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Nr.  9 —  2016

K O M P L E X

Nr. 9 — 201 6  Das Magazin der halter Ag

Bauen im Bestand — Digitale Urbanität und die neue Stadt — Mehrwertabgabe der Limmat Tower in Dietikon — Alexander Tschäppät im Interview — Ambassador House

K O M P L E X


Balz Halter, Verwaltungsratspräsident der Halter AG

1 e dito rial

Die grossen Würfe bleiben aus Das Raumplanungsgesetz (RPG) sagt es im Einleitungsartikel unmissverständlich: «Bund, Kantone, Gemeinden (…) unterstützen mit Massnahmen der Raumplanung insbesondere die Bestrebungen, a) die natürlichen Lebensgrundlagen wie Boden, Luft, Wasser, Wald und die Landschaft zu schützen, abis) die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken, unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität, b) kompakte Siedlungen zu schaffen (…).» Verdichtung ist angesagt und damit Bauen im Bestand. Besonders wenn wir die stetig zunehmenden, sich verändernden Raumbedürfnisse befriedigen wollen. Die Nachfrage resultiert aus dem Wachstum, das wir benötigen, um unseren Wohlstand zu erhalten, der Zuwanderung, die auch bei der Umsetzung der Masseneinwanderungsinitiative stattfinden wird, der Alterung der Gesellschaft sowie dem steigenden Pro-Kopf-Verbrauch der Haushalte. Die Transformation wird praktiziert, seit es Städte gibt; im Mittelalter innerhalb der Stadtmauern, später ausserhalb. Das Schleifen von Schanzen und das Auffüllen von Wehrgräben schufen neue Stadträume mit urbanem Gepräge. Eingemeindungen erweiterten den Stadtraum und führten zu bedeutenden Umgestaltungen. Was daraus entstehen kann, zeigt die Zürcher Bahnhofstrasse, die trotz kontroverser Auseinandersetzungen in geradliniger Form mit weltstädtischen Dimensionen zur Prachtstrasse wurde. Dies geschah in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts, einer Phase des Aufbruchs, in der ein mutiger, liberaler Staat die Rahmenbedingungen für qualitätsvolle und wirtschaftliche Stadtentwicklung schuf. Heute bedeutet Bauen im Bestand nicht Umbau und Verdichtung der Kernstädte, sondern die Transformation von struktur- und identitätsschwachen Agglomerationen hin zu polyzentrischen Stadtlandschaften mit differenzierten Funktionen und Bedeutungen. Wie schwierig eine derartige Veränderung ist, zeigt die jüngste Abstimmung über die Limmattalbahn. Während die Stimmbevölkerung des Kantons Zürich dem Limmattal die Verkehrsentlastung zugestand, überwog die Ablehnung in den betroffenen Gemeinden; aus Angst vor Wachstum und Veränderung im vertrauten Umfeld. Heute sind wir gefangen in unserem Wohlstand. Der Mut für Stadt­planung und Städtebau fehlt. Es ist zu befürchten, dass wir die Chance verpassen, attraktive, dichte und dynamische Orte mit städtischer Ausstrahlung an bestens erschlossenen Lagen zu schaffen und dadurch Landschaften und Siedlungsstrukturen zu entlasten, deren Qualitäten wir bewahren sollten.


Programmwechsel

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Stolzer Turm

Eine Nacht in Ebikon

«Die Hälfte von Bern ist unverbaut.»

Gletscher und Gebirge

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Modern sein heisst einsam sein

Schillernde Erscheinung

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Detaillierte Dossiers, ausgefeilte Logistik

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«Alles kommt von oben.»

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Editorial: Die grossen Würfe bleiben aus Inhalt Journal

Architektur Stolzer Turm

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Gletscher und Gebirge

30

Schillernde Erscheinung

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Stadt. Bau. Stein.

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Programmwechsel

48

Stadtentwicklung «Die Hälfte von Bern ist unverbaut.»

54

Digitale Urbanität und die neue Stadt

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Modern sein heisst einsam sein

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Die Qualität des Bestands

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Immobilien und Markt Inspiration für Zimmer

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BIM me up, Scotty!

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Das Hochhaus Limmat Tower auf dem Dietiker Limmatfeld wurde fertiggestellt und von seinen Bewohnern bezogen.

Gleich neben dem Quartier Hard Turm Park in Zürich-West entstand die Wohnüberbauung Förrlibuck Terrassen.

Auf dem Baufeld A2 im Hard Turm Park erstellten Theo Hotz Partner Architekten ein Wohn- und Geschäftshaus. Schillernde Erscheinung

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Matthias Thoma Seit dem Studium an der ETH und der London School of Economics beschäftigt sich der gebürtige Aargauer (Jahrgang 1977) mit Raumund Arealentwicklung. In seinen Projekten macht ihm die Verknüpfung von Planung und Ökonomie besondere Freude.

Ein Studienauftrag Architektur legt auf dem Henz-Areal in Suhr einen intelligenten und robusten Städtebau an.

Beispiele aus der Geschichte der Architektur zeigen Gebäude, die einer neuen Nutzung zugeführt wurden.

Der Berner Stadtpräsident Alexander Tschäppät spricht über Politik, Architektur, Wohnungsbau und seine Zukunft.

Frühlingsstimmung im Blüemli-Quartier www.ebp.ch

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Matthias Bünzli Der freie Fotograf aus Zürich realisiert Editorials, Porträt- und Reisefotografie sowie künstlerische Projekte. Seit 2015 ist er Partner und Creative Director eines Startups für 3D-Renderings von exklusiven Objekten und unterrichtet Fotografie an der Zürcher Hochschule der Künste (ZHdK).

Architekt und Mastermind des Thinktank athesia: Thomas Sevcik schreibt über seine Vision der Stadt von morgen und sieht Gestaltungsspielraum in den Agglomerationen.

Der Stadtwanderer Benedikt Loderer möchte den Zwischenraum wieder einführen.

Sacha Menz zeigt in seiner Kolumne auf, wie die Transformation bestehender Bauten funktionieren kann.

Neue Möbel: von Architekten entworfen, lackiertes Stahlrohr, Mobile-Design, ausdrucksstarke Sofas

«Alles kommt von oben.» www.buenzliphotograph.com

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Building Information Modeling wird zum wichtigen Instrument des Facility Management.

3 i n halt

Manuel Joss Der 42-Jährige studierte an den Hochschulen EPF Lausanne und ETH Zürich. Im Anschluss arbeitete er in verschiedenen Architekturbüros, darunter Baumschlager & Eberle. Seit 2008 ist er selbstständiger Journalist und Autor. Ihn fasziniert die Architektur als Bühnenbild für das Leben.


Nicht allein die Grösse zählt

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Wohnen im Waggon

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Flickenteppich Romandie

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Frühlingsstimmung im Blüemli-Quartier

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Planen und Bauen Eine Nacht in Ebikon

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Detaillierte Dossiers, ausgefeilte Logistik

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Haube aus Holz

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Mehrwertabgabe

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Kapital «Alles kommt von oben.»

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Vom Bauen ohne Grunderwerb

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Die Nutzung von Erdgeschossflächen erfordert neue Strategien: kleinere Formate fürs Gewerbe, mehr Wohnen

Direkt am Bahnhof Suhr entsteht ein neues Quartier. Die Überbauung Gleis 1 erinnert an einen Schlafwagen.

Über Wohnungsknappheit und Entwicklungspotenziale – die Westschweiz zeigt einen dispersen Immobilienmarkt.

Zunehmend im Fokus der Immobilienentwickler: kleinteilige Gebietserneuerungen

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Zu Besuch auf der Grossbaustelle Mall of Switzerland

50 000 Quadratmeter Nutzfläche wird das Bürogebäude Ambassador House dereinst bieten. Noch ist es im Bau.

In Wabern wird die Siedlung Nessleren nicht nur saniert. Durch eine Aufstockung entstehen 127 neue Wohnungen.

Kolumne: Wie die Gesetzesrevision umgesetzt werden sollte.

Isaac Schapira, orthodoxer Jude und Immobilieninvestor, gibt Einblick in seine Geschäfte, spricht über Religion, sein Land Israel und philantrophische Projekte.

Das Baurecht hat in der Schweizer Bodenpolitik über hundert Jahre Tradition. Individuelle Lösungen tun mehr denn je not.

Halter AG

Im Unternehmensteil stellen sich die vier Geschäftseinheiten mit einer Auswahl aktueller Projekte vor. Organigramm Halter AG Halter AG, Entwicklungen Halter AG, Renovationen Halter AG, Gesamtleistungen Halter AG, Immobilien

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Impressum

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Umzugspläne gab es schon länger, doch nun hat ein Teil des Bau- und Verkehrsdepartements des Kantons Basel-Stadt einen neuen Standort gefunden. Im Juni 2016 werden die Mitarbeiter in die Büroräumlichkeiten an der Dufourstrasse 40 und 50 umziehen. Der von der Halter AG projektierte und realisierte Umbau ist ein wichtiges Projekt ihrer Geschäftsstelle in Basel. Die grössten Herausforderungen: ein enger Zeitrahmen und beschränkte Platzverhältnisse. Hinzu kommen nicht nur eine äusserst anspruchsvolle Bauherrschaft, sondern auch Mieter, die vom Fach sind. Einen ersten Eindruck konnten sie sich anlässlich einer Preview-Veranstaltung im März 2016 machen. Bei diesem Anlass sprach auch Regierungsrat Hans-Peter Wessels zur versammelten Festgesellschaft. www.bvd.bs.ch Halter AG > Seite 139

Münchenstein leuchtet

Die Gemeinde im Kanton Basel-Land, der im Jahr 2000 das EnergiestadtLabel verliehen wurde, feiert im Sommer ein grosses Fest für Jung und Alt. Rund um das Kultur- und Sportzentrum KUSPO, in Festzelten und im Altersheim Hofmatt werden drei Tage lang, vom 10. bis zum 12. Juni 2016, Geselligkeit und Lebensfreude gepflegt. Vereine und Organisationen aller Couleur beteiligen sich am Programm und sorgen für ein abwechslungsreiches Angebot. Als Hauptsponsor ist auch die Halter AG dabei.

www.muenchenstein.ch Halter AG > Seite 139

Hopp Schwiiz Fussball und Architektur, wie geht das zusammen? Mit dem «S AM CUP», der seit 1992 vom Schweizerischen Architekturmuseum in Basel organisiert wird. Nach über 20 Jahren Tradition wurde das Turnier im September 2015 zum ersten Mal unter dem Namen «S AM CUP by Halter» ausgetragen. Fünf Jahre fungiert die Halter AG nun als Hauptsponsor und trat auch gleich mit einem eigenen Team gegen starke Gegner an. Diesmal reichte es jedoch nicht für einen Podestplatz. Im Stadion Landhof mit Blick auf den Roche-Turm ging der Sieg an Herzog & de Meuron. www.sam-basel.org Halter AG > Seite 139

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An neuer Adresse


Gesamtheitliche Immobilienberatung bei KPMG Unsere Dienstleistungen decken den gesamten Immobilienbereich von der Transaktionsdurchführung bis zur Bewertung ab. Wir bieten das notwendige fachliche Know-how in den Bereichen Investition und Veräusserung, Steuern, Recht und Wirtschaftsprüfung sowie grosse Erfahrung und ein umfassendes Netzwerk auf höchster Qualitätsebene, national und international. Transaktionsberatung Real Estate Corporate Finance Bewertung von Portfolios, Liegenschaften, Projekten Unabhängige Investitionsberatung Strategische Beratung, Organisation

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In eigener Sache

In der Regel haben Unternehmenswebseiten nur vier bis fünf Jahre Bestand. So war es auch für Halter an der Zeit, einen neuen Auftritt zu erarbeiten. Im Zuge der Anpassungen am visuellen Gesamtkonzept wurden das Gesicht und die Inhalte der Internetseite überdacht. Dabei stand die Frage nach den Nutzerbedürfnissen im Zentrum. Eine klare Leserführung, ein ansprechendes Design und hohe Bedienerfreundlichkeit sollen nun die Präsenz stärken. Angereichert wird die Homepage mit wechselnden Beiträgen zu Themen rund um Halter. Ab Mitte Mai lohnt sich ein Besuch.

Ökobilanz

Im Bereich der jahreszeitlichen Speicherung von Sonnenenergie im Erdreich gehört die Halter AG zu den Pionieren in der Schweiz. Das von ihr entwickelte Energiekonzept für die Wohnüberbauung Cresta Park in Zürich-Wollishofen nutzt Abwärme aus Abwasser und Sonnenenergie für die Wärme- und Stromproduktion. Dabei wird Sonnenenergie im Sommer im Erdreich eingespeist und im Winter genutzt. Die Anlage ist seit etwa einem Jahr in Betrieb und wird aktuell im Rahmen einer Erfolgskontrolle ausgemessen. Das Ziel: mehr über das Zusammenspiel der Anlagenkomponenten zu erfahren und den Betrieb zu optimieren. Die Erkenntnisse dienen dem Betreiber und fliessen in neue innovative Konzepte von Halter ein.

www.crestapark.ch Halter AG, Immobilien > Seite 154

Markanter Zickzack Das Transitlager in Münchenstein ist ein hybrides Gebäude mit zwei aufeinanderliegenden Volumen und mehreren multifunktionalen Geschossen. Dank vielfältiger Nutzungen soll es nach seinem Bezug im September 2016 24 Stunden aktiv sein. Die direkte Nähe zum Kunstfreilager Dreispitz, unweit der Stelle, an der Deutschland, Frankreich und die Schweiz aufeinandertreffen, gibt dem Ort eine inspirierende Atmosphäre. In dem von Halter Gesamtleistungen realisierten Bau werden bald auch die neuen Büroräume der Halter AG in Basel liegen. www.transitlager.ch Halter AG > Seite 139

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www.halter.ch Halter AG > Seite 139


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Bauen in Bern

www.cosmos-buempliz.ch Halter AG, Entwicklungen > Seite 142

Am Aarelauf

Worblaufen ist ein Stadtteil von Ittigen, einer Gemeinde im Kanton Bern. Hier konnte die Halter AG im Januar 2016 die R. Müller AG sowie ihr gesamtes Firmenareal erwerben. Das seit mehr als achtzehn Monaten stillgelegte Hammerschmiedewerk steht auf einer 11 000 Quadratmeter grossen Parzelle am Ufer der Aare und soll demnächst in ein attraktives und vielfältiges Quartier mit neuen Wohn- und Geschäftsbauten transformiert werden. Die bis 2019 voll vermieteten Bestandesliegenschaften mit teilweise denkmalgeschützten Gebäuden werden in den Planungsprozess integriert und die zukünftige Lebendigkeit des Ortes mit prägen. Der in Worblaufen realisierte Share Deal zeigt beispielhaft auf, wie individuelle Devestitionslösungen umgesetzt werden können. Halter AG, Entwicklungen > Seite 142

In schwindelnder Höhe Am 29. November 2015 stimmten die Ostermundiger der neuen Überbauungsordnung auf dem Bärenareal zu. Ganze 100 Meter hoch soll der neue Wohnturm des Zentrums Bären dereinst werden. Im letzten Herbst war die Bevölkerung eingeladen, auf der Höhe des zukünftigen Panorama­ restaurants im 10. Stock die Aus­sicht über die umliegenden Quartiere zu geniessen. Das ordentliche Bau­bewilligungsverfahren wird nun eingeleitet. Mit dem Bau soll im kommenden Jahr begonnen werden. www.zentrumbären.ch Halter AG, Entwicklungen > Seite 142

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Das Projekt Cosmos, zwei Wohn- und Geschäftshäuser, liegt an einem städtebaulich wichtigen Ort in BernBümpliz: Nördlich steht das Tscharnergut aus den 1950er-Jahren, im Süden das zwanzig Jahre später erbaute Fellergut. Mit der Ausrichtung auf ein jüngeres Publikum setzen die Gebäude einen neuen Akzent im Quartier. Der Berner Stadtpräsident Alexander Tschäppät wurde bei der Grundstein­ legung persönlich aktiv.


Mit der Adora wäscht man gerne. V-ZUG erleichtert Ihnen die Wäschepflege mit einfachen und individuellen Lösungen. Die Adora SLQ WP wäscht flüsterleise und als Erste mit ökologischer Wärmepumpentechnologie und der Weltneuheit Dampfglätten, die Bügeln meistens überflüssig macht. So macht die Wäschepflege Freude: vzug.com

Schweizer Perfektion für zuhause


Ein Tal im Aufbruch

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In welcher Stadt weiden Kühe neben der Autobahn, steht eine Kehrichtverbrennungsanlage im Naturschutzgebiet, wachsen moderne Stadtquartiere das Bahngleis entlang aus dem Boden? Die Limmatstadt – von Baden bis Zürich – ist eine Region der kurzen Wege und grossen Kontraste. Ihre Vielfalt lässt sich gut auf zwei Rädern erleben. Im letzten Jahr folgten 300 Gäste der Einladung der Limmatstadt AG zum ersten Velotag mit geführten Touren durch die Region. Der Event findet am 5. Juni 2016 in der Umwelt Arena Spreitenbach zum zweiten Mal statt.

www.limmatstadt.ch

Sturmspitze

«Zäme simer starch», lautet das Motto des FC Ostermundigen. Seit 1995 aktiv und an vielen Fronten engagiert, soll der traditionsreiche Verein in diesem Jahr ein erweitertes Präsidium erhalten – samt neu definierter Verantwortlichkeiten. Ende März 2016 wurde Sandra Wetzel, Leiterin Kommunikation der Halter AG, vom Vorstand in das Gremium gewählt. Auch wenn die Hauptversammlung ihre Wahl im August 2016 noch bestätigen muss, steht schon jetzt viel Arbeit an: die strategische Ausrichtung des Vereins, Repräsentation und Kommunikation gegen innen und aussen, Betreuung und Neuakquise von Sponsoren, Donatoren, Supportern. www.fcostermundigen.ch Halter AG > Seite 139

Etappenziel Zürich-West Drei laufsportbegeisterte Freunde entwickelten 2010 einen revolutionären Running-Schuh. Heute ist On in 25 Ländern erhältlich und gewinnt weltweit Designpreise. Ihren europäischen Hauptsitz legte die junge Firma nun in den Hard Turm Park. www.on-running.com www.hardturmpark.ch Halter AG > Seite 139


«Gemeinsam Mehrwert schaffen.» BDO AG

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Digitale Welten

www.hslu.ch Halter AG, Immobilien > Seite 154

Reinheitsgebot

Seit 2011 ist die Brauerei Hardwald auf dem Zwicky-Areal in Wallisellen ansässig. Ihr erfahrener Braumeister komponiert zwei Biersorten: ein naturtrübes, helles Bier nach Pilsener Art und ein Münchner Dunkel. 2018 wird der Betrieb ein neues Domizil im Zwicky-Zentrum beziehen und seine Gäste in einem Biergarten an der Glatt empfangen. Auch Halter hat sich an der Brauerei Hardwald AG beteiligt, um deren Bestehen langfristig zu sichern.

www.brauerei-hardwald.ch Halter AG, Entwicklungen > Seite 142

Über den Dächern der Stadt Einmal mehr hatten die Architekten des Limmat Tower in Dietikon eine gute Idee. Sie bieten Interessierten die Möglichkeit, das neue Landmark des Limmattals live zu erleben. Für 250 Franken bei zwei Nächten Mindestaufenthalt kann jeder, der möchte, eine von ihnen eingerichtete 3,5-Zimmer-Wohnung auf der 23. Etage für maximal vier Personen mieten. Dafür betreibt das Büro huggenbergerfries eine eigene Website, auf der direkt gebucht werden kann. Im Preis inklusive: die urbane Atmosphäre des neuen Quartiers Limmatfeld, in dem das Hochhaus steht. www.limmattower23five.com www.limmat-tower.ch Halter AG, Immobilien > Seite 154

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Unser Leben verändert sich. Die fortschreitende Digitalisierung hat alle Bereiche des Alltags erfasst und führt zu einem veränderten Nutzerverhalten. Spezialisten in der Vermarktung und Bewirtschaftung von Liegenschaften suchen darum nach neuen Wegen. Ihr Vorgehen hat die Hochschule Luzern nun im Rahmen des breit angelegten «Digitalisierungsbarometers» untersucht. Die Frage war: Wie integrieren die verschiedenen Akteure der Immobilienwirtschaft die digitalen Möglichkeiten in ihre Strategien und Geschäftsprozesse? Als Platinsponsor ist Halter mit einer Fallstudie zur digitalen Vermarktung des Limmat Tower in Dietikon sowie der Förrlibuck Terrassen in Zürich-West vertreten.


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Farbe bekennen

www.halter.ch Halter AG > Seite 139

Zu Hause in Gstaad

Unzählige Male reiste Christine Marie Halter-Oppelt, Redaktionsleiterin von «Komplex», für ihr neuestes Buch ins Berner Oberland. Zusammen mit dem Fotografen-Duo Reto Guntli und Agi Simoes entdeckte sie die schönsten Häuser und Wohnungen in und um Gstaad. Es entstanden stimmungsvolle Fotoreportagen und Geschichten, die nicht nur die Interieurs, sondern auch die Personen, die sie bewohnen, auf einfühlsame Weise porträtieren.

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Schöner wohnen Hier erlebt man Zürich-Affoltern von seiner besten Seite. An der nördlichen Flanke des Käferbergs, von der Stadt abgewandt und doch verkehrstechnisch optimal angebunden, entsteht ein Quartier mit freistehenden Ein- und Mehrfamilienhäusern. Gleich nebenan liegt eine Kolonie idyllischer Schrebergärten, zum Waldrand sind es zu Fuss nur ein paar Minuten. Für diesen Ort entwarfen BDE Architekten drei Wohnhäuser mit 20 Miet- und 8 Eigentumswohnungen. Schon vor Bezugstermin im Herbst 2016 sind bis auf eine Einheit alle verkauft oder vermietet. www.glaubtenstrasse.ch Halter AG, Immobilien > Seite 154

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Mit der Entwicklung der Halter AG vom Baumeister zum modernen Immobiliendienstleister unterlag auch ihr Auftritt einem Wandel. Das Logo erhielt sein prägnantes Erscheinungsbild in den 1970er-Jahren, als Jost Halter, der Vater des heutigen Eigentümers, einen Neuentwurf in Auftrag gab. Die lang gezogenen, verbundenen Kleinbuchstaben einer modernen Grotesk-Schrift trugen fortan kräftiges Petrol. Nach einem Redesign wurden die Lettern voneinander getrennt und in unterschiedlichen Farben eingesetzt. Nun geht Halter zum Ursprung zurück: In Zukunft gibt es nur noch Anthrazit und Petrol als Unternehmensfarben – zu sehen auf den Innenseiten der Klappen des diesjährigen «Komplex».


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Die Zukunft hat begonnen

Die Transformation von Häusern zu digitalen Gebäuden ist in aller Munde. In der Immobilienwelt hat man die Dringlichkeit des Themas erkannt und macht erste Schritte bei der Realisierung und Umsetzung von Projekten. Eine Entwicklung, die Immobilienspezialist Peter Staub zum Anlass nahm, den Digital Real Estate Summit ins Leben zu rufen. Am 1. Mai 2016 wurde er zum zweiten Mal im Campussaal der FHNW in Windisch ausgetragen. Teil des Programms waren Referate von Exponenten der Branche, darunter Balz Halter, Verwaltungsratspräsident der Halter AG und Mitinhaber des Technologieunternehmens digitalSTROM. Er sprach über smarte Infrastrukturen in Gebäuden, zukünftige Applikationen und Cloud Services. www.digitalrealestate.ch www.digitalstrom.com

Zurück in die Vergangenheit

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Für die Musterwohnung im Wohnund Geschäftshaus an der Zürcher Pfingstweidstrasse 106 / 108 gingen die Vermarkter von Halter Immobilien neue Wege. Zugeschnitten auf die angepeilte Mieterschaft, wurde eine Duplex-Wohnung mit Vintage-Möbeln von Bogen 33 ausgestattet. Das Einrichtungsgeschäft nahe der Hardbrücke ist eine Fundgrube für Designerstücke mit Patina. Auch die Wohnungen fanden schnell ihre Liebhaber.

Des Königs neue Kleider Jedes Jahr prämiert der Prixforix die überzeugendste Fassadengestaltung der Schweiz. Unter den 26 Teilnehmern wurde 2015 der dritte Platz an die Metallfassade des Hochhauses im Hard Turm Park Zürich vergeben. Gelobt wurde ihre «hohe Plastizität». www.bogen33.ch www.hardturmpark.ch Halter AG > Seite 139

www.fassadenaward.ch www.hardturmpark.ch Halter AG > Seite 139


Stolzer Turm

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Text: Christine Marie Halter-Oppelt Fotos: Ariel Huber

Der Limmat Tower ist das weithin sichtbare Landmark des Limmatfelds. Auch wenn die Dietiker Quartier­ entwicklung damit noch nicht abge­ schlossen ist, stellt das Gebäude doch einen symbolischen Schlussstein dar. Über zehn Jahre wurde hier geplant, gebaut und seit der ersten Fertig­ stellung auch gelebt. So wuchs eine Stadt in der Stadt, deren Erscheinung schon jetzt vergessen lässt, dass auf demselben Grund einmal ein Stück Schweizer Industriegeschichte ge­ schrieben wurde. Das aus einem Architekturwettbewerb hervorgegan­ gene Hochhaus von huggenberger­fries schlägt ein neues Kapitel auf. Es thematisiert in seiner Gestalt und mit vielen baulichen Details die Form des Fünfecks und schliesst auf sub­­tile Art und Weise an die Tradition städtischer Renommierbauten an. www.hbf.ch www.limmat-tower.ch Halter AG, Immobilien > Seite 154


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 Ariel Huber wurde 1971 in Bern geboren. Nach seinem Architekturstudium an der ETH Zürich und der ETSA Barcelona arbeitete er ab 1993 bei W. & K . Steib Architekten, Basel. Während seiner zweijährigen Anstellung im Studio von Daniel Libeskind in Berlin entdeckte er die Fotografie. Seit 2001 arbeitet Huber als freier Architekturfotograf in Zürich. 2009 siedelte er nach Lausanne über.

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Architekturreportage Limmat Tower 1 Das Hochhaus wurde nach zweijähriger Bauzeit Ende 2015 fertiggestellt. Im Südosten verläuft die Überlandstrasse. 2 Das Sockelgeschoss ist in Naturstein realisiert. Die Heimstrasse führt zum Quartiermittelpunkt, dem Rapidplatz. 3 Die Arkaden liegen zu zwei Seiten des Gebäudes. Ihre fünfeckigen Säulen widerspiegeln den Grundriss, Hängeleuchten erinnern an Laternen. 4 Eloxierte Aluminiumsandwichplatten geben der hinterlüfteten Fassade Charakter. Im 10. und 15. Geschoss bilden Gebäuderücksprünge Terrassen. 5 Der Eingangsbereich ist mit Terrazzo ausgelegt. Die Wände tragen offenporigen Travertin, über den Briefkästen befinden sich hinterleuchtete Onyxplatten. 6 Die Wohnungen verfügen über Faltglasschiebewände und Loggien. Ihr Boden ist mit Sibirischer Lärche ausgelegt. 7 Der Limmat Tower gehört zur Überbauung Limmathof. Die Nebengebäude stam­ men von den Architekten Max Dudler (links) und Harry Gugger Studio (rechts).


30 Arch ite ktu r An der FÜrrlibuckstrasse bleibt der Bau kompakt. Ein Gebäudeknick und Terrassen auf den oberen Geschossen weisen auf seine parkseitige Gestalt hin.


Text: Sabine von Fischer Fotos: Gaston Wicky

Innerstädtische Dichte und Landschaft müssen keine Gegensätze sein. Dies zeigt der Wohnbau Förrlibuck Terrassen in Zürich-West auf eindrückliche Weise. Schon heute, kurz nach der Fertigstellung und noch bevor die Fassaden begrünt sind, verbindet sich seine gebirgsartige Formation mit dem Park. Bei einer optimalen Ausnutzung des Grundstücks schufen die Architekten eine Gebäudefigur, die zu allen Seiten zwischen den heterogenen und massstäblich unterschiedlichen Bauten des Quartiers vermittelt.

Förrlibuck Terrassen heisst die Gebäudeformation an der Förrlibuckstrasse 189 und 191 im neuen Quartier am Hard Turm Park. Dass die beiden Wörter auseinander geschrieben sind, erzählt bereits für sich eine Geschichte von Gegensätzen, die sich miteinander verbinden: «Förrli» steht für die Föhren, die hier einst standen, «Buck» für einen bewachsenen, buckelartigen Hügel oder eine Erhöhung. «Terrassen» war eines der schlagenden Verkaufsargumente, dank dem die 49 Eigentumswohnungen bereits vor Baubeginn im Jahr 2014 innerhalb weniger Monate vergeben waren. Förrlibuck und Terrassen zusammengenommen schliesst an die verbreitete Auffassung an, dass die Differenz zwischen Kultur und Natur, Stadt und Landschaft weicht. Das gegenwärtige Zeitalter wird von Natur- wie Geisteswissenschaftlern gerne als Anthropozän bezeichnet und löst die Zwischeneiszeit des Holozän ab: Es ist die Epoche, in welcher der Mensch zum geologischen Faktor geworden ist und alle Landschaft, menschengemacht oder vom Menschen verändert, Kulturlandschaft ist. Präsenz und Vermittlung

Seit der Linthgletscher das Limmattal ausschürfte, wurde die Landschaft hier mehrmals dramatisch transformiert: Der Industrialisierung im späten 19. Jahrhundert folgte der Niedergang der Industrie in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts, in dessen Folge sich Zürich-West zu einem städtischen Zentrum entwickelte. Manche reden vom polyzentrischen Zürich, andere glauben, dass sich die Innenstadt bald bis zu den Bahnhöfen Hardbrücke und Altstetten ausweitet. Fakt ist, dass Zürich-West als Resultat dieser Entwicklungen extrem heterogen ist. Es ist ein grosser Verdienst dieses neusten Wohnbaus, dass er zwischen den sehr unterschiedlichen Massstäben der Hochhaus- und Flachbaumonolithen und den geradezu miniaturhaft wirkenden Reihenhäusern des Quartiers vermittelt. Die von Halter Entwicklungen unter dem Namen Hard Turm Park realisierte Gebäudegruppe formt ein Band zwischen der befahrenen Pfingstweidstrasse und dem neu angelegten Förrlibuckpark, der als Fussgängerverbindung und grüne Achse des neuen Quartiers angelegt wurde. Vom Baufeld A2 mit dem 25hours-Hotel («Komplex», 2013, S. 26–33) fällt der Blick durch den Park nun auf die kubisch-bewegte Fassade der Förrlibuck Terrassen. Dass diese wie eine Erweiterung des Parks

31 Arch ite ktu r

Gletscher und Gebirge


32 Arch ite ktu r Grosse Terrassen formen die kubisch-bewegte, parkseitige Fassade der Wohnüberbauung Förrlibuck Terrassen am Hard Turm Park in Zürich-West.


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Schnitt: Der siebengeschossige Bau wird von Rücksprüngen moduliert.

wirkt, ist kein Zufall, sondern das Resultat seiner architektonischen Konzeption: Die Planergemeinschaft der Bauart Architekten mit Büros in Bern, Zürich und Neuenburg und Urbanoffice Architects aus Amsterdam, deren erfolgreiche Zusammenarbeit mit dem «Zentrum Europaplatz – Haus der Religionen» in Bern begann («Komplex», 2015, S. 30–47), wünscht sich hier in Zukunft eine Fassade, die an hängende Gärten erinnert. Über den massiven Balkonbrüstungen warten filigrane Gestänge auf den Frühling und eine Bepflanzung, welche ins Innere der Wohnungen wie auch in Richtung des Parks Elemente aus der Natur mit dem grossen Wohnbau verschränkt.

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Über alle Erwartungen verdichtet

Attikageschoss: Grosszügige Terrassen fassen das Gebäude ein.

1. Obergeschoss: Einige Wohnungen reichen von der Strassen- zur Parkseite.

Situationsplan: Das Volumen legt sich in ein trapezförmiges Grundstück.

Die Idee vom Gebirge aus übereinanderverschobenen Geschosswohnungen verschiedenster Grösse entstand ab 2012 aus dem Vorhaben, auf einem trapezförmigen Grundstück einen Wohnbau zu realisieren. Das bestehende Einfamilienhaus sollte zugunsten der allseits geforderten inneren Verdichtung der Stadt Zürich durch 30 bis 35 Wohnungen ersetzt werden. Noch niemand ahnte, dass hier dereinst eine Gebäudeformation mit 49 Einheiten zwischen 60 und 156 Quadratmetern und 2,5 bis 5,5 Zimmern in die Höhe ragen würde. Die optimierte Ausnutzung von 270 Prozent – gegenüber dem bisherigen Einfamilienhaus auf dem Grundstück beinahe das Siebenfache – merkt man dem aus Beton gegossenen Hausgebirge nicht wirklich an. Vielmehr wendet sich der in Grau- und Bronzetönen gehaltene neue Wohnbau im Westen dreigeschossig an die gleich hohen Reihenhäuser von Anfang des letzten Jahrhunderts, auf der Nordseite und im Osten sechs- und siebengeschossig zur Strassenfront der fast gleichzeitig entstandenen Nachbarbauten und zu einem Parkhaus, welches als einer der letzten Zeugen daran erinnert, dass Zürich-West vor nicht allzu langer Zeit ein industrielles Aussenquartier war. Der Knick in der Fassade bricht und moduliert die Länge und betont den neuen, kleinen städtischen Platz an der Förrlibuckstrasse. Die Geschosszahl ergibt sich aus fünf Regelgeschossen, einem Erdgeschoss nach der zur Planungszeit üblichen Regelung des sogenannten Zürcher Untergeschosses und einem Attikageschoss. Die Farben wirken zugleich künstlich und natürlich: Je nach Lichteinfall schimmern die


einbrennlackierten Schiebeläden in Bronze oder warmem Graubraun und legen elegante, dunkle Bänder über den hellgrauen Besenstrichputz der Fassadenflächen. Die erst auf den zweiten Blick wahrgenommenen, hellgrün gestrichenen Balkonuntersichten überraschen und leuchten, auch wenn die Sonne einmal nicht scheint.

www.bauart.ch, www.urbanoffice.eu www.halter.ch Halter AG > Seite 139

Blick aus einer der Wohnungen auf die Gebäude des Hard Turm Parks

Mit den Pflanzkästen auf den Terrassen soll die Fassade begrünt werden.

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Kommunikative Gesten

Mit dem Entwurfskonzept brachen die verantwortlichen Architekten Madir Shah von Urbanoffice und Stefan Graf von Bauart das geforderte Volumen südseitig so auf, dass aus der Fassade eine zweiseitig aufgefächerte Stufenlandschaft wurde. Die Wohnund Essräume erweitern sich in die Aussenräume der privaten Terrassen und Vorgärten, die mit maximalem Bezug zum Park und minimalen Einsichten durch die Nachbarn geplant sind. In den unteren Geschossen sind die Grundrisse dadurch bis zu 27 Meter tief und erlauben Wohnungen mit begehbaren Schränken und grosszügigen Badezimmern. Verschenkt wird allerdings nichts: Die beiden Treppenhäuser erschliessen je nach Geschoss bis zu fünf Wohnungen und weisen so eine rekordverdächtige Effizienz auf – die jedoch kaum spürbar ist. Vielmehr wirkt das Eichenholz der Türen, das sich in den Fussleisten und Handläufen über alle Geschosse fortsetzt, angenehm häuslich. Die kommunikative Geste, welche aussen über die Terrassen skulptural und selbstbewusst auf den Park einwirkt, findet im Inneren ohne grosses Aufheben ihr Pendant in einer selbstverständlichen Nachbarschaft. Die Wohnüberbauung Förrlibuck Terrassen schreibt mit ihrer Rolle als Vermittlerin zwischen auseinanderklaffenden Massstabsordnungen, ihrer raschen Vermarktung und ihren Nachbarschaften Erfolgsgeschichte. Seit Einzug gestaltete man im Haus wiederholt Abende, an denen die einzelnen Gänge des Menüs in einer anderen Wohnung serviert wurden. Die Neugier auf die vielen verschiedenen Grundrisslösungen mag den Anlass dazu gegeben haben. Im Sommer bietet sich eine Fortsetzung auf den grossen, in Form und Ausrichtung ebenfalls unterschiedlichen Terrassen an. Wenn diese dereinst begrünt sind, werden sich die Kulturlandschaften des Parks und der privaten Aussenräume zu jeder Jahreszeit auf neue Art verbinden.


Schillernde Erscheinung

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Text: Manuel Joss Fotos: Lisa Obertautsch, Theo Hotz Partner Architekten

Auf dem dritten Baufeld des Hard Turm Parks in Zürich-West haben Theo Hotz Partner Architekten ein sorgfältig gestaltetes, modern interpretiertes städtisches Hofhaus mit Büronutzung an der Pfingstweidstrasse und Wohnungen um den Innenhof und zum rückwärtigen, neuen Quartierpark geschaffen. Die Fassade aus lasierten Keramikplatten setzt einen dezenten, farbigen Akzent. Unbestrittener Höhepunkt ist der Pool auf dem Dach.

Nach dem Hofhaus von ADP Architekten und dem Hochhaus von Gmür & Gschwentener Architekten beim Eisenbahnviadukt ist dies das dritte fertiggestellte Bauprojekt im neuen Stadtgeviert Hard Turm Park, das auf der Grundlage der kooperativen Planung und eines städtebaulichen Leitbildes von ADP Architekten und Vetsch Nipkow Landschaftsarchitekten entsteht («Komplex», 2013, S. 26–33, und «Komplex», 2014, S. 20–27). Obwohl hier noch bis vor wenigen Jahren die GC-Profis trainierten, handelt es sich nicht um ein Bauvorhaben auf der grünen Wiese, sondern um eine anspruchsvolle Gestaltung in einem heterogenen städtischen Umfeld, was eine entsprechend sorgfältige Planung erforderte. Denn die Pfingstweidstrasse ist hier ein fünfspuriger Autobahnzubringer und mit dem neuen Tramtrassee und Trottoir bis zu 50 Meter breit. Gegenüber steht das eher verschlossene Verteilzentrum der Migros, und rückwärtig an der Förrlibuckstrasse liegt eine Zeile historischer Arbeiterhäuser, die erhalten werden müssen. Für Theo Hotz Partner Architekten war schon während der Wettbewerbsphase für die Ausgestaltung des Hofhauses klar, dass an dieser Lage etwas Besonderes geboten werden müsste, damit die im mittleren Preissegment vorgesehenen Mietwohnungen auch längerfristig für die angepeilte urbane, junge und sportaffine Mieterschaft attraktiv sind. «Der Pool auf dem Dach, die Keramikfassade und die Gestaltung des Innenhofs mit dem mäandrierenden Bodenmuster und den bepflanzten Rondellen sind inspiriert von der modernen Architektur Südamerikas», erklärt der für das Projekt verantwortliche Partner Peter Berger. «Sie wurden auch gleich von der Entwicklerin Halter AG und der künftigen Eigentümerin Helvetia Lebensversicherungen mitgetragen.» Schon Le Corbusier hatte auf der Unité d’Habitation in Marseille ein Schwimmbecken gebaut und überhaupt die Nutzung des Daches als begehbaren Aussenraum propagiert. Je grösser ein Haus ist, desto einfacher sind solche gemeinschaftliche Vorhaben wie der Pool, können doch die Erstellungs- und Betriebskosten auf eine grosse Anzahl Wohnungen, in diesem Fall auf 96, verteilt werden. «Die Mietbelastung durch den Pool dürfte bei diesem Haus pro Wohnung einen tiefen zweistelligen Frankenbetrag pro Monat ausmachen», schätzt Peter Berger. Denn für die Statik des Gebäudes stellt ein gefüllter Pool auf dem Dach trotz


37 Arch ite ktu r Der Pool bildet den Hรถhepunkt des Hauses und wird mit Solarpanels beheizt. Eine Garderobe mit Dusche befindet sich gleich nebenan.


