Komplex 2017 F

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N° 10 — 2017

K O M P L E X

N° 10 — 2017  LE MAGAZINE DE HALTER SA

LE TRANSITLAGER DE BJARKE INGELS — LA RESPONSABILITÉ DE L’EXPLOITANT — VISUALISATION 3D ET BIM L’IMMOBILIER HÔTELIER — INTERVIEW DE JACQUELINE DE QUATTRO — PARCS URBAINS — LA PRESTATION GLOBALE

K O M P L E X



Balz Halter, président du Conseil d’administration de Halter SA

1 É DITO RIAL

Une transformation aux mille visages Pour ce dixième numéro de Komplex, un thème s’invite dans tous les articles: la transformation, comprise comme le fait d’être acteur d’un changement visible. La transformation est une discipline maîtresse de notre métier de développeur. La réinterprétation du Transitlager en un édifice urbain hybride, sur le site bâlois du Dreispitz, en est un brillant exemple. Le bâtiment de Bjarke Ingels montre à quel point une transformation peut être audacieuse et jubilatoire. Dans son interview, l’architecte danois explique les ressorts stratégiques et philosophiques de son action. Autre sujet passionnant: l’étude des parcs dans leur contexte historique. Quelle place occupent-ils dans le tissu urbain? La série de photos et l’essai racontant le projet artistique Kettenreaktion 2016 sur le site de l’ancienne fabrique de cellulose d’Attisholz, près de Soleure, décrivent la transformation de la friche industrielle en un espace off créatif. Les processus de transformation sont tributaires des conditionscadres légales et politiques, lesquelles déclenchent des discussions sur le sens, l’utilité et les risques des projets. Le cas de Ringling montre qu’il suffit d’une décision du Tribunal fédéral pour entraver durablement une densification pourtant souhaitée au plan politique et ancrée dans la loi. Un scénario semblable risque de se produire si le changement d’affectation d’une zone induit des charges excessives, comme le montre notre article sur la taxe sur les plus-values. A vouloir trop bien faire, on crée des situations absurdes, comme le montre Ansgar Gmür dans sa chronique haute en couleur. Et dans son interview, Jacqueline de Quattro raconte les difficultés d’un membre de l’exécutif cantonal dans le système démocratique fédéral. Enfin, notre industrie va elle aussi connaître de profonds bouleversements induits par l’avancée du numérique. Si le secteur a pu jusqu’ici s’y soustraire, force est d’admettre que les choses s’accélèrent visiblement et que le tournant structurel est inéluctable. En nous engageant dans des entreprises comme digitalSTROM et streamnow, nous voulons non seulement contribuer à cette transformation, mais aussi être l’un de ses artisans. C’est la thèse que je développe dans mon article «La numérisation: une chance». Dans cette même optique, la participation du groupe Halter dans la société Raumgleiter va également nous aider à mieux comprendre comment manier les données numériques et les utiliser pour atteindre nos objectifs stratégiques dans tous nos domaines d’activité. Nous sommes en pleine transformation.


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2 SO M MAI R E

Ouverture d’esprit

Architecture de pointe

Poumons verts, nature industrielle et espaces publics

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Classiques du cinéma

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«Dans l’adversité, il ne faut jamais abandonner. Le but visé est toujours atteignable.»

L’homme qui veut changer le monde

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Art et liberté dans la friche

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En mission spatiale

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Bien poser les fondations

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L’homme qui veut changer le monde www.carsonchan.net

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Serge Guertchakoff Le rédacteur en chef adjoint du magazine économique romand Bilan est notamment en charge des numéros spéciaux ImmoLuxe et Les 300 plus riches de Suisse. Il est l’auteur du livre Comprendre le secret bancaire paru aux Editions Slatkine, Genève.

Editorial: Une transformation aux mille visages Sommaire Journal Chronique: Les «happy few»

1 2 9 19

Architecture Ouverture d’esprit

20

Changement structurel postindustriel

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Architecture de pointe

34

Développement urbain L’homme qui veut changer le monde

46

Poumons verts, nature industrielle et espaces publics

52

L’unité fait la force

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Densifier, mais à quel prix?

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Immeubles et marchés Construire pour l’éternité?

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Classiques du cinéma

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Cosmos Bern, à Bümpliz, se compose de deux cubes de sept et huit étages à côté de la voie ferrée, avec des commerces au rez-dechaussée et des logements aux étages supérieurs.

A Fribourg, le quartier de Pérolles, autrefois industriel, devient un lieu animé qui accueille une extension de l’université ainsi que le projet Butte de Pérolles, avec des logements pour les étudiants et les jeunes adultes.

Le cabinet Bjarke Ingels Group (BIG) a conçu un bâtiment long de 150 mètres dans le quartier bâlois du Dreispitz: le Transitlager se compose d’un entrepôt rénové, surmonté d’une construction nouvelle.

Dans un entretien, le célèbre architecte danois Bjarke Ingels évoque ses projets en cours, ses plans pour l’avenir et sa façon de raconter des histoires avec des bâtiments.

«Dans l’adversité, il ne faut jamais abandonner. Le but visé est toujours atteignable.» www.bilan.ch

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Caroline Montandon Titulaire d’un master d’histoire de l’art et de muséologie de l’Université de Berne, cette artiste spécialiste du hip-hop analyse et conçoit des concepts muséo-curatoriaux interdisciplinaires.

Art et liberté dans la friche www.hiphopmuseumschweiz.ch

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Les parcs modèlent l’image des villes depuis le Moyen Age. Aujourd’hui, ils reflètent plus que jamais notre conception de la Nature et jouent un rôle prépondérant dans le développement urbain.

Une approche coordonnée et coopérative de la planification s’avère bénéfique pour les projets d’envergure impliquant plusieurs propriétaires fonciers.

La loi prévoit de s’appuyer sur des projections pour calculer la plus-value de projets immobiliers. Une démarche qui sape l’engagement des investisseurs privés.

Dans sa chronique, Ansgar Gmür s’insurge contre la multiplication des prescriptions. Tout était plus simple avant.

Les nouveaux meubles nous inspirent, comme un bon film.

3 SO M MAI R E

Carson Chan L’auteur et curateur prépare actuellement son doctorat à l’Université de Princeton. Il a été cocurateur de la quatrième Biennale de Marrakech 2012 et curateur exécutif de la Biennale des Amériques 2013 à Denver. Pour l’EPF de Zurich, en 2017, il est cocurateur de l’exposition Reaper. Richard Hamilton and Sigfried Giedion.


La numérisation: une chance

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«Dans l’adversité, il ne faut jamais abandonner. Le but visé est toujours atteignable.»

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Art et liberté dans la friche

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Planification et construction En mission spatiale

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Le secteur immobilier à la veille d’une révolution: comment intelligence artificielle et systèmes d’assistance vont modifier notre habitat et notre travail.

Visite dans le canton de Vaud: Jacqueline de Quattro, conseillère d’Etat et cheffe du Département vaudois du territoire et de l’environnement, parle de son travail.

Le site de l’ancienne fabrique de cellulose d’Attisholz accueille le projet artistique Kettenreaktion 2016.

4 SO M MAI R E

Martin Meier et son équipe de Raumgleiter développent des visualisations 3D et de nouvelles applications BIM.

Le devoir de chacun

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Bien poser les fondations

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Capital Un investissement encore rentable

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Fin de course

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Un potentiel sous-exploité

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La responsabilité d’entreprise: un casse-tête pour les propriétaires et les administrateurs fonciers.

L’offre de prestation globale pour les projets de construction vise une exécution fluide et une sécurité accrue des coûts.

Sur le marché suisse, il devient difficile d’obtenir des rendements acceptables. Une exception: l’immobilier hôtelier.

Les caisses de pensions joueront un rôle moins important sur le marché immobilier suisse.

La part d’immobilier dans les portefeuilles augmente. Les investisseurs ont des possibilités de développement stratégique.

Halter SA

Dans les pages consacrées à l’entreprise, Halter se présente avec quatre unités, une participation et des projets en cours. Organigramme Halter SA Halter SA, Développements Halter SA, Prestations globales Halter SA, Rénovations Halter SA, Immobilier Raumgleiter AG Impressum

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8 sites. 100 collaborateurs. IngĂŠnierie immotique et ĂŠlectrique.

Un partenaire.

La confiance nous raccorde. www.rbeag.com | info@rbeag.com


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L’ HORIZONTALE RENCONTRE LA VERTICALE

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Des immeubles idéalement situés. Les CFF ne représentent pas uniquement la plus grande entreprise de transport de Suisse, mais également l’une des plus importantes sociétés immobilières du pays, laquelle gère et développe quelque 3500 bâtiments et 4000 bienfonds. Ces objectifs de créations durables et de valeur nous permettent de bâtir un avenir orienté vers les besoins des collectivités. Ceci, parce que les CFF signifient davantage que des trains. cff.ch/immobilier


Beauté du passé

Arkadien – Landschaften poetisch gestalten, tel est le titre de l’ouvrage publié en 2016 par Köbi Gantenbein, journaliste, et Raimund Rodewald, défenseur de la nature, aux Editions Hochparterre. Par des essais, des interviews et des photos, ils mettent en lumière ce qui fait l’essence de cette utopie vieille de plusieurs siècles. Vingt personnalités suisses, dont un artiste, une chercheuse, un planificateur, une responsable politique, un entrepreneur, un musicien, une écrivaine et une spécialiste du tourisme, nous livrent leurs réflexions. Balz Halter, président du Conseil d’administration de Halter SA, évoque lui aussi son coup de cœur personnel.

Promenade littéraire

36 km est un plus pour la vallée de la Limmat. Le magazine présente la région comme une ville à part entière, sur les rives de la Limmat, qui s’étendrait de Baden à Zurich. Ce faisant, il zoome sur des localités situées le long de ce tronçon de 36 kilomètres et sur leurs habitants. La publication, qui paraît deux fois par an, est conçue par des journalistes et des graphistes locaux et distribuée dans les boîtes aux lettres en collaboration avec AZ Medien, Baden. Le dernier numéro a paru fin juin.

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Ausgabe 2 November 2016

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Schlieren mise sur la mobilité Mercedes et Porsche sont déjà là. A présent, Tesla aussi prend ses quartiers à Schlieren. Au printemps 2017, le constructeur américain de voitures électriques a ouvert un centre de services et de vente dans le complexe amRietpark développé par Halter. Sur une surface de 1800 mètres carrés, les clients peuvent voir les nouveaux modèles et essayer les voitures. Avec l’arrivée de Tesla, c’est une autre marque innovante qui s’installe dans le voisinage du Building Technology Park, lequel héberge des entreprises comme digitalSTROM, streamnow et BS2. www.tesla.com, www.digitalstrom.com, www.streamnow.ch, www.bs2.ch www.amrietpark.ch Halter SA > Page 125

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www.hochparterre.ch


Pour protéger vos vêtements d’extérieur délicats Une protection optimale, même après le séchage.

Lorsqu’un sèche-linge parvient à sécher vos vêtements fonctionnels si bien qu’ils conservent la même protection imperméable qu’avant, on peut parler de nouveauté mondiale. Ce système s’appelle AbsoluteCare®. Lors du séchage de textiles fonctionnels haut de gamme, il permet de conserver les fonctions déperlantes du tissu grâce à un nouveau programme breveté. Cela protège vos textiles d’une façon encore jamais atteinte. Passer vos vêtements d’extérieur au sèche-linge – Electrolux a réinventé le lavage et le séchage. ELECTROLUX.CH


Les amateurs de nature et d’histoire vont aimer Falera, dans le canton des Grisons. La commune, rattachée au domaine skiable de Flims-Laax, se trouve sur un terrain en terrasse ensoleillé surplombant la vallée du Rhin et jouit d’un panorama qui s’étend de Coire à Obersaxen en passant par le val Lumnezia. L’emblème de Falera est l’église Saint-Rémi, bâtie il y a 500 ans sur une colline, la Mutta. A cet endroit se trouve également un site, vieux de 3500 ans, dédié au culte du soleil avec des menhirs et des pierres à cupules. A quelques pas de là, Halter a réalisé trois bâtiments abritant des logements de vacances exclusifs. Un objet est encore libre, avec balcons vitrés, parquet en mélèze, salles de bain en quartzite de Vals, cuisine Bulthaup et toit orné de lambrequins. www.lafalera.ch Halter SA, Développements > Page 128

Bonjour Pepper!

Il mesure 1,20 mètre. Dans sa tête sont installés quatre microphones, deux caméras HD et un capteur 3D qui remplace les yeux. Grâce à l’intégration dans la plate-forme digitalSTROM, le robot humanoïde Pepper est un habile assistant domestique: commandé par les gestes et le langage, il peut par exemple préparer un café – l’une des nombreuses innovations que digital STROM a présentées au public à l’occasion du salon CES à Las Vegas.

www.digitalstrom.com

La course la plus folle de Suisse Le 5 mars 2017, sur la place d’armes de Thoune, la boue était au rendez-vous. Mais il en aurait fallu beaucoup plus pour casser l’ambiance du Survival Run! Hommes et femmes, petits et grands, tous étaient volontaires pour participer, en solo ou en équipe. Grâce aux obstacles spectaculaires et aux maillots parfois hilarants, les spectateurs ne risquaient pas de s’ennuyer. Halter sponsorisait pour la première fois la manifestation initiée et organisée par la légende de la course Markus Ryffel. Le médaillé d’argent aux JO peut une fois de plus être satisfait de sa prestation. Rendez-vous est pris pour l’année prochaine! www.markusryffels.ch

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A 1220 mètres d’altitude


Purisme. SensualitÊ. Intelligence. Pour en savoir plus sur la fascination qu’exerce la cuisine bulthaup, contactez votre revendeur bulthaup ou rendez-vous sur www.bulthaup.ch


Effet boule de neige

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Sur l’Industrieplatz à Neuhausen am Rheinfall, la construction baptisée Neighbourhood, conçue par Tony Fretton Architects, Londres, et Blättler Dafflon Architekten, Zurich, va voir le jour. Elle abritera des espaces publics au rez-dechaussée, ainsi que 56 logements. Ce projet de Halter Développements va également donner un nouvel élan au quartier: deux autres projets de développement aux alentours de l’Industrieplatz sont en cours. De plus, la commune du canton de Schaffhouse travaille au réaménagement d’une place centrale.

Halter SA, Développements > Page 128

Beauté du futur

La troisième édition du Sommet sur l’immobilier numérique a eu lieu le 28 février 2017 au Campussaal de la Fachhochschule Nordwestschweiz à Brugg-Windisch. Comme toujours, l’initiateur du projet, Peter Staub de la société pom+, avait invité des intervenants de choix issus du secteur immobilier, dont Martin Meier, directeur général de Raumgleiter. Celui-ci a surpris l’auditoire en affirmant: «L’architecture au sens classique du terme est appelée à disparaître.» Aujourd’hui déjà, sites et bâtiments peuvent en effet être représentés dans des visualisations 3D grâce aux techniques de réalité virtuelle et augmentée. www.raumgleiter.com Raumgleiter AG > Page 146

Halter SA fête ses 100 ans Le 29 août 1918, l’entrepreneur Wilhelm Halter (sur la photo au volant de sa voiture) achetait une entreprise de maçonnerie à Altstetten près de Zurich et la transformait en une affaire florissante. Halter SA, aujourd’hui encore une entreprise familiale, fêtera ses 100 ans l’année prochaine. Halter SA > Page 125


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© 2017 KPMG SA est une société suisse. Tous droits réservés. Le nom et le logo KPMG sont des marques déposées.


Construire pour l’avenir

Considérant que les idées nouvelles doivent être soutenues, Halter sponsorise depuis avril 2017 le site bauinnovationen.ch. Avec cette plate-forme de connaissances, Nana Pernod veut donner au secteur suisse de la construction le goût de l’innovation et favoriser les synergies entre recherche et pratique. Plusieurs articles paraissent chaque semaine sur les matériaux, les technologies, la rénovation, l’exploitation, les processus, les typologies, le financement et la gestion. Les contenus émanent de hautes écoles et d’entreprises de construction suisses, mais aussi d’établissements étrangers comme le Fraunhofer-Institut für Bauphysik de Stuttgart.

Notre petite ville

www.hochparterre.ch

Sweet home A la Glaubtenstrasse à ZurichAffoltern, trois immeubles résidentiels totalisant 28 logements ont été achevés fin 2016. Les bâtiments étant situés sur un versant du Käferberg, certains appartements en location ou en propriété disposent d’une terrasse ou d’un jardin privé avec vue sur la nature environnante. Cinq appartements en duplex possèdent une pièce à vivre tout en longueur avec plafond surélevé et une loggia. Dans les autres logements, les pièces à vivre et les chambres sont organisées autour des salles d’eau, dégageant ainsi des espaces généreux.

www.limmatfeld.ch Halter SA, Développements > Page 128

www.glaubtenstrasse.ch Halter SA, Développements > Page 128

Au terme du développement du Limmatfeld, le magazine Hochparterre a publié en 2016 un numéro spécial. Les auteurs font une rétrospective, analysent le présent et montrent comment le projet avec pour devise «Unsere kleine Stadt» (notre petite ville) a modifié le visage de Dietikon. Ils montrent également à qui a profité en définitive le Limmatfeld. Dans une interview, Otto Müller, maire de Dietikon, et Andreas Hänsenberger de Halter Développements dressent un bilan provisoire.

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www.bauinnovationen.ch


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© UBS 2017. Tous droits réservés.


Etape clé

www.rontalzentrum.ch (dès l’automne 2017) Halter SA > Page 125

Bienvenue à Lausanne

Voilà un peu plus d’un an, Halter SA ouvrait un bureau à Lausanne-Vennes. Aujourd’hui, une équipe de sept collaborateurs hautement motivés travaille au positionnement du prestataire du bâtiment et de l’immobilier zurichois en Suisse romande. Plusieurs projets de développement prometteurs ont déjà pu être acquis. Le portefeuille comprend un complexe résidentiel avec hôtel à Martigny, un projet de développement avec concours à Montreux et un projet d’investissement et de construction à Sion. Parallèlement à ses activités opérationnelles, l’équipe constitue et développe son réseau de clients et de partenaires. Halter SA > Page 125

Festival de l’humour L’agence de communication lucernoise Velvet a élaboré un concept de commercialisation original pour le projet Wohnen am Ebisquare de Halter. Avec la société de production audiovisuelle ahundredandten, elle a créé des spots de cinéma amusants autour de deux personnages vêtus de combinaisons et de casques aérodynamiques. Sur le cliché ci-dessus, ils viennent de sortir un jeune homme de sa baignoire pour l’emmener dans un cinéma. Pourquoi? Parce que le complexe d’Ebikon se trouve à proximité directe d’un multiplexe Pathé et du Mall of Switzerland. www.ebisquare.ch Halter SA, Développements > Page 128 www.mallofswitzerland.ch Halter SA, Prestations globales > Page 134

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Sur les quelque 18 000 mètres carrés du site Rockwell à Dierikon doit s’écrire une page de l’histoire de l’architecture. Le centre Rontal est unique en son genre en Suisse: il se compose de cinq bâtiments socles à trois étages abritant des bureaux et des commerces, au-dessus desquels s’étend un espace paysager servant de lieu d’accueil et de repos. S’ajoutent au complexe cinq tours d’environ 50 mètres de haut, dans lesquelles seront construits des appartements à partir d’une hauteur de 17 mètres. L’assemblée communale du 13 décembre 2017 votera le nouveau plan d’affectation spécial et la modification du plan de zones devant permettre une densification interne sur le site.


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La construction et l’immobilier ont connu seize années de boom – une évolution a priori très réjouissante. De nombreux acteurs se portent bien, financièrement et émotionnellement: pour réussir de la sorte, ils ont dû frôler le sans-faute! Mais ce succès recèle des dangers. Tandis que les exportations, responsables de la compétitivité de la Suisse, ont été affaiblies ces dix dernières années par les crises financières et la vigueur du franc, l’immobilier a été largement épargné. L’habitat est même devenu la vitrine de notre style de vie! Et la branche prospère, à la faveur de la croissance démographique et de la hausse permanente des prix de l’immobilier. Revers de la médaille: les acteurs du marché se reposent sur leurs lauriers, des acteurs privés extérieurs à la branche viennent changer la donne et les responsables politiques s’approprient le sujet. A présent, on demande aux pouvoirs publics de développer, de planifier, de construire et d’investir. Au motif qu’il incomberait à ces derniers d’optimiser et de maintenir la qualité de vie dans nos villes et agglomérations et de mettre à disposition des logements bon marché, on a renforcé les équipes dans les administrations publiques. Parallèlement, alimentée par le monde politique et donc, au final, par le contribuable, une vaste industrie du conseil para-étatique a vu le jour, payée pour inventer sans cesse de nouvelles réglementations visant à assurer ce que l’on appelle la qualité urbanistique et architecturale, et pour développer l’habitat de demain. L’absence totale de compétences et de sensibilité économiques anéantit des milliards de richesse nationale à l’échelle du pays. D’une part, parce que le prix de la construction en Suisse augmente constamment sous l’effet de la réglementation; d’autre part, parce que les pouvoirs publics développent, planifient et construisent de 20 à 40% plus cher que ne l’exigerait la fonction initialement prévue. Qui en profite? Outre les mandataires directs, seul un petit nombre de citadins ayant réussi à obtenir un logement subventionné: les «happy few». Ils sont les nouveaux paysans. J’ignore combien de temps nous pouvons et voulons encore nous le permettre. Mais une chose est sûre: si le marché de l’immobilier vient à s’assombrir, la branche va connaître un réveil brutal.

Texte: Markus Mettler, CEO Halter SA Illustration: C2F

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LES «HAPPY FEW»


OUVERTURE D’ESPRIT

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Texte: Hubertus Adam Photos: Ariel Huber

Deux cubes compacts sont récemment apparus à côté de la voie ferrée à Bümpliz, à cinq minutes seulement de la gare de Berne. Le complexe Cosmos Bern contribue ainsi à la densification de la plus grande cité de style moderne tardif de Suisse. La demande de logements augmente en effet dans la capitale fédérale comme dans les autres grandes villes du pays.

Rétrospectivement, on peut s’étonner du fait que la plus impressionnante cité de style moderne tardif du pays ait été construite dans les années 1960 à Berne, pourtant considérée si traditionnelle. Profitant du contexte de reprise économique, de la pénurie de logements et du soutien de politiciens visionnaires, le couple d’architectes Hans et Gret Reinhard a réalisé en plus de quinze ans un programme de construction gigantesque comprenant 9000 logements à Bümpliz-Bethlehem. En collaboration avec différents partenaires, ils ont dirigé la planification de la cité, garanti sa cohérence architecturale et expérimenté des concepts de préfabriqué. DES CHANGEMENTS À L’OUEST

Après des années de stagnation, l’ouest de Berne recommence à bouger. Un nouveau quartier apparaît autour du centre commercial Westside, certains immeubles de la cité datant de quarante ans sont rénovés et des parcelles sous-exploitées sont densifiées pour répondre à la demande croissante de logements en ville de Berne. Deux cubes de sept et de huit étages ont ainsi été construits juste à côté de la gare de RER Berne-Bümpliz. Halter SA est chargé du développement du projet des bureaux d’architectes Rolf Mühlethaler et Schär Buri. Le contraste entre les lignes élancées des éléments de béton des façades et les profils des fenêtres et des structures en lamelles des balustrades répond aux impératifs d’un emplacement juste à côté des voies ferrées mais représente aussi un clin d’œil aux tours des cités voisines dessinées par Hans et Gret Reinhard. Tout en gardant leur individualité, les cubes s’intègrent dans la cohérence de la structure urbaine. Du fait de la hauteur de leurs rez-de-chaussée, les immeubles peuvent accueillir des commerces et des sociétés de services, une affectation particulièrement judicieuse à proximité immédiate de la gare. Aux autres niveaux, ils abritent des appartements de différentes tailles. Dans le projet initial, ces logements étaient réservés aux étudiants mais l’investisseur a décidé par la suite de se positionner sur le marché résidentiel conventionnel.


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www.cosmos-bern.ch Halter SA, Développements > Page 128

27 ARCH ITECTU R E

Cosmos Bern – Surplomber les voies 1 Les façades sont structurées par une matrice d’éléments de béton qui confère aux deux immeubles un caractère fort dans un environnement typique du modernisme tardif. 2 Les deux immeubles du nouveau complexe Cosmos Bern vus depuis le parc Fellergut. A l’arrière-plan, derrière les voies ferrées, on aperçoit une tour du centre Tscharnergut, dessinée comme les autres immeubles de la cité par les architectes Hans et Gret Reinhard. 3 En raison de la compacité des bâtiments, les accès se font par des couloirs intérieurs. Les parties communes intérieures sont éclairées par des puits de lumière qui profitent même aux logements. 4 Les deux immeubles sont construits directement à côté des voies ferrées. De l’autre côté, ils donnent sur la Mühledorfstrasse. Il a sciemment été renoncé à des balcons pour réduire les futurs loyers mais aussi en raison du bruit ambiant. 5 L’utilisation réduite de matériaux se reflète aussi à l’intérieur. Les cages d’escalier, couloirs et autres parties communes se caractérisent par la présence de béton brut.


CHANGEMENT STRUCTUREL POSTINDUSTRIEL

28 ARCH ITECTU R E

Texte et photos: Hubertus Adam Visualisations: Raumgleiter

Depuis sa naissance à la fin du XIXe siècle, deux vecteurs ont animé le développement du quartier de Pérolles à l’extrémité sud de Fribourg, à savoir l’industrie et la science. Tandis que le campus universitaire ne cesse de grandir, les bâtiments industriels historiques sont reconvertis. Un nouveau quartier animé voit le jour et, dans ce contexte, aussi la cité estudiantine Butte de Pérolles.

Perchée au-dessus des méandres de la Sarine, la ville de Fribourg entame une transformation radicale à partir des années 1850. L’enceinte de la ville est démolie, des ponts sont construits pour franchir la rivière et répondre aux nécessités de l’industrialisation naissante. La ville est raccordée au réseau de chemins de fer et l’Université de Fribourg est fondée en 1889, la première dans un canton catholique de Suisse. Transports, économie et science transforment fondamentalement la ville. EXTENSION VERS LE SUD

Nulle part les réalisations de la seconde moitié du XIXe siècle et du début du XXe siècle n’ont laissé de traces plus visibles dans l’architecture urbaine que sur le plateau de Pérolles. En forme de triangle, le quartier est délimité au nord par la gare et au sud par la route de la Fonderie, derrière laquelle un talus raide mène à la butte de Pérolles. A son extrémité ouest, il se heurte à la ligne de chemin de fer tandis qu’il est bordé à l’est par la profonde dépression de la vallée de la Sarine. Longeant cette vallée sur plus d’un kilomètre, le boulevard de Pérolles a été construit entre 1897 et 1900 pour relier la gare aux instituts universitaires installés au sud du quartier à partir de 1896. Ce boulevard surprend dans une ville de 40 000 habitants. Avec ses 25 mètres de largeur et ses immeubles datant du début du XXe siècle, dont certains ont jusqu’à huit étages, il a des dimensions de grande ville et un style très «français». Tellement différent de l’architecture de la Berne voisine. Plusieurs ponts offrent des points de vue sur la rivière. On passe l’église du Christ-Roi et ses deux immeubles d’habitation, dessinée par Denis Honegger, élève d’Auguste Perret, à qui l’on doit aussi le bâtiment principal de l’université sur le site Miséricorde. A l’extrémité du boulevard, on atteint le campus universitaire de Pérolles, créé il y a plus d’un siècle et regroupant de nombreux bâtiments de l’université et d’autres instituts de formation supérieure. Le regard est immédiatement attiré par la coupe caractéristique du bâtiment de l’Ecole des métiers EMF, dessiné par le cabinet d’architectes Graber Pulver et construit entre 2009 et 2011. Derrière ce bâtiment se cache l’Institut des sciences naturelles et ses chefsd’œuvre relativement inconnus des années 1960, conçus selon un principe modulaire par l’architecte Franz Füeg, représentant de l’école de Soleure, et Jean Pythoud.


29 ARCH ITECTU R E Les bâtiments de l’ancienne fabrique de chocolat Villars bordent la route de la Fonderie côté sud.


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La route de la Fonderie en direction est. A gauche, les anciennes halles de fonderie et la tour de silo reconvertie. A droite, le talus vers la butte de Pérolles.

L’ancienne voie ferrée derrière la fonderie avec, au fond, le bâtiment de l’Ecole des métiers dessiné par le cabinet d’architectes Graber Pulver.


CLUBS ET LOGEMENTS

A partir des années 1970, les entreprises commencent à quitter le plateau de Pérolles, qui souffre d’un développement moins dynamique que Zurich par exemple, de sorte que les processus de transformation demandent davantage de temps. L’association Fri-Son comptait parmi les premiers acteurs à reconnaître le potentiel qu’offrait le changement structurel postindustriel. Depuis 1987, elle exploite dans une ancienne halle de la fonderie une salle de concert qui fait «frissonner» la scène musicale loin à la ronde. Le nom fait allusion au «son fribourgeois», mais peut aussi signifier «free zone». Cet espace culturel ouvre en effet ses portes à des spectacles qu’il serait impossible de monter ailleurs. Dans le cadre du festival Rock ’n’ Wall, quatre artistes ont

repeint les trois façades extérieures de la salle de concert en 2011. La halle d’à côté abrite le collectif Fonderie 11 qui regroupe différentes petites entreprises du secteur de la création, des boutiques, des ateliers et un café. Les changements structurels se voient aussi au nord de la route de la Fonderie. Si la partie est, proche du boulevard de Pérolles, a toujours été résidentielle, la zone à l’ouest, bordée par les chemins de fer et desservie par la route des Arsenaux, était davantage artisanale et industrielle. Or, on y construit maintenant aussi des logements et des espaces verts. La marque la plus frappante du changement d’affectation du quartier est un ancien silo reconverti et rehaussé de quatre étages par les architectes Alain Fidanza et Philipp Lehmann pour accueillir un loft par étage sur dix-sept niveaux. Du haut de ses 50 mètres, la tour témoigne des bienfaits du changement structurel et devient presque le nouveau symbole de la ville de Fribourg. DE L’ESPACE POUR DE NOUVEAUX PROJETS DE VIE

L’environnement profitera au projet que Halter SA développe pour la Fondation pour le logement des étudiants Apartis depuis 2014. A l’ouest de l’ancienne fabrique de chocolat et vis-à-vis de Fri-Son et de Fonderie 11, le nouveau lotissement Butte de Pérolles, abritant des logements pour étudiants et jeunes adultes, viendra animer le quartier. Pour souligner la topographie caractéristique des lieux, le projet de kpa architectes prévoit de construire les immeubles perpendiculairement à la pente de la butte de Pérolles plutôt que parallèlement comme prévu par le plan d’aménagement de détail de 2006. Chacun des cinq immeubles sera composé d’un socle sur deux niveaux abritant les locaux à vélos, buanderies et autres locaux annexes sur lequel reposeront six étages d’appartements. Le complexe, accessible aussi bien depuis la route de la Fonderie que par la butte de Pérolles, comptera 413 chambres au total réparties dans 38 studios, 45 appartements de 3 pièces et 60 appartements de 4 pièces. Le double accès reflétera aussi les deux facettes des immeubles: vers le nord sur la route de la Fonderie très fréquentée et le centre-ville, vers le sud sur la colline et ses habitations davantage suburbaines. Un sixième immeuble, en forme de polygone, sera construit plus à l’ouest, derrière la station-service Coop. Celle-ci sera conservée avec son toit caractéristique en zigzag. Ce dernier immeuble comptera

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ÉNERGIE PORTEUSE

L’EMF marque l’extrémité sud de la route de la Fonderie. Celle-ci témoigne de part et d’autre du passé industriel du quartier. Si les fabriques se sont installées ici justement, ce n’est pas seulement en raison de la proximité des chemins de fer, mais aussi de la présence, à l’époque, d’une forme inhabituelle d’approvisionnement en énergie, appelée télédynamique par son inventeur Guillaume Ritter. En 1872, l’ingénieur fait construire un barrage sur la Sarine pour approvisionner la ville en eau, mais aussi pour fournir de l’énergie cinétique aux usines. Par un système de pylônes et de poulies, des câbles en mouvement transportaient l’énergie du lac de Pérolles au plateau pour y entraîner les machines. Le principe des courroies de transmission utilisé depuis le début de l’industrialisation était utilisé ici à l’échelle de la ville. Lorsque la centrale est reconvertie pour la production d’électricité en 1890, une scierie, une fonderie, une fabrique de wagons et une fabrique d’engrais se sont déjà installées le long du tracé des câbles. Les changements structurels sont un vieux phénomène dans le secteur industriel. Lorsque l’université s’est installée sur le site de Pérolles, elle a déjà emménagé dans des bâtiments désaffectés de la fabrique de wagons. Quant aux deux halles construites par la fonderie en 1870 et 1872 sur le côté nord de la rue de la Fonderie, elles ont été occupées plus tard par la fabrique de chocolat de la marque Villars. Celle-ci a pour sa part érigé des bâtiments représentatifs dans le style industriel britannique de l’autre côté de la rue.


