EL PROCEDIMIENTO fantasma

Por: Luis Elizalde Licenciado en Derecho y fundador de Sekuralaw

María le compró un inmueble a Juan el primero de febrero del presente año, siendo que en esa misma fecha firmaron la escritura pública respectiva ante el Notario Público designado por Juan, al día siguiente, es decir, el dos de febrero, Juan vende el mismo inmueble que le vendió a María, pero a una tercera persona vamos, a decir Pedro, sin embargo, en esta ocasión se firmó la escritura pública ante el Notario Público designado por Pedro.

Cabe señalar que el inmueble que compró María y Pedro a Juan, se encuentra ubicado en Quintana Roo, es un dato muy importante que más adelante entenderán el porqué.

Además del claro delito de Juan, ¿quién creen que tiene el derecho sobre el inmueble, María o Pedro?

¿María por haber firmado antes la escritura pública?

El artículo 3159 del Código Civil del Estado de Quintana Roo, establece que: “El registro será constitutivo en lo que respecta a los convenios y contratos por los cuales se adquiere, transmite, modifica o extingue el dominio de bienes raíces o una hipoteca”.

El artículo 3160 del código antes indicado, en su primer enunciado indica lo siguiente: “los contratos a que se refiere el artículo anterior sólo se perfeccionan y surten plenamente efectos hasta que se registren”.

Las palabras claves son constitutivo y surten efectos, por lo tanto, en el ejemplo de María y Pedro significa que el Notario Público que registre primero la escritura pública ante el Registro Público de la Propiedad y del Comercio será quien en realidad será dueño del inmueble. En este preciso momento es cuando el procedimiento fantasma marca la diferencia, si bien es cierto no existe un procedimiento fantasma, pero me gustó describirlo así, ya que muy pocas persona conocen el proceso que en verdad los podrían salvar de un problema muy grande y costoso, y este proceso depende del principio de prelación establecido a partir del artículo 3173 al 3181 del código civil del estado de Quintana Roo, siendo lo más importante lo siguiente:

“Artículo 3177.- Cuando vaya a otorgarse una escritura en la que se declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga la propiedad o posesión originaria de bienes raíces, o cualquier derecho real sobre los mismos, o que sin serlo, sea inscribible, el notario o autoridad ante quien vaya a hacer el otorgamiento deberá dar al Registro un primer aviso preventivo al solicitar el certificado sobre la existencia o inexistencia de gravámenes en relación con la misma. Dicho aviso deberá mencionar la operación y finca de que se trate, los nombres de los contratantes y el respectivo antecedente registral. El registrador, con el aviso preventivo, asentará de acuerdo al orden de prelación la nota de presentación en la parte respectiva del folio correspondiente, nota que tendrá vigencia por un término de treinta días naturales a partir de la fecha de presentación del aviso”. Lo importante es el primer aviso preventivo, dicho aviso tendrá una vigencia de treinta días, por lo tanto, cerciorarse que el notario haya presentado dicho primer aviso preventivo es esencial, esto con base a lo siguiente:

“Artículo 3178.- Una vez firmada la escritura que produzca cualquiera de las consecuencias mencionadas en el artículo anterior, el notario o autoridad ante quien se otorgó dará al Registro, dentro de las cuarenta y ocho horas siguientes, un segundo aviso preventivo acerca de la operación de que se trate, conteniendo además de los datos mencionados en el párrafo anterior, la fecha de la escritura y la de su firma. El registrador, con el aviso citado, asentará de acuerdo al orden de prelación la nota de presentación del segundo aviso preventivo, la cual tendrá, esta vez, una vigencia de noventa días naturales a partir de la fecha de presentación de dicho segundo aviso. Si éste se da dentro del término de treinta días a que se contrae el artículo anterior, sus efectos preventivos se retrotraerán a la fecha de presentación del primer aviso. En caso contrario, sólo surtirá efectos desde la fecha en que fue presentado y según el número de entrada que le corresponda”.

Lo importante en este articulo además del segundo aviso preventivo es: “Si éste se da dentro del término de treinta días a que se contrae el artículo anterior, sus efectos preventivos se retrotraerán a la fecha de presentación del primer aviso”.

Por último, el articulo más importante.

“Artículo 3181.- La inscripción definitiva de un derecho que haya sido anotado preventivamente, surtirá sus efectos desde la fecha en que la anotación los estaba produciendo”.

Por lo tanto, si el procedimiento se sigue tal como está establecido, la protección jurídica que se tiene surte efectos desde el momento que se presenta el primer aviso preventivo, por lo cual, no hay que depender hasta que se inscriba la escritura pública para contar con la certeza de que se adquirió un inmueble correctamente.

Ahora bien, en el ejemplo establecido si Juan con la firma de escritura con María, él designó al Notario Público se puede suponer que el proceso no se siguió tal como está establecido ya que con Pedro al ser él quien designó a su Notario Público de confianza le dio seguimiento al proceso como debería ser, por lo tanto, el dueño en esta ocasión es Pedro.

En conclusión, el principio de prelación en el registro público de la propiedad y del comercio del estado de Quintana Roo es fundamental para la protección de los derechos de los titulares de bienes registrados y la seguridad jurídica. Este principio garantiza que la inscripción más antigua tenga preferencia sobre las inscripciones posteriores, lo que evita conflictos y litigios entre los titulares de los bienes registrados. Es importante respetar este principio para mantener la confianza en el registro público y proteger los derechos de los compradores.