Komplex 2013 D

Nr. 6 — 2013 Das Magazin der Halter-Gruppe

K O M P L E X

Komplex Das Magazin der Halter-Gruppe NR. 6 / 2013 Herausgeber und Redaktions­ anschrift: Halter AG Hardturmstrasse 134 8005 Zürich T + 41 44 434 24 00 F + 41 44 434 24 01 www.halter.ch Heftkonzept und Redaktions­ leitung: Christine Marie HalterOppelt

2 Impressum

Gestaltungskonzept und Art Direction: Dani Klauser Grafik Design, 6010 Kriens-Luzern

Auflage: 15 000 Exemplare Lithografie: Team media GmbH, 6482 Gurtnellen Druck: Südostschweiz Print AG, 7007 Chur Buchbinderei: Burkhardt AG, 8617 Mönchaltdorf Printed in Switzerland Hinweis: Nachdruck nur mit Genehmigung der Redaktion.

Die Nennung von Fotografen erfolgt nach bestem Wissen. www.halter.ch/publikationen

Korrektorat: Bettina Methner Mitarbeiter dieser Ausgabe: Ingrid Burgdorf, Jojakim Cortis, René Dürr, Christoph Fischer, Sabine von Fischer, Nik Grubenmann, Michael Hermann, Ralph Hut, Manuel Joss, Franklin Kappa, Geri Krischker, Benedikt Loderer, Sipho Mabona, Simon Menges, Markus Mettler, Lucas Peters, Luca Schenardi, Thomas Stadelmann, Marcel Stoffel, David Strohm, Dr. Beat Rohrer, Reto Westermann, Gaston Wicky, Dominik Wunderli, Herbert Zimmermann Schrift: Planeta, Dani Klauser; Lyon Text, Kai Bernau Papier: Sahara, Pro Futura, Lessebo 1.3 Natural, CO2-neutral, FSC-zertifiziert Titelbild: René Dürr

Das Magazin Komplex wurde im Projekt mit ClimatePartner CO2-kompensiert, also klima­neutral, gedruckt. www.swissclimate.ch, Kompensations-Nr.: SC2013040503

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Balz Halter führt das Zürcher Unternehmen in dritter Generation.

Foto: Geri Krischker

... sich zu wandeln und, wenn nötig, neu zu erfinden, ist die dauerhafte Aufgabe eines Unternehmens, will es sich den sich rasch ändernden Marktkräften stellen. Die Halter AG tut dies seit bald hundert Jahren mit Erfolg. Interessiert an Innovationen, stets auf der Suche nach Potenzialen und bereit, uns auch auf Neuland zu wagen, konnten wir unsere Kompetenz und Marktpräsenz kontinuierlich steigern.

Nach fünf erfolgreichen Ausgaben haben wir auch in der Gestaltung des neuen KOMPLEX einen mutigen Schritt gewagt. Hier ist sie, unsere sechste Ausgabe.

Trotz eines Redesigns bleiben Konzept und Struktur jedoch weitgehend erhalten. Die Beiträge sind vielfältig wie immer – vielleicht eine Spur kontroverser.

So wird das Thema Retail, wo sich grosse Veränderungen abzeichnen, aus verschiedenen Perspektiven beleuchtet. Mit der Studie «Günstiges Wohnen» und Benedikt Loderers Kolumne «Wann ist eine Wohnung zu teuer?» soll die Diskussion des angespannten Schweizer Wohnungsmarktes befruchtet werden.

Michael Hermanns visionäre Betrachtung des Siedlungsraums zwischen Zürich und Baden als «Limmatstadt» und das Interview mit dem unkonventionellen holländischen Städteplaner Kees Christiaanse runden den redaktionellen Teil ab.

Auf den Service-Seiten am Ende des Magazins präsentiert sich die Halter-Gruppe mit einer neu positionierten Generalunternehmung als professionelle TU-Entwicklerin, während sich der Immobilienbereich als Immobiliendienstleister mit neuartigen Angeboten auf den Gebieten des Facility Managements, des Immobilien-Marketings und der Gebietsentwicklung profiliert. ― Balz Halter

5 Editorial

Sich zu hinterfragen, …

Ü b e r

Reto Westermann Architekturjournalist

6 Intern

u n s

Der Autor, 43, arbeitet seit dem Abschluss seines Architekturstu­diums an der ETH Zürich als freier Journalist, Texter und Buchautor. Er ist Mitinhaber des Medienbüros Alpha Media AG in Winterthur und schreibt unter anderem für «Hochparterre» sowie den Zürcher «Tages-Anzeiger». Für Komplex beschäftigte er sich mit dem Zedernhof im neuen Dietiker Stadtteil Limmatfeld sowie der Inbetriebnahme der Zentrumsüberbauung Archhöfe in Winterthur.

AAIndividuelle Stadthäuser statt klassischer Blockrand................38 AADie Weichen sind gestellt... 76

Basel, Architektur an der ETH Zürich sowie Integrierte Kommunikation an der Fachhochschule Nordwestschweiz. Nach seiner Tätigkeit für die Bauherrschaft des KKL in Luzern und einem zweijährigen Aufenthalt als wissenschaftlicher Mitarbeiter an der Bauhaus-Universität in Weimar war er für mehrere Städte in der Schweiz tätig. 2009 gründete er die Stadtfragen GmbH mit Sitz in Luzern. Das Unternehmen übernimmt im Auftrag von Gemeinden, Städten und Kantonen aktuelle Aufgaben an den Schnittstellen der Politik, der Disziplinen Raumentwicklung und Architektur sowie der Kommunikation. Der 47-Jährige publiziert auf www.stadtfragen.ch und als Korrespondent der Zeitschrift «werk, bauen + wohnen».

Für Komplex interviewte er den niederländischen Städteplaner Kees Christiaanse.

AADer Masterplaner ���������������� 46

Sipho Mabona Origami-Künstler

Thomas Stadelmann Architekt und Publizist

Thomas Stadelmann studierte Sprachen an der Universität

Alles begann mit einem Papierflugzeug. Bereits im Alter von fünf Jahren faltete Sipho Mabona, und er ist bis heute nicht davon losgekommen. Als der Luzerner mit 20 eigene Flieger entwarf,

entdeckte er die Origami-Kunst.

Seither hat er seine Arbeiten in Museen und Galerien rund um den Globus ausgestellt und den mehrfach ausgezeichneten AsicsCorporate-Film «Origami in the Pursuit of Perfection» entwickelt. Zum Repertoire des Künstlers gehören sowohl sehr subtile und fili­grane Designs wie auch abs­­­trakte geometrische Figuren.

AADer missbräuchliche Mietzins....................................... 88

Nik Grubenmann Projektleiter Kommunikation

Der 36-Jährige studierte Germanistik, Philosophie und Vergleichende Literaturwissenschaften an der Universität Zürich. Im Anschluss arbeitete er in einer Kommunikationsagentur in Zug, wo er zuletzt als Senior Consultant zahlreiche Mandate im Bereich Immobilienkommunikation betreute. Seit Mai 2011 ist er bei der Halter AG beschäftigt und unterstützt in seiner Funktion die Redaktion des jährlich erscheinenden Firmenmagazins Komplex.

Mit seinem Beitrag zur Heimvernetzung in der Überbauung Limmatwest greift Nik Grubenmann ein Thema aus dem Bereich der Beteiligungsfirmen auf.

AALeuchtendes Beispiel........ 108

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Architektur Weisse Oase im goldenen Ensemble ������������������������������������ 22 Dicht und doch durchlässig ������26

Benedikt Loderer fragt: Wann ist eine Wohnung zu teuer? ��������������92 Foto-Essay Beständigkeit, Funktionalität und Schönheit ���������������������������� 94 Planen & Bauen Unter erschwerten Bedingungen ����������������������������102

46 Einer Landschaftsikone verpflichtet ����������������������������������54 Die Limmatstadt.

Ein Plädoyer für den Stadtraum Zürich–Baden ���������������������62 Vom Markt zur Mega-Mall: Einkaufen im Wandel von Zeit und Bedürfnissen ���������������������� 66 Immobilien & Markt Eine Branche im Umbruch �������72 Die Weichen sind gestellt ��������� 76

26 Nach innen geschützt, offen nach aussen ������������������������������������������34 Individuelle Stadthäuser statt klassischer Blockrand ���������������� 38 Stadtentwicklung Der Masterplaner ���������������������� 46 Ein Interview mit Kees Christiaanse, Professor für Architektur und Städtebau an der ETH Zürich und Gründer des weltweit agierenden Büros KCAP Architects & Planners.

80 Paul Wolfisberg ������������������������� 80 Weniger ist mehr ����������������������� 84 Finanzen Der missbräuchliche Mietzins ����88

102 Leuchtendes Beispiel ������������� 108 Ein Pilotprojekt in der Zürcher Wohn- und Gewerbeimmobilie Limmatwest zeigt, wie optische Leitungen die effiziente und kostengünstige Heimvernetzung der Zukunft möglich machen.

S e r v i c e

Service Gaston Wicky fotografierte den Baufortschritt auf dem Baufeld C des Entwicklungsgebiets Hard Turm Park.

Inhalt..............................115 Halter-Gruppe.............. 116 Halter Entwicklungen �� 118 Halter Generalunter­ nehmung ����������������������124 Halter Immobilien ������ 128 Halter Bauservice ������� 134 Beteiligungen �������������� 136

9 Inhalt

K o m p l e x

Editorial Sich zu hinterfragen ������� 5 Intern Über uns ��������������������������6 Inhalt Die Themen ��������������������9 Journal Aktuelle Projekte, neue Entwicklungen ��������������10 Kolumne Markus Mettler über hungrige und satte Städte ���������������������������� 20

10 Journal

J O u R N A L

Einkaufen in seiner schönsten Form

Der Schriftzug steht: Elegant und wertig laden die versalen Lettern der neuen Einkaufsdestination Mall of Switzerland zum Besuch ein. Vorerst allerdings erst zu einem virtuellen Rundgang auf der gerade freigeschalteten Webpage. In Ebikon, an gut erschlossener Lage direkt an der A 14 zwischen Zürich und Luzern, soll in den nächsten Jahren ein Einkaufszentrum entstehen, das auf 46 000 Quadratmetern Fläche rund 100 Geschäften und Gastronomiebetrieben Raum zur Inszenierung ihrer Markenwelt bieten wird. Die Berner Architekten Burkhardt + Partner entwarfen ein Gebäude - Ensemble mit LifestyleCharakter, das sich rund um einen zentralen Platz, den Ebisquare, entfalten wird. Neben dem Shopping Center sind eine Eventhalle, ein Kinokomplex s owie Freizeiteinrichtungen geplant. Alles überragen wird dereinst ein Hochhaus mit Hotelund Büronutzung.

Die Zeichen stehen gut, dass vor den Toren der Kulturund Tourismusdes­ tination Luzern in

einer der dynamischsten Regionen der Schweiz weitere Arbeitsplätze geschaffen werden und zur Prosperität des Standorts beitragen. Die Mall of Switzerland im Herzen der Schweiz soll in den nächsten Jahren zu einem Lifestyle-Zentrum mit internationaler Ausstrahlungskraft entwickelt werden.

CCwww.mallofswitzerland.ch AAHalter Entwicklungen ������� 118

Christoph Doswald eingeladen, ihre Werke zu präsentieren. Zu den Künstlern, die einen Beitrag

Art and the City Der Kunstsommer 2012 war für die Stadt Zürich ein ganz besonderes Highlight. Im Rahmen der Kulturinitiative «Art and the City» wurden 45 Künstler von der städtischen Arbeitsgruppe «Kunst im öffentlichen Raum» unter der Leitung von

leisteten, zählten internationale Grössen wie der Chinese Ai Weiwei, die Amerikaner Frank Stella, Oscar Tuazon, Richard Tuttle und Paul McCarthy, der Italiener Maurizio Cattelan, der Brite Hamish Fulton sowie die Schweizer Valentin Carron und Not Vital.

Als Sponsor des «Art and the City Award» engagierte sich die Hardturm AG für das ambitionierte Projekt.

Mit dem Ankauf des Siegerwerkes, der Skulptur von Alex Hanimann, soll auf dem Areal der Überbauung Hard Turm Park die Kulturveranstaltung auch in Zukunft präsent bleiben. Die spiegelnde Metallfigur wird derzeit in China nachgebaut und schon bald in ihre neue Heimat reisen.

CCwww.artandthecity.ch, www.hardturmpark.ch AAHalter Entwicklungen �118

und Wien vertreten ist. Wer hier bucht, bekommt für die Aufenthaltsdauer kostenlos ein E-Bike zur Verfügung gestellt. Die Preise beginnen bei Fr. 100.– für eine Nacht.

CCwww.25hourshotels.com AAHalter Entwicklungen ��������������������� 118

Städtebaulicher Diskussionsbeitrag

strasse 102 mit einer fulminanten Party bis in den frühen Morgen eröffnet. 200o Gäste kamen, um das vom Zürcher Stardesigner Alfredo Häberli gestaltete Gesamtkunstwerk zu bestaunen. Zimmer aus allen Kategorien, der Spa-Bereich, die Konferenzräumlichkeiten, die Lobby und das Restaurant waren für alle frei zugänglich.

Im Foyer sorgte ein vom Berliner Kult-Club Kater Holzig dargebotenes Programm für die standesgemässe musikalische Untermalung. Die hippe Herberge wird von der deutschen Hotel-Gruppe 25hours gemanagt, die mit innovativen und jungen Konzepten bereits in Hamburg, Frankfurt

Mit einer Projektstudie für das neue Bundesasylzentrum Zürich-West leistet die Halter AG einen Beitrag zum Diskurs des Stadtrats von Zürich mit der Öffentlichkeit. Der Vorschlag für eine architektonisch, ökonomisch und ökologisch vertretbare Lösung wurde am 18. April 2013 vorgestellt. Die Studie Züri-West-Mitti skizziert eine Überbauung, die auf dem Duttweiler-Areal neben einem Bundes­asylzentrum 325 günstige Wohnungen und bezahlbare Gewerbeflächen für die Kreativwirtschaft vorsieht.

CC www.duttweiler-areal.ch

Junge Talente gesucht Zürich-West ist das wachsende, kreative Biotop am Rande der Stadt. Hier gedeihen in neuen Formen des Zusammenwirkens Wohnen, Arbeiten und Kulturangebote neben- und miteinander. Das Entwicklungsgebiet Hard Turm Park trägt mit seinem Nutzungsmix in bislang zwei

realisierten Gebäuden in direkter Nachbarschaft zur neuen, im Entstehen begriffenen Zürcher Hochschule der Künste entscheidend zum Gelingen des positiven Prozesses bei. Um diese Entwicklung voranzutreiben, haben die Investoren des Areals nun zu einem Talentwettbewerb aufgerufen: Unter der Schirmherrschaft der italienischen Wohnzeitschrift «Casa Vogue» und deren Chefredaktorin Franca Sozzani soll der beste Entwurf für den Ausbau eines Apartments im Hochhaus des Hard Turm Parks juriert werden. Teilnahme­ berechtigt sind junge Architekten und Designer jeder Nationalität, die einen Universitätsabschluss haben oder in einem Architektur- oder Design-Atelier arbeiten.

Auch Studenten sind eingeladen, ihre Projekte einzusenden. Unter ihnen werden zwei Scholarships für ein Master-Degree in Architektur oder Design vergeben.

CCwww.hardturmpark.ch, www.vogue.it AAHalter Entwicklungen ������� 118

11 Journal

Feiern bis zum frühen Morgen Am 8. November 2012 wurde das neue Designhotel 25hours Zürich-West an der Pfingstweid­

So schön kann Wohnen sein

12 Journal

Damit Mietinteressenten und Käufer von Wohnungen sich eine Vorstellung von ihrem neuen Zuhause machen können, verpflichtete Halter gleich zwei namhafte Interior Designer für ihre Projekte. Im Limmatfeld zeigt seit Sommer 2012 Gaetano Irpinio mit den drei Trendthemen Pure, Present und Prestige, wie er sich das Wohnen im neuen Hochhaus Limmat Tower vorstellt.

Für den Hard Turm Park entwarf das Büro von Iria Degen ein Apartment mit klarer, moderner Linien­führung in sanften Farben.

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CCwww.limmatfeld.ch, www.hardturmpark.ch AAHalter Entwicklungen ������� 118

von Dachtler Partner Architekten geplante Blockrandbebauung, die direkt an den neuen Stadtplatz, den Rapidplatz, stösst.

CCwww.limmatfeld.ch AAHalter Entwicklungen �������������������118

Blickfang ohne Ende «Slope» ist Tisch, Bank und Liege in einem. Das schwungvolle Multifunktionsmöbel entstammt der Zusammenarbeit des Architekten Christof Glaus, Partner bei Stücheli Architekten, und des Zürcher Möbeldesigners Dani Binz. Seine Holzschleife kann aus Eiche, Esche oder Kastanie

geformt werden, das Untergestell besteht aus Chromstahl. Ohne Ecken und Kanten fühlt sich die Tischbank der Formensprache der 70er-Jahre verpflichtet, der Minimalismus in der Materialwahl lässt sie mit beiden Beinen fest auf dem Boden stehen.

CCwww.raumsicht.ch

Die Stadt wächst

Digitale Kompetenz

Es wird noch ein Weilchen dauern, bis der Zypressenhof im neuen Stadtteil Limmatfeld in Dietikon für den Bezug bereit ist, aber die Vorbereitungen laufen schon. In den vier Gebäuden, die mit acht unterschiedlichen Fassaden aufwarten, wird auch die Innengestaltung besondere Vielfalt bieten. Die abwechslungsreiche Architektur stammt federführend vom Zürcher Büro Stücheli Architekten. Etwa zur gleichen Zeit wird auch der Weissdornhof seine ersten Mieter empfangen. Sie erwartet eine geschlossene,

Seit kurzem gibt es an der Brandstrasse in Schlieren im Entwicklungsgebiet amRietpark das Smart Home Center mit den innovativen Lösungsanbietern digitalSTROM, casacom und streamNow. Dank ihnen wird intelligentes und digitales Wohnen einfach, günstig und zukunftssicher. Angesprochen sind Bauherren, Architekten, Planer und Installateure, die Beratung und Unterstützung für Neu- und Erneuerungsbauten suchen.

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Im Schlieremer Stadtteil amRietpark wurde mit dem vierten Wohn- und Geschäftshaus an der Brandstrasse 45–49 ein weiterer Bau der Architekten Galli Rudolf fertiggestellt. Der niedrige Gebäudeteil erinnert mit seinem Sheddach und dem Einsatz von Klinkersteinen im Innenhof an die industrielle Vergangenheit des FärbiAreals, auf dem einst eine Textilfärberei stand. Der Neuzeit verpflichtet sich der Bau mit dem von der Credit Suisse lancierten Gütesiegel green property, das für nachhaltig gebaute und betriebene Immobilien steht. Dazu gehören auch der Minergie-EcoStandard und der Anschluss an das Fernwärmenetz.

CCwww.amrietpark.ch AAHalter Entwicklungen ������� 118

Die Zukunft ist vernetzt

Der Kommunikation verpflichtet

Anfang März 2013 präsentierte das junge Innovationsunternehmen aizo auf der Hightech-Messe CeBIT in Hannover sein Produkt: digitalSTROM – eine Technologie, die verschiedene Smart-

Seit Dezember 2012 leitet Sandra Wetzel den Unternehmensbereich Kommunikation der Halter AG. Sie studierte Übersetzerin an der Universität Genf und Public Relations am SPRI Zürich. Branchenerfahrung sammelte sie als Leiterin Kommunikation und Marketing bei der baumag generalbau ag in Bern und als Verantwortliche für Unternehmenskommunikation und Marketing bei der HRS Real Estate AG in Frauenfeld.

Vor ihrer Studienzeit war sie mehrere Jahre in verschiedenen Bereichen der Tourismus- und Immobilienbranche im europäischen Ausland – Frankreich, Italien und Spanien – tätig. Sandra Wetzel

Home-Anwendungen über konventionelle Stromkabel möglich macht. Der Erfolg war überwältigend. Als ein von der Messeleitung ausgewähltes und kommuniziertes Highlight wurde der Stand von verschiedenen Delegationen besucht und fand in der Presse, aber auch in Funk und Fernsehen grosse Beachtung.

Auf reges Interesse stiess digitalSTROM nicht nur bei Installateuren und Endnutzern, sondern vor allem bei potenziellen Industrieund Servicepartnern, die nun den Einsatz der Technologie in ihren Geräten, Applikationen und Diensten prüfen. Zudem stellte das Smart-Home-Fachforum digitalSTROM als neuen Standard für Elektroinstallationen und smartes Wohnen vor.

CCwww.aizo.com, www.digitalstrom.com AABeteiligungen ��������������������� 136

verfügt über ein ausgezeichnetes Netzwerk in der Schweizer Immobilienszene. Privat bezeichnet sich die gebürtige Baslerin als weltoffenen Genussmenschen mit vielseitigen Interessen.

AAHalter-Gruppe �������������������� 116

15 Journal

Mit Blick auf die industrielle Vergangenheit

16 Journal

Aller Anfang ist bunt: Spatenstich in Bern Ausserholligen

Zwölf Jahre Planungszeit waren nötig, bis im Juni vergangenen Jahres der Grundstein für das Zentrum «Europaplatz – Begegnen und Bewegen» gelegt werden konnte. Die Zeremonie war eingebettet in ein farbenfrohes Volksfest, an dem Menschen verschiedenster Religionen und Kulturen teilnahmen. Sie alle sollen künftig im Haus der Religionen unter einem Dach zusammenkommen, Gottesdienste abhalten, Feste feiern und sich unter­einander austauschen. Neben den kulturellen Nutzungen bietet die Überbauung auch Wohnungen, Büros, Gastronomie und Handel.

CCwww.europaplatz.ch, www.haus-der-religionen.ch AAHalter Entwicklungen ������� 118 AAHalter Generalunternehmung ����������������������������������������� 124

Eine neue Mitte für Ebikon Das Siedlungsgebiet von Ebikon erstreckt sich entlang der Kantonsstrasse und der Bahnlinie, den Hauptverkehrsachsen der Gemeinde. Eine Ortsmitte ist nur

schwer auszumachen. Städtebaulich umso bedeutender ist das Projekt Riedmatt: Zwei Wohnbauten, die in direkter Nachbarschaft zum Gemeindezentrum sowie angrenzend zur Kantonstrasse zu l i ege n ko m m e n , schliessen gleich mehrere bauliche Lücken. In Zusammenarbeit mit den Behörden soll der neu entstehende Raum zwischen der Bebauung und dem Verwaltungsbau als Gemeindeplatz gestaltet werden – inklusive Fussgängerdurchgang zur Kantonsstrasse.

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Kunst am Bau Die meisten Arbeiten des Zürcher Künstlers Kerim Seiler sind Interventionen im öffentlichen Raum: mal subtil wie seine Holzkonstruktionen mit farbiger Neonbeleuchtung, mal plakativ wie die comichaft stilisierten

Explosionen von «Copy/Paste» unter einer Autobahnbrücke. Für

das von SLIK Architekten und Mirlo Urbano Architekten entworfene Bürohaus plug & work im neuen Stadtteil amRietpark in Schlieren hat der Künstler nun die Fassade gestaltet. Die in Regenbogenfarben leuchtende Gebäudehülle gleich vis-à-vis dem Bahnhof wird ab 2014 alle Blicke auf sich ziehen und setzt einen visuellen Bezugspunkt für die künftigen Besucherinnen und Besucher des neuen Viertels.

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Gebacken

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unbeschreiblich gewesen sein.

Nach einer Zeit der Trauer, die sie ihr ganzes Leben mit sich tragen sollte, entschied sie sich dennoch, die Leitung der Firma ihres verstorbenen Mannes zu übernehmen – ihren drei Kindern Kati, Balz und Verena zuliebe. Damit wiederholte sich die Geschichte des Familienunter-

nehmens: Schon ihre Schwiegermutter, Anna Halter-Ming, sah sich im Jahr 1944 gezwungen, das Baugeschäft allein zu führen.

Auch ihr Mann war an einem Gehirntumor viel zu jung gestorben.

Für Rita Halter war es eine Rolle, die sie nie gesucht und sich schon gar nicht zugetraut hatte. Doch sie meisterte die neue Aufgabe mit Herz, Verstand und Intuition.

Gerade 50-jährig, wurde sie Verwaltungsratspräsidentin und leitete mit dem Geschäftsführer Hans Tödtli das in Altstetten ansässige Unternehmen. Unter ihrer Regie entstanden mehrere grössere Wohnbauprojekte im Limmattal, die bis heute im eigenen Bestand geführt werden.

Als ihr Sohn Balz Halter nach Abschluss seines ETH-Studiums mit 26 Jahren in die Firma eintrat, übergab sie ihm ihr Amt. Der Rückzug ins Privatleben war für sie der Aufbruch zu einem anderen Kontinent. Denn es gab noch eine weitere Aufgabe, die ihr ihr Mann hinterlassen hatte: eine Farm in Louisiana, auf der Soja, Mais und Baumwolle angebaut werden. Jost Halter hatte das Anwesen mit einem Plantation Home und Wirtschaftsgebäuden in der Hoffnung gekauft, hier einmal sein Alter verbringen zu können. Nun führte seine Frau den landwirtschaftlichen Betrieb, den sie einige Jahre später verpachtete. Auf dem Foto sieht man sie auf einem Truck stehend.

Das letzte Lebensjahrzehnt verbrachte die gebürtige Zürcherin wieder ganz in ihrer Heimat.

Sie genoss die Nähe zu ihren elf Enkeln und die Zuwendung ihrer Kinder. Ihr Haus stand immer allen offen, die Rat und Fürsorge suchten. Mit Wohlwollen und Interesse verfolgte sie die Entwicklung der Halter Unternehmensgruppe.

19 Journal

Mit Herz, Verstand und Intuition Am 4. April 2013 verstarb nach schwerer Krankheit Rita HalterBreitenmoser im Alter von 84 Jahren in Uitikon-Waldegg im Kreis ihrer Familie. Sie war die Ehefrau von Jost Halter, der ab 1956 im Unternehmen Halter & Co. tätig war und es von 1968 bis 1979 führte, und die Mutter von Balz Halter, seit 1988 Geschäftsführer und heutiger Verwaltungsratspräsident der Halter AG. In ihrem langen und erfüllten Leben galt ihr ganzes Engagement stets der Familie, die sie 1956 mit dem Sohn des Zürcher Bauunternehmers Wilhelm Halter gründete.

Vier Kinder besiegelten das Glück des jungen Paares. Der Familienvater, der nach seinem Studium der Bauingenieurwissenschaften an der ETH Zürich zur Nachfolge im Bauunternehmen bestimmt wurde, setzte den wirtschaftlichen Erfolg der Gründergeneration über zwei Jahrzehnte fort. Seine Ehefrau unterstützte ihn in allen seinen Unternehmungen, privat wie auch beruflich. Doch mit dem Unfalltod der ältesten Tochter Susanne Halter im Alter vom 16 Jahren schlug das Schicksal unbarmherzig zu. Niemand ahnte damals, dass 1979, sechs Jahre später, auch Jost Halter mit nur 50 Jahren ums Leben kommen sollte.

Der Schmerz und die Verzweiflung von Rita Halter müssen

20 Journal

Hungrig oder satt?

Kolumne von Markus Mettler, Immobilienentwickler, Illustration: Christoph Fischer ― Die Arbeit eines Immobilienentwicklers zielt darauf ab, an innerstädtischen Lagen Potenziale zu identifizieren und umzusetzen. Diese Strategie ist mittlerweile durch den öffentlichen Konsens, der Zersiedelung Einhalt zu gebieten und zu verdichten, abgestützt. Schwieriger ist es, die vielfältigen Bedürfnisse und Forderungen von Grundeigentümern, Nutzern, Mietern, Investoren, Architekten, Planern, Unternehmern, Nachbarn, Verbänden, Behörden, Politik und Medien unter einen Hut zu bringen.

Doch es gibt noch einen anderen entscheidenden Faktor: Um Essen wirklich schätzen zu können, sollte man hungrig sein. Wenn man satt ist, findet man immer ein Haar in der Suppe. Genauso gibt es Städte, die hungrig sind, und Städte, die satt sind. Um ambitionierte Stadtentwicklungsprojekte umzusetzen, ist es unabdingbar, dass die Städte den Willen haben, diese auch zuzulassen.

Wenn das nicht der Fall ist, werden schon kleine Stolpersteine zu unüberbrückbaren Hindernissen.

Insbesondere in wirtschaftlich privilegierten Regionen zeigt sich heute der Trend, dass man die Bauerei satt hat. Hier kann man als Entwickler nur noch sehr kleine Brötchen backen – mit der Gefahr eines baurechtskonformen Einheitsbreis ohne Goût. Ein Beispiel: Die Stadt Zürich wird oft belächelt, weil sie nicht in der Lage ist, die viel beschworenen grossen Würfe zu landen. Klebt an ihr immer noch Ursula Kochs legendärer Ausspruch «Die Stadt ist gebaut»? Nein, der Tisch ist zu reich gedeckt!

a r c h i t e k t u r

23  Architektur

24 Architektur

Weisse Oase im goldenen Ensemble Text: Christine Marie Halter-Oppelt, Fotos: Lucas Peters ― Das Publikum ist bunt gemischt.

Mütter und Väter mit ihrem Nachwuchs vergnügen sich rund um das Kinderplanschbecken. Sportliche ziehen im Schwimmerbecken ihre Bahnen. Auf dem Fünfmeterturm messen sich Jugendliche im Saltound Schraubenspringen, die Kleineren eifern ihnen auf dem Ein- und Dreimeterbrett nach. Durch das Black Hole rutschen die, die Spass haben wollen, und im Erlebnisbecken mit Sprudeldüsen und Massage­ liegen versammeln sich all jene, die Wärme und Entspannung suchen.

Das neue Hallenbad auf der Luzerner Allmend bietet mit seinen 5100 Quadratmetern Gesamtfläche und 985 Quadratmetern Wasserfläche eine ganze Menge. Da tut es gut, dass der Ausbau schlicht und vorwiegend in Weiss gehalten ist: rutschfestes Steinzeugmosaik am Boden und an den Wänden, Edelstahl und Glas für die Sprungtürme, 55 Meter Rutschröhre aus Fiberglas. Auch im Umkleidebereich und in den Duschen wurde auf die sonst in Badetempeln üblichen Farbwelten verzichtet.

Dafür ist der Blick nach draussen umso vielfältiger. Alle vier Seiten des Gebäudes sind von der Decke bis zum Boden verglast. So hat man freie Sicht auf den Luzerner Hausberg Pilatus, auf das neue Fussballstadion des FC Luzern und die beiden Wohntürme Hochzwei, die mit zum von den Architekten Daniele Marques und Iwan Bühler gestalteten Ensemble gehören. Alle Bauten sind mit einer Struktur aus pulverbeschichtetem Aluminium umhüllt.

Mutig setzten die Planer die Farbkombination Gold und Blau für die Fassade ein und gaben den Bauwerken damit eine warme Wertigkeit. Der pure Beton versteckt sich hinter einem filigranen Stabwerk, das

Unterwasser-Detektion Unsichtbar macht sich eine Einrichtung, die überall in den Schwimmbecken installiert ist. Unterwasser-Detektionssysteme können mit einem computergestützten Bild-Analyse-System Live-Aufnahmen auswerten und Alarm auslösen. «Wenn damit nur ein einziges Leben gerettet werden kann, dann hat sich die Investition in das höchstmögliche Sicherheitsniveau bereits gelohnt», sagen die Betreiber.

CCwww.hallenbadluzern.ch, www.hochzwei-luzern.ch

G 22 /23 Von der Galerie aus blickt man auf das Schwimmerbecken und das Springerbecken mit Einmeterbrett sowie Drei- und Fünfmeterturm.

G 25 Eine Welt in Weiss: Im Hintergrund schlängelt sich die 50-MeterRutsche durch das neue Hallenbad.

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beim Stadion und bei den Hochhäusern – trotz Balkonen – geschlossen bleibt. Für den kubischen Baukörper, der das Hallenbad mit Badeshop, eine Mi­ gros-Filiale, den Fitnesspark Migros und Büroflächen beherbergt, wurde die Fassadenstruktur aufgebrochen. An der Fensterfront des sich über zwei Stockwerke erstreckenden Hallenbads, das ganz ohne Stützen auskommt, weil die gesamte Last sechs auf dem Dach verlaufende Stahlträger halten, wird nur noch jeder vierte Stab vorbeigeführt. Im Bereich des Fitnessparks ist es jeder zweite.

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Dicht und doch durchlässig

Text: Sabine von Fischer, Fotos: Gaston Wicky ― An der Pfingstweidstrasse liegt zwischen grossen Baukörpern ein eingezogener Platz für geschäftiges städtisches Treiben zu Tages- und Nachtzeiten. Diese stadtseitige Business-Plaza im Osten lädt genauso wie der 500 Quadratmeter grosse Wohnhof im Westen zum Betreten ein. Das Haus wurde im November 2012 auf dem Baufeld B des Areals Hard Turm Park als erster von vier Baukörpern fertiggestellt. Es ist nicht nur Gefäss für ein reiches Innenleben, sondern auch Schnittstelle für die gesamte verkehrstechnische Erschliessung des Entwicklungsgebiets zwischen dem Eisenbahnviadukt über dem Mühleweg und dem Gebiet des zukünftigen Fussballstadions Hardturm in unmittelbarer Nachbarschaft zum ToniAreal, wo dereinst die Zürcher Hochschule der Künste einziehen wird.

