GWH Geschäftsbericht 2015

Miteinander.

G E S C H Ä F T S B ER I C H T

2015

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH

Miteinander.

G E S C H Ä F T S B ER I C H T

2015

Mittendrin und dabei! Kaum eine Branche ist so nah am Kunden wie die Wohnungswirtschaft. Wir kennen die häusliche Umgebung unserer Kunden und wissen, welche Farbe die Badezimmerfliesen unserer Mieter haben, sind beinah hautnah dabei, wenn es um Freud oder Leid geht. So dicht mit Menschen zu tun zu haben, bedeutet auch Herausforderung, bedeutet aber vor allem ein ganz besonderes Vertrauensverhältnis. Unsere Kunden müssen uns vertrauen können, müssen um unsere Zuverlässigkeit als Vermieter und Partner wissen. Schließlich müssen wir Garant sein für das Dach über dem Kopf von ganzen Familien. Unsicherheit darf da keinen Raum haben.

Wir wissen um dieses Vertrauen und es ist uns stete Aufgabe, diesem Vertrauen gerecht zu werden. Wir tun das, indem wir Teil des Ganzen sind, wir schaffen ein Miteinander. Und dieses Miteinander hat unserem diesjährigen Geschäftsbericht den Titel gegeben. Wir möchten Ihnen auf den folgenden Seiten einen Eindruck verschaffen, was wir unter Miteinander verstehen und wie wir miteinander leben und arbeiten.

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

Vorwort der Geschäftsführung................... ..................................................................................................... 02 Bericht des Aufsichtsrats............................. ..................................................................................................... 04

~

M I T T E N D R I N Q UA R T I E R S M A N AG EM EN T .............................................................................................. 06

~

M I T WAC H S E N G E S C H Ä F T S EN T W I C K LU N G .......................................................................................... 12

~

M I T M AC H E N P O R T F O L I O ........................................................................................................................... 18

~

M I T E I N A N D E R K U N D EN ........................ ..................................................................................................... 24

~

M I T R E D E N M I TA R B E I T E R ...................... ..................................................................................................... 30

~

M I T T E I L U N G B I L A N Z .................................................................................................................................. 36

Zusammengefasster Lagebericht und Konzernlagebericht........................................................................... 38 Konzernabschluss............................................................................................................................................. 57 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung............................................................................................ 57 Konzernbilanz.................................. ..................................................................................................... 58 Konzern-Kapitalflussrechnung.. ..... ..................................................................................................... 59 Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung.................................................................................. 60 Anhang zum Konzernabschluss.......................................................................................................... 62 Konzern-Segmentberichterstattung................................................................................................. 110 Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers.................................................................................... 112 Jahresabschluss der GWH Immobilien Holding GmbH . . ............................................................................. 114 Bilanz................................................................................................................................................... 114 Gewinn- und Verlustrechnung.......................................................................................................... 115 Anhang zum Jahresabschluss......... ................................................................................................... 116 Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers.................................................................................... 124 Impressum....................................................................................................................................................... 126

01

KO N Z E R N - K E N N Z A H L E N N AC H I F R S 31. 12. 2015 Mio. EUR

31. 12. 2014 Mio. EUR

Erlöse Immobilienbewirtschaftung

291,2

287,6

Verkaufserlöse Immobilienhandel

47,8

39,1

Verkaufserlöse Projektentwicklung

31,0

11,8

Ertragslage

Erlöse Dienstleistungen Umsatzerlöse EBIT vor Bewertungseffekten¹

in % vom Umsatz

EBT vor Bewertungseffekten¹

in % vom Umsatz

Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value)

1,5

1,5

371,5

340,0

132,3

121,5

35,6 %

35,7 %

89,1

66,6

24,0 %

19,6 %

83,1

164,9

EBITDA

217,2

288,6

EBIT

215,5

286,4

EBT

181,0

232,6

Fair-Value-Immobilienbestand

2.802,5

2.647,4

Finanzielle Schulden

1.029,3

923,8

Bilanzsumme

2.952,0

2.754,4

Eigenkapital

1.586,6

1.478,2

Eigenkapitalquote

53,7 %

53,7 %

Loan to Value (LTV)

33,4 %

32,1 %

Vermögens- und Finanzlage

Cashflow aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit Cashflow aus Investitionstätigkeit Cashflow aus Finanzierungstätigkeit

116,4

120,4

– 125,8

– 67,2

28,2

– 65,6

41.756

41.876

Operative Kennzahlen Wohnimmobilienportfolio (Anzahl WE)

Eigene Wohnungen

Pachtbestände

ETW-Verwaltung und Geschäftsbesorgung

Wohnimmobilienportfolio, gesamt Wohnfläche – ohne ETW-Verwaltung – in m² Gesamter Leerstand (in %)

784

784

5.475

5.148

48.015

47.808

2.664.705

2.671.181

1,0 %

1,1 %

Neubauvolumen (Eigenbestand)

24

52

Bauträgerverkäufe

86

28

Immobilienhandel

Ankäufe (Anzahl WE)

610

893

Verkäufe (Anzahl WE)

756

761

363

364

Mitarbeiter (Anzahl im Jahresdurchschnitt)

1 ohne Ergebnis aus der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und der derivativen Finanzinstrumente zum beizulegenden Zeitwert

Die GWH ist ein dynamisches Unternehmen. Wir bieten

Instandhaltungsinvestitionen auf hohem Niveau: Die ge-

mehr als 110.000 Menschen ein sicheres Dach über dem Kopf.

samten Instandhaltungs- und Modernisierungsleistungen

Wir erfüllen die Wünsche nach bezahlbaren Mietwohnun-

inklusive der technischen Honorare lagen mit 21,81 € / m²

gen – aber auch nach den eigenen vier Wänden. Wir bedie-

Wohnfläche auf dem Vorjahresniveau (21,45 € / m²). Unsere

nen ein menschliches Grundbedürfnis. Und das seit über

Investitionsschwerpunkte lagen in den Bereichen Energe-

90 Jahren sehr erfolgreich.

tik und Sicherheit.

Wohnungsleerstand weiter gesunken: Mit einem Woh-

Mietenniveau deutlich gestiegen: In der Immobilienbe-

nungsleerstand von 1,0 % über das Gesamtunternehmen

wirtschaftung hat die GWH ihren Ergebnisbeitrag um 5,3 %

zum Bilanzstichtag haben wir diesen Wert nochmals gesenkt

beziehungsweise 7,7 Mio. € gesteigert. Der Grund liegt im

(Vorjahr 1,1 %). Besonders erfolgreich verlief unser Vermie-

Wesentlichen im Ausschöpfen von Mieterhöhungspoten-

tungsgeschäft in unseren Kernmärkten Rhein-Main, Rhein-

zialen sowohl im Bestand als auch bei Neuvermietungen.

land und im Großraum Kassel.

2015 2 011 2 012 2 013 2 014 2015 SO L L MI E T EN EN T W I C KLUNG IN MI O. EURO

2 011 2 012 2 013 2 014 2015 IN V ES T I T I O N EN IN INS TA ND H A LT UNG / MO D ER NI S I ERUNG INK L . EIG EN L EI S T UNG EN IN EURO / m ²

1,0

1,1

1, 4

1, 8 1, 5

21, 81

21, 4 5

21, 8 0

2 0,10

19, 0 0

191, 5

18 7, 4

18 6 ,1

18 4 , 5

18 2, 3

E R F O L G R E I C H , W E R T H A LT I G , N A C H H A LT I G

2 011 2 012 2 013 2 014 2015 L EERS TA ND SQUOT E IN %

Miteinander.

02

Vorwort der Geschäftsführung Die GWH -Gruppe hat auch im Geschäftsjahr 2015 an den Erfolg

Auch im abgelaufenen Geschäftsjahr haben wir konsequent in

der Vorjahre angeknüpft. Mit deutlich gestiegenen Umsatzer-

die Werterhaltung unserer Wohnungsbestände investiert. 2015

lösen und einem erheblichen EBIT-Zuwachs vor Bewertungs-

haben wir 21,81 € (Vorjahr 21,45 €) pro Quadratmeter Wohnfläche

effekten war 2015 für die GWH ein operativ sehr erfolgreiches

in die Instandhaltung unserer Bestände investiert.

Geschäftsjahr. Die Akquisitionsstrategie des Unternehmens richtete sich unverändert auf die wachstumsstarken und attrak-

Wir haben im abgelaufenen Geschäftsjahr ein Projekt zur Über-

tiven Teilmärkte Rhein-Main, Rheinland, Rhein-Neckar und die

prüfung unserer Prozessstrukturen in der Bestandsbewirtschaf-

Oberzentren Nord- und Mittelhessens. Wir haben den anhalten-

tung aufgesetzt. Das Projekt „PLUZ “ – „Prozesse langfristig um-

den Trend eines Verkäufermarktes indes genutzt, um einerseits

strukturieren – zielorientiert“ wird Geschäftsprozesse in der

unsere Bestände in peripheren Lagen weiter zu arrondieren und

kaufmännischen und technischen Bearbeitung und im Einkauf

um andererseits hohe Margen im Verkauf von Bestandseigen-

weiter optimieren und durch fortschreitende Digitalisierung

tumswohnungen zu realisieren.

effizienter und damit kostengünstiger gestalten.

Der Umsatz der GWH -Gruppe lag im abgelaufenen Geschäfts-

Wir haben unser Wohnungsportfolio vor dem Hintergrund

jahr bei 371,5 Mio. € (Vorjahr 340,0 Mio. €). Unser EBIT ist auf

eines nachhaltig starken Verkäufermarktes weiter optimiert

132,3 Mio. € gestiegen (Vorjahr 121,5 Mio. €). Die maßgeblichen

und 756 Wohnungen in zumeist strukturschwächeren Räumen

Gründe für den Anstieg liegen in einem deutlich verbesserten

verkauft. Im gleichen Zeitraum ist es uns gelungen, 942 Wohnun-

Bewirtschaftungsergebnis, einem höheren Ergebnis im Handel

gen für einen Ankauf, inklusive Ankäufe von Projektentwick-

mit gebrauchten Immobilien sowie einem margenstarken Bau-

lungen, zu identifizieren und in unseren Bestand zu integrie-

trägergeschäft in der GWH Bauprojekte GmbH.

ren. Wir konzentrieren uns bei unseren Zukäufen nach wie vor

Durch die ungebrochene Nachfrage nach Wohnraum, insbe-

land, Rhein-Neckar und die wirtschaftlich prosperierenden Ober-

sondere in den Ballungsräumen und den Oberzentren unserer

zentren in Nord- und Mittelhessen.

auf unsere wachstumsstarken Kernmärkte Rhein-Main, Rhein-

Kernmärkte, ist in der Bestandsbewirtschaftung der Leerstand wiederum nochmals gesunken. Der Gesamtleerstand lag zum

Zum Bilanzstichtag bewirtschaftete die GWH -Gruppe 48.015

Bilanzstichtag bei 1,0 % (Vorjahr 1,1 %).

Wohnungen (Vorjahr 47.808 Wohnungen). Davon befinden sich 41.756 Wohnungen im Eigentum der GWH (Vorjahr 41.867 Wohnungen). Der Pachtbestand liegt unverändert bei 784 Wohnungen. Unser Segment ETW -Verwaltung für Dritte konnte seinen Wohnungsbestand auf 5.475 Wohnungen erhöhen (Vorjahr 5.148 Wohnungen).

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03

6

V O N 3 6 3 M I TA R B E I T E R N

Die Kollegen begegnen Ihnen übrigens im Innenteil unseres Geschäftsberichtes wieder.

Ein starkes Team. Die GWH -Geschäftsführer Bernhard Braun (links), Stefan Bürger (vorne, 3. von links) und Thomas Echelmeyer (dahinter) umringt von Kollegen aus allen Bereichen der GWH .

››››››››››››››››

Sehr positiv entwickelt hat sich unsere Tochtergesellschaft GWH Bauprojekte GmbH. Im Jahr „zwei“ seines Bestehens

hat das Unternehmen 31,0 Mio. € an Verkaufserlösen erzielt (Vorjahr 11,8 Mio. €). Die GWH Bauprojekte GmbH hat derzeit rund 1.750 Neubauwohnungen für den Eigenbestand der GWH -Gruppe und den Vertrieb konkret in Planung und Bau. Ein herausragendes Projekt stellt dabei der Neubau des Wohn- und Gewerbeobjekts „Alea“ im Frankfurter „Gallus“

Auch für das laufende Geschäftsjahr erwarten wir ein positives

dar. Hier entstehen bis Mitte des kommenden Jahres 214 Miet-

Marktumfeld mit steigender Kaufkraft und niedrigen Zinsen in

wohnungen, 86 Eigentumswohnungen, rund 6.600 m² Einzel-

einem volkswirtschaftlich stabilen Umfeld. Für die Marktent-

handelsfläche und mehr als 500 Tiefgaragen-Stellplätze. Das

wicklung des Jahres 2016 legen wir moderat steigende Miet-

Investitionsvolumen beläuft sich auf rund 110 Mio. €.

preise, aber auch wachsende Kaufpreise in den Eigentumssegmenten zugrunde – bei anhaltend hoher Nachfrage, sowohl

Die Bilanzsumme der GWH Immobilien Holding GmbH hat sich

im Vermietungsbereich als auch im Handel mit neuen und ge-

im vergangenen Geschäftsjahr auf 2.952,0 Mio. € erhöht (Vor-

brauchten Immobilien.

jahr 2.754,4 Mio. €). Das Verhältnis der Netto-Finanzverbindlichkeiten zum Immobilienvermögen, Loan to Value, lag stabil

Der vorliegende Konzernabschluss der GWH Immobilien Hol-

bei 33,4 % (Vorjahr 32,1 %). Die Eigenkapitalquote blieb konstant

ding GmbH als Führungsunternehmen der GWH -Gruppe ist

bei 53,7 % (Vorjahr 53,7 %).

nach IFRS erstellt.

Bernhard Braun Geschäftsführer (Vorsitzender)

Stefan Bürger Geschäftsführer

Thomas Echelmeyer Geschäftsführer

Miteinander.

04

Bericht des Aufsichtsrats Im Geschäftsjahr 2015 hat der Aufsichtsrat der GWH Immo-

Schwerpunkte der Aufsichtsratstätigkeit in sämtlichen Sitzun-

bilien Holding GmbH die ihm nach Gesetz, Gesellschaftsvertrag

gen bildeten die ausführliche Vorstellung, eingehende Beratung

und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben mit großer Sorg-

und Genehmigung von Neubauvorhaben, Ankauf von Immobi-

falt wahrgenommen und sich von der Ordnungsmäßigkeit der

lienportfolien sowie Grundstücksakquisitionen für Neubau- und

Geschäftsführung überzeugt. Der Aufsichtsrat hat sich im Ge-

Bauträgerprojekte einschließlich der Erläuterung des Finanzie-

schäftsjahr 2015 regelmäßig und umfassend über die Lage und

rungspotentials der genehmigten Projekte.

Entwicklung des Konzerns informiert und die Geschäftsführung laufend überwacht und beratend begleitet. Die Geschäfts-

In der Sitzung am 22. April 2015 hat sich der Aufsichtsrat zudem

führung hat den Aufsichtsrat regelmäßig und zeitnah, münd-

mit dem Jahresabschluss nach HGB und dem Konzernabschluss

lich und schriftlich, umfassend über die Geschäftspolitik, die

nach IFRS 2014, der Verabschiedung des Berichts des Aufsichts-

Unternehmensplanung und -strategie, wesentliche Ereignisse

rats sowie der Abschlussprüferauswahl befasst. Für die Bera-

und Entwicklungen sowie Chancen und Risiken unterrichtet.

tungen zum Jahres- und Konzernabschluss waren Vertreter des

Schriftliche Quartalsberichte enthielten Aussagen über die Lage

Abschlussprüfers anwesend, die ausführlich die einzelnen Prü-

des Unternehmens, die verfolgte Geschäftspolitik, bedeutsame

fungsschwerpunkte und die Ergebnisse der Prüfung insgesamt

Geschäftsvorfälle, die Ergebnisentwicklung, Abweichungen des

erläuterten. Weitere Themen waren die Gründung einer Ener-

Geschäftsverlaufs von der Planung sowie Erkenntnisse aus dem

giemanagementgesellschaft sowie die Diskussion über wesent-

Risikomanagement- und Frühwarnsystem. Geschäfte, zu denen

liche Folgen aus der steuerlichen Betriebsprüfung 2009 – 2011.

die Zustimmung des Aufsichtsrats erforderlich ist, wurden auf der Grundlage schriftlicher Vorlagen geprüft und von der Ge-

Im Mittelpunkt der Sitzung am 16. September 2015 stand die

schäftsführung ausführlich erläutert.

aktuelle Geschäftsentwicklung und Hochrechnung 2015 sowie

Außerhalb der Sitzungen des Aufsichtrats stand der Aufsichts-

rativen konsolidierten Planung 2016 nach Segmenten mit dem

ratsvorsitzende in regelmäßigem Kontakt mit der Geschäfts-

Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramm sowie dem

führung und besprach wesentliche Themen der Geschäftsent-

Bauprogramm 2016 wurden die strategische mittelfristige Kon-

die strategische Entwicklung des Unternehmens. Neben der ope-

wicklung und des Risikomanagements.

zernplanung 2016 – 2020 sowie die Investitions-, Finanz- und Liquiditätsplanung ausführlich erörtert und die Planungen ver-

S I T Z U N G EN D E S AU F S I C H T S R AT S U N D S C H W E R ­ P U N K T E D E R TÄT I G K E I T

abschiedet. Des Weiteren wurde über die Errichtung einer KG und die Übertragung eines ggf. modifizierten Kernportfolios

Im Geschäftsjahr 2015 hat sich der Aufsichtsrat zu drei ordent-

diskutiert und die aktuelle Finanzierungsstruktur und das

lichen Aufsichtsratssitzungen zusammengefunden. Am 29. De-

Fälligkeitsprofil dargestellt.

zember 2015 fand eine außerordentliche Aufsichtsratssitzung als Telefonkonferenz statt.

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05

Kerninhalt der Sitzung am 09. Dezember 2015 war die Vor-

Die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers, der Jahres- und

stellung einer Grundstücksentwicklung in Wiesbaden, Stadt-

Konzernabschluss sowie der zusammengefasste Lagebericht

teil Mainz-Kastel, zur Bebauung mit 300 Mietwohnungen und

wurden allen Aufsichtsratsmitgliedern rechtzeitig zur Ver-

150 Eigentumswohnungen mit dem beabsichtigten Erwerb von

fügung gestellt. Die Vertreter des Abschlussprüfers haben an der

94,9 % der Geschäftsanteile an der WI -Rheinblick Projekt GmbH.

Aufsichtsratssitzung am 20. April 2016 teilgenommen und über

Weitere Themen waren die Quartiersentwicklung Baunatal, die

die wesentlichen Ergebnisse ihrer Prüfung sowie die Prüfungs-

vorzeitige Aufhebung eines Swap-Vertrages mit der Helaba über

schwerpunkte berichtet und ergänzende Auskünfte erteilt. Der

85 Mio. Euro, Geschäftsführungsangelegenheiten der GWH Bau-

Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss, den Konzernabschluss und

projekte GmbH sowie eine Präsentation zum Thema Verschär-

den zusammengefassten Lagebericht eingehend beraten und ge-

fung der Mietpreisregulatorik.

prüft. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen Prüfungen hat der Aufsichtsrat keine Einwendungen erhoben und

In der außerordentlichen Aufsichtsratssitzung vom 29. Dezem-

sich dem Ergebnis des Abschlussprüfers angeschlossen.

ber 2015, die als Telefonkonferenz abgehalten wurde, wurde

dem aufschiebend bedingten Erwerb von 94,9 % der Geschäfts-

Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss und den Konzernab-

anteile an einer Grundstücksentwicklungsgesellschaft, der

schluss nebst dem zusammengefassten Lagebericht gebilligt

WI -Rheinblick Projekt GmbH, zugestimmt.

und der Gesellschafterversammlung empfohlen, den handelsrechtlichen Jahresabschluss festzustellen.

JA H R E S - U N D KO N Z E R N A B S C H LU S S P R Ü F U N G AU S F Ü H R L I C H E R Ö R T E R T

Das Jahresergebnis von EUR 37.856.780,65 der GWH Immobilien

Die Geschäftsführung hat den Jahresabschluss nach den

Holding GmbH wurde gemäß dem bestehenden Beherrschungs-

Regeln des HGB und den Konzernabschluss nach IFRS der GWH

und Gewinnabführungsvertrag an das Mutterunternehmen ab-

Immobilien Holding GmbH zum 31. Dezember 2015 sowie den

geführt. Die Gewinnabführung wurde bereits bei der Aufstel-

zusammengefassten Lagebericht und Konzernlagebericht für

lung des Jahresabschlusses berücksichtigt. Zum 31. Dezember

das Geschäftsjahr 2015 aufgestellt. Die von der Gesellschafter-

2015 besteht kein Bilanzgewinn, so dass der Gesellschafterver-

versammlung am 07. Mai 2015 zum Abschluss- und Konzern-

sammlung kein Gewinnverwendungsbeschluss vorgeschla-

abschlussprüfer gewählte und vom Aufsichtsrat beauftragte

gen werden kann.

Pricewaterhouse-Coopers AG , Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Frankfurt am Main, hat den Jahresabschluss und den Konzern-

Der Aufsichtsrat spricht allen Mitarbeiterinnen und Mitar-

abschluss nebst zusammengefassten Lagebericht geprüft und

beitern der Konzerngesellschaften sowie den Geschäftsfüh-

jeweils mit Datum vom 18. 03. 2016 mit dem uneingeschränk-

rern seinen Dank und seine Anerkennung für ihre erfolgreiche

ten Bestätigungsvermerk versehen.

Arbeit und die besonderen Leistungen im Geschäftsjahr 2015 aus.

Frankfurt am Main, 20. April 2016 Für den Aufsichtsrat

Jürgen Fenk Aufsichtsratsvorsitzender

06

Mittendrin.

QUA RT I ERSM A N AGEMENT MITTENDRIN

1.000 GUT E ID EEN

Wohlfühlwohnen zu erzeugen ist ganz einfach: Wir gehen auf Kundenwünsche ein.

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GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

A.01

27 Mittendrin.

N AT I O N E N

Bunte Vielfalt: zum Beispiel im lebendigen Stadtteil Kranichstein in Darmstadt.

Q UA R T I ER S M A N AG EM EN T

Es klingt vielleicht ein wenig zu selbstverständlich, aber – „…wir können Großwohnsiedlungen!“ Und das „doing“ ist dabei alles, nur nicht banal.

Aber da gibt es ein Mittel und das hat derweil auch einen modernen Namen: Quartiersmanagement. Für uns bedeutet das in erster Linie, ganz nah an unseren Kunden zu sein und Bedürfnisse zu achten. Um Bedürfnisse erkennen zu können, müssen wir uns verorten – und zwar „mittendrin…“.

07

06

Mittendrin.

QUA RT I ERSM A N AGEMENT MITTENDRIN

1.000 GUT E ID EEN

Wohlfühlwohnen zu erzeugen ist ganz einfach: Wir gehen auf Kundenwünsche ein.

A.02

QUA RT I ERSM A N AGEMENT MITTENDRIN

Q UA R T I E R S M A N A G E M E N T. Der Grundgedan-

ke ist alles andere als neu. Aber er hat sich entwickelt. Quartiersmanagement haben wir irgendwie auch schon in den siebziger Jahren des vergangenen Jahrhunderts betrieben. Wir haben Mietervereine und Mieterbeiräte unterstützt, karitativen Vereinigungen kostenfrei Räume zur Verfügung gestellt und auch mal das eine oder andere Nachbarschaftsfest gesponsert. Das tun wir alles heute auch. Aber eben mittlerweile auch noch mehr.

Und dieses Mehr ist äußerst handfest. Wir investieren in attraktive Wohnumfelder in unseren Siedlungen, sorgen für zusätzliche Beleuchtung, weniger dunkle Ecken und ein gefühltes Mehr an Sicherheit. Um ein attraktives Wohnumfeld zu gestalten, bedarf es aber einiger weiterer Dinge.

Wir legen beispielsweise großen Wert auf moderne Spielplätze. Und das aus gleich zwei Gründen: Erstens fördern wir junge Familien und sorgen hier für Wohnzufriedenheit und zweitens defi nieren wir damit erfolgreich die Räume, in denen gespielt wird.

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A.03

Quartiersmanagement ist zur eigenen Disziplin

Quartiersmanagement fi ndet aber immer auch

geworden. Wir etablieren in unseren Wohnan-

seinen Eingang in unsere beiden Geschäftssegmen-

lagen mittlerweile Stadtteilbüros, womit wir stän-

te Immobilienhandel und Projektentwicklung. Im

dig in den Liegenschaften präsent sind und den

Immobilienhandel ist es bei Wohnungsankäufen

27

Dialog zu unseren Kunden suchen – und fi nden.

die Kunst der Integration. Ein neuer Eigentümer

Wir kommunizieren proaktiv mit den Vertretern

wird – das ist uns klar – erst einmal skeptisch be-

der politischen und gesellschaftlichen Strömungen

äugt. Deshalb ist unser erster Schritt immer auch

im Quartier, nehmen an runden Tischen teil oder

die Mieterinformation und die Integration in un-

gründen sie. Aber es geht auch konkreter. Quar-

sere Geschäftsprozesse.

tiersmanagement heißt auch, die bauliche Entwicklung unserer Liegenschaften intelligent und konseN AT I O N E N

In der Projektentwicklung ist es ebenso wichtig,

quent voranzutreiben. Die Ziele: ein lebenswertes

das Thema Quartiersmanagement von Anbeginn

Wohnumfeld schaffen, lebendige Nachbarschafim lebendigen Stadtteil

in den Planungen zu berücksichtigen. Und hier sind

Bunte Vielfalt: zum Beispiel

Kranichstein in stärken.

Darmstadt. ten fördern, sozialen Zusammenhalt Mit

es wiederum die scheinbar banalen Dinge und

diesen Zutaten kommen wir unserem großen Ziel

Fragen wie die nach der Notwendigkeit von Ge-

schon sehr viel näher: der Kundenzufriedenheit.

meinschaftsräumen oder der klugen Anordnung der Außenanlagen. Wie gesagt: Klingt banal, ist aber alles andere als das.

4

GESCHÄF TS SEGMENT E

Quartiersmanagement lässt sich messen: Rund 98 % unserer Neukunden würden uns weiterempfehlen, das ergeben unsere regelmäßigen Mieterumfragen.

‹‹‹‹‹‹‹‹‹‹‹‹‹‹

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06

Mittendrin.

QUA RT I ERSM A N AGEMENT MITTENDRIN

1.000 GUT E ID EEN

Wohlfühlwohnen zu erzeugen ist ganz einfach: Wir gehen auf Kundenwünsche ein.

A.04

QUA RT I ERSM A N AGEMENT MITTENDRIN

W O H N U N G S G E S E L L S C H A F T E N A L S „G E B O -

„ S O Z I A L E S TA D T “ U N D „ A K T I V E N A C H B A R -

R E N E PA R T N E R “. Räume zum Leben für unter-

S C H A F T“ F Ö R D E R N Q UA R T I E R S E N T W I C K-

schiedliche Wohnbedürfnisse zu schaffen und das

L U N G . Wie wichtig eine aktive Quartiersentwick-

Zusammenleben in ihren Wohngebieten zu fördern,

lung ist, zeigt auch das Städtebauförderungspro-

zählt zu den zentralen Aufgaben der Wohnungsge-

gramm „Soziale Stadt“. Als Bund-Länder-Programm

sellschaften. Als zuverlässiger Partner arbeiten sie

unterstützt es seit 1999 mit über 650 Maßnahmen

dabei eng mit Vertretern der Stadt sowie Partnern

an knapp 400 Orten städtebaulich, wirtschaftlich

aus Wirtschaft, Kultur und Gesellschaft zusammen.

und sozial benachteiligte und strukturschwache

Der Gesamtverband der Wohnungswirtschaft GdW

Stadt- und Ortsteile. Aber auch kommunale Initia-

sieht die Wohnungsgesellschaften deshalb auch

tiven fördern die Entwicklung – wie beispielsweise

als „geborene Partner“, deren Engagement maß-

das Frankfurter Programm „Aktive Nachbarschaft“,

geblich über die Attraktivität und Zukunft der

das seit 15 Jahren insgesamt 20 städtische Quar-

Quartiere entscheidet.

tiere erfolgreich fördert und stärkt.

650 MASSNA HMEN

Das Bund-Länder-Programm „Soziale Stadt“ ist seit 1999 ein Erfolgsmodell zur Integration.

Aktive Nachbarschaft: ein Ergebnis eines intensiven Quartiersmanagements.

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27 N AT I O N E N

Bunte Vielfalt: zum Beispiel im lebendigen Stadtteil Kranichstein in Darmstadt.

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QUA RT I ERSM A N AGEMENT MITTENDRIN

Mittendrin.

1.750 NEUE WOHNUNGEN IM BAU

Und immer gleich mit angelegt: ein Grundraster für ein künftiges und funktionierendes Quartiersmanagement.

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1.500 KUBIK MET ER ERDAUSHUB

Die Kita, die wir in unserem Quartier RheinEck in Meerbusch errichten, bietet Platz für 110 Kinder.

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10

QUA RT I ERSM A N AGEMENT MITTENDRIN

20.000 WOHNUNGEN IN D ER DUE DILIGENC E

Wohnungsbestände anzukaufen, erfordert Kärrnerarbeit und viel Expertise.

Mittendrin.

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942

ANGEK AUF T E WOHNUNGEN UND PROJEK T ENT W ICK LUNGEN

Kaufen kann jeder, wir können unsere Ankäufe auch erfolgreich in unseren Bestand integrieren.

11

12

Mitwachsen.

GESCHÄF TSENT W ICK LUNG M I T WA C H S E N

2=1 EIN GUT ES FUNDA MENT

Das schafft stabile Erträge.

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1a

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B.01

E R T R A G S TA B I L

Operativ wachsen.

Mitwachsen.

G E S C H Ä F T S EN T W I C K LU N G

Wachsende Werte! Unsere Leidenschaft für Immobilien lässt sich auch in Heller und Pfennig ausdrücken. Die GWH ist ein wirtschaftlich erfolgreiches Unternehmen. Unsere Wertschöpfungskette deckt den gesamten „Spiel-Raum“ der Immobilienbewirtschaftung ab und das seit Jahrzehnten und mit Erfolg. Wir schaffen Werte und wir gehen mit der Zeit.

Mitwachsen eben.

13

12

Mitwachsen.

GESCHÄF TSENT W ICK LUNG M I T WA C H S E N

2=1 EIN GUT ES FUNDA MENT

Das schafft stabile Erträge.

B.02

GESCHÄF TSENT W ICK LUNG M I T WA C H S E N

D I E GW H AG I E R T DY N A M I S C H I N I H R E N

Die Bilanzsumme der GWH Immobilien Holding

M Ä R K T E N . Wir weisen über Jahre hinweg kon-

hat sich um 7,2 % auf 2.952,0 Mio. Euro erhöht (Vor-

stant hohe Ergebnisse in den wichtigsten Kenn-

jahr 2.754,5 Mio. Euro). Die Eigenkapitalquote lag

zahlen aus. Die Umsatzerlöse lagen mit 371,5 Mio.

unverändert bei 53,7 %. Der niedrige Verschuldungs-

Euro deutlich über dem Vorjahresniveau (340,0 Mio.

grad ausgedrückt im Loan-to-Value (LTV) mit 33,4 %

Euro). Gleiches gilt für das EBIT vor Bewertungs-

(Vorjahr 32,1 %) gibt Ausdruck über die konserva-

effekten (Vorjahr 121,5 Mio. Euro). Das EBIT lag mit

tive Finanzierungsstruktur und bietet Raum für zu-

132,3 Mio. Euro zudem um 7,8 % über dem Plan. Die

künftiges Wachstum und eine hohe Investitions-

wesentlichen Effekte zur Steigerung des EBIT vor

fähigkeit. Der Fair Value des Immobilienbestan-

Bewertungseffekten resultieren aus der Bestands-

des stieg um 5,9 % auf 2.802,5 Mio. Euro (Vorjahr

bewirtschaftung (+ 5,6 Mio. Euro), dem Immobi-

2.647,4 Mio. Euro). Die Erhöhung des Fair Value re-

lienhandel (+ 2,4 Mio. Euro) und dem Bauträger-

sultiert im Wesentlichen aus der Einwertung der

geschäft (+ 1,0 Mio. Euro).

positiven Marktentwicklung aufgrund gestiegener Mieten und dem Rückgang des niedrigen langfristigen Zinsniveaus.

33,4%

NIEDRIGER VERS C H U L D U N G S G R A D ( LT V )

Bietet Raum für Wachstum und hohe Investitionsfähigkeit.

››››››››››››››

Starkes EBIT ¹: Unsere Geschäftssegmente sind samt und sonders erfolgreich in Ertrag und Umsatz.

1 Vor Bewertungseffekten

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

1a+5,6

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

B.03

E R T R A G S TA B I L

Operativ wachsen.

MIO. EURO EBIT IN D E R B E S TA N D S BEWIRTSCHAF TUNG

2,4 + ››››››

MIO. EURO EBIT IM IMMOBILIENHAND EL

+1,0

MIO. EURO EBIT IM BAUT R ÄGERGESCH Ä F T

13

12

Mitwachsen.

GESCHÄF TSENT W ICK LUNG M I T WA C H S E N

2=1 EIN GUT ES FUNDA MENT

Das schafft stabile Erträge.

