Page 1

ABC

inwestycji hotelowych

Przyszłość hotelarstwa – modułowa rewolucja Jak nie popełniać błędów Jeśli inwestor chce cieszyć się powodzeniem w branży hotelarskiej, musi zadbać o szczegóły

Projektowanie pokoju

– na co powinien zwracać uwagę inwestor

2017/2018


LG HOTEL TV

Hotel TV LG Pro:Centric® SMART to inteligentny system zarządzania i kontroli systemów telewizji hotelowej. Oferuje elastyczne narzędzia oparte o język html5 i protokół IP, dzięki którym łatwo dostosować system telewizji do potrzeb hotelu. LG hotel TV to telewizja hotelowa, która nie wymaga stosowania dodatkowych settop-boxów.

LG Electronics Wołoska 22, Warszawa tel.: +48 22 481 71 00 www.lg.com/pl/b2b Download LG Commercial Display Mobile App

Apple App Store

Google Play Store

www.lg.com/b2b youtube.com/c/LGECommercialDisplay https://www.facebook.com/LGInformationDisplay https://www.linkedin.com/company-beta/16235211 LG may make changes to specifications and product descriptions without notice. Copyright © 2017 LG Electronics Inc. All rights reserved. “LG Life’s Good” is a registered trademark of LG Corp. The names of products and brands mentioned here may be the trademarks of their respective owners.


fot. na okładce: dmd modular

2 Hotel to droga inwestycja Rafał Szubstarski 4 Inwestycja hotelowa – jak do tego podejść Adam Pilczuk 10 Jak nie popełniać błędów

przy inwestycjach hotelowych Izabella Fluder-Wiąk

28 Jak dobrać wyposażenie

54 Zarządzanie czystością w hotelu Natalia Bała

32 Jak wybierać wykładziny do hotelu? Cezary Ławida

58 Jak stworzyć strefę SPA & wellness w hotelu, aby uniknąć błędów? Ewa Nickel

– kompromis między ceną a jakością Krzysztof Kaczmarek, Tomasz Pieniążek

36 Wybrać łóżko Wiktor Kołakowski

60 SPA luksusowe – czy to się

12 Bezpieczne nabycie

40 Telewizory hotelowe

Aleksandra Grochal, Piotr Ledworuch

16 Sztuka budowy hotelu w centrum miasta Mariusz Białek

42 Różne wynagrodzenia na tym samym stanowisku w hotelu Jakub Michalski, Wojciech Ostaszewski

18 PRZYSZŁOŚĆ HOTELARSTWA – MODUŁOWA REWOLUCJA

44 Jak ubrać pracowników Przemysław Jarosz

20 Mechanizm odwrotnego obciążenia przy usługach budowlanych Małgorzata Nicewicz

46 Zadowolenie klienta a koszty operacyjne – jak znaleźć złoty środek? Guy Simmons

22 WYMOGI KATEGORYZACYJNE

48 Jak odpalić biznes hotelowy

nieruchomości pod hotel Joanna Strubel-Kraus

DOTYCZĄCE CZĘŚCI MIESZKALNEJ

24 Projektowanie pokoju

– na co zwłaszcza powinien zwracać uwagę inwestor Bogusław Budyś

opłaca?

– więcej niż rozrywka Michał Bordewicz

w internecie – sześć kroków Waldemar Antonowicz

52 Jak wyposażyć łazienkę hotelową? Anna Dąbrowska-Makara

Raport magazynu „Hotelarz”

REDAKcja Redaktor naczelny: Rafał Szubstarski Sekretarz redakcji: Wiktor Kołakowski Studio graficzne Dyrektor artystyczny: Dominika Adamczyk Elżbieta Grudzień

REKL AMA Kierownik działu: Małgorzata Grenda Wioleta Wiater Katarzyna Chmal reklama@pws-promedia.pl tel. +48 22 333 88 02

www.e-hotelarz.pl

1

WYDAWCA Polskie Wydawnictwa Specjalistyczne ProMedia Sp. z o.o. ul. Paca 37, 04-386 Warszawa tel. +48 22 333 88 00 Drukarnia JANTAR

ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

Spis treści


ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

Hotel to droga inwestycja

itym regulacjom branżowym, a w  całości o  wiele bardziej restrykcyjnym wymogom jako obiekty użyteczności publicznej niż blok mieszkalny. Nie chcemy nikogo straszyć ani tym bardziej zniechęcać do inwestycji hotelarskich. Chcemy, aby powstawało ich jak najwięcej, bo generalnie jest na nie miejsce. Tylko pierwszym warunkiem udanej inwestycji jest świadomość, że to nie jest takie proste, jak mogłoby się wydawać, gdy patrzy się na to z boku.

Uruchomienie ekonomicznego hotelu ze 100 pokojami wymaga minimum 20 mln zł. Koszt takiego samego hotelu w wysokim standardzie to wydatek co najmniej 40 mln. Większość tej sumy pochodzi zazwyczaj z długoletniego kredytu. Dlatego przed podjęciem się takiej inwestycji warto przede wszystkim wyposażyć się w wiedzę, na czym ona polega, aby krótko po otwarciu hotelu (albo jeszcze przed jego otwarciem) nie znaleźć się na granicy bankructwa. Takiej wiedzy dostarcza nasze coroczne wydanie „ABC Inwestycji Hotelarskich. Buduj Hotel”.

Ile kosztuje hotel Podstawą udanej inwestycji jest racjonalne oszacowanie jej budżetu (pamiętając, że i tak w większości wypadków jest on na końcu przekraczany, dlatego warto zaplanować go z rezerwą). Różne są metody wstępnego planowania budżetu inwestycji hotelarskiej. Jedną z nich jest wskaźnikowy koszt budowy 1 m kw. powierzchni użytkowej (wraz z wyposażeniem). Szacuje się generalnie, że w wypadku hotelu wyższej kategorii jest to 5 tys. zł za metr. 100-pokojowy hotel w tym segmencie ma zazwyczaj co najmniej 7-8 tys. m kw., czyli wychodzi ok. 40 mln zł. Oczywiście, zawsze jest to kwestia bardzo indywidualna, bo różne są proporcje między poszczególnymi funkcjami hotelowymi. Jedne obiekty stawiają na duże centra konferencyjne o powierzchni np. 1,5 tys. m kw., inne na centra SPA & wellness o  podobnej powierzchni ze specjalistycznymi usługami, np. z zakresu beauty & medi. A budowa, czy bardziej wyposażenie, tych dwóch przestrzeni to zupełnie odmienne koszty. Jeśli chodzi o SPA, mogą one wynieść 8-10 tys. na m kw., w wypadku nawet najbardziej zaawansowanej technologicznie przestrzeni konferencyjnej są dużo niższe niż 5 tys. Ale tak czy inaczej dobry hotel wysokiej klasy musi łączyć te funkcje ze sobą, oferując do tego kilka lokali gastronomicznych (wyposażenie samej kuchni

Rafał Szubstarski nwestycja hotelarska jest chyba najtrudniejsza w całej branży nieruchomościowej, chociaż w  ostatnich latach niezwykle popularna. I to już jest pierwsza pułapka czyhająca na niedoświadczonych inwestorów.

Pułapki na niedoświadczonych inwestorów

Inwestycja hotelarska jest chyba najtrudniejsza w całej branży nieruchomościowej, chociaż w ostatnich latach niezwykle popularna. I to już jest pierwsza pułapka czyhająca na niedoświadczonych inwestorów

W związku z dużym wzrostem popytu na usługi hotelarskie, wynikającym – z jednej strony – ze stabilnego rozwoju gospodarczego Polski i  dobrej sytuacji gospodarczej w  Europie, a  z  drugiej – z  niepewnej sytuacji geopolitycznej na świecie, nowe hotele zaczęły wyrastać jak grzyby po deszczu. I w pewnej chwili – nawet mimo wciąż sprzyjających warunków zewnętrznych – na rynku, który cieszył się wysokimi cenami i obłożeniem, zaczyna występować nadpodaż. W takiej sytuacji dobre wyniki utrzymują tylko ci, którzy przemyśleli swoją inwestycję od samego początku. Ale trudność inwestycji hotelarskiej polega też na tym, że jest ona najbardziej skomplikowana tak w fazie budowy, jak i późniejszego zwrotu z inwestycji. W wypadku nieruchomości mieszkaniowych deweloper buduje blok (dzisiaj zazwyczaj nazywany apartamentowcem lub rezydencją), wcześniej czy później sprzedaje większość mieszkań i ma problem z głowy. W  wypadku nieruchomości komercyjnych, jak biurowce czy obiekty handlowe (dziś zazwyczaj nazywane galeriami), które do tego są stosunkowo nieskomplikowane, deweloper podpisuje co najmniej kilkuletnie umowy z najemcami i też już może odetchnąć ze spokojem. W wypadku hotelu jest to inwestycja polegająca na zbudowaniu i wyposażeniu przykładowych 100 mieszkań, a do tego także restauracji, kawiarni i baru, zazwyczaj części konferencyjnej, a nierzadko też obiektu wellness & SPA. Czyli jest to kilka inwestycji w  jednej, które do tego muszą być ze sobą spójne funkcjonalnie. I podlegają rozma-

potrafi iść w miliony), obszerne lobby, dodatkowe atrakcje itd., o zapleczu technicznym nie wspominając. 100-pokojowy hotel ekonomiczny może na siłę zmieścić się na 2 tys. m kw., a tanie wyposażenie jednego metra szacuje się na ok. 1 tys. zł, czyli wychodzi ok. 20 mln. Tutaj odchodzi cała część SPA, część konferencyjna ogranicza się do małej salki, a gastronomiczna do sali śniadaniowej. Ale w dzisiejszych czasach to zapewnia standard na granicy jednej gwiazdki, tymczasem dziś goście nawet od tanich hoteli oczekują już „lifestyle’u”. A  stworzenie takiego doświadczenia kosztuje parę milionów więcej. •

www.e-hotelarz.pl

2


● PRODUKCJA ● IMPORT ● DYSTRYBUCJA ♠ KONFEKCJA POŚCIELOWA ♠ RĘCZNIKI HOTELOWE ♠ KOŁDRY ♠ PODUSZKI ♠ SZLAFROKI ♠ NARZUTY NA ŁÓŻKA ♠ FIRANY ♠ ZASŁONY ♠ OBRUSY

KOMPLEKSOWA OBSŁUGA SEKTORA HoReCa

www.piktekstylia.eu 66-400 Gorzów Wielkopolski, ul. Podmiejska 24  95 722 56 11, 95 722 56 26 e-mail: biuro@piktekstylia.eu


ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

Inwestycja hotelowa – jak do tego podejść Inwestycje w nieruchomości hotelowe nabierają rozpędu, a produkt hotelowy, który do niedawna uważany był za trudny i wymagający, zyskuje coraz więcej zwolenników wśród inwestorów. Coraz lepsze wyniki obłożenia i rosnące średnie ceny pokoi kuszą inwestorów szukających nowych możliwości biznesowych. Niestety duża część decyzji dotyczących inwestycji w hotel wciąż jest dyktowana przesłankami emocjonalnymi, które wynikają z chęci spełnienia swoich ambicji, a nie rachunku ekonomicznego. Adam Pilczuk latego każdy inwestor hotelowy przed podjęciem decyzji o budowie hotelu powinien odpowiedzieć sobie w pierwszej kolejności na

banki wymagają wkładu własnego na poziomie co najmniej 25-30 proc. wartości inwestycji, a w wypadku inwestorów, którzy nie prowadzili wcześniej podobnego biznesu – 40 proc. Oprocentowanie nominalne kształtuje się w  przedziale 4,6-4,85 proc. Czy w danej lokalizacji jest zapotrzebowanie na usługi hotelowe? Aby obłożyć 100-pokojowy hotel w 60 proc., czyli na poziomie, który daje przyzwoity zwrot, w  danym miesiącu należy sprzedać 1,8 tys. noclegów. Pytanie, czy wybrana lokalizacja wykazuje taki potencjał? Odpowiedzi na to pytanie na pewno dostarczy pogłębiona analiza rynku, o czym więcej za chwilę. Kto będzie korzystał z usług hotelu? W początkowej fazie planowania istotne jest określenie grupy docelowej klientów korzystających z usług hotelu. Jest to o tyle ważne, że każdy segment gości (indywidualni turystyczni, grupowi turystyczni, biznesowi, korporacyjni, MICE) rządzi się swoimi prawami i ma inne wymagania. Jeżeli inwestor planuje np. nastawić się na grupy turystyczne, to znaczna część pokoi powinna być typu classic twin (dwa łóżka oddzielne), hotel musi oferować rozbudowaną strefę rozrywkową, a właściciel powinien być przygotowany na uzyskiwanie relatywnie niskich średnich cen ADR, ale przy zadowalającym obłożeniu. Z kolei projektując hotel pod indywidualnych gości biznesowych, należy skupić się na zapewnieniu wygodnego i komfortowego łóżka (preferowane – classic king, czyli jedno podwójne), szybkiego Wi-Fi i np. siłowni oraz sauny. Funkcje dodatkowe, typu strefa rozrywkowa, nie są tak istotne, jak w wypadku wymagań gości turystycznych czy np. MICE.

KILKA PODSTAWOWYCH PYTAŃ Czy mam dostęp do kapitału niezbędnego do sfinansowania inwestycji? Budowa hotelu w standardzie ekonomicznym to koszt w granicach 200-250 tys. zł na pokój hotelowy (łącznie z wyposażeniem). Czyli budowa 100-pokojowego hotelu to całkowity koszt rzędu 20-25 mln zł plus koszt zakupu działki, który kształtował się będzie w  granicach kilku milionów złotych w większych miastach. Jeżeli inwestor zdecyduje się na budowę hotelu w  standardzie średnim, będzie musiał wydać 280-350 tys. zł na pokój. W  wypadku inwestycji hotelowych

Budowa hotelu w standardzie ekonomicznym to koszt w granicach 200-250 tys. zł na pokój łącznie z wyposażeniem, a w średnim 280-350 tys. zł. Plus koszt zakupu działki, który kształtował się będzie w granicach kilku milionów złotych w większych miastach

PRZYGOTOWANIE ANALIZY RYNKU I STUDIUM WYKONALNOŚCI Przygotowanie własnego biznesplanu lub skorzystanie z usług doświadczonego doradcy jest postawą podczas projektowania inwestycji hotelowej. Zakres doradztwa, jakie obecnie można

www.e-hotelarz.pl

4


kupić na rynku, jest bardzo szeroki, fachowcy odpowiedzą na pytania, jaki produkt najlepiej sprawdzi się w danej lokalizacji, jakiego zwrotu z inwestycji można oczekiwać, jakie rozwiązania architektoniczne będą optymalne etc. Inwestycja w profesjonalne studium wykonalności procentować będzie przez długi czas i doświadczenie wskazuje, że zwykle są to bardzo dobrze wydane pieniądze. Warto zapytać swojego doradcę bankowego, opracowania jakich firm są uznawane przez dany podmiot, aby później móc go również użyć jako biznesplanu pod finansowanie bankowe.

FOT. freepik

WYBÓR MARKI I OPERATORA Odpowiedź na pytanie, czy hotel ma działać pod marką czy niezależnie, jest zasadnicza już na etapie projektowania inwestycji, gdyż może znacząco wpłynąć na jej kształt. Funkcjonowanie pod marką renomowanej sieci hotelowej niewątpliwie przynosi wiele korzyści, ale również generuje koszty. Właściciel ma do wyboru kilka modeli zarządzania hotelem. SAMODZIELNE ZARZĄDZANIE i  działanie pod nazwą własną W takim wypadku odpowiada za całość operacji hotelu, ciąży na nim konieczność zrekrutowania personelu i  systematycznego nadzorowania go. Właściciel decyduje o kształcie polityki cenowej, kadrowej etc. Ale nie ponosi żadnych opłat na rzecz operatora czy franczyzodawcy. FRANCZYZA – samodzielne zarządzanie, ale działanie pod marką sieci Jest to rozwiązanie popularne, gdyż pozwala zachować autonomię, a  daje korzyści z  przynależności do systemów rezerwacyjnych i  lojalnościowych. Inwestor powinien podjąć decyzję o współpracy z franczyzodawcą jeszcze przed przygotowaniem planów architektonicznych, gdyż sieci wymagają, aby hotel zaprojektowany był według standardów i wymogów dla danej marki, zwłaszcza jeśli decyduje się na markę nieelastyczną, jak np. Courtyard by Marriott czy Hampton by Hilton. Wybór marki powinien zostać poprzedzony pogłębioną analizą tego, co dana sieć oferuje i jakich oczekuje opłat. W wypadku umowy franczyzy należy spodziewać się:

Struktura nakładów inwestycyjnych

Udział w proc.

Koszty w zł

1.

Działka budowlana

7,0

2 100 000

2.

Roboty budowlano-montażowe

45,0

13 500 000

3.

Roboty instalacyjne

11,0

3 300 000

4.

Wyposażenie i meble

21,0

6 300 000

5.

Zagospodarowanie terenu

0,6

180 000

6.

Koszty projektu

4,0

1 200 000

7.

Wynagrodzenie inwestora zastępczego

3,0

900 000

8.

Koszty finansowania

2,5

750 000

9.

Koszty pre-openingu

2,0

600 000

10.

Rezerwa inwestycyjna

2,0

600 000

11.

Koszty administracyjne

0,4

120 000

12.

Koszty pozyskania operatora

1,0

300 000

13.

Inne koszty

0,5

150 000

SUMA

100,0

30 000 000

Źródło: opracowanie własne – opłaty za wsparcie techniczne na etapie budowy hotelu – będącej kwotą stałą lub kalkulowaną jako opłata za pokój pomnożona przez liczbę pokoi; jest to kwota negocjowalna; – opłaty aplikacyjnej – wynikającej z kosztów przeprowadzenia postępowania aplikacyjnego, będącej kwotą stałą lub kalkulowaną jako opłata za pokój pomnożona przez liczbę pokoi; jest to kwota negocjowalna; – opłaty marketingowej – płaconej na poczet globalnych systemów marketingowych sieci; jest to opłata kalkulowana jako procent od całkowitych przychodów bądź od przychodów z pokoi; opłata ta jest nienegocjowalna i wspiera międzynarodowy fundusz marketingowy danej grupy, co więcej, hotelarz nie może oczekiwać, że będzie ona przeznaczona na działania marketingowe dotyczące konkretnie jego hotelu; – opłaty franczyzowej – kalkulowanej jako procent od całkowitych przychodów, od przychodów z pokoi lub jako procent od przychodów z  pokoi i  z  działu gastronomii; jest to opłata negocjowalna;

www.e-hotelarz.pl

5

ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

Ogólna struktura nakładów inwestycyjnych na 120-pokojowy hotel funkcjonujący w standardzie trzech gwiazdek w lokalizacji miejskiej z budżetem 30 mln zł


ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

– opłat rezerwacyjnych – należnych od rezerwacji spływających z systemów centralnych sieci, a także pochodzących od agentów i  innych pośredników; sposoby kalkulacji opłat rezerwacyjnych różnią się między sieciami; – opłaty za programy lojalnościowe – związanej z punktami, które klienci uzyskują, korzystając z obiektów sieci, i mogą je później zamienić np. na darmowy nocleg; działa to na zasadzie kompensacji pomiędzy poszczególnymi hotelami sieci, co rozliczane jest centralnie. Właściciel hotelu, podpisując umowę franczyzy, musi być świadomy, że opłaty na rzecz sieci wymienione w  umowie niekoniecznie wyczerpują katalog wszystkich opłat. Dużym kosztem, często nieprecyzyjnie określonym w  umowie, jest szeroko pojęte wsparcie IT. Dodatkowo niektóre sieci wyma-

W wypadku umów o zarządzanie operator zazwyczaj pobiera opłatę skalkulowaną jako procent całkowitych przychodów (opłata podstawowa), a także jako procent od wyniku na poziomie GOP (Gross Operating Profit – zysk operacyjny brutto, czyli dochód operacyjny pomniejszony o koszty niepodzielone na poszczególne działy), który stanowi opłatę motywacyjną. Tak skalkulowana forma opłaty zachęca operatora do uzyskiwania jak najlepszych wyników zarówno po stronie przychodowej, jak i kosztowej. Jeżeli hotel działa pod międzynarodową marką, występują również standardowe opłaty franczyzowe. DZIERŻAWA – podmiotowi zewnętrznemu, który prowadzi hotel pod jego nazwą własną bądź pod marką W  wypadku umowy dzierżawy całe ryzyko prowadzenia biznesu hotelowego spoczywa na dzierżawcy, który płaci właścicielowi hotelu comiesięczny czynsz z tytułu prowadzenia biznesu na jego nieruchomości. Ten typ umowy preferowany jest często przez inwestorów, którzy nie mają doświadczeń w działalności hotelowej i nie chcą się nią zajmować, a także przez duże podmioty instytucjonalne, jak fundusze, które skupiają się na inwestycjach, a nie operacjach. Obecnie w Polsce funkcjonuje kilka podmiotów, które zajmują się profesjonalnym prowadzeniem hoteli na podstawie umowy dzierżawy. Ich uwaga skupia się głównie na dużych miastach i priorytetowych lokalizacjach, w  których prowadzenie biznesu hotelowego obarczone jest relatywnie najmniejszym ryzykiem. Czynsz dzierżawny płacony właścicielowi kalkulowany jest w dwojaki sposób – albo jako stała opłata miesięczna za pokój, albo jako procent od całkowitego przychodu hotelu. Często w  tej drugiej opcji właściciel zabezpiecza się dodatkowym zapisem, który zapewnia mu ustaloną stawkę roczną czynszu gwarantowanego.

W początkowej fazie planowania istotne jest określenie grupy docelowej klientów korzystających z usług hotelu. Jest to o tyle ważne, że każdy segment gości (indywidualni turystyczni, grupowi turystyczni, biznesowi, korporacyjni, MICE) rządzi się swoimi prawami i ma inne wymagania

PROJEKTOWANIE I BUDOWA HOTELU Przygotowując się do inwestycji hotelowej, inwestor powinien przyjąć bezpieczną, mniej więcej trzyletnią perspektywę do momentu otwarcia hotelu. Pierwszy rok to – strategiczna z punktu widzenia całego przedsięwzięcia – faza przedinwestycyjna. Czas ten przeznaczony jest na wybór i zakup działki (jeżeli nie jest się od początku jej właścicielem), przygotowanie biznesplanu, poszukiwanie podmiotu finansującego inwestycję, firmy architektonicznej, inwestora zastępczego (jeżeli zachodzi taka konieczność), pozyskanie decyzji środowiskowych, przyłącza mediów do działki (jeżeli działka nie jest uzbrojona), uzyskanie wszystkich zezwoleń administracyjnych, wybór generalnego wykonawcy etc. Faza inwestycyjna – od uzyskania pozwolenia na budowę do uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu hotelowego – trwa zazwyczaj około dwóch lat, aczkolwiek jest to zmienne i  uzależnione od czynników wewnętrznych i zewnętrznych. Wybór pracowni architektonicznej powinien być poprzedzony szczegółową analizą jej doświadczenia w  projektowaniu obiektów hotelowych. Jeżeli inwestor decyduje się na realizację inwestycji pod marką sieci hotelowej, powinien zwrócić szczególną uwagę na portfolio zrealizowanych projektów sieciowych, gdyż budowa i  projektowanie takiego hotelu obarczone są wieloma obostrzeniami ze strony franczyzodawcy, a  także wymagają częstego kontaktu z reprezentantami sieci i współpracy z  nimi. Sieci hotelowe opracowują własne manuale (podręczniki), które muszą być uwzględniane podczas projek-

gają opłat np. za założenie skrzynki mailowej dla każdego pracownika hotelu. Są to koszty, które nie są klarownie określone w umowie franczyzowej, a które w późniejszym okresie obciążają franczyzobiorcę. Łączna suma wszystkich kosztów płaconych rocznie na rzecz franczyzodawcy może sięgać nawet kilkunastu procent całkowitych przychodów hotelu. UMOWA O ZARZĄDZANIE – oddanie hotelu w zarządzanie podmiotowi zewnętrznemu, który prowadzi go pod jego nazwą własną lub pod marką sieci Takich operatorów można podzielić na dwie grupy: – zarządca jest równocześnie franczyzodawcą – sieci międzynarodowe oferują zarządzanie obiektami, a wręcz preferują ten model współpracy w  wypadku hoteli wyższych kategorii, rzadko w  wypadku hoteli ekonomicznych; polskie sieci oferują taką opcję każdemu inwestorowi; – zarządca jest wyspecjalizowanym podmiotem operatorskim – na polskim rynku pojawia się coraz więcej podmiotów, które nie są sieciami hotelowymi, ale oferują usługi zarządzania hotelami; w  takim wypadku dodatkowo może zostać podpisana umowa z siecią hotelową, która udostępni swoją markę na zasadzie franczyzy.

www.e-hotelarz.pl

6


ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

mencie zwanym term sheet (wstępne porozumienie stron) lub letter of intent (list intencyjny). Znajdują się w nim wyjściowe stawki podstawowych opłat franczyzowych, a  także bardzo ogólne warunki współpracy. Dokument taki zazwyczaj ma kilka stron. W międzyczasie inwestor zobligowany jest do przedstawienia sieci projektowanych przychodów i kosztów dla danego projektu hotelowego. Podpisanie dokumentu term sheet jest potwierdzeniem woli współpracy z  siecią i  akceptacji jej podstawowych warunków. Po jego podpisaniu inwestor otrzymuje od przedstawicieli sieci spis dokumentów do wypełnienia i podpisania, w tym ogólny kształt umowy franczyzowej, spis wszystkich opłat na rzecz sieci etc. Inwestor zobowiązany jest do przedstawienia dokumentów potwierdzających jego prawa do działki, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, wypisy i wyrysy z rejestru gruntów, zdjęcia lotnicze działki itp. W zakresie finansowym inwestor musi przedłożyć feasibility study (studium wykonalności) projektu, informacje o planowanym finansowaniu inwestycji, sprawozdania finansowe spółki, strukturę właścicielską, doświadczenia związane z prowadzeniem hotelu etc. Po dostarczeniu wszystkich niezbędnych dokumentów obydwie strony przystępują do negocjacji warunków umowy franczyzowej i w razie ich pozytywnego sfinalizowania – do podpisania umowy. Oprócz samej umowy franczyzowej, w której sprecyzowane są m.in.: – okres jej obowiązywania, – terytorium zastrzeżone, które wskazuje obszar i  czas, w którym sieć nie może udzielić innemu podmiotowi tej samej marki hotelowej, – opłaty franczyzowe i sposoby ich kalkulacji, – wysokość stawek z tytułu opłat rezerwacyjnych, opłat do międzynarodowego funduszu marketingowego i innych opłat, – ubezpieczenie, – postępowanie w razie niedotrzymania zobowiązań umownych i odszkodowania, inwestor zobligowany jest m.in. do podpisania tzw. umowy przeglądu projektu, w której franczyzobiorca zobowiązuje się wybudować hotel zgodnie ze standardami danej sieci, a także umożliwiać przedstawicielom sieci bieżące monitorowanie postępów oraz weryfikację zgodności ze standardami. Proces budowy hotelu mającego funkcjonować pod marką sieci hotelowej jest bardziej skomplikowany niż proces budowy hotelu niesieciowego, aczkolwiek daje dużo większą pewność co do powodzenia biznesu. Inwestorzy hotelowi otrzymują manuale, w których sprecyzowane są wymagania co do najdrobniejszych szczegółów wyposażenia danego obiektu, od grubości wykładzin pokojowych poczynając, a  na parametrach zmywarek używanych w kuchni hotelowej kończąc. Mniej więcej na rok przed otwarciem hotelu inwestor powinien ukończyć mock-up room, czyli pokój pokazowy, który zostanie zweryfikowany przez sieć pod kątem realizacji standardów. Tak duża rezerwa czasu pozwoli na wprowadzenie niezbędnych poprawek na etapie wyposażania wszystkich pokoi. Inwestor otrzyma również szczegółowy harmonogram wyposażania poszczególnych części hotelu w stosunku do daty oficjalnego otwarcia hotelu, co ułatwi terminowe otwarcie hotelu.•

Inwestor powinien przyjąć bezpieczną, mniej więcej trzyletnią perspektywę do momentu otwarcia hotelu. Pierwszy rok to – strategiczna z punktu widzenia całego przedsięwzięcia – faza przedinwestycyjna. Faza inwestycyjna – od uzyskania pozwolenia na budowę do uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu hotelowego – trwa zazwyczaj około dwóch lat towania i budowy hotelu, dlatego doświadczenia firmy architektonicznej we współpracy z  siecią hotelową są istotnym elementem bezproblemowego przebiegu tej fazy inwestycji. Równie ważne znaczenie ma wybór sprawdzonego generalnego wykonawcy robót budowlanych. Właściwa decyzja pozwala zaoszczędzić czas i pieniądze. I właśnie dlatego nie powinna być oparta jedynie na przesłankach finansowych „najtańszej oferty”. Budowa do stanu surowego zamkniętego, w zależności od technologii budowy i  skomplikowania projektu (specyficzna lokalizacja, kondygnacje podziemne, wielkość hotelu itp.), może trwać od pół roku do półtora roku. Kolejna faza – wykończenie i wyposażenie wnętrz – zajmuje zazwyczaj około pół roku. Kilka miesięcy należy również przeznaczyć na uzyskanie wszystkich zezwoleń związanych z  dopuszczeniem hotelu do użytku, zatrudnieniem całego personelu i  przygotowaniem się do przyjęcia pierwszego gościa, czyli do soft openingu.

