De slag om de Waalsprong

DE SLAG OM DE WAALSPRONG TWINTIG JAAR PLANVORMING EN WONINGBOUW: VAN BLAUWDRUK PLAN NAAR UITNODIGINGSPLANOLOGIE ERWIN VAN DER KRABBEN EN FRANK DE FEIJTER

De slag om de Waalsprong Twintig jaar planvorming en woningbouw: van blauwdruk plan naar uitnodigingsplanologie

Colofon Radboud Universiteit Nijmegen Faculteit der Managementwetenschappen Sociale geografie, Planologie en Milieu In opdracht van: Architectuur Centrum Nijmegen Auteurs Erwin van der Krabben Frank de Feijter Krabben, van der, E., Feijter, de, F.J, (2014). De slag om de Waalsprong: twintig jaar planvorming en woningbouw: van blauwdruk plan naar uitnodigingsplanologie. Radboud Universiteit: Nijmegen.

De foto van de voorpagina, bovenste foto van pagina IIII en IX zijn afkomstig van Leo Verriet.

Foto’s pagina II en bovenste foto van pagina 6 zijn afkomstig van Thea van den Heuvel.

Overige foto’s in het verslag zijn gemaakt door Frank de Feijter.

De totstandkoming van het rapport is mogelijk gemaakt met een financiële bijdrage van het Stimuleringsfonds Creatieve Industrie.

10 november 2014

De slag om de Waalsprong

I

Gebruikte literatuur Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft.

De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong

81

Voorwoord

Gebruikte literatuur Toen Nijmegen bijna twintig jaarVinex geleden het besluit nam om ten noorden van de Waal een Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008).

Atlas, 010 Publishers.

Rotterdam. nieuw groot woongebied, de Waalsprong, te bouwen ging men er nog van uit dat in 2016 alle Bouwmeester (2002).

Duurzaam Bouwen,zouden Duurzaam geplande 12.000 woningen gebouwd zijnWonen, en dat 2002, er nuLenntech. zo’n 30.000 inwoners van Nijmegen zouden wonen. De werkelijkheid is anders: er zijn tot nu toe slechts circa 4.500 Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse. woningen gebouwd, het oorspronkelijke woningbouwprogramma is ingrijpend aangepast, de private partners vanA., de&gemeente zijnP.vertrokken en mentransformatie verwacht nog 2029 nodig te Buitelaar, E., Segeren, Kronbergen, (2008). Stedelijke en tot grondeigendom. hebben omNAi deUitgevers.

Waalsprong ‘af te bouwen’.

Rotterdam: Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven.

Onderzoek De ontwikkeling van de Waalsprong is tot nu toe niet volgens plan verlopen (en dat i.o.v. is nogVNG een enunderstatement). ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Het Architectuur Centrum Nijmegen (ACN) wil een debat in de stad over de lessen uit het verleden, het heden en voor de toekomst van de woningbouwontwikkeling in Deloitte (2013). Financiële bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. de Deloitte Real Estate. het algemeen en in desituatie Waalsprong in het bijzonder.

Wat waren oorzaken voor de opgetreden afwijkingen van de plannen, wat zijn de gevolgen voor de uitvoering van de De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam. plannen en het gebied – ruimtelijk en stedenbouwkundig, procesmatig en financieel – en hoe het dat de Waalsprong de komende vijftien jaaroptimisme? wél volgens de geactualiseerde Dezeker Kam,isG.R.W. (2013).

Woningcorporaties: geen grond voor in: VHVplannen zal worden uitgevoerd?

Om dit debat te openen heeft ACN aan de Radboud bulletin, juli (2013), 6 - 10.

Universiteit Nijmegen gevraagd een rapport op te stellen waarin deze vragen aan de orde Deworden Wolff, H., Greef,Met de, J.,behulp Groetelaers, D.,rapport & Korthals W. (2006).

Regionaal kostenverhaal gesteld. van het wil Altes, het ACN met de lokale politiek én met engeïnteresseerde verevening bij gebiedsontwikkeling.

Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten bewoners van de Waalsprong en inwoners van Nijmegen een discussie voeren inover het perspectief van Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft. hoe het verder de moet met de Waalsprong.

Waar liggen kansen en mogelijke bedreigingen?

Is het hopen dat het tij de komende jaren zal keren of zijn er nog ingrijpende aanpassingen van De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de de plannen te verwachten? kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst De veranderingen in de plannen voor de Waalsprong en de wijze waarop die plannen worden markeren in deofNederlandse een breuk met het verleden.

De Deuitgevoerd Zwart, A.M. (2011). Erop eronder: de ruimtelijke strijd om hetordening bodemarchief in drie Vinexlocaties: over Waalsprong ismonumentenzorg, het product van ruimtelijke de ontwikkelingsplanologie die in van de jaren negentig van de archeologische ordening en de kwaliteit de leefomgeving. vorige eeuw ontstond, maar wordt nu afgebouwd op basis van de nieuwe principes van de Promotieonderzoek.

Universiteit van Amsterdam. uitnodigingsplanologie.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

Architectuur Centrum Nijmegen EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Jacques Thielen Thea van den Heuvel VoorzitterNijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan Programmacommissie Gemeente (Nijmegen: 1994).

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

III

I81

Gebruikte literatuur Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief de Grondexploitatiewet.

Woningen in devan Waalsprong (Lenteveld) OTB/TU Delft: Delft.

De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het in RPD-project Stedelijke Woningen de Waalsprong (Nijland) Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong

II81

Samenvatting

Gebruikte literatuur

A. Doel van rapport J.en(2008). vraagstelling Boeijenga, J. &het Mensink, Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

1. Doel van(2002). het rapport.

De ontwikkeling van de Wonen, Waalsprong de afgelopen twintig jaar is Bouwmeester Duurzaam Bouwen, Duurzaam 2002,inLenntech. tot nu toe sterk afgeweken van de oorspronkelijke plannen en doelstellingen voor het Op basis van de huidige inzichten wordt nu verwacht dat nog vijftien jaar Brink gebied. groep (2013).

Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 enzeker risicoanalyse. nodig is om het gebied ‘af te bouwen’. Doel van het rapport over de Waalsprong is om inzicht geven in verleden, hetP.heden enStedelijke de toekomst van de Waalsprong.

Buitelaar, E.,te Segeren, A.,het & Kronbergen, (2008). transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

2. Onderzoeksvragen. Wat zijn de oorzaken van de opgetreden afwijkingen van de plannen, wat(2010). zijn deFinanciële gevolgeneffecten voor decrisis uitvoering van de plannen en het gebied – ruimtelijk en Deloitte bij gemeentelijke grondbedrijven.

Onderzoek i.o.v. VNG stedenbouwkundig, procesmatig en financieel – en hoe zeker is het dat de Waalsprong de en ministerie van Infrastructuur en Milieu. komende vijftien jaar wél volgens de geactualiseerde plannen zal worden uitgevoerd?

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

3. Onderzoekverantwoording. Voor het onderzoek naar deze vragen hebben de auteurs gebruik gemaakt van beschikbare schriftelijke bronnen over de Waalsprong, De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam. achtergrondrapporten over het Vinex-beleid en relevante wetenschappelijke literatuur. De inhoud en strekking van het rapport en de stellingname ten aanzien van mogelijke De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVtoekomstperspectieven voor de Waalsprong zijn volledig de verantwoordelijkheid van de bulletin, juli (2013), 6 - 10. auteurs.

De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal B. Vinex: nationaal ruimtelijk beleid en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in4.hetNationaal perspectiefruimtelijk van de Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft. beleid uit de jaren negentig.

De plannen voor de Waalsprong ontstonden in de eerste helft van de jaren negentig en waren het product van het De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994).

Vinex enop ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de Ordening zogenaamde Vinex-beleid, gebaseerd de Vierde Nota over de Ruimtelijke kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke Extra, waarin het Rijk met een nationaal plan van aanpak wilde inspelen op de te Milieudifferentiatie.

Den Haag: Dienst verwachten grote vraag Rijksplanologische naar nieuwbouwwoningen.

Overal in het land moesten grote nieuwe woonwijken gebouwd worden, de zogenaamde Vinex-locaties. Daartoe stelde het De Zwart, (2011). Erop of eronder: strijd om het bodemarchief in drie over Rijk A.M. uitvoeringsconvenanten op de met stadsgewesten en voerde zij Vinexlocaties: de regie voor de ontwikkeling van die wijken ruimtelijke bij de gemeenten. dekwaliteit automobiliteit te beperken en de archeologische monumentenzorg, ordening Om en de van de leefomgeving. positie van de bestaande te versterken koos het Rijk in de Vinex voor concentratie Promotieonderzoek.

Universiteitsteden van Amsterdam. en bundeling van de verstedelijking.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het 5. Vinex-locaties. In totaal beoogde men, als onderdeel van het Vinex-beleid, tussen 1995 en buitenland.

2010 835.000 woningen te bouwen. Het grootste deel daarvan zou vóór 2005 gereed moetenVerkenning zijn. Leidsche Rijn, in Utrecht, spant deregio kroon met inNijmegen. totaal plannen 31.000 EIB (2013b). woningbouwprogrammering Arnhem Korte voor termijn woningen,enmaar de Waalsprong, met zo’n verwachtingen beleidsambities woningbouw 201312.000 – 2017. woningen (inmiddels voorzien de plannen in 13.000 woningen) behoort ook tot de grotere Vinex-locaties. De uitvoering van het woningbouwprogramma ligtover echter nergens zo structuurplan ver achter op(Nijmegen: schema als in de Gemeente Nijmegen (1994). Het Land de Waal.

Concept 1994).

Waalsprong.

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 6. Eigentijdse tuinsteden. Het idee van de Vinex-locatie was om een eigentijdse visie op het 1995). concept tuinstad vorm te geven: groener, ruimer dan de vorige generatie woonwijken, strakker, stedelijker en minder truttig. Men had de bedoeling om eenvormigheid te Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997). voorkomen en woongebieden te creëren met verschillende woonmilieus, diversiteit aan architectuur en een eigen identiteit. De gemiddelde dichtheid bedraagt zo’n 30 woningen Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. per hectare (een kavel van gemiddeld ongeveer 195 m2). De Vinex-locaties moesten (Nijmegen: 2010). gemengde woongebieden worden met vooral grondgebonden koop- en sociale huurwoningen, waarbij de ambitie was om vooral ook in het duurdere segment De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

III81

V

koopwoningen te bouwen. Dit moest huishoudens met een hoog inkomen die in een (te) goedkopeliteratuur woning wonen, stimuleren om te verhuizen naar een duurdere woning.

Gebruikte Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008).

Vinex Atlas,Vinex-stijl.

010 Publishers.

Rotterdam.onder invloed van de 7. Stedenbouwkundige uitgangspunten: Waarschijnlijk aanbod-gestuurde nieuwbouwproductie en de dominantie van enkele grote Bouwmeester (2002). Duurzaam Duurzaam Wonen, Lenntech. projectontwikkelaars in deBouwen, Vinex-locaties ontstaat al 2002, snel een typische en herkenbare Vinex-stijl. Deze stijl is beeldbepalend in de stedenbouwkundige en architectonische Brink kwaliteit groep (2013).

Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse. van de nieuwe woonwijken.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

8. Actief gemeentelijk grondbeleid. Met de Vinex veranderde de rol van gemeenten in de Rotterdam: NAi Uitgevers. uitvoering van de woningbouwplannen ingrijpend. Voortaan lag de regie én het risico van

de uitvoering van de gebiedsontwikkeling volledig bij de gemeenten. Het Rijk was bereid Deloitte Financiële effectensubsidies crisis bij gemeentelijke Onderzoek i.o.v. om(2010). bij aanvang éénmalig te verstrekkengrondbedrijven. om het onrendabele deel vanVNG de en ministerie van Infrastructuur en Milieu. exploitatie mee te financieren, maar verder werden gemeenten geacht om zelf hun broek op te houden. Praktisch alle gemeenten maakten daartoe gebruik van een zogenaamd Deloitte (2013).

Financiëlegrondbeleid: situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013.

Deloitte Real Estate. actief gemeentelijk alle benodigde grond in het woningbouwgebied werd verworven, de grond werd opnieuw verkaveld en bouwrijp gemaakt, infrastructuur werd De Greef, J.H. (1997). om het residu, Universiteit van Amsterdam. aangelegd en Het de gevecht bouwkavels wordenscriptie vervolgens verkocht aan vooral grote projectontwikkelaars en bouwbedrijven die er woningen op bouwen. Om de risico’s van De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grondtevoor optimisme? in: VHV- meestal voor deze gebiedsontwikkelingsstrategie beheersbaar maken kozen gemeenten bulletin, juli (2013), 6 - 10. intensieve samenwerking met projectontwikkelaars en woningcorporaties.

De9.Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers,Op D.,veel & Korthals W. (2006).zo Regionaal kostenverhaal Publiek-private samenwerking. van deAltes, Vinex-locaties, ook bij de Waalsprong, en verevening gebiedsontwikkeling. analyse van overwegingen binnen werd debijsamenwerking tussen Een gemeente, projectontwikkelaars en praktijkprojecten woningcorporaties vorm van publiek-private samenwerking in hetvastgelegd perspectief in vaneen de Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft. in een Gemeenschappelijke Exploitatie Maatschappij (GEM), waarbij afspraken werden gemaakt over de gezamenlijke grondexploitatie voor het gebied over de afname bouwgrond De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994).

Vinexén en ruimtelijke kwaliteit:van eende bijdrage aan de door de projectontwikkelaars woningcorporaties die participeerden in de GEM. Deze laatste kwaliteitsdiscussie ronde deen inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke afspraken worden ook wel bouwclaimovereenkomsten genoemd: in ruil voor de bereidheid Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst van de projectontwikkelaars en de woningcorporaties om het risico van de grondexploitatie delen met de gemeente kregen zij het exclusieve recht om bouwkavels De Zwart, A.M. (2011).te Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over af te nemen (tegen een vooraf overeengekomen prijs).

Daarmee verzekerden die partijen archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving. zich van een langdurige woningbouwproductie. Andere bouwers, die buiten de GEM Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam. bleven, kregen niet of nauwelijks de gelegenheid om woningen te bouwen.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het C. Start van de ontwikkelingen in de Waalsprong buitenland.

10. Samenwerkingsovereenkomst. De gemeente Nijmegen presenteert de plannen voor de EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn Waalsprong voor het eerst in 1989. Na jaren van discussie in stad en regio tekent de verwachtingen woningbouw 2013 – 2017.(SOK) met vijf projectontwikkelaars gemeenteeninbeleidsambities 1997 een samenwerkingsovereenkomst

en twee woningcorporaties voor de ontwikkeling van het gebied. In de SOK is opgenomen Gemeente (1994). over de Waal.

Concept structuurplan (Nijmegen: 1994). dat inNijmegen de periode tot enHet metLand 2015 11.214 woningen gebouwd zullen worden, en daarnaast ook nog eens winkels, kantoren en voorzieningen zoals scholen, gezondheidscentra en Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: kerken.

1995).

11. ‘Moeilijke locatie’. Om de Waalsprong te kunnen ontwikkelen moet gemeente Nijmegen Gemeente Nijmegen Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997). grondgebied van(1997). de gemeenten Elst, Valburg en Bemmel annexeren.

In totaal is het gebied circa 1.300 hectare (1.700 voetbalvelden groot). Vanwege de infrastructuur die dwars door Gemeente Nijmegenheen (2010).

Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land woningbouw over de Waal BV. het gebied loopt, hoogspanningslijnen, de bestaande (Lent), (Nijmegen: 2010). natuurwaarden en een groot aantal glastuinbouwbedrijven in het gebied is het een ‘moeilijke’ locatie om te ontwikkelen.

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

VI

IV81

12. Stedenbouwkundige visie. De plannen uit 1997 voorzien in een indeling van de Waalsprong in verschillende delen, elk met hun eigen karakter: Stadseiland, Centrum Gebruikte literatuur stadseiland, Dorpenzone, Landhuizenzone en de Stadsas. Volgens de oorspronkelijke Boeijenga, J. & zou Mensink, J. (2008).

Vinex Atlas, 010 Publishers. plannen 75% van het woningbouwprogramma uitRotterdam. koopwoningen moeten bestaan (waarvan een groot deel in het dure segment) en 25% uit sociale huur. Het plan was om de Bouwmeester (2002).

Bouwen, Wonen,Na2002, eerste jaren zo’nDuurzaam 900 woningen per Duurzaam jaar te bouwen.

2005Lenntech. was het plan dat dit aantal omlaag zou gaan naar 600 woningen per jaar.

Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

13. Dure grondverwerving. In opdracht van de GEM verwerft de gemeente Nijmegen in de Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom. eerste jaren van de planontwikkeling vrijwel alle benodigde gronden. Ook andere partijen, Rotterdam: Uitgevers. buitenNAi de GEM, hebben gronden verworven. Noodgedwongen sluit de gemeente ook met

deze partijen bouwclaimovereenkomsten. Vooral voor het uitkopen van de Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bijisgemeentelijke i.o.v. VNG glastuinbouwbedrijven in het gebied de gemeente grondbedrijven. relatief veel geldOnderzoek kwijt. en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

14. Ernstige vertragingen in bouwproductie. Op 19 januari 1998 wordt door de minister van Deloitte (2013).

Financiële bij gemeentelijke grondbedrijven Deloitte Estate.

VROM de eerste paalsituatie in de grond geslagen, maar al snel komt2013. de klad in deReal ontwikkeling van de woningbouw. In de periode 2000-2007 zorgen een drietal onvoorziene externe De Greef, J.H. (1997). Het om het residu,Allereerst scriptie Universiteit van Amsterdam. ontwikkelingen voorgevecht forse vertragingen. dient de bouw te worden stilgelegd, omdat er een nieuwe Milieueffectrapportage (MER) moet worden opgesteld. Door middel De Kam, (2013).

Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? vanG.R.W. politieke interventie is ervoor gekozen om woonpark Ressen in: nietVHVte bouwen, maar bulletin, juli (2013), 6 - 10. te vergroten/intensiveren (groot Oosterhout). Dit om dorp Ressen woonpark Oosterhout en omringend landschap te ontzien. Vervolgens ontstaan ernstige vertragingen en De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal uiteindelijk wijzigingen in de plannen door het regeringsbesluit met betrekking tot de en verevening bij gebiedsontwikkeling.

Een analyse overwegingen praktijkprojecten dijkteruglegging.

Tenslotte zijn waren er nog van problemen met debinnen luchtkwaliteit (fijnstof) in tot de infrastructuur van het gebied.

Al met al Delft. worden er tot 2007 hierdoor maar in hetrelatie perspectief van de Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: mondjesmaat woningen gebouwd; het beoogde tempo van 900 woningen per jaar wordt bij lange niet gehaald.

De Visser, W. &naReijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke 15. Ontwikkelingsbeeld 2007.Rijksplanologische Als gevolg van het besluit tot de dijkteruglegging en de MER Milieudifferentiatie.

Den Haag: Dienst besluit Nijmegen in 2003 en 2007 een nieuw ontwikkelingsbeeld voor de Waalsprong vast te stellen.

Het centrumgebied wordt hierbijom dichterbij de stad geplaatst.

Hierbij pasteover een De Zwart, A.M. (2011).

Erop of eronder: de strijd het bodemarchief in drie Vinexlocaties: geactualiseerde strategie voor de bouw van woningen.

Uitgangspunt was om vanaf 2007 archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

1.000 woningen per jaar te bouwen.

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

16. Blauwdrukplan – ‘Nijmegen omarmt de Waal’. Het ontwikkelingsbeeld van 2007 gaat uit EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het van een strak ‘blauwdruk plan’ voor het hele Waalspronggebied, waarbij de regie op buitenland. gebiedsontwikkeling en woningbouw praktisch volledig bij de gemeente, projectontwikkelaars en woningcorporaties vertegenwoordigd in de GEM ligt. Voor het EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn eerst wordt de dijkteruglegging als een kans voor het gebied gezien, met het eiland ‘Veur verwachtingen en beleidsambities 2013 – 2017.Verder gaat het ontwikkelingsbeeld Lent’ als attractieve locatie woningbouw voor stedelijke functies.

2007 uit van de ontwikkeling van ‘De Citadel’ als hoogstedelijk centrumgebied, met veel Gemeente Nijmegen (1994).enHet Land over de Waal.en Concept structuurplan (Nijmegen: 1994). nieuwe winkelruimte 100.000 m2 kantoren dienstverlening.

Gemeente Nijmegen Nota van wijzigingen (Nijmegen: D. Bijstelling van de (1995). plannenStructuurplan noodzakelijk Land door over crisisde opWaal. woningmarkt 1995).

17. Crisis op de woningmarkt. In 2008 belandde de Nederlandse woningmarkt in een crisis, Gemeente Nijmegen (1997). voor Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: met ernstige gevolgen de nieuwbouw van woningen.

Door 1997). de enorme terugval in de nieuwbouwproductie, ook in de Waalsprong, stokt de ontwikkeling van het gebied.

Gemeente Nijmegen Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. Opnieuw wordt(2010). de geplande woningbouwproductie niet gehaald.

(Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

VII

V81

18. Financiële gevolgen voor grondexploitatie. Het stilvallen van de woningbouw heeft ernstige financiële gevolgen voor de grondexploitatie van het gebied. De vertraging in de Gebruikte literatuur uitgifte van bouwgrond leidde tot veel hogere rentekosten dan voorzien. Elke dag Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008).

Atlas, 010 Rotterdam. vertraging in de verkoop vanVinex bouwkavels kostPublishers. de GEM naar schatting zo’n € 37.000. Door de sterke daling van de woningprijzen dalen bovendien de uitgifteprijzen. Ook dit heeft Bouwmeester Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech. gevolgen(2002). voor deDuurzaam grondexploitatie.

Brink groep (2013). Waalsprong Toelichting grondexploitatie 19. Ontvlechting van de Nijmegen GEM. De samenwerking tussen2013deen risicoanalyse. gemeente, de projectontwikkelaars en de woningcorporaties in de GEM blijkt uiteindelijk niet voldoende Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom. crisisbestendig. In 2013 wordt besloten tot de ontvlechting van de GEM. De gemeente Rotterdam: NAi maakt Uitgevers.

Nijmegen nog wel afspraken met haar voormalige partners over de afname van een beperkt aantal bouwkavels, maar staat er vanaf 2014 alleen voor.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG en20. ministerie van Infrastructuur en Milieu.noodzakelijk. Door de ongunstige ontwikkelingen ziet Forse ingrepen in programmering Nijmegen zich genoodzaakt om opnieuw fors in te grijpen in de plannen. De omvang van Deloitte situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate. het(2013). totaal Financiële te realiseren woningbouwprogramma wordt uiteindelijk uitgebreid tot circa 13.000 woningen, niet in de laatste plaats om de financiën beter op orde te krijgen. Verder De Greef, J.H.de (1997).

Het gevecht omverschuiving het residu, scriptie van Amsterdam. besluit gemeente tot een in het Universiteit woningbouwprogramma: méér sociale huur, minder dure koop; méér grondgebonden en minder gestapelde woningbouw. De De Kam, G.R.W.in(2013).

Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVindeling woongebieden blijft gehandhaafd, maar ‘De Citadel’ – het beoogde bulletin, juli (2013), 6 voor - 10. de Waalsprong – wordt niet meer realistisch geacht en uit de plannen centrumgebied gehaald. In plaats daarvan voorziet de nieuwe Ontwikkelstrategie uit 2013 in de De Wolff, H., Greef,van de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes,veel W. (2006).

Regionaal kostenverhaal ontwikkeling een wijkwinkelcentrum van een meer bescheiden omvang in de en verevening gebiedsontwikkeling.

Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten omgevingbij van Knoop Lent. ‘Veur Lent’ en de nieuwe kade moeten de nieuwe dragers voor de Waalsprong worden. in hetbeeldbepalende perspectief van de Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft.

Afronding Waalsprong naar Volgens de geactualiseerde De21.

Visser, W. & Reijndorp, A. verschuift (1994). Vinex en2029. ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage plannen aan de moeten nog circa 8.500 woningen gebouwd worden.

De gemeente hoopt dat inStedelijke 2029 de laatste kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project woning wordt opgeleverd.

Voor de jaren 2014-2017 gaat men uit van een Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst woningbouwproductie van 350-400 woningen per jaar. Daarna hoopt de gemeente de woningbouwproductie weer op te de schroeven.

De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

22. Ontwikkelstrategie 2013. Nu de gemeente Nijmegen niet meer vast zit aan de Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam. bouwclaimovereenkomsten die onderdeel waren van de GEM heeft zij in feite de handen vrij om de Waalsprong naar eigen inzichten verder te ontwikkelen. In de EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het Ontwikkelstrategie 2013 wordt invulling gegeven aan de nieuwe vorm van buitenland. uitnodigingsplanologie die overal in Nederland haar intrede lijkt te doen. De uitnodigingsplanologie gaat gepaard met een meer organische en veel meer EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn vraaggestuurde gebiedsontwikkeling. verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

23. Stedenbouwkundige uitgangspunten gehandhaafd.

De stedenbouwkundige Gemeente Nijmegen (1994).

Het Land over de Waal.

Concept structuurplan (Nijmegen: 1994). uitgangspunten voor de Waalsprong blijven gehandhaafd en geven structuur en zekerheid aan toekomstige bouwers en kopers van woningen. De gemeente is bereid om bouwkavels Gemeente Nijmegen (1995).

Structuurplan over de Waal. vande wijzigingen (Nijmegen: te leveren aan zo ongeveer iedereen Land die interesse heeft,Nota zo lang te bouwen woningen 1995).maar passen in een van de woonmilieus en de geïnteresseerde bereid is om de gevraagde grondprijs te betalen.

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

24. Afboeken op grondexploitatie. De vertraging in de woningbouwproductie en de Gemeente Nijmegenin(2010).

Specifiek Kader voorsporen de Verbonden Land over de De Waal BV. aanpassingen het programma laten hun na in dePartij grondexploitatie. gemeente (Nijmegen: besluit2010). om voor € 97 miljoen ‘verlies te nemen’ op de grondexploitaties voor de Waalsprong. Dit verlies wordt op verschillende manieren opgevangen.

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

VIII

VI81

25. Investering van € 1,2 Gebruikte literatuur

miljard euro. De geactualiseerde grondexploitaties voor de Waalsprong gaan uit van een totale investering in de gebiedsontwikkeling (exclusief de Boeijenga, J. & Mensink, (2008).

Vinex Atlas, 010 Publishers.

Rotterdam. woningbouw) van €J.1,2 miljard (eindwaarde).

Deze investering moet grotendeels worden ‘terugverdiend’ via de verkoop van bouwgrond (circa € 950 miljoen eindwaarde). Tot nu Bouwmeester Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, terwijl Lenntech. toe heeft(2002). de gemeente al zo’n € 850 miljoen geïnvesteerd, daar nog maar € 475 miljoen aan opbrengsten tegenover staan (boekwaarde). De nog te realiseren opbrengsten Brink in groep (2013). 2014-2029 Waalsprong(€Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 risicoanalyse. de periode 715 miljoen) zijn grotendeels inkomsten uiten grondverkoop.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

26. Financiële risico’s. Na de herijking van de grondexploitaties maakt Nijmegen een analyse Rotterdam: Uitgevers.financiële risico’s die zij loopt. Die risico’s hangen vooral samen met de van deNAi toekomstige onzekerheden over het tempo waarin de bouwgrond kan worden afgezet. Op dit moment Deloitte (2010).

Financiële het effecten bij €gemeentelijke grondbedrijven.

Onderzoek i.o.v.

VNG schat de gemeente risicocrisis in op 58 miljoen aan mogelijke toekomstige financiële en ministerie van Infrastructuur en Milieu. tegenvallers.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

1996 1996

2007

2013 2013

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft.

De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het E. De toekomst van de Waalsprong buitenland.

27. Toekomstige vraag naar woningen? De toekomst van de Waalsprong is onzeker. Ondanks EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn de verwachting dat het aantal huishoudens in Nijmegen de komende jaren nog fors zal verwachtingen 2013 – 2017. groeien, isen erbeleidsambities geen zekerheidwoningbouw over de toekomstige vraag naar woningen.

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal.

Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

28. Trends op de woningmarkt.

Deels hangt de toekomstige vraag naar nieuwbouwwoningen in de Waalsprong af van externe trends. In hoofdstuk 5 schetsen we een aantal van die Gemeente (1995).inStructuurplan Land overdaarvan de Waal.voor Nota van wijzigingen (Nijmegen: trendsNijmegen en de moeilijk te schatten gevolgen omvang en aard van de vraag 1995).naar woningen.

Gemeente Nijmegen (1997).

Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 29. ‘Knoppen om aan te draaien’.

Maar gemeente Nijmegen kan wel1997). degelijk zelf regie voeren over de Waalsprong. Met een nieuw 10 punten plan wordt de nieuwe ontwikkelstrategie Gemeente NijmegenDaarnaast (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij de Land over de Waal BV. vormgegeven. zijn er ook andere ‘knoppen waaraan gemeente kan draaien’.

(Nijmegen: 2010).

Misschien wel de belangrijkste – en misschien ook wel de lastigste – knop om aan te draaien is de fasering van het concurrerend aanbod van locaties voor nieuwbouw van De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

IX

81 VII

woningen. Binnen de regio zijn afspraken gemaakt over de fasering van plancapaciteit, maar deliteratuur grootste concurrentie ondervindt de Waalsprong naar verwachting van de Gebruikte woningbouw in het Waalfrontgebied. De keuze waaraan voorrang te geven is niet Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam. gemakkelijk.

Bouwmeester Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002,veel Lenntech.

30. Winnaars(2002). en verliezers.

Je zou kunnen zeggen dat Nijmegen pech heeft gehad met de ontwikkeling van de Waalsprong. Door de opgetreden vertragingen in de Brink woningbouwproductie groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting wordt Nijmegen dubbel grondexploitatie zo hard geraakt 2013 dooren derisicoanalyse. crisis. Dat doet financieel pijn, niet alleen voor de gemeente, maar ook voor de ontwikkelaars en Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom. woningcorporaties in de GEM. Toch zijn er, naast verliezers, ook winnaars. Door de daling Rotterdam: Uitgevers. (en de lage hypotheekrente) krijgen huishoudens die nu een woning van deNAi woningprijzen kopen veel meer value for money dan enkele jaren geleden. Ook biedt de nieuwe, Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven.

Onderzoek i.o.v.op VNG organische en vraag-gestuurde ontwikkelingsstrategie de kans om beter in te spelen de en ministerie van Infrastructuur en Milieu. wensen van bewoners.

Deloitte (2013). Financiële situatie bijblijft gemeentelijke grondbedrijven 2013.

DeloitteNiemand Real Estate.

31. Grondexploitatie Waalsprong molensteen om de nek van gemeente. weet of de huidige grondexploitatie future proof is. Duidelijk is dat de Waalsprong gebaseerd is De Greef, J.H. (1997).

Het gevecht om hetdie residu, van Amsterdam. op een zeer forse investering nogscriptie voor Universiteit een heel groot deel moet worden terugverdiend. Dat is risicovol, zeker nu de gemeente dat risico in z’n geheel zelf moet De Kam, G.R.W. (2013).

Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHV- en risicovolle dragen.

Daarbij komt nog eens dat Nijmegen nog enkele andere omvangrijke bulletin, juli (2013), 6 - 10. grondexploitaties heeft lopen (Waalfront en glastuinbouwgebied Bergerden).

De32.

Wolff, H., Greef, J., Groetelaers, Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal Discussie overde, verder afboeken D., op &grondexploitatie gewenst?

De grondexploitatie legt en verevening bij gebiedsontwikkeling.

Een analyse van overwegingenvoor binnen beperkingen op aan de vraaggerichte uitnodigingsplanologie de praktijkprojecten Waalsprong. Al te afwijkingen de plannen zijn niet mogelijk wanneer in hetgrote perspectief van devan Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft. dat tot minder opbrengsten uit de gronduitgifte leidt. Wellicht moet een discussie worden gevoerd over het opnieuw afboeken de grondexploitatie.

Als Nijmegen het verlies nu neemt, dan ontstaat De Visser, W. &op Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de mogelijk een aantrekkelijker perspectief organische gebiedsontwikkeling en echt vraaggericht kwaliteitsdiscussie ronde de inrichtingvoor van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke bouwen in de toekomst.

Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst Algemeen: verdienmodel ruimtelijke ordening in bodemarchief gevaar. In het in rapport waarschuwen we De33.

Zwart, A.M. (2011).

Erop of eronder: de strijd om het drie Vinexlocaties: over er tenslotte voor dat het verdienmodel voor de ruimtelijke ordening in gevaar komt. archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Ruimtelijke ordening in Nederland heeft zich in de afgelopen decennia vrij goed zelf Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam. kunnen bedruipen. Nu de inkomsten van de gemeentelijke grondbedrijven zijn opgedroogd wordt het voor gemeenten steeds moeilijker om te blijven investeren in EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het ruimtelijke kwaliteit en stedelijke vernieuwing. Het is verstandig om ook in Nijmegen een buitenland. discussie te voeren over de financiële onderbouwing voor toekomstige stadsvernieuwing en ruimtelijke investeringen.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

34. Zet de Waalsprong op de kaart.

In de afgelopen jaren hebben de inwoners van de stad

bijna letterlijk de Waal omarmt. De stad is terecht trots op het Nijmegen Omarmt de Waal Gemeente Nijmegen (1994).

Het Land over de voor Waal.de Concept structuurplan 1994). project.

Eenzelfde strategie is gewenst Waalsprong: verleid (Nijmegen: de inwoners van de stad om het gebied te ontdekken. Zo komt de ‘zelforganiserende stad’ dichterbij.

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

35. Tussenbalans. Met het rapport hebben we slechts een tussenbalans opgemaakt. Als we iets geleerd hebben van de ontwikkeling van de Waalsprong tot nu toe, dan is het wel dat Gemeente Nijmegen (1997).

Raadsvoorstel (Nijmegen: een dichtgespijkerd plan niet bestaat Samenwerking en dat je voorzichtig moet1997). zijn met het voorspellen van de toekomst.

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

X

81 VIII

Gebruikte literatuur Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief de Grondexploitatiewet.

Woningen in devan Waalsprong (Lenteveld) OTB/TU Delft: Delft.

De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het Stedelijke Woningen in RPD-project de Waalsprong (Veur Lent) Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong

IX81

Inhoudsopgave

Gebruikte literatuur Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Voorwoord

I

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Samenvatting III Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

1. Inleiding: opdracht en doel van het onderzoek 1 Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

2. Kader: nationaal ruimtelijke ordeningsbeleid en Vinex 7 Deloitte 2.1.

(2010). Van Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven.

Onderzoek i.o.v.

VNG Vino naar Vinex 7 en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

2.2.

Ontwikkelproces bij de Vinex 8 ruimtelijke kwaliteit bij degrondbedrijven Vinex 13 Deloitte 2.3.

(2013). Duurzame Financiële situatie bij gemeentelijke 2013. Deloitte Real Estate.

De 3.

Greef, J.H. (1997).

Het gevecht het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

Historisch perspectief: de om oorspronkelijke plannen voor de Waalsprong

17

kwaliteit en typen woningen 17 De Kam,3.1.

G.R.W. Ruimtelijke (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHV3.1.1.

18 bulletin, juli (2013), 6 - 10.Planmatige uitgangspunten 3.1.2.

Het bouwprogramma 21 De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal Samenwerking, organisatie en proces 23 3.2. en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten 3.2.1.

Organisatieopzet 23 in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft.

3.2.2.

Vertragingen door externe ontwikkelingen 27 De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de 3.3.

De grondexploitatie 30 kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke 3.4.

Bijgesteld ontwikkelingsbeeld in 2003 en 2007 39 Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst Huidige situatie: bijstelling van de de strijd plannen de Waalsprong De 4.

Zwart, A.M. (2011).

Erop of eronder: om voor het bodemarchief in drie Vinexlocaties:41 over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

4.1.

Crisis op de woningmarkt en een nieuwe planrealiteit 41 Promotieonderzoek.

Universiteit van Amsterdam.

4.2.

Gevolgen voor de Waalsprong: planmatige wijzigingen 46 4.3. Stedelijke Veranderingen in organisatie en proces EIB (2013a). ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit50 het 4.4.

Huidige financieel-economische situatie 55 buitenland.

4.5.

Vergelijking van de plannen uit 1997 en 2014 61 EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

5. De toekomst van de Waalsprong 65 5.1.Nijmegen De toekomst is onzeker 65 Gemeente (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

5.2.

Ontwikkelingen op de woningmarkt en enkele andere trends 65 Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 5.3.

Is de toekomst van de Waalsprong beïnvloedbaar?

71 1995).

5.4.

Slotbeschouwing 73 Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gebruikte literatuur 77 Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

XII

X81

Gebruikte literatuur Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief de Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft.

Woningen in devan Waalsprong (Woonpark Oosterhout) De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties hetdeRPD-project Stedelijke Onderdeeluit van Waalsprong ‘De Waaijer’ Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong

XI81

Gebruikte literatuur Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft.

De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong

81 XII

De slag om de Waalsprong Gebruikte literatuur Boeijenga, J. & planvorming Mensink, J. (2008).

Atlas, 010 Publishers.

Rotterdam.

Twintig jaar en Vinex woningbouw: van blauwdruk plan naar

uitnodigingsplanologie

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

1

1. Inleiding: opdracht en doel vanToelichting het onderzoek Brink groep (2013).

Waalsprong Nijmegen grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Buitelaar, Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

De plannenE.,voor de Waalsprong Rotterdam: Uitgevers.

Toen middenNAi jaren negentig van de vorige eeuw, inmiddels zo’n twintig jaar geleden, de plannen werden vastgesteld voor de ontwikkeling van de Waalsprong ging men er vanuit dat de Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG Waalsprong - Nijmegen Noord – in 2016 ‘afgebouwd’ zou zijn en dat er zo’n 12.000 woningen en ministerie van Infrastructuur en Milieu. gerealiseerd zouden zijn, met 30.000 nieuwe inwoners van Nijmegen. Anno 2014 en acht Colleges (2013). van B&W later situatie zijn er bij rond 4.500 woningen gebouwd2013. en verwacht menEstate. dat de Deloitte Financiële gemeentelijke grondbedrijven Deloitte Real Waalsprong pas rond 2029 in zijn geheel kan worden opgeleverd. Bovendien wordt de De Greef, J.H. (1997). geplaagd Het gevecht omgrote het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam. van het gemeente Nijmegen door financiële verliezen op de grondexploitatie gebied, is de positie van de marktpartijen die oorspronkelijk betrokken waren bij de De Kam, G.R.W. Woningcorporaties: geenen grond in: VHVontwikkeling van(2013). het gebied geheel gewijzigd lijkenvoor de optimisme? huidige plannen voor de verdere bulletin, juli (2013), 6 10. ontwikkeling van het gebied – alhoewel de stedenbouwkundige uitgangspunten gehandhaafd zijn - in niets meer op de oorspronkelijke plannen. Hoe heeft het zo ver kunnen komen? Wat zijn De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal de verevening gevolgen van de veranderingen, in Een de eerste voor de toekomst het gebied zelf, en bij gebiedsontwikkeling. analyseplaats van overwegingen binnenvan praktijkprojecten maar voor devan staddeals geheel, voor de (toekomstige) inwoners in het ook perspectief Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft. van de Waalsprong, voor de inwoners van Nijmegen, voor de ruimtelijke en stedenbouwkundige kwaliteit van het gebied, voor de woningen die erA.gebouwd gaanenworden, voor de financiële huishouding De Visser, W. & Reijndorp, (1994). Vinex ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de van de gemeente en voor ronde de betrokken marktpartijen?

En hoe zeker dat de Waalsprong kwaliteitsdiscussie de inrichting van de Vinex-locaties uit is hethet RPD-project Stedelijke in 2029 Milieudifferentiatie.

Den Haag: Rijksplanologische Dienst van een ‘nieuwe’ ruimtelijke ordening, wél afgebouwd zal zijn?

Dit alles tegen de achtergrond een transitie van ontwikkelingsplanologie naar uitnodigingsplanologie.

De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

De invloed van economische recessie en de crisis op de woningbouwmarkt Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

In de afgelopen jaren is er, mede onder invloed van crisis en recessie, een kantelpunt ontstaan in het procesStedelijke van gebiedsontwikkeling.

Waar voorheen het initiatief voor gebiedsontwikkeling EIB (2013a). ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het met name lag bij gemeenten en projectontwikkelaars – vaak verenigd in een of andere publiekbuitenland. private samenwerkingsconstructie – zien we nu nieuwe vormen van gebiedsontwikkeling ontstaan onder de noemer van ‘organische gebiedsontwikkeling’ ofNijmegen. ‘uitnodigingsplanologie’.

EIB (2013b).

Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Korte termijn De verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017. grotere Vinex-locaties zoals de Waalsprong in Nijmegen kunnen worden gezien als het resultaat van de ontwikkelingsplanologie van voor de recessie: een gebiedsexploitant verwerft de Gemeente Nijmegen Land over projectontwikkelaars de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: gronden en maakt(1994). deze Het bouwrijp, nemen kavels af 1994). van de gebiedsexploitant, bouwen vaak in redelijk grote getale naar eigen inzicht woningen en Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: verkopen die vervolgens aan de woonconsument. Opvallend genoeg hebben Nederlandse 1995). huishoudens nooit veel bezwaar gemaakt tegen deze werkwijze. Klaarblijkelijk zijn projectontwikkelaars in het verleden redelijk goed in staat(Nijmegen: geweest om de woonbehoeften van Gemeente Nijmegen (1997).

Raadsvoorstel Samenwerking 1997). huishoudens op zoek naar een woning in te schatten. Het is ook niet ondenkbaar, nu de Gemeente Nijmegen (2010).

Kader voor Partij over de BV. woningmarkt voorzichtig lijktSpecifiek aan te trekken, datde deVerbonden nieuwbouw vanLand woningen in Waal de toekomst (Nijmegen: 2010).

1

De auteurs danken Paul Goedknegt en Luciën Koridon voor hun commentaar op eerdere versies van het rapport. De verantwoordelijkheid voor de inhoud van het rapport ligt echter volledig bij de auteurs.

De Deslag slagom omde deWaalsprong Waalsprong

81 11

weer op een zelfde wijze zal plaatsvinden als in het verleden: een strategie waarin er een Gebruikte sturende rol isliteratuur voor de projectontwikkelaar en de woningzoekenden weer in hun rol zitten als woonconsument.

Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Bouwmeester (2002).

Duurzaam Bouwen, Duurzaam gebiedsontwikkeling, Wonen, 2002, Lenntech.

Tegelijkertijd zijn er nieuwe vormen van organische waarbij er niet alleen kleinschaliger wordt gebouwd, maar ook veel directer wordt ingespeeld op de woonbehoefte Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen 2013 en risicoanalyse. van de individuele woonconsument.

DitToelichting komt in grondexploitatie de eerste plaats voort uit veranderde strategieën van de aanbieders van nieuwbouwwoningen. Die aanbieders zoeken naar manieren Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom. om met minder risico woningen te bouwen en te verkopen en tegelijkertijd beter in te spelen op Rotterdam: NAi Uitgevers. de wensen van hun klanten. Nieuwe vormen van kleinschalige en organische gebiedsontwikkeling lijkeneffecten niet zozeer te grondbedrijven. zijn door veranderde wensen van Deloitte (2010). Financiële crisis bijingegeven gemeentelijke Onderzoek i.o.v. VNG woonconsumenten.

Het zou kunnen dat zich hier een kentering voordoet en consumenten in de en ministerie van Infrastructuur en Milieu. toekomst een grotere rol in het bouwproces willen spelen (van ‘woonconsument’ naar Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate. ‘opdrachtgever’).

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

Een nieuwe planologische en economische realiteit HoeKam, danG.R.W. ook, (2013). de trendbreuk die lijkt tegeen zijngrond ontstaan in de ontwikkeling De Woningcorporaties: voor optimisme? in: VHV- van nieuwe woongebieden, vindt bulletin, juli (2013), 6 - plaats 10. in een context van besluiten over ruimtelijke ontwikkelingen en investeringsbeslissingen die vaak al jaren geleden hebben plaatsgevonden, maar die nog steeds doorwerken.

De besluitvorming over deD.,Waalsprong in Nijmegen heeft, net als voor de meeste De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, & Korthals Altes, W. (2006).

Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling.

Een analyse binnen praktijkprojecten andere Vinex-locaties, al in de jaren negentig vanvan de overwegingen vorige eeuw plaatsgevonden.

Dit heeft in het perspectief de Grondexploitatiewet.

OTB/TUen Delft: geleid tot grotevaninvesteringen in het gebied dieDelft. investeringen moeten worden ‘terugverdiend’. Bovendien is in het verleden gekozen voor een bepaald ruimtelijk ontwerp en De W. & Reijndorp, A. (1994).

Vinex en zomaar ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de eenVisser, samenwerkingsconstructie waarvan niet meer afgeweken kan worden.

Met andere kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke woorden, wijzigingen in de verdere ontwikkeling van de Waalsprong – op financieelMilieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst economisch, organisatorisch en ruimtelijk terrein – zijn mogelijk, maar worden begrensd door besluiten consequenties daarvan) in om hethet verleden genomen zijn. Vinexlocaties: De ontwikkelingen De Zwart, (en A.M.de(2011).

Erop of eronder: dedie strijd bodemarchief in drie over op de woningmarkt van de afgelopen jaren en de en daarvan afgeleide nieuwe vormen van archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening de kwaliteit van de leefomgeving. woningbouw en gebiedsontwikkeling hebben grote consequenties voor het afbouwen van de Promotieonderzoek.

Universiteit van Amsterdam.

Waalsprong – Nijmegen Noord - en daarmee ook voor de leefomgeving en EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling enen infrastructuur; in Nederland en lessen uit het woonomstandigheden van de huidige toekomstige Dilemma’s bewoners van dit stadsdeel. buitenland.

Doel van dit onderzoek EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn Tegen deze achtergrond heeft het Architectuur Centrum Nijmegen opdracht gegeven om met verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017. een onderzoek meer inzicht te verschaffen in de actoren en factoren die een rol spelen in gebieds- en woningbouwontwikkeling, bijzonder het gebied(Nijmegen: De Waalsprong Gemeente Nijmegen (1994). Het Land overindehet Waal.

Conceptinstructuurplan 1994). in Nijmegen. Daarbij dient in kaart gebracht te worden welke verschuivingen hierin zijn opgetredenNijmegen in het perspectief van de oorspronkelijke plannen, medevan onder invloed(Nijmegen: van externe Gemeente (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota wijzigingen ontwikkelingen, zoals de besluitvorming over de dijkteruglegging, de MER-problematiek en de 1995). economische recessie en de crisis op de woningbouwmarkt. Ook dient het onderzoek scenario’s Gemeente (1997).waarop Raadsvoorstel Samenwerking 1997). doorontwikkeld en te schetsenNijmegen van de wijze De Waalsprong in de (Nijmegen: toekomst verder afgebouwd kan worden.