B.04

GESCHÄF TSENT W ICK LUNG M I T WA C H S E N

Die GWH -Gruppe bildet traditionell die gesamte

Das Rohergebnis aus der Bestandsbewirtschaftung

Wertschöpfungskette des Immobiliengeschäfts

lag mit 152,2 Mio. Euro wiederum über dem Vorjah-

ab. Angefangen beim Immobilienankauf, über das

resergebnis (144,5 Mio. Euro). Das Segment Immo-

Kerngeschäft der Bestandsbewirtschaftung, den

bilienhandel lag mit 6,6 Mio. Euro zwar unter dem

Handel mit gebrauchten Immobilien sowie der Pro-

Vorjahresergebnis (8,4 Mio. Euro), liegt aber deut-

jektentwicklung mit dem Neubau für den eigenen

lich über Plan (4,0 Mio. Euro).

Bestand und dem Bauträgergeschäft bis hin zur Verwaltung von Eigentümergemeinschaften und von WohnimmobiIien für Kapitalanleger und institutionelle Investoren.

291,2 MIO. EURO BEWIRTSCHAF TUNGSERLÖSE: AUF WA C H S T U M S K U R S

.............

...............

47,8

M I O . E U R O U M S AT Z E R L Ö S E : E I N S TA R K E S J A H R IM IMMOBILIENHAND EL

...................

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

1a

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

B.05

E R T R A G S TA B I L

Wir habenOperativ das hervorragende Marktumfeld gewachsen.

Konstant geblieben ist das Ergebnis unseres Seg-

nutzt, um Bestände in peripheren Lagen weiter zu

mentes Dienstleistungen für Dritte. Hier hat die

arrondieren. Insgesamt haben wir 756 Wohnun-

GWH im Berichtsjahr rund 1,5 Mio. Euro erwirt-

gen en bloc oder durch Privatisierung verkauft. Im

schaftet (Vorjahr 1,5 Mio. Euro). Das Segment ver-

gleichen Zeitraum haben wir 942 Wohnungen zu-

waltet 5.475 Wohnungen (Vorjahr 5.148 Wohnun-

meist an unseren Kern- und Wachstumsstandor-

gen) in rund 90 Eigentümergemeinschaften.

ten in Rhein-Main, dem Rheinland, Rhein-Neckar und den prosperierenden Oberzentren hinzu gekauft, inklusive Projektentwicklungen.

1,5

M I O . E U R O D I E N S TLEISTUNGSERLÖSE: KO N S TA N T E S E R G E B N I S

.............

31,0

MIO. EURO V ERK AUFS ERLÖSE: GW H BAU PROJEK T E GMBH MIT G U T E M S TA R T

...................

Vier erfolgreiche Geschäftssegmente machen die GWH aus: Bestandsbewirtschaftung, Immobilienhandel, Projektentwicklung und Bauträger sowie die Dienstleistungen für Dritte.

..............

13

12

Mitwachsen.

GESCHÄF TSENT W ICK LUNG M I T WA C H S E N

2=1 EIN GUT ES FUNDA MENT

Das schafft stabile Erträge.

B.06

GESCHÄF TSENT W ICK LUNG M I T WA C H S E N

G W H B AU P R O J E K T E G M B H I M AU F W I N D . Die

GWH Bauprojekte GmbH hat im Jahr „zwei“ nach

der Ausgründung aus der GWH Wohnungsgesellschaft einen fulminanten Start hingelegt. Die 100 %ige Tochtergesellschaft erwirtschaftete ein Rohergebnis von 4,7 Mio. Euro (Vorjahr 0,8 Mio. Euro). Als Projektentwickler und Bauträger steuert die Gesellschaft Bauprojekte in allen Phasen. Sie plant und baut Eigentumswohnungen, Reihen- und Doppelhäuser für den Vertrieb und übernimmt zudem das Projektmanagement für den Neubau von Mietwohnungen für die GWH -Gruppe.

437

MIO. EURO INV EST IT IONS BUDGET IN D ER PIPELINE

Aktuell bearbeitet die GWH Bauprojekte GmbH 47 Projekte mit insgesamt rund 3.300 Wohnungen.

Die Projekte teilen sich auf in rund 490 Eigentumswohnungen und Eigenheime mit einem Investitionsbudget in Höhe von 153 Mio. Euro. 350 weitere Bauträgerprojekte sind in Konzeption. Im Projektmanagement für den Neubau von Mietwohnungen hat die Gesellschaft rund 1.260 Einheiten in Planung und Bau, mit einem Investitionsvolumen in Höhe von 284 Mio. Euro. Hinzu kommen weitere 1.200 Wohnungen in Konzeption.

›››››››››››››››››

Neubauprojekt Alea: Mit 300 Wohnungen, einem REWE- und einem Aldi-Markt plus rund 500 Tiefgaragen-Stellplätzen das derzeit größte Neubauprojekt der GWH .

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

1a 1.260 E R T R A G S TA B I L

Operativ wachsen.

MIET WOHNUNGEN IN BAU UND PL ANUNG

490

EIGENTUMSWOHNUNGEN UND EIGENHEIME IN BAU UND PL ANUNG

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

B.07

13

Mitwachsen.

GESCHÄF TSENT W ICK LUNG M I T WA C H S E N

2=1 EIN GUT ES FUNDA MENT

Das schafft stabile Erträge.

B.08

GESCHÄF TSENT W ICK LUNG M I T WA C H S E N

132,3 12 0, 4 8 9,1

96,5

116, 4

15 8 , 0

13 2 , 3

12 3, 5

121, 5

119,1

111, 5

371, 5

3 4 0, 0

3 5 7, 4

34 4,4

MIO. EURO EBIT ¹

356,6

12

2 011 2 012 2 013 2 014 2015

2 011 2 012 2 013 2 014 2015

2 011 2 012 2 013 2 014 2015

UMSAT Z ERLÖS E IN MI O. EURO

EB I T IN MI O. EURO ¹

C A SHF LOW S IN MI O. EUR

371,5 MIO. EURO U M S AT Z E R L Ö S E

1 Vor Bewertungseffekten

2 Aus betrieblicher Geschäftstätigkeit

116,4 MIO. EURO CASHFLOW ²

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

1a E R T R A G S TA B I L

Operativ wachsen.

13

14

GESCHÄF TSENT W ICK LUNG M I T WA C H S E N

116,4 MIO. EURO CASHFLOW

Stabiler Cashflow – ein warmer Regen.

Mitwachsen.

132,3 MIO. EURO EBIT ยน

Schรถn, wenn man Dinge erschaffen kann.

1 Vor Bewertungseffekten

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H ร F T S B E R I C H T 2015

15

16

GESCHÄF TSENT W ICK LUNG M I T WA C H S E N

2.802,5

M I O . E U R O FA I R - VA L U E - I M M O B I L I E N B E S TA N D

Gute Pflege erzeugt gesundes Wachstum.

Mitwachsen.

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371,5 M I O . E U R O U M S AT Z E R L Ö S E

Nicht vergessen: Wer ernten will, muss pflanzen!

17

18

Mitmachen.

PORTFOLIO M ITMAC HEN

4 K I TA S

Nicht unser Kerngeschäft – aber liebevoll betreut.

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

19

C.01

140.000

Mitmachen.

EURO SP END EN

Wir übernehmen soziale Verantwortung in unseren Wohnungsbeständen – nachhaltig und vor allem gerne.

P O R T F O L I O

Quartiersentwicklung sichert Lebensqualität und nachhaltige Stadtentwicklung. Quartiere sind Heimat für Vielfalt und Integration – und das nicht nur für Menschen mit dem sogenannten „Migrationshintergrund“.

Die Vielfalt unserer Gesellschaft prägt auch das nachbarschaftliche Zusammenleben in den Quartieren. Hier entscheidet sich, ob Zusammenleben gelingen kann. Denn das Quartier ist für viele der zentrale Ort, der ein Zuhause, ein lebenswertes soziales Umfeld und eine Heimat bietet.

Gleichzeitig haben Quartiere eine wichtige gesellschaftliche Funktion, indem sie Menschen unterschiedlicher Herkunft, Kultur und Religion Raum für Integration bieten. Grund genug für uns, uns intensiv dem Thema Quartiersmanagement zu widmen. Und hier machen alle mit – wir und unsere Mieter.

18

Mitmachen.

PORTFOLIO M ITMAC HEN

4 K I TA S

Nicht unser Kerngeschäft – aber liebevoll betreut.

C.02

PORTFOLIO M ITMAC HEN

Q UA R T I E R S M A N AG E M E N T – WA S I S T DA S E I G E N T L I C H ? Quartiersentwick-

lung zielt darauf ab, lebenswerten Wohnraum zu schaffen und zu erhalten. Neben der Zusammenarbeit von Vermietern, Vertretern der Stadt und Kooperationspartnern sind hier vor allem die Bewohner selbst gefordert. Und diese engagieren sich besonders dann, wenn sie ein konkretes und für sie nachvollziehbares Mitspracherecht bei den Projektplanungen und der Projektdurchführung erhalten. Aufgabe des Quartiersmanagements ist deswegen, die vielfältigen Fähigkeiten, das Engagement und den Mitbestimmungswillen der Menschen im Quartier zu wecken und sie aktiv in die Planungen und Veränderungen einzubinden. Zentraler Ort für das Quartiersmanagement ist meist das Stadtteilbüro. Dessen Leiter ist als Quartiersmanager Ansprechpartner für die Bewohner, unterstützt deren Engagement im Quartier und entwickelt ihre Ideen zusammen mit den Aktiven für das Quartier weiter. Häufig ist das Stadtteilbüro verbunden mit Kinder- und Jugendprojekten wie beispielsweise Jugendzentren, Begegnungscafés, Kinderbibliotheken bis hin zu Betreuungseinrichtungen in den Quartieren. Das Stadtteilbüro kümmert sich daneben auch um den Erhalt und Ausbau der vielfältigen Dienstleistungsangebote und Versorgungsinfrastrukturen wie zum Beispiel Ärzte, Therapeuten sowie Einkaufs- und Freizeitangebote.

///////////////

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

C.03

Q U A R T I E R S M A N A G E M E N T. Changemanage-

Die Protagonisten in alphabetischer Reihenfolge:

ment ist zuweilen ein hartes Brot. Ein gekonntes

Bewohner, Bürgerinitiative, Ortsbeirat, Regional-

140.000

Quartiersmanagement lässt es sehr viel bekömm-

beirat, Stadt und – wir. Der erste Schritt: Einrich-

licher werden. Der Ben-Gurion-Ring in Frankfurt

tung eines Stadtteilbüros samt Quartiersmanager

– ein gutes Beispiel. Ein klassisches Wohnquartier

– vorerst noch „light“, ab dem zweiten Schritt dann

der siebziger Jahre, 1.700 Wohnungen, mit Hoch-

„heavy“. Der zweite Schritt bestand darin, gemein-

geschossern, weniger hohen Wohngebäuden, bei-

sam mit der Stadt Frankfurt das Siedlungsgebiet

nah parkähnlichen Freiflächen, nett hergerichte-

Wir übernehmen soziale Verantwortung in im Bund-Länder-Programm „Soziale Stadt“ unter-

ten Spielplätzen – und einem Ruf wie Donnerhall.

Interessanterweise potenziert sich dieser Ruf mit

zubringen. Erfolgreich absolviert. Mitt- und vor allem gerne. lerweile arbeitet das Quartiers-

zunehmendem Abstand von der Siedlung. Die

management erfolgreich und

EURO SP END EN

unseren Wohnungsbeständen – nachhaltig

Bewohner fi nden ihn nämlich ganz gut – ihren

ist vollständig integriert. Hier

„Bügel“, wie sie ihn beinah liebevoll nennen. Und

fi nden nun Bewohnerveran-

zusammen mit den Bewohnern arbeiten wir ver-

staltungen statt.

stärkt am Imagewechsel des Ben-Gurion-Rings.

////////////// Wohlfühlwohnen – ein erster möglicher Schritt: die Einrichtung eines Stadtteilbüros.

19

1

S TA D T T E I L M A N A G E R U N D GROSSE WIRKUNG – DEM „ B A C KO F F I C E“ S E I D A N K

18

Mitmachen.

PORTFOLIO M ITMAC HEN

4 K I TA S

Nicht unser Kerngeschäft – aber liebevoll betreut.

C.04

PORTFOLIO M ITMAC HEN

Hier haben wir als flankierende Maßnahme ers-

Da gab es eine Kindergartengruppe, eine Senioren-

te Schritte zur Wohnumfeldverbesserung unter-

gruppe, eine Schülergruppe und eine Gruppe aus

nommen, auch den einen oder anderen optischen

engagierten Müttern und Vätern. Das hat Spaß ge-

Leuchtturm gesetzt – zum Beispiel mit der Instal-

macht. Und der Abenteuereffekt kam auch nicht zu

lation der ersten „Außentapete“ Deutschlands. Und

kurz. Todesmutige Industriekletterer haben die Ta-

damit auch das Thema „Bürgerbeteiligung“ ange-

peten in schwindelnder Höhe auf die Fassaden ge-

setzt. Die Motive dieser Außentapete haben die Be-

klebt. An Zuschauern hat es nicht gemangelt, und

wohner des „Bügel“ in Workshops des Quartiersma-

auch heute noch wird gerne und viel über diese At-

nagements selbst gemalt.

traktion geredet. Für das laufende Jahr haben wir einen ganzen Reigen an weiteren Aktionen geplant.

Fortsetzung folgt.

Malen, auswählen, umsetzen: Die Tapetenmalaktion im Ben-GurionRing war ein voller Erfolg. Mit dabei (von links): Melanie Willnauer, Frankfurts Baudezernent Olaf Cunitz, Stefan Bürger, Heinrich Schreier und Künstlerin Sandra von Kunhardt.

*********

Weithin sichtbares Ergebnis: Die Bildercollage der ersten Außentapete Deutschlands am Ben-Gurion-Ring 10.

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GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

19

C.05

140.000 EURO SP END EN

Wir übernehmen soziale Verantwortung in unseren Wohnungsbeständen – nachhaltig und vor allem gerne.

**********

9

BILDMOTIVE, EIN G E F Ü H L : H E I M AT

18

Mitmachen.

PORTFOLIO M ITMAC HEN

4 K I TA S

Nicht unser Kerngeschäft – aber liebevoll betreut.

C.06

PORTFOLIO M ITMAC HEN

51%

Wenden wir uns nach Raunheim. Die Ringstraßen-

3 -ZIMMER-WOHNUNGEN

siedlung war „Langstrecke“. Und ist jetzt ein Er-

Die Ringstraßensiedlung ist prädestiniert für junge Familien.

folgsmodell. 1.650 Wohnungen in Gebäuden aus den Sechzigern, maximal sechs Stockwerke hoch, auch hier ein äußerst großzügig bemessenes Wohnumfeld mit viel, viel Grün. Jahrelang haben wir an beinah allen Gremiensitzungen in der Siedlung teilgenommen oder sie gar initiiert. Jahrelang – und das tun wir bis heute – haben wir an Magistratssitzungen teilgenommen, wenn es um das Wohnen und die Entwicklung der Ringstraßensiedlung ging. 2013 wurde die Siedlung offiziell aus dem Pro-

Das Ergebnis heute: Eine funktionierende Nachbar-

gramm „Soziale Stadt“ herausgenommen.

schaft mit etablierten Gremien im sozialen Bereich, ein herausragend guter Draht zur Stadtverwaltung, eine energetisch vollsanierte Siedlung und vor allem: Vollvermietung und äußerst geringe Fluktuation. Quartiersmanagement zahlt sich aus.

‹‹‹‹‹‹‹‹‹‹‹

Klassisches Merkmal der SechzigerJahre-Siedlungen: Großzügige Grünflächen mit mittlerweile „gewachsenem“ Baumbestand und beinah parkähnlicher Umgebung.

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

Noch ein Beispiel gefällig? Wiesbaden Schelmengraben. 2.300 GWH -Wohnungen, Siebziger-JahreWohnen – das, was landläufig, gerne auch mal mit Unterton, „Plattenbau“ genannt wird. Die weiteren Parameter – siehe oben. Unsere Strategie hier: Etablierung eines Stadtteilbüros – diesmal in enger Kooperation mit den Bauhaus-Werkstätten. Mieterfeste, gemeinsame Weihnachtsmärkte mit den Mietern samt Aufstellen eines überdimensionalen

19

C.07

140.000 EURO SP END EN

Wir übernehmen soziale Verantwortung in unseren Wohnungsbeständen – nachhaltig und vor allem gerne.

Weihnachtsbaumes, beratende Bürgersprechstunden zu allen Dingen des täglichen Lebens. Auch hier bleibt die Gremienarbeit unserer Kollegen in

Im Schelmengraben haben wir derzeit

der Siedlung nicht aus und auch hier lohnt sich der

aber einen etwas versetzten Schwerpunkt.

Einsatz in Form von hohem Beharrungsvermögen

Der liegt nämlich seit dem vergangenen Jahr

und gut vermieteten Wohnungen.

auf dem Thema Wohnumfeldverbesserung und Modernisierung. Eingangsbereiche werden zur Visitenkarte des Gebäudes, unterstützt von modernisierten Fassaden. Wir werten Grünbereiche und Spielplätze auf und wir schaffen zusammen mit Bewohnern und der Mieterinitiative kleine Plätze als Kommunikationsinseln. Und auch hier gibt es ein Credo für alle – mitmachen!

Mitmachen.

PORTFOLIO M ITMAC HEN

4 K I TA S

Nicht unser Kerngeschäft – aber liebevoll betreut.

PORTFOLIO M ITMAC HEN

21,81

1,1

1,0

1, 5

1, 4

1, 8

21, 81

21, 8 0

21, 4 5

2 0,10

19, 0 0

191, 5

18 7, 4

18 6 ,1

EURO INV EST IT IONEN PRO Q U A D R AT M E T E R

18 4 , 5

C.08

18 2, 3

18

2 011 2 012 2 013 2 014 2015

2 011 2 012 2 013 2 014 2015

2 011 2 012 2 013 2 014 2015

SO L L MI E T EN EN T W I C KLUNG IN MI O. EURO

IN V ES T I T I O N EN IN INS TA ND H A LT UNG / MO D ER NI S I ERUNG INK L . EIG EN L EI S T UNG EN IN EURO / m ²

L EERS TA ND SQUOT E IN %

191,5 MIO. EURO SOLLMIE T EN ENT W ICK LUNG

1,0% L E E R S TA N D S Q U O T E

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

19

140.000 EURO SP END EN

Wir übernehmen soziale Verantwortung in unseren Wohnungsbeständen – nachhaltig und vor allem gerne.

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PORTFOLIO M ITMAC HEN

34 ENT EN

schwammen zum Bilanzstichtag auf dem Teich im Ben-Gurion-Ring.

Eine zusätzliche schmückt jetzt die Fassade als Kunstwerk.

Mitmachen.

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21

164 S P I E L P L ÄT Z E

… und ein Vielfaches an glücklichen Kindern.

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PORTFOLIO M ITMAC HEN

102 H AUSMEIST ER

So viele gute Seelen kĂźmmern sich um den Wohnungsbestand.

Mitmachen.

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

365 TA G E S O N N E N S C H E I N

Unser erklärtes Ziel im Umgang mit unseren Kunden.

23

24

Miteinander.

KUND EN MITEINANDER

79

VERMIETUNGS -, SERVICE- UND H AUSMEIST ERBÜROS

… und unbegrenzt offene Ohren für alle Belange rund um das Wohngefühl unserer Mieter.

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

1%

L E E R S TA N D S Q U O T E

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

über das Gesamtunternehmen – rekordverdächtig.

Miteinander.

K U N D EN

Wir verstehen unsere Kunden und Mieter als Partner. Und mit einem Partner arbeitet man auf Augenhöhe. Das gehört zu unserer Philosophie.

Nicht ohne Grund sind wir mit Service- und Hausmeisterbüros in den meisten unserer Siedlungen vertreten. Unsere Hausmeister wohnen sogar in ihren Beständen. Nicht ohne Grund bieten wir unseren Kunden einen ganzen Reigen an Serviceleistungen an, seien sie nun Mieter, Wohnungs- oder Hauskäufer oder Eigentümer, deren Liegenschaft wir verwalten. Ein zufriedener Kunde fühlt sich wohl. Vor allem aber: ein zufriedener Kunde bleibt. Und dafür tun wir so einiges.

D.01

25

24

Miteinander.

KUND EN MITEINANDER

D.02

KUND EN MITEINANDER

D I E B E D E U T U N G D E S W O R T E S „ S E R V I C E“ I S T S C H L I C H T U N D E I N FAC H „ D I E N S T“. Nicht mehr

und nicht weniger. Und wir nehmen ihn ernst – den Dienst am Kunden. Service zeigt sich bei uns erst einmal durch Nähe. Neben unseren Kundenbetreuern sind es vor allem unsere Hausmeister, die den unmittelbaren Kundenkontakt pflegen und halten. Sie sind Ansprechpartner, wenn es um den tropfenden Wasserhahn geht, aber auch das eine oder andere Mal, wenn es sich um die kleinen Sorgen im Alltag dreht. Der Grund für diese Nähe liegt auf der Hand: Wir bieten unseren Kunden und

79

Mietern, von eigenen festangestellten Hausmeistern betreut zu werden. Diese Männer und Frauen arbeiten aber nicht nur in den Wohnungsbeständen, sie wohnen auch selbst dort und bekommen tagtäglich mit, was sich in „ihrer“ Siedlung tut.

Unsere Hausmeister sind das Gesicht der GWH – näher geht es kaum.

VERMIETUNGS -, SERVICE- UND H AUSMEIST ERBÜROS

… und unbegrenzt offene Ohren für alle Belange rund um das Wohngefühl unserer Mieter.

››››››››››››››››››››››

Hausmeisterin Stefanie Braun wohnt mit ihrer Familie im Bestand. Und schon ihr Vater war Hausmeister in der Fritz-KisselSiedlung in Sachsenhausen.

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

1%

L E E R S TA N D S Q U O T E

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

über das Gesamtunternehmen – rekordverdächtig.

D.03

Service beginnt bei uns aber sehr viel früher. Wer mag, kann sich erste und ausführliche Informationen über uns als Unternehmen, aber auch über unsere Produkte auf unserer Homepage und unseren mittlerweile gut ein halbes Dutzend Microsites holen. Unter www.gwh.de fi nden unsere Kunden tagesaktuell Informationen rund um die GWH .

www.gwh.de

6

GWH MICROSITES

Sie geben nicht nur Auskunft zum Unternehmen, sondern auch Gesundheitstipps.

Ein Beispiel: medipunkt.de.

25

24

Miteinander.

KUND EN MITEINANDER

D.04

KUND EN MITEINANDER

Wenn es um den persönlichen Kontakt geht, sind unsere Kunden in einem unserer insgesamt 79 Service-, Vermietungs- und Hausmeisterbüros bestens aufgehoben. Hier beraten unsere Kundenbetreuer potentielle Neumieter in allen Fragen rund um die Wohnimmobilie. Ein Service, der übrigens nicht mit der Unterschrift unter dem Mietvertrag endet. Unsere Kundenbetreuer und Hausmeister sind und bleiben direkte Ansprechpartner und Garanten für steten Service. Service zeigt sich vor allem dadurch, die Dinge zu erledigen. Und manchmal sind es die kleinen Dinge des Lebens, die den

79

Dienst am Kunden ausmachen und für große Verbesserungen sorgen. Und sei es nur die Zusatzbeleuchtung in der Tiefgarage. Eine Kleinigkeit, die unseren Kunden Sicherheit vermittelt.

VERMIETUNGS -, SERVICE- UND H AUSMEIST ERBÜROS

… und unbegrenzt offene Ohren für alle Belange rund um das Wohngefühl unserer Mieter.

>2.200 OP TIMIERT E PA R K- U N D S T E L L P L ÄT Z E

Dunkle Parkhäuser waren gestern – subjektives Sicherheitsgefühl ist heute angesagt.

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

1%

L E E R S TA N D S Q U O T E

über das Gesamtunternehmen – rekordverdächtig.

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

D.05

Wir können das aber auch eine Spur größer. Wir bie-

Und falls es in der Nachbarschaft mal nicht mehr

ten mittlerweile eine ganze Reihe an Zusatzleistun-

so rund läuft: Sogar dafür haben wir ein Service-

gen rund um das Thema Wohnen an. Sei es der Con-

angebot. Wir moderieren, wo nötig, Konfl ikte. Wir

cierge-Service in einem Hochhaus, betreut von der

beschäftigen für diesen Fall eigene Sozialarbeiter,

guten Seele, die die Bewohner nicht nur mit dem

die sich der Sache unserer Kunden und Mieter an-

Nötigsten versorgen kann, wenn der Einkaufszettel

nehmen. Und das höchst erfolgreich.

mal wieder doch nicht ganz komplett war. Oder die auch mal Pakete entgegennimmt und unseren Mietern den unliebsamen Gang zur Post am Samstag erspart, oder die einfach nur da ist für einen kleinen Plausch bei einem Becher Kaffee.

7

PA K E T E P R O TA G

So viele nimmt Concierge Momo am Frankfurter Berg durchschnittlich für „seine“ Bewohner an.

25

Miteinander.

KUND EN MITEINANDER

D.06

KUND EN MITEINANDER

W I R B L I C K E N A B E R AU C H I N D I E Z U K U N F T,

Wir erkunden zum Beispiel im Moment die Koope-

D E N K E N A N D I E S E RV I C E KO N Z E P T E VO N

ration mit karitativen und auch privaten Senioren-

M O R G E N . Stichwort „Demografischer Wandel“.

einrichtungen. Wir eruieren in Umfragen un-

Wir haben mit rund 13 Jahren eine branchenüber-

ter unseren Kunden, welche Zusatzangebote und

durchschnittliche Verweildauer unserer Mieter.

Pflegeleistungen als attraktiv empfunden werden.

Aber wir fi nden, da ist noch Luft nach oben. Wir

Gemeinsam werden wir dieses Konzept dann um-

wünschen uns, dass unsere Mieter möglichst lange

setzen. Dass wir seniorengerechte und mindestens

bei uns bleiben. Und dafür erarbeiten wir Konzepte.

barrierearme Wohnungen bereitstellen, gerät da

2 5, 4 % 4 0 – 5 9 JA H R E

18, 5 % 25 – 3 9 JA H R E

79

21,0 % 6 5 JA H R E UND Ä LT ER

schon beinah zur Randnotiz.

VERMIETUNGS -, SERVICE- UND H AUSMEIST ERBÜROS

6, 3 % 6 0 – 6 4 JA H R E

4, 6 % 21 – 24 JA H R E

3,0 % 18 – 2 0 JA H R E

3,0 % 15 – 17 JA H R E

4, 2 % 1 – 5 JA H R E

8,0 % 6 – 14 JA H R E

… und unbegrenzt offene Ohren für alle Belange rund um das Wohngefühl unserer Mieter.

0, 9 % UN T ER 1 JA H R

24

Demografischer Wandel: Verteilung der Einwohner in Deutschland nach Altersgruppen.

Ende 2014 waren in Deutschland rund 21 Prozent der Bevölkerung 65 Jahre und älter.

+++++++++++++

Quelle: Statistisches Bundesamt

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1%

L E E R S TA N D S Q U O T E

über das Gesamtunternehmen – rekordverdächtig.

13

J A H R E D U R C H S C H N I T TLICHE MIET DAUER

Unser Ziel: diese Zahl noch erhöhen. Das Mittel: Zusatzangebote für Senioren.

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

D.07

25

24

Miteinander.

KUND EN MITEINANDER

D.08

KUND EN MITEINANDER

NO R D R H EIN -W ES T FA L EN

Kassel

Korbach

Baunatal

Düsseldorf

Fritzlar

Köln Bad Hersfeld Stadtallendorf

Marburg Bonn

79

110.000 MENSCHEN

H ES S EN

Gießen

Fulda

Schlüchtern Steinau an der Straße

Bad Homburg

Bad Vilbel Hanau Offenbach

Frankfurt am Main

Wiesbaden Hochheim Mainz Ginsheim-Gustavsburg

Raunheim

VERMIETUNGS -, SERVICE- UND Klar fokussierte Wachstumsregionen: H AUSMEIST ERBÜROS

Dietzenbach

B AY ERN

Darmstadt

Rhein-Main, Rheinland, Rhein-Neckar … und unbegrenzt offene Ohren R H EINL A ND - P FA L Z und die attraktiven Oberzentren für alle Belange rund um das in Nord- und Mittelhessen.

Wohngefühl unserer Mieter.

Mannheim

Heidelberg

B A D EN -W ÜR T T EMB ERG Karlsruhe

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1%

L E E R S TA N D S Q U O T E

über das Gesamtunternehmen – rekordverdächtig.

25

26

KUND EN MITEINANDER

21% D ER BE VÖLK ERUNG

sind 65 Jahre und älter.

Wir reagieren auf den demografischen Wandel.

Miteinander.

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

27

11.488 WOHNUNGEN

Unser größter Standort: in Frankfurt eine wahre Größe.

6

WOHNUNGEN

Unser kleinster Standort: in Idstein klein und fein.

28

Miteinander.

KUND EN MITEINANDER

3:1 W O H L F Ü H L FA K T O R

Auf 110.000 Bewohner kommen mehr als 40.000 Bäume.

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

98% KUND ENZUFRIED ENHEIT

Unsere Neukunden sind sehr zufrieden mit unserem Service und würden uns weiterempfehlen.

29

30

M I TA R B E I T E R MITREDEN

Mitreden.

Sandra Holzhauer KUND ENB E T REUERIN

FĂźr den Erstkontakt in unserem Vermietungscenter ist sie gleichsam Visitenkarte der GWH .

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E.01

Mitreden.

M I TA R B EI T ER

Klaus Lietzow

Was in der Autoindustrie Usus ist, würde bei uns niemals funktionieren.

H AUSMEIST ER Und nebenbei, wir wollten es auch gar nicht: Automatisierung. Bei uns In der Henri-Dunant-Siedlung in steht der Mensch und Mitarbeiter mit all seinen Fähigkeiten und mit Sossenheim kennt er die meisten Mieter beim Vornamen – und all seiner Leidenschaft für Immobilien im Mittelpunkt.

Die GWH geht als beinahe jeden Grashalm auch.

Unternehmen mit einem sehr, sehr emotionalen Produkt um. Mit der Wohnung eines Menschen; dem Lebensmittelpunkt eines Menschen.

Da hat Automatisierung nichts verloren. Wir sind uns dessen bewusst.

Und deshalb schätzen wir ihn ganz besonders – unseren Mitarbeiter.

31

30

Mitreden.

M I TA R B E I T E R MITREDEN

E.02

M I TA R B E I T E R MITREDEN

26

Z U S AT Z L E I S T U N G E N

So geht „familienfreundliches und gesundheitsbewusstes Unternehmen“.

Sandra Holzhauer KUND ENB E T REUERIN

Für den Erstkontakt in unserem Vermietungscenter ist sie gleichsam Visitenkarte der GWH .

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GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

E.03

G E S U N D I M B E R U F. Was einem lieb und teuer ist,

Eine derart breite Palette im Angebot zu haben,

sollte man pflegen. Die GWH ist seit Jahren zertifi-

ist für einen Mittelständler wie wir es sind nicht

ziert als familienfreundliches Unternehmen, und

selbstverständlich, aber irgendwie dann doch wie-

wir haben diesen Status kontinuierlich weiterent-

der logisch und konsequent. Als Mittelständler füh-

wickelt in Richtung Gesundheit am Arbeitsplatz

len wir uns eher wie eine große Familie. Bei uns

und in Unterstützungsleistungen wie zum Beispiel

kennt beinah jeder jeden beim Namen, auch über

Zuzahlungen zum Jobticket oder für Brillenträger

unsere Standorte von Rhein-Main über Nordhes-

am Computerarbeitsplatz. Der Angebotskanon, den

sen bis ins rheinische Düsseldorf hinweg. Wir nen-

die GWH ihren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern

nen das GWH inside. Und das ist mit Sicherheit ein

anbieten kann, umfasst mittlerweile mehr als zwei

Wesenszug, der uns als Unternehmen ausmacht.

Dutzend unterschiedliche Zusatzleistungen.

Klaus Lietzow Die GWH gibt mir

durch ihre flexible Arbeits-

zeitgestaltung die Möglichkeit, Mutter und zugleich H AUSMEIST ER

vollwertige Kollegin zu sein.

Voll abgedeckt: Die Zusatzangebote der GWH für Mitarbeiter reichen vom Jobticket bis zu Tipps im Gesundheitsmanagement und Vergünstigungen in ausgewählten Fitness-Studios.

In der Henri-Dunant-Siedlung in K R I ST I N A S C H N E I DE R , Sossenheim die Z EN T Rkennt A L ES Mer A RK E Tmeisten ING, Z W EIFAC H E MU T T ER Mieter beim Vornamen – und beinahe jeden Grashalm auch.

++++++++++++++

31

30

Mitreden.

M I TA R B E I T E R MITREDEN

E.04

M I TA R B E I T E R MITREDEN

A U S B I L D U N G . Nico Grimm bleibt erst einmal

skeptisch. Ob das klappt? Der junge Mann ist Auszubildender in unserer IT-Abteilung und soll jetzt – weil wir das rollierende System aller Auszubildenden durch die Abteilungen des gesamten Unternehmens praktizieren – einen Exposée-Text für das Zentrale Marketing schreiben. Vier Wochen wird er in der Abteilung Unternehmenskommunikation den Umgang mit Öffentlichkeit, die Umset-

Sandra Holzhauer

zung des konsequenten Außenauftritts eines Unternehmens und natürlich das Vermietungs- und Vertriebsmarketing kennenlernen. Nicht gerade die Komfortzone des 24-Jährigen. Aber – und das sei vorweggenommen – er wird sich tapfer schlagen, sein Exposée wird in Zusammenarbeit mit dem erfahrenen Kollegen Matthias Schleyer ein Erfolg und der junge Kollege um einige Erfahrungen reicher.