WSPÓŁPRACA Z SIECIĄ HOTELOWĄ Jeżeli inwestor chce działać pod marką franczyzową, proces wyboru sieci hotelowej jest długi i niekoniecznie zakończony sukcesem. Sieci bardzo dokładnie wybierają partnerów ze względu na dbałość o swój wizerunek, który mógłby być nadwerężony np. z powodu upadłości hotelu lub złych opinii gości o obiekcie funkcjonującym w jej obrębie. Lokalizacje pod marki z segmentu 4-, a zwłaszcza 5-gwiazdkowego są skrupulatnie weryfikowane, gdyż dostępność atrakcyjnych działek jest ograniczona, a sieci zainteresowane są tylko najlepszymi z nich. Udostępnienie marki obiektowi położonemu w tzw. drugorzędnej lokalizacji (np. poza centrum) może wykluczyć w przyszłości możliwość współpracy z  inwestorem, który posiada bardziej atrakcyjną lokalizację. Inwestor, który prowadzi rozmowy z siecią hotelową, w pierwszej kolejności otrzyma brzegowe warunki współpracy w doku-

Adam Pilczuk jest dyrektorem ds. strategii i rozwoju Chopin Airport Development

www.e-hotelarz.pl

8


ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

Jak nie popełniać błędów przy inwestycjach hotelowych Inwestycja w hotel może być dobrym pomysłem na życie, spełnieniem marzeń, ale także początkiem niekończącego się koszmaru. Jeśli inwestor chce cieszyć się powodzeniem w tej branży i uniknąć błędów, musi zadbać o szczegóły. Izabella Fluder-Wiąk

długie lata, jeśli współpraca będzie pomyślnie się układać. Dlatego naprawdę trzeba dobrze wybrać i szukać fachowców, z którymi będzie się mówiło tym samym językiem. Jeśli inwestorowi brakuje doświadczenia w branży budowlanej, powinien pomyśleć o managerze projektu, który zauważy błędy i zadba o dobrą komunikację pomiędzy wszystkimi stronami w projekcie. Z kolei jeśli brakuje doświadczenia w branży hotelarskiej, należy znaleźć doświadczoną osobę, która pokieruje pomyślnie przez cały proces inwestycyjny od pozyskania dotacji, zatrudnienia kadry po uruchomienie obiektu. Częstym błędem inwestorów jest zbyt późny wybór architekta wnętrz. Należy go zaangażować jeszcze przed rozpoczęciem budowy, nie da się bowiem zaplanować punktów hydraulicznych lub elektrycznych bez projektu wnętrz, a każda, nawet drobna zmiana w gotowym budynku lub według projektu wykonawczego to dodatkowy koszt – szczególnie gdy trzeba ją wykonać w 100 czy 200 pokojach. Moment wyboru ekipy wykonawczej już na początkowym etapie jest bardzo ważny z jeszcze jednego powodu. Najlepsi i  najbardziej doświadczeni będą zaangażowani w  wiele projektów. Chcąc z  nimi współpracować, trzeba ustawić się w  kolejce. Może to spowodować opóźnienia w  rozpoczęciu budowy i jej zakończeniu, a co za tym idzie, wpłynąć na wzrost całościowych kosztów. Wybierając pracownię architektoniczną, należy zwracać uwagę na portfolio – najlepiej, gdy specjalizuje się branży hotelarskiej. Inwestor zagwarantuje sobie w ten sposób wykonawców znających przepisy i aktualne trendy w projektowaniu. Powinni oni być również biegli w łączeniu designu z funkcjonalnością. Współpraca będzie też wymagała dużego zaufania, ale warto się zabezpieczyć i wszystkie ustalenia mieć na piśmie lub przynajmniej w skrzynce mailowej.

Projekt i studium wykonalności  zależności od tego, jakie ryzyko i koszty może ponieść inwestor, są trzy główne drogi, aby zostać hotelarzem. Opcja zazwyczaj najdroższa, ale i najbardziej elastyczna, to budowa hotelu od podstaw i według własnego pomysłu. Drugą możliwością jest adaptacja istniejącej nieruchomości – jeśli uda się znaleźć budynek atrakcyjny pod względem architektonicznym i z historią, można zapewnić sobie od razu gotowy koncept marketingowy. Koszty adaptacji będą często porównywalne lub niewiele niższe od kosztów budowy obiektu od podstaw. Trzeba również liczyć się z nieprzewidzianymi komplikacjami, chociażby pod względem konstrukcji. Można też wykupić franczyzę i przystąpić do sieci hotelowej – to rozwiązanie najmniej twórcze, określony jest styl hotelu, standard, branding i rozwiązania, ale z drugiej strony można liczyć na dostęp do klientów sieci korzystających z programów lojalnościowych i umów korporacyjnych.

Kiedy inwestor już wie, gdzie chce postawić hotel, dla kogo go buduje i ile chce zainwestować, można przystąpić do stworzenia projektu i  zlecenia studium wykonalności. Aby nie popełnić błędu w projektowaniu, warto wybiegać w przyszłość, uwzględniać zmieniające się trendy i postęp technologiczny. Forma zewnętrzna hotelu powinna pozwalać na jego rozbudo-

Jak wybrać wykonawców Już na etapie podejmowania decyzji o realizacji inwestycji należy szukać doświadczonych wykonawców. Kontakt z architektem i kierownikiem budowy będzie na tyle częsty, że staną się oni w  pewnym sensie dla inwestora rodziną z  wyboru. Niektórzy z nich, jak architekt wnętrz, zostaną z inwestorem na

Już na etapie podejmowania decyzji o realizacji inwestycji należy szukać doświadczonych wykonawców. Kontakt z architektem i kierownikiem budowy będzie na tyle częsty, że staną się oni w pewnym sensie dla inwestora rodziną z wyboru

www.e-hotelarz.pl

10


Kilka słów o pierwszym wrażeniu Zanim personel powita naszego gościa, musi on przemierzyć drogę z parkingu do holu. Jeśli będzie miał wątpliwości, gdzie może zaparkować samochód, następnie kłopot ze znalezieniem wejścia do hotelu lub drogi do pokoju, to znaczy, że mamy błędną komunikację wizualną. Lada recepcyjna powinna być umieszczona na wprost lub jak najbliżej drzwi,

zwracać również uwagę na jak najdłuższy okres gwarancji. To samo dotyczy rozwiązań dla najmłodszych klientów. Strefę zabaw najlepiej zaprojektować, wybierając autorskie rozwiązania. Koszt będzie niewiele wyższy, za to można liczyć na dużo większe zainteresowanie i zaangażowanie w zabawę, a  to oznacza więcej czasu wolnego dla opiekunów i  lepsze wspomnienia z pobytu w hotelu. Strefę zabaw należy zaplanować blisko hotelowej restauracji. A w niej najważniejsze, oczywiście poza gastronomią, będą wygodne krzesła, żeby gość chciał w niej długo zostać. Ale nie za wygodne, gdyż rachunek będzie niski.

Najczęstsze błędy w pokojach Cięcie kosztów jest najczęstszym źródłem błędów podczas aranżacji pokoi. Nie należy oszczędzać na szafach. Wielu gości lubi swoje rzeczy rozpakować. Nie można zapominać również o sejfie. Istotnym elementem będzie akustyka pomieszczenia i możliwość zaciemnienia pokoju. Okna, drzwi powinny wygłuszać odgłosy z zewnątrz – szczególnie gdy inwestycja została zrealizowana w centrum miasta. Ważna jest również podłoga. Można zastosować przyjemną w dotyku wykładzinę lub deski. Wygłusza się podkładem filcowym. Największym błędem przyszłego hotelarza jest oszczędzanie na materacach. Te powinny mieć przynajmniej 25 cm wysokości. Pamiętać należy, że klient wypoczęty będzie chętniej korzystał z dodatkowej oferty hotelowej i powróci w to samo miejsce.

W źle zaprojektowanych hotelach często można spotkać gości w szlafrokach, którzy w drodze do SPA przemierzają pół hotelu, mijając recepcję, ponieważ tak został zaplanowany ciąg komunikacyjny

aby zapewnić klientowi kontakt wzrokowy z personelem zaraz po wejściu. Istotnym elementem w  holu obiektu jest oświetlenie. Jeśli będzie przyciemnione, można liczyć na kameralność. Jeśli inwestora nie stać na designerskie lampy, architekt może je sam zaprojektować, co obniży ich cenę nawet o połowę. W holu powinny znaleźć się również kanapy, aby można było odpocząć, jeśli w recepcji jest kolejka.

Najtrudniejsze są wnętrza Projektując wnętrza, najlepiej zdać się na doświadczenie architekta, tym bardziej że wyposażenie hotelu najszybciej się dezaktualizuje. Jeśli projekt jest dobry, wystarczy czasem zmienić kilka elementów, żeby nadać miejscu nowy styl. Meble i rozwiązania technologiczne powinny być łatwe do skompletowania lub wymiany w razie ewentualnych zniszczeń. Najlepiej wybrać jednego dostawcę, wyspecjalizowanego w branży. Nie wolno – a jest to nierzadkim błędem niedoświadczonych inwestorów – kupować mebli i armatury w sklepach dla klientów indywidualnych, bo nie są one przeznaczone do tak intensywnego wykorzystania, jak dzieje się to w  hotelach. Należy

Łazienka musi być komfortowa, a często traktuje się ją po macoszemu. Brak haczyków, wieszaków, rezygnacja z  blatu odkładczego i półki pod umywalką – to duża niedogodność dla gości, którzy przyjeżdżają na więcej niż jedną noc. Należy wybierać armaturę, która ma jak najdłuższy okres serwisowania. Płytki w łazience, jak również w holu czy na basenie, muszą mieć odpowiednie parametry antypoślizgowe. Goście nie przepadają za wannami w hotelach. Prysznic będzie zdecydowanie lepszym rozwiązaniem. Wannę można wykorzystać jako element ozdobny przy aranżacji pokoi, podnosząc ich standard. Na koniec warto dodać, że inwestorzy zapominają o  być może największym koszcie inwestycji, jakim jest stres – nie da się go uniknąć, gdyż na wiele spraw nie ma się wpływu. Nawet najlepszy wykonawca może się pomylić, niekorzystne warunki pogodowe mogą być źródłem opóźnień, materiały wykonawcze mogą nie dotrzeć na czas. Jeśli chcemy, żeby projekt był źródłem naszej satysfakcji, nie dajmy się zwariować. Inaczej możemy dojść do wniosku, że największym ze wszystkich popełnionych błędów było zostanie hotelarzem. •

www.e-hotelarz.pl

11

Autorka jest architektem w firmie FØB!a design

ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

wę lub modyfikacje, a rozplanowanie pomieszczeń musi zapewniać komfort i intymność klientom. W źle zaprojektowanych hotelach często można spotkać gości w  szlafrokach, którzy w drodze do SPA przemierzają pół hotelu, mijając recepcję, ponieważ tak został zaplanowany ciąg komunikacyjny. Kolejnym krokiem jest kontakt z osobami, które w wybranej przez inwestora lokalizacji są odpowiedzialne za dopuszczenie budynku do użytku. Będą to pracownicy straży pożarnej, sanepidu, nadzoru budowlanego. To zadanie będzie należeć do managera projektu. Jeśli się go nie zaangażowało, ale dobrze wybrało biuro projektowe, można liczyć na pomoc architekta, który będzie konsultował dyskusyjne rozwiązania. Dlaczego jest to ważne? Rozważmy to na przykładzie elementów wyposażenia wnętrz, które są na stałe zamontowane na ścianie. Muszą one być ognioodporne. Niedoświadczony inwestor często o  tym nie wie, planując np. obudowanie klatek schodowych panelami – a te o odpowiedniej odporności ogniowej będą nawet dwa razy droższe.


ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

Bezpieczne nabycie nieruchomości pod hotel Sukces inwestycji hotelowej zależy nie tylko od prawidłowo przeprowadzonej analizy rynku, ale także od właściwej oceny stanu prawnego nieruchomości, na której inwestor zamierza zrealizować przedsięwzięcie. Na drodze do osiągnięcia zamierzonego celu biznesowego może stanąć wiele problemów, choćby brak dostępu do drogi publicznej, objęcie nieruchomości ochroną konserwatorską, a nawet znajdujące się na nieruchomości gniazda ptaków zagrożonych wyginięciem. Joanna Strubel-Kraus

rzed zakupem nieruchomości jednym z podstawowych działań powinno być przeprowadzenie szczegółowego badania stanu prawnego i  faktycznego nieruchomości, które pozwoli na zminimalizowanie ryzyk związanych z planowaną inwestycją. Badanie to powinno obejmować przede wszystkim: stan właścicielski nieruchomości, przeznaczenie i zagospodarowanie terenu, obsługę komunikacyjną, dostępność mediów, kwestie związane z  ochroną środowiska, ochroną przyrody, a  także ograniczenia wynikające z ochrony konserwatorskiej.

KSIĘGA WIECZYSTA Bardzo ważnymi dokumentami podlegającymi weryfikacji prawnej są wyrys i wypis z ewidencji gruntów i budynków oraz księga wieczysta nieruchomości wraz ze wszelkimi dokumentami, które stanowiły podstawę dokonanych w niej wpisów. Pierwszy z nich dostarczy inwestorowi niezbędnej wiedzy o właścicielu lub władającym nieruchomością, położeniu, przebiegu granic i powierzchni działek, rodzaju użytków i ich klasy. Jeżeli okaże się, że działka ma charakter rolny, trzeba mieć na uwadze ograniczenia wynikające z  nowych przepisów prawa dotyczących zbycia nieruchomości rolnych. Chodzi o obowiązujące od 30 kwietnia 2016 r. przepisy ustawy o  kształtowaniu ustroju rolnego. Co do zasady nabywcą nieruchomości rolnej może być tylko rolnik indywidualny, nabycie zaś przez inne podmioty może nastąpić wyłącznie za zgodą prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych. Przepisy ustawy uchwalane w  pośpiechu zawierają jednak pewne luki, mianowicie w niektórych wypadkach, po uzysaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu dla danej nieruchomości (w razie braku planu miejscowego), będzie istniała możliwość dokonania jej podziału na działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha i  sprzedaży z  pominięciem ustawowych rygorów. W treści księgi wieczystej inwestor znajdzie, oprócz oznaczenia nieruchomości (położenia, powierzchni, numeru obrębu ewidencyjnego) i danych właściciela (lub współwłaściciela, wieczystego użytkownika i wysokości ich udziałów), istotne z punktu widzenia

bezpieczeństwa transakcji informacje, m.in. o ograniczonych prawach rzeczowych ustanowionych na nieruchomości (np. służebnościach, hipotekach), prawach wynikających z zawartych umów najmu, dzierżawy, ograniczeniach w  zbywaniu nieruchomości, prawie dożywocia czy prawie pierwokupu. Jeżeli mamy do czynienia z użytkowaniem wieczystym, bardzo ważne jest ustalenie, jaki był cel ustanowienia tego prawa. Kwestia ta często jest pomijana przez nabywców, którzy nie zdają sobie sprawy z dotkliwych konsekwencji wykorzystywania nieruchomości na inne cele, niż został przewidziany w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste lub w innej podstawie jego ustanowienia. Działanie takie może doprowadzić nawet do rozwiązania umowy i utraty tytułu prawnego do nieruchomości.

MIEJSCOWY PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO Kolejnym krokiem powinno być ustalenie, czy dana nieruchomość jest położona na obszarze, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Znajdziemy w nim odpowiedź na pytanie, czy nieruchomość może być zabudowana zgodnie z zamierzeniem inwestycyjnym. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa bowiem przeznaczenie danego terenu, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Z planu miejscowego inwestor może dowiedzieć się, jakie jest przeznaczenie gruntu pod planowaną inwestycję (np. zabudowa mieszkaniowa, usługowa), jakie istnieją ograniczenia dotyczące ewentualnej zabudowy (np. maksymalna wysokość i szerokość obiektu, linia zabudowy, geometria dachu, minimalna powierzchnia terenu biologicznie czynna, kolorystyka elewacji, rodzaj ogrodzenia, warunki umieszczania reklam, sposób zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków etc.), a także jakie jest przeznaczenie nieruchomości sąsiednich. Warto zwrócić uwagę, czy w pobliżu planowanej inwestycji hotelowej nie jest przewidziane w  przyszłości zlokalizowanie trasy szybkiego ruchu, budowa oczyszczalni ścieków, stadionu lub cmentarza.

www.e-hotelarz.pl

12


Szczegółowe badanie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości powinno obejmować przede wszystkim: stan właścicielski, przeznaczenie i zagospodarowanie terenu, obsługę komunikacyjną, dostępność mediów, kwestie związane z ochroną środowiska, ochroną przyrody, a także ograniczenia wynikające z ochrony konserwatorskiej nym, m.in. działka musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej oraz istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające do przeprowadzenia i  zrealizowania inwestycji hotelowej.

MOŻLIWOŚCI SKOMUNIKOWANIA NIERUCHOMOŚCI Z DROGĄ PUBLICZNĄ Niezależnie od tego, czy na danym terenie obowiązuje dla nieruchomości, na której ma powstać hotel, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, czy też niezbędne okaże się uzyskanie przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy, przed zakupem nieruchomości niezwykle istotne jest ustalenie możliwości skomunikowania nieruchomości z  drogą publiczną. Brak dostępu do drogi publicznej może skutecznie uniemożliwić zrealizowanie inwestycji bądź znacznie wydłużyć proces jej realizacji. Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę jest możliwe jedynie wówczas, gdy działka gruntu, na której inwestor planuje budowę, ma dostęp do drogi publicznej. Nie zawsze bezpośrednie sąsiedz-

M A L K E R

Jeżeli na danym terenie nie obowiązuje plan zagodpodarowania przestrzennego, przed zakupem niezabudowanej nieruchomości celowe jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która będzie zawierała niezbędne informacje dotyczące dopuszczalnej zabudowy oraz przeznaczenia działki. Uzyskanie takiej decyzji pozwoli upewnić się, że przewidziane przez inwestora zamierzenie budowlane jest możliwe do realizacji. Ponadto istotne jest, że ustalenia decyzji o warunkach zabudowy będą wiążące dla organu podczas wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę. Należy także pamiętać, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy uwarunkowane jest wieloma przesłankami wynikającymi z przepisów ustawy o planowanu i zagospodarowaniu przestrzen-

A

WARUNKI ZABUDOWY I ZAGOSPODAROWANIA TERENU

9 – 13. 2. 2018

Co sprawia, że dane wydarzenie staje się prawdziwą sensacją? Które miasto na kilka dni zaprasza do siebie gości z całego świata? Gdzie rodzą się idee przyszłości? Odwiedź miejsce, gdzie jutro spotyka teraźniejszość, a kreatywność i różnorodność nie są tylko pustymi hasłami.

Ambiente, the show. Informacje i bilety na ambiente.messefrankfurt.com tel. (22) 494 32 00 info@poland.messefrankfurt.com

Partner PartnerCountry Country The TheNetherlands Netherlands


ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

two z drogą jest równoznaczne z dostępem do drogi publicznej. Istotne jest, aby istniała prawna i faktyczna możliwość realizacji zjazdu z drogi publicznej na obszar przeznaczony pod inwestycję. W  praktyce kwestia ta nastręcza inwestorom wielu kłopotów. Niejedokrotnie zdarza się, że organy odmawiają wyrażenia zgody na lokalizację projektowanych zjazdów, uznając np., że mogą one zagrażać bezpieczeństwu ruchu drogowego ze względu na zwiększone natężenie ruchu związane z planowaną inwestycją czy położenie w  obszarze oddziaływania skrzyżowania dróg. Powodem odmowy może być także nowy plan zagospodarowania terenu lub ochrona konserwatorska. Oczywiście decyzje organu można

Warto zwrócić uwagę, czy w pobliżu planowanej inwestycji hotelowej nie jest przewidziane w przyszłości zlokalizowanie trasy szybkiego ruchu, budowa oczyszczalni ścieków, stadionu lub cmentarza zaskarżyć, ale ewentualne postępowanie jest czasochłonne i może wstrzymać inwestycję na długi okres. Dlatego też zasadne jest wcześniejsze ustalenie z zarządcą drogi możliwości uzgodnienia lokalizacji projektowanych zjazdów.

DOSTĘPNOŚĆ MEDIÓW Zasadniczą kwestią podlegającą weryfikacji na etapie poprzedzającym nabycie nieruchomości jest dostępność mediów. Informację w tym zakresie znaleźć można w wypisie z planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Jeżeli okaże się, że do nieruchomości nie doprowadzono mediów, niezbędne jest ustalenie możliwości ich podłączenia oraz warunków technicznych ich instalacji. Konieczność budowy infrastruktury technicznej może wiązać się z dodatkowymi kosztami i znacznym przesunięciem terminu rozpoczęcia zamierzenia budowlanego (w wypadku energii elektrycznej nawet o kilkanaście miesięcy), co niewątpliwie przekłada się na opłacalność całej inwestycji.

OGRANICZENIA WYNIKAJĄCE Z OCHRONY ŚRODOWISKA I OCHRONY PRZYRODY W procesie badania stanu prawnego nieruchomości nie można pominąć kwestii związanych z  ograniczeniami wynikającymi z ochrony środowiska i ochrony przyrody. Jeszcze do niedawna wielu inwestorów przekonywało się, jak wielką przeszkodą w procesie inwestycyjnym może okazać się z pozoru niewinnie wyglądające drzewo, a cały czas może się przekonać, jaką przeszkodą jest np. sąsiedztwo siedliska ptaktów objętych ścisłą ochroną. Znajdująca się na nieruchomości lub w jej pobliżu przyroda, jakkolwiek piękna i nadająca temu miejscu dodatkowe walory, może skutecznie uniemożliwić osiągnięcie zamierzonego sukcesu.

Dlatego warto zweryfikować, czy dane drzewo nie jest pomnikiem przyrody, a w porastających nieruchomość krzewach nie zasiedlili się skrzydlaci lokatorzy. Informacje o tym można uzyskać m.in. w publicznie dostępnym w internecie Centralnym Rejestrze Form Ochrony Przyrody prowadzonym przez generalnego dyrektora ochrony środowiska. Ograniczenia wynikające z ochrony środowiska i  ochrony przyrody mogą także wynikać z  miejscowego planu zagospodarowania. Może się okazać, że nabywana nieruchomość znajduje się np. w strefie ochronnej, na której obowiązuje całkowity lub częściowy zakaz zabudowy. Strefy takie najczęściej ustanawia się wokół parków krajobrazowych, rezerwatów przyrody, ujęć wody pitnej, linii i stacji elektroenergetycznych, tras komunikacyjnych. W niektórych wypadkach przed rozpoczęciem zamierzenia budowlanego na inwestora może zostać nałożony obowiązek przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko, np. jeśli działka znajduje się na obszarze Natura 2000 lub w jego pobliżu. Najczęściej będzie się to wiązało z koniecznością sporządzenia raportu oddziaływania przedsięwziecia na środowisko, w którym zostanie przeprowadzona analiza m.in., czy planowane zamierzenie nie spowoduje znacznego pogorszenia stanu siedlisk przyrodniczych. Postępowanie w tym przedmiocie może zakończyć się odmową uzgodnienia środowiskowych uwarunkowań realizacji przedsięwzięcia i w konsekwencji zablokować inwestycję hotelową w miejscu atrakcyjnym pod względem turystycznym.

OCHRONA KONSERWATORA ZABYTKÓW Przeszkodą w realizacji inwestycji może być także położenie nieruchomości w strefie ochrony konserwatora zabytków. W praktyce może to oznaczać, że wszelkie prace budowlane na nieruchomości będą wymagały zgody tego organu. Poza opisanymi powyżej działaniami mającymi na celu ujawnienie potencjalnych zagrożeń dla inwestora, analizie prawnej powinny być poddane wszelkie dokumenty dotyczące nieruchomości, w tym m.in. umowy najmu, dzierżawy, inne umowy dotyczące sposobu korzystania z nieruchomości, umowy na dostawę mediów, a także dokumenty związane z toczącymi się postępowaniami sądowymi, administracyjnymi, egzekucyjnymi. Dokumenty te powinien dostarczyć zbywca nieruchomości. Niezbędne jest także przeprowadzenie weryfikacji transakcji pod kątem podatkowym. Powinna ona obejmować przede wszystkim ocenę stanu zobowiązań podatkowych sprzedawcy oraz wpływ rodzaju planowanej inwestycji na obowiązek podatkowy inwestora. Oczywiście artykuł ten nie wyczerpuje wszystkich zagadnień składających się na proces badania stanu prawnego nieruchomości. Badanie to może przybrać różną formę, w zależności od struktury planowanej inwestycji, osoby sprzedawcy i charakteru nieruchomości. Przedstawiono tu tylko wybrane działania, które powinny być ważnym elementem transakcji. Przeprowadzenie takiej analizy niewątpliwie pozwoli na identyfikację ryzyk związanych z planowanym przedsięwzięciem i ich minimalizację, a tym samym opracowanie stosownej dokumentacji kontraktowej oraz prawidłowe zabezpieczenie inwestora. Trzeba mieć jednak świadomość, że nie ma możliwości wyeliminowania wszystkich ryzyk związanych z  transakcją nabycia nieruchomości, przykładowo przeszkód znajdujących się w gruncie w postaci niewybuchów czy pozostałości mogących mieć znaczenie archeologiczne, które mogą wstrzymać realizację zamierzenia budowlanego na długi okres .•

www.e-hotelarz.pl

14

Joanna Strubel-Kraus jest adwokatem w Borczyk Strubel Kancelaria Prawna


WYŻSZY POZIOM USŁUG HOTELOWYCH

Czy usługi telekomunikacyjne stworzone z myślą o hotelach potrafią więcej? Tak! Poznaj usługi od UPC Biznes Więcej Telewizji! • mnóstwo kanałów tematycznych, również premium – HBO, Cinemax, CANAL+ • dedykowane rozwiązania techniczne • możliwość instalacji wraz z odbiornikami TV

Więcej Internetu! • stabilne, bezpieczne i szybkie łącza • rozwiązania dopasowane do indywidualnych potrzeb

Więcej Wi-Fi! • • • •

doskonały zasięg w całym obiekcie sieci HotSpot oraz bezprzewodowe sieci LAN osobne SSID dla sieci firmowej i Gości wbudowane narzędzia monitorujące ruch i wspierające marketing

Więcej Telefonu! • • • •

cyfrowe łącza ISDN PRA lub SIP-Trunk dla central PABAX analogowe linie POTS dla hoteli z analogowymi centralami centrale telefoniczne (wirtualne i fizyczne) możliwość przeniesienia numerów

Dowiedz się więcej! biznes.upc.pl | biznes@upc.pl | 813 813 813 Opłata za połączenie zgodnie z cennikiem Operatora sieci.


ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

Sztuka budowy hotelu w centrum miasta

Bardzo dobra lokalizacja, nieprzekraczalne terminy realizacji, odpowiednia jakość użytych materiałów do wyposażenia wnętrz – to tylko niektóre wymogi, jakie musi wziąć pod uwagę generalny wykonawca hotelu przyjmujący zlecenie od inwestora. A inwestorzy zawsze oczekują, że sam proces budowy będzie bardzo dokładnie zaplanowanym przez wykonawcę przedsięwzięciem, nawet jeśli sami zmieniają jej parametry i warunki już w trakcie inwestycji. Mariusz Białek ak sprostać oczekiwaniom inwestora? Najkrócej mówiąc: trzeba jak najlepiej poznać te oczekiwania. Im wyższej klasy jest budowany hotel, tym więcej czynników należy wziąć pod uwagę.

hotelu Radisson Blu w Gdańsku, czy wykopanymi w trakcie budowy pozostałościami średniowiecznych naczyń użytkowych, umieszczonymi pod szklaną podłogą hotelu. Nie mniej istotna jest odpowiednia organizacja placu budowy – konieczność dostarczenia nierzadko wielkogabarytowego sprzętu i materiałów budowlanych powoduje, że gęsto zabudowane historyczne centra miast są dla generalnego wykonawcy nie lada wyzwaniem, wymagającym korzystania z  indywidualnie dobranych, specjalistycznych rozwiązań. Ważnym elementem jest natężenie ruchu samochodowego i pieszego, potrafiące wprowadzić zasadnicze ograniczenia co do godzin dostaw materiałów i sprzętu. Dlatego inwestor, wybierając generalnego wykonawcę, powinien upewnić się, że ma on doświadczenie w realizacji tego typu budów.

W zgodzie z harmonogramem Lokalizacja budowy w centrum miasta niemal zawsze niesie ze sobą jeszcze jedno ważne ograniczenie w postaci sezonowości ruchu turystycznego. Jego duże natężenie może wręcz uniemożliwić prowadzenie prac w  niektórych miesiącach, o  czym musi pamiętać inwestor, planując datę otwarcia hotelu i  określając harmonogram. A  data otwarcia markowego hotelu jest szeroko ogłaszana z dużym wyprzedzeniem, przez co staje się nieprzekraczalna dla wykonawcy. Powszechnym wymogiem stawianym przez inwestorów hoteli o wysokim standardzie są nietypowe rozwiązania architektoniczne. W praktyce często oznaczają one trudności nie tylko projektowe, logistyczne czy realizacyjne, ale także formalno-prawne. Do tego specjalistyczne materiały wykorzystywane w budowie luksusowych hoteli często wykonywane są na zamówienie lub importowane, a generalny wykonawca musi wykazać się umiejętnościami realizacji niestosowanych w innych projektach rozwiązań, które muszą

Trudna budowa w otoczeniu zabytków Inwestorom zawsze zależy na parcelach w  ścisłych centrach miast lub jak najbliżej centrum, w  otoczeniu zabytków, miejsc ważnych z turystycznego i biznesowego punktu widzenia. Inwestycje planowane w miejscach o walorach historycznych często niosą ze sobą dodatkowe wymogi w postaci konieczności uzyskania różnego rodzaju zgód konserwatora zabytków. Przykładowo, ustawa o ochronie zabytków z 23 lipca 2003 r. ściśle reguluje postępowanie w  razie znalezienia cennych przedmiotów. Koszty pokrywa organizator budowy, a  zakres i  rodzaj badań archeologicznych ustala wojewódzki konserwator zabytków, dostosowując decyzję do planowanych prac, które mogłyby zniszczyć lub uszkodzić zabytek. W praktyce przed rozpoczęciem budowy należy sprawdzić m.in., czy działka nie znajduje się w  strefie ochrony archeologicznej, przeprowadzić kwerendę źródeł historycznych i  wystąpić do Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków o  wydanie opinii archeologicznej o działce. Dopiero wtedy wykonawca otrzymuje opinię uwalniającą działkę pod zabudowę. O ile wszystkie elementy wykopane z ziemi stają się własnością skarbu państwa, o tyle odkopane relikty dawnej architektury po udokumentowaniu, za zgodą konserwatora, mogą zostać rozebrane, aby ułatwić dalszą pracę. Zdarza się, że konserwator nakazuje pozostawienie odkrytych elementów ze względu na ich wiek, charakter lub wartość. Wówczas pozostałości architektoniczne muszą być odpowiednio zabezpieczone i  ujęte w  projekcie nowego budynku. Tak było np. ze średniowiecznymi murami gotyckiej kamienicy, które zostały wkomponowane w  kompleks

Przed rozpoczęciem budowy należy sprawdzić m.in., czy działka nie znajduje się w strefie ochrony archeologicznej, przeprowadzić kwerendę źródeł historycznych i wystąpić do Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków o wydanie opinii archeologicznej o działce być zgodne z przepisami prawa budowlanego. Niezależnie od liczby gwiazdek realizacja każdego obiektu wymaga dużego zaangażowania i  dbałości o  szczegóły ze strony generalnego wykonawcy. Co zatem różni budowę hotelu 3- i 5-gwiazdkowego? Jakość materiałów wykończeniowych i wyposażenia, co na końcu ma decydujący wpływ na termin otwarcia hotelu. • Autor jest prezesem zarządu firmy ALLCON Budownictwo

www.e-hotelarz.pl

16


Montaż gotowych modułów w Sochocinie zajął spółce DMDmodular niespełna dwa tygodnie, dzięki czemu uciążliwość budowy została ograniczona do minimum

Przyszłość hotelarstwa Krótszy czas realizacji inwestycji, redukcja kosztów, szybki zwrot inwestycji (ROI) doskonała jakość wykonania w całkowicie kontrolowanych fabrycznych warunkach, minimalna uciążliwość dla otoczenia poprzez redukcję hałasu i zmniejszenie ilości odpadów budowlanych, możliwość budowania w trudnych warunkach przyrodniczych – to tylko niektóre z zalet budownictwa modułowego, które przeżywa swój rozkwit na rynkach Europy Zachodniej i w Stanach Zjednoczonych. Międzynarodowe sieci hotelowe, stawiając na innowację i modułowość, z impetem wkraczają w przyszłość. HOSSA W PEŁNI Boom na polskim rynku hotelarskim trwa. W zeszłym roku baza hotelowa powiększyła się o 106 skategoryzowanych obiektów i  wyniosła na 31 grudnia 2673 hotele oferujące 255 129 miejsc noclegowych („Raport z rynku HoReCa 2017”). Eksperci przygotowujący „Raport” przewidują dalszy wzrost podaży hoteli – zarówno w sąsiedztwach już istniejących i nowo powstających obiektów biurowych, lotnisk, jak i  w  miejscowościach turystycznych. Odpowiedzią na wzrastające zapotrzebowanie tego sektora jest postawienie na najnowszy światowy trend w budownictwie – technologię modułową. Na czym polega jej fenomen? Może ona sprostać podstawowym dla inwestorów wymaganiom – skrócenia czasu realizacji inwestycji, co bezpośrednio przekłada się na obniżenie kosztów i znacznie szybszy zwrot inwestycji przy jednoczesnym polepszeniu jakości projektu. Zalet jest wiele, przyjrzyjmy się zatem tym największym.

CZAS TO PIENIĄDZ Podstawowa różnica między budownictwem tradycyjnym a modułowym polega na metodzie realizacji obiektu – w technologii modułowej obejmuje ona dwa zasadnicze etapy: pre-

fabrykację obiektu w przestrzeni fabrycznej (off-site, poza placem budowy) oraz montaż gotowych modułów w docelowej lokalizacji (etap on-site). – Ten sposób realizacji obiektu hotelowego pozwala na redukcję czasu trwania inwestycji o nawet 70 proc. Oznacza to, że inwestor, wybierając technologię modułową, może zacząć przyjmować rezerwacje swoich przyszłych gości dużo wcześniej, niż gdyby zastosował technologię tradycyjną. A to z kolei gwarantuje wysoki wskaźnik rentowności inwestycji – podkreśla dr inż. arch. Ewelina Woźniak-Szpa­ kiewicz, CEO DMDmodular. Największa sieć hotelowa na świecie – Marriott International – swoją strategię rozwojową w Stanach Zjednoczonych opiera właśnie na budownictwie modułowym. Tylko w  2017 r. sieć Marriott planuje podpisać 50 umów na inwestycje hotelowe, w  których pokoje hotelowe mają być dostarczone na plac budowy jako w pełni wykończone moduły. Eric Jacobs, dyrektor ds. rozwoju sieci Marriott International na Amerykę Północną, tak argumentuje strategię giganta hotelowego: – Właściciele mogą otwierać hotele wcześniej, co przekłada się na wcześniejsze generowanie przychodów. Na istniejącej już i  żywej tkance wygląda to naprawdę imponująco – modułowe hotele The Canyons Lodge and Cabins w parku Yellowstone w Stanach


Zjednoczonych (550 modułów) zostały dzięki technologii modułowej wyprodukowane i zainstalowane w ciągu sześciu miesięcy. Równie sprawnie proces konstrukcji przebiegał w wypadku polskiej inwestycji – rozbudowy 4-gwiazdkowego hotelu BoniFaCio Spa & Sport Resort w  Sochocinie koło Warszawy. – Montaż gotowych modułów w  standardzie pod klucz zajął niespełna dwa tygodnie! Przeniesienie realizacji nowego skrzydła hotelu do zakładu produkcyjnego DMDmodular pozwoliło na kontynuowanie bieżącej działalności hotelu bez zakłóceń pobytu gości hotelowych, czego nie umożliwiłaby realizacja tej inwestycji w technologii tradycyjnej – mówi Ewelina Woźniak-Szpakiewicz. Nowe skrzydło zbudowane zostało w 100 proc. w technologii modułowej. Stanowi ono rozwinięcie rozwiązań gabarytowych, przestrzennych, materiałowych i estetycznych istniejącego obiektu tak w  formie zewnętrznej, jak i  w architekturze wnętrz. Budynek w całej swojej powierzchni przeznaczony jest na potrzeby hotelowe i rekreacyjne. W części przyziemia zlokalizowano pomieszczenia fitness i SPA wraz z pomieszczeniami towarzyszącymi. Na piętrze usytuowane zostały pokoje hotelowe, w tym jeden apartament. Nowe – modułowe – skrzydło BoniFaCio pierwszych gości przyjmie jesienią 2017 r.

PEŁNA KONTROLA I JAKOŚĆ

FOT. dmd modular

Przeniesienie procesu budowy do zakładu produkcyjnego to nie tylko optymalizacja czasu. Prefabrykacja modułów realizowana jest zgodnie z procedurą jakościową, co powoduje, że wszystkie potencjalne niedociągnięcia (w zakresie struktury obiektu, instalacji oraz wykończenia) są eliminowane przed wyjechaniem modułów z zakładu i ich montażem w docelowej lokalizacji. Ta kontrola jakościowa charakterystyczna dla procesów produkcyjnych jest gwarantem wysokiej jakości produktu końcowego. Na samym module się jednak nie kończy. Inwestor planujący obiekt może zażyczyć sobie wykończeń i  wyposażenia wnętrz na najwyższym poziomie i skrojonych na miarę własnych potrzeb. Elementy te, podobnie jak sama konstrukcja, dostarczane są już gotowe i montowane na terenie budowy. – W przypadku hotelu BoniFaCio przy projektowaniu wnętrz braliśmy pod uwagę rozwiązania architektoniczne części już istniejącej, położenie geograficzne hotelu, jak również oczywiście wytyczne inwestora. Postawiliśmy na materiały, które kolorem i fakturą nawiązują do piękna otaczającej natury: delikatne szarości,

Nowe, modułowe skrzydło hotelu zostało wyposażone pod klucz

beże, naturalny decor w formie jodełki francuskiej, wybraliśmy pnie drzew pełniące funkcję stolików nocnych oraz dopełniające efektu harmonii ciepłe oświetlenie. A  to tylko niektóre z  zaprojektowanych przez nas detali – tłumaczy Ewelina Woźniak-Szpakiewicz. – Technologia modułowa nie ma w tej sferze ograniczeń, jedynym jest wyobraźnia. Jednak zawsze stawiamy na jakość.

MODUŁ NA MIARĘ KAŻDEGO HOTELU Projekt, prefabrykacja w zakładzie przy jednoczesnym przygotowaniu terenu pod montaż (tj. fundamentów), transport gotowych modułów i  ich montaż na miejscu – tak wygląda proces powstawania nowego budynku z użyciem technologii modułowej. Jej zalety dostrzegane i doceniane są przez coraz szersze grono specjalistów: inwestorów, inżynierów, wykonawców, architektów i  na coraz większą skalę wykorzystywana w sektorze hotelowym na świecie. Coraz większy udział w realizacji projektów mają polskie firmy, jak spółka DMDmodular, wpisując się w światowy trend dynamicznego rozwoju branży hotelarskiej oparty na budownictwie modułowym, w której czas, wskaźnik ROI i gwarancja wysokiej jakości odgrywają kluczową rolę w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych.•

Zakres prac DMDmodular obejmował kompleksową obsługę inwestycji: projekt, produkcję (wraz z wykończeniem i wyposażeniem wnętrz), transport i montaż modułów


Od 1 stycznia 2017 r. usługi budowlane wskazane w załączniku 14 do ustawy o VAT świadczone przez podwykonawców powinny być rozliczane na zasadzie odwrotnego obciążenia, co oznacza, że to nabywca tych usług jest odpowiedzialny za rozliczenie podatku. Choć nowe przepisy obowiązują już kilka miesięcy, ich zastosowanie budzi liczne wątpliwości. Kwestia prawidłowego rozliczenia usług budowlanych może okazać się istotna także dla przedsiębiorców prowadzących działalność w branży hotelowej. Małgorzata Nicewicz godnie z przepisami obowiązującymi od stycznia 2017 r., nabywca usług budowlanych jest zobowiązany do rozliczenia VAT z tytułu tych usług, jeśli spełnione są poniższe warunki: • świadczona usługa stanowi roboty budowlane, wymienione w załączniku nr 14 do ustawy o VAT, • usługodawcą jest podatnik VAT, który nie korzysta ze zwolnienia podmiotowego, • usługobiorcą jest podatnik VAT czynny, • usługodawca świadczy te usługi jako podwykonawca. Zastosowanie mechanizmu odwrotnego obciążenia oznacza w praktyce, że usługodawca wystawia fakturę bez VAT (z opisem „odwrotne obciążenie”), a  usługobiorca rozlicza VAT należny i jednocześnie zazwyczaj również VAT naliczony od tej transakcji. Wprowadzenie mechanizmu odwrotnego obciążenia podyktowane było zamiarem zminimalizowania ryzyka oszustw i nadużyć w zakresie opodatkowania VAT (w szczególności wyłudzeń VAT w  branży budowlanej). Przerzucenie na nabywcę obowiązku rozliczenia VAT ma zapobiec sytuacjom, w których VAT należny nie zostaje wpłacony do urzędu skarbowego (np. usługodawca nie dopełnia tego obowiązku i znika), a VAT naliczony jest zwracany przez urząd usługobiorcy.

KONSEKWENCJE BŁĘDNEGO ROZLICZENIA Prawidłowe rozliczanie VAT od usług budowlanych jest istotne, gdyż konsekwencje ewentualnych błędów mogą okazać się dotkliwe. Jeśli usługodawca wystawi błędnie fakturę z VAT, mimo że dana transakcja powinna zostać rozliczona przez nabywcę, to będzie zobowiązany zapłacić VAT należny z takiej faktury. Z kolei nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczania VAT z tej faktury (art. 88 ust. 3a pkt 7 ustawy o  VAT). Jednocześnie na nabywcy ciąży obowiązek rozliczenia VAT z transakcji. Takie rozliczenie powinno być neutralne podatkowo dla nabywcy (VAT należny i  naliczony wykazany w  tej samej kwocie, w  tej samej deklaracji). Jeśli jednak nabywca rozliczy transakcje po upływie trzech miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego (z  reguły – dzień wykonania usługi), to podatek należny trzeba będzie wykazać w deklaracji za okres, w którym powstał obowią-

zek podatkowy (i zapłacić wraz z  odsetkami). Tymczasem VAT naliczony będzie można odliczyć dopiero w deklaracji za bieżący okres. Sytuacja będzie wyglądała nieco inaczej, jeśli usługodawca wystawi fakturę bez VAT, mimo że dana usługa powinna zostać rozliczona na zasadach ogólnych (z  VAT). Wówczas po stronie usługodawcy wystąpi zaległość podatkowa (niezapłacony VAT należny od transakcji). Po stronie usługobiorcy natomiast ryzyko podatkowe w  zasadzie nie wystąpi – usługobiorca nie odliczy niesłusznie VAT z  błędnej faktury usługodawcy (bo faktura nie będzie zawierała VAT), na usługobiorcy nie będzie też ciążył obowiązek rozliczenia VAT należnego (brak zastosowania mechanizmu odwrotnego obciążenia).

KWESTIE WĄTPLIWE Nowe regulacje wzbudzają liczne kontrowersje. Poniżej kilka przykładów. a) Dostawa betonu czy usługa betoniarska Wątpliwości budzi prawidłowe określenie, czy dane świadczenie stanowi usługę budowlaną, podlegającą rozliczeniu na zasadzie odwrotnego obciążenia, czy też nie. W załączniku nr 14 do ustawy o VAT wymieniono usługi budowlane, identyfikowane przez zastosowanie kodów PKWIU (Polska Klasyfikacja Wyrobów i  Usług), m.in. roboty betoniarskie. Przepisy nie zawierają żadnych dalszych, bardziej precyzyjnych wskazówek co do kwalifikacji wykonanego świadczenia. Przykładowo, jeśli przedmiotem transakcji jest sprzedaż betonu, jego transport i wylanie, nie jest jasne, czy transakcję taką należy opodatkować jako dostawę towaru (i wystawić fakturę z VAT) czy jako świadczenie usługi budowlanej (gdzie może znaleźć zastosowanie mechanizm odwrotnego obciążenia). Stanowisko sądów i organów podatkowych w tym zakresie nie jest jednolite. Wsparciem dla podatników przy klasyfikacji usług mogą się okazać opinie GUS dotyczące zakwalifikowania usługi do danej grupy PKWiU (Ośrodek Klasyfikacji i Nomenklatur US w Łodzi). Wprawdzie takie opinie nie mają mocy ochronnej, ale jest szansa, że organy podatkowe nie zechcą podważać prawidłowości ustaleń innych organów publicznych.

www.e-hotelarz.pl

20

FOT. Designed by jannoon028 / Freepik

ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

Mechanizm odwrotnego obciążenia przy usługach budowlanych


będzie działał jak wykonawca (nie podwykonawca) i wystawi na właściciela apartamentu hotelowego fakturę z VAT. Jednocześnie sam otrzyma od firmy budowlanej, działającej jako podwykonawca, fakturę bez VAT (odwrotne obciążenie; VAT należny i naliczony rozliczany przez odbiorcę). Jeśli właściciel apartamentu przeniósłby koszt usługi budowlanej na kolejny podmiot, np. gdyby apartament był wynajmowany, a  właściciel dokonałby refaktury kosztów usługi budowlanej na najemcę, to przedsiębiorca refakturujący usługę budowlaną na właściciela działałby raczej jako podwykonawca. Taki przedsiębiorca otrzymałby fakturę z firmy budowlanej bez VAT (odwrotne obciążenie; VAT należny i  naliczony rozliczany przez odbiorcę). A następnie sam wystawiłby refakturę również bez VAT (odwrotne obciążenie) na właściciela apartamentu. Właściciel apartamentu rozliczyłby się ze swoim najemcą już na zasadach ogólnych, tj. wystawiłby na najemcę (ostateczny odbiorca) fakturę z VAT.

WKRÓTCE MOŻNA SIĘ SPODZIEWAĆ PIERWSZYCH INTERPRETACJI Ze względu na krótki czas obowiązywania nowych regulacji, jak również brak wskazówek interpretacyjnych wynikających z interpretacji indywidualnych czy orzeczeń sądów administracyjnych wydanych na gruncie nowych przepisów, udzielenie jednoznacznej odpowiedzi, czy dana transakcja powinna zostać rozliczona z zastosowaniem mechanizmu odwrotnego obciążenia, może być w  niektórych wypadkach dość trudne. Zwłaszcza że wystawca faktury niekiedy nie ma i/lub nie zdoła uzyskać od drugiej strony informacji, czy odbiorca wykorzysta sprzedawane usługi do własnych celów, czy też będą one przedmiotem dalszej odsprzedaży. Niekiedy firmy budowlane proszą kontrahentów o złożenie oświadczenia, że kontrahent jest ostatecznym odbiorcą usługi. Tyle tylko, że takie oświadczenie nie ma żadnej mocy ochronnej. Przepisy podatkowe nie przewidują możliwości zwolnienia się z odpowie-

Ze względu na krótki czas obowiązywania nowych regulacji, jak również brak wskazówek interpretacyjnych, udzielenie jednoznacznej odpowiedzi, czy dana transakcja powinna zostać rozliczona z zastosowaniem mechanizmu odwrotnego obciążenia, może być w niektórych wypadkach dość trudne a następnie przenosi jej koszty poprzez refakturowanie na inny podmiot (np. nabywcę apartamentu hotelowego), to czy przedsiębiorca hotelowy działa jako podwykonawca (tj. powinien wystawić fakturę na odwrotne obciążenie)? Uwzględniając dotychczasowe orzecznictwo, jak również wyjaśnienia MF, wydaje się, że należałoby przyjąć, iż w razie refakturowania dochodzi jednocześnie do nabycia i świadczenia usługi przez refakturującego. A  zatem decydujące znaczenie dla określenia zasad opodatkowania transakcji ma ustalenie, czy podmiot otrzymujący refakturę jest ostatecznym odbiorcą usługi budowlanej. Jeśli więc właściciel apartamentu będzie ostatecznym odbiorcą usługi budowlanej, to przedsiębiorca refakturujący tę usługę

dzialności za nieprawidłowe rozliczenie transakcji w sytuacji, gdy usługodawca został wprowadzony przez usługobiorcę w błąd. W  razie zaangażowania przedsiębiorcy z  branży hotelowej w  świadczenie usług budowlanych należy odrębnie rozpatrzyć każdą taką sytuację, analizując charakter transakcji, wzajemne uzgodnienia stron i warunki umowne. Warto także monitorować artykuły prasowe i orzecznictwo – w najbliższym czasie można się spodziewać pierwszych interpretacji podatkowych. W  bardziej skomplikowanych czy nietypowych przypadkach, szczególnie transakcji o  znacznej wartości, warto rozważyć potwierdzenie prawidłowości planowanego rozliczenia w interpretacji podatkowej.•

www.e-hotelarz.pl

21

Autorka jest managerem w firmie TPA

ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

b) Usługi kompleksowe Wątpliwości budzi także rozliczanie tzw. usług kompleksowych, a więc transakcji, których przedmiotem jest zarówno usługa budowlana wymieniona w załączniku 14, jak i inne usługi, niewymienione w tym załączniku. Przykładem może być sytuacja, gdy oprócz robót budowlanych polegających na wykończeniu wnętrza hotelu kontrahent wykonuje także usługę projektową (np. projekt budowlany czy architektoniczny pomieszczeń hotelowych). Wyjaśnienia opublikowane na stronie Ministerstwa Finansów nie zawierają wskazówek co do rozliczania świadczeń kompleksowych. Wydaje się zatem, że konieczna będzie szczegółowa analiza każdego przypadku, ustalenie, czy możliwe jest dokonanie podziału świadczenia (np. na usługę budowlaną i projektową), czy też podział taki miałby charakter sztuczny. Jeśli podział nie będzie uzasadniony, trzeba będzie określić, który element świadczenia kompleksowego jest dominujący. c) Działanie jako podwykonawca Mechanizmowi odwrotnego obciążenia podlega wykonywanie usług budowlanych przez podwykonawcę na rzecz wykonawcy. Usługi wykonywane przez wykonawcę na rzecz inwestora są rozliczane jak dotychczas na zasadach ogólnych. Niestety, ani ustawa o VAT, ani akty wykonawcze nie definiują terminu „podwykonawca”. Ministerstwo Finansów w wyjaśnieniach udostępnionych na swojej stronie internetowej sugeruje posługiwanie się powszechnym znaczeniem terminu „podwykonawca” i odwołuje się do definicji z internetowego słownika języka polskiego, zgodnie z którą podwykonawca to firma lub osoba wykonująca pracę na zlecenie głównego wykonawcy. Ze względu na brak definicji legalnej jednoznaczne ustalenie, czy w  konkretnych okolicznościach faktycznych przedsiębiorca działa jako podwykonawca, może być niekiedy trudne. Wątpliwości budzą zwłaszcza kwestie refakturowania. Przykładowo, jeśli właściciel hotelu nabywa usługę budowlaną wykończenia wnętrza,


ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

WYMOGI KATEGORYZACYJNE DOTYCZĄCE CZĘŚCI MIESZKALNEJ Hotele wszystkich kategorii

Od 3*

– łóżko jednoosobowe o wymiarach co najmniej 90 x 200 cm – łóżko dwuosobowe o wymiarach co najmniej 140 x 200 cm – nocny stolik lub półka przy każdym miejscu do spania – lampka nocna przy każdym miejscu do spania umożliwiająca czytanie w pozycji leżącej – biurko lub stół – lampa oświetlająca miejsce do pracy (stół lub biurko) – szafa lub wnęka garderobiana, co najmniej trzy wieszaki na osobę – wieszak ścienny lub stojący na odzież wierzchnią – wieszak ścienny na wierzchnią odzież – lustro – oświetlenie ogólne – wykładzina dywanowa w całym pokoju, dywan lub dywanik przy wszystkich łóżkach – firany, żaluzje lub rolety przepuszczające światło – zasłony, rolety lub żaluzje okienne zaciemniające – materiały informacyjne dotyczące bezpieczeństwa gości (również w języku angielskim) oraz usług hotelu – szklanki lub inne naczynia do picia w liczbie odpowiadającej liczbie osób w pokoju – szklanka lub kubek jednorazowy konfekcjonowany w łazience – mydełko toaletowe lub dozownik z płynnym mydłem – ręcznik

– telefon – instalacja umożliwiająca odbiór programów telewizyjnych – hotelowe materiały piśmienne – zestaw do czyszczenia odzieży, obuwia oraz igielnik – torba na bieliznę gościa zleconą do prania – dywanik przy wannie (kabinie prysznicowej) – bezpośredni i łatwy dostęp do co najmniej jednego wolnego gniazdka elektrycznego przy miejscu do pracy (stół lub biurko) – woda butelkowana w  ilości odpowiadającej liczbie osób w pokoju – ręcznik kąpielowy

Od 4* – klimatyzacja lub inne urządzenia i systemy zapewniające wymianę powietrza i utrzymanie temperatury latem poniżej 24°C, a zimą powyżej 20°C oraz wilgotność 45-60 proc. (do 3* – wentylacja grawitacyjna lub mechaniczna) – minibar lub lodówka – fotele wypoczynkowe co najmniej dwa lub kanapa (do 3* – krzesło lub inny mebel do siedzenia, nie mniej niż dwa na pokój) – stolik – suszarka do włosów

5* – sejf – waga – telefon w łazience – płaszcz kąpielowy

Od 2* – bagażnik – instalacja umożliwiająca odbiór programów radiowych – osłona wanny lub natrysku

POWIERZCHNIA MIESZKALNA POKOJU MINIMUM (W M KW. )(nie obejmuje wyodrębnionej łazienki, przedpokojów, aneksów barowych, loggii itp.): 5*

4*

3*

2*

1*

pokój 1-osobowy

14

12

10

9

8

pokój 2-osobowy

18

16

14

12

10

pokój 3-osobowy

16

15

14

18

16

pokój 4-osobowy

HOL RECEPCYJNY O POWIERZCHNI MINIMUM (W M KW.) W obiektach do 50 pokoi 5*

4*

3*

2*

1*

50

30

20

20

10

W obiektach powyżej 50 pokoi o powierzchni dodatkowej na każdy pokój

Hotele 4* i 5*: Jednostka apartamentowa obejmująca: salon o powierzchni co najmniej 25 m kw., sypialnię z łazienką, część wejściową pomocniczą z wydzielonym dodatkowo WC

www.e-hotelarz.pl

22

0,8

0,5

0,3

0,2

0,1


ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

Projektowanie pokoju

– na co zwłaszcza powinien zwracać uwagę inwestor Uznanie kategoryzacji obiektów hotelowych za nadrzędne kryterium dla powstających projektów pomieszczeń hotelu jest dla każdego inwestora w branży hotelarskiej koniecznością. Nie ma łatwiejszego sposobu konfrontacji wyobrażeń z możliwościami niż analiza przepisów kategoryzacyjnych, które w jasny sposób wskazują, co hotel musi posiadać, aby otrzymać określoną liczbę gwiazdek. Bogusław Budyś nnymi słowy, dzięki przestudiowaniu przepisów kategoryzacyjnych będziemy wiedzieli, o jakim standardzie możemy rozmawiać, dysponując konkretną kwotą. Sprawdźmy zatem, na co powinien zwracać uwagę w sposób szczególny inwestor, myśląc o pokoju hotelowym (i łazience), mając w zanadrzu rozporządzenie ministra dotyczące wymagań co do wyposażenia hoteli, moteli i pensjonatów.