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Visualisation du projet Butte de Pérolles avec des appartements pour étudiants et jeunes adultes le long de la route de la Fonderie

au total 30 appartements de 2,5 à 4,5 pièces destinés à de jeunes adultes. Le premier coup de pioche est prévu pour l’automne 2017 et la remise des appartements aux occupants pour 2019. Avec leurs huit niveaux, les immeubles prévus s’intègrent bien aux constructions du boulevard de Pérolles et contribuent encore à la densification du centre-ville. On ne pouvait trouver meilleure affectation que des logements pour étudiants, non seulement en raison de la proximité immédiate de l’université, mais aussi par rapport au caractère brut et inachevé des projets de vie en développement qui caractérise le quartier. Il reste à espérer que la route de la Fonderie gardera un peu de sa «free zone». Halter SA, Développements > Page 128


Niveau 6

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3e étage Niveau 3

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Plan de situation

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KPA ARCHITECTES Daniele Cristaldi est responsable du projet Butte de Pérolles chez kpa architectes à Fribourg. L’histoire du cabinet d’architectes remonte à 1987. En 2011, les deux bureaux Page & Associés, architectes dipl. EPF-Z/SIA, et Krattinger Page Architekten AG ont fusionné pour donner naissance à kpa architectes, domiciliés à Berne et à Fribourg. La société appartient à l’architecte Emmanuel Page et emploie 14 collaborateurs sur ses deux sites. Parmi les principaux projets réalisés par le bureau, on compte le Business Park de Köniz (2003–2007) avec 30 000 mètres carrés de surfaces de bureaux et le Passage du Cardinal à Fribourg (2011–2015) avec 94 logements locatifs, 42 logements pour seniors, un siège Pro Senectute et une garderie. Parmi les projets en cours de réalisation, on peut citer le Jardin du Paradis à Bienne regroupant 15 bâtiments avec 279 logements, des surfaces commerciales et une garderie. www.k-p-a.ch

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6e étage


Architecture de pointe 34 ARCH ITECTU R E

Texte: Sabine von Fischer Photos: Laurian Ghinitoiu, Lucas Peters

Spectaculaires, les logements surgissent de l’ancien Transitlager de Münchenstein, à Bâle. Efficaces, cinq cubes récents de trois étages, pivotés en losanges, surplombent l’ancien entrepôt. Théâtrale, leur profondeur de construction, de près de 30 mètres, offre un spectacle saisissant. Pluriel, l’ouvrage varie les espaces intérieurs: duplex, lofts, bureaux sur deux étages. Tel un paquebot, le bâtiment hybride de 150 mètres du cabinet copenhaguois Bjarke Ingels Group (BIG) domine la Freilager-Platz, côtoyant d’anciens bâtiments bas rénovés et des constructions nouvelles, plus hautes. Dans le nouveau Transitlager, la superposition des utilisations quotidiennes devient le propulseur du développement de la ville.


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Laurian Ghinitoiu (photos 1, 5, 6) écrit sur son profil Instagram que la photographie est son outil pour montrer l’environnement bâti. Basé à Berlin, il parcourt le monde. Il a récemment photographié l’Indian Institute of Management à Ahmedabad, un ouvrage de Louis Kahn. Lucas Peters (photos 2, 3, 4) a obtenu son diplôme de photographie à la HGKZ, puis assisté pendant deux ans l’équipe de photographes berlinoise de Norman Foster. Il est fasciné par le parallèle entre la photographie d’architecture et la sculpture. L’angle de vue, la perspective, les détails et la lumière sont autant d’outils lui permettant d’approcher un bâtiment.

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Transitlager: architecture en mouvement 1 L’exécution de la surélévation multiplie les surfaces de façades. Les marches au sol donnent du relief à la place. 2 Cinq cubes en zigzag entourés de balcons viennent rythmer le bâtiment de quatre étages aux fenêtres cerclées de noir qui leur sert de socle. 3 Les saillies reposent sur des éléments en acier et donnent à l’espace intérieur un relief saisissant, témoignant d’un remarquable travail de planification pour concilier ancien et nouveau. 4 Les vitrages extérieurs préservent la sphère privée dans ce nouveau quartier durablement densifié vers l’intérieur. 5 Les angles aigus côté arrêt de tram étirent l’ouvrage, tranchant avec le cube de la Kunsthochschule. 6 Au lieu de 20 kilomètres de voies sur la zone franche emmurée, le site du Dreispitz bénéficie désormais d’un voisinage dynamique et de vues dégagées.


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Rem Koolhaas qualifiait le Downtown Athletic Club new-yorkais de «condensateur social», justifiant ainsi une vision des gratte-ciel comme des machines psycho-mécaniques (New York délire, 1978). Le Transitlager transformé et surélevé sur le site du Dreispitz, la plus grande zone de développement de Bâle, a lui aussi une histoire à raconter sur la recodification des bâtiments et de leurs fonctions. Le cabinet d’architectes danois BIG a transformé le bâtiment industriel hexagonal de quatre étages en un cadre de travail et de vie diversifié de sept étages. Comme si un nom pouvait faire un destin, des angles aigus pointent aujourd’hui vers la France et l’Allemagne sur le Dreispitz (littéralement «tricorne» en allemand). Jusqu’en 1890, le Ruchfeld était un terrain vierge. De nombreuses parcelles appartenaient déjà à Christoph Merian et plus tard à sa fondation. Des achats de terrain supplémentaires ont permis la création d’une zone franche bâloise. En 1923, le site spécial, emmuré, de la zone franche Bâle-Dreispitz était mis en service. En 1928, la Basler Freilager-Gesellschaft (transformée en SA en 1940) construisait les premiers bâtiments administratifs et d’entreposage (cf. Pionierbauten im Dreispitz, Christoph Merian Verlag, 2014). En 1969 était inauguré le Transitlager, où pendant les quarante années suivantes, des camions seraient chargés et déchargés sur la longue rampe de chargement. Avec une part de logements de 55 % et un programme d’utilisation varié, la transformation du Transitlager montre comment Bâle, après l’agriculture et l’industrie, recherche à présent la diversité urbaine. Le projet qui a remporté le mandat d’étude contre six autres participants ne cache pas la surélévation du bâtiment. Grâce à son analogie avec le paquebot, il fait plutôt souffler un vent frais et revigorant sur Bâle. Avec le concours expert de Schnetzer Puskas Ingenieure et de Harry Gugger Studio, le Transitlager est devenu le nouvel emblème de l’extension sud de Bâle. Le projet, dont l’architecture file la métaphore du bateau, vise à recodifier non seulement le bâtiment d’entrepôts, mais aussi l’ensemble du site du Dreispitz: «Nous proposons une transformation qui s’appuie sur la logique industrielle des environs et du bâtiment existant», explique Andreas Klok Pedersen, associé de BIG. Bjarke Ingels, le fondateur de BIG, qualifie la surélévation, qui double presque la surface de plancher du bâtiment, de «penthouse pour le peuple» et de «bâtiment avec cour

à l’envers», où des jardins pittoresques pousseront dans les creux du zigzag. Cette inversion de la typologie et une modification de la géométrie ont permis d’exploiter les 30 mètres de profondeur du bâtiment pour créer 103 unités de logement, dont certaines sur deux niveaux. C’est l’interaction ambivalente entre poids et dynamique qui a été utilisée, lors de la transformation, pour exploiter au mieux les conditions du bâti existant. Les angles pointus côté arrêt de tram, à proximité du bâtiment cubique de la Kunsthochschule de Morger + Dettli Architekten à l’est et de l’immeuble résidentiel Helsinki, avec les archives de son créateur, Herzog & deMeuron Architekten, à l’ouest, scénarisent l’impressionnante longueur de l’ouvrage. L’HYBRIDE: STORYTELLING

A contre-courant de la tendance actuelle qui privilégie les concepts unifiés, le Transitlager est un bâtiment hybride: sa lourde coque se fraie un chemin entre les héritages du passé industriel sur le site du Dreispitz, tandis qu’au-dessus trônent les suites avec vue sur la campagne bâloise. Mais le plus grand succès est attribué à la figure tout en angles sur la Freilager-Platz: le zigzag de cubes tournés, avec ses angles saillants, est repris au sol par une plate-forme et un arrangement de marches. A hauteur d’yeux, le bâtiment semble dialoguer avec le site empreint d’art et de culture. Sur le site du Dreispitz, l’esprit visionnaire des Danois rejoint l’understatement bâlois. Le Transitlager n’est pas une Elbphilharmonie: minimalistes, les bandes horizontales sur les sept étages dissimulent l’expérience de condensateur social qui s’y déroule. Dans d’autres projets de BIG, au contraire, cette vocation rejaillit vers l’extérieur: le 8 House à Copenhague combine des maisons mitoyennes le long d’une voie d’accès intérieure en grand 8, qui mène à un énorme bloc. Le toit pentu de la centrale Amager Bakke, avec son chemin de randonnée public servant aussi de piste de ski, veut prouver la qualité de l’air rejeté par l’incinération des déchets. Les créatifs danois excellent dans l’art de donner une dimension dramatique à des programmes architecturaux tout en maniant une rhétorique pragmatique. www.transitlager.ch Halter SA, Prestations globales > Page 134


www.big.dk

Plans du 2e sous-sol au 5e étage

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BJARKE INGELS GROUP (BIG) BIG a été créé en 2005 par Bjarke Ingels. Ses architectes, designers, professionnels du bâtiment et penseurs développent des projets d’architecture, d’urbanisme, d’architecture paysagiste, d’architecture d’intérieur, de design produits et de recherche et développement en Europe, en Amérique, en Asie et au Moyen-Orient. Présent à Copenhague, à New York et à Londres, le cabinet d’architectes, qui compte douze associés, conçoit ses réalisations à partir d’une analyse approfondie des cadres de vie contemporains, des flux économiques mondiaux, de l’échange interculturel et des techniques de communication. Ces facteurs appellent de nouvelles formes d’organisation: l’architecture doit – tel est leur credo – s’aventurer dans des domaines encore inexplorés si elle veut surmonter les défis d’aujourd’hui pour en faire les chances de demain. Alchimiste des programmes, BIG crée à partir d’un alliage d’éléments conventionnels comme l’habitat, le travail, le stationnement, les loisirs, les commerces ou le sport une architecture à la fois pragmatique et utopique. C’est cette interface que les architectes de BIG ont choisie comme terrain de jeu pour leur travail, qui se propose de changer notre planète pour l’adapter aux modes de vie actuels.


L’homme qui veut changer le monde 46 D ÉVE LO PPE M E NT U R BAI N

Texte: Carson Chan Photos: KT Auleta / Trunk Archive

Bjarke Ingels – le très médiatique ambassadeur de la culture danoise – réfute l’idée largement répandue selon laquelle morale et plaisir s’excluent l’une l’autre. Agé de 42 ans, le fondateur du bureau d’architecture Bjarke Ingels Group (BIG), qui développe des projets dans le monde entier, lève le voile sur son approche fascinante de son métier. Tentative de cerner le personnage...


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Ce qui distingue Bjarke Ingels de la plupart de ses collègues, c’est son aptitude à captiver le public. Qu’il s’agisse de raconter comment il a embarqué la Petite Sirène de Copenhague pour l’Expo 2010 à Shanghai, comment il construit une piste de ski sur le toit d’un incinérateur de déchets produisant de l’énergie ou encore comment son projet de Dryline va rendre la vie quotidienne des New-Yorkais plus agréable et plus sûre. Et comme lui-même croit dur comme fer à ce qu’il dit, ses auditeurs se laissent à leur tour emporter dans son univers. Ses certitudes balaient tous les doutes et désamorcent toute pointe de cynisme. Bjarke Ingels ne persuade pas, il explique. Par des présentations live avec vidéos, BD, diagrammes, textes, dessins, images de synthèse. Et chaque fois, sa rhétorique nous conduit à la conclusion qu’il souhaite. Si des mots peuvent changer le monde, alors dans quel monde vivons-nous? Un monde en péril, dont nous avons modifié la structure géologique et chimique. L’architecture peut-elle fournir une réponse au problème? Pour Bjarke Ingels, il n’y a aucun doute. Komplex: Lorsque vous abordez un projet, qu’est-ce qui vient en premier: le récit ou l’esquisse? Bjarke Ingels: C’est comme l’histoire de l’œuf et de la poule. Les deux se développent ensemble. L’architecture consiste à observer le monde tel qu’il est et à trouver comment le modifier. Elle doit rendre notre environnement plus intéressant, plus passionnant, plus amusant ou plus fonctionnel. Mais dès qu’un projet est terminé, la réalité se présente différemment encore – l’architecture a le pouvoir de changer le monde. Chaque fois, nous commençons par analyser la situation, identifier les points faibles, déceler les synergies et les potentiels dormants qui pourraient être exploités. Ce travail constitue la narration. Chaque étape de l’esquisse est ensuite alignée sur cette narration. Nous voyons ainsi si nous faisons ce que nous avons dit, si nous traitons les problèmes détectés, si nous apportons des réponses aux questions posées. A la fin, nous n’avons plus qu’à raconter l’histoire jusqu’au bout. Une histoire peut avoir beaucoup d’effet. Permet-elle de conduire un projet dans la direction voulue? Bien sûr. Le problème que je constate dans de nombreuses présentations d’architecture, c’est que le dessin et la narration sont totalement distincts l’un de l’autre. Leurs auteurs passent des heures à parler

philosophie, mais on n’en trouve pas trace dans le projet. Chez nous, les deux vont de pair: le projet doit être l’illustration de la narration. La rhétorique peut-elle expliquer l’architecture, la manière dont un bâtiment fonctionne, ou sert-elle juste à convaincre le client? Le récit n’est pas inventé après coup. Ce n’est pas un argument de vente. C’est l’ADN du projet, et la narration explique les fondements de celui-ci. L’exposition Hot to Cold: An Odyssey of Architectural Adaptation au National Building Museum de Washington D. C. présentait vos œuvres dans le contexte de l’écologie. Faisant écho à l’exposition de Bernard Rudofsky Architecture Without Architects au MoMA, vous lanciez le slogan «Engineering Without Engines». Nous avons tous assisté à l’échec de l’architecture verte, qui proposait une solution partielle à un problème systémique. En quoi «Engineering Without Engines» est-il différent? Les certifications ou les écolabels importent peu. Ce qui nous intéresse, c’est d’apporter des réponses à des questions cruciales de notre environnement. Le modernisme s’est passionné pour la technique – lumière électrique, chauffage central, fenêtres isolantes, ventilation, climatisation, domotique. Ces acquis nous ont affranchis de l’environnement. Les machines ont permis de construire comme on voulait, au point que l’architecture a perdu son rôle. Avec des formes dénuées de fonction réelle, l’architecture est devenue de plus en plus ennuyeuse: une coquille vide, où seul bat le cœur des machines. Le postmodernisme a changé les choses, permettant d’imaginer des formes inédites qui allaient rendre le tout à nouveau passionnant. Au lieu de voir dans la durabilité une réponse à la crise climatique et de tranquilliser notre conscience avec un système de certification LEED, pourquoi ne pas intégrer cette thématique dans le corps même des bâtiments? Pourquoi ne pas compenser notre dépendance aux machines, qui rend nos constructions si pauvres, en assumant nos responsabilités environnementales au travers de la géométrie du bâtiment ou de l’orientation du volume? Le gratte-ciel que nous venons de construire à Shenzhen possède une enveloppe qui évoque une robe d’Issey Miyake. Mais celle-ci fait partie intégrante de la narration du bâtiment puisqu’elle réduit de 30% le refroidissement nécessaire.


barrages, la combustion des énergies fossiles, la construction des routes, l’agriculture intensive et la destruction de nos forêts sont de puissantes forces géologiques sur notre planète. Les architectes ne peuvent toutefois traiter ces problèmes systémiques qu’au coup par coup, projet après projet. Les habitations grecques ou yéménites naturellement fraîches que Bernard Rudofsky cite comme des exemples d’architecture sans architecte ont toutes été construites à la même époque. L’expérience acquise avec un bâtiment a permis d’améliorer le suivant. Petit à petit sont apparus des villages présentant une certaine intelligence, fruit de connaissances empiriques. Chez BIG, nous avons inventé la notion de pragmatic utopianism – l’idée selon laquelle chacun de nos projets améliore un peu le monde, chaque projet urbain nous rapproche de la ville idéale. Beaucoup pensent qu’il faut concrétiser les utopies de manière universelle. Ce ne sera jamais le cas. Mais si on admet qu’une ville est le résultat d’une succession d’efforts, alors on peut progresser pas à pas. C’est une tâche permanente. Voulez-vous être un exemple? Oui. Il n’y a rien de plus puissant qu’une architecture bien pensée. Dans Extrastatecraft: The Power of Infrastructure Space, Keller Easterling prétend que les infrastructures que nous avons construites autour de nous forment des entités propres. Le système bancaire, le système sanitaire, les prescriptions en matière de construction, les règlementations relatives aux plans de zone, les protocoles Internet. Les formes de résistance traditionnelles – comme David contre Goliath – n’ont plus cours. Vous avez récemment affirmé qu’il est important d’identifier les vrais décideurs lorsqu’on veut induire le changement. Que voulez-vous dire? J’utilise volontiers le mot worldcraft pour évoquer le potentiel de l’architecture. Cette discipline n’a pas seulement la possibilité fictive de créer un monde nouveau, elle peut le faire réellement et provoquer ainsi le changement. L’architecture, c’est plus qu’une étude de projet, c’est un manifeste. Il est important de se faire connaître du public, mais il est plus important encore de montrer aux décideurs les choix qui s’offrent à eux. Notre incinérateur de déchets à Copenhague en est un excellent exemple. Nous avons prévu d’y aménager une piste de ski sur

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Le secteur de la construction, avec l’extraction de minerai de fer et la production de ciment, est l’un des plus néfastes pour l’environnement. Si les architectes se souciaient réellement d’écologie, ils devraient arrêter de bâtir. Je ne crois pas. Lorsqu’on regarde le film The Revenant, on réalise quelle chance on a d’avoir des bâtiments. L’architecture, c’est le prolongement humain de l’environnement. Si ce prolongement est intelligent, il n’y a aucun problème. Il n’y a rien de mal à utiliser de l’énergie ou à transformer des matières premières. La Terre elle-même le fait tout le temps: les mouvements tectoniques, les coulées de lave, la sédimentation, l’érosion, les eaux qui rongent les falaises, la pierre qui devient sable. Les arbres croissent grâce à l’énergie du soleil et aux nutriments puisés dans le sol. L’architecture peut être vue comme la reprogrammation de matières premières selon un mode intelligent et sensé. On dirait que vous décrivez l’anthropocène, qui voit l’humain comme le concepteur de l’univers naturel. Je me demande si c’est vraiment un bon modèle pour définir notre place. Dans son livre Thinking Like a Mall paru en 2015, le philosophe Steven Vogel détourne le mot d’Aldo Leopold qui, en 1949 déjà, nous demandait de penser comme une montagne, de ne pas voir le monde avec nos yeux d’humains. Dans son livre, Vogel montre que même les castors d’Amérique du Nord ont un impact sur l’évolution géologique. Avant qu’ils aient presque disparu, ils modifiaient le cours des fleuves avec leurs barrages et transformaient le paysage. Pourquoi ne pas nous considérer comme un élément du système plutôt que de nous voir au sommet de la chaîne alimentaire? Oui, les êtres humains font partie de l’écosystème. Mais nous devons aussi nous considérer comme ses gardiens, car nous construisons bien plus vite et plus grand que les castors. Je crois que c’est Spiderman qui a dit: «Lorsqu’on a beaucoup de pouvoir, on a beaucoup de responsabilités.» En Suisse, par exemple, l’homme construit des passerelles pour les animaux sauvages. L’anthropocène n’est pas une position idéologique, mais un diagnostic. Qui se fonde sur une idéologie très anthropocentrique. Non, elle considère les forces qui ont le plus d’influence sur notre planète. L’anthropocène constate précisément que l’extraction, la construction de


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confiance aujourd’hui? Où puiser notre force pour créer quelque chose de nouveau? Imaginez un funambule sur sa corde: il déplace constamment le poids de son corps pour trouver l’équilibre. On ne peut pas garder l’équilibre si l’on reste statique. En matière d’alimentation, nous n’avons pas encore trouvé la voie idéale: beaucoup disent que le régime végétarien est le meilleur, d’autres qu’il ne faut manger que de la viande et d’autres enfin que tous les hydrates de carbone sont néfastes. Il ne faut pas suivre une tendance uniquement parce qu’elle est dans l’air du temps. Faut-il diaboliser la climatisation? Non, car elle permet d’habiter dans des lieux qui seraient inhabitables. Mais il est absurde de refroidir à 18 degrés d’immenses centres commerciaux à Dubaï. La recherche sur le climat est une science qui repose en grande partie sur des modèles. On exploite des données pour comprendre le monde de demain. Les architectes aussi sont habitués à créer des modèles. Ils projettent dans le réel quelque chose d’incertain. Viventils dans le conditionnel, comme les chercheurs en climatologie? Dernièrement, j’ai beaucoup réfléchi à la religion, sans pouvoir saisir quelles formes elle prendra dans le futur. La religion et le clash des cultures provoquent tant de drames dans notre monde. Simultanément, dans des parties privilégiées de ce monde, on assiste à un regain de spiritualité – qui exerce une fonction sociale, à laquelle les grandes Eglises ont renoncé. Nietzsche dirait que les gens préfèrent une fiction populaire à une réalité moins avantageuse. J’aimerais bien passer un peu de temps à réfléchir à la religion, tenter de comprendre ses développements et quelles formes elle pourrait prendre aujourd’hui. La religion est-elle importante pour notre société? Bien sûr. La religion préserve notre humanité. La version originale de cette interview a été publiée en anglais, dans le magazine américain d’architecture «PIN-UP», en 2016.

Photos 1 Bjarke Ingels devant des maquettes dans son bureau new-yorkais au sud de Manhattan, près de la Bourse. 2 L’architecte danois a fondé son bureau BIG à Copenhague en 2005. Depuis, il est devenu une star aux Etats-Unis également.

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le toit, parce qu’il y a beaucoup de neige à Copenhague l’hiver. Notre projet de Dryline, un mur en forme de U devant Lower Mahnattan, prouve que les mesures de protection contre la hausse du niveau de la mer ne sont pas du ressort des ingénieurs. Une infrastructure d’envergure ne doit pas forcément être une horreur à la Robert Moses: elle peut constituer une valeur ajoutée fascinante et réfléchie pour un site donné – et rendre ce lieu encore plus sûr. J’aime à penser que l’époque des fronts politiques figés est révolue. L’architecture a la capacité de réconcilier les deux tendances et de les combiner pour donner des formes mixtes, ni rouges ni bleues, ni libérales ni conservatrices, ni démocrates ni républicaines. Il s’agit d’adopter une position qui s’inspire des deux tendances et qui convient aux deux. Le mot worldcraft rappelle votre fascination pour les jeux vidéo et pour leur capacité créatrice. Vous parlez de transformer des villes, de créer de nouveaux mondes. Si vous voyez les architectes comme les créateurs de mondes nouveaux, votre opinion politique est assez importante. J’aime la notion de «libéralisme social». L’architecture doit permettre à des êtres de toutes cultures et toutes origines démographiques de vivre ensemble dans un espace limité. Il s’agit de maximiser son potentiel pour chacun, sans restreindre les autres. Idéalement, le système de santé et l’éducation devraient être gratuits pour tous. Les assurances sociales veilleraient à ce que personne n’ait faim et que chacun ait une place pour vivre. Personne ne devrait être imposé trop fortement et voir l’argent durement gagné lui être subtilisé. Il faut promouvoir l’initiative et le goût d’entreprendre et garantir un maximum de liberté, tout en assurant la sécurité de tous. Votre enthousiasme pour Minecraft me fait penser à l’adaptation que fait Rem Koolhaas de la méthode paranoïaque-critique de Salvador Dalí, qui veut réveiller un monde fatigué en présentant et répétant des faits irrationnels jusqu’à ce qu’un jour ils deviennent vrais. La sciencefiction est fascinante mais peut aussi être inquiétante. Le DDT a longtemps été vu comme le produit miracle, capable d’éliminer tous les maux, jusqu’à ce qu’on réalise qu’il anéantissait aussi tout le reste. Les CFC refroidissent nos maisons, mais détruisent l’atmosphère. A qui ou à quoi pouvons-nous encore faire


POUMONS VERTS, NATURE INDUSTRIELLE ET ESPACES PUBLICS 52 D ÉVE LO PPE M E NT U R BAI N

Texte: Annemarie Bucher

L’histoire des villes montre que, depuis le Moyen Age, les parcs modèlent profondément leur image et que cette nature aménagée reflète plus que jamais notre conception même de la Nature. L’urbanisation s’inscrit dans une tendance mondiale durable: en 2050, les trois quarts de la population de notre planète vivront dans des villes. D’où la nécessité pour le développement urbain du XXIe siècle d’accorder un rôle prépondérant aux espaces verts.

Dans la ville du Moyen Age et de la Renaissance, la nécessité d’aménager de vastes parcs ne se faisait guère sentir. Les espaces verts publics se limitaient à des places plantées d’arbres, où les citoyens se divertissaient. La place Lindenhof à Zurich, la Petersplatz à Bâle ou la Münsterterrasse à Berne en sont des illustrations. Les villes possédaient de vastes terrains communaux – pâturages communaux – généralement situés à l’extérieur des murs d’enceinte, puis englobés dans la cité au fil du temps. L’apparition de parcs publics dans les villes remonte à la réaffectation de ces terrains communaux et à l’ouverture progressive de jardins privés au XVIIIe siècle: certaines parties des parcs royaux et princiers, que leurs propriétaires réservaient à la chasse et au délassement, vont être ouvertes au public. C’est le cas des Tuileries à Paris, de Hyde Park à Londres ou du Prater à Vienne, accessibles au public certains jours de la semaine. LE PARC MUNICIPAL, NOUVELLE TÂCHE D’URBANISME

L’industrialisation va accélérer la croissance des villes, rendant les anciens remparts inutiles. Ceux-ci vont céder la place à des promenades arborisées et à des ceintures vertes, comme la Wallpromenade à Leipzig ou le Türkenschanzpark à Vienne. Le schéma en étoile disparaît au profit du schéma en anneau, dans lequel les espaces verts publics et les allées deviennent des éléments de structuration importants. Dans les grandes villes, où les conditions de vie sont parfois précaires, on exige en outre des espaces de compensation. Au XIXe siècle, les parcs publics sont intégrés à la planification urbaine et s’imposent comme un nouvel élément d’urbanisme. Dans les métropoles d’Europe et des Etats-Unis apparaissent de véritables «poumons verts», qui assurent des fonctions diverses: les parcs de Liverpool et de Londres, Central Park à New York, les parcs de Paris, le Jardin zoologique de Berlin et bien d’autres invitent les citoyens à flâner, à profiter de la nature et à se délasser. Jusqu’en 1900, le style paysager sert de modèle esthétique. Mais au fil du temps un changement s’amorce avec l’apparition de jardins publics de style mixte, qui présentent une variété de paysages ayant des vocations diverses. Sous l’influence du modernisme et du mouvement Werkbund, mais aussi suite aux réformes sociales et politiques, le parc urbain se veut contemporain et utile.


Au début du XXe siècle, les jardins d’apparat privés se muent en parcs publics à vocations multiples, structurés de manière fonctionnelle. C’est le cas du Volkspark de Hambourg ou de la Josefswiese de Zurich. Chaque ville d’un certain standing fait aménager un parc pour ses habitants, de sorte que l’on parlera par la suite d’un mouvement des parcs publics.

Dans la deuxième moitié du XXe siècle, l’antagonisme ville-campagne s’atténue et les parcs urbains sont appelés à satisfaire de nouveaux besoins. Les villes ne sont plus délimitées avant tout sur le plan spatial, mais reliées sur le plan fonctionnel. Dans ce contexte, les parcs se muent en espaces de loisirs dynamiques à vocations multiples, qui doivent être organisés de manière démocratique et être acceptables sur le plan écologique. Dans les années 1970, le mouvement des jardins naturels tente de ramener la nature au cœur des villes – sous la forme de biotopes – et de ménager un espace pour les plantes et les animaux. Difficile toutefois de faire éclore une nature vierge dans un environnement urbain. Dans les années 1990, on comprend que les parcs n’ont pas seulement un rôle environnemental à jouer, mais qu’ils peuvent aussi être des espaces culturels attrayants, qu’il convient de façonner. Dans les agglomérations urbaines, la fermeture de nombreuses usines va créer des friches industrielles, qu’il s’agira d’assainir et d’affecter à d’autres usages. Les parcs constitueront la réponse idéale: le parc de la Villette à Paris est le premier d’une série d’espaces de loisirs multifonctionnels, créés de toutes pièces dans un environnement urbain et illustrant une conception différente du parc public. Partout, des parcs issus d’une réaffectation territoriale sont aménagés et jouent un rôle actif dans le développement urbain, induisant une nouvelle approche de la nature, comme l’illustrent Zurich-West, Zurich-Nord ou le Glattal et le Limmattal.

PETERSPLATZ, BÂLE Bois du Moyen Age C’est en 1233 que l’espace libre au cœur de la ville est mentionné pour la première fois comme le jardin du couvent Saint-Pierre. On indique également que les tilleuls, chênes et ormes qui l’agrémentent forment une épaisse frondaison. Au XIVe siècle, la place est déclarée espace public: des exercices militaires, des jeux et des combats y sont organisés et la population peut s’y réunir. Enfin, divers édifices publics vont s’installer autour de cette place de jeu plantée d’arbres, dont les aménagements vont se succéder. Aux XVIIIe et XIXe siècles, à l’instar du visage de la ville, la place arborisée change. Elle devient progressivement le parc des nouveaux hôtels particuliers, construits à proximité. Illustration tirée de: Topographia Helvetica, Matthäus Merian

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L’ESPACE VERT, PARTIE INTÉGRANTE DU DÉVELOPPEMENT URBAIN MODERNE


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HYDE PARK, LONDRES Parc privé ouvert au public En 1536, le roi Henri VIII confisqua Hyde Park aux moines de l’abbaye de Westminster pour en faire un terrain de chasse. Une centaine d’années plus tard, le parc est rendu accessible au public: il subit différents aménagements, notamment la création d’un lac artificiel et de voies de promenade, pour être transformé en espace vert public, qui deviendra le lieu de rencontre privilégié de la population et assurera ainsi plusieurs fonctions attendues d’un tel jardin. Un plan d’ensemble ne sera réalisé qu’au XIXe siècle, alors que le parc est depuis longtemps le poumon vert de Londres. Son aménagement actuel date de Decimus Burton, qui y organise de généreuses pelouses, des arbres et différents monuments et constructions. De nos jours, il est régulièrement enrichi, notamment d’une fontaine en hommage à la princesse Diana, réalisée par Kathryn Gustafson. Illustration: The Serpentine, George Sidney Shepherd

JARDIN ANGLAIS, MUNICH Friedrich Ludwig von Sckell, 1789 D’une surface de 417 hectares, le Jardin anglais de Munich compte parmi les plus grands parcs urbains du monde. Son histoire coïncide avec le début de l’affectation des parcs urbains comme espaces publics pour les bourgeois: en 1789, l’électeur Charles-Théodore décide d’aménager un jardin militaire dans la plaine de l’Isar, mais, en cette année révolutionnaire, le projet ne verra pas le jour. Il est modifié et devient un parc pour le peuple dans les environs de la ville. Son aménagement est confié au jardinier de la cour Friedrich Ludwig von Sckell. Il va créer, sur le modèle anglais, un vaste jardin paysager comportant des pièces d’eau, des arbres, des pelouses et différents monuments, appelé à être un lieu de rencontre et une aire de loisirs pour toutes les classes de la société. Aujourd’hui encore, le Jardin anglais est le poumon vert de Munich. Photo: www.muenchen.de


Photo: www.walldevil.com

PARC DES BUTTES-CHAUMONT, PARIS Jean-Charles Alphand, 1864 Au milieu du XIXe siècle, Paris est un vaste chantier: l’assainissement de la ville médiévale à l’initiative du baron Haussmann permet l’aménagement de larges boulevards plantés d’arbres, mais aussi de places et de vastes parcs urbains. Sous la direction de l’ingénieur Jean-Charles Alphand, le site d’une ancienne carrière et d’une décharge est ainsi transformé en parc des ButtesChaumont. Au prix de prouesses techniques, le lieu connoté négativement se mue en un paysage idyllique pourvu de pittoresques falaises, d’un lac, de ponts, de petites constructions et de chemins pour se promener. Un train traverse même le parc. L’attractivité du parc des Buttes-Chaumont va bientôt revaloriser tous les quartiers environnants. Photo: de.wikipedia.org

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CENTRAL PARK, NEW YORK Frederick Law Olmsted et Calvert Vaux, 1863 Le New York du XIXe siècle comptait peu d’aires de loisirs et de délassement. L’architecte paysagiste A. J. Dowing proposa de lancer un concours pour dessiner les plans d’un parc public sur le modèle anglais. Il fut remporté par Frederick Law Olmsted et Calvert Vaux, qui imaginèrent un vaste espace paysager multifonctionnel sur un terrain alors situé aux confins de la ville. Anticipant le développement de celle-ci, ils créèrent, sur une parcelle progressivement encerclée par des immeubles, un immense poumon vert avec des forêts, des pelouses, des bassins et un ingénieux système de voies de circulation, offrant des perspectives, des espaces de tranquillité, des aires destinées à l’activité physique, à l’information et aux rencontres. Aujourd’hui, Central Park, qui accueille jusqu’à 500 000 visiteurs certains jours, est le théâtre d’importantes manifestations politiques et culturelles.