›››››››››››››››››››

Nico Grimm in seinem Element. Der angehende IT-ler durchläuft während seiner Ausbildung bei der GWH alle Abteilungen – nicht zuletzt, um ein Gespür für die Tätigkeiten seiner Kollegen zu bekommen.

KUND ENB E T REUERIN

Für den Erstkontakt in unserem Vermietungscenter ist sie gleichsam Visitenkarte der GWH .

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E.05

Das ist Konzept bei uns. Azubis sind nicht zum

Mit der erfolgreichen Ausbildung endet das Thema

Kaffeekochen da, sie produzieren auch nicht für

Entwicklung bei der GWH aber noch lange nicht.

den Mülleimer. Unsere Auszubildenden stehen vom

Wir unterstützen unsere jungen Leute beispiels-

ersten Tag an im Leben. Sie sind vom ersten Tag

weise beim Erwerb des Immobilienökonomen VWA

an vollwertige Mitglieder der Teams, in denen sie

und bieten damit sinnvolle und wertvolle Zusatz-

gerade ausgebildet werden und – und das ist mit

qualifi kationen, die sich natürlich auch auszah-

das Wichtigste – wir nehmen uns Zeit für die Aus-

len. Nicht wenige unserer früheren Auszubilden-

bildung unserer jungen künftigen Kollegen. Denn

den befinden sich heute in Führungspositionen bei

auch das gehört zum Konzept – wir wollen unsere

uns oder bei anderen Unternehmen der Wohnungs-

Auszubildenden auch übernehmen. Wir haben

und Immobilienwirtschaft.

im vergangenen Jahr 29 Auszubildende in unserem Betrieb gehabt. In erster Linie bildet die GWH Immobilienkaufleute aus und Kaufleute für Büromanagement, aber eben auch IT-Fachleute und seit einigen Jahren zudem erfolgreich Immobilienökonomen in Zusammenarbeit mit der Dualen Hochschule Baden-Württemberg in Mannheim. Die erste Absolventin wird seit dem vergangenen Jahr als kaufmännische Sachbearbeiterin in unserer Tochtergesellschaft GWH Bauprojekte GmbH eingesetzt.

Klaus 29Lietzow

AUSZUBILD END E

H AUSMEIST ER

Kein Pappenstiel In der Henri-Dunant-Siedlung in für ein Unternehmen Sossenheim kennt er die meisten unserer Größe.

Mieter beim Vornamen – und beinahe jeden Grashalm auch.

31

30

Mitreden.

M I TA R B E I T E R MITREDEN

E.06

M I TA R B E I T E R MITREDEN

Sandra Holzhauer

W E I T E R B I L D U N G . Die GW H kümmert sich

Was für rückkehrende Mitarbeiter recht ist, ist

aber nicht nur intensiv um das Vorankommen

für neue Kollegen nur billig, sagt der Volksmund.

ihrer Auszubildenden. Wir haben im abgelau-

Wir haben im vergangenen Jahr Module zur Be-

fenen Geschäftsjahr ein umfangreiches Weiter-

grüßungskultur neuer Mitarbeiter eingeführt.

bildungsprogramm für unsere Kollegen aus allen

Neben der Vorstellung der neuen Kollegen im

Bereichen des Unternehmens aufgelegt. Ein Pro-

Unternehmen und einer intensiven Einführung

gramm, das sehr gut angenommen wurde. Ein Pro-

in die neue Tätigkeit erhält der neue Kollege ein

gramm, in dem sich Mitarbeiter und Vorgesetzte

umfangreiches Nachschlagewerk zur GWH – und,

gemeinsam umschauen und Entwicklungspoten-

K U N D E N erfolgreich B E T R E U E R I Nherausund das hat sich als besonders

ziale erkennen und heben.

gestellt, unseren neuen Hausmeisterkollegen wird Für den Erstkontakt in unserem Vermietungscenter ist sie gleichsam für die Anfangszeit ein Pate an die Seite gestellt.

Stichwort „Potenziale nutzen“: Wir kümmern uns intensiv um die Reintegration von zurückkehrenden Müttern aus der Elternzeit. Wir sehen hier eine große Chance, einmal gebildetes Know-how wieder ins Unternehmen zu integrieren. Und da bewegen wir uns als Unternehmen, zum Beispiel mit flexiblen Teilzeitangeboten.

Visitenkarte der GWH .

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GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

E.07

L E I T B I L D . Als ein klassisches Beispiel für Mit-

In diesen Teamsitzungen wird viel miteinander

reden und Mitdenken – und darauf sind wir zuge-

geredet – und hier werden auch frank und frei die

gebenermaßen schon ein bisschen stolz – hat sich

Dinge auf den Tisch gelegt, die ein Störgefühl ver-

im vergangenen Jahr unser Leitbild in der Mitar-

ursachen. Das ist manchmal unbequem. Aber der

beiterschaft etabliert. 2014 entwickelt, haben wir

offene Umgang miteinander ist Teil unserer Un-

unserem Leitbild 2015 in der betrieblichen Wirk-

ternehmenskultur. Nicht umsonst haben wir ge-

lichkeit Leben eingehaucht. Wir haben Arbeitsma-

nau diesen Anspruch in einen unserer Leitsätze

terialien entwickelt, die unser Leitbild widerspie-

gegossen.

geln und es uns stets ins Gedächtnis rufen – von der Motivtasse bis zum Ablageordner.

1+7+27

Aber da ging noch mehr. Wir haben eine vierköpfige Leitbildcoach-Crew gebildet. Jeweils einer dieser Leitbildcoaches nimmt nun jährlich an einer der Teamsitzungen unserer Abteilungen im Unternehmen teil und erarbeitet gemeinsam mit den Kollegen sogenannte „ ZILK s“. Ein ZILK ist ein „Ziel im Leitbild-Kontext“, oder anders formuliert: Jedes Team formuliert für sich eine oder mehrere Verbesserungsmöglichkeiten in der eigenen Zusammenarbeit, dem Kundenumgang oder was auch immer das Team als verbesserungswürdig identifiziert hat.

Das Team entwickelt gemeinsam mit dem Leitbildcoach entsprechende Maßnahmen und setzt sie im Jahreslauf um.