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

We hebben drie perspectieven voor het onderzoek geformuleerd: 1. Historisch: wat waren de oorspronkelijke plannen voor de Waalsprong?

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

2

281

2. Huidige situatie: wat is er van deze plannen terechtgekomen; welke aanpassingen Gebruikte hebbenliteratuur in de plannen plaatsgevonden en waarom?

3. Toekomstig perspectief: scenario’s zijn denkbaar ten aanzien van de verdere Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008).welke Vinex Atlas, 010 Publishers.

Rotterdam. ontwikkeling van de Waalsprong?

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Vanuit die drie perspectieven gaat het onderzoek in op drie aspecten van de Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse. gebiedsontwikkeling: Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Ruimtelijke kwaliteit / stedenbouwkundige opzet / mate van stedelijkheid: Rotterdam: NAi Uitgevers.  Hoe zagen de oorspronkelijke ruimtelijke plannen en ontwerpen voor het gebied er uit, hebben crisis daarinbijplaatsgevonden (en waarom), Onderzoek tot welke ruimtelijke Deloittewelke (2010).wijzigingen Financiële effecten gemeentelijke grondbedrijven. i.o.v. VNG kwaliteit dat geleid, welke scenario’s zijn denkbaar ten aanzien van de verdere en ministerie van heeft Infrastructuur en Milieu. ruimtelijke ontwikkeling van de Waalsprong?

Deloitte (2013). Financiële bij gemeentelijke grondbedrijven 2013.

Real Estate.  Hoeveel woningensituatie zijn gepland, onderscheiden naar type enDeloitte prijsklasse; hoeveel woningen zijn er gebouwd; welke scenario’s zijn denkbaar ten aanzien van de verdere De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam. woningbouwontwikkeling (aantallen, typen, prijsklassen).

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVOrganisatorische samenwerking / proces: bulletin, juli (2013), 6 - 10.  Samenwerking tussen gemeente, marktpartijen en woningcorporaties: oorspronkelijk, De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal wijzigingen, toekomstscenario’s; en verevening bij gebiedsontwikkeling.

Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten  Eigendomsverhoudingen grondmarkt; in het van de /Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft.  perspectief Rol architecten stedenbouwkundigen; wijzigingen in rollen van opdrachtgevers en opdrachtnemers; De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de  Veranderende relaties tussen marktpartijen en woonconsumenten; kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke  Rol van bewonersorganisaties; invloed op Dienst bouwproces.

Milieudifferentiatie.

Den Haag: Rijksplanologische Financieel-economische aspecten: De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg,  Prijsverloop grondmarkt; ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Promotieonderzoek.

Amsterdam.  VerwervingenUniversiteit en uitgifte van bouwgrond;  Verdeling ontwikkelingswinsten: strijd om het surplus; EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het  Prijsverloop woningmarkt; buitenland.  Grondexploitatie.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn Met het onderzoek wil het Architectuur Nijmegen inzicht verschaffen in de verwachtingen en beleidsambities woningbouwCentrum 2013 – 2017. achtergronden van de ontwikkelingen in een nieuw stadsdeel voor Nijmegen en in de stad een Gemeente Nijmegenover (1994).

Land overvan de Waal.

Concept structuurplan 1994). discussie openen deHet toekomst Nijmegen Noord, in de (Nijmegen: eerste plaats voor geïnteresseerde inwoners van Nijmegen. Daarnaast is het onderzoek ook interessant voor een Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: breder, in planologie en ruimtelijke ordening geïnteresseerd publiek: de ontwikkelingen in de 1995).

Waalsprong illustreren de transitie in de Nederlandse ruimtelijke ordening van ontwikkelingsplanologie naarRaadsvoorstel uitnodigingsplanologie.

Gemeente Nijmegen (1997).

Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Onderzoeksverantwoording Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

Het onderzoek is gebaseerd op een uitgebreide analyse van schriftelijke bronnen, waarbij we onder meer gebruik hebben gemaakt van informatie uit relevante gemeentelijke plannen en De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

3

381

genomen besluiten over de ontwikkeling van De Waalsprong, de rapportage van de Gebruikte Gemeentelijkeliteratuur Rekenkamer Nijmegen over de ontwikkelingen in de Waalsprong en met name de ontvlechting vanJ. (2008). de GEM (2012), relevante Rotterdam. gemeentelijke beleidsnota’s, Boeijenga, J. & Mensink, Vinex Atlas, 010 Publishers. voortgangsrapportages over de Waalsprong, lokale en regionale vastgoedmarktrapportages, Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech. literatuur. Daarbij achtergrondrapporten over het Vinex-beleid en relevante wetenschappelijke hebben we vooral de uitkomsten van het proces proberen te beschouwen en een aantal Brink groep (2013).

Waalsprong Toelichting 2013 en geheel risicoanalyse. belangrijke zaken die hieraan Nijmegen ten grondslag liggen.grondexploitatie In dit zeer complexe van vaak samenhangende oorzaken zou nog dieper gegraven kunnen worden, bijvoorbeeld naar de wijze Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom. waarop de samenwerking tussen de gemeente en de marktpartijen in de Waalsprong tot stand Rotterdam: NAi Uitgevers. is gekomen of de besluitvorming in opeenvolgende colleges en gemeenteraden. Die diepgravende analyse valt effecten echter buiten hetgemeentelijke bestek van ditgrondbedrijven. onderzoek. In het rapport i.o.v. is telkens, Deloitte (2010).

Financiële crisis bij Onderzoek VNG waar relevant,van naar de gebruikte schriftelijke bronnen verwezen. Met name hoofdstuk 2 en en ministerie Infrastructuur en Milieu. hoofdstuk 5 van het rapport hebben niet primair betrekking op de ontwikkelingen in de Deloitte (2013).

Financiële bij gemeentelijke Deloitteover Realruimtelijk Estate.

Waalsprong, maar beogensituatie die ontwikkelingen juistgrondbedrijven in een breder2013. perspectief beleid, gebiedsontwikkeling en woningmarkt te plaatsen. De inhoud en strekking van het De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam. rapport en de stellingname ten aanzien van mogelijke toekomstperspectieven voor de Waalsprong zijn (2013). verder volledig de verantwoordelijkheid van de auteurs. in: VHVDe Kam, G.R.W. Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? bulletin, juli (2013), 6 - 10.

In hoofdstuk 2 van het rapport schetsen we het ruimtelijke ordeningskader voor de Waalsprong, waarbij wordt ingegaan op het Vinex-beleid.

Hoofdstukkostenverhaal 3 geeft het De Wolff,vooral H., Greef, de, J., Groetelaers, D., &zogenaamde Korthals Altes, W. (2006). Regionaal historisch perspectief en beschrijft de uitgangspunten de plannen binnen voor depraktijkprojecten Waalsprong en de en verevening bij gebiedsontwikkeling.

Een analyse vanvan overwegingen uitvoering daarvan totdeongeveer het momentOTB/TU dat de Delft: economische in het perspectief van Grondexploitatiewet.

Delft. recessie zijn intrede deed, met vergaande gevolgen voor de woningbouwmarkt. Hoofdstuk 4 beschrijft de huidige stand De Reijndorp, A. Vinex en ruimtelijke kwaliteit: bijdrage aanvan de de crisis vanVisser, zaken W. met& betrekking tot(1994). de Waalsprong.

Daarbij gaan we in een op de gevolgen kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke voor de Waalsprong en de grondexploitatie, de aanpassing van de plannen op de nieuwe Milieudifferentiatie.

Den Haag: Rijksplanologische realiteit en de consequenties daarvan voor hetDienst woningbouwprogramma in de Waalsprong.

Hoofdstuk 5 geeft tenslotte een toekomstperspectief voor het gebied: wat zijn de zekerheden De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over en onzekerheden, welke externe trends en ontwikkelingen kunnen invloed uitoefenen en in archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving. hoeverre is de toekomst beïnvloedbaar?

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

20 juni 1989

Eerste schets van Waalsprong gepresenteerd bij gemeente Nijmegen en start lobby bij Rijk/KAN.

Augustus 1996

Plannen op hoofdlijn vastgesteld in structuurplan ´Land over de Waal´.

19 januari 1998

Eerste paal geslagen door minister De Boer van VROM, voor project Visveld-Oost bij Lent.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het 22 juni 1994 Intentieovereenkomst samenwerking getekend tussen gemeente Nijmegen en marktpartijen. buitenland.

Hoofdstuk 3

EIB (2013b). woningbouwprogrammering regiotussen Arnhem Nijmegen.

Korte termijn 2 juli Verkenning 1997 Samenwerkingsovereenkomst (SOK) getekend gemeente en marktpartijen. verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

30 Nijmegen maart 2000 (1994).

Eerste Het stagnering door onvoldoende MER. (Nijmegen: 1994).

Gemeente Landbouwproces over de Waal.

Conceptonderbouwde structuurplan 6 november 2001

Dijkteruglegging Lent door staatssecretaris aangekondigd in PKB Ruimte voor de Rivier.

Februari 2004

Tweede stagnering bouw door onduidelijkheid hoofdinfra en onderbouwing luchtkwaliteit.

Gemeente (1995).

Structuurplan Land over de Waal.

Nota wijzigingen (Nijmegen: JuliNijmegen 2003 Uitwerking voorkeursmodel ontwikkelingsbeeld op basis vanvan structuurplan Land over de Waal.

1995).

JuniNijmegen 2007 Bijgewerkt ontwikkelingsbeeld met harde taakstellingen en concrete en een strakke planning.

Gemeente (1997).

Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

4

481

Augustus 2008

Ernstige stagnering bouwproces door crisis woningmarkt en onzekerheid over

Gebruikte literatuur

hypotheekrenteaftrek.

Hoofdstuk 4

Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Januari 2012

Weer koopappartementen opgeleverd in de Waalsprong voor het eerst sinds 2008.

22 september 2012 Start graven nevengeul voor dijkteruglegging bij Lent.

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

December 2012

Ontvlechting GEM risicoverdeling tussen gemeente en marktpartijen was niet langer in balans.

Brink groep (2013).

Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013open risicoanalyse.

23 april 2013 Waalsprong Bijgewerkte ontwikkelstrategie 2013, globaler en flexibeler; gericht organische ontwikkeling.

Augustus 2013

Oplevering eerste woningen Plantjevlag als belangrijke exponent van organische ontwikkeling in

23 november 2013

Oplevering nieuwe Waalbrug de Oversteek.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.de Waalsprong.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

2015

Verwachte oplevering dijkteruglegging.

2015

Verwachte ontwikkeling onderdelen nabij ‘De Waaijer ‘ (o.a. waterwoningen).

Hoofdstuk 5

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

De Greef,2017 J.H. (1997). HetVerwachte gevechtstart omontwikkeling het residu, scriptienabij Universiteit van(oude Amsterdam. onderdelen ‘Hof van Holland‘ naam: ‘De Citadel’).

2018

Verwachte start ontwikkeling Vossenpels Noord.

2029

Verwachte einddatum Waalsprong.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHV2022(2013), 6 - 10.Verwachte start ontwikkeling ‘Veur Lent’. bulletin, juli De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten Figuur 1 geeft eenvan tijdlijn voor de ontwikkelingen die inDelft: de Waalsprong.

In de hierop volgende in het perspectief de Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft. hoofdstukken worden die ontwikkelingen nader aan de orde gesteld.

De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

5

581

Gebruikte literatuur Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft.

Voor knooppuntvan Ressen De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de kwaliteitsdiscussie ronde de inrichtingWoningen van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke in de Waalsprong (Woonpark Oosterhout) Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong

681

2. Kader: nationaal ruimtelijke ordeningsbeleid en Vinex Gebruikte literatuur Boeijenga, J. &naar Mensink, 2.1 Van Vino Vinex J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Aan de vooravond van de parlementaire behandeling van de Vierde Nota over de Ruimtelijke Ordening (Vnro, later ook wel Vino genoemd) viel in 1989 het tweede kabinet Daarmee Brink groep (2013).

Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 enLubbers. risicoanalyse. was de Vino uit 1988 slechts een kort leven beschoren. Het derde kabinet Lubbers nam de Nota weliswaar E., over, maarA., presenteerde vervolgens 1990 detransformatie Vierde Notaen over de Ruimtelijke Buitelaar, Segeren, & Kronbergen, P. (2008).inStedelijke grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Ordening Extra – de Vinex. Met de Vinex beoogde het kabinet beter in te spelen op de te verwachten grote bevolkingsgroei in de komende jaren en de veranderingen in de Deloitte (2010). Financiële effecten crisisvraag bij gemeentelijke grondbedrijven. voor Onderzoek i.o.v. VNG huishoudenssamenstelling en de grote naar nieuwbouwwoningen de middenklasse en van Infrastructuur Milieu. dieministerie daarmee gepaard zou gaan. en Maar daarnaast kwam er ook meer prioriteit voor het milieu en was er meer aandacht voor de uitvoerbaarheid van het beleid (Lörzing, Klemm, Van Leeuwen & Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

Soekimin, Ruimtelijk Planbureau, 2006). Onder meer om de automobiliteit te beperken en om de positie van (1997). de bestaande stedenom tehet versterken koos het kabinet invan de Vinex voor concentratie De Greef, J.H. Het gevecht residu, scriptie Universiteit Amsterdam. en bundeling van verstedelijking. Daarbij werd het stadsgewest als het belangrijkste De Kam, G.R.W. (2013). grondgezien. voor optimisme? in: VHVschaalniveau voor de Woningcorporaties: uitvoering van hetgeen beleid Daar moest de verstedelijking bulletin, juli (2013), 6 - 10. van de ontwikkelingsruimte in het bestaande stedelijk gebied kreeg plaatsvinden; het benutten de hoogste prioriteit (Lörzing e.a., 2006: p. 28). Men begon vaak naar de stad toe te bouwen van De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal achter een ‘barrière’ (spoorbaan, snelweg of rivierarm). en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft.

Het Rijk koos er ook voor om op het niveau van de stadsgewesten afspraken te maken over de uitvoering van&de verstedelijking.

Daartoe uitvoeringsconvenanten opgesteld De Visser, W. Reijndorp, A. (1994).

Vinexwerden en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan detussen het Rijk en de stadsgewesten. relatie van tot die uitvoeringsconvenanten werd ook onderhandeld kwaliteitsdiscussie ronde de In inrichting de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke over de bijdrage van het Rijk aan de uitvoering van de verstedelijkingsopgave in de Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst stadsgewesten. Onderdeel van de uitvoeringsconvenanten vormde afspraken over de De Zwart, A.M. (2011).

Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie naast Vinexlocaties: over concentratie van grootschalige woningbouw op zogenaamde Vinex-locaties, onder andere archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving. afspraken over aantallen te bouwen woningen, ontsluiting per openbaar vervoer en Promotieonderzoek.

Universiteit ontwikkeling van recreatief groen.van Amsterdam.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het In de Vinex ligt de nadruk sterk op locaties voor nieuwe grootschalige woningbouw, iets dat in buitenland. de Vierde Nota in het geheel niet aan de orde was (Lörzing e.a., 2006). De behoefte aan grootschalige woningbouw werd nog versterkt regio doordat het Nijmegen. aantal huishoudens EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering Arnhem Korte termijn door individualiseringenenbeleidsambities gezinsverdunning, enorm steeg. werd duidelijk dat Nederland te maken verwachtingen woningbouw 2013Het – 2017. zou gaan krijgen met een nog omvangrijkere bouwopgave. Vele honderdduizenden nieuwe Gemeente (1994).

Het Land over gebouwd de Waal. Concept (Nijmegen: 1994). woningen Nijmegen zouden de komende jaren moetenstructuurplan worden, vergelijkbaar met de wederopbouwperiode. In totaal beoogde het plan om tussen 1995 en 2010 835.000 woningen Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: te bouwen. Het grootste deel daarvan zou vóór 2005 gereed moeten komen, het merendeel in 1995). de Randstad (Zonneveld, 2006). Het aantal Vinex-locaties dat Nederland telt is niet helemaal duidelijk. komt omdat locatie, of deze nu 10 of 30.000 woningen GemeenteDit Nijmegen (1997).iedere Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997). telt, meetelt als Vinex-locatie. Wat wel vast staat is dat de Vinex-locaties zijn ondergebracht in 25 stadsgewesten en in ongeveer 180 wijken in Specifiek Nederland (Boeijenga Mensink, 2008).

Gemeente Nijmegen (2010).

Kader voor de&Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

Bij de keuze van de gebieden die geschikt waren voor grootschalige woningbouw en die zouden De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

7

781

gaan dienen als Vinex-locatie werd een aantal criteria gehanteerd (figuur 2). In de vier grote Gebruikte steden had hetliteratuur Rijk de locaties voor de bouw van de Vinex-woningen aangewezen. In de overige stadsgewesten gebeurdeJ.dit in overleg stadsgewestRotterdam. en betrokken gemeenten.

Boeijenga, J. & Mensink, (2008).

Vinextussen Atlas,Rijk, 010 Publishers.

Bouwmeester (2002).

Duurzaam Bouwen, Wonen, Lenntech. eerst 1. Ligging ten opzichte van het centrumDuurzaam van de stad, met als2002, voorkeursvolgorde: benutten van de mogelijkheden in het stedelijk gebied, vervolgens aan de rand ervan en

Brink groep Waalsprong Nijmegen grondexploitatie 2013 en risicoanalyse. pas(2013). later daarna verder weg gelegenToelichting mogelijkheden in aansluiting op bestaande kernen (nabijheid)

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

2. Ontsluiting door stedelijk/stadsgewestelijk openbaar vervoer en langzaam verkeer Rotterdam: NAi Uitgevers. (bereikbaarheid) 3.

Samenhang tussen wonen, werken, voorzieningen, recreatie en groenstructuur.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG 4. Open ruimten vrijwaren van verstedelijking, mede ten behoeve van natuur, landschap, en ministerie van Infrastructuur en Milieu. openluchtrecreatie en landbouw 5. Uitvoerbaarheid: financieel-economisch, milieuhygiënisch en Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate. bestuurlijk/maatschappelijk.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

Figuur 2. Criteria keuze Vinex-locaties (VROM, 1990, in: Van den Hof, 2006).

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHV2.2 Ontwikkelproces de Vinex bulletin, juli (2013), 6 bij - 10.

HetWolff, Vinex-beleid markeert een trendbreuk meerAltes, aandacht te geven aan dekostenverhaal samenwerking De H., Greef, de, J., Groetelaers, D., &door Korthals W. (2006).

Regionaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. van overwegingen binnen praktijkprojecten tussen gemeenten en private partijenEen bijanalyse gebiedsontwikkeling in Nederland.

Publieke taken in het perspectief de Grondexploitatiewet.

OTB/TUsector Delft:worden Delft. gerealiseerd. Daarbij is het moeten vaker danvan voorheen samen met de private geloof in de maakbaarheid van de samenleving verminderd en het vertrouwen in de werking van De Visser,toegenomen.

W. & Reijndorp, A. (1994).

Vinexkregen en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage de de markt Lokale overheden de verantwoordelijkheid voor aan de ontwikkeling kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke van de bouwlocaties; het Rijk trok zich hieruit terug. De financiering van de Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst woningbouwproductie en gebiedsontwikkeling moest voortaan meer via de marktsector worden geregeld.

De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

De geschiedenis van het volkshuisvestingsbeleid Promotieonderzoek.

Universiteit van Amsterdam.in Nederland kent een aantal golfbewegingen in de mate van overheidsinterventie. In de twintigste eeuw werd herhaaldelijk (onder meer in de EIB (2013a).

Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland lessen uitaan hetde jaren vijftig en de jaren zeventig) aangekondigd dat meer ruimte zou wordenengegeven buitenland. markt. Eind jaren tachtig begon de wijze waarop de overheid zich mengde in de volkshuisvesting te veranderen. Voor het eerst na de Tweede Wereldoorlog was het hardnekkige woningtekort EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verminderd. De kritiek op de veelal gesubsidieerde uniforme woningbouw nam toe. De Nota verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

‘Volkshuisvesting in de jaren negentig’ van 1989 was de eerste nota die de ontwikkeling naar ‘meer markt en minder overheid’ werkelijk gangConcept zette (Jókövi & Boon (Nijmegen: & Filius, Ruimtelijke Gemeente Nijmegen (1994).

Het Land over deinWaal. structuurplan 1994).

Planbureau, 2006).

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: Het Rijk 1995).

De rol van het Rijk veranderde hiermee enorm. Tot in de jaren tachtig heeft de Rijksoverheid Gemeente (1997).inRaadsvoorstel Samenwerking 1997). zeer actief Nijmegen geparticipeerd en tot in detail gestuurd op(Nijmegen: locatieontwikkeling.

Er waren ruime budgetten van het rijk beschikbaar voor ‘locatietekorten’. De woningbouw zelf werd Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. gesubsidieerd door de forse rijkssubsidies voor sociale woningbouw. Bijdragen vonden (Nijmegen: 2010). genormeerd plaats: het tekort op de ontwikkeling van sociale huurwoningen werd berekend en op basis daarvan werd een subsidie toegekend (EIB, 2013a).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

8

881

Gebruikte literatuur De Vierde Nota Extra draagt nadrukkelijk het karakter van een selectieve, strategische nota.

Voor de overheid blijkt de terugkeer naar hoofdlijnen een bevrijdende werking te hebben. Het Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008).

Vinex Atlas, 010 Publishers.

Rotterdam. zorgt ervoor dat afstand wordt genomen van de zondvloed van getallen waarmee allerhande Bouwmeester (2002).

Duurzaam Bouwen, Duurzaam 2002, Lenntech. problemen breed uitgemeten werden (Karsten & de Wonen, Stigter-Speksnijder, 2007, p. 10). De Vinexlocaties werden niet door het Rijk opgelegd maar in overleg met de lagere overheden vastgelegd Brink Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse. in de groep wel als(2013). ‘polderplanologie’ getypeerde werkwijze van Vinex-convenanten tussen het Rijk, gemeenten, provincies en de zeven kaderwetgebieden (de vier randstadsgewesten, EindhovenBuitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Helmond, Arnhem-Nijmegen en Twente). Deze convenanten bevatten afspraken over bundeling Rotterdam: NAi Uitgevers. van verstedelijking in 26 vinexgebieden, met doelstellingen ten aanzien van de uitbreiding van de woningvoorraad, de effecten ligging crisis van bij degemeentelijke uitleglocaties, de aantallenOnderzoek woningen enVNG de Deloitte (2010). Financiële grondbedrijven. i.o.v. kwaliteitsambities.

Verder garandeerde en ministerie van Infrastructuur en Milieu.de Rijksoverheid in de convenanten een lumpsum bedrag aan locatiegebonden subsidie voor de woningbouw in deze gebieden. De convenanten Deloitte (2013). Financiële gemeentelijke grondbedrijven 2013.

Deloitte Estate.dat werden opgelegd als min situatie of meerbij gesloten contracten.

Op voorhand was echterReal duidelijk een groot deel van de financiële risico’s door de lokale overheden en de markt moesten worden De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam. gedragen. Het Rijk stond niet langer garant voor een sluitende grondexploitatie op bouwlocaties. bevat de belangrijkste het Vinex-convenant voor het De Kam, G.R.W.Figuur (2013).3 Woningcorporaties: geenelementen grond voor uit optimisme? in: VHVStadsgewest Arnhem-Nijmegen, voor periode 1995-2005. bulletin, juli (2013), 6 - 10.

Stadsgewest Arnhem-Nijmegen StartD., & Korthals Uitvoerings De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, Altes,Gerealiseerd W. (2006). Regionaal kostenverhaal convenant convenant 01–01–2000 en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten 29–04–94 24–04–95 inWaalsprong het perspectief vannrde OTB/TU (figuur rechts.

1) Grondexploitatiewet.

6 500 6 500Delft: Delft.130 Binnenstedelijk (Arnhem/Nijmegen.

6 479

7 348

?

888

1 442

?

De Visser, W. &figuur Reijndorp, (o.a.

Schuytgraaf, rechts. nr 2)A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de Elst (Westeraam, figuur rechts 3) inrichting 1 332 1 555 ? kwaliteitsdiscussie rondenr de van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke Stadsblokken-Meinerswijk 900 Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst (figuur rechts. nr. 4)

Bemmel (op figuur rechts nr. 5)

De Zwart,(figuur A.M.rechts (2011).

Driel-Oost nr. 6) Erop of eronder: 2 200 de strijd om 2het 200 bodemarchief ? in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit Valburg 552 552 ? van de leefomgeving.

Overige locaties 5 269 ?

Promotieonderzoek.

Universiteit van Amsterdam. 4 523 Totaal

24 120

24 120 12 100 Waarvan 16 000 en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en voor 2000

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling lessen uit het buitenland.

Figuur 3. Vinex-convenant Stadsgewest Arnhem-Nijmegen 1995-2005 (Needham & Raa & Spit & Zwanikken, en Tweede Kamer, 2000).

EIB (2013b).2000 Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

De gemeente Gemeente Nijmegen (1994).

Het Landhiermee over de ingrijpend.

Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

De rol van de gemeente veranderde De nieuwe eigen verantwoordelijkheid voor de risico’s stond in schril contrast met de werkwijze in de jaren tachtig. In die periode lag Gemeente Nijmegen (1995). over de Waal. Notaen vanwerden wijzigingen (Nijmegen: bij de woningproductie de Structuurplan nadruk op deLand sociale woningbouw tekorten op de 1995). onrendabele top in grond- en woningexploitatie door het Rijk afgedekt (Jókövi e.a., 2006). Mede door de objectsubsidies van Raadsvoorstel de Rijksoverheid konden gemeenten de locatieontwikkeling vrijwel Gemeente Nijmegen (1997).

Samenwerking (Nijmegen: 1997). zonder risico uitvoeren en konden woningcorporaties woningen bouwen. Ook het ‘delen’ van de regie met marktpartijen wasSpecifiek nieuw. Via hetvoor actieve gemeentelijke Gemeente Nijmegen (2010).

Kader de Verbonden Partijgrondbeleid Land over debleef Waalde BV.regie over de planontwikkeling relatief eenvoudig bij de gemeente. Tegelijkertijd moesten gemeenten (Nijmegen: 2010). marktpartijen gaan betrekken bij de ontwikkeling van de Vinex-locaties. Ze moesten een visie De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

9

981

gaan ontwikkelen, draagvlak creëren, en partijen mobiliseren om gewenste investeringen tot Gebruikte literatuur stand te brengen.

Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Een van de gevolgen hiervan was dat de gemeente sterker afhankelijk werd van Bouwmeester (2002).

Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech. woningcorporaties en Duurzaam projectontwikkelaars.

Ook marktpartijen kregen een nieuwe rol binnen de volkshuisvesting. De gemeenten waren zelf verantwoordelijk voor de grondexploitatie van Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 risicoanalyse. woningbouwlocaties en de daarmee verbonden risico’s.

Daarbij diende deen gemeente ook zelf een oplossing te vinden voor het probleem dat de subsidie niet langer alle kosten dekte die Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom. werden verwacht bij de ontwikkeling van bouwlocaties (VROM 1994, in: Van den Hof, 2006). Dit Rotterdam: NAi Uitgevers. terwijl de grondexploitatie van een gemiddelde Vinex-locatie al snel zo’n € 500 miljoen bedraagt.(2010).

Gemeenten hadden daarbij een voorkeurgrondbedrijven. voor samenwerking met een beperkt Deloitte Financiële effecten crisis bijsterke gemeentelijke Onderzoek i.o.v.

VNG aantal, landelijk en ministerie van opererende Infrastructuurprofessionele en Milieu. partijen. Dit had onder meer tot gevolg dat, in vergelijking met Duitsland en België, Nederlandse gemeenten op de Vinex-locaties weinig Deloitte (2013).voor Financiële situatie bij grondbedrijven 2013.als Deloitte Real Estate. ruimte boden particulieren engemeentelijke kleinere (lokale) bouwbedrijven medeontwikkelaars (Tennekes & Harbers, 2012).

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVActief gemeentelijk bulletin, juli (2013), 6 -grondbeleid 10.

Voor een efficiënte gebiedsontwikkeling dient aan twee voorwaarden te worden voldaan. dient het van deD., gronden te beschikken waar gebouwd gaat worden en DeMen Wolff, H., over Greef, de,eigendom J., Groetelaers, & Korthals Altes, W. (2006).

Regionaal kostenverhaal kosten die worden ten behoeve vanvan de gebiedsontwikkeling op de een ende verevening bijgemaakt gebiedsontwikkeling.

Een analyse overwegingen binnendienen praktijkprojecten in of hetandere perspectief vanverhaald de Grondexploitatiewet.

Delft: Delft. manier te worden op deOTB/TU opbrengsten die gerealiseerd worden met de woningbouw op de betreffende locatie. Nederlandse gemeenten hebben met hun actieve Degemeentelijke Visser, W. & Reijndorp, A. (1994).

Vinex en ruimtelijkeperspectief kwaliteit: een bijdrage aan destrategie grondbeleid een in internationaal redelijk unieke kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke ontworpen, waarmee ze er in slaagden aan beide voorwaarden te voldoen. Actief Milieudifferentiatie.

Den Haag: Rijksplanologische gemeentelijk grondbeleid houdt in dat Dienst gemeenten, ten behoeve van een gebiedsontwikkeling (een woningbouwlocatie, maar bijvoorbeeld ook een bedrijventerrein) De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over eerst zelf de ruwe grond verwerven, bijvoorbeeld weilanden van boeren. Die taak ligt archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving. meestal bij het gemeentelijk grondbedrijf. Verwerving geschiedt op basis van Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam. onderhandelingen tussen het grondbedrijf en de eigenaren van de grond. Desgewenst – zekerStedelijke niet altijdontwikkeling zonder problemen - kunnen gemeenten daarbij gebruikmaken de EIBmaar (2013a). en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen van uit het Wet Voorkeursrecht Gemeenten en de Onteigeningswet. Nadat alle gronden verworven buitenland. zijn, richt de gemeente het gebied in, maakt zij de gronden bouwrijp (aanleg riolering, EIBbestrating, (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Nijmegen.

Korte termijn De aanleg openbaar groen) en verkavelt zeArnhem het gebied in bouwkavels. verwachtingen beleidsambities 2013 – 2017. corporaties, bouwbedrijven en bouwkavels en worden verkocht woningbouw aan projectontwikkelaars, particulieren. De bouwkavels sluiten al aan bij het bestemmingsplan voor het gebied, zodat Gemeente Nijmegen (1994). over de Waal.

Concept structuurplan (Nijmegen: 1994). de nieuwe eigenaren vanHet de Land bouwgrond vrij snel daarna met de bouw van woningen konden starten. Met de inkomsten uit de verkoop van de bouwgrond is de gemeente als het Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: goed is in staat om alle kosten te dekken die gemoeid zijn met de ontwikkeling van het 1995). gebied (de verwerving, het bouwrijp maken van de grond en de aanleg van openbare ruimte en publieke voorzieningen, zoals rioleringSamenwerking en leidingen). (Nijmegen: Door een inschatting te maken van Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel 1997). de opbrengsten uit de verkoop van de bouwkavels konden gemeenten vooraf vaststellen of Gemeente Nijmegenvoldoende (2010). Specifiek Kader LandEventuele over de Waal BV. die opbrengsten zouden zijnvoor om de deVerbonden kosten tePartij dekken. tekorten (Nijmegen: 2010).met (rijks)subsidies of met een exploitatiebijdrage van de gemeente zelf. Het worden gedekt actieve gemeentelijke grondbeleid brengt ook aanzienlijke risico’s met zich mee.

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

10 81 10

Die risico’s hangen vooral samen met het tempo waarin de gemeente de bouwkavels kan Gebruikte literatuur

verkopen en de prijs waartegen de bouwkavels verkocht kunnen worden (zie hoofdstuk Boeijenga, J. &actieve Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers.

Rotterdam.

4).Met het grondbeleid kunnen gemeenten op een proactieve manier de regie voeren over gebiedsontwikkeling. De meeste marktpartijen waren tevreden met deze rol Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech. van de gemeenten. Die marktpartijen verdienen hun geld bij voorkeur met het bouwen van woningen, terwijlWaalsprong de regierol Nijmegen van de gemeente hengrondexploitatie verzekerde van 2013 een hoge plankwaliteit Brink groep (2013).

Toelichting en risicoanalyse. in het gebied waar zij woningen wilden gaan bouwen. En dat kan de verkoopprijs van de te bouwenE., woningen maar ten goede komen.

In andere landen verwerven gemeenten Buitelaar, Segeren,alleen A., & Kronbergen, P. (2008).

Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers. ook wel eens gronden, maar zij doen dit maar zelden met het doel om de regie te voeren over een integrale ontwikkeling van het gebied.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG Figuur 4. Actief gemeentelijk grondbeleid. en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

Projectontwikkelaars en woningcorporaties Marktpartijen zijn sinds de Vinex in de jaren negentig belangrijke spelers geworden op de De Greef, J.H.Begin (1997).

Het gevecht het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam. grondmarkt. jaren negentigom hadden marktpartijen – veelal op verzoek van gemeenten, maar lang niet altijd – gronden aangekocht op potentiële bouwlocaties. In Nederland zijn vooral De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVveel grote ontwikkelaars actief die op grote schaal grondposities hebben ingenomen (Needham bulletin, juli (2013), 6 - 10. & Geuting, 2006). In ruil voor het bouwen van bijvoorbeeld woningen, verkopen zij de grond aan de gemeente op basis het zogenaamde figuur 4). Gaandeweg werden De Wolff, H., Greef, de,van J., Groetelaers, D., & bouwclaimmodel Korthals Altes, W.(zie (2006).

Regionaal kostenverhaal de verevening grondposities voor marktpartijen een voorwaarde om in een later stadium de en bij gebiedsontwikkeling.

Eennoodzakelijke analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten bouwproductie te Grondexploitatiewet. stellen. Voor een ontwikkelaar is het investeren in grond met name in het perspectiefveilig van de OTB/TU Delft: Delft. aantrekkelijk in die delen van de grondmarkt die een betrekkelijk laag risicoprofiel hebben. De De Visser, W. &hiermee Reijndorp, A. (1994). In Vinex ruimtelijke een bijdrage aan de rollen werden omgedraaid. ruimentien jaar tijdkwaliteit: werd de min of meer monopolistische kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke positie van gemeenten op nieuwbouwlocaties ingeruild voor een dominante rol van Milieudifferentiatie.

Haag: Rijksplanologische Dienst projectontwikkelaarsDen (Huisman, 2004).

De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over Ook woningbouwcorporaties zijn sinds de jaren negentig in toenemende mate actief op de archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving. grondmarkt. Sinds hun (financiële) verzelfstandiging Promotieonderzoek.

Universiteit van Amsterdam. in de jaren negentig, stond de ontwikkeling van woningcorporaties in het teken van verbreding. Corporaties worden actiever in projectontwikkeling enontwikkeling het leggen van relaties met andere sectoren van publiek als het zorg, EIB (2013a). Stedelijke en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en belang lessen uit welzijn, veiligheid, opleiding en werkgelegenheid. Woningcorporaties zijn vanouds eigenaar van buitenland. sociale huurwoningen. Hun belangrijkste taken zijn de beslissingen over de samenstelling van de EIB (2013b). Verkenningdewoningbouwprogrammering regio Arnhem Korte termijn vastgoedportefeuille, kaders van het woningbeheer en deNijmegen. woningtoewijzing, en de verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017. financiering (Wolters & Verhage, 2001). Dit omvat het uitvoeren van al het onderhoud aan de eigen huurwoningen. Ontwikkelende corporaties zijn in feite ontwikkelende beleggers. Sinds de Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Vinex is veel discussie geweest over de posities van corporaties op de grondmarkt (De Kam, 2013). Die Nijmegen discussie (1995). gaat over de vraagLand of het is van om, net als Gemeente Structuurplan oververstandig de Waal. Nota vancorporaties wijzigingen (Nijmegen: projectontwikkelaars, grondposities in te nemen om daarmee de productie van sociale 1995). huurwoningen veilig te stellen. Ook is het de vraag of gemeenten aan woningcorporaties Gemeente Nijmegen (1997).

Samenwerking (Nijmegen: 1997). gesubsidieerd bouwgrond terRaadsvoorstel beschikking zouden moeten stellen (De Kam, 2013).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

11 1181

Het bouwclaimmodel Als gevolg van het Vinex-beleid en de ontwikkeling van de Vinex-locaties ontstond in de Gebruikte literatuur jaren negentig in de woningbouw een bijzondere vorm van publiek-private samenwerking, tussen gemeenten enerzijds en Atlas, marktpartijen en Rotterdam. corporaties anderzijds: het Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex 010 Publishers. bouwclaimmodel. Bij het bouwclaimmodel verkopen marktpartijen hun grondpositie in een Bouwmeester (2002).

Duurzaam Bouwen, Wonen, 2002, te ontwikkelen (woning)bouwlocatie aanDuurzaam de gemeente in ruil voorLenntech. het recht op afname van een bepaald aantal bouwrijpe kavels ten behoeve van de bouw van woningen in een Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse. bepaalde prijsklasse – de bouwclaim. De achtergrond hierbij was dat zowel gemeenten als de meeste marktpartijen de voorkeur aan gaven om detransformatie Vinex-locatiesenop basis van een Buitelaar, E., Segeren, A., & er Kronbergen, P. (2008).

Stedelijke grondeigendom. integraal inrichtingsplan Rotterdam: NAi Uitgevers. te ontwikkelen (en niet als een verzameling van geïsoleerde, kleine woningbouwprojectjes door steeds een andere marktpartij). Dit garandeerde in de ogen van de betrokken gemeenteneffecten en marktpartijen een hoge ruimtelijke kwaliteit.

Verder was Deloitte (2010). Financiële crisis bij gemeentelijke grondbedrijven.

Onderzoek i.o.v.het VNG envoordeel ministerie van Infrastructuur en Milieu. van het model dat nog steeds, via de opbrengsten uit de verkoop van bouwrijpe kavels, alle kosten van het plan verhaald kunnen worden. Om de risico’s van de Deloitte (2013). Financiële situatie hebben bij gemeentelijke grondbedrijven 2013.bouwclaimmodel Deloitte Real Estate. grondexploitatie te beperken veel gemeenten aan het de oprichting van een zogenaamde Gemeenschappelijke Exploitatie Maatschappij (GEM) De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam. verbonden, die de grondexploitatie voert. Juridisch gezien kan de GEM verschillende hebben, maarWoningcorporaties: vaak wordt er een BV/CV voor gebruikt.

Devormen Kam, G.R.W. (2013). geen grondconstructie voor optimisme? in: VHV- In de GEM participeren dan6 -de bulletin, juli (2013), 10. gemeente en (een deel van) de projectontwikkelaars en woningcorporaties waarmee de gemeente een bouwclaimovereenkomst heeft gesloten. Het Derisico Wolff,van H., de Greef, de, J., Groetelaers, & Korthals (2006). Regionaal kostenverhaal grondexploitatie wordtD.,dan onder Altes, voorafW. bepaalde voorwaarden gedeeld entussen verevening bij gebiedsontwikkeling.

Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten de gemeente en de marktpartijen. in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft.

De combinatie van bouwclaimmodel en GEM is bij de ontwikkeling van de meeste VinexDe Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de locaties, inclusief de Waalsprong, toegepast. Tot op zekere hoogte heeft de constructie kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke goed gewerkt, maar er zijn toch ook enkele serieuze problemen mee ontstaan. In de eerste Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst plaats is in de praktijk gebleken dat het bouwclaimmodel heeft geleid tot een beperking van concurrentie op de bouwmarkt. kanhet er bodemarchief ook een spanningsveld ontstaan met DedeZwart, A.M. (2011).

Erop of eronder:Daardoor de strijd om in drie Vinexlocaties: over Europese aanbestedingsregels.

De afspraken dieen de eenkwaliteit gemeente met een archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening van demaakt leefomgeving. projectontwikkelaarUniversiteit over eenvan bouwclaim, Promotieonderzoek.

Amsterdam.op basis van zijn grondpositie, zorgt er tegelijkertijd voor dat andere projectontwikkelaars uitgesloten worden van de competitie EIB (2013a).

Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen het om bouwkavels en dus geen woningen kunnen bouwen.

Dit heeft er in de praktijk toe uit geleid buitenland. dat de bouwproductie geconcentreerd is bij een beperkt aantal grote landelijk opererende projectontwikkelaars. Een tweede probleem dat in de afgelopen jaren naar voren is EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn gekomen is dat de contracten voor de GEM en gekoppelde bouwclaimovereenkomsten in verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017. zekere zin niet crisis-proof zijn gebleken. In de bouwclaimovereenkomsten werd voor projectontwikkelaars het recht opgenomen om bouwgrond tegen een bepaalde prijs af te Gemeente Nijmegen (1994).

Het Land over de Waal.

Concept structuurplan (Nijmegen: 1994). nemen, maar niet de plicht. In de afgelopen jaren leidde dit er toe, nadat de Gemeente Nijmegen (1995).

Structuurplan de Waal. van wijzigingen (Nijmegen: woningbouwproductie bijna tot stilstandLand wasover gekomen, datNota projectontwikkelaars afzagen 1995). van hun recht om bouwkavels af te nemen en gemeenten hen vervolgens niet konden verplichten om dat te doen. Dit probleem deed zich ook voor met de contracten in de GEM Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997). voor de Waalsprong en heeft mede geleid tot de ontvlechting van de GEM (zie hoofdstuk 4).

Dat verergerde vervolgens de problemen van gemeentenPartij met Land hun over grondexploitaties, Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden de Waal BV. aangezien de opbrengsten uit de verkoop van bouwkavels grotendeels wegvielen.

(Nijmegen: 2010).

Figuur 5. Uitleg van het bouwclaimmodel.

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

12 81 12

Particulieren op de grondmarkt Gebruikte literatuur Bovenstaande ontwikkelingen zijn er mede debet aan dat het voor particulieren in Nederland, zeker in deJ.verstedelijkte ergAtlas, moeilijk om zelf een bouwkavel te verwerven voor Boeijenga, & Mensink, J. gebieden, (2008). Vinex 010isPublishers.

Rotterdam. woningbouw (zoals in België en Duitsland bijvoorbeeld veel meer voorkomt). In veel gevallen worden particuliere in hetDuurzaam geval van Wonen, ontwikkeling Bouwmeester (2002).grondeigenaren Duurzaam Bouwen, 2002,uitgekocht Lenntech. en is een tijdelijke grondeigenaar nodig (Buitelaar, Segeren & Kronbergen, 2008). Dit geldt al in de fase van Brink groep (2013).

Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse. grondverwerving enWaalsprong het bouwrijp maken van de grond: de grondexploitatie is in handen van de gemeente en een beperkt aantal professionele projectontwikkelaars en beleggers/corporaties, Buitelaar, Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008).

Stedelijkeinstrumentarium transformatie enisgrondeigendom. al dan nietE.,met grondposities.

Het huidige gemeentelijke daarop ingericht Rotterdam: NAi Uitgevers.

(Tennekes & Harbers, 2012). Om toch de mogelijkheden voor particulieren te vergroten om zelf een bouwkavel te kopen waarop hij dan zijn eigen woning kan bouwen is op veel Vinex-locaties, Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG mede op aandringen van het Rijk (Nota Wonen, 2000) enige ruimte vrijgehouden voor en ministerie van Infrastructuur en Milieu. particulier opdrachtgeverschap, zogenaamde vrije kavels. Het aandeel in het totaal is echter beperkt (2013). tot maximaal enkele procenten.

De prijsgrondbedrijven van deze kavels overeen met de Deloitte Financiële situatie bij gemeentelijke 2013.komt Deloitte Real Estate. grondprijs die gemeenten aan andere partijen vragen (Segeren & Needham & Groen, 2005).

De Greef, J.H. (1997).

Het is gevecht omeigenaar het residu, Universiteit Groot voordeel hiervan dat de zelfscriptie kan bepalen hoevan hetAmsterdam. huis eruit gaat zien, waardoor het beter aansluit bij hun wensen dan project- en seriematig gebouwde huizen.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10. kwaliteit bij de Vinex 2.3 Duurzame ruimtelijke De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal Vanaf eind jaren tachtig komt in Nederland het begrip duurzaamheid op. Bij duurzaamheid in en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten relatie tot de ruimtelijke ordening en woningbouw gaat het om wijken en woningen met een in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft. lange levensduur. Een duidelijke definitie van het begrip duurzaamheid met betrekking tot de VINEX is moeilijk te geven.

Senternovem gebruikt de volgende: ‘Duurzaamheid in De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994).

Vinex en(2006) ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de stedenbouw is een vorm van stedenbouw, die in alle stadia van het planproces kansen en kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke mogelijkheden benut, hoge ruimtelijke kwaliteit in combinatie met een lage Milieudifferentiatie.

Den om Haag:een Rijksplanologische Dienst milieubelasting tot stand te brengen en die beide in de tijd weet te handhaven, zodat ook De Zwart, A.M. (2011). Erop toekomstige generaties daarofineronder: delen’. de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Promotieonderzoek. van Amsterdam.

De aandacht van Universiteit de Rijksoverheid voor duurzame ruimtelijke kwaliteit van de stadsuitbreidingswijken wordt voor het eerst expliciet zichtbaar in de Vierde Nota over de EIB (2013a). Stedelijke en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het Ruimtelijke ordening ontwikkeling Extra. Uiteindelijk blijft de nota vaag over de gewenste ruimtelijke buitenland. kwaliteit. In de Nota Architectuurbeleid ‘Ruimte voor Architectuur’ (1990) wordt voortgebouwd op de Vierde Nota. Niet alleen wordt het woord kwaliteit in de Nota vaak gebruikt, maar EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn bovenal is de gehanteerde betekenis zeer algemeen. Kwaliteitsbeleid staat voor het nastreven verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017. van positieve ontwikkelingen in de architectuur en stedenbouw. Dit heeft er ook mee te maken dat het woord ruimtelijke sterk of waardebepaald is. Waaraan de1994). één een Gemeente Nijmegen (1994).kwaliteit Het Land overnormatief de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: hoge kwaliteit toekent kan de ander een lage kwaliteit toekennen. Volgens ‘Notie van Ruimte’, het evaluatierapport van Duivenstein in 2000, gebruik vanvan hetwijzigingen begrip ‘kwaliteit’ in de Gemeente Nijmegen (1995).

Structuurplan Landpast overhet de Waal.

