Konversion als Chance - Hessischer Konversionskong by Hessen Agentur

Hessisches Ministerium f端r Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung

Konversion in Hessen

Konversion als Chance Hessischer Konversionskongress 2007 Dokumentation

Herausgeber Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung Kaiser-Friedrich-Ring 75 D-65185 Wiesbaden

Ansprechpartner Heike Basse Tel. +49 (0)611 815-2276 E-mail: heike.basse@hmwvl.hessen.de Internet: www.wirtschaft.hessen.de

Bearbeitung HA Hessen Agentur GmbH Abraham-Lincoln-Str. 38-42 D-65189 Wiesbaden Ansprechpartner Susanne Piesk Tel. +49 (0)611 7748-364 E-mail: susanne.piesk@hessen-agentur.de Internet: www.hessen-agentur.de Redaktionsschluss: Januar 2008

Gestaltung helium.design, Wiesbaden www.heliumdesign.de

Moderation des Kongresses Frank Lehmann, Wirtschaftsjournalist

Fotomaterial und Pläne wurden von der HA Hessen Agentur GmbH und den Referenten zur Verfügung gestellt. Der Herausgeber übernimmt keine Gewähr für die Richtigkeit, die Genauigkeit und die Vollständigkeit der Angaben sowie für die Beachtung privater Rechte Dritter.

Konversion als Chance Hessischer Konversionskongress Hanau – 22. August 2007

Fuldatal Wolfhagen Hessisch-Lichtenau

Bad Arolsen

Sontra

Homberg (Efze) Neustadt Wetzlar

Schwalmstadt

Gießen

Butzbach Bad Nauheim Ober-Mörlen

Erlensee/Bruchköbel Lorch am Rhein

Griesheim Darmstadt

Bundeswehr

US-Streitkräfte

Langen

Friedberg Büdingen Gelnhausen Hanau

Babenhausen

Einführung in das Thema Dr. Alois Rhiel

Konversion in Hessen In wenigen Wochen jährt sich erneut der 9. November 1989, der Tag, der inzwischen eines der wichtigsten historischen Daten der Neuzeit ist. Von diesem Tag der Grenzöffnung sind Entwicklungen ausgegangen, die in verschiedenste Bereiche hineinwirken und bei denen wir inzwischen oft Ursache und Wirkung vergessen haben. Wenn wir uns heute mit dem Thema Globalisierung auseinander setzen, wenn wir uns fragen, wo neue Standorte entstehen, wo sich mittelständische Betrieben ansiedeln, wo neue Wettbewerbs- und Konkurrenzsituationen entstehen und was dies für das vereinte Europa bedeutet, dann sind dies alles Fragen und Herausforderungen für die wir pragmatisch eine Antwort finden müssen. Aber sie alle haben ihren Ausgangspunkt an diesem 9. November 1989. Es haben sich dadurch vor allem Chancen ergeben – Konversion ist dabei nur ein Stichwort! Sicherlich gibt es auch Risiken, für die wir Netze bauen müssen. Aber dies sind nicht die Risiken aus der Zeit des Kalten Krieges und des Eisernern Vorhangs, sondern es sind Risiken, die wir bewältigen können, wenn wir strukturpolitisch die richtigen Weichen stellen. Es gab mehrere Konversionswellen – eine erste in den Jahren 1993 und folgende, eine zweite, die mit den Schließungen Bundeswehrstandorte in Nordhessen im Jahr 2005 begonnen hat und unmittelbar daran anschließend eine Dritte – bzw. einhergehend mit der Zweiten – nun die Räumung von rund 12 Standorten, von denen aus die USArmee seit dem Krieg für Sicherheit und Freiheit der Menschen gesorgt hat.

Die Konversionsaufgabe Die Konversion ist eine Aufgabe, die zunächst bei den Kommunen liegt – im Sinne von kommunaler Selbstverwaltung, von kommunaler Planungshoheit, einem der wesentlichen Rechte der kommunalen Autonomie. Aber wir lassen die Kommunen bei dieser Aufgabe natürlich nicht allein. „Wir“, das heißt die staatlichen Ebenen, heißt Bund, heißt Länder – wie hier das Land Hessen – heißt aber auch Europäische Union. Die Chancen der Konversion sind zu nutzen und aus den Erfahrungen, die die Kommunen gemacht haben, die einen Konversionsprozess bereits erfolgreich beendet haben oder sich im Finale befinden, ist zu lernen. Jeder Standort braucht eine Einzelfallentscheidung, ein originäres, eigenes Konzept um erfolgreich entwickelt zu werden. Entwickelt in dem Sinn, dass dieser Standort für die Zukunft konzipiert wird und nicht dadurch, indem man Konventionelles weiterführt. Man muss an jedem Standort die Frage stellen, welches die speziellen Vorteile, welches die speziellen Rahmenbedingungen und welches die speziellen Möglichkeiten des Standortes sind und welchen Beitrag die vorgesehene Standortentwicklung für die Wirtschaft bzw. die Gesellschaft leistet. Deswegen bin ich sehr froh, dass heute unter unseren Gästen nicht nur die kommunalen Verantwortlichen sind, sondern auch eine Vielzahl von Stadtplanern und Projektentwicklern. Wenn wir die rund 1.600 Hektar Konversionsflächen in Hessen betrachten, dann muss ein Grundsatz, den wir aus Erfahrungen gewonnen haben, ganz oben stehen: Eine Standortentwicklung, die sozusagen nur Chancen bei Gelegenheiten, zufällig nutzt, nur um eine möglichst schnelle Umsetzung zu erreichen, ist nicht der richtige Weg. Das lehren eindeutig die Erfahrungen aus der ersten Konversionswelle. Weichenstellungen müssen auf der Grundlage einer langfristigen Orientierung vollzogen werden. Und dafür gibt es gute Beispiele, aus denen wir im Einzelnen Nutzen ziehen können. Zum Beispiel Wetzlar in Mittelhessen, wo derzeit eine Erweiterung der Fläche der ehemaligen Spilburg-Kaserne erfolgt, um dort ein großes Unternehmen – Leica – anzusiedeln, das in diesem Fall an seinen historischen Standort zurückkehrt.

Schon bei der Entwicklung des Konversionsgeländes wurde hier von Beginn an das Cluster Optoelektronik in den Vordergrund gestellt. Ein hervorragendes Beispiel, das deutlich macht, dass nicht von heute auf morgen schnelle Lösungen gefunden werden. Bei dem Thema Konversion darf man die Hände nicht in den Schoß legen. Ich weiß, wovon ich spreche, denn ich war in Fulda Oberbürgermeister als es dort in den 90er Jahren galt eine Konversionsaufgabe zu bewältigen, die – mit Hilfe des Landes Hessen – hervorragend umgesetzt wurde. Konversion heißt handeln, aber man muss planvoll handeln. Beginnen müssen wir mit den Verhandlungen mit der BIMA und hier die vertrauensvolle Zusammenarbeit fortsetzen, die über die Jahre hinweg entstanden ist. Dabei ist in der Vergangenheit auch manch schwieriger Weg begangen worden. Damals entstand z.B. vielfach der Eindruck, dass der Bundesfinanzminister im Hinblick auf die Erlöse durch den Verkauf der Kasernenareale zu hohe Ansätze hat. Man musste sich zunächst an das Problem „Wertfindung“ herantasten und schließlich Kompromisse finden, die die berechtigten Erwartungen der Kommunen einerseits, aber auch die Spielräume und Möglichkeiten der BIMA andererseits berücksichtigten. Die konstruktive Zusammenarbeit mit der BIMA muss von Beginn an auch bei den neuen Konversionsmaßnahmen weitergeführt werden. Und wir benötigen vor allem Informationen und Transparenz. Bei den Bundeswehrstandorten ist das ziemlich leicht herstellbar. Dort haben wir beispielsweise genaue Termine, wann die noch im Betrieb verbliebenen Kasernen geräumt werden. Bei den Standorten der US-Armee benötigen wir die gleiche Transparenz, allerdings besteht hier noch Handlungsbedarf. Um den Kommunen zur Diskussion und Lösung übergreifender Fragestellungen und Probleme eine Plattform zu geben, haben wir den – so meine ich – richtigen operationalen Weg beschritten, beim RP in Kassel einen Arbeitskreis für die betroffenen Bundeswehrstandorte einzurichten. Und im Frühjahr 2007 wurde im Rahmen einer ersten Konferenz beim RP in Darmstadt ein zweiter Arbeitskreis für die USStandortkommunen installiert.

Es hat wenig Sinn die anstehenden Aufgaben in einem Wettbewerb zwischen den Kommunen zu lösen. Werden Lösungen aus der gemeinsamen Verantwortung heraus und im Austausch zwischen den Bürgermeistern, zwischen den Verantwortlichen gefunden – wie es sich in Nordhessen sehr positiv zeigt –, dann nützt dies der einzelnen Kommune mehr als den Weg alleine zu gehen.

Standortgerechte Konversionskonzepte Was für die Wirtschaft insgesamt gilt, gilt auch für die Konversionsstandorte. Wir müssen nach dem Prinzip der komparativen Vorteile handeln. Eine bestimmte Maßnahme sollte am besten dort umgesetzt werden, wo der höchste Nutzen für das Ganze, das heißt für die Region oder für das Land erzielt werden kann. Dabei ist immer von den jeweiligen Voraussetzungen vor Ort auszugehen. Wie ist der Standort erschlossen? Ist er beispielsweise geeignet für eine industrielle Erschließung, für industriellen Besatz? Für welche Industrie brauche ich welche Verkehrserschließung? Wie weit fortgeschritten sind andere Infrastrukturerschließungen, z.B. die heute unerlässlichen Kommunikationsinfrastrukturen wie Breitband o.a., die für mittelständische Betriebe wichtig sind, um international handlungsfähig zu sein. Konversion muss also in der Gemeinschaft gelöst werden, aber gleichzeitig muss Konversion einzelfallbezogene Konzepte zugrunde legen und es muss die jeweilige Zeit, in der die Konversion gestaltet wird, betrachtet werden sowie der jeweilige räumliche Zusammenhang, in dem sie stattfindet. Was bedeutet beispielsweise die demografische Entwicklung für die jeweiligen Landesteile und die in diesen jeweiligen Landesteilen beheimateten Konversionsstandorte? Damals war sie noch kein Thema, aber heute kann die Prognose für Nordhessen, die ein Minus und kein Wachstum aufweist, nicht unberücksichtigt bleiben.

Einführung in das Thema

Die erste Konversionswelle war beispielsweise. auch deshalb so erfolgreich, weil zahlreiche öffentliche Institutionen und Behörden Gebäude auf Konversionsflächen übernommen haben. Vor allem für die nordhessischen Standorte. Dies wird in der aktuellen Konversion nicht mehr der Fall sein, der Bedarf ist gedeckt. Wo befinden sich die Liegenschaften? Bundeswehrstandorte liegen oft außerhalb der Siedlungsflächen. Die von den Amerikanern genutzten Standorte dagegen mehr im innerstädtischen Zusammenhang. Auch dies spielt für die Entwicklungsszenarien eine große Rolle. Gleichzeitig kann die öffentliche Hand insgesamt nicht davon ausgehen, dass diese Konversionsaufgabe zu lösen ist, indem man öffentliche Investitionen – über die Schaffung von Infrastruktur hinaus – ins Auge fasst. Ich glaube, dies wäre der falsche Weg. Die öffentliche Hand muss lediglich die Voraussetzungen dafür schaffen, dass einzelwirtschaftliches, privatwirtschaftliches Handeln ermöglicht werden kann. Die Frage welche privatwirtschaftlichen Aktivitäten auf Konversionsflächen schwerpunktmäßig entwickelt werden sollen, muss gut überlegt sein. So kann man nicht einerseits einen Technologiepark oder ein Gründerzentrum planen – möglicherweise noch für spezielle Technologien, wie beispielsweise Optoelektronik in Wetzlar – und dann, sozusagen nur weil es eine günstige Gelegenheit ist und um Liquidität zu erzielen, im Eingangsbereich beispielsweise ein Sondergebiet für ein großes Einkaufszentrum ausweisen, das dann im Übrigen noch die Innenstädte belastet und die ganze Kommune dadurch eher schwächt. Ich erwähne dies deshalb, weil das Land Hessen nicht nur das Konversionsprogramm aufgelegt hat, sondern mit anderen Programmen vor allem die Innenstädte zu stärken sucht, z.B. mit dem Programm „Stadtumbau in Hessen“, welches Hand in Hand mit dem Konversionsprogramm umgesetzt werden muss. Was bedeutet also die Konversion in Bezug auf die Innenstädte? Ist es in jedem Fall förderlich den großen Investoren aus dem Einzelhandelsbereich, die an die Tür klopfen, das Feld frei zu machen? Meines Erachtens ist es wichtig eine bestimmte Marke, ein Standortprofil im Auge zu haben.

Die Konversion eröffnet auch Chancen für neue Infrastrukturprojekte, die derzeit im Mittelpunkt anderer Herausforderungen beispielsweise der Klimapolitik stehen. Ich denke dabei erneuerbare Energien, Stichwort „Biomasse“, an die Möglichkeit Anlagen zu platzieren, die nicht überall stehen können, die aber gerade auf Konversionsflächen hervorragende Standortvoraussetzungen finden. Teilweise ist es erforderlich Schnittstellenprobleme zu lösen. Ein fast kurioses Beispiel stellt die Ayers-Kaserne in Mittelhessen dar. Hier verläuft die Grenze zwischen zwei Städten – Butzbach und Langgöns –, aber auch die Grenze zwischen den Regierungsbezirken Mittel- und Südhessen mitten durch die Kaserne. Für das Land ist es relativ einfach mit den beiden betroffenen Mittelbehörden, den Regierungspräsidien diese Schnittstellenproblematik zu lösen. Aber für die beteiligten Kommunen, unterstützt von den jeweiligen Landkreisen, sah das schon ganz anders aus. Schließlich hat ein privater Investor – eine große Spedition – das Schnittstellenmanagement für die öffentliche Hand übernommen, indem er dieses Gelände mit knapp 100 Hektar komplett erworben hat. Der Investor muss nun seinerseits versuchen ein Nutzungskonzept mit all den wirtschaftlichen Risiken, die er damit übernommen hat, zu realisieren. Ein Modell, was – vielleicht nicht in dieser Größenordnung, aber in kleinerem Maßstab – für unsere anstehenden Konversionsaufgaben beispielgebend sein kann.

Unterstützung durch die öffentliche Hand Das Land Hessen ist bestrebt bei der Konversion Hilfestellung zu leisten, zum Beispiel für kurze Wege zu sorgen, dafür Sorge zu tragen, dass die Wege nicht von jeder Kommune einzeln gegangen werden müssen. Dies betrifft sowohl organisatorische als auch inhaltliche Fragen, aber auch die rechtliche Steuerung des gesamten Konversionsprozesses, z.B. das Thema europaweiter Ausschreibungen, die hier und da notwendig sein werden. Hier wird vor allem die HA Hessen Agentur GmbH zentraler Ansprechpartner für die Kommunen sein.

Das Land Hessen unterstützt die Entwicklung dieser Maßnahmen aber auch finanziell, ohne jedoch den eigentlich Verantwortlichen, den Bund zu entlasten, der die Folgen der Aufgabe der militärischen Nutzung als Eigentümer mitbezahlen muss, um diesen Transformationsprozess zu gewährleisten. Das Land ist daher auch von Anfang an Partner der Kommunen bei der Wahrnehmung ihrer Interessen und ihrer Rechte gegenüber dem Bund und der Bundesverwaltung.

Als Wirtschaftsminister des Landes Hessen und auch aus meiner unmittelbaren kommunalen Tätigkeit und Erfahrung heraus bin ich der Überzeugung, dass die Konversionsaufgabe, die vor uns liegt, zu allererst eine große Chance darstellt. Eine Chance, bei der wir natürlich auch einen langen Atem brauchen, um diese Entwicklungspotenziale auszuschöpfen. Aus Fehlern der letzten Konversionswelle sollten wir lernen, aber vor allem von den guten Beispielen.

Wir übernehmen im Rahmen unseres Haushaltes aus originären Landesmitteln auch die Finanzierung von 50 % der Kosten für die von uns auch ganz bewusst geforderten Entwicklungskonzepte oder Machbarkeitsstudien, die Grundlage sein sollen, die auf den jeweiligen Standort zugeschnittenen Lösungen zu finden.

Kooperation – ein Schlüsselbegriff

Das Land Hessen wird also bei der Investitionsförderung insgesamt helfen. Wir haben in den letzten Jahren rund 7 Millionen Euro bereitgestellt und auch in diesem Jahr steht noch ein ausreichendes Budget für diese Konzeptfinanzierung zur Verfügung. Hinzu kommen Unterstützungsmöglichkeiten, die sich aus dem großen neuen Förderprogramm der EU von 2007 bis zum Jahr 2013 – der EFRE-Finanzierung – ergeben. Das Land Hessen war das erste Bundesland, das ein akzeptiertes Programm bei der EU vorlegen konnte. Aus diesem Programm stehen noch einmal über 200 Millionen Euro zur Verfügung. Im Hinblick auf die Konversionsaufgaben haben wir in den Verhandlungen mit der EU erreichen können, dass speziell für die Revitalisierung von Industrie-, Militär- und Verkehrsbrachen unter der Überschrift „Stärkung der regionalen Wettbewerbsfähigkeit und Beschäftigung“ Fördermittel eingesetzt werden können. Und inzwischen – das ist der entscheidende Punkt – nicht mehr nur in Nordhessen als Schwerpunktregion, sondern in ganz Hessen. Dies ermöglicht es dem Land Hessen nicht nur mit Landesmitteln, sondern zusätzlich mit Hilfe von Bund-Länder-Programmen z.B. der Gemeinschaftsaufgabe, aber vor allem auch mit Hilfe der Europäischen Union Impulse zu setzen und eine finanziell für die Kommunen wirksame Entlastung zu schaffen.

Dabei dient das gemeinsame Handeln gleichsam als Überschrift. Das meint gemeinsames Handeln der betroffenen Kommunen, gemeinsames Handeln mit dem Bund und gemeinsames Handeln von Kommunen, dem Land Hessen und den betroffenen Behörden sowie der HA Hessen Agentur GmbH. Ich bin sicher, dass am Ende dieses Konversionsprozesses später einmal gesagt werden kann, diese Aufgabe und die Art wie sie gelöst worden ist, haben einen großen Schub am Beginn des neuen Jahrtausends für die betroffenen Kommunen bzw. die Regionen bewirkt. Ich bin davon überzeugt, dass diese Vision Wirklichkeit werden kann, wenn wir gemeinsam daran arbeiten. Staatsminister Dr. Alois Rhiel Hessischer Minister für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung

Kurzübersicht

Carl Flore

Dr. Klaus Büttner

Städtebaulicher Vertrag Modell Kassel

Entwicklung und Vermarktung ehemaliger Militärflächen – Chancen für Strukturpolitik in Deutschland

Seite 20

Seite 10

Dr. Holger Schmitz

Edgar Mathe

Das Instrument der „Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme“

Stadtentwicklung und Konversion in Augsburg

Seite 38 Projektumsetzung

Baureifmachung

Bauleitplanung

Seite 44

Dr. Gerhard Wüllner

Hans-Ulrich Weicker

Entwicklung eines Industrieparks zum Thema Bio-Energie in Bad Arolsen

Konversion in der Region Hanau

Seite 28

Seite 32

Jörg Siebert

Dirk Kühnau

Flächenentwicklung auf vorgenutzten Flächen aus Investorensicht

Konversion – ein Vorteil für alle ?

Seite 52

Seite 60

Städtebaulicher Vertrag Modell Kassel Plattform kooperativer Stadtentwicklung Carl Flore

Ein kurzer Blick zurück Die Stadt Kassel gehörte traditionell zu den großen Militärstandorten in Deutschland. Im Jahre 1990, also vor Beginn der Konversionsphase waren ca. 3.500 Soldaten und 600 Zivildienstbeschäftigte in 5 Standorten (Wittich-Kaserne, Hindenburg-Kaserne, Lüttich-Kaserne, Graf-Haeseler-Kaserne und Jäger-Kaserne) stationiert und militärisch wie auch stadtwirtschaftlich ein bedeutender Faktor. Auch die Flächendimensionen sind beachtlich: Standort

Gesamtfläche in ha

Wittich-Kaserne

12,8

Hindenburg-Kaserne

24,6

Lüttich-Kaserne

15,0

Graf-Haeseler-Kaserne

19,9

Jäger-Kaserne (Bereich III) Zusammen

tatkräftige Unterstützung vom Land erhält. Das Land hat damals klar zum Ausdruck gebracht, dass es sich mit der Konversion um eine wichtige landespolitische Aufgabe handelt und die Städte und Gemeinden schnell und unbürokratisch unterstützt, z.B. mit der Förderung von Planungskosten und darauf aufbauend mit der Förderung von Infrastrukturkosten. Ob zurückbetrachtet eine solche Entwicklung noch einmal möglich wäre, kann heute eher skeptisch beurteilt werden. Mit der Grenzöffnung gab es damals in Kassel eine riesige Euphorie hinsichtlich der neu gewonnenen Entwicklungspielräume. Der Traum einer rasanten wirtschaftlichen Entwicklung angesichts der total veränderten wirtschaftsgeographischen Lage in Deutschland und Europa wurde geträumt. Die Kasernenflächen waren die stadtentwicklungspolitische Transformation dieser Erwartungshaltung. Es gab damals nur vorsichtige Kritik einer großen Volkspartei. Aber bereits wenige Jahre später hörte man immer öfter, dass es angesichts der strukturpolitischen Probleme und der langen militärischen Tradition vielleicht doch besser gewesen wäre um den Bundeswehrstandort zu kämpfen, wie es viele andere Städte und Gemeinden (manchmal erfolglos) getan haben.

2,0 74,3

Die Stadt Kassel hatte seinerzeit die Herausforderung Konversion von Anfang an offensiv angenommen, stadtentwicklungspolitisch-strategisch, planungskonzeptionell und aktiv fördernd. Mit dem sog. Kasseler Vorschlag hat die Stadt Kassel von Beginn an die Diskussion zum Truppenabbau in der Stadt und Region angestoßen und gestaltet. Dieser Vorschlag beinhaltete die Konzentration der in Nordhessen verbleibenden Truppen auf Standorte in der Region und eine aktive Umnutzung der Kasseler Areale insbesondere für Arbeiten und Wohnen. In diesem Umstrukturierungsprozess wurde eine große Chance für die Stadtentwicklung ohne regionale Strukturbrüche erkannt. In sehr guter Erinnerung aus dieser Zeit ist die großartige Unterstützung des Landes Hessen durch die Auflage des Hessischen Konversionsprogramms und die schnelle Organisation eines Erfahrungsaustausches. Wenn wie damals alles völlig neu und ungewiss ist, ist es eine ganz starke Hilfe, wenn man

Dieser Stimmungswandel hängt wohl ziemlich eindeutig nicht mit den Erfolgen der Konversion zusammen. Er reflektiert vielmehr die anhaltenden und gravierenden strukturpolitischen Probleme der Stadt mit ganz starken Arbeitsplatzverlusten im Produzierenden Gewerbe und bei den großen Staatsbetrieben, einer weit überdurchschnittlichen Arbeitslosigkeit und der Tatsache, dass sich der erwartete wirtschaftliche Aufschwung durch die neue Lage doch nicht so schnell und umfassend eingestellt hat. Die Stadt steht erst heute, mehr als 15 Jahre nach der Neuordnung in Europa an der Schwelle bzw. hat sie eben erst überschritten zu einer nachhaltigen Entwicklung, die auf den Standortvorteilen der neuen wirtschaftsgeographischen Lage aufbaut. Strukturpolitik und strukturelle Änderungen sind eben mittel- und langfristig wirksam.

Strategische Grundfragen Nach jetzt über 10 jähriger Konversionserfahrung heben sich drei elementare Aspekte hervor, die für eine erfolgreiche Revitalisierung von zentraler Bedeutung sind: ■

Kommunale Planungshoheit Die offensive Wahrnehmung der kommunalen Planungshoheit ist die Grundvoraussetzung jeglicher Konversion. Die Gemeinde muss sich aktiv und positiv kümmern und die geeigneten Planungsinstrumente und -verfahren einsetzen und in der Hand halten.

■

Finanzieller Rahmen In den meisten Fällen stellt sich heraus, dass eine nachhaltige Konversion die komplette Erneuerung oder Erstherstellung der Infrastrukturanlagen zur Erschließung erfordert mit beträchtlichem Mitteleinsatz. Gerade in Zeiten verhaltener Flächennachfrage sind die stadtwirtschaftlichen Fragen elementar. In Kassel hat sich gezeigt, dass gerade der finanzielle Mangel, verknüpft mit einem festen Planungswillen, die Grundlage der Kreativität mit schließlich einer bis dahin völlig neuen vertraglichen Beziehung zwischen Stadt und Bund war.

Kooperative Standortentwicklung mit dem Eigentümer Von Beginn an ist ein enger Dialog mit dem Grundstückseigentümer notwendig, um alle Sachverhalte, Erwartungshaltungen, Unterstützungen, Verfahrensschritte, usw. miteinander zu verabreden.

Luftbild Kaserne Kassel: DAMALS

Luftbild Kaserne Kassel: HEUTE

Carl Flore

Planungspolitische Innovation Mit dem am 25. September 1996 zwischen der Stadt Kassel, der Bundesrepublik Deutschland und der ARGE Marbachshöhe abgeschlossenen Städtebaulichen Vertrag für die Marbachshöhe wurde nach intensiven Verhandlungen mit dem Bund ein bundesweit neues Vorgehen zur Konversion militärischer Liegenschaften vereinbart (bekannt geworden als Kasseler Modell). Die drei Vertragspartner verständigten sich in dem Vertrag, gemeinsam alle Maßnahmen der Konversion durchzuführen. Die Innovation bestand insbesondere darin, dass der Bund Grundstückseigentümer bleibt, er aus den Verkaufserlösen über den einem Treuhandkonto zugeführten Infrastrukturbeitrag die Erschließungs- und Ordnungsmaßnahmen zu überwiegenden Teilen finanziert und die Stadt Kassel als Planungs- und Erschließungsträger das Planungsrecht und die Erschließung sicherstellte. Die ARGE Marbachshöhe übernahm das operative Geschäft der baulichen Abwicklung. Der Reinerlös verbleibt beim Bund. Nach dem Grundsatz: Die Stadt steht für die Kosten (der Erschließung) und der Bund steht für die Erlöse, wurde ein Verwertungs-, Erschließungs- und Neuordnungs- sowie Refinanzierungskonzept geschaffen, das die Verwertungsrisiken von der Stadt fernhält und durch die Infrastrukturbeiträge des Bundes zur Erschließung und Neuordnung (aus den Verkaufserlösen) eine Finanzierung der Gesamtmaßnahme ermöglicht. Dies kann im Kern als eine kommunale Lösung betrachtet werden.

Die Marbachhöhe – die Mutter der Kasseler Konversionsvorhaben Vor etwas mehr als 10 Jahren begann die Konversion Marbachshöhe, ein Projekt, dass nicht nur in Kassel einen guten Ruf, sondern auch bundesweit Beachtung gefunden hat. Das Wesentliche lässt sich in sieben Punkten zusammenfassen: 1. Zügigkeit der Planung und Realisierung 2. Städtebauliche Planung mit einer ausgeprägten Nutzungsvielfalt: „Neues Stadtquartier“ mit vielen innovativen privaten Projekten 3. Frühzeitige Beteiligung und Einbeziehung der Bürger und Öffentlichkeit 4. Enge und frühzeitige Kooperation mit den Bauherren und Investoren 5. Neuartige erstmals erprobte Zusammenarbeit mit dem Bund als Eigentümer über einen Städtebaulichen Vertrag („Kasseler Modell“) 6. Modernes Management im Städtebau 7. Integration von städtebaulicher und wirtschaftlicher Planung

Mit dem Planungskonzept Masterplanung hat die Stadt eine neue Qualität interaktiver städtebaulicher Entwicklungsplanung entworfen und umgesetzt und damit auch bundesweit planungskonzeptionell Maßstäbe gesetzt. Diese neue Qualität zeichnet sich insbesondere dadurch aus, den Grundgedanken „Planung ist ein Prozess“ tatsächlich umzusetzen. Das bedeutet: Flexibel mit Rahmensetzungen zu planen ohne die strategischen Eckpunkte und den Kurs zu verlassen, klare Vorgaben zu setzen, wo diese unabdingbar sind (z.B. öffentliche Erschließung), Nutzer und Investoren in den Planungsprozess einzubeziehen sowie die wirtschaftliche Tragfähigkeit immer im Auge zu haben und so eine Einheit von Städtebau und Ökonomie zu erreichen.

