Komplex 2018 FR

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www.halter.ch

N° 11 — 2018

K O M P L E X

N° 11 — 2018  LE MAGAZINE DE HALTER SA

MALL OF SWITZERLAND — LA VILLE NUMÉRIQUE EN 3D DE LIMMATSTADT — HALTER FÊTE SES 100 ANS LE MODÈLE DE PRESTATAIRE GLOBAL — MOBILITÉ ET DÉVELOPPEMENT URBAIN — CONCOURS D’ARCHITECTURE NUMÉRIQUE

K O M P L E X



Balz Halter, président du Conseil d’administration de Halter SA

1 ÉDITORIAL

Une évolution fulgurante Halter fête ses 100 ans d’existence en 2018. Un livre commémoratif a été édité parallèlement à la présente édition de Komplex à cette occasion. On y découvre l’histoire de la société en trois chapitres, cor­respondant aux trois générations de la société. La présentation historique est complétée par un article scientifique sur l’évolution urbanistique de la ville de Zurich. Nous sommes fiers de voir qu’à chacune des époques nous avons contribué en tant qu’entreprise de construction et société immobilière à façonner le paysage urbain tel qu’il est aujourd’hui. Si cette rétrospective est passionnante et réjouissante, elle ne permet pas de prédire l’avenir. Notre activité concerne toujours l’urbanisme et l’architecture, il est toujours question de logements, d’espaces de travail, d’utilisations publiques et d’infrastructures, mais les évolutions sociétales, politiques et techniques ont profondément modifié les exigences envers les produits et les processus. La révolution numérique omniprésente en particulier est à l’origine d’une métamorphose structurelle de notre secteur traditionnellement conservateur et se répercute de manière importante sur la stratégie, l’organisation et l’activité de notre entreprise. Qu’ils traitent de la mobilité, d’un modèle novateur de prestataire global, d’automates de conception, de concours d’architecture numériques, de modèles de villes ou de plates-formes de transaction et de financement, la quasi-totalité des articles du présent magazine reflètent cette évolution. Le progrès et le changement se font à un rythme étourdissant. De nouvelles chances se présentent de répondre aux défis environnementaux, économiques et sociaux. Malheureusement, la législation et la réglementation s’accélèrent aussi. Celles-ci tentent par nature de réagir a posteriori aux erreurs effectives ou supposées du passé. Elles imposent ainsi des charges administratives supplémentaires à l’économie et freinent l’innovation. Ce sujet est aussi abordé dans plusieurs articles, invitant à inverser la tendance et à préserver une société libérale et une économie concurrentielle pour assurer à nos héritiers des conditions aussi favorables que celles dont notre entrerprise a profité pendant ses 100 ans d’existence.


2 SOMMAIRE

Le géant blanc

20

Relier l’ancien et le neuf

32

Trio de solitaires

Surélever pour densifier

42

Urban Design Room – Développer le futur

Un élégant paquebot

48

Comparabilité totale

106

Halter célèbre ses 100 ans

124

36

Trois époques, trois concepts

84

96


Editorial: Une évolution fulgurante Sommaire Journal Chronique: Gérer la complexité

1 2 9 19

Architecture Le géant blanc

20

Relier l’ancien et le neuf

32

Trio de solitaires

36

Surélever pour densifier

42

Un élégant paquebot

48

Développement urbain De la chaussée à l’espace urbain

54

La mobilité en pleine mutation

60

Visite d’une ville numérique

64

«Les superficies par habitant, par classe, par lit sont les principaux facteurs de coûts.»

68

Immeubles et marchés Renouveau sur les rives de l’Aar

76

Développeur et fondateur de coopérative d’habitation

80

Le Mall of Switzerland, deuxième plus grand centre commercial de Suisse, a ouvert ses portes fin 2017.

Le complexe Wohnen am Ebisquare a été réalisé à côté du Mall of Switzerland à Ebikon près de Lucerne.

Mobilité en pleine mutation

60

Franca Pedrazzetti Diplômée de l’école de photojournalisme MAZ, Franca Pedrazzetti a travaillé pour La Prensa au Nicaragua. Désormais, elle photographie pour des sociétés, des magazines ou des projets personnels axés sur les gens et leurs histoires. Elle a participé au livre Andermatt im Umbruch.

Sur le site Murgareal à Frauenfeld, trois nouveaux immeubles collectifs attirent le regard avec leurs couleurs étonnantes.

Le lotissement Nessleren à Wabern près de Berne est un exemple de densification du bâti existant dans les agglomérations.

L’immeuble de bureaux Ambassador House à Opfikon rouvre ses portes après trois années de rénovation.

Histoire et développement des réseaux de transport suisses.

Conduite autonome dans une Suisse à 10 millions d’habitants.

Comparabilité totale

106

Monika Burri Historienne et essayiste, Monika Burri vit à Zurich. Elle a étudié l’histoire à l’Université de Zurich et a écrit une thèse de doctorat sur l’histoire de l’industrie suisse du tricot. Depuis 1998, elle signe régulièrement des rubriques dans le Tages-Anzeiger et la NZZ am Sonntag en tant que journaliste culturelle indépendante.

La ville numérique en 3D Limmatstadt promeut la région.

Discussion WhatsApp entre André Odermatt, conseiller municipal zurichois et directeur du Département des constructions, Hans Wicki, conseiller aux Etats de Nidwald et président de constructionsuisse, et Markus Mettler, CEO de Halter SA.

Le projet résidentiel Lungomaare voit le jour sur un ancien site industriel à Worblaufen près de Berne.

Halter célèbre ses 100 ans

124

Halter SA crée «Wir sind Stadtgarten» à Berne.

3 SOMMAIRE

Anja Wicki Anja Wicki a étudié l’illustration fiction aux hautes écoles de Lucerne et Hambourg. Depuis 2012, elle exerce une activité indépendante de dessinatrice de BD et d’illustratrice à Lucerne. Elle coédite le Ampel Magazin et signe chaque semaine dans le Tages-Anzeiger.


Trois époques, trois concepts

84

Par la lunette numérique

88

Planification et construction Chevaux, voitures et architectes

92

Urban Design Room – Développer le futur

96

Concepts mobiliers et les tendances sociétales de leurs époques.

Réalité augmentée et réalité virtuelle deviennent la norme pour commercialiser des objets immobiliers.

Quelle sera l’incidence de la numérisation et des automates de conception sur le rôle des développeurs et architectes?

Des étudiants de la Haute école des arts de Zurich explorent de nouveaux instruments pour un développement territorial durable.

Comparabilité totale

106

Fini de naviguer à l’aveugle

112

Capital De la flexibilité contre la pénurie de terrains

116

De nouvelles règles du jeu

118

Sous le joug de la réglementation

120

Halter SA Halter célèbre ses 100 ans

124

Halter SA Halter SA, Business Development Halter SA, Prestations globales Halter SA, Rénovations Halter SA, Développements Halter Immobilier SA Raumgleiter AG

133 136 138 142 146 152 154

Impressum

156

4 SOMMAIRE

Le premier concours d’architecture numérique réalisé par Raumgleiter pour Halter SA a émerveillé tous les participants.

Le modèle de prestataire global offre davantage de transparence, de qualité et de rendement aux projets de construction.

Chronique: La densification comme solution d’aménagement du territoire.

La numérisation offre de nouvelles solutions pour le négoce et le financement d’objets.

La politique exerce une influence toujours plus forte sur l’économie immobilière.

Rétrospective sur trois générations d’entrepreneurs: Wilhelm Halter a posé les fondations en 1918, Jost Halter a repris les rênes après-guerre et Balz Halter dirige la société anonyme depuis 1987.


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Par amour des formes

9 JOURNAL

Les bâtiments historiques des forges Müller à Worblaufen, sur les rives de l’Aar près de Berne, n’abritent plus d’activité industrielle depuis longtemps. Le site a été investi par des artistes et des créateurs, dont le céramiste Linck. L’histoire de cette société est fascinante: inspirée par ses voyages et ses séjours à Berlin et Paris et par ses rencontres avec Picasso, Braque et Giacometti, Margrit Linck fabriquait des vases, des bols et autres objets dans les années 1930. Aujourd’hui encore, ses créations sont reproduites à l’identique et n’ont rien perdu de leur charme.

www.linck.ch www.hammerwerk.ch Halter Développements > Page 146

Aide à la décision

Lorsqu’un immeuble arrive au terme de son cycle de vie, vaut-il mieux construire un immeuble de remplacement ou assainir l’ancien? La décision est difficile à prendre, notamment en raison du calcul des coûts de construction. Au printemps 2018, Halter Rénovations a lancé son calculateur de coûts d’assainissement en ligne qui permet de calculer soi-même en toute simplicité les coûts de rénovation d’un immeuble en fonction des besoins individuels. www.halter.ch/calculateur-de-coutsdassainissement Halter Rénovations > Page 142

Contempler la ville Pour ses 100 ans d’existence, Halter a commandé une série de photos de Zurich et des environs à Tobias Madörin, spécialiste de la photo d’architecture connu pour ses tirages grand format. Une exposition lui est consacrée au Forum d’architecture de Zurich à partir de novembre 2018. www.af-z.ch Halter SA > Page 134


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Pour un avenir durable

L’Office fédéral de l’énergie (OFEN) et l’association Cité de l’énergie ont récemment décerné le certificat «Site 2000 watts» au projet de développement Fonderie à Fribourg. Le label récompense les zones d’habitation à politique durable en matière de construction, d’exploitation et de rénovation des bâtiments ainsi que de mobilité liée à l’exploitation. La planification a commencé en 2015 et le plan d’aménagement de détail a été approuvé par les autorités fribourgeoises à la mi-2016. Les premières étapes de la réalisation ont commencé et les emménagements pourront se faire dans deux ans.

Un air de musique

Dans son dernier livre Rock My Home, Christine Marie Halter-Oppelt présente des musiciens et leurs foyers. Le lecteur y découvre la petite chapelle que la star du country Sheryl Crow (en couverture) s’est aménagée à Nashville, l’appartement new-yorkais du chanteur et compositeur John Legend, l’appartement penthouse de l’icône de la mode Cher à Los Angeles ou le bungalow des années 1950 de Frank Sinatra à Palm Springs. Le livre de 192 pages compte quelque 200 photos en couleur. Publié aux éditions DVA, Munich.

www.randomhouse.de

Un foyer créatif Les choses bougent sur le site industriel désaffecté d’Attisholz sur les rives de l’Aar près de Soleure. L’ancienne fabrique de cellulose a accueilli le projet artistique «Kettenreaktion 2016» pendant trois mois avant de fermer temporairement. En ouvrant la Kantine Attisholz, l’association Beneath the Surface (BTS, initiatrice de Kettenreaktion) propose une nouvelle scène artistique. La salle juste à côté accueille des événements plus confidentiels. A venir: aménagement d’un atelier pour des artistes, d’une salle d’exposition et d’une galerie. www.attisholz-areal.ch www.bts.world Halter Développements > Page 146

11 JOURNAL

Halter Développements > Page 146


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Rester dans le jeu

13 JOURNAL

Le dernier sponsoring de Halter s’intègre parfaitement dans son engagement sportif. Depuis le début de la saison 2017/2018, le développeur immobilier parraine le club de handball HC KriensLuzern en tant que sponsor «Gold» et souligne ainsi son attachement local à la Suisse centrale. Par le passé, Halter SA a déjà coprésidé avec Eberli Generalunternehmung AG la réalisation du complexe sportif de l’Allmend à Lucerne comportant un stade de football, deux tours résidentielles et une salle de sport. Halter a par ailleurs ouvert un bureau sur ce site.

www.hckriens-luzern.ch Halter SA > Page 134

Pour définir l’avenir

Sachant que les décisions importantes ne se prennent pas n’importe où, John F. Kennedy avait fait installer une salle de travail personnelle sous l’aile ouest de la Maison-Blanche en 1961. Connue à l’époque sous le nom de «John F. Kennedy Conference Room», la Salle de crise de la Maison-Blanche a longtemps été considérée comme le nec plus ultra de l’équipement technologique. La Decision Room de Halter et Raumgleiter à la Pfingstweidstrasse à Zurich a la même prétention. Elle n’est certes pas aussi protégée contre les écoutes que son modèle mais abrite en revanche des équipements techniques pour des applications de réalité virtuelle et augmentée qui n’ont pas leur pareil. www.raumgleiter.com Raumgleiter AG > Page 154

En pleine ville Le Département de la construction et des transports du canton de Bâle-Ville a pris ses quartiers aux numéros 40 et 50 de la Dufourstrasse. Les spécialistes de Halter Prestations globales ont dû relever les défis d’un calendrier serré et de l’espace limité pour ce projet de transformation. Halter Prestations globales > Page 138


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Petit mais malin

Halter Business Development > Page 136

Sur la bonne voie

Ce n’est pas de manière totalement inattendue que les commerciaux de Halter Immobilier SA ont remporté le projet de complexe d’habitation Gleis 1 à Suhr dans le canton d’Argovie. Les plans modernes et pratiques, le bon raccordement aux transports publics et les loyers modérés ont certainement contribué à ce succès. La référence historique aux wagons-lits des appartements 2 pièces compacts et des coursives du complexe dessiné par fsp Architekten a manifestement plu. Malgré le taux de vacance élevé dans la région, la quasi-totalité des appartements a été louée avant même la date d’emménagement.

www.gleis1-suhr.ch Halter Développements > Page 146 Halter Immobilier SA > Page 152

Au cœur d’Ostermundigen Le Zentrum Bären ne sera pas seulement le nouveau centre de la banlieue bernoise d’Ostermundigen, il accueillera aussi la nouvelle tour BäreTower. Les deux premiers locataires clés sont le restaurant de Sportgastro AG au neuvième étage, qui offre une vue panoramique grandiose sur les Alpes et la ville de Berne, ainsi que la chaîne d’hôtel internationale Harry’s Home, qui propose une hôtellerie hybride d’un nouveau genre où le client choisit lui-même les services qu’il veut et ne paie que ce qu’il a effectivement demandé. www.zentrumbären.ch www.harrys-home.com Halter Développements > Page 146

15 JOURNAL

Face à la demande croissante, on observe une pénurie de petits logements sur le marché suisse depuis des années. Halter réagit à ce déséquilibre avec son nouveau concept d’appartements MOVEment, inspiré des réflexions de l’architecte Angelo Roventa. Des éléments préfabriqués dans un processus industriel se déplacent pour offrir des volumes flexibles qui s’adaptent aux besoins individuels, offrant plus d’espace pour dormir, cuisiner ou travailler malgré la superficie limitée. Halter mettra en œuvre le concept pour la première fois cette année dans le cadre du changement d’affectation de l’immeuble de bureaux Uetlihus à Adliswil. Son application est déjà en négociation pour d’autres projets.


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L’immense potentiel du numérique apparaît aussi toujours plus clairement dans le secteur de la construction. Les processus s’accélèrent, la transparence crée de la clarté, le gain de productivité améliore et accélère la planification. Le Building Information Modeling (BIM) et la standardisation des détails d’exécution, des installations et de leur préfabrication seront plus efficaces à l’avenir. Début 2018, le secteur Engineering a été créé au sein de Halter Prestations globales pour exploiter de manière ciblée les opportunités dans ce segment. Sous la direction d’Anna von SydowBlumberg, membre de la Direction, le secteur regroupe les compétences spécialisées CVCRS, installations électriques et planification et construction numériques. Halter Prestations globales > Page 138

Pont-Rouge à Genève

En remportant le mandat d’ET pour une étape du projet prestigieux de PontRouge à Genève, le bureau romand de Halter a posé un jalon important dans la région. A deux kilomètres environ du centre-ville historique, un nouveau centre urbain accueillera des espaces de travail, d’habitation et de loisir. Le site est constitué de six complexes immobiliers regroupés autour de la nouvelle gare CFF de Lancy-Pont-Rouge. Esplanade 3 abritera un hôtel quatre étoiles, une résidence pour personnes âgées ainsi que des locaux commerciaux et des bureaux. Le début du chantier est prévu pour 2020.

www.pont-rouge.ch Halter Prestations globales > Page 138

Des places et des rues L’Atlas zum Städtebau en deux tomes de Vittorio Magnago Lampugnani, Mark Tubbesing et Harald Stühlinger a tout pour devenir un ouvrage de référence pour les architectes. Cette collection exceptionnelle des principales rues, places, cours et promenades urbaines d’Europe n’est toutefois pas réservée à un public de spécialistes mais peut offrir à quiconque une visite guidée à travers les métropoles. L’ouvrage, publié aux éditions Hirmer, à Munich, a été soutenu par Halter à l’occasion du centenaire de la société. www.hirmerverlag.de Halter SA > Page 134

17 JOURNAL

Le chantier numérique


Avec ses pavillons de production conçus en 1988 à Bad Münder, l’architecte Frei Otto a bel et bien atteint l’équilibre parfait entre esthétisme et fonctionnalité. Un défi que l’entreprise Wilkhahn relève également avec brio, avec son nouveau siège de travail IN. Fort d’une cinématique brevetée et d’un design ultra-moderne, le modèle établit de nouveaux standards dans la catégorie du mobilier de bureau.


L’époque où l’on pouvait étendre les zones à bâtir appartient au passé. De nos jours, il faut mieux les exploiter. Mais ce n’est pas simple. D’une part, les conflits d’utilisation sont nombreux et il faut concilier les intérêts divergents de multiples propriétaires fonciers. D’autre part, la population exige d’être écoutée davantage et les recours sont légion sur les projets de grande envergure. Or, les procédures coûtent cher et prennent du temps. Rien d’étonnant donc à ce que les acteurs politiques soient toujours plus nombreux à demander la suppression des obstacles à la densification, notamment la protection contre le bruit et la protection des sites. Mais l’une et l’autre ont leur justification. Les enquêtes confirment en effet que la population a besoin de calme et de lieux auxquels rattacher son identité. Il faut donc déréglementer avec prudence, surtout lorsqu’il s’agit d’augmenter l’utilisation de zones importantes. La population n’approuve pas la densification si la qualité n’est pas au rendez-vous. La législation doit donc être modifiée seulement lorsque cela permet de bonnes solutions globales qui se traduisent par une meilleure qualité de l’habitat. Sur la base d’une motion du conseiller national Beat Flach, l’Office fédéral de l’environnement cherche actuellement des moyens pour concilier souhait de densification et protection de la santé dans les régions exposées au bruit. C’est la bonne voie à suivre. Si l’on veut une densification de qualité, il est indispensable d’apprendre à gérer la complexité. La pénurie de terrains, les exigences économiques et sociales ainsi que les défis techniques et sociétaux, tels que révolution numérique et individualisme, demandent de la compréhension et de l’ouverture. Les autorités, les propriétaires fonciers et les investisseurs doivent développer une nouvelle culture de la planification dans le cadre de laquelle les arguments et les intérêts des autres sont pris en considération dès le début. Une culture de la discussion et de la négociation équitables et ouvertes qui ne perd jamais des yeux les besoins de la population.

Texte: Lukas Bühlmann, directeur de l’Association suisse pour l’aménagement national, VLP-ASPAN Illustration: C2F

19 CH RO N I Q U E

GÉRER LA COMPLEXITÉ


Le géant blanc 20 ARCHITECTURE

Texte: Hubertus Adam Photos: Oliver Stern

Le Mall of Switzerland, le deuxième plus grand centre commercial de Suisse, a vu le jour à Ebikon, au nord-est de Lucerne. Cette agglomération marquée par les immeubles commerciaux accueille désormais trois bâtiments remarquables: le complexe de loisirs habillé de plaques de fibrociment sombres, le parking paré de métal et le centre commercial enveloppé d’un film blanc. Accueillant des commerces sur quatre étages, le Mall forme le cœur de l’ensemble immobilier auquel la nouvelle esplanade, baptisée Ebisquare, vient mettre la touche finale. Mais le chemin entre l’idée initiale d’un centre commercial et de loisirs en 2001 et l’achèvement du Mall of Switzerland en 2017 a été long et parfois difficile.


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Né en 1978, Oliver Stern est photographe indépendant à Lucerne depuis 2009. Actif dans l’aide au développement pendant de nombreuses années, il a développé son don pour saisir l’essentiel au cours de ses voyages en Europe de l’Est, en Asie du Sud-Est et au Moyen-Orient.

29 ARCHITECTURE

Un grand ensemble en trois parties 1 Le Mall of Switzerland se trouve dans la Zugerstrasse, l’artère principale d’Ebikon. A gauche, les kiosques Swiss Shops, à droite, le centre commercial. 2 Le RER dessert le Mall depuis Lucerne en quelques minutes seulement. Une passerelle relie directement le centre commercial à la station RER de Buchrain. 3 Deux atriums polygonaux constituent les pôles principaux des allées du centre commercial et ouvrent différentes perspectives qui invitent à changer d’étage. 4 La nuit, le film blanc enveloppant le Mall of Switzerland est illuminé. Le rez-de-chaussée est vitré pour éviter que le corps du bâtiment ait l’air hermétique. 5 Surplombant la bretelle d’autoroute du Rontal vers l’A14, le parking accueille en son centre de grandes rampes hélicoïdales. 6 Le complexe de loisirs dispose notamment d’un cinéma multiplexe doté de douze salles et de 1962 places au total.


30 ARCHITECTURE

Le 8 novembre 2017, le Mall of Switzerland a finalement ouvert ses portes à Ebikon, près de Lucerne, clôturant ainsi quinze années d’une planification parsemée d’embûches. A l’instar des tout derniers centres commerciaux en Suisse, il suit le modèle américain en regroupant commerces, installations sportives et offres de divertissement. Tout avait commencé en 2001, avec l’idée de la société Ascenseurs Schindler SA à Ebikon de bâtir un centre d’aventure sur les réserves de terrain inutilisées situées à côté de son site. Quatre ans d’oppositions plus tard, le plan d’affectation spécial élaboré pour ce projet intitulé Ebisquare était approuvé par les électeurs. Puis, fin 2008, le Conseil d’Etat du canton de Lucerne délivrait le permis de construire, avec Burckhardt + Partner pour l’architecture et Holzer Kobler Architekturen pour l’aménagement intérieur du centre commercial. Schindler ne souhaitant pas financer le projet, la recherche d’investisseurs s’avéra difficile. Avec la Société Générale Immobilière, le partenaire idéal semblait avoir été trouvé, mais elle se retira finalement des négociations suite à la crise financière de 2009. UN NOUVEAU DÉPART

Malgré la situation délicate, Halter SA a repris le projet Ebisquare, qui a connu un nouveau départ sous le nom de Mall of Switzerland avec la signature du contrat d’achat d’actions en mai 2011. L’ensemble du projet a été divisé en plusieurs parties – centre commercial avec parking, complexe de loisirs, immeuble d’habitations et bâtiment hôtelier et de services – avec un développement échelonné. En 2014, un nouvel investisseur a enfin été trouvé: la société luxembourgeoise Silver Moss C Retail S.à.r.l., une filiale du fonds souverain Abu Dhabi Investment Authority (ADIA). Et c’est Halter Prestations globales qui, en sa qualité d’entrepreneur total, a été chargée de la réalisation du projet de construction. De par son volume, le complexe s’intègre parfaitement parmi les bâtiments industriels et commerciaux de la Zugerstrasse à Ebikon, dont les environs n’invitent autrement pas à la flânerie. Le Mall of Switzerland est bien desservi: une passerelle relie le premier étage à la station RER de Buchrain (un RER toutes les demi-heures) sur le trajet Lucerne – Baar, et la bretelle d’autoroute du Rontal permet de rejoindre le parking, qui offre un accès au Mall depuis plusieurs étages.

Le projet global se compose de trois corps de bâtiments. Le centre commercial, avec sa façade uniforme en film ETFE illuminée la nuit, en constitue le cœur. Il compte une centaine de boutiques, restaurants et cafés répartis sur quatre niveaux selon le nouveau concept des jumping facades, qui permet aux commerçants d’avancer ou de reculer les façades de leurs boutiques. L’intérieur s’organise autour d’une galerie circulaire aux extrémités de laquelle deux atriums polygonaux assurent une respiration architecturale et communiquent avec les deux bâtiments voisins: le parking et sa façade en métal déployé au nord-est et le complexe de loisirs au sud-ouest. Le Mall of Switzerland comprend 46 000 mètres carrés de surfaces de vente et 5000 mètres carrés de surfaces dédiées à la restauration, ce qui en fait le deuxième plus grand centre commercial de Suisse, après le Shoppi Tivoli de Spreitenbach. L’EBISQUARE COMME ACCÈS PRINCIPAL

Le centre de loisirs se situe face au complexe d’habitation Wohnen am Ebisquare également construit dans le cadre de la planification globale et accueille un cinéma multiplexe Pathé de douze salles équipées de la technologie Imax, ainsi qu’une salle de fitness, un restaurant et un café. Ce bâtiment est revêtu de plaques de fibrociment structurées de couleur anthracite, qui tranchent avec la membrane souple et blanche du Mall. A l’inverse, le rez-de-chaussée est vitré, tout comme celui du centre commercial, pour donner une impression d’ouverture sur la ville, en particulier sur la grande esplanade entre les deux corps de bâtiments. Cette esplanade porte le nom d’Ebisquare et sert d’accès principal au Mall, mais elle accueille également des manifestations de plein air. En bordure nord-est de cette place sera en outre érigé un hôtel, dont la construction n’a pas encore débuté. www.mallofswitzerland.ch Halter Prestations globales > Page 138 Halter Développements > Page 146


Coupe longitudinale: le centre commercial compte quatre niveaux de vente.

Niveau 3: le parking est accessible depuis plusieurs niveaux de vente.

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Niveau 1: les deux atriums et la galerie circulaire du Mall.

Niveau 0: les visiteurs pénètrent dans le Mall par une entrée vitrée.

31 ARCHITECTURE

Situation: devant le Mall of Switzerland se trouve l’Ebisquare.

BURCKHARDT  +  PARTNER Burckhardt + Partner AG est un bureau suisse d’architecture et de planification générale domicilié à Bâle. Il est aussi présent à Berne, Genève, Lausanne et Zurich, et possède des succursales à Berlin, Grenzach et Stuttgart. Fondée à Bâle en 1951 et société anonyme depuis 1981, l’entreprise est active dans tous les segments importants du bâtiment et emploie actuellement quelque 360 collaboratrices et collaborateurs. Grâce à un modèle de partenariat, 62 cadres participent au succès économique de l’entreprise. Le bureau a acquis sa notoriété grâce à l’architecte fondateur Martin Burckhardt et ses constructions pour l’industrie chimique, notamment l’entreprise Sandoz, et pour le secteur bancaire; son œuvre emblématique est la tour de la Banque des règlements internationaux (1972–1976), qui se trouve près de la gare CFF de Bâle. Parmi les projets récents les plus marquants du bureau, citons le bâtiment administratif de Roche Diagnostics à Rotkreuz (2011) et la tour Grosspeter à Bâle (2017).


RELIER L’ANCIEN ET LE NEUF

32 ARCHITECTURE

Texte: Hubertus Adam Photos: Jan Bolomey

Un ensemble d’environ 200 habitations, constitué de trois corps de bâtiments reliés par une cour commune, est sorti de terre juste à côté du Mall of Switzerland et du terrain du fabricant d’ascenseurs Schindler. Elevé à proximité immédiate de la station RER de Buchrain, Wohnen am Ebisquare a été pensé avant tout pour les pendulaires qui souhaitent se rendre rapidement à Lucerne ou à Zoug.

Dès le début de la planification du futur Mall of Switzerland, il avait été prévu d’utiliser la parcelle longeant la Zugerstrasse, initialement destinée à l’agrandissement du terrain de Schindler, à des fins non seulement commerciales, mais aussi d’habitation. L’idée était d’y bâtir un carré d’immeubles, limitrophe du centre commercial au nord-est et du site du fabricant d’ascenseurs au sud-ouest, à quelques pas seulement de la station RER de Buchrain. L’idée première de dédier le site exclusivement aux seniors avec une résidence pour personnes âgées constituée de trois barres parallèles a été abandonnée en cours de projet et le public cible élargi aux pendulaires. La proximité immédiate du RER présentait en effet un attrait indéniable, en particulier pour les personnes travaillant à Lucerne et Zoug. Halter SA, qui avait repris entre-temps l’ensemble du projet, a confié en 2014 la planification de Wohnen am Ebisquare à TGS Architekten, de Lucerne. La Caisse de pensions Migros a été retenue comme investisseur, tandis que la réalisation du complexe immobilier a été effectuée par Allreal Generalunternehmung. Fin 2017, soit à peu près au moment où le Mall of Switzerland ouvrait ses portes, les logements étaient prêts à l’emménagement. TROIS PARTIES FORMENT UN TOUT

Le projet a été conçu comme une construction aérée en rang d’îlot comprenant une cour commune. Cette grande silhouette forme une unité afin de s’affirmer aux côtés des volumes de grande envergure qui dominent le site. Elle crée en même temps un lien avec les immeubles de logements de petite taille à Buch­ rain, de l’autre côté de la ligne ferroviaire. Le complexe compte plusieurs corps de bâtiments: un premier, tout en longueur le long de la voie ferrée, un deuxième, plus court, qui jouxte le terrain de Schind­ ler et un troisième, en angle, qui se trouve à l’endroit le plus en vue. Son arête pointe en effet vers la place centrale Ebisquare, d’où l’on découvre aussi le passage de deux étages conduisant à la cour intérieure. Le complexe immobilier atteint sa hauteur maximale de huit niveaux du côté donnant sur le Mall, mais en compte deux de moins à la jonction avec le terrain de Schindler, aux bâtisses moins élevées. Wohnen am Ebisquare établit ainsi un lien entre les différentes constructions voisines, tandis que les corps de bâtiments gagnent en dynamique et offrent, à l’arrière des pentes de toit, de généreuses terrasses aux appartements attenants.


VUE SUR LE PILATE

Le complexe totalise 191 logements pour une surface habitable de 13 500 mètres carrés. La plupart des appartements comptent 2,5 ou 3,5 pièces, les plus grands se trouvant au rez-de-chaussée et au dernier étage. Les appartements mesurent entre 44 mètres carrés (1,5 pièce) et 122 mètres carrés (4,5 pièces). Certains sont traversants, d’autres donnent sur la cour intérieure ou sur l’extérieur. Enfin, quelques logements d’angle s’ouvrent sur deux côtés voisins. Tous proposent des espaces extérieurs sous la forme de balcons, de loggias ou de terrasses, et certains d’entre eux offrent une vue sur le Pilate. Ils sont équipés d’une ventilation contrôlée conforme à la norme Minergie et le réseau de chauffage à distance leur fournit l’énergie dont ils ont besoin. Les logements s’adressent à des célibataires ou des couples de tous âges intéressés par la proximité immédiate du Mall et de ses offres de divertissement. La cour intérieure sert de lieu de rencontre aux habitants et possède également une petite place de jeux; celle-ci n’est toutefois pas privative, mais accessible au grand public. Un parking souterrain de deux étages accessible depuis l’Industriestrasse a été construit en dessous. Le fait qu’il se situe à côté

de la station RER a permis d’en limiter le nombre de places à 138. Des plaquettes de briques avec listels, dont la couleur varie du rouge à l’orange en passant par le gris, confèrent une harmonie visuelle aux trois bâtiments. Wohnen am Ebisquare apporte ainsi une touche de couleur entre le complexe de loisirs anthracite et le Mall tout de blanc vêtu. www.ebisquare.ch Halter Développements > Page 146

33 ARCHITECTURE

La hauteur des bâtiments diminue vers le site de Schindler. Par beau temps, certains appartements ont vue sur le Pilate.


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Chaque logement possède son propre espace extérieur, les plus grandes terrasses étant réservées aux logements du dernier étage.

L’accès principal au complexe se fait par un passage de deux étages situé dans le bâtiment d’angle donnant sur l’Ebisquare.


6e étage: le complexe atteint son point le plus élevé du côté du Mall. Wohnen am EbiSquare 6. Obergeschoss 1:300

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3e étage: majorité de logements de 2,5 et 3,5 pièces. Wohnen am EbiSquare 3. Obergeschoss 1:300

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TGS ARCHITEKTEN Le bureau d’architectes TGS Architekten a été fondé en 1975 à Lucerne sous le nom Tüfer + Grüter + Schmid avant d’être baptisé TGS Partner Architekten en 1999, puis de devenir une société anonyme en 2004. Aujourd’hui, il est dirigé par Andreas Moser, Stefan Grebler, Rafael Schnyder, Andreas Leu et Ruth Bachmann, et compte une équipe de 23 personnes au total. Par ailleurs, la filiale TGS Bauökonomen a été créée en 2009 comme prestataire de planification budgétaire et de gestion de la construction pour des donneurs d’ordre privés, institutionnels et publics. TGS Architekten travaille à des projets de diverses dimensions, des petites transformations aux projets de grande envergure. Le bureau est surtout actif dans la ville et le canton de Lucerne, ainsi qu’en Suisse centrale. Parmi les réalisations connues de ces dernières années, citons l’extension du centre commercial Länderpark à Kriens (2010), la chapelle funéraire à Ennetbürgen (2014) et la Box en bois temporaire du théâtre de Lucerne (2016). Sans oublier le centre culturel Südpol à Kriens, qui a attiré une attention particulière. www.tgsarchitekten.ch

Rez-de-chaussée: les logements sont desservis par la cour intérieure. Wohnen am EbiSquare Erdgeschoss

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La façade dévoile des loggias et des fenêtres à hauteur d’étage.


36 ARCHITECTURE Ocre, rouge et bleu: les rampes d’accès adoptent le concept des couleurs de Le Corbusier. Ces nuances se déclinent à travers tout le bâtiment.


Texte: Manuel Joss Photos: Heinz Unger

Trois nouveaux immeubles accueillant 82 logements locatifs, un parking couvert et des commerces sont sortis de terre à Frauenfeld, sur le Murgareal, à un jet de pierre de la gare. Grâce au soin apporté à l’implantation des bâtiments, ce carré d’immeubles à l’apparence uniforme relie désormais le centre et la gare aux abords de la Murg. Profond Fondation de placement en est le maître d’ouvrage et Halter SA a œuvré comme prestataire global, d’après des plans de Burkhalter Sumi Architekten.