Klaus Lietzow GWH

1 Präambel, 7 Werte, 27 Leitsätze: Das ist das Leitbild der GWH .

H AUSMEIST ER

In der Henri-Dunant-Siedlung in Sossenheim kennt er die meisten Mieter beim Vornamen – und beinahe jeden Grashalm auch.

~~~~~~~~

Gestatten, ich bin ein ZILK, ein „Ziel im Leitbild-Kontext“. Mit mir definieren meine Kollegen Maßnahmen zur Umsetzung unseres Leitbildes.

31

30

Mitreden.

M I TA R B E I T E R MITREDEN

E.08

M I TA R B E I T E R MITREDEN

Sandra Holzhauer

A U S G E W O G E N E S V E R H Ä LT N I S : Die Schwer-

falls Rollenklischeés; wir beschäftigen beispiels-

punkte der Tätigkeiten bei der GWH liegen auf

weise in Frankfurt-Sachsenhausen und in unse-

dem kaufmännischen und dem technischen Be-

rem Bestand in Heidelberg Emmertsgrund je eine

reich. Hier zeigen wir mit einer Frauenquote von

Hausmeisterin – zwei bei unseren Mietern ebenso

rund 46 % ein sehr ausgewogenes Verhältnis in der

akzeptierte wie bewährte Kolleginnen.

Mitarbeiterschaft. Und dabei bedienen wir keines-

KUND ENB E T REUERIN

46% FR AUENQUOT E

Für den Erstkontakt in unserem Vermietungscenter ist sie gleichsam Visitenkarte der GWH .

F R AU EN 17 8

211 M Ä NN ER

MI TA RB EI T ER Z A H L EN INK LUS I V E P RO KUR I S T EN UND AUS ZUB IL D END E

6 G ES C H Ä F T SF ÜH R ER ¹ A B T EILUNGSL EI T ER 1 6

5 B ER EI C H SL EI T ER

F ÜH RUNGSK R Ä F T E IN D ER GW H

363 M I TA R B E I T E R

1 Davon drei Geschäftsführer in Tochtergesellschaften, z. T. in Personalunion mit Bereichsleitungen

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

Klaus Lietzow H AUSMEIST ER

In der Henri-Dunant-Siedlung in Sossenheim kennt er die meisten Mieter beim Vornamen – und beinahe jeden Grashalm auch.

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M I TA R B E I T E R MITREDEN

Mitreden.

Tanja Wagner CHEFIN UNSERER K ANT INE

Sie ist zwar keine GWHMitarbeiterin – aber sie gehört zweifelsohne zur Familie.

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

Patrik Metternich B E S TA N D S G R U P P E N L E I T E R FÜR FRANKFURT MIT TE UND -NORD

Er gehört zu den Mitinitiatoren der ersten Außentapete Deutschlands im Frankfurter Ben-Gurion-Ring.

33

34

Mitreden.

M I TA R B E I T E R MITREDEN

Steffi Kruger L E I T E R I N F I N A N Z- U N D RECHNUNGSW ESEN

Sie kennt die GWH auch noch drei Stellen nach dem Komma.

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

Martin Ruter PROJEK TLEIT ER IN D ER GW H BAUPRO JEK T E GMBH

Wie viele Tonnen Beton und wie viele Mauersteine in unserer Kita in Meerbusch verbaut wurden, weiß er sogar auswendig.

35

36

Mitteilung.

BIL ANZ MIT TEILUNG

1:1

V E R S T E H E N , WA S G E S A G T W I R D

Der Anspruch unseres Geschäftsberichts.

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

Zusammengefasster Lagebericht und Konzernlagebericht........................................................................... 38 Konzernabschluss............................................................................................................................................. 57 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung............................................................................................ 57 Konzernbilanz....................................................................................................................................... 58 Konzern-Kapitalflussrechnung.. .......................................................................................................... 59 Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung.................................................................................. 60 Anhang zum Konzernabschluss.......................................................................................................... 62 Konzern-Segmentberichterstattung................................................................................................. 110 Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers.................................................................................... 112 Jahresabschluss der GWH Immobilien Holding GmbH . . ............................................................................. 114 Bilanz................................................................................................................................................... 114 Gewinn- und Verlustrechnung.......................................................................................................... 115 Anhang zum Jahresabschluss............................................................................................................ 116 Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers.................................................................................... 124

37

38

Z U S A M M E N G E FA S S T E R L AG E B E R I C H T U N D KO N Z E R N L AG E B E R I C H T

GWH Immobilien Holding GmbH Zusammengefasster Lagebericht und Konzernlagebericht 2015

1 .. ........... KO N Z E R N S T R U K T U R U N D KO N Z E R N S T R AT E G I E 1.1 .......... KO N Z E R N S T R U K T U R

Die GWH Immobilien Holding GmbH („GWH IH “) ist eine 100 %-ige Tochtergesellschaft der Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale, Frankfurt am Main / Erfurt (Helaba) und Mutterunternehmen der wohnungswirtschaftlichen Beteiligungen der Helaba. Die Geschäftstätigkeit der Holding erstreckt sich auf die Verwaltung ihrer Beteiligungen und auf die Erbringung von Geschäftsführungsleistungen für ihre Tochtergesellschaften. Die folgenden Gesellschaften wurden in den Konzernabschluss einbezogen; zusammen bilden diese den GWH -Konzern („GWH “): Gesellschaft

Anteilsbesitz¹

GWH Immobilien Holding GmbH (Mutterunternehmen)

Geschäftsfelder

Wohnungsbestand²

Holding, Dienstleistungen

–

DKB Wohnimmobilien Beteiligungs GmbH & Co KG

94,9 %

Beteiligungsverwaltung

–

GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen

99,7 %

Immobilienbewirtschaftung Immobilienhandel Projektentwicklung Dienstleistungen

37.725

GSG Siedlungsgesellschaft für Wohnungsund Städtebau mbH

94,9 %

Immobilienbewirtschaftung

2.225

MERIAN GmbH Wohnungsunternehmen

94,9 %

Immobilienbewirtschaftung

523

MAVEST Wohnungsbaugesellschaft mbH

94,9 %

Immobilienbewirtschaftung

595

MAVEST Vertriebsgesellschaft mbH

94,9 %

Immobilienbewirtschaftung Immobilienhandel

16

G+S Wohnen in Frankfurt am Main GmbH

99,7 %

Immobilienbewirtschaftung

1.456

FRAWO Frankfurter Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH

99,7 %

Immobilienbewirtschaftung Immobilienhandel

–

GWH Bauprojekte GmbH

99,7 %

Projektentwicklung Bauträger; Projektmanagement für Neubau Mietwohnungen

–

Systeno GmbH³

100,0 %

Energiedienstleistung

–

CP Campus Projekte GmbH

50,0 %

Bauträger

–

Wowi Media GmbH & Co. KG

23,7 %

Telekommunikation

–

1 durchgerechnete unmittelbare und mittelbare Beteiligungsquote 2 Eigene und gepachtete Wohnungsbestände 31. 12. 2015 3 Neugründung: Eintragung ins Handelsregister am 21. 10. 2015

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

1.2 ......... G E S C H Ä F T S M O D EL L U N D KO N Z E R N S T R AT EG I E

Die GWH als einer der großen Wohnungsbestandshalter ist ein erfolgreicher Asset Manager, der im Wohnungsbereich das gesamte Spektrum der immobilienwirtschaftlichen Dienstleistungen auch für Dritte anbietet. Das Geschäftsmodell ist zielgerichtet durch ein effizientes, wertentwicklungsorientiertes und aktives Portfoliomanagement unterlegt. Ziel unseres Portfoliomanagements ist es, jede Immobilie unter nachhaltigen Ertragsgesichtspunkten ihrer optimalen Nutzung zuzuführen und möglichst effiziente Verwaltungsstrukturen an zukunftsfähigen Wohnimmobilienstandorten zu etablieren.

Die GWH fokussiert sich im Rahmen ihres Geschäftsmodells auf die Segmente Immobilienbewirtschaftung, Immobilienhandel, Projektentwicklung und Dienstleistungen.

Unsere Strategie sieht ein wachstumsorientiertes, profitables Handeln zur Steigerung des Unternehmenswertes vor. Alle Segmente erwirtschaften positive Free Cashflows, die wir dazu nutzen, das Ergebniswachstum durch verbesserte Portfolioqualität, Bestandsakquisition, Neubau und Wertoptimierung voranzutreiben.

Am Jahresende wurden von der GWH insgesamt 48.015 Wohnungen (Vorjahr: 47.808) verwaltet. Das verwaltete Wohnimmobilienportfolio und die Aufteilung auf die einzelnen Segmente setzt sich wie folgt zusammen: 2015

2014

41.756

41.876

Immobilienbewirtschaftung Konzerneigene Wohnungen Pachtbestände

784

784

42.540

42.660

5.019

4.712

Dienstleistungen ETW-Verwaltung für Dritte

Geschäftsbesorgte Wohnungen von Dritten¹ Verwalteter Wohnungsbestand 1 Davon 296 Einheiten, deren Verwaltung zum Jahresende beendet wurde.

456

436

5.475

5.148

48.015

47.808

39

40

Z U S A M M E N G E FA S S T E R L AG E B E R I C H T U N D KO N Z E R N L AG E B E R I C H T

Der bedeutsamste Geschäftsbereich ist die Bewirtschaftung von Wohnimmobilien im Rahmen des aktiven Portfoliomanagements. Sämtliche Tätigkeiten werden über zwei regionale Geschäftsstellen in Frankfurt am Main und Kassel erbracht. Der Fokus in der Bewirtschaftung liegt auf der Erhöhung der Bestandsrentabilität durch Nutzung von Mieterhöhungspotenzialen, einem aktiven Leerstands- und Instandhaltungsmanagement sowie der Steigerung der Kundenzufriedenheit.

Unsere Akquisitionsstrategie zielt neben den angestammten Regionen Rhein-Main sowie Zentren in Nordund Mittelhessen auf starke Wirtschaftsregionen mit den Ballungsräumen Rheinland und Rhein-Neckar.

Das Geschäftssegment Immobilienhandel ist die zweite Säule des operativen Geschäfts. Wohnungsbestände, die unsere Anforderungen an Renditestärke und Entwicklungspotenzial nicht erfüllen, oder im Verkauf über den Bewirtschaftungsrenditen liegende Verkaufsrenditen erzielen, werden unter dem Gesichtspunkt der Portfoliooptimierung identifiziert und nach Zweckmäßigkeit entweder En-Bloque oder im Rahmen von Einzelprivatisierungen sozialverantwortlich veräußert.

In der Projektentwicklung stehen neben der Errichtung und dem Verkauf von zielgruppenorientierten Bauträgerprojekten mit anspruchsvollen Margen die Revitalisierung von Bestandslagen und die Verdichtung von Bestandsgrundstücken mit Miet- und Eigentumsobjekten im Fokus. Der regionale Schwerpunkt liegt in der Rhein-Main- und Rhein-Neckar-Region, im Rheinland und in Zentren in Nord- und Mittelhessen. Dieses Segment wird operativ durch die 100 %ige Tochtergesellschaft GWH Bauprojekte GmbH durchgeführt. Die Kernkompetenz der GWH Bauprojekte GmbH ist die Projektentwicklung und Projektsteuerung, die Erbringung von Planungs- und Fachingenieurleistungen wird regelmäßig fremd vergeben. Der Fokus liegt auf größeren Bauträgerprojekten und Neubau von Mietwohnungen für den Eigenbestand des GWH -Konzerns. Das Projektportfolio ist auf die Entwicklung, Realisierung und Vermarktung von Wohn-

projekten in wachstumsstarken Regionen ausgerichtet. Zu den Produkten zählen Eigentumswohnungen, Eigenheime und in der Geschäftsbesorgung für das Segment Immobilienbewirtschaftung Mietwohnungen. Ferner werden Leistungen rund um die Grundstücksakquisition und bautechnische Beratungsleistungen als Dienstleister im GWH -Konzern erbracht.

Das vierte Segment „Dienstleistungen“ bildet zum Einen die Wohnungseigentumsverwaltung und das Asset Management für institutionelle Investoren ab. Zum Anderen werden in diesem Segment mit der neu gegründeten Systeno GmbH ab 2016 umfassende Dienstleistungen zur Wärmeerzeugung und -lieferung angeboten.

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

2 ............ W I R T S C H A F T L I C H E R A H M E N B E D I N G U N G E N 2.1 . . ....... G E S A M T W I R T S C H A F T

Die Konjunktur in Deutschland ist weiterhin aufwärts gerichtet. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes im Jahresdurchschnitt 2015 um 1,7 % höher als im Vorjahr. Eine robuste Binnenkonjunktur hat dabei die schwächere Exportdynamik kompensiert. Während im ersten Quartal auch die Exporte noch Impulse lieferten, war zuletzt vor allem der Konsum die tragende Säule der Konjunktur. Der private Konsum nahm gestützt aufsteigende Beschäftigungszahlen und wachsende Einkommen deutlich zu. Der Staatskonsum expandierte nicht zuletzt bedingt durch Hilfsleistungen für Flüchtlinge ebenfalls stark. Damit setzte die deutsche Wirtschaft das robuste Wachstum des Jahres 2014 (+ 1,6 %) fort. In den beiden vorangegangenen Jahren war das Bruttoinlandsprodukt sehr viel moderater gewachsen. In längerfristiger Betrachtung lag das Wirtschaftswachstum 2015 gut über dem Durchschnittswert der letzten zehn Jahre, der + 1,3 % betrug.

2.2 . . ....... L AG E D E R I M M O B I L I EN W I R T S C H A F T

Die Grundstücks- und Immobilienwirtschaft, die 11,2 % der gesamten Bruttowertschöpfung erzeugte, wuchs um 1,3 % und konnte damit sogar etwas stärker zulegen als im Vorjahr.

Im Baugewerbe kam es im Jahr 2015 – trotz überwiegend milder Witterung in den Wintermonaten – zu einem leichten Rückgang der wirtschaftlichen Leistung von – 0,2 %. Das Niveau des Vorjahres, das durch einen kräftigen Anstieg erreicht wurde, konnte 2015 also nicht ganz gehalten werden.

Die Bauinvestitionen 2015 haben sich trotz der niedrigen Zinsen eher schwach entwickelt (+ 0,2 %). Während die Investitionen in Nichtwohngebäude um 1,9 % sanken, entwickelte sich der Wohnungsbau gegen den Gesamttrend der Bauinvestitionen und legte um 1,5 % zu. Rund 178,8 Milliarden EUR flossen 2015 in den Neubau und die Modernisierung der Wohnungsbestände.

Die volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau gestalten sich weiterhin positiv.

Die Zinsen für Baugeld befinden sich auf einem äußerst niedrigen Niveau, gleichzeitig sind die Renditen für Anlagealternativen gering. Die Arbeitsmarkt- und Einkommensaussichten sind positiv. Die hohe Nettozuwanderung steigert die Nachfrage nach Wohnraum zusätzlich deutlich. Alle vorlaufenden Indikatoren im Wohnungsbau deuten darauf hin, dass der Aufwärtstrend 2016 deutlich kräftiger fortgesetzt wird.

Im Sommer 2015 hatten die Baugenehmigungen vorübergehend nur mäßig zugenommen, vor allem verursacht durch massive Rückgänge beim Bau neuer Eigentumswohnungen. Seit September 2015 zeigt sich aufseiten der Genehmigungen wieder eine beschleunigte Ausweitung. Insgesamt dürften die Wohnungsbauinvestitionen 2016 – den Instituten zufolge – um 2,5 0% bis 3,0 % zulegen.

41

42

Z U S A M M E N G E FA S S T E R L AG E B E R I C H T U N D KO N Z E R N L AG E B E R I C H T

Im Jahr 2015 dürften nach letzten Schätzungen Genehmigungen für rund 303.000 neue Wohnungen auf den Weg gebracht worden sein. Dies entspricht einer Steigerung um 6,3 % gegenüber dem Vorjahr. 2014 hatte der Anstieg noch bei 4,6 % gelegen.

Der Mietwohnungsneubau wuchs wie in den Vorjahren am schnellsten (+ 15,7 %). Mit rund 65.000 neu genehmigten Wohneinheiten entstanden fast 9.000 Mietwohnungen mehr als im Vorjahr. Der Neubau von Eigentumswohnungen ging dagegen, nach deutlichem Expansionskurs in den vergangenen drei Jahren, 2015 erstmals wieder leicht zurück (– 2,7 %). Im Geschosswohnungsbau insgesamt wurden 135.000 Wohnungen auf den Weg gebracht.

Die Zahl der Fertigstellungen läuft den Baugenehmigungen seit einigen Jahren auf deutlich niedrigerem Niveau hinterher. So dürften 2015 nach ersten Schätzungen 265.000 Wohnungen neu auf den Markt gekommen sein. Auch im laufenden Jahr 2016 dürfte die Zahl der Fertigstellungen die 300.000er-Marke noch nicht überschreiten.

In Deutschland müssten in den kommenden fünf Jahren allerdings rund 400.000 Wohnungen pro Jahr neu gebaut werden. Das geht aus einer aktuellen Studie des Pestel-Instituts (Hannover) im Auftrag des Verbändebündnis Wohnungsbau hervor. Gründe dafür sind die rasant wachsenden Flüchtlings-zahlen, ebenso aber der bestehende Nachholbedarf sowie der starke Zuzug in die Städte und die Zuwanderung aus der EU. Wohnungen fehlen insbesondere in Großstädten, Ballungszentren und Universitätsstädten. Hier hat es in den vergangenen Jahren enorme Versäumnisse der Wohnungsbaupolitik gegeben. Es wurde schlicht zu wenig gebaut. Bereits vor der aktuell breit diskutierten Flüchtlingszuwanderung hat sich in Deutschland ein Wohnungsdefizit aufgebaut.

Die Mieten sind im bundesweiten Durchschnitt innerhalb eines Jahres um 2,9 % gestiegen, wie der Maklerverband IVD auf der Grundlage der Wohnungsmarktdaten aus dem zweiten und dritten Quartal 2015 berichtete. In den deutschen Großstädten lag die Nettokaltmiete im Durchschnitt bei 7,80 EUR / m². Die Mieten für Bestandswohnungen stiegen um durchschnittlich um 4,2 % bei mittlerem Wohnwert, Baualtersklasse ab 1949. Besonders stark stieg das Mietniveau in unserem Teilmarkt Rheinland mit Köln um 7,9 % gefolgt von Düsseldorf mit 5,9 %. In unserem Wachstumsmarkt Rhein-Neckar stiegen die Mieten exemplarisch mit Karlsruhe um 4,2 %. In Frankfurt / Main lag die Mietsteigerung im Bestand ab 1949 mit mittlerem Wohnwert bei durchschnittlich 2,3 %.

Die GWH erzielte über ihren gesamten freifinanzierten Bestand im Konzern eine Nettokaltmiete von 6,51 EUR / m² Wohnfläche (Vorjahr: 6,30 EUR / m²), was einer Steigerung von 3,3 % entspricht.

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3 ............ G E S C H Ä F T S V E R L AU F U N D E N T W I C K L U N G D E R S E G M E N T E

Die nachfolgenden Erläuterungen zu den einzelnen Segmenten und die Zahlenangaben beziehen sich auf den IFRS -Konzernabschluss der GWH IH . Die Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien erfolgt zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value) nach IAS 40.

3.1 . . ....... I M M O B I L I EN B E W I R T S C H A F T U N G

Am Jahresende 2015 wurden in diesem Segment 42.540 Wohnungen (Vorjahr: 42.660) verwaltet. Darin enthalten war ein Bestand von 41.756 (Vorjahr: 41.876) eigenen Mietwohnungen. Die Verminderung des Bestands resultierte bei einem Neubezug von 24, einem Ankauf von 610 Wohnungen und Nutzungsänderungen von 2 Wohnungen aus dem Abgang von 756 Wohnungen durch Verkauf. Die Zahl der gepachteten Wohnungen lag unverändert bei 784 Wohnungen.

Das operative Vermietungsgeschäft der GWH wird durch zwei Geschäftsstellen in Frankfurt und in Kassel durchgeführt. Die Geschäftsstelle 1 (Frankfurt) betreut die Liegenschaften im Rhein-Main-Gebiet, RheinNeckar-Raum und im Rheinland. Der Leerstand betrug hier zum Jahresende 311 Einheiten bzw. 1,0 % (davon vermietungsbedingt: 139 Einheiten bzw. 0,5 %). Die Geschäftsstelle 2 (Kassel) ist zuständig für die Liegenschaften in Nord-, Ost- und Mittelhessen. Hier lag der Leerstand bei 133 Einheiten bzw. 1,1 % (davon vermietungsbedingt: 89 Einheiten bzw. 0,7 %). Insgesamt konnte die GWH einen leichten Abbau der Wohnungsleerstände auf 444 Einheiten bzw. 1,0 % (Vorjahr: 465 Einheiten, bzw. 1,1 %) erreichen. Die Mieterträge betrugen 199,2 Mio. EUR (Vorjahr: 194,9 Mio. EUR ). Der Anstieg resultiert bei einem um 120 Wohnungen reduzierten eigenen Bestand aus geringeren Leerstandsverlusten und vor allem aus durchgeführten Mieterhöhungen.

Die Aufwendungen für die Instandhaltung des Wohnungsbestandes ohne technische Honorare lagen mit 47,1 Mio. EUR 1,6 Mio. EUR unterhalb des Niveaus des Vorjahres (48,7 Mio. EUR ) und betrugen 23,7 % (Vorjahr: 25,0 %) der Jahresmieterträge. Zum Bilanzstichtag bestand ein Bestellobligo von rd. 2,2 Mio. EUR (Vorjahr: 1,3 Mio. EUR) für Instandhaltungsaufträge, die voraussichtlich im 1. Quartal 2016 ausgeführt werden.

Die gesamten Instandhaltungs- und Modernisierungsleistungen inklusive technischer Honorare lagen mit 21,81 EUR / m² Wohnfläche auf dem Vorjahresniveau (21,45 EUR / m²). Die im Geschäftsjahr 2015 vorgenommenen Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Mietforderungen verringerten sich gegenüber dem Vorjahr um 0,1 Mio. EUR auf 1,2 Mio. EUR , die Mietrückstände ohne Berücksichtigung von Wertberichtigungen haben sich um 0,9 Mio. EUR auf 2,6 Mio. EUR reduziert.

43

44

Z U S A M M E N G E FA S S T E R L AG E B E R I C H T U N D KO N Z E R N L AG E B E R I C H T

Das Rohergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung ist gegenüber dem Vorjahr um 7,7 Mio. EUR auf 152,2 Mio. EUR gestiegen. Das operative Segmentergebnis (EBIT vor Bewertungseffekten) unter Berücksichtigung der auf das Segment entfallenden Verwaltungs- und Personalaufwendungen verbesserte sich gegenüber dem Vorjahr um 7,3 % auf 122,6 Mio. EUR .

3.2 . . ....... I M M O B I L I EN H A N D EL

Der Verkauf aus dem Immobilienhandelsbestand war auch 2015 eine wesentliche Ertragsquelle. Es wurden 278 (Vorjahr: 268) Gebrauchtwohnungen in der Einzelprivatisierung mit Verkaufserlösen von 26,3 Mio. EUR (Vorjahr: 24,4 Mio. EUR ) und 478 (Vorjahr: 493) Wohnungen im En-Bloque-Vertrieb mit Erlösen von

21,5 Mio. EUR (Vorjahr: 14,7 Mio. EUR ) an die Erwerber übergeben. Der nach Berücksichtigung aller direkt zurechenbarer Kosten erzielte Beitrag zum Rohergebnis reduzierte sich um 1,8 Mio. EUR von 8,4 Mio. EUR auf 6,6 Mio. EUR aufgrund angefallener Kosten für die Aufbereitung von Beständen für die Privatisierung sowie leicht geringerer Margen in der Privatisierung.

Das operative Segmentergebnis (EBIT vor Bewertungseffekten) lag bei 5,4 Mio. EUR .

3.3 . . ....... P R O J EK T EN T W I C K LU N G

In diesem Segment erbringt die GWH durch die GWH Bauprojekte GmbH Leistungen als Projektentwickler und Projektsteuerer. Die Erbringung von Planungs- und Fachingenieurleistungen wird regelmäßig fremd vergeben. Der Fokus des Projektportfolios wurde auf die Entwicklung, Realisierung und Vermarktung von Wohnprojekten in den definierten wachstumsstarken Regionen ausgerichtet. Zu den Produkten zählen Eigentumswohnungen, Eigenheime und im Projektmanagement Mietwohnungen.

Der Umsatz ist volumenbedingt deutlich gestiegen. Insgesamt wurden im Geschäftsjahr 2015 aus dem Verkauf von 86 Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern (Vorjahr: 28 Einheiten sowie Verkauf von für die Bebauung entwickelten Grundstücken) Kaufpreise von 31,0 Mio. EUR (Vorjahr: 11,8 Mio. EUR ) erzielt. Das Rohergebnis dieses Geschäftsbereiches hat sich dem höheren Umsatz entsprechend auf 4,6 Mio. EUR (Vorjahr: 2,5 Mio. EUR ) erhöht. Des Weiteren wurden im Joint Venture Unternehmen CP Campus 79 Ei-

gentumswohnungen übergeben und hieraus ein Ergebnis aus At Equity bewerteten Unternehmen von 2,2 Mio. EUR erzielt.

Das operative Segmentergebnis (EBIT vor Bewertungseffekten) unter Berücksichtigung der auf das Segment entfallenden Verwaltungs- und Personalaufwendungen konnte deutlich von 0,8 Mio. EUR im Vorjahr auf 4,7 Mio. EUR gesteigert werden.

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3.4 . . ....... D I EN S T L E I S T U N G EN

Das Dienstleistungsgeschäft beinhaltete im Wesentlichen die Wohnungseigentumsverwaltung sowie das Asset Management für institutionelle Investoren mit insgesamt 5.475 Wohnungen (Vorjahr: 5.148) und die kaufmännische Geschäftsbesorgung für ein Joint Venture Unternehmen. Die Erlöse und das Rohergebnis (1,5 Mio. EUR ) lagen auf dem Niveau des Vorjahres. Der in 2015 neu gegründete Teilbereich der Wärmeerzeugung und -lieferung erzielte noch keinen Beitrag zum Rohergebnis.

4 ............ E R L ÄU T E R U N G E N Z U R V E R M Ö G E N S - , F I N A N Z- U N D E R T R AG S L AG E

Die nachfolgenden Erläuterungen zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der GWH Immobilien Holding GmbH betreffen den nach dem HGB aufgestellten Einzelabschluss, die zum Konzern den nach den IFRS aufgestellten Konzernabschluss.

4.1 ......... V E R M Ö G EN S - , F I N A N Z- U N D E R T R AG S L AG E D E R G W H I M M O B I L I EN H O L D I N G G M B H (H G B)

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der GWH IH ist durch die Holdingfunktion geprägt. Das Gesamtvermögen verminderte sich zum Jahresende 2015 gegenüber dem Vorjahr um 17,1 Mio. EUR auf 1.038,6 Mio. EUR , die im Wesentlichen auf eine Verminderung der Forderungen gegen verbundene Unternehmen um

18,5 Mio. EUR (geringere Ausschüttungen aus Tochterunternehmen) zurückzuführen ist. Die Anteile an verbunden Unternehmen haben sich um 1,0 Mio. EUR durch die Zahlung des Stammkapitals der in 2015 neu gegründeten 100 %igen Tochtergesellschaft Systeno GmbH erhöht. Die flüssigen Mittel sind stichtagsbedingt um 0,3 Mio. EUR gegenüber dem Vorjahr angestiegen. Der Anteil der Finanzanlagen (Anteile an verbundenen Unternehmen) an der Bilanzsumme betrug zum Bilanzstichtag 95,6 % (Vorjahr: 94,0 %).

Die GWH IH verfügte zum 31. 12. 2015 über ein zum Vorjahr unverändertes Eigenkapital von 949,9 Mio. EUR . Der Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital betrug 91,5 % nach 90,0 % im Vorjahr. Das Anlage-

vermögen wurde wie im Vorjahr vollständig durch Eigenkapital und ein Darlehen in Höhe von 46,8 Mio. EUR (Vorjahr: 46,8 Mio. EUR ) finanziert.

Die finanziellen Verhältnisse sind geordnet. Die Gesellschaft war im Geschäftsjahr 2015 jederzeit in der Lage, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen.

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Z U S A M M E N G E FA S S T E R L AG E B E R I C H T U N D KO N Z E R N L AG E B E R I C H T

Das Geschäftsjahr 2015 schloss mit einem Jahresergebnis von 37,9 Mio. EUR (Vorjahr: 55,7 Mio. EUR ) ab, das aufgrund des bestehenden Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrages vollständig an die Muttergesellschaft abgeführt wird. Die Ertragslage ist wesentlich durch die Beteiligungserträge geprägt (36,8 Mio. EUR , Vorjahr: 55,4 Mio. EUR ). Die geringeren Beteiligungserträge sind im Wesentlichen durch den Einmalaufwand von 15,0 Mio. EUR aus der vorzeitigen Auflösung eines Zinsswaps mit der Muttergesellschaft Helaba begründet. Die Erträge aus Teilgewinnabführungsverträgen beinhalten den Gewinnanteil aus der atypisch stillen Beteiligung an einem Immobilienportfolio der GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen. Die GWH IH hat 2010 die einheitliche Steuerungsfunktion für sämtliche von ihr gehaltenen Tochterunternehmen übernommen. Die Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit und die Personalaufwendungen resultieren aus der Erbringung dieser Steuerungs-, Kontroll- und Managementleistungen für die Tochtergesellschaften. Die sonstigen betrieblichen Aufwen-dungen beinhalten neben den Verwaltungsaufwendungen mit 2,4 Mio. EUR Garantiezahlungen zur Absicherung eines Teils des Beteiligungsbuchwertes an der GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen.

4.2 ......... V E R M Ö G EN S - , F I N A N Z- U N D E R T R AG S L AG E D E S KO N Z E R N S (I F R S)

Das Gesamtvermögen des Konzerns wies mit 2.952,0 Mio. EUR zum Jahresende 2015 gegenüber dem Vorjahr einen Anstieg um 197,6 Mio. EUR bzw. 7,2 % aus. Die langfristigen Vermögenswerte erhöhten sich im Wesentlichen durch einen Anstieg der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien um 148,8 Mio. EUR auf 2.754,7 Mio. EUR , die 93,3 % des Gesamtvermögens (Vorjahr: 94,6 %) repräsentieren. Der Anstieg resultiert bei Nettoinvestitionen von 65,7 Mio. EUR aus einer Nettozuschreibung durch die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert in Höhe von 83,1 Mio. EUR .

Daneben haben sich die kurzfristigen Vermögenswerte zum 31. 12. 2015 um 51,2 Mio. EUR auf 178,7 Mio. EUR erhöht. Hierbei haben sich die Forderungen und sonstigen Vermögenswerte um 23,7 Mio. EUR (i. W. Erhöhung von geleisteten Anzahlungen) sowie stichtagsbedingt die flüssigen Mittel um 18,8 Mio. EUR erhöht.

Der Konzern verfügte zum 31. 12. 2015 über ein Eigenkapital von 1.586,6 Mio. EUR . Der Anstieg gegenüber dem Vorjahr um 108,4 Mio. EUR resultierte im Wesentlichen aus dem Saldo von Jahresergebnis (144,6 Mio. EUR) und Ergebnisabführung an die Helaba (37,9 Mio. EUR ). Die Eigenkapitalquote beträgt unverändert 53,7 %.

Die finanziellen Schulden haben sich gegenüber dem Vorjahr um 105,5 Mio. EUR aufgrund von Darlehensaufnahmen, welche die planmäßigen Tilgungen und Rückzahlungen überkompensierten, erhöht.

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Die langfristigen Vermögenswerte wurden zu 100,4 % durch Eigenkapital und langfristiges Fremdkapital (1.197,7 Mio. EUR ) finanziert. Das Verhältnis der Netto-Finanzverbindlichkeiten zum Immobilienvermögen (LTV ) betrug 33,4 % (Vorjahr: 32,1 %).

Die Gesellschaften des GWH -Konzerns verfügten insgesamt über liquide Mittel von 93,3 Mio. EUR .

Wesentliche Posten der Konzern-Gewinn- und -Verlustrechnung

2015 Mio. EUR

2014 Mio. EUR

Ergebnis aus Immobilienbewirtschaftung

152,2

144,5

Immobilienhandel

6,6

8,4

Projektentwicklung

4,6

2,5

Dienstleistungen

1,5

1,5

Rohergebnis

164,9

156,9

Verwaltungs- und Personalaufwand

– 32,6

– 32,5

Übrige Erträge und Aufwendungen

0

– 2,9

132,3

121,5

EBIT (vor Bewertungseffekten)

Anpassung der Marktwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

83,1

164,9

EBIT

215,4

286,4

Finanzergebnis

– 34,4

– 53,8

181

232,6

EBT

Ertragsteuern

– 36,4

– 46

Konzernjahresüberschuss

144,6

186,6

Das operative Ergebnis (EBIT vor Bewertungseffekten) von 132,3 Mio. EUR hat sich um 10,8 Mio. EUR bzw.

8,9 % gegenüber dem Vorjahr bei einem nahezu unveränderten Verwaltungs- und Personalaufwand deutlich erhöht. Hierbei hat sich das Rohergebnis mit 164,9 Mio. EUR um 8,0 Mio. EUR erhöht. Der Saldo aus Übrige Erträge und Aufwendungen ist im Wesentlichen durch das verbesserte At Equity Ergebnis aus dem Joint Venture mit der CP Campus um 2,9 Mio. EUR angestiegen. Die wesentlichen Effekte in den einzelnen operativen Geschäftsbereichen sind nachfolgend zusammengefasst.

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Z U S A M M E N G E FA S S T E R L AG E B E R I C H T U N D KO N Z E R N L AG E B E R I C H T

In der Immobilienbewirtschaftung konnte der Ergebnisbeitrag um 7,7 Mio. EUR bzw. 5,3 % aufgrund des Anstiegs der Mieteinnahmen durch Mieterhöhungen und Bestandsankäufe bei gleichzeitig um 1,6 Mio. EUR geringfügig geringeren Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen gesteigert werden.

Des Weiteren konnten die Leerstandsverluste reduziert werden. Das Immobilienhandelsergebnis ist bei einem Verkaufsvolumen von 756 Wohnungen (Vorjahr: 761 WE) im En-Bloque-Verkaufund der Einzelprivatisierung durch hohe Handelsmargen und die sehr gute Lage auf dem Immobilienmarkt geprägt. Die Verminderung gegenüber dem Vorjahr ist i.W. aufgrund angefallener Kosten für die Aufbereitung von Beständen für die Privatisierung sowie leicht geringeren Margen zurück-zuführen. Das Ergebnis des Projektentwicklungsgeschäfts ist – bei anhaltend hoher Nachfrage nach Immobilien und dem zielgruppengerechten Produktmix bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern – fertigstellungs- und übergabebedingt gestiegen (+ 2,1 Mio. EUR bzw. 81,4 %). Zum Jahresende befanden sich 184 Bauträgereinheiten im Bau. Neben den Ergebnissen im operativen Geschäft ist die Ertragslage des Konzerns durch folgende Bewertungs-, Zins- und Steuereffekte beeinflusst: Die größte Auswirkung hat die durch einen unabhängigen Sachverständigen durchgeführte Bewertung der Immobilien zum Bilanzstichtag, die zu einer positiven Marktwertanpassung in Höhe von 83,1 Mio. EUR (Vorjahr: 164,9 Mio. EUR) geführt hat. Die Anpassung in 2015 spiegelt die anhaltend positive Marktentwicklung für Wohnimmobilien (i. W. gestiegene Marktmieten und gesunkenes langfristiges Zinsniveau) wider.

Der Netto-Finanzaufwand hat sich um 19,3 Mio. EUR vermindert. Einerseits führte die Bewertung von Zinsswaps zum beizulegenden Zeitwert zu einem um 7,7 Mio. EUR höheren Ertrag von 8,8 Mio. EUR (Vorjahr: 1,1 Mio. EUR ). Andererseits war der Finanzaufwand des Vorjahres mit einem Aufzinsungsaufwand von 12,8 Mio. EUR aus der Rückzahlung von zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten Förderdarlehen belastet.

Der Ertragsteueraufwand liegt mit 36,4 Mio. EUR um 9,7 Mio. EUR (im Wesentlichen bedingt durch einen geringeren Aufwand für latente Steuern) unter dem Vorjahr. Ursächlich hierfür sind das um 81,8 Mio. EUR niedrigere Ergebnis aus der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert, ein besseres Bewertungsergebnis aus dem Zinsswap sowie ein geringerer Aufzinsungsaufwand aus Förderdarlehen. Dem steht die Bildung einer Rückstellung für gewerbesteuerliche Risiken in Höhe von 4,7 Mio. EUR gegenüber.

Das Geschäftsjahr 2015 schließt mit einem Jahresergebnis von 144,6 Mio. EUR (Vorjahr: 186,6 Mio. EUR) ab.

Insgesamt haben wir unsere operativen Ziele für 2015 in einem anhaltend guten Marktumfeld übertroffen. Das Konzernergebnis ist wie im Vorjahr durch das nicht liquiditätswirksame Bewertungsergebnis auf die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien positiv beeinflusst.

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5 ............ I N V E S T I T I O N S - U N D F I N A N Z I E R U N G S TÄT I G K E I T

Mittelfristig ist die GWH bestrebt, ihr Immobilienbestandsportfolio vor allem durch den Ankauf wirtschaftlich interessanter Wohnungsbestände in den definierten Wohnungsmärkten weiter zu vergrößern.

Diesem Ziel folgend wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr 610 Wohnungen und 3 Gewerbeobjekte mit Anschaffungskosten von 48,2 Mio. EUR erworben. Darüber hinaus bestehen Kaufverträge über Projektentwicklungen mit 785 Wohnungen mit Anschaffungskosten von 155,3 Mio. EUR , die in den Folgejahren bis 2018 fertiggestellt werden. Durch diese Akquisitionen werden die Bestände in wohnungswirtschaftlich attraktiven Wirtschaftsräumen im Rheinland, im Rhein-Main-Gebiet, im Rhein-Neckar-Gebiet und im Großraum Kassel vergrößert.

In die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien wurden 103,5 Mio. EUR investiert. Neben den fertiggestellten 24 Mietwohnungen befanden sich zum Jahresende 377 Wohnungen im Bau. Verkauft wurden Immobilien mit einem Buchwert von 37,4 Mio. EUR . Die für Projektentwicklungen geleisteten Anzahlungen erhöhten sich insgesamt um 24,7 Mio. EUR auf 38,9 Mio. EUR . Dies betrifft insbesondere Neubauprojekte im Rheinland mit 12,7 Mio. EUR (Düsseldorf, Köln und Meerbusch), im Rhein-Main-Gebiet mit 10,5 Mio. EUR (Kelsterbach) und im Rhein-Neckar-Raum mit 1,5 Mio. EUR (Mannheim).

Die Nettoinvestitionen in die als Finanzanlagen gehaltenen Immobilien wurden aus dem laufenden Cashflow und einer Erhöhung der Finanzverbindlichkeiten finanziert. Es wurden Darlehen in Höhe von 146,1 Mio. EUR aufgenommen und Darlehen mit 46,8 Mio. EUR planmäßig getilgt oder vorzeitig zurückgezahlt. Für die Darlehensaufnahme standen ausreichend dingliche Sicherheiten zur Verfügung.

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Z U S A M M E N G E FA S S T E R L AG E B E R I C H T U N D KO N Z E R N L AG E B E R I C H T

6 ............ R I S I KO - U N D C H A N C E N B E R I C H T

6.1 . . ....... R I S I KO M A N AG EM EN T

