Page 1

www.halter.ch

N r. 7 — 2014

K O M P L E X

Nr. 7 — 2014   Das Magazin der halter Ag

das hochhaus hard turm Park in Zürich-west – urbanität im Limmattal Ostermundigen ist überall – leben, wohnen und arbeiten im jahr 2024 – Genossenschaftsbauten

K O M P L E X


Editorial Wo beginnt die Stadt, und wo endet sie?

Die Stadt ist ein spannendes und facettenreiches Phänomen. Ihm ha­ ben wir uns im vorliegenden KOMPLEX aus verschiedenen Perspek­ tiven genähert. Zum Beispiel mit der Frage: Wo beginnt die Stadt, und wo endet sie? Benedikt Loderer, Stadtwanderer, besuchte für uns die Berner Agglomerationsgemeinde Ostermundigen und stellte fest: «Ostermundigen ist überall.» Auch im Limmattal, das in seiner Gesamtheit als Limmatstadt verstanden werden könnte, wie Jasmina Ritz ausführt. Dietmar Eberle und Eberhard Tröger erforschten die Atmosphäre von Dichte in Quartieren in Wien, München, Berlin und Zürich. Hochhäuser, Ausprägung höchster baulicher Dichte, werden in verschiedenen Artikeln als städtebaulicher Akzent und als span­ nende Form urbanen Wohnens behandelt. Zum Spektrum städtischen Lebens gehört auch die genossen­ schaftliche Organisations-, Bau- und Wohnkultur. In historischer Betrachtung beleuchtet Sabine von Fischer diese Ausprägung der Ur­ banisierung, ihre Architektur und Suche nach neuen Wohnformen. Hubertus Adam vergleicht das frei auslegbare Wohnangebot der Win­ terthurer Archhöfe mit fortschrittlichen Wohnungskonzepten aus den Niederlanden. Es mag erstaunen, dass derartige Experimente auch durch private Entwickler erfolgen, die, wie David Strohm schreibt, erhebliche volkswirtschaftliche und gesellschaftliche Bedeutung ha­ ben. Politisch Bedenkenswertes zu Raumplanung und Immobilien­ markt bringt der Ökonom Donato Scognamiglio zu Papier. Zukunftsforscher Lars Thomsen beleuchtet die Trends der kom­ menden Dekade. Für Martin Vesper, CEO von digitalSTROM, ist das Smart Home Gegenwart. Im Interview erklärt er, warum ein vernetz­ tes Haus heute schon so einfach wie ein Smartphone zu bedienen ist. Auch in eigener Sache gibt es Neues. Im letzten Teil des Maga­ zins ist anschaulich belegt, dass wir uns als Gesamtgruppe weiter vom Verständnis des Generalunternehmens entfernt haben. Das lässt sich nicht nur in der Angebotspalette ablesen. Es manifestiert sich auch in der Bezeichnung der Halter Generalunternehmung, die nun Halter Gesamtleistungen heisst. Balz Halter

1 editorial

Balz Halter, Verwaltungsratspräsident der Halter AG


Eberhard Tröger

Eberhard Tröger (geboren 1969) stu­­dier­­­te Architektur in Berlin und Zürich. 2010 war er Generalkommissar des Deut­ schen Pavillons der Biennale in Venedig. Der Architekt, Autor und Künstler lehrt an den Zürcher Hochschulen ZHAW, ZHDK, ETH und schrieb in KOMPLEX über dichte Atmosphäre.

Editorial Wo beginnt die Stadt, und wo endet sie?

1

Intern und inhalt

2

Journal

6

Kolumne Verdichten – aber bitte richtig! Architektur Verspielt verhüllt: Eine neue Landmarke für Zürichs Westen «Architektur ist nicht nur Funktion, sondern  auch optische Erscheinung und Sinnlichkeit.» 

19

20 28

B www.eberhardtroeger.net A Beitrag auf Seite 56

Gaston Wicky

i n t e r n

Der Zürcher eröffnete 1980 ein Atelier für Mode-, Werbe- und People-Fotografie. Später spezialisierte er sich auf Ar­chi­ tektur und Interieur. In den letzten Jah­ ren publizierte er in vielen Zeitschriften und Büchern. Seit 2011 dokumentiert er den Bau des Hard Turm Parks. B www.architekturmedia.ch A Beiträge auf den Seiten 5, 20, 28

Bettina Methner

Nach langjähriger Tätigkeit im Korrek­ torat des «Tages-Anzeigers» ist die 47-­ Jährige seit 2011 für Marketing und Kommunikation der Halter-Beteiligungs­firma mivune AG verantwortlich. Sie schrieb einen Beitrag über das 2SOL-­System und ist als Korrektorin von KOMPLEX Mitarbeiterin erster Stunde. A Beitrag auf Seite 90

Der Zürcher Architekt Peter Märkli baute eine Wohnung im Hard-Turm-Park-Hochhaus mit Kalk­sandstein, Kirschholz und industriellen Details aus. 34 Poetische Anspielung in polygonaler Form  Solitär im Kontext 42 StÄdtebau Gemeinnütziger Wohnungsbau:  Nachbarschaften im Interessenverband Dichte Atmosphäre

50 56


Vom Limmattal zur Limmatstadt —  62 eine Region wird neu gelesen Jasmina Ritz, Geschäftsführerin der Limmatstadt AG, hält ein Plädoyer für die Entwicklung des urbanen Raums von Zürich bis Baden. Schlüsselprojekte sollen den Prozess unterstützen. 66 Ostermundigen ist überall Immobilien und Markt «digitalSTROM soll zum internationalen  Standard in der Hausvernetzung werden.»

Planen und bauen Ein Beitrag zur Energiewende Historischer Bestand sucht neue Bestimmung

90 94

finanzen Portfolio-Pflege mit strategischem Development 98 Mit der Masse an Erneuerungsbauten gewinnt der Schweizer Immobilienmarkt eine neue Heraus­forderung. Für Verantwortliche von Real 70 Estate Assets bedeutet das: Liegenschaften müssen beständig weiterentwickelt werden. 102 Im Korsett der Regulierungswut  Der Ökonom Donato Scognamiglio, CEO der IAZI AG und Titularprofessor an der Universität Bern, diskutiert in seinem Beitrag die aktuellen Entwicklungen in den Bereichen Raumplanung und Immobilienmarkt Schweiz. 104 Risikoadjustierte Entwicklungsmodelle  Lukrative Investments sind Mangelware. Darum stehen vermehrt auch risikobehaftete Immo­bi­lienentwicklungen im Fokus der Anleger. Eine genaue Analyse kann Sicherheiten schaffen.

Unser Fotograf Oliver Mark traf Martin Vesper in seiner Heimatstadt Wuppertal. Im Interview erklärt der CEO von digitalSTROM, wie ein ver­ netztes Haus über intelligente Taster, Smartphone und Computer gesteuert und bedient werden kann. 80 Privates Risiko, öffentlicher Nutzen  Leben, wohnen und arbeiten im Jahr 2024 — ein 84 Ausblick von Zukunftsforscher Lars Thomsen

Die Zukunft ist ein Zeitraum, den wir noch ge­ stalten können. Darum lohnt sich der Blick auf die Trends in den Bereichen Arbeit, Kommu­ nikation, Technologie, Mobilität, Energie und Stadtentwicklung.

HALTER AG

Die Halter AG profiliert sich seit bald 100 Jahren als Dienstleistungsunternehmen in allen Sektoren der Schweizer Immobilienwirtschaft. Mit den Industriebeteiligungen im Bereich neuer Techno­ logien wurde ein weiteres Standbein geschaffen. 107 Halter AG Halter Entwicklungen 112 Halter Gesamtleistungen 118 Halter Immobilien 122 Halter Bauservice 128 Beteiligungen 130 Impressum

132

i n h a l t


10 Standorte. 100 Mitarbeiter. Elektro-/Geb채udetechnik-Engineering.

Ein Partner.

Vertrauen verbindet. www.rbeag.com info@rbeag.com


Wie können wir unsere Gebäude mit Energie versorgen und dabei Emissionen vermeiden?

Design: STVG – Mahrer, Lzicar

www.2SOL.ch


Ein Steilpass für die Stadt

j o u r n a l

Die Frage nach einem Fussballstadion für Zürich bewegt die Gemüter. Bis Ende April 2014 hatten Investoren die Möglichkeit, neue Projektvorschläge einzureichen. Der Stadtrat will diese bis zum Herbst prüfen. Auslöser für die Bereitschaft der Stadt, das Thema erneut auf die Agenda zu nehmen, war die von der Halter AG und den beiden grossen Zürcher Fussballklubs FCZ und GCZ vorgestellte privatwirtschaftlich finanzierte Stadionlösung – für viele Fans ein Lichtschimmer nach dem AbstimmungsNein im September 2013. Das Konzept sieht auf dem ursprünglich für das Sta­dion vorgesehenen Hardturm-Areal eine reine Mantelnutzung vor, die das neue Fussballstadion querfinanzieren soll. Die Sportstätte würde parallel auf einem alternativen, städtischen Grundstück erstellt werden. Die beiden Spitzenklubs der Raiffeisen Super League haben das Dossier zusammen mit dem Halter-­ Projekt-Team fristgerecht eingereicht. Es nährt die Hoffnung, dass die Zürcher Fussballfans in absehbarer Zeit doch noch in den Genuss eines neuen Stadions kommen. Der Ball bleibt also im Spiel.

Dialog und Begegnung Alle Projektbeteiligten des Zentrums Europaplatz im westlichen Berner Stadtteil Ausserholligen stecken mitten in den Vorbereitungen für die anstehende Eröffnung im Dezember 2014. Auch das Interesse der Bevölkerung wird immer

grösser, schliesslich wurde ein Teil des Gebäudes einem ganz besonderen An­­ liegen gewidmet: Das Haus der Religionen im Zentrum Europaplatz ist ein weltweit einzigartiges Vorhaben, das auf dem Gedankengut des Schweizer Theologen Hans Küng aufbaut, einen Ort für den Dialog zwischen den Kulturen und Religionen zu schaffen. Die besondere Ausstattung der verschiedenen Sakralräume für Aleviten, Buddhisten, Christen, Hindus und Muslime erforderte die ganze Aufmerksamkeit der Verantwortlichen von Halter Gesamtleistungen. So etwa die ornamentartige Rippendecke im von den Christen genutzten Bereich. Das ästhetisch ansprechende und baulich aufwendige Detail besteht aus sogenannten Rippenbögen mit einer konstanten Breite von 14 Zentimetern. Alle Rippen werden in einer speziellen Deckenschalung gegossen und scharfkantig ausgeführt. Dabei kommen weder Dreiecksleisten noch andere Einlagen zum Einsatz, was hohe Ansprüche an die ausführenden Gewerke stellt. Eingebettet in die Überbauung Zentrum Europa-

In allen Farben des Regenbogens Eine geglückte Symbiose aus Architektur und Kunst zeigt das Bürohaus Wiesenstrasse im neuen Stadtteil amRietpark in Schlieren. Der Bau des Zürcher Büros SLIK Architekten erstreckt sich entlang der SBB-Geleise vis-à-vis dem Bahnhof Schlieren. Die exponierte Lage ist für eine starke visuelle Ausstrahlung in den Stadtraum prädestiniert. Mit dem Werk «Iris» des Zürcher Künstlers Kerim Seiler konnte dieser Anspruch eingelöst werden. Regenbogenfarbene Lamellenstoren ziehen sich wie eine Membran über die gesamte Fassadenlänge des Gebäudes. In der Vertikalen sind diese allein durch die Geschosse unterbrochen. Je nach Blickwinkel verschwimmen die einzelnen Farben zu einem Farbspektrum. Im Inneren des Hauses ergeben sich so, abhängig von Tageslichtverhältnissen und Stellwinkel der Storen, einzigartige Lichtstimmungen. Kerim Seiler ist in der Vergangenheit mit verschiedenen Interventionen und Installationen im öffentlichen Raum in Erscheinung getreten. So etwa mit

platz, profitiert das Haus der Religionen vom Leben des Wohn- und Geschäftsgebäudes. Die insgesamt 88 Wohnungen in den Obergeschossen sind Anfang des Jahres erfolgreich in die Vermietung ge­gangen. Mit Coop konnte bereits der erste Hauptmieter für die Gewerbeflächen im Erd- und Untergeschoss gefunden werden. Der Detailhändler wird auf rund 700 Quadratmetern Grundnahrungsmittel, Frischprodukte, fremd­ ländische Spezialitäten und Non-FoodArtikel anbieten.

ei­ner Arbeit aus bunten Neonröhren am Zürcher Hauptbahnhof, die anlässlich der Eröffnung der Europa-Allee eingeweiht wurde. Für das Kunst Event Art Masters 2013 in St. Moritz realisierte er zum zweiten Mal das Projekt «Relay», ein Atelierraum auf dem Dach des Hotels Crystal. Er war die Nachbildung einer einfachen Holzhütte aus bunten Latten, deren Original in Johannesburg steht.

B www.europaplatz.ch A Halter Entwicklungen, Seite 112

B www.amrietpark.ch A Halter Entwicklungen, Seite 112 A Halter Gesamtleistungen, Seite 118 A Halter Immobilien, Seite 122


mit weissen Fronten zu gekalkter Eiche lieferte der italienische Hersteller Va­renna. Mit einer intelligenten Vernetzung aller Lichter und Elektrogeräte sowie einem An- / Aus-Generalschalter mittels digitalSTROM offeriert die Musterwohnung alle Annehmlichkeiten, die moderne Smart-Home-Technik zu bieten hat. B www.hardturmpark.ch B www.dyersmith-frey.com A Halter Entwicklungen, Seite 112 A Halter Immobilien, Seite 122

Im 23. Stock des Hard-Turm-Park-Hochhauses realisierte das Zürcher Designbüro Dyer-Smith Frey eine Muster­ wohnung mit besonderem Ambiente: Die Wände tragen Beige- und Petroltöne, die Möbel verströmen metropo­ litanes Flair, und die Leuchten setzen die Räume gekonnt in Szene. Speziell für das Duplex-Apartment entwarfen Gian Frey und James Dyer-Smith die Penthouse Collection. Dazu gehören Sideboard «Divine», dessen Türen ein gefrästes Rautenmuster tragen, Bücherregal «Division», das gleichzeitig als Raumtrenner dienen kann, und Lounge Chair «Flex-outdoor» samt dem dazu passenden Clubtisch «Sunshade». Alle Möbelstücke wurden von einem Schrei­ nerbetrieb im Jura gefertigt. Die Küche

Teil eines Netzwerks Neben dem Engagement im Architekturforum Zürich zählt die Halter AG zusammen mit den Firmen Zumtobel, Sanitas Trösch, Création Baumann und GVB Gebäudeversicherung nun auch zu den Hauptsponsoren des Architekturforums Bern. Der regionale Interessenverband bietet Architekten, Planern und Fachorganisationen eine Plattform zur Förderung des offenen Dialogs über Architektur, Städtebau, Freiraumplanung und Gestaltung. Mit den regel­ mässigen Formaten Carte blanche, Schaufenster Bern, Frühjahrsreihe und Herbstreihe sollen im Rahmen von Veranstaltungen und Ausstellungen die Gestaltungsformen unserer Umwelt als wichtige Bestandteile unserer Kultur und prägende Ausdrucksformen unserer Gesellschaft besprochen und visualisiert werden. Noch bis im Juni 2014 läuft die Vortragsreihe «Wohnen. Vorwärts in die Vergangenheit». Die kommende Herbstreihe debattiert über die Frage: «Wer plant die Stadt?» Stadtplaner, Stadtbaumeister, Verkehrs- und Grünraumplaner werden hierzu unter dem

Aspekt der raumplanerischen Aktualität und öffentlichen Meinungsbildung Stellung nehmen. Die Veranstaltungen werden im Kornhausforum im Zentrum der Berner Altstadt ausgetragen. B www.architekturforum-bern.ch

Im Auftrag Ihrer Majestät Seit März 2014 setzt die Halter AG die Real Estate Agency & Brokerage Standards ( REABS) um. Die Handlungs­ empfehlungen für eine professionelle, verantwortungsvolle und transparente

Immobilienvermarktung werden durch die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) vorgegeben. RICS ist der weltweit grösste Verband für Immobilienfachleute. Er wurde bereits 1868 in England gegründet und erhielt 1881 die Royal Charta, die nur an Einrichtungen von öffentlichem Interesse vergeben wird und einer Körperschaft besonderen Status verleiht. Die Charta gab den Berufsbezeichnungen Chartered Surveyor, MRICS (Professional Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors) und FRICS (Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors) ihren Namen. Eine RICS-Mitgliedschaft kann beantragen, wer fundiertes Wissen über die Immobilienbranche und eine anerkannte höhere Ausbildung mitbringt. Der Titel FRICS hingegen wird erst nach Ablauf einer mindestens fünfjährigen Mitgliedschaft und entsprechender Eignung verliehen. Mit Jacques Hamers, Halter Immobilien, und Andreas Campi, Halter Entwicklungen, sind zwei Ge­schäftsleitungsmitglieder bei RICS ak­kreditiert und für RICS Switzerland tätig. B www.rics.org

7 Journal

Penthouse Collection


Purismus. Sinnlichkeit. Intelligenz. Mehr 端ber die Faszination der bulthaup K端che erfahren Sie bei Ihrem bulthaup Partner, www.bulthaup.ch


Der Hard Turm Park wächst Das Areal Hard Turm Park an der Pfingstweidstrasse in Zürich entwickelt sich zu einem attraktiven Wohngebiet. Für die Architektur der dritten Etappe wurde das Büro Theo Hotz Partner be­stimmt. Es entwarf einen Wohn- und Geschäftsblock mit luftigem Innenhof, dessen Fassade mit türkis schimmernden Fliesen überrascht. Das neue En­semble an der Pfingstweidstrasse 106 bietet 95 Mietwohnungen. Gleichzeitig entstehen rund 5000 Quadratmeter Büro- und Dienstleistungsflächen, für die Coop als Hauptmieter gewonnen werden konnte. Einzigartig ist der sechs Meter lange Pool auf dem Dach des Gebäudes. Von hier aus werden die zu­künftigen Bewohnerinnen und Bewohner dereinst einen spektakulären Blick über Zürich-West genies­sen können – und das nicht nur im Sommer. Das Projekt Park West der Hardturm AG schliesst die Entwicklung des Hard Turm Parks ab. Vorgesehen sind 57 Eigentumswohnungen und Büroflächen, die bereits an den Schweizer Finanzdienst-

Ein Quartier im Wandel

leister SIX vermietet werden konnten. Fast gleichzeitig hat mit dem Wohn- und Geschäftsgebäude Förrlibuck-Terrassen ein weiterer Bau in direkter Nachbarschaft begonnen. An ruhiger Lage entstehen 49 Eigentumswohnungen, die alle mit Terrassen oder Loggien ausgestattet sind. Ein lang gezogener öffentlicher Park erschliesst das neue Quartier für Fussgänger und schafft willkomme­ne Ruheplätze.

Form wird die Sicht der städtischen Behörden, der Immobilienentwickler und -investoren sowie der Anwohner gezeigt. Gegensätzliche Vorstellungen prägen die Neuerfindung von ZürichWest, wo die städtebauliche Entwicklung noch längst nicht abgeschlossen ist.

B www.hardturmpark.ch B www.hotzpartner.ch B www.foerrlibuck-terrassen.ch A Halter Entwicklungen, Seite 112 A Halter Immobilien, Seite 122

ergänzt das Gesamtsystem von WESCO BALANCE in einfacher und selbstver-

ständlicher Weise. Sie ermöglicht, dass die Küchenhaube sowohl in ihrer eigentlichen Funktion als Dunstabzugshaube als auch als Grundlüftung genutzt werden kann. Gesteuert mit digitalSTROM, lassen sich die verschiedenen Lüftungsstufen bequem über die Taster an der Haube, der Wand und über Smartphone oder Tablet steuern.

Die von der Stadt Zürich herausgegebene DVD «Neue Urbanität im Westen» lädt zu einem 33-minütigen Streifzug durch das Trend-Quartier Zürich-West ein. Der Film beleuchtet die urbanen Veränderungen im ehemaligen Industriequartier über die Zeitspanne der letzten drei Jahre. In dokumentarischer

B www.stadt-zuerich.ch

Mission bessere Luft Seit Anfang 2014 wird die Airbox von BS2 durch die WESCO AG, Pionier und schweizweit führendes Unternehmen in der Lüftungstechnologie, vertrieben. Die Airbox als dezentrales Zuluftgerät

Ein Leben lang Ende 2014 wird Peter Schweizer nach 47 Arbeitsjahren bei der Halter AG in den Ruhestand treten. Sein Berufsleben begann am 4. Juli 1967 bei der Firma Schärer Blitzgerüst, die im Jahr 1978 von Halter übernommen wurde. Dort arbeitete Peter Schweizer in wechselnden Funktionen: zuerst als Monteur, später als Chefmonteur und Bauführer. Nach dem Verkauf des Gerüstunternehmens 2011 wechselte er als Assistent der

Bewirtschaftung zu Halter Immobilien. Noch immer erinnert sich Peter Schweizer gerne an jene Zeiten, als die Löhne nicht wie heute per E-Banking über­ wiesen, sondern noch bar ausbezahlt wurden. Alle zwei Wochen ging er mit den Lohntüten auf die Baustellen, um sie dort an die Arbeiter zu verteilen. Die Halter AG bedankt sich an dieser Stelle für sein langjähriges Engagement und seine Treue.

9 Journal

B www.wesco.ch B www.bs2.ch A Beteiligungen, Seite 130


RE CT U E T I H AR C B OX. ERE

S IE UN X IN S N CH E E BO B ESU ITECTU R . H CH AR C ZÜR I rich ü

Z 8005 101, e s s tra .ch turms ww.hgc Hard w

UNSERE WAND- UND

Wir verwandeln Ihr Wohnzimmer in einen Hingucker. Als Spezialistin für Beläge

BODENBELÄGE SIND

Besuchen Sie unsere grosse Ausstellung an der Hardturmstrasse 101 in

ECHTE HINGUCKER.

aus Keramik, Naturstein und Parkett bieten wir alles für die Heimverschönerung. Zürich und lassen Sie sich rund um das Thema Wand- und Bodenbeläge beraten. Werfen Sie doch mal ein Auge auf www.hgc.ch.


Mit über 40 Museen ist Basel die Schweizer Stadt mit dem grössten kul­ turellen Angebot. Neben den renommierten Kunstsammlungen locken auch herausragende Bauten anerkannter Ar­chitekten Besucher an den Rhein. Jahres-Highlight der internationalen Kunstszene sind die Art Basel und die parallel dazu stattfindende Design Miami Basel, eine Ausstellung für Vintage-Möbel und Editions-Design. Alljährlich verwandeln die Veranstaltungen die Messehallen im Zentrum von Basel sowie viele weitere Ausstellungsräume auf Stadtgebiet in einen Ort der Begegnung und des Austausches. Hier treffen sich Künstler, Galeristen, Kuratoren, Sammler und Kunstinteressierte aus aller Welt. Zur Art Basel 2014 vom 19. bis 22. Mai hat die Halter AG Vertreterinnen und Vetreter der Basler Immobilienwirtschaft eingeladen. Im Rahmen einer Führung durch die Messehallen können die Teilneh­­mer das breite Spektrum zeitgenössischer Kunst kennenlernen sowie wertvolle Werke der Klassischen Moderne als auch früherer Epochen bewundern. Nirgends sonst lässt sich Kunst, Design und Architektur so hautnah erleben wie in Basel.

versität zu finden – erst recht, wenn nur ein bescheidenes Budget zur Verfügung steht. Hinzu kommt, dass junge Menschen meist andere Ansprüche an ihre Wohnform haben als der übrige Teil der Bevölkerung. Der Austausch unter Kollegen – fachlich wie sozial – ist ein wichtiger Bestandteil des studentischen Lebens. Halter hat sich in der Vergangenheit in verschiedenen Projekten für innovative Wohntypen engagiert, z. B. in Zusammenarbeit mit der Studentischen Wohngenossenschaft WOKO in Zürich. Aktuell sind gleich zwei Projekte mit Wohnraum für Studierende in der Pipeline von Halter Entwicklungen: Das Projekt COSMOS in Bern-Bümpliz bietet unter dem Stichwort Convenient Hous­ ing Wohnraum an gut erschlossener Lage direkt an der S-Bahn-Station Bümpliz-Nord. Des Weiteren ist mit dem Projekt Fonderie auch in der Universitätsstadt Fribourg studentisches Wohnen auf einer Arealfläche von 9000 Quadratmetern vorgesehen. A Halter Entwicklungen, Seite 112

Schlussstein am Rapidplatz Erst Anfang dieses Jahres konnten rund 300 neue Wohnungen im von der Halter AG entwickelten Dietiker Stadtteil Limmatfeld bezogen werden. Nun wurde der Grundstein für den Weidenhof gelegt. Die Überbauung ergänzt das bestehende Angebot mit verschiedenen, grosszügiB www.artbasel.com gen und hellen Wohneinheiten, die über B www.designmiami.com eine offene Küche und einen Essbereich Wo Studenten wohnen als Mittelpunkt verfügen – Details, die Für Studentinnen und Studenten ist es besonders von Familien geschätzt wermitunter schwierig, eine passende Woh- den. In den Erdgeschossflächen ist Ge­­ nung in nützlicher Distanz zur Uni­ - werbenutzung vorgesehen. Dort sollen

Läden aus den Bereichen Einrichtung und Innenausbau das Angebot, welches mit Migros, Lidl und weiteren Geschäften die Quartierversorgung gewährleistet, ergänzen. Die städtische Architektur wurde vom Zürcher Büro giuliani.hönger entworfen und erweitert das abwechslungsreiche Erscheinungsbild der Ge­ bäude rund um den Rapidplatz. Der Weidenhof ist das letzte Baufeld auf dem Limmatfeld, das unter der Führung von Halter entwickelt wird. Der Bezug ist für Frühjahr 2016 geplant. B www.limmatfeld.ch A Halter Entwicklungen, Seite 112

Connected Building Bezieht ein Mieter seine neue Wohnung, steht ihm sofort Strom, Wasser und Wärme zur Verfügung. Ein Internetzugang wurde bislang nicht angeboten. Das soll sich nun ändern. Mit Connected Building kann jeder Mieter sofort online gehen und zugleich Dienste wie Fernsehen und Telefonie über das Internet abonnieren. Der neue Service hat aber noch weitere Vorteile: Hauseigentümer

haben die Möglichkeit, den Internet-Breitbandanschluss kostengünstig zu beziehen, wenn sie gleich für mehrere Objekte einkaufen. Zudem stehen ihnen schon vor Bezug internetbasierte Dienste im Bereich des Facility Managements für Support, Überwachung, Steuerung und Alarmierung zur Verfügung. Halter Immobilien testet zu­sammen mit streamNow in ersten Pilotprojekten Connected Building und sammelt praxisgestützte Erfahrungen. B www.streamnow.ch A Halter Immobilien, Seite 122 A Beteiligungen, Seite 130

11 Journal

Vier Tage für die Kunst


Damit Unternehmen dort liquide sind, wo sie es brauchen. UBS Cash Management.

Cash Management und Zahlungsverkehr sind unser Handwerk seit 1862. Mit einer Vielzahl an flexiblen und transparenten Lösungen deckt UBS sämtliche individuellen Bedürfnisse bezüglich Cash-Übersicht, CashBewegung, Cash-Anlage und System-Integration optimal ab. Vereinbaren Sie einen persönlichen Termin und lassen Sie sich beraten. www.ubs.com/cashmanagement

: lassen eraten 53 002 b t z t Je 48 n 08 4 Telefo

© UBS 2014. Alle Rechte vorbehalten.


kennenzulernen. «Auch die zweite Teilnahme am Girls’ Day war für uns eine echte Herzensangelegenheit», sagt Eva Heringhaus, Leiterin Unternehmenskommunikation bei digitalSTROM. «Wir möchten die Mädchen mit unserer Leidenschaft für das Smart Home an­stecken und sie für technische Berufe begeistern. Wir entwickeln anspruchsvolle Hightech-Produkte. Dazu brauchen wir selbstverständlich auch weibliche Talente, die wir gezielt unterstützen und fördern.» Der Mädchen-Zukunfts-

«MONOCLE», das englischsprachige Magazin für Gesellschaft, Politik, Wirtschaft, Kultur und Design, wird von ei­ner internationalen Fangemeinde rund um den Globus gelesen. Seit 2007 entstehen die Ideen für Berichte, Repor­ tagen und Features am Redaktionssitz in London. Daneben werden Büros in New York, Tokio, Hongkong und Zürich unterhalten. Korrespondenten in Bei­rut, Mailand, Washington, Singapur und vielen anderen Städten liefern Beiträge aus ihrer Region. Kopf von «MONOCLE» ist der umtriebige kanadische Publi­ zist, Unternehmer und Brand-Experte Tyler Brûlé – manchem Schweizer noch be­kannt als Mastermind hinter dem Imagewechsel der Swiss, ehemals Swiss­ air. Für einen Bericht über die besten Köpfe Zürichs in der Ausgabe 11 / 2013 fiel seine Wahl auch auf die Halter AG. In einem Firmenportrait wurde der Immobilienspezialist in Wort tag ist ein Projekt des Kompetenz­ und Bild vorgestellt. zentrums Technik-Diversity-Chancengleichheit e. V. und wird vom Bun­des­B www.monocle.com ministerium für Bildung und Forschung, Frauen-Power vom Bundesministerium für Familie, Gerne erinnern wir uns an diese Szene: Senioren, Frauen und Jugend sowie aus Zum Girls’ Day 2013 war digitalSTROM Mitteln des Europäischen Sozialfonds zu Gast im Kanzleramt in Berlin und traf der Europäischen Union ge­fördert. Angela Merkel. Nun fand am 26. März B www.digitalstrom.com am deutschen Firmensitz des Smart- A Beteiligungen, Seite 130 Home-Anbieters in Wetzlar der Girls’ Day 2014 statt. Mädchen im Alter von 13 Anspruchsvolle Aufgabe bis 16 Jahren hatten die Möglichkeit, die Auf dem Areal der ehemaligen Seidenvielfältigen und spannenden Technik­ zwirnerei Zwicky & Co. AG in der Geberufe innerhalb des Unternehmens meinde Wallisellen nordwestlich von

Zürich soll in den kommenden Jahren ein lebendiger Stadtteil mit ei­ nem vielfältigen Wohnraum- und Ar­ beitsplatzangebot entstehen. Die Halter AG verfügt über ein Kaufrecht für die Parzelle B Nord. Basierend auf dem Gestaltungsplan vom 27. Januar 2012, hat Halter für dieses Teilgebiet einen Architekturwettbewerb zur Entwicklung und Realisierung eines innovativen und repräsentativen Projekts mit Wohnungen, Hotel, Gastronomie und Gewerbe durchgeführt. Der Gestaltungsplan sieht

13 Journal

Meinungsmacher

für die Parzelle ein 75 Meter hohes Hochhaus als städtebaulichen Akzent vor. Neben der Haltestelle der Glattalbahn soll zudem ein öffentlicher Platz von rund 500 Quadratmetern Fläche zur Wahrung des freien städtischen Raums entstehen. Das Preisgericht, bestehend aus namhaften Architekten, der Halter AG als Entwickler sowie Vertretern des Gestaltungsbeirats und der Ge­ mein­de, hat im April 2014 das Projekt PAPILLON von Ramser Schmid Architekten, Zürich, zum Sieger erkoren. B www.ramserschmid.ch A Halter Entwicklungen, Seite 112


Entdecken Sie Ihr Zuhause doch mal ganz neu – mit digitalSTROM.

Die Idee ist ganz einfach. Einfach genial. Heimkommen und sich gleich wohl fühlen? Mit einer einladenden Lichtstimmung, angenehm temperierten Räumen und Ihrem Lieblingssong, der leise aus der Musikanlage ertönt? Ein Luxus, den Sie nun täglich erleben können: denn digitalSTROM macht Ihr Zuhause zu Ihrem Smart Home. Stellen Sie sich vor, wie Sie Ihre Räume mit modernster Lichttechnologie, wie beispielsweise durch wechselnde farbige Lichtakzente komplett verwandeln können. Steigern Sie Ihren Komfort durch die Programmierung

verschiedenster Szenarien – und das ganz unkompliziert. Erleben Sie, wie Sie Ihr Zuhause zu einem guten Freund machen, der sich ganz nach Ihren Wohngewohnheiten richtet und das Design Ihres Hauses nicht beeinflusst. Steuern kann man das Ganze einfach über die Lichtschalter oder bequem via PC, Tablet, Smartphone, durch Sprache oder völlig automatisiert. Also dann: Legen Sie doch schon mal die Füße hoch und lassen Sie sich diese clevere Smart Home-Lösung durch den Kopf gehen. www.digitalstrom.com


Bestellerkompetenz. Halter Immobilien ist durch David Naef in den Fächern Immobilienmarketing und Projektentwicklung an der Hochschule Luzern vertreten. Andres Stierli unterrichtet in mehreren Modulen am Institut für Facility Management an der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW) so­wie am CUREM.

Leckerbissen Lichtsteuerung Mit der Präsentation von LITECOM setzte Zumtobel, Anbieter für ganzheitliche Lichtlösungen, auf der Light + Building 2014 in Frankfurt einen Meilenstein in der Gebäudesteuerung. Das digitale Lichtmanagementsystem reduziert Steuerungsprozesse auf ein Minimum und ermöglicht eine angenehme Nutzerführung und intuitive Bedienung. Neu ist die Verknüpfung von Controller, Touchpanel und Software in ei­nem offenen System. Damit lassen sich individuelle Lichtlösungen erstellen, steuern und überwachen. LITE­- COM wurde vom Schlieremer Softwareun­ter­nehmen mivune in Zusammen­ arbeit

Zusammen mit dem Fotografen Reto Guntli begab sich die Journalistin und Autorin Christine Marie Halter-Oppelt auf die Suche nach den schönsten Häusern und Wohnungen im Engadin und in St. Moritz. Was sie fanden, zeigt ein im letzten Herbst im Münchner Verlagshaus Knesebeck erschienener Bildband in stimmungsvollen Fotografien und spannenden Geschichten über Domizile und ihre Bewohner. Dabei gleicht kein Interieur dem anderen. Jeder der Portraitierten hat seine ganz eigene Art, sich einzurichten. Da ist beispielsweise Rolf Sachs, der im alten Olympiastadion von St. Moritz sein ungewöhnliches Re­fu­gium gefunden hat. Oder der Architekt Arnd Küchel. Er hat gleich zwei Häuser nach seinen Vorstellungen ge­staltet: ein modernes Wohnhaus mit grossen Pano­ramafenstern in der Ebene von Sils Baselgia und eine alte Berghütte in Blaunca, deren Charme in der Reduk- mit IBM entwickelt. Auf der Basis der Entwicklungsplattform mivune OS tion und Intimität zu finden ist. konnte eine massgeschneiderte Lösung B www.knesebeck-verlag.de geschaffen werden. Die offene Software­ In der Lehre architektur macht es möglich, dass Der Unternehmensspitze der Halter AG LITECOM mit allen üblichen Feldbus­ ist es ein Anliegen, erworbenes Wis­ - systemen kommunizieren und auf einfasen weiterzugeben. Darum sind gleich che Weise in Gebäudeleitsysteme eingemehrere Mitarbeitende in Lehrpositio- bunden werden kann. Zusammen mit nen an Hochschulen tätig. Halter Ent- der frei gestaltbaren Funktionalität wicklungen entsendet Andreas Campi durch Plug-ins werden neue Massstäbe im Fach Immobilienentwicklung an das in der Lichtsteuerung gesetzt. Institut CUREM der Universität Zürich. B www.zumtobel.com Patrick Senn hält an der Fach­ hoch­­­ - B www.mivune.com schule Winterthur Vorle­ sungen über A Beteiligungen, Seite 130

Überzeugende Planung

In der Gemeinde Obfelden im Bezirk Affoltern a. A. sollen auf einem gegenwärtig landwirtschaftlich genutzten Areal Mietwohnungen realisiert wer­­­den und so zur Erweiterung des Dorfkerns beitragen. Im Rahmen eines Wettbewerbsverfahrens beauftragte Halter Im­mobilien sieben ausgewiesene Architek-

turbüros. Die Projekteingaben sollten architektonische Lösungen zur Neugestaltung aufzeigen und identitätsstiftende Wirkung haben. Eine Fachjury wählte im April 2014 die Studie von Egli Rohr Partner AG zum Siegerprojekt. Ihnen ist mit dem Beitrag ein überzeugender Wurf geglückt, der in allen Be­langen besticht und sich wie selbstverständlich in das vorhandene Umfeld ein­fügt. Vor- und Bauprojekt werden noch dieses Jahr erarbeitet. Die Realisierung ist für 2015 vorgesehen. B www.erp-architekten.ch A Halter Immobilien, Seite 122

15 Journal

Traumlogen


Das Geheimnis professioneller Köche. Jetzt in Ihrer Küche. Mit dem Electrolux Profi Steam – jetzt erstmals auch mit SousVide Funktion – profitieren Sie vom Wissen der Sterneköche. Das Garen mit niedriger Temperatur erhält Intensität, Textur und Geschmack Ihrer Zutaten perfekt. Genau wie in Ihrem Lieblingsrestaurant. Entdecken Sie mehr auf www.electrolux.ch

Der Electrolux Profi Steam. Entdecken Sie die Möglichkeiten.


DS - 110

Design x Alfredo H채berli www.desede.ch


REAL ESTATE

Unsere Dienstleistungen decken den gesamten Immobilienbereich von der Transaktionsdurch­ führung bis zur Bewertung ab. Wir bieten das notwendige fachliche Know­how in den Bereichen Investition und Veräusserung, Steuern, Recht und Wirtschaftsprüfung sowie grosse Erfahrung und ein umfassendes Netzwerk auf höchster Qualitätsebene, national und international. Transaktionsberatung Real Estate Corporate Finance Bewertung von Portfolios, Liegenschaften, Projekten Unabhängige Investitionsberatung Strategische Beratung, Organisation

Kontaktieren Sie uns KPMG Schweiz T: +41 58 249 29 46

kpmg.ch/RealEstate

© 2014 KPMG Holding AG/SA, a Swiss corporation, is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member of the KPMG network of independent firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss legal entity. All rights reserved. The KPMG name, logo and “cutting through complexity” are registered trademarks or trademarks of KPMG International.

Gesamtheitliche Immobilienberatung bei KPMG


Verdichten – aber bitte richtig!

Text: Balz Halter, Illustration: Christoph Fischer Einigkeit herrscht allenthalben. Wir müssen verdichten, um weiterhin wachsen zu können, ohne gleichzeitig unsere Landschaft zu verschandeln. Doch will man zur Tat schreiten, erheben sich Bedenken und Ängste vor Qualitätsverlust, Anonymisierung, Verslumung, Dichtestress. Da heisst es: Klar, verdichten schon, aber bitte nicht hier, und wenn, dann höchstens ein kleines bisschen. Erstaunlich nur, festzustellen, dass die Menschen Dichte suchen. Die legendäre Flucht aufs Land, in die Ruhe und Idylle, hat sich längst ins Gegenteil gekehrt. Die Stadt als Wohnlage ist gefragter denn je, wie die jüngsten Wachstumszahlen belegen. Das Einzige, was diesen Trend bremst, ist die Tatsache, dass das Angebot die Nachfrage nicht decken kann. Deshalb steigen die Preise. Ist Dichte am Ende gar nicht so schlimm wie vermutet? Gilt nicht sogar, je dichter, umso besser? Was genau macht die Attraktivität der engen Zürcher Altstadt aus? Worin liegt der Reiz eines Manhattan oder Tokio? Deshalb: Verdichten – aber richtig. Das bedeutet erstens, wenn wir verdichten, dann in relevantem Mass, sodass auch wirklich Dichte entsteht; sodass Nähe, Intensität, Reibung, Austausch, Nachfrage, Angebot «stadt»-finden. Und zweitens heisst das, nicht flächendeckend zu verdichten, sondern an den richtigen Orten, an ausgezeichnet erschlossenen Lagen, da, wo leistungsfähige Infrastrukturen bestehen; nicht in der ländlichen Peripherie, deren Qualität genau in der lockeren Besiedlung besteht und deren Verdichtung zu erhöhtem Verkehr und zusätzlichem Infrastrukturbedarf führt. Richtige Verdichtung schafft ökonomische Anreize. Sind sie gross genug, ermöglichen sie die Transformation von veralteten, ineffizienten Quartieren in urbane, attraktive Stadtteile. Und zwar auch dann, wenn komplexe Eigentumsverhältnisse nur dank der hohen Verkaufserlöse bereinigt werden können. Sind sie gross genug, nehmen sie Druck aus dem Markt und reduzieren die unerwünschte Zersiedlung. Ist die Erhöhung der Ausnützung jedoch nur marginal oder werden die Anreize durch Mehrwertabschöpfung vernichtet, wird keine Verdichtung erfolgen. Es bleibt beim frommen Wunsch.

k o l u m n e


a r c h i t e k t u r

Verspielt verhüllt: Eine neue Landmarke für Zürichs Westen

Das Hochhaus des Hard Turm Parks ist wie die meisten neuen Türme des sich wandelnden Stadtteils 80 Meter hoch. Nicht nur seine Grösse, vor allem seine Hülle zieht die Blicke auf sich. So bewegt die Fenster in der Fassade liegen, so diskret verhüllen sie die Innenwelt.


