CONSIDERACIONES FISCALES AL VENDER tu casa habitación

Los principales impuestos que pagamos en México Uno de los temas que surgen al momento de vender un inmueble en México que ha sido utilizado como casa habitación y que normalmente no se tiene presente es el pago de ISR que pudiera resultar de esta operación, incluso si quien vende el inmueble es extranjero.

La Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) indica que estarán exentos de pago de ISR los ingresos que las personas obtengan por la venta de su casa habitación, siempre que el monto de la contraprestación por esa venta no exceda de 700,000 unidades de inversión, que en pesos mexicanos resulta en aproximadamente Mx$5,454,126, y la transmisión de la propiedad del inmueble se formalice ante fedatario público. Las unidades de inversión (UDIS) son unidades de valor establecidas por el Banco de México (Banxico) para solventar obligaciones de diferentes tipos de créditos como créditos hipotecarios, financieros o mercantiles y esta se determina mediante indicadores como la inflación o el aumento de los precios de estos créditos. Adicionalmente, esta exención aplica siempre que, durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de la venta, la persona no haya enajenado otra casa habitación por la que ya hubiera obtenido esta exención y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dicha circunstancia al fedatario público ante quien se protocolice la operación. Para poder aprovechar esta exención al momento de la enajenación de la casa habitación, se deberá comprobar ante el fedatario público que la casa habitación es propia con alguno de los siguientes documentos, siempre que el domicilio que aparezca coincida con el del bien inmueble enajenado:

1.- La credencial para votar, expedida por el Instituto Nacional Electoral.

2.- Los comprobantes fiscales de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de luz o de telefonía fija.

3.- Los estados de cuenta bancarios o de tarjetas de crédito no bancarias.

Esta documentación deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.

Otro aspecto importante que mencionar es que hace algunos años se consideraba que para que procediera la exención sobre la totalidad de los ingresos debía exhibirse cuando menos un comprobante de pago de los mencionados por cada ejercicio. Esta norma desapareció, por lo que el criterio que aplican algunos notarios es que los comprobantes que se presenten sean de por lo menos 6 meses antes de la fecha de la venta ya que, aplicando el Código Civil de manera supletoria, el domicilio de una persona es donde ha residido los últimos 6 meses.

Si la contraprestación excede del monto de 700,000 unidades de inversión, por el excedente se determinará una ganancia considerando algunas deducciones que tomará en cuenta el fedatario público para calcular el impuesto correspondiente como son: el valor de compra consignado en la escritura pública de adquisición del inmueble, erogaciones efectuadas por gastos notariales, erogaciones realizadas en la construcción por mejoras y ampliaciones, pagos de comisiones a corredores inmobiliarios, entre otros, los cuales deberán constar con su respectiva factura/comprobante fiscal, mismos que no podrán recuperarse si no fueron solicitados en el momento en que se llevó a cabo esa erogación, ya sea que se hayan realizado al momento de la compra del inmueble que se está vendiendo o durante el tiempo que el inmueble se habitó.

En el caso de los extranjeros que tienen su casa habitación en México se presume, salvo prueba en contrario, que en este supuesto son residentes en México para efectos fiscales, y por lo tanto les es aplicable la exención, siempre que conste en el instrumento público correspondiente la declaración bajo protesta de decir verdad de:

• Que tienen la condición de residentes en México para efectos fiscales.

• Su domicilio fiscal o, en su defecto, un domicilio para oír y recibir notificaciones, sin que pueda ser el de la casa habitación que enajenan.

• Su clave en el RFC o, en su defecto, la CURP.

Además, deben acreditar su condición de residente en México con la constancia de residencia para efectos fiscales o en su defecto, con la cédula de identificación fiscal, la cual debe acompañarse al apéndice del instrumento público correspondiente.

Una vez que se ha analizado la procedencia y el monto de la exención, tanto el cálculo del ISR como el entero del pago provisional al SAT se realiza por el fedatario público que protocolice la operación, por lo que es importante analizar todos estos aspectos al momento de tomar la decisión de enajenar tu casa habitación y contar con la documentación suficiente que te permita valorar correctamente tu patrimonio.