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VOLKSPARK, HAMBOURG Fritz Schumacher, 1910 Au XIXe siècle, Hambourg s’étend considérablement et devient le théâtre d’événements culturels et politiques importants. De nombreux espaces verts à l’intérieur de la ville sont supprimés. Pour compenser cette disparition, le Sénat et les citoyens décident d’aménager un parc public. Fritz Schumacher met en œuvre ce plan et crée un parc fonctionnel à vocations multiples: le parc public de la ville de Hambourg associe en effet des sites pittoresques et des secteurs à l’architecture structurée, délimités par de grands axes. Bois, pelouses, jardins ornementaux, terrains de sport, pataugeoires, lac et théâtres en plein air créent un espace de loisirs varié et harmonieux. De par son orientation fonctionnelle, le parc marque le début du mouvement des parcs publics. Photo tirée de: Stadtparkanlagen im Industriezeitalter. Das Beispiel Hamburg, de Michael Goecke

IRCHELPARK, ZURICH Atelier Stern & Partner et Eduard Neuenschwander, 1986 Compte tenu des enjeux environnementaux et dans le droit fil du mouvement écologiste, le concept de parc urbain se modifie dans les années 1980. L’Irchelpark est aménagé comme un espace de nature sauvage, qui abrite les nouveaux bâtiments de l’université, et comme zone de détente pour les habitants des quartiers alentour. Le vaste parc comprend plusieurs espaces libres et des passages entre immeubles, mais aussi un parc de loisirs distinct avec lac, pelouses, cours d’eau, points de vue, aires de pique-nique et piste finlandaise. Le lac et les pelouses en particulier s’inscrivent dans le mouvement des jardins naturels, qui laissent la nature s’exprimer librement. Les collines artificielles qui protègent les promeneurs de la pollution des rues attenantes rendent la topographie plus vivante et créent ainsi des paysages variés. Photo: www.uzh.ch


Photo: www.open-iba.de, Thomas Berns

RIETPARK, SCHLIEREN Andreas Geser, 2005, et Schweingruber Zulauf, 2013 Autrefois, on esquissait d’abord les bâtiments et ensuite les alentours. Mais les choses ont changé: les parcs sont conçus avant les éléments architecturaux et forment le noyau des structures urbaines. Dans les agglomérations, en particulier, les urbanistes profitent de la dimension d’intégration des espaces verts. C’est le cas à Schlieren, près de Zurich, où les parcelles de la fabrique de colle Geistlich et de la teinturerie de Schlieren ont été réunies et transformées en un nouveau quartier aux multiples vocations: amRietpark. Au centre, le Rietpark lui-même, qui s’étend sur une surface de 30 000 mètres carrés, non seulement relie les deux parcelles, mais crée une identité commune en absorbant les traces de leur passé industriel et en les intégrant dans la ville actuelle. Photo: Halter SA

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PARC PAYSAGER DE DUISBURG-NORD Peter Latz, 1991 De par son esthétique et ses fonctions, le vaste parc de 200 hectares est une réappropriation d’une friche industrielle, imaginée par l’architecte paysagiste Peter Latz. Ce dernier va aménager le terrain autour de l’ancienne aciérie désaffectée en gardant l’esprit des lieux et en intégrant les structures industrielles dans le paysage, ce qui permettra de leur donner de nouvelles fonctions. Un mur de grimpe trouve ainsi sa place dans le bunker, un bassin de plongée est aménagé dans le gazomètre et un centre culturel dans l’ancienne centrale électrique. Même la flore et la faune qui s’étaient installées dans la friche ont été intégrées dans la conception. Si, le jour, le caractère massif de l’ancienne aciérie domine, il cède la place, la nuit, à une féerie de lumières chatoyantes.


L’UNITÉ FAIT LA FORCE

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Texte: David Strohm Maquette: Modellbau Zaborowsky Plan de situation: Biliana Schubert

Lorsque plusieurs propriétaires fonciers participent à un projet de grande envergure avec des intérêts divergents, une approche coordonnée et coopérative permet d’avancer. Le réaménagement du site Bahnhof-Nord à Regensdorf, la plus importante commune du Furttal située au nord de l’agglomération zurichoise et à l’ouest de l’aéroport, illustre combien il faut de persuasion, de planification détaillée, mais aussi de volonté de compromis de toutes parts pour arriver à des résultats novateurs.

Quinze propriétaires fonciers – sociétés industrielles, entrepreneurs, investisseurs privés et institutionnels ou encore collectivités publiques – se partagent dix-sept parcelles sur un site de 22 hectares au nord de la ligne de chemin de fer. Ils y collaborent au plus grand projet de développement en cours dans le canton de Zurich. Certaines parcelles servent de réserves de terrains vierges, d’autres sont utilisées par les entreprises tandis que de grandes constructions sont prévues sur d’autres dans le cadre d’un changement d’affectation. Il est aussi prévu de moderniser et de revaloriser la gare routière régionale près de la gare. La commune a depuis longtemps conscience du potentiel que recèle la zone séparant le centre du village, avec la gare de RER, du quartier de Watt. C’est ainsi qu’est né le projet d’une zone d’affectation mixte densifiée destinée à travailler, habiter, acheter et se ressourcer dans un environnement de qualité urbaine. Une zone piétonnière doit servir d’axe central à ce quartier à trafic modéré qui accueillera à terme 6500 nouveaux habitants et travailleurs. La réalisation se fera de manière progressive afin de garantir l’émergence de structures sociales durables. De vastes espaces publics accueillants contribueront à donner du caractère à ce nouveau quartier destiné à devenir la carte de visite de la commune. UN OBJECTIF STRATÉGIQUE COMMUN

La première phase de test et de planification du développement du site élargi de la gare commence en 2009 déjà, suivie d’un concours d’urbanisme et de l’attribution du mandat de développement à un bureau d’architectes. A l’issue de ces phases, la commune dispose de projets de plan d’aménagement global qui fixent de nombreux détails mais qui ne conviennent pas aux propriétaires fonciers du site Bahnhof-Nord. Il faut donc tout recommencer. Les propriétaires, qui s’étaient déjà vaguement organisés auparavant, parviennent à tomber d’accord sur un objectif stratégique clair en dépit de leur composition très hétérogène. Ils veulent développer le site par étapes, à définir librement en fonction des différentes situations de chaque zone de construction, dans le cadre d’un projet commun avec la commune. Un médiateur indépendant est chargé de représenter et de concilier les différents intérêts des propriétaires privés lors de la planification du site Bahnhof-Nord. Un développement coopératif est ainsi lancé avec pour but d’intégrer autant


de groupes d’intérêts que possible dans le processus de planification. Les visions doivent être progressivement mûries avec de nombreux participants et non voir le jour dans un cercle restreint pour être ensuite imposées à la base. Une approche judicieuse, surtout pour les changements d’affectation et les réaménagements de sites existants. LA PLANIFICATION COOPÉRATIVE, UN OUTIL DE DÉVELOPPEMENT URBAIN

Les communes, cantons et associations d’aménagement régionales optent toujours plus souvent pour des formes coopératives de développement territorial et de sites, notamment la ville de Zurich pour le développement urbain et l’aménagement de quartier et le canton de Zurich pour l’aménagement du territoire. Le Conseil d’Etat zurichois précise dans son rapport sur l’aménagement du territoire que des solutions taillées sur mesure sont requises à l’échelon communal, voire régional. Les mettre en œuvre requiert beaucoup de patience en plus des connaissances techniques et du travail de persuasion. Il n’est en effet pas possible d’imposer l’acceptation des processus de changement. Il est par contre possible

de la promouvoir par l’intégration précoce des parties prenantes et de la population dans le cadre de procédures coopératives. Des changements sont cependant aussi nécessaires dans les processus de planification et de décision des cercles politiques et de l’administration et dans la responsabilisation des différents groupes d’intérêts. Il faut des idées de développement du territoire recueillant l’adhésion des propriétaires fonciers et économiquement viables sur le long terme. A Regensdorf, les propriétaires fonciers désignent Daniel Grando, membre de la Direction de Halter Immobilier, pour les représenter et coordonner les travaux. La société n’est pas elle-même propriétaire de parcelles sur le site et ne participe pas au projet global autrement que dans le cadre de ce mandat. M. Grando peut donc agir et négocier en toute impartialité. Il est notamment chargé d’assurer la poursuite de l’exploitation et l’expansion des sociétés déjà installées, le développement d’objets de placement sous la forme de nouvelles constructions et de réaffectations, la préservation des réserves de terrain stratégiques qui n’ont pas encore été affectées, la participation aux comités de planification et la coordination avec les autorités.

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Sur la maquette, les immeubles existants sont en brun clair, les éventuelles nouvelles constructions en blanc et le schéma de construction possible en brun foncé.


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Conformément au concept urbanistique du bureau d’architectes Dürig, le site Bahnhof-Nord s’articule autour de l’axe central de la Furttal-Allee.

Dans ce genre de projets, la planification a toujours un coût, mais personne ne sait qui doit le prendre en charge. Les participants savaient que la crainte de devoir assumer des coûts qu’on n’a pas soi-même décidés et dont on ne tire aucun avantage particulier peut freiner, voire bloquer, des projets de grande envergure. Une estimation grossière a révélé qu’il fallait prévoir quelque 120 millions de francs pour la desserte, l’établissement des infrastructures communes à toutes les zones de construction et l’aménagement des espaces publics. Si une partie des coûts pour la construction des routes et autres mesures relevant de la circulation pouvait être prise en charge par le programme d’agglomération, le canton et la commune, il était évident que les propriétaires fonciers devaient aussi mettre la main à la poche. La solution finalement retenue pour le projet Bahnhof-Nord et garantie par un contrat d’urbanisme est la suivante: d’une part, les propriétaires fonciers contribuent aux coûts d’infrastructure communaux et, d’autre part, ils construisent et financent les routes et espaces publics avoisinant leurs zones de construction.

CONCEPT DE RÉGLEMENTATION INTÉGRAL

Daniel Grando commence son travail de médiation en expliquant: «Ça sera soit chacun pour soi, soit tous ensemble.» Lui-même plaide en faveur de la seconde option. «Un concept de réglementation qui fixe dès le début les possibilités d’utilisation privées, la conception et l’élaboration des espaces publics et leur financement, est efficace, avantageux et équitable.» Il est essentiel de pouvoir définir librement les étapes du développement. Il n’est en effet pas possible d’adopter un programme de réalisation rigide compte tenu des différentes conditions de construction et d’affectation sur chaque zone de construction. Les dates d’échéance des contributions ainsi que les obligations de cession de terrain et de création d’espaces publics par les acteurs privés sont réglées contractuellement. Le processus de développement coopératif se caractérise par l’équilibre entre les intérêts des parties prenantes, qu’il s’agisse des propriétaires, de la commune ou des cantons, et la transparence sur les intentions et les intérêts poursuivis. Un consensus sur les objectifs, la clarté de la stratégie et de la réalisation ainsi que la confiance mutuelle sont autant de conditions préalables au succès du projet, explique le planificateur.


www.regensdorf.ch Halter SA, Immobilier > Page 140

LES AVANTAGES SUR LE LONG TERME PROFITENT À TOUS La coopération, du latin «cooperatio» (participation, collaboration) a un sens particulier dans le contexte de l’aménagement du territoire et de la planification immobilière. Michael Bucher, auteur d’un travail de master sur la planification coopérative au CUREM de l’Université de Zurich explique: «Les développements de projets complexes regroupent des acteurs avec des intérêts divergents qui doivent prendre des décisions transparentes et raisonnées sur la base d’une planification informelle. La collaboration entre les acteurs doit modifier favorablement le site de planification et offrir à tous les participants un avantage sur le long terme. Le résultat de cette planification informelle est retenu dans une décision reconnue par tous les acteurs.» Les développements planifiés selon ce processus ont généralement une caractéristique commune: les solutions réalisables sont trouvées plus rapidement et leur mise en œuvre rencontre moins d’oppositions. Le plan global offre les mêmes conditions à tous. La méthode est plus efficace et avantageuse que de laisser chaque propriétaire foncier faire cavalier seul et soumettre un plan d’aménagement qui n’est pas intégré dans un concept d’aménagement global. Une convention contractuelle fixant les principales conclusions permet de rendre les décisions contraignantes. Cela offre une réelle valeur ajoutée à tous les participants.

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L’AXE CENTRAL DE LA FURTTAL-ALLEE

Dans un premier temps, Daniel Grando recense les différents besoins et intérêts au moyen de questionnaires écrits et d’entretiens personnels avant de les regrouper et de les partager. La communication active et ouverte avec les participants est essentielle. La planification est désormais bien avancée: le nouveau quartier Bahnhof-Nord fera le lien entre les zones d’habitation et la gare. La Furttal-Allee, promenade animée réservée aux piétons et cyclistes, sera l’axe central du quartier. Seuls quelques tronçons seront partagés entre transports publics et mobilité douce. Tout le processus repose sur le contrat de développement, sans lequel la planification serait simplement participative mais pas coopérative. Il règle pour l’essentiel les compétences des propriétaires et de la commune, la manière de réaliser les infrastructures et les obligations qui en découlent, la clé de répartition des coûts d’infrastructure et la manière de gérer les cessions de terrains et les servitudes. «Le contrat définit en d’autres termes qui reçoit quoi à quel moment et pour quel prix», résume le représentant des propriétaires. Le projet progresse bien et le président de la commune, Max Walter, décideur important et moteur de la planification du développement, est convaincu que la planification coopérative profitera aussi bien aux habitants qu’aux entrepreneurs et aux propriétaires fonciers. «Le quartier Bahnhof-Nord sera la carte de visite d’une commune moderne et tournée vers l’avenir.»


DENSIFIER, MAIS À QUEL PRIX?

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Texte: Alex Valsecchi

Sur le fond, il n’y a rien à reprocher au principe de la compensation des plusvalues, dont profiteront tous les intéressés lors du changement d’affectation d’un terrain. Il faut toutefois que la taxe ainsi perçue soit supportable et qu’elle serve exclusivement à la mise en valeur de l’environnement immédiat. Mais comme la loi prévoit de s’appuyer sur des projections pour calculer la plus-value, on court le risque à l’avenir de voir des projets de densification et de réaffectation, aujourd’hui essentiellement portés par des privés, passer aux oubliettes.

Les porteurs de risque investissent beaucoup de savoir-faire et de capitaux dans le développement de friches industrielles. Or les risques doivent s’accompagner de chances, faute de quoi personne n’est disposé à investir. Les risques se concrétisent quand les demandes relatives aux plans de changement de zone et aux plans d’affectation spéciaux sont rejetées, mais aussi en cas d’évolution négative du marché de l’immobilier et du marché des capitaux. Il est évident que la collectivité ne veut pas assumer seule des charges disproportionnées en cas de changement de zone ou d’augmentation du degré d’affectation. Pour que tout le monde y gagne, les promoteurs ont coutume de contribuer au bien public par le biais de contrats d’urbanisme: la plus-value est compensée par le financement d’infrastructures, d’installations de loisirs, par une participation aux équipements sociaux, de santé et de formation, par des cessions de terrains ou par la création d’habitat bon marché. De plus, il existe tout un arsenal de contributions et de taxes que le promoteur verse pour décharger les finances publiques. LE PROJET DE LOI ZURICHOIS

En mai 2016, le canton de Zurich a mis en consultation un projet de loi relatif à la compensation des plus-values, qui a suscité un vaste débat au niveau politique et au sein des organes professionnels. En cause, la notion de répartition, à laquelle le projet de loi consacre plusieurs articles. Actuellement, il est prévu que le bénéficiaire du classement d’un terrain en zone à bâtir verse, au canton et à la commune, une taxe sur la plus-value fixée à 5% pour le premier et 15% au maximum pour la seconde. Or, comme la répartition de ces recettes supplémentaires ne fait pas l’unanimité, certaines communes envisagent de fixer d’emblée à son maximum le taux de la taxe à la charge des porteurs de risque. La Ville de Zurich plaide même pour un taux communal de 50%, en oubliant que ces coûts supplémentaires seront supportés par les promoteurs, qui tenteront de les répercuter sur les locataires ou acheteurs ou renonceront à investir. Le projet de loi zurichois prévoit de maintenir les contrats d’urbanisme ou conventions de planification appliqués avec succès par le passé comme alternative à la compensation des plus-values, mais ceux-ci doivent être publiés et pouvoir faire l’objet de recours. Les communes et les porteurs de risque devront donc prouver, même dans le cas de contrats d’urbanisme, que ces contrats sont au moins


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équivalents à la compensation financière due sur les ne se réalisent pas, ceux-ci expliqueront, arguments plus-values: la détermination de la plus-value ou de et statistiques à l’appui, pourquoi les choses ne se la moins-value sera donc cruciale. sont pas passées comme prévu. Mais les dommages financiers seront supportés par le propriétaire du AU MAXIMUM 20%, MAIS DE QUOI? terrain ou le promoteur. Pour le porteur de risque, tout dépend de la méthode utilisée pour le calcul de la plus-value. Sur SOLUTION POSSIBLE ce point, le projet de loi se limite à quelques para- Le principe de la détermination d’emblée de la graphes. L’article 4 du projet indique, de manière la- plus-value ne sera sans doute pas abandonné. Mais conique, que la plus-value est égale à la différence lorsqu’il s’agit d’un plan d’affectation spécial oblientre la valeur vénale d’un bien-fonds sans et avec gatoire, le canton devrait faire calculer la plus-vales mesures d’aménagement. Il précise en outre que lue après publication dudit plan, même si le terrain la compensation de cette plus-value doit intervenir a déjà fait l’objet d’un reclassement. Le projet de loi le plus rapidement possible après l’entrée en vigueur a certes prévu la possibilité de déduire les coûts did’une mesure d’aménagement par la direction com- rectement liés aux mesures d’aménagement (manpétente, que l’on doit pouvoir recourir contre cette dats d’étude, plans d’affectation spéciaux), mais il a décision et, enfin, que cette taxe doit être adap- oublié les taxes dues en vertu de la loi sur l’aménatée au renchérissement (IPC). Dans son commen- gement du territoire et les constructions et des rétaire sur l’article 4, le canton indique que la valeur glementations communales (raccordement, accès). vénale n’est pas une valeur déterminée de manière Plus grave, la prise en charge des risques liés aux aumathématique, mais une estimation ou une valeur torisations et au marché est presque totalement nécomparative. Il ajoute que la valeur vénale est gé- gligée. Comme le montrent différents exemples, les néralement la valeur de marché objective d’un bien estimateurs assortissent ces risques entrepreneupatrimonial et qu’elle correspond au prix qu’il serait riaux, selon le niveau de planification et le mode possible d’obtenir lors d’une opération de vente nor- d’utilisation, d’un supplément de seulement 5 et male, autrement dit au prix qu’un acheteur impartial 15% des coûts de construction. Si la part de terrain ou un tiers éloigné serait prêt à payer dans des condi- est supérieure à 50% de l’investissement total, le tions normales. Or, s’il est possible de déterminer de risque entrepreneurial calculé par les estimateurs manière objective la valeur de marché actuelle d’un se trouve réduit de moitié par rapport à l’investisbien (avant mesure d’aménagement), il semble diffi- sement global. La possibilité de déposer une action cile d’estimer la valeur de marché que présentera un en rectification ou le droit d’adapter doivent encore bien (après mesure d’aménagement) dans une situa- être clarifiés. A l’évidence, il faut modifier le projet de loi: en tion donnée dans l’avenir… Dans la pratique, ce sont souvent des évalua- l’état, la taxe sur les plus-values a l’allure d’un imteurs externes qui, faute d’autres sources, éta- pôt déguisé sur des rendements qui ont été estimés blissent une projection de la situation de marché ac- par des tiers et ne sont ni garantis ni pronostiqués tuelle. Au moyen du calcul de la valeur résiduelle, ils avec précision. Le canton et ses experts remanient prévoient la valeur vénale d’un terrain à l’entrée en actuellement le projet de loi. Reste à savoir si le point vigueur d’une mesure d’aménagement. Souvent, se- de vue des porteurs de risque sera pris en compte. lon l’approche highest and best use, on affecte en bien L’auteur est membre du secteur Business Development de Halter SA. immobilier résidentiel la part la plus élevée possible Halter SA et les prix de vente et de location sont exprimés en > Page 125 quantiles de plus de 70%; pour la part de placement restante, les taux d’actualisation en vigueur, historiquement bas, s’appliquent. Normalement, ce calcul aboutit à des prévisions astronomiques, sur la base desquelles les plus-values sont déterminées – sans tenir compte des risques qui peuvent se concrétiser entre l’adoption des mesures d’aménagement et l’achèvement du projet. Si les prévisions des experts


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CONSTRUIRE POUR L’ÉTERNITÉ? Construire, c’est toute une histoire! D’emblée, la question se pose: construire d’accord, mais quoi? Nous autres Suisses sommes particuliers à bien des égards, mais encore plus lorsqu’il s’agit de construire. C’est compréhensible, car construire coûte cher. Comme souvent, tout était plus simple, autrefois. Dans sa ferme de montagne, mon père a tout construit seul – avec nous, les enfants. Il n’a employé que deux maçons, un électricien, un constructeur de cheminées et un charpentier, pendant deux à trois semaines. Le reste, on l’a fait nous-mêmes. Aujourd’hui spécialiste en énergie, je me souviens avec amusement que mon père utilisait des journaux pour isoler les murs, de préférence des catalogues car ils étaient très épais et empêchaient le vent d’entrer. L’avantage de ce type d’isolation, c’est qu’il constituait un excellent combustible en cas d’incendie! Deux pièces seulement étaient correctement chauffées: la cuisine et le séjour. Les fenêtres étaient petites, les pièces aussi d’ailleurs, et les plafonds très bas pour ne pas perdre de la chaleur. Le soir, quand on allait se coucher, on se préparait au froid: on se déshabillait très vite, on sautait sous la couverture glacée et on se mettait à gigoter pour chauffer le lit. Mais il fallait éviter de toucher la bouillotte en fer-blanc avec ses pieds nus car elle était brûlante, alors qu’au matin ce n’était plus qu’une masse glacée dans le lit. Bien des années plus tard, lorsque nous avons fait installer le chauffage central bois-mazout, nous avons oublié tout ça. Une chaleur agréable régnait dans toutes les pièces. Pas comme vous imaginez, mais jusqu’à 15 degrés au maximum. La journée, on portait un chandail. Aujourd’hui? Les jeunes se baladent à l’intérieur vêtus d’un simple t-shirt et se plaignent si la température tombe à 20 degrés. L’énergie est gratuite et en quantité illimitée, c’est bien connu. Economiser l’énergie? Pour quoi faire? L’énergie ne se voit pas, elle est donc librement disponible. A la maison, nous étions parmi les premiers de la commune à avoir le téléphone. Mon père était aussi caissier communal et chargé des poursuites et faillites: il devait être joignable. A nous, les enfants, il ne nous serait jamais venu à l’idée d’utiliser le téléphone: il était réservé au travail et coûtait trop cher. Nous n’avions d’ailleurs pas le droit de décrocher. Aujourd’hui? Les maisons offriront bientôt des possibilités inouïes. Tout sera électronique et piloté par téléphone mobile. Cette évolution me fascine et me rend perplexe. En Suisse, nous construisons pour l’éternité. Je me demande parfois si c’est bien raisonnable. Mais nos innombrables normes n’autorisent pas de dérogations. Et les normes vont en se multipliant. Pour obtenir un permis de construire, il faut parfois des années car tout le monde s’en mêle. J’ai toujours cru que ma maison, c’était mon affaire, pas celle des autres. Mais l’Etat prescrit et prescrit encore, et le maître d’ouvrage paie et paie encore. Tout ça pour que les locataires se plaignent que les loyers sont trop chers! Une étude a montré que près de 50% des surcoûts dans la


Texte: Ansgar Gmür, directeur de l’Association suisse des propriétaires fonciers Illustration: C2F

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construction viennent de nos normes. Nos maisons sont si bien isolées qu’il leur faut des systèmes d’aération. Mon père n’aurait sûrement pas compris et aurait pensé que nos législateurs n’entendent rien à la construction. Pour l’aération, il se serait contenté de laisser une petite fente ou de ne pas mettre de journal à un endroit, et le problème aurait été résolu. Mon père n’est plus de ce monde depuis longtemps, et les temps ont changé. Les dispositions en vigueur en matière de hauteur des bâtiments ont été analysées dans quinze cantons: sept hauteurs différentes ont été recensées. Que dit déjà la Constitution? Ah oui, tous les Hommes sont égaux devant la loi! Mais pour ce qui est de la hauteur des bâtiments, cette égalité varie d’un canton à l’autre – tout ça dans notre petite Suisse. Lorsqu’une entreprise de construction a un litige avec la Ville de Zurich, celle-ci soumet des milliers de pages de requêtes devant les tribunaux. Pourquoi? C’est clair: ce sont les contribuables qui paient, et il faut bien que les avocats vivent. Même dans d’autres domaines, la machinerie légale fait florès en Suisse. Ainsi, l’ordonnance sur les denrées alimentaires d’origine animale précise, à l’art. 32, que le lait est le produit de la traite complète d’un ou de plusieurs animaux classés parmi les mammifères régulièrement traits. Qui aurait bien pu penser qu’un paysan puisse avoir plus d’un animal? Traits régulièrement, qui plus est? Il fallait que le législateur le précise, des fois que les vaches se rebellent et ne jouent plus le jeu. Franchement, je me pose la question: avons-nous besoin de 12 000 pages de nouvelles réglementations chaque année? Un siècle avant notre ère, Tacite se plaignait déjà de la surabondance des lois. Que dirait-il aujourd’hui? Qu’autrefois, nous souffrions des normes, aujourd’hui de la perfection des constructions? Le constat est clair: dans la construction, personne n’applique volontiers les normes, mais tout le monde s’y conforme à la virgule près, sous la contrainte de l’Etat. Reste que nous avons tous besoin d’un toit. Posséder ses propres murs, c’est le rêve de bon nombre d’entre nous. Et lorsqu’on songe au nombre d’heures, de jours et d’années que l’on passe chez soi, il vaut la peine de concrétiser ce rêve et de bien construire. Pour ma part, je me réjouis chaque jour de l’avoir fait. Pas vous?


Classiques du cinéma Rédaction et texte: Christine Marie Halter-Oppelt

2 Table d’appoint En 1953, Charlotte Perriand concevait «Guéridon» pour le bureau de son époux. Coque en fibre de verre revêtue de cuir. www.cassina.com

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Avec de l’imagination, les meubles deviennent plus que des objets dotés d’une forme particulière et d’une qualité ergonomique. Un projet réussi raconte toujours des histoires qui suscitent des émotions.

1 Daybed Avec «Traveller», le duo de designers GamFratesi a tendu un cuir marron sur une structure à béquilles en métal verni noir. www.porro.com

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La piel que habito Le cuir – issu de peaux de bovins à tannage végétal et non refendues – se distingue par son extrême robustesse. Il fait également office de matériau porteur pour les sièges.

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Shining Les néons ont longtemps été malaimés. En cause: lumière froide, ballasts et gaz nuisibles pour l’environnement. La nouvelle technologie LED change la donne.

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4 3 Objet éclairant Avec «Geko», Gianluca Peluffo a trouvé le nom idéal pour son applique angulaire. www.martinelliluce.it 4 Lettres lumineuses Modules de base et joints constituent l’alphabet grâce auquel le système breveté «Big» se traduit en lumière. www.artemide.com

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5 Lampe murale «Tube» est un rail en laiton satiné d’un mètre de long. Pour 120 ou 240 volts; également disponible en nickel. www.michaelanastassiades.com


6 Table La table «Kaari» des frères Bouroullec est dotée d’un plateau stratifié brillant ou couvert de linoléum. Son piètement en chêne est cerclé de métal. www.artek.fi 7 Daybed Konstantin Grcic a imaginé une méridienne en bois avec appuie-tête inclinable et surface d’assise tout en courbes: «Ulisse». www.classicon.com

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8 Etagère «Click» est composée d’un châssis porteur et de rayonnages à insérer. En tôle d’acier thermopoudré. www.newtendency.com

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Men in Black Nous pensions que les années 1980 appartenaient au passé. Mais le noir fait son come-back. Et loin de constituer une simple reprise, la tendance annonce un design contemporain.

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Stone Age La redécouverte du marbre peut aussi être vue comme une réminiscence du passé. Il véhicule la pureté de l’Antiquité alliée à la noblesse des pierres précieuses.

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9 Patère Avec «Charles», le designer zurichois Nikolas Kerl raconte l’union du frêne et du marbre. www.editionnikolaskerl.com 10 Siège Le «Compression Sofa» du Britannique Paul Cocksedge associe le marbre à une mousse rigide revêtue d’étoffe. www.moooi.com 11 Table basse Alfredo Häberli a conçu «Riviera» à partir de trois plateaux de marbre. La table, simple et fonctionnelle, peut être entièrement démontée pour le transport. www.dadadum.com

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LA NUMÉRISATION: UNE CHANCE

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Texte: Balz Halter Illustration: C2F

A l’avenir, intelligence artificielle et systèmes d’assistance vont non seulement rendre l’habitat et le travail plus confortables et plus efficaces, mais aussi assurer un niveau élevé de sécurité. Aujourd’hui déjà, dans certains bâtiments, il est possible d’utiliser des applications et de fournir des services grâce à une infrastructure numérique. Les acteurs de l’immobilier sont appelés à investir dans des modèles d’affaires appropriés, faute de quoi ils risquent d’être évincés du marché.

La numérisation n’épargne aucune industrie. Pas même le secteur de l’immobilier. «Digital Real Estate» et «Prop Tech» ne sont donc plus de simples slogans que ressassent conseils d’administration et chefs d’entreprise. Désormais, nous disposons de toute une panoplie de systèmes et d’outils éprouvés et déjà appliqués. Mais nous ne sommes qu’aux prémices d’un grand bouleversement nourri par des forces économiques et par la question de savoir qui, à l’avenir, gagnera de l’argent et avec quels modèles d’affaires. Pour les acteurs du marché, le défi consistera à induire suffisamment vite une transformation numérique de leurs produits, services et processus de production existants, afin de ne pas être supplantés sur le marché par de nouveaux intervenants et modèles de gestion inattendus. TOUT EST DANS LE SERVICE

Si l’emplacement immobilier conserve toute son importance, les nouveaux moyens de communication et d’interaction numériques, les véhicules autonomes et les drones modifieront la donne. Les qualités du site s’atténueront et s’égaliseront; un endroit très prisé aujourd’hui ne le sera peut-être plus demain. En revanche, l’objet même, son exposition, son organisation et son équipement joueront un rôle essentiel. Jusqu’ici, logements et bureaux étaient mesurés selon leur surface. Demain, il faudra des offres répondant aux nombreuses exigences individuelles toujours plus hétérogènes en matière de durée de location, d’équipement et de prestations complémentaires. Les locataires voudront des offres de services sur mesure qu’ils utiliseront tant qu’elles correspondront à leurs besoins, en perpétuelle évolution. Les meilleurs acteurs du marché y verront une chance à saisir et généreront, outre les loyers classiques, des revenus complémentaires substantiels avec les services additionnels pour leurs locataires. Un rapprochement avec les offres d’hôtels est à prévoir. Tandis que les prestations pourront aussi être fournies par des tiers, et non exclusivement par les bailleurs, ces derniers en tireront toujours un bénéfice, car ils disposent du sésame de la relation client, à savoir du contrat de bail. PLATES-FORMES ET INFRASTRUCTURE

En matière de services immobiliers, des platesformes numériques devront permettre à l’utilisateur – qui interagira quotidiennement avec elles – de se procurer rapidement, simplement et de la


71 I M M EU B LES ET MARCH ÉS La maison connectée: technique du bâtiment, appareils ménagers et matériel électronique deviennent intelligents et ne cessent d’évoluer.