21 Architektur


22 Architektur

Text: Sabine von Fischer, Fotos: Gaston Wicky Debatten um die Notwendigkeit spektakulärer Architektur sind dann gewinnbringend, wenn sie in Bezug auf einen Ort geführt werden. Das Areal des ehemaligen Fussballstadions Hardturm an der Pfingstweidstrasse in Zürich-West ist einer der Orte, wo solche Debatten geführt wurden. Westlich von Escher-Wyss-Platz und Schiffbau, zwischen dem Scheibenhochhaus des teilweise umgenutzten Migros-Verteilzentrums und der zur Kunsthochschule ausgebauten Toni-Molkerei, scheint die Stadt zu enden – beinahe. Ein schillerndes Hochhaus mit der Zürcher Normhöhe von 80 Metern und ein horizontal mäandrierender, schwarzer Block markieren, dass hier die Grenze zur Innenstadt allmählich nach Westen verschoben wird. Debattiert wurde vor allem bezüglich eines Neubaus für das Zürcher Fussballstadion, und dies mehrmals. Nachdem beide Projekte gescheitert sind – das erste von Meili Peter Architekten 2009 wegen Einsprachen, das zweite von Burkard Meyer Architekten 2013 beim Stimmbürger an der Urne – ist es denkbar geworden, dass die Zukunft des Areals seine Identität nicht aus dem Fussball schöpfen wird. Da ist es ein Glück, dass andere Bauten die Rolle einer Landmarke auf dem Areal einnehmen. Im Westen viel Neues Was sich im Innern des voluminösen Turms verbirgt, bleibt geheimnisvoll, verhüllt sogar. Nicht einmal scharfe Konturen hat das Hochhaus: An den Kanten springen die verschiedenen Ebenen von Fassaden und unterschiedlichen Fensterfassungen vor und zurück und bilden ein feinteiliges Relief. Die fast amorphen Umrisse des Hochhauses wirken wie das Gegenstück zur verdichteten Setzung des schwarzen Nachbarbaus von ADP Architekten. Diesem Bau ist es auch zu verdanken, dass das Hard-Turm-Park-Hochhaus frei und ungestört von Tiefgarageneinfahrten und Zulieferungen auf dem Boden steht: Im 2005 erstellten Gestaltungsplan für das Areal definierten ADP Architekten neben dem damals nicht angezweifelten Stadionneubau auf den ehemaligen Trainingsplätzen die Baufelder A, B und C, von denen das Baufeld B die gesamte unterirdische Erschliessung und gros­se Teile der Infrastruktur übernimmt. Den Wettbewerb für ein Hochhaus auf dem Baufeld C konnten Gmür & Geschwentner Architekten 2007 mit einem aussen

wie innen einfallsreichen Projekt für sich entscheiden. Heute sind die 24 Stockwerke grösstenteils bezogen: Die unteren 11 sind an die ArabellaHotelbetriebe vermietet und werden mit einem Restaurant, einer Bar, 8 Konferenzräumen und 197 Zimmern als Sheraton Zürich Hotel bespielt. Die darüberliegenden 121 Eigentumswohnungen umfassen einseitig wie zweiseitig orientierte Wohnungen, von denen einige mit spektakulären Raumfiguren überraschen. Die Aussenmasse des hohen Volumens sind mit 30 × 50 × 80 Metern an den Goldenen Schnitt angelehnt, und auch sonst taucht manches Motiv aus der klassischen Architektursprache an ungewohnter Stelle auf. Als ob die ganze Oberfläche des Gebäudes sich ständig in Bewegung befände, schieben sich die Fenster vor und hinter, über und in die Fassade. Die wie von aussen an das Hochhaus gedockten Glaskörper entpuppen sich von innen als bequeme Sitznischen, die genau das erlauben, was ein grosses Fenster an einem Hochhaus anbieten soll: ein Sich-Niederlassen, um die Aussicht zu betrachten. Dreidimensionales Raumspiel Nicht nur das Muster der vielfältigen Fensterformate und -figuren des westlichsten der neuen Hochhäuser von Zürich-West ist eine schillernde Komposition, auch im Innern des Hauses liegen viele verschiedene Welten über- und nebeneinander. Wie die Stäbe und Winkelformen im beliebten 80er-Jahre-Computerspiel Tetris aus der Unendlichkeit des virtuellen Raums purzeln und in eine sinnvolle Ordnung gebracht werden sollen, verschachteln und verschränken sich die Wohnungsfiguren im Hard-Turm-Park-Hochhaus zu einem kompakten vertikalen Block. Dass hier innen aber durchgehende doppelgeschossige Räume und Raum­figuren, grosszügige Übereck-Wohnungen und Maisonetten unter der Dachkante verborgen liegen, bleibt das Geheimnis des Innenlebens des auffälligen Hauses. Die Architekten haben für das Hochhaus einen besonderen Wohnungstyp erfunden: Auf der 12., 16. und 20. Etage gibt es je zwei sogenannte Hallenwohnungen, in denen sich ein über 30 Meter durchgehender Raum von der Ost- bis zur Westfassade erstreckt, der im Mittelbereich 5,40 Meter hoch ist. Diese hohen Wandscheiben zwischen den Erschliessungskernen im Mittelbereich dienen


23 Architektur


24 Architektur


25 Architektur


26 Architektur

auch der nötigen statischen Aussteifung, die durch die Windlasten in 80 Metern Höhe nicht zu unterschätzen ist. Räumlich entfalten sich hier in der tiefen Mittelzone der Wohnung Möglichkeiten für Kunstsammlungen und Bibliotheken – oder für die Klänge eines Pianos. Räumliche Kommunikation Das im Januar 2014 eröffnete Sheraton Zürich Hotel in den ersten 11 Geschossen wirbt mit der einzigartigen Architektur des Hauses und den mit 31 Quadratmetern grössten Standardzimmern von ZürichWest. Gut ein Jahr nach dem von Alfredo Häberli konzipierten 25hours-Hotel nebenan bringt das von den Münchner Interior-Designern wrightassociates ausgebaute Hotel mit zeitgenössischer Ausstattung nun auch Freunde des globalen Komforts ins Quartier. Nicht nur 197 Zimmer und 8 variable Konferenzräume, auch eine Club Lounge im obersten Geschoss des Hotels empfangen die Reisenden. Im Fitnessbereich im dritten Obergeschoss fordert die S-Bahn, die auf Augenhöhe über das Viadukt saust, geradezu zum Wetteifern auf. Mit Weitsicht und doch zwischen den Häusern laden die Nischen der Panoramafenster im Hotelzimmer zum Sitzen, Liegen und Staunen ein. Auf Höhe der beiden Konferenzgeschosse ist das Haus ins sogenannte «Röckli» gehüllt. Der auskragende, transparent wirkende Metallvorhang, für den die Architekten als Referenzen Automobil-Oldtimer, Ritterrüstungen und Pagodendächer nennen, legt sich auf Höhe der ersten beiden Obergeschosse wie ein Tutu um den Bau. Im Erdgeschoss des Hochhauses kommunizieren das Restaurant «Route twenty-six», dessen Name von den 26 Kantonen der Schweiz abgeleitet ist, und der italienisch inspirierte Bistro- und Barbetrieb «Nuovo» mit der Nachbarschaft. Westseitig, neben dem ausgerollten roten Teppich am Hoteleingang, liegt die «Business-Plaza» als dritter Aussenraum des Hotels, das so zwischen Eisenbahnviadukt, Grünraum und formal gefasstem Platz in einer vielfältigen Umgebung steht. Es ist gerade diese Heterogenität des wachsenden Quartiers Zürich-West, einst Ausgangspunkt und auch Verhängnis für die gescheiterten Stadionentwürfe, die es dem Hochhaus erlaubt, ungewöhnlich und auffällig zu sein. B www.hardturmpark.ch B www.sheratonzurichhotel.com A Halter Entwicklungen, Seite 112


LS

Gmür & Geschwentner Architekten AG

QS

QS

Das Büro wurde 1989 gegründet. Seit dem Austritt von Patrick Gmür im Jahr 2010 führt Michael Geschwentner die momentan 40 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Der Schwerpunkt liegt auf Wohnungs-, 23_OG; 1 : 200; 10.03.14 13:06; Hochhaus Hard Turm Park, Gmürdem & Geschwentner Architekten Büro- und Schulhausbau – mit zahlreichen Wettbewerbserfolgen. Zu den wichtigsten realisierten Werken zählen das Schulhaus Scherr (2000–2003), die Überbauung James (2002–2009), das Hochhaus Hard Turm OST Park (2007–2013) und die Wohnüberbauung Altwiesen (2008–2017) in Zürich sowie die Wohnüberbauungen Roost in Zug (2009–2012) und Weites Land in Bern-Brünnen (2010–2013). Auch laufende Projekte des Büros setzen sich mit den Herausforderungen des verdichteten städtischen Wohnungsbaus auseinso Architekten zum Beispiel das Projekt auf 12_OG; 1 : 200; 10.03.14 13:04; Hochhaus Hard Turm Park, Gmürander, & Geschwentner dem Baufeld A1 des Hard Turm Parks (2011–2017), in welchem das Thema ei­ner Verbindung städtischen Wohnens mit neuen typologischen Ansätzen für den Bürobau geradezu kulminiert. Ein weiteres Tätigkeitsfeld mit Schwerpunkt Wohnungsbau besteht mit dem Büro Steib & Geschwentner Architekten, welches aus dem im Jahr 2001 gegründeten Büro Gmür & Steib Architekten hervorgegangen ist und seit 2010 von Jakob Steib und Michael Geschwentner ge­führt wird. Die Zusammenarbeit stellt eine Synthese gesammelter ErfahrunG 21 Das Spiel der Fenster des Hard-Turm-Park-Hochhauses gen dar, die je nach Aufgabenstellung ex­verrät, wo die Nutzung von Hotel zu Wohnungen wechselt. G 23 Die Panoramafenster dienen innen als Sitznischen. perimentellen Charakter annehmen. Aus G 24 Der ostseitige Eingangsbereich zu den Wohnungsgedieser gemeinsamen Arbeit und ih­ren schossen zeigt gleichzeitig Grandeur und Intimität. Wettbewerbserfolgen stammen unter G 25 Das «Röckli» über den ersten beiden Stockwerken umhüllt die Konferenzräume und schützt vor Einblicken. anderem die Wohnhäuser an der PaulG 26 Die Lobby des Hotels liegt im Südwesten. Hier inszeClairmont-Strasse (2003–2006) und an niert das Sheraton die räumliche Kommunikation doppelder Imbisbühlstrasse (2004–2008) sowie geschossiger Räume (oben). Auch das Restaurant (Mitte) die Wohnüberbauungen Brüderhofweg und die Zimmer (unten) sind grosszügig gestaltet. G 27 Links: Südfassade (oben) und Querschnitt (unten). (2012–2021) und Bombach (2010–2017), Mitte, von oben nach unten: Die Grundrisse zeigen alle in Zürich. die Attikawohnungen im 23. Stock, das 12. Wohngeschoss, LS

23.OG

LS

QS

LS

12.OG

LS

QS

QS

LS

3.OG

LS

3_OG_ Hotel; 1 : 200; 10.03.14 12:37; Hochhaus Hard Turm Park, Gmür & Geschwentner Architekten

QS

QS

B www.gmuergeschwentner.ch

das 3. Hotelgeschoss und das Erdgeschoss mit Hotel.

EG LS

EG; 1 : 200; 10.03.14 12:36; Hochhaus Hard Turm Park, Gmür & Geschwentner Architekten

27 Architektur

Parzellengrenze

QS


28 Architektur

«Architektur ist nicht nur Funktion, sondern auch optische Erscheinung und Sinnlichkeit.»

Auf der 13. Etage des neuen Hard-Turm-ParkHochhauses realisierte der Zürcher Architekt Peter Märkli einen Innenausbau mit reicher Materialisierung und industriellen Details. Eine offene Raumgestalt macht die fliessende Durchwegung möglich.


Proportion, Mass, Material «Das Auge arbeitet mit Dialektik: kalt - warm, glänzend - matt, geometrisch - organisch», erklärt Peter Märkli, der dem «explizit scharfen» Industrie-Look besonders «reiche» Materialien gegenüberstellte. Da ist einmal der aus Nordfrankreich stammende Kalksandstein «Lunel brun» aus der Schicht «Napoleon». Seine feine Tonalität schmückt polierte, quadratische Boden- und Wandplatten sowie schmalere Streifen freier Längen, die durch die ganze Wohnung laufen, Verbindungen schaffen und sie verschränken. Ihre Masse wurden von der Raumhöhe hergeleitet. Die Proportionen entstanden, wie bei allen Märkli-Bauten, nach den Regeln des Goldenen Schnitts und des Triangulums. Den Fronten des langen Wandschranks im Flur wurde

folgendes Gestaltungsprinzip zugrunde gelegt: Aus den verschiedenen Ebenen und Grössen der Schranktüren entsteht eine Relieffigur, die komfortable Stauräume schafft. Das seidenmatt lackierte amerikanische Kirschbaumfurnier schmückt auch die drei einzigen Türen, die ihr Erfinder stolz «Tafeln» nennt. Sie sind zwischen Decke und Boden eingespannt. Ornamentersatz und Bruch im Reigen des Luxuriösen ist das expressiv gemaserte Olivenbaumholz an den Küchenfronten. Als sehr wichtig betrachtet Peter Märkli auch die Beleuchtung. Dafür wurden die Leuchtmittel in die Betondecke eingelassen und mit einem weissen Gitterblech verblendet. Sie sind nie in der Mitte des Raumes platziert, sondern immer in Tageslichtnähe und bilden das Orientierungslicht. Steh- oder Tischleuchten dienen als Punktlichter. Das gebildete Auge Nein, es hätte für die Gestaltung keine Rolle gespielt, eine Wohnung in einem bereits bestehenden Gebäude auszubauen, sagt der, der schon gros­se Büro- und Repräsentationsbauten für Konzerne wie Synthes und Novartis entworfen und realisiert hat. Wenn er etwas plane, konzentriere er sich völlig auf den zu gestaltenden Raum und suche nach den besten Lösungen. «Wir Architekten müssen eine Sache zu Ende führen. Das ist auch schon das Einzige, was uns vom Künstler unterscheidet. Architektur ist Kunst. Zwingend», konstatiert er. In der Gedankenwelt des Peter Märkli spielt das Auge eine besondere Rolle. Als Instrument der Wahrnehmung soll es genauso geschult werden wie die Sprache. Kunst- und Kulturgeschichte bieten Referenzen. Manche Epochen interessieren ihn mehr, andere weniger, abhängig von der Lebensphase, in der er sich befindet. Ein Entwurf im Sinne Märklis muss die Seele des Menschen erreichen, eine Wohnung schon beim Betreten eine Emotion auslösen. Sein Freund, der Pianist, gab ihm Carte blanche. Er bekam Eleganz und Konstanz. G 30 Im Büro steht ein ausziehbarer Tisch von Willy Guhl. Sind

Gäste zum Essen geladen, wird er ins Wohnzimmer getragen.

G 31 Das Wohnzimmer liegt in der südwestlichen Ecke des Hochhau-

ses und verfügt über ein grossformatiges Fenster mit Sitznische.

G 32 Oben: Schwarzer Flügel, Sitzgruppe und Salontische.

Unten: Der Grundriss zeigt die Verlegeordnung der Steinplatten.

G 33 Olivenholz gibt den Küchenfronten Charakter. An der

Decke verlaufen die weiss lackierten Rohre der Sprinkleranlage.

B www.maerkliarchitekt.ch B www.hardturmpark.ch A Halter Entwicklungen, Seite 112

29 Architektur

Text: Christine Marie Halter-Oppelt, Fotos: Gaston Wicky «Die vielen verschiedenen Wege-Kombinationen geben der Wohnung die Illusion von Grösse. Es ist wie mit dem Central Park in New York. Man glaubt, er sei riesig, weil man immer wieder rundum geführt wird und von einem Ort zum anderen wechselt», erklärt Peter Märkli das 3-Zimmer-Apartment, das er für einen befreundeten Pianisten im Hard Turm Park ausbaute. Schon beim ersten Blick auf den Grundriss war dem Architekten klar, dass er die vorgegebene Raumaufteilung durchbrechen würde. Intimität und Abgeschlossenheit finden sich nur im Schlafzimmer und im Bad. Die übrige Fläche wurde zu einer Form komponiert, in der ein mit Kalksandstein verkleideter Installationsschacht das geografische Zentrum markiert. Er war durch die komplexe Haustechnik des Hochhauses vorgegeben. Die Küche öffnet sich zum Flur und zur Fensterfront. Anstatt einer Wand dienen zwei Lagen von Vorhängen als Raumteiler. Mit ihnen lassen sich unterschiedliche Szenen herstellen – und sie beeinflussen die Akustik des Wohnzimmers. Dort steht das schwarze Piano des Hausherrn. Welch ein Kontrast zu den kaltweiss gestrichenen, glatten Wänden und Betondecken. In allen anderen Wohnungen im Haus sind diese abgehängt. Für Peter Märkli ein Ding der Unmöglichkeit: «Raumhöhe ist eine Qualität. Ich würde es nie zulassen, sie zu verschwenden.» Dass damit die Sprinkleranlage frei lag, kam ihm sogar noch gelegen. Die Rohre liess er weiss lackieren, die rot grundierten Stahlmanschetten wurden zur Referenz für die Farbe der Sprinklerköpfe.


30 Architektur


31 Architektur


0

1m

5m

W

N

S

O

32 Architektur


33 Architektur


34 Architektur

Poetische Anspielung in polygonaler Form


Stadtgründung im Limmattal Der Limmat Tower strahlt als Landmarke über dem aus vier frei stehenden Baukörpern komponierten Limmathof. Er wird mit seinen 80 Metern Höhe bald weit herum signalisieren, dass hier eine neue «kleine Stadt» gebaut wird, und gleichzeitig eine Sichtverbindung zum alten Stadtzentrum herstellen. Hoch waren die Erwartungen an den Architekturwettbewerb im Jahr 2011, hier werde ein ausdrucksvolles und zugleich vermittelndes Zeichen gesetzt. Das Preisgericht lobte das Siegerprojekt Fountainhead im Jurybericht für seine «intelligenten Lösungen» und für die «grosse Eleganz». Die huggenbergerfries Architekten AG unter der Leitung von Adrian Berger, Erika Fries und Lukas Huggenberger hatten das Programm nicht nur klug interpretiert, sondern auch mutig hinterfragt. Sie waren das jüngste der sieben eingeladenen Architekturbüros, von denen drei in den zweiten Rundgang geschickt wurden – neben Fountainhead die Eingaben E2015 CDI (Harry Gugger Studio) sowie Stadt-Figur (agps.architecture). Innerhalb der von Blockrandstrukturen geprägten Bebauung werden vier solitäre Baukörper definiert. Diese fassen einen Hinterhof, der mit hügeligen Konturen und grossen Bäumen einen intimen Raum im städtischen Quartier beherbergt. Im Limmat Tower, der von huggenbergerfries Architekten aus ihrem Wettbewerbsentwurf entwickelt wurde, sorgt im strassenseitigen Erdgeschoss der Detailhandel für Öffentlichkeit, darüber liegen Büroflächen entlang den äusseren Fassaden der sechs Sockelgeschosse. Die 38 Mietwohnungen wurden hofseitig in den Obergeschossen des Sockelbaus platziert. Im fünfeckigen Grundriss des Turms sind die insgesamt 98 Eigentumswohnungen angelegt,

die der Jurybericht für die intelligente Raumfolge und -organisation gelobt hatte. Die anderen Bauten des Ensembles wurden in der Weiterentwicklung auf andere Architekturbüros verteilt: Mit den beiden Solitären im Norden und Osten, bestimmt für ein Pflegeheim und betreutes Wohnen, wurde das Harry Gugger Studio beauftragt, mit dem Mietwohnungsbau im Südosten die Max Dudler Architekten AG, die auch am Wettbewerb teilgenommen hatte, aber schon im ersten Rundgang ausgeschieden war. Amerikanische Vorbilder Der Limmat Tower auf dem 87 000 Quadratmeter umspannenden Limmatfeld nimmt seine prominente Rolle im neuen Stadtgefüge ernst, geht es hier doch darum, eine Stadtgründung zu versinnbild­ lichen. Nicht ohne Ironie haben huggenbergerfries Architekten ihre Wettbewerbseingabe nach Ayn Rands Roman «The Fountainhead» von 1943 genannt. Protagonist ist Howard Roark, ein visionärer Architekt, der allen Widrigkeiten zum Trotz das höchste und modernste Haus New Yorks entwirft. Mit einem Augenzwinkern wurde die Geschichte in die heutige Zeit übertragen und die Brüche, die sich daraus ergeben, wurden sehr wohl bedacht: Der im Entstehen begriffene Bau spielt mit den Themen von Tradition und Gegenwart, Monumentalität und Massstäblichkeit, Landmarke und Ensemble. Nicht von ungefähr richtete sich der Blick der Architekten nach Westen: Innen wie aussen hat das Projekt Fountainhead seine Lehren aus den Vorbildern amerikanischer Architektur gezogen. Rücksprünge modulieren das Volumen des Hochhauses, Reliefs strukturieren die Fassade und verleihen ihr ein elegantes, ja festliches Kleid. Die fünfeckige Eingangshalle des Hochhauses nimmt mit erhabener Gelassenheit den Vergleich mit den prunkvollen Lobbys legendärer Wolkenkratzer auf und erinnert darüber hinaus im Kern des Gebäudes an die äussere Form. Sogar die Pfeiler der Kolonnade vor den Ladenlokalen im strassenseitigen Erdgeschoss sind fünfeckig; das Thema taucht in verschiedenen Massstäben, als skulpturale Form wie auch als Raumfigur auf. Das Innere der Wohnungen erinnert an amerikanische Grundrisse, wie die Sequenz von Ankleide, Badezimmer, Schlafzimmer. Das Zwiebelprinzip des Fünfeckgrundrisses alterniert diese Raumschichtungen mit einer inszenierten Sicht aus dem Erschliessungskern durch den Wohnhauptraum in die Weite.

35 Architektur

Text: Sabine von Fischer, Visualisierungen: Raumgleiter Wird ein Hochhaus gebaut, werden Erwartungen geweckt und eine urbane Dynamik entsteht. Ab Ende 2015 sollen in Dietikons neuem, zweitem Stadtzentrum nördlich der Geleise rund 1000 Personen arbeiten und 2000 bis 3000 Personen wohnen. Die Namensgebung «Limmatfeld» spielt auf die landschaftliche Lage am Fluss und die Neuerschliessung des ehemaligen Industriegebiets an. Wo heute vier Baukräne die Entwicklung von weither sichtbar machen, wird ab 2015 auch ein Turm über dem neuen Stadtteil den Wandel auf dem Limmatfeld markieren.


37 Architektur


38 Architektur

In Ayn Rands Roman reichte Roarks konsequente Kompromisslosigkeit aus, die Vision einer schönen Form zu verwirklichen – ausserhalb der Fiktion gehören Diskussionen zum Alltag. Würde der Film «The Fountainhead», in dem Gary Cooper 1949 die Hauptrolle spielte, heute neu gedreht, stünde in der Schlussszene nicht ein einsamer Howard Roark im Wind, ein Architektenteam würde von der Krone eines Hauses auf das Limmattal blicken. Hier oben thronen über den acht Maisonettewohnungen der Stockwerke 24 und 25 windgeschützte Dachterrassen. Luxus im kompakten Grundriss Im 6. bis 23. Geschoss des Turms befinden sich jeweils fünf Wohnungen, die alle über Aus- und Weitsicht in zwei Himmelsrichtungen verfügen. Sie sind mit 80 bis 140 Quadratmetern Fläche nicht speziell gross, aber mit Natursteinbädern und vernetzter Infrastruktur (digitalSTROM) ausgestattet: Was hier erprobt wird, ist eine neue Definition des Luxus, die über andere Qualitäten als über den schieren Verbrauch von Wohnfläche geschieht. Auch die Aussicht über das Limmattal kompensiert: Dass sich die Grundfläche des Fünfecks wegen der beiden Rücksprünge im 11. und 18. Geschoss verkleinert, kommt den Wohnungskäufern insofern entgegen, als dass die oberen Wohnungen nur unbedeutend teurer sind als jene in den unteren Geschossen. Im Rahmen der aktuellen Diskussion um Suffizienz in der Raumplanung, im Bemühen um einen möglichst geringen Rohstoff- und Energieverbrauch, sind auch entwerferische Strategien wieder ins Zentrum der Diskussion gerückt. Die Zielformulierung im Wohnbau lautet nicht mehr «Loft», vielmehr sind kompakte Wohnungen mit intelligenten Grundrissen und interessanten Raumfolgen gefragt. Die eleganten Entwurfslösungen im Limmat Tower machen vor, dass eine Einschränkung im Flächenverbrauch nicht Verzicht bedeuten muss, sondern Perspektiven eröffnet. Neue Gewohnheiten, im Städtebau wie in der Wohnkultur, formen sich aus der Verhandlung zwischen dem Alten und dem Neuen, und gerade in diesem Handlungsraum aktiviert das Hochhaus auf dem Limmatfeld unsere Vorstellungskraft und mit ihr die gesamte urbane Dynamik. B www.limmatfeld.ch A Halter Entwicklungen, Seite 112 A Halter Immobilien, Seite 122

huggenbergerfries Architekten AG

Adrian Berger (Jahrgang 1972) und Lukas Huggenberger (Jahrgang 1972) führen seit 2000 ein eigenes Architekturbüro in Zürich. 2008 erfolgte nach Zusammenarbeit in diversen Projekten der Zusammenschluss mit Erika Fries (Jahrgang 1967) zur huggenbergerfries Architekten AG. Das Architekturstudium absolvierten alle drei Büroinhaber an der ETH Zürich – mit Gastsemestern an der Harvard University in Boston (Erika Fries) und an der Columbia University in New York (Lukas Huggenberger). Ihre architektonische Bildung prägten Hans Kollhoff sowie Jacques Herzog und Pierre de Meuron als Lehrer. Die jungen Partner von huggenber­gerfries Architekten wa­ren in der Vergangenheit selbst auch an der ETH Zürich und an der Zürcher Hoch­schule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW) in der Lehre tätig. Neben dem architektonischen Objekt setzen sie sich intensiv mit Städtebau und öffentlichem Raum auseinander. Bekannt wurde das Zürcher Planungsbüro vor allem für seine Neugestaltung der Bahnhofstrasse und der Tramwartehalle am Paradeplatz in Zürich, die Brücke des Geleisbogen in Zürich-West, ein Wohnhaus am Idaplatz in Zürich sowie die Kantonsschule in Heerbrugg – allesamt Projekte, die das Büro mit seinen knapp 30 Mitarbeitern in zahlreichen Testplanungen und Ausführungen umsetzen konnte. B www.hbf.ch


+3.35

±0.00

39 Architektur

EG

3.35

2.55

80

OK FB PLATEAU 389.00 m.ü.M.

RRB NR. 4090/1 959

G 34 Akzent über der Stadtlandschaft: der Limmat Tower. G 36 Die Eingangshalle hat das Flair einer amerikanischen Lobby. G 37 Aussenansicht des fünfeckigen Baukörpers mit Rücksprüngen. G 39 Ganz oben: Längs- und Querschnitte des Limmat Towers.

Mitte, von links nach rechts: Die Wohngeschosse im 10., 14. und 23. Stock. Unten links: Situationsplan mit den vier Bauvolumen des Limmathofs. Unten rechts: Die Visualisierung des Siegerprojekts Fountainhead von huggenbergerfries mit dem Rapidplatz. Ganz unten rechts: Das Modell des weiterentwickelten Projekts.

E4

Bestand

E1

E5

Abbruch

E3 E2

Neubau

OKfB EG ± 0.00 = 385.65 müM

Teilobjekte Totalunternehmer Priora Generalunternehmer AG

Schärenmoosstrasse 77 CH-8052 Zürich

Zürich, 02.12.2013

..............................

T +41 43 495 92 39

Verfasser Teilobjekt E1, E5 huggenbergerfries Architekten AG L. Huggenberger Zürich, 02.12.2013

Badenerstrasse 156 CH-8004 Zürich

email: mail@hbf.ch T +41 44 298 88 70 F +41 44 298 88 71

..............................

190 LIFE Limmatfeld Baufeld E

1. Obergeschoss

Mst 1:200

Architekt E1/E5 und Gesamtplanung Bauherrschaft: Halter Entwicklungen Hardturmstrasse 124 8005 Zürich T+41 44 434 27 14

Rev.Index Plan-Nr.

010

Gez. Grösse

hbf A0

Plotdatum Montag, 02. Dezember 2013 Dateiname 140317_publikation.pln

huggenbergerfries Architekten AG ETH SIA BSA Badenerstrasse 156

CH 8004 Zürich

T +41 44 298 88 70

F +41 44 298 88 71

mail@hbf.ch

www.hbf.ch


E2015 CDI Harry Gugger Studio Ltd. Wettbewerbsbeitrag 2. Rundgang

40 Architektur

Stadt-Figur agps.architecture Wettbewerbsbeitrag 2. Rundgang

StadtkĂśrper Max Dudler Architekten AG Wettbewerbsbeitrag 1. Rundgang


In seiner Verbindung von Blockrandbebauung und offenen Strukturen nimmt das Projekt E2015 CDI die Themen des Limmatfelds auf. Über dem dicht um­bauten Hof schweben die weissen Brüstungsbänder des Hochhauses in moderner Leichtigkeit. Wie am ausgeführten Projekt von huggenbergerfries Architekten lobte die Jury auch bei Harry Gugger Studio die Eleganz des schlanken Hochhauses und die durchdachten, effizienten Grundrisse – den durch die Auskragung im zweiten Obergeschoss wenig geerdeten Sockel bemängelte sie allerdings, gibt das Hochhaus doch den entscheidenden Impuls für den öffentlichen Raum des Quartiers.

In einem einheitlichen Auftritt erscheinen Blockrandbebauung und Turm in Stadt-Figur als Grossform, die durch ein strenges Fassadenraster zusammen­ gebunden ist und einen grosszügigen Innenhof umspannt. Was aussen als gros­ses Ganzes erscheint, ist im Inneren als Komposition einzelner Programmteile (Miet- und Eigentumswohnungen, be­treutes Wohnen, Pflegeheim, Büro, in der Wettbewerbsphase auch ein Hotel) mit zum Hof gerichteten Gemeinschaftsräumen und Restaurant im zweiten Obergeschoss. Allerdings stellte sich beim Projekt von agps.architecture die Frage, ob das stadt- und strassenseitige Erdgeschoss genügend aktiviert sei. B www.agps.ch

Aus einer Blockrandbebauung mit Ab­schnitten unterschiedlicher Nutzung steigt das Hochhaus als terrassierte Grossform auf. Die prägnanten Rücksprünge des massigen Stadtkörpers von Max Dudler erzeugen Präsenz im Stadtraum. Diese ist allerdings auch einer Überschreitung des oberirdischen Bauvolumens geschuldet, was den rechtlichen Rahmen der Überbauung sprengte – weshalb das Projekt nicht in die engere Wahl kam. Trotzdem war die Jury fasziniert vom wuchtigen Entwurf und verglich ihn mit einer Wettbewerbseingabe für die Chicago Tribune (1922), in der die Frage des Hochhauses im Stadtraum ebenfalls hitzig diskutiert wurde. B www.maxdudler.com

41 Architektur

B www.hgugger.ch


42 Architektur

Solitär im Kontext

Mit den Archhöfen hat der Bahnhofplatz von Winterthur ein neues Gesicht erhalten. Das kräftige Volumen, das sich dennoch in die Textur der Stadt einfügt, stärkt den urbanen Charakter des Orts. Dabei ist es den Architekten gelungen, Rentabilität und Ästhetik, ökonomische Tragfähigkeit und städtebaulichen Anspruch zu verbinden.

Text: Hubertus Adam, Fotos: Christian Schwager Ein Studienauftrag leitete 2003 die Neuentwicklung des südlich des Bahnhofs von Winterthur gelegenen Areals am Archplatz ein. Veranstaltet von der Halter AG in Verbindung mit der Stadt Winterthur, sollte eine gemischte Bebauung mit Läden, Dienstleistungen, Büros, Gastronomie und Wohnungen sowie Tiefgarage entstehen. Von den zehn eingeladenen Teams konnten bemerkenswerterweise gerade die jüngsten reüssieren: Müller Sigrist aus Zürich sowie das schliesslich mit der Ausführung beauftragte Büro Brunnschwiler / Denzler / Erb aus Winterthur. BDE Architekten haben sich nicht darauf beschränkt, ein kommerzielles Projekt umzusetzen, sondern stets den Gewinn für die Stadt im Auge behalten. Tatsächlich handelt es sich um einen zeitgemässen öffentlichen Ort, der die Kette der Kultur-, Verwaltungs- und Schulbauten, welche die Altstadt umgibt, als weiteres Element ergänzt. Ob man es will oder nicht: Einkaufen ist längst Teil der Alltagskultur geworden. Als innerstädtisches Shopping Center müssen die Archhöfe auch urbanistisch ein Zeichen setzen. Einkaufen als Erlebnis Nach dem Mall-Prinzip bewirtschaftete Einkaufsanlagen in zentraler Lage sind für die Schweiz ein vergleichbar neues Phänomen. Der Boom der Shopping Center begann parallel mit dem Bau der Autobahn. Das wichtigste Beispiel ist das 1970 eröffnete Shopping Center Spreitenbach, ihm folgten das Einkaufszentrum Glatt oder das Shoppyland bei Bern (beide 1975). In der jüngsten Zeit geht der Trend dahin, sie nicht mehr in der Peripherie, sondern an den Rändern der Städte zu errichten; Berechnungen haben ergeben, dass der neue Typ urbaner Malls die bestehende Geschäftsstruktur in den Innenstädten nicht kannibalisiert, sondern aufgrund eines neu aus der Agglomeration angelockten Publikums sogar eher stärkt. Die eigentliche architektonische Herausforderung bei einem Shopping Center besteht darin, den Wunsch der einzelnen Geschäfte oder Labels nach einem möglichst lauten Auftritt so zu kanalisieren, dass die Identität des Gesamtkonzepts prägend bleibt. Da der Innenausbau der Geschäfte von den einzelnen Mietern verantwortet wird, gilt es, die öffentlichen Bereiche möglichst klar und kräftig zu gestalten. BDE gelingt dies in Winterthur mit dem


44 Architektur


47 Architektur


48 Architektur

urarchitektonischen Mittel des Raums. Dieser ist in den Archhöfen nicht wie in vielen Einkaufszentren geschlossen; vielmehr verbindet er die Innenbereiche mit der Aussenwelt – ob durch das Stadtfenster zum Bahnhofplatz oder mittels der durch das Volumen gestanzten Lichthöfe, die sich zum Himmel hin öffnen. Hinzu kommt ein klares Materialkonzept: ein orthogonales Gefüge aus präfabrizierten Kunststeinelementen am Äusseren und viel Glas im Inneren, wobei die hölzernen Handläufe geschmeidig wirken und einer allzu technoiden Ausstrahlung entgegenwirken. Robust und sensibel Die Archhöfe lassen sich als ein monolithisch erscheinendes Volumen verstehen, das mit seinen facettierten Flächen skulptural anmutet, aber sensibel auf den Stadtraum reagiert. Auf der Nordseite, also zum Bahnhof hin, ist ein Vorplatz entstanden, der durch den einspringenden Winkel der Hauptfassade noch vergrössert wird; die Dachschrägen vermitteln zur Bebauung der umgebenden Strassen. Die städtebauliche Einfügung war für die Architekten ein zentrales Anliegen, und doch tritt das Gebäude nicht devot in die zweite Reihe, sondern behauptet sich selbstbewusst. Es geht, wie das fein strukturierte Fassadenrelief beweist, weder um selbstbewusstes Auftrumpfen noch um verquälte Zurückhaltung. Die Archhöfe lassen sich als Solitär im Kontext verstehen. Das robuste Konzept führte dazu, dass die Idee der Archhöfe die insgesamt zehn Jahre währende Planungs- und Realisierungsphase relativ unbeschadet überstanden hat. Denn das vor Wettbewerbsbeginn fixierte Mixed-use-Programm änderte sich mehrfach. Vergleicht man aber die Wettbewerbsabgabe mit den Ausführungsplänen, so zeigt sich, dass der Entwurf der Architekten sich wohl in diversen Details indes nicht grundlegend gewandelt hat. Das Festhalten an essenziellen, für die Form und architektonische Gestalt zentralen Faktoren erlaubte es BDE, in anderen Bereichen jenen Spielraum zu ermöglichen, ohne den ein programmatisch vages und sich wandelndes Bauvorhaben an architektonischer Qualität verliert. Ein hybrides Gebäude Veränderte ökonomische Bedingungen haben in jüngster Zeit zu kurzatmigen Planungen geführt, die ständig der Marktlage angepasst werden

müssen. Ein Grossprojekt wie das der Archhöfe erfordert daher eine stetige Justierung des Nutzungsprogramms. Gebäude, die eine Kombination unterschiedlicher Nutzungen aufweisen, hat es allerdings in verschiedenen Epochen gegeben. Dennoch gilt gerade das 20. Jahrhundert, wie Steven Holl 1985 schrieb, als das Zeitalter der hybriden Gebäude mit ihrer Mischung aus unterschiedlichen Funktionen. Er sieht im Gedanken des Hybriden geeignete Modelle, einer Suburbanisierung der Innenstädte durch einen metropolitanen Bautypus entgegenzuwirken und die sich zunehmend unattraktiv darbietenden Zentren der (amerikanischen) Städte wiederzubeleben. In diesem Sinne können hybride Strukturen als Antithese zur funktional getrennten Stadt der Moderne verstanden werden, in der Leben, Arbeiten und Erholung voneinander räumlich separiert waren. Neue Wohnungskonzepte, wie sie in den Neunzigerjahren vor allem in den Niederlanden entwickelt wurden, reagieren überdies auf die Tatsache, dass der Individualität heute grössere Bedeutung beigemessen wird als in früheren Epochen. Wenn Leben und Arbeiten neu ausbalanciert und traditionelle Familienmodelle durch eine Reihe neuer Lebensformen ergänzt werden, bedarf es auch anderer Wohntypologien. In der Schweiz wurde die Differenzierung der Wohntypologie lange Zeit ignoriert. Das gilt erst recht für den privaten Wohnungsbausektor. Dass bei den Archhöfen eine erstaunliche Vielfalt an Wohnungen angeboten wer­den kann, stimmt ermutigend, vor allem vor dem Hintergrund, dass es sich hier um ein Renditeobjekt handelt. Von einer «perforierten Wohnlandschaft», bei der «jede Wohnung ein Einzelstück» sei, sprachen BDE schon bei ihrem Wettbewerbsprojekt. Die Tiefe des Volumens, bei dem die Anzahl der Erschliessungskerne dennoch möglichst gering gehalten werden sollte, aber auch die abgeschrägte Form des Dachs waren Faktoren, welche das Abweichen von konventionellen Lösungen begünstigt haben. So gibt es extrem lang gestreckte Wohnungen, solche mit fast turmartigen Raumhöhen und andere, die jenseits einer privaten Terrasse in den Lichthöfen noch ein separates Gartenzimmer besitzen. Ohne Zweifel zählt die Vielgestaltigkeit der Wohnungen zu den herausragenden Qualitäten des hybriden Konzepts der Archhöfe. B www.archhöfe.ch A Halter AG, Seite 109


Das Büro wurde 2002 von Philipp Brunnschweiler, Matthias Denzler und Oliver Erb in Winterthur gegründet; 2010 stiess Amadeus Dorsch als weiterer Partner hinzu. Mit einem Team von derzeit 25 Mitarbeitenden widmen sich die Architekten Projekten und Wett­ bewerben, wobei ein Schwerpunkt auf öffentlichen Bauten liegt. Auf die Schulhauserweiterung in Elsau (2003) folgten das Pfarrhaus Steinhausen, das Kirch­ gemeindehaus Wiesendangen sowie das Gemeindehaus Dinhard. Ein weiteres Thema, dessen sich BDE annimmt, ist der Wohnungsbau in unterschiedlichen Massstäben – vom Einfamilien­haus bis zur Wohnsiedlung. In den Archhöfen Winterthur mit ihrem hybriden Programm verbanden sich gleichsam die Arbeitsschwerpunkte. Daneben beschäf­tigen sich die Architekten immer wie­der mit Umbauten und Sanierungen. So realisierten sie die Sanierungen des Schwimmbads Wolfenberg, des Restaurants Goldenberg, beides Winterthur, und in jüngster Zeit eines Schlosses im Zürcher Weinland. Für das Kirchgemeindehaus Wiesendangen erhielten sie 2008, für den Umbau des Restaurants Goldenberg 2012 den Architekturpreis der Region Winterthur. Aktuell realisiert werden das Busdepot Grüzefeld in Winterthur, das Wohn- und Geschäftshaus Schlossberg in Baden, Wohnhäuser am See in Arbon und ein Mehrfamilienhaus in Winterthur. G 43 Der Eingang des Einkaufszentrums. G 44 Fassade aus grauen Betonelementen. G 45 Private Terrasse im Dach. G 46 Einer der begrünten Innenhöfe. G 47 Links: Wohnen, Hauseingang und Mall.