Wittich- und Hindenburg-Kaserne: Masterplanung

Städtebaulicher Vertrag Modell Kassel – Plattform kooperativer Stadtentwicklung

Zügigkeit der Planung

Im Einzelnen verdienen folgende Projekte Erwähnung:

Kassel zeichnet sich dadurch aus, das die Zeit von der Planung über die notwendigen Vereinbarungen mit dem Grundeigentümer Bund bis zur Realisierung ungewöhnlich kurz war: Hier die Eckpunkte:

1. Wiederentdeckung Genossenschaftlicher Wohnungsbau durch Zusammenschluss von 64 privaten Genossen in der Genossenschaft „Kaserna Urbana“

1994 Planungsauftrag städtebauliches Konzept

2. Erster Geschosswohnungsbau als „Passivhaus“ in Deutschland (Haus ohne Heizung) als gefördertes Modellprojekt von Bund und Land

1995 Beschlussfassung Masterplan im kommunalen Parlament 1996 Städtebaulicher Vertrag mit Bundesrepublik Deutschland und Beginn Grundstücksverkauf 1997 Beginn der Erschließungsmaßnahmen und privaten Baumaßnahmen 1999 sehr weitgehende Fertigstellung der Infrastrukturmaßnahmen und vieler privater Baumaßnahmen 2000 Abschluss der öffentlichen Maßnahmen

Städtebauliche Planung mit einer ausgeprägten Nutzungsvielfalt: „Neues Stadtquartier“ mit vielen innovativen privaten Projekten Gemischte Nutzungen, ein altes Leitbild der Stadtplaner wurde hier erreicht. Die intensive Verzahnung der vielen Aktivitäten und Betroffenen und das Ziel, eine gemischte städtebauliche Struktur zu planen und zu realisieren wurden letztlich belohnt durch die Vielfalt der privaten Bauvorhaben, denen z.T. innovativer Charakter zugesprochen werden kann.

3. Technologie- und Gründerzentrum Kassel (Zentrum für junge und innovative Unternehmen) 4. Modellprojekt Frauen- und Familienfreundliches Wohnen mit Förderung des Landes Hessen 5. Kinderzirkus Rambazotti (Ansiedlung des Kasseler Kinderzirkus in einer alten Panzerhalle) 6. Umwandlung eines Schießplatzes in einen Abenteuerspielplatz 7. Komplette Erschließung des Geländes mit der umweltfreundlichen Energie Fernwärme 8. Bau eines Stadtplatzes (Wilhelm-Rohrbach-Platz) als zentraler Stadtteilplatz mit vielen Funktionen für Kinder und Erwachsene 9. Umwandlung von Mannschaftsgebäuden in attraktive Wohnungen 10. Eine Sporthalle für den ganzen Stadtteil 11. Hochwertige Einzelhandelsversorgung in direkter Nähe 12. Sicherung des Marbachsgrünzuges

Carl Flore

Frühzeitige Beteiligung und Einbeziehung der Bürger und Öffentlichkeit Bereits die ersten Planungsskizzen wurden in der Öffentlichkeit und in den Ortsbeiräten vorgestellt und beraten. Durch intensive Öffentlichkeitsarbeit mit Unterstützung durch die Presse wurde breit über den Planungsprozess informiert. Dadurch wurden viele Anregungen in die Planungen aufgenommen. Ein zweiter Gesichtspunkt war ebenso wichtig: Durch die öffentliche Präsentation und Beteiligung wurden viele Bauherren und Investoren frühzeitig auf die Planung und den Standort aufmerksam, die Basis für eine spätere private Projektrealisierung.

Enge und frühzeitige Kooperation mit den Bauherren und Investoren Mit den Bauherren und Investoren gab es eine intensive Kooperation bis hin zur Betreuung bei privaten Bauvorhaben. Bereits mit Beginn der Planung wurde eine sogenannte Nutzerkoordinierung eingerichtet, um für private Vorhaben den richtigen Standort abzuklären sowie die Rahmenbedingungen der Bebauung. Teils wurde auch im Hinblick auf eine mögliche öffentliche Förderung beraten. Für den Wohnungsbau gab es so etwas wie einen „runden Tisch“, an dem sechs Wohnungsbauinvestoren saßen: In diesem Kreis wurden die Projekte und die Verteilung der Grundstücke im Konsens beraten.

Neuartige erstmals erprobte Zusammenarbeit mit dem Bund als Eigentümer über einen Städtebaulichen Vertrag („Kasseler Modell“) Der Begriff „Kasseler Modell“ im Zusammenhang mit der Konversion kommt daher, dass erstmals in Kassel eine seinerzeit völlig neuartige Zusammenarbeit mit dem Bund als Grundstückseigentümer vertraglich in einem Städtebaulichen Vertrag vereinbart wurde. Das Novum unterstreicht auch die Tatsache, dass der damalige Bundesfinanzminister Herr Dr. Theo Waigel in Kassel am 26. September 1996 diesen Vertrag unterschrieben hat. Das Besondere besteht darin, dass die Stadt Kassel als Erschließungsträger nicht das ganze Areal erworben hat (dies war und ist in der Regel Wunsch des Bundes); es wurde auch nicht an einen oder mehrere Großinvestoren veräußert, sondern es wurde im Kern folgendes vereinbart: Der Bund zahlt vom Erlös eines jeden verkauften Grundstücks einen Teilbetrag (ca. 75 %) auf ein Treuhandkonto. Aus diesem Treuhandkonto werden alle Infrastrukturmaßnahmen (Straße, Kanal, Grünflächen, Bäume, Bodensanierung, Abbruchmaßnahmen usw.) bezahlt. Durch die gute Kooperation mit den privaten Bauherrn konnten sofort nach Vertragsschluss ca. 70 % der Grundstücke an Private verkauft werden, so dass das Projekt über eine große Liquidität verfügte und die öffentlichen Baumaßnahmen zügig durchgeführt werden konnten. In diesem Vertrag wurden ebenso die Kosten und Kostenobergrenzen fixiert sowie die Erlöse und damit die Grundstückspreise. Für alle Seiten bestand von Beginn an große Klarheit über die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Die Stadt hatte stets ein wirtschaftliches Interesse (Standortentwicklung und Investitionsförderung), aber kein kommerzielles Interesse. Dritter Vertragspartner ist die ARGE Marbachshöhe, bestehend aus zwei Kasseler Wohnungsbaugesellschaften, denen im Vertrag sogleich die technische Durchführung der Erschließungsmaßnahmen übertragen wurde. Diese Tatsache und die wirtschaftlich solide Basis waren ein ganz wichtiges Fundament für die schnelle Realisierung.

Konversion Marbachshöhe: Spiellandschaft

Städtebaulicher Vertrag Modell Kassel – Plattform kooperativer Stadtentwicklung

Städtebaulicher Vertrag / Vertragsinhalte und Verfahren

Grundstücksverkauf

Stadt Kassel

Bund

kein (Zwischen-) Erwerb des gesamten Standortes ■ Übernahme bzw. Erwerb der für öffentliche Nutzungen vorgesehenen Grundstücke und Gebäude (z. B. Sporthalle) ■ Einvernehmen zu den Grundstücksverkäufen des Bundes

■

Verkauf durch das Bundesvermögensamt direkt an die Investoren ■ Verkauf zu festgelegten Verkehrswerten als erschlossene Grundstücke, z. T. Ausschreibung ■ überwiegend Verkauf vor Durchführung der Ordnungsund Erschließungsmaßnahmen

Arge Marbachshöhe ■

Grunderwerb und Gebäudekauf durch die beiden ARGEPartner GWG und WOHNSTADT im Rahmen ihrer Investitionstätigkeit

Veranlassung der Ortung Erstattung der Aufwendungen für Ortung, Bergung und Beseitigung an das Land Hessen

Blindgänger ■ Untersuchung und ggf. Beseitigung der Blindgängerverdachtspunkte

■

Ordnungsmaßnahmen Anpassung von Geländehöhen ■ Abriss von Gebäuden ■ Entsiegelung von Flächen / Beton Die Kostenhöhe ist vertraglich fixiert.

■

Abführung der im Grundstückskaufpreis enthaltenen Kostendeckungssumme zur Finanzierung

■

Durchführung im eigenen Namen

Bodenbelastungen Beseitigung von Bodenverunreinigungen Die Kostenhöhe ist vertraglich fixiert.

■

Auftragsvergabe an die ARGE Abführung der im Grundstückskaufpreis enthaltenen Kostendeckungssumme zur Finanzierung

■

Durchführung im eigenen Namen im Auftrag des Bundes

Kostenfreie Übergabe der Erschließungsflächen an die Stadt Kassel ■ Abführung der im Grundstückskaufpreis enthaltenen anteiligen Kostendeckungssumme zur Finanzierung

■

Durchführung im Namen und Auftrag der Stadt

Abführung der im Grundstückskaufpreis enthaltenen Kostendeckungssumme zur Finanzierung

■

Erschließung Kanalbau ■ Straßenbau ■ öffentliche Grünflächen Die Kostenhöhe ist vertraglich fixiert. ■

Projektsteuerung Die Kostenhöhe ist vertraglich fixiert.

Auftragsvergabe an die ARGE Erschließungsträgerin ■ Finanzierungsanteile: – Fördermittel aus dem europäischen Strukturfonds (Ziel 2) und dem hessischen Konversionsprogramm – Ablösebeiträge – Beiträge aus dem Gebührenhaushalt für Abwasseranlagen ■ ■

■

Durchführung und Koordination Führung des Treuhandkontos ■ Einbindung der Versorgungsund Hochbaumaßnahmen ■

Carl Flore

Modernes Management im Städtebau

Erfolg auch in Zahlen

Es konnten moderne Formen des Management im Städtebau realisiert werden, angefangen von der Projekt- und Zeitplanung, der intensiven Abstimmung von öffentlichen und privaten Maßnahmen während der Bauphase, Optimierungen im Zuge der Ausschreibung von Baumaßnahmen, Kostenplanung und Kostenkontrolle sowie Aushandlung/Abstimmung und Konfliktlösung in schwierigen Fällen der Baurealisierung.

Alle öffentlichen Maßnahmen sind abgeschlossen, das Projekt wird gerade abgerechnet mit einem sehr guten Ergebnis: keine Kostenüberschreitungen, ein besseres Ergebnis für den Bund und die ARGE Marbachshöhe als geplant sowie kein Einsatz von Finanzierungsmitteln aus dem städtischen Haushalt. Alle Grundstücke sind verkauft, einige wenige noch nicht bebaut. Im Moment gibt es nicht mehr sehr viel zu tun für uns Planer auf der Marbachshöhe, andere Orte der Stadt verlangen mehr Aufmerksamkeit.

Integration von städtebaulicher und wirtschaftlicher Planung Es sind entstanden: Wie nicht immer üblich wurde von Beginn an die städtebauliche Planung auf ihre Kosten untersucht und geprüft, ob die Maßnahmen finanzierbar sind und insbesondere bei der Entwicklung eines solch großen Areals am Ende auch vertretbare Preise für Bauland herauskommen. Ein zweiter Gesichtspunkt war ebenso wichtig; auch zwischen den Partnern des Vertrages musste ein Interessensausgleich gefunden werden. In einem ständigen Abgleich zwischen Kosten- und Erlösplanung wurde so ein für alle Seiten befriedigender, d.h. letztlich unterschriftsreifer Interessenausgleich erreicht.

Kosten Konversion Marbachshöhe

Plankosten Zielprojektion

■

ca. 600 Wohnungen verschiedener Eigentums- und Bauformen

■

ca. 1000 Arbeitsplätze

■

Großzügige, von den Bewohnern gut nutzbare Freiflächen

■

Infrastruktureinrichtungen wie Lebensmittelmarkt, Kindergarten, Schule und Sporthalle

Kosten der Maßnahme Technologiepark Marbachshöhe Kosten Festgestellte (Ergebnis je qm Bruttobauland) Kosten

Kosten der Maßnahme

Kosten bezogen auf je qm Nettobauland

Verkehrsanlagen, Straßenbeleuchtung, Straßenbäume, Gemeinschaftsstellplätze

3.476.000 EUR

54 EUR

Abwasser

2.680.000 EUR

42 EUR

Ordnungsmaßnahmen

1.700.000 EUR

26 EUR

Altlastenbeseitigung

100.000 EUR

2 EUR

Verkehrssicherung + Straßenbeleuchtung Bauphase

100.000 EUR

2 EUR

240.000 EUR

4 EUR

48.000 EUR

1 EUR

8.344.000 EUR

130 EUR

Verkehrsanlagen

6.050.000 EUR

4.141.000 EUR

16 EUR

Kanal

3.631.000 EUR

3.326.000 EUR

13 EUR

Ordnungsmaßnahmen

3.311.000 EUR

2.184.000 EUR

9 EUR

Bodenverunreinigungen

959.000 EUR

1.104.000 EUR

4 EUR

1.404.000 EUR

1.395.000 EUR

6 EUR

293.000 EUR

1 EUR

Gesamtkosten

15.648.000 EUR

12.443.000 EUR

50 EUR

Bruttobauland in qm

251.000 EUR

Projektsteuerung + SI-GE-Koordinator

Nettobauland in qm

177.300 EUR

Gutachten

Öffentliche Grünfläche Projektsteuerung

Gesamtkosten

Städtebaulicher Vertrag Modell Kassel – Plattform kooperativer Stadtentwicklung

Das Erfolgsrezept in einem Satz: „Wenn man in einem Satz das Geheimnis des Erfolgs der Marbachshöhe zusammenfassen will, kann man sagen: Integration aller Aspekte der Planung (Städtebau, Nutzer/Bürger, Wirtschaftlichkeit) in einen dynamischen, rückkoppelnden Prozess und möglichst einfache und faire Regeln für das operative Geschäft.“ Technologiepark Marbachshöhe – Samuel-BeckettAnlage – Die Erfolgsgeschichte geht weiter Das Strickmuster des Städtebaulichen Vertrages wurde mit spezifischen Abwandlungen auch auf die anderen Konversionsstandorte der Graf-Haeseler-Kaserne und der Lüttich-Kaserne („Technologiepark Marbachshöhe“) sowie auf andere Fälle städtebaulicher Projektentwicklungen übertragen.

Technologiepark Marbachshöhe Bereits beim Start der Konversion Marbachshöhe zog ganz fern am Horizont das Konzept des Technologieparks Marbachshöhe auf. Das Technologie- und Gründerzentrum Marbachshöhe sollte in unmittelbarer Nachbarschaft einen attraktiven „Ausgründungsstandort“ als Entwicklungspartner erhalten. So ist es inzwischen gekommen. Nachdem die Zukunft der Lüttich-Kaserne als militärischer Standort eine Zeitlang hin und her diskutiert wurde und auch andere öffentliche Nutzungen im Gespräch waren, kam dann vor ca. 5 Jahren die endgültige Entscheidung, dass große Teile des Areals in der militärischen Nutzung aufgegeben werden sollten. Es verbleiben die Bundeswehrfachschule und ein Musikcorps der Bundeswehr. Die Eckdaten dieser Mischnutzung sind in der nebenstehenden Tabelle aufgelistet. Da es sich hier um eine gewerbliche Spezialimmobilie mit insgesamt ca. 6,4 ha Nettobauland handelt, kam der Standortentwicklung im weitaus höherem Maße als zuvor der EFRE Strukturfonds der Europäischen Union als Fördertopf zugute; bei der gegenüberliegenden Marbachshöhe wurde entsprechend den gewerblichen Flächenanteilen anteilig gefördert.

Technologiepark Marbachshöhe

Die Maßnahme ist fast komplett abgeschlossen, die Arbeiten am Schlussverwendungsnachweis für die Förderung im Ziel 2 Programm werden in Kürze beginnen. Die ersten Grundstücksverkäufe haben dem Bund bereits Erlöse zugeführt, so dass er seiner Kostenerstattungspflicht an die Stadt nachkommen kann. Dabei zeichnet sich jedoch folgendes ab: Die Flächennachfrage ist längst nicht so stark wie seinerzeit. Die Entwicklung des Standortes wird daher voraussichtlich auch nicht so rasant verlaufen. Aber dies ist kein Mangel: Ein solcher Standort ist eine Zukunftsinvestition und wenn nach nur zwei Jahren alle Flächen veräußerst wären, käme bei einem solchen Entwicklungstempo die Stadt völlig außer Atem und in kürzester Zeit an die Grenzen ihrer Flächenreserven. Und die Zahlen zeigen folgendes: Revitalisierungen sind hinsichtlich der primären Infrastrukturkosten fast immer teurer als Standortentwicklungen „auf der grünen Wiese“. Wenn man wie in Kassel ein ganz anderes Niveau der Grundstückspreise (im gewerblichen Bereich) hat wie in den prosperierenden Ballungsräumen in Südhessen oder anderswo in der Bundesrepublik, ist die Strukturförderung durch den EFRE-Strukturfonds zwingend erforderlich, um marktgängige Grundstückspreise zu produzieren.

Carl Flore

Samuel-Beckett-Anlage Zur Konversion der ehemaligen Bereitschaftspolizei in der Friedrich-Ebert-Straße, ein ca. 4 ha großes Areal in dem dicht besiedelten Gründerzeitviertel „Vorderer Westen“ wurde analog mit dem Land Hessen ein Vertrag geschlossen. Wieder sind wir den gleichen Weg gegangen: ■

Masterplanung - Öffentliche Beteiligung - Akquisition von Investoren - Politische Basisbeschlüsse

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Technische Vorplanung und Kalkulation von Kosten und Erlösen

■

Aushandlung und Abschluss Städtebaulicher Vertrag

■

Durchführung der Infrastrukturmaßnahmen

■

Realisierung der privaten Baumaßnahmen

Die Nutzungskonzeption unterscheidet sich wieder stark von der Konversion der Lüttich-Kaserne, knüpft an den Grundgedanken der gemischten Quartiersnutzung der Marbachshöhe an und ist sehr stark dem Ort und den Anregungen aus der Bürgerbeteiligung und politischen Beratung angepasst. Es wird ein stark wohnlich genutztes Stadtquartier mit Einzelhandelsversorgung und einem attraktiven kleinen Quartierspark entstehen. Arbeitsplätze bzw. Büroarbeitsplätze werden nur in begrenztem Rahmen entstehen. Daher konnte uns die EFRE Strukturförderung mit der anteiligen Förderung zur Entwicklung des Standortes nur in einem begrenzten, dennoch sehr wirksamen Umfang helfen. Die Infrastrukturmaßnahmen sind derzeit in Umsetzung, die Basismaßnahmen wie Bau der Kanalisation und der Baustraße bereits abgeschlossen. Bei diesem Vorhaben hat sich erstmalig bei der Konversion das Problem ergeben, dass die Baukosten, für deren Einhaltung die Stadt im Vertrag eine Garantie gegeben hatte, nicht eingehalten werden konnten. Eine große historische Stützmauer hat sich nach Abriss der davor stehenden Gebäude nach genauerer bautechnischer Analyse als sanierungsbedürftig erwiesen. Die Stadt tritt daher mit voller Kostenhaftung in die Maßnahme ein und hält den Vertragspartner Land schadlos. Auch hier können die strukturellen und wirtschaftlichen Eckdaten in der nebenstehenden Tabelle in Kurzform skizziert werden.

Kosten der Maßnahme Samuel-Becket-Anlage

Kosten der Maßnahme

Kosten bezogen je qm Nettobauland

1.237.600 EUR

62 EUR

Abwasser

550.000 EUR

28 EUR

Ausbau Quartierspark

290.700 EUR

15 EUR

Ordnungsmaßnahmen

474.000 EUR

24 EUR

Altlastenbeseitigung

50.000 EUR

3 EUR

Vermessung

44.600 EUR

2 EUR

Planungshonorare (Erschl., Ordnungsmaß., Quartierspark)

408.600 EUR

21 EUR

Verkehrssicherung + Straßenbeleuchtung Bauphase

100.000 EUR

5 EUR

Projektsteuerung + SI-GE-Koordinator

271.800 EUR

14 EUR

Gutachten

42.000 EUR

2 EUR

Dienstleistungsaufwand HI

30.700 EUR

2 EUR

Umbau Breitscheidstraße

600.000 EUR

30 EUR

Umbau Turnhalle

250.000 EUR

13 EUR

4.350.000 EUR

220 EUR

Verkehrsanlagen, Straßenbeleuchtung, Straßenbäume, öffentliche Stellplätze

Gesamtkosten Bruttobauland gesamter Standortbereich in qm (inkl. Behördenflächen)

41.568

Nettobauland

19.810

Städtebaulicher Vertrag Modell Kassel – Plattform kooperativer Stadtentwicklung

Modellprojekt Ökologisches Bauen auf dem Gelände der ehemaligen Landwirtschaftlichen Lehr- und Versuchsanstalt Das nächste Projekt ist schon in Vorbereitung. Das Land Hessen hat die Lehr- und Versuchsanstalt für Gartenbau in Oberzwehren aufgegeben. In Abstimmung mit der Stadt wurde ein Strukturkonzept entwickelt, dass drei starke neue Nutzungen vorsieht:

Technologiepark Marbachshöhe

■

Nutzung der erhaltenswerten und wertvollen Gebäudesubstanz durch die Willy-Brandt-Schule, das Oberstufengymnasium des Landkreises Kassel

■

Nutzung von Freiflächen im mittleren Bereich des Areals durch die Kasseler Werkstätten mit ökologischem Landbau

■

Modellvorhaben für ökologischen Wohnungsbau im Bereich der nördlichen und südlichen Pole des Areals

Die städtebauliche Planung und ein begleitendes Energiekonzept sind derzeit in Arbeit. Auf dieser Basis kann die städtebauliche Kalkulation erfolgen, die wiederum Grundlage ist für den Entwurf, die Aushandlung und den Abschluss des Städtebaulichen Vertrages. Und auch hier gilt wieder der Grundgedanke. Die Stadt als Erschließungsträger refinanziert die Infrastrukturkosten aus den Verkaufserlösen der Baugrundstücke, die im Eigentum des Landes verbleiben. Carl Flore ist Abteilungsleiter für Stadtplanung im Amt „Stadtplanung und Bauaufsicht“ der Stadt Kassel

Samuel-Beckett-Anlage

Entwicklung und Vermarktung ehemaliger Militärflächen – Chancen für Strukturpolitik in Deutschland Dr. Klaus Büttner

Die g.e.b.b. - wer ist das eigentlich? Die g.e.b.b. ist ein Unternehmen des Bundesministeriums der Verteidigung (BMVg) mit Sitz in Köln. Ihre Aufgabe ist es, das BMVg in allen Fragen der Wirtschaftlichkeit zu beraten. Darüber hinaus erarbeitet sie Konzepte, wie zivile Servicefunktionen der Bundeswehr neu zu organisieren sind, um Leistungen wirtschaftlicher zu erbringen. Dabei geht es gleichrangig um die jeweils wirtschaftlichste Lösung: Optimiertes Eigenmodell, Public Private Partnership oder Privatisierung. Im Immobilienbereich berät die g.e.b.b. das Bundesministerium der Verteidigung auf den Arbeitsfeldern Planen, Bauen und Betrieb einschließlich der Vermarktung. Dabei versucht die g.e.b.b dort anzusetzen, wo der Lebenszyklus der Immobilie beginnt, nämlich bereits bei der Planung. Im Geschäftsfeld „Entwicklung und Vermarktung“ sind weniger als 20 Mitarbeiter beschäftigt, die z.B. aus der Immobilienwirtschaft oder aus dem kommunalpolitischen Umfeld kommen und teilweise Verwaltungserfahrung haben. Diese Trias hat sich als sehr gute Mischung herausgestellt, weil es die Gespräche mit allen Beteiligten deutlich erleichtert. Die g.e.b.b. ist im System Bundeswehr vernetzt und verfügt darüber hinaus über Netzwerke in die Industrie. Sie hat Kontakte zu Unternehmen u.a. aufgrund der beruflichen Vortätigkeiten der Mitarbeiter und sie kennt das Geschäft der Kommunalpolitik. Bei Bestandsimmobilien der Bundeswehr etwa versucht die g.e.b.b. bereits im Bereich Planen und Bauen Flächen einzusparen. Sie führt auch die erste und bisher einzige Hochbaumaßnahme des Bundes im Bereich des private-public-partnership in München durch, für die derzeit (August 2007) die Ausschreibung läuft und zum Jahresende die Vergabe geplant ist. Seit 2003 weist die g.e.b.b. eine ständig steigende Kurve der Verkäufe und Erlöszahlen auf. 52 von 121 Immobilien im Portfolio der g.e.b.b. sind bereits verkauft. Die BIMA als Anstalt, die dem Finanzministerium unterstellt ist, ist jedoch für den weitaus größten Teil der Flächen im Bereich Konversion zuständig.

Die g.e.b.b. ist also eine kleine Managementgesellschaft, die als Profitcenter geführt wird. Sie muss quasi ihre Gehälter selbst verdienen und führt darüber hinaus dem Bundeshaushalt aus ihren Unternehmungen heraus Geld zu, bisher 175 Millionen Euro. Aber sie versucht auch dafür zu Sorge zu tragen, dass die Konversion für die Kommunen zu einem sinnvollen und erfolgreichen Projekt wird.

Optimierung des Immobilienwesens Die Optimierung des Immobilienwesens ist insgesamt ein sehr großes Aufgabenfeld. Die Bundeswehr allein verfügt in Deutschland über 2.000 Immobilien, über eine Gebäudenutzfläche von 34 Millionen Quadratmetern und eine Grundstücksfläche von 300.000 Hektar, was ungefähr 1 % der Fläche der Bundesrepublik Deutschland entspricht. Der Hauptaufwand, den die Bundeswehr für den Betrieb der Bestandsimmobilien betreibt, beläuft sich auf 1,8 Milliarden Euro pro Jahr, wobei darin die Baumaßnahmen noch nicht enthalten sind. Diese 1,8 Milliarden Euro haben auf den ersten Blick nichts mit dem Thema „Konversion von Liegenschaften“ zu tun, aber das folgende Beispiel macht deutlich, warum doch ein Zusammenhang besteht:

Die Optimierung des Immobilienwesens: Ein großes Aufgabenfeld Die Optimierung des Immobilienwesens der Bundeswehr ist ein großer Geschäftsbereich der g.e.b.b.. Die Bundeswehr verfügt derzeit über ■

ca. 2.000 Immobilien

■

mit einer Gebäudenutzfläche ca. 34 Mio. m2

■

und einer Grundstücksfläche von ca. 300.000 ha,

■

das entspricht etwa 1% der Fläche der Bundesrepublik.

Der Aufwand für den Betrieb der Bw-Immobilien beläuft sich auf ■

ca. 1,8 Mrd. Euro p.a.

Im Rahmen der Entwicklung und Vermarktung betriebsnotwendiger Liegenschaften der Bundeswehr, die die g.e.b.b. in einem gesonderten Portfolio betreibt, hat die g.e.b.b. einen Ideenwettbewerb durchgeführt. Facility-Management-Firmen der Bundesrepublik Deutschland waren aufgefordert, Vorschläge zu unterbreiten, wie die Bundeswehr im Facility-Management Kosten reduzieren kann. Alle namhaften Firmen in diesem Bereich haben sich beteiligt und der erste Preisträger hat angekündigt, dass im Rahmen ganzheitlicher Facility-Management-Systeme 30 % des Einsparpotenzials schon dadurch erzielt werden kann, dass die Flächen zu optimieren sind. Flächenoptimierung bedeutet, dass in Zukunft weitere Flächen der Bundeswehr auf den Markt kommen werden. Im Bereich der Konversion ist die g.e.b.b. bestrebt, den Kommunen zu verdeutlichen, wie hilfreich es sein kann, Benchmarkings zu erstellen, um zum Beispiel zu erfahren, wie man unter Umständen durch Kostenvergleiche – auch mit anderen Maßnahmen – Effizienzen an einem entsprechenden Standort erzielen kann.