Die GWH IH ist als Tochter der Helaba eng in das Risikomanagementsystem der Bank eingebunden. Im Mittelpunkt der Risikostrategie steht das ertragsorientierte Eingehen und Managen von Risiken unter Berücksichtigung des ökonomischen Eigenkapitals bei gleichzeitiger Sicherstellung der Liquidität und eines konservativen Risikoprofils. Als Konsequenz ist die GWH kontinuierlich mit der Identifikation und Nutzung von sich bietenden Chancen beschäftigt, durch die die Weiterentwicklung und das Wachstum des Konzerns gesichert werden können. Das um die wohnungswirtschaftlichen Risiken erweiterte Risikomanagementsystem ist wesentlicher Bestandteil der Unternehmenssteuerung.

Der Risikomanagementprozess wurde im Laufe der Jahre in enger Abstimmung mit der Helaba verfeinert. Die GWH verfügt über ausgereifte Instrumentarien und Rahmenbedingungen in dem Risikomanagementprozess. Neben organisatorischen Regelungen, wie Kompetenzrichtlinien und Prozess- sowie Systemdokumentationen, werden auch die Methoden der Risikoidentifizierung, -quantifizierung, -kontrolle und -steuerung stetig weiterentwickelt.

Für alle Geschäftssegmente sind als Überwachungs- und Frühwarnsystem Risikomanagementinstrumente und -leitlinien eingerichtet, die eine qualifizierte und zeitnahe Überwachung der Geschäftsabläufe gewährleisten.

Im Rahmen des Chancen- und Risikomanagements werden die Mitglieder der Geschäftsführung, der Aufsichtsrat und die leitenden Angestellten regelmäßig über die Ergebnisentwicklung des Konzerns und der Tochterunternehmen informiert.

6.2 . . ....... R I S I KO B E R I C H T

Die von der Geschäftsführung identifizierten Risiken werden im Folgenden in der Reihenfolge Ihrer Bedeutung für die Gesellschaft beschrieben:

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Portfoliorisiko Für das Kerngeschäftsfeld der GWH , das Portfoliomanagement, sind Risiken zur Zeit unverändert im Wesentlichen in der Nachfrageschwäche an Einzelstandorten auf dem osthessischen Vermietungsmarkt zu erkennen. Die GWH begegnet diesem Risiko mit erhöhten Vermarktungsanstrengungen und einer ständigen Verbesserung des Kundenservices. Auch die Verkäufe von mittel- bis langfristig nicht mehr marktfähigen Objekten tragen diesem Risiko Rechnung. Es ist nicht zu erkennen, dass auch bei deutlicher Marktabschwächung Leerstandsverluste in einer Höhe eintreten könnten, welche die Ertragskraft des Unternehmensbereiches nachhaltig beeinträchtigen werden. Selbst bei einer stark negativen Entwicklung verfügt die GWH über ausreichende Ertragsreserven im Bestandsverwaltungsbereich; mit Verlusten ist hier nicht zu rechnen.

Ein stärkerer Rückgang der wirtschaftlichen Entwicklung verbunden mit einer Zunahme der Arbeitslosigkeit würde zwar die Wohnkaufkraft insgesamt schwächen, das Wohnungsangebot der GWH ist jedoch zu großen Teilen auf durchschnittliche und einkommensschwächere Haushalte zugeschnitten, für die die Finanzierung der Grundversorgung mit Wohnraum durch Transferleistungen abgesichert ist.

Regulatorische Risiken für das Mietpreiswachstum resultieren aus der Einführung der Kappungsgrenze zur Begrenzung von Erhöhungen der Bestandsmiete sowie der Mietpreisbremse bei der Wiedervermietung von Wohnraum für die Dauer von fünf Jahren in Gebieten mit nachgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten, insbesondere in der Rhein-Main-Region und dem Rheinland. Weitere Verschärfungen des Mietpreisrechts werden z. Zt. vom Bundesjustizministerium mit dem zweiten Mietrechtspaket geplant. Unter anderem soll eine Verlängerung des Bezugszeitraumes der ortsüblichen Vergleichsmiete von 4 auf 10 Jahre, eine deutliche Absenkung des Prozentsatzes der Modernisierungskosten, die auf die Miete umgelegt werden können, von 11 % auf 8 %, eine Begrenzung des damit verbundenen Anstiegs der Miete sowie der Einführung einer persönlichen Härtefallregelung bei 40 % des Nettoeinkommens eingeführt werden. Damit verbundene negative Auswirkungen auf die Ertragssituation des Portfolios können derzeitig noch nicht bewertet werden.

Projektentwicklungsrisiko In der Projektentwicklung bestehenden Risiken wird durch eine kontinuierliche Überwachung der genehmigten Investitionsbudgets und der erwarteten Verkaufserlöse angemessen Rechnung getragen. Darüber hinaus wird der Überhang an Vorratsgrundstücken und unverkauften Objekten begrenzt und ständig überwacht. Wesentliche Einzelrisiken aus schwer- oder unverkäuflichen Objekten sind nicht zu erkennen. Forderungsausfallrisiken sind begrenzt, da Verkaufsobjekte erst nach Eingang der fällig gestellten Kaufpreisanteile den Käufern übergeben werden und der grundbuchliche Eigentumsübergang erst nach Eingang der Restkaufpreise erfolgt. Das Gewährleistungsrisiko ist durch Bürgschaften und Zahlungseinbehalte abgesichert.

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Z U S A M M E N G E FA S S T E R L AG E B E R I C H T U N D KO N Z E R N L AG E B E R I C H T

Liquiditätsrisiko Der Konzern überwacht laufend das Risiko eines etwaigen Liquiditätsengpasses mittels einer Liquiditätsplanung, in der die Laufzeiten der Finanzinvestitionen und der finanziellen Vermögenswerte sowie erwarteter Cashflows aus der Geschäftstätigkeit berücksichtigt werden. Erhöhte Liquiditätsrisiken bestehen aufgrund des Bestandes an liquiden Mitteln und der kontinuierlichen Zahlungsmittelzuflüsse aus der Immobilienbewirtschaftung nicht.

Zinsrisiko Aus den bestehenden Darlehensverbindlichkeiten ergeben sich Risiken aus schwankenden Kapitalmarktzinsen nach Auslaufen bestehender Zinsbindungsfristen. Um das operative Ergebnis der Immobilienbewirtschaftung langfristig gegen diese Risiken abzusichern, hat die GWH den Großteil ihrer Darlehen mit zehnjähriger Laufzeit und zeitlich unterschiedlichen Zinsbindungsausläufen fixiert. Für bestehende Darlehen mit kurzfristiger Zinsbindung erfolgt die Absicherung im Wege eines antizipativen Hedgings über Zinsswaps mit ursprünglich zehnjähriger Laufzeit. Die Zinsswaps sind ausschließlich bei der Helaba abgeschlossen. Durch die vorzeitige Auflösung eines Zinsswaps zum Ende 2015 sind zum Jahresende nur rd. die Hälfte der kurzfristig zinsgebunden Darlehen durch ein Zinsswap abgesichert. Die aktuelle Zinsentwicklung wird aktiv beobachtet. Kurz- bis mittelfristig werden diese Kredite in Darlehen mit 10-jähriger Bindungsfrist umgeschuldet.

Forderungsausfallrisiko Forderungsausfallrisiken bestehen aus dem Vermietungsgeschäft in nicht erheblichem Umfang. Die Mietrückstandsquote lag zum Bilanzstichtag bei nur 0,8 % der Jahressollmiete, die Rückstände waren zudem weitgehend durch Kautionen abgesichert und im Jahresabschluss angemessen wertberichtigt. Die Forderungen aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten sind durch entsprechende Vorauszahlungen der Mieter weitgehend gedeckt.

Risiken im Immobilienhandel Im Bereich Handel mit Bestandsimmobilien bestehen keine Risiken, da die Verkaufsobjekte weitgehend vermietet sind und daher einen positiven Deckungsbeitrag auch aus der Bewirtschaftung erbringen. Die Übergabe verkaufter Objekte an die Erwerber erfolgt grundsätzlich erst nach Eingang des Kaufpreises bei der Gesellschaft oder Hinterlegung beim Notar, so dass in diesem Bereich keine Forderungsausfallrisiken entstehen können.

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Für alle Geschäftsbereiche sind als Überwachungs- und Frühwarnsystem Risikomanagementinstrumente eingerichtet. Insbesondere die oben angesprochenen Risiken, aber auch die Instandhaltungs-, Modernisierungs-, Neubau- und Vertriebstätigkeit unterliegen einer ständigen Beobachtung bzw. Überwachung. Die Geschäftsführung wird laufend über alle Ergebnisse, der Aufsichtsrat und die Gesellschafter werden zeitnah über wesentliche Risiken informiert. Den Bestand der Gesellschaft gefährdende Risiken sind derzeit nicht erkennbar.

6 .3 . . ....... C H A N C EN D E R Z U K Ü N F T I G EN EN T W I C K LU N G

Die von der Geschäftsführung identifizierten Chancen werden im Folgenden in der Reihenfolge ihrer Bedeutung für die Gesellschaft beschrieben: Chancen der Vermietung Chancen für die zukünftige Entwicklung liegen weiter auf dem Mietwohnungsmarkt. Hier besteht aufgrund der hohen Wohnkaufkraft und der Nachfrageüberhänge an den wirtschaftsstarken Kernstandorten der Gesellschaft weiteres Mieterhöhungspotential. Allerdings werden regulatorische Auswirkungen Einfluss auf die jeweiligen Erhöhungspotenziale nehmen. In den Räumen Rhein-Main, Rhein-Neckar und Rheinland sowie den Zentren in Nord- und Mittelhessen wird bei einer weiter zunehmenden Zahl der Haushalte eine erhöhte Wohnraumnachfrage bei nur unterproportional steigendem Neubauangebot ausgelöst werden.

Chancen beim Immobilienhandel Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus und der geringen Renditen alternativer Anlagen nimmt die Nachfrage nach Zinshäusern und Gebrauchteigentumswohnungen, letzteres als Einstiegsprodukt zur Selbstnutzung oder zur Kapitalanlage, stetig zu, was Preischancen eröffnet und aufgrund der in der Privatisierung erzielbaren Überschüsse die Nachumwandlung von Bewirtschaftungsbeständen attraktiv macht.

Ertragschancen sieht die GWH auch weiterhin im Ankauf von Immobilienpaketen, die je nach Eignung zur Ergänzung des Bewirtschaftungsbestandes, zum En-Bloque-Verkauf oder zur Einzelprivatisierung verwendet werden. Die GWH verfügt über die Management- und Mitarbeiterqualität zur Abwicklung solcher Projekte und die notwendige Liquidität und Bonität zur Finanzierung auch größerer Investitionen.

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Z U S A M M E N G E FA S S T E R L AG E B E R I C H T U N D KO N Z E R N L AG E B E R I C H T

Chancen im Bauträgergeschäft und im Neubau von Mietwohnungen Durch die Fokussierung des Segmentes „Projektentwicklung“ auf definierte Kernregionen mit zunehmender Zahl an Haushalten und einer damit verbundenen erhöhten Wohnraumnachfrage sowie steigender Kaufkraft ergeben sich auch weiterhin gute Ertrags- und Wachstumschancen für dieses Segment.

Im Neubau von Mietwohnungen sind durch die Fokussierung auf die Wachstumsmärkte, das aktuelle Miet- und Zinsniveau sowie vorteilhaft gestaltete Förderbedingungen weitere Wachstums- und Ertragschancen gegeben.

Die Geschäftsführung ist davon überzeugt, dass die oben genannten Marktchancen die bestehenden Risiken überwiegen. Darauf gründen sich die Planungen, die nicht nur nachhaltig stabile Erträge, sondern auch Wachstum und damit die Sicherung der Arbeitsplätze trotz Produktivitätsfortschrittes erwarten lassen.

7 ............ N AC H T R AG S B E R I C H T

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, sind nicht zu vermerken.

8 ............ P R O G N O S E B E R I C H T

Die Perspektiven für die Geschäftsbereiche der GWH und deren Tochtergesellschaften sind positiv. Die ohnehin angespannte Lage auf den Wohnungsmärkten wird durch die Wohnungsnachfrage von aktuell mehr als einer Millionen Flüchtlingen deutlich verschärft, was für den Mietwohnungsneubau Chancen eröffnet. Das Bauträgergeschäft und der Immobilienhandel werden von der Attraktivität von Immobilieninvestitionen bei einem durch die anhaltende Niedrigzinsphase fortbestehenden Anlagenotstand für Investoren profitieren. Investitionen in Bewirtschaftung, Neubau und Vertrieb sichern mithin nachhaltig den wirtschaftlichen Erfolg trotz einer zunehmenden Regulierung im Mietrecht und der stetig steigenden energetischen Anforderungen (wie z. B. EnEV 2016).

Die GWH als langfristiger Bestandshalter orientiert sich in ihrem auf Ertrags- und Wertentwicklung ausgerichteten Portfoliomanagement an drei wesentlichen Parametern: Zum Einen an der mittel- und langfristigen wirtschaftlichen Entwicklung, zum Anderen unter Wertschöpfungsgesichtspunkten an den Wohntrends, Bevölkerungsentwicklung, Alterung der Gesellschaft, Mobilität, Smart Home und Energiewende und zum Dritten an der laufenden technischen Entwicklung ihres Immobilienportfolios.

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

Auch hinsichtlich der demographischen Entwicklung sieht sich die GWH gut aufgestellt. Mit Bestandsexpansionen in den Regionen Rhein-Main, Rheinland und Rhein-Neckar investiert die GWH gleich in drei der acht prognostizierten bundesdeutschen Wachstumsregionen.

Die Strategie der GWH setzt vorrangig auf die wertsteigernde Bewirtschaftung des Wohnimmobilienportfolios. In dem Kernsegment „Immobilienbewirtschaftung“ wird die Bestandsrentabilität weiter kontinuierlich durch die Nutzung von Mieterhöhungspotenzialen und ein effizientes und effektives Leerstands- und Instandhaltungsmanagement steigen. Das Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramm wird mit erheblichen, auf die Wettbewerbsfähigkeit und Wertsteigerung zielenden Investitionen fortgeführt werden.

Daneben liegt ein wesentlicher Anteil in der mittelfristigen Investitionsplanung der GWH in dem Neubau von Mietwohnungen um der – auch durch die aktuelle Flüchtlingskrise noch verstärkten – hohen Nachfrage nach Wohnraum in den von der GWH definierten Kernregionen nachzukommen.

Bei einer angenommenen durchschnittlichen Steigerung der Mieten von 1,0 % im preisfreien Bereich über den gesamten Wohnungsbestand wird für die Immobilienbewirtschaftung bei nachhaltig hohen Instandhaltungsaufwendungen ein steigendes Segmentergebnis erwartet.

Für die Fortsetzung der Wachstumsstrategie werden unter der Voraussetzung stabiler Finanzierungsbedingungen trotz des hohen Kaufpreisniveaus auf dem Wohnimmobilienmarkt weiterhin gute Chancen gesehen.

Für 2016 ist der Erwerb und Fertigstellung von insgesamt 1.100 Mietwohnungen geplant. Neben bereits fertiggestellten und erworbenen 155 Einheiten steht ab dem zweiten Quartal 2016 die Übergabe bzw. Fertigstellung von 339 Wohnungen in Köln und Kassel an. Weitere Ankaufsverhandlungen werden geführt, das deutlich gestiegene Preisniveau auf dem Wohnimmobilienmarkt erschwert jedoch die Erfüllung unserer nachhaltigen Renditeansprüche.

Der Immobilienhandel bleibt sowohl bei der Einzelprivatisierung als auch im En-Bloque-Bereich zur Portfoliobereinigung und -optimierung eine wichtige Ertragsquelle. Die Erlöse tragen auch in Zukunft wesentlich zu den operativen Cashflows bei. Nach außerordentlich guten Verkaufsjahren wird mit einer Normalisierung des Handelsgeschäftes und einem zurückgehenden Ergebnisbeitrag gerechnet.

55

56

Z U S A M M E N G E FA S S T E R L AG E B E R I C H T U N D KO N Z E R N L AG E B E R I C H T

Das Bauträgergeschäft wird abhängig von der Realisierung der geplanten Fertigstellungen und erfolgswirksamen Übergaben einen deutlichen Ergebnisbeitrag leisten. Dieser wird im Vergleich zu 2015 aufgrund einer höheren Anzahl an Übergaben deutlich höher ausfallen. Größere Bauprojekte mit geplanten Übergaben ab 2017 sind in der Bauvorbereitung und -planung.

Die Prognose für 2015 hat einen EBIT (ohne das Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert) leicht oberhalb des Niveaus von 2014 erwartet. Diese Erwartung wurde aufgrund eines besseren Ergebnisses aus der Immobilienbewirtschaftung sowie einem besseren Handelsergebnis übertroffen.

Vor dem Hintergrund einer stabilen Konjunktur in 2016 und einem sich normalisierenden Handelsgeschäft bei geringerem Volumen wird ein operatives EBIT (ohne das Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert) leicht unterhalb des Niveaus von 2015 erwartet. Unvorhersehbare Entwicklungen, insbesondere veränderte Rahmenbedingungen durch geänderte gesetzliche Vorschriften wie z. B. eine Verabschiedung der Pläne zum zweiten Mietrechtspaket des Bundesjustizministeriums durch die Bundesregierung, können jedoch zu Anpassungen der prognostizierten Entwicklung führen.

Frankfurt am Main, den 18. März 2016 GWH Immobilien Holding GmbH

Die Geschäftsführung

Bernhard Braun

Stefan Bürger

Thomas Echelmeyer

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

KO N Z E R N A B S C H L U S S

GWH Immobilien Holding GmbH Frankfurt am Main, zum 31. Dezember 2015 Konzernabschluss KO N Z E R N - G E W I N N - U N D V E R L U S T R E C H N U N G F Ü R D E N Z E I T R AU M VO M 1 . JA N UA R B I S 31 . D E Z E M B E R 2015 Anhang

Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung Sonstige Erträge aus der Immobilienbewirtschaftung Aufwendungen aus der Immobilienbewirtschaftung Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung

D 1

2015 TEUR

2014 TEUR

291.160

287.609

5.662

4.977

144.670

148.130

152.152

144.456

Erlöse aus der Veräußerung

47.813

39.110

Buchwertabgänge

38.006

28.602

Vertriebs- und andere Aufwendungen aus der Veräußerung

3.162

2.079

Ergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

6.645

8.429

Erlöse aus der Veräußerung

31.048

11.775

Buchwertabgänge

25.901

10.344

1.121

1.263

Aktivierte Eigenleistungen Übrige Erträge

204

309

Vertriebs- und andere Aufwendungen aus der Veräußerung

1.827

466

Ergebnis aus Projektentwicklung

4.645

2.537

Erlöse aus Dienstleistungen

1.483

1.509

Aufwendungen aus Betreuungstätigkeit Ergebnis aus Dienstleistungen

14

35

D 2

1.469

1.474 164.903

C 1; E 1

83.105

Verwaltungsaufwand

D 3

7.751

7.586

Personalaufwand

D 4

24.871

24.876

Sonstige betriebliche Erträge

D 5

308

422

Sonstige betriebliche Aufwendungen

D 5

2.845

2.755

E 4; E 5

3.711

1.070

D 6

633

567

217.201

288.641

Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert

Ergebnis aus At Equity bewerteten Unternehmen Ergebnis aus Finanzanlagen Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) Abschreibungen

D 7

Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT)

1.750

2.234

215.451

286.407

Finanzerträge

D 8

8.981

1.567

Finanzaufwendungen

D 8

43.467

55.353

180.965

232.621

Ergebnis vor Steuern (EBT) Ertragsteuern

D 9

Jahresergebnis davon entfallen auf Minderheitsgesellschafter davon entfallen auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens

36.364

46.014

144.601

186.607

1.460

2.112

143.141

184.495

2015 TEUR

2014 TEUR

144.601

186.607

GESAMTERGEBNISRECHNUNG F Ü R D E N Z E I T R AU M VO M 1 . JA N UA R B I S 31 . D E Z E M B E R 2015 Anhang

Jahresergebnis Netto-Ergebnis aus versicherungsmathematischen Gewinnen und Verlusten Direkt im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen Gesamtergebnis davon entfallen auf Minderheitsgesellschafter davon entfallen auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens

E 12; D 9

1.024

– 5.490

1.024

– 5.490

145.625

181.117

1.465

2.093

144.160

179.024

57

58

KO N Z E R N A B S C H L U S S

KO N Z E R N B I L A N Z Z U M 31 . D E Z E M B E R 2015 Vermögenswerte

Anhang

31. 12. 2015 TEUR

31. 12. 2014 TEUR

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

E 1

2.754.685

2.605.872

Sachanlagen

E 2

11.026

11.163

Immaterielle Vermögenswerte

E 3

871

1.825

33

33

Finanzanlagen Anteile an Gemeinschaftsunternehmen

E 4

771

95

Anteile an assoziierten Unternehmen

E 5

3.005

3.080

Forderungen und sonstige Vermögenswerte

E 6

2.060

2.384

Aktive Latente Steuern

D 9

837

2.486

2.773.288

2.626.938

Vorräte

Langfristige Vermögenswerte E 7

35.765

28.998

Forderungen und sonstige Vermögenswerte

E 6

47.556

23.872

Ertragsteuererstattungsansprüche Zahlungsmittel

E 8

Kurzfristige Vermögenswerte Summe Vermögenswerte Eigenkapital und Schulden

Anhang

Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklagen Den Anteilseignern des Mutterunternehmens zuzuordnendes Eigenkapital Minderheitenanteile Eigenkapital

2.109

95

93.313

74.546

178.743

127.511

2.952.031

2.754.449

31. 12. 2015 TEUR

31. 12. 2014 TEUR

25.000

25.000

924.854

924.854

618.650

511.719

1.568.504

1.461.573

18.109

16.644

E 9

1.586.613

1.478.217

Finanzielle Schulden

E 10

980.165

844.692

Derivative Finanzinstrumente

E 11

15.917

40.949

Pensionsrückstellungen

E 12

38.131

40.232

Sonstige Rückstellungen

E 13

3.364

3.523

D 9

157.709

133.135

Passive latente Steuern Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten

E 14

Langfristige Schulden

2.446

2.459

1.197.732

1.064.990 79.058

Finanzielle Schulden

E 10

49.089

Sonstige Rückstellungen

E 13

2.939

4.736

5.049

4.293

110.609

123.155

Ertragsteuerschulden Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten Kurzfristige Schulden Summe Eigenkapital und Schulden

E 14

167.686

211.242

2.952.031

2.754.449

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

KO N Z E R N - K A P I TA L F L U S S R E C H N U N G F Ü R D E N Z E I T R AU M VO M 1. JA N UA R B I S 31 . D E Z E M B E R 2015 2015 TEUR

2014 TEUR

Betriebliche Geschäftstätigkeit Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT)

215.451

286.407

Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert

– 83.105

– 164.903

Buchgewinn aus dem Verkauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

– 10.464

– 11.044

36.322

54.534

Einzahlungen aus dem Verkauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Ergebnis aus dem Verkauf von Sachanlagen und immateriellen Vermögenswerten Ergebnis aus Finanzanlagen Ergebnis aus At Equity bewerteten Unternehmen

– 6

– 4

– 633

– 573

– 3.711

– 1.070

Abschreibungen und Wertminderungen

1.750

2.234

Sonstige nicht zahlungswirksame Erträge und Aufwendungen

2.339

4.155

Veränderung der Vorräte

– 6.767

– 9.607

119

– 3.229

Veränderung der Rückstellungen

– 4.740

– 5.263

Veränderung der Verbindlichkeiten

16.751

8.818

Operativer Mittelzufluss

163.306

160.455

Auszahlungen für Zinsen

– 36.460

– 37.351

Veränderung der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte

186

423

Gezahlte Ertragsteuern

Einzahlungen aus Zinsen

– 10.612

– 3.173

Mittelzufluss aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit

116.420

120.354

Investitionstätigkeit Auszahlungen für den Erwerb von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

– 61.904

– 43.585

Auszahlungen für Investitionen in als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

– 66.298

– 28.024

Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen, Immaterielle Vermögenswerte und Finanzanlagen

– 973

– 462

Einzahlungen aus dem Verkauf von Sachanlagen und immateriellen Vermögensgegenständen und Finanzanlagen Erhaltene Beteiligungserträge und andere Einzahlungen aus Finanzanlagen Mittelabfluss aus Investitionstätigkeit

20

9

3.347

4.879

– 125.808

– 67.183

Finanzierungstätigkeit Einzahlungen aus der Aufnahme von Darlehen

146.138

149.675

Auszahlungen aus der Tilgung von Darlehen

– 46.767

– 165.747

– 554

– 199

Gezahlte Finanzierungskosten Auszahlung Ablösevereinbarung Zinsswap Auszahlungen für den Erwerb von Minderheitenanteilen Ausschüttungen an die Anteilseigner des Mutterunternehmens Mittelzufluss / -abfluss aus Finanzierungstätigkeit

– 14.985

–

–

– 1.188

– 55.677

– 48.124

28.155

– 65.583 –12.412

Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds

18.767

Finanzmittelfonds am Anfang der Periode

74.546

86.958

Finanzmittelfonds am Ende der Periode

93.313

74.546

Siehe auch die Erläuterungen im Konzernanhang.

59

60

KO N Z E R N A B S C H L U S S

KO N Z E R N - E I G E N K A P I TA LV E R Ä N D E R U N G S R E C H N U N G Z U M 31 . D E Z E M B E R 2015 Gezeichnetes Kapital

Kapitalrücklage

Erwirtschaftete Gewinne

TEUR

TEUR

TEUR

Stand 1. 1. 2015

25.000

924.854

521.049

Jahresergebnis

–

–

143.141

Direkt im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen

–

–

–

Gesamtergebnis

–

–

143.141

Aufgrund eines Ergebnisabführungsvertrages abzuführender Gewinn

–

–

– 37.857

Steuerwirkungen aus Organschaft

–

–

628

Transaktionen mit Anteilseignern

–

–

– 37.229

Stand 31. 12. 2015

25.000

924.854

626.961

Stand 1. 1. 2014

25.000

924.854

390.878

Jahresergebnis

–

–

184.495

Direkt im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen

–

–

–

Gesamtergebnis

–

–

184.495

Aufgrund eines Ergebnisabführungsvertrages abzuführender Gewinn

–

–

– 55.677

Gezahlte Dividenden

–

–

–

Kauf von Minderheitsanteilen

–

–

656

Steuerwirkungen aus Organschaft

–

–

697

Transaktionen mit Anteilseignern

–

–

– 54.324

25.000

924.854

521.049

Stand 31. 12. 2014

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

Gewinnrücklagen IAS 19

Summe Gewinnrücklagen

Minderheitenanteile

TEUR

Den Anteilseignern des Mutterunternehmens zuzuordnendes Eigenkapital TEUR

TEUR

Summe Eigenkapital

– 9.330

511.719

1.461.573

16.644

1.478.217

–

143.141

143.141

1.460

144.601

TEUR

1.019

1.019

1.019

5

1.024

1.019

144.160

144.160

1.465

145.625

–

– 37.857

– 37.857

–

– 37.857

–

628

628

–

628

–

– 37.229

– 37.229

–

– 37.229

– 8.311

618.650

1.568.504

18.109

1.586.613

– 3.859

387.019

1.336.873

16.558

1.353.431

–

184.495

184.495

2.112

186.607

– 5.471

– 5.471

– 5.471

– 19

– 5.490

– 5.471

179.024

179.024

2.093

181.117

–

– 55.677

– 55.677

–

– 55.677

–

–

–

– 163

– 163

–

656

656

– 1.844

– 1.188

–

697

697

–

697

–

– 54.324

– 54.324

– 2.007

– 56.331

– 9.330

511.719

1.461.573

16.644

1.478.217

61

62

KO N Z E R N A B S C H L U S S

Anhang zum Konzernabschluss für das Geschäftsjahr zum 31. Dezember 2015

A ............ A L L G E M E I N E A N G A B E N Z U M KO N Z E R N A B S C H L U S S

A .1 ........ G R U N D L AG EN D E S KO N Z E R N A B S C H LU S S E S

Die Muttergesellschaft des GWH -Konzerns – die GWH Immobilien Holding GmbH, Frankfurt am Main (im Folgenden kurz „GWH IH “) – nimmt das Wahlrecht gemäß § 315a Abs. 3 HGB in Anspruch und erstellt zum 31. Dezember 2015 einen IFRS -Konzernabschluss.

Die Geschäftstätigkeit der GWH IH umfasst neben der Verwaltung ihrer Beteiligungen auch die Erbringung von Geschäftsführungsleistungen für die im Konzern zusammengefassten Unternehmen. Die operativen Tochtergesellschaften sind insbesondere in folgenden Geschäftsbereichen tätig: ȘȘ Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes und eigenen Kapitalvermögens, ȘȘ Errichtung, Betreuung, Bewirtschaftung, Verwaltung und Veräußerung von Bauten in allen Rechtsund Nutzungsformen, ȘȘ Übernahme von allen Aufgaben, die im Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur anfallen, ȘȘ Erwerb, Entwicklung, Belastung, Verwaltung und Veräußerung von Grundstücken zum Zwecke des Wohnungs- und Gewerbebaus, Ausgabe von Erbbaurechten.

Der Firmensitz der Gesellschaft befindet sich in der Westerbachstraße 33 in 60489 Frankfurt am Main, Bundesrepublik Deutschland.

Die oberste Muttergesellschaft des Teilkonzerns ist die Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale, Frankfurt am Main / Erfurt („Helaba“). Diese stellt als unmittelbares Mutterunternehmen der GWH IH einen Konzernabschluss auf, in den die Gesellschaft einbezogen ist. Dieser wird beim Handelsregister des Amtsgerichtes Frankfurt am Main (HRA 29821) und Jena (HRA 102181) eingereicht. Der Konzernabschluss wird beim Handelsregister des Amtsgerichtes Frankfurt am Main (HRB 79594) eingereicht.

Der Konzernabschluss wird in Übereinstimmung mit allen in der EU anzuwendenden International Financial Reporting Standards (IFRS) und Interpretationen des International Reporting Interpretations Committee (IFRIC) aufgestellt. Darüber hinaus sind ergänzend die nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften berücksichtigt worden.

Der Konzernabschluss umfasst neben der Konzerngewinn- und Verlustrechnung, der Gesamtergebnisrechnung und der Konzernbilanz als weitere Bestandteile die Kapitalflussrechnung, die Eigenkapitalveränderungsrechnung und den Anhang. Darüber hinaus wurde ein Lagebericht aufgestellt. Die Gewinn- und Verlustrechnung orientiert sich an den Empfehlungen der European Public Real Estate Association (EPRA ).

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

Die Abschlüsse der GWH IH sowie ihrer Tochterunternehmen werden nach einheitlichen Bilanzierungsund Bewertungsgrundsätzen erstellt. Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr.

Der Konzernabschluss wird in Euro – der funktionalen Währung des Konzerns – aufgestellt. Alle Angaben erfolgen in Tausend Euro (TEUR ), soweit nicht anders vermerkt.

A . 2 ........ A N W EN D U N G VO N I F R S I M G E S C H Ä F T S JA H R

Es gibt keine neuen bzw. geänderten Standards und Interpretationen, die im Jahr 2015 Anwendung finden, die eine wesentliche Auswirkung auf den Konzern hatten.

Folgende Standards und Interpretationen bzw. deren Änderungen wurden veröffentlicht und sind für Geschäftsjahre, die nach dem 1. Januar 2015 beginnen, anzuwenden. Auswirkungen auf den Konzernabschluss sind nicht zu erwarten bzw. haben sich nicht ergeben. Eine vorzeitige Anwendung neuer Standards erfolgte nicht.

Standard

Titel

IFRS 9

Finanzinstrumente

01. 01. 2018

IFRS 14

Regulatorische Abgrenzungsposten

01. 01. 2016

IFRS 15

Umsatzerlöse aus Kundenverträgen

01. 01. 2018

Änderung IAS 1

Disclosure-Initiative

01. 01. 2016

Änderung IAS 19

Änderung an IAS 19, Leistungen an Arbeitnehmer – Mitarbeiterbeiträge

01. 02. 2015

Änderung IAS 16, 38

Änderung an IAS 16, Sachanlagen, und IAS 38, Immaterielle Vermögenswerte – Klarstellung akzeptabler Abschreibungsmethoden

01. 01. 2016

Änderung IAS 16, 41

Änderung an IAS 16, Sachanlagen, und IAS 41, Landwirtschaft – Landwirtschaft: Fruchttragende Pflanzen

01. 01. 2016

Änderung IAS 27

Änderung an IAS 27, Einzelabschlüsse – Anwendung der Equity-Methode im Einzelabschluss

01. 01. 2016

Änderung IFRS 10 und IAS 28

Änderung an IFRS 10 und IAS 28: Veräußerung von Vermögenswerten eines Investors an bzw. Einbringung in sein assoziiertes Unternehmen oder Gemeinschaftsunternehmen

01. 01. 2016

Änderung IFRS 10, 12 und IAS 28

Änderung an IFRS 10, Konzernabschlüsse, IFRS 12, Angaben zu Anteilen an anderen Unternehmen, und IAS 28, Anteile an assoziierten Unternehmen und Joint Ventures: Investmentgesellschaften: Anwendung der Konsolidierungs-Vereinbarungen

01. 01. 2016

Änderung IFRS 11

Änderung an IFRS 11, Gemeinsame Vereinbarungen – Erwerb von Anteilen an einer gemeinschaftlichen Tätigkeit

01. 01. 2016

Improvements

Verbesserungen der International Financial Reporting Standards 2010 – 2012

01. 02. 2015

Improvements

Verbesserungen der International Financial Reporting Standards 2011 – 2013

01. 01. 2015

Improvements

Verbesserungen der International Financial Reporting Standards 2012 – 2014

01. 01. 2016

1 Ggf. angepasst durch EU-Endorsement

Erstanwendungszeitpunkt¹

63

64

KO N Z E R N A B S C H L U S S

A . 3 ........ S C H ÄT Z U N G EN U N D A N N A H M EN

Die Erstellung des Konzernabschlusses erfordert zu einem gewissen Grad Schätzungen und Annahmen, die sich auf Ansatz, Bewertung und Ausweis der Vermögenswerte, Schulden, Eventualverbindlichkeiten, Erträge und Aufwendungen auswirken. Durch die mit diesen Annahmen und Schätzungen verbundene Unsicherheit könnten jedoch Ergebnisse entstehen, die in der Zukunft zu erheblichen Anpassungen des Buchwerts der betroffenen Vermögenswerte und Schulden führen.

Schätzungen sind insbesondere erforderlich zur ȘȘ Bestimmung der beizulegenden Zeitwerte von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien; ȘȘ Bestimmung der beizulegenden Zeitwerte derivativer Finanzinstrumente; ȘȘ Bewertung der Pensionsrückstellungen sowie ȘȘ Ansatz und Bewertung aktiver latenter Steuern.

Die tatsächlichen Beträge können sich aufgrund einer von den Annahmen abweichenden Entwicklung der Rahmenbedingungen von den Schätzwerten unterscheiden. In diesem Fall werden die Annahmen und, sofern erforderlich, die Buchwerte der betroffenen Vermögenswerte oder Schulden entsprechend angepasst. Annahmen und Schätzungen werden fortlaufend neu bewertet und basieren auf historischen Erfahrungen und weiteren Faktoren, einschließlich Erwartungen hinsichtlich zukünftiger Ereignisse, die unter den gegebenen Umständen vernünftig erscheinen.

Die oben genannten, mit Schätzungsunsicherheiten besonders behafteten Vermögenswerte und Schulden haben zum Stichtag folgenden Einfluss auf die Konzernbilanz:

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

31. 12. 2015 TEUR

31. 12. 2014 TEUR

2.754.685

2.605.872

Negativer Marktwert derivativer Finanzinstrumente

15.917

40.949

Pensionsrückstellungen

38.131

40.232

837

2.486

Aktive latente Steuern

Nach IFRS 13.61 ff. wendet das Unternehmen diejenigen Bewertungstechniken an, die sachgerecht sind und für die ausreichende Daten zur Verfügung stehen. Dabei soll die Verwendung beobachtbarer Inputfaktoren möglichst hoch und die Verwendung von nicht beobachtbaren Inputfaktoren möglichst gering gehalten werden. Als Bewertungstechniken kommen generell der marktbasierte, der kostenbasierte und der einkommensbasierte Ansatz infrage. Mit Blick auf die am Markt beobachtbaren Informationen verwendet das Unternehmen einen einkommensbasierten Ansatz, das sog. DCF Verfahren.

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

Die bebauten Grundstücke, die den überwiegenden Anteil des GWH -Portfolios bilden, werden mittels eines Discounted-Cash-Flow (DCF )-Modells bewertet. Das DCF -Modell ist eine Abbildung zukünftiger Zahlungsströme, aus denen der Wert der Liegenschaften bestimmt wird. Es handelt sich bei dem Modell um eine ertragsbasierte Immobilienbewertung, wie sie für als Mietobjekte genutzte Wohnimmobilien üblich ist.

Das Verfahren umfasst einen vom Bewertungsstichtag an gerechneten Detailplanungszeitraum, in dem künftige Einnahmen und Ausgaben in den Zahlungsströmen abgebildet werden. Danach wird der Ertragsüberschuss als ewige Rente kapitalisiert.

B ............ KO N S O L I D I E R U N G S K R E I S U N D KO N S O L I D I E R U N G S M E T H O D E N

In den Konzernabschluss werden neben der Muttergesellschaft GWH IH insgesamt 10 direkt oder indirekt verbundene Tochterunternehmen im Rahmen der Vollkonsolidierung einbezogen (Vorjahr 9).

Seit Gründung der Systeno GmbH, Frankfurt am Main, am 27. 08. 2015 wird diese als 100 %iges Tochterunternehmen der GWH IH im Rahmen der Vollkonsolidierung einbezogen. Die Systeno GmbH beliefert ab 2016 Bestände des GWH IH Konzerns sowie externe Kunden mit Wärme.

Darüber hinaus wird die CP Campus Projekte GmbH, Frankfurt am Main, als Gemeinschaftsunternehmen gemäß IAS 31.38 im Rahmen der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen.

Die Anteile an der WoWi Media GmbH & Co. KG , Hamburg, betragen 23,72 %. Die Gesellschaft wird als assoziiertes Unternehmen gemäß IAS 28.11 im Rahmen der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen.

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KO N Z E R N A B S C H L U S S

Firma

Anteil Eigenkapital

gehalten durch

94,90 %

1

In den Konzernabschluss einbezogene Unternehmen – Vollkonsolidierung 1

GWH Immobilien Holding GmbH, Frankfurt a. M.

2

GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen, Frankfurt a. M.

5,10 %

3

3

DKB Wohnimmobilien Beteiligungs GmbH & Co. KG, Potsdam

94,90 %

1

4

GSG Siedlungsgesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mbH, Frankfurt a. M.

94,90 %