Po pierwsze, bezpieczeństwo: atesty materiałów wykończeniowych, normy dotyczące drzwi Bezpieczeństwo, komfort oraz walory estetyczne to czynniki, które goście uwzględniają w czasie oceny standardu obiektu hotelowego. Komfort i walory estetyczne można zaliczyć do czynników zewnętrznych albo, inaczej rzecz ujmując, czynników namacalnych. Bezpieczeństwo z kolei jest czynnikiem ukrytym, niewidocznym, lecz absolutnie podstawowym. Na co zatem należy zwrócić szczególną uwagę? Wspomnijmy tylko o dwóch kwestiach, tak bardzo istotnych, a nierzadko zupełnie niedostrzeganych przez inwestorów (pozostawiając głębsze rozważania związane z bezpieczeń-

Zwracajmy baczną uwagę na certyfikaty materiałów wykończeniowych, takich jak wykładziny, tkaniny i wszelkiego rodzaju elementy drewniane, które są zawsze precyzyjnie kontrolowane przez inspektorów straży pożarnej. Niedopatrzenia w tym zakresie będą wiązać się z dużymi kosztami

stwem w hotelach na przyszłość). Kwestia pierwsza to zwrócenie uwagi na atesty materiałów wykończeniowych. Wszystkie tkaniny dekoracyjne, tapety i zabudowy meblowe w hotelach powinny być trudnopalne. Jeśli, dajmy na to, wyposażamy hotel w zasłony, firany czy tkaniny tapicerskie, to najważniejsze jest, by sprawdzić, czy dysponują one właściwym certyfikatem trudnopalności. Z  kolei w wypadku mebli wbudowanych na stałe (np. szafy wnękowe, okładziny ścienne) należy koniecznie upewnić się co do ich zgodności z klasyfikacją ogniową B, S2, d0 (specjalistyczne płyty oraz lakiery muszą być trudnozapalne). W przeciwnym razie ryzykujemy, że w  trakcie kontroli inspektora straży pożarnej pomieszczenie nie będzie spełniało wymagań przeciwpożarowych, co wiązać się będzie z koniecznością natychmiastowego usunięcia zabudowy meblowej lub dekoracji. Warto, właśnie w imię oszczędności, zwrócić na to baczną uwagę już od samego początku zamawiania tekstyliów i mebli hotelowych. Kwestia numer dwa bezpieczeństwa obiektów hotelowych to normy dotyczące drzwi. Są one opatrzone oznaczeniami EI 30 bądź EI 60. Symbole te są bardzo istotne dla bezpieczeństwa całego hotelu. Gdyby w pokoju hotelowym miał nastąpić niekontrolowany wybuch ognia, wówczas to drzwi stanowią najważniejszą i krytyczną barierę. Muszą one wytrzymać, w zależności od potrzeb, co najmniej 30 bądź 60 minut. Oznacza to, że przez ten czas ogień nie rozprzestrzeni się na korytarze oraz inne pokoje, co pozwoli ewakuować gości i zdławić stan zapalny w jednym miejscu. Przypominamy jeszcze raz: zwracajmy baczną uwagę na certyfikaty materiałów wykończeniowych, takich jak wykładziny, tkaniny i wszelkiego rodzaju elementy drewniane, które są zawsze precyzyjnie kontrolowane przez inspektorów straży pożarnej. Niedopatrzenia w tym zakresie będą wiązać się z dużymi kosztami.

Światło i dźwięk, czyli nasłonecznienie i akustyka A zatem gość hotelu jest już bezpieczny. Ale przecież człowiek jest bezpieczny także w aseptycznych wnętrzach gabinetu dentystycznego – gość hotelowy wymaga czegoś więcej, wymaga komfortu. Dźwięk i światło, czyli akustyka oraz nasłonecznienie, to czynniki zdecydowanie wpływające na komfort przebywania w pomieszczeniu hotelowym. Wyobraźmy sobie hotel ulokowany

www.e-hotelarz.pl

24


ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

w centrum dużego miasta, a  następnie dodajmy do tego gościa hotelowego, który przekraczając progi budynku, pragnie jedynie spokoju i wyciszenia. Zgodnie z kategoryzacją, w hotelu 5-gwiazdkowym i 4-gwiazdkowym dopuszczalny poziom hałasu przenikającego do pokoju hotelowego to 40 decybeli w dzień i 30 decybeli w nocy, wraz ze spadkiem liczby gwiazdek dopuszczalne parametry są nieznacznie wyższe. W kwestii odpowiedniego nasłonecznienia pokoju hotele 3-, 4- i  5-gwiazdkowe mają obowiązek zapewnić gościowi całkowite zaciemnienie pomieszczenia, jeśli tylko ten ma na to ochotę. Służą temu tzw. blackouty, specjalne zasłony z tkaniny zaciemniającej. Podsumowując, gość jest w  pełni bezpieczny w pokoju hotelowym, który zapewnia mu komfortowe warunki termiczne oraz wizualno-dźwiękowe. Pora zatem przyjrzeć się pozostałym bodźcom wrażeń sensorycznych.

przy łóżkach) i firany, zasłony lub żaluzje, to wszystkie dodatkowe meble stanowią wyposażenie hoteli o  wyższym standardzie. Im więcej elementów, tym wyższy standard. Mianowicie w stosunku to obowiązkowych kilku elementów wyposażenia pokoju w  hotelu 1-gwiazdkowym, w  jego 5-gwiazdkowej odsłonie będzie ich już kilkadziesiąt (m.in. bagażnik, barek firmowy z zastawą, kanapa, stół i zestaw krzeseł, niski stolik, fotel, duże lustro z oświetleniem, małe lustra, sejf, komplet wieszaków ściennych i wieszaków na ubrania). W  kwestii walorów estetycznych wnętrza pokoju hotelowego (ale i wszystkich pomieszczeń wspólnych) wymagania kategoryzacyjne pozostawiają projektantom stylistyczną dowolność, przy czym w wypadku hoteli o wyższym standardzie nadmienia się o konieczności zaprezentowania wysokiego poziomu reprezentacyjnego (cokolwiek miałoby to oznaczać).

Przestrzeń – podstawowy wyznacznik wygody

Łazienka też musi być bezpieczna

Numerem jeden jest przestrzeń jako podstawowy wyznacznik wygody. I tutaj zauważamy po raz pierwszy bardzo duże zróżnicowanie w  ofercie, w  zależności od standardu obiektu hotelowego. W sytuacji, gdy w hotelu 5-gwiazdkowym należy gościowi zapewnić minimum 14 m kw. dla pokoju jednoosobowego i  18 m kw. dla pokoju dwuosobowego, w  hotelu z  jedną gwiazdką wystarczy zagwarantowanie 8 m kw. dla pokoju indywidualnego i 10 m kw. dla

Już na koniec naszych rozważań, przenosząc uwagę z pokoju na łazienkę hotelową, najważniejszą sprawą, abstrahując od tematu bogactwa jej wyposażenia w zależności od liczby gwiazdek, tym, na co powinien zwracać baczną uwagę inwestor, jest także kwestia bezpieczeństwa. A zatem niezależnie od liczby przyznanych gwiazdek ważne jest, aby w pomieszczeniu znajdowały się zabezpieczenia antypoślizgowe oraz różnego rodzaju uchwyty, które mogą zapobiec ewentualnym upadkom i groźnym kontuzjom.

W obecnym trendzie w łazience hotelowej minimalizuje się liczbę łączeń, a fugi zupełnie zanikają, dzięki czemu ogranicza się liczbę miejsc, które stwarzają problemy w utrzymaniu czystości. Z tego też powodu płytki w łazience hotelowej są coraz większe, a często obejmują całą wysokość pomieszczenia

dwóch osób (wszystko bez łazienki i przedpokoju). Apartamenty w 4- i 5-gwiazdkowym hotelu to minimum 25 m kw. samego salonu plus sypialnia, łazienka, część wejściowa i dodatkowe WC, czyli co najmniej 50-60 m kw. Po drugie – łóżko, bezapelacyjnie najważniejszy element wyposażenia pokoju. W hotelu 5-gwiazdkowym należy zapewnić gościowi łóżko jednoosobowe o wymiarach co najmniej 100 x 210 cm i wysokości 50-55 cm z wysokim zagłówkiem. Wszystko po to, aby mógł on wygodnie wypocząć, ale i swobodnie wstawać. A tak naprawdę pokój w tej kategorii hotelu powinien być wyposażony w łóżka dwuosobowe, co najmniej szerokości 150 cm. Generalnie według kategoryzacji niezależnie od gwiazdek łóżka jednoosobowe muszą mieć minimalny wymiar 90 x 200 cm, a dwuosobowe 140 x 200 cm. Ale to tylko minimum, im bardziej chcemy zadbać o komfort gościa, tym powinny być szersze. Oczywiście, oprócz gabarytu łóżka równie istotny jest materac górny oraz materac posłaniowy – to one właśnie tworzą bezpośrednie odczucie komfortu i wygody. Po trzecie – wyposażenie pokoi. Jeśli uznać za fakt bezsprzeczny, że powinnością inwestora hotelu 1-gwiazdkowego jest wyposażenie pokoju hotelowego w  łóżko, szafkę przy łóżku, szafę (lub wnękę garderobianą), krzesło (lub inny mebel do siedzenia) i stół oraz lustro, wieszak, a także wykładzinę dywanową (lub przynajmniej dywaniki

Łazienka coraz bardziej integruje się z częścią pokojową poprzez duże przeszklenia oraz drzwi szklane. Istotne jest, aby użyte szkło było szkłem hartowanym lub foliowanym i miało cechy szkła bezpiecznego. Należy pamiętać, że cechą dobrej łazienki hotelowej jest czystość i higiena. W obecnym trendzie w łazience hotelowej minimalizuje się więc liczbę łączeń, a fugi zupełnie zanikają, dzięki czemu ogranicza się liczbę miejsc, które stwarzają problemy w utrzymaniu czystości. Z tego też powodu płytki w łazience hotelowej są coraz większe, a często sięgają całej wysokości pomieszczenia. Woda i jej zużycie niejednego hotelarza przyprawiają o ból głowy, więc specjalistyczna armatura hotelowa, baterie natryskowe oraz umywalkowe mają odpowiednie parametry zużycia wody, którym musimy się wnikliwie przyjrzeć. Treści zawarte powyżej to zaledwie minimalny wycinek złożonego zagadnienia, jakim jest projektowanie i prowadzenie hotelu. Miejmy jednak nadzieję, że wskazane punkty rozważań, których subiektywny dobór oparty jest na doświadczeniu firmy produkującej wnętrza hotelowe od 25 lat, stanowić będą dobrą podwalinę informacyjną dla przyszłych inwestorów branży hotelowej. Powodzenia! • Bogusław Budyś jest szefem działu projektowego w firmie meblowej Nawrocki Group

www.e-hotelarz.pl

26


p

r

omocja

WYKŁADZINY HOTELOWE

nowej generacji! Piotr Frąckowiak – odpowiedzialny w LANO CARPETS N V za rozwój rynków sprzedaży w Europie Centralnej i Wschodniej

Reprezentując na rynku polskim firmę LANO i dysponując wiedzą oraz doświadczeniem jakie niesie ze sobą ta marka, może Pan pokusić się o stwierdzenie jakich wykładzin dywanowych szukają, oczekują inwestorzy hotelowi? Świadomy hotelarz łączy pożądany design z szeroko pojętą funkcjonalnością, co bezpośrednio ma wpływ na wynik finansowy jego hotelu. Długość cyklu inwestycyjnego hotelu wynika z cyklu życia jego wyposażenia. Istotny jego element, czyli wykładzina dywanowa nie powinna generować dodatkowych kosztów, lecz tworzyć klimat wnętrz, poprawiać akustykę, bilans cieplny, jakość powietrza czy wręcz obniżać koszty eksploatacji. SmartStrand – włókno, które ma zrewolucjonizować branże wykładzin hotelowych. Co jest w nim tak niezwykłego, że mówimy nawet o wykładzinach przyszłości? ®

Niespotykana w przeszłości wśród produktów tekstylnych odporność na zużycie w tym zaplamienia. Nadzwyczajna trwałość oparta na 25 letniej gwarancji dosłownie wspiera finansowe powodzenia inwestycji hotelowej.

Czym wobec tego wyróżniają się wykładziny produkowane z takiego włókna? Włókno marki Triexta® w odróżnieniu od wszelkich dotychczasowych włókien używanych do produkcji wykładzin dywanowych charakteryzuje się ZEROWĄ wchłanialnością płynów a nawet bakterii czy związków lotnych odpowiedzialnych za nieprzyjemne zapachy. Poparte jest to dożywotnią gwarancją na usunięcie plam z naszych wykładzin. A co z trwałością takich wykładzin? Wyjątkowo gęsta struktura włókna przekłada się na 25 lat gwarancji kolekcji SmartStrand®. Włókno Triexta® pozostaje zwarte i elastyczne przez cały okres swojego cyklu życia. Dzięki temu wykładzina mniej się ugniata i brudzi oferując zawsze pierwotny atrakcyjny wygląd oraz pozostając delikatniejszą i milszą w dotyku nawet od wełny!

czeń hotelowych, restauracyjnych, apartamentów oraz wszędzie tam gdzie pragniemy połączyć przytulność wnętrza z wymogami stawianymi wnętrzom publicznym zwłaszcza w przypadku ryzyka ich częstych zabrudzeń. Dotyczy to nawet bardzo intensywnych produktów spożywczych mogących trwale zanieczyścić podłoże dywanowe jak czerwone wino czy czekolada włącznie z zabrudzeniami wywołanymi przez zwierzęta domowe jak psy czy koty. Gdyby miał Pan jednym zdaniem przekonać inwestora do zastosowania tej wykładziny w hotelu …. SmartStrand® to 25 lat zawsze ładnej i przytulnej podłogi dywanowej bez kompromisu względem estetyki oraz higieny. Dziękuję za rozmowę i zapraszamy na stronę www.smartstrand.pl po więcej informacji.

Do jakich pomieszczeń szczególnie polecane są wykładziny SmartStrand®? Ze względu na naturalny i puszysty wygląd wykładzin serii SmartStrand® polecamy je do pomiesz-

25 lat GWARANCJI


ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

Jak dobrać wyposażenie – kompromis między ceną a jakością Czas przejść do bardzo praktycznego wymiaru funkcjonowania hotelu, a mianowicie do doboru wyposażenia. Dotyczy to zarówno inwestycji w fazie projektowania, jak i zakupów w trakcie działalności obiektu. Krzysztof Kaczmarek, Tomasz Pieniążek obiektach niezależnych o większości cech kupowanego wyposażenia decyduje inwestor czy właściciel. W obiektach działających w sieciach hotelowych część wyposażenia może być ściśle określona, chociaż coraz częściej nowe formaty hotelowe pozostawiają więcej swobody inwestorom. O zakresie wyposażenia decyduje także po części wybór kategorii, w jakiej hotel będzie funkcjonował lub już funkcjonuje. Nawet jeśli formalnie nie jest on kategoryzowany, to do wytycznych kategoryzacyjnych każdy inwestor i właściciel powinien się odnosić. Tytułowy kompromis między ceną a  jakością towarzyszy wszystkim prowadzącym biznes. Jest wprost powiązany z osiąganą marżą i nigdy nie ma jednego, najlepszego rozwiązania. Jest ono obarczone wieloma względnymi czynnikami, które wpływają na wybór, a co najistotniejsze – ich znaczenie zmienia się wraz z upływem czasu i fazy życia produktu, jakim jest hotel. Postaramy się pokazać, jakie pułapki czyhają na inwestorów, którzy szukając tego kompromisu, czasami większą wagę przykładają do ceny niż do jakości.

PUŁAPKI NIEWŁAŚCIWYCH KOMPROMISÓW Pułapka 1 – „już i tak inwestycja nas więcej kosztuje” Pokazujemy ją jako pierwszą, ponieważ dotyczy w zasadzie każdej inwestycji hotelowej. Inwestycja hotelowa jest inwestycją bardzo skomplikowaną, łączącą w sobie wszystkie możliwe rodzaje prac budowlanych, zakupy bardzo różnorodnego wyposażenia, zbudowanie organizacji, czasem kilkusetosobowej i  na końcu spięcia tego wszystkiego w  całość, która sprawnie zafunkcjonuje po wejściu na rynek. To powoduje, że w trakcie inwestycji wiele czynników może wpłynąć na zmiany budżetowe. A zakup wyposażenia jest jednym z ostatnich realizowanych w jej trakcie. W tym punkcie mamy dla inwestorów dwie rady. Pierwsza – twórzmy rezerwy w budżecie, najlepiej na poszczególne etapy, tak aby można było nimi lepiej zarządzać. Nie zakładajmy, że przyjmowane stawki kosztorysowe z  założenia zawierają już w sobie rezerwy, bo „przecież później i tak lepiej wynegocjujemy kontrakt”. Możemy nie wynegocjować. A trzeba pamiętać, że czas, który upływa od kosztorysowania i  budżetowania inwestycji do podpisania kontraktów budowlanych, a  potem zakupu wyposażenia, zmienia sytuację i nasze wstępne założenia mogą okazać się nieaktualne z powodu zmian cen na

rynku. Druga rada – aby w minimalny sposób opierać budżet na kosztorysach wskaźnikowych. Kosztorysy wskaźnikowe to forma tworzenia budżetu na podstawie ryczałtowych założeń dotyczących poszczególnych wydatków, np. wyposażenie pokoju kosztuje średnio 1 tys. zł na 1 m kw. albo koszty wybudowania kompleksu SPA to 8 tys. zł na 1 m kw., z  czego połowa to koszt całościowego wyposażenia. Na etapie tworzenia studium wykonalności takie założenia są uprawnione, ale gdy przygotowuje się już inwestycję – jak najmniej wskazane. Kosztorysy wskaźnikowe, szczególnie w części dotyczącej wyposażenia miękkiego, są bardzo trudne do oszacowania i  często w  rezultacie kończą się przekroczeniem budżetu. Dlatego też im więcej elementów wyposażenia zostanie na etapie planowania inwestycji wymienionych z  nazwy, typu, modelu, a w konsekwencji i ceny, tym większe szanse na to, że w końcowej fazie budowy nie pojawią się pokusy oszczędzania na tych właśnie elementach. Pułapka 2 – „są ważniejsze rzeczy niż wózek pokojowej” I pewnie są. Tylko że hotel jest skomplikowanym mechanizmem, w którym wszystko sprawnie działa jedynie wówczas, gdy każdy z  uczestników tego mechanizmu może sprawnie i profesjonalnie wykonywać swoje funkcje. Wózek dla housekeepingu jest tylko przykładem, że dzielenie poszczególnych obszarów w hotelu na te, które muszą mieć zapewniony dobry, profesjonalny sprzęt w odpowiedniej ilości, i na te, które mogą sobie „poradzić trochę prościej”, nie buduje ani zewnętrznego postrzegania hotelu (przez gości), ani wewnętrznego (wśród załogi). A załoga ma stanowić zgrany zespół, sprawnie świadczący tę samą usługę hotelową. Trzymając się przykładu wózka, jest on narzędziem do tego, aby zespół w sprawny sposób przygotował pokoje na przyjazdy gości. A hotelarze wiedzą, ile spraw może się posypać, gdy nie są przygotowane pokoje dla gości, którzy przyjeżdżają na swój długo wyczekiwany urlop, albo np. wpada grupa konferencyjna, która za chwilę rozpoczyna zajęcia i potrzebuje pokoi, aby przygotować się do spotkania. Szczególnie w obiektach wypoczynkowych, w których czas pobytu gości bywa dłuższy i czasami zdarza się, że w jednym dniu „cały hotel wyjeżdża”, a za trzy godziny pojawia się nowy komplet gości, albo w hotelach konferencyjnych obsługujących dużo grup, wyposażenie housekeepingu okazuje się mieć zasadnicze znaczenie. Bardzo często „trudności z klientem”, dla którego pokój jest nieprzy-

www.e-hotelarz.pl

28


Pułapka 3 – „i tak mamy na to gwarancję” oraz „przecież to dobry sprzęt – mam taki w domu” Bywa, że na inwestycję hotelową patrzy się krótkoterminowo i  podobnie podchodzi do zakupów. Inwestor zakłada, że wszystko ma swój określony czas użytkowania, więc i  tak kiedyś będzie wymagało modernizacji lub wymiany. To prawda. Ale ten czas jest jednak bardzo ważny. Po pierwsze, jeśli korzystamy z  wyposażenia nieprzeznaczonego do profesjonalnego użytkowania w hotelach, odpowiedzialność producenta lub dostawcy jest mocno ograniczona. Po drugie, sprzęt przeznaczony do użytkowania w obiektach publicznych często ma inną charakterystykę, zbudowany jest z innych materiałów niż jego domowy odpowiednik, w związku z tym ma też dłuższą trwałość, gdyż jest odporny na niefrasobliwe obchodzenie się z nim. Taki sprzęt jest też przygotowany do traktowania go profesjonalnymi środkami czyszczącymi, które muszą być silniejsze w działaniu. Ważne jest także to, że mimo obowiązującej gwarancji nie wszystkie wymiany i  naprawy elementów są łatwe, szybkie i  przyjemne. Zawsze wiąże się to z  kosztami bezpośrednimi lub pośrednimi dla hotelu i  rzadko jest całkowicie neutralne. Najprostszym przykładem są pokrycia podłogowe. Zastosowanie wersji nieprofesjonalnej pozwoli zaoszczędzić koszty, ale szybka potrzeba wymiany np. wykładziny na nową wiąże się, poza ponownym kosztem, ze sporymi trudnościami logistycznymi i na końcu stratami operacyjnymi w razie np. konieczności wyłączenia pokoju, całego piętra czy sali konferencyjnej na pewien czas z użytkowania.

ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

gotowany, kończą się rabatem lub w innej formie stratą, która szybko sfinansowałaby ten przykładowy wózek.

Trzeba pamiętać, że czas, który upływa od kosztorysowania i budżetowania inwestycji do podpisania kontraktów budowlanych, a potem zakupu wyposażenia, zmienia sytuację i nasze wstępne założenia mogą okazać się nieaktualne z powodu zmian cen na rynku

Pułapka 4 – „jak hotel zarobi, to kupimy lepsze wyposażenie” Zdanie klucz. Ale kompletnie nieprawdziwe. Struktura biznesu hotelowego jest taka, że realizujemy inwestycję hotelową jako w pełni wyposażony obiekt z całym zespołem operacyjnym. Okres działalności to okres realizowania renty dla inwestora i wyniku finansowego. I dobrze, jeśli ten wynik zawiera w sobie rezerwę na przyszłe remonty i  doposażenie, za to bardzo niedobrze, jeśli od początku potencjalny wynik hotelu jest obciążony „zaległościami” inwestycyjnymi. R

E

K

L

A

M

A


ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

POZIOM KOMPROMISU MIĘDZY JAKOŚCIĄ A CENĄ Po wypunktowaniu powyższych pułapek można zapytać: to gdzie jest ten tytułowy kompromis, skoro wszystkie sugestie zmierzają do zakupu profesjonalnych rozwiązań? Tak, trzeba kupować wyposażenie profesjonalne, przeznaczone do używania w  hotelach. Ale też przestrzeń jakościowa i  cenowa w rozwiązaniach profesjonalnych jest bardzo duża. To inwestor wie, jaki pomysł na hotel realizuje. Jeśli jest to hotel konferencyjny, to profesjonalne rozwiązania w  zakresie

Im więcej elementów wyposażenia zostanie na etapie planowania inwestycji wymienionych z nazwy, typu, modelu, a w konsekwencji i ceny, tym większe szanse na to, że w końcowej fazie budowy nie pojawią się pokusy oszczędzania na tych właśnie elementach

ki, ale wynika to z silnej konkurencji na rynku, która wymusza potrzebę kreowania coraz to nowej atrakcyjnej oferty dla hoteli. Najczęściej takie rozwiązanie spotyka się u dostawców chemii użytkowej, którzy proponują rozwiązania połączone z korzystaniem ze specjalnie przeznaczonego sprzętu. Zawiera się w tym użyczanie czy dzierżawa sprzętu w razie podpisania długoterminowej umowy o współpracy. Ostatni wątek to aspekt marketingowy (wizerunkowy) realizowanego zaopatrzenia. W wyposażeniu hotelu podstawową rolę, tak jak cena i jakość, odgrywa fakt, że buduje ono produkt, jakim jest hotel. W każdym obiekcie, w zależności od jego standardu i grupy docelowej, inne elementy będą odgrywały większą lub mniejszą rolę. W hotelach najwyższych kategorii w zasadzie każdy element wyposażenia musi korespondować z luksusem, zarówno marka i wielkość telewizora, jak i rodzaj chusteczek higienicznych. I w tego typu hotelach raczej mało jest miejsca na kompromis. W hotelu ekonomicznym marka telewizora może budować postrzeganie, ale nie musi, natomiast najważniejsza zapewne będzie jego wielkość. Zatem podsumowując – trzeba pamiętać przede wszystkim o tym, że wyposażenie musi być dostosowane do standardu i wizerunku hotelu, aby przekaz, który chcemy przesłać gościom, był maksymalnie spójny. W tych wyborach uwzględnijmy też to, czy gość nasze decyzje zauważy. Nie ma sensu inwestycja, której klient nie będzie mógł docenić, w tym wypadku wybór należy podporządkować kryterium „najlepszej jakości w swojej cenie”.