Die g.e.b.b. beschäftigt sich aber nicht nur mit der Vermarktung von Liegenschaften, sondern sie hat darüber hinaus das Ziel, ein vernünftiges Leerstands-Management mit effektiven Zwischennutzungen zu erreichen, um Kosten für die Stillstandszeit zu reduzieren und um Vandalismus zu verhindern. Eine weitere Aufgabe ist die Transaktion nicht mehr betriebsnotwendiger Bundeswehrkrankenhäuser. An den Standorten Amberg, Hamm und Leipzig hat es die g.e.b.b. geschafft, diese Krankenhäuser im medizinähnlichen Umfeld zu erhalten. Auch das sind Konversionsmaßnahmen, wo in enger Abstimmung mit den Kommunen versucht wurde, diese immensen Bundeswehrkrankenhäuser-Areale effizient am Markt zu platzieren. Ein weiteres Tätigkeitsfeld, das noch nicht abschließend entwickelt ist, ist die immobilienwirtschaftliche Beratung. Zum Beispiel immer dann, wenn Stationierungsentscheidungen anstehen, kann die g.e.b.b. die Bundeswehr dabei beraten, welche Liegenschaften besser im Bestand bleiben sollten oder nicht, um einerseits Effizienz für die Bundeswehr zu erzielen und andererseits zu erreichen, dass Standorte geräumt werden, die am Markt auch verwertbar sind.

Wie begegnet die g.e.b.b. diesem großen Aufgabenfeld ?

g.e.b.b.

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verfügt über eigenes Spezial-Know-how im Lebenszyklus der Immobilie

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hat Kontakte und Erfahrungen mit der privaten Wirtschaft

■

kann aufgrund ihres Privatisierungsauftrages Projekte unter Beteiligung von Marktteilnehmern realisieren

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kennt die inneren Strukturen einer Verwaltung, Probleme und Bedürfnisse der Nutzer

■

generiert Erlöse und schafft Effizienz

■

bietet mit Konversionsflächen wichtige Ressourcen für eine erfolgreiche Stadt- und Regionalplanung

Dr. Klaus Büttner

Die Teamstruktur orientiert am Lebenszyklusansatz Ganzheitlicher wertorientierter Ansatz, ausgerichtet am Lebenszyklus der Immobilie Immobilienstrategie

■

Abstimmung mit und Integration in den Transformationsprozess der Bundeswehr

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Aufbau – und Ablauforganisationsmodelle zur Implementierung CREM/ PREM

Planen, Bauen und Betrieb (betriebsnotwendige Immobilien)

Entwicklung und Vermarktung (nicht betriebsnotwendige Immobilien)

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Entwicklung und Einführung neuer Beschaffungsvarianten z.B. PPP im Hochbau (Bau/Sanierung & Betrieb)

■

Entwicklung ganzheitlicher Facility Management-Konzepte zur Bewirtschaftung und Werterhaltung betriebsnotwendiger Liegenschaften

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Leerstandsmanagement (Zwischennutzungskonzepte und -akquisition)

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Transaktion Bundeswehrkrankenhäuser Amberg/Hamm/Leipzig

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Immobilienwirtschaftliche Beratung (Assetmanagement)

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Leistungs- und Kostentransparenz durch Bestandsaufnahme, Prozessanalysen und Benchmarking

Konversion nicht betriebsnotwendiger Liegenschaften Für den gesamten Prozess der Konversion nicht betriebsnotwendiger Liegenschaften der Bundeswehr hat die g.e.b.b. einen an jedem Standort ähnlich durchzuführenden Prozess entwickelt. Diese Ablauforganisation für Konversionsprojekte wird zunächst immer der Kommune vorgestellt. Wenn ein Standort ins Portfolio kommt, nimmt die g.e.b.b. als allererstes Kontakt mit den jeweiligen Bürgermeistern und Landräten auf. Wenn die Bundeswehr abzieht und einen Standort räumt, entsteht planungsrechtlich ein „weißer Fleck“. Dieser weiße Fleck lässt sich nur beseitigen, wenn man vom ersten Tag an konzentriert und gemeinsam eine abgestimmte Vermarktungsstrategie verfolgt. Bevor die g.e.b.b. Vermarktungskonzepte entwickelt, führt sie immer eine bauliche Bestandsaufnahme durch. Theoretische Machbarkeitsstudien, die im Ergebnis immer wieder ähnlich ausfallen, werden von der g.e.b.b. nicht in Auftrag gegeben. Zunächst wird das Gelände betrachtet, erst dann wird gemeinsam mit Projektentwicklern die Standortanalyse, d.h. die Analyse von Mikro- und Makroumfeld erarbeitet. Da die g.e.b.b. eine kleine Managementgesellschaft ist, kauft sie an jedem Standort Spezial-Know-How hinzu. Wenn die Aufgabe gelöst ist, wird das Dienstleistungs- oder Werkvertragsverhältnis beendet. Die Festlegung der notwendigen Maßnahmen und auch die Auswahl der Partner erfolgt in engem Kontakt mit den Bürgermeistern und Landräten.

„Man braucht Partner, die auch bereit sind zu entscheiden!“

Entwicklung und Vermarktung nicht betriebsnotwendiger Bundeswehrliegenschaften

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Beteiligung aller Marktteilnehmer und die Integration der Öffentlichkeit. Eine Konversionsmaßnahme sozusagen „hinter geschlossenen Türen“ auf den Weg zu bringen und die Öffentlichkeit nicht zu informieren, führt nicht zum Erfolg. Daher führt die g.e.b.b. begleitend zur städtebaulichen und grünplanerischen Bestandsaufnahme, zur Altlasten- und Kampfmittelerkundung etc. an den Standorten Workshops, Expertengespräche und Bürgerversammlungen durch. Diese erste Phase dauert ein bis zwei Jahre je nach dem wie groß und wie kritisch die Kommune ist. Wenn alle Beteiligten an einem Strang ziehen und das Projekt voran bringen möchten, dann kann eine Konversionsmaßnahme sehr schnell gehen, wie einige hessische Beispiele – u.a. Bad Arolsen – zeigen. Nach der theoretischen Erfassung folgt die konkrete Umsetzungsphase, nämlich die Entwicklung von am lokalen Markt orientierten Nutzungskonzepten. Es nutzt nichts, in den überregionalen Zeitungen zu schauen, wo denn gerade wieder einmal ein Investor, der einen Standort sucht, für Aufsehen sorgt. Konversion funktioniert nur mit den endogenen Potenzialen und muss mit örtlichen und regionalen Institutionen abgestimmt werden. Die g.e.b.b. hat die Erfahrung gemacht, dass sich in der Regel auch jemand aus dem örtlichen Umfeld findet, der sich an einer solchen Entwicklung effektiv beteiligen kann. Ein weiteres Stichwort ist die Planungssicherheit für alle Beteiligten. Für die Kommune, für die Bundeswehr sowie für die Investoren ist Planungssicherheit notwendig.

Entwicklung und Vermarktung ehemaliger Militärflächen – Chancen für Strukturpolitik in Deutschland

Ablauforganisation Konversionsprojekt Phase I: 1 – 2 Jahre Bauliche Bestandsaufnahme

Immobilienanalysen z.B. Standort-/ Marktanalysen

Workshops, Symposien, „Zukunfts-Werkstatt“, Experten-Treffen

Städtebauliche/ Grünplanerische Bestandsaufnahme

Altlasten-/ Kampfmittelerkundung

Phase II: 2 – 4 Jahre Entwicklung marktorientierter Nutzungskonzepte

Planungssicherheit z.B. Eckwertepapier/ städtebaulicher Vertrag/Bebauungsplan

Kaufpreisplausibilisierung

(Europaweite) Ausschreibung

Notarieller Kaufvertrag

Marktansprache/ Vermarktungsaktivitäten

Daher versucht die g.e.b.b. bereits vor den Verhandlungen von Städtebaulichen Verträgen so genannte Eckwerte-Papiere zu erstellen, die zwar keinen rechtsverbindlichen Charakter haben, die aber für die Verhandlungen nicht unwichtig sind. Diese Eckwerte-Papiere werden dann teilweise in Städtebauliche Verträge umgesetzt, teilweise werden Aufstellungsbeschlüsse für B-Pläne erstellt. Etwa zu diesem Zeitpunkt, wenn Planungssicherheit entsteht, verkauft die g.e.b.b. normalerweise den Standort und verlässt das Konversionsverfahren, da sie die Standorte nicht bis zum Ende entwickelt. Es ist das unbedingte Ziel der Gesellschaft, alle Standorte zu veräußern. In keinem einzigen Fall ist die g.e.b.b. dazu übergegangen, die Grundstücke im Eigentum des Bundes zu belassen und erst nach der Entwicklung zu verkaufen.

Die im Beschluss genannten Grundsätze können so zusammengefasst werden, dass eine europaweite Ausschreibung zukünftig immer dann erforderlich sein wird, wenn ein Investor im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages zu bestimmten Bauleistungen z. B. zum Abschluss eines städtebaulichen Vertrages oder Erschließungsvertrages mit der Kommune verpflichtet wird.

OLG-Beschluss vom 13.06.2007 Wichtigste Aussagen des OLG-Beschlusses: ■

Regeln über die Vergabe von Bauaufträgen sind einzuhalten, wenn öffentlicher Eigentümer und Kommune bei Vermarktung zusammenarbeiten und kommunale Anforderungen/ Bedingungen (z.B. Durchführungsvertrag gem. § 12 Bau GB) bestehen

■

Im konkreten Fall besteht ein enger zeitlicher und inhaltlicher Zusammenhang zwischen Grundstückskaufvertrag des Bundes und städtebaulichem Vertrag der Kommune

■

Entscheidend ist, Gemeinde beauftragt einen Dritten mit der Errichtung bestimmter Bauwerke, Investor erhält für die Bauarbeiten mittelbar (Käufer/Mieter) ein Entgelt => Baukonzession

■

Auftrag wurde nicht – wie für Baukonzessionen vorgeschrieben – EU-weit ausgeschrieben und in einem geordneten Vergabeverfahren vergeben

Vergaberecht Im Zuge der Vermarktung des Fliegerhorstes Ahlhorn legte ein unterlegener Bieter Beschwerde beim Oberlandesgericht Düsseldorf ein. Der Beschluss, den das OLG in diesem Verfahren daraufhin im Juni 2007 verkündet hat, hat grundsätzliche Bedeutung über Ahlhorn hinaus und betrifft nicht nur die g.e.b.b. als Vermarkter von Bundeswehrliegenschaften, sondern sämtliche öffentliche Grundstückseigentümer (insbesondere Bund, Länder als auch Kommunen sowie sonstige öffentliche Auftraggeber i.S.d. GWB) und deren Vermarktungssituation.

Dr. Klaus Büttner

■

Bei der Ermittlung der Auftragswerte sind die hiermit u.U. in Zusammenhang stehenden Bauleistungen bzw. ggf. Verwertungserlöse aus Grundstücksverkäufen mit einzubeziehen, so dass regelmäßig die vergaberechtlichen Schwellenwerte (Bauaufträge > 5.278.000,- Euro) überschritten werden.

■

Nach einem Bericht des Kölner Stadtanzeigers vom 9. August 2007 ist die Stadt Köln dazu übergegangen, alle ihre Bauprojekte auf vergaberechtliche Problematik zu überprüfen.

OLG-Beschluss und seine Folgen

■

Abweichung von der bisherigen Rechtsprechung

■

Für den konkreten Fall „Flugplatz Ahlhorn“: Zuschlagsverbot, Verpflichtung zur EU-weiten Ausschreibung

■

Grundstückskaufverträge künftig EU-weit ausschreibungspflichtig, wenn ■ Verknüpfung mit kommunalen Anforderungen (städtebaulicher Vertrag, Eckwertepapier, konkrete Nutzungsvorstellungen) ■ geplante Investitionssumme > 5,278 Mio. Euro

■

Bund, Land und Kommunen gleichermaßen betroffen (vgl. Kölner Stadt-Anzeiger v. 09.08.2007 => Stadt Köln prüft sämtliche Bauvorhaben)

■

hoher zeitlicher und formaler Aufwand

■

hohe Anforderungen an Geheimhaltung, Transparenz und Gleichbehandlung

Die wichtigsten Aussagen des OLG-Beschlusses: ■

Die Regeln über die Vergabe von Bauaufträgen sind einzuhalten, wenn öffentliche Grundstückseigentümer und Kommune bei der Vermarktung einer Liegenschaft zusammenarbeiten und kommunale Erfordernisse in engem inhaltlichem und zeitlichem Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag stehen

■

Bei der Bewertung, ob ein enger zeitlicher und inhaltlicher Zusammenhang zwischen Grundstückskaufvertrag und städtebaulichem Vertrag der Kommune besteht, ist auf eine wirtschaftliche Gesamtbetrachtung aller Umstände abzustellen.

Hieraus ergeben sich folgende Konsequenzen für die Vermarktung von öffentlichem Immobilieneigentum: ■

Eine Verbindung von Grundstückskaufvertrag mit städtebaulichen Erfordernissen erfordert künftig eine verstärkte Prüfung, inwieweit insgesamt eine ausschreibungspflichtige Baukonzession vorliegt.

Konflikte in der Konversionsentwicklung Zunächst ist der g.e.b.b. daran gelegen, unterschiedliche Vorstellungen im Hinblick auf Inhalte und Zeiträume in der Konversionsentwicklung bei den beteiligten Partnern zu vermeiden. Die können z.B. angesichts des Themas FFHRichtlinien (Flora, Fauna, Habitat) entstehen. Ein Beispiel: Die g.e.b.b. betreut einen wunderschönen Standort am Starnberger See. Dort blühen Orchideen, die es nur zwei Mal in Europa gibt. Ein Stabsunteroffizier hat sie kartiert, hat seine Entdeckungen auf CD gebrannt und diese überall verteilt. Nun ist auf dieser Fläche erst einmal keine Entwicklung absehbar. Aber auch Genehmigungsverfahren haben Einfluss auf Dauer und Zeiträume und müssen daher so kurz wie möglich gestaltet werden. Die Denkmalpflege spielt ebenfalls eine Rolle. Leider muss man immer wieder feststellen, dass die Denkmalpflege einen bestimmten und häufig gebauten Kasernentyp zum 150. Mal unter Denkmalschutz stellen will. Auch dies ist nicht gerade hilfreich, wenn man an einer schnellen Verwertung interessiert ist.

Konflikte in der Konversionsentwicklung Unterschiedliche Vorstellungen zu Inhalten und Zeiträumen

Ausweisung als Fauna-FloraHabitat – Gebiet (FFH)

Konversionsentwicklung

Langwierige Genehmigungsverfahren

Denkmalschutz

Interessenausgleich?

Entwicklung und Vermarktung ehemaliger Militärflächen – Chancen für Strukturpolitik in Deutschland Vorteile der Zwischennutzung ■

■

Ermittlung der Nachfrage zur Zwischennutzung

■

Für die Kommune

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über Kommune / Wirtschaftsförderung (meist lokale Anfragen)

■

aktive Wirtschaftsförderung ansässiger Unternehmen mit Flächenbedarf

■

aber auch bundesweite Anfragen über g.e.b.b.-Datenbank

■

Ansiedlungsangebote mit häufig nachgefragten Ausstattungsmerkmalen (Unterstände, Hallen, Werkstattbereichen in Kombination mit Büroflächen)

■

Chancen für „Nischen-Segmente“, Start Up-Firmen (kommunaler Gewerbepark)

■

Vermeidung der Enstehung brachliegender Flächen (Vandalismus, Verfall)

■

Vorbereitung auf endgültige Nachnutzung (Gesamtkonzeption für Konversionsfläche, Auswahl der Zwischennutzer)

Festlegung der zu berücksichtigenden Zwischennutzung ■

■

Vorteile der Zwischennutzung

Lagerung, Werkstattnutzungen, Produktion (Sonderfall) => Risikoeinschätzung Sportvereine

Prüfung der vorhandenen und Bestimmung der erforderlichen technischen Infrastruktur ■

Wärmeversorgung (zentrales Ringleitungssystem)

■

Wasserversorgung (zentrales Ringleitungssystem)

■

Erschließung, versiegelte Flächen

■

Stillstands-/ Zwischennutzungskonzept aus „einer Hand“ ■

Übernahme der Verkehrssicherung

■

Management der (Mit-)Nutzungsverträge i.d.R. durch BwDLZ

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Für den Eigentümer Bund ■

Senkung der Leerstandskosten (Kostendeckungsprinzip)

■

Sicherung der Vermögenswerte (Vermeidung von Vandalismus, Verfall)

Für den Investor / Betreiber ■

Mitbenutzung als Katalysator für spätere Investitionsentscheidung

■

Relativ geringe Miet-/ Betriebskosten (Kostendeckungsprinzip)

Für alle Beteiligten ■

Konversionsprozesse dauern im günstigsten Falls ein bis drei Jahre. In Ausnahmefällen (Alheim, Schöneck) kann es auch noch schneller gehen. Aber es gibt auch Städte, Regensburg zum Beispiel, wo der Konversionsprozess 5 bis 6 Jahre dauern wird. Bei diesen langen Entwicklungsphasen muss man über Zwischennutzungskonzepte nachdenken. Zwischennutzungen sind ein ganz wichtiger Faktor, um eine Konversion voranzutreiben. Einerseits soll Vandalismus vermieden werden, andererseits ist aber nicht jede Zwischennutzung willkommen. Eine Zwischennutzung muss also so gestaltet sein, dass sie einer späteren Endnutzung nicht widerspricht oder im Weg ist. So gibt es beispielsweise zahlreiche Vereine, die gerne ein paar Hektar nutzen würden, aber wenn sie die Fläche einige Zeit bespielt haben, wird es schwer, diese Zwischennutzung zu beenden, zumal gerade Vereine in der Gemeinde eine große Lobby haben.

Sicherheit, Verlässlichkeit, Risikominimierung auf dem Weg zur endgültigen Nachnutzung

Politische Ruhe ist zwar kein Rechtsbegriff, bei der Konversion aber ein ganz wesentlicher Bestandteil. Die g.e.b.b. verfügt über klare Organisationsstrukturen und profitiert als 100 %-Tochter der Bundeswehr von der engen Zusammenarbeit mit der Bundeswehr. Intern hat sie mit ihrem Team aus Stadtplanern, Ingenieuren, Wertermittlern und Spezialisten für öffentliches Verwaltungsrecht eine Mitarbeiterstruktur, die der der Kommunen entspricht. Auf Seiten der Kommune plädiert die g.e.b.b. für die Einrichtung von Lenkungsausschüssen, in denen Bürgermeister und Landräte persönlich vertreten sind. Dies ist hilfreich, da im Konversionsprozess von Zeit zu Zeit politische Mehrheiten gefordert sind und wer soll das bewerkstelligen, wenn nicht die gewählten Repräsentanten.

Dr. Klaus Büttner

Klare Organisationsstrukturen schaffen Vertrauen und Sicherheit frühzeitige Kooperation Arbeitsebene

BMVg Wehrverwaltung, Bundeswehr, Wehrbereichsverwaltung, Standortverwaltung

■

Abstimmung/Information zu Bau/ Betrieb/Freizug Abschluss Zwischennutzungsverträge

Lenkungsgruppe

Projektmanager g.e.b.b. Stadtplanungsamt Denkmalschutz

■

Geschäftsleitung g.e.b.b. Kommune:Bürgermeister Politik/Wirtschaftsförderung

(An-)Entwicklung/Baurecht Nutzungskonzepte Ansprache potentieller Investoren und Zwischennutzer

■

Politische Abstimmung durch Entscheidungsträger in Problemfällen Kommunikation Presse

Neue Wege in der Konversion.

Schöneck

Hier ist generell die Anentwicklung des Kasernenareals möglichst bis zum Aufstellungsbeschluss eines B-Plans zu nennen und die Installierung einer dem endgültigen Ziel nicht widersprechenden Zwischennutzung. Darüber hinaus gibt es jedoch einige erfolgreiche Modelle, in denen jeweils neue Wege beschritten wurden.

In Schöneck wurde etwas bis dahin in Deutschland Einmaliges erreicht. Im planungsrechtlichen Außenbereich wurde noch während der Nutzung durch die Bundeswehr ein mittelständisches Unternehmen angesiedelt, ein produzierendes Unternehmen, das ansonsten den Standort Schöneck verlassen hätte. Dies war nur möglich, weil vom Landratsamt über den Bürgermeister, über die Truppe am Standort, über die Wehrverwaltung alle an einem Strang gezogen haben, um die Entwicklung dieses Grundstücks zu ermöglichen, das dann innerhalb von einem knappen Jahr am Markt platziert wurde.

Schleswiger Modell Das Problem ist in Schleswig das gleiche wie beispielsweise damals in Kassel (vergleiche Beitrag Carl Flore): Keiner hat Geld, das Areal sieht ganz gut aus (1,3 km Wasserkante an der Schlei mit einer Mole für 80 Schiffe), aber die Grundstücksbewertung kommt zu einem negativen Grundstückswert, nachdem alle Entwicklungskosten abgezogen wurden. Die g.e.b.b. hat in Schleswig gemeinsam mit dem Land Schleswig-Holstein, mit der Gemeinde, mit einem Investor und mit der Bundesrepublik Deutschland (vertreten durch die g.e.b.b.) ein Finanzierungsmodell aufgestellt, das Verkäufe möglich macht. Zunächst wurde ein theoretischer Kaufpreis definiert und der Bund hat sich verpflichtet, von diesem Kaufpreis einen Teil des Geldes in die Entwicklung des Areals zu investieren, damit der negative Grundstückswert wegfällt und man überhaupt damit beginnen kann, an der Schlei ein Wohn- und Erholungsgebiet zu entwickeln. So konnte das Gelände, das im März 2004 geräumt worden war, im August 2005 an einen privaten Investor verkauft werden.

Bad Arolsen In Bad Arolsen wurde sehr schnell ein gemeinsames Entwicklungskonzept – der Bioenergiepark – auf den Weg gebracht. Auch die Standortverwaltung – jetzt Dienstleistungszentrum der Bundeswehr – hat hier aktiv mitgeholfen. Ende 2004 wurde das Gelände geräumt, Mitte 2006 wurde es verkauft (vgl. Beitrag Dr. Wüllner).

Natoflugplatz Ahlhorn Der Natoflugplatz Ahlhorn umfasst 307 Hektar. In enger Abstimmung mit der Kommune soll dort eine fliegerische Nachnutzung erfolgen. Damit ist nicht der zwanzigste defizitäre Regionalflughafen gemeint, sondern dort soll eine gewerbliche fliegerische Nachnutzung angesiedelt werden, ein Betrieb, in dem Flugzeugwartung und Flugzeugdismandling stattfinden werden. Die großen Flugzeughersteller haben keine Kapazitäten mehr, um auslaufende Flugzeugmodelle z. B. die A 300 zu warten. Daher braucht man Ersatzplätze und Fachpersonal. Das kann – ähnlich wie beim TÜV – nur ein Betrieb erledigen, der bestimmte Voraussetzungen aufweist. Dieser Betrieb ist bereits als Zwischennutzungsmieter auf dem Gelände untergebracht. Weitere Betriebe mit über 200 Arbeitsplätzen haben sich auf der Fläche angesiedelt. Diese Zwischennutzungen haben in Summe bereits dazu geführt, dass dieser Flugplatz kostenneutral läuft. Das heißt, die Mieteinnahmen, die sehr niedrig sind – Mietverträge mit 3-monatiger Kündigungsfrist – decken die Leerstandskosten.

Entwicklung und Vermarktung ehemaliger Militärflächen – Chancen für Strukturpolitik in Deutschland

Bayern-München Die Fürst-Wrede-Kaserne in München war zunächst zur Freigabe durch die Bundeswehr vorgesehen. Durch Intervention der Stadt München wurde eine andere innenstadtnähere Kaserne geräumt und die Fürst-Wrede-Kaserne blieb im Bestand der Bundeswehr. Sie ist aber für die aktuellen Bundeswehrbedarfe zu groß. Daher wurde ein Gelände abgetrennt und an BayernMünchen verkauft. Es liegt in unmittelbarer Nähe der AllianzArena und Bayern-München wird seine gesamten Amateur-

Das „Schleswiger Modell“ – Kommune, Land und g.e.b.b. ziehen an einem Strang ! Größe: ca. 60 ha Lage: attraktive Lage am Schleiufer und Nähe zur Altstadt Nachnutzung: Wohnungsbau, Tourismus, Freizeit Besonderheit: Wirtschaftliche Realisierung konnte nur durch zusätzlichen Einsatz von Städtebauförderungsmitteln des Landes dargestellt werden („Schleswiger Modell“) Verkaufsstatus: Freizug des Standortes im März 2004 Verkauf an einen privaten Investor im August 2005

Abteilungen dorthin verlagern. Auf dem Gelände wird ein neues Sportzentrum für die Nachwuchsförderung entstehen. Im Dezember 2006 wurde der Vertrag unterschrieben. Konversion ist tatsächlich eine große Chance! Dr. Klaus Büttner ist Mitglied der Geschäftsleitung der Gesellschaft für Entwicklung, Beschaffung und Betrieb mbh (g.e.b.b.) in Köln

Besonderheit: in Zusammenarbeit mit WV und FüS bereits in der Restnutzungsphase Ansiedlung / Mitbenutzung (September 2004) Investitionsvolumen: 6 Mio. (Nidder-Kaserne), 4 Mio. („Gelber Berg“) Verkaufsstatus: Freizug des Standortes im Juni 2005 Verkauf an einen mittelständischen Dienstleister im Dezember 2005

Zivile Flugzeugwartung auf dem ehemaligen NatoFlugplatz Ahlhorn ! Größe: ca. 307 ha Lage: optimale Anbindung an A1 (Bremen/Osnabrück) und A29 (Oldenburg/Wilhelmshaven), eigener Gleisanschluss

Prinz-Eugen-Kaserne Bad Arolsen - vom Bundeswehrstandort zum Bioenergiepark Nordwaldeck ! Größe: Kaserne ca. 30 ha, Standortübungsplatz ca. 70 ha Lage: außerhalb des Siedlungsbereichs, abseits sensibler Nutzungen, ca. 2,5 km südlich von Bad Arolsen optimale Verkehrsanbindung über die B 450 (ehem. Panzerstraße) und B 252 zur A 44 Dortmund-Kassel Nachnutzung: Bioenergiepark Besonderheit: kurze Entwicklungszeit durch optimale Zusammenarbeit zwischen g.e.b.b und Stadt Ansiedlung von Gewerbetreibenden in Abstimmung mit BwDLZ bereits vor Verkauf Verkaufsstatus: Freizug des Standortes Ende 2004 Verkauf Mitte 2006

Nachnutzung: Industriestandort mit zivilem Flugbetrieb sowie affiner Gewerbe- und Logistiknutzung, Flugzeugwartung, Flugzeugdismantling Besonderheit: Veräußerung als Gesamtliegenschaft Mitbenutzung militärischen Geländes durch zivile Airlines Verkaufsstatus: 30.10.2006 Entscheidung Gemeinderat, seit Okt. 2006 Verhandlungen mit versch. Airlines, seit Jan. 2007 Vertragsverhandlungen mit Investor, 15.05.2007 Notarielle Beurkundung, 13.06.2007 Beschluss des OLG Düsseldorf: Zuschlagsverbot für den Verkauf, 01.08.2007 Start der europaweiten Ausschreibung

FC Bayern München e.V. auf der Fürst-Wrede-Kaserne ! Größe: ca. 30 ha

Ansiedlung eines mittelständischen Unternehmens in Schöneck bereits während der Restnutzungsdauer !