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façon la plus complète possible des services spécifiques. La notion de «services» doit être comprise dans un sens large, mais avant tout dans le contexte d’un logement ou d’un bureau: service de teinturerie ou de ménage, service de fleurs ou livraison à domicile de repas, de denrées alimentaires et autres biens de consommation. Il pourra aussi s’agir de la fourniture d’informations sur le logement, les appareils ménagers, les manifestations, les services communaux, la gastronomie et les transports publics – avec la possibilité d’acheter des offres ou de s’y abonner. Sont déjà proposés aujourd’hui des services de streaming tels que TV, musique ou radio à la demande, la commande, surveillance et configuration du logement, des services d’alarme et de sécurité ainsi que la réservation d’infrastructures telles que station de recharge électrique ou buanderie. Il va de soi que la plate-forme simplifie aussi la communication avec la gérance, le Facility Management, les fournisseurs de services d’assistance et, le cas échéant, l’ensemble des locataires. A cet égard, une infrastructure numérique revêt une importance capitale. Plus l’interconnexion sera poussée, plus les services pourront influer sur le monde physique et plus grande sera la flexibilité d’utilisation – appli, panneau fixé au mur, téléviseur, interrupteurs (éclairage et appareils) ou dialogue avec des systèmes d’assistance tels qu’Amazon Echo et Google Home, ou robots humanoïdes comme Pepper. De telles plates-formes permettent de réagir rapidement aux besoins actuels du marché et de proposer de nouveaux concepts tels que les serviced apartments ou les espaces de coworking dans des objets existants. TECHNIQUE DU BÂTIMENT, APPAREILS MÉNAGERS, MATÉRIEL ÉLECTRONIQUE

Pour être durable, une infrastructure numérique doit satisfaire plusieurs critères. Elle doit être facile à installer, notamment dans les bâtiments existants, et pouvoir s’adapter rapidement aux exigences nouvelles. Elle doit mettre en réseau et numériser des appareils électriques analogues existants tels qu’interrupteurs, stores, lampes et appareils ménagers. La mise en service de nouveaux appareils se fait via plug & play, l’activation des services est intuitive ou même automatique. Si, jusqu’ici, technique du bâtiment, appareils ménagers et matériel électronique menaient chacun leur vie, ils doivent, dans les objets de location

modernes, interagir de façon automatique et sans conflit. L’infrastructure intégrée est fournie par le bailleur et suit les cycles de rénovation classiques: au minimum dix ans pour les appareils ménagers et quinze pour la technique du bâtiment. Les appareils électriques et électroniques apportés par le locataire sont en général remplacés plus vite mais, à court comme à long terme, ils devront eux aussi interagir avec la technique du bâtiment. La plate-forme numérique doit fonctionner pour ainsi dire comme un écosystème qui évolue avec l’offre de nouveaux appareils, systèmes et applications des fabricants et fournisseurs les plus divers. ROBOTS ET ASSISTANTS

Une plate-forme d’infrastructure numérique de ce type doit proposer toutes les fonctions essentielles, que l’immeuble soit connecté ou non à Internet. Climatisation, éclairage, ombrage, ouverture de portes et alarme incendie doivent aussi fonctionner sans serveur ni Internet. Mais dès lors qu’un studio, un appartement ou un bureau est connecté, les possibilités s’accroissent considérablement, car «bots», intelligence artificielle et systèmes d’assistance y veillent. Les bots – dérivé du mot robot – sont des agents logiciels qui prennent en charge certaines tâches dans le cloud, par exemple lors de l’utilisation d’appareils. Ces derniers reçoivent, grâce aux bots, de nombreuses nouvelles fonctions intelligentes: un store se positionne de façon autonome selon la position du soleil, la température et la présence; un appareil de cuisine se programme automatiquement selon un menu dans le cloud et assiste l’utilisateur en cuisine via un système audio ou un service Chat. Puisqu’il ne s’agit «plus que» de logiciels, l’offre en bots s’accroît rapidement. En outre, ils ont la capacité d’insuffler de l’intelligence dans des infrastructures et appareils plus anciens. L’intelligence artificielle, telle que la proposent aussi les systèmes d’assistance Google Home ou Amazon Echo, va non seulement rendre l’habitat et le travail plus confortables et efficaces, mais aussi assurer un niveau élevé de sécurité, de protection et de soutien, à tout moment de la vie, que l’on soit enfant, senior ou une personne en situation de handicap. DU BIM À L’INDUSTRIE 4.0

Les systèmes décrits plus haut sont dits Internet of Things (IoT) ou, en français, «Internet des objets»: capteurs, acteurs et appareils intégrés se connectent


BIG DATA ET PROTECTION DES DONNÉES

Les plates-formes basées sur le cloud fournissent d’importantes quantités de données sur les appareils, les utilisateurs et les services. Analysées de façon systématique, ces données permettent d’améliorer en permanence les produits et processus, et de créer, à des fins commerciales, de nouvelles prestations. Cependant, l’exigence d’une sphère privée et la législation sur la protection des données fixent des limites claires et légitimes. Le bailleur occupe une position de confiance et doit faire une distinction précise entre sa sphère de souveraineté et celle de l’utilisateur. Rien que le choix des infrastructures et plates-formes doit lui permettre de garantir une séparation physique et virtuelle claire de ces deux domaines. L’exploitant ne doit pouvoir accéder aux systèmes et données qu’avec l’autorisation explicite de l’utilisateur. Des tentatives de piratage ne pouvant être complètement exclues, il doit se montrer diligent dans le choix et l’exploitation des infrastructures et opter pour des systèmes offrant un niveau de protection adéquat. MODÈLES D’AFFAIRES DURABLES

Eléments déterminants de l’efficacité de la mise en œuvre des stratégies d’entreprise et de produit actuelles ou futures, les plates-formes de service et

d’infrastructure doivent être évaluées avec d’autant plus de soin que la concurrence se renforce sur le marché. Le positionnement et la différenciation des offres immobilières doivent être plus clairs. Les potentialités d’efficacité et de revenu doivent être pleinement exploitées, notamment celles offertes par les avancées effrénées dans le cloud. Préalable indispensable: que celui qui dispose d’ores et déjà d’une relation client solide obtienne la souveraineté sur les plates-formes avec lesquelles son client travaille, interagit et consomme au quotidien. Pour le secteur immobilier, cela signifie ne pas abandonner le terrain des plates-formes de services à d’autres acteurs, comme il l’a déjà fait sur le front des places de marché. Ce n’est que de cette manière qu’il pourra mettre à profit le formidable potentiel de la numérisation. Une fois de plus, ce ne sont pas les plus grands qui gagneront, mais les plus rapides. L’auteur est président du Conseil d’administration de Halter SA. Depuis plus de dix ans, il se consacre aux questions de transformation numérique et contribue à son développement grâce à son engagement entrepreneurial. www.digitalstrom.com, www.streamnow.ch Halter SA > Page 125

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immédiatement à Internet, où ils trouvent leur équivalent virtuel. Ce représentant numérique dispose de toutes les informations sur l’objet physique comme les données de production, de mise en service et d’utilisation ou son statut actuel. L’association de données d’objet au Building Information Modeling (BIM), autrement dit leur localisation dans un modèle de bâtiment virtuel, ouvre des possibilités insoupçonnées, comparables à celles connue dans l’économie de production sous le terme d’«Industrie 4.0». Aujourd’hui, les bâtiments et leurs systèmes sont planifiés et paramétrés de façon numérique. Dès la mise en service et la connexion à Internet, les données sont transférées du monde virtuel au monde physique. L’installation est configurée en quelques minutes et peut aussitôt être utilisée. La surveillance et la maintenance s’effectuent en ligne et en grande partie de façon autonome. Les gains de qualité et d’efficacité qui en résultent permettent de réaliser des économies substantielles sur les coûts d’exploitation et d’entretien.


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«Dans l’adversité, il ne faut jamais abandonner. Le but visé est toujours atteignable.» Texte: Serge Guertchakoff Photos: Yann Mingard

Jacqueline de Quattro siège au Conseil d’Etat vaudois et dirige le Département du territoire et de l’environnement. La libérale-radicale entend se battre pour relever les enjeux urbanistiques à venir: son canton attend une croissance démographique de près de 190 000 personnes d’ici à 2030. Selon la politicienne, le plus urgent est de sortir du moratoire fixé par la loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT).


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Souriante, la représentante du Département vaudois du territoire et de l’environnement nous reçoit dans son bureau, lumineux et décoré par des dessins de son fils où l’on retrouve sa passion pour les arts martiaux. Jacqueline de Quattro, âgée de 57 ans, est une ancienne championne suisse de judo. Elle a découvert ce sport à l’âge de 15 ans, quatre ans après que sa famille eut quitté Zurich pour s’établir dans le canton de Vaud. C’est du judo qu’elle a tiré l’une de ses devises favorites: «Dans l’adversité, il ne faut jamais abandonner. Le but visé est toujours atteignable.» Komplex: Quels sont les principaux défis de votre département? Jacqueline de Quattro: Le plus urgent est de sortir du moratoire fixé par la loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT), qui paralyse le canton. L’ordonnance fédérale d’application de la LAT, entrée en vigueur en mai 2014, impose que les cantons se mettent en conformité avec la nouvelle législation d’ici à 2019. Jusque-là court un moratoire qui impose que chaque mètre carré mis en zone constructible soit compensé par un mètre carré rendu à l’agriculture ou à la nature. Cette compensation immédiate pose de gros problèmes dans notre canton, qui se développe fortement en accueillant chaque année 12 000 à 14 000 habitants supplémentaires. Cette croissance démographique crée des besoins en voies de communication, en logements, en emplois et en infrastructures de tout type. La mise en œuvre de la LAT dans le canton de Vaud passe par la 4e adaptation du plan directeur cantonal et la révision de la loi cantonale sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC). Ces deux dossiers sont entre les mains du Grand Conseil depuis septembre dernier. L’objectif est que le plan directeur et la LATC révisée entrent en vigueur cette année encore. Cela nous permettra de sortir du moratoire avec deux ans d’avance sur le délai légal. Quels sont les autres défis de votre département? Le développement des énergies renouvelables: l’éolien, l’hydraulique, le photovoltaïque ou encore la géothermie. C’est un défi majeur qui s’inscrit à long terme. Nous dépendons de l’énergie nucléaire dans le canton de Vaud pour environ un quart de la consommation totale. Le défi sera de réduire, puis d’éliminer notre dépendance à l’atome, cela en concordance avec la Stratégie fédérale 2050 que le canton de Vaud a plébiscitée (73,5%). Cette transition passe aussi par une amélioration de l’efficacité

énergétique des bâtiments qui représentent 40% de la consommation d’énergie. N’oublions pas que la meilleure énergie est celle que l’on ne consomme pas! Par le biais du programme «100 millions pour les énergies renouvelables et l’efficacité énergétique», que j’ai mis sur pied, le canton soutient autant les installations de production photovoltaïque que les travaux de rénovation visant à réduire la consommation énergétique des habitations. Désormais, tout nouveau bâtiment construit doit couvrir 20% de ses besoins en énergie par une source renouvelable. C’est une réelle avancée. Quels seront les grands enjeux urbanistiques et d’aménagement dans les années à venir? Nous allons continuer à assurer le développement du canton, que cela soit en matière de logements ou de places de travail, tout en respectant les nouveaux principes de la LAT. Celle-ci, je le rappelle, vise à préserver les meilleures terres agricoles, donc à éviter le mitage du territoire en développant les villes et villages vers l’intérieur du milieu bâti. Cela nous oblige à densifier. L’enjeu consiste à garantir aux générations futures un cadre de vie de qualité comparable à celui dont nous bénéficions. L’accent doit être mis sur la qualité urbanistique: il est important de densifier intelligemment. Il s’agit de créer des quartiers agréables à vivre, avec des services et des transports, des générations mélangées, sans oublier des espaces verts et de détente. Le but étant de vivre ensemble de manière qualitative. C’est un véritable challenge pour nos architectes et urbanistes. Cela étant, densifier ne signifie pas forcément construire en hauteur. Les sites les plus densifiés sont souvent les vieilles villes, et on ne peut pas dire qu’elles soient particulièrement hautes. Quel est votre sentiment par rapport à la supposée frilosité des Suisses vis-à-vis de la densification et des bâtiments de grande hauteur? Je ne crois pas que les Suisses soient plus frileux que d’autres sur ce sujet. La densification relève de l’intérêt public, puisque c’est un des outils qui permettent de lutter contre le mitage du territoire. Il faut se rappeler que c’est la majorité du peuple qui, en acceptant la nouvelle LAT en 2013, a réclamé que soit mis un terme au mitage du territoire. L’intérêt public se heurte cependant et inévitablement à l’intérêt privé. On peut vouloir préserver la nature, mais quand il s’agit d’accepter des nouveaux bâtiments près de chez soi, c’est tout de suite plus compliqué. Il ne faut


par la LAT. Cette révision prévoit également une simplification des procédures et des outils d’aménagement du territoire. J’ai souhaité cette simplification car le texte légal actuellement en vigueur rend les démarches d’aménagement territorial longues et fastidieuses. La loi sur la préservation et la promotion du parc locatif vaudois (LPPPL), acceptée le 12 février dernier, sera-t-elle un remède ou un obstacle à la création de logements répondant à la demande? La LPPPL prévoit des mesures favorisant la construction de logements d’utilité publique (LUP). Il s’agit d’une partie de la réponse à la crise du logement. Une autre partie réside dans l’aménagement du territoire. Tant que nous ne serons pas sortis du moratoire imposé par la LAT, la construction de logements restera bloquée. Je compte sur le Grand Conseil pour approuver rapidement le plan directeur cantonal. Il faut aussi relever les importants efforts des secteurs immobiliers dont les projets sont fréquemment bloqués par de multiples recours et oppositions. Comment voyez-vous l’activisme de la Ville de Lausanne en matière de maîtrise foncière et dans sa façon de réaliser des projets? Lausanne vit un fort développement et se trouve au-devant d’importants projets qui vont avoir un impact durable sur le visage de la capitale vaudoise (n.d.l.r.: la création de la ligne de métro M3, la future plate-forme muséale, le Pôle Gare ou encore le projet Métamorphose). Ce développement passe par une collaboration active entre acteurs institutionnels et privés. Les autorités du canton soutiennent ce développement, notamment au travers du projet d’agglomération Lausanne-Morges. L’EPFL: est-ce un moteur pour la région ou est-ce l’arbre qui cache la forêt? C’est incontestablement un moteur pour toute la région et bien au-delà. Cela étant, il ne faut pas oublier les autres acteurs qui contribuent au succès de l’économie vaudoise: les autres filières de formation (HEIG-VD, UNIL, etc.), le tissu économique varié (alimentaire, machines, horlogerie, etc.) ou le vaste réseau de PME. Depuis 2001, 25% des start-up actives dans les technologies de pointe créées en Suisse se trouvent sur le territoire vaudois. L’innovation n’est pas seulement l’apanage des grandes entreprises. Les PME en profitent aussi et en particulier les start-up. Ces jeunes pousses prometteuses

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toutefois pas généraliser. Certains projets sont acceptés (n.d.l.r.: par exemple, les projets de tours à Malley-Gare ou le nouveau quartier à Tolochenaz). La densification fait peu à peu son chemin dans l’esprit de nos concitoyens. Le canton de Vaud ne paie-t-il pas le prix fort en matière d’application de la LAT? Tous les cantons sont logés à la même enseigne. La pression est toutefois très forte sur le territoire vaudois en raison du fort développement de notre canton. Les zones à bâtir légalisées sont suffisantes pour faire face aux besoins à l’horizon 2030. Elles sont même surdimensionnées, si bien qu’en fonction de la nouvelle LAT de très nombreuses communes doivent dézoner. Une tâche extrêmement délicate et peu populaire car remettre en zone agricole un terrain constructible induit une moins-value pour son propriétaire. Mais n’y a-t-il pas un problème lié aux importantes compétences que détiennent les communes dans votre canton? Le plan directeur cantonal actuel, adopté en 2008, demande déjà que les communes redimensionnent leurs zones à bâtir, dans un délai de dix ans. Rien n’a été fait. Aujourd’hui, les communes n’ont plus le choix. Si chacun fait ce qu’il doit faire, on va y arriver. La population a accepté la LAT car elle a estimé qu’il fallait préserver l’environnement, la nature et le paysage. De ce fait, on ne peut plus construire n’importe quoi et n’importe où. Comment se passe le dialogue avec les communes dans ce domaine? Les relations avec les communes sont bonnes. A mon initiative, le Conseil d’Etat et les deux associations de communes (n.d.l.r.: l’Association de communes vaudoises et l’Union des communes vaudoises) se sont d’ailleurs assis à la même table pour trouver une solution aux problèmes liés à la LAT. Nous avons ouvert un dialogue grâce auquel nous avons conclu un accord politique. Face aux nouvelles exigences imposées par l’ordonnance d’application de la LAT, les communes ont d’abord réagi fortement, puis elles ont compris le rôle important qu’elles ont à jouer. Cela passe par des nouvelles planifications communales, des travaux que soutient le Canton via une enveloppe de 5 millions de francs de subventions. Le mouvement est désormais en marche avec la 4e adaptation du plan directeur cantonal et la révision de la LATC, qui comprend l’introduction d’une taxe sur la plus-value, un instrument rendu obligatoire


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projet Vortex, à Chavannes-près-Renens, qui prévoit au nord du campus universitaire la construction de 1200 logements pour étudiants, un projet à 175 millions de francs. En matière de logements, nous pouvons aussi, et entre autres, citer la réalisation de trois nouveaux quartiers: le site des Plaines-duLoup à Lausanne, qui devrait abriter 9000 habitants et 3500 emplois et comprendre des espaces verts et des installations sportives, le site Gare-Lac à Yverdon (3800 habitants et 1200 emplois) et le nouveau quartier Gruvatiez-En Lavegny à Orbe (1200 habitants et des commerces). Comment voyez-vous le développement démographique dans le canton de Vaud et son impact sur la demande de logements? Nous nous attendons à une croissance de la population de 190 000 personnes d’ici à 2030. Pour accueillir ces nouveaux habitants, il faudra créer des nouveaux logements en suffisance, tout en respectant les nouveaux principes d’aménagement du territoire. Pour détendre le taux de vacance sur le marché immobilier, il est également prévu de créer de la zone à bâtir supplémentaire pour l’équivalent de 8000 habitants. Le développement envisagé aura donc un impact certain sur l’économie. Comment voyez-vous le développement de l’habitat dans le canton? Pourrait-on imaginer encore des pôles de densification? De nouvelles villes? Compte tenu de l’exiguïté du territoire et de l’impossibilité de s’étendre sans limites, il est compliqué aujourd’hui de créer une ville nouvelle. La requalification de friches industrielles offre par contre des perspectives intéressantes. Ces prochaines années, l’habitat devra se développer dans les centres et exploiter au mieux les potentiels de construction disponibles. Vous avez eu une position courageuse à Orbe en invoquant l’intérêt supérieur (450 emplois à créer pour Hilcona) et le Tribunal fédéral vous a déboutée. Quels sont les enseignements que vous tirez de cet échec? Le referiez-vous? Dans la période du moratoire LAT, toute création de nouvelle zone est très difficile sans compensation simultanée. C’est encore plus compliqué quand les parcelles visées sont des surfaces d’assolement, soit parmi les meilleures terres agricoles. Nous avons considéré que le projet dit Hilcona était d’une importance stratégique pour le canton, et le Tribunal cantonal a donné raison au Conseil d’Etat. Toutefois, à

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ont récolté plus de 400 millions de francs l’an dernier. Cela permet à notre canton de devenir le numéro un en matière d’innovation technologique. Ce succès n’est pas dû au hasard. Quel est votre regard sur le développement du site de l’EPFL? Le développement architectural offre une véritable signature au campus. Je m’en réjouis. Mais l’EPFL, ce n’est pas qu’une imposante architecture, c’est surtout un impressionnant vivier où le savoir se transmet et où naissent des projets majeurs. L’EPFL fait rayonner le canton et la Suisse à l’échelle internationale. Elle a la capacité à se réinventer pour poursuivre sa mission de formation afin de répondre au plus près aux besoins de l’économie. Je vous cite un seul exemple: la centrale photovoltaïque visant à permettre une autonomie énergétique du campus. Cette centrale est reliée au projet novateur de pile de stockage de l’électricité développé grâce à un partenariat public-privé regroupant le Canton, l’EPFL et la société. Ce projet est d’ailleurs soutenu par le programme 100 millions. Comment voyez-vous le développement du site du CHUV qui manque cruellement de place pour s’étendre? Le plan d’affectation cantonal intitulé 315 CHUV octroie 100 000 mètres carrés de surfaces de plancher supplémentaires pour le Centre hospitalier universitaire vaudois. Ces nouveaux droits à bâtir sont une réponse à ses besoins. Disposer d’un centre hospitalier universitaire est une chance pour le canton et pour sa population. C’est aussi un atout dans l’univers complexe et concurrentiel tel que celui de la santé. Quels seront les principaux projets de construction à venir? Que ce soit en matière de logements, d’équipements publics, d’infrastructures… En matière d’infrastructures, il y a de nombreux projets liés à la mobilité: la future ligne du M3 reliant la gare de Lausanne à la Blécherette, le tram Lausanne-Renens, les nouvelles sorties autoroutières sur la bretelle lausannoise (notamment à Malley), l’achèvement de la troisième voie CFF entre Lausanne et Genève, ou encore le RER qui doit relier directement Lausanne à Orbe. En ce qui concerne les équipements, il y a bien évidemment l’Hôpital intercantonal Riviera-Chablais (HRC) à Rennaz, le stade de la Tuilière à Lausanne, ou encore le centre sportif de Malley. On peut y ajouter aussi le


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la suite d’un nouveau recours de la Confédération, le Tribunal fédéral a pris la décision inverse. La Haute Cour a confirmé l’obligation de compenser l’emprise sur les surfaces d’assolement. La notion d’importance stratégique a, dans d’autres dossiers, été admise par l’Office fédéral du développement territorial (ARE). Ce dernier n’a pas fait opposition au projet intercommunal à Grandson, qui nécessitait la création d’une nouvelle zone à bâtir. Le cas Hilcona a cependant permis de montrer que toute exception à cette règle transitoire est quasiment impossible pour les projets sortant du cadre des écoles ou des hôpitaux. D’ici à l’entrée en vigueur de la 4e adaptation du plan directeur cantonal et de la révision de la LATC, il faut donc impérativement respecter les dispositions transitoires. Et pour répondre à votre question, oui je le referais car il est important de défendre les intérêts de notre canton. Et je suis toujours d’avis que l’ordonnance d’application va beaucoup plus loin que la loi qui a été adoptée par le peuple. Etes-vous favorable au financement mixte, au partenariat privé-public, d’infrastructures publiques? Le partenariat privé-public (PPP) offre la possibilité à une collectivité de confier à une entreprise privée un projet global. C’est une approche intéressante pour gérer des projets d’utilité publique, qui doit être examinée très rigoureusement. Le concept de PPP n’est pas encore très développé en Suisse pour financer des infrastructures, notamment du fait de la bonne santé financière de la Confédération. Il existe néanmoins un exemple dans notre canton: le centre de chirurgie ambulatoire à Lausanne. Doté de sept salles d’opérations, le bâtiment est le fruit d’un PPP. Le CHUV, MV SANTÉ (un groupe privé spécialisé dans la chirurgie ambulatoire) et la Fondation de l’hôpital orthopédique ont uni leurs forces pour réaliser ce bâtiment. Le site a coûté 16 millions de francs. Vous êtes en contact avec les principaux acteurs de l’immobilier et de la construction. Qu’attendez-vous de ces acteurs? Ce sont des partenaires importants. Ils jouent un rôle clé dans le soutien à la croissance de notre canton. Mais ils se retrouvent encore régulièrement freinés par les recours et les nouvelles contraintes fédérales. Tout le monde doit jouer sa partition afin que le canton relève le défi de la nouvelle LAT. Et comment voyez-vous votre avenir politique? A Berne? Puisque vous êtes parfaitement bilingue.

En avril dernier, les électrices et électeurs m’ont renouvelé leur confiance, en m’élisant à la troisième position. J’ai envie de poursuivre mon engagement dans des politiques très importantes pour le canton (LAT, énergie, environnement) afin de les mener à terme. J’aimerais d’ailleurs beaucoup consacrer ma troisième législature à l’environnement. Berne peut m’intéresser plus tard car j’y ai d’excellents relais et contacts, mais ce n’est pas encore d’actualité. Je serais prête quand j’aurais le sentiment du service accompli dans le canton de Vaud.

Photos 1 Agée de 57 ans, Jacqueline de Quattro a quitté Zurich avec sa famille à l’âge de 11 ans pour s’installer dans le canton de Vaud. Elle a été présidente du PLR Femmes Suisse. 2 Jacqueline de Quattro devant la cathédrale de Lausanne, non loin du château Saint-Maire, siège du gouvernement vaudois. 3 L’avocate a étudié le droit à l’Université de Lausanne. Après avoir travaillé au Tribunal des mineurs et au Tribunal cantonal, elle a été par la suite greffière au Tribunal fédéral. En 2000, elle a fondé sa propre étude d’avocats à Lausanne. Elle a été élue au Grand Conseil en 2001 et au Conseil d’Etat en 2007.


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Art et liberté dans la friche 82 I M M EU B LES ET MARCH ÉS

Essai: Caroline Montandon Photos: Jörg Haefeli, Mike Wolff

Pendant plus de trois mois, des artistes venus de la région de Soleure, du reste de la Suisse et de l’étranger ont travaillé sur le site de l’ancienne usine de cellulose d’Attisholz. Le lieu en soi et son histoire mouvementée faisaient partie intégrante de leur concept artistique. En octobre, l’expérience Kettenreaktion 2016 a été ouverte au public, tandis que les initiateurs lançaient une invitation à un symposium. Après l’acquisition par Halter, la friche industrielle devra donner naissance à des espaces de vie, de travail et d’habitat dans un projet générationnel. D’ici là, on mise sur une utilisation transitoire variée. www.kettenreaktion.jetzt Halter SA, Développements > Page 128


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Projet artistique Kettenreaktion 2016 1 Le graffeur biennois Sèyo mêle depuis trente ans calligraphie, paysages et objets figuratifs à des sujets poétiques. Il a travaillé dans l’une des halles de l’usine. 2 The Thinker, un graffiti haut de 18 mètres, une œuvre de BustArt. L’été dernier, le Suisse sprayait à New York. 3 Dr Simon a fabriqué sa sculpture Skull avec des meubles trouvés sur le site. 4 S213, tel est le nom de l’artiste suisse qui a conçu une sorte d’imprimante en collaboration avec Kyriles, concepteur de métal. 5 Hoflicht est aussi dû à Kyriles, Cyrill Widmer de son vrai nom. L’installation en bois Drache est le fruit du travail des artistes Yves Lavoyer et Corso Bertozzi. Pierre-Alain Münger, alias Pamcrash, a fourni la voiture. 6 Les dessins linéaires de personnages, de chiens et de monstres, peints en noir par Maja Kopp sur les murs de l’ancienne fabrique, sont incroyablement émouvants. 7 Vera Mischler et Anton Kaufmann ont aménagé un salon, l’ont détruit, puis reconstruit – leur projet traitait de la notion de «monde intact». 8 L’unique fabrique de cellulose de Suisse a fermé en 2008. Autrefois, des trains de marchandises empruntaient le tunnel.


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Et maintenant? Serait-ce déjà fini? Une saison sur une friche industrielle à Attisholz, et puis plus rien? Tous les travaux d’artistes régionaux, nationaux et internationaux exposés à l’évanescence, défiant la déliquescence? Ou se pourrait-il que ce paysage industriel vive en ce moment précis une métamorphose qui permettrait d’intégrer durablement l’art au futur aménagement du territoire sous forme de culture? Werne Feller a conçu, organisé et mené à bien le projet Kettenreaktion 2016 entre août et octobre 2016, avec l’aide de plus de cent vingt artistes et autres contributeurs sur le site industriel délabré de l’ancienne usine de cellulose à Attisholz, près de Soleure. Par le passé, le site industriel en friche avait notamment déjà servi de décor pour des films et des shootings photos; mais jamais encore il n’avait été investi avec une telle intensité et en repoussant aussi loin les limites artistiques. L’âge, le sexe, la condition, la formation, le statut social, l’origine ethnique ou l’appartenance religieuse des acteurs n’ont pas joué le moindre rôle au moment où ces derniers accordaient pour l’heure un ultime souffle d’art à cette zone désaffectée, avant son futur aménagement. DE L’ESPACE OFF AU MUSÉE OFF

Avec leurs travaux, diplômés d’écoles d’art et autodidactes ont transformé le site en un espace off ouvert et à caractère muséal – désigné ci-après par musée off1: un espace alternatif qui devient un musée alternatif. D’ordinaire, l’espace off est une salle d’exposition indépendante, non institutionnalisée et non commerciale à l’écart des galeries marchandes, permettant d’expérimenter et de montrer des nouveautés qui ne trouvent pas leur place dans une institution établie. Au vu de leur popularité et de l’échange interdisciplinaire croissant, de tels espaces sont abordés dans l’enseignement, redéfinis et intégrés dans des programmes de recherche. La notion d’espace off prend racine dans le contexte artistique du Paris du XIXe siècle. A l’époque, des peintres contestataires érigeaient des pavillons qu’ils installaient insolemment en marge du Salon officiel, afin de critiquer le conservatisme par lequel l’Etat favorisait un art conventionnel. Dans ce laboratoire d’art urbain, Werne Feller a proposé une exposition dans une friche industrielle avec un éventail extraordinairement large de créations artistiques, à des lieues du marché de l’art actuel. Le projet peut donc être considéré comme une

contre-exposition contemporaine en marge du style global qui s’est entre-temps développé dans les expositions de renom et mérite en outre pour le moins la catégorisation d’espace off. Eu égard à la superficie, le projet est cependant trop grand pour être encore qualifié de simple espace. Après tout, l’occupation des zones intérieures et extérieures de la friche industrielle correspond à la taille d’une modeste vieille ville suisse. C’est pourquoi Kettenreaktion 2016 est abordé dans le contexte muséal, comme il est d’usage pour les paysages dignes de protection. Le paysage industriel d’Attisholz, de type musée régional, se situe donc dans la catégorie espace off et est défini comme un musée off. Ce qui n’implique pas pour autant un détournement du musée de sa fonction. Recherche, expérimentation et développement doivent pouvoir avoir lieu dans un musée off et être rendus accessibles au public. LE HIP-HOP COMME MODÈLE

Se servir de l’art pour redonner vie aux paysages industriels et d’habitation délabrés n’est pas une idée foncièrement nouvelle et évoque le sud du Bronx à New York, à la fin des années 1970. Après que, vingt ans plus tôt et dans une optique d’aménagement du territoire, Robert Moses a transformé le quartier jusque-là fonctionnel en ghetto, le mouvement culturel et artistique du hip-hop y germait, en réponse aux actions vénales et à courte vue d’une élite qui manquait d’engagement en faveur de la durabilité et de la responsabilité sociale. Les jeunes de diverses ethnies cultiveront les quatre disciplines du hip-hop: breakdance, graffitis, rap et DJing. A l’origine, les graffitis devaient décorer les bâtiments dégradés du Bronx. Le breakdance était synonyme de condition physique. Les MCs (master of ceremonies) enfiévraient les soirées, et le rap qui en a découlé est devenu vecteur de documentaires et de messages sociaux. Exception faite de l’art du graffiti, c’est le DJing qui a donné son essor au mouvement à la fin des années 1970, avec le DJ Kool Herc, et c’est à lui qu’il doit sa notoriété internationale. Le phénomène du hip-hop touchera l’Europe au début des années 1980 grâce à la musique et au cinéma. Aux Etats-Unis, il jouissait déjà d’un statut culte et suscitait un vif intérêt dans l’industrie cinématographique et musicale. Après le rock’n’roll et la disco-pop, le hip-hop devait probablement son succès en tant que mouvement culturel chez les jeunes au fait qu’il savait mélanger


REVALORISATION DU FUTUR AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE

En tant qu’artiste pionnier du graffiti à Soleure, l’initiateur du projet Kettenreaktion 2016 est parfaitement au fait de cette philosophie. Il s’est permis d’inviter des diplômés d’écoles d’art en plus de ses amis artistes autodidactes aujourd’hui renommés, les Old School2 du mouvement culturel et artistique du hip-hop en Suisse, à Berlin et à Paris, dont les services sont désormais réservés principalement pour des œuvres sur commande dans l’espace public, mais qui sont toujours en quête de reconnaissance dans le monde académique. L’harmonie visuelle a été garantie grâce à la chimie: un élément pluridisciplinaire prédéfini pour les graffeurs et auteurs de fresques sous la forme d’une palette de couleurs, adaptée aux vestiges pigmentés de la friche, afin que le projet s’y intègre en douceur. La fin des travaux a été couronnée par un symposium, rassemblant des orateurs de Suisse et de l’étranger, et par la visite simultanée de 1500 visiteurs en trois jours. Le fusionnement et l’interaction entre peinture, danse, installations audio et vidéo, photographie, arts plastiques et électrotechniques, design du meuble ou d’aménagement intérieur, littérature et poésie – avec les matériaux trouvés sur la friche – ont été perçus comme variés et stimulants sur le site nouvellement décoré, réveillant l’instinct d’explorateur et créant la surprise. Dès lors, la catapulte constituée de déchets industriels ne pouvait pas manquer.