Nota (Nijmegen: 1995). bredere trend vanaf de jaren tachtig. Het kwaliteitsbegrip maakte het mogelijk om hoge ambities los te koppelen van ideologische lading. Iedereen is immers voorstander van kwaliteit Gemeente (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

(Karsten & Nijmegen de Stigter-Speksnijder, 2006, p. 14).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. In de Vinex worden kwantiteit en kwaliteit in onderlinge samenhang bezien. De forse Vinex(Nijmegen: 2010). bouwopgave mocht niet ten koste van gaan van de kwaliteit. De nieuwe wijken moesten volgens de nota compact en duurzaam zijn en tegen bestaand stedelijk gebied aan komen te liggen.

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

13 81 13

Vrijwel alle gemeentelijke plannen voor Vinex-locaties hadden ruimtelijke kwaliteit en Gebruikte duurzaamheid literatuur dan ook hoog in het vaandel staan. Hoe duurzaam is duurzaam? ‘Uit een inventarisatie weliswaar dat Vinex in 95%Atlas, van alle wel iets aan duurzaam bouwen Boeijenga, J. &blijkt Mensink, J. (2008).

010Vinex-locaties Publishers. Rotterdam. wordt gedaan, maar dat het vaak niet verder gaat dan waterbesparende douchekoppen’ (Van Rooy, 2005, p.(2002).

32). De beoogdeBouwen, ruimtelijke kwaliteit kon per locatie verschillen. Door meer Bouwmeester Duurzaam Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech. nadruk te leggen op de private sector zou ruimtelijke kwaliteit beter gewaarborgd kunnen Brink groep Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse. worden.

Het(2013). besefWaalsprong drong doorNijmegen dat die kwaliteit niet door de overheid alleen kan worden gerealiseerd. Overheid en markt hebben elk hun specifieke sterke en zwakke punten (Van den Buitelaar, A., & Kronbergen, (2008). Stedelijke transformatie grondeigendom.

Hof, 2006,E., p.Segeren, 20). De overheid is beter inP.procedures en de aandacht voor en ruimtelijke kwaliteit, Rotterdam: NAi Uitgevers. maar zwakker in woningmarketing, risicoanalyse en procesmanagement. De zwakke punten van de overheid zijn de sterke punten van de marktpartijen, die ook bedrijfsmatiger opereerden en Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG meer verstand hebben van financiering en fiscale aspecten (Van den Hof, 2006). en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Soms hebben bewoners direct invloed op de kwaliteitsdoelstellingen.

Deloitte (2013).(toekomstige) Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte RealVaker Estate.zijn het professionele partijen zoals projectontwikkelaars en ambtenaren van de gemeente die de De Greef, J.H. (1997).

Het gevechten omuitwerkten het residu,in scriptie Universiteit van Amsterdam. kwaliteitsambities formuleerden plannen en ontwerpen (Van den Hof, 2006).

De Vierde Nota stimuleerde het maken van ontwerpen, voorbeeldplannen, inspiratieboeken.

De G.R.W.niet (2013). geenwe grond optimisme? in: VHV- kwaliteit. Dit ‘AlsKam, de wereld meerWoningcorporaties: maakbaar is, dan gaan het voor hebben over (esthetische) bulletin, juli (2013), 6 -onderwerp, 10. is een mediageniek iedereen kan erover meepraten’ (Karsten & de StigterSpeksnijder, 2006, p. 14). Ondanks de goede bedoelingen worden er al snel vraagtekens gesteld De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal bij de kwaliteit van de Vinex-locaties. Volgens sommigen zou er te eenzijdig worden gebouwd, en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten de nieuwbouw teveel zijn versnipperd, met weinig aandacht voor de wensen van de consument in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft. en voor de kwaliteit van de woonomgeving (Tweede Kamer, 2000). Ook de te compacte stedenbouwkundige opzetA.en(1994). de hoge dichtheden (aantallen woningen per hectare), De Visser, W. & Reijndorp, Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de als vrij harde ontwerpcriteria, moeten het ontgelden.

Stedenbouwkundigen, architecten en planologen kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke hebben achteraf veel kritiek de Vinex-locatie.Dienst De aantrekkelijkheid van Vinex-locaties staat Milieudifferentiatie.

Den Haag:opRijksplanologische volgens sommige professionals onder druk omdat de wijken eigenheid missen, doordat ze De Zwart,enA.M. (2011). Erop of eronder: strijd om hetlijken bodemarchief Vinexlocaties:isover uniform gestandaardiseerd zijn. Alle de Vinex-locaties op elkaar.inDedrie woonomgeving niet archeologische monumentenzorg, ordening de kwaliteit van de leefomgeving. onderscheidend.

Het is vlees nochruimtelijke vis, stad noch dorp.enNederland wordt volgebouwd, dodelijk Promotieonderzoek.

Universiteit van Amsterdam. saai en eenvormig zeggen de professionals (Karsten & de Stigter-Speksnijder, 2006, p. 7). Uit ander onderzoek blijkt dat de eerste generatie Vinex-bewoners tevreden is over hun woning EIB (2013a). Stedelijke en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland lessen uit het (Bouwmeester, 2002),ontwikkeling maar minder over de woonomgeving: er zijn enproblemen met buitenland. bereikbaarheid, parkeergelegenheid, voorzieningen, veiligheid, levendigheid en woondichtheid van de wijken.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Het idee van de Vinex-locatie was om een eigentijdse visie op het concept tuinstad vorm te geven. Toen de wijken werden vormden ze de eerste generatie(Nijmegen: van een nieuw type Gemeente Nijmegen (1994).

Hetontworpen Land over de Waal. Concept structuurplan 1994). buitenwijk: groener, ruimer dan de vorige generatie, strakker, stedelijker en minder truttig. De verwachtingen waren(1995). vanafStructuurplan het begin hoog. had de bedoeling om eenvormigheid Gemeente Nijmegen Land Men over de Waal.

Nota van wijzigingen (Nijmegen:te 1995). voorkomen en woongebieden te creëren met verschillende woonmilieus, diversiteit aan architectuur en een eigen identiteit (Zonneveld, 2006, p. 1). Een belangrijke overweging bij het Gemeente Raadsvoorstel 1997). ontwerpenNijmegen van de (1997).

Vinex-locaties is het Samenwerking verkrijgen van(Nijmegen: herkenbare identiteiten door het versterken van betekenisvolle verschillen in een duidelijke en begrijpelijke opzet en inrichting Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (De Visser & Reijndorp, 1994, p. 7). Gemiddeld is de woningdichtheid van alle Vinex-locaties (Nijmegen: 2010). tussen 20 en 25 woningen per hectare. In de meeste meer stedelijke Vinex-locaties ligt dit aantal tussen 30 en 40 woningen per hectare (Boeijenga & Mensink, 2008). Vooral het aandeel De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

14 81 14

duurdere woningen zou omhoog moeten. In de Vinex werd vastgelegd dat minstens vijftig Gebruikte procent van literatuur de woningbouw afkomstig moest zijn van de marktsector. In de nieuwe uitleggebieden moest ditJ.zelfs minimaal zeventig zijn.Rotterdam.

Dit moet huishoudens met een Boeijenga, J. & Mensink, (2008).

Vinex Atlas, 010 procent Publishers. hoog inkomen die in een (te) goedkope woning wonen, stimuleren om te verhuizen naar een duurdere woning.

HetDuurzaam Rijk hoopt dat erDuurzaam op die manier huizen vrijkomen voor Bouwmeester (2002).

Bouwen, Wonen,goedkopere 2002, Lenntech. huishoudens met lagere inkomens die op dat moment vanwege woningtekort met veel Brink groep (2013).

Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse. huursubsidie bovenWaalsprong hun vermogen zijn gehuisvest.

Buitelaar, E., Segeren, A.,compact & Kronbergen, P. (2008).

Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Door de Vinex-locaties en dichtbij de stad te bouwen wilde men verkeersstromen Rotterdam: beperken enNAi de Uitgevers. prikkel van automobiliteit terugdringen. Bij de Vinex-locaties werd verder extra nadruk gelegd op de ontsluiting van de wijk en bereikbaarheid via het openbaar vervoer Deloitte (2010).

Financiële effecten crisis bij gemeentelijke Onderzoek i.o.v. VNG (Boeijenga & Mensink, 2008).

Een ander doel dat men voorgrondbedrijven. ogen had met compact bouwen was en ministerie van Infrastructuur en Milieu. voldoen aan de grote vraag naar woningen en tegelijkertijd een eindeloze uitbreiding van de stad over het landschap vermijden. Het schrikbeeld was de Verenigde Staten, waar de suburban Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate. sprawl tot een oneindige bebouwde ruimte heeft geleid. Men wilde dit vermijden (Zonneveld, 2006, p. J.H. 2). (1997).

De gebundelde deconcentratie de Universiteit jaren zeventig had de druk op het De Greef, Het gevecht om het residu,van scriptie van Amsterdam. snelwegennet sterk verhoogd en dus dienden de Vinex-locaties dichtbij bestaande werk- en voorzieningenplekken worden gebouwd,geen metgrond een voor directe toegevoegde waarde voor de De Kam, G.R.W. (2013).te Woningcorporaties: optimisme? in: VHVbulletin, julisteden.

(2013), Dit 6 - 10. bestaande had als voordeel dat voldoende mensen de stedelijke voorzieningen op peil konden houden.

De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal Succes van hetbij Vinex-beleid? en verevening gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten Is het Vinex-beleid succesvol geweest? PriemusOTB/TU (2010) Delft: stelt van wel en onderbouwt dat ook met in perspectief van de Grondexploitatiewet.

Delft. cijfers. De oorspronkelijke plannen uit de jaren negentig gingen uit van in totaal 455.326 De Visser, W. Reijndorp, A.binnen (1994).de Vinex en ruimtelijke kwaliteit: bijdrage aan woningen op & Vinex-locaties stadsgewesten in de periodeeen 1995 - 2005.

In de 2010 waren kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke er 519.393 woningen gebouwd. Dus meer dan gepland. In de volgende hoofdstukken zullen we Milieudifferentiatie.

Den Haag: Dienst is afgeweken van dat landelijke beeld. zien dat bij de ontwikkeling vanRijksplanologische de Waalsprong duidelijk De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over Top 15 Vinex-locaties Gemeente Woning Woningen Planning archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordeningtotaal en de kwaliteit van de leefomgeving. gerealiseerd Promotieonderzoek. van Amsterdam.

1 Leidsche Rijn Universiteit Utrecht 31.000 11.000 2034 2

IJburg

Amsterdam

18.000

8.000

Onzeker

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het 3 Stadshagen Zwolle 16.000 8.500 2029 buitenland.

4 Waalsprong Nijmegen 12.000 4.500 2029 5 (2013b).

Ypenburg Den Haag 12.000 EIB Verkenning woningbouwprogrammering regio 12.000 Arnhem Nijmegen.

Korte termijn 6 Reeshof en beleidsambitiesTilburg 11.500 11.500 verwachtingen woningbouw 2013 – 2017.

7 Almere Poort Almere 11.000 4.000 2027 8 Almere Stad 11.000 Gemeente Nijmegen (1994). Het Almere Land over de Waal. Concept structuurplan11.000 (Nijmegen: 1994).9 Vathorst Amersfoort 11.000 11.000 Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Nota van wijzigingen 10 Oosterheem ZoetermeerLand over de Waal.

8.500 8.500 (Nijmegen: 1995).

11 Wateringse Veld Den Haag 8.500 8.500 12 Houten Vinex Houten 8.000 8.000 Gemeente (1997).

Samenwerking (Nijmegen: 1997).3.000 13 BerkelNijmegen en Rodenrijs VinexRaadsvoorstel Berkel en Rodenrijs 8.000 14 Carnisselande Barendrecht 7.500 7.500 Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. 15 Leidschenveen Albrandswaard 7.000 7.000 -

(Nijmegen: 2010).

Figuur 6. Top 15 Vinex-locaties (Eigen gegevens: woningtotaal, realisatie en planning bij benadering).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

15

81 15

Gebruikte literatuur Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief vanindede Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft.

Oudere woningen Waalsprong (Visveld) De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties het RPD-project Stedelijke Lent Werkzaamheden in hetuit kader van dijkteruglegging Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong

81 16

3. Historisch perspectief: de oorspronkelijke plannen voor de Gebruikte literatuur Waalsprong Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Bouwmeester Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

3.1 Ruimtelijke(2002). kwaliteit en typen woningen Brink Waalsprong 2013 en Vanafgroep eind (2013). negentiende eeuw Nijmegen groeit deToelichting Nijmeegsegrondexploitatie bevolking explosief enrisicoanalyse. na de Tweede Wereldoorlog wordt het stedelijk grondgebied in rap tempo volgebouwd. Al in 1950 duikt de Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom. naam ‘Nijmegen-Noord’ op. Toenmalig burgemeester Hustinx benadrukt dan nog met klem dat Rotterdam: NAi Uitgevers. zijn stad er “niet aan denkt een Nijmegen-Noord te bouwen, zoals Arnhem een Arnhem-Zuid ontwikkeld heeft”.

Deskundigen eind jaren zestig een enorme bevolkingsgroei in Deloitte (2010).

Financiële effectenvoorzien crisis bij gemeentelijke grondbedrijven.

Onderzoek i.o.v. VNG Nijmegen.

AlsvandeInfrastructuur gemeente daarop de mogelijkheid van woningbouw in de Ooijpolder en ministerie en Milieu. bestudeert, volgt een storm van protest. De minister van Volkshuisvesting haalt een streep door Deloitte Financiële bij de gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate. het plan (2013). op 9 februari 1970situatie (Huis van Nijmeegse geschiedenis, 2012).

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

Een alternatief wordt aangedragen door de werkgroep ‘Nijmegen-totaal’ en het Planologisch Instituut van de(2013). (toenmalige) Katholieke Universiteit Nijmegen, met als voorman professor De Kam, G.R.W. Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVGerrit Wissink.

Zij stellen bulletin, juli (2013), 6 - 10. voor een sprong over de Waal te maken en rondom Lent een nieuw stadsdeel te bouwen voor zo’n 60.000 inwoners: ‘Laauwik’. Actiegroepen voor behoud van de De Wolff, H., Greef, de, Groetelaers, D., & Korthals W. (2006).

Regionaal Ooijpolder steunen het J., plan, maar de gemeenten ElstAltes, en Nijmegen zien het nietkostenverhaal zitten. Te veel en verevening gebiedsontwikkeling. analyse vanWaalbrug overwegingen praktijkprojecten kostbare grondbijgaat verloren, er is eenEen dure tweede nodig binnen en de bewoners zullen er in het perspectief vanzodeisGrondexploitatiewet.

OTB/TU Delft. geïsoleerd wonen, de mening. Nijmegen richt Delft: zich op woningbouw in Dukenburg en Lindenholt en de Waalsprongplannen belanden in de koelkast (Huis van de Nijmeegse De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de geschiedenis, 2012). De Waal is daarmee altijd een grote fysieke en psychologische barrière kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke geweest voor de ontwikkeling van Nijmegen. Dit verklaart waarom de stad zich in zuidwaarts Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst ontwikkelde en in een radiaalstructuur. Na de grote stadsuitbreiding westelijk van de MaasWaalkanaal (Dukenburg Lindenholt) heeft veel kleine De Zwart, A.M. (2011). Eropen of eronder: de strijd omde het stad bodemarchief in drieinbreidingsprojecten Vinexlocaties: over uitgevoerd.

Uiteindelijk was het noodzakelijk ook in omliggende zoals Malden, archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit vandorpen de leefomgeving.

Beuningen en Wijchen op grote schaal te bouwen voor de Nijmeegse bevolking (Needham e.a., Promotieonderzoek.

Universiteit van Amsterdam.

2000).

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

Figuur 7. Artikel De Gelderlander van 21 maart 1950 over Nijmegen-Noord en poster actiegroep voor besparing Ooijpolder (Huis van de Nijmeegse geschiedenis, 2012).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

17 1781

Nijmegen kampt vanaf eind jaren tachtig met een groot ruimtetekort voor woningbouw en Gebruikte literatuur bedrijventerreinen.

Eind jaren tachtig nadert de Nijmeegse bebouwing de gemeentegrenzen en richt de stad haar blik opnieuw opVinex de uitgestrekte tuinbouw- en weidegronden rondom Lent en Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008).

Atlas, 010 Publishers.

Rotterdam. na Dukenburg een nieuwe sprong over het water. Het land over de Waal wordt als Bouwmeester (2002).locatie Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech. milieuvriendelijkste voorBouwen, nieuwe Duurzaam woningbouw aangewezen.

De gemeente Nijmegen presenteert de Waalsprong voor het eerst in een ontwikkelingsschets in juni 1989 (Needham Brink groep De (2013).

Waalsprong Toelichting grondexploitatie enruimteproblemen risicoanalyse. e.a., 2000). gemeente begintNijmegen in 1988 met het bespreekbaar maken 2013 van de bij de jonge KAN-regio en het Rijk. De Rijksplanologische Dienst (RPD) kiest gedurende lange tijd Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom. niet voor de Waalsprong. Uiteindelijk brengt de druk op de open ruimte het Rijk ertoe om toch Rotterdam: NAi Uitgevers. de regiovorming van Arnhem en Nijmegen te stimuleren door nieuwe verstedelijking in het gebied toe te staan (Needham e.a., 2000).

De provinciegrondbedrijven.

Gelderland neemt dan ini.o.v.

1992VNG het Deloitte (2010).

Financiële effecten crisis bij gemeentelijke Onderzoek initiatief tot van het Infrastructuur ‘vrijwillig’ opstellen van een zogeheten locatie-MER, Woningbouw Regio en ministerie en Milieu.

Nijmegen. In 1993 wordt de Ontwikkelvisie KAN met de verstedelijkingsplannen voor de regio Deloitte (2013).

Financiële situatie bij maakt gemeentelijke grondbedrijven Deloitte Real Estate. vastgesteld.

Op basis van dit rapport de gemeente een eerste2013. conceptstructuurplan Land over de Waal dat aansluit op de Ontwikkelingsvisie KAN (De Zwart, 2011). Na veel protesten De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam. staan Valburg, Bemmel en Elst tussen 1996 en 1998 honderden hectares grond af aan Nijmegen (Huis vanG.R.W. de Nijmeegse geschiedenis, 2012).

Waalsprong beslaat in: circa 922 ha: 270 ha De Kam, (2013). Woningcorporaties: geenDe grond voor optimisme?

VHVgrondgebied van Elst, bulletin, juli (2013), 6 -400 10. ha van Valburg en 252 van Bemmel. Door deze grenscorrecties wordt grond toegevoegd aan de gemeente Nijmegen. In Lent zijn de reacties gemengd. Sommige dorpelingen verlies vanD.,de&dorpse identiteit, zien ook voordelen.

Op 1 De Wolff, H.,vrezen Greef, voor de, J.,het Groetelaers, Korthals Altes, W.anderen (2006). Regionaal kostenverhaal en verevening Een analyse van overwegingen praktijkprojecten januari 1998 isbij degebiedsontwikkeling. gehele Waalsprong Nijmeegs grondgebied.

Rondombinnen Lent strekken de weides, in het perspectief van de akkers, boomgaarden enGrondexploitatiewet. kassen zich dan nogOTB/TU uit tot Delft: zover Delft. het oog reikt, maar dat verandert snel. Enige jaren later bieden ze – zo zijn dan nog de plannen - plaats aan een levendige, door De Visser, W.gezinnen & Reijndorp, A. (1994).

Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de veelal jonge bevolkte Vinex-locatie. kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst De eerste paal voor de Waalsprong wordt op 19 januari 1998 de Betuwse kleigrond ingeslagen door minister BoerErop van of VROM voordehet project Visveld-Oost bij in Lent.

1998 worden de De Zwart, A.M.De (2011). eronder: strijd om het bodemarchief drie In Vinexlocaties: over eerste woningen in de Waalsprong verkocht en inen1999 wordenvan dedeeerste woningen in archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening de kwaliteit leefomgeving.

Oosterhout opgeleverd.

De Waalsprong is om verschillende redenen een moeilijke locatie. Het is Promotieonderzoek.

Universiteit van Amsterdam. in de eerste plaats een versnipperd gebied waar al veel bestaande woningbouw (het dorp Lent) EIB (2013a). ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het en een grootStedelijke aantal glastuinbouwbedrijven is gesitueerd.

Het gebied is dus geen onontgonnen buitenland. grasland. Het gebied wordt bovendien ontsloten door de A52, een spoorlijn op verschillende hoogspanningslijnen met bijbehorende hinderzones (Needham e.a., 2000). Het gebied herbergt EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn ook een aantal natuurwaarden (met name natte natuur, uiterwaarden) en cultuur-historisch verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017. waardevolle elementen (zoals landgoed en landhuis Oosterhout en voormalig fort Knotsenburg).

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

3.1.1 Planmatige uitgangspunten Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: De Waalsprong vormt met de realisatie van minimaal 12.000 woningen één van de grotere 1995).

Vinex-locaties in Nederland. In het structuurplan Land over de Waal (1996) is de ruimtelijke visie Gemeente Nijmegen (1997).

Raadsvoorstel van de gemeente met de hoofdlijnen van Samenwerking de Waalsprong(Nijmegen: vastgelegd.1997).

Dit was het vertrekpunt voor de ontwikkeling van de Waalsprong. In de zienswijze van de gemeente Nijmegen is het Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. ontwikkelen van de Vinex-locatie een opgave die meer inhoudt dan het bouwen van 12.000 (Nijmegen: 2010). woningen. Het gemeentebestuur formuleert vier ‘strategische opgaven’ als uitgangspunten voor de planontwikkeling (figuur 8).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

18 81 18

Gebruikte Horen bij de literatuur stad De Landschapszone, de J. centrumvoorzieningen dePublishers. instituten opRotterdam. het Stadseiland en in de Boeijenga, J. & Mensink, (2008). Vinex Atlas,en 010

bedrijfszone dragen bij aan het imago waar de opgave ‘horen bij de stad’ om vraagt. Ze zorgen

voor variatie(2002). van voorzieningen voor deDuurzaam samenhangWonen, ervan met de stad en de regio.

Bouwmeester Duurzaam en Bouwen, 2002, Lenntech.

Wervende woonmilieus De variatie in woonmilieus, het stedelijke karakter van het stadseiland versus de rustige, landelijke sfeer van de Dorpenzone geven inhoud aan de opgave Wervende woonmilieus. Het Stadseiland, Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom. de Dorpenzone en de Landschapzone bieden verscheidenheid en aantrekkelijkheid voor bewoners Rotterdam: NAi Uitgevers. en bezoekers. De Stadsas speelt uit milieuoogpunt een belangrijke rol, omdat deze het autogebruik beperkt ten gunste van het openbaar vervoer en het langzaam verkeer.

Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG Groeien in stappen en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

De opgave Groeien in stappen is uitgewerkt in de meerkernige opbouw van de Waalsprong. Bij Deloitte (2013).worden Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013.

Real Estate. deze opgave de bestaande voorzieningen en kwaliteiten gebruikt en isDeloitte een organische groei van dorp naar stadsdeel mogelijk.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

Duurzaamheid De Landschapszone biedt kansen voor het ontwikkelen van een duurzaam systeem van De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVwaterbeheer en "stedelijke" natuurontwikkeling waarmee ‘duurzaamheid’ inhoud krijgt.

bulletin, juli (2013), 6 - 10.

Figuur 8. Uitwerking uitgangspunten (GEM Waalsprong, MER Waalsprong, 2003b).

De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten Het Waalspronggebied is circa 1.300 ha groot (ca. 1.700 voetbalvelden). Het gebied wordt in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft. begrensd door de Waal in het zuiden en de A15 in het noorden. Het bruto te bebouwen gebied is overigens kleiner, zo’n 385 hectare. het oorspronkelijke Structuurplan De Visser, W.veel & Reijndorp, A. (1994).

Vinex enInruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aanLand de over de Waal uit 1996 is voor de de basisstructuur van Waalsprong uit vooral gekozen voor het maken van kwaliteitsdiscussie ronde inrichting van dede Vinex-locaties het RPD-project Stedelijke enkele nieuwe oost-westverbindingen.

Daarmee zou de barrière van de Prins Mauritssingel en Milieudifferentiatie.

Den Haag: Rijksplanologische Dienst de spoorlijn te overbruggen zijn. De Landschapszone is hiervan het belangrijkste resultaat. De De Zwart, A.M. (2011). eronder: de strijd om het bodemarchief Vinexlocaties: over planologen gingen uitErop vanofeen eenduidig ruimtelijk concept dat indedrie verdere planvorming archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving. bepaalde. Men noemde dit ook wel ‘de maakbare stad’.

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Figuur 9. Schematische uitwerking hoofdstructuur Waalsprong (De Zwart, 2011).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. In 1997 presenteert de gemeente de eerste plannen voor Nijmegen Noord aan de (Nijmegen: 2010). gemeenteraad. Het nieuwe stadsdeel zal grofweg bestaan uit vier delen met elk hun eigen karakter: De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

19 81 19

Stadseiland2 Gebruikte Het stadseilandliteratuur ligt het dichtst bij het centrum van Nijmegen en is gesitueerd rondom het dorp Lent.

Dit gebied moet eenJ. sfeer vanVinex 'ontspannen oproepen. De dichtheid zal hoger Boeijenga, J. & Mensink, (2008).

Atlas, 010stedelijkheid' Publishers. Rotterdam. dienen te liggen dan die van de andere woonmilieus behalve het centrumgebied.

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Centrum stadseiland Tussengroep Lent (2013). en de toekomstige Plassen ligt hetgrondexploitatie toekomstige centrum vanrisicoanalyse. de Waalsprong.

Brink WaalsprongLentse Nijmegen Toelichting 2013 en In dit gebied komt naast geconcentreerd wonen tevens ruimte voor winkelvoorzieningen en Buitelaar, E., figuur Segeren, Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom. kantoren (in 9 isA., dit&onderdeel centrum).

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Dorpenzone en Landhuizenzone Deloitte (2010). Financiële effecten bij gemeentelijke grondbedrijven.

Onderzoek Tussen Oosterhout en Bemmel ten crisis noorden van de toekomstige Lentse Plassen is een i.o.v. zone VNG voor en ministerie van Infrastructuur en Milieu. wonen tussen groen en/of water beoogd. In het gebied direct achter de rivierdijken dienen appartementengebouwen omgeven door veel (eigen) groen en water te komen. Door deze vorm Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate. zal de kwelzone grotendeels in tact gelaten worden (Gemeente Nijmegen, Raadsvoorstel Samenwerking, 1997). de dorpenzone is scriptie plaats, Universiteit waar de aanwezige bedrijfsterreinen De Greef, J.H. (1997).

HetBij gevecht om het residu, van Amsterdam. uitgebreid worden tot een regionaal bedrijfsterrein. Het zuidelijke deel is bestemd voor De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVinstituten (de Institutenzone). bulletin, juli (2013), 6 - 10.

De Stadsas De H.,op Greef, de, J.,van Groetelaers, Korthals Altes, W. (2006). Regionaal De Wolff, Stadsas, het tracé de A325, isD.,de&drager van de verkeersstructuur van kostenverhaal de Waalsprong en verevening bij gebiedsontwikkeling.

Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten en vormt de verbindende schakel tussen de bestaande stad en het nieuwe stadsdeel in het in het perspectief van de Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft.2003a). verlengde van de Graafseweg en Oranjesingel (GEM Waalsprong, De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Figuur 10. Structuurplankaart Land over de Waal 1996 (Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen, Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. 2012).

(Nijmegen: 2010).

2

De term ‘stadseiland’ heeft geen betrekking op het ontstaan van Veur Lent, het stadseiland dat nu ontstaat als gevolg van de dijkteruglegging. Deze was in de oorspronkelijke plannen niet voorzien.

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

81 20

Gebruikte literatuur 3.1.2 Het bouwprogramma Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

De gemeente Nijmegen en marktpartijen hebben in een samenwerkingsovereenkomst (SOK; zie Bouwmeester Duurzaam 2002, Lenntech. paragraaf 3.2) (2002). afspraken gemaaktBouwen, over hetDuurzaam realiserenWonen, van ‘een boeiend, aantrekkelijk en in zijn ontwikkeling duurzaam woongebied ten noorden van de Waal’. De SOK is op 4 juni 1997 aan de Brink groep (2013).

WaalsprongInNijmegen grondexploitatie 2013 en gemeenteraad gepresenteerd. de SOK Toelichting is opgenomen dat in de periode totrisicoanalyse. en met 2015 in totaal 11.214 woningen worden gerealiseerd, waarvan 6.500 tot 2005. Dit wil men doen door in Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom. de periode 1998 tot 2004 ongeveer 900 woningen per jaar te bouwen; na 2005 zou dit aantal Rotterdam: NAi Uitgevers. omlaag gaan naar 600 woningen per jaar. Naast woningen is centrumontwikkeling ook 2 onderdeel van het plan. Men wil 18.807 winkels, 5.000grondbedrijven. m2 kantoren enOnderzoek 66.995 m2 bijzondere Deloitte (2010).

Financiële effecten crisis m bij gemeentelijke i.o.v. VNG voorzieningen (scholen, kerkenen enMilieu. andere instellingen) te ontwikkelen voor 1 januari 2016 en ministerie van Infrastructuur (Gemeente Nijmegen, Raadsvoorstel Samenwerking, 1997). Het percentage gestapelde bouw is Deloitte (2013). bij gemeentelijkeisgrondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate. rond de 20%.

DeFinanciële verdeling situatie naar woningcategorieën als volgt: De Greef,25% J.H.sociale (1997).huur Het gevecht om het residu, Universiteit van: 43% Amsterdam. : 13% goedkope koop : scriptie 20% middeldure koop dure koop In Kam, een G.R.W. afzonderlijke gemeentelijke grondexploitatie worden daarnaast De (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHV-enkele bovenbulletin, juli (2013), 6 - 10. een ‘landschapszone’ en een bedrijventerrein ‘De Grift’ ontwikkeld. bovenwijkse voorzieningen, Voor groen en water is 68,65 hectare voorzien.

De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in dichtheden per plek; in 1. het Variatie perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft.

2.

Variatie binnen sociale sector en binnen de marktsector (woonmilieudifferentiatie en sociale heterogeniteit); De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de 3.

Percentage particulier kwaliteitsdiscussie ronde deopdrachtgeverschap; inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke 4. (tijdige) aanwezigheid voorzieningen; Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst 5. Ontsluiting.

De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over Figuur 11. Kwaliteitseisen Waalsprong (Needham e.a., 2000). archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

Dichtheden woongebied Totaal Bruto woongebied 384.30 ha EIB (2013a).

Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het Af: buitenland.

– Bovenwijks

30,50 ha

– Niet woningbouw

7,99 ha

– uitgeefbaar

216,14 ha

56,24%

– verharding

99,51 ha

25,89%

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn Totaal Netto woongebied 345,81 ha verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

AANWENDING Gemeente Nijmegen (1994). over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

– groen 68,65 haHet Land 17,86% Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: – aantal woningen 11 214 st.

1995).

– bruto dichtheid

29,18 wo/ha

– netto dichtheid

32,43 wo/ha

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Figuur 12. Resumé grondgebruik en woningaantallen en opzet fasering woningbouw Waalsprong Gemeente SpecifiekSamenwerking, Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (GemeenteNijmegen Nijmegen,(2010).

Raadsvoorstel 1997).

(Nijmegen: 2010).

In de fasering wordt ervoor gekozen gelijktijdig te beginnen met de Dorpenzone en Stadseiland De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

21

81 21

en gedurende de jaren steeds op verschillende plekken te ontwikkelen. Binnen de deelgebieden Gebruikte wordt ook eenliteratuur variatie in dichtheden nagestreefd. In de Dorpenzone is de dichtheid over het algemeen dan in Stadseiland Lent. Atlas, Met name in de nabijheid van voorzieningen wordt een Boeijenga,lager J. & Mensink, J. (2008). Vinex 010 Publishers.

Rotterdam. hogere dichtheid beoogd (Needham e.a., 2000).

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Woning categorie

Huur/

Woning type

Woning

Mg 4 So huur 141

Huur

Gestapeld a

Sociaal

Totalen

Opp.

Prijs

Prijs /m2

Totaal

Totaal Waalsprong koop Kavel Kavel Opbrengst Brink groep (2013). Waalsprong NijmegenCategorie Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Eg 1 So huur 141 Huur Rijenwon. a Sociaal 1 528 124 17.912 145 27.369.126 494

54

13.434

249

6.636.285

Mg 4 So koop 146 Koop Gestapeld a Sociaal 160 64 13.434 211 2.149.440 Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Eg 1 So koop146–170 Koop Rijenwon. b Sociaal 595 123 23.293 189 13.859.603 Rotterdam: NAi Uitgevers.

Eg 1 VS koop 170–190 Koop Rijenwon. b Goedkoop 1 515 125 30.219 242 45.782.277 Eg 1 VS koop 190–225 Koop Rijenwon. c Middel 1 252 153 35.586 233 44.554.092 Mg 4 VS koop 190–225 Koop Gestapeld b Middel 825 68 40.116 594 33.095.638 Deloitte (2010). effecten bij gemeentelijke i.o.v.

VNG Eg 1 VS koop 225–250 Financiële Koop Rijenwon. dcrisis Duur 872 grondbedrijven.

172 42.851 Onderzoek 249 37.365.970 Mg 4 VS koop 250 Koop Gestapeld b Duur 806 180 47.000 261 37.882.000 en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Eg 1 VS koop 250–300 Koop Tweekapp. a Duur 1 161 225 51.863 231 60.213.517 Eg 1 VS koop 250–300 Koop Tweekapp. b Duur 294 239 55.518 233 16.322.301 Eg 1 VS koop 300 Koop Tweekapp.bij afwgemeentelijke Duur 75 225 2013.

60.487Deloitte 269Real Estate.

4.536.506 Deloitte (2013).

Financiële situatie grondbedrijven Eg 1 VS koop 300 Koop Bungalow Duur 74 240 66.240 276 4.901.760 Mg 4 VS koop 300 Koop Gestapeld b Duur 571 279 56.618 203 32.329.158 De J.H. (1997).Koop Het gevecht hetDuur residu, scriptie64Universiteit van Amsterdam.

Eg 1Greef, VS koop 300–350 Vrijstaandom a 302 68.342 226 4.373.916 Eg 1 VS koop 300–350 Koop Tweekapp. b Duur 173 316 73.734 233 12.755.903 Eg 1 VS koop 350–400 Koop Vrijstaand a Duur 298 412 98.201 238 29.263.860 De Kam, voor optimisme?

Eg 1VS koopG.R.W. 400–500 (2013).

Koop Woningcorporaties: Vrijstaand b Duur geen grond234 527 123.331in: VHV234 28.336.958 Eg 1 VS koop 350–400 Duur 223 700 162.956 233 36.336.958 bulletin, juli (2013), 6Koop - 10. Kavel Eg 1 kavel 0 Koop Kavel 0

De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals 11.214 Altes, W. (2006).

Regionaal236 kostenverhaal TOTAAL 181 42.678 478.587.703 en verevening bij gebiedsontwikkeling.

Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten Figuur 13. Woningen naar woningcategorie (Gemeente Nijmegen, Raadsvoorstel Samenwerking, in het perspectief van de Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft. GREX 2013.

1997).

Indeling woningcategorie op basis van Gemeente Nijmegen De Visser, W. & Reijndorp, VinexWoning en ruimtelijke kwaliteit: eenDorpen bijdrageStads aan deCentrum Woning categorie Huur/ A. (1994).

Woning type Totalen Landhuiz Totaal Waalsprong koop Categorie -en zone zone eiland stadseiland kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke Eg 1 So huur 141 Huur Rijenwon. a Sociaal 1 528 160 275 993 0 Mg 4 So huur 141 Huur Haag: Gestapeld a Sociaal 0 0 223 271 Milieudifferentiatie.

Den Rijksplanologische Dienst 494

Mg 4 So koop 146 Koop Gestapeld a Sociaal 160 160 0 0 0 Eg 1 So koop146–170 Koop Rijenwon. b Sociaal 595 0 149 446 0 Eg 1Zwart, VS koop 170–190 b 1 515 0 in drie 766 Vinexlocaties: 749 0 De A.M. (2011).Koop Erop ofRijenwon. eronder: deGoedkoop strijd om het bodemarchief over Eg 1 VS koop 190–225 Koop Rijenwon. c Middel 1 252 0 400 656 196 archeologische ruimtelijke ordening en 825 de kwaliteit Mg 4 VS koop 190–225monumentenzorg, Koop Gestapeld b Middel 0 van de 0 leefomgeving.

619 206 Eg 1 VS koop 225–250 Koop Rijenwon. d Duur 872 0 279 593 0 Promotieonderzoek.

Universiteit van Amsterdam.

Mg 4 VS koop 250 Koop Gestapeld b Duur 806 806 0 0 0 Eg 1 VS koop 250–300 Koop Tweekapp. a Duur 1 161 0 648 513 0 Eg 1 VS koop 250–300 Koop Tweekapp. b Duur 294 0 294 0 EIB (2013a). StedelijkeKoop ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het400 Eg 1 VS koop 300 Tweekapp. afw Duur 75 0 0 35 Eg 1 VS koop 300 Koop Bungalow Duur 74 0 74 0 0 buitenland.

Mg 4 VS koop 300 Koop Gestapeld b Duur 571 538 33 0 0 Eg 1 VS koop 300–350 Koop Vrijstaand a Duur 64 0 45 19 0 Eg 1(2013b).

VS koop 300–350 Koopwoningbouwprogrammering Tweekapp. b Duur 173Arnhem 0Nijmegen.

211 Korte 87 termijn 0 EIB Verkenning regio Eg 1 VS koop 350–400 Koop Vrijstaand a Duur 298 0 221 13 0 verwachtingen woningbouw 2013 – 2017.

Eg 1VS koop 400–500 en beleidsambities Koop Vrijstaand b Duur 234 0 223 0 0 Eg 1 VS koop 350–400 Koop Kavel Duur 223 0 0 0 0 Eg 1 kavel 0 Koop Kavel 0 0 0 0 0

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

TOTAAL

11.214

1664

3.872

4.965

713

Gemeente Structuurplan over de Waal.

Nota van wijzigingen (Nijmegen: Figuur 14. Nijmegen Verdeling(1995). woningen over deLand woonmilieus.

Stichtingskosten zijn inclusief BTW 1995).

(Gemeente Nijmegen, Raadsvoorstel Samenwerking, 1997). Indeling woningcategorie op basis van Gemeente Nijmegen GREX 2013.

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

In alle woonmilieus woningen verschillende segmentenPartij worden Ook in Gemeente Nijmegenzullen (2010).

Specifiekuit Kader voor de Verbonden Landgebouwd. over de Waal BV.de Waalsprong wordt de typisch Nederlandse menging van verschillende woonsegmenten (Nijmegen: 2010). toegepast.

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

22 81 22

Infrastructurele ingrepen Gebruikte literatuur In de eerste fase van de bovenwijkse voorzieningen is het plan te investeren in onder andere station Ressen en stationJ.Lent.

In de tweede het planRotterdam. om de A73 door te trekken. Aan Boeijenga, J. & Mensink, (2008).

Vinex Atlas,fase 010was Publishers. de realisering van de Waalsprong is steeds als voorwaarde gesteld dat er een nieuwe Waalbrug Bouwmeester (2002).van Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech. komt (doortrekken de A73).

De bestaande Waalbrug is in besprekingen steeds als ontoereikend opgevoerd, de autobereikbaarheid van Nijmegen komt nu in het geding was de Brink groepEr(2013).

Toelichting 2013 en risicoanalyse. gedachte. kwam Waalsprong echter geen Nijmegen harde toezegging vangrondexploitatie het toenmalig Ministerie van Verkeer en Waterstaat.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft.

De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

Figuur 15. Fasering uitvoering verkeersontsluiting (Gemeente Nijmegen, Raadsvoorstel EIB (2013a). Stedelijke Samenwerking, 1997). ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

3.2 Samenwerking, organisatie en proces3 EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

3.2.1 Organisatieopzet Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

De gemeente Nijmegen was al sinds de jaren tachtig in een informeel overlegplatform in een gesprek met corporaties en Structuurplan een aantal ontwikkelaars samenwerking bij de realisatie van Gemeente Nijmegen (1995).

Land over deover Waal.

Nota van wijzigingen (Nijmegen: woningbouw, kantoren en winkelcentra in de Waalsprong. Dit overleg leidde tot het tekenen 1995). van een intentieovereenkomst op 22 juni 1994 (Needham e.a., 2000). In 1994 werd de Gemeente Nijmegen (1997).

Raadsvoorstel Samenwerking 1997). gesloten om 6500 intentieovereenkomst tussen de gemeente en aantal (Nijmegen: private partijen Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. 3 De Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen heeft onderzoek gedaan naar de totstandkoming van de GEM, (Nijmegen: 2010). de wijze waarop de samenwerking gestalte heeft gekregen en de ontvlechting van de GEM (Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen, 2012). Deze paragraaf is deels gebaseerd op de bevindingen uit dat rapport.

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

23 81 23

woningen in een publiek private samenwerking te bouwen tot 2005. De risicoverdeling was Gebruikte literatuur hierbij ingeschat op 50/50. De eerste berekeningen komen uit op een werkkapitaal van ongeveer miljoen euro en een Vinex verhouding eigen kapitaal /Rotterdam. vreemd vermogen van 1/3 staat Boeijenga,25 J. & Mensink, J. (2008).

Atlas, 010 Publishers. tot 2/3. Tussen 1994 en 1996 is de samenwerkingsvorm verder uitgewerkt, werden Bouwmeester (2002).

Duurzaam Bouwen, Wonen, 2002, Lenntech. structuurplan en exploitatieopzet bepaald,Duurzaam een grenscorrectie uitgevoerd en gronden verworven (Gemeente Nijmegen, Raadsvoorstel Samenwerking, 1997). In 1996 stelde de gemeenteraad het Brink groep (2013).

Waalsprong Toelichting 2013vast. en risicoanalyse.

Structuurplan Land over de Waal,Nijmegen het ruimtelijk kader grondexploitatie voor de Waalsprong, In 1997 hebben de betrokken partijen een samenwerkingsovereenkomst gesloten (SOK), die erin voorziet dat de Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom. locatie Waalsprong in een periode van 20 jaar wordt ontwikkeld.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Vanuit de gemeente is deeffecten samenwerking met ontwikkelaars en corporaties vooral gezocht Deloitte (2010).

Financiële crisis bij gemeentelijke grondbedrijven.

Onderzoek i.o.v.

VNG vanuit de overtuiging dat een vroegtijdige en ministerie van Infrastructuur en Milieu. afstemming van belangen en het gebruik maken van de bij partijen aanwezige deskundigheid: expertise in het ontwikkelings- en productieproces van Deloitte (2013).

Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013.dat Deloitte Real Estate. woningen, alsmede actuele ‘marktkennis’.

De gemeente verwacht dit leidt tot een optimalisatie in de planvorming, een meer efficiënt productieproces en een betere beheersing De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam. van de kosten in de realiserings- en beheersfase van de woongebieden. Immers ook bij een slechte zullen Woningcorporaties: de private partijen geen de bouwproductie ter plaatse willen doorzetten, De Kam,‘markt’, G.R.W. (2013). grond voor optimisme? in: VHVomdat zij bulletin, julitevens (2013), belang 6 - 10. hebben bij een positieve grondexploitatie (Gemeente Nijmegen, Raadsvoorstel Samenwerking, 1997). In de Samenwerkingsovereenkomst (SOK) nemen naast de gemeente volgende vijf ontwikkelaars deel: Altes, Amstelland Vastgoed BV kostenverhaal (tegenwoordig De Wolff, H.,deGreef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals W. (2006).

Regionaal en verevening gebiedsontwikkeling.

Een analyse van overwegingen binnenProjectontwikkeling praktijkprojecten onderdeel vanbijAM Grondbedrijf), Bouwfonds Woningbouw BV, Heijmans in perspectief van de Grondexploitatiewet.

Delft: Delft. BV (tegenwoordig onderdeel BV,het Mabon BV (overgenomen door BAM BV) OTB/TU en Wilma Vastgoed van AM). Ook participeren er twee woningcorporaties in de SOK, onder de naam Novio Noord: De Visser, W. & Reijndorp, (1994). Vinex ruimtelijke kwaliteit: een Nijmegen bijdrage aan de woningvereniging Kolping A. (gefuseerd tot en Talis) en Woningstichting (gefuseerd tot kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke Portaal). De gemeente kiest er voor om enkele andere kleinere projectontwikkelaars en Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst bouwbedrijven uit te sluiten van de samenwerking (Needham e.a., 2000). De afspraken die de partijen in deErop SOK hebben de betrekking op bodemarchief de taken, verantwoordelijkheden en De Zwart,maken A.M. (2011). of eronder: strijd om het in drie Vinexlocaties: over verplichtingen van de deelnemende partijenordening en de door op tevan richten partijen voor de archeologische monumentenzorg, ruimtelijke en dehen kwaliteit de leefomgeving. realisatie van de Waalsprong, de verwerving Promotieonderzoek.

Universiteit van Amsterdam.van gronden, de financiering, de mate van exclusiviteit en dergelijke (Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen, 2012).

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

Knelpunt bij het vaststellen van de samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente en de marktpartijen vormt de financiering van een aantal boven-bovenwijkse voorzieningen. Volgens EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn de marktpartijen is het risico hiervan niet privaat te sturen, omdat zij in belangrijke mate onder verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017. invloed staan van politiek/bestuurlijke besluitvorming binnen lokale en hogere overheden en tevens sterk afhankelijk zijnHet vanLand (substantiële) overheidsbijdragen.

Het risico in de gewenste Gemeente Nijmegen (1994). over de Waal.

Concept structuurplan (Nijmegen: 1994). samenwerking zou daarmee voor marktpartijen die gespecialiseerd zijn in woningbouw te ver van hun 'core business' komen te liggen en voor hen weinig beïnvloedbaar zijn(Nijmegen: (Gemeente Gemeente Nijmegen (1995).

Structuurplan Land over dete Waal.

Nota van wijzigingen Nijmegen, Raadsvoorstel Samenwerking, 1997). Het geplande bedrijventerrein en de 1995). institutenzone worden bovendien beschouwd als te ver weg in de tijd. De voorgestelde Gemeente (1997). Raadsvoorstel (Nijmegen: 1997). oplossing isNijmegen om de exploitatie te splitsen Samenwerking in een gezamenlijke grondexploitatie woningbouw inclusief bovenwijkse voorzieningen - GEM-grex - en een publieke grondexploitatie voor de Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. boven-bovenwijkse voorzieningen, kantoren en bedrijventerrein - Gemeente-grex (Nijmegen: 2010).

(Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen, 2012).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

24 81 24

Gebruikte literatuur Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

De Greef, (1997).

Het gevecht het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

Figuur 16.J.H. Links Gemeente-grex enom rechts GEM-grex (De Wolff, de Greef, Groetelaers & Korthals Altes, 2006).

