oferuje gościom hotel, to w głównej mierze sen.

niana w procesie szycia specjalnymi nićmi. W odróżnieniu od różnokolorowej pościeli domowej nie posiada zamków czy guzików, tylko uszyta jest na tradycyjny kilkudziesięciocentymetrowy zakład, co usprawnia proces prania i konserwacji, ale też jej zmiany.

Styl glamour łączy w zaskakujący sposób prostotę z wykwintnością, ekskluzywność z nowoczesnym designem. Tu królują tkaniny bogato zdobione, często we wzory historyczne lub do nich nawiązujące. Nierzadko z metalicznymi nićmi i dekoracjami Odpowiednia gramatura, a przede wszystkim zwartość włókna pościeli hotelowej, to złoty środek między trwałością a ekonomią użytkowania. Gramatura jest kluczem zarówno do długiej żywotności poszew, jak i niskich kosztów prania. Minimalna gramatura pościeli nie powinna być niższa niż 120 g, a jej maksimum powinno oscylować w granicach 170 g (trzeba pamiętać, że płaci się za kilogram prania, a miesięcznie pierze się dziesiątki, setki, a niekiedy nawet tysiące kilogramów tkanin). Niezmiernie ważna jest również gęstość tkaniny, czyli liczba użytych nici na cal. Dobrej jakości pościel hotelowa powinna wytrzymać w użytkowaniu 250-300 prań, zakładając, że hotel posiada trzy zmiany pościeli.

Są to ogólnie przyjęte standardy, dzięki czemu zakup czy uzupełnienie pościeli nie stanowi problemu. • Magdalena Federowicz-Boule, architekt, prezes zarządu Tremend

www.e-hotelarz.pl

34

HURTOWNIA GASTRONOMICZNA Nowość!

Dyspenser do masła

Otwierasz restaurację?

Potrzebujesz projektu technologicznego, sprzętu, wyposażenia?

Oferujemy fachowe doradztwo, ogromny wybór produktów, konkurencyjne ceny oraz szybką dostawę

abc Inwestycji Hotelowych

Dobra wykładzina,

czyli jaka?

…i z włókien sztucznych

Wykładziny w hotelu pełnią ważną funkcję użytkową i estetyczną. Odpowiednio dobrane mogą służyć latami i potęgować wrażenie elegancji, luksusu i przytulności. Na co zwracać uwagę przy ich doborze, aby spełniały swoje zadanie?

H

otel jest miejscem ponadczasowym, które nie ulega corocznym trendom. Ma tak samo doskonale wyglądać dziś, za pięć i 10 lat, a podłogi i ściany odgrywają niezmiernie ważną rolę w ostatecznym efekcie, gdyż dominują wizualnie nad innymi elementami.

Wykładziny wełniane…

Wykładziny dywanowe w hotelach narażone są na tarcie wynikające z dużego natężenia ruchu, a co za tym idzie, muszą mieć odpowiednią gramaturę i wysokość runa. Równie ważną sprawą jest rodzaj włókna. Od tych parametrów uzależniona jest cena, wygląd i długość użytkowania. Dlatego najbardziej popularne są wykładziny poliamidowe. Rzadziej używane są wykładziny produkowane z wełny – te głównie stosują hotele o najwyższym standardzie.

Wełna stosowana w wykładzinach dywanowych zapewnia doskonałą izolacyjność cieplną i akustyczną, antyelektrostatyczną, a przy tym higroskopijną, dlatego jest znakomitym stabilizatorem wilgotności. Włókna przejmują nadmiar wilgoci z powietrza, aby ją oddać, gdy w pomieszczeniu jest zbyt sucho. Wełniane wykładziny dywanowe są miękkie, miłe w dotyku i bardzo dobrze wpływają na estetykę pomieszczeń.

Wełna jest jednak najdroższym surowcem do wyrobu wykładzin, bo naturalnym, dlatego decydują się na nią hotele butikowe, w których jakość wyposażenia jest na pierwszym miejscu. Wykładziny wełniane stosują także często obiekty międzynarodowych sieci, mające w swoich manualach dla franczyzobiorców ściśle sprecyzowane warunki związane z wyposażeniem. Czasami dopuszczają mieszanki wełny z poliamidem w proporcjach 80:20. Sztuczne włókno poprawia trwałość takiej wykładziny (jest mniej podatna na ścieranie), a jednocześnie obniża jej koszt.

Należy pamiętać, że chociaż wełna jest mało podatna na odkształcenia, to jest też mało odporna na tarcie, co u podłóg hotelowych ma zasadnicze znaczenie. Wykładziny z włókien naturalnych są także bardziej wymagające, jeśli chodzi o utrzymanie w czystości i eksploatację.

Sztuczne włókna wykorzystywane do produkcji wykładzin stanowią tańszą alternatywę dla wełny, dlatego można je spotkać dużo częściej w obiektach hotelowych. Polipropylen jest najtańszy, ale również najgorszej jakości, charakteryzuje się gorszą trwałością i estetyką, dlatego pojawia się obiektach najtańszych (i najstarszych, którym brakuje pieniędzy na remont).

Hotelarze dbający o wysokie standardy najchętniej wybierają wykładziny dywanowe z poliamidu, które estetyką dorównują wełnianym i charakteryzują się dużą wytrzymałością na tarcia i ścieranie. Coraz częściej robione na zamówienie, mogą mieć dowolne wzory i kolory, zaprojektowane przez architektów wnętrz lub projektantów na indywidualne życzenie obiektu.

Wykładzina dzięki temu może dziś przybierać najbardziej abstrakcyjny wygląd, nawet do złudzenia imitować naturę. To zapewnia im pierwsze miejsce w podłogowym rankingu w hotelach.

Komfort użytkowania

Komfort to jedno z najczęściej pojawiających się w hotelu pojęć, a ogromny wpływ na niego mają podłogi i to, co się na nich znajduje. Wykładziny używane w pokojach, w których natężenie ruchu nie jest zbyt intensywne, będą różniły się od tych stosowanych w korytarzach. Co należy rozważyć podczas podejmowania decyzji o wyborze wykładzin? Przede wszystkim ich parametry techniczne, takie jak gramatura. Generalnie im jest ona wyższa we wspólnych strefach, narażonych na większe natężenie ruchu, tym dłuższy czas użytkowania.

Ważną kwestią braną pod uwagę podczas wyboru wykładzin hotelowych jest również odpowiednio dobrana kolorystyka nadruku. Nie zaleca się jasnych, jednorodnych kolorów w strefach o dużym natężeniu ruchu. Dobrze sprawdzają się melanże oraz wszelkiego rodzaju struktury, które są świetną bazą do stworzenia ciekawych wzorów, a zarazem są praktyczne w użytkowaniu. Zalecany jest natomiast podkład poliuretanowy, ponieważ materiały te wpływają korzystnie na zwiększenie komfortu użytkowania wykładziny.

Wykładziny hotelowe powinny mieć klasę ścieralności co najmniej 33. Bezwzględnie muszą spełniać także rygorystyczne wymagania dotyczące trudnopalności – standardowe dla hoteli Cfl-s1 lub podwyższone Bfl-s1. Inną ważną kwestią, na którą należy zwrócić uwagę, jest deklaracja zgodności produktu z wymaganiami stawianymi przez Unię Europejską (oznakowany jest symbolem CE). Dobrze jeśli wykładzina posiada atesty na antyelektrostatyczność. Jeśli hotelarzowi zależy na tym, aby działać zgodnie ze społeczną odpowiedzialnością biznesu (a wszystkim powinno zależeć, gdyż coraz częściej oczekują tego od nich goście), warto zwrócić uwagę także na atesty ekologiczne, takie jak BREEAM, LEED, BASTA czy EMAS. Bardzo ważna jest łatwość konserwacji i bieżącego utrzymania w czystości. Z tego względu dobrze jest wybierać wykładziny, które są już zaimpregnowane środkami typu teflon czy

www.e-hotelarz.pl

36

FOT. newmor polska

• Anna Jabłońska

abc Inwestycji Hotelowych

Wykładziny hotelowe a gramatury

scotchguard. Dzięki temu zabiegowi można mieć pewność, że w trakcie użytkowania runo zachowa sprężystość i jak najdłużej będzie odporne na zabrudzenia. Proces ten przedłuża żywotność wykładzin i pomaga zaoszczędzić na kosztach czyszczenia. Codzienne czyszczenie wykładzin odkurzaczem jest wpisane w hotelowe standardy, pranie ich natomiast powinno być czynnością niezbyt częstą, dlatego tak ważna jest impregnacja. Wykładzina dobrej jakości, odpowiednio czyszczona, wytrzyma 10 lat i dłużej.

Odpady zwiększają koszty

Planując inwestycję związaną z zakupem wykładziny hotelowej, należy być przygotowanym na to, że trzeba będzie zamówić jej więcej, niż to wynika z projektu architektonicznego.

Podczas montażu powstają odpady, wynikające z różnicy między powierzchnią podłogi a szerokością wykładziny. Standardowo produkuje się je o szerokości 4 m. Gdy pomieszczenie jest węższe, powstaje odpad po jej ścięciu.

Jeśli wykładzina ma wzór, również trzeba uwzględnić zapas na jego spasowanie. Im większy wzór, tym potrzeba więcej materiału. Jeśli tego się nie uwzględni, można być zaskoczonym dużo większymi kosztami, niż zakładano, planując budżet.

Przyjmuje się, że w dużym, dobrze zaprojektowanym hotelu odpad wynosi około 12 proc. w pokojach i ok. 20 proc na korytarzach, a w pozostałych pomieszczeniach średnio 15-20 proc.