Pendant longtemps, Frauenfeld s’est surtout étendue à sa périphérie, débordant sur les sols cultivés féconds de la plaine de la Thur. Mais depuis un certain temps déjà, le chef-lieu du canton de Thurgovie mise sur la densification ainsi que sur la création et mise en valeur de zones urbaines de loisirs et de détente, gagnant ainsi régulièrement des places au classement des villes suisses que le magazine Bilanz établit chaque année. Initialement dédié au commerce, puis utilisé comme parking pour les CFF, le Murgareal représente un important projet pour la ville. Bien visible, le nouvel ensemble se dresse à proximité immédiate de la gare et constitue aussi l’entrée de la zone verte qui longe la Murg, le Lindenpark et, plus loin sur ses rives, le Murg-Auen-Park. Burkhalter Sumi Architekten ont remporté le concours en 2001, avec Vogt Landschafts­architektur, et accompagné sa réalisation jusqu’à l’achèvement. Les bâtiments aux lignes claires délimitent le Lindenpark tandis que leurs entrées, côté gare, donnent sur une place ouverte et animée grâce aux surfaces commerciales situées au rez-de-chaussée. Des cabinets médicaux s’y sont déjà établis et un café s’y ouvrira bientôt, à quelques pas du Cinema Luna, installé de longue date. L’ensemble donne lieu à un noveau centre de quartier, à forte identité. DOUBLE JEU

Etendre la ville vers la rivière n’était pas évident, notamment en raison des formes et tailles très diverses des bâtiments voisins: en face s’érige l’immeuble historique de la gare de Jakob Friedrich Wanner (le bâtisseur des gares de Zurich et Winterthour), flanqué de l’immeuble Haus am Bahnhof datant de 2000, tout en longueur. Afin de pouvoir s’affirmer sur le plan urbanistique tout en offrant une bonne qualité d’habitat, ces nouvelles constructions réalisées par Burkhalter Sumi Architekten jouent un double jeu. Elles peuvent en effet être interprétées comme une barre d’immeubles ou comme trois bâtiments individuels. Le crépi au balai de couleur argent sur tout le pourtour et le rez-de-chaussée en retrait soulignent l’unité extérieure de l’ensemble face à la gare, alors que les espaces intermédiaires peints en blanc affirment l’individualité des trois bâtiments, qui prolongent la série de petites constructions de ce côté de la ligne ferrée. PLANS HORIZONTAUX ET ESPACES INTERMÉDIAIRES

Les étages d’habitation bien agencés forment le cœur du complexe, dont les deux espaces intermédiaires

37 ARCHITECTURE

TRIO DE SOLITAIRES


38 ARCHITECTURE

constituent la particularité. Larges de seulement 10 mètres, ils semblent étroits à première vue, rappelant des cours intérieures. «Contrairement à des projets similaires avec six petits logements par étage, nous avons disposé ici toutes les pièces à vivre sur les deux faces frontales: côté gare au sud-ouest, et côté Murg, avec sa rangée d’arbres, au nord-ouest. Les faces latérales accueillent exclusivement des chambres à coucher sans balcon ni loggia, mais équipées de hautes fenêtres étroites. Elles n’offrent pas de vue panoramique, mais laissent entrer beaucoup de lumière», explique Yves Schihin, partenaire de longue date chez Burkhalter Sumi Architekten, soulignant l’unité subtile des bâtiments, des plans et de la matérialisation. Les fenêtres, décalées pour limiter le vis-à-vis, sont de plus agrandies visuellement grâce aux surfaces colorées sur enduit de finition qui les jouxtent. Les jeux de lumière et d’ombre créent au fil du jour une atmosphère unique évoquant l’art abstrait, comme un havre de paix inattendu face à l’agitation de la gare. «POLYCHROMIE ARCHITECTURALE»

La couleur et une série de détails confèrent aux bâtiments la sensualité propre aux ouvrages de Burkhalter Sumi. Yves Schihin le dit bien: «Un mur ou un plafond peint en couleur ne coûte que légèrement plus, mais, placé au bon endroit, il déploiera de surprenants effets spatiaux.» Chacun des immeubles a une autre teinte de base, qui s’étend des entrées jusqu’aux loggias, en passant par les cages d’escaliers. Les couleurs viennent d’un concept de Le Corbusier (1887– 1965), la «polychromie architecturale». Le Corbusier avait imaginé en 1932 et 1959 deux claviers de couleurs à l’intention des architectes et concepteurs. Chacune des 70 nuances composées de pigments naturels telles que la pierre, le calcaire du Jura ou les coquillages a son expression propre et diffuse une ambiance particulière. Elles sont utilisées encore aujourd’hui, sous une forme légèrement adaptée. Même si on associe plutôt au modernisme des façades blanches étincelantes, il faut savoir que les immeubles du début de cette période architecturale arborent souvent de fières couleurs, à l’intérieur comme à l’extérieur, et ne sont que rarement monochromes. Jadis, les créateurs étaient davantage conscients de leur effet. Dans sa jeunesse, Le Corbusier a lui-même été formé à l’Art nouveau à La Chaux-de-Fonds. Et même si par la suite, il a pris ces distances avec cette époque et son style orne-

mental, il a conservé la tradition des murs colorés, qui permettent de structurer les espaces intérieurs pour les ouvrir ou les densifier. Comme il l’affirmait: «La polychromie, aussi puissant moyen de l’architecture que le plan et la coupe. Mieux que cela: la polychromie, élément même du plan et de la coupe.» RICHESSE DU DÉTAIL ET MATÉRIALISATION

Plinthes noires, assurant la transition avec les cadres des portes de même couleur et portes d’appartement affleurées: les logements du Murgareal ne sont pas avares de tels détails, qui sont la marque de fabrique éprouvée de Burkhalter Sumi Architekten. Mais les loggias innovent aussi, avec leurs dégorgeoirs qui, pour une fois, ne sont pas de timides tuyaux dépassant de la façade, mais d’imposants éléments; les traverses des balustrades en acier plat s’orientent progressivement vers les côtés et protègent des regards, rendant superflues les nattes derrière lesquelles les locataires cherchent souvent à s’abriter. Les loggias sont équipées d’un rideau de couleur qui met les habitants à l’abri du vent et du soleil et donne l’impression d’être dans une tente quand il est complètement tiré. Grâce à ce rideau, la façade de fenêtres peut se dispenser des stores à lamelles orientables, avec leurs fixations complexes et leurs coulisseaux apparents. PARTIE EN BOIS DISCRÈTE

La paroi extérieure composée d’éléments en bois préfabriqués, montés à chaque étage entre les plafonds bétonnés et les piliers, constitue un élément discret mais non moins important de l’ouvrage. S’ils sont un peu plus chers à l’acquisition que des murs en maçonnerie massive, ils offrent deux avantages décisifs: montés très rapidement, ils permettent aussi de gagner de la surface d’habitation, car ils sont plus étroits d’environ 10 centimètres, isolation comprise. Pour un projet de cette envergure, comprenant plus de huitante logements, cela représente vite quelques di­zaines de mètres carrés de surface en plus. «Ayant déjà eu recours à des éléments en bois préfabriqués dans le cadre du projet Pile Up Giesshübel, au centre de Zurich, nous avons recommandé cette solution ici également», affirme Yves Schihin. PASSAGE SOUS-VOIES

Le site réservait encore un autre casse-tête architectural aux planificateurs: l’une des trois rampes d’accès du passage sous-voies de la place de la gare


39 ARCHITECTURE Seuls 10 mètres séparent les faces latérales des immeubles. Des panneaux de couleur agrandissent visuellement les étroites fenêtres à la française.


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Les rez-de-chaussée en retrait soulignent l’unité extérieure.

commence à quelques mètres de l’immeuble du Murg­areal situé le plus au sud. Celle-ci fait partie d’un important projet de génie civil des CFF, du canton et de la ville de Frauenfeld, «Bahnhof 2000». Trois axes du tunnel amènent à un giratoire sous-terrain placé directement sous la place de la gare, un quatrième axe aboutissant au parking, comme le montre une visite virtuelle sur Google Street View. Se garer ici offre l’avantage d’être tout proche du centre et de la gare, et le trafic est séparé tout autour de celle-ci: les voitures circulent au sous-sol, alors que les transports en commun, les piétons, les taxis et les vélos évoluent en surface. Couverte, l’entrée près du Murgareal est protégée de la neige et de la glace, tout en réduisant le bruit. Sa taille et ses murs latéraux sans fenêtres la font paraître démesurée par rapport aux immeubles d’habitation. Yves Schihin explique comment cet élément a été intégré sur le plan architectural: «Afin de rendre moins massive l’apparence du mur de l’entrée en béton, nous avons relevé les talus autant que possible et planté des arbres devant. Avec le temps, des plantes grimpantes recouvriront le mur.» Le grand soin apporté à l’aménagement et à l’exécution des bâtiments se retrouve partout dans l’ensemble, jusqu’à ces transitions dans les extérieurs, souligne Yves Schihin, qui ajoute: «Nous avons pu accompagner le projet avec les architectes paysagistes depuis sa conception jusqu’à la fin, ce qui n’allait pas de soi, si l’on songe à la longue durée de mise en œuvre, puisque le concours a été lancé en 2001 et que l’emménagement s’est fait à l’automne 2017.» Halter Prestations globales > Page 138

Dans les loggias, un rideau protège les habitants du vent et du soleil.


Etage standard: les logements sont orientés vers la Murg ou la gare.

Rez-de-chaussée: des commerces donneront vie à la place.

BURKHALTER SUMI ARCHITEKTEN Burkhalter Sumi Architekten a été fondé en 1984 par Marianne Burkhalter et Christian Sumi. Yves Schihin et Urs Rinklef en sont partenaires depuis 2010. Le bureau emploie en moyenne une vingtaine d’architectes, stagiaires et dessinateurs, et forme aussi des apprentis. Connue sur le plan international depuis ses débuts grâce aux concours remportés, l’œuvre de Burkhalter Sumi, qui fait la part belle à l’innovation, exprime à la fois circonspection et foi en l’avenir quand elle structure nos espaces de vie. Pour elle, architecture, culture, esthétisme et durabilité ne sont jamais antagonistes. Outre les thèmes essentiels de l’habitat et de l’urbanisme, la réflexion sur le bâti prend de plus en plus d’importance chez Burkhalter Sumi. Un concept de «recherche patiente» a ainsi été développé pour la construction en bois. L’intérêt pour la recherche interdisciplinaire, les expositions et l’enseignement montrent que l’architecture ne va pas sans aspects culturels. Plusieurs prix et distinctions s’ajoutent aux nombreux succès que l’atelier a remportés lors de concours. www.burkhalter-sumi.ch

Sous-sol: le garage offre 66 places de parc.

Situation: à gauche, la rampe du passage sous-voies de la place de la Gare.

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Un garage souterrain relie les trois bâtiments.


SURÉLEVER POUR DENSIFIER

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Texte: Hubertus Adam Photos: Damian Poffet

Une compréhension approfondie de la durabilité a présidé au réaménagement de l’ensemble Nessleren, au sud de Wabern. Au lieu de construire des immeubles de remplacement, il a été décidé d’assainir et de surélever le bâti en place. Réalisé par Halter Prestations globales, ce projet est un bel exemple de densification, telle qu’elle peut être mise en œuvre en agglomération.

Le tram numéro 9 n’a besoin que de dix minutes pour se rendre de la gare de Berne à Wabern, quartier de la commune de Köniz le plus proche de la capitale fédérale. Les facteurs de site décisifs sont ici la proximité avec la ville et un lien direct avec la campagne, avec la vallée de l’Aar encore agraire, à l’est, et le Gurten, la colline si chère aux Bernois, à l’ouest. Wabern grandit. La Garden Tower, près du terminus du tram, le rappelle immanquablement. En longeant la route de contournement sur 500 mètres en direction du sud, on arrive au complexe Nessleren aux abords de la commune de Kehrsatz, qui forme la frontière sud de Wabern. Les bâtiments de trois niveaux ont été surélevés de deux étages ces dernières années, 127 nouveaux logements venant s’ajouter aux 198 déjà existants. Véritable prototype en la matière, le complexe Nessleren prouve que la densification en agglomération n’est pas nécessairement consommatrice de surfaces, mais se laisse aussi réaliser par un assainissement bien pensé et l’expansion verticale des volumes en place. Construit entre 1983 et 1985, le lotissement se compose de 33 bâtiments regroupés par paires ou groupes de trois. Perpendiculaires à la Seftigen­ strasse, ils sont suffisamment éloignés les uns des autres pour que les espaces verts entre eux prennent l’allure d’un parc. Après trente ans, une rénovation s’imposait, et le fait que le bilan énergétique ne correspondait plus aux normes modernes a facilité la prise de décision. Un assainissement purement énergétique aurait pu être envisagé, mais les propriétaires ont saisi l’occasion pour améliorer en profondeur et compléter la substance des immeubles en place. La révision du plan d’aménagement local prévoyant une hausse de l’indice d’utilisation en vigueur, de 0,5 à 0,8 maximum, constituait aussi une condition idéale. Le changement de zone requis pour les travaux a été approuvé à une large majorité lors de la votation populaire. SURÉLÉVATION SUR UN SOCLE EXISTANT

Fait remarquable, les trois propriétaires de l’ensemble, Previs Prévoyance, une caisse de pension domiciliée à Wabern, Helvetia Compagnie suisse d’assurances sur la vie SA et la Fondation de prévoyance pour le personnel des médecins et vétérinaires (PATBVG), ont entrepris en commun l’élaboration et la mise en œuvre du concept d’agrandissement. Les études préliminaires ont permis de déterminer la meilleure manière de réaliser la densification


43 ARCHITECTURE La construction en bois préfabriquée utilisée pour la surélévation de deux étages repose sur le socle formé par les trois étages assainis.


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La densification verticale permet de conserver les espaces libres caractéristiques du lotissement.

projetée, c’est-à-dire d’augmenter de 60% le nom­ bre des logements. Une démolition complète suivie de la construction de nouveaux bâtiments, si elle était envisageable, aurait nécessité de détruire la substance de construction pouvant encore être utilisée et l’énergie grise correspondante. Une autre solution aurait pu consister en l’ajout de corps de bâtiments supplémentaires. Plusieurs arguments s’y opposaient toutefois: d’une part, le bilan énergétique d’une multitude de volumes individuels est toujours moins bon que celui d’immeubles compacts et, d’autre part, il aurait fallu bâtir sur les surfaces encore libres. C’est donc la solution de la surélévation, c’està-dire d’une densification verticale, qui a été retenue. Celle-ci renforce le caractère compact des volumes, préserve les espaces libres et permet de plus au lotissement de conserver son apparence, avec ses maisons doubles et triples. C’est le bureau bernois asp Architekten Schwaar & Partner qui s’est imposé avec son concept dans le cadre d’un mandat d’étude, la représentation de Halter Prestations globales, à Berne, officiant comme entreprise totale. Les travaux de construction ont débuté au printemps 2015, avec l’agrandissement du parking souterrain. Ont alors

suivi, en deux étapes, la transformation et l’assainissement des immeubles d’habitation. Le projet a été achevé en 2017. EXTENSION DU MIX DE LOGEMENTS

Fondamentalement, l’idée des architectes était de surélever les bâtiments en place de deux étages en bois. Une matière première brute qui non seulement se renouvelle, mais présente l’avantage d’être relativement légère. Cette surélévation n’exigeait donc pas de renforcement massif de la structure porteuse du bâti existant. Les immeubles du lotissement étant identiques, la mise en œuvre de la surélévation avec des éléments préfabriqués s’est en outre révélée particulièrement économique. L’objectif consistait à limiter au strict minimum les interventions sur le bâti existant. Seuls les toits en bâtière et les murs au sud ont donc été démantelés. Une isolation thermique a été intégrée aux façades et, côté sud, un volume supplémentaire a été ajouté aux immeubles, créant de la place pour des salles de bain supplémentaires, de grands espaces extérieurs et des pièces de vie, sans oublier l’ascenseur desservant désormais les cinq étages. La structure des logements, avec la disposition des pièces,


a été conservée dans le socle de trois niveaux: les étroites chambres à coucher sont orientées au nord, le salon et la salle à manger, au sud, et les pièces d’eau occupent la zone intermédiaire. La partie surélevée est plus flexible dans les utilisations. Alors que le socle comprend des appartements de 3,5 et 4,5 pièces, l’éventail dans la surélévation s’étend de 2,5 à 5,5 pièces. Balcon, loggia ou terrasse, d’une manière ou d’une autre, chaque unité est en lien direct avec l’espace extérieur. Les étages des caves comprennent désormais des locaux pouvant être utilisés de manière flexible, à louer en sus. Si les façades disposent désormais d’une isolation thermique extérieure crépie, les architectes ont voulu que l’ancien et le neuf se distinguent réellement sur le plan visuel. Le socle en pierre est clair et sobre, alors que les façades de la surélévation, en bardage ventilé de lames de bois verticales, utilisent des matériaux différents et adoptent des formes bien plus expressives. DURABILITÉ SOUS BIEN DES ASPECTS

Grâce à l’isolation des enveloppes des bâtiments, la consommation d’énergie est inférieure de 30% aux exigences de l’ordonnance cantonale sur l’énergie.

Des collecteurs solaires produisent l’électricité nécessaire et sont utilisés pour le chauffage de l’eau sanitaire. A l’échéance d’un contrat de longue durée avec un distributeur de gaz, il sera même possible de renoncer aux combustibles fossiles. Le lotissement Nessleren fait office de projet pilote pour le standard Construction durable suisse (SNBS). Dès l’avant-projet, des mesures et des objectifs ont ainsi été définis en termes sociaux, économiques et environnementaux. Les aspects sociaux incluent par exemple le mix de locataires, alors que les objectifs économiques comprennent le recours aux éléments en bois préfabriqués et l’utilisation des constructions existantes. Caractère durable et maîtrise des coûts ne s’excluent pas réciproquement à Nessleren. www.nessleren.ch Halter Prestations globales > Page 138

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Tous les logements disposent de zones extérieures, particulièrement généreuses au niveau des surélévations.


46 ARCHITECTURE La matérialisation distingue clairement l’ancien du neuf, le socle préexistant de la surélévation.


2e étage surélevé: balcons et loggias créent un lien avec l’extérieur.

1er étage surélevé: l’éventail des logements va de 2,5 à 4,5 pièces.

ASP ARCHITEKTEN SCHWAAR & PARTNER Domicilié à Berne, le bureau asp Architekten Schwaar & Partner fondé en 1945 a été transformé en société anonyme en 1990. Les cinq partenaires Franz Sennhauser, Beat J. Fischer, Christian Reinmann, Marcos Villar et Lorenz Ackermann dirigent l’équipe forte de 28 collaborateurs. Leurs activités s’étendent de l’architecture d’intérieur et du design de boutiques, à l’instar des Grieder Stores du Brunschwig Group à Zurich, Zurich-Aéroport, Bâle, Berne et Lucerne, à de grands projets tels que le Stade de Suisse ou la PostFinance Arena de Berne. Le bureau s’occupe régulièrement de transformations et d’assainissements, à l’exemple de la réhabilitation controversée du gymnase Strandboden à Bienne, une œuvre iconique de l’architecte biennois Max Schlup, édifiée entre 1975 et 1982. asp Architekten collabore étroitement avec le bureau d’architectes HMS, présent à Spiez, Unterseen et Thoune. www.schwaar-ag.ch

Rez-de-chaussée: pièces de vie s’ouvrant sur des terrasses privatives.

Situation: le lotissement se compose de maisons doubles et triples.

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Coupe: un ascenseur dessert maintenant les immeubles de cinq étages.


UN ÉLÉGANT PAQUEBOT

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Texte: Reto Westermann Photos: Ralph Bensberg

Après des travaux d’assainissement de presque trois ans, le nouvel Ambassador House d’Opfikon, construit dans les années 1980, brille comme un sou neuf. Le bureau Stücheli Architekten a su mettre à profit les qualités de cette immense bâtisse pour la transformer en immeuble de bureaux et l’a fait entrer dans la modernité, faisant honneur à l’idée d’utilisation multifonctionnelle poursuivie par les planificateurs initiaux.

Au milieu des années 1980, l’Oberhauserriet – terrain séparant les studios télé du Leutschenbach zurichois et l’autoroute près de Glattbrugg à Opfikon – était le royaume des vaches. C’est à cette époque, au sud-ouest des champs et des prairies, qu’est sorti de terre l’Ambassador House. Inauguré en 1989, ce nouveau bâtiment surmonté de trois édifices hôteliers remarquables ressemblait à une arche échouée en bordure de l’actuel Glattpark avec ses 157 mètres de long, 65 mètres de large et 25 mètres de haut. Felix Rebmann, célèbre planificateur de centres commerciaux de l’époque, décédé en novembre 2017, faisait partie des architectes. Avec son parking de cinq niveaux, le bâtiment avait fait le pari d’un futur dominé par l’automobile, au point que les piétons peinaient à en trouver l’entrée. Les constructeurs envisageaient d’installer un centre commercial aux deux premiers niveaux et des bureaux au-dessus. Aucun exploitant n’ayant été trouvé pour le centre commercial, c’est l’hôtel Renaissance qui s’est installé dans la partie sud du bâtiment, et Zurich Assurances dans la partie nord. L’architecture faisait la part belle au style postmoderne: demi-coupoles revêtues de verre réfléchissant, carreaux en céramique beige et lampes sphériques sur les balustrades des terrasses. DES DIMENSIONS INHABITUELLES

Ces trois dernières années, l’Ambassador House a été complètement rénové et transformé par Halter Prestations globales en un immeuble de bureaux. L’arche échouée est devenue un élégant paquebot amarré en périphérie du nouveau quartier de la ville et qui s’y intègre comme une évidence. Les bandeaux en carreaux de céramique nervurés sombres et les encadrements de fenêtre en aluminium de couleur claire soulignent la longueur du bâtiment. Les quatre étages supérieurs, qui reposent sur un socle en béton de trois niveaux plus large, rappellent les superstructures des anciens liners. Cette impression est renforcée par le corps de bâtiment en saillie au-dessus de l’entrée, qui évoque la passerelle du capitaine. Les alentours aussi ont été repensés: les piétons qui se rendent à l’Ambassador House depuis le train du Glattal y pénètrent désormais par une zone d’entrée bien mise en évidence. Autour du bâtiment, le goudron a fait place à des jardins soigneusement aménagés selon les plans de Nipkow Landschaftsarchitektur. «La clarification de la situation urbanistique et l’intégration au nouvel environnement


49 ARCHITECTURE Alternance de fenêtres en métal léger et de carreaux en céramique nervurés bruns qui changent de couleur en fonction de la lumière.


50 ARCHITECTURE L’axe central est rythmé par deux cours vitrées et trois noyaux de circulation. La signalétique a été réalisée par le bureau Bivgrafik.


LA LUMIÈRE NATURELLE À L’HONNEUR

Les volumes intérieurs et l’aspect de l’actuel Ambassador House font oublier à quoi ressemblait l’ancien bâtiment, dont il a conservé la structure de base de 1989. Jamais il n’a été envisagé d’ériger une construction de remplacement: «Une telle exploitation du terrain et un si grand nombre de places en parking souterrain ne seraient plus autorisés», explique Benjamin Nordmann, responsable de projet chez Stücheli Architekten. Les planificateurs ont donc adapté les éléments existants aux exigences d’un immeuble de bureaux moderne et aux directives de sécurité sismique et de protection incendie. Culminant à 33 mètres, le bâtiment initial aurait été soumis aux impératifs de protection incendie plus strictes applicables aux immeubles de grande hauteur. Les architectes ont donc remplacé les anciennes tours de l’hôtel par des superstructures techniques. Les puits de lumière formés par les cours vitrées existantes ont également exigé des interventions sur la structure: autrefois situés au-dessus du deuxième étage, ils

plongent aujourd’hui jusqu’au rez-de-chaussée, tandis que deux puits supplémentaires apportent davantage de lumière naturelle du troisième au sixième étage. Les surfaces supprimées ont été compensées par une extension de 2,2 mètres de part et d’autre des quatre étages supérieurs ainsi que par leur prolongement au-dessus de l’entrée à l’extrémité sud. Toutefois, on devine encore la structure d’origine, par exemple l’agencement du bâtiment ou la trame de piliers de 8 mètres sur 8 qui traverse tous les étages. D’ailleurs, un grand nombre de nouveaux éléments s’appuient sur ses dimensions: les fenêtres mesurent 8 mètres de large au rez-de-chaussée, 4 mètres aux deux premiers étages et 2,66 mètres à partir du troisième étage – des mesures qui reposent toutes sur une trame de huit. Il en va de même pour le vitrage des cours intérieures, de 1,33 mètre de large, soit un sixième de 8 mètres. Ces interventions ont permis de conserver la surface utile, mais aussi d’améliorer la qualité spatiale du grand axe de circulation et des bureaux, dont les atouts varient selon les étages: les pièces du premier et du deuxième étage offrent une plus grande hauteur sous plafond, mais avec une profondeur pouvant atteindre 24 mètres. Et si les utilisateurs du troisième étage disposent d’une profondeur de bâtiment plus faible, ils profitent de deux cours intérieures supplémentaires et de terrasses sur les deux côtés du bâtiment. Il en va de même pour les trois étages supérieurs, qui n’ont toutefois pas de terrasses. Imaginé comme un centre commercial avec des bureaux, l’Ambassador House a déjà dû se contenter d’accueillir un hôtel et des bureaux à ses débuts. Aujourd’hui, presque trente ans plus tard, il a été transformé en immeuble de bureaux et semble s’être réconcilié avec son destin. www.ambassadorhouse.ch Halter Prestations globales > Page 138

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nous tenaient très à cœur», explique Christof Glaus, partenaire chez Stücheli Architekten. Malgré son expérience, il évoque le défi principal du suivi de l’ensemble des travaux d’assainissement et de transformation: «Le bâtiment n’a cessé de nous étonner par sa taille.» Inhabituelles, les dimensions le sont dès le hall d’accueil, avec une surface au sol de 30 mètres sur 16. De là, un couloir comparativement étroit permet d’accéder à l’axe de circulation central et ses 120 mètres de longueur, structuré autour de deux cours vitrées et de trois noyaux de circulation. Le rezde-chaussée rayonne de la même élégance sobre que l’enveloppe extérieure du bâtiment: les murs sont recouverts de panneaux nervurés en aluminium anodisé mordoré, le sol est clair et le plafond blanc accueille des rampes d’éclairage noires. A gauche et à droite de l’axe central se trouvent un espace de cotravail avec restaurant, café, salles de réunion, centre de fitness et centre des congrès. Ce dernier occupe également une partie du premier étage à l’extrémité sud du bâtiment et offre un accès libre à la terrasse au-dessus de l’entrée. Paré de ces nouveaux atours, l’Ambassador House est commercialisé comme un immeuble de bureaux. Grâce aux salles de réunion ou de pause proposées dans l’espace de cotravail, les locataires peuvent réduire leurs besoins de surfaces à usage propre.


52 ARCHITECTURE

Le long de l’axe central se trouve un espace de cotravail avec restaurant, café, salles de réunion, centre de fitness et centre des congrès.

Les tours de l’hôtel sur le toit de l’Ambassador House ont cédé la place à trois superstructures techniques. Un monobloc de ventilation bien isolé.


Coupe longitudinale: le bâtiment dispose de cinq sous-sols.

Ambassador House Längsschnitt 20

40m

1er étage: surfaces de bureaux aménageables individuellement. Ambassador House 1. Obergeschoss 20

40m

Stele Mieterbeschriftung

0

Rez-de-chaussée: l’axe de circulation traverse tout le bâtiment. Ambassador House Erdgeschoss 0

20

40m

STÜCHELI ARCHITEKTEN Le bureau a été fondé en 1946 par Werner Stücheli, dont les nombreux bâtiments conçus dans les années 1950 à 1980 marquent le paysage urbain de Zurich. Citons les immeubles commerciaux Zur Bastei et Zur Schanze – les deux au Schanzengraben – ainsi que la tour près de Schmiede Wiedikon. Neuf constructions de Stücheli ont obtenu le prix attribué aux constructions de qualité de la ville de Zurich. Aujourd’hui, l’entreprise est dirigée par cinq partenaires et emploie 87 collaborateurs de 17 nationalités. Parmi les récentes constructions connues du bureau se trouvent l’extension du complexe de bureaux Uetlihof de Credit Suisse, l’immeuble UBS Grünenhof, le lotissement pour étudiants de l’EPF de Zurich sur le Hönggerberg, un immeuble de bureaux sur la parcelle B de l’Europaallee (tous à Zurich), ainsi que l’école Sandgruben à Bâle. www.stuecheli.ch

1er sous-sol: entrepôt, locaux techniques et places de parc publiques.

Ambassador House 1. Untergeschoss 0

20

40m

Situation: l’Ambassador House se situe en bordure du Glattpark.

Ambassador House Situation 0

40

80m

53 ARCHITECTURE

0


DE LA CHAUSSÉE À L’ESPACE URBAIN

54 DÉVELOPPEMENT URBAIN

Texte: Jonas Bubenhofer

L’histoire de l’urbanisation doit toujours être envisagée à la lumière du développement des réseaux de transport. Depuis le Moyen Age, l’avènement de nouveaux moyens de transport n’a pas uniquement influencé la mobilité des individus et leur environnement économique. Il a aussi incontestablement façonné la structure et l’identité visuelle de nos villes, comme l’atteste de manière éloquente l’exemple de Zurich.

La mobilité permet d’accroître notre rayon d’action. Cela se traduit par la création de structures résidentielles avec des affectations réparties dans l’espace qui, à leur tour, vont influencer la consolidation des habitudes de circulation. Urbanisation et transports sont donc intrinsèquement liés et s’influencent mutuellement. Longtemps, le quotidien des citoyens se déroulait dans un espace très limité. Du Moyen Age au début du XXe siècle, la majorité de la population n’avait que rarement l’occasion de quitter son lieu de résidence. Néanmoins, de nouveaux moyens et réseaux de transport ont joué un rôle important, tout d’abord économique. Alors qu’au XVIIIe siècle, trois bons jours étaient nécessaires pour relier Zurich à Berne, il n’en fallait plus qu’un au XIXe siècle, puis à peine quelques heures par chemin de fer. Ce dernier a favorisé le développement et la densification urbaine des centres. Les principaux modes de déplacement en ville étaient le tram et la marche. En accordant la priorité à l’automobile, le XXe siècle a engendré une expansion des quartiers et un dégroupage des voies de circulation, donnant naissance à une nouvelle unité urbaine: l’agglomération, symbolisée par une forte dépendance vis-à-vis du centre, avec ses flux de pendulaires. Ce n’est qu’au tournant du millénaire, face au constat de la nécessité de prendre soin des villes comme d’un espace de vie, que la qualité de l’habitat et l’efficacité des transports ont suscité un regain d’intérêt. Neuf exemples issus de la ville de Zurich mon­ trent que les moyens de transport émergents ont toujours fortement marqué leur époque et ont influencé non seulement la physionomie instantanée du site, la mobilité et les conditions économiques, mais aussi le développement ultérieur de l’urbanisation et son principe de planification. Compte tenu de nos défis urbanistiques actuels – la mise en œuvre du mandat démocratiquement légitimé de développement vers l’intérieur –, deux approches et méthodes de planification intéressantes et historiques sont à nouveau d’actualité. PILOTER L’URBANISATION AVEC LES TRANSPORTS PUBLICS

Pour garantir l’accessibilité et endiguer l’expansion fulgurante des villes, survenue entre la fin du XIXe et le début du XXe siècle, les autorités ont misé sur le développement et la baisse du prix des transports publics de proximité, et sur une extension coordonnée


L’ESPACE ROUTIER, UN ESPACE URBAIN

Au début du XXe siècle, outre les paradigmes de la séparation fonctionnelle et de la cité-jardin, l’urbanisme artistique a lui aussi façonné la conception de la planification dans les villes. L’instauration de qualités urbanistiques des places et des espaces routiers clairement définis a gagné en importance. Selon la volonté de l’architecte et urbaniste autrichien Camillo Sitte, l’urbanisme devait allier ingénierie et beaux-arts: «L’urbanisme règle la circulation, vise à créer un habitat sain et confortable (…); doit veiller au logement le plus propice pour l’industrie et le commerce et soutenir la conciliation d’antagonismes sociaux.» Cela signifiait que l’aménagement urbain et la planification du trafic devaient être harmonisés par une seule et même personne, le directeur des travaux. L’espace routier n’était pas une simple chaussée; on le considérait et le planifiait comme un espace public, et il fallait trouver un équilibre entre tous les besoins qu’il comportait. De nos jours, une telle approche recèle un potentiel majeur, notamment pour les espaces routiers des axes principaux en milieu urbain.

LA VILLE PIÉTONNIÈRE Les fleuves deviennent des éléments distinctifs d’intégration en zone résidentielle. Helvetiae descriptio, Aegidio Tschudo, 1570. Du haut Moyen Age au XIXe siècle, le développement de l’habitat en Suisse est marqué par une urbanisation croissante: les villes existantes grandissent, d’autres sont fondées. Les villes sont petites et peu reliées. Cela peut s’expliquer par les limitations de l’approvisionnement alimentaire, alors uniquement possible en périphérie de la ville, et par les conditions de transport difficiles. Des structures d’habitat très concentrées se développent, la majeure partie des déplacements se fait à pied et sur un espace restreint. Travail, habitat et loisirs ne connaissent quasi pas de dispersion spatiale. Carte: Bibliothèque universitaire de Bâle

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de l’urbanisation. A Zurich, des lignes de tram desservant des zones encore peu bâties ont permis de gérer activement le développement de l’urbanisation. L’activité de construction devait s’articuler le long de ces axes en privilégiant la densité. Les transports publics assuraient une desserte suffisante. A partir des années 1950, la motorisation de masse s’est assortie d’une extension des zones résidentielles non plus le long des axes des transports en commun, comme au début du siècle, mais dans toute l’agglomération, entraînant des coûts élevés d’infrastructure et de desserte, une grande dépendance envers les transports individuels motorisés et une hausse des déficits des transports publics. Aujourd’hui, l’extension de l’offre et de l’infrastructure des transports publics servent à nouveau à piloter l’urbanisation, en mettant à profit leur efficacité en termes de capacité de transport et d’utilisation des espaces pour proposer un mode de desserte concurrentiel.


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RÉVOLUTION INDUSTRIELLE ET RÉVOLUTION DES TRANSPORTS Digue en terre, pont de pierre en arc et pont en treillis: le rail commence à façonner le paysage. A l’entrée de Zurich, vers 1860. De 1850 à la Première Guerre mondiale, les villes voient leur croissance s’accélérer de façon considérable. La marge de manœuvre grandissante dans le secteur économique entraîne une augmentation de la production artisanale et industrielle. Les chemins de fer et un réseau routier toujours plus dense facilitent le transport. Les nouvelles routes permettent d’élargir les marchés visés et réduisent le prix de la mobilité, tant des personnes que des marchandises, ce qui revêt toutefois encore peu d’importance pour la majorité de la population. Les transports en ville se limitent essentiellement à la mobilité piétonne. Il en résulte une forte densification des quartiers situés près du centre. Gravure: Bibliothèque centrale de Zurich, Collection graphique et archives photographiques

LES TRANSPORTS PUBLICS COMME INSTRUMENT DE DÉVELOPPEMENT DE L’URBANISATION Tramway électrique à Bellevue à Zurich, 1894. Au tournant du siècle, la forte croissance des villes repousse aussi les limites du périmètre urbain. Vers 1918, le tram est le principal mode de transport en ville. On reconnaît alors les moyens de transport rapides et peu coûteux comme des instruments efficaces de l’aménagement urbain. Outre les transports publics, la mobilité piétonne continue d’incarner l’épine dorsale de la locomotion. L’aménagement urbain au début du XXe siècle s’illustre en outre par une compréhension globale de l’urbanisme: le développement des réseaux de transport, la conception de l’espace routier et l’urbanisation sont mis en œuvre en tenant compte de tous les besoins dans l’espace public. Photo: Archives de l’histoire architecturale de la ville de Zurich


Photo: Archives de l’histoire architecturale de la ville de Zurich

BOOM ÉCONOMIQUE ET INTRONISATION DE LA MOTORISATION DE MASSE Le garage, nouveau visage des maisons: recourir à l’automobile pour accéder au centre-ville. Maison à Affoltern, années 1950. Un fort développement économique et démographique dynamise le secteur de la construction à la fin de la Seconde Guerre mondiale. La motorisation de masse, renforcée par certaines décisions en matière de politique des transports, légitime une structure spatiale radicalement différente: contrairement au développement de l’habitat le long des lignes de tram et de chemin de fer du début du siècle, on assiste alors à une extension du milieu bâti. Les agglomérations sont souvent structurées exclusivement autour d’un centre unique, dont elles dépendent d’un point de vue hiérarchique. Il en résulte d’importants flux de pendulaires. Photo: Archives de l’histoire architecturale de la ville de Zurich

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DE L’ESPACE ROUTIER À LA CHAUSSÉE Piétons, vélos, tram et automobiles se partagent l’espace routier. Paradeplatz à Zurich, 1928. Dans l’entre-deux-guerres, la bicyclette est devenue le moyen de transport de masse. Néanmoins, la politique et les organes décisionnels s’alignent avant tout sur les besoins des automobilistes aisés, comparativement peu nombreux. Jusque-là, la route n’était pas une chaussée, mais un espace public, et les secteurs des différents modes de transport n’étaient pas séparés. Les piétons utilisaient de façon naturelle et indisciplinée l’ensemble de l’espace routier, tandis que cyclistes et automobilistes se frayaient un chemin parmi eux. Avec l’augmentation de la vitesse des automobiles, l’aménagement de l’espace ne sera toutefois plus déterminé par des aspects strictement urbains, mais par la dynamique de conduite.