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

Grondverwerving De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, (2006).gezamenlijk Regionaal kostenverhaal gemeente, de marktpartijen en de corporaties in de SOKW.maken afspraken over en gebiedsontwikkeling. overwegingen binnen praktijkprojecten de verevening verwervingbijvan de gronden. Op Een het analyse momentvan dat de GEM werd opgericht hadden de in het perspectief van de Grondexploitatiewet.

Delft: marktpartijen geen substantiële grondposities OTB/TU ingenomen.

UitDelft. eerdere studies blijkt dat hierover de nodige onduidelijkheid heeft bestaan. Zo verkeerde de gemeente in de veronderstelling dat De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de de marktpartijen wél gronden hadden verworven; een reden om met deze marktpartijen in zee kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke te gaan. Later bleek dat de marktpartijen daarvan af hadden gezien, onder andere omdat er Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst zolang onzekerheid was blijven bestaan over de gemeentelijke herindeling (Needham e.a., 2000).

In A.M. de eerste vaneronder: het bestaan is met grote de De Zwart, (2011).jaren Erop of de strijdvan omde hetGEM bodemarchief in drievoortvarendheid Vinexlocaties: over grondverwerving gestart.

Dat heeft erin geresulteerd dat op dit moment circa 97% van archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving. de gronden is verworven.

De gronden door de gemeente Nijmegen in opdracht van de GEM Promotieonderzoek.

Universiteit vanzijn Amsterdam.

Waalsprong, deels met gebruikmaking van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten, verworven. Het EIB (2013a).

Stedelijkevan ontwikkeling en infrastructuur; Nederlanddeengronden lessen uitfiscaal het juridisch eigendom de gronden berust bij de Dilemma’s gemeente.inWanneer buitenland. bouwrijp zijn gemaakt, wordt het economisch eigendom tegen boekwaarde overgedragen aan de GEM Waalsprong CV (GEM Waalsprong, 2010).

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

In de SOK is verder nog opgenomen dat de deelnemende ontwikkelaars, zonder goedkeuring van de gemeente, niet betrokken zullende zijn bijConcept verwervingen en/of (Nijmegen: ontwikkelingen Gemeente Nijmegen (1994).

Het Land over Waal. structuurplan 1994).die concurreren met de Waalsprong: het zogenaamde non-concurrentiebeding. In de SOK is tevens opgenomenNijmegen dat het (1995). non-concurrentiebeding voorNota projecten en locaties waar de Gemeente Structuurplan Landniet overgeldt de Waal. van wijzigingen (Nijmegen: ondertekenaars al bij betrokken waren op het moment van ondertekening van de SOK. Met de 1995). deelnemende corporaties is geregeld dat de gemeente vooraf afspraken maakt over hun Gemeente Nijmegen Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997). betrokkenheid bij met(1997). de Waalsprong concurrerende projecten.

Tot slot is in de SOK vastgelegd dat de gemeente zich zal inspannen om bij gemeentelijke en bovengemeentelijke Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. besluitvorming betreffende woningbouwontwikkeling de belangen van de Waalsprong veilig zal (Nijmegen: 2010). stellen (Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen, 2012).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

25 81 25

Gebruikte literatuur Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal Figuur 17. Afbakening non-concurrentiegebied. (Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen, 2012). en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft.

Er zijn verschillende andere ontwikkelende partijen die, buiten de GEM om, eveneens gronden hebben verworven.

De gemeente is Vinex hier niet blij mee, maar kan het voorkomen.

De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). en ruimtelijke kwaliteit: eenniet bijdrage aan de Zo doen regionale ontwikkelaars in devan Over-Betuwse Aannemers die in een kwaliteitsdiscussie rondeverenigd de inrichting de Vinex-locaties uit hetCombinatie RPD-project(OBAC), Stedelijke eerder stadium doorDen de Haag: gemeente zijn uitgesloten van participatie in de GEM, een aantal zeer Milieudifferentiatie.

Rijksplanologische Dienst strategische aankopen. In totaal verwerven zij 53 ha. De kavels liggen bijna allemaal midden in De Zwart, A.M. (2011).

Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over de verschillende woongebieden die in het structuurplan zijn ingetekend (Needham e.a., 2000). archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Uiteindelijk maakt de gemeente met de OBAC, buiten de GEM om, een aparte Promotieonderzoek.

Universiteit Amsterdam. bouwclaimovereenkomst voor devan realisatie van ruim 600 woningen in de Waalsprong. Dat gaat dan weer ten koste van de gronden die eerder zijn toegewezen aan de partijen in de GEM. Deze EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het partijen worden daarom weer gecompenseerd met een extra bouwclaim buiten het buitenland.

Waalsprong-gebied (Needham e.a., 2000). Een ander voorbeeld is institutionele belegger Sociaal Fonds Bouwnijverheid circa 60 ha bij Ressen strategisch heeft aangekocht.

De GEM zag deze EIB (2013b).

Verkenningdie woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwervingen als ongewenst, maar kon ze niet altijd tegenhouden, onder meer omdat de verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017. gemeente Nijmegen niet in staat was gebleken de Wet Voorkeursrecht Gemeenten op tijd op Gemeente (1994).

Land over de Waal.

Concept het gebied Nijmegen van toepassing te Het verklaren (Needham e.a., 2000). structuurplan (Nijmegen: 1994).

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: Door de partijen is een Grondexploitatiemaatschappij (GEM) Waalsprong CV en een 1995).

Grondexploitatiemaatschappij BV opgericht. In de GEM Waalsprong BV nemen gemeente en marktpartijen ieder met 50%Raadsvoorstel deel. De gemeente en de marktpartijen hebben BV’s opgericht Gemeente Nijmegen (1997).

Samenwerking (Nijmegen: 1997). waarmee zij als commanditaire vennoot deelnemen in de GEM Waalsprong CV. De gemeente Gemeente (2010). Specifiek Kader Verbonden Partij Waal participeertNijmegen via een speciaal opgerichte BV voor Landdeover de Waal.

LandLand overover de de Waal BVBV. is een (Nijmegen: 2010). zogenaamde verbonden partij: een partij waar de gemeente een bestuurlijk en financieel belang in heeft. Door de BV- vorm wordt de aansprakelijkheid van de gemeente in de GEM Waalsprong De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

26

81 26

CV beperkt. Voor de marktpartijen gaat het om project BV’s: de corporaties hebben samen Gebruikte Novio Noord literatuur BV opgericht, de ontwikkelaars elk een afzonderlijke project BV. De GEM Waalsprong CVMensink, wordt door 48%Vinex doorAtlas, de marktpartijen afzonderlijke BV gevuld. Deze Boeijenga, J. & J. (2008).

010 Publishers.inRotterdam. commandieten beheersen 96% van de zeggenschap (Gemeente Nijmegen, Raadsvoorstel Bouwmeester Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Samenwerking,(2002).

1997).Duurzaam De GEM Waalsprong Beheer BV is beherend vennoot en heeft 4% van de aandelen in de GEM Waalsprong CV. GEM beheer BV bestuurt feitelijk de Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 risicoanalyse. grondexploitatiemaatschappij.

In de samenwerkingsovereenkomst is enbepaald dat de ontwikkelaars opstalontwikkelingsmaatschappijen zullen oprichten voor de woningen (OOM-W) Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom. en de centrumvoorzieningen (OOM-C). Daarnaast wordt een deel van de woningen ontwikkeld Rotterdam: NAi Uitgevers. door Novio Noord BV en de gemeente Nijmegen.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft.

De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst Figuur 18. A.M. Organogram van de Waalsprong (Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen, 2012).

De Zwart, (2011). Erop of GEM eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

De doelstelling van deUniversiteit GEM Waalsprong Beheer BV is de realisatie van het stadsdeel Waalsprong Promotieonderzoek. van Amsterdam. door deelname in het risicodragend uitvoeren van de grondexploitatie voor het plangebied door middel van het verwerven van gronden, het bouw- enDilemma’s woonrijp maken ervan, en hetlessen realiseren van EIB (2013a).

Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; in Nederland uit het boven- en binnenwijkse voorzieningen, het uitgeven van bouwrijpe kavels en gronden voor de buitenland. realisatie van woningen en de bijbehorende centrumvoorzieningen (Gemeente Nijmegen, 2010).

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn 4 – 2017. verwachtingen en beleidsambities 2013 3.2.2 Vertragingen door externewoningbouw ontwikkelingen Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Met de hierboven beschreven planvorming en samenwerking met marktpartijen en corporaties in de GEMNijmegen volgde Nijmegen min of meerLand dezelfde route alsNota andere gemeenten(Nijmegen: in dezelfde Gemeente (1995). Structuurplan over de Waal. van wijzigingen periode deden met betrekking tot de ontwikkeling van Vinex-locaties. In de periode 2000-2007 1995). hebben een drietal onvoorziene externe ontwikkelingen echter voor een forse vertraging Gemeente (1997).en Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997). gezorgd in Nijmegen het planproces het tempo van woningbouwontwikkeling in de Waalsprong. Nu Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

4

Beschrijving externe ontwikkelingen grotendeels overgenomen uit: Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen (2012).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

27 81 27

weten we dat dit van grote invloed is op de (voorlopige) resultaten van het woningbouwproces Gebruikte literatuur in de Waalsprong.

Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Bouwstop door Milieueffectrapportage Bouwmeester (2002).

Bouwen, Duurzaam Wonen, In 2000 verkeerde de Duurzaam gemeente in de veronderstelling dat de2002, MER Lenntech.

(Milieueffectrapportage) die uitgevoerd was voor het Structuurplan Land over de Waal (1996) voldoende ruimtelijke Brink groep (2013).

Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013Ineneen risicoanalyse. onderbouwing boodWaalsprong voor de woningbouwontwikkeling in de Waalsprong. uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS) van 27 januari 2000 en een Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom. schriftelijk advies van de Minister van VROM van 30 maart 2000 aan het college werd echter Rotterdam: NAi Uitgevers. aangegeven dat het Structuurplan géén goede basis vormde voor woningbouw in de Waalsprong (Gemeentelijke Rekenkamer 2012).

De Minister adviseerde college Deloitte (2010).

Financiële effecten crisis bijNijmegen, gemeentelijke grondbedrijven.

Onderzoekhet i.o.v.

VNG eenministerie nieuwe MER te stellen. De en van op Infrastructuur enuitspraak Milieu. en het advies leidden er echter niet toe dat de GEM en de gemeente direct actie ondernamen. Op 3 mei 2001 volgde er een uitspraak van de ABRS Deloitte (2013). situatie bij gemeentelijke grondbedrijven Deloitte Real Estate. betreffende ‘de Financiële vrijstellingen ex artikel 19 WRO Oosterhout Midden2013. en Woonpark Oosterhout’.

In die uitspraak gaf de ABRS aan dat een MER ontbrak en dat er niet gebouwd mocht worden in De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam. de Waalsprong. Daarop besloot het college dat er alsnog een MER moest worden opgesteld voor de G.R.W. bestemmingsplannen (en de vrijstellingsbesluiten ex artikelin:19 WRO) voor de De Kam, (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme?

VHVWaalsprong.

In 2002 werd deze afgerond en vanaf maart 2003 werd weer gestart met bulletin, juli (2013), 6 - 10. woningbouw. Als gevolg van de MER-discussie stond het woningbouwprogramma korte tijd De Wolff, vrijwel stil.H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in perspectief van de Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft.door een politieke interventie In het 2003 zijn de plannen voor de bebouwing van de Waalsprong gewijzigd. In het zogenoemde Voorkeursmodel is besloten om woonpark Ressen niet te De Visser,Zodat W. & Reijndorp, (1994). met Vinexzijn en ruimtelijke een aan de dorp kan bouwen. het huidigeA.Ressen, bijzondere kwaliteit: uitstraling, alsbijdrage karakteristiek kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke blijven bestaan. Om dit te compenseren is het woongebied Groot-Oosterhout in de plannen Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst opgenomen.

De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over Stilllegging bouwplannen door regeringsbesluit Dijkteruglegging archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Op 20 september 2000 werd op verzoek van het Ministerie van Verkeer en Waterstaat de Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam. ontwikkeling van diverse bouwplannen gelegen in de nabijheid van de rivier de Waal stilgelegd.

EIB Stedelijke ontwikkeling Dilemma’s in Nederland en lessen hetde Het (2013a).

Ministerie was van plan om en deinfrastructuur; dijk ter hoogte van Lent terug te leggen omuitzo buitenland. hoogwaterproblematiek bij Nijmegen op te lossen. Op 18 april 2002 resulteerde dit in twee bestuursovereenkomsten; één tussen de gemeente en het rijk en één tussen de GEM, de EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn marktpartijen, de gemeente en het Rijk (Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen, 2012). In de verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017. bestuursovereenkomsten werd bepaald hoe de schadeloosstelling van de GEM, de marktpartijen en (1994). de gemeente zou worden vastgesteld.

Op(Nijmegen: basis 1994). van de Gemeente Nijmegen Het Land over de Waal.

Concept structuurplan bestuursovereenkomsten besloten de gemeente en de GEM ter compensatie van de geleden schade de gebieden en ‘Veur Lent’ bouwlocaties toevan te voegen aan de GREX van Gemeente Nijmegen Vossenpels (1995). Structuurplan Landals over de Waal. Nota wijzigingen (Nijmegen: de GEM. 1995).

De ontwikkeling van (1997). de woningbouwgebieden de Schans (Nijmegen: en de Stelt 1997). werd uitgesteld vanwege Gemeente Nijmegen Raadsvoorstel Samenwerking hun nabijheid tot de rivier de Waal. Deze gebieden konden pas ontwikkeld worden nadat de PKB Gemeente Nijmegen (2010).

Specifiek Kader voor de Land overbleef de Waal Ruimte voor de Rivier was vastgesteld.

Tussen hetVerbonden Rijk en dePartij SOK-partijen ook BV. na het (Nijmegen: 2010). ondertekenen van de bestuursovereenkomsten nog lange tijd discussie over de hoogte van de schadeloosstelling. In mei 2005 werd uiteindelijk overeenstemming bereikt over de hoogte van De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

28 81 28

de schadevergoeding. Begin 2007 stemde de Eerste Kamer in met de dijkteruglegging en werd Gebruikte literatuur de Planologische kernbeslissing (PKB) Ruimte voor de Rivier vastgesteld. Hierdoor kon gestart worden met ontwikkeling van de woningbouwgebieden de Schans en de Stelt.

Boeijenga, J. de & Mensink, J. (2008).

Vinex Atlas, 010 Publishers.

Rotterdam.

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Stagnering bouwproces door luchtkwaliteit-Hoofdinfrastructuur In de loop van 2004 kwam het in procedure brengen van het bestemmingsplan voor de Brink groep (2013).

Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013met en risicoanalyse.

Waalsprong stil te Waalsprong liggen vanwege de onderhandeling van de gemeente het Knooppunt Arnhem Nijmegen en de provincie Gelderland over de hoofdinfrastructuur en de stadsbrug. Eind Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

2004 deed de ABRS bovendien diverse uitspraken inzake het ontbreken van een goede Rotterdam: NAi Uitgevers. onderbouwing van bestemmingsplannen op het gebied van luchtkwaliteit. Hoewel de uitspraken niet over(2010). de Waalsprong had dit wel consequenties.

Het gevolg voor de Waalsprong was Deloitte Financiëlegingen, effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven.

Onderzoek i.o.v. VNG datministerie een goede ruimtelijke onderbouwing voor een bestemmingsplan pas kon worden en van Infrastructuur en Milieu. vastgesteld, nadat een beslissing was genomen over de hoofdinfrastructuur. Zonder deze Deloitte Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Realniet Estate. beslissing(2013). kon het voor het bestemmingsplan verplichte luchtkwaliteitsonderzoek goed worden uitgevoerd. De productie van bestemmingsplannen viel hierdoor stil. In 2005 werd door De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het de residu, scriptie Universiteit grote maatschappelijke weerstand besluitvorming over van deAmsterdam. stadsbrug en de hoofdinfrastructuur door het college uitgesteld. Daarop stagneerde vanaf 2006 de De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVwoningbouwproductie door het ontbreken van onherroepelijke bestemmingsplannen. Op 9 bulletin, juli (2013), 6 - 10. januari 2007 werd de hoofdinfrastructuur en de bijbehorende MER door het college vastgesteld. productie van bestemmingsplannen kwam daarna enige vertraging weer op gang De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes,met W. (2006).

Regionaal kostenverhaal (Gemeentelijke Nijmegen,Een 2012). en verevening bijRekenkamer gebiedsontwikkeling. analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft.

 Dijkteruglegging De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrageLent aan de kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke Ontwikkeld door de heer Brokx Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd omen hetRijkswaterstaat. bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn Lentse Warande  verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Ontwikkeld door deHet heer Gemeente Nijmegen (1994).

Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Van Ellen en bewoners.

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

Rond 2000 raakt een nieuwe actor betrokken bij het proces: Rijkswaterstaat.

Gemeente Nijmegen (1997).

Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997). In de Waal zit ter hoogte van Lent een zogenaamde flessenhals. De Waal is daar zo smal dat bij hoog Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden over de water overstromingsgevaar optreedt.

In het kader van RuimtePartij voor Land de Rivier, eenWaal BV. (Nijmegen: 2010). programma van maatregelen in de vorm van een Planologische kernbeslissing (PKB), moet een oplossing worden gevonden.

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

29 81 29

Lange tijd zijn twee plannen in de race om ruimte te creëren voor de Waal: ‘Plan Brokx’, Gebruikte literatuur

ontwikkeld door Rijkswaterstaat, en de ‘Lentse Warande’ van professor Van Ellen. Het Plan Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Brokx gaat uit van een dijkteruglegging waardoor een nevengeul voor de rivier ontstaat.

Hiermee kan(2002).

18.000Duurzaam m3 water per seconde wordenWonen, afgevoerd.

Deze hoogwatergeul Bouwmeester Bouwen, Duurzaam 2002, Lenntech. ontstaat door de dijkteruglegging op te schuiven naar het noorden. Nadeel van het plan is Brink (2013).

Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse. datgroep ongeveer 50 woningen moeten wijken.

Idee achter het plan de ‘Lentse Warande’ is om de oevers en uiterwaarden bij Lent zoveel mogelijk uit te graven waardoor een Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. dus (2008). transformatie grondeigendom. buitendijkse geul ontstaat en de dijk (en ookStedelijke de woningen) gespaard en kunnen blijven, Rotterdam: NAi Uitgevers. dit in combinatie met een zogenaamde binnendijkse reservering voor een toekomstige dijkteruglegging (Rijkswaterstaat Oost-Nederland, 2006). Met de van Ellen-geul kan Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG 3 maximaal 16.700 m water per en ministerie van Infrastructuur enseconde Milieu. worden afgevoerd en met wat werkzaamheden 3 wellicht 17.000 m (Sligter, 2006).

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

De bewoners van Lent staan vierkant achter dit laatste plan. Er kan onderscheid worden Degemaakt Greef, J.H. (1997). gevecht om het residu, scriptie van‘blijvers’.

Amsterdam. tussen drieHet belangengroepen: de ‘wijkers’, deUniversiteit ‘kijkers’ en de ‘De wijkers’ moeten hun huis verlaten terwijl de ‘kijkers’ de gevolgen in de achtertuin krijgen. Ook is er De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVeen groep ‘blijvers’ die op het eiland zouden komen te wonen. Na de presentatie van de bulletin, juli (2013), 6 - 10. discussienota Ruimte voor de Rivier door staatsecretaris Monique de Vries in februari opH., slot Loevenstein lijkt de Gemeente Nijmegen heftig Wethouder van De2000 Wolff, Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. geschrokken.

(2006). Regionaal kostenverhaal Ruimtelijke Ordening Paul Depla vindt dat de ontwikkeling van de Waalsprong wordt en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten belemmerd.

In van 2005debesluit de staatssecretaris Schultz-Van Haegen om zelf geen beslissing in het perspectief Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft. te nemen in de zaak maar het uit te stellen tot na de inspraakprocedure PKB Ruimte voor Dede Visser, Reijndorp, (1994).

Vinex en ruimtelijke kwaliteit: eendiscussie bijdrage vast. aan de rivier.W.In&juli 2006 steltA.de Tweede Kamer de PKB zonder verdere Ook de kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke Eerste Kamer neemt de PKB ongewijzigd over (Veldhuizen, 2005). Na lang wikken en Milieudifferentiatie.

Den Haag: Rijksplanologische Dienst wegen heeft de Tweede Kamer eind 2006 besloten dat er een dijkteruglegging moet komen bij Lent als meest robuuste en ‘duurzame’ oplossing. Het Rijk vergoedt de schade De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over en stort 200 miljoen gulden (ca. € 91 miljoen) ten behoeve van een tweede brug over de archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Waal, zoals werd geadviseerd (NRC Handelsblad, 2001).

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

Figuur 19. Varianten dijkteruglegging.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

3.3 De grondexploitatie EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn De grondexploitatie in 1997 verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Vanaf het moment dat een gemeente besluit om gronden te gaan verwerven ten behoeve van Gemeente Nijmegen Het Land de Waal. structuurplan (Nijmegen: 1994). In de ontwikkeling van (1994). een gebied is zij over verplicht een Concept grondexploitatie (GREX) te gaan voeren. een grondexploitatie wordt aangegeven welke kosten men verwacht te maken in verband met Gemeente Nijmegen over wijze de Waal.

Nota van wijzigingen (Nijmegen: de ontwikkeling van(1995). een Structuurplan gebied en opLand welke deze kosten gedekt worden.

Een 1995). grondexploitatie wordt jaarlijks herzien (zie figuur 22). Door de splitsing van activiteiten in de Waalsprong tussen de GEM (gemeente en marktpartijen gezamenlijk) en de gemeente Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997). individueel heeft de gemeente twee GREX-en voor het Waalspronggebied: de GEM-GREX en de Gemeente-GREX. Voor wat Specifiek betreft de oorspronkelijke uitgangspunten voor de beide Gemeente Nijmegen (2010).

Kader voor de Verbonden Partij Land over WaalGREX-en BV. baseren we ons op het rapport van de Rekenkamer (Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen, (Nijmegen: 2010).

2012), de exploitatieopzet woningbouw in de Waalsprong (Gemeente Nijmegen, 2012) en De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

30 81 30

gegevens uit Needham e.a. (2000).

Gebruikte literatuur

5 De GEM-GREX Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Toen de gemeente en de in de GEM betrokken marktpartijen op 2 juli 1997 de SOK vaststelden Bouwmeester (2002).

Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech. werd er ook een grondexploitatie vastgesteld.

Het eindresultaat van de gehele grondexploitatie van de GEM-GREX werd, met een netto contante waarde van € 2.767,00 per 31-12-1995, als Brink groep‘nul’ (2013).

Waalsprong Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse. nagenoeg begroot.

Het isNijmegen overigens gebruikelijk dat in de grondexploitatie naar een dergelijk saldo wordt ‘toegerekend’. De GEM-GREX heeft bij aanvang een looptijd van 20 jaar.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Men ging opvallend genoeg, zo stelt ook de Rekenkamer, uit van beperkte financiële risico’s. In Rotterdam: NAi Uitgevers. extreme gevallen zou, op basis van de uitgevoerde risicoanalyse, het resultaat zich tussen een tekort van ca. € Financiële 7,7 miljoeneffecten en een crisis positief resultaat van €grondbedrijven.

1,0 miljoen bewegen.

Om i.o.v. eventuele Deloitte (2010). bij gemeentelijke Onderzoek VNG negatieve op teen Milieu. vangen waren er voor circa € 17 miljoen aan en ministerieresultaten van Infrastructuur bijsturingsmogelijkheden. In het licht van de huidige problematiek voor gemeenten ten aanzien Deloitte (2013). Financiële bij gemeentelijke 2013.

Deloitte Real van de financiële risico’s situatie van grondexploitaties (engrondbedrijven de uitgebreide rapportages die Estate. daarover verschijnen (zie ook hoofdstuk 4), valt in dit verband op dat de risicobeoordeling in de De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam. exploitatieopzet uit 1996 slechts uit twee A4tjes bestaat.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVIn de SOK staat het volgende opgemerkt ten aanzien van de financiële risico’s (citaat in bulletin, juli (2013), 6 - 10.

Rekenkamer-rapport): ‘Partijen zijn zich ervan bewust dat zich gedurende deze looptijd van 20 jaarWolff, vele omstandigheden kunnen voordoen die thans wellicht niet voorzienbaar zijn. Partijen De H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006).

Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling.

Een analyse van binnen praktijkprojecten hebben een en ander evenwel verdisconteerd in overwegingen het besluit tot samenwerking waarbij in het perspectief van de Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft.jaren van de samenwerking opmerking verdient, dat de grondexploitatie in de eerste winstgevend is en in de latere jaren verlieslatend is. Om tot een sluitende grondexploitatie te De Visser, W. &Partijen Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke eenterbijdrage komen zullen de aanvankelijke winsten in GEM kwaliteit: reserveren dekkingaan vandede nadien kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke optredende tekorten en voorts zo nodig de hierna te definiëren Contract-exploitatieopzet Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst aanpassen’.

De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over Een complete monumentenzorg, grondexploitatie uit 1997 isordening niet beschikbaar (zie van verder hoofdstuk 4 voor archeologische ruimtelijke en de kwaliteit de leefomgeving. gegevens huidige grondexploitatie), we kunnen wel een aantal belangrijke posten uit de Promotieonderzoek.

Universiteit van maar Amsterdam. exploitatieopzet woningbouw in de Waalsprong herleiden (Gemeente Nijmegen Raadsvoorstel EIB (2013a). Stedelijke Samenwerking, 1997). ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

Kosten EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn De begrote kosten in de grondexploitatie bestaan onder meer uit kosten verwervingen, verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017. sloopkosten, milieukosten, groot grondwerk, kosten voorbereiding en toezicht op de uitvoering (VTU), kosten bouw- en woonrijpmaken, kosten wijkgeoriënteerde voorzieningen, plankosten Gemeente Nijmegen (1994).

Het Land over de Waal.

Concept structuurplan (Nijmegen: 1994). en rentekosten. Uit de exploitatieopzet blijkt dat de verwervingskosten ca. 40% van de totale kosten uitmaakten, en woonrijpmaken 30%Nota en overige kosten (bovenwijks, Gemeente Nijmegenkosten (1995).bouwStructuurplan Land over deca.

Waal. van wijzigingen (Nijmegen: VTU en rentekosten) in totaal eveneens ca. 30%.

1995).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Opbrengsten De begrote opbrengsten in de grondexploitatie zijn voornamelijk gebaseerd op de Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. verwachtingen ten aanzien van de inkomsten uit de uitgifte van bouwkavels. We leiden uit de (Nijmegen: 2010).

5

Gegevens, voor zover openbaar, afkomstig uit rapportage Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen (2012).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

31 81 31

exploitatieopzet af dat men uitging van een totale opbrengst uit de verkoop van bouwkavels van Gebruikte literatuur ca. € 217 miljoen (NCW).

Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Ontwikkeling van de begrote en gerealiseerde kosten en opbrengsten (GEM-GREX) Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

Figuur 20.

Ontwikkeling van de begrote en geen gerealiseerde kosten en opbrengsten De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: grond voor optimisme? in: VHV- vanaf de SOK tot aan de bulletin, juligrondexploitatie (2013), 6 - 10. 2012. De gerealiseerde opbrengsten en kosten uit de GREX 2005 zijn niet weergegeven. Vanwege het gebruik van vertrouwelijke gegevens is het resultaat De Wolff, H., (Gemeentelijke Greef, de, J., Groetelaers, D.,Nijmegen, & Korthals2012).

Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal geïndexeerd Rekenkamer en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief vanoverzicht de Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft.

Figuur 20 geeft een van de begrote en gerealiseerde kosten en opbrengsten vanaf de SOK tot aan de grondexploitatie 2012. Twee zaken vallen op. In de eerste plaats zien we dat De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de zowel de begrote kosten als de gerealiseerde kosten voortdurend toenemen, terwijl de kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke gerealiseerde opbrengsten daarbij voortdurend achterblijven. In het rapport van de Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen wordt aangegeven dat op basis van de begroting van GREX 2012A.M. circa 69% van op dat moment 28% van de De Zwart, (2011).

Eropde of kosten eronder:gerealiseerd, de strijd om terwijl het bodemarchief in drieslechts Vinexlocaties: over begrote opbrengsten is gerealiseerd. archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

De Gemeente-GREX EIB (2013a).

Stedelijkestelde ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit hetDe Naast de GEM-GREX de gemeente op 17 februari 1998 ook de Gemeente-GREX vast. buitenland. gemeentelijke grondexploitatie heeft betrekking op de ontwikkeling van terreinen voor bedrijven, instituten en bijzondere doeleinden, de landschapszone met water en groen en de EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn boven-bovenwijkse voorzieningen (fietsbrug en de Stadsas). Het verwachte financieel resultaat verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017. bij de start was € 0,118 miljoen negatief (netto contante waarde per 1 januari 1998). De exploitatie Nijmegen kende bij de startHet eenLand looptijd 24 jaar.

Uit hetstructuurplan Rekenkamer-rapport leiden we af Gemeente (1994). overvan de Waal.

Concept (Nijmegen: 1994). dat de inkomsten in de grondexploitatie begroot werden op ca. € 189 miljoen (eindwaarde), Gemeente Nijmegen (1995).grondopbrengsten Structuurplan Landvoor overbedrijven de Waal. en Nota van wijzigingen waarvan ca. € 88 miljoen kantoren en ca. €(Nijmegen: 61 miljoen 1995). inkomsten uit subsidies. Daarnaast ontving de gemeente Nijmegen van het rijk een VINEXbijdrage van ca. € 30 miljoen. Tevens werd uitgegaan van een exploitatiebijdrage van de Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997). gemeente Nijmegen van ca. € 31 miljoen. Men ging er vanuit dat deze bijdrage gedekt zou worden uitNijmegen de stijging vanSpecifiek de opbrengsten uitVerbonden zowel hetPartij Gemeentefonds en de Gemeente (2010).

Kader voor de Land over de Waal BV.OZB (Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen, 2012).

(Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

32 81 32

Ontwikkeling van de begrote en gerealiseerde kosten en opbrengsten (Gemeente-GREX)

Gebruikte literatuur

Figuur 21 geeft de ontwikkeling van de begrote enPublishers. gerealiseerde kosten en opbrengsten van de Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008).

Vinex Atlas, 010 Rotterdam.

Gemeente-GREX (eindwaarde) in de periode 1998-2012.

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

Figuur 21. De ontwikkeling van de begrote en gerealiseerde kosten en opbrengsten in de De Wolff,1998 H., Greef, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal periode – 2012de, (Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen, 2012). en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft.

DeDe Visser, W. & Reijndorp,grondexploitatie, A. (1994). Vinex enhet ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage de gemeentelijke ‘badkuip probleem' en aandynamische kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke eindwaardeberekening Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst Zodra een gemeente besluit om ten behoeve van een bepaalde gebiedsontwikkeling De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over gronden te verwerven, met het doel die grond als bouwgrond uit te geven, is zij verplicht archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving. om een grondexploitatie te van voeren.

Een gemeente gebruikt het instrument van de Promotieonderzoek.

Universiteit Amsterdam. grondexploitatie om de complexe totaaltelling van allerlei kosten en opbrengsten die over jaren ontwikkeling verbonden zijn aan het uitgeven van in bouwgrond te EIBverschillende (2013a). Stedelijke en infrastructuur; Dilemma’s Nederland overzichtelijk en lessen uit het houden. In de grondexploitatie zijn alle kosten opgenomen die zijn toe te rekenen aan de buitenland. gebiedsontwikkeling (verwerving, kosten voor voorbereiding, toezicht en administratie, EIBinvesteringen (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering Arnhem Nijmegen. Korte termijnalle bouw- en woonrijpmaken, diverse regio kosten en rentekosten) en tevens verwachtingen beleidsambities en woningbouw – 2017.en financiële bijdragen van de opbrengsten en (grondverkopen eventueel2013 subsidies gemeente zelf). In de grondexploitatie wordt onderscheid gemaakt tussen boekwaarde (alle Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994). bedragen die al zijn uitgegeven of zijn ontvangen) en raming (alle ingeschatte kosten of opbrengsten die nog gemaakt dan wel ontvangen worden).

Gemeente Nijmegen (1995).

Structuurplan Land overgaan de Waal.

Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

Grondexploitaties bevatten meestal kosten en opbrengsten over een reeks van jaren. Voor Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking 1997). elk jaar wordt aangegeven welke kosten en opbrengsten(Nijmegen: zijn of zullen worden gemaakt dan wel ontvangen. De rekensystematiek van grondexploitaties is simpel gezegd gebaseerd op Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. het inschatten van kasstromen bestaande uit investeringen (kosten) en opbrengsten (Nijmegen: 2010). uitgezet in tijd.

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

33 81 33

Gebruikte literatuur Boeijenga, J. & Mensink,moet J. (2008).

Vinex 010voortdurend Publishers. Rotterdam.

Een grondexploitatie tijdens de Atlas, looptijd worden geactualiseerd, omdat zich wijzigingen voordoen in de boekwaarde en de raming (zodra kosten gemaakt zijn of Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech. opbrengsten ontvangen verschuiven ze van de raming naar de boekwaarde), te worden bijgesteld.

Dit omdat men nieuwe inzichten heeft ingrondexploitatie de fasering van2013 de kosten dan wel de Brink groep (2013).

Waalsprong Nijmegen Toelichting en risicoanalyse. opbrengsten, of omdat de hoogte van de te verwachten kosten en/of opbrengsten dienen Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Badkuip probleem In veel grondexploitaties doet zich een zogenaamd ‘badkuip-probleem’ voor. Het Deloitte (2010). crisis bij in gemeentelijke Onderzoek i.o.v. de VNG merendeel vanFinanciële de kosteneffecten wordt gemaakt de beginfasegrondbedrijven. van de grondexploitatie, terwijl en ministerie van Infrastructuur en Milieu. opbrengsten pas in een latere fase worden gerealiseerd. De omvang van de badkuip bepaalt mede het risico van de grondexploitatie. In traditionele integrale Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate. gebiedsontwikkelingen (zoals de Waalsprong) is de badkuip vaak erg diep; in nieuwere men de badkuip van kosten juist op te delen in Deorganische Greef, J.H.gebiedsontwikkelingen (1997). Het gevecht omprobeert het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam. kleinere ‘theekopjes’: eerst opbrengsten realiseren voor een bepaald planonderdeel, dan Depas Kam, G.R.W. Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVdoor naar (2013). het maken van nieuwe kosten in een volgend planonderdeel. bulletin, juli (2013), 6 - 10.

De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft.

De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

De Badkuip (KAW, in: provincie Utrecht, 2014).

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn Dynamische eindwaardeberekening verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

De grondexploitatie geeft inzicht in kosten en opbrengsten in de loop der tijd, maar daarmee Nijmegen ontstaat nog geenHet inzicht hetdesaldo van de grondexploitatie.

Om het saldo van Gemeente (1994).

Land in over Waal.

Concept structuurplan (Nijmegen: 1994). de grondexploitatie vast te kunnen stellen met rekening worden gehouden met tijdswaarde van het Nijmegen geld. Met(1995). een simpel voorbeeld betekenis tijdswaarde(Nijmegen: worden Gemeente Structuurplan Land kan over de de Waal.

Nota van van wijzigingen 1995). uitgelegd: De meeste mensen kunnen wel aangeven of zij liever € 1000 nu op de rekening hebben staan of hetzelfde bedrag over 5 jaar. U heeft dit bedrag waarschijnlijk toch liever Gemeente (1997).staan?

Raadsvoorstel Samenwerking nu direct Nijmegen op uw rekening Dat betekent immers dat(Nijmegen: u het geld 1997). op de bank kunt zetten en dan komt er in de komende jaren rente bij.

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

Figuur 22. De gemeentelijke grondexploitatie, het ‘badkuip probleem' en contante waarde.

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

34 81 34

Gebruikte literatuur

Om de resultaten van een grondexploitatie te kunnen vaststellen wordt gebruikgemaakt Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam. van eenresultaten zogenaamde dynamische eindwaardeberekening.

Alle wordt nominale kosten en Om de een grondexploitatie te kunnen vaststellen gebruikgemaakt De Badkuip (KAW, van in: provincie Utrecht, 2014). opbrengsten gedurende de grondexploitatie (de kosten en 2002, opbrengsten op eenkosten bepaalde van een zogenaamde dynamische eindwaardeberekening.

Alle nominale en Bouwmeester (2002).

Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, Lenntech. prijspeildatum) worden met behulp van een rekenkundige teruggerekend naar een opbrengsten gedurende de grondexploitatie (de kosten enformule opbrengsten op een bepaalde Dynamische eindwaardeberekening Brink groep (2013).

Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse. waarde op eenzelfde tijdstip.

In een van dynamische worden kosten prijspeildatum) worden met behulp een rekenkundige formule naar een De grondexploitatie geeft inzicht in kosten eneindwaardeberekening opbrengsten in teruggerekend de loop deralle tijd, maar en opbrengsten gefaseerd (per jaar) in beeld gebracht en vervolgens teruggerekend naar waarde op eenzelfde tijdstip.

In een dynamische eindwaardeberekening worden alle kosten daarmee ontstaat nog geen inzicht in het saldo van de grondexploitatie. Om het saldo van Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008).

Stedelijke transformatie en grondeigendom. een eindwaarde.

Dit vast is de van bedragen in het laatste jaarteruggerekend van de exploitatie. en gefaseerd (per jaar) indie beeld gebracht en vervolgens naar de opbrengsten grondexploitatie tewaarde kunnen stellen met rekening worden gehouden met tijdswaarde Rotterdam: NAi Uitgevers.

Hierbij wordt gehouden opbrengstenstijgingen en rente.

Vervolgens een Dit iseen de waarde vankosten-, die bedragen het laatstevan jaar van de exploitatie. van eindwaarde. het geld.rekening Met simpel met voorbeeld kan deinbetekenis tijdswaarde worden wordt het resultaat vanmensen de grondexploitatie op eindwaarde contant gemaakt naar contante Hierbij wordt gehouden met kosten-, opbrengstenstijgingen en Onderzoek rente.

Vervolgens uitgelegd: Derekening meeste kunnen wel aangeven of grondbedrijven. zij liever € 1000 nu op de rekening Deloitte (2010).

Financiële effecten crisis bij gemeentelijke i.o.v. VNG waarde op de datum van de geactualiseerde grondexploitatie.

Daartoe wordt op het wordt het resultaat van de grondexploitatie op eindwaarde contant gemaakt naar contante hebben staan of hetzelfde bedrag over 5 jaar.

U heeft dit bedrag waarschijnlijk toch liever en ministerie van Infrastructuur en Milieu. resultaat op eindwaarde de rente gedurende gehele looptijd in kunt mindering waarde van de geactualiseerde grondexploitatie. wordt opzetten het nu directop opde uwdatum rekening staan?

Dat betekent de immers dat(resterende) u het geldDaartoe op de bank gebracht. resultaat op eindwaarde de rente (resterende) looptijd in Real mindering Deloitte situatie bijgedurende gemeentelijke grondbedrijven 2013.

Deloitte Estate. en dan(2013). komt erFinanciële in de komende jaren rente bij. de gehele gebracht.

De Greef, (1997). Het gevecht om het residu, Universiteit Amsterdam.

Figuur 22. J.H. De gemeentelijke grondexploitatie, hetscriptie ‘badkuip probleem'van en contante waarde.

De strijd om het surplus De Kam, G.R.W. Woningcorporaties: geen grondwordt voor in optimisme?

VHV-beïnvloed door Hetstrijd resultaat van(2013). een gemeentelijke grondexploitatie belangrijkein:mate De om het surplus 34 De slag om de Waalsprong bulletin, julivan (2013), 6 -gemeentelijke 10. de kosten deeen verwervingen enerzijds en de opbrengsten uit de verkoop bouwkavels Het resultaat van grondexploitatie wordt in belangrijke matevan beïnvloed door anderzijds.

Zowel verwerving van de gronden het exploitatiegebied als devan verkoop van de de kosten van dede verwervingen enerzijds en de inopbrengsten uit de verkoop bouwkavels De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal bouwkavelsZowel is het de resultaat van onderhandelingen, respectievelijk de onderhandelingen anderzijds. verwerving van de gronden in het exploitatiegebied als de verkoop van de en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten gemeente met deresultaat oorspronkelijke eigenaren in het gebied en de bouwkavels is het van onderhandelingen, respectievelijk deonderhandelingen onderhandelingen van van de in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft. en corporaties die de willen afnemen. gemeente met de projectontwikkelaars oorspronkelijke eigenaren in het gebied enbouwgronden de onderhandelingen van de Naar dezeW. onderhandelingen wordt Vinex ook en wel eens verwezen de om willen het de surplus (De gemeente met de projectontwikkelaars die dealsbouwgronden afnemen.

De Visser, & Reijndorp, A. (1994). encorporaties ruimtelijke kwaliteit: eenstrijd bijdrage aan Greef, 1997).

Naar deze onderhandelingen wordt ook welVinex-locaties eens verwezen als RPD-project de strijd omStedelijke het surplus (De kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de uit het Greef, 1997).

Milieudifferentiatie.

Den Haag: Rijksplanologische Dienst Door de bestemmingswijziging van de grond, bijvoorbeeld van bestemming ‘landbouwgrond’ De Zwart, A.M. (2011).

Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief inOp drie Vinexlocaties: naar bestemming ‘woningbouwgrond’, de bijvoorbeeld waarde van de sommige locatiesover kan Door de bestemmingswijziging van de stijgt grond, vangrond. bestemming ‘landbouwgrond’ 2 archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving. de waarde van de ‘woningbouwgrond’, grond wel toenemen stijgt van bijvoorbeeld eende waarde 10,00 perlocaties m voorkan de naar bestemming de waarde van grond.van Op€sommige 2 Promotieonderzoek.

Universiteit van Amsterdam.

2 landbouwgrond totgrond een waarde van welvan € 600,00 per m een voor de woningbouwgrond. wordt de waarde van de wel toenemen bijvoorbeeld waarde van € 10,00 per mDitvoor de 2 de ontwikkelingswinst, het surplus, in gebiedsontwikkeling De vraag is wie die landbouwgrond tot eenofwaarde van wel € 600,00 per m voorgenoemd. de woningbouwgrond.

Ditzich wordt EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het ontwikkelingswinst kan of toe-eigenen. is het belangrijk te beseffenDe datvraag een groot de ontwikkelingswinst, het surplus,Daarbij in gebiedsontwikkeling genoemd. is wiedeel zich van die buitenland. de ontwikkelingswinst is om de kosten vanbelangrijk de gebiedsontwikkeling te kunnen dekken ontwikkelingswinst kan nodig toe-eigenen.

Daarbij is het te beseffen dat een groot deel van (onder andere kosten nodig bouw-is en kosten bovenwijkse voorzieningen, VTUde ontwikkelingswinst om woonrijpmaken, de kosten van de gebiedsontwikkeling teKorte kunnen dekken EIB (2013b).

Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. termijn kosten, andere rentekosten).

Zou dat niet gebeuren, dan zou–kosten de gebiedsontwikkeling niet gerealiseerd (onder kosten bouwenwoningbouw woonrijpmaken, bovenwijkse voorzieningen, VTUverwachtingen en beleidsambities 2013 2017. kunnen worden.

Toch Zou blijftdat er vaak genoegdan overzou omde ‘voor te strijden’. kosten, rentekosten). niet nog gebeuren, gebiedsontwikkeling niet gerealiseerd Gemeente Nijmegen Land de Waal.

Concept kunnen worden.

Toch(1994). blijft erHet vaak nogover genoeg over om ‘voorstructuurplan te strijden’. (Nijmegen: 1994).

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong De Deslag slagom omde deWaalsprong Waalsprong

35 81 35 35

Gebruikte literatuur Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal Figuur 23. Het gevecht om het surplus. Uit: De Greef (1997), bewerking RPB (Segeren, 2007). en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft.

Needham e.a. (2000) hebben onderzocht hoe deze strijd in de Waalsprong is gevoerd. In de eerste plaats het om de tussen dekwaliteit: gemeente en/of marktpartijen De Visser, W. gaat & Reijndorp, A. onderhandelingen (1994). Vinex en ruimtelijke een bijdrage aan de met de oorspronkelijke eigenaren het gebied.

SOK voor deuitWaalsprong is afgesproken kwaliteitsdiscussie ronde deininrichting van In dede Vinex-locaties het RPD-project Stedelijke dat de Milieudifferentiatie.

Denverwerft Haag: Rijksplanologische gemeente de gronden in opdracht van Dienst de GEM. De prijs die de gemeente Nijmegen betaalt is afhankelijk van zowel het huidige als het toekomstige gebruik. Anders gezegd, de De Zwart, A.M. (2011).

Eropmoeten of eronder: de strijd omeigenaar het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over gemeente zal een bedrag betalen dat de op z’n minst compenseert voor de archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving. waarde van het perceel in het huidige gebruik en zal maximaal een prijs betalen die Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam. overeenkomt met het toekomstige gebruik (de prijs van een bouwkavel), minus alle kosten die gemaakt moeten worden om de grond bouwrijp te maken. In het geval van de Waalsprong was EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het veel van de grond in gebruik voor glastuinbouw. Dit betekende dat de gemeente in veel gevallen buitenland. een hoge compensatie moest betalen: EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn ‘Bedrijven claimen eenwoningbouw vergoeding2013 in – verband met de bedrijfscontinuïteit. verwachtingen en beleidsambities 2017.

Glastuinbouwers zullen, afhankelijk van de teeltcyclus, soms twee tot drie jaar een Gemeente Nijmegen (1994). Het Land overvoeren de Waal.

1994). dubbele bedrijfsvoering moeten op Concept de oude structuurplan en de nieuwe(Nijmegen: locatie.’ (Needham e.a., 2000, p. 222).

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

In de praktijk moest men in Nijmegen daarom veel meer betalen voor de verwervingen van de gronden dan op veel andere Vinex-locaties. Mogelijk was de waarde van de glastuinbouwgrond Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997). in het huidige gebruik dan ook hoger dan de waarde in het nieuwe gebruik minus de kosten bouwrijp maken.

In dat gevalSpecifiek wordt de grondexploitatie al snel Partij negatief. is dan ook een Gemeente Nijmegen (2010).

Kader voor de Verbonden LandDit over de Waal BV. van de redenen2010). voor een rijksbijdrage in de kosten van de ontwikkeling van de Waalsprong. Verder (Nijmegen: moet overigens bedacht worden dat lang niet alle gronden in gebruik waren voor glastuinbouw.