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Infrastruktur für ein Areal Der städtebauliche Studienauftrag für das Areal in Zürichs ehemaligem Industriequartier wurde im Jahr 2004 zugunsten des Zürcher Büros ADP Architekten entschieden. Aus dem Kontrast zwischen grossflächigen Sockelbauten, rhythmisch platzierten Scheibenhochhäusern und voluminösen Einzelgebäuden formt sich ein Bebauungsfeld, in dem diese bestehenden Qualitäten in eine verdichtete städtische Struktur überführt werden.

2005 resultierte daraus ein Gestaltungsplan, dessen erstes Baufeld ebenfalls dem Büro anvertraut wurde. Eine der Stärken und zugleich Herausforderungen war es, die gesamte verkehrstechnische Erschliessung des Areals über eine Einfahrt im Baufeld B zu lösen, von wo aus Anlieger und Besucher unterirdisch weitergeführt werden. Dies bedeutet, dass der zukünftige Boulevard entlang der stark befahrenen Pfingstweidstrasse wie auch die Aussenräume des Areals oberirdisch verkehrsfrei bleiben und in die Aussenraumgestaltung einbezogen werden können.

Der für Zürich ungewohnte, grosse Massstab der Baukörper erklärt sich aus der industriellen Vergangenheit von Zürich-West und erlaubt durch die grosszügigen Aussenräume eine Einbettung in die bestehenden und neuen Grünräume des heterogenen Quartiers. Die aus der Dichte resultierenden Energien strahlen durch strategische Setzungen

rhythmisierter Aussenräume – wie der strassenseitigen Business-Plaza und des rückseitigen Förrlibuckparks – in den städtischen Raum zurück.

Hybrid und geschichtet Konturierte Bänder modulieren mit feinen Auskragungen an der Querfassade und fassadenhohen Rücksprüngen an den Längsfassaden das Gebäudevolumen von 168 200 Kubikmetern. Ebenfalls subtil abgestuft ist der sechsgeschossige Hotel- und Bürotrakt gegenüber dem siebengeschossigen Wohnteil. Nicht nur die schiere Grösse, vor allem das hybride Programm stellten höchste Anforderungen an den Entwurf. Neben 117 Mietwohnungen, einem Hotel mit 126 Zimmern und fast 4000 Quadratmeter Dienstleistungs- und Verkaufsflächen wurden auch ein städtischer Kindergarten und eine Krippe im Erdgeschoss untergebracht. Im obersten Geschoss des Hotels liegt ein Saunabereich mit Blick über Zürich.

Zwischen dem ostseitigen Atrium des Hotelund Bürotrakts und seiner Fortsetzung im westseitigen Wohnhof ist auf der Höhe des ersten Obergeschosses ein quer liegendes Atrium eingeschoben.

An diesem langen, mit einem gläsernen Dach gedeckten Hofraum kondensieren sich die verschiedenen Nutzungen: Nicht nur die Büroräume, auch die Konferenzräume und die Hotelzimmer, einzelne sogar mit Balkon, wie auch die Laubengänge der Kleinwohnungen des Wohntrakts blicken in das Atrium und lassen ein innerstädtisches Mikroklima entstehen – als ob hier verschiedene Häuser aneinandergewachsen wären. Ähnliches geschieht im oberen, halb privaten Wohnhof auf der Ebene des zweiten Obergeschosses. Ohne grosse Gesten, durch feine Unterschiede in der Setzung der Fenster und Terrassen, der Fassadenrhythmen und der Farbschattierungen, wirkt der begrünte Hofraum wie ein Hinterhof in einem über die Zeit gewachsenen Quartier.

Nur die äusserst geschickte Disposition in der Horizontalen und der Vertikalen vermag die vielerlei Wegführungen und Verkehrsströme flüssig und ohne Enge aneinander vorbeizuführen. Diese Verbindungen geschehen, bedingt durch die Tiefe und auch die Lärmbelastung der Pfingstweidstrasse, einerseits über Aussenräume wie den unteren und den oberen Wohnhof, andererseits über Laubengänge und E

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31 Architektur E die beiden nicht beheizten Atrien des Hotel- und Bürotrakts, in welchen der Grad der Öffentlichkeit wiederum abgestuft wurde, ohne die Durchlässigkeit des Gesamtbaukörpers zu reduzieren.

Durchlässiger Blockrand In Anlehnung an traditionelle Stadträume wie Park, Quartierplatz, Strasse, Gasse und Hof wurde der grosse Baukörper als eigentlicher Stadtbaustein gegliedert. Die grösste Öffentlichkeit offenbart sich am Eingang von der Business-Plaza her, wo das Atrium im sechsgeschossigen Bau zur doppelgeschossigen Hotellobby führt, die einladender nicht sein könnte. Der Zürcher Designer Alfredo Häberli hat das Designhotel 25hours zu einem dichten Stoff vielschichtiger Themen verwebt. Es resultiert eine Stimmung, die zu verschiedenen Tageszeiten und für viele Bedürfnisse Angebote schafft. Das Innen­leben des Hotels beweist, dass grosse Massstäbe des Städtebaus sehr wohl das Potenzial atmosphärischer

Verdichtung in sich tragen. Die umfassende Innenarchitektur zeigt, wie Gestaltung eine latent raumhaltige Struktur zur dichten Atmosphäre aufladen kann.

Neben den vielen grossen und kleinen Objekten, die speziell für die Inneneinrichtung des Hotels entworfen wurden, entfalten vor allem die mit Zeichnungen perforierten raumhohen Vorhänge, die in achtzehn verschiedenen Bahnen Wandgemälde aus Licht und Farbe formen, ihre nachdrückliche Wirkung.

Die vielfältigen Wohnungsgrundrisse, denen man die Wohnbauerfahrung der ADP Architekten anmerkt, genauso wie die offene Struktur der Bürogrundrisse und die Wohnlichkeit und Intimität innerhalb des von Alfredo Häberli gestalteten Hotels bestätigen die Entwurfshaltung der schlichten Höfe und Atrien: Der von den Architekten in der prozesshaften Planung angestrebte Spielraum schafft beste Voraussetzungen für dichte Stimmungen.

CCwww.hardturmpark.ch AAHalter Entwicklungen ������������������������������������������118

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ADP Architekten Beat Jordi und Caspar Angst gründeten das Architekturbüro 1987, im Juni 2002 wurde es in eine Aktiengesellschaft überführt. Bearbeitet werden nahezu alle Bereiche des Bauens. Der Hauptteil der Akquisition erfolgt über Wettbewerbe. So zeichnen sich die Projekte durch einen hohen konzeptionellen und architektonischen Anspruch aus. Ihre Architektur entsteht im Team, dazu zählen auch Auftraggeber, Fachspezialisten und Bauunternehmer. Offene Systeme sollen den Benutzern einen hohen Interpretationsspielraum geben.

CCwww.adp-architekten.ch G 26 /27 In einem Baukörper zusammengebunden: Die drei verschiedenen Nutzungen Wohnen, Büro und Hotel.

G 29 Das lichte, quer liegende Atrium im ersten Obergeschoss.

G 30 Der Innenhof des Wohntrakts.

G 31 Zweigeschossige Mietwohnung.

G 32 Von oben nach unten: Erstes Obergeschoss, Erdgeschoss und Schnitt.

G 33 Zimmer und Spa-Bereich, Lobby mit Bar des 25hours Hotels Zürich-West.

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25hours Hotel Zürich-West Das Hotel Parco dei Principi in Sorrent und das SAS Royal in Kopenhagen waren die Vorbilder für das bisher umfangreichste Projekt von Designer Alfredo Häberli. 60 Produkte wie Vorhänge, Teppiche, Mobiliar, Türgriffe und Besteck wurden neu entworfen. In höchster Qualität angefertigt, tragen sie massgeblich zu den vielschichtigen Atmosphären bei.

CCwww.25hours-hotels.com

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Nach innen geschützt, offen nach aussen

Hohe bauliche Qualität EM2N Architekten, schon für die Umgestaltung der nahen Viaduktbögen verantwortlich, E

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Text: Manuel Joss, Fotos: Simon Menges ― Wie kann ein Wohnhaus, das unmittelbar längs eines dichten, innerstädtischen Geleisfelds errichtet wird, gestaltet sein? Mit dem URBANhome am Rand des Zürcher Kreises 4 gelang EM2N Architekten sogar der Schritt in das Segment gehobenes Wohnen.

Im Auftrag der SBB entstanden hier 29 individuelle Eigentumswohnungen.

Trotz Gehdistanz zum Hauptbahnhof war nicht von Anfang an klar, dass auf diesem Grundstück Stockwerkeigentum entstehen würde. Im Süden befindet sich eine ausfransende Blockrandbebauung, im Osten die Langstrassenunterführung, und im Norden liegen die Geleise mit quietschenden Zügen im Minutentakt. «Nach einer eingehenden Analyse haben wir festgestellt, dass der Ort grosses Potenzial aufweist», erklärt Dagmar Ross, Projektleiterin von SBB Immobilien Development. «Wohnen und Eisenbahn sind normalerweise kein Traumpaar, Zugreisende sehen auf der Fahrt durchs Mittelland ja oft genug nur schmale Fensterschlitze und abweisende Hauswände.»

Selten stehen die Häuser in Geleisnähe gleichgültig wie die farbigen Punkthäuser vis-à-vis der Bahnlinie, und praktisch nie sind sie direkt zu den Geleisen gerichtet. Das kleine Loft-Haus der Architektin Vera Gloor gleich nebenan bildet eine Ausnahme.

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E gewannen den Studienauftrag mit einem Projekt, das den scheinbaren Standortnachteil in eine Qualität verwandelt: Grosse, teilweise zweigeschossige Panoramafenster lassen viel Licht auch in die unteren Wohnungen und inszenieren den einmaligen Ausblick auf das Geleisfeld im Norden, während die Schlafzimmer und Loggien alle nach Süden auf den geschützten und ruhigeren Innenhof gerichtet sind.

Ein Zwischengeschoss mit Kellerabteilen gleicht den Höhenunterschied zwischen Quartier und Geleisniveau aus. Doch nicht nur die Anordnung der Räume, auch die Konstruktion wurde genau auf den Standort abgestimmt: Fenster mit Dreifachverglasung schützen vor dem Lärm. Wer die Züge vorbeifahren sieht, kann sie nur knapp hören.

Der Bahnbetrieb verursacht aber auch Erschütterungen, die sich besonders gegen die obersten Stockwerke hin unangenehm verstärken können.

Um dies zu verhindern, ruht das Bauwerk ganzflächig auf einer elastischen Dämmmatte von wenigen Zentimetern Dicke, gleich einem Unterlagsboden auf einer Trittschalldämmung. Messungen während der Bauzeit überprüften die Genauigkeit der Ausführung, denn schon kleinste Baufehler hätten den Aufwand zunichtemachen können. Diese spezielle Kons­­truktion zeichnet die Planung zusammen mit einer Minergie-Bauweise auch technisch aus.

Auftakt zu einem neuen Stadtteil Das URBANhome bietet aber nicht nur Wohnqualität, es bildet auch den nahtlosen Abschluss der Gründerzeitbebauung des Kreises 4. Von den Geleisen aus gesehen ist es der repräsentative Auftakt zum neuen Stadtviertel Europaallee, das sich schon bald von der Langstrasse bis zur Sihlpost erstrecken wird.

Die kompromisslose und leicht gekrümmte Sichtbetonfassade erinnert an die Werke des früheren SBBArchitekten Max Vogt, der mit dem Stellwerk Zürich und dem Bahnhof Altstetten zwei Ikonen der Schweizer Bahnarchitektur schuf. Das URBANhome wirkt selbstbewusst, ohne eine Sonderrolle einzufordern, und bildet einen ruhigen Gegenpol zum Bahnverkehr. Die Fensterflächen, die schon das Wohnungsinnere prägen, wirken nach aussen offen und verspielt.

CCwww.em2n.ch, www.sbb.ch/sbb-konzern AAHalter Generalunternehmung ��������������������������� 124

37 Architektur G 34 /35 Der Haupteingang befindet sich an der Langstrasse auf Höhe der Unterführung, ein Nebeneingang im Hof. Sichtbeton prägt Fassade und Entrée.

G 36/37 Die teilweise doppelgeschossigen Wohnhallen bieten Blicke auf das Geleisfeld nahe dem Hauptbahnhof Zürich. Regelgeschoss und Lageplan zeigen: Das Gebäude folgt mit einer Krümmung der Bahnlinie.

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Individuelle Stadthäuser statt klassischer Blockrand Für den Zedernhof im Dietiker Limmatfeld standen Bebauungsmuster Pate, wie man sie von den Grossstädten Berlin oder Paris kennt. Der Aufwand für die unterschiedliche Gestaltung der einzelnen Häuser hat sich gelohnt.

Ihre Erscheinung trägt zum Flair des neuen Stadtteils bei.

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Text: Reto Westermann, Fotos: Jojakim Cortis ― Seit 1953 ist Dietikon im Limmattal eine Stadt.

Damals überschritt die Einwohnerzahl der Gemeinde die 10 000er-Grenze. Auch sechzig Jahre später präsentiert sich Dietikon den ankommenden Bahnreisenden zunächst nur zaghaft städtisch. Und dies, obwohl die Stadt vor allem in den 60er- und 70er-Jahren massiv gewachsen und die Bewohnerzahl inzwischen auf 24 000 gestiegen ist. Zwar sind die Platzgestaltung vor dem Bahnhof und der Bushof, von Ueli Zbinden von 1991 bis 1992 realisiert, klar städtisch geprägt, doch nur fünfzig Meter weiter Richtung Ortszentrum ist die Bebauung grösstenteils kleinteilig und dörflich mit niedrigen Giebelhäusern und Schuppen. Hier scheint die Zeit stehen geblieben und das einstige Dorf Dietikon noch lebendig zu sein. Erst wenn man vom Bahnhof aus die Geleise unterquert und Richtung Limmat geht, trifft man auf das neue, das andere, das städtische Dietikon.

Eine kleine neue Stadt Auf dem Areal jenseits der Bahnlinie, das die Grösse von rund 20 Fussballfeldern umfasst, standen bis vor wenigen Jahren die Hallen der Landmaschinenfabrik Rapid sowie weitere Industrie- und Gewerbebauten. Hier liefen von 1926 an die berühmten Kleintraktoren und Einachsmäher vom Band. Sie revolutionierten vor allem die Landwirtschaft auf den Steilhängen in den Bergen und werden heute noch produziert – wenn auch nicht mehr in Dietikon.

Die Produktionshallen sind inzwischen fast alle verschwunden, um dem schnell wachsenden Stadtteil Limmatfeld Platz zu machen. Vor fünf Jahren startete mit den Wohnbauten des Erlenhofs direkt neben dem Limmatkanal die erste Bauetappe, der rasch weitere folgten. Grundlage für den neuen Stadtteil ist das 2003 erarbeitete städtebauliche Gesamtkonzept aus der Feder von ETH-Architekturprofessor Hans Kollhoff. Seine Idee war es, eine richtige kleine Stadt zu bauen und nicht eines der sonst in Agglomerationsgemeinden üblichen locker bebauten Wohnquartiere. Was vor zehn Jahren in einer Gemeinde wie Dietikon noch neu und gewagt anmutete, hat sich unterdessen als richtig erwiesen: Das Limmattal zwischen Schlieren und Baden entwickelt sich immer mehr zu einer Bandstadt entlang der S-Bahn-Achse.

Sie umfasst neben dem Limmatfeld auch das Gebiet Rietpark in Schlieren sowie weitere kleinere Areale.

In wenigen Jahren erhält dieser Raum mit der als Tram konzipierten Limmattalbahn von Zürich-Altstetten bis Spreitenbach auch noch das passende Verkehrsmittel. Läuft die Entwicklung danach ähnlich wie entlang der zwischen 2006 und 2010 eröffneten Glattalbahn im Norden der Stadt Zürich, so wird sich der Trend hin zur Limmattalstadt noch verstärken.

Durchblicke und Durchgänge In dieses Gefüge passt das Limmatfeld bestens. Wer auf dem schon weitgehend fertiggestellten Rapidplatz steht, fühlt sich wie in einer richtigen Stadt. Der Platz bietet mit seinen fast 150 Metern Länge und 35 Metern Breite städtische Grosszügigkeit – ein Eindruck, der durch die sieben Geschosse hohe Bebauung rundum noch betont wird. Mit der für 2015 geplanten Fertigstellung des 26 Stockwerke hohen Limmat Towers an der Überlandstrasse werden noch weitere städtische Elemente dazukommen.

Kollhoffs Bebauungskonzept setzt auch sonst auf klassische Elemente einer Stadt: grosszügige Höfe von hohen Bauten umfasst, Mehrfamilienhäuser mit Vorgärten, wie sie um die vorletzte Jahrhundertwende üblich waren, sowie klar gefasste Strassenräume, die durch eine hohe und dichte Bebauung geprägt sind.

Als ein Beispiel für die Weiterführung der Idee der klassischen Stadt in moderner Form sind die im Herbst fertiggestellten Wohnhäuser rund um den Zedernhof zu sehen. Der direkt an den Rapidplatz angrenzende Zedernhof umfasst das Geviert Heimstrasse/Mina-Hess-Strasse/Limmatfeldstrasse/Alfred-Comte-Strasse. Vom Rapidplatz her kommend, fällt zuerst der siebengeschossige Kopfbau mit dem zweistöckigen Arkadenbereich von Baumschlager Eberle Architekten ins Auge. Dahinter befindet sich aber nicht, wie man erwarten würde, eine klassische Hofrandbebauung. Vielmehr haben die Architekten die Grossform aufgebrochen, den Kopfbau losgelöst und das restliche Bauvolumen in drei Blöcke unterteilt. Dadurch entstehen Durchblicke und Durchgänge zwischen Hof- und Strassenraum. Gleichzeitig konnte so die grundsätzlich bestehende Problematik E

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G 38/39 Über den Rapidplatz hinweg blickt man auf den Kopfbau der Überbauung Zedernhof mit travertinverkleideten Arkaden.

G 41 Der Arkadengang – zum Flanieren gedacht.

G 42 Im Innenhof mit Spiel- und Aufenthaltsräumen stossen die unterschiedlichen Fassaden aneinander.

G 43 Oben: Das von Ruppeiner Deiss Architekten geplante Eckgebäude zur Alfred-Comte-Strasse hin.

Unten: Lageplan und Sockelgeschoss des Zedernhofs.

G 44 Die Wohnungen im Kopfbau sind grosszügig geplant. Ihre Ausstattung hält sich in Farbe und Material wohltuend zurück.

Acht Häuser, fünf Architekten Der Zedernhof stammt nicht aus der Feder eines einzigen Büros, vielmehr wurde Kollhoffs Idee der gewachsenen Stadt auch auf die Architektur der einzelnen Baufelder und Häuser übertragen. Deshalb wurde die Gestaltung verschiedenen Architekten überlassen. Baumschlager Eberle Architekten übernahmen die Gesamtleitung sowie die Koordination und legten die Vorgaben für die einzelnen Gebäude fest. So war beispielsweise aufgrund der Tiefgarage die Position und Grösse der Treppenhäuser fix, ebenso die Geschosszahl und die Grösse der Wohnungen. Vorgaben, wie es sie beispielsweise seinerzeit schon bei Baron Haussmanns Neugestaltung von Paris zwischen 1853 und 1869 gab. Der berühmte Stadtplaner legte die Grossform sowie die Geschosszahl und die Geschosshöhe fest, überliess die Detailgestaltung aber verschiedenen Architekten und Baumeistern.

Beim Zedernhof wurden die Architekten durch einen Wettbewerb ausgewählt. Fünf junge Schweizer Büros durften nach der Jurierung je eines der Stadthäuser gestalten, bei den restlichen drei Bauten übernahmen Baumschlager Eberle Architekten diese Aufgabe. Das Ergebnis kann sich sehen lassen: Die einheitliche Grossform schafft einen klar ablesbaren Strassenraum, gleichzeitig durchbrechen die individuell gestalteten Stadthäuser die sonst übliche Monotonie von Blockrandbebauungen. So gefällt das Endhaus an der Mina-Hess-Strasse zum Rapidplatz hin von Gut & Schoep Architekten beispielsweise mit seiner schlichten Fassade, den leicht vorspringenden Balkonen und den filigranen Geländern, während das benachbarte Haus von Stucky Schneebeli Architekten mit seiner zickzackförmigen, hellen Klinkerfassade einen klaren Kontrast dazu setzt. Am

anderen Ende desselben Gebäudeblocks wiederum betonen Baumschlager Eberle die zweiseitige Orientierung des von ihnen gestalteten Gebäudes durch die aus der Gebäudeecke herausgeschnittenen Balkone zur Strasse hin. Das Haus von Ruppeiner Deiss Architekten an der Alfred-Comte-Strasse ist geprägt durch seine Verkleidung mit dunklen Klinkerriemen in verschiedenen Schattierungen. Unterstrichen wird die Individualität der einzelnen Gebäude zusätzlich von leicht unterschiedlichen Traufhöhen.

Ganz verschieden gelöst haben die Architekten auch die Grundrisse der Wohnungen. Auf kleinstem Raum ist so eine breite Palette an Wohnoptionen für unterschiedliche Nutzergruppen entstanden: Das Architekturbüro Gut & Schoep entwickelte klassische Grundrisse mit vier Zimmern, die sich für Familien oder Wohngemeinschaften eignen. Stucky Schneebeli warten mit einem grosszügigen, von der Strassen- bis zur Hofseite durchlaufenden Wohn-, Essund Kochbereich auf. Die Architekten Anna Jessen und Ingemar Vollenweider haben loftähnliche, offene Grundrisse geschaffen, die sich vor allem an Paare richten. Und gleich daneben liegen im von Baumschlager Eberle entworfenen Gebäude ausgesprochene Familienwohnungen. Noch einmal anders wohnt es sich im Kopfbau zum Rapidplatz hin: Dort finden sich unter einem Dach ganz unterschiedliche Grundrisstypen – beispielsweise kompakte Wohnungen mit einseitiger Orientierung zum Platz, grosszügige Geschosswohnungen mit beidseitiger Orientierung und Maisonetten.

Die Arbeit mit mehreren Architekten brachte zwar für alle Beteiligten mehr Aufwand mit sich, aber dieser hat sich gelohnt. Rund um den Zedernhof ist inzwischen ein bunt gemischtes Stück moderne Stadt entstanden, das mit Individualität statt Monotonie punktet und bei den Nutzern ankommt: Die Wohnungen konnten alle sehr gut vermietet werden. Nicht zuletzt deshalb wird der benachbarte Zypressenhof derzeit nach demselben Muster bebaut.

Dieses Mal haben Stücheli Architekten die Federführung, und wiederum werden verschiedene jüngere Architekturbüros einem Teil der Stadthäuser eine individuelle Note geben.

CCwww.limmatfeld.ch, www.limmat-tower.ch AAHalter Entwicklungen ������������������������������������������118

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E der Eckwohnungen entschärft werden, für die sich hofseitig oft keine befriedigende Grundriss­ lösung findet. Auffallend ist auch das tief in den Hof ragende Sockelgeschoss. Darin sind verschiedene Serviceräume untergebracht. Auf diese Weise war es möglich, in den eigentlichen Erdgeschossen der Häuser Platz für weitere Wohnungen zu schaffen und so den durch die zusätzlichen Hofdurchgänge entstandenen Flächenverlust teilweise zu kompensieren.

S T Ä D T E B A U

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Der Masterplaner Kees Christiaanse ist Holländer, Architekt, Städtebauer und ETH-Professor. Wir trafen ihn in seinem Ferienhaus im bündnerischen Feldis 1500 Meter über dem Meeresspiegel, um über seine Arbeit, die schweizerische Raumplanung und «Desakota» zu sprechen.

deutung. Mein Vater wurde in Indonesien geboren.

Meine Arbeitszeit in Singapur widme ich hauptsächlich der intensiven Urbanisierung und Wirtschaftsentwicklung, die dort gerade stattfindet.»

BB Was interessiert Sie als Europäer in Asien am meisten?

«Der Unterschied zu Nordwesteuropa. Die Städte in Asien zählen zwischen 1 und 10 Millionen Einwohner und liegen 1000 Kilometer auseinander.

In Europa sind es 100 000 bis eine Million Leute und 100 Kilometer Distanz. Hinzu kommt, dass mit dem Erfolg der Billigflieger in Asien das Flugzeug jene Entwicklungskraft erhält, die in Europa die Eisenbahn einmal hatte. Als Forscher beschäftigen mich die Themen Stadt und Flughafen sowie die transnationalen Verbindungen zwischen den Städtenetzen. Zudem erforsche ich die Gemeinsamkeiten von kulturell, politisch und geografisch unterschiedlichen städtischen Räumen überall in der Welt. Aktuell untersuchen wir die Wirkung von mikroökonomischen Strukturen und städtebaulichen Typologien auf Nachbarschaften. Vergleichbare Phänomene lassen sich in Zürich, Schanghai, Singapur, London oder Berlin beobachten und auswerten. Städtische Vielfalt und Veränderungsprozesse sind dadurch messbar, und wir wissen, an welchen Schrauben Planer und Politiker drehen können, um die Dynamik in einem Stadtquartier zu verbessern.»

BB Zurück in die Schweiz. Aus Ihrer Sicht sind die Städte schön, gut organisiert und vergleichsweise sicher. Was machen wir besser als zum Beispiel die Holländer?

«Die Schweiz handelt nicht besser, sie hat lediglich die bessere Ausgangslage. In Holland leben mehr als doppelt so viele Leute, das Land ist flach und die Dichte entspricht etwa dem schweizerischen Mittelland. Als traditioneller Zufluchtsort für Menschen aus aller Welt ist die holländische Gesellschaft konfliktanfälliger, die Raumplanung komplexer als anderswo, und Stadterweiterungen sind oft von heftigem politischem Widerstand begleitet. In der Schweiz ist die Raumordnung auf Konsens ausgerichtet. Ich glaube, das Verhältnis zwischen unberührter Natur und der Siedlung ist hier eigentlich sehr entspannt, weil über 800 Meter über dem Meer auf einer grossen Fläche kaum gewohnt wird. Zudem sind es in den E

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Text: Thomas Stadelmann, Fotos: Herbert Zimmermann ― B Komplex: An der Wand hängen Landschaftsbilder. Sie malen in Ihrer Freizeit?

Prof. Kees Christiaanse: «Das mache ich, um meinen Kopf leer zu bekommen. Jeden Tag sind es zwei oder drei Aquarelle im Postkartenformat. Dabei verwende ich nur eine Technik und einen Pinsel.»

BB Denken Sie mit Blick auf die Berge auch über die Stadt nach?

«Natürlich. Dieser Ort besteht nicht nur aus Aussicht und Erholung. Er ist auch der beste Arbeitsplatz, den man sich vorstellen kann. Hier arbeite ich an Vorlesungen und Entwürfen.»

BB Was treibt Sie dabei besonders an?

«Vor allem ein urbanistisches Phänomen, das wir in Holland ‹Desakota› nennen. Der Begriff stammt aus dem Indonesischen und steht für ‹Stadtland› oder ‹Landstadt›. Man muss sich vorstellen: Auf Java lebt über die Hälfte der Indonesier in einem Netz aus Städten, Dörfern und Landwirtschaft. ‹Desa­kota› sehe ich auch in der Schweiz. Die Täler in Graubünden oder das Mittelland sind urbanisierte Landschaften. Zu deren Wandel gehört der Rückgang der Landwirtschaft und eine veränderte, fein vernetzte Ökonomie. In Feldis waren die Menschen bis 1960 mehrheitlich Bergbauern, heute gibt es noch eine Handvoll. Gäste oder Ferienhausbesitzer, die hier arbeiten, bilden die Mehrheit. Zum Beispiel hilft eine Ex-Stewardess von Pan Am, die sich hier zur Ruhe gesetzt hat, beim Skiliftbetrieb, und ein holländischer Banker betreibt seine Geschäfte hier oben online. Diese neue Ökonomie hat sich nicht nur in den Städten und am Rand der Städte breitgemacht, sondern ebenso in den Bergen.»

BB Sie leben und arbeiten hauptsächlich in Zürich und Singapur. Wie geht das?

«Zürich ist mein neues Zuhause, dort wohne und arbeite ich. Es erinnert mich an das frühere Amsterdam: eine kleine Stadt mit einem metropolitanen Kulturleben. Dann gibt es Singapur. Als Programmleiter des ‹Future Cities Laboratory› habe ich die Möglichkeit, in einem Moment eine aktive Rolle einzunehmen, da Asien sich zum global wichtigsten Wirtschaftsfaktor wandelt. Für mich als Holländer ist die Nähe Singapurs zu Indonesien zudem nicht nur historisch, sondern auch familiär von grosser Be-

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E Zentren von Zürich, Basel oder Genf jeweils nur 15 Minuten zu Fuss in die Natur. Eine unglaubliche Qualität! Mich erstaunt, dass die Schweiz davon spricht, wie schlimm und gefährlich die Zersiedlung geworden ist. Aus meiner Sicht befindet sich die Schweiz in einem raumplanerisch gut beherrschbaren Zustand.»

BB Und wo gilt es dennoch anzusetzen?

«Bei den Fehlern. So führt die bäuerlich geprägte Bodenpolitik dazu, dass der Umgang mit Land zum Beispiel in Zug oder Wollerau aufgrund einseitiger ökonomischer Interessen ‹texanisch› anmutet.

Der Steuerfuss ist niedrig, was Leute anzieht, die Steuern sparen wollen, was wiederum einen Bauboom auslöst, der als Selbstverständlichkeit hingenommen wird. Die Raumplanung in der Schweiz kann also genauso schlecht funktionieren wie anderswo. Eine zweite Herausforderung ist das Ausufern der Gewerbeaktivität im schweizerischen Mittelland. Im Umgang mit der aktuellen Nachfrage hat die Schweiz keine Tradition. Jedoch verfügt sie über weit entwickelte Planungsinstrumente. Rotterdam könnte sich einen Richtplan wie im Kanton Zürich nur wünschen. Baugebiete und Nichtbaugebiete sind darin ebenso festgelegt wie die Forderung, bestehende Siedlungen nach innen zu verdichten. Auf diese Art und Weise mit Wachstum umzugehen, ist vorbildlich.»

BB Wie wirkt sich das Ja zur Revision des Raumplanungsgesetzes aus?

«Aus meiner Sicht ist der Volksentscheid vom 3. März 2013 eine Bestätigung dafür, was vorher – zum Beispiel mit dem Raumkonzept Schweiz – bereits erarbeitet wurde. Ich glaube, die Bevölkerung ist sich nach der Zweitwohnungsinitiative und der Raumplanungsgesetz-Revision ihrer Aufgabe sehr bewusst.

Man muss aufpassen, dass die Landschaft nicht überbaut wird. Bei der Umsetzung werden konsens­ basierte Konzepte sehr wichtig sein, weil Gesetze und Vorschriften zu wenig flexibel sind.»

BB Können wir uns also auf eine stabile urbanistische Schönwetterlage einstellen?

«Die Frage ist, ob die schweizerische Insel der Prosperität bestehen bleibt. Als Schönwetter-Urbanismus würde ich die Situation im Städtebau nicht bezeichnen. Wir werden kaum eine endlose Wachstumsphase erleben, die in eine ebensolche Urba-

nisierung führt. Dazu ist die Weltlage für Europa zu schwierig: Die Industrie droht allmählich wegzubrechen, wenn sie nicht modernisiert, sprich automatisiert, wird. Die Chancen der Schweiz liegen im technologischen Vorsprung, zudem unter anderem in der Produktion von sauberer und günstiger Energie. Die Gebäudetechnologie ist heute so weit entwickelt, dass in wenigen Jahren zu normalen Baupreisen sämtliche Gebäude zu Energieproduzenten umgerüstet werden könnten. Ich persönlich glaube zudem an den Mythos, dass alles, was du hast, in der Schweiz am sichersten ist.»

BB Was kann das für die Zukunft bedeuten?

«Rem Koolhaas hat einmal einen Plan von Europa gemacht. Darauf sind die Alpen mit der Schweiz als Central Park dargestellt. Das Stadtland Schweiz wäre demnach aus der Sicht von Europa ein urbanisierter Landschaftspark, eine ‹Desakota› mit privilegierten Erholungs-, Arbeits- und Wohngebieten.»

BB Sprechen wir über Ihre Arbeit als Masterplaner. Wie bringen Sie die Anforderungen an Planungen und Ihre fachliche Offenheit mit den menschlichen Bedürfnissen nach Ordnung und Orientierung zusammen?