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DÉCOUVERTE DE L’ENVIRONNEMENT Comment concilier trafic automobile et ville agréable à vivre? Rosengartenstrasse à Zurich, 1973. Dans les années 1970, une césure marque la politique des transports: la «découverte de l’environnement» soumet la «société automobile» à une critique massive, presque du jour au lendemain. Au niveau communal notamment, le peuple rejette presque tous les projets d’infrastructure du trafic. Au niveau législatif, des instruments de protection de l’air sont mis en place et une nouvelle génération d’experts en trafic tente de démocratiser la planification. En dépit de cette prise de conscience sociétale, presque personne ne remet en cause le regard fondamentalement positif porté sur la croissance du trafic. Photo: Archives de l’histoire architecturale de la ville de Zurich

LA RENAISSANCE DES TRANSPORTS PUBLICS Le RER hisse les transports publics dans l’agglomération de Zurich vers de nouveaux sommets. Gare centrale, 2005. Dans les années 1980, le débat sur le déclin des forêts soutient la lente redécouverte des transports publics. Avec l’extension de l’horaire et de l’infrastructure ferroviaire (Rail 2000), les transports longue distance doivent devenir plus attrayants. Même sur les courtes distances, l’offre est améliorée en maints endroits, les transports publics priorisés dans le réseau routier et les prix rendus plus attractifs avec les abonnements. Ces mesures mettent fin à des décennies d’incurie dans la politique des transports. Mais les trente à quarante précédentes années de promotion unilatérale du transport par véhicules motorisés particuliers ont eu des effets décisifs sur le long terme: un mitage désordonné, avec des coûts d’infrastructure et de développement très élevés. Photo: Archives de l’histoire architecturale de la ville de Zurich


Photo: Archives de l’histoire architecturale de la ville de Zurich

RETOUR AUX QUALITÉS URBAINES La reconquête de l’espace urbain. Bullingerplatz à Zurich, après son réaménagement, 2014. La population dans les villes revendique plus que jamais l’espace routier dominé par le trafic automobile. La modération du trafic dans les quartiers, la réaffectation de places de parc en places publiques ou la valorisation des grands axes de transport se traduisent par une prise en compte timide de l’importance de la qualité de vie dans l’espace urbain. Les années 2000 se distinguent par une redécouverte des villes en tant que lieux économiques et d’habitation forts et attrayants. Ce revirement entraîne une nouvelle progression démographique. Avec la demande toujours croissante de mobilité, les réflexions se tournent en outre vers l’amélioration de l’efficacité du système de transport. L’aspiration à une capacité de transport élevée pour une surface au sol réduite réoriente la stratégie sur des transports publics efficaces et une mobilité piétonne en tant qu’épine dorsale de la mobilité dans l’espace bâti. Photo: Thomas Burla

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UNE VILLE AU PLUS BAS A Zurich, pendant des décennies, la tangente ouest rend inhospitaliers des quartiers situés en pleine ville. Weststrasse, 2007. Suburbanisation et exode urbain provoquent un accroissement de la demande de transports, notamment les flux de pendulaires vers les centres. S’ensuivront surcharge de trafic, pollution et villes austères. Chaque année, la population des villes diminue. Au début des années 1990, le Programme national de recherche «Ville et transport» (PNR25) considère que la base économique des villes est menacée et appelle notamment de ses vœux des mesures visant à accroître la qualité de vie. Le Conseil fédéral approuve ainsi en 2001 les bases conceptuelles pour sa politique en matière d’agglomération, qui doit contribuer au développement durable de l’espace urbain.


LA MOBILITÉ EN PLEINE MUTATION

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Texte: Hubertus Adam Illustration: Anja Wicki

D’ici une trentaine d’années, si ce n’est plus tôt, la population suisse aura franchi la barre des 10 millions d’habitants. Et la conduite autonome se sera imposée. Les conséquences que cela aura sur la planification et le développement de l’habitat sont difficiles à prédire. Mais Kay Axhausen, professeur en planification du trafic à l’EPFZ, nous explique pourquoi il est grand temps de se poser les bonnes questions.

Le raisonnement progressiste du monde moderne est entré dans une crise fondamentale il y a une cinquantaine d’années. En 1972, le Club de Rome publie son rapport sur les limites de la croissance et la crise pétrolière rend caduc le dogme autosuffisant de la progression continue en 1973. Avec sa publication Bauen als Umweltzerstörung. Alarmbilder einer Un-Architektur der Gegenwart («La construction en tant que destruction de l’environnement. Mise en garde contre l’absence d’architecture du présent»), l’architecte zurichois Rolf Keller fait parler de lui bien au-delà des frontières du pays. Dans son analyse crue et polémique, il dénonce les cités anonymes de l’ère postmoderne, mais aussi le mitage du territoire rendu possible par la mobilité individuelle. Les cités satellites et les villages remodelés ne sont pas seuls dans le collimateur, mais aussi les échangeurs de voies rapides et d’autoroutes. Le cri d’alerte de l’architecte zurichois a certes provoqué une prise de conscience généralisée, mais peu de choses ont finalement évolué. Les projections pessimistes des années 1970 ne se sont pas toutes réalisées, mais le mitage a inexorablement progressé en Suisse. Cette évolution s’explique bien entendu par la richesse relative et la surface habitable occupée par habitant, qui a progressé de plus de 40% en un demisiècle pour s’établir aujourd’hui à 44 mètres car­rés. Mais le développement démographique est aussi important puisque la population est passée de quelque 6,3 millions d’habitants en 1973 à environ 8,5 millions d’habitants actuellement. Selon les prévisions de l’Office fédéral de la statistique (OFS) publiées en 2015, la croissance démographique devrait se poursuivre et la population finira par atteindre le seuil des 10 millions d’habitants. L’OFS évoque l’année 2035. Il est difficile d’établir des prévisions fiables compte tenu de la contribution prépondérante de l’immigration à cette évolution. Il faut quoi qu’il en soit se préparer à une Suisse à 10 millions d’habitants. Dans une étude polémique publiée en 2016, le think tank Avenir Suisse a remplacé Zurich par New York, Bâle par Londres, Berne par Berlin, Genève par Paris et Lugano par Barcelone sur une carte de la Suisse. Il arrive à la conclusion qu’avec 24 millions d’habitants dans les agglomérations il resterait suffisamment d’espace dans le reste du pays pour des terres agricoles, des zones de loisirs et des régions montagneuses à faible densité de population. La réalité est bien entendu différente. La densification est certainement une volonté politique pour


61 DÉVELOPPEMENT URBAIN La mobilité du futur sera marquée par les véhicules autonomes en plus des transports publics, du trafic piétonnier et cycliste et des systèmes de taxi.


62 DÉVELOPPEMENT URBAIN

lutter contre le mitage. On le voit avec l’initiative sur les terres cultivables dans le canton de Zurich, la tentative de limiter les résidences secondaires et la priorité accordée à la densification intérieure dans la loi fédérale sur l’aménagement du territoire. Mais la mise en œuvre se révèle difficile. L’autonomie communale bloque les stratégies de densification dans les régions suburbaines et rurales tandis qu’une multitude de facteurs rendent impossible toute densification radicale en ville. Les nouveaux terrains à bâtir dans les espaces de conversion postindustrielle et les zones périphériques se font rares. Il existe certes des exemples de coopératives de construction qui contribuent à renforcer l’utilisation des terrains, notamment à Zurich, mais une augmentation radicale du parc immobilier n’est pas à l’ordre du jour. La réalisation serait difficile du point de vue du droit de propriété, impossible pour des questions de protection des monuments et des sites et, de manière générale, rejetée par la société. Comme l’expliquait le philosophe Hermann Lübbe: toute transformation trop rapide sur une unité de temps donnée provoque une réaction de rejet. Dans ce contexte, il est intéressant de se pencher sur la mobilité du futur. Les systèmes de mobi­ lité sont en effet en pleine mutation: Paris a réintroduit le tramway, la location de vélos gagne du terrain à Londres et Munich tandis que Copenhague et Amsterdam investissent massivement dans la promotion du trafic cycliste. Les modèles de car sharing sont aussi à la mode. Si la mobilité électrique remplacera progressivement les véhicules à moteur à combustion, ce sont les véhicules autonomes qui constitueront la véritable révolution. Selon Kay Axhausen, professeur en planification du trafic à l’EPFZ, ils auront atteint un niveau technique suffisant pour être utilisés sur la route d’ici dix à quinze ans et se seront imposés d’ici trente ans, soit plus ou moins au moment où la population suisse franchira la barre des 10 millions d’habitants. Nous avons interrogé l’expert. Komplex: Quelle sera l’incidence des véhicules autonomes sur le réseau routier? Kay Axhausen: Les véhicules autonomes devraient suivre des trajectoires plus précises que les humains, ce qui permettrait d’augmenter la capacité. Il serait par exemple possible d’aménager une quatrième voie sur des tronçons ne comptant que trois voies aujourd’hui et de la réserver aux piétons et aux cyclistes. Une de mes collaboratrices à Singapour travaille sur une étude concernant l’aménagement possible

d’une future ville avec des véhicules autonomes. Outre l’éventuel gain de capacité, la question est de savoir comment charger et déposer les passagers. Les places de parc d’aujourd’hui pourraient-elles se libérer et servir à cette fin? Le projet consiste à étudier différents scénarios et à discuter avec la population locale de ce qui serait judicieux. Que faut-il planifier en prévision de l’arrivée des véhicules autonomes? Lorsque l’on dit que le système de transport reposera bientôt sur les véhicules autonomes, il ne faut pas se focaliser sur ce qui complique ce scénario d’avenir ou ce qui le rend cher. Il faut, en Europe aussi, réfléchir à comment concevoir une ville dont les habitants ne se déplacent qu’en véhicules autonomes. De combien de place avons-nous besoin? On peut espérer que de nombreuses places de parc se libéreront. Mais l’espace restera-t-il disponible si les passagers doivent entrer et sortir des véhicules? Est-ce réaliste de penser que les gens se déplaceront en taxis autonomes et utiliseront moins les véhicules privés en ville? Qu’adviendra-t-il du transport de marchandises? Sous la pression des distributeurs, qui ne trouvent plus de chauffeurs, les fabricants de poids-lourds travaillent déjà à la question. La conduite autonome serait bien entendu un argument de poids. Le personnel se consacrerait au chargement/ déchargement des poids-lourds et aux tâches administratives. Aujourd’hui déjà, une part importante de la création de valeur se fait dans la manutention. Il a beaucoup été question du concept Cargo Sous Terrain (CST) ces dernières années. Pensez-vous qu’il pourrait contribuer à créer davantage de place sur les routes? Ce concept est en réalité une sorte de système logistique. Des tâches de logistique et de manutention sont effectuées à une vitesse relativement faible de 30 kilomètres-heure. Les expéditeurs ont différents endroits pour introduire des palettes dans le système et le client reçoit la marchandise préparée au lieu de destination. Le gain réside dans la préparation et le travail de tri. Et c’est précisément ce qui fait de ce système un objet d’investissement. Etant donné que CST refuse catégoriquement de dépendre de subventions publiques, le projet pourrait aboutir et créer de nouvelles capacités pour les logisticiens. Si ces derniers représentent une part substantielle du trafic routier, ils se rendent bien compte que leurs transports sont toujours moins prioritaires. Sur le rail, la priorité est clairement accordée au transport


que la Suisse garde son niveau de vie élevé, il est peu probable que les gens voient une raison de partager un véhicule avec des inconnus. Le nombre de kilomètres parcourus ne changera pas non plus. Mais si les villes continuent de grandir, l’espace physique disponible pour les routes reste limité. Il s’agit donc d’utiliser les facteurs prix et temps pour inciter les gens à partager les voitures ou se déplacer en bus ou en taxi collectif. Le transport public routier continuera donc d’exister? Les études le démontrent: les véhicules permettant de transporter cinquante ou cent passagers resteront indispensables. Les véhicules individuels ne parviendront jamais à répondre au besoin de mobilité sans faire chuter les vitesses vers une lenteur insupportable. Les systèmes de taxi seront en revanche la solution dans les régions périphériques où la densité ne suffit pas encore pour des bus de ligne. Existera-t-il encore des véhicules avec un conducteur? Nous pensons qu’il existera toujours des véhicules privés, mais autonomes. La conduite par des particuliers est vraisemblablement vouée à disparaître. Elle sera probablement interdite pour des raisons de sécurité. Des dérogations pourraient être envi­ sageables, dans des réserves pour automobilistes par exemple. Le professeur Kay Axhausen enseigne à l’EPF de Zurich. www.ivt.ethz.ch, www.fcl.ethz.ch

63 DÉVELOPPEMENT URBAIN

de personnes au détriment du fret tandis que les interdictions temporaires de circuler compliquent le transport sur les autoroutes. Mais la Suisse à 10 millions d’habitants doit être approvisionnée. CST permettrait aux logisticiens de travailler indépendamment du transport de personnes, ce qui réglerait un certain nombre de problèmes aux urbanistes qui doivent s’occuper du système de transport. Pour une Suisse à 10 millions d’habitants avec des véhicules autonomes, il serait avantageux de supprimer un protagoniste en faisant disparaître les camions sous terre. Les drones sont aussi toujours plus évoqués pour la distribution capillaire de marchandises. Quel est selon vous leur potentiel? J’imagine bien les drones dans les montagnes, lorsque la poste ne voudra plus faire grimper 500 mètres de dénivelé au facteur pour remettre un seul courrier. Compte tenu du manque de considération dont la société fait preuve à l’égard de la nature, je pense qu’elle acceptera qu’un drone réveille un chevreuil ou coupe la trajectoire à un oiseau. Les drones peuvent aussi servir dans des situations d’urgence, lorsque c’est le seul moyen d’atteindre des personnes. Je doute par contre qu’ils puissent être utilisés à grande échelle dans les villes. Il est souvent difficile de remettre les marchandises de manière sûre mais on trouvera peut-être des solutions. Je pense que le principal obstacle sera le bruit et la gêne visuelle. Revenons aux véhicules autonomes. Quelle sera l’incidence sur les pendulaires? Sans le stress de la conduite, ils pourraient accepter des distances plus grandes, ce qui contribuerait encore davantage au mitage. La conduite autonome peut effectivement contribuer à rendre les régions périphériques plus attrayantes. On pourra toujours s’y payer davantage d’espace pour le même revenu puisque le prix des terrains est plus bas. La question de savoir si l’on veut ou non lutter contre le mitage est donc une question politique et sociétale. Comment le rapport entre voitures publiques et privées évoluera-t-il? Il est démontré que 15 à 20% du parc automobile actuel suffirait à couvrir tous les besoins de déplacement si on l’exploitait selon la logique d’un système de taxi. Les véhicules autonomes permettraient en outre de réduire le prix des trajets. La difficulté réside dans le fait qu’on ne pourrait plus être seul dans son véhicule, mais qu’il faudrait le partager. Or, tant


VISITE D’UNE VILLE NUMÉRIQUE

64 DÉVELOPPEMENT URBAIN

Texte: Bettina Methner Visualisations: Raumgleiter

A quoi ressemblera le paysage entre Zurich et Baden dans 10, 20 ou 30 ans? Une visite de la ville numérique en 3D Limmatstadt permet de se faire une idée. On y voit le développement de la région en réalité virtuelle, ce qui le rend tangible pour tous. Instrument de communication, outil de planification et plate-forme de coopération, le modèle promeut le développement de la vallée de la Limmat en une agglomération urbaine attrayante.

Le secteur immobilier n’échappe pas à la tendance à basculer tous les processus vers internet. Le développement de bâtiments, leur gestion et leur utilisation reposent sur des instruments de planification numérique. Même la commercialisation de logements et de locaux commerciaux se numérise et les portails immobiliers sont toujours plus nombreux à proposer des visites virtuelles à 360° permettant de «cliquer» d’une pièce à l’autre. Des lunettes de réalité virtuelle rendent la perception en 3D encore plus réelle et permettent de plonger dans un univers et de s’y déplacer avant même qu’il ne soit construit. Raumgleiter AG est le spécialiste de la création de bâtiments numériques. Avec des mises en scène photo-réalistes de projets de construction, la société de visualisation offre un aperçu de la vie dans un immeuble résidentiel et son environnement. Mais elle va encore plus loin: au cours de l’été 2018, elle achèvera la première phase technique d’un modèle de ville numérique en 3D permettant de découvrir la Limmatstadt, la «ville» née de la fusion de toute la région entre Baden et Zurich. PROMOUVOIR LE DIALOGUE

L’espace le long de la Limmat est en plein essor et l’agglomération se métamorphose en ville. La société Limmatstadt AG réunit entreprises, institutions, associations et particuliers. Depuis 2014, elle œuvre en faveur de la promotion urbaine de la vallée de la Limmat au-delà des frontières cantonales dans le but de renforcer la région et son positionnement tant à l’interne que vers l’extérieur. Outre une multitude d’autres instruments de communication, le modèle de ville numérique en 3D a pour vocation de renforcer l’identité Limmat­ stadt. Il ne représente pas seulement la vallée en tant qu’espace fonctionnel, il permet aussi de visualiser les différentes phases du développement. Le modèle repose sur les images satellites et aériennes de Google Earth, enrichies de scénarios de densification de la région. Il peut être développé progressivement et son degré de détail peut être affiné. Limmatstadt AG est un prestataire de services qui offre sur une plate-forme un modèle de base qui reflète la situation actuelle de la zone dans sa globalité. Les autorités chargées de la planification, les développeurs immobiliers, les commerçants et les particuliers peuvent enrichir le modèle avec leurs projets, applications et informations. La base de données 3D intègre ainsi le développement urbain,


65 DÉVELOPPEMENT URBAIN Le modèle en 3D présente le présent et le futur: place centrale avec salle municipale à Schlieren et Limmattalbahn.


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Espace de développement Nord à Urdorf: bâti existant, possibilités de surélévation et nouvelles constructions planifiées.

l’approvisionnement énergétique, la mobilité et l’infrastructure sociale pour faire du modèle de ville un support de dialogue pour la population, le secteur économique et les cercles politiques. En tant que projet de coopération de la Conférence métropolitaine de Zurich, le modèle est soutenu par des acteurs du secteur public, des structures de planification, de la promotion des sites, du développement immobilier et de la mobilité. CRÉER DE NOUVELLES PERSPECTIVES

Une croissance rapide implique des changements significatifs. Avec une densification qualitative, la vallée de la Limmat est appelée à vivre une appréciation durable. La métamorphose fulgurante suscite cependant trop de scepticisme et l’espace intercantonal manque encore d’une vision commune. Pour assurer la transparence et dissiper les craintes, il faut présenter les changements de manière concrète, cohérente et facile à comprendre. Un des principaux rôles du modèle Limmatstadt consiste à servir de support de dialogue. Il est accessible par l’intermédiaire d’une application, sur PC ou au moyen d’installations de réalité virtuelle. Contrairement à une maquette physique, qui offre une vue

d’ensemble des bâtiments prévus dans le contexte urbanistique, le modèle numérique permet de «se promener dans la rue», sans même sortir de chez soi. Les zones de développement peuvent être visualisées sous différents angles et les informations relatives aux projets, telles que des chiffres clés ou des liens supplémentaires, consultées dans des encadrés. Jasmina Ritz, directrice de Limmatstadt AG, voit un grand potentiel dans ces modes de présentation facilement accessibles: «Dans un monde toujours plus axé sur le multimédia, le modèle urbain est un moyen de communication évident pour informer rapidement et selon les groupes cibles. Plus la population est impliquée dans le processus de transformation, mieux elle s’identifie à la région. Et cela favorise au final la cohésion sociale.» PARTICIPER ET COOPÉRER

Le modèle de données sert à obtenir des informations de différents groupes d’intervenants. L’exemple de la Limmattalbahn, un des premiers projets intégrés au modèle, illustre clairement l’intérêt pour les groupes d’utilisateurs. La nouvelle ligne de tramway raccordera d’importantes zones de développement et favorisera la dynamique économique. Le modèle fournit


des données qui permettent aux commerçants et autres entreprises de mieux évaluer les risques et les chances que recèle un investissement dans les nouveaux centres à la mode. Des métadonnées provenant de plates-formes telles que local.ch, homegate ou d’autres sites web seront prochainement intégrées au modèle pour promouvoir des produits et des services. Le modèle est aussi un outil de planification moderne pour le développement urbain et sert de base de discussion pour la collaboration entre professionnels, secteur public et secteur privé en matière de conception active de la région. VOYAGER DANS LE TEMPS ET L’ESPACE

Intégrer des bâtiments numériques en 3D à Google Earth n’a rien de nouveau pour Matthias Knuser, directeur Research & Development chez Raumgleiter AG. Le spécialiste de la visualisation a créé une plate-forme virtuelle et réaliste pour comparer directement les projets soumis sous forme de modèles numériques en 3D dans le cadre d’un concours d’architecture. «Mais nous entrons dans une toute nouvelle dimension», explique le directeur Research & Development en soulignant le potentiel d’expansion du modèle. Outre la Limmattalbahn, les espaces de

développement Nord à Urdorf et Niderfeld à Dietikon ainsi que la place centrale avec salle municipale à Schlieren sont déjà intégrés à la plate-forme. D’autres projets suivront. En visualisant non seulement l’espace, mais aussi les différentes phases de planification, les utilisateurs vivent une expérience inédite de voyage dans le temps. www.limmatstadt.ch, www.limmatstadt-digital.ch Raumgleiter AG > Page 154

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Avec les données de projet détaillées, la façade de l’école cantonale d’Urdorf peut être visualisée alors qu’elle n’est pas encore réalisée.


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«Les superficies par habitant, par classe, par lit sont les principaux facteurs de coûts.» Texte: Christine Marie Halter-Oppelt Photos: André Odermatt, Hans Wicki, Markus Mettler

Nous avons invité André Odermatt, conseiller municipal zurichois et directeur du Département des constructions, Hans Wicki, conseiller aux Etats de Nidwald et président de constructionsuisse, et Markus Mettler, CEO de Halter SA, à un chat par WhatsApp. Sujets: coûts de construction, densification, protection des monuments et du patrimoine, logements abordables et mobilité.


André Odermatt, conseiller municipal zurichois et directeur du Département des constructions

Hans Wicki, conseiller aux Etats de Nidwald et président de constructionsuisse, l’organisation nationale de la construction

Markus Mettler, CEO de Halter SA

Komplex Merci d’avoir accepté de participer à ce chat plutôt qu’à une interview classique. L’idée est venue suite à la chronique «Les ‹happy few›» de Markus Mettler dans l’édition 2017 de Komplex. Il y déclarait que les pouvoirs publics développent, planifient et construisent entre 20 et 40% plus cher que ne l’exigeait la fonction initialement prévue. Quel est votre avis? Hans Wicki C’est souvent comme ça dans la vie. La situation est plus complexe que ce que décrit Markus Mettler. Il faut être plus nuancé dans ses arguments. Premièrement, il y a des différences indiscutables. Les petits cantons et petites communes bien gérés y regardent toujours à deux fois avant de dépenser le moindre franc. On n’y planifie pas plus que nécessaire et on fait parfois même preuve de bon sens. Dans les cantons et les communes plus riches et plus grands, l’exécutif se charge rarement lui-même de la planification. Dans ce cas, M. Mettler peut avoir raison. Deuxièmement, l’implication du parlement coûte toujours cher. Notre système démocratique vit de l’obligation de trouver des majorités. Il faut donc distribuer des cadeaux, ce qui renchérit certainement la planification et l’exécution. Troisièmement, le peuple peut se prononcer sur les projets de construction. Et il demande parfois des choses inutiles. Pourquoi un membre de l’exécutif devrait-il risquer sa réélection en planifiant et en construisant moins que ce que demande le peuple? Quatrièmement, planifier signifie aussi s’assurer contre les dépassements de coûts. Qui voudrait demander un crédit supplémentaire au parlement ou au peuple? Il est donc logique de prévoir large, et donc trop cher. Je ne connais que la situation du canton de Nidwald, mais là, on épargne déjà lors de la planification. Peut-être que Halter hésite à venir y travailler justement parce qu’on y gagne moins d’argent. André Odermatt A Zurich, mon département construit chaque année pour plus de 300 millions de francs. Ce serait super d’obtenir la même chose pour 180 à 240 millions. Mais ce n’est pas possible. Mon budget

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est limité et je dois compter chaque franc investi. Pas seulement pour les coûts de construction, mais pour l’ensemble du cycle de vie. Contrairement à l’entrepreneur total ou général, la ville doit en effet aussi financer les coûts du cycle de vie. Markus Mettler Les pouvoirs publics construisent entre 30% et 40% plus cher pour deux raisons principales. Premièrement, ce n’est pas le peuple qui commande trop. Ce sont les innombrables politiciens et services et les personnes et organismes qui leur sont proches, qui défendent directement ou indirectement des intérêts particuliers dans chaque projet public de construction sans devoir rien payer. Pour assurer ses arrières, le chef de projet cherche toujours le plus grand multiple commun pour orchestrer ensuite les mesures d’économie obligatoires et démontrer qu’il dépense l’argent de nos impôts avec parcimonie. A l’issue de ce processus, le prétendu compromis coûte toujours au moins 20% plus cher que ce qu’exigeait la fonction initiale. Deuxièmement, les planificateurs mandatés par les pouvoirs publics n’ont absolument aucun intérêt à mettre en œuvre les principes de «Lean Design and Construction». En effet, leurs honoraires sont proportionnels aux coûts. C’est malheureusement le fonctionnement en Suisse: on «récompense» le travail et le risque qu’impliquent une planification entrepreneuriale et intégrée par des honoraires moindres. Il n’est donc pas surprenant que les projets soient pour la plupart planifiés sous forme d’ouvrages partiels isolés, mal harmonisés et chers à exécuter et sur lesquels on pourrait facilement économiser 20% des coûts sans restreindre la fonction commandée. Les coûts du cycle de vie sont par ailleurs directement proportionnels aux coûts de l’investissement initial. Imaginez-vous ce que la ville de Zurich pourrait faire avec une économie annuelle estimée à 120 millions de francs et une baisse correspondante des coûts du cycle de vie. L’avantage dont profite Zurich par rapport au canton de Nidwald, c’est que la concurrence joue sur le marché de la construction. Dans les

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cantons ruraux, on constate une forte tendance au repli sur soi et au rejet des sociétés «étrangères». Les entreprises locales vérifient que les prix sont «corrects», ce qui coûte toujours un peu plus cher... Komplex Quelqu’un voudrait-il répondre à Markus Mettler? Hans Wicki Je pense que tout a été dit. La responsabilité de l’exécutif et la participation du peuple et du parlement dans la prise de décision posent des conditions différentes que dans une entreprise où tout le monde vise le même objectif. Markus Mettler C’est bien pour cela qu’il convient de développer des modèles alternatifs pour contourner ces écueils et ces conflits d’objectifs. Améliorer la productivité du secteur de la construction recèlerait un énorme potentiel de bénéfice social. André Odermatt C’est vrai que la construction est plus complexe dans le domaine public: différentes exigences et décisions démocratiques sont autant de facteurs trop compliqués pour les maîtres d’ouvrage privés. Nous ne construisons pas plus cher, mais davantage. C’est pourquoi j’ai commencé mon mandat en lançant le projet «transparence des coûts», qui permet d’économiser des millions, essentiellement en réduisant les surfaces. Hans Wicki Monsieur Mettler, comment voulez-vous contourner le conflit d’objectifs sans menacer notre système démocratique? André Odermatt Permettez-moi d’intervenir. Le monde ne se limite pas au secteur de la construction. Les conflits d’objectifs sont systémiques. Il ne s’agit pas de les contourner, mais de les partager et de les négocier. Markus Mettler Le problème ne vient pas du système démocratique mais du fait que le rôle de donneur d’ordre est délégué dans la phase de planification. Je soutiens votre initiative de transparence et de publication des conflits d’objectifs, monsieur Odermatt. Mais il faudrait intervenir dès le début du projet plutôt que d’attendre que les conflits d’intérêts soient


André Odermatt Dès qu’il est question de cartels, on avance l’argument des magouilles. Mais les commandes négociées démocratiquement ne peuvent pas faire l’objet d’un appel d’offres fonctionnel seulement. Chaque grande adjudication passe par une soumission et le marché joue très bien son rôle. Sauf si les entreprises de construction s’entendent entre elles... Hans Wicki C’est intéressant... Zurich aurait un problème de magouilles et de cartels? Après vingt ans de coalition roseverte au Conseil municipal? Komplex K Pas de réponse, alors voilà une nouvelle question: la construction en Suisse estelle globalement trop chère et pourquoi? Hans Wicki La réponse est simple: perfectionnisme, niveau de vie et exigences de sécurité alimentent un foisonnement de réglementations auxquelles les maîtres d’ouvrage se plient docilement. André Odermatt Le principal vecteur de coûts de nos constructions sont les superficies par habitant, par classe d’école, par lit de soins, etc. Oui, la construction est chère en Suisse. Comme l’alimentation, les vacances ou les médicaments. Mais les réglementations les plus chères émanent de l’Assemblée fédérale. Qui n’est pas connue pour être un bastion rosevert. Markus Mettler Une soumission peut être détaillée ou fonctionnelle. En optant pour la première, on laisse la place aux dérives coûteuses évoquées. On peut toujours argumenter qu’elles font ensuite l’objet d’un appel d’offres en bonne et due forme, une dérive reste une dérive. Les appels d’offres fonctionnels s’insèrent entre la commande et la planification et empêchent de telles dérives. Pourquoi ne sont-ils pas utilisés plus souvent? André Odermatt Nous tournons en rond. En tant qu’outil démocratique, la politique n’est pas compatible avec un appel d’offres purement fonctionnel. Mais je suis ouvert au débat. L’expérience montre malheureusement que les entreprises générales

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secrètement intégrés à la planification. A l’ère numérique, ça ne poserait aucun problème. André Odermatt Entièrement d’accord. La commande doit être réglée avant la planification. C’est ainsi que nous procédons à Zurich. Plus aucune modification n’est possible ensuite sans l’approbation du service compétent. Hans Wicki Ai-je bien compris? Le Conseil municipal zurichois passe les commandes avant de planifier? André Odermatt Avec un immobilier urbain d’une valeur d’assurance de plus de 14 milliards de francs, la planification stratégique se fait évidemment avant. Mais la planification d’un projet concret ne commence qu’après réception d’une commande qui a fait l’objet d’une analyse critique. Et cela passe parfois par un processus de conciliation au niveau exécutif. Mais la priorité est toujours accordée aux coûts, à la qualité et aux délais. Hans Wicki Donc, à Zurich aussi, des avant-projets sont présentés au débat parlementaire. Où voyez-vous un potentiel d’économie de 20 à 40%, monsieur Mettler? André Odermatt Précision: l’exécutif peut autoriser des moyens non affectés jusqu’à 2 millions de francs. Jusqu’à 20 millions de francs, c’est le parlement et, au-delà, le peuple. Mais il est judicieux d’impliquer le parlement et d’obtenir rapidement son soutien pour décider l’orientation, notamment avec un crédit de projet représentant la commande dans son ensemble. Markus Mettler Tout cela est bien joli, mais le problème réside dans l’opacité des coûts au lancement du projet. Les réserves, ouvertes et occultes, nourrissent le système que je décris avec de mauvaises incitations qui entraînent une spirale des coûts. On peut l’éviter en faisant des appels d’offres fonctionnels pour les commandes démocratiquement légitimées. La loi du marché et de l’innovation joue ainsi dès le début et on évite les magouilles. constructionsuisse devrait voir l’intérêt pour le développement durable du secteur.


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et totales profitent de cette forme d’appel d’offres pour rogner tant sur la qualité que la liste des défauts fait exploser les coûts à la charge des contribuables. Markus Mettler Il est évident que les profiteurs cherchent à défendre le système actuel à tout prix. Mais ça n’a rien à voir avec l’outil démocratique, notamment lorsque la commande est passée avant la planification. L’argument du méchant entrepreneur ne suffit plus. Les appels d’offres fonctionnels sont des concours de prestataire global qui permettent d’obtenir de très bons résultats en termes de qualité, d’innovation et de coûts. Les mauvaises expériences que vous évoquez concernent avant tout des soumissions ET, voire EG, où l’entrepreneur se voit imposer une planification incohérente sur laquelle il doit appuyer ses calculs. Dans ce cas, les conflits sont préprogrammés et le soi-disant gagnant se met lui-même dans une situation délicate. En tant que prestataire global, Halter SA renonce systématiquement à participer à de telles soumissions. André Odermatt Chez nous, les «profiteurs du système actuel» sont les écoliers, les enseignants, les personnes âgées, les sportifs, les malades, les personnes en quête d’un logement abordable, les habitants des quartiers, les consommateurs culturels, les usagers des transports, les entrepreneurs (notamment dans l’agglomération zurichoise), etc., etc. Ils paient tous des impôts et c’est pour eux et ceux qui les suivent que nous construisons. Markus Mettler Vous avez certainement raison et c’est manifestement un argument politique qui fonctionne. Même si seuls quelques rares privilégiés, les «happy few», profitent de ces projets de construction. Si c’est la volonté du peuple, pourquoi pas? C’est la démocratie. Mais il faut rester transparent. Komplex K Vous vous accordez pour dire que la construction est trop chère. Des divergences apparaissent par contre en ce qui concerne les causes et les remèdes. J’aimerais donc aborder un nouveau thème: la densification pourrait-elle contribuer à réduire le coût des logements?

