Komplex 2016 FR

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N°  9 —  2016

K O M P L E X

N° 9 — 2016  LE MAGAZINE DE HALTER SA

TRANSFORMATION DU BÂTI EXISTANT — URBANITÉ NUMÉRIQUE ET VILLE NOUVELLE — TAXE SUR LA PLUS-VALUE LIMMAT TOWER À DIETIKON — INTERVIEW D’ALEXANDER TSCHÄPPÄT — AMBASSADOR HOUSE

K O M P L E X



Balz Halter, président du Conseil d’administration de Halter SA

1 É DITO RIAL

Nous manquons d’audace Dans son article d’introduction, la loi sur l’aménagement du territoire (LAT) annonce clairement la couleur: «La Confédération, les cantons et les communes (...) soutiennent par des mesures d’aménagement les efforts qui sont entrepris notamment aux fins: a) de protéger les bases naturelles de la vie, telles que le sol, l’air, l’eau, la forêt et le paysage; abis) d’orienter le développement de l’urbanisation vers l’intérieur du milieu bâti, en maintenant une qualité de l’habitat appropriée; b) de créer un milieu bâti compact (...).» L’heure est à la densification et donc à la transformation des bâtis existants, surtout si l’on veut répondre à des besoins de surface qui évoluent et augmentent sans cesse. Cette demande est le résultat de la croissance économique, de l’immigration, du vieillissement démographique et de l’augmentation de la consommation par tête des ménages. La transformation se pratique depuis que les villes existent; au Moyen Age à l’intérieur des remparts, plus tard à l’extérieur. Le démantèlement des fortifications et le comblement des fossés ont créé de nouveaux espaces à caractère urbain. Les rattachements administratifs ont repoussé les frontières des villes, engendrant d’importants remaniements. Le résultat est à l’image de la Bahnhofstrasse à Zurich, qui malgré les controverses est devenue une magnifique avenue aux dimensions dignes d’une ville internationale. Cette mutation s’est opérée dans la seconde moitié du XIXe siècle, une période de bouleversements durant laquelle un Etat courageux et libéral a créé les conditions nécessaires à un développement de qualité et rentable. A présent, il ne s’agit plus de réaménager et de densifier les centresvilles, mais de transformer des agglomérations dépourvues de structure et d’identité en des paysages urbains polycentriques dotés de fonctions et de portées spécifiques. La récente votation au sujet de la Limmattalbahn illustre bien toute la difficulté d’un tel changement. Alors que les électeurs du canton de Zurich se sont prononcés en faveur de ce projet de tram, les communes concernées s’y sont majoritairement opposées, redoutant les effets de la croissance et des changements sur leur cadre de vie habituel. Aujourd’hui, nous sommes prisonniers de notre prospérité. Le courage nécessaire à l’aménagement urbain nous fait défaut. Nous risquons de manquer l’occasion de créer des lieux denses, attrayants et dynamiques dans des endroits parfaitement desservis, allégeant ainsi des paysages et des structures résidentielles dont nous devrions préserver les qualités.


Changement de programme

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2 SO M MAI R E

Fière allure

Une nuit à Ebikon

«La moitié de Berne est vierge de constructions.»

Glaciers et massifs

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98

54

30

Etre moderne signifie être seul

Une présence chatoyante

48

Dossiers détaillés, logistique sophistiquée

108

«Tout vient d’en haut.»

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Editorial: Nous manquons d’audace Sommaire Journal

Architecture Fière allure

20

Glaciers et massifs

30

Une présence chatoyante

36

Urbain. Urbanisme. Urbanistique.

42

Changement de programme

48

Développement urbain «La moitié de Berne est vierge de constructions.»

54

Urbanité numérique et ville nouvelle

64

Etre moderne signifie être seul

68

La qualité de l’existant

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Immeubles et marchés Inspiration pour la chambre

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BIM me up, Scotty!

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La Limmat Tower, dans le quartier du Limmatfeld à Dietikon, est achevée et habitée.

L’ensemble Förrlibuck Terrassen a vu le jour à deux pas du quartier Hard Turm Park à Zurich-West.

Sur la parcelle A2 du Hard Turm Park, le cabinet Theo Hotz Partner Architekten a réalisé un immeuble de bureaux et d’habitation. Une présence chatoyante

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Matthias Thoma Depuis ses études à l’EPFZ et à la London School of Economics, cet Argovien de 39 ans s’intéresse au développement territorial et au développement des sites. Dans le cadre de ses projets, le lien entre planification et impératifs économiques l’intéresse tout particulièrement.

Sur le site Henz à Suhr, un mandat d’étude d’architecture met en œuvre un urbanisme intelligent et robuste.

Des exemples dans l’histoire de l’architecture montrent comment des bâtiments peuvent être affectés à un nouvel usage.

Le maire de Berne, Alexander Tschäppät, s’exprime sur la politique, l’architecture, la construction de logements et son avenir.

Atmosphère printanière au quartier Blüemli www.ebp.ch

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Matthias Bünzli Ce photographe indépendant zurichois réalise des éditoriaux, des portraits, des photographies de voyage et des projets artistiques. Depuis 2015, il est partenaire et directeur créatif d’une start-up spécialisée dans le rendu en 3D d’objets haut de gamme et enseigne la photographie à la Haute Ecole d’art de Zurich (ZHdK).

Architecte et cerveau du think tank athesia: Thomas Sevcik dévoile sa vision de la ville de demain et voit des possibilités d’aménagement dans les agglomérations.

Le flâneur urbain Benedikt Loderer plaide pour une réintroduction des espaces intermédiaires.

Sacha Menz montre dans sa chronique comment la transformation de bâtiments existants peut fonctionner.

Nouveaux meubles: conçus par des architectes, tubes d’acier laqué, designs mobiles, canapés expressifs

«Tout vient d’en haut.» www.buenzliphotograph.com

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Le Building Information Modeling devient un instrument important du Facility Management.

3 SO M MAI R E

Manuel Joss Agé de 42 ans, Manuel Joss a étudié aux EPF de Lausanne et de Zurich, puis travaillé dans différents cabinets d’architectes, dont Baumschlager  & Eberle. Depuis 2008, il est journaliste indépendant et auteur. Il est fasciné par l’architecture comme cadre de vie.


Ne pas seulement voir grand

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Habiter dans un wagon

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Mosaïque suisse romande

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Atmosphère printanière au quartier Blüemli

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Planification et construction Une nuit à Ebikon

98

Dossiers détaillés, logistique sophistiquée

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Surélévation en bois

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Taxe sur la plus-value

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Capital «Tout vient d’en haut.»

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Bâtir sans le foncier

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De nouvelles stratégies sont nécessaires pour l’utilisation des rez-dechaussée: formats plus petits pour les commerces, plus de logements

Un nouveau quartier voit le jour à proximité immédiate de la gare de Suhr. Le complexe Gleis 1 rappelle un wagon-lit.

Pénurie de logements et possibilités de développement – la Suisse romande présente un marché immobilier hétérogène.

La rénovation des zones résidentielles anciennes, nouveau point de mire des promoteurs immobiliers

4 SO M MAI R E

Visite sur l’imposant chantier du Mall of Switzerland

L’immeuble de bureaux Ambassador House offrira 50 000 mètres carrés de surface utile. Il est en cours de construction.

A Wabern, l’ensemble Nessleren ne sera pas seulement rénové, mais aussi surélevé, pour offrir 127 nouveaux appartements.

Chronique: Comment la révision de la loi devrait être mise en œuvre.

Isaac Schapira, juif orthodoxe et investisseur immobilier, nous parle de ses affaires, de religion, de son pays Israël et de ses projets philanthropiques.

Le droit de superficie existe depuis plus d’un siècle dans la politique foncière suisse. A présent, il y a urgence à trouver des solutions individuelles.

Halter SA Dans les pages consacrées à l’entreprise, les quatre unités se présentent au travers d’une sélection de projets actuels. Organigramme Halter SA Halter SA, Développements Halter SA, Rénovations Halter SA, Prestations globales Halter SA, Immobilier

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Impressum

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Des immeubles idéalement situés. Les CFF ne représentent pas uniquement la plus grande entreprise de transport de Suisse, mais également l’une des plus importantes sociétés immobilières du pays, laquelle gère et développe quelque 3 500 bâtiments et 4 000 bienfonds. Ces objectifs de créations durables et de valeur nous permettent de bâtir un avenir orienté vers les besoins des collectivités. Ceci, parce que les CFF signifient davantage que des trains. cff.ch/immobilier


L´HORIZONTALE RENCONTRE LA VERTICALE

P´7350 Laissez-vous séduire par une cuisine qui représente depuis des années l’architecture novatrice de Poggenpohl et Studio F. A. Porsche : un concentré de lignes harmonieuses.

info@poggenpohl.ch www.poggenpohl.ch www.lifetimedesign.ch 1023 Crissier, Espace Wider SA · 1219 Le Lignon (Genève), C.G. Agencements SA · 1227 Les Acacias (Genève), Ébénisterie Luthi SA · 1227 Carouge (Genève), Poggenpohl Studio Genève · 1815 Clarens (Montreux), Dimension Cuisine Sàrl · 3097 Liebefeld/Köniz, küchenakzente ag · 3250 Lyss, ROOS Küchen AG 3800 Unterseen/Interlaken, grüneisen küchen ag · 3900 Brig-Glis, A. Schwestermann SA · 6003 Luzern, Poggenpohl Küchenstudio · 6343 Rotkreuz, linear küchen ag · 6616 Losone/Ascona, PRISMA · 6900 Lugano, Selva Via Brentani · 7260 Dorf Davos, Küchen Studio Davos · 8048 Zürich, Poggenpohl Küchenstudio · 8370 Sirnach, Hans Eisenring AG · 8604 Volketswil, Hans Eisenring AG


Le déménagement prévu de longue date a enfin eu lieu: une partie du Département de la construction et des transports du canton de Bâle-Ville s’est installée dans de nouveaux locaux. A l’été 2016, les collaborateurs ont pris possession des bureaux à la Dufour­ strasse 40 et 50. Cette transformation, pensée et réalisée par Halter SA, est un projet important du bureau de Bâle. Celui-ci a dû faire face à des contraintes de temps et de place. Par ailleurs, le maître de l’ouvrage s’est montré extrêmement exigeant, et les locataires étaient des professionnels du bâtiment. Une présentation de prévisualisation organisée en mars 2016 a donné un avant-goût du résultat. Lors de cette manifestation, le conseiller d’Etat Hans-Peter Wessels s’est lui aussi exprimé devant les invités conviés à l’événement. www.bvd.bs.ch Halter SA > Page 139

Münchenstein brille

Cette commune du canton de BâleCampagne, qui a obtenu en 2000 le label Cité de l’énergie, a organisé cet été une grande fête populaire. Autour du centre culturel et sportif KUSPO, sous des chapiteaux et au foyer pour personnes âgées Hofmatt, la convivialité et la bonne humeur ont été au rendez-vous, du 10 au 12 juin 2016. Associations et organisations de tout bord ont participé au programme afin d’assurer une offre diversifiée. Halter SA était également présente en qualité de sponsor principal.

www.muenchenstein.ch Halter SA > Page 139

Hop Suisse Le football et l’architecture, deux mondes séparés? Pas avec la S AM CUP, organisée depuis 1992 par le Musée suisse d’architecture à Bâle. Après plus de vingt années d’existence, le tournoi a été organisé pour la première fois sous le nom de S AM CUP by Halter en septembre 2015. Sponsor principal de l’événement depuis cinq ans, Halter SA a affronté des adversaires de taille avec sa propre équipe. Cette fois-ci, elle n’a pas pu gravir les marches du podium. Au stade du Landhof, avec vue sur la tour Roche, la victoire a été remportée par Herzog & de Meuron. www.sam-basel.org Halter SA > Page 139

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Nouvelle adresse


KPMG vous fournit un conseil immobilier global Nos prestations couvrent l’ensemble du secteur immobilier, depuis la réalisation d'évaluations jusqu'à la transaction. Nous vous apportons les compétences techniques nécessaires en matière d’investissement, de cession, de fiscalité, de droit et d’audit. De plus, nous vous faisons bénéficier de notre expérience approfondie et d’un vaste réseau de qualité, au niveau tant national qu’international. Conseil en transactions Real Estate Corporate Finance Evaluation de portefeuilles, d’immeubles et de projets Conseil indépendant en investissements Conseil stratégique, organisation

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Pour propre compte

En général, les sites Internet des entreprises font peau neuve tous les quatre ou cinq ans. Pour Halter aussi, l’heure était venue de repenser sa présence sur le Web. Suite aux adaptations apportées à l’identité visuelle globale, la présentation et le contenu du site ont été repensés, avec en point de mire les besoins des utilisateurs. Le résultat: une présence renforcée grâce à une orientation claire des lecteurs, un design attrayant et une plus grande convivialité. La page d’accueil est enrichie d’articles changeants sur des thèmes liés à l’entreprise. Le nouveau site est en ligne depuis la mi-mai.

Bilan écologique

Halter SA est une pionnière en Suisse dans le domaine du stockage saisonnier d’énergie solaire dans le sol. Le concept énergétique qu’elle a développé pour l’ensemble Cresta Park à ZurichWollishofen utilise la chaleur résiduelle des eaux usées et de l’énergie solaire pour la production de chaleur et d’électricité. L’énergie solaire est injectée dans le sol en été et utilisée en hiver. L’installation, en service depuis environ un an, fait actuellement l’objet de mesures pour en contrôler l’efficacité. L’objectif: en savoir plus sur l’interaction entre ses différentes composantes et optimiser l’exploitation. Les résultats sont utilisés par l’exploitant et pris en compte dans de nouveaux concepts innovants.

www.crestapark.ch Halter SA, Immobilier > Page 154

Zigzag au format XXL Le Transitlager à Münchenstein est un bâtiment hybride composé de deux volumes superposés et de plusieurs étages multifonctionnels. Du fait de ses multiples usages, il est en activité 24 h sur 24 depuis son achèvement en septembre 2016. Sa proximité avec le Kunstfreilager Dreispitz, un campus des arts non loin du point de jonction entre l’Allemagne, la France et la Suisse, confère au lieu une atmosphère stimulante. Le bâtiment réalisé par Halter Prestations globales abrite également les nouveaux bureaux de Halter SA à Bâle. www.transitlager.ch Halter SA > Page 139

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www.halter.ch Halter SA > Page 139


Comprendre Nous cernons vos besoins, qu’il s’agisse d’opérations bancaires quotidiennes, de prévoyance, de succession, d’objectifs de placement ou de propriété du logement

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Construire à Berne

www.cosmos-buempliz.ch Halter SA, Développements > Page 142

Le long de l’Aar

Worblaufen est un quartier d’Ittigen, une commune du canton de Berne. Ici, Halter SA a pu faire l’acquisition, en janvier 2016, de la société R. Müller AG avec l’ensemble de son site. La forge, fermée depuis plus de dix-huit mois, se situe sur une parcelle de 11 000 mètres carrés sur les rives de l’Aar. Elle devrait prochainement laisser la place à un quartier attrayant et diversifié composé d’immeubles résidentiels et commerciaux. Les immeubles existants, loués en totalité jusqu’en 2019 et en partie classés, seront intégrés au processus d’étude et contribueront à la future dynamique du quartier. Le share deal réalisé à Worblaufen montre bien comment des solutions de désinvestissement individuelles peuvent être mises en œuvre. Halter SA, Développements > Page 142

Une hauteur vertigineuse Le 29 novembre 2015, les électeurs d’Ostermundigen ont accepté le nouveau plan de quartier pour le Bärenareal. La nouvelle tour résidentielle du Zentrum Bären devait atteindre 100 mètres de haut! A l’automne dernier, la population était invitée à admirer la vue sur les quartiers environnants depuis le 10e étage, où sera installé le futur restaurant panoramique. La procédure de demande d’autorisation de construire est à présent entamée. La construction doit débuter l’année prochaine. www.zentrumbären.ch Halter SA, Développements > Page 142

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Le projet Cosmos – deux immeubles résidentiels et commerciaux – est situé à un emplacement important au plan urbanistique, à Berne-Bümpliz: au nord, il jouxte le Tscharnergut datant des années 1950 et au sud, le Fellergut, construit vingt ans plus tard. Avec une offre ciblant un public plutôt jeune, les bâtiments infusent au quartier un sang nouveau. Le maire de la ville de Berne, Alexander Tschäppät, a pris une part active à la pose de la première pierre.


Avec le Combi-Steam, la cuisine devient un plaisir. V-ZUG vous facilite la cuisine en proposant des solutions simples et individuelles. Le nouveau Combi-Steam MSLQ est le premier appareil au monde à réunir les types de chauffe conventionnels, la vapeur et le micro-ondes. Cuisiner sainement et rapidement est un vrai plaisir: vzug.com

La perfection suisse à la maison


Une vallée en pleine mutation

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Dans quelle ville les vaches paissent-elles à côté de l’autoroute, une réserve naturelle abrite-t-elle une usine d’incinération et des quartiers modernes sortent-ils de terre le long des voies ferrées? La vallée de la Limmat, qui s’étend de Baden à Zurich, est une région à la fois dense et contrastée. Pour en apprécier la diversité, rien de mieux que le vélo. L’année dernière, 300 personnes ont suivi l’invitation de Limmatstadt AG à la première journée à vélo, avec des parcours guidés dans toute la région. La 2e édition de cette manifestation a eu lieu le 5 juin 2016 dans la Umwelt Arena Spreitenbach.

www.limmatstadt.ch

Avant-centre

«Zäme simer starch» – l’union fait la force – telle est la devise du FC Oster­mundigen. En activité depuis 1995 et engagée sur de nombreux fronts, l’asso­ciation de tradition a été dotée cette année d’une présidence élargie, avec des responsabilités redéfinies. Fin mars 2016, Sandra Wetzel, directrice Communication chez Halter SA, a été élue à la présidence par le Comité. L’assemblée générale ordinaire a confirmé son élection en août 2016, et depuis il y a déjà fort à faire: orientation stratégique de l’association, représentation et communication internes et externes et suivi ou acquisition de sponsors, de donateurs et de supporters; le travail ne manque pas. www.fcostermundigen.ch Halter SA > Page 139

A grandes foulées En 2010, trois passionnés de course à pied ont créé une chaussure de running révolutionnaire. Aujourd’hui, On est disponible dans vingt-cinq pays et remporte des prix de design dans le monde entier. La jeune entreprise a installé son siège européen au Hard Turm Park à Zurich-West. www.on-running.com www.hardturmpark.ch Halter SA > Page 139


«Proximité et expertise, source de plus-value.» BDO SA

N‘hésitez pas à nous contacter: BDO SA Fabrikstrasse 50, 8005 Zurich, Tél. 044 444 35 55 BDO SA Hodlerstrasse 5, 3001 Berne, Tél. 031 327 17 17 BDO SA Landenbergstrasse 34, 6002 Lucerne, Tél. 041 368 12 12 www.bdo.ch

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Notre vie change. Le numérique conquiert tous les domaines du quotidien, modifiant le comportement des utilisateurs. Une évolution qui amène les spécialistes de la commercialisation et de l’exploitation d’immeubles à chercher de nouvelles voies. La Haute Ecole de Lucerne a analysé leur façon de procéder dans le cadre d’une vaste étude intitulée Digitalisierungsbarometer (baromètre de la numérisation). La question centrale: comment les différents acteurs du secteur immobilier intègrent-ils les possibilités du numérique dans leurs stratégies et leurs processus opérationnels? En tant que sponsor platine, Halter a participé au projet avec une étude de cas portant sur la commercialisation numérique de la Limmat Tower à Dietikon et des Förrlibuck Terrassen à Zurich-West. www.hslu.ch Halter SA, Immobilier > Page 154

Pureté sans compromis

La brasserie Hardwald est installée sur le site de Zwicky à Wallisellen depuis 2011. Son maître brasseur expérimenté compose deux types de bières: une blonde non filtrée type Pilsener et une brune munichoise. En 2018, l’établissement prendra ses quartiers au Zwicky-Zentrum et recevra ses hôtes dans une brasserie avec terrasse sur les rives de la Glatt. Halter a elle aussi pris une participation dans la brasserie Hardwald AG afin d’en pérenniser l’existence.

www.brauerei-hardwald.ch Halter SA, Développements > Page 142

Vue sur les toits de la ville Une fois de plus, les architectes de la Limmat Tower à Dietikon ont eu une bonne idée. Ils offrent aux personnes intéressées la possibilité de tester à quoi ressemble la vie dans le nouveau bâtiment phare de la vallée de la Limmat. Pour 250 francs, chacun peut louer, pour quatre personnes au maximum et deux nuits au minimum, un appartement de 3,5 pièces qu’ils ont aménagé au 23e étage. Le bureau huggenbergerfries a créé à cet effet un site Internet de réservation dédié. Incluse dans le prix: l’atmosphère urbaine du nouveau quartier du Limmatfeld où se trouve la tour. www.limmattower23five.com www.limmat-tower.ch Halter SA, Immobilier > Page 154

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Mondes numériques


m de Profi Stea : tout ProfiLine ment le b a b o r p r au le meilleu monde

La haute gastronomie dans votre cuisine. Le Profi Steam d’Electrolux allie le savoir-faire des chefs étoilés à une technologie avant-gardiste. Avec le nouveau VarioGuide, vous pouvez sélectionner sur l’écran tactile des recommandations de réglage pour 220 recettes exquises. L’intérieur de l’espace de cuisson innovant reste pratiquement sec. Et grâce au capteur d’humidité, qui s’adapte à la préparation, une qualité optimale est toujours garantie. Cuisinez comme un grand chef: avec plus de goût, mais beaucoup moins de travail. Pour connaître les autres possibilités de ce multi-talent, rendez-vous sur www.electrolux.ch

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Annoncer la couleur

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Domiciles à Gstaad

Pour réaliser son nouvel ouvrage, Christine Marie Halter-Oppelt, rédactrice en chef de Komplex, s’est rendue à maintes reprises dans l’Oberland bernois. Avec les photographes Reto Guntli et Agi Simoes, elle est partie à la découverte des plus belles demeures de Gstaad et des alentours. Cette aventure a donné naissance à un livre captivant qui présente non seulement les intérieurs, mais aussi les personnes qui y vivent avec beaucoup de sensibilité.

www.knesebeck-verlag.de

Comme dans un magazine… Ici, Zurich-Affoltern se présente sous son meilleur jour. Sur le flanc nord du Käferberg, à l’écart de la ville mais idéalement desservi, un nouveau quartier composé de maisons individuelles et d’immeubles locatifs indépendants voit le jour. A proximité immédiate se trouvent d’idylliques jardins familiaux et la lisière de la forêt n’est qu’à quelques minutes à pied. Pour ce lieu, BDE Architekten a conçu trois immeubles résidentiels abritant 20 logements locatifs et 8 logements en propriété. Avant même leur achèvement à l’automne 2016, tous les objets sauf un ont été vendus ou loués. www.glaubtenstrasse.ch Halter SA, Immobilier > Page 154

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L’évolution de Halter SA, entreprise de construction devenue prestataire immobilier moderne, se reflète dans la transformation de son identité visuelle. Le logo a pris son aspect marquant dans les années 1970, lorsque Jost Halter, le père du propriétaire actuel, a demandé sa refonte. Les minuscules allongées et reliées entre elles de la police alors choisie avaient revêtu une teinte bleu pétrole. Après un relookage, les lettres ont été séparées les unes des autres et différentes couleurs ont été utilisées. A présent, Halter revient à ses racines: dorénavant, seul l’anthracite et le bleu pétrole seront admis comme couleurs de l’entreprise – à découvrir sur les faces intérieures des rabats dans l’édition actuelle de Komplex.


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L’avenir a commencé

La transformation des maisons en bâtiments numériques est au centre des préoccupations. Le monde immobilier a pris la mesure de l’enjeu et met en place de premières mesures lors de la réalisation et de la mise en œuvre des projets. Cette évolution a incité Peter Staub, spécialiste de l’immobilier, à créer le Sommet sur l’immobilier numérique. La rencontre a eu lieu pour la deuxième fois le 1er mai 2016 au Campussaal de la Fachhochschule Nordwestschweiz à Windisch. Le programme comprenait des interventions de représentants du secteur, dont Balz Halter, président du Conseil d’administration de Halter SA et copropriétaire de l’entreprise technologique digitalSTROM. Il a parlé des infrastructures intelligentes dans les bâtiments, des applications du futur et des services de cloud. www.digitalrealestate.ch www.digitalstrom.com

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Retour sur le passé

Pour l’appartement témoin dans l’immeuble résidentiel et commercial de la Pfingstweidstrasse 106 / 108 à Zurich, les commerciaux de Halter Immobilier ont innové. Pour atteindre leur public cible, ils ont équipé un duplex de meubles vintage de Bogen 33. Ce magasin d’ameublement à proximité du Hardbrücke est une mine d’or pour les amateurs de classiques du design. Les appartements ont vite trouvé preneur.

Les habits neufs du roi Chaque année, le Prixforix récompense l’aménagement de façade le plus convaincant de Suisse. En 2015, la façade métallique de la tour du Hard Turm Park à Zurich s’est adjugé la troisième place sur 26. Elle a séduit par sa «grande plasticité». www.bogen33.ch www.hardturmpark.ch Halter SA > Page 139

www.fassadenaward.ch www.hardturmpark.ch Halter SA > Page 139


Fière allure

20 ARCH ITECTU R E

Texte: Christine Marie Halter-Oppelt Photos: Ariel Huber

La Limmat Tower est l’immeuble du quartier du Limmatfeld que l’on repère de loin. Même si le plan de quartier de Dietikon n’est pas encore achevé, cette tour n’en constitue pas moins la clé de voûte symbolique. Pendant plus de dix ans, on a planifié et construit ici, et désormais, on y habite aussi. C’est ainsi qu’a émergé cette ville dans la ville, dont l’aspect nous fait oublier qu’un chapitre de l’histoire industrielle de la Suisse s’est écrit sur ce site. La tour imaginée par le bureau huggenbergerfries dans le cadre d’un concours d’architecture est déjà sur le point d’en écrire un nouveau. Evoquant un pentagone par sa forme et par divers détails architecturaux, le bâtiment renoue de manière subtile avec la tradition de l’immobilier urbain de prestige. www.hbf.ch www.limmat-tower.ch Halter SA, Immobilier > Page 154


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Ariel Huber est né en 1971 à Berne. Après ses études d’architecture à l’EPF de Zurich et à l’ETSA de Barcelone, il travaille à partir de 1993 pour W. & K . Steib Architekten, à Bâle. Il découvre la photo pendant les deux ans qu’il passe au studio de Daniel Libeskind à Berlin. Depuis 2001, Ariel Huber travaille comme photographe indépendant spécialisé en architecture à Zurich. En 2009, il s’établit également à Lausanne.

29 ARCH ITECTU R E

Reportage d’architecture à la Limmat Tower 1 Après deux ans de travaux, la tour à été achevée fin 2015. Au sud-est, l’immeuble donne sur l’Überlandstrasse. 2 Le rez-de-chaussée est en pierres naturelles. La Heimstrasse aboutit à la Rapidplatz, au cœur du quartier. 3 Des arcades agrémentent deux côtés du bâtiment. Les piliers pentagonaux rappellent le plan de l’immeuble, les suspensions évoquent des lanternes. 4 Les plaques d’aluminium éloxé confèrent du caractère aux façades ventilées. Aux 10e et 15e étages, les retraits ont été aménagés en terrasses. 5 L’entrée de l’immeuble est recouverte de terrazzo. Les murs sont habillés de travertin et les boîtes aux lettres surmontées de plaques d’onyx rétroéclairées. 6 Les appartements disposent de parois mobiles en verre et de loggias. Le sol est en mélèze de Sibérie. 7 La Limmat Tower fait partie du complexe immobilier Limmathof. Les immeubles voisins ont été conçus par les architectes Max Dudler (à g.) et Harry Gugger Studio (à dr.).


30 ARCH ITECTU R E Côté rue, la construction reste compacte. Mais l’articulation du bâtiment et les terrasses des niveaux supérieurs laissent deviner l’ouverture côté parc.


Texte: Sabine von Fischer Photos: Gaston Wicky

Densification urbaine et nature ne sont pas incompatibles, comme le prouve de manière impressionnante le nouveau complexe Förrlibuck Terrassen à ZurichWest. Aujourd’hui déjà, alors qu’il est à peine terminé et que les façades ne sont pas encore végétalisées, l’ensemble qui rappelle un massif montagneux se marie parfaitement avec le parc. Grâce à une exploitation optimale du terrain, les architectes ont donné à l’immeuble une silhouette qui s’intègre de tous côtés entre les constructions hétérogènes du quartier.

Förrlibuck Terrassen, tel est le nom du complexe immobilier sis à la Förrlibuckstrasse 189 et 191 dans le nouveau quartier du Hard Turm Park. Volontairement écrit en deux mots plutôt qu’en un seul comme le ferait volontiers l’allemand, le nom du complexe illustre la volonté de réconcilier deux réalités contraires: «Förrli» (Föhren) fait allusion aux pins qui se dressaient autrefois à cet endroit, tandis que «Buck» évoque une colline ou une butte. Quant au mot «Terrassen», il a constitué un puissant argument de vente, grâce auquel les 49 logements en propriété ont trouvé preneur en quelques mois, avant même le début des travaux en 2014. Les Förrlibuck Terrassen soulignent l’opinion largement répandue selon laquelle les frontières entre culture et nature ou entre ville et campagne tendent à s’estomper. Les scientifiques, en particulier les anthropologues, estiment que nous avons quitté l’holocène pour entrer dans l’anthropocène, époque durant laquelle l’être humain est devenu une force géologique à part entière et où tout paysage, créé ou modifié par l’Homme, est un paysage culturel. INTERMÉDIAIRE

Depuis l’époque où le glacier de la Linth a creusé la vallée de la Limmat, le paysage a subi de nombreuses et profondes mutations: en plein essor à la fin du XIXe siècle, l’industrialisation a reculé durant la deuxième moitié du XXe siècle, ce qui a amorcé la transformation de Zurich-West en un véritable centre urbain. Certains évoquent une Zurich polycentrique, d’autres estiment au contraire que le centre-ville s’étendra bientôt jusqu’aux gares de Hardbrücke et d’Altstetten. Né de ces évolutions, Zurich-West est un quartier extrêmement hétérogène. L’un des grands mérites de ce nouveau complexe d’habitation est de créer un lien entre les éléments normatifs – monolithes horizontaux et verticaux – et les rangées de maisons individuelles, semblables à des miniatures. L’ensemble réalisé par Halter Développements sous le nom de Hard Turm Park forme un espace entre la rue passante de Pfingstweidstrasse et le Förrlibuckpark récemment aménagé, conçu comme la liaison piétonnière et l’axe vert du nouveau quartier. De la parcelle A2 avec le 25hours Hotel (Komplex, 2013, pp. 26-33), le regard survole le parc pour s’arrêter sur la façade cubique des Förrlibuck Terrassen. Si celles-ci s’imposent comme une extension du parc, cela n’est pas dû au hasard, mais résulte du concept

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GLACIERS ET MASSIFS


32 ARCH ITECTU R E Côté parc, les grandes terrasses confèrent un mouvement à la façade cubique du complexe Förrlibuck Terrassen au Hard Turm Park de Zurich-West.


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Coupe: la construction de sept étages est modulée par des retraits.

architectural: la communauté de mandataires de Bauart Architectes (Berne, Zurich et Neuchâtel) et d’Urbanoffice Architects (Amsterdam), dont la fructueuse collaboration remonte à la construction du Centre Place de l’Europe – Maison des religions à Berne (Komplex, 2015, pp. 30-47), souhaitait voir là une façade rappelant les jardins suspendus. Au-dessus des garde-corps massifs, les fins balustres horizontaux attendent le printemps et les plantes qui, à l’intérieur comme à l’extérieur des balcons, agrémenteront l’immeuble de touches de nature.

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DENSIFIÉ AU-DELÀ DE TOUTE ESPÉRANCE

Etage en attique: l’immeuble est serti de terrasses généreuses.

1er étage: quelques appartements sont traversants, de la rue au parc.

Plan de situation: le volume s’insère sur un bien-fonds de forme trapézoïdale.

L’idée de superposer des niveaux d’habitation de diverses dimensions rappelant un massif montagneux est née en 2012 du projet qui prévoyait la construction d’un immeuble sur un bien-fonds trapézoïdal. Pour permettre une densification de la ville de Zurich voulue par tous, la maison individuelle existante devait céder la place à quelque 30 à 35 appartements. Personne n’imaginait alors que l’on verrait surgir un immeuble de 49 unités d’habitation, de 60 à 156 mètres carrés, comptant entre 2,5 et 5,5 pièces. Lorsqu’on observe l’immeuble de béton, l’occupation optimisée du sol, qui atteint 270% ou sept fois celle de la maison individuelle qui occupait le terrain auparavant, ne saute pas vraiment aux yeux. Avec ses trois niveaux à l’ouest, le nouvel ensemble gris et bronze donne sur les rangées de maisons individuelles datant du début du siècle dernier, de même hauteur, tandis qu’au nord et à l’est côté rue, ses six et sept niveaux s’insèrent entre les immeubles voisins édifiés presque en même temps et un parking qui compte parmi les derniers témoins d’une époque pas si lointaine où Zurich-West était un quartier industriel périphérique. L’articulation de la façade casse et atténue la longueur, mettant en valeur la nouvelle petite place sur la Förrlibuckstrasse. L’immeuble compte cinq étages standard, un rez-de-chaussée, selon la réglementation en vigueur au moment de la planification appliquée à ce que l’on appelait l’«étage inférieur zurichois», et un attique. Les couleurs ont un effet à la fois naturel et artificiel: selon la lumière, les volets coulissants laqués, de couleur bronze ou gris-brun, scintillent et renvoient leurs ombres sur le béton brossé gris clair des façades. Peints en vert clair, les plafonds des balcons, que l’on ne remarque pas au premier coup d’œil, illuminent l’ensemble même lorsque le soleil ne brille pas.


Vue depuis l’un des appartements sur les bâtiments du Hard Turm Park.

www.bauart.ch, www.urbanoffice.eu www.halter.ch Halter SA > Page 139

Les grands bacs à fleurs sur les terrasses permettront de végétaliser la façade.

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SENS DE LA COMMUNICATION

Le projet des architectes responsables Madir Shah d’Urbanoffice et Stefan Graf de Bauart casse le volume au sud, de manière à donner à la façade l’allure d’un relief en niveaux. Salle à manger et salon sont prolongés par les espaces extérieurs que sont les jardins et terrasses privatifs, largement tournés vers le parc mais préservés du regard des voisins. Aux niveaux inférieurs, les surfaces ont jusqu’à 27 mètres de profondeur et permettent l’aménagement d’appartements avec dressings et salles de bains au volume généreux. Il n’y a aucun gaspillage: les deux cages d’escalier desservent jusqu’à cinq appartements par niveau, affichant ainsi un taux d’efficacité record, même s’il passe presque inaperçu. Les portes, les plinthes et les mains courantes en chêne à tous les étages confèrent un aspect très confortable. Le sens de la communication, illustré à l’extérieur par les terrasses donnant sur le parc, se retrouve à l’intérieur dans la proximité du voisinage. Trait d’union entre des ordres que tout oppose, le complexe Förrlibuck Terrassen, qui a rapidement trouvé preneur et dont les habitants se sont déjà intégrés dans le voisinage, est un succès sur toute la ligne. Depuis que les logements sont occupés, plusieurs soirées ont été organisées entre voisins, dans un esprit de partage et de convivialité. La curiosité à propos de la diversité des plans d’appartements y a sans doute contribué. Et l’été a offert l’occasion de renouveler l’expérience dans l’optique, cette fois, de découvrir les différentes terrasses, de forme et d’orientation variées. Lorsque ces dernières seront végétalisées, les paysages du parc et les espaces privés extérieurs réaliseront une nouvelle composition à chaque saison.


UNE PRÉSENCE CHATOYANTE

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Texte: Manuel Joss Photos: Lisa Obertautsch, Theo Hotz Partner Architekten

Sur le troisième chantier du Hard Turm Park à ZurichWest, le cabinet Theo Hotz Partner Architekten a créé un immeuble urbain moderne soigneusement conçu, à usage mixte de bureaux à la Pfingstweidstrasse et de logements d’habitation autour de la cour intérieure et vers le nouveau parc de quartier à l’arrière. La façade en carreaux de céramique vernissés donne une touche de couleur discrète. Mais la vedette incontestable est la piscine sur le toit.