Inwestor ma prawo zażyczyć sobie, aby dystrybutor przedstawił projekt ułożenia brytów. Pozwoli to zminimalizować odpad, co jest równoznaczne ze zmniejszeniem wydatków. Warto dowiedzieć się, czy w cenie zamawianej wykładziny uwzględniona będzie również tolerancja produkcyjna. Zwykle stanowi ona nawet 2-5 proc. dodatkowych kosztów – ale o tym inwestorzy często dowiadują się dopiero w końcowym etapie rozmów. •

Anna Jabłońska. Kierownik działu Technologie i Wyposażenie magazynu „Hotelarz”

Wykładzina dywanowa w hotelu ma tłumić hałas, dawać poczucie komfortu i miękkości oraz urozmaicać przestrzeń barwą i wzorem. Ponadto dobra wykładzina powinna wytrzymać okres eksploatacji minimum 10 lat.

Dlatego nasze rekomendacje w zakresie gramatur to: • hotele 4-5-gwiazdkowe: pokoje 1100 g/m kw., korytarze 1300 g/m kw., • hotele 2-3-gwiazdkowe: pokoje 900 g/m kw., korytarze 1100 g/m kw., • hotele 1-gwiazdkowe: pokoje 750 g/m kw., korytarze 900 g/m kw.

Poliamidowe wykładziny hotelowe w tym zakresie zatoczyły pełne koło w ciągu ostatnich 15 lat. Pamiętam, gdy zaczynałem swoją działalność związaną z tą branżą, inwestorzy pytali o wykładziny o gramaturach 500-700 g/m kw., w cenach do 40 zł. 900 gram na korytarz to już była wysoka gramatura. Na rynku były głównie tanie produkty belgijskie i włoskie.

Ale pojawiło się kilka inwestycji hotelowych realizowanych przez firmy zagraniczne i tam stosowano wyższe gramatury.

Na pytanie, jakie gramatury mam oferować, moi niemieccy koledzy powiedzieli: „Na pokoje 1050 g/m kw., a na korytarze minimum 1200 g/m kw.”. Przez pierwszy rok sprzedałem bardzo mało takich wykładzin. Klienci kręcili głowami i na wysoką gramaturę, i na cenę. Zacząłem szukać inwestycji, w których decydowali obcokrajowcy, i okazało się, że rozmawiamy tym samym językiem. Było oczywiste, że wyższa gramatura i lepsza jakość to gwarancja trwałości oraz dłuższy czas eksploatacji. Polscy klienci byli jednak oporni. Na każdym spotkaniu targowym powtarzałem im, że na pokoje ma być minimum 1000 g/m kw., a na korytarze więcej. Po kilku latach powtarzane jak mantra „zaklęcie” przyniosło efekty. Klienci zaczęli sami pytać o takie gramatury.

Przez następne kilka lat sprzedawaliśmy wykładziny według tego klucza gramaturowego. Niestety ostatnie kilka lat to duże oszczędności na wykładzinach. Pokoje są często robione na 900-gramowej wykładzinie, a czasem nawet korytarze. Ostatnio spotykamy się z zamawianiem na pokoje wykładzin o gramaturze 750 g/m kw. do 2-3-gwiazdkowych hoteli sieciowych. Są to głównie duże hotele miejskie o dużej rotacji gości. Takie wykładziny trzeba będzie wymieniać po pięciu latach. W ten sposób koło się zamyka – wracamy do gramatur sprzed 20 lat.

Również oczekiwania finansowe inwestorów są na poziomie zbliżonym do tamtego okresu.

Cezary Ławida, Maltzahn Poland, przedstawiciel firm M2Carpets i Anker

www.e-hotelarz.pl

37

abc Inwestycji Hotelowych

Łóżko • Anna Jabłońska

to podstawa

Choćby hotel miał w ofercie najbardziej wyszukane atrakcje, najlepsze menu, najnowocześniejsze SPA i był wyposażony w technologie, które spełniają wszystkie życzenia gości, to i tak zawsze najważniejsze w nim będzie łóżko. Im wygodniejsze, tym większa szansa na finansowy sukces hotelu, który będzie przyciągał gości.

Wydatek na lata

Łóżko w wyposażeniu pokoju to wydatek średnio 1 tys.–1,4 tys. zł, czyli w 100-pokojowym hotelu ze średniego segmentu to inwestycja minimum 100 tys. zł. Im stabilniejsze, tym większa pewność, że nie będzie trzeba go wymieniać, czy co chwilę naprawiać, a goście będą po spędzeniu w nim nocy zrelaksowani. Dodaje ono także rangi hotelowi.

Oczywiście za najprostszy zestaw, składający się z materaca i stelaża można zapłacić 300-400 zł, ale wtedy gość ma do czynienia ze standardem budżetowym, a obiekt z założenia nastawia się na zaoferowanie niewygodnego noclegu, tylko dachu nad głową. Jeśli hotelarzowi zależy nam na czymś bardziej solidnym, musi przygotować się na inwestycję rozpoczynającą się od ok. 1 tys. zł, a za łózko, które będzie gwarantowało wygodę, robiło wrażenie na gościach i służyło wiele lat (co najmniej siedem, bo taki okres przyjmuje się standardowo), trzeba zapłacić nawet kilka tysięcy, do kilkunastu w przypadku hoteli pozycjonujących się na luksus.

W branży hotelarskiej przyjmuje się, że jego cena powinna stanowić cztero-pięciokrotność stawki za nocleg, czyli hotel 3-gwiazdkowy, w którym średnia cena wynosi 250 zł, żeby zadowolić gości, musi mieć łóżko za minimum 1 tys. zł, 5-gwiazdkowy sprzedający się na poziomie 600 zł – ok. 3 tys., a luksusowy, który chce osiągać ceny 800-1000 zł, musi zainwestować w łóżka za minimum 8-10 tys. zł.

Jeśli hotelarz zdecyduje się na pojedyncze łóżka, to powinien zwrócić uwagę na to, żeby miały one możliwość łączenia ich np. specjalnymi klamrami, a materace miały wszyty zamek, który umożliwia spięcie dwóch pojedynczych w jeden duży. Do ceny łóżka trzeba doliczyć także koszt pościeli, która średnio stanowi 10-15 proc. jego ceny.

www.e-hotelarz.pl

38

FOT. Adobe Stock

Ł

óżko jest głównym elementem wyposażenia, które czyni obiekt hotelem. Ma gwarantować spokojny, zdrowy, komfortowy wypoczynek podczas snu. Sypialnia hotelowa ma być dla gości enklawą po ciężkiej podróży, w której znajdą wygodną przestrzeń. W tej kwestii nie może być kompromisów. Tak samo jak w kwestii jego szerokości i długości.

Określa je jasno rozporządzenie kategoryzacyjne w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie: łóżko jednoosobowe musi mieć wymiary minimum 90 x 200 cm, a dwuosobowe 140 x 200 cm, choć dla wygody gości powinno mieć co najmniej 180 cm.

Jednak nie tylko wymiary łóżka mają znaczenie, ale również konstrukcja i użyte w nim materiały. Jego podstawa musi być stabilna i trwała, a jednocześnie wyposażona w odpowiedni stelaż. Niewłaściwie dobrany pogarsza na komfort snu, ale też powoduje deformowanie się materaca. Ten z kolei musi być wygodny i trwały. Coraz częściej łóżko w hotelu jest wyposażone w ogromny, tapicerowany zagłówek, który zapewnia wygodę podczas siedzenia, ale też chroni ścianę. Projektanci prześcigają się w projektowaniu go, bo od jego wyglądu w dużej mierze zależy ogólne wrażenie estetyczne nie tylko łóżka, ale całego pokoju hotelowego. Jednak warto pamiętać, że nie wygląd jest tu najistotniejszy, ale przede wszystkim wygoda gościa.

Łóżko w wyposażeniu pokoju to wydatek średnio 1 tys.–1,4 tys. zł, czyli w 100-pokojowym hotelu ze średniego segmentu to inwestycja minimum 100 tys. zł

abc Inwestycji Hotelowych Łóżko kontynentalne

Choć najprostsze i najtańsze łóżko to rama ze stelażem, do której dobiera się materac, aby zapewnić komfort snu gościom, hotelarze inwestują w łóżka kontynentalne. Ich konstrukcja jest złożona z trzech podstawowych części, przez co są stabilniejsze, a co za tym idzie, bardziej wytrzymałe.

Ważnym kryterium komfortu jest także wysokość łóżka – od 60 do 70 cm, co zapewnia gościom wygodę podczas zmiany pozycji ciała z leżącej na stojącą, ale także komfort pracy służbom pięter. Wysokość ta wynika z faktu, że łóżko kontynentalne składa się trzech różnych materacy. Pierwszy to podstawa – materac bonellowy w drewnianej skrzyni na nóżkach, które obłożone są materiałem izolującym. Zadaniem skrzyni jest stabilne utrzymanie materaca właściwego, który często ma konstrukcję ze sprężyn kieszeniowych. Trzecim, najcieńszym materacem jest toper, będący warstwą zabezpieczającą (nadaje się do prania), a także podnoszącą komfort snu.

Projektanci prześcigają się w projektowaniu zagłówków, bo od ich wyglądu w dużej mierze zależy ogólne wrażenie estetyczne nie tylko łóżka, ale całego pokoju hotelowego

Bliższy ciału toper

Łóżka kontynentalne są jedno- i dwuosobowe, przy czym często te drugie złożone są z połączonych z wezgłowiem łóżek jednoosobowych. Zaletą tego rozwiązania jest fakt, że bez problemu można rozsunąć je na boki, aby odkurzyć podłogę pod nimi, lub w miarę potrzeby zapewnić gościom do spania dwa osobne łóżka.