«Mit Erfahrung und einer eigenen Herangehensweise. Anders als die traditionelle Stadtplanung sichern wir zuerst die räumliche und bauliche Substanz, von der wir meinen, dass sie nicht berührt werden darf. Was dann übrig bleibt, überführen wir schrittweise in eine vernünftige Raum- und Baustruktur. Diese Strategie ist sehr effektiv, und der Masterplan hat sich als Instrument bewährt. Architekten können am besten damit umgehen, weil ein guter Städtebauer ein Ex-Architekt ist. Anders als ein Architekt, der sich für sein schönes Objekt interessiert, setze ich als Masterplaner den kollektiven Mangel an Geschmack so um, dass etwas Schönes daraus entsteht. Dabei nehmen wir in unserem Büro raumplanerische Themen aus den Sozial- und Ingenieurwissenschaften in unsere Arbeit auf. Wir sind deshalb keine Soziologen, haben aber ein Wissen über die Stadtsoziologie. Ein Masterplan ist zu 50 Prozent ein städtebaulicher Entwurf und zu 50 Prozent Prozessentwicklung. Derjenige, der einen Masterplan macht, muss demzufolge Prozesse moderieren können.»

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BB Als Moderator haben Sie eine starke Position BB Wir haben noch gar nicht über Hochhäuser und die Macht des Planers. gesprochen.

«Die Position des Planers und Moderators ist «Für mich sind Hochhäuser nichts Besondeeine Machtposition, die manchmal in die Ohnmacht res, sie sind normal. Was damit zu tun hat, dass ich führt. Als Masterplaner bin ich nur einer von mehreim Office of Metropolitan Architecture (OMA) aufgeren Akteuren und deshalb nie alleine wirksam. Wer wachsen bin und mich eher an Amerika orientiere. In dies verstanden hat, weiss eher, wo eine Weiche erder Schweiz wundert mich die Aufregung über Hochfolgreich zu stellen ist, damit eine gewünschte Wirhäuser immer wieder. Der Prime Tower in Zürich ist kung erreicht wird. Wer denkt, er könne alles kon­ mit seinen 126 Metern doch nur ungefähr ein Viertrollieren, wird hoffnungslos scheitern. Die Macht tel so hoch wie der Uetliberg! Andererseits zeigt man des Masterplaners oder Masterplans liegt in der Mögsich gegenüber höheren Bauten dann doch offen, lichkeit, den Prozess der Raum- und Bauentwicklung sonst gäbe es die Hochhäuser in Zürich, Zug oder auf der Luzerner Allmend nicht.» zu moderieren. In dieser Rolle bin ich die VertrauensBB In Luzern sind sie architektonisch jedoch zu person der Öffentlichkeit und nicht des Stadtpräsikurz geraten. denten, des Investors oder des Gestalters.»

«Stimmt. Es ist oft so, dass die Höhe letztBB Und woran messen Sie in dieser Rolle Ihren lich einen politischen Konsens darstellt. Bei der EuErfolg? ropaallee waren am Anfang Höhen von bis zu 100 «An den realisierten Projekten. Für mich war Metern geplant, der Kompromiss lag dann bei 40 bis immer entscheidend, Projekte zu implementieren 60 Metern. Die Herausforderung von Hochhäusern und so lange wie möglich am Prozess hängen zu bleiist jedoch die Art und Weise, wie sie auf den Boden ben, auch wenn das oft schwierig und manchmal treffen. Mischnutzungen in den Sockeln sind wichsogar frustrierend ist. Die Bauaufträge gehen dann tig – und Schlankheit. Zudem sind Hochhäuser städja letztlich an andere Architekten. So gesehen ist die tebauliche Zeichen und dienen der Orientierung. So Disziplin Städtebau zu Unrecht schlecht bezahlt und wie der Prime Tower in Zürich oder auch die neuen die rechtliche Position als Autor eines Masterplans Twin Towers in Chur, die ich im Übrigen ganz okay leider oft sehr schwach.» finde. Wenn ich sie vom Zug aus sehe, weiss ich: BB Wie beurteilen Sie das Resultat an der Europa­allee in Zürich?

Feldis ist nicht mehr weit!»

«Ich bin zu 100 Prozent überzeugt, dass die Europa­allee als Quartier und Ergänzung zum Kees Christiaanse vertritt er die ETH als ProgrammStadtzentrum funktionieren wird.

Prof. Kees Christiaanse (60) stuleiter des «Future Cities LaboraFür unseren Masterplan ist tydierte Architektur und Stadtplatory» in Singapur. Neben seiner pisch, dass die Qualität und die nung an der TU Delft. Bis 1989 Arbeit als Architekt gilt sein Fokus Ausgestaltung der Übergänge arbeitete er für das OMA in Rotterurbanen Prozessen in komplexen zwischen öffentlich und privat dam, 1983 wurde er dort Partner. städtebaulichen Situationen. Beistimmen. Der Raum muss dazu 1989 gründete er das Büro Kees spiele sind die Hafenrevitalisiesehr gut strukturiert und die ZwiChristiaanse, das seit 2002 als rung Oostelijke Handelskade, das schenräume müssen so organiKCAP Architects & Planners mit Raumplanungskonzept Flughasiert sein, dass die Menschen sie Sitz in Rotterdam, Schanghai und fen Schiphol in Amsterdam, der sich aneignen und Aktivitäten Zürich firmiert. 1996 bis 2003 Masterplan HafenCity in Hamentfalten. Wenn die Erdgeschosse lehrte er an der TU Berlin, seit 2003 burg, die Nachnutzung des Olymim Übergang zwischen öffentlich, ist er Professor an der ETH Zürich. pischen Dorfes 2012 in London halb öffentlich und privat stim2009 war Christiaanse Kurator und der Masterplan für die Euromen, ist dies ein positiver Indikader Internationalen Architekturpaallee in Zürich. tor für das ganze Stadtquartier.»

Biennale Rotterdam. Seit 2010 CCwww.kcap.eu

Einer Landschaftsikone verpflichtet

Bauen in einem Landschaftsbild Die Gemeinde Neuhausen zeichnet sich mit ihrer Lage am Rheinfall durch eine landschaftliche Attraktivität aus, deren Schutzwürdigkeit im Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung festgeschrieben ist. Mit Besuchen von über einer Million Menschen jährlich reicht die Bedeutung des grössten Wasserfalls Europas weit über die Landesgrenzen hinaus. Schilderungen aus einem Zeitraum von über tausend Jahren zeugen von dem faszinierenden Naturschauspiel. Unter denen, die ihre Eindrücke in Briefen, Tagebüchern oder Memoiren niederschrieben, finden sich Berühmtheiten wie Goethe, Mörike, Schopenhauer, Victor Hugo und Alexandre Dumas.

In einem derart im kollektiven Bewusstsein verankerten Landschaftsbild substanziell neu zu bauen, erfordert besonderes Fingerspitzengefühl.

Wie muss ein neues Stück Stadt in Nachbarschaft zu dieser landschaftlichen Ikone beschaffen sein? Zur Beantwortung dieser Fragestellung wurde für eine Weiterentwicklung eines bestehenden Industrieareals ein zweistufiger Studienauftrag unter zehn namhaften Architekturbüros ausgelobt.

Neuhausen und das RhyTech-Areal Mit der Möglichkeit zur Nutzung der Wasserkraft am Rheinfall siedelten sich bereits in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts Unternehmen an,

welche Neuhausen auch als Industriegemeinde prägten. Heute befindet sich auf dem Gebiet des ehemaligen Alcan-Areals der Technologiepark RhyTech zur Sicherung von Know-how und Hightech-Arbeitsplätzen in der Region Schaffhausen. Angrenzend an das Zentrum von Neuhausen und auf einem Geländeplateau oberhalb des Rheinfalls gelegen, umfasst das Grundstück eine Fläche von rund 26 000 Quadratmetern und zeigt sich als eine von Verkehrsachsen umschlossene «Insel», welche im Süden durch die Bahnlinie der Deutschen Bahn mit dem Badischen Bahnhof Neuhausen sowie im Norden und Westen durch teilweise stark befahrene und tiefer liegende Strassen begrenzt wird. Die bestehende Bausubstanz umfasst Büro-, Fabrikations- und Lagergebäude, welche in ihrer Entstehungszeit zurückreichen bis ins Jahr 1898. Auch heute noch ist das Areal nicht öffentlich zugänglich und nur über eine Eingangspforte zu erreichen.

Ein neues Stück Stadt: Wohnen mit Aussicht Für die Zukunft soll gemäss dem Studienauftrag auf diesem Gelände mit der Transformation des ehemaligen Industrieareals ein «attraktives, dichtes Mischquartier» entstehen: Im südlichen Perimeter ist als Hauptnutzung neu Wohnen vorgesehen, welche ergänzt wird durch gemeinschaftliche und öffentliche Nutzungen für die Versorgung des RhyTech-Areals selber sowie für benachbarte Quartiere. Der Technologiepark im nördlichen Perimeter soll mit bis zu 140 Arbeitsplätzen in den bestehenden Gebäuden weitergeführt werden. Im Zentrum des Areals soll die grosse Halle 22 mit dem schützenswerten Kopfbau der ehemaligen Anodenfabrik aus dem Jahr 1898 in ihrer ursprünglichen Form weitmöglichst erhalten, umgenutzt und in die neue Gesamtbebauung integriert werden.

Vertikale Verdichtung Aus den vier für die zweite Stufe nominierten Wettbewerbseingaben – learning from . . ., Nucleus, Neuhausen am Rheinfall und Matisse – wurde das Projekt des Zürcher Architekten Peter Märkli in Zusammenarbeit mit Illien Landschaftsarchitekten zur Weiterbearbeitung empfohlen. Der Entwurf Matisse sei gemäss der Jury auf präzise Weise aus den E

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Text: Ingrid Burgdorf, Visualisierungen: Raumgleiter, Foto: Ralph Hut ― Seit 1950 hat in der Schweiz das Siedlungswachstum und damit der Druck auf die Landschaften stark zugenommen. Vor diesem Hintergrund bestehen die gegenwärtigen und besonders die zukünftigen Bauaufgaben im Weiterbauen von Situationen innerhalb bestehender Kontexte. In direkter Nachbarschaft zu einer Landschaftsikone wie dem Rheinfall bei Schaffhausen bedeutet das Weiterbauen eine zusätzliche Herausforderung. Zu ihrer Bewältigung sind zwei Dinge wesentliche Voraussetzungen: eine verantwortungsvolle Bauherrschaft für ein geeignetes Verfahren und befähigte Architekten, welche in der Lage sind, Antworten zu geben. Der Erfolg hier ist dann im besten Fall zukunftsweisend für die Disziplin der Architektur.

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E Gegebenheiten des Ortes entwickelt und bringe das Potenzial für eine identitätsstiftende Arealentwicklung mit.

Als primäre Setzung fallen beim Siegerprojekt im südlichen Perimeter zwei zur Geländetopo­ grafie in ihrer Höhe abgestufte Hochhäuser ins Auge, welche das Elementare des Rheinfalls mit den beiden grossen Hauptfelsen widerzuspiegeln scheinen. Vor allem aber lässt die vertikale Volumendisposition den Landschaftsraum zwischen den beiden Gebäudekörpern hindurchfliessen und ermöglicht auf der grossmassstäblichen, landschaftlichen Ebene eine auf die lichtvolle und offenräumliche Situation abgestimmte Verdichtung. So weisen die Gebäudevolumen auch keine scharf geschnittenen Kanten auf, sondern präsentieren sich mit ihren offenen Ecken volumetrisch verfeinert, wirken nicht mit einer übersteigerten Körperhaftigkeit selbstreferenziell protzend, sondern zart und ruhig in sich.

Auf das Gelände bezogen, stellt sich mit der Setzung zweier vertikaler Volumen jedoch die Frage, wie mit diesen solitären Körpern, welche aus sich heraus nicht in der Lage sind, gefasste Aussenräume zu bilden, der Stadtraum adäquat organisiert werden kann. Diese Thematik wie auch die Trennung der Funktionen von Wohnen und Arbeiten geht zurück auf die Konzepte der Klassischen Moderne und impliziert einen Absolutheitsanspruch der Architektur, welcher für einen zukunftsfähigen Städtebau umgedeutet und erweitert werden muss. Anstelle von programmatischen Behauptungen, welche für unsere Zeit zu wenig unterschiedliche Lebensweisen ermöglichen, gilt es, eine Grundlage für das moderne Zusammenleben zu schaffen. Mit einer maximalen Öffnung des Areals wird es möglich, Orte und öffentliche Flächen auszubilden, die der Gemeinschaft dienen und für eine breite Palette von Befindlichkeiten Raum anbieten. Auf diese Weise profitiert nicht nur das Areal, sondern auch die Umgebung, und es kann ein neues Stück Stadt entstehen. Um das heute stark abgeschottete RhyTech-Areal zu öffnen und in den Stadtkontext einzubinden, braucht es im Hinblick auf die solitären Volumen der Hochhäuser vielfältige und leistungsfähige Aussenräume, welche differenzierte Bezüge innerhalb des Areals sowie zur umgebenden Nachbarschaft herstellen können.

Kontextuelle städtebauliche Aussenräume Mit dem Element des Belvedere, einer zu den Geleisen gelegenen Plattform über dem Stadtboden, definiert der Entwurf unterschiedliche Niveaus, welche spezifische Funktionen übernehmen: Auf der unteren Ebene organisiert das Belvedere den Stadtraum für das öffentliche Leben in präzise gesetzten Aussenräumen. Zusammen mit den bestehenden Bauten sowie einer zur lärmreichen Klettgauerstrasse hin gelegenen niedrigeren Bebauung mit Wohnungen und Büros um einen halb offenen Hof werden anhand verschiedener Plätze oder Gassen vielschichtige Aussenraumbeziehungen für das Areal als auch für die angrenzenden Quartiere hergestellt.

Auf der oberen Ebene wird das Belvedere als gartenähnliche Anlage mit Blick auf den Rheinfall ausgebildet, in welcher die Hochhäuser als Solitärbauten weg von der Stadt in einem Park stehen. Gegenüber den öffentlichen Aussenräumen auf dem Stadtboden bietet die Gartenanlage ein zusätzliches Angebot an Aufenthaltsmöglichkeiten für die Wohnnutzung. Hierbei ist die Höhenlage des Belvedere so gewählt, dass die bestehende Halle 22, entsprechend ihrer zentralen Bedeutung für das Angebot überdeckter öffentlicher Nutzungen, keinesfalls überragt wird.

Grosszügigkeit statt Absolutheitsanspruch Das Projekt Matisse steht für eine architektonische Haltung, welche das Metier interpretiert als Auftrag, Räume für das Zusammenleben zu eröffnen und Voraussetzungen für unterschiedliche Lebensweisen zu schaffen. Mittels eines differenzierten Regimes wird über die reichhaltige Ausbildung der Aussenräume eine Vorstellung von Stadt eröffnet, welche mit dem aus der Moderne hervorgegangenen Siedlungsbau verloren ging. Dieses Zusammenspiel von Bebauungsstruktur und Aussenräumen ist schliesslich das, was Öffentlichkeit ausmacht und als Abbild des kollektiven Geistes eine Gesellschaft prägt. Mit Matisse wird ein Stück hochentwickelte Architektur realisiert. Dies ist jedoch unmittelbar abhängig von einer entsprechenden Kultur und dem Qualitätsverständnis der Bauherrschaft.

CCwww.rhytech-quartier.ch AAHalter Entwicklungen ������������������������������������������118 AAHalter Immobilien ����������������������������������������������� 128

57 Städtebau

Der 1953 geborene Verfasser des Siegerprojekts Matisse studierte an der ETH Zürich Architektur.

Wesentlich prägten ihn die Bekanntschaften mit dem Architekten Rudolf Olgiati und dem Bildhauer Hans Josephsohn. Seit 1978 führt er ein eigenes Atelier, seit 2000 ein Architekturbüro in Zürich. Bekannte Arbeiten sind das Museum La Congiunta in Giornico, das Visitor Center auf dem Novartis-Campus in Basel, der Neubau für den Hauptsitz der Synthes in Solothurn. 2008 war Peter Märkli mit einer Ausstellung im National Museum of Modern Art in Tokio, 2012 mit einem Beitrag an der Architektur-Biennale in Venedig vertreten. Seit zehn Jahren lehrt er als Professor für Entwurf an der ETH Zürich.

C www.maerkliarchitekt.ch G 54 Das RhyTech-Areal liegt in Sichtweite zum Rheinfall.

G 57 Oben: Aus der Luft ist die Insellage des Areals gut ersichtlich.

Unten: Das Projekt Matisse mit der Halle 22 und dem Belvedere.

G 58 Die beiden Hochhäuser von der Kettgauerstrasse aus gesehen.

G 59 Landschaftsschnitt, Gebäudeschnitt, Schwarzplan und Modell des Siegerprojekts Matisse.

59 Städtebau

Peter Märkli

learning from…

SAM Architekten und Partner

Nucleus

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Fischer Architekten

Neuhausen am Rheinfall Park Architekten

Rund um die historische Halle 22 als Schwerpunkt und Nucleus des RhyTech-Areals werden bestehende und neue Bauten in einem lockeren Bebauungskranz angeordnet. Dessen Regelhöhe wird in Bezugnahme auf den ortsbaulichen Kontext definiert und ist darum eher niedrig gehalten. Im Gegensatz hierzu setzt das Projekt im Sichtfeld des Rheinfalls für die Fernwirkung ein Hochhaus als Landmarke.

CCwww.fischer-architekten.ch

Ein Ensemble von längs gerichteten Baukörpern wird von einer Sockelausbildung, welche einen bodennahen, bewegten Horizont bildet, zusammengehalten. Mit einem differenzierten Regime über die teilweise markant unterschiedlichen Höhen vermitteln die Architekten zwischen den variierenden Mass­stäben von silhouettenbildender Fernwirkung, ortsbaulichen Nahbezügen und stadträumlicher Ausprägung.

CCwww.park.ch

61 Städtebau

Auf der Basis einer streng linearen städtebaulichen Disposition wird die prägnante Langform der bestehenden Halle 22 für die Konzeption der Neubauten übernommen. Der Entwurf ist mittels paralleler Schichtungen organisiert. Als markantes Tor zu Neuhausen wird in Ergänzung zu den horizontalen Langformen mit einem Hochhaus im westlichen Perimeter ein vertikaler städtebaulicher Akzent gesetzt.

CCwww.samarch.ch

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Die Limmatstadt.

Ein Plädoyer für den Stadtraum Zürich–Baden

Agglomeration, leistet jedoch wichtige Zentrums­ funktionen. Ihr Antlitz ist von Verkehrsschneisen, Lagerhallen und anonymen Grosswohnsiedlungen geprägt. Edge Cities tragen wesentliche Lasten der Urbanisierung, profitieren aber nicht im selben Mass wie die Kernstädte von ihrer positiven Kraft. Sie gel­ ten weder als pulsierend noch als vielfältig und schon gar nicht als «places to be». Vielmehr sind sie Anzie­ hungspunkte tiefer sozialer Schichten. Dies ist per se nicht negativ, es gehört viel mehr zu jeder lebendi­ gen Stadt dazu. Anders als in den Kernstädten fehlt jedoch ein starkes soziales Gegengewicht.

Die Vision Limmatstadt zielt auf mehr kern­ städtisches Flair und urbane Qualität in der Edge City. Die Voraussetzungen dafür sind heute besser denn je: Der durch die Personenfreizügigkeit und ReUrbanisierung ausgelöste Bevölkerungsboom lässt Zürich aus allen Nähten platzen und schafft neue Entwicklungsperspektiven ausserhalb des traditio­ nellen Stadtgebiets.

Stadtbahn – mehr als ein Verkehrsmittel Text: Michael Hermann, Illustrationen: Luca Sche­nardi ― Für den Suchbegriff «Glatttalstadt» liefert Google über 50 000 Einträge. Die «Limmattal­ stadt» dagegen kommt nur in 381 Webdokumenten vor. Das Glatttal hat sich in den letzten Jahren als Stadt mit eigenem Namen etabliert – das Limmattal nicht.

Doch die Verbreitung des Namens täuscht. Nicht in Zürichs Norden, im Westen bestehen die besten Voraussetzungen für ein neues Stadtgebilde mit eige­ nem Profil. Ein Stadtgebilde, das sich nicht mit dem sperrigen Namen Limmattalstadt, sondern selbst­ bewusst als Limmatstadt positionieren soll.

Die Namensfrage ist keine Nebensache, und wir kommen auf sie zurück. Grundsätzlicher ist die Frage, wozu überhaupt eine Positionierung als Stadt.

Eins ist klar: Auch wenn Orte wie Weiningen und Oetwil einen Rest ländlicher Idylle verströmen – das Limmattal ist kein Emmental. Es ist ein städtischer Raum, ganz einerlei wie sich die Region zwischen Zürich und Baden selber sieht. Im Amerikani­ schen werden Regionen wie das Limmat- und das Glatttal als Edge Cities bezeichnet. Eine Edge City liegt ausserhalb der eigentlichen Kernstadt in der

Das Limmattaler Siedlungsgebiet liegt in einem schmalen Korridor zwischen Zürich und Baden. Dank der einfachen Geometrie und der zen­ tralen Lage ist es eine der am besten erschlossenen Regionen der Schweiz und das seit der Eröffnung der Spanisch-Brötli-Bahn 1847. Im Glatttal dagegen hat die ringförmige Anordnung der Siedlungsschwer­ punkte die Erschliessung durch den öffentlichen Ver­ kehr immer behindert. Entsprechend früh wurde der Ruf nach einer eigenen Stadtbahn laut. Seit der Eröff­ nung der Glattalbahn 2006 ist klar: Eine Stadtbahn ist weit mehr als nur ein Verkehrsmittel. Die Glattal­ bahn ist die wichtigste Promotorin der Glatttalstadt.

Nicht nur weil sie imagebildend ist, sondern weil sie ganz konkret zur Stadtentwicklung beiträgt. Städti­ sche Qualität entsteht dort, wo Menschen flanieren, wo sie sich zu Fuss von der Arbeit ins Café und vom Kleidergeschäft ins Kino begeben. Voraussetzung da­ für ist eine Hierarchisierung des Raums mittels Kno­ ten und Zentren, wie sie durch eine Stadtbahn defi­ niert werden.

Fatalerweise hat die traditionell gute Er­ schlies­sung des Limmattals eine analoge Entwick­ lung bislang behindert. Die S-Bahn leistet zwar E

63 Städtebau

E einiges, anders als die Stadtbahn erzeugt sie jedoch keine eigene Identität. Dies wird sich mit der geplan­ ten Inbetriebnahme der Limmattalbahn 2020 ändern.

Dann wird der Stadtraum Zürich–Baden den Trumpf der einfachen Geometrie wieder ausspielen können.

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Drang nach Westen Der Ausläufer des Pfannenstiels, der in weitem Bogen die Zürcher Innenstadt umgreift, ist eine städ­ tebauliche Barriere, die Zürich-Nord vom Zen­trum trennt. Die Luftdistanz ist kurz, und doch scheint auf der inneren Karte vieler Städter und Städterinnen gleich hinter dem Milchbuck die Ostschweiz zu be­ ginnen. Es ist der Saum ruhiger Wohnquartiere im Osten und Norden, der die Stadtentwicklung Rich­ tung Westen lenkt: Von der Altstadt zur Langstrasse und von da ins Escher-Wyss-Quartier und zum Albisriederplatz. Die Kreativen und Alternativen, die Pioniere des Städtischen werden von der Gentrifi­ zierung immer weiter nach Westen getrieben – heute nach Altstetten, morgen nach Schlieren, übermorgen ins ganze Limmattal. Es ist die städtebauliche Bar­ riere am Milchbuck, die dafür sorgt, dass in Neu-Oer­ likon das pulsierende urbane Leben nur sehr zaghaft Fuss fasst, während sich das Quartier rund um den Escher-Wyss-Platz längst zu einer der bedeutendsten Destinationen der Stadt entwickelt hat.

Das Limmattal profitiert nicht nur vom barrie­ refreien Zugang nach Zürich-West, es profitiert auch von Baden. Die heimliche Hauptstadt des Aargaus, die sich gerne hinter ihrer bescheidenen Einwohner­ zahl von knapp 19 000 versteckt, ist längst über ihre Stadtgrenze hinaus zu einem starken urbanen Zen­ trum herangewachsen. Zürich und Baden sind wie Stalaktit und Stalagmit in einer Tropfsteinhöhle. Sie wachsen von oben und von unten mehr und mehr ins Limmattal hinein und verwandeln es nach und nach in eine erweiterte Innenstadt.

Die Limmat als Formelement Die Gruppe Krokodil, eine Handvoll enga­ gierte Architekten, hat unlängst den löblichen Ver­ such unternommen, der Glatttalstadt zu mehr urba­ ner Qualität zu verhelfen. Ein Versuch, der an den berühmten Pudding erinnert, den es an die Wand zu nageln gilt. Zwischen Opfikon und Bassersdorf,

zwischen Kloten und Wallisellen gibt es nur wenige Formelemente, mit deren Hilfe sich die gesichtslose Agglomerationsmasse in einen charakterstarken Stadtraum verwandeln liesse.

Besser ist die Ausgangslage der Limmatstadt.

Der zwischen Baden und Zürich aufgespannte Sied­ lungsraum ist dank Alt- und Heitersberg von klar de­ finierten Naturräumen umfasst. Das Herzstück der Limmatstadt ist jedoch die Limmat. Ob Meer, See oder Fluss – Gewässer gehören zu den wichtigsten Formelementen der postindustriellen Stadt. Sie kre­ ieren eine optische Flucht und prägen das Gesicht einer Stadt. Was wäre Bern ohne Aare, Basel ohne Rhein? Selbstverständlich ist auch die Glatt ein Ge­ wässer und ein Formelement der Glatttalstadt. Im Vergleich zur Limmat ist sie jedoch bloss ein besse­ rer Bach.

Mit dem Landschaftsentwicklungskonzept Limmatraum haben die Planer und Planerinnen seit geraumer Zeit die Limmat als Natur- und Erholungs­ raum in den Fokus gerückt. Das Potenzial der Lim­ mat ist mit der Realisierung von Renaturierungs- und Erschliessungsprojekten jedoch nicht ausgeschöpft.

Nicht nur neu angelegte Kiesbänke und Auen, son­ dern auch Cafés, Plätze und Treppenstufen direkt am und ins Wasser können Lebensqualität schaf­ fen. Dazu braucht es allerdings auch im Limmattal eine Hinwendung des Siedlungskörpers zum Was­ ser. Eine Hinwendung, die in Zürich und vielen an­ deren Städten wesentlich zur Renaissance des städ­ tischen Raums beigetragen hat.

Velostadt Anders als Amsterdam oder Kopenhagen ist Zürich keine Velostadt. Enge Platzverhältnisse, eine eher ungünstige Topografie und eine Politik, die sich lange Zeit zurückhielt, haben zur Stagnation des Ve­ loanteils am Gesamtverkehrsaufkommen beigetra­ gen. Die neue Limmatstadt dagegen ist barriere­ frei von Ost bis West. Kein Milchbuck versperrt als schweisstreibendes Hindernis den Zugang. Die Lim­ matstadt bietet sich als Velostadt geradezu an. Auch der Platz für einen Velokorridor ist aufgrund der wei­ ten Strassenfluchten vorhanden. Es braucht dazu al­ lerdings politischen Willen, und dafür wiederum braucht es ein Bewusstsein für das Potenzial einer

Velostadt. Das Velo, mit oder ohne zusätzlichem E-Antrieb, kann nicht nur die Lasten des Verkehrs, an denen das Limmattal besonders stark zu tragen hat, reduzieren. Ähnlich wie eine Stadtbahn trägt der Fahrradverkehr zur Belebung des öffentlichen Raums bei. «Velostadt» ist ein Markenzeichen, das gerade für urbane Menschen den Aufbruch und den neuen Geist einer Limmatstadt jenseits des Staus am Limmattaler Kreuz verkörpern kann.

Projekte wie die Limmattalbahn und der Lim­ matraum zeigen, dass das Bewusstsein für den Stadt­ raum Zürich–Baden zumindest bei den Planern und Planerinnen angekommen ist. Raumentwicklung ist jedoch nicht nur eine Frage von Infrastruktur und Planung, sie ist auch eine Frage der öffentlichen Wahrnehmung. Ein starker Name ist ein wichti­ ges (und günstiges) Werkzeug, mit dem der Wandel von der gesichtslosen Edge City zum charakterstar­ ken Stadtraum vorangetrieben werden kann. Lim­ mattalstadt ist die naheliegende Bezeichnung, weit zukunftsfähiger ist jedoch der Name Limmatstadt.

Er ist kürzer, eleganter und symbolisiert den Wan­ del vom schattigen Tal zur pulsierenden Stadt. Die Limmat hat einen ausgesprochen positiven Klang.

Einen Klang, den es zu nutzen gilt. Zwar ist «Die Limmatstadt» heute eine Alternativbezeichnung für die Stadt Zürich. Sie existiert jedoch nicht als ein eigenständiger Name. Ist der Wille vorhanden, steht einer Neuprägung nichts im Weg. Erst recht, wenn dereinst die neue Stadtbahn keck als Limmatstadt­ bahn oder als Limmatbahn durch das heutige Lim­ mattal verkehrt.

Die wichtigste Leistung des Begriffs Limmat­ stadt ist allerdings, dass er Zürich und Baden ein­ schliesst. Die Limmatstadt beginnt am Zürcher Bellevue und endet im aargauischen Turgi. Es wäre fatal, wenn die mentalen Grenzen zwischen Dieti­ kon und Spreitenbach abgebaut würden, nur um zwi­ schen Zürich, dem Limmattal und Baden neue zu er­ richten. Es geht darum, den Stadtraum Zürich–Baden als ein Ganzes zu begreifen. Ein Ganzes, in dem das heutige Limmattal nicht am Rand, sondern im Zen­ trum steht.

CCwww.sotomo.ch

65 Städtebau

Der Name ist Programm

66 Städtebau

Vom Markt zur Mega-Mall: Einkaufen im Wandel von Zeit und Bedürfnissen

Text: Sabine von Fischer, Fotos: Ralph Hut, Archiv ― Orte des Einkaufens dienten seit Beginn des Handels nicht nur der Warenanschaffung, sondern waren immer auch Treffpunkt, Schaubühne und Raum der Kompensation. Märkte, Supermärkte und Megamärkte bringen verschiedenste Aktivitäten unter ein Dach, nicht nur für das profane Einkaufen, sondern auch für zwischenmenschliche Handlungen, sogar Heiratsentscheidungen oder auch der blosse Zeitvertreib finden hier statt.

Die Architektur, die diese Warenauslagen vor der Witterung und vor Diebstahl schützt und das Flanieren und den Zeitvertreib ermöglicht, veränderte sich mit den Jahrhunderten genauso wie die gesellschaftlichen Bedingungen. Die römischen Märkte wurden nach dem jeweiligen Kaiser, der sie erbauen liess, benannt. Die Markthallen und Einkaufszentren der Neuzeit entstehen in vielfältigen Entscheidungsprozessen, in denen Entwickler, Investoren, Ämter wie auch Architekten mitwirken. Ob Machtdemonstration eines Kaisers, Stadtentwicklung, Standortmarketing oder Spekulation: Gemeinsam ist all diesen Szenarien der Entstehung grosser Strukturen für den Konsum, dass sie den Charakter einer Stadt oder einer Landschaft entscheidend prägen und deshalb von jeher im öffentlichen Interesse stehen.

Im alten Rom galt die Feilbietung von 150 Händlern als grosser Markt, im 21. Jahrhundert liegen die Rekorde bei über tausend Läden in den asiatischen Mega-Malls. Nach den überdachten

Marktständen auf den Märkten der Antike und des Mittelalters entstanden im 19. Jahrhundert die Einkaufspassagen: Spektakuläre Glaskonstruktionen überspannten innerstädtische Hinterhöfe, welche als öffentliche, städtische Durchgangsräume vorerst der neu entstandenen Luxusgüterindustrie eine Plattform für die Warenpräsentation schafften. So wurden Display und Verkauf nicht nur in einem schützenden Umfeld zusammengebracht, sondern in eine repräsentative Szenerie verlegt, welche eine Gegenwelt zum alltäglichen, zuweilen gefährlichen Strassenraum bot.

Shopping wie auf einer Bühne Das Thema der szenografischen Inszenierung nahmen im 20. Jahrhundert auch die Shopping Center auf. Das erste Einkaufszentrum nach der amerikanischen Definition, welche es als einheitlich geplante Gruppe von Geschäften mit grossflächigen Parkplätzen umreisst, entstand in den 1920er-Jahren in den USA. In den 1950er-Jahren wurden solche Anlagen dort in grösserer Zahl gebaut, in den 1960erJahren schwappte die Welle auch nach Europa über.