Après l’édifice d’ADP Architekten et la tour de Gmür & Gschwentener Architekten près du viaduc ferroviaire, c’est le troisième projet de construction mené à bien dans le nouveau quartier zurichois de Hard Turm Park, fruit d’une planification collaborative et des lignes directrices d’aménagement urbain d’ADP Architekten et de Vetsch Nipkow Landschaftsarchitekten (Komplex, 2013, pp. 26-33, et Komplex, 2014, pp. 20-27). Il y a encore quelques années à peine, le site servait de terrain d’exercice au Grasshopper Club. Mais le projet ne s’est pas érigé sur un simple pré. Il résulte d’une conception complexe dans un environnement urbain hétérogène, ayant exigé une planification minutieuse. Ici, la Pfingstweidstrasse est une bretelle d’autoroute à cinq voies, dont la largeur atteint 50 mètres par endroits avec le nouveau tracé du tram et le trottoir. En face, le centre de distribution de Migros, fermé sur lui-même et, sur la Förrlibuckstrasse, à l’arrière, une rangée de maisons d’ouvriers historiques, protégées. Pour Theo Hotz Partner Architekten, il était évident qu’il faudrait une conception hors du commun sur ce site afin que ces appartements du segment de prix moyen restent durablement attrayants pour les locataires urbains, jeunes et sportifs qu’ils ciblent. «La piscine du toit, la façade en céramique et la cour intérieure avec son sol à motifs sinueux et ses cercles de verdure s’inspirent de l’architecture moderne pratiquée en Amérique du Sud, explique Peter Berger, partenaire responsable du projet. Autant d’éléments que le développeur, Halter SA, et le futur propriétaire, l’assureur-vie Helvetia, ont adoptés immédiatement et sans réserve.» Jadis, Le Corbusier avait construit un bassin tout en haut de l’Unité d’habitation de Marseille. Il a également lancé l’idée du toit utilisable par les usagers. Plus l’édifice est vaste, plus il est simple d’y loger une installation commune comme la piscine, car les coûts de construction, de fonctionnement et de maintenance peuvent être répercutés sur un grand nombre d’habitations, 96 en l’occurrence. «Les charges de la piscine dans le loyer ne dépassent probablement pas quelque dizaines de francs par mois, par logement», estime ainsi Peter Berger. Malgré son poids, une piscine sur le toit ne pose pas de problèmes particuliers du point de vue de la statique. Seule l’accessibilité pour les personnes handicapées, exigée par la loi, a donné du fil à retordre aux architectes. A cet effet, on installe généralement une grue à côté du bassin, ce qui était toutefois exclu pour des


37 ARCH ITECTU R E Grande attraction de l’immeuble, la piscine chauffée par des panneaux solaires est jouxtée par un vestiaire équipé de douches.


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L’apparence de la façade en céramique varie selon l’incidence de la lumière. L’éclairage des arcades est une création propre des architectes.

raisons d’esthétiques. La solution se situe au sol: légèrement surélevée, la piscine est accessible par plusieurs marches qui peuvent être déplacées afin que les personnes en fauteuil roulant puissent s’approcher jusqu’au bord du bassin et glisser dans l’eau. Le vestiaire avec douche près du pool évite de devoir regagner son appartement en sandales et mouillé. Des panneaux solaires veillent à une température agréable de l’eau, même au-delà de la saison estivale. Et quand il n’est plus possible de se baigner, les locataires jouissent de la terrasse, où ils peuvent séjourner à leur gré. FAÇADE DE GRANDE QUALITÉ

Matériaux caractéristiques des ouvrages du bureau d’architectes Theo Hotz, l’acier, le verre, l’aluminium et le béton lavé se retrouvent dans certains projets similaires, notamment dans l’ensemble locatif Kappeli à la Baslerstrasse, dans un quartier voisin. Ses carreaux en céramique vernissés mettent un nouveau matériau à l’honneur qui valorise le bâtiment, solution déjà prise en compte lors du concours. «Le calibrage pendant la phase d’exécution a pris énormément de temps», se souvient Peter Berger. S’il s’agit d’un matériau très courant dans

son pays d’origine, le Portugal, et les anciennes colonies en Amérique du Sud, il a fallu adapter la dimension et la coloration des carreaux à la luminosité ambiante avec le fabricant allemand pour avoir le bon effet dans la luminosité zurichoise, de près comme de loin. Mais l’effort en a valu la peine. Toute variation dans les couleurs du ciel se reflète dans les chatoiements de la façade – bien plus qu’avec une banale couche de crépi. La structure monolithique hybride apparaît dès lors comme un tout, quel que soit l’angle de vision. Mais l’allure de la façade n’est pas le seul fait de l’enveloppe en céramique, les lames en verre coulé y contribuent aussi. Car il n’est pas aisé de trouver un seul et même type de fenêtres pour un bâtiment à usage mixte: celles qui conviennent pour un logement ne feront pas nécessairement l’affaire pour des bureaux, et inversement. Le long de la Pfingstweidstrasse, où la circulation est dense, les bandeaux de fenêtres des étages de bureaux renforcent le caractère généreux de ce boulevard à la vie trépidante, et permettent de meubler très différemment les locaux qu’elles éclairent. Sur les autres faces du bâtiment, où se trouvent les habitations, les fenêtres placées avec soin font la juste mesure entre


sphère privée et publique, et exigeaient immanquablement une façade perforée. C’est ici qu’entrent en jeu les lames de verre coulé. Entre les fenêtres et les loggias, elles prolongent les rubans de fenêtres tout en dissimulant les lucarnes des salles d’eau et perpétuent ainsi le caractère généreux du bâtiment face à la place du quartier.

Les carreaux en céramique se déclinent en plusieurs nuances de vert.

Béton apparent, acier et pierre synthétique marquent les cages d’escalier.

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COUR INTÉRIEURE ET LOGEMENTS

Le bâtiment tout entier s’articule autour d’une vaste cour intérieure, soigneusement aménagée, et destinée dès le départ à servir de point de rencontre aux usagers. Car c’est ici que se trouvent toutes les entrées des appartements, pavées de dalles en pierre naturelle verdâtres. L’aménagement du sol de la cour n’a pas seulement tenu compte des piétons, mais aussi de l’esthétique: quand on regarde la cour de haut, on voit trois bancs circulaires végétalisés où l’on peut s’asseoir, dans un écrin de motifs bicolores sinuant sur l’asphalte. Balcons et loggias alternent, assurant à tous un maximum de sphère privée. Par leur structure filigrane, les rampes en aluminium soulignent l’ouverture de la cour, sans la surcharger. Les angles d’une cour peuvent en particulier s’avérer problématiques dans ce contexte, s’ils permettent de jeter des regards par trop indiscrets d’un appartement à l’autre. Pour y remédier, des appartements aux fenêtres sur toute la hauteur occupent ici tous les coins d’angles. La majorité des appartements normés ne sont pas d’une conception classique pour les familles, à savoir une grande chambre à coucher parentale entourée de chambres plus petites pour les enfants. Les chambres sont toutes de la même taille, de sorte que les appartements se prêtent aussi bien à des colocations. Tous les appartements, à l’exception des petits logements à usage professionnel, donnent au moins sur deux côtés: sur les ruelles latérales sans circulation, sur la cour intérieure et sur la nouvelle place du quartier, qui vient clore ici la coulée de verdure. Les prix des loyers montrent qu’il est également possible de proposer du neuf proche du centre de Zurich à des prix raisonnables: pour un 2,5 pièces, le loyer mensuel est inférieur à 2000 francs et pour un 4,5 pièces, il atteint quelque 3000 francs. Les logements plus individualisés des étages supérieurs, avec jardin en toiture ou plafonds surélevés, coûtent environ 4000 francs par mois et sont destinés à un autre type de locataires, ce qui contribue à la mixité voulue des habitants.


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DUPLEX AVEC PUITS DE LUMIÈRE

Le puits de lumière dans les duplex offre aération et éclairage.

Le dernier étage offre une vue splendide au-delà du bâtiment de Migros.

Les logements en duplex dans le haut de l’immeuble, situés le long de la Pfingstweidstrasse, ont ceci de particulier qu’ils reproduisent le thème de la cour intérieure, mais à une échelle bien moindre. Ils se lovent autour d’un puits de lumière vitré sur deux étages où l’on peut séjourner, à l’abri du vent et des regards. Ces petites pièces extérieures assurent aussi aux appartements qui longent la Pfingstweidenstrasse les possibilités de ventilation prescrites par la loi. Car malgré une aération douce, ces logements doivent aussi permettre une ventilation naturelle sans dépasser le seuil de nuisance sonore. Le bâtiment adjacent y parvient par un système laborieux de fenêtres caissons intégrées dans la façade. Ici, à la Pfingstweidstrasse 106 et 108, ce sont les puits de lumière se rétrécissant vers le bas qui jouent ce rôle. Les logements les plus élevés offrent dans tout l’immeuble une vue splendide sur l’Üetliberg, au-dessus de la barre formée par le centre de distribution Migros. Sur la façade, les fenêtres à deux étages des duplex renforcent le caractère de ce troisième bâtiment aux chatoiements discrets, réalisé dans le cadre du développement du quartier Hard Turm Park. www.hardturmpark.ch Halter SA > Page 139


7e étage: piscine avec solarium, terrasses et duplex

4e étage: bureaux sur la rue, logements autour de la cour intérieure

THEO HOTZ PARTNER ARCHITEKTEN Le bureau d’architectes Theo Hotz Partner Architekten a succédé au bureau fondé en 1948 par Theo Hotz, auteur de nombreux jalons de l’architecture en Suisse et à l’étranger, aux multiples distinctions, dont notamment le centre de traitement des colis à Mülligen, la halle d’exposition de la Foire de Bâle, érigée en un temps record, l’immeuble collectif à la Bäckerstrasse à Zurich, le centre commercial Sihlcity, la gare d’Aarau et, comme point culminant, la nouvelle gare centrale de Vienne récemment inaugurée, avec ses chapiteaux losangés au-dessus des voies. Fin 2015, Theo Hotz a passé la main à ses trois collaborateurs de longue date: Stefan Adler, Peter Berger et Robert Surbeck. Actuellement, le nouveau Centre de police et de justice de Zurich est leur plus grand projet. Avec une enveloppe d’environ 570 millions de francs, c’est l’une des plus grandes réalisations projetées en Suisse dans le secteur du bâtiment. www.theohotz.ch

Rez-de-chaussée: l’avant fait face au boulevard, l’arrière donne sur le parc.

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Coupe: l’accès au garage passe par l’édifice conjoint.


URBAIN. URBANISME. URBANISTIQUE.

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Texte: Dani Ménard Visualisations: Supervisual

Depuis l’acceptation en mars 2013 de la nouvelle loi fédérale sur l’aménagement du territoire, tout concepteur de projet est appelé à se pencher sur la question de la densification intérieure. Sur le site Henz de Suhr, l’occasion était belle de lancer un tel processus sous la forme de mandats d’étude parallèles d’architecture. Le projet vainqueur propose une approche urbanistique solide et intelligente.

Le site Henz, aux abords de la gare de Suhr, se trouve dans une zone au dynamisme croissant, dans laquelle plusieurs projets de construction sont en cours de développement ou de réalisation. L’un des principaux avantages du lieu réside dans son excellente connexion au réseau de transports publics et privés. Sa situation dans le corps urbain présente plusieurs particularités: il a fallu tenir compte, d’une part, des axes tangentiels ferroviaire et automobile proches, notamment en termes de niveau sonore et, d’autre part, de la morphologie propre du site. Les immeubles aux alentours présentent en effet une grande diversité du point de vue de l’affectation, de l’accès, de la granularité et de la densité, des espaces verts ou encore de l’année de construction. QUESTION DE PROCÉDURE

La procédure d’élaboration de mandats d’étude parallèles lancée à l’invitation de Halter SA avait pour objectif de trouver des réponses et des solutions à la transformation du complexe industriel existant en un module urbain contemporain, innovant et vivant. L’une des tâches prioritaires était de planifier les axes de circulation, les espaces verts et les espaces libres, non seulement dans l’optique d’une revalorisation de la relation entre la ville et la gare, mais aussi compte tenu de la structure interne du site. Il s’agissait également d’étudier si et comment l’entrepôt industriel existant pouvait être conservé et quelle serait la densité appropriée du site. Grâce à la procédure choisie prévoyant des concertations intermédiaires, à l’intégration de la ville et du canton et à la sélection de planificateurs compétents, les objectifs fixés ont été atteints sur la base d’un large éventail de propositions qui ont nourri un débat intense au sein de l’organe d’évaluation. Une fois de plus, la preuve était faite qu’un tel travail valait la peine pour tous les intéressés. LA RECETTE DU SUCCÈS

L’organe d’évaluation devait départager les projets et mettre en évidence ce qui allait permettre au projet vainqueur de l’emporter. Le projet des architectes Steinmann & Schmid présentait les points forts suivants: a) analyse pertinente et lecture précise du site, b) parfaite compréhension du cahier des charges, c) concept global judicieux découlant des deux premiers éléments, d) approche urbanistique très substantielle, très logique et très stable, e) conclusions cohérentes relatives à la typologie et à l’architecture, f ) idées bien


organisées concernant l’espace libre et, naturellement, g) différentes affirmations fortes sur l’adressage, la structure, l’utilisation, la construction, les matériaux, le fonctionnement, la mobilité et la rentabilité. UN PUZZLE COMPLEXE

Ce qui peut sembler simple au premier coup d’œil suscite respect et admiration pour le savoir-faire des planificateurs lorsqu’on y regarde de plus près. L’analyse pertinente du site d’implantation, à la croisée entre un périmètre de gare urbanisé et un quartier résidentiel tranquille, souligne d’emblée les compétences de Steinmann & Schmid. Cette lecture va inciter les architectes à subdiviser le site en plusieurs chantiers et à opter pour une construction présentant deux typologies de bâtiments. C’est une approche urbanistique qui s’avère intelligente et solide. Jouant avec les volumes, les architectes vont soigneusement sonder la structure du site et choisir de mettre en valeur l’ouverture du projet de construction vers le quartier résidentiel situé au sud. Au nord-est du chantier, un immeuble d’une quarantaine de mètres de haut sert de lien entre les différentes structures du quartier. Cette tour présente une typologie résolument urbaine et se situe

précisément sur une place qui s’ouvre de deux côtés. Elle clôt ainsi l’espace de la gare, tandis qu’à l’arrière, deux bâtiments plus bas, dotés de cours intérieures, se tournent vers le côté sud, plus tranquille. La disposition extrêmement subtile de la tour, à l’intersection de plusieurs axes et en retrait de la rue, procède d’une composition intéressante. Pour les immeubles d’habitation, de quatre à six étages, le choix s’est porté sur une construction avec cour intérieure ouverte. Les deux bâtiments sont disposés de manière décalée, de sorte qu’ils forment un complexe homogène, indépendamment de la géométrie en triangle du site. Leur élévation met en évidence les angles ouest et sud. Du fait de leurs hauteurs variées, les différents bâtis créent un lien au nord avec le quartier de la gare et offrent une transition appropriée vers le sud. La conception de l’espace libre et du paysage découle des données principales du site, la création d’un lien entre le site et le centre-ville étant une nécessité centrale. Des deux côtés de la Gränicherstrasse, des zones piétonnes généreuses ménagent un accès ouvert et dégagé au site. La nouvelle place au centre est directement reliée à l’espace qui entoure l’immeuble rond.

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Une tour de 40 mètres délimite l’espace au nord-est. Un espace central crée un lien avec l’immeuble rond existant.


44 ARCH ITECTU R E Les différentes hauteurs des immeubles d’habitation de quatre à six étages mettent en évidence l’angle sud-ouest.


ALTERNANCE ENTRE ESPACE DE VIE ET DE TRAVAIL

Tour et bâtiments d’habitation occupent judicieusement le site.

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De par sa position centrale, la Henzplatz est le cœur du nouveau module urbain, où la vie bat son plein. Sa configuration ouverte, mais néanmoins réduite, permet diverses affectations. Ateliers et espaces commerciaux assurent une visibilité et une certaine attraction. Le secteur situé à l’angle du bâtiment et de la rue offre un plan utile continu. Les deux patios semi-privés sont aménagés dans des nuances et des ambiances différentes. Ils sont conçus en premier lieu comme des oasis de calme et des jardins d’agrément pour les appartements. Pour les activités plus intenses, un espace extérieur généreux se déploie le long du Zelgweg. La zone asphaltée, entrecoupée d’îlots voués à un nouvel usage, la configuration des patios et la présence d’arbres indigènes se combinent pour créer un espace extérieur à la croisée entre le passé industriel du site et son avenir résidentiel. Le passage optimal et l’intégration dans l’environnement sont tout à fait convaincants. L’exploitation des rez-de chaussée est essentielle au bon fonctionnement du complexe. Dans la tour, on trouve un restaurant flanqué de part et d’autre de petits commerces et d’ateliers. Aménagés de manière surélevée, ces lieux s’orientent vers l’espace public, tandis qu’à l’arrière, la cour située plus haut abrite des zones privatives. Le complexe proposé crée un nouveau site à Suhr, un module urbain avec sa propre atmosphère et ses propres caractéristiques. La tour constituée de bureaux et de logements délimite l’espace et y inscrit la nouvelle zone résidentielle à Suhr. Halter SA, Développements > Page 142

Des zones piétonnes généreuses permettent un accès aisé.


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La coupe montre les différences de hauteur des corps de bâtiment.

5e étage: les immeubles d’habitation ont quatre à six étages.

Des appartements ont été conçus dans les étages.

STEINMANN & SCHMID ARCHITEKTEN Les deux membres fondateurs Peter Steinmann et Herbert Schmid sont arrivés à l’architecture par des chemins détournés. Intéressés initialement par la construction de machines et la chimie, les deux architectes entourés d’une vingtaine de collaborateurs au bénéfice de formations interdisciplinaires forment, depuis près de vingtcinq ans, une équipe bien rodée se distinguant par son flair et son goût pour l’essentiel. Leurs idées paraissent souvent évidentes mais réservent toujours une surprise, intemporalité et élégance en prime. L’éventail des travaux réalisés comprend différents ordres de grandeur: design de meubles, concepts d’exposition, immeubles d’habitation, objets pour les transports publics ou encore développement de sites et planification de quartiers. La grande diversité de référentiels semble nourrir leur travail, qui se caractérise de manière générale par une approche hautement esthétique et fonctionnelle. Au-delà de leur langage formel clair et minimaliste, où surgit ici et là une certaine grandeur, l’évidence pragmatique et la grande convenance d’utilisation sont les principaux atouts de leur style. www.steinmann-schmid.ch

Rez-de-chaussée: la tour accueille un restaurant, des ateliers et des commerces.


Trois corps de bâtiment font écho à la géométrie du site.

La tour avec ses deux blocs d’habitation à l’arrière

Des immeubles d’habitation en carré abritent des cours intérieures.

MANDAT D’ÉTUDE ÉQUIPE 5 Architecture: Liechti Graf Zumsteg Architekten Cette équipe a concrétisé de manière exemplaire une approche intéressante, qui consistait à maintenir l’entrepôt existant. Au-delà des potentialités, les nombreux problèmes pratiquement insolubles liés à cette approche en ont toutefois montré les limites. La conception choisie avec le maintien du bâtiment présentait toute une série de contraintes pour la tour et l’espace environnant, ce qui a porté un coup fatal au projet.

MANDAT D’ÉTUDE ÉQUIPE 1 Architecture: Kim Strebel Architekten Cette équipe avait une tout autre vision de ce que le site pouvait apporter en termes d’urbanisme. De par sa lecture du site, l’approche choisie était logiquement un complexe plat, sans diversité de hauteurs. L’ensemble vu comme un complexe de bâtiments et de cours intérieures semble innovant pour le site mais reste quelque peu étranger au contexte urbain. Ce qui était particulièrement intéressant dans ce projet, c’est qu’il permettait d’atteindre pratiquement la même densité que le projet vainqueur.

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Une tour ferme l’entrepôt existant.

www.lgz.ch

www.kimstrebel.ch


CHANGEMENT DE PROGRAMME

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Texte: Sabine von Fischer

Les matériaux et la structure d’un bâtiment survivent fréquemment à l’utilisation initialement prévue, à moins que ce ne soient les besoins de la société qui évoluent. Des édifices de toutes tailles sont reprogrammés: une mosquée dans l’église, des bureaux dans l’entrepôt, un musée dans la salle des machines, une haute école dans la laiterie. Des programmes inattendus viennent bouleverser les paradigmes traditionnels de l’architecture et de l’urbanisme.

Depuis quelque temps, la réflexion sur la réaffectation des bâtiments s’intensifie en architecture. Reste alors à savoir si cela implique une démolition ou si une nouvelle utilisation dans l’enveloppe actuelle du bâtiment est envisageable. Qu’advient-il du célèbre principe «la forme suit la fonction» de Louis Sullivan lorsqu’une nouvelle fonction est inscrite dans une forme préexistante? LA PLANIFICATION DU HASARD?

L’idée qu’une maison soit construite pour un programme spécifique est un principe largement répandu dans la pratique conceptuelle: on cuisine dans la cuisine, on dort dans la chambre à coucher, on entrepose dans l’entrepôt. Or, un aménagement urbain plus durable au sens large devrait notamment permettre d’élargir l’éventail des options d’utilisation. Faire un usage des bâtiments plus long et plus intensif et, ce faisant, visionnaire et modulable: voilà un défi qui exige différentes approches. Déjà dans les années 1950, l’historien britannique de l’architecture John Summerson appelait de ses vœux une conception plus dynamique de l’architecture, lorsqu’il voulut relancer avec la notion de «performance» les débats sur la fonction (en tant que forme d’usage au quotidien) et le fonctionnalisme (en tant que déterminisme rigide et bureaucratique) (RIBA Journal, n° 5, pp. 307-313). L’architecte Bernard Tschumi, installé à New York, a introduit la notion d’«événement» il y a bientôt quarante ans dans les Manhattan Transcripts et, par là même, une programmation de l’imprévu en tant que stratégie conceptuelle. Mais à l’instar des exemples suivants, lorsqu’un bâtiment doit survivre à l’utilisation initialement prévue, ce ne sont pas seulement le destin ou l’événement spontané qui jouent un rôle, mais aussi l’importance historique dudit bâtiment. La thématisation du «changement de programme» ou, précisément, de la réaffectation doit aller de pair avec un changement d’attitude à l’égard du bâti existant. Réutiliser et recycler l’architecture ne signifie plus seulement démonter une maison en ses éléments constitutifs, mais la concevoir en termes de processus et l’intégrer, même plusieurs fois, dans de nouveaux programmes et cycles de vie. Parfois, cela implique une «rénovation douce» au sens d’une renaissance sans interventions lourdes. Mais dans le contexte des agglomérations urbaines et des grandes constructions, les réaffectations sont


souvent synonymes de reconversion radicale, rendue possible par une compréhension dynamique des processus architecturaux et par une marge pour les imprévus. Le thème des réaffectations s’est imposé dans le discours architectural dès les années 1970 avec la crise énergétique, le changement climatique et l’éclosion de réflexions sur les monuments historiques. Comme le constate le sociologue Michael Guggenheim dans son analyse de la reconversion, les changements de programme architecturaux ont été lancés il y a quarante ans avant tout par des marginaux visionnaires (Candide, n° 4, 2011, pp. 9-36). Mais le XXIe siècle a vu s’ajouter des institutions et des investisseurs reconnus à ces individualistes adeptes de la reconversion. N’oublions pas que la ressource «structure du bâtiment» ne bénéficie que depuis quelques décennies du même traitement circonspect que l’eau, le gaz, le pétrole, les métaux ou les pâturages. Halte à la croissance, tel était le titre français d’une étude demandée par le Club de Rome à un groupe de scientifiques du MIT en 1972, devenu mondialement célèbre avec la crise pétrolière de 1973. Ce qui ne cesse de préoccuper économistes et théoriciens systémiques a manifestement aussi des incidences sur la construction: en lieu et place d’assainissements radicaux, la réhabilitation du bâti existant se révèle à maints égards plus durable. Les aspects écologiques, économiques, sociaux et culturels des reconversions doivent néanmoins être clarifiés pour l’édifice et le lieu en question. Les reconversions demeurent des problèmes complexes dont la résolution a donné lieu à de magnifiques exemples, mais dont on ne peut tirer aucune règle générale. Bien que les maîtres d’ouvrage se soient institutionnalisés, les concepts de reconversion sont restés isolés. Il semble qu’aucun catalogue ne soit à même d’effacer la tension entre la fonction et la forme d’un corps de bâtiment ou entre le style architectural et la vie dans son intérieur. Voilà qui est particulièrement vrai lorsque ces derniers ont été réalisés à différentes époques.

SAINTE-SOPHIE, CONSTANTINOPLE Construction: VIe siècle Réaffectation: XVe et XXe siècles Edifiée en tant qu’église, transformée en mosquée et devenue musée: Sainte-Sophie pourrait bien être l’exemple type d’une reconversion. La coupole d’un diamètre de 32 mètres reposant sur seulement quatre piliers – structure porteuse jusqu’ici inégalée sous cette forme – jouit d’un rayonnement tel que les grands dignitaires de différentes religions et époques ont voulu s’approprier la basilique. Sa situation sur le Bosphore et sa structure porteuse spectaculaire, tout comme son histoire mouvementée et sa portée culturelle, confèrent à cet édifice un rayonnement incomparable. Photo: www.unisci24.com, Oliver Ebert

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TYPE ET STRUCTURE DU BÂTIMENT


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PARKING DU MICHIGAN THEATER, DÉTROIT Construction: 1926, Rapp & Rapp Réaffectation: années 1980 La démolition du Michigan Theater, jadis majestueux cinéma avec plafonds de stucs et lustres imitant parfaitement le style de la Renaissance italienne, a été stoppée en 1976, les bâtiments voisins menaçant de devenir instables. Depuis lors, l’Auditorium a accueilli des stars internationales telles que David Bowie, le film 8 Mile y a été tourné, mais surtout, le bâtiment été transformé en parc de stationnement. Ironie du sort, le Michigan Theater se trouve précisément à l’endroit où Henry Ford aurait construit sa première voiture dans un petit atelier. Dans un revirement imprévisible, la voiture reprend ses droits avec, en toile de fond, le glamour déliquescent de l’ancienne capitale de l’industrie. Photo: Bob Jagendorf, Creative Commons

BRASSERIE WARTECK, BÂLE Construction: 1890-env. 1933, divers architectes Réaffectation: site, 1992-1996, Diener & Diener architectes; silo à malt, 2013-2014, baubüro in situ Dans les années 1970, la situation était bien différente de celle d’aujourd’hui: malgré la première bière à l’ancienne de suisse, la brasserie Warteck n’échappe pas à la misère économique et doit être vendue à Feldschlösschen en 1989. La production est arrêtée en 1991. La proposition du conseil aux monuments de protéger les bâtiments est refusée. L’initiative de l’architecte bâlois Roger Diener avec Warteck Invest AG de compléter le site par un complexe immobilier et des bureaux s’est finalement traduite par un concept urbanistique durable et rentable. C’est notamment grâce au salon d’art LISTE, qui s’y déroule lors d’Art Basel, que ce «provisoire» désormais permanent doit sa renommée. Photo: Denkmalpflege Schweiz


Photo: Margherita Spiluttini, Architekturzentrum Wien, Sammlung

SPEICHERSTADT HAMBOURG, HAFENCITY Construction: 1885-1927, Franz Andreas Mayer et autres Réaffectation: de 2000 à aujourd’hui Le plus vaste complexe d’entrepôts du monde situé dans le port de Hambourg a été construit par la FreihafenLagerhaus-Gesellschaft. Il s’étend sur 26 hectares, comprend 17 groupes de bâtiments et est soutenu par des piliers en bois atteignant 12 mètres de profondeur. Avec le quartier de Kontorhaus et la maison du Chili (Komplex, 2011, p. 35), il a été classé au patrimoine mondial de l’Unesco l’an dernier. Historiquement, les deux espaces autrefois à fonction unique, de style gothique baltique, étaient étroitement liés. Jusqu’ici, ils accueillaient des commerces portuaires. Désormais, sont venus s’y installer toujours plus de nouveaux bureaux et industries, un marché couvert, un cinéma, des showrooms et des restaurants. Photo: www.kulturbrause.de

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TATE MODERN, LONDRES Construction: 1947/ 1963, Sir Giles G. Scott Réaffectation: 1994-2000, Herzog & de Meuron Le musée le plus spectaculaire installé dans une structure au passé industriel est sans nul doute la Tate Modern à Londres. De cathédrale industrielle, la centrale électrique de Bankside, dont les concepteurs ont également signé la centrale électrique de Battersea et le Waterloo Bridge, s’est muée en cathédrale culturelle. La métaphore est notamment à mettre sur le compte de la tour haute de 99 mètres, dont la structure en acier est revêtue de briques et dont la pointe cède respectueusement 15 mètres à la coupole de la cathédrale Saint-Paul. Ici comme dans les musées de la gare d’Orsay à Paris, au Hamburger Bahnhof à Berlin ou dans un ancien entrepôt à Schaffhouse, les grandes travées de la structure porteuse répondent aux attentes du programme d’exposition.


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VAN NELLE FABRIEK, ROTTERDAM Construction: 1925-1931, Jan et Michiel Brinkman, Leendert C. van der Vlugt Réaffectation: 2002 -2006, Wessel de Jonge et Claessens Erdmann Avec ses volumes dynamiques, formes courbes, façades vitrées et halles baignées de lumière, l’usine est protégée depuis 1985 en tant que monument national. Depuis 2014, elle est inscrite au patrimoine mondial de l’Unesco. Le système de convoyeurs en diagonale permettait de transporter le thé, le café et le tabac en provenance des colonies hollandaises. Des générations d’architectes – du Corbusier à MDRDV – ont admiré l’élégante fonctionnalité de l’usine et certains – dont Broekbakema, successeur de Brinkman et Van der Vlugt – y louent désormais leurs bureaux. En outre, ce symbole industriel de l’après-guerre peut également être loué pour des événements. Photo: www.vannellefabriek.com

ÉGLISE DES DOMINICAINS, MAASTRICHT Construction: XIIIe siècle Réaffectation: 2007, Merkx + Girod A Maastricht, les architectes hollandais Merkx + Girod ont transformé une église dominicaine vieille de plus de huit cents ans en l’une des librairies les plus extraordinaires d’Europe. Ce n’est pas la première fois que ce bureau a adapté avec subtilité un édifice monumental à un contexte contemporain. Avant la librairie, la cathédrale a notamment accueilli les archives de la ville, des salons automobiles et des compétitions sportives. Cette intervention récente tient compte de la vocation première de l’église. Dans le chœur, les architectes ont installé un café dont la table est en forme de croix. Sur toute la hauteur de la nef, les livres déploient leur aura dans les hauts rayonnages et à la lumière sacrée des fenêtres jumelées. Photo: Roos Aldershoff


Photo: www.bosshard-farben.ch

TONI-AREAL, ZURICH Construction: 1977, A. E. Bosshard et H. Widmer Réaffectation: 2005-2014, EM2N Architekten Selon une étude de faisabilité commandée en 2005 par le canton de Zurich pour le bâtiment industriel désaffecté de la laiterie Toni, une démolition de cet immense volume industriel n’était pas judicieuse. En tant que symbole urbain, elle se prêtait en revanche parfaitement à une affectation publique. Par la suite, 547 millions de francs ont été investis, la longueur du bâtiment a été multiplié par 3,5 et la surface utile a pu être quintuplée. Suffisamment d’espace pour les Beaux-Arts de Zurich, principal locataire après six années de travaux de construction. Les cloisons intermédiaires du Toni-Areal sont toutes démontables. Signe d’un éventuel nouveau changement de programme à l’avenir? Photo: Regula Bearth, ZHdK

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TRAUMFABRIK HUGI, DULLIKEN Construction: 1933, Robert Schild Réaffectation: 2009-2013, Adrian Streich Architekten La fabrique de chaussures Hug au pied de l’Engelberg était considérée comme un modèle de construction selon les règles du Neues Bauen à l’époque du modernisme. Avec sa couleur vert tilleul caractéristique, elle est connue de tous les usagers du rail entre Aarau et Olten. La production est arrêtée en 1978. Après une longue attente et une transformation initiée en 2009 en 45 logements et 14 commerces par Adrian Streich Architekten, la construction baptisée «Hugi» a été remise à l’honneur. En 2013, le prix du patrimoine de Soleure a été décerné à cette architecture réaffectée. La promesse, désormais omniprésente dans le logement, du loft avec ses hauts plafonds et une touche de passé industriel trouve ici sa concrétisation.


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«La moitié de Berne est vierge de constructions.» Texte: Denis Jeitziner Photos: Rob Lewis

Le maire de Berne, Alexander Tschäppät, a lancé de nombreux projets au cours des douze dernières années. Dans son interview, il dresse un bilan et évoque surtout l’avenir. Car il est convaincu que sa ville natale recèle encore un grand potentiel. Selon lui, c’est la construction de logements qu’il convient de développer.


