A averbação e registro do Contrato de Locação na matrícula do imóvel

Os mais variados contratos estão presentes em nosso cotidiano, os quais, a depender da sua finalidade, devem seguir padrões de formalidades préestabelecidos na legislação que regula a matéria.

Dentre tais contratos, encontra-se o contrato de locação de imóveis residenciais ou empresariais, que são regulamentados pela Lei nº 8.245/91. Tais contratos geram diversas obrigações e direitos tanto para o locador como para o locatário.

O contrato de locação celebrado entre as partes, pode ser objeto de registro na matrícula do imóvel, sendo que sua devida averbação busca garantir a vigência da locação em caso de alienação do imóvel e também pode dar ensejo ao exercício do direito de preferência do locatário em sua aquisição caso seja preterido, respectivamente.

Em concordância com a Lei de Locação (Lei nº 8.245/91), em seu artigo 8º, se a locação for por tempo determinado, o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver registrado junto à matrícula do imóvel, o locatário tem o direito a ser mantido no imóvel, ainda que este tenha seu domínio de qualquer forma transferido a terceiro.

Na prática, para que o registro se concretize há a necessidade de incluir-se no Contrato de Locação, a exata descrição do imóvel, idêntica com a constante da sua matrícula, ainda, deve-se indicar o proprietário do imóvel, proprietário esse conexo também na respectiva matrícula. É uma exigência trazida pela Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), onde determina em seu artigo 169º.

Assim, o locador pode sim ser pessoa diversa do proprietário do imóvel, se existir outro título, legalmente previsto, for a natureza da fruição (ação de aproveitar ou fazer uso de alguma coisa que lhe é de direito) do imóvel, porém para fins de registro do contrato de locação com cláusula de vigência, pelo menos um dos locadores deve ser o seu proprietário.

Já o direito de preferência do inquilino localiza respaldo no artigo 27º da Lei de Locação, devendo ser averbado na matrícula do imóvel, nos termos do artigo 32º do mesmo diploma legal, para que possa ser exercido em caso de preterição do locatário em sua venda.

Portanto, recomenda-se particular atenção ao registro e averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel locado, sobretudo quando o imóvel é essencial ao desempenho da atividade comercial da organização, seja pela sua localização, investimentos realizados no bem, clientela angariada na região, dentre outros motivos.

Uma vez levado ao registro imobiliário para a prática dos atos anteriormente expostos, o contrato de locação passa a ter eficácia erga omnes, ou seja, ele terá eficácia perante terceiros, já que todas as informações levadas ao registro imobiliário são públicas, não podendo assim ninguém alegar sua ignorância ou desconhecimento.

Desta forma, pode-se concluir que todos os atos relativos ao contrato de locação levados a registro têm como objetivo resguardar os direitos dos interessados, seja ele o locador ou o locatário, proporcionando assim uma maior segurança jurídica aos envolvidos. (Texto escrito pelo advogado Pedro Marmo)

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