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Die Erscheinung der Keramikfassade mit Bandfenstern wechselt je nach Lichteinfall. Die Arkadenleuchten sind eine Eigenentwicklung der Architekten.

seines beträchtlichen Gewichts keine spezielle Herausforderung dar. Einzig der vorgeschriebene behindertengerechte Zugang zum Wasser bereitete den Architekten zuerst Kopfzerbrechen. Neben dem Becken wird üblicherweise ein Kran installiert, was aus ästhetischen Gründen hier nicht infrage kam. Die Lösung befindet sich nun im Boden: Der Pool ist etwas angehoben und über einige Stufen erreichbar, ein Teil der Stufen kann weggeschoben werden, sodass Rollstuhlfahrer direkt an die Poolkante und ins Wasser gelangen. Damit niemand in Badelatschen und nass durchs Treppenhaus zu seiner Wohnung zurücklaufen muss, befindet sich neben dem Pool ein Garderobenraum mit Dusche. Weiter wurden Solarpanels auf dem Dach installiert, welche den Pool beheizen und die Nutzungsdauer über die Sommermonate hinaus verlängern. Und wenn dann nicht mehr gebadet werden kann, ist hier einfach eine für alle zugängliche Dachterrasse.

vergleichbare Bauaufgaben wie die Wohnüberbauung Kappeli an der Baslerstrasse im Nachbarquartier. Mit den glasierten Keramikplatten geht das Büro hier nun einen Schritt weiter und setzt ein zusätzliches Material in den Vordergrund. Vor allem um dem Gebäude eine gewisse Wertigkeit zu verleihen, war diese Lösung schon in der Wettbewerbsstufe angedacht worden. «Die Feinabstimmung während der Ausführungsplanung nahm viel Zeit in Anspruch», erinnert sich Berger. Das Material ist wohl im Ursprungsland Portugal und seinen ehemaligen Kolonien in Südamerika weit verbreitet, Dimension und Farbigkeit der Platten mussten aber in einem langen Prozess zusammen mit dem deutschen Hersteller auf Zürcher Lichtverhältnisse abgestimmt werden, um bei der Betrachtung von fern und nah zu überzeugen. Der Aufwand hat sich gelohnt, denn mit der Stimmung am Himmel ändert sich stets auch der Farbschimmer des Hauses – sehr viel stärker, als das bei einer Putzfassade der Fall wäre. Gleichzeitig erscheint die hybride BlockstrukHochwertige Fassade tur aus jedem Betrachtungswinkel als eine Einheit. Stahl, Glas, Aluminium und Sichtbeton gehören Doch nicht nur das Keramikgewand ist ein von jeher zur unverkennbaren Handschrift des Ar- wichtiges Element für die Fassadengestaltung, auch chitekturbüros von Theo Hotz und prägen auch Gussglaselemente sind tragend. Einen einzigen


Fenstertyp für ein Gebäude mit Mischnutzung zu finden, ist schwierig, denn ein gutes Wohnungsfenster muss noch lange kein gutes Bürofenster sein und umgekehrt. Entlang der viel befahrenen Pfingstweidstrasse unterstreichen die Bandfenster der Bürogeschosse die Grosszügigkeit und Weite dieses umtriebigen, neu gestalteten Stadtboulevards und lassen in den Räumen dahinter eine sehr flexible Möblierung zu. Auf den übrigen Gebäudeseiten verlangt die Wohnnutzung präzis gesetzte Fenster, um das gewünschte Verhältnis von Privatheit und Offenheit zu regeln, was unweigerlich zu einer Lochfassade führt. Hier kommen nun stehende Gussglaselemente ins Spiel. Zwischen Fenstern und Loggien eingesetzt, führen sie optisch die Fensterbänder weiter, kaschieren gleichzeitig die kleineren Nassraumfenster und setzen den grosszügigen Auftritt des Gebäudes auch gegen den Quartierplatz fort. Das Herzstück des Hauses ist der sorgfältig gestaltete und geräumig wirkende Innenhof. Schon von Beginn an war er als wichtigste Begegnungszone für die Bewohner vorgesehen, denn hier befinden sich alle Hauszugänge, die mit grünlichen Natursteinplatten ausgekleidet sind. Bei der Gestaltung der Hoffläche wurde nicht nur an die Fussgänger, sondern auch an die Betrachter gedacht: Wer aus der Wohnung herunterschaut, sieht auf eine Komposition mit drei bepflanzten Sitzrondellen und einem zweifarbig mäandrierenden Asphaltmuster. Balkone und Loggien sind abwechselnd angeordnet, sodass sich für alle eine möglichst grosse Privatsphäre ergibt. Die Aluminiumbrüstungen bewahren durch ihre filigrane Erscheinung die Offenheit des Hofes und überladen ihn nicht. Besonders Hofecken können problematische Stellen sein, wenn zwischen den Wohnungen zu viele Einblicke entstehen. Hier sind die Ecksituationen so gelöst, dass jeweils eine Wohnung mit raumhohen Fenstern auch gleich um eine Ecke führt. Die Grundrisse der Regelwohnungen wurden in der Mehrheit nicht für klassische Familien zugeschnitten, was ein grosses Elternschlafzimmer und weitere kleinere Kinderschlafzimmer bedeutet hätte, sondern bieten gleiche Zimmergrössen und eignen sich somit auch gut für Wohngemeinschaften. Alle Wohnungen, mit Ausnahme der kleinen Business-Apartments, sind nach mindestens zwei

Die glasierten Keramikplatten sind in verschiedenen Grüntönen gehalten.

Sichtbeton, Stahlgeländer und Kunststein prägen die Treppenhäuser.

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Innenhof und Wohnungen


Seiten ausgerichtet: zu den verkehrsfreien Seitengassen, zum Innenhof und zum neuen Quartierplatz, der hier den Grünstreifen abschliesst. Die Mietpreise beweisen, dass auch nahe dem Zen­ trum von Zürich Neubauwohnungen im mittleren Preissegment möglich sind. Sie betragen für eine 2,5-Zimmer-Wohnung weniger als 2000 Franken pro Monat und für eine 4,5- Zimmer-Wohnung rund 3000 Franken. Die individuelleren Wohnungen in den obersten Etagen mit Dachgarten oder überhohen Räumen kosten etwa 4000 Franken im Monat und sprechen eine andere Mieterschaft an, was zu einer gewollten Durchmischung der Hausbewohner führt.

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Duplexwohnungen mit Lichthof

Der Lichthof in den Duplexwohnungen bietet Belüftung und Belichtung.

Eine Sonderstellung nehmen die Duplexwohnungen in der Gebäudekrone entlang der Pfingstweidstrasse ein. Hier wiederholt sich das Hofthema des Hauses, nur in einem sehr viel kleineren Massstab. Die Wohnungen haben in der Mitte einen zweigeschossigen verglasten Lichthof, der zugleich ein begehbarer Aussenraum ist und Schutz vor Einblicken und Wind bietet. Dieser Hof bringt vor allem die gesetzlich geforderte Lüftungsmöglichkeit für die gegen die Pfingstweidstrasse gerichteten Wohnräume. Denn trotz Komfortlüftung müssen auch diese die Möglichkeit einer natürlichen Belüftung haben, ohne dass die Lärmgrenze überschritten wird. Beim Nachbargebäude wird das durch aufwendige Kastenfenster in der Fassade gelöst, hier an der Pfingstweidstrasse 106 und 108 sind es eben die sich nach unten verjüngenden Lichtschächte. Wer in diesen obersten Wohnungen steht, geniesst die faszinierendste Aussicht im ganzen Gebäude über den Riegel des Migros-Verteilzentrums hinweg Richtung Üetliberg. In der Fassade bilden die doppelgeschossigen Fenster der Duplexwohnungen einen markanten Abschluss dieses dezent schillernden dritten Gebäudes der Quartierentwicklung Hard Turm Park. www.hardturmpark.ch Halter AG > Seite 139

Vom obersten Stock blickt man über das Migros-Gebäude zum Üetliberg.


7. Obergeschoss: Pool mit Sonnendeck, Dachterrassen, Duplexwohnungen

4. Obergeschoss: Büros gegen die Strasse, Wohnungen um den Innenhof

Theo Hotz Partner Architekten Das Büro Theo Hotz Partner Architekten ist im Jahr 2011 hervorgegangen aus dem 1948 von Theo Hotz gegründeten Büro, das in der Schweiz, aber auch im Ausland etliche preisgekrönte Meilensteine der Architektur umsetzen konnte. Dazu gehören das Paketverarbeitungszentrum Mülligen, die in Rekordzeit gebaute Messehalle Basel, ein Mehrfamilienhaus an der Bäckerstrasse in Zürich, das Einkaufszentrum Sihlcity, der Bahnhof Aarau und als Höhepunkt der kürzlich eingeweihte neue Hauptbahnhof Wien mit seinem markanten Rautendach über den Bahnsteigen. Ende 2015 übergab Theo Hotz das Büro an seine drei langjährigen Mitarbeiter Stefan Adler, Peter Berger und Robert Surbeck. Das derzeit wichtigste sich in Bearbeitung befindliche Projekt des Büros ist das Polizei- und Justizzentrum in Zürich, mit ungefähr 570 Millionen Franken eines der grösseren Hochbauvorhaben der Schweiz. www.theohotz.ch

Erdgeschoss: Vorne liegt der Boulevard, hinten der grüne Quartierpark.

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Schnitt: Die Tiefgarage ist über das Nachbargebäude erschlossen.


Stadt. Bau. Stein.

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Text: Dani Ménard Visualisierungen: Supervisual

Gerade auch seit der Annahme des Eidgenössischen Raumplanungsgesetzes im März 2013 gehört es zur vornehmen Aufgabe eines Projektentwicklers, sich mit den Themen der inneren Verdichtung auseinanderzusetzen. Auf dem Henz-Areal in Suhr wurde die vielversprechende Gelegenheit genutzt, mit einem Studienauftrag Architektur einen solchen Prozess zu initiieren. Das Siegerprojekt legt nun einen intelligenten und robusten Städtebau an.

Das Henz-Areal am Rand des Bahnhofsgebiets von Suhr liegt eingebettet in eine Region mit zunehmender Dynamik, in der zurzeit verschiedene Bauvorhaben in der Entwicklung oder Realisierung stecken. Einer der wichtigsten Standortvorteile ist die sehr gute Anbindung an das Netz des öffent­ lichen sowie des privaten Verkehrs. Aber auch seine Lage im Stadtkörper weist eine Reihe von Besonderheiten auf: zum einen was die tangential an­liegenden Verkehrsachsen von Bahn und Auto betrifft – besonders im Hinblick auf die daraus verursachten entwurfsbestimmenden Lärmgrenzwerte –, andererseits aber auch in morphologischer Hinsicht. Auf verschiedene Seiten hin verhalten sich die Nachbarschaften bezüglich ihrer Nutzung, Erschliessung, Körnung und Dichte, ihres Grünraums und Baujahrs sowie weiterer Kriterien sehr unterschiedlich. Eine Frage des Verfahrens

Das auf Einladung der Halter AG ausgeführte Studienauftragsverfahren hatte zum Ziel, Antworten und Lösungen für die angestrebte Transformation des bestehenden Industrie- und Gewerbekomplexes hin zu einem zeitgemässen, lebendigen und innovativen Stadtbaustein zu finden. Dabei war es eine vorrangige Aufgabe, die Frei-, Grün- und Strassenräume zu planen; nicht nur hinsichtlich einer Aufwertung der Beziehung zur Stadt und zum Bahnhof, sondern auch mit Blick auf die innere Arealstruktur. Zudem sollte das Verfahren ausloten, ob und wie die bestehende Shedhalle zu erhalten sei und was die dem Ort angemessene, arealverträg­ liche Dichte wäre. Gerade auch durch das gewählte Verfahren mit Zwischenbesprechung, den Einbezug von Stadt und Kanton sowie die gute Auswahl an kompetenten Planern konnten die gesteckten Ziele durch eine breite Palette an unterschiedlichen Lösungsvorschlägen und die entsprechend intensiv geführte Debatte innerhalb des Beurteilungsgremiums erreicht werden. Einmal mehr wurde augenscheinlich, dass sich ein solcher Aufwand für alle Beteiligten lohnt. Das Erfolgsrezept

Das Beurteilungsgremium hatte zu eruieren, was, genau auf den Punkt gebracht, dem Siegerprojekt zum Erfolg verhalf. Im Fall von Steinmann & Schmid Architekten waren es: a) die treffende Analyse und


präzise Lesart des Ortes, b) das profunde Verständnis der Aufgabenstellung, c) das clevere Grobkonzept, welches stringent aus a) und b) abgeleitet wurde, d) der sehr stabile, logische und gehaltvolle Städtebau, e) die folgerichtigen und konsequenten Schlüsse bezüglich Architektur und Typologie, f ) die gut abgestuften Ideen zum Freiraum und g) natürlich eine Reihe von weiteren sattelfesten Aussagen zur Adressierung, Struktur, Nutzung, Konstruktion, Materialisierung, Funktionalität, Mobilität und Wirtschaftlichkeit. Ein komplexes Puzzle

Was auf den ersten Blick einfach ausschauen mag, löst bei einer detaillierteren Betrachtung Respekt vor dem hohen Können der Planer aus. Bei Steinmann & Schmid beginnt dieser Kompetenzbeweis mit einer treffenden Analyse der Situation an der Schnittstelle zwischen urbanem Bahnhofsgebiet und ruhigem Wohnquartier. Diese Lesart führt die Architekten zu einer Unterteilung des Areals in mehrere Baufelder und einer Bebauung mit zwei Gebäudetypologien. Damit wird bereits ein intelligenter und robuster Städtebau angelegt. Nach dem Prinzip des Wegnehmens und Dazugebens

von Bauvolumen wird die Struktur des Areals sorgfältig ausgelotet und der Öffnung des Neubauprojekts zum bestehenden südlich gelegenen Wohnquartier einen angemessenen Wert zugebilligt. Im Nordosten des Baufelds bildet ein rund vierzig Meter hohes Gebäude die Schnittmenge zwischen den Quartierstrukturen. Die Typologie des Hochhauses setzt hier bewusst ein stadträumliches Zeichen. Das Hochhaus steht dabei präzise auf einem definierten, sich gegen zwei Seiten öffnenden Platz. Es bildet den Abschluss des Bahnhofraums, während sich dahinter zwei niedrigere Hoftypen mäandrierend zur ruhigeren Südseite öffnen. Die präzis-subtile Setzung des Turms im Schnittpunkt mehrerer Achsen und abgerückt von der Strasse verspricht eine interessante Komposition. Für die vier- bis sechsgeschossigen Wohnbauten wird die Typologie der offenen Höfe gewählt. Die zwei Hofbebauungen sind derart gesetzt und gestaffelt, dass sie unabhängig von der Dreiecksgeometrie des Areals eine homogene Bebauung formen. Ihre Höhenentwicklung akzentuiert dabei die westliche und südliche Ecke. Die unterschiedlichen Bauformen schaffen mit einer differenzierten Höhenstaffelung im Norden den Anschluss ans

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Das vierzig Meter hohe Hochhaus steht im Nordosten des Baufelds. Ein zentraler Platzraum verbindet sich mit dem bestehenden Rundbau.


44 Arch ite ktu r Die HĂśhenentwicklung der vier- bis sechsgeschossigen Wohnbauten akzentuiert die westliche und sĂźdliche Ecke.


Bahnhofquartier und im Süden einen massstäblich gut verträglichen Übergang. Das Freiraum- und Landschaftskonzept entwickelt sich aus den übergeordneten Prämissen des Ortes. Ein zentrales Bedürfnis ist die Anbindung des Areals an die Kernstadt. Beidseits der Gränicherstrasse werden grosszügige Fussgängerbereiche geschaffen, die eine räumlich offene, ungehinderte Erschliessung des Areals ermöglichen. Der neue zentrale Platzraum wird übergeordnet mit dem Umland des Rundbaus vis-à-vis verbunden.

Halter AG, Entwicklungen > Seite 142

Hochhaus und Wohnbauten belegen die Dreiecksgeometrie des Areals.

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Wechsel von Wohnen und Arbeiten

Der Henzplatz ist Mittelpunkt und Zentrum des neuen Stadtbausteins. Hier findet Leben und Austausch statt, die Gestaltung ist sowohl offen als auch reduziert und lässt dadurch vielfältige Nutzungen zu. Ateliers und Gewerberäume schaffen eine gewisse Öffentlichkeit und Attraktion. Der Bereich zwischen Gebäudekante und Strasse wird als durchgehende Nutzebene angeboten. Die beiden halbprivaten Wohnhöfe sind in unterschiedlichen Stimmungen und Farben gestaltet. Sie werden primär als ruhige Oasen und Jardins visuelles für die Wohnungen angelegt. Für intensivere Aktivitäten steht der grosszügige Aussenbereich entlang dem Zelgweg zur Verfügung. Der immer wieder von Enklaven der neuen Nutzung durchbrochene Asphalt, die Hofbilder und die heimischen Baumarten verbinden sich zu einem Aussenraum an der Schnittstelle zwischen der industriellen Vergangenheit und der vom Wohnen und Leben geprägten Zukunft des Ortes. Die sehr gute Durchwegung und Vernetzung mit dem Umfeld überzeugen. Zentral für das Funktionieren der gesamten Bebauung ist die Nutzung der Erdgeschosse. Im Hochhaus befindet sich ein Restaurant, die beiden seitlichen Flanken nehmen kleinteilige Gewerbeflächen und Ateliers auf. Diese orientieren sich mit einer überhohen Sequenz gegen den öffentlichen Raum, zum rückwärtigen, höher liegenden Hof sind private Raumzonen angeordnet. Die vorgeschlagene Bebauung etabliert einen neuen Ort in Suhr, einen Stadtbaustein mit eigener Stimmung und Charakteristik. Das Büro- und Wohnhochhaus markiert den weiträumigen Bezug und verortet so das neue Wohngebiet in Suhr.

Grosszügige Fussgängerbereiche ermöglichen eine offene Erschliessung.


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Der Schnitt zeigt die unterschiedliche Höhenentwicklung der Baukörper.

5. Geschoss: Die Wohnbauten sind vier bis sechs Stockwerke hoch.

In den Regelgeschossen wurden Wohnungen geplant.

Steinmann & Schmid Architekten Die beiden Gründungsmitglieder Peter Steinmann und Herbert Schmid sind über Umwege zur Architektur gekommen. Ihre ursprünglichen Interessen waren bei Maschinenbau und Chemie angesiedelt. Heute bilden sie, zusammen mit gut 20 interdisziplinär ausgebildeten Mitarbeitern, seit bald 25 Jahren ein eingespieltes Team mit viel professionellem Gespür und dem Blick fürs Wesentliche. Dabei sind ihre Ideen einerseits klar auf der Hand liegend, andererseits aber auch immer für eine Überraschung gut; stets der Zeitlosigkeit und Eleganz verpflichtet. Das Spektrum der realisierten Arbeiten umfasst viele Grössenordnungen und Flughöhen: vom Möbeldesign über Ausstellungsarchitektur zu Wohnbauten oder Objekten für den öffentlichen Verkehr bis hin zu Arealentwicklungen und Quartierplanungen. Dieses Spannungsfeld unterschiedlicher Massstäbe scheint ein sich gegenseitig zu befruchtender Quell ihrer Arbeit zu sein, die generell durch einen hohen funktional-ästhetischen Anspruch geprägt ist. Neben ihrer klaren und oft reduzierten Formensprache, die immer wieder überraschend durch Grandezza aufgebrochen wird, sind eine pragmatische Selbstverständlichkeit und die hohe Gebrauchstauglichkeit die Stärken ihrer Architektur. www.steinmann-schmid.ch

Erdgeschoss: Im Hochhaus gibt es ein Restaurant, Ateliers und Gewerbe.


Drei Baukörper nehmen die Geometrie des Areals auf.

Das Hochhaus mit den dahinterliegenden Wohnblöcken

Die Grossform zeigt sich hier als Hof- und Blockrandbebauung.

Studienauftrag Team 5 Architektur: Liechti Graf Zumsteg Architekten Der sympathische und prüfenswerte Ansatz, die Shedhalle stehen zu lassen, wurde von diesem Team exemplarisch und auf vielen Ebenen gekonnt aufgezeigt. Eine Reihe von Potenzialen, aber leider auch eine noch grössere Anzahl von kaum lösbaren Problemen machten schliesslich deutlich, wo die Limiten dieses Ansatzes liegen. Durch die gewählte Konzeption mit dem Bestandsbau entstand eine Vielzahl von Zwängen, denen das Hochhaus mit seinem Umraum in der Folge unterworfen war. Dies brach der Idee das Genick.

Studienauftrag Team 1 Architektur: Kim Strebel Architekten Zu einem ganz anderen Schluss, was der Ort städtebaulich zu leisten imstande sei, kam dieses Planerteam. Der gewählte Ansatz war in seiner Lesart und Logik ein flächiger und ohne relevante Höhenentwicklungen. Die als Hof- und Blockrandbebauung ausformulierte Grossform traut sich dabei für den Ort eine Novität zu, bleibt damit dem kontextuellen Stadtkörper aber auch etwas fremd. Bei diesem Ansatz besonders interessant war die Erkenntnis, dass hier in etwa die gleiche Dichte möglich wurde wie beim siegreichen Projekt.

www.lgz.ch

www.kimstrebel.ch

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Ein Hochhaus bildet den Abschluss der bestehenden Shedhalle.


Programmwechsel

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Text: Sabine von Fischer

Immer wieder überdauern Material und Struktur eines Baus die vorgesehene Nutzung, oder die gesellschaftlichen Bedürfnisse ändern sich. Gebäude aller Grössenordnungen werden neu programmiert: die Moschee in der Kirche, Büros im Lagerhaus, das Museum in der Maschinenhalle, die Hochschule in der Molkerei. Unvorhergesehene Programme stellen alteingesessene Denkmuster in Architektur und Städtebau auf den Kopf.

In der Architektur wird in jüngerer Zeit vermehrt über die Umnutzung von Gebäuden nachgedacht. Es bleibt dann die Frage, ob dies den Abriss bedeute oder ob eine andere, neue Nutzung in der bestehenden Gebäudehülle denkbar ist. Was geschieht mit Louis Sullivans berühmtem Entwurfsgrundsatz «form follows function», wenn eine neue Funktion in eine bereits existierende Form eingeschrieben wird? Die Planung des Zufalls?

Die Idee, dass ein Haus für ein bestimmtes Programm gebaut sei, ist ein in der Entwurfspraxis weit verbreiteter Grundsatz: In der Küche wird gekocht, im Schlafzimmer geschlafen, im Lagerhaus gelagert. Ganz besonders unter der Forderung nach einer im vielfältigen Sinn nachhaltigeren Stadtplanung braucht es Alternativen zu einem solchen Festschreiben der Nutzungen. Bauten länger, intensiver und dabei visionär und veränderbar zu nutzen, ist eine Herausforderung, die mehrerer Lösungsansätze bedarf: Der britische Architekturtheoretiker John Summerson rief schon in den 1950er-Jahren zu einem dynamischeren Architekturverständnis auf, als er mit dem Schlagwort «Performance» die verfahrenen Debatten um die Funktion (als Gebrauchstauglichkeit für den Alltag) und den Funktionalismus (als rigiden, bürokratischen Determinismus) neu aufmischen wollte («R. I. B. A. Journal», Nr. 5, S. 307–313). Der nach New York ausgewanderte Architekt Bernard Tschumi führte vor bald vierzig Jahren in den Manhattan Transcripts den Begriff «Event» und damit eine Programmierung des Unvorhergesehenen als entwerferische Strategie ein. Wie die folgenden Beispiele allerdings zeigen, spielt nicht nur das Schicksal oder der spontane Event, sondern oft auch die historisch gewachsene Bedeutung eines Baus eine Rolle, wenn er die ihm ursprünglich zugedachte Nutzung überdauern soll. Die Präsenz des Themas «Programmwechsel» oder eben Umnutzung geht auch einher mit einem Gesinnungswechsel gegenüber dem baulichen Bestand. Wiederverwendung und Recycling von Architektur bedeutet je länger, je mehr nicht nur, Häuser in ihre Einzelteile zu zerlegen, sondern sie prozessual zu verstehen und auch mehrfach in neue Lebenszyklen und Programme zu überführen. In manchen Fällen bedeutet dies eine sogenannte sanfte Sanierung im Sinn einer Wiederbelebung ohne tiefe Eingriffe. Im


Kontext städtischer Brennpunkte und grosser Bauvolumen aber sind Umnutzungen oft radikale Umdeutungen, ermöglicht durch ein dynamisches Verständnis für architektonische Prozesse und einen Spielraum für unvorhergesehene Ereignisse.

HAGIA SOPHIA, Istanbul Erbaut: 6. Jahrhundert Umgenutzt: 15. Jahrhundert und 20. Jahrhundert Als Kirche gebaut, als Moschee berühmt, heute ein Museum: Die Hagia Sophia mag das schillernste Beispiel einer veränderten Bestimmung sein. Die Kuppel mit ihren 32 Metern Spannweite auf nur vier Auflagern – eine bis heute in dieser Form unübertroffene Tragstruktur – hat eine derartige Ausstrahlung, dass Kirchenoberhäupter verschiedener Religionen und Epochen die Basilika ihr Eigen nennen wollten. Nicht nur die prominente Lage über dem Bosporus oder das spektakuläre Tragwerk, auch die bewegte Geschichte und kulturelle Bedeutung verleihen dem Gebäude eine unvergleichliche Strahlkraft. Foto: www.unisci24.com, Oliver Ebert

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Bautypus und Bausubstanz

Das Thema architektonischer Umnutzungen gelangte vor allem seit den 1970er-Jahren mit Energiekrise, Klimawandel und dem Aufkommen denkmalpflegerischer Überlegungen zur Präsenz im Architekturdiskurs. Wie der Soziologe Michael Guggenheim in seiner Analyse von Umnutzungen feststellt, wurden architektonische Programmwechsel vor 40 Jahren vor allem von fantasiebegabten Aussenseitern initiiert («Candide», Nr. 4, 2011, S. 9–36). Zu den Umnutzern des 21. Jahrhunderts gehören aber nicht mehr nur Individualisten, sondern auch anerkannte Institutionen und Investoren. Man muss sich vor Augen führen, dass die Ressource Bausubstanz erst seit wenigen Jahrzehnten genauso behutsam behandelt wird wie Wasser, Gas, Öl, Metalle oder Weideland. Die «Grenzen des Wachstums» war der deutsche Titel einer Studie, welche die vom Club of Rome beauftragte Gruppe von Systemwissenschaftlern des MIT 1972 vorstellte. Der Thinktank wurde spätestens 1973 mit der Ölpreiskrise weltberühmt. Was Wirtschaftsund Systemtheoretiker bis heute beschäftigt, hat offensichtlich auch Konsequenzen für die Bauwirtschaft: Statt Kahlschlagsanierungen erweisen sich Wiederbelebungen des Bestands in verschiedenster Hinsicht als nachhaltiger. Die ökologischen, ökonomischen, sozialen und kulturellen Aspekte von Umnutzungen müssen allerdings für den spezifischen Bau und Ort abgeklärt werden. Sie bleiben komplexe Fragestellungen, für deren Lösung wunderbare Beispiele, bisher aber keinerlei brauchbare Regelwerke geschaffen wurden. Zwar sind die Bauherrschaften institutionalisiert, die Umnutzungskonzepte aber sind individuell geblieben. Kein Katalog, so scheint es, vermag die Spannung zwischen der Funktion und der Form eines Gebäudekörpers oder zwischen dem architektonischen Stil und dem Leben in seinem Innern zu überbrücken – ganz besonders dann, wenn diese in unterschiedlichen Zeiten entstanden sind.


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Michigan Theater parking, Detroit Erbaut: 1926, Rapp & Rapp Umgenutzt: 1980er-Jahre Der Abriss des einst pompösen Michigan-Theaters mit seinen Stuck­decken und Kronleuchtern in bester Imitation der italienischen Renaissance wurde 1976 einzig aus dem Grund, die Nachbarbauten könnten instabil werden, gestoppt. Seither haben im Auditorium Pop­grössen wie David Bowie gespielt, der Kinofilm «8 Mile» wurde im Gebäude gedreht, aber vor allem werden hier Autos geparkt. Es ist eine Ironie des Schicksals, dass das Theater gerade an dem Ort von Detroit steht, wo Henry Ford angeblich einst in einer kleinen Werkstatt sein erstes Auto baute. In einer unvorhergesehenen Wendung tritt das Automobil hier heute wieder prominent in Erscheinung: inmitten der Kulisse des zerfallenden Glamours der einstigen Industriehauptstadt. Foto: Bob Jagendorf, Creative Commons

Brauerei warteck, Basel Erbaut: 1890–ca. 1933, verschiedene Architekten Umgenutzt: Areal, 1992–1996, Diener & Diener Architekten; Malzsilo, 2013–2014, baubüro in situ Ganz anders als heute war die Lage in den 1970er-Jahren, als die WarteckBrauerei sich auch mit dem ersten Schweizer Altbier nicht aus der ökonomischen Misere retten konnte und 1989 an Feldschlösschen verkaufen musste. Die Produktion wurde 1991 eingestellt. Der Antrag des Denkmalrats, die Gebäude unter Schutz zu stellen, scheiterte. Erst die Initiative des Basler Architekten Roger Diener zusammen mit der Warteck Invest AG, das Areal durch eine Wohn- und Büroüberbauung zu ergänzen, führte zu einem städtebaulich nachhaltigen und finanziell rentablen Konzept. Das heute in den Brauereiräumen angesiedelte permanente Provisorium ist vor allem durch die dort stattfindende «Liste» während der Art Basel bekannt. Foto: Denkmalpflege Schweiz


Foto: Margherita Spiluttini, Architekturzentrum Wien, Sammlung

Speicherstadt Hamburg, Hafencity Erbaut: 1885–1927, Franz Andreas Mayer und andere Umgenutzt: ab 2000 bis heute Der weltweit grösste Lagerhauskomplex mitten im Hamburger Hafen entstand unter der Bauherrschaft der Hamburger Freihafen-LagerhausGesellschaft. Er erstreckt sich über 26 Hektar, besteht aus 17 Gebäudekomplexen und wird von bis zu 12 Meter tiefen Holzpfählen getragen. Zusammen mit dem Kontorhausviertel und dem Chilehaus («Komplex», 2011, S. 35) wurde er im letzten Jahr zum Unesco-Welterbe erklärt. Die zwei ehemals monofunktionalen Gebiete im Stil der wilhelminischen Backsteingotik standen historisch in enger Verbindung. Bis heute sind hier hafennahe Nutzungen angesiedelt, die zunehmend mit neuen Büros, Gewerbe, einer Markthalle, Theater, Showrooms und Restaurants ergänzt werden. Foto: www.kulturbrause.de

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tate modern, London Erbaut: 1947 / 1963, Sir Giles G. Scott Umgenutzt: 1994–2000, Herzog de Meuron London bekam mit der Tate Modern nicht das erste, aber vielleicht das spektakulärste Museum in einer vormals industriell gewidmeten Struktur. Die Bankside Power Station, deren Entwerfer auch für die Battersea Power Station und die Waterloo Bridge verantwortlich zeichneten, wandelte sich von einer Kathedrale der Indus­trie zu einer der Kunst. Die Metapher verdankt die mit Backstein verkleidete Stahlstruktur vor allem dem 99 Meter hohen Turm, dessen Spitze respektvoll 15 Meter tiefer gehalten ist als jene der St Paul’s Cathedral. Auch hier, wie bei den Museen im Gare d’Orsay in Paris, im Hamburger Bahnhof in Berlin oder in einem einstigen Lagerhaus in Schaffhausen, kommen die grossen Spannweiten der Tragstruktur dem Ausstellungsprogramm entgegen.


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van nelle fabriek, Rotterdam Erbaut: 1925–1931, Jan und Michael Brinkman, Leendert C. van der Vlugt Umgenutzt: 2002 –2006, Wessel de Jonge und Claessens Erdmann Die Fabrikanlage mit ihren dynamischen Volumina, geschwungenen Fronten, gläsernen Fassaden und lichtdurchfluteten Hallen steht seit 1985 auf der nationalen Liste schützenswerter Bauten. Seit 2014 gehört sie auch zum Unesco-Weltkulturerbe. Auf den prägnanten diagonalen Förderbändern wurde Tee, Kaffee und Tabak aus Hollands Kolonien transportiert. Generationen von Architekten – Le Corbusier bis MDRDV – begeisterten sich für die elegante Funktionalität der Anlage und einige – darunter Brinkman und Van der Vlugts Nachfolgefirma Broekbakema – haben sich unterdessen als Büromieter hier niedergelassen. Daneben wird die industrielle Ikone aus der Nachkriegszeit auch als Eventlocation vermietet. Foto: www.vannellefabriek.com

Selexyz Dominicanen, Maastricht Erbaut: 13. Jahrhundert Umgenutzt: 2007, Merkx + Girod Mit einer der stimmungsvollsten Buchhandlungen Europas haben die holländischen Architekten Merkx + Girod eine 800 Jahre alte Dominikanerkirche in Maastricht umgenutzt. Nicht zum ersten Mal passte das Team dank subtiler Eingriffe einen monumentalen Bau an zeitgenössische Verhältnisse an. Vor der Buchhandlung waren in der Kathedrale unter anderem das Stadtarchiv, Automobilsalons und Sportwettkämpfe eingemietet. Diese jüngste Intervention nimmt die ursprüngliche Bedeutung der Kirche ernst. Im Chor haben die Architekten einen Coffeeshop mit Bistrotisch in Kreuzform untergebracht. Auf der gesamten Höhe des Kirchenschiffs entfalten in hohen Regalen und unter dem Schein des sakralen Lichts die Bücher ihre Aura. Foto: Roos Aldershoff


Foto: www.bosshard-farben.ch

TONI-Areal, Zürich Erbaut: 1977, A. E. Bosshard und H. Widmer Umgenutzt: 2005–2014, EM2N Architekten Eine vom Kanton Zürich 2005 in Auftrag gegebene Machbarkeitsstudie für das brachliegende Fabrikgebäude der Toni-Molkerei führte zum Entscheid, dass ein Abbruch des riesigen, für enorme Nutzlasten ausgelegten Volumens in Zürich-West nicht sinnvoll wäre. Vielmehr sei es als städtebauliches Wahrzeichen geradezu prädestiniert für eine öffentliche Nutzung. In der Folge wurden 547 Millionen Franken investiert, die Länge des Gebäudes nahm um den Faktor 3,5 zu und die Nutzfläche konnte verfünffacht werden. Platz genug für die Zürcher Hochschule der Künste, die nach sechsjähriger Bauzeit als Hauptmieterin einzog. Die Zwischenwände des ToniAreals sind alle demontierbar. Ob es wohl in Zukunft wieder einen Programmwechsel geben könnte? Foto: Regula Bearth, ZHdK

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TraumFabrik Hugi, Dulliken Erbaut: 1933, Robert Schild Umgenutzt: 2009–2013, Adrian Streich Architekten Die Schuhfabrik Hug am Fuss des Engelbergs galt als Vorbild für einen Fabrikbau nach den Regeln des «Neuen Bauens» in der Moderne. Mit ihrer markanten lindgrünen Farbe ist sie allen Bahnreisenden zwischen Aarau und Olten bekannt. 1978 wurde die Produktion eingestellt. Nach langem Warten und dem im Jahr 2009 begonnenen Umbau zu 45 Wohn- und 14 Gewerbehallen durch Adrian Streich Architekten ist der Bau mit dem Kosenamen «Hugi» zu neuem Ruhm gekommen. 2013 wurde das wiederbelebte Gemäuer mit dem Solothurner Heimatschutzpreis ausgezeichnet. Hier geht das im Wohnungsbau allgegenwärtig gewordene Versprechen des Lofts als offenen Raums mit hohen Geschossdecken und einem Hauch industrieller Vergangenheit noch in Erfüllung.


«Die Hälfte von Bern ist unverbaut.» 54 Stadte ntwicklu n g

Text: Denis Jeitziner Fotos: Rob Lewis

Alexander Tschäppät, Stadtpräsident von Bern, hat in den vergangenen zwölf Jahren so einiges aufgegleist. Im Interview schaut er zurück und vor allem vorwärts. Weil er überzeugt ist, dass in seiner Heimatstadt noch sehr viel Potenzial steckt. Gerade den Wohnungsbau gilt es laut Tschäppät zu entwickeln und auszubauen.


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Komplex: Was war im Jahr 2004 Ihre erste Amtshandlung als Stadtpräsident? Alexander Tschäppät: «Ich habe neue Bilder in meinem Büro aufgehängt – die eigenen.» Ist Ihre Karriere so verlaufen, wie Sie sich das vorgestellt haben? «Eine politische Karriere kann man nicht planen. Ich habe Glück gehabt, dass am Ende alles aufgegangen ist. Und vor allem, dass ich das machen konnte, was mir entspricht. Dafür bin ich dankbar.» Wer war Ihr wichtigster Begleiter? «Auf der einen Seite meine Partnerin. Sie hat mir den Rücken freigehalten und mich gestärkt. Aber auch mein heutiger Generalsekretär Peter Tschanz. Er steht seit zwölf Jahren an meiner Seite und kennt den Laden hier in- und auswendig.» Beschreiben Sie Bern in einem Satz. «Höchste Lebensqualität bei angenehmster Entschleunigung.» Was ist noch besonders an Bern? «Wir verfügen über viel Grünanteil und Wasser. Fünfzig Prozent der Fläche sind unverbaut. Bern bedeutet aber auch pure Urbanität und Lebensfreude. Wir haben eine Altstadt, die Weltkulturerbe ist, und können mit Stolz sagen, dass wir auch den anderen Quartieren stets Sorge getragen haben. In Bern gibt es wenige ausgeprägte Bausünden.» Wo liegt Ihr Lieblingsort? «Im Sommer ist es der Bundesplatz mit seinem wunderschönen Wasserspiel. Wenn ich die Kinder dort spielen sehe, schlägt mein Herz höher. Ausserdem geniesse ich die Ruhe und fantastische Natur im Schosshaldenwald, wo ich täglich mit meinen Hunden spazieren gehe.» Bern will und muss sich weiterentwickeln. Was ist aus städtebaulicher Sicht die grosse Herausforderung? «Wir müssen die Bevölkerung davon überzeugen, dass wir Wachstum brauchen. Immer mehr Gemeinden verweigern Einzonungen. Die meisten Leute wollen das Erreichte erhalten und am liebsten nicht mit anderen teilen. Aus diesem Grund müssen wir die Menschen wieder in die Städte holen. Dafür braucht es sehr viel Überzeugungskraft. Es ist nicht einfach, Mehrheiten für Neueinzonungen zu finden. Das kennen wir aus eigener Erfahrung.» Bern ist durch seine geografische Lage eingeschränkt. «Ja, es gibt klare Begrenzungen, wo gebaut werden kann und wo nicht. In der Altstadt haben

wir beispielsweise keinen Handlungsspielraum – alleine schon wegen der Zugehörigkeit zum Weltkulturerbe.» Wo sonst liegt denn das grösste Entwicklungspotenzial? «Wenn wir wachsen wollen, müssen wir einen Teil unserer Landreserven auflösen. Das ist aber heikel, weil die meisten Politiker das nicht wollen. Wir möchten versuchen, eine gute Mischung aus unbebauten und bebauten Flächen zu entwickeln. Das Wachstumspotenzial an den Rändern der Stadt im Osten und Westen ist vorhanden.» Wie gross ist die Gefahr einer Gentrifizierung, beispielsweise im Berner Lorraine-Quartier? «Klarer Fall – das gibt es auch bei uns. Die meisten Gegenden in Bern waren einst bescheidene Quartiere. Mit der Zeit wurden sie jedoch aufgewertet, und jetzt wollen plötzlich ganz viele Leute wieder in der Stadt leben. Sie drängen genau in diese Quartiere, wodurch der billige Wohnraum schwindet. So auch in der Lorraine. Der beste Schutz für den bestehenden Wohnraum ist die Schaffung von neuem Wohnraum.» Das Thema Bauen im Bestand hat in den letzten Jahren an Relevanz gewonnen. Wo liegen in Bern diesbezüglich Potenziale? «Wir sind eine alte Stadt. Die meisten Quartiere haben klare Strukturen und sind ausgewachsen. Dort gibt es wenig Veränderungsmöglichkeiten. Einzig ein paar ungenutzte Flächen wie die alte Kehrichtverbrennungsanlage, das WIFAG-Gelände oder Brachen im Gebiet Weyermannshaus-West und -Ost können noch entwickelt werden. Bern hat also kein unbegrenztes Wachstumspotenzial.» Und dennoch sind Landreserven vorhanden. «Ja. Und genau aus diesem Grund sehen wir die Einzonungen im Viererfeld, in Brünnen oder im Saali als unumgänglich an – besonders wenn man den Druck vom Wohnungsmarkt wegnehmen will.» Ziehen Sie Zwischennutzungen für mögliche Entwicklungen in Erwägung? «Zwischennutzungen sind nicht geeignet, um die Wohnungssituation langfristig zu entspannen. Hier sehe ich eher Potenzial für das Kulturleben, für die Kunst und allenfalls für experimentelles Wohnen. Andernorts wurden Zwischennutzungen bereits durchgeführt: im Zieglerspital mit der Asylantenunterkunft oder mit der Mischnutzung in der alten Feuerwehrkaserne. Das sind Nutzungen, die aus der Not entstanden sind; wir konnten auf bestehende


Ostermundigen hat ein Zufallsmehr von 200 Stimmen den Ausschlag gegeben. Ich glaube, dass in der Konsequenz sowohl Köniz als auch Ostermundigen noch Einbussen spüren werden. Rein wirtschaftlich haben beide Aussengemeinden nämlich grosses Wachstumspotenzial. Mit der Realisierung der Tramlinie hätten sie einen Quantensprung gemacht. In Zürich beispielsweise ist praktisch jede Gemeinde nach der Anbindung durch die S-Bahn wirtschaftlich explodiert.» Der Bahnhofplatz wurde mit einem Glasbaldachin aufgewertet. Wieso klappt es nicht mit der autofreien Zone? Oder könnte sich das in Zukunft noch ändern? «Ich bedauere, dass das Volk ‹Nein› zum autofreien Bahnhofplatz gesagt hat. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass es diese Verbindung verkehrstechnisch nicht braucht. Hier vergeben wir ein Riesenpotenzial – der ganze Bereich von Bollwerk bis Hirschengraben ist ein hochattraktives Gebiet. Wenn der Bahnhof das nächste Mal umgebaut wird, kommt das Thema automatisch wieder auf den Tisch. Die erhöhten Pendlerströme beweisen, dass dort ein massiver Ausbaubedarf besteht. Wir brauchen zum Beispiel beim Bubenbergplatz einen zweiten Hauptausgang.» Der Waisenhausplatz ist der hässlichste Platz Berns. Was muss passieren, dass er endlich aufgewertet wird? «Ich sehe das ein bisschen differenzierter. Wir brauchen den Waisenhausplatz als leeren Platz, als Ausweichort für Veranstaltungen und den Markt. Es ist eine Qualität, dass wir zentrumsnah über einen solch vielseitig einsetzbaren Platz verfügen. Aus meiner Sicht muss er überhaupt nicht aufwendig aufgewertet werden.» Der Bundesplatz ist eines Ihrer Vorzeigeprojekte. Welche architektonischen und bau­ lichen Hürden mussten Sie damals nehmen? «Das war wie bei so vielem eine reine Kopfsache. Die Leute denken immer, man kann etwas Bestehendes nicht verändern. Ich erinnere mich an die Diskussionen rund um die nicht mehr vorhandenen Parkplätze. Alle hatten Bedenken, dass die Menschen die Stadt künftig meiden würden. Das Gegenteil war der Fall: Dank den zahlreichen Aktivitäten wie dem Lichtspiel, der Eisbahn, dem Märit, den vielen kommerziellen Events und natürlich dem Wasserspiel wurde der Platz zu einer grossen Attraktion.»