Als Vater der geschlossenen, voll klimatisierten Shopping Mall gilt der Österreicher Victor David Grünbaum, der 1938 nach der Enteignung seines Architekturbüros nach New York auswanderte. Als Victor Gruen feierte der Architekt im Exil bald seine ersten Erfolge: Für einen Laden an der Fifth Avenue in New York entwarf er eine bühnenartige Szenografie,

67 Städtebau

welche nicht nur zum Konsum Apollodor von Damaskus, gestaltete Trajansmärkte, Rom — 107 n. Chr. eine abstrakt anmutende, schmucklose Permanente Anlagen für den Handel anregte, sondern unter lichtFassade mit Bogenkonstruktionen im waren ein neuer Gebäudetyp, der sich durchfluteten Atrien zusammen Halbrund für 150 bis 170 Marktstände. in der römischen Stadtplanung entwimit Theatern und kulturellen Die Rückseite befestigte den Hang, in ckelte. Der einst sechsgeschossige Bau Einrichtungen auch eine Oase den zum Forum gerichteten Bogen wurder Trajanischen Märkte bildet den der Erholung in der Grossstadt den die Waren ausgelegt. Wenn sich nördlichen Abschluss des Trajansforums, war. Seine Projekte für Konsum die Parteien handelseinig waren, holten der prächtigsten der antiken Zenund Kommerz nahmen immer die Händler die Waren aus der bergseitrumsanlagen des Römischen Reichs. grössere Dimensionen an: Über tigen Kammer, welche für das Publikum Die rhythmische Bogenstruktur der nicht zugänglich war. Neuere archäo193 v. Chr. erbauten Lagerhäuser der die gesamten Vereinigten Staaten logische Forschungen nehmen an, dass Porticus Aemilia setzte den Anfang verteilt entstanden in der Nachauch Vertreter der Verwaltung in den einer Tradition offener Raumfolgen, kriegszeit Shopping Malls nach Trajansmärkten arbeiteten und so den welche in den Trajansmärkten ihren seinen Plänen. Raumgreifende, Handel direkt überwachen konnten.

Höhepunkt fand. Trajans Architekt, für ausserstädtische Gebiete entwickelte Einkaufskomplexe waren in Gruens Vision ­nachhaltige Planungsform. Dennoch stellt sich imimmer Teil eines multifunktionalen Stadtteils. mer wieder die Frage, wie die geschäftigen Energien Begünstigt durch die individuelle Mobilivon Einkaufszentren für das städtische Leben fruchttät, entstanden Malls auf der grünen Wiese, welche bar gemacht werden können. die Abwesenheit jeglicher Umgebungsqualitäten mit dem Konzept der «Stadt im Haus» kompensierAngebote rund um die Uhr ten. Mit Bepflanzungen und Wasserspielen, SkulpDie Terminologie zur Bezeichnung der Einturen und Farben, Beleuchtung und Hintergrundkaufstempel hat sich ihrer veränderten Funktion anmusik etablierte sich die Shopping Mall als komplett gepasst: Heute werden keine Shopping Center, sonintrovertierte Welt. Dieser Typ der Shopping Mall dern Lifestyle Center entwickelt. Hier gibt es nicht nahm bald Dimensionen an, die sie für die Kernnur Waren und Verpflegung, sondern auch Hotels städte als unverträglich erscheinen liessen. Die reund Freizeitangebote für eine integrale Lebensgeduzierten Umsetzungen solcher monofunktionastaltung rund um die Uhr, mit Sport, Wellness, Kino, len Malls kompromitierten nicht nur Victor Gruens Theater und Kinderprogrammen – wie es Victor Ideen, sondern erwiesen sich nach der HochkonGruen einst imaginierte, als er als europäischer Mi­ junktur der 1970er- und 1980er-Jahre als keine grant in Amerika die Shopping Mall erfand.

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Kornmarkt, Frankfurt — 12. Jh. Der Strassenzug in der Altstadt von Frankfurt am Main war im Mittelalter eine der drei wichtigsten Nord-SüdHauptstrassen. Wie der Name verrät, fanden hier bis ins 18. Jahrhundert hinein die Frucht- und Getreidemärkte der Stadt statt. Man unterschied drei Abschnitte: den kleinen Kornmarkt, den grossen Kornmarkt und die Buchgasse. In ihr hielten die Händler ab 1482 zweimal im Jahr die Buchmesse ab, die bald zu einer der wichtigsten Europas wurde. Der Kornmarkt war auch ein begehrter Standort für grossbürgerliche

Stadtpaläste, die nach ihren Besitzern benannt wurden, wie die Häuser Zum Frosch oder Zum Grossen Goldstein.

Grands Magasins du Printemps, Paris – 1865 Heute die Hauptfiliale einer französischen Warenhauskette, setzte der Gründungsbau der Grands Magasins du Printemps 1865 ein Zeichen nicht nur in der Grösse, sondern auch in der architektonischen Gestaltung von Einkaufshäusern. Mit übergros­ sen Fenstern und einer mit Mosaiken und in Stein gemeisselten Ornamenten geschmückten Fassade strahlte

es im Geist der frühen Moderne über den damals neu in die Stadt geschlagenen Boulevard Haussmann. Ein paar Hausnummern weiter wurden Ende des 19. Jahrhunderts auch die Galeries Lafayette eröffnet. Nach einem Grossbrand im Jahr 1881 liess man das Kaufhaus mit modernster elektrischer Beleuchtung ausstatten. 1923 wurde nach einem weiteren Grossbrand eine gläserne Jugendstil-Kuppel aus 3185 einzelnen Scheiben aufgebaut, unter deren lichtem Farbenspiel bis heute das Café Flo die Besucher zu Aufenthalt und Erholung einlädt.

Florenz, Rom und Mailand in den Boden eingelassen. Anziehungspunkt ist seit ihrer Eröffnung im Jahr 1915 die Bar Camparino. Zum Einkaufen laden damals wie heute Luxus-Modemarken mit ihren Auslagen ein.

Grands Magasins Jelmoli, Zürich – 1899 Nach Pariser Vorbild erhielt auch die Stadt Zürich noch vor dem Ende des 19. Jahrhunderts ein modernes Kaufhaus. Die Nachfahren von Johann Peter Jelmoli-Ciolina erweiterten das Modehaus Jelmoli, welches an besten Geschäftslagen zuerst an der Schipfe

und dann am Münsterplatz angesiedelt war und 1897 den ersten Katalog drucken liess, zu einem Kaufhaus mit Vollsortiment. Die Architekten Hermann August Stadler und Emil Usteri, nach deren Plänen drei Jahre früher das Hotel Baur au Lac am Paradeplatz und im Jahr 1900 das Theater Corso am Bellevue eröffnet wurde, erstellten für das damals grösste Zürcher Warenhaus auf dem Areal der Seidenhöfe nahe der Bahnhofstrasse einen «Glaspalast» mit einer Fassade nur aus Glas und Stahl und lichtdurchfluteten, ununterbrochenen Innenräumen.

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Galleria Vittorio Emanuele II, Mailand — 1867 Die überdachte Einkaufsgalerie öffnet sich zur einen Seite mit einem Triumphbogen zum Mailänder Dom, auf der gegenüberliegenden Seite befindet sich die Piazza della Scala. Das von Guiseppe Mengoni entworfene Gebäude ist üppig mit Stuck, Fresken und Marmor dekoriert und wird von einem tonnenförmigen Glasdach überspannt.

Am Schnittpunkt der beiden sich kreuzenden Arme befindet sich eine Glaskuppel mit 47 Metern Höhe. Unter ihr sind auf einem achteckigen Platz mit Mosaiksteinen die Wappen von Turin,

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Southdale Center, Edina, Minnesota – 1956 «Wie kann Einkaufen einladender gestaltet werden?», fragten die Redakteure der Zeitschrift «Architectural Forum» im Jahr 1943 das Architekturbüro Gruen & Krummeck. Die Antwort der Architekten war: «Ein kleines Nachbarschaftseinkaufszentrum.» In der Weiterentwicklung wurde daraus die introvertierte Welt, welche in den 1950erJahren von Investoren genauso wie von der breiten Bevölkerung als sicher, sauber und profitabel akzeptiert, gefeiert und über das ganze Land verteilt realisiert wurde. Nach dem 1954 eröffne-

ten Northland Center in Detroit entwickelte Gruens Architekturbüro für die Besitzer des Dayton-Kaufhauses in Minnesota im Jahr 1956 auf einem Grundstück ausserhalb der Stadt das Southdale Center mit 72 Läden um ein zweigeschossiges Atrium. Dieses ging als erstes vollklimatisiertes Einkaufszentrum in die Geschichte ein.

Mall of the Emirates, Dubai – 2005 Die Attraktion der gigantischen Shopping Mall mit einer Gesamtfläche von 223 000 Quadratmetern, auf denen etwa 450 Geschäfte ihr luxuriöses

Angebot feilbeiten, ist mit Sicherheit die Indoor-Skihalle Ski Dubai. Aussen glänzt ihre silberfarbene Haut unter der heis­sen Wüstensonne, innen herrschen 4 Grad unter null. Die Besucher des dreistöckigen Baus gelangen durch den Haupteingang mit einem von Musik untermalten Wasserspiel an Arkadenbögen vorbei in die Haupthalle mit Stahlskelett und gläserner Kuppel. Die Architektur dieses Einkaufszentrums, das zu den grössten Anlagen weltweit zählt, erinnert mehr an die Markthallen von Paris oder an ein Hotel in Las Vegas als an einen arabischen Suk.

und in eine Holzfassade gepackt. Der Komplex, der bestens an den öffentlichen Verkehr angebunden ist, hat auch Investoren aus dem Wohnbausektor angezogen und wurde zur Initialzündung für weitere Bauprojekte an der nach dem Einkaufszentrum benannten Bahnstation Bern Brünnen Westside.

Im Viadukt, Zürich – 2010 Auf gut 500 Metern Länge wurde im Eisenbahnviadukt in Zürichs Westen ein Anziehungspunkt geschaffen, der weit über das Quartier hinauswirkt. Dort, wo sich die beiden Geleise des Bahndamms teilen,

haben EM2N Architekten das Dach einer Markthalle eingespannt, in der es neben Restaurant und Bar auch vielerlei Delikatessen und Lebensmittel zum Verkauf gibt. Das Bild des über hundertjährigen Zyklopenmauerwerks und der hohen Viaduktbögen prägt die Erscheinung auch nach dem Einbau der bandartigen Struktur für Kulturlokale, Lifestyle-Läden und Restaurants. Die angrenzende Josefwiese als städtischer Park und der Fussgängerweg auf dem tiefer gelegenen Bahntrassee verbinden die offene Ladenpassage mit der gewachsenen Stadtlandschaft.

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Westside, Bern – 2008 Mit 55 Läden, 10 Gastronomiebetrieben, 11 Kinosälen, einem grossen Erlebnisbad, 144 Hotelzimmern, 11 Seminarräumen, 95 Alterswohnungen, 1275 Auto- und zahlreichen Veloparkplätzen bietet das Einkaufs- und Erlebniscenter Westside am westlichen Stadtrand von Bern ein umfassendes Angebot zur Lebens- und Freizeitgestaltung. Nach Daniel Libeskinds Entwurf wurde in Zusammenarbeit mit Burkhardt + Partner Architekten die spektakuläre Form des Baus auch der Nachhaltigkeit verpflichtet, mit Wärmerückgewinnung ausgestattet

I m m o b i l i e n & M A R K T

Eine Branche im Umbruch Der Detailhandel erzielte noch nie so schlechte Ergebnisse wie 2011. Auch für dieses Jahr wird keine Erholung erwartet.

Dennoch gibt es Chancen für neue ShoppingDestinationen. Planer, Entwickler, Vermieter und Händler sind gefordert.

Text: Marcel Stoffel, Grafiken: GfK Switzerland ― «Es war ein schwieriges Jahr für den Detailhandel», beginnt das Vorwort von Thomas Hochreutener, Direktor Handel beim Marktforschungsinstitut GfK Switzerland, in der Dokumentation «Detailhandel Schweiz 2012». Hochreutener bezog sich auf das Jahr 2011, und alle hofften damals, dass es 2012 wieder besser laufen würde.

Leider blieb es bei dieser Hoffnung, denn die Realität sah anders aus: Der wertmässige Umsatz im Schweizer Detailhandel sank auch in diesem Jahr.

Zwar nicht um 1,6 Prozent wie im Jahr zuvor, aber dennoch um 0,7 Prozent. Besonders hoch waren die Verluste bei Non Food. Hier lag die Einbusse bei 1,7 Prozent. Ungewohnt für einen Markt, der von 1990 bis 2000 durchschnittlich 1,1 Prozent und von 2000

Preiskampf und Auslandeinkäufe Zwei Themen dominierten den Detailhandel im Jahr 2011: der Preiskampf und die steigenden Auslandeinkäufe der Verbraucher. Migros senkte die Preise für über 6250 Artikel des täglichen Bedarfs dauerhaft um 4,4 und 9,8 Prozent. Coop verbilligte über 4500 Artikel um durchschnittlich 3,2 Prozent. Dass die Absatzvolumen nicht linear mit den Preissenkungen stiegen, ist deutlich erkennbar. Der schwache Euro und die dadurch attraktiven Preise trieben die Schweizer vermehrt in die Läden ausländischer Anbieter. Je nachdem wie die Einkäufe gerechnet werden, spricht man von einem Kaufkraftabfluss von 5 bis 6 Milliarden Franken. So haben sich beispielsweise die Ausfuhrbescheinigungen im Reiseverkehr zwischen Deutschland und der Schweiz in den Hauptzollämtern Singen und Lörrach von 8 Millionen im Jahr 2010 auf ca. 15 Millionen im Jahr 2012 erhöht. Aber nicht nur die günstigen Euro-Preise locken, auch bezüglich Ladenöffnungszeiten bietet das Ausland eine attraktive Alternative.

Weitere Themen, die den Detailhandel beschäftigen, sind laut GfK die positive Entwicklung des Online-Handels, die Zukunft der Einkaufs­ mobilität und der Trend zu Convenience, Genuss und Nachhaltigkeit. Dementsprechend hatte das Wirtschaftsforschungsinstitut BAK Basel in einer

Medienmitteilung vom 1. Februar 2012 nicht Unrecht mit seiner Aussage: «Der Schweizer Detailhandel muss sich 2012 auf ein weiteres Umsatzminus gefasst machen . . . Auch 2012 fehlen die Wachstumsimpulse.»

Da stellt sich natürlich die Frage: Wie ist Wachstum in Zukunft überhaupt noch möglich? Flächenexpansion bot in der Vergangenheit eigentlich immer eine gute Wachstumschance, selbst wenn sich schon seit Jahren die Produktivität (Umsatz pro Quadratmeter) verringert hat. Trotzdem wurde weiter gebaut und angemietet. Gerade bei den Schweizer Shopping Centern, welche eine attraktive Alternative zu den oftmals sehr teuren Innenstädten bieten, ist diese Entwicklung auffällig.

Hohe Dichte an Shopping Centern Heute bieten schweizweit rund 165 Shopping Center (Immobilien ab einer Verkaufsfläche von 5000 Quadratmetern) auf einer Fläche von 2,5 Mil­ lionen Quadratmetern Platz für über 5100 Geschäfte.

Sie erwirtschaften mit einem Umsatz von 16,4 Mil­ liarden Franken etwa 17 Prozent des gesamten Detailhandelsumsatzes der Schweiz – Tendenz steigend.

Dieser Marktanteil ist im internationalen Vergleich eher tief und hat in erster Linie damit zu tun, dass die Schweiz hochattraktive und funktionierende Innenstädte als begehrte Einzelhandelsstandorte besitzt. Mit 310 Quadratmetern Fläche pro 1000 Einwohner zählt die Schweiz jedoch zu den europäischen Ländern, die über eine eher hohe Dichte an Shopping Centern verfügen. Hier ist wohl eine gewisse Marktsättigung erreicht. Zeichen dafür sind auch der Umsatzrückgang und der Verlust der Flächenproduktivität. So mussten die Schweizer Shopping Center im Jahr 2011 einen Umsatzverlust von 1,9 Prozent hinnehmen und dies bei einem Flächenzuwachs von 3,6 Prozent. Für das Jahr 2012 ist mit einem weiteren Umsatzrückgang zu rechnen.

Trotz allem stehen die Zeichen für Shopping Center als Marktplätze des 21. Jahrhunderts nach wie vor gut. Vorausgesetzt sie haben durch ihre Grösse, ihre Angebotsvielfalt und ihre hohe Angebotskompetenz eine entsprechende Anziehungskraft, oder sie liegen der Innenstadt so nahe, dass sie von der bestehenden Frequenz abschöpfen können. E

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bis 2011 sogar durchschnittlich 1,6 Prozent Wachstum verzeichnete. Seit 1990 war die wertmässige Umsatzentwicklung im Schweizer Detailhandel nie so schlecht wie im Jahr 2011.

Am schwersten traf es folgende Branchen: Consumer Electronics mit minus 12 Prozent, Foto mit minus 7 Prozent, Bekleidung und Sport mit minus 6 Prozent sowie Fashion und Lifestyle mit minus 5 Prozent. Was war geschehen, dass selbst Marktleader Migros bei den Super- und Verbrauchermärkten eine Umsatzeinbusse von 4,1 Prozent hinnehmen musste und der Umsatz von Coop Retail trotz weiterer Flächenexpansion um 2,6 Prozent schrumpfte? Der Markteintritt der deutschen Discounter Aldi und Lidl alleine konnte an dieser negativen Entwicklung nicht schuld sein. Dafür sind ihre Umsatzvolumen mit gemäss Schätzungen 1,5 Milliarden Franken und 0,6 Milliarden Franken zu gering.

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77 .0 78 .1 78 .7 79 .8 79 .5 78 .3 78 .9 79 .9 81.

1 82 .2 83 .3 83 .2 83 .1 85 .8 87 .0 87 .9

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Umsatzentwicklung Detailhandel Schweiz 1990 - 2011

Umsatzentwicklung

in Milliarden CHF

Ø jährliches Wachstum

1990 - 2000: 1.1 Prozent

Ø jährliches Wachstum

2000 - 2011: 1.6 Prozent

Quelle: BAK Basel,

Stand 6. März 2012

Veränderungsraten Detailhandel Schweiz 1990 - 2011

Veränderungsraten

in Prozent

Quelle: BAK Basel,

Stand 6. März 2012

Strategien für die Zukunft

In Zeiten eines allgemeinen Umsatzrückgangs ist für den Detailhandel ein effizientes Kosten­ management unumgänglich. Die Margen kommen unter Druck, deshalb müssen die Kosten gesenkt werden. Bekanntlich sind die beiden Hauptkostenblöcke im Detailhandel die Positionen Personal und Miete. Entsprechend werden die Personalressourcen sparsamer eingesetzt und die Mieten nach Möglichkeit reduziert. Dies kann kurzfristig durch Verhandlungen von Mietzinsreduktionen mit dem Vermieter erreicht werden, mittelfristig aber auch durch Flächenreduktion. Wurde früher so viel Fläche wie möglich angemietet, belegt man heute nur noch so viel Fläche wie nötig. Dazu kommt, dass gewisse Branchen wie der Buchhandel oder die Musikindustrie ihre Flächenansprüche auf einen Bruchteil der früheren Bedürfnisse reduziert haben. Eine Entwicklung, die als Folge von E-Business und Online Shopping als Substitution zum stationären Handel zu werten ist.

Es ist abzusehen, dass in naher Zukunft noch weitere Branchen von diesem Strukturwandel betroffen sind und sich mit der Suche nach Lösungsansätzen beschäftigen müssen.

Nebst den erwähnten Kostenoptimierungsmassnahmen sind für den Detailhandel folgende Fragestellungen zentral: Welche Rolle spielen der stationäre Handel und der Verkaufspunkt in der Zukunft? Für welche Marktleistungen stehen die Erfolgschancen im stationären Handel nach wie vor gut? Wie viel Fläche und welches Umfeld benötigt der stationäre Handel, damit er auch in Zukunft erfolgreich sein kann?

Das Gottlieb-Duttweiler-Institut (GDI) in Rüschlikon, einer der bekanntesten Think Tanks der Schweiz, befasst sich unter anderem mit der Zukunftsforschung, dem Wandel der Gesellschaft und des Konsums. Aktuell liegen zwei Studien zum Thema Shopping von morgen vor, welche Antworten auf die Fragen der teilweise überforderten Detailhändler liefern: «The Story of Unstoring» erzählt von der Verschmelzung von Einkaufsstrasse und Online Shopping sowie von dem Thema Multi Channel.

Die These lautet: Durch den Abfluss der Kauftätigkeit ins Internet muss der Laden, egal ob Shopping Center, Fachmarkt oder Tante-Emma-Laden, seine ur­eigenste Stärke als Showroom, sozialer Treffpunkt und Anlaufstelle wahrnehmen. Lagerhaltung an teuren Toplagen macht keinen Sinn mehr. Off- und Online müssen intelligent zusammengeführt werden. In der Publikation «Verführung für Fortgeschrittene» zeigt die Autorin Martina Kühne auf, wie sich Konsumenten in Zukunft überhaupt noch verführen lassen.

Erfolgreiche Händler wissen, dass sie nicht untätig sein dürfen. Sie haben die Wirkung von speziellen Techniken erkannt und setzen die Kunst der Verführung geschickt ein. Handel ist Beziehungsmanagement. Der Laden wird als Markenwelt inszeniert.

Für die Händler besteht schon seit längerem die Herausforderung darin, sich über die Funktion ihres Ladens in einem sich verändernden Umfeld bewusst zu werden. Nur wenn es ihnen gelingt, die reale und die virtuelle Welt, also den stationären Handel und das Online-Geschäft, genauso geschickt miteinander zu verknüpfen, wie ihre Kunden das tun, haben sie eine Chance, den Sprung in eine neue Dimension des Einkaufens zu meistern.

CCwww.stoffelzurich.ch, www.gfk.ch, www.gdi.ch, www. bakbasel.ch

Steigende Anforderungen Nicht nur für die Betreiber, auch für Entwickler, Planer und Vermieter von Einzelhandelsflächen ist diese Tendenz von grosser Bedeutung. Dementsprechend steigen die Herausforderungen an alle Beteiligten. Die richtige Einschätzung der Marktverhältnisse und -bedürfnisse sind entscheidende Kriterien bei der Entwicklung von neuen Shopping-­ Destinationen. Die Planung eines Projekts aufgrund falscher Markteinschätzungen wie beispielsweise des Marktpotenzials kann verheerende wirtschaftliche Folgen mit sich bringen. Damit sich also eine Investition in Einzelhandelsstandorte lohnt, müssen sowohl die Bedürfnisse des Marktes bekannt sein als auch das Marktpotenzial realistisch eingeschätzt werden, denn: Umsatz generiert Miete! Immer öfter suchen Einzelhändler heutzutage keine einzelnen Flächen mehr, sondern ein bereits gut funktionierendes, attraktives und kommerzielles Umfeld, wie es ein Shopping Center bieten kann. So wird das Risiko einer Falschanmietung reduziert.

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E Flächenreduktion und Personalabbau

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Wenn die Archhöfe im Zentrum von Winterthur am 2. August 2013 ihre Tore öffnen, haben die verantwortlichen Facility Manager bereits eineinhalb Jahre an der Betriebsvorbereitung gearbeitet.

Dadurch wird der künftige Betreiber entlastet, und das Gebäude kann erfolgreich seine Funktion aufnehmen.

Die Weichen sind gestellt

Text: Reto Westermann, Visualisierungen: Raum­ gleiter ― Dutzende Handwerker sind an der Arbeit, Bauteile müssen abgenommen, technische Anlagen getestet, die letzten Wünsche der Nutzer berücksichtigt und die Freigaben durch die jeweiligen Amtsstellen wie Feuer- und Baupolizei erreicht werden. Schon Monate vor Bezug eines grossen Neubaus geht es hektisch zu und her.

Mitten in dieser Phase befinden sich derzeit die Archhöfe beim Bahnhof Winterthur. Das multifunktionale Gebäude wird mit seiner eigenwilligen Form ab Sommer 2013 das Stadtbild prägen.

Bereits im Juni ziehen die Mieter der Wohnungen sowie der Gewerberäume ein, und auch das Parkhaus steht der Öffentlichkeit zur Verfügung. Am 2. August schliesslich öffnet das Herzstück seine Tore: eine dreistöckige Shopping Mall mit 32 Geschäften und zwei Gastronomiebetrieben.

Hilfestellung für den Betreiber Die Inbetriebnahme eines multifunktionalen Gebäudes wie den Archhöfen mit mehreren Nutzergruppen und zwei Terminen für die Eröffnung ist anspruchsvoll. Der zukünftige Betreiber ist in der heiklen Schlussphase eigentlich schon mit der Zeit nach dem Eröffnungstermin beschäftigt, wenn alles reibungslos laufen muss. Dadurch bleiben wichtige Tätigkeiten wie etwa eine saubere Nachführung aller Dokumentationen auf der Strecke. Der Ersteller des Gebäudes wiederum hat vor allem ein Ziel: das Projekt mängelfrei und fristgerecht fertigzustellen.

«In dieser Situation braucht es bei einem so vielschichtigen Bauwerk wie den Archhöfen eine eigene Organisation, die dem künftigen Betreiber wichtige Aufgaben abnimmt», betont Andres Stierli, Leiter Facility Management Consulting bei Halter Immobilien. Die eigenständige Geschäftseinheit hat sich in den letzten Jahren unter anderem auf die sogenannte Betriebsvorbereitung komplexer Gebäude spezialisiert. Das Angebot umfasst Dienstleistungen wie beispielsweise die detaillierte Planung und Organisation aller Abläufe bis zum Bezug oder bis zum Abschluss der zweijährigen Garantiefrist, den Aufbau einer geeigneten Betriebsorganisation und die Auswahl möglicher Unternehmen für die Leitung des operativen Facility Managements.

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Der richtige Zeitpunkt Die Betriebsvorbereitung ermöglicht es den künftigen Betreibern von anspruchsvollen Bauwerken, sich ganz auf die Eröffnung und die Zeit nach dem Bezug zu konzentrieren. «Wir sehen uns als Mittler zwischen Ersteller, Betreiber und Nutzer», erklärt Andres Stierli. Für eine erfolgreiche Betriebsvorbereitung brauche es neben viel Wissen vor allem Zeit: «Wir starten jeweils so früh wie nötig und so spät als möglich.»

Bei den Archhöfen begannen die FM-Spezialisten bereits im Januar 2012. Dieser Zeitpunkt wurde durch die komplexen technischen Anlagen vorge- E

78 Immobilien & Markt G 77 Der markante Bau wird dem Zentrum von Winterthur ab Sommer 2013 ein neues Gesicht geben.

G 78 In die Betonfassade ist ein grosses «Fenster zur Stadt» eingelassen.

Darunter liegt der Haupteingang zur Shopping Mall der Archhöfe.

E geben. «Der künftige operative Dienstleister vor Ort muss sechs Monate vor der ersten Abnahme feststehen», sagt Jürg Bläuer, der verantwortliche Projektleiter. Dieser Vorlauf gibt dem mandatierten Unternehmen – im Fall der Archhöfe die Firma Cofely – die nötige Zeit, das Personal zu rekrutieren, das nach der Eröffnung im Gebäude tätig sein wird. Für einen späteren reibungslosen Betrieb sei es wichtig, dass die Schlüsselpersonen bereits bei der Abnahme und den ersten Tests dabei sind. Jürg Bläuer und seine Leute suchen aber nicht nur den Betreiber der Anlagen aus, sie haben auch den lückenlosen Wissenstransfer im Auge.

Bis zum Ende der Garantiefrist Auch bei Baufragen ist die Koordination zwischen den künftigen Mietern der Geschäfte und der Betreiberin ein wichtiger Aufgabenbereich des FM-Consultings. Die Planungen dafür reichen weit über den Eröffnungstermin hinaus. «Wird ein Geschäft erst später eröffnet oder nochmals umgebaut, braucht es klare Vorgaben, wie dies zu geschehen hat», sagt Jürg Bläuer. Er hat deshalb bereits entsprechende Konzepte erarbeitet.

Ein nicht zu unterschätzender Aufwand, den die Facility Manager übernehmen, sind die Abnahmen. Im Alltag werden die Begriffe Abnahme und Übergabe im Zusammenhang mit Bauwerken oft

gleichbedeutend verwendet. Rechtlich gesehen umschreiben sie aber zwei unterschiedliche Vorgänge, die klar getrennt werden müssen: Die Abnahme eines Gebäudes oder von Teilen davon durch den Bauherrn definiert gemäss der SIA-Norm 118 nur den Beginn der Fristen für Rügen und Verjährung. Mit der Übergabe hingegen gibt der Ersteller die Verantwortung für ein Gebäude vollumfänglich an die Bauherrschaft ab (Übergang von Nutzen und Gefahr).

Eine besondere Herausforderung beim Projekt Archhöfe ist, dass einerseits verschiedene Bauteile schon lange vor der Eröffnung abgenommen werden müssen und die Rüge- und Mängelfristen gemäss SIA-Norm zu diesem Zeitpunkt beginnen. Andererseits erfolgt die Inbetriebnahme des Gebäudes gestaffelt an zwei Terminen. Um nicht mit Dutzenden unterschiedlichen Garantiefristen konfrontiert zu sein, wurde mit dem Ersteller des Gebäudes deshalb ausgehandelt, dass die Fristen für alle Bauteile – unabhängig vom Abnahmetermin – erst mit der offiziellen Übergabe des Gebäudes am 27. Juli zu laufen beginnen. «Dadurch gibt es später keine Diskussionen», sagt Andres Stierli.

Mit der Übergabe der Archhöfe und der Eröffnung der Shopping Mall am 2. August 2013 ist die Arbeit seines Teams aber noch nicht zu Ende. In der Folgezeit gilt es, die Behebung aller Mängel zu koordinieren und sich um die letzte Optimierung der technischen Anlagen zu kümmern. Nach Ende der zweijährigen Rügefrist für Mängel werden dann die allfälligen Garantiearbeiten organisiert. «So kann sich der Betreiber ganz auf das tägliche Geschäft und einen erfolgreichen Betrieb des Gebäudes konzen­ trieren», schliesst Andres Stierli. Ein Punkt, der bei den Archhöfen besonders wichtig ist, da der endgültige Kaufpreis des Bauwerks gemäss den Verträgen erst nach zwei Jahren festgelegt wird. Und dieser Preis fällt umso höher aus, je erfolgreicher die Geschäfte in der Mall laufen und desto kleiner die Leerstände bei den Gewerbeflächen und den Wohnungen sind. Auch dazu trägt eine sorgfältige Betriebsvorbereitung durch versierte Immobilien-Spezialisten bei.

CCwww.archhöfe.ch AAHalter Entwicklungen ��������������������������������������S. 118 AAHalter Generalunternehmung ����������������������� S. 124 AAHalter Immobilien ������������������������������������������� S. 128

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Eine wichtige Voraussetzung dafür ist die vollständige Dokumentation aller Anlagen. «Die Nachführung dieser Unterlagen wird im Fertigstellungsstress oft hinausgeschoben», so Bläuer. Deshalb sorgt er dafür, dass die Pläne auf dem aktuellen Stand bleiben, und alle Betriebsanleitungen verfügbar sind.

Nicht ohne Grund: Bei multifunktionalen Gebäuden mit öffentlich zugänglichen Flächen und grossen Besucherzahlen, wie es bei der Mall der Archhöfe der Fall sein wird, sind fehlerfrei laufende technische Anlagen entscheidend.

Heikelster Punkt sind dabei die Einrichtungen für den Brandschutz, die bereits mehrere Wochen vor dem Einzug der ersten Mieter tadellos funktionieren müssen. Dazu werden sogenannte integrale Tests durchgeführt. Gibt es dabei Probleme, ist der Eröffnungstermin gefährdet. «Dieser Teil der Inbetriebsetzung ist besonders heikel, weil eine Vielzahl an Komponenten zusammen agieren müssen», gibt Andres Stierli zu Bedenken. Dazu gehören beispielsweise automatisch schliessende Brandschutztüren, Entrauchungs- oder Alarmanlagen. Erschwerend kommt hinzu, dass ein Teil dieser Einbauten auf den Flächen der Geschäftsmieter zu stehen kommen.

«Da braucht es strikte Vorgaben zur Wahl von Materialien und Komponenten», fügt Projektleiter Jürg Bläuer an. Klappt das nicht, haben er und sein Team jederzeit eine Notlösung zur Hand: Im schlimmsten Fall würden die betroffenen Flächen vorübergehend vom Gebäude abgetrennt, um den Eröffnungstermin nicht zu gefährden.

80  Immobilien & Markt

Paul Wolfisberg

Text: Christine Marie Halter-Oppelt, Fotos: Dominik Wunderli, Keystone ― Um seinen Hals trägt er die goldene Plakette vom Cup-Sieg 1960.

Fast scheint es, als hätten ihr die Jahre auf seiner Haut noch mehr Glanz gegeben. An der gleichen Kette hängt noch ein dickes Goldnugget, ein Souvenir aus Fairbanks, Alaska. Auch in Rio de Janeiro sei er mit der 1. Mannschaft des FCL gewesen, sprudelt es aus Paul Wolfisberg hervor, und in Argentinien. Vom Trainingscamp in Pataja brachte er sich einen Ring mit Monogramm mit in die Schweiz. Auch der erinnert ihn bis heute an die vielen schönen Momente in seinem Fussballer-Leben.