André Odermatt Nous parlons ici des coûts de construction, pas des loyers. Ce serait peut-être une solution pour les zones de verdure. Mais étant donné qu’il n’en existe plus à Zurich, il faut transformer le bâti existant, ce qui est plus compliqué, et donc plus cher. Quoi qu’il en soit, même s’il est cher, l’investissement dans la construction de logements reste rentable à Zurich. Le rendement est là. Hans Wicki La densification est une bonne approche pour freiner l’extension galopante des zones à bâtir. Il s’agit de construire en hauteur pour créer des logements supplémentaires. Mais cela ne réduit pas les exigences d’espace habitable par tête ni de qualité de l’habitat. La densification ne permet donc pas de réduire les coûts. André Odermatt Il n’existe plus de nouvelles zones à bâtir à Zurich mais le règlement sur les constructions et les zones recèle encore d’énormes réserves. Il est donc possible de densifier la ville, ce qui lui fera gagner en qualité. C’est le but du nouveau plan directeur communal: faire en sorte que les 80 000 nouveaux habitants qui s’installeront à Zurich ces vingt prochaines années s’y sentent à l’aise. Markus Mettler Lorsqu’elle est possible, la densification des centres intégrés règle quasiment tous les problèmes: davantage de logements et de surfaces de travail, et donc baisse des loyers, moindres coûts de construction et incitation à investir, moindre empreinte écologique, meilleur potentiel d’exploitation des rez-dechaussée et donc meilleure qualité urbanistique. La volonté des pouvoirs publics et des politiques est manifeste mais l’opposition est souvent forte de la part des habitants se disant urbains et des innombrables organisations de protection du patrimoine et des sites. Ces dernières ont découvert le modèle d’affaires de la pression du développement en Suisse. Hans Wicki La protection du patrimoine et des sites est de la compétence des cantons et des communes. On y élabore des concepts déconnectés de la réalite en invoquant la protection du patrimoine, puis on vient pleurer lorsqu’il y a opposition.


est légitime de taxer les plus-values en cas de changement d’affectation, mais ces revenus ne devraient pas tomber dans un pot commun cantonal ou national, mais revenir aux villes et aux communes pour être réinvestis dans l’infrastructure. Hans Wicki Je suis entièrement d’accord: les loge­ ments abordables ne devraient pas être construits par les pouvoirs publics. Mais abordable signifie moins de surface par habitant et moins de luxe. Y a-t-il une telle demande? Seulement dans les centres ou aussi dans les agglomérations? Markus Mettler Oui, cette demande existe. Nous avons actuellement de nombreux projets de petits appartements et de construction de logements abordables. Comme pour les vacances, les voitures, les bijoux, le vin ou l’alimentation, les gens sont prêts à payer individuellement pour le produit. Mais la question est justifiée et le secteur immobilier ne s’y est pas suffisamment intéressé ces dernières années. On a construit trop de logements d’un même type: parce que les normes et réglementations interdisent aujourd’hui de construire de manière rigoureusement simple et bon marché et parce que le secteur n’a pas été suffisamment innovant. André Odermatt Voici quelques chiffres pour Zurich: les logements en propriété ont en moyenne une superficie de 53 m2 par occupant, les appartements locatifs privés de 40 m2 et les logements d’utilité publique 33,8 m2. Les coopératives et la ville affichent un rapport prix/prestation nettement meilleur et elles construisent à nouveau de plus petits logements. Contrairement au marché résidentiel privé, elles échappent en outre à la spéculation. Markus Mettler Les coopératives ont indiscutablement leur justification et nous sommes actifs sur ce segment. L’année dernière, nous avons remporté un concours d’investisseurs de la ville de Berne pour des logements d’utilité publique avec notre propre coopérative. «Echapper à la spéculation» est par contre un argument inventé par les politiciens pour diaboliser

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André Odermatt En tant que directeur du Département des constructions, je ne m’occupe pas seulement du développement, je suis aussi le responsable politique du service des monuments. Le développement et la protection ne sont pas incompatibles. Il faut des données solides et du bon sens. Le problème est actuellement l’Inventaire fédéral des sites construits à protéger (ISOS). Il peut servir d’information mais il est inutilisable pour une application directe du droit. Komplex La densification semble donc judicieuse mais la résistance reste forte. Quels sont les instruments pour réaliser la densification nécessaire dans un contexte urbain malgré la multitude d’intérêts divergents? Markus Mettler Il faut en premier lieu que la qualité du projet soit juste. Pour le reste: «vouloir, c’est pouvoir». Les élus doivent avoir la volonté de faire bouger les choses et de changer les processus et la communication. Sans leur soutien, rien n’est possible. Les instruments ne sont rien d’autre que des aides. L’engagement personnel des meneurs d’opinion est par contre indispensable. André Odermatt Exactement. La qualité sociale et écologique est essentielle. Tout le monde doit y trouver son compte. Hans Wicki Je suis bien d’accord. Mais densifier signifie réduire la surface habitable par habitant. Or, la génération d’aprèsguerre acceptera-t-elle de renoncer à un confort qu’elle peut se payer? L’écologie et les exigences de qualité ont leur prix. Le coût sera donc probablement le seul moyen d’arriver à un résultat. Mais je dois admettre que ça me dérange de céder les bénéfices au maître d’ouvrage. Markus Mettler Les logements abordables devraient être construits de manière moins coûteuse, c’est-à-dire plus simple et compacte. C’est pour cela qu’ils ne devraient pas être planifiés et construits par les pouvoirs publics. Leurs exigences sont trop élevées. Une forte densité entraîne automatiquement une meilleure mixité et une part de logements abordables. Il


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les investisseurs. La plupart du temps, il n’est pas question de spéculer, mais d’investir à long terme, souvent avec nos avoirs de prévoyance. Il est normal que les pouvoirs publics s’assurent, en contrepartie du terrain cédé à bon marché, de l’affectation d’utilité publique et qu’ils empêchent le maître d’ouvrage de vendre pour dégager une plus-value. Mais la ville de Berne a reconnu que même le marché protégé des coopératives a besoin de concurrence. André Odermatt Je salue l’engagement des investisseurs et maîtres d’ouvrage privés qui se consacrent à la construction de logements abordables et je ne conteste pas un rendement raisonnable. Mais l’immobilier zurichois fait l’objet d’une forte demande en tant que placement sûr et on constate des cas de spéculation. Mais M. Mettler a raison: il existe des investisseurs privés très engagés qui contribuent de manière significative à la mixité de la ville. Hans Wicki Je crains que nous soyons tous d’accord et propose d’aborder un nouveau sujet avant de tomber dans les bras les uns des autres. Komplex K Volontiers. La mobilité influence fortement le développement urbain et la construction. On parle depuis des années du bruit, des embouteillages, des places de parc et des oppositions entre routes et espaces urbains ou entre transports publics et individuels. Comment faut-il y réagir, notamment en ce qui concerne les récentes évolutions en matière de mobilité électrique, de car sharing et de conduite autonome? André Odermatt La mobilité est effectivement un sujet central de la planification urbaine et de l’aménagement du territoire. Les batailles tournées vers le passé sont d’autant plus regrettables. Les planificateurs professionnels sont tous d’accord: la mobilité doit changer et la voiture individuelle n’a plus sa place pour se rendre au centre-ville si on veut éviter que densification rime avec obstruction. Markus Mettler Tout à fait d’accord. Les planificateurs doivent se plier aux prescriptions

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générales de normes rigides au lieu de définir des objectifs concrets. On ne peut pas renoncer à la densification pour des questions de mobilité. Un même projet est souvent critiqué d’une part pour ne pas prévoir suffisamment de places de parc et d’autre part pour en prévoir trop. Actuellement, les développeurs doivent effectivement en prévoir trop. Hans Wicki La mobilité est un des éléments les plus importants pour une ville attrayante et une économie florissante, que ce soit dans des zones densifiées résidentielles, industrielles ou de services. La logistique passera toujours par la route. Il faut donc une bonne infrastructure de TP et de TIM pour que le système fonctionne. Même les écologistes devraient l’avoir compris. Mais tant qu’on doit se disputer sur le nombre de places de parc nécessaires, je doute du fait qu’ils souhaitent vraiment une économie florissante. Markus Mettler Le commerce classique dépend encore des places de parc et il est évident qu’il est repoussé hors des villes. Paradoxalement, on exige encore des milliers de mètres carrés de surfaces commerciales dans les projets de développement parce qu’on s’imagine que cela animera les quartiers. Mais ça ne fonctionne qu’avec une très forte densité, comme à Paris, ou avec des places de parc et du trafic exogène. Mais en Suisse, on ne veut ni de l’un ni de l’autre. Dans ces conditions, les aménageurs dits sociaux peuvent toujours se faire payer pour écrire des études et conclure que les loyers sont trop élevés ou que le concept d’affectation est mauvais, si les surfaces sont inoccupées, elles restent inoccupées. Komplex Pourquoi ne parvient-on pas en Suisse, et notamment à Zurich, à réaliser des projets d’envergure? Que faudrait-il faire pour que ça change? André Odermatt Zurich ne se distingue pas par ses projets d’envergure parce qu’elle est ellemême une ville d’envergure. Elle est régulièrement citée pour offrir la meilleure qualité de vie au monde. Et pour


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ce qui est de nos bâtiments, n’oublions pas l’extension du Musée national, le Kunsthaus de Chipperfield, l’Europa­ allee, unique en son genre en Suisse. Des touristes de toute l’Europe visitent les lotissements Kalkbreite et «Mehr als Wohnen». Un centre des congrès unique rouvrira ses portes à la Tonhalle sur les rives du lac et le bâtiment impressionnant de la Haute école des arts de Zurich sur le site de Toni accueille des étudiants du monde entier. La ville de Zurich ne manque donc pas de projets d’envergure. Hans Wicki Lorsqu’on parle de projets d’envergure, je pense plutôt au tunnel du Saint-Got­ hard, au réseau d’autoroutes, aux trains de la Jungfrau et du Pilate, etc. A notre époque, on ne construit plus de tels ouvrages. Probablement parce que nous avons un système (social, mobilité) et une politique (société, économie) si bien développés que nous pouvons profiter des réalisations de nos ancêtres. Profiter d’une vie tranquille dans une région merveilleuse incite à la paresse et à la démotivation. Pourquoi prendre un risque pour assurer un bel avenir aux générations futures alors qu’on vit si bien sans faire d’effort? Que peut-on faire pour lutter contre ces dérives de la prospérité? Ne jamais abandonner, continuer à se battre pour la bonne cause et se réjouir de chaque exploit et chaque succès. Markus Mettler On note ici des différences fondamentales. Les uns sont fiers des acquis, gèrent l’héritage de nos ancêtres et pensent que le bien-être général dépend principalement de ses propres actes. Les autres considèrent l’exploitation de l’héritage comme un investissement dans le présent mais pas dans l’avenir. Personnellement, je pense que nous devons aux futures générations d’investir aussi dans l’avenir.


RENOUVEAU SUR LES RIVES DE L’AAR

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Texte: Jürg Zulliger Photo: Eugen Thierstein, tiré de 100 Jahre Hammerwerke Müller Images de synthèse: Raumgleiter

Les ateliers Hammerwerke Müller battaient le fer, autrefois, sur un site de 11 000 mètres carrés à Worblaufen, quartier de la commune bernoise d’Ittigen. En 2016, Halter SA s’est portée acquéreur de ce terrain avant d’organiser un mandat d’étude avec six bureaux d’architectes renommés. A l’issue de l’évaluation, c’est le projet résidentiel Lungomaare, des architectes bernois Büro B, qui a été retenu.

Le terrain se situe sur les bords mêmes de l’Aar, en aval de l’embouchure de la Worble. La gare de Worblaufen est distante de quelques centaines de mètres seulement, mais tout ici est calme, idyllique et verdoyant. Vers l’avant, le regard flâne sur les berges bordées d’arbres. Sur l’autre rive s’étend une région boisée. A l’ouest, les visiteurs ont vue sur la zone agricole, au nord sur une prairie en pente douce. Il est trop tôt pour dire à quoi ressemblera la future construction, accotée à la colline car, en contrebas, l’heure est encore à la planification. Mais une chose est sûre: avec ses 11 000 mètres carrés, le site de l’ancienne martellerie possède un formidable potentiel pour une future réaffectation. FERRONNIERS D’ART À L’ŒUVRE

Bien que la société R. Müller AG ait cessé son activité en 2014, les fourneaux des marteleurs d’autrefois ne sont pas éteints. Dès que l’on pénètre dans l’ancienne halle de la fabrique, on entend le bruit du marteau frappant le métal. Le ferronnier d’art Christian Baumann est en train de fabriquer une poêle: il sort du foyer un morceau d’acier chauffé à blanc et le place sous le martinet; il actionne ensuite la pédale et la machine centenaire vient frapper le fer avec son marteau. Le premier marteleur de Worblaufen est mentionné dans les archives du gouvernement bernois en 1519. Dès 1844 et pendant plusieurs générations, les ateliers de martellerie R. Müller AG produiront des alliages en métal et des pièces en acier. L’entreprise va connaître une période florissante: la jeune Confédération en plein développement lui assure de nombreux clients de renom, parmi lesquels la Poste, qui fera équiper presque toutes ses voitures et diligences d’essieux fabriqués dans les forges de Worblaufen. Une étude détaillée sur l’histoire industrielle du site atteste ce riche passé. INDUSTRIES ET ATELIERS FLEURISSAIENT SUR LES RIVES DE L’AAR ET DE LA WORBLE

Au fil des siècles, cette région baignée par la Worble a accueilli des ateliers d’artisans et des entreprises industrielles qui tiraient profit de la force hydraulique de la rivière. Une ancienne machine à marteler témoigne aujourd’hui encore de ce passé: ce marteau-pilon, qui date du XVIIe siècle, est muni de son pilon d’origine en bois et d’une roue à cames actionnée par l’eau. Cette machine toujours en état de fonctionner est protégée, tout comme l’ensemble du bâtiment, en raison de sa grande valeur historique et culturelle.


Les halles sans intérêt historique laisseront la place à un complexe d’habitation: le projet Lungomaare des architectes bernois du Büro B.

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Les bâtiments historiques des Hammerwerke au bord de l’Aar à Worblaufen: ancien siège de l’entreprise R. Müller AG fondée en 1844.


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L’ensemble de cinq immeubles sera implanté en bordure de l’Aar. La gare de Worblaufen n’est distante que de quelques centaines de mètres.

«Pour nous, il était clair dès le début qu’il fallait associer au projet la Protection des monuments historiques», explique Stefan Liechti, chef de projet responsable chez Halter Développements. Mais pour lui ce fait ne constitue pas un obstacle à la créativité et n’entrave pas l’élaboration de variantes de transformation. La situation exceptionnelle et les témoins de l’histoire industrielle représentent une chance énorme, selon lui. Ces éléments offrent un cadre inhabituel et inimitable pour la future adresse et l’identité du complexe résidentiel. Peu après l’arrêt des ateliers de R. Müller AG, le site a repris vie. Les anciennes halles servent dés­ ormais de lieu de travail, de production et d’exposition à différents artisans, petites entreprises, prestataires créatifs et artistes. La société de céramique Linck connue dans toute la Suisse y produit et y présente ses vases, plats et autres coupes. A proximité, une photographe, une designer textile, l’artiste Gamelle et bien d’autres se sont installés.

Des étapes importantes de sa réalisation ont d’ores et déjà été franchies: l’indispensable planification de la protection des rives B Hammerwerke a été approuvée en 2017 par le canton et par la commune d’Ittigen. Alors que le site était classé en zone industrielle, il a été réaffecté en zone mixte pour l’habitat et l’artisanat. Auparavant déjà, Halter Développements avait mis au concours un mandat d’étude auprès de six bureaux d’architectes. Le projet Lungomaare, des architectes bernois du Büro B, a été retenu. Les cinq immeubles d’habitation prévus n’en­ traveront pas l’accès aux rives de l’Aar, privilégiant au contraire l’ouverture et l’accessibilité. Quelque 80 appartements en propriété ou en location vont voir le jour sur une surface de plancher de 10 500 mètres carrés. Le Büro B est parvenu à associer élégamment nouveaux immeubles et éléments historiques – les ateliers de martellerie à l’est et au sud du site – pour créer un ensemble harmonieux. Le rapport du jury précise: «Tenant compte des lignes de la rivière et du paysage vallonné, le proUN MANDAT D’ÉTUDE ET SIX BUREAUX jet crée un nouvel agencement du site par un peLes impressionnantes traces de l’histoire indus- tit nombre de mesures, parfaitement lisibles.» Au trielle et les dispositions relatives au droit de la plani- milieu de l’ensemble sera aménagée une place pufication constituent les «figures imposées» du projet. blique qui mettra en relation les différents bâtiments.


FONDATION RECHERCHÉE POUR LES INSTALLATIONS HISTORIQUES

Les anciennes halles industrielles avec les installations historiques et un bâtiment annexe, dans lesquels se trouvent maintenant des locaux d’exposition et d’artisanat, seront légèrement rénovés. Le caractère des constructions doit, pour l’essentiel, être conservé. Les espaces, clairs et volumineux, peuvent faire l’objet d’affectations diverses – artisanat, commerces, bureaux, services. Cette répartition du site implique qu’un secteur doit être exclu de la parcelle: les plus anciennes halles industrielles et les installations historiques de martellerie pourraient être confiées à une fondation. «Nous menons actuellement des négociations avec des fondations qui pourraient entrer en considération pour ces bâtiments», explique Stefan Liechti. Pour l’annexe, qui était utilisée autrefois comme bureau par la famille d’industriels, on cherchera un investisseur externe. La plus grande partie du site, sur laquelle seront édifiées les nouvelles constructions, sera vendue aux résidents en copropriété. Le chef de projet évalue le volume d’investissement total à 66 millions de francs. Les plans des appartements dessinés par le Büro B sont de très grande qualité, a estimé le jury de manière unanime. La plupart des unités d’habitation s’ouvrent sur trois côtés; elles sont lumineuses et offrent une belle vue sur les berges de l’Aar. Le complexe comprendra, pour l’essentiel, des appartements de 4,5 pièces sur une surface habitable atteignant entre 105 et 120 mètres carrés. A ceux-ci s’ajouteront quelques studios, des petits

appartements mais aussi quelques appartements de 5,5 pièces. Les développeurs visent une offre dans le segment de prix moyen, le public cible pouvant être des couples dont les enfants ont quitté le foyer et qui cherchent un autre type d’habitat: ces empty nesters pourraient être séduits par la situation particulière, peu éloignée de la ville. Des collaborateurs du siège de Swisscom à Worblaufen ou de l’administration fédérale à Berne pourraient également être intéressés par la proximité avec leurs lieux de travail. DÉBUT DES TRAVAUX EN 2019

Tout indique qu’un nouveau chapitre va s’ouvrir sur ce lieu chargé d’histoire. Selon l’avancement actuel de la planification, les travaux de construction pourraient commencer début 2019. Les futurs habitants n’auront donc pas trop à attendre avant de pouvoir profiter de leur nouvelle résidence au bord de la rivière et dans la verdure. A long terme, les ateliers de martellerie seront nichés au cœur d’un quartier résidentiel attrayant et d’une zone de détente et de loisirs appréciée, qui offrira au public également une agréable promenade. Pour les artistes et les artisans d’art du parc artisanal, le site offre depuis longtemps de nombreux attraits et convient bien pour mettre en lumière leurs travaux. Peut-être le ferronnier d’art Christian Baumann aura-t-il bientôt de nouvelles occasions de faire connaître son art subtil aux visiteurs. www.hammerwerk.ch Halter Développements > Page 146

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Particulièrement séduisante, l’intégration prévue au sud d’une promenade le long des berges, qui crée un lien spatial et optique étroit avec la rivière. Un autre atout du projet: le site continuera de disposer de grands espaces verts libres, même après la réalisation des nouveaux immeubles. Naturellement, le chemin pédestre le long de l’Aar est conservé et sera même élargi. La belle rangée d’arbres qui borde les berges sera légèrement éclaircie, mais maintenue pour l’essentiel. Le maître d’ouvrage et les planificateurs n’ont pas encore pris de décision définitive en ce qui concerne l’approvisionnement énergétique du site Hammerwerk. Mais les réflexions s’orientent vers des variantes intégrant les énergies renouvelables – soit un raccordement au réseau local de chauffage à distance de la STEP, soit l’installation de pompes à chaleur directement sur le site.


DÉVELOPPEUR ET FONDATEUR DE COOPÉRATIVE D’HABITATION

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Texte: Herbert Zaugg Visualisations: Play-Time

La Ville de Berne a consigné dans la loi la volonté politique de créer davantage de logements abordables. Désormais, les maîtres d’ouvrage privés ont l’obligation de satisfaire cette attente du marché et de proposer des solutions en ce sens. Déployé dans le quartier bernois d’Holligen, le projet Huebergass, pour lequel Halter SA a fondé la coopérative d’habitation «Wir sind Stadtgarten», montre la voie de manière exemplaire.

Les coopératives d’habitation ont une longue tradition en Suisse. Les premières sont apparues vers 1860 dans le sillage de l’industrialisation, avant de connaître de véritables booms après les deux guerres mondiales. C’est à cette époque que seront construits 30% de tous les logements coopératifs actuels, ce qui représentait alors 10% de l’ensemble des habitations en Suisse, contre tout juste 8% aujourd’hui. La construction d’habitations à prix modéré est une question récurrente dans les médias et l’agenda politique. Le niveau élevé des loyers ainsi que la forte demande de la classe moyenne, qui souhaite disposer de logements urbains abordables, accroissent en effet la pression et poussent les politiques à chercher des solutions. POUR DES LOGEMENTS ABORDABLES

L’initiative pour des logements abordables, lancée dans la ville de Berne pour tenter de corriger le cours des choses, a été approuvée par 71,56% des votants en mai 2014. Cette initiative visait à compléter le règlement sur les constructions de la Ville de Berne, en y ajoutant un paragraphe et un article relatifs à la construction de logements abordables et aux maîtres d’ouvrage d’utilité publique. En 2004 déjà, le Conseil municipal de Berne avait décidé de lancer un projet pilote de logements économiques, avec des loyers de 200 francs par pièce et par mois. A l’époque, un terrain situé à la Mutachstrasse avait été envisagé pour la réalisation. DES PRIVÉS JUSQU’ICI ABSENTS

Avant que la Ville de Berne ne se lance dans une nouvelle direction en organisant un concours d’investisseurs et de projets pour la Mutachstrasse, la construction de logements d’utilité publique à loyers modérés était plutôt l’affaire des coopératives d’habitation ou concernait des immeubles appartenant à la Ville. L’idée était de trouver un prestataire global capable d’intégrer tous les éléments du concept – location, utilité publique, architecture, coûts et investissements – dans une solution globale. En 2013 déjà, Halter SA avait réalisé une étude en collaboration avec Pensimo Management AG et l’Office fédéral du logement, afin d’identifier les facteurs de succès de logements à loyer modéré. L’étude révélait qu’il était possible de réaliser des solutions abordables en jouant sur les surfaces utiles pour les habitants, les volumes bâtis, l’efficience des surfaces et le niveau d’aménagement.


CONCOURS HUEBERGASS

S’associant au bureau bernois d’architectes GWJ Architekten, au bureau zurichois ASP Landschaftsarchitekten et au planificateur social bernois Martin Beutler, Halter SA a participé au concours et élaboré le projet Huebergass. Le projet a enthousiasmé le jury et va désormais servir de base pour la construction d’habitations innovantes et à prix abordable sur le territoire de la commune, l’accent étant mis sur la réalisation, à moindre coût, d’un ensemble architectural et urbanistique attrayant de bonne qualité. De tels concours encouragent l’innovation et permettent l’émergence de solutions peu conventionnelles bénéficiant de surcroît d’une large acceptation. C’est la raison pour laquelle Halter a mis ses compétences de développeur à profit pour créer la coopérative d’habitation d’utilité publique «Wir sind Stadtgarten». L’objectif: ne pas dépasser 187 francs de loyer par mètre carré de surface utile principale. Le projet vainqueur Huebergass s’inscrit pleinement dans l’optique de la construction de logements d’utilité publique: lignes claires et simples des corps de bâtiments, volumes et espaces de circulation qui se limitent à l’essentiel et présentent tous une réelle

utilité. Il s’agit aussi de promouvoir activement la communication entre les habitants et l’intégration du lotissement dans le quartier d’Holligen. Entre-temps, il s’avère que la limite maximale visée pour les loyers ne sera pas atteinte dans certaines unités d’habitation et qu’une partie des appartements familiaux plus spacieux pourra être proposée au prix de 200 francs par pièce, comme le proposait la motion de 2004. «WIR SIND STADTGARTEN»

Avec «Wir sind Stadtgarten», Halter SA a par ailleurs créé une coopérative d’habitation qui répond aux normes et valeurs définies par la fédération des maîtres d’ouvrage d’utilité publique Coopératives d’habitation Suisse. Halter est le premier développeur immobilier professionnel qui met en œuvre un projet d’une telle envergure. L’entreprise prouve qu’il est possible, moyennant une approche et une procédure claires, de réaliser des constructions semi-publiques à des conditions économiques tout en respectant les exigences politiques. L’étroite collaboration entre les autorités, la commune, la ville et le maître d’ouvrage privé a permis l’élaboration d’un projet qui présente des solutions innovantes et convaincantes.

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Le lotissement Huebergass se veut aussi un lieu de rencontre. On accède aux appartements par une structure en bois équipée de terrasses.


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La cuisine constitue le cœur de tous les logements: les plans sont clairement structurés, l’équipement est réduit à l’essentiel.

Les appartements familiaux de 3,5 et 4,5 pièces disposent d’une pièce à vivre ouverte et traversante et d’une terrasse devant l’entrée.


Très conviviaux, ces appartements traversants offrent une grande latitude pour aménager et meubler les pièces de mêmes dimensions. Côté entrée, ils sont orientés vers l’allée centrale du lotissement, avec leurs terrasses aux proportions généreuses. Le mix de logements compte surtout des 4,5 et des 5,5 pièces pour les familles, mais il comprend aussi des lofts et des unités de 1,5, 2,5 et 3,5 pièces. La cuisine, conçue comme lieu de rencontre, constitue le cœur de chaque unité d’habitation. Au rez-de-chaussée, quelques appartements cluster comptant 6 à 8 pièces, une cuisine commune et une vaste salle de séjour offrent un espace suffisant pour d’autres styles de vie: colocations et appartements communautaires pour personnes âgées, chambres d’hôtes ou chambres pour adolescents en mal d’indépendance. Le concept de mobilité convainc lui aussi: il encourage une utilisation modérée des transports individuels avec une seule place de parc en garage collectif pour quatre appartements. Si un locataire met à disposition sa voiture sur une plate-forme de partage à hauteur de 80%, il bénéficie d’une réduction sur la location de la place de parc. Le loyer de chaque appartement inclut en outre un abonnement Mobility et une contribution à Bernmobil. Le site Mobility est complété d’une borne de recharge pour véhicules électriques. En outre, le service de location de vélos PubliBike prévoit d’installer une station dans le quartier. Huebergass se veut donc un précurseur non seulement dans le domaine de la construction, mais dans tous les autres domaines également. www.wir-sind-stadtgarten.ch Halter Business Development > Page 136 Halter Prestations globales > Page 138

HERBERT ZAUGG Herbert Zaugg est membre de la Direction du groupe Halter SA. Collaborateur de la première heure, il est responsable du développement du bureau de Berne. Il dispose d’une longue expérience dans le domaine du développement de projets, de la réalisation et de l’acquisition de projets de développement et de mandats de prestataire global. En sa qualité de directeur Business Development pour la région bernoise, il élabore de nouvelles visions et se charge, avec son équipe, de l’aspect conceptuel, stratégique et opérationnel de toutes les acquisitions du bureau. Menuisier et dessinateur en génie civil de formation, Herbert Zaugg a accompli une formation en emploi dans le domaine de la planification de projet, spécialisation architecture, à l’école d’architecture SBA Aarau. Ces dernières années, il a complété son profil par un DAS puis un EMBA ainsi que par une formation d’agent fiduciaire immobilier. Marié et père de trois enfants, Herbert Zaugg vit à Herzogenbuchsee.

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MODÈLES DE LOGEMENTS ET CONCEPTS DE MOBILITÉ INÉDITS


Trois époques, trois concepts Rédaction et texte: Christine Marie Halter-Oppelt

Quel a été l’apport de l’aménagement ces cent dernières années? Quelles tendances sociétales ont influencé le design? Voyage dans le temps.

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1 Chaise Sebastian Herkner a conçu «Mark» il y a deux ans pour le fabricant néerlandais de meubles Linteloo. www.linteloo.com 2 Objets Fin 2017, la galerie Carwan à Beyrouth exposait les céramiques de Mary-Lynn Massoud et Rasha Nawam. www.carwangallery.com 3 Table Pour sa table en fonte «Brut», Konstantin Grcic a collaboré en 2017 avec la marque de design italienne Magis. www.magisdesign.com

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Think Big Le monde est devenu un village. Les cultures fusionnent, les styles se superposent. L’alliance entre nouvelles technologies, production industrielle et artisanat n’est plus une utopie.

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4 Tapis Dans sa nouveauté «Kirman Robson Point Vendetta», Jan Kath estompe les éléments de tapis orientaux classiques. www.jan-kath.de 5 Canapé Cinq pieds, acier noir, cuir gris: «Era» a été présenté au Salon du meuble de Milan en avril dernier. www.livingdivani.it 6 Paravent «Minima Moralia» propose depuis 2015 des tissus plissés insérés dans une structure en métal filigrane. www.dante.lu

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Pop Art La foi en la modernité a perduré, la recherche de nouvelles formes d’expression a animé toute une génération. Place à l’extravagance!

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7 Chaise Dévoilée en 1968, la Verner Panton existe désormais en édition limitée avec effet miroitant brillant. www.vitra.com 8 Canapé trois places En 1971, Pierre Paulin imaginait «Pumpkin» pour les appartements privés de Georges Pompidou au palais de l’Elysée. www.ligne-roset.com 9 Fauteuil Créé en 1969 par Joe Colombo, le «Tube Chair» fait partie intégrante de la collection design du MoMA à New York. www.cappellini.it

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Bauhaus A Weimar, architecture, art et design devaient pouvoir entrer en relation. On y cherchait une nouvelle esthétique artisanale pour des produits fabriqués de façon industrielle.

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10 Tabouret Dans l’esprit du Bauhaus: le tabouret «Ulmer Hocker» a été conçu en 1954 par Max Bill et Hans Gugelot. www.wbform.com 11 Fauteuil Walter Gropius a dirigé l’école Bauhaus de 1919 à 1926. A cette époque est également né le fauteuil baptisé «F51». www.tecta.de 12 Canapé Richard Neutra installa son premier «Alpha Seating» en 1929 dans la Lovell Health House qu’il avait conçue. www.vs.de

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PAR LA LUNETTE NUMÉRIQUE

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Texte: David Strohm Visualisations et photos: Raumgleiter

Réalité augmentée et réalité virtuelle deviennent la norme pour commercialiser des objets immobiliers. Des programmes performants permettent de sélectionner les matériaux, de visualiser toutes sortes d’aménagements et même d’organiser des visites virtuelles. Pour le projet Les Terrasses Volantes, sur les rives du lac de Neuchâtel, Raumgleiter AG a exploité au maximum cette technologie pour générer une image étonnamment réaliste.

L’appareil devant les yeux est encombrant et les gestes maladroits. Portant des lunettes noires surdimensionnées, la personne de test avance et recule prudemment sur le tapis, fait un pas de côté, tourne la tête. Ce qu’elle voit est fascinant: un monde virtuel si réaliste qu’on le croirait réel. On peut ouvrir les rideaux devant la grande baie vitrée du salon pour admirer la vue. On peut suivre l’ensoleillement de la terrasse aux différentes heures de la journée. Chaque meuble peut être déplacé, on peut allumer et éteindre les luminaires. L’écran plat au mur diffuse les images d’un programme télévisé actuel. L’appartement témoin que l’on visite appartient au complexe immobilier Les Terrasses Volantes sur les communes de Saint-Blaise et d’Hauterive près du lac de Neuchâtel. Or, le complexe est encore en construction et une visite n’est possible que virtuellement. La technologie en est encore à ses débuts, explique Tom Böninger, directeur Computer Generated Imagery & Graphics chez Raumgleiter AG. Un peu comme les premiers smartphones il y a une dizaine d’années. Mais les programmes vont évoluer rapidement et les lunettes seront bientôt plus petites et plus légères. La réalité virtuelle (VR), qui semble tellement vraie alors qu’elle n’existe pas, trouve toujours plus de champs d’application, dont la commercialisation immobilière, pour laquelle Tom Böninger propose des solutions. UN APPARTEMENT TÉMOIN VIRTUEL

Pour le directeur de la société spécialisée dans la communication visuelle, les avantages d’un appartement témoin virtuel sont évidents. Il est prêt bien avant un appartement d’exposition qu’il faut commencer par construire et aménager. On peut le visiter sans aucune contrainte de lieu ou d’heure. Et en cas de modifications du projet, les adaptations nécessaires, par exemple sur la disposition des pièces, sont réalisables dans les plus brefs délais. La simulation numérique n’est pas seulement pratique pour se faire une idée sans se rendre sur place. Elle permet aussi d’enregistrer d’innombrables variantes de revêtements de sol, de teintes des murs, de céramiques, de robinetteries et d’appareils de cuisine dans la documentation du projet afin de les retrouver ultérieurement pour les visualiser. Actuellement, la réalité virtuelle porte seulement sur l’image et le son. «L’haptique, donc le toucher, fait encore partie de la science-fiction, explique


Tom Böninger, et il faudra attendre longtemps avant orientées vers le sud, les appartements en propriété de pouvoir faire appel à tous ses sens.» de 2,5 à 5,5 pièces offrent aussi une vue imprenable sur le lac avec un panorama qui s’étend des Alpes TRANSPARENCE, DISPONIBILITÉ ET SÉCURITÉ bernoises à la Savoie en passant par les Préalpes Le spécialiste des visualisations architecturales fribourgeoises. Raumgleiter a depuis longtemps reconnu le potenLes responsables sont convaincus que les moyens tiel du numérique pour la commercialisation im- de communication modernes permettent de mieux mobilière. Avec Halter SA, actionnaire majoritaire s’organiser et de procéder de manière plus ciblée. depuis deux ans, il a équipé la salle de réunion De­ Par rapport aux outils conventionnels, la représentacision Room dans le Hard Turm Park d’écrans géants tion fidèle des détails du projet est plus convaincante. et d’une zone de test de réalité virtuelle. Pour le di- «Cela permet aux personnes intéressées de voir aurecteur général de Halter Immobilier SA, Jacques jourd’hui ce qui se construira demain», explique Hamers, les avantages d’une telle commercialisation Jacques Hamers. La présentation s’adapte aussi fanumérique sont évidents. La plate-forme permet cilement en fonction des besoins individuels des non seulement de concevoir de nombreuses tâches habitants potentiels, de leur origine, leur âge, leurs de manière plus efficace, mais aussi de fixer des ren- intérêts et leur solvabilité. La transparence, la dispodez-vous avec les clients en plus de leur proposer des nibilité et la sécurité sont autant d’arguments supplévisites virtuelles. mentaires en faveur de la solution. Dans le cas du projet Les Terrasses Volantes, Halter a développé différents moyens de communica- DE NOUVEAUX OUTILS NUMÉRIQUES tion. La réalité virtuelle en est un pilier et soutiendra Dans le cadre d’un procédé appelé photogrammétrie, le projet jusqu’à l’achèvement des quatre immeubles les programmes de Raumgleiter utilisent des milliers en terrasses au printemps 2019. Outre leur disposi- de clichés aériens pris avec des drones ainsi que les tion individuelle avec espace ouvert pour cuisine, sa- coordonnées de position pour générer des images 3D lon, salle à manger et les grandes terrasses privatives réalistes d’un terrain ou d’un immeuble. Ce procédé

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Les quatre immeubles du projet Les Terrasses Volantes sur les rives du lac de Neuchâtel sont commercialisés à l’aide de la réalité virtuelle.


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sert aussi pour la planification et la construction d’immeubles dans le cadre du Building Information Modeling (BIM), qui est actuellement au centre de tous les intérêts parmi les architectes et le secteur de la construction. Les nouveaux outils numériques ne s’adressent pas seulement aux éventuels acheteurs pour lesquels l’esthétique, l’aménagement et la composante émotionnelle sont particulièrement importants. Les clients commerciaux tels que les courtiers et les gérances ont aussi accès aux faits et chiffres, aux descriptifs ainsi qu’à tous les détails techniques. Quel que soit le groupe cible, il est important que la simulation de l’objet soit précise. «L’intelligence artificielle sera bientôt en mesure de répondre à 90% des questions qui se posent autour d’un immeuble», affirme Jacques Hamers. A l’instar de ce qui se fait lors de l’achat d’une voiture, les futurs propriétaires pourront visionner toutes les variantes possibles d’un objet au moyen d’un configurateur numérique. Il sera ainsi possible de générer des illustrations réalistes d’un même lot en tant qu’appartement 4,5 pièces ou en tant que loft. Les lunettes de réalité virtuelle font plonger dans un nouvel univers.

La vue sur le lac peut être admirée sur une tablette.

AMÉNAGEMENT INTÉRIEUR PERSONNALISÉ

L’aménagement intérieur peut être sélectionné et les cuisines et salles de bain configurées individuellement dans différents styles et à différents tarifs. Auparavant, ce travail était de la compétence des architectes d’intérieur et concepteurs lumière. Les variantes sélectionnées peuvent être exportées pour être associées à la planification des bâtiments. L’univers numérique est créé en plusieurs étapes. Le point de départ reste pour l’instant les plans en deux dimensions même si les architectes fournissent toujours plus souvent des modèles 3D. Des éléments tels que les meubles, les sols, les luminaires ou les plantes peuvent être sélectionnés dans d’immenses bibliothèques pour les intégrer à la visualisation virtuelle. On détermine ensuite un point de vue et l’ensoleillement. Des photos et des vidéos réelles prises à différentes heures complètent les images numériques. Des montages photo et vidéo permettent au final d’obtenir une ambiance et une atmosphère réaliste. Les représentants du secteur pensent que la possibilité de visualiser ainsi un objet quels que soient l’heure et le jour, de l’extérieur comme de l’intérieur, avec des vidéos et des panoramiques à 360° s’imposera rapidement. De nombreux portails im-


DES OUTILS NUMÉRIQUES POUR COMPLÉTER LA COMMUNICATION

La commercialisation de logements se fait habituellement encore au moyen d’un mix de mesures en ligne et conventionnelles. La réalité augmentée et la réalité virtuelle peuvent compléter, mais non remplacer, une visite réelle. Un acheteur qui veut toucher et sentir les matériaux doit encore se rendre dans un showroom ou un appartement témoin. Il faut aussi un site internet professionnel avec de bonnes visualisations, des plans et des photos pour diffuser toutes les informations sur un objet. Sur le site internet des immeubles en terrasses sur les rives du lac de Neuchâtel, on trouve par exemple, outre les visites virtuelles, des informations sur les appartements et une webcam qui permet de suivre l’avancement du chantier ou de découvrir l’environnement immédiat. Les outils conventionnels tels que les brochures imprimées, les annonces et les affiches publicitaires feront cependant encore partie des outils de communication, même si les outils numériques détiennent une place toujours plus importante dans la commercialisation de logements. www.lesterrassesvolantes.ch Halter Développements > Page 146 Halter Immobilier SA > Page 152

APPLICATION ARCHVIEWER L’application ArchViewer développé par Raumgleiter pour les tablettes et grands smartphones permet de découvrir et d’évaluer l’architecture des façons les plus variées. En fonction de l’appareil, l’utilisateur peut visualiser les modèles sur son écran ou interagir en réalité augmentée ou virtuelle. Les applications vont de l’urbanisme avec scan des environs à la commercialisation immobilière en passant par les concours numériques et l’évaluation de modèles de technique domestique. Grâce à l’intégration de données 3D Google, la représentation peut se faire dans le contexte spatial. L’application permet ainsi de garder le portefeuille numérique à portée de main. Fonctionnalités et utilisation: augmentation avec ou sans marqueur d’image, visionneuse 3D même sans réalité augmentée, choix libre de la hauteur de vue et visite virtuelle, intégration de photos et de panoramas, ensoleillement dynamique, plusieurs projets disponibles hors connexion, passage facile entre les modèles et les niveaux. Version de démonstration disponible pour Windows, iOS et Android. app.raumgleiter.com Raumgleiter AG > Page 154

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mobiliers la proposent déjà en tant que prestation complémentaire. Des techniques de prise de vue toujours plus simples à utiliser, notamment avec des applications mobiles, l’ouvrent aussi à un usage privé. Ces applications sont par contre loin d’offrir une qualité aussi exceptionnelle que celle obtenue avec l’application ArchViewer de Raumgleiter AG.


CHEVAUX, VOITURES ET ARCHITECTES

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Texte: Matthias Standfest

La conception est en pleine mutation. Poussée par la numérisation, elle s’automatise toujours plus. On peut comparer cette évolution à celle de l’automobile au siècle dernier. La métaphore illustre aussi parfaitement l’incidence de la numérisation et des automates de conception sur le rôle de l’architecte et du donneur d’ordre. Mais ces automates ont-ils bien été présentés aux bons destinataires jusqu’à présent?