Lage: optimale Anbindung, Ausfallstraße der Landeshauptstadt München, unmittelbare Nähe zur Allianz-Arena

Größe: Nidder-Kaserne ca. 17,5 ha, HAWK-Stellung ca. 15 ha

Nachnutzung: Sportgelände des FC Bayern München e.V., Verlagerung der Amateurabteilungen, Sportförderung

Lage: gelegen an der B 521, direkte Verbindung ins Stadtzentrum Frankfurts (ca. 25 km) und zur A 45 (Ruhrgebiet, Köln)

Besonderheit: Neubau von Sportanlagen auf anderweitig nicht nutzbaren Kasernen- und Naturschutzflächen, kein Planungsrecht

Nachnutzung: Ansiedlung eines mittelständischen, produzierenden Gewerbebetriebes

Verkaufsstatus: Verkauf an FC Bayern München e.V. im Dezember 2006

Entwicklung eines Industrieparks zum Thema Bio-Energie in Bad Arolsen Dr. Gerhard Wüllner

Liegenschaft Der Industriepark mit Namen „Bioenergiepark Nordwaldeck“ befindet sich auf dem Gelände der ehemaligen Prinz-EugenKaserne. Mit der Räumung dieser Kaserne wird die Stadt Bad Arolsen nun zum zweiten Mal vor eine Konversionsaufgabe gestellt. Bereits 1994 wurde in der Kernstadt nahe der Innenstadt eine belgische Kaserne geräumt. Hier ist die Konversion mit gutem Erfolg sehr weit fortgeschritten, es sind u.a. ein Freizeitbad, ein Lebensmittel- und ein Baumarkt sowie innenstadtnahe Parkplätze entstanden.

Außer Gebäuden und Straßen weist die Kaserne auch Netze für Wasser, Abwasser, Wärme, Strom für Straßenbeleuchtung und Informationstechnologien auf. Zur Kaserne gehörte ebenfalls ein Übungsplatz mit einer Fläche von knapp 100 Hektar, wobei der eigentliche Übungsplatz 69 Hektar umfasste, während die Nutzung der angrenzenden Flächen im Norden eine reine Beschäferung und eine reine Beförsterung des Waldes war.

Konzeptphase Die Prinz-Eugen-Kaserne, eine Bundeswehr-Kaserne, liegt etwas außerhalb des zweitgrößten Ortsteils Mengeringhausen. Der eigentliche Kasernenbereich ist 29 Hektar groß und weist einen heterogenen Gebäudebestand auf. Im Norden befindet sich der Technikbereich, im Südosten der Unterkunftsbereich und im Südwesten Sportstätten, Kasino und dergleichen. Insgesamt stehen 58 Gebäude auf dem Gelände.

Prinz-Eugen-Kaserne

Nach der Bekanntgabe der Räumung des Standorts gab es zunächst intensive Diskussionen in den Gremien der Stadt. Welche Ziele sollten mit einer Entwicklung der Prinz-EugenKaserne verfolgt werden und inwieweit kann die Stadt Bad Arolsen daran mitwirken? Einig war man sich darin, möglichst eine sinnvolle und zukunftsfähige Nachnutzung auf diesem

Übungsplatz

Gelände zu realisieren, so dass Arbeitsplätze erhalten bleiben bzw. neu entstehen. Darüber hinaus wurde eine gewisse kommunalpolitische Steuerung angestrebt. Nordhessen wie auch die Nachbarregionen in den Ländern Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen sind sehr land- und forstwirtschaftlich geprägt. Diese Tatsache hat bei den Überlegungen eine große Rolle gespielt. Von der Landesregierung war zudem das Motto „Biokraftstoffregion Nordhessen“ kreiert worden. Auch dieses hat die Stadt immer im Hinterkopf gehabt, als sie sich über ein Nachnutzungskonzept für die Prinz-Eugen-Kaserne Gedanken gemacht hat.

Ziele nach Schließung der Prinz-Eugen-Kaserne

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sinnvolle Nutzung des Geländes

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Erhalt von Arbeitsplätzen

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kommunalpolitische Steuerung

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Nutzung des land- und forstwirtschaftlich geprägten Umfeldes

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„Biokraftstoffregion Nordhessen“

Verfahrensmodell Grundlage bzw. Kernstück des Konzepts war schließlich die Gründung einer Industriepark-Gesellschaft, die die Liegenschaft kauft und drei Aufgaben hat: ■

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1. Vermietung und Verpachtung der Grundstücke und der Gebäude 2. Anbieten von zentralen Industriepark-Service-Dienstleistungen für alle Pächter – also z.B. Sicherheitsdienst, Winterdienst, Straßenreinigung, Einfriedung etc., also alle Flächen und Dienste betreffend, die auf diesem Gelände von allen Pächtern gemeinsam genutzt werden. 3. Um- und Ausbau sowie Betrieb der Ver- und Entsorgungsnetze.

Die Stadt hat entschieden, selbst keine Industriepark-Gesellschaft zu gründen, sondern die Bad Arolsener Kommunalbetriebe GmbH, eine städtische Eigengesellschaft, die sich um die Wasserversorgung und die Abwasserentsorgung im gesamten Stadtgebiet kümmert, damit zu betrauen. Diese firmiert unter Bioenergiepark Nordwaldeck GmbH.

Steckbrief des Parks:

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GPS: 51°21’18,44‘‘ Nord, 9°00’22,44‘‘E

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Erreichbarkeit: direkt an der B450

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Größe: 29 ha Kaserne, 69 ha Gelände

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Anzahl Gebäude: 58

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freie Fläche auf der Kaserne: 15 ha

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freie Gebäudefläche: 7.000 m2

Dr. Gerhard Wüllner

Das Vermietungs- und Verpachtungsgeschäft für den Bioenergiepark und die Kasernenentwicklung sollte von den anderen hoheitlichen Ver- und Entsorgungsaufgaben der Bad Arolsener Kommunalbetriebe GmbH sauber getrennt werden. Die Bioenergiepark Nordwaldeck GmbH als Gesellschaft verfügte nicht von heute auf morgen über ein IndustrieparkBetreiber-Know-How. In Hessen gibt es jedoch einen sehr großen Industriepark in Frankfurt-Hoechst, für den die Infraserv Höchst ein ähnliches Geschäft betreibt, allerdings in einem viel größeren Umfang und unter einem anderen Motto, nämlich für Unternehmen aus dem Chemie- und Pharma-Bereich, die dort in diesem Industriepark angesiedelt sind. Die Stadt Bad Arolsen hat mit Infraserv Hoechst Kontakt aufgenommen und erreicht, dass Infraserv für eine gewisse Zeit Hilfestellung leistet, den geplanten Industriepark in Nordhessen anzuschieben und anzuentwickeln. Damit hatte die Bioenergiepark Nordwaldeck GmbH einen kompetenten Partner gewonnen, der sie mit seinem Wissen sehr stark unterstützt und so das Projekt erst möglich macht. Die Liegenschaft wurde dann im September 2006 von der g.e.b.b. an die Bioenergiepark Nordwaldeck GmbH en bloc verkauft und übergeben.

Industriepark

Die Bioenergiepark Nordwaldeck GmbH wird sich in Zukunft allerdings von Teilflächen trennen, die nicht zwingend zum Industrieparkbetrieb hinzugehören müssen und diese an Investoren verkaufen. Das Verpachtungsgeschäft ist das Kerngeschäft und hier liegt das Hauptaugenmerk auf der Vermeidung von Leerstand. So konnten auch Mitbenutzungsverträge zwischen dem Bund und Gewerbetreibenden – also Zwischennutzungen - übernommen und vielfach auch weiter geführt werden.

Planungsrechtliche Überlegungen

Bebauungsplan Industriegebiet (GI)

öffentliche Verkehrswege

Gewerbegebiet (GE)

private Vekehrswege

Mit der Idee des Bioenergieparks Nordwaldeck hat man sich auf die Ansiedlung von Unternehmen fokussiert, deren Geschäftsfeld die nachwachsenden Rohstoffe aus der Region sind. Damit dies reibungslos funktioniert und der Anlagenbau problemlos möglich ist, wird der planungsrechtlich weiße Fleck „Sondergebiet Bund“ durch eine entsprechende Bauleitplanung überwiegend zu einem Industriegelände umgewidmet. Derzeit läuft das Bauleitplanverfahren. Im Entwurf des Bebauungsplanes ist im westlichen Bereich ein Gewerbegebiet vorgesehen. Hier ist eine industrielle Nutzung unwahrscheinlich, da sich dort die Gebäude der sozialen Einrichtungen, die Sportstätten, das Kasino etc. befinden. Teile dieser gewerblichen Flächen werden künftig außerhalb des Industrieparks liegen.

Entwicklung eines Industrieparks zum Thema Bio-Energie in Bad Arolsen

Für den eigentlichen Industriepark ist eine Ausweisung als GIGebiet vorgesehen mit dem entsprechenden Baurecht. Parallel dazu wurde eine Änderung des Flächennutzungsplanes im Bereich des Truppenübungsplatzes beantragt. Derzeit ist hier Grünland eingetragen, aber die Einstufung als Ackerland wird angestrebt. Der Grund ist nahe liegend: Wenn nachwachsende Rohstoffe im Kasernengelände durch Investoren weiter veredelt werden, dann sollte diese große Fläche direkt neben der Liegenschaft auch entsprechend nutzbar sein.

Ausblick Zur Vermietungs- und Verpachtungssituation ist festzustellen, dass derzeit noch einige Grundstücken für größere Anlagen vorhanden sind, für einige Grundstücke werden derzeit Verpachtungsverhandlungen geführt, andere sind bereits verkauft. Im Bereich der nicht zum Abriss vorgesehenen Gebäude sind derzeit nur noch 14 % der Flächen innerhalb der bestehenden Gebäude zu verpachten. Für den Industriepark wird eine neue Einfahrt mit Eingangskontrolle der Lkw etc. errichtet werden. Diese Maßnahme gehört zu den Service-Dienstleistungen, die allen Investoren angeboten werden können. Ferner wurden Überlegungen angestellt, wie mehrere Bioenergieanlagen auf dem Gelände angeordnet sein und einen Verbund bilden könnten. Neben einer Bioethanolanlage könnte ein Holzheizkraftwerk errichtet werden und daneben eine Biogasanlage. Die Biogasanlage ist schon genehmigt, für das Holzheizkraftwerk werden derzeit gemeinsam mit Rechtsanwälten entsprechende Pachtunterlagen vorbereitet und für die Bioethanolanlage ist die Gesellschaft mit ersten Interessenten im Gespräch. Wichtig ist aus der Sicht der Bioenergiepark Nordwaldeck GmbH, dass der Bioenergiepark auch wirklich funktioniert, das heißt, dass der Verbund dieser Anlagen funktioniert. Die Reststoffe, die bei der Bioethanolgewinnung übrig bleiben, können in der Biogasanlage durchaus noch weiter vergoren werden. Das entstehende Biogas kann im Gelände selbst genutzt werden, kann aber auch über eine Gasleitung in ein anderes Nahwärmenetz transportiert werden. Das Holzheizkraftwerk wiederum liefert aus Abwärme Energie für die Bioethanolanlage. Aus einem solchen Verbund müssten Vorteile für alle entstehen, die sich in diesem Energiepark ansiedeln.

Bioenergieanlagen

Eine Bundeswehrkaserne wie in Bad Arolsen bietet im Prinzip eine gute Infrastruktur, wenn auch für eine derartige Bioenergiepark-Nutzung noch Einiges anzupassen oder zu optimieren ist. Um verkaufbare voll erschlossene Flächen für Unternehmen anbieten zu können – z.B. im gewerblichen Bereich außerhalb des Industrieparks, müssen Straßen zurückgebaut werden, Wasser-, Kanal- und Stromnetze angepasst oder saniert und natürlich auch Gebäude abgerissen werden. Darüber hinaus möchte die Bioenergiepark Nordwaldeck GmbH über den Verbund von Anlagen für nachwachsende Rohstoffe hinaus als Bioenergiepark ein Kompetenzzentrum sein. Sie hat daher bereits Gespräche mit Universitäten geführt, denn die Optimierung dieser Verbünde ist eine Aufgabe, in die noch Einiges an Forschung und Entwicklung investiert werden muss. Die Bioenergiepark Nordwaldeck GmbH wird ferner versuchen, weitere Anlagen u. a. auch zur Produktion von Biokraftstoffen auf dem Gelände anzusiedeln und den Truppenübungsplatz einer vernünftigen bioenergetischen Nutzung zuzuführen. Dr. Gerhard Wüllner ist Geschäftsführer der Bioenergiepark Nordwaldeck GmbH in Bad Arolsen

Konversion in der Region Hanau Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt – Regionale Aspekte und mögliche Strategien Hans-Ulrich Weicker

Hanau im regionalen Kontext Hanau ist Oberzentrum mit knapp 90.000 Einwohnern und damit sechstgrößte Stadt in Hessen mit einer überwiegend von Industrie und Militär – zumindest im Stadtteil Lamboy – geprägten Stadtgeschichte. Hanau gehörte mit Kaiserlautern und Heidelberg zu den drei größten US-Garnisonen. Hanau ist durch einen hervorragenden Autobahn- und Bahnanschluss sehr gut erreichbar. Auch die Nähe zum Flughafen stellt einen gewissen Vorteil dar. Hanau weist aber auch erhebliche Freiraum- und Landschaftspotenziale auf, z.B. die Kinzigauen und umfangreichen Waldbestand. Diese Potenziale stellen auf der anderen Seite wiederum Einschränkungen für die Siedlungsentwicklung dar, weil diese Bereiche als Bauland ausfallen. Hanau hat trotz der großen Kriegsschäden in einigen Bereichen – z. B. auch im Stadtteil Lamboy mit seinen Bauten der Militärgeschichte – eine umfängliche historische Bausubstanz, die teilweise unter Denkmalschutz steht. Denkmalschutz wird in Hanau durchaus auch als Chance gesehen. So steht z.B. auch die Pioneer-Kaserne als Gesamtanlage unter Denkmalschutz.

Die Konversionsflächen 1975 gab es in Hanau noch über 17.000 Militärangehörige. Heute sind es in Gelnhausen, Erlensee und Büdingen zusammen – diese vier Städte bilden die Militäry-Community – noch 7.000. Hanau war in den 90er Jahren zum ersten Mal von Konversion betroffen, was im Stadtteil Lamboy zu großen nachhaltigen Aufwertungen geführt hat. Heute nun werden insgesamt mehr als 300 Hektar Kasernenareale in Hanau frei, von denen die Hälfte städtebaulich relevant ist. Aber auch 150 Hektar sind durchaus bedeutsam!

Konversionsflächen in Hanau ■

Hutier-Kaserne

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Yorkhof-Kaserne

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Pioneer-Kaserne

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Old-Argonner-Kaserne

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New-Argonner-Kaserne

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Wolfgang-Kaserne

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Underwood-Kaserne

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Großauheim-Kaserne

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Cardwell Housing

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Pioneer Housing

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Campo Pond Training Area

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River Training Area

„Luftbilder sind derzeit in Hanau das aktuelle Planungsmedium, da bisher relativ wenig an konkreten Lageplänen oder an Grundrissen von Gebäuden vorliegt.“

Die Stadt Hanau hat im Entwurf des Regionen Flächennutzungsplans die Flächen mit der bisherigen Darstellung als „Sonderbaufläche Bund“ überwiegend als Mischgebiete ausgewiesen und zum Teil als Industriegebiet und Gewerbegebiet, um sich möglichst viele Optionen offen zu halten. Mischgebiet ist eine Flächendarstellung, die relativ viele Ableitungs- oder Entwicklungsmöglichkeiten für nachfolgende Bebauungspläne einräumt. Nach dem Entwurf des Regionalen Raumordnungsplans bzw. des regionalen Flächennutzungsplans sollen Hanau 165 Hektar Gewerbefläche zugestanden werden und 149 Hektar Wohnbaufläche, wobei darin auch Flächen enthalten sind, die nicht zur Konversion gehören. Das ist reichlich, sogar überreichlich. Hanau hat dabei den großen Vorteil, dass so gut wie keine „Grüne-Wiese-Flächen“ benötigt werden. Der Bedarf bzw. diese Zielwerte, die auf Hanau projiziert wurden, können zumindest rein rechnerisch auf Konversionsflächen untergebracht werden.

Die Einstufung der Stadt Hanau als Oberzentrum beinhaltet einen gewissen Versorgungsauftrag. Der oberzentrale Verflechtungsbereich muss nicht nur mit Dienstleistungen, Einzelhandel, Kultur etc. versorgt werden, sondern auch mit Wohnbauflächen. Hanau wird diesem Anspruch auch genügen und sieht sich dabei allerdings in Konkurrenz mit Nachbarkommunen, zumal in Hanau überwiegend 3- und 4-geschossige Geschosswohnungsbauten auf den Markt kommen werden, während die Nachbarkommunen durchaus attraktivere Angebote bieten. Hier stellt sich die Frage, ob dieses Potenzial an Wohnungsbauliegenschaften das geeignete ist, um der Stadt Hanau langfristig die Bevölkerungsergänzung zu verschaffen, die angestrebt wird oder, ob da vielleicht durch neue Planungen und durch bauliche Ergänzungen etc. bessere Marktchancen entstehen und damit auch eine breitere Zielgruppe erreicht werden könnten.

Stadtteil Lamboy Hanau hat auch das Glück, dass fast alle Konversionsflächen nicht im Außenbereich liegen, sondern Bestandteil des Siedlungsgefüges sind, wobei die Frage, ob es sich damit um Innenbereiche im Sinne des § 34 handelt, noch nicht in allen Fällen bejaht werden kann. Die Flächen könnten auch bauleitplanerisch gesehen in eine Art „Nullstellung“ zurückfallen, zumal es hier keine verbindliche Überplanung gegeben hat.

Der Stadtteil Lamboy besteht aus mehreren Kasernenanlagen, wobei die Hessen-Homburg-Kaserne heute das Technische Rathaus mit Schulverwaltung und Schulzentrum beherbergt. Ein wesentlicher Aufwertungs- und Entwicklungsimpuls wurde im Lamboy-Viertel durch die Landesgartenschau erzielt und durch die Verlagerung kommunaler Einrichtungen. Beides Impulse, die von der öffentlichen Hand ausgingen. Ferner sind die François-Kaserne zu nennen, die in den 90er Jahren für

Hans-Ulrich Weicker

Luftbild Hutier Kaserne

Wohnen und Dienstleistungen umgebaut wurde, die HutierKaserne, die bereits geräumt ist und die Yorkhof-Kaserne. All diese Anlagen sind denkmalgeschützt. Mit dem Lamboy-Viertel ist die Stadt städtebaulich bzw. stadtgeschichtlich sozusagen von außen nach innen gewachsen. Diese François-Kaserne war 1886 die erste Anlage und wurde ergänzt durch die Hessen-Homburg- und später die Hutier-Kaserne. Zu diesem Zeitpunkt, um 1900, wurde von den Kasernen ausgehend die Lamboystraße, die es heute noch gibt und die dem ganzen Stadtteil ihren Namen gibt, zur Innenstadt hin gebaut. Hier außerhalb der Stadt entstand damals also ein Militärstadtteil, den es heute noch gibt und der durchaus enorme Potenziale aufweist. Der Hanauer Lamboywald, wo die historische Schlacht von General Lamboy stattfand, grenzt direkt an diesen Stadtteil an. Die denkmalgeschützten Gebäude der François-Kaserne wurden für hochwertige Dienstleistungen umgenutzt. Daneben entstanden ein Wohngebiet mit verdichtetem Einzelfamilienhausbau sowie ein neuer Stadtteilpark mit Anbindung an die Kinzigaue. Diese Konversionsfläche wurde mustergültig in ein Großkonzept der Stadtentwicklung eingebunden und hat neben der Landesgartenschau erheblich zur Stabilisierung und städtebaulichen Aufwertung des Lamboy-Viertels beigetragen. Diese Konversion wäre allerdings ohne Landeszuschüsse so nicht denkbar gewesen.

Landesgartenschau

In Teilen der Hutier-Kaserne könnte in Zukunft eine Nutzung im Bereich Gewerbe und Dienstleistungen im Vordergrund stehen, da eine Wohnnutzung aufgrund der Grundrisse, soweit sie bekannt sind, schwer vorstellbar ist. Bei den Freiflächen bzw. im technischen Bereich der Kaserne wäre sogar eine noch robustere Nutzung, z.B. Industriegebiet mit der Option der 24-Stunden-Andienung, denkbar. So stark die Nachfrage von Logistikbetrieben nach solchen Flächen inklusive 24-StundenBetrieb in Hanau auch ist, man sollte im Sinne des verträglichen Zuordnens von Flächen darauf achten, dass man langfristig keine höherwertige Flächenentwicklung behindert, weil man einen relativ starken Emittenten zu schnell zugelassen hat. Auch das Thema Einzelhandel wird sich in Hanau stellen. Die Amerikaner werden ein sehr großes Einkaufszentrum – angeblich mit der größten Bowlingbahn Europas – hinterlassen. Einzelhandel ist ein komplexes Thema. In Hanau wurde ein Steuerungskonzept entwickelt, was in Kürze zur Beschlussfassung in die Gremien gelangt. Den Empfehlungen dieses Steuerungskonzeptes zufolge sollen die Konversionsflächen schwerpunktmäßig nicht für Einzelhandel, zumindest nicht für den großflächigen vorgehalten werden und insbesondere nicht für solche Sortimente, die zentrenschädlich sind. Dafür gibt es, wenn überhaupt, andere Standorte, die auch bereits diskutiert werden. Insofern wird der Einzelhandel auf Konversionsflächen kein Schwerpunktthema unter dem Oberbegriff Gewerbeentwicklung sein.

Konversion in der Region Hanau – Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt – Regionale Aspekte und mögliche Strategien

Ein Großteil der Gebäude, die nicht für Wohnnutzung geeignet sind, hat ein hervorragendes Umfeld und ist daher interessant für Dienstleistungen. Sie weisen gute Anbindungsqualitäten auf, die Nähe zu Grünräumen und Freiräumen, so dass hier Arbeitsplätze mit einer hohen Arbeitsplatzqualität entstehen könnten.

Pioneer-Kaserne Die Konversionsflächen bilden in Hanau – und nicht nur mit dem Lamboy-Viertel – quasi ganze Stadtteile, sind aber trotzdem dem Siedlungsgefüge zuzurechnen und haben unmittelbaren Freiraumbezug. So auch die Pioneer-Kaserne, die die Stadt Hanau planerisch am meisten beschäftigen wird. Hier kann man sich die größte Vielfalt an Nutzungsmöglichkeiten vorstellen. Die Anbindung ist hervorragend und die Kaserne ist – wie oben erwähnt – eine denkmalgeschützte

Gesamtanlage. Ob man aber alle Gebäude 1:1 erhalten kann, ist fraglich. So ist zum Beispiel zu hinterfragen, ob die Housing area langfristig für Wohnungsnutzung geeignet ist oder ob man hier besser verdichtete Einfamilienhausbebauung plant etc. Auch Standorte, die Jahrzehnte lang von den Amerikanern und deren Familien für Wohnzwecke genutzt wurden, müssen darauf hin überprüft werden, ob sie auch langfristig günstige Wohnstandorte darstellen. Denn dieses Areal der PioneerHousing ist beispielsweise eingerahmt von einer Bahnstrecke, von der Industrie und von der Autobahn. Als Wohnstandort ist die Pioneer-Kaserne auch relativ isoliert, da sie keine Anbindung an andere größere Wohn- und Infrastrukturbereiche der Stadt hat.

Luftbild Pioneer Kaserne

Hans-Ulrich Weicker

Hinzu kommt hier die Seveso-II-Problematik. Der § 50 des Bundesimmissionsschutzgesetzes, der sich mit dem verträglichen Zuordnen von Nutzungen beschäftigt, führt eventuell dazu, hier bei dem Stichwort „langfristige Wohnnutzung“ eher ein Fragezeichen zu machen. Mischformen sind eher vorstellbar: Wohnen, Gewerbe und Dienstleistungen, auch unter Erhalt von bestehendem Wohnungsbau. Dabei ist immer vorauszusetzen, dass auch Investoren an den Vorhaben Interesse bekunden, und dass ein Markt für solche Nutzungen vorhanden ist.

Bedarf und Nachfragegruppen im Segment Wohnen

Die Old-Argonner- und die New-Argonner-Kaserne werden als Wohnstandort höchstwahrscheinlich gut geeignet sein. Hier finden sich 3-geschossige Wohngebäude in einer typischen Wohnumgebung. In der New-Argonner-Kaserne finden sich auch Doppelhäuser, die beispielhaft mit dem Freiraum verzahnt sind und die wahrscheinlich von den Offizieren bewohnt waren. Diese Wohnsiedlung weist erhebliche Qualitäten im Wohnumfeld auf, insbesondere was den Anteil an Freiflächen betrifft, der generell bei den Wohnsiedlungen der amerikanischen Streitkräfte in Hanau sehr hoch ist.

Hanauer Restriktionen Seveso-II

Welche Chancen und welche Bindungen haben, insbesondere im Hinblick auf Wohnbaunutzung, die Flächen in Hanau? Die städtebauliche Entwicklung hängt von der demografischen Entwicklung ab. Die Gesellschaft wird älter, bunter, weniger. Das gilt auch für Hanau. Es ist zu überlegen, wie Senioren wohnen werden, welches die zukünftigen Wohnformen sind, welche Nachfragergruppen in diesen Flächen unterzubringen sein werden. Hanau muss – allein um den Bestand an Wohneinheiten zu halten – aufgrund des ständig wachsenden Wohnflächenbedarfs pro Person sowie der Wohnflächennachfrage pro Jahr 200 neue Wohnungen schaffen!

Welches sind die Einschränkungen, die in Hanau ein Problem darstellen? Es handelt sich zum einen um die bereits o.g. Seveso-II-Richtlinie, die erheblichen Einfluss auf die Planung haben wird. Das bedeutet, dass immer dann, wenn für diese Bereiche eine neue Bauleitplanung erarbeitet werden sollte, die Schutz- und Abwehransprüche der von der Richtlinie definierten Betriebe beachtet werden müssen. Diese Betriebe sind keine geringeren als Siemens, Degussa, Heraeus, also Weltkonzerne, an deren Verbleib die Stadt Hanau natürlich größtes Interesse hat. Aber auch die planerische Frage muss gelöst werden.

Die rund 1.200 Wohnungen auf Konversionsflächen, die in Hanau auf den Markt kommen werden, wären im Prinzip dafür also gut geeignet – aber nur rein rechnerisch. Ob sie aber familiengerecht sind, ob sie unterschiedliche Bevölkerungsgruppen anziehen und für zukünftige Wohnbedürfnisse die entsprechenden Standards bieten, das bleibt dahin gestellt. Hanau wird sich also zunächst mit der Prüfung dieser Grundsatzfragen beschäftigen.

Dieser Schatten der Seveso-II-Richtlinie fällt leider auf den gesamten Hanauer Osten, denn die Mehrheit der Sevesorelevanten Betriebe – es sind rund ein Dutzend in Hanau – befindet sich im Osten. Ohne den Abwägungsentscheidungen oder Rechtsprüfungen vorweg greifen zu wollen, hofft die Stadt, dass dort wo seit 50 Jahren Wohnnutzung Bestand hat, sie auch weiterhin Bestand haben darf.

„Welche Marktchancen haben überhaupt diese Wohngebäude hier?“

Grundrisse und Gebäudetypologie

Von den genannten 1.200 Wohnungen befinden sich fast 700 in der Wohnanlage der Pioneer-Kaserne, im Stadtteil Lamboy auf dem Gelände der Cardwell-Housing sind es ungefähr 100 Wohnungen, die Wohnanlagen in der Old- und New-ArgonnerKaserne weisen zusammen rund 400 Wohnungen auf, wobei sich die Zahl der Wohneinheiten durch Neuaufteilung der Grundrisse, durch Zusammenlegung etc. in ihrer Anzahl verändern könnte. Aber die Größenordnung wird in etwa bleiben.