Rechts, von oben nach unten: Schnitt, 4. Obergeschoss, 3. Obergeschoss, 1. Obergeschoss. G 49 Von oben nach unten: die Fassaden­ ansichten im Norden, Westen, Süden und Osten; Situationsplan der Archhöfe. B www.bde.ch

49 Architektur

BDE Architekten GmbH


Gemeinnütziger Wohnungsbau: Nachbarschaften im Interessenverband s t ä d t e b a u

Text: Sabine von Fischer Es gibt tausend Gründe, sich mit anderen Menschen zusammenzutun, um ein Ziel zu erreichen. Häufig liegen sie in grundlegenden Bedürfnissen wie der Lebensmittelversorgung (Migros, Coop) oder der Schaffung von Wohn- und Lebensräumen (Wohnbaugenossenschaften). Auch Banken und Versicherungen wurden als Genossenschaften gegründet (Raiffeisen, Mobiliar, Helvetia Patria). Ob die Rechtsform der Genossenschaft ein Auslauf- oder Erfolgsmodell sei, darüber streiten sich die Experten. Klar ist, dass die Genossenschaften seit ihrer Gründungszeit verschiedene Organisations-, Zielund Imagewandlungen durchlaufen haben. Mit den veränderten Lebensvorstellungen wuchsen auch die gesellschaftlichen Leerstellen, die durch Inter­ essengemeinschaften und ihre Ziele gefüllt wurden. Pragmatische und ideologische Interessen Die Rechtsform der Genossenschaft als Non-Profit-Organisation hat sich als Antwort auf soziale Missstände in der Industrialisierung herausgebildet und ist eng mit der Gemeinde- und Staatenbildung verbunden. Auch der seit 1848 bestehende Bundesstaat Schweiz bezeichnet sich als «Eidgenossenschaft». Das Prinzip der Selbsthilfe in den Lebens- und Wirtschaftsgemeinschaften der Genossenschaften ist laut Robert Purtschert so angelegt, dass Gewinne «der Sicherung des Förderauftrags und der langfristigen Zweckerfüllung» dienen. Sie werden also an niemanden ausbezahlt oder spekulativ verwertet. Die heutige internationale Genossenschaftsbewegung umschreibt ihre Ideen mit dem Wortreigen «Selbsthilfe, Selbstbestimmung, Selbstverantwortung, Selbstverwaltung, Solidarität». So schön das klingt, die Vorstellungen der Bauträger könnten zuweilen unterschiedlicher nicht sein. Das Spektrum der städtebaulichen Manifestationen von Wohnbaugenossenschaften ist breit. Ihr Förderauftrag kann ein Quartier aus Einfamilien- oder Reihenhäusern, eine Häuserzeile, ein Hochhaus oder einen Superblock darstellen. Für die einen sollen die Wohnungen möglichst kostengünstig sein, für andere familienfreundlich, ländlich mit Garten oder städtisch mit einem dichten Nutzungsmix. Während beispielsweise Versicherungsgenossenschaften staatlich geregelten Verträgen unterstellt sind, steht das zu verfolgende Ziel in Wohnbaugenossenschaften immer wieder zur Debatte: Wie viel


Wirtschaftlichkeit und Wohnvorstellungen In der Schweiz sind in Zürich, Biel, Basel, Genf und Luzern, aber auch in anderen Städten beachtliche Anteile an Wohnungen in genossenschaftlich organisierten Händen. Im Durchschnitt ergibt sich ein Marktanteil von 5,1 Prozent aller bewohnten Wohnungen. Die frühen, ab 1860 als Folge der schlechten Wohnbedingungen während der Industrialisierung entstandenen Genossenschaftsbauten stehen heute nicht mehr, wohl aber später im Zuge einer breiten Genossenschaftsbewegung gegründete Eisenbahner- und Arbeitergenossenschaften. 1928 gab es in der Schweiz über 100 gemeinnützige Wohnbaugenossenschaften, 1942 waren 261 im Handelsregister eingetragen, 1966 schon weit über 1000. Es ist aber nicht bekannt, ob alle Wohnungen vermietet wurden. Einige wurden nach der Bauzeit oder im Lauf der Jahre verkauft. Während Wohnbaugenossenschaften zwischen den 1920er- und 1960er-Jahren als wichtiges so­ zialpolitisches Instrument diskutiert wurden, gibt es in neuerer Zeit wenig systematische Untersuchungen, wie der Präsident des Zürcher Regionalverbands der Wohnbaugenossenschaften Schweiz, Peter Schmid, schreibt. Die heutigen Genossenschaften haben die «Kaninchenstallwohnungen» der 1920er-Jahre, in denen der Arbeiterklasse mit einem eigenen Badezimmer ein zur damaligen Zeit grosszügiges hy­gienisches Angebot gemacht wurde, hinter sich gelassen. Die Zielgruppen haben sich diversifiziert, gleichzeitig steht eine Durchmischung der Kulturen und der Generationen auf dem Programm. Der Slogan des 100-Jahre-Jubiläums der Zürcher Wohnbaugenossenschaften von 2007 akzentuierte mit «Mehr als wohnen», dass es nicht nur um ein Dach über dem Kopf geht, sondern um das Mit- und Nebeneinanderwohnen, um eine Nachbarschaft im Interessenverband.

Wohnbaugenossenschaft Im Langen Loh Basel-Bachletten, 1920–1922 Architekt: Hans Bernoulli Eine der Folgen des Basler Generalstreiks im Jahr 1919 war die Gründung der Wohngenossenschaft Im Langen Loh im gleichen Jahr, die daraufhin 42 Dreifamilienhäuser am Morgartenring und 61 Einfamilienhäuser an der Rigistrasse realisierte. Das Projekt war Teil eines so­zialreformerischen Programms, welches das Modell des «Kleinwohnhauses» in der Gartenstadt dem Schreck­gespenst der überfüllten und stickigen inner­ städtischen Arbeiterkaserne ge­gen­über­stellte. Der 1876 in Basel geborene Architekt Hans Bernoulli hatte sich bereits in Deutschland mit stadtplanerischen Arbeiten einen Namen gemacht. Nach seiner Rückkehr in die Schweiz im Jahr 1912 leitete er die Basler Baugesellschaft, machte 1913 mit seinem Beitrag zum Arbeiterwohnhaus an der ersten grossen Schweizer Werkbundausstellung auf sich aufmerksam und lehrte bis 1938 an der ETH Zürich. Foto: gta archiv / ETH Zürich, Nachlass Hans Bernoulli

51 städtebau

Kapitalbeteiligung? Welche Stimmrechte? Hoher Ausbaustandard oder günstige Mietzinse? Selbst gebaute Spielplätze, Brunnen, Kräutergärten? Eine siedlungseigene Kindertagesstätte?


52 städtebau

Hufeisensiedlung Britz Berlin-Neukölln, 1925–1930 Architekt: Bruno Taut Gegenüber der Hufeisensiedlung nehmen sich die schweizerischen gemeinnützigen Wohnbauten bescheiden aus: Die 350 Meter lange, gebogene Figur aus 32 standardisierten Einheiten bildet das Zentrum eines grösseren Bebauungsplans von strahlenförmig sich ausbreitenden Reihenhauszeilen. Während der Goldenen Zwanzigerjahre in der Weimarer Republik ermöglichte eine Hauszinssteuer auf bestehenden Hausbesitz eine rege Bautätigkeit. Die Hufeisensiedlung, konzipiert von Bruno Taut als leitendem Architekten und Stadtplaner für die Gemeinnützige Heimstätten-, Spar- und Bau-Aktiengesellschaft in Zusammenarbeit mit Stadtbaurat Martin Wagner, war ein Vorzeigebeispiel der Stadtentwicklung. Sie demonstrierte ne­ben der präfabrizierten und kostengünstigen Wohnbauproduktion auch, dass Standardisierung mit eleganter, rhyth­ mischer Gestaltung vereinbart wer­den kann. Foto: AKG-Images

Eisenbahner-Baugenossenschaft Zürich-Altstetten, 1924 / 1930 Architekt: Pietro Giumini Die Eisenbahner waren die treibende Kraft der Genossenschaftsbewegung nach dem Ersten Weltkrieg und kon­ nten dank den ab 1919 gesprochenen Bundessubventionen grössere Siedlungen errichten. Die erste Zürcher Eisenbahner-Baugenossenschaft EBZ schloss sich zur gleichen Zeit mit der Postbaugenossenschaft zur BEP zu­sammen. Im Saumackerquartier in Alt­stetten, zehn Jahre vor dessen Eingemeindung in die Stadt Zürich, baute diese kleinere Eisenbahnergenossenschaft mit dem Baumeister Wilhelm Halter in zwei Etappen 59 Häuser mit 231 Wohneinheiten. Die durchgrünten Höfe und aufgebrochenen Bebauungsstrukturen folgten dem 1898 von Ebenezer Howard entwickelten Modell der Gartenstadt: Statt einer Verdichtung der Kernstädte sollten Grünflächen im Umland neu erschlossen und mit einem Netz von selbstverwalteten Städten verbunden werden. Foto: Archiv Halter AG


Foto: Archiv Halter AG

Baugenossenschaft berufstätiger Frauen Zürich-Letten, 1927 Architekt: Lux Guyer Die Apartmenthäuser mit Service für berufstätige Frauen ergänzten das grosse familienorientierte Wohnungsangebot der Genossenschaften in der Stadt Zürich. Architektin der Häusergruppe war die erste selbstständige Architektin der Schweiz, Lux Guyer, die nach ihrer Tätigkeit bei Maria Frommer in Berlin 1924 in Zürich ihr Büro eröffnete. Die Wohnkolonie für alleinstehende Frauen umfasste 15 Wohnungen. Die Archi­ tektur trug den unterschiedlichen Be­­ dürfnissen der Frauen Rechnung. Von der bescheidenen Einzimmerwohnung bis zur repräsentativen Dreizimmerwohnung gab es ein breites Angebot. Verschiedene Dienstleistungen sollten die Hausarbeit erleichtern. Die hohen, schmalen Häuser thronen am Hang in schönster Sonnenlage über der Wasserwerkstrasse mit Aussicht auf die Limmat und waren auch im Innern modern ausgestattet. Foto: Hannes Henz

53 städtebau

Baugenossenschaft eidgenössisches Personal, Seebahnstrasse Zürich-Aussersihl, 1929–1930 Architekt: Pietro Giumini Als Projekt der Arbeiterselbsthilfe im Jahr 1910 gegründet, unterhält die Baugenossenschaft des eidgenössischen Personals Zürich (BEP) bis heute 1300 Wohnungen. Der Rote Block am Röntgenplatz, 1919 bis 1920 für die BEP­ nach den Plänen der Architektengemeinschaft Leuenberger & Giumini von der Firma Halter errichtet, gilt als Gründungsbau der Zürcher Genossenschaftskolonien noch vor dem Beginn der Ära «Rotes Zürich» (1925–1938). Als 1927 das Eisenbahntrassee an der See­bahn­ stras­ se in einen Einschnitt versenkt wurde, sollten Platanenalleen und Ar­chitektur Modernität ausstrahlen. Der heute zugunsten eines Ersatzneubaus zum Abriss freigegebene Blockrand mit 113 Wohnungen galt dank elektrischer Waschmaschinen und der Sonnen­ter­rasse im Dachgeschoss zur Zeit seiner Entstehung als vorbildlich bezüglich der Wohnhygiene.


54 städtebau

Atelierhaus Wuhrstrasse Zürich-Wiedikon, 1953 Architekt: Ernst Gisel Nicht nur für den Wohnraum, auch für Arbeitsräume wurden Genossenschaf­ten gegründet. Die beiden Backstein­ gebäude in Zürich-Wiedikon sind das Resultat der Selbsthilfe einer Gruppe von Malern und Bildhauern. Für dringend benötigte Atelier- und Wohnräume stellte die Stadt Zürich ein Grundstück im Baurecht zur Verfügung. Umgeben von älteren Wohnbauten entstanden zwölf Künstlerateliers und acht Wohneinheiten. Mit der Materialisierung in Sichtbackstein nehmen die Gebäude Themen der umliegenden Häuser auf; eine rohe Betonmauer um den Werkplatz deutet auf die handwerkliche Arbeit der Künstler hin. Im Innern sorgen raumhohe Fenster, Schiebetüren und Schaltzimmer für räumliche Offenheit und Flexibilität. Die markanten Sheddächer über den Ateliers im Dachgeschoss des Wohnbaus und im niedrigen Bau im Hof bringen viel Tageslicht in die Arbeitsräume der Künstler. Foto: Hannes Henz

Acrosanti Mayer, Arizona, seit 1970 Architekt: Paolo Soleri 1956 setzte der Kauf einer Landfläche in Arizona einen Prozess in Gang, der bis heute andauert. 1959 wurden die ersten Genehmigungen erteilt, 1970 wurde mit dem Bau des ersten Gebäudes begon­nen. Die Gruppe um den italienischen Architekten Paolo Soleri arbeitet an einem Gegenmodell zu den urbanen Metropolen. Der auf Ökologie ausgerichteten Philosophie der von Soleri inspirierten «Arcology» folgend, wird die Stadt von ihren Bewohnern gestaltet. Sie ist ein Experiment und seit über 40 Jahren in Transformation: Gebaut wird nicht nur an Wohn- und Lebensräumen, sondern an einer anhaltenden Utopie. Auf den knapp 340 Hektar Land sollen in Zukunft 5000 Menschen leben und arbeiten. Eine vertikale Stadt soll sogar 58 000 Personen beherbergen. In letzter Zeit sind erneuerbare Energien Teil der Arcology geworden: Solarzellen und Biogas sollen die dichte Siedlung dereinst mit Energie versorgen. Foto: www.formakers.eu


Visualisierung: Buol & Zünd Architekten

Foto: Hannes Henz

55 städtebau

Flexible Transformation der Genossenschaftssiedlung Im Langen Loh Basel-Bachletten, seit 2011 Architekt: Buol & Zünd Architekten Viele Kleinwohnungen der frühen Genossenschaftsbauten entsprechen heute nicht mehr der Nachfrage. Der Studienauftrag für Erneuerungsstrategien der Basler Bernoulli-Häuser (siehe Seite 51) wurde zugunsten eines «Baukastensystems für flexible Transformation» entschieden. Eine strukturelle Anpassung soll der Tendenz zur Segregation von sozial eher schwächeren Gruppen durch das einheitliche Angebot an günstigen Kleinwohnungen entgegenwirken: In ei­ner ersten Phase werden die bezüglich ihrer Effizienz optimalen Grundrisse der Bernoulli-Häuser von 1919 behutsam so erneuert, dass die Eingriffstiefe den Be­dürfnissen von Nachfrage und Bewohnern angepasst werden kann. In einer zwei­ten Phase schaffen sechs Neubauten innerhalb der gesetzlichen Nutzungsreserve eine ondulierende Raumfigur, welche das Wohnungsangebot ver­breitert.

Mehrgenerationenhaus Giesserei Winterthur-Neuhegi, 2013 Architekt: Galli Rudolf Architekten Das Mehrgenerationenhaus der selbstverwalteten Genossenschaft steht im Ent­wicklungsgebiet Neuhegi auf dem Grundstück der ehemaligen Giesserei der Firma Sulzer in Oberwinterthur. Den anspruchsvollen ökologischen Kriterien des Programms folgend, ist der ganze Bau als reiner Holzbau konstruiert, mit Ausnahme von Treppenhäusern, Untergeschossen und brandhemmenden Innenverkleidungen. Das viel­fältige und differenzierte Wohnungsangebot und die vielschichtigen Raumbeziehungen bilden die Rahmenbedingungen für die angestrebte Durchmischung der Generationen und Lebensformen. Die Genossenschaft und die Architekten waren 2014 gemeinsam Preisträger des Wett­be­ werbs «Umsicht» des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins SIA, mit dem zukunftsfähige Ge­staltung von Lebensraum und soziale, ökologische und wirtschaftliche Nachhaltigkeit ausgezeichnet werden.


56 städtebau

Dichte Atmosphäre


Atmosphäre durch Dichte? Die Diskussion über die bauliche Verdichtung un­ serer Städte ist eines der bestimmenden Themen, wenn es um den Städtebau der Zukunft geht. Erst jüngst wurde eine umfassende Reform der Bauzo­ nenordnung in der Schweiz verabschiedet, die in gewissem Mass höhere Dichten zulässt und die Ab­ grenzung zwischen dicht bebauter Stadt und offe­ ner Landschaft stärken soll. Wie dies jedoch kon­ kret geschehen soll und welche städtebaulichen wie architektonischen Formen dafür am geeignet­ sten erscheinen, bleibt oft im Unklaren. Vom grün­ derzeitlich geprägten Blockrand bis hin zu hohen freistehenden Wohnblocks im Stil der 1970er-Jahre sind derzeit die unterschiedlichsten Haltungen vertreten. Einig sind sich die Fachleute nur darü­ ber, dass angesichts der rasant wachsenden höhe­ ren Ansprüche an Grösse und Lage der Wohnung eine hohe bauliche Dichte unumgänglich ist, ja als die neue urbane Lebensform schlechthin gelten kann. Dabei werden nicht nur die messbaren Fak­ toren wie die Quadratmeterzahl pro Kopf und der Verbrauch von Landressourcen zur Begründung der Verdichtung benannt, sondern der Begriff «Urbani­ tät» selbst als positive und erstrebenswerte Atmo­ sphäre dieser dichten Bauweise gepriesen. Geringe Dichten, wie sie beispielsweise Einfamilienhaus­ quartiere prägen, werden von Stadtplanern aus diesen Gründen oft genug verteufelt. Bei den Be­ wohnern sind sie jedoch sehr beliebt. So manche neu angelegte Wohnsiedlung mit weitaus höherer Dichte wirkt hingegen öde und unbelebt. 4 Städte – 3 Dichtegruppen

Der Zusammenhang zwischen baulicher Dichte und Atmosphäre ist ein bis anhin kaum untersuch­ tes Gebiet. Am Lehrstuhl Prof. Dietmar Eberle an der ETH Zürich wurde deshalb eine umfassende Forschungsstudie erarbeitet, in der dieses Verhält­ nis anhand von exemplarischen Beispielen aus vier mitteleuropäischen Städten erstmals detailliert analysiert wird. Zu diesem Zweck wurde ein neuer Begriff der baulichen Dichte definiert. Grundlage dafür ist die Geschossflächenzahl, die aber nicht

wie üblich auf die private Grundstücksfläche bezo­ gen wird, sondern den öffentlichen Raum der Strassen, Plätze und Parks miteinbezieht. In jeder der vier untersuchten Städte Berlin, München, Wien und Zürich wurden neun ähnlich grosse Perime­ ter mit vergleichbarer Abstufung von neun Dichte­ graden gewählt. Die Geschossflächenzahl wird nun auf die gesamte Perimeterfläche bezogen. Dadurch wird der öffentliche Raum als wichtiger Bestand­ teil des jeweiligen Stadtcharakters gewürdigt. Auf­ grund dieser Dichteziffern wurden neun Dichteka­ tegorien festgelegt, in denen jeweils vier Perimeter (je einer aus jeder Stadt) miteinander verglichen werden. 13 verschiedene Analyseparameter liefern Zahlenmaterial, das die teilweise sehr unterschied­ lichen Perimeter vergleichbar macht. Was aber können diese messbaren Zahlenwerte über die atmosphärischen Qualitäten der jeweiligen Quartiere aussagen? Im Gegensatz zu Geschossflä­ chenzahlen oder Fluktuationsraten ist die Atmo­ sphäre etwas nur subjektiv sinnlich und körperlich Wahrnehmbares. Um die Stimmung einer Strasse, eines Platzes oder einer Siedlung spüren zu kön­ nen, muss man selbst dort anwesend sein. Gleich­ zeitig schwankt diese Atmosphäre je nach Wetter, Tages- und Jahreszeit. Ein grosser Teil der atmo­ sphärischen Wahrnehmung ist also kaum kontrol­ lierbar. Ein anderer Teil kann hingegen tatsächlich bis zu einem gewissen Grad geplant oder zumindest gelenkt und die Entfaltung einer Stimmung gezielt ermöglicht werden. Art, Höhe und Verteilung der Baumassen be­ einflussen in ihrer jeweiligen baulichen Dichte stark unsere Wahrnehmung. Dabei spielt der auf dieser Basis gestaltete öffentliche Aussenraum und seine Nutzung durch die Menschen eine entschei­ dende Rolle. In unserer Untersuchung werden des­ halb die Werte der Untersuchungsparameter mit der subjektiven Wahrnehmung und dem Charakter des jeweiligen Stadtgebietes in Beziehung gesetzt. Vergleicht man nun den persönlichen Eindruck mit dem gesammelten Zahlenmaterial und berück­ sichtigt auch entstehungsgeschichtliche und sozio­ logische Aspekte, so kommt man zu einem sehr ein­ deutigen Ergebnis: Jeder Grad an baulicher Dichte (in unserer Untersuchung also jede der neun Dich­ tekategorien) kann eine lebenswerte Atmosphäre erzeugen und einen kräftigen Charakter entwi­ ckeln. Es ist daher nicht so, dass ausschliesslich die derzeit so hochgepriesene sehr hohe bauliche

57 städtebau

Text: Eberhard Tröger, Fotos: Claudia Klein «Die eigentliche Not des Wohnens beruht darin, dass die Sterblichen das Wesen des Wohnens im­ mer erst wieder suchen, dass sie das Wohnen erst lernen müssen.» Martin Heidegger


58 städtebau

Das Wiener Quartier um die Hahngasse gehört zum dicht bebauten Kernbereich der Innenstadt. Es entwickelte sich am Ende des 17. Jahrhunderts als Handwerkersiedlung um das damals erbaute Servitenkloster. Heute ist das Quartier durch die typische Wiener Ringstras­ senarchitektur geprägt und wird von Alt und Jung belebt.

Die vier grossen Strassenkarrees um die Raabestrasse in Berlin sind ein Beispiel für die äusserst dichte Bebauung des Prenzlauer Bergs nach dem sogenannten Hobrecht-Plan in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts. Durch Spekulation entstanden bis zu sieben Hinterhöfe, die ihren Bewohnern bis heute als ruhiges Wohnquartier dienen.


59 städtebau


60 städtebau

Das Münchner «Tal» entwickelte sich bereits im Mittelalter um das Heilig-Geist-Spital. Mit der breiten Hauptstrasse, den engen Seitengassen und dem grossen Viktualienmarkt zeigt es die Unregelmässigkeit historischer Strukturen. Heute gehört es mit Attraktionen wie dem Kaffee- und Delikatessenhaus Dallmayr zum Kern der Innenstadt.

Das Zürcher Niederdorf um die Spiegelgasse ist ein Beispiel für eine fast vollständig erhaltene Altstadt. Seine engen Gassen zeugen von dörflichen Strukturen. Inzwischen ist es durchwegs Fussgängerzone und wird von Touristen frequentiert. Neben einigen alten Traditionslokalen verbergen sich hinter manchem Haus idyllische Privatgärten.


Jeder Gesellschaft ihre Dichte! Je genauer die Dichte der Bebauung, ihre Ausfor­ mung und das Verhältnis zwischen öffentlichem und privatem Raum auf die Bedürfnisse der jeweili­ gen Bewohner abgestimmt wird, desto besser funk­ tioniert ein Quartier. Und desto entspannter ist die atmosphärische Stimmung im Stadtraum. Die ge­ sellschaftliche Zielgruppe ist also ausschlaggebend für die Wahl einer bestimmten baulichen Ausfor­ mung städtischer Dichte. In der unteren Dichtegruppe (Dichtefaktoren bis 0,6) überwiegt der private Raum. Jeder dort möchte sich ein eigenes Reich im Grünen schaffen. Vor allem Familien mit Kindern bevorzugen diese ruhigen «Einfamilienhaus-Idyllen» und haben ganz bestimmte Erwartungen an ihre Umgebung. Die Bewohnerschaft der höchsten Dichte­ gruppe (Dichtefaktoren über 1,5) ist hingegen viel weniger homogen. Eine «innerstädtische Mi­ schung» aus Familien, Singles und Wohngemein­ schaften mit unterschiedlichsten sozialen und ethnischen Hintergründen lebt auf engem Raum zusammen. Zusätzlich nehmen Geschäfte und Bü­ ros einen wichtigen Anteil ein. Diese heterogene Gesellschaft braucht parallel eine Vielzahl nah ge­ legener Angebote und einen starken öffentlichen Raum, um nebeneinander existieren und vom ur­ banen Leben profitieren zu können. Die mittlere Dichtegruppe (Dichtefaktoren ab 0,6 bis 1,5) nimmt eine problematische Zwitterstel­ lung ein. Familien und Singles wollen in «Stadt­ wohnungen im Grünen» ein ruhiges, naturnahes Leben führen und gleichzeitig an den vielfältigen Angeboten der Stadt teilhaben. Um diesen Spagat zu bewältigen, experimentierten Stadtplaner mit den unterschiedlichsten Typologien. Von den Gar­ tenstädten der Wende vom 19. zum 20. Jahrhundert über die Zeilensiedlungen der Moderne und die Sa­ tellitenstädte der 1970er-Jahre bis hin zu durch­ grünten offenen Blockrandstrukturen sind ver­ schiedenste Ansätze vertreten. Diese Quartiere mit mittleren Dichten sind vielleicht die derzeit von der Bauwirtschaft und den Bewohnern am stärksten fa­ vorisierten und suchen immer wieder nach neuen

Lösungen. Gleichzeitig können sie vor allem durch die unklaren Zuordnungen privater und öffentli­ cher Aussenräume atmosphärisch die problema­ tischsten Situationen aufweisen. Die Stadt bewohnen Die Untersuchung zeigt den engen Zusammenhang spezifischer Gesellschaftsgruppen mit bestimmten baulichen Dichten. Deren Ausprägung ist für die sinnliche und soziale Atmosphäre eines Quartiers verantwortlich. Der öffentliche Raum ist der Behäl­ ter und das Steuerungswerkzeug dieser Stimmung. Je entschiedener und kraftvoller er gestaltet und ge­ pflegt wird, desto stärker findet eine Identifikation zwischen Stadtgebiet und Bewohnern statt. Hierarchien spielen hier eine grosse Rolle. Klare Abgrenzungen zwischen privaten und öffent­ lichen Bereichen, die Breite eines Gehweges, ein Grünstreifen, Baumreihen, Beleuchtung, unter­ schiedliche Bodenbeläge auf Trottoir und Fahrspur und vieles mehr bilden das jeweilige gesellschaft­ liche Gefüge ab und synchronisieren die Atmo­ sphäre des Aussenraumes mit dem Lebensgefühl der anwohnenden Bevölkerung. Das bestimmende Element ist dabei nicht der Platz oder der Park, son­ dern die Strasse. Es ist wichtig, dass in ihr möglichst viele Verkehrsströme parallel geführt werden kön­ nen und möglichst jede Adresse direkten Zugang zu diesem öffentlichen Verkehrsnetz hat. So kann die Strasse im Zusammenspiel mit den angrenzen­ den Häusern zum öffentlichen Wohnraum werden, der Aufenthalt und Kommunikation ermöglicht. Als räumlich verknüpftes Netz kann sie innerhalb un­ terschiedlichster Dichten immer wieder verschie­ dene Charaktere annehmen und diese gleichzeitig zur Stadt als politisches Ganzes zusammenführen. Letztlich ist es dieses sensibel angepasste Konti­ nuum des öffentlichen Raumes, das bei allen un­ terschiedlichen Bebauungsdichten und -formen jeweils spezifische Atmosphären von den Rändern der Stadt bis in ihr Zentrum hinein erzeugen kann und eine zeitgenössische Lebensqualität für alle Bevölkerungsgruppen ermöglicht. G 56 Berlin schläft auch bei Nacht nicht. Das junge Publikum des

Stadtteils Prenzlauer Berg trifft sich im öffentlichen Raum.

G 59 Münchens Marienplatz mit dem Glockenspiel im Rathausturm.

Zur Studie ist das Buch «Dichte Atmosphäre» in deutscher und englischer Sprache erschienen. Dietmar Eberle (Herausgeber), Eberhard Tröger (Autor), Ambra-Verlag, Wien, Sommer 2014 B www.ambra-verlag.at B www.eberle.arch.ethz.ch

61 städtebau

Dichte zu einem zeitgemässen urbanen Lebensge­ fühl führt. Vielmehr ergibt die Analyse eine über­ geordnete Gliederung der neun Dichtekategorien in drei Dichtegruppen, deren Qualitäten eng an die jeweilige Bewohnerschaft gebunden sind.


62 städtebau

Vom Limmattal zur Limmatstadt – eine Region wird neu gelesen

Text: Jasmina Ritz, Foto: Google Earth Image Landsat, Visualisierung: C2F Die Rede ist von einer Region, die sich Tal nennt, obschon sie weitgehend Stadt ist. In ihrer Mitte verläuft eine Kantonsgrenze, an der sich beide Hälften der Limmatstadt zuwenden. Für die einen ist die Limmatstadt Baden, für die anderen Zürich. Alle leben im selben dicht besiedelten urbanen Raum: dem Limmattal. So bekannt der Name, so besetzt ist er. Limmattaler Kreuz, UrdorfNord, Gubrist-Tunnel – nicht zuletzt dem regelmässigen Spitzenplatz in den Staumeldungen verdankt die Region ihren Bekanntheitsgrad. Immerhin steht er für deren Bedeutung. Kein Weg führt am Limmattal vorbei. Mit diesem Selbstbewusstsein kann die Region spielend das glanzlose Kleid einer suburbanen Zwischenzone im Schatten der beiden begehrten Kernstädte abstreifen. Der Polit-Geograf Michael Hermann hielt in der letzten KOMPLEX-Ausgabe (Nr. 6 – 2013) ein flammendes Plädoyer für die Gesamtbetrachtung des Stadtraums Zürich–Baden keck bezeichnet als «Limmatstadt». Denn Limmatstadt ist mehr als nur ein Synonym, dessen sich Zürich und Baden gleichermassen bedienen. Limmatstadt ist ein zusammenhängender urbaner Raum, benannt nach dem Fluss, der ihn zwischen Zürichsee und Wasserschloss verbindet. Ein grosses Ganzes, in dem das heutige Limmattal nicht am Rand, sondern im Zentrum steht. Ein Stadtgebilde mit eigenem Profil – so die Quintessenz. Der Gedanke ist so simpel wie bestechend: Limmatstadt steht für die Chance, der Region eine eigene Funktion, Identität und einen Stellenwert im metropolitanen Raum zu verschaffen. Limmatstadt ist Ausdruck eines bewussten, gelenkten Urbanisierungsprozesses mit hohen Anforderungen an eine qualitätsvolle Entwicklung. Limmatstadt impliziert das Selbstverständnis, sich auf Augenhöhe mit der Metropole zu positionieren und die Interessen der Region geeint zu vertreten. Es ist eine alte Weisheit: Gemeinsam ist man stärker. Realistische Ideen Der Konsens zu einer räumlichen Gesamtbetrachtung ist auf verschiedenen Ebenen vorhanden. Kantonale und regionale Planungsgremien teilen diesen Ansatz ebenso wie Vertreter aus Wirtschaft und Forschung und sicherlich der Teil der Bevölkerung, der am Urbanisierungsprozess teilnimmt und ihm offen gegenübersteht. Die Einsicht allein


63 städtebau

Turgi

weiningen

Zürich

urdorf

dietikon

schlieren

spreitenbach

kilLwangen

geroldswil

würenlos

neuenhof

wettingen

baden

obersiggenthal

untersiggenthal


64 städtebau

reicht nicht aus. Es braucht Visionen und Ideen, die umgesetzt werden müssen. Max Frisch kam schon vor Jahrzehnten zum Schluss: «Man ist nicht realistisch, indem man keine Ideen hat!» In diesem Geist erwächst die Limmatstadt und formt sich zu einem konkreten Projekt oder vielmehr zu einem längerfristigen Prozess, gefüllt mit vielfältigen Inhalten. Limmatstadt manifestiert sich sowohl an Themen der Raumplanung und Infrastruktur als auch an wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Fragestellungen. Darunter fallen Schlüsselprojekte von besonderer Bedeutung und Ausstrahlung im Urbanisierungsprozess wie das Generationenprojekt Limmattalbahn, das grenzübergreifende Freiraumkonzept Agglomerationspark, Infrastrukturwerke wie der Gubrist oder die S-Bahn-Station Silbern, die Entstehung neuer Subzentren oder die Funktion und Vernetzung der Räume im Gesamtkontext wie zum Beispiel die Entwicklung des Grenzraums Dietikon–Spreitenbach. Keine Leistung ohne Entschädigung Diese komplexen Fragestellungen verlangen nach weitsichtigen Gesamtlösungen, die sich nur in einem Gemeinschaftswerk finden lassen. Der aktuelle Veränderungsprozess lädt geradezu zum gemeinsamen Partizipieren ein und eröffnet damit eine ganze Anzahl von Chancen. Für das Limmattal besteht die einmalige Gelegenheit, sich vom Überlaufbecken zu einer selbstbewussten städtischen Region zu wandeln, die sich ihrer Bedeutung und Leistung bewusst ist und für ihre künftige Entwicklung umso mehr Qualität einfordert. Das heutige Limmattal erbringt eine überdurchschnittliche Leistung und übernimmt wichtige Aufgaben für das ganze Land sowohl als Transit-Korridor als auch als Logistik-Standort. Ein funktionierendes Strassen- und Schienennetz ist die Lebensader der Wirtschaft. Die Kapazitäten der Infrastrukturen sind jedoch zunehmend am Limit. Die Region kann nicht weiter alles aufnehmen, was anderenorts keinen Platz findet. Der Bund sollte im eigenen Interesse der Region besondere Beachtung schenken und eine hochwertige und umsichtige Entwicklung aktiv unterstützen. Die Region selber ist aber auch gefordert, ihre Interessen mit mehr Nachdruck zu vertreten und eine angemessene Kompensation für ihre Leistung einzufordern. Mit einem geeinten Auftritt verschafft man sich mehr Gehör.

Alle Trümpfe in der Hand Das Bewusstsein, sich als eine Region zu verstehen, ist trotz zunehmender Verschmelzung der Gemeinden mässig vorhanden. Rückt das Limmattal nicht zur Limmatstadt zusammen, bleiben vorhandene Trümpfe wertlos. Auf Planungsebene wird zwar punktuell grenzübergreifend zusammengearbeitet, anderenorts zeigt sich ein fragmentiertes, kleinräumliches Bild: Zahlreiche Komitees und Gremien kämpfen für ihre spezifischen Anliegen, die durchaus von übergeordneter Bedeutung wären, ohne jedoch Breitenwirkung zu erzielen. So ist die Forderung nach einer S-Bahn-Station Silbern in erster Linie ein Dietiker Anliegen. Es geht wohlgemerkt um die Erschliessung eines der grössten Arbeitsplatzgebiete der Region! Selbst im Fall des GubristTunnels wird der Bau der dritten Röhre beziehungsweise der Portalüberdeckung primär als Weininger Thema wahrgenommen, dies immerhin mit entsprechendem Getöse. Und wie steht es um das kantonsübergreifende Generationenprojekt Limmattalbahn? Seine Gesamtbedeutung wird nicht deutlich genug, anders lassen sich Grundsatzfragen nach dem Sinn der neuen Strecke nicht erklären. Bezeichnenderweise gelingt auch in Sachen Standortförderung der Sprung über die Kantonsgrenze nicht. Das sind mehr als nur verpasste Chancen, das ist ein gigantisches brachliegendes Potenzial! Perspektivenwechsel Unter der Gesamtbetrachtung Limmatstadt erhalten aktuelle Schlüsselprojekte eine andere Dimension. Die Limmattalbahn ist in diesem Kontext nicht lediglich ein zusätzliches Verkehrsmittel, sondern ein integrales Projekt im Urbanisierungsprozess – ein Raumentwicklungskonzept und ein Imageträger für die ganze Region. 700 Millionen Franken werden nicht in irgendeine Region investiert, sondern nur dort, wo entsprechendes Potenzial vorhanden ist. Macht sich eine ganze Region stark, dass die Limmattalbahn nicht wie vom Bund in Aussicht gestellt etappiert, sondern zwingend notwendig als Gesamtprojekt realisiert wird, erzeugt das einen ganz anderen Druck. Limmatstadt bedeutet nicht ein dicht besiedeltes, durchgehendes Band von Zürich bis Baden. So wie die Quartiere in einer Stadt unterschiedliche Funktionen und Charaktere haben, müssen diese auch für die Limmatstadt definiert werden. Welcher Raum steht wofür? Wo findet Kultur statt,


Bewusstsein schaffen Die öffentliche Diskussion und die kontroverse Auseinandersetzung mit dem fortschreitenden Urbanisierungsprozess, das Aufzeigen von Chancen und Zukunftsperspektiven ist zentraler Bestandteil für dessen erfolgreiche Gestaltung. Will die Region ihrer Schlüsselfunktion im Metropolitanraum nicht nur gerecht werden, sondern diesen Trumpf auch selbstbewusst und geschickt ausspielen, muss dies ins Bewusstsein der verschiedenen Akteure und der Bevölkerung rücken. Voraussetzung ist die Bereitschaft, Teil eines Grösseren zu werden. Die Zeit ist reif, das Limmattal neu zu interpretieren. G 63 Das Satellitenbild zeigt die topographischen Gegebenheiten

und den urbanen Raum der Region Limmattal.

Jasmina Ritz, Geschäftsführerin Limmatstadt AG

Die 39-Jährige leitet die neu gegründete Limmatstadt AG. Zuvor amtete sie vier Jahre als kommunale Standortförderin der Stadt Dietikon. Das Limmattal be­zeichnet die gebürtige Rheintalerin als ihre zweite Heimat. Nach ihrer ersten Ausbildung zur diplomierten Übersetzerin stieg Jasmina Ritz in die PR-Branche ein und war in verschiedenen Funktionen auf Agentur- und Unternehmensseite tätig u. a. als Kommunikationsverantwortliche für das Expo.02-Projekt der Credit Suisse «Cy-berhelvetia.ch» oder das 100-Jahr-Jubiläum der Elektrizitätswerke des Kantons Zürich (EKZ). In der Folge schloss sie mit einem Executive Master in Communication Mana­ gement and Leadership an der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW) ab. Die Limmatstadt AG ist eine privat­­wirt­schaftlich organisierte Trägerschaft zur Standortpromotion und -entwicklung des urbanen Raums von Zürich bis Baden. «Limmatstadt» ist Ausdruck für eine Gesamtbetrachtung der Region und soll in übergreifender Funktion die Schlüsselprojekte im voranschreiten­den Urbanisierungsprozess unterstützen. Die Limmatstadt AG hat nicht eine poli­ tische Verschmelzung der Gemeinden zum Ziel. Im Vordergrund stehen der Diskurs über die Transformation, die regionale Verknüpfung sowie die För­ derung eines gemeinsamen Selbstverständnisses. Das Portal www.limmatstadt.ch soll zu einer regionalen Plattform für Dialog, Information, Vernetzung und Dienstleistung wachsen. Die Organisation wurde auf Initiative der Halter AG gegründet. Mittelfristig soll sie selbsttragend sein und von mehreren Partnern gehalten werden. B www.limmatstadt.ch

65 städtebau

wo lockern Grünräume die Siedlung auf, wo sind publikumsintensive Nutzungen gewünscht, welche Funktion übernehmen neue Subzentren, wo soll weiterhin dörfliche Idylle kultiviert werden und wo städtische Dichte entstehen? Wie gelingt es, dass der Grenzraum Dietikon–Spreitenbach seine strategisch wichtige Scharnierfunktion in der Limmatstadt entfalten kann? Und überhaupt: Wieso soll ein Kongresshaus oder Schauspielhaus zwangsläufig auf Stadtzürcher Boden stehen? Städtische Infrastruktur kann auch in gut erschlossenen Aussenbezirken einen attraktiven Standort finden. Ähnliche Fragen werden aktuell auch auf Hochschulebene diskutiert. Eine konkrete Initiative ist das ETH -Forschungsprojekt P e RL (Perspektive Raumentwicklung Limmattal) unter der Leitung von Professor Bernd Scholl. Ziel ist eine integrierte, grenzüberschreitende Gesamtschau für die langfristige räumliche Entwicklung. Das ist nicht die einzige Studie dieser Art, bemerkenswert ist hingegen die kantonsübergreifende Mitwirkung von Vertretern aus den Limmattaler Gemeinden, den regionalen Planungsgruppen bis hin zu betroffenen Bundesstellen. Solche Verfahren sind planerisch sinnvoll, stärken gleichzeitig das Wir-Gefühl, fördern den Dialog unter den Gemeinden und schaffen Verständnis für deren Anliegen. Die Ergebnisse sind nicht nur für die Experten bestimmt, sondern sollen der Öffentlichkeit zugänglich gemacht und diskutiert werden. Zu oft versickern wertvolle Studien in Planerkreisen und schaffen den Durchbruch zur Bevölkerung nicht. Hier will das Projekt Limmatstadt einen Beitrag leisten und den Diskurs längerfristig vorantreiben.