Zarówno dolna skrzynia, jak i boki materaca często są tapicerowane tym samym rodzajem materiału obiciowego, tworząc jednolitą całość. Dawniej łóżka kontynentalne były typowo hotelowym produktem, ale dzięki podwójnej warstwie sprężyn zapewniającej wyjątkowy komfort snu i wypoczynku trafiły również do domów.

Materac dopasowujący się do ciała

W hotelach chętnie używane są także materace wysokoelastyczne, wykonane z wysokiej jakości pianki, którą charakteryzuje duża sprężystość i antyalergiczność. Są one często wzbogacone dodatkowymi warstwami w postaci pianki lateksowej, pianki termoelastycznej lub owczej wełny.

Innymi materiałami stosowanymi do produkcji materacy są lateks i pianka poliuretanowa. – Niezależnie od rodzaju materaca, warto zwrócić uwagę, aby pokrowiec był pikowany, a sam materac dwustronny – mówi Artur Paciorkiewicz z firmy Recticel.

– Regularne odwracanie materaca wokół obu osi znacznie wydłuża jego trwałość i umożliwia jego równomierne zużycie.

Można też stosować nakładki – topery i ochraniacze, które pomogą ochronić materac przed śladami użytkowania i łatwiej je wymieniać.

O ile kupując materac do domu, można wybrać go, jak najlepiej dopasowując do indywidualnych potrzeb i wygody osoby, która będzie na nim spała, o tyle w przypadku hotelu nie jest to możliwe. Tu ważne są przede wszystkim inne kwestie. – Materac hotelowy musi być wypadkową jakości, trwałości i bezpieczeństwa sanitarnego – wymienia Damian Kniejski, dyrektor działu hoteli w firmie Janpol. – Czy to jest możliwe? W 100 proc. nie, dlatego, że nie ma jednego materaca, który pasuje do każdej osoby.

Najlepiej, aby miał on najbardziej uniwersalną, czyli średnią, twardość dostosowaną do najczęściej występujących preferencji gości. – Zalecamy unikania w hotelach materacy zawierających surowce mogące powodować alergie, np. wełna, lateks – zwraca uwagę Artur Paciorkiewicz.

Dobry materac to taki, który warunkuje ułożenie kręgosłupa w jego anatomicznej pozycji, bo utrzymanie naturalnych krzywizn kręgosłupa jest jednym z warunków regeneracji organizmu podczas snu. Zapewnić to może konstrukcja wykonana ze sprężyn kieszeniowych. Każda z nich umieszczona jest w osobnym pokrowcu z tkaniny. Takie rozwiązanie sprawia, że sprężyny w materacu uginają się niezależnie od siebie, wyłącznie tam, gdzie gość akurat leży, a ich nacisk dopasowuje się do poszczególnych części ciała. Umożliwia też indywidualne dostosowywanie się stref materaca na całym łóżku w przypadku dwóch śpiących na nim osób, a także cyrkulację powietrza i odprowadzanie wilgoci z jego powierzchni.

Liczba sprężyn przypadająca na metr kwadratowy decyduje o stopniu dopasowania do kształtu ciała oraz w dużej mierze o jakości i trwałości. Im więcej sprężyn, tym materac jest lepszy. Strona wierzchnia pokryta jest obustronnie miękkimi materiałami, np. lateksem, pianką poliuretanową, wełną, kaszmirem czy bawełną.

Toper, czyli wierzchni, najcieńszy materac, umieszcza się na materacu właściwym. Zabieg ten pozwala na zachowanie higieny, bo jego pokrowiec nadaje się do prania i łatwo się zdejmuje. Ważną kwestią jest też wygoda, zwłaszcza w przypadku łóżka dwuosobowego, składającego się z dwóch połączonych ze sobą za pomocą zawiasów pojedynczych łóżek.

Przyjmuje się, że cena łóżka powinna stanowić cztero-pięciokrotność stawki za nocleg. Koszt pościeli stanowi średnio 10-15 proc. ceny łóżka

Toper ma od 5 do 10 cm grubości, dzięki czemu niweluje szczelinę między nimi i poprawia komfort leżenia. Na komfort wpływa także dobór materiałów, z których został wykonany. Im więcej zawiera naturalnych składników, tym bardziej pozwala na regenerację organizmu podczas nocnego wypoczynku. Bawełna, wełna, jedwab czy kaszmir zastosowane jako wypełnienie sprawiają, że skóra właściwie oddycha, oraz zapewniają prawidłową absorpcję wilgoci.

Ochronę materaca przed zalaniem i zamoczeniem (w tym również topera) zagwarantuje także nakładka higieniczna, którą umieszcza się pod prześcieradłem. Jednak warto zwrócić uwagę na to, aby była ona dobrej jakości. – Kiepska nakładka, np. z warstwą PVC, może powodować, że goście będą się nadmiernie pocili, a nawet szeleścić i zwijać się pod prześcieradłem w trakcie użytkowania – zwraca uwagę Damian Kniejski. •

www.e-hotelarz.pl

39

abc Inwestycji Hotelowych

Nowoczesne technologie

multimedialne • Piotr Morawski

K

iedy kilkanaście lat temu pojawiły się pierwsze telewizory hotelowe z matrycą LCD, nikt nie przypuszczał, że w ciągu kilkunastu lat staną się prawdziwym centrum multimedialnej rozrywki w pokoju hotelowym, a odbiornik telewizyjny, bo tak wtedy nazywano to urządzenie, połączy w sobie tak wiele, z pozoru odległych technologii.

Graham Bell, kiedy wypowiadał pierwsze słowa przez skonstruowany przez siebie telefon, nie wyobrażał sobie, jak bardzo zmieni się jego wynalazek i że będzie jednym z najważniejszych urządzeń wykorzystywanych codziennie. Do kompletu brakuje jeszcze dobrze skonfigurowanej, stworzonej na specjalnych urządzeniach dostępowych, sieci Wi-Fi. To właśnie te trzy media – telewizor, internet i urządzenia mobilne – tworzą i w najbliższej przyszłości będą tworzyć prawdziwie hotelową rozrywkę dla gościa. Dzisiaj gość w pokoju hotelowym coraz częściej zastaje telewizor z ekranem o dużej rozdzielczości i rozmiarze, połączony z systemem WLAN i interaktywnym systemem informacyjnym oraz całą masą mniej lub bardziej przydatnych „wodotrysków”.

Istnieje bardzo wiele rozwiązań dostępnych na rynku, różniących się możliwościami i ceną. Część takich rozwiązań zaniknie naturalnie, jak np. telewizory 3D, które zniknęły szybciej, niż stały się częścią hotelowej rozrywki. Część natomiast zbierze kilka technologii w jedną, np. Google Chromecast, łączący po trochu Apple TV, Android TV, Miracast, Bluetooth i jeszcze kilka mniej lub bardziej znanych standardów.

TELEWIZJA LINIOWA Od kineskopów do standardu SAT>IP Telewizor w ciągu ostatnich lat przeszedł drogę od rewolucji do ewolucji. Zaprzestano produkcji kineskopowych CRT, pojawiły się i ciągle rozwijają telewizory z płaskimi matrycami.

Rozdzielczość ekranów telewizorów hotelowych sięgnęła już standardu Ultra HD. Tak naprawdę telewizory można przyrównać do komputerów – mają własne systemy operacyjne i coraz szybsze procesory. Można powiedzieć, że przy dostępie do takich technologii jedynie sky is the limit.

Według ostatnich badań, popularność liniowej, tradycyjnej telewizji wcale nie maleje. Zanotowano nawet lekki wzrost oglądalności. Goście często korzystają z oferty kanałów telewizji naziemnej i satelitarnej. Z tej drugiej głównie goście obcojęzyczni lub tacy, którzy chcą skorzystać z udostępnionych przez hotel, często kodowanych, kanałów premium. Coraz częstszy staje się również dosył kanałów niedostępnych z nadajników naziemnych i satelitarnych poprzez sieć internet. Są nawet takie kanały, które dostępne są tylko w ten sposób. Być może w przyszłości to właśnie ta metoda stanie się standardem.

Jednak obecnie i w tej najbliższej przyszłości źródłem telewizji w hotelu będzie stacja czołowa (ang. headend). Łączy w sobie wszystkie możliwe metody odbioru kanałów telewizyjnych DVB-T, DVB-S, DVB-C i IPTV. Dzięki możliwości wprowadzenia danych IP można również podłączyć do systemu telewizji np. obraz z kamer czy uruchomić hotelowy kanał reklamowy i udostępnić gościom na ekranie telewizora.

Stacja przesyła sygnał telewizyjny w odpowiedni dla zainstalowanych w obiekcie telewizorów sposób. Tradycyjnie, kablem koncentrycznym od stacji czołowej do gniazdka TV w pokoju (DVB) lub też tzw. skrętką z wykorzystaniem hotelowej infrastruktury LAN – standard IPTV. Można również, z wykorzystaniem dostępnego od kilku lat standardu SAT>IP, doprowadzić sygnał telewizyjny drogą bezprzewodową.

Standard stworzony został przez kilkanaście firm (m.in. producentów stacji czołowych i telewizorów), z jednym z największych operatorów satelitarnych SES na czele. Dzięki takiemu rozwiązaniu można oglądać programy zarówno na urządzeniach

www.e-hotelarz.pl

40

FOT. samsung

Obserwując od kilku lat rozwój technologii w zakresie multimediów w hotelach, nie możemy mówić o rewolucji, lecz o szybko postępującej ewolucji i coraz bardziej dopracowanych technologiach.

Następuje też jeszcze większa integracja pomiędzy mediami.

abc Inwestycji Hotelowych mobilnych, jak i telewizorach. Na przykład – rozpocząć oglądanie meczu na smartfonie w barze i dokończyć już w pokoju na dużym ekranie telewizora.