Ein weiteres Problem stellen die Grundrisse und die Gebäudetypologie dar, insbesondere wenn man an die Wohnnutzung denkt. Ein gutes Beispiel ist das Technische Rathaus. Hier war ein umfänglicher Eingriff in die Gebäudestruktur notwendig, es wurde quasi eine neue Flurschneise in das Gebäude hineingeschlagen, um es als Bürogebäude umzunutzen. Für Dienstleistungen mögen diese ehemaligen Militärgebäude noch nutzbar sein, aber für Wohnzwecke wird sich das deutlich schwieriger gestalten. Darüber hinaus braucht jede moderne Wohnung Bezug zum Freiraum und wenn dies nicht die Terrasse im Erdgeschoss ist, muss die Wohnung eine Loggia oder einen Balkon aufweisen.

Konversion in der Region Hanau – Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt – Regionale Aspekte und mögliche Strategien

Bei den Gebäuden, die nicht denkmalgeschützt sind, ist das bestimmt nicht schwierig, bei den denkmalgeschützten Gebäuden dürfte es auch machbar sein, aber generell schränkt diese Notwendigkeit dennoch die Eignung für Wohnnutzung ein.

Wohnungsbauentwicklung auf den Konversionsflächen Im Stadtteil Lamboy im Bereich Cardwell Housing ist eine umfangreiche Entwicklung nicht notwendig, hier kann die Wohnnutzung im Bestand fortgesetzt werden, gegebenenfalls können kleine Wohnungen zu größeren Einheiten zusammengelegt werden, sofern die Grundrisse und die Haustechnik dies zulassen. Dies ist auch in Teilbereichen der New-ArgonnerKaserne denkbar. Wenn der Preis stimmt, werden diese Objekte mit Sicherheit sofort Chancen auf dem Markt haben. Eine zweite Möglichkeit der Wohnungsbauentwicklung auf Konversionsflächen ist Bestandserhaltung mit Nachverdichtung. Darunter leidet allerdings die o.g. Wohnumfeldqualität, d.h. die üppige Freiraumausstattung. Doch eine bauliche Nachverdichtung in den Innen- oder auch in den Randbereichen sollte nicht ausgeschlossen werden, zumal sie das geeignete Instrument ist, durch eine möglichst große Vielzahl von Bau- und Wohnformen breitere Bevölkerungsschichten anzusprechen. Aber es ist auch möglich wie damals in der François-Kaserne, dass man einen Großteil des Bestandes, in dem Fall waren es ja keine Wohngebäude, es waren Militäranlagen, abbricht und Flächen für neuen Wohnungsbau schafft.

„Durch die Vielzahl gleichartiger Wohnungen, die in Hanau auf den Markt kommen, werden die Vermarktungschancen sinken. Daher sollte man auch über angemessene Rückbaustrategien nachdenken.“ Sofern ein Standort generell für Wohnzwecke gut geeignet ist und das war bei der François-Kaserne der Fall – sollte man die vorhandene Bausubstanz abreißen und auf der gleichen Fläche neuen hochwertigen Wohnungsbau etablieren.

Fünf Strategien

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Fortsetzung der Wohnnutzung im Bestand

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Nachverdichtung im Bestand

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Wohnungsneubau auf bisher bebauten Flächen

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Wohnungsneubau auf bisher versiegelten, aber unbebauten Flächen

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Mischnutzungen im Areal bzw. im Gebäude

Darüber hinaus existieren zahlreiche Flächen, die bisher versiegelt waren, aber keine Gebäude aufweisen. Auch hier bieten sich Chancen neuen hochwertigen Wohnungsbau zu schaffen. Schließlich empfiehlt sich für das eine oder andere Areal oder sogar für einzelne Gebäude der Ansatz der Mischnutzung. Wohngebäude und Dienstleistungsgebäude stehen sozusagen im Quartier nebeneinander oder sogar im Gebäude selbst mischen sich diese Nutzungen. Dies ist sicher die schwierigste und spannendste Entwicklungsaufgabe, bei der man sich um die Zusammenarbeit mit Hochschulen bemühen könnte, um neue Lösungen zu finden. Hans-Ulrich Weicker ist Leiter des Stadtplanungsamtes in Hanau

Das Instrument der „Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme“ Handlungsstrategien bei der Konversion militärischer Liegenschaften Dr. Holger Schmitz

Nicht selten wurde die städtebauliche Entwicklung der Kommunen wesentlich von der militärischen Präsenz geprägt. So entstanden nach dem Zweiten Weltkrieg große Orts- und Siedlungserweiterungen, etwa „Family Housing Areas“, in denen Soldaten der Alliierten Streitkräfte mit ihren Familien wohnten. Mit einem Anteil von bis zu 50 % an der Gesamtkaufkraft des jeweiligen Gemeindegebietes kann ein militärischer Standort für die jeweilige Gemeinde von herausragender Bedeutung sein. Dementsprechend versuchten Kommunen den Abzug des Militärs zu verhindern, wenn damit deutliche negative wirtschaftliche Folgen verbunden waren, während umgekehrt solche Städte, die sich mit der Konversion städtebauliche Potenziale und Chancen erhofften, eine frühzeitige Freigabe zu erreichen suchten. Oft ergibt sich die erstmalige Möglichkeit der Aufhebung von räumlichen Barrieren oder die Verknüpfung von Stadtbereichen, die über viele Jahrzehnte voneinander getrennt waren. Andererseits liegt der weit überwiegende Teil der Flächen außerhalb von Siedlungszusammenhängen im Außenbereich. Hierzu gehören etwa Truppenübungsplätze, welche Anfang der 90er Jahre 60 % der direkt von den Streitkräften genutzten Flächen in der Bundesrepublik ausmachten. Nach Schätzungen befinden sich jedoch immerhin 16 % der Konversionsflächen im Innenbereich; 20 % aller Flächen sollen für eine städtebauliche Wiedernutzung aufgrund Lage oder Qualität der vorhandenen baulichen Strukturen in Betracht kommen. Ob diese Liegenschaften indes – namentlich vor dem Hintergrund schrumpfender Märkte – von den Gemeinden erfolgreich einer neuen Nutzung zugeführt werden können, hängt neben innovativen städtebaulichen Konzepten von einer erfolgreichen Umsetzungsstrategie ab, wobei den mit dem Bund zu schließenden Vereinbarungen für den Erfolg eine ganz wesentliche Bedeutung zukommt. Am Anfang der Entwicklung werden daher die Weichen dafür gestellt, ob die Konversion wirtschaftlich erfolgreich durchgeführt werden kann. Für die leichte Vermarktung der Flächen erscheint es zunächst auf der Hand zu liegen, möglichst schnell vermarktbare Flächen auf den Immobilienmarkt zu bringen, indem die Flächen möglichst rasch vom Bund erworben werden.

Ein solcher Zwischenerwerb der Gemeinde führt indes zu beträchtlichen Vorhaltekosten und dies bereits zu einem Zeitpunkt, zu dem weder unter Planungs- noch unter Marktgesichtspunkten mit hinreichender Sicherheit abgeschätzt werden kann, ob und wann die Liegenschaft einer zivilen Nutzung zugeführt werden kann. Aus diesen Gründen ist insbesondere zu Beginn der Konversionsmaßnahme sehr genau zu überlegen, ob ■

die Liegenschaft insgesamt oder teilweise von der Kommune erworben und entwickelt werden soll,

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die frühzeitige Überantwortung der Entwicklung auf private Investoren eine sinnvolle Alternative darstellt,

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städtebauliche Vereinbarungen mit dem Eigentümer (Bund) die größere Kosten- und Ablaufsicherheit für das Konversionsprojekt bietet.

Diese Überlegungen müssen vor dem Hintergrund angestellt werden, dass die Umlandgemeinden zumeist in der Lage sind, Bauland zu Preisen anzubieten, die weit unter denen für erschlossenes Bauland im benachbarten Mittel- oder Oberzentrum liegen. So kostet in westdeutschen Großstädten der Quadratmeter Wohnbauland durchschnittlich 310 Euro und in ostdeutschen 200 Euro, während Baulandpreise in den jeweiligen Umlandgemeinden in Höhe von 100 Euro (west) bzw. 30 Euro (ost) je Quadratmeter üblich sind. Dabei profitiert die in die Peripherie abwandernde Bevölkerung von der Infrastruktur der Stadt, etwa in Form von weiterführenden Schulen, Kultur- und Freizeitangeboten. Je nach der Lage der Liegenschaften eröffnet die Konversion zudem die Chance einer Förderung der Innenentwicklung gegenüber der zunehmenden Bebauung auf der „Grünen Wiese“. Dem Flächenrecycling von u.a. Militärbrachen wird daher auch eine Schlüsselfunktion für die Auflösung einer sich zuspitzenden Konfliktsituation zwischen Ressourcenschonung und Baulandmobilisierung zugeschrieben und darin ein bedeutendes Potenzial für die Verwirklichung des Ziels der nachhaltigen Siedlungsentwicklung gesehen.

Indes überschreitet das durch die Freigabe militärischer Liegenschaften gewonnene Flächenpotenzial den Bedarf für Folgenutzungen wie Wohnen oder Gewerbe bei weitem. 39 % der westdeutschen und 59 % der ostdeutschen Kommunen verfügen heute über wohnwirtschaftlich verwertbare Wiedernutzungspotenziale auf Brach- und Konversionsflächen. Die Umnutzung der ehemals militärisch genutzten Liegenschaften bedarf in der Regel großer Anstrengungen der jeweiligen Kommune. So wird die Wiedernutzung durch Altlasten und in vielen Fällen durch einen schlechten Zustand der aufstehenden Gebäude erschwert. Umso wichtiger ist die einheitliche Durchführung der Konversion auf Grundlage einer Gesamtkonzeption, die neben der städtebaulichen auch die wirtschaftliche Umsetzbarkeit sicherstellt. Die Überlegungen der Gemeinde müssen sich dabei möglichst frühzeitig, d.h. noch bevor der letzte Panzer die Kaserne verlassen hat, darauf konzentrieren, zu welchen Bedingungen der Grunderwerb erfolgen soll.

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die beträchtlichen Vorhaltekosten, die mit einem frühzeitigen Erwerb der Konversionsflächen verbunden sind,

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die zumeist nicht hinreichend abschätzbaren Altlastensanierungskosten,

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die Aufwendungen für die Herstellung der Erschließungsanlagen sowie

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das Vermarktungsrisiko.

Die verschiedenen Modelle unterscheiden sich u.a. in dem Umfang der Risikoübernahme der Gemeinde sowie in dem Grad der Einbindung einerseits von Investoren und andererseits des Bundes als Eigentümer der Flächen. Sie sind alle mehr oder weniger auf Kooperation angelegt. Demgegenüber ist die Stellung der Gemeinde insbesondere gegenüber dem Eigentümer dann am stärksten, wenn sie statt eines kooperativen Durchführungsmodells eine so genannte städtebauliche Entwicklungsmaßnahme wählt.

Es gibt im Wesentlichen vier Faktoren, die Gemeinden bei der Entscheidung über das Durchführungsmodell bereits vor Beginn der Konversionsmaßnahme berücksichtigen sollten:

Konversionsmodelle: Am Anfang die Weichen stellen

Grundsätzliches

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Kommunale Regieentwicklung

Kooperative Modelle

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Kommunale Eigengesellschaft

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme

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Kommunales Kooperationsmodell

Unterschiede hinsichtlich

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Starke Stellung der Gemeinde gegenüber Eigentümer

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Finanzierung durch maßnahmebedingte Bodenwerterhöhung

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Schließt kooperatives Vorgehen nicht aus

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Treuhändermodell

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Ausschreibungsmodell

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Vertragliche Regelung mit dem Eigentümer

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Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme

Kooperative Modelle

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Umfang der Risikoübernahme der Gemeinde

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Einbindung der Investoren

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Einbindung des Eigentümers

Dr. Holger Schmitz

Konversionsprozess

Freigabe der Militärliegenschaft

Prüfung verschiedener Konversionsmodelle

Erörterung mit BIMA/g.e.b.b.

Kriterien ■

Kooperationsbereitschaft des Eigentümers

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Markteinschätzung

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Haushaltslage

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Lage und Größe der Liegenschaft

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Aufwand für Baureifmachung

Konzeptionsphase

Wertermittlung/Kaufpreis

Baureifmachung

Altlastenuntersuchung Machbarkeitsstudie

Bauleitplanung

Finanzierungskonzept Einbindung von Investoren

Verhandlungsphase

Folgende Modelle kommen für Konversionsprojekte insbesondere in Betracht:

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Projektumsetzung

Kommunale Regieentwicklung Alle finanziellen Risiken übernimmt die Gemeinde dann, wenn sie die Gesamtfläche vom Eigentümer erhält und in ihr Finanzvermögen einstellt. Im Wege der kommunalen Regieentwicklung werden die Grundstücke beplant, erschlossen und als baureife Grundstücke veräußert. So ist beispielsweise die Stadt Iserlohn verfahren, die insgesamt drei Kasernenstandorte erworben und zu deren Entwicklung eine Projektgruppe aus mehreren Dezernaten gebildet hat. Auch die Kommune Lippstadt erwarb das gesamte Gelände, um es sodann an Investoren weiterzuveräußern. Bei diesem Modell trägt die Gemeinde das alleinige Risiko für die erfolgreiche Entwicklung des Geländes. Die Stadt Iserlohn gab ein Wertermittlungsgutachten in Auftrag und brachte von dem gefundenen Wert der Liegenschaft die für die Flächenreaktivierung kalkulierten Kosten in Abzug. Der verbleibende Betrag wurde dem Bund als Kaufpreis angeboten. Eine solche Vorgehensweise ist aber nicht zwingend. Auch bei einer kommunalen Regieentwicklung sind vertragliche Regelungen möglich, durch die sichergestellt wird, dass sich der von der Gemeinde zu zahlende Kaufpreis an den tatsächlichen Verkaufserlösen und den tatsächlichen Kosten festmacht. Allein die Komplexität solcher Vertragswerke und der Wunsch nach einer schnellen Einigung mag die Kommunen in einigen Fällen dazu bewogen haben, erhebliche finanzielle Risiken einzugehen.

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Realisierungsphase

Kommunale Eigengesellschaft Flexibler, weil zumindest teilweise den Restriktionen des kommunalen Haushaltsrechts nicht unterworfen, ist die Abwicklung des Konversionsvorhabens durch eine kommunale Entwicklungsgesellschaft. Diesen Weg hat beispielsweise die Stadt Mönchengladbach für die Konversion eines 160 ha großen Geländes gewählt, das die britischen Streitkräfte Mitte 1996 freigezogen hatten. Auch die Stadt Marburg verfuhr mit der Gründung einer Stadtentwicklungsgesellschaft für das 4,9 ha große Konversionsprojekt „Jägerkaserne“ in dieser Weise. Dabei verpflichtete sich die Gesellschaft gegenüber dem Bund, 20 % des Kaufpreises bei Eintragung in das Grundbuch zu zahlen, während der Rest in 9 gleichen Jahresraten bei einer Verzinsung mit 5 % fällig wurde. Als weitere Beispiele für dieses Vorgehen bei der Konversion militärischer Liegenschaften werden die Städte Minden und Werl sowie Wiesbaden genannt. Hinsichtlich der Risikoverteilung zwischen Verkäufer und Käufer gilt gegenüber dem Eigenbetriebsmodell nichts anderes. Auch hier kommt es wesentlich auf eine realistische Preisfindung an. Dabei ergeben sich gegenüber „normalen“ Liegenschaften erhebliche zusätzliche Schwierigkeiten, etwa im Rahmen einer Ertragswertermittlung, wenn beispielsweise der Nutzwert militärisch genutzter Gebäude ermittelt werden soll. In Marburg, aber auch in Kassel und Gießen, versuchte man dieses Problem zu lösen, indem der Wert für eine schon bekannte Folgenutzung berechnet wurde.

Das Instrument der „Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen“ – Handlungsstrategien bei der Konversion militärischer Liegenschaften

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Kommunales Kooperationsmodell Sind an der Eigengesellschaft auch private Investoren beteiligt (kommunales Kooperationsmodell), kann das finanzielle Risiko teilweise auf diese verlagert werden, wobei die Gemeinde andererseits in der Regel einen Teil ihrer Einflussmöglichkeiten auf die Entwicklung der Konversionflächen verlieren wird. Diesen Weg der Gründung einer gemischt-wirtschaftlichen Gesellschaft sind u.a. die Städte Münster und Wetter an der Ruhr gegangen. Die Stadt Münster gründete gemeinsam mit der örtlichen Sparkasse und der Westdeutschen Landesbank eine gemeinsame Entwicklungsgesellschaft. Vergleichbar zu dem Fall der kommunalen Regieentwicklung der Stadt Iserlohn wurde aus den geschätzten Vermarktungskosten die kalkulierten Kosten in Abzug gebracht. Im Gegensatz zur Stadt Iserlohn teilten sich die an der Gesellschaft beteiligten Gesellschafter das Risiko zu je einem Drittel. Ein solches Public-Private-Partnership Modell wählte auch die Stadt Wegberg (Kreis Heinsberg) und gründete gemeinsam mit der örtlichen Volksbank, der Landesentwicklungsgesellschaft Nordrhein-Westfalen mbH, einer privaten Entwicklungsgesellschaft, einer Beteiligungsgesellschaft und einer regionalen Wirtschaftsförderungsagentur eine Gesellschaft, welche mit Unterstützung des Landes eine 510 Hektar große militärische Konversionsfläche erwarb und nach Herrichtung und Erschließung der Vermarktung zuführte. Zu beachten ist bei diesen Modellen jedoch: Die Gemeinden müssen bei der Vergabe öffentlicher Aufträge das öffentliche Vergaberecht einhalten. Das betrifft neben der Beschaffung von Waren und Lieferungen auch Dienstleistungen. Wird das gemischt-wirtschaftliche Unternehmen mit der Durchführung städtebaulicher Leistungen beauftragt, kann bereits die Veräußerung von Geschäftsanteilen an Private dem Vergaberecht unterfallen. Beauftragt die Kommune eine kommunale Eigengesellschaft mit der Vorbereitung und Durchführung städtebaulicher Maßnahmen, handelt es sich dann nicht mehr um ein vergabefreies so genanntes In-house-Geschäft, wenn sie beabsichtigt, Geschäftsanteile an dieser Gesellschaft an einen bestimmten Privaten zu veräußern. Vergaberechtlich unbedenklich ist die Gründung einer gemeinsamen Gesellschaft mit einer sich 100 % im Eigentum des Landes stehenden Gesellschaft. So hat die Stadt Neuruppin zur Entwicklung eines ca. 360 ha großen Militärflugplatzes gemeinsam mit einer landeseigenen Gesellschaft eine Grundstücksgesellschaft gegründet, an der die Stadt 51 % und die Landesgesellschaft 49 % der Anteile hielt. Um ein Kooperationsmodell handelt es sich ebenfalls, wenn sich die Gemeinde über ihre Eigengesellschaft an einer Objektgesellschaft beteiligt. So gründete eine Gesellschaft der Stadt Göttingen gemeinsam mit Banken und der

Niedersächsischen Landesentwicklungsgesellschaft für das Konversionsvorhaben die „Immobilien Development und Beteiligungsgesellschaft Niedersachsen mbH & Co. Objekt Zietenkaserne KG“. Mit der KG wurde ein Geschäftsbesorgungsvertrag geschlossen, welcher den Erwerb, die Baureifmachung, die Erschließung und die Weiterveräußerung an Endnutzer auf Grundlage des städtischen Nutzungskonzeptes umfasste.

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Treuhändermodell Weitgehend vom Kosten- und Finanzierungsrisiko entlastet ist die Gemeinde jedoch erst dann, wenn sie von einem Zwischenerwerb absieht. So kann sie sich eines Treuhänders bedienen. Der Treuhänder handelt im eigenen Namen für Rechnung der Kommune. Diese Vorgehensweise scheint zunächst keine wirtschaftlichen Vorteile zu bringen. Allerdings werden bei diesem Modell landeseigene Gesellschaften (Landesentwicklungsgesellschaften) eingesetzt, die die wirtschaftliche Vorleistung übernehmen und die Kosten aus den Verkaufserlösen erwirtschaften. In dieser Weise ist die Stadt Lüneburg mit Hilfe der Niedersächsischen Gesellschaft für Landesentwicklung und Wohnungsbau mbH (NILEG) vorgegangen.

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Ausschreibungsmodell Neben dem Erwerb durch einen Treuhänder kommt zur Begrenzung des Kosten- und Finanzierungsrisikos die direkte Veräußerung durch den Eigentümer an einen privaten Investor in Betracht. So veräußerte der Bund eine 10,6 ha große Fläche der Waldersee-Kaserne Lübeck im Jahre 1994 an ein aus sechs Wohnungsunternehmen bestehendes Konsortium. Zur Wahrung städtebaulicher Zielsetzungen kann es sinnvoll erscheinen, die Grundstücksübertragung auf private Investoren im Wege der Ausschreibung vorzubereiten. So hält die Stadt Dortmund an der zur Durchführung des Konversionsprojektes „Stadtkrone-Ost“ gegründeten Entwicklungsgesellschaft lediglich 4 %. Die Ausschreibung gibt der Gemeinde die Möglichkeit, ihren Einfluss auf den Ablauf des Konversionsvorhabens weitgehend zu wahren. Schwierig gestaltet sich bei einem solchen Vorhaben – da es anders als im städtebaulichen Entwicklungsbereich hier nicht die Möglichkeit der Preiskontrolle gibt – die Sicherstellung angemessener Veräußerungsbedingungen. Die Vermutung, dass die Verhandlungen zwischen Eigentümer und privatem Investor zum marktgängigen Preis führen müsse, hat sich in der Praxis leider als nicht immer zutreffend erwiesen.

Dr. Holger Schmitz

Die Vertragsparteien unterschätzen hierbei allzu leicht die Kosten der bauherrenseitigen Entwicklung und gehen zudem davon aus, die Gemeinde werde die Folgekosten ihrer Planung in vollem Umfange alleine tragen. Die früher allgemein vertretene Auffassung, auf Investorenwettbewerbe sei das Vergaberecht nicht anwendbar, ist durch neuere Entscheidungen aus dem Jahre 2007 überholt. Vielmehr kann eine die Vergabepflicht auslösende Baukonzession auch bei bloßen Veräußerungsgeschäften vorliegen.

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Vertragliche Regelungen mit dem Bund Eine weitere Alternative zu diesen Modellen ist der Abschluss eines städtebaulichen Vertrages mit dem Bund als Eigentümer. Einen solchen Vertrag hat beispielsweise die Stadt Kassel im Jahre 1996 über die Entwicklung zweier Kasernen geschlossen. In dem Vertrag verpflichtete sich die Stadt, die notwendigen Erschließungs- und Ordnungsmaßnahmen durchzuführen. Der Bund zahlte im Gegenzug pro Quadratmeter Netto-Nutzfläche einen festgelegten Beitrag zur Schaffung der Infrastruktur. Damit verblieb das Vermarktungsrisiko beim Bund. Die Kosten für die Herstellung der Erschließungsanlagen sowie für die Durchführung von Ordnungsmaßnahmen wie Gebäudeabbruch oder den Rückbau von Straßen waren so für die Stadt kalkulierbar. Vorsorglich sei bemerkt, dass sich hierdurch nicht das „Vergabeproblem“ erledigt. Zudem lassen sich mit diesem Modell die Grunderwerbskosten vermindern. Der Bund erhält im Gegenzug die Chance, bei der Veräußerung seiner Grundstücke an Investoren einen Preis zu erzielen, der über dem entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert liegt, welcher bei der Inanspruchnahme des städtebaulichen Entwicklungsrechts maßgeblich wäre. Eine prozentuale Kostenteilung für die Errichtung der Erschließungsanlagen wurde in einem Vertrag zwischen dem Bund, dem Land Rheinland-Pfalz und dem Zweckverband Flugplatz Bitburg vereinbart. Auf diese Weise konnte der Bund voll erschlossene Grundstücke veräußern und refinanzierte hieraus seinen 50%igen Kostenbeitrag. 45 % der Kosten verblieben hingegen beim Land, 5 % beim Zweckverband. Zuvor waren Bemühungen des Bundes gescheitert, die Liegenschaft insgesamt und ohne Abstimmung mit der Kommune zu veräußern. Auch zwischen der Stadt Detmold und dem Bund wurde ein Vertrag über die gemeinsame Vermarktung eines ehemals militärisch genutzten Grundstücks, dem Fliegerhorst Detmold, im Jahre 1999 geschlossen.

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Konversion durch städtebauliches Entwicklungsrecht Jenseits der vorstehenden Modelle kommt die Inanspruchnahme des sog. besonderen Städtebaurechts in Betracht. Dieses städtebauliche Sonderinstrument bietet der Gemeinde die Möglichkeit, die Grundstücke eines festgelegten Gebietes im Zweifel im Wege der Enteignung zu einem Preis zu erwerben, der Werterhöhungen ausschließt, die sich aus der Aussicht auf die Neuordnung des Areals ergibt. Reizvoll ist diese Konversionsstrategie deshalb, weil die Kaufpreisfindung mit dem Bund als das zentrale Hemmnis bei fast allen städtebaulichen Konversionsprozessen bezeichnet wird. Entsprechend schwierig ist es, zwischen den Kommunen einerseits und dem Bund als Eigentümer andererseits über die Entwicklung der Liegenschaften zügig eine tragfähige Einigung zu erzielen. Um die Entwicklungschancen nach der Aufgabe militärischer Liegenschaften zu erhöhen, wird gefordert, der Bund müsse die verbilligte Abgabe nicht mehr benötigter Liegenschaften an die jeweiligen Kommunen oder an ansiedlungsbereite Unternehmen ermöglichen und sich an der Sanierung etwaiger Altlasten beteiligen. Unter Hinweis auf die oftmals bestehenden unterschiedlichen Preisvorstellungen zwischen Bund und Gemeinden über den angemessenen Kaufpreis wird auf die Möglichkeit verwiesen, eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchzuführen um so schnell die Verfügbarkeit der Flächen zu erhalten. Beispiele für die Inanspruchnahme des städtebaulichen Entwicklungsrechts zur Konversion militärischer Liegenschaften sind Vorhaben in Birkenfeld (Rheinland-Pfalz), Buxtehude, Dresden, Freiburg, Gießen, Parchim, Potsdam, Stuttgart, Tübingen und Viersen.

Der vorstehende Abriss zeigt die Bandbreite der Modelle, die der Gemeinde zur Durchführung eines Konversionsprojektes im Grundsatz zur Verfügung stehen. Die Inanspruchnahme des städtebaulichen Entwicklungsrechtes kommt nur dann in Betracht, wenn solche Lösungen entweder weniger effizient erscheinen oder keine hinreichende Gewähr für die Zweckerreichung bieten. Ist die Zahl der Eigentümer im Entwicklungsbereich hoch, werden vertragliche Regelungen oftmals ausscheiden. Bei der Konversion militärischer Liegenschaften, bei denen es die Gemeinde nur mit einem Grundstückseigentümer zu tun hat, können auf Kooperation angelegte Modelle hingegen viel eher angewendet werden. Die Gemeinde wird jedoch nur in Ausnahmefällen dazu verpflichtet werden können, solche Modelle statt des Entwicklungsrechts anzuwenden. Insbesondere muss sich die Gemeinde auf vertragliche Lösungen dann nicht einlassen, wenn sie gegenüber einer Entwicklungsmaßnahme als wirtschaftlich ungünstiger erscheinen. Man wird der Gemeinde insoweit einen Beurteilungsspielraum zugestehen müssen, da sie das städtebauliche wie wirtschaftliche Risiko für die richtige Wahl des Instrumentariums letztlich alleine trägt. Sie braucht sich auf keine vertraglichen Konzepte einzulassen, die sich nicht in ihre Entwicklungsplanung einfügen.