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Infrastrukturen zurückgreifen. Bei einem ordentlichen Bauverfahren vergeht von der Planung bis zur Realisierung viel Zeit. Die Frage von Zwischennutzungen ist juristisch umstritten, wäre aber ideal, um Besetzungen zu verhindern.» Sie haben während Ihrer Amtszeit einiges in Gang gebracht. Wie wichtig war es beispielsweise, bei der Projektentwicklung des Einkaufszentrums Westside den Stararchitekten Daniel Libeskind mit einzubinden? «Jeder Stararchtitekt tut dem Renommee einer Stadt gut. Doch beim Westside war es viel wichtiger, dass die Migros damals die Blockade des Nichtbauens gelöst hat. Wir konnten den bestehenden Autobahntunnel verlängern und ein komplettes Quartier entwickeln. Das Westside hat der ganzen Gegend zu einem unglaublichen Schub verholfen. Plötzlich wurde hier – auch dank des unermüdlichen Einsatzes meines Vorgängers – wieder investiert. Das früher oft gescholtene Tscharnergut ist heute zu einem Vorzeigequartier geworden. Die Durchmischung der Leute stimmt.» Auch in Ausserholligen wurde nach Jahren des Stillstands endlich realisiert. «Der Europaplatz und das Haus der Religionen sind zu einem wahnsinnigen Magneten für das gesamte Quartier geworden. Hier hat sich gezeigt, dass Wohnen auch an schwierigen Orten nicht nur möglich ist, sondern auch sehr attraktiv sein kann. Daran hat man in Bern lange Zeit nicht geglaubt. Ausserholligen wird in zehn Jahren komplett anders aussehen. Zahlreiche Baurechte laufen aus, hier können noch sehr viele Flächen entwickelt werden.» Zurück zum Westside: Wenn man unter der Woche das Einkaufszentrum besucht, hat man nicht selten das Gefühl, fast allein zu sein. Wieso läuft es nicht wie erhofft? «Das täuscht. Im Westside hat es im Gegensatz zu anderen Orten sehr viel Platz. Wenn ich mich bei den Betreibern umhöre, stelle ich fest, dass sie zufrieden sind. Der Mix stimmt. Die Beizen sowie das Kino laufen hervorragend, und das Parking ist voll. Im Westside denkt man eher an eine Ausweitung statt an eine Redimensionierung.» Die Tramverbindung nach Westen ist eine Erfolgsgeschichte. Warum wurde der Vorschlag für die Verbindung von Köniz und Ostermun­ digen vom Volk abgelehnt? «In Bern ist die Initiative nicht gescheitert. Hier kennt man die Vorteile des Trams. In


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Sie waren auch beim Ausbau des Entwicklungsschwerpunkts Wankdorf federführend. Was ist dessen Erfolgsgeheimnis? «Es existieren zahlreiche kantonale Entwicklungsschwerpunkte, die es genauso lange gibt wie den ESP Wankdorf und die trotzdem nicht richtig zum Fliegen kommen. Der Standort liegt natürlich an sensationeller Lage und ist dadurch mit den öffentlichen Verkehrsmitteln optimal erschlossen. Die Ansiedlung von grösseren Betrieben wie CSL Behring, SBB oder Post hatten Leuchtturmwirkung. Dazu konnten viele Sportstätten erneuert werden, und ein Hotelkomplex entstand. Gerade schafft auch der Bund neue Arbeitsplätze. Ausserdem ist das Gebiet noch lange nicht fertig entwickelt. Das Kasernenareal wird mit Sicherheit umgenutzt, und auch bei der AMAG und im Wankdorffeld gibt es noch Verdichtungspotenzial.» Fehlt der Stadt nicht ein internationales Leuchtturmprojekt wie beispielsweise der Roche-Turm in Basel? Wie könnte es aussehen? «Mit dem Bundeshaus verfügen wir bereits über ein einzigartiges Objekt. In Bern gibt es nun mal keinen grösseren Industriezweig. Aber durch das Label Weltkulturerbe und unsere Altstadt haben wir einen eigenen Brand, mit dem wir wichtige Argumente auf unsere Seite holen.» Doch gerade in architektonischer Hinsicht fehlt es an Referenzobjekten. «Das stimmt – trotz dem Klee-Zentrum von Renzo Piano und Daniel Libeskinds Westside. Bern ist eben kein Museum, auch wenn es von den ewig gleichen Stänkerern als solches bezeichnet wird. Dabei gibt es zum Beispiel in der Altstadt klare Regeln, was man bauen kann und was nicht.» Noch eine Frage zur Architektur: Sehen Sie so etwas wie eine Berner Handschrift? «Aber sicher. Die Halensiedlung von Atelier 5, der Merzenacker von ARB Architekten, das Tscharnergut von Reinhard Partner, die Gewerbeschule von Hans Brechbühler oder die Arbeiten von Otto Salvisberg. Es gibt in Bern durchaus Architekten, die das Stadtbild nachhaltig geprägt haben. Ausserdem existieren zahlreiche wunderschöne Häuser, von denen kein Mensch mehr eine Ahnung hat, wer sie einst baute.» Wo steht Bern in städtebaulicher Hinsicht im Vergleich zu anderen Schweizer Städten wie Basel, Genf oder Zürich?

«Wir wollen und müssen uns nicht mit anderen Städten messen. Bern hat wie jede Metropole ihre Stärken und ihre Schwächen. Wir verfügen aber nicht über die Wirtschaftskraft von Zürich, die Internationalität von Genf oder die Industriemacht von Basel. Und trotzdem stehen wir erstens gut da, und zweitens sind wir in der Beliebtheitsskala weit oben. Generell halte ich aber nicht viel von Städtewettbewerben oder Ratings.» Bern verfügt über einige Hochhäuser im SaaliQuartier, in Bümpliz und in Bethlehem. Ist es denkbar, dass eines Tages noch weitere neue Hochhäuser gebaut werden? «Auf jeden Fall. Das Hochhauskonzept wurde mit der Regionalkonferenz verabschiedet. Doch Hochhäuser sind auch eine Modeerscheinung. Gerade kommen sie wieder. Ich persönlich empfinde Hochhäuser nur im Ausnahmefall als eine Attraktion oder Bereicherung. Ich bevorzuge kleinere, sechsbis achtstöckige Bauten. Sie vermitteln ein ganz anderes Wohngefühl.» Mit dem Turm des Zentrums Bären in Ostermundigen entsteht in den nächsten Jahren ein Vorzeigeobjekt, verbunden mit dem Thema Verdichtung. Wäre ein solches Projekt auch in Bern denkbar? «Ich gönne Ostermundigen diesen Bau und hoffe, sie können die Attraktivitätszunahme verkehrs­ mässig bewältigen. In Bern bauen wir weiter an unseren dichten und attraktiven Wohnquartieren. Hochhäuser sind grundsätzlich teuer, besonders auch im Unterhalt.» Im neuen kantonalen Richtplan ist eine Verdichtungsstrategie vorgesehen. Was heisst das für Bern und die ganze Region? «Dass man dort bauen soll, wo man nicht das Kulturland für Infrastrukturen braucht. Das gilt auch für die Gemeinden in der Agglomeration, die gut erschlossen sind. Genau darum wäre es so wichtig gewesen, dass wir eine neue Tramlinie von Köniz nach Ostermundigen bekommen hätten.» In welchen Gebieten ist das Verdichtungs­ potenzial am grössten? Wo ist Verdichtung wünschenswert und wo nicht? «Einerseits im Westen rund um Brünnen und im Gebiet Weyermannshaus. Ausserdem im Mittel- und Viererfeld sowie südlich der Stadt im Saali-Quartier.» Wie beurteilen Sie die These, dass die vom Volk angenommene Wohnbauinitiative den Wohnungsbau bremse?


«Die Reitschule hat sich bewährt. Hier feiern jedes Wochenende Tausende von Jugendlichen friedlich ihre Partys. Leider gibt es dort wie bei jedem Fussballspiel auch einige Dutzend Chaoten und Idioten, die der ganzen Institution schaden. Aus diesem Grund können wir die Reitschule aber nicht generell infrage stellen. Auch weil wir auf dem Areal Hunderte von Jugendlichen aus den umliegenden Gemeinden zu Besuch haben. Das Ganze ist ein gesellschaftliches Problem. Wenn man überall eine Halbliterdose Bier für 60 Rappen und einen Liter Wodka für 10 Franken kaufen kann, ist es logisch, dass dies zu Problemen führt.» Wann wird die Fusion der Berner Kulturinstitutionen, welche vom Gemeinderat beschlossen wurde, umgesetzt? «Wir sind auf gutem Weg. Die Gespräche laufen, die Umsetzung einer Fusion braucht jedoch Zeit. Unser Ziel ist es, die Qualität und das Programm zu verbessern. Für die Museen benötigen wir eine gemeinsame Leitung, beim Theater geht es um die Verknüpfung von Produktion und Vermarktung.» Der Staat hat den bernischen Kantonsbau­ meister kürzlich weggespart – finden Sie das eine gute Idee? «Ich mische mich grundsätzlich nicht in die Belange des Kantons ein. In der Stadt brauchen wir einen Stadtbaumeister – alleine schon wegen unseres architektonischen Gewissens. Ich denke, dass hier die öffentliche Hand eine Verantwortung für die Erstellung und Erhaltung qualitativ guter Bauten übernehmen muss.» Wie gestaltet sich die Zusammenarbeit mit den umliegenden Gemeinden und dem Kanton Bern? «Auf informeller Ebene funktioniert sie ausgezeichnet. Die Gemeinden haben natürlich eine Autonomie, was den Bau und die Planung ihrer Vorhaben anbelangt.» Welche Erfahrungen haben Sie mit den Investoren von Bauvorhaben gemacht? «Die Investoren sind im Normalfall nicht das Pro­ blem, grundsätzlich ist genug Geld vorhanden. Bern ist ja ein attraktives Pflaster. Die Risiken bei Investitionen halten sich in Grenzen. Unser Pro­ blem liegt vielmehr bei den fehlenden Arealen.» Ende des Jahres geben Sie Ihr Amt als Stadtpräsident von Bern ab. Haben Sie als Abschiedsgeschenk noch eine aussergewöhnliche Idee im Köcher?

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«Der gemeinnützige bremst den privaten Wohnungsbau nicht, wenn er im vernünftigen Ausmass betrieben wird. Wenn ein Drittel aller Wohnflächen gemeinnützig erschlossen wird, bringt das eine gute soziale Durchmischung im Quartier. Genau darauf müssen wir achten. Schliesslich wollen wir keine Verhältnisse wie in Amerika, wo mehrbessere Quartiere mit Zäunen abgegrenzt werden.» Kürzlich zählte die Stadt Bern erstmals wieder über 140 000 Einwohner. Sie peilen sogar 155 000 Einwohner an. Wie wollen Sie das erreichen? «Bern kann problemlos moderat weiterwachsen. Die Flächen und die Infrastrukturen sind vorhanden. Den Zeitplan dafür kann man allerdings nicht bestimmen, weil über alle Raumplanungsfragen die Stimmbürger an der Urne entscheiden. Der Souverän gibt hier nur den Takt an.» Die Pläne für Überbauungen im Gaswerkareal und im Viererfeld oder die Erweiterung Ost im Saali sind ins Stocken geraten. Wieso? «Im Viererfeld sehen viele Leute das Land als Grünraum und beanspruchen es für sich. Dabei wurde es ja von einem Bauern gepachtet und ist vollständig privatisiert. Die Überbauung ist jetzt zu einer ausserordentlich emotionalen Angelegenheit geworden. Beim Gaswerkareal bin ich zuversichtlich. Hier muss etwas geschehen, das leuchtet allen ein. Grundsätzlich ist es so, dass die Bevölkerung Angst vor einer Verdichtung hat. Weil das noch mehr Leute, mehr öffentlichen Verkehr und weniger Wohlstand bedeutet.» Apropos Gaswerkareal. Sie gelten auch als sportaffin und haben sich für diverse Sportstätten starkgemacht: die PostFinance-Arena, das Stade de Suisse, die Ballsporthalle Weissenstein. Wann kommt das Hallenbad mit dem 50-Meter-Becken? «Klar ist: Es gibt zu wenig Raum zum Schwimmen und Schlittschuhlaufen. Im Gaswerkareal sind die Voraussetzungen für ein neues Schwimmbad nicht optimal. Der Grundwasser- und der Aarespiegel sind zu hoch, und das Gebiet ist verkehrstechnisch nicht gut erschlossen. Wir versuchen nun, einen geeigneteren Standort zu finden, zum Beispiel im nördlich der Stadt gelegenen Neufeld-Gebiet.» Themawechsel: Die Nutzung der Reitschule ist eine Angelegenheit mit verhärteten Fronten. Wie wird man hier jemals einen Konsens finden können?


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festgefahrene Meinungen auf dem Buckel der Jungen auszutragen.» Gab es auch Rückschläge während Ihrer Amtszeit? «Wie alle anderen musste auch ich feststellen, dass man nicht beliebig alles durchbringen kann. Das Tram nach Köniz und Ostermundigen hätte ich mir gewünscht und auch den Rückbau der Autobahn A6 mit dem Bypass. Damit hätten wir eine Qualitätsverbesserung in den Quartieren Saali, Ostring und Wittigkofen erreicht.» Gibt es auch etwas, was Sie im Nachhinein anders machen würden? «Heute würde ich mein Zeitmanagement anders ansetzen. Ich habe zu wenig Zeit mit meiner Familie und meinen Kindern verbracht. Bei allem hatte ich aber auch sehr viel Glück, sonst hätte ich nicht so lange in einem solchen Amt überlebt.» Worauf sind Sie besonders stolz? «Mich freut, dass mich in meinem letzten Amtsjahr schon zahlreiche Leute darauf angesprochen haben, wie schade es sei, dass ich Ende des Jahres die Stadt verlasse. Das ist Balsam für meine Seele. Schliesslich musste ich auch viel Prügel einstecken.» Sie werden sich aber nicht völlig aus der Öffentlichkeit zurückziehen. Im Herbst 2015 wurden Sie als Nationalrat wiedergewählt. Auf welchen Bühnen werden wir Sie in Zukunft sonst noch antreffen? «Ich habe keine Ahnung und schon gar nichts geplant. Als Nationalrat bekleide ich ein wichtiges Amt. Hier werde ich mich weiterhin für die Anliegen meiner Stadt einsetzen. Alles andere ist offen. Vielleicht fange ich mit dem Fischen an.»

Bilder 1 Umstritten: Im Berner Viererfeld soll eine Wohnsiedlung für 49 Millionen Franken entstehen. 2 Alexander Tschäppät ist einer der Väter des Entwicklungs schwerpunkts Wankdorf. 3 Der Stadtpräsident an seiner Wirkungsstätte Bernerhof in der Altstadt.

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«Es gibt sicher noch viel zu bewegen. Einerseits setze ich mich für die Volksabstimmung zum Vierer­feld ein, dann werde ich versuchen, die Aktivitäten auf dem Gaswerkareal zu pushen. Dazu kommen die Fachhochschule in Ausserholligen, zahlreiche andere Wohnbauprojekte, der Kubus auf dem Waisenhausplatz, unser sommerliches Stadtfest, die Tour de France und so weiter.» Wenn Sie zurückschauen, was hat Ihnen während Ihrer Amtszeit am besten gefallen? «Der Kontakt mit den Leuten. Das Feedback der Bernerinnen und Berner, denen es in unserer Stadt gefällt und die das Gefühl haben, dass ich es nicht so schlecht gemacht habe in den vergangenen zwölf Jahren.» Wie immer gab es auch die anderen Stimmen. Sie wurden von verschiedensten Seiten zum Teil persönlich kritisiert. Weil Sie als Komiker aufgetreten sind, weil Sie Witze über Minderheiten gemacht haben und weil Sie nicht stramm auf der Parteilinie entlangpolitisierten. Wie sind Sie damit umgegangen? «Ich gebe zu: Ich war eine Mimose. Kritik trifft und belastet mich. Manchmal war sie berechtigt, häufig auch nicht. Das Schöne ist aber, und das weiss ich aus Erfahrung, dass nach meiner Amtszeit ganz viele gute Feedbacks kommen werden. Die Leute meinen dann, wie viel besser früher alles war.» (schmunzelt) Sie gelten als Brückenbauer – jemand, der sich trotz sozialdemokratischer Wurzeln auch für die Wirtschaft einsetzt. Wie sehen Sie Ihre Rolle diesbezüglich? «Man ist ja nicht nur Stadtpräsident für die eigenen Wähler, sondern auch für andere. Ich war und bin ein Interessenwahrer für alle. Ich habe mich für den Erfolg in Bern eingesetzt und dabei stets darauf geachtet, dass es jedem gut geht. Klar ist: Eine kulturelle und soziale Stadt braucht auch Geld. Alles muss finanzierbar sein, und da spielt die Wirtschaft eine bedeutende Rolle. Dafür habe ich mich immer starkgemacht.» Was wünschen Sie sich für Ihre eigene Partei in der Zukunft? «Dass wir als grösste Partei der Stadt vermehrt auf die Bürgerlichen zugehen, um gemeinsame Lösungen auszuarbeiten – weg vom ideologischen Gezänk. Im Gegenzug erwarte ich natürlich dasselbe von der Gegenpartei. Das Beispiel Reitschule zeigt sehr deutlich, dass es nichts bringt, politisch


Digitale Urbanität und die Neue Stadt

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Text: Thomas Sevcik Illustration: C2F

Alte Bilder stimmen nicht mehr. Neue Modelle müssen erst gefunden werden. Die Digitalisierung alltäglicher Verrichtungen und der damit einhergehende Wandel unserer direkten Umgebung schaffen veränderte Bedingungen. Mit den Lebenswelten transformieren sich auch unsere Städte. Besonders in den Agglomerationen, wo Platz vorhanden ist und Ent­wicklungspotenzial auf Kuratoren wartet.

Wir alle sind Teil einer massiven Digitalisierung unserer Gesellschaft. Diese Digitalisierung ist nicht mehr aufzuhalten und macht sich inzwischen auch im Alltag überall bemerkbar: automatisierte Kassen, Dating-Apps, soziale Medien auf dem Smartphone oder elektronische Tickets. Doch die Digitalisierung schafft auch eine neue Form von Urbanität. Diese Urbanität findet nicht mehr nur auf der physischen Ebene wie der Strasse statt, sondern vielmehr auf dem Smartphone, dem Tablet oder anderen digitalen Plattformen. Wie in jedem hoch entwickelten Land wird dies auch für die Schweizer Städte grosse Auswirkungen haben. Teilweise spüren wir sie bereits heute. Im Folgenden soll ein spezieller Aspekt dieser Veränderungen beleuchtet werden: das Entstehen einer «neuen Stadt» in den Agglomerationsräumen rund um unsere Grossstädte und – in einer Art Wechselwirkung dazu – die Entwicklung neuartiger MixedUse-Komplexe, welche Funktionen überraschend und anders als bisher zusammenbringen. Das Smartphone, aber auch die immer geringer werdenden Emissionen machen es möglich. Urbanität im neuen Kontext

Doch zunächst zur «digitalen Urbanität». In unseren Städten werden sich in Zukunft wichtige Elemente unserer erlernten Urbanität verändern. Der Impuls bestimmte bislang das spontane Leben auf der Strasse. Man besuchte Restaurants oder liess sich in einem Geschäft zum Kauf anregen. Immer mehr findet dieser Impuls nun über das Smartphone statt: Ich reserviere mein Restaurant auf der App, meine Facebook-Freunde erwarten mich in einer bestimmten Bar, eine Boutique offeriert mir ihre Rabatte via Textmessage. Die physische Nähe von Angeboten, etwa der Einzelhandel an einer Strasse in der Nachbarschaft, wird in Zukunft vielleicht weniger wichtig sein, da viele Angebote gezielt via Smartphone aufgerufen werden können. Auch eine hohe Frequenz, also die Anzahl von Personen, welche beispielsweise an einer Strasse entlanglaufen oder -fahren oder an einen Ort kommen, galt bis anhin als Marktvorteil. Dies trifft in der digitalen Urbanität nicht mehr zu. Mit einer viel zielgerichteteren Bewegung der Menschen im Raum – sie sind zum Beispiel von Angeboten auf dem Smartphone oder via soziale Medien gesteuert – ist plötzlich nicht mehr die absolute Frequenz wichtig, sondern unter Umständen die effektive


65 stadte ntwicklu n g Der Zauberwürfel Rubik’s Cube mit seinen bunten Seiten symbolisiert die neuen, überraschenden Mixed-Use-Projekte.


oder effiziente Frequenz. Sie bringt die richtigen Leute zur richtigen Zeit an den richtigen Ort. Gleichzeitig tendieren unsere Städte dazu, die Emissionen massiv zu beschränken. Wir bewegen uns stetig auf eine nahezu emis­sionsfreie Realität zu: Es gibt mehr und mehr Elek­troautos, die fast lautlos fahren, die Produktion wird immer leiser und umweltneutral, die Energiegewinnung geschieht geräuschlos und ebenfalls sauber. Damit öffnet sich vor allem ein Fenster: Funktionen können, da sie sich gegenseitig nicht mehr behindern, sondern im besten Fall sogar befruchten, neu gemischt werden. Die noch aus dem Beginn des 20. Jahrhunderts stammende Idee der totalen Trennung von Funktionen wird infrage gestellt.

Mischnutzungskomplexen etablieren. Diese Areal­ überbauungen bringen neue Funktionen, die in der Agglomeration von gestern weit auseinanderlagen, auf andere Weise zusammen als in den analogen Kernstädten, wo sie keinen Sinn gehabt oder keinen Platz gefunden hätten. Damit stellen sich Fragen wie: Muss sich ein Logistikzentrum auf Gewerbe und Logistik beschränken, oder kann es auch Schulen, Mikro-Apartments, eine Uhrenmanufaktur und eine temporäre Kunsthalle beherbergen? Kann die Produktion Teil einer Mehrnutzungsidee sein? Wie sieht aktives Wohnen im Alter aus? Die Möglichkeiten sind unbegrenzt – solange wir deren Umsetzung nicht verbieten. Modell Zauberwürfel

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Die neue Stadt entsteht

Dies alles hat grosse Auswirkungen auf unsere Städte. Gleichzeitig bieten die Veränderungen aber auch viele Chancen, insbesondere für die Art Zwischenstädte wie das Limmattal bei Zürich, den Vorortgürtel westlich von Lausanne oder die Stadtregion südöstlich von Basel. Hier entsteht eine Art neue Stadt, die gerade die Vorteile der Digitalisierung stark nutzen kann. Denn wenn Adressen in Zukunft neu definiert werden, indem Orte und Des­tinationen geschaffen werden, die mittels Smartphones einfach erreicht und erkannt werden können, verschwinden zumindest teilweise Unorte und Gesichtslosigkeiten. Eine Vielzahl von Offerten erreicht so genau ihr Zielpublikum oder ihre Interessenten. Ein neuer Mix aus Angeboten mit einer digital unterstützten Verfügbarkeit entsteht. Dies kann – eine Modernisierung der Nutzungsbestimmungen vorausgesetzt – zu neuartigen Kombinationen von Inhalten, Qualitäten und Orten in Zwischenstädten führen. Was Zwischenstädte beziehungsweise Agglomerationsräume plötzlich zu flexiblen und veränderungs­ offenen Varianten von Stadt macht. Wir sollten Zwischenstädte darum nicht als Agglomerationsbrei oder zu gross geratene Dörfer sehen, sondern als eine Form von neuer Stadt. In dieser Stadt ist viel mehr möglich als in unseren immer rigider werdenden und durchorganisierten Kernstädten mit einer übermässigen Anzahl von Bestimmungen und Verboten – auch Denkverboten. In dieser neuen Stadt könnten sich dann auch – und das ist die zweite grosse Folge der digitalen Urbanisierung – neuartige Formen von

Man kann sich diese neuen Möglichkeiten wie einen Rubik’s Cube vorstellen, aber nicht im Ori­ ginalzustand mit hübsch geordneten Farbseiten, sondern im Arbeitszustand mit den vielen Farbquadraten, die irgendwie nicht zusammenzupassen scheinen. Dieser Zauberwürfel der neuen MixedUse-Projekte symbolisiert überraschend vielfältige und neuartige Nutzungen, von denen sich viele immer wieder ändern. Denn Änderungen in Nutzungsarten und Programmen werden in Zukunft normal sein. Das Ergebins: eine Ansammlung von Zwischennutzungen als Dauerzustand. Vor allem aber können viele Nutzungen nicht vorausgesagt und -geplant werden. Daher müssen Themen wie Nutzungsmix oder Zonierung zwingend neu diskutiert werden: Was ist ein guter Nutzungsmix? Was bedeutet eine Mischnutzung in Zukunft? Kann etwa eine emissionsfreie Produktion mit anderen Funktionen unmittelbar verbunden werden? Werden sich neuartige Einkaufsformen durchsetzen? Können Zwischennutzungen institutionalisiert werden? Was ist in Zukunft eigentlich eine Adresse: ein Strassenname oder eine App? Ein weiterer wichtiger Aspekt wird die Folge der massiven Digitalisierung sein: das Verschwinden der Technologie. Dies klingt auf den ersten Blick paradox, hält doch die Technologie überall Einzug in unser Leben. Doch damit entzieht sich die Technologie eben auch unserem direkten Blickfeld. Sie wird unsichtbar. Sensoren steuern unsere Städte, das Internet der Dinge verbindet Produktionsplattformen miteinander, und wir als Konsumenten, Bürger und Arbeitnehmer werden zu einfachen Datenpunkten.


Der Autor ist Redner des Halter-Jahresanlasses 2016 «Gespräche am Fluss» in Zürich und Bern.

Thomas Sevcik Der 46-Jährige wurde als Sohn tschechischer Einwanderer im Kanton Zürich geboren. 1994 ging er für sein Architekturstudium an die Technische Universität Berlin. Dort gründete er zusammen mit Annette Schömmel arthesia, einen Strategie-Thinktank, der heute über Niederlassungen in Hongkong, Zürich und Los Angeles verfügt. arthesia berät Unternehmen, Organisationen, Städte und Regionen bei Neupositionierungen und Avantgardeprojekten. Thomas Sevcik gilt als einer der Masterminds des Projekts «Autostadt» in Wolfsburg und hat unter anderem die Idee, Strategie und den Inhalt für das Immobiliengrossprojekt «The Circle» am Flughafen Zürich entwickelt. Er lehrt am Central Saint Martins College of Arts in London und an der University of Hong Kong. Thomas Sevcik lebt in Hongkong und Zürich. www.arthesia.com

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Der immobilienentwickler als Kurator

Diese und noch viele weitere Themen werden die Anforderungen an Entwickler, Architekten und Planer massiv verändern. Sie werden in Zukunft vermehrt als Komponisten und Narratoren agieren. Alle Beteiligten müssen die Schnittstelle zwischen dem digitalen und physischen Raum beherrschen, denn der physische Raum wird immer mehr zur Funktion eines digitalen Raums und nicht umgekehrt, wie dies heute noch der Fall ist. Schon länger werden gewisse physische Retailflächen als Teil beziehungsweise Ergebnis einer höher angesiedelten digitalen Welt entworfen. Dieses Phänomen wird sich noch weiter akzentuieren. Der Immobilienentwickler muss in Zukunft gerade in diesen Zwischenstädten die Rolle eines Kurators übernehmen und nicht einfach nur die eines Produzenten und Verkäufers von Quadratmetern. Er könnte so zum Baumeister der neuen Stadt werden, zum Ermöglicher einer neuen Urbanität, wie sie nur in den Zwischenstädten möglich ist und eben nicht in den Kernstädten. Damit würde der Entwickler automatisch auch an einer moderneren, urbaneren und schliesslich vielfältigeren Schweiz arbeiten, als wir sie heute erleben. Man wird sehen, wie sich die Digitalisierung im Raum und die Digitalisierung in der Urbanität genau auswirken. Für uns bleibt im Moment nur eine Sache äusserst wichtig: Dass wir Digitalisierung und digitale Urbanisierung nicht als Gegensätze oder gar als Gefahr zum physischen Raum sehen. Sie bedeuten vielmehr eine Chance und bringen vor allem neue Wertschöpfungsmöglichkeiten und Ideen für unsere immer grösser und bedeutender werdenden Zwischenstädte, Agglomerationsringe, suburbanen Siedlungen sowie ausufernden Aussenquartiere von Städten. Sie alle können zusammen zu einer neuartigen Form von Stadt werden. Und das ist gut für unser Land.


Modern sein heisst einsam sein

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Text: Benedikt Loderer, Stadtwanderer Bilder: Patricia Schneider

Der erste Mensch entdeckt die Architektur und reist durch die Zeiten. Am Schluss stellt er fest: Soll Verdichten erfolgreich sein, dann nicht mit Auffüllen, sondern mit der Wiedereinführung des Zwischenraums.

Als der erste Mensch aus dem Tiefschlaf der Evolution erwachte, da stand er auf. Er fühlte sein Gewicht, das ihn nach unten zerrte. Da merkte er: Ich stehe. Ich bin aufgerichtet, aufrecht. Damit fand er sich zum ersten Mal zurecht: Oben und unten ergaben seine erste Richtung. Er stand im rechten Winkel zum Boden. Er war der Weltenpfahl. Damit begann sein Raum. Er blickte nach vorn. Vorn ist dort, wo die Augen im Kopf sitzen. Gibt es ein Vorne, so gibt es auch ein Hinten. Dazu kommen die beiden Hände: links und rechts. Oben und unten, vorne und hinten, links und rechts, das sind die sechs Richtungen, die er nun zu unterscheiden lernte. Dieses Orientierungsgerüst steckte in seinem Leib. Damit begann er, den Raum auszumessen. Zuerst schaute er sich um. Er sah eine Ebene und in der Ferne ihr Verschwinden. Später wird er es Horizont nennen. Darauf lag die Glasglocke des Himmels, die sich über ihm wölbte. Es gab keine Grenzen, keine Gegenstände, nichts zu unterscheiden, kein Ziel. Da begann er zu gehen. Der Horizont und die Glasglocke wanderten mit ihm. Immer war er die Mitte des Raums. Er ging, doch war er immer gleich weit. Er fühlte sich draussen. Doch da tauchte vor ihm ein Gebilde auf. Als er es erreicht hatte, nannte er es Haus. Es hatte ein Loch, das er Tür nannte. Er ging durch das Loch und fand sich in einer Höhle, die er Zimmer taufte. Als er drin stand, war alles sonderbar neu. Die Umschliessung oben, unten, vorne, hinten, links und rechts war hart und gab nicht nach. Der Wind schlug die Tür zu. Da machte der erste Mensch eine neue Erfahrung: Er war gefangen. Er fühlte sich drinnen. Als es ihm gelang, die Tür wieder zu öffnen, da wurde ihm klar: Das Innen unterscheidet sich grundsätzlich vom Aussen. Das Haus saugt einen Atemzug Luft aus der Glasglocke des Himmels ab und behält sie für sich. Damit verwandelt sich das endlose Aussen in ein beschränktes Innen. Das ist die Kraft des Hauses. Da sagte der erste Mensch, der im Gehen immer klüger und sprachmächtiger wurde: Es gibt zwei Arten, Raum zu unterscheiden, Aussenraum und Innenraum. Der Zwischenraum

Seltsam war auch, dass das Haus stillstand, selbst wenn er darum herumging. Er entfernte sich, das Haus blieb, wo es war. Es kümmerte sich nicht um ihn. Da war der erste Mensch beleidigt. Er war nicht


Die Erbsünde der Modernen

Der erste Mensch schritt alle diese Formen ab auf seinem langen Marsch durch die Geschichte. Er wanderte von Babylon über Rom bis nach Paris, und immer war der Zwischenraum selbstverständlich. Gasse, Hof und Platz waren seine wichtigsten Bausteine. Immer gab es ein Vorn und ein Hinten. Vorne war die Gasse, der Eingang, die Öffentlichkeit. Hinten die Höfe und die eingefassten, stillen Gärten, die Lungen der Städte. Die Mauer hielt die Stadt zusammen. Doch auch in den Dörfern, durch die er kam, fand er den Zwischenraum. Meist um einen Brunnen herum standen die Häuser bei­ einander. Sie blickten sich an, hatten etwas miteinander zu tun. Überall war Zwischenraum, der auch Arbeits-, Abstell- und Aufenthaltsraum war. Es gab ein Innen im Aussen. Grundsätzlich fand er keinen Unterschied zwischen Stadt und Dorf in der Art, wie Zwischenraum entstand. Er erinnerte sich an einen Dichter, der geschrieben hatte: «Es war, als ob die Dinge zusammenträten und Raum gäben.» Als er nach langer Reise im 21. Jahrhundert angekommen war, stellte er fest: Die Moderne war ausgebrochen. Modern sein heisst den Zwischenraum abschaffen. Modern baut, wer den Innen- mit dem Aussenraum direkt verbindet. Jedes Gebäude soll einzeln und isoliert unter der Glasglocke des Himmels stehen, umflossen vom Aussenraum. Zwei Wege hatten im 20. Jahrhundert dahin geführt: die Gartenstadt und die Ville Radieuse. Ebenezer Howard und Le Corbusier. Wo liegt der Unterschied? In der Gartenstadt stehen Kleinhäuser, in der Ville Radieuse Hochhäuser im Park. Wo einst Zwischenraum war, ist jetzt nur noch Abstand. Der muss so gross wie möglich sein. Statt Gefässe ohne Deckel zu bilden, stehen nur noch selbstgenügsame Einzelbauten da. Sie bilden keinen Zwischenraum. Wo früher die geschlossene Bauweise vorherrschte, ist nun die offene Gesetz. Nicht länger zusammengebaut stehen die Gebäude, sondern einsam und vereinzelt, durch das Diktat des Grenzabstands auseinandergehalten. Jedes Gebäude ist eine auf der Insel des Grundstücks gestrandete Arche. Sie stehen da wie die Kühe auf der Wiese. Jedes Haus ist autonom, ja autistisch, lebt nur für sich allein, keines will vom Nachbarn etwas wissen, fürchtet die Berührung. Jedes Haus ist ein Selbstdarsteller, kein Zwischenraum verbindet es noch mit einem Ensemble.

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mehr die Mitte. Sein leibliches Orientierungsgerüst war ohne Einfluss auf das Haus. Da merkte der erste Mensch: Es gibt mich und das andere, das ich Welt nenne. Die hat eine zweite Ordnung: das Zueinander der Gebilde in der Ebene unter der Glasglocke des Himmels. Die Gebilde bleiben stehen, ich aber entferne mich, also bewege ich mich. Meine leibliche Bewegung hat ein stillstehendes Gegenüber. Er sah, dass das Haus auf dem Boden stand. Es war eine bescheidene Warze in der Ebene. Kaum ragte es in die Luft, wenig war es eingegraben. Da merkte der erste Mensch: Ich bewege mich auf einer Grenze. Unter mir ist das Erdfeste, über mir das Luftflüssige. Bewusst wurde ihm erst später: Auf dieser Grenze geschieht alles Bauen. Das Haus ist ein Vorstoss des Festen ins Flüssige. Hätte er damals gemerkt, dass er auf der Erdkruste stand, ihm wäre schwindlig geworden. Der erste Mensch ging weiter, und da traf er auf eine Zusammenrottung von Häusern. Das kenne ich schon, sagte er und trat zwischen sie. Doch da geschah ihm wieder Sonderbares. Kam er vom Aussenraum, so schien ihm, er sei eingetreten. Er fühlte sich drinnen. Kam er aber aus dem Innenraum, so hatte er den Eindruck hinauszugehen. Er fühlte sich draussen. Zwischen den Häusern war es neu und anders. Er stand in einem Gefäss ohne Deckel. Er fühlte sich dazwischen, darum nannte er diesen Zustand Zwischenraum. Das Unterscheiden war schwierig geworden, denn der Innenraum des Aussenraums war Aussenraum des Innenraums. Mit diesen drei Arten Raum (Aussen-, Innenund Zwischenraum) erfand der erste Mensch, ohne es zu ahnen, die Architektur. Sie stellt Körper in den Aussenraum und grenzt damit Innenräume aus. Stehen die Körper beieinander, so entsteht Zwischenraum. Architektur ist das planvolle, kunstgerechte und grossartige Aus- und Eingrenzen von Innen- und Zwischenräumen. Das Ausgestalten der Innenräume, ihre Anordnung und ihre Verbindungen, die Übergänge zum Zwischen- und Aussenraum und die Gestaltung des Körpers, das ist die Baukunst. Das Schaffen von Zwischenraum heisst Städtebau. Der Wandel der Formen durch die Zeiten heisst Architekturgeschichte oder Geschichte des Städtebaus. Sie sind noch lange nicht zu Ende.


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Modern sein heisst einsam sein

Die moderne Architektur, das ist nicht Stahl, Glas und Beton und was man daraus Grossartiges machen kann, wie es in den Büchern steht, die der erste Mensch unterdessen gelesen hatte. Nein, der Kern der Moderne ist die Erfindung des ungefassten Raums. Innen und aussen sollen möglichst direkt und innig verbunden werden. Fliessend sei er, sprachen die Hohepriester. Zwischenraum ist Enge, Aussenraum ist Freiheit, redeten sie. Seither steht jeder für sich allein, ob Mensch, ob Bau. Jeder ist sein eigener Weltenpfahl, einsam, aufrecht, isoliert. Modern sein heisst allein sein. Der erste Mensch war unter die Insulaner geraten. Die sprachen: Wer vom Zwischenraum spricht, will uns etwas wegnehmen. Was sich darin zeigt, dass der gemeinsam ist. Wir teilen nichts. Lieber lassen wir den Zwischenraum verelenden. Einsam sei der Mensch, isoliert und modern. Der erste Mensch war ratlos. Die Abschaffung des Zwischenraums hielt er aus jahrtausende­alter Erfahrung für Mord an der Architektur und am Städtebau. Doch niemanden schien dieses Verbrechen zu beunruhigen. Er lief zum Hohen Gericht, Abteilung Gestaltungsverlust. Doch der Entlastungszeuge stand schon bereit: der allgemeine Wohlstand. Uns geht es gut, noch nie ging es uns besser. Er hatte als Nebenzeugen das Auto mitgebracht. Seit diesem Blechkäfer gibt es ein grundsätzliches Vorher-Nachher: vor und nach dem Auto. In der Schweizer Geschichte gibt es kein vor und nach dem Rütlischwur, kein vor und nach der Reformation, kein vor und nach dem Bundesstaat, es gibt nur zwei historische Perioden: vor und nach dem Auto. Die Abschaffung des Zwischenraums beginnt mit der Industrialisierung und erfüllt sich mit der Herrschaft des Automobils. Das Auto frass den Zwischenraum. Der öffentliche Raum verschwand im offenen. Das Haus ist nicht mehr Teil der Stadt oder des Dorfs, sondern ein autarker Gegenstand, der auf seiner Insel steht. Das Hohe Gericht lehnte die Klage des ersten Menschen ab. Der Wunsch, Innen- und Aussenraum direkt zu verbinden, sei ein gesetztreues Verhalten, entspreche der Pursuit of Happiness, auf die jeder Schweizer ein Recht habe. Andersherum: Der Zwischenraum ist kein Rechtsgut. Ihn abzuschaffen, ist kein Rechtsbruch. Einsam sein, isoliert sein, modern sein ist verfassungskonform.

Damit war dem ersten Menschen nicht geholfen. Er wanderte durch Agglomerien, und ihn packte die Verzweiflung. Das hässliche Durcheinander entmutigte ihn. Wie eng waren doch das Banale und das Fatale miteinander verwandt! Die haben sich verirrt, sagte er zu sich. Die Abschaffung des Zwischenraums ist die architektonische Erbsünde des 20. Jahrhunderts. Heute im 21. müssen wir wieder so intelligent werden wie in den Jahrtausenden zuvor. Wir brauchen wieder Zwischenraum. Niemand hörte ihm zu. Stattdessen erzählten ihm alle vom Verdichten. Sie überlegten, wie sie ihr Grundstück auffüllen könnten, und wollten verhindern, dass der Nachbar dies ebenso tut. Breithintrig und engstirnig starren sie heute noch auf den Rand ihrer Insel. Die Grundstücksgrenze ist ihr Horizont, der Grenzabstand ihre Lebensversicherung. Weiter, darüber hinausdenken können sie nicht. Sie sind auf ihrer Insel gefangen, einsam, isoliert und modern. Man muss sie aus ihrem Grundstücksgefängnis befreien. Die Agglomeration kommt erst

Der erste Mensch schrieb in sein Tagebuch: «Die Agglomeration, die haben sie, ich muss das akzeptieren. Doch ist sie noch lange nicht gebaut. Man muss aus ihren Mängeln eine Strategie machen. Wer verdichten will, darf nicht nur das eigene Grundstück füllen, sondern muss Zwischenraum schaffen. Nicht auf die Inseln müsst ihr starren, sondern auf das achten, was dazwischenliegt. Die Agglomeration wird ohnehin verdichtet, doch nur wenn ihr damit Zwischenraum schafft, wird die Verdichtung eine Verbesserung sein. Das ist eure Aufgabe im 21. Jahrhundert. Übernehmt willig die Erbschaft des 20. und baut die Agglomeration weiter aus. Sie ist noch lange nicht gebaut. Ergänzt, repariert, ordnet sie mit Zwischenraum, und erst dann wird sie zu jenem Lebensraum, den euch das 20. Jahrhundert einst versprach.» Der erste Mensch wusste das aus jahrtausendealter Erfahrung.


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1 «Zwischenraum 2» Aquatinta auf Digitaldruck, 50 × 50 cm, in einer Auflage von 3 2 «Zwischenraum 8» Aquatinta auf Digitaldruck, 50 × 50 cm, in einer Auflage von 3 Die Berner Künstlerin (Jahrgang 1974) ist in den Bereichen Druckgrafik, Fotografie und Installation tätig. Regelmässig stellt sie ihre Werke und Gemeinschaftsprojekte im In- und Ausland aus. Als Dozentin an der Hochschule der Künste Bern unterrichtet sie Siebdruck und Kunstpädagogik.

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Bildzyklus «Zwischenräume» In ihren Arbeiten aus dem Jahr 2009 fügt Patricia Schneider zwei Gestaltungsmittel zu einem zusammen. Sie überdruckt Inkjet-Prints von Motiven, die sie mit ihrer Kamera eingefangen hat, mit AquatintaRadierungen. Dabei verschmelzen nicht gleiche Aufnahmen, die Künstlerin kombiniert vielmehr Abbildungen verschiedener Räume miteinander. Die Räume scheinen wie ineinandergestanzt, überlagern und durchdringen sich. Mit diesem Spiel von Dekonstruktion und Montage komponiert sie eine neue Dimension des Raums, des Abgebildeten, des Sehens und des Wahrnehmens.


