VIERSTUFIGES VERFAHREN DER PORTFOLIO-ENTWICKLUNG Analyse – Datenerhebung – Portfoliostruktur – Potenziale – Chancen / Risiken – Kennzahlenbildung – Vergleich Benchmarks
Portfoliostrategie –A nlegerprofil und Immobilienstrategie – Zieldefinition – Diversifikationsmöglichkeiten
Strategie-Umsetzung – Businesspläne – Investitionsplan – 10-Jahres-Pläne – Planung und Realisierung
Objektstrategien – Abschätzung Handlungsspielräume – Grobstrategie Objekte – Bewirtschaftungsstrategie
Objekttriage
Asset-Manager haben die Möglichkeit, Immobilienportfolios mit fachlicher Unterstützung für die Zukunft fit zu machen.
DIE FINANZWELT ALS VORBILD
Eine strategisch ausgerichtete Portfolio-Entwicklung bedingt einen auf den Eigentümer zugeschnittenen Prozess. Dieser führt von der Datenerhebung über die Strategiedefinition bis hin zur effektiven Umsetzung mit zugehörigem Controlling auf allen Ebenen des Immobilienmanagements. Mit diesem Vorgehen können Fehlinvestitionen und Verzögerungen bei der Strategieumsetzung vermieden sowie die damit verbundenen Risiken gesenkt werden. Ist der Entscheid zur strategischen Entwicklung eines Immobilienportfolios gefällt, bietet sich ein Vorgehen an, welches Parallelen zur Finanzwelt aufweist. Dort hat sich der systematische Ansatz zur Analyse und Bewirtschaftung von Wertschriftenportfolios längst etabliert. Die Basis bildet jeweils ein strukturierter und zielgerichteter Prozess mit dem Ziel: Potenziale identifizieren, bestehende Werte sichern, neue Werte schaffen.
DIE ANALYSE VERSCHAFFT KLARHEIT
Bei der Analyse eines Portfolios geht es zunächst darum, die relevanten Daten der verschiedenen Immobilien zu erheben, die Struktur abzubilden, die Risiken zu erfassen, die Potenziale einzuschätzen und markante Kennzahlen mit Benchmarks zu vergleichen. Als Resultat liegen damit zum einen für alle Liegenschaften sogenannte Objektblätter vor, welche im Sinne eines Steckbriefs die wichtigen Eckpunkte enthalten: baulicher Zustand, Nutzungsübersicht, Ausnützungsreserve, Ertrags- und Kostenstruktur, Leerstand, Verkehrswert und Performance. Damit lässt sich eine Grobstrategie in den Bereichen Optimierung, Entwicklung, Sanierung, Ersatzneubau oder Exit definieren. Sie dient der Bewirtschaftung und dem Asset-Management als Richtlinie für den laufenden Unterhalt und die Planung der mittel- bis langfristigen Instandsetzungsmassnahmen. Zum anderen werden sämtliche Objektpotenziale in einer Portfolio-Übersicht dargestellt. Diese übernimmt die Funktion eines Cockpits, zeigt die identifizierten Handlungsfelder auf und dient der Überwachung einer Umsetzung der definierten Strategien. Der Abschluss dieser Analysearbeiten führt meist zu einem Aha-Erlebnis bei den Portfolioverantworlichen und ihren Auftraggebern: Endlich besteht eine konsolidierte Übersicht sämtlicher Potenziale im Portfolio, die sich oft in ungeahnter Grössenordnung präsentieren. Zudem zeigt das Cockpit anhand eines Ampelsystems mit einem Blick auf, wie viele Objekte in den nächsten Jahren besondere Aufmerksamkeit erfordern und damit auch Ressourcen und Kapital absorbieren werden.
117 KAPITAL
Aussagen zu vorhandenen Potenzialen wie zum Beispiel Ausnützung, Ertragsstruktur oder Betriebskosten machen. Fehlt darüber hinaus ein transparentes Benchmarking mit Vergleichsportfolios, so bleibt eine unterdurchschnittliche Performance im schlechtesten Fall sogar unbemerkt. Damit ein solcher Vergleich von Portfolios möglich wird, sind relevante Daten und Kennzahlen zu erheben. Neben einer ungenügenden Qualität der Grundlagendaten fehlt oft auch eine klare Strategie für die Weiterentwicklung. Ohne sie ist jedoch nicht gewährleistet, dass den Bedürfnissen des Eigentümers entsprochen und der übergeordneten Immobilienstrategie Rechnung getragen wird.