66 städtebau

Ostermundigen ist überall

Der Stadtwanderer besucht die Agglomerationsgemeinde vor den Toren Berns. Vom Rüti-Hoger blickt er über Landstrasse, Bauernhäuser, Siedlerhäuser, Einfamilienhäuser, Wohnblöcke. Text: Benedikt Loderer, Fotos: Claudia Herzog / SRF Niemand muss nach Ostermundigen, um herauszufinden, wie es dort ist. Weil alle schon da waren. Alle kennen wir die Agglomeration, weil zwei Drittel der Schweizer darin leben. Was braucht es für ein Ostermundigen? Eine Strasse. An ihrem einen Ende ist die Stadt, an ihrem andern das Land. Die Ostermundigen liegen dazwischen. Die Strasse hat ihren Namen von der Stadt. Sie heisst Bernstrasse, Zürichstrasse, Baslerstrasse, St. Gallerstrasse, was zeigt, wo vorn und hinten ist. Aber sie ist Landstrasse von Beruf, genauer: Überlandstrasse. Sie ist das Rückgrat aller Ostermundigen. Die Landstrasse machte eine erstaunliche Karriere. Vom Schotter zum Asphalt, vom Pferdewagen zum Automobil. Da waren Um- und Ausbauten nötig, viel Geld und Platz wurden gebraucht, doch heute entspricht sie den Normen und ist mit Rotlichtern geschmückt. Wozu? Damit die Leute pendeln können. Wohnen im Grünen und arbeiten in der Stadt hiess das Programm der letzten 70 Jahre. Der Aufbau der Agglomeration, die Herstellung aller Ostermundigen in der Schweiz, ist ein Werk von pharaonischem Ausmass. Nach 1950 haben wir mehr gebaut als vorher alle Generationen zusammen. Wer heute im dröhnenden Verkehr an der Landstrasse steht, sollte sich nicht die Ohren und die Nase zuhalten, sondern Jubelgesänge anstimmen. Was hier vorüberdröhnt, ist der tägliche Beweis für das Erfolgsmodell Schweiz. Uns gehts gut, noch nie gings uns besser. In Ostermundigen besichtigen wir unseren Wohlstand. Er ist Haus geworden. Selbstverständlich unterscheiden sich die Ostermundigen der Schweiz, obwohl sie alle dieselbe Geschichte haben. Man kann also durch das konkrete Beispiel zu allgemeingültigen Erkenntnissen kommen. Dafür eignen sich die Leitbauten. Jede


67 städtebau


68 städtebau

Periode hat ihre typischen Gebäude. Die paar übrig gebliebenen Bauernhäuser erinnern an den vertriebenen Bauernstand. Sie sind längst sorgfältig zu Liebhaberobjekten umgebaut worden. Einige kleine Siedlerhäuser mit einem währschaften Garten erzählen von den Eisenbahnern, den ersten Fremden, die nach Ostermundigen kamen. Auch sie sind längst ausgestorben. Wir finden die Spuren eines nebulösen Früher, das verblasst ist, aber als Legende zäh weiterlebt, die Käserei als Mittelpunkt des Dorflebens zum Beispiel. Vor und nach dem Automobil Doch mit dem Auto kommt die neue Zeit. Grundsätzlich neu. Vorher waren die Schweizer jahrhundertelang sesshaft, nun sind sie mobil. Nichts hat die Eidgenossenschaft radikaler verändert. In Ostermundigen wird der Epochenbruch sichtbar. Er trägt den Namen Agglomeration. Das Auto brachte die Leute ins Umland, wo sie Hüsli bauten, wenn sie sichs leisten konnten. Dieser Bautypus ist selbstverständlich auch in Ostermundigen zu finden. Seine Geschichte ist wenig spannend, sie wirkt durch Quantität. Ihre Vermehrung ist folgenreicher als ihre architektonischen Qualitäten. Immerhin lässt sich sagen: Die Häuser werden grösser und die Grundstücke kleiner. Das Vogelbad wächst, bis es ein Swimming Pool ist, die Doppelgarage wird Pflicht, die Wärmepumpe beruhigt das schlechte Gewissen. Architektonisch herrscht die Masskonfektion. Jedes Haus so individuell wie erlaubt und so angepasst wie nötig. Doch sind die Einfamilienhäuser nicht die Leitbauten der Agglomeration. Sie bringen es nicht zu Bautypen. Diese Aufgabe übernimmt der Block. Der Satteldächler war der Erste, er blühte von 1945 bis 1960. Ihn erkennt man an den Blumenfenstern in den Stirnfassaden. Darauf folgte die Crèmeschnitte, der Leitbau zwischen 1960 und 1973. Sie hat horizontale Fensterbänder und ein Flachdach. Die Ölkrise setzte ihr ein Ende. Wenn danach noch gebaut wurde, dann ländlich-sittlich. Es ist die Zeit der Dachblüte, die bis in die Neunzigerjahre dauert. Über eine Crèmeschnitte stülpte man ein riesiges Dach, das weit heruntergezogen und wild ausgeschnitten wurde. Heute darf es wieder städtisch-modisch sein, Ostermundigen bietet davon vier Varianten: die Schublade, die Wohnstange, die Hüslizeile und den Hof. Alles aus allerneuster Produktion. Die Schublade ist für die Betuchten, sprich


Zwischen Stadt und Land All diese Haustypen kranken an Ostermundigens Grundwiderspruch. Ist es Stadt oder Land? Zwar sind die Lebensformen allesamt städtisch, die ländlichen sind längst verschwunden, aber die Leute behaupten beharrlich, auf dem Land zu leben. In Häuser übersetzt heisst das: Jedes steht für sich allein. Sie haben nichts miteinander zu tun. Der Grenzabstand regiert. Er sorgt für das isolierte Herumstehen. Zwischen den Gebäuden ist Abstand, mehr nicht. So kommt Ostermundigen zu keiner erkennbaren städtebaulichen Figur. Ein unachtsamer Gott hat einen Sack Bauklötze ausgeleert. Wohin sie fielen, da stehen sie. Am Schluss gelingt es uns nicht, ein Ostermundigen vom andern zu unterscheiden. Darum kennen wir sie schon alle. Wo ist Ostermundigens Zentrum? Es gibt ein dreieckiges Stück Grün, da wo die Landstrasse einen lokalen Abzweiger hat. Dort ist vielleicht die Mitte, das Zentrum aber ist es nicht. An der Bernstrasse liegen die Läden und Geschäfte, doch ist sie das Rückgrat, kein Mittelpunkt. Nein, das Zentrum ist die Bahnunterführung. Dort verdichtet sich Ostermundigen in einem kurzen Tunnel. Nirgends ist man mehr in Ostermundigen als hier. Nirgends ist Ostermundigen städtischer. Damit sind wir wieder beim Grundwiderspruch der Agglomeration angelangt. Die einen beteuern: Ostermundigen muss

Dorf bleiben. Dass Ostermundigen nie ein richtiges Dorf war, spielt im Gefühlshaushalt keine Rolle. Die andern entgegnen: Ostermundigen ist Agglomeration. Deutlicher noch: Die Agglomeration ist die heutige Form der Stadt, und Ostermundigen ist eines ihrer Quartiere, grad wie die Altstadt auch. Die Dörfler treffen auf die Agglomeriten. Um dieses Entweder-oder geht es beim Bären­ areal. Heute preist sich «der Landgasthof, der dem Bundesplatz am nächsten liegt», als gehobene Dorfbeiz an. Wird das Neubauprojekt gebaut, so wird man dort stattdessen «urban leben» können. In einem Turm, der neben dem Bahnhof steht, einem senkrechten Merkzeichen, das verkündet: Ostermundigen ist erwacht! Hier wird man alles finden, was zum städtischen Leben nötig ist: den Grossverteiler, den Beck, den Metzger, das Hotel, die Wohnungen und vor allem den Bärenplatz. Der ist eine urbane Hochebene, die über den Bärenkreisel blickt, ist der Versuch, in Ostermundigen ein Zentrum zu schaffen. Der Ort ist richtig. Bahn und Landstrasse kreuzen sich hier, es ist der best­ erschlossene Punkt der Gemeinde. Vor allem liegt er auf der Stadtseite. Vorne, nicht hinten. Der Bärenplatz wird Ostermundigens Empfangssalon und sein urbaner Mehrzwecksaal im Freien. Die Ostermundiger werden an der Urne entscheiden können, wo sie leben. Im mythischen Dorf oder in der urbanen Agglomeration. Passt ein Turm nach Ostermundigen? Passt einer nach Schlieren, Arbon, Nidau? Am Hochhaus entzündet sich die Identitätsfrage. Sind wir Ländler oder Städter? Die wirtschaftlichen Tatsachen, das Alltagsleben und die Mobilität lassen keine Zweifel offen: Wir sind durch und durch urbanisiert. Der Verstand stellt fest: Städter sind wir. Das Gemüt hingegen will das nicht anerkennen, nein, Ländler. Mit Verlaub, sagt da das Hirn, es ist 2014. Tschuldigung, entgegnet das Herz, ich schlage bei 1960. Ostermundigen wird blühen, sagen die Urbanen. Das brauchen wir nicht, bocken die Ländler: Mir heis doch so gäbig hie. In allen Ostermundigen wird über Hochhäuser abgestimmt, genauer, über die Zukunft entschieden. G 66 Vom Rüti-Hoger auf Ostermundigen: Der in Biel lebende

Architekturkritiker Benedikt Loderer verschafft sich einen Überblick.

G 68 Von oben nach unten: Bauernhaus zwischen Klötzli-Neubau-

ten. Auf dem Hügel wohnen die Besserverdienenden. Ein Stück Geschichte: die Wohnhäuser der 50er-Jahre. Die Unterführung beim Bahnhof ist das Zentrum von Ostermundigen. B www.baerenareal-ostermundigen.ch A Halter Entwicklungen, Seite 112

69 städtebau

eine Million aufwärts. Oben auf dem Hoger an der Bus-Endstation Rüti stehen weisse Schachteln, aus denen die Balkone fliessen. Ihre Grösse bestimmt den Wert der Wohnung. Die Wohnstange findet man im Oberfeld. Es ist die Wohnbauarchitektur der Investoren. Darin suchen die gut bezahlten Büromenschen Anonymität und Ruhe. Die Hüslizeile besteht aus Reiheneinfamilienhäusern, die quer zur Strasse stehen und für Familien mit schulpflichtigen Kindern gedacht sind. Den Hof schliesslich, den bauen die Genossenschaften. Sie nehmen ein altes Muster wieder auf, die Blockrandbebauung, die sie den neuen Bedürfnissen anpassen. Ostermundigens Leitbauten könnten eine Schweizer Geschichte des Wohnungsbaus nach 1945 illustrieren. Ein besonderes Kapitel müsste dem Schiessplatz gewidmet sein. Den Wandel von der Guisan-Schweiz, die spart und repariert, zur Konsumschweiz, die verbraucht und wegwirft, zeigt exemplarisch das Verschwinden des Schiessplatzes. Die Agglomeration hat ihn verschluckt.


I m m o b i l i e n u n d m a r k t

«digital STROM soll zum internationalen Standard in der Hausvernetzung werden.»

Seit drei Jahren ist Martin Vesper CEO des deutsch-schweizerischen Technologieunternehmens. Wir sprachen mit ihm über seine Heimatstadt Wuppertal, die Rolle des Smart Homes in einer zunehmend digitalen Welt und den sich wandelnden Energiemarkt.


71 immobilien und markt


72 immobilien und markt

Interview: Christine Marie Halter-Oppelt, Fotos: Oliver Mark C  Wann sind Sie zum ersten Mal mit der Schwebebahn gefahren? «Im Kindesalter. Wir lebten im Bergischen Land und hatten Verwandte in Wuppertal.» C Hat Sie das fasziniert? «Natürlich. Damals ist man ja noch nicht geflogen, und dieses Von-oben-Betrachten war eine völlig neue Perspektive. Auch dass sich die Bahn in die Kurven legt, ist etwas ganz Besonderes.» C Hat die Schwebebahn den Geist der Stadt geprägt? «Sie hat zumindest erlaubt, dass diese sehr lange Stadt zusammenwachsen konnte. Die Schwebebahn reicht 13 Kilometer vom einen Ende zum anderen. Die Stadt entwickelte sich dann entlang der Hänge. Am Anfang gab es auch noch Strassenbahnen und Bergbahnen. Die letzte wurde aber 1956 ausser Betrieb gesetzt. Wuppertal hatte also schon früh eine sehr gute öffentliche Infrastruktur, die angepasst war an das Thema: Ich habe keinen Platz, darum muss ich eine Bahn über dem Fluss bauen. Und: Ich habe steile Hänge, also muss ich mir irgendetwas einfallen lassen, damit die Leute da hochkommen.» C Die Schwebebahn wurde 1901 gebaut. Das war für die damalige Zeit unheimlich innovativ. «Und auch mutig. Heute wird man oft gefragt, ob sie im Zusammenhang mit einer Expo entstanden ist. Aber das war nicht so. Die Schwebebahn ist ein Konzept.» C Die Weltausstellung in Paris fand 1900 statt, also nur ein Jahr früher. Da wurde der Glaube geweckt, mit Technik könne man alles erreichen, und das hat einen Umbruch in der Gesellschaft ausgelöst. Lassen Sie uns den Vergleich ziehen: Im Jahr 2014 befinden wir uns mitten in einer digitalen Revolution. «Wenn wir über die letzten fünf Jahre reden, dann haben wir ein paar wesentliche Treiber für diese Veränderung. Einer davon ist die rasante Verbreitung der Smartphones, mit denen Menschen jederzeit vernetzt sind und einen digitalen Lebensstil führen. Das bringt eine enorme Flexibilität, grosse Spontanität und einen hohen Grad an Individualität. Parallel dazu entwickelt sich, dass wir diese Vernetztheit immer besser leben können, weil die Infrastruktur, getrieben durch neue Technologien, immer besser wird. Wir haben heute Geschwindigkeiten zur Datenübertragung auf einem Smartphone, die vor wenigen Jahren noch Firmen vorbehalten waren. Wir haben jederzeit Zugriff auf

unsere Daten, egal wo wir sind, und wir haben die Möglichkeit, sehr mächtige Algorithmen zu nutzen. Ich kann die Spracherkennung Siri fragen: ‹Wie viele Einwohner hat Tansania?›, und bekomme eine Zahl genannt. Die Digitalisierung betrifft alle möglichen Lebensbereiche. Zum Beispiel das Fliegen: Früher musste ich für meinen Boarding Pass zum Schalter, dann kamen die Automaten, heute kann ich auf dem Smartphone einchecken und bis zum Flugzeug durchgehen. Unter Umständen muss ich nicht einmal mehr mit jemandem reden, weil es ein elektronisches Gate gibt. Ähnlich einfach lassen sich Musik und TV konsumieren sowie andere Serviceleistungen nutzen.» C Mit digitalSTROM kommen solche Services nun auch ins Haus. «Das Haus hinkte der Entwicklung bislang hinterher. Aus verschiedenen Gründen. Erstens: Ein neues Smartphone kauft man vielleicht alle drei Jahre. Ein Haus nicht. Zweitens: Beim Smartphone gibt es einen Hersteller, der das Produkt vorantreibt. Das Haus ist eine Kombination extrem vieler Gewerke. Hier übernimmt digitalSTROM folgende Rolle: Wir statten alle elektrischen Geräte mit einer eigenen Intelligenz aus und vernetzen sie miteinander. Das Ergebnis ist eine digitale Infrastruktur für das eigene Zuhause.» C Was kann mein Haus oder meine Wohnung, wenn sie mit digitalSTROM ausgestattet ist? «Alle Geräte und Stromverbraucher können von überall aus bedient werden: ob über den herkömmlichen Taster, ein Smartphone, einen Tablet oder einen Computer. Eine Leuchte lässt sich nicht nur ein- oder ausschalten, sie kann gedimmt werden oder durch ein Blinken Signalgeber sein. Plötzlich hat der Kunde die Flexibilität zu bestimmen, dass bei einem Feueralarm die Lichter angehen, bei einer Hagelwarnung die Markisen hochfahren oder beim Klingeln an der Haustür Leuchten in der Wohnung blinken, weil gerade laut Musik gehört wird. Auf Wunsch funktioniert das alles sogar über eine Sprachsteuerung. Wir trennen also Gerätefunktion und Anwendung. Das ist wie beim Smartphone, welches jeder von uns auch über Siri bedienen kann. Der Blitz der Smartphone-Kamera ist gleichzeitig eine Taschenlampe, oder er zeigt durch Blinken einen Anruf an. In einem digitalSTROMSmart-Home können diese Funktionen durch den Kunden jederzeit verändert werden, denn eine Software ermöglicht die Steuerung. So lassen sich


Lichtstimmungen zum Wohlfühlen, die künftig neben variabler Helligkeit auch Farbe und Farbtemperatur einschliessen. Denkbar wäre ein kaltweisses Licht in den Morgenstunden und warmes Weiss am Abend.» C Wird man sein Haus bald nur noch vom Computer aus bedienen? «Das könnte man machen. Allerdings schaltet ein 4-Personen-Haushalt das Licht zwischen 200und 250-mal am Tag ein und aus. Das möchte keiner mit einem Smartphone tun.» C Wenn ich abends im Bett liege, dann wäre es doch praktisch, ich müsste nicht mehr aufstehen, um die Lichter auszumachen. «Natürlich. Nachdem Sie Ihren Wecker gestellt haben, sagen Sie zu Ihrem Smartphone: ‹Ich gehe jetzt schlafen.› Das digitalSTROM-System reagiert auf dieses Kommando, und im Haus gehen automatisch alle Lichter und einige Geräte aus.» C Wie ist denn das Szenario bei Feueralarm? «Die Lichter gehen grundsätzlich alle an, um die Fluchtwege zu beleuchten. Die Jalousien und Rollläden gehen hoch, um die Fluchtwege frei zu machen – und zwar so schnell wie möglich, denn durch Feuer kann es auch zum Stromausfall kommen. Wenn es eine vernetzte Audioanlage gibt, würden Ansagen abgespielt werden, wie man das Haus verlassen soll, denn vor allem kleine Kinder haben Angst und verstecken sich. Feuergefährliche Geräte, wie ein Herd oder ein Kühlschrank, schalten sich ab. Man kann individuell einrichten, dass über verschiedene Kanäle informiert wird: E-Mails, Push-Nachrichten, Twitter. Alles passiert automatisch, die Grundvoraussetzung ist nur, dass ein Feuermelder angeschlossen ist. Bei Hagel verhält es sich ähnlich. Zeigt die Wetterstation am Haus ein Unwetter an, ist es meistens schon zu spät. Gemeinsam mit dem privaten Wetterdienstanbieter MeteoGroup stellen wir unseren Kunden einen Hagelwarnservice zur Verfügung. Wenn niemand zu Hause ist, ziehen sich automatisch die Jalousien ein, und die Rollläden fahren hoch. Dort, wo das System meldet, dass jemand anwesend ist, wird zuerst eine Push-Nachricht verschickt. Der Kunde weiss dann Bescheid und kann die Massnahmen auch selbst ergreifen. Das ist wichtig, denn niemand möchte in einem Geisterhaus leben.» C Wie sieht es mit der Datensicherheit aus? «Die Daten bleiben ja zunächst innerhalb des Hauses. Ob der Kunde seine Daten nach aussen

73 immobilien und markt

Anwendungen weiterentwickeln, oder der Kunde kann selbst welche hinzufügen. Normalerweise baut man ein Haus und hofft, dass es in fünf Jahren noch so gut ist wie vorher. Ein digitalSTROM-Haus wird über die Zeit immer besser.» C Welche Technik steht hinter digitalSTROM? «Wir bauen in jedes elektrische Gerät und hinter jeden Lichtschalter eine intelligente Lüsterklemme. In dieser Klemme steckt ein kleiner Computer, der sechs Dinge kann: schalten, dimmen, Strom messen, Informationen auswerten, Daten speichern und über die Stromleitung kommunizieren. Dies hat den Vorteil, dass man keine baulichen Veränderungen vornehmen muss. digitalSTROM nutzt einfach die bestehende Stromleitung. Geht es um die Vernetzung von Geräten im Haus, so sind wir die Einzigen, die es geschafft haben, selbst die Daten einer Leuchte über die 230-Volt-Leitung zu übertragen. Wir brauchen weder Funk noch zusätzliche Leitungen. Starre Systeme erfordern das perfekt geplante Haus, denn das, was vergessen wurde, kann nicht mehr nachgerüstet werden. Wir können jederzeit etwas verändern und neue, gesteckte Geräte integrieren.» C Wer installiert die digitalSTROM-Klemmen? «Das macht der Elektriker. Nicht, weil es schwierig wäre, sondern weil man das Arbeiten an der 230-Volt-Leitung dem Fachmann überlassen muss. Nach dem Einbau hat sich optisch in der Wohnung nichts verändert. Was vorher funktionierte, geht jetzt noch genauso. Der Elektriker nimmt eine Grundeinstellung vor, benennt Geräte und Räume und konfiguriert Raumszenen oder Stimmungen. Zusätzlich gibt es einen digitalSTROM-Server, der das Haus mit dem Internet verbindet. Diese Komponente ist so gross wie eine herkömmliche Sicherung.» C Welche Funktionen sind jetzt verfügbar? «Der Kunde kann z. B. das Licht vom Smartphone aus bedienen – wenn er möchte, sogar über Sprache. Dafür muss er sich lediglich eine digitalSTROM-App herunterladen, die kostenlos im App Store zur Verfügung steht. Durch die Eingabe von E-Mail-Adresse und Passwort gelangt er auf eine Oberfläche, auf der er seine Wohnräume und Leuchten sieht, weil der Elektriker bei der Installation ja bereits die Grundeinstellung vorgenommen hat. Nun kann er die Raumszenen seinen Wünschen anpassen und fortan auf das Bedienen einzelner Leuchten verzichten. Wir ermöglichen


74 immobilien und markt


75 immobilien und markt


76 immobilien und markt

geben möchte, um Cloud-Services wie eine Sprachsteuerung, eine Hagelwarnung oder spezielle Sicherheitsanwendungen zu nutzen, entscheidet er selbst, nicht unser System. Im Fall der Cloud arbeiten wir mit Microsoft zusammen und sorgen so für maximale Sicherheit. Zum Datenschutz nur so viel: Unser Geschäftsmodell basiert nicht auf der Sammlung, Auswertung und Weitergabe von Daten, wir sind Hard- und Softwareanbieter und verstehen uns als Service Provider im Smart Home.» C Auf Twitter gibt es ein von digitalSTROM entwickeltes Auswertungs-Tool, das sich «Wahrheit oder Lüge» nennt. Was ist das? «Eine Idee unserer Mitarbeiter: Kühlschränke, in denen die digitalSTROM-Klemmen eingebaut sind, twittern einmal täglich ihren Stromverbrauch und ihre EAN-Gerätenummer. Ein bestehendes Social Media Monitoring Tool wertet diese Daten aus und visualisiert sie. So wird transparent, ob der vom Hersteller angegebene Energieverbrauch mit den tatsächlichen Daten übereinstimmt. Daher auch der Name ‹Wahrheit oder Lüge›. Diese vermeintliche Spielerei zeigt das enorme Potenzial unseres Systems in Kombination mit dem Social Web.» C digitalSTROM ist nun seit drei Jahren auf dem Markt. Was hat sich seitdem verändert? «Heute entwickeln sich die Dinge nach dem Moore’schen Gesetz. Es besagt, dass sich etwa alle zwei Jahre die Rechnerleistung verdoppelt und der Preis dabei fällt. Wir sind mit einem System in den Markt eingestiegen, das vor allem Leuchten und Jalousien steuern konnte. Heute sind wir bereits in einer anderen Dimension angekommen. Es gibt nicht nur neue Klemmen und einen weiterentwickelten digitalSTROM-Meter mit viel mehr Funk­ tionalitäten, im Haus kann durch die Cloud kurzfristig extreme Rechnerleistung zur Verfügung gestellt werden. Und das Wichtigste ist: Auch die Bestandeskunden, die sich vor zwei Jahren digitalSTROM gekauft haben, können all das nutzen.» C Heute sind noch nicht mal ein Prozent der Häuser mit Smart-Home-Technologie ausgestattet. Warum? «Wir reden gerade über viele Dinge, die gar nicht alt sind: Wikipedia 2001, Ipod 2001, Facebook 2005, Google Maps 2006, iPhone 2007. Das Haus braucht natürlich ein Umfeld, in dem es sich entwickeln kann. Vor zehn Jahren wäre alles wahnsinnig teuer gekommen. Heute existiert die digitale Infrastruktur, um Menschen auch in ihren Häusern von einer neuen Technologie profitieren zu lassen.»

C Welche Entwicklungen sind zu erwarten?

«Der Abstand zwischen dem, was normale und intelligente Häuser können, wird dramatisch wachsen. Wenn der Faktor heute 5 ist, dann ist er in zwei Jahren 10 und in vier Jahren bereits 50. Die Entwicklung ist rasend. Und Häuser, die nicht die notwendige Infrastruktur aufweisen, können nicht daran teilhaben.» C Kann man sagen, digitalSTROM ist nicht nur eine Marke, sondern auch ein Lebensstil? «Natürlich, ein digitaler Lebensstil. Mit dem digitalSTROM-System kann ich mein Umfeld meinen individuellen Wünschen und Bedürfnissen anpassen. Dafür muss ich nicht mal einen Elektriker holen. Ich kann es ganz einfach selber machen. Wenn mich das System an der Haustür erkennt und selbstständig das Licht anmacht, dann handelt es sich dabei um eine hochgradige Personalisierung meiner privaten Welt. Ich steuere mein Haus, wie ich will – ohne Kompromisse.» C Wie ist das bei Ihnen privat? Haben Sie auch digitalSTROM? «Für mich und meine Familie ist digitalSTROM Normalität. Die Kinder hören gerne laut Musik. Bei ihnen blinken die Lichter, wenn es an der Haustür klingelt. Um die Aussenbeleuchtung kümmern wir uns gar nicht mehr, die wird automatisch mit Sonnenstand ein- und ausgestellt. Wenn ich das Haus für längere Zeit verlasse, drücke ich auf den ‹Gehen-Taster›, dann löschen alle Lichter ab, und die Jalousien im Erdgeschoss schliessen sich. Jeder von uns kann seine Playlist mit dem Smartphone auf unserer Audioanlage laufen lassen. Am Abend mache ich mit einem zweiten Taster an der Nachttischleuchte im ganzen Haus das Licht aus. Wenn meine Frau am Morgen aufwacht, sagt sie ihrem Smartphone: ‹Ich stehe auf.› Dann gehen im Bad die Lichter und das Radio an.» C Wann wurde Ihr Haus gebaut? «1979.» C Und was hat die Umrüstung gekostet? «Normal rechnen wir mit 10 000 Franken für ein Einfamilienhaus. Bei mir, wo wirklich alles bis zur Waschmaschine im Keller angeschlossen ist, reden wir von ungefähr 14 000 Franken.» C Wann wird es Geräte geben, die schon vom Hersteller mit einer digitalSTROM-Klemme ausgerüstet werden? «Einige Leuchten kann man bereits in unserem Webshop kaufen. Wir gehen davon aus, dass


C Welche Aufgabe hat die digitalSTROM-Allianz?

«Ihre Mitglieder aus der Industrie legen fest, wie sich Geräte im digitalSTROM-System verhalten müssen. Wenn unsere Kunden eine Leuchte mit dem Logo digitalSTROM-ready kaufen, können sie sicher sein, dass sie sich problemlos integriert und mit allen Funktionen ausgestattet ist. Auch jemand, der eine App schreibt, kann sich so auf gewisse Standards verlassen.» C Welche Plattformen nutzen Sie, um digitalSTROM einem breiten Publikum bekannt zu machen? «Ende 2013 waren wir das erste Mal auf der IFA in Berlin. In diesem Jahr haben wir bereits auf der Swissbau in Basel ausgestellt, auf der ISE in Ams­ terdam, der FTTH in Stockholm, der CeBIT in Hannover und der Light + Building in Frankfurt.» C Wie war die Resonanz? «Durchweg positiv. In der Schweiz und in Deutschland wird unser System bereits eingebaut. Darüber hinaus sind wir in den Niederlanden und Polen aktiv. In der Türkei vertreiben wir digitalSTROM im Wesentlichen in Istanbul, einer Stadt mit 13,8 Millionen Einwohnern. Im nächsten Schritt folgen die skandinavischen Länder und Grossbritannien. Grundsätzlich können wir digitalSTROM in allen europäischen Ländern einsetzen, da hier 230 Volt üblich sind. Dies gilt auch für China und den arabischen Raum. In Amerika gibt es den 110-Volt- und 60-Hertz-Standard. Dafür müssen wir sowohl die Hard- als auch die Software neu entwickeln.» C Ist die weltweite Vermarktung Ihr Ziel? «Ja. Wir gehen einen Schritt nach dem anderen. digitalSTROM soll zum internationalen Standard in der Hausvernetzung werden.» C digitalSTROM ist nicht nur Mitglied der Initiative D21, Sie sitzen auch in deren Gesamtvorstand. Erklären Sie uns, was dort gemacht wird. «D21 ist ein gemeinnütziger Verein mit Sitz in Berlin, in dem sich die deutsche Politik und Wirtschaft zum Thema ‹digitales Leben› austauschen. Hier diskutiert man in Workshops, Arbeitskreisen und Projekten über die neusten Entwicklungen und welche Rahmenbedingungen für die digitale Zukunft geschaffen werden müssen. Es ist wichtig, dass die Politik informiert ist, damit sie in die richtige Richtung steuert.» C Gibt es so etwas auch in der Schweiz? «Bislang nicht. Grundsätzlich vertrete ich aber auch die Meinung, dass solche Themen länderüber-

77 immobilien und markt

die meisten Haushaltsgeräte in Kürze IP-Zugang haben und sich mit dem Internet verbinden können. Damit sind diese automatisch digitalSTROMkompatibel. So lange das nicht so ist, gibt es den digtalSTROM-Zwischenstecker – für ungefähr 100 Franken.» C Wie kann digitalSTROM älteren Menschen helfen? «Wir reden hier vom Thema AAL, Ambient Assisted Living. Das Schöne bei digitalSTROM ist, dass alles unmerklich geschieht. Ich kann z. B. einen mit einer Klemme ausgerüsteten Bewegungsmelder in eine Steckdose unterhalb des Betts stecken. Wenn nun jemand seine Füsse auf den Boden stellt, geht im Raum das Licht an. Gleichzeitig wird das Pflegepersonal benachrichtigt. Bei Menschen, die Demenz haben, besteht die Gefahr, dass sie nachts aufwachen und das Haus verlassen wollen. Dann können wir, auch ausgelöst durch einen Bewegungsmelder, über die Audioanlage die Ansage abspielen lassen: ‹Leg dich wieder ins Bett.› digitalSTROM passt sich individuell den Bedürfnissen seiner Nutzer an, alles ist eine Frage der Software. Der gleiche Bewegungsmelder könnte aber auch, wenn ich nicht zu Hause bin, Teil eines Alarmsystems sein. Die feste Verkoppelung, die wir einmal hatten, existiert nicht mehr.» C Die Anwendungsmöglichkeiten scheinen unendlich – viel Arbeit für Ihre Entwicklungsabteilung. «Wir müssen unsere Entwicklungen nicht selbst machen, weil wir ein offenes System sind. Wir bieten nur die Infrastruktur. Das ist wie beim Smartphone. Nicht alle Anwendungen, die da drauf sind, sind ja von Apple oder von Samsung. Sie sind von irgendwelchen Leuten gemacht, die sagen, da kenne ich mich aus, das ist mein Thema. digitalSTROM demonstriert durch eigene Anwendungen, welch enormes Potenzial in der Technologie schlummert. Wir sind die Strasse, auf der die Autos fahren.» C Haben Sie auch Anwendungen, die für die Sicherheit von Kindern gedacht sind? «Lassen Sie mich kurz eine Neuentwicklung skizzieren. Es gibt Wasserventile, die elektronisch und IP-fähig sind. Damit ist es möglich, Wasser zu vernetzen. In einem Haushalt mit Kindern können nun bestimmte Wasserausläufe gesperrt werden, für andere lässt sich eine maximale Temperatur einstellen. So beugt man Überschwemmungen vor und verhindert, dass sich kleine Kinder verbrühen. In dieses Szenario lässt sich natürlich auch der Herd miteinbeziehen.»


78 immobilien und markt


C Wie wird sich dann der Strompreis verändern?

«Langfristig geht er auf null. Die Energie wird nichts mehr kosten, sondern nur noch deren Infrastruktur.» C Brauchen wir zukünftig mehr oder weniger Energie? «In der Schweiz und in Deutschland weniger, weil wir effizienter werden.» C Und das Elektroauto, kommt es? «Ja. Und zwar, weil es deutlich einfacher ist und sich die Hersteller dadurch auf ganz andere Dinge konzentrieren können. Das Ganze geht mit dem autonomen Fahren einher. In den meisten Städten gibt es in 20 Jahren nur noch computergesteuerte Autos. Das Autofahren, wie wir es heute kennen, wird zum Freizeitvergnügen.» C Und was passiert dann mit der Schwebebahn in Wuppertal? «Die wird bleiben, weil sie intelligent ist und eine Lücke füllt: Sie läuft über einem ungenutzten Raum, dem Fluss.» G 71 Martin Vesper in der Schwebebahnstation Werther Brücke. Sie stammt aus der Urspungszeit und wurde 2012 / 2013 restauriert. G 74-75  Personennahverkehr in Wuppertal: Die an einer Schiene aufgehängte Bahn schwebt über der Elberfelder Kreuzung. G 78 Der 50-Jährige lebt mit seiner Familie in Wuppertal.

Martin Vesper, CEO digitalSTROM AG Martin Vesper (Jahrgang 1964) wuchs im Bergischen Land in der Nähe von Wuppertal auf. Er studierte Wirtschaftsinformatik an der Universität Ulm und absolvierte ein MBA an der University of Illinois in Chicago. Seine berufliche Karriere begann beim Telefonanbieter Ameritech Services in den USA. Nach seiner Rückkehr nach Europa war er in verschiedenen Unternehmen auf technischer wie auf Vertriebsebene tätig und arbeitete in verantwortlichen Positionen bei Vorwerk in Wuppertal. 2001 wechselte er zum Energieanbieter Yello Strom. Als dessen Geschäftsführer baute er das Profil der Marke in einem liberalisierten Energiemarkt aus und leitete bei Elec­ tricité de France in Paris das Business Network «Privat- und Gewerbekunden». Seit 2011 ist Martin Vesper CEO der digitalSTROM AG in Schlieren bei Zürich. Sein Ziel ist die weltweite Einführung des Systems zur intelligenten Hausvernetzung. Der Hobbypilot ist ver­heiratet und hat zwei Kinder. B www.digitalstrom.com A Beteiligungen, Seite 130

79 immobilien und markt

greifend auf europäischer Ebene behandelt werden sollten. Grosse Unternehmen denken auch immer global, schon allein, weil sie nur so die besten Talente bekommen.» C Welche Rolle spielt für Sie das Thema Unternehmenskultur? «Dieses Thema ist uns sehr wichtig. Wir wissen aber, dass wir nicht in der Lage sind, alle Talente vor Ort zu bekommen. Darum vernetzen wir uns mit ihnen. Wir haben viele freie Entwickler, einen in Bratislava, einen in Dänemark, mehrere in Deutschland. Von unseren 50 Festangestellten sind etwa 30 am Schweizer Firmenhauptsitz in Schlieren bei Zürich tätig. 20 weitere arbeiten in der deutschen Niederlassung in Wetzlar.» C Wie kommunizieren Sie selbst Ihre Strategien? «Der persönliche Kontakt ist mir sehr wichtig. Ich bemühe mich, mit den Leuten zu reden, zu sagen, wo wir hin wollen und was uns bewegt.» C digitalSTROM ist im Jahr 2013 mehrfach ausgezeichnet worden. Mit dem Swiss Leader Award, dem eco2friendly-Award und dem Medienpreis für Innovation. Warum? «Weil wir in vielen Bereichen anders denken als unsere Branche. Wie wir auftreten, ist authentisch. Wir sind sehr nahbar. Wenn wir über Technologie reden, dann zeigen wir nur ganz wenig davon. Auch unser Messestand sieht eigentlich mehr wie eine Wohnung aus. Das macht uns sympathisch. Und natürlich beweist es auch, dass wir in unserem Bereich die führende Firma sind.» C Im März hat der deutsche Energieversorger RWE zum ersten Mal in seiner Geschichte negative Unternehmenszahlen vorgelegt. Er ist nicht der Einzige. Was hat sich verändert? «Es ist schon spannend, dass in einem Markt, in dem das Produkt immer gefragter ist und immer mehr an Wert gewinnt, ein Unternehmen in solch eine Schieflage geraten kann. Die Energiekonzerne haben Technologieentwicklungen und Kundenwünsche komplett ignoriert. Sie haben in Kraftwerke investiert, die keiner mehr braucht. Sie haben versucht, die neue Welt zu verhindern, und haben es nicht geschafft. Energie ist ein hoch emotionales Thema. Obwohl in Deutschland die Solar­ subventionen heruntergefahren werden, bauen sich die Menschen trotzdem eine Photovoltaik­ anlage aufs Dach. Sie wollen sie einfach haben – um autonom zu sein. Mit neuartigen Batterien und digitalSTROM ist das bald möglich.»


80  immobilien und markt

Privates Risiko, öffentlicher Nutzen

Planung und Realisierung von grossen Arealen und Verdichtung von Quartieren sind ohne private Konsortien und Entwickler nicht machbar. Komplexe Aufgabenstellungen erfordern die Übernahme hoher Risiken und die enge Koordination mit der öffentlichen Hand. Die Bedeutung unternehmerischer Initiative wird dabei oft unterschätzt.


Grenzen der Raumplanung Divergierende Interessen und Zielsetzungen, ökonomische Zwänge und komplexe Vorgaben aus Verfassung und Gesetzen, aus Richtplänen und Verordnungen auf unterschiedlichen Ebenen führen zu langwierigen und schlecht kalkulierbaren Planungsprozessen – und hin und wieder auch zur Überforderung der Beteiligten. Gerade auf Stufe der Detailplanung in den Städten und Gemeinden, in Zweckverbünden und Regionalgremien, wo mitunter Milizparlamentarier und TeilzeitBehördenmitglieder über komplexe Sachfragen der Siedlungsentwicklung entscheiden sollen, werden die erwähnten Grenzen der Raumplanung, insbesondere für grosse öffentliche Vorhaben, sichtbar – Beispiele für Letzteres sind etwa in Zürich die bisher nicht gelungene Realisierung eines Fussballstadions oder eines Kongresszentrums. Für (kleinere) Gemeinden erweisen sich die Planungsaufgaben oft als so anspruchsvoll, dass sie sich ohne die Unterstützung durch private

Investoren kaum bewältigen lassen. Diese übernehmen Teile der Planungsarbeit – in der Regel auf eigenes finanzielles Risiko und investieren grosse Mittel in die Ausarbeitung von Planungsgrundlagen, mit denen wiederum die Instanzen der öffentlichen Hand arbeiten können. Zuvor gilt es, Gruppen von Grundeigentümern mit unterschiedlichen Interessenlagen für eine gemeinsame Planung zu gewinnen und sie zur Bildung von Konsortien mit Entwicklern und Gesamtleistern zu motivieren. Dabei sind die Ziele der zahlreichen Akteure oft überlappend, eines unter ihnen sogar deckungsgleich: der effiziente Umgang mit der knappen Ressource Boden. Als ein besonders gutes Mittel gegen den Bodenverbrauch gilt die sogenannte Verdichtung nach innen. Das Schlagwort beschreibt die verbesserte Ausnutzung bestehender Siedlungsflächen durch An- und Ausbau, durch den Ersatzneubau und die Neu- und Umnutzung von Gewerbe­ arealen. Letztere bergen in der kleinräumigen Schweiz ein hohes Entwicklungspotenzial. Das Beratungsunternehmen Wüest & Partner schätzt ihre Zahl landesweit heute auf etwa 300 Industrie- und Gewerbeflächen, zumeist an gut erschlossenen, zentrumsnahen Lagen. Eine im Jahr 2008 erstellte «Brachenbank» listete noch mehrere Hundert solcher Industrie-, Bahn-, Militär- und Infrastrukturbrachen ab einer Grösse von 10 000 Quadratmetern auf. Zusammen summierte sich das potenzielle Bauland auf rund 18 Quadratkilometer, eine Fläche grösser als die der Stadt Genf. Von diesen Brachen sind in den letzten fünf Jahren etliche einer neuen Nutzung zugeführt worden. Neue Flächen sind hinzugekommen, namentlich vom Militär. Wüest & Partner arbeitet derzeit an einem Nachfolgeverzeichnis, dem «Entwicklungsatlas der Schweiz», in den auch Nicht-Brachen mit hohem Entwicklungs- und Verdichtungspotenzial Eingang finden sollen.

Im urbanen Verdichtungsgebiet Die Flächen für die postulierte Verdichtung sind demnach vorhanden. Um sie sinnvoll zu nutzen und einem zukunftsfähigen Gebrauch zuzuführen, braucht es gute Ideen und mutige Investoren, die gemeinsam mit den öffentlichen Instanzen Vorstellungen erarbeiten, wie sich die Siedlungsentwicklung auf bereits überbaute Gebiete lenken lässt. Ziele sind, die städtebauliche Transformation voranzutreiben und der Zersiedelung Einhalt zu

81  immobilien und markt

Text: David Strohm, fotografische Inszenierung: Cortis & Sonderegger Ein Quadratmeter pro Sekunde – mit dieser Geschwindigkeit wächst die Siedlungsfläche in der Schweiz. Eine Entwicklung, die zur Sorge Anlass gibt und zum Handeln zwingt. Das Tempo des Landschaftsverbrauchs und die scheinbar unkontrollierte Bautätigkeit wecken Ängste: Vom Verlust des Kulturlandes und der Landschaft, von «Dichtestress» und angeblicher Überbevölkerung ist die Rede. Diese Ängste schlagen sich auch in politischen Entscheiden nieder: Die erfolgreichen Initiativen gegen Zweitwohnungen und Einwanderung auf Bundesebene oder für den Erhalt von Kulturland im Kanton Zürich zeugen vom Wunsch der Stimmbürger nach Schutz von Umwelt und Bewahren des Bestehenden. Die Zeit aber bleibt nicht stehen. Die Demografie, erhöhte Mobilität und veränderte Bedürfnisse rufen nach zusätzlichem Platz für Wohnen und Arbeiten. Die Raumplanung, obwohl seit Jahrzehnten eine vordringliche staatliche Aufgabe, scheint der rasanten Entwicklung hinterherzuhinken. Sie sollte, so heisst es in den Grundsätzen des gerade erst revidierten Raumplanungsgesetzes, die Siedlungen «in die Landschaft einordnen» sowie «nach den Bedürfnissen der Bevölkerung gestalten und in ihrer Ausdehnung begrenzen». Die Umsetzung dessen gestaltet sich schwierig.


