ABC Inwestycji Hotelowych
Ile kosztuje hotel? Dużo Patrząc na dynamiczny rozwój polskiego rynku hotelarskiego można odnieść wrażenie, że każdy chce zbudować hotel. Niemal codziennie pojawiają się informacje o kolejnych inwestorach, którzy planują otworzyć swój obiekt, albo właśnie go otwierają. Ilu zdaje sobie sprawę z tego, na co się porywa? Z tego, że biznes hotelarski to nie jest łatwy zwrot z inwestycji? Szczególnie, gdy inwestycja ta nie jest dokładnie przemyślana pod względem kosztów.
I
Rafał Szubstarski
le kosztuje uruchomienie hotelu? Pytanie nieprecyzyjne, ale można na nie odpowiedzieć: dużo. Minimum 3–5 mln milionów zł w przypadku małego obiektu na ok. 20–30 pokoi.
że koszt budowy pokoju powinien wynosić tysiąckrotność średniej ceny, za jaką potem będzie wynajmowany. Czyli jeżeli hotelarz planuje w swoim budżecie, że pokój w jego hotelu kosztował będzie 150 zł to jego koszt należy przewidzieć na 150 tys., a jeżeli minimum 500 zł to 500 tys. Jednak w końcu, której metody by nie przyjąć, generalnie zawsze pokazują one podobne koszty budowy hotelu. I dobrze jest je sobie uzmysłowić przed rozpoczęciem inwestycji.
Ile kosztuje budowa hotelu…
Oczywiście każda inwestycja jest inna, a jej koszty są uzależnione od bardzo wielu czynników, poczynając od kosztu działki, który potrafi stanowić nawet do 10 proc. wszystkich wydatków (albo 0 proc., jeśli należała już do inwestora). Istnieje jednak kilka metod, według których można oszacować koszt inwestycji hotelowej. Jedną z nich jest koszt budowy (wraz z wyposażeniem) 1 mkw. powierzchni użytkowej hotelu. Przyjmuje się, że w przypadku hotelu 4-gwiazdkowego czy „mocnych” trzech gwiazdek to minimum 4,5–5 tys. zł. Powierzchnia użytkowa średniego 50-pokojowego hotelu wynosi ok. 2,5 tys. mkw., więc na taką inwestycję trzeba zarezerwować ok. 12 mln zł. Przy hotelach 5-gwiazdkowych koszt metra powinien wynosić co najmniej 7–8 tys. zł. Inną wersją tej metody jest – koszt budowy pokoju. Szacuje się, że w przypadku hoteli ekonomicznych wynosi on minimum 150 tys. zł do co najmniej 450 tys. w hotelach 5-gwiazdkowych. Przy hotelach w standardzie 3–4 gwiazdek to ok. 250–350 tys. Czyli znowu w przypadku hotelu 50-pokojowego koszt inwestycji wychodzi na minimum 12,5 mln zł. Należy tylko pamiętać, że „koszt budowy pokoju”‚ należy tu rozumieć szerzej, niż tylko w kontekście jednostki mieszkalnej, bo mimo różnic w powierzchni i wyposażeniu między dwoma a pięcioma gwiazdkami, nie są one aż tak wielkie, aby na jednym pokoju wynosiły aż 300 tys. zł. Koszt „pokoju” jest tu bardziej wyznacznikiem różnicy w standardzie oferowanych usług dodatkowych, co wiąże się z większą powierzchnią całego obiektu i jego wyposażeniem. Hotel ekonomiczny to zazwyczaj pokoje, sala śniadaniowa i lobby z recepcją; hotel wyższej kategorii to często rozbudowane SPA z drogim sprzętem, basen, duże sale konferencyjne, restauracja, kawiarnia itp. Wszystko to zawarte jest w owym „koszcie pokoju”. Najstarsza zasada hotelarska dotycząca kosztów inwestycji – i najbardziej uwzględniająca różnice w lokalizacjach – mówi,
…a ile wyposażenie pokoju
Skoro „koszt pokoju” przy szacowaniu inwestycji hotelowej niekoniecznie oznacza koszt wyposażenia pokoju, to ile kosztuje wyposażenie samego pokoju? Jak to w hotelarstwie – różnie, w zależności od kategorii, lokalizacji, charakteru hotelu i pomysłu na niego. Ale chociaż widełki cenowe poszczególnych elementów wyposażenia są bardzo szerokie, to jednak można oszacować średnie wartości. Pierwszym elementem są meble, kupowane zazwyczaj w gotowym zestawie – łóżko z wezgłowiem, szafa, szafki nocne, biurko, stolik, krzesło (fotel), bagażnik. Taki zestaw można kupić już od trzech tysięcy zł, ale to oferta raczej dla bardzo niewymagających hotelarzy. Generalnie, jeżeli nie szuka się mebli projektowanych na indywidualne zamówienie, to można umeblować pokój w granicach 4–8 tys. zł. Telewizory o całkiem sporych przekątnych, bo ok. 30-calowych, dostępne są nawet poniżej 1 tys. zł, a i odbiorniki najbardziej znanych marek i to o większych parametrach można już kupić poniżej 1,5 tys. zł. Trzecim po meblach i telewizorze najczęstszym elementem wyposażenia pokoju jest wykładzina. Średnio mkw. wykładziny hotelowej z włókien sztucznych kosztuje 50–100 zł. W pokoju 3-4 gwiazdkowym potrzeba ok. 15 mkw., doliczając do tego ok. 10 proc. na tzw. odpad, co razem – bardzo uśredniając – daje koszt ok. 1,2 tys. Czyli generalnie najniższym kosztem, nie licząc tekstyliów (oraz sejfów – od 300 zł, minibarów – od 400 zł, zamków – na karty zbliżeniowe od 400 zł i całego wyposażenia łazienki) można wyposażyć pokój za ok. 6 – 7 tys. zł. Ale jeżeli hotelarzowi zależy na gościach, to powinien na to przeznaczyć minimum 10 tys. zł.
www.e-hotelarz.pl
4