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Komplex: Quel a été votre premier acte officiel en tant que maire de Berne, en 2004? Alexander Tschäppät: «J’ai accroché de nouvelles photos dans mon bureau – les miennes!» Votre carrière a-t-elle suivi le cours que vous attendiez? «On ne peut pas planifier une carrière politique. J’ai eu de la chance que tout ait bien marché. Et surtout, d’avoir pu faire ce qui me correspond. J’en suis très reconnaissant.» Qui a été votre principal soutien? «Tout d’abord ma compagne. Elle m’a beaucoup déchargé et m’a rendu plus fort. Mais aussi mon secrétaire général, Peter Tschanz. Il est à mes côtés depuis douze ans et connaît tous les rouages de la maison.» Pouvez-vous décrire Berne en une phrase? «Une qualité de vie optimale et une lenteur des plus agréables.» Quelles sont les autres particularités de Berne? «Nous avons beaucoup de verdure et d’eau: la moitié de la surface est vierge de toute construction. Mais Berne, c’est aussi une urbanité pure et une joie de vivre. Notre vieille ville est inscrite au patrimoine mondial et nous avons aussi toujours pris soin des autres quartiers. Berne compte très peu d’aberrations architecturales.» Quel est votre lieu préféré? «En été, la Place fédérale avec son magnifique jeu d’eau. Voir les enfants y jouer me rend heureux. J’apprécie aussi le calme et la nature dans la forêt de la Schlosshalde, où je me promène tous les jours avec mes chiens.» Berne veut et doit poursuivre son développement. Quel est le défi majeur d’un point de vue urbanistique? «Nous devons convaincre la population que nous avons besoin de croissance. De plus en plus de communes refusent l’extension des zones à bâtir. La plupart de leurs habitants veulent préserver leurs acquis. Par conséquent, nous devons attirer à nouveau les gens dans les villes. Mais pour y parvenir, il faut une grande force de persuasion. Ce n’est pas simple de trouver des majorités pour classer de nouveaux terrains en zone à bâtir. Nous l’avons constaté à nos propres dépens.» Berne est limitée de par sa situation géographique. «Oui, il existe des délimitations nettes entre les zones constructibles et les autres. Dans la vieille ville, nous n’avons aucune marge de manœuvre – ne

serait-ce qu’en raison de son inscription au patrimoine mondial.» Où se situe le plus grand potentiel de développement? «Si nous voulons grandir, nous devons utiliser une partie de nos réserves de terrains. Mais il s’agit là d’une initiative délicate, que la plupart des politiques ne cautionnent pas. Nous aimerions parvenir à un bon équilibre entre surfaces bâties et surfaces non bâties. Il existe un réel potentiel de croissance à la périphérie est et ouest de la ville.» Quel est le risque de «gentrification», par exemple dans le quartier de la Lorraine? «Autrefois, la plupart des quartiers de Berne étaient modestes. Au fil du temps, ils ont été revalorisés, si bien que de nombreuses personnes veulent à nouveau vivre en ville. Elles s’installent précisément dans ces quartiers, ce qui fait grimper le prix des loyers. C’est ce qui se passe dans la Lorraine. La meilleure protection pour les logements existants, c’est la création de nouveaux logements.» Le thème de la transformation du bâti existant a pris de l’importance ces dernières années. Quels sont les potentiels de Berne? «Berne est une vieille ville. La plupart des quartiers présentent des structures claires et ont terminé leur croissance. Il y a peu de changements possibles à ce niveau. Seules quelques surfaces inutilisées comme l’ancienne usine d’incinération des ordures, le site de WIFAG ou des friches dans le quartier de Weyermannshaus-Ouest et Weyermannshaus-Est présentent encore un potentiel de développement.» Et pourtant, il existe encore des réserves de terrain. «Oui. C’est justement pour cela que le classement du Viererfeld, de Brünnen ou de Saali en zone à bâtir devient incontournable – en particulier si l’on veut supprimer la pression du marché immobilier.» Envisagez-vous des affectations transitoires pour d’éventuels développements? «Les affectations transitoires ne permettent pas d’apaiser la situation immobilière sur le long terme. J’y vois plutôt du potentiel pour la vie culturelle, pour l’art et éventuellement pour un habitat expérimental. Nous avons déjà procédé à des affectations transitoires pour faire face à des situations d’urgence, par exemple avec l’hébergement de demandeurs d’asile à l’hôpital Ziegler. Lors d’une procédure de construction ordinaire, il faut beaucoup de temps entre la planification et la réalisation. Les


perte pour Köniz et Ostermundigen. D’un point de vue économique, ces deux communes présentent en effet un grand potentiel de croissance. Avec la réalisation de la ligne de tram, elles auraient réalisé un grand bond en avant. A Zurich, la plupart des communes de la périphérie ont connu une explosion économique lorsqu’elles ont été reliées au RER.» La place de la gare a été dotée d’une verrière en forme de baldaquin. Pourquoi l’initiative de zone sans voitures a-t-elle échoué? Ou cela pourrait-il changer à l’avenir? «Je regrette que le peuple ait dit ‹non› à une place de la gare sans trafic privé. Le passé a montré que l’utilisation de la voiture n’est pas nécessaire à cet endroit. Le potentiel ici est énorme – l’ensemble du secteur de Bollwerk à Hirschengraben est extrêmement attrayant. Au prochain réaménagement de la gare, ce sujet reviendra inévitablement sur le tapis. L’augmentation des flux de pendulaires révèle un besoin massif d’extension. Par exemple, il nous faut une deuxième sortie principale au niveau de la Bubenbergplatz.» La Waisenhausplatz est la place la plus affreuse de Berne. Que faut-il faire pour la revaloriser enfin? «Je vois ça de façon un peu plus nuancée. Cette place doit rester libre, notamment pour pouvoir accueillir des manifestations et le marché. C’est un atout de disposer d’une place multifonctionnelle tout près du centre. Personnellement, je ne trouve pas qu’elle nécessite une grande revalorisation.» La Place fédérale est l’un de vos plus beaux projets. A quels obstacles architecturaux avez-vous dû faire face? «Comme souvent, nous nous sommes heurtés aux craintes des gens. Je me souviens des discussions concernant la suppression des places de parking. Tout le monde craignait que les gens évitent la ville à l’avenir. Et ce fut finalement le contraire: grâce aux nombreuses activités proposées comme les jeux de lumières, la patinoire, le marché, les nombreux événements commerciaux et bien sûr le jeu d’eau, la place est devenue une attraction à part entière.» Vous avez également joué un rôle décisif dans l’extension du pôle de développement du Wankdorf. Quelle est la recette de ce succès? «De nombreux pôles de développement cantonaux existent depuis tout aussi longtemps et n’ont pas vraiment décollé pour autant. Le Wankdorf bénéficie d’un emplacement sensationnel, qui est relié

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affectations transitoires sont juridiquement controversées mais elles seraient idéales pour empêcher les squats.» Vous avez pris de nombreuses initiatives pendant votre mandat. Pourquoi était-ce si important d’associer le célèbre architecte Daniel Libeskind au développement du projet du centre commercial de Westside? «Tout grand architecte a une influence positive sur la renommée d’une ville. Dans le cas du Westside, il est toutefois beaucoup plus important que Migros ait mis fin au mouvement d’opposition. Nous avons pu prolonger le tunnel de l’autoroute et développer un quartier complet. Le Westside a donné un élan incroyable à toute la région, qui a soudain à nouveau fait l’objet d’investissements – entre autres grâce à l’engagement sans faille de mon prédécesseur. Le Tscharnergut, autrefois souvent critiqué, est aujourd’hui un quartier modèle. La mixité sociale y est harmonieuse.» A Ausserholligen aussi, des projets ont enfin vu le jour après des années d’immobilisme. «La Place de l’Europe et la Maison des religions sont devenus de véritables aimants pour l’ensemble du quartier. Preuve qu’il est non seulement possible d’habiter dans des endroits difficiles mais que cela peut aussi être très attrayant. Pendant longtemps, on a été sceptique à Berne. Dans dix ans, Ausserholligen aura un tout autre visage. De nombreux droits de superficie arrivent à échéance, de nombreuses surfaces peuvent encore être développées.» Pour en revenir au Westside: si l’on fréquente le centre commercial en semaine, il n’est pas rare de se sentir quasiment seul. Pourquoi ne marche-t-il pas comme prévu? «C’est une fausse impression. Contrairement à d’autres endroits, il y a vraiment beaucoup d’espace au Westside. Quand je pose la question aux exploitants, ils me disent qu’ils sont satisfaits. Le mélange est harmonieux. Les cafés et le cinéma marchent très bien, et le parking est plein. Au Westside, on envisage plutôt une extension qu’un redimensionnement.» La ligne de tram vers l’ouest est un vrai succès. Pourquoi la proposition de liaison entre Köniz et Ostermundigen a-t-elle été rejetée par le peuple? «A Berne, l’initiative ne s’est pas soldée par un échec. Ici, on connaît les avantages du tram. A Ostermundigen, c’est une majorité infime de 200 voix qui a fait pencher la balance. Je pense que c’est une véritable



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de façon optimale aux transports publics. L’installation de grandes entreprises telles que CSL Behring, les CFF ou la Poste ont également renforcé sa visibilité. En outre, de nombreuses infrastructures sportives ont pu être rénovées, et un complexe hôtelier a vu le jour. La Confédération y crée actuellement de nouveaux emplois. Et la zone n’a de loin pas terminé son développement. Le site de la caserne sera sans doute réaffecté. De même, le site d’AMAG et le Wankdorffeld présentent encore un potentiel de densification.» Ne manque-t-il pas à la ville un projet à forte visibilité internationale comme la tour Roche à Bâle? «Avec le Palais fédéral, nous disposons déjà d’un monument exceptionnel. Berne ne possède pas de grande industrie. Mais notre label de patrimoine mondial et notre vieille ville constituent des atouts remarquables.» Il manque toutefois des références architecturales. «C’est vrai – malgré le Centre Paul Klee de Renzo Piano et le Westside de Daniel Libeskind. Berne n’est pas un musée, même si elle est toujours qualifiée comme telle par ses détracteurs. La vieille ville par exemple est soumise à des règles strictes en ce qui concerne les constructions autorisées et celles qui ne le sont pas.» Encore une question d’architecture: y a-t-il quelque chose qui ressemblerait à une signature bernoise? «Bien sûr. La Cité Halen d’Atelier 5, le Merzenacker d’ARB Architectes, le Tscharnergut de Reinhard Partner, l’école professionnelle de Hans Brechbühler, les travaux d’Otto Salvisberg... Berne compte bon nombre d’architectes qui ont marqué durablement sa physionomie. Par ailleurs, elle abrite de nombreuses demeures de charme, dont personne ne connaît les bâtisseurs initiaux.» Où se situe Berne d’un point de vue urbanistique par rapport à d’autres villes suisses comme Genève, Bâle ou Zurich? «Nous ne voulons et ne devons pas nous mesurer à d’autres villes. Comme toutes les métropoles, Berne a ses forces et ses faiblesses. Certes, nous n’avons pas le pouvoir économique de Zurich, le caractère international de Genève ou la puissance industrielle de Bâle. Et malgré cela, non seulement nous nous en sortons bien mais nous occupons une place de choix dans le palmarès des villes les plus appréciées.»

Berne possède quelques tours dans les quartiers de Saali, Bümpliz et Bethlehem. Est-il envisageable que d’autres immeubles du genre soient construits un jour? «Absolument. Le concept de tours a été validé lors de la conférence régionale. Cela dit, les tours sont un phénomène de mode. Personnellement, je trouve qu’elles ne constituent une valeur ajoutée que dans des cas exceptionnels. Je préfère les constructions plus petites, de six à huit étages. Elles recèlent un tout autre confort d’habitat.» La tour du Zentrum Bären à Ostermundigen constituera, dans les années à venir, un objet phare lié à la thématique de la densification. Un tel projet serait-il aussi envisageable à Berne? «Je suis ravi pour Ostermundigen et j’espère que l’attractivité qu’elle générera sera gérable sur le plan du trafic. A Berne, nous continuons d’accroître la densité et l’attractivité de nos quartiers résidentiels. Les tours sont généralement coûteuses, notamment en ce qui concerne l’entretien.» Le nouveau plan directeur cantonal prévoit une stratégie de densification. Qu’est-ce que cela signifie pour Berne et l’ensemble de la région? «Qu’il faut construire là où il n’est pas nécessaire d’utiliser des terres cultivables pour les infrastructures. Cela vaut également pour les communes de l’agglomération qui sont bien desservies. C’est justement pour cela qu’une ligne de tram reliant Köniz à Ostermundigen aurait été si importante.» Dans quels quartiers le potentiel de densification est-il le plus important? Où une densification est-elle souhaitable? «D’une part dans l’ouest autour de Brünnen et dans le quartier de Weyermannshaus. D’autre part, au Mittelfeld et au Viererfeld ainsi qu’au sud de la ville, dans le quartier de Saali.» Que pensez-vous de la thèse selon laquelle l’initiative sur les logements acceptée par le peuple freine les constructions? «La construction de logements d’utilité publique ne freine pas la construction de logements privés tant qu’elle garde une dimension raisonnable. Si un tiers de toutes les surfaces habitables sont utilisées pour des logements d’utilité publique, on obtient une bonne mixité sociale dans le quartier. C’est justement à cela que nous devons faire attention. Car nous ne voulons pas en arriver à une situation semblable à celle de l’Amérique, où des quartiers chics sont délimités par des clôtures.»


60 centimes et un litre de vodka pour 10 francs, les problèmes sont inévitables.» Quand la fusion des institutions culturelles bernoises, décidée par le Conseil communal, sera-t-elle mise en œuvre? «Nous sommes sur la bonne voie. Les discussions sont en cours mais la mise en œuvre d’une fusion prend du temps. Notre objectif est d’améliorer la qualité et le programme. Pour les musées, il nous faut une direction commune; pour le théâtre, il s’agit d’établir un lien entre production et commercialisation.» Récemment, le Canton a décidé de se passer du chef du Service des constructions – est-ce une bonne idée? «Je ne me mêle pas des affaires du Canton. Au niveau communal, il nous faut un chef du Service des constructions. Je pense qu’ici, les pouvoirs publics doivent assumer une responsabilité dans la réalisation et la préservation de constructions de qualité.» Comment fonctionne la collaboration avec les communes environnantes et le canton de Berne? «Sur le plan informel, elle fonctionne à merveille. Les communes bénéficient bien sûr d’une autonomie en ce qui concerne la construction et la planification de leurs projets.» Quelles expériences avez-vous faites avec les personnes investissant dans des projets de construction? «En général, les investisseurs ne sont pas un problème, il y a suffisamment d’argent disponible. Berne est une ville attrayante. Les risques liés aux investissements sont limités. Ce qui nous pose davantage problème, c’est le manque de sites.» Vous allez rendre vos fonctions de maire de Berne à la fin de l’année. Nous réservez-vous encore une surprise avant de partir? «Il y a encore beaucoup à faire, c’est sûr. Tout d’abord, je vais m’investir dans la votation concernant le Viererfeld puis j’essaierai de faire avancer les activités sur le site de l’ancienne usine à gaz. A cela s’ajoutent la haute école spécialisée à Ausserholligen, de nombreux autres projets immobiliers, le Cube sur la Waisenhausplatz, la Fête d’été de la ville, le Tour de France, etc.» Qu’avez-vous le plus apprécié durant votre mandat? «Le contact avec les gens. Le feed-back des Bernois qui se plaisent dans notre ville et qui trouvent que

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Récemment, la ville de Berne comptait pour la première fois à nouveau plus de 140 000 habitants. Vous aspirez même à atteindre 155 000. Comment allez-vous vous y prendre? «Berne peut sans problème poursuivre sa croissance. Les terrains et les infrastructures sont là. Le calendrier ne peut toutefois pas être défini car la décision finale concernant l’aménagement du territoire revient aux électeurs.» Les projets de construction sur le site de l’ancienne usine à gaz et le Viererfeld ou l’extension à l’est de Saali sont actuellement à l’arrêt. Pourquoi? «De nombreuses personnes considèrent le Viererfeld comme un espace vert. En réalité, il a été affermé par un paysan et est entièrement privatisé. La construction de ce terrain a désormais pris une importante dimension émotionnelle. En ce qui concerne le site de l’ancienne usine à gaz, je suis confiant. Tout le monde s’accorde à dire qu’il faut faire quelque chose. En principe, les gens ont peur d’une densification. Car elle s’accompagne souvent d’une augmentation de la population, d’un développement des transports publics et d’une baisse du niveau de vie.» A propos du site de l’ancienne usine à gaz, vous avez défendu différents projets de sites sportifs: la PostFinance Arena, le Stade de Suisse, la Ballsporthalle Weissenstein. A quand la piscine couverte avec son bassin de 50 mètres? «Une chose est sûre: l’espace pour nager et faire du patin à glace est insuffisant. Sur le site de l’usine à gaz, les conditions ne sont pas idéales pour une nouvelle piscine. Le niveau de la nappe phréatique et de l’Aar est trop élevé, et la zone n’est pas bien desservie par les transports. Nous essayons de trouver un site qui conviendrait mieux, par exemple au nord de la ville, dans le quartier de Neufeld.» Changement de sujet: l’affectation de la Reitschule fait polémique. Comment parvenir un jour à un consensus? «La Reitschule a fait ses preuves. Des milliers de jeunes viennent y faire la fête tous les week-ends. Malheureusement, le comportement d’une poignée d’individus porte préjudice à tout l’établissement. Ce n’est pas pour autant que nous devons remettre en question la Reitschule dans son ensemble. Car le site accueille des centaines de jeunes des communes avoisinantes. C’est un problème de société: quand on peut acheter un demi-litre de bière pour


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Une fierté particulière? «Pendant la dernière année de mon mandat, de nombreuses personnes m’ont dit qu’elles trouvaient dommage que je quitte la ville en fin d’année. Cela m’a vraiment mis du baume au cœur. Car j’ai aussi dû encaisser pas mal de coups.» Vous n’allez toutefois pas vous retirer complètement de la vie publique. A l’automne 2015, vous avez été réélu au Conseil national. Sur quelles scènes allons-nous vous rencontrer à l’avenir? «Je n’ai encore rien planifié. En tant que conseiller national, j’occupe une fonction importante. Je vais continuer à défendre les intérêts de ma ville. Pour le reste, je ne sais pas encore. Je vais peut-être me mettre à la pêche!»

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je ne me suis pas trop mal débrouillé pendant ces douze années.» Comme souvent, il y a aussi eu d’autres sons de cloche. Vous avez parfois aussi été critiqué personnellement, pour votre humour, vos blagues sur les minorités ou votre tendance à vous éloigner de la ligne de votre parti. Comment avez-vous géré cela? «Je l’avoue: j’ai pris les choses à cœur. La critique m’affecte beaucoup. Parfois, elle était justifiée, souvent elle ne l’était pas. Mais le plus beau, et je le sais par expérience, c’est que je vais recevoir plein de retours positifs après la fin de mon mandat. C’est là que les gens pensent que tout était mieux avant!» (rire) Vous êtes connu pour «jeter des ponts», pour soutenir l’économie en dépit de vos racines social-démocrates. Comment voyez-vous votre rôle à ce niveau? «On n’est pas uniquement le maire de ses électeurs, on est le maire de tous. J’étais et je suis toujours quelqu’un qui souhaite préserver les intérêts de la communauté. Je me suis engagé pour faire prospérer Berne et j’ai toujours veillé à ce que chacun soit satisfait de sa situation. Bien sûr, une ville culturelle et sociale a besoin d’argent. Il faut tout pouvoir financer, et c’est là que l’économie joue un rôle significatif. Je me suis toujours investi à cet égard.» Que souhaitez-vous pour votre parti à l’avenir? «Je souhaite que, en tant que premier parti de la ville, nous allions davantage à la rencontre des partis bourgeois pour élaborer des solutions communes – loin des querelles idéologiques. En contrepartie, j’attends bien sûr la même chose de l’autre camp.» Avez-vous aussi essuyé des échecs pendant votre mandat? «Comme bien d’autres, j’ai constaté qu’on ne peut pas tout faire passer comme on le souhaiterait. J’aurais aimé pourvoir mener à bien le projet de la ligne de tram vers Köniz et Ostermundigen ainsi que celui du déclassement de l’autoroute A6 et du contournement souterrain. Cela aurait amélioré la qualité de vie dans les quartiers de Saali, Ostring et Wittigkofen.» Y a-t-il aussi des choses qu’après coup, vous feriez différemment? «Aujourd’hui, j’organiserais mon emploi du temps différemment. J’ai consacré trop peu de temps à ma famille. Mais dans l’ensemble, j’ai aussi eu beaucoup de chance, sinon je n’aurais pas pu exercer de telles fonctions aussi longtemps.»

Photos 1 Un projet controversé: le Viererfeld bernois devrait accueillir un nouveau lotissement, pour un montant de 49 millions de francs. 2 Alexander Tschäppät est l’un des pères fondateurs du pôle de développement du Wankdorf. 3 Le maire devant le Bernerhof, dans la vieille ville.

L’interview a été réalisée le 19 janvier 2016.


URBANITÉ NUMÉRIQUE ET VILLE NOUVELLE

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Texte: Thomas Sevcik Illustration: C2F

Les anciennes images sont dépassées. De nouveaux modèles doivent être élaborés. La numérisation des tâches quotidiennes et la mutation de notre environnement immédiat qu’elle entraîne modifient les conditions de vie, transformant également nos villes. Cette mutation se fait particulièrement sentir dans les agglomérations présentant suffisamment d’espace et un potentiel de développement pour les curateurs.

Nous sommes tous partie prenante de la numérisation massive de notre société. Désormais perceptible partout, y compris au quotidien, cette numérisation ne peut plus être freinée: caisses automatiques, applications de dating, médias sociaux sur smartphones ou billets électroniques. Cette numérisation engendre aussi une nouvelle forme d’urbanité, qui dépasse le niveau physique de la rue, pour impliquer smartphones, tablettes et autres platesformes digitales. Comme dans tous les pays développés, une telle évolution aura également des impacts importants sur les villes suisses. Nous en ressentons certains déjà aujourd’hui. Ci-après, nous allons éclairer un aspect spécifique de cette mutation: l’émergence d’une «ville nouvelle» dans les zones périphériques de nos grandes cités, ainsi que – par interactions réciproques – le développement de nouveaux complexes polyvalents (mixed use), aux fonctions combinatoires innovantes. Le smartphone et la diminution progressive des émissions permettent une telle évolution. L’URBANITÉ DANS UN CONTEXTE NOUVEAU

Mais penchons-nous d’abord sur l’«urbanité numérique». A l’avenir, des composants essentiels et familiers de l’urbanité vont se transformer. Jusqu’à présent, la vie sur la voie publique répondait à une impulsion spontanée, qui nous poussait vers tel restaurant ou nous incitait à la dépense dans un magasin. Désormais, cette impulsion est le plus souvent initiée par le smartphone: je réserve une table dans un restaurant via une appli, retrouve mes amis Facebook dans un bar, bénéficie de rabais dans une boutique via SMS. La proximité physique des offres, à l’instar d’un commerce de détail dans une rue du voisinage, sera sans doute moins importante à l’avenir, car nombre de propositions pourront être consultées de manière ciblée via smartphone. Jusqu’à présent, une fréquentation élevée, soit le nombre de personnes empruntant telle ou telle rue ou convergeant en un certain point, constituait un avantage concurrentiel. Ce principe ne s’applique plus à l’urbanité numérique. Quand les gens se déplacent et occupent l’espace de manière bien plus ciblée, dirigés par des offres via smartphone ou médias sociaux, la fréquentation absolue devient soudain moins importante que la fréquentation effective ou efficiente. Les consommateurs sont menés au bon moment au bon endroit.


65 D ÉVE LO PPE M E NT U R BAI N Avec ses faces colorées, le Rubik’s Cube symbolise de nouveaux et surprenants projets à usage mixte.


Par ailleurs, les villes tendent à réduire drastiquement les émissions. L’évolution actuelle tend vers un avenir quasiment exempt d’émissions: il y a toujours plus de voitures électriques quasiment insonores, les productions industrielle et énergétique deviennent plus neutres pour l’environnement, propres et silencieuses. Cette mutation ouvre une fenêtre de possibilités: les fonctions qui ne s’entravent plus, mais, dans le meilleur des cas, trouvent un profit mutuel, se combinent de manière nouvelle. L’idée d’un cloisonnement des fonctions, datant du début du XXe siècle, est remise en question.

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ÉCLOSION DE LA VILLE NOUVELLE

Cette évolution influence fortement nos villes, mais offre également de nombreuses chances pour l’entre-ville ou «Zwischenstadt» (p. ex. le Limmattal, près de Zurich, la ceinture de l’Ouest lausannois ou la région métropolitaine au sud-est de Bâle). Un nouveau type de ville s’y développe, tirant un profit majeur des avantages de la numérisation. L’avenir verra l’émergence de nouvelles adresses et destinations facilement atteignables et identifiables par smartphone, les non-lieux et l’anonymat étant promis à disparition, du moins partiellement. Les offres atteignant directement leur public cible ou les personnes intéressées se multiplient. Une combinaison inédite de propositions par soutien numérique est créée. Elle permet de réaffecter et de mêler les contenus, les qualités et les lieux de l’entre-ville, sous réserve d’une modernisation des modes d’utilisation. Quels acteurs transforment l’entre-ville, respectivement, les zones d’agglomération, en variantes de ville flexibles et ouvertes? La perception d’un entre-ville brouillé, impraticable et démesuré se transforme au profit d’une ville nouvelle. Cette dernière offre bien plus que nos centres-villes toujours plus figés et réglementés, au nombre excessif de restrictions légales et d’interdits (y compris l’interdiction de penser). Et seconde conséquence importante de l’urbanisation numérique, cette ville nouvelle permettrait aussi l’apparition de complexes polyvalents, aux formes innovantes. De tels plans d’aménagement permettent une combinaison inédite de nouvelles fonctions, très éloignées les unes des autres dans les agglomérations du passé, qui n’auraient pas fait sens au centre-ville. Les questions suivantes se posent alors: un centre logistique doit-il se limiter aux surfaces commerciales et logistiques, ou peut-il

aussi abriter des écoles, des micro-appartements, une manufacture horlogère et une galerie d’art temporaire? La production peut-elle s’intégrer dans un concept d’utilisation polyvalente? Qu’entend-on par habitat actif dans la vieillesse? Les possibilités sont illimitées, tant que nous n’interdisons pas leur réalisation. LE RUBIK’S CUBE COMME MODÈLE

On peut visualiser ce modèle comme un Rubik’s Cube, mais pas dans son état d’origine, avec ses faces de couleur unie, mais durant sa phase de résolution, lorsque les segments colorés sont mélangés. Ce cube magique de nouveaux projets, à usage mixte, symbolise les utilisations étonnamment multiples et inédites en transformation constante. En effet, les changements d’affectation et de programmes seront courants, à l’avenir. Le résultat: un cumul d’utilisations intermédiaires comme mode de fonctionnement permanent. Par ailleurs, de nombreuses utilisations demeurent imprévisibles. Il est donc essentiel de rediscuter des sujets tels que la mixité d’affectations ou le zonage: en quoi consiste une bonne mixité d’affectations? Quel est le concept d’usage mixte du futur? Une production sans émission peut-elle s’associer à d’autres fonctions? Quels nouveaux modes d’achat vont s’imposer? Les usages intermédiaires peuventils être institutionnalisés? Qu’est-ce qui constituera une adresse à l’avenir: un nom de rue ou une appli? La disparition de la technologie sera un autre aspect important de la numérisation massive. A première vue, cette conséquence peut sembler paradoxale, car la technologie imprègne notre quotidien. Mais, de ce fait, la technologie échappe à notre champ de vision, elle devient invisible. Des capteurs régissent nos villes, l’Internet des objets relie des plates-formes de production entre elles et nous, consommateurs, citoyens et travailleurs, devenons de simples points de données. LE PROMOTEUR IMMOBILIER COMME CURATEUR

Ces sujets, et bien d’autres, transformeront massivement les exigences posées aux développeurs, architectes et planificateurs. A l’avenir, leur mission inclura plus souvent des compétences de compositeur ou de narrateur. Les parties impliquées doivent maîtriser l’interface entre l’espace numérique et physique, le second s’orientant toujours plus d’après le premier, et non l’inverse, comme c’est encore le cas


L’auteur était conférencier à la journée annuelle 2016 de Halter, «Gespräche am Fluss», à Zurich et à Berne.

THOMAS SEVCIK Né dans le canton de Zurich, fils d’immigrés tchèques, Thomas Sevcic a 46 ans. En 1994, il entreprend des études d’architecture à la Technische Universität Berlin. Avec Annette Schömmel, il fonde le think thank stratégique arthesia, qui dispose désormais de bureaux à Hong Kong, Zurich et Los Angeles. arthesia conseille les entreprises, organisations, villes et régions lors de repositionnements et de projets d’avant-garde. Thomas Sevcik est considéré comme l’un des cerveaux du projet Autostadt de Wolfsburg et a notamment développé l’idée, la stratégie et le contenu du grand projet immobilier The Circle de l’aéroport de Zurich. Il enseigne au Central Saint Martins College of Arts de Londres et à l’université de Hong Kong. Thomas Sevcik vit à Hong Kong et Zurich. www.arthesia.com

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aujourd’hui. Certaines surfaces physiques du commerce de détail sont déjà conçues, depuis un certain temps, comme composantes ou résultat d’un environnement numérique à meilleur potentiel. Ce phénomène continuera à s’accentuer. Dans le futur, le promoteur immobilier devra occuper un rôle de curateur, surtout dans l’entre-ville, et ne plus se considérer comme un simple producteur et vendeur de mètres carrés. Il pourrait devenir le maître d’ouvrage de la ville nouvelle, et l’instaurateur d’une urbanité inédite que seul l’entre-ville, et non les centres urbains, autorise. Le promoteur œuvrerait automatiquement à la mutation de la Suisse vers davantage de modernité, d’urbanité, et, in fine, de diversité. Nous verrons quels seront les incidences exactes de la numérisation sur l’espace et sur l’urbanité. Dans l’immédiat, un seul aspect doit retenir notre attention: nous devons éviter de considérer la numérisation et l’urbanisation numérique comme antagonistes, voire dangereuses pour l’espace physique. Elles constituent plutôt une chance générant de nouvelles possibilités de création de valeur et d’idées pour l’entre-ville qui gagne en surface et en importance, pour les périphéries urbaines, les cités suburbaines, ainsi que tous les quartiers externes et tentaculaires des villes. Cumulés, ces composants peuvent créer une nouvelle forme de ville. Un tel développement est profitable à notre pays.


ÊTRE MODERNE SIGNIFIE ÊTRE SOLITAIRE

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Texte: Benedikt Loderer, flâneur urbain Images: Patricia Schneider

Le premier Homme découvre l’architecture et traverse les siècles. Finalement, il constate: pour évoluer au mieux, la densification ne doit pas remplir, mais réintroduire l’espace intermédiaire.

Le premier Homme se réveilla du long sommeil de l’évolution et se leva. Il sentit son poids qui le tirait vers le sol. Il réalisa: je suis debout. Je me tiens sur mes jambes, le dos droit. Pour la première fois, il put s’orienter: le haut et le bas furent ses premières directions. Il se tenait à angle droit avec le sol. Il était le pilier du monde. Alors, il prit conscience de son espace. Il regarda devant lui. Devant, là où étaient ses yeux. Si l’avant existait, alors aussi l’arrière. S’ajoutaient ses mains, à gauche et à droite. En haut, en bas, devant, derrière, à gauche et à droite, telles étaient les six directions qu’il commençait à distinguer. Il s’orienta d’après son corps, apprit à mesurer l’espace. D’abord, il regarda autour de lui. Il vit une plaine, se perdant au loin. Plus tard, ce lointain devint l’horizon. Au-dessus, il aperçut le globe cristallin du ciel. Il n’y avait ni limite ni obstacle, rien à distinguer, nul objectif. Alors, il se mit à marcher. L’horizon et le globe se déplaçaient avec lui. Toujours, il occupait le centre de l’espace. Il avançait, pourtant il ne s’éloignait pas. Il se sentait dehors. Puis survint un monticule. Quand il l’atteignit, il l’appela maison. Il vit une brèche qui devint porte. Il traversa la brèche et trouva une grotte qu’il baptisa chambre. Debout à l’intérieur, tout lui sembla étrangement neuf. En haut, en bas, devant, derrière, à gauche et à droite, le cadre était dur et inflexible. Le vent claqua la porte. Le premier Homme fit alors une nouvelle expérience: il était prisonnier. Il se sentait dedans. Quand il parvint à ouvrir la porte, il réalisa: le dedans et le dehors sont fondamentalement distincts. La maison aspire une bouffée d’air du globe céleste, sans le restituer, transformant le dehors infini en dedans limité. Tel est le pouvoir de la maison. Alors, le premier Homme, rendu plus intelligent et volubile par la marche, s’exclama: il existe deux espaces: extérieur et intérieur. L'ESPACE INTERMÉDAIRE

Il s’étonna que la maison demeurât en place, même quand il marchait autour. Il s’éloignait, et la maison restait où elle était. Elle ne se préoccupait pas de lui. Le premier Homme se sentit offensé. Il n’occupait plus le centre. Son corps, qui l’orientait, n’affectait pas la maison. Alors, le premier Homme réalisa: il y a moi et le reste, que j’appelle monde, qui obéit à un ordre second: il existe un lien entre les monticules de la plaine sous le globe céleste. Les monticules


LE PÉCHÉ ORIGINEL DE LA MODERNITÉ

Le premier Homme traversa toutes ces formes durant sa longue marche à travers l’Histoire. Il se rendit de Babylone à Rome, à Paris, et l’espace intermédiaire était toujours présent. Ruelles, cours et places étaient ses composantes essentielles. Toujours, il y avait l’avant et l’arrière. Devant, il y avait la ruelle, l’entrée, le public, derrière, les cours et les paisibles jardins clôturés, poumons des villes. Le mur unifiait la ville. Mais l’espace intermédiaire existait également dans les villages qu’il traversait. Les maisons se dressaient ensemble, souvent autour d’une fontaine. Elles se regardaient l’une l’autre, entretenaient des liens. Partout, il y avait un espace intermédiaire qui faisait aussi office d’espace de travail, d’entreposage, de réunion. Il existait un intérieur de l’extérieur. Fondamentalement, il ne voyait pas de différence entre la manière dont la ville et le village créaient l’espace intermédiaire. Il se souvenait d’un poète qui avait écrit: «On eût dit que les choses se rassemblaient pour créer un espace.» Après un long voyage, il atteignit enfin le XXIe siècle et constata: la modernité s’est déclarée. Etre moderne signifie éliminer l’espace intermédiaire. Une construction est moderne si elle connecte directement l’espace intérieur à l’espace extérieur. Chaque bâtiment doit se dresser seul et isolé sous le globe du ciel, entouré d’espace extérieur. Deux conceptions avaient nourri cette évolution au XXe siècle: la cité-jardin et la ville radieuse. Ebenezer Howard et Le Corbusier. Avec quelles différences? La cité-jardin multiplie les petites résidences, la ville radieuse aligne des immeubles dans un parc. Les intervalles, aussi larges que possible, se substituent aux espaces intermédiaires. Des bâtiments individuels autosuffisants remplacent les récipients sans couvercle, gommant les espaces intermédiaires. L’ouvert est désormais la règle là où, auparavant, le fermé régnait en maître. Les bâtiments ne sont plus côte à côte, mais solitaires et dispersés, éloignés les uns des autres par le diktat de la distance entre les façades. Chaque immeuble est une arche échouée sur un îlot parcellaire. Il s’y tient comme un ruminant dans un pré. Chaque maison est autonome, voire autiste, vit pour elle-même, excluant tout rapport de voisinage, tout contact. Chaque maison est un narcisse dépourvu d’espace intermédiaire qui le relierait à un ensemble.

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sont immobiles, mais moi, je m’éloigne, je me déplace. Le mouvement de mon corps s’oppose à l’immobilité de l’environnement. Le premier Homme vit que la maison se dressait sur le sol, humble relief perdu dans la plaine. Elle s’élevait à peine, était à peine enfouie. Alors, le premier Homme réalisa: je me déplace sur une frontière. Sous moi, la matière compacte de la terre, au-dessus, la fluidité de l’air. Plus tard, il réalisa: toute construction se fait à cette frontière. La maison est une incursion du compact dans le fluide. S’il avait pu réaliser qu’il se tenait debout sur la croûte terrestre, il aurait été pris de vertiges. Le premier Homme poursuivit sa route et rencontra un groupe de maisons. Il éprouva un sentiment de familiarité en s’avançant au milieu d’elles. Une étrange sensation s’empara alors de lui: venant de l’espace extérieur, il lui semblait être entré. Il se sentait dedans. Mais venant de l’espace intérieur, il lui semblait sortir. Il se sentait dehors. Entre les maisons, tout était neuf et différent. Il était debout dans un récipient sans couvercle. Il ne se sentait ni dedans ni dehors et nomma cet état, espace intermédiaire. Le distinguo était difficile: l’espace intérieur de l’espace extérieur devint espace extérieur de l’espace intérieur. Sans le savoir, avec ces trois types d’espace (extérieur, intérieur et intermédiaire), le premier Homme inventa l’architecture. Elle dispose des corps dans l’espace extérieur pour délimiter les espaces intérieurs. Lorsque ces corps sont groupés, un espace intermédiaire surgit. L’architecture est l’exclusion et l’inclusion planifiée, artistique et extraordinaire des espaces intérieurs et intermédiaires. Elle est l’articulation des espaces intérieurs, leur assemblage et leurs liens, les passages entre l’espace intermédiaire et extérieur, mais aussi l’organisation du corps. La création d’espaces intermédiaires se nomme urbanisme. L’évolution des formes à travers les époques constitue l’histoire de l’architecture ou de l’urbanisme. Elles sont loin d’être terminées.


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UNE SOLITUDE GÉNÉRALISÉE

L’architecture moderne ne se restreint pas à l’acier, au verre et au béton, et aux splendeurs que l’on peut créer avec ces matériaux, comme l’affirment les livres que le premier Homme a lus entre-temps. Non, le cœur de l’époque moderne est l’invention de l’espace non encadré. Intérieur et extérieur doivent être liés au plus direct, au plus intime. Que l’espace soit fluide, entonnaient les grands prêtres, l’espace intermédiaire n’est qu’étroitesse, l’espace extérieur est liberté. D’où une solitude généralisée, tant pour l’Homme que pour la construction. Chacun incarne son propre pilier du monde, seul, debout, isolé. Etre moderne signifie être solitaire. Le premier Homme était arrivé parmi les insulaires. Ils dirent: qui parle d’espace intermédiaire veut nous dépouiller. Voyez, il s’agit d’un espace commun, or nous ne partageons rien. Laissons l’espace intermédiaire sombrer dans la misère. Que l’Homme soit solitaire, isolé et moderne! Le premier Homme était perplexe. Son expérience séculaire lui disait que supprimer l’espace intermédiaire constituait un crime contre l’architecture et l’urbanisme. Mais personne ne semblait s’en inquiéter. Il se rendit à la Cour suprême, département Perte de conception. Mais un témoin à décharge – la prospérité générale – était résolue: nous allons bien, nous ne nous sommes jamais mieux portés. Comme deuxième témoin comparut l’automobile. Depuis la venue de cette caisse en tôle, il existe une dichotomie claire: avant et après la voiture. Dans l’histoire suisse, il n’y a pas d’avant et d’après le serment du Grütli, d’avant et d’après la Réforme ou d’avant et d’après l’Etat fédéral; il n’existe que deux périodes historiques: avant et après l’automobile. L’abolition de l’espace intermédiaire débute avec l’industrialisation et s’accomplit avec la domination de la voiture. La voiture a dévoré l’espace intermédiaire. L’espace public a disparu dans l’ouvert. La maison n’est plus une composante de la ville ou du village, mais un objet autarcique, dressé sur son îlot. Le Cour suprême rejeta la plainte du premier Homme, statuant que le souhait de relier directement l’espace intérieur et extérieur était un comportement respectueux des lois, conformément à la Recherche du Bonheur auquel chaque Suisse a droit. Autrement dit, l’espace intermédiaire n’est pas un bien juridique et l’abolir ne constitue pas une violation de la loi. Etre solitaire, isolé et moderne est conforme à la Constitution.