Jedes einzelne Detail der Spiele, die er in seiner gut 40-jährigen Karriere als Aktiver und später als Trainer absolvierte, ist so präsent, als wäre gerade erst der Schlusspfiff ertönt. Die Daten, die Resultate, die Gegner, alles abrufbereit. Man glaubt es kaum, aber Paul Wolfisberg wird in ein paar Wochen 80 Jahre alt. Von einem Schwächeanfall im November 2o12 hat er sich prächtig erholt. Heute geniesst er das Super-League-Spiel seiner Mannschaft, des FC Luzern, gegen die Grasshoppers in Zürich. Am Ende

steht es 0:0. «Es ist halt ganz anders als früher. Der Match ist schneller, die Spieler sind viel athletischer, und es gibt nur noch einen Stürmer», sagt der Wolf, wie er mit Spitznamen genannt wird. Er selbst habe als Mittelfeldspieler noch viele Tore geschossen.

«Ich war ein Spielgestalter und konnte jede Position einnehmen. Ich hatte den Instinkt und die Nase, vieles richtig zu machen. Das muss einem in die Wiege gelegt werden», antwortet er auf die Frage nach seinen Stärken.

Der grösste Triumph Es ist der 8. Mai 1960, ein sonniger Tag. Als der FC Luzern auf den Rasen des Wankdorf-Sta­ dions in Bern einläuft, jubeln 30 000 Menschen. Die Mannschaft ist erst seit zwei Jahren wieder in der ersten Liga. Und jetzt steht sie nach einer grandiosen Siegesserie, die nur im letzten Meisterschaftsspiel von YB unterbrochen werden konnte, im CupFinal. Der Gegner ist Titelverteidiger Grenchen. Die nun folgenden 90 Minuten zählt Paul Wolfisberg zu den wichtigsten, die er erlebte: Als Kapitän führt er seine Mannschaft zum 1:0-Sieg. Den Schnauz, den er trägt, als er auf der Tribüne den Pokal entgegennimmt und in die Höhe hält, hat er sich wie alle anderen seiner Teamkameraden während der Cup-Phase stehen lassen. Was er zu diesem Zeitpunkt noch nicht ahnt: Der Bart wird zu seinem Markenzeichen.

Paul Wolfisberg ist 26 Jahre alt. Fortan kennt man seinen Namen nicht nur in der Zentralschweiz.

Die Mannschaft, die zusammenhält wie Pech und Schwefel, spielt noch weitere zwei Jahre miteinander.

Dann bricht sie auseinander. Trainerwechsel und Verletzungspausen folgen. Der Abschied von der Luzerner Allmend ist eines der traurigen Kapitel. Paul Wolfisberg erinnert sich an das Jahr 1966: «Niemand hat mich offiziell verabschiedet. Ich bin nach dem letzten Spiel einfach so gegangen.» Doch im nidwaldischen Buochs wartet man schon auf ihn. Hier wird der 33-Jährige Spielertrainer.

Vom Spieler zum Erfolgstrainer «Wir waren damals keine Profis. Alle sind arbeiten gegangen», erzählt der Schreinersohn, der nach seiner Lehre als Hochbauzeichner am Technikum in Biel Architektur studierte. Nie wäre es ihm in E

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Die Fussball-Legende ist auf die Allmend zurückgekehrt. Dort, wo er einst als Aktiver Tore schoss und später den FC Luzern trainierte, stehen heute das neue Stadion und die Hochhäuser Hochzwei.

Vom 11. Stock blickt der gebürtige Horwer auf eine bewegte Karriere.

82 Immobilien & Markt G 80 Der 79-Jährige vor den goldenen Hochzwei-Hochhäusern auf der Luzerner Allmend. Seine Wohnung liegt im 11. Stock.

G 82 Oben links: Der Anstoss zum Cup-Final am 8. Mai 1960 im Wankdorf-Stadion in Bern.

Oben rechts: Es ist vollbracht: Kapitän Paul Wolfisberg hält nach dem Cup-Sieg den Pokal in die Höhe.

Mitte links: Als Nationaltrainer Anfang der 80er-Jahre mit Vollbart.

Rechts: In der «Wolfshütte», dem Vereinslokal des FC Horw, hängen die Schuhe, die Paul Wolfisberg in seinem letzten Spiel getragen hat.

Vom Nati-Trainer zum Privatmann Schon mit dem FC Luzern hält er seine Trainingslager gerne an exotischen Destinationen wie Acapulco oder Bangkok ab. «Um den Teamgeist der Mannschaft zu stärken», betont er. Später geht er auch mit der Nationalmannschaft regelmässig auf Reisen. 52 Länderspiele und unzählige Freundschaftsbegegnungen führen ihn bis 1985 auf fünf verschiedene Kontinente. Für ein letztes Spiel holt ihn der Verband am 7. 06. 1989 zurück. Es geht in Bern gegen die Tschechoslowakei mit 0:1 verloren. Im Jahr 1994 folgt noch ein kurzes Intermezzo auf der

Luzerner Allmend, dann tritt Paul Wolfisberg mit 61 Jahren endgültig vom Traineramt zurück.

Dem Fussball bleibt er dennoch verbunden.

Freundschaften sind ihm wichtig, und er pflegt sie: in mehreren Clubs, auf vielen Jubiläen und auf gemeinsamen Ausflügen. Nun verfolgt er das Geschehen auf dem grünen Rasen von der Zuschauertribüne aus.

Ob in Mailand, Barcelona, München oder im Letzigrund in Zürich – nie ist er allein unterwegs, immer begleiten ihn seine ehemaligen Weggefährten. «Er war nicht nur ein guter Trainer, er ist auch ein ganz besonderer Mensch. Uns Spielern stand er immer mit Besonnenheit und grossem Respekt gegenüber.

Nie hätte er jemanden vor der Mannschaft runtergemacht. Wenn etwas nicht stimmte, wurde das unter vier Augen geklärt», sagt Godi Waser, der als Goali in Luzern und in der Nationalelf unter ihm spielte und ihn heute zum Match nach Zürich begleitet hat.

An Paul Wolfisbergs Seite sind auch Uschi und Umberto Foschini, der ehemalige FCZ-Spieler. Sie helfen ihm seit dem Tod seiner Frau Marcelle im Jahr 1998 in Alltagsbelangen, erledigen den Haushalt, machen Besorgungen und begleiten ihn auf seinen immer noch zahlreichen Reisen. Zu dritt entschieden sie auch, das Mehrfamilienhaus in Horw zu verlassen und zwei benachbarte Wohnungen in den Hochhäusern Hochzwei auf der Luzerner Allmend zu beziehen. Sie entstanden zusammen mit dem neuen Fussballstadion und einem weiteren Sportgebäude direkt auf der ehemaligen Trainingsanlage des FCL. Von seinem Balkon im 11. Stock blickt Paul Wolfisberg nun nicht nur auf den Ort, an dem er sich schon als Kind jeden Sonntag unter dem Zaum hindurch ins Fussballstadion zwängte und wo er selbst als Spieler und Trainer seine grössten Erfolge feierte.

Für ihn ist das goldene Rechteck – auch wenn er damit hadert, dass es kein öffentliches Restaurant hat – ein wichtiger Baustein für die Zukunft des FC Luzern. «Ich bedaure, dass Zürich bis heute kein Fussballstadion hat», sagt er zum Abschied, und man merkt, dass ihm der Schweizer Fussball noch immer am Herzen liegt. Schon in ein paar Wochen reist er nach Larnaca, um das WM-Qualifikationsspiel Zypern - Schweiz zu sehen. Und bestimmt trifft er dort auch seinen alten Kameraden Ottmar Hitzfeld.

CCwww.hochzwei-luzern.ch

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E den Sinn gekommen, seinen Job an den Nagel zu hängen. Dafür sei er viel zu gern Architekt gewesen. Paul Wolfisberg plant Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Terrassenhäuser und Wohnblöcke, auch einige Fabrikgebäude. In der Hochkonjunktur der 70er-Jahre sind im Büro Wolfisberg bis zu sechs Angestellte beschäftigt. Der Architekt realisiert seine Projekte im Auftragsverhältnis, betätigt sich aber auch als Immobilieninvestor – baut, verkauft und verdient gutes Geld, wie er Jahre später selbst sagt. Zwischen seinem Beruf und seinem Sport sieht er durchaus Parallelen: «Auch im Fussball sind Organisation und Planung wichtig. Die Verteidigung ist sozusagen das Fundament. Und das muss sitzen.»

Zu Hause kümmert sich Ehefrau Marcelle, die er in Biel kennen- und lieben gelernt hat, um die beiden Kinder und das Heim. Der Vater ist viel beschäftigt. Nachdem er den SC Buochs in die Nationalliga B geführt hat, setzt er nach einer kurzen Pause seine Erfolgsserie fort, verschafft auch dem SC Kriens den Einzug in die zweite Spielklasse und kehrt schliesslich im Sommer 1978 zum FC Luzern zurück. Hier gelingt ihm nur ein Jahr später eine kleine Sensation: Seine Mannschaft steigt in die Nationalliga A auf – der Trainer löst daraufhin sein Versprechen ein und lässt sich öffentlich den Vollbart abrasieren. Nun wissen die Schweizer: Paul Wolfisberg ist für alles gut. Und als man 1980 einen neuen Trainer für die Nationalmannschaft sucht, fällt die Wahl auf ihn. 1981, nach gründlicher Überlegung und Gesprächen mit Medienvertretern, tritt er sein Amt an. Vorerst interimistisch, doch schliesslich bleibt er über vier Jahre.

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Weniger ist mehr Wohnraum an zentralen Lagen wird immer teurer.

Doch es geht auch anders.

Mit geringen Abstrichen bei Fläche und Ausstattung lassen sich die Erstellungskosten für Mietwohnungen markant senken. Eine Studie zeigt Wege zum günstigeren Wohnen auf.

Text: David Strohm, Grafiken: Studie «‹Günstiger› Mietwohnungsbau ist möglich» ― Knappes Bauland und entsprechend hohe Preise sind an gesuchten, zentralen Lagen in der Schweiz zum Regelfall geworden. Um die wenigen Filetstücke auf dem Markt reissen sich die Bewerber – private Bauherren und Entwickler, Immobiliengesellschaften und Wohnbaugenossenschaften, Versicherungen und Pensionskassen. Die anhaltend hohe Nachfrage in und nahe den Zentren, die weit grösser ist als das Angebot, führt zu steigenden Preisen für das Grundbedürfnis Wohnen. Während die Mieten in den Städten schon immer die finanziellen Möglichkeiten von Teilen der Bevölkerung überstiegen haben und diese entsprechend gezwungen waren, in die Peripherie auszuweichen, hat sich die Situation nun auch dort zugespitzt.

Zu den nachfrageseitigen Gründen für diese Entwicklung zählen unter anderem die Zuwanderung, der stetig steigende Flächenbedarf pro Kopf, die Zunahme von Kleinhaushalten und die gestiegene Attraktivität urbanen Wohnens. Wer es sich leisten kann, bevorzugt City-Lagen oder einen gut erschlossenen Wohnort nahe der Stadt. Angebotseitig sind die verstärkte Sanierungstätigkeit bzw. ein Abbruch mit Neubau aufgrund des Alters des Gebäudeparks sowie vorgezogene Neupositionierungen aufgrund des Marktumfeldes zu nennen. Bei Neubauten ist ferner eine Verschiebung zugunsten von Wohnungen in mittel- und oberschichtige Marktsegmente des Miet- und Eigentumswohnungsmarktes zu beobachten. Grundeigentümer und Investoren gehen davon aus, mit Eigentums- und Mietwohnungen im Hochpreissegment die höchste Rendite herausholen zu können. Immer häufiger aber stehen solche Wohnungen lange leer, ehe sie vermietet werden können.

Nicht zuletzt begünstigt das Horten von Bauland bzw. Industriebrachen die steigenden Preise und Mieten. Der regen Bautätigkeit tut dies keinen Abbruch. Seit längerem schon kommen in der Schweiz mehr als 40 000 bezugsbereite Wohneinheiten pro Jahr auf den Markt. Doch ein Teil davon ist manchen schlicht zu teuer. Deshalb lohnt der Blick auf Alternativen.

Eine vom Bundesamt für Wohnen (BWO) zusammen mit Halter und Pensimo Management

Nicht «günstige» Regionen in Bezug auf Brutto-Neubau-Mieten einer 4,5-Zimmer-Wohnung mehr als 2500 CHF 2000 bis 2500 CHF

veröffentlichte Studie zeigt Wege auf, wie sich mit Projekten für günstige Wohnangebote an guten Lagen angemessene Renditen erzielen lassen. Das Nachfragepotenzial schätzen die Autoren der Studie auf etwa eine Million Haushalte, die entweder aufgrund von Budgetrestriktionen oder wegen ihrer Präferenzen ein limitiertes Wohnbudget aufweisen. Ein Teil dieser Haushalte lebt allerdings bereits in Genossenschaftswohnungen oder profitiert – weil schon lange in der gleichen Wohnung – von vergleichsweise günstigen Bestandesmieten. Dennoch: Die Autoren der Studie gehen davon aus, «dass in den Ballungszentren stets eine Nachfrage nach günstigen Wohnungen besteht».

Kleine Wohnung, kleine Zimmer Für ihre Studie haben sich die Experten Modellrechnungen vorgenommen und mit den tatsächlichen Kosten von realisierten Projekten verglichen. «Unsere Analyse zeigt, dass es auch ohne

Subventionen möglich ist, an guten Lagen Fami­ lienwohnungen mit moderaten Mieten zu erstellen», sagt Stefan Fahrländer von Fahrländer Partner, einer der Autoren der Studie. Da es sich aus Sicht der Nachfragenden um eine Maximierung der Wohnsituation unter Berücksichtigung des Wohnbudgets handelt, also um eine Optimierung, muss der Aspekt der Zentralität durch Abstriche bei anderen Wohnungseigenschaften kompensiert werden. Zwei Ansätze, um die notwendigen Mieten an zentralen Standorten zu reduzieren, zeigt die Untersuchung auf: Erstens sind die Flächen pro Wohnung zu reduzieren, womit sich die «Stückmiete» senken lässt. Dieser Ansatz verspricht die grösste Wirkung auf die Höhe der «notwendigen» Miete. Eine durchschnittliche 4,5-Zimmer-Wohnung wird also nur noch 85 Qua­dratmeter Wohnfläche haben statt den bisher üblichen knapp 120 Quadratmetern. Zweitens sind die Erstellungskosten pro Quadratmeter Wohnfläche herabzusetzen. Dies gelingt, indem der Wohnanteil an der E

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1600 bis 2000 CHF

E überbauten Fläche maximiert, standardisierte Bauteile verwendet und bei Material und Ausstattung gespart wird, zum Beispiel durch Verzicht auf eine zweite Nasszelle.

Um bei den Nutzern kein beengendes Gefühl auszulösen, erfordern kleinere Wohnungen eine geschickte Raumanordnung unter Verzicht auf Nischen und tote Winkel. Auch vor der Wohnungstür schlummert Potenzial. «Eine Erschliessung über Laubengänge statt über Flure spart Platz und Kosten», konstatieren die Autoren der Studie. Gleiches gelte für schmalere Treppenhäuser.

86 Immobilien & Markt

Komplexe Vergleichsrechnung Alex Valsecchi von der Halter AG hat die Kostenvarianten im Detail berechnen lassen. «Die Anlagekosten ohne Landerwerb können für das neu konzipierte, ‹günstige› Produkt um bis zu 15 Prozent gesenkt werden», sagt der Projektentwickler. Als Vergleichsobjekt diente ihm ein kürzlich fertiggestelltes «gängiges» Mehrfamilienhaus in Zürich mit Mietwohnungen im gehobenen Segment, für das sowohl die Erträge und Kosten im Betrieb als auch die Erstellungskosten vorlagen. Daraus liess sich der hypothetische Landwert berechnen, den ein Investor dem Eigentümer in einem kompetitiven Umfeld anbieten müsste, zum Beispiel im Rahmen einer Auktion, bei der das Land an den Meistbietenden geht.

Diesen Landwert eines sogenannt «gängigen» Objekts muss ein Investor, der «günstige» Wohnungen erstellen will, ebenfalls bieten. Andernfalls kann er das Land gar nicht erst erwerben.

Für das «günstige» Projekt, das basierend auf den genannten Erkenntnissen konzipiert wird, lässt sich unter Berücksichtigung des Landwerts, der Erstellungskosten sowie der Kosten im Betrieb diejenige Miete berechnen, die für den Investor eine gleichwertige Rendite ergeben würde wie beim «gängigen» Objekt. Aus ökonomischer Sicht müssten sich sowohl der Landeigentümer als auch der Investor in Bezug auf beide Ansätze neutral verhalten.

Falls das «günstige» Projekt in einem «schwierigen» Marktumfeld aber Vorteile wie geringere Leerstandsrisiken aufweist, würde der Investor das «günstige» Projekt dem «gängigen» Objekt vorziehen. Für ein nach diesem Muster erstelltes «günstiges» Objekt,

das sich durch eine stark verbesserte Flächen- und Volumeneffizienz sowie durch eine Vereinfachung der Ausstattung und der Standards auszeichnet, lassen sich Erstellungskosten erreichen, die um 12 bis 15 Prozent tiefer liegen als beim «gängigen» Objekt.

Unter Berücksichtigung eines gegebenen Landwertes bewirkt dies bei gleicher Rendite eine Reduktion des Nettomietzinses pro Quadratmeter um rund 9 Prozent. In absoluten Zahlen heisst das: Statt durchschnittlich 317 Franken pro Quadratmeter beim Vergleichsobjekt sinken die Mietkosten auf durchschnittlich 288 Franken pro Quadratmeter.

Wird dieser tiefere Mietzins auf die im Durchschnitt um 17 bis 33 Prozent geringere Wohnfläche pro Wohnung angewendet, ergeben sich im Vergleich zum «gängigen» Objekt bis zu 37 Prozent tiefere Nettoanfangsmieten. Konkret bedeutet dies, dass eine 4,5-Zimmer-Wohnung an halbwegs zentraler Lage für unter 2000 Franken Bruttomiete pro Monat angeboten werden kann.

Das entwickelte Konzept nimmt auch die Forderung nach Verdichtung in den Zentren auf: Bei vielen Ersatzneubauten, für die zumeist dank grösserer Wohnungen mehr Fläche erstellt als abgerissen wird, bleibt die Zahl der Wohnungen gleich. Mit kompakten Grundrissen und der Beschränkung aufs Wesentliche lassen sich dagegen nicht nur «günstige», sondern auch mehr Wohnungen schaffen. «Günstige» Wohnungen leisten so einen Beitrag zur Vielfalt auf dem Wohnungsmarkt und helfen insbesondere den weniger zahlungskräftigen Nachfragenden. Sie lösen aber das eigentliche Problem des Nachfrageüberhangs und der Verdrängung der nicht befriedigten Nachfrage nicht.

Neuer Fokus der Investoren Aus Investorensicht ist das Segment des preisgünstigen Wohnungsbaus in den letzten Jahren tendenziell vernachlässigt worden. Dies, obwohl in den Portfolios grosser institutioneller Anleger bedeutende Altbestände vorhanden sind, die diesen Kriterien im unsanierten Zustand genügen. Wegen des permanenten Anlagebedarfs investiert diese Eigentümergruppe vermehrt in den Bestand – mit Folgen für das Preisniveau der Wohnungen. Nach erfolgter Totalsanierung orientieren sich die Mieten am Markt

Vergleich Wohnungsbestand gestern und heute

«günstiges» Projekt

«gängiges» Objekt

25.0 %

25.0 %

22.5 %

22.5 %

20.0 %

20.0 %

17.5 %

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15.0 %

15.0 %

12.5 %

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10.0 %

10.0 %

7.5 %

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5.0 %

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2.5 %

2.5 %

0.0 %

«gängiges» Objekt

0.0 % 10

30

50

70

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110 130 150 170 190 m2

Neubau-Objekte ab 2006

und sind in der Regel vergleichbar mit denjenigen von Neubauwohnungen. So haben sich fast alle Portfolios in den letzten Jahren durch verbesserte Objektqualitäten kontinuierlich in ein höheres Mietpreissegment entwickelt.

Weshalb sollte man also in ein tieferes Segment investieren? Unter der Prämisse, dass die Rendite gleich hoch bleibt, macht es aus Sicht des Investors durchaus Sinn. Ein solcher Schritt diversifiziert das Risiko innerhalb des Portfolios. Ein Blick auf die Entwicklung von Einkommen (die weniger stark wachsen werden) und Bodenpreisen (die weiter steigen werden) sowie auf die Demografie verdeutlicht dies. Absehbar ist, dass die hochpreisigen Mietwohnungen zuerst unter Druck geraten, wenn sich die Konjunktur abkühlt. Das hat erhöhte Leerstände und Kosten durch häufigere Mieterwechsel zur Folge.

Für soliden, preisgünstigen Wohnraum wird es hingegen immer eine stabile Nachfrage geben. Tiefere

10

30

50

70

90

110 130 150 170 190 m2

Altbau-Objekte bis 2005

Leerstände und weniger Mieterwechsel machen es ökonomisch betrachtet sinnvoll, (auch) in dieses Segment zu investieren.

Günstige Ausgangslage für die Umsetzung Das Fazit: Bezahlbare Familienwohnungen mit einer Bruttomiete von weniger als 2000 Franken pro Monat lassen sich auch an begehrten zentralen Lagen neu erstellen, ohne dass Investoren Renditeeinbussen in Kauf nehmen oder öffentliche Gelder beanspruchen müssen. Das erhebliche Nachfragepotenzial für «günstige» Wohnungen scheint unbestritten. Das Interesse grosser Investoren an den aufgezeigten Konzepten zeigt, dass diese auch umgesetzt werden dürften und dazu beitragen könnten, die angespannte Situation auf den Wohnungsmärkten der Ballungszentren zu entschärfen.

CCwww.bwo.admin.ch/dokumentation AAHalter-Gruppe ������������������������������������������������������ 116

87 Immobilien & Markt

«günstiges» Projekt

3-Zimmer-Mietwohnungen

Anteil an Mietwohnungen E

2-Zimmer-Mietwohnungen

f I N A N Z E N

Der missbräuchliche Mietzins Text: Dr. Beat Rohrer, Illustration: Sipho Mabona ― Das Gesetz definiert den Begriff des missbräuchlichen Mietzinses und insbesondere auch das gegenseitige Verhältnis der Missbrauchskriterien nur rudimentär. So begnügt sich Art. 269 OR mit dem Hinweis, Mietzinse seien missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt werde oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhten. Weder Gesetz noch Verordnung regeln, wie der angemessene Ertrag berechnet wird, welche Kosten dafür massgebend sind und wo die Grenze zwischen dem zulässigen und dem missbräuchlichen Mietzins verläuft.

Der Gesetzgeber hat es somit dem Bundesgericht überlassen, die Missbrauchskriterien zu konkretisieren. Das musste zwangsläufig zu unbefriedigenden Resultaten führen: Das Bundesgericht verfügt über keine besondere Sachkunde im Immobilienbereich und orientiert sich, seiner Aufgabe entsprechend, an einzelnen Problemkonstellationen. Dabei fühlt es sich in den vielen Zweifelsfällen, in denen klare gesetzliche Regelungen fehlen, vor allem den Interessen der Mieter verpflichtet. Dass sich gelegentlich Entscheidungen diametral widersprechen, wird dabei in Kauf genommen. Die aktuelle Rechtsprechung zur Anfechtung des Anfangsmietzinses zeigt die aus diesen Rahmenbedingungen resultierenden Fehlentwicklungen am besten auf, weshalb nachfolgend näher darauf eingegangen wird.

Kriterien zur Überprüfung des Anfangsmietzinses Die Beurteilung des Anfangsmietzinses wird nach der sogenannt absoluten Methode vorgenommen. Es wird also nicht überprüft, ob sich seit der Festlegung des zuletzt für den Vormieter massgebenden Mietzinses Verhältnisse verändert haben.

Der Anfangsmietzins wird somit entweder nach dem

Konsequenzen der Bundesgerichtspraxis Im Verlaufe seiner Rechtsprechung setzte das Bundesgericht unter Berufung auf den Vorrang der Ertragsberechnung verschiedentlich Mietzinse fest, die erstaunen: Im Urteil 4C.285/2005 vom 18. Januar 2006 wurde der Mietzins einer 5-Zimmer-Wohnung in Genf auf CHF 1201,45 festgelegt, nachdem der frühere Mieter im Jahr 1993 noch CHF 1995,– bezahlt hatte. Im Urteil 4A_276/2011 vom 11. Oktober 2011 erachtete das Bundesgericht den Mietzins von CHF 880,– für eine 4-Zimmer-Wohnung in Lausanne als zulässig. Im Jahr 2007 war der Anfangsmietzins auf CHF 2050,– pro Monat festgelegt worden, der

frühere Mieter hatte noch CHF 1689,– pro Monat bezahlt. Im Urteil 4A_645/2011 vom 27. Januar 2012 entschied das Bundesgericht, für eine 3-Zimmer-Wohnung in Genf dürfe höchstens CHF 411,– pro Monat bezahlt werden. Der frühere Mieter hatte CHF 1400,– pro Monat bezahlt, und der Vermieter wollte den Mietzins auf CHF 1500,– pro Monat erhöhen.

Die erwähnten Entscheidungen beruhten auf Ertragsberechnungen, die im früheren Verfahrensstadium vorgelegt worden waren und auf die das Bundesgericht nicht mehr eintrat. Dabei liess das Bundesgericht unter Berufung auf die bereits erwähnte «Hierarchie» eine Überprüfung der Mietzinse nach dem Kriterium der orts- oder quartierüblichen Verhältnisse nicht zu. Für diese Verhältnisse wäre nämlich der Mieter beweispflichtig gewesen.

Damit ist auch der vom Bundesgericht erfundene, vom Gesetzgeber nie gewollte Vorrang der Kostenmiete erklärt: Der Mieter sollte davor geschützt werden, mit dem faktisch unmöglichen Nachweis der Orts- oder Quartierüblichkeit zu scheitern!

Kritische Würdigung der Rechtsprechung Das Bundesgericht geht davon aus, es komme für die Ermittlung der massgebenden Anlagekosten als Grundlage für eine Ertragsberechnung nur auf die vom Vermieter bei Erwerb oder Erstellung tatsächlich investierten Mittel an. Zusätzlich könnten nur wertvermehrende Investitionen und ein auf maximal 40 Prozent beschränkter Anteil der Teuerung zu einer Aufwertung dieser Kosten führen. Durch Marktveränderungen bedingte Aufwertungen der Anlagekosten seien indessen nicht zu berücksichtigen. Bei der Berechnung des zulässigen Mietzinses dürfen Rückstellungen für künftige grössere Unterhaltsarbeiten nicht berücksichtigt werden, da es sich dabei nicht um effektive Ausgaben handle. Schliesslich dürfe die höchstzulässige Eigenkapitalrendite den jeweils aktuellen Referenzzinssatz um höchstens 0,5 Prozent übersteigen.

Zu welch lebensfremdem Resultat diese Praxis führt, zeigt das nachfolgende Berechnungsbeispiel. Es wird angenommen, der Vermieter habe am 1. Oktober 1982 eine Wohnliegenschaft zum Preis von CHF 4 Millionen erworben und die Mietzinse dabei so festgelegt, dass diese ihm gerade den damals höchst zulässigen Ertrag auf dem Eigenkapital E

89 Finanzen

angemessenen Ertrag (Art. 269 OR) bzw. – bei neueren Bauten – aufgrund der kostendeckenden Bruttorendite (Art. 261a lit. c OR) oder nach den orts- oder quartierüblichen Verhältnissen (Art. 269a lit. a OR) beurteilt. Die Anwendung der absoluten Methode führt dazu, dass auch ein Anfangsmietzins festgelegt werden kann, der unter dem vom früheren Mieter bezahlten Mietzins liegt (Urteil 4C.281/2006 vom 17. November 2006).

Von Bedeutung ist die Frage, in welchem Verhältnis die vorerwähnten Kriterien zueinander stehen. Das Bundesgericht leitet in seiner aktuellen Praxis aus den Randtiteln der Art. 269 und 269a OR ab, das Kriterium des angemessenen Ertrages sei übergeordnet. Selbst ein als orts- oder quartierüblich erachteter Mietzins müsse daher noch zusätzlich da­ raufhin überprüft werden, ob er dem Vermieter nicht einen übersetzten Ertrag verschaffe (BGE 124 III 310 ff.). Dies gelte jedenfalls so lange, als der Erwerb oder die Erstellung der Mietliegenschaft nicht Jahrzehnte zurückliegen. Denn diesfalls wären allenfalls noch vorhandene Angaben die Anlagekosten betreffend gegenüber heutigen Verhältnissen «irrealistisch» (BGE 122 III 257 ff.). In solchen Fällen wird die vom Bundesgericht als bestehend erachtete Hierarchie umgekehrt, was bedeutet, dass die Orts- oder Quartierüblichkeit vorrangig ist.

Die vom Bundesgericht konstruierte Hierarchie unter absoluten Missbrauchskriterien widerspricht den Erläuterungen des Bundesrates in der Botschaft zur Gesetzesrevision von 1990 und missachtet damit den Willen des Gesetzgebers.

1. Oktober 1982

Position

1. Januar 2013

2 400 000 CHF

Fremdkapital

2 400 000 CHF

1 600 000 CHF

Eigenkapital

2 552 305 CHF

4 000 000 CHF

Total Anlagekosten

4 952 305 CHF

Hypothekarzins

54 000 CHF

104 000 CHF

Rendite Eigenkapital

70 188 CHF

56 000 CHF

Unterhalt / Betrieb

89 331 CHF

16 000 CHF

Verwaltung

16 000 CHF

144 000 CHF

320 000 CHF

Total Mietzins

229 519 CHF

Die heute verlangten Mietzinse müssten nach Auffassung des Bundesgerichtes somit ca. 30 Prozent unter denjenigen liegen, die im Oktober 1982 vereinbart worden sind. Es ist offenkundig, dass es nirgendwo Liegenschaften gibt, in denen das heutige Mietzinsniveau unter demjenigen von 1982 liegt.

Die Erklärung dafür ist einfach: Die Mietzinsfest­ legung bei Neuvermietungen richtet sich nur und ausschliesslich nach den Marktverhältnissen und nicht nach den vom Bundesgericht für richtig erachteten restriktiven Kostenberechnungen. Genau deshalb hat der Gesetzgeber das Kriterium der Orts- und Quartierüblichkeit als gegenüber der Kostenmiete gleichrangiges Missbrauchskriterium eingeführt!

Realitätsfremdes Berechnungsmodell Es erscheint höchst zweifelhaft, ob die Auffassung des Bundesgerichtes dem Willen des Gesetzgebers entspricht. Wird eine Liegenschaft nämlich verkauft, so ist der Erwerber berechtigt, eine Ertragsberechnung nach dem Kaufpreis, der dem Verkehrswert entsprechen dürfte, vorzunehmen. Wenn man beispielsweise annimmt, es seien in den 70er-Jahren zwei identische Gebäude errichtet worden, die dem gleichen Eigentümer gehört hätten, und eines davon sei kürzlich verkauft worden, so ergäbe sich, dass der Neuerwerber eine Ertragsberechnung auf der Basis des dem aktuellen Verkehrswert entsprechenden Kaufpreises vornehmen könnte. Er könnte dann deutlich höhere Mietzinseinnahmen generieren als der Eigentümer des nicht verkauften Gebäudes, obwohl die Wohnungen der beiden Gebäude identisch sind. Es gibt keine juristische oder ökonomische Erklärung dafür, warum deutlich höhere Mietzinse für

gleiche Wohnungen im einen Haus zulässig, im anderen missbräuchlich sind.

Das Bundesgericht hält immer noch konsequent daran fest, dass sich der zulässige Ertrag nach dem jeweils massgebenden Referenzzinssatz richtet. Als das Bundesgericht dies erstmals im Jahre 1976 in unpublizierten Entscheiden festhielt, stand der Zinssatz bei 6 bzw. 5,75 Prozent. Offiziell publik wurde diese Praxis erstmals mit dem BGE 112 II 149 ff. vom 1. Juli 1996, als der Zinssatz 5,5 Prozent betrug. Das Bundesgericht erachtete somit Renditen in der Grössenordnung von zwischen 6 und 6,5 Prozent als zulässig. Ob es noch immer richtig ist, die höchst zulässige Rendite angesichts des heutigen Fremdkapitalzinsniveaus an den aktuellen Stand des Referenzzinssatzes zu knüpfen, erscheint mehr als fraglich, wenn man zum Beispiel bedenkt, dass bei Zahlungsverzug ein Zinssatz von 5 Prozent geltend gemacht werden kann, von dem niemand behauptet, er sei missbräuchlich.

Fazit Die restriktive Praxis des Bundesgerichtes führt heute dazu, dass wohl in allen auf dem freien Markt vermieteten Objekten missbräuchliche Erträge erzielt werden. Dies ist nicht auf eine Geldgier der Vermieter, sondern auf eine fehlgeleitete höchstrichterliche Rechtsprechung – begünstigt durch eine lückenhafte Gesetzgebung – zurückzuführen.