Na niedawno zakończonych w Kolonii targach ANGA jeden z niemieckich producentów przedstawił ciekawe rozwiązanie, które nazwał Wi-Fi TV. To kompleksowe rozwiązanie oparte właśnie na technologii SAT>IP. System składa się z kompaktowej stacji czołowej, infrastruktury Wi-Fi oraz telewizorów i urządzeń mobilnych jako odbiorników. Niestety standard SAT>IP nie jest wspierany przez najmocniejszych graczy na rynku telewizorów hotelowych. Ale wystarczy przejrzeć oferty innych producentów „hotelówek” i znajdziemy co najmniej kilkanaście różnych modeli.

a urządzeniem mobilnym. Wbudowany w Chromecast tryb gościa chętnie wykorzystywany jest przez firmy, które tworzą własne systemowe rozwiązania, połączone z systemem telewizji inter­ aktywnej i systemem recepcyjnym.

Istnieją również urządzenia łączące Chromecast z punktem dostępowym Wi-Fi. Przykładem może być Roomcast. To urządzenie 2 w 1. Z jednej strony – rozwiązuje problem sieci bezprzewodowej w hotelu, ponieważ jest pełnowartościowym access pointem zamontowanym w pokoju. Z drugiej zaś – udostępnia funkcjonalność Chromecast. Ze względu na to, że nie jest wymagana duża, a co za tym idzie kosztowna infrastruktura (brak serwerów), urządzenie polecane jest dla mniejszych obiektów.

Istnieje bardzo wiele rozwiązań, różniących się możliwościami i ceną. Część takich rozwiązań zaniknie naturalnie, jak np. telewizory 3D. Część natomiast zbierze kilka technologii w jedną, np. Google Chromecast, łączący po trochu Apple TV, Android TV, Miracast, Bluetooth i kilka innych standardów W takiej stacji czołowej zastosowano najnowszą technologię, dzięki czemu funkcjonalnością nie ustępuje dużo droższym, modułowym urządzeniom dostępnym na rynku. Spełnia wszystkie opisane powyżej funkcje zarówno po stronie odbiorczej, jak i nadawczej. Współpracuje z telewizorami wspierającymi SAT>IP. Poza tym nie ma żadnych ukrytych opłat (licencji) za odblokowanie pełnej funkcjonalności i charakteryzuje się bezgłośną pracą oraz bardzo niskim poborem energii (maksymalnie 75 W), co wobec stale rosnących cen za energię elektryczną zaczyna mieć znaczenie. Niektóre tradycyjne urządzenia potrafią zużyć nawet do 300 W. Ta uniwersalna stacja czołowa jest wartym rozważania wyborem nie tylko dla Wi-Fi TV, ale również dla tradycyjnej telewizji DVB i IPTV.

TELEWIZJA STRUMIENIOWA Gość przywozi własną telewizję Coraz większą popularność zyskuje tzw. telewizja strumieniowa. Można nią nazwać usługi oferowane przez YouTube, Netflix i wielu innych operatorów multimedialnych. Jest to rodzaj telewizji, która bardziej przypomina usługę telewizji na życzenie niż telewizję liniową. A oparta jest na pobieraniu danych z internetu lub smartfona w czasie rzeczywistym i wyświetlaniu filmów oraz programów na telewizorze. Można powiedzieć, że gość przywozi do hotelu własną telewizję. Telewizję strumieniową docenią na pewno hotele wyposażone w telewizory z matrycą 4K. Tak wielu udostępnionych treści wideo w tej jakości nie znajdzie się u nadawców satelitarnych, nie mówiąc już o telewizji naziemnej.

Wielu producentów telewizorów instaluje dla gości aplikacje do serwisów strumieniowych w telewizorze. To doskonałe rozwiązanie, ale tylko dla tych, którzy zdecydują się na zakup telewizorów klasy Smart. Tańsze modele oraz starsze, kilkuletnie telewizory nie mają takich możliwości. Jednak nie jest to już problemem.

Ciekawym rozwiązaniem jest Chromecast, stworzony przez Google. Urządzenie to, podłączone bezpośrednio do telewizora poprzez złącze HDMI, jest pośrednikiem między telewizorem

Wkrótce będą również dostępne w ofercie jednego z producentów nowe modele telewizorów hotelowych z wbudowanym Chromecastem. Nie będzie już potrzeby instalowania zewnętrznych „dongli” [klucza sprzętowego, z ang. dongle – zabezpieczenie sprzętowe używane w zamkniętym oprogramowaniu; małe urządzenie podłączane zwykle do portu USB, którego obecność jest wymagana do uruchomienia danego programu], ani specjalnych rozbudowanych systemów do zarządzania dużą ilością Chromecastów.

TELEWIZJA INTERAKTYWNA Od PAY TV przez IPTV do telewizji hybrydowej

Jeszcze do niedawna tego typu rozwiązania nazywano hotelowym PAY TV. Głównym zadaniem było wyświetlanie mniej lub bardziej atrakcyjnych filmów. Zarabiał operator i czasami również hotel. Wokół filmowego interesu pojawiało się coraz więcej usług dodatkowych, takich jak podgląd rachunku gościa na ekranie telewizora, prognoza pogody czy godziny odlotów z pobliskiego lotniska.

Z czasem nastąpił zmierzch usługi PAY TV. Zastąpił ją darmowy dostęp do internetu i serwisy telewizji strumieniowej, tak więc obecnie można ją spotkać naprawdę rzadko. Przez chwilę wydawało się, że również temat hotelowej telewizji podzieli los usługi filmowej. Bardzo wiele sieci hotelowych wykreśliło ze swoich standardów telewizję interaktywną, pozostawiając tylko tradycyjną.

Jednak wraz ze wzrostem popularności IPTV oraz wprowadzeniem przez producentów telewizorów swoich rozwiązań do przekazywania i zarządzania treścią na ekranie, znowu ten rodzaj hotelowej rozrywki wrócił do łask. Na bazie technologii wdrożonych przez producentów telewizorów pojawiło się wiele systemów niezależnych producentów, nawet takich, którzy do tej pory nie zajmowali się multimediami dla hoteli.

Jakie funkcje powinien posiadać system telewizji interaktywnej? Według standardów jednej z sieci hotelowych, w telewizorze umieszczonym w pokoju hotelowym gość powinien mieć:

www.e-hotelarz.pl

41

abc Inwestycji Hotelowych • ekran startowy i szablon interface personalizowany dla hotelu, • możliwość połączenia urządzeń mobilnych poprzez Chromecast i Bluetooth, • dostęp do mediów i kanałów strumieniowych, • 60 kanałów telewizyjnych, najlepiej w wersji HD, • przewodnik po kanałach EPG, • przewodnik/portal gościa, • dostęp do kanału hotelowego z urządzeń mobilnych, • przekazywanie wiadomości dla gościa, • podgląd rachunku.

Oczywiście, możliwości i funkcjonalności jest wiele, wiele więcej, np. zamawianie taksówki czy też stolika w restauracji przez telewizor. Wydaje się jednak, że proste rozwiązania są bardziej przyjazne dla gości niż te mocno rozbudowane. Ze względu na krótki pobyt gościa w hotelu często nie wystarczy mu czasu na naukę i opanowanie obsługi takich systemów.

Warto zwrócić również uwagę, że oprócz mocno powiązanych z producentami telewizorów technologii, takich jak ProCentric, CMND i LYNK REACH, istnieje niezależne rozwiązanie, z którego korzystają m.in. nadawcy telewizyjni (w Polsce np. TVN czy kanały TVP). Mowa tu o HBB, czyli Hybrid Broadcast Broadband TV. Jest to telewizja hybrydowa, która łączy tradycyjną telewizję z treściami multimedialnymi dostarczanymi do telewizora przez internet.

i działanie wielu innych usług, a co za tym idzie – zadowolenie i opinie gości.

Jeszcze kilka lat temu gość korzystał z jednego urządzenia.

Obecnie tych urządzeń ma co najmniej kilka. W związku z tym bardzo wzrosło zapotrzebowanie na wydajne punkty dostępowe i dużą przepustowość sieci. Takie warunki mogą zapewnić tylko przeznaczone specjalnie dla hoteli rozwiązania, którymi zarządza kontroler z szerokimi możliwościami konfiguracji.

Wielu producentów telewizorów instaluje dla gości aplikacje do serwisów strumieniowych. To doskonałe rozwiązanie, ale tylko dla tych, którzy zdecydują się na zakup telewizorów klasy Smart.

Tańsze modele i starsze, kilkuletnie telewizory nie mają takich możliwości

Niestety, jeszcze bardzo dużo hoteli dość niepoważnie traktuje temat sieci bezprzewodowych. Często w hotelach można spotkać punkty dostępowe przeznaczone do użytku domowego kupione kilka lat temu w markecie. Jak można się domyślić, goście na pewno nie odczuwają komfortu w czasie korzystania z internetu i na pewno nowoczesne technologie multimedialne nie zagoszczą w takich obiektach.

Wi-Fi i infrastruktura LAN to obecnie najważniejsze medium łączące multimedia ze sobą w hotelu. Jednak nie zawsze jest możliwość instalacji okablowania pod nowoczesne instalacje multimedialne. Ale jeżeli istnieje już w hotelach sieć antenowa TV, można wykorzystać tę drogę do przesyłania danych.

Obecne technologie pozwalają przesłać kablem koncentrycznym dane z prędkością 2,5 Gb/s. Do niedawna takie prędkości były zarezerwowane dla światłowodów i wysokowydajnych sieci LAN. To kolejny przykład ewolucji, nie tylko w hotelowych multimediach.