Ce jugement n’aida en rien le premier Homme, pris de désespoir, en traversant les agglomérations. Tant de confusion et de laideur le décourageaient. Banalité et fatalité étaient si étroitement apparentées! Ils se sont égarés, se disait-il. L’abolition de l’espace intermédiaire est le péché architectural originel du XXe siècle. Au XXIe siècle, nous devons retrouver la sagesse des précédents millénaires. Nous devons réinstaurer l’espace intermédiaire. Personne ne l’écoutait, tous lui parlaient de densification. Ils réfléchissaient à remplir leur terrain, tout en empêchant leur voisin d’en faire de même. Lourdauds et bornés, ils fixent aujourd’hui encore la limite de leur îlot. Cette limite est leur horizon, et la distance entre les façades, leur assurance vie. Ils ne savent pas penser au-delà. Ils sont prisonniers de leur île, solitaires, isolés et modernes. Il faut les libérer de leur prison parcellaire. L’AGGLOMÉRATION EST ENCORE À VENIR

Le premier Homme écrivit dans son Journal: «L’agglomération existe, je dois l’accepter. Mais elle s’est bâtie récemment. Ses défauts doivent être transformés en stratégie. Pour densifier, on ne peut pas se contenter de remplir sa propre parcelle: on doit créer de l’espace intermédiaire. Ne restez pas focalisés sur les îlots, concentrez-vous sur l’espace entre eux. Dans tous les cas, l’agglomération se densifiera; mais cette évolution tendra vers le meilleur si vous créez des espaces intermédiaires. Telle sera votre mission au XXIe siècle: assumez l’héritage du siècle passé et continuez à développer l’agglomération. Son évolution est loin d’être terminée. Complétez-la, réparez-la, ordonnez-la au moyen d’espaces intermédiaires, et elle deviendra enfin cet espace de vie que le XXe siècle vous promettait.» Le premier Homme tirait son savoir de son expérience millénaire.


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Zwischenraum 2 Aquatinte sur impression numérique, 50 × 50 cm, en trois exemplaires Zwischenraum 8 Aquatinte sur impression numérique, 50 × 50 cm, en trois exemplaires

Née en 1974, l’artiste bernoise travaille dans les domaines de la gravure, de la photographie et de l’installation. Elle expose régulièrement ses œuvres et des projets collectifs en Suisse et à l’étranger. Maître de conférences à la Haute Ecole des arts de Berne, elle enseigne la sérigraphie et la pédagogie artistique.

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Cycle d’images Zwischenräume Dans ses œuvres datant de l’année 2009, Patricia Schneider réunit deux médiums créatifs. Elle superpose des impressions jet d’encre de motifs photographiques et des gravures aquatinte. Cette technique ne fusionne pas des images identiques; l’artiste combine plutôt les images de différents espaces entre elles. Les espaces semblent emboîtés l’un dans l’autre, ils se mêlent et s’imprègnent mutuellement. Ce jeu de déconstruction et de montage lui permet de composer une nouvelle dimension de l’espace et de la représentation, de la vision et de la perception.


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LA QUALITÉ DE L’EXISTANT Le quartier de la tour Bois-le-Prêtre à Paris fourmille d’immeubles des années 1960 et 1970 dont l’apparence est le reflet de leur époque: anguleux, arides, en grande partie composés d’éléments en béton préfabriqués, concédant peu de place à la couleur. En y regardant de plus près, on reconnaît malgré tout la valeur typologique de certains édifices. On y trouve des plans horizontaux intelligents, l’intégration habile de perspectives et des technologies simples sous forme de systèmes séparés. Une construction robuste et, suite à une économie jadis prudente, financée par des fonds publics ou privés. L’atmosphère reflète déjà l’esprit de la banlieue, où vivent deux tiers des Parisiens. Ils se sentent bien dans leurs appartements, on s’est socialement arrangé dans la densité des grands immeubles, les loyers restent abordables. Mais après cinquante années d’exploitation, les bâtiments vieillissent malgré des rénovations continues. Selon les critères d’aujourd’hui, les surfaces habitables sont trop petites, les standards d’aménagement intérieur sont dépassés et l’enveloppe du bâtiment ne respecte pas les chartes énergétiques actuelles. Bref, il est temps de changer. Cette situation illustre parfaitement celle de nombreux bâtiments résidentiels, commerciaux ou industriels exploités depuis quarante à cinquante ans – en Suisse également. Examinons de plus près la tour Bois-le-Prêtre, surnommée Alcatraz, de 16 niveaux avec 96 logements édifiée en 1962 dans cette périphérie parisienne par Raymond Lopez. Avec le temps, les exigences de la technique de construction, de l’énergie et du confort se sont modifiées, et les bases légales ont elles aussi été adaptées à la croissance exponentielle. Sur la même parcelle, des coefficients d’utilisation plus élevés permettent désormais un bâti plus dense et, ce faisant, une marge spéculative. Dans le cadre d’un futur assainissement se pose ainsi la question du bâtiment de remplacement. Pourquoi se référer à une construction existante si elle est historiquement dénuée de valeur et si les coûts de la nouvelle construction sont plus prévisibles? Selon les professionnels de la branche, les rénovations comportent encore des risques financiers trop élevés lors de la mise en œuvre. Les architectes français Anne Lacaton, Jean-Philippe Vassal et Frédéric Druot ont été confrontés à cette question en 2011, lorsqu’on leur a confié un mandat d’étude à Bois-le-Prêtre, afin de présenter une nouvelle construction de remplacement avec une meilleure utilisation du sol. Dans leurs études d’avant-projet, ils se sont concentrés sur le quartier, le lieu, les habitants et la structure de l’existant. Ils sont arrivés à la conclusion que l’investisseur avait mal fait ses calculs et qu’une maximisation des profits unilatérale et rapide sous-tendait les clarifications relatives à l’économie de la construction en faveur d’une nouvelle construction de remplacement. Pour les habitants, le bâti possédait une grande valeur identitaire. Les gens s’y sentaient chez eux,


Texte: Sacha Menz, professeur d’architecture et processus de construction à l’EPFZ, copropriétaire de SAM Architekten und Partner Illustration: C2F

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étaient des locataires de longue date et avaient tissé entre eux un réseau social et sociétal. Par ailleurs, la structure s’est révélée saine et très robuste, représentant ainsi une valeur durable et économique non négligeable. Rappelons que la deuxième ressource la plus demandée dans le monde après l’eau est le sable, avec lequel on fabrique le béton. Ce dernier est devenu la base de la construction moderne, et ce, depuis que Joseph Monier le fit breveter en 1867 en tant que béton armé. Mais sa fabrication est liée à d’importantes émissions de CO2, dont la valeur ne peut être corrigée, même après une démolition selon les processus de recyclage modernes, gourmands en énergie. Résultat du mandat d’étude: les architectes ont soumis un concept gagnant qui, d’une part, offrait un assainissement technique et, d’autre part, représentait un complément à l’espace existant et, par là même, une densification du quartier. Comment ont-ils procédé? Ils ont retiré l’ancienne enveloppe, remplacé, complété et modernisé les installations d’élévateurs et élargi les surfaces habitables existantes par l’ajout de jardins d’hiver de deux mètres de profondeur complétés par des balcons. Le jardin d’hiver sert de climatiseur naturel, complète les séjours et chambres à coucher et aligne discrètement le niveau de confort sur les standards actuels. La structure intérieure et la répartition des pièces des appartements sont restées inchangées. Environnement habituel et identités existantes ont été préservés. Les habitants ont pu rester sur place durant les travaux de rénovation. En outre, l’investissement de départ s’est révélé inférieur pour l’investisseur, à savoir la moitié des coûts de démolition et de reconstruction estimés. Cette transformation illustre parfaitement les possibilités de gérer les constructions d’un passé récent. Il s’agit de redécouvrir leur esthétique cachée, leur caractère identitaire, leur valeur d’utilité sous-estimée et leur valeur intrinsèque tout comme de créer, par des processus de transformation adaptés, de nouvelles valeurs urbaines et propres à l’utilisateur. Différents exemples montrent que de telles idées sont rentables – en termes économiques et de durabilité.


Inspiration pour la chambre Rédaction et texte: Christine Marie Halter-Oppelt

2 Horloge murale L’architecte Daniel Libeskind a conçu le centre commercial Westside à Berne. Pour le garde-temps «Time Maze», il s’est servi d’un mètre pliant. www.alessi.com

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Les meilleures pièces ne doivent rien au hasard. Souvent, on perçoit en elles l’effort des concepteurs pour obtenir la forme idéale. Les hommages à l’art et à l’architecture donnent eux aussi du caractère à un meuble.

1 Lounge chair L’architecte et designer Gerrit Rietveld s’est inspiré de sa ville natale pour baptiser son fauteuil «Utrecht Armchair», désormais également disponible en version XL. www.cassina.com

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Grands noms Il arrive que des objets usuels soient des dérivés de travaux de planification. Parfois, ils deviennent de grands classiques. Parfois, il faut attendre des décennies pour les découvrir.

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Surfaces lisses Le meuble en acier tubulaire des années 1920 à 1930 est une référence incontournable dans l’histoire du design. Outre les originaux chromés, découvrez aussi les versions laquées en couleur.

3 Table d’appoint Tout en noir: «Adjustable Table E 1027» d’Eileen Gray, en 1927. www.classicon.com

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4 Daybed L’architecte suisse Alfred Roth a conçu le «Lit Roth 455» en 1927. www.embru.ch 5 Fauteuil Il n’existe que 90 exemplaires de cette version du «LC2» par Le Corbusier, Pierre Jeanneret et Charlotte Perriand. www.cassina.com 6 Chaise La collection «Thonet All Seasons» propose les grands classiques de l’acier tubulaire par Mart Stam, version jardin. www.thonet.de 4

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7 Table de salon Le designer espagnol Jaime Hayon est un maître dans le jeu des formes et des couleurs. Pour la «Palette Table», il a uni le marbre et le bois. www.andtradition.com 8 Eléments de séparation Stine Gam et Enrico Fratesi, à eux deux GamFratesi, ont conçu «Screen System» pour contribuer à l’harmonie dans l’habitat. www.cappellini.it

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9 Assiettes Capturé dans la porcelaine de Limoges: l’art cinétique d’Alexander Calder. Le set montre six mobiles des années 1940 à 1950. www.bernardaud.fr

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Comme en suspension Il se peut que la vaste rétrospective de l’œuvre d’Alexander Calder au musée d’art londonien Tate Modern ait contribué à la nouvelle popularité du mobile.

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Prenez place Cubique ou en rondeur – la forme est au service de la diversité. L’essentiel réside dans le choix du concept. Ici aussi, il semble que l’on pourrait parler de densification.

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10 Série Avec le modèle «DS-21», Stephan Hürlemann, autrefois Studio Hannes Wettstein, a conçu une ligne modulaire de fauteuils et canapés. www.desede.ch 11 Récamière «Mad chaise longue» est issue de la plume du designer hollandais Marcel Wanders. Un velours bleu qui se montre particulièrement invitant. www.poliform.it

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12 Canapé Le Français Philippe Nirgo interprète les années 1970 à sa manière. Le modèle «Manarola» ressemble à un grand coussin très accueillant. www.ligne-roset.ch


BIM ME UP, SCOTTY!

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Texte: Andres Stierli Graphique: Halter SA, Immobilier

La planification, la réalisation et l’exploitation d’immeubles à l’aide de logiciels connaissent un véritable boom. Le Building Information Modeling (BIM) offre de multiples solutions pour chaque phase de vie d’un bien immobilier. Mais à long terme, la plus-value du processus BIM ne se réalisera que lors de l’exploitation d’un immeuble. La combinaison du Facility Management et du BIM permettra d’exploiter pleinement tous les potentiels des deux approches.

Le BIM n’est pas nouveau. L’avènement des outils numériques débute avec la diffusion de systèmes CAO au début des années 1990. Par la suite, de nouvelles performances et un échange de données plus rapide permettent la création de modèles 3D et une meilleure coordination des processus. Aujourd’hui, le concept du BIM renvoie à un modèle central de bâtiment dont les données peuvent être consultées par un nombre croissant de parties impliquées. Les interfaces et les doubles emplois sont réduits. A l’avenir, l’objectif est de disposer de dimensions supplémentaires et d’échanges de données interopérables durant tout le cycle de vie d’un bien immobilier. Un tel développement permettrait à la technologie BIM d’atteindre le niveau 3, ou iBIM (graphique p. 81). Il existe d’ores et déjà une large palette de logiciels BIM soutenant la gestion de projets lors de la construction d’un bien immobilier. Force est de constater que seule la phase opérationnelle permet de pleinement exploiter la plus-value apportée par le BIM. Le Facility Management (FM) a donc une influence majeure et la formulation d’exigences d’exploitation fait partie de ses missions. Le BIM soutient le FM, mais parallèlement, le FM utilise des processus et données BIM. PROCESSUS D’EXPLOITATION VISUALISÉS

La représentation de processus d’exploitation abstraits améliore la lisibilité et permet une compréhension immédiate. Le modèle BIM virtuel illustre voies d’accès, données spatiales et détails d’agencement et fournit des informations connexes telles que distances et obstacles (portes, angles, ascenseurs) dans des modèles 3D ou des plans d’exploitation 2D simples à traiter. Bientôt, il sera sans doute possible d’effectuer une visite virtuelle des bâtiments à l’aide de lunettes de réalité augmentée. Alors que le FM pour la planification et la réalisation est devenu incontournable, le BIM offre de nouvelles possibilités d’améliorer la qualité et l’efficacité. Comme pour le traitement des erreurs des composants physiques (Clash Detection), établir des règles d’exploitation permet de vérifier et de détecter toute incohérence dans l’adressage, l’approvisionnement, l’élimination, les besoins immobiliers ou l’aménagement de l’espace. Le degré de précision du FM pour la planification et la construction (concept d’exploitation, calcul des coûts de gestion, etc.) tient compte de l’étape correspondante. Le BIM permet de présenter


NIVEAUX DE DÉVELOPPEMENT BIM Niveau BIM 0

Niveau BIM 1

Niveau BIM 2

Niveau BIM 3 ou iBIM

Dessins, lignes, texte, tableur

Modèles, objets, bases de données, 2D, 3D

Modèles, objets, bibliothèques, 4D, 5D

Données intégrées interopérables, 6D, 7D

les informations sur les composants, l’agencement et les processus avec un degré de précision similaire. Ces derniers s’insèrent dans chaque phase de développement, de planification et de réalisation des bâtiments (Level of Detail/Development – LOD). INFORMATIONS CORRECTES DURANT LA RÉALISATION

Pour le FM, tous les éléments à exploiter et entretenir doivent être disponibles au moment opportun dans une grille quantitative. Dans le processus de planification et de création classique, cette étape a lieu lors de la réalisation, lorsque les spécialistes sont sollicités. Les inventaires sont réorganisés manuellement dans des listes Excel. L’approche méthodologique intégrale du BIM permet de traiter, durant la phase de réalisation, les informations relatives aux éléments de construction, à l’agencement et aux systèmes nécessaires à la future exploitation. L’intégration au modèle inclut déjà toutes les informations liées aux aspects opérationnels. Des composants prêts à l’emploi peuvent être saisis très tôt et avec précision dans le catalogue de produits du modèle BIM, étape essentielle sur la voie de la professionnalisation. Il s’agit en général de circulateurs, ventilateurs, compresseurs frigorifiques, installations de traitement des eaux, etc. Ainsi, les informations produits sont déjà disponibles lors de la planification et de la réalisation. En cas de besoin, le FM peut les consulter. La SwissBIMLibrary constitue une initiative prometteuse dans ce domaine: fabricants et fournisseurs rendent les informations sur leurs produits accessibles à tous. Les directives d’entretien générales (p. ex. VDMA, ProLeMo) ou les

prescriptions propres à l’exploitant (p. ex. plans et intervalles d’entretien ne se fondant pas forcément sur les consignes du fabricant) peuvent être établies à l’avance et plus précisément. La saisie d’informations sur l’agencement, les surfaces et les composants reste un défi important lors de l’établissement de la grille quantitative, même en recourant au BIM. Si les systèmes composés tels qu’alarmes incendie ou effraction peuvent être représentés avec un certain degré de standardisation, la tâche est plus complexe pour les installations sur mesure (climatiseurs monoblocs, réseaux hydrauliques dans les domaines de la ventilation, de l’eau, de la chaleur/du froid ou des diffuseurs). Les dimensions, la matérialisation, l’accessibilité, les intervalles d’entretien et les documentations du projet immobilier (modèle BIM) de tels composants doivent être consultables – sous forme abstraite, en vue d’une soumission, ou pour un transfert direct dans un système CAFM. La saisie différenciée des surfaces, intégrant des informations sur l’affectation, la matérialisation ou les intervalles de nettoyage, ne peut pas non plus se faire à partir d’une banque de données de produits standard, mais doit être extraite du modèle. Ces données doivent donc nécessairement être saisies au préalable, selon le FM, pour être disponibles au moment voulu. PROCESSUS DE RÉCEPTION AXÉS SUR L’INFORMATION

La réception et le transfert de tous les composants de l’objet ne se font plus sur la base de documents, mais sur la base d’informations. Le processus de

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La complexité de la méthode d’optimisation assistée par ordinateur de la planification, de la réalisation et de l’exploitation d’immeubles augmente sans cesse.


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réception est clairement plus professionnel grâce à des informations de qualité. La pratique consistant à livrer les documentations en trois exemplaires papier et un exemplaire sur support de données pour le traitement ultérieur est définitivement remplacée. La définition en temps voulu du format des données et du volume des informations sous forme d’attributs peut en principe déjà se faire lors de l’établissement, pour une utilisation ultérieure par l’exploitant. Cependant, le propriétaire doit d’abord définir une systématique correspondante et élaborer une infrastructure adaptée. En cas de projets de développement à risque, vendus durant la phase de réalisation, les propriétaires, l’exploitant et, tout particulièrement, les systèmes TIC ne sont pas encore connus. Les informations doivent donc être saisies de manière universelle, pour permettre une soumission sans interruption, puis un transfert vers le futur prestataire FM. La reprise des données est garantie par des interfaces standardisées telles que le fichier Excel élaboré COBie (Construction Operations Building Information Exchange). Si le propriétaire ou l’organisation opérationnelle sont connus lors de l’établissement, le transfert d’informations est plus rapide et plus précis et n’occasionne, en théorie, aucun surcroît de travail. Le point critique de la remise de l’objet permet de constater une modification des rôles actuels et de créer des possibilités d’activités nouvelles. L’importance du FM augmente, car à l’avenir, il occupera aussi la fonction de mandataire, tout en travaillant avec les bâtiments, processus, données et règles définis. Les stratégies d’exploitation et de maintenance, les niveaux de service ou l’implémentation demeurent des prestations de préparation à l’exploitation, définies par l’exploitant professionnel. Toutefois, elles ne sont plus élaborées à partir de rien et se fondent sur les informations issues du projet de construction, minimisant ainsi les sources d’erreurs et motivant les collaborateurs. OBJETS ÉLABORÉS PAR LE BIM

Les nouvelles informations de qualité récoltées sur l’objet et tous ses composants, y compris l’inventaire détaillé et la documentation mise correctement à jour, permettent de constituer une excellente base de données pour l’exploitation du bâtiment. Celle-ci doit être préparée conformément aux besoins des utilisateurs et mise à disposition grâce aux outils adaptés.

Lorsque l’exploitation débute à partir de rien, le processus pour un seul bien immobilier exploité de manière autonome n’est pas compliqué, car le modèle se fonde sur le projet de construction, et il est possible de fournir et d’installer simultanément toute l’exploitation grâce à des outils ad hoc modernes. L’intégration d’un objet créé avec BIM dans un portefeuille d’immeubles existant s’avère légèrement plus complexe. Le changement de paradigme offre de nouvelles perspectives, mais tout ne se modifie pas d’un seul coup. Jusqu’à nouvel ordre, les systèmes existants sont maintenus et le remplacement se fait graduellement ou en parallèle. La plupart des parties impliquées continuent à utiliser des outils fiables, tels que la gestion des surfaces et de biens immobiliers ou les systèmes CAFM. Ces outils peuvent généralement être raccordés à l’environnement BIM et assument souvent un rôle prépondérant. D’ici au prochain changement complet de génération, une interface utilisateur centrale (ou middleware) garantit une large accessibilité des données traitées par BIM, même dans des systèmes tiers. BIM POUR PORTEFEUILLE IMMOBILIER EXISTANT

Contrairement aux constructions neuves, où toutes les informations sont collectées de bas en haut de la manière la plus détaillée possible et où la difficulté consiste à saisir uniquement les données réellement nécessaires au bon endroit, le BIM rétroactif met l’accent sur l’information fonctionnelle. Autrement dit, des objets CAO en 3D et actualisés avec tous les attributs nécessaires peuvent être créés plus tard, à partir d’éléments de construction existants. En revanche, pour réaliser l’objectif ciblé, il peut s’avérer suffisant d’élaborer de simples éléments abstraits. On peut, par exemple, symboliser une pompe à eau froide avec un simple cube auquel on attribue un intervalle d’entretien. SUR LA VOIE DE LA STRATÉGIE BIM

La formulation d’une stratégie BIM est un projet du développement de l’organisation qui nécessite une planification et des opérations systématiques. Diverses questions de principe se posent: quels sont les objectifs de l’entreprise à moyen, court et long terme? Où se situe le potentiel d’optimisation le plus important? Quelles dimensions du BIM sont installées dans quel horizon temporel? Quels rôles sont impliqués? Comment les projets et les processus d’exploitation sont-ils organisés?


ANDRES STIERLI Andres Stierli est membre de la Direction de Halter Immobilier. Il bénéficie d’une longue expérience en tant que responsable de projet et de mandat dans les secteurs Technique énergétique, Domotique et Facility Management (FM) auprès de différents employeurs, dont le groupe Migros. Dans le cadre de sa fonction actuelle, il fournit un conseil global aux responsables de projet et aux organisations au niveau stratégique et conceptuel dans trois domaines de compétences principaux, à savoir, la conception d’exploitation, la préparation à l’exploitation et l’optimisation de l’exploitation. Parallèlement, il enseigne à l’Institut de FM de la Haute Ecole zurichoise de sciences appliquées (ZHAW) ainsi qu’au CUREM de l’Université de Zurich. Il appartient au conseil d’administration de l’association IFMA Suisse. Andres Stierli est marié, père de quatre enfants et habite à Dübendorf. www.halter.ch

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Aujourd’hui, les priorités BIM se focalisent encore sans conteste sur la planification et la réalisation. Mais le FM pour la planification et la construction veille à ce que les jalons soient posés correctement à ce stade. Il n’en découle pas seulement une meilleure construction du bien, mais également une exploitation efficace sur la durée. Dans le secteur de la construction et de l’immobilier, la progression du BIM ne représente que l’un des nombreux changements à venir. Ceux qui ne se contentent pas d’une gestion passive des portefeuilles et qui souhaitent un développement proactif gèrent aujourd’hui déjà des projets de construction et sont sur le point de se consacrer à des projets BIM. Cette étape initiale permet d’élargir les exigences face au FM pour la planification et la construction et d’adapter les directives quant à la documentation, au fonctionnement opérationnel sur site et à l’exploitation. Afin de regrouper les forces autour des activités de base, cette évolution se fait graduellement et s’accompagne d’un échange d’information itératif entre tous les intervenants. Le professionnalisme et la performance s’en trouvent améliorés. Lorsqu’on plaide en faveur d’une analyse dépassant la phase de réalisation, l’importance du responsable FM doit également être relevée. Une nouvelle répartition des rôles engendre toujours de nouveaux droits et devoirs. Il est réjouissant de constater que la devise défaitiste «We get what we get» appartient définitivement au passé. L’exploitant n’élabore pas un vague concept d’exploitation à la va-vite, mais prend ses responsabilités et influence de façon significative la réussite du projet grâce à un énoncé clair des besoins. Pour de nombreux exploitants, cette perception de leur propre rôle est encore inhabituelle. Mais à l’avenir, le jeu conjugué du FM et du BIM modifiera leur point de vue.


84 I M M EU B LES ET MARCH ÉS La visualisation montre comment le quartier va intégrer en son sein les bâtiments historiques et les nouvelles constructions.


Texte: David Strohm Visualisations: Raumgleiter Plan: Halter SA, Développements

L’utilisation des rez-dechaussée est un défi d’actualité pour les promoteurs immobiliers. Ces surfaces tendent en effet à être trop nombreuses. Les spécialistes de Halter planifient donc plus de logements, moins de grands espaces et des formats réduits pour les commerces. Le nouveau projet sur le site de Zwicky, à la périphérie de Zurich, doit concilier viabilité et atmosphère de quartier.

C’est l’une des zones de développement les plus passionnantes de l’agglomération zurichoise. Depuis quinze ans, le site de l’ancienne filature de soie Zwicky ainsi que les terrains jouxtant les communes de Wallisellen, Dübendorf et Zurich font l’objet d’un important travail de conception et de planification. Après la validation du plan d’aménagement en 2012, la plupart des projets ont aujourd’hui abouti ou sont en passe d’être réalisés. De nombreux bâtiments érigés sur ce site remarquable sont déjà habités. Avec la réalisation du Zwicky-Zentrum, c’est le cœur du quartier qui voit actuellement le jour. En font partie les bâtiments industriels historiques soigneusement remis en état – notamment la filature datant de 1901 ainsi que la teinturerie sur les rives de la Glatt – et des constructions nouvelles qui abriteront des logements modernes, des ateliers résidentiels inédits et divers locaux pour prestataires de services, commerçants et artistes. Alliant tradition et modernité, le site de Zwicky table sur un mode de vie urbain: places de rencontre, ruelles, cafés et restaurants en feront un lieu attrayant pour habiter, travailler, faire ses achats et se détendre. La brasserie Hardwald y a déjà pris ses quartiers et ouvrira bientôt un restaurant avec jardin. UN CHOIX DÉLIBÉRÉ EN FAVEUR DE SURFACES DE PETITE TAILLE

Comme pour la plupart des développements de sites, la thématique du rez-de-chaussée a représenté un défi particulier. Relevons une nouveauté sur le chantier A du Zwicky-Zentrum: dans les nouvelles constructions, les logements situés côté jardin vont des étages supérieurs jusque tout en bas. En revanche, du côté de la route et de la rue, le rez-dechaussée sera occupé par des ateliers résidentiels, des magasins et des surfaces destinées à l’artisanat et aux activités créatives (plan de quartier p. 87). «Nous avons délibérément choisi de proposer une multitude de petites surfaces au rez-de-chaussée du Zwicky-Zentrum, qui est idéalement raccordé aux réseaux de transport», explique Andreas Hänsenberger, coresponsable de l’aménagement du grand projet en sa qualité de développeur de concepts chez Halter Développements. Deux raisons ont motivé cette décision. D’une part, l’utilisation des surfaces habitables du rez-de-chaussée, côté aire publique (trafic), se révèle peu intéressante. D’autre part, les petits commerçants doivent être visibles pour leurs clients, les passants et les automobilistes.

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NE PAS SEULEMENT VOIR GRAND


PLACE AUX SOLUTIONS VIVANTES ET EFFICACES

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Les anciennes halles de fabrication accueilleront des commerces.

Les nouveaux rez-de-chaussée peuvent être utilisés de manière flexible.

UN LOYER ATTRAYANT EST DÉTERMINANT

L’expérience a montré que les surfaces de taille moyenne (100 à 200 mètres carrés) suscitent peu d’intérêt auprès des locataires en raison de leur coût élevé. De plus, il est difficile de diviser ou de réaffecter de telles surfaces ultérieurement. «Pour les détaillants, les start-up et les studios créatifs, la grandeur des pièces est souvent un critère secondaire», déclare Andreas Hänsenberger. Ce qui importe, c’est un loyer attrayant – or celui-ci dépend en général du nombre de mètres carrés. Par ailleurs, avec les chamboulements dus à l’essor du commerce en ligne, la tendance actuelle est aux petits formats. Un showroom présente désormais une sélection de produits, avec conseil à la clé, en lieu et place d’un assortiment complet. Pour le propriétaire, la dimension réduite des surfaces représente certes des charges d’exploitation plus élevées, mais la diversité ainsi créée enrichit la vie de l’immeuble et de ses environs. De plus, les petites surfaces contribuent à la diversification souhaitée et favorisent l’ambiance «vielle ville».

Différentes études réalisées notamment par le cabinet de conseil Wüest & Partner confirment l’importance du rez-de-chaussée dans les immeubles. «La planification et la conception des surfaces situées au rez-de-chaussée constituent des tâches fondamentales et particulièrement importantes pour le secteur immobilier. Il s’agit de développer des solutions à la fois vivantes et efficaces», expose l’article «Des rez à chausser» (Immo-Monitoring, 2 / 2014). Il y va aussi de l’intérêt du développeur car «selon sa situation, sa typologie et son affectation, le rez-dechaussée peut stimuler ou entraver la rentabilité du bâtiment». La manière d’utiliser un rez-de-chaussée ainsi que le type de locataires influent directement sur la valeur d’un immeuble. L’impact est important également pour les immeubles voisins et le quartier. Les intérêts divergents des propriétaires, des locataires et des riverains peuvent être une source de conflit. Selon Wüest & Partner, il n’est toutefois pas possible d’établir un lien générique entre l’utilisation spécifique d’un rez-de-chaussée et l’affectation des autres surfaces de l’immeuble. Ce constat s’applique aussi aux revenus locatifs visés. PRÉSERVER LE PASSÉ DES PETITES INDUSTRIES

Le Zwicky-Zentrum accueillera plus d’une vingtaine de surfaces artisanales et commerciales de petite taille (à partir de 30 mètres carrés). Le fait qu’il existe déjà des surfaces de taille moyenne aux alentours a par ailleurs été pris en compte. La plupart des nouvelles surfaces pourront être regroupées, notamment avec des unités voisines similaires ou avec des surfaces habitables situées au même niveau mais éloignées de la route, donc côté cour de l’immeuble. Il sera ainsi possible de combiner lieu d’habitation et de travail. Les habitants contribueront à forger un nouveau quartier dans un environnement stimulant, ancré dans le présent mais reflétant le charme du passé, qui intégrera des enseignes très variées. CENTRE URBAIN DU NOUVEAU QUARTIER

Les quelques surfaces commerciales de plus grande taille donneront sur la Neugutstrasse, une route très fréquentée qui délimite le nouveau quartier. Elles seront aussi implantées autour de la Neugutplatz, appelée à former le point central du Zwicky-Zentrum et de toute la zone environnante. Une nouvelle


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Seule une partie du rez-de-chaussée sera dévolue au commerce.

construction hébergera un grand distributeur sur plus de 500 mètres carrés ainsi que différents commerces et prestataires essentiels à l’approvisionnement de proximité, tels qu’un magasin de fleurs, un marchand de vin, une pharmacie ou des commerces spécialisés. Artisans et artistes pourraient en outre compléter un mix varié de locataires. Même si le trafic sera faible en raison de l’excellente desserte du quartier, un nombre suffisant de places de stationnement est prévu dans les parkings et dans la rue pour les commerçants et leurs clients. www.zwicky-zentrum.ch Halter SA, Développements > Page 142

Chantier A Chantier B Nord   Hôtel   Gastronomie   Magasins de quartier   Ateliers et commerces

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Le quartier nord de la gare est exposé au bruit côté voies et côté route. Il est agrémenté en son centre par une zone calme.

L’accès au nouveau quartier est idéal tant pour le trafic de proximité que pour le trafic longue distance.


Texte: Barbara Gloor, Metron AG, Andreas Campi, Halter SA Visualisations: Raumgleiter Plans: Halter SA, Développements

Il y a quelques années, les environs de la gare de Suhr formaient un patchwork mité et hétéroclite – un îlot perdu au milieu d’une commune scindée en deux. Aujourd’hui, un quartier vivant et accompli voit le jour autour de la gare. Avec sa structure linéaire et urbaine, le bâtiment locatif et commercial Gleis 1 marque l’avènement d’un nouveau centre le long des voies. Et ce n’est pas un hasard si la construction qui s’étire sur 117 mètres rappelle les wagons-lits d’antan.

Alors que le secteur sud de la gare de Suhr est encore en planification, la partie nord est déjà en construction. «Le quartier nord de la gare est essentiel au développement de Suhr, souligne Beat Rüetschi, président de la commune. Il comble une lacune et assure la cohésion de la ville. Les premiers effets se font déjà sentir à Suhr-Sud: le prix des terrains augmente et tant les investisseurs que les propriétaires se mettent à rénover.» Car la demande de logements ne faiblit pas. Selon le concept d’aménagement du canton d’Argovie, Suhr est un pôle de développement urbain en périphérie de l’agglomération d’Aarau, laquelle compte quelque 80 000 habitants. Mais sa croissance doit se faire vers l’intérieur, sans empiéter sur les espaces verts. UN PROCESSUS DE TRANSFORMATION PAR ÉTAPES

Le masterplan de la gare de Suhr pose le cadre du développement de ce secteur en termes d’urbanisme et de trafic: les quartiers sud et nord de la gare ont été reclassés dans la zone centrale C3 avec superposition de l’obligation de plan d’aménagement. Le déplacement du tracé de la Wynental- und Suhrentalbahn (WSB) a en outre désengorgé la zone, s’avérant déterminant dans le développement du quartier nord de la gare. Propriétaires de la plus grande partie de la parcelle, les Milchproduzenten Mittelland ont identifié le potentiel lié à la position centrale et à la desserte idéale par les bus et les trains CFF et WSB. Soutenus par les CFF et la commune, ils ont donné la première impulsion pour transformer le secteur. Il a d’abord fallu clarifier dans le détail différentes questions concernant l’architecture, la rentabilité, la faisabilité et le trafic. Le mandat a été confié à Swissbuilding Concept AG (aujourd’hui Mettler2Invest), à Metron AG et au cabinet de conseil Wüest & Partner. Leurs analyses ont permis d’établir un projet directeur et un plan d’aménagement. Approuvé en 2012, celui-ci fixe les objectifs et les principes en matière d’urbanisation, d’affectation, d’espaces libres et d’accès. En font notamment partie des perspectives visuelles variées, une bonne orientation, un réseau d’accès attrayant pour la mobilité douce et une réponse optimale aux nuisances sonores (plans de situation pp. 88). En parallèle, le processus de transformation permet aux différents propriétaires de lancer les travaux sur leurs terrains de manière individuelle.

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HABITER DANS UN WAGON


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VIVRE ET TRAVAILLER SANS DÉTOUR

La coursive qui longe les appartements se trouve du côté des voies.

Le nouveau quartier propose une vaste gamme de logements locatifs abordables aux typologies multiples. Ateliers, commerces et surfaces de services occupent le rez-de-chaussée et de nombreux espaces libres – places arborisées avec îlots de verdure, chemins et cours intérieures – agrémentent le quartier. La nouvelle place de la gare occupe une position centrale et offre un accès optimal en voiture, en tram, en train, à vélo et à pied. Le projet Gleis 1 – Leben und Arbeiten ohne Umwege élaboré par Halter Développements est un prélude aux voies ferrées et marque l’achèvement du quartier nord de la gare. Sa conception architecturale s’inspire d’un wagon-lit et s’articule autour de deux thèmes clés: un habitat compact et confortable et une offre importante en matière de mobilité. Le site et les prescriptions relatives au plan d’aménagement ont d’emblée dicté au projet Gleis 1 une série de contraintes concernant la disposition des lieux. Des plans cohérents, axés sur les groupes cibles, ont vu le jour, avec une prédilection pour les 2 pièces. L’offre comprend deux tailles compactes d’appartements – 42 et 51 mètres carrés – qui représentent quelque 70% des types de logements. Ils sont destinés aux jeunes adultes, aux étudiants des centres de formation environnants, aux collaborateurs de l’hôpital cantonal d’Aarau ou aux retraités vivant seuls, c’est-à-dire à toute personne qui apprécie la situation centrale du bâtiment et la proximité de la gare, des organismes publics et des commerces.