Das Instrument der „Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen“ – Handlungsstrategien bei der Konversion militärischer Liegenschaften

Von ganz wesentlicher Bedeutung für den Erfolg einer Konversionsmaßnahme ist demnach die Verhandlungsführung gegenüber dem Eigentümer Bund. Selbst wenn keine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt werden soll, sollte die Gemeinde die Möglichkeit, eine städtebauliche Entwicklungssatzung zu erlassen, nicht voreilig ausschließen, sondern dem Bund gegenüber deutlich machen, dass ein Erwerb der Grundstücke nur unter den Voraussetzungen erfolgt, die bei Anwendung des städtebaulichen Entwicklungsrechts gelten würden. Danach ist für den Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinde der sog. entwicklungsunbeeinflusste Anfangswert zugrunde zu legen. Hierfür ist der tatsächliche und rechtliche Zustand des Grundstücks zu dem Zeitpunkt maßgebend, zu dem mit hinreichender Wahrscheinlichkeit die Durchführung der Maßnahme in Aussicht steht und der Grundstücksmarkt bereits reagiert. Für Konversionsmaßnahmen kommt es anders als bei Maßnahmen mit vielen Grundstückseigentümern darauf an, ab wann der Bund mit der Möglichkeit einer Entwicklungssatzung rechnen musste, etwa weil ihm gegenüber die Gemeinde eröffnet hat, den Erlass einer Entwicklungssatzung ernsthaft in Erwägung zu ziehen. Eine rechtlich besonders anspruchsvolle Aufgabe stellt die für die Bemessung des Kaufpreises einer militärischen Liegenschaft maßgebliche baurechtliche Qualität dar. Im Folgenden können jedoch nur einige wesentliche Aspekte skizziert werden. Sind militärische Liegenschaften im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes gelegen, so besteht für eine zivile Anschlussnutzung kein Baurecht. Da für militärische Liegenschaften kein Grundstücksmarkt existiert, kommt das Vergleichswertverfahren zur Ermittlung des entwicklungsunbeeinflussten Anfangswertes nicht in Betracht. Ebenso scheidet das Ertragswertverfahren aus. Für die Ermittlung des Grundstückswertes ist daher der Wiederbeschaffungswert zu ermitteln, der für militärische Liegenschaften dem Wert von Außenbereichsgrundstücken ohne Bauerwartung entspricht. Kleinere ehemals militärisch genutzte Liegenschaften können von ihrer zivilen Umgebung geprägt sein und sind dann, je nach Lage im Siedlungszusammenhang, dem unbeplanten Innenbereich zuzurechnen. Bei größeren Arealen, die zudem regelmäßig durch besondere Einfriedungen von der Umgebung abgeschottet sind, kann die nähere Umgebung keine prägende Wirkung auf das Konversionsgebiet haben. Die planungsrechtliche Qualität ist daher anhand der Bebauung des Konversionsgeländes selbst zu beurteilen. Größere Kasernengelände, die nicht durch ihre Umgebung geprägt sind, wären nur dann dem unbebauten Innenbereich zuzurechnen, wenn sie einen Ortsteil bildenden Bebauungszusammenhang aufweisen und sich die Bebauung einfügt.

Empfehlungen

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Verhandlungsstrategien gegenüber Eigentümer frühzeitig festlegen

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Einsatz des Entwicklungsrechts nicht voreilig ausschließen

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Kostenrisiko soweit möglich reduzieren

Für die Annahme eines Ortsteils kommt es darauf an, dass die Bebauung eine angemessene Fortentwicklung innerhalb des gegebenen Bereiches ermöglicht. Ob dies nach der Aufgabe der Nutzung noch möglich ist, richtet sich danach, ob vom Standpunkt eines objektiven Beobachters aus gesehen die bauliche Anlage für die bisherige Nutzung noch offen ist. Zu Unrecht wird hierfür oft danach differenziert, ob Liegenschaften mit Funktionsgebäuden (Mannschaftsunterkünfte, Wachen, Reparaturwerkstätten, Garagen, Unterstellhallen, wegen ihres spezifisch militärischen Standards aber auch Sportplätze, Lazarette) oder mit Wohngebäuden für Soldatenfamilien bebaut sind. Soweit für diese Gebäude eine Genehmigung vorliegt, konnte diese die zivile Fortsetzung nicht mit einschließen. Zudem fehlt es mit der Aufgabe der militärischen Nutzung an einem Bebauungszusammenhang, in den sich die Bebauung einfügen könnte, so dass größere Kasernenareale, die nicht durch ihre Umgebung geprägt werden, immer dem Außenbereich zuzurechnen sind. Die Erteilung von Baugenehmigungen dürfte hier in der Regel wegen des Planbedürfnisses ausscheiden, so dass es sich wertermittlungsrechtlich höchstens um Bauerwartungsland handeln kann, was nur einen verhältnismäßig geringen Kaufpreis rechtfertigt.

Dr. Holger Schmitz ist Rechtsanwalt und Geograph und in der Sozietät Nörr, Stiefenhofer, Lutz, Frankfurt/ Berlin tätig.

Stadtentwicklung und Konversion in Augsburg Projekte und kommunale Steuerungsinstrumente Edgar Mathe

Augsburg ist nicht München! Auch in Bayern gibt es Städte, z.B. Augsburg (268.000 Einwohner), die von Strukturveränderungen stark betroffen sind. Augsburg hat eine relativ schwache Kaufkraft und mit 5 % eine so niedrige Arbeitslosenquote wie im übrigen Bayern sowie die geringste Steuerkraft im Vergleich zu anderen bayerischen Städten. Aber die Stadt ist faktisch schuldenfrei, d.h. sie hat weit unter 1.000 Euro Schulden je Einwohner. Auch der Wohnungsmarkt in Augsburg ist nicht vergleichbar mit München oder Ingolstadt, wo eine hohe Nachfrage besteht und letztlich alle Flächen, die durch Konversion auf den Markt kommen, vermarktbar sind. Bei Gewerbeimmobilien verzeichnet Augsburg ebenfalls einen Angebotsüberhang. Allein die Konversionsflächen sind mit über 220 Hektar so groß wie die gesamte historische Altstadt. Insofern muss die Stadt bei der Entwicklung von Konversionsflächen immer von der Nachfrageseite ausgehen, um Konversion zu einem erfolgreichen

Geschäft werden zu lassen. „Geschäft“ deshalb, weil Konversion nicht nur der Stadtentwicklung und damit dem Gemeinwohl dient, sondern auch der Optimierung der Wertschöpfung.

Wie hat Augsburg die Konversion organisiert? Die Stadt Augsburg bedient sich bei der Entwicklung der Konversionsflächen ihrer 100%igen Tochtergesellschaft WBG, die wiederum ein Tochterunternehmen hat, das mit der Muttergesellschaft zusammen alle immobilienwirtschaftlichen Aufgaben der Stadt übernimmt. Zu ihrem Aufgabenprofil zählt insbesondere der Bereich der Konversion, in dem die WBG ausschließlich als Treuhänder tätig ist. In einigen anderen Projekten agiert sie auch selbstständig auf eigene Rechnung. Die „Projektleitung Konversion“ ist im Baureferat angesiedelt. Sie berichtet unmittelbar – und das ist ganz wichtig – einem eigens für die Konversion gegründeten Stadtratsausschuss, dem „Konversionsausschuss“. Er ist ein beschließender Ausschuss, der auch die Befugnisse hat, Verträge abzusegnen, da dies häufig der Fall ist. So gab es in Augsburg beispielsweise Vertragsverhandlungen, die „top secret“ waren, da private Mitbewerber versuchten, die Stadt herauszudrängen. In solchen Fällen ist eine Entscheidungsinstanz notwendig, die auch in den Sommerferien tagt und das Angebot der WBG mitträgt und absegnet. Darüber hinaus ist es erforderlich, dass jene Akteure, die im Konversionsausschuss und im Stadtrat vertreten sind, auch in der Gesellschaft mitwirken, die das Areal entwickelt. Einvernehmlich sind Fragen zu klären, z.B. „Wie werden die Angebote strukturiert? Gewinnverzicht ja oder nein? Wie wird das Verfahren konzipiert?“. Nur wenn die Beteiligungsgesellschaft 100 % im politischen Wirkungskreis der Kommune angesiedelt ist, gibt es übereinstimmende politische Interessenslagen und das konkrete Handeln zwischen Stadtrat und Aufsichtsrat der Beteiligungsgesellschaft funktioniert. 1993 wurde in Augsburg die erste Kaserne der Amerikaner geräumt. Die Konversionsflächen waren ausschließlich bis auf einen kleinen Bereich, das Prinz-Karl-Viertel, amerikanische Liegenschaften.

Orte der Konversion am Beispiel Augsburg

„Ein Hauptproblem, das bei der Konversion oft völlig übersehen wird, ist die Tatsache, dass sich die Verkehrsströme plötzlich verändern.“ Die Amerikaner sind in Augsburg nur in Nord-Süd-Richtung und umgekehrt gefahren, von Kaserne zu Kaserne oder zum Offiziersclub etc., aber im Prinzip fast ausschließlich zu Zielen, die sich in ihrem Wirkungskreis und damit auf ihren Liegenschaften befanden. Mit der Räumung der Kasernen fielen zunächst die Verkehrsströme weg, was beim Bürger den Eindruck hervorruft, nun sei der Normalzustand eingetreten. Es gibt überhaupt keinen Verkehr mehr. Mit der Umwidmung der Kasernenareale für zivile Nutzungen entsteht neuer Verkehr, es tritt plötzlich z.B. zusätzlicher Ost-West-Verkehr auf. Da Augsburg von zwei

Flüssen durchschnitten wird, kann man sich nun vorstellen, was sich an den Brücken abspielt. Und damit auch, was im Rahmen der Bürgerbeteiligung auf die WBG zukommt. Die Bürger wünschen im Prinzip keine weitere Veränderung nach der Aufgabe der Kaserne. Mit der Kaserne sind die Panzer weg, mit der Kaserne sind die lärmenden GI‘s weg, mit der Kasernenaufgabe ist auch diese latente Bedrohung durch Kriminalität weg. Es ist Ruhe im Quartier. Diesen nahezu himmlischen Zustand möchte der Bürger natürlich erhalten wissen. Deswegen hat die Stadt Augsburg bzw. die WBG vorab immer ein externes Moderationsbüro eingeschaltet, das aus der Bürgerschaft heraus benannt wurde. Stadt oder WBG als Treuhänder haben zunächst nur Strukturkonzepte erarbeitet, wie das Gebiet entwickelt werden könnte.

Organisation der Konversionstätigkeit

Stadtrat

Baureferat – Projektleitung –

(HBA) Amt für Immobilien- und Baumanagement

Stadtplanungsamt

AGS/WBG Entwicklungsträger

Konversionsausschuss

Tiefbauamt, Grünordnung, Techn. Unternehmen, Stadtwerke etc.

Verkehrsplanung

Aufsichtsrat WBG

Edgar Mathe

Zu den Themen Wohnen, Freizeit, Schule, Kinder, Gewerbe, Infrastruktur wurden jeweils Projektgruppen, so genannte Bürgerwerkstätten gegründet, die von dem Moderationsteam begleitet wurden. Dieses Moderationsergebnis war dann die Grundlage aller weiteren Überlegungen in der Planungswerkstatt der Fachplaner. Das hat dazu geführt, dass bei allen Bebauungsplänen für die 220 Hektar Kasernenareale nur eine geringe Anzahl an Anregungen nach dem Aufstellungsbeschluss bzw. vor der Planreife eingegangen sind, es sind also keine Verzögerungen dadurch eingetreten. Dies war von großer Bedeutung, da in einem Treuhandmodell täglich die Zinsuhr tickt. Insofern ist es ganz wichtig, dass die Kommunen im Vorfeld mit den Wünschen der Bürger umgehen können, um damit letztendlich die Planungszeiten zu verkürzen.

„Beim Erwerb und der Entwicklung einer normalen kleinen Kaserne von 30 bis 40 Hektar fallen schätzungsweise täglich Zinsen in Höhe von rund 1.000,-- Euro an.“

Die Wertschöpfungskette ist zunächst eine stadtplanerische, bezogen auf die zu entwickelnden weichen Standortfaktoren, die die Stadtqualität ausmachen. Was entsteht wo und wie und mit welchem langfristigen Wirkungskorridor, möglicherweise bis in die nächste Generation hinein? Aber sie ist auch eine materielle Wertschöpfungskette. Das Geld wird eingesetzt, um den Kaufpreis zu bedienen, um die Erschließung zu finanzieren und auch, um für ein gewisses Maß an Rückhalt zu sorgen, für die noch nicht bekannten Kosten im Hinblick auf eine spätere Veränderung des Quartiers. Zu Anfang etwa ist eine neue Grundschule notwendig, 15 Jahre später wird sie vielleicht überflüssig, wo hingegen andere Einrichtungen erforderlich werden, z.B. ein generationsübergreifender Stützpunkt.

Verfahrensalternativen I Instrumente der Stadtentwicklung ■

Erschließungsvertrag §§ 124 ff. BauGB für beitragsfähige Erschließungsleistungen (Herstellungs- und Planungslast liegt vollständig bei Dritten, z.B. Grundstückseigentümer, Projektentwickler) auch einschließlich des sog. 10%-Anteils

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Städtebaulicher Vertrag/Folgelastenvertrag (§ 11 ff. BauGB) alle Maßnahmen, die Voraussetzung oder Folge einer Projektentwicklung sind, werden auf Dritte übertragen (Planungsleistungen, Bodensanierungen, Umlegung baulicher und sozialer Folgeeinrichtungen)

Konversion ist ein politischer, aber auch ein wirtschaftlicher Prozess. Es sei noch einmal auf die Dimension des Vermögens und auf das anfangs erwähnte Ziel der Konversionsaufgabe – die Optimierung der Wertschöpfungskette – hingewiesen. Augsburg hat nicht nur ein großes Flächenareal zu bewirtschaften, sondern auch ein sehr großes Vermögen. In einem 20 Jahres-Zeitraum entfallen 80 % der Stadtentwicklungsvolumina allein auf Konversion. Unter kommunaler Hoheit einschließlich der Treuhandvermögen werden rund 200 Millionen Euro bewegt. Hinzu kommt das Investitionsvolumen Dritter für potenzielle Hochbaumaßnahmen.

„Da das Investitionsvolumen der Investoren nicht beliebig vermehrbar ist, wäre es falsch zu glauben, dass Konversionskommunen bei der Akquisition von Investoren im Rahmen einer Kooperation mit Umlandgemeinden agieren. In der Regel handelt die Kommune – auch Augsburg – egoistisch, um für die eigenen Bürger die Stadtentwicklung voran zu treiben. Mit den Umlandgemeinden herrscht also in der Regel nicht nur ‚Friede, Freude, Eierkuchen‘.“

Verfahrensalternativen II ■

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme §§ 165 ff. BauGB Kraft kommunaler Satzung werden Entwicklungsgebiete im Eigentum Dritter festgelegt und zum sog. Anfangswert „enteignet“, entwicklungsfertig hergestellt und zum Endwert (nicht Verkehrswert) veräußert, um aus der Differenz die entwicklungsbedingten (sozialen, ökologischen, baulichen) Kosten zu decken Problem: hohes wirtschaftliches Risiko

Stadtentwicklung und Konversion in Augsburg – Projekte und kommunale Steuerungsinstrumente

Das Treuhandmodell mit einer stadteigenen Gesellschaft – Vorteile aus Augsburger Sicht 1. Gründung einer weiteren Tochtergesellschaft Das Treuhandmodell macht eigentlich nur Sinn mit einer stadteigenen Gesellschaft und wenn es möglich ist die Problematik der Inhouse-Geschäfte rechtlich auszuschließen. Wenn eine Kommune z.B. über eine Wohnungsbaugesellschaft oder eine Landesgesellschaft verfügt, die zwar mit ihrem Vermögen hinter der Konversionsmaßnahme steht, aber letztendlich ihr Geld an anderer Stelle verdient, z.B. mit dem Bewirtschaften von Wohnungen, dem Eigentumswohnungsbau oder dem gewerblichem Wohnungsbau oder gar mit gewerblichem Grundstückshandel, dann kommt dies einem InhouseGeschäft sehr nahe, da die Kommune nicht nur 100%ger Eigentümer ist, sondern die Gesellschaft auch nahezu ausschließlich für die Kommune tätig ist. Nicht die Wohnungsbaugesellschaft selbst oder Landesgesellschaft ist also das geeignete Instrument, sondern eine eigenständige Tochtergesellschaft, die als Treuhänder fungiert.

„Die WBG besitzt 10.000 Eigenbestandswohnungen und damit genügend Eigenkapital (300 Millionen Euro), um letztendlich als Treuhänder auch gegenüber den Banken glaubhaft zu sein.“ Die WBG hat eine solche Tochtergesellschaft gegründet, die nichts anderes macht, als diese quasi hoheitlichen Aufgaben umzusetzen und die als Treuhänder keine eigenen wirtschaftlichen Interessen hat. Sofern das Treuhandvermögen noch nicht gegründet werden kann, muss vorfinanziert werden. Da es sich hier um eine verdeckte Refinanzierung handelt, ist die Zustimmung der Aufsichtsbehörde einzuholen. Entwickelt die Kommune die Konversionsflächen z.B. mit einem Bauträger, der vorfinanziert, und läuft der Verkauf nicht so wie geplant und die Zinsuhr tickt, wird der Bauträger bestrebt sein, die verkaufbare Fläche zu mehren, indem er die öffentliche Fläche hier um 100 qm, dort um 300 qm mindert, Fußwege eine halben Meter schmaler macht, Parkbuchten kürzer etc.. Aber auch beim Treuhandmodell liegt der Gewinn im Einkauf. Wenn es nicht gelingt, den Einkaufspreis niedrig zu halten, dann funktioniert die Maßnahme nicht, dann braucht man auch kein Treuhandmodell.

Eine kleinere Kommune, die kein Unternehmen dieser Art hat, braucht im Prinzip die Landesentwicklungsgesellschaft und deren Einfluss. In Bayern ist das Treuhandmodell eigentlich immer dort angesiedelt, wo die Kommunen größere Unternehmen dieser Art haben, bei kleineren tritt dann die jeweilige Landes- oder Bezirksgesellschaft ein.

2. Know how und Flexibilität Ein weiterer Vorteil des gewählten Modells liegt darin, dass eine städtische Wohnungsbaugesellschaft bereits über die notwendige Infrastruktur und das Know how verfügt, die in einer öffentlichen Verwaltung naturgemäß nicht in dem Maße vorhanden sind. Wohnungsbaugesellschaften haben kaufmännisches Personal, das als Verkäufer agiert, sie verfügen über Projektentwickler, die kaufmännisch rechnen, die kalkulatorische Kosten kennen, die wissen wie sich Handelsspannen auswirken, wo man darauf verzichten kann, wo man der Gegenseite auch einmal etwas zugestehen muss etc.. Wohnungsbaugesellschaften sind schnell und einfach in der Lage, Leistungen, die im Spektrum fehlen, hinzu zu kaufen, sie brauchen keine Stadtratsbeschlüsse und keine Ausschussbeschlüsse. Im in Augsburg gewählten Modell hat die Kommune auch kein Personalkostenrisiko, da die Wohnungsbaugesellschaft bzw. die Tochtergesellschaft das Personal vorhält. Auch das Treuhandvermögen ist abgesondert, die Wohnungsbaugesellschaft bzw. Tochtergesellschaft ist der Bewirtschaftende, nicht die Kommune, diese ist nur Gewährsträger. So lassen sich viel leichter investive Maßnahmen realisieren, als wenn die Konversionsmaßnahme über den kommunalen Haushalt abgewickelt würde. Und eine weitere – in Bayern ganz wichtige – Nebenwirkung: Die Verschuldungsquote der Kommune steigt durch die Konversionsmaßnahme nicht. Das wirtschaftliche Verfahren selbst ist einfach. Die Verkaufserträge minus Entwicklungskosten minus Ankaufspreis müssen zumindest Null ergeben. So lautet auch der politische Beschluss im Hintergrund. Das heißt, bei der Abrechnung der Maßnahme darf der kommunale Haushalt nicht belastet werden. Im Idealfall sollte das Treuhandvermögen einen positiven Ertrag aufweisen, im schlechtesten Fall die schwarze Null.

„Über die Jahre hat die Kommune in Augsburg bisher keinen Cent zur Konversionsmaßnahme beitragen müssen.“

Edgar Mathe

3 . Steuerrechtliche Aspekte

Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme

Zwar können Städte auch ohne Treuhänder die Entwicklung betreiben, fraglich ist jedoch, ob sie dann potentielle Umsatzsteuervorteile „schöpfen“ können, da Kommunen per se keine Unternehmer sind. Es sei denn, es gelingt eine Konstruktion über eine Grundstücksgesellschaft. Dann entsteht jedoch das Problem, dass, sofern die Grundstücksgesellschaft Gewinne macht, die Gewinne aus der Grundstücksgesellschaft heraus nicht steuerfrei auf die Stadt übertragen werden können.

Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme war für Augsburg und die WBG bei allen Kasernenarealen, die erworben wurden, das entscheidende Instrument, aber sie wurde nie exekutiert! Die Stadt hat bis auf zwei Ausnahmen (Sheridan und ReeseKaserne) immer nur den Einleitungsbeschluss gefasst und auf dieser Grundlage die jeweilige Verfahrensweise aufgebaut. Der Einleitungsbeschluss hat jedoch zum einen auf Seiten des Verkäufers, des Bundes, den Eindruck erweckt, „Die meinen es ernst mit dem Erwerb und mit der Beseitigung städtebaulicher Missstände“, deren Feststellung für den Einleitungsbeschluss gemäß der Begründung im Baugesetzbuch notwendig ist. Areale, die mitten im Stadtgebiet liegen mit einer Größe von 220 Hektar, die mit Stacheldraht eingezäunt sind, das sind eindeutig „städtebauliche Missstände“.

Beim Treuhandvermögen gibt es ertragsteuerrechtliche Chancen und umsatzsteuerrechtliche gleichermaßen. Die Umsatzsteuer belastet die Erwerber nicht und man hat den Vorteil im Treuhandvermögen. Denn sollte nach Abrechnung der Maßnahme wirklich ein Überschuss bleiben, kann dieser dem kommunalen Haushalt ungeschmälert zufließen.

4. Erhöhung der Akzeptanz für die Konversionsmaßnahme in der Bürgerschaft Ein weiterer Vorteil des Treuhandmodells, das über eine Wohnungsbaugesellschaft bzw. deren Tochtergesellschaft abgewickelt wird, liegt darin, dass hier „jemand“ zwischengeschaltet ist. Eine eigene Einheit, die nicht unmittelbar die Kommune selbst repräsentiert. Dadurch steigt die Akzeptanz für die Konversionsmaßnahme bei den Bürgern, was wiederum ganz wichtig für die Durchsetzung von Maßnahmen ist. Verstärkt wird dieser Effekt noch durch die oben angesprochene externe Moderation.

Augsburg und die WBG haben sich auch deshalb immer wieder für die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme als Verfahren entschieden, weil dies eine klassische, der WBG aus früheren Projekten bekannte und geläufige Aufgabe ist. Betrachtet man nun die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme im Treuhandmodell genauer, kann man jedoch feststellen, dass die Risiken so umfangreich sind, dass man einen eigenen Vortrag darüber halten könnte. Für die Abwägung oder Entscheidung, ob man dieses Instrument nach dem Einleitungsbeschluss auch tatsächlich anwenden möchte, ist es aus Augsburger Sicht entscheidend, welche Partner auf der Verkäuferseite stehen. In Bayern trifft man auf der Verkäuferseite auf sehr kompetente Personen, die um die Probleme in der Kommune wissen, die sich vorstellen konnten, was realistisch ist und was nicht möglich ist. Sie wissen natürlich auch über Preise Bescheid. So ist es der Stadt Augsburg vielleicht nicht gelungen, den Einkaufspreis zu erzielen, den man sich zunächst vorgestellt hatte. Trotzdem bleibt festzuhalten, dass sich die Partner auf der Verkäuferseite letztendlich immer so entschieden haben, als würden sie selbst vor dem Problem der Flächenentwicklung stehen. Dies galt nicht nur für Ankaufspreise, sondern auch für Fragen der Geländesicherung, für Anmietung und Zwischennutzungen.

Blindtext

Stadtentwicklung und Konversion in Augsburg – Projekte und kommunale Steuerungsinstrumente

Durchführung der Entwicklungsmaßnahme

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Geländesicherung

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Anmietung vor Kauf ?

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Entflechtung, baulich, juristisch und planerisch an den Grenzen der Flächen

Physikalische Revitalisierung

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Abbruch der Gebäude (Altlasten auch in Gebäuden, Asbest, DDT, PAK) ■

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Nutzungskonzept (Arbeiten, Wohnen, Grün, Mischung, Nutzungsart)

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Bürgerbeteiligung (Bürgerwerkstatt, Mediation durch Dritte)

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Bestandsuntersuchungen (Grünplan, Luftschneisen, Schnittstellenerschließung u.a.)

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Bundesbodenschutzgesetz LAGA, Entsorgungsrichtlinien führen zum „Rückbau“

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Altlastenentsorgung (Cocktail von Verschmutzungen)

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Aufbruch der Bodenbefestigungen (hohe Versiegelung)

Vermarktung Grunderwerb

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Vertrieb (Gewerbe: Zusammenarbeit mit Amt f. Wirtschaftsförderung, HWK, IHK) (Wohnen: Runder Tisch mit Bauträgern)

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Verkäufer Bundesvermögensverwaltung (BImA)

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Qualitätshandbuch

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Dienstbarkeitsinhaber (öffentliche Versorgung, hier: Fernwärme)

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Verkauf von Gewerbebauland

Ankaufspreis muss „schwarze Null“ sicherstellen

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Verkauf von Wohnbauland (Ameisengeschäft versus Bauträger)

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Erstellung der Grünanlagen (Umweltschutz)

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Erschließungsbeitragsfrei, weil E-Maßnahme

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Residualrechnung: Euro der Verkäufe abzgl. aller entwicklungsbedingter Aufwendungen = Ankaufspreis

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oder: Verkaufserträge – Entwicklungskosten – Ankaufspreis = 0

Planungsverfahren

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Rahmenplan

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B-Plan (Entwurf, Aufstellung und Auslegung)

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Keine Rechtskraft: „lernender B-Plan“ als Investorenanreiz künstlich in der Schwebe, um investorengerecht reagieren zu können

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Alternative: Verfahren nach § 30 ff BauGB zum Abschluss (Rechtskraft) bringen

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WBG-/AGS: als Planungsberater für gewerbliches/privates Baurecht

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Spartenplanung (Wasser, Strom, Energie)

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alles was nach § 127 BauG anfällt außer Hausanschlüssen

Edgar Mathe

Stichwort Zwischennutzungen: „Was die Zwischennutzungen angeht, so gab es in Augsburg Konversionsbeispiele, wo man ‚die bayerischen Hüttenwerke‘ vorfinden konnte, es waren alle Nutzungen vertreten, die keinen Ertrag bringen. Jeder der Zwischennutzer kannte irgendeinen Stadtrat und daher war es äußerst schwierig, diese Nutzer zum Stichtag wieder zum Verlassen der Fläche zu bewegen. Und wenn doch, stellte die Fläche dann faktisch den Idealfall für Chemiestudenten im 3. und 4. Semester dar, was Analytik von Schadstoffen anging.“ Verwertung vorhandener Gebäudesubstanz Die physikalische Revitalisierung der Gebäude, d.h. die Beseitigung oder Sanierung von Altlasten und Schadstoffen, die in den Gebäuden vorhanden sind, ist aufwändig und hinderlich im Vermarktungsprozess. Beim Erwerb von Wohnraum oder wohnraumähnlichen Gebäuden auf Kasernenarealen hat die WBG die Erfahrung gemacht, dass diese Gebäude letztendlich nicht zu revitalisieren sind. Es rechnet sich nicht. Wenn der Markt gut ist, ist das Grundstück kostbar, d.h. man kann es auch trotz Abbruchkosten verwerten, weil dieses dann nicht ins Gewicht fällt. Ist der Markt jedoch schlecht, dann können diese Gebäudetypen auf den Konversionsflächen nicht vermarktet werden, weil das Konkurrenzangebot zu groß und von besserer Qualität ist. Entschließt man sich z.B. aufgrund großer Nachfrage nach Wohnungen dennoch zur Revitalisierung und Vermarktung der Gebäude, so muss bei Gebäuden diesen Alters und Typs mit Schadstoffen (PAK) in den Böden u.a. gerechnet werden. Das kann sowohl mietrechtlich als auch beim Verkauf zum Problem werden. Der Projektentwickler – also in Augsburg die WBG – hat in solchen Fällen keine Chance, man ist immer der „Dumme“.