1

5

MERIAN GmbH Wohnungsunternehmen, Frankfurt a. M.

94,90 %

1

6

Systeno GmbH, Frankfurt a. M.

100,00 %

1

7

GWH Bauprojekte GmbH, Frankfurt a. M.

100,00 %

2

8

FRAWO Frankfurter Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft mbH, Frankfurt a. M.

100,00 %

2

9

G+S Wohnen in Frankfurt GmbH, Frankfurt a. M.

100,00 %

2

10 MAVEST Wohnungsbaugesellschaft mbH, Frankfurt a. M.

100,00 %¹

4

11 MAVEST Vertriebsgesellschaft mbH, Frankfurt a. M.

100,00 %

4

In den Konzernabschluss einbezogene Unternehmen – At Equity 12 CP Campus Projekte GmbH, Frankfurt a. M.

50,00 %

7

13 WoWi Media GmbH & Co. KG, Hamburg

23,70 %

2

1 Anteil am Eigenkapital zum 31. 12. 2015 exakt 99,993 %

In den IFRS -Konzernabschluss sind neben der GWH IH alle wesentlichen Tochterunternehmen einbezogen, an denen der GWH IH unmittelbar oder mittelbar die Mehrheit der Stimmrechte zustehen, bzw. die unter ihrer Beherrschung stehen. Beherrschung liegt vor, wenn die GWH IH die Möglichkeit zur Bestimmung der Finanz- und Geschäftspolitik eines Unternehmens hat, um daraus wirtschaftlichen Nutzen zu ziehen. Gegebenenfalls vorhandene potentielle Stimmrechte werden bei der Beurteilung der Beherrschung berücksichtigt.

Die Kapitalkonsolidierung erfolgt durch die Verrechnung der Beteiligungsbuchwerte mit dem anteiligen neu bewerteten Eigenkapital der Tochterunternehmen zum Zeitpunkt des Erwerbs. Ein sich eventuell ergebender aktivischer Unterschiedsbetrag wird als Geschäfts- oder Firmenwert unter den immateriellen Vermögenswerten ausgewiesen und anlassbezogen bzw. mindestens jährlich einem Wertminderungstest unterzogen.

Konzerninterne Geschäftsvorfälle werden im Rahmen der Schulden-, Aufwands- und Ertragskonsolidierung sowie der Zwischenergebniseliminierung in voller Höhe eliminiert. Auf temporäre Unterschiede aus der Konsolidierung werden die nach IAS 12 erforderlichen Steuerabgrenzungen vorgenommen.

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

Auf Konzernfremde entfallende Anteile am Eigenkapital von Kapitalgesellschaften werden unter dem Posten „Minderheitenanteile“ ausgewiesen. Auf Konzernfremde entfallende Anteile am Eigenkapital von Personengesellschaften werden unter dem Posten „langfristige sonstige Verbindlichkeiten“ ausgewiesen.

C ............ B I L A N Z I E R U N G S - U N D B E W E R T U N G S G R U N D S ÄT Z E

C .1 . . ....... A L S F I N A N Z I N V E S T I T I O N G E H A LT EN E I M M O B I L I EN

Als „Finanzinvestition gehaltene Immobilien“ werden im Konzern gemäß IAS 40 Immobilien klassifiziert, die zur Erzielung von Mieteinnahmen und / oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden und der Anteil der Selbstnutzung bei weniger als 10 % liegt. Zu den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien gehören Grundstücke mit Wohn- und Geschäftsbauten, unbebaute Grundstücke und Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter.

Immobilien, die für die künftige Nutzung als Finanzinvestition erstellt oder entwickelt werden, werden während ihrer Erstellungs- oder Entwicklungsphase ebenfalls zum beizulegenden Zeitwert der Immobilie angesetzt. Ist dieser noch nicht verlässlich ermittelbar, werden diese Immobilien zu Anschaffungsoder Herstellungskosten bewertet.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden bei Zugang mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Transaktionskosten, wie z. B. Maklerhonorare, Notarkosten und Grunderwerbsteuern werden bei der erstmaligen Bewertung einbezogen.

Nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten, beispielsweise aufgrund von Erweiterungs- und Ersatzinvestitionen, werden angesetzt, sofern es wahrscheinlich ist, dass daraus dem Konzern zukünftig wirtschaftlicher Nutzen zufließen wird und die Kosten des Vermögenswertes zuverlässig ermittelt werden können.

Im Rahmen der Folgebewertung werden die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value) angesetzt. Daraus resultierende Gewinne und Verluste werden erfolgswirksam in der Periode erfasst, in der sie entstanden sind.

Der beizulegende Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wird nach international anerkannten Bewertungsmethoden ermittelt. Für den gesamten Bestand des Konzerns an Wohngebäuden, Gewerbeobjekten, Garagen und Stellplätzen sowie unbebauten Grundstücken erfolgte die Bewertung zum Bilanzstichtag durch unabhängige Sachverständige nach Marktwerten, insbesondere ermittelt auf der Basis des Discounted Cashflow-Verfahrens.

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KO N Z E R N A B S C H L U S S

Die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte erfolgte aufgrund der Kapitalanlagebasis des nachhaltigen, erreichbaren Mieteinkommens unter Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten sowie der Instandhaltungsmaßnahmen und erwarteter Leerstandsquoten.

Im Rahmen der Bewertung wird die Einschätzung der Objekte und deren Umgebung anhand eines Ratings durchgeführt. Ein Rating stellt ein standardisiertes Verfahren dar, welches spezifische Einflussfaktoren eines Clusters transparent bewertet und anhand einer aussagekräftigen Note abbildet. Das verwendete Ratingmodell orientiert sich am Ratingmodell der TEGOVA (The European Group of Valuers‘ Association). Insgesamt umfasst das Rating die Kriteriengruppen Markt (Makro-Standort), Standort (Mikro-Standort) und Objekt. Jeder Kriteriengruppe werden bestimmte Teilkriterien zugeordnet, die analysiert und benotet werden und mit einer speziellen Gewichtung in die Berechnung der Ergebnisnote pro Kriteriengruppe eingehen.

Auf Basis der gebildeten Cluster wurden folgende Grundsätze angewandt: ȘȘ Ableitung von jährlichen Mietsteigerungsraten (0,0 % bis 2,0 %); ȘȘ Ableitung von nicht-umlagefähigen Betriebskosten; ȘȘ Ableitung von effektiven Leerstandsquoten (1,5 % bis 7,5 %); ȘȘ Ableitung von Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätzen.

Auf Basis der Immobilien wurden folgende Grundsätze angewandt: ȘȘ Festlegung der Marktmiete zum Bewertungsstichtag; ȘȘ Festlegung der Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und sonstige Kosten; ȘȘ Entwicklung der Miete je qm Mietfläche aus der Fortschreibung der Marktmiete und der Ist-Miete; ȘȘ Entwicklung des Leerstandes bei clusterspezifischen Annahmen zum Zielleerstand; ȘȘ Entwicklung der Kosten für Instandhaltung, Verwaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten, sonstigen Kosten sowie ggf. Erbbauzinsen.

Die Ermittlung der Cashflows erfolgt in zwei Schritten. Über einen Detailprognosezeitraum von zehn Jahren ergeben sich die Einzahlungen aus den derzeitigen Sollmieten bei unterstellter Vollvermietung vermindert durch Ertragsschmälerungen aufgrund von aktuellen Leerständen im ersten Jahr respektive angenommenen strukturellen Leerständen in den Folgejahren zwei bis zehn. Der so ermittelte Betrag vermindert um Verwaltungskosten, nicht umlagefähige Betriebskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie Erbbauzinsen ergibt den freien zu diskontierenden Cashflow vor Steuern und Kapitaldienst. Im elften Jahr wird ein hypothetischer Verkauf der Immobilie unterstellt, der Verkaufswert wird als Restwert der Berechnung zugrunde gelegt. Die Summe der Barwerte der Zahlungsströme des Detailprognosezeitraumes und des hypothetischen Wiederverkaufs stellt den beizulegenden Zeitwert der Immobilie dar.

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Der Diskontierungssatz spiegelt die geforderte Renditeerwartungen der Investoren wider und besteht aus dem Zinssatz für eine risikofreie Kapitalanlage, dem Risikoaufschlag für die spezielle Investition in das Investitionsgut „Immobilie“ sowie dem objektspezifischen Risikoaufschlag.

Der risikolose Zins spiegelt dabei den Zins wider, der am Kapitalmarkt für eine risikolose Kapitalanlage erzielt werden kann. Der Bewertung zugrunde gelegt wurde ein Zinssatz von 1,3 % (in Anlehnung an den durchschnittlichen Zinssatz einer 10-Jahres Bundesanleihe im Durchschnitt der letzten 12 Monate, ausgegeben von der Deutschen Bundesbank). Auf den risikolosen Zinssatz wird ein auf einem Rating (Markt, Standort, Objekt) basierender objektspezifisch gewichteter Risikoaufschlag vorgenommen, um einen risikoadjustierten Diskontierungszins zu erhalten, welcher die Chancen und Risiken der Bewertungseinheit am Markt reflektiert. Der auf das Portfolio bezogene, ungewichtet gemittelte Diskontierungszins liegt bei 5,88 % (Vorjahr 6,07 %). Der auf das Portfolio bezogene, ungewichtete Kapitalisierungszins beträgt 5,53 % (Vorjahr 5,69 %).

Für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, die in der Bilanz zum Fair Value angesetzt werden, erfordert IFRS 13 die Offenlegung der Marktwertzusammensetzung nach Leveln gemäß der folgenden Hierarchie: Level 1: Verwendung von auf aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten

notierten (unverändert übernommenen) Preisen.

Da Immobilien nicht fungibel sind, existieren solche Preisnotierungen grundsätzlich nicht. Üblicherweise sind aufgrund des Spezifizierungsgrads und der eingeschränkten Transaktionstätigkeit keine identischen Immobilien am Markt verfügbar. Immobilien sind hinsichtlich Art, Lage, Zustand oder Mietverhältnissen einzigartig, so dass die Homogenitätsbedingung für das Bewertungslevel 1 nicht gegeben ist.

Level 2: Verwendung von Inputfaktoren, bei denen es sich nicht um die in Level 1 berücksichtigten notier-

ten Preise handelt, die sich aber für den Vermögenswert oder die Verbindlichkeit entweder direkt (d. h. als Preis) oder indirekt (d. h. in Ableitung von Preisen) beobachten lassen.

Eine Fair-Value-Zuordnung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zu Level 2 ist grundsätzlich dann möglich, wenn wertbestimmende Faktoren vergleichbarer Immobilien öffentlich zugänglich (mittel- oder unmittelbar beobachtbar) und ohne wesentliche Modifizierung verwendbar sind. Typischerweise erfolgt hier ein Marktvergleichswertansatz auf der Grundlage von Transaktionspreisen (Preis je Quadratmeter) vergleichbarer Immobilien (Vergleichswertverfahren).

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KO N Z E R N A B S C H L U S S

Level 3: Verwendung von nicht auf beobachtbaren Marktdaten basierenden Faktoren für die Bewertung

des Vermögenswerts oder der Verbindlichkeit (nicht beobachtbare Inputfaktoren). Diese sind unter Verwendung der bestmöglich verfügbaren Informationen zu entwickeln und können unternehmenseigene Daten beinhalten. Bei der Bewertung von Immobilien sind solche nicht unmittelbar beobachtbaren Inputfaktoren unter anderem die langfristige Nettoertragsmarge oder die Kapitalisierungsrate. Übliche Bewertungsmethoden zur Bestimmung der Marktpreise von Immobilien in Level 3 sind einkommensbasierte Verfahren, wie das Ertragswert- oder Discounted-Cashflow-Verfahren. In Ausnahmefällen kommen kostenbasierte Verfahren zu Anwendung, bei dem der Betrag ermittelt wird, der gegenwärtig erforderlich wäre, um die Dienstleistungskapazität der Immobilie zu ersetzen (aktuelle Wiederbeschaffungskosten).

Die Marktwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden aufgrund des o. g. Spezifizierungsgrades und der eingeschränkten Handelbarkeit gemäß Bewertungslevel 3 ermittelt.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden ausgebucht, wenn sie veräußert oder wenn sie dauerhaft nicht mehr genutzt werden und kein künftiger wirtschaftlicher Nutzen bei ihrer Veräußerung erwartet wird. Gewinne und Verluste aus dem Verkauf oder aus der Stilllegung werden im Jahr der Veräußerung oder Stilllegung erfasst.

C . 2 ........ S A C H A N L AG EN

Unter den Sachanlagen werden selbstgenutzte Immobilien und Betriebs- und Geschäftsausstattung ausgewiesen. Im Konzern werden Immobilien als Sachanlagen klassifiziert, wenn der Anteil der Selbstnutzung bei 10 % und höher liegt. Darüber hinaus werden die technischen Anlagen und Maschinen der Systeno GmbH unter den Sachanlagen ausgewiesen.

Sachanlagen werden gemäß IAS 16 zu Anschaffungs- und Herstellungskosten abzüglich kumulierter planmäßiger Abschreibungen und kumulierter Wertminderungsaufwendungen angesetzt. Den planmäßigen linearen Abschreibungen liegen die geschätzten Nutzungsdauern der Vermögenswerte zugrunde.

Die Anschaffungskosten beinhalten die Ausgaben, die dem Erwerb des Vermögenswertes direkt zurechenbar sind. Die Herstellungskosten umfassen alle direkt dem Herstellungsprozess zurechenbaren Kosten sowie Teile der Gemeinkosten, die zugerechnet werden können. Fremdkapitalkosten werden nicht angesetzt.

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

Nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten, beispielsweise aufgrund von Erweiterungs- und Ersatzinvestitionen, werden angesetzt, sofern es wahrscheinlich ist, dass daraus dem Konzern zukünftig wirtschaftlicher Nutzen zufließen wird und die Kosten des Vermögenswertes zuverlässig ermittelt werden können.

Die Sachanlagen werden zu fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten erfasst und linear über die geschätzte Nutzungsdauer abgeschrieben. Dabei beträgt die wirtschaftliche Nutzungsdauer der Betriebs- und Geschäftsausstattung für Hardware drei Jahre und für Büroeinrichtung fünf bis 20 Jahre.

Die Nutzungsdauer für selbstgenutzte Immobilien beträgt 50 Jahre.

Die Buchwerte der Sachanlagen werden auf Wertminderung überprüft, sobald Indikatoren dafür vorliegen, dass der Buchwert eines Vermögenswertes seinen erzielbaren Betrag übersteigt.

Sachanlagen werden ausgebucht bei Abgang oder zu dem Zeitpunkt, an dem aus der weiteren Nutzung oder Veräußerung des Vermögenswertes kein wirtschaftlicher Nutzen mehr erwartet wird. Die aus dem Abgang des Vermögenswertes resultierenden Gewinne oder Verluste werden als Differenz aus Nettoveräußerungserlösen und Buchwerten des Vermögenswertes ermittelt und in der Periode, in der der Vermögenswert ausgebucht wird, erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Die Restwerte, Nutzungsdauern und Abschreibungsmethoden werden am Ende eines jeden Geschäftsjahres überprüft und soweit notwendig angepasst.

C . 3 ........ I M M AT E R I EL L E V E R M Ö G EN S W E R T E

Immaterielle Vermögenswerte werden zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt. Die Vermögenswerte – im Wesentlichen Lizenzen und Software – werden linear über die wirtschaftliche Nutzungsdauer von drei bis fünf Jahren abgeschrieben.

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KO N Z E R N A B S C H L U S S

C . 4 ........ F R EM D K A P I TA L KO S T EN

Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung eines qualifizierten Vermögenswertes zugeordnet werden können, werden als Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten dieses Vermögenswerts aktiviert. Andere Fremdkapitalkosten werden als Aufwand erfasst.

Ein qualifizierter Vermögenswert ist ein Vermögenswert, für den ein beträchtlicher Zeitraum erforderlich ist, um ihn in seinen beabsichtigten gebrauchs- oder verkaufsfähigen Zustand zu versetzen. Im GWH Konzern wird dies ab einem Herstellungszeitraum größer ein Jahr angenommen.

Fremdkapitalkosten werden in der Periode erfolgswirksam erfasst, in der sie anfallen.

C . 5 ........ W E R T M I N D E R U N G VO N N I C H T- F I N A N Z I EL L EN V E R M Ö G EN S W E R T EN

Vermögenswerte mit begrenzter Nutzungsdauer werden auf Wertminderungsbedarf überprüft, wenn entsprechende Ereignisse bzw. Änderungen der Umstände anzeigen, dass der Buchwert nicht mehr erzielbar erscheint. Vermögenswerte, die eine unbestimmte Nutzungsdauer haben, werden nicht planmäßig abgeschrieben. Sie werden jährlich auf Wertminderung überprüft.

Die Bewertung erfolgt für jeden Vermögenswert einzeln. Soweit dies nicht möglich ist, erfolgt die Ermittlung auf Basis einer Gruppe von Vermögenswerten.

Ein Wertminderungsaufwand wird in Höhe des den erzielbaren Betrag übersteigenden Buchwertes erfasst. Der erzielbare Betrag ist der höhere Betrag aus dem beizulegenden Zeitwert des Vermögenswertes abzüglich Veräußerungskosten und dem Nutzungswert. Bei Fortfall der Gründe für eine Wertminderung erfolgt eine Wertaufholung bis zum fortgeführten Buchwert, der sich ohne Erfassung der Wertminderung ergeben hätte.

C . 6 ........ F I N A N Z I EL L E V E R M Ö G EN S W E R T E

Die in der Konzernbilanz ausgewiesenen Finanzanlagen sind gemäß IAS 39 als „zur Veräußerung verfügbare Finanzinvestitionen“ zu klassifizieren. Sie umfassen Anteile an nicht konsolidierten Tochterunternehmen sowie Beteiligungen. Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten bewertet, da kein auf einem aktiven Markt notierter Preis vorliegt und der beizulegende Zeitwert nicht zuverlässig ermittelt werden kann.

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Die in der Konzernbilanz erfassten Forderungen und sonstigen Vermögenswerte sind der Kategorie „Darlehen und Forderungen“ zuzurechnen. Sie werden bei ihrer erstmaligen Erfassung mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Nach der erstmaligen Erfassung werden sie zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode bewertet. Erkennbaren Ausfallrisiken wird durch entsprechende Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen. Sofern die Gründe für in früheren Perioden vorgenommene Wertberichtigungen nicht mehr vorliegen, erfolgen entsprechende Wertaufholungen. Neben den erforderlichen Einzelwertberichtigungen werden bei Forderungen gleicher Risikostruktur Portfolio-Wertberichtigungen auf Basis historischer Ausfallraten durchgeführt.

Finanzielle Vermögenswerte werden in der Bilanz angesetzt, wenn der Konzern diese vertraglich erworben hat und ihm der hieraus resultierende Nutzen zusteht. Eine Ausbuchung erfolgt, wenn die vertraglichen Rechte auf Cashflows aus dem finanziellen Vermögenswert auslaufen oder der finanzielle Vermögenswert übertragen wird oder der Konzern weder eine Verfügungsmacht noch wesentliche mit dem Eigentum verbundene Chancen und Risiken zurückbehält.

Die bilanzielle Erfassung aller marktüblichen Käufe und Verkäufe von finanziellen Vermögenswerten erfolgt am Handelstag, d. h. am Tag, an dem der Konzern die Verpflichtung zum Kauf oder Verkauf eingegangen ist.

C . 7 ........ VO R R ÄT E

Unter den Vorräten werden Immobilien, die mit Weiterveräußerungsabsicht erworben wurden sowie im Rahmen der Bauträgertätigkeit des Konzerns bereits hergestellte oder in Herstellung befindliche Immobilien ausgewiesen. Hinzu kommen Betriebsstoffe in Form von Heizölvorräten.

Die Vorräte werden zum niedrigeren Wert aus Anschaffungs- und Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert angesetzt. Im Falle unfertiger Leistungen bestimmen sich die Nettoveräußerungswerte als geschätzter Verkaufspreis abzüglich der geschätzten Kosten bis zur Fertigstellung und der geschätzten notwendigen Veräußerungskosten. Der Bestand der Heizölvorräte wird durch Inventur ermittelt, die Bewertung erfolgte nach dem FiFo-Verfahren.

C . 8 ........ Z A H LU N G S M I T T EL

Die in der Konzernbilanz ausgewiesenen Zahlungsmittel sind gemäß IAS 39 als „Darlehen und Forderungen“ zu klassifizieren. Die Zahlungsmittel beinhalten Bargeld und Guthaben bei Kreditinstituten mit einer Laufzeit von bis zu drei Monaten. Sie werden zum Nennwert ausgewiesen, der aufgrund der Kurzfristigkeit dem beizulegenden Zeitwert entspricht.

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KO N Z E R N A B S C H L U S S

C . 9 ........ F I N A N Z I EL L E V E R B I N D L I C H K E I T EN

Vertraglich eingegangene finanzielle Verbindlichkeiten werden angesetzt, wenn der Konzern hieraus in Anspruch genommen werden kann. Sie werden bei ihrer erstmaligen Erfassung mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Nach der erstmaligen Erfassung werden sie unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Die Verbindlichkeiten werden ausgebucht, sobald die entsprechende Schuld getilgt ist.

Die in der Konzernbilanz ausgewiesenen Finanziellen Schulden sind gemäß IAS 39 als „zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten“ zu klassifizieren. Die hierunter ausgewiesenen Verbindlichkeiten enthalten im Wesentlichen Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern.

Im Konzern werden verschiedene Immobilien anhand zinsbegünstigter Darlehen im Zusammenhang mit der Förderung durch die öffentliche Hand finanziert. Diese unverzinslichen bzw. niedrigverzinslichen Darlehen werden im Zugangszeitpunkt mit dem beizulegenden Zeitwert angesetzt. Der ermittelte Zinsvorteil im Zugangszeitpunkt wird mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten der geförderten Immobilie verrechnet. Nach der erstmaligen Erfassung werden sie unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.

Durch die Inanspruchnahme von zinsbegünstigten Darlehen entsteht nicht nur eine Verpflichtung zur Rückzahlung des Darlehens, sondern darüber hinaus zur Errichtung von Wohnimmobilien zwecks Vermietung zu begünstigten Konditionen.

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten sind gemäß IAS 39 als „zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten“ zu klassifizieren.

C .10 . . ..... D E R I VAT I V E F I N A N Z I N S T R U M EN T E

Die in der Konzernbilanz ausgewiesenen derivativen Finanzinstrumente sind gemäß IAS 39 als „erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete Verbindlichkeiten“ zu klassifizieren.

Im GWH -Konzern werden derivative Finanzinstrumente zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken aus dem operativen Geschäft und dem Finanzierungsbereich eingesetzt. Die derivativen Finanzgeschäfte wurden ausschließlich mit der Helaba abgeschlossen.

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Derivative Finanzinstrumente werden nach IAS 39 erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert angesetzt. Der Marktwert der Zinsswaps bestimmt sich durch Abzinsung der erwarteten künftigen Zahlungsströme über die Restlaufzeit des Kontraktes auf Basis aktueller Marktzinsen und Zinsstrukturkurven.

Derivative Finanzinstrumente mit einem positiven beizulegenden Zeitwert werden als Vermögenswerte, solche mit einem negativen beizulegenden Zeitwert als Schulden ausgewiesen.

Die bislang eingesetzten derivativen Finanzinstrumente erfüllen nicht die Kriterien für eine Bilanzierung von Sicherungsgeschäften, so dass die Gewinne und Verluste aus Änderungen des beizulegenden Zeitwertes sofort erfolgswirksam erfasst werden.

C .11. . ...... P EN S I O N S R Ü C K S T EL LU N G EN

Für die Mitarbeiter des Konzerns bestehen leistungsorientierte Altersvorsorgepläne, die auf der Beschäftigungsdauer und dem letzten Jahresentgelt der Mitarbeiter basieren. Einen Pensionsanspruch haben jedoch im Wesentlichen nur die Mitarbeiter der Konzerngesellschaft GWH , die vor dem 1. Juli 1983 bei der Gesellschaft beschäftigt waren.

Der Plan vom 20. Dezember 1990 sieht für alle vor dem 1. Juli 1983 eingetretenen Mitarbeiter Leistungen in Form von Invalidenrenten, Altersrenten ab Vollendung des 65. Lebensjahres, vorgezogenen Altersrenten beim Bezug von vorzeitigen Altersruhegeldern der gesetzlichen Rentenversicherung sowie Hinterbliebenenrenten beim Tod eines Berechtigten vor. Der jeweilige Rentenanspruch ergibt sich in Abhängigkeit von den bis zum Eintritt des Versorgungsfalls zurückgelegten Dienstjahren.

Die Finanzierung leistungsorientierter Versorgungszusagen, bei denen das Unternehmen einen bestimmten Versorgungsumfang garantiert, erfolgt durch die Bildung von Pensionsrückstellungen.

Bei der Bewertung der Pensionsrückstellungen werden die Verpflichtungen aus der betrieblichen Altersversorgung nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren („Projected Unit Credit Method“) entsprechend IAS 19 „Leistungen an Arbeitnehmer“ ermittelt. Danach werden nicht nur die am Stichtag bekannten Ren-

ten und erworbene Anwartschaften, sondern auch künftig zu erwartende Steigerungen von Gehältern und Renten berücksichtigt. Zu jedem Bilanzstichtag wird eine versicherungsmathematische Bewertung durch einen externen Aktuar durchgeführt.

Die versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste werden vollumfänglich bilanziert, sie werden erfolgsneutral in den Gewinnrücklagen ausgewiesen. Die Rückstellung entspricht damit der tatsächlichen Verpflichtung zum jeweiligen Bilanzstichtag. Der anteilige Aufwand aus der Aufzinsung wird in der Gewinn- und Verlustrechnung unter dem Posten „Finanzaufwendungen“ erfasst.

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KO N Z E R N A B S C H L U S S

C .12 ...... S O N S T I G E R Ü C K S T EL LU N G EN

Gemäß IAS 37 werden Rückstellungen gebildet, wenn eine gegenwärtige (gesetzliche oder faktische) Außenverpflichtung besteht, die tatsächliche Inanspruchnahme wahrscheinlich ist und eine zuverlässige Schätzung des Mittelabflusses möglich ist.

Die Bewertung der Rückstellungen erfolgt bei Einzelrisiken mit dem wahrscheinlichen Wert der Inanspruchnahme. Langfristige Rückstellungen werden – sofern der Effekt wesentlich ist – abgezinst. Der Abzinsungssatz entspricht einem Satz vor Steuern, der die aktuellen Markterwartungen im Hinblick auf den Zinseffekt sowie die für die Schulden spezifischen Risiken widerspiegelt. Effekte aus der Aufzinsung von Rückstellungen durch Zeitablauf werden in den Finanzaufwendungen ausgewiesen.

Rückstellungen für nachteilige Verträge werden erfasst, wenn der erwartete wirtschaftliche Nutzen aus dem Vertrag die unvermeidbaren Kosten zur Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen unterschreitet.

Die Rückstellung wird mit dem niedrigeren Wert aus dem Barwert der Erfüllungsansprüche oder einer möglichen Entschädigung bei Ausstieg aus dem Vertrag bzw. bei Nichterfüllung passiviert.

Garantie- und Gewährleistungsrückstellungen werden erfasst, wenn die entsprechenden Immobilien oder Dienstleistungen verkauft werden. Der passivierte Betrag beruht auf Erfahrungswerten.

C .13 ...... E V EN T UA LV E R B I N D L I C H K E I T EN

Eventualverbindlichkeiten sind auf vergangenen Ereignissen beruhende mögliche Verpflichtungen gegenüber Dritten, deren Existenz durch das Eintreten oder Nichteintreten zukünftiger unsicherer Ereignisse erst noch bestätigt wird oder auf vergangenen Ereignissen beruhende gegenwärtige Verpflichtungen, bei denen ein Ressourcenabfluss nicht wahrscheinlich ist, bzw. deren Höhe nicht ausreichend verlässlich geschätzt werden kann.

Eventualverbindlichkeiten werden entsprechend den Vorschriften des IAS 37 nicht angesetzt. Sie werden jedoch im Anhang unter H 2 angegeben, sofern der Abfluss von Ressourcen mit wirtschaftlichem Nutzen möglich ist.

C .14 .. ..... Z U W EN D U N G EN D E R Ö F F EN T L I C H EN H A N D

Die Konzernunternehmen erhalten Zuwendungen der öffentlichen Hand in Form von Aufwendungszuschüssen sowie zinsbegünstigten Darlehen.

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

Zuwendungen der öffentlichen Hand werden planmäßig als Ertrag erfasst, und zwar im Verlauf der Perioden, die erforderlich sind, um sie mit den entsprechenden Aufwendungen, die sie kompensieren sollen, zu verrechnen.

Die Aufwendungszuschüsse in Form von Erstattungen entrichteter Zinsen werden im Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung ausgewiesen.

Die unverzinslichen bzw. zinsbegünstigten Darlehen werden als finanzielle Schulden ausgewiesen. Sie weisen im Vergleich zu marktüblichen Darlehen Vorteile wie niedrige Zinsen oder zins- und tilgungsfreie Zeiträume auf. Die Darlehen werden bei Auszahlung mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet und in der Folge mit fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode bewertet.

Dem stehen Restriktionen bei der Mietentwicklung der Immobilien gegenüber, die bei der Fair-Value-Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien berücksichtigt wurden.

C .15 ...... L E A S I N G V E R H Ä LT N I S S E

Bei Leasinggeschäften wird gemäß IAS 17 grundsätzlich zwischen Finanzierungsleasing und OperatingLeasingverhältnissen unterschieden. Leasingverhältnisse, in denen alle wesentlichen Chancen und Risiken, die mit dem Eigentum am Leasingobjekt verbunden sind, auf den Leasingnehmer übertragen werden, werden als Finanzierungsleasing klassifiziert. Der Leasinggegenstand wird beim Leasingnehmer aktiviert, die korrespondierende Verbindlichkeit wird passiviert. Die Leasingzahlungen werden in einen Zins- und Tilgungsanteil aufgeteilt. Alle übrigen Leasinggeschäfte werden als Operating-Leasingverhältnis klassifiziert, die Leasinggegenstände werden beim Leasinggeber bilanziert. Unter einem Operating-Leasing erhaltene oder geleistete Zahlungen werden über die Dauer des Leasingverhältnisses in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Die im GWH -Konzern bestehenden Leasingverträge – insbesondere die mit Mietern bestehenden Mietverträge – stellen sämtlich Operating-Leasingverhältnisse im Sinne des IAS 17 dar.

C .16 ...... E R T R AG S R E A L I S I E R U N G

Erträge und Aufwendungen des Geschäftsjahres werden unabhängig von der Zahlung erfasst. Erlöse aus der Vermietung und aus dem Verkauf sind realisiert, wenn die geschuldete Leistung erbracht worden ist bzw. der Gefahrenübergang erfolgt ist und der Betrag der erwarteten Gegenleistung verlässlich geschätzt werden kann. Betreuungsentgelte werden erst dann als Umsatzerlöse aus der Betreuungstätigkeit ausgewiesen, wenn die vereinbarten Betreuungsleistungen erbracht sind.

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KO N Z E R N A B S C H L U S S

Die unter dem Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung ausgewiesenen Mieteinnahmen werden in Höhe der Sollmieten vermindert um Erlösschmälerungen mit der Leistungserbringung erfasst. Die von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen auf umlagefähige Betriebskosten werden in der Höhe als Umsatzerlöse aus Mietnebenkosten erfasst, in der im Geschäftsjahr umlagefähige Betriebskosten angefallen sind.

Der verbleibende Differenzbetrag wird als Forderung bzw. Verbindlichkeit aus Vermietung ausgewiesen.

Zinserträge und -aufwendungen werden periodengerecht unter Berücksichtigung der Effektivzinsmethode erfasst.

C .17 ...... E R T R AG S T EU E R N

Die tatsächlichen Ertragsteuererstattungsansprüche und -schulden für laufende und frühere Perioden sind mit dem Betrag zu bewerten, in dessen Höhe eine Erstattung von den Steuerbehörden bzw. eine Zahlung an die Steuerbehörden erwartet wird. Der Berechnung des Betrags werden die Steuersätze und Steuergesetze zugrunde gelegt, die am Bilanzstichtag gelten.

Latente Steuern sind die zu erwartenden Steuerbelastungen bzw. Steuerentlastungen aus den zum

Bilanzstichtag bestehenden temporären Differenzen der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden im Konzernabschluss und des Wertansatzes der der Berechnung des zu versteuernden Einkommens zugrunde liegenden Steuerbilanz. Darüber hinaus werden aktive latente Steuern auf Verlustvorträge nur angesetzt, sofern ihre Nutzung in Folgejahren ausreichend wahrscheinlich ist.

Passive latente Steuern (latente Steuerschulden) werden für alle steuerbaren temporären Differenzen erfasst. Aktive latente Steuern (latente Steueransprüche) werden für alle abzugsfähigen temporären Unterschiede, noch nicht genutzte steuerliche Verlustvorträge und nicht genutzte Steuergutschriften nur in dem Umfang gebildet, in dem es wahrscheinlich ist, dass ausreichende zukünftige steuerliche Gewinne verfügbar sind, gegen die die temporären Differenzen verrechnet werden können. Entsprechende Wertberichtigungen wurden vorgenommen, soweit dies auf der Basis der Ergebnisse der Vergangenheit und der prognostizierten Ergebnisse der voraussehbaren Zukunft nicht gegeben ist.

Latente Steuerverbindlichkeiten, die durch temporäre Differenzen im Zusammenhang mit Beteiligungen an Tochterunternehmen entstehen, werden angesetzt, es sei denn, dass der Zeitpunkt der Umkehrung der temporären Differenzen vom Konzern bestimmt werden kann und es wahrscheinlich ist, dass sich die temporären Differenzen in absehbarer Zeit aufgrund dieses Einflusses nicht umkehren werden.

Latente Ertragsteuern, die sich auf direkt im Eigenkapital erfasste Posten beziehen, werden im Eigenkapital und nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

Aktive und passive latente Steuern werden nur dann miteinander saldiert, sofern ein einklagbares Recht besteht, die bilanzierten Beträge gegeneinander aufzurechnen, wenn sie gegenüber derselben Steuerbehörde bestehen und die Realisierungsperiode übereinstimmt. Latente Steueransprüche und -verbindlichkeiten werden nicht abgezinst.

Mit der Helaba als Organträgerin besteht eine gewerbe- und körperschaftsteuerliche Organschaft. Die sich aufgrund der Organschaft ergebenden steuerlichen Auswirkungen bei der Helaba werden nicht durch Konzernumlagen verrechnet. Die Bilanzierung von Ertragsteuern bei der GWH IH folgt der wirtschaftlichen Betrachtungsweise (sog. Stand-Alone-Ansatz). Danach werden der Organgesellschaft trotz fehlender eigener Steuerschuld latente und tatsächliche Steuern zugeordnet. Die Zuordnung erfolgt in der Weise, als ob die Organgesellschaft selbst steuerverpflichtet wäre. Steuerforderungen und -verbindlichkeiten werden in den Gewinnrücklagen ausgewiesen.

C .18 ...... U M S AT Z S T EU E R

Umsatzerlöse, Aufwendungen und Vermögenswerte werden in der Regel nach Abzug der Umsatzsteuer erfasst, sofern Vorsteuerabzugsfähigkeit gegeben ist. Eine Ausnahme bilden folgende Fälle: ȘȘ Wenn die beim Kauf von Vermögenswerten oder Dienstleistungen angefallene Umsatzsteuer nicht von der Steuerbehörde eingefordert werden kann, wird die entrichtete Umsatzsteuer als Teil der Herstellungskosten des Vermögenswerts bzw. als Teil der Aufwendungen erfasst. ȘȘ Forderungen und Schulden werden mitsamt dem darin enthaltenen Umsatzsteuerbetrag angesetzt.

Es besteht eine umsatzsteuerliche Organschaft der GWH -Konzerngesellschaften mit der Helaba. Der Umsatzsteuerbetrag, der von der Steuerbehörde erstattet oder an diese abgeführt wird, wird in der Konzernbilanz unter den sonstigen Vermögenswerten bzw. unter den sonstigen Verbindlichkeiten erfasst.

79

80

KO N Z E R N A B S C H L U S S

D ............ E R L ÄU T E R U N G E N Z U R KO N Z E R N G E W I N N - U N D V E R L U S T R E C H N U N G

D .1 .. ....... E R G EB N I S AU S D E R I M M O B I L I EN B E W I R T S C H A F T U N G

Zum Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung werden die folgenden Erträge und Aufwendungen aus der Vermietung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zusammengefasst:

Mieteinnahmen Erlöse aus Mietnebenkosten

2015 TEUR

2014 TEUR

199.150

194.932

92.010

92.677

291.160

287.609

Aktivierte Eigenleistungen

1.608

1.544

Übrige Erträge

4.054

3.433

Sonstige Erträge aus der Immobilienbewirtschaftung

5.662

4.977

Betriebskosten und Grundsteuern

90.648

92.037

Aufwendungen für Instandhaltung

Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung

47.143

48.715