Le laboratoire d’art urbain doit son succès à l’esprit d’ouverture des artistes, des contributeurs, de l’académie, des sponsors en équipement, du public et des journalistes. Sur la base des origines du mouvement culturel et artistique du hip-hop et des nouvelles idées testées ici, la métamorphose de la friche d’Attisholz a été perçue comme une première étape de recherche enthousiasmante, notamment par différents partis institutionnels et par des privés. Réitéré de façon cyclique, ce projet est susceptible de devenir une contre-exposition en marge d’Art Basel, de Documenta ou de Manifesta. Cela dit, le potentiel culturel de Kettenreaktion 2016 en tant qu’élément architectural aménagé et établi (galerie, musée, etc.) visant à valoriser l’urbanisation et l’aménagement futurs de la friche en développement n’est pas encore épuisé. Il conviendrait donc d’envisager sérieusement le projet comme un mandat de recherche culturel. Les résultats des études émergent déjà par le biais de la performance personnelle des acteurs. Pour l’heure, Kettenreaktion 2016 a été illustré sous forme de catalogue. Des variantes de l’intégration du projet dans l’urbanisation et l’aménagement du territoire futurs sont analysées, à des fins de valorisation culturelle durable de la friche. L’issue du processus de transformation est suivie avec beaucoup d’attention. 1 Le musée off définit ici la mise en évidence d’une gestion de l’espace alternative ainsi que sa réflexion dans un contexte muséal. Une zone de passage qui rend accessible au public le récepteur Art dans des espaces intérieurs et extérieurs de bâtiments publics désaffectés. (Définition de Caroline Montandon, octobre 2016) 2 Old School désigne généralement le groupe d’artistes pionniers du hip-hop en Suisse de la fin des années 1970 au début des années 1980. Un artiste pionnier n’est pas forcément synonyme d’Old School. Dans certaines villes, les jeunes n’ont commencé à s’intéresser à la culture hip-hop qu’au début des années 1990. Bien qu’ils incarnent de la sorte des artistes pionniers dans leurs villes, ils ne font néanmoins pas partie des historiographes de l’Old School de la Suisse.

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les genres (danse, peinture, musique et arts visuels) et se présentait avec une stylistique et une philosophie propres. En outre, la pratique et le développement d’un style personnel – le plagiat étant interdit – facilitait l’intégration dans la société. Le concept pacifiste incarné par les gangs de New York à partir de la fin des années 1960 a fortement influencé le mouvement du hip-hop. En marge de la société, ce dernier devait constamment lutter contre la délinquance, si bien que les artistes furent encouragés à transformer les énergies négatives en éléments positifs des disciplines du hip-hop: l’art et la culture, un tremplin pour échapper à la pauvreté et à la criminalité. Une alternative à l’échec des microsystèmes et macrosystèmes tels que l’Etat ou la famille. Le succès de ce mouvement culturel et artistique, qui se chiffre aujourd’hui en milliards, est éloquent.


EN MISSION SPATIALE

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Texte: Christine Marie Halter-Oppelt Photos: Rita Palanikumar

Fondateur et directeur de la société de visualisation et de modélisation 3D Raumgleiter, Martin Meier fournit depuis près de vingt ans des vues virtuelles de bâtiments et d’espaces intérieurs au secteur immobilier. Il est à la tête d’une équipe d’architectes, de développeurs de jeux et d’informaticiens qui rêvent de façonner l’avenir du secteur grâce à des applications numériques et au développement du BIM. Visite au nouveau siège social à la Pfingstweidstrasse, à Zurich-West.

Non, ce n’est pas une apparition! 1 mètre 90, cheveux blonds oxygénés et nuque rasée, il est tout de noir vêtu. Aux pieds, des bottes impeccablement lustrées, que viennent recouvrir des guêtres fixées par des boucles métalliques. Pour finir, un holster d’épaule lui sert à transporter... son smartphone. L’apparence de Martin Meier peut déconcerter, voire irriter. Lorsqu’on le rencontre pour la première fois, il est difficile de savoir à qui l’on a affaire. Pourtant, depuis des années, il est une figure connue du secteur suisse de l’immobilier. Lorsqu’il apparaît lors de manifestations arborant l’armure en plastique de son personnage favori de la saga Star Wars, peu s’en étonnent. Agé de 44 ans, il a plaisir à cultiver sa singularité, et il en est ainsi depuis toujours. Enfant, il ne passe pas son temps libre sur les terrains de foot comme les autres garçons, mais à l’ordinateur de son père – et fait des découvertes: avec un Texas Instruments TI-74, il y a bien mieux à faire que d’écrire des textes! A 12 ans seulement, il commence à programmer. En 1985, il crée avec des collègues un club d’informatique au gymnase de Wetzikon. Le club échange bientôt avec d’autres groupes partout en Europe. «A l’école, j’étais solitaire et je passais pour un nerd. En soi, ce n’est pas négatif! Je trouve qu’il est important d’être fier de ses dons», affirme Martin Meier. Grâce aux démos qu’il programme, sa renommée grandit au sein de ce milieu. On s’échange le matériel entre amis. Internet n’existe pas encore: il utilise la ligne téléphonique de ses parents. Mais à 18 ans, il trouve cela trop risqué. Il arrête tout et passe sa maturité. SON PÈRE LE VOIT BANQUIER

Il avoue à son père qu’il rêve de devenir astronaute, archéologue ou architecte. Celui-ci, directeur régional chez CS, se montre d’abord hostile, mais il voit bien la passion qui anime son fils cadet. Martin Meier accomplit finalement de brillantes études à l’EPF de Zurich. Son hobby devient une bonne source de revenus annexe: il forme des cabinets d’architectes de toute la Suisse aux logiciels de planification. Il obtient en échange de coûteuses licences de CAO et produit des images de synthèse pour l’architecture, se spécialisant très tôt dans les représentations 3D. En 2000, il termine parmi les meilleurs de sa promotion et reçoit à Berlin le premier prix d’un concours d’architectes paysagistes organisé à l’échelle européenne. Désireux de partager


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ses connaissances, il relate l’avancement de son travail de diplôme dans un blog: «J’avais du mal à supporter la mentalité du chacun pour soi parmi les étudiants. Personne ne discutait de ses travaux, seule importait la compétition.» Son diplôme en poche, Martin Meier est engagé dans le cabinet zurichois du très renommé Santiago Calatrava. Mais après trois mois seulement, il réalise qu’il n’est pas à sa place. Son ancien professeur à l’EPF, Adrian Meyer, lui propose un poste d’assistant à temps partiel pour sa chaire d’architecture et de conception. Martin Meier accepte. Parallèlement, il réalise, dans son appartement en colocation, des mandats de visualisation architecturale. En 2001, Martin Meier trouve un partenaire professionnel en la personne de Christoph Altermatt. Avec un volume de commandes de 10 000 francs, ils créent ensemble Raumgleiter. Les premiers temps, ils ne se versent pas de salaire. Ce qui les distingue de leurs homologues, c’est l’esprit créatif qui transparaît au travers de chacune de leurs visualisations. «Le monde réel m’a toujours paru trop conventionnel. Très tôt, j’ai été fasciné par la science-fiction, les vaisseaux spatiaux, le futur et bien sûr Hans Rudolf Giger. Je me suis nourri de tout cela, et c’est ce qui m’inspire aujourd’hui», explique-t-il. Mais s’il est si à l’aise dans le monde numérique, c’est aussi, selon lui, parce que ce monde est prévisible: «Le code binaire sur lequel tout repose consiste en des 0 et des 1. C’est une chose simple, contrôlable, qui me donnait toujours un sentiment de sécurité. Je suis une personne très sensible et j’étais souvent dépassé par la réalité.» Dans ses nouveaux locaux occupant un étage d’un bâtiment ancien à Zurich-Binz, l’entreprise a la place pour se développer. Dans leur recrutement aussi, les propriétaires de Raumgleiter sortent des sentiers battus, embauchant architectes, architectes d’intérieur et paysagistes, dessinateurs en bâtiment, développeurs de jeux, mais aussi novices: «La formation n’est pas un critère décisif. Certains ont échoué partout avant de venir chez nous.» Ce milieu professionnel est restreint et international. Les contacts se nouent via les forums Internet et un petit nombre de salons. Beaucoup commencent par un stage, puis restent. Raumgleiter compte à présent dix-huit collaborateurs. Selon Martin Meier, leurs qualités professionnelles sont de trois types:

Le bureau paysager se trouve dans un bâtiment du Hard Turm Park.

Le style de Raumgleiter: design vintage plutôt que meubles de bureau

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LA CRÉATION DE RAUMGLEITER


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le savoir-faire technique en matière de logiciels de rendu et de modélisation 3D, le sens esthétique dans le maniement des images, des formes et des couleurs, et l’aptitude à communiquer pour anticiper les souhaits des clients. L’élargissement de la direction à Tom Böninger et Matthias Knuser, des collaborateurs de longue date, donne à l’entreprise une assise plus solide. Raumgleiter est considéré depuis des années comme l’un des acteurs les plus innovants de son domaine en Suisse. Ses mandants sont des cabinets d’architectes, développeurs, ET et entreprises de l’immobilier qui souhaitent présenter un bâtiment et ses pièces à leurs clients dès la phase de conception. Depuis fin 2016, Halter SA détient une participation stratégique dans Raumgleiter. Avec l’emménagement de Raumgleiter à la Pfingstweidstrasse, à Zurich-West, au printemps 2017, les deux entreprises se sont aussi rapprochées géographiquement. Cependant, Raumgleiter continue d’opérer en tant qu’entreprise autonome sur le marché, sous la direction de Martin Meier, qui siège également à la Direction de Halter: «Nous sommes à présent mieux armés pour relever les défis à venir et investir davantage dans les nouvelles technologies comme l’animation 3D et le BIM. Au bénéfice de tous nos clients.»

Christoph Altermatt montre la réalité augmentée sur une tablette.

RÉALITÉ VIRTUELLE ET RÉALITÉ AUGMENTÉE

Simon Gloor se tient au milieu de la pièce, sur un marquage au sol. Il porte un casque et a dans les mains deux contrôleurs. Il fait quelques pas, semble vouloir soulever un objet. Grâce à ses lunettes noires de réalité virtuelle, il est totalement coupé du monde extérieur. Chacun de ses mouvements déclenche une commande dans l’espace virtuel où il se trouve. Le développeur de jeux de 25 ans teste un programme 3D qui permettra à l’avenir de visiter des appartements dans des immeubles non encore construits. En bougeant, le visiteur modifie son emplacement et peut observer la pièce sous différents angles. Le contrôleur lui permet de prendre des meubles dans sa main et de les placer à un autre endroit. Il peut également tester différentes couleurs de murs et de revêtements de sol. Ainsi la réalité virtuelle permet non seulement de visiter des appartements, mais aussi de les aménager. La réalité augmentée, qui intègre des animations 3D dans l’environnement réel, fonctionne différemment de la réalité virtuelle. Les lunettes utilisées

Daniel Kapr a étudié à l’Université de Weimar. Il est spécialiste du BIM.


BUILDING INFORMATION MODELING (BIM)

Une application dont on parle beaucoup depuis des années dans la construction est en cours de développement chez Raumgleiter: le BIM. Il doit devenir le second pilier de l’entreprise, à côté de la production d’images de synthèse pour l’architecture. Concentré, Daniel Kapr travaille sur son ordinateur. A l’écran, la maquette d’un bâtiment. Avec patience, il saisit des chiffres et les relie au plan via une interface. Cet architecte allemand a étudié à Weimar et accomplit un master en construction numérique à la Fachhochschule Nordwestschweiz de Brugg-Windisch. Avec Jonathan Ramot, originaire d’Israël, il met sur pied ce nouveau domaine d’activité: «Grâce au BIM, nous pouvons représenter la planification complète d’un bâtiment dans un modèle intégrant quantités, métrés et coûts.» Chaque détail de la représentation 3D est relié à des informations supplémentaires. Ainsi, tous les acteurs – architecte, équipe de projet, planificateur technique, Facility Management – ont accès aux informations importantes, et ce sera bientôt le cas sur l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier. Les interfaces disparaîtront, les informations seront stockées à long terme et pourront être consultées à tout moment par les personnes autorisées. «Le BIM va engendrer une mutation structurelle du secteur. Les bâtiments et leur technique ne seront plus uniques. Cependant, on pourra relier les nouvelles méthodes de planification à une architecture esthétique et de qualité», explique Daniel Kapr.

FAIRE LE BIEN

Raumgleiter n’est pas le seul «bébé» de Martin Meier. Ce dernier est aussi cofondateur du Swiss Tesla Owners Club, à la direction duquel il a siégé six années durant. «L’environnement et l’énergie sont des sujets qui me préoccupent», souligne l’entrepreneur. Avec sa femme Karin, qui donne des cours sur l’environnement dans des écoles enfantines et primaires, et leur fille Leia, prénommée ainsi en hommage à la princesse de Star Wars, il vit dans un appartement équipé du chauffage à distance et alimenté en électricité par sa propre installation solaire. Lorsqu’en 2014, il fonde avec un médecin et une spécialiste de la transplantation la société Kugelmeiers AG, un spin-off de l’hôpital universitaire de Zurich, c’est son intelligence numérique qui est demandée. L’équipe a développé une plaque de culture cellulaire dimensionnable qui permet de cultiver un grand nombre de cellules souches dans un environnement 3D afin d’éviter les transplantations de pancréas liées au diabète de type 1. Depuis des années déjà, l’architecte soutient Greenpeace par l’intermédiaire de Raumgleiter. L’organisation n’acceptant des entreprises que des dons de 5000 francs maximum (désormais 10 000 francs), Raumgleiter lui fournit des prestations à titre gratuit. En 2016, Martin Meier a été élu au conseil de fondation suisse de Greenpeace. Une fonction qui le passionne, car il peut ainsi apporter tout son savoir en gestion d’entreprise, stratégique et financière. Lorsqu’on l’interroge sur les actions que Greenpeace mène régulièrement en Suisse, son visage s’illumine. En tant que membre du conseil de fondation, il ne peut s’exprimer à ce sujet, mais le courage et l’audace font aussi partie de ses plus grandes qualités. www.raumgleiter.com Raumgleiter AG > Page 146

Photos 1 Dans le nouveau bureau de Martin Meier, la maquette Lego d’un vaisseau spatial de la saga culte Star Wars. 2 Des quantités colossales de données sont traitées ici: chez Raumgleiter, les ordinateurs tournent 24h/24. 3 De son bureau, le directeur de Raumgleiter, âgé de 44 ans, a vue sur la Pfingstweidstrasse à Zurich-West. 4 Développeur de jeux, Simon Gloor travaille sur des programmes pour des applications de réalité virtuelle.

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ont des verres sur lesquels s’affichent en temps réel des données ou des graphiques. Le monde virtuel et le monde réel se superposent. L’utilisateur peut se déplacer dans l’environnement réel, modifier son emplacement et sa perspective pour, par exemple, observer sous tous les angles la maquette d’un bâtiment qui se trouve soudain dans son champ de vision. Même l’évolution de l’ensoleillement et des ombres projetées au fil des heures peut être simulée. L’utilisation est un peu plus simple lorsque l’on utilise un iPad au lieu de lunettes. Sur l’écran naît un bâtiment ou un site à partir du plan papier qui est filmé en direct par la caméra. La topographie a été relevée au préalable par des drones. «L’avenir de notre secteur réside dans l’animation 3D. Mais même notre quotidien sera un jour transformé par les technologies liées à la réalité augmentée», prédit Martin Meier.


LE DEVOIR DE CHACUN

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Texte: Roman Egger Graphique: Halter Immobilier

L’exploitation de bâtiments et d’installations engendre des risques pour les personnes et l’environnement. Les exploitants de biens immobiliers sont donc contraints par le législateur à identifier les sources de danger et à garantir une exploitation efficace par des mesures appropriées. Toutefois, la législation hétérogène et la multiplicité des dispositions et des prescriptions font de la responsabilité de l’exploitant un domaine complexe.

Vendredi 30 décembre, veille de la Saint-Sylvestre. Un grand distributeur dans la périphérie d’une ville suisse moyenne ouvre ses portes à 8 heures du matin. L’affluence est particulièrement importante en cette période de fêtes. Les clients se pressent dans les allées aux rayons pleins à craquer. Soudain, une annonce met fin à l’agitation. En raison d’une défaillance technique, le bâtiment doit être immédiatement évacué. Clients et collaborateurs sont priés de se diriger rapidement, mais calmement, vers la sortie. Que s’est-il passé? La veille au soir, l’installation de réfrigération a subi une maintenance de routine. Les travaux n’ayant pas été correctement effectués, une alarme au CO2 se déclenche peu après l’ouverture du magasin. Les pompiers sont sur les lieux en quelques minutes. Le danger est rapidement écarté et personne n’a subi de dommages. Toutefois, le grand distributeur doit s’attendre à un manque à gagner et une atteinte à sa réputation. Un tel incident soulève d’emblée diverses questions quant au devoir de diligence de l’exploitant: qui a assuré la maintenance? Cette personne était-elle correctement formée et autorisée? Des justificatifs d’examen ont-ils été fournis? Les dispositions légales sur la composition du produit réfrigérant et les dispositions de l’ordonnance sur les produits réfrigérants ont-elles été respectées? Cet exemple fictif montre comment un incident relativement anodin peut poser à l’exploitant toute une série de problèmes très divers. UN BOUQUET DE NORMES ET DE PRESCRIPTIONS

En matière de biens immobiliers ou de portefeuilles, la responsabilité de l’exploitant au sens légal du terme concerne d’innombrables domaines, dont l’organisation du projet, les processus et le déroulement des travaux, l’identification et la réduction des risques pour le cœur de métier, la législation (normes, prescriptions, directives d’entreprises) et la formation et l’instruction des collaborateurs compétents concernant l’exploitation et l’entretien. Toutefois, la législation actuelle relative aux obligations de l’exploitant en Suisse est très complexe, marquée par le fédéralisme et l’absence de norme unique à laquelle propriétaires et exploitants pourraient se référer pour déterminer leurs droits et obligations. Obtenir une vue d’ensemble est une tâche fastidieuse, qui nécessite de posséder les compétences spécialisées dans toutes les disciplines. Les lacunes et points obscurs sont sources de risques


Législation Lois, normes et standards

Champs d’action Bâtiments, installations, organisation

Responsabilité de l’exploitant Connaissance des prescriptions, conformité, documentation

Prévenir les dommages et les sanctions

importants. Malgré cela, le législateur en appelle de plus en plus à la responsabilité individuelle du propriétaire et de l’exploitant. La clé: être proactif. UNE QUESTION DE DÉVELOPPEMENT DE L’ORGANISATION

La responsabilité de l’exploitant met l’accent sur les actions liées à l’exploitation du bâtiment. Objectif: prendre toutes les mesures nécessaires et raisonnablement exigibles pour éviter ou atténuer les risques pour les personnes, les biens et l’environnement. L’obligation de l’exploitant se compose de plusieurs facteurs touchant l’ensemble de l’organisation. Définir la responsabilité de l’exploitant, c’est se doter d’une boussole permettant d’atteindre les objectifs visés par les conditions-cadres légales et organisationnelles. Les bases légales applicables telles que les lois fédérales, cantonales et communales, les normes et les prescriptions, sont valables pour tous les propriétaires, entrepreneurs et exploitants. Pour répondre aux obligations qui en résultent et assumer ses responsabilités, il est nécessaire, dans un premier temps, de définir les bases légales et de les comparer à la situation actuelle de l’organisation. L’analyse initiale et la mise en conformité ne sont toutefois pas une arme absolue contre les sanctions. Encore faut-il avoir une connaissance détaillée des bases légales, des prescriptions et des normes, s’y conformer et le documenter. Tous les acteurs, qu’ils soient propriétaires immobiliers, entrepreneurs, exploitants

ou utilisateurs, sont concernés. La professionnalisation de la responsabilité de l’exploitant prévient les dommages et évite les sanctions en cas de sinistre. APPROCHE GLOBALE DES PROCESSUS

La méthode de définition de la responsabilité légale comprend plusieurs sous-domaines. Pour déterminer sur quels processus et quelles tâches mettre l’accent, il faut considérer les déroulements dans leur globalité. Première étape: identifier de possibles champs d’action dans le contexte global de la responsabilité de l’exploitant à l’aide d’une analyse d’état et d’une définition des bases au sein de l’organisation. Deuxième étape: la planification et la mise en œuvre opérationnelle. Il s’agit de définir les actions et les obligations de chacun, d’élaborer les contrats de prestations, de s’entendre sur les cahiers des charges et d’évaluer l’adéquation des outils et supports de travail (p. ex. IWMS / FMAO, gestion des surfaces, BIM). Troisième et dernière étape: la documentation et la formation. Elle porte sur les documents d’instruction et justificatifs relatifs aux biens immobiliers et aux installations ainsi que l’implémentation de la cartographie des processus et des cockpits de gestion relatifs au catalogue de tâches. D’autres mesures judicieuses peuvent être la réalisation d’analyses de risques, la collecte de chiffres sur le niveau de priorité des risques, la présentation de pistes de solutions pour réduire les risques et la rédaction de concepts et de manuels d’exploitation. Une démarche structurée garantit que l’organisation connaît ses tâches, dispose de cahiers des charges adéquats et donne les instructions de travail appropriées. Dans l’idéal, des formations et des instructions périodiques maintiennent les collaborateurs à niveau. Seule une implémentation systématique des tâches par les propriétaires, les exploitants, l’organisation et les collaborateurs individuels constitue une protection efficace et nécessaire contre les sanctions et les incidents évoqués plus haut. Halter SA, Immobilier > Page 140

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LA RESPONSABILITÉ DE L’EXPLOITANT


BIEN POSER LES FONDATIONS

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Texte: Jürg Zulliger Visualisations: Raumgleiter

L’offre de prestation globale pour les projets exigeants existe depuis longtemps: un prestataire global coordonne l’ensemble de la planification et de l’exécution afin d’éviter les erreurs lors de projets toujours plus complexes, de garantir un meilleur transfert des données et de parvenir à une sécurité accrue des coûts. L’idée est on ne peut plus actuelle, comme en témoignent le changement d’état d’esprit des maîtres d’ouvrage et l’exemple du complexe résidentiel zurichois Binz 111.

Le site de Binz, un ancien squat, jouxte avantageusement l’Uetlibergstrasse à Zurich. Toutefois, le contexte du projet de construction et la mission d’urbanisme qui s’y rattachait n’étaient pas simples: le canton de Zurich était prêt à céder le site en droit de superficie à la Fondation Abendrot, mais exigeait la réalisation de 180 studios destinés au personnel de l’hôpital universitaire ainsi que des studios pour étudiants. A cela s’ajoutaient des conditions-cadres relatives aux coûts, au standard d’aménagement, etc. La fondation a organisé un concours d’études, remporté par le bureau d’architectes Gmür & Geschwentner avec le projet Binz 111. Le «concept général extrêmement pertinent», selon les termes du jury, prévoit plus de 400 unités de logement. MAÎTRISER LES COÛTS

Le maître d’ouvrage, la Fondation Abendrot, a également jugé le projet excellent d’un point de vue urbanistique et architectural. Les architectes ont donc engagé des mesures supplémentaires avec les planificateurs des coûts de construction et les planificateurs techniques. Les clarifications concernant l’approvisionnement énergétique, l’avant-projet et le devis ont cependant révélé que les coûts risquaient de sortir du cadre défini. Il était évident que les nombreux problèmes et défis ne pouvaient pas être résolus au moyen d’une procédure schématique et standardisée. «Nous nous sommes aussi demandé si nos directives étaient mauvaises ou si les planificateurs n’avaient simplement pas encore trouvé les bonnes solutions», se souvient Christian Geser de la fondation. C’est à ce moment-là que Halter Prestations globales a été contacté. L’entreprise zurichoise a été chargée, en exclusivité et à ses propres risques, de remanier entièrement le projet selon le principe design-to-cost. Aux termes de l’accord de développement, le financement et la prise en charge des coûts étaient du seul ressort de Halter. Trois mois plus tard, le prestataire confirmait que les objectifs de coûts étaient atteints en soumettant une offre ET fixe et fut chargé du développement et de la réalisation. Le projet s’est avéré parfaitement faisable, tant du point de vue technique que financier. «Pour nous, il était important que le concept d’utilisation soit mis en œuvre sans devoir faire de concession sur le plan urbanistique ou architectural», explique Christian Geser. Outre une réduction des


coûts, le travail du prestataire global a également permis une amélioration de la fonctionnalité, de la qualité et de la durabilité du projet. La technique du bâtiment a été entièrement repensée, notamment l’installation de ventilation et l’approvisionnement énergétique. L’hypothèse selon laquelle l’utilisation de sondes géothermiques était impossible sur le site s’est révélée fausse. Au lieu d’une installation de chauffage à pellets surdimensionnée pour cet emplacement urbain, le maître d’ouvrage a pu prévoir un système mixte alliant sondes géothermiques et installation Feka de récupération de la chaleur des propres eaux usées. BESOIN DE NOUVEAUX MODÈLES

Binz 111 n’est pas un cas isolé. Les catalogues des exigences et les programmes de concours imposent des consignes de plus en plus complexes. Les projets doivent être convaincants sur le plan urbanistique et s’intégrer dans leur environnement. En matière de technique, d’écologie et d’énergies renouvelables, un niveau élevé doit être visé. S’ajoute généralement à cela une liste détaillée des souhaits du maître d’ouvrage. Enfin, des limites strictes s’appliquent concernant les délais et les coûts. Parallèlement,

MATHIAS MÜLLER Stokar + Partner «Le concept de prestation globale, et en particulier le concours de prestataires globaux, garantit un meilleur respect des souhaits du maître d’ouvrage. Lors des concours d’architecture classiques, des coûts de construction sont calculés à partir d’indicateurs de surface et de calculs de volumes. Le projet n’en étant qu’à un stade rudimentaire, les calculs ne tiennent pas compte des coûts liés aux adaptations ultérieures de la planification. Le jury s’appuie lui aussi principalement sur des critères architecturaux. C’est pourquoi les architectes font parfois l’impasse sur des détails comme les colonnes montantes, les locaux techniques ou les piliers, ou ils les sousdimensionnent afin de remporter le concours. Cela augmente les coûts de construction. La prestation globale peut éviter de telles adaptations préjudiciables au maître d’ouvrage par des directives ciblées, spécifiques au projet.» www.stokar-partner.ch

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Deux immeubles résidentiels de cinq et neuf étages, conçus par le cabinet d’architectes Gmür & Geschwentner, vont être construits sur le site de Binz à Zurich.


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L’ensemble Binz 111 possède une cour intérieure accessible aux habitants. Il est réalisé par Halter dans le cadre d’une procédure de prestation globale.

la densification rend impérative la mise en œuvre d’une architecture de qualité et de concepts d’urbanisme solides, sélectionnés à l’issue de mises au concours. Souvent, plusieurs cabinets d’architectes sont invités à soumettre leurs projets et un jury d’experts sélectionne ensuite le meilleur. Cette pratique est aujourd’hui largement admise par les professionnels et le public. Pour les procédures complexes et d’envergure, en particulier, les attributions en sous-main ou sous la forme de mandats directs ne sont plus guère concevables. Des mesures incitatives, comme un bonus pour des valeurs d’utilisation accrues, sont souvent utilisées pour encourager la confrontation des idées. Mais ces formes d’organisation peuvent aussi présenter des inconvénients. Lors des concours ouverts notamment, un projet peut s’imposer comme la meilleure variante au plan architectural et urbanistique, mais ne pas répondre totalement aux besoins du maître d’ouvrage – par exemple lorsque le cabinet retenu n’a que très peu de réalisations à son actif. Les difficultés lors de l’exécution des travaux sont particulièrement fréquentes: les idées de l’architecte s’avèrent trop difficiles à mettre en œuvre ou trop coûteuses et dans certains cas, il est même

CHRISTIAN GESER Fondation Abendrot «En pratique, l’organisation d’un projet de construction est de plus en plus complexe: le nombre de conditionscadres de planification et de planificateurs techniques augmente. Les questions énergétiques, techniques, de sécurité, etc. concernent un nombre croissant de spécialistes. Le risque augmente et on perd la vue d’ensemble. En outre, de nombreux cabinets d’architectes se montrent plutôt prudents et se concentrent sur leurs compétences clés, à savoir l’architecture et l’urbanisme. Le modèle du prestataire global offre un cadre adapté pour surmonter ces difficultés. En tant que maître d’ouvrage et investisseur, nous pouvons savoir de manière fiable si les solutions des planificateurs techniques sont vraiment plausibles et si nos propres exigences sont réalistes. Forts des expériences très positives du projet Binz 111, nous réalisons actuellement trois projets sur huit selon le modèle du prestataire global.» www.abendrot.ch


ÉVITER LES ERREURS GRAVES

Avec une procédure conventionnelle, les erreurs lors de la planification et de la coordination sont plus fréquentes, confirme Felix Hegetschweiler de Halter: «Nous constatons souvent que les solutions techniques, et plus généralement les plans d’exécution, présentent des défauts majeurs.» Les entrepreneurs généraux ou totaux et les artisans mandatés se retrouvent alors sur le chantier avec des instructions de planification inappropriées, voire irréalisables. L’entrepreneur total n’est souvent que l’exécutant chargé de travailler à partir de documents de planification prédéfinis. En plus de trente ans de carrière dans le secteur de la construction, Felix Hegetschweiler, directeur général des unités Prestations globales et Rénovations de Halter SA, a connu toutes les variantes de projets de construction du point de vue de l’entrepreneur général et de l’entrepreneur total – de la construction de stades et d’hôpitaux jusqu’aux grands complexes résidentiels. «Lorsque, de surcroît, des budgets définis par contrat doivent être respectés, une telle entreprise est vite ruineuse à l’exécution», constate-t-il. De son point de vue, une meilleure coordination et un contrôle de la planification sont indispensables. Un modèle de prestataire global est la solution idéale pour appliquer cette philosophie. Il existe essentiellement deux variantes. Lorsqu’un développeur de projet ou une entreprise spécialisée dans les prestations globales s’assure un terrain puis coordonne toutes les étapes, de la planification jusqu’à la réalisation en passant par l’architecture, on parle de prestation globale. Pour permettre un concours d’idées dans les domaines de l’architecture et de l’urbanisme, une procédure de mise en concurrence s’impose pour cette partie du projet. Lorsqu’un investisseur dispose déjà d’un site qu’il souhaite développer et bâtir, il peut organiser un concours entre plusieurs prestataires globaux, qui élaborent des propositions de solutions avec des planificateurs. Ce

mode opératoire nécessite bien sûr une collaboration étroite et une communication suivie entre tous les participants à l’exécution, qu’ils soient des architectes, des planificateurs techniques ou des entreprises. La collaboration commence bien plus tôt que lors d’une procédure conventionnelle. Une autre caractéristique des concours de prestataires globaux est que le maître d’ouvrage ou l’investisseur définit de nombreux paramètres. Des exigences particulières relatives à l’utilisation future, la technique ou l’agencement de l’espace sont par exemple prises en compte. Les projets de construction étant toujours plus complexes, le modèle du prestataire global présente de nombreux avantages: il réduit considérablement les incertitudes quant aux coûts et à la faisabilité auxquelles on est souvent confronté lors d’une répartition conventionnelle des tâches. Avec une prestation globale, le maître d’ouvrage a davantage la certitude que le projet n’est pas seulement convaincant sur le plan urbanistique et architectural – il reçoit un bien immobilier pensé dans les moindres détails, qui répond également à ses autres directives et objectifs. UN ÉCHO DE PLUS EN PLUS FAVORABLE

Les nouvelles conditions-cadres, comme la numérisation des processus de planification et de construction, sont un autre argument en faveur du modèle du prestataire global. Le Building Information Modeling (BIM) présuppose que l’entreprise exécutante pilote les instruments de planification de manière unifiée au moyen d’une planification intégrale du projet de construction. De nombreux exemples actuels montrent que l’idée du prestataire global trouve un écho de plus en plus favorable. Christian Geser de la Fondation Abendrot aboutit à la conclusion que les deux variantes coexisteront à l’avenir – la planification conventionnelle en collaboration avec les architectes et les entrepreneurs d’une part, et la variante avec prestataire global, de plus en plus souvent indiquée pour les projets complexes, d’autre part. Halter SA, Prestations globales > Page 134

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nécessaire de développer les procédures spécifiques qui permettront de réaliser le projet. Un autre point faible des procédures conventionnelles sont les interfaces: dans un premier temps, les architectes se concentrent sur la conception et l’aménagement optimal du bâtiment alors que d’autres aspects importants, comme l’intégration de la technique, les processus d’exploitation et les questions de coût, ne sont abordés qu’en aval.


UN INVESTISSEMENT ENCORE RENTABLE

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Texte: Norbert Hörburger, Andreas Deuber Graphiques: HTW Chur, STR Global Ltd.

L’expansion de la masse monétaire et la faiblesse persistante des taux font flamber les prix des actions et de l’immobilier. Cependant, sur le marché suisse, il devient difficile d’obtenir des rendements acceptables. Dans l’immobilier d’habitation, l’offre explose, faisant baisser les loyers. La demande de surfaces de vente et de bureaux s’essouffle, elle aussi, en raison de changements structurels, comme l’e-commerce et le home office. D’où le regain d’intérêt pour les projets immobiliers spéciaux, en particulier les hôtels.