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Die Qualität des Bestands In Bois-Le-Prêtre bei Paris wimmelt es nur so von Wohnbauten aus den 1960er- und 1970er-Jahren. Der Ausdruck dieser Bauten entspricht deren Entstehungszeit: kantig, karg, zum grossen Teil aus vorgefertigten Betonelementen mit wenig Raum für Farbe. Schaut man genauer hin, erkennt man jedoch den typologischen Wert einiger dieser Gebäude. Da zeigen sich kluge Grundrisse, das geschickte Einbeziehen von Ausblicken und einfach verwendete Technologien im Sinn von trennbaren Systemen. Das Ganze konstruktiv robust erstellt und, einer damaligen zurückhaltenden Ökonomie folgend, staatlich oder privat finanziert. Die Atmosphäre spiegelt den Geist der Peripherie einer Grossstadt. Hier leben zwei Drittel aller Pariser. Sie fühlen sich in ihren Wohnungen wohl, man hat sich sozial innerhalb der dichten Grossbauten arrangiert, die Mieten halten ein verträgliches Niveau. Auch im Rahmen steter Erneuerungen kommen die Gebäude nach rund 50 Jahren Betrieb ins Alter. Die Wohnflächen sind für heutige Begriffe zu eng, die Standards der Innenausbauten überholt und die Hülle versagt, gemessen an den heute geforderten Energieleitbildern. Kurz, es ist Zeit für eine Veränderung. Diese Situation steht beispielhaft für so manche Wohn-, Gewerbe- oder Büroanlage mit Betriebszeiten zwischen 40 und 50 Jahren – auch in der Schweiz. Betrachten wir Alcatraz, Raymond Lopez’ 16-geschossigen Wohnturm von 1962 mit 96 Wohneinheiten in eben diesem Vorort von Paris. Mit der Zeit haben sich hier nicht nur die Anliegen der Bautechnik, der Energie und des Komforts verändert, sondern auch die Gesetzesgrundlagen, die dem steten Wachstum angepasst wurden. Auf derselben Parzelle ermöglichen heute höhere Ausnutzungsziffern verdichtetes Bauen und damit Spielraum für Spekulation. Im Rahmen einer bevorstehenden Sanierung kommt damit die Frage des Ersatzbaus auf den Tisch. Warum auf eine bestehende Bausubstanz eingehen, wenn sie denkmalpflegerisch wertlos und der Neubau auf die Erstellungskosten bezogen einfacher vorhersehbar ist? Umbauten bergen gemäss sogenannten Fachkreisen immer noch zu hohe finanzielle Risiken während der Umsetzung. Mit der Frage des Bestands wurden die französischen Architekten Anne Lacaton und Jean-Philippe Vassal zusammen mit Frédéric Druot im Jahr 2011 konfrontiert, als sie zu einem Studienauftrag in das besagte Bois-Le-Prêtre eingeladen wurden, um einen Vorschlag für einen Ersatzneubau mit höherer Ausnutzung zu präsentieren. In ihren Vorstudien beschäftigten sie sich mit dem Quartier, dem Ort, den Bewohnern und der Struktur des Bestands. Sie kamen zum Schluss, dass der Investor die Rechnung ohne den Wirt gemacht hatte und den bauökonomischen Abklärungen zugunsten eines Ersatzneubaus eine einseitige und kurzfristige Renditemaximierung zugrunde lag. Der Bestand besass für die Bewohner ein hohes Mass an identitätsstiftender


Text: Sacha Menz, Professor für Architektur und Bauprozess an der ETH Zürich, Mitinhaber von SAM Architekten und Partner Illustration: C2F

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Ausstrahlung. Die Menschen fühlten sich hier zu Hause, waren langjährige Mieter und hatten ein soziales und gesellschaftliches Netzwerk untereinander aufgebaut. Zudem zeigte sich die Struktur als äusserst tragfähig und robust. Damit stellte sie einen nicht unerheblichen ökonomischen und nachhaltigen Wert dar. Erinnern wir uns daran, dass neben Wasser Sand die am zweithäufigsten nachgefragte Ressource auf der Welt ist. Aus Sand macht man bekanntlich Beton, der seit der Einführung von Joseph Monier, als Stahlbeton im Jahr 1867 patentiert, immer mehr zur Grundlage modernen Bauens geworden ist. In seiner Herstellung ist jedoch ein hohes Mass an CO2 gebunden, dessen Wert auch nach dem Abbruch über moderne Recycling-Prozesse, die energietechnisch aufwendig sind, nicht korrigiert werden kann. Als Resultat des Studienauftrags legten die Architekten ein Siegerkonzept vor, welches einerseits einer technischen Sanierung entsprach und andererseits als räumliche Ergänzung des Bestands und damit als räumliche Verdichtung des Quartiers zu verstehen war. Was geschah? Sie entfernten die betagte Hülle, ersetzten und ergänzten die Liftanlagen zugunsten einer zeitgemässen Erschliessung der Geschosse und erweiterten die bestehenden Wohnflächen über eine zwei Meter tiefe Wintergartenschicht mit vorgelagerten Balkonen. Der Wintergarten dient damit als Klimapuffer, ergänzt die Wohnund Schlafräume und passt auf zurückhaltende Weise den Komfort an heutige Verhältnisse an. Die innere Struktur und die Raumaufteilung der Wohnungen blieben unverändert. Gewohntes und bestehende Identitäten wurden belassen. Die Bewohner konnten während der Umbauphase vor Ort bleiben. Am Ende stellte sich zudem heraus, dass die Grundinvestition für den Investor tiefer zu liegen kam: nämlich die Hälfte der veranschlagten Abbruch- und Neubaukosten. Die These der französischen Transformation steht beispielhaft für den möglichen Umgang mit Bauten aus der frühen Vergangenheit. Es gilt, deren verborgene Ästhetik, deren identitätsstiftenden Charakter, deren unterschätzten Nutzwert und deren Substanzwert wiederzuentdecken und über geeignete Transformationsprozesse neue stadträumliche und nutzerspezifische Werte zu schaffen. Verschiedene Beispiele zeigen, dass sich solche Ideen rechnen – sowohl ökonomisch als auch im Sinne der heute geforderten Nachhaltigkeit.


Inspiration für Zimmer Redaktion und Text: Christine Marie Halter-Oppelt

2 Wanduhr In Bern plante der Architekt Daniel Libeskind das Shoppingcenter Westside. Für den Zeitmesser «Time Maze», bediente er sich eines Meterstabs. www.alessi.com

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Die besten Stücke sind keine Zufallstreffer. Oft lässt sich in ihnen das Ringen der Gestalter um die gute Form erkennen. Auch Reverenzen an Architektur und Kunst geben einem Möbel Schärfe.

1 Lounge Chair Nach seiner Geburtsstadt nannte Architekt und Designer Gerrit Rietveld den «Utrecht Armchair», den es seit Neuestem in einer XL-Version gibt. www.cassina.com

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Grosse Namen Es kommt vor, dass Gebrauchsgegenstände als Nebenprodukt planerischer Arbeit entstehen. Manchmal werden sie gar zu Klassikern oder aber erst nach Jahrzehnten entdeckt.

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Glatte Beine Das Stahlrohrmöbel der 1920er- bis 1930er-Jahre gilt als Meilenstein der Design-Geschichte. Neben die verchromten Originale treten nun auch farbig lackierte Versionen.

3 Beistelltisch Ganz in Schwarz: Eileen Grays «Adjustable Table E 1027» von 1927. www.classicon.com

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4 Daybed Der Schweizer Architekt Alfred Roth entwarf das nach ihm benannte «Roth Bett 455» im Jahr 1927. www.embru.ch 5 Sessel Den «LC2» von Le Corbusier, Pierre Jeanneret und Charlotte Perriand gibt es in dieser Version nur 90 Mal. www.cassina.com 6 Stuhl Die Kollektion «Thonet All Seasons» bieten den Stahlrohrklassiker von Mart Stam nun auch für den Garten an. www.thonet.de 4

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7 Salontisch Der spanische Designer Jaime Hayon ist ein Meister des Formen- und Farbenspiels. Für den «Palette Table» setzte er Marmor und Hölzer ein. www.andtradition.com 8 Raumtrenner «Screen System» soll helfen, Balance im Wohnen zu finden. So wollen es seine Gestalter Stine Gam und Enrico Fratesi, zusammen GamFratesi. www.cappellini.it

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9 Teller Auf Limoges-Porzellan gebannt: die kinetische Kunst des Alexander Calder. Das Set zeigt sechs Mobiles aus den 1940er- bis 1950er-Jahren. www.bernardaud.fr

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Wie schwebend Mag sein, dass die grosse Retrospektive zum Werk Alexander Calders im Londoner Kunstmuseum Tate Modern zur neuen Popularität von Mobiles beigetragen hat.

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Sitzen geblieben Ob kubisch oder rund – die Vielfalt der Formen sorgt für Abwechslung. Wichtig ist die Wahl des Konzepts. Es scheint so, als könnte man auch hier von Verdichtung sprechen.

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10 Sitzlandschaft Mit Modell «DS-21» entwarf Stephan Hürlemann, ehemals Studio Hannes Wettstein, eine modular aufgebaute Sofa- und Sessellinie. www.desede.ch 11 Récamiere «Mad Sofa» stammt aus der Feder des holländischen Designers Marcel Wanders. Nicht nur sein blauer Samt schmeichelt dem Auge. www.poliform.it

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12 Sofa Der Franzose Philippe Nirgo interpretiert die 1970er-Jahre auf seine Art: Modell «Manarola» sieht aus wie ein grosses, weiches Kissen. www.ligne-roset.ch


BIM me up, Scotty!

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Text: Andres Stierli Grafik: Halter AG, Immobilien

Die Planung, Ausführung und Bewirtschaftung von Gebäuden mittels Software erlebt einen Boom. Das sogenannte Building Information Modeling (BIM) bietet vielfältige Lösungen für jede Lebensphase einer Immobilie. Der langfristige Mehrwert von BIM wird in Zukunft aber erst im Betrieb einer Liegenschaft entstehen. Mit dem Facility Management kann dann sein volles Potenzial ausgeschöpft werden.

BIM ist nicht neu. Der Einzug digitaler Hilfsmittel startete mit der Verbreitung von CAD-Systemen zu Beginn der 1990er-Jahre. Erhöhte Rechenleistungen und schnellerer Datenaustausch ermöglichten in den Folgejahren 3D-Modelle und eine verbesserte Koordination der Abläufe. Aktuell fokussiert der Überbegriff BIM auf ein zentrales Gebäudemodell, dessen Daten immer mehr Beteiligte abrufen können. Schnittstellen und Parallelarbeiten werden reduziert. Für die Zukunft werden die selektive Implementierung weiterer Dimensionen und ein interoperabler Datenaustausch über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie angestrebt. Eine Entwicklung, mit der die BIM-Technologie auf Level 3 oder iBIM angekommen wäre (Grafik S. 81). Bereits heute gibt es ein vielfältiges Angebot von BIM-Software, die das Projektmanagement bei der Erstellung einer Immobilie unterstützt. Die Erkenntnis ist: Erst im Betrieb kann der Mehrwert von BIM voll ausgeschöpft werden. Das Facility Management (FM) hat diesbezüglich grossen Einfluss und ist in der Pflicht, die betrieblichen Anforderungen zu formulieren. BIM unterstützt das FM, gleichzeitig ist das FM aber auch der Nutzer von BIM-Prozessen und -Daten. Visualisierte Betriebsabläufe

Die Darstellung abstrakter Betriebsabläufe dient der einfachen Lesbarkeit und schafft ein unmittelbares Verständnis. Im virtuellen BIM-Modell werden Erschliessungswege, Raumdaten und Ausstattungsdetails abgebildet und zugehörige Informationen wie Weglängen und Hindernisse (Türen, Kehren, Aufzüge) als 3D-Modell oder einfach aufzubereitende 2D-Betriebspläne verfügbar. Die Vision einer virtuellen Gebäudebegehung mit einer Augmented-Reality-Brille dürfte nur noch eine Frage der Zeit sein. Nach der erfolgreichen Etablierung des planungs- und baubegleitenden FM eröffnen sich mit BIM weitere Möglichkeiten zur Qualitäts- und Effizienzsteigerung. Analog einer Fehlerprüfung von physischen Bauteilen (Clash Detection) sind durch die Erstellung entsprechender Betriebsregeln auch Widersprüche in der Adressierung, der Ver- und Entsorgung oder den Raumbedürfnissen und -anordnungen prüf- und nachweisbar. Der Detaillierungsgrad im planungs- und baubegleitenden FM (Betriebskonzept, Betriebskostenrechnung etc.) orientiert sich an der


BIM-Entwicklungsstufen BIM-Level 0

BIM-Level 1

BIM-Level 2

BIM-Level 3 oder iBIM

Zeichnungen, Linien, Text, Tabellenkalkulation

Modelle, Objekte, Datenbanken, 2D, 3D

Modelle, Objekte, Bibliotheken, 4D, 5D

Integrierte, interoperable Daten, 6D, 7D

entsprechenden Projektphase. Gleiches wird auch mit BIM im Detaillierungsgrad der Informationen zu den Bauteilen, Anlagen und Prozessen dargestellt. Diese werden phasengerecht und detailliert in die Entwicklung, Planung und Realisierung von Gebäuden eingebettet (LOD – Level of Detail / Level of Development). richtige Informationen In der Realisierung

Produktinformationen allgemein zugänglich. Generelle Wartungsrichtlinien (z. B. VDMA, ProLeMo etc.) oder betreiberspezifische Vorgaben wie Wartungspläne und -intervalle, die sich nicht zwingend an herstellerspezifischen Vorgaben orientieren, lassen sich frühzeitig und viel präziser aufbereiten. Die grosse Herausforderung in der Erstellung des Mengengerüsts bleibt auch mit BIM die Erfassung von Informationen zu projektbezogenen Anlagen, Flächen und Bauteilen. Zusammengesetzte Systeme wie Brand- oder Einbruchmeldeanlagen können noch mit einem gewissen Standardisierungsgrad abgebildet werden, für spezifisch angefertigte Anlagen wie zum Beispiel Klima-Monoblöcke und die hydraulischen Netze Lüftung, Wasser, Wärme / Kälte oder Sprinkler wird dies bereits komplexer. In einer solchen Gruppe müssen Dimensionen, Materialisierung, Zugänglichkeit, Wartungsintervalle, Dokumentationen vom Bauprojekt (BIM-Modell) abrufbar gemacht werden – entweder in abstrahierter Form für eine Submission oder als direkte Überführung in ein CAFM-System. Die differenzierte Erfassung der Flächen mit Informationen zu Nutzung, Materialisierung oder Reinigungsintervallen kann ebenfalls nicht über eine Standardproduktdatenbank erfolgen, sondern wird vom Modell extrahiert. Dabei müssen diese Daten zwingend frühzeitig FM-gerecht eingepflegt werden, damit sie zum erforderlichen Zeitpunkt abrufbar sind.

Für das FM muss alles, was später betrieben und unterhalten wird, in einem Mengengerüst zum richtigen Zeitpunkt verfügbar sein. Im klassischen Planungs- und Erstellungsprozess erfolgt dies mitten in der Realisierung, wenn die Wissensträger an der Front gefordert sind. Die Inventare werden manuell in Excel-Listen neu aufgebaut. Mit der BIMinhärenten, integralen Vorgehensweise werden bereits während der Realisierung die im zukünftigen Betrieb benötigten Informationen von Bauteilen, Anlagen und Systemen aufbereitet – und zwar einfach «by the way». Die Integration ins Modell beinhaltet bereits sämtliche betriebsrelevanten Informationen. In einem wichtigen Professionalisierungsschritt können Bauteile von der Stange mit entsprechendem Produktkatalog im BIM-Modell frühzeitig exakt erfasst werden. Typischerweise sind das Umwälzpumpen, Ventilatoren, Kältekompressoren, Wasserbehandlungsanlagen usw. Die Produkt­ informationen sind so während der Planung und Realisierung verfügbar. Sie können bei Bedarf vom FM abgerufen werden. Eine vielversprechende Informationsgetriebene Abnahmeprozesse Initiative wurde mit der SwissBIMLibrary lanciert. Die Abnahme und Übergabe sämtlicher BestandDarin machen Hersteller und Lieferanten ihre teile des Objekts erfolgt informations- statt wie

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Die Komplexität der computergestützten Methode zur Optimierung von Planung, Ausführung und Bewirtschaftung von Gebäuden nimmt stetig zu.


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bisher dokumentgetrieben. Der Abnahmeprozess lässt sich durch die qualitativ hochwertigeren Informationen deutlich professionalisieren. Die Gepflogenheit, Objekt- und Anlagendokumentationen dreifach in Papier und einmal auf einem Datenträger in weiter bearbeitbarer Form zu liefern, wird endgültig ersetzt. Die rechtzeitige Definition von Datenformat und Informationsumfang in Form von Attributen kann grundsätzlich bereits während der Erstellung erfolgen und wird für die Weiterverwendung durch den Betreiber aufbereitet. Der Eigentümer muss dafür allerdings auch eine entsprechende Systematik definieren und eine geeignete Infrastruktur aufbereiten. Bei Entwicklungsprojekten, die im Risiko erstellt und erst während der Realisierung devestiert werden, sind Eigentümer und Betreiber sowie insbesondere deren ICT-Systeme zum Zeitpunkt der Datenerhebung noch nicht bekannt. Die Informa­ tionen werden daher universal aufbereitet, sodass sie nahtlos in eine Submission und von dort zum späteren FM-Provider überführt werden können. Entsprechend standardisierte Schnittstellen wie zum Beispiel COBie (Construction Operations Building Information Exchange – ein ausgeklügeltes Excel-File) sichern die Datenübernahme. Wenn bei der Erstellung bereits der Eigentümer und bestenfalls sogar die Betriebsorganisation bekannt sind, erfolgt dies noch früher, noch präziser und verursacht theoretisch keinen Zusatzaufwand. Am neuralgischen Punkt der Objektübergabe wird offensichtlich, dass sich die heutigen Rollen verändern und Chancen für neue Tätigkeiten entstehen. Der Stellenwert des FM steigt, weil es in Zukunft zum Besteller wird und mit den definierten Gebäuden, Prozessen, Daten und Regeln arbeitet. Betriebs- und Instandhaltungsstrategie, Service Levels, Implementierung usw. sind weiterhin Leistungen der Betriebsvorbereitung, die durch den professionellen Betreiber definiert werden. Dass diese jedoch nicht mehr von Grund auf neu erarbeitet werden müssen, sondern auf den vorliegenden Informationen aus dem Bauprojekt basieren, minimiert nicht nur die Fehlerquellen, sondern motiviert auch die Mitarbeiter. Mit BIM erstellte Objekte

und ebenso adäquat nachgeführter Dokumentation entsteht eine für den Gebäudebetrieb ausgezeichnete Datenbasis. Diese gilt es, nutzergerecht aufzubereiten und mit entsprechenden Tools verfügbar zu machen. Beim Betriebsstart auf der grünen Wiese ist der Einstieg für eine einzelne, autonom bewirtschaftete Liegenschaft insofern unkompliziert, als dass auf dem Modell aus dem Bauprojekt aufgebaut wird und im gleichen Atemzug die gesamte Bewirtschaftung mit zeitgemässen Bewirtschaftungstools beschafft und eingerichtet werden kann. Etwas komplexer gestaltet sich die Einbindung des mit BIM erstellten Objekts in die Bewirtschaftung eines bestehenden Immobilienportfolios. Mit dem Paradigmenwechsel eröffnen sich neue Möglichkeiten, und doch ändert sich nicht alles auf einen Schlag. Bis auf Weiteres werden die Systeme im Bestand weiter gepflegt, und eine Ablösung erfolgt schrittweise oder parallel. Die meisten Beteiligten operieren mit den bewährten Werkzeugen weiter, etwa Flächenmanagement, CAFM, Objektbewirtschaftung. Diese Tools können in der Regel an die BIMWelt angeschlossen werden und nehmen oft die Leaderrolle ein. Bis zum anstehenden vollständigen Generationenwechsel kann dabei eine zentrale Einstiegsoberfläche – die sogenannte Middleware – eine breite Verfügbarkeit der mit BIM aufbereiteten Daten auch in Drittsystemen sichern. BIM im bestand

Während bei Neubauten sämtliche Informationen bottom up und in der bestmöglich verfügbaren Detaillierung erstellt werden und die Kunst darin liegt, nur die wirklich benötigten Informationen jeweils am richtigen Ort abzubilden, wird beim sogenannten Retro-BIM viel mehr auf funktionale Information geachtet. Das heisst, bestehende Bauteile können zwar nachträglich aufwendig als 3D-CADObjekte erstellt und mit allen notwendigen Attributen aufgearbeitet werden, bereits ausreichend und ebenso zielführend kann aber auch die einfache Neuerstellung abstrakter Elemente sein. So lässt sich eine Kaltwasserpumpe beispielsweise nur als Kubus darstellen, anschreiben und mit einem Wartungsintervall hinterlegen.

Dank der von Grund auf neu erstellten, sehr ho- Der WEg Zur BIM-Strategie hen Information über das Objekt und seine sämt- Die Formulierung einer BIM-Strategie ist ein Prolichen Bestandteile mit voll umfassendem Inventar jekt in der Organisationsentwicklung und setzt


Andres Stierli Andres Stierli ist Mitglied der Geschäftsleitung von Halter Immobilien. Er verfügt über langjährige Erfahrung als Projekt- und Mandatsleiter in den Bereichen Energie- und Haustechnik sowie Facility Management (FM) bei verschiedenen Arbeitgebern, darunter die Migros-Gruppe. In seiner heutigen Funktion berät er Projektverantwortliche und Organisationen umfassend auf strategischer sowie konzeptioneller Ebene in den drei übergeordneten Kompetenzfeldern Betriebskonzeption, Betriebsvorbereitung und Betriebsoptimierung. Nebenamtlich doziert er am Institut für FM der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften, ZHAW, und am CUREM der Universität Zürich. Er gehört dem Vorstand von IFMA Schweiz an. Andres Stierli wohnt in Dübendorf, ist verheiratet und Vater von vier Kindern. www.halter.ch

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systematisches Planen und Handeln voraus. Es stellen sich diverse Grundsatzfragen: Was will das Unternehmen kurz-, mittel- und langfristig erreichen? Wo liegt das grosse Optimierungspotenzial? Welche BIM-Dimensionen werden in welchem Zeithorizont implementiert? Welche Rollen sind beteiligt? Wie werden Projekte und Bewirtschaftungsprozesse organisiert? Unbestritten liegen die aktuellen Schwerpunkte von BIM noch in der Planung und Realisierung. Das planungs- und baubegleitende FM setzt sich aber dafür ein, dass in dieser Phase die Weichen richtig gestellt werden. So kann nicht nur besser gebaut werden, auch noch lange danach ist ein ebenso effizienter und effektiver Betrieb möglich. In der Bau- und Immobilienbranche ist der Vormarsch von BIM nur eine von vielen anstehenden Veränderungen. Wer ein Immobilienportfolio nicht passiv verwaltet, sondern proaktiv entwickeln will, beschäftigt sich heute schon mit Bauprojekten und wird sich in absehbarer Zeit auch mit BIM-Projekten befassen. Mit diesem initialen Schritt werden die Anforderung an das planungs- und baubegleitende FM erweitert und die Vorgaben bezüglich Dokumentation, operativem Betrieb vor Ort und Bewirtschaftung angepasst. Um die Kräfte im Kerngeschäft zu bündeln, erfolgt dies schrittweise und mit einem iterativen Informationsaustausch aller Beteiligten. So gelangen sie zu einer zunehmend höheren Professionalität und Performance. Mit dem Plädoyer für die Betrachtung über die Erstellung hinaus ist auch die Bedeutung der FMVerantwortlichen zu beleuchten. Eine neue Rollenverteilung bringt immer auch neue Rechte und Pflichten mit sich. Dabei ist erfreulicherweise festzustellen, dass die Kapitulationsfloskel «we get what we get» ein für alle Mal ausgedient hat. Der Betreiber schnürt kein wahllos zusammengewürfeltes Bewirtschaftungskonzept, sondern er übernimmt Verantwortung, indem er mit einer sauberen Bedarfsformulierung den Projekterfolg signifikant beeinflusst. Noch ist dieses Selbstverständnis für viele Betreiber ungewohntes Neuland. Das Zusammenspiel von FM und BIM wird ihre zukünftige Sichtweise verändern.


84 I m m o b i li e n u n d mar kt Die Visualisierung zeigt, wie das Quartier in der Zukunft die historische Bebauung und die Neubauten in einen Kontext setzen wird.


Text: David Strohm Visualisierungen: Raumgleiter Plan: Halter AG, Entwicklungen

Eine aktuelle Herausforderung für Immobilienentwickler ist die Nutzung von Parterreflächen. Tendenziell gibt es derer immer zu viele. Die Spezialisten von Halter gehen darum dazu über, mehr Wohnen, weniger Grossflächen und kleinere Formate für Läden und Gewerbe zu planen. Im Zwicky-Areal am Stadtrand von Zürich soll die neue Belegung Tragbarkeit und Atmosphäre schaffen.

Es ist eines der spannendsten Entwicklungsareale im Grossraum Zürich. Seit 15 Jahren wird auf dem Gelände der ehemaligen Seidenzwirnerei Zwicky sowie den angrenzenden Grundstücken an der Grenze der Gemeinden Wallisellen, Dübendorf und Zürich entworfen und geplant. Nachdem 2012 der Gestaltungsplan rechtsgültig wurde, sind heute die Mehrheit der Projekte umgesetzt oder stehen unmittelbar vor der Realisierung. Zahlreiche Gebäude auf dem hervorragend erschlossenen Areal konnten bereits von ihren Bewohnern bezogen werden. Derzeit entsteht das Herz des Quartiers, das Zwicky-Zentrum. Dazu gehören die sorgfältig instand gesetzten historischen Fabrikgebäude – unter anderem die Zwirnerei von 1901 sowie die kleine Färberei direkt an der Glatt – und moderne Neubauten, in denen zeitgemässe Wohnungen, unkonventionelle Wohnateliers, ganz unterschiedliche Räume für Dienstleister, Läden und Werkstätten Platz finden werden. In der Mitte des ZwickyAreals, dort wo sich Tradition und Moderne verbinden, soll urbanes Lebensgefühl entstehen: ein attraktiver Begegnungsort zum Wohnen, Arbeiten, Einkaufen und Verweilen – mit Plätzen, Gassen, Cafés und Restaurants. Bereits eingerichtet hat sich die Glatttaler Brauerei Hardwald, die ihre Gäste bald in einem Restaurant mit Biergarten empfangen wird. Bewusste Entscheidung zugunsten kleinerer Flächen

Eine besondere Herausforderung stellt – wie bei den meisten grösseren Arealentwicklungen – das Bespielen der Erdgeschosse dar. Neu im ZwickyZentrum auf dem Baufeld A ist nun, dass die Wohnungen in den Neubauten auf der Gartenseite von den oberen Stockwerken bis ganz nach unten reichen. Im Parterre sind zur Strassen- und Gassenseite hin Wohnateliers, Ladengeschäfte sowie Flächen für Handwerk und kreatives Kleingewerbe vorgesehen (Quartierplan S. 87). «Wir haben uns bewusst entschieden, im Zwicky-Zentrum mit seiner hervorragenden Verkehrsanbindung in den Erdgeschossen vor allem viele kleinere Flächen anzubieten», sagt Andreas Hänsenberger, der als Konzeptentwickler bei Halter Entwicklungen die Ausgestaltung des Grossprojekts mitverantwortet. Zwei Gründe sprachen für diese Weichenstellung. Zum einen gilt die Wohnraumnutzung im untersten Geschoss auf der Seite

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Nicht Allein die Grösse zählt


Formate zwar einen erhöhten Bewirtschaftungsaufwand, doch die entstehende Vielfalt befruchtet auch das Leben in der Liegenschaft und ihrer Umgebung. Und: Kleinere Flächen sorgen für die gewünschte Abwechslung entlang den Gassen, was zum angestrebten Altstadtgefühl passt.

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Lebendige, effektive Lösungen gesucht

Welch wichtige Bedeutung die unterste Etage – die einzige, die es in jedem Haus gibt – für ein Gebäude hat, belegen Studien wie jene des Beratungsunternehmens Wüest & Partner. «Die Planung und Gestaltung der im Erdgeschoss liegenden Flächen ist In den historischen Fabrikhallen entstehen Ladenflächen. eine grundlegende und bedeutsame Aufgabe für die Immobilienbranche. Es gilt, lebendige und effektive Lösungen zu entwickeln», heisst es in «Ein Massanzug für jedes Erdgeschoss» («Immo-Monitoring», 2 / 2014). Dies liege auch im Interesse des Entwicklers, denn «je nach Lage, Nutzung oder Typologie kann das Erdgeschoss ein Treiber der Rentabilität des Gebäudes sein oder aber eine Bremse». Wie und durch wen die Flächen im Parterre genutzt werden, wirkt sich direkt auf den Wert einer Liegenschaft aus. Tangiert sind auch die umliegenden Gebäude und das Quartier. Die unterschiedlichen Interessen von Eigentümern, Mietern und Die Erdgeschossnutzung der Neubauten kann flexibel gestaltet werden. Anliegern können dabei in Konflikt geraten. Ein der öffentlichen (Verkehrs-)Flächen als wenig at- genereller Zusammenhang zwischen einer spetraktiv. Zum anderen müssen Gewerbetreibende, zifischen Erdgeschossnutzung und der Zuweinamentlich Detailhändler, für ihre Kunden sowie sung der übrigen Flächen eines Gebäudes lasse für Passanten und Automobilisten sichtbar sein. sich aber nicht herstellen, sagen die Autoren von Wüest & Partner. Dies gelte auch in Bezug auf die Attraktiver Mietzins ist ausschlaggebend zu erzielenden Mieteinnahmen. Erfahrungen bei anderen Projekten machten deutlich, dass mittelgrosse Flächen zwischen 100 und Kleinindustrielle Vergangenheit bewahren 200 Quadratmetern wegen ihrer höheren Kosten Im Zwicky-Zentrum entstehen nun rund zwei Dutauf weniger Mieterinteressse stossen. Solche Flä- zend Atelier- und Ladenflächen kleineren Zuchen lassen sich zudem nachträglich nur schwer schnitts ab 30 Quadratmetern. Berücksichtigt aufteilen oder umnutzen. «Für kleinere Detaillis- wurde dabei auch, dass es in der Umgebung beten, aber auch für Start-ups und Kreativbüros ist reits Formate mittlerer Grösse gibt. Mehrheitlich die Grösse der Räume oft sekundär», sagt Hän- können die neuen Flächen zusammengelegt wersenberger. Wichtiger sei vielmehr ein attraktiver den, zum einen mit benachbarten Einheiten gleiMietzins, und der korreliere in der Regel mit der chen Typs, zum anderen mit den Wohnflächen, die sich auf dem gleichen Niveau auf der von der Quadratmeterzahl. Des Weiteren setzt der Handel heute, getrieben Quartierstrasse abgewandten Hofseite des Gebäuvon den Umwälzungen durch das wachsende On- des befinden. Dies erlaubt kombiniertes Wohnen line-Geschäft, auf kleinere Formate. Ein Showroom und Arbeiten. Mit abwechslungsreichen Ladenfür ausgewählte Artikel, in dem auch Beratung an- fronten und eingebettet in eine anregende Umgegeboten wird, tritt dabei an die Stelle des Vollsor- bung, die den Charme der Vergangenheit aufgreift timents. Für den Eigentümer bedeuten viele kleine und in die Gegenwart transportiert, lässt sich hier


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Nur ein Teil der Erdgeschossflächen auf dem Zwicky-Areal soll kommerziell genutzt werden.

von den Bewohnern und Mietern ein neues Quartier mitgestalten. Urbanes Zentrum des neuen Quartiers

Die wenigen grösseren Ladenflächen liegen an der viel befahrenen Neugutstrasse, die an den neuen Stadtteil grenzt. Darüber hinaus befinden sie sich rund um den Neugutplatz, der den urbanen Mittelpunkt des Zwicky-Zentrums sowie des gesamten Areals bilden soll. Hier werden in einem Neubau ein Grossverteiler auf mehr als 500 Quadratmetern sowie weitere für die Nah- und Quartierversorgung wichtige Läden und Dienstleistungsangebote ihre Adresse haben. Denk- und wünschbar sind ein Blumenladen, eine Weinhandlung, eine Apotheke oder Spezialitätengeschäfte. Zu einem vielfältigen Mietermix können auch Handwerker oder Künstler beitragen. Obwohl wegen seiner sehr guten Erschliessung als verkehrsarmes Quartier geplant, wird es für die Gewerbetreibenden, ihre Besucher und Kunden sowohl in Einstellhallen als auch auf der Strasse ausreichend Parkplätze geben. www.zwicky-zentrum.ch Halter AG, Entwicklungen > Seite 142

Baufeld A Baufeld B Nord   Hotel   Gastronomie   Quartierladen   Atelier- und Ladenlokale

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Das Quartier Bahnhof-Nord ist bahn- und strassenseitig von L채rmemissionen betroffen. Im Inneren wurde eine beruhigte Zone geschaffen.

Die Erschliessung des neuen Quartiers ist sowohl in Bezug auf den Fern- wie auch auf den Nahverkehr hervorragend.


Text: Barbara Gloor, Metron AG, Andreas Campi, Halter AG Visualisierungen: Raumgleiter Pläne: Halter AG, Entwicklungen

Die Umgebung des Bahnhofs Suhr war noch vor wenigen Jahren ein lückenhaftes Patchwork verschiedener Nutzungen – eine verlorene Insel mitten in einer zweigeteilten Gemeinde. Nun entsteht nördlich und südlich des Bahnhofs ein lebendiges, unverwechselbares Quartier. Den bahnseitigen Auftakt zur neuen Mitte bildet das Wohn- und Geschäftsgebäude Gleis 1 mit einer linearen und urbanen Struktur. Nicht zufällig erinnert der 117 Meter lange Bau an die Schlafwagen alter Zeiten.

Während das Areal südlich des Bahnhofs Suhr noch in Planung ist, wird im Norden bereits gebaut. «Das Quartier Bahnhof-Nord hat grosse Bedeutung für die Entwicklung von Suhr», sagt Beat Rüetschi, Gemeindepräsident von Suhr. «Es schliesst eine Lücke und lässt die Gemeinde wieder zusammenwachsen. In Suhr-Süd sind bereits die ersten Auswirkungen spürbar: Die Landpreise steigen, und Investoren und Eigentümer beginnen, ihre Mehrfamilienhäuser zu sanieren.» Denn die Wohnungsnachfrage steigt weiter. Suhr ist gemäss Raumkonzept des Kantons Aargau ein urbaner Entwicklungsraum und eine Vorortgemeinde im Wirtschaftsraum Aarau mit rund 80 000 Einwohnern. Wachsen soll sie aber nicht auf der grünen Wiese, sondern nach innen. step by step − ein Transformationsprozess in Etappen

Der Masterplan Bahnhof Suhr setzte den Rahmen für die städtebauliche und verkehrstechnische Entwicklung des Bahnhofsgebiets: Die Quartiere südlich und nördlich des Bahnhofs wurden vollständig in die Kernzone K3 mit überlagerter Gestaltungsplanpflicht umgezont. Entscheidend − vor allem für die Entwicklung des Quartiers Bahnhof-Nord − war ausserdem die Verlegung der Wynental- und Suhrentalbahn (WSB), die das Gebiet entlastet. Die Milchproduzenten Mittelland als Besitzer des grössten Parzellenteils erkannten das hohe Potenzial, das aus der zentralen Lage und der vorzüglichen Erschliessung durch die Züge von SBB und WSB sowie Busse resultiert. Sie initiierten die Transformation des Areals, unterstützt von den SBB und der Gemeinde Suhr. In einem ersten Schritt wurden Fragen zur Architektur, Wirtschaftlichkeit, Machbarkeit und zum Verkehr gründlich abgeklärt: Die Swissbuilding Concept AG (heute Mettler2Invest), die Metron AG und die Beratungsgesellschaft Wüest & Partner arbeiteten dabei zusammen. Nach ihren Analysen wurden ein Richtprojekt und ein Gestaltungsplan erstellt. 2012 bewilligt, gibt dieser nun die Ziele und Grundsätze für die Bebauung, Nutzung, Freiräume und Erschliessung vor. Dazu gehören insbesondere die vielfältigen Sichtbezüge, eine gute Orientierbarkeit, ein attraktives Wegnetz für den Langsamverkehr sowie eine optimale Reaktion auf die Lärmsituation (Situationspläne S. 88). Gleichzeitig wurde der Transformationsprozess so angelegt,

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Wohnen im Waggon


dass die verschiedenen Eigentümer die Bebauung ihrer Grundstücke individuell aufgleisen können.

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Leben und Arbeiten ohne Umwege

Der Laubengang vor den Wohnungen liegt auf der Seite der Geleise.

Das neue Quartier bietet eine breite Palette an erschwinglichen Mietwohnungen mit unterschiedlichen Grundrisstypologien. Ateliers, Gewerbe- und Dienstleistungsflächen beleben die Erdgeschosse, vielfältige Freiräume prägen das Quartierbild: Plätze mit grünen Inseln und Bäumen, Wege und Innenhöfe. Zentral gelegen ist der neue Bahnhofplatz – als Mobility Multi Access Point mit optimaler Anbindung für Auto, Tram, SBB, Bus, Velo und Fussgänger. Das von Halter Entwicklungen lancierte Projekt «Gleis 1 – Leben und Arbeiten ohne Umwege» markiert den Auftakt zu den Geleisen hin und bildet gleichzeitig den Abschluss des nördlichen Bahnhofquartiers. Seine architektonische Gestalt entstand in Anlehnung an einen Schlafwaggon und greift damit zwei wichtige Kernthemen auf: kompaktes, bequemes Wohnen und eine hohe Mobilitätsanbindung. Mit dem Standort, aber auch aufgrund der Gestaltungsplanvorgaben war für das Projekt Gleis 1 bereits ein enges Korsett bezüglich der Gebäudedisposition geschnürt. Entwickelt wurden konsequente, zielgruppenorientierte Grundrisstypen, mehrheitlich 2-Zimmer-Wohnungen. Das Angebot umfasst zwei kompakte Wohnungsgrössen mit 42 und 51 Quadratmetern, die rund 70 Prozent des Wohnungsmixes ausmachen. Sie sind gedacht für junge Erwachsene, Teilzeitstudierende der nahen Bildungseinrichtungen, Mitarbeiter des Kantonsspitals Aarau oder alleinstehende Rentner − Menschen, die die zentrale Lage am Bahnhof mit kurzen Wegen zu den öffentlichen Einrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten schätzen.

Zur Bahnhofstrasse hin schliesst der lang gezogene Bau an das Quartier an.

Zwei Welten im Blick

Nach Süden, entlang den Geleisen, wurde mit einer Laubengangerschliessung eine räumliche Distanz zur Wohnung geschaffen. Die Mieter betreten ihr Zuhause parallel zum Laubengang und «fallen so nicht mit der Tür ins Haus». Ein kleiner Vorplatz wirkt entschleunigend (Puppenstubenansicht S. 91). Mit Rafflamellenstoren, die von unten nach oben geführt werden, lässt sich der Grad der Privatsphäre zum Laubengang hin individuell anpassen. Die Wohnungstiefe beträgt rund 13 Meter; eine


grosszügige Raumhöhe von 2,80 Metern sorgt nicht nur für angenehme Proportionen, sondern auch für lichtdurchflutete Wohnräume. Das Lichtband auf den von der Decke abgesetzten Oberschränken der Küchenzeile betont die Raumhöhe zusätzlich. Mit einer Schiebetür lässt sich das Arbeits- und Schlafzimmer bequem vom Wohnbereich abtrennen. Die grossen Fenster bieten Aussichten zu zwei Seiten: von den Laubengängen über das Geleisfeld und von den Balkonen auf die belebte, aber nicht verkehrsintensive Bahnhofstrasse. Im Attikageschoss werden 2,5- und 3,5-Zimmer-Wohnungen realisiert, welche über eine private Terrasse mit bis zu 40 Quadratmetern verfügen und den Weitblick auf die über Suhr thronende, spätgotische, reformierte Kirche und den Jura eröffnen. Das Erdgeschoss mit Gewerbe- und Büroflächen rundet das Gesamtangebot ab. Verdichten an gut erschlossenen Lagen

Mit der Revision des Raumplanungsgesetzes (RPG), welches seit dem 1. Mai 2014 in Kraft ist, soll eine kompakte Siedlungsentwicklung gefördert, die Landschaft geschont und die Schweiz als Wohn- und Arbeitsort weiterhin attraktiv gestaltet werden. Das

Zusammenspiel von Behörden, Planern, Entwicklern und Realisatoren ist dabei ein Schlüsselfaktor. Gelingt es, die stellenweise unterschiedlichen Zielsetzungen in eine gemeinsame Stossrichtung zu lenken, dann bleibt die Verdichtung nicht nur ein politischer Wunsch, sondern wird auch ernst genommen und umgesetzt. Die Entwicklung jedes einzelnen Wohnungsgrundrisses im Kontext von hohen Umfeldanforderungen wie Lärm und gefestigte Baulinien ist dabei ebenso bedeutend wie die qualitätsvolle Gestaltung der Freiräume. Das Areal Bahnhof-Nord in Suhr steht exemplarisch für eine Vielzahl von potenziellen Entwicklungsstandorten, welche die übergeordnete Zielsetzung des RPG in hohem Masse erfüllen. Die Metron AG ist ein unabhängiges Unternehmen mit den Fachbereichen Architektur, Raumentwicklung, Landschafts- und Verkehrsplanung. Gegründet 1965, beschäftigt Metron heute rund 140 Mitarbeiter. www.metron.ch www.gleis1-suhr.ch Halter AG, Entwicklungen > Seite 142

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Die Puppenstubenansicht einer Wohung im Projekt Gleis 1 zeigt die Raumaufteilung von Fensterfront zu Fensterfront.


Flickenteppich Romandie

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Text: Florian Revaz Foto: Yves André, Dupraz et Byrne

Die welschen Kantone sind in den letzen Jahrzehnten ökonomisch wie kulturell zusammengerückt. Von einem einheitlichen Wirt­ schaftsraum lässt sich aber bis heute nicht sprechen. Das zeigt auch der Blick auf den Immobilienmarkt: Die grossen Städte Genf und Lausanne leiden noch immer unter Wohnungs­ knappheit und überhöhten Preisen. Ländliche Gebiete versuchen, Raum gutzu­ machen.