Pachtaufwendungen und Erbbauzinsen

3.426

3.411

Abschreibungen auf Mietforderungen

1.209

1.293

Übrige Aufwendungen

2.244

2.674

Aufwendungen der Immobilienbewirtschaftung

144.670

148.130

Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung

152.152

144.456

Als Mieteinnahmen werden die erzielten Sollmieten abzüglich Erlösschmälerungen ausgewiesen. Als Erlöse aus Mietnebenkosten werden im Wesentlichen die im Geschäftsjahr angefallenen umlagefähigen Betriebskosten ausgewiesen.

D . 2 ........ E R G EB N I S AU S D I EN S T L E I S T U N G EN

Die Erlöse aus Dienstleistungen beinhalten im Wesentlichen Erlöse aus der Wohnungseigentumsverwaltung, Geschäftsbesorgung sowie sonstigen Betreuungsleistungen.

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

D . 3 ........ V E R WA LT U N G S AU F WA N D

Als Verwaltungsaufwand sind folgende Aufwendungen ausgewiesen: 2015 TEUR

2014 TEUR

IT-Aufwendungen

2.405

2.036

Pflichtbeiträge, Prüfungs- und Beratungsaufwendungen

1.836

1.790

Gebäude- und Raumaufwendungen

1.290

1.111

Aufwendungen für Werbung, Öffentlichkeitsarbeit, Repräsentation

993

1.130

Bürokosten

533

573

Aufwendungen für Mitarbeiter

394

383

Sonstiger Verwaltungsaufwand

300

563

7.751

7.586

2015 TEUR

2014 TEUR

20.273

20.529

4.297

4.113

Verwaltungsaufwand

D . 4 ........ P E R S O N A L AU F WA N D

Der Personalaufwand setzt sich wie folgt zusammen:

Löhne und Gehälter Sozialversicherungsabgaben Zuführung zur Pensionsrückstellung Personalaufwand

301

234

24.871

24.876

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Mitarbeiter stellt sich wie folgt dar: 2015

2014

Kaufmännische und technische Angestellte

198

196

Hauswarte

102

105

Vollzeitbeschäftigte

300

301

62

61

Kaufmännische und technische Angestellte Hauswarte Teilzeitbeschäftigte Durchschnittlich beschäftigte Mitarbeiter Durchschnittlich beschäftigte Auszubildende

1

2

63

63

363

364

26

25

81

82

KO N Z E R N A B S C H L U S S

D . 5 ........ S O N S T I G E B E T R I EB L I C H E E R T R ÄG E U N D AU F W EN D U N G EN

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten im Wesentlichen Kostenerstattungen und Erträge aus der Ausbuchung von Verbindlichkeiten.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen resultieren in Höhe von TEUR 2.449 (Vorjahr TEUR 2.449) aus Aufwendungen für die Übernahme einer Garantieverpflichtung gegenüber der GWH IH . Der Garantiegeber garantiert die Werthaltigkeit der Beteiligung an der GWH in Höhe der ursprünglichen Anschaffungskosten.

D . 6 ........ E R G EB N I S AU S F I N A N Z A N L AG EN

Im Ergebnis aus Finanzanlagen werden wie im Vorjahr Beteiligungserträge ausgewiesen.

D . 7 ........ A B S C H R E I B U N G EN

Die Abschreibungen setzen sich wie folgt zusammen: 2015 TEUR

2014 TEUR

Auf Sachanlagen – selbstgenutzte Immobilien

230

741

Auf Sachanlagen – Betriebs- und Geschäftsausstattung

440

435

Auf immaterielle Vermögenswerte

1.080

1.058

Abschreibungen

1.750

2.234

2015 TEUR

2014 TEUR

D . 8 ........ F I N A N Z E R G EB N I S

Das Finanzergebnis weist folgende Struktur auf:

Zinserträge Werterhöhungen im Sinne des IAS 39 – Derivate Finanzerträge Fremdkapitalkosten Zinsaufwand unverzinsliche bzw. zinsbegünstigte Darlehen

187

434

8.794

1.133

8.981

1.567

35.281

36.378

6.751

17.549

Zinsaufwand für Pensionsrückstellungen

882

1.227

Geldbeschaffungskosten

553

199

43.467

55.353

– 34.486

– 53.786

Finanzaufwendungen Finanzergebnis

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

Bezüglich der Bewertung der Derivate wird auf die Ausführungen unter E 11 verwiesen. In den Fremdkapitalkosten sind die Zinsaufwendungen für Derivate erfasst. Im Dezember 2015 wurde ein Zinsswap aufgelöst, die Zinsabgrenzung hat sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 1.253 vermindert.

D . 9 ........ E R T R AG S T EU E R N

Der Ertragsteueraufwand setzt sich wie folgt zusammen: 2015 TEUR

Laufende Ertragsteuern

2014 TEUR

9.750

6.669

Latente Ertragsteuern

26.614

39.345

Ertragsteuern

36.364

46.014

Der laufende Steueraufwand wird auf der Basis des zu versteuernden Einkommens des Veranlagungszeitraumes ermittelt.

Für den Veranlagungszeitraum 2015 beträgt der zusammengefasste Steuersatz aus Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag 15,8 %. Einschließlich der Gewerbeertragsteuer von 15,5 % beträgt die Steuerbelastung für 2015 unverändert zum Vorjahr 31,3 %. Die Bewertung der latenten Steuern basiert auf diesen Steuersätzen.

Eine Saldierung von aktiven und passiven latenten Steuern erfolgt, soweit sowohl eine Identität des Steuergläubigers und der Steuerbehörde als auch Fristenkongruenz bestehen. Infolgedessen werden folgende aktive und passive latente Steuern zum Bilanzstichtag bilanziert: 31. 12. 2015 TEUR

31. 12. 2014 TEUR

Steuerforderungen, die innerhalb von 12 Monaten realisiert werden

346

2.028

Steuerforderungen, die nach mehr als 12 Monaten realisiert werden

491

458

Aktive latente Steuern

837

2.486

Steuerverbindlichkeiten, die innerhalb von 12 Monaten realisiert werden

53

–

Steuerverbindlichkeiten, die nach mehr als 12 Monaten realisiert werden

157.656

133.135

Passive latente Steuern

157.709

133.135

Latente Steuern – netto

– 156.872

– 130.649

83

84

KO N Z E R N A B S C H L U S S

Die latenten Steuern setzen sich wie folgt zusammen: 31. 12. 2015 TEUR

31. 12. 2014 TEUR

Steuerliche Verlustvorträge

4.609

1.060

Derivative Finanzinstrumente

3.044

7.996

Pensionsrückstellungen

3.600

3.908

Sonstige Vermögenswerte und Schulden

1.151

1.300

12.404

14.264

Aktive latente Steuern Langfristige Finanzschulden Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien Sonstige Vermögenswerte und Schulden

24.981

26.232

143.699

118.323

596

358

Passive latente Steuern

169.276

144.913

Latente Steuern – netto

– 156.872

– 130.649

– 25.986

– 38.648

– 237

1.544

– 26.223

– 37.104

Ergebniswirksam als Steueraufwand Ergebnisneutral als Veränderung direkt im Eigenkapital erfasst Veränderungen latente Steuern – netto

Für abzugsfähige temporäre Differenzen (ohne Verlustvorträge) wurden wie im Vorjahr in voller Höhe latente Steuern gebildet.

Zum 31. Dezember 2015 bestehen nicht genutzte körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von TEUR 7.288 (Vorjahr TEUR 4.464) sowie gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von TEUR 21.464 (Vor-

jahr TEUR 7.068), für die aktive latente Steuern gebildet wurden, da ihre Realisierbarkeit mit hinreichender Wahrscheinlichkeit gewährleistet ist. Die Bewertung der latenten Steuern auf Verlustvorträge führte in 2015 zu Erträgen in Höhe von TEUR 3.549 (Vorjahr TEUR 625).

Für noch nicht genutzte Verlustvorträge in Höhe von TEUR 11.825 (Vorjahr TEUR 15.464) wurden in der Bilanz keine latenten Steuern aktiviert. Die nicht angesetzten Verlustvorträge sind wie im Vorjahr unbegrenzt vortragsfähig.

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

Die Überleitungsrechnung zwischen dem ausgewiesenen und dem erwarteten Ertragsteueraufwand für die Geschäftsjahre zum 31. Dezember 2015 und 2014 stellt sich wie folgt dar: 31. 12. 2015 TEUR

31. 12. 2014 TEUR

Ergebnis vor Steuern

180.964

232.621

Ertragsteuersatz in %

31,30%

31,30%

Erwarteter Steueraufwand

56.642

72.810

– 24.012

– 27.911

nicht abziehbare Betriebsausgaben

591

909

Steuereffekte aus Vorjahren

– 61

711

Auswirkungen gewerbesteuerlicher Hinzurechnungen und Kürzungen

Steuerliche Risikovorsorge

4.700

–

Übrige

– 1.496

– 505

Effektive Ertragsteuern

36.364

46.014

20,10 %

19,80 %

Effektiver Steuersatz in %

Die steuerliche Risikovorsorge betrifft die Bildung einer Rückstellung für gewerbesteuerliche Risiken.

Aufgrund der zwischen der GWH IH und der Helaba bestehenden körperschaft- und gewerbesteuerlichen Organschaft wurden – der wirtschaftlichen Betrachtungsweise folgend – Steueraufwendungen in Höhe von TEUR 628 (TEUR 697) ergebniswirksam berücksichtigt.

Im Berichtsjahr wurden aktive latente Steuern in Höhe von TEUR 2.471 (Vorjahr TEUR 2.708) ergebnisneutral direkt mit dem Eigenkapital verrechnet. Diese betrafen ausschließlich die gebildeten latenten Steuern auf Bewertungsunterschiede zwischen IFRS und Steuerbilanz bei den Pensionsverpflichtungen.

Latente Steuern für aufgelaufene Gewinne von Tochtergesellschaften werden nicht angesetzt, soweit sie voraussichtlich dauerhaft bei den Tochtergesellschaften verbleiben. Diese Gewinne könnten zu einer zusätzlichen Steuerschuld führen, sofern sie als Dividenden ausgeschüttet oder die Beteiligungen an dem jeweiligen Tochterunternehmen veräußert werden würden. Zum Bilanzstichtag wurden für daraus resultierende temporäre Differenzen in Höhe von TEUR 35.596 (Vorjahr TEUR 30.090) keine passiven latenten Steuern gebildet.

85

86

KO N Z E R N A B S C H L U S S

E ............ E R L ÄU T E R U N G E N Z U R KO N Z E R N B I L A N Z

E .1 ......... A L S F I N A N Z I N V E S T I T I O N G E H A LT EN E I M M O B I L I EN

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden zum beizulegenden Zeitwert angesetzt und haben sich wie folgt entwickelt: Vermietete Grundstücke und Gebäude TEUR

unbebaute Grundstücke TEUR

Immobilien im Bau

Summe

TEUR

TEUR

2.585.311

3.366

17.195

2.605.872

48.325

13.579

–

61.904

5.752

312

35.556

41.620

2015 Buchwert zum 1. 1.

Zugänge aus Erwerb Sonstige Zugänge Verrechnung Fördervorteile zinsbegünstigte Darlehen

– 691

–

–

– 691

Abgänge

37.437

–

–

37.437

Veränderungen aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert

83.331

– 226

–

83.105

1.917

– 2.102

497

312

2.686.508

14.929

53.248

2.754.685

2.367.031

16.264

6.705

2.390.000

70.180

–

–

70.180

5.781

376

7.723

13.880

Umbuchungen Buchwert zum 31. 12.

2014 Buchwert zum 1. 1.

Zugänge aus Erwerb Sonstige Zugänge Verrechnung Fördervorteile zinsbegünstigte Darlehen

– 2.884

–

–

– 2.884

Abgänge

28.152

–

–

28.152

Veränderungen aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert Umbuchungen Buchwert zum 31. 12.

164.543

360

–

164.903

8.812

– 13.634

2.767

– 2.055

2.585.311

3.366

17.195

2.605.872

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

In 2015 wurde eine Immobilie aufgrund der Nutzungsänderung aus den selbstgenutzten Immobilien in die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien umgebucht. Die Umbuchungen im Vorjahr betreffen Übertragungen von unbebauten Grundstücken in das Vorratsvermögen (IAS 2).

Die im Zusammenhang mit der Vermietung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien erfassten Erträge und Aufwendungen sind in der Gewinn- und Verlustrechnung als Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung erfasst.

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sowie die selbstgenutzten Immobilien dienen zum Großteil zur Besicherung der finanziellen Schulden durch Grundpfandrechte bei verschiedenen Kreditgebern.

Die besicherten finanziellen Schulden zu Rückzahlungsbeträgen betragen zum 31. 12. 2015 TEUR 1.080.430 (Vorjahr TEUR 975.730).

E . 2 ....... S A C H A N L AG EN

Als Sachanlagen werden zum Bilanzstichtag selbstgenutzte Immobilien sowie Betriebs- und Geschäftsausstattung ausgewiesen.

87

88

KO N Z E R N A B S C H L U S S

Die Sachanlagen haben sich wie folgt entwickelt: Selbstgenutzte Betriebs- und Grundstücke und Geschäftsausstattung Gebäude TEUR TEUR

Technische Anlagen und Maschinen

Summe Sachanlagen

TEUR

TEUR

16.259

2015 Anschaffungs- und Herstellungskosten Stand 1. 1.

Zugänge aus Erwerb Sonstige Zugänge Umbuchungen Abgänge Stand 31. 12.

13.578

2.681

–

–

559

–

559

124

–

163

287 – 408

– 408

–

–

–

59

–

59

13.294

3.181

163

16.638

3.155

1.941

–

5.096

230

440

–

670

96

–

–

96

–

58

–

58

Kumulierte Abschreibungen Stand 1. 1.

Planmäßige Abschreibungen Umbuchungen Abgänge Stand 31. 12.

Buchwert 31. 12. 2015

3.289

2.323

–

5.612

10.005

858

163

11.026

13.534

2.491

–

16.025

–

195

–

195

44

–

–

44

–

5

–

5

13.578

2.681

–

16.259

2.414

1.510

–

3.924

741

435

–

1.176

2014 Anschaffungs- und Herstellungskosten Stand 1. 1.

Zugänge aus Erwerb Sonstige Zugänge Abgänge Stand 31. 12.

Kumulierte Abschreibungen Stand 1. 1.

Planmäßige Abschreibungen Abgänge Stand 31. 12.

Buchwert 31. 12. 2014

–

4

–

4

3.155

1.941

–

5.096

10.423

740

–

11.163

In 2015 wurde eine Immobilie aufgrund der Nutzungsänderung aus den selbstgenutzten Immobilien in die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien umgebucht.

Die selbstgenutzten Immobilien sind im Wesentlichen durch Grundpfandrechte zu Gunsten verschiedener Kreditgeber belastet.

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

E . 3 .. ....... I M M AT E R I EL L E V E R M Ö G EN S W E R T E

Unter den immateriellen Vermögenswerten werden im Wesentlichen erworbene Lizenzen und Software ausgewiesen. Die immateriellen Vermögenswerte haben sich wie folgt entwickelt: Lizenzen und Software TEUR

2015 Anschaffungs- und Herstellungskosten Stand 1. 1.

Zugänge aus Erwerb Abgänge Stand 31. 12.

6.601 127 – 6.728

Kumulierte Abschreibungen Stand 1. 1.

4.776

Planmäßige Abschreibungen

1.080

Abgänge Stand 31. 12.

Buchwert 31. 12. 2015

– 5.856 872

2014 Anschaffungs- und Herstellungskosten Stand 1. 1.

Zugänge aus Erwerb Abgänge Stand 31. 12.

6.385 222 6 6.601

Kumulierte Abschreibungen Stand 1. 1.

3.721

Planmäßige Abschreibungen

1.058

Abgänge

3

Stand 31. 12.

4.776

Buchwert 31. 12. 2014

1.825

89

90

KO N Z E R N A B S C H L U S S

E . 4 . . ....... A N T E I L E A N G EM E I N S C H A F T S U N T E R N E H M EN

Als Gemeinschaftsunternehmen wird die 50 %ige Beteiligung an der CP Campus Projekte GmbH, Frankfurt am Main, im Rahmen der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen.

Die zusammengefassten finanziellen Informationen zum 31. Dezember 2015 stellen sich wie folgt dar: Gesamt TEUR

anteilig (50 %) TEUR

Kurzfristige Vermögenswerte

7.670

3.835

Summe Vermögenswerte

7.670

3.835

Kurzfristige Schulden

5.481

2.741

Langfristige Schulden

646

323

Summe Schulden

6.127

3.064

Jahresergebnis

4.353

2.177

E . 5 . . ....... A N T E I L E A N A S S O Z I I E R T EN U N T E R N E H M EN

Als assoziiertes Unternehmen wird die Beteiligung an der WoWi Media GmbH & Co. KG , Hamburg im Rahmen der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen (Anteilsquote zum 31. Dezember 2015 23,72 %).

Die zusammengefassten finanziellen Informationen zum 31. Dezember 2015 stellen sich wie folgt dar: Gesamt TEUR

anteilig TEUR

Langfristige Vermögenswerte

14.675

2.975

Kurzfristige Vermögenswerte

163

39

14.838

3.014

Kurzfristige Schulden

36

9

Summe Schulden

36

9

8.424

1.484

Summe Vermögenswerte

Jahresergebnis

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

E . 6 . . ....... F O R D E R U N G EN U N D S O N S T I G E V E R M Ö G EN S W E R T E

Die Forderungen und sonstigen Vermögenswerte setzen sich wie folgt zusammen: Langfristig TEUR

Kurzfristig TEUR

Summe TEUR

38.852

31. 12. 2015 Geleistete Anzahlungen für Bestandsankäufe

–

38.852

Geleistete Betriebskostenvorauszahlungen

–

3.422

3.422

Forderungen aus Vermietung¹

–

1.852

1.852

Forderungen Eigentümergemeinschaften Sonstige Forderungen und Vermögenswerte² Summe

2.034

–

2.034

26

3.430

3.456

2.060

47.556

49.616

14.173

31. 12. 2014 Geleistete Anzahlungen für Bestandsankäufe

–

14.173

Geleistete Betriebskostenvorauszahlungen

–

3.318

3.318

Forderungen aus Vermietung¹

–

2.528

2.528

Forderungen Eigentümergemeinschaften Sonstige Forderungen und Vermögenswerte² Summe

2.356

–

2.356

28

3.853

3.881

2.384

23.872

26.256

1 Diese Forderungen stellen Finanzinstrumente i. S. d. IAS 39 dar, Angaben gemäß IFRS 7 erfolgen im Abschnitt E 15.

2 Hierunter sind Forderungen ausgewiesen, die als Finanzinstrumente i. S. d. IAS 39 einzuordnen sind, Angaben gemäß IFRS 7 erfolgen im Abschnitt E 15.

Die Forderungen aus Vermietung bestehen aufgrund rückständiger Mietzahlungen sowie Ansprüchen aus Nebenkostenabrechnungen und sind unverzinslich. Die Wertberichtigungen werden aufgrund der Altersstruktur und in Abhängigkeit, ob es sich um aktive oder ehemalige Mieter handelt, gebildet. Aufgrund dieser Vorgehensweise weisen diese Forderungen nur in geringem Umfang überfällige, nicht wertgeminderte Beträge auf.

Die Wertberichtigungen für Forderungen aus Vermietung haben sich wie folgt entwickelt:

Wertberichtigung zu Beginn des Geschäftsjahres Nettozuführung / -auflösung Wertberichtigung zum Ende des Geschäftsjahres

2015 TEUR

2014 TEUR

992

1.502

– 257

– 510

735

992

91

92

KO N Z E R N A B S C H L U S S

Die sonstigen Finanzforderungen sind unverzinslich. Es wurden weder im Berichtsjahr noch im Vorjahr Wertberichtigungen vorgenommen.

Nach Abwägung von Nutzen und Kosten ist eine weitere Aufteilung nach Fälligkeiten nicht vorgenommen worden, da diese Informationen zur Beurteilung des Kreditrisikos nicht wesentlich sind.

Die Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte mit Ausnahme der Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken entsprechen dem maximalen Ausfallrisiko. Hinsichtlich des weder wertgeminderten noch in Zahlungsverzug befindlichen Bestands deuten zum Abschlussstichtag keine Anzeichen darauf hin, dass die Schuldner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Bei den Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken ist das maximale Ausfallrisiko auf die Marge und die Kosten der Rückabwicklung beschränkt, da die veräußerten Immobilien bis zum Zahlungseingang als Sicherheit im Konzern verbleiben.

E . 7 . . ....... VO R R ÄT E

Die Vorräte setzen sich wie folgt zusammen:

Immobilien im Bau Unbebaute Grundstücke Heizölbestände Summe Vorräte

31. 12. 2015 TEUR

31. 12. 2014 TEUR

30.947

23.674

4.444

4.927

374

397

35.765

28.998

Als Immobilien des Vorratsvermögens werden bebaute und unbebaute Grundstücke ausgewiesen, die zur Veräußerung bestimmt sind. Als „Immobilien im Bau“ werden laufende zum Verkauf bestimmte Bauträgerobjekte ausgewiesen.

E . 8 .. ....... Z A H LU N G S M I T T EL

Der Konzern verfügt zum Bilanzstichtag über folgende Zahlungsmittel:

Guthaben bei Kreditinstituten Kassenbestände Zahlungsmittel

31. 12. 2015 TEUR

31. 12. 2014 TEUR

93.255

74.521

58

25

93.313

74.546

Die Guthaben bei Kreditinstituten stehen zur freien Verfügung und werden im Wesentlichen mit variablen Zinssätzen für täglich kündbare Guthaben verzinst.

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

E . 9 .. ....... E I G EN K A P I TA L

Die Entwicklung des Konzerneigenkapitals ergibt sich aus der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung.

Zum Bilanzstichtag beträgt das voll erbrachte Stammkapital unverändert zum Vorjahr TEUR 25.000, die Kapitalrücklage beträgt unverändert zum Vorjahr TEUR 924.854.

Aufgrund des bestehenden Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrages wird der im Geschäftsjahr erzielte Überschuss der GWH IH in Höhe von TEUR 37.857 an die Helaba abgeführt (Vorjahr TEUR 55.677).

Die Ergebnisabführung ist als sonstige Verbindlichkeit passiviert.

Die direkt im Eigenkapital erfassten Erträge und Aufwendungen berücksichtigen den Anteil der versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste aus den Pensionsverpflichtungen abzüglich der darauf entfallenden latenten Steuern.

Unter den Minderheitenanteilen ist der Anteilsbesitz Dritter an den Konzerngesellschaften erfasst.

E .10 ....... F I N A N Z I EL L E S C H U L D EN

Als Finanzielle Schulden werden im Wesentlichen Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern ausgewiesen, die im Zusammenhang mit der Finanzierung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien stehen.

Die Zusammensetzung und die Fristigkeiten der Finanzschulden ergeben sich wie folgt: bis 1 Jahr TEUR

1 bis 5 Jahre TEUR

Über 5 Jahre TEUR

Summe TEUR

45.936

275.060

616.783

937.779

3.153

49.879

38.443

91.475

49.089

324.939

655.226

1.029.254

76.156

208.429

550.238

834.823

2.902

46.642

39.383

88.927

79.058

255.071

589.621

923.750

31. 12. 2015 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Finanzschulden 31. 12. 2014 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Finanzschulden

93

94

KO N Z E R N A B S C H L U S S

Die Finanzschulden sind im Wesentlichen durch Grundpfandrechte auf als Finanzinvestition gehaltene Immobilien und die unter den Sachanlagen bilanzierten selbstgenutzten Grundstücke und Gebäude gesichert.

E .11 ....... D E R I VAT I V E F I N A N Z I N S T R U M EN T E

Der Konzern hatte zur Absicherung der Zinsänderungsrisiken eines Teils der langfristigen Kapitalmarktdarlehen zwei Zinsswaps (derivative Finanzinstrumente) mit der Helaba abgeschlossen. Im Geschäftsjahr 2015 wurde ein Zinsswap aufgelöst, es wurde eine Ausgleichszahlung in Höhe von TEUR 14.985 geleistet.

Den im Rahmen des Payer-Swaps zu leistenden fixen Zinszahlungen stehen variable Zinseinzahlungen auf der Basis 3-Monats-Euribor gegenüber. Die Bezugszeiträume und -beträge stellen sich wie folgt dar: 31. 12. 2015 TEUR

31. 12. 2014 TEUR

03. 07. 2006 bis 30. 06. 2016

15.000

30.000

02. 07. 2007 bis 02. 07. 2017

15.000

30.000

01. 07. 2008 bis 01. 07. 2018

15.000

30.000

01. 07. 2009 bis 30. 06. 2019

15.000

30.000

01. 07. 2010 bis 30. 06. 2020

12.500

25.000

01. 07. 2011 bis 30. 06. 2021

12.500

25.000

Bezugszeiträume und Bezugsbeträge

Nominalvolumen Beizulegender Zeitwert

85.000

170.000

– 15.917

– 40.949

Die durchgeführte Sensitivitätsanalyse hat ergeben, dass eine parallele Verschiebung der Zinskurve um einen Basispunkt zu einer Veränderung des beizulegenden Zeitwerts um TEUR 28 führt.

Die Bewertung dieser Zinsderivate nach IAS 39 erfolgt zum beizulegenden Zeitwert nach geeigneten mathematischen Bewertungsmodellen.

Für Finanzinstrumente, die in der Bilanz zum Marktwert bewertet werden, erfordert IFRS 7 die Offenlegung der Marktwertzusammensetzung nach Leveln gemäß der folgenden Hierarchie: Level 1: Verwendung von auf aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten

notierten (unverändert übernommenen) Preisen.

Level 2: Verwendung von Inputfaktoren, bei denen es sich nicht um die in Level 1 berücksichtigten notier-

ten Preise handelt, die sich aber für den Vermögenswert oder die Verbindlichkeit entweder direkt (d. h. als Preis) oder indirekt (d. h. in Ableitung von Preisen) beobachten lassen.

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Level 3: Verwendung von nicht auf beobachtbaren Marktdaten basierenden Faktoren für die Bewertung

des Vermögenswerts oder der Verbindlichkeit (nicht beobachtbare Inputfaktoren).

Die Marktwerte der derivativen Finanzinstrumente wurden gemäß Level 2 ermittelt.

Der Marktwert bestimmt sich durch Diskontierung der vertraglich fixierten erwarteten künftigen Zahlungsströme auf der Basis indikativer Marktzinssätze und Zinsstrukturkurven. Marktwertänderungen werden unter Berücksichtigung von latenten Steuern erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

E .12 . . ..... P EN S I O N S R Ü C K S T EL LU N G EN

Die Pensionsrückstellungen werden zum Bilanzstichtag mit dem Barwert der leistungsorientierten Verpflichtung nach versicherungsmathematischen Methoden auf der Basis eines externen Gutachters unter folgenden Annahmen bewertet: 31. 12. 2015

31. 12. 2014

Gehaltstrend

2,0 % p. a.

2,0 % p. a.

Rentendynamik

2,0 % p. a.

2,0 % p. a.

Rechnungszinsfuß

2,5 % p. a.

2,25 % p. a.

Sterbewahrscheinlichkeiten

„Richttafeln 2005 G“ von Klaus Heubeck

„Richttafeln 2005 G“ von Klaus Heubeck

Individualisierungsverfahren

„Richttafeln 2005 G“ von Klaus Heubeck

„Richttafeln 2005 G“ von Klaus Heubeck

Die leistungsorientierte Verpflichtung („Defined Benefit Obligation“ – DBO) hat sich wie folgt entwickelt:

DBO am 1. 1.

31. 12. 2015 TEUR

31. 12. 2014 TEUR

40.232

33.743

Aufwand für hinzuerworbene Versorgungsansprüche (Dienstzeitaufwand)

301

234

Aufzinsung der bereits erworbenen Ansprüche (Zinsaufwand)

882

1.227

Rentenzahlung

– 2.023

– 2.007

Versicherungsmathematische Gewinne (–) / Verluste (+) aus finanziellen Annahmen

– 1.126

6.304

– 135

731

38.131

40.232

Erfahrungsbedingte Gewinne (–) / Verluste (+) DBO am 31. 12.

95

96

KO N Z E R N A B S C H L U S S

Für wesentliche Bewertungsannahmen wurde eine Sensitivitätsanalyse durchgeführt: 31. 12. 2015 TEUR

31. 12. 2014 TEUR

Rechnungszins (Rückgang um 50 Basispunkte)

40.425

42.768

Gehaltssteigerungsrate (Anstieg um 25 Basispunkte)

39.152

40.329

Rentensteigerung (Anstieg um 25 Basispunkte)

38.197

41.342

Lebenserwartung (Verbesserung um ein Jahr)

39.973

42.209

Die folgenden Zahlungen stellen die erwarteten zukünftigen Beiträge zum „Defined Benefit Obligation“ – DBO Plan dar.

31. 12. 2015 TEUR

Durchschnittliche Laufzeit des Plans (in Jahren) Erwartete Rentenzahlungen mit Laufzeit bis 1 Jahr

31. 12. 2014 TEUR

12

11,7

2.157

2.058

Erwartete Rentenzahlungen mit Laufzeit über ein Jahr bis 5 Jahre

8.802

8.781

Erwartete Rentenzahlungen mit Laufzeit über 5 Jahre bis 10 Jahre

10.911

11.118

Der Dienstzeitaufwand wird im Personalaufwand und der Zinsaufwand im Finanzergebnis erfasst. Die versicherungsmathematischen Gewinne bzw. Verluste der Berichtsperiode werden direkt im Eigenkapital in den Gewinnrücklagen erfasst.

Bis zum Abschlussstichtag wurden versicherungsmathematische Gewinne und Verluste von kumuliert TEUR 10.814 (Vorjahr TEUR 12.075) direkt im Eigenkapital erfasst.

Die Beträge der laufenden und vorangegangenen vier Berichtsperioden stellen sich wie folgt dar:

Leistungsorientierte Verpflichtung

31. 12. 2015 TEUR

31. 12. 2014 TEUR

31. 12. 2013 TEUR

31. 12. 2012 TEUR

31. 12. 2011 TEUR

38.131

40.232

33.743

35.358

30.076

Für das Geschäftsjahr 2016 wird mit einem Pensionsaufwand (Dienstzeit- und Zinsaufwand) in Höhe von TEUR 1.117 gerechnet.

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

E .13 . . ..... S O N S T I G E R Ü C K S T EL LU N G EN

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen: 01. 01.

TEUR

Verbrauch TEUR

Auflösung TEUR

Zuführung TEUR

31. 12.

TEUR

langfristig TEUR

kurzfristig TEUR

Fertigstellung / Gewährleistung

2.842

847

110

925

Altlastensanierung

1.700

435

–

435

2.810

946

1.864

1.700

1.700

Modernisierung

1.965

1.029

272

–

5

669

–

669

2015

Rechtstreitigkeiten

61

16

8

67

104

–

104

Personalrückstellungen

318

248

–

21

91

82

9

Instandhaltung

280

132

148

–

–

–

–

Übrige Rückstellungen

1.093

312

–

148

929

636

293

Sonstige Rückstellungen

8.259

3.019

538

1.601

6.303

3.364

2.939

Fertigstellung / Gewährleistung

2.344

188

208

894

2.842

1.143

1.699

Altlastensanierung

1.300

132

–

532

1.700

1.700

–

Modernisierung

3.099

2.130

–

996

1.965

–

1.965

2014

Personalrückstellungen

82

13

–

249

318

78

240

Instandhaltung

600

440

–

120

280

–

280

Rechtstreitigkeiten

558

447

72

22

61

–

61

Übrige Rückstellungen

692

139

–

540

1.093

602

491

8.675

3.489

280

3.353

8.259

3.523

4.736

Sonstige Rückstellungen

Zum Bilanzstichtag werden für eine Altlastensanierung Rückstellungen in Höhe von TEUR 1.700 (Vorjahr TEUR 1.700) ausgewiesen. Sie wurde für die angeordnete Verpflichtung gebildet, umfangreiche Unter-

suchungs-, Sicherungs- und Sanierungsmaßnahmen durchzuführen.

97

98

KO N Z E R N A B S C H L U S S

E .14 . . ..... V E R B I N D L I C H K E I T EN AU S L I EF E R U N G EN U N D L E I S T U N G EN U N D S O N S T I G E V E R B I N D L I C H K E I T EN

Die Verbindlichkeiten gliedern sich wie folgt: Langfristig TEUR

Kurzfristig TEUR

Summe TEUR

31. 12. 2015 Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter¹ Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen¹

–

37.967

37.967

561

26.376

26.937

Erhaltene Anzahlungen für Grundstücksverkäufe

–

26.594

26.594

Verbindlichkeiten aus Vermietung¹

–

15.686

15.686

Verbindlichkeiten gegenüber Mitarbeitern²

–

2.041

2.041

Minderheitenanteile am Eigenkapital von einbezogenen Personengesellschaften¹ Übrige Sonstige Verbindlichkeiten Summe Verbindlichkeiten

1.879

–

1.879

6

1.945

1.951

2.446

110.609

113.055

–

56.110

56.110

31. 12. 2014 Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter¹ Erhaltene Anzahlungen für Grundstücksverkäufe

–

28.130

28.130

574

23.112

23.686

Verbindlichkeiten aus Vermietung¹

–

13.031

13.031

Verbindlichkeiten gegenüber Mitarbeitern²

–

2.176

2.176

1.879

–

1.879

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen¹

Minderheitenanteile am Eigenkapital von einbezogenen Personengesellschaften¹ Übrige Sonstige Verbindlichkeiten Summe Verbindlichkeiten

6

596

602

2.459

123.155

125.614

1 Die Verbindlichkeiten stellen Finanzinstrumente i. S. d. IAS 39 dar, Angaben gemäß IFRS 7 erfolgen im Abschnitt E 15.

2 Hierunter sind Verbindlichkeiten ausgewiesen, die als Finanzinstrumente i. S. d. IAS 39 einzuordnen sind, Angaben gemäß IFRS 7 erfolgen im Abschnitt E 15.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter betreffen in Höhe von TEUR 37.857 (Vorjahr TEUR 55.677) Verbindlichkeiten aus Ergebnisabführung aufgrund des bestehenden Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrages zwischen der GWH IH und der Helaba.

Die kurzfristigen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen enthalten im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Betriebskosten. In den langfristigen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind im Wesentlichen Sicherheitseinbehalte und Garantieverbindlichkeiten enthalten.

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Die Verbindlichkeiten aus Vermietung betreffen im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Nebenkostenabrechnungen mit Mietern.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Mitarbeitern enthalten unverändert zum Vorjahr im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Erfolgsbeteiligungen sowie aus Urlaubs- und Überstundenguthaben.

E .15 . . ..... Z U S ÄT Z L I C H E A N G A B EN Z U D EN F I N A N Z I N S T R U M EN T EN

Die Buchwerte der unter den Zahlungsmitteln und kurzfristigen Forderungen und sonstigen Vermögenswerten ausgewiesenen Finanzinstrumente entsprechen aufgrund der kurzen Restlaufzeiten näherungs-

weise dem beizulegenden Zeitwert.

Die Buchwerte der unter den langfristigen Forderungen und sonstigen Vermögenswerten ausgewiesenen Finanzinstrumente entsprechen den fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode. Die beizulegenden Zeitwerte entsprechen den Barwerten der mit diesen Vermögenswerten verbundenen Zahlungen unter Berücksichtigung der jeweils aktuellen Zinsparameter.

Die Beteiligungen und Anteile an nicht konsolidierten Tochtergesellschaften, die unter den Finanzanlagen ausgewiesen werden, sind mit ihren Anschaffungskosten bewertet, da kein auf einem aktiven Markt

notierter Preis vorliegt und der beizulegende Zeitwert nicht zuverlässig ermittelt werden kann.

Die Buchwerte der unter den finanziellen Schulden ausgewiesenen Finanzinstrumente entsprechen fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode. Die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte erfolgt durch Diskontierung der zukünftigen Cashflows mittels der aktuellen Zinsstrukturkurve zum Bilanzstichtag.

Die Buchwerte der unter den langfristigen Schulden ausgewiesenen Finanzinstrumente entsprechen fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode. Die beizulegenden Zeitwerte entsprechen den Barwerten der mit diesen Schulden verbundenen Zahlungen unter Berücksichtigung der jeweils aktuellen Zinsparameter.

Die unter den kurzfristigen Schulden ausgewiesenen Finanzinstrumente haben regelmäßig kurze Restlaufzeiten. Die Buchwerte entsprechen somit näherungsweise den beizulegenden Zeitwerten.

Nachstehend ist die Einteilung der Finanzinstrumente in die entsprechenden Klassen nach IFRS 7.6 mit der Zuordnung zu den Bewertungskategorien nach IAS 39 dargestellt:

99

100

KO N Z E R N A B S C H L U S S

31. 12. 2015

Bewertungskategorie nach IAS 39

Buchwert

Wertansatz nach IAS 39

Marktwert

beizulegender Zeitwert erfolgswirksam TEUR

TEUR

TEUR

Fortgeführte Anschaffungskosten TEUR

Marktwert Level

Vermögenswerte Forderungen und sonstige Vermögenswerte

1

2.630

2.630

–

2.630

Finanzanlagen

2

33

33

–

–

3

Zahlungsmittel

1

93.313

93.313

–

93.313

1

Finanzielle Schulden

3

1.029.254

1.029.254

–

1.143.369

2

Derivative Finanzinstrumente

4

15.917

–

15.917

15.917

2

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten

3

85.638

85.638

–

83.759

3

Darlehen und Forderungen

1

95.943

Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte

2

33

Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten

3

1.114.892

Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete Verbindlichkeiten

4

15.917

Forderungen und sonstige Vermögenswerte

1

3.884

3.884

–

3.884

3

Finanzanlagen

2

33

33

–

–

Zahlungsmittel

1

74.546

74.546

–

74.546

1

Finanzielle Schulden

3

923.750

923.750

–

1.039.545

2

Derivative Finanzinstrumente

4

40.949

–

40.949

40.949

2

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten

3

96.453

96.453

–

94.574

3

Darlehen und Forderungen

1

78.430

Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte

2

33

Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten

3

1.020.203

Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete Verbindlichkeiten

4

40.949

Schulden

Summe nach Bewertungskategorien IAS 39

31. 12. 2014 Vermögenswerte

Schulden

Summe nach Bewertungskategorien IAS 39

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Die Komponenten des Nettoergebnisses werden im Wesentlichen als Finanzerträge und Finanzaufwendungen ausgewiesen. Die der Kategorie „Darlehen und Forderungen“ zuzuordnenden Wertberichtigungen sowie Erträge und Aufwendungen im Zusammenhang mit ausgebuchten Forderungen sind im Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung enthalten. Die Erträge aus Beteiligungen werden im Ergebnis aus Finanzanlagen gezeigt.

Bewertungskategorie nach IAS 39

Zinsen

Wertberichtigungen

Erträge aus Beteiligungen

Nettoergebnis

TEUR

Bewertung zum beizulegenden Zeitwert TEUR

TEUR

TEUR

187

– 677

–

–

– 490

–

–

633

–

633

– 42.013

–

–

–

– 42.013

TEUR

2015 Darlehen und Forderungen Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete Verbindlichkeiten

–

–

–

8.794

8.794

– 41.826

– 677

633

8.794

– 33.076

434

– 396

–

–

38

–

– 6

573

–

567

– 53.723

–

–

–

– 53.723

2014 Darlehen und Forderungen Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete Verbindlichkeiten

–

–

–

1.133

1.133

– 53.289

– 402

573

1.133

– 51.985

101

102

KO N Z E R N A B S C H L U S S