Le marché suisse de l’immobilier hôtelier affiche un beau dynamisme, ces projets exerçant un pouvoir d’attraction presque magique sur les investisseurs de tous bords. Les experts estiment que, ces six dernières années, les transactions y ont atteint une valeur de 1,5 milliard de francs. Ce montant inclut certes de nombreux biens de prestige financés par quelques mécènes, mais le fait est que les investisseurs institutionnels, les fonds immobiliers et les sociétés de private equity lorgnent de plus en plus sur cette classe d’actifs. Car, en dépit d’un contexte tendu, ces derniers offrent des rendements toujours intéressants. La complexité des attentes sur ce marché très fragmenté et diversifié, qui englobe aussi bien le garni que le cinq-étoiles supérieur, recèle de nombreux pièges. Pour les déjouer, il est indispensable de connaître les facteurs clés de succès de l’hôtellerie. De fait, trois éléments sont cruciaux pour l’investisseur: le concept d’exploitation, la qualité du site et la compétence du développeur (voir illustration du haut, p. 110). Quel que soit le type d’hébergement, le risque d’exploitation doit être réduit au minimum, le choix du partenaire et la forme du contrat étant décisifs. Pour le processus de développement hôtelier, il est capital d’associer le plus tôt possible le futur exploitant au projet. Les gérants expérimentés connaissent le marché et les attentes de la clientèle, ce qui permet d’éviter les erreurs de planification. De plus, ils disposent de la puissance nécessaire pour assurer la commercialisation. IMPORTANCE CROISSANTE DU LABEL

Dans la pléthore d’offres actuelles, le label revêt lui aussi une importance croissante. Mais si la part d’hôtels de chaînes ne cesse de croître en Suisse, elle reste encore faible en comparaison européenne par rapport au nombre d’établissements (5%). De plus, la présence des marques varie fortement d’un site à un autre. Alors que les chaînes internationales fleurissent dans les agglomérations, elles restent rares dans les régions touristiques – à quelques exceptions près. Quant au choix entre un label hôtelier et un exploitant indépendant, tout dépend du marché et de l’emplacement de l’hôtel. Le choix d’un label connu permet de briser dans une certaine mesure le corset de la classification hôtelière, car ce sont les standards du label qui s’appliquent. Mais opter pour un label est aussi lourd de conséquences: les exigences de celui-ci portent non


LE CONTRAT D’EXPLOITATION

Au-delà du choix du label, le succès financier pour l’investisseur dépend dans une large mesure du type et de la forme du contrat d’exploitation. Quel que soit le type de contrat choisi (contrat d’affermage, contrat de gestion, contrat hybride), une répartition équilibrée des rendements globaux internes est cruciale. Il s’agit de créer une situation gagnantgagnant, afin que les deux parties puissent générer des bénéfices attrayants et qu’elles retirent une satisfaction de leur engagement. Actuellement, les contrats d’affermage avec les grandes chaînes hôtelières sont plutôt rares; ils ont cédé la place à diverses formes de contrats de gestion et, récemment, à des contrats de franchise, qui permettent aux marques de limiter considérablement les risques. HÔTELS URBAINS ET HÔTELS DE VACANCES

Comme pour tout objet immobilier, le site d’implantation est primordial en matière hôtelière. Mais il faut distinguer entre l’hôtellerie urbaine et l’hôtellerie de vacances. Cette dernière a eu plus de mal que l’hôtellerie urbaine à se jouer des conditions-cadres difficiles, en particulier de la force du franc et de la hausse des coûts de marchandises ou de personnel. Ce fait s’explique par une sensibilité au prix plus marquée chez les vacanciers que chez les clients d’affaires et par le caractère saisonnier de la demande. De plus, si les rendez-vous d’affaires sont davantage liés à un lieu, les vacances au ski ou à la montagne peuvent se passer dans toute la région alpine. Et il est peu probable que ces conditions-cadres changent à moyenne échéance. Par ailleurs, la loi sur les résidences secondaires a ôté à la branche la possibilité de subventionnement croisé. Investir dans l’hôtellerie de vacances reste donc délicat. Comme le montre l’étude Design-to-Cost in der

Schweizer Ferienhotellerie de la Haute école de technique et de gestion de Coire (HTW Chur), les appartements de vacances mis en location offrent encore des possibilités intéressantes, sous réserve que le terrain soit bon marché et la gestion des coûts efficace. Là aussi, toutefois, l’emplacement est décisif. Contrairement aux résidences secondaires, les appartements en location nécessitent des destinations attrayantes, assorties d’une large offre de prestations. PRESSION CROISSANTE DANS LES VILLES

En raison du manque de solutions de rechange dans l’hôtellerie de vacances et de la solide croissance, de 2 à 5% par an ces dix dernières années, des nuitées enregistrées dans les villes, les activités d’investissement se concentrent sur les espaces urbains. Dans les villes de premier plan comme Zurich, Genève, Berne, Bâle et Lucerne, de nombreux projets d’hébergement sont actuellement en développement (voir illustration du milieu, p. 110). Toutefois, compte tenu de l’augmentation de l’offre – en cours et à venir – le risque de surcapacité est grand. Le revenu par chambre tend à diminuer et la situation bénéficiaire va se détériorer dans de nombreux établissements. Aujourd’hui déjà, le revenu quotidien par chambre disponible (RevPAR) stagne ou s’inscrit même en recul (voir illustration du bas, p. 110). Dans ce contexte, les hôtels vieillissants et les établissements situés dans des lieux moins attrayants vont subir une pression croissante. Il en va de même des petits établissements qui ne peuvent pas offrir les mêmes avantages en termes de coûts et ne disposent pas de la puissance marketing des grandes chaînes. L’augmentation des offres d’hébergement sur Airbnb ne fait qu’accroître encore la pression concurrentielle. Les hôtels des segments budget et milieu de gamme sont les premiers à en ressentir les effets, alors même que sur ce marché, il y aurait de la place pour de nouveaux acteurs. Les hébergements avantageux et chics, comme Moxy, Aloft ou Motel One, ont la cote auprès de la clientèle, et des concepts inédits, comme 25hours, Radisson Red, Accor Jo & Joe ou Steigenberger Jaz, ont su créer une atmosphère individuelle et décontractée, qui plaît beaucoup à la génération Y si convoitée. A l’inverse, le secteur des quatre à cinq-étoiles classiques n’offre plus guère de perspectives pour de nouveaux projets car il a déjà fait l’objet de nombreux investissements ces dernières années.

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seulement sur la construction et l’équipement, mais aussi sur l’exploitation elle-même – concept de restauration ou d’intendance, par exemple. Souvent, un label prévoit même l’obligation pour l’investisseur de prendre d’autres participations financières, car son propriétaire cherchera à profiter de sa position dans les négociations pour améliorer encore le standard de la marque. Dans la pratique, l’investisseur, le constructeur de l’hôtel et le gérant du label ont donc tout intérêt à discuter tôt et en toute transparence des coûts consécutifs et des exigences futures qu’implique le branding.


La décision d’investir est plus délicate lorsqu’il FACTEURS CLÉS DE SUCCÈS POUR L’HÔTELLERIE s’agit d’hôtels situés dans des villes de moyenne importance qui n’ont pas exploité tout leur potenPerformance de l’exploitant tiel. Il se peut que le taux d’occupation soit actuellement trop bas mais que le développement de la ville, comme lieu de congrès et de manifestation, soit prometteur. Cet aspect peut attirer les investisseurs car les concepts hôteliers professionnels permettent souFacteurs de réusvent de briser des structures de marché sclérosées et site pour l’immobilier hôtelier d’implanter des hôtels avec succès. Il faut alors non seulement un vaste savoir-faire en matière de déveCompéQualité tence du loppement, mais aussi une compréhension globale du site développeur du marché touristique et des perspectives de la ville.

110 CAPITAL

CONVERSION DE SURFACES DE BUREAUX

PIPELINE DE PROJETS DE DÉVELOPPEMENT

Une alternative intéressante à la construction de HÔTELIER EN SUISSE nouveaux hôtels consiste en la conversion de sur Chambres en développement faces de bureaux vacantes dans les centres-villes Chambres existantes Augmentation des capacités (%) très recherchés. Ces biens sont très similaires en termes de structure du bâtiment, de surfaces et de 14% dimensionnement de la domotique. Les immeubles de bureaux ont souvent un rez-de-chaussée surélevé, aisément transformable en restaurant, lobby et réception. Les conversions sont en outre appréciées des investisseurs car un gros locataire stabi- 7% lise les rentrées et améliore le mix d’offres. En revanche, la taille de l’immeuble, qui limite le nombre de chambres, constitue souvent un problème. Ces transformations ne sont donc rentables que pour les 0% segments budget et milieu de gamme. L’HÔTEL, UN OBJET IMMOBILIER À PART

11 000 10 000 9 000 8 000 7000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000

Berne Genève Lausanne Lucerne Zurich Source: STR Global, Ltd. Toute nouvelle publication ou réutilisation de ces données sans le consentement exprès écrit est strictement interdite.

Planifier et développer un projet hôtelier est un processus long et difficile, qui exige un savoir-faire spé- REVENU QUOTIDIEN PAR CHAMBRE DISPONIBLE cifique reposant sur une excellente connaissance EN FRANCS des processus hôteliers. Il faut en outre disposer des Genève Lausanne Zurich Berne données sur la clientèle visée, la situation concur Lucerne rentielle, les exploitants possibles et leurs exigences. 200 Dans l’optique de l’investisseur, la pérennisa190 tion des revenus constitue le plus gros défi. Les élé180 ments qui paraissent novateurs et séduisants à l’ou170 verture d’un établissement perdent rapidement de 160 leur attrait sur le marché actuel. Les développeurs 150 doivent donc anticiper les tendances et planifier des 140 immeubles flexibles, afin d’éliminer les obstacles à 130 un changement éventuel de label ou de concept. En 120 outre, il faut tenir compte des cycles de vie de plus 110 en plus courts et éviter les surinvestissements. Les 100 hôtes sont peu sensibles aux passions particulières 2013 2015 2016 2014 Source: STR Global, Ltd. Toute nouvelle publication ou réutilisation de ces ou à l’opulence outrancière. données sans le consentement exprès écrit est strictement interdite.


LE POUVOIR D’ATTRACTION DE L’IMMOBILIER HÔTELIER

En dépit du manque d’alternatives, il ne faut pas sous-estimer les risques liés à l’immobilier hôtelier. L’idéal: s’adjoindre les services de consultants et développeurs ayant une bonne compréhension du mécanisme de rendement propre à la branche. Eux seuls sont en mesure d’aligner les intérêts des investisseurs et ceux des exploitants, et de guider les investisseurs dans l’opacité des labels des grandes chaînes. Pour obtenir des rendements acceptables, il faut créer des structures d’hébergement flexibles pouvant s’adapter aux besoins de la clientèle, grâce à une architecture intelligente et des types de construction efficients en termes de coûts. Il faut aussi envisager des chemins moins conventionnels, privilégiant des constructions modulaires ou en bois, afin d’échapper à la «rigidité de la pierre».

HAUTE ÉCOLE DE TECHNIQUE ET DE GESTION DE COIRE Les deux auteurs Andreas Deuber (directeur de l’institut) et Norbert Hörburger (suppléant du directeur recherche et services) ont une chaire d’enseignement et de recherche à l’Institut pour le tourisme et les loisirs de la Haute école de technique et de gestion de Coire (HTW Chur). Cette haute école suisse est leader avec ses filières internationales de formation touristique aboutissant au bachelor et au master. L’Institut pour le tourisme et les loisirs réalise en outre des mandats de prestations dans les domaines de la recherche, des services et de la formation continue. L’accent y est mis sur le développement et la gestion d’infrastructures touristiques, les innovations, les nouveaux marchés, le développement de destinations et la numérisation. www.htwchur.ch

111 CAPITAL

DES CONCEPTS D’INVESTISSEMENT DIFFÉRENTS

Le paysage hôtelier est aussi hétérogène que les motivations et les modes de fonctionnement des investisseurs sont multiples. L’essentiel des investisseurs – institutionnels ou gérants immobiliers – s’intéressent à des hôtels bien établis, gérés par un exploitant renommé, dans des villes de premier plan ainsi qu’à des engagements à long terme promettant des revenus. Les investisseurs opportunistes de moindre envergure sont attirés par la hausse rapide du prix d’un objet immobilier, favorisée par des concepts novateurs. Ils sont parfois issus de la branche hôtelière et apportent avec eux un précieux savoir-faire, pour optimiser les coûts d’exploitation ou repositionner des objets existants. Qu’il soit destiné à un investisseur attaché à la sécurité ou à un créateur conceptuel, l’objet doit correspondre au profil de l’investisseur et contribuer à la diversification du portefeuille.


FIN DE COURSE

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Texte: Urs Ernst Graphiques: Pascal Ernst

Ces dernières années, la fortune des caisses de pensions suisses a enregistré une forte croissance. La part de cette fortune investie dans l’immobilier a aussi augmenté et les caisses de pensions sont devenues des investisseurs institutionnels importants sur le marché suisse de l’immobilier. Mais le vent semble désormais tourner. La croissance de leur fortune globale ralentira au cours des vingt années à venir et les caisses de pensions perdront à nouveau en importance pour l’immobilier suisse.

Les caisses de pensions constituent le deuxième pilier porteur de la prévoyance vieillesse en Suisse, après l’AVS. Leur origine remonte à plus d’un siècle. Depuis l’entrée en vigueur de la loi fédérale sur la prévoyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidité (LPP) en 1985, ce pilier dispose d’une base obligatoire sur laquelle reposait, selon les dernières statistiques des caisses de pensions, un capital de prévoyance de 777 milliards de francs à fin 2014. La croissance depuis 1998 s’élève à quelque 80%. Depuis cette même date, la part de la fortune investie dans l’immobilier suisse est passée de 12 à plus de 15%. La valeur globale du portefeuille immobilier des caisses de pensions suisses a donc bondi de plus de 130% pour atteindre 121 milliards de francs fin 2014. Ce chiffre, qui concerne aussi bien les immeubles détenus sous forme de placements directs que les parts détenues dans des fondations et fonds de placement immobilier, ne représente que 4% de la valeur globale de tout l’immobilier suisse, estimée en 2014 à 3250 milliards de francs par Wüest & Partner. Il faut cependant garder à l’esprit qu’environ deux tiers de tous les immeubles du parc immobilier global sont utilisés par les propriétaires eux-mêmes. La valeur des immeubles loués à des tiers s’élève, toujours selon Wüest & Partner, à 1141 milliards de francs, dont 238 milliards de francs seraient détenus par des investisseurs institutionnels. Les caisses de pensions comptent donc environ pour moitié dans le segment institutionnel et occupent une position prédominante sur le marché suisse de l’immobilier, avec les compagnies d’assurance, les fonds de placement et les fondations pour l’investissement. RÉTROSPECTIVE

Dans ce contexte, il est d’autant plus étonnant qu’aucune donnée ne révélait la part du stock de capital du 2e pilier, en croissance continue, investie sur le marché suisse de l’immobilier. Avec son travail de master, Pascal Ernst a comblé cette lacune pour la période de 1998 à 2014. Pour la période de 2004 à 2009, les investissements nets du 2e pilier dans l’immobilier suisse ont été calculés sur la base des statistiques des caisses de pensions. Pour les périodes de 1998 à 2003 et de 2010 à 2014, il a fallu s’appuyer sur les données des statistiques des caisses de pensions et sur les chiffres de l’indice immobilier CAFP (Conférence des administrateurs des fondations de placement) pour procéder à des calculs approximatifs.


60%

40%

20%

0% 3,7% Totalité du marché suisse de l’immobilier

10,6% Immobilier suisse loué à des tiers

50,8% Immobilier suisse loué à des tiers détenu par des investisseurs institutionnels

Sources: Andreas Bleisch, Wüest & Partner, Einführung zum Immobilienmarkt Schweiz, Université de Zurich, mars 2016; statistique des caisses de pensions 2014

INVESTISSEMENTS NETS DU 2e PILIER DANS L’IMMOBILIER SUISSE DE 1998 À 2014 Investissements nets du 2e pilier dans l’immobilier suisse en millions de francs Part en pourcentage des investissements dans la construction à l’échelle de la Suisse entière 6 000

12%

5 000

10%

4 000

8%

3 000

6%

2 000

4%

1 000

2%

0

0% 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 Source: travail de master de Pascal Ernst, Der Einfluss der 2. Säule auf die Immobilienpreise in der Schweiz: Eine Vergangenheitsanalyse seit 1998 und eine Zukunftsprognose bis 2035, Université de Lucerne, septembre 2016

Les résultats révèlent que les fonds investis par les caisses de pensions dans l’immobilier suisse sont passés de 800 millions de francs en 1998 à 5,7 milliards de francs en 2014 dans un contexte de fortes fluctuations annuelles. Durant cette même période, la part de l’ensemble des investissements en construction en Suisse représentée par les caisses de pensions est passée de 2 à 9%. QUELLE SERA LA SUITE?

Après cette analyse du passé, la question se pose inévitablement de savoir quel rôle les caisses de pensions joueront à l’avenir sur le marché suisse de l’immobilier. Peut-on encore compter sur une croissance des nouveaux investissements? Ou la tendance va-t-elle s’atténuer, voire se retourner? Pour trouver des réponses, il faut d’une part chercher à prévoir l’évolution de l’ensemble des placements de capitaux des caisses de pensions et d’autre part poser des hypothèses quant à la part de ces placements qui sera allouée aux placements immobiliers suisses. En 2013, l’Office fédéral des assurances sociales a établi pour le Conseil fédéral une estimation du stock de capital du 2e pilier jusqu’en 2035 en s’appuyant sur le scénario médian d’évolution démographique de l’Office fédéral des statistiques. Pascal Ernst a pour sa part produit un autre scénario. Il pose l’hypothèse selon laquelle un nombre croissant de rentiers voudront, ou devront, demander le versement de leur avoir de vieillesse sous forme d’une prestation en capital unique plutôt que d’une rente viagère. Cette hypothèse se vérifie dans le contexte actuel. Face à la baisse des rendements escomptés et à la hausse de l’espérance de vie, les caisses de pensions sont en effet toujours plus nombreuses, à l’instar notamment de celles d’IBM, Novartis ou Credit Suisse, à reporter une part importante du risque de placement sur les rentiers en les obligeant à retirer une part de leur avoir sous forme de capital plutôt que sous forme de rente viagère. Les assurés aussi sont toujours plus nombreux à préférer cette option puisque le taux de conversion des avoirs vieillesse utilisé pour calculer la rente annuelle ne cesse de baisser. LA CROISSANCE DE LA FORTUNE DES CAISSES DE PENSIONS S’ESSOUFFLE

Dans les deux scénarios, le stock de capital continue de croître jusqu’en 2035, mais à un rythme plus lent, surtout en comparaison avec la période entre 1998 et

113 CAPITAL

PART DES CAISSES DE PENSIONS SUR LE MARCHÉ SUISSE DE L’IMMOBILIER


2014. Le scénario de Pascal Ernst prévoit en particu- ÉVOLUTION DU STOCK DE CAPITAL DU 2e PILIER lier un net essoufflement de la croissance ces quinze EN MILLIARDS DE FRANCS prochaines années. Taux de croissance moyen 1998 – 2014: 3,8%

114 CAPITAL

LA PART D’IMMOBILIER SUISSE ATTEINT SES LIMITES DANS LES PORTEFEUILLES

Taux de croissance moyen scénario de base: 2,2% Taux de croissance moyen scénario alternatif: 1,8%

1 200

1 100 Cette évolution aura des répercussions sur la future 1 000 activité d’investissement des caisses de pensions sur le marché suisse de l’immobilier. Selon le pro900 nostic de Pascal Ernst, la part de la fortune globale 800 du 2e pilier allouée aux placements immobiliers sur 700 le marché domestique stagnera à son niveau actuel, 600 ce qui semble réaliste. Dans le contexte actuel de faibles taux d’intérêt, les placements immobiliers 500 suisses sont certes appréciés. Ils dégagent en effet 400 un rendement attrayant et ont un effet stabilisateur 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 dans un portefeuille global puisque les placements directs et les investissements dans des fondations NOUVEAUX PLACEMENTS DES CAISSES DE pour l’investissement non cotées en bourse réa- PENSIONS DANS L’IMMOBILIER SUISSE EN MILLIONS gissent avec un certain décalage et de manière at- DE FRANCS ténuée aux fluctuations du marché. La part de la Valeurs historiques fortune globale allouée à ce type de placement ne Scénario de base Scénario alternatif doit cependant pas dépasser un certain seuil pour 6 000 des questions de diversification. Sinon, on s’expose à une accumulation des risques. Dans le contexte 5 000 de taux d’intérêt négatifs et de risque de pertes de cours sur les placements obligataires, il n’est pas sur4 000 prenant de voir les institutions de prévoyance cher3 000 cher d’autres solutions de placement attrayantes en dehors des catégories de placement traditionnelles. 2 000 On compte parmi ces véhicules alternatifs des obli1 000 gations d’entreprise garanties de premier rang (senior secured loans), des investissements d’in0 frastructure, des participations dans le capital-ac- 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 tions de sociétés non cotées en bourse (private Source: travail de master de Pascal Ernst, Der Einfluss der 2. Säule auf die equity), des investissements dans des matières pre- Immobilienpreise in der Schweiz: Eine Vergangenheitsanalyse seit 1998 und eine Zukunftsprognose bis 2035, Université de Lucerne, septembre 2016 mières et des hedge funds et toujours plus souvent aussi de l’immobilier étranger. Jusqu’à présent, les expériences faites avec les placements immobiliers à l’étranger sont décevantes. Après déduction des coûts de couverture des risques de change, des frais de gestion du portefeuille et des frais d’administration des immeubles, le rendement obtenu est en effet modeste. Sur la base d’autres hypothèses concernant l’évolution de valeur et le rendement des placements immobiliers, Pascal Ernst a pronostiqué les investissements annuels du 2e pilier sur le marché suisse de l’immobilier dans le scénario de base de l’Office fédéral des assurances sociales et dans son scénario alternatif.


Dans les deux cas, les investissements sont en net recul par rapport au passé mais c’est particulièrement dans le scénario alternatif qu’il faut compter avec une forte réduction des afflux d’argent frais des caisses de pensions vers le marché immobilier domestique au cours des douze prochaines années.

Les caisses de pensions suisses joueront un rôle moins important en tant qu’investisseurs sur le marché immobilier domestique quel que soit le scénario, mais de manière encore plus marquée dans le scénario alternatif. Cette baisse de la demande pourrait toutefois être compensée par deux tendances inverses. Si les rentiers sont toujours plus nombreux à retirer leur capital de prévoyance sous forme de capital unique, on peut s’attendre à une hausse de la demande de la part de particuliers qui cherchent à acheter un logement approprié à leur propre usage après leur départ à la retraite. Ils seront par ailleurs toujours plus nombreux à investir leur capital dans des immeubles de rendement ou des véhicules de placement gérés par des professionnels qui investissent sur le marché immobilier domestique. Pascal Ernst est né en 1988 dans le canton de Zurich. Après avoir terminé son bachelor en 2014, il a passé son master en économie politique à l’Université de Lucerne au printemps 2017 avec un travail intitulé Der Einfluss der 2. Säule auf die Immobilienpreise in der Schweiz: Eine Vergangenheitsanalyse seit 1998 und eine Zukunftsprognose bis 2035 (Influence du 2e pilier sur le prix de l’immobilier en Suisse. Analyse du passé depuis 1998 et pronostics jusqu’à 2035). Durant ses études, il a notamment travaillé avec des prestataires de services B2B d’information économique.

URS ERNST Agé de 64 ans, Urs Ernst est vice-président du Conseil d’administration de Halter Holding SA. Il a étudié et soutenu une thèse en économie à l’Université de Bâle avant de travailler pendant près de vingt ans pour une banque privée zurichoise de renom. Recruté comme analyste financier, il a terminé directeur financier du groupe. Il s’est mis à son compte à 50 ans et assiste depuis des caisses de pensions, des fondations et des sociétés dans le placement de capitaux. Parmi les mandats qu’il exerce actuellement, on compte la présidence du comité d’investissement de la caisse de pensions de Bâle-Ville et de la commission d’investissement de Transparenta Sammelstiftung für berufliche Vorsorge. Il siège aussi au conseil d’administration d’une banque privée domiciliée à Bâle. Pendant son temps libre, il participe à la gestion d’une écurie d’Austin-Healey. Urs Ernst est marié et père de trois enfants adultes. Halter SA > Page 125

11 5 CAPITAL

CONSÉQUENCE POUR LE SECTEUR IMMOBILIER SUISSE


LA VALEUR AU CENTRE

+

Cuisine Salle de bains Aménagement intérieur

Fabriqué à Muotathal – orea-kuechen.ch


«DIE DIGITALISIERUNG HAT GERADE ERST BEGONNEN.»

Die Entwicklung des Attisholz-Areals ist ein Generationenprojekt und wird uns lange beschäftigen. Die Industriebrache lebt davon, dass sie trotz ihrer überwältigenden Dimensionen ein sehr idyllischer Ort an der Aare mit grosser Vergangenheit ist. Ich möchte hier aber noch nicht zu viel sagen. Wir haben bereits eine Idee von unserem Vorgehen, und ich bin überzeugt, dass noch in diesem Jahr erste Ergebnisse vorgestellt werden. Die klassischen ehemaligen Industrie-Areale in den Subzentren sind praktisch alle entwickelt. Was heisst das für Sie als Immobilienspezialist? Die Ausgangslage hat sich tatsächlich verändert. Es rücken Standorte in den Fokus, die sich in Bezug auf ihre Zentrumsnähe und Erschliessung nicht mit Zürich-Nord oder dem Limmattal messen können. Dies bedeutet, dass wir mehr denn je gefordert sind, von Beginn an überzeugende Projekte zu lancieren. Mit der richtigen Projektidentität können auch zweitklassige Standorte zu einer attraktiven Destination mit regionaler Ausstrahlung werden und Märkte erschliessen, die über das traditionelle Einzugsgebiet hinausreichen. Es kommt aber noch ein weiterer Aspekt hinzu. Wir sind davon überzeugt, dass sich die Kriterien für die Beurteilung eines Standorts durch die Digitalisierung mittelfristig ändern werden. Das Mobilitäts- und Arbeitsverhalten wandelt sich. Entwicklungen im Bereich von selbstfahrenden Personenwagen und ortsunabhängigen Arbeitsplätzen stehen bevor. Bereits heute ist eine Immobilie an bestens erschlossener CityLage wegen des wachsenden Verkehrsaufkommens nicht unbedingt besser erreichbar als ein Objekt an einem dezentralen Standort. Halter hat die Mehrheit an der Raumgleiter AG erworben. Diese ist auf die digitalisierte Planung und Umsetzung von Bauprojekten spezialisiert. Was waren die Gründe? Unserer Branche steht eine Digitalisierungswelle bevor, und es gibt verschiedene Möglichkeiten, darauf zu reagieren. Man kann sich selbst und die Mitarbeitenden fit machen, oder man holt sich das Know-how von jemandem, der bereits Erfahrungen gesammelt hat und über ein Geschäftsmodell verfügt. Mit der Firma Raumgleiter und ihrem Geschäftsführer Martin Meier verbindet uns eine langjährige Zusammenarbeit. Die Mehrheitsbeteiligung war insofern ein logischer Schritt. Damit rüsten wir uns bei Halter für die Herausforderungen der Digitalisierung.

WO WERTVOLLES IM ZENTRUM STEHT

1 26 HALTE R AG

Markus Mettler, CEO Halter AG

Komplex: Sie sind seit zehn Jahren bei Halter tätig, die letzten sechs Jahre als CEO. Wie ist Ihre Zwischenbilanz? Markus Mettler: Die zehn Jahre lassen sich in drei Abschnitte einteilen. Meine erste Zeit galt dem Aufbau der Geschäftseinheit Entwicklungen. Das war eine sehr inspirierende Aufgabe. Ich konnte mit wenigen Mitarbeitenden praktisch bei null beginnen. Im vierten Jahr folgte der Übertritt in die Gruppenleitung als CEO. Diese Phase war eine meiner grössten Herausforderungen. Während des Aufbaus von Halter Entwicklungen waren wir völlig auf das neue Geschäftsmodell konzentriert, nun galt es, das ganze Unternehmen auf eine kongruente Strategie zu trimmen – eine spannende Aufgabe, die aber auch viel Substanz gekostet hat. In den vergangenen drei bis vier Jahren konnten wir dann die Früchte ernten. Die Arbeit an der Strategie und die systematische Aufstellung unserer Geschäftseinheiten haben sich gelohnt. Ist die Möglichkeit der Mitarbeiterbeteiligung am Unternehmen, die seit Ende 2016 besteht, Teil dieser Strategie? Natürlich. Es war eines meiner strategischen Ziele, die strukturellen Voraussetzungen für eine Mitarbeiterbeteiligung zu schaffen. Vergangenes Jahr waren wir dann so weit. Mit der Möglichkeit der Beteiligung können wir allen Mitarbeitenden eine Perspektive bieten, die in unserer Branche nicht alltäglich ist. Das ist ein wichtiges Zeichen – nach innen und nach aussen. Vergangenes Jahr erwarb Halter das stillgelegte Industrie-Areal Attisholz. Seine Grösse ist Küche enorm. Wie geht man ein solches Projekt an?

+

Bad Innenausbau

Hergestellt in Muotathal – orea-kuechen.ch


Balz Halter Président

Urs Ernst

Vice-président

Roger Dettwiler Membre

Nicolas Iynedjian Membre

CEO Markus Mettler 1

COMMUNICATION

SERVICE JURIDIQUE

Sandra Wetzel 1

Bernhard Mauerhofer 1

1 23 HALTE R SA

Directrice Communication

Directeur Service juridique

BUSINESS DEVELOPMENT

DÉVELOPPEMENTS

PRESTATIONS GLOBALES

RÉNOVATIONS

IMMOBILIER

RAUMGLEITER

CORPORATE SERVICES

Thomas Häusler

Ede I. Andràskay 1

Felix Hegetschweiler 1

Felix Hegetschweiler 1

David Naef 1

Martin A. Meier 1

Thomas Bachmann 1

DIRECTION

DIRECTION

DIRECTION

DIRECTION

DIRECTION

Nicole Dalmus

Silvan Bohnet

Frédéric Boy

Frédéric Boy

Roman Egger

Christoph Altermatt

Directrice Services internes, BPM et Formation professionnelle

Paulo Brandao

Andreas Dittli

Daniel Handschin

Daniel Grando

Tom Böninger

Marc Funcek

Directeur Rénovations

Jacques Hamers

Matthias Knuser

Andreas Campi

Diego Frey

André Meier

Patrick Mandlehr

Suisse centrale

Directeur général

Directeur général

Directeur général

Directeur général

Directeur général

CFO

Florian Revaz 1 Suisse romande

Raphael Strub Région Bâle

Olivier Thomas Arc lémanique

Alex Valsecchi 1 Région Zurich

Herbert Zaugg 1 Région Berne

Directeur Développement Directeur Développement Directeur Développement

Mario Ercolani

Directeur Gestion de la construction

Thomas Lehmann

Directeur Gestion de la construction

Giancarlo Perotto

Directeur Développement

Directeur Réalisation Directeur Réalisation Directeur Réalisation

Maik Neuhaus

Directeur Développement et Acquisition

Directeur Rénovations

Directeur Service de construction

Andreas Wüthrich

Directeur Service de construction

Andres Stierli

Directeur ICT

Brigitte Lombardo

Responsable Ressources humaines

Alessandro Randazzo Group & Project Controller

Anna von Sydow-Blumberg Directrice Réalisation

Christian Ulrich

Directeur Transformation et Assainissement

Jakob N. B. Zophoniasson Directeur Réalisation

1 Membre de la Direction du groupe

Avec une participation majoritaire dans Raumgleiter, le spécialiste en réalité virtuelle et réalité augmentée, animation et BIM, Halter a accompli un autre pas important vers le futur numérique. Le savoir-faire supplémentaire ainsi gagné garantit compétences et force d’innovation aux unités d’entreprise Développements, Rénovations, Prestations globales et Immobilier. Le groupe Halter propose un solide réseau de prestations de construction et immobilières répondant aux besoins les plus divers de ses clients.

1 25 HALTE R SA

DÉVELOPPEMENT À TOUS LES NIVEAUX

CONSEIL D’ADMINISTRATION


Avec une participation majoritaire dans Raumgleiter, le spécialiste en réalité virtuelle et réalité augmentée, animation et BIM, Halter a accompli un autre pas important vers le futur numérique. Le savoir-faire supplémentaire ainsi gagné garantit compétences et force d’innovation aux unités d’entreprise Développements, Rénovations, Prestations globales et Immobilier. Le groupe Halter propose un solide réseau de prestations de construction et immobilières répondant aux besoins les plus divers de ses clients.

1 25 HALTE R SA

DÉVELOPPEMENT À TOUS LES NIVEAUX


«LA NUMÉRISATION NE FAIT QUE COMMENCER.»