ROZWIĄZANIA FABRYCZNE CZY INDYWIDUALNE

przestrzeni konferencyjnych będą zasadnicze, więc najważniejszy będzie wybór oferty firmy, której zweryfikowany dorobek daje potencjalną gwarancję jakości. Jeśli budujemy hotel SPA, to jego zaplecze „wodne” będzie wizytówką obiektu, a jego innowacyjność, oryginalność i jakość będą budować przewagę konkurencyjną. Dlatego też poziom kompromisu między jakością a ceną powinien zostać dopasowany do charakterystyki, standardu i rodzaju hotelu. Tam, gdzie hotel będzie widział swoje przewagi konkurencyjne i podstawowe narzędzia realizowania obłożenia, tam ten kompromis powinien się przechylać w stronę jakości. Co nie oznacza rezygnacji z profesjonalnego wyposażenia pozostałych elementów obiektu. I oczywiście warto pamiętać, że to, co widzi gość, powinno zawsze wyglądać i działać profesjonalnie. Jest jeszcze jedna ważna kwestia poprawiająca ekonomię działania. W  wielu dziedzinach funkcjonowania hotelu, gdy korzystamy z  produktów konkretnego dostawcy, mamy również możliwość skorzystania z jego dodatkowej oferty wyposażenia, które jest elementem poprawiającym ekspozycję partnera w hotelu. Im większa umowa, bardziej marketingowo rozpoznawalny obiekt, tym te warunki będą atrakcyjniejsze. Przykładem może być zaopatrzenie w kawę i herbatę. Umowa z konkretnym dostawcą może przewidywać dostarczenie przez niego również sprzętu na preferencyjnych warunkach oraz zastawy. Podobną korzyść można uzyskać, podpisując umowę z  dostawcami materiałów wykorzystywanych do utrzymywania obiektu. Tu celem dostawcy nie jest marketing konsumenc-

Podczas wyposażania hotelu często pojawia się dylemat, czy wykorzystywać rozwiązania fabryczne, masowe, powtarzalne, czy też w niektórych aspektach, np. wnętrzarskich, meblarskich itp., nie wykorzystać projektów i pomysłów indywidualnych. Nie ma tutaj łatwej odpowiedzi. W naszym doświadczeniu znajdujemy zarówno dobre, jak i złe rozwiązania przemysłowe, ale też dobre i złe rozwiązania rzemieślnicze. Ważne jest, po pierwsze, doświadczenie dostawcy we współpracy z branżą HoReCa, po drugie, weryfikacja koncepcji i projektu pod względem funkcjonalności i  specyfiki działania hotelu. Generalnie im hotel wyższej kategorii, tym częściej w niektórych elementach warto zaproponować rozwiązania indywidualne. Podniosą prestiż i wizerunek miejsca. Takie są najważniejsze elementy procesu wyboru między skrajnymi jakością i ceną. Nie istnieje uniwersalna zasada, że wysoka cena zawsze oznacza wysoką jakość i  na odwrót. Najpierw określajmy jakość, jakiej oczekujemy, a dopiero potem negocjujmy najlepsze ceny. Jeśli się nie uda, to wtedy wróćmy do potrzeb jakościowych. W tę stronę jest bezpieczniej niż odwrotnie – najpierw ustalić cenę, a potem do niej dopasowywać jakość. Kolejna kwestia to nieuleganie prostym schematom oszczędnościowym, gdyż wybór wyposażenia zadecyduje o komforcie i jakości działania hotelu. I na koniec – prowadzimy profesjonalny biznes, więc róbmy to profesjonalnym sprzętem i materiałami. •

www.e-hotelarz.pl

30

Krzysztof Kaczmarek, Tomasz Pieniążek, partnerzy Mumotive Consulting Group


W celu usprawnienia i skrócenia procesu zakupu wykładzin do hotelu inwestor powinien najpierw odpowiedzieć sobie na kilka zasadniczych pytań: wybiera wykładziny wełniane czy sztuczne, na 5-10, czy na 15 lat, czy sam wybiera wzory, czy korzysta z porad projektanta? Cezary Ławida ierwsze pytanie, które pojawia się przy wyborze wykładziny do inwestycji hotelowej, zazwyczaj brzmi: wełna czy poliamid? A więc…

Wełna czy poliamid? Wełna jest surowcem znanym od tysiącleci i dlatego bardzo popularnym. Poliamid wynaleziono 80 lat temu, jest więc surowcem stosunkowo nowym. O wadach i zaletach obu można pisać wiele – najlepiej, jeżeli inwestor sam odpowie sobie na pytanie, co chce mieć w hotelu. Wełna jest miła w dotyku, ale trudna w eksploatacji, ściera się, trudno się pierze, długo schnie i szybko traci kolory (zwłaszcza na słońcu). Łatwo absorbuje zapachy i nie jest bezpieczna dla alergików. Generalnie jest coraz mniej używana. W budynkach biurowych właściwie już nie występuje. Poliamid jest chemicznie obojętny, trwały, nie ściera się. Nie odbarwia się podczas normalnej eksploatacji. Łatwiej się pierze i szybciej schnie. Pokój można odświeżyć w kilka godzin. Co ważne, poliamid nadaje się do powtórnego użycia w produkcji wykładzin.

Mądry inwestor wyłącza zakup głównych materiałów wyposażeniowych, wpływających na wizerunek hotelu, z zakresu generalnego wykonawcy. Musi co prawda poświęcić trochę swojego czasu, ale to się zwróci w postaci lepszego wyposażenia za niższą cenę

latach. Hotele Hampton by Hilton zaczynały w Polsce od wykładzin wełnianych, a obecnie większość nowo powstających obiektów tej marki wybiera wykładziny poliamidowe.

Żywotność wykładzin

Wełna, pomimo że jest materiałem naturalnym, nie jest wykorzystywana do ponownej produkcji wykładzin. Są sieci hotelowe, które mają wpisane w standardach wyposażenia wykładziny wełniane. Ale w sieciach tych zakłada się wymiany wykładzin – w miejscach często używanych – po pięciu-siedmiu

Dobrze konserwowane wykładziny mogą służyć długo, nawet 20 lat. Przy dużym obłożeniu (i dobrych zyskach) można wymieniać wykładziny wcześniej – często tak się robi – aby odświeżyć wygląd wnętrz hotelu i tym samym zatrzymać gości. Uśredniając, trzeba zakładać wymianę wykładzin w pokojach co 10 lat, a na korytarzach i w pomieszczeniach o dużej intensywności użytkowania – co pięć-siedem lat. W hotelu Bristol w War­ szawie w centrum konferencyjnym wymieniano jasnobeżowe wykładziny wełniane co dwa lata, aby wyglądały świeżo. Oczywiście, aby wykładziny służyły w hotelu długo, muszą być dobrej jakości oraz muszą być odpowiednio czyszczone. Niestety, zarówno wybór wykładzin, jak i temat czyszczenia są traktowane przez większość inwestorów jako mało istotne. Głównym kryterium

www.e-hotelarz.pl

32

FOT. inx design

ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

Jak wybierać wykładziny do hotelu?


wykładziny hotelowe bogata oferta wzorów i kolorów indywidualny nadruk dowolna ilość kolorów na wykładzinie wydruk zdjęć na wykładzinie realizacja – od 20 m2 optymalizacja odpadu

tel. kom. 695 101 172 c.lawida@maltzahn.pl

www.m2carpets.pl


ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

wyboru stanowi cena, zwłaszcza jeżeli inwestycję realizuje generalny wykonawca. Mądry inwestor wyłącza zakup głównych materiałów wyposażeniowych, wpływających na wizerunek hotelu, z zakresu generalnego wykonawcy. Musi co prawda poświęcić trochę swojego czasu, ale to się zwróci w postaci lepszego wyposażenia za niższą cenę.

runa, na korytarze, sale konferencyjne, restaurację to minimum 1050 gramów. Im wyższa gramatura runa, tym większy komfort chodzenia oraz lepsze tłumienie hałasów. Należy pamiętać, że wykładzina jest po to, aby tłumić hałasy w hotelu; – stopień tłumienia – to średnio 28 db, a w razie zastosowania podkładów filcowych 32-35 db.

Istotne parametry

Czyszczenie wykładzin

Oprócz ładnego wzoru i koloru wykładziny hotelowe muszą spełniać wiele norm, które inwestor powinien uwzględnić w procesie wyboru:

Aby wykładzina mogła długo leżeć w hotelu, musi być odpowiednio konserwowana. Podstawowym zaleceniem producentów wykładzin hotelowych jest regularne odkurzanie wykładzin szczotką, tzw. napowietrzanie włosa, najlepiej szczotkami rotującymi. Zadziwiające, jak niewiele hoteli stosuje takie specjalistyczne odkurzacze i jak niewiele hoteli codziennie odkurza wykładziny. Zabrudzenia wykładzin należy usuwać specjalnymi środkami przeznaczonymi do czyszczenia wykładzin obiektowych. Równie zadziwiające jest, jak niewiele hoteli wie, jakie stosuje środki do czyszczenia wykładzin. Hotele zlecają czyszczenie wykładzin sporadycznie, kiedy już są bardzo brudne, często przypadkowym firmom, stosującym za każdym razem inną chemię. Brak jest na rynku specjalistycznych firm znających się na czyszczeniu wykładzin i stosujących odpowiednie środki. Brak jest chęci ze strony hoteli do regularnej konserwacji wykładzin. Do usuwania plam i zabrudzeń służą specjalne środki neutralizująco-czyszczące, które powinny być w wyposażeniu każdego hotelu i stosowane na bieżąco. W sieci Komfort dostępne są środki firmy Schutz, a u profesjonalistów dostępne są środki firmy James.

W hotelach nie stosuje się wykładzin gładkich, gdyż widać na nich wszelkie zabrudzenia i paprochy. Wykładzina hotelowa zawsze powinna mieć jakiś wzór, który ukryje część zabrudzeń. Na korytarzach należy stosować wykładziny ciemniejsze niż w pokojach, gdyż korytarze szybciej się brudzą i wycierają

Wzornictwo wykładzin a eksploatacja

– trudnopalność – większość oferowanych wykładzin z przeznaczeniem do hoteli spełnia podstawowe normy trudnopalności, ale zawsze trzeba to sprawdzić w karcie technicznej wyrobu; – klasa ścieralności – także podana jest karcie wyrobu w zakresie od 23 do 33. Klasy 23-31 cechują wykładziny do użytku domowego. Wskazana klasa do pokoi hotelowych to 32, a  na korytarze hotelowe powinno się stosować klasę ścieralności 33. W wypadku wykładzin wełnianych producenci wzmacniają włókna wełniane poliamidem (standardowo w stosunku 20 do 80 proc.), gdyż inaczej wełna nie spełniałaby kryterium klasy ścieralności wymaganej dla wykładzin obiektowych; – antystatyczność – większość nowoczesnych wykładzin spełnia normę antystatyczności, czyli podatności na elektryzowanie się; – włókno wykładzinowe nylon 6.0 lub nylon 6.6 – włókno 6.6 jest bardziej odporne na ścieranie i matowienie kolorów, ale jest droższe i powoli wychodzi z użycia. Ważniejsze jest, aby włókna nylon 6.0 pochodziły od renomowanego europejskiego producenta, a nie np. z Turcji czy Belgii. Najlepsze włókna wykładzinowe produkują firmy Aquafil oraz Radici; – gęstość runa – generalnie im większa gęstość runa, tym wykładzina jest bardziej odporna na wnikanie brudu i mniej podatna na ugniatanie się. Oczywiście należy też brać pod uwagę gramaturę runa – im większa gramatura, tym mniejsza gęstość; – gramatura runa – jak wszędzie, tak i tu inwestorzy szukają oszczędności, wiadomo – im wyższa gramatura, tym wyższa cena. Rekomendowana gramatura na pokoje to minimum 900 gramów

Wybór wzorów wykładzin do hotelu to nie tylko realizacja marzeń inwestora i ambicji projektanta. To także codzienna eksploatacja wykładzin. Doświadczony inwestor wie, że wykładzina ma wyglądać ładnie, dobrze się komponując z otoczeniem, ale musi też dobrze kryć ewentualne drobne pyłki i  zabrudzenia. Dlatego nie stosuje się w  hotelach wykładzin gładkich, gdyż widać na nich wszelkie zabrudzenia i  paprochy. Wykładzina hotelowa zawsze powinna mieć jakiś wzór, który ukryje część zabrudzeń. Na korytarzach należy stosować wykładziny ciemniejsze niż w  pokojach, gdyż korytarze szybciej się brudzą i wycierają. W restauracji trzeba stosować wzór i kolorystykę, które ukryją plamy z kawy, wina, sosów oraz inne trudno spieralne substancje wylewane podczas zakrapianych alkoholem przyjęć. Doświadczony inwestor hotelowy dobrze też wie, że to jest bardzo ważny aspekt wyboru wzoru i  koloru wykładziny. Zadziwiające, że większość projektantów wnętrz hotelowych nie uwzględnia praktycznych aspektów doboru wykładzin do hotelu. Wzornictwo wykładzin jest obecnie przebogate i można mieć na podłodze właściwie wszystko. Wystarczy wejść na strony kilku znanych producentów wykładzin hotelowych i przejrzeć katalogi, pamiętając o tym, że kolorystyka może być indywidualnie modyfikowana. Rynek producentów wykładzin hotelowych jest niby duży, ale większość to tak naprawdę duzi producenci wykładzin domowych, którzy przy okazji rozszerzyli asortyment o  wykładziny hotelowe. W rzeczywistości jest niewielu producentów specjalizujących się w wykładzinach hotelowych. W Europie raptem kilku. O tych warto pytać. •

www.e-hotelarz.pl

34

Cezary Ławida jest przedstawicielem firmy M2 Carpets oraz Anker


Mimo że łóżko jest najważniejszym elementem wyposażenia hotelu, bo jedynym, z którego skorzystają absolutnie wszyscy goście, to decyzja o jego wyborze zapada często na samym końcu inwestycji, gdy jej budżet został już przekroczony. A trudno myśleć o powodzeniu całego przedsięwzięcia hotelarskiego, gdy ten podstawowy wybór podejmowany jest jedynie na podstawie kryterium najniższej ceny. Wiktor Kołakowski

óżko do pokoju hotelowego często kupowane jest w gotowym zestawie oferowanym przez producenta mebli. Na taki zestaw składają się poza łóżkiem (z zagłowiem), szafa, szafki nocne, biurko, stolik, krzesło (fotel), bagażnik. Jednak trzeba wiedzieć, że łóżko do tego zestawu dostarcza inny producent, u którego można też samodzielnie dokonać zamówienia.

Ile kosztuje łóżko? Cały zestaw podstawowych mebli można kupić już od ok. 3 tys. zł. Jednak to oferta raczej dla bardzo budżetowych obiektów. Generalnie, jeżeli nie szuka się mebli projektowanych na indywidualne zamówienie, to można umeblować pokój w granicach 4-8 tys. zł. Na cenę takiego zestawu największy wpływ ma właśnie łóżko – jako jego najważniejszy element. Ile kosztuje samo łóżko hotelowe? Wszystko zależy od rozmiaru, liczby warstw i  materaców do nich zastosowanych (bazowy, właściwy, wierzchni) czy rodzaju materiału, z którego wykonane jest łóżko (drewno, płyta mdf, tapicerowane). Najprostsze, spełniające minima obiektu hotelowego modele o wymiarze 90 x 200 cm to koszt 300-400 zł, średnia cena to 800-1,4 tys. zł, a górnej granicy właściwie nie ma, luksusowe mogą kosztować nawet kilka tysięcy i drożej. Przyjmuje się też wskaźnik, według którego cena łóżka powinna stanowić czte-

Najprostsze łóżka, spełniające minima taniego obiektu hotelowego, to koszt 300-400 zł, średnia cena to 800-1,4 tys. zł, a górnej granicy właściwie nie ma, luksusowe mogą kosztować nawet kilkanaście tysięcy

ro-pięciokrotność ceny za nocleg w danym hotelu. Zastosowanie tej reguły pozwala dobrać łóżko tak, aby spełnić oczekiwania gościa wobec klasy obiektu, jaki wybiera. Inwestując w hotel średniej kategorii ze 100 pokojami dwuosobowymi, w  budżecie trzeba zarezerwować więc ok. 200-250 tys. zł, aby mieć w czym wybierać, a nie być skazanym na najtańsze rozwiązania, pasujące do obiektów tanich (takie obiekty powinny zarezerwować 70-80 tys. zł). Należy też pamiętać, że o bezpośrednim odczuciu gościa decyduje jakość pościeli. Generalnie przyjmuje się, że wydatki na nią powinny stanowić 10-15 proc. ceny łóżka, choć jest to kwestia bardzo indywidualna, bo dobrą pościelą można przykryć słabości łóżka i stworzyć wrażenie większego luksusu, niż się oferuje.

Rodzaje materacy Pamiętać należy, że w hotelarstwie, gdy mówi się o łóżku, mówi się tak naprawdę o materacach, bo najpopularniejszym rozwiązaniem stosowanych w hotelach jest tzw. łóżko kontynentalne, czyli dwa materace na sobie o  różnych właściwościach, bez skrzyni meblowej, umieszczone na drewnianej lub metalowej ramie z  nóżkami (a  najlepiej kółkami, aby ułatwić pracę paniom pokojowym). Ale wśród rodzajów materacy wybór też jest duży, dlatego warto wiedzieć, czym się charakteryzują i różnią (na podstawie materace-dla-ciebie.pl i janpol.pl). Materace bonellowe – zbudowane są z pojedynczych sprężyn połączonych drutem. Materace, w  których zastosowano wkład sprężynowy typu bonell, charakteryzują się elastycznością powierzchniową, co oznacza, że stosunkowo niewielkie obciążenie wywołuje nieznaczny opór sprężyn, a w razie większego nacisku opór sprężyny wprost proporcjonalnie zwiększa siłę wypierania. Materace kieszeniowe – są wykonane ze sprężyn w kształcie walca, z których każda została umieszczona w oddzielnej, materiałowej kieszeni, a więc praca jednej nie wpływa na drugą. Materace kieszeniowe pracują punktowo, dzięki czemu sprawdzają się jako materace dla par, gdyż zmiana pozycji jednej osoby nie wywołuje tzw. efektu falowania. Materace nawierzchniowe (nakładki) – stanowią nakładkę na podstawowy materac. Dzięki nim nawet starszy, wysłu-

www.e-hotelarz.pl

36

FOT. freepik

ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

Wybrać łóżko


żony materac podstawowy może nabrać właściwej sprężystości i odpowiedniej twardości. W zależności od modelu materac nawierzchniowy może być wzbogacony o  warstwę pianki lateksowej, maty kokosowej lub pianki termoelastycznej. Łóżko kontynentalne – zbudowane z materaców różnych typów: sprężynowego bonellowego, sprężynowego kieszeniowego i  nawierzchniowego. Połączenie trzech różnych materacy zapewnia dużą sprężystość i maksymalny komfort snu. Materace piankowe – charakteryzują się jednolitą budową. Zasadniczy wkład w postaci pianki poliuretanowej sprawia, że materace te są antyalergiczne i  bardziej przewiewne niż materace innego typu oraz lepiej amortyzują ruch niż materace sprężynowe. Materace piankowe mogą być uzupełnione wkładem z maty kokosowej, pianki lateksowej, pianki termoelastycznej czy wełny owczej. Materace lateksowe – cechują się wysoką elastycznością, którą zapewnia lateksowy wkład. Uzyskuje się go w wyniku połączenia syntetycznego lateksu i  naturalnego mleczka kauczukowego. Materace z pianki lateksowej doskonale dopasowują się do ciała, a  zaraz po wstaniu gościa z  łóżka, odzyskują pierwotną formę. Lateks ma też właściwości przeciwgrzybiczne i antybakteryjne. W  przypadku łóżek hotelowych mniejszą uwagę przywiązuje się do walorów estetycznych, a większą do praktycznej strony użytkowania. Wynika to głównie z faktu, że w większości hoteli łóżka są przykrywane narzutami. Ze względu na przeznaczenie, producenci większy nacisk kładą na wytrzymałość materacy hotelowych, co powinno znaleźć odzwierciedlenie w długości gwarancji. Łóżka produkowane dla obiektów hotelowych powinny mieć atesty wytrzymałości i trudnopalności. Ważną cechą jest również ich funkcjonalność, dlatego np. materace hotelowe muszą być wyposażone w uchwyty ułatwiające ich podnoszenie i obracanie. Zazwyczaj łóżka i materace traktuje się jak element składowy całego zestawu meblowego pokoju. Niestety, rzadko spotykane jest w branży hotelarskiej indywidualne podejście do komfortu snu. Świadomość znaczenia i  roli tego elementu wyposażenia mają doświadczeni hotelarze oraz zarządzający obiektami wyższej klasy. •

Autor jest dziennikarzem miesięcznika „Hotelarz”

Jakie materace najlepiej sprawdzają się w hotelu? Jednym z najważniejszych czynników wpływających na ocenę hotelu jest komfort snu. Mając na uwadze wygodę gości, warto zadbać o najlepszej jakości materac oraz łóżko hotelowe. Dlatego też dobrze jest zaplanować ten wydatek już na początku realizacji planu biznesowego i świadomie wybrać odpowiednie materace. Jaki typ materaca wybrać? Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Obecnie na rynku można wybierać spośród materacy bonellowych, kieszeniowych czy piankowych. Najczęściej wybór pada na materac kieszeniowy. Zdarza się, że inwestor pomimo niższego standardu obiektu jest świadomy wagi efektywnego wypoczynku i  wybiera materac o  wyższym standardzie. Warto jednak mieć na uwadze, że grupa materacy kieszeniowych jest bardzo szeroka. W związku z tym istnieje możliwość, że tani materac kieszeniowy będzie produktem gorszej jakości niż solidny materac bonellowy. Alternatywą dla inwestorów, którzy wahają się między materacem kieszeniowym a bonellowym, będą materace piankowe. Szczególną popularnością cieszą się obecnie materace wykonane z wysokoelastycznej pianki HR lub pianki Plantpur, która ma w składzie prawie 50 proc. naturalnych olejów roślinnych, dzięki czemu wpływa na jeszcze większy komfort odpoczynku. Na co zwrócić uwagę podczas wyboru materaca? Przede wszystkim w trosce o komfort gościa hotelowego zwróćmy szczególną uwagę na trwałość, twardość, bezpieczeństwo sanitarne oraz komfort. Łóżko hotelowe, a tym samym materac, służą nie tylko do spania, ale także do siadania. Dlatego powinno być bardziej twarde na brzegach i odpowiednio wysokie. Idealne łóżko hotelowe. Podstawa pod materacem, niezależnie od tego, czy jest to tradycyjne łóżko, czy tzw. baza lub boxspring, także ma wpływ na ostateczny komfort, twardość, estetykę łóżka, a także na jego cenę. Do hotelowych sypialni polecam łóżka kontynentalne, gdyż to uniwersalne rozwiązanie dla hoteli, niezależnie od ich standardu. Możliwość łączenia łóżek oraz to, że materac pokrywa się z wymiarem całkowitym łóżka, pozwala na zaoszczędzenie dodatkowej przestrzeni w pokoju. Co więcej, odpowiednia konstrukcja łóżka z pewnością ułatwi pracę hotelowego personelu. Taki typ łóżka nie ma twardych elementów, tym samym nie naraża gości na uderzenia. Przez swoją uniwersalność łóżka kontynentalne dopasowują się do każdego stylu i są odpowiednim wyborem do wszystkich typów hoteli. Łóżko, a tym samym materac, jest najważniejszym elementem pokoju. W związku z tym warto ze szczególną dbałością podejść do kwestii wyboru materacy i łóżek hotelowych. Z racji tego, że jest to jeden z  ostatnich etapów inwestycyjnych, często środki przeznaczone na zakup wyposażenia są mocno ograniczone i właśnie stąd biorą się kłopoty z właściwym wyborem. Damian Kniejski, dyrektor działu hoteli Fabryki Materacy Janpol

www.e-hotelarz.pl

37

ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

Przyjmuje się też wskaźnik, według którego cena łóżka powinna stanowić cztero-pięciokrotność ceny za nocleg w hotelu. Zastosowanie tej reguły pozwala dobrać łóżko tak, aby spełniło oczekiwania gościa wobec klasy obiektu, jaki wybiera


Składane, lekkie i solidne meble na eventy z polietylenu HDPE Meble dla profesjonalistów idealnie sprawdzą się w organizacji eventów, które wymagają lekkich, wstrząsoodpornych mebli charakteryzujących się stabilnością, posiadających odpowiednią nośność oraz wygodnych dla użytkowników, a jednocześnie łatwych do transportu i przechowywania na małej powierzchni. Meble takie wykonywane są z materiałów, pozwalających na łatwe utrzymanie czystości, odpornych na wilgoć i promienie UV oraz nadających się do użytku w pomieszczeniach i na zewnątrz. eble spełniające te wymagania są wykonane z polietylenu wysokiej gęstości (HDPE) i stali malowanej proszkowo. Rodzaj użytego polietylenu HDPE nie jest przypadkowy, ponieważ musi on być w 100 proc. czysty. Jest to materiał pierwszej generacji, który nie został zmieszany z przetworzonymi polimerami z tworzyw sztucznych, co zapewnia produktowi wyjątkową jakość i  właściwości w zakresie wytrzymałości i elastyczności. Znalezienie w Azji dostawcy 100-procentowo czystego materiału jest niemal niemożliwe, co wiąże się z tym, że prawie wszystkie fabryki w  Chinach przetwarzają tworzywa sztuczne i stosują dodatki w zakresie od 50 proc. do 80 proc. Jedną z głównych właściwości 100-procentowo czystego (nieprzetworzonego) polietylenu HDPE jest doskonała odporność na uderzenia nawet w niskich temperaturach. Ponadto jest on wodoodporny, bardzo lekki i elastyczny, charakteryzuje się również doskonałą odpornością termiczną i chemiczną oraz wytrzymałością na rozciąganie. Polietylen HDPE pierwszej generacji, zwany też czystym polietylenem, nie zawiera niebezpiecznych składników chemicznych. Co więcej, jego ustandaryzowana produkcja może być kontrolowana. Tym, co odróżnia go od mieszanych przetworzonych tworzyw sztucznych, jest to, iż w przeciwieństwie do nich jest elastyczny oraz odporny na wstrząsy. Co więcej, przetworzone tworzywa sztuczne pękają przy najsłabszym uderzeniu, a uderzony obszar ma ostrą krawędź, z kolei produkty z czystego polietylenu HDPE w najgorszym wypadku mogą mieć wgniecenie, ale nigdy nie pękają. Aspekt „pierwszej generacji” polietylenu HDPE, o którym mowa powyżej, zapewnia krótkookresową elastyczność. W dłuższej perspektywie, jako że produkt tego

rodzaju jest powszechnie stosowany na świeżym powietrzu, materiał może być narażony na promieniowanie UV. Konieczne jest więc dodanie do polietylenu HDPE środka chroniącego przed promieniowaniem UV. Produkt z wysokimi właściwościami zostaje uzyskany nie tylko dzięki polietylenowi HDPE, ale też wskutek użycia wysokiej jakości stalowej ramy. Dwie główne korzyści wiążą się z zastosowaniem nieprzetworzonej stali: – zawartość metali ciężkich, szkodliwych dla ludzi, może być kontrolowana, – zachowanie stali podczas procesu produkcji (gięcie, spawanie, malowanie itd.) może być kontrolowane i nie zmienia się w zależności od partii produkcji. To samo ma zasto-

sowanie do zachowania stali, gdy produkt jest w eksploatacji. Farba zastosowana w tego rodzaju produkcie jest to farba proszkowa (epoksydowa), zakupiona od cieszących się międzynarodowym uznaniem producentów wyrobów chemicznych. Po przeprowadzeniu procesu czyszczenia przy użyciu trzech różnych zbiorników, bada się jej przyczepność w  celu wyeliminowania tłuszczu lub substancji toksycznych na powierzchni oraz zapewnienia odporności na korozję. • David Cuesta, sales area manager w Zown International (wyłączny dystrybutor na Polskę: MIL-SYSTEM)


ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

Telewizory hotelowe

– więcej niż rozrywka Jesteśmy świadkami istotnych zmian na rynku multimediów. Tradycyjna telewizja linearna traci swoją dotychczasową pozycję na rzecz internetu i smart TV. Za zmianami muszą systematycznie podążać hotele, dla których priorytetem jest zapewnienie gościom jak najwyższego standardu wypoczynku. Odpowiedzią na to mogą być systemy telewizji hotelowej, które zapewnią użytkownikom nie tylko dostęp do najlepszej jakości rozrywki, ale także umożliwią korzystanie z wielu usług dodatkowych. Michał Bordewicz okoje hotelowe muszą być nie tylko komfortowe, ale także odpowiednio wyposażone. By zapewnić gościom pełną satysfakcję, powinny również oferować dostęp do rozrywki. Nowoczesne telewizory hotelowe odpowiadają na wszystkie oczekiwania zarówno gości, jak i managerów hotelu. Urządzenia te, tak jak telewizory konsumenckie, cechują się bardzo dobrą jakością obrazu (również w rozdzielczości UHD) i nowoczesnym designem. Jednak tym, co wyróżnia je spośród tradycyjnych technologii telewizyjnych, jest niemal nieograniczony dostęp do różnorodnych funkcji dodatkowych. Dziś telewizory hotelowe oferują zaawansowane funkcje kontrolne, m.in. blokadę maksymalnej głośności, blokadę ustawień telewizora czy dostępu do menu. Z punktu widzenia hotelarzy ograniczenia te mają duże znaczenie ze względu na zapewnienie trwałości urządzeń i  bezawaryjne funkcjonowanie przez dłuższy czas. Jednak najważniejszą ich cechą są liczne opcje, które dają gościom większy komfort pobytu.

zyjnych. Odpowiednio skonfigurowany telewizor może pełnić funkcję osobistego opiekuna, swoistego konsjerża. Bardzo przydatną funkcją urządzenia jest możliwość zindywidualizowania wyświetlanych komunikatów na ekranie. Przykładowo, dla klientów reprezentujących firmę, która zorganizowała w hotelu konferencję, istnieje możliwość emitowania specjalnych zawiadomień, takich jak agenda dnia czy dodatkowe informacje o danym wydarzeniu. Równie istotną funkcją jest możliwość łatwej integracji telewizorów z urządzeniami mobilnymi gości oraz korzystanie z wielu dodatkowych aplikacji, które także są możliwe dzięki nowoczesnemu oprogramowaniu.