Die grundlegenden absoluten Mietzinsgestaltungskriterien sind heute faktisch aus dem Gesetz eliminiert worden – auf den Ertrag kann sich niemand berufen, weil sich ein vorsichtiger Investor mit einer Nettorendite von 2,75 Prozent nicht begnügen kann und weil es andererseits nach wie vor als unmöglich gilt, orts- und quartierübliche Mietzinse zu beweisen. Es kann angenommen werden, dass der Gesetzgeber Bestimmungen nicht deshalb eingeführt hat, damit sie in der Praxis nicht angewendet werden können. Wenn die Gerichte – und allen voran das Bundesgericht – nicht bald dazu übergehen, sich ernsthafter mit den Grundlagen des aktuell geltenden Mietrechts auseinanderzusetzen und die Konsequenzen daraus in ihre Praxis einfliessen zu lassen, besteht Handlungsbedarf für den Gesetzgeber.

CC www.rmp.ch

91 Finanzen

E verschafften. Der massgebende Satz für erste Hypotheken betrug 6 Prozent.

92 Finanzen

Wann ist eine Wohnung zu teuer?

Kolumne von Benedikt Loderer, Stadtwanderer, Illustration: Christoph Fischer ― Wie überteuert doch die Woh­ nungen heutzutage sind! Diese Klage schallt laut durch Land und Stammtisch. Stimmt sie überhaupt? Über zu teure Wohnungen räsonieren vor allem die Leute in den preis­ werten. Nüchtern betrachtet gilt: Jeder, der in einer über­ teuerten Wohnung sitzt, will sie sich leisten. Sie ist es ihm wert. Anders herum, die Wohnungskosten entsprechen dem Wohlstandsniveau. Eine Wohnung ist erst dann zu teuer, wenn sie niemand mehr will. So viel zur Obergrenze.

Alle haben so viel Wohnung, wie sie sich leisten kön­ nen. In den letzten dreissig Jahren wuchs die Wohnfläche von rund 30 auf gegen 50 Quadratmeter pro Nase. Ein wirt­ schaftlicher Erfolg. Uns geht es gut, noch nie so gut wie heute. Allerdings, niemand wird krank mit nur 40 Qua­ dratmetern pro Kopf. Würden wir uns damit begnügen, so wäre nach der Milchbüechlirechnung jede fünfte Woh­ nung leer. Der Wohnungsmarkt bräche zusammen. Doch die Wohnansprüche sind so hoch, wie die Kaufkraft gross ist. Kinderzimmer mit Kajütenbett? Pädagogisch nicht zu verantworten. Ein Wohnzimmer unter 30 Quadrat­ metern? Ein Familiengefängnis. Das billigere Zusammen­ leben? Der Beziehung nicht zuzumuten. Das Geld ist da, wir können es uns leisten. So viel zu den Ansprüchen.

Wer behauptet, die Wohnungen seien zu teuer, weil das Land zu viel koste, ist im Rechnen schwach. Der Grund­ stückspreis ist nichts anderes als eine Hoffnung verwan­ delt in Franken. Der seriöse Investor oder der waghalsige

93 Finanzen

Spekulant (Zutreffendes ankreuzen) schaut sich die Bau­ vorschriften an, beurteilt die Anlagekosten, schätzt die Er­ tragslage ab, berücksichtigt die Zinsen und weiss nach kur­ zem Nachrechnen, wie viel er für das Grundstück zahlen kann und darf. Was gibt der Markt her? Das ist die Frage.

Womit wir wieder bei den Ansprüchen sind, genauer bei der Zahlungsbereitschaft, was ja dasselbe ist.

So weit ists klar. Fraglich jedoch sind noch (mindes­ tens) zwei Dinge: der Landverbrauch und die Armen. Das Gewinsel um den einen Quadratmeter Boden, der pro Se­ kunde zugebaut werde in der Schweiz, beweist nur eins: Das Land ist zu billig. Genauer, die Ausnützung ist zu niedrig. Je lockerer gebaut wird, desto mehr Grundstück braucht es für die 50 Quadratmeter pro Nase, darum darf es auch nicht viel kosten. Sonst könnte sich die mittel­ ständische Familie gar kein Einfamilienhaus mehr leisten!

Doch nicht die Quadratmeter Wohnfläche pro Person sind entscheidend, sondern viel wichtiger ist, wie viel Grund­ stück pro Bewohner. Steigen die Ansprüche bei der Woh­ nung, so müssten sie beim Landanteil sinken. Im Klartext: Eine Ausnützung niedriger als 1,0 heisst die Zersiedlung fördern. Wer die Schönschweiz erhalten will, freut sich an den hohen Landpreisen. Denn nur billiges Land wird ver­ geudet. Hat die mittelständische Familie ein Anrecht auf Landverschwendung?

Bleiben noch die Armen. In der reichen Schweiz ist «arm» ein Schimpfwort, da tönt «prekär» doch viel ver­ söhnlicher. Es geht nicht um die Sozialfälle, sondern um die Working Poor. Für das Präkariat ist der Wohnungs­ markt bitter. Auch die Wohnansprüche der Armen sind so hoch wie ihre Zahlungskraft, also entsprechend gering.

Sie müssen nehmen, was und wo es übrig bleibt. Auch ihre Wohnungen sind nicht zu teuer, aber leider sind sie nicht billig genug. Die Armen sind in der falschen Kaufkraft­ klasse. Man muss also nicht über die teuren Wohnungen nachdenken, sondern über die tiefen Löhne. Das Ganze nennt sich der freie Wohnungsmarkt. Er funktioniert. So viel zu den zu teuren Wohnungen.

94 Foto-Essay

Beständigkeit, Funktionalität und Schönheit Text: Christine Marie Halter-Oppelt, Fotos: René Dürr ― Die klassischen Ideale des römischen Baumeisters Vitruv haben noch heute Gültigkeit. Davon ist der Zürcher Architekt Prof.

Dietrich Schwarz überzeugt. Firmitas, Utilitas und Venustas bilden das Fundament seiner Ar­ beit. Mehr noch, mit dem Hochhaus am Gold­ schlägiplatz in Schlieren überführt er die Theo­ rien und Werte der Antike in die Gegenwart – und in die Zukunft.

Der in Tripartita gegliederte Bau weist eine markante Statik auf: Die Aussenwände und die Geschossdecken sind tragend, die Aussen­ schalen der vorfabrizierten Sandwich-Fassadenelemente stehen eine auf der anderen wie bei ei­ nem Mauerverband. Weisszement mit Kalkzu­ schlag verleiht dem mikrofein gewaschenen Be­ ton die Farbe und Oberfläche von Jurakalkstein.

Eine Erschliessung über zwei Treppenhäuser op­ timiert die Grundrisse. Der Mittelbau profitiert so von durchgesteckten Wohnungen mit eineinhalb­ facher Deckenhöhe. Die Arkade im Sockel lässt das Gebäude solide auf dem Boden ruhen. Die halb durchlässige Rippenkonstruktion, die den Dachkranz bildet, schafft einen sensiblen Über­ gang dort, wo das Hochhaus den Himmel berührt.

C www.schwarz-architektur.ch A Halter Entwicklungen......................................................... 118

95 Foto-Essay

96 Foto-Essay

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98 Foto-Essay

99 Foto-Essay

100 Foto-Essay

101 Foto-Essay G 95 Die Repetition in der Betonfassade gibt dem Gebäude Charakter.

G 96/97 Im Zentrum liegen durchgehende Wohnungen mit hohen Decken.

G 98 /99 Die Fassadenelemente wurden aus Beton gegossen. Damit sie sich leichter aus ihrer Form lösen lassen, beträgt das Winkelmass 91 Grad.

G 100 Ein Arkadengang mit schweren Lüstern erschliesst das Hochhaus.

G 101 Im Sockelgeschoss sind gewerbliche Nutzungen untergebracht.

102  Planen & Bauen

P L A N E N & B A U E N

Alles muss passen. F端r komplexe Bauvorhaben ist eine exakte Planung unabdingbar. Besonders wenn es hoch hinaufgeht, steigen die Anspr端che an Arbeiten, technische Anlagen und Logistik.

Bestes Bespiel: das Hochhaus auf dem Areal des Hard Turm Parks in Z端rich-West.

Unter erschwerten Bedingungen

Text: David Strohm, Fotos: Gaston Wicky ― Auf der Baustelle herrscht Hochbetrieb: Last­wagen kommen im Minutentakt, ihre Fracht wird ent­ laden, sie fahren wieder weg und machen Platz für die nächste Ladung. Kranführer bugsieren tonnen­ schwere Eisenträger über die behelmten Köpfe der Arbeiter hinweg. Mit Hilfe riesiger Schläuche wird der frische Beton gegossen. Lastenaufzüge pendeln ohne Unterbruch an der Fassade auf und ab. Sorgen­ voll wandern die Blicke der Bauführer am Rand des Baufelds über das emsige Treiben. Jetzt darf nichts mehr schiefgehen, sonst gerät die detaillierte Pla­ nung aus den Fugen. Bis zur vertraglich vereinbarten Übergabe des Projekts bleiben nur noch wenige Mo­ nate – die Zeit drängt.

104 Planen & Bauen

Entwicklungsgebiet Hard Turm Park «Bauen, vor allem wenn es in die Höhe geht, ist für uns immer eine spannende Aufgabe», sagt Fe­ lix Hegetschweiler, Geschäftsführer der Halter Ge­ neralunternehmung. Im Herbst 2010 begannen die Arbeiten an der Pfingstweidstrasse, der Ausfallachse in Zürichs Westen, für die ersten beiden von vier Etappen des Hard Turm Parks. Ein Gebäude ist be­ reits fertiggestellt, das 80 Meter hohe Hochhaus mit 120 Eigentumswohnungen in den oberen Geschos­ sen und einem Sheraton-Hotel darunter ist noch im Bau. In einem halben Jahr sollen die ersten Wohnun­ gen bezugsfertig sein, Anfang 2014 auch das Hotel.

Noch sind die übrigen zwei Baufelder leer, doch bald geht es auch hier los. In Zürichs BoomQuartier, in dem Halter Ende der 1990er-Jahre mit der Überbauung Limmatwest den Grundstein für diese Entwicklung legte, wird inzwischen an allen Ecken und Enden gebaut.

Professionelle Disposition ist unerlässlich Bis zu 250 Arbeiter sind auf dem Baufeld C gleichzeitig präsent. Für die Planung und Koordina­ tion der beauftragten Firmen – inklusive der Subun­ ternehmen beschäftigt das Projekt fast 100 Betriebe – muss die Bauleitung Massarbeit leisten. Ein wichti­ ger Aspekt ist die Sicherheit: Zutritt erhält nur, wer angemeldet ist und am Drehkreuz einen Badge vor­ weisen kann. Männer in Uniform überwachen die strenge Zutrittsregelung, bedienen die Lifte und

setzen das Sicherheitskonzept der SUVA um. Allein die Vorbereitungen für die Errichtung der Baustelle des Hard Turm Parks zogen sich über Monate hin. Je grösser das Bauvolumen, desto komplexer wird die Baustellenlogistik. Mit ihr entscheidet sich, ob Ter­ mine und Kosten eingehalten werden und das Bau­ werk am Ende in der gewünschten Qualität überge­ ben werden kann. Nicht zuletzt birgt eine geordnete Logistik auf der Baustelle für die Auftraggeber und die ausführenden Unternehmen hohe Einsparungsund Optimierungspotenziale.

Ab einer gewissen Grösse ist die Planung nur noch mit professionellen Hilfsmitteln zu handha­ ben: Eine Disposition von 10 Lastwagenlieferungen pro Tag lässt sich unbürokratisch erledigen. Doch bei 100 An- und Abfahrten täglich ist eine digitale Erfassung unverzichtbar. Zu berücksichtigen ist da­ bei auch die Situation jenseits der Grenzen der Bau­ stelle. Im verkehrsreichen Zürich-West müssen An­ lieferungen sorgfältig geplant werden, damit das Material auch just in time zur Verfügung steht. Allein für den Transport des Betons aus einem nahe gelege­ nen Werk waren rund 3500 Fahrten nötig. Insgesamt 21 000 Kubikmeter Beton wurden in dem 80 Meter hohen, 50 Meter langen und 30 Meter breiten Ge­ bäude verbaut. 315 Tonnen Bewehrungsstahl waren nötig, über 800 Stützen sorgen für Halt. Die Boden­ platte ist allein 1,50 Meter dick. Unter ihr senken sich 56 Baupfähle 18 Meter tief in den Untergrund.

Die für die Baustellenplanung Verantwortli­ chen müssen die Abläufe detailliert koordinieren: Wer darf wann welche Ressource nutzen, etwa eine Zufahrt oder Lagerfläche blockieren oder gemein­ sam genutzte Baugeräte in Anspruch nehmen? Zum Einsatz gelangt ein von der Halter Generalunterneh­ mung zusammen mit Olmero entwickeltes Baulogis­ tikkonzept, mit dem sich Zeitfenster für die Anliefe­ rung, den Gabelstapler oder die Benutzung der Lifte einfach über das Internet reservieren lassen.

Vertikale Herausforderung Für Transporte in die Vertikale sind beim Bau eines Hochhauses besondere Anstrengungen nötig.

Kräne und Lifte überwinden die Höhendifferenzen.

Drei Aussenlifte waren während des Rohbaus und für den Ausbau bis Ende Januar 2013 in Betrieb, E

105  Planen & Bauen

106 Planen & Bauen G 102 /103 Die Dimensionen der Baustelle für das Hochhaus des Hard Turm Parks sind von oben gut ersichtlich.

G 105 Die Arbeitsbühnen klettern Stockwerk für Stockwerk am Rohbau hoch.

G 106 Zwei Kräne wurden am Haus befestigt.

Sie sorgen für schnellen Material­nachschub.

verfügt über grosses Potenzial. So können beispiels­ weise durch sachgemässe Lagerung oder Diebstahl­ schutz Materialverluste verhindert werden. Zu­ dem entsteht durch ein gutes Bestandsmanagement Transparenz bei den Vorräten, was eine verbesserte Planungssicherheit gewährleistet.

Aus Erfahrung lernen «Bei vielen Themen können wir von unse­ ren ausländischen Kollegen lernen», weiss Felix He­ getschweiler. Anderswo wird von jeher in die Höhe gebaut – oft unter weit anspruchsvolleren Bedingun­ gen als bei uns. Knapp bemessene Baufelder ohne den nötigen Platz für Arbeiter, Baumaterial und -ge­ rät, zudem Wind- und Wettereinflüsse, Erdbebenge­ fahren oder der Brandschutz – das sind nur einige der Herausforderungen, denen sich Verantwortliche auf Baustellen in den Metropolen Asiens stellen müssen.

Wertvoll sind auch die Erfahrungen. Der lü­ ckenlose Wissenstransfer ist unabdingbar für den positiven Fortgang der Arbeiten. Gerade bei der Haustechnik, wo sich Fehler in der Ausführung im späteren Betrieb gravierend auswirken können, ist die Wahl versierter Handwerker, deren Arbeiten ständig überprüft werden, entscheidend. «Der glei­ che Fehler darf auf einer Baustelle kein zweites Mal passieren», so der Bau-Experte. Gerade auf grossen Baustellen mit beträchtlichen Volumen und zahlrei­ chen repetitiven Vorgängen macht sich der Skaleneffekt bezahlt.

Dokumentation für einen effizienten Unterhalt Zu den wichtigsten Arbeiten der Bauleitung gehört die Abnahme einzelner Bauabschnitte und -teile. Vor allem die später nicht mehr sichtbaren Ele­ mente, die hinter abgehängten Decken und in Ver­ sorgungsschächten verborgen sind, bedürfen einer sorgfältigen Überprüfung. So entsteht eine lücken­ lose Dokumentation aller Arbeiten, die die Grund­ lage bildet für den späteren effizienten Unterhalt im gesamten Lebenszyklus des Bauwerks.

Die professionelle Ver- und Entsorgung auf der Baustelle schafft die Voraussetzung für einen rei­ bungslosen Ablauf bei der Leistungserstellung und trägt somit massgeblich zur Optimierung von Per­ sonal-, Material- und Informationsflüssen bei. Ins­ besondere das Lager- und Bestandsmanagement

Ein Quartier im Wandel Derweil wächst Zürich-West weiter in die Höhe. Zu den bereits bezogenen Geschäfts- und Wohnhochhäusern Prime Tower und Mobimo To­ wer kommen die vier Etappen des Hard Turm Parks.

Ebenfalls im Bau befindet sich der benachbarte Neu­ bau auf dem Toni-Areal, den bis 2015 die Studenten der Zürcher Hochschule der Künste beziehen wer­ den. Auch bei Halter wird mit den Förrlibuck Terras­ sen weiter geplant. Bis 2015 sollen im Quartier rund 33 000 zusätzliche Arbeitsplätze geschaffen werden und 7000 Personen mehr wohnen als heute.

CCwww.hardturmpark.ch AAHalter Entwicklungen ������������������������������������������118 AAHalter Generalunternehmung ��������������������������� 124

107 Planen & Bauen

E insgesamt zehn Innenlifte werden das fertige Ge­ bäude bedienen. Vier davon erschliessen die Woh­ nungen im oberen Teil, drei sind für die Hotelgäste, zwei für das Personal gedacht. Bis 1000 kg Gewicht oder maximal 13 Personen können sie befördern.

Dazu kommt noch ein kleiner Warenlift, der vom Keller bis zur Bankett-Etage verkehrt. Fünf dieser Innenlifte werden bereits während der Bauphase als Baulifte genutzt.

Weil der Bau ab dem vierten Obergeschoss ohne Gerüste erfolgte, kamen sogenannte Mast­ kletterbühnen zum Einsatz. Dies sind Arbeitsbüh­ nen, welche mit dem Rohbau in die Höhe klettern und später für die Montage der Fassade dienen. Für das gerüstlose Bauen, das in der Schweiz noch we­ nig verbreitet ist, sind spezielle Bewilligungen und ein besonderes Sicherheitskonzept der SUVA nötig.

Grösster Vorteil: Die Fassadenmontage kann in ge­ schütztem Rahmen von der Bühne aus erfolgen. So ging der Rohbau zügig voran. In nur sieben Tagen war ein Stockwerk «gegossen».

Zwei «normale» Kräne, die ebenfalls mitge­ wachsen sind und an der Fassade fixiert waren, stan­ den für den horizontalen und vertikalen Materialum­ schlag zur Verfügung. Weil direkt an die Baustelle ein Strang viel befahrener SBB-Gleise grenzt, mussten aus Sicherheitsgründen Schwenksperren eingebaut werden. Bei besonders starkem Wind wurden die Ar­ beiten eingestellt.

108 Planen & Bauen

Leuchtendes Beispiel Der Internetanschluss soll Standard im Haus werden.

Lichtwellenleiter machen ihn leistungsfähiger – einfach und kostengünstig.

In der Immobilie Limmatwest in Zürich wurde mit «Fiber to the Home» ein Pilotprojekt gestartet.

Text: Nik Grubenmann, Illustration: Franklin Kappa /Getty Images ― Spricht man mit Experten im Bereich der Daten-Heimvernetzung, so sind zwei eindeutige Trends auszumachen. Erstens: Glas­faser wird mittelfristig die dominierende Techno­logie zur Datenübertragung sein. Zweitens: Alle Media Services werden künftig über das Internet, also over the top, zum Endkunden gelangen. «Alles wird optisch, alles wird IP», sagt Oscar Rechou, CEO der auf Netzwerklösungen per Lichtimpulse spezialisierten Firma casacom. «Die grossen Netzbetreiber in der Schweiz sind sich einig, dass die stark wachsenden Datenmengen in Zukunft nur mit Glasfasertechnologie bewältigt werden können.» Die Swisscom treibt derzeit den Ausbau des Glasfasernetzes in Kooperation mit diversen Elektrizitätswerken in den grossen Schweizer Agglomerationen voran. Bis 2019 werden beispielsweise im Raum Zürich bis zu 90 Prozent der Haushalte an das Glasfasernetz angeschlossen sein.

«Fiber to the Home» ist der Schlüssel zur Zukunft. Mit Glasfaserleitungen, die direkt in die Verteilerkästen der Wohnungen laufen, sind Bandbreiten bis zu 100 Megabit pro Sekunde für Private und bis zu 1 Gigabit pro Sekunde für Geschäftskunden möglich. Doch mit einem Glasfaseranschluss im Wohnungsverteilerkasten ist das vernetzte Wohnen noch nicht Realität. Erst eine entsprechende Heimvernetzung macht aus dem analogen ein digitales Haus. Ein Pilotprojekt von Halter Immobilien zeigt, was heute bereits möglich ist.

Vernetztes Wohnen in Limmatwest Die Wohn- und Geschäftsüberbauung Limmatwest – gleichzeitig Firmensitz der Halter AG – bietet ihren Mietern seit neustem ein MultimediaAngebot mit Radio, TV, Telefon und Internet sowie Video on Demand und Music on Demand mit optischer Signalverteilung in der Wohnung. Halter Immobilien als Bewirtschafterin der Liegenschaft lancierte damit einen Pilot im Bereich der Heimvernetzung. In der Anlage aus dem Jahr 2001 wurden ursprünglich nur im Wohnzimmer und in den Schlafzimmern Anschlüsse für Telefon, Radio und TV vorgesehen. Allerdings berücksichtigte man beim Bau vor mehr als zehn Jahren künftige technische Entwicklungen und legte eine Leerverrohrung E

109  Planen & Bauen

Verkabelungen in Gebäuden

heute Kupferkabel Koaxialkabel Lichtwellenleiter

1950

2000

2013

2050

2100

Über das Internet bezogene Dienste Telefonie

heute

Fernsehen

Triple Play Bundle Internetdienstleistungen

2000

2005

2010

2013

2015

2020

IP-Datenverkehr

110 Planen & Bauen

1900

Verbreitung

Transitionslösung

Heimvernetzung als Wettbewerbsvorteil Die digitale Vernetzung als Qualitätsmerkmal einer Immobilie wird mit zunehmendem Stellenwert des Internets für unser tägliches Leben immer wichtiger – sowohl im Bereich der Wohnliegenschaften als auch bei Gewerbeliegenschaften, für Neubauten, aber ebenso für Bestandsliegenschaften. Derzeit befinden wir uns, was die Netztechnologien betrifft, in einer Transitionsphase: Das Ende des herkömm­ lichen Kupferdrahtnetzes ist absehbar, jenes des Koaxialnetzes, wie es die Cablecom unterhält, mittelfristig ebenfalls.

«Es ist für Eigentümer und Betreiber von Immobilien von strategischer Bedeutung, für die Endkunden das optimale Angebot im Bereich Vernetzung zu schaffen. Nur so kann die Attraktivität einer Immobilie erhalten beziehungsweise gesteigert

werden», sagt Jürg Bläuer, der für den LimmatwestPilot verantwortliche Projektleiter bei Halter Immobilien. «Gerade in der Nachrüstung empfiehlt es sich für Bauherren, eine externe, unabhängige Beratung zu beanspruchen, um der Komplexität der Materie gerecht zu werden.» Für Eigentümer mit der Absicht, ein Gebäude mit Glasfaser nachzurüsten, stelle sich ein ganzer Strauss an Fragen. Diese reichen von der baulichen Erschliessung über die Wahl des richtigen Anbieters für die Hardware bis hin zu rechtlichen Aspekten des Fernmeldegesetzes, wonach die freie Wahl des Service Providers für die Mieter gewährleistet sein muss. Nicht zuletzt ist auch die Aufklärung der Mieter ein Teil der Arbeit, die getan werden sollte. Gerade bei grösseren Wohnbauten mit mehreren Mietparteien haben Eigentümer und Bauherren noch einiges an Öffentlichkeitsarbeit zu leisten.

Denn: «Die neuen Technologien sind nicht selbsterklärend», so Jürg Bläuer.

Ein Blick in die Zukunft Noch konkurrenzieren die «alten» Netzwerke mit der Fasertechnologie. Das zukünftige flächendeckende Netz von Glasfaser und damit verbunden der Bezug aller Daten und Services über Internet mit IPfähigen Endgeräten werden zur Vereinfachung der Heimvernetzung führen. Der Datenanschluss in der Wohnung wird so selbstverständlich wie die Versorgung mit Wasser, Wärme und Strom. Darüber hinaus bietet eine zukunftsfähige Heimvernetzung die Infrastruktur für Services, die sich heute vielleicht noch im Entwicklungs­stadium befinden. Dabei geht es nicht nur um Angebote im Multimedia-Bereich, sondern auch um Dienste des Ambient Assisted Living, wie etwa der medizinischen Versorgung und Überwachung von pflegebedürftigen Personen im Haus.

Weitere Einsatzmöglichkeiten liegen im Bereich des Facility Managements mit einer vollständig vernetzten Gebäudesteuerung und -überwachung.

Eine Heimvernetzung mit optischen Fasern schafft eine wertsteigernde, komfortable, leistungsfähige Infrastruktur, die sich an künftige Bedürfnisse des Marktes und der Bewohner anpassen lässt.

CCwww.casacom.ch, www.streamnow.ch AAHalter Immobilien ����������������������������������������������� 128 AABeteiligungen ������������������������������������������������������� 136

111 Planen & Bauen

E ein, sodass heute auch weitere Räume ohne bau­ liche Massnahmen nachgerüstet werden können.

In Zusammenarbeit mit casacom erarbeitete Halter Immobilien eine auf die Bedürfnisse der Bewohner zugeschnittene Lösung. casacom nutzt für die Vernetzung einer Wohnung Lichtleitertechnik, sogenannte polymere optische Fasern, kurz POF. Gemäss Oscar Rechou liegen die Vorteile dieses Materials in der einfachen Handhabung: «POF-Leitungen sind aus Kunststoff gefertigt und damit wesentlich leichter zu verlegen als Glasfaser. Sie lassen sich auch neben bestehenden Stromkabeln einziehen, ohne dass es zu Interferenzen kommt. Damit eignen sie sich besonders zum Nachrüsten.» Die Verteilung des optischen Signals in den einzelnen Räumen erfolgt über einfache Wanddosen. Diese passen in herkömmliche Steckdosen-Wandeinlässe und verfügen über drei Eingänge, typischerweise für Radio/ TV, Internet und Telefonie. Mit einer solchen Infrastruktur ist es möglich, neben Swisscom und Cablecom über das ewz.zürinet alternativ die Dienste von anderen Service Providern zu nutzen. Die Mieter von Limmatwest beispielsweise können ein Angebot des Providers streamNow zu einem monatlichen Fixpreis beziehen. Das Basispaket umfasst einen 10 MegabitInternetanschluss, 100 TV-Kanäle, 120 Gratis-Minuten Telefonie ins Schweizer Festnetz sowie Video on Demand und Music on Demand.

M acht jedes Heim zum Smart Home.

Ob individuelle Lichtstimmungen, optimale Energieeffizienz oder mehr Sicherheit zuhause – mit digitalSTROM lässt sich alles komfortabel über Smartphones oder vorhandene Lichtschalter steuern. Denn das System vernetzt praktisch alle elek trischen Geräte über die bestehenden Strom­ leitungen und kann so überall einfach eingebaut werden. Machen Sie Ihr Heim zum Smart Home mit digitalstrom.com

Halter-Gruppe Strategische und operative Führung der Unternehmensgruppe sowie Corporate Services.............................116

Halter Entwicklungen Der Spezialist für Arealund Zentrumsentwicklungen........... 118

Halter Generalunternehmung Bauprozessmanager und Projektentwickler für Neubauten, Umbauten und Renovationen..........124

Halter Immobilien Immobiliendienstleister mit Markt- und Betriebskompetenz........128

Halter Bauservice Serviceunternehmen für Umbauund Sanierungsarbeiten .................... 134

Beteiligungen Technologiefirmen für die Gebäude-, Kommunikationsund Energietechnik............................136

115 Service

s e r v i c e

116 Halter-Gruppe

Verwaltungsrat Balz Halter, Präsident Roger Dettwiler, Mitglied

CEO Markus Mettler

Rechtsdienst Bernhard Mauerhofer Mitglied der Gruppenleitung

Kommunikation Sandra Wetzel Mitglied der Gruppenleitung

Finanzen und Dienste Thomas Bachmann Mitglied der Gruppenleitung

Business Development Zürich Alex Valsecchi Mitglied der Gruppenleitung

Interne Dienste • Finanz- und Rechnungswesen • Liegenschaftenbuchhaltung • Group Controlling • Project Controlling • Human Resources • Quality Management System • Kaufmännische Berufsbildung • ICT/ Technology

Business Development Bern Herbert Zaugg Mitglied der Gruppenleitung Projektinitiierung • Investitionen in Entwicklungs grundstücke und -projekte • PPP - Kooperationen • Investorenwettbewerbe

Entwicklungen Ede I. Andràskay Mitglied der Gruppenleitung

Generalunternehmung Felix Hegetschweiler Mitglied der Gruppenleitung

Immobilien David Naef Mitglied der Gruppenleitung

Immobilienentwicklung (Trader Developer)

Planungs- und Baumanagement (TU-Developer)

Immobiliendienstleistungen (Service Developer)

• Arealentwicklungen • Innenstadtentwicklungen • Investorenwettbewerbe • Wohneigentum

• Projektentwicklungen mit Investoren • Gesamtleistungswettbewerbe • Umbauten /Sanierungen

• Development Consulting • Facility Management Consulting • Immobilienvermarktung • Bewirtschaftung

Personalbestand 200 Mitarbeitende Budgetierter Umsatz 2013 500 – 600 Mio. CHF Verwaltungsrat Balz Halter, Verwaltungsratspräsident balz.halter @ halter.ch Roger Dettwiler, Verwaltungsrat roger.dettwiler @ halter.ch Gruppenleitung Markus Mettler, CEO, markus.mettler @ halter.ch Thomas Bachmann, Leiter Finanzen und Dienste thomas.bachmann @ halter.ch Bernhard Mauerhofer, Rechtsdienst bernhard.mauerhofer @ halter.ch Sandra Wetzel, Leiterin Kommunikation sandra.wetzel @ halter.ch Alex Valsecchi, Leiter Business Development Zürich alex.valsecchi @ halter.ch Herbert Zaugg, Leiter Business Development Bern herbert.zaugg @ halter.ch Ede I. Andràskay, Geschäftsführer Entwicklungen ede.andraskay @ halter.ch Felix Hegetschweiler, Geschäftsführer Generalunternehmung, felix.hegetschweiler @ halter.ch David Naef, Geschäftsführer Immobilien david.naef @ halter.ch Adresse Halter AG Hardturmstrasse 134 CH – 8005 Zürich T +41 44 434 24 00 www.halter.ch

117 Halter-Gruppe

«Wir sind immer bereit, Risiken zu tragen.»

BB Komplex: Ihre Mission heisst: Potenziale erkennen und umsetzen. Wie verfolgen Sie diese Strategie?

Markus Mettler, CEO: «Unsere hohen Ziele lassen sich nur realisieren, wenn wir bereits in der Entwicklungsphase eines Projekts einsteigen, wo Kosten, Risiken und Erträge am stärksten beeinflusst werden können. Dazu haben wir drei eigenständige Geschäftseinheiten, die ihren Fokus mit unterschiedlichen Geschäftsmodellen auf den kompletten Lebenszyklus von Immobilien legen: Halter Entwicklungen als Trader Developer investiert in Grundstücke und Projektentwicklungen und geht dabei bewusst Marktrisiken ein. Eine Zusammenarbeit mit Dritt-Generalunternehmen und -Totalunternehmen minimiert die Baurisiken. Die Halter Generalunternehmung fungiert als Bauprozessmanager und Projektentwickler, der in einer frühen Phase planerische Vorleistungen erbringt. Dadurch exponiert sie sich nicht am Immobilienmarkt, denn sie entwickelt ihre Projekte direkt für Investoren, welche die Finanzierungs- und Vermarktungs­ risiken selber tragen. Halter Immobilien ist ein Service Developer, der als Berater und Vermarkter im bezahlten Auftragsverhältnis Leistungen erbringt und dabei Auslastungs- und Erfolgsrisiken übernimmt. Unsere Kunden haben so die Möglichkeit, je nach Risikoaffinität die auf sie zugeschnittenen Entwicklungsleistungen zu beziehen.»

BB Bedeutet das, dass die Halter Generalunternehmung künftig nicht mehr für Halter Entwicklungen baut?

«Im Grundsatz ja. Mit dieser Entscheidung erreichen wir in der Gruppe eine bessere Risikodiversifikation. Wenn wir in unseren Projekten nicht gleichzeitig Markt- und Baurisiken übernehmen, können wir eine Abhängigkeit von einzelnen Grossprojekten verhindern.»

BB Welchen Stellenwert hat in diesem Kontext das Business Development?

«Seine Bedeutung ist zentral. Diese Abteilung agiert sozusagen als unsere Vorhut. Sie spürt Marktpotenziale auf und akquiriert Projekte, die sie je nach Kundenbedürfnis an die geeignete Geschäftseinheit übergibt.»