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

36 81 36

Een deel van de gronden kon dus goedkoper verworven worden. Ook in dit laatste geval is het Gebruikte literatuur wél mogelijk (en waarschijnlijk) dat de oorspronkelijke eigenaar, door goed te onderhandelen, een premium weten uit teVinex onderhandelen bovenop de waarde van zijn grond in het Boeijenga, J. & heeft Mensink, J. (2008).

Atlas, 010 Publishers.

Rotterdam. huidige gebruik. Cijfers zijn hierover niet bekend, maar we weten van de ontwikkelingen op de Bouwmeester Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech. – het surplus – Vinex-locaties (2002). in de jaren negentig dat een deel van de ontwikkelingswinst inderdaad naar de oorspronkelijke eigenaren is gegaan. Dat heeft uiteraard een effect op het Brink groep Waalsprong Nijmegen resultaat van(2013). de grondexploitaties voor dieToelichting locaties. grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

In de tweede plaats vinden onderhandelingen plaats tussen de GEM en de projectontwikkelaars Rotterdam: NAi Uitgevers. en corporaties die de bouwkavels afnemen. Van de totale bouwgrond gaat 62,5% naar de vijf projectontwikkelaars, 28,5% gaat crisis naarbijde woningbouwcorporaties 9% gaati.o.v. naarVNG de Deloitte (2010). Financiële effecten gemeentelijke grondbedrijven.enOnderzoek gemeente (Needham e.a., 2000,enp.Milieu.

223). Deze onderhandeling vond plaats onder bijzondere en ministerie van Infrastructuur omstandigheden, want de projectontwikkelaars en corporaties maken zelf immers deel uit van Deloitte Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013.net Deloitte de GEM.(2013).

De betreffende onderhandeling heeft voor de Waalsprong, als opReal veelEstate. andere Vinex-locaties, deel uitgemaakt van de bouwclaimovereenkomst. Eveneens vergelijkbaar met De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam. veel andere Vinex-locaties zijn hiertoe in de bouwclaimovereenkomsten voor de Waalsprong voorcalculatorische prijzen voor verschillende financieringscategorieën bepaald: ‘Als de De Kam, G.R.W. (2013).

Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVmarktprijs dan6 10% bulletin, julimeer (2013), - 10. afwijkt van de voorcalculatorische prijs dan is het verschil aanleiding tot bijstelling ervan in de contraexploitatie-opzet’ (Needham e.a., 2000, p. 223). De voorcalculatorische prijzen zijn afgeleidD.,van de residuele vankostenverhaal de grond (zie De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, & Korthals Altes,waardeberekening W. (2006). Regionaal en verevening gebiedsontwikkeling.

Eengrond analyse van overwegingen binnenom praktijkprojecten figuur 24). Debij residuele waarde van de vormt een goede richtlijn de prijs van de in het perspectief de Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft. bouwgrond vast van te stellen, maar is gebaseerd op aannames over (de ontwikkeling van de) huizenprijzen. Dat betekent dat hier voor beide partijen (gemeente en projectontwikkelaars / De Visser, W. & A. (1994). en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de nog een corporaties) bijReijndorp, het afsluiten vanVinex de bouwclaimovereenkomsten wel degelijk kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke onderhandelingsresultaat te behalen valt. In wiens voordeel dat onderhandelingsresultaat voor Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst de Waalsprong is uitgevallen is moeilijk te zeggen.

De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over Daarmee is de monumentenzorg, ontwikkelingswinstruimtelijke waarschijnlijk nogen niet geheel verdeeld.

Een deel van de archeologische ordening de kwaliteit van de leefomgeving. ontwikkelingswinst komt ook terecht bij de bouwbedrijven die de woningen bouwen (de winst Promotieonderzoek.

Universiteit van Amsterdam. die zij mogelijk op de bouw maken, bovenop de “normale” bedrijfswinst) en mogelijk komt een EIB Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s Nederland enToen lesseneind uit het deel(2013a). van de ontwikkelingswinst terecht bij de uiteindelijke koper in van de woning. jaren buitenland. negentig en in het begin van deze eeuw de gemiddelde woningprijzen flink stegen was dat zeker mogelijk: de waarde van een nieuwbouwwoning kon in de eerste jaren na de koop snel EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn toenemen. In een periode dat de gemiddelde woningprijzen dalen is het omgekeerde het geval. verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

37 81 37

De totstandkoming van de grondprijs Soms wordt wel eens beweerd dat de prijzen van huizen zo hoog zijn, omdat Nederlandse Boeijenga, J. &zo’n Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Rotterdam. gemeenten hoge grondprijzen hanteren.

DatPublishers. is niet juist.

Het tegenovergestelde is waar: de prijs van grond is hoog, omdat de prijzen van huizen hoog zijn. En wat ook geldt: Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech. als de prijzen van woningen dalen, dan daalt ook de prijs van de grond. Economen zien bouwgrond als een productiefactor, net Toelichting als ‘arbeid’ grondexploitatie en ‘kapitaal’.

Brink groep (2013).

Waalsprong Nijmegen 2013 en risicoanalyse.

Gebruikte literatuur

De waarde van een productiefactor wordt ontleend aan detransformatie prijs van datgene wat er mee Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008).

Stedelijke en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers. geproduceerd wordt. In het geval van de woningmarkt dus een woning. Hiervan afgeleid is de zogenaamde residuele grondwaardebepaling.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG enStel: ministerie de prijsvan vanInfrastructuur een woning isen€ Milieu.

300.000 en de stichtingskosten (bouwkosten + overige kosten) bedragen € 225.000. Dan resteert voor de benodigde grond voor die woning een Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate. residuele waarde van € 75.000. Wanneer een gemeente een hoger bedrag voor de grond vragen de residuele waarde, dan zal descriptie bouwerUniversiteit de grond niet Hij zou dan Dezou Greef, J.H. dan (1997).

Het gevecht om het residu, vanafnemen.

Amsterdam. immers verlies lijden. De prijs van de woning is een marktgegeven en omdat de Dewoningmarkt Kam, G.R.W. een (2013).

Woningcorporaties: voor optimisme? in: VHVvoorraadmarkt is past degeen prijsgrond van de nieuwbouwwoning zich aan aan de bulletin, julibestaande (2013), 6 -woningen 10. prijs van in de voorraad. Met andere woorden, de bouwer van de woning kan niet zomaar een hogere prijs vragen voor zijn woning, want dan zal de De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal woonconsument liever hetzelfde type woning (bestaand of nieuw) voor een lagere prijs en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten elders kopen. in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft. gemeente A. een lager bedrag de grond zou vragen de residuele DeWanneer Visser, W.een & Reijndorp, (1994).

Vinex envoor ruimtelijke kwaliteit: eendan bijdrage aan de waarde, dan zal de bouwer de grondvan natuurlijk wel afnemen.

Hij RPD-project kan dan immers extra kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting de Vinex-locaties uit het Stedelijke winst maken, aangezien hij de nieuwbouwwoning nog steeds tegen de marktprijs op de Milieudifferentiatie.

Den Haag: Rijksplanologische Dienst woningmarkt kan verkopen. Stel dat het bouwbedrijf of de projectontwikkelaar de woning Dewel Zwart, A.M. Erop of de strijd om het dan bodemarchief in drie Vinexlocaties: tegen een(2011). prijs onder deeronder: marktwaarde verkoopt, is de nieuwe eigenaar spekkoperover archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving. en kan deze de woning in principe met winst doorverkopen. Gemeenten en Promotieonderzoek.

Universiteit projectontwikkelaars hebben invan de Amsterdam. jaren negentig met elkaar afgesproken om ‘residueel te rekenen’. Daarmee is de transparantie op de grondmarkt toegenomen.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

Overigens moeten gemeenten ook nog rekening houden met de kostprijs om de bouwgrond ‘produceren’ (voornamelijk verwervingen en kosten bouwrijp AlsKorte de kostprijs EIBte(2013b).

Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhemmaken).

Nijmegen. termijn van de bouwgrond hoger is dan de residuele waarde van de bouwgrond hebben gemeenten verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017. een probleem: dan lijden zij verlies op de productie van bouwgrond. Dit is nu precies wat Gemeente Nijmegen (1994).

Land overNormaal de Waal.gesproken Concept structuurplan (Nijmegen: zich afgelopen jaren heeft Het voorgedaan. zou een producent dan 1994). proberen om de productiekosten te verlagen of, als dat niet lukt, besluiten om te stoppen Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: met de productie van bouwgrond. Het probleem van gemeenten op de grondmarkt is dat 1995). een dergelijke maatregel vaak niet mogelijk is: gemeenten hebben immers al geïnvesteerd in de bouwgrond kunnen de kosten dus nauwelijks nog verlagen. 1997).

Gemeente Nijmegenen (1997).

Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: Figuur 24. De totstandkoming van de grondprijs.

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

38 81 38

Effect op het resultaat van de grondexploitatie Gebruikte literatuur Ondanks dat de gemeente vooraf, bij het vaststellen van de bouwclaimovereenkomsten, een aantal afspraken vast konJ. leggen deAtlas, betrokken projectontwikkelaars Boeijenga, J. & Mensink, (2008).met Vinex 010 Publishers.

Rotterdam. en corporaties, zijn de kosten en opbrengsten van de grondexploitatie, mede als gevolg van de onzekere uitkomsten Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Wonen, 2002, Lenntech. van het onderhandelingsresultaat in het Duurzaam gevecht om het surplus, bij aanvang en soms nog gedurende lange tijd gedurende de looptijd van de grondexploitatie hoogst onzeker. Gebleken is Brink (2013).

Nijmegen Toelichting 2013 endat risicoanalyse. dat ditgroep ook het gevalWaalsprong is bij de grondexploitaties voor degrondexploitatie Waalsprong, ondanks dit bij aanvang van het project in 1997 niet als zodanig werd ervaren.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

In het volgende hoofdstuk komen we hier uitgebreid op terug. Door deze vertragingen is de woningbouwproductie in de Waalsprong vergemeentelijke achter gaan lopen op de oorspronkelijke planning.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij grondbedrijven.

Onderzoek i.o.v.

VNG Eenministerie gevolg hiervan is dat de Waalsprong, en van Infrastructuur en Milieu. in vergelijking met veel andere Vinex-locaties, veel harder geraakt werd in de grondexploitatie door de gevolgen van de woningmarktcrisis vanaf Deloitte (2013). Financiële situatiealbijveel gemeentelijke grondbedrijven Deloitte Real maar Estate.de 2009. Nijmegen had immers kosten gemaakt in de 2013. grondexploitatie, opbrengsten bleven uit.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

3.2.3 ontwikkelingsbeeld in 2003 en grond 2007 voor optimisme? in: VHVDe Kam,Bijgesteld G.R.W. (2013).

Woningcorporaties: geen bulletin, juli (2013), 6 - 10.

Als gevolg van het besluit tot de Milieueffectrapportage besloot Nijmegen in 2003 een nieuw De Wolff, H., Greef, de, Groetelaers, D., vast & Korthals Altes,De W.planologen (2006). Regionaal kostenverhaal ontwikkelingsbeeld voorJ.,de Waalsprong te stellen. bij de oorspronkelijke en verevening gebiedsontwikkeling.

Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten plannen gingenbijuit van een éénduidig ruimtelijk concept dat de verdere planvorming bepaalde. in perspectief Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft.

Wehet noemden datvan ookdewel ‘de maakbare stad’.

Het Voorkeursmodel uit 2003 laat een nieuwe wind waaien in de Waalsprong. Bestaande structuren en kwaliteiten van het gebied bepalen De W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex enbijvoorbeeld ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de en oude veelVisser, nadrukkelijker de planuitwerking.

Zoals de uiterwaarden, veldwegen kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke waterlopen (GEM Nijmegen, 2007).

Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst De Zwart, grootste verandering tussen de oorspronkelijke hoofdstructuur De A.M.stedenbouwkundige (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: overin structuurplan Land over de Waal ruimtelijke (1996) en ordening de hoofdstructuur in Voorkeursmodel 2003 is de archeologische monumentenzorg, en de kwaliteit van de leefomgeving. positie van het centrumgebied.

In de plannen tot nu toe zijn wij ervan uitgegaan dat het Promotieonderzoek.

Universiteit van Amsterdam. centrumgebied van de Waalsprong min of meer centraal in het Stadseiland komt te liggen, rond EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het de verkeersknoop Prins Mauritssingel, Graaf Allardsingel en Vrouwe Udasingel.

Daaromheen buitenland. waren de woonwijken gepland. De woningdichtheid zou verdunnen naar de randen: de Gordel en de Dijkzone. Het Stadseiland (uit plannen van 1996) was vrij concentrisch gepland, het EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn centrum in het midden, met de rug naar de rivier, een wijk achter de dijk. Hierdoor was er ook verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017. geen directe relatie tussen de Griftdijk – een oude drager van het dorp – en het centrumgebied.

Door het centrumgebied vanHet hetLand Stadseiland naarConcept de rivier te schuiven,(Nijmegen: ontwikkelen we ook Gemeente Nijmegen (1994). over de nu Waal. structuurplan 1994). de Waalsprong half-concentrisch, net als de bestaande stad. Zo kunnen we de bestaande stad completeren.

Er ontstaat een binnenstedelijke centrumgebied Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over verkeersring de Waal. Notaen vanhet wijzigingen (Nijmegen:als knooppunt van de Waalsprong wordt versterkt door de relatie met de Griftdijk en NS-station 1995).

Lent (GEM Waalsprong, 2003a).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Uit de milieueffectrapportage (GEM Waalsprong, 2003a) blijkt dat vooral het doortrekken van Gemeente Nijmegen Specifiek Kader zijn voorop dede Verbonden Partij Land over de Waal BV. de A73 en de nieuwe(2010). stadsbrug van invloed bereikbaarheid van de Waalsprong.

Lange (Nijmegen: 2010). tijd werd doortrekking van de A73 tot de A15 in combinatie met een derde Waalbrug als voorwaarde gesteld. Na jarenlange lobby is uiteindelijk besloten tot verbreding van de brug bij De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

39

81 39

Ewijk als onderdeel van de A50 en aanleg van een nieuwe stadsbrug bij Nijmegen. De nieuwe Gebruikte stadsbrug zorgtliteratuur voor een aanmerkelijk betere bereikbaarheid van en naar de bestaande stad, en voor een betere verdelingJ. van de verkeersen vervoersstromen in de stad en de Waalsprong.

Boeijenga, J. & Mensink, (2008).

Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Bouwmeester (2002).

Duurzaam Bouwen, wilde Duurzaam 2002, Om het openbaar vervoer te stimuleren men Wonen, investeren in Lenntech. stations. Met betrekking tot het openbaar vervoer is inmiddels NS-station Lent opgeleverd. Mogelijk wordt in een latere fase Brink groep (2013). bij Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse. nog een NS-station Ressen aangelegd.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling.

Een van overwegingen binnen praktijkprojecten Figuur 25. Wijziging hoofdstructuur 1996 enanalyse 2003 (GEM Nijmegen, 2003). in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft.

Als gevolg van het besluit tot de dijkteruglegging besloot Nijmegen in 2007 een nieuw De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de ontwikkelingsbeeld voor de Waalsprong vast te stellen. Op dat moment zijn 2500 woningen kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke gebouwd in Oosterhout en Visveld. Mede ingegeven door de ingrijpende dijkteruglegging en Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst aanleg van de nevengeul aan de noordkant van de Waal én de nieuwe plannen voor het Waalfront aan de zuidkant de rivier plaats ininde De Zwart, A.M. (2011).

Eropkreeg of eronder: de een strijdveel om centralere het bodemarchief driegebiedsontwikkeling.

Vinexlocaties: over Van een ‘sprongmonumentenzorg, over de Waal’ werd het ‘Nijmegen omarmt Waal’. van de leefomgeving. archeologische ruimtelijke ordening en dede kwaliteit Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

Tussen de oude Waaldijk en de nieuwe watergeul transformeert het huidige ‘Veur Lent’ tot een EIB (2013a).

Stedelijke en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland lessen uit het eiland.

Het eiland moetontwikkeling hoogwatervrij worden gemaakt, wat betekent dat heten opgehoogd moet buitenland. worden. Hierdoor kunnen slechts enkele nu al hoog gelegen panden gehandhaafd blijven. Er wordt drie hectare nieuw bebouwingsgebied gemaakt op het eiland. Het eiland wordt door een EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn brug verbonden en er wordt een verbinding voor fietsers en hulpdiensten gemaakt die aansluit verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017. op de oude Waalbrug (GEM Waalsprong, 2007).

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Ook is woonpark Ressen geen onderdeel meer van de plannen en is woonpark Oosterhout Gemeente Nijmegen (1995).

Land over het de Waal.

Nota van wijzigingen (Nijmegen: vergroot. Verder wordt in Structuurplan de directe omgeving regionale landschapspark Lingezegen 1995). aangelegd (noordelijk en oostelijk van de Waalsprong). Het idee van dit park was om een groene zone te bieden tussen Arnhem en Nijmegen en een uitloopgebied van inwoners van de Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Waalsprong.

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

40

81 40

Gebruikte literatuur

1996

2007

Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief van de Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft.

Figuur 26. Structuurplankaart Waalsprong 1996 en 2007 (Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen, 2012 & GEM Waalsprong, 2013).

De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke Het ontwikkelingsbeeld 2007 voorzag in een strategie waarbij men uitging van onder andere: Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst  een strategie voor het gebied gebaseerd op ‘blauwdruk planning’. Al probeerde men toen al (2011). voorzichtig in de & diversiteit van Vinexlocaties: woongebiedenover om De Zwart, A.M. Erop‘verschillende of eronder: dejasjes strijd om hetkast’ bodemarchief in drie te kunnen inspelen op actuele marktvraag. archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.  een grote behoefte aanvan woningen en een blijvende druk op de woningmarkt: de Promotieonderzoek.

Universiteit Amsterdam. realisatie van 1.000 woningen per jaar; In 2021 dacht men klaar te zijn.

EIB (2013a).

Stedelijke in Nederland lessen uit het  waarmee op deontwikkeling In figuur 26 en zieinfrastructuur; je dat de kaartDilemma’s uit 2007 zeer veel detailsenbevat; buitenland.  een aantal belangrijke infrastructurele maatregelen: de aanleg van de stadsbrug ‘De Oversteek’, de dijkteruglegging en de Prins Mauritssingel; EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn  concentratie van stedelijke functies op het eiland ‘Veur Lent’; verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.  een combinatie van grondgebonden en gestapelde woningbouw (75% grondgebonden; 25%Nijmegen gestapeld); Gemeente (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).  de ontwikkeling van ‘De Citadel’ als intensief, multifunctioneel en hoogstedelijk Gemeente Nijmegen (1995).

Land over Waal.

Nota vanhet wijzigingen (Nijmegen: centrumgebied vanafStructuurplan Knoop Lent tot aan dede Waal tegenover stadscentrum en het 1995). Waalfront, met veel hoogbouw (met een stedelijke uitstraling, vergelijkbaar met de binnenstad); Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).  Veel nieuwe winkelruimte en 100.000 m2 kantoren en dienstverlening.

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. Al snel werd dit ontwikkelingsbeeld achterhaald door de ontwikkelingen op de woningmarkt.

(Nijmegen: 2010).

Het volgende hoofdstuk gaat daar op in.

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

41

4181

Gebruikte literatuur Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief de Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft.

Woningen in devan Waalsprong (Visveld) De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het‘De RPD-project Gebied waar Citadel’ Stedelijke zou verschijnen Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong

81 42

4. Huidige situatie: bijstelling van de plannen voor de Waalsprong Gebruikte literatuur Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 in Publishers.

Rotterdam.

In 2008 belandde de Nederlandse woningmarkt een crisis.

Die crisis leidt onder meer tot vraaguitval, een forse daling van de woningprijzen, een enorme daling van de Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech. woningbouwproductie (met ernstige economische gevolgen voor de bouwsector) en hypotheken die ‘onder water’ kwamen te staan.

We kunnen niet voorspellen de crisis voorbij Brink groep (2013).

Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 enofrisicoanalyse. is en de woningmarkt op korte of lange termijn weer gaat herstellen. Wat we inmiddels wel kunnen vaststellen is dat crisis ook grote gevolgen heefttransformatie voor de ontwikkelstrategie en het Buitelaar, E., Segeren, A., &deKronbergen, P. (2008).

Stedelijke en grondeigendom.

Rotterdam: NAionder Uitgevers. verdienmodel de gebiedsontwikkeling door gemeenten in Nederland. Ook voor de Waalsprong zijn de consequenties van de crisis ingrijpend. In dit hoofdstuk laten we eerst zien Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven.

OnderzoekVervolgens i.o.v. VNG wat de gevolgen van de crisis op de woningmarkt zijn voor gebiedsontwikkelingen. en ministerie we van Infrastructuur Milieu. voor de Waalsprong: de aanpassingen in het beschrijven de nieuwe en realiteit woningbouwprogramma, de veranderingen in organisatie en proces en de financieelDeloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate. economische consequenties.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

4.1 Crisis op de woningmarkt en een nieuwe realiteit De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, (2013), 6 - 10.

Crisis op juli de woningmarkt Zonder hier al te uitvoerig op de ontwikkelingen van de afgelopen jaren op de woningmarkt in te De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal willen gaan, kunnen we aan de hand van enkele trends de gevolgen voor de woningmarkt en de en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten woningbouwproductie laten zien. in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft.

De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de 250000 kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst 200000

De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

150000 Promotieonderzoek.

Universiteit van Amsterdam.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het Aantal verkochte 100000 buitenland. woningen EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn 50000 verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

0

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

Figuur 27. Het verloop van het aantal transacties op de woningmarkt in Nederland: de aantallen woningen (bestaand nieuwbouw) die jaarlijks verkocht worden (CBS, 2014a).

Gemeente Nijmegen en (1997).

Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

43 81 43

Gebruikte Figuur 28 laatliteratuur zien wat de

gevolgen van de crisis zijn voor de gemiddelde prijzen op de woningmarkt. het begin van Vinex de crisis zijn010 de Publishers. woningprijzen met zo’n 20 - 25% gedaald. In Boeijenga, J. &Sinds Mensink, J. (2008).

Atlas, Rotterdam. het afgelopen jaar lijkt er sprake te zijn van een voorzichtig herstel en stijgen de prijzen weer Bouwmeester Bouwen,woningprijzen, Duurzaam Wonen, Lenntech. iets. Overigens(2002). liggenDuurzaam de gemiddelde ook2002, na de forse prijsdaling van de afgelopen jaren, nog altijd ruim boven de gemiddelde woningprijzen midden jaren negentig, Brink groep (2013).

Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse. toen de eerste woningen in de Waalsprong werden verkocht.

300000E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Buitelaar, Rotterdam: 250000 NAi Uitgevers.

200000 Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG Nijmegen en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

150000

Nederland totaal

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

100000 50000J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

De Greef, 0

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

De Wolff, Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. 2014).

(2006). Regionaal kostenverhaal Figuur 28.H., Transactieprijzen woningen bestaande bouw (NVM, en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in van debanken Grondexploitatiewet.

Delft: Delft.

In het eenperspectief markt waarin tot voor kort OTB/TU bereid waren om huizenkopers hypotheken te verschaffen die ruim boven de koopprijs van de woning lagen (zogenaamde ‘tophypotheken’; De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de tot wel 110% van de waarde van de woning) leidt een plotselinge daling van de verkoopprijzen kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke al snel tot een situatie waarin hypotheken ‘onder water’ komen te staan. In een dergelijke Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst situatie is de omvang van de hypothecaire lening groter dan de waarde van de woning.

De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over 100% archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

90% Promotieonderzoek.

Universiteit van Amsterdam.

80%

EIB (2013a).

Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het 70% Overwaarde buitenland.

60%

Onderwaarde

50% EIB (2013b).

Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn Geen schuld 40% verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

30%

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

20%

10% Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: Gemeente 1995).0% 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013 2014*

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Figuur 29. Hypotheken onder water (CBS, 2014b).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

44 81 44

120000

Gebruikte literatuur 100000 J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Boeijenga,

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

80000 Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013Vergunningen en risicoanalyse.

60000

nieuwbouwwoningen Gereedgekomen Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom. woningen Rotterdam: NAi Uitgevers.

40000

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG 20000 en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Deloitte0 (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

Figuur 30. De vraaguitval en de prijsdaling hebben er toe geleid dat de nieuwbouwproductie sterk afnam (CBS, 2014c).

De Kam, G.R.W. (2013).

Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

In de afgelopen jaren zijn veel minder nieuwbouwwoningen opgeleverd dan men vooraf had gepland. is Groetelaers, het aantal huishoudens, gevolg van deRegionaal crisis, het vormen van De Wolff, Klaarblijkelijk H., Greef, de, J., D., & Korthalsals Altes, W. (2006). kostenverhaal nieuwe huishoudens sterk temperde Een en analyse consumenten voorzichtig binnen maaktepraktijkprojecten om een nieuwe en verevening bij gebiedsontwikkeling. van overwegingen woonstap (naar een grotere woning, of van huur naar koop) te zetten.

Een interessante vraag is in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft. waar die huishoudens dan gebleven zijn. Vermoedelijk kan dit worden verklaard door enkele, De & Reijndorp, A.ontwikkelingen.

(1994). Vinex enInruimtelijke aan de metVisser, elkaarW. samenhangende de eerstekwaliteit: plaats zaleen eenbijdrage aantal potentiële jonge kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke starters op de woningmarkt hun woningbehoefte hebben ‘uitgesteld’ en bijvoorbeeld langer bij Milieudifferentiatie.

Rijksplanologische Dienstwonen. Ook heeft een deel van de ouders thuis of inDen eenHaag: studentenhuis zijn blijven woningzoekenden er waarschijnlijk voor gekozen om een woning te delen met anderen De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over (bijvoorbeeld in een woongroep) of zijn bestaande woningeigenaren kamers gaan verhuren. archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Tenslotte vermoeden we dat een deel van de vraag naar nieuwbouwwoningen die te boek staat Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam. als ‘vervangingsvraag’ (nieuwbouw als vervanging van een bestaande woning die gesloopt wordt) niet gerealiseerd is (de sloop de bestaande woning in is Nederland uitgesteld en of lessen gaat niet meer EIB (2013a).

Stedelijke ontwikkeling envan infrastructuur; Dilemma’s uit het door). Daarbij speelt ook mee dat banken minder hoge hypotheken konden verstrekken en buitenland. strengere regels hanteerden en onduidelijkheid over de hypotheekrente aftrek. Het is EIB (2013b).om Verkenning regio Arnhemweer Nijmegen. termijnzodra verleidelijk te denkenwoningbouwprogrammering dat de uitgestelde vraag naar woningen wordtKorte ‘ingehaald’ verwachtingen en beleidsambities 2013 in – 2017. de economie weer aantrekt en woningbouw het vertrouwen de woningmarkt herstelt. Of dat ook daadwerkelijk gebeurt is echter nog maar de vraag.

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Gevolgen voor gebiedsontwikkeling Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: De gevolgen voor gebiedsontwikkelingen en de financiële positie van gemeentelijke 1995). grondbedrijven zijn enorm gebleken. Veel woningbouwlocaties in Nederland – met de grote Gemeente Nijmegen Raadsvoorstel Samenwerkingen(Nijmegen: 1997).

Vinex-locaties voorop(1997).

– zijn gebaseerd op grootschalige integrale gebiedsontwikkelingen en grondexploitaties met een lange doorlooptijd. Deze aanpak, zo werd verondersteld, had een Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. aantal voordelen: (Nijmegen: 2010).  maakt grootschalige en snelle bouwproductie mogelijk; er kan snel ingespeeld worden De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

45 81 45

op de grote vraag naar woningen, op basis van samenwerkingsovereenkomsten met Gebruikte literatuur projectontwikkelaars;  schept mogelijkheden voorVinex efficiënte van benodigde Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008).

Atlas,verwerving 010 Publishers.

Rotterdam.gronden;  leidt tot kostenreductie in gebiedsontwikkeling en woningbouwproductie; Bouwmeester Duurzaam Bouwen, Duurzaammix Wonen, 2002, Lenntech.  maakt (2002). het mogelijk om tot een gewenste van woningen te komen, van goedkope sociale woningbouw tot dure koopwoningen; Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.  draagt bij aan samenhang in ruimtelijke en stedenbouwkundige kwaliteit van het gebied; Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.  maakt mogelijk om voor het hele gebied in een keer een goede ontsluiting te Rotterdam: NAihet Uitgevers. realiseren; Deloitte (2010). binnenplanse Financiële effecten crisis bij én gemeentelijke grondbedrijven.

Onderzoek i.o.v. VNG  maakt verevening kostenverhaal van bovenwijkse voorzieningen en ministerie van Infrastructuur en Milieu. mogelijk;  maakt bovenplanse verevening mogelijk, indien een grondexploitatie positief wordt Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate. afgesloten.

De (1997).

Het gevecht om het residu, Universiteit vaninAmsterdam.

AanGreef, deze J.H. vorm van gebiedsontwikkeling – zo isscriptie de afgelopen jaren alle omvang duidelijk geworden - zijn echter ook de nodige risico’s verbonden. Gemeenten en projectontwikkelaars, De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVzo kunnen nu vaststellen, hebben onvoldoende flexibiliteit ingebouwd in de plannen. Voor bulletin, juliwe (2013), 6 - 10. veel grondexploitaties geldt, zo hebben we in het vorige hoofdstuk al uiteengezet, dat ‘de kosten voor baatde, uitgaan’.

Om de integrale gebiedsontwikkeling te maken worden De Wolff, H.,de Greef, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006).mogelijk Regionaal kostenverhaal vaak bij aanvang hoge kosten gemaaktEen (grondverwerving, infrastructurele Voor en verevening bij gebiedsontwikkeling. analyse van overwegingen binnenmaatregelen). praktijkprojecten dehet financiering van deze moeten gemeenten geld lenen en over die geldlening betalen zij in perspectief van de kosten Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft. rente. De opbrengsten van de grondexploitatie, uit de verkoop van bouwgrond, volgen pas later.

De W. & Reijndorp, A. (1994).

Vinex en ruimtelijke kwaliteit: aan de voor een Als Visser, de verkoop van bouwgrond tegenvalt, dan kunnen de kosteneen vanbijdrage de geldlening kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke gemeente snel oplopen. Veel gemeenten - zo ook Nijmegen (zie paragraaf 4.3) - dachten zich Milieudifferentiatie.

Haag: Rijksplanologische Dienst met de afgesloten Den bouwclaimovereenkomsten goed ingedekt te hebben tegen mogelijke tegenvallers in de verkoop van bouwgrond, maar de praktijk bleek vaak anders: in veel De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over bouwclaimovereenkomsten is welruimtelijke overeengekomen betrokkenvan ontwikkelaars als eerste archeologische monumentenzorg, ordeningdat en de de kwaliteit de leefomgeving. het recht op koop vanUniversiteit de bouwgrond hadden, maar heeft men nagelaten voor de ontwikkelaars Promotieonderzoek. van Amsterdam. ook een plicht tot koop op te nemen. Ook is de afgelopen jaren gebleken dat veel gemeenten de hoogte van de uitgifteprijzen te positief hebben ingeschat en zich in de grondexploitaties EIB (2013a).

Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit hetrijk buitenland. hebben gerekend met verwachte opbrengsten uit de verkoop van bouwgrond die nu achteraf niet gerealiseerd lijken te worden.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw – 2017.

In financiële zin worden gemeenten in hun 2013 lopende grondexploitaties op twee manieren geconfronteerd met de gevolgen van de woningbouwcrisis en de terugloop in de nieuwbouw Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994). van woningen: het uitgiftetempo van bouwgrond vertraagt (hetgeen leidt tot extra rentekosten) en de opbrengst van de verkoop van bouwgrond lager uitvan (hetgeen leidt(Nijmegen: tot lagere Gemeente Nijmegen (1995).

Structuurplan Land over devalt Waal.

Nota wijzigingen 6 opbrengsten dan vooraf begroot) .

Tegelijkertijd is het merendeel van de kosten vaak al 1995).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

6

Daarnaast leiden veel (2010). gemeenten ook nog verliezen in exploitatie Gemeente Nijmegen Specifiek Kader voorop dezogenaamde Verbonden niet Partij Land over genomen de Waal BV. gronden. Dit zijn gronden die een gemeente ‘strategisch’ heeft aangekocht, in de verwachting die later (Nijmegen: 2010). nodig te hebben voor bijvoorbeeld woningbouw. In veel regio’s blijkt er nu teveel plancapaciteit te zijn, zodat een deel van die gronden niet meer nodig is. Gemeenten moeten in zo’n geval ‘afboeken’ op die gronden.

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

46 81 46

gemaakt, waardoor een gemeente vaak nog maar beperkt kan bijsturen in de kosten van de Gebruikte literatuur grondexploitatie.

Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

De financiële positie van gemeentelijke grondbedrijven Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

In opdracht van de ministeries I&M en BZK, VNG en IPO doet Deloitte al enkele jaren Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse. onderzoek naar de financiële positie van gemeentelijke grondbedrijven, sinds deze als gevolg van woningmarktcrisis ernstigP.onder druk is komen te staan. Onderzocht wordt Buitelaar, E.,de Segeren, A., & Kronbergen, (2008).

Stedelijke transformatie en grondeigendom. hoe de risico’s gemeenten op de grondmarkt zich ontwikkelen en hoe gemeenten met Rotterdam: NAi van Uitgevers. die risico’s omgaan. Uit het meest recente onderzoek (Deloitte, 2013) blijkt dat de positie Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bijsteeds gemeentelijke grondbedrijven. i.o.v. VNG van de gemeentelijke grondbedrijven nog zorgwekkend is. In 2012 Onderzoek hebben en ministeriebijvoorbeeld van Infrastructuur en voor Milieu. gemeenten in totaal € 1,1 miljard aan (additionele) verliezen moeten nemen op hun grondposities. Dit wordt veroorzaakt door een haperende afzet van Deloitte (2013). situatie bij dan gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate. bouwgrond en Financiële lagere uitgifteprijzen voorzien. Ook voor de komende jaren verwacht Deloitte nog verdere verliezen. In totaal zouden de verliezen op kunnen lopen tot € 6 De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam. miljard. Overigens zijn het niet alleen de gemeenten die verlies moeten nemen op hun grondposities. marktpartijen hebben voor euro’s moeten De Kam, G.R.W. Ook (2013).

Woningcorporaties: geenhonderden grond voormiljoenen optimisme? in: VHVafboeken.

Hieronder worden de financiële effecten crisis op gemeentelijke grondbedrijven bulletin, juli (2013), 6 - 10. weergegeven. Bedragen zijn in miljarden: De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft.

De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst Figuur 31. A.M. De financiële positie van gemeentelijke grondbedrijven.

De Zwart, (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Figuur 32. Nijmegen Verband (1995). tussen Structuurplan daling woningprijzen grondwaarde (Deloitte, 2010; Gemeente Land overenderesiduele Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: bewerkt door auteurs).

1995).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Figuur 32 laat in een eenvoudig rekenvoorbeeld zien wat de gevolgen zijn van de prijsdaling op de woningmarkt voor de verkoopprijzen van de bouwgrond.

Bekend is over dat de deWaal gemiddelde Gemeente Nijmegen (2010).

Specifiek Kader voor Verbonden Partij Land BV. (Nijmegen: 2010). woningprijzen in de afgelopen jaren met meer dan 20% zijn gedaald. In het rekenvoorbeeld hieronder gaan we uit van een waardedaling van 20%. Tegelijkertijd veronderstellen we ook dat De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

47 81 47

de stichtingskosten (de kosten om een woning te bouwen) met 10% zijn gedaald. De gewijzigde Gebruikte literatuur vraag- en aanbodverhoudingen op de bouwmarkt hebben daar voor gezorgd. Met de grondwaarde een afgeleide van de prijs woning Rotterdam. (minus BTW en stichtingskosten) Boeijenga, J. &als Mensink, J. (2008).

Vinex Atlas,van 010een Publishers. leidt dit tot een daling van de verkoopprijs van de bouwgrond met 42%. Bij een verkoopprijs van Bouwmeester Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen,is2002, de woning van(2002). € 275.000 levert de bouwgrond die benodigd voor Lenntech. die woning nog € 67.250 op; bij een verkoopprijs van de woning van € 220.000 levert die zelfde bouwgrond nog maar € Brink 38.800groep op. (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

4.2 Gevolgen voor de Waalsprong: planmatige wijzigingen7 Rotterdam: NAi Uitgevers.

De hierboven ontwikkelingen de woningbouwmarkt en de financiëlei.o.v. gevolgen Deloitte (2010).beschreven Financiële effecten crisis bijop gemeentelijke grondbedrijven.

Onderzoek VNG daarvan voor de grondexploitaties van grootschalige gebiedsontwikkelingen hadden ook grote en ministerie van Infrastructuur en Milieu. consequenties voor de verdere ontwikkeling van de Waalsprong. Ondanks de bijstelling van de Deloitte situatie bij 2013.

Deloitte Real Estate.en plannen (2013). in 2003Financiële en de uitwerking diegemeentelijke daarop volgdegrondbedrijven in ‘De Weg naar Bestemmingsplannen’ Ontwikkelingsbeeld 2007 waarin men al voor het eerst probeerde om ‘minder blauwdruk’ toe te De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam. passen moesten de plannen opnieuw worden bijgesteld. De invloed van dijkteruglegging, MER, luchtkwaliteit en(2013). woningbouwcrisis speeldengeen hierin mee.voor Nadat aanvankelijk nog gehoopt werd De Kam, G.R.W. Woningcorporaties: grond optimisme? in: VHVdat het zo’n vaart allemaal bulletin, juli (2013), 6 - 10. nog niet zou lopen, besefte Nijmegen dat een totale herbezinning op de plannen en de ontwikkelstrategie onvermijdelijk was. Dit heeft geleid tot forse aanpassingen in de plannen en dede, woningbouwprogrammering en Altes, de vaststelling door de gemeenteraad van De Wolff, H., Greef, J., Groetelaers, D., & Korthals W. (2006).

Regionaal kostenverhaal en bij gebiedsontwikkeling.

Een analyse eenverevening nieuwe Ontwikkelstrategie Waalsprong in 2013.van overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft.

Belangrijkste uitgangspunten van de Ontwikkelingsstrategie 2013 De Visser, & Reijndorp, A. (1994). en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de 1. W. Organische ontwikkeling van Vinex het gebied en een globale en flexibele ontwikkelstrategie; 2. Ruimte voor tijdelijk ander gebruik vanVinex-locaties de ruimte; kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de uit het RPD-project Stedelijke 3. Bouw van circa – 400 woningen per jaarDienst (op korte termijn); Milieudifferentiatie.

Den 350 Haag: Rijksplanologische 4. Een GREX voor het hele gebied; De Zwart, (2011).

Erop ofeneronder: de strijd om hetdragers bodemarchief in drie Vinexlocaties: over 5. A.M. Eiland, nevengeul kade beeldbepalende voor de ontwikkeling van de Waalsprong; archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

6. Duurzaamheid als basisprincipe; Promotieonderzoek.

Universiteit van Amsterdam.

7. Hoofdzakelijk grondgebonden woningen; omvang gestapelde bouw wordt EIB (2013a).

Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het teruggeschroefd; 8. In plaats van De Citadel ontwikkeling van een wijkwinkelcentrum (gericht op dagelijkse buitenland. boodschappen), in combinatie met andere economische en maatschappelijke EIB (2013b).

Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte voorzieningen, in omgeving van knoop Lent; komst van het winkelcentrum nogtermijn onzeker (afhankelijk van initiatieven uit de markt).2013 – 2017. verwachtingen en beleidsambities woningbouw

Figuur 33. Belangrijkste uitgangspunten Ontwikkelstrategie 2013 (GEM Nijmegen, Ontwikkelingsstrategie Waalsprong 2013).

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Gerealiseerde woningbouwproductie Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: Zoals hiervoor al besproken heeft Nijmegen door de onbedoelde vertragingen in de planvorming 1995). met de woningbouwproductie in de Waalsprong voortdurend achter de feiten aangelopen. Van Gemeente Raadsvoorstel Samenwerking niet (Nijmegen: het begin afNijmegen aan werd(1997). de geplande woningbouwproductie gehaald1997). (figuur 34) Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

7

Deze paragraaf is deels gebaseerd op de nota ‘Ontwikkelingsstrategie Waalsprong Nijmegen; een andere aanpak’ (GEM Nijmegen, 2013)

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

48

81 48

Gebruikte literatuur Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

Figuur 34. Gerealiseerde woningproductie vergeleken met productiedoelstelling betreffende De Wolff, Greef, de, J., Groetelaers, & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal GEM GREXH., (Gemeentelijke RekenkamerD., Nijmegen, 2012). en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft.

2007

2013

De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Figuur 35.Nijmegen Plankaart(2010). in Ontwikkelingsbeeld en Ontwikkelingsstrategie 2013BV. (GEM Gemeente Specifiek Kader voor2007 de Verbonden Partij Land over de Waal Nijmegen, 2007, (Nijmegen: 2010).2013).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

49 81 49

Gebruikte literatuurvoor (centrum)voorzieningen Wijzigingen in programma De meest inJ. het oog springende inhoudelijke is datRotterdam. het hart van de Waalsprong niet Boeijenga, & Mensink, J. (2008).

Vinex Atlas,verandering 010 Publishers. langer wordt gevormd door ‘De Citadel’ als hoogstedelijk centrumgebied en stadsdeelcentrum Bouwmeester (2002).Ontwikkelingsstrategie, Duurzaam Bouwen, Duurzaam Lenntech.

(GEM Waalsprong, 2013). Wonen, In het 2002, plan was ‘De Citadel’ een soort spiegeling van de Nijmeegse binnenstad op de andere oever van de Waal. Men dacht aan ruim Brink groep Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

100.000 m2(2013). voorzieningen en dienstverlening: kantoren, winkels, detailhandel, recreatie en horeca (GEM Waalsprong, 2003a en 2007). Dit plan is onhaalbaar gebleken: te ambitieus, duur Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom. en grootschalig. Bovendien ligt het gebied niet centraal en vormt de Knoop Lent met de Rotterdam: NAi Uitgevers. ontwikkelingen rondom de Waal veel meer het hart van de Waalsprong. Eén van de consequenties deze effecten andere manier kijken naar het gebied is de keuzei.o.v. omVNG het Deloitte (2010). van Financiële crisis bij van gemeentelijke grondbedrijven.

Onderzoek centrumgebied niet meer in het en midden van de Waalsprong te plaatsen, maar juist aan de rivier, en ministerie van Infrastructuur Milieu. tegenover de historische binnenstad en het geplande Waalfront West. Het zwaartepunt van de Deloitte (2013). situatie bij gemeentelijke 2013.van Deloitte Real Estate. bebouwing van Financiële de Waalsprong schuift daarmee grondbedrijven naar het westen de spoorlijn.

Wat oorspronkelijk bedoeld was in ‘De Citadel’, krijgt deels zijn beslag op een nieuwe locatie, in de De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam. omgeving van Knoop Lent. In de nabijheid van het NS-station Nijmegen-Lent en omgeving komen met winkels, kantoren en allerhande voorzieningen, maar wel in een De Kam,wijkwinkelcentrum G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVandere orde van grootte bulletin, juli (2013), 6 - 10.dan oorspronkelijk voor ‘De Citadel’ gedacht. Kantoren zijn geschrapt in verband met grote beschikbaarheid van kantoorruimte elders in Nijmegen.

De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal Ookverevening bij anderebijvoorzieningen wordt geschrapt in de plannen.

In 2013binnen wordt praktijkprojecten uitgegaan van een en gebiedsontwikkeling.

Een analyse van overwegingen kleiner bedrijventerrein Grift’. In verband OTB/TU de kleinere regionale in het perspectief van de ‘De Grondexploitatiewet.

Delft: Delft. vraag wordt uitgegaan van circa 30 ha uitgeefbaar.

De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de Wijziging verkeersontsluiting kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke Nijmegen werkt al jaren aan een modern hoogwaardig Milieudifferentiatie.

Den Haag: Rijksplanologische Dienst openbaar vervoerssysteem dat via de zogenoemde Keizerlijnen door Nijmegen gaat lopen. Het vervoerssysteem is bedoeld als snelle De Zwart, A.M. (2011). Erop oftussen eronder: de strijd om bodemarchief in drie over openbaar vervoersverbinding NS-stations enhet verschillende locaties inVinexlocaties: de stad. De eerste archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Keizerlijn is gepland via Heijendaal - Centraal Station - Waalsprong. Ook wordt verbinding Promotieonderzoek.

Universiteit van Amsterdam. gezocht met Bemmel, Elst, Huissen en Arnhem. Het nieuwe systeem moet comfortabeler en sneller zijn dan de traditionele bus. Gedacht wordt aan een soort tram op luchtbanden.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het Goudappel Coffeng (2010) constateert dat de meerwaarde van vertramming voor elk van de buitenland. tracévarianten vooralsnog beperkt is. De aanbeveling is de vertrammingskeuze na 2020 te maken en deVerkenning HOV-infrastructuur trambestendig aan teregio leggen.

De aanleg van vrije busbanen EIB (2013b). woningbouwprogrammering Arnhem Nijmegen.

Korte termijn lijkt geen probleemen te beleidsambities worden, de A52woningbouw heeft reeds een busbaan. Daarmee is de tram voorlopig verwachtingen 2013vrije – 2017. van de baan.

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Wijzigingen in woningbouwprogramma en fasering Gemeente (1995). Structuurplan Land de Waal. Nota wijzigingenmalen (Nijmegen: De omvangNijmegen van het woningbouwprogramma is inover de afgelopen jarenvan verschillende 1995). gewijzigd. Ook de verdeling over de verschillende categorieën woningen gewijzigd. In de meest actuele GREX voor de Waalsprong wordt uitgegaan van in totaal 12.479 te bouwen woningen.

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Daarvan zijn er inmiddels circa 4.500 gebouwd en moeten er nog zo’n 8.500 gebouwd worden (figuur 34).Nijmegen In de bijgestelde van de 2013 zijn tweePartij belangrijke wijzigingen Gemeente (2010). grondexploitatie Specifiek Kader voor Verbonden Land over de Waal BV. doorgevoerd in de segmentering van het woningbouwprogramma.

Het aandeel woningen in het (Nijmegen: 2010). dure segment is fors teruggebracht. Ging men in de GREX voor 2012 nog uit van 41% van alle De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

50

81 50

woningen in het dure segment, inmiddels is dat teruggebracht tot 20%. Tegelijkertijd is het Gebruikte literatuur aantal te bouwen woningen in het goedkopere segment sterk opgevoerd. Ook de ambities voor sociale woningbouw zijn aangepast.

MenAtlas, gaat uit een groter aandeel. Dit aandeel sociale Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex 010van Publishers.