Depuis de nombreuses années déjà, on étudie et enseigne l’automatisation du processus de conception architecturale sous l’appellation de «cybernétique» dans des écoles d’architecture en Europe. On s’y pose toujours la même question: comment l’architecte peut-il préserver sa marge de décision dans un univers d’algorithmes et de paramètres? Est-il un artiste ou un programmeur? Un ingénieur ou un théoricien? Car si un algorithme peut dessiner une maison, qui en est le réel concepteur? Cette question de paternité a une raison très simple: l’auteur d’un projet est rémunéré pour son travail. Mais lorsqu’un logiciel génère automatiquement des centaines de bâtiments, faut-il vraiment rémunérer l’architecte des centaines de fois selon le calcul des honoraires SIA? Pour justifier leur travail, les architectes sont toujours plus nombreux à présenter des exercices de style toujours plus extravagants autour de la «conception générative». On aboutit souvent à une sorte de maniérisme numérique qui explore les limites de ce qui est physiquement faisable. On en voit un exemple dans les façades complexes confectionnées sur mesure qui fleurissent un peu partout. Il s’agit en l’occurrence davantage de «décoration générative» que de réelle conception architecturale. Il est bien entendu logique d’utiliser des outils numériques hyper-optimisés à des fins artistiques même si ce n’était pas le but initial de la cybernétique1. Mais jusqu’à présent, les avantages de la numérisation n’ont pas été présentés aux bons destinataires. En effet, les théoriciens de l’architecture s’intéressent aux questions d’art et de créativité. Ils mettent donc en avant le potentiel créatif des nouvelles technologies. Les hommes de lettres, quant à eux, trouvent leur bonheur dans d’étranges créations verbales2 plutôt que dans des interrogations technologiques. Par crainte d’un automate de conception déterministe qui pourrait menacer le métier des architectes, les universités se sont longtemps empressées de négliger les aspects non artistiques de la conception automatique. Les rares théoriciens à travailler dans les facultés d’architecture doivent en effet se faire leur place et s’affirmer dans un univers dominé par des concepteurs. Mais que se passerait-il si l’on concevait ces outils pour les décideurs plutôt que pour les concepteurs? Si l’on pouvait effectivement travailler avec les parties prenantes concernées? Face à ces interrogations, il est intéressant de


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revenir un siècle en arrière pour se pencher sur les et l’evidence based design introduisent du néopositidébuts de l’automobile. visme radical. La planification assistée par ordinateur s’éloigne inexorablement de la conception artisLE DÉVELOPPEUR IMMOBILIER AUX COMMANDES tique pour se rapprocher d’une optimisation orientée Si l’automobile est indiscutablement une des plus sur des indicateurs clés de performance. L’architecgrandes évolutions technologiques de la révolution ture peut au final se définir avec une précision scienindustrielle, ce n’est pas parce qu’elle a rendu le che- tifique au moyen d’indicateurs économiques tels que val superflu en tant que force motrice, mais parce le rendement ou le coût de cycle de vie. qu’elle est parvenue à faire tomber les uns après les A l’instar de l’automobile qui n’a pas été inventée autres tous les records de vitesse, offrant ainsi une pour remplacer le cheval, le premier objectif des auqualité de déplacement d’un niveau inconnu. tomates de conception ne consiste pas à remplacer Si l’on considère l’automobile dans une pers- les architectes. Une sorte de boîte noire a été remplapective systémique, on peut la réduire à une boîte cée par une nouvelle variante répondant mieux aux noire3. Le conducteur prend des décisions de direc- besoins d’un déplacement efficace. Le déplacement tion et de vitesse pour atteindre sa destination et le dans la métaphore correspond à la conception dans véhicule exécute les ordres en tant que boîte noire. l’architecture. Il existe depuis des années un système Qu’on se déplace en calèche ou en automobile, le qui permet de distinguer les «bons» concepteurs des processus reste le même et le conducteur atteint sa «mauvais»: les concours d’architecture. Au moyen destination. Comme le cocher qui choisissait le che- des objectifs qui lui sont fixés, le développeur teste val le plus rapide à l’époque4, l’automobiliste d’au- différentes boîtes noires jusqu’à ce qu’il obtienne le jourd’hui cherche la voiture la plus puissante. Mais résultat recherché. Là encore, les concepteurs utiquelle que soit l’efficacité de la force motrice, la tâche lisent toujours plus fréquemment des algorithmes, reste la même, à savoir propulser le véhicule d’un de la simple étude d’ensoleillement à l’optimisapoint A vers un point B. Ce qui se passe à l’intérieur tion complexe d’un hôpital7, pour améliorer leurs de la boîte noire n’est pas d’un grand intérêt pour le résultats. conducteur. A cheval ou à moteur, ce qui lui importe, La répartition entre travail humain et travail auc’est la qualité de la mise en œuvre de ses décisions. tomatisé se décale toujours plus en faveur de l’orSi l’on transpose la métaphore à la multiplica- dinateur; la contribution humaine au processus de tion des automates de conception5 en architecture, conception passera un jour au second plan avant de un métier est particulièrement visé. La grande er- disparaître. En effet, les ordinateurs ne permettent reur des architectes a été de se considérer comme pas seulement de générer et d’évaluer des milliers les conducteurs du système. Et la plupart des théori- de variantes d’un projet d’un simple clic de souciens les ont confortés dans cette idée. Or, les cher- ris, ils reconnaissent aussi en un clin d’œil des relacheurs sont toujours plus nombreux à considérer tions que les capacités cognitives humaines sont inles relations systémiques de la conception dans un capables de déceler. Comme l’automobile a permis contexte plus large6. Et leurs conclusions sont ra- d’atteindre un nouveau seuil de vitesse dans les dédicalement différentes. Dans la métaphore de l’au- placements, les automates de conception contribuetomobile, le rôle classique de l’architecte n’est pas ront dans un proche avenir à atteindre les objectifs celui du conducteur, mais celui du cheval. Ce n’est des développeurs immobiliers plus rapidement et efpas l’architecte qui dirige ni qui tient les rênes en ficacement et à améliorer la qualité architecturale. main, mais le donneur d’ordre. A l’instar de l’automobiliste qui veut arriver de manière rapide et sûre UNE NOUVELLE TECHNOLOGIE CLÉ à destination, le maître d’ouvrage a aussi des objec- L’avènement du numérique révolutionne la conceptifs clairs. La réorientation vers un nouveau groupe tion. Compte tenu de la multitude de groupes d’incible au détriment des concepteurs a d’importantes térêts impliqués dans ce processus, il est difficile répercussions sur le développement des automates d’identifier des technologies clés qui ne risquent pas de conception. En effet, alors que les concepteurs d’être obsolètes quelques mois seulement après leur se mesurent encore à l’aune de publications sur pa- adoption. Faut-il en d’autres termes encore miser pier glacé et utilisent les automates pour générer sur des chevaux rapides ou vaut-il mieux déjà opter des images toujours plus spectaculaires, le big data pour des voitures lentes? Si l’on choisit ces dernières,


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quelle est la marque la plus prometteuse? Ou faudrait-il plutôt chercher des technologies complémentaires qui s’établissent à l’abri des regards? La métaphore de l’automobile permet encore une fois de trouver la réponse. Le carburant est la technologie complémentaire la plus connue ayant bénéficié de l’avènement de l’automobile. La valeur du pétrole, et plus récemment celle du lithium, est principalement définie par le besoin de mobilité de la société. En ce qui concerne les automates de conception assistée par ordinateur, il faut garder un œil sur le prix des centres de calcul, des connexions par fibre optique et des cartes graphiques. Il existe déjà des acteurs, même en Suisse, qui se positionnent sur ce marché. Le besoin de mobilité a récemment donné naissance à une deuxième technologie clé, encore plus étroitement liée à l’histoire technologique des moyens de transport que le carburant, à savoir la navigation. Que ce soit au volant d’une Ferrari ou d’une Logan, on met plus longtemps pour arriver à destination si l’on se trompe de chemin. Et dans le pire des cas, on n’arrive pas du tout. Il en va de même avec la conception architecturale. La navigation est très étroitement liée à la formulation de la destination par le conducteur. Quand et où doit-il décider de la direction et de la vitesse? Comment peut-il arriver le plus efficacement à destination? Pour trouver le meilleur itinéraire, il faut au conducteur une cartographie complète, à jour et précise. Ces trois points sont essentiels. Une cartographie incomplète est en effet inutile étant donné qu’elle ne permet pas de définir le bon itinéraire. D’anciennes cartes ne sont pas non plus d’une grande aide car les informations peuvent être dépassées. Des cartes à la mauvaise échelle compliquent aussi la tâche puisque les informations risquent de ne pas être suffisamment détaillées. Si l’on reporte la métaphore à la planification, les cartes routières qui aident le conducteur à choisir le bon itinéraire correspondent aux simulations et aux modèles prévisionnels qu’utilisent les développeurs immobiliers pour donner des instructions aux architectes. On dispose d’informations générales sur les futurs locataires, les loyers, les fonctions, les obstacles ou les valeurs ajoutées dès les premières phases de la planification, ce qui permet de délimiter plus précisément les marges de planification. On sait par exemple dès le début qu’il faut respecter les normes SIA et les règlements d’urbanisme et qu’on

veut offrir une certaine qualité. On connaît aussi les réflexions financières sur lesquelles reposent les projets. Tous les sujets sont plus ou moins couverts, sans toutefois aller trop dans le détail. On cherche donc à créer des simulations ou des modèles d’évaluation qui offrent des informations complètes, à jour et suffisamment détaillées sur tous les aspects pertinents et ne se concentrent pas uniquement sur certains éléments. Le développeur immobilier doit en effet pouvoir s’orienter de manière globale. Plus les données et les simulations servant de base de décision sont abondantes, plus grande sera la probabilité de trouver la solution la plus efficace, qui permettra plus tard de générer le rendement le plus élevé. Qu’il s’agisse d’un atlas routier dans lequel on cherche soi-même le meilleur itinéraire ou de données numériques dans un système de navigation qui propose différents itinéraires, ce n’est en théorie qu’une question d’application. Mais la théorie reste la théorie; dans la pratique, la masse de données et la multitude de décisions à prendre rendent l’élaboration et l’évaluation des solutions si complexes qu’elles demandent des heures de travail, quels que soient le niveau d’étude et l’expérience professionnelle. La situation actuelle est comparable à un scénario dans lequel il faut commencer par combiner les données de nombreux atlas routiers pour pouvoir planifier le meilleur itinéraire. Cette tâche n’est pas seulement chronophage et coûteuse, elle était jusqu’à présent techniquement infaisable. Depuis un an, une jeune start-up de l’Ecole polytechnique fédérale travaille à une solution. Archilyse SA8 est la première société à proposer un service de simulation complet et simple à utiliser pour les différentes étapes et tous les domaines d’application de la chaîne de création de valeur immobilière. Qu’il s’agisse de logements ou d’espaces de travail, de questions de distribution ou de sécurité, il est désormais possible de quantifier des niveaux de qualité architecturale qui étaient jusqu’à présent subjectifs. Des aspects généraux tels que le contrôle des normes ou des règlements d’urbanisme automatiques seront aussi intégrés progressivement de manière à proposer aux développeurs une source d’information unique simple d’utilisation. Celle-ci proposera en outre des fonctionnalités comparables à celles d’un système de navigation: toutes les informations seront regroupées en un seul endroit et des évaluations individualisées seront possibles grâce à des analyses complémentaires.


DE L’ART À LA SCIENCE

La conception continuera inexorablement de s’automatiser, avec des répercussions significatives pour les architectes et leurs donneurs d’ordre. Cette tendance a commencé il y a de nombreuses années et plusieurs entreprises enregistrent régulièrement des succès commerciaux avec des projets basés sur des algorithmes. Différentes technologies complémentaires sont développées en parallèle, provoquant des effets secondaires stabilisants. Si l’on considère le système global dans un contexte historique, on assiste à la transition de l’art vers la science d’une des plus anciennes disciplines techniques. L’ensemble du secteur de l’économie immobilière et de ses acteurs vit ainsi un véritable chamboulement. S’il est impossible de prédire précisément la forme que prendra cette tendance, il est certain que personne ne pourra y échapper.

1 L’architecte futuriste américain Richard Buckminster Fuller avait initialement des objectifs écologiques. Voir son livre Manuel d’instruction pour le vaisseau spatial «Terre». 2 A l’instar de la conception «pré-spécifique» qui se propage désormais à Vienne après Zurich. Voir Vera F. Bühlmann et Ludger Hovestadt. 3 Une boîte noire est un concept permettant d’analyser seulement le comportement extérieur d’un composant, en faisant abstraction de sa structure interne. 4 Les meilleurs chevaux étaient identifiés dans des concours. 5 Des exemples à cet égard sont les travaux d’Archistarr sur des logements en Australie, la planification d’hôpitaux d’Aditazz, la coopération de l’Urban Think Tank de l’EPFZ et la contribution de Reinhard König au projet Empower Shack au Cap, en Afrique du Sud. 6 Voir notamment les recherches d’Albena Yaneva, projet MACOSPOL, ou d’Ingeborg Rocker, qui remettent en cause l’origine des paramètres pour les projets paramétriques. 7 Voir notamment le travail de l’entreprise de construction californienne Aditazz. 8 Archilyse SA a été fondée en 2017 à Zurich par l’auteur du présent article Matthias Standfest. 9 L’architecture a des répercussions bien plus importantes que ce que l’on pense. Des logements mal conçus peuvent être à l’origine de comportements violents ou d’addiction. A l’inverse, une bonne conception favorise l’apprentissage des enfants. Une disposition intelligente des lits d’hôpitaux accélère la convalescence des patients et réduit les coûts. La vue vers l’extérieur aurait une influence sur la migraine. 10 Par exemple l’entreprise Woods Bagot avec Superspace.

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En remplaçant des armoires pleines de cartes, le GPS a révolutionné le monde de la mobilité. Tout à coup, il était à la portée de tout le monde de trouver facilement le meilleur itinéraire. Quel que soit le moyen de transport – à pied, à vélo, en voiture, en bateau ou, pourquoi pas, en calèche – le GPS est omniprésent pour nous aider à trouver notre chemin. La même chose se passera probablement pour le développement immobilier: quel que soit l’architecte ou l’automate de conception avec lequel on choisit de travailler, la question de savoir si les solutions proposées vont dans la bonne direction sera toujours vérifiée par ordinateur. Le secteur de la construction tout entier sera chamboulé par ce nouvel écosystème technologique. Chaque aspect qualitatif de l’architecture étant facilement mesurable, il sera possible de comparer entre eux un nombre de projets jusqu’à présent impossible à financer. Du groupe cible et des estimations de loyer aux incidences fonctionnelles de l’architecture pour l’usager9 en passant par des processus déterministes pour optimiser les coûts de nettoyage, toutes les répercussions du projet architectural pourront être représentées de manière transparente. La mesurabilité de la qualité architecturale favorisera inévitablement la généralisation des automates de conception et aura une forte influence sur le métier d’architecte. Il s’éloignera vraisemblablement toujours plus de l’aspect artistique pour utiliser davantage des algorithmes à l’instar des grands groupes de planification10.


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Urban Design Room – Développer le futur Texte et visualisations: Cybu Richli et des étudiants de la Haute école des arts de Zurich

Dans le module de projet Design d’information, des étudiants de la Haute école des arts de Zurich (ZHdK) ont conçu l’environnement numérique «Utopie – Circulation souterraine»: les visiteurs naviguent dans un environnement virtuel par de simples gestes et à l’aide de la réalité augmentée. En parallèle, une installation multimédia permet de donner visuellement vie à des données et des scénarios.


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Des concepts ont ainsi été imaginés pour un Urban Design Room multimédia, en prenant l’exemple d’une ville modèle. A l’avenir, des scénarios pour un développement territorial durable doivent y être évalués. Des problèmes complexes touchant au débat sur le développement de notre habitat peuvent être visualisés et communiqués par le biais de technologies ultramodernes et basées sur les données. Il est ainsi possible d’étudier les problèmes de façon pluridimensionnelle et d’illustrer des solutions durables. Né en 1977, Cybu Richli a étudié l’architecture et la communication visuelle à la Haute école de Lucerne. Après l’obtention de son diplôme, il accepte l’invitation de Morningstar à Chicago et fait des recherches sur la présentation d’informations à caractère financier. En 2006, il fonde avec Fabienne Burri l’atelier de graphisme C2F, qui se charge notamment de la conception du magazine Komplex. Depuis 2011, le Lucer­ nois est chargé de cours à la ZHdK en MA Design et en Visual Communication. Le projet «Utopie – Circulation souterraine» a vu le jour dans le cadre du module Design d’information qu’il dirige. Etudiantes et étudiants participants: Youjin Beom, Anna Bierler, Michel Egger, Dagna Salwa et Samira Schneuwly. www.zhdk.ch, vvk.zhdk.ch, www.c2f.ch

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Dans le cadre d’un projet mené par Cybu Richli, la Haute école des arts de Zurich (ZHdK) explore de nouveaux instruments de communication pour un développement territorial durable. Le projet mise sur l’utilisation de la numérisation dans l’émergence de l’espace urbain. Les étudiants ont visité la Decision Room des sociétés sœurs Halter et Raumgleiter, qui se servent déjà de technologies de pointe pour la prise de décision dans l’industrie du bâtiment. Une véritable source d’inspiration.


COMPARABILITÉ TOTALE

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Texte: Caspar Schärer Photos: Franca Pedrazzetti

Une nouvelle dimension! Voilà ce que les personnes réunies en ce jour de mars 2018 pour l’évaluation de projets d’architecture ont découvert. Pour le premier mandat d’étude entièrement numérique de Suisse, il a fallu que les équipes d’architectes invitées, mais aussi et surtout le jury, modifient leur mode de pensée. Car en lieu et place de plans papier et maquettes en plâtre, ils se sont retrouvés face à des maquettes virtuelles préparées par la société Raumgleiter AG, qui les a présentées au jury en réalité augmentée.

Côté décor, la salle est tout à fait normale: local rectangulaire, plancher continu, plafond plat, fenêtre donnant sur la cour intérieure. De fait, la Decision Room de la société Raumgleiter, installée à la Pfingst­weidstrasse à Zurich, n’a rien à voir avec la légendaire «war room» du film Dr Folamour de Stanley Kubrick. Mais quelques détails surprennent, dès l’entrée: la pièce de 80 mètres carrés est intégralement peinte en noir, le fond est occupé par une paroi LCD, la face opposée est équipée d’un écran tactile de 84 pouces et sur l’un des murs latéraux sont accrochés huit autres écrans tactiles de 60 pouces. Ce jour-là, la Decision Room accueille le jury du mandat d’étude concernant le site vanBaerle. Le concours en deux étapes portait sur la réaffectation d’une friche industrielle fort bien située, à proximité de la gare de la commune bâloise de Münchenstein. Huit équipes, constituées de bureaux d’architectes et de bureaux d’architectes paysagistes, y ont été invitées. Jusqu’ici, rien de particulier, si ce n’est que le mandant, Halter Développements, a réalisé pour la première fois en Suisse une mise au concours intégralement numérique. Rien de spectaculaire, a priori, mais reste à comprendre ce que «numérique» signifie dans ce contexte. Car pour la plupart des gens, numérique est synonyme de plus rapide, moins cher et sur simple pression d’une touche. DES DONNÉES INFORMÉES

Dans le cas du mandat d’étude du site vanBaerle, la numérisation complète de la procédure a eu des répercussions considérables pour tous les participants. Silvan Bohnet, membre de la Direction de Halter Développements, parle de shifting baselines, de «glissement et de transposition des points de référence habituels». En clair: ni plan ni maquette en plâtre. Les participants ont envoyé uniquement des données numériques, qui sont présentées ce jour-là au jury sur les écrans de la Decision Room. Pour les membres du jury, qui ont toujours évalué des plans affichés sur des murs et des maquettes en dur, le changement est radical. Au premier coup d’œil, il manque la vue d’ensemble qu’assure une présentation papier. Les architectes consacrent généralement beaucoup de temps à la présentation d’un projet et utilisent toutes les possibilités offertes par la remise d’un projet sur quatre à six feuilles A0. Il en va tout autrement avec une présentation numérique: les plans sont transmis au format PDF et projetés sur écran. Certes, toutes les représentations d’un


Silvan Bohnet, directeur Développements chez Halter SA, découvre l’un des projets sur un écran tactile dans la Decision Room, à la Pfingstweidstrasse à Zurich.


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Daniel Kapr, muni de ses lunettes VR, navigue dans la maquette numérique, tandis que Silvan Bohnet, Naomi Hajnos et Anna Jessen (de g. à dr.) discutent.

projet ne sont pas visibles en même temps, mais on s’y habitue rapidement. Le grand saut ou, pour utiliser un terme à la mode, la disruption est ailleurs, dans la maquette 3D. En effet, les maquettes ont pu être directement intégrées dans l’environnement virtuel, celui du site vanBaerle, ce qui a permis d’apprécier rapidement l’impact des constructions, leur intégration dans l’espace public et leur interaction les unes avec les autres. Pour des projets urbanistiques complexes, de telles maquettes 3D (et les outils de visualisation correspondants – mais je vous en dirai plus tout à l’heure) offrent au jury un niveau d’évaluation inédit. Mais il faut encore procéder à quelques préparatifs avant que celui-ci chausse des lunettes de réalité virtuelle et puisse se balader dans des locaux virtuels. Les données à l’origine de la maquette 3D pour le mandat d’étude du site vanBaerle sont elles aussi d’essence numérique. Elles sont porteuses d’informations. Dans le jargon, on dit qu’elles sont «informées». Elles ne se limitent pas à représenter quelque chose, elles sont polyvalentes. Dans une maquette 3D, un mur, un plafond, un balcon, des escaliers, une fenêtre sont des objets qui véhiculent bien davantage

NAOMI HAJNOS Architecte «C’était passionnant de voir comment les diverses possibilités techniques ont été mises à profit dans le cadre du mandat d’étude numérique et comment les participants les ont exploitées au fil de ce processus d’évaluation. Si, de temps à autre, la densité atmosphérique des contributions passait au second plan, la comparabilité simplifiée des projets – en particulier au niveau urbanistique – a constitué un avantage décisif sur la procédure classique. L’enjeu pour les architectes sera de garder la main en matière d’expression artistique.»


ANNA JESSEN Architecte, Jessenvollenweider Architektur «Pas de plans sur papier, pas de dessins ni de représentations d’ambiance qui mettent en évidence une signature. Juste l’espace dans une maquette blanche en trois dimensions. Parfaitement comparable et sans pitié. Le travail de traduction du jury est passé à l’arrière-plan. Ce qui nous a permis non seulement de discuter ensemble d’architecture ‹pure›, de proportions, de perspectives, mais aussi d’aborder des situations non résolues et d’espaces inutilisés, directement visibles. La maquette numérique, c’est l’avenir. Et nous devrons faire en sorte que les projets ne conservent pas l’aspect de maquettes blanches abstraites mais trouvent leur aboutissement dans une traduction plus fidèle de la réalité construite – comme toujours.»

d’informations que des traits, des points ou des hachures: ils «savent» ce qu’ils sont. Bien sûr, ils ne le savent pas d’emblée. Il faut que les architectes construisent leur maquette 3D de telle manière que tous les éléments soient «informés». Le mandant affirme que les exigences posées concernant la maquette ont été sciemment limitées; au lieu de demander un chef d’œuvre créatif, on s’est contenté de souhaiter recevoir une maquette brute, que les informaticiens et spécialistes en visualisation de Raumgleiter ont retravaillée. Ils ont «traduit» les données hétérogènes des architectes en maquettes uniformes. Abstraction faite des caractéristiques architecturales, les maquettes 3D qui en résultent ne portent pas le coup de crayon des auteurs, elles sont réduites à leur aspect spatial. ESPACES VIRTUELS

Avant de présenter les maquettes au jury, les spécialistes de Raumgleiter ont procédé à une vérification technique avec tous les bureaux d’architectes, une sorte de «bon à tirer». L’occasion pour les architectes de découvrir comment leurs maquettes 3D s’intégraient dans la maquette de quartier numérique. «Pour quelques-uns, ce fut un moment

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Dans la Decision Room, Anna Jessen donne son point de vue, avec force gestes. En arrière-plan, l’un des écrans tactiles de 60 pouces.


délicat», se souvient Daniel Kapr, architecte, partenaire chez Raumgleiter AG et responsable IT du mandat d’étude. «Mais nous avons franchi ce cap difficile.»

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L’HEURE EST VENUE

Le jour de l’évaluation, en mars 2018, il s’est avéré que le choix d’uniformiser et de «neutraliser» les maquettes 3D pour leur évaluation à un niveau architectural et urbanistique était le bon. Des informations supplémentaires – matériaux et couleurs des façades, par exemple – n’auraient que détourné l’attention à ce stade du processus d’étude. Un membre du jury a chaussé les grosses lunettes de réalité virtuelle et se promène sur le site vanBaerle; les autres suivent ce qui se passe en direct sur l’immense paroi LCD qui va jusqu’au plafond. Ils sont debout au milieu du site virtuel et vérifient l’expression architecturale et les caractéristiques des maquettes 3D au niveau urbanistique. Le «guide» avec ses lunettes fait le tour du bâtiment, montre les autres façades, «saute» ensuite sur un balcon au sixième étage et laisse son regard se perdre dans le lointain. Daniel Kapr change de projet, dans la maquette 3D, sur simple pression d’une touche. La façade disparaît et fait place à une zone de jardins, tandis que les balcons s’avancent. Un murmure s’élève parmi le jury. La comparabilité est totale – et sans pitié. Pour beaucoup, cette sagacité numérique, quand il s’agit de déceler les points forts et les points faibles d’un projet, peut sembler impitoyable. Certes, mais cette méthode permet pour la première fois d’évaluer réellement ensemble architecture et urbanisme. Une avancée que l’on attendait depuis longtemps en Suisse. Halter Développements > Page 146 Raumgleiter AG > Page 154

SILVAN BOHNET Directeur Développements, Halter SA «Entrer dans une nouvelle dimension, c’est oublier ses références habituelles. Voilà ce qu’ont accompli les participants à ce concours numérique. Se concentrer sur l’essentiel à chaque phase et faire appel à la réalité virtuelle n’étaient pas une fin en soi et cette approche a déployé un maximum d’effet: la planification avec des données valorisables et intelligentes a eu lieu dès l’établissement des projets, afin de garantir une comparabilité maximale et une qualité élevée en termes d’architecture et d’urbanisme. Telle doit être l’ambition d’un développeur de projets immobiliers responsable.» DANIEL KAPR Directeur Virtual Design & Construction avec BIM, Raumgleiter AG «La phase de préparation intense et la définition commune des objectifs entre Halter et Raumgleiter ont été des facteurs décisifs pour le succès du projet. Nous avons pu développer les compétences nécessaires et formuler clairement nos besoins vis-à-vis des participants. Nous avons toujours su précisément ce que nous voulions, quand et dans quelle qualité. L’important, c’est que nous agissions maintenant selon la devise Lessons learned et que, lors des prochains concours, nous puissions établir un processus encore plus fluide. Pour conclure, je dirais que le mandat d’étude numérique du site vanBaerle est synonyme de grand succès pour tous les participants.»


Daniel Kapr, directeur Virtual Design & Construction chez Raumgleiter AG, se tient debout devant la paroi LCD et se dĂŠplace dans le site vanBaerle virtuel.


FINI DE NAVIGUER À L’AVEUGLE

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Texte: Maik Neuhaus Graphique: Halter Prestations globales

Avec son modèle de prestataire global coopératif et intégratif, Halter est un précurseur qui met en œuvre des projets de construction plus rapidement et pour un budget jusqu’à 40% moins élevé, dans une meilleure qualité. Par opposition, les modèles de phases séquentiels conventionnels manquent de transparence, ne reposent pas sur des partenariats et sont inefficaces. A l’ère du numérique, ils sont voués à disparaître.

Contrairement à d’autres branches d’activité, le secteur de l’immobilier et de la construction, qui représente environ 10% du produit intérieur brut suisse, est en progression depuis une génération. Il ne le doit pas à sa capacité d’innovation ni à la hausse de la productivité comme dans d’autres domaines, mais bien plus à des facteurs externes. Il n’a ainsi presque rien dû faire pour assurer son propre succès au cours des dernières décennies. Mais une bénédiction peut cacher une malédiction: longtemps, la productivité a été négligée et la priorité donnée à la hausse des sources de revenus. Les modèles de travail n’ont pas été remis en question ni développés. Processus lents, temps morts dans la planification, rejet mutuel des responsabilités et projets conçus sans tenir compte du marché sont devenus la norme. Le résultat? Une inefficacité et un gaspillage des ressources – notamment de fonds publics –, qui n’ont été compensés ces dernières années que par la croissance de la branche soutenue par la demande. Presque tous les projets, bons ou mauvais, étaient par conséquent finançables et réalisables. IMMOBILIER ET CONSTRUCTION SOUS PRESSION

Etant donné que l’immigration et la demande de logements qui y est liée vont continuer de baisser, que les fonds pour financer les bâtiments publics ne peuvent pas être augmentés à l’infini et que les infrastructures sanitaires comme l’hôpital Triemli à Zurich ne peuvent pas être indéfiniment déficitaires, le secteur de l’immobilier et de la construction va subir une pression croissante. L’attention se déplacera rapidement des revenus aux dépenses; une hausse importante de la productivité n’est plus seulement souhaitable, mais urgente. Le potentiel est là mais, pour le concrétiser, il faut venir à bout de l’inertie de la branche, favorisée en particulier par les usages et normes appliqués par les associations du secteur. Il s’agit de briser les schémas et processus figés pour les remplacer par des modèles novateurs. BESOIN DE MODÈLES COLLABORATIFS

La numérisation, un thème clé de notre société, a rattrapé le secteur de la construction. Ses atouts: transparence, continuité dans l’information et des bases décisionnelles plus précoces et de meilleure qualité. Grâce à des simulations, à des efforts de coordination, à des optimisations et au jumeau numérique du bâtiment – le modèle BIM –, elle réduit les temps morts dans la


La définition d’objectifs fonctionnels couvre notamment la garantie de l’apparence architecturale attendue, qui peut être déterminée à l’aide de visualisations et de simulations 3D; la garantie de la mixité d’affectations définie, des surfaces utiles prévues ainsi que des qualités des plans définies et présentées; la garantie de la qualité escomptée des matériaux choisis pour l’aménagement à l’aide de références (projets exécutés) ou de descriptions fonctionnelles; la garantie des exigences de l’utilisateur en termes d’hygiène de l’habitat (protection contre le bruit et isolation phonique) et de confort de la technique du bâtiment (chauffage, ventilation, climatisation, froid, sanitaires, électricité) à l’aide de standards, normes et références de projet; enfin, la garantie de la durabilité des solutions fonctionnelles sur la base du système de garantie défini dans le contrat ET. COMPÉTENCES ET RESPONSABILITÉS ENTRE LES MÊMES MAINS

Contrairement au modèle séquentiel, la définition et la fourniture des solutions de conception, de planification et d’exécution optimales requises ne sont pas du ressort d’une équipe de planificateurs qui les transfère ensuite aux entreprises chargées de l’exécution, mais du ressort direct de ces dernières. Compétences et responsabilités ne sont donc plus partagées par différents acteurs, mais réunies auprès des entreprises chargées de l’exécution. Hanspeter Berchtold, qui gère en collaboration avec Halter SA le projet CityGate à Bâle en sa qualité de Director Acquisitions Real Estate auprès du gestionnaire de fortune suisse Patrimonium, apprécie tout particulièrement l’approche partenariale du modèle de prestataire global: «Nous sommes parvenus, très en amont du projet, à un haut degré de sécurité, sans perdre la flexibilité dont nous avions besoin dans la planification. De plus, l’approche pragmaDÉFINITION D’OBJECTIFS FONCTIONNELS tique du modèle de prestataire global assure une Le modèle de prestataire global repose sur le principe orientation commune des intérêts parmi les partede la définition d’objectifs fonctionnels. L’entreprise naires de projet.» chargée de l’exécution ne s’appuie donc pas, comme dans le modèle séquentiel, sur un appel d’offres ET COÛTS EN BAISSE ET AVANTAGES JURIDIQUES fastidieux et coûteux, mais sur un cahier des charges POUR LE MANDANT définissant et garantissant la fonctionnalité d’un ou- Le modèle de prestataire global visé est en opposivrage attendue par le mandant. A cet égard, c’est elle tion avec le modèle de phases dépassé, où la responqui pilote sur le fond toute la planification du projet sabilité de l’exécution n’est transférée à l’entreprede construction – c’est-à-dire l’ingénierie – et qui ga- neur qu’avec la soumission ET détaillée, sur la base rantit le fonctionnement souhaité vis-à-vis du man- d’un plan de soumission approfondi et présentant à première vue tous les détails. Ces planifications de dant du début à la fin, à toutes les étapes.

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planification, les décisions tardives et coûteuses ainsi que les lacunes de conception et de construction. Le Building Information Modeling (BIM) garantit un transfert continu des données et informations à toutes les étapes du projet: du développement à l’exploitation, au changement d’affectation ou à l’assainissement en fin du cycle de vie, en passant par la réalisation. De nouvelles possibilités, décisives et inattendues, s’ouvrent ainsi en matière de hausse de la productivité. Les acteurs de la branche ne devront pas utiliser la numérisation pour générer des prestations et honoraires supplémentaires, mais exploiter le potentiel qu’elle offre pour concevoir des modèles de collaboration novateurs. La numérisation du secteur de la construction ne peut qu’aller de pair avec un changement fondamental et systématique des modèles de collaboration et de contrats. Les quelques arguments chancelants de ceux qui défendent bec et ongles le modèle de phases contre le modèle de prestataire global sont contredits et réfutés par les outils numériques disponibles. Le modèle de phases séquentiel, encore beaucoup utilisé aujourd’hui, prévoit que les entreprises chargées de l’exécution interviennent le plus tard possible dans le projet, et donc trop tard. Les mandants élaborent des concepts sans les impliquer, mais leur confient la responsabilité du bon fonctionnement d’un ouvrage. Le savoir-faire des entrepreneurs généraux en matière d’exécution est ignoré lors de la conception, tandis que les compétences et les responsabilités ne sont pas centralisées. Les objectifs ainsi fixés entraînent des erreurs, des dommages et des accusations, avec pour corollaire des pertes de temps, des dépenses supplémentaires, une qualité insuffisante ainsi que des relations d’affaires entre les différents acteurs qui ne s’appuient pas sur des partenariats et sont peu durables.