82  immobilien und markt


Einbezug der Öffentlichkeit In der Schweiz sind eine ganze Reihe von erfolgreichen Vorhaben in Arbeit, einige bereits weit fortgeschritten oder schon umgesetzt. Beispiele im grossstädtischen Kontext sind das Quartier Flon im Herzen von Lausanne, das Genfer Quartier Concorde, die Entwicklungsgebiete im Norden und Westen der Zürcher Innenstadt und das St.-JohannQuartier in Basel. Viel mehr Projekte finden sich in den Agglomerationsgürteln. Exemplarisch zu nennen sind das Limmatfeld in Dietikon, ein 87 000 Quadratmeter grosses Areal mit Platz für 3000 Bewohner und 1500 Arbeitsplätze, amRietpark in Schlieren, das Zwicky-Areal zwischen Dübendorf und Wallisellen sowie das Bärenareal in Ostermundigen. Projektiert sind dort unter anderem ein grosser öffentlicher Begegnungsraum sowie ein 100 Meter hohes Wohnhochhaus, das höchste im Kanton Bern. Für die Vorortgemeinde ist das Vorhaben ein grosser Wurf, von dessen Vorzügen es Politiker, Behördenmitglieder und Anwohner zu überzeugen gilt. Deshalb spielt für die konkrete Planung der Einbezug der Bevölkerung eine zentrale Rolle. Als problematisch bei spektakulären Projekten wie jenen in Zürich-West oder Ostermundigen

hat sich herausgestellt, dass Eigen- und Fremdbild von Impulsgebern und Investorenschaft zuweilen aus­einanderklaffen. Während die Initianten nicht müde werden, die Vorteile ihrer Vorhaben in schöne Bilder und Worte zu fassen, bringen die Opponenten – vorab aus wachstumskritischen und linken Kreisen – ihre Kritik an der Realisierung privater Gewinne in den Medien und an Quartierversammlungen vor. Damit finden sie Gehör im politischen Prozess. Dies kann, wie aktuell das Beispiel der Revision der Bau- und Zonenordnung (BZO) in der Stadt Zürich zeigt, zur Setzung falscher Prioritäten und Anreize und damit zu Fehlsteuerung führen. Die Komplementarität privater Initiative und öffentlicher Planung wird dadurch geschwächt. Klug wäre es seitens der Initianten, die Nutzenkategorien privater Entwicklung in ihren drei Nachhaltigkeitsdimensionen – ökonomisch, sozial und ökologisch – besonders herauszustreichen. Wo sich durch private Investitionen Wertsteigerungen ergeben, gilt es im Interesse des gesamtwirtschaftlichen Wohlstands, diese mit Unterstützung der öffentlichen Hand auch zu realisieren. Der Mehrwert sollte dabei in fairer Weise von beiden Seiten abgeschöpft werden. Der Stadtzürcher BZO-Entwurf führt den Begriff der «kooperativen Planung» an, der eine Mehrausnützung mit Mehrwertabgabe ermöglichen soll, wenn daraus ein «städtebaulicher Mehrwert» entsteht. «Diese Art der Mehrwertabschöpfung kann sinnvoll sein; sie darf aber nur unter transparenten Bedingungen erhoben werden», sagt Gian von Planta, der für die grünliberale Fraktion im Zürcher Gemeinderat sitzt. Er kritisiert, dass die unscharf definierte kooperative Planung der behördlichen Willkür Tür und Tor öffnet. Patrick Gmür, der Direktor des Amts für Städtebau, hält dem entgegen: «Zürich kann nicht nur für die Investoren, sondern muss auch für die Bewohner richtig wachsen.» Mehrwertabgaben sollten daher für den Ausbau der Infrastruktur eingesetzt werden. Wo Quartiere und Siedlungsraum mit neuem Wohnraum, Einrichtungen, Freizeit- und Erholungsräumen, Läden und Gewerbe belebt werden, lässt sich gesellschaftlicher Nutzen erzielen. Wo haushälterisch mit dem knappen Boden umgegangen, verdichtet und die Mobilität verringert wird, stellt sich ein Gewinn für die Umwelt ein. Unternehmerische Quartier- und Arealentwicklung leistet dabei einen wichtigen Beitrag.

83  immobilien und markt

gebieten. Dabei ist mit der knappen Ressource Boden schonend umzugehen und die Lebensqualität zu erhalten. Die Areal- und Quartierentwicklung im urbanen Verdichtungsraum stellt zudem erhöhte architektonische und energetische Ansprüche. Und sie muss für die notwendige gesellschaftliche und politische Akzeptanz eine Reihe von Anforderungen aus den Bereichen Sicherheit, Integration, Mobilität, Umwelt und Siedlungsform erfüllen. Die Planung und Realisierung solcher Projekte ist nicht nur ein langwieriger, sondern auch ein kostspieliger Prozess. Von der ersten Idee bis zur endgültigen Fertigstellung vergehen viele Jahre, mitunter Jahrzehnte. Um den qualitativ hohen Ansprüchen zu genügen, sind Architektur- und städtebauliche Wettbewerbe bewährte Verfahrensin­ strumente, die helfen, die Vielfalt der Optionen und die Grenzen des Machbaren aufzuzeigen. Wettbewerbe führen zu besseren Lösungen – mit einem Gewinn für die Gesellschaft als Ganzes. Sie setzen freilich voraus, dass Mittel und Zeit zur Verfügung stehen und dass es Unternehmen und Büros gibt, die sich Durchführung und Teilnahme an der Ausmarchung leisten können.


84  immobilien und markt

Leben, wohnen und arbeiten im Jahr 2024 – ein Ausblick von Zukunftsforscher Lars Thomsen

Text: Lars Thomsen, Illustrationen: Rahel Nicole Eisenring «Prognosen sind schwierig – vor allem, wenn sie die Zukunft betreffen!» So oder ähnlich sollen sich bereits viele bekannte Personen der Zeitgeschichte geäussert haben – darunter Mark Twain, Niels Bohr, Kurt Tucholsky, Karl Valentin, Winston Churchill. Doch es lohnt sich, über die Zukunft nach- und vorzudenken. Für jeden von uns. Für Institutionen und für Unternehmen. Schliesslich handelt es sich – im Gegensatz zur Vergangenheit – um einen Zeitraum, welchen wir noch gestalten, verändern und prägen können. Innovationen, Trends und Tipping Points Heutzutage wird viel über die Bedeutung von Innovationen gesprochen. Und tatsächlich: Fast alles, was die Menschheit bisher an Kultur, Wissen und Lebensstandard geschaffen hat, basiert auf Innovation – dem allgemeinen menschlichen Drang, etwas zu schaffen, was heute noch nicht existiert. Jedoch müssen wir dazu auch den Mut aufbringen, Bestehendes infrage zu stellen und vorurteilsfrei andere Vorstellungen, Visionen und Szenarien zu betrachten. Bei Innovationen unterscheiden wir zwischen den inkrementellen Verbesserungen, welche das Bestehende und Bekannte verbessern, und jenen radikalen Neuerungen, Veränderungen und Entwicklungen, welche gegebenenfalls Umbrüche und Paradigmenwechsel in unserem Leben markieren. Viele dieser Entwicklungen haben Einfluss auf die Art und Weise, wie wir zukünftig arbeiten, leben, wohnen, uns bewegen und kommunizieren. Sie verändern unsere Städte und Gebäude, unsere Schulen, Wohnungen und Arbeitsplätze. Doch daneben stellen sie auch neue Fragen hinsichtlich unserer Ziele, unserer Kultur und Werte. Während viele Aspekte unseres Lebens sich scheinbar nur wenig wandeln, haben wir bei genauerem Hinsehen in den letzten Jahren und Jahrzehnten in den Bereichen Arbeit, Kommunikation, Technologie, Mobilität, Energie und Stadtentwicklung sehr grosse Veränderungen erlebt. Die Zukunftsforschung beschäftigt sich mit dem Einfluss und den Auswirkungen dieser Veränderungen und berechnet sogenannte «Tipping Points»: Diese KippPunkte markieren den Zeitpunkt, an dem etwa eine neue Technologie die bislang dominierende ablöst. Doch genug der Vorrede. Widmen wir uns nun den Megatrends und Tipping Points, welche aus


85  immobilien und markt


86  immobilien und markt

Sicht der Zukunftsforschung in den kommenden der Gemeinschaft? Die Gesetzgeber sind gefordert, zehn Jahren unsere Welt massgeblich verändern neue Leitplanken für Persönlichkeitsrechte, Rechte werden. des Staates und der Unternehmen zu definieren. Das Ende der «Dummheit» Bislang konnten wir von Computern, Geräten oder Maschinen nicht unbedingt erwarten, dass diese für uns mitdenken, lernen oder uns gar von sich aus helfen. Im Gegenteil: Wir als Menschen mussten lernen, wie die Technik funktioniert, um diese zu nutzen. Dies kehrt sich jetzt um: Mit zunehmender Rechenleistung kommt immer mehr «künstliche Intelligenz» in unseren Alltag. Gleichzeitig verbinden sich die Geräte über das neue «Internet der Dinge» fast unbemerkt zu einem digitalen Nervensystem, welches verstärkt unsere Umwelt (Städte, Gebäude, Infrastruktur) und unser Leben umspannt. Diese beiden parallelen Entwicklungen beschleunigen sich gegenseitig, was eine hohe Dynamik erwarten lässt. Auf der einen Seite bergen diese Entwicklungen noch eine ganze Reihe offener Fragen und auch Gefahren, wenn wir an die Datensicherheit und die Wahrung der Persönlichkeitsrechte denken. Doch auf der anderen Seite entstehen auch riesige Chancen, die den Menschen die Möglichkeit geben, unsere zunehmend komplexere Welt mehr zu geniessen, zu regeln und zu verstehen. Unsere Umwelt wird somit «smart» – gleichbedeutend für schlau, mitdenkend, clever. Bei wichtigen Themen wie der zukünftigen Energieeffizienz, der Sicherheit, der Mobilität oder einem eigenbestimmten Leben und Wohnen bis ins hohe Alter geben uns die zu erwartenden Entwicklungen Antworten auf viele offene Fragen, die heute noch bestehen. Das neu entstandene Nervensystem wird zwar da sein, aber während der meisten Zeit «unsichtbar» bleiben. Und der Umgang mit der Technik wird nicht schwieriger oder komplizierter für uns Menschen werden, sondern einfacher, intuitiver, selbstverständlicher. Sicherheit, Datenschutz, Persönlichkeitsrechte Bei all dem müssen wir einen grossen Teil unseres Verständnisses von Persönlichkeitsrechten neu kalibrieren. Die Alternativen lauten nicht «entweder, oder», sondern sind sehr individuell. So kann eine Preisgabe von Daten sehr hilfreich für den einen sein, für den anderen wird damit bereits eine Schwelle überschritten. Wo liegen die Grenzen zwischen dem Schutz des Einzelnen und den Interessen

Haushaltsgeräte bekommen Beine Durch enorme Fortschritte in der Rechenleistung, der Sensorik und Aktuatorik werden wir in spätestens 400 Wochen die ersten Haushaltsroboter sehen, die menschenähnliche Gestalt haben und bis zu 80 Prozent aller Routinetätigkeiten übernehmen können: vom Fensterputzen über das Bettenmachen, das Ein- und Ausräumen der Spülmaschine, das Staubsaugen oder das Wischen des Bodens. Die neuen Maschinen nehmen uns nicht nur einen guten Teil der täglichen Arbeit ab, sie helfen uns auch, im Alter mobil zu bleiben und länger selbstständig in unseren eigenen vier Wänden zu leben. Bereits im Jahr 2024 werden wir uns bei vielen alltäglichen Dingen im Haushalt fragen, wie (und warum) wir das früher noch selber machen mussten. Doch der Megatrend Robotik bleibt nicht nur auf die private Nutzung beschränkt: Im Gewerbe wird es in den kommenden Jahren mehrere Tipping Points geben, an denen Roboter Routinetätigkeiten im Umfeld von Pflege-, Reinigungs-, Bau- und Logistikdienstleistungen schneller, preiswerter und besser als Menschen ausführen können. Sobald dieser Punkt erreicht ist, werden wir eine massive Zunahme von Robotern auf unseren Baustellen, in unseren Hotels und Pflegeheimen sehen; und eben nicht bloss in Fabrikhallen und Logistikzentren. Derzeit arbeiten rund 35 Unternehmen weltweit an humanoiden Maschinen, und bereits jetzt sind weitere massive Investitionen in diesem Bereich geplant. Das klingt heute vielleicht noch wie Science Fiction, aber so dachten wir vor zehn Jahren auch noch über das Smartphone. Die alternde Gesellschaft und ihre Konsequenzen Eine recht einfache Rechnung ist, dass jeder von uns in 520 Wochen genau zehn Jahre älter sein wird als heute. Wir alle gehören zu einer «alternden Gesellschaft». Noch profitiert die Schweiz im Vergleich zu vielen anderen Volkswirtschaften aufgrund der Zuwanderung von jungen Fachkräften. Das könnte sich hinsichtlich der neusten demografischen Entwicklungen aber ändern. In den kommenden zehn Jahren «kippen» zahlreiche saturierte Volkswirtschaften in einen Status quo, an dem die Zahl der Erwerbstätigen kleiner ist als die


Neue Werte und Formen unserer Arbeit Was unsere Kinder bereits auf ihren Smart­phones tun, wird in den kommenden Jahren mehr und mehr auch die Grundlage für die Organisation unserer Arbeit bilden. Unternehmen sind in ihrem Kern eigentlich schon immer «soziale Netzwerke» gewesen, aber die meisten nutzen noch nicht einmal annähernd das Potenzial von verteilter Arbeit, distribuiertem Wissen und den Möglichkeiten, welche die Transparenz der Talente, der Erfahrungen und des Könnens der Gesamtheit der Mitarbeitenden bietet. Dies ändert sich mit dem Eintritt der Generation unserer Kinder in die Arbeitswelt – und zwar genau jetzt. Die Definition des Begriffs «Arbeit» erfährt dabei weitreichende Veränderungen. Arbeitszeiten können schon heute kaum noch richtig in Wochenstunden gemessen werden. Zukünftig werden Unternehmen mehr und mehr zu Wertegemeinschaften, denen Menschen «beitreten». Die Begriffe Arbeitnehmer und Arbeitgeber müssen neu verhandelt werden. Für Unternehmen wird es immer schwieriger, im demografischen Wandel und dem weltweit einsetzenden «Krieg um Talente» Mitstreiter zu finden, um dem global wachsenden Wettbewerbsdruck standhalten zu können oder gar zu wachsen.

Der Schlüssel hierzu sind die Werte einer Unternehmung, die Ziele und die Unternehmenskultur, welche sie attraktiv für die Besten machen. Die Höhe des Gehalts ist zukünftig kein Garant mehr dafür, die richtigen Menschen zu finden. Es sind das Teilhaben an einem attraktiven sozialen Netzwerk und eine coole Umgebung, wonach die Generation unserer Kinder sucht. Unternehmen machen sich attraktiv, indem sie den Wert der Beiträge eines jedes Einzelnen, dessen Innovationskraft, Kreativität, Mut, Führungs- und Motivationsqualitäten zu ihrer Grundlage machen. Energie – das Ende des fossilen Zeitalters Einer der grössten Umbrüche erfolgt bis 2024 im Bereich der Energie auf globaler Ebene: Etwa mit dem nächsten Dekadenwechsel kommt weltweit der Wendepunkt, an dem Energie aus regenerativen Ressourcen günstiger zu erzeugen ist als jene, die mittels endlicher, fossiler Ressourcen umgesetzt wird. Ob es nun das Klimatisieren von Häusern, das Betreiben von Autos, Bussen, Lastwagen, Fähren oder gar Flugzeugen ist. Die Nutzung und Speicherung von Sonnen-, Wasser- und Windenergie wird die Energieindustrie weltweit massgeblich verändern, denn mit diesem Trend geht auch eine Demokratisierung der Energie einher. Nicht mehr Mega-Konzerne bestimmen über Energiepreise und Politik, sondern fast jedes neue Gebäude wird Technologie zur Nutzung seiner eigenen Energiequellen und Speicher bekommen – und dies, weil es günstiger ist, als fremde Energie aus der Ferne zu beziehen. Der interessante Tipping Point kommt genau dann, wenn die fossilen Energieträger die teurere Alternative darstellen – und dies ist in immer mehr Anwendungsfällen heute bereits der Fall. Mobilität 2.0 – intelligent und elektrisch Schon recht bald ist der Punkt erreicht, an dem elektrisch angetriebene Fahrzeuge günstiger in der Anschaffung und im Unterhalt sind als diejenigen mit Verbrennungsmotor. Betrachtet man alle Entwicklungen rund um Batterien, Infrastruktur, Emissionsgesetze und Effizienz genau, so wird klar, dass bereits in der zweiten Hälfte der laufenden Dekade mit einem massiven Umbruch zu rechnen ist. Im Jahr 2024 werden uns Verbrennerfahrzeuge genauso altmodisch vorkommen wie heute eine Schreibmaschine.

87  immobilien und markt

der Nicht-Erwerbstätigen. Dies wird für die Sozialund Rentensysteme in vielen Ländern ein massives Problem darstellen. Wahrscheinlich wird man nicht umhinkommen, zukünftig Steuern auf von Maschinen geleistete Arbeit zu erheben, da die Steuerabgaben aus menschlicher Arbeit nicht mehr zur Aufrechterhaltung der Sozial- und Rentensysteme ausreichen werden. Weil wir alle älter werden und länger fit bleiben, bekommen auch das Wohnen, die Städte und Gemeinden sowie unser soziales Umfeld neue Gestaltungsoptionen. Schon heute sehen wir eine starke Zunahme von «Alters-WGs», da sich die leiblichen Kinder (sofern man welche hat) aufgrund der räumlichen Distanz nicht mehr um die Eltern kümmern können. Nicht-verwandtschaftliche Ersatzfamilien (die man sich selber im sozialen Netzwerk aussuchen kann) werden neue Formen der Lebens- und Sorgegemeinschaften bilden. Auch dies bringt andere Bau- und Nutzungsformen von Gebäuden mit sich – in nicht unerheblicher Zahl. Hier entsteht ein neuer und interessanter Markt für Architekten, Planer und Bauherren.


88  immobilien und markt


Neue Materialien und Fertigungsmethoden Von vielen Rohstoffen haben wir zu wenig, von anderen zu viel: Endliche Ressourcen wie seltene Erden, einige Metalle und fossile Energien werden knapper, der Kohlenstoff in der Atmosphäre steigt. Hieraus ergibt sich der Trend, dass nachwachsende und rezyklierbare Stoffe immer stärker an Bedeutung gewinnen und wettbewerbsfähiger im Preis werden. Daneben beschert uns der technische Fortschritt wahrscheinlich ganz neue Möglichkeiten, zukünftig Materialien zu erstellen und zu verarbeiten. Neue Fertigungsmethoden, wie beispielsweise der 3D-Druck von Bau- und Formteilen aus Kunststoff und Metall, ermöglichen individuelle Produkte, die sogar direkt vor Ort aus den digitalen Plänen heraus erstellt werden können. Neue Stoff- und Materialkombinationen auf Kohlenstoffbasis (z. B. Graphen) lassen in Zukunft andere Strukturen und Formen zu und können aus einem Stoff produziert werden, der reichlich in der Atmosphäre vorhanden ist. Neben den bereits erwähnten Trends wie der künstlichen Intelligenz und der Robotik wird auch dies bei Planung, Bau und Betrieb von Gebäuden einiges verändern. Vor allem aber werden wir Rohstoffe in zehn Jahren völlig anders verstehen: nicht nur als Preisfaktor, der durch die Kosten der Ausbeutung des Erdreichs entsteht, sondern als wertvolle, endliche Ressource. Alte und neue Werte Vieles von dem, was wir heute kennen und gewohnt sind, wird sich in den nächsten zehn Jahren verändern. Im geschichtlichen Vergleich wird der Wandel unserer Gesellschaft sehr gross sein. Vor allem wenn man bedenkt, dass er sich in einer einzigen Generation vollzieht. Viele fragen sich zu Recht: Wo bleibt der Mensch? Können wir einem solch hohen Veränderungsdruck standhalten?

Eine der wichtigsten Grundlagen, um entscheiden zu können, ob eine Entwicklung gut oder schlecht für uns ist, sind unsere Werte. Sie bilden zusammen mit der Ethik genau die Skala, welche wir als Gesellschaft und Gemeinschaft anlegen müssen, wenn es um die Gestaltung unserer Zukunft geht. Menschen suchen auch in Zukunft nach Nähe, Haltung, Heimat, Zugehörigkeit, Empathie, Integrität, Ehrlichkeit. Alles, was wir heute tun, planen und für die Zukunft gestalten, wird keinen nachhaltigen Erfolg haben, wenn es gegen dieses seit Jahrhunderten von den gleichen Begriffen geprägte Werte­ raster verstösst. Neben all der Technik, die wir erschaffen, sehen wir, dass zahlreiche vermeintlich alte Werte eine Renaissance erleben und in Zukunft wieder stark an Bedeutung gewinnen. Zumal man sich die meisten von ihnen für Geld nicht kaufen kann, sondern sie sich verdienen und erarbeiten muss. Die Zukunft ist kein Schicksal und auch kein Zufall. Sie ist Raum und Zeit. Beides können und müssen wir aktiv gestalten. Die Zukunft ist für uns also Auftrag und Chance zugleich. Nutzen wir diese Freiheit. Lars Thomsen, Chief Futurist Der Gründer von «future matters – Innovation und Zukunftsforschung» (Zürich) gilt als einer der einflussreichsten Trend- und Zukunftsforscher im deutschsprachigen Raum. Der ebenso kreative wie provokante Vor- und Querdenker blickt wie kein Zweiter chancenorientiert in die Zukunft und berät führende Unternehmen und Institutionen. Sein Schwerpunkt liegt im Bereich von Trends und Veränderungen in der Ar­beitswelt sowie der Entwicklung von Zu­kunftsmärkten. 1968 wurde Lars Thomsen in Hamburg geboren. Er studierte in Saar­brücken Informationswissenschaften, BWL und Politik. Bereits seit seinem 22. Lebensjahr berät er als selbstständiger Unternehmer Firmen, Konzerne, Institu­ tion­en und regierungsnahe Stellen in Europa und ist neben seiner unternehmerischen Tätigkeit auch Mitglied der World Future Society in Washington D. C. Lars Thomsen lebt mit seiner Familie in Zürich. B www.future-matters.com

89  immobilien und markt

Daneben werden sowohl Fahrzeuge als auch die Verkehrsinfrastruktur vom Smart Trend erfasst. So rechnen wir im gleichen Zeitraum mit selbst fahrenden Fahrzeugen, die in der Regel das Einparken und Aufladen selber übernehmen. Wichtig ist allerdings, dass die Bauherren daran denken, die Tiefgaragen schon jetzt entsprechend mit Lade­ infrastruktur auszustatten. Sie profitieren noch von einem weiteren Faktor: Selbst parkende Fahrzeuge können enger und genauer abgestellt werden, da ja niemand mehr aussteigen muss.


Ein Beitrag zur Energiewende

P l a n e n u n d b a u e n

Gebäude zu jeder Jahres­ zeit emissionsfrei be­ treiben, auch an den kältes­ ten Wintertagen – dieses neuartige Prinzip liefert 2SOL als Gesamtsystem der Energiegewinnung, -speicherung und -nutzung. Die gleichnamige Allianz aus führenden Unternehmen der Schweizer Wirtschaft übernahm 2013 seine Markteinführung.


Das Gebäude ganzheitlich betrachten Das Bundesamt für Energie sieht mit der «Energie­ strategie 2050» eine starke Reduktion der Treibhausgasemissionen vor. Grosses Sparpotenzial liegt im Gebäudebereich, der 40 Prozent des CO2-Aus­ stosses ausmacht. Dass in der Zukunft Gebäude brennstofffrei betrieben werden müssen, liegt auch für Christian Erb, Experte für Gebäudetechnik und Nachhaltigkeit bei der Halter AG, auf der Hand. «Die Flamme fossiler Brennstoffe erreicht bis zu 1000 Grad. Aus diesem Potenzial kann viel mehr gemacht werden, als Häuser zu erwärmen. Es sollte daher für hochwertigere Anwendungen reserviert sein», erklärt er überzeugt. Für eine Versorgung von Häusern biete sich die Nutzung von Sonnen­ energie und Wärmepumpen an. Der dafür benö­ tigte Strom sollte ökologisch erzeugt werden, also am besten selbst produziert mit möglichst wenig Zukauf. «Für diese Anforderungen sind Konzepte gefragt, die das Gebäude als System verstehen und nicht nur die Wärmeerzeugung umfassen, sondern auch die Lüftung, Kühlung und Stromerzeugung», führt Erb weiter aus. In 2SOL findet dieser System­ gedanke, fokussiert auf die Optimierung des Ge­ samtsystems und nicht einzelner Komponenten, seine Umsetzung.

Muss. Dabei kann durch die Optimierung der Tech­ nik häufig für das gleiche Geld eine wesentlich bes­ sere energetische Effizienz erreicht werden», so Erb. Das 2SOL-Konzept nutzt sorgfältig aufeinan­ der abgestimmte Technologien und versetzt sie in einen saisonalen Kreislauf: Im Sommer ernten Hy­ bridkollektoren auf dem Dach die Sonnenenergie. Sie produzieren sowohl Wärme als auch Strom und sind dank Kühleffekt effizienter als herkömmliche Photovoltaikanlagen. Die gewonnene Wärme wird mittels Pumpe über die Erdwärmesonde im Erd­ reich eingelagert. Dieses wird mit der Wärme nicht nur regeneriert, sie erhöht sogar dessen Tempera­ tur. Das «überladene» Erdreich wirkt dann wie ein grosser Wärmespeicher. Im Winter wird die Erd­ wärme zum Heizen des Gebäudes über die Sonde heraufgeholt und mittels Wärmepumpe auf die ge­ wünschte Vorlauftemperatur gehoben. Zur Produk­ tion von Warmwasser kann bei Bedarf eine weitere Wärmepumpe nachgelagert werden. Mit diesem System kann ein Gebäude auch in den kältesten Stunden des Jahres mit minimalem zusätzlichem Stromeinsatz betrieben werden, und sollte dieser Strom mit erneuerbaren Energien er­ zeugt werden können, auch emissionsfrei. Je ge­ ringer der Temperaturunterschied zwischen der Wärmequelle und der Heizwärme im Gebäude ist, umso effizienter kann die Wärmepumpe arbeiten. Erreicht wird dies dank Regeneration und Überla­ den einer oder mehrerer Erdwärmesonden oder mittels Sonden, welche in Tiefen von 500 Metern und mehr reichen, wo auch in der kalten Jahreszeit Temperaturen von über 15 Grad Celsius herrschen. Weil diese Sonden mit reinem Wasser betrieben werden und keine spezielle Bentonit-Hinterfüllung benötigen, sind sie auch in Trinkwasserschutzge­ bieten einsetzbar.

Kühlung inklusive Im Sommer, aber auch in der Übergangssaison er­ wärmen sich Gebäude aufgrund der Sonnenein­ strahlung sowie durch interne Wärmequellen wie die Anwesenheit mehrerer Personen, durch Elek­ trogeräte und Leuchtmittel. Diese Wärme kann bei 2SOL über die Heizverteilung abgeführt und mit­ tels der mit selbst erzeugtem Strom betriebenen Wärmepumpe in den Erdspeicher eingelagert wer­ Technik ist effizienter als Wärmedämmung den. Der Gewinn ist nicht nur zusätzliche Wärme «Lange Zeit galt bei der Sanierung von Gebäuden zur Wiederverwendung. Das gesamte Gebäude die umfassende Wärmedämmung als ein absolutes lässt sich auf angenehmere Raumtemperaturen

91  Planen und Bauen

Text: Bettina Methner, Grafiken: 2SOL, Halter AG/ C2F Das Prinzip ist so alt, wie die Menschheit sess­ haft ist: Nahrungsmittel werden im Sommer ge­ erntet, sorgfältig eingelagert und im Winter bei Bedarf konsumiert. Ein Vorsorgekonzept, das sich seit Jahrtausenden bewährt, kommt auch bei 2SOL, dem System für CO2-freie Gebäude, zur Anwen­ dung. Der Name steht für die zwei Grundpfeiler des Systems, Sonne und Erde (énergie SOLaire avec stockage au SOL). Im Sommer wird Sonnenenergie auf dem Dach und im Haus geerntet, in der Erde gespeichert und im Winter in nutzbare Wärme um­ gewandelt. 2SOL besteht aus verschiedenen an der ETH Zürich entwickelten Technologien, denen die Low-Exergie-Theorie von Hansjürg Leibundgut, Professor für Gebäudetechnik, zugrunde liegt. Als Gesamtsystem eingesetzt, lassen sich mit 2SOL be­ triebene Gebäude nahezu emissionsfrei das ganze Jahr über heizen und kühlen.


92  Planen und Bauen

herunterkühlen. 2SOL stellt zudem eine für das Sys­ tem optimierte dezentrale Lüftung zur Verfügung, welche die Raumklimatisierung, also sowohl die Heizung als auch die Kühlung, unterstützt. Geeignet für die Sanierung Wenn im Sanierungsfall die Entscheidung auf eine Wärmepumpe fällt, dann geht es nicht primär da­ rum, dadurch Wärme zu sparen, sondern den Strombedarf durch die Wärmepumpe in der kältes­ ten Jahreszeit zu minimieren. Mit dem 2SOL-Sys­ tem wird auch im Winter weniger Strom benötigt als bei einer konventionellen Lösung mit umfas­ sender Wärmedämmung. Dazu Marc Bätschmann, Geschäftsführer von 2SOL: «Wir können minimal invasive Sanierungen anbieten, bei denen die Ge­ bäudehülle nicht oder nur geringfügig zusätzlich isoliert werden muss. Das senkt den Investitions­ aufwand und auch die Anpassungskosten, die bei einer Erweiterung der Gebäudehülle um bis zu 30 Zentimeter entstehen würden. Ausserdem können die Grösse der Nutzfläche und das meist anspre­ chende architektonische Bild älterer Gebäude er­ halten bleiben.» 2SOL sei im Vergleich zu Bauten mit Dämmsystemen kaum teurer, so Bätschmann weiter. Die gesamten Kosten liessen sich gut kal­ kulieren, da zu den vorsehbaren Investitionen nur geringfügige Aufwendungen im Unterhalt und zu­ künftig vor allem keine unberechenbaren Energie­ kosten hinzukämen. Das solide System ist sowohl für Mehrfami­ lienhäuser als auch für Zweckbauten geeignet, da es sich den Veränderungen im Lebenszyklus eines Gebäudes gut anpasst. Durch wechselnde Mieter verursachte neue Anforderungen sowie die teilweise oder komplette Umnutzung eines Gebäu­ des können problemlos aufgefangen werden. Weil das System dank seiner Robustheit genau auf den Bedarf ausgelegt werden kann, entstehen keine Kosten durch eine mögliche Überdimensionierung, was Un­sicherheiten in der Planungsphase beseitigt. Eine Investition für die Zukunft Erdwärmesonden haben die Eigenart, dass sie über die Jahre degenerieren, wenn ihnen laufend Wärme entzogen wird. Dieser Effekt ist immer häufiger da zu beobachten, wo viele Erdwärmesonden gebohrt sind und sich gegenseitig beeinflussen – vor allem in Städten und Agglomerationen. Eine mit 2 SOL betriebene Sonde wird dagegen periodisch immer

2SOL in der Systemdarstellung 1

4 5

3

2

1 Hybridkollektor, 2 Erdwärmesonde, 3 Wärmepumpe, 4 Lüftung, 5 Steuerung

Erdreichtemperaturen und Speicherkapazität

-2 m   10° C

-225 m  16° C

r=3 m

1 m

-550 m  25° C

gesamtes Speichervolumen 20 kWh / K Speicherkapazität pro Meter Sondenlänge (30 m3 = 60 t Erdreich)


2SOL-Projekte in Zürich und Fribourg Einige Bauprojekte wurden 2013 bzw. 2014 bereits mit dem neuartigen 2SOL-System realisiert. An der Buchzelgstrasse in Zürich-Witikon entstand als Er­ satzneubau ein Mehrfamilienhaus mit 22 grosszügi­ gen Mietwohnungen zwischen 3,5 und 5,5 Zimmern und einem Tonstudio. Das Projekt erreicht durch kluge Planung eine Nachverdichtung um rund das Doppelte. Es habe das Potenzial, eine kataly­ tische Wirkung für Witikon zu entfalten, heisst es auf der Website des Immobilienvermarkters. Und dies nicht nur unter dem Aspekt der Stadtentwick­ lung, denn es wird auch als «das erste 2SOL-Mehr­ familienhaus weltweit» vorgestellt. Trotz einem sehr hohen Glasanteil, einer 8 Zentimeter dicken Dämmung an der Fassade und einer 16-Zentime­ ter-Dämmung auf dem Dach wird dank 2SOL eine hervorragende Energiebilanz erwartet. Auffallend in diesem Wohnbau ist zudem, dass aufgrund der Einfachheit des Systems die gesamte Wärmeaufbe­ reitung in einem Kellerabteil von 12 Quadratmetern Fläche untergebracht werden konnte. Ein weiteres 2SOL-Bauvorhaben wird derzeit in der Westschweiz, in Fribourg, realisiert. Das Projekt CG10 bietet sich für das gleichermassen innovative wie umweltschonende System beson­ ders an, denn es verbindet bestehende Architek­ tur mit neuem Standard auf respektvolle Weise. Das Wohnhaus aus den 1930er-Jahren befindet sich auf einer Parzelle in der Fribourger Vorstadt und wird um fünf Neubauten in Form von Reihen­ häusern erweitert. Das Ziel des Bauherrenkollek­ tivs war es, Wohnraum zu einem erschwinglichen Preis zu schaffen, der die Gestalt des einheitli­ chen Quartiers bewahrt. Auf der Suche nach einem Energiekonzept, das sich in Alt und Neu gleicher­ massen leicht integrieren lässt und dazu bezahl­ bar ist, stiess die Bauherrschaft auf 2 SOL. Auch

der ausführende Architekt Oliver Schmid, Teilha­ ber von 0815-Architekten, Biel und Fribourg, war schnell von der Zukunftsfähigkeit der Technolo­ gie überzeugt. «Wir konnten es uns leisten, das be­ stehende Haus nur partiell zusätzlich zu isolieren. Der Überschuss an Sonnenenergie, der auf dem Dach geerntet wird, kann die Energieverluste sehr gut kompensieren», so der Architekt. Auch in der Projektumsetzung sieht er entscheidende Vorteile. «Die Installation ist ganz einfach und benötigt kei­ nen grossen Maschinenpark. So ist der technische Aufwand im Vergleich zu anderen energetisch ver­ antwortungsvollen Bauweisen viel geringer.» Zu­ dem begrüsst Oliver Schmid die Unabhängigkeit, die er durch die direkte Zusammenarbeit mit den 2SOL-Unternehmen erhielt. Die Koordination über einen Spezialingenieur falle weg, dies vereinfache den Projektablauf und spare erheblich Kosten. Für den Architekten besteht kein Zweifel an der Wirt­ schaftlichkeit von 2SOL. Sein Resümee: «Wir haben uns tatsächlich gefragt, warum es 2SOL nicht schon länger gibt.» Unterstützung, Weiterentwicklung und Vermarktung durch die 2SOL-Allianz Führende Industrieunternehmen haben sich 2013 zu einer Allianz zusammen­ geschlossen, damit eine Verbreitung des 2SOL-Systems rasch erfolgen und auch in der Erneuerung der gros­sen Zahl von Bestandsbauten eingesetzt werden kann. Die ständig wachsende Gruppe von Herstellern, Planern, Installa­tions­ firmen und Immobilienentwicklern unterstützt die Vermarktung des Sys­ tems, offeriert Beratung sowie Planung und bietet Gewähr für die fach- und sachgerechte Ausführung sowie den wirkungsvollen Betrieb von 2SOL-Ge­bäuden. Zudem treibt sie die Entwick­ lung des Systems und einzelner Kompo­ nenten engagiert voran. Das erklärte Ziel: 2SOL soll noch effizienter, kosten­ günstiger, einfacher und komfortabler in der Installation und im Betrieb wer­ den und auch über die Landesgrenzen hinaus Absatzmärkte finden. Die 2SOLAllianz ist ein Verein nach schweizeri­ schem Recht und im Building Techno­ logy Park Zürich domiziliert. B www.2sol.ch A Beteiligungen, Seite 126

93  Planen und Bauen

wieder aufgeladen oder überladen. Die Wärme­ pumpe behält so nicht nur ihre Leistungsfähigkeit, sie kann sie sogar noch wesentlich steigern. Damit verlängert sich ihre Nutzungsdauer auf 100 Jahre und mehr, sogar über den Lebenszyklus eines Ge­ bäudes hinaus. Erdwärmesonden sind also vielmehr Teil des Grundstückes als Teil des Gebäudes. Sie erhöhen, einmal gebohrt, den Wert der Parzelle, weil diese nun über einen eigenen Energiespeicher mit unver­ siegbarer Wärmequelle verfügt.


94  Planen und Bauen

Historischer Bestand sucht neue Bestimmung


Text: Nik Grubenmann, Visualisierungen: Visu'l, Grafiken: Halter Gesamtleistungen, Halter Immobilien / C2F Morgens um neun Uhr fliesst der Verkehr auf der A 6 von Bern Richtung Thun ohne Stocken. Sechs Kilometer südöstlich der Landeshauptstadt liegt rechts unterhalb des Autobahntrassees der Flugplatz Bern-Belp, halb rechts fällt der Blick auf den Belpberg, geradeaus thronen der Niesen und die Berner Alpen. Dann kommt Münsingen. Rund 11 000 Einwohner zählt die schmucke Gemeinde an der Ostflanke des Aaretals. Mit der S-Bahn sind es genau 17 Minuten bis zum Berner Hauptbahnhof. Die Fahrt mit dem Regio-Express nach Thun dauert nur 7 Minuten länger. Das ehemalige Druckereigebäude der Fischer Druck AG direkt gegenüber dem SBB-Bahnhof Münsingen versteckt sich noch hinter einem Baugerüst. Auf der Baustelle ist viel Betrieb. Ein Pneukran findet knapp auf dem Gehsteig Platz. Er hält sich bereit, die Holzbauelemente für die Dachaufstockung im hinteren Teil des Gebäudes nach oben zu transportieren. An der Vorderseite, beim künftigen Haupteingang, stapeln sich die Holzelemente bis auf Höhe des zweiten Obergeschosses. An diesem

Dienstagmorgen lassen sich die baulichen Veränderungen am teilweise denkmalgeschützten Gebäude hautnah miterleben. Auf der Suche nach Wirtschaftlichkeit Man schrieb das Jahr 1889, als sich Burkhard Fischer selbstständig machte. Er kaufte seinem damaligen Chef für 9200 Franken den Verlag der «Emmentaler Nachrichten» mitsamt der Druckereieinrichtung ab und gründete die Fischer Druck AG. 1911 zog die Firma in die Liegenschaft am Bahnhofplatz 1 um. Hier, mitten im Dorfzentrum von Münsingen, wurde fast hundert Jahre lang produziert. Erst 2010 verlegte man den Betrieb nach Wabern. Noch im selben Jahr erarbeitete die Eigentümerschaft zusammen mit einem Architekturbüro ein Projekt zur Umnutzung der alten Liegenschaft. Neben mehreren Mitbewerbern wurde Halter Gesamtleistungen, ehemals Halter Generalunternehmung, für die TU-Submission eingeladen. «Als wir den Werkpreis vorstellten, haben wir darauf aufmerksam gemacht, dass mit dem vorliegenden Projekt keine Wirtschaftlichkeit zu erreichen sei. An diesem Standort sind Wohnungen mit einem Mietzins von 4000 Franken pro Monat weder sinnvoll noch marktfähig», sagt Herbert Zaugg, Leiter Business Development der Halter-Geschäftsstelle Bern. Tatsächlich stellte sich in der Folge heraus, dass die Wohnungen mit teilweise über 200 Quadratmetern Fläche nicht wirtschaftlich umzusetzen waren. Dennoch entschieden sich die Eigentümer, das Projekt weiterzuverfolgen. Als sich ein Jahr später immer deutlicher abzeichnete, dass der angestrebte Verkaufspreis tatsächlich nicht zu realisieren war, trat die Eigentümerschaft erneut an Halter heran. Nun ging alles sehr schnell. Noch 2011 wurde eine Exklusivitätsvereinbarung unterschrieben. Zusammen mit seinem Team und der Unterstützung von Halter Immobilien machte sich Herbert Zaugg daran, eine wirtschaftlichere Lösung zu finden. Das TU-Entwickler-Modell Mit dem Auftrag zur Entwicklung der Liegenschaft konnte auch die Investorensuche vorangetrieben werden. In der Folge wurden Investorendossiers erstellt und verschiedenen Interessenten angeboten. Insgesamt gingen fünf Angebote ein, drei davon kamen in die engere Auswahl und wurden genauer geprüft. Den Zuschlag erhielt die Offerte der Helvetia Versicherungen.