Rotterdam. woningbouw wordt in het jaarbeeld vastgesteld mede beïnvloedt door beschikbare financiële Bouwmeester Duurzaam Bouwen, Duurzaamvoor Wonen, 2002, Lenntech. kan daardoor middelen bij de(2002). corporaties.

De harde totaalambitie sociale woningbouw enigszins afwijken van onderstaand figuur uit april 2013.

Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

De Greef, (1997). Het gevecht ominhet residu, scriptie concept Universiteit Amsterdam.

Figuur 36.J.H. Woningbouwprogramma grondexploitatie, 2013van versus 2012 (Brink Groep, 2013).

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

De verschuiving naar meer woningbouw in het goedkopere segment verklaart ook waarom er nu in totaal woningen gaanD., worden: de goedkopere woningen worden gebouwd op De Wolff,meer H., Greef, de, J.,gebouwd Groetelaers, & Korthals Altes, W. (2006).

Regionaal kostenverhaal gemiddeld kleinere kavels. Deze kleinere hebben ook allemaal eenpraktijkprojecten ontsluiting nodig. en verevening bij gebiedsontwikkeling.

Eenwoningen analyse van overwegingen binnen Dit legt druk op vastgelegde percentages uitgeefbaar door meer noodzakelijke verharding. De in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft. vastgestelde percentages uitgeefbaar zijn daardoor in de praktijk lastig te realiseren.

De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke Fasering Milieudifferentiatie.

Haag: Rijksplanologische Dienst Nijmegen ambieert Den in de Ontwikkelstrategie 2013 een flexibele aanpak en een organische ontwikkeling van de wijken in de Waalsprong. Toch is een fasering van de plannen noodzakelijk.

De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over In de eerste plaats is die fasering van grote invloed op het financieel resultaat van de archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving. grondexploitatie voor de Waalsprong. In de tweede plaats moeten ontwikkelaars, corporaties, Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam. bouwbedrijven en particulieren weten waar ze aan toe zijn. Bij de start van de Waalsprong werd ervan uit gegaan dat realisatie ongeveer twintig jaarDilemma’s zou duren.

De Waalsprong zou uit zo het rond EIB (2013a).

Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; in Nederland en lessen 2016 gereed zijn. Die verwachting is in de loop van de jaren geleidelijk aan verschoven. buitenland.

Inmiddels gaat Nijmegen er vanuit dat de laatste woningen zo rond 2029 opgeleverd zullen EIB (2013b).

Arnhem Nijmegen.

Korte termijn worden.

HetVerkenning plangebiedwoningbouwprogrammering van de Waalsprong bestaat regio uit verschillende deelgebieden.

In Visveld, verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Nijland, Grote Boel, Laauwik en Vossenpels zuid worden op dit moment deelplannen uitontwikkeld. Onder andere de deelgebieden: De Stelt, de Waaijer, Hoge Bongerd, Zuiderveld, Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Vossenpels Noord, Veur Lent, Broodkorf en de Woenderskamp moeten nog worden ontwikkeld.

Voor Hof van Holland en Veur Lent is men ditde moment in devan fase van visievorming Gemeente Nijmegen (1995).

Structuurplan Landopover Waal. Nota wijzigingen (Nijmegen:en oriëntatie. Medio januari 2014 staat de teller op circa 4200 verkochte kavels. Figuur 37 geeft de 1995). fasering van de deelgebieden volgens de huidige inzichten: Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

51

5181

Gebruikte literatuur Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft.

De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de Figuur 37. Fasering deelgebieden, conform grondexploitatie (Gemeente Nijmegen, april 2014a). kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst Figuur 38 geeft per deelgebied de segmentering van het woningbouwprogramma en figuur 38 geeft de meest recenteErop standofvan zaken de in de planvorming voor de deelgebieden.

De Zwart, A.M. (2011). eronder: strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

Figuur 38. Programmering per deelgebied naar prijsstelling en typologie (Brink groep, 2013).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

52

81 52

Gebruikte literatuur Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

Figuur 39. Stand van zaken planvorming (Gemeente Nijmegen, juli 2014b).

De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal en bij gebiedsontwikkeling.

Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten 4.3verevening Veranderingen in organisatie en proces in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft.

Alleen met een aanpassing van de plannen en het woningbouwprogramma was men er nog niet.

De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de Uiteindelijk bleek ook een ontvlechting van de GEM – de samenwerking tussen de gemeente, vijf kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke projectontwikkelaarsDen en Haag: twee woningbouwcorporatie Milieudifferentiatie.

Rijksplanologische Dienst– onvermijdelijk. De ontvlechting van de GEM heeft er toe geleid dat Nijmegen nu de handen vrij heeft om de Waalsprong naar eigen inzicht verder ontwikkelen.

De Zwart, A.M.te(2011).

Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Promotieonderzoek.

Universiteit van Amsterdam.

Ontvlechting van de GEM Eind 2012 werd duidelijk dat de gemeente Nijmegen, de marktpartijen en woningcorporaties EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Nederland lessen uit hetDe vertegenwoordigd in de GEM de samenwerking in deDilemma’s GEM nietinmeer voort en wilden zetten. buitenland. basis onder de totstandkoming van de GEM in de jaren negentig van de vorige eeuw was gebaseerd op bouwclaimovereenkomsten: in ruil voor de risicodragende participatie in de EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn grondexploitatieenkregen enkele marktpartijen woningcorporaties het recht om bouwgrond te verwachtingen beleidsambities woningbouwen2013 – 2017. verwerven (tegen vooraf afgesproken prijzen). Uitgangspunt hierbij was dat er een grote vraag naar nieuwbouwwoningen datdedeWaal. bouwgrond zeer gewild(Nijmegen: zou zijn. 1994).

De GEMGemeente Nijmegen (1994).zou Het zijn Landenover Conceptdus structuurplan afspraken uit die tijd hielden er onvoldoende rekening mee dat zich ook een situatie voor zou Gemeente Nijmegen over de Waal. wijzigingen (Nijmegen: kunnen doen waarin (1995). er geenStructuurplan of nauwelijksLand sprake is van vraagNota naarvan nieuwbouwwoningen en er 1995). dus ook geen vraag is naar bouwgrond. Net als op sommige andere plekken in Nederland leidde dit tot de (minnelijke) ontvlechting van de GEM. Hiervoor was een aantal oorzaken aan te Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997). wijzen. In de eerste plaats hadden de marktpartijen moeite om de gemaakte afspraken met betrekking Nijmegen tot grondafname na te komen. de oorspronkelijke afspraken binnen de GEM Gemeente (2010). Specifiek KaderInvoor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. was sprake van2010). een soort afnamegarantie door de marktpartijen van de bouwgrond. Deze (Nijmegen: afnamegarantie is echter, onder meer door aanpassingen in de afspraken gedurende de looptijd De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

53

81 53

van de GEM (Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen, 2012), onvoldoende hard te maken door de Gebruikte literatuur gemeente.

In de tweede plaats werd tijdens de aandeelhoudersvergadering van de GEM op 4 oktober 2012 dat de andere de gemeente) niet bereid Boeijenga, J. &geconstateerd Mensink, J. (2008).

Vinex Atlas,aandeelhouders 010 Publishers. (buiten Rotterdam. waren bij te dragen aan het verwachte tekort, dan wel de garanties op te hogen (Brink Groep, Bouwmeester (2002). Duurzaam Duurzaam 2002, Lenntech.

2013). Naar verwachting zou de Bouwen, gemeente hen, op Wonen, basis van de overeenkomsten in de GEM, hiertoe ook niet kunnen dwingen. Daarmee werd duidelijk, zo stelt de Brink Groep in een advies Brink groep (2013).over Waalsprong Nijmegen Toelichting enGroep, risicoanalyse. aan de gemeente de grondexploitatie 2013 voorgrondexploitatie de Waalsprong2013 (Brink 2013) dat het niet reëel was om gezamenlijk een realistische grondexploitatie voor 2013 vast te stellen. De Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Brink Groep (2013; p. 3): Rotterdam: NAi Uitgevers. zou Financiële zonder verdere maatregelen hebben geresulteerd in eenOnderzoek patstelling i.o.v. tussen de Deloitte‘Dit (2010). effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven.

VNG partijen: voorziene tekorten waren immers groter dan de uitstaande garanties van en ministerie van de Infrastructuur en Milieu. partijen. Hiermee hadden marktpartijen geen legitieme grond meer voor hun positie in Deloittede (2013).

GEM’.Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

Uiteindelijk heeft dit geleid tot een minnelijke ontbinding of ontvlechting van de GEM. De aandeelhouders zijn met elkaar in overleggeen gegaan omvoor totoptimisme? afspraken te komen, waarbij de De Kam, G.R.W. (2013).

Woningcorporaties: grond in: VHVgemeente aandeelhouder wordt van de GEM Waalsprong en daardoor bulletin, juliNijmegen (2013), 6 - enige 10. zelfstandig kan beslissen over de Waalsprong. Partijen hebben in de AVA van 10 december 2012 de voorwaarden vastgelegd voor de minnelijke ontvlechting.

Onderdeel van deze kostenverhaal afspraken is: De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in het van de Delft: Delft.  perspectief De gemeente is Grondexploitatiewet.

100% aandeelhouderOTB/TU geworden van de GEM en draagt de volledige regie over en het volledige risico voor de ontwikkeling van de Waalsprong; De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de  De marktpartijen en woningcorporaties in de GEM betalen de gemeente een financiële kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke bijdrage of afkoopsom die gelijk is aan de eerder afgegeven garanties. Naar verluidt Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst betreft dit een bedrag van € 12 miljoen;  DeA.M. marktpartijen datstrijd zij de drie jaren 420Vinexlocaties: kavels afnemen.

De Zwart, (2011). Eropgaranderen of eronder: de om komende het bodemarchief in drie over Daarbovenop komt nog eens een optie op nogen eens 1.200 kavels met een ‘right of first archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening de kwaliteit van de leefomgeving. refusal’ (als de marktpartijen niet gebruik willen maken van deze optie, dan staat het de Promotieonderzoek.

Universiteit van Amsterdam. gemeente vrij de kavels aan andere gegadigden te verkopen); EIB (2013a).

Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en zullen lessen afnemen uit het  De corporaties garanderen dat zij tot circa 2028 minimaal 1.300 kavels buitenland. ten behoeve van de bouw van sociale huurwoningen.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn De Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen heeft in 2012 – dus voorafgaand aan de ontvlechting verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017. van de GEM - op verzoek van de gemeenteraad onderzoek gedaan naar de afspraken die in de GEM tussen gemeente, marktpartijen endewoningcorporaties zijn vastgelegd (Gemeentelijke Gemeente Nijmegen (1994).

Het Land over Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Rekenkamer Nijmegen, 2012). Uit dat onderzoek blijken drie ‘dominante patronen’: Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

De GEM is, gedurende de looptijd, op een groot aantal punten afgeweken van de Samenwerkingsovereenkomst uit 1997 (de SOK). Zo zijn onder meer de afspraken over de Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997). leverings- en afnameplicht van bouwrijpe grond gewijzigd. Ook hebben partijen zich niet gehouden Nijmegen aan het (2010). overeengekomen concurrentiebeding (geenLand woningen bouwen Gemeente Specifiek Kader voor de Verbonden Partij over de Waal BV. op concurrerende locaties). De wijzigingen zijn, zo constateert de Rekenkamer, vaak niet (Nijmegen: 2010). vastgelegd.

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

54

81 54

Gebruikte In de tweedeliteratuur plaats hebben

de wijzigingen in de samenwerking tussen gemeente en marktpartijen corporaties er overwegend dat deRotterdam. financiële risico’s steeds meer bij Boeijenga, J. &en Mensink, J. (2008).

Vinex Atlas,toe 010geleid Publishers. de gemeente zijn komen te liggen. Zo is veel aangekochte grond in eigendom gebleven van de Bouwmeester (2002).

Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, Lenntech. gemeente en niet, conform de afspraken, doorverkocht aan2002, de GEM met doorlevering aan de marktpartijen. De gemeente was hier zelf debet aan, omdat de gronden nog niet bouwrijp Brink groep (2013).

Waalsprong Nijmegen Toelichting en risicoanalyse. gemaakt waren, terwijl de afspraken met de GEM de grondexploitatie doorverkoop van2013 bouwrijpe grond betrof.

In de derde plaats wordt bovendien ook de afnameplicht voor de ontwikkelende partijen in de Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom. loop van de tijd in toenemende mate gerelativeerd, waardoor de risico’s voor de marktpartijen Rotterdam: NAi Uitgevers. afnemen, maar voor de gemeente toenemen. Bij verliezen van de GEM kunnen de vennoten maximaal(2010). worden aangesproken het hen ingebrachte vermogen en de i.o.v. door VNG hen Deloitte Financiële effecten op crisis bij door gemeentelijke grondbedrijven.

Onderzoek afgegeven bankgaranties.

Het eigen vermogen van de GEM en de gestelde garanties staan en ministerie van Infrastructuur en Milieu. echter niet in verhouding tot het door de gemeente aan de GEM verstrekte vreemd vermogen.

Deloitte situatie gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

Daardoor(2013). loopt Financiële de gemeente een bij aanzienlijk financieel risico. De informatievoorziening aan de gemeenteraad is gedurende lange tijd gebrekkig geweest. Pas vanaf eind 2009 is er sprake van De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam. verbetering in de informatievoorziening.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVWe hebben er geen onderzoek naar gedaan, maar het kan bijna niet anders dan dat de voor de bulletin, juli (2013), 6 - 10. gemeente ongunstige afspraken in de GEM hebben bijgedragen aan de ontvlechting van de GEM. Geconstateerd worden datD.,de GEM, net als W. op(2006). andereRegionaal plekken kostenverhaal in Nederland, De Wolff, H., Greef, de,kan J., Groetelaers, & Korthals Altes, onvoldoende proof is gebleken. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten en vereveningcrisis bij gebiedsontwikkeling. in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft.

Uitnodigingsplanologie nieuwe stijl: kaders De W. & Reijndorp, (1994).

Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan dewaren van Nu Visser, de gemeente niet meerA.vast zit aan de bouwclaimovereenkomsten die onderdeel kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke de GEM heeft zij in feite de handen vrij om de Waalsprong naar eigen inzichten verder te Milieudifferentiatie.

Den dat Haag: Dienst ontwikkelen. Toch moet nogRijksplanologische wel binnen enkele, redelijke vaststaande kaders.

De A.M. (2011). Eropvan of eronder: de strijd om het plaatsvinden bodemarchiefbinnen in drie Vinexlocaties: De Zwart, verdere ontwikkeling de Waalsprong moet twee kaders:over een archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving. ruimtelijk kader en een programmatisch / financieel kader. Het ruimtelijk kader is hiervoor al Promotieonderzoek.

Universiteit van Amsterdam. besproken. De Waalsprong wordt niet een grote woonwijk, maar zal bestaan uit een mozaïek van woongebieden. De oorspronkelijke stedenbouwkundige uitgangspunten voor de EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het Waalsprong worden nog steeds in acht genomen en de woongebieden liggen wel min of meer buitenland. vast. Alle woningbouw moet plaatsvinden in de aangewezen woongebieden (figuur 39). Binnen die (2013b). woongebieden is dan wel weer een zekere mate vanArnhem flexibiliteit met betrekking tot de EIB Verkenning woningbouwprogrammering regio Nijmegen.

Korte termijn invulling (zie hieronder).

Voor de werklocaties (Ressen verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.en ‘De Grift’) geldt hetzelfde: de Waalsprong biedt op deze locaties ruimte voor bedrijvigheid. Hoe dat vervolgens ingevuld gaat Gemeente (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994). worden ligtNijmegen nog niet vast.

Het programmatische / financiële kader wordt in belangrijke mate bepaald door de Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: investeringen die Nijmegen al heeft gedaan in de grondexploitatie. Die investeringen moet zo 1995). goed mogelijk terugverdiend worden om te voorkomen dat de stad er financieel aan onderdoor gaat. Daarvoor moet (1997). de bouwgrond liefst zo snel mogelijk (Nijmegen: en tegen een zo hoog mogelijke prijs Gemeente Nijmegen Raadsvoorstel Samenwerking 1997). verkocht worden en dient het woningbouwprogramma zo goed mogelijk gerealiseerd te worden. Daarnaast het woningbouwprogramma ook gebaseerd op de een raming Gemeente Nijmegenis(2010).

Specifiek Kader voor denatuurlijk Verbonden Partij Land over Waal BV. van (Nijmegen: 2010). en verwacht men, op basis van de huidige inzichten, dat het de woningbehoefte woningbouwprogramma ook daadwerkelijk noodzakelijk is om in de (toekomstige) lokale vraag De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

55

81 55

te voorzien.

Gebruikte literatuur Uitnodigingsplanologie stijl:Vinex uitnodiging aanPublishers. privaat enRotterdam. particulier initiatief Boeijenga, J. & Mensink,nieuwe J. (2008).

Atlas, 010 Waar voorheen de gemeente verplicht was de bouwgrond te leveren aan haar partners in de Bouwmeester Duurzaam Bouwen, Lenntech.heeft, zo lang de te GEM kan zij nu(2002). bouwkavels leveren aan zoDuurzaam ongeveerWonen, iedereen2002, die interesse bouwen woningen maar passen in een van de woonmilieus. De vele borden met ‘bouwkavels te Brink Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 enaandeelhoudende risicoanalyse. koop’ groep langs(2013). de Prins Mauritssingel getuigen het feit dat de voormalig ontwikkelaars en nieuwe partijen momenteel met kleinere bouwenveloppen ontwikkelen.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Grofweg zijn er de volgende mogelijkheden: Rotterdam: NAi Uitgevers.  Projectontwikkelaars, corporaties en/of bouwbedrijven eeni.o.v.aantal Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven.nemen Onderzoek VNG aaneengesloten kavels tegelijkertijd en ministerie van Infrastructuur en Milieu. af en bouwen woningen voor verkoop of verhuur ‘in serie’; Deloitte (2013).

Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013.woning; Deloitte Real Estate.  Een particulier koopt een bouwkavel en bouwt zijn of haar eigen  Een collectief van een aantal particulieren koopt een aantal aaneengesloten kavels en De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam. bouwt daarop gezamenlijk woningen die vervolgens in individueel eigendom komen Particulier Opdrachtgeverschap); De Kam,(Collectief G.R.W. (2013).

Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHV Een onderneming, particulier of collectief pacht gedurende een bepaalde periode grond bulletin, juli (2013), 6 - 10. van de gemeente, met als doel deze grond tijdelijk voor een andere functie aan te De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal wenden. en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief van denog Grondexploitatiewet.

OTB/TU Interessant is verder dat Nijmegen sinds 2012Delft: actiefDelft. startersleningen inzet en in de ontwikkelingsstrategie aankondigt voorstellen te doen voor stimulering van woningbouw.

De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de Voorbeelden die genoemd worden zijn: de uitgifte van gronden in erfpacht, de introductie van kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke een zogenaamde groeikavel en maatregelen voor het huursegment boven de activiteiten van de Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst woningcorporaties. Deze voorbeelden passen in de voorgenomen organische ontwikkeling.

De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

56

81 56

Gebruikte literatuur

1 We laten het robuuste raamwerk van de Waalsprong met groen, infrastructuur en watersystemen intact.

Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers.

Rotterdam.

Daarbinnen ontwikkelen we een mozaïek aan woonwijken.

2007

2 We gaan vraaggericht Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002,ontwikkelen.

Lenntech.De woning-

markt heeft zich ontwikkeld van aanbodgericht naar vraaggericht. Tegenwoordig ontkomt geen enkele Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie en risicoanalyse. ontwikkelaar er meer aan om 2013 de consument aan de voorkant van het proces erbij te betrekken.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

3 We gaan organisch en divers bouwen in kleine Rotterdam: NAi Uitgevers. bouwstromen. Het compleet uit de grond stampen van een woonwijk door slechts een paar ontwikkelende

partijen is verleden tijd.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven.

Onderzoek i.o.v. VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

4 We sluiten aan bij de uitgangspunten binnen de grondexploitatie. Dat wil zeggen dat we wel Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven Real Estate. rekening moeten houden 2013. met de Deloitte aantalen en dichtheden waarmee gerekend is in de GREX. Dat leidt soms tot dilemma’s de wenselijk sfeerbeelden en De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptietussen Universiteit vangeachte Amsterdam. de financiële randvoorwaarden.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond optimisme?

VHV5 We sluitenvoor met de fasering aan in: op bestaande (woon) structuren en voorzieningen. Door te bouwen aansluitend bulletin, juli (2013), 6 - 10.

op de bebouwing in Oosterhout en Lent kunnen we de komende jaren volstaan met de huidige voorzieningen wat De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal gunstig is voor de gemeentebegroting.

en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief van deeen Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft.

6 We gaan werken met meer globale en

2013

flexibele kaderstelling via ambitiedocumenten en bestemmingsplannen.

Voorheen schreven De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994).

Vinexween ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de vaak precies voor wat er moest komen.

Dat is de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van verleden tijd.

Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst 7 Ondanks het ‘loslaten’ door de overheid blijven

De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over we gaan voor kwaliteit. Dit wordt geborgd door archeologische monumentenzorg, ruimtelijke het ambitiedocument en de begeleiding van het ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Promotieonderzoek.

Universiteit van Amsterdam.

Ruimtelijk Kwaliteit Team.

8 We sturen het geheelontwikkeling cashflow aan. Dit EIB (2013a).

Stedelijke enbetekent infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het dat de tijd tussen het maken van plannen en het buitenland. daadwerkelijk bouwen zo kort mogelijk gehouden wordt en dat geldt ook voor het bouwrijp maken EIB (2013b).

Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn van de grond.

verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

9 Bij de fasering houden we rekening met de

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994). afspraken uit het ontvlechtingakkoord met de marktpartijen en corporaties.

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

10 We stemmen de fasering ook af met de veel concurrerende woonmilieus op hetzelfde momentNijmegen in de markt (1997). te zetten.Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gemeente

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. Figuur 40. De tien uitgangspunten van organische gebiedsontwikkeling bij Waalsprong (GEM (Nijmegen: 2010).

Waalsprong, 2013).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

57

81 57

Gebruikte Plant je vlag literatuur De gemeente GEM Waalsprong zijn010 een Publishers. bijzonder proces gestart in de Vossenpels in de Boeijenga, J. & Nijmegen Mensink,en J. (2008).

Vinex Atlas, Rotterdam.

Waalsprong: voor een deel van het gebied laat men vanaf het begin potentiële bewoners, ondernemers(2002). en andere belangstellenden participerenWonen, in het 2002, ontwerpen ontwikkelproces. Het Bouwmeester Duurzaam Bouwen, Duurzaam Lenntech. normale proces van eerst een plan maken en daarna kopers voor de woningen zoeken, de zogenaamde blauwdruk/integrale ontwikkeling, is dus omgedraaid.

Het project ‘Plant je vlag’ Brink groep (2013).

Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013wordt: en risicoanalyse. genoemd. De wensen en ideeën van de toekomstige bewoners en gebruikers van het gebied vormen Buitelaar, Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008).

Stedelijke grondeigendom. de basis E., voor de ontwikkelingsvisie.

Vossenpels wordt volgens transformatie deze visie geenen gewone stadsuitleg, maar een plek voor wonen, werken, cultuur en vrije tijd.

Een plek die niet de gebaande paden van Rotterdam: NAi Uitgevers. planning en projectontwikkeling volgt, maar waar mensen zelf of samen met vrienden, buren of Deloitte Financiële crisis gemeentelijke i.o.v.voor VNG familie (2010). hun eigen woning, effecten werkruimte of bij voorziening kunnengrondbedrijven. bouwen. DaarbijOnderzoek is volop ruimte en lef (Geerse, 2012, p. 5, in: Van Mullem, 2014). encreativiteit, ministeriespontaniteit van Infrastructuur en Milieu.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft.

De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

Overzicht Kavels Plant je vlag (Ontwerpteam Vossenpels, 2014)

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het Het plangebied bestond grotendeels uit weiland. De rode lijnen vormen de contouren van het buitenland. ‘blanco’ vel wat door de geïnteresseerden onder begeleiding van het Ontwerpteam Vossenpels

EIBingevuld (2013b).is.Verkenning woningbouwprogrammering regiovia Arnhem Nijmegen.

Korte termijn of In de ontworpen ontwikkelingsvisie kan men particulier opdrachtgeverschap verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013ontwikkelen.

– 2017. collectief particulier opdrachtgeverschap zelf een kavel (Van Mullem, 2014).

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Figuur 41. Plantjevlag.

Gemeente (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 4.4 HuidigeNijmegen financieel-economische situatie 1995).

De veranderingen in het woningbouwprogramma, de ontvlechting van de GEM en de vertraging Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997). in de uitgifte van de grond en de woningbouwproductie zijn voor de gemeente Nijmegen aanleiding fors bij te (2010). sturen in de grondexploitatie. ontwikkelingen hebben geleid Gemeente Nijmegen Specifiek Kader voor deDe Verbonden Partij Land overbovendien de Waal BV. tot onvoorziene (Nijmegen: 2010).verliezen in de grondexploitatie voor de Waalsprong waarvoor dekking moet worden gevonden buiten de grondexploitatie. Met andere woorden, het project is niet niet De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

58

81 58

langer ‘zelfvoorzienend’, wat zoveel wil zeggen dat de gemeenten een deel van de kosten uit de Gebruikte literatuur grondexploitatie moet bekostigen uit de Algemene Middelen.

Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Aan de hand van een rapport over de aanpassingen in de grondexploitatie dat de Brink groep Bouwmeester (2002).

Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002,en Lenntech.

(2013) in opdracht van de gemeente Nijmegen heeft opgesteld de Voortgangsrapportage Grote Projecten (Gemeente Nijmegen, VGP, 2013b) lichten we in deze paragraaf de Brink groep (2013).

Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en en risicoanalyse. uitgangspunten vanWaalsprong de grondexploitaties, de belangrijkste veranderingen de financiële consequenties daarvan toe.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Zoals we al eerder hebben toegelicht is bij de aanvang van het project De Waalsprong de beslissing(2010). genomen om deeffecten grondexploitatie op te delen in een gemeentelijke grondexploitatie Deloitte Financiële crisis bij gemeentelijke grondbedrijven.

Onderzoek i.o.v. VNG (GREX Gemeente) en een gedeelde en ministerie van Infrastructuur en Milieu.grondexploitatie voor de partijen die in de GEM participeerden (GREX GEM). In de GREX Gemeente zijn alle projecten binnen het Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte RealDit Estate. exploitatiegebied van de Waalsprong opgenomen, exclusief de woningbouwvlekken. betreft onder meer de ontwikkeling van bedrijventerreinen, boven-bovenwijkse infrastructuur en het De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam. project Landschapszone. De marktpartijen en de corporaties wilden niet participeren in de grondexploitaties voor deze onderdelen van geen de Waalsprong, meer omdat De Kam, G.R.W. (2013).

Woningcorporaties: grond voor onder optimisme? in: VHV-zij onvoldoende inzicht hadden in en over de kosten en opbrengsten van deze projecten. Het hele bulletin, juli (2013), 6 - controle 10. woningbouwprogramma in de Waalsprong is opgenomen in de GREX GEM. Door de ontvlechting vanWolff, de GEM is de gemeente inmiddelsD., nog de enigeAltes, aandeelhouder de GEMkostenverhaal en is de GREX De H., Greef, de, J., Groetelaers, & Korthals W. (2006). in Regionaal en verevening bij gebiedsontwikkeling.

Een analyse van geworden overwegingen binnende praktijkprojecten GEM in feite ook een gemeentelijke grondexploitatie (alhoewel GEM nog steeds in hetaparte perspectief vanDesalniettemin de Grondexploitatiewet.

Delft: Delft. een BV is). hanteert OTB/TU de gemeente Nijmegen nog twee afzonderlijke grondexploitaties voor het gebied.

De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke Het is gebruikelijk om een grondexploitatie jaarlijks te herzien. Per 01-01-2014 zien de Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst grondexploitaties voor de GREX Gemeente en de GREX GEM er, samengevat, als volgt uit: De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over GREX Gemeente archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Kosten Per 01-01-2014 Opbrengsten Per 01-01-2014 Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

Verwervingen

88.988.000

Verkopen

Plankosten

78.615.000

Huuropbrengsten

147.125.000

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het Bouw- en woonrijpmaken 145.963.000 Bijdrage diversen 93.628.000 buitenland.

17.000

EIB (2013b).

Verkenning woningbouwprogrammering Arnhem Nijmegen.

Overige kosten 12.903 Subsidiesregio en gemeentelijke bijdragenKorte termijn 118.389.000 verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Rente en kostenstijging

56.428.000

Overige

18.346.000

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Totaal geraamd

382.897.000

Totaal geraamd

377.505.000

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan over de Waal.

Nota van wijzigingen (Nijmegen: Gerealiseerd tot heden 282.206.000Land Gerealiseerd tot datum 210.248.000 1995).

Nog te realiseren

100.691.000

Nog te realiseren

167.257.000

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Geraamd eindresultaat op einddatum 2027 prijspeil 01-01-2014:

5.392.000

nadelig

Gemeente Nijmegen Kader voor de Verbonden Partij Land over denadelig Waal BV. In NCW (resultaat van(2010). heden) Specifiek prijspeil 01-01-2014: 3.114.000 (Nijmegen: 2010).

Figuur 42. GREX gemeente (Gemeente Nijmegen, VGP, december 2013; gecomprimeerd door auteurs).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

59 81 59

GREX GEM

Gebruikte literatuur Kosten

Per 01-01-2014

Opbrengsten

Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008).239.521.000 Vinex Atlas, 010 Publishers.

Rotterdam.

Verwervingen Verkopen + overige opbrengsten

Per 01-01-2014 758.398.000

Bouw- en woonrijpmaken 159.851.000 Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Plankosten

117.786.000

Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Bovenwijkse voorzieningen

22.099.000

Overige kosten 65.800.000 Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Rente en kostenstijging 246.041.000 Opbrengststijgingen 53.472.000

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek811.870.000 i.o.v. VNG Totaal geraamd 851.098.000 Totaal geraamd en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Gerealiseerd tot heden

572.461.000

Gerealiseerd tot heden

263.701.000

Deloitte (2013). Financiële situatie278.637.000 bij gemeentelijke 2013. Deloitte Real Estate.

Nog te realiseren Nog tegrondbedrijven realiseren 548.169.000 De Greef, J.H. (1997). Het om2027 het prijspeil residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

Geraamd eindresultaat op gevecht einddatum 01-01-2014: 39.228.000 nadelig In Kam, NCW (resultaat van heden) prijspeil 01-01-2014: 22.623.000 De G.R.W. (2013).

Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHV-nadelig bulletin, (2013), 6 - 10.

Figuur 43.juli GREX GEM (Gemeente Nijmegen, VGP, december 2013; gecomprimeerd door auteurs).

De Greef, de, D., & Korthals Altes, W. (2006).bedraagt Regionaal kostenverhaal De Wolff, totale H., investering inJ., deGroetelaers, gebiedsontwikkeling van de Waalsprong dus, op basis van en verevening bij gebiedsontwikkeling.

Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten de cijfers in 2014, € 1.233.995.000 (op eindwaarde). Voor de goede orde: dit betreft de in het perspectief de Grondexploitatiewet.

Delft. investering in devan gebiedsontwikkeling en is OTB/TU exclusiefDelft: de investeringen in de bouw van de woningen (en bedrijfsgebouwen). De verwachting is dat deze investering grotendeels wordt De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de ‘terugverdiend’ via de verkoop van bouwgrond (voor beide exploitaties opgeteld circa € kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke 950.000.000). Dit wordt nog aangevuld met allerlei subsidies en bijdragen uit de algemene Milieudifferentiatie.

Den Haag: Rijksplanologische Dienst middelen van de gemeente zelf.

De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over Zoals gebruikelijk bij grondexploitaties gaan ordening ‘de kosten de baat uit’. elkaar opgeteld archeologische monumentenzorg, ruimtelijke en voor de kwaliteit van de Bij leefomgeving.

Promotieonderzoek.

Universiteit van Amsterdam.reeds zo’n € 810 miljoen geïnvesteerd, terwijl heeft de gemeente in beide grondexploitaties daar tot nu toe nog maar € 475 miljoen aan opbrengsten tegenover staan (boekwaarden). We EIB (2013a).

Stedelijke ontwikkeling infrastructuur; Dilemma’s in Nederland lessen uit het kunnen uit bovenstaande tabellen en verder afleiden dat er in totaal nog ca. €en379 miljoen aan buitenland. nominale kosten gemaakt moet worden en dat er nog € 715 miljoen aan nominale opbrengsten – vooral via gronduitgifte - moeten worden gerealiseerd.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Om investeringen te kunnen doen moet de gemeente geld lenen; die lening kan zij terugbetalen vanaf het moment opbrengsten worden.

Over de lening betaalt de gemeente Gemeente Nijmegendat (1994).

Het Landgerealiseerd over de Waal.

Concept structuurplan (Nijmegen: 1994). rente. Om een indruk te geven: Nijmegen zal, op basis van bovenstaande cijfers, in dit project op 8 Gemeente (1995).

Structuurplan Land over de Waal. Nota van rente wijzigingen (Nijmegen: dit momentNijmegen zo’n € 335 miljoen aan leningen hebben uitstaan.

Bij een van 4% betaalt de 1995). gemeente op jaarbasis nu circa € 13,4 miljoen aan rentekosten; dat is circa € 260.000 per week.

Met andere woorden, elke dag vertraging in de aflossing van de schuld (door vertraging in de Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997). uitgifte van de bouwgrond ten opzichte van de verwachtingen over die uitgifte waarop de exploitatie Nijmegen is gebaseerd) kost de gemeente circade€Verbonden 37.000. Het omgekeerde Gemeente (2010).

Specifiek Kader voor Partij Land over isdenatuurlijk Waal BV. ook mogelijk! 2010).

(Nijmegen: 8

Dit is een inschatting en dient slechts als rekenvoorbeeld.

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

60 81 60

Aanpassingen de grondexploitaties Gebruikte in literatuur Als gevolg van de ongunstige ontwikkelingen in de markt voor nieuwbouwwoningen en de Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam. daarmee gepaard gaande vertraging in de uitgifte van bouwgrond zag de gemeente zich de afgelopen jaren genoodzaakt forse wijzigingen door Wonen, te voeren in de grondexploitaties voor de Bouwmeester (2002).

Duurzaam Bouwen, Duurzaam 2002, Lenntech.

Waalsprong. De verslechtering van het financiële resultaat voor de Waalsprong hangen Brink groep (2013).

Nijmegen 2013 enderisicoanalyse. grotendeels samen Waalsprong met ontwikkelingen in Toelichting het gebied grondexploitatie zelf. Daarnaast hebben vertragingen in de woningbouwproductie zowel binnen Nijmegen als regionaal tot een veel te grote Buitelaar, E., Segeren, & Kronbergen, P. (2008). transformatie grondeigendom. plancapaciteit geleid. A., Nieuwe plannen werden al Stedelijke ontwikkeld op basis vaneneerdere prognoses Rotterdam: NAi Uitgevers. over het woningbouwtempo op locaties als de Waalsprong. Dit leidt tot competitie tussen planlocaties en mogelijk een verdere vertraging van de uitgifte van bouwgrond. Inmiddels zijn Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG regionaal afspraken gemaakt over het terugdringen van de plancapaciteit. Of dat voldoende is en ministerie van Infrastructuur en Milieu. moet nog blijken.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

De financiële consequenties zijn als volgt samen te vatten:9 De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.  Door de vertraging in de uitgifte van bouwgrond nemen de rentekosten toe, zonder dat De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVdaar extra opbrengsten tegenover staan; bulletin, juli (2013), 6 - 10.  De daling van de gemiddelde woningprijzen leidt tot een daling van de residuele waarde van grond; daarvan ook de uitgifteprijzen bouwgrond dalen. Dit De Wolff, H.,de Greef, de,als J., gevolg Groetelaers, D.,zullen & Korthals Altes, W. (2006). van Regionaal kostenverhaal leidt tot een daling van de opbrengsten uit overwegingen de bouwgrondbinnen (in vergelijking met de en verevening bij gebiedsontwikkeling.

Een analyse van praktijkprojecten uitgangspunten in de grondexploitatie), terwijl de kosten om de grond geschikt te in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft. maken als bouwgrond ongeveer gelijkblijven; De Visser, & Reijndorp,van A. (1994).

Vinex en ruimtelijke kwaliteit: eenjaren bijdrage aansnel de toe dan  DeW. uitgifteprijzen de bouwgrond nemen in de komende minder kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke vooraf was begroot; Milieudifferentiatie.

Denwoningbouwmarkt Haag: Rijksplanologische Dienst  De crisis op de en het afgenomen consumentenvertrouwen leiden in het algemeen tot een verschuiving van de vraag van ‘duur’ naar ‘midden’ en van De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over ‘midden’ naar ‘goedkoop’. Dit leidt tot een daling van de opbrengsten uit de verkoop archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving. van bouwgrond (omdat de van bouwgrond voor een goedkope woning lager is dan Promotieonderzoek.

Universiteit vanprijs Amsterdam. de prijs van bouwgrond voor een duurdere woning). Dit wordt deels gecompenseerd doordat bij eenontwikkeling groter aandeel goedkopere woningen op in kleinere kavels EIB (2013a).

Stedelijke en infrastructuur; Dilemma’s Nederland enmeer lessenwoningen uit het kunnen worden gebouwd. Tegelijkertijd wordt dit deels weer teniet gedaan door extra buitenland. kosten gemoeid met de aanleg van openbaar gebied.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambitieszijn woningbouw – 2017.

Op basis van accountantsregels gemeenten2013 verplicht ‘af te boeken’ op de boekwaarde van de grondexploitatie zodra duidelijk is dat deze boekwaarde hoger is dan de werkelijke waarde.

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

De boekwaarde van de grondexploitatie betreft alle kosten die de gemeente op enig moment heeft gemaakt in de(1995). grondexploitatie (kosten plankosten, infrastructurele Gemeente Nijmegen Structuurplan Land van over verwervingen, de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: kosten, kosten bouwen woonrijpmaken).

Afboekingen op de grond zijn noodzakelijk als men 1995). besluit om grond die oorspronkelijk bestemd was als bouwgrond uit de markt te nemen, omdat Gemeente Nijmegen Samenwerking (Nijmegen: 1997). men verwacht dat er(1997). geen Raadsvoorstel vraag is naar die grond. In dat geval gaat de waarde terug naar bijvoorbeel de waarde van die grond als landbouwgrond. Het verschil tussen de boekwaarde en Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

9 Dit betreft een algemeen overzicht van financiële consequenties van de woningbouwcrisis voor gemeentelijke grondbedrijven. De financiële consequenties voor de Waalsprong kunnen hier enigszins van afwijken.

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

61 81 61

de waarde van de grond voor landbouwdoeleinden wordt afgeboekt en moet als een financieel Gebruikte verlies wordenliteratuur gezien. In de Waalsprong doet deze situatie zich niet voor, aangezien de gemeente steeds verwacht grond als010 bouwgrond voor woningbouw uit te geven. Pas Boeijenga, nog J. & Mensink, J. (2008).alle Vinex Atlas, Publishers.

Rotterdam. indien zou blijken dat er in de toekomst geen behoefte zou bestaan aan het geplande aantal Bouwmeester Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech. woningen zou (2002). deze situatie kunnen optreden.

Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen 2013 en risicoanalyse.

Dezelfde accountantsregels schrijven aanToelichting gemeentengrondexploitatie ook voor dat zij direct een voorziening moeten treffen op het moment dat blijkt dat de te verwachten kosten in de grondexploitatie Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom. niet meer worden gedekt door de te verwachten opbrengsten. Een ‘voorziening treffen’ Rotterdam: NAi Uitgevers. betekent zoveel als dat de gemeente de ongedekte kosten op een andere manier afdekt.

Hiertoe kan eenFinanciële gemeenteeffecten een beroep doen op het spaar-/risicopotje de gemeente, de Deloitte (2010). crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. van Onderzoek i.o.v. VNG zogenaamde Als datenpotje is uitgeput moet de gemeente de dekking zien te vinden en ministerie saldireserve. van Infrastructuur Milieu. in de Algemene Middelen. Dat betekent dat men moet bezuinigen op andere gemeentelijke Deloitte Financiële bijde gemeentelijke grondbedrijven Deloitte Real Estate. uitgaven(2013). om zodoende hetsituatie tekort in grondexploitatie te kunnen 2013. dekken.

Daarnaast kan men uiteraard ook nog maatregelen treffen om op andere manieren – meestal door een versobering De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam. van de ruimtelijke plannen - het resultaat van de grondexploitatie te verbeteren, door te bezuinigen op bepaalde uitgaven (voor zover mogelijk, indienoptimisme? de kosten in: nogVHVniet gemaakt zijn) De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor en de opbrengsten (door bijvoorbeeld de bebouwingsdichtheid te verhogen). bulletin, juli (2013), te 6 -verbeteren 10.

WeWolff, zagenH., hierboven Nijmegen D., de &plannen deW. Waalsprong in de afgelopen jaren De Greef, de,alJ.,dat Groetelaers, Korthalsvoor Altes, (2006). Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling.

Een analyse vante overwegingen praktijkprojecten heeft aangepast, om deze meer in overeenstemming brengen metbinnen de marktbehoefte.

Deze in het perspectief Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft. aanpassingen zijnvan in de belangrijke mate financieel ingegeven en moeten bijdragen aan een verbetering van het resultaat van de grondexploitatie. In 2012 en 2013 zag de gemeente zich De Visser, W. & Reijndorp, A.voorziening (1994). Vinex ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage de echter genoodzaakt om een te en treffen voor de grondexploitatie vanaan de Waalsprong. kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke De (te verwachten) extra rentekosten leiden tot een forse kostenverhoging, terwijl de te Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst verwachten opbrengsten naar beneden toe zijn bijgesteld in verband met de gereduceerde uitgifteprijzen de Erop bouwgrond.

De de herijking vanhet debodemarchief grondexploitatie leidt tot een negatief De Zwart, A.M.voor (2011). of eronder: strijd om in drie Vinexlocaties: over resultaat van € 97 miljoen (Gemeente 2013a).

Dit negatieve resultaat wordt archeologische monumentenzorg, ruimtelijkeNijmegen, ordening en de kwaliteit van de leefomgeving. grotendeels gedekt Universiteit door de bijdrage van uittredende aandeelhouders van de GEM, het Promotieonderzoek. van Amsterdam. activeren van de investeringen in grondwerk en rioleringen, nog binnen te halen susbidies en EIB ontwikkeling Dilemma’s Nederland en lessen uit het het (2013a). verlagenStedelijke van de post onvoorzienen in infrastructuur; de grondexploitatie (BrinkinGroep, 2013). buitenland.

Maatregelen aan de kostenkant EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.  Kosten bouw- en woonrijpmaken zijn hoger ingeschat;  Voor de kosten vanHet grondwerk riolering is in structuurplan de grondexploitatie een1994). bijdrage Gemeente Nijmegen (1994).

Land overen de Waal.

Concept (Nijmegen: opgenomen uit de algemene dienst (activiering), die een deel van de kosten dekt. Het Gemeente Nijmegen Structuurplan Land over de Waal.

Notadat vanwordt wijzigingen (Nijmegen: gaat hier om(1995). een bedrag van ruim € 34 miljoen (NCW) geactiveerd in de 1995). gemeentebegroting en in 40 jaar wordt afgeschreven;  Besparing in bureaukosten (kosten ambtelijk apparaat); Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).  Verlaging kosten onvoorzien (verwerkt in voorziening); Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

62 81 62

Maatregelen aan de opbrengstenkant

Gebruikte literatuur

 Structurele verlaging van de grondprijzen; Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008).

Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.  Verkoop van circa 20 bestaande woningen in het plangebied (eigendom van gemeente), Bouwmeester Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech. evenals(2002). het gebouw Thermion;  Verwachte (maar nog niet gegarandeerde) rijkssubsidie opgenomen van € 8,5 miljoen Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

(NCW);  Bijdrage van € A., 12 & miljoen van de P. uittredende participanten in de GEM Buitelaar, E., Segeren, Kronbergen, (2008). Stedelijke transformatie en Waalsprong. grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Zoals we hierboven hebben gezien bedraagt het te verwachten resultaat van de grondexploitaties voor de Waalsprong inbij 2029, na het inzetten van deze dekking, respectievelijk Deloitte (2010). Financiële effecten crisis gemeentelijke grondbedrijven.

Onderzoek i.o.v. VNG en ministerie vanen Infrastructuur Milieu. (NCW) negatief. Dit verlies gaat ten koste van de circa 3 miljoen circa € 22,6enmiljoen “algemene dienst”. Ook het besluit om de kosten van grondwerken en de aanleg van de Deloitte Financiële situatie gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real riolering (2013). uit de grondexploitatie tebij halen en te activeren in de gemeentebegroting komtEstate. in feite neer op een afwenteling van kosten naar de Algemene Middelen. Overigens kan hierbij nog De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam. opgemerkt worden dat de gemeente ook in het verleden al uit eigen middelen heeft bijgedragen aanKam, de kosten van de gebiedsontwikkeling Waalsprong.

De G.R.W. (2013).

Woningcorporaties:degeen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

Risico’s in de grondexploitaties De H., zijn Greef, J., Groetelaers, D., & Korthals W. (2006). Regionaal PerWolff, definitie er de, financiële risico’s verbonden aanAltes, een grondexploitatie.

Die kostenverhaal risico’s hangen en verevening bij gebiedsontwikkeling.

Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten zowel samen met onzekerheden over de wijze waarop de kosten zich gedurende de exploitatie in het perspectief vanalsdemet Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft:waarop Delft. de opbrengsten zich zullen zullen ontwikkelen onzekerheden over de wijze ontwikkelen. Om die reden voeren gemeenten een risicoanalyse uit voor hun grondexploitaties.

De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de In 2013 heeft de Brink Groep in opdracht van de gemeente een risicoanalyse voor de kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke Waalsprong grondexploitatie uitgevoerd. De risico’s hangen vooral samen met (Gemeente Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst Nijmegen, VGP, 2013b): De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over  Afzetbaarheid van bouwkavels in tempo en opbrengst (langere looptijd en/of lagere archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving. opbrengst); Universiteit van Amsterdam.

Promotieonderzoek.  Ongunstigere verhouding uitgeefbaar/niet-uitgeefbaar, waardoor minder kavels kunnen EIB (2013a).

Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het worden uitgegeven; buitenland.  De subsidieverwachting (opgenomen in de dekking van de tekorten) wordt maar deels gerealiseerd; EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn  Omvangenvraag naar appartementen is lager verwachtingen beleidsambities woningbouw 2013en– blijft 2017.achter op prognose;  Plankosten en/of bureaukosten zijn hoger; Gemeente Nijmegen (1994).

Het Land over detot Waal.