Rozwiązanie to może konkurować z systemami promowanymi przez dużych producentów. Ogromną zaletą tej technologii jest to, że działa na bardzo dużej gamie odbiorników telewizyjnych. Nie wymaga specjalnych i często droższych telewizorów.

Dzięki tej technologii może okazać się, że nie ma potrzeby wymiany telewizorów w hotelu, a można uruchomić system telewizji interaktywnej na już posiadanych.

Oprócz funkcji rozrywkowej, telewizja interaktywna jest również doskonałym narzędziem marketingowym dla hoteli.

Zaproszenie do skorzystania z usług hotelu czy też prezentacja oferty jeszcze nigdy nie była tak prosta do zrealizowania. Gość dowolnie może wyszukiwać informacje, których potrzebuje, i zapoznać się z ofertą hotelowego SPA czy restauracji. Z powodzeniem można zastąpić materiały drukowane w pokojach.

URZĄDZENIA MOBILNE Specjalna sieć Wi-Fi w hotelu Trzecim ważnym – jeśli nie najważniejszym – medium w nowoczesnym hotelu jest dostęp do hotelowej sieci WLAN i internetu. To najbardziej niewidoczny element, od którego zależy jakość

Jeszcze kilka lat temu gość korzystał z jednego urządzenia mobilnego. Obecnie tych urządzeń ma kilka. W związku z tym bardzo wzrosło zapotrzebowanie na wydajne punkty dostępowe i dużą przepustowość sieci. Takie warunki spełnić mogą tylko rozwiązania przeznaczone specjalnie dla hoteli

Multimedia w hotelu przyszłości

Technologia z dnia na dzień ulega ciągłym zmianom i ewolucji. Na dokładne opisanie obecnie wykorzystywanych w hotelach brakłoby miejsca nie tylko w tym artykule, ale i całym czasopiśmie. Wydaje się, że to, co jest dostępne dzisiaj, jest optymalnym połączeniem i tak naprawdę nie wiadomo, jak się zmienią multimedia w hotelu przyszłości.

Czy każdy hotel będzie miał swoją własną aplikację, której gość będzie mógł używać do uruchamiania poszczególnych usług lub urządzeń w pokoju? W jakim kierunku wyewoluuje telewizja? Z jednej strony – urządzenia mobilne przejmują coraz więcej obowiązków i mogłyby z powodzeniem przejąć również rolę telewizji. Z drugiej – ciężko nawet porównać oglądanie filmów w jakości Ultra HD na małym wyświetlaczu smartfona i na wielkim ekranie telewizora.

Pozostaje tylko trzymać rękę na pulsie i wprowadzać na bieżąco nowoczesne technologie do hotelu. •

www.e-hotelarz.pl

42

Piotr Morawski, telewizjadlahoteli.pl

Profesjonalne rozwiązanie do budowy hotelowej sieci WiFi Goście hotelowi jako jedną z�najważniejszych cech przy wyborze hotelu wymieniają dobrej jakości sieć WiFi. Punkty dostępowe TP-Link Omada EAP przeznaczone są do budowy wydajnej i�niezawodnej sieci WiFi w�tak wymagających środowiskach pracy jak hotele, biura, szkoły czy centra handlowe. Urządzenia posiadają nowoczesny wygląd oraz charakteryzują się łatwością montażu na ścianie czy suficie. Kontroler sprzętowy lub bezpłatne oprogramowanie pozwala m.in. na monitoring sieci w czasie rzeczywistym oraz jednoczesne zarządzanie wszystkimi punktami dostępowymi w sieci.

Jedna sieć WiFi na terenie całego obiektu

Możliwość stworzenia wielu sieci bezprzewodowych

Punkty dostępowe TP-Link z� serii Omada po-

Punkty dostępowe TP-Link Omada pozwalają

wodowej na terenie całego obiektu. To duża

odseparowanych od siebie sieci WiFi: osob-

zwalają na stworzenie jednolitej sieci bezprzewygoda dla gości. Niezależnie od tego czy

przebywają w�hotelowym lobby, swoim pokoju

na VI piętrze, czy w� ogródku restauracji, mają

dostęp do sieci o� tych samych ustawieniach,

bez konieczności ponownego logowania. Użytkownik jest automatycznie przełączany do punktu dostępowego o�najsilniejszym sygnale.

TP-Link oferuje również zewnętrzne punkty

dostępowe odporne na warunki atmosferycz-

administratorowi sieci na stworzenie nawet 16

fikować gości poprzez SMS, Facebooka czy jednorazowe hasła dostępu.

Łatwy montaż i�zasilanie

nych dla gości hotelowych, osobnych dla pra-

Punkty dostępowe TP-Link charakteryzują się

zanie to znacząco zwiększa bezpieczeństwo

nowoczesnym designem, dzięki czemu pasują

cowników czy administracji obiektu. Rozwią-

sieci, uniemożliwiając osobom niepożądanym

dostęp do sieci dla pracowników i�przechowywanych tam wrażliwych danych.

Wygodna identyfikacja gości

– uwierzytelnianie przez stronę powitalną

ne. Dzięki nim bez problemu pokryjemy zasię-

Uwierzytelnianie klientów sieci WiFi poprzez

ognisko, plac zabaw czy pole golfowe.

Metoda ta wymaga od użytkownika wyko-

giem sieci cały teren obiektu, także miejsce na

System Omada EAP pozwala również identy-

łatwością montażu na ścianie lub suficie oraz

do każdego wnętrza. Obsługa standardu PoE całkowicie eliminuje dodatkowe okablowanie:

dane i�zasilanie są przesyłane jednym przewodem Ethernet. Poza wygodą pozwala to również znacznie ograniczyć koszty instalacji.

Zarządzanie z�jednego miejsca

stronę powitalną jest niezwykle wygodne.

Kontroler sprzętowy OC200 lub bezpłatne

nania odpowiednich działań (takich jak np.

– EAP Controller – umożliwia monitoring oraz

zatwierdzenie warunków użytkowania lub za-

oprogramowanie do zarządzania siecią WiFi zarządzanie nawet setkami punktów dostę-

logowanie się do systemu) w�celu uzyskania

powych w� prosty i� wygodny sposób, bez ko-

weryfikowane przez odpowiedni serwer lub

starczy dowolny komputer połączony z�siecią

dostępu do sieci. Działania te są następnie

bazę danych przygotowaną przez administratora sieci.

Uwierzytelnianie gości sprawia, że dostoso-

wanie ustawień sieci jest niezwykle proste.

Za pomocą strony uwierzytelniającej administratorzy mogą kontrolować dostęp do sieci i� stworzyć system ograniczający czas korzystania z�sieci dla każdego z�klientów.

nieczności specjalistycznego szkolenia. Wy-

lub smartfon z� zainstalowaną dedykowaną

aplikacją, by zdalnie monitorować i�zarządzać urządzeniami TP-Link EAP we wszystkich

swoich lokalizacjach. To wygodne i� oszczęd-

ne rozwiązanie dla firm, które posiadają wiele obiektów, takich jak sieci hotelowe.

abc Inwestycji Hotelowych

Hotelowa łazienka

pod lupą

• Sławomir Łukaszczyk

Co większość gości robi po wejściu do hotelowego pokoju? Stawia walizkę i... zagląda do łazienki. To jest trochę jak rytuał, bo dla wielu osób to właśnie łazienka jest wyznacznikiem jakości, standardu, a przede wszystkim czystości obiektu. Przyjrzyjmy się bliżej łazience, która towarzyszy hotelowemu pokojowi.

ności w finansach hotelu. Estetyka i komfort użytkowania to czynniki, które sprawiają, że gość będzie się dobrze czuł w hotelu i z pewnością chętnie do niego wróci. Podstawą projektowania hotelowych łazienek są oczywiście liczne normy, wytyczne, dyrektywy i rozporządzenia z tego zakresu.

Powłoki z dodatkiem jonów srebra i anticalc

Czysta i zadbana łazienka jest w hotelu obowiązkiem – w tym miejscu nic nie może przypominać o poprzednich gościach.

W kwestii zapewnienia jak najlepszej higieny warto sięgnąć po rozwiązania zapewniające ochronę antybakteryjną, takie jak np. deski sedesowe i klapy pisuarów ze specjalnymi powłokami z dodatkiem jonów srebra.

Srebro to pierwiastek, którego właściwości bakteriobójcze znane już były w starożytności. Ze względu na silne działanie bakteriobójcze i grzybobójcze często nazywane jest naturalnym antybiotykiem i chętnie wykorzystywane w medycynie, kosmetyce oraz w przemyśle, który wymaga materiałów/produktów z ochroną antybakteryjną.

O czystość, a więc i higienę, zarówno ceramiki sanitarnej, jak i kabin prysznicowych zadbają też specjalne powłoki, którymi

www.e-hotelarz.pl

44

FOT. Bachleda Luxury Hotel MGallery

W

dzisiejszych czasach goście stawiają łazienkom hotelowym wyjątkowo wysokie wymagania.

Przede wszystkim chcą wejść do czystego, atrakcyjnego estetycznie i funkcjonalnego pomieszczenia, które ich zachwyci. Wiele osób szuka w nich też miejsca intymności i relaksu, w którym można odpocząć po ciężkim dniu pracy i odnaleźć spokój. Wszyscy goście, bez względu na to, z jakiego kraju pochodzą i ile mają lat, wysoko sobie cenią bezpieczne i komfortowe wyposażenie łazienek. Wiele osób oczekuje też odpowiedzialnego podejścia do zasobów naturalnych.

