Empresa global que llegó al Perú para innovar la consultoría inmobiliaria Con más de 17 años en el país, hoy es la empresa líder en el desarrollo integral de proyectos inmobiliarios corporativos y administración de propiedades de grandes corporaciones empresariales a nivel nacional.
Hace 18 años dos talentosos jóvenes profesionales peruanos, Giancarlo Malatesta Müncher y Rafael Flórez-Estrada Pimentel, fueron convocados por la multinacional Binswanger (con sede en Filadelfia, EE.UU) para abrir una filial en el Perú y desarrollar su amplia experiencia en consultoría inmobiliaria. Hoy en día, Binswanger Perú se ha convertido en la empresa líder en brindar soluciones inmobiliarias integrales, lo que le ha permitido administrar más de un millón y medio de metros cuadrados de propiedades corporativas a nivel nacional. Veamos a continuación cómo alcanzó Binswanger Perú este espectacular crecimiento y liderazgo.
Suplemento Comercial Editado por: Grupo Imagen S.A.C. Jr. Jorge Aprile 116, San Borja Central Telefónica: 713-9797 Nextel: 99810*3470
Editor General: Humberto Rivera álvarez Editor Asociado: Luis Díaz álvarez E-mail: ldiaz@grupoimagen.com.pe
Coordinación: Canny de los Ríos Rodríguez E-mail: cdelosrios@revistadeconfiep.com.pe Diseño / Pre-Prensa: Gabriela Mas Rivera Fotografía: Binswanger Perú / Víctor Hugo Llacza marzo 2014
BINSWANGER PERÚ El boom inmobiliario que se vive en el país, le ha permitido a Binswanger Perú ofrecer soluciones integrales en real estate (o bienes raíces) comercial con estándares internacionales -en ramas tan especializadas como es la consultoría integral para el desarrollo de proyectos de edificaciones corporativas del más alto nivel. Y la clave de su éxito, que marca la diferencia frente a otras empresas competidoras, es que ofrecen in-house (o directamente) cuatro unidades de negocios muy especializadas que se complementan para brindar un servicio integral a sus clientes, que van desde la concepción de un proyecto, desarrollarlo, comercializarlo, hasta pasar a administrarlo y darle mantenimiento en todos sus aspectos. A esto se suma una firme creencia en las relaciones de largo plazo con los clientes.
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or ejemplo, hoy si un inversionista decide incursionar en este mercado, puede encontrar en Binswanger un equipos de profesionales compuesto por arquitectos, ingenieros, economistas, administradores, valuadores y de otras ramas, que pueden asesorarlo desde encontrar la ubicación del terreno, elaborar la pre-factibilidad y luego el proyecto, desarrollarlo y, finalmente administrar el conjunto del edificio, incluyendo la suscripción de los contrato de arrendamiento con las empresas que alquilen las oficinas. Sin duda, Binswanger ha revolucionado los servicios inmobiliarios en nuestro país, aplicando soluciones innovadoras, que han permitido profesionalizar al más alto nivel la consultoría en el negocio de edificaciones corporativas, lo cual coloca al Perú a la vanguardia en América Latina en este campo. “Hasta hace unos diez años, en que ya estaba en pleno desarrollo el boom de la construcción con la masificación de edificios multifamiliares, pero también los corporativos que ya comenzaban a generarse ante el crecimiento sostenido de la economía, los servicios inmobiliarios eran demandados por las empresas nacionales
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Binswanger tiene como clave del éxito aportar cuatro áreas de servicios que se complementan Profesionales calificados en diversas ramas aportan su experiencia en cada proyecto
(De izquierda a derecha) Sr. Bruno Quiroz, Gerente General de la División Property & Facility Management y Franco Vinatea Dapelo, Gerente Corporativo de Binswanger Perú.