Conceptactivering structuurplan (Nijmegen:  Kosten realisering riolering in relatie de bijdrage riolering verloopt1994). negatief en daardoor effect op plansaldo; Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

Het totale risico voor de Waalsprong grondexploitatie wordt ingeschat op € 58 miljoen. Dit betekent dat de gemeente eveneens voor een bedrag van € 58 miljoen weerstandsvermogen Gemeente Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: dient op teNijmegen bouwen.(1997).

Ook voor andere grondexploitaties (met name1997).

Waalfront en tuingebied Bergerden) loopt Nijmegen echter forse risico’s. In de VGP 2013 wordt daarom uitgegaan van Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. een totaal benodigd weerstandsvermogen van € 95 miljoen. De huidige reserves van het (Nijmegen: 2010).

Ontwikkelingsbedrijf zijn op dit moment niet voldoende hoog voor alle gekwantificeerde risico’s.

Omdat de risico’s zich echter niet allemaal tegelijk zullen voordoen is dat acceptabel en volstaat De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

63 81 63

een geleidelijke groei van de reserve. Hiertoe zijn ide gemeentebegroting voor 2014-2017 Gebruikte literatuur verdere maatregelen genomen (Gemeente Nijmegen, VGP, 2013b).

Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

4.5 Vergelijking van de plannen uit 1997 en 2014 Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

RUIMTELIJK Plannen in periode 1997 tot 2007 Plannen anno 2014 Brink groep (2013).11Waalsprong Toelichting Woningbouw 214 woningen,Nijmegen er is een grote ambitie grondexploitatie 13 015 woningen,2013 i.v.m. en metrisicoanalyse. ontwikkelingen op de programma

om in verhouding veel dure woningen te

woningmarkt komen er naar verhouding meer

bouw.

meer noodzakelijke verharding. Naast knoop Lent

Buitelaar, E., Segeren, A., &Rond Kronbergen, P. plannen (2008).inStedelijke transformatie en grondeigendom. bouwen.

2003 voorzien goedkope woningen. Deze kleinere woningen leggen 75% grondgebonden en 25% gestapelde druk op vastgelegde percentage uitgeefbaar door Rotterdam: NAi Uitgevers. nog op een paarOnderzoek bijzondere plaatsen een Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijkealleen grondbedrijven. i.o.v. VNG ambitie van gestapelde bouw. en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Verdeling naar woningcategorie: Verdeling naar woningcategorie: 25% sociaal < f. 170.000 18% sociaal Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

13% goedkoop f. 170.000 - f. 190.000 32% goedkoop < € 185.000 20% middel f. 190.000 - 225.000 30% middel € 185.000 - € 240.000 De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

43% duur > f. 225.000 20% duur > € 240.000 Voorzieningen Grote ambities voor hoogstedelijk Versobering van plannen voor ‘De Citadel’. Nu De Kam, G.R.W. (2013).

Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVstadsdeelcentrum ‘De Citadel’ met ruim bescheiden ambitie bij Knoop Lent voor 2 bulletin, juli (2013),100.000 6 - 10.m voorzieningen en maatschappelijke voorzieningen (minder kantoren) afhankelijk van marktinitiatief. dienstverlening (GEM Waalsprong, 2003, De Wolff, H., Greef,2007). de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal

en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten Inschatting Inschatting aan te leggen in het perspectief van de Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft.aan te leggen wijkvoorzieningen (Grex,

april 2013) wijkvoorzieningen 2 2 2 m winkels en 5000 m horeca 18.807 m winkels De Visser, W. & Reijndorp,2 A. (1994). Vinex en ruimtelijke23.000 kwaliteit: een bijdrage aan de 2 2 5.000 m kantoren 5.000 m kantoren en 14.000 m bedrijven kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke 2 2 66.995 m bijzondere voorzieningen 48.693 m bijzondere voorzieningen

Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst Bedrijventerrein ‘De Grift’ met aanvankelijk

Voor bedrijventerrein ‘De Grift’ wordt in 2013

De Zwart, A.M. (2011).

Erop of eronder: de strijd inkleinere drie Vinexlocaties: circa 50 ha netto en rond 2003 40 ha.om het bodemarchief uitgegaan van een regionale vraagover en circa 30 archeologische monumentenzorg, ordening kwaliteitHet vanbedrijventerrein de leefomgeving. waarvan 25 hectareruimtelijke traditioneel en circa 15 enhade uitgeefbaar. richt zich op de ha.Universiteit representatief.van Amsterdam. logistieke sector.

Promotieonderzoek.

StedenbouwIn de oorspronkelijke ambities speelt horen Het stedenbouwkundige raamwerk is solide gebleken. kundige ambities bij deontwikkeling stad, duurzaamheid, groeien in In de huidige ambities pleiten met nog steeds voor EIB (2013a). Stedelijke en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland lessen uit het stappen en het creëren van wervende mozaïek van woongebieden, groeien in stappen en is buitenland. woonmilieus een grote rol. Er wordt duurzaamheid opgenomen als basisprincipe. Ook het uitgegaan van meer maakbaarheid en stedelijk karakter speelt nog steeds een rol. Wel wordt EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn samenhang. Ambitie wordt sterk er meer uitgegaan van meer diversiteit, organische verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 vastgelegd in stedenbouwkundig plan en – 2017. kleinere bouwstromen en meer cocreatie met gedetailleerd beeldkwaliteitplan. verschillende partijen.

Gemeente (1994).

Land van overGEM de Waal. Concept structuurplan 1994). maar nu Eigendom Nijmegen Gronden zijnHet in handen Gronden zijn in handen(Nijmegen: van GEM Waalsprong, Waalsprong. met gemeente als enige aandeelhouder.

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

64 81 64

Natte en droge infrastructuur

Doortrekking van A73 tot de A15 in Doortrekking van A73 tot de A15 wordt ondanks combinatie met een derde Waalbrug werd jarenlange lobby niet gerealiseerd. Uiteindelijk wordt aanvankelijk als voorwaarde beschouwd. ervoor gekozen de A50 te verbreden over de Waal (ter Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008).

Vinex Enkele nieuwe rotondes enAtlas, nieuwe010 oost-Publishers. hoogte Rotterdam. van Ewijk, van 2x2 rijstroken naar 4x2 westverbindingen worden voorzien. Dit rijstroken). Een nieuwe derde stadsbrug De Oversteek Bouwmeester (2002).

Duurzaam Duurzaam wordt als absoluutBouwen, noodzakelijk gezien omWonen, wordt2002, in 2013Lenntech. gerealiseerd en de voormalige A325 de bereikbaarheid van Nijmegen en wordt omgebouwd tot stadsautoweg om verdere van deNijmegen WaalsprongToelichting te congestie te voorkomen.

Omrisicoanalyse. fietsontsluiting te Brink groep (2013).bewoners Waalsprong grondexploitatie 2013 en garanderen. verbeteren is sinds 2002 een nieuwe fietsbrug De Snelbinder gekoppeld aan bestaande spoorbrug.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en de grondeigendom.

Met betrekking tot het openbaar vervoer Rotterdam: NAi Uitgevers. wordt gepleit voor een NS voorstad-station Betreffende de openbaar vervoer ontsluiting wordt in in Lent en bij Ressen om bewoners van de 2002 Station Lent gerealiseerd, in 2012 wordt het Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG Waalsprong veel mogelijkheden te geven vernieuwde station opgeleverd. Station Ressen is niet en ministerie van Infrastructuur en Milieu. voor openbaar vervoer.

Er wordt gedacht gerealiseerd. Ook heeft men moeten besluiten om de aan een ondersteuning van deze stations kabeltram vooralsnog af te blazen. In het kader van Deloitte (2013). Financiële situatieHOV-busnetwerk bij gemeentelijke 2013.

Deloitte RealinEstate. via een uitgebreid met grondbedrijven het doorbreken van een flessenhals de Waal wordt vrijliggende busbanen en mogelijke er druk gewerkt aan een nevengeul.

De Greef, J.H. (1997).

Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam. kabeltram.

Gebruikte literatuur

Figuur 44. Ruimtelijke verschillen tussen oorspronkelijke plannen en huidige plannen.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft.

De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

65 81 65

PROCES

Plannen in periode 1997 tot 2007

Rolverdeling Gelijk gedeelde risico’s tussen gemeenten Gebruikte literatuur

Plannen anno 2014

Bij de onderhandelingen over Groot Oosterhout in gemeente en en marktpartijen voor afzet woningbouw 2012 wordt geen overeenstemming bereikt met Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers.

Rotterdam. en centrumontwikkeling. Risico’s marktpartijen. Ook zijn sinds 2010 slechts 30% van de markt voorfinanciering, verwerving, bovenwoningen in de Waalsprong door samenwerkende Bouwmeester (2002).

Duurzaam Bouwen,Vinex-bijdrage Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech. bovenwijkse voorzieningen, marktpartijen gerealiseerd, is een gelijke bij intentieverklaring 1994 gelijk gedeeld risicoverdeling tussen marktpartijen en overheid niet Brink groep (2013).tussen Waalsprong Nijmegen Toelichting ennon-concurrentieafspraak risicoanalyse. marktpartijen en overheid.

In 1997 grondexploitatie meer aan de orde2013 en is de komen deze risico’s volledig bij de niet te hanteren. De samenwerking wordt Buitelaar, E., Segeren, A., &teKronbergen, P. (2008).

Stedelijke transformatie en grondeigendom. gemeente liggen. Ook werden afspraken ‘ontvlochten’ . De marktpartijen betalen € 12 milj. in gemaakt over non-concurrentie. verband met minnelijke ontvlechting en maken Rotterdam: NAi Uitgevers. afspraken voor afname de komende jaren.

Organisatieopzet GEM, op basis van crisis bij gemeentelijke Ontvlechting van de GEM; nog beperkte Deloitte (2010). Financiële effecten grondbedrijven.

Onderzoek i.o.v. VNG bouwclaimovereenkomsten gemeente met afnamegarantie door eerder in GEM betrokken en ministerie van Infrastructuur en Milieu. marktpartijen en corporaties. marktpartijen en corporaties. Overige gronden kunnen door gemeente in principe aan iedere geïnteresseerde Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate. partij verkocht worden.

Rol eindgebruiker De eindgebruikers hadden in de eerste Bij de Waalsprong is anno 2014 sprake van organische De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam. / woonconsument plannen over het geheel genomen een zeer gebiedsontwikkeling met relatief kleinschalige kleine rol. In de SOK waren hier geen (her)ontwikkelingen, met een openDe Kam, G.R.W. (2013).

Woningcorporaties: optimisme? in: VHV- waarbij ontwikkeling afspraken over opgenomen. De geen grond voor eindeproces zonder blauwdruk, bulletin, juli (2013),marktpartijen 6 - 10. en gemeenten bepaalden tot en beheer door elkaar lopen, met een dominante rol in het kleinste detail de woningen, vaak in voor eindgebruikers. Ontwikkelaars betrekken De Wolff, H., Greef,seriebouw. de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006).

Regionaal De gemeente Nijmegen pleit bewoners bij de ‘voorkant’ vankostenverhaal het proces. Het project echter in deze fase al voor particulier Plantjevlag in Vossenpels wordt gezien als succesvol en en verevening bij gebiedsontwikkeling.

Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten opdrachtgeverschap.

In de periodeOTB/TU 1995 – Delft: mogelijk uitgebreid of verbreed naar andere in het perspectief van de Grondexploitatiewet.

Delft.

2005 geeft de gemeente 4% van de grond concepten waarin zelfrealisatie centraal staat.

(394 kavels) uit aan particulieren.

Verschillende nieuwe vormen zoals De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de Uiteindelijk viel de belangstelling vanuit de IkbouwbetaalbaarNijmegen (IbbN) en het initiatief kwaliteitsdiscussie samenleving ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke de gemeente tegen. voor de eerste Strowijk van Nederland komen op.

Milieudifferentiatie.

Den Flexibiliteit m.b.t.

Voor deHaag: meesteRijksplanologische gebieden werd een Dienst De ontwikkelingsstrategie 2013 geeft duidelijkheid wijzigingen markt masterplan gemaakt met een zeer over de koers tot en met 2028 en is tegelijkertijd De Zwart, A.M. (2011).

Erop ofstedenbouwkundige eronder: de strijd om het bodemarchief ingenoeg drie Vinexlocaties: omstandigheden gedetailleerd globaal en flexibel om adequaat te over kunnen integraal masterplan en beeldkwaliteitplan op - nog onbekende en deels onvoorspelbare archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening enreageren de kwaliteit van de leefomgeving. metUniversiteit ‘blauwdruk’ en ‘eindbeeld’ van wat er - toekomstige ontwikkelingen. Er wordt gewerkt met Promotieonderzoek. van Amsterdam. precies zou moeten komen. meer globale en flexibele kaderstelling via nieuwe stijl beeldkwaliteitplannen en ambitiedocumenten EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het en gedacht vanuit de kracht van het (bestaande) gebied buitenland. en dialoog.

Transparantie/ De informatievoorziening aan de raad was Vanaf eind 2009 is sprake van een verbetering in de EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn communicatie/ gedurende het eerste gedeelte van de informatievoorziening aan de gemeenteraad. Ook is er verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017. toezicht grondexploitatie (tot aan 2009) gebrekkig een toegenomen risicobewustzijn en actiever en onvoldoende transparant risicomanagement.

Gemeente Land de Waal. Concept (Nijmegen: 1994). met Aanbod- Nijmegen Van(1994). een zeerHet strakke en over zeer concrete ….naarstructuurplan een globale flexibele ontwikkelstrategie gestuurd/ aanbodgestuurde planning…. volop ruimte voor tijdelijk ander gebruik.

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: vraaggestuurd

1995).

Figuur 45. Procesmatige verschillen tussen oorspronkelijke plannen en huidige plannen.

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

66 81 66

FINANCIEËN

Plannen in periode 1997 tot 2007

Kosten en Opsplitsing van grondexploitatie in GEM Gebruikte literatuur

Plannen anno 2014

Als gevolg van vertragingen in gronduitgifte is GREX (woningbouwprogramma) en bijstelling met circa € 97 miljoen noodzakelijk Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers.

Rotterdam.

Gemeente GREX (boven-bovenwijkse geworden. voorzieningen en werken).

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, Lenntech.

Totale2002, investering (GEM GREX en Gemeente GREX): € Rekening houdende met onder meer 1,2 miljard (op eindwaarde), waarvan reeds € 810 Brink groep (2013).bijdragen Waalsprong Toelichting 2013 en risicoanalyse. van hetNijmegen Rijk wordt uitgegaan van grondexploitatie miljoen geïnvesteerd. een sluitende grondexploitatie.

Opbrengsten: tot nu toe totaal € 475 miljoen Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom. ontvangen.

Nog € 715 miljoen aan opbrengsten te Gedurende eerste deel planperiode blijven ontvangen (grotendeels opbrengsten uit Rotterdam: NAi Uitgevers. gerealiseerde opbrengsten achter bij gronduitgifte). begrote opbrengsten.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG Omvang risico’s/ Risico’s grondexploitatie worden beperkt Risico’s grondexploitatie worden als hoog ingeschat. en ministerie van Infrastructuur en Milieu. verdeling risico’s. ingeschat; in gebiedsontwikkeling Weerstandsvermogen Ontwikkelingsbedrijf dient voldoende sturingsmogelijkheden om komende jaren fors te worden opgehoogd.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate. indien noodzakelijk in te grijpen in kosten en/of opbrengsten.

Winst en risico’s in GEM GREX en Gemeente GREX nu De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie volledig Universiteit van Amsterdam. voor rekening van gemeente.

Winst en risico’s in de GEM GREX gedeeld De Kam, G.R.W. (2013). geen grond tussenWoningcorporaties: partners in GEM. Winst en risico’s in voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013),Gemeente 6 - 10. GREX volledig voor rekening van gemeente.

De Wolff,enH., Greef,Sterke de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006).

Regionaal kostenverhaal Woningstijging van woningprijzen.

In periode 2008-2014 woningprijzen met circa 20-25% Daardoor ook stijging vanEen uitgifteprijzen gedaald. Negatiefbinnen effect op uitgifteprijzen bouwgrond. engrondprijzen verevening bij gebiedsontwikkeling. analyse van overwegingen praktijkprojecten grond bepaald). in het perspectief van de(residueel Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft.

Uitgifteprijzen bouwgrond in de Waalsprong naar beneden toe bijgesteld. Voor komende jaren wordt in De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de grondexploitatie uitgegaan van stabilisatie. kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke Benuttempo / De oorspronkelijke fasering ging uit van In het laatste overzicht van de fasering gaat men uit Milieudifferentiatie.

Den Haag: Rijksplanologische Dienst van 350 - 400 woningen per jaar op korte termijn en Einddatum 1000 woningen per jaar. De eerste planning ging ervan uit dat de Waalsprong een geleidelijke stijging op wat langere termijn.

De Zwart, A.M. (2011).

Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief inWaalsprong drie Vinexlocaties: over in 2014 opgeleverd zou zijn.

Oplevering van de naar schatting in 2029. opbrengsten

archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit de leefomgeving.

Figuur 46. Financieel economische verschillen tussen oorspronkelijke plannenvan en huidige plannen.

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

67 81 67

Gebruikte literatuur Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief de Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft.

Woningen in devan Waalsprong (Vossenpels Plantjevlag) De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke Bouw woningen in de Waalsprong (Vossenpels Plantjevlag) Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong

81 68

5. De toekomst van de Waalsprong Gebruikte literatuur Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

5.1 De toekomst is onzeker Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Toen in 1997 de plannen voor de bouw van de Waalsprong werden vastgesteld stond in grote lijnen groep vast hoe het nieuwe stadsdeel voor Toelichting Nijmegen vorm zou krijgen. 2013 Op basis van die plannen Brink (2013).

Waalsprong Nijmegen grondexploitatie en risicoanalyse. zou de Waalsprong in 2016 afgebouwd zijn. Het moge duidelijk zijn dat anno 2014 de voltooiing van het nieuwe stadsdeel nog ver wegP.is(2008). en dat de huidige plannen voor het gebied fors Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: afwijken vanNAi datUitgevers. oorspronkelijke eindbeeld. In de voorliggende hoofdstukken hebben we de oorzaken daarvan beschreven en hebben we uiteengezet hoe de plannen voor de verdere Deloitte (2010). effecten crisis bij Kenmerkend gemeentelijkevoor grondbedrijven.

Onderzoek i.o.v.

VNG ontwikkeling vanFinanciële het gebied er nu uitzien. die verdere ontwikkeling is dat er en ministerie van Infrastructuur en Milieu. weliswaar nog steeds wordt vastgehouden aan de eerder vastgestelde wijkindeling voor het hele Waalspronggebied en dat ook grofweg het aantal woningen, ingedeeld naar segment, Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate. vaststaat, maar dat er verder nog veel onzeker is. Het tempo waarin woningen zullen worden gebouwd, de prijsklasse dieom woningen zichscriptie bevinden, de bouwbedrijven die de woningen De Greef, J.H. (1997). Hetwaarin gevecht het residu, Universiteit van Amsterdam. gaan bouwen, wie de toekomstige inwoners van Nijmegen Noord zullen zijn, hoe de De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geenergrond optimisme?

VHV- Alhoewel de uiteindelijke afrekening van de grondexploitatie uit zalvoor zien… veel is nogin: onzeker. bulletin, juli (2013), 6 - 10. toekomstige ontwikkelingen de gemeente Nijmegen ongetwijfeld nog de nodige financiële hoofdbrekens zal bezorgen, het voor projectontwikkelaars, woningcorporaties en De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal bouwbedrijven moeilijk is om een efficiënte ontwikkelstrategie te bepalen en woningeigenaren en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in de Waalsprong zich misschien zullen afvragen wat dat allemaal voor consequenties kan in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft. hebben voor de ontwikkeling van de waarde van hun woning, past zo’n betrekkelijk open eindbeeld wel&inReijndorp, het huidige in de ruimtelijke ordening in Nederland.

Enaan al zou De Visser, W. A. denken (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage de men het anders willen, de onzekerheid over devan wijze waarop de woningmarkt zich in de toekomst gaat kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke ontwikkelen maakt dat een andere strategie nu ook niet echt realistisch lijkt.

Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst De Zwart, (2011). Erop eronder: –deom strijd om het drie Vinexlocaties: over Toch is hetA.M. verleidelijk – enof belangrijk vooruit te bodemarchief blijven denkeninover ontwikkelingen die archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving. zich op de woningmarkt kunnen voordoen en de mogelijke effecten daarvan op de verdere Promotieonderzoek. vanInAmsterdam. ontwikkeling van deUniversiteit Waalsprong. dit laatste hoofdstuk schetsen we een aantal van die ontwikkelingen.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

5.2 Ontwikkelingen op de woningmarkt en enkele andere trends EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen beleidsambities woningbouw van 2013de– 2017.

In de afgelopenentwintig jaar is de ontwikkeling Waalsprong voortdurend beïnvloed door onverwachte “externe” ontwikkelingen. We kunnen de toekomst niet voorspellen, maar valt er Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994). wat te zeggen over de invloed van toekomstige ontwikkelingen op de plannen voor het gebied?

In deze paragraaf gaan we inStructuurplan op een aantal belangrijke parameters enwijzigingen laten we zien waar de Gemeente Nijmegen (1995).

Land over de Waal.

Nota van (Nijmegen: ‘onzekerheden’ zitten.

1995).

De vraag naar woningen Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Men zou kunnen zeggen dat de vraag naar woningen vrij goed valt te voorspellen. Immers, wie Gemeente (2010). Specifiek voor de deze Verbonden Partij de Waal BV. twintig jaarNijmegen geleden geboren werd zalKader zich zo rond tijd voor hetLand eerstover op de woningmarkt (Nijmegen: begeven en2010). wie nu geboren wordt zal dat over een jaar of twintig doen. Probleem is dat er toch een aantal onzekere factoren is, zeker als we het op regionaal schaalniveau bekijken: De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

69

81 69

Gebruikte literatuur  Huishoudensgrootte:

de toekomstige vraag naar woningen is deels demografisch bepaald, maar hangt vooral ookAtlas, af van010 ontwikkelingen in de huishoudenssamenstelling Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008).

Vinex Publishers. Rotterdam. en –grootte. In de afgelopen decennia is de gemiddelde omvang van een Nederlands Bouwmeester (2002).stelselmatig Duurzaam gedaald, Bouwen, wat Duurzaam Wonen, 2002, huishouden per saldo leidt tot eenLenntech. voortdurende groei van het aantal huishoudens en dus een steeds grotere woningbehoefte, zelfs als de bevolking Brink groep Waalsprong Nijmegen 2013 en risicoanalyse. niet (2013). meer zo hard groeit.

Het is deToelichting vraag hoegrondexploitatie die huishoudensgrootte zich verder gaat ontwikkelen. De oprukkende vergrijzing leidt vrijwel zeker tot een verdere daling van de Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom. gemiddelde omvang van een huishouden, maar afhankelijk van de ontwikkeling van de Rotterdam: NAi Uitgevers. betaalbaarheid van het wonen zou het ook best kunnen zijn dat jongeren langer thuis of dat er nieuwe woonvormen ontstaan waarbij men gezamenlijk een Deloitteblijven (2010).wonen Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven.

Onderzoek i.o.v. VNG woning bewoont; en ministerie van Infrastructuur en Milieu.  Regionale verdeling: tussen regio’s en binnen regio’s doen zich migratiebewegingen Deloittevoor.

(2013).

Financiële situatie bij gemeentelijke 2013.

DeloitteteReal Estate.

Hoe die migratiestromen precies zullengrondbedrijven lopen is niet met zekerheid voorspellen.

We weten dus niet precies waar de woningvraag zich zal voordoen; De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.  Type woningen en prijsklasse: een belangrijke vraag is naar welk type woningen vraag zijn en in welke prijsklasse. Datgeen hangtgrond samen met ontwikkelingen in lifestyle (een De Kam,zal G.R.W. (2013).

Woningcorporaties: voor optimisme? in: VHVin de Vinex of een appartement in de binnenstad) en betaalbaarheid. bulletin,doorzonwoning juli (2013), 6 - 10.

Betaalbaarheid is een erg onzekere factor en afhankelijk van onder meer besteedbaar De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal inkomen, hypotheekrente en prijsverloop op de woningmarkt; en verevening gebiedsontwikkeling.

Een deel analyse overwegingen praktijkprojecten  Huren bij of kopen: een steeds groter vanvan de bevolking heeftbinnen een woning in eigendom, in het perspectief van de Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft. maar het is maar de vraag of dat doorzet. Veel mensen zijn afgeschrikt door de woningmarktcrisis, de risico’s van hypotheken die ‘onder water’ zijn komen te staan en De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de de onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek. Misschien zijn nieuwe toetreders tot de kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke woningmarkt minder geneigd zich snel vast te leggen op een eigen woning. Tegelijkertijd Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst is het kopen van een woning momenteel aantrekkelijk door de relatief lage prijzen en de historisch lage hypotheekrente.

De Zwart, A.M. (2011).

Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

De toekomstige vraag naar woningen in de Stadsregio en in Nijmegen wordt, rekening Promotieonderzoek.

Universiteit van Amsterdam. houdende met onzekerheden, geraamd. Dat geeft een houvast, maar het biedt geen zekerheid.

EIB (2013a). ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het Onlangs nogStedelijke waarschuwde het Planbureau voor de Leefomgeving voorzichtig te zijn met buitenland. bouwen, nu de vraag naar nieuwbouw weer lijkt toe te nemen. Op een totale woningvoorraad in Nijmegen van rond de 73.000 woningen (Gemeente Nijmegen stadsmonitor, 2014) zijn de EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn 13.000 woningen van de Waalsprong een groot aantal. In de komende decennia neemt het verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017. aantal jonge gezinnen af en komen er veel koopwoningen van ouderen beschikbaar (PBL, 2014).

Vanuit het Nijmegen perspectief van de de vraag naar structuurplan woningen een(Nijmegen: redelijk autonoom Gemeente (1994).

HetWaalsprong Land over deisWaal.

Concept 1994). gegeven en moeilijk te beïnvloeden.

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

De prijs van woningen De woningmarkt is een voorraadmarkt. Dat betekent onder meer dat de prijs van een Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997). nieuwbouwwoning zich aanpast aan de prijs van woningen in de voorraad. Gaat de gemiddelde prijs van bestaande omhoog, doordat naar die woningen toeneemt, dan zal Gemeente Nijmegenwoningen (2010). Specifiek Kader voor de de vraag Verbonden Partij Land over de Waal BV. normaal gesproken ook de gemiddelde prijs van nieuwbouwwoningen toenemen. Het (Nijmegen: 2010). prijsverloop op de woningmarkt is nauwelijks te beïnvloeden op lokaal of regionaal niveau De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

70 81 70

(alleen als er bijvoorbeeld in korte tijd heel veel nieuwbouwwoningen aan de voorraad zouden Gebruikte literatuur worden toegevoegd).

Maar die prijsontwikkeling is wel in allerlei opzichten cruciaal voor de toekomst Waalsprong.

Voor de Atlas, bouwers nieuweRotterdam. woningen is de woningprijs van Boeijenga,van J. & de Mensink, J. (2008).

Vinex 010 van Publishers. grote invloed op de winstgevendheid van de bouwproductie. Daalt de woningprijs, terwijl de Bouwmeester Duurzaam Wonen, kosten om de (2002). woning Duurzaam te bouwenBouwen, ongeveer gelijk blijven, dan2002, wordtLenntech. het moeilijk om de woning winstgevend te bouwen (en zal de animo om te bouwen afnemen). Gebeurt het omgekeerde, Brink groep (2013).

Waalsprong grondexploitatie 2013 en risicoanalyse. dan neemt die animo uiteraardNijmegen toe. EenToelichting ander effect van een verandering in de prijs van woningen is dat bouwers mogelijk besluiten om in een ander segment te gaan bouwen, waar zij Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom. nog wel winstgevend woningen kunnen produceren.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Voor eigenaren van bestaande woningen en toekomstige eigenaren van nieuw tei.o.v. bouwen Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven.

Onderzoek VNG woningen is er ook een effect. Eigenaren van bestaande woningen hebben dat de en ministerie vanuiteraard Infrastructuur en Milieu. afgelopen jaren gemerkt: veel woningen zijn onder water komen te staan (de verkoopwaarde Deloitte (2013). is Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate. van de woning lager dan de totale hypotheekschuld).

Voor toekomstige eigenaren van een nieuwbouwwoning in de Waalsprong gaat het om value for money. Door de daling van de prijs De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam. van een woning in de afgelopen jaren krijgen zij nu meer waar voor hun geld. Dezelfde woning die Kam, zij nuG.R.W. kopen had henWoningcorporaties: vijf jaar geleden 20%geen meer gekost.

De (2013). grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

De prijs van grond OokWolff, de ontwikkeling van waarde van is nauwelijks te Regionaal beïnvloeden.

We hebben De H., Greef, de, J., de Groetelaers, D.,bouwgrond & Korthals Altes, W. (2006). kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling.

Eenontwikkeling analyse van van overwegingen binnen eerder in het rapport al uitgelegd dat de de grondprijs een praktijkprojecten afgeleide is van de in het perspectief op vande dewoningmarkt.

Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft. kunnen hem beïnvloeden. prijsontwikkeling Gemeente nochDelft: marktpartijen Daalt de gemiddelde prijs van een woning, dan daalt ook de waarde van de grond. Gemeenten De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994).

Vinex en ruimtelijke een bijdrage aan de kunnen vervolgens zelf beslissen tegen welke prijs zij de kwaliteit: grond aanbieden aan marktpartijen en kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke particulieren, maar als zij in zo’n situatie de prijs niet naar beneden toe bijstellen, dan is het niet Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst meer mogelijk om winstgevend een woning te bouwen en zal er dus geen of veel minder grond worden hoogte van dede grondprijs, nu en in de komende is van cruciale De Zwart,afgenomen.

A.M. (2011).DeErop of eronder: strijd om het bodemarchief in driejaren, Vinexlocaties: over betekenis voor monumentenzorg, de grondexploitatie van de Waalsprong.

Nijmegen als veel andere archeologische ruimtelijke ordening en de kwaliteitheeft, van denet leefomgeving. gemeenten, de uitgifteprijzen al fors naar beneden bijgesteld. Dat is inmiddels Promotieonderzoek.

Universiteitrecentelijk van Amsterdam. ingecalculeerd in de grondexploitatie. Stel dat een verdere daling van woningprijzen of een EIB (2013a).

Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland het verdere verschuiving naar nieuwbouw in het goedkopere segment nooptentotlessen een uit verdere buitenland. bijstelling naar beneden van de uitgifteprijzen van bouwpercelen, dan kan dat een enorm effect hebben op het uiteindelijke resultaat van de grondexploitatie: de opbrengst zal lager uitvallen, EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn terwijl de kosten gelijk blijven. Maar voor hetzelfde geld gebeurt het omgekeerde …. verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Het bouwproces Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Het bouwproces – de manier waarop woningen ontwikkeld en gebouwd worden – lijkt, als een direct gevolg van de(1995). crisis Structuurplan op de woningmarkt, veranderd. zien we(Nijmegen: ook in de Gemeente Nijmegen Land over sterk de Waal.

Nota vanDat wijzigingen Waalsprong. Door de ontvlechting van de GEM liggen de mogelijkheden voor kleine en grote 1995). bouwbedrijven en projectontwikkelaars open. In de GEM waren afspraken gemaakt dat het Gemeente (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: merendeel Nijmegen van de woningen door de ontwikkelaars en corporaties die1997). in de GEM participeerden zou worden gebouwd. Die afspraken zijn komen te vervallen. De markt ligt nu in principe open Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. voor alle aanbieders van woningen.

(Nijmegen: 2010).

Waar men voor de crisis op Vinex-locaties voornamelijk aanbod gestuurd in vrij grote aantallen De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

71 81 71

woningen bouwde, zien we marktpartijen nu veel meer vraag gestuurd en in kleinere aantallen Gebruikte bouwen.

Ook literatuur lijkt er langzamerhand steeds meer animo te ontstaan bij particulieren om individueel een collectief in eigen woning(en) te bouwen.

Dat hangt samen met het Boeijenga, J.of&inMensink, J. (2008).

Vinexbeheer Atlas, 010 Publishers.

Rotterdam. feit dat het voor particulieren veel makkelijker is geworden zelf bouwgrond af te nemen.

Bouwmeester (2002).

Duurzaam Duurzaam 2002, Lenntech.

Tegelijkertijd zou het ook best zoBouwen, kunnen zijn, als de Wonen, vraag naar woningen sterk aantrekt, dat er toch weer behoefte bestaat aan een vergroting van de bouwproductie en dat de meer aanbod Brink groepprojectontwikkeling (2013). Waalsprongweer Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse. gestuurde terugkeert.

In principe bepaalt de woonconsument!

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

De veranderingen in het bouwproces kunnen tot een ingrijpende reorganisatie van de Rotterdam: NAi Uitgevers. bouwsector leiden. Sterker, die reorganisatie lijkt nu al ingezet. Hierbij gaat het er overigens niet zozeer om welkeFinanciële manier van bouwen nu bij meer of minder gewenst is (voor de woonconsument of Deloitte (2010). effecten crisis gemeentelijke grondbedrijven.

Onderzoek i.o.v. VNG metministerie het oog van op de architectonische of ruimtelijke kwaliteit van het gebied). Of het nu vraag en Infrastructuur en Milieu. gestuurd of aanbod gestuurd is, we mogen er van uitgaan dat de bouwsector geen woningen Deloitte (2013).

Financiële situatieDe bijmeest gemeentelijke grondbedrijven 2013.

Deloitte Reallijkt Estate. gaat bouwen voor de leegstand. veilige veronderstelling voor dit moment te zijn dat in de toekomst verschillende vormen van projectontwikkeling en bouw naast elkaar zullen De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam. bestaan.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVDe rol van bulletin, juliwoningcorporaties (2013), 6 - 10.

Woningcorporaties nemen een belangrijke positie in op de Nederlandse woningmarkt. Veel groter danH.,inGreef, de meeste landen. zijn zij van meer kostenverhaal dan een derde De Wolff, de, J.,andere Groetelaers, D.,Gezamenlijk & Korthals Altes, W.eigenaar (2006). Regionaal en verevening gebiedsontwikkeling. analyse binnen deel van de bij woningvoorraad in onsEen land.

Ook van in overwegingen de Waalsprong zijn praktijkprojecten woningcorporaties in het perspectief vandeel de Grondexploitatiewet.

Delft. belangrijk: een fors van de woningen zalOTB/TU volgensDelft: planning door hen gebouwd worden en komt in hun eigendom. In de afgelopen jaren is de corporatiesector flink onder (politieke) druk De Visser, & Reijndorp, ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan debij enkele komen teW.staan, mede A. als(1994). gevolgVinex vaneneen onverantwoord uitgavenpatroon kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke corporaties, investeringsbeslissingen waarvan achteraf wordt betwijfeld of ze wel zo verstandig Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst waren en een gebrek aan afdoende toezicht op hun functioneren. Als gevolg daarvan zijn de regels waar corporaties zicht aan moeten houden Ook corporaties De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om hetaangescherpt. bodemarchief in drieworden Vinexlocaties: over voortaan geacht niet meer te bouwen in het duurdere segment. corporatiesector archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteitVanuit van dede leefomgeving. komen veel geluiden Universiteit dat het voorvan corporaties daardoor een stuk moeilijker is geworden om nog Promotieonderzoek.

Amsterdam. voldoende woningen te kunnen bouwen. Op dit moment zijn de consequenties onduidelijk.

EIB (2013a).

Stedelijkeinontwikkeling en infrastructuur; in Nederland en lessen het Zullen de corporaties de Waalsprong in staat zijn omDilemma’s de daar geplande woningen in deuitsociale buitenland. huur te bouwen? Of zullen er in de toekomst, naast corporaties, ook andere partijen toetreden tot de huurwoningenmarkt (en dan vooral het duurdere segment)? Momenteel zijn er EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn experimenten gaande waarin woningcorporaties en zogenaamde institutionele beleggers verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017. (pensioenfondsen, verzekeraars) gezamenlijk woningen gaan aanbieden. Deze ontwikkelingen worden mede beïnvloed door deLand ontwikkelingen aanConcept de vraagkant: de populariteit van ‘huren’ Gemeente Nijmegen (1994).

Het over de Waal. structuurplan (Nijmegen: 1994). ten opzichte van ‘kopen’.

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: De rol van de gemeente 1995).

Gemeenten hebben in de naoorlogse woningbouw in sterke mate de regie gevoerd over Gemeente (1997).op Raadsvoorstel Samenwerking ruimtelijke Nijmegen ontwikkelingen lokaal niveau.

Het feit dat (Nijmegen: zij, via een 1997). actief grondbeleid, op de meeste ontwikkellocaties eigenaar van de grond waren hielp daarbij. Het lijkt er nu op dat veel Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. gemeenten niet meer zo staan te springen om bij locatieontwikkeling een actief grondbeleid in (Nijmegen: 2010). te zetten. Dat betekent dat zij dan ook op andere manieren de regie moeten voeren. Die mogelijkheden zijn er best (Van der Krabben, 2010), maar het voert te ver om daar nu op in te De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

72 81 72

gaan. Voor locaties waar de gemeente de grond nog zelf (of via een GEM) in eigendom heeft, Gebruikte literatuur zoals bij de Waalsprong, geldt dit natuurlijk niet.

Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

De rol van andere overheden Bouwmeester (2002).

Duurzaam Bouwen, Wonen, 2002, Lenntech. wilde uitvoeren Toen het Rijk in de jaren negentig van deDuurzaam vorige eeuw het Vinex-locatiebeleid werden er rijkssubsidies beschikbaar gesteld voor regio’s en gemeenten als bijdrage in de kosten Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegenheeft Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse. van gebiedsontwikkeling.

Ook Nijmegen voor de bouw van de Waalsprong geld van het Rijk ontvangen. Daarnaast heeft het Rijk toegezegd de financiële schade te vergoeden van de Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom. gevolgen van de dijkteruglegging. Een deel van die claim staat nog open (en staat nog als een Rotterdam: NAi Uitgevers. voorlopige ‘ongedekte post’ in de grondexploitatie). In de nabije toekomst lijkt er bij het Rijk weinig (2010). of geen ruimteeffecten te zijncrisis voor aanvullende grondbedrijven. rijksmiddelen Onderzoek in de kosten van Deloitte Financiële bij gemeentelijke i.o.v. VNG gebiedsontwikkeling. en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Deloitte (2013). bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. voor Deloitte Real Estate.

In het licht vanFinanciële de acutesituatie financiële problematiek in recente jaren gemeenten met betrekking tot hun grondexploitaties is door gemeenten ook een beroep gedaan op (financiële) De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam. hulp van provincies. Een argument daarbij was dat provincies zelf ook nauw betrokken zijn geweest bij de planning van woningbouwlocaties en ervoor bij optimisme? gemeenten in: op VHVaandrongen om in De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond hoog tempo nieuwe6woningbouwlocaties te ontwikkelen. In veel regio’s is dit beleid mede debet bulletin, juli (2013), - 10. geweest aan het huidige overaanbod in plancapaciteit. Tegelijkertijd kunnen provincies moeilijk verantwoordelijk worden voor soms risicovolle waarop gemeenten met hun De Wolff, H., Greef, de, J., gehouden Groetelaers, D.,de & Korthals Altes, W.wijze (2006).

Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling.

Een analyse grondexploitaties zijn omgesprongen. Hoe het ookvan zij, overwegingen het ligt niet in binnen de lijn praktijkprojecten der verwachtingen in perspectief de Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft. dathet provincies devan tekorten van gemeenten op hun grondexploitaties gaan dekken (ondanks enkele initiatieven van provincies om de mogelijkheden daartoe te onderzoeken). Tegelijkertijd De Visser,verschillende W. & Reijndorp, A. (1994). en ruimtelijke een de bijdrage aan de hebben provincies in Vinex de afgelopen jaren kwaliteit: (waaronder provincie Gelderland; kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke mede geholpen door de betrekkelijk ruime financiële mogelijkheden als gevolg van de verkoop Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst van Nuon-aandelen) wel actief en financieel bijgedragen aan het stimuleren van gebiedsontwikkelingen van of bovenlokaal tot nu invooral bijdragen aan de De Zwart, A.M. (2011). Erop eronder: debelang. strijd omDit hetbetreft bodemarchief drie Vinexlocaties: over kosten van stedelijke transformaties.

Het provinciale beleidvan is in en dat archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordeningruimtelijke en de kwaliteit deontwikkeling leefomgeving. zou in de toekomst Universiteit ook tot nieuwe mogelijkheden voor (bijdragen in) gebiedsontwikkeling Promotieonderzoek. van Amsterdam. kunnen leiden.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

Het concurrerend aanbod van nieuwbouwlocaties Wanneer een bewoner verhuist, dan doet hij of zij dat meestal binnen de gemeente waar al EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn gewoond wordt of in de direct omliggende regio. Verhuizingen over grotere afstand maken verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017. maar een klein deel uit van het totaal aantal verhuisbewegingen. Dat betekent dat in de praktijk een nieuwbouwlocatie vooral concurreert met Concept andere structuurplan nieuwbouwlocaties in de nabije Gemeente Nijmegen (1994).

Het Land over de Waal.

(Nijmegen: 1994). omgeving. Zoals hiervoor al opgemerkt is er, door het inzakken van de vraag naar nieuwbouwwoningen, in veel regio’s een overcapaciteit aan woningbouwplannen Gemeente Nijmegen (1995).

Structuurplan Landforse over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: ontstaan. Zo ook in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Inmiddels hebben de gemeenten binnen 1995). de Stadsregio overeenstemming bereikt over het terugdringen van de plancapaciteit. Dat Gemeente Nijmegen (1997).

Raadsvoorstel Samenwerking 1997). betekent concreet dat sommige woningbouwplannen zijn (Nijmegen: gefaseerd (ze worden pas jaren later in ontwikkeling gebracht), terwijl andere plannen helemaal geschrapt zijn. Dit is in principe Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. gunstig voor de Waalsprong, die daardoor minder concurrentie ondervindt van andere (Nijmegen: 2010). woningbouwlocaties. Het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) heeft onlangs in opdracht van de Stadsregio een analyse gemaakt van het regionale planaanbod in verhouding De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

73 81 73

tot de geprognosticeerde vraag naar woningen in de periode 2013-2017 (EIB, 2013b). Een Gebruikte literatuur belangrijke conclusie uit het EIB-rapport is dat de Waalsprong in de nabije toekomst vooral zal concurreren woningbouw in het Waalfront-gebied.

De mate van concurrentie hangt onder Boeijenga, J. met & Mensink, J. (2008).

Vinex Atlas, 010 Publishers.

Rotterdam. meer af van de invulling van het woningbouwprogramma in het Waalfront-gebied, aldus het EIB. Bouwmeester Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Worden er (2002). in hetDuurzaam Waalfront-gebied vooral appartementen gebouwd (conform de oorspronkelijke plannen), dan valt het met de concurrentie wel mee. Gaat men in het Brink groep (2013).meer Waalsprong Nijmegen Toelichting en risicoanalyse.

Waalfront-gebied grondgebonden woningen aangrondexploitatie het programma 2013 toevoegen, dan is er veel meer concurrentie tussen de twee gebieden. Die situatie kan overigens ook na 2017 voortduren.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Dit plaatst Nijmegen in de toekomst mogelijk voor een lastig dilemma: aan welk gebied dient Rotterdam: NAi Uitgevers. voorrang te worden gegeven?

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG Sterke Redelijke Geringe concurrentie en ministerie van Infrastructuur en Milieu. concurrentie concurrentie Deloitte (2013).

Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Grinthuizen Deloitte Real(Rheden), Estate.

Schuytgraaf Westeraam Loovelden (Overbetuwe) (Lingewaard), Tuin Malburgen (Arnhem) De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam. van Eden (Arnhem) Waalsprong Ruusbroecstraat,geen grond voor optimisme? in: ’t Hof van Campe De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: VHV(eensgezinswoningen) Waterkwartier, (Ewijk), Roozenburg bulletin, juli (2013), 6 - 10.

Wolfskuil, (Weurt), De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006).

Regionaal kostenverhaal Nachtegaalplein, Huurlingsedam en verevening bij gebiedsontwikkeling. praktijkprojecten Waalfront Een analyse van overwegingen binnen (Wijchen) inWaalsprong het perspectief van de Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft.

Plein 1944 (meergezinswoningen) Waalfront De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de Westeraam Tuin van Eden kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke (Armhem) Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst Saksen Weimar Haerlijkheid den Tuin van Eden De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het(Rozendaal) bodemarchief in drie Vinexlocaties: over Dael (Arnhem) archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Figuur 47. Mate van concurrentie tussen woningbouwlocaties regio Arnhem-Nijmegen Promotieonderzoek.

Universiteit van Amsterdam.

(EIB, 2013b).

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het Het concurrerend aanbod van woningen in de bestaande stad buitenland.

Nieuwbouwwoningen in de Waalsprong concurreren natuurlijk net zo goed met woningen in de bestaande Hoe gaat de aantrekkelijkheid van deArnhem Waalsprong zich Korte in determijn toekomst EIB (2013b).stad.

Verkenning woningbouwprogrammering regio Nijmegen. verhouden tot en de beleidsambities aantrekkelijkheid van andere2013 delen van de stad? Nu zijn woningzoekenden verwachtingen woningbouw – 2017. bereid om een premium te betalen voor een woning in sommige delen van de stad (bijvoorbeeld Gemeente Nijmegen Land over deook Waal. structuurplan (Nijmegen: 1994). de in ‘Nijmegen Oost’). (1994).

Zal dat Het in de toekomst in Concept (delen van) de Waalsprong zijn? Wordt Waalsprong het nieuwe ‘Nijmegen Oost’, of wordt het Waalfront-gebied het nieuwe, populaire Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: stadsdeel om te wonen? Verschuift het hart van de stad, bijvoorbeeld door een aantrekkelijke 1995). ontwikkeling van ‘Veur Lent’ naar Nijmegen Noord? Het is moeilijk om dit te voorspellen, maar deze mogelijke verschuivingen kunnen van grote invloed zijn op de Waalsprong.

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Stedenbouwkundige Gemeente Nijmegen kwaliteit (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: We hebben2010). het hiervoor al aangegeven, in de afgelopen 15 tot 20 jaar is er op Vinex-locaties een kenmerkende stedenbouwkundige kwaliteit ontstaan. Er zijn allerlei variaties op die De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

74 7481

kwaliteit, maar hij lijkt in de meeste Vinex-locaties terug te komen. Dit was geen vooropgezet Gebruikte literatuur plan, maar is min of meer spontaan ontstaan (net zoals de zogenaamde bloemkoolwijken uit de jaren tachtig de vorige eeuw).