118 Halter Entwicklungen

«Mit Herzblut erwecken wir Visionen zum Leben.»

BB Komplex: Sie haben Ende letzten Jahres die Geschäftsstelle von Halter Entwicklungen in Bern ausgebaut. Warum?

Ede I. Andràskay, Geschäftsführer: «Hinsichtlich einer strategischen Diversifikation von Halter Entwicklungen und einem hohen Marktpotenzial in der Grossregion Bern möchten wir uns als Entwickler weiter etablieren. Mit dem Spatenstich zum Projekt Europaplatz im Sommer 2012 war der Zeitpunkt gekommen, diese Strategie umzusetzen. Wir konnten mit Giancarlo Perotto eine bekannte Persönlichkeit mit lokaler Verwurzelung sowie grosser Erfahrung in der Projektentwicklung gewinnen und werden das Team in Bern weiter aus- und aufbauen.»

BB Ihre jüngsten Entwicklungsprojekte sind das Bärenareal in Ostermundigen und das RhyTechQuartier in Neuhausen. Was zeichnet diese Areale aus?

«In beiden Fällen handelt es sich um grosse Projekte an zentralen Lagen. Bei der Transformation dieser Areale in neue, belebte Quartiere gilt es, die verschiedenen Bedürfnisse aller Anspruchsgruppen in ein marktkonformes und wertsteigerndes Projekt einzubringen. Dabei achten wir besonders auf eine nachhaltige Stadtentwicklung und die künftigen Nutzerbedürfnisse. Mit dem gezielten Einsatz von Risikokapital übernehmen wir die Verantwortung für Entwicklung, Umsetzung und Betrieb.»

BB Wo setzen Sie die Schwerpunkte in Ihrer Arbeit als Immobilienentwickler?

«Unser Ansatz basiert auf einer ganzheitlichen, umfassenden und zielgerichteten Bearbeitung der relevanten Werttreiber über den gesamten Entwicklungszyklus eines Projekts hinweg. Das von uns entwickelte ‹Halter Entwicklungsrad› bildet sämtliche Kompetenzen ab und zeigt, wie wir diese bearbeiten und vernetzen. Eine gute Zusammenarbeit ist bei der Wahl von Planern und Totalunternehmern Garant für das Erreichen der Projektziele. Die Entwicklungs­ tätigkeit ist dabei konsequent auf die Endnutzer ausgerichtet. Die flache Organisation fordert von den Mitarbeitenden höchstes Verantwortungsbewusstsein und Kompetenz. Mit Herzblut erwecken wir Visionen zum Leben.»

Personalbestand 33 Mitarbeitende Budgetierter Umsatz 2013 300 Mio. CHF Tätigkeit Entwicklung und Realisierung von Stadtzentren und Quartieren sowie Umnutzung von Industriebrachen und innerstädtischen Liegenschaften Marktsegmente Büro, Dienstleistung und Verwaltung, Gewerbe und Industrie, Wohnen, Hotel, Einkaufszentren, Fachmärkte Marktregion Grossstädte und Ballungszentren im Wirtschaftsraum Deutschschweiz Geschäftsleitung Ede I. Andràskay, Geschäftsführer ede.andraskay @ halter.ch Andreas Campi, Leiter Entwicklung andreas.campi @ halter.ch Gianfranco Basso, Leiter Entwicklung gianfranco.basso @ halter.ch Maik Neuhaus, Leiter Entwicklung maik.neuhaus @ halter.ch Giancarlo Perotto, Leiter Entwicklung giancarlo.perotto @ halter.ch Mario Ercolani, Leiter Kosten- und Baumanagement mario.ercolani @ halter.ch Geschäftsstelle Zürich Halter AG | Entwicklungen, Hardturmstrasse 134, CH – 8005 Zürich, T +41 44 438 28 88 Geschäftsstelle Bern Halter AG | Entwicklungen, Stauffacherstrasse 145, CH – 3014 Bern, T +41 31 925 91 88 www.halter.ch

Das bislang von der Aussenwelt abgeschottete RhyTech-​Areal in Neuhausen am Rheinfall soll schon bald geöffnet werden.

Wohnungen, Läden, Restaurants und – ganz in der Tradition des Terrains – Labor- sowie Büroflächen könnten das Areal in wenigen Jahren in einen inspirierenden Ort verwandeln. Das Projekt zeichnet sich durch eine ausgewogene Mischnutzung mit dem Hauptaugenmerk auf das Wohnen aus. Geplant sind Miet- und Eigentumswohnungen in zwei Hochhäusern (74 und 56 Meter hoch) sowie in einer siebengeschossigen, winkelförmigen Blockrandbebauung. In der zentralen, historischen Halle 22 sind Einkaufs-, Freizeit-, Gas­ tronomie- und Kulturangebote in Planung.

CCwww.rhytech-quartier.ch Investition: ca. 150 Mio. CHF Architektur: Peter Märkli Architekt, Zürich Nutzung: 175 Mietwohnungen, 68 Eigentumswohnungen, 7000 m2 Verkaufs- und Gewerbeflächen, 1000 m2 Büroflächen, 450 Parkplätze Realisierung: 2014 bis 2017

Bärenareal, Ostermundigen Meuchwis, Schlieren Das heute noch unbebaute Grundstück im Westen von Schlieren bildet den städtebaulichen Auftakt des seit mehreren Jahren im Umbruch befindlichen Gebiets entlang dem Rietbach.

Gestützt auf die übergeordneten städtebaulichen Überlegungen, soll das bereits mit Erfolg umgesetzte Mischnutzungskonzept fortgesetzt werden. Das geplante Gebäude stellt sich selbstbewusst an die Bernstrasse und reagiert mit entsprechenden Grundrissen auf die verkehrsreiche Situation einerseits und auf die attraktive Aussicht nach Westen zum Limmatraum andererseits. Zudem schliesst es die Siedlungsstruktur der Überbauung amRietpark ab.

Ein begrünter Innenhof bildet ein Scharnier und ist zugleich Quartierverbindung zwischen dem Rietpark und dem Grünraum entlang der Limmat.

Investition: ca. 100 Mio. CHF Architektur: Guagliardi Ruoss dipl. Arch. ETH SWB, Zürich Nutzung: 1600 m2 Geschäftsflächen mit Wohn- und Gewerbeateliers, 215 Wohnungen Realisierung: ab 2015

Dem Bärenareal kommt für die städtebauliche Entwicklung der Agglomerationsgemeinde Ostermundigen eine Schlüsselfunktion zu. Aufgrund seiner guten Erschliessung und der zen­ tralen Lage weist das Projekt, das in Zusammenarbeit mit den Behörden und der Grundeigentümerschaft ausgearbeitet wurde, sehr hohes Potenzial auf. Der Entwurf sieht ein Hochhaus mit Sockelbau sowie einen Kubus vor.

Als urbanes Konglomerat verfügt die Überbauung Bärenareal über ein breites Nutzungsspektrum: Zum Bärenplatz hin orientieren sich ein Restaurant sowie Verkaufsflächen. Im unteren Teil des Hochhauses ist ein Hotel vorgesehen. Darüber befinden sich ein Konferenzbereich und individuell unterteilbare Wohngeschosse.

Investition: ca. 140 Mio. CHF Architektur: Burkard Meyer Architekten BSA, Baden Nutzung: Hotel, Konferenz-, Gastronomie-, Verkaufs- und Dienstleistungsflächen, Service Apartments, Mietund Eigentumswohnungen Realisierung: voraussichtlich 2014 bis 2017

119 Halter Entwicklungen

RhyTech-Quartier, Neuhausen

120 Halter Entwicklungen

Limmatfeld, Dietikon Südwestlich des Dietiker Bahnhofs entsteht «Unsere kleine Stadt», ein eigenständiger neuer Stadtteil in der Limmattalgemeinde. Die Bauetappen Erlenhof, Westhöfe, Zedernhof und Lindenhof sind bereits bezogen; Zypressenhof und Weissdornhof werden Anfang 2014 fertiggestellt; die Arbeiten am Weidenhof und am Limmathof mit dem Limmat Tower beginnen in diesem Jahr. Das 80 Meter grosse Hochhaus wird nach seiner Fertigstellung im Jahr 2015 eines der höchsten Gebäude im Limmattal sein. Seine insgesamt 107 Eigentumswohnungen weisen einen gehobenen Standard und überdurchschnittlichen Wohnkomfort mit Smart-Home-Technologie auf. Zudem verfügt jede der Wohnungen über eine grosszügige Loggia mit herrlicher Aussicht über das Limmattal. Bereits heute zeigt die Musterwohnung des Limmat Towers, dass Wohnen im Hochhaus ganz dem Zeitgeist entspricht. Exklusiv für den Limmat Tower hat der Zürcher Interior Designer Gaetano Irpinio drei Wohnstile inszeniert:

Pure, Present und Prestige.

CCwww.limmatfeld.ch CCwww.limmat-tower.ch Wohn- und Geschäftshaus Weissdornhof: Investition: ca. 75 Mio. CHF Architektur: Dachtler Partner Architekten AG, Zürich Nutzung: 153 Mietwohnungen und Verkaufsflächen Realisierung: 2011 bis 2014 Wohn- und Geschäftshaus Weidenhof: Investition: ca. 62 Mio. CHF Architektur: Giuliani Hönger Architekten AG, Zürich Nutzung: 67 Mietwohnungen, Verkaufsflächen, Schule oder Büro- und Dienstleistungsflächen Realisierung: 2013 bis 2015 Limmathof mit Limmat Tower: Investition: ca. 150 Mio. CHF Architektur: huggenbergerfries Architekten AG, Zürich; Max Dudler Architekten AG, Zürich / Berlin / Frankfurt; Harry Gugger Studio Ltd., Basel Nutzung: Eigentums- und Mietwohnungen, Pflegeheim und betreutes Wohnen, Verkaufs- und Dienstleistungsflächen Realisierung: 2013 bis 2015

Förrlibuck Terrassen, Zürich Mitten in Zürich-West und direkt angrenzend an das Areal des Hard Turm Parks entstehen 49 Eigentumswohnungen mit grosszügigen Aussenräumen. Die Architektur zelebriert ein Wohngefühl, das gleichermassen die Umgebung einbezieht und – dank geschickter Planung – die Privatsphäre schützt. Die Grundrisse bieten eine breite Palette von Wohnungstypen mit offener Küche und Master Bathroom an.

Der Ausbaustandard bewegt sich im mittleren bis gehobenen Segment. Die einzelnen Wohnungen sind mit einer kontrollierten Wohnungslüftung, einer DigitalSTROM-Installation und einer Multimedia-Verkabelung ausgestattet. Auf dem Dach erzeugt eine Photovoltaikanlage den eigenen Strom.

Investition: ca. 50 Mio. CHF Architektur: Planergemeinschaft Bauart Architekten und Planer AG, Bern, und Urbanoffice, Zürich /Amsterdam Nutzung: 49 Eigentumswohnungen mit Einstellhalle Realisierung: 2013 bis 2015

Grundstuden, Hinwil Das Grundstück liegt an zentraler Lage mit Einkaufsmöglichkeiten und dem Bahnhof Hinwil in nächster Nähe.

Die Wohnüberbauung Grundstuden zeichnet sich durch eine moderne, funk­tionale Architektur aus und bildet das Bindeglied zwischen dem gewachsenen Dorf­zentrum im Osten und der Industrie- und Gewerbe­zone im Westen. Die erste Bauetappe umfasst sechs Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 78 Eigentumswohnungen. Das Projekt bietet eine Vielzahl von Wohnungs­ t ypen und -grössen für ein breit gefächertes Zielpublikum: Singles, Paare, Familien oder Senioren. In der zweiten Bauetappe entstehen weitere fünf Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 64 Wohnungen.

Eine Besonderheit sind die individuellen Aussenräume überdurchschnittlicher Grösse.

In Ebikon bei Luzern wird das grösste Shopping Center der Zentralschweiz, die Mall of Switzerland, gebaut. In über 100 Geschäften auf rund 46 000 Quadratmetern Fläche präsentieren sich dem Kunden ein breites Sortiment an Gütern des täglichen Bedarfs, Bekleidung, Schuhe, Accessoires, Sportartikel und eine vielfältige Gastronomie. Ankermieter sind Coop mit allen Ladenformaten sowie die Inditex Gruppe mit Zara und Bershka. In weiteren Etappen sollen die Segmente Freizeit, Wohnen, Hotel und Büro bedient werden. Mit ihrer Entwicklung entsteht eine attraktive Einkaufs- und Freizeitdestination im Herzen der Schweiz.

CCwww.mallofswitzerland.ch

1. Bauetappe Investition: ca. 50 Mio. CHF Architektur: Novaron Architekten AG, Zürich Nutzung: 6 Mehrfamilienhäuser mit 78 Wohnungen, Einstellhalle mit ca. 134 Parkplätzen Realisierung: 2013 bis 2015

Investition: ca. 500 Mio. CHF Architektur: Burckhardt + Partner AG, Bern / Basel / Zürich Nutzung: 46 000 m2 Verkaufsund Gastroflächen, 10 000 m2 Freizeit, 100 Mietwohnungen, 10 000 m2 Hotel und Dienstleistungsflächen Realisierung: 2013 bis 2017

Mall of Switzerland, Ebikon

Mit dem Kauf der ehemaligen Swisscom-Telefonzentrale direkt am S-Bahnhof BümplizNord erweitert Halter Entwicklungen ihr Portfolio in der Region Bern um ein weiteres Entwicklungsgebiet. Dank der hervorragenden Lage des Projektes Venus direkt am Bahnhof Bümpliz ist das Stadtzentrum von Bern innerhalb von sechs Bahnminuten erreichbar – ideale Voraussetzungen für Kleinwohnungen für Studierende oder Singles sowie Pendler, die ein Pied-à-terre suchen. Das neue Projekt präsentiert sich mit zwei markanten, grossformatigen Kuben. Ihre klare Architektur wird im Rahmen der Überbauungsordnung entlang des ganzen Bahnhofareals fortgesetzt und so für ein neues, modernes Bild von BernBümpliz sorgen.

Investition: ca. 30 Mio. CHF Architektur: ARGE Schär Buri Architekten, Bern, und Architekt Rolf Mühlethaler, Bern Nutzung: Wohnen, Gewerbeund Verkaufsflächen Realisierung: 2014 bis 2015

121 Halter Entwicklungen

Venus, Bümpliz

122 Halter Entwicklungen

Am Brunnen, Hüttikon In grüner Umgebung und doch stadtnah entsteht in Hüttikon eine Wohnsiedlung mit 64 Ein- und Mehrfamilienhäusern.

Drei unterschiedliche Haus­ typen bieten jeweils intelligent geschnittene Grundrisse, einen attraktiven Ausbaustandard, einen eigenen Garten sowie einen Eingangshof. Die Raumaufteilung kann individuell angepasst werden: Zimmer lassen sich zusammenfügen oder unterteilen.

Dank moderner Smart-HomeAusstattung und wählbaren ÖkoPaketen steht den Käufern eine moderne Haustechnik zur Verfügung. Die Siedlung ist durch ein feinmaschiges Wegenetz erschlossen. Der alte Brunnen am Siedlungszugang und ein neues Wasserspiel werten die Überbauung zusätzlich auf.

CCwww.am-brunnen.ch Investition: ca. 60 Mio. CHF Architektur: Architektick, Tina Arndt und Daniel Fleischmann, Zürich Nutzung: 64 Eigentumsobjekte mit 134 m2 bis 199 m2, drei Einstellhallen mit 106 Parkplätzen und viel Umschwung Realisierung: 2012 bis 2014

amRietpark, Schlieren Seit 2007 wird auf dem ehemaligen Färbi-Areal gebaut. Im Herbst 2009 wurden die ersten Gebäude bezogen, im Frühjahr 2013 konnte die dritte Etappe mit einem Wohnhochhaus fertiggestellt werden. Bereits Mitte Oktober 2012 erfolgte der Baustart für die bisher grösste Bauetappe im neuen Stadtteil amRietpark: das Bürohaus plug & work und das Zentrum am Goldschlägiplatz.

Das neue Bürogebäude wird direkt entlang der Bahngeleise zu stehen kommen. Mit insgesamt 12 600 Quadratmetern bietet es modernste Büro- und Verkaufsflächen. Der Grundriss ermöglicht hochflexible Einheiten mit allen denkbaren Nutzungen: Grossraumbüros, Einzelbüros oder eine Kombination aus beidem. Die Mieter haben die Möglichkeit, komplett ausgestattete Büroflächen zu beziehen, ebenso ist eine Anmietung ohne Ausbau möglich. Für die Farbgestaltung wurde der aus Zürich stammende Künstler Kerim Seiler beauftragt.

Vom Bahnhof Schlieren aus betrachtet, entsteht direkt hinter

dem Bürohaus gleichzeitig ein Zentrum, das den neuen Goldschlägiplatz umfasst. In diesem Gebäude werden Geschäftsnutzungen im Erdgeschoss sowie attraktive Wohnungen in den Obergeschossen angeboten. Ein wichtiger Teil des Zentrums am Goldschlägiplatz wird die neue Coop-Filiale sein. Auf rund 1200 Quadratmetern bietet der Grossverteiler ein Sortiment, das weit über den täglichen Bedarf hinausgeht.

CCwww.amrietpark.ch Bürohaus plug & work: Investition: ca. 50 Mio. CHF Architektur: SLIK Architekten GmbH, Zürich; Mirlo Urbano Architekten GmbH, Zürich Nutzung: 12 600 m2 Büround Geschäftsflächen Realisierung: 2012 bis 2014 Zentrum am Goldschlägiplatz: Investition: ca. 125 Mio. CHF Architektur: EM2N Architekten AG, Zürich Nutzung: Coop-Filiale mit 1200 m2 Verkaufsfläche, weitere Gewerbe- und Detailhandelsflächen, 215 Wohnungen Realisierung: 2012 bis 2015

Hard Turm Park, Zürich Mit dem Wohn- und Geschäftshaus an der Pfingstweidstrasse 106 wird ein weiterer Baustein des Hard Turm Parks realisiert. Das Gebäude besticht durch eine klare Blockrandstruktur und einen grosszügigen Innenhof mit hoher Aufenthaltsqualität. Die Verkaufs- und Büroflächen liegen an der Pfingstweidstrasse, was zu einer hervorragenden Sichtbarkeit und Adressbildung für die angesiedelten Unternehmen führt. Die 96 2,5- bis 4,5-Zimmer-Wohnungen sind zum ruhigen und offenen Park hin orientiert, der die zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohner zum Verweilen einlädt. Der nahe Anschluss an die A1 bietet eine sehr gute Anbindung an den Individualverkehr.

Der Hard Turm Park ist eines der identitätsstiftenden Projekte im neuen Zürich-West.

CCwww.hardturmpark.ch

Unmittelbar gegenüber dem Hauptbahnhof im Herzen der Stadt Winterthur öffnet 2013 die Einkaufs-, Arbeits- und Wohnwelt der Archhöfe ihre Türen. Die Architektur zeichnet sich durch Modernität und Offenheit aus. Das Gebäude steht für eine neue Generation von Shopping Centern, die sich einerseits durch den Baustil, andererseits durch die zentrale Lage abheben.

Das gros­se «Fenster zur Stadt», das direkt über dem Haupteingang liegt, schafft einen direkten Bezug der Mall zu den angrenzenden Plätzen und der Altstadt.

Die Archhöfe setzen ein architektonisches Zeichen und erweitern die Reihe markanter Solitärbauten in Winterthur, zu denen auch das Technikum im Zen­trum der Stadt gehört.

CCwww.archhöfe.ch

Investition: ca. 95 Mio. CHF Architektur: Theo Hotz Partner Architekten AG, Zürich Nutzung: 96 Mietwohnungen, 5100 m2 Verkaufs- und Büroflächen Realisierung: Frühjahr 2013 bis 2015

Investition: ca. 180 Mio. CHF Architektur: BDE Architekten GmbH, Winterthur Nutzung: 11 000 m2 Verkaufsflächen, 4000 m2 Büroflächen, 68 Mietwohnungen, 250 Parkplätze Realisierung: 2010 bis 2013

Das Projekt «Europaplatz – Begegnen und Bewegen» befindet sich im westlichen Stadtteil Ausserholligen. Dieser wurde vom Kanton als Entwicklungsschwerpunkt definiert. Der urbane Gebäudekomplex umfasst auf einer Fläche von rund 30 000 Quadratmetern Mietwohnungen, Gastronomieangebote, Verkaufsflächen, attraktive MaisonetteWohnungen und frei unterteilbare Büroflächen. Einer breiten Öffentlichkeit wurde das ambi­ tionierte Projekt durch den Verein «Haus der Religionen – Dialog der Kulturen» bekannt, der sich hier mit Gebetsräumen für fünf verschiedene Religionen und einer Veranstaltungsplattform niederlassen wird.

CCwww.europaplatz.ch Investition: ca. 75 Mio. CHF Architektur: Bauart Architekten und Planer AG, Bern ; Urbanoffice, Zürich /Amsterdam; Architekten Schwaar & Partner AG, Bern Nutzung: ca. 4000 m2 Verkaufsund Gastroflächen, ca. 2500 m2 Büroflächen, 88 Mietwohnungen und ca. 200 Parkplätze Realisierung: 2012 bis 2014

123 Halter Entwicklungen

Europaplatz, Bern

Archhöfe, Winterthur

124 Halter Generalunternehmung

«Ich glaube, wir sind einen Hauch persönlicher.»

BB Komplex: Sie leiten die Geschäftseinheit nun seit über einem Jahr. Welche Veränderungen ha­ ben Sie in dieser Zeit vollzogen, was werden Ihre nächsten Schritte sein?

Felix Hegetschweiler, Geschäftsführer: «Wir konnten im letzten Jahr einige Altlasten abbauen. Unsere Organisation ist schlanker und schlagkräftiger geworden. Zudem haben wir die Qualitätssicherung verstärkt. Wir sind personell besser positioniert, insbesondere auch was die Kalkulations- und Planungskompetenz in einer frühen Projektphase betrifft.

Damit ist die Geschäftseinheit für Gesamtleistungswettbewerbe, TU-Auftäge sowie Projektentwicklungen für Dritte gut aufgestellt. Mittelfristig gilt es, den nun eingeschlagenen Weg konsequent weiter zu verfolgen.»

BB Wie positionieren Sie sich in einem Markt, der durch stetig sinkende Margen geprägt ist?

«Es ist absolut notwendig, dass wir in einer frühen Phase – das heisst vor der Baubewilligung – zu einem Auftragsverhältnis mit dem Auftraggeber kommen. Nur so können wir aktiv sämtliche Kosten für den Bauherrn steuern sowie einen Mehrwert für unseren Kunden und damit auch für uns generieren. Darüber hinaus bin ich überzeugt, dass im Bereich Umbau und Sanierungen mit dem richtigen Know-how und den passenden Partnern grosses Potenzial liegt.»

BB Was macht die Arbeit der Halter General­ unternehmung heute aus?

«Ich glaube, wir sind einen Hauch persönlicher als andere. Daneben gibt es aber auch ganz handfeste Unterschiede zu unserer Konkurrenz. So arbeiten wir beispielsweise sehr intensiv in einer frühen Phase mit Subunternehmern zusammen, damit praktikable und qualitativ hochstehende Lösungen umgesetzt werden können. Zudem verfügen wir über ein hausinternes Spezialistenteam für HLKS, Elek­ troplanung, Rohbau, Fassadenbau und Logistik. Dies erlaubt uns, technisch ausgereifte und innovative Lösungen beim Bauen umzusetzen. Wir sind der Kleine unter den grossen Generalunternehmern und sehen unsere Kernkompetenz darin, hohe städtebauliche und architektonische Qualität vom Planertisch auf den Boden zu bringen.»

Personalbestand 72 Mitarbeitende Budgetierter Umsatz 2013 300 Mio. CHF Tätigkeit TU und GU für Neu- und Umbauten, Baukostenanalyse und -planung, Gesamtleistungswettbewerbe Marktsegmente Dienstleistungs-, Gewerbe-, Industrie- und Infrastrukturbauten, Wohnbauten, Schulen, Spitäler, Einkaufszentren Marktregion Städte und Agglomerationen in der Deutschschweiz Geschäftsleitung Felix Hegetschweiler, Geschäftsführer felix.hegetschweiler @ halter.ch Stephan Berliat, Leiter Baukostenplanung stephan.berliat @ halter.ch Hansruedi Gallmann, Leiter Akquisition / Projekt­entwicklung Dritte hansruedi.gallmann @ halter.ch Christian Ulrich, Leiter Umbau / Sanierung christian.ulrich @ halter.ch Manfred Schaffhauser, Leiter Ausführung manfred.schaffhauser @ halter.ch Claudio Zanella, Leiter Ausführung claudio.zanella @ halter.ch Geschäftsstelle Zürich Halter AG | Generalunternehmung, Hardturmstrasse 134, CH – 8005 Zürich, T +41 44 438 28 28 Geschäftsstelle Bern Halter AG | Generalunternehmung, Stauffacherstrasse 145, CH – 3014 Bern, T +41 31 310 98 00 www.halter.ch

Zwischen Geleisfeld und Langstrasse, direkt neben dem neuen Stadtteil Europaallee, entstehen 29 Eigentumswohnungen mit 2,5 bis 5,5 Zimmern. Dieser besondere Standort bietet ein aussergewöhnliches Wohngefühl mit Sicht auf den Geleisraum des Hauptbahnhofs Zürich.

Um die Immissionen möglichst niedrig zu halten, kommen verschiedene technische Massnahmen zum Einsatz. Für einen optimalen Schallschutz sorgen Fenster mit Dreifachverglasung.

Das Gebäude an der Langstrasse erfüllt zudem die Anforderungen des Minergie-Labels. Heizwärme und Warmwasser werden ohne fossile Brennstoffe erzeugt. Die Lüftung der Wohnräume erfolgt kontrolliert und mit Wärmerückgewinnung.

Auftraggeber: SBB Immobilien Development, Zürich Architektur: EM2N Architekten AG, Zürich Auftragsvolumen: 19 Mio. CHF Nutzung: 29 Wohnungen, 24 Parkplätze in der Einstellhalle Realisierung: Januar 2011 bis März 2013

Westlink, Zürich-Altstetten Das Projekt Westlink entsteht direkt am Bahnhof Altstetten zwischen den Bahngeleisen und dem neu erstellten Vulkanplatz. Auf dem Areal werden vier Geschäfts- und Wohngebäude gebaut: Connex, Plaza, Tower und Kubus. Die Halter Generalunternehmung wurde beauftragt, die Gebäude Connex und Plaza sowie die Umgebung zu realisieren. Das Connex, ein Stahlbau mit Blechfassade, ist bereits fertiggestellt und dient als Informationspavillon für Bahnreisende.

Das Plaza wird Geschäftsflächen im Erdgeschoss sowie Büroflächen und 80 Mietwohnungen in den oberen Stockwerken bieten.

CCwww.westlink-wohnen.ch Auftraggeber: SBB Immobilien Development, Zürich Architektur: atelier ww Architekten SIA AG, Zürich Auftragsvolumen: ca. 84 Mio. CHF Nutzung: 80 Wohnungen, Verkaufs- und Büroflächen Realisierung: April 2011 bis März 2012 (Connex), April 2011 bis Juli 2013 (Plaza)

Im aufstrebenden und attraktiven Stadtteil Glattpark, zwischen der Zürcher City und dem Flughafen, entwickelt die Ostschweizer Mettler2Invest eine moderne Wohnüberbauung mit 63 Wohnungen. Das Projekt wird im Minergie-Standard realisiert.

Die Überbauung besteht aus zwei Gebäudeteilen mit jeweils sechs Vollgeschossen. Der Wohnungsmix besticht mit seinen grosszügigen 2,5-, 3,5- und 4,5-Zimmer-Wohnungen. Zwischen den beiden Häusern entsteht ein begrünter Innenhof mit halb öffentlichen und privaten Gartenanteilen, die ihren Bewohnern dereinst Ruhe und Erholung geben sollen. Die Tiefgarage bietet 61 Parkplätze sowie Keller- und Technikräume, die mit dem benachbarten Bauprojekt Uptown verbunden sind.

Auftraggeber: Swisscanto Asset Management, Bern Architektur: Maurusfrei Partner AG, Zürich /Chur Auftragsvolumen: ca. 22 Mio. CHF Nutzung: 63 Wohnungen, 61 Parkplätze Realisierung: Januar 2013 bis August 2014

125 Halter Generalunternehmung

K3, Opfikon Neufrankengasse, Zürich

126 Halter Generalunternehmung

Wright Place, Opfikon Am Tor zum Glattpark bildet das Wohn- und Geschäftshaus Wright Place einen markanten architektonischen Auftakt für Arbeiten, Shopping, Gastronomie, Fitness und Wohnen. Insgesamt werden hier bald rund 30 000 Quadratmeter Nutzfläche zur Verfügung stehen. Etwa 10 000 Quadratmeter davon entfallen auf die geplanten 88 Wohnungen. Auf weiteren 9000 Quadratmetern werden Büroflächen und Dienstleistungsgewerbe untergebracht. Im Erdgeschoss sind öffentliche Nutzungen wie Detailhandel oder Restaurants vorgesehen. Als Mieterin bereits bekannt ist die Migros mit einem Supermarkt und einem Fitnesspark.

CCwww.wright-place.ch Auftraggeber: Turintra AG vertreten durch UBS Fund Management (Switzerland) AG, Basel Architektur: Matti Ragaz Hitz Architekten AG, Bern Auftragsvolumen: ca. 80 Mio. CHF Nutzung: Mietwohnungen, Büround Gewerbeflächen, Parkplätze Realisierung: April 2012 bis Oktober 2014

Archhöfe, Winterthur Uptown, Opfikon Im Glattpark, am Boulevard Lilienthal, nur wenige Schritte vom Einkaufszentrum und vom See entfernt, entsteht Uptown: ein urbanes Wohnhaus mit 52 attraktiven 2,5- bis 5,5-Zimmer-Eigentumswohnungen. Auf der obersten Etage befinden sich sieben Attikawohnungen mit Terrassen. Die Wohnungen werden individuell nach den Bedürfnissen der Eigentümer ausgestattet. Das Erdgeschoss wird zu Gewebeflächen ausgebaut.

Im Untergeschoss entsteht eine Tiefgarage mit 62 Abstellplätzen sowie Keller- und Technikräumen, die mit dem Projekt K3 verbunden sind. Eine Besonderheit ist die hinterlüftete Putzträgerfassade.

CCwww.uptown-zueri.ch Auftraggeber: BDW AG für Projektentwicklung, Schaffhausen Architektur: Bürohochform, Gisler Holliger Architekten AG, Zürich Auftragsvolumen: ca. 27 Mio. CHF Nutzung: 52 Eigentumswohnungen, Gewerbeflächen, 62 Parkplätze Realisierung: Januar 2013 bis September 2014

Die Archhöfe bilden eine neue Zentrumsüberbauung in Winterthur. Ihr monolithischer Baukörper verfügt über eine bewegte Dachform und grosszügige Innenhöfe. Auf den sieben Geschossen entstehen 68 Wohnungen, eine Büroetage und eine dreigeschossige Einkaufs- und Ladenpassage. Besondere Herausforderung während der Bauphase war die Logistik mit einer sich laufend ändernden Anlieferungssituation sowie beengten Platzverhältnissen rund um die Baustelle. Zudem mussten alle Arbeiten an den Archhöfen in Koordination mit der benachbarten Grossbaustelle für den neuen Bahnhofsplatz Winterthur durchgeführt werden.

CCwww.archhöfe.ch Auftraggeber: BVK Personalvorsorge des Kantons Zürich, Zürich Architektur: BDE Architekten GmbH, Winterthur Auftragsvolumen: ca. 90 Mio. CHF Nutzung: 68 Wohnungen, Verkaufs- und Büroflächen, Tiefgarage Realisierung: September 2010 bis August 2013

In der Gemeinde Ipsach, rund drei Kilometer vom Stadtzentrum von Biel entfernt, wurde die Wohnüberbauung Seefeld mit drei Mehrfamilienhäusern realisiert. Die Gebäude befinden sich in der Nähe des Bielersees, sind umgeben von grossen Grünflächen und bieten Blick auf den Jura. Das Objekt umfasst total 43 moderne Mietwohnungen mit 2,5 bis 4,5 Zimmern. Die Wohnungen im Dachgeschoss verfügen über eine grosszügige Galerie.

Allgemein wurden sehr attraktive und flexible Grundrisse realisiert, die insbesondere auch von grossen Balkonen profitieren.

CCwww.seefeld.be

Der Moosseepark liegt im Dreieck Moosseedorf-Schönbühl-Urtenen, acht Kilometer Luftlinie nordwestlich von Bern.

In wenigen Minuten Geh­distanz befinden sich im Westen das Naherholungsgebiet Moossee, im Norden schliesst der unverbaute Grüngürtel mit Landwirtschaftsflächen und Wäldern an. Das Projekt bietet modernen Wohnraum in insgesamt 13 Wohnblöcken mit Geschoss- und MaisonetteWohnungen. Die Architektur des Moosseeparks ist ganz auf das Wesentliche reduziert: Funktionalität und die Privatsphäre der Mieter stehen im Vordergrund.