Empfehlung der WBG: „Wenn die Kommune den Mut hat und wenn es irgendwie zu realisieren ist – weg mit dieser Art von Gebäuden. Der blanke Boden ist das wertvolle Gut und das Planungsrecht ist das Instrument mit dem Sie arbeiten.“

Vermarktung Ein Treuhänder geht anders an die Vermarktung heran als das Städtische Liegenschaftsamt oder die Stadtplanung. So werden Interessenten aus dem gewerblichen Bereich von der WBG „an die Hand genommen“, gemeinsam sprechen WBG und Investor mit Vertretern der Stadtplanung, um zu klären, welche Art von Nutzungen der Investor auf der ins Auge gefassten Fläche realisieren kann. Dann wird das Grundstück im Bebauungsplan zurecht geschnitten. Im Idealfall hat der Treuhänder im Bebauungsplan unterschiedliche Grundstücksgrößen und unterschiedliche Zuschnitte vorgesehen, d.h. flexiblere Grundstücksgrenzen, die dann bei Bedarf leichter geändert werden können und so eine große Bandbreite an gewerblichen Nutzungen zulassen. Für den Wohnungsbau hat die WBG/Stadt für alle Areale in Augsburg ein Qualitätshandbuch erstellt. Das Qualitätshandbuch ist kein Vertragsbestandteil, der von den Investoren unterschrieben werden muss, dennoch soll es eine Richtschnur sein. „Investor“ ist ein weiter Begriff und die Partner können sehr unterschiedlich sein, je nachdem, ob man an Bauträger weiter verkauft oder das „Ameisengeschäft“ betreibt. Das Ameisengeschäft schafft Glaubwürdigkeit in der Bürgerschaft, weil jeder einzelne Erwerber unmittelbar den Repräsentanten der Stadt kennt - quasi als politischen Treuhänder. Bei einem Bauträger hat der Endnutzer bzw. -käufer immer das Gefühl, der wirtschaftliche Mehrwert stünde zwischen ihm und der Stadt. Hinsichtlich der Verwertung des Areals ist es für den Treuhänder natürlich einfacher, an einen Bauträger zu verkaufen.

„Die Augsburger Konversionserfahrung in einem Satz: ‚Stadtentwicklung durch Konversion - ein Vorteil für alle !‘ Konversionsprojekte schaffen neue Lebensräume und Nachbarschaften für die Bürger und nicht nur verfügbare Grundstücke.“ Edgar Mathe ist Geschäftsführer der Städtischen Wohnungsbaugesellschaft (WBG) Augsburg und der Augsburger Gesellschaft für Stadtentwicklung und Immobilienbetreuung (AGS)

Stadtentwicklung und Konversion in Augsburg – Projekte und kommunale Steuerungsinstrumente

1997 - 1999 Ablauf

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1997

Einleitungsbeschluss für städtebauliche Entwicklungsmaßnahme

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06/ 1999 Beauftragung des Vereins „Urbanes Wohnen“ Planungswerkstatt: durch externe Moderation sollen die Anregungen, Wünsche und Bedenken der Bevölkerung zur Entwicklung der Sheridan-Kaserne gesammelt werden

2002 - 2004

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2002-04

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03/ 2004 Stadtrat beschließt die Rahmenplanung

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07/ 2004 Stadtrat beschließt die Aufstellung des Bebauungsplanes auf der Grundlage des Rahmenplans

2004 - 2005

2000 - 2001

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02/ 2000 Durchführung der Planungswerkstatt I Mit über 80 interessierten Bürgern wurden die Ziele einer künftigen Planung festgelegt

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11/ 2000 Auslobung eines europaweiten städtebaulichen Ideenwettbewerbs unter Berücksichtigung der Bürgerwünsche

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06/ 2001 Ergebnisse des Ideenwettbewerbs werden vorgestellt

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09/ 2001 Durchführung der Planungswerkstatt II Inhalte des Ideenwettbewerbs werden mit den Bürgern einer Abwägung unterzogen

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10/ 2001 Stadtrat beauftragt die Rahmenplanung auf der Grundlage des Ideenwettbewerbs

Planungswerkstatt veranstaltet weitere StadtteilArbeitskreise. Bürger diskutieren die Inhalte der künftigen Rahmenplanung

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06/ 2004 Auslobung eines 2-stufigen Ideen- und Realisierungswettbewerbs Freiraumplanung Reese/ Sheridan-Kaserne

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12/ 2004 Ergebnisse des Ideenwettbewerbs Gesamtbereich: - WestPark -

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06/ 2005 Ergebnisse des Realisierungswettbewerbs Teilbereich: - SheridanPark -

2005 - 2006

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10/ 2005 Ankauf der Sheridan Kaserne nach jahrelangen intensiven Kaufverhandlungen zwischen AGS/WBG und BImA

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05/ 2006 Beginn der Baufeldfreimachung (Abbruch und Altlastenentsorgung 1. BA)

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09/ 2006 Beginn der Erschließungsmaßnahmen

Flächenentwicklung auf vorgenutzten Flächen aus Investorensicht Jörg Siebert

Die LBBW-Immobilien-Gruppe Die LBBW Immobilien Capital GmbH (kurz IC) gehört zur Immobiliengruppe der LBBW. Diese war bis 2006 noch die LEG Baden-Württemberg, die Anfang des Jahres 2007 umfirmierte. Die Immobiliengruppe folgt der Strategie, das komplette Immobiliengeschäft in jeder Wertschöpfungsstufe abzubilden. Sie gehört mehrheitlich d.h. zu 90 % der LBBW, der Landesbank Baden-Württemberg. Im Rahmen der Eigenkapitalbeteiligung stellt die Capital GmbH Projektentwicklern Eigenkapital in der Entwicklungsphase zur Verfügung. Dabei ist sie immer gemeinsam mit ihren Partnern in einer Objektgesellschaft, der sog. Entwicklungsgesellschaft vertreten. Das bedeutet, es kommt einem privaten Investor nicht einfach nur Eigenkapital zu und es wird ein Zinsrückfluss erwartet, der dann hoffentlich am Ende auch

Die LBBW-Immobilien-Gruppe Die LBBW-Immobilien ist der Immobiliendienstleister im Konzernverbund der Landesbank Baden-Württemberg (LBBW).

erfolgt. Vielmehr möchte die IC mitgestalten. Sie ersetzt dabei nicht den Projektentwickler, sondern tritt durchaus in die zweite Reihe. Sie ist paritätischer Gesellschafter im Verhältnis 50:50, obwohl sie in den meisten Fällen 100 % des Eigenkapitals stellt. Daher ist die IC bestrebt nicht nur ihr Engagement, ihr Risiko zu verzinsen, sondern auch eine Beteiligung am Exit zu erhalten. Räumlich gesehen ist die LBBW-Immobilien-Gruppe nicht nur in Deutschland, sondern auch im Ausland tätig. Was ist überhaupt ein Investor? Wer ist überhaupt bei einer Flächenentwicklung beteiligt? Es gibt vielerlei Investoren! Es gibt Investoren, die sehr viel Zeit investieren. Es gibt Investoren, die sich politisch exponieren, um bestimmte Nutzungen für eine Fläche vorzubereiten. Es gibt ganz unterschiedliche Leute, Firmen, Privatpersonen, Institutionen, die Geld in die Hand nehmen.

Zahlen und Fakten (2006) Unternehmensleistung: Bilanzvolumen:

Allein oder mit Partnern tritt die LBBW-Immobilien, die zu den großen Immobilienunternehmen in Deutschland gehört, im In- und Ausland sowohl als Bestandshalter, Investor als auch Dienstleister auf.

Eigenkapital: Jahresüberschuss v.St.:

407 Mio 1.977 Mio 733 Mio 67 Mio

Zu den großen Vorteilen der LBBW-Immobilien-Gruppe gehört, dass das gesamte immobilienwirtschaftliche Leistungsspektrum – von der Standortanalyse und Grundstücksbeschaffung, über Altlastensanierung und Rückbau, Projektentwicklung, Bau, Projektmanagement und Finanzierungsbeschaffung bis hin zu Vermarktung, Betrieb und Facility Management – kompetent aus einer Hand erbracht werden kann.

Neubauverkauf:

166 Einheiten

Handel/Privatisierung WE:

785 Einheiten

Für die Arbeitsteilung innerhalb des LBBW-Konzerns gilt, dass sich die LBBW-Immobilien auf alle Immobiliendienstleistungen konzentriert, während die LBBW und ihre Leasingtöchter die Finanzierungsaktivitäten fokussieren.

Mitarbeiter:

Immobilienbestand*:

26.587 Einheiten

Verwaltete Eigentumswohnungen:

20.406 Einheiten 590

* Einschließlich angemieteter und treuhänderisch verwalteter Einheiten

Aber wann nehmen sie Geld in die Hand? Ist das ganz zu Anfang, wenn das Risiko sehr groß ist? Geschieht das erst, wenn Baurecht oder Planungsrecht geschaffen wurde? Oder wenn das Projekt fertig gestellt ist? Das heißt am Ende? Ist das Engagement nur immer renditeorientiert oder schiebt der Investor nicht auch den Prozess mit an, damit die Komplexität in der Entwicklung verringert wird, damit überhaupt ein Projekt sichtbar wird?

Projektspektrum Die LBBW-Immobilien-Gruppe realisiert Zukunftsprojekte auf fast allen Gebieten des Bauens – für private wie öffentliche Auftraggeber – und tritt auch selbst als Investor auf. Dabei zählt das Bauträgergeschäft im Wohnungsbereich ebenso zu den Kernkompetenzen wie große gewerbliche Projektentwicklungen.

Leistungsspektrum LBBW Immobilien ■

Development

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Asset Management

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Die LBBW-Immobilien-Gruppe ist wie jeder rationelle Investor nicht an allen sich bietenden Investments interessiert, hat jedoch ein sehr breites Projektspektrum. Dieses reicht von Bürogebäuden über Klinikbau bis hin zur klassischen Konversion, die von der Untersuchung, über Rückbau bis zur Baufeldaufbereitung alles umfasst. Sie ist selbstverständlich im Bereich Wohnen tätig und entwickelt im Wohnungsbausegment u. a. auch eine Luxusmarke „Nobilium“, die an dem einen oder anderen Standort platziert wird. Ein Gebiet, in dem die LBBWImmobilien-Gruppe – zumindest den Bereich Eigenkapitalbeteiligung betreffend – nicht aktiv tätig ist, ist die Logistik. Allerdings finanziert die LBBW als Landesbank auch Projekte im Logistik-Bereich.

Nutzungs- und Projektspektrum

Office Center

Einzelhandel

Bildung

Klinikbau

Ausland

Konversion

Wohnen

Senioren

Nobilium

Eigenkapitalbeteiligung (LBBW Immobilien Capital GmbH) Equity – Geber für Projektentwickler in der Entwicklungsphase ■ Paritätischer Gesellschafter in den Objektgesellschaften ■ Exit Beteilligung ■

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Immobilienhandel

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Projektmanagement und Generalübernehmer

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Immobilienbestand

Jörg Siebert

Bevorzugte Gebiete, in den die LBBW-Immobilien-Gruppe Projekte auflegt, sind Innenstadtlagen und Lagen an der Peripherie der Innenstadt; auf der „grünen Wiese“ wird zumindest die IC ungern tätig. Ein Beispiel ist der Standort des Süddeutschen Verlages in München, eine in die Jahre gekommene Innenstadtlage. Die LBBW-Immobilien-Gruppe hat den Standort komplett übernommen und wird ihn jetzt zusammen mit einem Projektentwickler aus Heidelberg einer neuen Nutzung zuführen. Ein weiteres Beispiel findet sich unmittelbar zentral gelegen in Lübeck. Hier wird ein Areal entwickelt, auf dem ein direkt an die Fußgängerzone angrenzendes Einkaufszentrum (Shopping Mall) entstehen soll. Thalkirchen München Grundstücksgröße:

11.000 m2

Bruttogeschossfläche:

5.120 m2

Investitionsvolumen:

ca. 25 Mio.

Projektpartner:

alpha invest

Die LBBW-Immobilien-Gruppe realisiert darüber hinaus auch Projekte mit denkmalgeschützten Gebäuden. Durch die entsprechenden Abschreibungsmöglichkeiten und Strukturierungen sind diese Projekte durchaus interessant. Ein Beispiel hierfür ist die Residenzpost, das größte Projekt in München. Die Liegenschaft gehört der LBBW-Immobilien-Gruppe zusammen mit dem Projektentwickler Accumulata. Geplant sind hier Büroflächen und möglicherweise ein Hotel in der 5-SternePlus Kategorie. Besonders interessant sind Projekte, die ein gewisses Alleinstellungsmerkmal haben, die einzigartig sind. Hier dient ein alter Bahnhof in Thalkirchen, einem Stadtteil Münchens, als Beispiel. Dieser wird zu einem Bürogebäude, möglicherweise zu einem Medienstandort, umgebaut. Das Gelände wurde von der IC zusammen mit einem Projektpartner bereits erworben und derzeit steht die Durchführung des Bauleitplanverfahrens an.

Konversion Bahnsteig Heidelberg Grundstücksgröße:

10,5 Ha

Investitonsvolumen:

ca. 135 Mio.

Projektpartner:

GGH Gesellschaft für Grundund Hausbesitz mbH Heidelberg und die Sparkasse Heidelberg

Die LBBW-Immobilien-Gruppe ist auch in der Konversion von militärisch genutzten Flächen tätig. Zum Beispiel in Bad Kreuznach, wo zusammen mit der Stadt und der Sparkasse Rhein-Nahe eine Fläche von 160 Hektar entwickelt wird. Konversion lässt sich jedoch nicht in einem kurzen Zeitraum realisieren, hier ist mit Entwicklungszeiträumen von 10, 15 bis zu 20 Jahren zu rechnen. Aus diesem Grund engagiert sich auch nicht die IC in Bad Kreuznach, sondern der Bereich Kommunalentwicklung der LBBW-Immobilien-Gruppe.

Flächenentwicklung auf vorgenutzten Flächen aus Investorensicht

Werte schaffen

Erwartungen aus Investorensicht

■

Nutzungen passen zum Fokus des Unternehmens

Werte für die Region:

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Rahmenbedingungen erkennbar

■

Arbeitsplätze

■

Marktentwicklung für die Nutzungen absehbar

■

Stärkung der Wirtschaftsstruktur

■

Projektvolumen (BGF, GIK)

■

Leitbilder unterstützen

■ ■

„Weg“ zum Projekt definiert Kurze Realisierungszeit möglich

■

Unique selling point ■ Lage, Größe, Bekanntheitsgrad, Nutzung / Kosten

■

Rendite (Endinvestor – Equity Geber - Projektentwickler)

Konversion kann sich aber beispielsweise auch auf ein freies Bahngelände beziehen. Dieses Projekt hat ebenfalls eine sehr lange Entwicklungszeit und es dauert darüber hinaus bereits einige Zeit, bis überhaupt ein Projekt initiiert wird. Daher ist diese Form von Engagement mit hohen Kosten verbunden. Zusammenfassend kann man sagen: wenn die IC als Investor Eigenkapital zur Verfügung stellt, engagiert sie sich innerhalb von Investments, von denen sie der Meinung ist, dass die Nutzungen passend zum Focus des Unternehmens realisiert werden können. Das gilt im Übrigen auch für die Projektentwicklungspartner. Wenn ein Projektentwickler seine Kernkompetenzen innerhalb der Logistikimmobilien hat, sollte er nicht plötzlich in der Sparte des Bürobaus aktiv werden. Die Projektpartner der LBBW-Immobilien-Gruppe sind zwar ganz unterschiedlicher Art, aber eines ist bei der Realisierung von Projekten ganz entscheidend.

„Die Projektpartner sollten immer lokal verankert sein. ‚Lokalkolorit‘ ist wichtig für den Erfolg des Gesamtprojektes.“ Rahmenbedingungen für das Engagement der Capital GmbH Die IC steigt mit ihrem Know-how und ihrem Eigenkapital nicht bereits zu Beginn eines Projektes ein. Die Rahmenbedingungen für das Projekt müssen bereits bekannt sein, d. h. für die geplante Nutzung muss ein Markt erkennbar sein. Denn was nützen die schönsten „Housing Areas“, wenn an diesem Standort keine Wohnungen gebraucht werden? Hier kommt dann ein Engagement nicht in Frage. Auch der Einwand, dass in 30 Jahren vielleicht wieder Bedarf vorhanden ist, hilft hier wenig. Die Planung und Umsetzung eines Projekts müssen mittelfristig oder besser noch kurzfristig möglich sein.

■ ■

Werte schaffen Werte für Investoren/Nutzer: ■

Wertschöpfung durch marktgängige Nutzungen

■

Wettbewerbsfähigkeit

■

Anbindung / Lage

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Planungssicherheit

Naturräume Attraktivitätssteigerung

Der Wert und die Akzeptanz ist direkt abhängig von der oder den Folgenutzungen!

Auch das Projektvolumen muss ins Gesamtbild passen. Es ist keinesfalls empfehlenswert ein 200-Millionen-Projekt „anzufassen“, wenn man noch keine Erfahrungen in dieser Größenordnung hat. Von Bedeutung ist ferner, dass die Gesamtinvestitionskosten für das Projekt definiert sind, d.h. die gesamte Projekt-Wegstrecke muss definiert sein. Hierzu stellen sich wichtige Fragen, wie: Ist sichergestellt, dass Planungsrecht geschaffen werden kann? Und wie steht es um das Baurecht? Gibt es für den Bau bereits einen Startzeitpunkt? Wie sieht die Organisation aus? Sind alle anzusprechenden Partner bekannt? Kurze Realisierungszeiten sind optimal. Das Eigenkapital wird investiert und fließt relativ zügig wieder zurück. Das heißt die Zeit der Kapitalbindung ist relativ kurz und somit ist auch das Risiko geringer. Projektentwickler und Grundstückseigentümer sind hierüber ebenfalls erfreut, weil letztlich weniger Zinsen anfallen und so mehr Kapital für die eigentlichen Zwecke, nämlich den Grundstückserwerb, die Baulandentwicklungsmaßnahmen etc. verbleibt. Nicht zuletzt ist der Unique-Selling-Point sehr wichtig. Lage, Größe, Bekanntheitsgrad, Nutzen und Kosten. Alles muss schließlich miteinander stimmig vorliegen. Letztendlich ist noch die Rendite zu erwähnen. Die Projekte der LBBWImmobilien-Gruppe müssen natürlich eine befriedigende Rendite abwerfen; eine schwarze Null ist zu wenig. Betrachtet man ein solches Projekt einmal retrograd, gibt es irgendwann einen Endinvestor. Das kann auch der Hauskäufer sein, der Privatmann. Dieser hat bestimmte Vorstellungen, was sein Budget betrifft und definiert damit den Zielkorridor. In der Zwischenfinanzierungsphase ist der Kapitalgeber zu nennen – also z. B. die IC, die auch bestimmte Ansprüche an das Projekt stellt.

Jörg Siebert

Vier Stufen zur Projektrealisierung Transaktion / Exit

Projektrealisierung

Projektentwicklung

Asset-Bewertung

Vermarktungskonzept Investorensuche u. -bindung Verhandlungsmanagement Center Management

Projektgesellschaft formieren Finanzierung (EK / FK) Rückbau / Sanierung Generalplanung Projektsteuerung Bauliche Umsetzung

Marktorientierte städtebauliche Konzepte Nutzer u. Mieter Bindung / Koordination Abstimmung Entscheidungsträger/Öffentlichkeit Gutachten – Kostenschätzung – Wirtschaftlichkeit Genehmigungsprozess (Planungs- u. Baurecht)

Markt-, Wettbewerbs- und Wertschöpfungsanalyse Entwicklungsszenarien Empfehlungen

Aber auch der Projektentwickler, der zu Anfang mehr Risiken übernimmt, der praktisch gesehen das Projekt angeschoben hat, hat seine Renditeerwartungen ebenso wie der Grundstücksverkäufer. Das heißt jeder der Beteiligten hat eine eigene Renditeerwartung, die mit ein kalkuliert werden muss, da sonst das Projekt nicht zustande kommt.

Werte für die Region, Werte für Investoren und Nutzer. Wichtig ist, dass sowohl der Wert eines Projekts für die Region, als auch der Wert für die Nutzer und die Investoren offenkundig wird. Nur dann entwickelt sich das Projekt zu einem „runden“ Projekt, zu einem schnellen Projekt und einem risikoarmen Projekt. Das bedeutet auch, dass gegen das Projekt kein erheblicher Widerspruch entsteht.

Hemmnisse bei Konversionsprojekten Bewertungsmethoden Gerade im Rahmen von Konversionsprojekten werden immer wieder die verschiedenen Bewertungsmethoden wie Sachwertgutachten, Ertragswertgutachten, Verkehrswertgutachten etc. diskutiert. Ungeachtet der Verfügbarkeit all dieser Gutachten auf dem Markt, sind diese aus der Sicht eines Zwischeninvestors nicht besonders interessant.

Für ihn zählen nur die Folgenutzungen, denn nur diese bestimmen den Grundstückspreis und damit auch die Möglichkeiten im Rahmen des Projektes und letztendlich die Beweglichkeit eines Projektes.

Vornutzungen auf Flächen Ein weiterer „wunder Punkt“ sind die auf dem Areal bestehenden Vornutzungen. Bestehende Vornutzungen oder Prägungen des Geländes machen es einem zunächst schwer, völlig frei eine sinnvolle Nachnutzung zu entwickeln. Man hängt doch sehr an den bestehenden Strukturen. Es sind vielleicht ein paar schöne Wohnhäuser oder Bürogebäude vorhanden. Trotzdem müssen Überlegungen angestellt werden, ob man das Vorgefundene überhaupt dem vorgegebenen Zweck zuführen kann, oder ob es nicht sowieso schon a priori unwirtschaftlich ist den Bestand zu nutzen. Bisweilen gibt es Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen und auch erhaltenswert sind. Aber andererseits stellt sich auch häufig die Situation, dass Gebäude abgerissen werden sollten, um Raum zu schaffen für ganz neue Entwicklungen, die nachhaltiger und wirtschaftlicher sind.

Projektanschub Es ist sehr häufig der Fall, dass Kommunen zwar Eigentümer von Flächen sind, allerdings nicht über ausreichende finanzielle Mittel verfügen, um den Projektanschub zu gewährleisten. Dieser Projektanschub ist aber gerade bei solch komplexen Konversionen unbedingt notwendig und kann im Zweifel nur von der Kommune geleistet werden.

Flächenentwicklung auf vorgenutzten Flächen aus Investorensicht

Beteiligungszeitpunkt Investor Einstiegskorridor Equity-Geber

Exit

Risikokapital

Wert nach Realisierung

Risiko Profit

Risiko

– Risikoermittlung

Stufe 1

Bestätigung Konzept

Realisierung Baurecht Mieterbindung Planungsrecht

Stufe 1

Er kann jedoch dadurch erleichtert werden, dass Fördermittel durch das Land bereitgestellt werden – hier in Hessen immerhin 50 % der Kosten für Machbarkeitsstudien und erste Standortkonzepte.

Überangebot an Flächen Das Flächenangebot ist häufig für den lokalen Markt „schwer verdaulich“. So werden z.B. in Hanau sehr viele militärische Flächen geräumt und auf diesem Weg dem Markt zugeführt. Es stellt sich die Frage, ob dies überhaupt von der Kommune „gestemmt“ werden kann. Da von einem Zeithorizont von 20 bis 25 Jahren auszugehen ist, müssen Prioritäten formuliert werden. Welche Flächen bringt man zuerst auf den Markt, welche zuletzt und welche vielleicht gar nicht? Dabei spielen auch die geschätzten Realisierungszeiten für die jeweiligen Standortentwicklungen eine wichtige Rolle. Bei der Prioritätensetzung muss ferner bedacht werden, dass von beiden Seiten eine positive Wertschöpfung angestrebt wird. Im öffentlichen Focus steht die Nachhaltigkeit und gleichzeitig die Lösung struktureller Probleme bzw. eine strukturelle Optimierung. Im privatwirtschaftlichen Focus hingegen ist es die maximale wirtschaftliche Wertschöpfung. Projekte, die beides garantieren, sollten auf jeden Fall Priorität haben.

Stufe 3

Stufe 4

Die einzelnen Projektphasen Die Prioritätensetzung ist Teil der konzeptionellen Phase, die am Anfang aller Konversionsprojekte stehen muss, ob deren Ergebnis nun ein Masterplan oder ein Rahmenplan oder aber ein Standortkonzept ist. Die Festlegung der Detaillierungstiefe sei hier im ersten Schritt einmal beiseite gelassen. Auf jeden Fall müssen Diskussionen über die Entwicklungsvorstellungen der Kommune bzw. die empfohlenen Konzepte stattfinden. Damit beginnt der Projektentwicklungsprozess. Im weiteren Verlauf ist der Genehmigungsprozess für das Projekt ein wesentliches Thema. Das vorhandene und passende Planungs- und Baurecht ist für Investoren ein ganz wichtiger Punkt; er bedeutet Investitionssicherheit. Dann schließt sich die Phase der Projektrealisierung an und meistens begleitend die Phase der Transaktion und des Exits. Im Einzelfall wurde noch nicht einmal mit dem Bau begonnen, wurde noch kein Gewerk beauftragt und man befindet sich bereits unversehens mitten in den Verkaufsverhandlungen. Betrachtet man diese kurz angerissenen Projektphasen, so ist festzustellen: Zu Beginn gibt es einen sehr großen Unsicherheitsbereich. Jeder Investor fühlt sich hier „unwohl“. In diesem Bereich findet man das klassische Risikokapital, welches der Projektentwickler meist selbst aufbringen muss, gegebenenfalls mit Unterstützung der Öffentlichen Hand. Diese Projektphase steht derzeit hier in Hessen bei der Konversion im Focus.

Jörg Siebert

„Kommune, Projektentwickler und Öffentliche Hand müssen bestimmte Maßnahmen selbst durchführen oder Entscheidungen treffen, um den Projektanschub zu gewährleisten und die Rahmenbedingungen schaffen.“

Hier müssen Kommune, Projektentwickler und Öffentliche Hand bestimmte Maßnahmen selbst durchführen oder Entscheidungen treffen, um den Projektanschub zu gewährleisten und die Rahmenbedingungen schaffen. Wird hier tatsächlich ein Projekt sichtbar und umsetzbar, befindet man sich schon in einem positiven Investitionsklima und das Projekt wird vom Markt positiv aufgenommen. In der nächsten Phase ist es dann möglich, das Projektrisiko genauer zu ermitteln. Die Umsetzbarkeit wird abschätzbar und man erkennt die Wirtschaftlichkeit und eventuell wurde bereits eine erste Cash-Flow-Analyse angestellt. Dies bildet die Grundlage für ein Konzept, welches politisch und von der Bürgerschaft zu bestätigen ist, aber außerdem auch marktgängig sein muss. In dieser Phase, in der sich das Projekt deutlich abzeichnet, ist das Risiko also schon klar kalkulierbar. Es fehlt somit nur noch die Umsetzung im Bau. Dies bildet sozusagen die „Komfortzone“ der IC. Erst jetzt erhält der Projektentwickler das nötige Kapital für die Realisierung des Projekts. Anschließend wird Planungsrecht geschaffen. Hier beginnen die ersten Verhandlungen mit potenziellen Mietern. Im nächsten Schritt wird Baurecht geschaffen und am Ende steht irgendwann der Exit, bzw. Verkauf. Der Exit muss jedoch nicht zwingend am Ende erfolgen. Im Wohnungsbau muss z. B. nach der Makler- und Bauträgerverordnung beispielsweise beim Hauskauf vorab schon eine Kaufpreisrate bezahlt werden und weiterhin entsprechend dem Baufortschritt. Hier sieht man, dass ein Exit relativ frühzeitig beginnen kann. Die Projekte der IC sind normalerweise verkauft bevor sie fertig gestellt sind.