Zaawansowane zarządzanie W celu sprawnego i jednolitego funkcjonowania telewizorów w hotelu konieczny jest system zarządzający. Pojedyncze urządzenia muszą stanowić swoisty ekosystem, który w  efekcie zapewni odbiorcom wysoki poziom rozrywki, a managerom – pełną kontrolę nad wszystkimi telewizorami w sieci. Nowoczesny system zarządzania treścią w telewizorach hotelowych opiera się na zdalnym serwerze centralnym. Rozwiązanie tego typu oferuje personelowi hotelowemu pełen wgląd w funkcjonowanie i treści, emisję na nieograniczonej liczbie wyświetlaczy znajdujących się na terenie obiektu – wszystko to na jednym ekranie zdalnego zarządzania. Ta zwiększona użyteczność umożliwia ustawianie poleceń, ponowne uruchamianie telewizorów i sieci oraz udostępnianie aplikacji za pomocą kilku kliknięć, z wyeliminowaniem niezbędnych dotychczas wizyt pracowników w każdym pokoju. Dzisiejsi goście hotelowi oczekują zróżnicowanych, luksusowych doznań oraz poziomu komfortu porównywalnego do tego,

Telewizory stają się spersonalizowanym centrum rozrywki, które w pełni dostosowuje się do gościa od momentu jego rejestracji na recepcji. Urządzenie staje się wielofunkcyjnym, inteligentnym terminalem

Osobisty konsjerż Jakie są najnowsze trendy na rynku telewizji hotelowej? Telewizory stają się spersonalizowanym centrum rozrywki, które w pełni dostosowuje się do gościa od momentu jego rejestracji na recepcji. Urządzenie staje się wielofunkcyjnym, inteligentnym terminalem, którego tylko jedną z wielu funkcji jest możliwość oglądania telewizji. Nowoczesny system telewizji hotelowej pozwala przesyłać na ekran telewizora interaktywne komunikaty, jak np. informacje o  promocjach, menu restauracji i  wiele innych. Opcje te wzbogacają ofertę hotelu i generują większe zyski. Co więcej, dostosowanie wersji językowej komunikatu do gościa również nie jest problemem – zarówno jeśli chodzi o menu ekranu głównego, jak i pozostałe treści, w tym kanałów telewi-

jaki mają w domu. Nowoczesne systemy telewizji hotelowej mają na celu nie tylko zapewnienie klientom odpowiedniej porcji rozrywki, ale także wyeliminowanie zbędnych oraz złożonych procedur obsługi gości i  zastąpienie ich m.in. ekspresowym wymeldowaniem i dostępem do informacji w czasie rzeczywistym, a także obniżeniem kosztów energii i utrzymania oraz minimalizacją bałaganu dzięki sprowadzeniu wielu systemów zarządzania treścią do jednej zintegrowanej platformy. •

www.e-hotelarz.pl

40

Autor pełni funkcję key account managera sektora HoReCa w Samsung Electronics


pro

m

ocja


ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

Różne wynagrodzenia na tym samym stanowisku w hotelu Odmienne wynagradzanie pracowników zatrudnionych na powtarzalnym stanowisku jest czymś naturalnym. O wynagrodzeniu konkretnego pracownika hotelu w praktyce decydują nie tylko jego kwalifikacje czy zakres obowiązków, ale często to, jak bardzo jest on w danym momencie potrzebny. W hotelarstwie normalnym zjawiskiem jest występowanie wielu stanowisk pracy o takich samych nazwach, lecz różnych wynagrodzeniach. Wiążą się z tym jednak zagrożenia. Jakub Michalski, Wojciech Ostaszewski

amiętać należy, że jedną z zasad prawa pracy jest zakaz dyskryminacji, którego rozwinięciem jest przepis wskazujący, że pracownicy mają prawo do jednakowego wynagrodzenia za jednakową pracę lub za pracę o jednakowej wartości. Z punktu widzenia zarządzającego hotelem najpoważniejszym ryzykiem w tym zakresie jest potencjalny zarzut naruszenia zasady równego traktowania pracowników.

Praca jednakowa a praca o jednakowej wartości Tytułem wstępu należy najpierw wskazać na różnice między pracą jednakową a jednakowej wartości. Jednakowe to prace takie same pod względem rodzaju, kwalifikacji koniecznych do ich wykonywania, warunków, w jakich są świadczone, a także ich ilości i jakości. Pracami o jednakowej wartości są natomiast te, których wykonywanie wymaga od pracowników porównywalnych kwalifikacji zawodowych, potwierdzonych dokumentami przewidzianymi w  odrębnych przepisach lub praktyką i doświadczeniem zawodowym, a także porównywalnej odpowiedzialności i wysiłku. W praktyce działania hotelu to rozróżnienie może przysparzać kłopotów interpretacyjnych. Sąd Najwyższy w  wyroku z  18 września 2008 r. wskazał, że prace o jednakowej wartości to prace rodzajowo różne, lecz jednocześnie podobne na tyle, by porównywać je, stosując następujące kryteria: 1) w  pierwszym rzędzie posiadanie przez pracowników kwalifikacji, które albo są potwierdzone dokumentami, albo wynikają z praktyki i doświadczenia zawodowego; 2) uzupełniającym elementem przydatnym do oceny wartości porównywanych prac jest też odpowiedzialność rozumiana jako rodzaj i skala negatywnych konsekwencji (dla życia i zdrowia, mienia, sankcji karnych, dyscyplinarnych, odszkodowawczych), jakie mogą spotkać pracownika w razie niewłaściwego wykonywania obowiązków; 3) przesłanką wartościowania pracy jest wreszcie towarzyszący jej świadczeniu wysiłek fizyczny i psychiczny, mierzony ilością wydatkowanej energii i stresu.

W hotelarstwie przykładów prac niejednakowych, ale o jednakowej wartości należy szukać przede wszystkim wśród managerów niższego szczebla odpowiedzialnych za zespoły obsługujące gości na różnych polach działania hotelu.

Powtarzalność stanowiska w strukturze organizacyjnej a różne wynagrodzenia Dla hoteli niezwykle istotne jest właściwe zorganizowanie systemu wynagradzania osób na stanowiskach o takiej samej nazwie. Zgodnie z kodeksem pracy nie dochodzi do naruszenia zasady równego traktowania w zatrudnieniu, jeżeli pracodawca udowodnił, że kierował się obiektywnymi kryteriami. W praktyce wobec pracowników hotelu oznacza to, że jeśli chcemy w sposób zgodny z prawem różnicować wynagrodzenia osób zatrudnionych na takich samych stanowiskach (np. recepcjonistów), należy zwrócić uwagę na staż pracy. Podkreślić także należy kwestię bardziej skomplikowaną – wychodząc od zasady, że podstawowym kryterium oceny pracy jest jej jakość i ilość, dojść należy do wniosku, że prace różniące się co do ilości lub jakości nie są pracami tożsamymi. W praktyce możliwe jest rozróżnienie stanowisk (np. recepcjonista i  starszy recepcjonista) pod względem specjalizacji pracownika, wypełniania dodatkowych obowiązków, zwiększonego obciążenia lub innych okoliczności. Niedopuszczalnymi natomiast kryteriami są m.in. zatrudnienie na umowę terminową zamiast na czas nieokreślony w przypadku tych samych obowiązków czy wymiar czasu pracy (np. sytuacja, w której osoba zatrudniona na pół etatu zarabia tylko 40 proc. tego, co osoba na pełnym etacie). Niedopuszczalne jest także np. gorsze wynagradzanie pracownicy wracającej do pracy po wykorzystaniu urlopu wychowawczego (co pracodawcy niejednokrotnie motywują koniecznością ponownego szkolenia, wdrożenia do nowych procedur itd.). W świetle przepisów nie ulega wątpliwości, że korzystanie z  uprawnień przyznanych przepisami prawa w związku z urodzeniem i wychowywaniem dziecka nie może być uznane za obiektywną przyczynę ustalenia niższego wynagrodzenia w porównaniu z innymi pracownikami.

www.e-hotelarz.pl

42


Dla hoteli niezwykle istotne jest właściwe zorganizowanie systemu wynagradzania osób na stanowiskach o takiej samej nazwie. Jeśli chcemy w sposób zgodny z prawem różnicować wynagrodzenia osób zatrudnionych np. na stanowisku recepcjonistów, należy zwrócić uwagę na staż pracy

seksualną, pochodzenie etniczne, narodowość, religię, wyznanie lub światopogląd, to jest to niedopuszczalne w myśl przepisów ustawy z 3 grudnia 2010 r. o wdrożeniu niektórych przepisów Unii Europejskiej w zakresie równego traktowania i przysługuje im odszkodowanie. Doświadczenie uczy, że w  hotelarstwie często struktura wynagrodzeń jest dużo bardziej zróżnicowana niż typy i nazwy stanowisk (wiele osób wykonuje z pozoru taką samą pracę na takich samych stanowiskach za różne wynagrodzenia) i tworzy to ryzyko prawne. Warto zadbać o właściwą organizację w tym zakresie, aby hotel nie narażał się na odpowiedzialność. Pamiętać też należy, że przeciwdziałanie dyskryminacji (jak również informacja w  tym zakresie dla pracowników) jest jednym z zasadniczych elementów wpływających na nastroje, efektywność i ogólną satysfakcję z wykonywanej pracy, a w konsekwencji na zadowolenie gości. • Jakub Michalski jest adwokatem, a dr Wojciech Ostaszewski radcą prawnym w OMLegal Kancelaria Adwokacko-Radcowska

A M A L K E

Jeżeli w hotelu część pracowników wykonuje jednakową pracę na podstawie umów o  pracę, a  część na podstawie umów cywilnoprawnych, choć praca wykonywana jest tak samo – zleceniobiorcy mogą wystąpić przeciwko pracodawcy z powództwem o ustalenie istnienia stosunku pracy, a następnie o odszkodowanie z tytułu nierównego traktowania (zakładając, że jako zleceniobiorcy byli gorzej wynagradzani). Co się tyczy natomiast sytuacji, w  której zleceniobiorcy w hotelu wykonujący takie samo zlecenie są różnie traktowani w  zakresie wynagrodzenia, istotna jest przyczyna tego różnicowania. Jeżeli zleceniobiorcy są różnie traktowani ze względu na płeć, wiek, rasę, niepełnosprawność, orientację

R

Prawo do jednakowego wynagrodzenia a zleceniobiorcy


ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

ubrać pracowników Czym kierować się podczas wyboru odzieży dla pracowników hotelu? Jak dopasować ją do charakteru obiektu i do całości jego identyfikacji wizualnej, jakie są rządzące tym zasady? Ile kompletów na pracownika? Z jakimi problemami można się spotkać, wyposażając pracowników w odzież? Jak optymalizować koszty zakupu odzieży? Przemysław Jarosz rzed wyborem odzieży dla pracowników trzeba sobie odpowiedzieć na kilka podstawowych pytań. Pierwszym jest oczywiście odpowiedź na pytanie, który dział chcemy ubrać i w ile kompletów odzieży, ponieważ różne grupy pracowników hotelu mają różne potrzeby.

W zależności od działu Kupując odzież dla pracowników z  działów zaplecza, jak kuchnia, częściej brane są pod uwagę parametry techniczne, takie jak zgodność HACCP, skład i grubość tkaniny itp. Zupełnie czym innym kierują się klienci kupujący odzież dla pracowni-

Dobrą praktyką jest pozostawianie decyzji w zakresie wyboru asortymentu i tkanin kierownikom poszczególnych działów. W ramach swoich doświadczeń doskonale poruszają się w temacie odzieży i warto z nimi konsultować każdą kwestię techniczną ków pierwszej linii obsługi, jak recepcja. Tu większe znaczenie podczas wyboru modeli mają elementy „wizualne”. Oczywiście od razu pojawia się odwieczny problem gustów, więc z pewnością wybór fasonów oraz kolorystyki bez względu na dział będzie ważnym elementem podejmowania decyzji. Dlatego niezależnie od tego, czy podejmie się decyzję o skorzystaniu z  oferty gotowej, katalogowej czy poszukiwać się będzie indywidualnych modeli szytych na zlecenie, warto skon-

sultować swoje wybory w tym zakresie z projektantem hotelu lub projektantem odzieży. W  wyborze samych modeli oraz kolorystyki z  pewnością pomoże określenie liczby pracowników danej grupy, których planujemy ubrać. W wypadku pracowników kuchni mamy do wyboru bardzo szeroki wachlarz gotowej odzieży, zazwyczaj w standardowych kolorach, które są dostępne w dużej ilości i ciągłej sprzedaży. Jednak, gdy myślimy o ubraniu pracowników recepcji, w szczególności gdy chodzi tylko o kilka osób, sprawa może nie być tak oczywista.

Ze sklepu, z katalogu czy szyta na zamówienie? Często właścicielom hoteli naturalnym wyborem wydaje się zakup gotowej odzieży ze sklepu z odzieżą służbową, jednak należy się liczyć z brakiem rozmiarów i brakiem powtarzalności w dłuższym okresie. Może się okazać, że chociaż uda się ubrać cały zespół za pierwszym razem, nie musi już być to takie proste za jakiś czas, gdy do zespołu dołączy nowy pracownik albo trzeba będzie wymienić zużyte ubranie. Alternatywnym rozwiązaniem jest szycie odzieży pod konkretnych pracowników, jednak w tym wypadku należy z kolei liczyć się z koniecznością zamówienia większych ilości, dłuższym okresem oczekiwania czy brakiem możliwości późniejszego zamówienia pojedynczych sztuk na wymianę lub dla nowych pracowników. Gdy znajdziemy już dostawcę, często okazuje się, że kwestia ceny nie jest ostatnim elementem, jaki pozostał nam do ustalenia. Problemem może się okazać oferta serwisu posprzedażowego, a jest ona zasadnicza. Najczęstsze problemy z serwisem to właśnie brak gwarancji utrzymania kolekcji w pełnej „rozmiarówce”, terminy dostaw, brak możliwości wymiany odzieży w przypadku, gdy któryś z elementów nie będzie idealnie pasował, czy brak gwarancji utrzymania ceny zakupu w razie kolejnych mniejszych zamówień. Dlatego warto rozważyć wybranie wyspecjalizowanych dostawców, którzy łączą wszystkie te elementy: szeroką ofertę modeli i  kolorów z  katalogu dla pracowników wszystkich działów, ciągłą dostępność sprzedaży i  gwarancję zwrotu odzieży, gdy nie będzie ona spełniała oczekiwań rozmiarowych pracownika, oraz możliwość zaprojektowania i  dostarczenia odzieży dostosowanej do indywidualnych oczekiwań hotelu.

www.e-hotelarz.pl

44


Wielokrotnie spotykamy się z przykładami firm, które niezbyt umiejętnie przenoszą firmowe kolory marki na odzież dla swoich pracowników, wykorzystując często krzykliwe kolory logotypu jako wiodące elementy firmowej odzieży. Namawiamy hotele, aby projektując odzież dla pracowników, kierowały się przede wszystkim funkcjonalnością i dostępnością tkanin, jakich zamierzają użyć. Dla przykładu, gdy dominującym kolorem marki hotelu jest czerwony, może lepszym pomysłem byłoby ubranie pracowników front desku w grafitowe lub czarne garnitury (garsonki) i dobranie do odzieży krawata lub apaszki w kolorze czerwonym, niż ubieranie ich w czerwone marynarki i żakiety. Takie rozwiązanie będzie bardziej subtelne, delikatnie i estetycznie nawiązujące do kolorystyki marki w  kolorze czerwonym. W wypadku kitli dla szefa kuchni można użyć wtedy czerwonych plastikowych guzików do bluz kucharskich lub po prostu czerwonej zapaski.

Jak ubrać dyrektora? W większości sieci hotelowych stosuje się regułę, że dyrektorzy i kierownicy działów noszą garnitury (garsonki) w zestawach z koszulą (bluzką) i krawatem (apaszką) zgodną z linią przyjętą dla recepcji. Pomysłem stosowanym często w  międzynarodowych hotelach jest zaopatrzenie kadry kierowniczej w uniformy z „wyższej półki”, które obejmują zmiany w samej tkaninie lub elementach wykończeniowych. Aby mieć pełną satysfakcję z  profesjonalnego wizerunku swoich pracowników, należy zwrócić szczególną uwagę na późniejszy serwis świadczony przez dostawcę, który bardzo często pozostaje poza radarem uwagi decydentów. Takie kwestie, jak powtarzalność, gwarancja dostępności modeli i tkanin w dłuższym okresie czy możliwość bezpłatnej wymiany na inny rozmiar, są równie ważne jak termin realizacji czy finalna cena zakupu. Dlatego przy kalkulowaniu oferty dostawcy warto wziąć pod uwagę te elementy, gdyż z pewnością ich brak będzie powodował dodatkowe koszty lub rozczarowanie wizerunkiem pracowników.

Ile kompletów? Zależy od działu, materiałów i częstotliwości prania Kwestia ustalania liczby kompletów odzieży na pojedynczego pracownika powinna być rozpatrywana w odniesieniu do konkretnej grupy pracowników, dla której planujemy zakup. Bez względu na wielkość hotelu optymalna liczba kompletów powinna wynosić trzy-pięć sztuk. Odzież, która ma być często prana, powinna być kupiona w większej liczbie w wypadku tkanin z naturalnych włókien, jak bawełna lub wełna, albo mniejszej, jeżeli odzież ma domieszkę włókien sztucznych, takich jak poliester, stretch lub elastan. Jako dostawca odzieży bardzo często spotykamy się w tym zakresie ze sprzecznymi oczekiwaniami. Z jednej strony wymogiem jest dostarczenie odzieży z tkanin z przewagą bawełny, z drugiej – klient zamierza wyposażyć pracownika w jeden lub maksymalnie dwa komplety. W konsekwencji po pewnym czasie odzież prana bardzo często traci swoje właściwości estetyczne, a starania o utrzymanie wizerunku są niemożliwe do spełnienia.

Tym, co będzie również przesądzać o okresie pożądanego wyglądu zakupionej odzieży, są często bagatelizowane przepisy dotyczące konserwacji. Warto wziąć pod uwagę, czy kupowany kitel kucharski lub zapaskę można prać w warunkach przemysłowych, stosowanych przez profesjonalne pralnie, z których usług zazwyczaj korzystają hotele i restauracje, gdyż używają one mocniejszych detergentów i  przeważnie wyższych temperatur prania. Dokonując wyboru odzieży dla pracowników, należy brać pod uwagę parametry jej konserwacji i, w zależności od możliwości, zlecić samodzielne czyszczenie przez pracownika lub zapewnić usługi firmy zewnętrznej. W pierwszym wypadku pracownik powinien otrzymać ekwiwalent, który umożliwiać mu będzie skuteczną konserwację. Z  doświadczenia wiemy, że

W większości sieci hotelowych stosuje się regułę, w ramach której dyrektorzy i kierownicy działów noszą garnitury (garsonki) w zestawach z koszulą (bluzką) i krawatem (apaszką) zgodną z linią przyjętą dla recepcji

pierwsza formuła jest wygodniejsza zarówno dla pracownika, jak i dla pracodawcy. Nie należy mieć złudzeń co do standardowych garniturów lub garsonek, jak również koszul i bluzek kupowanych w sklepie – codzienne użytkowanie przy małej liczbie kompletów nie zapewni im zbyt długiej trwałości. Tym bardziej gdy odzież będzie użytkowana również po pracy. Z tego względu należy wybierać oferty dostawców profesjonalnej odzieży oraz z tkanin, które „pracują dłużej” niż tylko od 8 do 17, zapewniając codziennie idealny wygląd pracownika przez bardzo długi okres, nawet przy małej liczbie kompletów. Zasadnicze różnice w  wielkości obiektów mają znaczenie tylko przy pierwszym „zatowarowaniu”, gdy z  racji wielkości zamówienia dostawcy łatwiej jest je obsłużyć w wypadku większego hotelu. Wówczas i hotel może oczekiwać większej elastyczności w zakresie wyboru modeli, tkanin, ilości, jak również samej ceny. W wypadku obiektów już wyposażonych kolejne zamówienia są bardzo małe, często ograniczające się do pojedynczych sztuk, tak jak w  wypadku pierwszych zamówień do małych obiektów. Z tego właśnie względu oferta katalogowa jest dobrym pomysłem i  jest warta rozważenia niezależnie od wielkości obiektu. •

www.e-hotelarz.pl

45

Autor pełni funkcję sales executive officer w firmie Clothes Distribution Polska

ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

Czerwone logo, czerwona marynarka?


a koszty operacyjne – jak znaleźć złoty środek? Czy istnieje zależność między wysokością kosztów operacyjnych a stopniem zadowolenia gości hotelowych z oferowanych im usług? W organizmie hotelowym wszystkie sfery działalności łączą się w spójną całość, tworząc synergię i wzajemne zależności. Guy Simmons zęstą nieprawidłowością w  zarządzaniu kosztami w  działalności hotelowej jest chęć maksymalizacji zysków przy jednoczesnej minimalizacji kosztów. A  nieprzemyślane cięcia w  dłuższej perspektywie zamiast zwiększać zyski, często generują straty. Dlatego w zarządzaniu kosztami należy przede wszystkim dążyć do optymalizacji wydatków, a nie ich cięć za wszelką cenę. Zdarza się jednak, że cięcia takie są nieuniknione. Wtedy trzeba zadbać o  to, aby ograniczenia wydatków w  żaden sposób nie wpłynęły na doświadczenia gości, a  to często stanowi niemałe wyzwanie.

Zadowolenie klienta – ankieta i bezpośrednia rozmowa Zarządzanie kosztami musi iść w parze z oczekiwaniami i potrzebami klientów. W żadnym razie nie można dopuścić do sytuacji, w  której redukcja kosztów pociągnie za sobą spadek jakości świadczonych usług oraz obniżenie poziomu obsługi klienta. Wtedy hotel straci nie tylko swoją pozycję na rynku, ale przede wszystkim gości, którzy udadzą się do konkurencji w poszukiwaniu lepszej jakości usług i standardów. A opinie klientów są kluczem do sukcesu w biznesie hotelowym. Jak zatem znaleźć złoty środek między zaspokojeniem potrzeb naszych klientów a  kosztami operacyjnymi? Przede wszystkim

Wpływ na wrażenia klientów mają przede wszystkim higiena (czystość i jakość pościeli, ręczników, dywanów itp.) i oświetlenie, które wpływa na nastrój gości, ale także na nastawienie pracowników

należy ustalić oczekiwania naszej docelowej grupy konsumenckiej i określić jej potrzeby. Kształtowanie się długoterminowych relacji z gośćmi hotelowymi zarówno w hotelach markowych, jak i nienależących do żadnej sieci jest możliwe, kiedy utrzymywany jest odpowiednio wysoki poziom obsługi oraz kiedy spełniane są potrzeby i oczekiwania klientów. Hotele markowe posiadają zestaw narzędzi, które służą do pomiaru poziomu satysfakcji gości, a  także dysponują rozbudowaną ofertą programów lojalnościowych, służących budowaniu trwałych relacji między gośćmi a  hotelem, opierających się obustronnym zaufaniu. Istotną rolę odgrywają tutaj szczegółowe ankiety badające poziom satysfakcji gości hotelowych. Ankiety te pozwalają ustalić, czy jakość obsługi jest na wystarczająco wysokim poziomie, oraz określić obszary wymagające poprawy w poszczególnych departamentach. Ma to szczególne znaczenie, kiedy mieliśmy do czynienia z cięciami kosztów. Na podstawie otrzymanych wyników możemy zbadać, czy redukcja kosztów nie pociągnęła za sobą pogorszenia jakości usług. Markowe hotele, dzięki przynależności do sieci hotelowych, mają również dostęp do informacji na temat ogólnych trendów konsumenckich w regionie czy w skali globalnej, co również pozwala na lepsze zrozumienie potrzeb docelowych grup konsumenckich. Hotele te zwykle raportują sieci swoje doświadczenia, wyniki z  przeprowadzanych ankiet oraz praktyki związane z zarządzaniem kosztami. Wiedza ta oraz narzędzia są dostępne franczyzobiorcom na podstawie postanowień zawartych w umowie franczyzowej. Hotele niezrzeszone zwykle nie mają dostępu do tego typu narzędzi oraz usystematyzowanych informacji na temat trendów rynkowych. Najlepszym jednak sposobem dotarcia do klienta jest bezpośrednia rozmowa oraz kontakt z gośćmi hotelu. Niemałe znaczenie ma poziom przeszkolenia pracowników. Dotyczy to przede wszystkim recepcji, która jest miejscem pierwszego kontaktu z gościem. Uprzejmość obsługi, profesjonalizm oraz umiejętność reagowania na bezpośrednie potrzeby gości będą oceniane od pierwszej chwili pobytu. Dotyczy to również pracowników innych departamentów: przyjemne usposobienie, estetyka w  wyglądzie oraz dbanie o komfort gości to warunki konieczne. Tak więc przeszkolona kadra, nastawiona na dobro gościa jest najlepszym gwarantem wysokiego poziomu satysfakcji klienta.

www.e-hotelarz.pl

46

FOT. freepik

ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

Zadowolenie klienta


Kolejna kwestia to umiejętność proponowania rozwiązań kompromisowych w sytuacjach napiętych, kiedy oczekiwania klienta nie są spełnione. Pewien dyrektor generalny powtarzał swoim pracownikom: „Zawsze działaj na korzyść gościa”, tym samym upoważniał pracowników do podejmowania działań, które nie zawsze były zgodne z polityką hotelu, lecz działały na korzyść gości hotelowych. Rolą pracowników hotelowych powinno być szukanie takich rozwiązań, aby rekompensowały doznane szkody bądź niespełnione oczekiwania. Gdy proponowane rozwiązania nie leżą w kompetencji danych pracowników, należy zwrócić się o  pomoc do szefów działów. Dzięki takiemu podejściu klient ma poczucie, że jest traktowany poważnie i  z  większym prawdopodobieństwem ponownie skorzysta z  usług hotelu. Niestety, często pracownicy hotelowi nie czują się upoważnieni do podejmowania działań wykraczających poza ustaloną politykę hotelu w  obawie przed negatywnymi konsekwencjami ze strony przełożonych. Wynika to z faktu, że załoga hotelowa często nie jest odpowiednio przeszkolona z zakresu zarządzania satysfakcją gościa. Z naszych obserwacji wynika, że często w mniejszych hotelach, a czasem nawet hotelach markowych, siła dobrze przeszkolonej kadry pracowniczej nie jest odpowiednio doceniana przez kadrę zarządczą bądź właścicieli hotelu, co jest poważnym błędem. Jeżeli chodzi o zrozumienie potrzeb klientów, to właśnie pracownicy obcujący z  nimi na co dzień mają okazję obserwować, co goście hotelowi cenią, a z czego nie są zadowoleni. Codzienne obserwacje i systematyczna analiza spostrzeżeń zbieranych przez

ników. Zmieniając systemy bądź zamieniając produkty na ich tańsze odpowiedniki, należy mieć świadomość, że nie pozostanie to bez wpływu na jakość oraz efektywność pracy członków zespołu hotelowego. Korytarze ciemne z powodu oszczędzania na energii elektrycznej czy niedoczyszczone i zaniedbane przestrzenie przeznaczone dla pracowników z pewnością nie będą motywowały członków załogi hotelowej do efektywnej pracy. Równie istotne są narzędzia pracy – słabszej jakości produkty bądź przestarzałe sprzęty skutecznie utrudnią pracownikom działu housekeeping

Cotygodniowe spotkania działowe, na których omawiane są spostrzeżenia dotyczące zadowolenia gości, powinny wejść na stałe do harmonogramu pracy zespołu hotelowego

członków załogi hotelowej mogą się okazać najlepszym narzędziem badania poziomu satysfakcji gości, dodatkowo niewymagającym nakładów finansowych. Feedback zbierany przez pracowników jest bezpośredni, szczery i klarowny. Cotygodniowe spotkania działowe, na których omawiane są spostrzeżenia dotyczące zadowolenia gości, powinny wejść na stałe do harmonogramu pracy zespołu hotelowego.