VUE SUR DEUX MONDES

Côté route, le long bâtiment s’intègre parfaitement au quartier.

L’aménagement d’une coursive au sud, le long des voies, procure une certaine distance spatiale jusqu’aux logements. De cette manière, les locataires n’ont pas l’impression d’entrer directement dans leur salon. Un petit parvis ménage en outre une coupure (vue en 3D p. 91). Des stores à lamelles orientables de bas en haut permettent d’adapter individuellement le degré d’intimité par rapport à la coursive. Avec ses 13 mètres de long et une hauteur de plafond de 2,80 mètres, l’appartement a des proportions agréables et laisse généreusement pénétrer la lumière. La bande de lumière entre le plafond et les éléments hauts du coin cuisine accentue encore la hauteur de la pièce. Une porte coulissante permet de séparer facilement le séjour de la chambre à coucher et du bureau. Les grandes fenêtres s’ouvrent


de deux côtés: elles donnent sur les voies depuis la coursive et sur la rue de la gare, animée mais à faible densité de trafic, depuis les balcons. Le niveau en attique comporte des logements de 2,5 et de 3,5 pièces dotés d’une terrasse privée allant jusqu’à 40 mètres carrés, avec vue sur le Jura et sur l’église de style gothique qui surplombe Suhr. Les surfaces commerciales et de bureaux au rez-dechaussée viennent compléter l’offre. DENSIFIER LES ESPACES BIEN DESSERVIS

La révision de la loi sur l’aménagement du territoire (LAT) en vigueur depuis le 1er mai 2014 prévoit de soutenir le développement compact de l’urbanisation, de préserver le paysage et de continuer à profiler la Suisse comme un lieu attrayant pour travailler et habiter. A cet effet, il est essentiel que les autorités, les planificateurs, les développeurs et les réalisateurs travaillent main dans la main. Si l’on parvient à concilier des objectifs en partie divergents, la densification n’en restera pas au stade de simple volonté politique, mais sera prise au sérieux et mise en œuvre. Le développement de plans de logement tenant compte d’exigences environnementales élevées (bruits, alignements bien établis) est tout aussi

important que l’aménagement de qualité des espaces libres. Le secteur nord de la gare de Suhr est exemplaire pour une multitude de sites de développement potentiels, qui répondent dans une large mesure aux objectifs principaux de la LAT. Metron AG est une entreprise indépendante spécialisée dans l’architecture, le développement territorial, la planification du paysage et du trafic. Fondée en 1965, Metron emploie quelque 140 collaborateurs. www.metron.ch www.gleis1-suhr.ch Halter SA, Développements > Page 142

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La vue en 3D d’un logement du projet Gleis 1 montre l’organisation de l’espace d’une façade vitrée à l’autre.


MOSAÏQUE SUISSE ROMANDE

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Texte: Florian Revaz Photo: Yves André, Dupraz et Byrne

Si les cantons romands se sont rapprochés sur le plan économique et culturel ces dernières années, on ne peut pas encore parler d’un espace économique homogène. C’est notamment ce que montre le marché immobilier: les grandes villes de Genève et Lausanne pâtissent toujours d’une pénurie de logements et de prix excessifs. Les régions rurales cherchent à valoriser des terrains.

Si la langue fait d’un Suisse un Romand, elle ne fait pas, malgré les apparences, de la Suisse francophone un ensemble homogène. C’est au contraire par sa diversité que la Suisse romande se distingue. La Genève internationale offre un cadre de vie tout autre que les Alpes valaisannes ou les cantons de l’Arc jurassien. Le canton de Vaud – avec sa capitale, Lausanne, et ses régions telles que la Riviera, le Pays-d’Enhaut, La Côte et la Broye – tout comme le canton de Fribourg – avec ses districts particulièrement actifs sur le plan politique, social et sportif – présentent déjà en leur sein une multitude de facettes. On peut donc difficilement parler d’un marché immobilier romand homogène. Il se distingue par des structures et des caractéristiques très distinctes. Les régions qui le composent sont régies par des cadres juridiques et une culture politique différents. Chaque région est ancrée dans un contexte économique concret, aux implications diverses selon les branches. DEUX POINTS COMMUNS

La pénurie de logements et la densification nécessaire du bâti sont les principaux défis des grandes villes romandes. Une densification permettrait de mieux couvrir la demande liée à l’immigration et contribuerait à limiter le nombre des pendulaires. Les routes s’en trouveraient déchargées, ce qui bénéficierait à l’environnement. Or la surélévation de bâtiments ou la construction d’immeubles de grande hauteur et leur intégration dans un espace urbain de qualité se heurtent à une absence d’acceptation. En de nombreux endroits de Suisse romande, de grands projets de développement sont élaborés pour redonner vie à des surfaces urbaines jusque-là industrielles. Situées en périphérie il y a encore quelques années, elles se sont aujourd’hui rapprochées des centres-villes. Lausanne a ainsi réhabilité avec succès le quartier du Flon et poursuit son engagement avec le projet Métamorphose. Genève se consacre actuellement à la zone Praille Acacias Vernets (PAV), Fribourg poursuit un projet ambitieux de réaffectation de l’ancien site de la brasserie Cardinal et Sion redessine son centre-ville dans le cadre de deux projets liés: Cour de Gare et Campus Valais. CONSTRUCTION DE LOGEMENTS DE HAUT NIVEAU

La croissance démographique, surtout à Fribourg et dans le Valais, a favorisé le développement du marché de la construction résidentielle et le lancement d’innombrables projets intégrant des logements


locatifs et en propriété en Suisse romande. Si le marché n’est pas resté insensible à cette évolution, la situation ne doit pas encore être qualifiée d’inquiétante. La nouveauté réside toutefois dans la légère hausse des taux de vacance. Les logements locatifs sont généralement moins touchés que la propriété et, lorsque c’est le cas, il ne s’agit pas d’une réelle suroffre, mais d’une inadéquation entre offre et demande, par exemple en termes de superficie, de qualité ou de loyer. Dans des villes comme Lausanne et Genève, on manque toujours de logements locatifs. Selon les régions, la transformation des nouveaux logements en propriété qui n’ont pas trouvé preneur comme objets de rendement pourrait porter préjudice au marché des logements locatifs, quand ils offrent un rapport prestations-prix plus intéressant pour le locataire. Le marché du logement en propriété manque souvent de dynamisme, surtout sur La Côte, à Genève et en Valais, et principalement dans le segment haut de gamme. Ce dernier souffre en premier lieu des conséquences du ralentissement économique, notamment en raison du franc fort, mais aussi des votations sur l’immigration et sur les résidences secondaires ou de la nouvelle loi sur l’aménagement du territoire.

PARTICULARITÉS RÉGIONALES

A Genève, la pénurie de logements persiste depuis de nombreuses années, tandis que les prix augmentent. Seuls ceux des biens de luxe ont amorcé leur premier repli depuis le changement de millénaire. La demande dans le segment de prix intermédiaire, pour sa part, reste élevée. Ces prochaines années, de grands projets menés à bien dans les zones viabilisées devraient détendre la situation grâce à de nombreux nouveaux lotissements et des prix abordables (contrôle des loyers). Dans le canton de Vaud aussi, les nombreuses nouvelles constructions en cours devraient contribuer à assainir le marché. La pénurie de logements locatifs, très sensible à Lausanne, reste aiguë et touche principalement le segment de prix intermédiaire. Fait intéressant: il s’agit ici d’un phénomène touchant plusieurs cantons ou, plus précisément, d’une concurrence entre les cantons. Les loyers dans les zones viabilisées genevoises sont ainsi inférieurs à ceux du reste de l’Arc lémanique. Le Conseil d’Etat vaudois a placé la lutte contre la pénurie de logements au premier rang des priorités dans son programme législatif 2012-2017. Ce sujet sera aussi au centre des débats du Grand Conseil

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Vue sur les immeubles de la zone de développement Praille Acacias Vernets (PAV), secteur de l’Etoile, à Genève


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vaudois en 2016, avec notamment l’initiative pour le logement de l’Association suisse des locataires et l’élaboration d’un contre-projet par le Conseil d’Etat. De nombreux projets résidentiels – Chavannes-près-Renens, Plaines-du-Loup, Vidy, Renens – devraient voir le jour ces cinq prochaines années. Fribourg a réussi à contenir ses prix à des niveaux raisonnables, et ce, malgré une croissance démographique galopante – jusqu’en 2014, le taux comptait parmi les plus élevés du pays, soutenant la demande. En 2015, la demande s’est légèrement tassée, tandis que l’offre restait pléthorique. Cette combinaison de facteurs devrait freiner quelque peu la hausse des prix dans tous les segments du marché résidentiel. Les centres secondaires comme Yverdon et le Gros-de-Vaud ainsi que les districts de la Sarine et de la Veveyse dans le canton de Fribourg sont manifestement intéressants pour les investisseurs. Cette évolution touche principalement les petites communes et tous les sites implantés à bonne distance des grands centres urbains. En raison du durcissement des conditions de financement (LPP, directives bancaires, etc.), de nombreux ménages n’ont d’autre choix que d’acheter leur logement dans des secteurs meilleur marché. Ce n’est toutefois pas sans incidence sur le trafic routier. Dans le canton de Vaud, La Sarraz a emboîté le pas à Cheseaux et Cossonay et se développe activement. Dans le canton de Fribourg, après Bulle et Châtel-Saint-Denis, la Glâne enregistre maintenant une forte activité de construction. Sion, Fribourg et Neuchâtel offrent un environnement urbain abordable, les deux dernières profitant par ailleurs de la proximité de Berne. Avec ses terrains extrêmement abordables, le marché jurassien est idéal pour les maisons individuelles. Ce canton, tout comme le Valais, présente le taux de propriétaires le plus élevé de Suisse romande (env. 55%). Delémont est très dynamique et s’efforce de tirer parti de sa proximité avec Bâle. Dans la partie basse du canton de Neuchâtel, un certain manque se fait ressentir. Son parc immobilier vétuste fait le bonheur du marché de la rénovation. En Valais, la demande baisse, tandis que l’offre augmente, ce qui explique la baisse tendancielle des prix des logements. Le déséquilibre entre offre et demande est le plus marqué dans le segment de prix supérieur et dans les villes touristiques. Les taux hypothécaires très bas et les prix abordables des terrains

continuent de favoriser l’achat de maisons individuelles et de logements en propriété dans le canton, où le niveau des prix de la propriété reste nettement inférieur à celui du reste de la Suisse. Le marché du logement locatif se distingue ainsi clairement de celui du reste de la Suisse romande. Sion fait toutefois figure d’exception, avec son marché locatif particulièrement dynamique, tout comme le Chablais valaisan. En montagne, le nombre de projets diminue, l’adoption de l’initiative sur les résidences secondaires compliquant la construction de propriétés ne servant pas de résidence principale. CONSTRUCTION COMMERCIALE ET POUR LE SECTEUR PUBLIC

La baisse nette de la demande de surfaces de bureaux, surtout des clients traditionnels comme les entreprises financières, de conseil ou les assurances, a entraîné une suroffre, surtout à Genève. Principales victimes: les petites surfaces commerciales vétustes et chères en centre-ville. Les nouveaux projets se faisant de plus en plus rares, l’offre tend toutefois à reculer en ce moment. L’idée de transformer des bureaux en logements ne rencontre pas l’écho escompté, sans compter que l’entreprise s’avère plus difficile que prévu du point de vue technique et administratif. Si Lausanne dépend moins de certaines branches que d’autres villes suisses, elle enregistre néanmoins un tassement de la demande de bureaux. L’offre a donc globalement progressé. S’agissant ici aussi de surfaces plus modestes en centre-ville, les grandes entreprises sont contraintes de chercher des locaux adaptés en périphérie, par exemple dans le parc Biopôle ou sur le campus de l’EPFL. Notons toutefois que l’analyse des taux de vacance – assez élevés – autour de Lausanne est faussée par quelques très gros objets qui cherchent preneur depuis plusieurs années. La Suisse romande affiche globalement un besoin urgent d’installations publiques de sport, de formation, de santé et culturelles. Dans la région lausannoise, le Pôle muséal, la transformation de la gare de Lausanne et l’extension de celle de Renens, la Cité hospitalière 2030, le centre sportif de Malley, le nouveau site de la RTS, le nouveau campus de l’Ecole hôtelière de Lausanne ainsi que le site de l’EPFL vont entraîner une activité massive de développement et de construction dans le secteur public et commercial.


FLORIAN REVAZ Né en 1965, Florian Revaz a obtenu sa maturité au Collège de Saint-Maurice avant d’étudier les sciences politiques à l’Université de Genève. Après l’obtention de sa licence, il a été assistant à la Faculté des sciences économiques et sociales jusqu’en 1989. Il a ensuite accepté un poste de chef de service à l’Office fédéral de l’industrie, des arts et métiers et du travail, où il s’est consacré aux domaines du marché du travail et de la macroéconomie. En 1995, Florian Revaz a rejoint le monde de l’industrie, débutant comme chef de service, avant de devenir, en 1998, directeur des ressources humaines et membre du Comité exécutif du groupe Losinger. En 2013, il a mis un terme à son activité de directeur pour la région Mittelland chez Losinger Marazzi pour occuper, dès 2014, le poste de CEO de l’entreprise de construction métallique Stephan SA. Début 2016, Florian Revaz a rejoint Halter SA comme directeur Business Development Suisse romande et membre de la Direction du groupe. www.halter.ch

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A Genève, des nouvelles constructions, extensions et projets de rénovation voient le jour, notamment avec la liaison ferroviaire du CEVA et de ses haltes, la Nouvelle Comédie, les cliniques universitaires et les organisations internationales. De plus, le concept des hôtels industriels tend à s’y imposer: il consiste en une réaffectation, par des entreprises, de friches industrielles intéressantes, comme dans le cas de la transformation en cours de la zone Praille Acacias Vernets. Le vieillissement démographique observé depuis de nombreuses années va inévitablement soutenir la demande d’habitation assistée et d’établissements médicosociaux. Si la situation du secteur du logement ne change pas, cela aura des conséquences notables en Suisse romande. Car le rapport entre le nombre des plus de 75 ans et celui des places disponibles dans les établissements est déjà nettement moins favorable que dans le reste de la Suisse. Et la situation est particulièrement délicate dans le canton de Vaud, à Genève et en Valais. Concernant les logements d’étudiants abordables, rien n’a changé depuis longtemps – le manque est généralisé, et même criant dans les villes universitaires. Ici aussi, le marché est volatil et dispersé, mais recèle de nombreuses chances et un potentiel de développement immobilier ciblé.


AMBIANCE PRINTANIÈRE AU QUARTIER BLÜEMLI

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Texte: Matthias Thoma

Dans les zones urbaines, les grandes friches industrielles et commerciales sont souvent déjà construites. Secteur immobilier, planificateurs et pouvoirs publics se penchent donc sur le renouvellement de quartiers composés de petites parcelles. Des projets qui exigent des instruments, processus et formes d’organisation adaptés.

Le grand projet de construction du Glattpark et le sympathique quartier Blüemli («petite fleur») sont voisins à Opfikon, dans la banlieue de Zurich. Dans le Glattpark, les propriétaires fonciers, épaulés par des promoteurs immobiliers professionnels, se sont impliqués dans un processus de développement clairement défini et ont développé cette réserve de terrains vierges selon un concept global. Le quartier Blüemli, quant à lui, composé de petites parcelles en propriété, avec des maisons individuelles ou à deux logements, s’est développé doucement. Mais comment rénover et densifier ce quartier? Ce n’est pas seulement à Opfikon que se pose cette question urgente. La Suisse tout entière connaît des «quartiers Blüemli».  « DÉVELOPPEMENT INTÉRIEUR 2.0»

Ces vingt dernières années, la transformation de friches industrielles et autres sites inutilisés a eu le vent en poupe. Pouvoirs publics, planificateurs, architectes, secteur immobilier: tous ont saisi les chances qu’elle offrait et fait naître de nouveaux quartiers, vantant le «recyclage de surfaces», une «densité d’habitation adéquate» ou un «rendement durable». Pour cela, ils ont développé et utilisé un ensemble de modèles d’organisation ainsi que des instruments et des processus de planification. Les contrats d’urbanisation, procédures de planification test, plans-cadres d’aménagement et plans d’aménagement complémentaires sont autant d’exemples de solutions éprouvées dans la pratique, à la croisée du public et du privé. La dérogation aux méthodes de construction standard est vite devenue la règle. Les propriétaires fonciers privés et les développeurs se sont organisés au sein d’associations de propriétaires fonciers, de sociétés de développement ou au moyen de conventions de développement. Des formes d’organisation qui, lorsqu’elles regroupaient un seul ou peu de propriétaires, restaient suffisamment simples pour être compréhensibles. Ces vingt prochaines années, les «quartiers Blüemli» concentreront l’attention. Premièrement, les grands ensembles de sites sont développés ou prévus principalement dans des zones urbaines. Cantons et communes acquièrent de plus en plus de surfaces industrielles et commerciales pour disposer d’offres bon marché pour l’industrie, le commerce et la logistique. Deuxièmement, l’application de la nouvelle loi sur l’aménagement du territoire complique le développement sur les surfaces


susmentionnée, les plus-values de planification potentielles pourront financer les prestations préalables pour la réalisation de projets. Une autre difficulté est la combinaison souvent utilisée de mandat d’étude urbanistique, planification d’affectation spéciale et contrat d’urbanisme, pas idéale. Il faudrait lui préférer un nouveau mode de construction standardisé des quartiers, mis en œuvre progressivement et autorisant, mais sans l’imposer, le regroupement du sol. Cela demande des stratégies de développement de quartiers flexibles, associant construction, exploitation de l’espace et affectation. Les projets d’urbanisme pensés de façon définitive sont inadaptés pour ces zones. La qualité et la rapidité du renouvellement d’un quartier dépend aussi de la forme d’organisation entre les particuliers, qui devrait être basée sur des modèles simples, modulaires, par exemple des MODÈLES D’ORGANISATION, INSTRUMENTS conventions entre propriétaires fonciers. OrganisaET PROCESSUS DE PLANIFICATION tion qui pourra devenir ensuite plus communautaire Cette forme de développement intérieur exige des dans certains domaines partiels. Recourir à des mooutils inédits, voire une application différente des dèles de contrats de professionnels du développeprocédures actuelles. Les experts envisagent au- ment immobilier offre un bon fondement à cet égard. jourd’hui sérieusement, en présence d’intérêts publics prépondérants, de recourir à un droit d’expro- CHANCES POUR LES DÉVELOPPEURS priation pour le développement de sites bloqués. PROFESSIONNELS Mais quoi que l’on en pense, cela ne permettra pas La transformation de telles zones recèle un potenau «Développement intérieur 2.0» de se faire plus tiel énorme de surfaces souvent très bien situées, et rapidement ou mieux, ni plus souvent. Le nombre gagne en attractivité pour les professionnels. Eux des décideurs politiques susceptibles d’y recourir aussi peuvent endosser le rôle d’«initiateur» et, devrait par conséquent rester limité. Et ces expro- en collaboration avec les propriétaires et les poupriations entraîneraient sans doute moult recours voirs publics, élaborer une stratégie de dévelopjuridiques, synonymes de conséquences financières pement à long terme. Ils s’assurent de la sorte une participation aux éventuelles plus-values de planisubstantielles et de procédures interminables. Les «quartiers Blüemli» requièrent de nouvelles fication auprès des propriétaires, réalisant, sur leurs approches reposant sur la spontanéité, sur des inci- propres biens-fonds ou sur ceux de tiers, des bénétations ainsi que sur un alignement et la commu- fices de développement justifiant leurs prestations nautarisation des intérêts et des intentions. La prin- préliminaires. cipale difficulté consistera à surmonter les barrières L’auteur est responsable Développement terrains et sites chez EBP. Ce indépendant de conseil, de planification et d’ingénieurs est présent à l’entrée dans ce processus de développement. cabinet en Suisse, en Allemagne, au Brésil, au Chili et à Hong Kong. Malheureusement, le profane ne perçoit souvent www.ebp.ch pas la valeur ajoutée d’un renouvellement de quartier et n’est donc guère disposé à y investir. Il faut par conséquent trouver des «initiateurs», qui n’ont pas peur de se mettre en avant. Ici, les pouvoirs publics doivent jouer pleinement leur rôle et préparer ce développement en termes de planification et d’organisation, tout en adoptant une approche entrepreneuriale. Car selon la nouvelle réglementation

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vertes et réoriente la demande vers le bâti existant. Et troisièmement, les immeubles des années 1950 et 1960 ont atteint un âge où des assainissements s’imposent et où des constructions de remplacement deviennent rentables. Les occupants veulent se reloger, leurs besoins ayant changé. Ces trois moteurs animent une nouvelle phase de développement intérieur – appelons-le le «Développement intérieur 2.0» – ciblant les structures composées de petites parcelles en propriété. Souvent, ces ensembles organiques de maisons individuelles et à deux logements se situent dans des zones H2; parfois, il s’agit également d’immeubles locatifs, dans des zones H3 et H4. Propriété foncière émiettée, faiblesse des moyens financiers, absence de professionnalisme des privés, utilisation propre et intentions souvent incertaines ou contradictoires des pouvoirs publics en constituent les multiples défis.


UNE NUIT À EBIKON

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Texte: Nik Grubenmann Photos: Oliver Stern

Le Mall of Switzerland prend forme. Après deux ans de travaux sur un total de quatre, le gros œuvre est achevé. Nul doute que le grand projet à Ebikon, près de Lucerne, requiert une précision extrême et des compétences très pointues en matière de planification. Komplex a suivi les travaux et s’est entretenu avec les responsables du projet.

En cette nuit de décembre, la température extérieure est de 4 degrés Celsius et l’humidité de l’air dépasse 90%. Un brouillard épais a envahi le Rontal en direction de Lucerne. Le gros œuvre du Mall of Switzerland n’est que faiblement éclairé par des projecteurs fixés au sommet d’une grue. Sous l’effet de la condensation, le brouillard enroulé autour des échafaudages ruisselle à l’intérieur du gros œuvre en béton. Depuis l’autoroute Zoug-Lucerne, on accède au chantier en empruntant la sortie Buchrain puis la jonction du Rontal qui relie la route nationale à la route cantonale. Peu avant l’intersection, ce tronçon de route, qui a d’abord dû être repensé, enjambe les voies CFF et mène à une rampe qui rejoint la route cantonale en contrebas. Il passe ainsi partiellement sous le futur parking du Mall of Switzerland. Une sortie permettra d’accéder directement aux différents niveaux du parking, puis de rejoindre à pied le centre commercial. ACTIVITÉ FRÉNÉTIQUE

Sur la chaussée en direction d’Ebikon et de Dierikon, l’agitation est à son comble. Durant la nuit, des éléments en béton de 32 tonnes et de 16 mètres de long doivent être montés à quelque 10 mètres au-dessus de la route. Ils serviront de structure portante à la partie du parking qui surmontera la jonction du Rontal. Peu avant 19 heures, Torsten Schlüsselburg, maître d’œuvre auprès de l’entrepreneur total Halter Prestations globales et principal responsable des opérations, est en discussion avec des représentants du canton de Lucerne pour définir la déviation du trafic sur la voie opposée. Le camion qui transporte le premier élément en béton arrive avec une bonne heure d’avance. Le service chargé du trafic adapte immédiatement le marquage de la route et la situation se stabilise après quelques minutes. Quel est le principal défi à relever? Torsten Schlüsselburg attend un moment plus calme avant de répondre: «Travailler en plein trafic. La sécurité des automobilistes et de nos ouvriers doit être garantie en tout temps.» L’Office cantonal des transports et des infrastructures a posé comme condition que les travaux se déroulent de nuit. Le matin et le soir, le trafic aurait été trop dense et un embouteillage important se serait formé dans les deux directions. COMME UNE PME

«Du point de vue technique, la construction n’est pas particulièrement complexe», déclare Philip Kiefer,


PRESQUE TOUT SE DÉROULE COMME PRÉVU

Malgré des températures proches de zéro, la plupart des ouvriers présents sur le chantier d’Ebikon ne portent qu’un pull sous leur veste de sécurité orange. Leur activité suffit à les réchauffer, même si l’effort fourni n’est pas toujours visible. Chacun est concentré sur son travail et sait quand il doit intervenir. Torsten Schlüsselburg fait un aller-retour rapide entre le grutier et le service chargé du trafic. Il est à présent 22 heures et le premier élément en béton est prêt à être monté. Une immense grue de l’entreprise Senn soulève les 32 tonnes. Deux ouvriers s’emploient à placer l’élément dans la bonne position à l’aide de câbles. Soudain, la manœuvre est interrompue. A 10 mètres du sol, la poutre oscille au-dessus de sa position définitive. On appelle Torsten Schlüsselburg. Il monte sur l’un des deux ponts élévateurs qui l’amène jusqu’à la surface d’appui et s’entretient avec un monteur – les plans toujours à portée de main sur sa tablette. Après une demi-heure, le grutier oriente enfin la charge dans la bonne position. Torsten Schlüsselburg expliquera ensuite que les marquages effectués il y a plusieurs jours

ont été effacés par des travaux réalisés dans l’intervalle. «Il faut savoir faire face à toutes sortes de situations», ajoute-t-il avant de poursuivre son travail. Peu à peu, les choses se mettent en place. Chaque heure, un camion arrive sur le chantier avec un élément en béton. Le chauffeur doit alors attendre patiemment car il n’y a pas de possibilité de stockage. Bien après minuit, le dernier chargement est finalement acheminé. CONSTRUIRE AU FORMAT XXL

Pour le chef de projet global, 2016 marque une étape dans l’imposant chantier du Mall of Switzerland. Les travaux avancent comme prévu et le gros œuvre a même pu être terminé avant terme. Entre-temps, le concept logistique sur place a fait ses preuves. Le contexte est donc idéal pour installer le matériel technique à l’intérieur du bâtiment: systèmes de ventilation, machines thermiques et frigorifiques, escaliers roulants – le tout au format XXL. Les événements devraient toutefois se précipiter en mars 2017, avec les travaux d’aménagement intérieur pour les grands locataires, et en mai 2017, quand ce sera le tour de tous les autres locataires. Quelque 2000 personnes investiront alors le chantier et concentreront leurs efforts sur les surfaces commerciales. A l’aube naissante, le froid et l’humidité pénètrent par tous les pores de la peau. Pour Torsten Schlüsselburg, la pression aura été maximale toute la nuit. Vers 5 heures, les travaux sont achevés. La prochaine équipe est prête à intervenir. Sous le chantier, le trafic matinal commence à enfler sur l’autoroute dans les deux directions. Les voitures se succèdent à travers le tunnel. Rares sont toutefois les automobilistes qui remarquent le monstre de béton au-dessus de leur tête. www.mallofswitzerland.ch Halter SA, Prestations globales > Page 150

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chef de projet global chez Halter sur place. Une affirmation qui, a priori, a de quoi surprendre. Il explique que le Mall of Switzerland est un projet d’un volume très important mais que sa structure est plutôt simple. Et de préciser que la quantité de matériel utilisé est certes imposante, mais que les obstacles sont en fait peu nombreux. Selon lui, le véritable défi se cache là où on ne l’attend pas forcément: «Dans la collaboration avec le maître de l’ouvrage.» Les exigences posées par l’investisseur international FREO en termes de gestion de projet et de contrôle qualité sont bien plus élevées que celles d’un maître d’ouvrage en Suisse. Après le début des travaux en été 2014, la direction de projet a d’abord élaboré les instruments de conduite nécessaires. «Nous avons fortement été mis à contribution, souligne Philip Kiefer. La mise sur pied de l’équipe au sein de Halter a aussi été complexe en raison du nombre de personnes impliquées. Actuellement, le projet occupe dix-sept collaborateurs – autant qu’une PME.» Le chef de projet passe beaucoup de temps à assurer une bonne coordination entre ses collaborateurs. «La direction générale organise une réunion interne toutes les deux semaines. Et une fois par semaine, je passe un jour entier sur le chantier.»


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Reportage de nuit au Mall of Switzerland 1 La grue d’une hauteur maximale de 100 mètres est placée sur la chaussée en direction d’Ebikon et de Dierikon. 2 Les deux premiers éléments en béton sont ancrés dans la structure. Ils supporteront le futur parking du Mall of Switzerland. 3 Un ouvrier monte à 10 mètres au-dessus du sol au moyen d’un pont élévateur afin de détacher le câble et de préparer la grue pour le prochain élément. 4 A la pointe du jour, le trafic matinal commence à augmenter. 5 Le grutier doit travailler avec une grande précision. Il fait pivoter les éléments en béton de 90 degrés au-dessus de l’angle de l’édifice et les positionne au millimètre près. 6 Chaque heure, un camion arrive sur le chantier avec l’un des éléments préfabriqués à Veltheim (AG). Oliver Stern (né en 1978) travaille depuis 2009 comme photographe indépendant à Lucerne. Auparavant, cet autodidacte a longtemps travaillé dans le domaine de l’aide au développement. Il tire son inspiration d’innombrables voyages en Europe de l’Est, en Asie du Sud-Est et au Moyen-Orient. Son travail photographique s’articule autour de l’architecture, des transports, des paysages et des hommes.


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DOSSIERS DÉTAILLÉS, LOGISTIQUE SOPHISTIQUÉE Texte: Reto Westermann Photos: Ralph Bensberg


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PLANIFICATION ÉVOLUTIVE

Le bâtiment a été construit entre 1985 et 1998 dans le style usuel de l’époque, avec saillies, retraits, superstructures, arcs et revêtement de façade beige. Les tours techniques, perchées à 25 mètres au-dessus du toit, aux dômes semi-circulaires, sont aussi caractéristiques. La moitié sud du bâtiment abritait l’hôtel Renaissance, la partie nord, des bureaux. Pendant des décennies, l’Ambassador House constituait un repère pour les millions de voyageurs CFF, entre Zurich-Oerlikon et l’aéroport. Les deux propriétaires du bâtiment (un fonds immobilier de Credit Suisse et un d’UBS) réfléchissaient déjà depuis quelques années à un repositionnement, sollicitant Stücheli Architekten pour élaborer un projet. La tâche était complexe: «A l’époque, l’immeuble était un objet isolé, posé dans un champ. Nous voulions le transformer en une construction urbanistique réagissant aux mutations de son environnement, disposant d’accès clairs et d’un rez-de-chaussée ouvert au public», explique l’architecte Christof Glaus. S’y ajoutait le souhait de redistribuer les surfaces des derniers étages sur les autres paliers et de conférer un aspect plus marquant aux extérieurs. Finalement, la solution actuelle s’est précisée: la hauteur du bâtiment est réduite, et deux cours intérieures offrent plus de lumière naturelle aux bureaux. Un élargissement partiel des étages existants compense la surface perdue des combles. Les retraits et saillies créés en façade structurent le bâtiment. La signature affirmée de l’entrée principale, côté sud, et la modernité de la façade donnent un nouveau visage à l’Ambassador House. Après achèvement des travaux, l’immeuble respectera le niveau Platinum de la norme écologique LEED, grâce à une bonne isolation et une domotique ultramoderne. Les animations virtuelles affichent déjà toute l’élégance du bâtiment terminé, mais sa réalisation pose encore des défis aux planificateurs, maîtres d’œuvre et artisans. «L’Ambassador House est le plus grand projet de rénovation de notre histoire», confie Felix Hegetschweiler, directeur de Halter Prestations globales. Depuis l’obtention du mandat, le 4 août 2014, huit collaborateurs à plein temps gèrent la planification des prochaines étapes et de l’organisation du chantier. «Il n’y a pas eu de phase préliminaire, notre planification est donc évolutive», dit Felix Hegetschweiler. Tout comme un bon entraîneur, il planifie les prochaines étapes en collaboration avec les experts, tout en gardant le processus

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Un terrain de football mesure 7000 mètres carrés. Un joueur professionnel parcourt près de 10 kilomètres par match. Un étage du futur bâtiment commercial Ambassador House à Opfikon, près de Zurich, occupe la même surface, donnant une idée des trajets des maîtres d’œuvre de Halter Prestations globales: «Je parcours quelques kilomètres par jour», dit Resat Bangoji, responsable des travaux d’assainissement du béton des cinq sous-sols. La comparaison avec un terrain de football illustre bien les énormes dimensions de l’Ambassador House, ouvert en 1989, et composé d’un hôtel et d’espaces de bureau. Long de 170 mètres, large de 65 mètres, le bâtiment fait 35 mètres de haut. En fin de travaux, l’immeuble commercial de sept étages offrira la plus grande surface utile (50 000 mètres carrés) d’un seul tenant en Suisse. Environ 3000 personnes y travailleront. Comparativement, la Prime Tower, à Zurich, d’une hauteur de 126 mètres, n’offre que 40 000 mètres carrés et 2000 emplois. Le projet de rénovation et de réaffectation, d’une valeur d’env. 140 millions de francs (sans aménagements locataires), entame sa deuxième mi-temps: les travaux de démantèlement ont débuté en octobre 2014, et au printemps 2017, les premiers locataires de bureaux emménageront. Les maîtres d’œuvre et les planificateurs n’ont pas de pause à la mi-temps, mais ils ont pris le temps d’organiser une visite du chantier, me donnant un aperçu des incroyables dimensions et efforts liés au projet de rénovation: des centaines de troncs et de soutènements métalliques étayent provisoirement les dalles en béton, du toit jusqu’au 5e sous-sol. A l’avenir, murs et piliers endosseront ce rôle statique. Partout, on perce, on fraise et on boucharde – le bâtiment est réduit à son ossature. Durant les douze premiers mois, quelque 130 ouvriers ont démonté des cages d’ascenseur, découpé des percées, cassé et déblayé des centaines de mètres carrés de sols et de murs à la mini-pelleteuse, au marteau-piqueur, au disque de tronçonnage et au karcher. Près de 60 000 tonnes de matériaux ont été évacuées. «Au début, les chambres d’hôtel étaient encore meublées, comme si les derniers clients venaient de partir», raconte Resat Bangoji. Quinze mois plus tard, les percées sont prêtes, les cages d’escalier et d’ascenseur déplacées, les renforcements pour la sécurité sismique installés et certaines dalles d’étage, agrandies. Une chose est sûre: une fois terminé, l’Ambassador House sera méconnaissable.


global à l’esprit. Le calendrier très serré et les dimensions du bâtiment constituent les deux plus grands défis. Sa recette: des dossiers de planification détaillés pour les divers corps de métier et une collaboration ouverte avec les partenaires clés. «Seule une telle organisation permet de maîtriser le temps, la qualité et les finances», conclut-il.

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COUP DE SIFFLET FINAL EN 2017

Des processus et un concept logistique très élaborés déterminent la réussite d’un tel projet. Quand le constructeur de façade doit-il débuter? Quels canaux de câbles installer en premier? Comment éliminer les déblais et où les centaines de camions déchargent-ils les nouveaux matériaux? Tous ces aspects doivent être réglés en amont. L’environnement complique la situation: une ligne ferroviaire à cinq voies passe derrière le chantier et l’exploitation ferroviaire ne doit pas être gênée. En face et au nord de l’édifice, des bâtiments voisins délimitent l’espace, alors qu’au sud, une ligne à haute tension restreint massivement le déroulement des travaux près du bâtiment, limitant l’installation de chantier au seul espace en dessous. Mais cette surface sert surtout aux bureaux et au stockage. Une plate-forme logistique en ligne régule la manutention: chaque fournisseur et entrepreneur peut y réserver une plage horaire pour le déchargement et l’utilisation des quatre grues. Les camions entrent par l’entrée principale au sud du chantier et longent la façade côté est jusqu’au lieu de déchargement, puis ils quittent le chantier par l’extrémité nord, via l’Alpenstrasse. Sur le chantier aussi, les processus sont clairement définis et les dossiers fixent les séquences des travaux. Un système d’orientation vient parfaire cette organisation: le bâtiment est divisé en secteurs, permettant aux planificateurs, maîtres d’œuvre et artisans de se repérer. En cas d’urgence, des voies de fuite sont définies. Ces préparatifs n’évitent pas toutes les surprises. Au football aussi, l’équipe adverse peut soudain changer de tactique. Dans l’Ambadassor House, les travaux de démolition font notamment apparaître des contraintes matérielles. Ainsi, les nouveaux tuyaux de ventilation devaient passer à travers les anciennes gaines techniques. Mais à l’ouverture, des entretoises inamovibles pour des raisons statiques rendaient cette opération impossible. Les spécialistes et les planificateurs en domotique de Halter ont dû trouver une solution de remplacement.