COMPARAISON DES MODÈLES: PRESTATAIRE GLOBAL, ENTREPRENEUR TOTAL ET ATTRIBUTION INDIVIDUELLE Design – Architecture – Concepts techniques – Choix des matériaux – Equipement

Engineering – Planification d’exécution – Simulations

Production – Réalisation – Logistique – Montage

Go to Market

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Sécurité/engagement en termes de rentabilité

Development – Vision – Exigence – Produit – Rentabilité

Le principal avantage du modèle de prestataire global est qu’il permet au maître d’ouvrage, dès la première phase du projet – Development – de respecter une grande partie des engagements pris en matière de rentabilité, et ce, à une étape de la planification où aucun gros moyen n’a encore été investi. Tant dans le modèle ET que dans le

cas de l’attribution individuelle, les maîtres d’ouvrage assument les principaux risques jusque tard dans la phase de planification, voire jusque dans la phase de construction. Le transfert contractuel des risques à l’entrepreneur total ou directement aux sous-traitants n’a lieu qu’une fois que les possibilités de réagir au produit, à la rentabilité

projet détaillées ne sont que dans de très rares cas intégrées et optimisées par les planificateurs mandatés. Très souvent, ces travaux reposent uniquement sur des contrats d’honoraires généraux. Comme le système classique de planification ou de planification générale ne récompense pas les mandataires pour parvenir à un rapport coûts-avantages optimal, mais plutôt pour fournir un résultat aussi sûr que possible et donc conventionnel dans les plus brefs délais de traitement, les optimisations sont impossibles. L’élaboration et la définition de plans d’exécution concrets et de détails, sur lesquels se fondent ensuite une soumission ET classique et l’attribution, tendent donc à générer des frais supplémentaires et non une plus-value pour le mandant. Elles rendent aussi ce dernier vulnérable, car le risque de lacunes, de problèmes d’interfaces et d’erreurs de planification susceptibles de lui retomber dessus est bien plus élevé. Dans le modèle de phases, entrepreneur total et sous-traitants ne sont que les exécutants de directives éventuellement erronées, dont l’auteur est un autre acteur. Avec le transfert de la responsabilité de la planification à l’entrepreneur total, ce problème peut certes être désamorcé sur un plan légal, mais la situation

Prestataire global Entrepreneur total Attribution individuelle Possibilité d’action sur le produit, sa rentabilité et ses risques

et aux risques ont déjà fortement diminué. Le modèle de prestataire global en revanche garantit que les orientations centrales sont définies tout au début de la planification, que tous les acteurs suivent un objectif commun et que le projet se fonde sur un modèle de rentabilité réaliste.

juridique du mandant est meilleure dans le modèle de prestataire global, car l’entreprise chargée de l’exécution assume la responsabilité du fonctionnement. Parallèlement, une soumission ET conventionnelle limite la marge de manœuvre entrepreneuriale de l’entrepreneur total et de ses sous-traitants, faisant d’eux de simples exécutants – alors qu’il faudrait les inviter à participer à la réflexion et en faire des partenaires novateurs. MINIMISER LES RISQUES ET LES COÛTS EN AMONT

Dans le modèle de phases, le maître d’ouvrage navigue souvent à l’aveugle du développement d’un projet jusqu’à son attribution à l’entrepreneur total avec des imprécisions atteignant 20%. De plus, les acteurs liés par des contrats d’honoraires n’assument aucune responsabilité, et encore moins les risques ou les financements préalables. A cet égard, l’implication précoce du prestataire global peut réduire de manière décisive les risques et les coûts du maître d’ouvrage. En effet, un prestataire global qui occupe une position de premier plan dans la recherche de solutions, ou y participe, sera disposé à assumer davantage de responsabilités qu’un entrepreneur total classique. Ainsi, par rapport au modèle


UTILISATION SYSTÉMATIQUE DU BIM

Le prestataire global travaille dès le début avec le BIM, sur la base d’un modèle 3D numérique. Il garantit ainsi la chaîne numérique, du développement jusqu’à la mise en service. Le contrat ET ne change pas fondamentalement. Dans le modèle de prestataire global toutefois, le maître d’ouvrage est assuré plus tôt d’atteindre les objectifs fixés, dans les délais et le budget définis. De par la planification et la mise en œuvre partenariales communes, les exigences sont en règle générale largement dépassées et les rendements fortement accrus. Gianfranco Basso, Head Construction chez Swiss Prime Site Immobilien SA qui, en tant que maître d’ouvrage, a choisi le modèle de prestataire global pour les nouveaux bâtiments du projet Stücki Park à Bâle, résume les qualités de l’approche: «La combinaison d’une planification modulaire avec des groupes de travaux et de l’utilisation systématique d’outils BIM garantit une planification efficace, une exécution sans collision et offre la flexibilité souhaitée dans la commercialisation. Un aperçu rapide de l’espace disponible pour les utilisateurs constitue la base d’une gestion réussie dans la phase d’exploitation.» Selon lui, le modèle de prestataire global crée aussi les conditions d’une collaboration reposant sur la confiance entre le maître d’ouvrage et l’entrepreneur total: «Une organisation de projet rigoureuse avec des responsabilités claires et des personnes clés compétentes ainsi qu’une culture de communication transparente et pragmatique permettent d’établir des relations de confiance et sont des facteurs essentiels du succès d’un projet.» DES AVANTAGES POUR LES DEUX PARTIES

A l’avenir, les modèles de phases séquentiels conventionnels ne se justifieront que lorsque la productivité et donc la rentabilité ne seront pas des critères de succès. Le mandant devra alors être en mesure de gérer les éventuels dépassements importants de coûts ou les retards au cours du processus. Même pour les développements de projets publics, par exemple des opéras, des aéroports ou des tunnels,

les responsables sont aujourd’hui appelés à tester de nouvelles approches. Dans ce cas, les modèles coopératifs intégratifs – c’est-à-dire les modèles de prestataire global – semblent plus efficaces. Il ne faut pas non plus oublier le facteur humain, en particulier dans le contexte de la numérisation croissante du secteur. Il a été prouvé que les individus, et donc les entreprises, réagissent à des systèmes incitatifs. Dans le contexte d’un projet immobilier et de construction, cela signifie qu’il est possible d’atteindre de meilleurs résultats lorsque les participants contribuent au succès ou à l’échec du projet en question. Aujourd’hui, c’est tout l’inverse. Sur la base du modèle de phases SIA et de contrats, les acteurs concernés, à l’exception du mandant et des utilisateurs, tirent d’autant plus avantage d’un projet que celui-ci est cher et que la phase de développement et de réalisation est longue. Ici aussi, le modèle de prestataire global a la réponse: non seulement il regroupe les compétences et les responsabilités et augmente l’efficacité, la sécurité et la qualité des résultats, mais il crée en plus des incitations efficaces pour tous les acteurs. Halter Prestations globales > Page 138

115 PLANIFICATION ET CONSTRUCTION

avec soumission ET détaillée traditionnelle, les prestations préalables du maître d’ouvrage sont réduites de quelque 80% et la durée de développement d’environ 50%, toujours avec une réduction simultanée des risques et une augmentation de la qualité (voir graphique ci-contre).


116 CHRONIQUE

DE LA FLEXIBILITÉ CONTRE LA PÉNURIE DE TERRAINS L’aménagement du territoire recèle un conflit d’intérêts intrinsèque dans les agglomérations: habitat à prix abordable, moindre utilisation des terrains et croissance économique sont inconciliables. La solution la plus sensée passe par la densification. La pénurie physique de terrains n’est pas un argument économique. Il est en effet possible de construire de manière plus dense. Mais il faut pour cela davantage de flexibilité réglementaire, entrepreneuriale et mentale. On compte de nombreux exemples de densification réussie en Suisse: lotissements attrayants, friches industrielles réaffectées, constructions de remplacement modernes avec un meilleur indice d’utilisation du sol. Mais comme le révèle l’étude Städtische Dichte («Densité urbaine») d’Avenir Suisse, des quartiers comparables au centre de Paris sont deux à trois fois plus denses qu’à Zurich. A l’échelle du pays, on pourrait loger les 8,4 millions d’habitants de la Suisse sur le territoire du canton de Zurich sans dépasser la densité du Grand Londres. Pourquoi la Suisse est-elle encore si loin d’une réelle densité? Si 80% des Suisses vivent dans les villes et agglomérations, la mentalité reste rurale. Même les hypercentres sont marqués par la nostalgie de l’idylle paysanne. La densité nous oppresse. Mais on ne peut pas se prétendre une (petite) métropole sans abandonner le rêve de villa avec jardin. Seul un changement de mentalité permettra de résoudre cette contradiction. En Suisse, les logements sont depuis longtemps plus rares que les bureaux. Les loyers des appartements augmentent pendant que ceux des bureaux chutent. Mais les plans de zones rigides des communes ne prévoient pas de changement d’affectation. Le concept des zones date d’une époque où l’industrie et l’artisanat étaient bruyants et mal­odorants. Il fallait séparer l’habitat du travail. Mais dans notre société des services et du savoir, cette réglementation est plus nuisible qu’autre chose. La législation en matière d’affectation des zones interdit d’installer des lieux de travail dans des quartiers d’habitation. Les gens sont donc obligés de penduler, avec les conséquences bien connues sur la circulation et les transports publics. Pour éviter les pics de circulation, on vante maintenant le travail à domicile. On préfère donc installer le lieu de travail directement dans son logement. Ne serait-ce pas plus logique d’autoriser des bureaux dans les zones d’habitation et de soutenir ainsi l’interaction personnelle des collaborateurs? Il est possible de tenir compte des nouvelles circonstances. Au Japon, les affectations autorisées dans une zone donnée sont définies par


Texte: Patrik Schellenbauer, chef économiste, responsable Programme et recherche et directeur adjoint Avenir Suisse Illustration: C2F

117 CHRONIQUE

des valeurs maximales d’émissions atmosphériques et de bruit. Il suffit de prouver qu’on respecte ces seuils pour construire un immeuble commercial dans un quartier résidentiel ou changer d’affectation. Une approche globale de l’aménagement du territoire et des règles de construction sont aussi utiles pour tenir compte des innombrables exceptions. Les plans et les règles sont souvent trop stricts et freinent la densification et l’affectation flexible. Il faut accorder davantage de liberté pour les propriétaires et les maîtres d’ouvrage, par exemple en assouplissant les limites d’utilisation. En Suisse, le prix des sols incite automatiquement à construire plus densément. Une taxe sur les plus-values en cas de changement d’affectation peut être un moyen de tenir compte de l’aversion à la densification si elle sert à valoriser un quartier, mais elle ne doit pas compromettre l’incitation à densifier. Les perspectives de gains doivent en effet être réelles lorsqu’il s’agit de convaincre de nombreux petits propriétaires de vendre ou de démolir leurs immeubles. Ce sont les agglomérations qui recèlent le plus grand potentiel de densification. Il faut donc des stratégies volontaristes pour transformer les petites ceintures en centres urbains. La vallée de la Limmat à l’ouest de Zurich est intéressante à cet égard. Au lieu de définir un indice d’utilisation maximal, comme ils le font couramment aujourd’hui, les communes et les cantons pourraient au contraire exiger un indice d’utilisation minimal dans les zones centrales (par exemple autour des nœuds de transports publics). Comme son nom l’indique, l’immobilier classique est intrinsèquement immobile. En Suisse, on continue de construire de manière conventionnelle, c’est-à-dire solide et durable. Mais ce concept a-t-il encore un avenir? Les jeunes cherchent aujourd’hui des logements plus flexibles et créatifs que le produit standard. Beaucoup de place par moment, puis juste un endroit où dormir et peut-être un pied-à-terre dans une autre ville. Les nouvelles formes – numériques – de travail transforment aussi radicalement les besoins. Et celui qui saura prendre le rôle de précurseur s’assurera d’énormes chances.


DE NOUVELLES RÈGLES DU JEU

118 CAPITAL

Texte: Rino Borini

Si le secteur immobilier était plutôt indolent jusqu’ici, il fait désormais œuvre de pionnier. Les bouleversements technologiques modifient produits et services existants. La numérisation provoque ni plus ni moins que le démantèlement des chaînes de création de valeur pour mieux les redéfinir. Et il en va de même pour le négoce et le financement d’objets.

Un nouvel internet se met en place sous nos yeux. Les transactions se déroulent en temps réel, les coûts sont radicalement réduits et des plates-formes innovantes simplifient la prise de contact entre particuliers et entreprises. Les exemples d’Uber et d’Airbnb laissent entrevoir, aujourd’hui déjà, l’évolution future de leurs branches respectives – et ce n’est que le début. Dans le secteur immobilier aussi, il est de plus en plus fréquent qu’offreurs et demandeurs se contactent directement. Ces nouvelles platesformes offrent des conditions nettement plus avantageuses que les acteurs établis: les gatekeepers tels que les commerciaux subiront une pression accrue, d’autant que des technologies révolutionnaires, comme la blockchain, simplifient sensiblement l’acquisition de propriétés et bouleversent le processus de financement au moyen de contrats numériques (smart contracts). Les banques et les assurances qui se chargent aujourd’hui du financement de biens immobiliers ne sont pas épargnées par ce phénomène. Elles pourraient être mises sous pression si elles ne parviennent pas à offrir aux clients des avantages substantiels. Un premier événement susceptible de changer la donne est l’entrée en vigueur de l’open banking, le 13 janvier 2018 dans l’Union européenne et au RoyaumeUni. Concrètement, le régulateur exige des instituts financiers qu’ils ouvrent leurs interfaces clientèle et permettent ainsi à d’autres prestataires de proposer des services bancaires. Des acteurs non bancaires pourront se présenter sur l’interface clientèle et se profiler avec de nouveaux services judicieux pour le client. A l’avenir, les clients iront là où ils obtiennent la meilleure prestation au meilleur prix. TABLER SUR LE FINANCEMENT PARTICIPATIF

Des nouvelles possibilités s’offrent par exemple aux clients qui souhaitent placer leur argent dans des objets de rendement. Tous les investisseurs ne disposent pas des millions nécessaires à la construction ou à l’acquisition d’un immeuble collectif. Mais grâce au financement participatif – crowdinvesting (de pair à pair) – ce n’est plus un problème. Des investisseurs privés peuvent, moyennant un investissement modeste, devenir copropriétaires d’un immeuble de rendement suisse. Le concept? L’achat d’un immeuble est financé par plusieurs investisseurs qui, en retour, se partagent le rendement proportionnellement. D’un point de vue juridique, une fois l’objet financé, les investisseurs sont inscrits au


qui connaissent une croissance à deux chiffres, vont jouer à l’avenir le rôle d’intermédiaire financier numérique pour le crédit immobilier: elles vérifieront la solvabilité du demandeur et l’objet à financer puis mettront en relation les différentes parties. Grâce à une organisation simple, à des algorithmes intelligents et à des technologies modernes, ces prestaL’HYPOTHÈQUE LA PLUS AVANTAGEUSE DE SUISSE taires seront bien plus efficaces. Et les clients profiteUn nombre croissant de banques proposent aux pro- ront de conditions plus avantageuses que celles des priétaires des hypothèques en ligne sans prestation banques établies et d’un processus bien plus rapide. de conseil. Depuis son salon, un débiteur hypothécaire ou un nouveau propriétaire peut demander des BASES DE DONNÉES DÉCENTRALISÉES Le prochain catalyseur du changement est déjà à nos offres de financement ou de reprise d’hypothèque. C’est simple et rapide: après saisie de quelques portes: la blockchain. Cette technologie au potentiel données clés, la banque évalue la demande et, en révolutionnaire n’est autre qu’une base de données quelques minutes, accorde le crédit de manière décentralisée, dans laquelle n’importe quelle tranferme. Cette procédure efficace permet aux insti- saction – argent, biens ou informations – est mémotuts qui l’appliquent de proposer des taux d’intérêt risée sous forme de bloc. Ce qui a été enregistré dans 20 à 40% inférieurs aux taux habituels. L’emplace- la blockchain est sécurisé contre les abus et demeure ment de l’immeuble ne joue aucun rôle: une per- pour toujours traçable. L’assemblage des éléments sonne domiciliée dans le canton de Schwyz peut ob- s’appuie sur un grand nombre d’ordinateurs décentenir une hypothèque «numérique» auprès de la tralisés, de sorte que la blockchain est indépendante Banque Cantonale de Glaris, tout comme un Glaro- de tout intermédiaire central. On pourrait ainsi procéder à l’achat d’une parnais peut bénéficier des offres de la Banque Cantonale de Fribourg. Le preneur d’hypothèque choisit celle en quelques minutes, sans notaire ni registre simplement le prestataire qui offre le meilleur rap- foncier. A Singapour, c’est déjà une réalité: certains propriétaires immobiliers passent des contrats de port prix-prestation. vente sans la participation d’un intermédiaire ou LE FUTUR . . . d’un notaire. Et l’étape suivante, le financement de ... a déjà commencé. Depuis longtemps, des plates- l’objet, va bientôt faire passer les banques pour des formes comme Homegate ou Comparis mettent en simples prestataires formels grâce à la blockchain et relation demandeurs et offreurs dans le secteur im- au financement entre pairs. Le négoce d’immeubles mobilier et transmettent les demandes de finance- lui-même va s’en trouver modifié: la vente d’un terment aux instituts financiers. Grâce au big data et aux rain pourra être réalisée en quelques minutes sans algorithmes d’apprentissage automatique (machine aucun intervenant et des offres de financement learning), les données spatiales et temporelles des concrètes pourront être obtenues sans délai. propriétés sont obtenues très simplement. Les intéSi les idées pleuvent actuellement, il n’existe pas ressés peuvent photographier un immeuble avec leur encore de démonstration de faisabilité pour le marsmartphone et obtenir, en temps réel, une première ché immobilier suisse. Mais une chose est sûre: de évaluation de son prix. Les algorithmes établissent nouveaux concepts ne vont pas tarder. aussi des pronostics de valeur pour l’immeuble en L’auteur, Rino Borini, est cofondateur de financialmedia SA et Finance 2.0 et rédacteur en chef du magazine économique Punkt. quelques secondes. La prochaine étape logique du www.financialmedia.ch, www.finance20.ch, www.punktmagazin.ch processus – le financement – est donc à portée de clic. Des prestataires tiers disposant d’une «communauté» suffisante pourront bientôt proposer des financements immobiliers sur ces interfaces. Diverses plates-formes de prêt participatif sont déjà actives dans le domaine du crédit aux particuliers et aux PME en Suisse et concurrencent directement les activités de crédit traditionnelles. Ces plates-formes,

119 CAPITAL

registre foncier comme les propriétaires effectifs de l’immeuble et peuvent profiter eux-mêmes de l’évolution de sa valeur. La plaque tournante de ce concept est une plate-forme en ligne qui met en relation les différents acteurs et assure en outre toute l’administration.


SOUS LE JOUG DE LA RÉGLEMENTATION

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Texte: Donato Scognamiglio Graphique: CIFI

Lois, ordonnances, directives – la politique exerce une influence toujours plus forte sur l’économie immobilière. Le secteur surveille minutieusement les prévisions conjoncturelles et des taux, mais les innombrables interventions politiques peuvent être nettement plus lourdes de conséquences que l’évolution conjoncturelle générale.

L’interprétation d’un simple mot peut avoir des conséquences insoupçonnées. Le mot «ou» a par exemple coûté 1700 francs de perte de loyer par mois à un propriétaire immobilier. Tel est le montant de la réduction de loyer exigé par des locataires trois semaines après avoir emménagé au centre de Zurich et que le Tribunal fédéral leur a accordé. Les plaignants, deux personnes à haut revenu, ont invoqué le Code des obligations selon lequel le locataire peut contester le loyer initial notamment s’il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou – et c’est ce qui a été déterminant en l’occurrence – en raison de la situation sur le marché local du logement, c’est-à-dire en cas de pénurie. Alors que les tribunaux zurichois ont interprété ce «ou» comme un «et», exigeant simultanément la nécessité personnelle et la pénurie de logement pour justifier une contestation du loyer, le Tribunal fédéral a pris le texte à la lettre et s’est contenté de la seule condition de pénurie de logement. Le loyer mensuel de 3900 francs plus 300 francs de charges convenu dans le contrat de bail a ainsi été réduit à 2500 francs. Etant donné qu’on parle de pénurie de logement dès que le taux de vacance est inférieur à 1,5%, la quasi-totalité des grandes villes suisses sont constamment en situation de pénurie. Le champ est donc libre pour de nouvelles contestations et le respect des contrats est vidé de son sens. UN RENDEMENT ILLÉGAL?

Cet exemple illustre parfaitement le niveau de détail avec lequel le législateur fixe les règles sur le marché du logement locatif et les modèles d’affaires du secteur immobilier. Un seul mot, vraisemblablement choisi sans réfléchir, peut déterminer si on est autorisé à réaliser un gain sur un immeuble. Cette réglementation s’explique: l’espace est limité et tout le monde doit trouver à se loger. En Suisse, pays des locataires, les initiatives politiques en la matière sont bien accueillies et trouvent facilement une majorité. Mais où commence l’atteinte à la propriété? En particulier lorsque les taux sont bas ou négatifs, le droit locatif recèle des restrictions sévères pour le secteur immobilier. En cas de pénurie de logement, la situation normale dans les villes selon la définition officielle, le rendement net admissible d’un immeuble atteint juste 2%, soit une prime de 0,5% par rapport au taux d’intérêt de référence actuel. Tout rendement supérieur est considéré comme abusif et


Energie Aménagement du territoire

Impôts Location / habitat Autres

30 25 20 15 10 5 0

Bâle-Ville

Berne

Genève

Vaud

Zurich

peut être contesté. Si l’on prend ce seuil pour argent comptant, la quasi-totalité des sociétés immobilières suisses génèrent des rendements illégaux, du moins dans les villes. Le conflit politique entre propriétaires et locataires est un exemple parmi d’autres qui concernent directement les intérêts du secteur immobilier. Autre exemple: le développement urbain et la protection contre le bruit. Ces dernières années, tout incite à la densification dans les villes. Les politiques et l’administration ont noirci des centaines de pages de concepts et de planifications test. Mais lorsque des projets concrets sont présentés, ils échouent généralement aux valeurs limites pour le bruit, ou plus précisément aux méthodes de mesure. Dans un projet d’utilité public dans le quartier de Friesenberg à Zurich, une coopérative a ainsi dû construire des bureaux plutôt que des logements abordables alors que l’offre de surfaces commerciales est déjà excédentaire. Explication: les valeurs de bruit doivent être respectées au niveau de chaque fenêtre d’un logement. Et les mesures se font fenêtres ouvertes. Bon nombre d’appartements donnant sur la rue ne peuvent donc pas être construits. On renonce à construire de nouveaux logements en ville pour pouvoir garder les fenêtres ouvertes à toute heure. L’initiative d’un conseiller national vert’libéral visant à assouplir les méthodes de mesure a été fortement édulcorée par le Conseil des Etats. DES CENTAINES D’INITIATIVES EN PRÉPARATION

La liste des sujets est interminable. Plus de septante initiatives concernant le secteur immobilier – de l’aménagement du territoire et la taxe sur les plusvalues aux règlements de construction et de places de parc en passant par la protection du paysage et l’énergie – sont en préparation rien qu’au niveau fédéral et plus d’une centaine d’autres dans les cantons de Bâle-Ville, Berne, Genève, Vaud, Zurich et leurs chefs-lieux. La prolifération de nouvelles règles et de durcissements et d’assouplissements de règles existantes menace de devenir ingérable (voir graphique ci-contre). Il existe des modèles de risque et des prévisions pour quasi tous les aléas du quotidien, mais les acteurs du marché restent dans le flou en ce qui concerne les évolutions politiques, qui peuvent pourtant avoir d’importantes répercussions sur la valeur immobilière. Une infime partie des initiatives a certes pour but d’assouplir la réglementation, mais

121 CAPITAL

INITIATIVES POLITIQUES EN SUSPENS AYANT UNE INFLUENCE SUR LE SECTEUR IMMOBILIER (CANTONS ET CHEFS-LIEUX)


122 CAPITAL

le carcan de règles, prescriptions et instructions limite dans l’ensemble toujours plus la liberté d’agir du secteur. Le grand public ignore généralement cette réalité, mais lorsque l’atteinte à la propriété devient trop forte, la population se révolte. Certaines communes bernoises ont par exemple procédé à des changements d’affectation dans le cadre de leur plan d’aménagement local. Une partie de la plus-value générée devait être prélevée auprès des propriétaires fonciers selon la pratique courante. Mais au lieu de prélever la taxe lorsque la parcelle est effectivement mieux utilisée, c’est-à-dire en cas de construction ou de transformation, les autorités ont demandé aux propriétaires fonciers de s’acquitter de la plus-value théorique en cas de mutation déjà, notamment en cas d’héritage. Face à une résistance massive et à des centaines d’oppositions, les communes ont dû revoir leurs copies. La nouvelle loi sur l’aménagement du territoire devrait aussi faire monter la grogne dans le canton de Vaud. Le plan directeur cantonal prescrit en effet à chaque commune une croissance démographique précise jusqu’en 2040 et distribue les réserves de zones à bâtir en conséquence. On pourrait donc observer le plus grand bazar de terrains à bâtir du pays ces prochaines années. DÉSIRS ET RÉALITÉ

Tous ces exemples illustrent bien que la politique devrait faire preuve de davantage de réserve. Cela est d’autant plus évident si l’on compare les objectifs annoncés et les résultats obtenus en réglementant autant l’activité économique. Les bonnes intentions ne suffisent pas toujours. Les mesures de protection des locataires visant une diminution des loyers se soldent souvent par une hausse du niveau des loyers et de nouvelles tensions sur le marché résidentiel. L’exclusion des investisseurs étrangers du marché immobilier suisse, envisagée par une modification de la Lex Koller, pourrait avoir un effet similaire. Une détérioration des conditions pour les investisseurs entraîne souvent une réduction de l’offre et une hausse des prix à long terme. La ville de Genève est un parfait exemple de ce mécanisme: malgré, ou à cause, des prescriptions légales minutieuses de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (LDTR), la pénurie de logements reste très sévère.

Mais tout n’est pas noir pour le secteur immobilier. Les politiciens bourgeois ont reconnu les conséquences fatales du mot «ou» dans l’article de loi évoqué en début de texte et deux initiatives parlementaires ont été lancées visant à désamorcer la carte blanche qu’offre la loi aux locataires qui veulent contester leur loyer. Si elles aboutissent, le désir inassouvi de louer un logement bon marché en plein centre-ville ne devrait plus être un argument suffisant pour obtenir gain de cause devant la justice. Mais la bataille est loin d’être gagnée. Un conseiller national PS demande en effet dans une autre initiative à supprimer entièrement le critère de pénurie de logement de l’article en question. La possibilité de signer un contrat pour le contester immédiatement devant le tribunal des baux et loyers ne serait alors plus réservée aux seuls citadins confrontés à une pénurie de logements, mais ouverte à tous les locataires. Il est dans la nature de la politique de tirer à hue et à dia et le secteur immobilier a tout intérêt à la surveiller de près. L’auteur, Donato Scognamiglio, est CEO et copropriétaire de la société de conseils immobiliers CIFI SA à Zurich ainsi qu’enseignant et professeur titulaire à l’Université de Berne. Il a en outre été nommé au Conseil d’administration de la Banque des lettres de gage par le Conseil fédéral. www.cifi.ch


LÀ OÙ SE JOUE LA VIE l a c u i s i n e . m a d e i n l u c e r n e . v e r i s et . c h


124 HALTER SA

Halter célèbre ses 100 ans Texte: Monika Burri, Sabine von Fischer Photos: archives de Halter, Archives de l’histoire architecturale de la ville de Zurich, Heinrich Wolf-Bender, Beat Bühler, Ariel Huber

Fondée en 1918 à Altstetten, l’entreprise Halter célèbre son centième anniversaire cette année: avec un engagement sans faille et un sens aigu des affaires, son fondateur Wilhelm Halter a fourni des bases solides à l’entreprise familiale. Celle-ci a été dirigée avec talent par son fils Jost Halter durant les années prospères et les années de crise dans l’après-guerre. Le repositionnement a eu lieu avec la troisième génération, sous la houlette de Balz Halter, qui a fait d’une entreprise immobilière et de construction traditionnelle un spécialiste renommé du développement de sites dans toute la Suisse.

1918–2018


A partir de 1918, le siège de l’entreprise de construction Halter, l’atelier, l’entrepôt, les écuries et la maison d’habitation se situent à la Herrligstrasse à Altstetten.


126 HALTER SA

Originaire du canton d’Obwald, le technicien du bâtiment Wilhelm Pius Halter (1891–1944) acquiert l’entreprise de maçonnerie de Jakob Müller sise à la Herrligstrasse, à Altstetten, le 29 août 1918, peu avant la fin de la Première Guerre mondiale. Fils du gardevoie de Giswil, il obtient son diplôme de technicien en génie civil au Technikum de Berthoud en 1913. Il réunit lui-même en grande partie les fonds pour la création de l’entreprise, d’abord comme ouvrier sur la voie, puis comme conducteur de travaux dans la construction de routes. Si Wilhelm Halter fait preuve de courage entrepreneurial en reprenant une exploitation en pleine période de crise économique, il a également la main heureuse. Sa commune d’origine lui confie son premier gros mandat: la réalisation de la salle des machines des Forces Motrices de Suisse centrale (CKW). Une nouvelle commande, à hauteur de 400 000 francs, suit peu après pour l’approvisionnement en eau de Giswil. L’entreprise démarre sur les chapeaux de roues, comme le relate posthumément l’Obwaldner Zeitung: «C’est avec dynamisme et circonspection que le jeune entrepreneur se consacre à ces ouvrages relativement importants pour un novice, voulant se montrer digne de la confiance des

Wilhelm Halter (1891–1944)

maîtres d’ouvrage. Les deux chantiers sont menés à bien à leur entière satisfaction.» ALTSTETTEN, RÉGION EN PLEINE CROISSANCE

Avec une motivation sans faille et un sens aigu des affaires, Wilhelm Halter a tôt fait de doter son entreprise de fondations solides. En 1923 déjà, l’entrepreneur fait partie des citoyens les plus aisés de la commune d’Altstetten, comme l’atteste le registre des impôts. Avec son épouse Anna Halter-Ming (1893– 1986), la fille cadette du médecin de campagne, politicien et écrivain obwaldien Peter Anton Ming (1851–1924), il met en place une entreprise familiale classique, avec une structure de gestion et de propriété privée. A Altstetten, jadis faubourg agricole de Zurich au potentiel d’expansion manifeste dont elle assure le développement urbain, l’entreprise Halter dispose d’un marché de croissance vital. La stratégie commerciale d’acquisition ciblée de terrains de construction et de réserves de terrain se révèle particulièrement judicieuse. L’entreprise réalise des constructions clés en main, travaux de serrurerie, de menuiserie et de peinture compris. Ce faible degré de partage du travail lui assure une importante plus-value. Entre 1921 et 1933, Wilhelm Halter achète à Altstetten des réserves de terrain de presque 100 hectares et y réalise de nombreux bâtiments industriels, commerciaux et résidentiels, sur mandat de coopératives ou de maîtres d’ouvrage privés, mais surtout pour son propre compte, ou pour utiliser un terme actuel, pour son propre portefeuille immobilier. Datant de 1927, le lotissement Hardhof composé de 36 petites maisons avec jardins potagers fait partie des bâtiments résidentiels édifiés sur ses propres terrains. La colonie Seebahn de Zurich-Aussersihl, réalisée en 1929/30 pour la Coopérative d’habitation du personnel de la Confédération (BEP), constitue un véritable site de référence évoqué dans le prospectus de 1932. L’entreprise Halter adapte son rayon d’activité et son image dans le sillage de l’incorporation d’Altstetten à la ville de Zurich en 1934. Elle transfère son siège dans le prestigieux immeuble résidentiel et commercial Auf der Mauer 1, au-dessus de Central, au cœur de Zurich, tandis que le dépôt et les locaux commerciaux sont maintenus à la Herrligstrasse. En 1937, la famille issue d’un milieu d’artisans obwaldiens obtient la citoyenneté de la ville, consolidant ainsi son ascension sociale dans l’entrepreneuriat zurichois.


La salle des machines de la centrale hydroĂŠlectrique au bord du lac de Lungern Ă Giswil, ouverte en 1921, est le premier mandat important confiĂŠ au jeune entrepreneur.


Hélas, Wilhelm Halter connaît des problèmes de santé. L’homme d’affaires dynamique décède d’une tumeur cérébrale incurable le 15 janvier 1944, à seulement 53 ans. De nombreux éloges et plaquettes commémoratives soulignent le grand talent d’entrepreneur de cet autodidacte et témoignent de ses actions de bienfaisance d’inspiration chrétienne. Anna Halter-Ming, sa veuve, soutenue par des collaborateurs de longue date, reprend la direction de l’entreprise du bâtiment après le décès de son fondateur pendant la Deuxième Guerre mondiale.

128 HALTER SA

ANNÉES PROSPÈRES ET ESSOR ÉCONOMIQUE

La fin du conflit et l’essor économique qui s’ensuit provoquent un boom de la construction sans précédent. L’entreprise Halter tire alors profit, comme tout le secteur suisse, de l’immense besoin de rattrapage. Notamment sur ses «terres d’origine», à Altstetten et Albisrieden, elle édifie à partir de 1946 de nombreux bâtiments résidentiels, industriels et commerciaux de nature coopérative et privée, et se voit confier des mandats par les pouvoirs publics. L’entreprise participe à la réalisation de plusieurs bâtiments emblématiques du XXe siècle, tels que l’entrepôt Franz Carl Weber (1955) conçu par l’architecte Rudolf Kuhn ou

le complexe Farbhof des architectes Haefeli Moser Steiger (1957). De grands lotissements voient le jour au Letzigraben, à In der Ey, au Wydäckerring ainsi qu’à la Saumackerstrasse et à la Baslerstrasse. En cette période de haute conjoncture, les volumes de commande ne peuvent être assumés qu’en recrutant de la main-d’œuvre étrangère, et des ajustements à l’échelle de l’exploitation s’avèrent nécessaires, comme la mécanisation complète du parc des machines et une organisation plus efficace des processus de travail. Jost Halter (1929–1979), le deuxième plus jeune fils de la famille, prend une part prépondérante dans l’expansion et la modernisation de l’entreprise Halter. Travaillant dans l’entreprise dès le début de ses études d’ingénieur civil à l’EPF de Zurich, le successeur désigné épaule sa mère dans les tâches de direction. Jost Halter, que ses collaborateurs de longue date, ses partenaires commerciaux et les membres de sa famille décrivent comme une forte personnalité et un visionnaire, entre à part entière dans la société en 1956. Colonel des troupes du Génie de l’Armée suisse, ancien actif de la société d’étudiants Turicia et membre du Rotary, il apporte un vaste réseau relationnel. Après le partage de la succession en 1968, Jost Halter reprend les rênes de l’entreprise immobilière et de construction en tant que directeur et associé indéfiniment responsable. C’est sous sa férule que le département Construction propre devient une entreprise générale. Comme ses concurrents, l’entreprise Halter propose, en tant que prestation d’ensemble, l’exécution de contrats de construction à des prix et délais garantis. La même année, elle fête ses 50 ans d’existence, un demi-siècle durant lequel elle aura réalisé pas moins de 1800 logements, 200 maisons individuelles, 8 grands magasins, 3 écoles et 20 immeubles commerciaux. L’acquisition de l’entreprise Schärer Blitzgerüst AG donne lieu à un achat de terrains et à une nouvelle extension des prestations. Jusqu’en 1981, l’entreprise Halter gérera les échafaudages sans perches selon le système d’Emil Schärer en tant qu’activité séparée. CRISE CONJONCTURELLE ET COUP DU SORT

Jost Halter (1929–1979)

Au début des années 1970, différents projets entamés par l’entreprise absorbent presque entièrement ses capacités de PME, dont le complexe commercial et résidentiel Im Struppen à Altstetten, où l’entreprise installe son siège en 1974. La société et famille Halter prend en outre part à la réalisation du


Le complexe de bureaux et d’entrepôts de l’entreprise suisse Aluminium Industrie AG est réalisée en 1948, en ayant recours aux métaux légers.


130 HALTER SA

nouveau quartier de Grünau, un projet urbanistique prestigieux, orchestré par la ville de Zurich. Trois lignées familiales participent au grand ensemble en tant que propriétaires fonciers, maîtres d’ouvrage et investisseurs, et l’entreprise de Jost Halter réalise près d’un tiers des 455 appartements en tant qu’entreprise générale. Les commandes et investissements tombent en plein effondrement économique des années 1970. Le choc pétrolier de 1973 et la récession consécutive frappent au dépourvu une économie tournant à plein régime et laissent des traces visibles, pas seulement dans le secteur du bâtiment. Jost Halter réagit avec clairvoyance et engagement, même si l’attitude critique des milieux politiques et sociaux vis-à-vis de la croissance le dérange de plus en plus. L’acquisition d’une plantation de coton en Louisiane lui procurera un espace de liberté pour réaliser ses ambitions d’entrepreneur. Il n’aura, hélas, plus le temps de mettre en œuvre tous ses plans, et décède en 1979 des suites d’un accident de voiture. Un sévère coup du sort frappe une fois de plus la famille. Animée d’un fort sens du devoir, sa veuve, Rita Halter-Breitenmoser (1929–2013), prend la présidence du Conseil d’administration de Halter SA et,

Balz Halter (*1961)

conjointement avec Hans Tödtli, un cadre fidèle, assure alors la survie de l’entreprise et sa transmission à la troisième génération. REPOSITIONNEMENT SUR LE MARCHÉ

En 1987 et à l’âge de 26 ans, Balz Halter est prêt à reprendre la succession. Comme son père, il est ingénieur en génie civil de l’EPF de Zurich et a suivi une formation de cadre militaire. De grands défis stratégiques attendent le jeune entrepreneur. Pratiquement toutes les réserves de terrain de l’entreprise ont été construites dans les années 1980, et il n’y a pas de grosses commandes en vue. Balz Halter suit alors une stratégie tournée vers l’avenir pour répondre aux nouvelles conditions de marché, désimbriquant les différents champs d’activité et réorientant l’entreprise familiale, pour la remettre sur la bonne voie. Plus de transparence, de rentabilité et de réflexion entrepreneuriale, voilà les objectifs de la mise en place d’une organisation par centres de profit et de la transformation des départements Entreprise de construction, Entreprise générale et Gestion immobilière en domaines d’activité autonomes. L’entreprise, qui assoit sa présence dans l’agglomération à Birmensdorf, Aesch, Niederhasli, Tagelswangen et Wettswil, poursuit sa croissance en dépit de la pression du marché. Dans les années 1990, en plein marasme du marché immobilier, Halter s’engage en faveur d’un projet novateur qui influencera durablement l’orientation stratégique de la société. Avec le propriétaire foncier Hardturm AG, Halter développe entre 1995 et 2001 le complexe d’habitation et commercial Limmatwest sur le site de l’ancienne fabrique de textile Schoeller und Co., dans le quartier industriel de Zurich. Cette offensive urbanistique réussie dans un no man’s land postindustriel consacre sa réputation d’expert en développement de sites et marketing immobilier. L’ensemble Limmatwest devient le nouveau siège de l’entreprise et un objet de référence, illustrant l’extension de la gamme des services. Le marché suisse de l’immobilier se redresse au début des années 2000 et la tendance des investissements est à la hausse. L’entreprise Halter peut alors s’assurer plusieurs mandats de construction, d’entrepreneur général et d’entrepreneur total, avec des architectes et maîtres d’ouvrage de renom. La société opère à nouveau avec une stratégie de marque ombrelle et une direction du groupe centralisée à partir de 2007. Une restructuration modifie toutefois l’ADN


Le quartier du Limmatfeld, avec sa tour Limmat Tower haute de 80 mètres, s’est développé dans les années 2002 à 2015 à Dietikon, près de Zurich.


de l’entreprise à cette époque: l’activité de construction, son cœur de métier depuis de longues années, est cédée à Anliker Bauunternehmung au printemps 2008. Halter Développements constituera dorénavant un secteur indépendant au sein de l’entreprise, spécialisée dans la promotion immobilière et le développement à long terme de sites et de centres de grande envergure.