Es ist seine Sprache, die den Westschweizer zum Romand macht. Doch wäre die Sache zu einfach, würde man nur von der Romandie sprechen. Der Eindruck, bei der französischen Schweiz handle es sich um ein homogenes Ganzes, trügt. Ihr entschei­ dendes Merkmal ist gerade die Vielfalt. Das inter­ nationale Genf bietet insbesondere wirtschaftlich eine ganz andere Lebenswelt als die Walliser Al­ pen oder die Kantone des Jurabogens. Der Kanton Waadt mit seiner Hauptstadt Lausanne, die Bezirke Riviera, Pays-d’Enhaut, La Côte und La Broye so­ wie der Kanton Freiburg mit seinen politisch, sozial und sportlich höchst aktiven Distrikten sind schon innerhalb ihrer eigenen Gebiete sehr verschieden­ artig. Man kann also kaum von dem Westschweizer Immobilienmarkt sprechen. Dieser Markt ist nicht homogen, sondern durch völlig verschiedene Struk­ turen und Ausprägungen gekennzeichnet. In den einzelnen Regionen gelten unterschiedliche recht­ liche Rahmenbedingungen und politische Kulturen. Jede Region ist in einem konkreten wirtschaftlichen Kontext verankert, der sich je nach Sparte anders auswirkt. Zwei Gemeinsamkeiten

Die Wohnungsknappheit und die erforderliche bau­ liche Verdichtung stellen für fast alle Städte der Ro­ mandie die grösste Herausforderung dar. Eine hö­ here Ausnützungsdichte könnte die Nachfrage durch Zuwanderer besser decken und dazu beitra­ gen, die Pendlerzahlen zu verringern. Das wiede­ rum würde die öffentlichen Verkehrswege entlas­ ten und die Umwelt schonen. Doch bislang fehlt die nötige Akzeptanz für Gebäudeaufstockungen oder den Bau von Hochhäusern und ihre Implementie­ rung in einen lebenswerten städtischen Raum. Fast überall in der Romandie wird derzeit ver­ sucht, mit grossen Entwicklungsprojekten städti­ sche Flächen wiederzubeleben, die bis anhin indus­ triell genutzt wurden. Waren sie noch vor ein paar Jahren in der Peripherie zu finden, liegen sie heute näher am Stadtkern. Lausanne beispielsweise hat das Quartier Le Flon erfolgreich umgestaltet und geht mit dem Projekt Métamorphose engagiert wei­ ter. Genf arbeitet zurzeit an der Zone Praille Aca­ cias Vernets (PAV), Freiburg baut mit viel Ehrgeiz den früheren Standort der Brauerei Cardinal um, und Sitten ist dabei, sein Stadtzentrum mit den zwei untereinander verbundenen Projekten Cour de Gare und Campus Valais neu zu gestalten.


Wohnungsbau auf hohem Niveau

Der anhaltende Bevölkerungszuwachs insbeson­ dere in Freiburg und im Wallis hat ein starkes Wachstum des Wohnungsmarkts begünstigt. Fast überall in der Westschweiz wurden unzählige Pro­ jekte mit Miet- als auch Eigentumswohnungen ins Leben gerufen. Der Markt hat dies nicht ohne Wei­ teres angenommen, doch noch besteht kein Grund zur Sorge. Neu ist allerdings die leichte Zunahme der Leerstände. Mietwohnungen sind davon meist weniger betroffen als Wohneigentum und falls doch, dann nicht wegen eines echten Überange­ bots, sondern weil das Angebot nicht zur Nachfrage passt, etwa aufgrund der Grösse und Qualität einer Wohnung oder der Höhe ihres Mietzinses. In eini­ gen Städten wie Lausanne und Genf sind Mietwoh­ nungen weiterhin Mangelware. Nachteilig für den Mietwohnungsmarkt könnte sich in bestimmten Regionen auswirken, wenn Flä­ chen, die ursprünglich als Wohneigentum gebaut wurden, keine Abnehmer finden und deshalb in Renditeobjekte umgewandelt werden. Solche Woh­ nungen finden sich dann auf dem Mietmarkt mit einem für den Mieter günstigeren Preis-LeistungsVerhältnis. Der Markt für Eigentumswohnungen

dümpelt vielerorts vor sich hin, besonders an der Côte, in Genf und im Wallis, und zwar vor allem im Hochpreissegment. Dort zeigen sich am ehesten die Auswirkungen des wirtschaftlichen Einbruchs unter anderem aufgrund des starken Frankens, aber auch als Folge der Annahmen von Zuwan­ derungs- und Zweitwohnungsinitiative sowie des neuen Raumplanungsgesetzes. regionale Besonderheiten

In Genf herrscht seit vielen Jahren praktisch un­ verändert Wohnungsmangel bei steigenden Prei­ sen. Einzig im Segment der Luxusimmobilien be­ ginnen die Genfer Immobilienpreise erstmals seit dem Jahrtausendwechsel zu sinken. Die Nach­ frage im mittleren Preissegment ist dennoch wei­ ter hoch. In den kommenden Jahren werden in Er­ schliessungsgebieten fertiggestellte Grossprojekte die Lage mit zahlreichen neuen Siedlungen und er­ schwinglichen Preisen (Mietpreiskontrolle) voraus­ sichtlich entspannen. Auch im Kanton Waadt sind zahlreiche neue Eigentumswohnungen im Bau, die zu einer Markt­ bereinigung beitragen dürften. Der vor allem in Lausanne spürbare Wohnungsmangel ist im

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Blick auf die Hochhäuser des Entwicklungsgebiets Praille Acacias Vernets (PAV), Sektor Etoile, in der Agglomeration von Genf


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Mietbereich nach wie vor akut, meist im mittle­ ren Preissegment. Bezeichnenderweise haben wir es hier mit einem kantonsübergreifenden Phäno­ men zu tun, genauer gesagt einem Wettbewerb zwi­ schen den Kantonen. Das hat zur Folge, dass die Mieten in Genfer Erschliessungsgebieten günstiger sind als im übrigen Genferseebogen. In seinem Legislaturprogramm 2012–2017 er­ hob der Staatsrat des Kantons Waadt den Kampf gegen die Wohnungsnot zur obersten Priorität. De­ batten über das entsprechende Paket werden 2016 auch den Waadtländer Grossrat beschäftigen, unter anderem die Wohninitiative des Schweizerischen Mieterverbands und die Erarbeitung eines Gegen­ entwurfs durch den Staatsrat. Zahlreiche Wohn­ bauprojekte – Chavannes-près-Renens, Plaines-duLoup, Vidy, Renens – werden voraussichtlich in den nächsten fünf Jahren zustande kommen. Freiburg konnte seine Preise in einem vernünf­ tigen Rahmen halten und das trotz des galoppie­ renden Bevölkerungsanstiegs, der bis 2014 einer der höchsten des Landes war und die Nachfrage stützte. 2015 sah man dagegen einen leichten Rück­ gang der Nachfrage bei weiterhin riesigem Angebot. Diese Kombination dürfte den Preisanstieg in al­ len Segmenten des Wohnungsmarkts in gewissem Umfang bremsen. Die Nebenzentren wie Yverdon und das Gros-de-Vaud sowie der Saane- und Vivis­ bachbezirk im Kanton Freiburg sind für Investo­ ren offenbar interessant. Betroffen von dieser Ent­ wicklung sind dabei die kleinen Ortschaften und alle Standorte in guter Entfernung zu den grossen Ballungsgebieten. Aufgrund der verschärften Finanzierungsbedin­ gungen (BVG, Bankenrichtlinien etc.) bleibt vielen Haushalten keine andere Wahl, als Eigentumswoh­ nungen in günstigeren Gegenden zu kaufen. Das wird jedoch Auswirkungen auf die Verkehrssitua­ tion haben. Im Kanton Waadt etwa treibt nach Che­ seaux und Cossonay nun auch La Sarraz seine Ent­ wicklung voran. Im Kanton Freiburg wurde in Bulle und Châtel-Saint-Denis viel gebaut, demnächst wohl auch im Glane-Gebiet. Sitten, Freiburg und Neuenburg bieten ein städtisches Umfeld, das be­ zahlbar ist, wobei die beiden Letzteren zudem von der Nähe zu Bern profitieren. Der Jura ist dank der extrem günstigen Grundstückspreise vor allem ein guter Markt für Einfamilienhäuser. Dieser Kanton hat ebenso wie das Wallis die meisten Hauseigentü­ mer der Romandie vorzuweisen (rund 55 Prozent).

Delsberg gibt sich sehr dynamisch und bemüht sich, von seiner Nähe zu Basel zu profitieren. In Neuen­ burg zeigt sich im unteren Kantonsteil ein gewisser Mangel. Aufgrund des überalterten Immobilienbe­ stands boomt dort der Renovationsmarkt. Im Wallis geht die Nachfrage zurück, das An­ gebot steigt. Das erklärt, warum hier die Preise für Wohnraum tendenziell sinken. Im obersten Preissegment und in den Ferienorten ist das Un­ gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage am grössten. Die sehr niedrigen Hypothekarzinsen und erschwingliche Grundstückspreise begünsti­ gen auch weiterhin den Kauf von Einfamilienhäu­ sern und Eigentumswohnungen in diesem Kanton, in dem das Preisniveau für Wohneigentum nach wie vor weit unter dem der übrigen Schweiz liegt. Deshalb gestaltet sich auch der Mietwohnungs­ markt im Wallis ganz anders als in der restlichen Romandie. Eine Ausnahme bildet dabei Sitten mit einem dynamischen Markt gerade in diesem Sek­ tor. Auch das Walliser Chablais fällt aus dem Rah­ men. In den Bergregionen verringert sich die Zahl der Projekte, weil der Bau von Wohneigentum, das nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden soll, seit Annahme der Zweitwohnungsinitiative erheblich erschwert ist. Gewerblicher und öffentlicher Bau

Der deutliche Rückgang bei den üblichen Abneh­ mern von Büroraum, vor allem von Finanz- und Be­ ratungsfirmen sowie Versicherungen, führte gene­ rell zu einem Überangebot, insbesondere in Genf. Davon betroffen sind viele kleine, alte und teure Gewerbeflächen im Stadtzentrum. Da neue Pro­ jekte immer seltener angestossen werden, verrin­ gert sich jedoch zurzeit das Angebot. Die gute Idee, Büroräume in Wohnungen umzuwandeln, findet leider nicht den erwarteten Zuspruch, zumal das Vorhaben aus technischen wie auch administrati­ ven Gründen offenbar schwieriger ist als gedacht. Lausanne ist zwar weniger von bestimmten Branchen abhängig als andere Schweizer Städte, doch hat auch dort die Nachfrage nach Büroräu­ men nachgelassen. Das Angebot ist deshalb insge­ samt gestiegen. Da es sich auch hier vorrangig um kleinere Flächen in der Innenstadt handelt, sind Grossunternehmen gezwungen, sich mangels pas­ sender Angebote ausserhalb des Stadtzentrums umzusehen. Biopôle und der EPFL-Campus kön­ nen diese Nachfrage befriedigen. Unter den recht


Florian Revaz Der Schweizer (Jahrgang 1965) erlangte seine Matura am Kollegium SaintMaurice und studierte Politische Wissenschaften an der Universität Genf. Nach dem Erwerb des Lizenziats war er bis 1989 als Assistent im Fachbereich Wirtschafts- und Sozial­ wissenschaften tätig. Daraufhin trat er eine Stelle im Bundesamt für Industrie, Gewerbe und Arbeit an, wo er sich als Sektionsleiter mit den Bereichen Arbeitsmarkt und Makroökonomie beschäftigte. 1995 wechselte Florian Revaz in die Industrie. Beim Baukonzern Losinger begann er als Abteilungsleiter, ab 1998 nahm er die Funktion Direktor Human Resources ein und war Mitglied der Geschäftsleitung. 2013 beendete er seine Tätigkeit bei Losinger Marazzi als Direktor Region Mittelland. Ab 2014 leitete er als CEO die Stahlbaufirma Stephan SA. Mit dem Beginn des Jahres 2016 trat Florian Revaz in die Halter AG ein. Er ist Leiter Business Development Westschweiz und Mitglied der Gruppenleitung. www.halter.ch

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hohen Leerständen in der Umgebung von Lau­ sanne gibt es allerdings einige sehr grosse Objekte, die seit vielen Jahren auf Abnehmer warten und die Analyse erheblich verzerren. Öffentliche Anlagen für Sport, Bildung, Kultur und Gesundheit werden mehr oder weniger überall in der Romandie dringend benötigt. In der Region Lausanne beispielsweise werden unter anderem der Pôle Muséal, die Umgestaltung des Bahnhofs Lausanne, der Ausbau des Bahnhofs von Renens, die Cité hospitalière 2030, das Sportzentrum Mal­ ley, der neue Sitz des öffentlich-rechtlichen Rund­ funks RTS, der neue Campus der Hotelfachschule sowie der Standort der Universität EPFL eine mas­ sive Entwicklungs- und Bautätigkeit im öffentli­ chen und gewerblichen Bereich nach sich ziehen. In Genf entstehen Neubauten, Erweiterun­ gen und Renovationsprojekte unter anderem für die Bahnstrecke CEVA und ihre sämtlichen Bahn­ höfe, die Nouvelle Comédie, die Universitätskli­ niken und internationale Organisationen. Zudem setzt sich dort das Konzept der Hôtels Industriels offenbar durch, also die Suche nach interessanten Standorten für Unternehmen auf Industriebrachen, die für eine neue Nutzung geöffnet werden sollen. Ein Beispiel ist die beginnende Transformation des Gebiets Praille Acacias Vernets. Angesichts der seit vielen Jahren beobachte­ ten demografischen Entwicklung mit einer Über­ alterung der Bevölkerung wird die Nachfrage nach betreutem Wohnraum und Pflegeheimen zwangs­ läufig weiter steigen. Bleibt die Situation im Wohn­ sektor unverändert, wird das in der Romandie ein­ schneidende Folgen haben. Im Verhältnis zur Zahl der über 75-Jährigen stehen dort schon jetzt erheb­ lich weniger Heimplätze zur Verfügung als in der übrigen Schweiz. Besonders prekär ist die Lage im Kanton Waadt, in Genf und im Wallis. Bei den be­ zahlbaren Studentenwohnungen hat sich seit Lan­ gem wenig getan – sie fehlen flächendeckend und sind vor allem in den Universitätsstädten Mangel­ ware. Es zeigt sich auch hier ein volatiler, disper­ ser Markt mit vielen Chancen und Potenzial für ge­ zielte, auf spezifische Bedürfnisse ausgerichtete Immobilienentwicklungen.


Frühlingsstimmung im BlüemliQuartier

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Text: Matthias Thoma

In urbanen Räumen sind grosse, brachgefallene Industrie- und Gewerbeareale zunehmend bebaut. Darum geraten vermehrt kleinteilige Quartiererneuerungen in den Fokus von Immobilienwirtschaft, Planern und öffentlicher Hand. Diese Entwicklungsvorhaben erfordern angepasste Instrumente, Prozesse und Organisationsformen.

Der bekannte Glattpark und das heimelige BlüemliQuartier sind Nachbarn in der Vorortgemeinde Opfikon bei Zürich. Im Glattpark haben sich die Grund­eigentümer in Zusammenarbeit mit professionellen Immobilienentwicklern in einen klar organisierten Entwicklungsprozess eingebracht und die ehemals unbebaute Landreserve nach einem gesamtheitlichen Konzept entwickelt. Das BlüemliQuartier hingegen ist ein langsam gewachsenes Viertel mit kleinteiligem Grundeigentum, geprägt von Ein- und Zweifamilienhäusern. Wie kann dieses Quartier erneuert und verdichtet werden? Eine drängende Frage, die nicht nur in Opfikon von Belang ist. Die gesamte Schweiz ist geprägt von Blüemli-Quartieren. «Innenentwicklung 2.0»

In den letzten zwanzig Jahren hat die Transformation von Industriebrachen oder anderen nicht mehr genutzten Arealen grosse Aufmerksamkeit erfahren. Die öffentliche Hand, Planer und Architekten haben deren Chancen genauso umarmt wie die Immobilienwirtschaft: Unter Stichworten wie «Flächenrecycling», «standortgerechte Dichte» und «nachhaltige Rendite» sind neue Stadt- und Ortsteile entstanden. Dafür wurde ein passendes Set an Organisationsmodellen, Planungsinstrumenten und -prozessen entwickelt und angewendet. Städte­bauliche Verträge, Testplanungsverfahren, Rahmengestaltungspläne und ergänzende Gestaltungspläne sind Beispiele für erprobte und umgesetzte Lösungen an der Schnittstelle zwischen öffentlicher Hand und Privaten. Die Abweichung von der Regelbauweise wurde zum Prinzip. Die privaten Grundeigentümer und Entwickler organisierten sich in Grundeigentümervereinigungen, Entwicklungsgesellschaften oder durch Entwicklungsvereinbarungen. Die Organisationsformen waren bei einem oder wenigen Grundeigentümern in ihrer Komplexität oftmals überschaubar. In den nächsten zwanzig Jahren werden die Blüemli-Quartiere vermehrt in den Fokus geraten. Erstens sind insbesondere in urbanen Räumen die grossen, zusammenhängenden Areale entwickelt oder geplant. Kantone und Gemeinden sichern zudem immer häufiger Industrie- und Gewerbe­ flächen zum Erhalt von preisgünstigen Angeboten für Industrie, Gewerbe oder Logistik. Zweitens wirkt das neue Raumplanungsgesetz: Die Entwicklung auf der grünen Wiese wird zunehmend


Angepasste Organisationsmodelle, PlanungsInstrumente und -Prozesse

Diese Form der Innenentwicklung erfordert neue Werkzeuge oder eine veränderte Anwendung bestehender Verfahren. In der Fachwelt wird derzeit ein Enteignungsrecht für blockierte Gebietsentwicklungen intensiv diskutiert. Im Falle eines öffentlichen Interesses sollen einzelne Grundeigentümer enteignet werden können. Wie auch immer man ordnungspolitisch zu einem derartigen Vorgehen steht – man darf nicht darauf hoffen, dass die «Innenentwicklung 2.0» damit wesentlich schneller, qualitätsvoller oder öfter abläuft. Die Zahl der Exekutivpolitiker, die von einem derartigen Verfahren Gebrauch machen würden, dürfte überschaubar bleiben. Umso wahrscheinlicher könnten hingegen genau diese Enteignungsentscheide auf dem Rechtsweg mit substanziellen Kostenfolgen und Verfahrensverzögerungen angefochten werden. Die Blüemli-Quartiere benötigen vielmehr Ansätze, die auf Freiwilligkeit, Anreizen sowie Gleichrichtung und Vergemeinschaftung der Interessen und Absichten beruhen. Ein Hauptproblem besteht dabei in der Überwindung von Eintrittshürden in den Entwicklungsprozess. Laien erkennen mögliche Mehrwerte einer Quartiererneuerung oftmals nicht und haben darum keine Bereitschaft, dafür auch nur sehr geringe Beträge zu investieren. Entsprechend sind «Kümmerer» notwendig, die eine Gebietsentwicklung anschieben und in Vorleistung

gehen. Hier hat die öffentliche Hand die Möglichkeit, eine Rolle zu übernehmen und Gebietsentwicklungen planerisch und organisatorisch vorzubereiten. Dies kann sie mit einer unternehmerischen Haltung tun: Allfällige geschaffene Planungsmehrwerte können bei der Realisierung von Projekten nach neuer Grundordnung zur Finanzierung der Planungsvorleistungen verwendet werden. Eine weitere Herausforderung besteht darin, dass der heute oft angewandte Mix aus städtebaulichem Studienauftrag, Sondernutzungsplanung und städtebaulichem Vertrag nur bedingt geeignet ist. Vielmehr ist eine neue Regelbauweise für Quartiere auszuarbeiten, die sukzessive umgesetzt werden kann und in welcher die Arrondierung des Grundeigentums möglich, aber nicht zwingend ist. Als Basis dafür sind flexible, baulich-räumliche, aber auch nutzungsbezogene Quartierentwicklungsstrategien notwendig – abschliessend gedachte städtebauliche Entwürfe sind in diesen Gebieten nicht umsetzbar. Entscheidend für die Qualität und Geschwindigkeit einer Quartiererneuerung wird die Organisationsform zwischen den Privaten sein. Dazu sind Modelle zu wählen, die niederschwellig beginnen, beispielsweise als Grundeigentümervereinigungen. Sukzessive kann die Organisation in eine stärkere Form der Vergemeinschaftung überführt werden, allenfalls auch für Teilgebiete. Eine angepasste Form von Entwicklungsvereinbarungen professioneller Immobilienentwickler kann ein vielversprechender Ansatz sein. Chancen für professionelle entwickler

In der Transformation dieser Gebiete liegt erhebliches Flächenpotenzial teilweise an hervorragenden Lagen, welches zunehmend für professionelle Immobilienentwickler interessant wird. Auch sie können die Rolle des «Kümmerers» übernehmen: In Zusammenarbeit mit den Grundeigentümern und der öffentlichen Hand zeigen sie eine langfristige Entwicklungsstrategie für ein Gebiet auf. Sie sichern sich zu einzelnen Grundstücken bei den Grundeigentümern Anteile an allfälligen Planungsmehrwerten. Damit können sie für ihre eigenen, aber auch für andere Grundstücke Entwicklungsgewinne realisieren, die ihre Planungsvorleistungen rechtfertigen. Der Autor ist Leiter Raum- und Standortentwicklung bei EBP. Das unabhängige Beratungs-, Planungs- und Ingenieurunternehmen hat Standorte in der Schweiz, Deutschland, Brasilien, Chile und Hongkong. www.ebp.ch

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erschwert, die Nachfrage wird in den Bestand umgeleitet. Drittens kommt der in den 1950er- und 1960er-Jahren gebaute Gebäudebestand in ein Alter, in welchem Sanierungen notwendig sind, sich Ersatzneubauten rechnen und die Bewohner diese Häuser aufgrund veränderter Bedürfnisse verlassen wollen. Die drei Treiber begründen eine neue Phase der Innenentwicklung – nennen wir sie die «Innenentwicklung 2.0». Sie befasst sich mit kleinteiligen Grundeigentumsstrukturen. Oftmals liegen diese gewachsenen Ein- und Zweifamilien­ hausgebiete in W2-Zonen, manchmal handelt es sich auch um Mehrfamilienhäuser in W3- und W4Zonen. Ihre Herausforderungen sind die hohe Zahl der Grundeigentümer, geringe finanzielle Mittel, die nicht vorhandene Professionalität der privaten Grundeigentümer, die Selbstnutzung des Eigentums und die häufig unklaren oder widersprüch­ lichen Absichten der öffentlichen Hand.


Eine Nacht in ebikon

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Text: Nik Grubenmann Fotos: Oliver Stern

Die Mall of Switzerland entsteht. Ihre vierjährige Bauzeit ist nun zur Hälfte verstrichen, der Rohbau konnte fertiggestellt werden. Eines ist jetzt schon augenscheinlich: Das Grossprojekt im luzernischen Ebikon fordert höchste Planungskompetenz und Präzision von allen Beteiligten. «Komplex» begleitete die Bauarbeiten und sprach mit den Projektverantwortlichen.

Die Aussentemperatur an diesem Dezemberabend beträgt vier Grad Celsius bei einer Luftfeuchtigkeit von über neunzig Prozent. Dicke Nebelschwaden ziehen durchs Rontal Richtung Luzern. Der Rohbau der Mall of Switzerland ist nur spärlich von Scheinwerfern beleuchtet, die hoch oben an einem Kran befestigt sind. Der Nebel kondensiert am Metall der unzähligen Gerüststangen und lässt es im Innern des Betonrohbaus regnen. Von der Autobahn Zug–Luzern führt die Anfahrt zur Baustelle über die Ausfahrt Buchrain und anschliessend über den sogenannten Zubringer Rontal, der die National- mit der Kantonsstrasse verbindet. Kurz vor der Einmündung überquert dieser Strassenabschnitt, zunächst noch überdacht, die Geleise der SBB und führt über eine abfallende Rampe Richtung Kantonsstrasse. Dieser kurze Streckenabschnitt verläuft teilweise unter dem zukünftigen Parkhaus der Mall of Switzerland. Über eine Ausfahrt wird man nach ihrer Eröffnung direkt auf die diversen Park­ ebenen und von dort zu Fuss weiter ins Einkaufszentrum gelangen. Rege Betriebsamkeit

Auf der Fahrbahn Richtung Ebikon und Dierikon ist Hektik ausgebrochen. In dieser Nacht sollen über der Strasse in einer Höhe von rund zehn Metern 32 Tonnen schwere und 16 Meter lange Betonelemente montiert werden. Diese bilden die tragende Konstruktion für den Boden des Parkhausabschnitts über dem Rontal-Zubringer. Es ist kurz vor 19 Uhr. Torsten Schlüsselburg, Bauleiter bei der ausführenden Totalunternehmerin Halter Gesamtleistungen und hauptverantwortlich für den Einsatz, ist damit beschäftigt, mit Vertretern des Kantons Luzern die Umleitung des Verkehrs auf die Gegenfahrbahn abzustimmen. Über eine Stunde zu früh rollt der LKW mit dem ersten Betonelement an. Sofort passt der Verkehrsdienst die Strassenmarkierungen an, nach wenigen Minuten hat sich die Situation entspannt. Auf die Frage nach der grössten Herausforderung antwortet Schlüsselburg in einer ruhigen Minute: «Die Arbeit unter Verkehr. Die Sicherheit der Automobilisten und unserer Arbeiter muss jederzeit gewährleistet sein.» Dass die Bauarbeiten in der Nacht stattfinden, ist eine Auflage des kantonalen Amts für Verkehr und Infrastruktur. In den Morgenund Abendstunden wäre das Verkehrsaufkommen zu gross, es müsste mit einem erheblichen Rückstau in beide Richtungen gerechnet werden.


«Aus technischer Sicht ist der Bau nicht übermässig anspruchsvoll», sagt Philip Kiefer, Gesamtprojektleiter bei Halter vor Ort. Eine Aussage, die zunächst erstaunt. Die Mall of Switzerland sei ein Vorhaben mit einem riesigen Volumen und einer relativ einfachen Struktur. Die Menge an verbautem Material sei zwar beeindruckend, stelle die Baufachleute jedoch nicht vor grössere Hürden. Die wahre Herausforderung liege gemäss Kiefer da, wo man sie nicht unbedingt vermutet: «In der Zusammenarbeit mit der Bauherrschaft.» Die Ansprüche an das Projektmanagement und die Qualitätssicherung durch den international tätigen Investor FREO seien ungleich höher als für einen inländischen Bauherrn. Nach dem Baustart im Sommer 2014 beschäftigte sich die Projektleitung zunächst damit, die nötigen Führungsinstrumente zu erarbeiten. «Das hat uns in dieser Zeit besonders stark in Anspruch genommen», betont Kiefer. «Gleichzeitig war die Implementierung des Halter-internen Teams aufgrund seiner Grösse eine Herausforderung. Derzeit arbeiten siebzehn Personen am Projekt. Das ist ein KMU.» Viel Zeit verwendet der Projektleiter darauf, seine Mitarbeitenden zu koordinieren und untereinander abzustimmen. «Die Führungskräfte halten alle zwei Wochen ein internes Meeting ab. Einmal pro Woche bin ich einen ganzen Tag auf der Baustelle.» Fast alles läuft nach Plan

Trotz Temperaturen, die sich dem Gefrierpunkt nähern, tragen die meisten Arbeiter auf der Baustelle in Ebikon unter den orangefarbenen Sicherheitswesten nur ein Sweatshirt. Ihre Tätigkeit hält sie warm, auch wenn man ihnen die Anstrengung nicht ansieht. Jeder ist konzentriert und scheint zu wissen, wann er wo zum Einsatz kommt. Torsten Schlüsselburg eilt vom Kranführer zum Verkehrsdienst am Ende der Fahrbahn und wieder zurück. Inzwischen ist es nach 22 Uhr, und das erste Betonelement kann montiert werden. Ein riesiger Kran der Firma Senn hebt die 32 Tonnen an. Vorsichtig führen zwei Arbeiter das Element über Seile in die korrekte Lage. Plötzlich kommen sie ins Stocken. Der Träger schwebt in zehn Metern Höhe knapp über der für die Montage bestimmten Position. Schlüsselburg ist gefragt. Er lässt sich mit einer der zwei bereitstehenden Hebebühnen auf die

Höhe der Auflagefläche bringen und bespricht sich mit einem Montagearbeiter – die Pläne immer griffbereit auf seinem Tablet. Nach einer halben Stunde senkt der Kranführer endlich die Last in die richtige Position. Schlüsselburg wird später erklären, dass die vor Tagen angebrachten Markierungen durch Folgearbeiten unkenntlich geworden waren. «Solche Situa­tionen gehören dazu. Man muss auf alles vorbereitet sein», meint der Bauleiter lapidar und hastet weiter. Allmählich spielen sich die Abläufe ein. Im Stundentakt kommen jetzt die LKWs mit je einem Betonelement auf der Baustelle an. Sie müssen geduldig warten, denn für eine Zwischenlagerung ist kein Platz vorhanden. Erst lange nach Mitternacht wird die letzte Ladung abgefertigt. Bauen Im XXL-Format

Aus Sicht des Gesamtprojektleiters kommt das Jahr 2016 auf der Grossbaustelle der Mall of Switzerland einem Etappenziel gleich. Die Arbeiten erfolgen nach Terminplan; der Rohbau konnte sogar vorzeitig fertiggestellt werden. Das Logistikkonzept vor Ort hat sich in dieser Zeit eingespielt. Beste Voraussetzungen dafür, dass nun auch das Material für die Haustechnik ins Gebäude gebracht werden kann. Und das ist so einiges: Lüftungsanlagen, Wärmeund Kältemaschinen, Rolltreppen – alles im XXLFormat. Doch nach der Ruhe kommt der Sturm: Im März 2017 soll mit dem Innenausbau der Grossmieter begonnen werden. Im Mai ziehen alle anderen Mieter nach. Rund 2000 Personen bevölkern dann die Baustelle und sorgen dafür, dass auch die Ladenflächen ein Gesicht bekommen. Kälte und Feuchtigkeit dringen in der Dämmerung durch alle Poren. Torsten Schlüsselburg steht bis zum Schluss unter Hochspannung. Gegen fünf Uhr früh sind die Arbeiten abgeschlossen. Die nächste Schicht steht schon bereit. Unter der Baustelle, auf der Autobahn, rollt der morgendliche Verkehr in beide Richtungen langsam an. Auto um Auto schiebt sich durch den Tunnel. Doch nur den wenigsten Fahrern fällt wohl das tonnenschwere Betongerippe über ihren Köpfen auf. www.mallofswitzerland.ch Halter AG, Gesamtleistungen > Seite 150

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Wie ein kleines und Mittelständisches Unternehmen


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 Nachtreportage Mall of Switzerland 1 Der Kran mit einer maximalen Höhe von 100 Metern wird auf der Fahrbahn Richtung Ebikon und Dierikon platziert. 2 Die ersten zwei Betonelemente sind verankert. Auf ihnen kommt später der Boden des Parkhauses zu liegen. 3 Ein Arbeiter steigt in einer Hebebühne auf rund zehn Meter Höhe, um die Seilfixierung zu lösen und den Kran für das nächste Element bereit zu machen. 4 Mit Beginn der Dämmerung fängt der morgendliche Stossverkehr zu rollen an. 5 Vom Kranführer ist Präzisionsarbeit gefordert. Die Betonelemente werden oberhalb der Gebäudekante um neunzig Grad gedreht und millimetergenau platziert. 6 Im Stundentakt kommen die im aargauischen Veltheim vorproduzierten Elemente mit dem LKW auf der Baustelle an.  Oliver Stern (Jahrgang 1978) arbeitet seit 2009 als selbstständiger Fotograf in Luzern. Der Autodidakt war davor viele Jahre in der Entwicklungshilfe tätig. Unzählige Reisen nach Osteuropa, Südostasien und in den Mittleren Osten inspirieren ihn bis heute. Seine fotografische Arbeit kreist um die Themen Architektur, Transport, Landschaft und Menschen.


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Detaillierte Dossiers, ausgefeilte Logistik Text: Reto Westermann Fotos: Ralph Bensberg


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Bauleiter Bangoji. Jetzt, fünfzehn Monate später, sind alle Deckendurchbrüche fertig, Treppenhäuser und Liftschächte wurden wo nötig verlegt, Verstärkungen für die Erdbebensicherheit eingebaut und ein Teil der Geschossdecken verlängert. Eines ist klar: Einmal fertiggestellt, wird das Ambassador House ein völlig neues Gesicht haben. Rollende Planung

Erbaut wurde das Gebäude zwischen 1985 und 1989 im damals üblichen Stil mit vielen Vor- und Rücksprüngen, Aufbauten, Rundbögen sowie einer beigefarbenen Fassadenverkleidung. Ein weiteres typisches Merkmal waren die fünfzehn Meter über das Dach hinausragenden Techniktürme mit halbrunden Kuppeln. Die südliche Hälfte des Gebäudes beherbergte das Hotel Renaissance, in der nördlichen befanden sich Büros. Jahrzehntelang war das Ambassador House eine viel beachtete Landmarke, an der Millionen von SBB-Fahrgästen zwischen Zürich-Oerlikon und dem Flughafen vorbeifuhren. Schon vor Jahren hatten sich die Besitzer des Gebäudes – je ein Immobilienfonds von Credit Suisse und UBS – Gedanken zur Neuausrichtung gemacht und Stücheli Architekten aus Zürich mit der Ausarbeitung eines Projekts beauftragt. Eine komplexe Aufgabe: «Einst stand das Gebäude als objekthafter Einzelkörper auf der grünen Wiese. Unser Ziel war es, daraus einen Bau zu machen, der städtebaulich auf die veränderte Umgebung reagiert sowie über klar erkennbare Zugänge und ein öffentlich genutztes Erdgeschoss verfügt», sagt Architekt Christof Glaus. Dazu kam der Wunsch nach einer Umverteilung der Flächen aus den einstigen Dachgeschossen auf die restlichen Stockwerke und einer prägnanten äusseren Erscheinung. Schliesslich kristallisierte sich die Lösung heraus, die derzeit umgesetzt wird: Die Höhe des Gebäudes wird reduziert, und zwei Innenhöfe bringen genügend Tageslicht in die Bürozonen. Die wegfallende Fläche der Dachgeschosse kompensiert eine teilweise Verbreiterung der bestehenden Stockwerke. So entstehen in der Fassade gleichzeitig Vor- und Rücksprünge, die den Gebäudekörper gliedern. Ein markant hervortretender Haupteingang im Süden und eine zeitgemässe Fassadengestaltung geben dem Ambassador House ein neues Gesicht. Dank einer guten Isolation sowie einer hochmodernen Haustechnik erfüllt die Liegenschaft nach Abschluss der Arbeiten den LEED-Platinum-Umweltstandard.

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Gut 7000 Quadratmeter misst die Fläche eines Fussballfelds. Darauf läuft ein Profi während eines Spiels gegen zehn Kilometer. Ungefähr genauso gross wie ein Fussballfeld ist ein Geschoss im künftigen Bürogebäude Ambassador House in Opfikon bei Zürich – und entsprechend lang sind die Strecken, welche die Bauleiter von Halter Gesamtleistungen zurücklegen: «Pro Tag kommen einige Kilometer zusammen», sagt Resat Bangoji, der zurzeit für die Betonsanierungsarbeiten der fünf Untergeschosse verantwortlich ist. Der Vergleich mit dem Fussballfeld zeigt: Die Dimensionen des Ambassador House, das 1989 als kombiniertes Hotel- und Bürogebäude in Betrieb genommen wurde, sind riesig. Der Bau ist gut 170 Meter lang, knapp 65 Meter breit und rund 35 Meter hoch. Nach Abschluss der Arbeiten wird er mit 50 000 Quadratmetern, verteilt auf sieben Stockwerke, die grösste zusammenhängende Nutzfläche eines Bürogebäudes in der Schweiz bieten. Rund 3000 Menschen können hier künftig arbeiten. Dagegen bringt es der 126 Meter hohe Prime Tower in Zürich nur auf 40 000 Qua­ dratmeter Nutzfläche und 2000 Arbeitsplätze. Unterdessen befindet sich das Projekt für die rund 140 Millionen Franken teure Erneuerung und Umnutzung ohne Mieterausbauten in der zweiten Halbzeit: Im Oktober 2014 starteten die Rückbau­ arbeiten, ab Frühling 2017 sollen die ersten Büromieter einziehen. Obwohl sich die Bauleiter und Planer nicht wie Fussballspieler in der Halbzeitpause zurücklehnen können, bleibt Zeit für eine Führung durch die Baustelle. Der Rundgang zeigt die eindrücklichen Abmessungen und den Aufwand, der mit der Erneuerung verbunden ist: Hunderte von Baumstämmen und Metallspriessen stützen die Betondecken provisorisch vom Dach bis hinunter ins fünfte Untergeschoss. Neue Wände und Pfeiler werden deren statische Funktion dereinst übernehmen. Überall wird gefräst, gebohrt und abgespitzt – aktuell ist das Haus bis aufs Gerippe freigelegt. Rund 130 Arbeiter haben in den ersten zwölf Monaten der Bauzeit mit Kleinbaggern, Presslufthämmern, diamantbestückten Trennscheiben sowie Hochdruckwasserpistolen Hunderte Quadratmeter Böden und Wände abgebrochen und freigelegt, Liftschächte demontiert sowie Durchbrüche herausgeschnitten. Ca. 60 000 Tonnen Material mussten abtransportiert werden. «Zu Beginn der Arbeiten waren die Hotelzimmer noch möbliert – als wären gerade die letzten Gäste ausgezogen», sagt


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Während das fertige Gebäude auf den Computeranimationen bereits seine Eleganz zeigt, fordert die Umsetzung in der Realität die Planer und Bauleiter ebenso wie die Handwerker auf dem Bau. «Das Ambassador House ist das grösste Umbauprojekt in der Geschichte von Halter», sagt Felix He­ getschweiler, Geschäftsführer von Halter Gesamtleistungen. Seit er am 4. August 2014 den Auftrag für die Ausführung der Arbeiten erhalten hat, sind acht Mitarbeiter ständig mit der Planung der nächsten Schritte und der Organisation der Baustelle beschäftigt. «Eine Vorlaufphase gab es nicht, deshalb mussten wir rollend planen», sagt Hegetschweiler. Wie ein Fussballtrainer, der die nächsten Spielzüge vorausdenken muss, plante auch er mit seinen Spezialisten – immer den gesamten Verlauf im Blick. Dabei stellten das enge Zeitkorsett und die Dimensionen des Gebäudes eine grosse Herausforderung dar. Hegetschweilers Rezept: detaillierte Planungsdossiers für die einzelnen Gewerke und eine offene Zusammenarbeit mit den Schlüsselunternehmungen. «Nur so bekommt man Zeit, Qualität und Finanzen in den Griff», sagt er. Schlusspfiff 2017

Das A und O sind reibungslose Abläufe und ein ausgeklügeltes Logistikkonzept. Wo soll der Fassadenbauer starten? Welche Leitungskanäle werden zuerst erstellt? Wie kommt der Schutt von der Baustelle weg, und wo liefern Hunderte von Lastwagen neue Materialien an? All diese Fragen mussten im Vorfeld geklärt werden. Erschwerend kommt die Situation vor Ort dazu: Entlang der Gebäuderückseite verläuft eine fünfspurige Bahnlinie, der Zugbetrieb darf nicht gestört werden. Auf der gegenüberliegenden Seite sowie im Norden des Gebäudes setzen Nachbarbauten Grenzen. Dazu kommt eine Hochspannungsleitung, die im Süden nahe am Gebäude vorbeiführt und den Bauablauf massiv einschränkt. Einzig die Freifläche unter der Stromleitung steht für die Baustelleninstallation zur Verfügung. Diese wird aber grösstenteils für Büros und Lagerflächen genutzt. Den Materialumschlag regelt deshalb eine Online-Logistik-Plattform: Jeder Lieferant und Unternehmer kann dort ein Zeitfenster für das Entladen und die Nutzung der vier Baukräne reservieren. Die Lastwagen fahren beim Haupttor am Südende der Baustelle vor und gelangen entlang der Ostfassade zum Abladeort. Schliesslich verlassen sie das Gelände am Nordende über die Alpenstrasse. Klar

geregelt sind auch die Abläufe auf dem Bau selber. Wie ein Drehbuch legen die Dossiers die Abfolge der Arbeiten fest. Zur perfekten Organisation gehört zudem ein Orientierungssystem: Das ganze Gebäude ist in Sektoren unterteilt, an denen sich Planer, Bauleiter und Handwerker orientieren können. Klar definierte Fluchtwege regeln den Notfall. Doch trotz aller Vororganisation gibt es Überraschungen – so wie auch im Fussball die gegnerische Mannschaft plötzlich die Taktik ändern kann. Im Ambassador House sind es vor allem bauliche Gegebenheiten, die erst bei den Abbrucharbeiten zutage treten. Ein Beispiel: Ursprünglich sollten die neuen Lüftungsrohre durch die alten Steigzonen geführt werden. Als man diese aufbrach, stellte sich heraus, dass Verstrebungen – die aufgrund der Statik nicht entfernt werden durften – die Führung der Rohre verunmöglichten. Zusammen mit den Haustechnikplanern mussten die Spezialisten von Halter eine andere Lösung finden. Jetzt werden die Schächte selbst wie vorgefertigte Kanäle ausgekleidet und dienen als luftführendes Medium. «Solche Situationen erfordern schnelles Handeln und ein Team, das kreative Lösungsideen entwickeln kann», sagt Hegetschweiler. Dabei dürften die Kosten aber nie aus dem Ruder laufen. Mit dem Beginn der zweiten Halbzeit werden im Ambassador House die Fassadenelemente montiert und die Installationsarbeiten für die Haustechnik ausgeführt. Während die Führungscrew dieselbe ist, wurde die Mannschaft, also die Unternehmungen, grösstenteils ausgewechselt: Die Abbrucharbeiter haben den Ball an die Lüftungsinstallateure, Fassadenbauer, Sanitärfachleute und Elektriker weitergegeben. Dank den vorbereiteten Dossiers und der Effizienz von Planern und Bauleitern hat man die Arbeiten im Griff. Der Schlusspfiff wird pünktlich im April 2017 ertönen können. Bis dahin wird die Mannschaft von Felix Hegetschweiler aber noch viele Kilometer zurücklegen und sicher auch über so manches Bein stolpern: «Andere gehen ins Fitnesscenter, wir kombinieren hier im Ambassador House die Arbeit gleich mit dem Sport», sagt Bauleiter Bangoji – fast wie ein Profifussballer. www.ambassadorhouse.ch Halter AG, Gesamtleistungen > Seite 150


 Ralph Bensberg (Jahrgang 1963) hat sich auf Architektur-, Dokumentationsund Porträtfotografie spezialisiert. Nach seiner Ausbildung zum Fotografen absolvierte er mehrere Assistenzen und war für eine Zürcher Bildagentur tätig. Seit 1996 ist der in Kerns und Stallikon bei Zürich beheimatete Fotograf selbstständig. Sein liebstes Arbeitsinstrument ist eine hochpräzise Alpa-Kamera.