Désormais, les cheminées d’aération sont gainées de canaux préfabriqués pour la ventilation. «De telles situations nécessitent la réaction rapide d’une équipe sachant développer des solutions créatives, souligne Felix Hegetschweiler, et sans dérapage des coûts.» Dès la deuxième mi-temps, on monte les éléments de façade et on installe la domotique. La direction reste en place, mais les équipes – autrement dit les entreprises – ont été remplacées: les équipes de démolition ont passé le ballon aux monteurs de ventilation, constructeurs de façades, experts sanitaires et électriciens. Les dossiers bien préparés et l’efficacité des planificateurs et des maîtres d’œuvre permettent la maîtrise des travaux. Le coup de sifflet final pourra retentir dans les temps, en avril 2017. D’ici là, l’équipe de Felix Hegetschweiler devra encore parcourir de nombreux kilomètres et relever bien des défis. «D’autres vont au fitness, mais ici, à l’Ambassador House, nous combinons le travail avec le sport, plaisante Resat Bangoji, presque comme des footballeurs professionnels.» www.ambassadorhouse.ch Halter SA, Prestations globales > Page 150


Né en 1963, Ralph Bensberg est spécialisé en photographie documentaire, d’architecture et de portraits. Après sa formation, il a effectué plusieurs assistanats avant de travailler pour une agence de photo zurichoise. Indépendant depuis 1996, il vit entre Kerns, dans le canton d’Obwald, et Stallikon, près de Zurich. Son appareil Alpa est son outil de travail favori.

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Reportage de chantier à l’Ambassador House 1 L’Ambassador House à Opfikon est le plus grand projet de rénovation dans l’histoire de Halter Prestations globales. Long de 170 mètres, large de presque 65 mètres, le bâtiment fait quelque 35 mètres de haut et, après rénovation, il offrira 50 000 mètres carrés de bureaux. 2 Des centaines de troncs et de soutènements métalliques étayent provisoirement les plafonds en béton des sept étages en surface et des cinq étages en sous-sol. A l’avenir, murs et piliers endosseront ce rôle statique. 3 La hauteur du bâtiment a été réduite, par contre, les maîtres d’ouvrage ont partiellement élargi les étages existants. Deux cours intérieures offriront plus de lumière naturelle aux bureaux.


SURÉLÉ­VATION EN BOIS

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Texte: Hubertus Adam Visualisations: Benjamin Hallberg, TwinDesign

La rénovation et la surélévation du lotissement Nessleren à Wabern illustrent la manière d’envisager une densification à la limite d’une importante agglomération urbaine. Un complexe existant n’est pas démoli, mais agrandi. Le principe de durabilité est totalement respecté, grâce au rapport responsable à l’énergie, aux matériaux de construction, aux sols et aux espaces verts.

La densification constitue l’un des principaux sujets du débat urbanistique en Suisse. Entre 1985 et 2009, la surface bâtie a progressé de 23%, passant de 2500 à 3100 kilomètres carrés, alors que le mitage ou étalement urbain désorganisé et l’utilisation du sol (création de nouvelles zones constructibles) augmentaient en parallèle. Cette évolution n’est que partiellement due à la migration et s’explique plutôt par la consommation croissante par habitant de surfaces de construction et d’habitation. Ces dernières années, des expériences ont notamment été faites en Suisse pour déterminer quels types d’habitats innovants et plans de logement intelligents permettent de réduire l’espace habitable par habitant, alors que la tendance aux ménages d’une personne se poursuit. La densification est nécessaire si les villes veulent empêcher le départ des résidents vers les communes périphériques. Le renforcement des villes en termes de construction fait sens à plusieurs niveaux: la densification entraîne une réduction des déplacements pendulaires, pour des villes plus compactes, denses et dynamiques, tout en réduisant l’exode des contribuables. Elle offre donc des avantages économiques et écologiques. DENSIFICATION EN AGGLOMÉRATION

Les agglomérations devraient aussi être densifiées. Bien sûr, il ne s’agit pas d’empiéter davantage sur les centres historiques des villages; généralement, les zones constructibles existantes offrent un potentiel important de densification, sans nécessiter la création de nouveaux terrains à bâtir. Suivons l’exemple d’assainissement du lotissement du Nesslerenweg à Köniz, dans le quartier de Wabern. Le complexe, au sud de Berne, a été construit par Marazzi Generalunternehmung entre 1978 et 1983 et comprend 198 appartements, répartis entre 33 immeubles. Décalés par groupes de deux ou de trois, ils occupent une parcelle allongée, délimitée à l’ouest par la Seftigenstrasse, et par ailleurs entourée de surfaces agricoles. Elle se prolonge, à l’est, par les espaces naturels de la vallée de l’Aar, à l’ouest, par la colline bernoise du Gurten. Au sein du complexe, l’espace vert constitue également un critère important: lors de la construction, l’indice d’utilisation du sol était de 0,5. Plus de trente ans après son achèvement, le lotissement a pris «un coup de vieux». Les logements ne respectaient plus les standards actuels en matière d’équipements et de valeurs énergétiques, et une rénovation s’imposait.


TROIS PROPRIÉTAIRES UNISSENT LEURS FORCES

Trois propriétaires se partagent le complexe: la caisse de pension Previs Prévoyance, sise à Wabern, Helvetia Compagnie suisse d’assurances sur la vie SA et la Fondation de prévoyance pour le personnel des médecins et vétérinaires (PAT-BVG). Ils se sont regroupés pour mandater un concept commun de rénovation du complexe, combinant l’assainissement des objets existants et leur élargissement. En d’autres termes: les propriétaires ont profité de la réhabilitation nécessaire pour densifier le complexe. D’ici à l’automne 2017, 127 appartements supplémentaires seront créés, portant le nombre total à 325 (+60%). La commune de Köniz-Wabern grandit également ailleurs, une évolution souhaitable tant que la surface bâtie n’augmente pas. DENSIFICATION VERTICALE

La révision du plan d’aménagement local en 1993, autorisant un indice d’utilisation du sol maximal de 0,8, a permis l’élargissement du lotissement Nessleren. Pour transposer ce quotient, le lotissement a dû être affecté à une nouvelle zone, une modification forte d’un large soutien de la population qui l’accepta à 80% des voix.

Diverses études préliminaires ont plaidé en faveur d’une densification verticale. D’une part, il semblait essentiel de conserver les caractéristiques architecturales et paysagères du lotissement, qui comportait de larges espaces vides s’étirant essentiellement sur un axe est-ouest. Ces zones n’amélioraient pas seulement les qualités de séjour, mais constituaient aussi des liens avec les espaces paysagers alentour. Des corps de bâtiment supplémentaires auraient fortement altéré ces zones extérieures. Par ailleurs, le bilan énergétique de volumes compacts étant meilleur que celui de corps isolés, la surélévation faisait également sens de ce point de vue. Finalement, le respect des structures en place, avec leur esthétique sérielle d’immeubles doubles et triples, s’opposait également à une obstruction des zones vertes. Suite à un mandat d’étude, le projet du bureau bernois asp, Architekten Schwaar & Partner est sélectionné, et le bureau de Halter Prestations globales à Berne devient entrepreneur total. L’idée de base des architectes prévoit de surélever les bâtiments existants de deux étages en bois, sachant que ce matériau est renouvelable et relativement léger. Les étages peuvent donc être réalisés

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Le projet d’exécution maintient une distinction claire entre la surélévation et les objets existants, servant de socle.


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La densification verticale n’accroît guère l’empreinte environnementale des maisons, et les espaces paysagers restent intacts.

sans renforcement majeur de la structure porteuse existante, les bâtiments actuels servant de socles à la surélévation. Par ailleurs, le caractère sériel du lotissement, aux maisons identiques, permet l’emploi d’éléments préfabriqués, particulièrement économiques. RENFORCEMENT INTELLIGENT DES OBJETS EXISTANTS

L’objectif de l’assainissement est de réduire au maximum les interventions sur l’existant. Au lieu de construire un immeuble de remplacement, comme cela se fait souvent, on a décidé de renforcer intelligemment et autant que possible, ce qui a constitué le meilleur choix. Les matériaux de construction et l’énergie grise liée se conservent mieux si on les réutilise sur place. Seuls les toits à pignon et les murs au sud ont donc été démantelés. Les façades sont garnies d’une isolation thermique, et, côté sud, les immeubles sont agrandis, créant de l’espace pour des salles de bains et des pièces supplémentaires, de grandes surfaces extérieures et un ascenseur, désormais nécessaire dans un bâtiment de cinq étages. Par ailleurs, la structure des logements et la disposition des pièces ne changent pas: les chambres à

coucher sont orientées au nord, le salon et la salle à manger, au sud, et les pièces d’eau occupent la zone intermédiaire. Par contre, la surélévation permet une plus grande souplesse d’usage. Les appartements sont adaptés aux familles et à la cohabitation, ou permettent d’installer un bureau à domicile. Grâce aux balcons, loggias, terrasses et sièges extérieurs, chaque unité entretient un lien direct avec l’espace public. Par ailleurs, des pièces à usage flexible, à louer, sont créées au sous-sol. Même si les façades disposent désormais d’une isolation thermique extérieure crépie, les architectes ont voulu que l’ancien et le neuf se distinguent optiquement. Le socle, de facture murale, est clair et sobre, alors que les façades de la surélévation, en bardage en bois ventilé, utilisent un matériau différent et sont rendues plus expressives par des saillies et des retraits. Les strates temporelles restent donc lisibles, l’objectif n’étant pas de créer un extérieur uniforme.


STANDARD DE CONSTRUCTION DURABLE SUISSE

www.nessleren.ch Halter SA, Prestations globales > Page 150

Tous les appartements disposent d’espaces extérieurs généreux.

Deux stratégies d’extension: surélévation et nouveaux volumes

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Grâce à l’isolation de l’enveloppe des bâtiments, la consommation d’énergie du lotissement se situe désormais à 30% en dessous des exigences de l’ordonnance cantonale sur l’énergie. Des collecteurs solaires permettent la production d’électricité et le chauffage de l’eau sanitaire. Il est prévu de totalement renoncer aux combustibles fossiles, même si un contrat à long terme existant avec un distributeur de gaz n’a pas pu être annulé pour l’instant. Par ailleurs, le projet global ne se concentrant pas exclusivement sur l’efficacité énergétique, mais sur la construction durable au sens large, les maîtres d’œuvre ont renoncé à la certification Minergie. Le complexe Nessleren se veut plutôt un projet pilote, respectant le Standard de construction durable Suisse. Dès l’avant-projet, les maîtres d’œuvre, architectes, planificateurs techniques et spécialistes se sont mis d’accord pour intégrer la durabilité lors de la définition des mesures et objectifs sociaux, économiques et environnementaux. Les aspects sociaux incluent par exemple un mix de locataires et les objectifs économiques comprennent notamment le parti pour les éléments en bois préfabriqués et l’utilisation commune des constructions préexistantes. La construction durable ne s’oppose donc en rien aux intérêts économiques des maîtres d’œuvre, comme le prouve de manière très convaincante le projet du Nesslerenweg à Wabern. Bien au contraire. Les mesures de construction lancées au printemps 2015 se répartissent en trois étapes. D’abord, le garage a été élargi pour bannir très largement la circulation routière du lotissement. Les deux phases suivantes voient les maisons assainies et surélevées. La première tranche de maisons a été achevée à l’automne 2016, la deuxième le sera une année plus tard.


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TAXE SUR LA PLUS-VALUE La révision de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT) de 2013 entérine la limitation des zones constructibles et la densification du milieu bâti. Le champ d’application en matière de compensation et d’indemnisation (art. 5 LAT) a donc été élargi: non seulement les revenus permettent de régler des demandes d’indemnisation pour expropriation matérielle, mais ils servent aussi à d’autres «mesures d’aménagement», à l’instar du maintien des surfaces d’assolement, de la mobilisation des jachères et de l’aide à la densification. Les cantons doivent prélever une taxe d’au moins 20% sur les avantages résultant de mesures d’aménagement lors d’une nouvelle mise en zone à bâtir, alors que le taux en cas de changement d’affectiation est libre. Si nécessaire, les lois doivent être adaptées d’ici à avril 2019. Tant que les exigences légales fédérales minimales ne sont pas remplies, aucune nouvelle zone à bâtir ne peut être créée. Le processus de mise en œuvre est donc en cours et, dans chaque canton, le mandat législatif se heurte à un système de taxes spécifique. Par conséquent, il est difficile de savoir si et sous quelle forme des ajustements législatifs sont nécessaires et il est impossible de reprendre les lois des cantons ayant déjà adapté leur système. Pour les économistes, une nouvelle mise en zone, soit l’affectation initiale durable d’un terrain agricole à une zone à bâtir, équivaut à un gain au loto. Personne ne s’oppose donc à une taxation partielle de la plus-value. Mais ce revenu disparaît si la densification de zones à bâtir existantes devient prioritaire. Par ailleurs, les déclassements soumis à une obligation d’indemmiser devraient être très rares dans la majorité des cantons: les obstacles mis en place par la jurisprudence du Tribunal fédéral sont assez importants pour que des zones à bâtir surdimensionnées puissent être déclassées sans que cela donne lieu à une indemnisation. Le législateur cantonal doit donc d’abord décider quels autres objectifs, hors compensations, les revenus d’éventuels classements en zone à bâtir pourraient financer. Vingt pour cent au minimum sont exigés, mais le Tribunal fédéral accepte des taux jusqu’à 60%. L’acceptation du taux dépendra de l’usage par le canton, ainsi que de l’éventuelle ventilation (partielle, totale) des recettes entre canton et communes. Si le canton monopolise les taxes, il devrait assumer l’indemnisation des déclassements pour ne pas pénaliser les communes effectuant de telles mesures de planification. On voudra savoir si la taxe sur la plus-value peut également s’appliquer aux changements d’affectation. Rénover le bâti existant est coûteux et comporte de grands risques: citons les coûts élevés de planification, le réaménagement de la desserte de détail, les éventuels recours, etc. La taxe pourrait donc s’avérer dissuasive. L’expérience montre que même la densification de terrains sous-exploités (sans changement


Texte: Hansruedi Diggelmann, Büro für Planung / Vernetzung / Entwicklung, Zurich Illustration: C2F

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d’affectation) s’avère difficile. Dans les quartiers développés aux objets dispersés, il vaudrait mieux réfléchir à la manière dont la collectivité pourrait soutenir les propriétaires (information des voisins, visions de développement à long terme de parcelles, recours au pouvoir discrétionnaire dans l’application des règlements de construction). La stratégie doit favoriser en premier lieu l’aide et non la taxation. Des taxes supplémentaires prélevées lors de changements d’affectation semblent donc uniquement justifiées en cas de nouveaux développements, tels que la transformation d’une zone industrielle en zone mixte compacte ou la densification massive d’une zone mixte ou d’habitation. Dans de tels cas, diverses exigences sont souvent posées, soit sous forme de prestations en nature (aménagement de l’espace public, cession d’un terrain pour un jardin d’enfants) ou de conditions d’affectation spécifiques (réservation de surfaces pour le commerce de détail, obligation de créer des logements à prix modéré). Le projet global doit alors être connu avant détermination de la plus-value à négocier entre le public et les propriétaires fonciers. Et, suivant les instruments de planification, elle doit être garantie par contrat. Selon les intérêts, la commune devrait également porter une part du risque, par exemple en se chargeant des coûts de développement à recouvrer lors de la finalisation de la planification. De simples prestations financières au titre de taxe sur la plusvalue en cas de changements d’affectation seront plus difficiles à faire admettre, surtout si leur usage est déterminé plus tard. La mise en œuvre de l’art. 5 LAT autorise les propriétaires à fournir des prestations en nature et pose des bases claires pour les contrats complémentaires. Pour une zone spécifique, les objectifs de développement, les éventuelles prestations spéciales des propriétaires et le plan d’affectation doivent être développés et coordonnés en parallèle. Cette coordination en termes de contenu et de calendrier permet des solutions plausibles, équitables et contrôlables démocratiquement, qui profitent, en premier lieu, aux personnes habitant et travaillant dans le périmètre de la future zone densifiée.


«Tout vient d’en haut.»

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Interview: Christine Marie Halter-Oppelt Photos: Matthias Bünzli

L’investisseur immobilier Isaac Schapira est entré sur le marché suisse en 2002. Depuis, les conditions économiques ont changé, rendant d’autant plus cruciale l’importance d’une analyse poussée et des bonnes intuitions. Ce juif orthodoxe poursuit ses projets philanthropiques avec amour et passion. Komplex: Votre religion vous autorise-t-elle à vous trouver dans une pièce avec une inconnue pour répondre à une interview? Isaac Schapira: «Je suis un homme d’affaires. Je ne peux donc pas négocier qu’avec des hommes. Il existe tant de femmes d’affaires compétentes. Je dois faire la part des choses. L’important, c’est que nous soyons accompagnés, car un juif orthodoxe ne peut être seul dans une pièce qu’avec sa mère, son épouse ou sa fille. Il vous adresserait certes la parole, mais il ne vous regarderait pas. Pour ma part, je le fais la conscience tranquille. Il existe peu de personnes capables de faire connaître aux adeptes d’une autre religion le parfum et la saveur de notre peuple.»

La reine Elisabeth II d’Angleterre vous a nommé officier de l’Ordre de l’Empire britannique, en reconnaissance de vos mérites. «C’était le 30 décembre 2013. Le gouvernement britannique entretenait peu de contacts avec les juifs orthodoxes jusqu’à ce je fasse la connaissance de son ambassadeur, il y a seize ans. Grâce à moi, lui et ses successeurs ont compris l’importance des communautés orthodoxes pour Israël et vu leur forte croissance. J’ai pu lui faire apprécier notre belle culture, ce qui a construit des ponts d’amitié et de compréhension. Je poursuis une démarche similaire avec le gouvernement allemand, ayant ouvert une porte pour le dialogue avec notre communauté à son ambassadeur en Israël. Aujourd’hui, la religion emprunte souvent le chemin du fanatisme, malheureusement. Mais nous sommes différents. Nous sommes des hommes de paix.» Vivez-vous en Israël? «Ma famille y habite. Je vis à Londres.» Vous voyagez donc beaucoup. «Oui, pour mon travail et mes projets. Nous avons une organisation qui œuvre au sauvetage et à la sauvegarde des cimetières juifs en Europe centrale et de l’Est. Avant la Seconde Guerre mondiale, on y comptait 20 000 cimetières. La moitié a été détruite durant ou juste après la guerre. D’autres ont été transformés, notamment en terrains de sport, ces dernières décennies. Nous voulons protéger ceux qui existent encore du vandalisme, de l’antisémitisme et de l’urbanisation. Les juifs tiennent à leurs morts. Nous croyons que l’humain est constitué d’un corps et d’une âme. Le corps cesse un jour de fonctionner, l’âme non. Elle ne peut trouver la paix si le corps ne repose pas en paix. Nous croyons aussi que les morts reviendront un jour. Ce jour-là,


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dans le monde. En Suisse, ils se sont bien tenus. On peut encore faire de belles affaires ici, dans l’immobilier. Mais il faut être prudent, car tout ce qui brille n’est pas forcément un bon investissement.» Comment évaluez-vous un objet avant d’envisager son acquisition? «Quatre facteurs sont synonymes de durabilité. Le premier est la possibilité de relocation à long terme. Suis-je dans une conjoncture, et quelle importance revêt la maison pour le locataire? S’il résiliait son bail, la demande permettrait-elle de relouer immédiatement et, dans la négative, puis-je envisager une autre utilisation? Deuxièmement, le loyer: est-il plutôt dicté par la conjoncture ou durablement stable? Troisième facteur: la technique du bâtiment. Il se peut que le loyer et la demande soient en ordre, mais que je doive investir beaucoup d’argent dans la substance. Enfin, j’évalue les locataires. Peut-être traversent-ils une phase difficile du point de vue économique. Si je ne peux apporter une réponse positive à tous ces points, l’objet ne m’intéresse plus. Et lorsque la viabilité d’un immeuble est correcte, il faut encore se poser la question de sa rentabilité et cela, en termes absolus comme en comparaison avec d’éventuelles autres occasions qui se présenteraient. Nous essayons d’acheter uniquement lorsque la rentabilité est optimale. En anglais, on dit: ‹Put your money where it sweats hardest›.» Où voyez-vous actuellement de nouvelles possibilités d’investissement? «Nous nous intéressons aux Etats-Unis. Beaucoup d’investisseurs de renom qui suivent le marché de près prédisent de fortes corrections des prix à Manhattan dans un avenir proche. Alors qu’en dehors de Manhattan, les prix devraient chuter encore plus: bref, un nouvel âge d’or pour les investisseurs.» Est-ce que vous achèteriez aussi sur une intuition? «Nous procédons toujours de façon analytique, mais il faut aussi développer un sens pour les bons investissements. Car si le côté rationnel est important, l’instinct l’est tout autant.» Quelle est votre cible primordiale? L’immobilier commercial ou résidentiel? «Je ne possède pas de succursale en Suisse. Je peux donc uniquement y investir dans l’immobilier commercial, par le biais de nos sociétés holding luxembourgeoises. Mon frère a épousé une Suissesse et a un passeport suisse. Lui se concentre plutôt sur les immeubles d’habitation.»

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tout devra être à sa place. Le 5 avril, le secrétaire général du Conseil de l’Europe, Thorbjørn Jagland, a visité l’un de nos projet à Frampol, en Pologne. Le gouvernement allemand a contribué généreusement au budget en 2015 et 2016.» Comment se déroule votre journée de travail? «Je partage mon temps entre trois activités: un tiers de nouvelles affaires, un tiers d’affaires en cours, et un tiers d’œuvres de bienfaisance.» Parlons de vos affaires. Pourquoi se spécialiser dans l’immobilier? «Il faut avoir des objectifs bien déterminés. Mon père possédait quelques immeubles en Israël. Pas à titre professionnel, mais il avait pu acquérir des biens çà et là avec ses économies. Ce domaine ne m’était donc pas complètement étranger. J’ai commencé en Angleterre, en 1997. Les rendements et le marché du crédit étaient très intéressants et j’ai compris que l’on pouvait réaliser de solides affaires à l’échelle locale. Cela m’a motivé à me rendre sur d’autres marchés, tels que la Suisse ou l’Allemagne.» Quand vous êtes-vous tourné vers la Suisse? «En 2002. Les rendements étaient très bons. De nombreux investissements que nous avons réalisés à l’époque ont doublé de valeur. Les rendements ont depuis reculé. Mais dès 2009, les intérêts ont chuté. Le rapport entre revenu de placement et coût de l’argent reste donc positif. Si vous possédez des biens avec un rendement de 3 à 4%, que les taux sont proches de zéro et que seule la marge est à financer, l’affaire reste intéressante. La valeur dépend toutefois du marché des capitaux. Un jeu risqué, car lorsque les taux LIBOR remonteront, ces investissements perdront beaucoup de valeur. Personne ne peut prédire si cela arrivera demain ou dans quelques années. L’économie suisse présente un autre risque. Ses perspectives ne sont pas idéales. Le tourisme et l’industrie d’exportation souffrent de la vigueur du franc. Le négoce de détail est affaibli par l’e-commerce, et de nombreux Suisses font leurs achats à l’étranger. Tout cela impacte le marché locatif. Cela se ressent au niveau des procédures d’encaissement: les arriérés sont plus importants qu’auparavant.» Envisagez-vous de vous retirer du marché suisse? «Non. Nous prenons également en compte d’autres facteurs. La Suisse est synonyme de stabilité, de culture et de sécurité juridique. Dans les affaires, il ne faut pas céder à la pression, mais analyser en finesse. Lors de la crise financière de 2007 et 2008, les investissements ont perdu de la valeur partout


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un à Karlsruhe qui a dû être fermé plusieurs fois en raison d’une trop grande affluence. C’est dire s’il est populaire. Il nous a aussi attiré les faveurs des commerçants. Nous détenons aussi des commerces individuels, des ‹stand-alone›. En 2007, nous avons ainsi acquis un groupe d’EMS en Allemagne, qui se développe très bien. En avril, nous avons ouvert le site de Weil am Rhein et, début 2016, une maison en Rhénanie-du-Nord-Westphalie. Les immeubles de bureaux constituent un autre secteur important. Nous sommes présents aussi dans le secteur logistique, et à l’échelle européenne dans le résidentiel. Si nous restions dans des eaux peu profondes par le passé, nous nous risquons aujourd’hui davantage en eau profonde. En fait, notre appétit pour le risque n’a pas augmenté, mais nous avons gagné en expérience.» Quelles régions de Suisse sont intéressantes à vos yeux? «Pour mon frère, spécialisé dans le résidentiel, toutes les régions à croissance démographique sont intéressantes. Les nouvelles constructions sont toujours positives, car les locataires les préfèrent. Concernant les détaillants alimentaires, nous visons toute la Suisse. Que l’on habite à Adelboden, Embrach, Genève ou Zurich, les besoins alimentaires sont les mêmes. On a également besoin partout de pharmacies. Mais il faut être plus circonspect pour les bureaux. Ils sont le plus aisés à relouer dans les grands centres-villes. Je pense cependant que ce marché va diminuer ces vingt-cinq à trente prochaines années. Grâce aux nouvelles technologies, les besoins de surfaces ont baissé. Les gens peuvent travailler depuis leur domicile. Certaines surfaces resteront donc vacantes.» Avez-vous des conseillers? «Naturellement. Nous travaillons avec les meilleurs spécialistes de tous les domaines. Mais cela aussi n’est possible que par la grâce de Dieu. Permettez-moi de citer une prière du roi David, tirée du psaume 127: ‹Si le Seigneur ne bâtit la maison, les bâtisseurs travaillent en vain. Si le Seigneur ne garde la ville, c’est en vain que veillent les gardes.› Ce verset nous enseigne que nous devons nous efforcer pour obtenir la bénédiction de Dieu. Seul celui qui se donne de la peine peut demander l’aide de Dieu dans ses prières.» Quel rapport entretenez-vous avec l’argent? «Naturellement, l’entrepreneuriat m’attire. On ressent de la satisfaction dans l’action. Mais

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Quel rapport entre capitaux propres et capitaux étrangers privilégiez-vous? «Notre responsabilité morale est grande. Nous réalisons un investissement uniquement si nous sommes certains qu’il sera encore viable dans dix, vingt ou trente ans. Si nous débutons avec 70 à 80% de capitaux étrangers, en remboursant continuellement notre dette, nous nous en sortons bien à la fin. Nous n’avons encore jamais manqué à nos obligations envers une banque. L’important est de s’assurer des taux d’intérêt sur le long terme, afin de garantir des flux de fonds permanents. Notre planification prévoyante nous protège aussi en cas de dépréciation. Si le marché se redresse ensuite et que l’immeuble reprend de la valeur, nous pouvons soit vendre, soit continuer à profiter de rendements stables. Nous sommes très prudents avec les prix du moment, euphoriques, et qui sont le fait des taux d’intérêt négatifs. Si la politique en la matière devait changer, le marché pourrait corriger.» Y a-t-il une transaction dont vous êtes particulièrement fier? Je n’aime pas parler de fierté. Je puis seulement dire que nos décisions stratégiques ont toujours porté leurs fruits. En 2002, rares ont été les personnes à avoir décelé le potentiel de la Suisse. Et lorsque nous sommes allés en Allemagne en 2004, le contexte était idéal. Nous avons toujours trouvé d’excellents collaborateurs et développé les bons concepts pour les secteurs où nous sommes actifs. Nous n’avons jamais failli à notre parole, jamais brisé une promesse et jamais agi d’une façon qui aurait fâché les autres parties.» Quels projets avez-vous réalisés avec Halter? «Le premier était le Centre Place de l’Europe, à Berne. Nous avons longuement négocié au début, car nous n’étions pas convaincus de son caractère durable. Ensuite, le concept a été remanié. Mon frère a acheté les logements et moi les surfaces commerciales. Un véritable succès. Le clou, c’était la Limmat Tower. La tour a été rapidement louée, sa qualité est tout simplement fantastique. La semaine dernière, nous avons fêté une des étapes de la transformation des bâtiments de la Dufourstrasse 40 et 50 à Bâle. Enfin, à Neuhausen, nous avons rénové et repositionné un immeuble existant avec le concours de Halter. Et d’autres projets sont en préparation.» Quel type d’immeuble vous intéresse? «Nous investissons dans six secteurs, notamment dans des centres commerciaux. Nous en possédons


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lorsqu’on est philanthrope, cette question ne se pose pas. L’argent permet de vivre une vie spirituellement juste et d’étudier la Torah. Si Dieu comble quelqu’un d’argent, il doit faire le bien avec cet argent. Il doit aider ceux qui vont moins bien et leur permettre de vivre dignement. A notre mort, nous ne pouvons pas emporter notre richesse, uniquement nos actions.» Votre grand-père déjà a aidé de nombreux réfugiés pendant et après la Seconde Guerre mondiale. «Mon grand-père était alors un homme aisé. Avec sa famille, il a fui la Bucovine vers une région de la Roumanie inoccupée par les nazis. Il y avait, à Bucarest, un restaurant dans lequel les réfugiés pouvaient manger à ses frais. Mon père avait 15 ans à la fin de la guerre. En 1949, il a été envoyé en Israël pour étudier. Il est devenu un grand industriel. Ses ateliers fabriquaient toutes sortes de textiles de maison, et il employait jusqu’à plusieurs milliers de travailleurs. Mon père a été décoré pour son activité entrepreneuriale et désigné meilleur exportateur d’Israël.» Mais Avraham Yosef Schapira a aussi été un grand homme politique. «En 1981, son parti l’a poussé à se porter candidat à la Knesset. C’est ainsi qu’il a été élu au Parlement. Plus tard, il fut nommé président de la Banque d’Israël, premier juif orthodoxe à ce poste. Des années durant, les billets de banque ont porté la signature de mon père. Il était extrêmement apprécié et personne ne pouvait se disputer avec lui. Homme politique, il a toujours usé d’un argumentaire orthodoxe basé sur la foi juive, mais il le faisait avec passion et un amour infini. Bien que le futur Premier ministre Ariel Sharon soit issu d’une tout autre frange de la société israélienne, il se rendait tous les vendredis chez mon père pour le repas de midi. S’il était en déplacement, il l’appelait le matin pour lui souhaiter un bon shabbat. Mon père aimait chaque être humain, juif ou non, croyant ou non.» Que vous a-t-il transmis? «Sa conception de la vie. Il m’a toujours dit: ‹Ne sois pas agressif, ne fâche personne, ce que tu fais, fais-le toujours avec passion. Et si quelqu’un te crache à la figure, dis-toi qu’il a dû pleuvoir.›» Pourquoi le peuple juif a-t-il été victime de tant de persécutions par le passé? «En Tchéquie, à partir de 1100 et pendant plusieurs siècles, tous les quarante ans, des Juifs étaient tués, chassés ou réduits en esclavage. A la même époque

se sont déroulés les pogromes de Spire, Worms et Mayence. En 1190, tous les Juifs ont été tués à York, et chassés du restant de l’Angleterre. En Espagne, l’Inquisition a fait des ravages au XVe siècle. Les pogromes de Kishinev, dans l’actuelle Moldavie, ont été perpétrés en 1903 et 1905. Même en Palestine, des élèves d’une école talmudique ont été poignardés par des Arabes en 1929. Nous savons ce qui s’est passé peu après, sous le Troisième Reich. D’où vient cette haine? Elle est née le jour où le peuple juif a reçu la Torah, il y a 4000 ans. Les Juifs sont alors non seulement devenus un peuple particulier, mais ont aussi reçu un code éthique pour chaque domaine et facette de leur vie. Le peuple juif a toujours eu un grand rayonnement, ce qui le rend vulnérable. Les Juifs ne représentent que 0,2% de la population mondiale, mais comptent environ 30% des Prix Nobel entre 2001 et 2013. Israël est un tout petit pays, et doit se protéger tous les jours des attaques terroristes. Il faut d’énormes ressources financières pour cela. Dans le même temps, le pays développe des technologies, des médicaments et compte beaucoup de start-up. Israël est une source de spiritualité, de création et de savoir et contribue ainsi grandement au bien-être sur terre.» Et pourtant, les Juifs n’ont pas pu se protéger au fil du temps. «Parce qu’ils n’étaient pas organisés. Ils étaient des déplacés. Dans tous les pays où ils ont vécu, ils sont restés des hôtes.» Où voyez-vous votre avenir? «Je retournerai en Israël. Je veux reprendre l’étude de la Torah. Peut-être reviendrai-je en Suisse pour quelques semaines, une fois par année, avec ma famille.»

Photos 1 Isaac Schapira dans une suite de l’Hôtel Marriott à Zurich. 2 L’interview s’est déroulée dans une salle de réunion. 3 Souvent, l’investisseur rencontre plusieurs interlocuteurs par jour. 4 Dans le hall, le temps presse. Les affaires n’attendent pas.


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BÂTIR SANS LE FONCIER

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Texte: Thomas Aebersold, Simone Mülchi

Fort d’une tradition plus que centenaire, le droit de superficie fait partie intégrante de la politique d’aménagement du territoire suisse. En tant qu’institution juridique dotée d’un haut degré de liberté contractuelle, elle offre des chances mais aussi des risques pour tous les acteurs. Il faut donc plus que jamais concevoir des solutions individuelles.

Dans le Code civil de 1912, le droit de superficie était régi par les deux seuls articles 675 et 779. Seul un principe comptait alors aux yeux du législateur: la possibilité de dissocier la propriété – celle du foncier de celle des constructions. L’idée première de cette institution juridique était de sécuriser les équipements techniques et agricoles sur les terrains de tiers. Par la suite, dans les années 1960, il est apparu que les deux articles ne suffisaient pas pour régler des projets de l’ampleur de lotissements immobiliers. Le code a donc été complété par les articles 779a à 779l, dont l’entrée en vigueur le 1er juillet 1965 a ouvert la voie à l’essor du droit de superficie. Introduit pour sécuriser la propriété de postes de transformation électrique, le droit de superficie est devenu l’un des principaux instruments de la politique foncière des pouvoirs publics. Berne et Bâle sont bien connus pour le large usage qu’ils en font. En 2011, les droits de superficie dans les centres et leurs agglomérations totalisaient pas loin des deux tiers de tous les droits de superficie. Dans plus de 50% des cas, les superficiants étaient les pouvoirs publics (Immo-Monitoring, 2011, Wüest & Partner). Malgré cette éclatante popularité, le droit de superficie souffre aussi de certains inconvénients. LA LONGUE DURÉE DU DROIT DE SUPERFICIE

Une longue durée contractuelle est typique de cette institution juridique, la loi la fixant au minimum à 30 ans et au maximum à 99 ans. Une telle durée peut se révéler bénéfique ou désastreuse au fil du temps pour l’une ou l’autre des parties au contrat. Des mécanismes adaptés aux impondérables sur le long terme font défaut dans la loi. La liberté contractuelle est la règle, et une protection d’ordre sociopolitique du présumé plus faible n’est pas prévue. Ainsi, la loi ne connaît pas de règles pour ajuster la rente du droit de superficie. On en retrouve toutefois dans la pratique. Et c’est souvent l’indice national des prix à la consommation qui sert de référence, parce que le mécanisme sous-jacent est simple. Cependant même ce mécanisme, malgré sa simplicité et sa transparence, peut s’avérer défavorable aux deux parties, car en période de forte inflation, le superficiaire d’un immeuble d’habitation voit son rendement diminuer. C’est que le loyer ne monte pas à la même allure que la rente du droit de superficie. Le premier est réglementé pour des raisons sociopolitiques (protection des locataires), la seconde non. A l’inverse, le superficiant doit songer que la


n’a aucune garantie que ses investissements dans les travaux d’entretien ne se font pas à fonds perdus, et la cessibilité du droit de superficie se réduit comme peau de chagrin. Les travaux d’entretien effectués à l’approche de l’expiration du droit ne se répercutent pas forcément sur l’indemnité de retour, car ils sont d’ordinaire liés à la valeur vénale. Si le superficiaire doit rénover ses bâtiments peu avant l’expiration suite à la pression des locataires ou des autorités, il est souvent perdant. A l’inverse, après le retour des bâtiments, le superficiant peut se voir confronté à une obligation qu’il ne peut éventuellement pas – voire ne veut pas (site pollué, etc.) – assumer. A cela s’ajoutent les incertitudes liées à l’évaluation des constructions qui se refondent dans la propriété. Il est certes utile de fixer une méthode d’évaluation (p. ex. la méthode DCF souvent retenue), mais cela n’exclut pas des différends ou des surprises au niveau de l’évaluation dans un litige au terme du contrat. C’est pourquoi les parties préfèrent souvent reconduire le contrat à l’amiable. Le propriétaire du terrain n’a souvent que faire des constructions alors que le superficiare ne voit aucun intérêt à recevoir une indemnité qui ne couvre pas son investissement. Les négociations pour une reconduction peuvent s’avérer difficiles quand des copropriétaires entrent en jeu comme superficiaires: la prolongation du contrat requiert l’adhésion de chacun d’entre eux selon la loi; à défaut, les copropriétés reviennent au propriétaire du terrain et cessent ainsi d’exister. En général, la reconduction du contrat s’accompagne d’une réévaluation de la rente relative au droit de superficie. Les copropriétaires n’ont donc souvent pas d’autre choix que d’accepter une reconduction à de nouvelles conditions sinon ils risquent de perdre leur propriété alors que l’indemnité de retour se situe souvent en deçà de la valeur vénale.