Cięcia kosztów, efektywność pracowników a zadowolenie klienta Jeżeli chodzi o  ustalanie planu cięcia kosztów, należy przede wszystkim zadać sobie pytanie: jaki wpływ będą miały cięcia na poziom zadowolenia naszych gości? Pojawia się często myślenie, że najlepszą sferą na redukcję kosztów są tzw. działy back of house, które nie obsługują gości bezpośrednio. Jest to jednak błędne myślenie, ponieważ źródła niezadowolenia klienta często mają swoje podłoże w sferach, które nie są widoczne na pierwszy rzut oka. Mowa tu m.in. o dziale housekeepingu, kuchniach działających przy restauracjach czy przestrzeniach przeznaczonych dla pracow-

utrzymanie nieskazitelnej czystości, która jest warunkiem koniecznym zachowania pozytywnej opinii klientów o hotelu. Wpływ na wrażenia klientów mają przede wszystkim higiena (czystość i jakość pościeli, ręczników, dywanów itp.) i oświetlenie, które wpływa na nastrój gości, ale także nastawienie pracowników. Im lepiej zmotywowany i wyposażony zespół, tym lepsza efektywność działania, a co za tym idzie, lepsze relacje z gośćmi hotelowymi. Utrzymanie klienta, jego satysfakcji i w efekcie budowanie jego lojalności jest kwestią priorytetową w  prowadzeniu działalności hotelowej. Zarządzanie kosztami musi zatem iść w parze z oczekiwaniami i potrzebami naszych klientów. Ponadto redukcja wydatków nie może odbyć się kosztem pracowników hotelowych, to oni bowiem są wizytówką hotelu i motorem napędowym całej działalności.• Autor jest dyrektorem działu special projects & operations w firmie Hotel Professionals oraz wiceprezesem w Hotel Professionals Management Group, które wprowadziły nową usługę Hotel Doctor

www.e-hotelarz.pl

47

ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

Umiejętność proponowania rozwiązań kompromisowych


ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

Jak odpalić biznes hotelowy w internecie – sześć kroków Stworzenie rentownego biznesu hotelowego to właściwie dwie równoległe budowy. Na pierwszej powstaje realny, fizyczny hotel. Na drugiej – jego wyobrażenie ze słów i obrazów. Wielu inwestorów koncentruje się na tym pierwszym projekcie i zbyt późno rozpoczyna drugi – marketing. Waldemar Antonowicz

udowa hotelu to nietypowy i bardzo skomplikowany proces. Zaczynamy od wspaniałej idei, powstaje biznesplan, robimy research i zbieramy najlepsze pomysły. A potem czas na ciężką pracę: setki tematów do zgłębienia, tysiące decyzji. Pozwolenia, kredyty, projekt architektoniczny, wnętrza, infrastruktura, wykonawcy, opóźnienia, formalności… W natłoku pracy łatwo ulec przekonaniu, że marketing to temat dla managera od marketingu, którego zatrudnimy później. W gotowym już hotelu. Tymczasem decyzje marketingowe podejmowane na etapie budowy będą za chwilę decydować o sukcesie lub porażce całej inwestycji. Lepiej ich nie odwlekać i nie pozostawiać przypadkowi. Źle promowany hotel będzie stał pusty lub będzie skazany na wysokie prowizje dla pośredników. Marketingowy zegar zaczyna tykać bardzo szybko, już około roku przed uruchomieniem hotelu. Co zatem można zrobić, aby świadomie przygotować start nowej marki hotelowej? 1. Analiza i strategia marketingowa Bardzo często można spotkać się z managerami hoteli, którzy swój obiekt uważają za wręcz doskonały. Pytani o jego największy wyróżnik, potrafią odpowiedzieć, że wszystko jest największym wyróżnikiem. Architektura, baseny, SPA, atrakcje i  dziesiątki innych – wszystko dopieszczone i najlepsze. W wypadku właścicieli to przekonanie jest jeszcze silniejsze. Nic dziwnego – pewnie pamiętają nieprzespane noce spędzone nad nowymi pomysłami, długie dyskusje, konsultacje i wątpli-

Marketingowy zegar zaczyna tykać bardzo szybko, już około roku przed uruchomieniem hotelu. Co zatem można zrobić, aby świadomie przygotować start nowej marki hotelowej?

wości. Pamiętają, jak wiele z tych pomysłów udało się ostatecznie wcielić w życie i ile to kosztowało. Trudno się nie zgodzić, że polskie hotele prezentują znakomity poziom. Jednak świetny produkt to zdecydowanie za mało. Marketing hotelu musi pokonać dodatkową granicę – granicę poznawczą. Większość potencjalnych gości hotelu nigdy wcześniej w  nim nie była. Wybierają obietnicę, miejsce stworzone specjalnie dla nich, w którym spędzą wspaniałe chwile. Dlatego niezbędne jest bardzo wczesne rozpoznanie grupy docelowej hotelu i  stworzenie jak najbardziej szczegółowej strategii marketingowej. Warto odpowiedzieć sobie na pytania: • kim jest grupa docelowa obiektu? • kto jest jego konkurencją? • co wyróżnia hotel na tle konkurencji? • za ile zamierzamy go oferować? • jak będziemy prowadzić dystrybucję? I wiele innych. Odpowiedzi będą potrzebne nie tylko w  dalszych pracach marketingowych. Często mogą wpłynąć także na fizyczny kształt obiektu. Celem tego artykułu nie jest wykładanie metod tworzenia strategii marketingowych. Jednak trzeba bezwzględnie pamiętać, że dobra strategia marketingowa, oparta na głębokiej analizie obiektu, grupy docelowej i otoczenia konkurencyjnego, niezbędna jest na każdym etapie inwestycji. Im szybciej powstanie, tym spójniejsze będą dalsze działania. 2. Stworzenie dobrego brandu i systemu identyfikacji wizualnej Markę hotelową można sobie wyobrazić jak górę lodową. Jej wielkość i moc będzie budowana całymi latami, ale już na etapie inwestycji trzeba pamiętać o dwóch podstawowych kwestiach. Po pierwsze, marka musi być świadomie budowana na podwalinach strategii marketingowej. Nie może być wynikiem przypadku lub sentymentu. W  bardzo konkurencyjnym otoczeniu znakomitych polskich marek hotelowych potrzeba naprawdę wiele, aby osiągnąć sukces. Po drugie, i tym się teraz zajmiemy, podstawą marki jest logo. Właśnie logo będzie pierwszym punktem styku potencjalnych gości z hotelem. To jest ten wierzchołek góry lodowej. Idealne logo hotelowe to właściwe połączenie nazwy, sygnetu (znaku graficznego) i tagline’u (podpisu). Nazwa powinna być nie tylko unikatowa, ale i łatwa do zapamiętania, a najlepiej, aby jeszcze

www.e-hotelarz.pl

48


3. Domena internetowa i zaślepka witryny Kiedy mamy już nazwę hotelu, warto od razu zarejestrować domenę internetową. Od razu, bo mniej więcej przez rok od pierwszej rejestracji każda domena jest podejrzana w oczach Google i pokazywania niżej w wynikach wyszukiwania. Rejestracja domeny na pierwszy rok to koszt znikomy (od złotówki do kilkudziesięciu złotych), dlatego warto zarejestrować nawet nazwy dopiero rozważane, i to w kilku wariantach. Zarejestrujmy więc domeny hotelnazwa.pl, hotel-nazwa.pl, nazwa.pl, dodatkowo też alternatywne wersje pisowni i ewentualnie popularne rozszerzenia (.pl, com.pl, .com, .eu, .de, .ru). Im większy sukces odniesie nasza marka, tym więcej pasażerów na gapę będzie chciało się przejechać na nasz koszt. Znam kilka bolesnych bojów (także sądowych) o adresy podszywające się pod hotel, kierujące gości do innych biznesów, często słabych obiektów wypoczynkowych. Kiedy domeny są już zarejestrowane, należy zbudować na nich jak najszybciej witrynę. Oczywiście jeszcze nie tę docelową – wystarczy zaślepka, szybka i tania w realizacji. Witryna zaślepka może zawierać rendery (komputerowe grafiki), wizualizacje, pierwsze zdjęcia mock-up roomów i  trochę treści przedstawiających hotel. Znacznie ułatwi to pozycjonowanie właściwej witryny, pozwoli przedstawić publiczności powstający hotel, informować na bieżąco o postępach budowy, terminie i okolicznościach otwarcia. Daje też inwestorowi zapas decyzyjny i  realizacyjny na przygotowanie docelowej, wspaniałej witryny internetowej. W końcu jesteśmy widoczni w internecie. 4. Model dystrybucji i narzędzia Dzisiejsi goście hotelowi podejmują decyzje o  wyborze hotelu niemal zawsze dzięki informacjom z  internetu. Mogą

Ważny w logo hotelu jest tagline, czyli dookreślenie marki dodawane mniejszym pismem pod nazwą. Dobrą praktyką jest umieszczanie tam kategorii hotelu, wyróżników marketingowych czy lokalizacji zetknąć się z reklamą hotelu w  dowolnym medium, ale jeśli wzbudzi ich zainteresowanie, dalsze kroki skierują do internetu. Hotelarz jest zatem całkowicie skazany na obecność w tym medium. Dlatego bardzo istotne jest wczesne i  świadome podjęcie decyzji o preferowanym modelu dystrybucji. Najogólniej rzecz ujmując, możliwa jest sprzedaż przez pośredników (m.in. portale rezerwacyjne i grupy travelowe) oraz sprzedaż bezpośrednia (przez własną stronę internetową oraz recepcję/dział rezerwacji). W modelu „przez pośredników” możemy liczyć, że portale przygotują za nas opakowanie marketingowe, zajmą się pozyskaniem gości, niektóre nawet przygotują za nas ofertę. Jednak w tym modelu hotel jest tylko dostawcą, a prowizja za każdą rezerwację to zwykle 12-30 proc. W  tym modelu nie ma nic złego, jeżeli jest to świadoma decyzja, która uwzględnia koszty, dużą zależność od obcego biznesu i trudności w zmianie modelu na sprzedaż bezpośrednią. W rzeczywistości większość hoteli decyduje się na model mieszany. Wydaje się on optymalny z  punktu widzenia równoważenia kosztów dystrybucji oraz budowania silnej marki hotelu. Pośrednicy mogą zapewnić nie tylko dobrą widoczność (tzw. efekt billboardu) hotelu, ale także dostęp do pożądanych rynków. Dlatego niezwykle istotny jest właściwy dobór pośredników. Drugi model to sprzedaż bezpośrednia przez swoją witrynę. Dobra strona WWW, nowoczesny system rezerwacyjny i odpowiedni budżet reklamowy dostarczają niskoprowizyjnych rezerwacji bezpośrednich. Dodatkowo budują silną markę hotelu, a także promieniują na inne kanały. Warto z wyprzedzeniem pomyśleć o obsłudze tak złożonej sieci sprzedaży (własna witryna, recepcja, liczni pośrednicy) – tutaj pomoże oprogramowanie zwane channel managerem. Channel manager pozwala spójnie i sprawnie zarządzać polityką cenową oraz dostępnością w poszczególnych kanałach, tak by uwzględnić aktualną dostępność pokoi, sezon, dynamiczne zarządzanie ceną itd. Zarówno system rezerwacyjny, jak i channel managera warto mieć już kilka miesięcy przed otwarciem hotelu. W tym czasie zespół sprzedaży nauczy się ich obsługi, możliwe będzie również zintegrowanie channel managera z systemem hotelowym. Przede wszystkim jednak zapewnimy sobie odpowiednio szybko dostępność oferty online i zaczną spływać rezerwacje na pierwsze dni funkcjonowania hotelu.

www.e-hotelarz.pl

49

ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

oddawała charakter obiektu. Połączenie tych trzech cech jest prawie niewykonalne, znam natomiast wiele świetnych marek łączących unikatowość z łatwością zapamiętania lub unikatowość z  adekwatnością do charakteru obiektu. Ciekawe przykłady „namingu” to hotele Artis czy Herbarium – dzięki nazwie nie trzeba tłumaczyć, czym wyróżniają się te obiekty. Nie w  każdym kanale marketingowym będzie okazja do szerszego opowiedzenia o hotelu – niech więc nazwa coś o nas mówi. Równie ważny okazuje się tagline (claim), czyli dookreślenie marki dodawane zwykle w logo mniejszym pismem pod nazwą. Dobrą praktyką jest umieszczanie tam kategorii hotelu, wyróżników marketingowych czy (w wypadku obiektów miejskich) lokalizacji. Uwaga na słowo klucz „SPA” – nie stanowi ono już mocnego wyróżnika. Warto zastanowić się nad ekspozycją innych mocnych stron obiektu. Oczywiście najbardziej zapamiętywany jest sygnet. Powinien być prosty i budować skojarzenia zbieżne z nazwą już po jednym spojrzeniu. Całość musi być spójna i  harmonijna, pozbawiona zbędnych ozdobników, cieniowania i efektów. Należy pamiętać o łatwości stosowania – podstawowym medium jest obecnie internet, dlatego logo trudne w skalowaniu, zbudowane ze zbyt wielu detali okaże się niepraktyczne. Z całością spójny powinien być system identyfikacji wizualnej, stosowany konsekwentnie we wszystkich punktach styku hotelu z gośćmi (przekaz marketingowy, proces rezerwacji, sam hotel). To wszystko niby podstawy, ale w swojej pracy spotykam zbyt wiele fantastycznych hoteli, których fantastyczność widzą dopiero nieliczni goście na miejscu.


ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

5. Docelowa witryna internetowa Nowoczesna strona internetowa to nie tylko znakomite narzędzie do promocji marki online, to również ważny kanał sprzedaży bezpośredniej, kanał komunikacji z gośćmi, miejsce, w  którym mamy pełną kontrolę i  którego przekazem możemy sterować w celu osiągnięcia najlepszych efektów. Do produkcji docelowej witryny warto zabrać się z  dużym wyprzedzeniem. Negocjacje i ustalenia z wykonawcą mogą trwać nawet dwa-trzy miesiące. Z kolei sama produkcja dobrej witryny

Największy wydatek związany z modelem sprzedaży bezpośredniej to kampania marketingowa. Powiadomi ona gości o istnieniu hotelu, jego wyróżnikach i atrakcjach, a potem sprowadzi ruch na witrynę i do systemu rezerwacyjnego. Bez kampanii wszystkie wcześniejsze wydatki były tylko wyrzucaniem pieniędzy

może zająć kolejne trzy miesiące. Pamiętajmy też, że w pierwszej kolejności należy właściwie wypełnić brief (zestaw informacji o hotelu i jego celach) dla agencji, która wykonuje projekt. Jeżeli nasza strategia marketingowa jest już od dawna gotowa i aktualna, zajmie to tylko kilka chwil. Bardzo dobra witryna WWW to obecnie nie tylko nowoczesny i unikatowy design, ale także pełne wsparcie dla urządzeń mobilnych, skuteczne narzędzia sprzedażowe, integracja z systemem rezerwacyjnym oraz łatwy w  obsłudze i  niezawodny system zarządzania treścią – CMS. Szczególnie istotne jest odpowiednie zaplanowanie narzędzi sprzedażowych. Obiekty konferencyjne muszą mieć znakomicie opakowane marketingowo tzw. landing pages (podstrony, na które trafia się bezpośrednio z wyszukiwarki) z formularzami kontaktowymi. Obiekty miejskie chcące poprawić sprzedaż bezpośrednią mogą zaproponować korzyści w razie bezpośredniej rezerwacji (zniżki, mniejsze restrykcje). To oczywiście tylko przykłady – każdy hotelarz powinien dobrać je sam na podstawie wcześniej przyjętej strategii i doradztwa agencji tworzącej witrynę. Pozostaje jeszcze jedna niezwykle istotna rzecz, która będzie miała decydujący wpływ na finalny efekt. Chodzi o tzw. kontent, czyli zawartość strony. Kontent to nie tylko treści, ale przede wszystkim materiały multimedialne. Na początku prac nad stroną WWW hotel zwykle nie nadaje się jeszcze do fotografowania. Z tego powodu warto umówić się z fotografem na minimum dwie sesje. Pierwszą, na pojedynczych ukończonych pomieszczeniach, w razie potrzeby trochę podpie-

ranych graficznie. Druga, docelowa sesja, pokaże hotel także od zewnątrz, z gotową elewacją, nasadzoną zielenią, małą architekturą, logo i  innymi rzeczami, które w  procesie deweloperskim zwykle powstają na samym końcu, a  mają olbrzymi wpływ na estetykę hotelu. Teraz goście zobaczą nasz hotel w pełnej krasie. Pamiętajmy, że w  dzisiejszych czasach profesjonalna sesja zdjęciowa to absolutne minimum, standardem stał się już materiał wideo. Niektórzy fotograficy oferują sesje łączone – zarówno zdjęcia, jak i  materiał filmowy. Dysponując odrobinę większym budżetem, warto pomyśleć o niezależnym filmie, przygotowanym przez profesjonalną agencję. Taki film można pokazać i na YouTube, i na stronie WWW, i w telewizji, jeśli jest taka możliwość. 6. Launch marki i budżet reklamowy online Potencjalnie największy wydatek związany z modelem sprzedaży bezpośredniej to kampania marketingowa. Kampania powiadomi gości o istnieniu hotelu, jego wyróżnikach i atrakcjach, a potem sprowadzi ruch na witrynę i  do systemu rezerwacyjnego. Bez kampanii reklamowej wszystkie dotychczasowe wydatki były tylko wyrzucaniem pieniędzy. Niestety, można zaobserwować wspaniałe obiekty za miliony złotych, których inwestorzy tak skoncentrowali się na budowie, że zabrakło im czasu, energii i budżetu na launch (wprowadzenie) marki. W ten sposób wpadali w ręce pośredników, z których nie mogą się teraz wydostać. Można przyjąć, że launch nowej marki powinien kosztować ok. 1-3 proc. wartości hotelu i  najlepiej uwzględnić to w  budżecie na jak najwcześniejszym etapie. Te koszty to duża kampania o celach przede wszystkim zasięgowych, opcjonalnie także gaże celebrytów, organizacja eventów przyciągających media itp. To także przygotowanie specjalnych ofert. Sukces wprowadzenia marki nie może oczywiście oznaczać końca marketingu. Właśnie wprowadzony został na rynek nowy wspaniały obiekt, pojawili się pierwsi goście i hotel zaczyna budowę swojej pozycji. Jednak konkurencja na pewno nie śpi. Dlatego wciąż niezbędne będą: dalsza promocja, budżet marketingowy oraz ciągłe badanie skuteczności działań. *** Zaplanowanie działań marketingowych powstającego hotelu okazuje się zwykle dużym wyzwaniem. Nie warto zostawiać tego „na później”, warto natomiast rozważyć zatrudnienie marketing managera z odpowiednim wyprzedzeniem, naprawdę będzie miał co robić. Jeśli dodatkowo, pod wpływem natłoku pracy, zarządzanie naszym budżetem marketingowym będzie chaotyczne, może on okazać się niewystarczający do osiągnięcia założonych celów. Dlatego warto współpracować z profesjonalistami już na wczesnych etapach prac nad hotelem. I, co ważne, delegować do tego kompetentnych ludzi po swojej stronie. Wszelkie oszczędności i niedopatrzenia na początkowych etapach będą się boleśnie mścić później, mogą wprowadzić nie tylko opóźnienia, ale także straty. Start marki zdarza się tylko raz. Daje wyjątkową szansę zyskania, trwającego około roku efektu świeżości. W tym czasie status „nowy” będzie dla gości atutem samym w sobie. Warto tę szansę wykorzystać błyskotliwym startem. Warto też pamiętać, że w tym samym czasie będą uruchamiane kolejne hotele, być może jeszcze nowocześniejsze i z jeszcze większym budżetem. Przygotujmy się do tego, analizujmy nasze realne przewagi, wady i konkurencję, aktualizujmy strategię działania, aby jak najszybciej doprowadzić do zajęcia trwałej, silnej pozycji na rynku. • Waldemar Antonowicz jest dyrektorem ds. badań i rozwoju w Profitroom

www.e-hotelarz.pl

50


ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

Jak wyposażyć łazienkę hotelową?

kach. Dobrym rozwiązaniem są kabiny wykonane z hartowanego szkła pokrytego łatwą w  czyszczeniu powłoką, która pozwala utrzymać je w czystości. Jednocześnie powłoka ta zapewnia odpowiedni poziom bezpieczeństwa w razie zbicia się szyby. Obecnie panuje trend urządzania łazienki otwartej na część sypialnianą, aby stworzyć między nimi połączenie. Zabieg ten pozwala uzyskać większą przestrzeń, a do łazienki doprowadzić światło dzienne.

Łazienka w części publicznej i dla niepełnosprawnych

Elegancka i praktyczna łazienka w hotelu to duże wyzwanie nie tylko dla inwestora, ale także architekta. Wymagania stawiane przez właścicieli hoteli, a przede wszystkim przez hotelowych gości, są wysokie. Osoby spędzające czas w hotelu muszą być zadowolone z pobytu, wtedy wrócą kolejny raz i polecą miejsce znajomym. A dbałość o dobre samopoczucie gości zaczyna się od łazienki. Anna Dąbrowska-Makara ie chodzi tu o  ogólne wrażenie, lecz przede wszystkim o detale. Warto zatem skupić się na właściwych rozwiązaniach, a następnie strategicznie je wprowadzać. Warto też stosować innowacyjne produkty, które znacząco wzbogacą i wyróżnią hotelową ofertę.

Łazienki w obiektach hotelowych to również pomieszczenia użytkowane przez większą liczbę osób. W hotelach takie miejsca znajdują się najczęściej w pobliżu lobby, w strefach SPA i wellness czy w niedalekiej odległości od hotelowych restauracji. Również te miejsca powinny charakteryzować się najwyższym poziomem czystości i higieny, który gwarantują np. deski z funkcją antybakteryjną. Ten segment usług, czyli SPA, zabiegi relaksacyjne czy kabiny deprywacyjne, będzie się rozwijał, gdyż tempo życia współczesnych ludzi i chęć odcięcia się od codziennego zabiegania sprzyja temu trendowi. Osobną kategorię toalet w obiektach hotelowych stanowią łazienki przystosowane dla osób niepełnosprawnych. Podczas ich projektowania należy pamiętać o doborze odpowiednich produktów i  o  jak najbardziej uniwersalnym i  funkcjonalnym charakterze. Ważne jest dostosowanie miski ustępowej do wysokości 48 cm. Łazienka powinna być wyposażona w poręcze uchylne lub stałe przy umywalce oraz dwie poręcze przy toalecie. Ze względu na specjalny charakter takiej łazienki oraz na bezpieczeństwo osób korzystających z  niej ważne jest

Dobrym rozwiązaniem są kabiny wykonane z hartowanego szkła pokrytego łatwą w czyszczeniu powłoką. Jednocześnie powłoka ta zapewnia odpowiedni poziom bezpieczeństwa w razie zbicia się szyby

Łazienka w pokoju Najważniejszą łazienką, z której najczęściej korzysta hotelowy gość, jest ta znajdująca się w  jego pokoju. Łazienka hotelowa powinna spełniać wszystkie wymagania i  normy, zapewniać odpowiedni poziom komfortu i higieny. Wybierając najnowocześniejsze rozwiązania, takie jak toalety myjące, odpowiada się na oczekiwania gości, stwarza odpowiednią atmosferę, poziom luksusu i  zapewnia pełną satysfakcję w  zakresie wygody i  higieny. Dostępność w  ofercie hotelu toalet myjących nie tylko znacznie podnosi jego rangę, ale dodatkowo pozwala zaoszczędzić miejsce w  często niewielkiej łazience, ponieważ nie ma potrzeby instalowania bidetu. Łazienka w  pokoju hotelowym powinna być utrzymana w nieskazitelnym porządku. Dlatego tak ważne jest, by zastosowane w niej rozwiązania pozwalały na zachowanie jeszcze wyższego poziomu higieny oraz wpływały na łatwiejsze utrzymanie jej w czystości, np. dzięki specjalnemu ukształtowaniu bezkołnierzowej miski WC woda spłukująca jest precyzyjnie rozprowadzana po całym wnętrzu ceramiki. Dobrym rozwiązaniem w hotelowej łazience jest wykorzystanie umywalek nablatowych (stawiane na blat, wpuszczane w blat lub montowane pod blatem). Dzięki nim w pomieszczeniu zachowany zostaje porządek, ponieważ gość może bez kłopotu zostawić swoje przybory kosmetyczne na blacie. Najczęściej stosowanym rozwiązaniem w łazienkach hotelowych są kabiny prysznicowe oraz drzwi montowane we wnę-

stosowanie produktów z niezbędnymi atestami i certyfikatami. Często zdarza się, że w czasie budowy obiektu pojawiają się błędy, których naprawianie powoduje uszczuplenie środków przeznaczonych na wykończenie. Oszczędzanie na wyposażeniu pomieszczeń nie jest jednak dobrym rozwiązaniem. Należy pamiętać, że to właśnie te elementy są widoczne dla hotelowego gościa, a inwestycja w produkty trwałe, funkcjonalne i dobrej jakości pozwoli uniknąć błędów. •

www.e-hotelarz.pl

52

Autorka jest dyrektorem asortymentu w Geberit AquaClean


w hotelu

Odpowiedzialne zarządzanie sprawami czystości i higieny musi być standardem w branży hotelarskiej. Pozwala ono na podniesienie dobrego samopoczucia gości i buduje wizerunek hotelu. Na kształtowanie tego wizerunku wpływa nie tylko stan pokoi hotelowych, ale także kuchni, restauracji, holu, klatki schodowej oraz terenu zewnętrznego czy parkingu hotelowego. Natalia Bała otelarze koncentrują się na komforcie samego pokoju, często zapominając, że wizytówką hotelu są także np. elewacje i okna, które niemyte przez długi czas odstraszają swym wyglądem, czy parking, który powinien być zawsze czysty i  pozamiatany. Otoczenie hotelu to trawniki, podjazdy, a nierzadko także ogrody z alejkami, korty tenisowe czy zewnętrzne baseny. Każde z tych miejsc musi być utrzymane w tak samo nienagannej czystości jak pokoje i zachęcać wyglądem potencjalnych gości.

Częstym błędem jest to, że nie inwestuje się w profesjonalny system mat wejściowych, a właśnie w tym miejscu zatrzymywana jest największa ilość stałych zanieczyszczeń, co ogranicza znacznie koszty sprzątania i chroni posadzkę przed zniszczeniem. 80 proc. wszelkich zanieczyszczeń dostaje się do budynku wejściem głównym

Błędy, jakie najczęściej popełniają hotelarze Liczy się pierwsze wrażenie – to powiedzenie sprawdza się zwłaszcza w branży hotelarskiej i restauratorskiej. Gdy tylko goście przekroczą próg hotelu i  znajdą się w  jego recepcji, powinni natychmiast zobaczyć i poczuć, że czystość jest tu najważniejsza. Częstym błędem właścicieli czy zarządców hotelu jest to, że nie inwestują w  profesjonalny system mat wejściowych (optymalny system składa się z trzech rodzajów mat do trzech stref). Pamiętać należy, że to właśnie w  tym miejscu zatrzymywana jest największa ilość stałych zanieczyszczeń, np. piasku, co ogranicza znacznie koszty sprzątania i chroni posadzkę przed zniszczeniem. 80 proc. wszelkich zanieczyszczeń dostaje się do budynku wejściem głównym. Kolejnym błędem są źle dobrane parametry urządzeń. Goście wymagają od hotelu czystości i  przede wszystkim spokoju, zatem proces sprzątania nie powinien zaburzać im tego komfortu. Urządzenia do sprzątania hotelowych pokoi muszą mieć specjalne cechy: mają być ciche, łatwe do przenoszenia i ergonomicznie zaprojektowane.