Dlatego też projektując i tworząc nowoczesne hotelowe łazienki, należy mieć na uwadze wiele aspektów. Równie ważne jak estetyka i design są czynniki wpływające bezpośrednio na wydajność i funkcjonalność hotelu, jak np. trwałość produktów, funkcjonalność, łatwość i ekonomia sprzątania oraz optymalizacja kosztów utrzymania (rozwiązania oszczędzające wodę, energię i środki czyszczące).

Odpowiednie zaprojektowanie łazienek i sanitariatów w hotelu stanowi podstawę ciągłości ich użytkowania. Ekonomiczne obchodzenie się z surowcami naturalnymi, takimi jak woda i prąd, przekłada się nie tylko na zadowolenie gości, ale także na oszczęd-

abc Inwestycji Hotelowych powlekane są wnętrza toalet, bidetów i pisuarów oraz wewnętrzne ścianki kabin prysznicowych. Powłoki typu anticalc, zamykając mikropory materiału i maksymalnie „wygładzając” powierzchnię materiału takiego jak szkło czy ceramika, utrudniają osadom wapiennym i różnym zanieczyszczeniom przyleganie do powierzchni. Mniej zabrudzeń to łatwiejsze sprzątanie i redukcja do minimum agresywnych środków czyszczących (w zupełności wystarczą łagodne, a nawet ekologiczne płyny myjące).

Armatury z dezynfekcją termiczną

Problemem, który w hotelach zdarza się na szczęście statystycznie rzadko, ale jednak zdarza, są bakterie Legionella. To chorobotwórcze mikroorganizmy, które bytują w zbiornikach wodnych w temperaturze między 20 a 45° Celsjusza (takimi mikrozbiornikami są też instalacje wodociągowe, krany i odpływy). Jeśli bakterie namnożyły się w instalacji/kranie, odkręcenie wody spowoduje, że w formie aerozolu dostaną się do powietrza w łazience. Wdychanie Legionelli może pociągać za sobą poważne konsekwencje w postaci groźnych chorób (zapalenia płuc, powikłania jelitowe i inne).

W kwestii zapewnienia jak najlepszej higieny warto sięgnąć po rozwiązania zapewniające ochronę antybakteryjną, takie jak np. deski sedesowe i klapy pisuarów ze specjalnymi powłokami z dodatkiem jonów srebra Podstawową formą zapobiegania temu zagrożeniu jest stosowanie specjalnej armatury umożliwiającej wykorzystanie dezynfekcji termicznej, która jest najtańszym i najprostszym sposobem zapobiegania zakażeniom tymi bakteriami. Wśród zaleceń, jak zapobiegać rozwojowi Legionelli, są m.in. okresowe kontrole, zapobieganie powstawaniu osadów w wężach i bateriach, ale również puszczanie wody przynajmniej raz w tygodniu, jeśli pokoje nie są regularnie wykorzystywane.

Zakażenie Legionellą w obiektach hotelowych nie jest na szczęście tak częste, jak np. w szpitalach, lecz jeśli się zdarzy, to rujnuje nie tylko renomę hotelu, ale także budżet inwestora, który musi na własny koszt przeprowadzić stosowną dezynfekcję i udowodnić, że właściwie dbał o higienę obiektu.

Bezkołnierzowe systemy spłukiwania

Jeśli chodzi o toaletę, to jej higienę można zwiększyć nie tylko poprzez zakup deski z powłoką antybakteryjną, ale także dzięki wybraniu ceramiki z bezkołnierzowym systemem spłukiwania. Na rynku dostępne są obecnie dwa rozwiązania bezkołnierzowe o nazwach Rimless (dostępne m.in. w ceramice sanitarnej takich marek jak Roca, Villeroy & Boch, Koło, Grohe, Ideal Standard) oraz technologia AquaBlade.

Główną zaletą obu systemów jest zmiana konstrukcji wnętrza miski sedesowej polegająca na wyeliminowaniu nieestetycznego rantu okalającego misę. Zmiana ta bezpośrednio wpływa na stylistykę produktu (bardziej estetyczny kształt wnętrza toalety), jak również na poprawę higieny miski w.c. (wyeliminowanie zakamarków, w których mogą gromadzić się brud i bakterie).

Oba systemy bezkołnierzowe różnią się konstrukcją wypływu wody: w systemie Rimless woda wypływa z jednego miejsca i z tej perspektywy obmywa misę, w systemie AquaBlade źródłem wody jest szczelina biegnąca pod całym obrzeżem toalety, z której wypływają dwa płaszczyznowe strumienie. Woda z siłą kaskady obmywa misę i spływając w dół dokładnie spłukuje zanieczyszczenia (powyżej 95 proc. powierzchni). Wypływ wody w toaletach z tym systemem następuje z największej możliwej wysokości (tuż przy obrzeżu miski). Zaletą dokładniejszego spłukiwania, które zapewniają systemy bezkołnierzowe, jest nie tylko lepsza higiena toalety na co dzień, ale także możliwość utrzymania jej w czystości na dłużej (rzadsze sprzątanie).

Pokrycia antypoślizgowe i baterie termostatyczne

Hotelarze są ustawowo zobowiązani do zapewnienia swoim gościom bezpieczeństwa. Łazienka jest jednym z pomieszczeń – zarówno w domu, jak i hotelu – w którym to zagrożenie jest największe. Statystycznie najwięcej wypadków zdarza się w łazience, czemu sprzyjają śliskie powierzchnie i obecność wody. Na rynku istnieje wiele technologii i rozwiązań, za pomocą których architekci i inwestorzy mogą zapewnić wysoki poziom bezpieczeństwa w łazienkach hotelowych.

Jednym z takich rozwiązań jest antypoślizgowe pokrycie powierzchni wanien i brodzików, które sprzyja bezpieczeństwu kąpieli. Strefę kąpieli można też wyposażyć w specjalne uchwyty, które zamocowane w świetle wanny lub kabiny prysznicowej będą pomocnym ułatwieniem dla starszych gości (eleganckie chromowane poręcze na pewno nie skojarzą się nikomu z wyposażeniem specjalnym).

O bezpieczeństwo podczas kąpieli zadbają również baterie termostatyczne, które ochronią gościa przed ewentualnym poparzeniem się. Zadaniem termostatu jest nie tylko podanie do wylewki wody o odpowiedniej temperaturze, ale także zablo-

Higienę toalety można zwiększyć dzięki wybraniu ceramiki z bezkołnierzowym systemem spłukiwania, który zapewnia możliwość dokładniejszego spłukiwania

kowanie wypływu wody gorącej w razie braku w sieci wody zimnej. Ponadto większość baterii termostatycznych ma nienagrzewające się obudowy, co również eliminuje ryzyko przypadkowego oparzenia się.

Powolne zamykanie klapy

Rozwiązaniem sprzyjającym bezpieczeństwu w łazience jest system cichego (wolnego) zamykania, który w hotelowej łazience można zastosować w dwóch sytuacjach: jako wyposażenie toalet (deski sedesowe) oraz mebli łazienkowych (zawiasy i prowadnice w szufladach).

Deski sedesowe z funkcją cichego zamykania to idealne rozwiązanie do hotelowej łazienki. Przede wszystkim zamykają się niemal bezszelestnie, co jest ważnym parametrem, gdy łazienka jest w bezpośredniej bliskości pokoju. Są również bardzo bezpieczne dla użytkownika (zwłaszcza zaś tego najmłodszego), ponieważ eliminują ryzyko ewentualnego przy-

www.e-hotelarz.pl

45

abc Inwestycji Hotelowych trzaśnięcia. Mechanizm powolnego zamykania sprawia, że zarówno siedzisko deski, jak i jej klapa zamykają się poprzez łagodne opuszczanie (w klasycznych deskach klapa spada gwałtownie i z hałasem).

System cichego i bezpiecznego zamykania dostępny jest również w meblach łazienkowych. Działa tak samo jak ten w ceramice: szafki i szuflady zamykają się powoli i łagodnie.

Ekonomiczne zużycie wody

Ekonomiczne gospodarowanie zasobami naturalnymi, ekologiczne zachowania i postawy – to istotne tematy współczesnego świata i coraz bardziej potrzebna jest globalna zmiana świadomości w tym zakresie, zarówno wśród inwestorów, jak i wśród konsumentów. Na szczęście świadomość ekologicznych rozwiązań w branży hotelarskiej jest coraz większa i sukcesywnie się rozszerza.

Aby wyróżnić hotele, które w szczególnym stopniu przyczyniają się do ochrony środowiska, włoska organizacja ochrony środowiska Legambiente przyznaje wyróżnienie EcoLabel. Również EcoWorld Hotel Association powołało do życia system oceny dla

temperaturze (ciepły i zimny strumień miesza się w baterii).

Armatura dwuuchwytowa (dwukurkowa) wymaga ręcznego ustawienia wody o odpowiedniej temperaturze, co w praktyce wygląda tak, że najpierw odkręca się wodę zimną, później ciepłą do momentu, aż temperatura wody wypływającej spełni oczekiwania. W efekcie tego działania zużywa się znacznie więcej wody, która w dużej ilości tracona jest w momencie regulacji.

Funkcja ECO w bateriach i wylewkach

Większość jednouchwytowych baterii umywalkowych wyposażona jest w funkcję ECO, dzięki której można zmniejszyć zużycie wody nawet o 50 proc. Sposób działania tej funkcji jest prosty i intuicyjny: lekkie uniesienie uchwytu otwierającego wodę do momentu wyczucia oporu sprawia, że z baterii płynie niewielki strumień wody. Jest on jednak na tyle duży, że w zupełności wystarcza do swobodnego umycia rąk czy zębów (jest to zwykle 50 proc. całego dostępnego strumienia). Po uniesieniu uchwytu wyżej i „przełamaniu” oporu uzyskiwany jest poziom pełnego przepływu (na poziomie 8 l na minutę). Oszczędność

Statystycznie najwięcej wypadków w zamkniętych pomieszczeniach zdarza się w łazience, czemu sprzyjają śliskie powierzchnie i obecność wody. Na rynku istnieje wiele technologii i rozwiązań, za pomocą których można zapewnić wysoki poziom bezpieczeństwa w łazienkach hotelowych hoteli, w którym przyznawane są listki (leaves) zamiast gwiazdek.