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 Baureportage Ambassador House 1 Das Ambassador House in Opfikon ist das grösste Umbauprojekt in der Geschichte von Halter Gesamtleistungen. Es hat eine Länge von gut 170 Metern, eine Breite von knapp 65 Metern und eine Höhe von rund 35 Metern. Nach der Renovation stehen 50 000 Quadratmeter Büroflächen bereit. 2 Hunderte von rohen Baumstämmen und Metallspriessen stützen die Betondecken auf sieben oberirdischen Stockwerken und bis hinunter ins fünfte Untergeschoss. Später werden neue Wände und Pfeiler deren statische Funktion übernehmen. 3 Die Höhe des Gebäudes wurde reduziert, dafür liessen die Bauherren die bestehenden Stockwerke teilweise ver­breitern. Zwei neue Innenhöfe werden im zukünftigen Ambassador House das Tageslicht in die Bürozonen leiten.


Haube aus Holz

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Text: Hubertus Adam Visualisierungen: Benjamin Hallberg, TwinDesign

Die Erneuerung und Aufstockung der Überbauung Nessleren in Wabern zeigt beispielhaft, wie Verdichtung an der Siedlungsgrenze eines städtischen Ballungsraums möglich ist: Eine bestehende Liegenschaft wird nicht abgerissen, sondern ergänzt. Nachhaltigkeit greift hier ganzheitlich – durch einen verantwortungsvollen Umgang mit Energie ebenso wie mit Baustoffen, Boden und Grünraum.

Verdichtung gilt seit Jahren als eines der wichtigsten Themen in der städtebaulichen Debatte der Schweiz. Zwischen 1985 und 2009 ist die Siedlungsfläche um gut 23 Prozent gewachsen, nämlich von 2500 auf 3100 Quadratkilometer. Verbunden damit sind Zersiedelung, also die ungesteuert wirkende Bebauung ausserhalb der Ortskerne, und steigender Landverbrauch, also die Ausweisung neuer Siedlungsflächen. Mit der Zuwanderung kann diese Entwicklung nur bedingt erklärt werden; entscheidender ist der gestiegene Pro-Kopf-Verbrauch an Wohn- und Siedlungsfläche. Insbesondere in den Schweizer Städten sind in den letzten Jahren Experimente umgesetzt worden, wie sich durch neuartige Wohntypologien und intelligente Grundrisse der Pro-Kopf-Verbrauch an Wohnraum reduzieren lässt, und das, obwohl der Trend zu Einpersonenhaushalten andauert. Verdichtung ist nötig, wenn die Städte die Abwanderung der Wohnbevölkerung in die Umlandgemeinden verhindern wollen. Für die Stärkung der Städte in baulicher Hinsicht spricht vieles: Verdichtung bedeutet, Pendlerbewegungen zu reduzieren; Verdichtung führt zu kompakteren, dichteren und lebendigeren Städten; und Verdichtung verhindert die Abwanderung von Steuerzahlern. Verdichtung ist also aus ökonomischen wie ökologischen Gründen geboten. Verdichtung in der Agglomeration

Doch auch in der Agglomeration sollte Verdichtung das Ziel sein. Natürlich geht es nicht darum, historische Dorfkerne weiter zu bedrängen; im Allgemeinen bieten aber bestehende Bauzonen noch ein erhebliches Potenzial zur Verdichtung, ohne dass neues Bauland ausgewiesen werden muss. Ein Massstäbe setzendes Beispiel hierfür ist die Sanierung der Siedlung am Nesslerenweg im Könizer Ortsteil Wabern. Die Überbauung am südlichen Siedlungsrand von Bern wurde zwischen 1978 und 1983 von der Marazzi Generalunternehmung errichtet und umfasst insgesamt 198 Wohnungen, die sich auf 33 Häuser verteilen. Diese sind versetzt zu Zweier- oder Dreiergruppen zusammengefasst und befinden sich auf einer länglichen Parzelle, die im Westen von der Seftigenstrasse begrenzt wird und ansonsten weitgehend von landwirtschaftlicher Nutzfläche umgeben ist. Im Osten schliesst sich der Landschaftsraum des Aaretals an, im Westen fällt der Blick auf den Berner Hausberg Gurten.


Auch innerhalb der Siedlung ist der Grünraum ein bestimmendes Kriterium – als die Siedlung erbaut wurde, galt eine Ausnützungsziffer von 0,5. Mehr als 30 Jahre nach Fertigstellung war die Siedlung Nessleren «in die Jahre gekommen». Die Wohnungen entsprachen hinsichtlich ihrer Ausstattung nicht mehr den heutigen Standards und bedurften auch bezüglich ihrer energetischen Werte einer dringenden Überholung. Drei Eigentümer ziehen an einem Strang

Die Siedlung besitzt drei unterschiedliche Eigentümer: die Previs Vorsorge, eine in Wabern ansässige Pensionskasse; die Helvetia Schweizerische Lebensversicherungsgesellschaft AG; und die PATBVG, die Vorsorgestiftung der Ärzte und Tierärzte. Es ist bemerkenswert, dass die drei Träger sich zusammentaten und ein gemeinsames Konzept für die Erneuerung der Siedlung erarbeiten liessen. Dieses betrifft nicht nur die Sanierung des Bestands, sondern auch dessen Erweiterung. Mit anderen Worten: Die Eigentümer nutzen die nötige Sanierung, um die Siedlung zugleich zu verdichten. Bis Herbst 2017 entstehen zusätzlich 127 Wohnungen, die Gesamtanzahl steigt also um 60 Prozent auf 325.

Auch an anderen Orten in Köniz-Wabern zeigt sich, dass die Gemeinde wächst. Das ist zu begrüssen, solange die Siedlungsfläche sich nicht vergrössert. Vertikale Verdichtung

Voraussetzung für die Erweiterung der Siedlung Nessleren war die Ortsplanungsrevision im Jahr 1993, die eine Ausnützungsziffer von maximal 0,8 möglich machte. Um diese Werte umsetzen zu können, musste die Siedlung einer neuen Zone zugewiesen werden – eine Änderung, die schliesslich mit 80 Prozent Ja-Stimmen der Bevölkerung auf grosse Akzeptanz stiess. Verschiedene Vorstudien lenkten die Entscheidung zu einer vertikalen Verdichtung. Dafür sprachen mehrere Argumente. Ausschlaggebend war es zunächst, die landschaftsarchitektonischen Qualitäten der Siedlung zu bewahren. Diese bestehen in den grosszügigen Freiräumen, die sich vornehmlich in ostwestlicher Richtung durch das Gelände ziehen und nicht nur eigene Aufenthaltsqualitäten besitzen, sondern auch wichtige Elemente der Verknüpfung mit den umliegenden Landschaftsräumen darstellen. Durch zusätzliche Baukörper wären die Aussenräume in starkem Masse

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Die Aufstockung und der Bestand, welcher als Sockel fungiert, bleiben beim Ausführungsprojekt deutlich ablesbar.


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Die vertikale Verdichtung führt dazu, dass der «Footprint» der Häuser sich nur unwesentlich vergrössert und die Landschaftsräume unangetastet bleiben.

beeinträchtigt worden. Aber auch energetische Aspekte legten eine Aufstockung nahe: Kompakte Volumina schneiden hinsichtlich ihrer Energiebilanz besser ab als verstreute Bauten. Und schliesslich sprach auch der Respekt vor dem Bestand mit seiner charakteristischen Repetition von Doppel- und Dreifachhäusern gegen eine Verbauung des Grünraums. Auf Basis eines Studienauftrags konnte sich das in Bern ansässige Büro asp, Architekten Schwaar & Partner, mit seinem Konzept durchsetzen; als Totalunternehmung fungiert die Halter AG, Gesamtleistungen, mit ihrer Geschäftsstelle Bern. Die Grundidee der Architekten sieht vor, die bestehenden Gebäude um einen zweigeschossigen Aufbau aus Holz aufzustocken. Für Holz sprach nicht nur die Tatsache, dass es sich um einen nachwachsenden Rohstoff handelt, sondern auch seine relative Leichtigkeit. So ist es möglich, den Aufbau ohne massive Verstärkung der Tragstruktur des Bestands zu realisieren. Die bestehenden Gebäude fungieren gewissermassen als Sockel für die Aufstockung. Der repetitive Charakter der Siedlung mit den identischen Häusern macht die Realisierung der Aufstockung aus präfabrizierten Elementen überdies besonders wirtschaftlich.

Intelligente Ertüchtigung des Bestands

Ziel der Sanierung ist es, die Interventionen im Bestand auf das Nötige zu limitieren. Anstelle von Ersatzneubau, wie er anderenorts vielfach praktiziert wird, entschied man sich hier für eine intelligente Ertüchtigung, die – wo immer möglich – eigentlich die bessere Wahl darstellt. Baustoffe und in ihnen gebundene graue Energie lassen sich am besten erhalten, wenn man sie an Ort und Stelle weiternutzt. Daher werden lediglich die bisherigen Satteldächer und die Südwände des Bestands rückgebaut. Die Fassaden sollen mit einer Wärmedämmung versehen werden, auf der Südseite zeigen sich die Häuser künftig um eine Raumschicht erweitert: So wird Platz geschaffen für zusätzliche Bäder, grössere Aussenräume, Wohnräume sowie den Lift, der in den nunmehr fünfgeschossigen Bauten nötig ist. Im Übrigen bleibt die Struktur der Wohnungen mit ihrer Anordnung von Zimmern unangetastet: Kammerartige Schlafzimmer orientieren sich Richtung Norden, jenseits der Mittelzone mit den Nassbereichen sind Wohn- und Esszimmer nach Süden ausgerichtet. Demgegenüber erlaubt die Aufstockung eine grössere Nutzungsflexibilität. Die Wohnungen


Sämtliche Wohnungen besitzen grosszügig dimensionierte Aussenräume.

«Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz»

Durch die Dämmung der Gebäudehüllen liegt der Energieverbrauch der Wohnanlage zukünftig 30 Prozent unter den Anforderungen der kantonalen Energieverordnung. Sonnenkollektoren werden für die Stromproduktion und das Erwärmen des Brauchwassers eingesetzt. Es besteht die Absicht, auf fossile Brennstoffe vollständig zu verzichten, wenn auch ein langjähriger Vertrag mit einem Gasanbieter für den Altbaubestand zunächst nicht annulliert werden kann. Weil es bei dem Gesamtvorhaben jedoch nicht nur um Energieeffizienz, sondern um nachhaltiges Bauen im weiteren Sinne ging, entschied sich die Bauherrschaft gegen eine Minergie-Zertifizierung. Vielmehr zählt die Überbauung Nessleren als Pilotprojekt zum «Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz». Schon in der Vorprojektphase setzten sich Bauherrschaft, Architekten, Fachplaner und Spezialisten mit dem Thema Nachhaltigkeit an einen Tisch, um Ziele und Massnahmen zu definieren, welche die drei Felder Gesellschaft, Wirtschaftlichkeit und Umwelt betreffen. Zu den gesellschaftlichen Aspekten zählt beispielsweise der Mietermix, zu den wirtschaftlichen etwa die Entscheidung für den präfabrizierten Holzelementbau und die weitgehende Nutzung der vorhandenen Bausubstanz. Nachhaltiges Bauen, so beweist das Projekt Nesslerenweg Wabern auf

Zwei Strategien der Erweiterung: Aufstockung und neue Raumschicht

das Überzeugendste, steht keineswegs im Widerspruch zu den ökonomischen Interessen der Bauherrschaft. Ganz im Gegenteil. Die Baumassnahmen, die im Frühling 2015 begonnen haben, gliedern sich in drei Etappen. Zunächst wurde die Einstellhalle erweitert, um den Autoverkehr möglichst weitgehend aus der Siedlung zu verbannen. Dann erfolgt die Sanierung und Aufstockung der Häuser in zwei Schritten. Die eine Hälfte der Häuser wird im Herbst 2016 fertiggestellt sein, die andere ein Jahr später. www.nessleren.ch Halter AG, Gesamtleistungen > Seite 150

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sollen für Familien, aber auch für Wohngemeinschaften passend sein und die Möglichkeit bieten, ein Home-Office einzurichten. Mit Balkonen, Loggien, Terrassen oder Aussensitzplätzen besitzt jede Einheit einen direkten Bezug zum Aussenraum. In den Kellergeschossen entstehen darüber hinaus flexibel nutzbare Räume, die wahlweise dazugemietet werden können. Auch wenn die Fassaden des Bestands zukünftig mit einer verputzten Aussenwärmedämmung versehen sind, legen die Architekten grossen Wert darauf, dass sich Alt und Neu optisch unterscheiden. Der Sockel, mural geprägt, gibt sich schlicht und klar; der Aufbau aus Holz mit einer hinterlüfteten Holzschalung als Fassade zeigt eine andere Materialität und eine mit Vor- und Rücksprüngen deutlich expressivere Formenwelt. Die Zeitschichten bleiben mithin ablesbar; es ging hier nicht darum, ein nicht unterscheidbares Ganzes entstehen zu lassen.


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Mehrwertabgabe Die vom Volk 2013 angenommene Revision des Raumplanungsgesetzes des Bundes (RPG) steht unter den Maximen Baulandbegrenzung und Verdichtung der Siedlungsfläche. Der Anwendungsbereich für «Ausgleich und Entschädigung» gemäss Art. 5 RPG wurde entsprechend erweitert: Die Erträge dienen nicht nur zur Begleichung von Entschädigungsforderungen aus materieller Enteignung, sondern sollen auch für andere «Massnahmen der Raumplanung» verwendet werden können, insbesondere zum Erhalt von Fruchtfolgeflächen, zur Mobilisierung von Brachen oder zur Förderung der Verdichtung. Die Kantone sind verpflichtet, bei Neueinzonungen mindestens 20 Prozent des Planungsvorteils abzuschöpfen – für Umzonungen steht ihnen der Satz frei. Bei Bedarf müssen sie ihre Gesetze bis April 2019 anpassen. Solange die bundesrechtlichen Minimalanforderungen nicht erfüllt sind, können keine Bauzonen mehr ausgeschieden werden. Der Umsetzungsprozess ist deshalb in vollem Gange. In jedem Kanton trifft der Gesetzgebungsauftrag auf ein individuelles System von Abgaben. Es ist deshalb unklar, ob und welche Anpassungen an der heutigen Rechtslage sinnvoll sind. Es kann nicht von anderen Kantonen abgeschrieben werden, welche ihr System bereits unter dem Titel Mehrwertausgleich erlassen oder angepasst haben. Neueinzonungen, also die erstmalige dauerhafte Zuweisung einer grünen Wiese in eine Bauzone, werden von den Ökonomen mit einem Lottogewinn verglichen. Gegen eine Abgabe eines Teils des Planungsmehrwerts hat deshalb kaum jemand etwas einzuwenden. Als Einnahmequelle fällt sie aber ausser Betracht, wenn die Verdichtung bestehender Bauzonen Priorität hat. Auf der anderen Seite dürften entschädigungspflichtige Auszonungen in den meisten Kantonen sehr selten sein: Die Hürde gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist genügend hoch, dass überdimensionierte Bauzonen in der Regel entschädigungslos ausgezont werden können. Für die kantonalen Gesetzgeber stellt sich also vorab die Frage, für welche weiteren Zwecke als für Entschädigungen Erträge aus allfälligen Einzonungen verwendet werden sollen. Gefordert sind mindestens 20 Prozent, das Bundesgericht akzeptiert Sätze bis 60 Prozent. Die Akzeptanz der Höhe des Satzes wird davon abhängen, ob und zu welcher Verwendung ein Kanton die Einnahmen für sich behält, mit den Gemeinden teilt oder ihnen ganz überlässt. Wenn ein Kanton Abgaben für sich beansprucht, sollte er auch die Entschädigungen für Auszonungen tragen, damit Gemeinden für derartige Planungsmassnahmen nicht bestraft werden. Spannend ist die Frage, ob eine Mehrwertabgabe auch auf Umzonungen angewendet werden soll. Bauen im Bestand ist aufwendig und mit erheblichen Risiken behaftet: Hohe Planungskosten, die Neugestaltung der Feinerschliessung, drohende Nachbarrekurse sind nur einige Stichworte. Die Abgabe kann also lähmend wirken. Die Erfahrung zeigt, dass bereits die Verdichtung auf unternutzten


Text: Hansruedi Diggelmann, Büro für Planung / Vernetzung /  Entwicklung, Zürich Illustration: C2F

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Grundstücken (also ohne Umzonung) aus den genannten Gründen schwierig ist. Für gewachsene Quartiere mit gestreutem Eigentum wäre eher zu überlegen, wie das Gemeinwesen die Eigentümer unterstützen könnte, zum Beispiel durch Beratung, bei der Information von Nachbarn, mit dem Anstoss von langfristigen, parzellenübergreifenden Entwicklungsvisionen oder durch Ausschöpfen der Ermessensspielräume bei der Anwendung von Bauvorschriften. Die Strategie muss hier in erster Linie sein: unterstützen statt Geld abknöpfen. Zusätzliche Abgaben auf Umzonungen erscheinen also höchstens gerechtfertigt, wenn es um eigentliche Neuentwicklungen geht, wie etwa die Transformation einer Industriezone in eine dichte Mischzone oder die massive Verdichtung eines Wohn- oder Mischgebiets. In solchen Fällen werden regelmässig verschiedenste Forderungen gestellt, sei es in Form von Realleistungen wie der Gestaltung des öffentlichen Aussenraums oder der Abtretung einer Fläche für einen Kindergarten oder von speziellen Nutzungsvorgaben wie der Reservierung von Flächen für den Detailhandel oder der Verpflichtung, preisgünstigen Wohnraum zu erstellen. Ein Mehrwert ist in solchen Fällen nicht bestimmbar, solange das Gesamtpaket nicht klar ist. Dieses muss zwischen der Öffentlichkeit und den Grundeigentümern ausgehandelt werden. Und es ist, abhängig von den Planungsinstrumenten, zusätzlich vertraglich zu sichern. Dabei muss je nach Interessenlage auch die Gemeinde ins Risiko gehen können, etwa durch die Übernahme von Entwicklungskosten, die im Fall eines erfolgreichen Abschlusses der betreffenden Planung eingezogen werden. Reine Geldleistungen als Mehrwertabgabe bei Umzonungen dürften wenig Akzeptanz finden, insbesondere wenn über deren Verwendung später separat bestimmt wird. Die Umsetzung von Art. 5 RPG bietet die Chance, auch Sachleistungen der Eigentümer zuzulassen und klare Grundlagen für ergänzende Verträge zu schaffen. Wichtig ist, dass für ein konkretes Gebiet die Entwicklungsziele, allfällige spezielle Leistungen der Eigentümer und der Nutzungsplan parallel entwickelt und koordiniert festgesetzt werden. Diese inhaltliche und zeitliche Verknüpfung ermöglicht nachvollziehbare, faire und demokratisch kontrollierbare Lösungen. Sie sollen in erster Linie denjenigen zugutekommen, welche im Perimeter der fraglichen Verdichtung leben und wirtschaften.


«Alles kommt von oben.»

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Interview: Christine Marie Halter-Oppelt Fotos: Matthias Bünzli

Der Immobilieninvestor Isaac Schapira trat 2002 in den Schweizer Markt ein. Inzwischen haben sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verändert. Umso wichtiger sind eine scharfe Analyse und das richtige Gespür. Philantrophische Projekte verfolgt der orthodoxe Jude mit Liebe und Leidenschaft. Komplex: Wieso ist es Ihnen erlaubt, mit einer fremden Frau in einem Zimmer zu sitzen und ein Interview zu führen? Isaac Schapira: «Ich bin Geschäftsmann. Da kann man nicht sagen, ich verhandle nur mit Herren. Es gibt so viele kompetente Damen im Business. Also muss ich in einem solchen Fall abwägen. Von Bedeutung ist, dass wir in Begleitung sind. Weil ein orthodoxer Jude nur mit der eigenen Mutter, seiner Ehefrau oder Tochter in einem Raum alleine sein darf. Er würde zwar mit Ihnen sprechen, Sie aber nicht anschauen. Ich mache das mit einem ruhigen Gewissen. Es gibt nicht so viele Personen, die Andersgläubigen das Aroma und den Geschmack unseres Volkes näherbringen können.»

Sie haben für Ihre Verdienste von Königin Elisabeth II. von England die Auszeichnung Officer of the Order of the British Empire erhalten. «Das war am 30. Dezember 2013. Die britische Regierung hatte wenig Kontakt zu orthodoxen Juden, bis ich vor sechzehn Jahren ihren damaligen Botschafter kennenlernte. Durch mich haben er und seine Nachfolger gesehen, wie wichtig die orthodoxen Gemeinden für Israel sind und dass sie grossen Zuwachs haben. Ich konnte ihm unsere schöne Kultur näherbringen. Das hat Brücken der Freundschaft und Verständigung gebaut. Ähnliches mache ich mit der deutschen Regierung. Ich habe ihrem Botschafter in Israel schon ein Fenster zum Dialog mit unserer Gemeinde geöffnet. Heute äussert sich Religion leider oft in Fanatismus. Bei uns ist das anders. Wir sind Friedensleute.» Sie leben in Israel? «Meine Familie ist dort. Ich lebe in London.» Das heisst, Sie sind viel auf Reisen. «Für meine Arbeit und meine Projekte. Wir haben eine Organisation, die sich um die Rettung und Bewahrung der jüdischen Friedhöfe in Mittel- und Osteuropa kümmert. Vor dem Zweiten Weltkrieg gab es hier 20 000 Friedhöfe. Die Hälfte davon ist im Krieg oder gleich danach zerstört worden. Andere wurden in den letzten Jahrzehnten mit Sportplätzen und dergleichen überbaut. Die, die noch existieren, wollen wir schützen. Vor Vandalismus, Antisemitismus und Urbanisation. Den Juden sind ihre Toten wichtig. Wir glauben, dass der Mensch aus Körper und Seele besteht. Der Körper hört eines Tages auf zu funktionieren, die Seele nicht. Sie kann nicht ruhen, wenn der Körper nicht ruhen kann. Wir glauben auch, dass die Verstorbenen


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«Nein. Für uns zählen auch andere Argumente. Was die Schweiz bietet, ist Beständigkeit, Kultur und ein sicheres Rechtssystem. Man darf sich bei keinem Geschäft drängen lassen und muss gut analysieren. In der Finanzkrise 2007 und 2008 sind Investments weltweit im Wert gefallen. In der Schweiz blieben sie auf dem gleichen Niveau. Man kann hier auch heute noch gute Geschäfte mit Immobilien machen. Vorsicht ist dennoch geboten, denn nicht jede Immobilie, die einen schönen Glanz hat, ist auch eine gute Anlage.» Wie beurteilen Sie ein Objekt, bevor Sie einen Kauf in Erwägung ziehen? «Es gibt vier Faktoren, die Nachhaltigkeit anzeigen. Als Erstes frage ich: Wie sieht die langfristige Wiedervermietbarkeit aus? Bin ich gerade in einer Konjunktur, und wie wichtig ist das Haus für den Mieter? Sollte er kündigen, gibt es dann genug Nachfrage für eine sofortige Nachvermietung, und wenn nicht, besteht die Möglichkeit einer Alternativnutzung? Als Zweites schaue ich mir die Miete an: Ist sie konjunkturgetrieben oder langfristig stabil? Das Dritte ist: Wie sieht das Gebäude technisch aus? Vielleicht stimmt die Miete und die Nachfrage, aber ich werde viel Geld in die Substanz stecken müssen, weil Investitionsbedarf besteht. Zuletzt beurteile ich die Mieter. Möglicherweise erleben sie gerade eine schwierige wirtschaftliche Phase. Wenn ich nicht alle Punkte positiv beantworten kann, ist das Objekt für mich ein No-Go. Stimmt die Nachhaltigkeit einer Immobilie, stellt sich die Frage nach ihrer Rentabilität. In absoluten Werten wie auch in Relation zu möglichen anderen gleichzeitig angebotenen Opportunitäten. Wir versuchen nur bei optimaler Rentabilität zu kaufen. Im Englischen sagt man: ‹Put your money where it sweats hardest.›» Wo sehen Sie neue Investitionsmöglichkeiten? «Wir schauen nach Amerika. Viele führende Investoren, die sehr nah am Markt sind, reden davon, dass es in Manhattan in absehbarer Zeit starke Preiskorrekturen geben wird. Ausserhalb von Manhattan werden die Preise sogar noch mehr fallen. Das bedeutet goldene Zeiten für Investoren.» Würden Sie ein Objekt auch aus dem Bauch heraus kaufen? «Wir gehen immer analytisch vor, aber man muss auch das richtige Gespür für eine Anlage entwickeln. Rationalität ist wichtig, der Instinkt auch.» Wo liegt Ihr Fokus? Bei Gewerbe- oder bei Wohnimmobilien?

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eines Tages zurückkommen. Dann muss alles an seinem Platz sein. Am 5. April besuchte der Generalsekretär des Europarats, Thorbjørn Jagland, eines unserer Projekte im polnischen Frampol. Die deutsche Regierung hat sich 2015 und 2016 grosszügig am Budget beteiligt.» Wie sieht Ihr Arbeitstag aus? «Ich unterteile meine Zeit in drei Aktivitäten: ein Drittel neue Geschäfte, ein Drittel bestehende Geschäfte, ein Drittel Wohltätigkeiten.» Sprechen wir über Ihre Geschäfte. Warum haben Sie sich auf Immobilien spezialisiert? «Jeder muss sich fokussieren. Mein Vater hat in Israel einige Immobilien besessen. Nicht als Sektor, aber da und dort konnte er sich mit Erspartem etwas kaufen. So war mir das Business nicht fremd. Begonnen habe ich 1997 in England. Die Renditen und der Kreditmarkt waren sehr gut, und ich erkannte, dass man solide Geschäfte machen kann, wenn man bodenständig agiert. Das hat mich mehr und mehr angespornt, auch in andere Märkte wie die Schweiz oder nach Deutschland zu gehen.» Wann sind Sie in der Schweiz eingestiegen? «Das war 2002. Zu dieser Zeit hat man sehr gute Renditen erzielt. Viele Investitionen, die wir damals tätigen konnten, haben sich bis heute im Wert verdoppelt. Inzwischen sind die Renditen allerdings geschrumpft. Gleichzeitig sind ab 2009 auch die Zinsen signifikant gesunken. Bislang geht das Spiel zwischen Kapitalertrag und Cost of Money also noch auf. Wenn Sie heute Objekte mit drei bis vier Prozent Rendite haben, die Zinsen aber gegen null tendieren und nur die Marge anfällt, dann ist das Geschäft interessant. Das heisst aber, dass der Wert vom Kapitalmarkt getrieben ist. Ein gefährliches Spiel. Warum? Wenn die LIBOR-Zinssätze wieder steigen, werden alle Investitionen sehr stark im Wert fallen. Niemand kann sagen, wann das sein wird. Aber es kann kommen, morgen oder in ein paar Jahren. Ein weiteres Risiko stellt die Schweizer Wirtschaft dar. Sie geniesst nicht gerade die besten Prognosen. Der Sektor Tourismus leidet unter dem starken Franken, ebenso die Exportindustrie. Der Einzelhandel wird durch den E-Commerce geschwächt, zudem kaufen viele Schweizer im grenznahen Ausland ein. All dies hat Auswirkungen auf den Mietermarkt. Das merkt man an den InkassoVerfahren. Es gibt mehr Rückstände als früher.» Werden Sie sich darum vom Schweizer Markt zurückziehen?


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fantastisch. Gerade letzte Woche konnten wir in Basel eine Etappe beim Umbau der Gebäude an der Dufourstrasse 40 und 50 feiern. Auch in Neuhausen haben wir mit Halter erfolgreich eine Bestandsliegenschaft renoviert und neu positioniert. Andere Projekte sind in der Pipeline.» Welche Art von Immobilien interessiert Sie? «Wir sind in sechs Sektoren investiert. Einer davon ist Einkaufszentren. In Karlsruhe haben wir eines, das schon einige Male wegen Überfüllung geschlossen werden musste. Das zeigt, wie populär es ist, und hat uns bei den Retailern beliebt gemacht. Wir halten aber auch Einzelhandelsgeschäfte, sogenannte Stand Alones. Seit 2007 haben wir in Deutschland eine Pflegeheimgruppe, die sich sehr gut entwickelt. Im April 2015 wurde der Standort Weil am Rhein eröffnet, Anfang 2016 ein Haus in Nordrhein-Westfalen. Ein weiterer wichtiger Sektor ist Bürogebäude. Auch im Logistikbereich sind wir tätig und europaweit im Wohnen. Während wir in der Vergangenheit meist dort geschwommen sind, wo das Wasser seicht war, schwimmen wir heute auch im Tiefen. Nicht weil wir risikofreudiger geworden wären, unsere Erfahrung ist gewachsen.» Welche Regionen in der Schweiz sind für Sie attraktiv? «Für meinen Bruder, der auf Wohnen spezialisiert ist, sind alle Regionen mit einem positiven demografischen Trend interessant. Neubauten sind immer gut, weil die Mieter diese bevorzugen. Was den Lebensmitteleinzelhandel betrifft, setzen wir auf die ganze Schweiz. Essen müssen die Adelbodener und die Embracher genauso wie die Genfer und die Zürcher. Auch Apotheken wird man immer und überall brauchen. Unterscheiden muss man bei Büros. Büroflächen im Zentrum grosser Städte haben die höchste Wiedervermietbarkeit. Ich meine aber, dass dieser Markt in den nächsten 25 bis 30 Jahren stark zurückgehen wird. Mit den neuen Technologien braucht man nicht mehr so viele Flächen. Die Leute können von zu Hause aus arbeiten. Wir müssen also mit Leerständen rechnen.» Haben Sie Berater? «Aber natürlich. Wir arbeiten mit den besten Fachleuten aus allen Bereichen zusammen. Doch man muss auch den Segen Gottes haben. Erlauben Sie mir, ein Gebet von König David aus Psalm 127 zu zitieren: ‹Wenn Gott das Haus nicht baut, arbeiten die Handwerker vergeblich. Wenn Gott die Stadt nicht bewacht, wacht der Wächter umsonst.› Dieser

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«Ich habe keine Niederlassung in der Schweiz. Darum kann ich über unsere Luxemburger Holdinggesellschaften nur in gewerblich genutzte Immobilien investieren. Mein Bruder ist mit einer Schweizerin verheiratet und hat einen Schweizer Pass. Sein Schwerpunkt liegt bei Wohnliegenschaften.» Welches Verhältnis von Eigen- zu Fremdkapital bevorzugen Sie? «Unsere moralische Verantwortung ist gross. Wir tätigen nur Investitionen, von denen wir wissen, dass sie auch in zehn, zwanzig oder dreissig Jahren noch gut sind. Wenn wir mit 70 bis 80 Prozent Fremdkapital beginnen, werden wir die Schuld kontinuierlich tilgen und am Ende richtig ankommen. Wir haben die Banken noch nie in Verlegenheit gebracht. Wichtig ist, dass die Zinsen langfristig gesichert sind. So garantieren wir anhaltende Cashflows. Eine vorausschauende Planung schützt uns auch bei einem Wertverfall. Sollte sich der Markt erholen und der Wert der Immobilie wieder steigen, können wir uns überlegen, ob wir veräussern oder von den stabilen Erträgen weiterhin geniessen möchten. Wir sind trotzdem sehr vorsichtig mit den momentanen euphorischen Preisen, die von den negativen Zinsen getrieben sind. Angenommen die Zinspolitik ändert sich, könnte es zu Korrekturen kommen.» Gibt es einen Geschäftsabschluss, auf den Sie besonders stolz sind? «Ich halte nichts von Stolz. Ich kann nur sagen, dass unsere strategischen Züge immer richtig waren. Die Möglichkeiten in der Schweiz im Jahr 2002 haben viele nicht gesehen. Nach Deutschland sind wir 2004 gegangen, auch zu einer fantastischen Zeit. Wir konnten überall ausgezeichnete Team-Mitglieder finden und haben die richtigen Konzepte für die Sektoren, in denen wir aktiv sind, entwickelt. Wir haben nie ein Wort zurückgezogen, wir haben nie etwas versprochen und nicht eingehalten, und wir haben nie etwas gemacht, was die Gegenseite verärgert hat.» Welche Projekte wurden mit Halter realisiert? «Das erste war der Europaplatz in Bern. Es gab viele Verhandlungen, weil wir am Anfang nicht von der Nachhaltigkeit überzeugt waren. Dann wurde das Konzept umgestellt. Mein Bruder hat die Wohnungen gekauft und ich die kommerziellen Flächen. Dieses Projekt ist eine Erfolgsstory. Das Schönste war der Limmat Tower, ein Hochhaus. Es wurde schnell vermietet, und die Qualität ist einfach


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Bibelvers lehrt uns, dass die menschlichen Bemühungen unentbehrlich sind für den Segen Gottes. Nur wenn der Mensch sich anstrengt, darf er in seinem Gebet um die Hilfe Gottes bitten.» Welche Bedeutung hat Geld für Sie? «Natürlich reizt mich das Unternehmerische. Jeder empfindet eine Befriedigung im Tun. Doch wenn man Philantrophie betreibt, erübrigt sich diese Frage. Geld ist dafür da, geistig richtig zu leben und die Tora zu studieren. Wenn Gott jemanden mit Geld segnet, dann soll er mit dem Geld Gutes tun. Er soll jenen helfen, denen es schlechter geht, und ihnen ein würdevolles Leben ermöglichen. Am Ende können wir unseren Reichtum nicht mitnehmen, nur unsere Taten.» Bereits Ihr Grossvater half in und nach dem Zweiten Weltkrieg vielen Flüchtlingen. «Mein Grossvater war damals ein wohlhabender Mann. Er konnte mit seiner Familie aus der Bukowina in eine Region von Rumänien flüchten, in der die Nazis nicht waren. Dort gab es in Bukarest ein Restaurant, in dem Flüchtlinge auf seine Rechnung essen durften. Mein Vater war Ende des Krieges fünfzehn Jahre alt. 1949 schickte man ihn zum Studieren nach Israel. Er wurde ein grosser Industrieller. Seine Fabriken stellten alle Arten von Heimtextilien her. In den besten Zeiten waren dort einige Tausend Angestellte beschäftigt. Mein Vater erhielt Preise für seine unternehmerische Tätigkeit und wurde als bester Exporteur Israels ausgezeichnet.» Avraham Yosef Schapira war aber auch ein grosser Politiker. «1981 bedrängte ihn seine Partei, für die Knesset zu kandidieren. So wurde er ins Parlament gewählt. Später machte man ihn zum Präsidenten der Bundesbank von Israel. Er war der erste orthodoxe Jude in diesem Amt. Jahrelang trugen die Geldscheine die Unterschrift meines Vaters. Er war extrem beliebt, niemand konnte sich mit ihm streiten. Als Politiker argumentierte er stets orthodox und am jüdischen Glauben entlang, aber er tat es mit viel Leidenschaft und endloser Liebe. Obwohl der spätere Ministerpräsident Ariel Scharon einem ganz anderen Teil der israelischen Gesellschaft entstammte, kam er jeden Freitag zum Mittagessen zu meinem Vater nach Hause. War er verreist, rief er ihn am Morgen an, um einen schönen Sabbat zu wünschen. Mein Vater liebte jeden Menschen, Jude oder nicht, religiös oder nicht religiös.» Was hat er Ihnen mit auf den Weg gegeben?

«Seine Lebenseinstellung. Er hat stets zu mir gesagt: ‹Sei niemals aggressiv, verärgere keinen, mache jede Sache mit Leidenschaft. Und wenn jemand auf dich spuckt, dann musst du denken, es hätte geregnet.›» Warum wurde das jüdische Volk im Laufe der Geschichte immer wieder verfolgt? «In Tschechien hat man ab 1100 über mehrere Jahrhunderte alle 40 Jahre Juden ermordet, vertrieben oder zu Sklaven gemacht. Zur gleichen Zeit gab es Pogrome in Speyer, Worms und Mainz. Im englischen York wurden 1190 alle Juden umgebracht, aus dem übrigen England vertrieb man sie. In Spanien wütete im 15. Jahrhundert die Inquisition. Die Pogrome von Kishinev im heutigen Moldawien fanden 1903 und 1905 statt. Sogar in Palästina wurden 1929 die Schüler einer Talmudschule von Arabern erstochen. Was wenig später im Dritten Reich passierte, wissen wir. Woher stammt dieser Hass? Er hat mit dem Tag begonnen, an dem das jüdische Volk die Tora bekam. Das war vor 4000 Jahren. Die Juden wurden damit nicht nur zu einem ganz besonderen Volk, sie haben auch einen Ethik-Kodex für jede Sparte und jeden Aspekt ihres Lebens erhalten. Das jüdische Volk hat immer viel ausgestrahlt, dadurch wurde es angreifbar. Die Juden machen 0,2 Prozent der Weltbevölkerung aus, stellten von 2001 bis 2013 aber etwa 30 Prozent aller Nobelpreisträger. Israel ist so ein kleines Land, das sich noch dazu täglich vor terroristischen Angriffen schützen muss. Dazu bedarf es enormer finanzieller Ressourcen. Gleichzeitig entwickelt es Technologien, Medikamente und hat eine erfolgreiche Start-up-Szene. Man weiss, dass Israel eine Quelle von Geist, Kreation und Wissen ist und damit einen grossen Beitrag zum Wohlergehen auf der Welt leistet.» Und dennoch konnten sich die Juden im Lauf der Geschichte nicht schützen. «Weil sie nicht organisiert waren. Sie waren Vertriebene. In allen Ländern, in denen sie lebten, blieben sie Gäste.» Wo sehen Sie Ihre Zukunft? «Ich werde nach Israel zurückkehren. Ich möchte wieder die Tora studieren. Vielleicht werde ich mit meiner Familie einmal im Jahr einige Wochen in der Schweiz verbringen.» Bilder 1 Isaac Schapira in einer Suite des Hotels Marriot in Zürich. 2 Das Interview fand in einem der Sitzungszimmer statt. 3 An einem Tag trifft der Investor oft mehrere Gesprächspartner. 4 In der Lobby bleibt nur wenig Zeit, die Geschäfte rufen.


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Vom Bauen ohne Grunderwerb

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Text: Dr. Thomas Aebersold, Simone Mülchi

Das Baurecht mit seiner über hundert Jahre alten Tradition ist aus der schweizerischen Bodenpolitik nicht mehr wegzudenken. Als Rechtsinstitut mit einem hohen Mass an Vertragsfreiheit birgt es Chancen, aber auch Risiken für alle Beteiligten. Individuelle Lösungen tun mehr denn je not.

Im Zivilgesetzbuch von 1912 beschränkte sich die gesetzliche Regelung des Baurechts auf zwei Artikel: Art. 675 und 779 ZGB. Der Gesetzgeber regelte einzig den Grundsatz: Es soll möglich sein, Boden und Baute in Form einer Dienstbarkeit verschiedenen Eigentümern zuzuweisen. Die ursprüngliche gesetzgeberische Idee war, mit diesem Rechtsinstitut technische und landwirtschaftliche Anlagen auf fremdem Land zu sichern. In den 1960er-Jahren gelangte man zur Erkenntnis, dass die beiden Artikel nicht ausreichen, um Vorhaben in der Grösse von Wohnüberbauungen zu regeln. Es wurden zusätzlich die Artikel 779a bis l ZGB in das Gesetz aufgenommen, mit deren Inkrafttreten am 1. Juli 1965 dem Baurecht zum Durchbruch verholfen wurde. Gedacht als Möglichkeit, eine Trafostation zu sichern, hat sich das Baurecht schliesslich zu einem der wichtigsten Instrumente der Bodenpolitik der öffentlichen Hand entwickelt. Städte wie Bern und Basel sind bekannt als Hochburgen der Baurechte. Im Jahr 2011 machten Baurechte in Zentren und deren Agglomerationen zusammen rund zwei Drittel der gesamten Baurechte aus. Als Baurechtsgeber trat in mehr als 50 Prozent der Fälle die öffentliche Hand auf («Immo-Monitoring», 2011, Wüest & Partner). Trotz dieser offensichtlichen Beliebtheit hat das Baurecht seine Tücken. Die lange Dauer des Baurechts

Eine lange Vertragsdauer ist typisch für dieses Rechtsinstitut. Gesetzlich vorgegeben sind mindestens 30, höchstens 99 Jahre. Dieser lange Zeitraum kann sich für eine Partei über die Jahre als Fluch oder Segen erweisen. Mechanismen, die den Unwägbarkeiten der langen Laufzeit Rechnung tragen, fehlen im Gesetz. Es gilt die Vertragsfreiheit, und ein sozialpolitisch motivierter Schutz des – vermeintlich – Schwächeren ist nicht vorgesehen. So fehlen im Gesetz insbesondere Regeln für die Anpassung des Baurechtszinses. In der Praxis findet man jedoch diverse Anpassungsmechanismen. Häufig gewählt – weil einfach – ist die Anpassung des Baurechtszinses an den Landesindex der Konsumentenpreise. Doch selbst dieser einfache und transparente Mechanismus kann für beide Parteien ein schlechtes Geschäft sein, denn der Baurechtsnehmer einer Wohnliegenschaft muss in Zeiten hoher Teuerung damit rechnen, dass seine Rendite schwindet. Grund: Die Mietzinse steigen nicht bzw. nicht im gleichen Tempo wie der Baurechtszins.


sämtliche Bauten des Baurechts «heim», das heisst der Bodeneigentümer wird automatisch – ohne Zutun der Parteien – Eigentümer sämtlicher Bauten. Ob er will oder nicht. Für den Baurechtsnehmer stellt der Heimfall insofern ein Problem dar, als der Wert der Baute im Hinblick auf den nahenden Heimfall gegen Ende der Laufzeit stark sinkt. Er hat für seine gegen Ende getätigten Unterhaltsarbeiten keinen Investitionsschutz, und die Veräusserungsfähigkeit des Baurechts nimmt dramatisch ab. Unterhaltsarbeiten gegen Ende der Laufzeit wirken sich nicht zwangsläufig auf die Heimfallsentschädigung aus, da diese regelmässig an den Verkehrswert gekoppelt ist. Muss der Baurechtsnehmer gegen Ende der Laufzeit auf Druck von Mietern oder Behörden sanieren, kann er diese Investitionen häufig nicht mehr gewinnbringend umsetzen. Umgekehrt sieht sich der Baurechtsgeber mit einer Forderung aus Heimfall konfrontiert, die er unter Umständen nicht leisten kann – und allenfalls auch nicht leisten will (Übernahme von Altlasten etc.). Hinzu kommen Unsicherheiten bezüglich der Bewertung der heimfallenden Bauten. Die Festlegung einer Bewertungsmethode (gängig z. B. die DCF-Methode) mag sinnvoll sein, kann aber Bewertungsdiskussionen bzw. Überraschungen in einer gerichtlichen Auseinandersetzung beim Vertragsende nicht verhindern. Häufig sind die Parteien deshalb bestrebt, den Vertrag einvernehmlich zu verlängern. Der Bodeneigentümer ist in der Regel nicht interessiert an der Baute, der Baurechtsnehmer schon; ihm nützt eine die Investitionen nicht deckende Heimfallsentschädigung wenig. Die Verhandlungen über eine Verlängerung können sich in Verhältnissen, wo Stockwerkeigentümer Bauberechtigte sind, als schwierig erweisen: Zu einer Verlängerung des Vertrages haben zumindest nach der gesetzlichen Konzeption alle Stockwerkeigentümer ihre Zustimmung zu erteilen – wenn nicht, erfolgt der Heimfall verbunden mit dem rechtlichen Untergang der Eigentumswohnung. In der Regel wird mit einer Verlängerung eine Neubewertung und Neubeurteilung des Baurechtszinses stattfinden. So sehen sich gerade Stockwerkeigentümer oftmals fast gezwungen, in eine Verlängerung unter neuen Vorgaben einzuDas Ende: Der Heimfall willigen, würden sie ansonsten ihre Wohnung zu Der Heimfall ist das Ende des Baurechts. Wie einer in der Regel unter dem Verkehrswert liegender gesetzliche Ausdruck antizipiert, «fallen» den Entschädigung verlieren.