1 21 HALTE R SA

Markus Mettler, CEO, Halter SA

Komplex: Cela fait dix ans que vous travaillez chez Halter, les six dernières en qualité de CEO. Quel est votre bilan intermédiaire? Markus Mettler: Ces dix années peuvent être divisées en trois parties. La première a été consacrée à la mise en place de l’unité Développements. Une expérience très enrichissante. Avec un petit nombre de collaborateurs, j’ai pu partir pratiquement de zéro. La quatrième année, je suis passé dans la Direction du groupe en tant que CEO. L’un des plus grands défis de mon parcours. Lors de l’instauration de Halter Développements, nous avons centré toutes nos énergies sur le nouveau modèle d’affaires; il s’agissait dès lors de doter l’entreprise d’une stratégie adéquate – une tâche passionnante, mais qui a aussi nécessité beaucoup d’efforts. Durant ces trois à quatre dernières années, nous avons pu en récolter les fruits. Le travail sur la stratégie et l’analyse systématique de nos unités s’est révélé payant. La participation des salariés aux résultats de l’entreprise, possible depuis fin 2016, fait-elle partie de la stratégie? Bien sûr. L’un de mes objectifs stratégiques était de créer les conditions structurelles pour une telle participation. L’an dernier, tout était prêt. Grâce à elle, nous pouvons offrir à tous les collaborateurs des perspectives peu ordinaires dans notre secteur. Ce faisant, nous envoyons un signal fort, tant à l’interne qu’à l’externe. L’an dernier, Halter a acheté le site industriel désaffecté d’Attisholz. Sa superficie est immense. Comment aborder un tel projet? Le développement du site d’Attisholz est un projet générationnel qui va nous occuper longtemps. La

friche industrielle profite du fait qu’en dépit de ses dimensions extraordinaires elle est située dans un lieu idyllique au bord de l’Aar et qu’elle jouit d’un passé historique. Mais je ne veux pas tout dévoiler. Nous avons déjà en tête une approche et je suis persuadé que nous pourrons présenter les premiers résultats cette année encore. Les anciens sites industriels classiques des centres secondaires sont presque tous transformés. Qu’est-ce que cela signifie pour vous, en tant que spécialiste de l’immobilier? La situation a réellement changé. On examine des sites qui ne peuvent concurrencer Zurich-Nord ou le Limmattal en termes de desserte et de proximité avec le centre-ville. Nous sommes donc plus que jamais contraints de lancer dès le départ des projets convaincants. Avec une identité adéquate, des sites de second choix peuvent devenir eux aussi une destination attrayante à rayonnement régional et conquérir de nouveaux marchés situés en dehors des zones périphériques traditionnelles. Mais il y a encore un autre élément à prendre en compte. Nous sommes convaincus qu’à moyen terme la numérisation modifiera les critères d’évaluation d’un site. Les habitudes en matière de déplacement et de travail évoluent. Des avancées dans le domaine des véhicules autonomes et des postes de télétravail sont imminentes. Aujourd’hui déjà, l’accroissement du trafic fait qu’un immeuble du centre-ville parfaitement desservi n’est pas forcément plus accessible qu’un objet décentralisé. Halter a acquis la majorité de Raumgleiter AG, spécialisé dans les techniques numériques de planification et de mise en œuvre de projets de construction. Pour quelle raison? Notre secteur va connaître une vague de numérisation, et il y a plusieurs façons de s’y préparer. On peut prendre le parti de se former et de former ses collaborateurs, ou décider d’aller chercher le savoir-faire auprès de ceux qui disposent déjà d’une expérience en la matière et d’un modèle d’affaires. Une collaboration de longue date nous lie à l’entreprise Raumgleiter et à son directeur, Martin Meier. Pour Halter, cette prise de participation majoritaire était donc une suite logique, qui nous permet de nous préparer aux défis de la numérisation. Raumgleiter deviendra-t-il la division de recherche et de développement de Halter? Cela ne nous ferait guère avancer. L’essentiel est que la numérisation soit intégrée aux projets. Dans


L’ENTREPRISE Effectifs au 31.12.2016 247 collaborateurs

Chiffre d’affaires 2016 Plus de CHF 500 millions

ADRESSES Siège Zurich

Halter SA, Hardturmstrasse 134, CH – 8005 Zurich, T +41 44 434 24 00

Bureau de Bâle

Halter SA, Freilager-Platz 4, CH – 4142 Münchenstein, T +41 61 404 46 40

Bureau de Berne

Halter SA, Europaplatz 1A, CH – 3008 Berne, T +41 31 925 91 91

Bureau de Lucerne

Halter SA, Zihlmattweg 46, CH – 6005 Lucerne, T +41 41 414 35 40

Bureau de Lausanne

Halter SA, route de Berne 99, CH – 1010 Lausanne, T +41 21 310 13 00

Raumgleiter AG

Pfingstweidstrasse 106, CH – 8005 Zurich, T +41 44 202 70 80

www.halter.ch

1 26 HALTE R SA

ce sens, Raumgleiter continuera d’opérer de façon indépendante sur le marché. Les clients actuels ne remarqueront aucune différence. En tant que promoteur immobilier, nous avons la possibilité d’introduire constamment des innovations dans nos projets. Contrairement à d’autres domaines, le secteur de la construction n’est pas tributaire de cycles de maturité du marché. Concrètement, quelles sont les chances, mais aussi les risques de l’essor de la numérisation pour vos modèles d’affaires? Les implications peuvent être très variables selon le modèle d’affaires. Chez Halter Développements, je vois surtout une amélioration de l’efficacité dans les processus. Pour Halter Prestations globales en revanche, ce bouleversement implique un changement bien plus important. La numérisation se révélera un moteur puissant pour le modèle de prestataire global, car nous serons en mesure de proposer des contrats de référence sur la base de projets analytiques. Le modèle – un peu lourd – de soumissions ET pourrait en pâtir en raison du renforcement de la transparence. Dans le domaine des prestations de conseil proposées par Halter Immobilier, les chamboulements seront aussi importants. De nouveaux modèles de conseil vont voir le jour, les prestations existantes vont beaucoup changer. Je pense notamment à la commercialisation, mais aussi à l’exploitation.


«CHAQUE PROJET EST UN NOUVEAU DÉFI.»

1 28 HALTE R SA — D ÉVE LO PPE M E NTS

Ede I. Andràskay, directeur général Développements

Komplex: Que faut-il pour réussir en tant que développeur immobilier? Ede I. Andràskay: Nous agissons en entrepreneurs. Pour incarner cet idéal, les chefs de projet doivent savoir prendre des décisions et être dotés d’un fort esprit d’initiative. La compétence en matière de produits, de marketing et de commercialisation et un développement des produits axé sur les utilisateurs sont les critères décisifs. Notre unité fonctionne avec peu d’effectifs, ce qui nous rend très efficients. Nous attendons des chefs de projet qu’ils assument l’entière responsabilité de leurs projets. Quel est le climat de travail au sein de l’équipe de développement? Pour fournir des prestations de premier ordre dans le cadre d’un projet, il faut avoir le courage de ses opinions. Une culture de la confiance et du fair-play est donc indispensable, tout comme la confiance en soi est la clé du succès. Nous offrons à nos collaborateurs chevronnés un cadre compétitif, propice à leur développement personnel. C’est ainsi que nous créons des équipes redoutables d’efficacité. Quel est votre rôle de supérieur? Je dois faire en sorte que les collaborateurs puissent s’épanouir en fonction de leur personnalité et exprimer leurs talents. L’ambiance au sein de l’équipe doit être bonne. Cela passe par l’estime mutuelle et la célébration des succès. Je veille par ailleurs à ce que les nouveaux collègues aient suffisamment de temps pour se familiariser avec leurs rôles exigeants. Avec le RhyTech-Quartier, le Zentrum Bären et le site d’Attisholz, vous avez trois gros projets en cours. En quoi diffèrent-ils de vos projets

de développement antérieurs comme le Limmatfeld ou amRietpark? Chacun de nos projets de développement est un défi en soi. Le marché a connu maints rebondissements ces dix dernières années. Les conditions-cadres applicables aux développements d’envergure ont changé, y compris sur le plan politique. Pour nous, cela signifie seulement que nous devons développer des produits encore mieux pensés, encore plus axés sur l’utilisateur. En ce qui concerne les projets évoqués, nous sommes aujourd’hui beaucoup mieux préparés pour faire face aux attentes des clients et du marché et nos processus sont à présent bien rodés. Du fait de son envergure et de son échéance lointaine, le projet générationnel Attisholz nous amène à anticiper de nouvelles évolutions sociétales. L’attrait de notre travail réside justement dans le fait qu’il n’existe pas de solution standard. Pour chaque projet, nous mobilisons toute notre énergie, notre créativité et notre compétence. Le numérique conquiert l’habitat. Comment réagissez-vous en tant que développeur? Depuis six ans déjà, nous nous intéressons de près au sujet du numérique dans l’habitat. Dans le passé, les utilisateurs étaient très sceptiques. Je pense qu’à présent, nous nous trouvons dans une phase de changement radical. L’intégration d’outils numériques dans les appartements modernes est devenue une évidence. Je suis toutefois convaincu que la technologie doit rester simple. On doit pouvoir s’en passer lorsque les circonstances l’exigent. Comment jugez-vous les perspectives du développement immobilier? Pour les développements vraiment adaptés aux utilisateurs il existe un marché, même à moyen terme. Nous constatons actuellement une multiplication des mesures réglementaires. Parfois, le législateur en fait trop, mais ses mesures ont produit les effets escomptés. Dans la région bernoise et bâloise, il existe encore selon nous un gros potentiel de développement urbain. Toutefois, nous devons nous montrer prudents en matière d’évaluation et de pénétration du marché et obtenir des projets de qualité.


L’UNITÉ

VANBAERLE, MÜNCHENSTEIN

ATTISHOLZ-NORD, RIEDHOLZ

Effectifs au 31.12.2016

Architecture

Architecture

Activité

Usage

Usage

31 collaborateurs

Développement et densification de centres-villes et de quartiers, changement d’affectation de friches industrielles et d’immeubles situés en ville, concours d’investisseurs

Segments de marché

Bureaux, services et administration, artisanat et industrie, habitat, hôtels, centres commerciaux, magasins spécialisés

A définir

Usage primaire: habitat avec un large spectre de petits et grands logements ainsi que formes d’habitation spéciales pour seniors et étudiants; usage secondaire: bureaux, artisanat et commerces

Réalisation 2020 à 2024

A définir

Formes d’habitation variées dans des bâtiments existants et nouveaux, loisirs et culture, gastronomie et événementiel, surfaces commerciales et de bureaux

Réalisation 2022 à 2045

Le projet

www.attisholz-areal.ch

Région de marché

Villes et grands centres économiques en Suisse alémanique et en Suisse romande

Sous l’ancien centre du village de Münchenstein, au cœur de la zone de développement Gstad-Est se trouve le site vanBaerle, d’environ 22 000 mètres carrés. Il se distingue par son emplacement bien desservi dans le district d’Arlesheim, dans le canton de Bâle-Campagne. La zone, jusque-là industrielle, se muera ces prochaines années en un quartier d’habitation urbain attrayant, qui offre un large spectre d’activités et remplit également des fonctions de centre. Des surfaces de bureaux, artisanales et commerciales viendront compléter l’ensemble et assurer l’approvisionnement du quartier.

Ces vingt-cinq prochaines années, le site industriel de l’usine de cellulose désaffectée d’Attisholz, avec ses 170 000 mètres carrés, va devenir un lieu de résidence et de travail vivant, à forte densité, qui offre de multiples utilisations tout en affichant son identité et son histoire propres. Le site se caractérise par son emplacement sur les rives de l’Aar, son cadre pittoresque et les imposants bâtiments industriels d’origine. La transformation progressive vise à réaffecter les constructions existantes pour créer des espaces à caractère urbain et des typologies urbanistiques attrayantes.

1 29 HALTE R SA — D ÉVE LO PPE M E NTS

www.halter.ch


AUSTRASSE, ARLESHEIM

ÎLOT ORSAT, MARTIGNY

DORFZENTRUM, HIRZEL

Architecture

Architecture

Architecture

Usage

Usage

Réalisation

Réalisation

L’îlot Orsat se trouve à deux pas du centre historique de Martigny et de la place Centrale. Sur une partie de la zone sont prévus un hôtel et des bains thermaux. A proximité immédiate, Halter développe 75 logements en propriété totalisant une surface utile principale de 8700 mètres carrés, ainsi qu’un parking souterrain d’environ 275 places.

La zone de développement Heerenrainli se trouve sur un terrain en pente, en contrebas de l’école du Hirzel. Le terrain est voisin de l’église et de plusieurs maisons individuelles et immeubles locatifs de style rural. Le site d’environ 12 700 mètres carrés est l’une des dernières réserves de terrain à bâtir de la commune. L’offre d’appartements s’adresse principalement aux familles appréciant le cadre idyllique du village et la proximité des villes de Zurich et de Zoug. La soixantaine de logements en propriété bénéficie en particulier d’une vue dégagée au-dessus de la limite du brouillard et d’espaces extérieurs à usage privé ou commun aux dimensions généreuses.

Flubacher-Nyfeler + Partner Architekten AG, Bâle

Usage

Env. 18 logements en propriété

Réalisation

130 HALTE R SA — D ÉVE LO PPE M E NTS

2018 à 2020

Le terrain se trouve à quelques pas du centre historique du village d’Arlesheim. Il est parfaitement bien desservi par les lignes de train, de bus et de tram existantes. Le voisinage est constitué de maisons individuelles et d’immeubles collectifs anciens. Halter Développements prévoit de construire sur le site un ensemble de 18 logements en propriété. Le but du projet est de revaloriser le quartier grâce à une architecture moderne et de qualité pour lui donner une nouvelle identité. L’emménagement est prévu début 2020.

GD Architectes SA, Neuchâtel Env. 75 logements en propriété 2018 à 2020

Mandat d’étude Env. 60 logements en propriété Mi-2019 à mi-2021


kpa architectes Fribourg SA, Fribourg

Usage

LES TERRASSES VOLANTES, SAINT-BLAISE / HAUTERIVE Architecture

ipas architectes sa, Neuchâtel

Bâtiments 1 – 5: logements étudiants, 143 appartements, soit 413 chambres, répartis sur 38 studios, 45 appartements 3 pièces et 60 appartements 4 pièces, station-service avec shop (100 m2); bâtiment 6: logements pour jeunes adultes, 30 appartements (2,5 à 4,5 pièces)

Usage

Réalisation

www.lesterrassesvolantes.ch

2017 à 2019

Fribourg est une ville universitaire par excellence. Ses étudiants venus du monde entier lui donnent un rythme de vie et une atmosphère qui lui sont propres. Le projet Butte de Pérolles sur la route de la Fonderie s’intègre dans un environnement urbain aux affectations variées. On y trouve des restaurants, des cafés, des salles de concert, des magasins ou encore des écoles. Avec les quelque 400 unités prévues, le souhait est d’apporter une réponse à la pénurie de logements locale. L’objectif est de conjuguer espaces de logement, de travail et de loisirs en une cohabitation vivante et harmonieuse.

MEYLAND, MORAT Architecture

Winkelmann Architectes SA, Morat

Usage

Logements en propriété

96 logements en propriété, 102 places en garage souterrain

Réalisation

Réalisation

2017 à 2019

2018 à 2020

Le projet

Le projet Les Terrasses Volantes se trouve dans les communes de Saint-Blaise et d’Hauterive, à proximité directe de la ville de Neuchâtel. La région est appréciée pour ses infrastructures de qualité. Situés sur les hauteurs, ces logements en propriété exclusifs offrent une vue imprenable sur le lac de Neuchâtel jusqu’aux Alpes. Le projet certifié Minergie comprend quatre immeubles avec chacun trois étages de logements et au total 38 appartements de 2,5 à 5,5 pièces. Toutes les cuisines, salles à manger et pièces à vivre sont orientées au sud. Le site est idéalement desservi par les transports publics, car il se trouve à côté de la gare. Le long des voies, il est prévu de construire des carports couverts qui serviront également de protection acoustique. Il s’agit du premier projet de construction de propriété par étage mené par Halter en Suisse romande.

Le terrain de Prehl-Meyland se trouve à deux pas de la vieille ville de Morat, du lac et de la gare. Son exposition au sud et sa vue agréable font de ce site un emplacement de choix pour des logements de qualité alliant les aspects urbains à l’offre de loisirs attrayante de Morat. L’intégration des constructions nouvelles dans un paysage de type parc permet la création de généreux espaces libres qui confèrent son atmosphère au lieu. Les 96 attrayants logements de 2,5 à 6,5 pièces répondent aux exigences diverses des familles, couples et célibataires. L’idée centrale est d’offrir un habitat intergénérationnel pour répondre à l’évolution démographique et sociétale.

131 HALTE R SA — D ÉVE LO PPE M E NTS

BUTTE DE PÉROLLES, FRIBOURG Architecture


ZENTRUM BÄREN, OSTERMUNDIGEN Architecture

Burkard Meyer Architekten, Baden

Usage

3300 m2 de commerces de détail / restaurants / congrès, hôtel de 100 chambres, 2600 m2 de surfaces de bureaux et services, 140 logements (serviced apartments, location, propriété par étage), 210 places de parking en intérieur

HAMMERWERKE, WORBLAUFEN Architecture

Büro B Architekten AG, Berne

Usage

Env. 70 logements, env. 2300 m2 de surfaces commerciales et de services, restauration et culture dans les immeubles existants

Réalisation 2018 à 2020

RHYTECH-QUARTIER, NEUHAUSEN AM RHEINFALL Architecture

Studio Märkli, Zurich

Usage

6250 m2 vente / restauration / surfaces commerciales, 92 logements en propriété, 150 logements locatifs, 440 places en garage souterrain

Réalisation 2018 à 2021

Réalisation

Le projet

2018 à 2020

www.rhytech-quartier.ch

Le projet

132 HALTE R SA — D ÉVE LO PPE M E NTS

www.zentrumbären.ch

Le Zentrum Bären joue un rôle clé dans le développement urbanistique de la commune d’agglomération d’Ostermundigen. Du fait de son excellente desserte et de sa situation centrale, le projet, fruit de la collaboration entre les autorités et les propriétaires du bien-fonds, présente un fort potentiel. Il prévoit une tour élancée, haute de 100 mètres, placée sur un socle, et un cube indépendant. En tant que centre moderne, le Zentrum Bären offre une large palette d’utilisations: des surfaces dédiées à la restauration et à la vente ainsi que des surfaces de bureaux et de services donnent sur la nouvelle Bärenplatz. Un hôtel sera implanté dans la partie inférieure de la tour, tandis qu’un restaurant panoramique et des appartements offrant une vue grandiose seront construits au-dessus.

Pendant plus de cent cinquante ans, le site Hammerwerke de Worblaufen a abrité des forges. La zone est désormais vouée à un nouvel usage. La situation privilégiée sur les rives de l’Aar et l’ambiance industrielle créée par les anciennes manufactures classées constituent le cadre d’une offre de grande qualité avec 70 appartements orientés vers le paysage naturel du cours de l’Aar. L’ensemble intègre en son sein la plus ancienne machine à marteler à entraînement hydraulique de Suisse. Ces derniers mois, un gros travail a été accompli concernant le plan de protection des rives, qui définit le cadre juridique dans lequel s’inscrit le changement d’affectation du site industriel.

L’entrée en vigueur, fin 2016, du plan de quartier a jeté les bases nécessaires, en termes de droit de superficie, à la réalisation du RhyTech-Quartier. Le projet de Studio Märkli mise sur la conservation de la halle de production 22 et son changement d’affectation en surfaces de vente, de restauration et de loisirs avec une offre culturelle diversifiée. Les bâtiments existants seront complétés par deux immeubles de grande hauteur et un bâtiment en angle comportant des logements locatifs et en propriété. Les espaces extérieurs réaménagés apportent eux aussi leur contribution à ce quartier nouveau et attrayant. La mise à l’enquête à la mi-2017 est une autre étape importante menant à la réalisation du projet.


ZWICKY-ZENTRUM, WALLISELLEN

WALDHAUS NEUGUET, WALLISELLEN

WOHNEN AM EBISQUARE, EBIKON

Architecture

Architecture

Architecture

Usage

Usage

Usage

Ramser Schmid Architekten GmbH, Zurich

1288 m2 de commerces de détail, 1632 m2 de restaurants, artisanat, ateliers et brasserie, 150 logements locatifs, 36 ateliers d’habitation sur 11 740 m2, 175 places en garage souterrain

60 logements en propriété par étage, 40 logements locatifs, un hôtel de 117 chambres, env. 600 m2 de commerces et artisanat, env. 220 m2 de restaurants, 125 places de parking en surface et souterraines

Réalisation

Réalisation

Le projet

Le projet

2016 à 2018

www.zwicky-zentrum.ch

Sur le site historique de l’ancienne filature de soie Zwicky à Wallisellen, un nouveau quartier offrant une variété d’espaces d’habitation et de travail est construit en plusieurs étapes. Son centre fera l’objet d’un projet innovant conférant au lieu une atmosphère urbaine inédite, qui sera réalisé d’ici à l’automne 2018. L’alliance de la tradition et de la modernité crée un lieu de rencontre intéressant avec des places, des ruelles, des restaurants, 150 appartements, 36 ateliers d’habitation et d’artisanat, un commerce d’alimentation, des magasins, des boutiques, des petits commerces et des ateliers. Les architectes de giuliani. hönger ont su convaincre le jury avec une approche différenciée sur le plan urbanistique. Le site est complété par un immeuble distinct de Zanoni Architekten intégrant une brasserie avec terrasse.

2016 à 2019

TGS Architekten AG, Lucerne 191 logements locatifs, 138 places en garage souterrain

Réalisation 2015 à 2017

Le projet

www.ebisquare.ch

www.waldhaus-neuguet.ch

Un immeuble unique appelé Waldhaus NeuGuet est projeté sur le côté nord de la Neugutstrasse. Ses étages inférieurs abriteront un hôtel et des magasins, tandis que les étages supérieurs accueilleront des appartements avec vue sur le Zürichberg et le Glattal ainsi que des terrasses pouvant atteindre une superficie de 41 mètres carrés. Le tram du Glattal s’arrêtera directement devant l’immeuble, assurant une liaison rapide vers le centre de Zurich ainsi que l’aéroport de Kloten.

La réalisation de Wohnen am Ebisquare a commencé à l’automne 2015. Cette construction aérée en rang d’îlot est située à proximité du Mall of Switzerland, un centre de loisirs avec cinéma et la première vague de surf statique indoor de Suisse. L’arrêt Buchrain du RER se trouve à proximité directe. Les logements sans obstacles, découpés de manière intelligente, sont accessibles depuis une cour intérieure qui fait également office de lieu de rencontre. L’offre comprend principalement des logements de 2,5 et 3,5 pièces, les objets plus grands se situant au rez-dechaussée et sous le toit. Tous les appartements sont dotés d’espaces extérieurs privés donnant sur les environs ou sur la cour intérieure.

133 HALTE R SA — D ÉVE LO PPE M E NTS

giuliani.hönger ag, Zurich /  Zanoni Architekten AG, Zurich


«PARTENAIRES POUR LES PROJETS COMPLEXES.»

134 HALTE R SA — PR ESTATI O N S GLO BALES

Felix Hegetschweiler, directeur général Prestations globales

Komplex: Comment votre modèle d’affaires s’est-il établi sur le marché? Felix Hegetschweiler: Je crois que le marché, ou tout au moins le marché alémanique, a finalement intégré le fait que nous nous sommes spécialisés sur le modèle de prestataire global. Désormais, nous pouvons présenter plusieurs projets de référence intéressants pour lesquels nous avons rempli cette fonction dès la planification. C’est un atout. Il va de soi qu’à l’avenir il sera important que nos maîtres d’ouvrage acquièrent plus d’expérience avec le modèle. Je suis convaincu que nous pouvons gagner leur confiance. Quel a été le défi majeur depuis le lancement du modèle de prestataire global? Sans hésitation: la gestion de l’équipe des planificateurs, qui s’est révélée plus astreignante que nous l’imaginions. A l’heure actuelle, nous ajustons et améliorons les processus. Il est important que nous y consacrions toute notre énergie, car si nous avons intégré le modèle de prestataire global, c’est notamment pour réduire le nombre d’erreurs de planification. Les projets achevés montrent déjà une nette réduction des frictions. Mais nous pouvons encore nous améliorer, et nous allons le faire. Les maîtres d’ouvrage institutionnels et les pouvoirs publics ont-ils les mêmes préférences? Notre modèle est mieux adapté aux besoins d’investisseurs institutionnels. Pour les mandants, la collaboration dans le modèle de prestataire global présuppose un certain degré de compétence, puisque le processus est déjà défini durant la première phase de planification. Aux yeux de certains maîtres d’ouvrage, il peut paraître plus aisé d’organiser

tout d’abord un concours suivant un processus par étapes, puis l’appel d’offres de planification globale et, enfin, l’appel d’offres d’ET. Mais ce besoin de sécurité risque de créer des failles entre les différentes étapes, failles susceptibles d’avoir des incidences négatives sur les coûts, les délais et la qualité. Notre approche intégrale permet d’optimiser un projet dès le début. Les efforts majeurs déployés en amont sont compensés grâce à une phase de planification et de construction sans heurts. Mais surtout, nous sommes régulièrement en mesure d’obtenir une meilleure rentabilité. De quelle façon choisissez-vous les partenaires de planification et les entrepreneurs? C’est tout un art de trouver les bons partenaires. J’ai constaté qu’il valait mieux connaître personnellement les gens, et cela vaut davantage encore pour les planificateurs que pour les entrepreneurs. En matière de coûts aussi, notre modèle de prestataire global nous confère un avantage. Nous recherchons et apprécions les compétences spécifiques de nos partenaires. Nous voulons qu’ils bénéficient de marges équitables à un prix compétitif. Les activités EG reposent à l’inverse sur une bataille tarifaire malsaine. Le Transitlager a été achevé en 2016. Il sera suivi en 2017 par l’Ambassador House. Votre portefeuille comporte-t-il un nombre croissant de grands projets de rénovation? C’est bien possible. Ces deux projets sont très exigeants. Ils nous ont permis – et nous permettent encore – d’acquérir beaucoup de savoir-faire. Une rénovation, telle que celle mise en œuvre dans l’Ambassador House, n’a strictement rien à voir avec une nouvelle construction, où généralement tout se passe bien pour autant que les processus soient respectés. Un objet existant d’une certaine taille réserve des surprises. Dans ce genre de situation, réactivité et coordination rapide des processus de construction en cours sont les maîtres mots. Mais dans l’ensemble, je crois que nous sommes sur la bonne voie. Halter Prestations globales est en train de se faire un nom dans la gestion des projets complexes.


L’UNITÉ

RHY-GARTEN, EGLISAU

AMBASSADOR HOUSE, OPFIKON

Effectifs au 31.12.2016

Mandant

Mandant

Activité

Bâloise Vie SA, Bâle / Hausheer Holzbau AG, Eglisau

Développement de projets avec des investisseurs, concours de prestataire global, transformations /  assainissements, mandats d’ET

Architecture

Segments de marché

Logements, commerces, parking souterrain

Bâtiments de services, commerciaux, industriels et d’infrastructure, bâtiments d’habitation, écoles, centres commerciaux

Dachtler Partner AG, Zurich

Usage

Réalisation

D’octobre 2017 à août 2019

Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, un fonds immobilier de Credit Suisse AG, Zurich /  UBS (CH) Property Fund – Swiss Mixed «Sima», Zurich / UBS (CH) Property Fund – Swiss Residential «Anfos», un fonds immobilier d’UBS Fund Management (Switzerland) AG, Zurich

Architecture

Stücheli Architekten AG, Zurich

Usage

Immeuble commercial, usage principal: bureaux

Région de marché

Villes et agglomérations en Suisse alémanique et en Suisse romande

Réalisation

www.halter.ch

Le projet

D’octobre 2014 à novembre 2017 www.ambassadorhouse.ch

Le complexe Rhy-Garten est situé dans la commune idyllique d’Eglisau, à proximité immédiate de la gare et des berges du Rhin. Halter Prestations globales a été mandaté par Hausheer Holzbau AG, afin de développer l’ensemble immobilier sur le site de 9000 mètres carrés et de diriger le processus de cession pour environ la moitié du projet. Il en résulte un ensemble de cinq corps de bâtiments totalisant 95 logements locatifs (de 2,5 à 4,5 pièces), reliés par un garage collectif. A l’été 2019, les futurs locataires profiteront de logements lumineux orientés vers les vastes espaces verts situés au milieu du complexe.

D’ici à novembre 2017, l’immeuble commercial doté de la plus grande surface de plancher en Suisse verra le jour dans le quartier Glattpark d’Opfikon. Haut de sept étages, il totalisera une surface utile de 57 000 mètres carrés, dont 38 000 destinés à des surfaces de bureaux à géométrie variable. Outre le généreux espace extérieur et les nouvelles terrasses, deux grandes cours intérieures couvertes façonnent le centre de l’immeuble – un complément attrayant pour le rez-de-chaussée ouvert au public. En dehors de l’aspect général du bâtiment, la transformation porte aussi sur des points techniques et énergétiques.

135 HALTE R SA — PR ESTATI O N S GLO BALES

76 collaborateurs


BINZ 111, ZURICH

TRANSITLAGER, MÜNCHENSTEIN

DUFOURSTRASSE 40 / 50, BÂLE

Mandant

Mandant

Mandant

Fondation Abendrot, la caisse de pension durable, Bâle, représentée par Hämmerle &  Partner GmbH, Zurich

Architecture

IG Balintra AG, Bâle, représentée par UBS Fund Management (Switzerland) AG, Bâle, «Sima»

Architecture

Gmür & Geschwentner Architekten AG, Zurich

Bjarke Ingels Group (BIG), Copenhague / Harry Gugger Studio, Bâle

Usage

Usage

Réalisation

Réalisation

Logements, commerces De juillet 2016 à août 2018

Logements, commerces, bureaux De juin 2014 à août 2016

COBAB AG, Zurich

Architecture

Burckhardt + Partner SA, Bâle

Usage

Département de la construction et des transports du canton de Bâle-Ville

Réalisation

De mai 2015 à septembre 2017

Le projet

136 HALTE R SA — PR ESTATI O N S GLO BALES

www.transitlager.ch

Deux immeubles allongés de cinq et neuf étages sont en train de voir le jour sur le site de Binz à Zurich. L’ensemble prévoit 417 logements à loyer modéré, dont 180 studios meublés sont destinés aux collaborateurs de l’hôpital universitaire de Zurich et 237 studios et chambres en colocation à des étudiants. Des zones publiques complémentaires au rez-de-chaussée – surfaces de restauration, laverie, ateliers, locaux communs ou polyvalents, chambres d’hôtes – favorisent animation et échanges. Sur mandat du maître de l’ouvrage, Halter Prestations globales a optimisé le projet en termes de coûts, de délais et de qualité, avant de se voir aussi attribuer le mandat pour sa réalisation (contrat d’entreprise totale). Les premiers locataires pourront emménager en août 2018.

La fusion d’anciens bâtiments industriels et d’une architecture moderne constitue le programme du site du Dreispitz à Münchenstein. Depuis l’été 2016, l’imposant Transitlager côtoie les locaux baignés de lumière de la Hochschule für Gestaltung und Kunst ainsi que l’immeuble résidentiel Helsinki, haut de 40 mètres. La surélévation de l’ancien entrepôt a conféré une nouvelle affectation à ce bâtiment hybride au concept d’aménagement novateur. Il comprend des surfaces de bureaux, de restauration et de commerce, des ateliers et 101 logements locatifs (de 2,5 à 5,5 pièces). La grande Freilager-Platz est à deux pas. Elle doit devenir un lieu central favorisant les échanges, les rencontres et l’innovation sur le site.

Les deux immeubles, dont l’état, l’aspect extérieur et l’année de construction différaient, seront regroupés en deux étapes en une grande surface locative réaménagée. C’est ici que le Département de la construction et des transports du canton de Bâle-Ville viendra s’installer. Les collaborateurs disposeront d’environ 12 000 mètres carrés pour 325 postes, une salle polyvalente, une cafétéria au dernier étage, des salles de réunion ainsi que des locaux d’entreposage et d’archives. Des places de parking et des véhicules Mobility sont disponibles dans le garage souterrain sur trois niveaux. Dans ce quartier d’affaires central autour de l’Aeschenplatz, la mise en valeur architecturale ambitieuse de la façade reflète aussi vers l’extérieur le nouvel usage du bâtiment.


WYLERSTRASSE 109 / 115, BERNE

MALL OF SWITZERLAND, EBIKON

POST-AREAL, AARBERG

Mandant

Mandant

Mandant

Architecture

Architecture

Usage

Usage

Réalisation

Réalisation

W. Neuenschwander GmbH, Liebefeld, représenté par Adlatus AG, Liebefeld

Architecture

Spreng + Partner Architekten AG, Berne

Usage

Logements, bureaux

Réalisation

D’août 2014 à février 2016

Silver Moss C Retail 2014 S.à.r.l., Luxembourg Burckhardt + Partner SA, Berne Commerce de détail, parking De juin 2014 à septembre 2017

Coopérative Migros Aar, Schönbühl Atelier 5 Architekten und Planer AG, Berne Logements, commerce de détail, artisanat Procédure de planification en cours

Le projet

Le nouvel immeuble résidentiel de cinq étages à la Wylerstrasse 115 propose 17 logements locatifs. Auparavant, le terrain était occupé par un bâtiment d’ateliers qui a été en grande partie démoli. Seuls les locaux techniques, caves et annexes situés au sous-sol ont pu être préservés, locaux qui seront à l’avenir utilisés tant par les habitants de la nouvelle construction que par ceux de l’ancien immeuble à la Wylerstrasse 109. Alors qu’on ne prévoyait qu’une rénovation douce, des options pour une meilleure utilisation ont été identifiées dès la phase de planification. D’où la réalisation de six appartements – dont deux duplex – et de bureaux au rez-de-chaussée. Les deux bâtiments sont dotés d’une installation de chauffage et d’eau chaude quasi sans impact sur le climat, fonctionnant grâce au gaz ou à une pompe à chaleur avec sonde géothermique.