solo como formas de ahorro, mas no sobre la base de un concepto profesionalizado de gestión de inmuebles que les diera valor tangible a sus propiedades”, refiere Bruno Quiroz La Torre, Gerente General de la División Property & Facility Management de Binswanger Perú. Esta división es una de las cuatro que conforman el portafolio de servicios integrales de la empresa. Las otras tres son: Consultoría, Asesoría Valuatoria y Gerencia de Proyectos y Construcción. Todas estas áreas, están conformadas por un staff de profesionales jóvenes con altas calificaciones en sus respectivas especialidades, que son capaces de resolver las más complicadas etapas de los proyectos o los servicios que le demanden sus clientes corporativos. Pero veamos en qué consiste y desarrolla cada una de estas cuatro divisiones:
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ASESORÍA VALUATORIA
Esta división está conformada por un equipo de expertos valuadores (tasadores), certificados local e internacionalmente, que realizan estudios HBU (Highest and Best Use) y valorizan propiedades inmuebles, maquinarias industriales y equipos. Este trabajo tiene una importancia especial, porque genera una valiosa base de datos de tendencias y precios, que es fundamental para la información que requieren las otras tres divisiones. También aplican un método poco común en el Perú, pero que es la norma en la mayoría de mercados, como es la capitalización de rentas. De lo que se trata es de conocer cuánto vale una propiedad en su capacidad de generar rentas, o su productividad.
SERVICIOS DE CONSULTORÍA
Es donde se trabaja toda la parte comercial, ventas, inversiones, investigaciones de mercado, y estudios especializados de gestión inmobiliaria.. Todo a nivel corporativo, ayudando a las empresas en los procesos de adquisición de terrenos y disposición y arrendamiento de propiedades, desarrollando análisis y estrategias para el manejo de portafolios inmobiliarios, además de las evaluaciones económico-financieras de proyectos de inversión inmobiliaria. Asimismo, se proponen proyectos de rentas a largo plazo a inversionistas institucionales, tales como fondos de inversión, compañías de seguros, entre otros. Finalmente, entre otras de sus atribuciones, asesora a sus clientes en aspectos comerciales, financieros, viabilidad constructiva y oportunidades de mercado, que influyen en una correcta toma de decisión para que sus clientes obtengan buenos resultados en sus inversiones inmobiliarias.
REITERATIVO
El servicio de Facility Management en el mercado inmobiliario peruano es relativamente nuevo, dice Bruno Quiroz. “ Tenemos 10 años brindado este servicio y Binswanger es casi fundador en la aplicación de este concepto en el Perú. Al principio fue complicada su penetración entre los inversionistas inmobiliarios, lo consideraban como ahorros de poca importancia. Sin embargo, ahora nos contratan por estándares de servicios, por la profesionalización de los servicios. Ahora ya es un concepto conocido por los clientes que entienden y valoran que es un servicio integral”, señala. Refiere que antes estos servicios de FM eran solicitados por empresas multinacionales que operaban en el Perú y que ya conocían de sus bondades, porque las
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GERENCIA DE PROYECTOS Y CONSTRUCCIÓN
Esta división es una de las más importantes y donde un equipo de ingenieros, arquitectos y profesionales de otras especialidades dan forma a los proyectos inmobiliarios, desde su diseño hasta que se entregue la llave. Para ello aplican técnicas y herramientas tecnológicas modernas que les aseguren que los proyectos tengan el éxito que esperan sus clientes. Hay que precisar que Binswanger no construye directamente las edificaciones, lo que hace es armar las bases para que las grandes constructoras compitan para obtener la adjudicación de la obra, pero bajo su supervisión.
PROPERTY & FACILITY MANAGEMENT
En esta división, que hoy se ha convertido en una de las más dinámicas de la empresa, se coordinan e integran todas las disciplinas necesarias para asegurar el óptimo funcionamiento de la infraestructura inmobiliaria que los clientes corporativos les encargan administrar. Por ello, es que en el desarrollo de su trabajo intervienen activamente las otras unidades operativas, lo que les asegura la calidad y eficiencia en los servicios integrales que les brindan a sus clientes corporativos. Bruno Quiroz destaca que las cuatro unidades de negocios de Binswanger Perú han tenido un crecimiento parejo en los últimos años, porque todas ellas son clave en la cadena de suministro de cualquier corporación, así sea pequeña, mediana o grande. “Somos en realidad multisectoriales, porque la idea de tener cuatro unidades de negocios que son complementarias, parte de la necesidad de atender justamente todos los servicios inmobiliarios, todo lo que necesita un cliente corporativo”.
habían recibido en algunas de las 160 filiales que Binswanger tiene en el mundo, especialmente en Estados Unidos, donde su portafolio de clientes abarca las 500 empresas más poderosas listadas por la prestigiosa revista Fortune.