In der gesamten Projektrealisierungsphase gibt es also Wertsprünge und Risikosprünge. Zu Beginn eines Projektes kann man das Risiko nur schwer einschätzen, zum Ende hin wird der Profit – oder anders ausgedrückt - der Planungswertzuwachs immer größer. Profit und Risiko sind also gegenläufig. Die IC tritt erst in der „Komfortzone“ in ein Projekt ein und das bedeutet z.B. für Konversionsprojekte, dass sie die erste Phase auch ohne Partner überstehen müssen. Alternativ treten hier private Investoren oder z. B. unsere Schwestergesellschaften, die Development oder die Kommunalentwicklung ein. Diese sind im Risikokapitalbereich engagiert und können letztlich das Projekt komplett begleiten bzw. durchführen. Beispiel Sontra: Eine Kasernenfläche 4 km außerhalb des Stadtkerns mit typischem Gebäudebestand, technischem Bereich, Sportplatz usw. Für die Fläche wurden verschiedene Nutzungsszenarien erarbeitet. Welches Szenario umgesetzt wird, spielt eigentlich keine Rolle, denn aus Sicht des Investors ist jedes Szenario ein hochinteressantes Projekt sobald man dort möglichst schnell einen Exit generieren kann. Wird z. B. ein Energiepark angestrebt, so wäre dieses Konzept exitfähig und könnte sofort angegangen werden. Das man ein solches Projekt illustrieren und wirtschaftlich darstellen muss, damit Investoren letztlich auch „Geschmack“ daran finden, das ist selbstverständlich.

Flächenentwicklung auf vorgenutzten Flächen aus Investorensicht

Beispiel Konversion Sontra „Husarenkaserne“

Zusammenfassung Schlussfolgerungen aus Sicht des Investors Konversionsflächen werden für einen Zwischeninvestor interessant, wenn: ■

Ein Pre-Development erfolgreich durchlaufen wurde (Planungssicherheit, Sicherung Grundstück, Baurecht absehbar, Vorvermietungsgrad, Baukostensicherheit)

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Marktgängige Nutzungen / Nachnutzungen definiert und nachhaltig sind

■

Exit-Fähigkeit gegeben ist (Gesamtverkauf / Einzelverkauf)

■

Renditeerwartungen (auch die des Endinvestors) erfüllt sind

■

Umweltrisiken sicher gefasst sind

Warum wird Equity erst spät in ein Projekt hineingebracht? Es gibt zunächst zwei Blickrichtungen: die Orientierung auf das Projektrisiko zum einen und zum anderen auf die Projektrendite. Betrachtet man den Bankenmarkt, so stellt man fest, dass hier eine Orientierung auf das Risiko vorherrschte, weniger auf die Rendite. Risikokapital wird jetzt allerdings nur noch schwer platzierbar oder es muss extra als Risikokapital „eingesammelt“ werden. Normalerweise erledigt dies der Projektentwickler, um die erste Phase durchzustehen bis sich das Projekt konkret abzeichnet. Diese erste Phase ist also besonders komplex, zeitaufwendig und risikoreich und daher der klassische Bereich für den Einsatz von Risikokapital. Engagiert sich die IC nach dieser ersten Phase mit Eigenkapital, fordert sie eine Verzinsung des Eigenkapitals per anno plus eine Restgewinnbeteiligung. Dies ist auch ein Grund, warum sich diese erst zu einer späteren Projektphase engagiert. Prinzipiell sind auch bei Konversionsprojekten Einstiegsmöglichkeiten für einen End- und einen Zwischeninvestor, als auch für einen Projektentwickler gegeben. Jörg Siebert ist Geschäftsführer der LBBW-Immobilien Capital GmbH, München

Konversion – ein Vorteil für alle ? Dirk Kühnau

Der Titel „Konversion – ein Vorteil für alle?“ richtet unseren Blick nach vorn. Ich hatte ihn mit Fragezeichen versehen – ganz bewusst, da es manchmal schwierig ist, dies aus der jeweiligen Blickrichtung auch zu bejahen. Allen, die sich mit Fragen der Konversion beschäftigten, muss klar sein, dass eine Epoche militärischer Gemeinsamkeit vor Ort zu Ende ist. Für den anstehenden notwendigen Wandel gilt es nicht „Schuldige oder Verantwortliche“ haftbar zu machen, sondern sich den neuen Herausforderungen zu stellen. Gelingt dies, ist ein erster wichtiger Schritt in eine Zukunft voller interessanter Entwicklungen getan. Die bisher vorgestellten Beispiele zeigen nach meiner Ansicht, dass nur auf der Basis wechselseitigen Verständnisses gute Ergebnisse für Konversionsprozesse erreicht werden können. Mein Werben um wechselseitiges Verständnis bedeutet auch, den Handlungsrahmen und die Möglichkeiten des jeweiligen Gesprächs- oder Geschäftspartners zutreffend einzuschätzen und ihn dadurch nicht zu überfordern. Und Ihnen allen, die die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA) bisher so nicht kennen, darf ich ein paar Hilfen anbieten, indem ich die Entstehungsgeschichte noch einmal kurz aufblenden möchte.

Die BIMA wurde mit Wirkung zum 01. Januar 2005 gegründet durch ein Gesetzgebungsverfahren. Sie hat das Personal der Bundesvermögensverwaltung und einen großen Teil der Beschäftigten der Liegenschaftsabteilung im Bundesministerium der Finanzen aufgenommen. Für die Zusammenarbeit zwischen dem Bund, den Landesregierungen und den von der Konversion betroffenen Kommunen sind Ihnen deshalb auch viele Gesprächspartner geblieben. Sie können wie bisher genutzte Handlungs- und Verantwortungsspielräume eigenverantwortlich wahrnehmen und immer dann, wenn Sie für Ihre Vorstellungen die Zustimmung anderer Gremien benötigen, bedarf es der Abstimmung mit der Anstaltszentrale in Bonn. Auch deren Handlungsvollmachten sind nicht unbegrenzt. Eine neu aufgestellte Rechts- und Fachaufsicht im Bundesministerium der Finanzen sorgt dafür stets den besten aller denkbaren Möglichkeiten zum Erfolg zu verhelfen und in den Gremien des Bundestages und Bundesrates hierfür die Zustimmung zu gewinnen. Es ist aber nicht nur der geldorientierte Ansatz, der sich hieraus ableiten lässt.

Dies macht deutlich, dass mit der neuen Organisation die Anstalt ■

unverändert als öffentlich-rechtlicher Rechtsträger im Geschäftsbereich des Bundesministers der Finanzen auch an das Haushaltsrecht des Bundes gebunden ist,

■

die in der Anstalt getroffenen Entscheidungen nicht nur der Fach- und Rechtsaufsicht unterliegen, sondern auch der Bundesrechnungshof weitgehende Prüf- und Kontrollrechte hierüber ausübt, (Anmerkung: Die Ayers-Kaserne war auch ein Thema der Prüf- und Kontrollrechtsausübung des BRH.)

■

die Arbeit der Bundesanstalt von einem Verwaltungsrat, in dem auch Mitglieder des Deutschen Bundestages neben Fachleuten aus der Immobilienwirtschaft ihren Sitz und Stimme haben, begleitet wird.

Über zweijährige Erfahrungen machen allerdings auch deutlich, dass jedenfalls in Konversionsfragen, die vielfach im Blick der örtlichen und überörtlichen Politik stehen, der Arbeit der Bundesanstalt eine besonders intensive Aufmerksamkeit gewidmet wird. Intensiv insoweit, weil die BIMA natürlich auch jeweils bei Einzelfällen dann dem Bundesministerium der Finanzen zu berichten hat. Ergebnisse in Konversionsverhandlungen lassen sich durchaus unterschiedlich bewerten und vor allem auch in der Öffentlichkeit aus dem eigenen Blickwinkel mehr oder weniger erfolgreich darstellen. Ich neige selbst dabei zu einer besonderen Vorsicht, denn der überzeugend dargestellte Erfolg des Einen, wirft zwangsläufig Fragen nach dem richtigen Vorgehen des Anderen auf. Am angenehmsten empfinde ich eine Zusammenarbeit immer dann, wenn das gefundene Ergebnis des Konversionsprozesses für sich selbst spricht und sich vor Ort dann auch langfristig bewährt. Beispiele der Zusammenarbeit mit der Landesregierung von Hessen und den hiesigen Kommunen, die in diesem Sinne als „gelungen“ einzustufen wären, sind gegeben. Dabei denke ich an die Downs-Barracks in Fulda, wo durch die Ansiedlung eines Unternehmens der Elektro- und Gebäudetechnik auch 130

neue Arbeitsplätze geschaffen wurden. Oder an den vor wenigen Wochen beurkundeten Verkauf in Schwalmstadt, wo auf einer rund 21 ha großen Fläche der ehemaligen HartbergKaserne ein hochmodernes Massivholzsägewerk entsteht. Diese bewährte Zusammenarbeit gilt es fortzusetzen. Unter dem Dach der Landesregierung sind bei den Regierungspräsidien in Kassel für die nord- und mittelhessischen Bundeswehrstandorte und in Darmstadt für die betroffenen US-Standorte in Süd- und Mittelhessen Arbeitskreise eingerichtet worden, in denen die vielschichtigen Fragen und überregionalen Probleme diskutiert und einer Lösung zugeführt werden sollen. Nachnutzungsideen und Finanzierungsmöglichkeiten werden dabei sicher einen Schwerpunkt bilden. Ich halte auch diese neue Organisation für ausgesprochen hilfreich, um den Konversionsprozess zu begleiten. Der Abzug der amerikanischen Streitkräfte in den heute schon beispielhaft genannten Regionen, fällt zusammen mit der Bundeswehrstrukturreform, deren Umsetzung in Hessen zwar weit fortgeschritten, aber noch längst nicht abgeschlossen ist. Rund 40 Liegenschaften an verschiedenen Standorten werden in den nächsten zwei Jahren allein von der Bundeswehr geräumt sein. Viele Vorhaben in den nordhessischen Regionen bedürfen vor allem einer engen Zusammenarbeit aller Beteiligten und einer entsprechenden Förderkulisse, ohne die eine notwendige Entwicklung und zukunftsweisende Nachnutzung nicht realisierbar ist. Seit Beginn der ersten Bundeswehrstrukturreform im Jahre 2000 gelang es der Bundesvermögensverwaltung bundesweit rund 700 ehemals militärisch genutzte Objekte zu verkaufen und einer zivilen Anschlussnutzung zuzuführen. Nach meinem Verständnis zeigen die aktuellen volkswirtschaftlichen Daten sowie die positiven Prognosen zur wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland eine sich kräftigende Bereitschaft zu Investitionen - auch auf ehemals militärisch genutzten Flächen. Ich erwarte, dass die Nachfrage ansteigt und sich auch auf als schwierig zu verwertende Liegenschaften ausweitet.

Dirk Kühnau

Um dieser Entwicklung dann auch gerecht zu werden, möchte ich für folgende Grundüberlegungen hier in diesem Kreis werben. Den Ideen und Plänen zu einer sinnvollen Anschlussnutzung der ehemaligen Militärflächen sollte eine ausführliche Analyse vorangestellt werden.

Diese Analyse umfasst ■

die Bewertung der vorhandenen wirtschaftlichen Situation vor Ort,

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die Bewertung der aktuellen Nachfrage nach örtlichen und regionalen Liegenschaften und

■

die Möglichkeiten von Zwischennutzungen vorhandener Gebäude und Einrichtungen.

Nur ein gemeinsames Handeln von Bund, Land und Kommune kann im Hinblick auf gesetzliche Regelungen im Baugesetzbuch auch erfolgreich sein. Gelingt es, dieses Handeln abzusprechen und aktuelle Entwicklungen im Vergaberecht zutreffend zu analysieren, sind die Voraussetzungen für eine Neuentwicklung geschaffen, die auch wirtschaftliches Wachstum vor Ort ermöglicht. Die Bundesanstalt ist bereit, ihren Beitrag dazu zu leisten. Dies ist in erster Linie eine Arbeit der Personen, der Beschäftigen vor Ort, wie die Vielzahl auch an Abstimmungsgesprächen der letzten Wochen und Monate in den betroffenen Kommunen zeigt.

den Konversionsprozess durch – allerdings im Vergleich zu den heute genannten Zahlen aus dem Europäischen Haushalt - eher geringe Förderbeträge. Im Hintergrund existiert immer noch eine ganz alte Streitfrage, bezüglich der Verteilung von Umsatzsteuerpunkten. Den Vorteil der Länder nahm der Bund zum Anlass, keine aktiven Konversionsmittel zur Verfügung zu stellen. Diese Streitfrage ist zwar schon über 10 Jahre alt. Sie wird aber noch immer in den Köpfen – je nach Sichtweise – verschieden beantwortet. Für Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen stellt der Bund Finanzhilfen zur Verfügung, förderfähig sind auch die Wiedernutzung brachliegender Flächen und Stadtumbaumaßnahmen in von der Konversion betroffenen Gebieten. Hinzu rechnen wir als finanzielle Hilfen auch Maßnahmen der Arbeitsmarktpolitik, der Verkehrspolitik sowie der Mittelstandsund Existenzgründungsförderung, die im Einzelfall zielgerichtet eingesetzt werden und für einen Konversionsstandort eine Hilfe sein können. Die Bundesanstalt beteiligt sich finanziell selbst an Maßnahmen zur Unterstützung von städtebaulichen Planungen. Dazu gehören Standortanalysen, Machbarkeitsstudien. Babenhausen hier in der Nachbarschaft ist dafür ein aktuelles Beispiel. Dort finanzieren wir eine solche Studie mit, die marktgerechte und regional verträgliche Entwicklungen aufzeigen soll und wir hoffen, daraus weitere Erkenntnisse gewinnen können. Darüber hinaus fördert die Bundesanstalt auch den Konversionsprozess durch eine, wie ich hoffe flexible, – und ich ergänze einmal etwas vorsichtig –, eine auch aus der Sicht der betroffenen Kommunen nachvollziehbar flexible Verwertungspraxis.

Es ist aber auch eine Aufgabe der Zentrale der BIMA, sich als Teil dieses Prozesses der operativen Tätigkeit einzubringen. Wir sollten in Bonn deshalb auch darum bemüht sein, aus den Erfahrungen der Beschäftigten vor Ort zu lernen und gleichzeitig unsere Vorstellungen aus an anderer Stelle gewonnener Erfahrung selbst in die Verhandlungen mit einbringen. Nicht immer setzt man sich dabei in der eigenen Organisation allerdings durch. Wenn wir gemeinsam „Konversion als Chance“ verstehen, ist eine Grundvoraussetzung für das Erkennen der sich bietenden weiteren Marktchancen und für deren Umsetzung schon gegeben. Ich denke in diesem Zusammenhang aber auch an Konversionsfälle, die aus unserer Sicht weiterer Arbeitsschritte bedürften. Bei der Entwicklung der Cambrai-Fritsch-Kaserne in Darmstadt kann es nach meiner Vorstellung nur dann vorangehen, wenn die jetzt andiskutierten Fragen des Denkmalschutzes bald einvernehmlich mit dem Land geklärt werden können. Unser gemeinsames Ziel muss es sein, möglichst einen zeitnahen Übergang von der militärischen auf die zivile Nutzung zu erreichen. Frühzeitige Planungen und Abstimmungsprozesse sind hierfür wesentliche Voraussetzungen. Der Bund unterstützt Blindtext

Konversion – ein Vorteil für alle ?

Dazu einige (Katalog-)Beispiele:

1. Die Bundesanstalt bleibt Eigentümer, die Kommunen führen die Erschließung und Entwicklung durch. Hierzu schließt die Bundesanstalt mit den zuständigen Kommunen einen städtebaulichen Vertrag, in dem sich die Bundesanstalt maßgeblich an den Erschließungs- und Entwicklungskosten auf der Grundlage eines abgestimmten Planungs- und Baurechts sowie entsprechender Kosten- und Erlösprognosen beteiligt. 2. Die Bundesanstalt verkauft an private Investoren, die ihrerseits über den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages mit den Kommunen die Entwicklungsverpflichtungen übernehmen. Dabei wird der Kaufpreis auf der Grundlage künftiger Nutzungsvorstellungen der Kommunen unter Berücksichtigung u. a. von Freilegungs-, Erschließungs- und Vermarktungskosten ermittelt. Vorhandene Unsicherheiten werden durch Risikoabschläge berücksichtigt. Übersteigen in Ausnahmefällen die geschätzten Entwicklungskosten den auf der Grundlage der Nutzungsvorstellungen geschätzten heutigen Wert der Liegenschaft, ist die Bundesanstalt damit einverstanden, wenn der Investor den nach Abzug der tatsächlichen Entwicklungskosten verbleibenden Kaufpreis erst nach Herrichtung und Weiterveräußerung bzw. Nutzung an die Bundesanstalt entrichtet. 3. Bundeseigene Grundstücke, für die eine Bauleitplanung aufgestellt werden muss, bei denen z. B. Gebäude rückgebaut oder Flächen entwickelt werden müssen, können Kommunen oder von ihnen getragenen Gesellschaften oder Treuhändern zunächst gegen eine moderate Anzahlung überlassen werden. Der Kaufpreis wird erst nach Weiterveräußerung gezahlt. Er ermittelt sich aus dem Weiterveräußerungserlös abzüglich der Anzahlung sowie einer angemessenen Beteiligung der Bundesanstalt an den Erschließungs-, Entwicklungs- und Folgekosten. 4. Zahlungserleichterungen, wie z. B. ein Hinausschieben der Kaufpreisfälligkeit oder die zinspflichtige Stundung des Kaufpreises über mehrere Jahre mit moderaten Zahlungen waren und bleiben möglich.

5. Sofern ein Verkauf vor Planungsreife erfolgt, können planungsbedingte Wertsteigerungen oder –minderungen gegenüber den bei Vertragsschluss angenommenen Nutzungsmöglichkeiten durch Nachzahlungs- oder Erstattungsverpflichtungen vereinbart werden. Ich weiß, dass diese Möglichkeit nicht bei allen Planungsträgern auf „helle Begeiste rung“ stößt. Gleichwohl bleibt unbestritten, dass die künftige Nutzung der Flächen auch ihren Wert bestimmt. Diese Grunderkenntnis ist auch steter Maßstab einer politischen Bewertung unserer Verhandlungsergebnisse. Insoweit kann dem haushaltsrechtlichen Gebot, Liegenschaften nur zum vollen Wert zu veräußern, auch zu einem frühen Zeitpunkt Rechnung getragen werden. 6. Die Bundesanstalt beginnt mit den Veräußerungsaktivitäten so früh wie möglich. Sie ist bereit, sich an der Entwicklung von Nutzungskonzepten auch finanziell zu beteiligen, um bessere Verkaufsbedingungen für die ehemals militärisch genutzten Liegenschaften zu schaffen.

Dirk Kühnau ist der Sprecher des Vorstandes der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA)

Schlusswort Klaus-Peter Güttler Ich bedanke mich ganz herzlich bei allen, die heute zu diesem Kongress nach Hanau gekommen sind. Die Erwartungen, die wir an diesen Kongress hatten, sowohl hinsichtlich der Teilnehmerzahl als auch hinsichtlich des beruflichen Spektrums der Teilnehmerinnen und Teilnehmer, haben sich erfüllt. Mein Dank gilt auch unserem Moderator, Herrn Lehmann. Wir vermissen sehr, dass er nicht mehr täglich auf dem Bildschirm zu sehen ist. Deshalb war es ein besonderes Erlebnis, ihn wieder einmal im Original zu erleben. Diese erfrischende Herangehensweise in der Moderation an solch ein Thema sollte große Verbreitung finden. Schließlich möchte ich mich ganz herzlich bei den Referenten bedanken. Die Referate, nicht nur die BenchmarkReferate und die Erfahrungsberichte, haben all jenen Mut gemacht, die die Aufgabe Konversion gegenwärtig zu bewältigen haben oder sie noch vor sich haben. Dies war ein wesentliches Ziel des Konversionskongresses. Ich glaube wir sind in Hessen mit unserem Angebot an die Kommunen zur Bewältigung der Konversion gut aufgestellt. Auch mit der Einrichtung von Arbeitskreisen bei den Regierungspräsidien Kassel und Darmstadt ist eine gute Verfahrensweise gefunden worden. Wir werden diese professionelle Beratung nicht nur einfach an die Kommunen durchleiten. Ich nehme von diesem Kongress mit, dass wir als Land die Aufgabe haben diesen Prozess auch mit zu organisieren, z. B dadurch, dass die Arbeitskreise als Foren für externe qualifizierte Beratung dienen, so dass wir lernen, mit Themen wie z.B. Vergabeentscheidungen und Natura 2000-Gebiete wirklich gut umzugehen. Eine weitere Anmerkung zu den Beiträgen: Es wurde gesagt, die gesetzlichen Rahmenbedingungen seien so wie sie sind. Das ist einerseits natürlich richtig, dennoch sind Gesetze nicht für die Ewigkeit gemacht. Man muss immer daran denken, Erfahrungswissen, das man aus der Anwendung der Gesetze gewinnt, wieder in den politischen Gesetzgebungsprozess einzubringen. Voraussetzung dafür ist vor allem auch die Bereitschaft zur Veränderung.

Ich glaube auch, dass die Partner, mit denen Sie als Vertreter der Kommunen zusammen arbeiten, das gilt sowohl für Herrn Kühnau von der BIMA als auch für Herrn Dr. Büttner von der g.e.b.b., sehr gut aufgestellt sind. Natürlich besteht noch Optimierungspotenzial, auch in unserem Bereich. Deshalb sollte man wirklich darüber nachdenken, wo man im Konversionsprozess nachjustieren kann. Wir haben es ja gerade am Beispiel Nordhessen erfahren. Wir sollten darüber nachdenken, wie wir zu einer weiteren Verbesserung der Dienstleistungsqualität kommen können. Das Thema Verfahrensbeschleunigung in der Regionalplanung werde ich als Frage mit in das Wirtschaftsministerium nehmen und mit dem zuständigen Abteilungsleiter und Referatsleiter besprechen. Erwarten Sie hier bitte keine abschließende Antwort. Ich bedanke mich bei Ihnen allen, dass Sie da waren. Ich hoffe sehr, dass Sie ähnliche Erfahrungen gemacht haben, wie ich sie Ihnen geschildert habe, und wenn Sie unter dem Strich für sich sagen können, es habe sich gelohnt nach Hanau zu kommen, dann freut es die Hessische Landesregierung sehr. Staatssekretär Klaus-Peter Güttler Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung

Adressen und Ansprechpartner

Bundesrepublik Deutschland

Regierungspräsidien

Oberfinanzdirektion Koblenz Klaus Christl Leiter Portfoliomanagement Rheinland-Pfalz, Hessen, Saarland

Regierungspräsidium Kassel Susanne Linnenweber

Schloss, Hauptgebäude D-56068 Koblenz Tel +49 (0)261 3908-144 Fax +49 (0)261 3908-202 klaus.christl@bundesimmobilien.de

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Regierungspräsidium Gießen Klaus Faulenbach Land Hessen Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung Heike Basse Kaiser Friedrich Ring 75 D-65185 Wiesbaden Tel +49 (0)611 815-2276 Fax: +49 (0)611 815-2239 heike.basse@hmwvl.hessen.de www.wirtschaft.hessen.de

HA Hessen Agentur GmbH Susanne Piesk Abraham Lincoln Straße 38-42 D-65189 Wiesbaden Tel +49 (0)611 7748-364 Fax +49 (0)611 7748-313 susanne.piesk@hessen-agentur.de www.hessen-agentur.de

Landgraf Philipp Platz 3-7 D-35390 Gießen Tel +49 (0)641 303-2425 Fax +49 (0)641 303-2419 k.faulenbach@rpgi.hessen.de www.rp-giessen.de

Regierungspräsidium Darmstadt Bernd Hartz Wilhelminenstraße 1-3 D-64278 Darmstadt Tel +49 (0)6151 12-89 38 Fax +49 (0)6151 12-63 13 bernd.hartz@rpda.hessen.de www.rp-darmstadt.hessen.de

Referenten

Carl Flore

Dr. Klaus Büttner

Städtebaulicher Vertrag Modell Kassel

Entwicklung und Vermarktung ehemaliger Militärflächen – Chancen für Strukturpolitik in Deutschland

Carl Flore Abteilungsleiter Stadtplanung im Amt Stadtplanung und Bauaufsicht Obere Königsstraße 8 D-34117 Kassel Tel +49 (0)561 78760-25 Fax +49 (0)561 78761-15 carl.flore@stadt-kassel.de www.kassel.de

Dr. Klaus Büttner Mitglied der Geschäftsleitung / Bereichsleiter Immobilien Gesellschaft für Entwicklung, Beschaffung und Betrieb mbh (g.e.b.b.) Ferdinand Porsche Straße 1a D-51149 Köln Tel +49 (0)2203 9128-300 Fax +49 (0)2203 9128-222 klaus.buettner@gebb.de www.gebb.de

Dr. Holger Schmitz

Edgar Mathe

Das Instrument der „Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme“

Stadtentwicklung und Konversion in Augsburg

Dr. Holger Schmitz Sozietät Nörr, Stiefenhofer, Lutz

Edgar Mathe Geschäftsführer Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Augsburg GmbH Augsburger Gesellschaft für Stadtentwicklung und Immobilienbetreuung GmbH

Friedrichstraße 2-6 D-60323 Frankfurt Tel +49 (0)69 971477-0 Fax +49 (0)69 971477-100 holger.schmitz@noerr.com www.noerr.com

Rosenaustraße 54 D-86152 Augsburg Tel +49 (0)821 5044-0 Fax +49 (0)821 5044-70 40 edgar.mathe@wbg-augsburg.de www.wbg-augsburg.de

Dr. Gerhard Wüllner

Hans-Ulrich Weicker

Entwicklung eines Industrieparks zum Thema Bio-Energie in Bad Arolsen

Konversion in der Region Hanau

Dr. Gerhard Wüllner Geschäftsführer BioEnergiePark Nordwaldeck GmbH

Hans-Ulrich Weicker Leiter des Stadtplanungsamts

Hagenstraße 25 D-34454 Bad Arolsen

Technisches Rathaus Hessen Homburg Platz 7 D-63452 Hanau

Fax +49 (0)5691 62392-14 Tel +49 (0)5691 62392-12 gerhard.wuellner@bio-energie-park.de www.bio-energie-park.de

Tel +49 (0)6181 295-382 Fax +49 (0)6181 295-641 hans-ulrich.weicker@hanau.de www.hanau.de

Jörg Siebert

Dirk Kühnau

Flächenentwicklung auf vorgenutzten Flächen aus Investorensicht

Konversion – ein Vorteil für alle ?

Jörg Siebert Mitglied der Geschäftsleitung LBBW Immobilien Capital GmbH

Dirk Kühnau Sprecher des Vorstands Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA)

Theatiner Straße 8 D-80333 München

Ellerstraße 56 D-53119 Bonn

Tel +49 (0)89 889699-0 Fax +49 (0)89 889699-20 joerg.siebert@lbbw-im.de www.lbbw.de

Tel +49 (0)228 37787-0 dirk.kuehnau@bundesimmobilien.de www.bundesimmobilien.de

Hessisches Ministerium f端r Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung Kaiser-Friedrich-Ring 75 D-65185 Wiesbaden

HA Hessen Agentur GmbH Abraham-Lincoln-Str. 38-42 D-65189 Wiesbaden