Avec une superficie de quelque 65 000 mètres carrés, accueillant 150 commerces et entreprises de restauration, le Mall of Switzerland à Ebikon près de Lucerne deviendra le plus grand centre commercial de Suisse centrale. Il propose, aux jeunes comme aux moins jeunes, un large éventail de produits d’usage courant, vêtements, chaussures, accessoires et articles de sport, ainsi que de nombreuses offres gastronomiques. Grâce à des espaces de rencontre aérés, le centre n’invite pas seulement au shopping, mais aussi à la flânerie. Au printemps 2017 a débuté l’aménagement intérieur des commerces; une fois celui-ci terminé, le centre commercial et de loisirs pourra ouvrir ses portes.

La coopérative Migros Aar était depuis longtemps à la recherche du lieu idéal pour le commerce de détail à Aarberg. Il a été identifié dans le site actuel de La Poste, en face de la gare d’Aarberg. Halter Prestations globales a élaboré les planifications préalables, réalisé une étude de faisabilité et dirigé le mandat d’étude en tant que membre du jury et de la commission des experts. Le projet vainqueur s’étend sur quatre étages et deux niveaux de sous-sol. L’immeuble de remplacement englobe des surfaces de commerce de détail et de stockage, l’office de poste d’Aarberg, un magasin Migros, des surfaces de bureau ainsi que 22 petits logements adaptés aux personnes âgées. Depuis le premier étage, on accède directement à la vieille ville d’Aarberg. La procédure de planification sera vraisemblablement achevée à l’été 2018.

137 HALTE R SA — PR ESTATI O N S GLO BALES

www.mallofswitzerland.ch


«UNE PRÉPARATION MINUTIEUSE EST DÉTERMINANTE.»

138 HALTE R SA — R É N OVATI O N S

Daniel Handschin, directeur Rénovations

Komplex: L’unité Halter Rénovations est relativement récente. Comment se passent les échanges avec les autres services? Daniel Handschin: Nous observons un important potentiel de synergies, le plus fort actuellement avec Halter Prestations globales. Nous nous voyons aussi comme un prestataire global, spécialisé dans les transformations et les rénovations. L’échange entre les unités se fait particulièrement lors de l’acquisition. Les clients viennent nous voir avec une problématique particulière. Il est donc logique de commencer par découvrir et analyser leurs besoins avant de décider lequel parmi nos modèles d’affaires leur convient le mieux. Qu’est-ce qui fait selon vous la qualité d’une rénovation? La préparation et l’analyse minutieuse du bâtiment existant est déterminante. Les plans sont souvent introuvables ou de mauvaise qualité. Il est donc indispensable d’aller voir le bâtiment et parfois même de percer des parois. Les énormes écarts par rapport aux plans peuvent réserver des surprises. Mais elles ne sont pas toujours mauvaises. Dans un projet en cours, l’étude soigneuse de la construction préexistante a permis de réaliser les mesures statiques avec nettement moins de travail et donc à un coût moindre. Quelle est la valeur ajoutée que Halter Rénovations offre à ses clients? Etre en mesure de fournir un travail technique et artisanal irréprochable nous semble être une évidence. Le cœur de notre activité consiste donc à conseiller le client. Notre valeur ajoutée repose sur notre expérience spécialisée qui nous permet d’évaluer

un projet de construction particulier et de motiver notre avis. Nous proposons des alternatives auxquelles le client n’avait pas pensé et disons clairement quelles mesures de construction sont judicieuses et lesquelles ne le sont pas. Avec le secteur Service de construction nous travaillons en outre avec des artisans qui offrent une qualité rare sur le marché, en particulier sur le segment des maîtres d’ouvrage privés. Cela concerne notamment les carreleurs, les poseurs de revêtements de sol, les plâtriers et les maçons. Quels projets réalisez-vous actuellement? Nos projets de transformation et de rénovation sont très variés. Nous menons par exemple une rénovation totale avec surélévation d’un immeuble résidentiel à Dübendorf et une rénovation intérieure de 22 logements dans le quartier zurichois d’Obfelden. Mais nous avons aussi des projets plus complexes comme la rénovation complète d’une ancienne villa sur les hauteurs du Zürichberg pour laquelle nous avons réalisé un corridor souterrain menant du garage à l’ascenseur pour accéder aux logements. Rencontrez-vous des problèmes particuliers? Il s’agit dans l’ensemble des mêmes difficultés que pour les nouvelles constructions, telles que la protection incendie ou la statique. La sécurité sismique est encore un peu plus compliquée pour les transformations et les rénovations. En ce qui concerne les tendances, la densification des villes est à l’origine d’une multiplication des demandes d’extensions et de surélévations. Notre travail devient ainsi plus complexe et exigeant. Les questions de faisabilité, de procédures d’autorisation et de protection du patrimoine gagnent aussi en importance.


L’UNITÉ

SUSENBERGSTRASSE, ZURICH

Effectifs au 31.12.2016

Activité

Activité

Mandant

Rénovation / surélévation d’immeuble résidentiel

Usage

RVD Real Estate AG, Zoug

Réalisation

Habitat

20 collaborateurs

Transformations, rénovations, assainissements totaux, surélévations, investissements dans des immeubles à rénover

Segments de marché

Maisons individuelles et immeubles collectifs, immeubles à usage de bureau, immeubles administratifs

Rénovation d’une villa Jubal Investment AG, Baar Habitat D’avril 2017 à décembre 2017

GRÜZENSTRASSE / WILSTRASSE, DÜBENDORF Activité

Mandant Usage

Réalisation

D’avril 2017 à octobre 2017

Région de marché

Villes et agglomérations en Suisse alémanique et en Suisse romande

Construite sur les hauteurs du Zürichberg, la villa à la Susenbergstrasse profite d’une vue dégagée sur toute la ville de Zurich. Le mandat d’entrepreneur total porte sur la rénovation complète de la bâtisse existante mais aussi sur la réalisation d’une extension. Un nouveau corridor souterrain permettra à l’avenir aux habitants d’accéder à tous les étages grâce à un ascenseur directement depuis le garage à la Susenbergstrasse. A l’intérieur, l’aménagement exclusif fait honneur au patrimoine historique de la construction préexistante. Le bâtiment rénové et modernisé sera remis au maître d’ouvrage en décembre 2017.

L’immeuble vieillissant à l’angle Grüzenstrasse / Wilstrasse au centre de Dübendorf fait l’objet d’un assainissement total. A l’issue des travaux, l’immeuble comptera 18 appartements contre 21 actuellement. En outre, trois nouveaux appartements en attique seront créés grâce à une surélévation. Le regroupement de certains logements et les cuisines ouvertes améliorent nettement la qualité de l’habitat. La transformation comprend aussi un assainissement énergétique qui fera chuter les futurs frais d’entretien. Un immeuble accueillant et moderne sera ainsi remis au maître d’ouvrage après une phase de projet de sept mois seulement.

139 HALTE R SA — R É N OVATI O N S

www.halter.ch


«LA STRATÉGIE OFFRE DE LA VALEUR AJOUTÉE.»

140 HALTE R SA — I M M O B I LI E R

David Naef, directeur général Immobilier

Komplex: En tant que conseiller, qu’observezvous concernant les besoins des clients? David Naef: Je constate que bon nombre de nos clients se posent les mêmes questions que nous. La transformation numérique et le développement en portefeuille sont les sujets le plus souvent évoqués. Mais sont-ils vraiment abordés de manière ciblée? La question du développement en portefeuille devrait notamment être traitée de manière beaucoup plus stratégique. On néglige trop souvent l’analyse systématique des portefeuilles et l’adoption de stratégies concrètes pour les objets. L’approche s’apparente la plupart du temps à celle retenue pour une construction traditionnelle, presque quelconque. Quelle réponse apportez-vous avec votre offre de conseil? Nous proposons à nos clients le développement systématique du portefeuille avec un regard d’expert extérieur. Plusieurs de nos derniers mandats portent sur le conseil en gestion dans le cadre duquel les questions spécifiquement immobilières ont un rôle secondaire tandis que l’acquisition de capital, le procurement et l’organisation sont toujours plus importants. Dans le domaine du Facility Management en particulier, les exigences sont de plus en plus complexes avec un foisonnement d’ordonnances et de prescriptions pour les exploitants. L’avènement de technologies toujours plus sophistiquées pose aussi problème. Si l’on veut traiter ces sujets de manière globale, on est vite confronté aux questions de développement de l’organisation. Votre unité reste-t-elle aussi agile en grandissant? Nous sommes une petite cellule entrepreneuriale constituée de solides profils qui offrent en première

ligne des prestations professionnelles à la clientèle. Une hiérarchie trop verticale nuirait à notre efficacité et à notre puissance. Par ailleurs, les compétences spécifiques requises ont tellement augmenté qu’une direction centralisée par une poignée de personnes serait inefficace. Sans vouloir supprimer totalement la hiérarchie, nous cherchons à introduire une culture de conduite horizontale pour profiter au maximum du potentiel de chacun tout en offrant une plate-forme appropriée de développement personnel. La transformation numérique touche aussi la commercialisation immobilière. Quelles seront selon vous les évolutions à venir? Le courtier verra probablement son travail profondément révolutionné. Les outils numériques sont déjà très répandus dans la distribution et l’acquisition de clients mais les lunettes 3D ouvrent encore de nouvelles possibilités. Elles réduisent notamment l’importance des visites, qui demandent d’importantes ressources en personnel. La technologie existe certes, mais elle n’est pas encore courante et il faut toujours un courtier sur place. Son rôle devient toutefois plus exigeant puisqu’il doit présenter aux locataires et acheteurs potentiels un scénario crédible à la frontière entre réel et virtuel. Quelles sont les principales difficultés pour fournir des prestations de développement dans le cadre d’un mandat? En tant que conseiller, nous ne décidons pas pour le client. Nous ne pouvons que le conseiller. Il faut beaucoup de persuasion pour arriver à un processus structuré. Le succès de nos derniers mandats dans le domaine du développement immobilier prouve cependant que notre approche systématique est efficace. Il est intéressant de noter que les pouvoirs publics prêtent davantage attention aux aspects de l’économie immobilière dans l’aménagement du territoire et sont demandeurs de notre savoir-faire.


L’UNITÉ

MAGNOLIENPARK, BÂLE

SITE DE LYSBÜCHEL, BÂLE

Effectifs au 31.12.2016

Prestation

Prestation

54 collaborateurs

Activité

Prestations pour le maintien et le développement de sites, objets et portefeuilles: – Conseil en gestion – Développement de sites et de quartiers – Développement immobilier – Assistance au maître d’ouvrage – Facility Management stratégique – Location – Vente – Gestion des transactions – Gestion de portefeuille et d’actifs – Exploitation

Elaboration du concept de commercialisation, première mise en location

Mandant

Helvetia Compagnie Suisse d’Assurances sur la Vie SA, Bâle

Usage

Facility Management stratégique

Mandant

Immobilien Basel-Stadt

Usage

Habitat, artisanat, industrie, école primaire

Habitat

Le projet

www.meinmagnolienpark.ch

Segments de marché

Habitat, bureaux, commerce de détail, artisanat et industrie, hôtellerie, utilisations spéciales

Région de marché

Villes et agglomérations en Suisse alémanique

Quatre nouveaux immeubles compacts de 6 à 13 étages se construisent entre les villas et les espaces verts du quartier prisé de Gellert à Bâle. Le projet Magnolienpark regroupe 145 appartements haut de gamme de 2,5 à 4,5 pièces. Malgré la planification densifiée, les logements répondent aux critères les plus stricts de durabilité et de confort. Ils s’adressent aux célibataires, jeunes couples, familles et seniors en quête d’un logement réfléchi et respectueux de l’environnement. Construit selon les critères Minergie P, le Magnolienpark est le premier complexe purement résidentiel de Suisse à obtenir la certification platine de la Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB). Halter Immobilier est chargé de la commercialisation de ce projet ambitieux.

Le site de Lysbüchel, au cœur du quartier bâlois de Saint-Jean, se transformera radicalement ces prochaines années. Coop quitte la centrale de distribution de l’Elsässerstrasse mais exploite encore le bâtiment un certain temps avant de céder à Immobilien Basel-Stadt l’exploitation régulière des bâtiments et surfaces affectés à une utilisation transitoire. Dans un premier temps, Halter Immobilier doit s’assurer de conserver le savoir-faire de l’exploitant Coop. Dans un deuxième temps, un prestataire FM sera désigné pour la phase d’utilisation transitoire durant laquelle l’exploitation du site sera poursuivie jusqu’à la transformation définitive. Cela doit se faire au moindre coût possible.

141 HALTE R SA — I M M O B I LI E R

www.halter.ch


OBERDORF, HORGEN

SENTMATT, OBFELDEN

Prestation

Prestation

Conseil du maître d’ouvrage et de développement, concept énergétique, FM stratégique, concept de commercialisation

Mandant

Realstone SA, Lausanne

Usage

Habitat, commerces, services

Concours d’études, représentation du maître d’ouvrage, conseil en énergie, première mise en location, préparation à l’exploitation, exploitation

Mandant

Privé, représenté par Halter Immobilier, Zurich

Usage

VOGELSANGSTRASSE 13, ILLNAU-EFFRETIKON Prestation

Vente d’un immeuble de placement

Mandant

Mandant privé

Usage

Commerces, bureaux

Habitat

Le projet

142 HALTE R SA — I M M O B I LI E R

www.sentmatt.ch

A Horgen, un nouveau quartier attrayant émerge sur les plus de 6 hectares de l’ancien site de Schweiter. La moitié environ des surfaces disponibles sera utilisée par des commerces et des sociétés de services, le reste par des logements. Le mandat de conseil global pour la société Realstone porte sur le conseil du maître d’ouvrage et de développement ainsi que sur un support spécialisé en matière de marketing, de FM stratégique et d’énergie. Halter Immobilier accompagne le projet en tant que prestataire de services depuis le début.

Le projet Sentmatt regroupe 119 appartements locatifs lumineux dans trois immeubles. Du petit 2,5 pièces bien pensé au grand 5,5 pièces pour les familles en passant par d’élégants appartements en attique avec d’immenses terrasses, le complexe moderne offre des habitations et des espaces de vie pour tous les besoins. Idéalement situé entre Zurich et Zoug, Sentmatt est parfaitement raccordé aux moyens de transport mais offre néanmoins le charme d’une commune rurale sur les rives de la Reuss. Pour ce projet, Halter Immobilier couvre toutes les phases du cycle immobilier, du concours d’études à l’exploitation en passant par la représentation du maître d’ouvrage, le conseil en énergie, la première mise en location et la préparation à l’exploitation.

L’immeuble de bureaux se situe dans la zone industrielle Vogelsang à IllnauEffretikon, à proximité immédiate de l’autoroute. La gare, les commerces et d’autres prestations de services sont accessibles en quelques minutes à pied. Le potentiel de l’immeuble réside dans ses petites surfaces de bureaux avantageuses qui peuvent facilement être combinées avec des activités commerciales. Avec la structure flexible des locaux, l’importante hauteur sous plafond, l’ascenseur et le monte-charge, l’immeuble réunit tous les critères importants. Le mandant a confié à Halter Immobilier un mandat de vente exclusif.


LIKE, OTELFINGEN

THE CIRCLE AT ZÜRICH AIRPORT

Prestation

Prestation

Commercialisation logements et commerces, exploitation

Mandant

KPT Assurances SA, Berne

Usage

Habitat, bureaux, services

Le projet

www.like-otelfingen.ch

Elaboration d’un concept d’exploitation et calcul des coûts d’exploitation, vérification et optimisation des aspects FM, énergétiques et d’installations techniques

Mandant

Flughafen Zürich AG, Aéroport de Zurich

Usage

DÜBENDORFSTRASSE 333-339, ZURICH Prestation

Concours de prestataire global

Mandant

Siedlungsgenossenschaft Sunnige Hof, Zurich

Usage

Habitat, gastronomie, artisanat, bureaux

Commerce de détail, restauration, services médicaux, bureaux, hôtel, parking

Le projet

Le projet LIKE propose des espaces de vie et de travail modernes dans la charmante commune d’Otelfingen. Dans un environnement verdoyant, à deux pas du terrain de golf, les futurs habitants et utilisateurs profiteront d’une situation idéale, à proximité immédiate de la gare. Le bâtiment regroupe 49 logements locatifs de différentes tailles et quatre surfaces commerciales qui se prêtent parfaitement pour des bureaux, des prestations de services, des cabinets ou des ateliers. Otelfingen est un lieu de résidence attrayant avec de bonnes communications vers Zurich et Baden, de nombreuses associations, des commerces et des établissements scolaires de l’école enfantine à l’école secondaire. Outre les prestations opérationnelles de la commercialisation, Halter Immobilier se charge aussi de la gérance des immeubles.

Situé à l’aéroport de Zurich, le centre de services The Circle abrite 180 000 mètres carrés de surface utile dans des bâtiments d’architecture caractéristique et exigeante. On y trouve des salles de congrès ainsi que des offres de prestations dans différents domaines: affaires, style de vie, médecine, formation, culture, loisirs et hôtellerie. Gérer la totalité de ces surfaces de manière optimale en termes d’efficience énergétique, de coûts d’entretien, d’exploitation et de maintenance, d’utilisation et de rendement représente un véritable défi. Halter Immobilier a été chargé de définir et d’optimiser les processus en question au moyen de concepts d’exploitation détaillés et d’une préparation à l’exploitation structurée. Les prestations opérationnelles et la gestion du centre sont aussi mises en place.

Suite à une analyse de potentiel, la coopérative Siedlungsgenossenschaft Sunnige Hof a décidé de réaliser une nouvelle construction de remplacement à la Dübendorfstrasse 333 à 339 pour accueillir des logements, des restaurants, des commerces et des bureaux. La coopérative a chargé Halter Immobilier de réaliser un concours de prestataire global pour s’assurer la sécurité des coûts dès cette phase précoce et sélectionner le meilleur projet et un entrepreneur total en adéquation. La première étape a consisté à réaliser une procédure de préqualification, rédiger le cahier des charges et les documents de soumission. Il a ensuite fallu diriger le concours et mener le jury. Galli Rudolf Architekten de Zurich et Gross Generalunternehmung de Brugg ont été nommés vainqueurs.

143 HALTE R SA — I M M O B I LI E R

www.thecircle.ch


THE CORE, ZURICH Prestation

Commercialisation

ÉTABLISSEMENT MÉDICOSOCIAL SCHACHEN, RAPPERSWIL-JONA

Mandant

Développement d’une nouvelle construction

Conseil en conception en tant que vendeur, vente propriété par étage

Mandant

Mandant

Usage

Ville de Rapperswil-Jona

Fundamenta Group AG, Zoug

Usage

Usage

Le projet

Etablissement médicosocial

Zurich Compagnie d’Assurances SA, Zurich Bureaux

Prestation

Le bâtiment entièrement rénové The Core dans le deuxième arrondissement de Zurich, juste à côté du lac, abrite des bureaux exclusifs et un sky lounge avec vue sur le lac et les montagnes. L’immeuble d’affaires peut presque être considéré comme une nouvelle construction. La norme Minergie assure un confort maximal et une optimisation des coûts d’énergie. Le site offre une grande visibilité et bénéficie d’un quartier qui combine milieu des affaires, culture et style de vie. L’adresse convient particulièrement aux sociétés nationales et internationales en quête de standing élevé. Halter Immobilier s’est vu confier le mandat de commercialiser les surfaces rénovées.

Habitat

Le projet

www.core-zurich.ch

144 HALTE R SA — I M M O B I LI E R

LAKE GARDEN, RÜSCHLIKON Prestation

www.lakegarden.ch

Pour faire face à la demande de logements pour personnes âgées, la Ville de Rapperswil-Jona et la commune bourgeoise de Rapperswil prévoient ensemble un nouvel établissement médicosocial avec 168 places d’accueil et 60 logements pour personnes âgées bénéficiant de services. Il s’agissait en premier lieu de vérifier la viabilité commerciale de la planification test existante puis d’assurer la faisabilité politique dans la suite du processus. Halter Immobilier a ensuite été chargé de diriger le projet global et de coordonner les différents projets partiels (concours d’architecture, modèle d’investissement et d’exploitation, opérations foncières, découpage des zones).

Sous le slogan «Une maison de ville au lac», Fundamenta Group construit un immeuble résidentiel dans la commune fiscalement avantageuse de Rüschlikon à quelques minutes en voiture de Zurich et des espaces récréatifs avoisinants. L’immeuble de standing accueille des logements en propriété de 3,5 à 6,5 pièces qui disposent tous d’une terrasse, d’un balcon, d’un jardin d’hiver ou d’une terrasse tropézienne et d’une vue dégagée sur le lac de Zurich. La construction comprend aussi un garage souterrain. Les prestations de Halter Immobilier portaient sur le conseil lors de la planification du projet ainsi que sur la vente opérationnelle des unités de propriété par étage.


Prestation

Conseil en gestion

Mandant

Andritz Soutec AG, Neftenbach

Usage

CHAUFFAGE À DISTANCE, MORAT BOULEVARD DE PÉROLLES 32 / 34, FRIBOURG

Prestation

Etude de concept et calcul de rentabilité

Analyse de l’état de construction

Usage

CPE Caisse Pension Energie société coopérative, Zurich

Services industriels de Morat Services industriels de Morat

Mandant

Usage

Industrie

Le leader des systèmes de soudage laser haut de gamme Andritz Soutec AG est locataire exclusif de la parcelle Rotfarb à Neftenbach. Différentes raisons l’ont incité à revoir sa future stratégie immobilière et à chercher du conseil pour prendre ses décisions. Dans ce contexte, Halter Immobilier a été chargé d’établir les bases décisionnelles adéquates. Outre la due diligence, Halter Immobilier s’est occupé de la coordination et de la communication ainsi que de la défense des intérêts à l’égard du propriétaire, de l’architecte, du planificateur et des voisins. Des négociations contractuelles ont par ailleurs aussi été menées.

Prestation

Mandant

Habitat, bureaux, entrepôts

Les Services industriels de Morat (IB-Murten) exploitent depuis peu un réseau de chauffage à distance avec deux chaudières à bois et une chaudière à gaz (pour couvrir les pics de consommation et à titre de réserve). Ce réseau est appelé à être étendu et approvisionnera bientôt un nouveau complexe résidentiel de Halter. Halter Immobilier a élaboré un concept pour l’agrandissement et l’optimisation de la production de chaleur. L’utilisation d’échangeurs et de la chaleur ambiante permet d’augmenter encore l’efficacité et de réduire massivement la consommation de combustibles.

La société coopérative CPE Caisse Pension Energie est propriétaire d’immeubles des années 1960 au boulevard de Pérolles 32 / 34 et à la rue Vogt 1 / 3 ainsi que d’un garage souterrain à la rue Vogt 1a à Fribourg. Avant de décider d’investir dans un assainissement, elle a chargé Halter Immobilier d’analyser l’état de construction pour recenser les mesures nécessaires et en évaluer le coût. Suite à une procédure de due diligence technique et sur la base des informations disponibles (plans, descriptions) ainsi que des constatations lors des visites sur place, Halter Immobilier a établi un rapport sur l’état des bâtiments et recommandé une modernisation des immeubles.

145 HALTE R SA — I M M O B I LI E R

ANDRITZ SOUTEC AG, NEFTENBACH


«LES MONDES NUMÉRIQUES DEVIENNENT TRIDIMENSIONNELS.»

146 RAU M GLE ITE R AG

Martin A. Meier, directeur général Raumgleiter AG

Komplex: Vous êtes un pionnier de la représentation numérique et architecturale. Comment y êtes-vous venu? Martin A. Meier: Petit déjà, j’étais passionné par tout ce qui est numérique. Je me souviens encore du jour où mon père a ramené à la maison notre premier ordinateur. J’avais tout juste 12 ans. A l’école, nous avons créé un club d’informatique, qui a rapidement noué des contacts dans toute l’Europe. J’ai ensuite passé ma maturité et étudié l’architecture à l’EPFZ. Pour gagner de l’argent pendant mes études, j’ai vendu des logiciels de CAO à des architectes et les ai formés à leur utilisation. Cela m’a permis de me constituer un réseau solide. Dans le cabinet d’architectes où j’ai décroché mon premier job, je me suis rendu compte que je ne pouvais pas m’épanouir au sein d’une structure hiérarchique. En 2001, je me suis lancé et j’ai créé la société Raumgleiter. Comment l’offre a-t-elle évolué depuis? Les premières années, la visualisation en architecture était au cœur de notre travail. A cette époque, on pouvait encore se démarquer grâce à cette offre. Mais avec l’évolution rapide des technologies, les rangs de la concurrence se sont étoffés. J’ai vite réalisé que pour nous démarquer, nous devions nous affirmer en tant que prestataire global dans le domaine numérique. Ce positionnement permettait un vaste éventail d’applications: réalité virtuelle, réalité augmentée, animation et BIM. Simples développeurs d’images à l’origine, nous nous sommes transformés en un prestataire numérique global pour l’immobilier. D’où vient le nom Raumgleiter? Je suis un fan de science-fiction. La notion de Raumgleiter (navette spatiale) renvoie à l’idée de

voyage dans l’espace et le temps et crée un lien avec l’architecture, le domaine dont Christoph Altermatt, cofondateur de Raumgleiter, et moi-même sommes issus. Nous avons constaté non seulement que ce nom nous convenait parfaitement, mais qu’il faisait aussi voyager nos clients – a fortiori lorsqu’ils nous voient arriver dans nos costumes de Star Wars. Depuis fin 2016, Raumgleiter fait partie du groupe Halter. Où peut-on dégager des synergies? C’est une situation gagnant-gagnant classique. Nous profitons de la vaste expérience du groupe Halter. Parallèlement, nous transmettons notre savoir-faire directement à nos mandants. Ainsi, nous conseillons encore mieux tous les clients de la construction et de l’immobilier et leur montrons des voies totalement nouvelles. Quelles applications vont évoluer? L’avenir réside dans la reproduction en 3D de notre monde. Aujourd’hui déjà, on peut générer des maquettes 3D complexes à partir de photos. Les voitures intelligentes intègrent un système de tracking et mettent leurs données à la disposition d’autres usagers. Ces évolutions vont imprégner notre quotidien et notre travail. La construction avec le BIM ne fait pas exception: une maquette d’architecture 3D dans laquelle sont intégrés les éléments de construction peut révéler les erreurs et écarts en amont, contribuant à l’amélioration de la qualité. Quel regard le secteur immobilier porte-t-il sur la numérisation? Beaucoup ont encore une attitude plutôt conservatrice, redoutant l’impact des changements et le surcroît de travail au début. Je suis néanmoins convaincu que les ordinateurs, grâce à l’évolution technologique et en particulier à l’intelligence artificielle, allégeront bientôt notre charge de travail. Nous faisons souvent trop à la fois, la limite entre travail et temps libre s’estompe, les relations humaines sont reléguées à l’arrière-plan. Grâce au numérique, nous pourrons de nouveau nous concentrer sur nos atouts: la créativité et les compétences sociales.


L’ENTREPRISE

SEEHALLEN, HORGEN

Effectifs au 31.12.2016

Mandant

Activité

Architecture

18 collaborateurs

Offre de numérisation intégrale dans l’immobilier: implémentation du BIM, visualisation, conception de modèles d’architecture et architecture d’intérieur, films et vidéos, photographie virtuelle, réalité augmentée, réalité virtuelle, prises de vue numériques de bâtiments et aériennes, impression 3D, tours panoramiques, configurations de logements

Segments de marché

Bâtiments de services, commerciaux, industriels et d’infrastructure, résidentiel, écoles, hôpitaux, centres commerciaux et établissements de restauration à tous niveaux d’échelle (urbanisme, architecture, architecture du paysage et d’intérieur, design de produits)

Mobimo Management SA, Küsnacht Burckhardt + Partner SA, Zurich / Suited &  Booted Hospitality Partners AG, Zurich

Prestation

Photos de l’objet, vues aériennes et panoramiques 360°, visualisations panoramiques 360°, mise en œuvre architecture d’intérieur

Réalisation Octobre 2016

Le projet

www.seehallen.ch

EUROPAALLEE PARCELLE H, ZURICH Mandant

CFF SA Immobilier, Zurich / VERIT Immobilier SA, Zurich / Giger & Partner, Werbeagentur, Zurich

Architecture

E2A, Piet Eckert und Wim Eckert Architekten, Zurich

Prestation

Maquette 3D, conception architecture d’intérieur, visualisations (images fixes)

Réalisation Juin 2016

Le projet

www.europaallee-haus-h.ch

Région de marché Suisse entière

ADRESSE Raumgleiter AG

147 RAU M GLE ITE R AG

Pfingstweidstrasse 106, CH – 8005 Zurich, T +41 44 202 70 80

www.raumgleiter.com

C’est sur l’ancien site de la fabrique de machines textiles Grob à Horgen que le centre commercial et artisanal Seehallen Horgen va voir le jour. Des commerces spécialisés, des services innovants et des établissements de restauration viendront compléter ces espaces au charme industriel. Pour montrer les locaux avec une architecture d’intérieur sophistiquée dès le stade de la planification et en donner une image vivante en ligne, des visualisations individuelles ont été élaborées. Après la construction de la maquette 3D, la matérialisation et l’aménagement avec meubles et accessoires, une série de vues panoramiques à 360° a été réalisée. Celles-ci ont ensuite été positionnées sur les plans et réunies en une visite virtuelle. Cela permet de s’immerger dans l’atmosphère des locaux et d’en découvrir tous les détails.

Sur la parcelle H de l’Europaallee à Zurich, un complexe comprenant 41 appartements, un hôtel design, 6 salles de cinéma, des bureaux, des restaurants et des commerces de détail est en train de voir le jour. Il sera caractérisé par une culture urbaine et vivante et s’adresse à des locataires attachant beaucoup d’importance à l’individualité et à la sphère privée. Lors de la mise en œuvre du projet, Raumgleiter a accordé une attention particulière aux exigences de ce groupe cible. Celui-ci doit s’identifier à une esthétique qui se démarque clairement des offres environnantes. En étroite collaboration avec le courtier, des intérieurs reflétant la singularité du projet ont été créés.


IMPRESSUM KOMPLEX

Le magazine de Halter SA N° 10/2017, 2e édition française

Editeur et adresse de la rédaction Halter SA Hardturmstrasse 134 CH-8005 Zurich T + 41 44 434 24 00 www.halter.ch

Concept du magazine et rédaction en chef

Christine Marie Halter-Oppelt

Design et direction artistique

C2F · Communication Design, Lucerne Cybu Richli, Fabienne Burri, Dani Klauser

Traduction

CLS Communication AG, Lausanne

Correction

Mario Giacchetta, Zurich

148 I M PR ESSU M

Ont participé à cette édition

Hubertus Adam, KT Auleta, Annemarie Bucher, Carson Chan, Andreas Deuber, Roman Egger, Pascal Ernst, Urs Ernst, Sabine von Fischer, Laurian Ghinitoiu, Ansgar Gmür, Nik Grubenmann, Serge Guertchakoff, Jörg Haefeli, Balz Halter, Norbert Hörburger, Ariel Huber, Markus Mettler, Yann Mingard, Caroline Montandon, David Naef, Rita Palanikumar, Lucas Peters, David Strohm, Alex Valsecchi, Carole Villiger, Sandra Wetzel, Mike Wolff, Jürg Zulliger

Image en couverture

Transitlager, Bâle, Lucas Peters

Image de séparation pages 121 / 122

amRietpark, bâtiment résidentiel et commercial Brandstrasse 51 / 53 / 55 (parcelle A1), René Dürr

Tirage

2000 exemplaires (édition française)

Impression et lithographie

Druckerei Odermatt AG, Dallenwil

Reliure

Scherrer AG, Urdorf

Remarque

Toute réimpression nécessite l’autorisation de la rédaction. L’indication des noms des photographes a eu lieu en toute bonne foi. www.halter.ch /fr/publications

Impression climatiquement neutre. Emissions carbone compensées par l’intermédiaire de ClimatePartner. www.swissclimate.ch N° de compensation: SC2017070422 Imprimé en Suisse



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N° 10 — 2017

K O M P L E X

N° 10 — 2017  LE MAGAZINE DE HALTER SA

LE TRANSITLAGER DE BJARKE INGELS — LA RESPONSABILITÉ DE L’EXPLOITANT — VISUALISATION 3D ET BIM L’IMMOBILIER HÔTELIER — INTERVIEW DE JACQUELINE DE QUATTRO — PARCS URBAINS — LA PRESTATION GLOBALE

K O M P L E X