95  Planen und Bauen

Verdichtungspotenzial schlummert manchmal dort, wo man es im ersten Moment gar nicht vermutet. Die Sanierung des Fischer­ hauses in Münsingen bei Bern zeigt, wie aus einer alten Druckerei direkt am Bahnhofplatz eine vielseitig nutzbare Zen­ trumsüberbauung wird, von der alle profitieren: die Eigentümer, der Investor und die Nutzer.


«Mit dem TU-Entwickler-Modell können wir die volle Verantwortung übernehmen und schon in der Projektentwicklung etwas bewirken», erklärt Herbert Zaugg die Geschäftsidee, bei der der Construction Developer neben den Bau- auch die Planungsrisiken – ganz oder teilweise – übernimmt. «Bei einem Projekt dieser Grösse kann die Projektierung schnell einmal 500 000 bis 600 000 Franken verschlingen.» Deshalb sei das Verhältnis zur Bauherrschaft auch ein anderes als bei einer herkömmlichen TU-Submission. Es braucht einen guten Draht und Vertrauen zwischen den Parteien, denn der Entwickler agiert während der gesamten Planungs- und Bauphase vermehrt als Treuhänder des Bauherrn.

Der Gebäudekomplex Fischerhaus

An n

au

exb

Anbau Hauptbau erhaltenswert keine Auflagen

Sanierung im Kontext der Verdichtung Juristen

96  Planen und Bauen

Eigentümer/ Investoren Architekten/ Planer

Soziologen

Ersteller

Der Entwickler als Promotor

Grundeigentümer

Politiker

Raumplaner/Stadtplaner

Gewerbe

Behörden

Nutzer

Konsumenten

G 94 Für den Hauptbau des Gebäudekomplexes am Münsinger Bahnhofplatz galten strenge denkmalpflegerische Vorgaben. G 97 Der Annexbau grenzt direkt an die Orangerie des Schlosses von Münsingen. Grosse Fenster und verglaste Balkone ermöglichen den künftigen Bewohnerinnen und Bewohnern einen ungehinderten Ausblick auf den historischen Nachbarbau und die Gartenanlage.

Erfolgsfaktor Grossverteiler Die ehemalige Liegenschaft der Fischer AG am Bahnhofplatz von Münsingen besteht aus einem denkmalgeschützten Hauptgebäude mit einer später angefügten Erweiterung sowie einem Annexbau im hinteren Bereich. Die grösste Herausforderung während der Projektentwicklung war es, für Letzteren und insbesondere für das verhältnismässig grosse Untergeschoss eine sinnvolle Nutzung zu finden. Um das Ensemble wirtschaftlich zu machen, wurde von Halter eine klare Marktstrategie entworfen, deren Ziel es war, alle Flächen zu rentabilisieren. Die Suche nach einem Mieter für das Untergeschoss war dabei von zentraler Bedeutung. Diesen fand man mit dem Grossverteiler Aldi. «Die Vertragsunterzeichnung war der Durchbruch. Danach führte das eine zum anderen, und das Fischerhaus entwickelte sich wunschgemäss», sagt Herbert Zaugg. Mit dem Ankermieter im Rücken wurden bald danach auch die Gewerbeflächen im Erdgeschoss an Dosenbach und Ochsner Sport vermietet. Die sehr gross dimensionierten Wohnungen im denkmalgeschützten Teil der Liegenschaft plante man in kleinere, marktfähigere Einheiten um. Ursprünglich sollte vom ersten Obergeschoss an ausschliesslich gewohnt werden. Doch dann entschied sich das Planungsteam, an diesem Standort noch eine andere Nutzung zu realisieren. Mit einem Ärztezentrum auf rund 850 Quadratmetern erkannten die Entwickler die Marktbedürnisse und fanden prompt die passenden Mieter. Heute bietet das Fischerhaus neben Detailhandelsflächen und Gemeinschaftspraxis 21 Wohnungen, die speziell auf die Bedürfnisse von Pendlern zugeschnitten sind.


produzierende Firma. Gleichzeitig ist mit den Retail-Flächen auch die Schnittstelle zum öffentlichen Raum aufgewertet worden. «Dichte ist ein Hybrid mit sozialer und räumlicher Komponente – und diese Verbindung gelingt in Münsingen hervorragend», meint Daniel Grando überzeugt. Blick in die Zukunft Das Fischerhaus zeigt sich heute noch in seiner rohen Form: Es fehlen Fenster und Türen, im Inneren sind etliche Wände durchbrochen, und dort, wo künftig die Kunden über eine Treppe zu Aldi gelangen, klafft ein riesiges Loch. Doch auf dem Dach des Annexbaus montieren die Arbeiter bereits die Holzelemente, welche eben erst angeliefert worden sind. Von hier oben schweift der Blick durch eine Fensteraussparung über das historische Schloss Münsingen und auf die an das Grundstück angrenzende Orangerie. Mit der gelungenen Sanierung und Verdichtung des Fischerhauses macht die Gemeinde einen wichtigen Schritt hin zu einem lebenswerten und attraktiven Ortskern. B www.fischerhaus-muensingen.ch A Halter Gesamtleistungen, Seite 118 A Halter Immobilien, Seite 122

97  Planen und Bauen

Sanieren und verdichten Daniel Grando, Leiter Development Consulting bei Halter Immobilien, wurde bereits sehr früh in das Projekt involviert. Seine Frage lautete: Welche Chancen und Risiken hat eine Sanierung im Vergleich zu einem Ersatzneubau? «Eine ganzheitliche Betrachtungsweise ist wichtig», sagt der Immobilienspezialist. «Themen der Sanierung wie Bausubstanz, Gebäudestruktur oder denkmalpflegerische Vorgaben treffen auf allfällige Verdichtungsmöglichkeiten.» Dazwischen stehen die einzelnen für das Projekt relevanten Akteure: Immobilienentwickler, Architekten, Eigentümer, Behörden, Raumplaner, künftige Nutzer sowie die Öffentlichkeit. Einerseits muss die Wirtschaftlichkeit des Gebäudes sichergestellt werden, andererseits soll die angestrebte Verdichtung auch im Bezug auf die gesellschaftspolitischen Aspekte nachhaltig sein. Das Projekt Fischerhaus in Münsingen ist geradezu exemplarisch. Münsingens Bau- und Zonenordnung erlaubt die bauliche Verdichtung, daneben sind dank der Zentrumslage auch die Voraussetzungen für eine soziale Verdichtung gegeben. Im Ergebnis wurde ein Nutzungsmix gefunden, welcher der Zentrumslage besser entspricht als eine


Portfolio-Pflege mit strategischem Development

F i n a n z e n

Die kontinuierliche Erneue­rung von Immobilien im Bestand gewinnt mehr und mehr an Bedeutung. Das schafft zusätzliche Herausforderungen für die Verantwortlichen von Real Estate Assets. Liegenschaften müssen sich mit dem Markt verändern – Entwicklungskompetenz ist gefragt.


Aktiv gesteuerte Wertentwicklung Eine wertorientierte Betreuung von bestehenden Liegenschaften wird neben dem Erhalt der Bau­ substanz weitere relevante Werttreiber im Fokus haben. Dazu gehören Ausnützung, Ertrag, Un­ terhaltskosten und die Nebenkosten auf Eigentü­ merseite. Sie beeinflussen den Verlauf der Wert­ entwicklung einer Immobilie oder eines gesamten Portfolios (Grafik auf Seite 101 oben). Ohne Gegen­ steuer wird das Entwertungsrisiko kontinuierlich zunehmen. Ein Werteinbruch kann abrupt gesche­ hen, etwa durch Leerstände einer gewerblich ge­ nutzten Liegenschaft infolge Auszugs eines Anker­ mieters. Kann die Immobilie aufgrund mangelnder

Nachfrage über längere Zeit nicht mehr wieder­ vermietet werden, so hat dies einen unmittelba­ ren Einfluss auf den Wert. Üblicherweise lässt sich der Ursprungswert dank optimistischer Einschät­ zungen, denen eine baldige Wiedervermietung zu­ grunde liegt, meist noch eine Weile in den Büchern fortführen – bis irgendwann eine Wertkorrektur un­ umgänglich wird. Eine Entwertung kann aber auch schleichend erfolgen, so zum Beispiel durch eine ne­ gative Entwicklung der Mieterschaft (Imageverlust) oder durch wiederholte Fehlinvestitionen, die als Einzelmassnahmen konzipiert wurden, aber nicht in Übereinstimmung mit einer übergeordneten Immobilienstrategie erfolgten. Vielfach lässt sich eine solche Konstellation auf mangelnde Handlungs­ anweisungen des Portfolio-/Asset Managements an die operativ wirkenden Bewirtschafter und Ob­ jektmanager zurückführen. Eine auf Wertentwicklung ausgerichtete Strate­ gie mit gezielter Umsetzung von Potenzialen erfor­ dert eine aktive Haltung. Diese leitet sich im Idealfall aus einem klaren Leistungsauftrag ab, der zum Beispiel die Analyse von Einsparpotenzialen bei den Unterhaltskosten oder der am Eigentümer haf­ ten bleibenden Nebenkosten verlangt. Auch Er­ trags- und Ausnützungspotenziale lassen sich in der Regel erst dann entdecken, wenn danach ge­ sucht wird. Abkehr vom Planungsfokus Das Erschliessen von Potenzialen erfordert einen Wechsel der Perspektive. Eine Sanierung durchzu­ führen, lediglich weil die Lebensdauer von gewis­ sen Bauteilen erschöpft ist oder damit aufgrund von wertvermehrenden Investitionen das Miet­ zinsniveau etwas näher an die Marktverhältnisse herangeführt werden kann, ist die falsche Motiva­ tion. Wer sagt, dass eine Sanierung der betreffen­ den Liegenschaft das Richtige ist? Welche Alterna­ tiven würden sich bieten? Eine ganzheitliche Herangehensweise an eine Immobilie, bei der Handlungsbedarf festgestellt wurde, bedingt eine Abkehr vom vorherrschenden Planungsfokus. Mit einer strategischen Haltung öff­ net man das Feld der Möglichkeiten, statt sich von Beginn an mit der Lösung zu befassen («das Dach ist zu sanieren» oder «die Bäder sollten erneuert werden»). Erstaunlicherweise setzen in der Pra­ xis die meisten Werterhaltungsmassnahmen in der Phase 22 (Auswahlverfahren) oder 31 (Vorprojekt)

99 finanzen

Text: David Naef, Grafiken: Halter Immobilien | C2F Liegenschaften müssen gut verwaltet werden. Da­ ran besteht kein Zweifel. Wenn jedoch der Wert­ erhalt einer Immobilie weitgehend mit der Pflege der bestehenden (Bau-)Substanz gleichgesetzt wird, gibt es keine Chance auf eine aktiv gesteuerte Wertentwicklung. Auch ein solider Bestand ist mit Risi­ ken verbunden. Was passiert, wenn sich das Um­ feld ändert, neue Konkurrenz entsteht oder die Mieter ausziehen? Sorgfältig geplante Instandhal­ tungs- und Erneuerungsmassnahmen können sich im Nachhinein als Fehlinvestitionen herausstellen, wenn damit die Immobilie nicht den Bedürfnissen des Marktes entsprechend weiterentwickelt wurde. Eine verantwortungsbewusste Auseinander­ setzung mit bestehenden Immobilienwerten be­ deutet, deren Performance kritisch zu hinterfragen und die künftige Wertentwicklung zu prüfen. Eine aktuelle Vollvermietung sagt unter Umständen kaum etwas über die Markttauglichkeit in zehn Jah­ ren aus. Die aus der kritischen Auseinandersetzung gewonnenen Erkenntnisse nützen wenig, werden diese nicht in konkrete Massnahmen umgesetzt. Ist eine Liegenschaft in die Jahre gekommen, sind In­ vestitions- oder Devestitionsentscheide meist un­ umgänglich. Diese müssen fundiert und in Abwä­ gung der Opportunitäten gefällt werden. Die dazu erforderliche Grundlagenarbeit weist in der Re­ gel Projektcharakter auf und unterscheidet sich oft vom Tagesgeschäft der für den laufenden Werterhalt verantwortlichen Personen. Nebst einer ri­ sikoaffinen, unternehmerischen Haltung braucht es insbesondere strategisches Denkvermögen, ein spezifisches Entwicklungsverständnis sowie eine entsprechende Methodenkompetenz.


100 finanzen

gemäss SIA 112 ein. Der Planung wird die meiste Aufmerksamkeit gewidmet, im besten Falle ist ihr noch ein Wettbewerb oder Studienauftrag vorgela­ gert, in dessen Rahmen Ideen gesammelt werden. Oftmals stellt sich die Frage nach der Machbarkeit gemäss Phase 21 erst gar nicht, da die Lösung auf der Hand zu liegen scheint. Noch seltener werden Überlegungen zur strategischen Planung (Phase 1) angestellt. Diese wird oft völlig ausgeblendet. Da­ bei würde sie hervorragend dazu dienen, den Hori­ zont zu öffnen, auch unkonventionelle Lösungen in Betracht zu ziehen und eine umfassende Sichtweise einzunehmen. Weshalb lässt sich das Auslassen dieser derart essenziellen Phase so häufig beobachten? Das Den­ ken in Möglichkeiten, Szenarien und Varianten ist komplex und manchmal unbequem. Grundlegende Fragen sind unausweichlich. In der Realität stehen Problem und Lösung nicht immer in direkter Be­ ziehung, und es gibt kein eindeutiges Richtig oder Falsch beim Abwägen verschiedener Handlungs­ optionen. Manchmal liegt die Ursache für den Ver­ zicht auf eine strategische Planung auch im Feh­ len einer übergeordneten Immobilienstrategie auf Portfolio-Ebene, aus welcher erste Vorgaben für die Herangehensweise an ein Objekt abgeleitet werden könnten. Der Weg zur Objektstrategie Das Ziel der strategischen Planung ist eine transpa­ rent hergeleitete und begründete Objektstrategie für die fragliche Liegenschaft. Aufbauend auf die­ ser Objektstrategie, können dann die Vorgaben für die nachfolgende Projektierung gemacht werden. Damit wird sichergestellt, dass das Pflichtenheft auf fundierter Produktdefinition und Machbarkeit gründet. Dies schliesst auch eine plausibilisierte Kosten-Ertrag-Schätzung mit ein. Wie gelangt man zu einer Objektstrategie? Der Ansatz ist denkbar einfach. Zu Beginn der strategi­ schen Planung steht die Identifikation der Poten­ ziale, die sich aus dem Objekt selber, dem Standort sowie dem relevanten Markt ergeben: Welche Nut­ zungsflexibilität weist die Bausubstanz auf? Was für Nutzungen lassen sich am Standort ansiedeln? Wer sind die gewichtigsten Nachfrager? Aufbauend auf einer Einschätzung dieser Potenziale können Pro­ duktideen entworfen und in verschiedenen Sze­ narien abgebildet werden (zum Beispiel Weiterbe­ trieb eines Bürogebäudes oder Umnutzung in ein

Boardinghouse, in Mietwohnungen, in Eigentums­ wohnungen etc.). Die Bewertung dieser Szenarien führt schliesslich zu Handlungsempfehlungen. Hierbei werden die Markt- bzw. die Wertsteige­ rungspotenziale den Risiken gegenübergestellt. Die Empfehlungen sind in einem weiteren Schritt auf ihre Umsetzbarkeit hin zu prüfen. Dazu wer­ den vertiefte Analysen zur Bausubstanz und zum Marktpotenzial vorgenommen, Grob-Produkt­ definitionen für die weiter zu verfolgenden Szena­ rien erstellt und die realisierbaren Flächen und Vo­ lumina in Studien aufgezeigt. Das Resultat zeigt die Wirtschaftlichkeit sowie die rechtliche, bauli­ che und betriebliche Machbarkeit auf. Das Szenario mit den grössten Potenzialen und bestätigter Mach­ barkeit bildet letztlich die Grundlage für die zu ver­ abschiedende Objektstrategie (Grafik auf Seite 101 unten). Ein solches strategisches Vorgehen schafft mit einem kleinen Mitteleinsatz grosse Sicherheit für die nachfolgende Projektierung. Dabei wird das Ri­ siko von Planungsschlaufen minimiert. Etwa weil eine Projektierung ohne zugrunde liegende Pro­ duktdefinition gestartet wurde oder da aufgrund ungenügend abgeklärter Grundlagen plötzlich un­ vorhergesehene Sachzwänge auftreten. Leider wird zu oft eine planerische Lösung für bestehende oder neu geschaffene Unzulänglichkei­ ten gesucht. Damit werden Planungsfehler für min­ destens einen weiteren Sanierungszyklus – wenn nicht sogar bis ans Ende des Lebenszyklus der Lie­ genschaft – im wahrsten Sinne des Wortes zemen­ tiert. Hier gilt der Grundsatz: Man investiert nur einmal falsch in eine Liegenschaft. Danach sind die Mittel meist für Jahrzehnte ausgeschöpft. Portfolio-Entwicklung Die Objektpotenziale können über alle Liegen­ schaften eines Portfolios hinweg zu Portfolio-Po­ tenzialen aggregiert werden. Dazu werden nicht Unmengen von Daten benötigt, sondern ledig­ lich Erkenntnisse zu Ausnützungsreserven, Er­ tragssteigerungen sowie Unterhalts- und Neben­ kosteneinsparungen. Die Daten können mit einem verhältnismässig kleinen Aufwand ermittelt wer­ den. Auf dieser Basis lassen sich die Liegenschaf­ ten eines ganzen Portfolios in einer Gesamtüber­ sicht darstellen. Im Benchmark-Vergleich wird nun auf einen Blick ersichtlich, welche Liegen­ schaften welche Potenziale aufweisen und wo das


Ausnützungspotenziale Potenzial

Ertragspotenziale Unterhaltskostenpotenziale

Wert

Nebenkostenpotenziale (Eigentümer)

Risiko

Leerstandsrisiken Fehlinvestitionen

Zeit

Ausschöpfung der Potenziale Szenario 2

Ausschöpfung Objektpotenziale

Szenario 1

SOLL

g ate S tr

IST

ie Szenario 3

Ausschöpfung Markt- und Standortpotenziale

Wertsteigerungspotenzial des gesamten Portfolios liegt. Die Rede ist hier nicht von «Wertänderungs­ fantasien», sondern von transparent und metho­ disch fundiert hergeleiteten Wertpotenzialen. Nun lässt sich eine Triage vornehmen, die je­ dem Objekt eine Grobstrategie zuweist. Dabei kann es sich um eine reine Abschöpfungsstrategie handeln oder aber um eine Entwicklungs-, Sanie­ rungs- oder Optimierungsstrategie zur Weiterent­ wicklung der identifizierten Potenziale. Die so zu­ gewiesene Grobstrategie bildet die Stossrichtung, welche zum Beispiel der Bewirtschaftung als Richt­ linie für den Umgang mit der Liegenschaft dient, bis zu dem Zeitpunkt, an dem vom Portfolio-Ma­ nagement eine detaillierte Objektstrategie festge­ legt wird. Die Ausarbeitung einer solchen Objekt­ strategie bietet sich primär für diejenigen Objekte an, bei denen im Rahmen der Triage die grössten Potenziale identifiziert wurden. Nicht Daten erheben, sondern Werte realisieren Jedes Objekt ist Teil eines Portfolios. Der Wert eines Portfolios entwickelt sich in dem Masse, wie sich die Werte der einzelnen Objekte entwickeln. Erstaunlicherweise ist es üblich, in Portfolios sehr viel Zeit und Geld zu investieren, um den heuti­ gen Zustand der Gesamtheit aller Liegenschaf­ ten möglichst exakt abzubilden. Mittels moder­ ner Portfolio- und Flächenmanagement-Software lassen sich dann beeindruckende Auswertungen zu beliebig vielen Fragestellungen generieren: die durchschnittliche Hauptnutzfläche aller 3-ZimmerWohnungen, die Betriebskosten pro Quadratmeter vermietbarer Gewerbefläche, die Leerstandsquote in einem bestimmten Landesteil und so weiter. Welche Aussagekraft haben die mühsam er­ hobenen und akribisch gepflegten Daten in Bezug auf die Wertentwicklung des Portfolios? Welcher Jahresbericht eines Immobiliengefässes weist den Anleger auf die realisierbaren Wertsteigerungs­ möglichkeiten hin? Wo sind all die Ausnützungspo­ tenziale, Ertragssteigerungspotenziale und Kosten­ einsparpotenziale abgebildet? In der Beantwortung dieser und weiterer Fragen liegen die Chancen der Verantwortlichen. Mit den entsprechenden Kenn­ zahlen und einem methodisch fundierten Vorge­ hen lässt sich der Wert eines Immobilienportfolios kontinuierlich, also Objekt für Objekt, weiterent­ wickeln und nachhaltig steigern. A Halter Immobilien, Seite 122

101 finanzen

Wertverlauf eines Objekts oder Portfolios


102 finanzen

Im Korsett der Regulierungswut

Text: Donato Scognamiglio, Illustration: Christoph Fischer Der Immobilienmarkt besetzt seit einigen Jahren die Top-Themen der Medien und bewegt Öffentlichkeit, Behörden und Politiker. Eine erfreuliche Entwicklung, die zeigt, dass sich die Bürger bei der Mitgestaltung des Wohnraums engagieren möchten. Viele sehen vielleicht den Zeitpunkt gekommen, sich endlich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. In den USA ist dieser Traum sogar verbrieft. Thomas Jeffersons postuliertes «Streben nach Glück» ist für die meisten Amerikaner ein Synonym für das «Streben nach dem Eigenheim». Doch die Schweiz verfügt im Gegensatz zu den USA über wesentlich weniger Landressourcen. Die anhaltende Zersiedlung und die Wohnungsknappheit in den Städten wecken Ängste. Politiker jeglicher Couleur und Interessensgruppen nehmen diese Zeichen ernst. Auch staatliche Institutionen wie die Nationalbank zeigen sich besorgt über schwankende Temperaturen am Immobilienmarkt und über die Bildung von gefährlichen Immobilienblasen. Schliesslich wollen Kantone oder Städte als oberste Raumplaner ihren Einfluss geltend machen bei der zukünftigen Bebauung der Schweiz. Es ist zu befürchten, dass die daraus resultierende Regeldichte in eine Planwirtschaft ausartet und den Immobilienmarkt in ein Korsett schnürt, das ihm nur noch wenig Bewegungsfreiheit lässt. Ein Bedarf an Regulation ist dann gegeben, wenn durch Anhäufen von Intransparenz oder fehlendes Risikomanagement die gesamtwirtschaftliche Entwicklung gefährdet ist. Die letzte Finanzkrise ist ein gutes Beispiel. Aber leider mutieren Verfassungsartikel und Gesetze über den Bauplatz Schweiz in der Umsetzungsphase allzu oft in ressourcenfressende Papiertiger oder entfalten gar nicht die Wirkung, die den Initianten ursprünglich vorgeschwebte. Der angeblich freie Markt profitiert davon in den wenigsten Fällen. Mit der Gesetzgebung über Raumplanung erhoffen sich die Bürger, dass nun ein griffiges Instrument vorliege, um der wachsenden Zersiedelung Herr zu werden. Seither tragen auch viele Politiker das Zauberwort Verdichtung auf den Lippen. Doch wehe dem, der diese Worte in die Praxis umsetzen möchte. Die Baugenossenschaft Letten


Der Autor ist CEO der IAZI AG und Titularprofessor an der Universität Bern. B www.iazicifi.ch

103 finanzen

in Zürich musste erst kürzlich ein konkretes Verdichtungsprojekt auf Eis legen. Der Grund: Die Stadt hatte die entsprechenden Parzellen wegen der revidierten Bau- und Zonenordnung in eine neu geschaffene Zone verfrachtet. Dies bedeutet, dass nicht mehr mit Arealbonus siebengeschossig gebaut werden kann, sondern nur noch viergeschossig. Ebenso kreativ zeigten sich die Bundesbehörden bei der Umsetzung der Alpeninitiative. Denn nur der Verein Alpen-Initiative, der sich als Hüter des Verfassungsartikels versteht, scheint sich vehement daran zu stören, dass mit dem nun projektierten Bau der zweiten Autoröhre durch den Gotthard genau das geschieht, was eigentlich zu verhindern war. Ob der an der Urne angenommenen Abschottungsinitiative Ähnliches blüht, bleibt abzuwarten. Doch nicht nur der Stimmbürger möchte den Immobilienmarkt durch eine Regelflut in seiner angeblich unbändigen Entwicklung hemmen. Die Nationalbank hat dieses Jahr im Verbund mit dem Bundesrat bereits ihr Machtwort gesprochen, und der Regulator arbeitet auf eine weitere Verschärfung der Kreditvergabe hin. Die Angst, dass der Markt in eine ähnliche Situation gerät wie zu Beginn der 90erJahre, scheint da als Begründung auszureichen. Dies obwohl das Preiswachstum bereits seit letztem Jahr seinen Zenit überschritten hat und sich die Preise in einigen der früheren Hotspots zurückgebildet haben. Auch das Marktumfeld hat sich in den letzten 20 Jahren stark verändert. Die Banken haben aus ihren Fehlern gelernt und sind von der früheren laxen Vergabepraxis für Hypothekarkredite deutlich abgewichen. Tatsächlich muss heute ein Kreditnehmer bedeutend mehr Sparpolster besitzen, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Es stellen sich drei Fragen. Erstens: Wird die ständig wachsende Regeldichte nicht zunehmend ungeahnte und marktverzerrende Nebeneffekte produzieren? In Genf beispielsweise haben die regulierten Mieten dazu geführt, dass den Investoren die Freude vergangen ist, in die Sanierung von Liegenschaften zu investieren, wenn sie die Kosten dafür wie bei einem Verursacherprinzip selber tragen müssen. Vielleicht sollten die wichtigen Marktakteure auch mal ein Wörtchen mitreden dürfen, welche Medizin ihnen am geeignetsten erscheint. Erfahrung mit Placebo-Kuren haben sie ja. Zweitens: Proftieren beim aktuellen Mietrecht wirklich alle Seiten gleichsam? Die Eigentümer sind durch die Koppelung der Miete an die Entwicklung des Referenzzinssatzes eindeutig im Nachteil. Bei steigenden Marktzinsen müssen sie nämlich höhere Finanzierungskosten in Kauf nehmen, ohne dass sie diese an die Mieter weitergeben können. Die Trägheit des Referenzzinssatzes könnte so zum Risiko werden für Eigentümer oder Bauträger. Drittens: Kann eine gleichbleibende Nachfrage entstehen, wenn der Traum vom Eigenheim sich für viele in ein Luftschloss verwandelt und das anfangs postulierte Streben nach Glück nur noch einigen Glücklichen vorbehalten ist? Zumal ein möglicher Zuwanderungsstopp keinesfalls geeignet scheint, die fehlende Lücke auszugleichen.


104 finanzen

Risikoadjustierte Entwicklungsmodelle

Mangels lukrativerer Alternativen sind Immobilien als Investment weiterhin sehr begehrt. Bei Investoren stossen dabei nicht nur fertig entwickelte oder bereits erstellte Objekte auf grosses Interesse. Mehr und mehr geraten auch risikobehaftete Projektentwicklungen in den Fokus. Die genaue Analyse kann Sicherheiten schaffen.

Text: Alex Valsecchi, Grafik: Halter AG / C2F Der rasante Preisanstieg von Immobilien in den letzten Jahren verlockt inzwischen vermehrt Grundstücksbesitzer und Zwischeninvestoren, sich im Bereich der Projektentwicklung zu engagieren. Auch steigen institutionelle und private Endinvestoren immer früher in den Entwicklungsprozess ein, um sich so Renditeobjekte frühzeitig zu sichern. Immobilienentwicklungen sind jedoch mit grossen Risiken behaftet. In den vergangenen Jahren führten Preissteigerungen aufgrund steigender Nachfrage und sinkender Zinsen bei den Investoren dazu, erhöhte Risiken einzugehen oder diese gar auszublenden. Eine Risikoexposition kann jedoch mangels Bewusstsein, Kompetenz oder bei sich ändernden Marktbedingungen fatale Auswirkungen haben. Deshalb stellt sich für Investoren und Grundstücksbesitzer die Frage, wie viel Risiko sie bei der Entwicklung von Immobilien eingehen wollen und können und wie sich durch Beizug geeigneter Partner mit adäquaten Vertragsmodellen die Risiken minimieren lassen. Die Art der Risiken genau betrachten Die Zusammenarbeitsmodelle unterscheiden sich hauptsächlich durch die Art und den Umfang der Risiken, welche die jeweilige Partei – Grundeigentümer, Investor, Entwickler, Totalunternehmer oder Dienstleister – zu übernehmen bereit ist. Es lohnt sich deshalb, die bei der Entwicklung von Immobilien auftretenden Risiken genauer zu analysieren. Wenn wir von Risiken sprechen, können wir sie nach deren Art und bezogen auf deren Ursache unterscheiden: Risiken, die sich aus dem Standort oder den Eigenschaften des Grundstücks bzw. des Objekts ergeben, werden als Objektrisiken bezeichnet. Dazu zählen Immissionen aller Art, Veränderungen im lokalen Umfeld, Altlasten und Beschaffenheit des Baugrunds. Die Projektpartner mögen noch so professionell agieren, ihre Zusammenarbeit kann zu Problemen führen, die unter dem Begriff Partnerrisiken zusammengefasst werden. Unabhängig vom Objekt beinhalten Planung, Bauausführung (dazu gehören Kosten-, Termin- sowie Qualitätsrisiken) und Genehmigung des Projektes Unwägbarkeiten, die es einzuschätzen gilt. Zu den Managementrisiken zählen die eigenen unternehmerischen Risiken, die den Entwicklungsprozess, die Organisation und die beteiligten Personen sowie das benötigte Know-how betreffen.


Zusammenarbeitsmodelle in der Immobilienentwicklung

übernimmt: · Marktrisiko · Planungsrisiko ·B  aurisiko (wird aus Trans­parenzgründen an Dritt-TUs ausgelagert)

Construction Developer übernimmt: · Planungsrisiko · Baurisiko

· kein Marktrisiko

Risikoappetit der Partner

übernimmt: · Marktrisiko

übernimmt: · kein Marktrisiko · kein Planungsrisiko · kein Baurisiko

übernimmt: · kein Marktrisiko · kein Planungsrisiko · kein Baurisiko

Eigenentwickler

Zwischen- / Endinvestor

Grundstücksbesitzer / Zwischeninvestor

Service Developer

übernimmt: · Marktrisiko · Planungsrisiko · Baurisiko (kann vom Kunden an Dritt-TU ausgelagert werden)

· kein Planungsrisiko · kein Baurisiko

Wurden die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen (geschätzte Kosten / potenzielle Erträge) korrekt antizipiert? Stimmt das Verhältnis zwischen den zu übernehmenden Risiken und den sich bietenden Chancen? Werden die Prozesse optimal gesteuert und die übrigen Stakeholders wie Nachbarn, Öffentlichkeit und Behörden ausreichend in den Entwicklungsprozess mit eingebunden? Allgemeine Risiken mit Auswirkungen auf den gesamten Immobilienmarkt bezeichnet man als Marktrisiken. Sie betreffen insbesondere den Zins- und Kapitalmarkt, das Angebot und die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt sowie das allgemeine Konjunkturumfeld. Dabei sind auch der Verlauf und die Entfaltung der erwähnten Risiken während der verschiedenen Entwicklungsphasen eines Projekts zu berücksichtigen. So sind zum Beispiel mit Abschluss der Aushubarbeiten die Unsicherheiten in Zusammenhang mit dem Baugrund (Altlasten, Baugrundbeschaffenheit) geklärt, die Vermarktungs- und Vermietungsrisiken bleiben jedoch bis zur Vermietung bzw. bis zum Verkauf der letzten Flächen bestehen.

darf und kann, aber auch auf solche, welche er dank seines Know-hows möglichst präzise einschätzen und deren Entwicklung er aufgrund seiner Möglichkeiten und Kompetenz auch beeinflussen kann. Beim Umgang mit Risiken gelten ganz allgemein folgende Grundsätze: bekannte und übernommene Risiken aktiv managen, die Auswirkungen von Risiken bei deren Eintritt möglichst klein halten oder aber vorgängig Risiken an Dritte auslagern z. B. mittels Versicherungen oder Vertragsmodellen, die einen Erfolg schulden. Schon Johann Wolfgang von Goethe erkannte vor mehr als 200 Jahren: «Wo viel verloren wird, ist manches zu gewinnen.» Wer Risiken trägt, will dafür entschädigt werden. Dies bedeutet, dass die Chancen und Vorteile, die aus einer erfolgreichen Projektabwicklung resultieren können, derart hoch sein müssen, dass es gerechtfertigt erscheint, die vorhandenen Risiken in Kauf zu nehmen. Höhere Risiken müssen sich in höheren Gewinnpotenzialen widerspiegeln. Ist etwa ein Liegenschaftsbesitzer nicht bereit oder in der Lage, die Risiken, die sich aus der weiteren Entwicklung seiner Liegenschaft ergeben, zu tragen, so ist für ihn die direkte Veräusserung der Liegenschaft wohl die erfolgversprechendste Lösung. Der Käufer, z. B. ein Entwickler oder Investor, übernimmt mit dem Kauf sämtliche Risiken aus der Entwicklung, aber natürlich auch die Chancen, die sich daraus ergeben.

«Wo viel verloren wird, ist manches zu gewinnen.» Jeder Marktteilnehmer wählt letztlich sein Risikoprofil selbst. Beispielsweise definieren bei institu­tionellen Investoren bereits die gewählte Rechtsform respektive die damit verbundenen regulatorischen Vorgaben, welche Risiken übernommen werden dürfen. Idealerweise fokussiert ein Verschiedene Entwicklungsmodelle Marktteilnehmer auf diejenigen Risiken, welche er Je nach Risikoprofil, der Fähigkeit und Bereitaufgrund des gewählten Risikoprofils selber tragen schaft, Risiken und mögliche Verluste zu tragen,

105 finanzen

Trader Developer


106 finanzen

sowie aufgrund des eigenen Know-hows und der eigenen Kompetenzen wird nach dem passenden Zusammenarbeitsmodell gesucht. Dem Immobilienbesitzer oder Investor stehen Möglichkeiten offen, mit dem richtigen Partner adjustierte Entwicklungsvereinbarungen und -verträge einzugehen, die seiner Risikobereitschaft und -fähigkeit entsprechen. Diese erlauben es nicht nur, die Risiken massgeschneidert einzudämmen, sondern auch am möglichen Entwicklungserfolg zu partizipieren. Dabei unterscheiden sich die Zusammenarbeitsformen mit einem Immobilienentwickler, einem Totalunternehmer-Entwickler oder einem Entwicklungsdienstleister. Grundstücksbesitzer können durch Kooperation mit einem Immobilienentwickler (Trader Developer), der auch als Zwischeninvestor fungiert, am Erfolg der Entwicklung seines Objekts partizipieren, ohne jedoch das Entwicklungsrisiko mittragen zu müssen. Der Grundstücksbesitzer stellt zu diesem Zweck dem Entwickler sein Grundstück oder seine Liegenschaft zur Verfügung. Mit der erfolgreichen Devestition des Entwicklungsprojekts partizipiert er anteilsmässig am geschaffenen Mehrwert. Findet keine Devestition statt, weil das entwickelte Objekt keinen Käufer findet, so behält der Grundbesitzer seine Liegenschaft. Der Entwickler hingegen trägt sämtliche aufgelaufenen Entwicklungskosten für Management, Planung, Bewilligung, Vermarktung etc. Voraussetzung beim Trader-Developer-Modell ist, dass zwischen den Parteien ein Basislandwert festgelegt wird und kosten- wie ertragsseitig vollkommene Transparenz herrscht. Dies kann nur mittels Einkauf sämtlicher Drittleistungen am Markt – insbesondere der Planungs- und Bauleistungen – und Devestition zum besten Preis erreicht werden. Ähnliche Möglichkeiten bieten sich auch für Zwischeninvestoren, die bereit sind, in ein von einem Entwickler gegründetes Entwicklungsgefäss zu investieren, über das Entwicklungsgrundstücke oder Entwicklungsliegenschaften erworben werden. Die am Entwicklungsgefäss beteiligten Zwischeninvestoren sind durch den Landwert weitgehend abgesichert und tragen somit ein eingeschränktes Risiko. Der Entwickler wird vom Gefäss mit der Entwicklung des Grundstücks oder der Liegenschaft beauftragt und investiert das notwendige Entwicklungskapital auf eigenes Risiko. Er trägt somit die Entwicklungskosten und

Marktrisiken bis zur Devestition des Entwicklungsprojekts an einen Endinvestor und beteiligt die Zwischeninvestoren nach der Devestition transparent am geschaffenen Mehrwert. Entscheidet sich ein Endinvestor, z. B. eine Versicherung, für den Erwerb eines Grundstücks oder für die (Neu-)Entwicklung einer bereits in seinem Besitz befindlichen Liegenschaft (sogenanntes ReDevelopment), will jedoch bewusst die Planungs-, Bewilligungs- und Ausführungsrisiken nicht selbst übernehmen, bietet sich die Zusammenarbeit mit einem TU-Entwickler (Construction Developer) an. Unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Vorgaben des Investors (Bruttorendite und Sollmieten) entwickelt der TU-Entwickler für den Investor ein massgeschneidertes Projekt. Dabei über­nimmt der TU-Entwickler die Baugrundrisiken, sämtliche Partner- und Managementrisiken, je­doch nicht die Marktrisiken. Diese verbleiben zusammen mit den Altlastenrisiken beim Endinvestor. Auch beim Construction-Developer-Modell wird im Allgemeinen der Entwicklungsgewinn anteilsmässig geteilt, wobei der grössere Teil beim Endinvestor verbleibt. Übernimmt ein Grundstücksbesitzer oder Investor sämtliche Entwicklungsrisiken selbst, verfügt aber nicht über Kompetenzen oder Kapazitäten, so besteht für ihn die Möglichkeit der Zusammenarbeit mit einem Entwicklungsdienstleister (Service Developer). Damit schafft sich der Risikoträger die Möglichkeit, Entwicklungsleistungen einzukaufen, die er nicht «inhouse» erbringen kann. Als Auftraggeber trifft er sämtliche strategischen Entscheidungen, trägt damit das Entwicklungsrisiko selbst, profitiert aber auch vollumfänglich von den geschaffenen Mehrwerten. Der Service Developer wird im Honorar entschädigt und erhält allenfalls einen kleinen Prozentsatz am Entwicklungsgewinn. Intelligent abwägen – mutig entscheiden Vor Beginn einer Entwicklung lohnt sich die sorgfältige Abwägung der Risiken und Chancen, die man bei der Realisierung selbst übernehmen will oder kann. Das gewählte Risiko-Chancen-Profil bestimmt weitgehend die Art des Zusammenarbeitsmodells. Grundsätzlich gilt: Wer bereit ist, Risiken zu tragen, soll bei der Gewinnverteilung entsprechend entschädigt werden. A Halter AG, Seite 109


h a l t e r A G


Halter AG «Drei Unternehmenseinheiten, ein Entwickler-Spirit.» C Wie schätzen Sie die aktuellen Rahmenbedingungen der Bau- und Immobilienbranche in der Schweiz ein? Markus Mettler, CEO der Halter AG: «Im Moment herrscht Bauboom. Konjunktursituation und -entwicklung sehen weiterhin positiv aus. Wirft man einen Blick auf den Schweizer Immobilienzyklus, kann man feststellen, dass wir auf dem Gipfel angekommen sind und den Höhepunkt der Tiefzinsphase erreicht haben. Was die Tragbarkeit der Mieten und Eigenheimpreise angeht, wären – mindestens in gewissen Marktsegmenten – weitere Preissteigerungen nicht mehr als nachhaltig zu bezeichnen. Für uns heisst das nach wie vor: Vorsicht ist geboten.» C Wie rüstet sich die Halter AG für die Zukunft? «Unsere Leidenschaft sind Entwicklungsprojekte. Das A und O in der Projektentwicklung sind Produkte, die optimal auf Marktbedürfnisse und Gesellschaftstrends ausgerichtet sind und sich durch ihren hohen Erfolgsfaktor von Konkurrenzprojekten abheben. Sogenannte Me-too-Projekte, welche vor allem durch einen grossen Nachfragedruck funktionieren, versuchen wir zu vermeiden. So sind wir nicht exponiert, wenn die Nachfrage zurückgeht. Im Kontext unserer Ausrichtung auf Projektentwicklung haben wir in den letzten beiden Jahren die Halter Generalunternehmung als Halter Gesamtleistungen neu positioniert. Wir fokussieren uns heute auf Projektentwicklungen, Gesamtleistungswettbewerbe und Umbauprojekte mit und für Investoren. Bei fragwürdigen TU-Submissionen, sogenannten Flachrennen, sind diese Leistungen nicht gefragt. Also halten wir uns hier raus. Mit dieser klaren Ausrichtung haben wir in allen drei Unternehmenseinheiten Entwicklungskompetenz.» C Drei Unternehmenseinheiten, die entwickeln – was ist der Hintergrund? «Unsere Mission ist gleichzeitig auch die Basis der gesamten Firma. Halter will Potenziale in Grundstücken, Immobilienprojekten und Liegenschaften identifizieren und umsetzen. Wir entwickeln zwar in allen drei Unternehmenseinheiten, allerdings mit klar abgegrenzten Geschäfts- und Risikomodellen. Wenn wir mit Halter Entwicklungen in ein Projekt investieren, liegt der Fokus darauf, ein optimales Produkt bis zur Markttauglichkeit zu

109 Halter AG

Als eine der wenigen inhabergeführten Unternehmensgruppen der deutschschweizerischen Bauwirtschaft hat sich die Halter AG in den letzten Jahren durch ihre Entwicklungskompetenz und Innovationskraft profiliert. Die drei Unternehmensbereiche Entwicklungen, Gesamtleistungen und Immobilien sind konsequent auf die Bedürfnisse der Kunden ausgerichtet. Mit den Industriebeteiligungen ist ein weiteres Standbein entstanden, das Technologien in globalen Absatzmärkten anbietet.