EL CONCEPTO FM EN EL PERú
En los últimos años, el concepto FM ha alcanzado una penetración muy fuerte. “Hemos crecido porcentualmente en los últimos años, pero actualmente el mercado da para mucho más, porque hay sectores que todavía no tienen este servicio inmobiliario integral. Y un ejemplo de ello es el Estado con su gran infraestructura, incluyendo las escuelas castrenses, los estadios, etc. “Acá en el Perú vemos un mercado en el que aún no se ha consolidado los servicios de FM por el contrario hay mucho por desarrollar”, anota Bruno Quiroz.
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Binswanger Perú ha crecido porcentualmente en los últimos años, pero actualmente el mercado da para mucho más, porque hay sectores que todavía no tienen este servicio inmobiliario integral, anota Bruno Quiroz .
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Explica que su empresa cuenta con sistemas tecnológicos de atención de requerimientos que permite entregar a los clientes informes de gestión incluyendo ratios que les sirven para toma de decisiones. Igualmente cuentan con un software de mantenimiento donde se lleva un registro y control óptimo de cada mantenimiento preventivo, predictivo y correctivo de todos los equipos del cliente. Indica también que no solo le trasladan a sus clientes ahorros por economías de escala, sino también ahorros por sinergias y por eliminación de costos ocultos como el caso de registrar y tramitar 50 o 100 facturas mensuales y coordinar con 50 o 100 proveedores diariamente. “Con el FM un solo responsable, asignado por nuestra empresa, coordina con el cliente toda la administración y mantenimiento de equipos de un edificio corporativo u empresa y atiende directamente o a través de sus proveedores homologados, cualquier servicio que requiera el cliente. A fin de mes le llegará una sola factura por todo el servicio”. Según explica el ejecutivo, otra forma de apreciar el concepto del FM es que cada empresa se dedique fundamentalmente a desarrollar su propio negocio. “Si es un banco, su enfoque debería estar en el tema financiero, mientras que el mantenimiento de su infraestructura, oficinas y equipos, así como servicios generales en todo el país, se los asigne a una empresa especializada cuyo core business sea justamente ese, en este caso nosotros”.
SERVICIOS INTEGRALES EN CADENA
Franco Vinatea Dapelo, Gerente Corporativo de Binswanger Perú explica que el crecimiento que se ha dado en las cuatro divisiones de la empresa ha sido por un efecto cadena, pues surge en el primer contacto del área comercial de consultoría, que puede ser por diversas necesidades o motivos que plantean los clientes, sea porque necesitan crecer o contraerse, o porque requieren gestión de activos inmobiliarios que les permitan ahorrar costos operativos a grande escala.