Eine aufwendige Aussenraumgestaltung, attraktive Grundrisse mit grosszügigen Räumen sowie ein zeitgemässer Ausbaukomfort zeichnen das Projekt aus.

CCwww.moosseepark.ch

Auftraggeber: Vaudoise Allgemeine Versicherungsgesellschaft, Lausanne Architektur: SPG AG Architekturbüro R. Schultheiss, Biel Auftragsvolumen: ca. 13 Mio. CHF Nutzung: 43 Wohnungen Realisierung: August 2011 bis Dezember 2012

Auftraggeber: Berval AG vertreten durch Swisscanto Asset Managemant AG, Zürich Architektur: d-company Architekten, Ittigen Auftragsvolumen: ca. 33 Mio. CHF Nutzung: 13 Wohnblöcke Realisierung: Mai 2011 bis Mai 2013

Europaplatz, Bern Das Zentrum Europaplatz mit Büros, Retailflächen, Wohnen und Raum für fünf Weltreligionen übernimmt die Funktion eines neuen Tores zum Westen von Bern. Die unterschiedlichen Anforderungen der einzelnen Nutzergruppen sind das gestalterische Thema für das äussere Erscheinungsbild der Überbauung. Dementsprechend werden die verschiedenen Themen im Gebäudekörper nebeneinandergestellt oder aufeinandergestapelt und mit Fugen im Fassadenbild gestalterisch voneinander getrennt.

CCwww.europaplatz.ch Auftraggeber: Halter AG, Entwicklungen, Zürich Architektur: Bauart Architekten und Planer AG, Bern; Urbanoffice, Zürich /Amsterdam; Architekten Schwaar & Partner AG, Bern Auftragsvolumen: ca. 55 Mio. CHF Nutzung: ca. 4000 m2 Verkaufsund Gastroflächen, ca. 2500 m2 Büroflächen, 88 Mietwohnungen und ca. 200 Parkplätze Realisierung: 2012 bis 2014

Seefeld, Ipsach

127 Halter Generalunternehmung

Moosseepark, Moosseedorf

128 Halter Immobilien

«Ein Erfolgsfaktor sind unsere Top-Mitarbeitenden.»

BB Komplex: Wie ist die strategische Positionierung Ihrer Geschäftseinheit?

David Naef, Geschäftsführer: «Wir sind Service Developer mit Betriebskompetenz. Bei dieser Tätigkeit steht der Drittmarkt im Zen­trum. Gleichzeitig erbringt Halter Immobilien auch Dienstleistungen für Halter Entwicklungen und die Halter Generalunternehmung. Über all unseren Engagements steht immer ein Anspruch: die Identifikation und Umsetzung der Potenziale von Grundstücken, Bauprojekten und Liegenschaften.»

BB Welche Leistungen umfasst Ihr Angebot als Immobilienspezialist?

«Unser Angebot gliedert sich in vier Bereiche: Das Development Consulting beinhaltet Projektentwicklungsleistungen auf Mandatsbasis, das Facility Management Consulting bietet Beratung und Steuerung auf strategischer sowie konzeptioneller Betriebs­ebene. Die Vermarktung ist in der Vermietung und im Verkauf von Wohneigentum und Anlageobjekten tätig. Die Bewirtschaftung übernimmt die Führung und Steuerung sämtlicher operativer Leistungen der Immobilienbewirtschaftung.»

BB Halter Immobilien konnte im Jahr 2012 ein solides Wachstum erzielen. Verraten Sie uns Ihr Erfolgsrezept?

«Ich bin überzeugt, dass einer der entscheidenden Faktoren unsere Top-Mitarbeitenden sind.

Neben unserer Erfahrung und unserer unternehmerischen Haltung sind wir immer bereit, die Ärmel hochzukrempeln und uns zu engagieren. So schaffen wir für unsere Auftraggeber echte Werte.»

BB Worin unterscheiden Sie sich von anderen Dienstleistern im Immobilienbereich?

«Es gibt kaum Unternehmen auf dem Markt, die selber Projekte entwickeln und bauen sowie ein eigenes Portfolio betreuen. Dank unserer Einbettung in die Halter-Gruppe wissen wir, was es heisst, als Unternehmer eigenes Kapital zu investieren, Entwicklungs- und Baurisiken zu übernehmen und einen funktionierenden Liegenschaftenbetrieb zu verantworten. Die Nachfrage des Marktes nach kompetenten Dienstleistungen bei komplexen, interdisziplinären Fragen steigt stetig. Darauf liefern wir konsequent professionelle Antworten.»

Personalbestand 35 Mitarbeitende Budgetierter Umsatz 2013 7 Mio. CHF Tätigkeit Dienstleistungen in den Bereichen Entwicklung, Realisierung, strategisches Facility Management, Vermarktung, Bewirtschaftung und Center Management Marktsegmente Wohnen, Büro, Detailhandel, Gewerbe und Industrie, Hotellerie, Spezialnutzungen Marktregion Städte und Agglomerationen in der Deutschschweiz Geschäftsleitung David Naef, Geschäftsführer david.naef@ halter.ch Daniel Grando, Leiter Development Consulting daniel.grando @ halter.ch Andres Stierli, Leiter FM Consulting andres.stierli @ halter.ch Jacques Hamers, Leiter Vermarktung jacques.hamers @ halter.ch Patrick Mandlehr, Leiter Bewirtschaftung patrick.mandlehr @ halter.ch Adresse Halter AG | Immobilien Hardturmstrasse 134 CH – 8005 Zürich T +41 44 434 24 44 www.halter.ch

Bahnhofsplatz, Münsingen

Tätigkeit: Projektentwicklung, Betriebskonzept, Vermarktung, Führung des Investoren- und Ankermieterbindungsprozesses Auftraggeber: Halter AG, Generalunternehmung, Bern Nutzung: Wohnen und Gewerbe

Rüchlig-Areal, Dietikon

Unterrohrstrasse, Schlieren Nach Auszug des einzigen Mieters aus der Bestandsliegenschaft in der Unterrohrstrasse in Schlieren wurde Halter Immobilien mit einem Re-Development-Mandat beauftragt. Dies beinhaltet die Erarbeitung und Gegenüberstellung verschiedener Repositionierungsmöglichkeiten im Kontext der Entwicklung des Umfelds. Dazu gehören eine Standortanalyse, Markteinschätzungen, Zielgruppen- und Produktedefinitionen sowie die Ermittlung der Kosten und Erträge. Es wurde ein Vermarktungskonzept erstellt, und in einem Grundlagenbetriebskonzept wurden die baulichen und betrieblichen Massnahmen definiert. Halter Immobilien steuert als Bauherrenvertretung die Projektierung und Umsetzung.

Tätigkeit: Re-DevelopmentBeratungsleistungen, Betriebskonzeption, Vermarktung Auftraggeber: Zurich IMRE AG, Zürich Nutzung: Gewerbe

Der Perimeter des Rüchlig-Areals im Limmatfeld grenzt direkt an die zwei bereits entwickelten Baufelder an. Die Grundeigentümerin plant auf diesem Grundstück eine genossenschaftliche Wohnüberbauung mit rund 240 Wohnungen.

Die Projektentwicklung und das Auswahlverfahren in Form eines Architekturwettbewerbs wurden Halter Immobilien und archipel im Mandatsverhältnis übertragen. Das Angebot an genossenschaftlichen Wohnungen soll das bestehende Segment im Limmatfeld in sinnvoller Weise ergänzen und insbesondere die Zielgruppe Familie anziehen. Entsprechend wird dabei besonderes Augenmerk auf die Gestaltungs- und Nutzungsqualität der Aussenräume gelegt.

Arbeitsgemeinschaft: Halter AG, Immobilien, Zürich; archipel – Planung und Innovation GmbH, Zürich Tätigkeit: Projektentwicklung im Mandatsverhältnis Auftraggeber: Baugenossenschaft des Eidgenössischen Personals BEP/Anlagestiftung NEST Nutzung: Wohnen

129 Halter Immobilien

Der Gebäudekomplex mit Hauptbau und Annexbau steht an prominenter Lage direkt am Bahnhofsplatz in Münsingen.

Die Liegenschaft, in der einst eine Druckerei untergebracht war, soll einer neuen Bestimmung als Wohn- und Geschäftshaus zugeführt werden. In dem teilweise denkmalgeschützten Gebäude sind Retail-Nutzungen im Unter- und Erdgeschoss, gegebenenfalls eine Ärztegemeinschaft im ersten Obergeschoss und Wohnungen auf den restlichen Flächen geplant. Gemeinsam mit der Halter Generalunternehmung Bern sind die Spezialisten von Halter Immobilien für die Projektentwicklung verantwortlich. Zum Aufgabenbereich gehören dabei auch die Vermarktung der Retail-Flächen sowie die Erstellung des Basisbetriebs- und Parkplatzbewirtschaftungskonzepts.

Suurstoffi, Risch-Rotkreuz Das Entwicklungsgebiet Bahnhof Nord in Regensdorf umfasst 20 Hektar Fläche und ist damit eines der grössten im Kanton Zürich. Auf dem Indus­ trieareal ist ein neues, modernes Quartier mit gemischter Nutzung von Wohnen und Arbeiten geplant. Gestalterisches Rückgrat des neuen Stadtteils ist der sogenannte «Broadway». Zudem soll ein zentraler Platz entstehen, der als neuer Bushof alle Linien an einem Ort zusammenführt. Auf Grundlage des städtebaulichen Konzepts wurde ein Gestaltungsplanentwurf erstellt. Im Zuge der Entwurfsbereinigung ist Halter Immobilien mit dem Gebietsmanagement-Mandat beauftragt und vertritt die Interessen der insgesamt zwölf verschiedenen Grundeigentümer.

CCwww.igir.ch

An zentraler Lage beim Bahnhof Rotkreuz entsteht in den nächsten fünf Jahren das Quartier Suurstoffi mit einem vielfältigen Angebot an Wohnungen für bis zu 1500 Bewohner und Dienstleistungsflächen mit bis zu 3000 Arbeitsplätzen. Das neue Quartier legt seinen Fokus neben der Nahversorgung auch auf Bildungsmöglichkeiten, Sport- und Freizeitangebote, Naherholung und attraktive Aufenthaltsräume.

Dadurch wird der konzeptionelle Ansatz eines «Dorfes im Dorf» mit einem aussergewöhnlichen Ambiente beseelt. Halter Immobilien wurde beauftragt, ein übergeordnetes Betriebskonzept für das gesamte Areal zu erstellen sowie als beratende Instanz für die Inbetriebnahme einzelner Baufelder entsprechende Unterstützung zu leisten.

CCwww.suurstoffi.ch

Tätigkeit: GebietsmanagementMandat zur Koordination der Grundeigentümerinteressen Auftraggeber: Grundeigentümer Bahnhof Nord, Regensdorf Nutzung: Wohnen, Gewerbe

Tätigkeit: Betriebskonzept gesamtes Areal, Unterstützung bei der Übergabe in den Betrieb Auftraggeber: Zug Estates AG, Zug Nutzung: Wohnen und Arbeiten

130 Halter Immobilien

Bahnhof Nord, Regensdorf

Riedhof, Dietikon Die Bestandsliegenschaft in Dietikon mit Gewerbenutzungen sucht nach neuen Marktchancen. Halter Immobilien wurde darum mit Re-Development-Beratungsdienstleistungen betraut.

Diese umfassen die Erarbeitung verschiedener Positionierungsmöglichkeiten vor dem Hintergrund der Umfeldentwicklung.

Dafür werden verschiedene Szenarien anhand der planerischen und wirtschaftlichen Machbarkeit überprüft und evaluiert. Zur Beratungsleistung gehören zudem Standortanalyse, Markteinschätzung sowie Zielgruppen- und Produktdefinition. Die Gegenüberstellung verschiedener Ansätze mit Chancen und Risiken dient dem Auftraggeber als Entscheidungsgrundlage für das weitere Vorgehen.

Tätigkeit: Re-DevelopmentBeratungsleistungen Auftraggeber: Pensimo Management AG, Zürich Nutzung: Gewerbe

Kunz-Areal, Windisch

Josefstrasse, Zürich Das Wohnhaus im Kreis 5 in Zürich wird einer Kernsanierung unterzogen. Gleichzeitig wird der Dachstock ausgebaut. Im Zuge der Sanierung können mit dem angrenzenden Wohngebäude ein gemeinsames Treppenhaus sowie ein Lift erstellt werden. Damit wird Platz für eine weitere Wohnung geschaffen. Die neue Erschliessungssituation mit der Zusammenlegung der Treppenhäuser bringt zudem eine Neuregelung der Dienstbarkeiten mit sich. Halter Immobilien ist als Bauherrenvertretung neben der Leitung der Projektierung und des Baubewilligungsverfahrens auch für das Mietermanagement – Entmietung und Wiedervermietung nach Sanierung der Wohnungen – zuständig.

Tätigkeit: Bewirtschaftung, Projektleitung als Bauherrenvertretung Auftraggeber: privat Nutzung: Wohnen

Der Auftrag für Halter Immobilien lautete, ein Betriebskonzept für das gesamte Areal sowie eine Betriebskostenrechnung für die Spinnerei III mit 50 Lofts im Stockwerkeigentum zu erstellen. Das ehemalige Indus­trieareal Kunz grenzt direkt an die Auenlandschaft zwischen Aare, Reuss und Limmat.

Wo über 170 Jahre lang Fabriken die Umgebung prägten, entsteht seit der Schliessung der Spinnerei Kunz ein lebendiges Quartier. Während die Reuss früher die Wasserräder und so die Maschinen antrieb, bildet der Fluss heute ein identitätsstiftendes Element in einem urbanen Lebensraum, der bald um 200 moderne und grosszügige Loft- und Neubauwohnungen reicher ist.

CCwww.kunzareal.ch Tätigkeit: Betriebskonzept gesamtes Areal und Parking, Betriebskostenrechnung Spinnerei III Auftraggeber: HIAG Immobilien Holding AG, Basel Nutzung: Wohnen und Arbeiten

Auf dem ehemaligen Industrieareal Verwo-Gysko in Pfäffikon entsteht bis 2014 eine Überbauung mit einer gemischten Nutzung von Wohnen und Arbeiten. Das Zentrum Staldenbach schafft eine grosszügige Fussgängerverbindung zwischen Bahnhof und Ortskern und markiert so ein neues Tor zu Pfäffikon. Insgesamt neun Neubauten unterschiedlicher Höhe gruppieren sich entlang dem Dorfbach, der Fussgängerverbindung und um einen leicht erhöhten Wohnhof.

Das Facility Management Consulting wurde mit der Betriebskonzeption und -kostenrechnung sowie der Betriebsvorbereitung beauftragt.

CCwww.zentrum-staldenbach.ch Tätigkeit: Betriebskostenrechnung und Betriebskonzept für das gesamte Areal, Betriebsvorbereitung ( Betriebsstrategie, Aufbau Betrieb, Leistungsbeschaffung, Implementierung) Auftraggeber: Helvetia Versicherungen AG, Zürich Nutzung: Wohnen, Arbeiten und Gewerbe

131 Halter Immobilien

Zentrum Staldenbach, Pfäffikon

Magnolia, Schlieren

132 Halter Immobilien

Zentrumsbebauung, Bassersdorf Mit dem Zentrum Bassersdorf entsteht ein neuer lebendiger Ortskern der Gemeinde. Ein grosszügiger Platz und zwei Neubauten mit insgesamt 71 Mietwohnungen ergänzen den historischen Dorfkern. Das Zentrum umfasst neben diversen Einkaufsmöglichkeiten auch das Gemeindehaus, eine Filiale der Post und ein Altersheim. Halter Immobilien ist in Zusammenarbeit mit den beiden Auftraggebern verantwortlich für die Erstellung des Vermarktungskonzepts und übernimmt für die Neubauten die Erstvermietung. Die erste Etappe wird bereits im Frühling 2014 bezogen, die zweite ein Jahr später. Die unterschiedlichen Bezugstermine erfordern ein exakt abgestimmtes Vermarktungskonzept. So können Synergien für beide Auftraggeber optimal genutzt werden.

CCwww.zentrum-bassersdorf.ch Tätigkeit: Erstvermietung Auftraggeber: Genossenschaft Migros Zürich; Halter AG, Entwicklungen, Zürich Nutzung: Wohnen, Dienstleistung

Das Quartier amRietpark erhält mit dem ersten Neubau auf dem Geistlich-Areal einen weiteren Baustein. Die Geistlich Immobilia AG entwickelt als Eigentümerin und Investorin das ehemalige Industriegebiet.

In einer ersten Etappe wird ein Neubau mit 138 Eigentumswohnungen realisiert, die einen mit Magnolien bepflanzten Innenhof umrahmen. Der Hof soll ein Ruhezentrum bieten, der Wandelgang ein Treffpunkt für die 200 bis 250 Bewohner der Siedlung werden. Das Gebäude bietet von klassischen Grundrissen über Maisonette-Wohnungen bis hin zu innovativen Lösungen eine grosse Auswahl an Wohnungstypen. Halter Immobilien hat in Zusammenarbeit mit der Eigentümerschaft, dem Architekten und weiteren Spezialisten das Produkt optimal den Marktbedürfnissen angepasst.

Tätigkeit: Beratung zur Projektoptimierung, Verkauf Stockwerkeigentum Auftraggeber: Geistlich Immobilia AG, Schlieren Nutzung: Wohnen, Dienstleistung

RhyTech-Quartier, Neuhausen Für das Arealentwicklungsprojekt von Halter Entwicklungen ist Halter Immobilien mit der Wettbewerbsbeurteilung aus Sicht des Betriebs und der Planung des baubegleitenden Facility Managements beauftragt.

Das RhyTech-Areal in Neuhausen soll zu einem offenen Quartier mit ausgewogener Mischnutzung und einem Fokus auf das Wohnen werden. Mit der frühen Einbindung des Facility Management Consultings in den Entwicklungsprozess sind beste Voraussetzungen dafür geschaffen, dass das Quartier nicht nur städtebaulich und architektonisch, sondern auch betrieblich höchsten Qualitätsansprüchen genügt.

CCwww.rhytech-quartier.ch Tätigkeit: Wettbewerbsbeurteilung aus Sicht Betrieb, periodische Projektprüfung (FM-Review), planungs- und baubegleitendes FM Auftraggeber: Halter AG, Entwicklungen, Zürich Nutzung: 175 Mietwohnungen, 68 Eigentumswohnungen, Dienstleistungs- und Büroflächen

Archhöfe, Winterthur

Tätigkeit: Erstvermietung, planungs- und baubegleitendes FM, Betriebsvorbereitung, Bewirtschaftung, Center-Management, Center-Marketing Auftraggeber: Halter AG, Entwicklungen, Zürich; BVK Personalvorsorge des Kantons Zürich; Verein Interessengemeinschaft Archhöfe, Winterthur Nutzung: Shopping Mall, Gastronomie, Büros, Praxen, Wohnen

Futura, Schlieren Förrlibuck Terrassen, Zürich Halter Immobilien ist in Zürich-West schon seit mehreren Jahren für die Vermarktung der Baufelder des Hard Turm Parks zuständig. Die bereits realisierten Bauten mit ihren Bewohnern und Beschäftigten beleben das neue Quartier spürbar. Direkt angrenzend an die Gebäude des Hard Turm Parks entsteht an der Förrlibuck­ strasse 191 ein Ersatzneubau mit 49 Eigentumswohnungen. Hier ist Halter Immobilien mit dem Verkauf der Eigentumswohnungen beauftragt, die das bestehende Angebot an Wohneigentum in Zürich-West auf sinnvolle Weise ergänzen. Die Wohnungen zeichnen sich durch grosszügige Aussenräume aus. Die standardmässige Ausrüstung mit SmartHome-Technologie wird in der Vermarktung berücksichtigt.

Tätigkeit: Verkauf Stockwerkeigentum Auftraggeber: Halter AG, Entwicklungen, Zürich Nutzung: Wohnen

Das innovative Wohnkonzept Futura, ein Projekt von Ecofaubourgs, stellt ein neues Gleichgewicht zwischen individuellen Ansprüchen und gesellschaftlichen Erfordernissen her. Ökologische Aspekte sowie Dienstleistungen im Bereich der Mobilität und des sozialen Zusammenlebens bieten hier eine einzigartige und zukunftsweisende Wohn- und Lebensqualität. Futura in Schlieren ist die erste Ecofaubourgs-Überbauung in der Schweiz. Die 98 Wohneinheiten werden durch eine Kinderkrippe, eine Bar und Gemeinschaftsgärten ergänzt.

Halter Immobilien übernimmt bei diesem für Schlieren einzigartigen Projekt die Erarbeitung der Vermarktungsmassnahmen, die Erstvermietung sowie die Bewirtschaftung.

CCwww.futura-schlieren.ch Tätigkeit: Beratung zur Projektfinalisierung, Erstvermietung, Bewirtschaftung Auftraggeber: Next Immobilier SA, Lausanne Nutzung: Wohnen, Dienstleistung

133 Halter Immobilien

Die Archhöfe werden bald ein einmaliges Shopping-Erlebnis, moderne Büroflächen und 68 individuelle Wohnungen bieten. Mit einer professionellen Betriebsvorbereitung wird sichergestellt, dass nicht nur ein betriebsbereites Gebäude, sondern auch ein funktionierender Betrieb übergeben wird. Als Betreiberin hat Halter Immobilien zusammen mit den Mietern den Verein «Interessengemeinschaft Archhöfe» gegründet, der für das Center Marketing zuständig ist (Eröffnungswerbung, Eröffnungsfest, laufende Werbung). Damit liegt die Verantwortung für die Strategie und Steuerung bei Halter Immobilien.

CCwww.archhöfe.ch

134 Halter Bauservice

«Es braucht Erfahrung, Know-how und Können.»

BB Komplex: Der Halter Bauservice bietet umfassende Dienstleistungen für Wohnungs- und Haussanierungen. An welche Kunden richtet sich Ihr Angebot im Speziellen?

André Meier, Geschäftsführer: «Zu unseren Kunden gehören hauptsächlich private Eigenheimbesitzer sowie Eigentümer von mehreren Liegenschaften und Liegenschaftenverwaltungen. Als letzter handwerklich geprägter Betrieb innerhalb der HalterGruppe bedienen wir mit einem breiten Spektrum an Leistungen im Bereich Umbauten und Sanierungen hauptsächlich Kunden in der Stadt und Agglomeration Zürich.»

BB Was bekommt man, wenn man den Halter Bauservice beauftragt?

«Eine Rundumbetreuung, die je nach Bedarf abgerufen werden kann. Zu unserem Angebot gehören umfassende Dienstleistungen für Wohnungsund Haussanierungen sowie kleinere Aus-, Um- oder Anbauten. Neben der Ausführung bieten wir der Bauherrschaft auch Beratung und umsichtige Planung für alle Arten von Renovationen an. Diese Tätigkeit kann von einer Projektbeurteilung, einer Machbarkeitsstudie bis hin zur kompletten Ausführungskonzeption reichen.»

BB Die Sanierung und der Umbau von geschützten Objekten sind Ihr Spezialgebiet. Wo liegen hier die Herausforderungen?

«Wir durften in der Vergangenheit etliche Projekte in historischen Altbauten im Raum Zürich realisieren. Aktuell führen wir einen aufwendigen Umbau an der Schipfe durch. Dabei müssen wir oft entscheiden, was erhaltenswert ist und was abgerissen werden darf, kann oder muss. Das ist die grösste Herausforderung. Um die richtige Entscheidung zu treffen, braucht es viel Erfahrung, Know-how und handwerkliches Können.»

BB Was war das Highlight des vergangenen Geschäftsjahres?

«Ganz sicher der Umbau des traditionsreichen Restaurants Schiffli ins La Barchetta in Horgen. Die Aussenfassade wurde komplett renoviert, und auch innen ist alles neu. Vor dem Durchgang zur Küche steht nun eine schöne Bar aus schwarzem Marmor und lädt zum gemütlichen ‹Käfele› ein.»

Personalbestand 16 Mitarbeitende Budgetierter Umsatz 2013 5 Mio. CHF Tätigkeit Maurer-, Gipser- und Plattenarbeiten, Wohnungsund Haussanierungen, Küchen- und Badumbauten, Beratung und Planung, Muldenservice Marktsegmente Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie Büro- und Verwaltungsgebäude Marktregion Städte und Agglomerationen im Grossraum Zürich Geschäftsleitung André Meier, Geschäftsführer a.meier @ halter-bauservice.ch Adresse Halter Bauservice AG Hardturmstrasse 134 CH – 8005 Zürich T +41 44 434 24 14 www.halter-bauservice.ch

Bahnhofstrasse, Horgen

Renovation einer historischen Altstadtwohnung. Die besondere Herausforderung war, das Erhaltenswerte in das Neue zu integrieren.

Das bekannte Restaurant Schiffli wurde innen und aussen einer grundlegenden Renovation unterzogen.

Tätigkeit: Baumeister-, Gipser– und Plattenarbeiten Bauherr: Stadt Zürich Nutzung: Wohnhaus Realisierung: Januar bis Februar 2013

Tätigkeit: Baumeister-, Gipser- und Plattenarbeiten, Projektleitung Bauherr: privat Nutzung: Wohn- und Gewerbehaus Realisierung: Januar bis Oktober 2012

Marktplatz, Affoltern am Albis

Strubenacher, Zumikon

Umbau eines Gewerberaums zu einer Kindertagesstätte. Dabei wurden Leichtbauwände mit Glasöffnungen eingezogen.

Haussanierung sowie der Bau einer Garage und eines Swimmingpools. Für den Aushub musste das bereits vorhandene Vordach weiträumig abstützt werden.

Tätigkeit: Baumeister-, Gipserund Plattenarbeiten, Bauleitung Bauherr: privat Nutzung: Wohn- und Gewerbehaus Realisierung: Januar bis Mai 2012

Tätigkeit: Baumeisterarbeiten Bauherr: privat Nutzung: Wohnhaus Realisierung: Januar bis Juni 2013

135 Halter Bauservice

Schipfe, Zürich

136 Beteiligungen

«Die Halter-Gruppe ist unser Sparringspartner.»

BB Komplex: Weshalb Ihr grosses Engagement in neue Technologien der Gebäudetechnik?

Balz Halter, Bau- und Immobilienunternehmer und Promotor der Technologie-Beteiligungen: «Für mich war es ernüchternd mitzuerleben, welche atemberauben­ den Entwicklungen in anderen Industrien möglich sind, nur nicht in unserer. Im Vergleich mit den Ent­ wicklungen der Automobil- oder Kommunikations­ industrie liegen wir um Jahrzehnte zurück. Dies hat mich dazu bewogen, zusammen mit visionären Köp­ fen, auch von der ETH Zürich, an neuen Konzepten und Produkten zu arbeiten. Mittlerweile sind wir mit einigen wegweisenden Systemen im Markt.»

BB Ihre Technologiefirmen sind im neuen Building Technology Park Schlieren domiziliert.

Was müssen wir uns darunter vorstellen?

«Schlieren bietet in der nachindustriellen Ära ausgezeichnete Voraussetzungen für junge Unter­ nehmen und neue Industriezweige. In den vergan­ genen Jahren konnte sich auf dem Wagi-Areal der Bio-Technopark entwickeln – ein europaweit aus­ strahlendes Life Science Center. Ähnliches spielt sich im Gebiet amRietpark ab. Mittlerweile bilden fünf Hightech-Unternehmen den Cluster für Ge­ bäudetechnik. Als Campus konzipiert, ermöglicht der Building Technology Park im Sinne eines Busi­ ness Accelerators den direkten Know-how-Aus­ tausch, die Kooperation mit etablierten Unterneh­ men wie Zühlke Engineering und Sony, vor allem aber raschen Marktzugang dank gemeinsamen Mar­ keting- und Vertriebsaktivitäten.»

BB Beeinflusst Ihr Technologie-Engagement auch die Arbeit in der Halter-Unternehmensgruppe?

«Die Halter-Gruppe ist mit ihrer Kompetenz als Bau- und Immobiliendienstleister ein interes­ santer Sparringspartner für die Technologie-Firmen.

Gleichzeitig können wir auch das ein oder andere Pi­ lotprojekt zusammen realisieren und dadurch die Praxistauglichkeit der Produkte testen und verbes­ sern. Mit neuen Konzepten und Technologien wie­ derum kann Halter ihre Marktleistungen verbessern und sich gegenüber den Mitbewerbern differenzie­ ren. Das zeigt sich darin, dass immer mehr unserer Miet- und Eigentumswohnungen standardmässig mit Smart-Home-Technologien ausgestattet sind.»

Building Technology Park Was als newtechClub, ein Zen­ trum für nachhaltige Energieund Gebäudetechnik, begann, wird nun im neuen Building Tech­ nology Park mit dem erweiterten Fokus auf den Themenkreis Ge­ bäudetechnik fortgeführt. Dank verbesserter Strukturen mit Raum- und Serviceangeboten ermöglicht der bereits aus meh­ reren erfolgreichen Unterneh­ men bestehende Cluster die Ver­ netzung zwischen Bildungs- und Forschungsinstituten, der Wirt­ schaft und Unternehmen im Inund Ausland. Zudem unterstützt er Unternehmensgründungen.

Damit entsteht auf dem Entwick­ lungsgebiet amRietpark in Schlie­ ren ein neuer Campus.

CCwww.buildingtechnologypark.ch

streamNow streamNow, ein von erfahrenen Netzwerk- und Multimediaspe­ zialisten gegründetes Unterneh­ men, bietet integrierte Medienund Kommunikationsdienste Over the Top, also übers Inter­ net, an. Das Angebot umfasst In­ ternetzugang, TV, Time Shifting TV, Video on Demand, Music on Demand, Festnetztelefonie so­ wie Radio und kann von jedem Gerät, ob Smartphone, Tablet oder Fernseher, bezogen wer­ den. streamNow ermöglicht den Endkunden, die grenzenlos viel­ fältigen Dienstleistungen und In­ halte der Internetwelt frei von traditionellen Telekommunika­ tionsanbietern zu nutzen.

CCwww.streamnow.ch

aizo

Als Software-Unternehmen bietet mivune ein offenes Be­ triebssystem für die Gebäude­ automation. Unternehmen der Beleuchtungs-, Beschattungs-, HLKS-, ICT- sowie Automa­ tionsbranche verfügen damit über die Intelligenz für zukunfts­ fähige Gebäudesteuerungen. mivune unterstützt diese Her­ steller dank der modularen Struktur des Betriebssystems: Es dient zur webbasierten Konfigu­ ration und Steuerung innerhalb eines Herstellersystems, aber auch zur Verbindung mit ande­ ren Systemen. Das mivune OS er­ öffnet damit den Weg von vielen isolierten Systemen zu einer inte­ gralen Architektur.

CCwww.mivune.com

Die aizo AG ist ein internatio­ nal tätiges Technologie-Unter­ nehmen, das mit seiner Erfin­ dung digitalSTROM einen neuen Standard für smartes Wohnen setzt. digitalSTROM vernetzt elektrische Geräte über beste­ hende Stromleitungen. Eine Lüs­ terklemme mit Chip ermöglicht eine einfache Erstausstattung oder Nachrüstung. Unzählige Funktionen für Licht, Sicherheit oder Energieeffizienz sind mit­ tels Wandtaster, Internet und Smartphone bedienbar. Mit die­ sem offenen System können auch Hersteller und Drittanbie­ ter neue Produkte und Services entwickeln.

CCwww.aizo.com CCwww.digitalstrom.com

bs2

casacom

BS2 steht für eine neue Gebäu­ detechnik, die sich den ökono­ mischen und ökologischen He­ rausforderungen unserer Zeit stellt: Zero Emission ohne Auf­ preis, keine Kompromisse in der Architektur, hoher Komfort. Aus­ gehend von einer systemischen Betrachtung des Gebäudes op­ timiert BS2 mit seinen Kompo­ nenten die Energieflüsse nach dem LowEx-Prinzip: Energie wird «geerntet» und gespeichert, wenn sie im Überfluss vorhanden ist, um sie im Bedarfsfall wieder zu nutzen. Die Produkte von BS2 werden von international agie­ renden Industrieunternehmen produziert und vertrieben.

CCwww.bs2.ch

Schon in wenigen Jahren wird die Schweiz fast flächendeckend mit Glasfaserleitungen erschlossen sein – eine Grundvoraussetzung, um das rasant wachsende An­ gebot an Internetdiensten nutz­ bar zu machen. Was den meis­ ten Haushalten jedoch fehlt, ist ein entsprechendes Fasernetz im Haus, um Internet, HD-TV oder Video on Demand in jedem Zimmer gleichzeitig und auf ver­ schiedenen Geräten wie Fernse­ her, PC, Tablet oder Smartphone zu konsumieren. casacom bie­ tet ein einfach zu installierendes, preiswertes Fiber-in-the-HomeNetzwerk für die Erstausstattung oder Nachrüstung.

CCwww.casacom.ch

137 Beteiligungen

mivune