110 Halter AG

entwickeln und dann Investoren eintreten zu lassen. Für die Realisierung arbeiten wir hier grundsätzlich mit externen Totalunternehmern zusammen. Das Team der Halter Gesamtleistungen entwickelt demgegenüber von Anfang an zusammen mit Investoren gemeinsam definierte Produkte bis zur Baureife. Es übernimmt die Planungsvorleistungen und Bewilligungsrisiken und gewährleistet die Entwicklung und Realisierung eines funktional, technisch und wirtschaftlich optimierten Bauprojekts. Halter Immobilien dagegen ist als reiner Dienstleister im Bereich Real Estate Asset Management und Development am Markt präsent. Hoch motivierte und spezialisierte Mitarbeitende stellen Entwicklungs-Know-how auf Mandatsbasis zur Verfügung. Mit diesen Geschäftsmodellen können wir optimal auf die Bedürfnisse der Kunden eingehen. Gleichzeitig bietet unsere Struktur eine optimale Risikodiversifikation für das eigene Unternehmen.» C Politik und Bevölkerung begegnen neuen Projekten meist mit einer gewissen Skepsis? «Die grösste Professionalität, Architekturqualität und Sorgfalt in Projektentwicklungen nützt nichts, wenn das Umfeld nicht mitzieht. Während man früher vor allem darauf achten musste, dass ein Projekt marktfähig wird, ist heute auch die Unterstützung der lokalen Behörden und Politiker zentral. Der Bauboom der vergangenen Jahre hat bei einem Teil der Gesellschaft zu einer Abwehrhaltung gegenüber neuen Projekten geführt. Früher applaudierten Politik und Bevölkerung, wenn wir eine Idee auf den Tisch brachten. Dies ist heute nicht mehr selbstverständlich. Doch zum Glück gibt es noch genügend Städte und Gemeinden in der Schweiz, die sich weiterentwickeln möchten und das Gebot der Stunde, nämlich die Verdichtung nach innen, nicht nur als Lippenbekenntnis sehen, sondern auch tatsächlich umsetzen wollen.» C Welche Entwicklungen stehen bei Halter für das kommende Jahr an? «Grundsätzlich gilt für uns: weiter wie bisher. Wir konnten in den letzten drei bis vier Jahren in Bern einen sehr erfolgreichen Standort mit einer Top-Mannschaft etablieren. Diesen Schwung wollen wir mitnehmen. Wir haben uns vorgenommen, in Basel und in der Zentralschweiz ähnlich erfolgreiche Geschäftsstellen aufzubauen. Andererseits sind wir dabei, im Geschäftsbereich Entwicklungen neue Gefässe für die Finanzierung von komplexen Projekten zu schaffen.»

Unternehmensdaten Personalbestand

200 Mitarbeitende

Budgetierter Umsatz 2014 500 – 600 Mio. CHF

Verwaltungsrat Balz Halter

Verwaltungsratspräsident balz.halter @ halter.ch

Roger Dettwiler

Verwaltungsrat roger.dettwiler @ halter.ch

Gruppenleitung Markus Mettler

CEO markus.mettler @ halter.ch

Thomas Bachmann

Leiter Finanzen und Dienste thomas.bachmann @ halter.ch

Bernhard Mauerhofer

Rechtsdienst bernhard.mauerhofer @ halter.ch

Sandra Wetzel

Leiterin Kommunikation sandra.wetzel @ halter.ch

Alex Valsecchi

Leiter Business Development Zürich alex.valsecchi  @ halter.ch

Herbert Zaugg

Leiter Business Development Bern herbert.zaugg @ halter.ch

Ede I. Andràskay

Geschäftsführer Entwicklungen ede.andraskay @ halter.ch

Felix Hegetschweiler

Geschäftsführer Gesamtleistungen felix.hegetschweiler @ halter.ch

David Naef

Geschäftsführer Immobilien david.naef @ halter.ch

Adresse

Halter AG Hardturmstrasse 134 CH – 8005 Zürich T +41 44 434 24 00 B www.halter.ch


Organisation Verwaltungsrat Balz Halter Präsident Roger Dettwiler Mitglied

Kommunikation Sandra Wetzel Mitglied der Gruppenleitung

Entwicklungen Ede I. Andràskay Mitglied der Gruppenleitung

Trader Developer

Gesamtleistungen Felix Hegetschweiler Mitglied der Gruppenleitung

Construction Developer

Immobilien David Naef Mitglied der Gruppenleitung

Service Developer

Business Development Alex Valsecchi Mitglied der Gruppenleitung

Interne Dienstleister

Herbert Zaugg Mitglied der Gruppenleitung

Corporate Services Thomas Bachmann Mitglied der Gruppenleitung

Geschäftsmodell – I nvestitionen in Grundstücke, Liegenschaften und Projektentwicklungen mit Übernahme der Vermarktungschancen und -risiken –P  rojektmanagement von Entwicklungen, Planung und Bau – Realisierung mit externen Totalunternehmern

Geschäftsmodell – I nvestitionen in Projektentwicklungen bis zur Baubewilligung mit Übernahme der Vermarktungschancen und -risiken durch Endinvestor –P  rojektmanagement von Entwicklung, Planung und Bau – Realisierung als Totalunternehmer

Geschäftsmodell – Real Estate Asset Management und Development für Einzelobjekte und Portfolios auf Mandatsbasis –P  rojektmanagement von Entwicklung, Planung und Betriebsvorbereitung im Honorarauftrag –V  ermarktung und Management des Betriebs

– I dentifikation von Kundenbedürfnissen und Potenzialen –M  arkt- und Trend-Monitoring –G  rundstücks- und Projektbewertungen –A  ufbau von PPP-Kooperationen –E  ntwicklung und Strukturierung von Beteiligungsmodellen und -gesellschaften – Geschäftsgebiet deutschsprachige Schweiz

Interne Dienstleister

– Finanz- und Rechnungswesen – Liegenschaftenbuchhaltung – Group Controlling – Project Controlling – Human Resources – Internal Services – Business Process Management – Berufsbildung KV und ICT – ICT /  Technology

Rechtsdienst Bernhard Mauerhofer Mitglied der Gruppenleitung

Geschäftsfelder – Arealentwicklungen – Zentrumsentwicklungen – Investorenwettbewerbe – Entwicklung und Verkauf von Wohneigentum

Geschäftsfelder – Projektentwicklungen mit Investoren – Gesamtleistungswettbewerbe – Umbauten  / Sanierungen – TU-Aufträge

Geschäftsfelder – Development Consulting – Facility Management Consulting – Vermarktung – Bewirtschaftung

111 Halter AG

CEO Markus Mettler


112  halter entwicklungen

Halter entwicklungen «In der Rolle als Market Maker Projekte umsetzen.» C Halter Entwicklungen ist zurzeit in mehreren grossen Arealentwicklungen engagiert. Was braucht es, um Projekte dieser Dimension erfolgreich umzusetzen? Ede I. Andràskay, Geschäftsführer von Halter Entwicklungen: «Unsere Kernkompetenz ist die Entwicklung von Arealen sowie die Zentrumsentwicklung innerstädtischer Gebiete. Als Trader Developer übernehmen wir bewusst Marktrisiken, arbeiten mit externen Totalunternehmern zusammen und können somit unseren Investitionspartnern hundertprozentige Transparenz bieten. Entscheidend für das Gelingen solcher Projekte ist, deren Komplexität in den Griff zu bekommen. Vor der eigentlichen Projektierung ist dabei beispielsweise oftmals eine Umzonung nötig. Diese so zu gestalten, dass im Kontext der heutigen Verdichtungsthemen alle Anspruchsgruppen davon profitieren, ist eine der Herausforderungen, denen wir uns stellen. Dazu gehört auch, mit den Beteiligten und der Öffentlichkeit einen regen Austausch und eine offene Kommunikation zu pflegen.» C Welches sind darüber hinaus die Faktoren für ein gutes Gelingen? «Wir verstehen uns als Visionenumsetzer. Unser Anspruch ist es, die Potenziale eines Standorts als Erste zu erkennen. Dabei sind wir in der Strategiephase häufig alleine, und es gilt, andere für unsere Visionen zu begeistern. In diesem Sinne haben wir die Rolle des Market Maker: Bei Arealentwicklungsprojekten mit einer langen Planungs- und Realisierungsphase ist es unsere Aufgabe, die Nutzerbedürfnisse möglichst exakt zu antizipieren, um dann mit einem Produkt zur richtigen Zeit am richtigen Standort präsent zu sein.» C Was bedeutet das für die Projektorganisation? «Um die Standortvorteile zu erkennen, braucht man eine lokale Verankerung. In Bern haben wir in den vergangenen Jahren ein schlagkräftiges Team etabliert. Für die Region Basel konnten wir mit Silvan Bohnet eine lokale, erfahrene Persönlichkeit gewinnen. Gemäss unserem Entwicklungsrad führen wir die Projekte mit einer 360-Grad-Sicht integral über den gesamten Entwicklungsprozess. Den internen Know-how-Transfer sichern die einzelnen Kompetenzfeld-Verantwortlichen für die relevanten Werttreiber.»

Unternehmensdaten Personalbestand 34 Mitarbeitende

Budgetierter Umsatz 2014 320 Mio. CHF

Tätigkeit

Entwicklung und Verdichtung von Stadtzentren und Quartieren sowie Umnutzung von Industriebrachen und innerstädtischen Liegenschaften, Investorenwettbewerbe

Marktsegmente

Büro, Dienstleistung und Verwaltung, Gewerbe und Industrie, Wohnen, Hotel, Einkaufszentren, Fachmärkte

Marktregion

Städte und Ballungszentren im Wirtschaftsraum Deutschschweiz

Geschäftsleitung Ede I. Andràskay

Geschäftsführer ede.andraskay@halter.ch

Andreas Campi

Leiter Entwicklung andreas.campi@halter.ch

Gianfranco Basso

Leiter Entwicklung gianfranco.basso@halter.ch

Silvan Bohnet

Leiter Entwicklung silvan.bohnet@halter.ch

Giancarlo Perotto

Leiter Entwicklung giancarlo.perotto@halter.ch

Mario Ercolani

Leiter Baumanagement mario.ercolani@halter.ch

Hauptsitz

Halter AG Entwicklungen Hardturmstrasse 134 CH – 8005 Zürich T +41 44 438 28 88

Geschäftsstelle

Halter AG Entwicklungen Stauffacherstrasse 145 CH – 3014 Bern T +41 31 925 91 88 B www.halter.ch/entwicklungen


Zentrum, Bassersdorf

Zentrum Europaplatz, Bern

Am Brunnen, Hüttikon

Investition

Investition

Investition

Architektur

Architektur

Architektur

ca. 50 Mio. CHF meierpartner architekten AG, Wetzikon

Nutzung

Verkaufsflächen (1800 m2 Migros, 1200 m2 Coop), 71 Mietwohnungen, Einstellhalle mit ca. 260 Parkplätzen

Realisierung 2012 bis 2015

Projektinformationen

B www.zentrum-bassersdorf.ch

ca. 75 Mio. CHF

ca. 60 Mio. CHF

ARGE Bauart Architekten und Planer AG, Bern, und URBANOFFICE architecture + urbanism, Zürich / Amsterdam

Nutzung

3400 m Haus der Religionen, 3500 m Detailhandel und Gastronomie, 8700 m2 für 88 Mietwohnungen, 2600 m2 Büro- und Dienstleistungsflächen, 7600 m2 Parking 2

2

Realisierung

2012 bis 2014

Projektinformationen

architektick, Tina Arndt und Daniel Fleischmann, Zürich

Nutzung

64 Eigentumsobjekte mit 3 Typen, 3 Einstellhallen mit 192 Parkplätzen und viel Umschwung

Realisierung 2012 bis 2015

Projektinformationen

B www.am-brunnen.ch

Die Realisierung des Zentrums Bassersdorf auf dem alten Bahnhofareal schreitet voran. Der Baubeginn erfolgte im September 2012, die ersten Wohnungen konnten im Mai 2014 bezogen werden. Gemeinsam mit der Gemeinde Bassersdorf und der Genossenschaft Migros Zürich hat sich Halter Entwicklungen für die Gestaltung des neuen Ortszentrums engagiert. Das Projekt umfasst drei Gebäude mit Wohnungen und La­denflächen – darunter je eine Coop- und eine Migros-Filiale –, die sich um den zukünftigen Dorfplatz gruppieren. Dieser ist als Ort der Begegnung konzipiert und bietet vielfältigen Raum für verschiedene Nutzungen und eine hohe Aufenthaltsqualität. Dereinst werden dort Wochenmarkt, Chilbi und Fasnacht stattfinden.

Das Projekt «Zentrum Europaplatz. Begegnen und Bewegen» entsteht im westlichen Berner Stadtteil Ausserholligen, unmittelbar neben S-Bahn und Tramstation Ausserholligen und beim Autobahnanschluss Bern-Bümpliz. Der urbane Ge­ bäudekomplex umfasst auf einer Fläche von rund 30 000 Quadratmetern auf drei Untergeschossen und neun bzw. elf Geschossen über dem Terrain Mietwohnungen, Gastronomieangebote, Verkaufsflächen, attraktive Maisonettewohnungen, frei unterteilbare Büro­ flächen und Einstellhallenplätze. Einer breiten Öffentlichkeit wurde das ambitionierte Projekt durch den Verein «Haus der Religionen – Dialog der Kulturen» bekannt, der sich hier mit Räumen für fünf Gruppen grosser Weltreligionen und einer Veranstaltungsplattform niederlassen wird.

In grüner Umgebung und doch stadtnah entsteht in Hüttikon eine Wohnsiedlung mit 64 Ein- und Mehrfamilienhäusern. Drei unterschiedliche Haustypen bieten jeweils intelligent geschnittene Grundrisse, attraktiven Ausbaustandard, einen Garten sowie einen privaten Eingangshof. Die Raumaufteilung kann indivi­ duell angepasst werden: Zimmer lassen sich zusammenfügen oder unterteilen. Dank moderner Smart-Home-Ausstattung und wählbaren Öko-Paketen steht den Käufern eine flexible und auf ihre Bedürfnisse und Vorlieben zugeschnittene, besonders moderne Haustechnik zur Verfügung. Die Siedlung ist durch ein feinmaschiges Wegnetz erschlossen. Der alte Brunnen am Zugang und ein neues Wasserspiel werten die Anlage zusätzlich auf.

113  halter entwicklungen

B www.europaplatz.ch


Limmatfeld, Dietikon

Mosaik, Hinwil (1. Bauetappe)

Wohn- und Geschäftshaus Weissdornhof

Investition

ca. 52 Mio. CHF

Investition

ca. 78 Mio. CHF

Architektur

Novaron Architekten AG, Zürich

Architektur

Dachtler Partner AG, Zürich

Nutzung

6 Mehrfamilienhäuser mit 75 Wohnungen, Einstellhalle mit ca. 130 Parkplätzen

Nutzung

153 Mietwohnungen und Verkaufsflächen

Realisierung

Realisierung

2016 bis 2017

2011 bis 2014

Projektinformationen

Wohn- und Geschäftshaus Weidenhof

B www.mosaik-hinwil.ch

Investition

ca. 62 Mio. CHF

Architektur

giuliani.hönger ag, Zürich

Nutzung

87 Mietwohnungen, Verkaufsflächen, Büro- und Dienstleistungsflächen, 88 Einstellhallenplätze

Realisierung

2013 bis 2016

114  halter entwicklungen

Limmathof mit Limmat Tower Investition

ca. 150 Mio. CHF

Architektur

huggenbergerfries Architekten AG, Zürich; Max Dudler Architekten AG, Zürich / Berlin /  Frankfurt; Harry Gugger Studio Ltd., Basel

Nutzung

Eigentums- und Mietwohnungen, Pflegeheim und betreutes Wohnen, Verkaufs- und Dienstleistungsflächen

Realisierung 2013 bis 2015

Projektinformationen

B www.limmatfeld.ch B www.weissdornhof.ch B www.limmat-tower.ch

Südwestlich des Dietiker Bahnhofs entsteht «Unsere kleine Stadt», ein eigenständiger neuer Stadtteil der Limmat­ talgemeinde. Die Bauetappen Erlenhof, Westhöfe, Zedernhof und Lindenhof sind bereits bezogen; Zypressenhof und Weissdornhof wurden Anfang 2014 fertiggestellt; die Arbeiten am Weidenhof und am Limmathof mit dem Limmat Tower sind in der Rohbauphase. Der 80 Meter hohe Tower wird nach seiner ­Fertigstellung im Jahr 2015 das höchste Gebäude im Limmattal sein. Seine insgesamt 107 Eigentumswohnungen weisen einen gehobenen Standard und überdurchschnittlichen Wohnkomfort mit Smart-Home-Technologie auf. Zu­dem verfügt jede der Wohnungen über eine grosszügige Loggia mit herrlicher Aussicht über das Limmattal. Bereits heute zeigen die begeisterten Reaktionen der Besucher der Musterwohnung, dass Wohnen im Hochhaus ganz dem Zeitgeist entspricht. Exklusiv für den Limmat Tower hat der Zürcher Interior Designer Gaetano Irpinio drei Wohnstile kreiert: Pure, Present und Prestige.

Die Wohnüberbauung Mosaik liegt an zentraler Lage mit Einkaufsmöglich­ keiten und dem Bahnhof Hinwil in nächster Nähe. Sie zeichnet sich durch eine moderne, funktionale Architektur aus und bildet das Bindeglied zwischen dem gewachsenen Dorfzentrum im Osten und der Industrie- und Gewerbezone im Westen. Die erste Bauetappe umfasst sechs Mehrfamilienhäuser mit ins­ gesamt 75 Eigentumswohnungen. Das Projekt bietet eine Vielzahl von Wohnungstypen und -grössen für ein breit gefächertes Zielpublikum: Singles, Paare, Familien und Senioren. In der zweiten Bauetappe entstehen weitere fünf Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 64 Wohnungen. Eine Besonderheit sind die individuellen, überdurchschnittlich grossen Aussenräume.


Hard Turm Park, Zürich

Förrlibuck Terrassen, Zürich

Investition

Investition

Architektur

Architektur

Theo Hotz Partner AG, Zürich

Nutzung

96 Mietwohnungen, 5000 m2 Verkaufs- und Büroflächen

Realisierung 2013 bis 2015

Projektinformationen

B www.hardturmpark.ch

Mit dem Wohn- und Geschäftshaus an der Pfingstweidstrasse 106 wird bis zum Sommer 2015 ein weiterer Teil des Hard Turm Parks realisiert. Das Gebäude be­sticht durch eine klare Blockrandstruktur und einen grosszügigen Innenhof mit hoher Aufenthaltsqualität. Die Verkaufs- und Büroflächen liegen an der Pfingstweidstrasse, was zu einer hervorragenden Sichtbarkeit und Adressbildung für die Unternehmen führt. Die In den letzten drei Jahren ist in Zürich- 96 2,5- bis 4,5-Zimmer-Wohnungen sind West der Hard Turm Park entstanden. zum Park hin orientiert, der die Anlieger Die erste Etappe mit dem 25hours-­­­ zum Verweilen einlädt. Die Coop-Filiale Hotel sowie Büros und Mietwohnungen im Erdgeschoss wird das Einkaufs- und konnte Ende 2012 eröffnet werden. Das Gastronomieangebot im Quartier er­ markante, 80 Meter hohe Hochhaus der gänzen. Highlight des Projekts ist ein zweiten Etappe wurde den Bewohnern sechs Meter langer Pool auf dem Dach Ende 2013 übergeben. Im Januar 2014 des Gebäudes. eröffnete das Sheraton Zürich Hotel seine Türen. Der Hard Turm Park befindet sich mitten im Trendquartier Zürich-West mit seiner grossstädtischen Lebensqualität und einer ausgezeichneten Erschliessung: Der Hauptbahnhof ist in weniger als zehn Minuten erreichbar, und der Autobahnanschluss liegt in unmittelbarer Nähe. Damit ist der Hard Turm Park eines der identitätsstiftenden Projekte im neuen Zürich-West.

ca. 62 Mio. CHF ARGE Bauart Architekten und Planer AG, Bern, und URBANOFFICE architecture + urbanism, Zürich / Amsterdam

Nutzung

49 Eigentumswohnungen mit Einstellhalle

Realisierung

2014 bis 2015

Projektinformationen

B www.foerrlibuckterrassen.ch

Mitten in Zürich-West und direkt am Hard Turm Park entstehen 49 Eigentumswohnungen mit grosszügigen Balkonen und Terrassen. Die Architektur zelebriert ein Wohngefühl, das gleichermassen die Umgebung einbezieht und – dank geschickter Planung – die Privatsphäre schützt. Die Grundrisse bieten eine breite Palette von Wohnungstypen mit offener Küche. Der Ausbaustandard bewegt sich im mittleren bis gehobenen Segment. Die einzelnen Wohnungen sind mit einer kontrollierten Wohnungslüftung, einer digitalSTROM-Installation und einer Multimedia-Verkabelung ausgestattet. Auf dem Dach erzeugt eine Photovoltaikanlage eigenen Strom.

115  halter entwicklungen

ca. 95 Mio. CHF


Mall of Switzerland, Ebikon

Bärenareal, Ostermundigen

RhyTech-Quartier, Neuhausen a. R.

Investition

Investition

Investition

Architektur

Architektur

Architektur

Nutzung

Nutzung

Nutzung

ca. 600 Mio. CHF Burckhardt + Partner AG, Bern / Basel / Zürich 46 000 m2 Verkaufs- und Gastronomieflächen, 10 000 m2 Freizeit, 100 Mietwohnungen, 10 000 m2 Hotel und Dienstleistungsflächen

Realisierung

2014 bis 2017

Projektinformationen

B www.mallofswitzerland.ch

ca. 150 Mio. CHF Burkard Meyer Architekten BSA, Baden 2000 m2 Detailhandel / Gastronomie / Kongress, 100-Zimmer-Hotel, 2000 m2 Büro- und Dienstleistungsflächen, 130 Wohnungen (Service-Apartments, Mietwohnungen, Stockwerkeigentum), 240 Einstellhallenplätze

Realisierung

2016 bis 2018

Projektinformationen

ca. 150 Mio. CHF Peter Märkli Architekt, Zürich 140 Mietwohnungen, 92 Eigentumswohnungen, 7000 m2 Verkaufs- und Gewerbeflächen, 350 m2 Büroflächen, 450 Parkplätze

Realisierung

2014 bis 2018

Projektinformationen

B www.rhytech-quartier.ch

116  halter entwicklungen

B www.baerenareal-ostermundigen.ch

In Ebikon bei Luzern wird das grösste Shopping Center der Zentralschweiz, die Mall of Switzerland, gebaut. In über 100 Geschäften auf rund 46 000 Quadratmetern Fläche präsentiert sich ein breites Sortiment an Gütern des täg­ lichen Bedarfs, Bekleidung, Schuhe, Accessoires und Sportartikel. Ergänzt wird das Einkaufserlebnis durch vielfältige Gastronomieangebote. Ankermieter ist Coop mit allen Ladenformaten. Weitere Retailer sind angesagte Labels wie Original Marines, Carpisa, Mango, ein C & A-Flagship Store sowie Adidas mit seinem ersten Concept Store in der Schweiz. Das Freizeitgebäude wird das grösste Multiplexkino der Zen­ tral­ schweiz beherbergen; die Etappen Wohnen, Hotel und Büro bedienen weitere Segmente. Mit der Mall of Switzerland entsteht eine attraktive Einkaufs- und Freizeitdestination im Herzen der Schweiz.

Dem Bärenareal kommt für die städtebauliche Entwicklung der Agglome­ rationsgemeinde Ostermundigen eine Schlüsselfunktion zu. Aufgrund seiner guten Erschliessung und der zentralen Lage weist das Projekt, das in Zusammenarbeit mit den Behörden und der Grundeigentümerschaft ausgearbeitet wurde, ein sehr hohes Potenzial auf. Die planungsrechtlichen Grundlagen sollen bis Ende 2014 vorliegen, dann wird auch der neue Zonenplan sowie die neue Überbauungsordnung rechtsgültig sein. Der Entwurf sieht ein Hochhaus mit Sockelbau sowie einen frei stehenden Kubus vor. Als moderne Zentrumsbebauung verfügt das Bärenareal über ein breites Nutzungsspektrum: Zum neuen Bärenplatz hin orientieren sich ein Restaurant sowie Verkaufsflächen. Im unteren Teil des Hochhauses ist ein Hotel vorgesehen, darüber befinden sich ein Konferenzbereich und Wohngeschosse.

Das bislang von der Umgebung abgeschottete RhyTech-Areal in Neuhausen am Rheinfall wird bald geöffnet. Wohnungen, Läden, Restaurants, Büro- und Laborflächen – ganz in der Tradition des Terrains – verwandeln das Areal in wenigen Jahren in einen inspirierenden Ort. Das Projekt zeichnet sich durch eine ausgewogene Mischnutzung mit dem Schwerpunkt Wohnen aus. Geplant sind Miet- und Eigentumswohnungen in zwei Hochhäusern (74 und 56 Meter hoch) sowie in einer siebengeschossigen, winkelförmigen Blockrandbebauung. In der zentralen historischen Halle 22 sind Einkaufs-, Freizeit-, Gastronomie- und Kulturangebote vorgesehen. Der positive Ausgang der Volksabstimmung über die Zonenplanänderung im Sommer 2013 war der erste wichtige Meilenstein für die Realisierung des neuen RhyTech-­ Quartiers.


amRietpark, Schlieren

COSMOS, Bümpliz

Bürohaus Wiesenstrasse

Investition

ca. 38 Mio. CHF

Investition

ca. 50 Mio. CHF

Architektur

Planungsgemeinschaft Bümpliz-Nord: Rolf Mühlethaler und Schär Buri Architekten AG, Bern

Architektur

SLIK Architekten GmbH, Zürich

Nutzung

Nutzung

12 600 m2 Büro- und Geschäftsflächen, 111 Einstellhallenplätze

7000 m2 Wohnen, 1200 m2 Gewerbeund Verkaufsflächen

Realisierung

Realisierung

2012 bis 2014

2014 bis 2016

Zentrum am Goldschlägiplatz Investition

ca. 125 Mio. CHF

Architektur

EM2N Architekten AG, Zürich Coop-Filiale mit 1200 m2 Verkaufsfläche, weitere Gewerbe- und Detailhandelsflächen, 215 Wohnungen

Realisierung 2012 bis 2015

Projektinformationen B www.amrietpark.ch

Seit 2007 wird auf dem ehemaligen Färbi-Areal gebaut. Im Herbst 2009 wurden die ersten Gebäude bezogen, im Frühjahr 2013 konnte die dritte Etappe mit dem Wohnhochhaus fertiggestellt werden. Bereits Mitte Oktober 2012 er­folgte mit dem Bürohaus Wiesenstrasse und dem Zentrum am Goldschlägiplatz der Baustart für die bisher grösste Bauetappe des neuen Stadtteils amRiet­­ park. Das Bürogebäude steht direkt an den Bahngeleisen – gut einsehbar vom Städteschnellzug und der S-Bahn.

Auf insgesamt 12 600 Quadratmetern bieten die Räumlichkeiten unter dem Motto «business-friendly offices» eine überdurchschnittliche Infrastruktur mit Glasfaseranschluss und modernster Gebäudetechnik – beste Voraussetzungen für eine zeitgemässe und mieterfreundliche Nutzungs- und Raumqualität. Nach dem Gusto der Mieter können Einzelbüros oder auch Open-SpaceKonzepte rasch und unkompliziert umgesetzt werden. Für die Farbgestaltung wurde der aus Zürich stammende Künst­ler Kerim Seiler beauftragt. Vom Bahnhof Schlieren aus betrachtet, entsteht direkt hinter dem Bürohaus gleichzeitig ein Zentrum, das den neuen Goldschlägiplatz nach Osten hin abschliesst. In diesem Gebäude werden Geschäftsnutzungen im Erdgeschoss sowie attraktive Wohnungen in den Obergeschossen an­geboten. Ein wichtiger Teil des Zen­t­ rums am Goldschlägiplatz wird die neue Coop-Filiale sein. Auf rund 1200 Quadratmetern bietet der Grossverteiler ein Sortiment, das weit über den täglichen Bedarf hinausgeht.

Mit dem Kauf der ehemaligen Swisscom-Telefonzentrale direkt am S-Bahnhof Bümpliz-Nord erweitert Halter Entwicklungen das Portfolio in der Region Bern um ein neues Entwicklungsgebiet. Dank der hervorragenden Lage ist das Stadtzentrum von Bern innerhalb von sechs Bahnminuten erreichbar – ideale Voraussetzungen für Kleinwohnungen, die die Bedürfnisse von Studierenden und Singles bedienen, oder für Pendler, die ein Pied-à-terre suchen. Sinnvoll ergänzt wird die Wohnnutzung durch die Nahversorgung im Erdgeschoss des Gebäudes. Das Projekt präsentiert sich mit zwei markanten, grossformatigen Kuben. Die klare Architektur wird im Rahmen der Überbauungsordnung entlang dem ganzen Bahnhofareal fortgesetzt und so für ein neues, modernes Bild von Bern-Bümpliz sorgen.

117  halter entwicklungen

Nutzung


118  halter Gesamtleistungen

Halter Gesamtleistungen «Ich würde für jeden Mitarbeitenden meine Hand ins Feuer legen.» C Die Halter Generalunternehmung heisst neu Halter Gesamtleistungen – wie kam es zu dieser Umbenennung? Felix Hegetschweiler, Geschäftsführer von Halter Gesamtleistungen: «Im Rahmen der strategischen Positionierung als TU-Entwickler drängte sich schon länger die Frage auf, inwiefern sich unsere Tätigkeit in der Namensgebung der Geschäftseinheit widerspiegeln sollte. Als TU-Entwickler steigen wir früh in die Projektierung von Immobilienprojekten ein, übernehmen Bau- und Planungsrisiken und entwickeln die Projekte in Zusammenarbeit mit einem Investor. Der Generalunternehmer im herkömmlichen Verständnis ist ein reiner «Bauausführer», der auf Entwicklung und Planung eines Projekts keinen Einfluss hat. Der Mehrwert für Eigentümer, Nutzer und Bauherren wird aber immer in einer frühen Projektphase generiert. Eine Umbenennung unserer Geschäftseinheit war deshalb die folgerichtige Konsequenz.» C Steht der Wechsel von Maik Neuhaus in Ihre Geschäftsleitung in direktem Zusammenhang mit dieser Neupositionierung? «Maik Neuhaus hat unser Team Ende 2013 als Leiter Entwicklung und Akquisition verstärkt. Durch seine langjährige Erfahrung bei Halter Entwicklungen können wir heute ganz klar von seinem Know-how und seiner Entwickler-Kompetenz profitieren. Ich bin überzeugt, dass wir mit dieser Neubesetzung das TU-Entwickler-Modell erfolgreich umsetzen und damit vielleicht sogar den Weg zu einem neuen Verständnis der Bau- und Planungsprozesse ebnen werden. Natürlich bleibt unser Fokus dabei immer auf Kostengarantie und Qualität der baulichen Projektrealisierung.» C Sie sprechen von Qualität – wie setzen Sie diese um? «Nicht nur der Preis, sondern auch der Qualitätsaspekt spielt bei der Zusammenarbeit mit unseren Subunternehmern eine wichtige Rolle. Der Billigste ist eben oftmals nicht der Günstigste. In den vergangenen zwei Jahren sind wir deutlich schlagkräftiger geworden. Unser Team besteht aus hochprofessionellen Spezialisten, die mit Leidenschaft und Engagement die Projekte durchziehen. Ich würde für jeden meiner Mitarbeitenden die Hand ins Feuer legen.»

Unternehmensdaten Personalbestand 65 Mitarbeitende

Budgetierter Umsatz 2014 300 Mio. CHF

Tätigkeit

Projektentwicklungen mit Investoren, Gesamtleistungswettbewerbe, Umbauten /  Sanierungen, TU-Aufträge

Marktsegmente

Dienstleistungs-, Gewerbe-, Industrie- und Infrastrukturbauten, Wohnbauten, Schulen, Spitäler, Einkaufszentren

Marktregion

Städte und Agglomerationen in der Deutschschweiz

Geschäftsleitung Felix Hegetschweiler

Geschäftsführer felix.hegetschweiler @ halter.ch

Maik Neuhaus

Leiter Entwicklung und Akquisition maik.neuhaus @ halter.ch

Christian Ulrich

Leiter Umbau  /  Sanierung christian.ulrich @ halter.ch

Andreas Dittli

Leiter Ausführung Zürich andreas.dittli@ halter.ch

Claudio Zanella

Leiter Ausführung Zürich claudio.zanella @ halter.ch

Michael Müller

Leiter Ausführung Bern michael.mueller@ halter.ch

Hauptsitz

Halter AG Gesamtleistungen Hardturmstrasse 134 CH – 8005 Zürich T +41 44 438 28 28

Geschäftsstelle

Halter AG Gesamtleistungen Stauffacherstrasse 145 CH – 3014 Bern T +41 31 310 98 00 B www.halter.ch/gesamtleistungen


amRietpark A1, Schlieren

Wright Place, Opfikon (Glattpark)

Lilienthal, Opfikon (Glattpark)

Auftraggeber

Auftraggeber

Auftraggeber

Halter AG, Entwicklungen, Zürich

Architektur

Galli Rudolf Architekten AG

Auftragsvolumen 28 Mio. CHF

Nutzung

66 Mietwohnungen, 1925 m2 Gewerbeflächen im Erdgeschoss

Realisierung

August 2013 bis Juli 2015

Projektinformationen B www.amrietpark.ch

Turintra AG vertreten durch UBS Fund Management (Switzerland) AG, Basel

Architektur

matti ragaz hitz Architekten AG, Bern ca. 80 Mio. CHF

10 000 m Wohnungen, 12 000 m Dienstleistungsflächen, 2 Untergeschosse mit insgesamt 8000 m2 April 2012 bis Oktober 2014

Projektinformationen

Moser Wegenstein Architekturbüro, Zürich

Auftragsvolumen Nutzung

Nutzung

Realisierung

Architektur

62 Mio. CHF

Auftragsvolumen

2

Pensimo Management, Zürich

2

149 Mietwohnungen, Gewerbeflächen im Erdgeschoss

Realisierung

Mai 2013 bis Mai 2015

Projektinformationen B www.glattpark.ch

Das Projekt amRietpark A1 ist gleichzeitig der Kopfbau des gesamten Areals und der westliche Abschluss der Brandstrasse zur Goldschlägistrasse. Die exponierte Lage des Gebäudes innerhalb des neuen Stadtteils bietet sich für einen städtebaulichen Akzent an. Die Fassade besteht aus stehenden Klinkerplatten in Blau; durch die konvexe Form der Platten bilden sich auf der Fassade mannigfaltige Licht- und Schattenspiele. Das Gebäude selbst gliedert sich in ein Sockelgeschoss mit Gewerbenutzung, einen hohen Gebäudeteil für Geschosswohnungen mit Aussicht sowie einen flacheren Teil mit Duplexwohnungen und eigenen Dachgärten.

Im aufstrebenden und attraktiven Stadtteil Glattpark, zwischen der Zürcher City Am Tor zum Glattpark bildet das Wohn- und dem Flughafen, entwickelt die Ostund Geschäftshaus Wright Place einen schweizer Mettler2Invest eine moderne markanten architektonischen Auftakt Überbauung mit rund 140 Wohnungen und vereint die Nutzungen Arbeiten, im Minergie-Standard. Die Siedlung er­Shopping, Gastronomie, Fitness und füllt die hohen Anforderungen städteWohnen. Insgesamt werden hier bald baulicher, architektonischer sowie ökorund 30 000 Quadratmeter Nutzfläche nomischer Qualität. Das Konzept mit zur Verfügung stehen. Etwa 10 000 einem grossen, gegen Westen offenen Quadratmeter davon entfallen auf die Hofgebäude mit durchgehender Dachgeplanten 88 Wohnungen. Auf weiteren kante wirkt grosszügig und ruhig. Durch 12 000 Quadratmetern werden Büro­flä­- die der Zielsetzung angepassten Aus­chen und Dienstleistungsgewerbe un­- senräume und die horizontalen Bänder tergebracht. Im Erdgeschoss sind öffent- in der Fassade wird eine spannende liche Nutzungen wie etwa Detailhandel Gliederung erreicht. oder Restaurants vorgesehen. Als Mie­ terin bereits bekannt ist die Migros mit einem Supermarkt und einem Fit­ness­park.

119  halter Gesamtleistungen

B www.wright-place.ch


Fischerhaus, Münsingen

BMW-Garage, Schaffhausen

Riedmatt, Ebikon

Auftraggeber

Auftraggeber

Auftraggeber

Architektur

Architektur

Auftragsvolumen

Auftragsvolumen

Nutzung

Nutzung

Realisierung

Realisierung

Helvetia Versicherungen, St. Gallen Viktor Burri Architekten, Thun 17 Mio. CHF

Dienstleistung, Mietwohnungen und Retail Juli 2013 bis Januar 2015

Hutter Dynamics AG, Schaffhausen AWS Architekten AG, Bern 9 Mio. CHF Autogarage April 2014 bis März 2015

Projektinformationen

120  halter Gesamtleistungen

Architektur

Hornberger Architekten AG, Zürich

Auftragsvolumen 21 Mio. CHF

Nutzung

52 Mietwohnungen (1-Zimmer-Studios, 2,5und 3,5-Zimmer-Wohnungen) und rund 1000 m2 Gewerbeflächen in den Erdgeschossen

Realisierung

B www.fischerhaus-muensingen.ch

Das Fischerhaus in Münsingen blickt auf eine lange und traditionsreiche Ge­schichte zurück. Bereits 1911 bezog die Fischer Druck AG die Liegenschaft am Bahnhofplatz 1 in Münsingen. Im Laufe der Jahre wurde das heute denkmalgeschützte Gebäude durch Erweiterungsbauten ergänzt. Die Fischer Druck AG verlagerte im Jahr 2010 ihren Betrieb nach Wabern. Im Februar 2012 wurde mit Halter Gesamtleistungen eine Ex­klusivitätsvereinbarung zur Entwicklung des Standorts unterzeichnet. Bereits in der zweiten Hälfte des Jahres 2012 er­folgte der Baubeginn für die Sanierung und Aufstockung des Gebäude-Ensembles. Mietwohnungen, eine Gemeinschaftspraxis im ersten Obergeschoss, ein Schuh­geschäft im Erdgeschoss sowie eine Aldi-Filiale im Untergeschoss des rückwärtigen Bereichs bilden künftig einen der Zentrumslage entsprechenden Nutzungsmix.

Pensionskasse Denner, Zürich, vertreten durch M-Casa AG, Zürich

Sommer 2013 bis Frühjahr 2015

Ende März 2015 wird in Schaffhausen die modernste BMW-Garage der gesamten Deutschschweiz ihren Betrieb aufnehmen. Der zweigeschossige Neubau wird auf einer Grundfläche von 1000 Quadratmetern rund 2600 Quadrat­ meter Nutzfläche bieten. Das Raumprogramm des grosszügig gestalteten Gebäudes umfasst einen Ausstellungsraum mit einladenden Kundenkontaktzonen, eine Werkstatt mit zehn modernen Arbeitsplätzen, eine Diagnoseannahme, eine Waschanlage und ein Räderhotel für die Einlagerung von Sommer- und Winterreifen von Kundenfahrzeugen.

Direkt an der Zentralstrasse auf der Höhe des Gemeindezentrums Ebikon ent­stehen bis Frühjahr 2015 auf der Basis des rechtsgültigen Bebauungsplans zwei Neubauten in Minergie-Standard mit insgesamt 52 Mietwohnungen. In den Erdgeschossen der beiden Bauten sind Kleingewerbenutzungen geplant. Das Wohnungsangebot umfasst 1-ZimmerStudios sowie attraktive, grosszügige 2,5- und 3,5-Zimmer-Wohnungen und richtet sich an ein junges, urbanes Publikum, das die ideale Zentrumslage mit Nähe zum öffentlichen Verkehr (Bus und S-Bahn) sowie den Anschluss an das Nationalstrassennetz schätzt.