Nachstehend sind die prognostizierten (undiskontierten) Zahlungsströme der originären finanziellen Verbindlichkeiten sowie der derivativen Finanzinstrumente ersichtlich: Buchwert

Finanzielle Schulden

Cashflows

31. 12. 2015 TEUR

2016 TEUR

2017 TEUR

2018 TEUR

2019 TEUR

2020 TEUR

1.029.254

53.652

51.787

50.230

46.867

46.308

Derivative Finanzinstrumente

15.917

4.874

3.863

2.828

1.857

1.033

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten

85.638

83.125

81

118

139

347

31. 12. 2014 TEUR

2015 TEUR

2016 TEUR

2017 TEUR

2018 TEUR

2019 TEUR

Buchwert

Finanzielle Schulden

Cashflows

923.750

102.400

48.042

47.368

41.164

41.116

Derivative Finanzinstrumente

40.949

9.990

9.375

7.246

5.264

3.481

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten

96.453

93.899

87

81

126

403

F ............ E R L ÄU T E R U N G E N Z U R K A P I TA L F L U S S R E C H N U N G

Der Cashflow aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit wird ausgehend vom Konzernergebnis vor Zinsen und Steuern nach der indirekten Methode ermittelt. Die Cashflows aus der Investitions- und Finanzierungstätigkeit werden zahlungsbezogen separat ausgewiesen.

Die Einzahlungen aus der Veräußerung von Vorratsimmobilien und als Finanzinvestition gehaltener Immobilien werden im Cashflow aus betrieblicher Geschäftstätigkeit, die Einzahlungen aus der Veräußerung von immateriellen Vermögenswerten und Sachanlagen werden im Cashflow aus der Investitionstätigkeit ausgewiesen.

Erhaltene und gezahlte Zinsen werden grundsätzlich gesondert im Cashflow aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit gezeigt.

Steuerzahlungen werden gesondert in voller Höhe im Cashflow der betrieblichen Geschäftstätigkeit erfasst, da eine Zuordnung zu bestimmten Investitions- und Finanzierungstätigkeiten nicht durchführbar ist.

Der ausgewiesene Finanzmittelfonds enthält zum 31. Dezember 2015 wie im Vorjahr ausschließlich Zahlungsmittel.

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

G . . .......... E R L ÄU T E R U N G E N Z U R S E G M E N T B E R I C H T E R S TAT T U N G

Die Entwicklung und Aufgliederung der Segmente mit den dazugehörigen Erlösen und Aufwendungen ist der als Anlage beigefügten Segmentberichterstattung zu entnehmen.

Entsprechend den Regelungen in IFRS 8 werden einzelne Jahresabschlussdaten nach Segmenten getrennt dargestellt, wobei sich die Aufgliederung an der internen Berichterstattung orientiert.

Der GWH -Konzern hat folgende Segmentierung gewählt: Segment I – Immobilienbewirtschaftung Dieser Geschäftsbereich umfasst die Bewirtschaftung eigener und gepachteter Bestände an Mietwohnungen sowie sonstiger Objekte und enthält im Wesentlichen die nach IAS 40 als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und alle damit zusammenhängenden Aufwendungen und Erträge.

Der Geschäftsbereich erbringt sämtliche Tätigkeiten eines modernen Asset- und Portfoliomanagements, wie die Betreuung der Mietverträge, die Wohnungsvermarktung sowie die Instandhaltung und Modernisierung des Immobilien-Portfolios, mit dem Ziel der Optimierung der Mieterlöse.

Segment II – Immobilienhandel Dieser Geschäftsbereich umfasst die Vorbereitung und Durchführung des Verkaufs von Wohnungen aus dem eigenen Bestand im Rahmen von Bestandsoptimierung und -bereinigung.

Der Verkauf erfolgt zum einen durch Blockverkäufe, zum anderen auch im Wege der Einzelprivatisierung, also durch den Verkauf einzelner Wohnungen (z. B. an Mieter).

Segment III – Projektentwicklung In diesem Segment erbringt der Konzern durch die GWH Bauprojekte GmbH Leistungen als Projektentwickler und Projektsteuerer. Erbringung von Planungs- und Fachingenieurleistungen werden regelmäßig fremd vergeben. Der Fokus des Projektportfolios wurde auf die Entwicklung, Realisierung und Vermarktung von Wohnprojekten in den definierten wachstumsstarken Regionen ausgerichtet. Zu den Produkten zählen Eigentumswohnungen, Eigenheime und im Projektmanagement Mietwohnungen.

Segment IV – Dienstleistungen Dieses Segment umfasst die Erbringung externer Dienstleistungen, u. a. private Wohnungseigentumsverwaltung sowie Wohnungsbewirtschaftung für institutionelle Investoren. Ferner wird hier auch das operative Ergebnis der am 27. 08. 2015 gegründeten Systeno GmbH abgebildet. Es ist geplant, dass die Systeno ab 2016 Bestände des GWH IH Konzerns sowie externe Kunden mit Wärme beliefert.

103

104

KO N Z E R N A B S C H L U S S

Für die Segmente gelten die gleichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze wie für den Konzernabschluss.

Im Rahmen der Überleitung auf den Konzernabschluss werden alle Aufwendungen und Erträge ausgewiesen, die nicht einem der definierten Segmente zuordenbar sind. Darüber hinaus werden hier alle konzerninternen Erträge und Aufwendungen zwischen den Segmenten in voller Höhe eliminiert.

Bei den Außenumsätzen handelt es sich ausschließlich um Inlandsumsätze. Auf eine weitere Aufteilung wurde aus wirtschaftlichen Erwägungen verzichtet.

Bei den Innenumsatzerlösen handelt es sich um Erlöse, die zwischen den Segmenten erzielt wurden. Die Verrechnungspreise sind marktorientiert festgelegt. Die Aufwendungen werden bei der jeweils betroffenen Aufwandsposition abgesetzt.

H . . ......... S O N S T I G E E R L ÄU T E R U N G E N U N D A N G A B E N

H .1 ........ L E A S I N G V E R H Ä LT N I S S E

Leasingverhältnisse, die als Finanzierungsleasing zu qualifizieren sind, bestehen zum Stichtag nicht.

Sämtliche Mietverträge, die der Konzern mit seinen Mietern abgeschlossen hat, sind nach IFRS als Operating-Leasingverhältnisse einzustufen.

Der Konzern ist Leasinggeber einer Vielzahl von Operating-Leasingverhältnissen (Mietverträgen), im Wesentlichen über als Finanzinvestition gehaltene Immobilien. Die bestehenden Mietverträge sind zum überwiegenden Teil grundsätzlich innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündbar. Die Summe der künftigen Mindestleasingzahlungen aus unkündbaren Operating-Leasingverhältnissen beträgt TEUR 50.653 (Vorjahr TEUR 49.446) und ist innerhalb eines Jahres fällig.

Darüber hinaus ist der Konzern Leasingnehmer im Rahmen unterschiedlicher Leasingverhältnisse. Aus langfristigen Immobilienpachtverträgen sowie aus dem Leasing von Kraftfahrzeugen und Büromaschinen sind folgende künftigen Mindestleasingzahlungen zu leisten:

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bis 1 Jahr TEUR

1 bis 5 Jahre TEUR

über 5 Jahre TEUR

Summe TEUR

31. 12. 2015 Miet- und Leasingverträge

217

288

–

505

Pachtverträge Immobilien

3.041

18.259

22.251

43.551

Summe

3.258

18.547

22.251

44.056

31. 12. 2014 Miet- und Leasingverträge

254

360

20

634

Pachtverträge Immobilien

2.558

12.509

25.854

40.921

Summe

2.812

12.869

25.874

41.555

Im Berichtsjahr fielen Leasingaufwendungen in Höhe von TEUR 3.314 (Vorjahr TEUR 3.225) an.

Die Summe der künftigen Mindestleasingzahlungen aus Untermietverhältnissen beträgt zum Bilanzstichtag TEUR 1.085 (Vorjahr TEUR 1.077) und ist innerhalb eines Jahres fällig.

H . 2 ....... H A F T U N G S V E R H Ä LT N I S S E U N D S O N S T I G E F I N A N Z I EL L E V E R P F L I C H T U N G EN

Im Zusammenhang mit dem Erwerb von Geschäftsanteilen an der GWH im Jahr 2000 besteht eine Garantie- und Verpfändungsvereinbarung inkl. Nachtrag aus 2010, mit der die GWH IH eine Absicherung der Werthaltigkeit ihrer Beteiligung in Höhe des Beteiligungsbuchwertes, maximal bis zu den damaligen Anschaffungskosten von TEUR 489.700 erhalten hat. Für die Übernahme der Garantie zahlt die GWH IH ein Entgelt von TEUR 612 pro Kalendervierteljahr. Die Vereinbarung kann nur von der GWH IH und erstmals am 30. Juni 2020 mit Wirkung zum 2. Januar 2021 gekündigt werden.

Für die Fertigstellung der laufenden Neubauobjekte im Mietwohnungsbereich werden Kosten in Höhe von TEUR 67.998 erwartet, von denen zum Bilanzstichtag bereits TEUR 48.631 beauftragt sind. Im Rahmen der

Geschäftstätigkeit erwachsen dem Konzern regelmäßig weitere Verpflichtungen für laufende Baukosten.

Zum Bilanzstichtag bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Grundstückskäufen in Höhe von TEUR 17.100 (Vorjahr TEUR 9.200) sowie für Projektentwicklungskosten für Bestandsimmobilien in Höhe

von TEUR 101.141 (Vorjahr TEUR 47.595).

Darüber hinausgehende, im Konzernabschluss 2015 nicht ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind, bestehen nicht.

105

106

KO N Z E R N A B S C H L U S S

Es bestanden am Bilanzstichtag nicht bilanzierte Treuhandvermögen und -verbindlichkeiten aus Sicherheitsleistungen der Mieter in Höhe von TEUR 35.920 (Vorjahr TEUR 34.899). Aufgrund des in gleicher Höhe bestehenden Treuhandvermögens besteht kein Risiko der einseitigen Inanspruchnahme der Treuhandverbindlichkeiten.

H . 3 ........ H O N O R A R E D E S A B S C H LU S S P R Ü F E R S

Die Verwaltungsaufwendungen enthalten in Höhe von TEUR 305 Honorare für im Berichtsjahr als Aufwand erfasste Abschlussprüfungsleistungen (Vorjahr TEUR 303). Darüber hinaus sind in 2015 sonstige Leistungen in Höhe von TEUR 16 erbracht worden (Vorjahr TEUR 96).

H . 4 ........ K A P I TA L M A N AG EM EN T

Ziele des Kapitalmanagements im Konzern sind: ȘȘ Gewährleistung einer angemessenen Renditeerzielung für die Investoren unter Beachtung der relevanten Risikosituation; ȘȘ Sicherstellung einer jederzeitigen Kapitaldienstfähigkeit sowie ȘȘ Umsetzung der Wachstums- und Bestandsoptimierungsstrategie durch finanzielle Flexibilität.

Im Rahmen des Chancen- und Risikomanagements des Konzerns werden die Mitglieder der Geschäftsführung regelmäßig über die Ergebnisentwicklung des Konzerns und der Tochterunternehmen und damit über die Entwicklung des Eigenkapitals informiert.

H . 5 ........ R I S I KO M A N AG EM EN T

Der Konzern ist im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt: ȘȘ Portfoliorisiko ȘȘ Projektentwicklungsrisiko ȘȘ Liquiditätsrisiko ȘȘ Zinsrisiko ȘȘ Forderungsausfallrisiko ȘȘ Risiken im Immobilienhandel

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Für alle Geschäftsbereiche wurden als Überwachungs- und Frühwarnsystem Risikomanagementinstrumente und -leitlinien eingerichtet, die qualifiziert und zeitnah überwacht werden.

Zu den genannten Risiken wird auf die Ausführungen im Lagebericht unter 6.2. Risikobericht verwiesen.

H . 6 ........ G E S C H Ä F T S F Ü H R U N G

Mitglieder der Geschäftsführung waren im Geschäftsjahr: Bernhard Braun, Rechtsanwalt, Frankfurt am Main (Vorsitzender) Stefan Bürger, Betriebswirt VWA , MBA , Ahnatal Thomas Echelmeyer, Diplom-Kaufmann, Moers H . 7 ........ AU F S I C H T S R AT

Mitglieder des Aufsichtsrats sind: Jürgen Fenk, Vorstand Landesbank Hessen-Thüringen, Frankfurt am Main (Aufsichtsratsvorsitzender) Dr. Detlef Hosemann, Vorstand Landesbank Hessen-Thüringen, Frankfurt am Main (stellv. Aufsichtsratsvorsitzender) Norbert Bickelhaupt, Geschäftsführer der Helaba Gesellschaft für Immobilienbewertung mbH, Mühltal (bis 31. 12. 2015) Joachim Brügel, Betriebsratsvorsitzender der GWH , Arbeitnehmervertreter der GWH , Eppstein (ab 26. 11. 2015) Herbert Hans Grüntker, Vorsitzender des Vorstandes der Landesbank Hessen-Thüringen, Frankfurt am Main (ab 01. 01. 2016) Hartmut Hoffmann, Hausmeister, Arbeitnehmervertreter der GWH , Baunatal (bis 31. 12. 2015) Detlef Hohlin, Arbeitnehmervertreter der GWH , Mühlheim (ab 01. 01. 2016) Dieter F. Kasten, Rechtsanwalt, Königstein Maris Rakuts, Betriebsratsvorsitzender der GWH , Arbeitnehmervertreter der GWH , Wiesbaden (bis 31. 10. 2015) Die Bezüge der Aufsichtsratsmitglieder betrugen TEUR 21.

107

108

KO N Z E R N A B S C H L U S S

H . 8 ........ B E Z I E H U N G EN Z U N A H E S T E H EN D EN U N T E R N E H M EN U N D P E R S O N EN

Im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des Konzerns werden Bankgeschäfte mit nach IAS 24 als nahestehend anzusehenden Unternehmen zu marktüblichen Bedingungen abgeschlossen. Die nachfolgenden Angaben betreffen die Geschäftsbeziehungen zu verbundenen Unternehmen und Beteiligungen des Helaba-Konzerns: 31. 12. 2015 TEUR

31. 12. 2014 TEUR

Bankguthaben bei Gesellschaften des Helaba-Konzerns

4.791

3.760

Zahlungsmittel

4.791

3.760

Darlehen von Gesellschaften des Helaba-Konzerns

238.741

245.136

Finanzielle Schulden

238.741

245.136

Zinsswap Helaba

15.917

40.949

Negativer Marktwert Derivativer Finanzinstrumente

15.917

40.949

Verbindlichkeiten gegenüber Helaba aus Ergebnisabführung

37.857

55.677

Sonstige Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaften des Helaba-Konzerns Sonstige Verbindlichkeiten

Zinsaufwendungen an Gesellschaften des Helaba-Konzerns Aufwendungen / Erträge aus der Bewertung Zinsswap Helaba

110

433

37.967

56.110

2015 TEUR

2014 TEUR

16.350

17.670

8.794

1.133

Die Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates sowie die Mitglieder der Geschäftsführungen von einbezogenen Tochterunternehmen oder deren direkte Familienangehörige unterhalten über die Organbeziehungen hinaus keine persönlichen Geschäftsbeziehungen zu Gesellschaften des GWH -Konzerns.

Die Geschäftsführung hat von der Gesellschaft im Geschäftsjahr Bezüge in Höhe von TEUR 1.270 erhalten (Vorjahr TEUR 1.247). Für diese Gruppe bestehen Pensionsrückstellungen in Höhe von TEUR 3.279 (Vorjahr TEUR 2.837). Im laufenden Geschäftsjahr wurden Zuführungen zu den Pensionsrückstellungen in Höhe

von TEUR 154 als Aufwand erfasst (Vorjahr TEUR 171).

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

An frühere Mitglieder der Geschäftsführung einbezogener Tochtergesellschaften wurden im Geschäftsjahr Bezüge in Höhe von TEUR 200 (Vorjahr TEUR 198) geleistet. Für diese Gruppe bestehen Pensionsrückstellungen in Höhe von TEUR 2.127 (Vorjahr TEUR 2.297).

Frankfurt am Main, den 18. März 2016 GWH Immobilien Holding GmbH

Die Geschäftsführung

Bernhard Braun

Stefan Bürger

Thomas Echelmeyer

109

110

KO N Z E R N A B S C H L U S S

KO N Z E R N - S E G M E N T B E R I C H T E R S TAT T U N G F Ü R D E N Z E I T R AU M VO M 1 . JA N UA R B I S 31 . D E Z E M B E R 2015 Segment I Immobilienbewirtschaftung

Segment II Immobilienhandel

2015 TEUR

2014 TEUR

2015 TEUR

2014 TEUR

Segmenterlöse – konzernextern

291.160

287.609

47.813

39.110

Segmenterlöse – konzernintern

–

–

–

–

4.546

3.959

–

55

295.706

291.568

47.813

39.165

–

–

– 38.006

– 28.602

– 144.670

– 148.130

– 3.162

– 2.134

Sonstige Segmenterträge Segmenterträge Buchwertabgänge Segmentaufwendungen – konzernextern Segmentaufwendungen – konzernintern

– 8

– 226

–

–

– 144.678

– 148.356

– 41.168

– 30.736

151.028

143.212

6.645

8.429

– 5.563

– 5.233

– 347

– 266

– 21.226

– 21.596

– 785

– 663

Ergebnis aus At-Equity bewerteten Unternehmen

–

–

–

–

Übrige Erträge und Aufwendungen

–

–

–

–

124.239

116.383

5.513

7.500

– 1.597

– 2.063

– 59

– 63

122.642

114.320

5.454

7.437

83.105

164.903

–

–

205.747

279.223

5.454

7.437

Segmentaufwendungen Segmentrohergebnis vor Bewertung IAS 40 Verwaltungsaufwand Personalaufwand

Segmentergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen (EBITDA) vor Bewertung IAS 40 Abschreibungen Segmentergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) vor Bewertung IAS 40 Bewertungsergebnis IAS 40 Segmentergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Finanzerträge Finanzaufwendungen Bewertungsergebnis Derivate Segmentergebnis vor Steuern (EBT) Ertragsteuern Jahresergebnis

–

–

–

–

– 40.923

– 51.976

– 29

– 34

–

–

–

–

164.824

227.247

5.425

7.403

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

Segment III Projektentwicklung

Segment IV Dienstleistungen

2015 TEUR

2014 TEUR

2015 TEUR

2014 TEUR

31.048

11.775

1.483

1.509

1.124

1.244

–

–

1.325

1.572

–

–

1.483

1.509

33.497

14.591

– 25.901

– 10.344

– 1.827

– 466

– 14

Konzernfunktion und Überleitung 2015 TEUR

Konzern

2014 TEUR

2015 TEUR

2014 TEUR

–

–

371.504

340.003

– 1.124

– 1.244

–

–

1.116

1.018

6.987

6.604

– 8

– 226

378.491

346.607

–

–

– 63.907

– 38.946

– 35

–

–

– 149.673

– 150.765

–

–

–

–

8

226

–

–

– 27.728

– 10.810

– 14

– 35

8

226

– 213.580

– 189.711

5.769

3.781

1.469

1.474

–

–

164.911

156.896

– 848

– 824

– 442

– 364

– 551

– 899

– 7.751

– 7.586

– 1.917

– 1.711

– 943

– 906

–

–

– 24.871

– 24.876

2.177

– 69

–

–

1.534

1.139

3.711

1.070

22

–

–

–

– 1.926

– 1.766

– 1.904

– 1.766

5.203

1.177

84

204

– 943 0

– 1.526

134.096

123.738

– 27

– 22

– 67

– 86

–

–

– 1.750

– 2.234

5.176

1.155

17

118

– 943

– 1.526

132.346

121.504

–

–

–

–

83.105

164.903

5.176

1.155

– 943

– 1.526

215.451

286.407

17

118

9

1

–

–

178

433

187

434

– 523

– 382

– 33

– 47

– 1.959

– 2.914

– 43.467

– 55.353

–

–

–

–

8.794

1.133

8.794

1.133

4.662

774

– 16

71

6.070

– 2.874

180.965

232.621

– 36.364

– 46.014

144.601

186.607

111

112

KO N Z E R N A B S C H L U S S

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den von der GWH Immobilien Holding GmbH, Frankfurt am Main, aufgestellten Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und Gesamtergebnisrechnung, Eigenkapitalveränderungsrechnung, Kapitalflussrechnung und Anhang – sowie den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den IFRS , wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der Geschäftsführer der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW ) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanzund Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt.

Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführer sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

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Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den IFRS , wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Frankfurt am Main, den 18. März 2016 PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Dirk Fischer Wirtschaftsprüfer

ppa. Andreas Hellwig Wirtschaftsprüfer

113

114

JAHRESABSCHLUSS

GWH Immobilien Holding GmbH Jahresabschluss für das Geschäftsjahr zum 31. Dezember 2 015

B I L A N Z Z U M 31 . D E Z E M B E R 2015 Aktiva A.

Anlagevermögen

I.

Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen

B.

Umlaufvermögen

I.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 2. Sonstige Vermögensgegenstände

II.

Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten

Passiva A.

Eigenkapital

I.

Gezeichnetes Kapital

II.

Kapitalrücklage

B.

C.

31. 12. 2015 EUR

31. 12. 2014 EUR

993.319.694,07

992.319.694,07

993.319.694,07

992.319.694,07

43.273.321,76

61.784.681,75

127,82

127,82

43.273.449,58

61.784.809,57

2.010.077,40

1.636.943,58

45.283.526,98

63.421.753,15

1.038.603.221,05

1.055.741.447,22

31. 12. 2015 EUR

31. 12. 2014 EUR

25.000.000,00

25.000.000,00

924.854.390,00

924.854.390,00

949.854.390,00

949.854.390,00

1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen

2.719.407,00

2.044.913,00

2. Sonstige Rückstellungen

1.161.309,16

1.239.879,16

3.880.716,16

3.284.792,16

46.800.000,00

46.800.000,00

182.638,66

7.960,95

37.846.281,83

55.757.889,34

Rückstellungen

Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 3. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 4. Sonstige Verbindlichkeiten (davon aus Steuern: EUR 39.194,10; Vorjahr: TEUR 36)

39.194,40

36.414,77

84.868.114,89

102.602.265,06

1.038.603.221,05

1.055.741.447,22

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

G E W I N N - U N D V E R L U S T R E C H N U N G F Ü R DA S G E S C H Ä F T S JA H R 2015

1.

Umsatzerlöse

2.

Sonstige betriebliche Erträge

3.

Personalaufwand a) Löhne und Gehälter b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung (davon für Altersversorgung EUR 630.632,99; Vorjahr TEUR 181)

4.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

5.

Erträge aus Beteiligungen

6.

Erträge aus Teilgewinnabführungsverträgen

7.

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

8.

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

9.

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit

10. Sonstige Steuern 11. Aufgrund eines Gewinnabführungsvertrages abgeführter Gewinn 12. Jahresüberschuss

2015 EUR

2014 EUR

3.159.118,83

2.783.657,69

15.710,57

1.571,04

1.815.215,69

1.889.855,02

739.825,88

285.100,30

2.555.041,57

2.174.955,32

3.710.687,81

3.579.951,22

36.792.365,67

55.361.364,99

5.469.954,93

5.389.273,03

29.764,41

37.182,44

1.337.969,21

2.130.653,79

37.863.215,82

55.687.488,86

6.435,17

10.577,97

37.856.780,65

55.676.910,89

0,00

0,00

115

116

JAHRESABSCHLUSS

GWH Immobilien Holding GmbH Anhang zum Jahresabschluss für das Geschäftsjahr zum 31. Dezember 2 015

A ............ A L L G E M E I N E A N G A B E N

Die GWH Immobilien Holding GmbH, Frankfurt am Main („GWH IH “), ist eine kleine Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 1 und 4 HGB . Der Jahresabschluss 2015 wurde gemäß dem Gesellschaftsvertrag nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches für große Kapitalgesellschaften und Vorschriften des GmbH – Gesetzes aufgestellt. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt.

B ............ E R L ÄU T E R U N G E N Z U D E N B I L A N Z I E R U N G S - U N D B E W E R T U N G S M E T H O D E N

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden gegenüber dem Vorjahr unverändert beibehalten.

Die Finanzanlagen wurden zu Anschaffungskosten bilanziert. Bei voraussichtlich dauernden Wertminderungen werden Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden zu Nennwerten angesetzt. Erkennbaren Aus-

fallrisiken wird durch entsprechende Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen.

Die Guthaben bei Kreditinstituten wurden zum Nennwert angesetzt.

Die Rückstellungen wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt.

Bei der Bewertung der Pensionsrückstellungen werden die Verpflichtungen aus der betrieblichen Altersversorgung nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren („Projected Unit Credit Method“) ermittelt. Danach werden nicht nur die am Stichtag bekannten Renten und erworbene Anwartschaften, sondern auch künftig zu erwartende Steigerungen von Gehältern und Renten berücksichtigt. Die Bewertung erfolgte auf der Basis eines versicherungsmathematischen Gutachtens unter folgenden Annahmen:

Anwartschaftstrend Rentendynamik Rechnungszinsfuß

31. 12. 2015

31. 12. 2014

2,0 % p. a.

2,0 % p. a.

2,0 % p. a.

2,0 % p. a.

3,89 % p. a.

4,55 % p. a.

Sterbewahrscheinlichkeiten

„Richttafeln 2005 G“ von Klaus Heubeck „Richttafeln 2005 G“ von Klaus Heubeck

Individualisierungsverfahren

„Richttafeln 2005 G“ von Klaus Heubeck „Richttafeln 2005 G“ von Klaus Heubeck

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

Der verwendete Zinssatz entspricht dem von der Deutschen Bundesbank für Dezember 2015 bekanntgegebenen Abzinsungssatz gemäß § 253 Abs. 2 HGB für eine angenommene Laufzeit von 15 Jahren.

Verbindlichkeiten wurden mit ihren Erfüllungsbeträgen bewertet.

C ............ E R L ÄU T E R U N G E N Z U R B I L A N Z U N D Z U R G E W I N N - U N D V E R L U S T R E C H N U N G

BIL ANZ

Die Gliederung und Entwicklung des Anlagevermögens ist in nachfolgendem Anlagengitter dargestellt: Entwicklung des Anlagevermögens in der Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 Anschaffungskosten 01. 01. 2015 TEUR

Zugänge TEUR

Anteile an verbundenen Unternehmen

992.320

1.000

Anlagevermögen

992.320

1.000

Abschreibungen

Abgänge 31. 12. 2015 01. 01. 2015 TEUR TEUR TEUR

Zugänge TEUR

Buchwert

Abgänge 31. 12. 2015 31. 12. 2015 31. 12. 2014 TEUR TEUR TEUR TEUR

Finanzanlagen –

993.320

–

–

–

993.320

993.320

992.320

993.320

992.320

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

Die folgenden Aktiva betreffen verbundene Unternehmen und Gesellschafter:

Forderungen gegen verbundene Unternehmen davon gegen Gesellschafter davon gegen Beteiligungsunternehmen Guthaben bei Kreditinstituten davon gegen verbundene Unternehmen davon gegen Gesellschafter

31. 12. 2015 TEUR

31. 12. 2014 TEUR

43.273

61.785

–

–

43.273

61.785

2.010

1.637

76

59

–

–

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen wie im Vorjahr im Wesentlichen Forderungen aus Gewinnausschüttungen der GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen, Frankfurt am Main („GWH “) und der DKB Wohnimmobilien Beteiligungs GmbH & Co. KG , Potsdam („DKBB “). Darüber hinaus sind hier wie im Vorjahr Forderungen aus Geschäftsbesorgung ausgewiesen.

Das zum Nennwert angesetzte und erbrachte gezeichnete Kapital beträgt TEUR 25.000 (Vorjahr TEUR 25.000).

117

118

JAHRESABSCHLUSS

Die Rückstellungen haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt: 01. 01. 2015 TEUR

Pensionsrückstellungen

Inanspruchnahme TEUR

Auflösung TEUR

Zuführung TEUR

31. 12. 2015 TEUR

2.719

2.045

–

–

674

Personalrückstellungen

718

718

–

672

672

Jahresabschlusskosten

507

502

–

315

320

15

3

12

170

170

Ausstehende Rechnungen Sonstige Rückstellungen

1.240

1.223

12

1.157

1.162

Rückstellungen

3.285

1.223

12

1.831

3.881

Die Aufwendungen aus der Aufzinsung der Pensionsrückstellung in Höhe von TEUR 93 werden unter den Zinsaufwendungen ausgewiesen.

Die folgenden Passiva betreffen verbundene Unternehmen und Gesellschafter: 31. 12. 2015 TEUR

31. 12. 2014 TEUR

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

46.800

46.800

davon gegenüber verbundenen Unternehmen

46.800

46.800

davon gegenüber Gesellschafter

46.800

46.800

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

37.846

55.758

davon gegenüber Gesellschafter

37.846

55.662

–

95

davon gegenüber Beteiligungsunternehmen

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben eine Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren. Die übrigen Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen enthalten wie im Vorjahr die Verbindlichkeiten aus der Ergebnisabführung an die Gesellschafterin Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale, Frankfurt am Main / Erfurt („Helaba“). Hiermit wurde einbehaltene Kapitalertragsteuer auf Zinserträge verrechnet. Daneben waren im Vorjahr Verbindlichkeiten aus Geschäftsbesorgung enthalten.

Die Verbindlichkeiten sind nicht gesichert.

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

G E W I N N - U N D V E R LU S T R E C H N U N G

Die Umsatzerlöse betreffen Geschäftsbesorgungsdienstleistungen gegenüber der GWH und wurden ausschließlich im Inland erzielt.

Wesentliche periodenfremde Erträge resultieren aus Auflösungen von Rückstellungen in Höhe von TEUR 12 (Vorjahr TEUR 1), die in den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen sind.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten mit TEUR 2.449 (Vorjahr TEUR 2.449) Prämienzahlungen aufgrund einer bestehenden Garantie- und Verpfändungsvereinbarung.

Die Erträge aus Beteiligungen betreffen die Vorabausschüttung der GWH von TEUR 35.398 (Vorjahr TEUR 50.297) und das laufende Ergebnis der DKBB von TEUR 1.395 (Vorjahr TEUR 2.027).

Die Erträge aus Teilgewinnabführungsverträgen beinhalten wie im Vorjahr den Gewinnanteil aus der atypisch stillen Beteiligung an der GWH .

Die folgenden Posten betreffen Erträge und Aufwendungen mit verbundenen Unternehmen: 2015 TEUR

Erträge aus Teilgewinnabführungsverträgen Erträge aus Beteiligungen Zinsen und ähnliche Aufwendungen

2014 TEUR

5.470

5.389

36.792

55.361

1.245

2.040

Die Zinsen und ähnliche Aufwendungen enthalten in Höhe von TEUR 93 (Vorjahr TEUR 90) Aufwendungen aus der Aufzinsung der Pensionsrückstellungen.

Das Jahresergebnis der Gesellschaft wird aufgrund des bestehenden Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrages an die Helaba abgeführt.

D . . .......... S O N S T I G E A N G A B E N

H A F T U N G S V E R H Ä LT N I S S E U N D S O N S T I G E F I N A N Z I EL L E V E R P F L I C H T U N G EN

Am 31. Dezember 2015 bestanden in Höhe von TEUR 770 Haftungsverpflichtungen gegenüber verbundenen Unternehmen aus Bürgschaften für Verbindlichkeiten Dritter (Vorjahr TEUR 490). Die Wahrscheinlichkeit einer Inanspruchnahme der GWH IH aus diesen Bürgschaften ist als gering einzuschätzen.

119

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JAHRESABSCHLUSS

Als alleinige Gesellschafterin der Systeno GmbH ist die GWH IH aufgrund des Beschlusses der Gesellschafterversammlung der Systeno GmbH vom 16. Dezember 2015 verpflichtet, zum 4. Januar 2016 eine Einzahlung in die Kapitalrücklage in Höhe von TEUR 1.000 zu leisten.

Im Zusammenhang mit dem Erwerb von Geschäftsanteilen an der GWH im Jahr 2000 besteht eine Garantie- und Verpfändungsvereinbarung inkl. Nachtrag aus 2010, mit der die GWH IH eine Absicherung der Werthaltigkeit ihrer Beteiligung in Höhe des Beteiligungsbuchwertes, maximal bis zu den damaligen Anschaffungskosten von TEUR 489.700, erhalten hat. Für die Übernahme der Garantie zahlt die GWH IH ein Entgelt von TEUR 612 pro Kalendervierteljahr. Die Vereinbarung kann nur von der GWH IH und erstmals am 30. Juni 2020 mit Wirkung zum 2. Januar 2021 gekündigt werden.

PERSONAL

Im Geschäftsjahr hat die Gesellschaft durchschnittlich 5 (Vorjahr 5) Angestellte beschäftigt.

ANT EILSBESIT Z

Mit notariellem Vertrag vom 27. August 2015 wurde die Systeno GmbH, Frankfurt am Main, gegründet.

Alleinige Gesellschafterin ist die GWH IH . Das Stammkapital in Höhe von TEUR 1.000 wurde im September 2015 gezahlt. Die Systeno GmbH wurde am 21. Oktober 2015 in das Handelsregister eingetragen.

Zum Bilanzstichtag bestanden die nachfolgenden unmittelbaren und mittelbaren Beteiligungen mit mindestens 20 % Kapitalanteil i. S. d. § 285 Abs. 11 HGB , Eigenkapital und Ergebnis beruhen auf handelsrechtlicher Rechnungslegung.

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

Firma

Anteil Eigenkapital

gehalten durch

Eigenkapital zum 31. 12. 2015 TEUR

Jahresergebnis 2015 TEUR

94,9 %

GWH IH

363.948

37.315

5,1 %

2

Unmittelbare Beteiligungen 1

GWH1

2

DKBB

94,9 %

GWH IH

36.746

1.470

3

GSG Siedlungsgesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mbH, Frankfurt am Main

94,9 %

GWH IH

71.520

5.225

4

MERIAN GmbH Wohnungsunternehmen, Frankfurt am Main

94,9 %

GWH IH

22.021

1.325

5

Systeno GmbH, Frankfurt am Main

100,0 %

GWH IH

907

– 93

Mittelbare Beteiligungen 6

GWH Bauprojekte GmbH, Frankfurt am Main2

100,0 %

1

13.606

4.316

7

FRAWO Frankfurter Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main2

100,0 %

1

210

– 15

8

G+S Wohnen in Frankfurt GmbH, Frankfurt am Main2

100,0 %

1

23.417

1.502

9

MAVEST Wohnungsbaugesellschaft mbH, Frankfurt am Main4

100,0 %

3

6.787

1.122

10 MAVEST Vertriebsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main2

100,0 %

3

25

304

11 CP Campus Projekte GmbH, Frankfurt am Main

50,0 %

6

1.543

4.353

12 WoWi Media GmbH & Co. KG, Hamburg3

23,7 %

1

2.754

5.807

1 Eigenkapital inkl. Einlage stiller Gesellschafter 2 Eigenkapital zum 31. 12. 2015 nach Ergebnisabführung, Ergebnis 2015 vor Ergebnisabführung 3 Angaben zu Eigenkapital und Ergebnis beziehen sich auf den Jahresabschluss zum 31. 12. 2014 4 Anteil Eigenkapital exakt 99,993 %

GESCHÄF TSFÜHRUNG

Mitglieder der Geschäftsführung waren im Geschäftsjahr: Bernhard Braun, Rechtsanwalt, Frankfurt am Main (Vorsitzender) Stefan Bürger, Betriebswirt VWA , MBA , Ahnatal Thomas Echelmeyer, Diplom-Kaufmann, Moers Die Mitglieder der Geschäftsführung erhielten im Geschäftsjahr 2015 Bezüge in Höhe von TEUR 1.270 (Vorjahr TEUR 1.247).

121

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JAHRESABSCHLUSS

AU F S I C H T S R AT

Mitglieder des Aufsichtsrats sind: Jürgen Fenk, Vorstand Landesbank Hessen-Thüringen, Frankfurt am Main (Aufsichtsratsvorsitzender) Dr. Detlef Hosemann, Vorstand Landesbank Hessen-Thüringen, Frankfurt am Main (stellv. Aufsichtsratsvorsitzender) Norbert Bickelhaupt, Geschäftsführer der Helaba Gesellschaft für Immobilienbewertung mbH, Mühltal (bis 31. 12. 2015) Joachim Brügel, Betriebsratsvorsitzender der GW H , Arbeitnehmervertreter der GW H , Eppstein (ab 26. 11. 2015) Hans Herbert Grüntker, Vorsitzender des Vorstands der Landesbank Hessen-Thüringen, Frankfurt am Main (ab 01. 01. 2016) Hartmut Hoffmann, Hausmeister, Arbeitnehmervertreter der GWH , Baunatal (bis 31. 12. 2015) Detlef Hohlin, Arbeitnehmervertreter der GWH , Mühlheim (ab 01. 01. 2016) Dieter F. Kasten, Rechtsanwalt, Königstein Maris Rakuts, Betriebsratsvorsitzender der GW H , Arbeitnehmervertreter der GW H , Wiesbaden (bis 31. 10. 2015) Die Bezüge der Aufsichtsratsmitglieder betrugen TEUR 21.

H O N O R A R E D E S A B S C H LU S S P R Ü F E R S

Bezüglich der Angaben zu den für das Geschäftsjahr berechneten Gesamthonoraren des Abschlussprüfers wird von der Befreiungsvorschrift des § 285 Nr. 17 HGB Gebrauch gemacht, da die Angaben im Konzernabschluss der Gesellschaft erfolgen.

G E S EL L S C H A F T E R

Die Gesellschafterin Helaba hält 100 % der Anteile.

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

KO N Z E R N A B S C H LU S S

Die GWH IH stellt den Konzernabschluss für den kleinsten Kreis von Unternehmen auf, dieser wird beim Handelsregister des Amtsgerichtes Frankfurt am Main (HRB 79594) eingereicht.

Die Helaba als unmittelbares Mutterunternehmen der Gesellschaft stellt den Konzernabschluss für den größten Kreis von Unternehmen auf. Dieser wird beim Handelsregister der Amtsgerichte Frankfurt am Main (HRA 29821) und Jena (HRA 102181) eingereicht.

Frankfurt am Main, den 18. März 2016 GWH Immobilien Holding GmbH

Die Geschäftsführung

Bernhard Braun

Stefan Bürger

Thomas Echelmeyer

123

124

JAHRESABSCHLUSS

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

An die GWH Immobilien Holding GmbH, Frankfurt am Main Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der GWH Immobilien Holding GmbH, Frankfurt am Main, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der Geschäftsführer der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW ) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführer sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

GW H IMMOBILIEN HOLDING GMBH G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2015

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanzund Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Frankfurt am Main, den 18. März 2016 PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Dirk Fischer Wirtschaftsprüfer

ppa. Andreas Hellwig Wirtschaftsprüfer

125

126

IMPRESSUM

Herausgeber

GWH Immobilien Holding GmbH

Westerbachstraße 33 60489 Frankfurt am Main Telefon 069 97551-0 www.gwh.de Ansprechpartner

Marc Hohmann Leiter Unternehmenskommunikation Telefon 069 97551-296 Konzept und Gestaltung

Buddelschiff Kommunikation GmbH Stuttgart Mai 2016

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