W hotelach dominują wykładziny dywanowe, których stan często pozostawia wiele do życzenia. Osoby odpowiedzialne za utrzymanie czystości powinny większą uwagę skupiać na tzw. czyszczeniu pielęgnacyjnym (odświeżaniu) wykładzin. Podczas pielęgnacji wykładzina pozostaje nieprzemoczona, a jej spodnia warstwa jest sucha. Dobrą metodą czyszczenia wykładzin jest metoda kapsułkowania, polegająca na wcieraniu wcześniej naniesionego środka w  głąb wykładziny za

www.e-hotelarz.pl

54

FOT. freepik

ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

Zarządzanie czystością


Czym się kierować, wybierając urządzenia i środki czystości Na rynku czystości funkcjonuje kilkunastu poważnych producentów urządzeń i środków czystości. Duże sieci hotelowe mają zazwyczaj podpisane umowy centralne, szczególnie z producentami chemii, a w wypadku sprzętu czyszczącego producenci znajdują się na liście preferowanych dostawców. Takie rozwiązania w znacznym stopniu redukują ryzyko niewłaściwego wyboru produktu. Inaczej to wygląda z punktu widzenia hotelu, który nie jest w strukturze sieci. W tej sytuacji dobór właściwego sprzętu czy środków chemicznych opiera się na wiedzy i doświadczeniu osób decyzyjnych – managerów służby pięter czy z działu technicznego. Wybierając urządzenia czyszczące, należy kierować się kilkoma kryteriami: trwałością/niezawodnością urządzenia, okresem gwarancji, parametrami, które pozwolą w maksymalnie krótkim czasie wyczyścić określoną wielkość powierzchni, stałym dostępem do części, akcesoriów, materiałów eksploatacyjnych, czasem reakcji i interwencji serwisowej w razie awarii urządzenia oraz dostarczeniem zastępczego urządzenia na czas naprawy, gdy nie da się jej usunąć na miejscu. Wybór producenta środków chemicznych jest zadaniem trudniejszym, ponieważ oprócz jak największych stężeń koncentratów, ich skuteczności, dostarczenia stacji dozujących (zapewniających oszczędności), trzeba zadbać o kwestie bezpieczeństwa, przede wszystkim pełną dokumentację (karty techniczne, bezpieczeństwa, charakterystyki, atesty PZH). Ponadto dostawca powinien zapewnić właściwe szkolenia dla personelu z  zakresu używania chemii oraz pomoc doradcy technicznego. Zauważalnym zjawiskiem jest outsourcing usługi sprzątania. Chcąc zaoszczędzić na kosztach osobowych, zakupu urządzeń czyszczących, środków chemicznych, hotel decyduje się podpisać umowę z  firmą sprzątającą. Niewątpliwą zaletą takiego rozwiązania jest to, że firma oferuje swoje usługi w postaci wykwalifikowanego personelu sprzątającego. Hotel ogranicza się do czynności kontrolnych, a  na koniec miesiąca dostaje fakturę za usługę. Ale zdarza się, że firma nie potrafi dostosować się do standardów i  wymagań postawionych przez hotel. W konsekwencji umowa musi zostać rozwiązana i trzeba poszukiwać nowej firmy. To jest niewątpliwe ryzyko korzystania z outsourcingu. Lech Szelemet, product manager w firmie Polor

Czym różnią się zabrudzenia hotelowe od domowych Kolejnym błędem są złe nawyki personelu sprzątającego, a także przełożonych, którzy wydają niewłaściwe polecenia, wynikające z braku wiedzy merytorycznej. Ich wiedza często oparta jest na reklamach telewizyjnych albo doświadczeniach z  własnych domów. Są one na pewno słuszne, ale tylko w  wypadku gospodarstw domowych, a  nie w  miejscach publicznych, gdzie wszystko opiera się na czasie i błyskawicznym efekcie. Zniszczone wykładziny, które stanowią nierzadki widok w hotelach, często nie są dziełem gości hotelowych, ale personelu sprzątającego, które przecenił swoje umiejętności. Z pewnością źródłem zabrudzeń zarówno hotelowych, jak i domowych są ludzie, różnica wynika tylko z ich różnorodności oraz ilości. Także częstotliwość zabrudzeń jest większa. Hotel to miejsce publiczne, gdzie ilość pozostawianego DNA

jest naprawdę olbrzymia. Dlatego też powinien zwracać uwagę na higieniczną czystość w sposób szczególny, nie wspominając już o dezynfekcji. Higieniczną czystość w  łazienkach czy kuchniach można osiągnąć za pomocą parownicy. Parownice są zaprojektowane do pracy ciągłej. Urządzenia te skutecznie usuwają kamień osadowy, tłuste zabrudzenia oraz zarodniki grzybów i roztocza ze wszystkich wodoodpornych powierzchni, pozostawiając je higienicznie czyste. Doskonale sprawdzają się w restauracyjnej kuchni, gdzie skutecznie czyszczą różne powierzchnie – od drobnych elementów, np. armatury, poprzez piekarniki, okapy, po duże powierzchnie – podłogi, flizy czy okna. Za pomocą

www.e-hotelarz.pl

55

ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

pomocą urządzenia ze szczotkami walcowymi. Środek podczas schnięcia otacza brud i zamyka go w  mikroskopijnych kapsułkach, które potem wystarczy odkurzyć. Efektem jest czysta wykładzina już po 20 minutach. Idealnym rozwiązaniem są również pochłaniacze zapachów przeznaczone specjalnie dla hoteli. Odpowiednia formuła wchłania nieprzyjemne zapachy (z uryny, wymiocin). Zapach utrzymuje się przez długi czas, co bez wątpienia uprzyjemnia pobyt gości w hotelu. Hotel zarabia, oferując czyste pokoje, dlatego dobór technologii szybkiego czyszczenia to sprawa priorytetowa. Szybciej doprowadzony do stanu użyteczności pokój to szybki zysk, dlatego hotele powinny dysponować m.in. urządzeniami spryskująco-odsysającymi do dogłębnego czyszczenia, chociażby po to, żeby wyczyścić jeszcze meble tapicerowane, balkony, rolety pionowe czy okna. Jednakże należy zadać sobie pytanie, czy nie lepiej jest zastosować częstsze czyszczenie pielęgnacyjne, wydłużając tym samym interwały czasowe między czyszczeniami zasadniczymi. Stosując ekstrakcje, hotele powinny wybierać preparaty szybkoschnące, które skracają czas schnięcia o 70 proc. Duże hotele, gdzie do posprzątania jest większa powierzchnia, mogą zastanowić się nad kupnem automatu do wykładzin. Automaty takie przystosowane są do czyszczenia pielęgnacyjnego (metoda kapsułkowania) oraz czyszczenia gruntownego (metoda ekstrakcji) wykładzin dywanowych. Wielu gości twierdzi, że w hotelu lepiej pod lóżko nie zaglądać. Personel sprzątający w  pośpiechu często zapomina usunąć zanieczyszczenia właśnie spod łóżka. Czasem powodem jest to, że nie dysponuje dostosowanym do tego sprzętem. Na rynku dostępne są odkurzacze kolumnowe, z szerokimi głowicami, które umożliwiają szybkie i dokładne usuwanie zabrudzeń z jednoczesnym wyczesywaniem wykładziny. Odkurzacze szczotkowe zostały wyposażone w wąż i ssawkę, które umożliwiają oczyszczanie listew przypodłogowych i sufitowych, narożników, kątów oraz innych trudno dostępnych przestrzeni. Następny błąd to brak standardów, procedur lub nieudolne ich stosowanie, czego wynikiem jest różna interpretacja definicji czystości. Yoda z „Gwiezdnych Wojen” powiedziałby, że co dla jednego porządkiem jest, dla drugiego zwie się bałaganem.


ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

odpowiednich akcesoriów mogą wyczyścić łazienkę, kuchnię, podłogi, a stan bezwzględnej higieny osiąga się bez użycia chemii. Czysta kuchnia ma zasadnicze znaczenie dla dobrej opinii każdej restauracji hotelowej, dlatego higiena musi być najwyższym priorytetem dla restauracji i  jej kuchni, także z powodów prawnych.

Dwie tendencje: poprawa wydajności pracy człowieka i świadomość ekologiczna Obserwujemy na rynku dwie ważne tendencje, które będą bardzo istotne dla przyszłości biznesu nie tylko z perspektywy dostawców, ale także wszystkich uczestników rynku, łącznie z jego końcowymi odbiorcami. Pierwszą z nich jest poświęcanie coraz większej uwagi jednemu z podstawowych czynników zwiększania efektywności wszelkich procesów, czyli poprawie wydajności pracy człowieka. Wszyscy mają świadomość, jak ważny, choć jednocześnie kosztowny, jest czynnik ludzki. Maksymalizacja wydajności pracy poprzez zwiększenie ergonomii i  używanie inteligentnie zaprojektowanych narzędzi to niezaprzeczalny czynnik sukcesu w naszej branży. Drugą tendencją, która co prawda rozwija się u  nas w  znacznie wolniejszym tempie niż na Zachodzie, ale zauważalnie zyskuje na znaczeniu, jest świadomość ekologiczna zarówno społeczeństwa, jak i przedsiębiorców. Przykładanie coraz większej wagi do zagadnienia zrównoważonego rozwoju w firmach będzie stopniowo rewolucjonizowało rynek. Niektórzy oceniają te tendencje jako chwilową modę na „zielone produkty”, jednakże patrząc na sytuację globalną, trudno się z taką oceną zgodzić. Jak widać w najbardziej rozwiniętych na świecie gospodarkach, popyt na zrównoważony rozwój ma coraz większy zasięg (pod względem liczebności podmiotów) oraz coraz większe znaczenie (pod względem zakresu działań i ich autentyczności). Zrównoważony rozwój nie dotyczy jedynie wyprodukowania dobra, które będzie w swoim finalnym stadium przyjazne środowisku. To o wiele bardziej złożone zagadnienie, które uwzględnia wszystkie procesy zachodzące w firmie. Powyższe tendencje oceniam jako obiecujące, ponieważ z jednej strony będą pozytywne w skutkach dla naszego rynku i społeczności ogółem, a po drugie – są całkowicie zbieżne z naszą strategią działania. Maria Rojek-Lucas, marketing manager w Werner & Mertz Polska

Czy kategoria hotelu ma wpływ na dobór sprzętu i środków czystości? Bezwzględnie każdy hotel musi być czysty. Dużym ułatwieniem byłyby zapisane standardy, jednakowo i kategorycznie obowiązujące wszystkich, tak jak standardy czystości dla służby zdrowia czy kolei. Cały proces utrzymania czystości byłby wtedy jasno i przejrzyście określony. Jednak takich zapisanych standardów dla hoteli nie ma. Wyższa kategoria hotelu wiąże się z zastosowaniem w nim nowoczesnych, luksusowych i drogich materiałów wykończeniowych, a  tym samym z  potrzebą zastosowania innych środków chemicznych oraz innych urządzeń. Jak wynika z definicji sprzątania, najważniejszą kwestią jest niezniszczenie mienia hotelu przez personel sprzątający, a nie zawsze się to udaje. Wynika to ze źle dobranych środków czystości, na co wpływ ma brak wiedzy merytorycznej personelu.

Kolejnym błędem są źle dobrane parametry urządzeń. Hotel to dla gości miejsce wypoczynku i relaksu, zatem proces sprzątania nie może im tego zaburzać. Urządzenia do sprzątania hoteli muszą mieć więc specjalne cechy: mają być ciche, łatwe do przenoszenia i ergonomicznie zaprojektowane

Kto powinien być odpowiedzialny za dobór i zakup środków czystości?

Na pewno błędem jest kupowanie uniwersalnych środków. Pogląd, że dwoma środkami chemicznymi wyczyści się wszystko, jest nieracjonalny. Wydłużenie czasu sprzątania z powodu źle dobranej chemii jest to i tak niewielki problem w  porównaniu ze zniszczeniem czyszczonej powierzchni. Dlatego pamiętać należy, że dobór chemii musi być dostosowany do konkretnego typu powierzchni. Z wyższym standardem hotelu goście w uzasadniony sposób wiążą wyższe wymagania. Pokojowa z wiadrem, szmatą, miotłą czy nawet mopem nie sprosta fizycznie obowiązkom w hotelu wysokiej klasy pomimo najlepszych chęci. Do pracy w hotelu potrzebny jest sprzęt o dużej żywotności, ponieważ będzie pracował dłużej i częściej niż sprzęt domowy.

Na pewno nie powinna to być pani pokojowa, której często właściciele czy zarządcy hotelu powierzają dobór sprzętu i środków, jako osobie najlepiej zaznajomionej z  praktyką sprzątania. Musi to być osoba mająca wiedzę na temat technologii czyszczenia i  specyfiki branży hotelarskiej, a  jeśli jej nie ma, można zlecić to firmie outsourcingowej. Istotną kwestią są regularne szkolenia pracowników utrzymania czystości uwzględniające zasady prawidłowego sprzątania, umiejętnej pracy z  maszynami i  przede wszystkim prawidłowego dozowania środków chemicznych. Darmowy dozownik może zapewnić prawie każda firma handlująca chemią, ale dobrego systemu szkoleń już nie. Pamiętać należy, że dobry pakiet szkoleń to inwestycja, która zwracać się będzie zawsze i do końca. •

www.e-hotelarz.pl

56

Natalia Bała, dział marketingu Karcher


KOMPLEKSOWE ROZWIĄZANIA : PLANOWANIE PRZESTRZENNE 2D I 3D

PROFESJONALNE DORADZTWO

„SKROJONE NA MIARĘ“ FINANSOWANIE

DOSTAWA I MONTAŻ PRZEZ WYKWALIFIKOWANY SERWIS

PROFESJONALNE WSPARCIE KLIENTA

NAJLEPSZA GWARANCJA NA RYNKU Bez dodatkowych kosztów:  wymiana części eksploatacyjnych  wymiana części zamiennych  dojazd i naprawa  zdalne wsparcie techniczne

++

Możliwość przedłużenia gwarancji na przejrzystych i korzystnych warunkach!

Follow us on Facebook:

www.faceboook.com/MatrixFitnessPoland

Przyjdź i przetestuj produkty w naszym salonie: Johnson Health Tech. Poland Sp. z o.o. / Gate One Business Park, sektor C ul. Działkowa 62 / 02-234 Warszawa / Tel. +48 22 280 94 30 / kontakt@johnsonfitness.eu www.faceboook.com/MatrixFitnessPoland www.matrixfitness.pl


Dobra koncepcja dotycząca funkcjonowania obiektu hotelowego o charakterze SPA & wellness to najważniejszy etap poprzedzający wszelkie działania projektowe i wykonawcze. Jej dokładne opracowanie pozwala ograniczyć do minimum ryzyko nietrafionej inwestycji. Ewa Nickel yć może dla części inwestorów sprawa ta jest oczywista, ale jednak dość często można spotkać się z sytuacją, gdy po kilku miesiącach funkcjonowania SPA inwestorzy szukają pomocy i programu naprawczego dla niedawno otwartego obiektu. Przyczyną jest brak pomysłu i niedokładne przygotowanie się do tak szerokiego zagadnienia, jakim jest stworzenie niepowtarzalnego i wyjątkowego hotelu SPA & welness.

Przygotowanie Standardem na świecie w procesie inwestycyjnym związanym z budową hotelu o profilu SPA & wellness jest poświęcenie ok. ¾ czasu na dokładne przygotowanie koncepcji, a  reszty na budowę i realizację projektu. Pozwala to na ograniczenie do minimum dodatkowych koszów generowanych w trakcie trwania inwestycji, a  powstałych w  wyniku nieuwzględnienia na etapie projektowym wszystkich ważnych aspektów przyszłego funkcjonowania hotelu. Jednak te standardy dotyczące harmonogramu inwestycji wciąż nie są w wystarczającym stopniu uwzględniane podczas realizacji takich obiektów w  Polsce. Brak koncepcji lub koncepcja „me too”, czyli powielanie istniejących już rozwiązań, uniemożliwia odpowiednie wypozycjonowanie hotelu na rynku i zapewnienie trwałego sukcesu w branży.

Ważnym etapem jest odwiedzenie jak największej liczby obiektów hotelowych, zarówno w kraju, jak i zagranicą, czyli tzw. study tour. Pozwoli to na doprecyzowanie oczekiwań i stanowić będzie doskonałą inspirację do opracowania własnego pomysłu na ten biznes

Analiza Proces planowania powinien uwzględnić maksymalną ilość czynników mogących mieć wpływ na powodzenie inwestycji. Poczynając od potencjalnych zagrożeń, np. braku odpowiednio wykwalifikowanej kadry w okolicy, a  na szansach, np. świetnej lokalizacji w  atrakcyjnej miejscowości turystycznej, kończąc. Nie bez znaczenia jest analiza konkurencji zarówno tej bliższej, jak i dalszej, szczególnie w razie tworzenia obiektu przeznaczonego dla podobnej grupy docelowej.

Study tour Kolejnym ważnym etapem jest odwiedzenie jak największej liczby obiektów hotelowych, zarówno w kraju, jak i zagranicą, czyli tzw. study tour. Pozwoli to na doprecyzowanie oczekiwań i stanowić będzie doskonałą inspirację do opracowania własnego pomysłu na ten biznes. Ten etap jest również ważny jeszcze z jednego powodu – odwiedzając wiele hoteli o podobnym charakterze, inwestor sam może doskonale ocenić, co w  nich działa poprawnie, a  co nie jest dobrym przykładem i należy tego uniknąć w swoim obiekcie.

Grupa robocza Co dwie głowy to nie jedna – w myśl tej zasady ważnym ogniwem w projekcie jest profesjonalny zespół, który wniesie do przedsięwzięcia wiedzę, doświadczenie i różnorodne pomysły. Taka grupa stanowić będzie ogromne wsparcie dla inwestora, szczególnie takiego, dla którego hotel to zupełnie nowa dziedzina biznesowa. W  skład tego zespołu powinni wejść architekci i  doradcy branżowi, w tym przede wszystkim specjalista ds. SPA & well­ ness, który ze względu na planowany profil powinien mieć wpływ na przygotowanie wszystkich elementów koncepcji. Kolejnym członkiem zespołu powinien być specjalista ds. gastronomii, który zadba zarówno o odpowiednią przestrzeń do przygotowywania, jak i serwowania posiłków oraz zapewni dobór menu do profilu hotelu. W grupie nie może oczywiście zabraknąć osoby z doświadczeniem stricte hotelarskim, czyli kogoś, kto zaproponuje rozwiązania dające odpowiedni komfort funkcjonowania hotelu. Pamiętać też trzeba, że budowa hotelu to ogromne przedsięwzięcie biznesowe, które wymaga wsparcia finansowego i w związku z tym grupa powinna być mocno wspierana przez specjalistę ds. finansowania inwestycji hotelowych, który w zależ-

www.e-hotelarz.pl

58

FOT. freepik

ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

Jak stworzyć strefę SPA & wellness w hotelu, aby uniknąć błędów?


Opracowanie koncepcji Nieustanne szukanie kompromisów pomiędzy kosztami, możliwościami lokalizacyjnymi, a planowaną wielkością obiektu prowadzi do wypracowania najlepszych rozwiązań. Każda strefa w hotelu potrzebuje inaczej ukształtowanej przestrzeni, ale nie zapominajmy, że budujemy obiekt o profilu SPA & wellness, tak więc cała oferta powinna zostać zbudowana wokół tego tematu. Goście przyjeżdżają do hotelu nie tylko po to, aby się dobrze wyspać czy zjeść, ale przede wszystkim po to, aby wypocząć w niezwykłej atmosferze stworzonej wokół idei SPA & wellness. Relaks zazwyczaj jest głównym celem ich pobytu, a wygodne łóżko zapewniające komfort snu czy smaczne, zdrowe potrawy

Autorka jest doradcą inwestycyjnym SPA & wellness Nova Group RE

K

L

A

M

A

ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

ności od wybranej opcji może pomóc w pozyskaniu dotacji unijnych czy kredytów lub środków z innych źródeł.

w restauracji są elementami dopełniającymi ofertę. Zrozumienie tego zagadnienia w procesie przygotowania inwestycji pozwoli na dobre zaprojektowanie, a co za tym idzie stworzenie niepowtarzalnego i atrakcyjnego hotelu. Mając już za sobą wizyty w  różnych obiektach, stworzenie grupy roboczej i dokładną analizę rynku, nie można zapomnieć o równie ważnym etapie tworzenia koncepcji, czyli o określeniu grupy docelowej, do której będzie skierowana oferta. Jeśli planujemy np. obiekt z ofertą dla rodzin z dziećmi, to koncepcja powinna obejmować elementy zapewniające zarówno atrakcje dla dzieci, jak i odpowiedni wypoczynek dla rodziców, np. dzięki opiekunkom i animatorkom. Jeśli grupę docelową stanowić będą wyłącznie osoby dorosłe, to podczas tworzenia koncepcji powinniśmy skupić się na atrakcyjnej ofercie umożliwiającej intymny wypoczynek wzbogacony o doznania sensualne. Tak przygotowane założenia stanowią podstawę do opracowania koncepcji architektonicznej. Nie powinna ona nastręczać wielu trudności, jeśli architekt pracował w  grupie roboczej. Wówczas jest doskonale zorientowany zarówno w oczekiwaniach inwestora, jak i koncepcjach dotyczących obiektu oraz możliwościach ich finansowania. I tak, krok po kroku, każde dobrze zaplanowane i  przeprowadzone działanie zbliża nas do celu, czyli długofalowego sukcesu w postaci zadowolonych, lojalnych gości i profitów dla inwestora. Podsumowując – pamiętajmy, że koncepcja SPA to nie jest jeszcze projekt. Projekt opracowuje się na podstawie koncepcji unikatowego SPA, a nie koncepcję na podstawie projektu. •


ABC Inwestycji Hotelowych buduj hotel

SPA luksusowe – czy to się opłaca?

W ostatnich latach znacznie rozwinęła się świadomość gości hotelowych dotycząca zdrowego trybu życia. Moda na aktywność fizyczną i zdrowe odżywianie rośnie, a grono zwolenników tego trendu stale się poszerza. Jako że niewiele osób może pozwolić sobie na sumienne przykładanie się do codziennych rytuałów prozdrowotnych, rozkwita coraz bogatsza oferta hotelarska, mocno kładąca nacisk na rozwój kompleksów SPA. Aleksandra Grochal, Piotr Ledworuch e względu na różnorodne i coraz bardziej zaawansowane preferencje klientów najlepsze ośrodki SPA oferują bardzo dobrze rozwiniętą gamę zabiegów, poszerzając je o  wszelkie nowości wkraczające na rynek tej branży.

Dłonie to już za mało Coraz prężniej rozwija się segment kosmetycznych zabiegów inwazyjnych. Stąd też popularność urządzeń, które powodują szybką poprawę wyglądu lub szybką korektę zaniedbań pielęgnacji własnego ciała. Największą popularnością cieszą się lasery, różnego typu urządzenia do endermologii, niskoprądowe ujędrnianie i wreszcie obstrzykiwanie czy wprowadzanie kwasów lub witamin na zasadzie nanotechnologii przez urządzenia podciśnieniowe. Oczekiwania klientów wzrastają w  szybkim tempie. Aby je zaspokoić, ośrodek SPA musi zapewnić dobrej jakości wyposażenie gabinetów kosmetycznych. Do tego niezbędna będzie inwestycja w sprzęt najwyższej jakości. A jest to niemały wydatek. Dobry laser to koszt ok. 160 tys. zł, łóżko do zabiegów ok. 60 tys., urządzenie do endermologii 120 tys., laser do usuwania przebarwień czy wyrostków nawet 350 tys. zł, a urządzenie do wprowadzania witamin i kwasów podciśnieniowo – minimum 50 tys. zł. Obawy przed ewentualnym niepowodzeniem przedsięwzięcia odciągają od najdroższych półek, jednak w tej dziedzinie podjęcie ryzyka czasami jest konieczne. Wyposażenie w urządzenia o wysokim standardzie niesie ze sobą całą masę korzyści. Przede wszystkim pozwala na wyróżnienie się na tle innych obiektów oferujących usługi SPA & wellnes i  ograniczenie potencjalnego zagrożenia ze strony konkurencji. Każdy decydujący się na poprawienie swojej kondycji zdrowotnej czy chcący polepszyć swój wizerunek wybierze profesjonalną usługę świadczoną za pomocą certyfikowanego, skutecznego sprzętu, który zapewni oczekiwany efekt i, co bardzo ważne, bezpieczeństwo. Wszystko to przekłada się potem na przychody SPA, ponieważ szeroki wachlarz profesjonalnych usług pozwala stale poszerzać grupę konsumencką korzystającą z oferowanych usług.

Zabiegi za 8 tys. Jednak czym będzie najbardziej nowoczesny sprzęt w połączeniu ze średniej klasy kosmetykami? Jeśli obiekt SPA stawia na wyróżnienie się wśród konkurencji, musi dołożyć starań na obu płaszczyznach, zarówno jeśli chodzi o urządzenia zabiegowe, jak i najlepszej jakości preparaty. Dzięki inwestycji w  kosmetyki o  niebanalnej recepturze, w których starannie wyselekcjonowane składniki tworzą komplementarną całość, obiekt SPA może przyciągnąć amatorów kosmetycznych perełek. Na rynku kosmetycznym działa wiele firm, ale nie dla wszystkich priorytetem jest jakość. Część znanych koncernów stawia bardziej na cenę i oferuje kosmetyki niższej klasy, które można nabyć w  wielu sklepach. Jest jednak wyodrębniona grupa, która skupia się tylko na zabiegach profesjonalnych i dystrybucji wyłącznie do gabinetów SPA. Często są to kosmetyki o bardzo wysokich cenach, których produkcja wymaga ogromnych nakładów finansowych. Złoto, perły, kawior, olej arganowy należą do nietuzinkowych i  bardzo kosztownych składników, zwłaszcza jeśli się stosuje tylko mikroskopijne cząstki, które zostają wchłonięte przez organizm w czasie zabiegu. Cena kremów o takiej recepturze sięgać może nawet 2 tys. zł, a koszt jednorazowego zabiegu z użyciem tego typu preparatów nawet 8 tys. zł. Wymagający klient na pewno zainteresuje się, czym będzie pielęgnowane jego ciało, a istotą jest, aby po uzyskaniu tej wiedzy zyskał zadowolenie. Na rynku pojawiają się również kosmetyki ekologiczne, oparte na działaniu naturalnych składników. Są one sporo droższe od typowych chemicznych środków używanych do pielęgnacji, jednak ze względu na rezultaty ich stosowania klienci mogą przymknąć oko na wysoką cenę. Coraz więcej osób cierpi na wszelkiego rodzaju alergie, a  więc naturalne, profesjonalne kosmetyki pozwolą uniknąć ewentualnych skutków ubocznych podczas zabiegu. Inwestować czy nie inwestować? Zdecydowanie inwestować, jeśli ma się wiedzę i świadomość, jakie kroki należy podjąć. Ale aby wejść na wyżyny w branży SPA & wellness, konieczne są zaangażowanie i przede wszystkim cierpliwość. •

www.e-hotelarz.pl

60


Raport ABC Unwestycji Hotelowych 2017 BUDUJ HOTEL  

Coroczny raport dla inwestorów rynku hotelowego przygotowany przez redakcję miesięcznika "Hotelarz".

Raport ABC Unwestycji Hotelowych 2017 BUDUJ HOTEL  

Coroczny raport dla inwestorów rynku hotelowego przygotowany przez redakcję miesięcznika "Hotelarz".

Advertisement