132 HALTER SA

EXPANSION DANS TOUTE LA SUISSE

Halter SA développe de vastes concepts d’utilisation et planifie des zones dans le cadre de procédures coopératives, notamment dans la vallée de la Limmat, un paysage urbanisé typique qui subit une forte pression de croissance et dispose de structures de planification et de gestion décentralisées. A Schlieren et Dietikon, Halter devient un moteur des processus de planification urbanistique, en étroite collaboration avec les acteurs politiques et économiques. Des quartiers résidentiels et des espaces publics densifiés, remplissant une fonction de centre urbain et aux voies de circulation délestées, s’érigent hardiment sur d’anciennes friches industrielles. En 2014, l’initiative Limmatstadt lancée par Halter permet à la région d’obtenir une propre organisation professionnelle largement étayée pour la promotion économique. Avec le nouveau millénaire, l’extension des infrastructures et la promotion économique dans tous les centres du pays offrent des occasions de croissance attrayantes à l’entreprise. A partir de 2004, ses activités franchissent les frontières du canton de Zurich. Avec des projets prestigieux comme la nouvelle Sportarena Allmend à Lucerne, la Maison des religions sur la Place de l’Europe à Berne et la reconversion du Transitlager sur le site de Dreispitz à Bâle, Halter est maintenant présente dans toute la Suisse et, à partir de 2014, ouvre des bureaux à Berne, Lucerne, Bâle et Lausanne. La mue des activités commerciales reflète en fin de compte le passage de la société industrielle à la société de services, qui représente la grande tendance sociétale du XXe siècle finissant. Halter a toujours été prête à développer les compétences requises, ou à intégrer le savoir-faire dans sa propre entreprise afin d’assurer la pérennité de ses services – comme récemment avec l’acquisition d’une participation majoritaire de Raumgleiter AG, prestataire global dans le domaine numérique.

DES FONDATIONS POUR L’AVENIR

Réflexion entrepreneuriale, responsabilité envers les collaborateurs, engagement en faveur de la société et de l’environnement ainsi que capacité d’investissement et d’innovation sont autant de constantes de l’histoire centenaire de l’entreprise. Grâce à des achats de terrains avisés et au modèle d’affaires de construction propre, Wilhelm Halter, son fondateur, fournira, au cours de la première moitié du XXe siècle, une solide assise à cette entreprise familiale sur plusieurs générations. Jost Halter pilotera la société durant les phases d’essor et de récession de l’aprèsguerre avec volonté et esprit d’entreprise. Incarnant la troisième génération à la tête de l’entreprise, son fils, Balz Halter, réagira aux nouvelles conditions du marché et, avec clairvoyance et propension au risque, mènera l’entreprise de construction à la féconde croisée des chemins entre développement et réalisation. Aujourd’hui, Halter SA, avec ses ambitions déclarées dans le domaine de la numérisation, fait figure de pionnière du développement de sites et est perçue comme une entreprise de premier plan dans le secteur suisse de l’immobilier. A l’occasion du centième anniversaire de Halter SA, une publication consacrée à l’histoire de l’entreprise va paraître, accompagnée d’un essai scientifique qui apporte un éclairage sur le développement urbain de Zurich à la même époque.


Du haut de ses 100 ans, Halter SA se tourne résolument vers l’avenir et saisit les chances qu’offre la numérisation. Cette dernière n’engendre pas uniquement des outils, des produits et des processus nouveaux, mais influe également sur la structure et la culture d’entreprise. De petites unités flexibles et responsables stimulent et soutiennent l’esprit d’entreprise, tant au sein des secteurs d’activités qu’en dehors, dans les régions.

133 HALTER SA

ANCIENNES VALEURS, NOUVEAUX MOYENS


«UNE ORGANISATION EN CELLULES ENTREPRENEURIALES.»

134 HALTER SA

Markus Mettler, CEO

Komplex: Halter SA fête ses 100 ans d’existence le 29 août 2018. Que représente cette date pour l’entreprise? Markus Mettler: Nous sommes évidemment fiers de la performance des trois générations de propriétaires. Mais cette date nous incite aussi à nous tourner vers l’avenir. L’engagement pour le futur de notre entreprise nous anime tout autant que son passé. L’an dernier, le domaine des prestations du Groupe Halter a été réorganisé. Quel a été l’élément déclencheur? Notre évaluation des chances et possibilités offertes par la numérisation. La nouvelle société Halter Immobilier SA, fondée début 2018, regroupe les domaines de prestations commercialisation et Facility Management (FM) stratégique, qui se sont bien établis ces dernières années et qui joueront un rôle encore plus important à l’avenir. Le domaine Service Development a été intégré au Business Development de Halter SA. Raumgleiter AG continue à jouer un rôle de premier plan en matière d’imagerie numérique, de modèles en 3D et de planification et construction numériques. Le positionnement clair de notre gamme de services apporte de nouvelles libertés stratégiques pour le développement futur et une plus grande marge de manœuvre dans la conception des modèles d’affaires et des produits destinés à nos clients. Halter Immobilier SA, Raumgleiter AG et Halter SA travaillent ainsi en étroite collaboration sur le marché suisse de l’immobilier, proposant chacune une offre spécifique et des compétences propres. Que signifie cette étape pour Halter SA? Depuis 2010, notre entreprise mise sur une grande continuité stratégique, dont les éléments clés sont

une croissance axée sur les projets de développement et une diversification en matière d’utilisations, de modèles d’affaires et de régions. Nous y restons fidèles. En termes de numérisation, le facteur vitesse joue un rôle toujours plus important. En réponse à cela, une organisation en cellules entrepreneuriales agiles nous permet d’assurer un bon réseautage; et pas uniquement avec Halter Immobilier SA et Raumgleiter AG, mais aussi avec d’autres entrepreneurs, planificateurs, partenaires, clients et investisseurs. Depuis bientôt deux ans, Halter dispose d’une participation majoritaire dans Raumgleiter. Que s’est-il passé depuis lors? Nous nous sommes renforcés au niveau du personnel et de la thématique. Depuis sa fondation il y a environ seize ans, Raumgleiter s’est fait un nom avec la visualisation architecturale. Ces deux dernières années, elle a étoffé sa vaste palette de produits dans les domaines de la réalité virtuelle et de la réalité augmentée, du design virtuel et de la construction. Et notre Decision Room – une salle de réunion dotée d’infrastructures multimédias – est devenue une véritable interface pour les développeurs de projet, investisseurs, maîtres d’ouvrage, propriétaires fonciers et planificateurs. Quel est l’impact de la numérisation sur le secteur de l’immobilier? La façon dont nous allons travailler à l’avenir va radicalement changer. C’est surtout le cas pour le secteur immobilier. Le cœur de notre métier demeure inchangé, puisqu’il s’agit toujours d’utilisations, d’emplacements, d’architecture et d’urbanisme dans le contexte de la durabilité économique, écologique et sociétale. En revanche, les processus dans les phases de développement, de planification, de réalisation et d’exploitation sont entièrement révisés. Dans le processus habituel de planification et de construction, la quantité d’informations ne cesse d’augmenter en cours de projet. Jusqu’ici, les responsables de chaque phase du projet devaient prendre des décisions en se basant sur des informations souvent incomplètes. La numérisation permet d’y remédier. Nous sommes désormais en mesure de générer très tôt un maximum de données et de les utiliser comme base décisionnelle. Pour l’heure, elles restent hélas encore trop souvent inexploitées. Il est difficile de trouver des modèles entrepreneuriaux qui structurent les informations et les utilisent de manière pertinente durant toutes les phases. Nous y travaillons d’arrache-pied.


L’ENTREPRISE Effectifs au 31.12.2017

200 collaboratrices et collaborateurs

Chiffre d’affaires 2017 CHF 500 – 600 millions

ADRESSES Siège Zurich

Halter AG, Hardturmstrasse 134, CH – 8005 Zurich, T +41 44 434 24 00

Bureau de Bâle

Halter AG, Freilager-Platz 4, CH – 4142 Münchenstein, T +41 61 404 46 40

Bureau de Berne

Halter AG, Europaplatz 1A, CH – 3008 Berne, T +41 31 925 91 91

Bureau de Lucerne

Halter AG, Zihlmattweg 46, CH – 6005 Lucerne, T +41 41 414 35 40

Bureau de Lausanne

Halter SA, Route de Berne 99, CH – 1010 Lausanne, T +41 21 310 13 00

CONSEIL D’ADMINISTRATION Balz Halter

Président du Conseil d’administration

Roger Dettwiler

Membre du Conseil d’administration

Urs Ernst

Membre du Conseil d’administration

Nicolas Iynedjian

Membre du Conseil d’administration

DIRECTION DU GROUPE Markus Mettler CEO

Thomas Bachmann CFO

Rolf Röthlisberger

Directeur Service juridique

Alex Valsecchi

Directeur Business Development des régions Zurich, Suisse orientale, Bâle et Suisse centrale

Herbert Zaugg

Directeur Business Development de la région Berne

Florian E. Revaz

Directeur Business Development de la région Suisse romande

Ede I. Andràskay

Directeur général Développements

Felix Hegetschweiler

Directeur général Prestations globales et Rénovations

www.halter.ch

135 HALTER SA

Depuis quatre ans, vous êtes membre du comité de l’association Développement Suisse. De quels thèmes vous occupez-vous dans cette fonction? Notre objectif est de façonner et d’améliorer les conditions-cadres pour le développement et la réalisation de projets. Ici aussi, les thèmes centraux sont l’aménagement du territoire, la politique énergétique, la numérisation et la cartographie des processus qui en découlent. La grande majorité des acteurs du marché assimile la construction à un gâteau que l’on peut «accroître» chaque année par le biais de normes et de règlements. La productivité de l’industrie en souffre. La densité réglementaire actuelle, à l’instar du domaine de l’énergie, est sans commune mesure avec son utilité. Les normes et dispositions concernent presque exclusivement les nouvelles constructions – soit entre 1 et 1,5% du parc immobilier suisse. De plus, les normes actuelles sont déjà bien meilleures qu’il y a trente ou quarante ans. Bref: les coûts de construction augmentent et l’effet en matière d’efficacité énergétique est proche de zéro. La situation est identique dans le domaine de la protection des monuments, du paysage et du patrimoine. Au regard du nombre d’objets inscrits dans l’Inventaire des sites d’importance nationale à protéger en Suisse (ISOS), on se demande comment endiguer cette tendance à privilégier exagérément les anciennes constructions au détriment des nouveaux développements et de l’innovation. Comment voyez-vous le développement du marché immobilier dans un avenir proche? Ce sera passionnant. D’une part, la numérisation commence lentement mais sûrement à influer sur les modèles commerciaux; d’autre part, nous observons un fléchissement général du côté de la demande. Les deux évolutions vont constituer un facteur d’ajustement du marché, en termes de production et de bénéfices. Nous devons donc encore sensiblement accroître la qualité des produits et des processus.


«NOUS ENTRETENONS UN RÉSEAU RELATIONNEL PERSONNEL.»

136 HALTER SA — BUSINESS DEVELOPMENT

Alex Valsecchi, directeur Business Development des régions Zurich, Suisse orientale, Bâle et Suisse centrale

Komplex: Que propose le secteur Business Development de Halter aux clients? Alex Valsecchi: Le Business Development est souvent leur premier interlocuteur et il répond donc à des besoins très divers: certains clients souhaitent vendre leur terrain, d’autres envisagent de le développer en partenariat et d’atteindre de meilleurs résultats de vente dans le cadre d’un désinvestissement associé à une offre ET; d’autres encore sont à la recherche d’un partenaire de développement fiable qui assume les risques très en amont et offre une sécurité en termes de coûts. Notre tâche principale consiste à évaluer les immeubles et les terrains à fort potentiel de développement et à élaborer des visions adéquates, toujours en combinaison avec un business case concret. Nous pouvons déterminer les paramètres économiques, comme les objectifs de coûts et de revenus, sans grands efforts de planification, ce qui nous permet de jeter les bases des décisions d’investissement stratégiques de nos clients et de nos propres investissements. Si je m’adresse à Halter en tant que propriétaire foncier, que se passe-t-il? D’abord, nous analysons le marché local et estimons la situation future au niveau de l’offre. Nous identifions la demande potentielle à l’endroit considéré ainsi que la disposition à payer des locataires et des acheteurs. L’analyse du site qui suit sert à évaluer les groupes cibles les plus pertinents et la forme sous laquelle un projet peut être mis en œuvre de façon attrayante sur le plan urbanistique et conforme au droit de superficie. Nous utilisons pour ce faire des outils numériques afin de créer des visualisations et de

déterminer les quantités nécessaires. Sur cette base, nous estimons les coûts d’investissement et les rendements. Si l’analyse conclut à une possible plusvalue, nous proposons à nos clients de conclure un accord de collaboration avec Halter Développements, Halter Prestations globales ou Halter Rénovations comme partenaire de développement et de réalisation. En cas de collaboration partenariale, il nous importe que les deux parties puissent profiter de la plus-value de manière transparente et équitable. Décrivez-nous la suite du déroulement du projet. Pour les projets plus complexes, nous établissons la vision et le modèle d’affaires en une à quatre semaines en moyenne. Ensuite, nous élaborons ensemble les contrats, de la sécurisation de terrains à l’achat d’entreprises et des accords de développement aux contrats ET. Avec la signature, l’unité concernée de Halter prend en charge la mise en œuvre de la vision. Nos voies décisionnelles sont courtes et, en notre qualité d’entreprise familiale active dans toute la Suisse et gérée par ses propriétaires, nous pouvons aussi acquérir directement des biens résidentiels, contrairement aux concurrents dont la structure de propriété est internationale. Vous proposez aussi des développements immobiliers sur mandat: comment se déroule la collaboration dans ce cas? Dans une première phase, une collaboration sous forme de mandat est également possible. Toutefois, Halter n’est pas un conseiller, mais un partenaire suivant une approche entrepreneuriale. Dans le cadre d’une relation de mandat, nous analysons le portefeuille du client et fournissons des prestations de développement. Nous soumettons aussi au client un objectif de coûts ferme comme base pour la suite de la coopération, afin de souligner que la plus-value indiquée dans le business case est réaliste. Les évaluations classiques de coûts dans les premières phases avec une exactitude d’environ 25% sont inutiles. Le marché immobilier suisse reste très régional. Comment relevez-vous ce défi? Pour garantir la proximité avec le marché et entretenir un réseau relationnel personnel, il faut des collaborateurs ancrés à l’échelle locale. Le Business Development est donc organisé de façon décentralisée. Avec Herbert Zaugg (région Berne), Raphael Strub (régions Bâle et Suisse centrale), Florian Revaz et Olivier Thomas (Suisse romande) ainsi que Simon Schmid (régions Zurich et Suisse orientale),


INVESTMENT & ACQUISITION Simon Schmid

Directeur Business Development des régions Zurich et Suisse orientale

Florian E. Revaz

Directeur Business Development de la région Suisse romande, membre de la Direction du groupe

Raphael Strub

Directeur Business Development des régions Bâle et Suisse centrale

Olivier Thomas

Directeur Business Development de la région Arc lémanique

Alex Valsecchi

Directeur Business Development des régions Zurich, Suisse orientale, Bâle et Suisse centrale, membre de la Direction du groupe

Herbert Zaugg

Directeur Business Development de la région Berne, membre de la Direction du groupe

137 HALTER SA — BUSINESS DEVELOPMENT

nous disposons d’un excellent réseau local d’interlocuteurs et de partenaires de négociation dont profitent nos clients. Le Business Development au sens strict signifie également le développement des affaires ou de l’entreprise. Quelles tâches assumez-vous dans ce domaine? Nous initions et mettons en œuvre des projets stratégiques à l’échelle de l’entreprise, en collaboration avec notre CEO et les directeurs généraux des autres unités. Actuellement, nous travaillons d’arrache-pied à la numérisation. Nous appliquons d’ores et déjà les nouveaux processus correspondants dans plusieurs projets pilotes, pour assurer notre succès économique et celui de nos clients à long terme. Je citerai aussi les «cerveaux» Halter, notre programme d’échange de savoir-faire interne pour la promotion des collaborateurs. C’est également sous cette étiquette que nous avons lancé il y a trois ans notre Trainee Program, qui permet à des diplômés talentueux de grandes écoles de faire leurs premiers pas dans le développement immobilier. Le thème de l’innovation est central chez Halter SA. A quoi le remarque-t-on dans votre activité? Nous essayons d’identifier les tendances et d’anticiper les changements de la demande qui y sont liés. Le produit MOVEment que nous avons développé en est un exemple. Ce concept d’habitation flexible, qui repose sur l’idée d’Elastic Living de l’architecte Angelo Roventa, répond aux besoins des «nomades modernes» et du logement urbain sur de très petites surfaces. De leur côté, mes collègues de Berne ont prouvé avec l’initiative «Wir sind Stadtgarten» que nos approches de logements à prix abordable conçues il y a fort longtemps fonctionnent également dans la pratique.


«PRESTATAIRE GLOBAL – UN MODÈLE TRÈS APPRÉCIÉ.»

138 HALTER SA — PRESTATIONS GLOBALES

Maik Neuhaus, directeur Développement et Acquisition, directeur général Prestations globales à partir de fin 2018

Komplex: Qu’est-ce qui a changé depuis le lancement du modèle du prestataire global, il y a cinq ans environ? Maik Neuhaus: Le modèle du prestataire global, intégrateur et transparent, est également devenu plus partenarial, et amène à de meilleurs résultats dans l’ensemble. Mais cela entraîne aussi de considérables changements par rapport aux modèles usuels de collaboration, traditionnels et séquentiels – sur les plans stratégique, structurel et, tout particulièrement, culturel. Nous avons aussi noté une forte hausse de l’acceptation et de la demande ces derniers mois. L’une des raisons est certainement que nous avons réalisé avec grand succès plusieurs projets avec le modèle de prestataire global au cours des années passées, et pu convaincre les maîtres d’ouvrage de ses avantages. En outre, la numérisation du secteur a, de toute évidence, des effets positifs qui ont favorisé l’établissement rapide de notre modèle d’affaires après son introduction. Où se situe concrètement la valeur ajoutée pour les clients? Pour les clients, la valeur ajoutée décisive est que les objectifs définis au début sont réalisés de manière efficace, effective et dans le respect absolu des coûts, de la qualité et des délais. Avec les modèles conventionnels, la phase de développement équivaut trop souvent pour le mandant à voler sans visibilité: des imprécisions allant jusqu’à 20% sont la norme pour les surfaces de rendement, les contre-valeurs des prestations et les coûts. Mesures supplémentaires avides en ressources, participants au projet frustrés et résultats décevants sont alors programmés. Aujourd’hui,

nous élaborons, bien avant la planification, des modèles numériques – une sorte de business case virtuel – pour affiner ensuite la définition du produit. Cela permet de prendre très tôt des décisions appropriées sur le plan stratégique. Quel a été le principal succès de Halter Prestations globales l’an dernier? Nous avons mené à bien de nombreux projets passionnants, petits et grands. Mais les remises du Mall of Switzerland à Ebikon et de l’Ambassador House à Opfikon ont certainement constitué des moments phares. Nous avons pu répondre aux attentes élevées grâce à l’engagement professionnel et sans relâche des équipes de projet respectives. Et les autres collaborateurs ont également géré avec grand succès les divers projets en cours, laissant à la direction le loisir de s’occuper des questions vraiment décisives. Je suis par ailleurs ravi de l’évolution de notre bureau de Lausanne, le plus récent. Nous avons pu y mettre en place une équipe d’experts de haute volée et implanter très efficacement notre stratégie ces derniers mois. Nous sommes ainsi déjà très bien positionnés sur le marché. Vous reprendrez la direction de l’unité de Felix Hegetschweiler, fin 2018. Qu’attendez-vous de votre nouvelle fonction? Je m’engage depuis mes débuts chez Halter SA, il y a dix ans, pour le succès durable de nos projets, de nos clients et de notre entreprise. D’abord comme chef de projet, aujourd’hui en tant que directeur Développement et Acquisition et suppléant de Felix Hegetschweiler. Pouvoir assumer à l’avenir le rôle de directeur général m’honore et me réjouit. Et grâce à la transition progressive, même si les profils personnels de Felix Hegetschweiler et le mien sont différents, rien ne changera pour les collaborateurs, ni pour nos clients et partenaires. Nous nous concentrons avec conviction depuis cinq ans sur le modèle de prestataire global et poursuivrons cette stratégie de manière conséquente.


L’UNITÉ Effectifs au 31.12.2017

85 collaboratrices et collaborateurs

Activité

Développement de projets avec des investisseurs, concours de prestataire global, transformations /assainissements, mandats ET

Segments de marché

Bâtiments de services, commerciaux, industriels et d’infrastructure, bâtiments d’habitation, écoles, centres commerciaux

Région de marché

Villes et agglomérations en Suisse alémanique et en Suisse romande

AMRIETPARK, BRANDSTRASSE 21, SCHLIEREN Mandant

Helvetia Compagnie Suisse d’Assurances sur la Vie, Bâle

Architecture

Gmür & Geschwentner Architekten AG, Zurich

Usage

Logements, commerces

Réalisation

AHORNPARK, BÄTTERKINDEN Mandant

Senevita AG, Muri près de Berne / divers privés

Architecture

Rykart Architekten AG, Liebefeld

Usage

Centre pour personnes âgées, logements, commerces

Réalisation

De mai 2019 à mai 2021

De janvier 2018 à mars 2020

Le projet

www.amrietpark.ch

DIRECTION Felix Hegetschweiler

Directeur général Prestations globales

Frédéric Boy

Andreas Dittli

Directeur Réalisation

Diego Frey

Directeur Réalisation

Theo Fahrni

Directeur Réalisation

Philip Kiefer

Directeur Réalisation

Maik Neuhaus

Directeur Développement et Acquisition

Anna von Sydow-Blumberg Directrice Engineering

Jakob N. B. Zophoniasson Directeur Réalisation

L’ensemble Brandstrasse 21, situé dans la zone Geistlich, au nord de la gare de Schlieren, accueillera 202 logements locatifs et environ 2000 mètres carrés de surfaces commerciales. Le corps de bâtiment comprend deux cours intérieures (l’une pour une zone de repos, l’autre pour un espace de jeu) ainsi qu’une piscine sur le toit, réservée aux locataires. Le nouveau quartier amRietpark à Schlieren inclut l’ancien site Färbi déjà développé par Halter SA, ainsi que le complexe du site Geistlich, situé à l’est de celui-ci. Ce dernier accueillera ces prochaines années, sur trois parcelles, une offre attrayante de logements locatifs et de surfaces commerciales. L’ensemble du complexe sera construit quasi simultanément, et son achèvement est prévu pour 2020.

Dans une zone très bien desservie, directement en face de la gare, le projet Ahornpark à Bätterkinden donnera naissance à un centre pour personnes âgées et six immeubles collectifs. Comprenant 40 unités de soins, 49 logements pour personnes âgées, 43 logements locatifs ainsi qu’une petite surface commerciale, il inclut une surface de verdure ouverte et sera idéalement situé pour les pendulaires, soit à 10 minutes de Soleure et à 30 minutes de Berne. Le projet a été développé par Halter SA en collaboration avec un propriétaire foncier privé. La construction des bâtiments de trois étages devrait démarrer au printemps 2019 et durer deux ans.

139 HALTER SA — PRESTATIONS GLOBALES

Directeur Réalisation


FLUX EAWAG, DÜBENDORF

CITYGATE, BÂLE

HÔTEL MOXY, LAUSANNE

Mandant

Mandant

Mandant

Eawag (Empa Dübendorf)

Architecture

fsp Architekten AG, Spreitenbach

Usage

Patrimonium Asset Management, Baar (parcelle A) / Patrimonium Swiss Real Estate Fund, Baar (parcelle B)

Architecture

Immeuble de bureaux et de laboratoires

Morger Partner Architekten, Bâle (parcelle A) /  SSA Architekten AG, Bâle (parcelle B)

Réalisation

Usage

Prévue de septembre 2018 à juillet 2019

Logements, commerces, hôtel

Réalisation

LO immeubles SA, Lausanne / Mobimo Management SA, Lausanne

Architecture

Localarchitecture Sàrl, Lausanne

Usage Hôtel

Réalisation

De juin 2018 à décembre 2019

140 HALTER SA — PRESTATIONS GLOBALES

De mai 2011 à mai 2020

Le site de l’Empa à Dübendorf donnera naissance à l’immeuble de bureaux et de laboratoires FLUX. Issu d’un concours de prestataires globaux en deux phases, le bâtiment séduit par une allure compacte et son plan clairement structuré, d’où de faibles coûts de fabrication et d’exploitation et des procédures efficaces. Il a été développé avec le BIM, de sorte qu’une maquette numérique du bâtiment était déjà disponible durant la phase de conception. Cette méthode réduit les conflits et autorise de meilleures décisions, plus précoces, une nette amélioration d’efficience et une réduction des coûts de 15% par rapport à la concurrence.

C’est en 2001 qu’ont débuté les travaux de planification en vue de la réaffectation de la zone industrielle située à l’est de la gare CFF de Bâle, vouée jusqu’ici à la transformation du lait. Diverses réflexions et une analyse de marché ont donné la priorité à un développement dans le domaine des services et de l’habitat. Deux des quatre terrains constructibles que comprend la zone CityGate ont déjà été réalisés (terrains C et D). La parcelle A donnera naissance à un immeuble de 10 étages, doté de 117 logements locatifs et de surfaces commerciales. La parcelle B accueillera un bâtiment résidentiel et commercial de 12 étages, comprenant 78 appartements et un hôtel de 137 chambres.

Le maître d’ouvrage construira sur la place du Flon un hôtel Moxy de 113 chambres sur quatre étages. Le nouveau format de la chaîne Marriott proposera diverses zones publiques au rez-dechaussée ainsi qu’un lobby, une réception, des salles de réunion et un lounge avec bar. Outre les locaux techniques et un entrepôt, l’immeuble comprendra, sur deux étages en sous-sol, un studio d’enregistrement, une zone fitness et une salle de repos pour le personnel. Le bâtiment sera relié aux immeubles voisins afin d’assurer les voies d’évacuation et les issues de secours.


HÔTEL DE SOINS, SUTZ-LATTRIGEN Mandant

Impact Immobilien AG, Berne

Architecture

kpa architekten Bern ag, Berne

Usage

Hôtel de soins avec offre gastronomique

Réalisation

De février 2018 à juin 2019

HUEBERGASS, BERNE Mandant

Coopérative d’habitation «Wir sind Stadtgarten»

TÖSSFELDSTRASSE, WINTERTHOUR Mandant

Architecture

Caisse de pension lucernoise (LUPK), Lucerne

Usage

KilgaPopp Architekten AG, Winterthour

Réalisation

Logements, commerces

Le projet

D’avril 2018 à septembre 2019

GWJ Architektur AG, Berne Logements De mars 2019 à décembre 2020

Architecture Usage

Réalisation

L’hôtel de soins de Sutz-Lattrigen, au bord du lac de Bienne, sera constitué de deux bâtiments de forme ovale reliés l’un à l’autre. Ces immeubles de trois étages avec attique s’intégreront harmonieusement à l’environnement rural. La façade en bois d’aspect grisé, ornée d’une couronne de balcons, confère au projet sa marque caractéristique. Le concept de soins novateur comprendra des offres de soins stationnaires, temporaires comme de longue durée, et permettra aux personnes âgées résidentes de mener une vie indépendante et adaptée aux besoins individuels. Le concept prévoit 44 unités de soins, réparties en trois groupes de logements, 16 studios pour soins aigus, soins de transition ou séjours de courte durée, 14 appartements avec aide et soins à domicile ainsi qu’un café et un restaurant publics.

Ce complexe du quartier Holligen à Berne résulte d’un concours d’investisseurs et de projets primé par la ville de Berne. L’aménagement, comprenant 103 appartements au total, sera principalement, mais pas exclusivement, destiné aux familles, avec des ateliers habitables et des appartements en cluster. Tous les logements seront orientés vers l’allée centrale du nouvel ensemble Huebergass, constituant le cœur social du complexe. Le projet est explicitement conçu dans une optique d’utilité publique et axé sur des loyers fixés sur la base des coûts, conformément aux principes de l’Office fédéral du logement.

Cette parcelle en friche à WinterthourTöss, entre la Tössfeldstrasse et les voies ferroviaires, donnera naissance à une construction comprenant 49 petits logements locatifs et environ 530 mètres carrés de surfaces commerciales. Le bâtiment se distinguera par ses quatre faces caractéristiques: vitrages au sud, gradins et terrasses jardinées au nord, route d’accès à l’est et accès à la place de la gare à l’ouest. Une place publique très accueillante viendra occuper l’espace entre la façade avant du bâtiment de la gare et la nouvelle construction. L’ensemble bénéficiera d’une situation centrale, dans la zone urbaine Winterthour-Töss en plein essor et très bien desservie. Ces petits logements à proximité de la gare constitueront en outre un complément bienvenu à l’offre d’appartements dans la région.

141 HALTER SA — PRESTATIONS GLOBALES

www.wir-sind-stadtgarten.ch


«L’EXTENSION DE NOTRE OFFRE EST À L’ORDRE DU JOUR.»

142 HALTER SA — RÉNOVATIONS

Felix Hegetschweiler, directeur général Rénovations

Komplex: Comment l’unité Halter Rénovations, encore toute récente, s’est-elle imposée face à la concurrence ces deux dernières années? Felix Hegetschweiler: L’expérience d’une bonne vingtaine d’années de Daniel Handschin, directeur Rénovations, dans ce domaine très spécifique, est absolument décisive. Il est à la tête d’une forte équipe à laquelle les maîtres d’ouvrage tant privés qu’institutionnels font confiance – pour sa compétence professionnelle, mais aussi pour la grande transparence que nous pratiquons dans la collaboration avec nos clients. Un exemple concret: lorsque nous recevons une demande de transformation d’un bien, nous commençons toujours par élaborer un devis négociable, en lieu et place d’une offre à caractère contraignant. Nous fixons ensuite les modalités précises, conjointement avec le maître d’ouvrage, et voyons quel type de contrat convient le mieux à l’exécution. Quel est le principal potentiel de développement dans votre secteur? L’extension de notre gamme de services offre certainement un grand potentiel. Le diagnostic primaire de bâtiments pour les maîtres d’ouvrage en est un bon exemple. C’est en améliorant constamment nos prestations que nous accroîtrons la pénétration du marché par la nouvelle unité. Notre portefeuille grandissant de projets de référence, comme l’Ambassador House à Opfikon, favorise aussi cette évolution. Halter Rénovations veut gagner en importance non seulement à Zurich, mais dans toute la Suisse, car à moyen terme, nous voulons faire partie des entreprises leader dans ce domaine. Je n’attends pas de changements majeurs de ce marché, en dépit du retournement annoncé des taux d’intérêt. Par

expérience, nous savons que le marché de la rénovation est peu sujet aux fluctuations conjoncturelles. Et comme les projets d’assainissement sont souvent plus complexes que de nouvelles constructions, les approches pour offrir une solution judicieuse à nos clients ne manquent pas, et ce, indépendamment de la conjoncture. Dans quelle mesure la numérisation influence-t-elle vos affaires? La numérisation est déjà présente sous différentes formes dans l’unité Rénovations: d’un simple clic, nous pouvons par exemple informer nos partenaires de projet de certains processus ou de modifications de plans. Mais elle offre un potentiel plus élevé encore en matière d’amélioration des services à la clientèle. Nous avons ainsi lancé récemment un calculateur de coûts d’assainissement en ligne, qui permet aux propriétaires de déterminer très simplement les coûts de rénovation d’un immeuble. A l’avenir, des processus d’achat numérisés nous aideront à réaliser des appels d’offres de manière centralisée et à trouver, pratiquement sous 24 heures, des mandataires appropriés. Nous voulons aussi exploiter entièrement les possibilités du Building Information Modeling avec notre modèle d’affaires. Et nous pourrons probablement intégrer sous peu le Facility Management dans la planification, grâce aux données dont nous disposons maintenant sur les immeubles avec le BIM. Vous céderez votre rôle de directeur général de Halter Prestations globales à Maik Neuhaus fin 2018. Comment se déroulera ce changement? La transition se fera progressivement. Je crois fermement que ce passage de témoin accroîtra encore la dynamique au sein de l’unité Prestations globales et qu’il en résultera une valeur ajoutée pour toutes les parties prenantes. Maik Neuhaus est la personne idéale pour exercer ce rôle et mettre des accents sur le marché, avec son équipe compétente et motivée. Quant à moi, c’est avec fierté et une certaine nostalgie que je pense aux succès de ces dernières années. Et bien sûr, je me réjouis de pouvoir me concentrer entièrement, à l’avenir, sur les besoins de l’unité Rénovations.


L’UNITÉ

KANZLEISTRASSE, ZURICH

ELYPS, BÂLE

Effectifs au 31.12.2017

Activité

Activité

Activité

Mandant

Mandant

Usage

Usage

Réalisation

Réalisation

L’immeuble d’exploitation et de bureaux de la Fondation pour personnes handicapées St. Jakob se trouve au centre du 4e arrondissement de Zurich. Au printemps 2018, la Fondation a emménagé dans un nouvel immeuble administratif à la Viaduktstrasse afin d’offrir un environnement de travail moderne à ses plus de 400 collaborateurs et de rénover entièrement son siège historique de la Kanzleistrasse. Il est prévu de transformer ce bâtiment en un immeuble de rendement accueillant 22 logements, en l’espace de treize mois environ. Une offre de restauration et des surfaces dédiées à la vente viendront compléter, au rez-de-chaussée, de vastes surfaces commerciales, flexibles et modulables. L’association précoce de Halter SA au projet de construction par le maître d’ouvrage a permis à celui-ci de bénéficier de différentes optimisations dès la phase d’élaboration du projet.

L’immeuble Elyps se trouve dans le quartier Klybeck à Bâle, l’une des plus grandes zones de développement urbain de Suisse. Sa mise en œuvre, qui s’étendra sur plusieurs années, est assurée en commun par les propriétaires, BASF et Novartis, et les autorités du canton. Elle débutera avec le changement d’affectation et l’assainissement total de cet ancien bâtiment de bureaux, à la Klybeckstrasse 190, utilisé à titre transitoire par Projekt Interim. La reconversion de l’immeuble de cinq étages et l’ajout d’un étage en attique permettront de créer 80 logements et 280 mètres carrés de surfaces commerciales.

30 collaboratrices et collaborateurs Transformations, rénovations, assainissements totaux, surélévations, investissements dans des immeubles à rénover

Segments de marché

Bâtiments de services et commerciaux, bâtiments d’habitation, écoles, centres commerciaux

Transformation et assainissement Fondation St. Jakob, Zurich Logements, commerces, vente D’avril 2018 à avril 2019

Changement d’affectation / assainissement total Grossenbacher & Früh AG, Wallisellen Logements, commerces De juin 2018 à août 2019

Région de marché

Villes et agglomérations en Suisse alémanique et en Suisse romande

DIRECTION Felix Hegetschweiler

Directeur général Rénovations

Daniel Handschin

Directeur Rénovations

Christian Ulrich Marcel Weber

Directeur Rénovations

Andreas Wüthrich

Directeur Service de construction

Frédéric Boy

Directeur Rénovations

143 HALTER SA — RÉNOVATIONS

Directeur Rénovations


KARSTLERNSTRASSE, ZURICH Activité

Assainissement total

SCHWENDISTUTZ / FREIBURGSTRASSE, NIEDERWANGEN

ALIMENTATION ÉLECTRIQUE DE SECOURS, ZURICH

Activité

Activité

Mandant

Mandant

Mandant

Assainissement total

Usage

Fondation de placement Credit Suisse, Zurich, représentée par Wincasa AG, Zurich

Fondation de placement Helvetia, Bâle Logements

Réalisation

De mars 2018 à décembre 2018

Usage

144 HALTER SA — RÉNOVATIONS

Ville de Zurich, Service des eaux, Zurich

Usage

Logements

Bâtiment d’exploitation de l’approvisionnement électrique de secours

Réalisation

Réalisation

De mars 2018 à novembre 2018

Ce double immeuble d’habitation, sis à proximité de l’arrêt de tram Farbhof, à Zurich-Altstetten, va être assaini et surélevé. Les travaux se déroulent sans interruption de la location et à un rythme hebdomadaire pour les cuisines/salles de bain. Les 51 unités de logement initiales donneront naissance à 48 nouveaux appartements, dont l’agencement accroîtra notablement la qualité d’habitation. Huit logements en attique dotés d’une terrasse seront en outre réalisés, moyennant une surélévation du toit. A l’avenir, l’immeuble sera accessible aux personnes à mobilité réduite, grâce à l’intégration d’un ascenseur. La transformation comprend aussi l’assainissement énergétique de l’enveloppe du bâtiment, ce qui en améliorera l’efficacité énergétique et réduira les frais d’entretien.