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Die Mietzinse unterliegen sozialpolitischer Kon­ trolle (Mieterschutz), der Baurechtszins nicht. Umgekehrt hat der Baurechtsgeber zu bedenken, dass als Folge der Bodenverknappung der Wert des Bodens stärker und schneller steigt als die Teuerung. Eine Aufzonung kann diesen Effekt zusätzlich verstärken: Der Baurechtsnehmer erhält eine erhöhte Nutzungsmöglichkeit, ohne den Boden­eigentümer daran teilhaben lassen zu müssen. Die Koppelung an den Index alleine ist langfristig somit keine Garantie für eine faire Lösung. Die Praxis hat deshalb differenziertere Modelle entwickelt. Das sogenannte «Basler Modell» versteht die Parteien als wirtschaftliche Partner und geht folgerichtig davon aus, dass der Bodeneigentümer an der Rendite des Baurechtsnehmers aus der Baute teilhaben soll. Der Baurechtszins entwickelt sich mit den Erträgen des Baurechtsnehmers. Positiv für den Baurechtsnehmer ist dabei, dass er den abzuliefernden Zins an seine Erträge koppeln kann. Negativ für den Bodeneigentümer ist der Umstand, dass die Wertentwicklung des Bodens irrelevant bleibt. Er ist zudem der geschäftlichen Tätigkeit des Baurechtsnehmers ausgeliefert, ohne diese beeinflussen zu können: Erwirtschaftet der Baurechtsnehmer nicht den maximal möglichen Ertrag (z. B. keine Ausschöpfung der baurechtlichen Nutzung) oder betreibt er eine zurückhaltende Mietzinspolitik, so trägt dies der Bodeneigentümer bei einem partnerschaftlichen Verständnis solidarisch mit. Bei dem in Bern gängigen Modell (bekannt ist auch das «Zürcher Modell», bei dem der Baurechtszins als Einmalzahlung zu Beginn der Laufzeit errechnet und bezahlt wird) rückt die Idee der Bodenleihe in den Vordergrund: Es geht nicht um Partnerschaft, sondern um ein Entgelt für die Nutzung des Bodens. Steigt die Nutzungsmöglichkeit oder steigt der Wert des Bodens, so steigen auch die Baurechtszinsen. Dies kann für den Baurechtsnehmer, der diese Steigerung nicht auf seine Mieter abwälzen kann, zu einem Renditerückgang führen. Der selbst nutzende Stockwerkeigentümer als Bauberechtigter hat bei diesem Modell keine Möglichkeit, den steigenden Baurechtszins abzuwälzen. Er trägt ihn alleine, auch wenn er von der Steigerung des Bodenwerts keinen direkten Nutzen hat.


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Kritische Beurteilung

Das Baurecht ist trotz Risiken ein boden- und wirtschaftspolitisch sinnvolles Instrument: Es ermöglicht einem Landeigentümer auf rechtlich einfache Weise, seinen Boden in Wert zu setzen, ohne dass er selber als Bauherr auftreten muss, was er beispielsweise aus politischen Gründen nicht will. Trotzdem kann er je nach Ausgestaltung des Baurechts Einfluss nehmen, wie mit seinem Boden umgegangen werden soll (Vermeidung von Spekula­ tionen). Ist das Baurecht einmal errichtet, hat der Boden­eigentümer kaum administrativen Aufwand – die Gebäude gehören dem Baurechtsnehmer. Dieser hat beim Baurecht den Vorteil, dass er mit weniger Kapitaleinsatz und fast immer an guter Lage bauen kann. Umgekehrt gilt aber eben auch: Der Baurechtsnehmer investiert grundsätzlich in Beton, welcher vom ersten Tag nach Fertigstellung der Baute an Wert verliert bzw. demodiert. Von der Wertsteigerung des Bodens – historisch die Normalität – profitiert beim Baurecht in der Langfristbetrachtung der Baurechtsgeber. Dies ist möglicherweise der Hauptgrund für eine trotz Bodenverknappung nach wie vor verbreitete Skepsis gegenüber dem Baurecht. Das Konstrukt ist ausserordentlich stabil. Sogar wenn der Boden- oder Baurechtsnehmer in Konkurs gerät, bleibt die sachenrechtliche Rechtslage bestehen. Das Ausbleiben des Baurechtszinses kann jedoch zum vorzeitigen Heimfall führen. Die lange Bindung birgt Risiken in der Entwicklung der Rendite für beide Parteien – je nach gewähltem Modell in unterschiedlicher Ausprägung. Ebenfalls Risiken birgt der Mechanismus des Heimfalls. Diese können durch vorausschauende und faire Lösungen minimiert werden. Beim Baurechtszins sind – zusätzlich zum Teuerungsausgleich – periodische Anpassungsmöglichkeiten an die Gegebenheiten (Nutzungspotenzial, Immobi­ lienmarkt) sinnvoll. Für den Heimfall sind klare Regeln festzulegen. Empfehlenswert ist auch, die Parteien anzuhalten, frühzeitig mit Verhandlungen über eine allfällige Verlängerung des Baurechtsvertrags zu beginnen.

Dr. Thomas Aebersold Nach der Ausbildung zum Rechtsanwalt und Notar schloss Thomas Aebersold (Jahrgang 1960) seine Studien an der Universität Bern mit einer Dissertation zum Thema «Der Tausch nach Schweizerischem Obligationenrecht» ab. Seit dem Jahr 2000 leitet der gebürtige Berner die v.FISCHER INVESTAS. Die 1873 gegründete Firmengruppe mit den Schwerpunkten Recht, Immobilienund Vermögensverwaltung ist eine traditionelle Berner Firma mit 100 Mitarbeitern. Diese bietet um­fassende Dienstleistungen für die Bewirtschaftung und rechtliche Absicherung von Vermögen. In einem weiteren Mandat präsidiert Dr. Thomas Aebersold die für die Immobilienbewirtschaftung der Burgergemeinde Bern zuständige Feld- und Forstkommission. Die Burgergemeinde Bern ist eine der grössten Baurechtsgeberinnen der Schweiz und spielt in der Stadt Bern nicht nur als Grundeigentümerin, sondern auch als dem Gemeinwohl von Stadt und Kanton verpflichtete öffentlich-rechtliche Institution eine bedeutende Rolle. www.vfischer.ch www.bgbern.ch


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Balz Halter Präsident

Roger Dettwiler

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Mitglied

Kommunikation

CEO

Rechtsdienst

Sandra Wetzel 1

Markus Mettler 1

Bernhard Mauerhofer 1

Business Development

Entwicklungen

Renovationen

Gesamtleistungen

Immobilien

Corporate Services

Thomas Häusler

Ede I. Andràskay 1

Felix Hegetschweiler 1

Felix Hegetschweiler 1

David Naef 1

Thomas Bachmann 1

Geschäftsleitung

Geschäftsleitung

Geschäftsleitung

Geschäftsleitung

Nicole Dalmus

Andreas Campi

Daniel Handschin 2

Andreas Dittli

Roman Egger

Mario Ercolani

André Meier

Diego Frey

Livia Fagagnini

Giancarlo Perotto

Andreas Wüthrich

Rolf Locherer

Daniel Grando

Michael Müller

Jacques Hamers

Maik Neuhaus

Patrick Mandlehr

Anna von Sydow-Blumberg

Andres Stierli

Christian Ulrich

Christian Verasani

Zentralschweiz

Geschäftsführer

Geschäftsführer

Geschäftsführer

Geschäftsführer

CFO

Florian Revaz 1 Westschweiz

Raphael Strub Region Basel

Alex Valsecchi 1 Region Zürich

Herbert Zaugg 1 Region Bern

Leiter Entwicklung

Leiter Baumanagement Leiter Entwicklung

Leiter Renovationen Leiter Bauservice Leiter Bauservice

Leiter Ausführung Leiter Ausführung Leiter Ausführung Leiter Ausführung

Leiter Entwicklung und Akquisition Leiterin Ausführung

Leiter Umbau und Sanierung

Leiter Strategisches FM Leiterin Vermarktung Leiter Entwicklung Leiter Vermarktung

Leiterin Internal Services, BPM & Berufsbildung

Marc Funcek Leiter ICT

Brigitte Lombardo

Personalverantwortliche

Alessandro Randazzo Group & Project Controller

Leiter Bewirtschaftung Leiter Strategisches FM Leiter Entwicklung

Jakob Zophoniasson Leiter Ausführung

1 Mitglied der Gruppenleitung 2 Eintritt per 01. 09. 2016

Nach der erfolgreichen Etablierung der Geschäftsstellen Bern, Basel und Luzern treibt Halter nun seine Expansion in die Westschweiz voran. Die Kernkompetenz des Unternehmens mit Hauptsitz in Zürich ist die Identifikation und Umsetzung von Potenzialen. Seine drei Einheiten Entwicklungen, Gesamtleistungen und Immobilien verfolgen unterschiedliche Geschäftsmodelle. Dadurch steht den Kunden das umfassende Know-how der gesamten Gruppe in verschiedenen Dienstleistungsund Vertragsmodellen zur Verfügung – zugeschnitten auf spezifische Bedürfnisse und Risikoprofile.

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Der Entwickler

Verwaltungsrat


Nach der erfolgreichen Etablierung der Geschäftsstellen Bern, Basel und Luzern treibt Halter nun seine Expansion in die Westschweiz voran. Die Kernkompetenz des Unternehmens mit Hauptsitz in Zürich ist die Identifikation und Umsetzung von Potenzialen. Seine drei Einheiten Entwicklungen, Gesamtleistungen und Immobilien verfolgen unterschiedliche Geschäftsmodelle. Dadurch steht den Kunden das umfassende Know-how der gesamten Gruppe in verschiedenen Dienstleistungsund Vertragsmodellen zur Verfügung – zugeschnitten auf spezifische Bedürfnisse und Risikoprofile.

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Der Entwickler


eigenständige KMUs oft über mehrere Jahre. «Wir sehen uns den wie Als CEO ist es meine Aufgabe, diese eigenständigen Teile eines Ganzen zusammenzuhalten und in herausfordeeiner übergeordneten Struktur zu führen. Manchmal Rungen gewachsen.» muss ich auch verhindern, dass sich eines die-

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Markus Mettler, CEO

Komplex: Welches Ereignis aus dem vergangenen Geschäftsjahr ist Ihnen besonders in Erinnerung geblieben? «Die Kaderklausur in Lausanne mit 60 Teilnehmern. Wir hatten intensive Gespräche über unsere Geschäftsmodelle, das Verständnis für den Markt und unsere Kunden. Ein wichtiges Thema waren auch die Erfolgsfaktoren in Bezug auf unsere Strategie, Kultur und Struktur. Der Enthusiasmus unserer Mitarbeiter und der Wille, etwas zu bewegen, waren für mich ein riesiger Aufsteller.» Halter hat sich für den Schritt in die Westschweiz entschieden. Wie überwinden Sie die sprachlichen und kulturellen Hürden? «Wichtig ist, dass wir den Halter-Prinzipien treu bleiben, und zwar unabhängig von der jeweiligen Region. Dies gilt auch für die Westschweiz. Der Hauptgrund, weshalb unsere Kunden mit uns zusammenarbeiten, liegt bei unseren Geschäftsmodellen und einer Firmenkultur, die viel Wert auf das unternehmerische und eigenverantwortliche Denken und Handeln aller Mitarbeiter legt. Aber man kann die kulturellen Unterschiede der einzelnen Regionen nicht wegreden. Auf Kundenwünsche einzugehen und die verschiedenen Bedürfnisse zu erkennen, ist der Kern unserer Tätigkeit – in Zürich genauso wie in Bern, Basel, Luzern und nun auch in der Romandie.» Wie sorgen Sie dafür, dass die Halter-Kultur überall gelebt wird? «Wir müssen die Mobilität im Kader und auf Projektleiterstufe steigern – Stichwort Flying CEO. Was unsere Mitarbeiter auszeichnet, ist der Wille zum Unternehmertum. Sie führen ihre Projekte

ser Teile zu sehr verselbstständigt. Dies ist nur in einer operativen Führung mit regelmässigem persönlichem Kontakt möglich.» Wohin bewegt sich der Immobilienmarkt? Geben Sie uns eine Orientierungshilfe. «Der Immobilienmarktzyklus tendiert nach unten. Eine Übererhitzung im Wohnungsmarkt ist kein Thema mehr, die Absorptionszyklen werden länger. Was gegenwärtig noch spürbar ist, ist der Anlagedruck der institutionellen Anleger. Der Retailmarkt ist durch den stetig steigenden Online-Absatz mit Strukturproblemen belastet und leidet unter einem Umsatzabfluss ins Ausland. Im Büromarkt haben die Arbeitsplatzkonsolidierungs- und -optimierungsprojekte der grossen Dienstleister in den vergangenen Jahren zur Folge, dass die Nachfrage nach grossen Flächen stark nachgelassen hat. Hier wird nur noch das fertiggestellt, was aktuell schon in der Realisierungsphase ist. Das heisst aber nicht, dass der Markt für sehr gut posi­tionierte, kleinere Dienstleistungs- und Büroflächen im Multi-TenantBereich keine Möglichkeiten mehr bietet.» Wie reagieren Sie auf diese Herausforderungen? «Wir stützen uns im Markt in Bezug auf unsere Geschäftsmodelle und die Regionen breit ab. Trotz unserer konsequenten, strategischen Ausrichtung auf die Projektentwicklung sind wir mit bisher drei und neu vier Geschäftseinheiten stark diversifiziert. Wir sehen uns damit den Herausforderungen eines sich abkühlenden Immobilienmarkts durchaus gewachsen. In einer Konsolidierungsphase ergeben sich immer auch Opportunitäten. Für diese werden wir bereit sein.» Einerseits gibt es nun die neue Geschäftseinheit Renovationen, andererseits konzentriert sich der visuelle Auftritt ausschliesslich auf die Halter AG. Wie kommt das? «Wir wollen die Re-Development- und Erneuerungspotenziale von Bestandesimmobilien in der Schweiz noch konsequenter nutzen. Aus diesem Grund haben wir die bislang eigenständige Gesellschaft Halter Bauservice AG in die Halter AG integriert. Die neue Geschäftseinheit Renovationen bildet das vierte Standbein von Halter. Der Fokus liegt hier auf Umbauten im Bestand und Gesamtsanierungen von


Unternehmensdaten Personalbestand per 31. 12. 2015 206 Mitarbeiter

Umsatz 2015 600 Mio. CHF

Adressen Hauptsitz Zürich

Halter AG, Hardturmstrasse 134, CH – 8005 Zürich, T +41 44 434 24 00

Geschäftsstelle Basel

Halter AG, Genuastrasse 15, CH – 4142 Münchenstein, T +41 61 404 46 40

Geschäftsstelle Bern

Halter AG, Europaplatz 1A, CH – 3008 Bern, T +41 31 925 91 91

Geschäftsstelle Luzern

Halter AG, Zihlmattweg 46, CH – 6005 Luzern, T +41 41 414 35 40

www.halter.ch

141 halte r AG

kleineren Liegenschaften. Punktuell investieren wir auch selber in Erneuerungsliegenschaften. Der neue Auftritt ist eine logische Weiterentwicklung unserer Identität. Er besteht vor allem darin, dass wir die Farben der einzelnen Geschäftseinheiten künftig weglassen. Vor zehn Jahren haben wir mit Halter Entwicklungen ein neues Modell im Markt platziert. Gegen aussen, aber auch gegen innen stand die Differenzierung der einzelnen Geschäftseinheiten mit ihren jeweiligen Projektprozessen und Kundensegmenten im Vordergrund. Diese Positionierung hat sich inzwischen eingespielt und etabliert. Deshalb ist nun der richtige Zeitpunkt gekommen, als Einheit aufzutreten.» In der Immobilienbranche sprechen aktuell alle von Digitalisierung. Wie stehen Sie dazu? «Die Digitalisierung ist in vollem Gange. Sie wird die Immobilienbranche in ein neues Zeitalter katapultieren. Bei den Bestandsimmo­bilien wird es künftig zwei Klassen geben: jene Liegenschaften, die digitalfähig sind, und andere, die dies nicht leisten können und plötzlich schlechter positioniert sind. Für uns als Entwickler und Berater, die kein eigenes Portfolio führen, bedeutet dieser Wandel eine grosse Chance. Unsere Aufgabe ist es, die Innovationen im Bereich der Digitalisierung sehr genau zu verfolgen – dies umfasst Themen wie Building Information Modeling, Smart Home, Mobilität, Gebäudesteuerung, Internet der Dinge etc. Sobald ein neues Produkt Marktreife erlangt, müssen wir reagieren.» Die politischen und gesellschaftlichen Hürden für Entwicklungsprojekte steigen stetig. Was ist in der Schweiz noch möglich? «Das gesellschaftliche Umfeld ist tatsächlich anspruchsvoller geworden. Dieser Entwicklung müssen wir mit einer noch grösseren Professionalität begegnen. Gleichzeitig ist unser Blick auf die Gegenwart stark durch die Vergangenheit geprägt. Wir tendieren dazu, zu glauben, dass das Erreichte nicht mehr zu übertreffen ist. Das war früher so und gilt noch immer. Ich persönlich bin davon überzeugt, dass wir auch in Zukunft Projekte umsetzen werden, die heute noch als unmöglich erscheinen. Das ist kein Zweckoptimismus, sondern eine Gewissheit, die sich aus dem Blick auf die vergangenen 50 Jahre der baulichen Entwicklung in der Schweiz ergibt.»


«Innovative Entwickler sind mehr denn je gefragt.»

142 Halte r AG — E ntwicklu n ge n

Ede I. Andràskay, Geschäftsführer

Sie leiten Halter Entwicklungen nun seit über fünf Jahren. Was macht Ihr Alltagsgeschäft spannend? «Mich überrascht immer wieder die Dynamik unseres Unternehmens. Es ist ebenso herausfordernd wie spannend, an der Struktur von Halter mitwirken zu können. Auch die Arbeit in unseren Projekten setzt unglaubliche Energie frei – gerade auch weil sich der Markt etwas zuspitzt. Innovative Entwickler sind in solchen Zeiten mehr denn je gefragt. Die Realisation anspruchsvoller Projekte funktioniert nur mit den besten Mitarbeitern, was die Arbeit noch interessanter macht.» Welche Rolle nimmt die Geschäftseinheit Entwicklungen bei Halter ein? «In den letzten Jahren haben wir das Trader-Developer-Verständnis stets weiterentwickelt. Sportlich ausgedrückt, übernehmen unsere Projektleiter die Rolle des Quarterbacks. Als Top-Entwickler reagieren wir agil auf den Markt und auf die objektspezifischen Rahmenbedingungen, handeln mit kritischem Blick auf alle Themen der Projektentwicklung und setzen dadurch die Interessen unserer Kunden und Shareholder konsequent um. Dies ist auch eine Voraussetzung, um in den verschiedenen Regionen Fuss zu fassen. In Bern, Basel und Luzern ist uns dies mit Erfolg gelungen – nun sind wir bereit für die Westschweiz.» Hat mit der Expansion in die Regionen Bern und Basel, die Zentralschweiz und die Westschweiz die Region Zürich an Bedeutung verloren? «Die Frage ist, was mit ‹Zürich› gemeint ist. Die Stadt und die unmittelbare Agglomeration haben in

den vergangenen zehn Jahren einen grossen Wandel erlebt. Entsprechend viel wurde hier bereits umgesetzt und realisiert. Zählt man aber auch Subzentren wie etwa den Kanton Aargau dazu, sieht es anders aus. In Suhr beispielsweise stossen wir auf eine ganz eigene Ausgangslage für Entwicklungsvorhaben – insbesondere auch, was den politischen Willen betrifft. In und um die Stadt Zürich ist der politische Konsens zur Verdichtung zwar ebenfalls da, aber es herrscht eine starke Not-in-my-backyard-Mentalität.» Das Dietiker Limmatfeld ist gebaut. Entspricht das Resultat Ihrer ursprünglichen Idee? «Wenn ich heute feststelle, wie nahe das Ergebnis an unsere erste Vision herankommt, bin ich total verblüfft. Das macht mir grosse Freude. Der Limmat Tower wurde Ende 2015 bezogen. Er bildet den dominanten Abschluss des Limmatfelds und ist für uns eine wichtige Referenz – besonders für den Eintritt in andere Regionen. Aber natürlich gibt es auch hier Dinge, aus denen wir für künftige Vorhaben gelernt haben.» Was meinen Sie konkret? «Ein wichtiges Thema ist die Nutzung der Erdgeschossflächen. Die Voraussetzungen für die Vermarktung von Gewerbeflächen waren vor zehn Jahren noch ganz anders. Heute würde man vor allem mit jenen Flächen, die nicht am zentralen Rapidplatz liegen, ganz anders umgehen. Zum Beispiel so, wie wir es mit konzentrierten Kleingewerbeflächen zurzeit auf dem Zwicky-Areal in Wallisellen tun.» Welches Projekt fehlt noch im Portfolio von Halter Entwicklungen? «Die Schweiz verfügt über einige sehr interessante Entwicklungsgebiete, darunter auch solche, auf denen eine Wohnnutzung aus raumplanerischen Gründen gar nicht oder nur sehr reduziert möglich wäre – grosse Industrie-Areale, die ihre neue Bestimmung noch finden müssen. Eine Vision für ein solches Areal zu entwickeln, reizt uns sehr. Tatsächlich arbeiten wir derzeit an solchen Projekten. Vielleicht kann ich in der nächsten Ausgabe von ‹Komplex› schon mehr dazu sagen.»


28 Mitarbeiter

Tätigkeit

Entwicklung und Verdichtung von Stadtzentren und Quartieren sowie Umnutzung von Industriebrachen und innerstädtischen Liegenschaften, Investorenwettbewerbe

Marktsegmente

Büro, Dienstleistung und Verwaltung, Gewerbe und Industrie, Wohnen, Hotel, Einkaufszentren, Fachmärkte

Marktregion

Städte und Ballungszentren in der Deutsch- und Westschweiz

Zentrum Bären, Oster­m undigen

Waldhaus NeuGuet, Wallisellen

Architektur

Architektur

Burkard Meyer Architekten BSA, Baden

Nutzung

3300 m2 Detailhandel/Gastronomie/Kongress, 100-Zimmer-Hotel, 2600 m2 Büro- und Dienstleistungsflächen, 130 Wohnungen (Service Apartments, Miete, Stockwerkeigentum), 240 Einstellhallenplätze

Realisierung 2018 bis 2020

Projektinformationen www.zentrumbären.ch

Ramser Schmid Architekten ETH BSA GmbH, Zürich

Nutzung

60 Stockwerkeigentumswohnungen auf rund 8300 m2, 40 Mietwohnungen auf rund 4700 m2, ein Hotel mit 117 Zimmern auf rund 5600 m2, ca. 600 m2 Verkauf und Gewerbe, ca. 220 m2 Gastronomie, 138 ober- und unterirdische Parkplätze

Realisierung 2016 bis 2019

Projektinformationen

www.waldhaus-neuguet.ch

www.halter.ch

Dem Zentrum Bären kommt für die städtebauliche Entwicklung der Agglomerationsgemeinde Ostermundigen eine Schlüsselfunktion zu. Die planungsrechtlichen Grundlagen wurden anlässlich der Abstimmung Ende November 2015 mit grosser Mehrheit vom Volk beschlossen. Der Entwurf sieht ein Hochhaus mit einer Höhe von 100 Metern, einen Sockelbau sowie einen freistehenden Kubus vor. Als moderne Zentrumsbebauung verfügt das Zentrum Bären über ein breites Nutzungsspektrum: Zum neuen Bärenplatz hin orientieren sich Gastronomie- und Verkaufsflächen sowie Büro- und Dienstleistungsflächen. Im unteren Teil des Hochhauses ist ein Hotel vorgesehen, darüber befinden sich ein Panoramarestaurant und mehrere Wohngeschosse.

In Wallisellen plant Halter Entwicklungen eine Mischnutzungsüberbauung mit überwiegend 3,5-ZimmerEigentumswohnungen und -Mietwohnungen, einem Hotel sowie vielfältigen Laden-, Gewerbe- und Gastronomieflächen. Das markante, 50 Meter hohe Hochhaus von Ramser Schmid Architekten zeichnet sich unter anderem durch grosse Wohnterrassen in luftiger Höhe aus, die eine unvergleichliche Aussicht bieten und als ruhige Inseln im Alltag genutzt werden können. Die Glattalbahn wird direkt vor dem Haus halten. Damit sind das Stadtzentrum von Zürich und der Flughafen Kloten in kürzester Zeit erreichbar.

143 Halte r AG — E ntwicklu n g e n

Unternehmensdaten Personalbestand per 31. 12. 2015


Les terrasses des Champs volants, St. Blaise

Henz-Areal, Suhr

vanBaerle, Münchenstein

Architektur

Architektur

ipas architects SA EPF HES SIA, Neuenburg

Steinmann & Schmid Architekten AG BSA SIA, Basel

Nutzung

Nutzung

Architektur

38 Stockwerkeigentumseinheiten: 2,5-, 3,5- und 4,5-Zimmer-Wohnungen

Wohnen, Dienstleistungs- und Gewerbeflächen

Realisierung

2019 bis 2022

Realisierung

2017 bis 2019

noch nicht bestimmt

Nutzung

Primärnutzungen: Wohnen mit einem breiten Spektrum an Klein- und Grosswohnungen sowie besonderen Wohnformen für Senioren und Studenten; Sekundärnutzungen: Büro, Gewerbe und Verkauf

Realisierung

144 Halte r AG — E ntwicklu n g e n

2020 bis 2023

Die Eigentumswohnungen befinden sich in der Gemeinde St. Blaise, nur wenige Kilometer von Neuenburg entfernt. Sie verfügen über einen überdurchschnittlichen Ausbaustandard und bieten eine hervorragende Sicht über den Neuenburgersee Richtung Süden. Trotz erhöhter Lage ist die Anbindung an den öffentlichen Verkehr ausgezeichnet; St. Blaise hat zwei S-Bahn-Stationen, das regionale Zentrum Neuenburg ist in nur sieben Minuten erreichbar. Das Projekt des Neuenburger Büros IPAS Architekten und Planer überzeugt durch eine kluge Anordnung der 38 Wohneinheiten, die das Alleinstellungsmerkmal Fernsicht optimal inszenieren.

Auf dem Industrie-Areal in Suhr entsteht ein Quartier mit regionaler Ausstrahlung, das Wohnen, Dienstleistungsflächen und Büronutzung vereint. Ein Hochhaus mit rund 40 Metern Höhe betont die Spitze der Dreiecksgeometrie des Entwicklungsgebiets. Durch die Transformation des HenzAreals und die dadurch entstehenden Freiräume gelingt die angestrebte Vernetzung mit den umliegenden Wohnquartieren. Auf Basis der formulierten Projektstrategie und im engen Dialog mit der Gemeinde Suhr führte Halter Entwicklungen im Herbst 2015 einen Studienauftrag mit sechs renommierten Architektenteams durch. Der Vorschlag von Steinmann & Schmid Architekten aus Basel wurde zur Weiterbearbeitung empfohlen. Als Grundlage für die Arealüberbauung ist nun eine Teilrevision der Bau- und Nutzungsordnung sowie die Erarbeitung eines Gestaltungsplans vorgesehen.

Das rund 22 000 Quadratmeter grosse vanBaerle-Areal befindet sich im Entwicklungsgebiet Gstad unterhalb des alten Dorfkerns von Münchenstein und zeichnet sich durch seine gut erschlossene Lage aus. Das bisher industriell genutzte Gebiet wird in den kommenden Jahren in ein attraktives, urbanes Wohnquartier mit einem breiten Nutzungsspektrum und Zentrumsfunktionen transformiert. Ergänzend zu den verschiedenen Wohnnutzungen werden Büro-, Gewerbe und Verkaufsflächen für die Quartierversorgung entstehen.


Architektur

giuliani.hönger ag dipl. Architekten ETH BSA SIA / Zanoni Architekten, Zürich

Nutzung

Rund 1300 m2 Detailhandel, 1600 m2 Gastronomie, Gewerbe, Ateliers und Brauerei, 150 Mietwohnungen und 37 Wohnateliers, 180 Einstellhallenplätze

Möbel Märki, Dierikon Architektur

Architekturbüro Iwan Bühler, Luzern

Architektur

Nutzung

Peter Märkli Architekt, Zürich

Realisierung

6000 m2 Detailhandel und Gastronomie, 500 m2 Büro- und Dienstleistungsflächen, 92 Eigentumswohnungen, 155 Mietwohnungen, 450 Einstellhallenplätze

10 000 m Verkaufsflächen 2

2015 bis 2016

Nutzung

Realisierung

Realisierung

2017 bis 2020

2016 bis 2018

Projektinformationen

Projektinformationen

www.rhytech-quartier.ch

www.zwicky-zentrum.ch

Auf dem traditionsreichen Areal der ehemaligen Seidenzwirnerei Zwicky in Wallisellen entsteht in mehreren Etappen ein lebendiges und urbanes Quartier mit vielfältigem Wohnund Arbeitsraum. giuliani.hönger Architekten ist es im Rahmen des Architekturwettbewerbs gelungen, die Jury mit ihrem städtebaulich differenzierten und harmonischen Ansatz für Wohn- und Gewerbehäuser zu überzeugen. Ergänzend gestalten Zanoni Architekten einen Solitärbau mit Brauerei im Untergeschoss, Restaurant im Erdgeschoss sowie Wohn- und Gewerbeateliers im Obergeschoss. Ein besonderer Anziehungspunkt im Quartier ist ein lauschiger Biergarten an der Glatt.

RhyTech-Quartier, Neuhausen

Das Möbel-Märki-Areal in Dierikon wurde im Kontext der Projektentwicklung der Mall of Switzerland durch die Dierinvest AG erworben, an der die Halter AG zur Hälfte beteiligt ist. Im Rahmen einer Neupositionierung sind umfassende Umbau- und Sanierungsarbeiten durchgeführt worden. So konnte der Zugang zu den einzelnen Verkaufsflächen verbessert werden. Durch die Neupositionierung haben die Mieter Möbel Märki, Fressnapf und Migros Outlet nun optimale Bedingungen, ihre Geschäfte zu betreiben. Der hervorragend erschlossene Standort beim Autobahnzubringer und an der S-Bahn-Haltestelle Buchrain garantiert eine hohe Visibilität an der Zugerstrasse. Ein weiterer Pluspunkt ist die unmittelbare Nachbarschaft der Mall of Switzerland.

Mit der seit Oktober 2014 rechtskräftigen Revision von Zonenplan und Bauordnung sind die planerischen Grundlagen für die Realisierung des RhyTech-Quartiers geschaffen. Die Wandlung des bisher abgeschotteten Industrie-Areals in einen offenen und lebendigen Stadtteil kann nun vollzogen werden. Das Projekt von Peter Märkli setzt auf den Erhalt der historischen Produktionshalle 22 und deren Umnutzung zu Verkaufs-, Gastronomie- und Freizeitflächen mit vielfältigen Kulturangeboten. Die bestehenden Bauten werden durch zwei Hochhäuser und ein winkelförmiges Gebäude mit Miet- und Eigentumswohnungen ergänzt und ergeben zusammen mit den aufgewerteten Aussenräumen einen neuen attraktiven Standort.

145 Halte r AG — E ntwicklu n ge n

Zwicky-Zentrum, Wallisellen


Cosmos, bümpliz

Industrieplatz, Neuhausen

Gleis 1, Suhr

Architektur

Architektur

Architektur

Nutzung

Nutzung

Planungsgemeinschaft Bümpliz-Nord: Rolf Mühlethaler Architekt BSA SIA und Schär Buri Architekten AG, Bern

Nutzung

7000 m Wohnen, 1200 m Gewerbe und Verkaufsflächen 2

2

Realisierung 2015 bis 2017

ARGE Tony Fretton Architects, London, und Blättler Dafflon Architekten AG, Zürich 57 Wohnungen und 350 m2 Verkaufsfläche

Realisierung 2017 bis 2019

fsp Architekten AG, dipl. Architekten ETH FH SIA, Spreitenbach 87 Mietwohnungen, 1080 m2 Gewerbeflächen und 50 Einstellhallenplätze

Realisierung 2016 bis 2018

Projektinformationen www.gleis1-suhr.ch

Projektinformationen

146 Halte r AG — E ntwicklu n g e n

www.cosmos-bümpliz.ch

In den nächsten zwei Jahren entsteht beim S-Bahnhof Bümpliz-Nord das Wohn- und Geschäftshaus Cosmos. Es bildet den Auftakt zur Entwicklung des Bahnhofareals. Dank der hervorragenden Lage ist das Stadtzentrum von Bern innerhalb von sechs Bahnminuten erreichbar – ideale Voraussetzungen für Studierende, Singles, Pendler und alle, die eine praktische und zentral gelegene Wohnung suchen. Das Projekt präsentiert sich mit zwei markanten, grossformatigen Kuben. Ihre klare Architektur wird im Rahmen der Überbauungsordnung entlang des ganzen Bahnhofareals fortgesetzt und so für ein neues, modernes Bild von Bern-Bümpliz sorgen.

Der Industrieplatz Neuhausen ist ein zentraler Entwicklungsschwerpunkt der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall. Auf mehreren Grundstücken wird in den nächsten Jahren unmittelbar an der 2015 neu eröffneten S-BahnHaltestelle eine Zentrumsüberbauung entstehen. Zur Ermittlung einer städtebaulich optimalen und wirtschaftlichen Lösung wurde ein Studienauftrag mit sechs Architektenteams durchgeführt. Als Siegerin ist die Arbeitsgemeinschaft Tony Fretton Architects, London, zusammen mit Blättler Dafflon Architekten, Zürich, hervorgegangen. Das Projekt überzeugt mit einem präzise gesetzten, in seiner Höhe abgestuften Baukörper mit publikumsorientierten Flächen im Erdgeschoss und attraktiven Wohnungen in den Obergeschossen. Mit der erfolgten Anpassung des Richtplans und dem laufenden Quartierplanverfahren werden die Rahmenbedingungen für eine Realisierung ab 2017 geschaffen.

Im Herzen von Suhr entsteht mit dem Neubauprojekt Gleis 1 ein repräsentatives Wohn- und Geschäftshaus direkt beim Bahnhof. Die innovativen Kleinwohnungen an hervorragend erschlossener Lage sind durchwegs hindernisfrei konzipiert und bieten alle Annehmlichkeiten, die von modernen Wohnformen erwartet werden. Vom Bahnhof, der in Gehdistanz liegt, kann die Kantonshauptstadt Aarau mit Bahn und Bus bequem in wenigen Minuten erreicht werden. Die Dienstleistungsund Gewerbeflächen im Erdgeschoss profitieren aufgrund ihrer prominenten Lage am Bahnhofplatz von einer hohen Visibilität. Die Kundenparkplätze liegen entlang der Bahnhofstrasse direkt vor den Geschäften und ergänzen das Angebot.


Meyland, Murten Architektur

Wohnen am EbiSquare, Ebikon

Winkelmann Architekten AG dipl. Architekten ETH SIA, Murten

Architektur

Nutzung

Nutzung

90 Eigentumswohnungen, 102 Einstellhallenplätze

Realisierung 2017 bis 2018

tgs architekten ag, Luzern 191 Mietwohnungen, 138 Einstellhallenplätze

Realisierung 2015 bis 2018

Projektinformationen

Hammerwerke, Worblaufen Architektur

Büro B Architekten AG, Bern

Nutzung

ca. 70 Wohnungen, ca. 2500 m2 Gewerbefläche, Dienstleistung, Gastronomie, Kultur in den Bestandsbauten

Realisierung 2018 bis 2020

Am Südhang der Altstadt von Murten liegt in kurzer Gehdistanz zum Zentrum, Bahnhof und Wasser das Areal Prehl-Meyland. Dank seiner prominenten Lage eignet es sich für qualitativ hochwertiges Wohnen, welches städtische Elemente sowie die hohe Freizeitqualität von Murten berücksichtigt. Dies wird unterstützt durch grosszügige Freiräume in der Bebauung, die besonderes Augenmerk auf die Gestaltung der Aussenflächen legt. Die 90 attraktiven Eigentumswohnungen mit 2,5 bis 6,5 Zimmern richten sich in erster Linie an Familien und Paare. Im Zentrum steht die Idee des generationenübergreifenden Wohnens, das der demografischen und gesellschaftlichen Entwicklung Rechnung trägt.

Im Herbst 2015 wurde mit der Realisierung der Überbauung Wohnen am EbiSquare begonnen. Die Gebäude der aufgelösten Blockrandbebauung liegen an einem belebten Platz in direkter Nachbarschaft zur Mall of Switzerland und in Sichtweite zur S-Bahn-Haltestelle Buchrain. Die hindernisfrei gestalteten Wohnungen sind über den gemeinsamen Innenhof erschlossen, der auch als Begegnungsort für die zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohner dient. Das Wohnungsangebot umfasst mehrheitlich 2,5- und 3,5-Zimmer-Wohnungen; die grösseren Einheiten befinden sich im Erd- und im Dachgeschoss. Alle Wohnungen verfügen über einen oder mehrere private Aussenräume, die eine Verbindung zur einzigartigen Landschaft der Zentralschweiz schaffen.

Auf dem Areal der Hammerwerke in Worblaufen wurden während mehr als 150 Jahren Schmiedeteile produziert. Nun wird das Gebiet einer neuen Nutzung zugeführt. Die privilegierte Lage direkt am Ufer der Aare und die industrielle Stimmung der denkmalgeschützten Industriebauten bilden den Rahmen für ein qualitativ hochstehendes Angebot. 70 Wohnungen sind auf den Naturraum des Aarelaufs ausgerichtet. Sie sollen vor allem Familien Ruhe in den eigenen vier Wänden bieten und gleichzeitig einen lebendigen Austausch in den grosszügigen Aussenräumen ermöglichen. Das Herz der Anlage bilden die Industriehallen mit der ältesten funktionsfähigen, wasserbetriebenen Hammeranlage der Schweiz. In dieser besonderen Atmosphäre soll sich ein kreatives und vielfältiges Raumangebot für Gewerbe, Dienstleistung, Kultur und Gastronomie etablieren.

147 Halte r AG — E ntwicklu n ge n

www.ebisquare.ch


«Renovationen ist Die neue, vierte geschäftseinheit.»