DeAtlas, aanbodgestuurde projectontwikkeling op de meeste Boeijenga, J. &van Mensink, J. (2008).

Vinex 010 Publishers.

Rotterdam.

Vinex-locaties, gedomineerd door een beperkt aantal grote, landelijk opererende Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Wonen, 2002, projectontwikkelaars, is hier mede debet Duurzaam aan. Met het loslaten vanLenntech. de strakke richtlijnen geeft Nijmegen voor de Waalsprong ook ruimte voor ‘andere’ stedenbouwkundige kwaliteiten.

Brink groep (2013).

Waalsprong Nijmegen Toelichting en risicoanalyse.

Minister Schultz van Haegen, verantwoordelijk voorgrondexploitatie de Nederlandse2013 ruimtelijke ordening op rijksniveau, zei nog niet zo lang geleden gekscherend dat we in Nederland niet zo bang moeten Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom. zijn voor ‘Belgische toestanden’ in de ruimtelijke ordening. Die Belgische toestanden duiden op Rotterdam: NAi Uitgevers. de door particulieren gedomineerde woningbouwmarkt in België waar af en toe volgens haast kolderieke stedenbouwkundige concepten wordt gebouwd (waarmee we overigensi.o.v. op VNG geen Deloitte (2010).

Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven.

Onderzoek enkele maniervan afbreuk willen doen de kwaliteiten van de Belgische woningbouwers en/of de en ministerie Infrastructuur en aan Milieu. smaak van Belgische woningeigenaren). Kolderieke toestanden in de Waalsprong liggen niet Deloitte situatie bij gemeentelijke 2013.vrij Deloitte Real Estate. voor de (2013). hand –Financiële eigenaren van woningen denkengrondbedrijven in het algemeen rationeel over de waardevastheid van hun woning – vernieuwing van stedenbouwkundige en architectonische De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam. kwaliteit misschien wel. En daar is niets mis mee.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVDuurzaamheid en energie bulletin, juli (2013), 6 - 10.

In de afgelopen jaren hebben zich in de woningbouw en gebiedsontwikkeling allerlei vernieuwingen op het van duurzaamheid en Altes, energie Die ontwikkeling zet De Wolff, H., Greef, de, gebied J., Groetelaers, D., & Korthals W.voorgedaan.

(2006). Regionaal kostenverhaal en bij gebiedsontwikkeling.

Eennog analyse van overwegingen praktijkprojecten zichverevening ongetwijfeld verder voort. Hoe is nu niet duidelijk.

In principebinnen biedt dat kansen voor de in het perspectief de Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft.

Waalsprong.

Meevangaan in die trend maakt het gebied aantrekkelijker als woongebied, bijvoorbeeld ten opzichte van bestaande wijken. Het vraagt ook om regie, omdat innovaties De Visser, W. & Reijndorp, (1994).kans Vinex en ruimtelijke eenvooral bijdrage aangemeente. de vaak op gebiedsniveau hetA. meeste maken.

Die regiekwaliteit: ligt nu nog bij de In kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke de toekomst zou de regie ook kunnen verschuiven naar de bewoners in het gebied.

Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst 5.3 Zwart, Is de toekomst van Erop de Waalsprong De A.M. (2011). of eronder: beïnvloedbaar? de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Wellicht geeft het bovenstaande het Amsterdam. beeld dat de toekomst van de woningmarkt zo onzeker is Promotieonderzoek.

Universiteit van dat men niet anders kan dan lijdzaam afwachten wat er komen gaat. Dat is echter zeker niet zo.

EIB (2013a).

Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s Nederland en aan lessen het Nijmegen heeft zich, net als veel andere gemeenten, getracht inaan te passen deuit nieuwe buitenland. situatie. Daar is een transitieproces aan voorafgegaan dat in hoofdstuk 4 is beschreven.

Inmiddels is er een nieuwe ontwikkelstrategie met 10 punten plan (GEM Nijmegen, 2013). De EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn nieuwe strategie komt er onder meer op neer dat men met meer flexibiliteit op de vraag naar verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017. woningen wil reageren. Tegelijkertijd blijft het gewenst om te sturen op een goed resultaat, zowel in financiële metHet hetLand oogover op de hetWaal. te realiseren woningbouwprogramma en met Gemeente Nijmegen zin, (1994).

Concept structuurplan (Nijmegen: 1994). betrekking tot de ruimtelijke kwaliteit en leefomgeving. Ook voor de Waalsprong zijn er zeker wel mogelijkheden (bij)Structuurplan te sturen. Aan welke kan Nijmegen dan draaien?

We Gemeente Nijmegenom (1995).

Land over knoppen de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: noemen er een aantal.

1995).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

75 81 75

Ontwikkelingsbeeld 2007

Ontwikkelingsstrategie 2013

Van een grote behoefte aan woningen, lange wachttijden en blijvend hoge druk op de woningmarkt....

Van een strakke en zeer concrete planning....

Uitgangspunt is de realisatie van 1000 woningen per jaar, zodat het stadsdeel in 2020 af is.

... naar stagnatie en vraaguitstel met volop ruimte voor tijdelijk ander gebruik.

Gebruikte literatuur Andere tijden Strategie

.... naar organische ontwikkeling en een globale en flexibele ontwikkelstrategie

Er wordt nu uitgegaan van voorlopig een voorzichtige schatting van 350 - 400 Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers.

Rotterdam.

Van een ruimtelijk ontwikkelingsbeeld....

Er werd een aantal ingrepen aangekondigd: de Oversteek en de dijkteruglegging (incl. De Schans).

woningen per jaar op korte termijn ..... naar een integraal perspectief inclusief de financiële kaders (GREX) Nu zijn het eiland, nevengeul en kade (en achtergelegen wijk Hoge Bongerd) beeldbepalende dragers voor de ontwikkeling van de Waalsprong voor een nadere invulling op latere termijn. .... naar een meer ontspannen ontwikkelingsbeeld waarin ruimte wordt geboden Maar nu expliciet opgenomen als basisprincipe voor de stedelijke ontwikkeling.

Inhoud Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Van een concentratie van stedelijke functies op eiland Veur Lent ....

Brink groep (2013).

Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Duurzaamheid was Waalsprong ook in 2007 een aandachtspunt (o.a. infrastructuur en watersysteem).

Er wordt uitgegaan van 75% grondgebonden en maar liefst 25 % gestapelde woningbouw.

De Citadel als intensief, multifunctioneel en hoogstedelijk centrumgebied vanaf Knoop Lent tot aan de Waal tegenover het Centrum en het Waalfront.

Hier zijn maar liefst 3000 woningen gepland voor een deel in hoogbouw en in een maximale mix met veel niet-woonfuncties (vergelijkbaar met de binnenstad). Het stedenbouwkundig beeld ging uit van een samenhangend eindbeeld in modernistische bouwstijlen.

Er wordt naast Knoop Lent alleen nog op een aantal bijzondere plekken de ambitie

geformuleerd voor gestapelde bouw in kleinere complexen.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

De ambitie is nu om in de omgeving van Knoop Lent, al dan niet gefaseerd, een wijkwinkelcentrum te ontwikkelen (gericht op de dagelijkse boodschappen) in Rotterdam: NAi Uitgevers. combinatie met andere economische en maatschappelijke voorzieningen,

parkeermogelijkheden en woningen. We gaan daarbij uit van een mix van eengezinswoningen en (huur) appartementen in kleine complexen in een hogere dichtheid. Op wat grotere afstand van de knoop ligt de toekomstige wijk Hof van Holland. Hier zal worden gebouwd in minder hoge dichtheden Ook nu wordt gedacht aan een winkelcentrum bij Knoop Lent in combinatie met andere economische en maatschappelijke voorzieningen (minder kantoren), maar met een meer bescheiden ambitie. Wanneer dit winkelcentrum wordt gerealiseerd is afhankelijk van initiatieven uit de markt.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG Uitgangspunt 2007 was het bouwen vanen eenMilieu. flink aantal nieuwe winkels en ministerie vaninInfrastructuur in de Citadel en 100.000 m2 kantoren en dienstverlening (vergelijkbaar met Dukenburg) naast bestaande en nieuwe buurtwinkelcentra en voorzieningenharten in Oosterhout, Lent en Laauwik. Grote kantoren waren mogelijk langs de Graaf Alardsingel en bij station Lent en kleinere kantoren in de Citadel.

Van een ontspannen woonmilieu in Groot Oosterhout, waar de omliggende infra en het nieuwe dorpslint bepalend waren voor de heldere stedenbouwkundige opzet van de wijk (met erven)....

Ook in 2007 was de ambitie gericht op een fijnmazig fietsnetwerk en HOV.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

naar een globaal en flexibel perspectief waarin een meer compacte ontwikkeling

mogelijk is.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

De routes zijn op een aantal plekken wel aangepast.

Figuur Omslag vanWoningcorporaties: aanbodgericht naar ontwikkelen De Kam,48.

G.R.W. (2013). geenvraaggericht grond voor optimisme? in: (GEM VHV- Waalsprong, ontwikkelingsstrategie, 2013). bulletin, juli (2013), 6 - 10.

De Wolff,om H., aan Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal Knoppen te draaien en bij gebiedsontwikkeling.

Eennaar analyse van overwegingen praktijkprojecten Weverevening hebben hiervoor gezegd dat de vraag woningen nauwelijks isbinnen te beïnvloeden.

Maar dat in het perspectief van de Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft. wil niet zeggen dat je ‘wonen in de Waalsprong’ niet kunt promoten. Dat gebeurt natuurlijk ook al, zowel door de gemeente als door corporaties en marktpartijen, getuige ook het grote aantal De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de borden langs de weg waarop nieuwe woningen en bouwkavels worden aangeprezen. Met het kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke ‘Nijmegen Omarmt de Waal’-programma zijn er goede mogelijkheden om die promotie in de Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst toekomst nog sterker in te zetten.

De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over Misschien wel de belangrijkste knop om aan te draaienen voor de gemeente is de fasering van het archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening de kwaliteit van de leefomgeving. concurrerend aanbod van locaties voor nieuwbouw van woningen, binnen de regio, maar vooral Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam. ook binnen de gemeentegrenzen. Hierbij gaat het vooral om afstemming tussen Waalsprong en EIB (2013a).De Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland enislessen uit keuze het Waalfront. keuze waaraan voorrang te geven is geen gemakkelijke, maar het wel een buitenland. die de gemeente in belangrijke mate zelf in de hand heeft. Een andere maatregel met mogelijk veel impact die de gemeente zelf in de hand heeft is de bijstelling van het EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn woningbouwprogramma. Met de keuze voor een bepaalde mix van prijsklassen ‘stuurt’ de verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017. gemeente de vraag naar woningen. Die keuze heeft ook direct effect op de grondexploitatie: bouwgrond voor duurdere woningen levert meer op dan bouwgrond voor goedkopere Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994). woningen. Nijmegen heeft onlangs het woningbouwprogramma bijgesteld, dus het ligt niet voor de hand datNijmegen op korte(1995). termijnStructuurplan opnieuw te doen.

Op wat langere termijn kan aanpassing van het Gemeente Land over de Waal.

Nota van wijzigingen (Nijmegen: programma aan de marktomstandigheden wel aan de orde zijn.

1995).

Gemeente Nijmegen (1997). geeft Raadsvoorstel (Nijmegen: 1997).

In haar ontwikkelstrategie NijmegenSamenwerking al aan om op allerlei manieren uitnodigend en faciliterend te willen zijn voor privaat initiatief. Het is een uitdaging om daar ook (nieuwe) Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kaderaanbodgestuurde voor de Verbondenplanologie Partij Landwerden over de de Waal BV. bewoners bij te betrekken.

In de ‘oude’ bewoners (Nijmegen: 2010). primair gezien als woonconsument, koper of huurder van een woning. In de ‘nieuwe’ planologie wordt de nieuwe bewoner uitgenodigd te participeren in de gebiedsontwikkeling. Het De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

76 81 76

Plantjevlag project is hiervan een aansprekend voorbeeld, maar de planologie is nog aan het Gebruikte literatuur uitvinden hoe je dit op een goede manier kunt doen.

Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

5.4 Slotbeschouwing Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

De ontwikkeling van de Waalsprong is niet volgens plan verlopen. Dat is nog een Brink groep (2013).

Waalsprong Nijmegen van Toelichting grondexploitatie en risicoanalyse. understatement van de ontwikkelingen de afgelopen jaren. Het2013 is niet onze bedoeling geweest om daarvoor een schuldige aan te wijzen. Het rapport van de Rekenkamer geeft wel Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom. aan dat er fouten zijn gemaakt in de aansturing van en controle op de GEM, maar die fouten Rotterdam: NAi Uitgevers. hebben vermoedelijk niet zoveel invloed gehad op het voorlopige ruimtelijke en financiële resultaat.(2010).

Alhoewel we daar geen onderzoek naar hebben grondbedrijven. gedaan, durven Onderzoek we ook weli.o.v. te stellen Deloitte Financiële effecten crisis bij gemeentelijke VNG dat de wijze waarop in Nijmegen het Waalsprong-gebied in ontwikkeling is gebracht in grote en ministerie van Infrastructuur en Milieu. lijnen overeenkomt met de wijze waarop dat op andere Vinex-locaties is gedaan. Inmiddels Deloitte (2013). de Financiële gemeentelijke Deloitte Real Estate. heeft Nijmegen plannensituatie voor debijWaalsprong flinkgrondbedrijven aangepast aan2013. de ‘nieuwe’ marktcondities.

Die aanpassing blijft wel vasthouden aan de contouren van het plangebied en het totaal aantal De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, Universiteit van Amsterdam. te bouwen woningen.

Met de investeringen diescriptie Nijmegen (en marktpartijen) al in het gebied gedaan hebben is een radicale aanpassing van de plannen – bijvoorbeeld een reductie van het De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVwoningbouwprogramma – in financiële zin volstrekt niet realistisch. Dat zou tot een enorm bulletin, juli (2013), 6 - 10. verlies kunnen leiden. Gezien de verwachte bevolkingsgroei is dat, ondanks de fikse onzekerheidsmarges daar in zitten, niet Altes, verstandig.

Het Regionaal adagium blijft dan ook: De Wolff, H., Greef, de,die J., Groetelaers, D., &ook Korthals W. (2006). kostenverhaal “Doorbouwen en gebiedsontwikkeling. liefst toch ook zo snelEen mogelijk”. en verevening bij analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft.

Winnaars en verliezers De Visser, W. & Reijndorp, A. Nijmegen (1994). Vinex ruimtelijke eende bijdrage aan de van het Je zou kunnen zeggen dat veelenpech heeft kwaliteit: gehad met ontwikkeling kwaliteitsdiscussie inrichting vanonverwachte de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke in het Waalspronggebied ronde tot nudetoe.

Door de vertragingen die zijn opgetreden Milieudifferentiatie.

Denbegin Haag:van Rijksplanologische Dienst ontwikkelproces in het deze eeuw loopt de woningbouwproductie ver achter op de planning. Volgens de oorspronkelijke planning zou de Waalsprong in 2016 ‘af’ zijn; volgens de De Zwart, A.M. (2011). strijd(met om het drie Vinexlocaties: over huidige plannen is dat Erop pas of in eronder: 2028 hetdegeval eenbodemarchief redelijk groteinmate van onzekerheid). archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Daardoor werd Nijmegen, in vergelijking met veel andere gemeenten met Vinex-locaties ook Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam. veel harder geraakt in haar grondexploitatie door de woningmarktcrisis. Er stond voor de Waalsprong eenvoudigweg nog een veel groter bedrag aan leningen uit dan elders; daardoor is EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het de rentelast ook groter. En tegelijkertijd zijn de inkomsten minder, omdat de uitgifteprijzen nu buitenland. lager zijn dan voor de crisis. Weliswaar is Nijmegen door het Rijk gecompenseerd voor de negatieve financiële gevolgen van de dijkteruglegging,regio maarArnhem in die compensatie is geen rekening EIB (2013b).

Verkenning woningbouwprogrammering Nijmegen. Korte termijn gehouden met de gevolgen van de woningmarktcrisis. verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Gemeente Nijmegen (1994).van HetNijmegen Land overals depechvogel Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Maar we willen het beeld ook nuanceren.

Naast verliezers zijn er ook winnaars. Op basis van de huidige stand van zaken kunnen we daarvan een voorlopige Gemeente Nijmegen (1995). over dat de Waal.

Nota van (Nijmegen: balans opmaken.

Maar we Structuurplan kunnen nu alLand stellen die balans in wijzigingen de toekomst nog gaat 1995). verschuiven. Tot de voorlopige pechvogels of verliezers behoren dus de gemeente Nijmegen, door haar verliezen op de grondexploitatie, en de corporaties, projectontwikkelaars en Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997). bouwbedrijven die deel uitmaakten van de GEM, die al veel tijd en geld hebben gestopt in de voorbereidingen van(2010). de geplande Met deLand gemeente Gemeente Nijmegen Specifiekwoningbouwproductie.

Kader voor de Verbonden Partij over de zijn Waalook BV. alle inwoners van Nijmegen een beetje verliezer, want de gemeente moet haar verliezen deels (Nijmegen: 2010). afwentelen op de Algemene Begroting. Dat betekent simpelweg dat men op andere posten op De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

77

81 77

de begroting moet bezuinigen. Het is niet uitgesloten dat de verliezen in de toekomst nog verder Gebruikte literatuur zullen toenemen, zoals het overigens ook niet is uitgesloten dat het bouwtempo versnelt en dat de verliezen uitvallen.

Conform de regels voor gemeentelijke Boeijenga, J. &lager Mensink, J. (2008).

Vinex Atlas, 010 Publishers.

Rotterdam.grondbedrijven bouwt Nijmegen hier een zogenaamd weerstandsvermogen voor op, zodat eventuele aanvullende verliezen opgevangen kunnen Bouwen, worden. Duurzaam In zekere Wonen, zin behoren ook de bewoners van de Bouwmeester (2002). Duurzaam 2002, Lenntech.

Waalsprong die in de periode tot 2009 een woning hebben gekocht tot de pechvogels (niet Brink groep (2013).

Waalsprong Nijmegen en risicoanalyse. tegenstaande het feit dat zij zoals blijkt uitToelichting onderzoek grondexploitatie wel met plezier in2013 de Waalsprong wonen).

Zij hebben een woning gekocht tegen een relatief hoge prijs, in een nieuw stadsdeel waarvan zij Buitelaar, Segeren,verwachten A., & Kronbergen, P. gebied (2008). rond Stedelijke transformatie en grondeigendom. toentertijdE.,mochten dat het 2019-2021 afgebouwd zou zijn. Enkele Rotterdam: NAi Uitgevers. jaren later is die woning beduidend minder waard, zoals overigens voor bijna alle woningeigenaren het geval is, en zullen zij zich realiseren dat zij nog jaren langer in een Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG ‘bouwput’ moeten wonen. De inwoners van de Waalsprong zijn ook verliezers, als we kijken en ministerie van Infrastructuur en Milieu. naar de toekomstige stedelijkheid van het gebied. De oorspronkelijke plannen voorzagen in de ontwikkeling vanFinanciële ‘De Citadel’ als bij eengemeentelijke tweede stadscentrum.

Die plannen zijn inmiddels sterk Deloitte (2013). situatie grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate. naar beneden bijgesteld.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

Maar er zijn ook winnaars. In de eerste plaats, in ieder geval in financiële zin, de oorspronkelijke grondeigenaren in het gebied die hun grondgeen veelal tegen eenoptimisme? goede prijs,in:ver boven de waarde De Kam, G.R.W. (2013).

Woningcorporaties: grond voor VHVbulletin, juli (2013), - 10. in agrarisch gebruik,6 hebben kunnen verkopen aan de GEM. In de tweede plaats, mogelijk, de toekomstige inwoners van Nijmegen Noord. Zolang de woningprijzen niet hard gaan stijgen De Wolff, Greef, de, for J., Groetelaers, D., & Korthals Regionaal kostenverhaal krijgen zij H., meer value money. Bovendien kunnenAltes, zij inW. de(2006). toekomst mogelijk een woning en verevening bij gebiedsontwikkeling.

Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten kopen die meer is afgestemd op hun wensen. Ook zijn er kansen gekomen voor ‘nieuwe’ in het perspectief van de Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft:en Delft. andere projectontwikkelaars, bouwbedrijven, corporaties aanbieders van nieuwbouwwoningen. Vóór de ontvlechting van de GEM was het grootste deel van de De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de bouwproductie vergeven aan de partijen die participeerden in de GEM. Nu ligt het volledig kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke open: iedereen met een goed plan kan aankloppen bij de gemeente. En wie weet, vaart de stad Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst er straks wel bij. Door de dijkteruglegging is de stad de Waal daadwerkelijk gaan omarmen, met wieZwart, weet in de toekomst hetofstadseiland als bodemarchief een stralend middelpunt.

Hiermee over is de De A.M. (2011). Erop eronder: de‘Veur strijdLent’ om het in drie Vinexlocaties: kans ontstaan om Nijmegen Noord ook echt bij de stad te betrekken.

De crisis bood ook archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving. een moment van bezinning.

In het Waalsprong-gebied Promotieonderzoek.

Universiteit van Amsterdam. lijkt langzamerhand een nieuwe energie te zijn ontstaan om er samen met de (toekomstige) bewoners iets moois van te maken. Het biedt EIB ontwikkeling en infrastructuur; in Nederland en lessen uitenhet ook(2013a). kansen Stedelijke en mogelijkheden.

Hierdoor ontstaat er Dilemma’s meer variatie in de woningbouw een buitenland. andere, misschien wel mooiere ruimtelijke kwaliteit.

Is de(2013b). huidige Verkenning grondexploitatie ‘future proof’?

EIB woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen 2013 – 2017. in de grondexploitatie voor de Niemand weetenofbeleidsambities de genomenwoningbouw financiële maatregelen Waalsprong voldoende zijn en of het weerstandsvermogen voldoende is om toekomstige Gemeente Nijmegen (1994).

LandDe over de Waal.

Concept structuurplan (Nijmegen: 1994). financiële tegenvallers op te Het vangen. cijfers met betrekking tot de grondexploitaties voor de Waalsprong in hoofdstuk 4 laten zien dat nog een enorm bedrag moet worden verdiend door de Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: uitgifte van bouwkavels. Dat is een grote molensteen om de nek van de gemeente Nijmegen.

1995).

Het is moeilijk in te schatten of het bouwtempo kan worden gehaald. Tegelijkertijd kan het tij ook keren,Nijmegen met mogelijk positieve financiële gevolgen.

Voor 1997). de bespreking van de Gemeente (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: grondexploitaties voor de Waalsprong en de financiële risico’s hebben we ons gebaseerd op gemeentelijke rapportages onderliggende adviesrapporten. hebben zelf geen aanvullend Gemeente Nijmegen (2010).en Specifiek Kader voor de Verbonden We Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010). onderzoek gedaan.

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

78

81 78

Bij een inschatting van de problemen van de gemeente Nijmegen in haar gebiedsontwikkelingen Gebruikte moeten we onsliteratuur realiseren dat zij, naast de grondexploitaties voor de Waalsprong, nog tientallen andere voert deelneemt in Rotterdam. enkele andere grootschalige Boeijenga,grondexploitaties J. & Mensink, J. (2008).

VinexenAtlas, 010 Publishers. gebiedsontwikkelingen. De ontstane verliezen en toekomstige risico’s op de andere grondexploitaties zijn veel kleinerBouwen, dan voorDuurzaam de Waalsprong, Bouwmeester (2002).

Duurzaam Wonen,maar 2002,problemen Lenntech.doen zich ook voor bij andere gebiedsontwikkelingen. Naast de Waalsprong grondexploitaties worden met name Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen grondexploitatie en risicoanalyse. ook de Waalfront grondexploitatie en Toelichting de grondexploitatie voor 2013 het glastuinbouwgebied Bergerden (samenwerking met gemeente Lingerwaard) als risicovol beschouwd (Gemeente Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Nijmegen, VGP, 2013b).

Rotterdam: NAi Uitgevers.

De grondexploitatie vooreffecten de Waalsprong legt beperkingen op aan de vraaggerichte Deloitte (2010). Financiële crisis bij gemeentelijke grondbedrijven.

Onderzoek i.o.v. VNG uitnodigingsplanologie voor de Waalsprong.

Al te grote afwijkingen van de plannen zijn niet en ministerie van Infrastructuur en Milieu. mogelijk wanneer dat tot minder opbrengsten uit de gronduitgifte leidt. Wellicht moet een discussie(2013). wordenFinanciële gevoerd over hetbij opnieuw afboeken op de grondexploitatie.

Als Real Nijmegen Deloitte situatie gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Estate.het verlies nu neemt, dan ontstaat mogelijk een aantrekkelijker perspectief voor organische De Greef, J.H. (1997).en Het gevecht om het residu, Universiteit van Amsterdam. gebiedsontwikkeling echt vraaggericht bouwenscriptie in de toekomst.

De Kam, G.R.W. Verdienmodel in(2013). gevaar Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6–- en 10.trouwens ook voor Waalfront – geldt dat Nijmegen feitelijk niet anders Voor de Waalsprong kan, gezien de gedane investeringen, dan zo goed en zo kwaad als het gaat vasthouden aan de De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal oorspronkelijke plannen, inclusief de grote financiële betrokkenheid van de gemeente. Met het en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten oog op nieuwe gebiedsontwikkelingen lijken gemeenten inmiddels zeer terughoudend in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft. geworden met grootschalige, integrale planontwikkelingen en eventuele financiële betrokkenheid.

Zonder precies te weten het ons zal brengeneen kiezen gemeenten De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994).

Vinexwat en ruimtelijke kwaliteit: bijdrage aan de nu voor uitnodigingsplanologie gebiedsontwikkeling. verstandig, maar is niet kwaliteitsdiscussie rondeendeorganische inrichting van de Vinex-locaties uitDat het lijkt RPD-project Stedelijke zonder problemen. Den Ruimtelijke ordening in Nederland Milieudifferentiatie.

Haag: Rijksplanologische Dienst heeft zich in de afgelopen decennia redelijk goed zelf kunnen bedruipen. Door slimme constructies voor kostenverhaal en binnenplanse waren gemeenten in om staat stedelijke uitbreiding en vernieuwing De Zwart, A.M.verevening (2011). Erop of eronder: de strijd hetom bodemarchief in drie Vinexlocaties: over grotendeels te monumentenzorg, bekostigen uit deruimtelijke opbrengsten van de vanvan bouwgrond.

Die tijd lijkt archeologische ordening enverkoop de kwaliteit de leefomgeving.

Promotieonderzoek.

Universiteit Amsterdam.grondbedrijven zijn opgedroogd wordt het voor voorbij. Nu de inkomsten van de van gemeentelijke gemeenten steeds moeilijker om te blijven investeren in ruimtelijke kwaliteit en stedelijke EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’sniet in Nederland uit het – vernieuwing.

Aangezien van het Rijk op dit punt voorlopig veel valt en te lessen verwachten buitenland. rijksbijdragen aan gebiedsontwikkeling en stedelijke vernieuwing zijn afgeschaft – dreigt het verdienmodel onder de ruimtelijke ordening serieus in gevaar te komen (Van der Krabben, 2010; EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn RLI, 2014; PBL, 2014). Op landelijk niveau vraagt dit om een discussie over bijvoorbeeld een verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017. grotere mate van autonomie voor gemeenten in het belastingstelsel, om zodoende alternatieve verdiencapaciteit te (1994). creëren.

Op lokaal vraagt structuurplan dit om een (Nijmegen: discussie 1994). over de Gemeente Nijmegen Het Land over deniveau Waal. Concept betaalbaarheid van de toekomstige ruimtelijke opgaven, inclusief keuzes en prioritering.

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: En de Waalsprong?

1995).

In de afgelopen jaren hebben de inwoners van de stad bijna letterlijk de Waal omarmt. De stad is terecht trots op het Nijmegen Omarmt de Waal project.(Nijmegen: Eenzelfde 1997). strategie is gewenst voor Gemeente Nijmegen (1997).

Raadsvoorstel Samenwerking de Waalsprong: verleid de inwoners van de stad om het gebied te ontdekken. Let wel, we Gemeente (2010).

Specifiekop.

Kader de Verbonden Partijvan Land de Waal BV. maken hierNijmegen slechts een tussenbalans Als voor we iets geleerd hebben deover ontwikkeling van de (Nijmegen: 2010).

Waalsprong tot nu toe, dan is het wel dat een dichtgespijkerd plan niet bestaat en dat je voorzichtig moet zijn met het voorspellen van de toekomst.

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

79

81 79

Gebruikte literatuur Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief de Grondexploitatiewet.

Woningen in devan Waalsprong (Laauwik) OTB/TU Delft: Delft.

De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het Winkelcentrum RPD-project Stedelijke in Laauwik Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong

81 80

Gebruikte literatuur Gebruikte literatuur

Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Buitelaar, E.,NAi Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: Uitgevers.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG Deloitte (2010). effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG en ministerie vanFinanciële Infrastructuur en Milieu. en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVDe Kam, juli G.R.W. (2013).

Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, (2013), 6 - 10. bulletin, juli (2013), 6 - 10.

De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal De verevening Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, Een D., &analyse Korthals Altes, W. (2006).binnen Regionaal kostenverhaal en bij gebiedsontwikkeling. van overwegingen praktijkprojecten en verevening bij gebiedsontwikkeling.

Een analyse vanDelft: overwegingen in het perspectief van de Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft. binnen praktijkprojecten in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft.

De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de De Visser, W. & Reijndorp, (1994). Vinex enVinex-locaties ruimtelijke kwaliteit: een bijdrageStedelijke aan de kwaliteitsdiscussie ronde deA.inrichting van de uit het RPD-project kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over De Zwart, A.M. monumentenzorg, (2011). Erop of eronder: de strijd om heten bodemarchief in drie archeologische ruimtelijke ordening de kwaliteit van de Vinexlocaties: leefomgeving.over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland. buitenland.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 –regio 2017. verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

1995).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. Gemeente (Nijmegen: Nijmegen 2010). (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

81

81 81

Gemeente Nijmegen (2013a). Toekomst Grondexploitatie –maatschappij Waalsprong Nijmegen, Gebruikte 8 januari 2013.literatuur Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Gemeente Nijmegen (2013b). Voortgangsrapportage Grote Projecten April 2013.

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Gemeente Nijmegen (2014). Stadsmonitor thema Woningmarkt. 21 januari 2014.

Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen (2012). Onderzoek samenwerkingsovereenkomst Waalsprong, Buitelaar, E., 2012.

Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

GEM Waalsprong (2003a). Voorkeursmodel Waalsprong (Nijmegen: 2003).

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG GEM Waalsprong (2003b). MER Waalsprong 2003. Hoofdrapport (Nijmegen: 2003). en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

GEM Waalsprong (2003). Voorkeursmodel Waalsprong uitgewerkt (Nijmegen: 2003).

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

GEM Waalsprong (2007). Waalsprong, Nijmegen bouwt aan een nieuw stadsdeel.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

Ontwikkelbeeld GEM Waalsprong.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVGEM Waalsprong (2010). Jaarverslag GEM Waalsprong Beheer BV 2009, 1 juni 2010, Nijmegen. bulletin, juli (2013), 6 - 10.

GEM Waalsprong (2013). Ontwikkelingsstrategie Waalsprong 2013 (Nijmegen: 2013).

De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling.

Een analyse van overwegingen binnen GEM Waalsprong (2014a). Kwartaalbericht Waalsprong nr.2 (Nijmegen: april, praktijkprojecten 2014). in het perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft.

GEM Waalsprong (2014b). Kwartaalbericht Waalsprong nr.3 (Nijmegen: juli, 2014).

De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de kwaliteitsdiscussie deTracéstudie inrichting van deWaalsprong, Vinex-locatiesjuliuit2010. het RPD-project Stedelijke Goudappel Coffengronde (2010).

HOV Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst Huisman, J.C. (2004). Gebiedsuitbreiding voor de projectontwikkelaar? Een onderzoek naar de De Zwart, A.M. (2011). Erop eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: gehanteerde rolverdeling bijofgebiedsontwikkelingsprocessen op VINEX-locaties met daarbijover een archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving. toetsing aan de wens van meer marktwerking op de woningmarkt. Masterscriptie. Neprom, Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

Voorburg/Universiteit Twente, Enschede.

EIB (2013a).

Stedelijke en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het Jókövi, M., Boon, C, &ontwikkeling Filius, F. (2006).

Woningproductie ten tijde van de Vinex.

NAi Uitgevers, buitenland.

Rotterdam, Ruimtelijk Planbureau, Den Haag.

EIB (2013b). woningbouwprogrammering regio Arnhem Kortekritiek termijnen de Karsten, L. &Verkenning de Stigter-Speksnijder, M. (2006). Vinexwijken: de Nijmegen. professionele verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017. dagelijkse woonpraktijk - een essay.

Utrecht: VROM/NETHUR. Gemeente Land over de&Waal.

Concept 1994).

Lörzing, H.,Nijmegen Klemm, (1994).

W., VanHet Leeuwen, M., Soekimin, S. structuurplan (2006). Vinex!(Nijmegen: een morfologische verkenning. NAi Uitgevers, Rotterdam. Ruimtelijk Planbureau, Den Haag 2006.

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

Needham, D.B., Raa, P.J. te, Spit, T.J.M., & Zwanikken, T.H.C. (2000). Kwaliteit, winst en risico. De invloed van het Vinex-onderhandelingsmodel op de programmatische ontwikkeling van VinexGemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997). Utrecht. locaties. Nijmegen / Utrecht: Katholieke Universiteit Nijmegen en Universiteit Gemeente Nijmegen (2010).

Specifiek Kader voor dehet Verbonden Partij Land over de Waal BV. Needham, B., & Geuting, E. (2006).

Afschaffing van zelfrealisatiebeginsel.

Economische (Nijmegen: 2010). Radboud Universiteit. effecten, Nijmegen: De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

82

81 82

NRC Handelsblad (2001). Akkoord over dijkverlegging (2001, 8 november). In: NRC Handelsblad.

Gebruikte literatuur

PBL (2014). Nieuwe uitdagingen op de woningmarkt. Balans van de Leefomgeving 2014 deel 2.

Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Planbureau voor de Leefomgeving. September, 2014: Den Haag.

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Priemus, H. (2010). Hoe verder na Vinex en Nota Ruimte? In: Rooilijn, 1, 58-65.

Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Rijkswaterstaat Oost-Nederland (2006). Informatieblad Dijkteruglegging Lent; versie 20 januari 2006.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

RLI (2014). De toekomst voor de stad. De kracht van nieuwe verbindingen. De Raad voor de Leefomgeving, 2014:effecten Den Haag.

Deloitte (2010).maart, Financiële crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Segeren, A., Needham, B., & Groen, J. (2005). De markt doorgrond. Rotterdam: NAi Uitgevers, Rotterdam, Den Financiële Haag: Ruimtelijk Deloitte (2013). situatiePlanbureau. bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

Segeren, (2007).

DeHet grondmarkt voor – belangen strategieën van De Greef,A. J.H. (1997). gevecht om hetwoningbouwlocaties residu, scriptie Universiteit van en Amsterdam. grondeigenaren. Rotterdam: NAi Uitgevers.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVSligter, A.juli (2006).

Gods water komt over ónze akkers. In: De Volkskrant. 13 mei. bulletin, (2013), 6 - 10.

Tennekes, & de, Harbers, E. (2012). of kleinschalige verstedelijking?een De Wolff, H.,J.,Greef, J., Groetelaers, D., &Grootschalige Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal institutionele analyse van de totstandkoming van woonwijken in Nederland, Vlaanderen en en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten Noordrijn-westfalen. voor de Leefomgeving. in het perspectief vanPlanbureau de Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft.

Tweede Kamer Werkgroep vijfde nota ruimtelijke ordening.

1999-2000, De Visser, W. &(2000).

Reijndorp, A. (1994).

Vinex en der ruimtelijke kwaliteit: een Vergaderjaar bijdrage aan de 27210, nrs. 1-2. ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke kwaliteitsdiscussie Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst Van den Hof, J. (2006). PPS in de Polder, Promotieonderzoek. DHV BV. De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over Van der Krabben, E. (2010). Gebiedsontwikkeling in zorgelijke tijden. Kan de Nederlandse archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving. ruimtelijke ordening zichzelf nog wel bedruipen? (inaugurele rede), Nijmegen: Radboud Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

Universiteit Nijmegen.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het Van Mullem, A. (2014). De institutionele voorwaarden voor zelforganisatie in relatie tot buitenland. organische gebiedsontwikkeling Herontwikkeling Waalfront en ontwikkeling Plant je vlag.

Masterscriptie Radboud woningbouwprogrammering Universiteit.

EIB (2013b). Verkenning regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Van Rooy, P. (2005). Ontwikkelingsplanologie wordt vooral hard werken, in: NovaTerra, p. 30-35.

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Veldhuizen, F. (2006). Verwachtingenmanagement in interactieve besluitvormingsprocessen.

Over burgerparticipatie in Ruimtelijke waterprojecten.

Nijmegen: Radboud Universiteit Gemeente Nijmegen (1995).

Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: Nijmegen.

1995).

Wolters, A.,Nijmegen & Verhage, R. (2001).

Concurrentie in corporatieland.

Marktwerking als instrument Gemeente (1997).

Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997). voor verhoging van de efficiëntie. Delft: DGVH/Nethur publicatie.

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. Zonneveld, 2010).

J. (2006). Homo Vinex. De Groene Amsterdammer.

(Nijmegen:

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

83

81 83

Websites

Gebruikte literatuur CBS (2014a).

Doorstroming Woningmarkt Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008).

Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam. http://statline.cbs.nl/Statweb/selection/?VW=T&DM=SLNL&PA=82019ned&D1=a&D2=a&D3=0 Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech. &D4=0&D5=0&D6=a&HDR=G4%2cG3%2cG2%2cG1%2cG5&STB=T Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

CBS (2014b). Financieel risico hypotheekschuld; eigenwoningbezitters http://statline.cbs.nl/Statweb/publication/?DM=SLNL&PA=81702ned&D1=0Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

20&D2=0&D3=a&VW=T Rotterdam: NAi Uitgevers.

CBS (2014c).

Nieuwbouwwoningen; bouwvergunningen, gereedgekomen, Deloitte (2010).

Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven.1995-2012 Onderzoek i.o.v. VNG http://statline.cbs.nl/Statweb/selection/?VW=T&DM=SLNL&PA=37548&D1=0-11%2c13en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

36&D2=0&D3=16%2c33%2c50%2c67%2c84%2c101%2c118%2c135%2c152%2c169%2c186%2c2 Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

03%2c220%2c237%2c254%2c271%2c288%2cl&HDR=G1%2cG2&STB=T De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

Huis van de Nijmeegse geschiedenis (2010). http://www.huisvandenijmeegsegeschiedenis.nl/info/Waalsprong (29-08-2014).

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

NVM (2014). Overzicht transactieprijzen woningen bestaande bouw in duizenden euro's. Regio De Wolff, H., en Greef, de,77J.,Nederland Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal 59 Nijmegen Regio totaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten https://www.nvm.nl/~/media/NVMWebsite/Market%20Information/PDF/Historie2/nvmreg_59. in pdfhet perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft.

De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de Ontwerpteam Vossenpels (2014). Kaart en beschikbare kavels (29-08-2014) kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke http://www.plantjevlag.nl/bericht/overzicht-beschikbare-kavels / Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst http://www.plantjevlag.nl/plantjevlag/kaart De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over Provincie Utrecht (2014). Lessen uit de pilots organische archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening engebiedsontwikkeling de kwaliteit van de leefomgeving. http://www.provincie-utrecht.nl/publish/brochure_organisch_ontwikkelen_low_res.pdf (08-09Promotieonderzoek.

Universiteit van Amsterdam.

2014) EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

Senternovem (2006). Voorbeelden van duurzame kwaliteit van VINEX-wijken, 2006 www.duurzaambouwen.senternovem.nl.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

84

81 84

Gebruikte literatuur Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008). Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam.

Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech.

Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Deloitte (2010). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Onderzoek i.o.v. VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

De Wolff, H., Greef, de, J., Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten in het perspectief de Grondexploitatiewet.

OTB/TU Delft: Delft.

Woningen in devan Waalsprong (Woonpark Oosterhout) De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Leven in Stedelijke de Waalsprong Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de leefomgeving.

Promotieonderzoek. Universiteit van Amsterdam.

EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong

81 85

Websites

Gebruikte literatuur CBS (2014a).

Doorstroming Woningmarkt Boeijenga, J. & Mensink, J. (2008).

Vinex Atlas, 010 Publishers. Rotterdam. http://statline.cbs.nl/Statweb/selection/?VW=T&DM=SLNL&PA=82019ned&D1=a&D2=a&D3=0 Bouwmeester (2002). Duurzaam Bouwen, Duurzaam Wonen, 2002, Lenntech. &D4=0&D5=0&D6=a&HDR=G4%2cG3%2cG2%2cG1%2cG5&STB=T Brink groep (2013). Waalsprong Nijmegen Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse.

CBS (2014b). Financieel risico hypotheekschuld; eigenwoningbezitters http://statline.cbs.nl/Statweb/publication/?DM=SLNL&PA=81702ned&D1=0Buitelaar, E., Segeren, A., & Kronbergen, P. (2008). Stedelijke transformatie en grondeigendom.

20&D2=0&D3=a&VW=T Rotterdam: NAi Uitgevers.

CBS (2014c).

Nieuwbouwwoningen; bouwvergunningen, gereedgekomen, Deloitte (2010).

Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven.1995-2012 Onderzoek i.o.v. VNG http://statline.cbs.nl/Statweb/selection/?VW=T&DM=SLNL&PA=37548&D1=0-11%2c13en ministerie van Infrastructuur en Milieu.

36&D2=0&D3=16%2c33%2c50%2c67%2c84%2c101%2c118%2c135%2c152%2c169%2c186%2c2 Deloitte (2013). Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013. Deloitte Real Estate.

03%2c220%2c237%2c254%2c271%2c288%2cl&HDR=G1%2cG2&STB=T De Greef, J.H. (1997). Het gevecht om het residu, scriptie Universiteit van Amsterdam.

Huis van de Nijmeegse geschiedenis (2010). http://www.huisvandenijmeegsegeschiedenis.nl/info/Waalsprong (29-08-2014).

De Kam, G.R.W. (2013). Woningcorporaties: geen grond voor optimisme? in: VHVbulletin, juli (2013), 6 - 10.

NVM (2014). Overzicht transactieprijzen woningen bestaande bouw in duizenden euro's. Regio De Wolff, H., en Greef, de,77J.,Nederland Groetelaers, D., & Korthals Altes, W. (2006). Regionaal kostenverhaal 59 Nijmegen Regio totaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. Een analyse van overwegingen binnen praktijkprojecten https://www.nvm.nl/~/media/NVMWebsite/Market%20Information/PDF/Historie2/nvmreg_59. in pdfhet perspectief van de Grondexploitatiewet. OTB/TU Delft: Delft.

De Visser, W. & Reijndorp, A. (1994). Vinex en ruimtelijke kwaliteit: een bijdrage aan de Ontwerpteam Vossenpels (2014). Kaart en beschikbare kavels (29-08-2014) kwaliteitsdiscussie ronde de inrichting van de Vinex-locaties uit het RPD-project Stedelijke http://www.plantjevlag.nl/bericht/overzicht-beschikbare-kavels / Milieudifferentiatie. Den Haag: Rijksplanologische Dienst http://www.plantjevlag.nl/plantjevlag/kaart De Zwart, A.M. (2011). Erop of eronder: de strijd om het bodemarchief in drie Vinexlocaties: over Provincie Utrecht (2014). Lessen uit de pilots organische archeologische monumentenzorg, ruimtelijke ordening engebiedsontwikkeling de kwaliteit van de leefomgeving. http://www.provincie-utrecht.nl/publish/brochure_organisch_ontwikkelen_low_res.pdf (08-09Promotieonderzoek.

Universiteit van Amsterdam.

2014) EIB (2013a). Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur; Dilemma’s in Nederland en lessen uit het buitenland.

Senternovem (2006). Voorbeelden van duurzame kwaliteit van VINEX-wijken, 2006 www.duurzaambouwen.senternovem.nl.

EIB (2013b). Verkenning woningbouwprogrammering regio Arnhem Nijmegen. Korte termijn verwachtingen en beleidsambities woningbouw 2013 – 2017.

Gemeente Nijmegen (1994). Het Land over de Waal. Concept structuurplan (Nijmegen: 1994).

Gemeente Nijmegen (1995). Structuurplan Land over de Waal. Nota van wijzigingen (Nijmegen: 1995).

Gemeente Nijmegen (1997). Raadsvoorstel Samenwerking (Nijmegen: 1997).

Gemeente Nijmegen (2010). Specifiek Kader voor de Verbonden Partij Land over de Waal BV. (Nijmegen: 2010).

De slag om de Waalsprong De slag om de Waalsprong

84

81 86

De slag om de Waalsprong Twintig jaar planvorming en woningbouw: van blauwdruk plan naar uitnodigingsplanologie

Colofon Radboud Universiteit Nijmegen Colofon Radboud Universiteit Nijmegen Faculteit der Managementwetenschappen Faculteit der Managementwetenschappen Sociale geografie, Planologie en Milieu Sociale geografie, Planologie en Milieu In opdracht van: Architectuur Centrum Nijmegen In opdracht van: Architectuur Centrum Nijmegen Auteurs Auteurs Erwin van der Krabben Erwin vanFeijter der Krabben Frank de Frank de Feijter Krabben, van der, E., Feijter, de, F.J, (2014). De slag om de Waalsprong: twintig jaar planvorming en woningbouw: blauwdruk plan naar Radboud Universiteit: Krabben, van der, E.,van Feijter, de, F.J, (2014).

De slaguitnodigingsplanologie. om de Waalsprong: twintig jaar planvorming en Nijmegen. woningbouw: van blauwdruk plan naar uitnodigingsplanologie. Radboud Universiteit: Nijmegen.

De foto van van de de voorpagina voorpagina,en bovenste foto vanvan pagina IX zijn6afkomstig van Leo de de bovenste foto IIII vanenpagina zijn afkomstig van Verriet.

Thea van Foto’s pagina II en bovenste foto van pagina 6 zijn afkomstig van Thea van den Heuvel. den Heuvel. De bovenste foto’s van pagina II en IX zijn afkomstig van Leo Verriet.

Overige foto’s in in het het verslag zijn zijn gemaakt gemaakt door door Frank Frank de de Feijter.

Feijter.

De totstandkoming van het rapport is mogelijk gemaakt met een financiële bijdrage van het Stimuleringsfonds Creatieve Industrie.

Industrie.

10november november2014 2014 12

De slag om de Waalsprong

I