LE TERME: LE RETOUR DES CONSTRUCTIONS

Malgré les risques qu’il recèle, le droit de superficie est un instrument utile à la politique foncière et économique. Il permet au propriétaire foncier de valoriser simplement son terrain, sans devoir endosser la casquette de maître d’ouvrage, s’il ne veut pas faire par exemple pour des raisons d’ordre politique. Selon la forme donnée au droit de superficie, le propriétaire peut toutefois influencer l’usage fait de son terrain (éviter la spéculation). Une fois ce droit constitué, le propriétaire du terrain n’a guère

REGARD CRITIQUE

Le retour des constructions marque la fin du droit de superficie. Comme la formulation de la loi l’indique, toutes les constructions font «retour» au propriétaire du terrain, ce qui signifie qu’il en devient automatiquement propriétaire, sans aucune intervention de la part des parties, qu’il le veuille ou non. Pour le superficiaire, ce retour pose un problème, vu que la valeur des constructions diminue fortement à l’approche de cette échéance. Il

131 CAPITAL

pénurie de terrains va faire monter la valeur du terrain plus fortement que l’inflation. Et une densification des zones peut encore renforcer cet effet, car le superficiaire bénéficie alors d’un plus grand volume constructible sans devoir donner quoi que ce soit en échange au propriétaire du terrain. L’indexation à elle seule n’offre donc aucune garantie de transaction équitable. Des modèles plus nuancés se sont par conséquent développés dans la pratique. Le modèle dit de Bâle envisage les parties comme des partenaires économiques et suppose donc que le propriétaire du terrain doit aussi pouvoir profiter du rendement du superficiaire. La rente du droit de superficie participe aux revenus que perçoit le superficiaire. Point positif pour ce dernier: il peut coupler la rente à payer aux revenus qu’il perçoit. Inconvénient pour le superficiant: le gain de valeur du terrain n’entre pas en ligne de compte. Il est par ailleurs tributaire de la volonté commerciale du superficiaire, sans pouvoir l’influencer: si le superficiaire n’exploite pas à plein le terrain ou se montre modéré dans les loyers, le propriétaire du terrain en supporte lui aussi le désavantage financier. Dans le modèle couramment employé à Berne (il existe aussi le modèle de Zurich où la rente est calculée et versée en bloc au début de la durée), c’est l’idée du prêt du terrain qui passe au premier plan: il ne s’agit pas d’un partenariat, mais d’un paiement pour l’usage du terrain. Si les possibilités d’usage augmentent ou que la valeur du terrain monte, il en va de même de la rente à payer. Une telle convention peut faire baisser le rendement du superficiaire qui ne peut pas répercuter l’augmentation sur les locataires. Quant au propriétaire-occupant d’un appartement en copropriété, il n’a aucune possibilité de répercuter le loyer plus élevé qu’il paie pour le terrain. Il est seul à le supporter, même s’il ne retire aucun bénéfice direct de l’accroissement de valeur du terrain.


132 CAPITAL

de charges administratives, les bâtiments appartenant au superficiaire. Dans un tel montage, ce dernier a l’avantage de construire en déployant moins de capitaux et presque toujours sur un site bien situé. A l’inverse, le superficiaire investit dans de la pierre dont la valeur s’érode dès le premier jour, ou se démode. A long terme, le superficiant profite du gain de valeur du sol, la norme du point de vue historique. C’est sans doute là le motif principal d’une méfiance persistante à l’égard du droit de superficie malgré le manque croissant de terrains. Le montage, quant à lui, est extrêmement stable. Même si le superficiant ou le superficiaire fait faillite, le droit réel garde toute sa validité. Si le superficiaire est en incapacité de payer la rente du droit de superficie, les constructions peuvent toutefois revenir plus rapidement au propriétaire du terrain. L’engagement de longue durée recèle des risques au niveau de l’évolution des rendements pour les deux parties, risques qui varient selon le montage retenu. Le mécanisme du retour de la construction recèle lui aussi des risques, que l’on peut toutefois réduire en choisissant des formules prospectives et équitables pour les deux parties. En ce qui concerne la rente du droit de superficie, outre la compensation du renchérissement, il est conseillé de prévoir des ajustements périodiques au contexte (potentiel d’utilisation, marché immobilier). Pour le transfert du bien au superficiant à l’échéance, il faut définir des règles claires. Les parties ont aussi tout intérêt à engager de bonne heure les négociations au sujet d’une éventuelle prolongation du contrat de droit de superficie.

THOMAS AEBERSOLD Avocat et notaire de formation, Thomas Aebersold (né en 1960) a terminé ses études à l’Université de Berne par une thèse sur l’échange selon le droit des obligations suisse. Originaire de Berne, il dirige depuis 2000 v.FISCHER INVESTAS, un groupe fondé en 1873 axé sur les services juridiques, la gestion immobilière et la gestion de fortune, fort de 100 collaborateurs et d’un large éventail de services pour la gestion et la protection juridique de patrimoines. Il préside aussi la commission des forêts et des champs chargée de la gestion des biens immobiliers de la commune bourgeoise de Berne. Cette dernière est le plus grand superficiaire de Suisse et joue un rôle important dans la ville de Berne non seulement comme propriétaire foncier, mais aussi comme corporation de droit public œuvrant pour le bien public de la ville et du canton. www.vfischer.ch www.bgbern.ch


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Balz Halter Président

Roger Dettwiler

137 HALTE R SA

Membre

COMMUNICATION

CEO

SERVICE JURIDIQUE

Sandra Wetzel 1

Markus Mettler 1

Bernhard Mauerhofer 1

PRESTATIONS GLOBALES

IMMOBILIER

CORPORATE SERVICES

BUSINESS DEVELOPMENT

DÉVELOPPEMENTS

RÉNOVATIONS

Thomas Häusler

Ede I. Andràskay 1

Felix Hegetschweiler 1 Directeur général

Directeur général

Felix Hegetschweiler 1

David Naef 1

Thomas Bachmann 1

DIRECTION

DIRECTION

DIRECTION

DIRECTION

Nicole Dalmus

Andreas Campi

Daniel Handschin

Andreas Dittli

Roman Egger

Mario Ercolani

André Meier

Diego Frey

Livia Fagagnini

Giancarlo Perotto

Andreas Wüthrich

Rolf Locherer

Daniel Grando

Michael Müller

Jacques Hamers

Maik Neuhaus

Patrick Mandlehr

Anna von Sydow-Blumberg

Andres Stierli

Christian Ulrich

Christian Verasani

Suisse centrale

Directeur général

Directeur général

CFO

Florian Revaz 1 Suisse romande

Raphael Strub Région Bâle

Alex Valsecchi 1 Région Zurich

Herbert Zaugg 1 Région Berne

Directeur Développement Directeur Gestion de la construction Directeur Développement

Directeur Rénovations Directeur Service de construction Directeur Service de construction

Directeur Réalisation Directeur Réalisation Directeur Réalisation Directeur Réalisation Directeur Transformation et Acquisition Directrice Réalisation

Directeur Transformation et Assainissement

Directeur FM stratégique Directrice Commercialisation Directeur Développement

Directrice Services internes, BPM et Formation professionnelle

Marc Funcek Directeur ICT

Brigitte Lombardo

Responsable Ressources humaines

Alessandro Randazzo Group & Project Controller

Directeur Commercialisation Directeur Exploitation Directeur FM stratégique Directeur Développement

Jakob Zophoniasson Directeur Réalisation

1 Membre de la Direction du groupe

Après avoir déployé ses bureaux à Berne, Bâle et Lucerne, Halter poursuit son expansion, en Suisse romande. La compétence clé de l’entreprise sise à Zurich réside dans l’identification et l’exploitation de potentiels. Ses quatre unités, Développements, Rénovations, Prestations globales et Immobilier, mettent en œuvre des modèles d’affaires distincts, ce qui permet d’offrir aux clients l’éventail complet de la vaste expertise du groupe au travers de différents modèles de prestations et de contrats, le tout parfaitement adapté aux besoins et profils de risque spécifiques des clients.

139 HALTE R SA

LE DÉVELOPPEUR

CONSEIL D’ADMINISTRATION


Après avoir déployé ses bureaux à Berne, Bâle et Lucerne, Halter poursuit son expansion, en Suisse romande. La compétence clé de l’entreprise sise à Zurich réside dans l’identification et l’exploitation de potentiels. Ses quatre unités, Développements, Rénovations, Prestations globales et Immobilier, mettent en œuvre des modèles d’affaires distincts, ce qui permet d’offrir aux clients l’éventail complet de la vaste expertise du groupe au travers de différents modèles de prestations et de contrats, le tout parfaitement adapté aux besoins et profils de risque spécifiques des clients.

139 HALTE R SA

LE DÉVELOPPEUR


«NOUS SOMMES À LA HAUTEUR DE NOS AMBITIONS.»

140 HALTE R SA

Markus Mettler, CEO

Komplex: Quel événement vous a particulièrement marqué au cours du dernier exercice? «La réunion des cadres à Lausanne. Soixante têtes s’y sont penchées sur les modèles d’affaires de Halter, sa lecture du marché et sa lecture des clients. Les facteurs de succès de notre stratégie, notre culture et notre structure y ont également occupé une place de choix. L’enthousiasme de nos collaborateurs et leur volonté de faire bouger les choses m’ont enchanté.» Halter a décidé de s’établir aussi en Suisse romande. Comment comptez-vous surmonter la barrière culturelle et linguistique? «L’essentiel est de rester fidèle aux principes de Halter, quelle que soit la région. La Suisse romande n’y déroge pas. Les clients choisissent Halter pour ses modèles d’affaires et aussi à cause de sa culture d’entreprise fortement attachée à l’esprit entrepreneurial et à la responsabilisation des collaborateurs. Mais on ne peut pas balayer du revers de la main les différences culturelles entre les régions. Prendre à cœur les souhaits des clients et identifier les différentes attentes, voilà la clé de notre métier, que ce soit à Zurich, Berne, Bâle, Lucerne ou désormais aussi en Suisse romande.» Comment faites-vous pour que la culture Halter soit un vécu dans toutes ses places? «Nous devons accroître la mobilité parmi les cadres et à l’échelle de la direction des projets, le mot-clé en la matière étant celui de Flying CEO. Ce qui distingue nos collaborateurs, c’est l’entrepreneuriat de chacun. Ils gèrent leur projets comme des PME autonomes, souvent plusieurs années durant. En tant que CEO, je dois tenir les ficelles de tous ces

éléments autonomes et les intégrer dans une structure globale. Parfois, il faut aussi empêcher qu’un élément ne s’autonomise trop. Seule une conduite opérationnelle avec des contacts personnels à intervalles réguliers permet de réaliser une telle gestion.» Où va le marché immobilier? Pouvez-vous nous donner quelques repères? «Le cycle du marché immobilier se trouve dans une phase baissière. Il n’est plus question d’une surchauffe du marché résidentiel, les cycles d’absorption s’allongent. Ce qui se fait encore ressentir à l’heure actuelle, c’est la pression des investisseurs institutionnels. Le marché de la vente au détail souffre d’une part de problèmes structurels à cause de l’essor continu des ventes en ligne et d’autre part du recul des ventes au profit de l’étranger. Dans l’immobilier de bureau, les compressions d’effectifs chez les grands prestataires ces dernières années ont fortement pesé sur la demande de grandes surfaces. Ici, seuls les chantiers en cours sont encore achevés. Cela ne signifie pas pour autant que le marché n’offre plus de débouchés pour les surfaces de bureaux et de services plus modestes bien positionnées dans le segment multi-locataires.» Comment réagissez-vous face à ces difficultés? «Les modèles commerciaux et les régions d’activité de Halter lui assurent une large assise sur le marché. Malgré notre orientation stratégique résolument axée sur le développement de projets, nous sommes fortement diversifiés, avec désormais quatre et non plus trois unités. Nous sommes bien parés pour faire face au ralentissement du marché immobilier. D’ailleurs, une phase de consolidation recèle toujours des opportunités, que nous sommes prêts à exploiter.» D’une part, la nouvelle unité Rénovations est venue s’ajouter, d’autre part, l’identité visuelle ne se concentre plus que sur Halter SA. Pourquoi? «Nous voulons encore mieux exploiter le potentiel de redéploiement et de renouvellement de l’immobilier existant en Suisse. Pour cette raison, nous avons intégré Halter service de construction SA, société autonome jusqu’à présent, dans Halter SA. La nouvelle unité Rénovations forme le quatrième pilier de Halter. Elle se concentre sur la transformation de l’existant et sur des réfections intégrales de bâtiments plus modestes. Ponctuellement, nous investissons aussi nous-mêmes dans des immeubles à rénover. Le nouveau visuel s’inscrit dans l’évolution logique de notre identité. Il a surtout supprimé


L’ENTREPRISE Effectifs au 31. 12. 2015 206 collaborateurs

Chiffre d’affaires 2015 CHF 600 millions

ADRESSES Siège Zurich

Halter SA, Hardturmstrasse 134, CH – 8005 Zurich, T +41 44 434 24 00

Bureau de Bâle

Halter SA, Genuastrasse 15, CH – 4142 Münchenstein, T +41 61 404 46 40

Bureau de Berne

Halter SA, Europaplatz 1A, CH – 3008 Berne, T +41 31 925 91 91

Bureau de Lucerne

Halter SA, Zihlmattweg 46, CH – 6005 Lucerne, T +41 41 414 35 40

Bureau de Suisse romande

Halter SA, route de Berne 99, CH – 1010 Lausanne, T +41 21 310 13 00

www.halter.ch

141 HALTE R SA

les couleurs des différentes unités. Il y a dix ans, nous avons déployé un nouveau modèle sur le marché avec Halter Développements. En externe, mais aussi en interne, il importait de différencier les unités, chacune forte de leurs propres processus et segments de clientèle. Ce positionnement s’est bien établi dans l’intervalle. C’est pourquoi il est temps de parler d’une seule voix.» Dans le secteur immobilier, la numérisation est sur toutes les lèvres. A juste titre? «La numérisation avance à grands pas. Elle va catapulter le secteur dans une nouvelle ère. L’immobilier existant comptera deux classes de biens à l’avenir: ceux capables d’accueillir le numérique et ceux qui en sont incapables, alors brusquement moins bien positionnés. Pour nous, développeurs et conseillers, sans portefeuille propre, ce changement représente une grande chance. Il faudra suivre de près les innovations dans le numérique, notamment dans les thématiques comme le Building Information Modeling, le Smart Home, la mobilité, la domotique, l’Internet des objets, etc. Dès qu’un nouveau produit fait irruption sur le marché, nous devons réagir.» Les obstacles politiques et sociaux aux projets de développement ne cessent de croître. Qu’est-ce qui est encore possible en Suisse? «Le contexte social est effectivement devenu plus difficile. Pour y faire face, nous devons accroître encore notre professionnalisme. En même temps, notre regard sur le présent est fortement marqué par le passé. Nous avons tendance à penser que ce que nous avons atteint ne peut plus être surpassé. C’était vrai hier, c’est toujours vrai aujourd’hui. Je suis, pour ma part, convaincu qu’à l’avenir nous réaliserons des projets qui semblent encore impossibles à l’heure actuelle. Ce n’est pas un optimisme de circonstance, mais une certitude, née de l’observation de l’évolution du secteur ces cinquante dernières années.»


«PLUS QUE JAMAIS, UN DÉVELOPPEUR DOIT INNOVER.»

142 HALTE R SA — D ÉVE LO PPE M E NTS

Ede I. Andràskay, directeur général

Vous dirigez Halter Développements depuis cinq ans déjà. Qu’est-ce qui vous passionne dans votre travail quotidien? «Je suis régulièrement surpris par le dynamisme de notre entreprise. C’est un défi passionnant de pouvoir contribuer à façonner Halter. Le travail sur nos projets libère également une énergie incroyable – aussi parce que le marché se tend quelque peu. Les développeurs doivent se montrer plus innovants que jamais. La réalisation de projets complexes n’est possible qu’avec les meilleurs collaborateurs, ce qui ajoute à l’intérêt du travail.» Quel rôle assume l’unité d’affaires Développements chez Halter? «Ces dernières années, nous avons constamment développé la compréhension entre trader et développeur. Pour utiliser une image sportive, nos chefs de projet jouent le rôle de quarterback. En développeur de pointe, nous répondons en temps réel à l’évolution du marché et aux spécificités des projets, et gardons un regard critique sur chaque élément du développement de projet, ce qui nous permet de respecter systématiquement les intérêts de nos clients et parties prenantes. C’est une condition indispensable pour prendre pied dans différentes régions. A Berne, Bâle et Lucerne, nous y sommes parvenus – nous sommes prêts pour la Suisse romande.» Avec l’expansion dans les régions de Berne et Bâle, en Suisse centrale et en Suisse romande, la région zurichoise a-t-elle perdu de son importance? «Pour répondre, il faut définir ‹Zurich›. La ville et son agglomération immédiate ont connu une profonde transformation ces dix dernières années. Beaucoup

de choses ont donc été réalisées. Si l’on y intègre des centres secondaires comme le canton d’Argovie, le tableau est tout autre. A Suhr, par exemple, la situation de départ est particulière pour les projets de développement – surtout en ce qui concerne la volonté politique. Dans et autour de la ville de Zurich, le consensus politique est favorable à la densification, mais personne n’en veut chez soi.» Le Limmatfeld à Dietikon est construit. Le résultat correspond-il à l’idée originelle? «Je suis émerveillé de voir à quel point le résultat est proche de notre première vision. Cela me remplit de joie. La Limmat Tower est habitée depuis fin 2015. Elle est le point dominant du Limmatfeld et constitue une référence importante pour nous – surtout pour accéder à d’autres régions. Naturellement, ici aussi, nous avons tiré des enseignements pour nos projets futurs.» A quoi pensez-vous concrètement? «Une question importante est celle de l’utilisation des surfaces en rez-de-chaussée. Les conditions de commercialisation de surfaces commerciales étaient très différentes, il y a encore dix ans. Aujourd’hui, le traitement de celles ne donnant pas sur la place centrale Rapidplatz serait très différent. Nous les aborderions comme nous le faisons avec la concentration de surfaces de petits commerces au Zwicky-Areal à Wallisellen.» Quel projet manque encore au portefeuille de Halter Développements? «La Suisse dispose de sites de développement très intéressants, dont certains ne peuvent pas, ou très peu, être destinés à l’habitat pour des questions d’urbanisme – des grands sites industriels qui cherchent encore une nouvelle affectation. Développer une vision pour ce genre de site nous tente beaucoup. D’ailleurs, nous travaillons actuellement sur de tels projets. Je pourrai peut-être déjà vous en dire plus dans la prochaine édition de Komplex.»


28 collaborateurs

Activité

Développement et densification de centres-villes et de quartiers, changement d’affectation de friches industrielles et d’immeubles situés en ville, concours d’investisseurs

Segments de marché

Bureaux, services et administration, artisanat et industrie, habitat, hôtels, centres commerciaux, magasins spécialisés

Région de marché

Villes et grands centres économiques en Suisse alémanique et en Suisse romande

ZENTRUM BÄREN, OSTERMUNDIGEN

WALDHAUS NEUGUET, WALLISELLEN

Architecture

Architecture

Burkard Meyer Architekten BSA, Baden

Usage

3300 m2 de commerces de détail/restaurants/ congrès, hôtel de 100 chambres, 2600 m2 de surfaces de bureaux et services, 130 appartements (serviced apartments, location, propriété par étage), 240 places en garage souterrain

Réalisation 2018 à 2020

Le projet

www.zentrumbären.ch

Ramser Schmid Architekten ETH BSA GmbH, Zurich

Usage

60 logements en propriété par étage sur 8300 m2, 40 logements locatifs sur 4700 m2, un hôtel de 117 chambres sur 5600 m2, env. 600 m2 de commerces et artisanat, env. 220 m2 de restaurants, 138 places de parking en surface et souterraines

Réalisation 2016 à 2019

Le projet

www.waldhaus-neuguet.ch

www.halter.ch

Le Zentrum Bären joue un rôle clé dans le développement urbanistique de la commune d’agglomération d’Ostermundingen. Suite à la votation du peuple fin novembre 2015, le projet dispose des bases nécessaires en matière de droit de la planification. Il prévoit une tour élancée, haute de 100 mètres, placée sur un socle, et un cube indépendant. En tant que centre moderne, le Zentrum Bären offre une large palette d’utilisations: des surfaces dédiées à la restauration et à la vente ainsi que des surfaces de bureaux et de services donnent sur la nouvelle Bärenplatz. Un hôtel sera implanté dans la partie inférieure de la tour, tandis qu’un restaurant panoramique et plusieurs étages de logements seront construits au-dessus.

A Wallisellen, Halter Développements projette un immeuble mixte, comprenant principalement des logements en propriété et locatifs de 3,5 pièces, un hôtel et de nombreuses surfaces de commerce, d’artisanat et de restauration. Cet immeuble imposant de 50 mètres de haut, dessiné par Ramser Schmid Architekten, se caractérise notamment par ses grandes terrasses habitables aux étages supérieurs, qui offrent une vue incomparable et sont autant de havres de paix utilisables au quotidien. Le train du Glattal s’arrêtera directement devant l’immeuble, offrant une liaison rapide vers le centre de Zurich ainsi que l’aéroport de Kloten.

143 HALTE R SA — D ÉVE LO PPE M E NTS

L’UNITÉ Effectifs au 31.12.2015


LES TERRASSES DES CHAMPS VOLANTS, SAINT-BLAISE

SITE DE HENZ, SUHR

VANBAERLE, MÜNCHENSTEIN

Architecture

Architecture

ipas architectes SA EPF HES SIA, Neuchâtel

Steinmann & Schmid Architekten AG BSA SIA, Bâle

Usage

Usage

Architecture

38 unités en propriété par étage: logements de 2,5, 3,5 et 4,5 pièces

Habitat, surfaces commerciales et de services

Réalisation

2019 à 2022

Réalisation

2017 à 2019

A définir

Usage

Usage primaire: habitat avec un large spectre de petits et grands logements ainsi que formes d’habitation spéciales pour séniors et étudiants; usage secondaire: bureaux, artisanat et commerces

Réalisation

144 HALTE R SA — D ÉVE LO PPE M E NTS

2020 à 2023

Les logements en propriété se situent sur la commune de Saint-Blaise, à quelques kilomètres seulement de Neuchâtel. Ils bénéficient d’un standard d’aménagement supérieur à la moyenne et, au sud, offrent une excellente vue sur le lac de Neuchâtel. Situés sur les hauteurs, ils jouissent d’une excellente desserte en transports publics: SaintBlaise dispose de deux stations de RER permettant de joindre le chef-lieu du canton en sept minutes. Le projet de l’étude d’architectes et de planificateurs ipas architectes convainc par une disposition intelligente des 38 logements, qui mettent idéalement en scène l’argument clé de vente: la vue dégagée.

Un quartier à rayonnement régional offrant des logements, des surfaces commerciales et des bureaux voit le jour sur le site industriel de Suhr. Un immeuble de 40 mètres de haut marque l’angle de la géométrie en triangle du site de développement. La transformation du site de Henz et les espaces libres ainsi créés permettent l’intégration recherchée dans les quartiers résidentiels avoisinants. Sur la base de la stratégie de projet définie et en lien étroit avec la commune de Suhr, Halter Développements a lancé, à l’automne 2015, des mandats d’étude parallèles avec six équipes d’architectes renommés. La proposition de Steinmann & Schmid Architekten, de Bâle, a été retenue pour être développée. Une révision partielle du code de construction et d’utilisation ainsi que l’élaboration d’un plan d’aménagement sont prévues pour permettre la construction du site.

Le site vanBaerle d’environ 22 000 mètres carrés se situe dans la zone de développement Gstad, sous l’ancien centre du village de Münchenstein, et se distingue par sa bonne desserte. La zone, jusque-là industrielle, se muera ces prochaines années en un quartier d’habitation urbain attrayant, offrant un large spectre d’activités et des fonctions de centre. Des surfaces de bureaux, artisanales et commerciales viendront compléter les différentes habitations et assurer leur approvisionnement.


Architecture

giuliani.hönger ag dipl. Architekten ETH BSA SIA / Zanoni Architekten, Zurich

Usage

Environ 1300 m2 de commerces de détail, 1600 m2 de restaurants, artisanat, ateliers et brasserie, 150 logements locatifs et 37 ateliers d’habitation, 180 places en garage souterrain

MÖBEL MÄRKI, DIERIKON Architecture

Architekturbüro Iwan Bühler, Lucerne

Architecture

Usage

Peter Märkli Architekt, Zurich

Réalisation

6000 m2 de commerces de détail et restaurants, 500 m2 de surfaces de bureaux et services, 92 logements en propriété, 155 logements locatifs, 450 places en garage souterrain

10 000 m2 de surfaces de vente 2015 à 2016

Usage

Réalisation

Réalisation

2017 à 2020

2016 à 2018

Le projet

Le projet

www.rhytech-quartier.ch

www.zwicky-zentrum.ch

Sur le site historique de l’ancienne filature de soie Zwicky à Wallisellen, un quartier urbain et vivant, offrant une variété d’espaces d’habitation et de travail, est construit en plusieurs étapes. Dans le cadre d’un concours d’architecture, giuliani.hönger Architekten a su convaincre le jury avec une approche différenciée sur le plan urbanistique et harmonieuse des bâtiments d’habitation et d’artisanat. En complément, Zanoni Architekten conçoit un immeuble distinct intégrant une brasserie en sous-sol, un restaurant au rez-dechaussée et des ateliers d’habitation et d’artisanat à l’étage supérieur. La terrasse de la brasserie sur les rives de la Glatt est un pôle d’attraction particulier du quartier.

RHYTECH-QUARTIER, NEUHAUSEN AM RHEINFALL

Dans le cadre du développement du projet du Mall of Switzerland, le site Möbel Märki de Dierikon a été acquis par Dierinvest AG, dont Halter SA détient une participation de 50%. Il a été soumis à d’importants travaux de transformation et d’assainissement en vue de son repositionnement. L’accès aux différentes surfaces de vente a été amélioré, et les locataires, Möbel Märki, Fressnapf et Migros Outlet, bénéficient désormais de conditions idéales pour exercer leurs activités. L’excellente desserte du site par la bretelle d’autoroute et la station de RER de Buchrain lui assure une bonne visibilité sur la Zugerstrasse. Enfin, l’ensemble profite de la proximité immédiate du Mall of Switzerland.

L’entrée en vigueur, en octobre 2014, de la révision du plan de zone et du règlement de construction a jeté les bases de planification nécessaires à la réalisation du RhyTech-Quartier. Ce site industriel jusque-là fermé au public peut ainsi se muer en un nouveau quartier urbain, ouvert et plein de vie. Le projet de Peter Märkli mise sur la conservation de la halle de production 22 et son changement d’affectation en surfaces de vente, de restauration et de loisirs avec une offre culturelle diversifiée. Les bâtiments existants seront complétés par deux immeubles de grande hauteur et un bâtiment en angle comportant des logements locatifs et en propriété, donnant ainsi naissance à un site attrayant avec des espaces extérieurs réaménagés.

145 HALTE R SA — D ÉVE LO PPE M E NTS

ZWICKY-ZENTRUM, WALLISELLEN


COSMOS, BÜMPLIZ Architecture

INDUSTRIEPLATZ, NEUHAUSEN AM RHEINFALL

Communauté de planificaion Bümpliz-Nord: Rolf Mühlethaler Architekt BSA SIA et Schär Buri Architekten AG, Berne

Architecture

Usage

Usage

7000 m2 d’habitat, 1200 m2 d’artisanat et de surfaces de vente

Réalisation 2015 à 2017

ARGE Tony Fretton Architects, Londres, et Blättler Dafflon Architekten AG, Zurich

GLEIS 1, SUHR Architecture

fsp Architekten AG, dipl. Architekten ETH FH SIA, Spreitenbach

Usage

57 logements et 350 m2 de surfaces de vente

87 logements locatifs, 1080 m2 de surfaces commerciales et 50 places en garage souterrain

Réalisation

Réalisation

2017 à 2019

2016 à 2018

Le projet

www.gleis1-suhr.ch

Le projet

146 HALTE R SA — D ÉVE LO PPE M E NTS

www.cosmos-bümpliz.ch

Au cours des deux années à venir, l’immeuble d’habitation et de commerce Cosmos verra le jour à la station RER de Bümpliz-Nord. Il marque le coup d’envoi du développement du site de la gare. Situé à seulement six minutes de RER du centre de Berne, il offre des conditions idéales pour les étudiants, les célibataires, les pendulaires et tous ceux qui recherchent un logement pratique en situation centrale. Le projet se distingue par deux cubes imposants, dont l’architecture limpide sera étendue, dans le cadre du plan de quartier, à l’ensemble du site de la gare, offrant à Berne-Bümpliz une image nouvelle et moderne.

Situé au centre de la commune, l’Industrieplatz Neuhausen est un développement-clé de Neuhausen am Rheinfall. Sur plusieurs terrains, un complexe urbain verra le jour dans les prochaines années à proximité immédiate de l’arrêt du RER inauguré en 2015. Six équipes d’architectes s’étaient vu confier un mandat d’étude afin de trouver une solution économique et optimale du point de vue de l’urbanisme. Le projet retenu est le fruit de la communauté de travail formée par Tony Fretton Architects, Londres, et Blättler Dafflon Architekten, Zurich. Il convainc par un corps de bâtiment au dessin rigoureux, échelonné dans sa hauteur, qui propose des surfaces destinées au public au rez-de-chaussée et des logements attrayants aux étages supérieurs. Avec l’adaptation du plan directeur et la procédure en cours concernant le plan de quartier, les conditions-cadres nécessaires sont créées pour une réalisation à partir de 2017.

Au cœur de Suhr, le bâtiment résidentiel et commercial représentatif Gleis 1 est en construction à proximité immédiate de la gare. Bénéficiant d’une excellente desserte en transports, les petits logements innovants sont conçus sans obstacles et offrent tout le confort attendu des habitations modernes. Depuis la gare, accessible à pied, les habitants peuvent rejoindre le chef-lieu Aarau en quelques minutes par le train et le bus. Les surfaces commerciales et de services du rez-de-chaussée bénéficient d’une situation privilégiée sur la place de la gare. Des places de parking pour la clientèle implantées le long de la Bahnhofstrasse, au pied des magasins, viennent compléter l’offre.


MEYLAND, MORAT

WOHNEN AM EBISQUARE, EBIKON HAMMERWERKE, WORBLAUFEN

Architecture

Architecture

Architecture

Usage

Usage

Winkelmann Architekten AG dipl. Architekten ETH SIA, Morat

Usage

90 logements en propriété, 102 places en garage souterrain

Réalisation 2017 à 2018

tgs architekten ag, Lucerne 191 logements locatifs, 138 places en garage souterrain

Réalisation 2015 à 2018

Le projet

Büro B Architekten AG, Berne Env. 70 logements, env. 2500 m2 de surfaces commerciales, services, restauration et culture dans les immeubles existants

Réalisation 2018 à 2020

Le site Prehl-Meyland se situe sur le versant sud de la vieille ville de Morat, à quelques pas du centre, de la gare et du lac. Sa situation idéale le destine à des habitations de haute qualité tenant compte des aspects urbains ainsi que de la grande qualité de l’offre de loisirs de Morat. L’ensemble de constructions propose en effet de généreux espaces libres, un soin tout particulier étant apporté à la configuration des extérieurs. Les 90 attrayants logements en propriété de 2,5 à 6,5 pièces s’adressent en premier lieu aux familles et aux couples. L’idée centrale est d’offrir un habitat intergénérationnel pour répondre à l’évolution démographique et sociétale.

La réalisation de Wohnen am EbiSquare a commencé à l’automne 2015. Les immeubles de cette construction aérée en rang d’îlot se situent sur la place animée à proximité du Mall of Switzerland et de l’arrêt Buchrain du RER. Ces logements sans obstacles sont accessibles depuis la cour intérieure commune, qui fera également office de lieu de rencontre pour les futurs habitants. L’offre comprend principalement des logements de 2,5 et 3,5 pièces, les logements plus grands se situant au rez-de-chaussée et au dernier étage. Tous disposent en outre d’un ou plusieurs locaux extérieurs privés, qui créent un lien avec le paysage de Suisse centrale, unique en son genre.

Pendant plus de cent cinquante ans, le site Hammerwerke de Worblaufen a abrité des forges. La zone est désormais vouée à un nouvel usage. La situation privilégiée sur les rives de l’Aar et l’ambiance industrielle créée par les anciennes manufactures classées constituent le cadre d’une offre de grande qualité. Septante logements sont orientés vers le paysage naturel du cours de l’Aar. Ils doivent garantir, principalement à des familles, tranquillité et silence, tout en permettant des échanges pleins de vie dans les généreux espaces extérieurs. L’ensemble intègre en son sein la plus ancienne machine à marteler à entraînement hydraulique de Suisse. Mettant à profit cette atmosphère particulière, le lotissement proposera aussi une offre créative et diversifiée de locaux culturels, commerciaux, de restauration et de services.

147 HALTE R SA — D ÉVE LO PPE M E NTS

www.ebisquare.ch


«RÉNOVATIONS, LE QUATRIÈME, NOUVEAU PÔLE DE HALTER.»