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“Cuando le hacemos la presentación de la empresa y le mostramos todo lo que podemos hacer, suele ocurrir que después de realizarle una asesoría exitosa, el mismo cliente nos solicita los servicios de otras de nuestras unidades. Por ejemplo, en el área de consultoría evaluamos constantemente terrenos comerciales por encargo de sus propietarios, que luego son desarrollados por nuestra área de ingeniería y posteriormente colocados en el mercado por nuestro equipo comercial. Lo que empezó como una factibilidad numérica,, en algunas oportunidades termina siendo un negocio de rentas de largo plazo para una persona o empresa que a inicios pensaba con simplemente colocar un letrero de ¨se vende¨. Franco Vinatea sostiene que Binswanger es una empresa que tiene mucha sinergia entre sus unidades de negocios. “Una cosa puede comenzar con FM y al final puede terminar con un tema comercial. Por ello es que decimos que las cuatro unidades han crecido de manera equitativa, porque hemos aprovechado estos cuatro rincones del negocio inmobiliario, abarcando todas las necesidades. Es una solución integral que le brindamos al cliente”. Además, “como trabajamos para el largo plazo y construimos relaciones de confianza con nuestros clientes, recibimos muchos referidos por trabajos que hemos realizado exitosamente en el pasado”. Actualmente, en el área de Consultoría lo que más están atendiendo son búsquedas de espacios de oficinas y comercio. Entre los clientes que representan esta necesidad, son empresas nacionales y multinacionales que cada cierto tiempo son obligadas a migrar a nuevos espacios de oficinas por diversos motivos y otras que ingresan a nuestro país por primera vez. Identificar qué tipo de espacios son los más adecuados para cada empresa, es una tarea que involucra todas las unidades de negocio de la empresa, según refiere. Desde aspectos legales, físicos, económicos hasta técnicos y operativos son evaluados para que el cliente pueda presentar un caso de negocio completo que sustente la decisión de migrar o no, y finalmente qué producto tomar y cuál es la inversión que representa. Explica que mediante métodos que están estandarizados a nivel internacional, definen cuánto espacio requiere un gerente general, un supervisor o un practicante
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Las sinergias de nuestras cuatro unidades de negocios, son claves para el éxito de nuestras propuestas, porque son herramientas que yo las tengo in house, no se las cobro, sino que las incluyo en mis servicios de consultoría, sostiene Franco Vinatea .
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en una organización. En base a ratios de aforo, obtienen un promedio de metros que requieren buscar. “Con ese número mágico, procedemos a levantar la información del mercado, haciendo contacto con los promotores, los desarrolladores de oficinas, desde San Isidro, Surco, San Miguel, según los alcances del cliente”. Añade que al cliente se le presenta un análisis muy elaborado para que un gerente financiero lo pueda exponer en un directorio. “Se le refiere, por ejemplo, no solo el valor del contrato de arrendamiento, sino también cuánto le va a costar mudarse a las nuevas oficinas, así como las bondades más importantes del edificio, como puede ser la capacidad del grupo electrógeno o qué velocidad tiene el ascensor y cuánto demora en horas punta”. Franco Vinatea señala que este valor agregado que les dan a sus clientes los diferencia de sus competidores. “Las sinergias de nuestras cuatro unidades de negocios, junto con la visión de servicio y largo plazo, son claves para el éxito de nuestras propuestas, pues no le representa costo adicional, porque son herramientas que yo las tengo in house, no se las cobro, sino que las incluyo en mis servicios de consultoría”. Bruno Quiroz interviene para precisar que se trata de una ventaja competitiva. “Nosotros tenemos competidores distintos en cada una de nuestras unidades de negocios, en FM tenemos dos o tres competidores, en Consultoría también igual, pero no tenemos competidores que abarquen las cuatro áreas que nosotros tenemos”. Afirma que en cuestión de ahorro, lo que el FM traslada en favor del cliente es economía de escala. Y cita como ejemplo que si una empresa cliente, por más grande que sea y por más buena capacidad de negociación que tenga, en el caso
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Binswanger Perú tienen dos grandes rubros: Properity Management, a través del cual administran edificios corporativos, atendiendo los servicios comunes, como mantenimiento de ascensores, iluminación externa, grupos electrógenos, limpieza, etc, explica Bruno Quiroz .
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de un mantenimiento de un grupo electrógeno, puede conseguir un precio. “Pero en nuestro caso, tenemos proveedores homologados con los que brindamos servicios de mantenimiento a más de mil grupos electrógenos, entonces nuestra capacidad de negociación será mucho mejor que de las empresas cliente. Entonces, esa economía de escala se las traslado a mi cliente”, anota.