Transformation et assainissement

Il est prévu d’assainir complètement ces deux immeubles âgés d’une soixantaine d’années. Comme la disposition des pièces ne sera pas modifiée, les unités de logement resteront au nombre de 44. Seules les cuisines et les salles de bain seront rénovées, alors que les deux bâtiments se verront dotés d’une façade à isolation thermique, de fenêtres neuves et de nouvelles installations techniques. Une installation photovoltaïque sur le toit produira du courant. La moitié des unités de logement resteront occupées pendant l’assainissement, ce qui exigera une logistique particulière de la part de la direction du projet et de la gérance.

De janvier 2017 à septembre 2017

L’approvisionnement de la ville de Zurich en eau potable est un besoin élémentaire de la population. Les deux alimentations électriques de secours assurant cet approvisionnement dataient des années 1970 et ont été remplacées par quatre installations, plus efficaces et performantes. L’assainissement a demandé une transformation totale de l’immeuble d’exploitation, à l’intérieur et à l’extérieur, et le remplacement des installations électriques de secours, alimentées au diesel, et de leurs groupes auxiliaires. Les tableaux de commande ont aussi été renouvelés et une entrée de courant redondante a été mise en place. Le défi a été de coordonner ces projets parallèles, en respectant les exigences qualitatives et temporelles. Les installations ont été mises en service le 20 septembre 2017.


TALACKER, ZURICH

ZWINGERSTRASSE, BÂLE

TULPENWEG, KÖNIZ

Activité

Activité

Activité

Mandant

Mandant

Mandant

Usage

Usage

Usage

Réalisation

Réalisation

Réalisation

L’immeuble commercial Talgarten conçu par l’architecte Roland Rohn a été bâti en 1952 au centre de Zurich. Il est classé dans l’inventaire des biens artistiques et culturels de la ville. Sa rénovation sera menée à bien dans le cadre de ce projet de construction portant sur la reconversion de l’immeuble de bureaux Talacker 42 en premier hôtel citizenM de Suisse. Le développement et la réalisation seront assurés en étroite coopération avec l’exploitant hôtelier néerlandais, et tiendront compte de l’importance de ce patrimoine culturel bâti. Les clients de l’hôtel bénéficieront d’un aménagement intérieur innovant et de grande qualité, avec 160 chambres d’hôtel attrayantes, de grandes salles de conférence et de réunion, ainsi qu’un bar lounge.

L’immeuble à assainir se trouve dans le quartier d’habitation Gundeldingen, au sud de la gare CFF de Bâle. Ce bâtiment bien conservé doit être transformé et modernisé, car ses équipements et installations sont en fin de vie. De nombreuses mesures seront réalisées à ce titre: démolition et élimination appropriée des substances nocives, renouvellement des installations sanitaires, remplacement des cuisines, salles de bain, portes et installations de boîtes aux lettres, rénovation du toit plat et des revêtements de sol, remplacement du portail et de l’aération du garage, de même qu’enrobage et isolation thermique des plafonds au sous-sol.

Les bureaux et l’ancienne résidence pour personnes âgées du centre de soins Tilia, situé dans un environnement très calme à Köniz, sera entièrement assaini. Treize logements remplaceront les chambres de soins. L’immeuble et la technique du bâtiment seront entièrement assainis. La façade sera nettoyée et repeinte. La mise en place de nouveaux corps de chauffage et de nouvelles fenêtres plus performantes énergétiquement permettra de réduire les frais d’entretien. Des bureaux seront installés à la fin des travaux au rez-de-chaussée pour l’ancien locataire, le centre de soins Tilia. Le bâtiment rénové et modernisé sera remis au maître d’ouvrage en septembre 2018.

Balintra AG, Bâle, représentée par UBS Fund Management (Switzerland) AG, Bâle Hôtel

De février 2018 à juillet 2019

Assainissement Caisse de pension Valora, Muttenz, représentée par VERIT Immobilier SA, Zurich Logements De juin 2018 à novembre 2018

Transformation et assainissement Caisse de pension de la Banque Cantonale Bernoise (BCBE), Berne Logements, bureaux De février 2018 à septembre 2018

145 HALTER SA — RÉNOVATIONS

Changement d’affectation


«L’ART CONSISTE À ÉQUILIBRER LES INTÉRÊTS EN JEU.»

146 HALTER SA — DÉVELOPPEMENTS

Ede I. Andràskay, directeur général Développements

Komplex: L’unité Halter Développements a une dizaine d’années. Quelle est votre orientation pour l’avenir? Ede I. Andràskay: Nous devons absolument conserver agilité et force de frappe, qui ont fait notre succès au départ. Notre unité a connu une forte croissance, et le grand défi est de maintenir l’esprit qui nous anime dans une organisation bien plus grande. Nos collaboratrices et collaborateurs visent toujours les meilleurs résultats dans leurs projets, et nous leur donnons les moyens d’assumer cette responsabilité. Pour cela, nous n’avons pas besoin d’une direction nombreuse qui, par nature, ralentit les processus. Mon suppléant Andreas Campi assumera à l’avenir de telles tâches de direction à mes côtés, au sein d’une organisation allégée, dont le principal objectif réside dans une efficacité maximale au niveau des projets. Notre équipe est prête. En résumé, comment décririez-vous l’exercice 2017? Il a été marqué par de nombreuses réalisations et réussites, mais l’achèvement du projet Wohnen am Ebisquare nous a particulièrement réjouis. L’évolution de nos projets en Suisse romande est aussi source de satisfaction: le permis de construire pour le projet Fonderie à Fribourg est enfin entré en force, après une procédure ardue. Avec les projets Cœur de Cité à Martigny et Les Terrasses Volantes à Saint-Blaise, nous sommes désormais bien ancrés dans cette région. Le site vanBaerle à Münchenstein, près de Bâle, prend lui aussi une grande importance, tout spécialement parce qu’il s’agit d’un projet qui est issu, pour la première fois, d’un concours d’architecture numérique organisé par nos soins.

Quelle est votre appréciation de la situation sur le marché suisse de l’immobilier? Le champ de tension entre la pression toujours élevée des investisseurs institutionnels et une demande plutôt faiblissante pour l’habitat se maintient. Les investissements sont opérés avec beaucoup plus de retenue. Aujourd’hui, on veut être sûr de son affaire. Cela peut parfois mener à ce qu’un rendement brut de 2,5% dans la ville de Zurich soit préféré à un rendement de 5% en agglomération. Les besoins des clients finaux évoluent-ils, et comment? Oui, ils changent, mais ce n’est pas nouveau: le nombre des ménages à une personne ne cesse d’augmenter. Et la part de la population non active au sens traditionnel également. Voilà qui aura forcément des répercussions à long terme sur la manière dont nous vivrons et nous travaillerons. Halter s’engage régulièrement en faveur de sites importants, au long passé industriel et dont le développement s’annonce complexe. Quelles procédures conviennent particulièrement bien dans ce contexte? Nous avons souvent appliqué un modèle similaire, par exemple pour les projets Limmatfeld à Dietikon et amRietpark à Schlieren: commencer par élaborer, en étroite concertation avec la commune et les autorités, un concept urbanistique et architectural d’ensemble avec des architectes de renom. Cette approche a fait ses preuves. Mais l’avenir apportera de nouveau défis, surtout si l’on songe aux attentes accrues du public. Les procédures de codécision ne résolvent pas, à elles seules, tous les problèmes, et c’est bien notre tâche de les intégrer judicieusement dans la planification. Seule une soigneuse pesée des tous les intérêts – ceux des architectes, du planificateur, des autorités, du public, des investisseurs et de Halter supportant le risque entrepreneurial majeur – sera finalement gage de réussite.


L’UNITÉ

CŒUR DE CITÉ, MARTIGNY

Effectifs au 31.12.2017

Investissement

Activité

Architecture

CHF 27 millions

Usage

Blättler Dafflon Architekten AG, Zurich

Réalisation

Logements, restauration, vente

Le projet

2018 à 2020

35 collaboratrices et collaborateurs Développement et densification de centres-villes et de quartiers, changement d’affectation de friches industrielles et d’immeubles situés en ville, concours d’investisseurs

Segments de marché

Bureaux, services et administration, artisanat et industrie, habitat, hôtels, centres commerciaux, magasins spécialisés

Région de marché

env. CHF 66 millions GD Architectes SA, Neuchâtel Propriété par étages, 76 unités de logement 2018 à 2020

INDUSTRIEPLATZ, NEUHAUSEN AM RHEINFALL Investissement Architecture Usage

Réalisation

www.coeurdecite-martigny.ch

Villes et grands centres économiques en Suisse alémanique et en Suisse romande

DIRECTION Ede I. Andràskay

Directeur général Développements Directeur Développement, directeur général adjoint

Le projet Cœur de Cité sera réalisé sur un site marqué par l’histoire – celle des caves Orsat, qui font partie du paysage viticole valaisan depuis leur fondation, en 1874. Jouxtant immédiatement le centre historique, cet ensemble immobilier s’intégrera à merveille dans l’imagerie urbaine de Martigny. Cinq bâtiments comprenant 76 unités de logement au total et un garage souterrain de 250 places seront édifiés. Le complexe Cœur de Cité offrira une grande diversité de typologies, associée à une architecture haut de gamme.

C’est sur le site Industrieplatz à Neuhausen que Halter Développements planifie un complexe d’habitation posé sur un socle abritant des commerces (vente et restauration). Neuhausen am Rheinfall est une commune attrayante pour le tourisme mondial, mais qui offre également beaucoup comme place économique et lieu d’habitation. Uniques en leur genre, les espaces de détente et de loisirs du Rhin et du Randen sont à ses portes. Une offre de restauration variée, des écoles et une riche vie associative renforcent l’attrait de Neuhausen, et ce, pour des groupes cibles les plus divers.

147 HALTER SA — DÉVELOPPEMENTS

Andreas Campi


WALDHAUS NEUGUET, WALLISELLEN

BUCHSIGUET, HERZOGENBUCHSEE

Architecture

Investissement

Usage

Architecture

Ramser Schmid Architekten GmbH, Zurich Logements en propriété, hôtel, commerces, restauration

Réalisation 2016 à 2019

Le projet

www.waldhaus-neuguet.ch

CHF 80 millions

CENTRE DU VILLAGE, HIRZEL Investissement CHF 63 millions

Architecture

Aebi & Vincent Architectes SIA SA, Berne

Edelaar Mosayebi Inderbitzin Architekten AG, Zurich

Usage

Usage

Logements

Réalisation 2019 à 2021

Le projet

53 logements en propriété, 89 places dans le parking souterrain et 8 places de parc sous auvent

Réalisation 2020 à 2022

148 HALTER SA — DÉVELOPPEMENTS

www.buchsiguet.ch

Très bien desservi, l’immeuble Waldhaus NeuGuet est situé juste à côté de l’arrêt Neugut du train du Glattal, à Wallisellen. Le projet de construction comprend 14 étages. Au rez-de-chaussée, des magasins et des surfaces commerciales flanquent le hall de réception d’un hôtel, dont les 120 chambres se répartissent du premier au troisième étage, tandis que les étages restants accueillent 100 logements en propriété. Le pavillon sur la Seidenplatz propose des offres de restauration, de services et de commerces.

Le projet de construction Buchsiguet sera réalisé au nord-ouest d’Herzogenbuchsee. Englobant quelque 150 logements locatifs et en propriété avantageux, le Buchsiguet ne sera pas seulement une rencontre entre modernité et tradition, mais également entre différents styles de vie. Les logements proposés iront du fonctionnel 2,5 pièces au généreux 5,5 pièces, s’adressant aussi bien à des familles et à des couples qu’à des personnes seules, aux jeunes et à ceux qui le sont restés. Le lotissement se trouve à quelques minutes à pied du centre du village et de la gare. Ombragées par des arbres et abritant une fontaine, les cours intérieures deviendront sans conteste des lieux de rencontre appréciés.

A deux pas du centre du village de Hirzel sera réalisé un lotissement ambitieux sur le plan architectural, avec 53 logements en propriété. Bien adaptées aux familles et situées au-dessus de la limite du brouillard, les unités offriront une belle vue. Agrémentés de plantes et de matériaux issus de la région, les généreux espaces extérieurs seront aménagés de façon naturelle, de sorte que l’ensemble viendra s’insérer harmonieusement dans le paysage préservé, parsemé de majestueux tilleuls.


ATTISHOLZ-AREAL, RIEDHOLZ Investissement

Architecture

Architecture

env. CHF 200 millions A définir

Usage

Utilisation mixte, avec une proportion élevée de logements, de bureaux et de surfaces de vente pour le quartier

Réalisation 2021 à 2026

CHF 900 millions

Investissement CHF 185 millions

Burkhardt+Partner AG, Bâle / BA & P Borer Architektur & Partner AG, Langendorf

Architecture

Usage

Usage

Logements, bureaux et commerces, restauration et événements, art et galeries, formation et recherche

Réalisation 2018 à 2040

Le projet

www.attisholz-areal.ch

Recouvrant approximativement 22 000 mètres carrés, le site vanBaerle représente pour la commune de Münchenstein un élément essentiel du développement urbanistique et du changement d’affectation du site de Gstad-Est. Sa partie située au sud de la gare et à l’est des voies ferrées, à l’affectation jadis majoritairement industrielle, connaîtra d’importantes modifications structurelles ces prochaines années. Une utilisation mixte, avec une proportion élevée dédiée à l’habitat, est visée, pour un public cible largement diversifié. Des utilisations secondaires ouvertes au public trouveront surtout place aux rez-de-chaussée.

RHYTECH-QUARTIER, NEUHAUSEN AM RHEINFALL

Ces vingt-cinq prochaines années, le site industriel de l’usine de cellulose désaffectée d’Attisholz, avec ses 170 000 mètres carrés, va devenir un lieu de résidence et de travail vivant, accueillant aussi des événements sportifs et culturels. Son cadre pittoresque sur les rives de l’Aar et les imposants bâtiments industriels lui confèrent une identité propre, une réaffectation des constructions devant créer des espaces aux multiples typologies urbanistiques attrayantes, pour des utilisations exigeantes et à forte densité. Le développement par étapes a débuté en 2017 avec l’ouverture du site au public qui, autour d’un grand boulevard, bénéficiera d’offres culinaires et pourra se rendre aux manifestations culturelles organisées dans l’Attisholz-Arena.

Peter Märkli, Zurich Logements locatifs et en propriété, vente et restauration, bureaux, laboratoires

Réalisation 2018 à 2021

Le projet

www.rhytech-quartier.ch

Cet ancien site industriel se muera ces prochaines années en un quartier ouvert et vivant, aux offres multiples. Le projet de Peter Märkli prévoit de convertir l’ancienne halle centrale de production en surfaces dédiées à la vente et à la restauration. Deux tours et un immeuble en angle accueilleront en outre des appartements locatifs et en propriété. Nouvellement conçus, les aménagements extérieurs comprendront d’attrayantes surfaces vertes et des squares publics. Récemment soumise, la demande de permis de construire devrait assurer une mise en œuvre d’ici à 2021.

149 HALTER SA — DÉVELOPPEMENTS

SITE VANBAERLE, MÜNCHENSTEIN Investissement


FELSENAU, BERNE Investissement CHF 70 millions

ZENTRUM BÄREN, OSTERMUNDIGEN Investissement

Architecture

CHF 150 millions

Usage

Burkard Meyer Architekten, Baden

Réalisation

2200 m2 de commerces de détail / restaurants /  hôtel de 115 chambres, 2000 m2 de surfaces de bureaux et de services, 140 logements (serviced apartments, location, propriété par étages), 220 places de parc en intérieur

A définir

Logements (propriété et location) 2022 à 2025

Architecture Usage

HAMMERWERK, WORBLAUFEN Investissement CHF 66 millions

Architecture

Büro B Architekten AG, Berne

Usage

Logements (propriété et location)

Réalisation 2018 à 2020

Le projet

www.hammerwerk.ch

Réalisation 2018 à 2021

Le projet

150 HALTER SA — DÉVELOPPEMENTS

www.zentrumbären.ch

Un complexe immobilier sortira de terre sur les surfaces non construites de la brasserie Felsenau à Berne, sous réserve du changement d’affectation du terrain en zone mixte (industrie, commerce et habitat). La brasserie Felsenau continuera d’utiliser le site pour sa production basée sur une installation historique, lui conférant une forte identité. Situé directement sur les bords de l’Aar, le terrain à un quart d’heure environ du centre de la capitale fédérale est parfaitement accessible en bus, en RER, à vélo et en voiture. La réalisation d’un mandat d’étude, dont le résultat formera l’assise d’un plan de quartier, constituera la prochaine étape.

Le Zentrum Bären jouera un rôle clé dans le développement urbanistique d’Ostermundigen. Du fait de son excellente desserte et de sa situation centrale, le projet, fruit de la collaboration entre les autorités et les propriétaires du bien-fonds, présente un fort potentiel. Sa caractéristique principale est la tour élancée, haute de plus de 100 mètres, placée sur un socle, et complétée par un cube indépendant. Des surfaces dédiées à la restauration et à la vente ainsi que des surfaces de bureaux et de services donnent sur la Bärenplatz, accessible au public. Un hôtel sera implanté dans la partie inférieure de la tour, tandis qu’un restaurant panoramique et des appartements offrant une vue grandiose se situeront au-dessus.

La situation privilégiée sur les rives de l’Aar et l’ambiance industrielle créée par les anciennes manufactures classées constituent le cadre d’un lotissement de haute qualité, pour lequel un concours d’architecture a été réalisé en 2015. Les 80 logements en propriété et locatifs répartis dans cinq corps de bâtiments réguliers dominent le paysage fluvial dans ce cadre tranquille, proche de la ville. Le lotissement proposera aussi divers locaux dans les immeubles historiques, dégageant une atmosphère particulière, à l’intention du commerce créatif, des services et des milieux artistiques.


LES TERRASSES VOLANTES, SAINT-BLAISE Investissement CHF 27 millions

Architecture

ipas architectes sa, Neuchâtel

Usage

37 unités en propriété par étages (logements de 2,5 à 5,5 pièces)

Réalisation 2017 à 2019

Le projet

FONDERIE, FRIBOURG

FLEUR DE MORAT, MORAT

Investissement

Investissement

Architecture

Architecture

Usage

Usage

env. CHF 62 millions kpa architectes, Berne / Fribourg Logements pour étudiants: 413 chambres (38 studios, 45 3 pièces et 60 4 pièces), stationservice avec shop (détail 100 m2) / logements pour jeunes adultes: 28 appartements (2,5 à 4,5 pièces), env. 27 places de parc extérieures

env. CHF 74 millions Winkelmann Architectes SA, Morat 99 logements en propriété et locatifs, 102 places en garage souterrain

Réalisation 2019 à 2021

Réalisation

Le projet

2018 à 2020

www.fleurdemorat.ch

Le projet Fonderie à Fribourg sur la butte de Pérolles s’intègre dans un environnement urbain aux affectations variées, où l’on trouve des restaurants, cafés, salles de concert, magasins et écoles. Un mélange qui sera le facteur déterminant pour le bon fonctionnement du quartier et, ainsi, pour la qualité d’habitation proposée aux futurs occupants. De faibles distances entre les lieux de résidence, de travail et de loisirs simplifient la vie quotidienne, contribuent à la protection de l’environnement et favorisent une vie en commun animée. Les plus de 400 unités de logement prévues apporteront une réponse à la pénurie de logements dans la ville universitaire de Fribourg.

Voisin du centre historique de Morat, le complexe Fleur de Morat sera bâti sur le versant sud, opposé au lac. Sa situation attrayante, à faible distance à pied de la vieille ville, de la gare et du lac, prédestine ce lotissement pour des logements de haute qualité. Installé dans un espace libre généreux aux allures de parc, il comprendra également des éléments urbains. Des plans diversifiés répondront aux souhaits les plus divers et offriront un habitat intergénérationnel, conforme à l’évolution démographique et sociétale.

Idéalement desservis, les quatre immeubles en terrasse jouissent d’une position panoramique. Les logements s’ouvrent tous vers le sud, sur de grandes terrasses privatives, avec une vue imprenable sur le lac de Neuchâtel, le MontVully et les Alpes. Ces bâtiments d’habitation au langage architectural moderne s’intègrent parfaitement dans leur environnement quasi méditerranéen. Les logements de 2,5 à 5,5 pièces aux plans individuels répondent aux différents besoins de la clientèle. La gare CFF de Saint-Blaise est toute proche à pied, et la bretelle d’accès à l’autoroute se trouve à quelques minutes en voiture.

151 HALTER SA — DÉVELOPPEMENTS

www.lesterrassesvolantes.ch


«DÉCOUVRIR AUJOURD'HUI CE QUI SERA CONSTRUIT DEMAIN.»

152 HALTER IMMOBILIER SA

Jacques Hamers, directeur général Halter Immobilier SA

Komplex: Halter Immobilier SA opère de manière autonome sur le marché depuis 2018. Quelle signification pour vos clients? Jacques Hamers: Nous sommes toujours bien décidés à proposer la meilleure offre sur le marché. Prestataire immobilier indépendant, nous sommes désormais en mesure de réagir plus rapidement que d’autres à de nouvelles exigences. Grâce à notre indépendance de Halter SA, nous avons pu accroître le rythme et améliorer la flexibilité de nos mandats de conseil et répondre encore mieux aux besoins de nos clients. Quelles prestations offrez-vous? Notre offre propose de découvrir aujourd’hui ce qui sera construit demain. Pour l’exploitation d’immeubles, nous établissons des modèles d’utilisation, des modèles énergétiques et des modèles de situation d’urgence basés sur la 3D ainsi que les simulations correspondantes. Cela nous permet de garantir une chaîne de données numériques de bout en bout, de la phase de développement à celle de l’exploitation. Dans le domaine de la commercialisation, nous offrons une expérience convaincante aux clients finaux avec des outils de réalité virtuelle et de réalité augmentée. Clients privés et institutionnels, pouvoirs publics, propriétaires immobiliers et utilisateurs: tous bénéficient de notre expertise, et de notre connaissance des marchés locaux, à Zurich, Bâle, Berne, Lucerne, Lausanne et Lugano. Comment voyez-vous la commercialisation immobilière de demain? L’utilisation d’outils numériques a permis d’améliorer l’efficacité à bien des égards. La communication par différents canaux numériques est d’ores et

déjà réalité. D’une manière générale, la numérisation accroîtra la transparence du marché, tant pour les clients finaux que pour nous, en tant que promoteurs. Des visites virtuelles de bâtiments commerciaux et d’habitation seront bientôt la norme. Le traitement des données deviendra également un facteur concurrentiel décisif, le défi consistant à les interpréter judicieusement et à les utiliser, par exemple, pour la commercialisation ciblée au moyen d’un story telling sur mesure. Le Facility Management stratégique prend de plus en plus d’importance. Comment voyezvous cette évolution? Il est essentiel, au niveau du développement et de la réalisation, de se représenter les aspects du Facility Management tel qu’il sera assuré, et d’optimiser continuellement le bien pour cela. De nouveaux processus et outils apportent des hausses notables de productivité. Le terme de BIM2FM s’est établi dans le langage courant. Dans l’exploitation régulière des bâtiments, la combinaison du scannage en 3D et de prises de vue à 360° ouvrent une nouvelle dimension de qualité, de disponibilité et surtout de convivialité. Le service sur demande assure une meilleure efficacité. On voit aussi que les exploitants se professionnalisent. Une procédure systématique est impérative au regard des nombreuses lois, normes et autres exigences à respecter. Des outils numériques et la mise en réseau des données nous aident à cet égard à assurer une mise en œuvre sans lacunes et efficace. Raumgleiter AG est une autre société sœur de Halter à l’œuvre sur le marché comme entreprise de services et de conseil. Comment qualifieriez-vous votre collaboration? Nous profitons de son savoir-faire éprouvé en matière de technologies numériques, et Raumgleiter AG bénéficie de notre large expérience de la gestion immobilière, ce qui se traduit par de nombreuses nouvelles idées pour le développement de nos services. Mais la coopération est toujours orientée marché et les deux entreprises se positionnent indépendamment l’une de l’autre, sans obligations réciproques.


L’ENTREPRISE

OERLI BIRD, ZURICH-OERLIKON

ON YOUR MARKS, CHAM

Effectifs au 31.12.2017

Prestation

Prestation

Activité

Mandant

26 collaboratrices et collaborateurs Prestations immobilières dans les secteurs Energie et technique du bâtiment, Conseil en gestion de l’exploitation, Facility Management stratégique, Gestion des transactions et Commercialisation (vente et location)

Segments de marché

Première mise en location après assainissement Zurich Fondation de placement, Zurich

Usage

Logements, commerces

Le projet

www.oerli-bird.ch

Habitat, bureaux, commerce de détail, artisanat et industrie, hôtellerie, utilisations spéciales

Facility Management accompagnant le projet et les travaux, préparation à l’exploitation

Mandant

OYM AG – on your marks, Cham

Usage

Services, bureaux

Le projet

www.oym.ch

Région de marché

Villes et agglomérations dans les régions de Zurich, Bâle, Berne, Lausanne et Lugano

DIRECTION Jacques Hamers

Directeur général Halter Immobilier SA

Andres Stierli

Membre de la Direction

Siège Zurich

Halter Immobilien AG, Hardturmstrasse 134, CH – 8005 Zurich, T +41 44 434 24 24

Bureau de Bâle

Halter Immobilien AG, Freilager-Platz 4, CH – 4142 Münchenstein, T +41 61 404 46 40

Bureau de Berne

Halter Immobilien AG, Europaplatz 1A, CH – 3008 Berne, T +41 31 925 91 91

Bureau de Lausanne

Halter Immobilier SA, Route de Berne 99, CH – 1010 Lausanne, T +41 21 310 13 00

Bureau de Chiasso

Halter Immobiliare SA, c/o Acofin, Via Luigi Pasteur 1, CH-6830 Chiasso, T +41 91 921 80 80

www.halter-immobilier.ch

Compétente et créative, l’équipe de commercialisation de Halter Immobilier SA a loué en un temps record 88 logements et une surface commerciale. Depuis août 2017, les locataires de ce complexe au beau milieu d’Oerlikon ont réduit leurs temps de trajet pour aller travailler. Les intéressés qui n’ont pu se décider immédiatement sur la foi des plans et des images de synthèse sur le site web bilingue ont pu se convaincre de la qualité d’aménagement du projet Oerli Bird en visitant le logement témoin meublé. Ce sont l’habileté de négociation et le réseau de premier ordre de Halter Immobilier SA qui ont rendu possible ce succès dans un contexte de marché toujours plus exigeant pour l’immobilier commercial, après une définition judicieuse des groupes cibles.

En 2020, les sportifs de haut niveau, toutes disciplines confondues, profiteront de l’OYM, à Cham – un centre de compétences et de recherche interdisciplinaire disposant d’une infrastructure hautement spécialisée pour l’athlétisme. Dès l’avant-projet, le maître d’ouvrage s’est rendu compte que la multiplicité des utilisations entraînerait une certaine complexité des processus d’exploitation. Leur optimisation systématique constituait donc l’une des clés du succès futur de ce projet. Un mandat de conseil a été octroyé à Halter Immobilier SA pour l’ensemble du FM accompagnant la planification et la construction, y compris la préparation à la mise en exploitation, les cahiers des charges et niveaux de services, l’énergie et la technique du bâtiment.

153 HALTER IMMOBILIER SA

ADRESSES


«NOUS SOMMES UN PRESTATAIRE GLOBAL DU NUMÉRIQUE.»

154 RAUMGLEITER AG

Tom Böninger, directeur Computer Generated Imagery & Graphics

Komplex: La conduite de Raumgleiter est assurée par trois membres égaux en droits. Pourquoi avoir choisi ce modèle? Tom Böninger: Notre structure de conduite a évolué avec notre offre. A l’origine, la visualisation en architecture était au centre des prestations. Aujourd’hui nous sommes un prestataire global dans le secteur du numérique avec trois champs d’activité distincts. En conséquence, nous sommes trois à partager la conduite opérationnelle comme membres égaux en droits au sein de la Direction du groupe: Matthias Knuser est à la tête de Research & Development, Daniel Kapr dirige Virtual Design & Construction avec BIM, et je suis directeur de Computer Generated Imagery & Graphics. Ces trois divisions présentent un fort degré de spécialisation. Notre tâche au sein de cet organe tripartite consiste à réunir les différentes disciplines dans les projets que nous menons avec nos clients. Comment s’organise la collaboration avec les unités d’origine de Halter SA? En tant que conseillers technologiques et partenaires de numérisation, nous soutenons les unités de Halter à toutes les phases du processus de planification et de construction: développement, commercialisation, exploitation ou encore design. Concrètement, chaque collaboration est précédée d’une clarification des besoins où nous évaluons la plus-value potentielle apportée par la palette d’outils de Raumgleiter AG. Comment gérez-vous la pression à l’innovation dans la planification et la construction numériques?

Nous appliquons le credo On the project, with the client. Il est essentiel que nous connaissions le mieux possible les besoins des clients à un stade précoce du projet. De cette façon, la recherche et développement peut tenir compte de l’effet entrepreneurial recherché. De plus, nous entretenons une collaboration étroite avec différents partenaires et développeurs du secteur des fournisseurs de technologies et du segment des prestations. L’une des dernières réalisations de Raumgleiter est l’application ArchViewer. A quoi sert-elle? Nous voulions développer une application qui remplace le modèle architectural classique et utilise l’ensemble de la palette des possibilités numériques tout au long des processus de développement, design et exploitation. Depuis, l’appli ArchViewer est devenue une plate-forme centrale pour tous les produits et prestations de la maison Raumgleiter. En outre, l’équipe de Halter Immobilier SA s’en sert comme application de présentation pour sa commercialisation d’immeubles. Comment se compose le portefeuille clients de Raumgleiter AG? Outre Halter SA, nous comptons parmi nos clients de base tout l’éventail des entreprises du secteur immobilier national: prestataires globaux, développeurs, sociétés de commercialisation, gestionnaires ainsi que maîtres d’ouvrage privés et institutionnels. Récemment, nous avons également acquis des mandants hors du domaine de l’immobilier, par exemple les marques de vêtements de sport Mammut et On Shoes. Quelles technologies et prestations sont particulièrement demandées actuellement? La tendance est au modèle 3D et au Building Information Modeling (BIM). A l’avenir, le modèle numérique continu sera au cœur de chaque phase du cycle de vie immobilier. Par ailleurs, le secteur de la réalité virtuelle et augmentée fait face à une demande accrue, entre autres pour les visites virtuelles de logements. Son évolution est étroitement liée à la technologie et aux casques de réalité virtuelle, et nous devrions connaître des progrès spectaculaires dans ce domaine dans un futur proche.


L’ENTREPRISE

YOND, ZURICH

Effectifs au 31.12.2017

Mandant

Activité

Architecture

26 collaboratrices et collaborateurs Offre de numérisation intégrale dans l’immobilier: implémentation du BIM, visualisation, conception de modèles d’architecture et architecture d’intérieur, films et vidéos, photographie virtuelle, réalité augmentée, réalité virtuelle, prises de vue numériques de bâtiments, prises de vue aériennes, impression 3D, tours panoramiques, configurations de logements

Segments de marché

Bâtiments de services, commerciaux, industriels et d’infrastructure, résidentiel, écoles, hôpitaux, centres commerciaux et établissements de restauration à tous niveaux d’échelle (urbanisme, architecture, architecture du paysage et d’intérieur, design de produits)

Swiss Prime Site AG, Zurich SLIK Architekten GmbH, Zurich

Prestation

ArchViewer y compris scan des environs, vues panoramiques à 360°, animation

Réalisation

Septembre 2017

Le projet

www.yond-zuerich.ch app.raumgleiter.com

EUROPAALLEE PARCELLE F, ZURICH Mandant

CFF Immobilier, Zurich / VERIT Immobilier SA, Zurich

Architecture

Boltshauser Architekten AG, Zurich

Prestation

Vue aérienne à 360°, panoramas intérieurs à 360°, diverses images fixes, représentation de l’aménagement intérieur

Réalisation 2017 à 2018

Région de marché Suisse entière

DIRECTION Tom Böninger

Daniel Kapr

Directeur Virtual Design & Construction avec BIM

Matthias Knuser

Directeur Research & Development

www.raumgleiter.com

Le projet Yond sur le site Siemens à Zurich-Albisrieden montre comment l’appli ArchViewer de Raumgleiter réunit les contenus existants et nouveaux en un projet numérique global. Le modèle BIM et les visualisations existantes des architectes ont été pris en compte, combinés aux panoramas réalisés par Raumgleiter et au scan 3D, puis intégrés dans Google Earth. Le concept de développement variable est omniprésent et peut être présenté aux personnes intéressées de superbe façon. Ainsi, par exemple, une visite panoramique à 360° illustre le concept d’utilisation flexible des bureaux à différentes étapes du développement: de la pièce brute vide aux univers de bureaux et commerciaux meublés et occupés, en passant par les aménagements en bois de différentes tailles.

L’année dernière, Raumgleiter AG a réussi à créer diverses images pour la parcelle F de l’Europaallee. Le projet de bâtiment de Boltshauser Architekten se distingue par des détails subtils. Raumgleiter a conservé le même degré de détails pour la mise en œuvre des visualisations, comme le montre l’exemple d’appartement dans la tour F30 ci-dessus. Le caractère industriel de l’édifice a été volontairement mis en évidence par des meubles massifs patinés et un éclairage diffus. Les responsables du projet ont en outre porté une attention particulière à la représentation des blocs de verre, qui ont été modelés individuellement par voie numérique.

155 RAUMGLEITER AG

Directeur Computer Generated Imagery & Graphics


IMPRESSUM KOMPLEX

Le magazine de Halter SA N° 11/2018, 3e édition française

Editeur et adresse de la rédaction Halter SA Hardturmstrasse 134 CH-8005 Zurich T + 41 44 434 24 00 www.halter.ch

Concept du magazine et rédaction en chef

Christine Marie Halter-Oppelt

Design et direction artistique

C2F · Communication Design, Lucerne Cybu Richli, Fabienne Burri, Dani Klauser

Traduction

CLS Communication AG, Lausanne

Correction

Mario Giacchetta, Zurich

1 56 I M PR ESSU M

Ont participé à cette édition

Hubertus Adam, Ralph Bensberg, Jan Bolomey, Rino Borini, Jonas Bubenhofer, Beat Bühler, Lukas Bühlmann, Thomas Burla, Monika Burri, Sabine von Fischer, Nik Grubenmann, Ariel Huber, Manuel Joss, Pierluigi Macor, Tobias Madörin, Bettina Methner, Markus Mettler, Giuseppe Micciché, Maik Neuhaus, André Odermatt, Jan Paulich, Franca Pedrazzetti, Damian Poffet, Cybu Richli, Patrik Schellenbauer, Caspar Schärer, Donato Scognamiglio, Matthias Standfest, Oliver Stern, David Strohm, Eugen Thierstein, Heinz Unger, Carole Villiger, Ruedi Walti, Reto Westermann, Anja Wicki, Hans Wicki, Heinrich Wolf-Bender, Herbert Zaugg, Jürg Zulliger

Image en couverture

Mall of Switzerland, Ebikon, Oliver Stern

Tirage

2000 exemplaires (édition française)

Impression et lithographie

Druckerei Odermatt AG, Dallenwil

Reliure

An der Reuss AG, Lucerne

Remarque

Toute réimpression nécessite l’autorisation de la rédaction. L’indication des noms des photographes a eu lieu en toute bonne foi. www.halter.ch/fr/publications

Impression climatiquement neutre. Emissions carbone compensées par l’intermédiaire de ClimatePartner. www.swissclimate.ch N° de compensation: SC2018061303 Imprimé en Suisse



www.halter.ch

NR.  11 —  2018

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NR. 11 — 201 8  DAS MAGAZIN DER HALTER AG

MALL OF SWITZERLAND — DIGITALES 3D-STADTMODELL LIMMATSTADT — 100 JAHRE HALTER DAS GESAMTLEISTERMODELL — MOBILITÄT UND STADTENTWICKLUNG — DIGITALER ARCHITEKTURWETTBEWERB

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