148 HALTE R SA — R É N OVATI O N S

Daniel Handschin, directeur Rénovations

Vous êtes entré en fonction le 1er septembre 2016 comme nouveau directeur du pôle Rénovations de Halter SA. Sur quels axes allez-vous concentrer votre travail? «L’activité de la transformation et de l’assainissement ne date pas d’hier chez Halter. D’une part, Halter Prestations globales mène à bien des rénovations complexes. D’autre part, le service de construction de Halter jouit depuis longtemps de la confiance des acteurs du domaine des maisons individuelles et des immeubles collectifs. La nouvelle unité Rénovations conjugue expérience et expertise. Nous nous concentrons sur les petits immeubles en portefeuille de propriétaires institutionnels et privés. L’offre de services existante est enrichie d’une expertise supplémentaire. La direction générale de l’unité Rénovations est exercée par Felix Hegetschweiler. Conjointement avec André Meier, directeur du Service de construction, et d’Andreas Wüthrich, son successeur désigné, nous bénéficions d’une large expérience dans le domaine de la transformation et de l’assainissement.» Halter service de construction SA a été intégrée à Halter SA, une étape stratégique décisive. Pourquoi? «Nous intégrons ainsi non seulement une expérience de plusieurs dizaines d’années relative à l’exécution de projets de petite taille, mais aussi des compétences manuelles et techniques, que nous nous procurons d’ordinaire en externe pour la réalisation de grands projets. L’effectif du Service de construction se compose en première ligne de maçons et de polyvalents, doués dans la pose de dalles, le bétonnage et la plâtrerie. Leur nouvel employeur,

Halter Rénovations, assure ainsi à cette équipe une réactivité et une souplesse capitales dans son segment d’activité. A l’avenir, nous pourrons effectuer en interne de nombreux travaux, directement et rapidement, sans passer par de laborieux appels d’offres.» Comment vous différenciez-vous de l’unité Prestations globales? «Dans la transformation et la rénovation, il faut généralement adopter une autre approche que dans le neuf. Vu qu’il est impossible de planifier tous les détails, nos collaborateurs doivent connaître le métier de la transformation et savoir improviser. Halter Rénovations se concentre sur des projets jusqu’à hauteur de 15 millions de francs. Les grands bâtiments qui font peau neuve exigent un travail de planification bien plus important. Le pôle Prestations globales continuera donc de s’en charger.» Quelle est votre angle stratégique au sein de ce segment particulier? «Pour rénover des biens immobiliers, c’est souvent la stabilité de la valeur de l’investissement qui entre en ligne de compte. L’optimisation des coûts et la mise en œuvre de nouveaux concepts d’affectation sont des points essentiels pour tout investisseur – qu’il rénove une maison individuelle ou assainisse un immeuble commercial. Notre objectif est de saisir toutes les chances offertes par un projet. Dans un souci d’efficacité, nous mettons en œuvre une planification stratégique claire et procédons à des interventions économiquement sensées et pragmatiques, afin de préserver ou d’augmenter la valeur des biens.» Est-ce que vous allez aussi acquérir des biens pour les repositionner après les avoir rénovés? «L’achat de biens de plus petite taille pourrait se révéler intéressant, surtout s’ils font l’objet d’un assainissement complet, conforme au marché. En tant que promoteur immobilier, Halter peut, dans ce domaine aussi, contribuer au caractère durable du développement urbain.» Dans quelles régions intervenez-vous? «La nouvelle unité que nous sommes souhaite se positionner, à moyen et long terme, comme les autres unités à Zurich, Berne, Bâle, Lucerne et en Suisse romande. Mais ne précipitons pas les choses. Chaque chose en son temps.»


L’UNITÉ

BACHMATTSTRASSE, ZURICH

SUNRISE, MEYRIN

Effectifs

Activité

Activité

Activité

Maître de l’ouvrage

20 collaborateurs Transformations, rénovations, assainissements totaux, surélévations, investissements dans des immeubles à rénover

Segments de marché

Maisons individuelles et immeubles collectifs, immeubles à usage de bureau, immeubles administratifs

Transformation / réfection d’immeuble de bureaux Caisse de Pensions Migros, Schlieren

Usage

Habitat et commerce

Réalisation

De novembre 2015 à janvier 2017

Travaux d’entrepreneur, de plâtrerie et de carrelage / direction partielle du projet

Maître de l’ouvrage Sunrise, Zurich

Usage

Bureaux

Réalisation

De janvier à février 2016

Région de marché

Villes et agglomérations en Suisse alémanique et Suisse romande

La Caisse de Pensions de Migros (CPM) a pris possession de ses nouveaux bureaux dans le quartier amRietpark à Schlieren durant l’été 2014, chargeant Halter Immobilier d’élaborer une stratégie pour son ancien siège à la Bachmattstrasse 59 à Zurich-Altstetten. Après avoir étudié la faisabilité économique de diverses affectations, elle a décidé d’en faire un immeuble à usage d’habitation. Le projet de construction a été attribué à Halter Rénovations au stade d’étude de projet. Objectif: en faire 28 petits appartements locatifs, un appartement de 4,5 pièces et des surfaces commerciales au rez-dechaussée. Le chantier a démarré en novembre 2015. L’installation des locataires est prévue pour janvier 2017.

Deux étages dans un édifice annexe d’une entreprise de construction de renom ont été transformés. Il a fallu enlever des parois mobiles et les refaire à neuf pour certaines. Pour ce faire, les collaborateurs de Halter ont travaillé avec des entreprises et artisans sur place. Les travaux sanitaires et les travaux de peinture ont ainsi été confiés à des entreprises locales. Ce projet à Genève est né de la confiance témoignée par le maître de l’ouvrage à Halter Rénovations et du bon réseau de cette dernière en Suisse romande.

149 HALTE R SA — R É N OVATI O N S

www.halter.ch


«CULTIVER LA PASSION DU BÂTIMENT.»

1 50 HALTE R SA — PR ESTATI O N S GLO BALES

Felix Hegetschweiler, directeur général

Quel est le dernier chantier sur lequel vous vous êtes rendu? Vos impressions... «C’était un projet de transformation et de rénovation à la Dufourstrasse 40 à Bâle. Sur le terrain, je me suis rendu compte à quel point ce chantier est complexe. Il s’agit d’un petit projet, mais les interventions en un laps de temps aussi bref sont énormes. J’attache beaucoup d’importance aux visites de chantier, car si je ne reste qu’au bureau, je peine à voir où nous en sommes. De voir la situation sur place permet de poser les bonnes questions dans les réunions sur les projets. Les visites de chantier servent aussi à entretenir les contacts avec les collaborateurs, surtout avec ceux qui sont presque toujours au chantier et quasiment jamais au bureau.» L’unité Prestations globales vient de traverser une phase de profond changement. Les eaux sont-elles plus calmes maintenant? «Oui. Ces deux dernières années, nous avons mis en œuvre notre nouvelle stratégie et je crois pouvoir affirmer que les 78 collaborateurs de notre unité la plébiscitent. Comme développeur ET, toute la planification se fait en interne et nous prenons déjà la barre en amont du projet, ce qui rend le travail plus ardu pour nos chefs de projet. La conséquence, c’est que la responsabilité stimule la passion pour le bâtiment. Et je le constate tous les jours. Le changement de cap en direction de développeur ET a aussi augmenté notre attrait comme employeur. Je suis très satisfait de l’évolution de nos effectifs. Sur le marché de l’emploi, il est actuellement difficile de trouver de bons collaborateurs et de les garder.»

Le portefeuille de projets de Halter Prestations globales a-t-il fondamentalement changé? «Actuellement, nous ne travaillons que sur des projets que nous avons acquis depuis que je suis directeur général de Halter Prestations globales, notamment Mall of Switzerland, Ambassador House à Opfikon et Nessleren à Wabern, près de Berne, qui tiennent une grande place dans le portefeuille. Les projets sont le fruit d’une sélection, là où nous avons pu déceler des potentiels d’optimisation. Et maintenant, nous sommes en train de les mettre en œuvre. A l’avenir, nos efforts consisteront surtout à remplir à temps notre réservoir de projets pour les cinq ans à venir. Je porte déjà mon regard sur l’ère post-Felix Hegetschweiler de Halter Prestations globales. Mon successeur doit pouvoir s’appuyer sur un solide fondement, c’est du moins mon ambition.» Mall of Switzerland est actuellement votre plus grand projet. Quel bilan tirez-vous à la mi-temps? «Au niveau des délais et des processus, nous tenons le cap, nous avons même un peu d’avance. Cela ne va pas de soi, car nous construisons pour un investisseur international, et le contrôle des processus et de la qualité est plus exigeant. La conduite du projet connaît des moments où les choses se bousculent, mais cela fait partie de notre métier. Je suis certain que l’inauguration au printemps 2017 nous remplira de fierté au vu du travail accompli.» La numérisation des processus de planification et d’exécution est sur toutes les lèvres. Qu’en est-il de l’unité Prestations globales? «Le Building Information Modeling (BIM) est un outil essentiel, à nos yeux comme pour nos mandants. Or, un changement de génération est en train de s’effectuer. Les plus jeunes n’ont aucune appréhension face aux outils numériques. En ce qui les concerne, le BIM a surtout le potentiel de compenser un manque d’expérience. Le grand avantage est de pouvoir déceler les points faibles déjà au stade de la planification dans le modèle en 3D, ce qui permet d’éviter de coûteuses erreurs dans la construction.»


L’UNITÉ

BINZ 111, ZURICH

SENTMATT, OBFELDEN

Effectifs au 31. 12. 2015

Mandant

Mandant

78 collaborateurs

Activité

Développement de projets avec des investisseurs, concours de prestataire global, transformations /  assainissements, mandats d’ET

Segments de marché

Bâtiments de services, commerciaux, industriels et d’infrastructure, bâtiments d’habitation, écoles, hôpitaux, centres commerciaux

Région de marché

Villes et agglomérations en Suisse alémanique et Suisse romande

Fondation Abendrot, la caisse de pension durable, Bâle; représentée par Hämmerle & Partner GmbH, Zurich

Architecture

Gmür & Geschwentner Architekten AG architectes dipl. EPF HES, Zurich

Usage

318 logements (studios et logements à usage de colocation) destinés à des étudiants et au personnel de l’hôpital universitaire de Zurich

Privé (représenté par Halter Immobilier, Zurich)

Architecture

Egli Rohr Partner AG Architekten BSA SIA, Baden

Usage

119 logements locatifs, 179 places en garage souterrain

Réalisation

D’octobre 2015 à août 2017

Réalisation

Le projet

D’avril 2016 à avril 2018

www.sentmatt.ch

Quelque 430 studios et logements en colocation, à loyer modéré, destinés à des étudiants et au personnel de l’hôpital universitaire de Zurich sont en cours de construction dans deux bâtiments de respectivement neuf et cinq étages sur le site de Binz à Zurich. D’autres utilisations comme des ateliers, des locaux polyvalents ou communs ainsi que des surfaces de restauration seront par ailleurs proposées au rez-de-chaussée. La cour intérieure du complexe d’immeubles offre d’attrayantes surfaces de détente en plein air, accessibles à toute la population du quartier. Halter Prestations globales a développé et optimisé le projet sur mandat du maître de l’ouvrage avant de se voir attribuer le mandat pour sa réalisation (contrat d’entreprise totale). Les premiers locataires pourront emménager dès l’été 2018.

Réalisé dans la commune d’Obfelden, située entre Zurich, Zoug et Lucerne, le projet Sentmatt bénéficie d’un bon raccordement au réseau de transports et de la proximité immédiate d’une zone de détente et de loisirs. Le complexe se compose de trois immeubles locatifs, constitués chacun d’un rez-de-chaussée, de trois étages standard et d’un étage en attique, le tout relié au sous-sol par un garage commun. Le projet est mis en œuvre à l’aide du système 2SOL, qui permet une exploitation presque sans émissions carbone grâce aux sondes géothermiques et aux collecteurs hybrides. Dix logements-témoins seront aménagés comme pilote pour collecter des données et des mesures sur l’interaction des différentes technologies mises en œuvre et les évaluer. Il est par ailleurs prévu d’employer la technologie de mise en réseau digitalSTROM.

1 51 HALTE R SA — PR ESTATI O N S GLO BALES

www.halter.ch


AMBASSADOR HOUSE, OPFIKON Mandant

CENTRE DE LOISIRS MALL OF SWITZERLAND, EBIKON

ROSSIWEG, LYSS Mandant

Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, un fonds immobilier de Credit Suisse AG, et UBS (CH) Property Fund – Swiss Mixed «Sima» /  UBS (CH) Property Fund – Swiss Residential «Anfos», des fonds immobiliers d’UBS Fund Management (Switzerland) AG

Mandant

Burckhardt + Partner SA Architecture et planification générale, Zurich

Spreng + Partner Architekten AG, Berne

Architecture

Usage

61 logements

Stücheli Architekten, Zurich

Usage

Immeuble commercial, usage principal: bureaux

Réalisation

D’octobre 2014 au printemps 2017

Le projet

FREO Switzerland AG, Lucerne

cpat Caisse de prévoyance des associations techniques, Berne

Architecture

Architecture

Cinéma multiplexe, fitnessparc, vague de surf indoor et restauration

Usage

Réalisation

De juin 2015 à février 2018

Réalisation

D’août 2015 à août 2017

Le projet

www.mallofswitzerland.ch

1 52 HALTE R SA — PR ESTATI O N S GLO BALES

www.ambassadorhouse.ch

Le remise à neuf intégrale de l’Ambassador House dans le quartier Glattpark d’Opfikon d’ici au printemps 2017 donnera naissance à l’immeuble commercial doté de la plus grande surface de plancher en Suisse. Haut de sept étages, il totalisera une surface utile de 57 000 mètres carrés, dont 38 000 destinés à des surfaces de bureau à géométrie variable. Ce renouvellement porte, en dehors de l’aspect général du bâtiment, aussi sur des points techniques et énergétiques. La déconstruction du bloc des installations techniques, d’une hauteur de 22 mètres au-dessus septième étage, est pour le moins ardue.

Ce centre de loisirs au voisinage immédiat du Mall of Switzerland offrira dès le printemps 2017 un cinéma multiplexe Pathé, un fitnessparc Migros, une vague de surf statique ainsi qu’un éventail d’offres gastronomiques. L’édifice totalisera une surface utile de 25 600 mètres carrés distribués sur quatre étages. Un large espace sera occupé par les douze salles de cinéma d’un volume de 103 000 mètres cubes. Une des salles mesure même 13 mètres de haut. La vague de surf indoor d’une profondeur de 1,20 mètre est unique en son genre en Suisse. Conçue par le spécialiste munichois de l’événementiel Jochen Schweizer, l’installation permet de surfer avec une planche à ailerons, comme à l’extérieur. Fort complexe, la planification exige aussi une bonne capacité d’innovation pendant la phase de réalisation.

L’ensemble immobilier composé de 61 logements locatifs dans le Heilbachrain à Lyss dans le canton de Berne séduit par sa situation idyllique: de grands espaces verts, une ferme voisine avec enclos à chevaux, une vue panoramique sur le Seeland et sur la chaîne du Jura. Les bâtiments, avec deux étages standard, auxquels s’ajoutent un étage en attique, se fondent parfaitement dans le flanc de la colline avec leur figure alternée. Le garage souterrain accueille les voitures. La construction compacte entrecoupée de surfaces de circulation produit un jeu de volumes intéressant et de qualité. Les espaces verts de l’ensemble dans la zone sud servent de terrain de jeux et de détente au complexe tout entier.


NESSLEREN, WABERN

KIRCHSTRASSE, GRANGES

Mandant

Mandant

Previs Prévoyance, Wabern / Helvetia Compagnie Suisse d’Assurances sur la Vie SA, Saint-Gall / PAT-LPP, Berne

Architecture

Schwaar & Partner AG, Berne

Usage

Surélévation pour passer de 198 à 325 appartements

Vaudoise Assurances, Lausanne

LOTISSEMENT AU CENTRE, ORPOND Mandant

Architecture

Mobilière Suisse Asset Management SA, Berne

Usage

ARGE bauost, c/o st. arch AG, Bienne

Réalisation

Etablissement médicosocial avec 60 places d’accueil, 20 logements pour personnes âgées, 10 unités d’habitat accompagné et un centre médical

Bauwelt Architekten GmbH, Bienne 57 logements locatifs et surfaces commerciales De mai 2016 à juin 2017

Réalisation

De juin 2015 à février 2018

Architecture Usage

Réalisation

De février 2015 à septembre 2016 (centre médical plus tard)

Le projet

www.nessleren.ch

Le projet

Le complexe Nessleren à rénover a été édifié en 1979 avec un indice d’utilisation du sol (IUS) de 0,57. La révision du plan d’aménagement local en 1993 a placé la parcelle dans une zone d’un IUS maximal de 0,8. Une structure en bois vient surélever les bâtiments de deux étages pour leur ajouter 127 appartements. A l’avenir, 33 bâtiments hauts de cinq étages composeront le complexe totalisant 325 appartements de 2,5 à 4,5 pièces. La rénovation énergétique contribue également à en accroître le confort. Et tous les étages seront désormais accessibles par ascenseur. Selon leur taille, les appartements se verront dotés de loggias et de terrasses et aussi de salles de bain supplémentaires.

Granges voit la construction d’un immeuble de 57 appartements locatifs de 1,5 à 3,5 pièces. Les installations techniques de même que les places de parking se trouvent au sous-sol. Les appartements sont facilement accessibles par trois cages d’escalier. Le rez-de-chaussée comprend une surface commerciale qui donne sur la voie principale. La situation centrale et l’excellente proximité des réseaux de transports publics et privés en font un bien idéal pour de jeunes primolocataires, célibataires ou couples. Les magasins et boutiques, l’infrastructure publique et les offres de services se trouvent aussi à proximité. Le centre de Granges se trouve à environ six minutes à pied.

Au centre du village d’Orpond, trois nouveaux bâtiments sont construits, avec 60 places d’accueil, 15 logements pour personnes âgées et 10 unités d’habitat accompagné, ces dernières communiquant par voie souterraine avec le bâtiment principal. Le restaurant avec terrasse est également accessible au public. Une ferme rénovée offrira cinq autres appartements. La maison associative détruite par un incendie en 2013 sera rebâtie pour devenir un centre médical.

1 53 HALTE R SA — PR ESTATI O N S GLO BALES

www.vivale-lindenhof.ch


«NOTRE OFFRE NE CESSE DE S’ÉLARGIR.»

1 54 HALTE R SA — I M M O B I LI E R

David Naef, directeur général

Vous conseillez vos mandants sur l’ensemble du cycle de vie des biens immobiliers. Est-ce que des erreurs de jugement peuvent se produire? «Je ne me souviens d’aucune erreur professionnelle. Parfois, en revanche, il peut y avoir un écart entre ce que nos donneurs d’ordre ont imaginé, les objectifs formulés et ce que nous comprenons. Nous gagnons en expérience et accordons par conséquent une attention particulière à la planification stratégique dans nos mandats. Nous devons comprendre dans leur globalité les besoins et intentions des clients et ne pas nous fier uniquement aux conventions sur les prestations explicites figurant aux contrats.» Le secteur immobilier s’est constamment professionnalisé ces dernières années. Le savoir-faire de vos mandants progresse aussi. Comment réagissez-vous à cette évolution? «La compétence du maître de l’ouvrage est un thème important. Avec la complexité croissante des tâches, nos mandants réalisent qu’ils ne peuvent plus couvrir en interne chaque domaine de spécialisation. Ils doivent cependant veiller à commander correctement les prestations auprès de partenaires tiers et de gérer les processus de façon professionnelle. Plus que la compétence professionnelle, c’est la compréhension de tous les facteurs générateurs de valeur et de risques qui importe. C’est là que nous entrons en scène. Le développement de la compétence du maître de l’ouvrage joue un rôle croissant dans nos mandats – cela va jusqu’aux mandats de développement de projet et conseils en processus, notamment dans le Facility Management stratégique.»

Votre unité d’affaires, Halter Immobilier, est en perpétuelle évolution. Pourquoi? «Pour deux raisons principales: d’une part, nous entretenons une culture ouverte au changement et suivons les événements de très près. Nous nous comparons toujours aux références du marché et réagissons promptement aux évolutions correspondantes. D’autre part, notre unité s’est fortement développée: nous avons doublé le nombre de collaborateurs et triplé le chiffre d’affaires ces cinq dernières années. Cette croissance nous permet de créer des structures adaptées aux nouveaux segments de clientèle et de marché, en interne comme en externe.» Une adaptation récente porte sur la segmentation de l’offre de services, qui a été élargie. Quelle en est la raison? «C’est également lié à la croissance. En un ou deux ans, nous avons gagné de nombreux mandants, surtout dans les régions de Bâle et de Berne, et abordé de nouveaux thèmes. Nos activités sont de plus en plus étroitement interconnectées et ne peuvent plus être clairement attribuées à un domaine spécifique. En tant que prestataire de services immobiliers, nous voulons apporter une réponse à chaque demande qui nous est adressée. Avec notre offre élargie, nous répondons aux besoins de nos clients.» Qu’est-ce qui fait la qualité d’une prestation de conseil? A quoi faites-vous particulièrement attention chez les nouveaux collaborateurs? «Le plus important pour notre unité, c’est d’embaucher des personnalités qui apportent une motivation intrinsèque et veulent faire avancer les choses. Les compétences professionnelles s’acquièrent. L’attitude intérieure et l’élan beaucoup moins. En tant qu’organisation, nous voulons offrir à nos collaborateurs un cadre dans lequel ils peuvent pleinement s’épanouir – ils en tirent un bénéfice personnel, mais notre unité en profite également.»


L’UNITÉ

STADTHOF SÜD, RAPPERSWIL

CRESTA PARK, ZURICH

Effectifs au 31.12.2015

Activité

Activité

51 collaborateurs

Activité

Prestations pour le maintien et le développement de sites, objets et portefeuilles: – Conseil en gestion – Développement de sites et de quartiers – Développement immobilier – Assistance au maître de l’ouvrage – FM stratégique – Location – Vente – Gestion des transactions – Gestion de portefeuille et d’actifs – Exploitation

Représentation du maître de l’ouvrage, développement immobilier, première mise en location de surfaces commerciales, FM accompagnant la planification et la construction

Mandant

Fokus Immobilien AG, Rapperswil

Usage

Immeuble mixte (vente, salle avec foyer, bureaux, habitat)

Conseil en conception en tant que vendeur, première mise en location dans le segment de prix supérieur, concept énergétique

Mandant

UBS Fund Management (Switzerland) AG, Bâle

Usage

56 logements locatifs

Le projet

www.crestapark.ch

Segments de marché

Habitat, bureaux, commerce de détail, artisanat et industrie, hôtellerie, utilisations spéciales

Région de marché

Villes et agglomérations en Suisse alémanique

Au sud de la Stadthofplatz à Rapperswil, un centre de rencontre aux multiples usages va voir le jour. Il intègre des logements, des surfaces commerciales, des offres de restauration, différentes salles de réunion et de séminaire ainsi qu’un local de vente. Les bâtiments existants et provisoires et le parking privé de la Obere Bahnhofstrasse seront remplacés. Le mandat porte sur la représentation du maître de l’ouvrage et sur des tâches de direction de projet pour la définition de produit, le développement et la planification. La première mise en location des surfaces commerciales est également comprise.

Cresta Park, un petit complexe élégant destiné à des citadins exigeants, se situe dans le quartier zurichois très prisé de Wollishofen. Il a été livré au printemps et à l’été 2015. Halter Immobilier a commercialisé avec succès les 56 logements locatifs du segment de prix supérieur pour le compte d’UBS Fund Management (Switzerland) AG. Outre une vaste palette de mesures de communication, ce mandat de première location englobait le suivi de locataires internationaux exigeants. Cresta Park fait la part belle au développement durable grâce à un concept énergétique d’avant-garde. Les bâtiments de Cresta Park sont des maisons «zéro énergie» pour le chauffage et l’eau chaude: grâce à l’utilisation de la géothermie et de la chaleur ambiante, l’énergie excédentaire est réinjectée dans la terre et les pompes à chaleur sont alimentées par des collecteurs hybrides.

1 55 HALTE R SA — I M M O B I LI E R

www.halter.ch


AM SCHANZENGRABEN, ZURICH

IM ZENTRUM 1, OBERENGSTRINGEN SITE DE REUSSBÜHL, LUCERNE

Activité

Activité

Activité

Mandant

Mandant

Conseil en conception et commercialisation opérationnelle

Mandant

Abraconsult AG, Feldmeilen

Usage

14 logements exclusifs dans le segment de prix supérieur, 480 m2 de surfaces commerciales au rez-de-chaussée et sous-sol

Scénarios d’objet/redéveloppement Zentrum Oberengstringen AG, Oberengstringen

Usage

Conseil au maître de l’ouvrage CKW Centralschweizerische Kraftwerke AG, Lucerne

Immeuble mixte (bureaux, commerce, habitat, restauration)

Usage

Pour renforcer l’attrait de son centreville, la commune d’Oberengstringen a, entre autres mesures, établi un schéma directeur en 2014, dans lequel l’immeuble Zentrum 1 joue un rôle important. Différents scénarios de développement du potentiel de l’objet ont été élaborés sur ordre de l’exploitant avant d’être évalués. Ils comportaient l’analyse de site, l’évaluation de marché, l’évaluation approximative de la densité de construction envisageable, les coûts d’investissement et les rendements, les possibilités d’action ainsi que les chances et les risques. Les résultats servent maintenant de base à l’élaboration du nouveau règlement de construction et de zone de la commune.

Le site de Reussbühl-Ouest se situe en partie dans le périmètre du schéma directeur élaboré pour le nord de la ville de Lucerne. Cette dernière veut développer l’ensemble du site et a, pour cela, réalisé une planification test. Cette planification définira le plan d’implantation, qui sera élaboré en vertu de l’actuel règlement de zones et de constructions de l’ancienne commune de Littau et qui jettera les bases juridiques de ce développement. La ville a associé activement les propriétaires fonciers au processus d’étude. Halter Immobilier soutient un propriétaire foncier dans le cadre de la planification test, du schéma directeur et de l’élaboration du plan d’implantation, et le conseille pour la sauvegarde de ses intérêts.

Immeuble mixte (artisanat, bureaux, commerces et habitat)

Le projet

1 56 HALTE R SA — I M M O B I LI E R

www.amschanzengraben.ch

Situé en plein centre-ville de Zurich, le projet Am Schanzengraben 19 offre un maximum de confort d’habitat à proximité immédiate de la Paradeplatz. En février 2016, le projet de modification de la célèbre étude d’architectes Kalfopoulos a donné naissance à 14 logements locatifs les pieds dans l’eau uniques en leur genre. L’équipement intérieur des appartements convainc par une multitude de raffinements. L’aménagement innovant de l’espace est complété par une association intéressante de matériaux de grande qualité – confort technique compris. Dès le début, Halter Immobilier a secondé le maître de l’ouvrage pour l’optimisation du produit et a commercialisé avec succès les appartements ainsi que les surfaces commerciales en rez-de-chaussée et en sous-sol.


SITE D'ABB, ARLESHEIM

COOPÉRATIVE MIGROS AAR

Activité

Activité

Mandant

Mandant

Canton de Bâle-Campagne (représenté par PwC Suisse)

Usage

Zones de construction offrant un bon mix (habitat, travail, commerces)

Le canton de Bâle-Campagne a acheté le site en 1994 à ABB, entreprise ayant succédé à BBC. En mars 2009, le Grand Conseil a classé la zone située entre la gare de Münchenstein et le viaduc du Sundgau comme «zone d’activités d’importance cantonale» dans le plan directeur du canton. L’ancien site d’ABB à Arlesheim, majoritairement en friche, doit maintenant être réanimé, avec une densité urbanistique importante. Les plans prévoient des logements et des commerces axés sur des places publiques. C’est dans ce cadre que Halter Immobilier a réalisé une analyse de marché, défini les potentiels immobiliers et élaboré une vision globale pour le site, répartition des utilisations comprise. Différents scénarios de développement intégrant les facteurs économiques servent de base de décision pour un concept d’investissement et de désinvestissement optimal et une réalisation par étapes intelligente.

Développement de la stratégie FM Coopérative Migros Aar, Schönbühl

Usage

Supermarché, restaurant, commerce de détail, logistique, bureaux

Activité

Conseil au maître de l’ouvrage, concept énergétique

Mandant

Administration communale de Wädenswil

Usage

Zone à affectation mixte (commerces, restauration, loisirs)

Le mandat englobe l’analyse de l’organisation opérationnelle du réseau de magasins de Migros Aar, l’évaluation des résultats, le développement d’une stratégie sur cette base ainsi que la définition de mesures et la planification de leur mise en œuvre les années suivantes. Migros Aar est née en 1998 de la fusion des anciennes coopératives Migros Argovie/Soleure et Migros Berne. Elle compte plus de 230 supermarchés, magasins spécialisés et établissements de restauration. Coopérative la plus importante, Migros Aar génère un chiffre d’affaires annuel moyen de 3,3 milliards de francs et emploie près de 12 000 collaborateurs.

La ville de Wädenswil développe une zone industrielle et artisanale exemplaire d’environ 40 000 mètres carrés à proximité de l’entrée de l’autoroute de Wädenswil. Le projet séduit par un concept innovant d’utilisation du terrain, entièrement axé sur les besoins du côté de la demande. Dans le cadre du plan de lotissement, le Conseil municipal a demandé l’étude d’un réseau énergétique de chaleur et de froid. Halter Immobilier a soutenu la direction de projet de Wädenswil pour l’ébauche de conception, la préparation, la réalisation et l’évaluation de l’appel d’offres ainsi que pour les ébauches de contrat pour les possibles mandataires du réseau d’énergie.

1 57 HALTE R SA — I M M O B I LI E R

Développement de site

RÉSEAU D'ÉNERGIE DE WÄDENSWIL


IMMOBILIEN BASEL-STADT

FORUM, ZOFINGUE

Activité

Activité

Direction générale de projet de développement de site

Mandant

Immobilien Basel-Stadt

Usage

Ecole, artisanat, utilisations transitoires

Concept d’exploitation, préparation de l’exploitation

Mandant

Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial représenté par Zürcher Kantonalbank, Zurich

Usage

Bureaux, conférences, parking

Le projet

www.forum-zofingen.ch

LIVING OUT IN THE CITY, WETTSWIL Activité

Concept de commercialisation, première mise en location, exploitation, préparation à l’exploitation

Mandant

RSH Bau- und Immobilien AG, Bäch

Usage

28 logements locatifs, 40 logements en propriété, 7 maisons individuelles

Le projet

1 58 HALTE R SA — I M M O B I LI E R

www.8907.ch

Le site s’inscrit dans un périmètre de planification plus large au sein duquel doit être développé le nouveau quartier Volta-Nord, en collaboration avec d’autres propriétaires fonciers tels que les CFF et la Stiftung Habitat. En attendant l’affectation définitive des parcelles, les immeubles existants feront l’objet d’une utilisation transitoire. Deux bâtiments seront transformés, l’un à des fins scolaires à long terme, l’autre pour une utilisation principalement commerciale. Ce dernier doit être cédé en droit de superficie à un exploitant. Halter Immobilier conseille le mandant pour ce qui touche à la question complexe de la stratégie de développement du site. De plus, Halter Immobilier assume la direction générale du projet afin de pouvoir apporter au mandant, à l’échelon de la direction, ses compétences professionnelles et en matière de processus et la seconder efficacement.

Avec la construction de l’ensemble Forum, le fonds Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial crée un centre d’affaires à proximité de la gare, au sein du quartier industriel de Brühl. Il comprend deux nouveaux immeubles de bureaux, un nouveau parking et un bâtiment de conférences existant. Les immeubles de bureaux permettent de créer aussi bien des bureaux individuels que des grands espaces communs ouverts. La cour intérieure, toute en verdure, sert à la desserte et relie les bâtiments. Le concept d’exploitation et la préparation structurée à l’exploitation garantissent une mise en exploitation sans accroc.

Un nouveau quartier résidentiel attrayant, offrant une identité incomparable et une vue magnifique sur les alentours, a vu le jour sur le versant sud-ouest de Wettswil am Albis. Les 40 logements en propriété, 28 logements locatifs, garages et pièces annexes aux relations de propriété complexes – cinq propriétés par étage et deux communautés de copropriétaires – sont exploités par Halter Immobilier. L’unité d’affaires a pu apporter très tôt son savoir-faire en matière de commercialisation et de FM stratégique. Avec la première mise en location, couronnée de succès, et la remise de la nouvelle construction prête à l’exploitation, les intérêts des différents propriétaires ont été pris en compte et respectés.


LIMMAT TOWER, DIETIKON

FUNDAMENTA, KILCHBERG

BOMBACHSTEIG 16, ZURICH

Activité

Activité

Activité

Elaboration concept de commercialisation, vente propriété par étage, exploitation propriété par étage, FM accompagnant la planification et la construction, préparation à l’exploitation

Mandant

Rietpark Immobilien AG, Zurich / Halter Immobilier

Usage

Conseil en conception en tant que vendeur, vente propriété par étage

Mandant

Fundamenta Group AG

Usage

15 logements en propriété, 29 places en garage souterrain

Redéveloppement

Mandant

DBU Immobilien AG, Kilchberg

Usage

Habitat

98 logements en propriété, 4000 m2 de bureaux, services et commerce de détail

Le projet

La Limmat Tower de Dietikon est un bon exemple de la diversité de l’offre de services au sein de Halter Immobilier. Après que la commercialisation a mené à bien la première mise en location et la vente des logements, l’exploitation a commencé le suivi de la communauté de copropriétaires par étages et de la communauté de copropriétaires des garages et extérieurs. D’autres domaines d’activités ont été la fourniture de prestations de conciergerie technique et infrastructurelle, la remise de l’objet en représentation de l’investisseur, la gestion de la qualité lors de l’élimination des défauts ainsi que la gestion des différentes communautés de propriétaires. Le FM stratégique a suivi l’ensemble du projet et a réalisé la préparation à l’exploitation afin de garantir une remise sans accroc à l’exploitation.

Les nouvelles surfaces habitables sur la rive gauche du lac de Zurich sont très recherchées. Sur l’un des rares terrains situé sur la Seestrasse à Kilchberg, deux immeubles collectifs particulièrement élégants verront le jour. Ils offriront au total 15 logements en propriété de 3,5 et 4,5 pièces ainsi que 29 places en garage collectif. Cette offre exclusive s’adresse aux familles d’expatriés et aux «golden agers». Les prestations incluent le conseil et le soutien dans la planification du projet ainsi que la vente des unités de propriété par étage. Des moyens publicitaires classiques ont été mis en œuvre à cet effet: documentations, ciblage direct dans les communes avoisinantes, mesures en ligne et événements.

L’immeuble collectif à Zurich-Höngg se situe dans un quartier résidentiel attrayant et dispose de sept logements locatifs ainsi que d’une réserve d’utilisation d’env. 260 mètres carrés de surface de plancher. Différents scénarios d’objet ont été élaborés pour évaluer le bâti existant. L’objectif était de cerner le potentiel d’utilisation et de définir la rentabilité sur la base des analyses du marché, du site et de la concurrence ainsi que de l’évaluation des coûts d’ouvrage. Ensuite, une recommandation a été rédigée pour l’élaboration d’une stratégie d’objet détaillée assortie d’un plan d’affaires.

1 59 HALTE R SA — I M M O B I LI E R

www.limmat-tower.ch


IMPRESSUM KOMPLEX

Le magazine de Halter SA N° 9/ 2016, 1re édition française

Editeur et adresse de la rédaction Halter SA Hardturmstrasse 134 CH-8005 Zurich T + 41 44 434 24 00 www.halter.ch

Concept du magazine et rédaction en chef Christine Marie Halter-Oppelt

Design et direction artistique

C2F · Communication Design, Lucerne Cybu Richli, Fabienne Burri, Dani Klauser

Traduction

CLS Communication AG, Lausanne

Correction

Mario Giacchetta, Zurich

160 I M PR ESSU M

Ont participé à cette édition

Hubertus Adam, Thomas Aebersold, Yves André, Ralph Bensberg, Matthias Bünzli, Andreas Campi, Hansruedi Diggelmann, Sabine von Fischer, Barbara Gloor, Nik Grubenmann, Benjamin Hallberg, Ariel Huber, Denis Jeitziner, Manuel Joss, Rob Lewis, Benedikt Loderer, Dani Ménard, Sacha Menz, Simone Mülchi, Lisa Obertautsch, Florian Revaz, Patricia Schneider, Thomas Sevcik, Oliver Stern, Andres Stierli, David Strohm, Matthias Thoma, Reto Westermann, Sandra Wetzel, Gaston Wicky

Image en couverture

Limmatfeld avec Limmat Tower, Ariel Huber

Image de séparation pages 135 / 136

Hard Turm Park / pacelle A2; December Swim de Brigham Baker et Hanes Sturzenegger. Une photo commandée par Theo Hotz Partner Architekten dans le cadre du prix pour promouvoir de jeunes artistes.

Tirage

2500 exemplaires (édition française)

Lithographie

Team media GmbH, Gurtnellen

Impression

Druckerei Odermatt, Dallenwil

Reliure

Scherrer AG, Urdorf

Remarque

Toute réimpression nécessite l’autorisation de la rédaction. L’indication des noms des photographes a eu lieu en toute bonne foi. www.halter.ch/fr/publications

Impression climatiquement neutre. Emissions carbone compensées par l’intermédiaire de ClimatePartner. www.swissclimate.ch N° de compensation: SC2016101402 Imprimé en Suisse



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N°  9 —  2016

K O M P L E X

N° 9 — 2016  LE MAGAZINE DE HALTER SA

TRANSFORMATION DU BÂTI EXISTANT — URBANITÉ NUMÉRIQUE ET VILLE NOUVELLE — TAXE SUR LA PLUS-VALUE LIMMAT TOWER À DIETIKON — INTERVIEW D’ALEXANDER TSCHÄPPÄT — AMBASSADOR HOUSE

K O M P L E X