MÁS DE UN MILLON Y MEDIO DE M2 ADMINISTRADOS
Binswanger Perú administra actualmente más de un millón y medio de metros cuadrados de propiedades corporativas a nivel nacional. Según explica Bruno Quiroz, tienen dos grandes rubros: Property Management, a través del cual administran edificios corporativos, atendiendo los servicios comunes, como mantenimiento de ascensores, iluminación externa, grupos electrógenos, limpieza, seguridad, bomba contra incendios, tableros eléctricos, etc; y Facility Management donde se administran oficinas, bancos, fabricas, almacenes, centros comerciales, entre otros. Un caso de éxito de la empresa es el haber ganado en noviembre del 2012 la cuenta del Banco de Crédito del Perú para atender la administración integral de servicios de FM a sus oficinas y agencias a nivel nacional, obteniendo el mejor start up de la operación y la satisfacción del cliente por el trabajo desarrollado durante el 2013, destaca el ejecutivo. Actualmente, Binswanger tiene oficinas en Trujillo, Chiclayo, Piura, Cusco y Arequipa, desde donde con equipos de profesionales bien capacitados y proveedores
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homologados, atienden a sus numerosos clientes corporativos. Resalta que la zona norte del país, es en la que más está creciendo el mercado inmobiliario corporativo.
SEGUIRÁ EL CRECIMIENTO INMOBILIARIO CORPORATIVO
Según Bruno Quiroz, el crecimiento inmobiliario corporativo seguirá creciendo en el país, a medida que la economía y las empresas vayan creciendo. “En cuanto a stock de oficinas hemos crecido muchísimo en los últimos cinco años. Es un crecimiento exponencial, pero al mismo tiempo tenemos un nivel de absorción bastante sano, por lo que consideramos que crecimiento va a haber”. Sostiene que hay muchas empresas que tradicionalmente trabajaron en casas o en espacios no convencionales para oficinas, están migrando hacia espacios convencionales, es decir a edificios corporativos con todos los servicios que requiere una empresa moderna y competitiva.
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El ingeniero Vinatea destaca los nuevos polos en Lima donde se están desarrollando mega construcciones, como es el caso del distrito de Magdalena, que por primera vez está recibiendo edificios corporativos de gran magnitud.
Anota que otro consumidor importante son los de comercio. “Atendemos a muchas empresas de consumo masivo, de retail de diversos rubros, desde comida rápida, de comunicaciones, que cada vez buscan ganar presencia y tener una ventaja competitiva en el mercado, en cuanto a puntos de ventas. Lo mismo ocurre con bancos, farmacias, así como para mayoristas y supermercados como Makro, Metro y Tottus, que requieren nuevos locales para cubrir otras jurisdicciones.
NUEVOS POLOS INMOBILIARIOS
Franco Vinatea destaca los nuevos polos en Lima donde se están desarrollando mega construcciones, como es el caso del distrito de Magdalena, que por primera vez está recibiendo edificios corporativos de gran magnitud. Señala que nunca hubo edificios corporativos en ese distrito y que ahora, parte de los edificios más grandes se están construyendo en Magdalena. “ Esto ocurre por iniciativa, para bien o para mal, de la municipalidad de ese distrito, que al cambiar la zonificación, también tendrá que prever un plan vial que acompañe este gran desarrollo de nuevos edificios en el distrito, como está ocurriendo también en San Miguel, donde pequeñas empresas están migrando a formatos de oficinas convencionales”. Anota que en Surco también se ha experimentado un crecimiento corporativo exponencial. “Antes sólo se veían edificios corporativos en La Encalada, El Polo. Ahora en Manuel Olguín se observan una serie de edificios corporativos sin precedentes. En el Óvalo Monitor hasta hace pocos años sólo se veían casas, ahora se están haciendo torres de más de 30 mil m2 cada una”. Lo que advierte Franco Vinatea es que hay que tener cuidado que ese crecimiento sea gradual, ordenado y que los municipios estén preparados para absorber ese aforo, esa densidad que acompaña el desarrollo de edificios de oficinas.
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INTEGRAL SERVICE
INSTALACIONES ELÉCTRICAS INTEGRALES, DRYWALL SISTEMA MULTIMEDIA INSPECCIONES INDECI MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO OFICINAS Y BANCOS. CONTACTO: FREDDY DE LA CRUZ V.
Saluda a
por su excelente trayectoria empresarial, agradeciendo la confianza depositada en nuestros servicios. CALLE LAS MADRESELVA N º 256 URB. LOS JASMÍNEZ, CANTO GRANDE
392-0695