Stegenweg, Niederwangen

Sandstrasse, Moosseedorf

Stägmatt 2, Moosseedorf

Auftraggeber

Auftraggeber

Auftraggeber

AXA Leben AG, vertreten durch AXA Investment Managers Schweiz AG, Zürich

Architektur

Harder Haas Partner AG, Eglisau

Auftragsvolumen ca. 15 Mio. CHF

Nutzung

Mietwohnungen

Realisierung

Erste Etappe Sommer 2015, zweite Etappe Herbst 2015

Swisscanto Anlagestiftung, Zürich

Architektur

d-company Architekten, Ittigen / Bern

Auftragsvolumen ca. 17 Mio. CHF

Nutzung

60 Geschoss- und Maisonette-Mietwohnungen

Realisierung

April 2013 bis Oktober 2014

Vaudoise Leben Versicherungsgesellschaft, Lausanne

Architektur

d-company Architekten Ittigen / Bern

Auftragsvolumen 10 Mio. CHF

Nutzung

30 Geschoss- und Maisonette-Mietwohnungen, Untergeschoss mit Einstellhalle

Realisierung

August 2012 bis Dezember 2013

Projektinformationen

Das südwestlich von Bern gelegene Niederwangen ist verkehrstechnisch gut erschlossen: Es liegt an der SBB-Linie Bern–Lausanne. Parallel dazu verläuft die Autobahn A1 mit dem Autobahnzubringer Niederwangen. Das Stadtzentrum von Bern ist sieben S-Bahn-Minuten entfernt. Zu Niederwangen gehört auch der Weiler Herzwil, welcher als Kleinod einen Gegenakzent zum industrialisierten Wangental setzt. In zwei Etappen entstehen am nördlichen Dorfrand von Niederwangen insgesamt 58 Mietwohnungen mit 3,5, 4,5 und 5,5 Zimmern. Die Wohnüberbauung besteht aus vier Baukörpern mit je einer Einstellhalle. Die grossdimensionierten Balkone in den Normalgeschossen sowie die Dachterrassen in den Attikawohnungen bieten den künftigen Be­wohnern viel Aussenraum und eine freie Sicht in die Land­schaft.

Mit rund 3650 Einwohnern gehört Moosseedorf zu den mittelgrossen Ge­meinden des Kantons Bern. Das Bau­ projekt umfasst modernen Wohnraum mit zeitgemässem Ausbaukomfort und guter Funktionalität, verteilt auf ins­ gesamt acht Wohnblöcke. Die 60 Ge­schoss- und Maisonette-Mietwohnun­ gen sind gegen eine im Inneren der Überbauung liegende Piazza gerichtet und haben eine eigene Terrasse. Die Wohnungen in den Erdgeschossen warten mit geschützten Vorgärten auf und verfügen zudem über Vorhöfe. Die Er­schliessung zu allen Einheiten ist mit Laubengängen ausgestaltet.

Die Erweiterungsetappe des Projekts Moosseepark in Moosseedorf umfasst vier Wohneinheiten mit insgesamt 30 Mietwohnungen. Der Mooseepark liegt in direkter Nachbarschaft zum Naher­holungsgebiet rund um den Moossee. Gleichzeitig ist auch das Stadtzentrum von Bern nicht weit entfernt (rund 8 Kilometer). Innerhalb weniger Minuten erreichen die Anlieger die S-Bahn sowie zwei Autobahnanschlüsse und di­ verse Einkaufsmöglichkeiten. Diese Standortfaktoren zusammen mit den städtebaulichen Qualitäten wie etwa gross­zügige Erschliessungswege und pri­vate Aussenräume machen die An­lage zu einem begehrten Lebensraum für junge Familien.

121  halter Gesamtleistungen

B www.staegmatt2.ch


122  halter Immobilien

Halter Immobilien «Wir räumen Unsicherheiten aus dem Weg.» C Ihre Unternehmenseinheit sieht sich als umfassender Immobilien-Dienstleister. Was bedeutet das für Ihre tägliche Arbeit? David Naef, Geschäftsführer von Halter Immobilien: «Wir sind im klassischen Verständnis ein Real Estate Asset Manager. Damit heben wir uns von vielen unserer Mitbewerber ab. Wir beschränken uns nicht auf die Verwaltung von Einzelobjekten und Portfolios, sondern bringen diese als Entwickler aktiv weiter. Der Entwicklungsansatz leitet sich aus der Strategie der Gesamtorganisation ab und prägt stark unsere Denkweise. Unabhängig davon, ob wir ein Projekt aus dem Consulting, der Vermarktung oder der Bewirtschaftung betreuen.» C In welcher Projektphase ist es sinnvoll, als Bauherr oder Investor das Leistungsangebot von Halter Immobilien zu beanspruchen? «Eigentlich immer dann, wenn grundlegende Unsicherheiten bestehen: Ist für eine bestimmte Liegenschaft eine Totalsanierung sinnvoll, oder soll besser eine Abschöpfungsstrategie gewählt werden, um dann in zehn Jahren einen Ersatzneubau zu realisieren? Wenn sich solche oder ähnliche Fragen stellen, können wir die relevanten Entscheidungsgrundlagen erarbeiten und das zweckmässige Vorgehen aufzeigen. Diese strategische Beratung und Expertise über Einzelobjekte und ganze Port­folios hinweg ist unsere Kernkompetenz. Mit unserer Arbeit übernehmen wir eine aktive Rolle. Wir identifizieren Potenziale und setzen diese für unsere Kunden um.» C Die Verwaltung von Immobilien ist zu einer komplexen Aufgabe geworden. Was bedeutet das für die einzelnen Geschäftsfelder? «Die strategische Beratung ist die Klammer unseres gesamten Dienstleistungsangebots. Dies trifft beispielsweise auch für die Vermarktung zu, deren Know-how im Idealfall bereits ab der Wettbewerbsphase zum Einsatz kommt. Analoges gilt für das FM Consulting, das noch vor der Projektierung, das heisst vor der SIA-Phase 3, die Anforderungen des künftigen Betriebs aufzeigt – um nur zwei Beispiele zu nennen. Für unser tägliches Geschäft bedeutet dies, dass wir eine in hohem Masse interdisziplinäre Arbeitskultur pflegen. Nur so können wir unseren Ansprüchen gerecht werden: Wir denken integrativ und handeln unternehmerisch.»

Unternehmensdaten Personalbestand 40 Mitarbeitende

Budgetierter Umsatz 2014 8 Mio. CHF

Tätigkeit

Real Estate Asset Management und Development: Dienstleistungen in den Bereichen Entwicklung, Realisierung, strategisches Facility Management, Vermarktung, Bewirtschaftung und Center Management

Marktsegmente

Wohnen, Büro, Detailhandel, Gewerbe und Industrie, Hotellerie, Spezialnutzungen

Marktregion

Städte und Agglomerationen in der Deutschschweiz

Geschäftsleitung David Naef

Geschäftsführer david.naef@ halter.ch

Daniel Grando

Leiter Development Consulting daniel.grando @ halter.ch

Andres Stierli

Leiter FM Consulting andres.stierli @ halter.ch

Jacques Hamers

Leiter Vermarktung jacques.hamers @ halter.ch

Patrick Mandlehr

Leiter Bewirtschaftung patrick.mandlehr @ halter.ch

Adresse

Halter AG Immobilien Hardturmstrasse 134 CH – 8005 Zürich T +41 44 434 24 44 B www.halter.ch/immobilien


Werkstadt Zürisee, Wädenswil

Bibliothek ZHAW, Winterthur

FUTURA, Schlieren

Tätigkeit

Tätigkeit

Tätigkeit

Arealentwicklung

Auftraggeber

Stadtverwaltung Wädenswil

Nutzung

Gewerbe- und Innovationspark (Industrie, Gewerbe, Gastronomie, Freizeit)

Planungs- und baubegleitendes FM, FM Reviews, Betriebsvorbereitung, Submission

Auftraggeber

Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW), Winterthur

Nutzung

Areal mit Mischnutzung (Gewerbe, Gastronomie, Freizeit)

Betriebskonzept, Vermarktung, Bewirtschaftung

Auftraggeber

Next Immobiliers SA, Lausanne

Nutzung Wohnen

Projektinformationen

B www.futura-schlieren.ch

Projektinformationen

Das vier Hektar grosse Areal Rütihof in Wädenswil ist eine der letzten zusammenhängenden Baulandreserven in der Region. Als Auftraggeberin hat die Stadt Wädenswil Halter Immobilien mit der Gesamtprojektleitung für die Entwicklung eines neuen, zukunftsweisenden Gewerbe- und Innovationsparks mit über­ regionaler Ausstrahlung mandatiert. Die Vision «Werkstadt Zürisee» sieht einen Mix aus Handwerksbetrieben, Ausbildungsstätten und innovativem Gewerbe aus der ganzen Region vor. Der Entwicklungsauftrag umfasst die Erarbeitung und Verfeinerung der Vision, die Ausformulierung der Arealstrategie sowie eines marktorientierten Nutzungskonzepts inklusive strategischer Nutzeransprache. Darüber hinaus sind im Rahmen des Gebietsmanagements die konkreten Massnahmen zur Umsetzung der Vision und des Nutzungs­ konzepts in den Bereichen Planung, Vermarktung und Kommunikation zu koordinieren sowie der Investoren­bin­dungs­prozess zu betreuen.

Das Wohnkonzept FUTURA, ein Pro­jekt von Ecofaubourgs, stellt ein neues Seit 2012 und bis Sommer 2014 wird das Gleich­ gewicht zwischen individuellen Gebäude der ehemaligen City Halle zur Ansprüchen und gesellschaftlichen Er­neuen zentralen Bibliothek der Zürcher fordernissen her. Ökologische Aspekte Hochschule für Angewandte Wissen- sowie viele innovative Dienstleistungen schaften (ZHAW) umgebaut. Nachdem in den Bereichen Mobilität und soziales in einem ersten Schritt mittels eines Zusammenleben bieten eine einzigarFM Reviews der aktuelle Planungstand tige und zukunftsweisende Wohn- und geprüft und dokumentiert wurde, er­ - Lebensqualität. Das Projekt umfasst folgte die detaillierte Ausarbeitung des 94 hochwertige Mietwohnungen. Diese umfassenden Betriebskonzepts. Durch zeichnen sich durch höchsten Komfort strenge Auflagen der Denkmalpflege und ein grosszügiges Raumgefühl aus. und die aufwendig adaptierte Architek- Ateliers, 2,5-, 3,5-, 4,5- und 5,5-Zimmertur entstanden anspruchsvolle Situatio- Wohnungen bieten Lebensraum für nen in den Bereichen Glasreinigung, Jung und Alt, Familien, WohngemeinBeleuchtung und interne Erschliessung. schaften, Paare und Singles. FUTURA Die ZHAW verfügt bei den operativen in Schlieren ist die erste EcofaubourgsDiensten über einen hohen Eigenferti- Überbauung in der Schweiz und bereits gungsgrad. Für die Reinigung erfolgte im Entstehen. Nach erfolgreicher Vermarktung des Projekts wurde das Be­allerdings eine separate Submission. wirtschaftungsmandat ebenfalls an Halter Immobilien übertragen.

123  halter Immobilien

B www.zhaw.ch


Suurstoffi, Rotkreuz

SBB Immobilien

amRietpark, Schlieren (Baufeld A1)

Tätigkeit

Tätigkeit

Tätigkeit

Betriebsvorbereitung des gesamten Areals

Auftraggeber

Zug Estates AG, Zug

Nutzung

Wohnen, Büros, Kindergarten, Schule und weitere Nutzungen

Ausschreibung technisches Facility Management für neun Grossbahnhöfe in der Schweiz

Auftraggeber

SBB Immobilien, Bern

Nutzung

Bahnhöfe

Projektinformationen

124  halter Immobilien

B www.suurstoffi.ch

Projektentwicklung, planungs- und baubegleitendes FM, Betriebsvorbereitung, Vermarktung, Bewirtschaftung

Auftraggeber

Credit Suisse, Zürich

Nutzung

Wohnen, Gewerbe

Projektinformationen B www.amrietpark.ch

SBB Immobilien betreibt in der Schweiz

Die Zug-Estates-Gruppe realisiert auf dem Suurstoffi-Areal beim Bahnhof Rotkreuz ein integriertes, verkehrsfreies Quartier für rund 1500 Bewohner und 2500 Arbeitsplätze. Im Sommer 2010 erfolgte der Spatenstich für die Überbauung des zehn Hektar grossen Areals in Risch Rotkreuz. Die erste Realisierungsetappe mit 228 Mietwohnungen und rund 13 000 Quadratmetern kommerzielle Flächen ist im Sommer 2013 fertiggestellt worden. Bereits beleben rund 400 Bewohner, ebenso viele Werktätige sowie etwa 80 Schüler und Krippenkinder das Quartier. Um dem etappierten Wachstum und den damit ver­bundenen Anforderungen gerecht zu wer­den, betrachtete das von Halter Im­mobilien erarbeitete Betriebskonzept von Beginn an den finalen Zustand. Die integrale Ausschreibung der operativen Dienstleistungen erfolgte unter um­ fassenden Nachhaltigkeitskriterien des Projekts. Deren modularer Aufbau sorgt dafür, dass alle heute benötigten Leistungen erbracht und zukünftige Etappen mit geringem Aufwand implementiert werden können.

insgesamt neun Grossbahnhöfe (ehemals RailCity). Das technische Gebäudemanagement (TGM) in diesen Bahnhöfen haben die SBB an einen externen Facility Management Provider ausgelagert. Im Zuge der übergeordneten FMStrategie der Auftraggeberin werden die Leistungen überprüft, strukturiert und neu ausgeschrieben. Halter Immobilien erbringt dabei umfangreiche Beratungsleistungen: von der Ist-Analyse und der eigentlichen Ausschreibung über die Angebotsbewertung und Vergabeempfehlung bis hin zur Vertragserstellung und schliesslich der Begleitung während der Implementierung.

Die letzte Bauetappe des neuen Stadtteils amRietpark in Schlieren beherbergt neben 66 Wohnungen knapp 2000 Quad­ratmeter Gewerbeflächen und fügt sich nahtlos in das Gesamt­ areal ein. Während der Erstellung sichert ein planungs- und baubegleitendes FM die Optimierung des Bauwerks hinsichtlich eines reibungslosen Betriebs. Die Vermarktung erfolgt im Gesamtkontext der Überbauung amRietpark und profitiert so massgeblich von den bereits realisierten und den sich im Bau befind­lichen Teilprojekten. Die Investorin hat sich bereits beim Kauf zu einer umfassenden Betriebsvorbereitung entschieden. So wird sichergestellt, dass sämtliche relevanten Informationen schon vor Bezug der Wohnungen und Gewerbeflächen im Jahr 2015 in den Betrieb übergehen und einem erfolgreichen Start nichts im Weg steht.


Hard Turm Park, Zürich (Baufeld A2)

Kelchweg, Zürich

amRietpark, Schlieren (Baufeld D)

Tätigkeit

Tätigkeit

Tätigkeit

Erstvermietung Wohnungen und Büro- / Retailflächen, planungs- und baubegleitendes FM, Betriebskostenrechnung, Betriebsvorbereitung

Auftraggeber

Helvetia Schweizerische Lebensversicherungsgesellschaft, Basel / Halter AG, Entwicklungen, Zürich

Bewirtschaftung

Auftraggeber Privat

Nutzung

Wohnen, Gewerbe

Planungs- und baubegleitendes FM, Betriebsvorbereitung, Vermarktung, Bewirtschaftung

Auftraggeber

Halter AG, Entwicklungen, Zürich /  Swisslife AG, Zürich

Nutzung

Bürogebäude

Nutzung

Projektinformationen

Wohnen, Retail, Büro

B www.amrietpark.ch / business-friendly

Projektinformationen

In den vergangenen drei Jahren ist im Trend-Quartier Zürich-West die Überbauung Hard Turm Park entstanden. Die Wohnungen und Büroflächen der Ende 2012 eröffneten Liegenschaft mit integriertem 25hours-Hotel konnten er­folgreich vermietet werden. Auch der Ver­kauf der Stockwerkeigentumswohnungen im markanten 80 Meter hohen Hochhaus der zweiten Etappe verläuft planmässig. Mit der Grundsteinlegung für die dritte Etappe auf dem Baufeld A2 schreitet die Realisierung des Hard Turm Parks weiter voran. Im Wohnund Geschäftshaus an der Pfingstweidstrasse 106 werden per Sommer 2015 ca. 4000 Quadratmeter Büroflächen, 900 Quadratmeter Retailflächen sowie 96 Mietwohnungen realisiert. Besonderheit des Projekts ist ein Pool auf dem Gebäudedach.

Die Überbauung in Zürich-Altstetten mit ursprünglich 33 Wohnungen und 3 Gewerberäumen im Erdgeschoss umfasst nach Aufstockung neu 41 Woh­ nungen. Das Bewirtschaftungsteam von Halter Immobilien begleitete die gesamte Sanierungsphase: Projektge­staltung, Entmietung, die eigentliche Sanierung und anschliessend die Wiedervermietung sowie die Umlage der wert­ vermehrenden Investitionen bis in den Normalbetrieb. Mit den Eigentümern verbindet Halter Immobilien eine langjährige Partnerschaft, die bis in das Jahr 1978 zurückreicht.

Unmittelbar an den Bahnhof Schlieren angrenzend, entstehen auf sechs Eta­gen 12 600 Quadratmeter moderne und hochflexible Büroflächen. Das Bürogebäude überzeugt dank einer durchdachten Kombination aus Funktionalität und Ästhetik, einer flexiblen Gebäudestruktur und einem modernen sowie grosszügigen Raumkonzept, das sowohl Einzelbüros als auch Open Spaces ermöglicht. Der Bezug der ersten Büroflächen durch die Firma Mathys & Scheitlin AG ist für Sommer 2014 geplant. Die Migros Pensionskasse (MPK) wird im Herbst 2014 einziehen. Nach der Vermarktung hat Halter Immobilien auch den Auftrag für die Bewirtschaftung als Frontverwaltung durch den Investor erhalten. Gleichzeitig stellt das FM Consulting von Halter Immobilien die Betriebsvorbereitung, das planungs- und baubegleitende FM sowie die Beschaffung des Facility-Service-Partners sicher.

125  halter Immobilien

B www.hardturmpark.ch


AmBrunnen, Hüttikon

Claridenstrasse, Zürich

Limmat Tower, Dietikon

Tätigkeit

Tätigkeit

Tätigkeit

Verkauf von Einfamilienhäuser, Doppelhäusern und Reiheneinfamilienhäusern

Auftraggeber

Halter AG, Entwicklungen, Zürich

Nutzung Wohnen

Objektstrategie

Auftraggeber

SUVA Abteilung Immobilien, Luzern

Nutzung

Büro und Gewerbe

Projektinformationen

126  halter Immobilien

Auftraggeber

Halter AG, Entwicklungen, Zürich

Nutzung

Wohnen, Büro

Projektinformationen

B www.am-brunnen.ch

«Unser Haus in Hüttikon» – unter diesem Motto realisiert Halter Entwicklungen in der kleinsten Zürcher Gemeinde 64 Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reiheneinfamilienhäuser. Als Besonderheit bietet das Projekt AmBrunnen unter dem Begriff Smart Home verschiedene Energiesparkonzepte auf der Basis des Minergie-Standards sowie die Vernetzung aller elektrischen Geräte im Haushalt über die bestehenden Stromleitungen mit digitalSTROM an. Die Vermarktung wurde in einer frühen Phase der Projektentwicklung als beratende Instanz einbezogen. Bereits zum Baustart im Sommer 2013 waren rund die Hälfte der Häuser verkauft. Die Eigenheime der ersten Etappe werden im Herbst 2014 bezugsbereit sein, jene der zweiten Etappe voraussichtlich im Frühjahr 2015.

Planungs- und baubegleitendes FM, Betriebskostenrechnung, Verkauf Stockwerkeigentum

B www.limmat-tower.ch

Die SUVA verfügt über einen beträchtlichen Anlagebestand und gehört zu den wichtigen Akteuren der Branche. Zum Portfolio gehört auch die Büroimmo­ bilie an der Claridenstrasse 36 in Zürich. Halter Immobilien wurde damit beauftragt, verschiedene Repositionierungsmöglichkeiten und Nutzungsszenarien zur Wertsteigerung und Leerstands­ver­meidung des Gebäudes zu erarbei­ten. Als Entscheidungsgrundlage für die Auf­­traggeberin wurden dazu eine Markt­ einschätzung, eine Zielgruppen- und Produktdefinition, die Ermittlung der Kosten und Erträge sowie die Ge­gen­überstellung verschiedener Szenarien mit Chancen -Risiken-Beurteilung auf­bereitet.

Im 80 Meter hohen Limmat Tower entstehen 98 einzigartige Eigentumswohnungen mit 2,5 bis 5,5 Zimmern. Jede der Einheiten ist, für Hochhäuser ungewöhnlich, mit einer grosszügigen Loggia ausgestattet. Mit einem Glasfasernetz erschlossen und als Smart Home konzipiert, sind der Limmat Tower und seine Wohnungen auch bezüglich Wohntechnologien und -hilfen zukunfts­weisend. Der renommierte Interior De­ signer Gaetano Irpinio hat mit seinen klaren, schlichten Formen sowie seinem Sinn für Wohnlichkeit drei Designstile ent­ wickelt: Pure, Present und Prestige. Die Käufer entscheiden sich jeweils für einen der auf hochwertigen Materialien basierenden Stile. Im November 2013 wurde der Grundstein für das Projekt gelegt. Zu diesem Zeitpunkt waren bereits rund die Hälfte der Wohnungen verkauft.


BZO Stadt Zürich

Mall of Switzerland, Luzern

Bachmattstrasse, Zürich

Tätigkeit

Tätigkeit

Tätigkeit

Portfolioüberprüfungen

Auftraggeber

Planungs- und baubegleitendes FM, Betriebskostenrechnung, Vermarktung

Verschiedene private und institutionelle Auftraggeber

Auftraggeber

Nutzung

Nutzung

Diverse Liegenschaften mit unterschiedlichen Nutzungen

Halter AG, Entwicklungen, Zürich Retail, Gastronomie

Objektszenarien und Objektstrategie

Auftraggeber

Migros Pensionskasse, Zürich

Nutzung

Bürogebäude

Projektinformationen

Die Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich wirkt sich stark auf die Nutzungspotenziale von einzelnen Liegenschaften aus. Die wichtigste Än­derung betrifft den Gestaltungsplan als Instrument der kooperativen Planung: Die Teilrevision der BZO sieht vor, dass künftig Nutzungserhöhungen bzw. Nutzungsänderungen und wertvermehrende Nutzungsanpassung nur über eine Kostenmiete realisiert werden können. Die zweite grosse Änderung betrifft die Erdgeschossnutzung, sowohl für ge­ werb­liche Nutzung an zentralen Lagen als auch für Wohnnutzungen in Erdgeschossen an Lagen mit hoher Passantenfrequenz. Die durch Halter Immobi­ lien für verschiedene Eigentümer durch­ geführten Analysen der Portfolios dienen als Grundlage für die Verfassung von Ein­ wendungen im Rahmen des Vernehmlassungsverfahrens sowie zur Überprüfung künftiger Entwicklungsmöglichkeiten. Die Auswirkungen wurden qualitativ sowie quantitativ auf­ge­zeigt.

Mit einem über 270 Liegenschaften um­fassenden Immobilien-Portfolio, rund «Die Schweiz erleben» heisst der Slo- 12 000 Wohnungen und ca. 310 000 gan, dem das Projekt Mall of Switzer- Quadratmetern Geschäftsflächen zählt land zugrunde liegt. Im Jahr 2013 wurde die Migros Pensionskasse (MPK) zu den gemeinsam mit der Investorin an der grossen Immobilienanlegern. Für die kommerziellen und vertrag­lichen Um­- von ihr selbst als Bürogebäude genutzte setzung dieser Vision gefeilt. In Zusam- Liegenschaft Bachmattstrasse 59 stehen menarbeit mit zwei externen Vermark- in den kommenden Jahren umfang­ tungspartnern werden 46 000 Quadrat- reiche Instandsetzungsarbeiten an. Die meter Retail- und Gastroflächen seit MPK hat sich deshalb entschieden, ihren Mitte 2011 auf dem Markt angeboten. Standort in den aufstrebenden neuen Per Ende 2013 konnte eine Vorvermie- Stadtteil amRietpark in Schlieren zu vertungsquote von 50 Prozent erreicht wer- legen. Anfang September 2014 wird sie den. Die nächsten Schritte umfassen die ihr neues Domizil beziehen. Durch den Betriebsvorbereitung sowie den Aufbau Umzug soll das Gebäude an der Bachdes Center Managements. So kann der mattstrasse in Zürich-Altstetten einer Know-how-Transfer vom Projekt in den Nachfolgenutzung zugeführt werden. Als Betrieb sichergestellt werden. Die Eröff- Grundlage für die Ausarbeitung ei­ner nung des architektonisch einzigartigen Objektstrategie wurden durch Halter Einkaufszentrums ist für das Jahr 2017 Immobilien verschiedene Nutzungsszegeplant. narien erarbeitet, bewertet und einander gegenübergestellt sowie eine Empfehlung für die weiteren Entwick­lungs­schritte abgegeben.

127  halter Immobilien

B www.mallofswitzerland.ch


128  halter Bauservice

Halter Bauservice «Wir blicken mit Stolz auf 25 Jahre zurück.» C 2014 ist ein spezielles Jahr für die von Ihnen geführte Firma. Verraten Sie uns, warum? André Meier, Geschäftsführer des Halter Bauservices: «Wir feiern dieses Jahr unser 25-jähriges Bestehen und können mit Stolz auf eine erfolgreiche Unternehmensgeschichte zurückblicken. Wir haben uns in der Vergangenheit im Grossraum Zürich als kleiner, feiner Bauservice etabliert, der seinen Kunden umfassende Dienstleistungen für Wohnungs- und Haussanierungen sowie kleinere Aus-, Um- oder Anbauten bietet. Daneben wird unser Angebot durch Beratung und umsichtige Planung für alle Arten von Renovationen ergänzt. Im Mittelpunkt unserer Tätigeit steht immer die handwerkliche Tradition, die Qualität sowie die Dienstleistung für die Kunden. Diese Werte erwarten wir auch von jenen Handwerksbetrieben, die wir in unseren Projekten beschäftigen.» C Wie ist der Halter Bauservice zurzeit personell aufgestellt? «Wir konnten unser Team im vergangenen Jahr mit Rolf Jappert erweitern. Mit ihm haben wir neben Patrick Jappert nun einen zweiten erfahrenen Projektleiter. Ich bin nach wie vor Geschäftsführer des Halter Bauservice. Dreizehn weitere Mitarbeitende sorgen dafür, dass unsere Projekte fristgerecht und mit den von uns und unseren Kunden erwarteten Qualitätsansprüchen umgesetzt werden. Ich bin immer wieder positiv überrascht, mit wie viel Engagement und Know-how unsere Projektleiter neue Aufgaben angehen. An dieser Stelle gilt ihnen mein Dank für die geleistete Arbeit.» C Gibt es ein Projekt aus dem vergangenen Jahr, das Ihnen besonders in Erinnerung geblieben ist? «Das ist sicherlich der Umbau des Wohnhauses an der Josefstrasse 143 in Zürich. Das Gebäude aus dem Jahr 1891 musste zunächst vollständig entkernt werden. Die gesamte Erschliessung mit Treppenhaus und Lift wurde umorganisiert und mit dem Nachbargebäude zusammengelegt. Gleichzeitig wurden beide Liegenschaften um eine Etage aufgestockt. Damit konnten neu sechs anstatt bisher fünf Wohnungen untergebracht werden. Die grossen Herausforderungen waren einerseits die Statik, die vollständig neu berechnet werden musste, und andererseits die umfangreichen denkmalpflegerischen Vorgaben.»

Unternehmensdaten Personalbestand 16 Mitarbeitende

Budgetierter Umsatz 2014 6 Mio. CHF

Tätigkeit

Maurer-, Gipser- und Plattenarbeiten, Wohnungs- und Haussanierungen, Küchen- und Badumbauten, Beratung und Planung, Muldenservice

Marktsegmente

Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie Büro- und Verwaltungsgebäude

Marktregion

Städte und Agglomerationen im Grossraum Zürich

Geschäftsleitung André Meier

Geschäftsführer a.meier @ halter-bauservice.ch

Adresse

Halter Bauservice AG Hardturmstrasse 134 CH – 8005 Zürich T +41 44 434 24 14 B www.halter-bauservice.ch


Thurgauerstrasse, Zürich

Josefstrasse, Zürich

EFH Langnau am Albis

Tätigkeit

Tätigkeit

Tätigkeit

Bauherr

Bauherr

Bauherr

Nutzung

Nutzung

Nutzung

Realisierung

Realisierung

Realisierung

Mit einem straffen zeitlichen Bauprogramm wurden der Rückbau sowie die Instandsetzung verschiedener Büroräumlichkeiten des Telecom-Anbieters Sunrise an der Thurgauerstrasse realisiert. Die Aufgabe war, drei Stockwerke einer neuen Nutzung zuzuführen. Ein Stockwerk wurde total geräumt und für über hundert Arbeitsplätze ausgebaut. Das zweite Stockwerk musste neuen Bedürfnissen angepasst werden, wobei besondere Brandschutzmassnahmen aus­geführt wurden. Das dritte Geschoss sollte wieder an den Vermieter zurückgegeben werden, was einen kompletten Rückbau bedingte. Da der Umbau unter laufendem Betrieb stattfand, konnten die Arbeiten nur an Randzeiten durchgeführt werden. Der Auftrag umfasste die bauliche Leitung sowie die Ausführung von Teppichbelägen, Deckenkonstruktion, Maler-, Maurer- und Gipser­arbeiten.

Das Ensemble der Wohnhäuser Josefstrasse 141, 143 und 145 in Zürich stammt aus dem vorletzten Jahrhundert und gilt als denkmalpflegerisch erhaltenswert. Die Häuser mit den Hausnummern 141 und 143 waren bisher jeweils über ein eigenes Treppenhaus erschlossen. Auf Wunsch der Stockwerkeigentümer wur­de für die Gesamtsanierung der Liegenschaft Josefstrasse 143 ein Konzept entwickelt, das mit einem Lifteinbau, dem Abbruch des Treppenhauses und einem neuen Durchgang auf jedem Geschoss eine gemeinsame Erschliessung beider Häuser ermöglicht. Der Eingriff liess sich nur durch eine Aufstockung realisieren. Dabei musste darauf geachtet werden, dass die historische Substanz weitgehend erhalten blieb.

Für ein Einfamilienhaus in Langnau am Albis wurde eine Dachaufstockung in­klusive Ausbau realisiert – von der Baueingabe bis zur Übergabe an die Bauherrschaft. Die grösste Herausforderung bestand darin, dass die Bedienung der Baustelle nur mit dem Einverständnis der direkten Nachbarschaft (Stockwerkeigentümergemeinschaft) möglich war. Die Installation des Mobilkrans mit einer Auslegerlänge von 52 Metern setzte voraus, dass zwei Stützen auf dem Nachbargrundstück platziert werden konnten. Die Hauptarbeiten – Abbruch des bestehenden Dachs und der alten Mauern, Materialtransport für das neue Mauerwerk, Aufrichten des Dachstuhls und Decken des Dachs – erforderten drei Ein­ sätze mit Strassensperrung und Mobil­ kran. Dank professioneller Planung und einer umsichtigen Kommunikation konnten die Arbeiten reibungslos erledigt werden.

Sunrise Communications AG, Zürich Büros

November 2013 bis März 2014

Baumeister-, Gipser- und Plattenarbeiten, Projektleitung privat

Mehrfamilienhaus Februar 2013 bis April 2014

Baumeister-, Gipser- und Plattenarbetien, Projektverfasser und Bauleitung privat

Dachwohnraum Januar bis September 2013

129  halter Bauservice

Baumeister-, Gipser- und Plattenarbeiten, Bauleitung


130 Beteiligungen

Beteiligungen «Wir planen die Expansion nach Asien und Amerika.» C Welche Bedeutung hat die Technologie für die Halter-Gruppe? Balz Halter, Verwaltungsratspräsident der Halter AG und Promotor der Industriebeteiligungen: «Aus den ehemaligen Start-ups sind mittlerweile erfolgreiche und dynamische Unternehmen geworden. Das Wachstum ist sehr erfreulich. Die Produkte und Dienstleistungen werden in mehreren europäischen Ländern angeboten. Wir planen, demnächst in die Wachstumsmärkte Asien und Amerika zu expandieren. Damit steigt auch die Bedeutung der Firmen innerhalb der Unternehmensgruppe. Wir sind dabei, ein weiteres unternehmerisches Standbein aufzubauen, welches wesentlich weniger von den Entwicklungen der schweizerischen Volkswirtschaft abhängig ist.» C Wo liegen die Trends in der Gebäudetechnik? «Die atemberaubenden Innovationen, die wir in den vergangenen Jahren in der mobilen Kommunikation erlebt haben, dürften sich in naher Zukunft auch im Gebäude abspielen. Die Schlüssel dazu sind Vernetzungsinfrastruktur und offene Standards – vor allem IP, das Internet-Protokoll. In diese Richtung stossen wir mit unseren Unternehmen ganz gezielt. Mit digitalSTROM und casacom bieten wir topmoderne Infrastrukturen, wie sie standardmässig in jedes Haus gehören. digitalSTROM als Open-API-System, das heisst mit offenen Programmierschnittstellen für Dritte sowie mit einer Orchestrierungslogik, dürfte sich zu einem Smart-Home-Standard entwickeln. mivune und streamNow nutzen diese Möglichkeiten für neuartige Applikationen und Internetdienste.» C Können diese Unternehmen auch einen Beitrag zur Energiewende leisten? «Davon sind wir überzeugt! Die 2SOL-Allianz, welche wir mitinitiiert haben, ist ein Beispiel dafür, wie die Energiewende konkret angegangen werden kann. Sie zeigt auf, wie wir auf ökonomische Weise Gebäude energetisch betreiben können, ohne wertvolle Ressourcen verschwenden zu müssen. Mit digitalSTROM und mivune unterstützen wir zudem ein effizientes Energiemanagement im Haus und ermöglichen die Einbindung in das vielbeschworene intelligente Stromnetz, das sogenannte Smart Grid, welches uns ermöglichen wird, Energiebedarf und -angebot zu koordinieren.»

Building Technology Park Informationen

B www.buildingtechnologypark.ch

Was als newtechClub, einem Zentrum für nachhaltige Energie- und Gebäudetechnik, vor 5 Jahren begann, wird im Building Technology Park weitergeführt. Das Ziel des Interessenverbands ist ein verbesserter Wissenstransfer von der Lehre in die Wirtschaft sowie die Unterstützung der angeschlossenen Un­ternehmen. Vor allem aber geht es darum, dass verschiedene Unternehmen durch Vernetzung und Kooperation ihren Markteintritt verkürzen und so schneller zu relevanten Umsätzen kommen. Heute besteht der Park aus fünf Unternehmen und drei Allianzen, welche ca. 60 Personen beschäftigen. Damit hat sich im neuen Schlieremer Stadtteil amRietpark ein innovativer Cluster entwickelt, der als Nährboden für weitere Innovationen und junge Unternehmen wirken dürfte.

streamNow Informationen

B www.streamnow.ch

streamNow, ein von erfahrenen Netzwerk- und Multimedia-Spezialisten ge­gründetes Unternehmen, hält inte­ grierte Medien- und Kommunikationsdienste over the top, also übers Internet, bereit. Das Angebot umfasst Internet­ zugang, TV, Time Shifting TV, Video on Demand, Music on Demand, Fest­ netztelefonie sowie Radio und kann von jedem Gerät, ob Smartphone, Tab­let oder Fernseher, bezogen werden. stream­­Now ermöglicht den Endkunden, die vielfältigen Dienstleistungen und Inhalte der Internetwelt frei von tradi­ tionellen Telekommunikations­anbietern zu nutzen. Dank ihres modularen Aufbaus kann die streamNow-Plattform auch anderen Service-Anbietern für Streaming-Dienste bereitgestellt werden, welche diese dann unter ihrem Label auf den Markt bringen können.


mivune

digitalSTROM

Informationen

Informationen

mivune entwickelt massgeschneiderte Softwarelösungen für die Gebäude­technik. Als Zulieferer bietet die mivune AG Unternehmen der Beleuchtungs-, Be­schattungs-, HLKS, ICT- oder Automationsbranche ein in der Gebäudetechnologie einzigartiges Betriebssystem an. mivune Operating System er­ möglicht dank seinem modularen Aufbau individuelle Lösungen, die sich dem Lebenszyklus der Gebäude jederzeit anpassen. Über das offene Netzwerk kommuni­ zieren die Managementsysteme sowohl mit den unter­schiedli­chen Ebenen der Gebäudetechnik als auch systemübergreifend. mivune be­schäftigt ein engagiertes Team von hoch­qua­li­ fizierten Softwareentwicklern und Projektspezialisten, welche die Kundenanliegen nutzen­ orientiert und effizient um­setzen.

digitalSTROM ist die Smart-HomeTechnologie für einen digitalen Lebensstil und ein zukunftsweisendes Vernetzungskonzept. digitalSTROM stattet alle elektrischen Geräte im Haus mit eigener Intelligenz aus und vernetzt sie sowohl untereinander als auch mit dem Web. So entsteht eine Infrastruktur, die über offene Schnittstellen die Möglichkeit bietet, beliebige Anwendungen, Produkte und Dienstleistungen anzubinden. Analog zur Welt des Smartphones bietet digitalSTROM eine offene Plattform, die der Kreativität für Lösungen rund um Smart Living freien Lauf lässt. digitalSTROM ist das Produkt der vormaligen aizo AG. Vor dem Hintergrund der Wachstumsstrategie und einer einheitlichen Markenpositionierung wurde aizo am 1. Januar 2014 in die digitalSTROM AG umfirmiert.

casacom

BS2

Informationen

Informationen

Schon in wenigen Jahren wird die Schweiz fast flächendeckend mit Glas­ faserleitungen erschlossen sein – eine Grundvoraussetzung, um das rasant wachsende Angebot an Internetdiensten nutzbar zu machen. Was den meisten Haushalten jedoch fehlt, ist ein entsprechendes Fasernetz, um Internet, HD-TV oder Video on Demand in allen Zimmern gleichzeitig und auf verschiedenen Geräten wie Fernseher, PC, Tablet oder Smartphone zu konsumieren. casacom bietet ein einfach zu installierendes, preiswertes Fiber-in-the-HomeNetzwerk im Giga-Bit-Standard für die Erstausstattung oder Nachrüstung in Wohnhäusern. Für den Einsatz in Büround Zweckgebäuden erfolgt demnächst die Markteinführung einer topmodernen Fiber-to-the-Desk-Lösung auf Basis von Glas- oder Kunststofffasern.

BS2 entwickelt und lanciert seit nunmehr über 10 Jahren Niedrig-ExergieGebäudetechnik, die den emissionsfreien Betrieb mit hohem Komfort ohne Kompromisse in der Architektur und ohne Aufpreis ermöglicht. Das erste Produkt, die Airbox, ist mittlerweile seit 5 Jahren im Einsatz und wird neu durch die Firma Wesco im Schweizer Markt vertrieben. Weitere Entwicklungen sind eine hocheffiziente Turbo-Wärme­pum­pe und ein Hybrid-Modul als vorfabriziertes Dachelement mit thermischelektrischem Kollektor sowie eine Koaxial-Wärmesonde für den Einsatz in Tiefen ab 100 Metern. BS2 ist zusammen mit weiteren namhaften Indus­triePartnern Mitinitiantin und Mitbegründerin der 2SOL-Allianz, welche seit No­vember 2013 die Markteinführung des Low-Ex-Konzeptes vorantreibt.

B www.casacom.ch

B www.digitalstrom.com

B www.bs2.ch

131 Beteiligungen

B www.mivune.com


IMPRESSUM

KOMPLEX Das Magazin der Halter AG NR. 7 / 2014

Herausgeber und Redaktions­a nschrift Halter AG Hardturmstrasse 134 CH-8005 Zürich T + 41 44 434 24 00 F + 41 44 434 24 01 B www.halter.ch

Heftkonzept und Redaktions­leitung Christine Marie Halter-Oppelt

Gestaltungskonzept und Art Direction C2F · Communication Design, Luzern Cybu Richli, Fabienne Burri, Dani Klauser

Korrektorat

Bettina Methner

Mitarbeiter dieser Ausgabe

Hubertus Adam, Cortis & Sonderegger, Rahel Nicole Eisenring, Christoph Fischer, Sabine von Fischer, Nik Grubenmann, Balz Halter, Hannes Henz, Claudia Herzog, Rob Lewis, Claudia Klein, Benedikt Loderer, Oliver Mark, David Naef, Jasmina Ritz, Christian Schwager, Donato Scognamiglio, David Strohm, Lars Thomsen, Eberhard Tröger, Alex Valsecchi, Sandra Wetzel, Gaston Wicky

132 Impressum

Titelbild

Hard-Turm-Park-Hochhaus, Gaston Wicky

Trennbilder Seite 107 / 108

Zentrum Europaplatz, Rob Lewis

Auflage

15 000 Exemplare

Lithografie

Team media GmbH, Gurtnellen

Druck

Südostschweiz Print AG, Chur

Buchbinderei

Burkhardt AG, Mönchaltdorf

Hinweis

Ein Nachdruck ist nur mit Genehmigung der Redaktion möglich. Die Nennung von Fotografen erfolgt nach bestem Wissen. B www.halter.ch / publikationen

Das Magazin Komplex wurde im Projekt mit ClimatePartner CO2-kompensiert, also klima­neutral, gedruckt. www.swissclimate.ch Kompensations-Nr.: SC2014041102 Printed in Switzerland


www.halter.ch

N r. 7 — 2014

K O M P L E X

Nr. 7 — 2014   Das Magazin der halter Ag

das hochhaus hard turm Park in Zürich-west – urbanität im Limmattal Ostermundigen ist überall – leben, wohnen und arbeiten im jahr 2024 – Genossenschaftsbauten

K O M P L E X


KOMPLEX Nr. 7 2014  
Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you