Liczba listków stanowi o standardzie danego hotelu w kwestii dbałości o środowisko. Również dla polskich hotelarzy coraz bardziej oczywiste staje się to, że design uwzględniający ochronę środowiska jest konieczny. Ponieważ każdy gość hotelowy zużywa podczas jednego noclegu średnio 30 kWh prądu i ponad 60

Ponieważ każdy gość hotelowy zużywa podczas jednego noclegu średnio 30 kWh prądu i ponad 60 litrów wody, potencjał oszczędności jest ogromny – zarówno w odniesieniu do kosztów, jak i zasobów naturalnych litrów wody, potencjał oszczędności jest ogromny – zarówno w odniesieniu do kosztów, jak i zasobów naturalnych.

Miejscem, gdzie można wprowadzić te oszczędności, jest na pewno hotelowa łazienka. Ilość zużywanej przez gości wody można relatywnie zmniejszyć przez zamontowanie oszczędnych baterii, zarówno przy umywalce, jak i w strefie kąpieli (wanna, brodzik). Jeśli chodzi o umywalkę, warto postawić na armaturę jednouchwytową (z jednym uchwytem/pokrętłem) z funkcją ECO. Baterie jednouchwytowe podają od razu wodę o odpowiedniej

wody jest duża, zwłaszcza w takich sytuacjach, gdy gość, myjąc zęby np. przez pięć minut, nie zakręca wody.

Rozwiązaniem montowanym w bateriach, które również ma wpływ na oszczędność wody, jest aerator, zwany też perlatorem. W rzeczywistości jest to niewielkie sitko montowane w ostatniej części wylewki. Sprawia ono, że wypływający z baterii strumień wody jest napowietrzany i zwiększa swoją objętość. W ten sposób mycie jest szybsze i bardziej efektywne, a zużycie wody maleje.

Wodę można łatwo oszczędzać również w strefie kąpieli.

Zarówno do wanny, jak i do prysznica warto montować wspomniane już baterie termostatyczne. Armatura termostatyczna, oprócz tego, że zapewnia bezpieczeństwo, coraz częściej wyposażana jest w ograniczniki wypływu wody (funkcja ECO). Działają one na takiej samej zasadzie, jak te montowane w bateriach umywalkowych (trzeba świadomie zwiększyć wypływ wody, co z reguły odbywa się poprzez naciśnięcie specjalnego przycisku).

Również niektóre zestawy prysznicowe wyposażone są w ograniczniki przepływu wody.

Miejscem, gdzie w hotelowej łazience warto oszczędzać wodę, są również toalety. Specjalny design misek sedesowych coraz częściej umożliwia spłukiwanie toalet wodą w mniejszej ilości niż dotychczas, czyli na poziomie 4,5 l zamiast 6 l. W porównaniu z tradycyjnymi toaletami zużycie wody zmniejsza się nawet o 60 proc. Nie wspominając o spłuczkach z podziałem na spłukiwanie pełne i oszczędne Jak widać, w łazience można osiągnąć znaczące oszczędności w prosty sposób, działając w ten sposób dla dobra planety i przyczyniając się do lepszych wyników ekonomicznych swojego hotelu. •

www.e-hotelarz.pl

46

Sławomir Łukaszczyk, Ideal Standard Polska

What a Viu

Witamy w łazience jutra.

Idea: miękkie, organiczne formy wewnętrzne spotykają się z geometrycznymi, precyzyjnymi konturami zewnętrznymi.

Połączenie różnych materiałów - ceramiki, drewna, metalu, szkła. Cel: perfekcja pod każdym względem, technologia zapewniająca maksymalny komfort. Wynik: Viu. Projekt sieger design, realizowany przez Duravit. What a Viu! Odwiedź www.duravit.pl i pro.duravit.pl, aby uzyskać więcej informacji.

abc Inwestycji Hotelowych

Czy hotelowe SPA może być rentowne?

O wskaźnikach efektywności SPA

• Arkadiusz Dawidowski

O

d kilku lat mam przyjemność prowadzić zajęcia z zarządzania SPA w Wyższej Szkole Turystyki i Ekologii na podyplomowym kierunku Menedżer Hotelu. Często na zajęciach pojawiają się dyrektorzy funkcjonujących już hoteli SPA. Te spotkania są zawsze cenne, bo możemy też porozmawiać o problemach ich działów SPA. W tych dyskusjach często pojawia się teza, że SPA nie zarabia! Tajemnicą poliszynela jest, że w niewielu obiektach ze SPA w Polsce ten dział przynosi dwucyfrowe zyski. A w wielu wypadkach generuje nawet straty.

Wówczas w tych rozmowach zawsze pojawia się to samo pytanie: czy jest jakieś rozwiązanie tego problemu? Moja odpowiedź jest zawsze taka sama: a jakie wskaźniki efektywności analizują na co dzień wasi managerowie SPA? Niestety nigdy nie otrzymuję odpowiedzi na to pytanie. Wręcz jest duże zdziwienie, że można to robić. Nie powinniśmy być tym jednak bardzo zdziwieni, ponieważ zarządzanie tymi strefami generalnie powierza się kosmetyczkom i fizjoterapeutom, którzy – choć są zazwyczaj profesjonalistami w wykonywaniu zabiegów – nigdy o kluczowych wskaźnikach efektywności (KPIs) nie słyszeli. Dużo mówią o poprawie samopoczucia gości, skuteczności terapii, tworzeniu niezapomnianej atmosfery i doświadczenia wellness. Niestety bardzo rzadko troszczą się w taki sam sposób o interesy swoich właścicieli i inwestorów.

W efekcie dyrektorzy hoteli opierają się jedynie na podstawowych danych, czyli przychodach, liczbie gości i kosztach.

Niestety dają one odpowiedź tylko na jedno pytanie: czy SPA

w tym roku (kwartale, miesiącu) na siebie zarobiło czy nie? Trudno na ich podstawie wysnuć jakieś głębsze wnioski, które pomogłyby w ustaleniu strategii dla tego działu lub byłyby podstawą planu naprawczego. W takiej sytuacji zarządzający zwykle odpuszczają sobie walkę o lepsze wyniki SPA, które bardzo często żyją własnym, niezależnym od reszty hotelu, życiem.

Tymczasem SPA rządzi się lub powinno się rządzić takimi samymi regułami i powinno tak jak każdy dział osiągać założone przez hotel cele operacyjne. Z pomocą przychodzą odpowiednie wskaźniki, które są obiektywnym miernikiem osiągnięć każdego kierownika SPA i jego zespołu.

Pamiętać jednak należy, że dla każdego obiektu inne dane będą ważne. Na co innego trzeba zwracać uwagę w zwykłym hotelowym SPA, które dysponuje kilkoma gabinetami, a dużo więcej informacji będziemy zbierać w obiekcie typu medical, gdzie często są dwie strefy zabiegowe (relaksacyjna i medyczna) i mamy gości z różnych segmentów.

Jest jednak kilka wskaźników, które powinny być podstawą oceny pracy działu SPA. Przyjrzyjmy się zatem im, aby już więcej nie błądzić po omacku.

www.e-hotelarz.pl

48

FOT. Copernicus

Dzisiaj większość lepszych obiektów hotelowych w Polsce chwali się, że oferuje usługi SPA lub wellness.

Często ten departament jest główną atrakcją i ciągnie promocję całego hotelu. Wydawałoby się zatem, że dla dyrektorów tych obiektów rentowność takiego działu powinna być kluczowym elementem analizy.

Powinna. A niestety nie jest.

abc Inwestycji Hotelowych SUR – współczynnik efektywności wykorzystania SPA

SREVPOR – przychód SPA na zajęty pokój hotelowy

Spa Utilization Ratio or Occupancy

W jaki sposób policzyć ten wskaźnik? Należy liczbę godzin sprzedanych podzielić przez liczbę wszystkich godzin dostępnych. Najpierw jednak trzeba zdefiniować jednostki czasu i przestrzeni, które mają być mierzone.

Ten wskaźnik można mierzyć z podziałem na dni tygodnia, miesiące, kwartały, rok. Regularnie mierzony pokazuje, w których okresach SPA cieszy się największą popularnością. Wówczas można stosować inną politykę cenową dotyczącą zabiegów lub wejścia do strefy SPA dla gości spoza hotelu.

Porównując ten wskaźnik ze współczynnikiem obłożenia hotelu, można zauważyć korelację (przepływ ludzi) między hotelem a SPA. Gdy np. obiekt od poniedziałku do piątku gości grupy biznesowe, łatwo będzie zaobserwować, w jakim stopniu SPA cieszy się zainteresowaniem wśród tego rodzaju klientów.

Pamiętać jednak trzeba, że w razie pozyskiwania klienta lokalnego, należy podzielić klientów na dwie grupy, aby nie zafałszować wyników.

ATR – średnia cena zabiegu Average Treatment Rate Podstawowy wskaźnik, który pozwala określić, czy nasza polityka cenowa jest odpowiednia w stosunku do średniej ceny sprzedaży pokoju. Ceny zabiegów powinny być bowiem dostosowane do możliwości zakupowych gości, które definiuje właśnie cena pokoju. Zwykle powinniśmy przyjąć, że ATR nie może przekraczać 50 proc. średniej ceny sprzedaży pokoju.