148 Halte r AG — R e n ovatio n e n

Daniel Handschin, Leiter Renovationen

Sie treten am 1. September 2016 als neuer Leiter Renovationen in die Halter AG ein. Wo wird der Fokus Ihrer Arbeit liegen? «Neu ist die Geschäftstätigkeit der Umbauten und Sanierungen bei Halter nicht. Einerseits setzt Halter Gesamtleistungen erfolgreich komplexe Erneuerungsbauten um, andererseits hat man im Ein- und Mehrfamilienhausbereich in der Vergangenheit auf die Expertise des Halter Bauservices gesetzt. Mit dem neuen Geschäftsbereich Renovationen bündeln wir Erfahrungen und Kompetenzen. Wir fokussieren uns auf kleinere Liegenschaften im Bestand für private und institutionelle Eigentümer. Die bisherige Leistungspalette wird ergänzt und mit zusätzlichem Know-how angereichert. Die Führung der Geschäftseinheit Renovationen liegt bei Felix Hegetschweiler. Zusammen mit André Meier als Leiter Bauservice und Andreas Wüthrich als seinem designierten Nachfolger verfügen wir über viel Erfahrung im Bereich Umbau und Sanierung.» Die Halter Bauservice AG wurde in die Halter AG integriert – ein strategisch entscheidender Schritt. Warum? «Wir haben damit nicht nur jahrzehntelange Erfahrung in der Abwicklung von Kleinobjekten mit privaten Bauherren im Haus, sondern auch ganz konkrete handwerkliche Fähigkeiten und technische Kompetenz, die wir normalerweise bei der Realisierung von Grossprojekten einkaufen. Die Mitarbeiter des Bauservices sind in erster Linie Kundenmaurer und vielseitige Allrounder, die eine Begabung fürs Plattenlegen, für Betonarbeiten und die Gipserei haben. Ihr neuer Arbeitgeber, Halter Renova­tionen, bringt nun eine für dieses

Geschäftssegment äusserst wichtige Agilität und Flexibilität ins Team ein. In Zukunft können wir viele Arbeiten ohne aufwendige Ausschreibung direkt und schnell intern abwickeln.» Wie differenzieren Sie sich von der Geschäftseinheit Gesamtleistungen? «In Umbau- und Renovationsprojekten ist generell ein etwas anderer Ansatz als im Neubau notwendig. Da sich nicht jedes Detail planen lässt, ist von unseren Mitarbeitern neben der Umbauerfahrung auch Improvisationstalent gefragt. Der Schwerpunkt von Halter Renovationen liegt bei Projekten jeder Grösse bis zu einem Investitionsvolumen von 15 Millionen Franken. Grossbauten mit Neubaucharakter, die um einiges planungsintensiver sind, werden weiterhin von Halter Gesamtleistungen abgewickelt.» Welchen strategischen Ansatz verfolgen Sie innerhalb dieser Spezialdisziplin? «Bei Erneuerungsliegenschaften stellen sich vielfach Grundsatzfragen hinsichtlich der Werthaltigkeit der Investitionen. Kostenoptimierungen und die Umsetzung neuer Nutzungskonzepte sind zentrale Anliegen jedes Investors, egal, ob er ein Einfamilienhaus renovieren oder eine Geschäftsliegenschaft sanieren will. Unser Anspruch ist es, das Beste aus einem Projekt herauszuholen. Wir engagieren uns für eine klare strategische Planung und streben dank ökonomisch sinnvollen und pragmatischen Interventionen eine bauliche Effizienz an, mit der wir eine Werterhaltung und im besten Fall auch eine Wertsteigerung erreichen können.» Werden Sie auch selbst Liegenschaften kaufen, um sie nach einer Renovation neu zu positionieren? «Der Erwerb von kleineren Liegenschaften könnte durchaus interessant sein, vor allem, wenn das Gebäude dadurch einer marktkonformen Gesamtsanierung unterzogen wird. Als Immobilienentwicklerin kann die Halter AG natürlich auch in diesem Bereich zu einer nachhaltigen Stadt- und Quartierentwicklung beitragen.» In welchen Regionen sind Sie unterwegs? «Als neuer Geschäftsbereich der Halter AG wollen wir uns mittel- und langfristig wie alle anderen Geschäftseinheiten in Zürich, Bern, Basel, Luzern und der Romandie positionieren. Aber auch hier gilt: Wir machen einen Schritt nach dem anderen.»


Unternehmensdaten

Bachmattstrasse, zürich

sunrise, meyrin

Personalbestand

Tätigkeit

Tätigkeit

Tätigkeit

Bauherr

20 Mitarbeiter

Umbauten, Renovationen, Gesamtsanierungen, Aufstockungen, Investition in Erneuerungsliegenschaften

Marktsegmente

Ein- und Mehrfamilienhäuser, Büro- und Verwaltungsgebäude

Umbau / Sanierung Bürogebäude Migros-Pensionskasse, Schlieren

Nutzung

Wohnen und Gewerbe

Realisierung

November 2015 bis Januar 2017

Marktregion

Baumeister-, Gipser – und Plattenarbeiten /  Teilprojektleitung

Bauherr

Sunrise, Zürich

Nutzung Büros

Realisierung

Januar bis Februar 2016

Städte und Agglomerationen in der Deutschund Westschweiz

Die Migros-Pensionskasse (MPK) bezog im Sommer 2014 neue Büroräume im Quartier amRietpark in Schlieren. Als Eigentümerin und ehemalige Nutzerin der Liegenschaft an der Bachmattstrasse 59 in ZürichAltstetten gab die MPK Halter Immobilien den Auftrag, eine Objektstrategie für dieses Gebäude zu erarbeiten. Zunächst wurden verschiedene Nutzungsszenarien auf ihre wirtschaftliche Machbarkeit geprüft. Sodann entschied sich die Eigentümerin für eine künftige Wohnnutzung der Liegenschaft. Das Bauvorhaben wurde als Projektstudie an Halter Renovationen übergeben. Im November 2015 erfolgte der Baustart für 28 Kleinmietwohnungen, eine 4,5-Zimmer-Wohnung sowie Retailflächen im Erdgeschoss. Der Bezug ist für Januar 2017 vorgesehen.

Zwei Stockwerke im Annexbau einer namhaften Bauunternehmung wurden nach den Bedürfnissen der Bauherrschaft umgebaut. Mobilwände mussten entfernt und teilweise neu erstellt werden. Möglich wurde dies durch ein effizientes Zusammenspiel von Leistungen der eigenen Mitarbeiter und den Einsatz von Unternehmern und Handwerkern vor Ort. So konnten beispielsweise alle Maler- und Sanitärarbeiten an ansässige Betriebe vergeben werden. Das Vertrauen der Bauherrschaft und die Vernetzung von Halter Renovationen in der Romandie haben den Einsatz in Genf möglich gemacht.

149 Halte r AG — R e n ovatio n e n

www.halter.ch


«Wir wollen Die leidenschaft Fürs Bauen pFLEGEN.»

1 50 Halte r AG — Gesamtle i stu n ge n

Felix Hegetschweiler, Geschäftsführer

Welche Baustelle haben Sie zuletzt besucht? Schildern Sie uns Ihre Eindrücke. «Das war an der Dufourstrasse 40 in Basel, ein Umbau- und Renovationsprojekt. Vor Ort ist mir bewusst geworden, wie komplex diese Baustelle ist – es handelt sich zwar um eine unserer kleineren, aber die Eingriffe in so kurzer Zeit sind immens. Regelmässige Besuche sind ein wichtiger Teil meiner Arbeit. Wenn ich nur im Büro sitze, spüre ich zu wenig, wo wir stehen. Der Augenschein vor Ort ist eine Hilfe, in den Projekt-Reviews die richtigen Fragen zu stellen. Bei meinen Baustellenbesuchen steht auch die Kontaktpflege zu jenen Mitarbeitern im Zentrum, die praktisch nur dort arbeiten und selten bis nie im Büro sind.» Der Bereich Gesamtleistungen hat eine Umbruchphase hinter sich. Fahren Sie nun in ruhigeren Gewässern? «Das ist so. Wir konnten in den vergangenen zwei Jahren unsere neue Strategie implementieren, und ich glaube, sagen zu können, dass alle 78 Mitarbeiter von Halter Gesamtleistungen dahinterstehen. Als TU-Entwickler haben wir die gesamte Planung im Haus und übernehmen das Ruder bereits in einem frühen Projektstadium. Das erhöht die Ansprüche an unsere Projektleiterinnen und Projektleiter. Die Folge davon ist – und das spüre ich tagtäglich –, dass die Verantwortung zum Ansporn wird, Leidenschaft fürs Bauen einzubringen. Der Kurswechsel hin zum TU-Entwickler hat uns auch als Arbeitgeber attraktiver gemacht. Ich bin sehr erfreut über unsere Personalentwicklung. Gute Leute zu finden und zu halten, ist im aktuellen Arbeitsmarkt eine Herausforderung.»

Hat sich das Projektportfolio von Halter Gesamtleistungen substanziell verändert? «Aktuell arbeiten wir ausnahmslos an Projekten, die in meiner Zeit als Geschäftsführer von Halter Gesamtleistungen akquiriert wurden. Darunter nehmen die Projekte Mall of Switzerland, Ambassador House in Opfikon sowie Nessleren in Wabern bei Bern einen grossen Stellenwert ein. Das Projektportfolio basiert auf einer selektiven Auswahl von Projekten, bei welchen wir Optimierungspotenziale identifizieren konnten. Nun sind wir daran, diese umzusetzen. Die künftigen Anstrengungen werden sich insbesondere darauf konzen­trieren, die Projektpipeline für die kommenden fünf Jahre zur rechten Zeit zu füllen. Dabei schiele ich auch bereits auf die Zeit von Halter Gesamtleistungen nach der Ära Felix Hegetschweiler. Mein Nachfolger soll auf einer soliden Basis beginnen können – das ist mein Anspruch.» Die Mall of Switzerland ist aktuell Ihr grösstes Projekt. Ihr Fazit nach der Hälfte der Bauzeit? «Was die Termine und Prozesse betrifft, sind wir auf sehr gutem Kurs und dem Bauprogramm teilweise voraus. Das ist insofern nicht so selbstverständlich, als dass wir für einen internationalen Investor bauen. Die Ansprüche an Prozess- und Qualitätskontrollen sind dementsprechend höher. In der Projektsteuerung kann es zwar auch mal hektisch werden, aber das gehört zu unserem Geschäft. Ich bin sicher, wir werden am Tag der Eröffnung im Herbst 2017 alle gemeinsam voller Stolz auf die Bauzeit zurückblicken.» Die Digitalisierung der Planungs- und Fertigungsprozesse ist zurzeit in aller Munde. Was bedeutet das für den Bereich Gesamtleistungen? «Das Building Information Modeling (BIM) ist ein wichtiges Thema für uns und unsere Auftraggeber. Wir erleben gerade einen Generationenwechsel. Die Jüngeren haben keine Berührungsängste mit den digitalen Hilfsmitteln. Besonders für sie kann das BIM ein Instrument sein, den Mangel an Erfahrung zu kompensieren. Der grosse Vorteil ist, dass die Schwachstellen in der Planung bereits im 3DModell erkannt werden. Damit lassen sich mit vergleichsweise geringem Aufwand viele teure Fehler im Bau vermeiden.»


Unternehmensdaten

binz 111, Zürich

Sentmatt, Obfelden

Personalbestand per 31. 12. 2015

Auftraggeber

Auftraggeber

78 Mitarbeiter

Tätigkeit

Projektentwicklungen mit Investoren, Gesamtleistungswettbewerbe, Umbauten / Sanierungen, TU-Aufträge

Marktsegmente

Dienstleistungs-, Gewerbe-, Industrie- und Infrastrukturbauten, Wohnbauten, Schulen, Spitäler, Einkaufszentren

Marktregion

Städte und Agglomerationen in der Deutschund Westschweiz

Stiftung Abendrot, die nachhaltige Pensionskasse, Basel;  vertreten durch Hämmerle & Partner GmbH, Zürich

Architektur

Gmür & Geschwentner Architekten AG dipl. Architekten ETH FH, Zürich

Nutzung

318 Wohnungen (Einzelstudios und WGWohnungen) für Studierende und Mitarbeidende des Universitätsspitals Zürich (USZ)

privat; vertreten durch Halter Immobilien, Zürich

Architektur

Egli Rohr Partner AG Architekten BSA SIA, Baden

Nutzung

119 Mietwohnungen, 179 Einstellhallenplätze

Realisierung

Oktober 2015 bis August 2017

Realisierung

Projektinformationen

April 2016 bis April 2018

www.sentmatt.ch

Auf dem Binz-Areal in Zürich entstehen in einem neun- und einem fünfstöckigen Gebäude rund 430 kostengünstige Studios und WG-Zimmer für Studierende sowie Personal des Universitätsspitals Zürich. Zudem werden im Erdgeschoss Gastronomieflächen, Ateliers, Mehrzweck- und Gemeinschaftsräume angeboten. Ein Innenhof schafft attraktive Aufenthaltsflächen im Freien, welche den Gebäudekomplex zum Quartier hin öffnen. Im Auftrag der Bauherrschaft entwickelte und optimierte Halter Gesamtleistungen das Projekt und erhielt anschliessend den Zuschlag für die Realisation (TUWerkvertrag). Bereits im Sommer 2018 werden die ersten Bewohner ihre Studios beziehen können.

Das Neubauprojekt Sentmatt entsteht in der Gemeinde Obfelden zwischen Zürich, Zug und Luzern. Es verfügt über eine gute verkehrstechnische Anbindung und die unmittelbare Nähe zum Naherholungsraum. Die drei Mehrfamilienhäuser haben eine zusammenhängende Tiefgarage sowie je ein Erdgeschoss, drei Regelgeschosse und ein Attikageschoss. Das Projekt wird mit dem nachhaltigen 2SOLSystem umgesetzt. Dieses sorgt für den nahezu CO2-freien Gebäudebetrieb mittels Erdwärmesonden und Hybridkollektoren. Zehn Wohnungen werden als Pilot- und Demonstrationsprojekt ausgeführt, um Daten und Messwerte über das Zusammenspiel der eingesetzten Technologien zu sammeln und auszuwerten. Darüber hinaus ist die Vernetzungstechnologie digitalSTROM vorgesehen.

1 51 Halte r AG — Gesamtle i stu n g e n

www.halter.ch


Ambassador house, opfikon Auftraggeber

Freizeitgebäude Mall of Switzerland, ebikon

Rossiweg, Lyss Auftraggeber

Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, ein Immobilienfonds der Credit Suisse AG, und UBS (CH) Property Fund – Swiss Mixed «Sima» / UBS (CH) Property Fund – Swiss Residential «Anfos», Immobilienfonds der UBS Fund Management (Switzerland) AG

Auftraggeber

Burckhardt + Partner AG, Architekten Generalplaner, Zürich

Spreng + Partner Architekten AG, Bern

Architektur

Nutzung

61 Wohnungen

Stücheli Architekten, Zürich

Nutzung

Geschäftsliegenschaft, Hauptnutzung Büro

Realisierung

Oktober 2014 bis Frühling 2017

Projektinformationen

FREO Switzerland AG, Luzern

PTV Pensionskasse der Technischen Verbände, Bern

Architektur

Architektur

Multiplexkino, Fitnesspark, Indoor-Surfwelle und Gastronomie-Angebote

Nutzung

Realisierung

Juni 2015 bis Februar 2018

Realisierung

August 2015 bis August 2017

Projektinformationen www.mallofswitzerland.ch

1 52 Halte r AG — Gesamtle i stu n ge n

www.ambassadorhouse.ch

Bis zum Frühjahr 2017 entsteht im Glattpark Opfikon durch die Gesamterneuerung des Ambassador House eine Geschäftsliegenschaft mit der grössten zusammenhängenden Geschossfläche der Schweiz. Das Gebäude wird dereinst auf sieben Obergeschossen über eine Nutzfläche von insgesamt 57 000 Quadratmetern verfügen, wovon 38 000 Quadratmeter als flexibel unterteilbare Büroflächen geplant sind. Die Erneuerung umfasst neben dem Erscheinungsbild auch technische und energetische Aspekte. Herausforderung der Rückbauarbeiten ist der Abbruch der 22 Meter hohen Haustechnik­geschosse über dem siebten Obergeschoss.

Das Freizeitgebäude in direkter Nachbarschaft zur Mall of Switzerland bietet ab Herbst 2017 ein Multiplexkino Pathé, einen Migros Fitnesspark, eine stehende Surfwelle sowie verschiedene Gastronomie-Angebote. Das Gebäude wird dereinst auf vier Obergeschossen über eine Nutzfläche von 25 600 Quadratmeter verfügen, wobei aufgrund der zwölf Kinosäle ein sehr grosses Gebäudevolumen von 103 000 Kubikmetern nötig ist – einer der Kinosäle hat eine Raumhöhe von 13 Metern. Einzigartig in der Schweiz ist die Indoor-Surfwelle mit einer Wassertiefe von 1,20 Metern. Die vom Münchner Eventspezialisten Jochen Schweizer konzipierte Anlage ermöglicht echtes Finnen-Surfen. Die komplexe Planung verlangt auch in der Ausführungsphase innovative Lösungen.

Die Wohnüberbauung mit insgesamt 61 Mietwohnungen am Heilbachrain im bernischen Lyss besticht durch eine idyllische Lage: Der grosszügige Grünraum, ein benachbartes Bauernhaus mit Pferdekoppel sowie die Weitsicht auf das Seeland und die Jurakette prägen den Ort. Die Gebäude mit zwei Regelgeschossen und einem Attikageschoss fügen sich mit ihrer alternierenden Setzung harmonisch in den Hang ein. Die Einstellhallenplätze für Autos werden im Untergeschoss organisiert. Aus der kompakten Bauweise mit den dazwischenliegenden Erschliessungszonen resultiert ein spannendes und hochwertiges Bebauungsvolumen. Die ausgeschiedene Grünfläche im südlichen Bereich des Areals dient als Spiel- und Freizeitfläche für die gesamte Überbauung.


Nessleren, wabern

Kirchstrasse, grenchen

Auftraggeber

Auftraggeber

Previs Vorsorge, Wabern bei Bern / Helvetia Schweizerische Lebensversicherung, St. Gallen / PAT BVG, Bern

Architektur

Schwaar & Partner AG, Bern

Nutzung

Aufstockung der bisherigen 198 Wohnungen auf 325 Wohnungen

Vaudoise Versicherung, Lausanne

Architektur

Bauwelt Architekten GmbH, Biel

Nutzung

57 Mietwohnungen und Gewerbeflächen

Realisierung

Mai 2016 bis Dezember 2017

Realisierung

Juni 2015 bis Februar 2018

Zentrumsüberbauung, Orpund Auftraggeber

Schweizerische Mobiliar Asset Management AG, Bern

Architektur

ARGE bauost, c/o st. arch AG, Biel

Nutzung

Alters- und Pflegeheim mit 60 Pflegeplätzen, 20 Alterswohnungen, 10 Einheiten für betreutes Wohnen sowie ein Ärztezentrum

Realisierung

Februar 2015 bis September 2016 (Ärztezentrum später)

Projektinformationen www.nessleren.ch

Projektinformationen

Die renovationsbedürftige Überbauung Nessleren wurde 1979 mit einer Ausnützungsziffer von 0,57 erbaut. Durch die Ortsplanungsrevision aus dem Jahr 1993 wurde die Parzelle dann aber einer Wohnzone mit einer Ausnützungsziffer von maximal 0,8 zugewiesen. Eine Aufstockung schafft nun zusätzlich 127 Wohnungen in zwei Attikageschossen, die im Holzbau erstellt werden. Künftig umfasst der Wohnkomplex 33 fünfgeschossige Häuser mit insgesamt 325 Wohnungen in der Grösse von 2,5 bis 4,5 Zimmern. Die energetische Sanierung leistet einen Beitrag an die Steigerung der Wohnqualität. Alle Stockwerke werden neu mit einem Lift erschlossen. Abhängig von der Grösse erhalten die Wohnungen Loggien und Terrassen sowie zusätzliche Badezimmer.

In Grenchen entsteht ein fünfstöckiges Gebäude mit 57 Mietwohnungen in der Grösse von 1,5 bis 3,5 Zimmern. Die Haustechnik sowie die Einstellhallenplätze sind im Untergeschoss organisiert. Die Wohnungen sind effizient über drei Treppenhäuser erschlossen. Zudem ist im Erdgeschoss eine Gewerbefläche ausgeschieden, die sich direkt zur Hauptstrasse hin orientiert. Dank der zentralen Lage und der idealen Anbindung an den öffentlichen und privaten Verkehr ist das Objekt für junge Erstmieter, Singles oder Paare besonders geeignet. Einkaufsmöglichkeiten, öffentliche Infrastruktur und Dienstleistungsangebote befinden sich in unmittelbarer Nähe. Das Zentrum von Grenchen liegt rund sechs Geh­ minuten vom Gebäude entfernt.

Im Dorfkern von Orpund entstehen drei Neubauten mit insgesamt 60 Pflegeplätzen, 15 Alterswohnungen und 10 betreuten Wohnungen. Letztere sind unterirdisch an das Hauptgebäude angeschlossen. Das Restaurant mit Aussensitzplätzen steht auch der Öffentlichkeit zur Verfügung. In einem sanierten Bauernhaus werden fünf weitere Wohnungen angeboten. Das im Jahr 2o13 abgebrannte Vereinshaus wird als Ärztezentrum wieder aufgebaut.

1 53 Halte r AG — Gesamtle i stu n g e n

www.vivale-lindenhof.ch


«unser lEISTUNGSANGEBOT wird immer breiter.»

1 54 Halte r AG — i m m o b i li e n

David Naef, Geschäftsführer

Sie beraten Ihre Auftraggeber über den gesamten Lebenszyklus von Immobilien. Kann es dabei zu Fehleinschätzungen kommen? «Ich erinnere mich an keinen fachlichen Irrtum. Was aber ab und zu passiert, ist, dass eine Diskrepanz herrscht zwischen den Vorstellungen unserer Auftraggeber, den formulierten Leistungszielen und dem, was wir darunter verstehen. Wir lernen stetig dazu und schenken deshalb der strategischen Planung in unseren Mandaten besonders grosse Aufmerksamkeit. Dazu gehört auch, dass wir die Bedürfnisse und Absichten unserer Auftraggeber in ihrer Gesamtheit erfassen und uns nicht bloss an der vertraglich explizit festgehaltenen Leistungsvereinbarung orientieren.» Die Professionalisierung der Immobilienbranche hat in den letzten Jahren stets zugenommen. Auch das Know-how Ihrer Auftraggeber steigt. Wie reagieren Sie darauf? «Ein grosses Thema ist mittlerweile die sogenannte Bestellerkompetenz. Mit der zunehmenden Komplexität der Aufgabenstellungen haben unsere Auftraggeber realisiert, dass sie nicht mehr jede Fachspezialisierung im eigenen Haus aufbauen können. Sie sind jedoch darauf angewiesen, Leistungen von externen Partnern richtig zu bestellen und die entsprechenden Prozesse profes­sionell zu führen. Wichtiger als die Fachkompetenz ist dabei ein konzeptionelles Verständnis aller wert- und risikotreibenden Faktoren. An diesem Punkt kommen wir zum Zug. Die Entwicklung der Bestellerkompetenz spielt in unseren Mandaten eine immer grössere Rolle – dies reicht bis hin zu eigent­ lichen Organisationsentwicklungsmandaten und

Prozessberatungen, etwa im Bereich des strategischen Facility Managements.» Die von Ihnen geführte Geschäftseinheit Halter Immobilien ist in einem fortlaufenden Wandel begriffen. Warum? «Es gibt zwei Hauptgründe: Zum einen leben wir eine Kultur der Veränderungsbereitschaft und bewegen uns sehr nahe am Geschehen. Dies beinhaltet, dass wir uns stetig an Markt-Benchmarks messen und agil auf entsprechende Entwicklungen reagieren. Der zweite Grund liegt im grossen Wachstum unserer Geschäftseinheit mit einer Verdoppelung der Mitarbeiterzahl und einer Umsatzverdrei­fachung in den letzten fünf Jahren. Dieses Wachstum bedingt, dass wir in allen Phasen entsprechende Strukturen für neue Kunden- und Marktsegmente schaffen, sowohl intern als auch extern.» Eine aktuelle Anpassung betrifft die Segmentierung des Leistungsangebots, das neu breiter ausgerichtet ist. Was ist der Hintergedanke? «Auch dies ist dem Wachstum geschuldet. Wir konnten in den vergangenen ein bis zwei Jahren viele neue Auftraggeber insbesondere in den Marktregionen Basel und Bern gewinnen und neue Themenfelder bearbeiten. Immer mehr unserer Tätigkeiten gehen fliessend ineinander über und lassen sich nicht mehr klar einem Geschäftsbereich zuordnen. Als umfassender Immobiliendienstleister haben wir den Anspruch, jede fachliche Frage beantworten zu können. Mit dem breiteren Leistungsangebot richten wir uns nach den Bedürfnissen unserer Kunden.» Was macht eine gute Beratungstätigkeit aus? Worauf achten Sie bei neuen Mitarbeitern besonders? «Das Wichtigste ist, dass wir für unsere Unternehmenseinheit Persönlichkeiten gewinnen können, die eine intrinsische Motivation mitbringen und etwas bewegen wollen! Fachkompetenz kann man erlernen, die innere Haltung und den Elan jedoch nur begrenzt. Als Organisation ist es unser Ziel, den Mitarbeitern eine optimale Bühne zu bieten, auf der sie sich entfalten können – davon profitieren sie persönlich, aber natürlich auch unsere Geschäftseinheit als Ganzes.»


Unternehmensdaten

Stadthof Süd, Rapperswil

Cresta Park, Zürich

Personalbestand per 31. 12. 2015

Tätigkeit

Tätigkeit

Auftraggeber

Auftraggeber

Nutzung

Nutzung

51 Mitarbeiter

Tätigkeit

Dienstleistungen zur Wertsicherung und Wertentwicklung für Areale, Objekte und Portfolios: – Managementberatung – Areal- und Quartierentwicklung – Immobilienentwicklung – Bauherrenunterstützung – Strategisches FM – Vermietung – Verkauf – Transaction Management – Portfolio und Asset Management – Bewirtschaftung

Bauherrenvertretung, Immobilienentwicklung, Erstvermietung der Gewerbeflächen, planungsund baubegleitendes FM Fokus Immobilien AG, Rapperswil Mischimmobilie (Verkauf, Saal mit Foyer, Büro, Wohnen)

Konzeptionelle Beratung als Vermarkter, Erstvermietung im Hochpreissegment, Energiekonzept UBS Fund Management (Switzerland) AG, Basel 56 Mietwohnungen

Projektinformationen www.crestapark.ch

Marktsegmente

Wohnen, Büro, Detailhandel, Gewerbe und Industrie, Hotellerie, Spezialnutzungen

Marktregion

Städte und Agglomerationen in der Deutschschweiz

Südlich des Stadthofplatzes in Rapperswil entsteht ein vielseitig genutztes Begegnungszentrum. Dazu gehören Wohnungen, Geschäftsflächen, gastronomische Angebote, verschiedene Säle und Seminarräume sowie ein Verkaufslokal. Die bestehenden Gebäude, Provisorien und der private Parkplatz an der Oberen Bahnhofstrasse sollen ersetzt werden. Das Mandat beinhaltet die Bauherrenvertretung sowie umfassende Projektleitungsaufgaben für Produktdefinition, Entwicklung und Planung. Darüber hinaus wird die Erstvermietung der Gewerbeflächen übernommen.

Im beliebten Zürcher Quartier Wollishofen gelegen, ist der Cresta Park eine kleine, elegante Überbauung für anspruchsvolle Stadtmenschen. Ihr Bezug war im Frühjahr und Sommer 2015. Im Auftrag der UBS Fund Management (Switzerland) AG vermarktete Halter Immobilien erfolgreich die 56 Mietwohnungen im gehobenen Preissegment. Neben einer breiten Palette von Kommunikationsmassnahmen beinhaltete dieses Erstvermietungsmandat vor allem auch die umfassende Betreuung einer anspruchsvollen, internationalen Mieterschaft. Dank eines äusserst fortschrittlichen Energiekonzepts trägt der Cresta Park insbesondere der Nachhaltigkeit Rechnung. Durch die Nutzung von Erd- und Umweltwärme sowie Hybridkollektoren, deren überschüssige Energie ins Erdreich rückgeführt wird, sind die Gebäude hinsichtlich Heizung und Warmwasser sogenannte Nullenergiehäuser.

1 55 Halte r AG — i m m o b i li e n

www.halter.ch


Am Schanzengraben, Zürich

Im Zentrum 1, Oberengstringen Areal Reussbühl, Luzern

Tätigkeit

Tätigkeit

Tätigkeit

Auftraggeber

Auftraggeber

Konzeptionelle Beratung und operative Vermarktung

Auftraggeber

Abraconsult AG, Feldmeilen

Nutzung

14 exklusive Wohnungen im Hochpreissegment, 480 m2 Gewerbeflächen im EG und UG

Objektszenarien / Re-Development Zentrum Oberengstringen AG, Oberengstringen

Nutzung

Bauherrenberatung CKW Centralschweizerische Kraftwerke AG, Luzern

Mischimmobilie (Büro, Handel, Wohnen, Gastronomie)

Nutzung

Die Gemeinde Oberengstringen beabsichtigt, ihr Zentrum mit verschiedenen Massnahmen zu stärken und attraktiver zu gestalten. Dazu wurde 2014 ein Masterplan verabschiedet. Die Überbauung Zentrum 1 nimmt darin eine wichtige Rolle ein. Im Auftrag der Betreiberin wurden verschiedene Szenarien zur Entwicklung der Objektpotenziale entworfen und anschliessend bewertet. Diese umfassten Standortanalyse, Markteinschätzung, grobe Ermittlung der möglichen Bebauungsdichte, Investitionskosten und Erträge, Handlungsoptionen sowie Chancen und Risiken. Die Ergebnisse dienen nun auch als Grundlage für die Mitgestaltung der neuen Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.

Das Areal Reussbühl-West liegt teilweise im Perimeter des bereits ausgearbeiteten Masterplans Stadtzentrum Luzern-Nord. Die Stadt Luzern möchte das gesamte Areal Reussbühl-West entwickeln und führt dazu eine Testplanung durch. Diese soll Basis für den Bebauungsplan sein, welcher gemäss aktuell gültiger Bau- und Zonenordnung der ehemaligen Gemeinde Littau zu erstellen ist und die baurechtliche Grundlage für die Entwicklung bildet. Die Grundeigentümer wurden von der Stadt in den Planungsprozess partizipativ eingebunden. Halter Immobilien unterstützt dabei eine Grundeigentümerin mit der Testplanung, Masterplanung und Festsetzung des Bebauungsplans und berät sie bei der Wahrung ihrer Interessen.

Mischimmobilie (Gewerbe, Büro, Handel, Wohnen)

Projektinformationen

1 56 Halte r AG — i m m o b i li e n

www.amschanzengraben.ch

Mitten in der Zürcher Innenstadt bietet das Projekt am Schanzengraben 19 ein Maximum an Wohnkomfort nur einen Steinwurf vom Paradeplatz entfernt. Per Februar 2016 entstanden mit dem Umbauprojekt des renommierten Zürcher Architekturbüros Kalfopoulos 14 einzigartige Mietobjekte direkt am Wasser. Die stilvolle Innenausstattung der Apartments besticht durch eine Vielzahl raffinierter Details. Eine innovative Raumgestaltung wird ergänzt durch das spannende Zusammenspiel verschiedener hochwertiger Materialien – technischer Komfort inklusive. Halter Immobilien unterstützte die Bauherrschaft frühzeitig bei der Produktoptimierung und konnte neben der Vermarktung der Apartments auch die Gewerbefläche im Erd- und Untergeschoss der Liegenschaft erfolgreich vermieten.


ABB-Areal, Arlesheim

Genossenschaft Migros Aare

Energieverbund Wädenswil

Tätigkeit

Tätigkeit

Tätigkeit

Auftraggeber

Auftraggeber

Auftraggeber

Nutzung

Nutzung

Kanton Basel-Landschaft (vertreten durch PwC Schweiz)

Nutzung

Baufelder mit guter Durchmischung (Wohnen, Arbeiten, Gewerbe)

Der Kanton Basel-Landschaft erwarb das Areal 1994 von der damals aus der BBC entstandenen ABB. Im März 2009 schied der Landrat das Gebiet zwischen dem Bahnhof Münchenstein und dem Sundgauerviadukt im kantonalen Richtplan als «Arbeitsgebiet von kantonaler Bedeutung» aus. Das weitgehend brachliegende ehemalige ABB-Areal in Arlesheim soll nun wiederbelebt und dicht besiedelt werden. Geplant sind sowohl Wohnals auch Gewerbenutzungen, die sich an öffentlichen Plätzen orientieren. Unter diesen Voraussetzungen führte Halter Immobilien eine Marktanalyse durch, ermittelte die Immobilienpotenziale und erstellte eine Gesamtvision für das Areal mit Nutzungsverteilung. Verschiedene Entwicklungsszenarien inklusive Wirtschaftlichkeitsbetrachtung dienen als Entscheidungsgrundlage für das optimale Investitions- bzw. Devestitionskonzept und eine sinnvolle Etappierung.

Weiterentwicklung FM-Strategie Genossenschaft Migros Aare, Schönbühl Supermarkt, Gastronomie, Retail, Logistik, Büro

Das Mandat umfasst die Analyse der bestehenden Betriebsorganisation aller Filialstandorte der Migros Aare, die Auswertung der Ergebnisse, daraus abgeleitet die Strategieentwicklung sowie die Definition von Massnahmen und die Planung deren Umsetzung in den Folgejahren. Die Migros Aare entstand 1998 durch den Zusammenschluss der ehemaligen Genossenschaften Aargau / Solothurn und Bern. Ihr gehören über 230 Supermärkte, Fachmärkte und Gastronomiebetriebe an. Als flächengrösste Genossenschaft erwirtschaftet die Migros Aare einen durchschnittlichen Jahresumsatz von 3,3 Milliarden Franken und beschäftigt rund 12 000 Mitarbeiter.

Bauherrenberatung, Energiekonzept Stadtverwaltung Wädenswil Areal mit Mischnutzung (Gewerbe, Gastro­ nomie, Freizeit)

Die Stadt Wädenswil entwickelt auf ca. 40 000 Quadratmetern Fläche ein vorbildliches Gewerbe- und Industrieareal in direkter Nähe zum Autobahnanschluss. Es besticht durch ein innovatives Landnutzungskonzept, welches optimal auf die nachfrageseitigen Bedürfnisse ausgerichtet ist. Im Rahmen eines Gestaltungsplans liess der Stadtrat einen Energieverbund für Wärme- und Kältebezug prüfen. Halter Immobilien unterstützte die Projektleitung der Stadt Wädenswil in der Grobkonzeption, der Submissionsvorbereitung, -durchführung und -bewertung sowie bei den Vertragsentwürfen für mögliche Energieverbund-Contractors.

1 57 Halte r AG — i m m o b i li e n

Arealentwicklung


Immobilien Basel-Stadt

Forum, Zofingen

Tätigkeit

Tätigkeit

Auftraggeber

Auftraggeber

Gesamtprojektleitung Arealentwicklung Immobilien Basel-Stadt

Nutzung

Schule, Gewerbe, Zwischennutzungen

Betriebskonzept, Betriebsvorbereitung Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial vertreten durch die Zürcher Kantonalbank, Zürich

Nutzung

Büro, Konferenz, Parking

Projektinformationen www.forum-zofingen.ch

Living out in the city, Wettswil Tätigkeit

Vermarktungskonzept, Erstvermietung, Bewirtschaftung, Betriebsvorbereitung

Auftraggeber

RSH Bau- und Immobilien AG, Bäch

Nutzung

28 Mietwohnungen, 40 Eigentumswohnungen, 7 Einfamilienhäuser

Projektinformationen

1 58 Halte r AG — i m m o b i li e n

www.8907.ch

Der Standort ist Teil eines grösseren Planungsperimeters, in welchem gemeinsam mit anderen Grundeigentümern wie den SBB und der Stiftung Habitat das neue Quartier Volta-Nord entwickelt werden soll. Bis die Parzellen ihrer definitiven Bestimmung zugeführt sind, werden die bestehenden Liegenschaften zwischengenutzt. Ein Gebäude wird für eine langfristige Nutzung für schulische Zwecke, ein zweites für hauptsächlich gewerbliche Nutzungen umgebaut. Letzteres soll im Baurecht an einen Betreiber abgegeben werden. Halter Immobilien berät die Auftraggeberin bei der Beantwortung der komplexen Fragestellungen zur Arealentwicklungsstrategie. Zudem übernimmt Halter Immobilien die Gesamtprojektleitung mit dem Ziel, die Auftraggeberin auf Management­ ebene mit Fach- und Prozesskompetenz zu unterstützen und wirksam zu entlasten.

Der Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial erstellt mit der Überbauung Forum ein Geschäftszen­ trum in Bahnhofnähe innerhalb des Zofinger Industriequartiers Brühl. Dabei handelt es sich um zwei neue Bürobauten, ein neues Parkhaus sowie ein bestehendes Konferenzgebäude. Die Bürobauten ermöglichen sowohl die Schaffung von Einzelbüros als auch von offenen Grossraumflächen. Der begrünte Innenhof dient der Erschliessung und verbindet die Gebäude. Mit einem Betriebskonzept und einer strukturierten Betriebsvor­ bereitung wird die Überführung in einen optimalen Betrieb gewährleistet.

Am sonnigen Südwesthang von Wettswil am Albis ist ein neues, attraktives Wohnquartier mit unverwechselbarer Identität und wunderbarer Weitsicht entstanden. Die 40 Eigentumswohnungen, 28 Mietwohnungen, Garagen und Nebenräume mit komplexen Eigentumsverhältnissen – fünf Stockwerkund zwei Miteigentümergemeinschaften – werden durch Halter Immobilien bewirtschaftet. Schon frühzeitig konnte das Know-how in den Bereichen Vermarktung und strategisches FM eingebracht werden. Mit einer erfolgreichen Erstvermietung und der Übergabe des betriebsbereiten Neubaus wurden die Interessen der verschiedenen Eigentümer berücksichtigt und sichergestellt.


Limmat Tower, dietikon

Fundamenta, Kilchberg

Bombachsteig 16, Zürich

Tätigkeit

Tätigkeit

Tätigkeit

Erarbeitung Vermarktungskonzept, Verkauf Stockwerkeigentum, Bewirtschaftung Stockwerkeigentum, planungs- und baubegleitendes FM, Betriebsvorbereitung

Auftraggeber

Rietpark Immobilien AG, Zürich / Halter Entwicklungen

Nutzung

Konzeptionelle Beratung als Vermarkter, Verkauf Stockwerkeigentum

Auftraggeber

Fundamenta Group AG

Nutzung

15 Eigentumswohnungen sowie 29 Einstellhallenplätze

Re-Development

Auftraggeber

DBU Immobilien AG, Kilchberg

Nutzung Wohnen

98 Eigentumswohnungen, 4000 m2 für Büro, Dienstleistung und Detailhandel

Projektinformationen

Der Limmat Tower in Dietikon ist ein gutes Beispiel für das Zusammenspiel des Leistungsangebots innerhalb von Halter Immobilien. Nachdem die Vermarktung die Erstvermietung und den Verkauf der Wohnungen abgeschlossen hatte, übernahm die Bewirtschaftung die Betreuung der Stockwerkeigentümergemeinschaft und der Miteigentümerschaft von Garage und Umgebung. Weitere Aufgabenbereiche waren die Leistungsbeschaffung der technischen und infrastrukturellen Hauswartung, Objektübergaben in Vertretung des Investors, Qualitätssicherung bei der Mängelbeseitigung sowie Stockwerkund Miteigentümerverwaltung. Das strategische FM begleitete das gesamte Projekt und führte im Sinne einer reibungslosen Übergabe an die Bewirtschaftung eine Betriebsvorbereitung durch.

Neuer Wohnraum am linken Ufer des Zürichsees ist begehrt. Auf einem der raren Grundstücke an der Seestrasse in Kilchberg entstehen zwei aussergewöhnlich elegante Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 15 Eigentumswohnungen in der Grösse von 3,5 und 4,5 Zimmern sowie 29 Einstellhallenplätze. Das exklusive Angebot richtet sich an Expat-Familien sowie Golden Agers. Die Leistungen beinhalten die unterstützende Beratung bei der Projektplanung sowie den operativen Verkauf der Stockwerkeigentumseinheiten. Dafür wurden klassische Werbemittel wie Dokumentationen, die direkte Ansprache in den Nachbargemeinden, Online-Massnahmen und Events eingesetzt.

Das Mehrfamilienhaus in ZürichHöngg befindet sich in einem attraktiven Wohnquartier und verfügt über sieben Mietwohnungen sowie eine Nutzungsreserve von ca. 260 Quadratmetern Geschossfläche. Um den Bestand zu bewerten, wurden für die Liegenschaft verschiedene Objektszenarien erarbeitet. Ziel war es, das Ausnutzungspotenzial einzuschätzen und die Wirtschaftlichkeit auf Basis von Markt-, Standort- und Konkurrenzanalysen sowie einer Baukostenermittlung darzustellen. Als Resultat wurde eine Empfehlung für die weitere Ausarbeitung einer detaillierten Objektstrategie mit Businessplan verfasst.

1 59 Halte r AG — i m m o b i li e n

www.limmat-tower.ch


IMPRESSUM KOMPLEX

Das Magazin der Halter AG NR. 9/ 2016

Herausgeber und Redaktions­anschrift Halter AG Hardturmstrasse 134 CH-8005 Zürich T + 41 44 434 24 00 www.halter.ch

Heftkonzept und Redaktions­leitung Christine Marie Halter-Oppelt

Gestaltungskonzept und Art Direction C2F · Communication Design, Luzern Cybu Richli, Fabienne Burri, Dani Klauser

Korrektorat

Bettina Methner

160 impressum

Mitarbeiter dieser Ausgabe

Hubertus Adam, Dr. Thomas Aebersold, Yves André, Ralph Bensberg, Matthias Bünzli, Andreas Campi, Hansruedi Diggelmann, Sabine von Fischer, Barbara Gloor, Nik Grubenmann, Benjamin Hallberg, Ariel Huber, Denis Jeitziner, Manuel Joss, Rob Lewis, Benedikt Loderer, Dani Ménard, Sacha Menz, Simone Mülchi, Lisa Obertautsch, Florian Revaz, Patricia Schneider, Thomas Sevcik, Oliver Stern, Andres Stierli, David Strohm, Matthias Thoma, Reto Westermann, Sandra Wetzel, Gaston Wicky

Titelbild

Limmatfeld mit Limmat Tower, Ariel Huber

Trennbild Seite 135 / 136

Hard Turm Park / Baufeld A 2; «December Swim» von Brigham Baker und Hanes Sturzenegger. Eine Auftragsfotografie für Theo Hotz Partner Architekten im Rahmen des Förderpreises für junge Kunst

Auflage

12 000 Exemplare

Lithografie

Team media GmbH, Gurtnellen

Druck

Südostschweiz Print AG, Chur

Buchbinderei

Scherrer AG, Urdorf

Hinweis

Ein Nachdruck ist nur mit Genehmigung der Redaktion möglich. Die Nennung von Fotografen erfolgt nach bestem Wissen. www.halter.ch / publikationen

Das Magazin Komplex wurde im Projekt mit ClimatePartner CO2-kompensiert, also klima­neutral gedruckt. www.swissclimate.ch Kompensations-Nr.: 53466-1604-1005 Printed in Switzerland


www.halter.ch

Nr.  9 —  2016

K O M P L E X

Nr. 9 — 201 6  Das Magazin der halter Ag

Bauen im Bestand — Digitale Urbanität und die neue Stadt — Mehrwertabgabe der Limmat Tower in Dietikon — Alexander Tschäppät im Interview — Ambassador House

K O M P L E X

Komplex N°9 2016