Wskaźnik obliczamy w prosty sposób, dzieląc przychód z zabiegów przez liczbę sprzedanych procedur. Można go jednak liczyć na wiele sposobów, np. osobno dla gości indywidualnych, których siła nabywcza jest zwykle większa, a osobno dla gości grupowych lub pakietowych. Takie porównanie pomoże ustalić dynamiczną strategię cenową w SPA i skorelować ceny zabiegów ze strategią sprzedaży obiektu.

Dodatkowo, jeżeli pomnożymy wskaźnik ATR z SUR, to otrzymamy średni przychód z wykonanych zabiegów. Niewątpliwie będzie to dodatkowa informacja, która pozwoli zweryfikować ofertę swojego SPA.

REVPATH – przychód na dostępną godzinę pracy gabinetu Revenue per Available Treatment Hour

Ten wskaźnik to odpowiednik hotelowego RevPAR, o którego zaletach nie trzeba przekonywać hotelarzy. W SPA pokazuje on, jakie realne przychody generuje każdy gabinet.

Jeżeli użyjemy tego wskaźnika w ujęciu dziennym, to zidentyfikujemy trendy zależne od dnia tygodnia i pory dnia. Pozwoli to na opracowanie strategii sprzedaży produktów premium w określonych przedziałach czasowych, kiedy jest największy popyt na usługi. W okresach mniejszego popytu w danych dniach lub godzinach można wówczas zaoferować np. promocję w celu zwiększenia zainteresowania ofertą.

RevPATH w ujęciu rocznym należy natomiast analizować, jeżeli przymierzamy się do rozbudowy obiektu, kiedy widzimy, że SUR jest bardzo wysoki. Pomoże on określić, o ile większych przychodów można się spodziewać. Znajomość zmiennych kosztów operacyjnych pozwoli łatwo wyliczyć również, kiedy nastąpi zwrot z takiej inwestycji.

Spa Revenue per Occupied Room

To jeden z najważniejszych wskaźników. Identyfikuje relacje między obłożeniem hotelu a wynikami SPA i pośrednio informuje, ilu gości hotelowych korzysta ze SPA. Oczywiście wkład SPA będzie różny w zależności od pory roku, a także od tego, czy strefa zabiegowa jest tylko dodatkiem do oferty hotelu czy jego główną atrakcją.

Jedno jest pewne. Dokładna miesięczna analiza tego wskaźnika pozwala ocenić pozycję SPA w obiekcie. Zbyt słaby wynik jest sygnałem, że nasza strefa jest po prostu źle zarządzana lub jej oferta nie budzi zainteresowania klientów.

Pochodną tego wskaźnika będzie tzw. Spa Capture Rate, który w sposób procentowy określi, ilu gości korzysta ze SPA. Analiza tego wskaźnika w ujęciu rocznym umożliwia prognozowanie przychodów tego działu w korelacji z planowanym obłożeniem hotelu. Jednym słowem, pomoże ustalić realny budżet do wykonania przez zespół SPA.

SPA rządzi się lub powinno się rządzić takimi samymi regułami i powinno tak jak każdy dział osiągać założone przez hotel cele operacyjne. Z pomocą przychodzą odpowiednie wskaźniki, które są obiektywnym miernikiem osiągnięć każdego kierownika SPA i jego zespołu

THU – produktywność terapeutów Therapist Producitivity/Utilization Analizowanie produktywności terapeutów jest często pomijane przez managerów SPA. Tymczasem jest to chyba najlepszy sposób na określenie, czy struktura zatrudnienia jest optymalna, a grafiki pracy uwzględniają większy popyt na usługi w danym okresie. Zbyt wysoka wydajność terapeutów będzie sygnalizować, że nie mamy wystarczającej ich liczby, więc ich dostępność jest ograniczona. Goście może chcieliby skorzystać z zabiegów, ale nie mogą.

Produktywność niska mówi, że mamy za dużo terapeutów, co będzie miało wpływ na wyniki finansowe. Biorąc pod uwagę, że koszty pracownicze w SPA są na poziomie 50 proc., jest to wskaźnik, który powinien być mierzony regularnie.

Ten krótki przegląd najważniejszych mierników pokazuje, że regularna analiza wskaźników efektywności SPA, w połączeniu ze wskaźnikami hotelowymi, może stać się potężnym narzędziem umożliwiającym podjęcie właściwych decyzji biznesowych oraz ocenę pracy swojego zespołu. Podkreślam – analiza, ponieważ bez niej same wskaźniki stają się jedynie danymi statystycznymi. Ich siła rodzi się wówczas, kiedy hotelarz umie je porównywać między sobą. To na tych skrzyżowaniach pojawiają się odpowiedzi na pytanie, czy i ile zarabia hotelowe SPA. •

Arkadiusz Dawidowski, konsultant SPA i wellness dla hoteli

www.e-hotelarz.pl

50

abc Inwestycji Hotelowych

WYMOGI KATEGORYZACYJNE

dotyczące części mieszkalnej hotelu

Hotele wszystkich kategorii

– łóżko jednoosobowe o wymiarach co najmniej 90 x 200 cm – łóżko dwuosobowe o wymiarach co najmniej 140 x 200 cm – nocny stolik lub półka przy każdym miejscu do spania – lampka nocna przy każdym miejscu do spania umożliwiająca czytanie w pozycji leżącej – biurko lub stół – lampa oświetlająca miejsce do pracy (stół lub biurko) – szafa lub wnęka garderobiana, co najmniej trzy wieszaki na osobę – wieszak ścienny lub stojący na odzież wierzchnią – wieszak ścienny na wierzchnią odzież – lustro – oświetlenie ogólne – w ykładzina dywanowa w całym pokoju, dywan lub dywanik przy wszystkich łóżkach – firany, żaluzje lub rolety przepuszczające światło – zasłony, rolety lub żaluzje okienne zaciemniające – materiały informacyjne dotyczące bezpieczeństwa gości (również w języku angielskim) oraz usług hotelu – szklanki lub inne naczynia do picia w liczbie odpowiadającej liczbie osób w pokoju – szklanka lub kubek jednorazowy konfekcjonowany w łazience – mydełko toaletowe lub dozownik z płynnym mydłem – ręcznik

Od 2** – bagażnik – instalacja umożliwiająca odbiór programów radiowych – osłona wanny lub natrysku

– zestaw do czyszczenia odzieży, obuwia oraz igielnik – torba na bieliznę gościa zleconą do prania – dywanik przy wannie (kabinie prysznicowej) – bezpośredni i łatwy dostęp do co najmniej jednego wolnego gniazdka elektrycznego przy miejscu do pracy (stół lub biurko) – woda butelkowana w ilości odpowiadającej liczbie osób w pokoju – ręcznik kąpielowy

Od 4**** – k limatyzacja lub inne urządzenia i systemy zapewniające wymianę powietrza i utrzymanie temperatury latem poniżej 24°C, a zimą powyżej 20°C oraz wilgotność 45-60 proc. (do 3* – wentylacja grawitacyjna lub mechaniczna) – minibar lub lodówka – fotele wypoczynkowe co najmniej dwa lub kanapa (do 3* – krzesło lub inny mebel do siedzenia, nie mniej niż dwa na pokój) – stolik – suszarka do włosów

5***** – sejf – waga – telefon w łazience – płaszcz kąpielowy

POWIERZCHNIA MIESZKALNA POKOJU MINIMUM (w metrach kw. )

Od 3***

(nie obejmuje wyodrębnionej łazienki, przedpokojów, aneksów barowych, loggii itp.):

– telefon – instalacja umożliwiająca odbiór programów telewizyjnych – hotelowe materiały piśmiennicze

HOL RECEPCYJNY O POWIERZCHNI MINIMUM (w metrach kw.)

5*

4*

3*

2*

1*

50

30

20

20

10

0,8

0,5

0,3

0,2

0,1

2*

1*

14

12

10

9

8

18

16

14

12

10

pokój 3-osobowy

–

–

16

15

14

18

16

www.e-hotelarz.pl

52

3*

pokój 1-osobowy

Hotele 4* i 5*: Jednostka apartamentowa obejmująca: salon o powierzchni co najmniej 25 m kw., sypialnię z łazienką, część wejściową pomocniczą z wydzielonym dodatkowo WC

W obiektach powyżej 50 pokoi o powierzchni dodatkowej na każdy pokój

4*

pokój 2-osobowy pokój 4-osobowy

W obiektach do 50 pokoi

5*

Foto: Tarasola Elegancy - Hotel Columbus

Tarasola to inwestycja... nie koszt Przykładowa symulacja przychodów

Przykładowy system - tarasola Elegancy 13 m

50 zł / 1 h

11 200 zł / 1 tydz.

Dodatkowe wyposażenie tarasoli: przeszklenie boczne bezramowe oświetlenie energooszczędne LED promienniki ciepła - 8 szt.

44 800 zł / 1 m-c Foodcost 25% Koszty stałe 25%

22 400 zł

Sugerowana cena tarasoli 100 tys. zł

www.tarasola.pl

4m

52 m2 powierzchni użytkowej

200 zł / 1 h

urządzenia do ćwiczeń na świeżym powietrzu

aktywność energia radość

Wyróżnia nas: nowoczesne wzornictwo, dbałość o detale, najwyższa jakość produkcji oraz bezpieczeństwo urządzeń poparte certyfikatami TUV

bodys sp. z o.o.

ul. Patriotów 174, 04-832 Warszawa, 22 290 68 74, 507 175 332 biuro@bodys.pl, www.facebook.com/bodysoutdoorfitness

www.bodys.pl