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LEGAL
A consolidação substancial na recuperação judicial de incorporadoras: uma ponderação de princípios Cristiane Mamprin de C. Guerra e Gustavo Maia
E
m 09 de fevereiro de 2005, foi promulgada a Lei no 11.101 que, inspirada nos princípios do Chapter Eleven do Código de Falências Americano, introduziu no ordenamento jurídico brasileiro um regime de normas destinado a preservar a continuidade das atividades de sociedades empresárias em situação financeira adversa. O instituto da recuperação judicial nunca foi tão utilizado por empresários em crise quanto no primeiro semestre de 2016. Segundo estatísticas da Serasa Experian, foram protocolados 923 pedidos em todo o País durante o período. Os pedidos de recuperação judicial das sociedades do mercado imobiliário vêm acompanhados de algumas especificidades que têm gerado debates acalorados entre executivos e advogados atuantes no setor. A origem de toda a celeuma decorre não apenas da estrutura societária eleita por diversos incorporadores, que contempla a designação de uma SPE (Sociedade de Propósito Específico) para cada um dos empreendimentos imobiliários desenvolvidos, como também – e principalmente – da separação patrimonial funcional imposta pelo instituto do patrimônio de afetação. O fato é que esta combinação de fatores pode dificultar a aprovação do plano de recuperação judicial dos incorporadores.
Gustavo Maia
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REAL ESTATE
Neste contexto, tem se estudado a possibilidade de que, no âmbito das recuperações judiciais das sociedades do mercado imobiliário, todos os bens, direitos e obrigações da holding e das
Cristiane Mamprin Guerra
SPEs por ela controladas passem a ser tidos como um patrimônio único, com a desconsideração da separação funcional dos patrimônios afetados que integram cada uma das incorporações em curso, sob o fundamento de que inexistiriam centros autônomos de interesse que justifiquem a estrutura societária dos devedores. Trata-se de consolidação substancial combinada com a desconsideração do patrimônio de afetação. Há que se ponderar que tal desconsideração da afetação patrimonial certamente trará impactos sobre o mercado como um todo. O corolário da Exposição de Motivos nº 00027/2004, que acompanhou a tramitação do Projeto de Lei que resultou na promulgação da Lei no 10.931/2004, antecipa o tom de tais impactos, uma vez que o instituto do patrimônio de afetação teve por motivação conferir segurança ao mutuário e a toda cadeia de financiamento imobiliário, maior segurança ao adquirente de imóvel na planta, bem como aumentar o fluxo de recursos para o financiamento imobiliário, inclusive a um menor custo. Enquanto vão se somando os casos à espera de uma decisão, o Judiciário já começa a assinalar pela não admissibilidade da consolidação substancial combinada com a desconsideração da afetação patrimonial. Em se admitindo que a consolidação substancial seja possível e venha a desconsiderar o instituto do patrimônio de afetação, tal aplicação, tratando-se de instrumento excepcional, deverá ser sempre analisada casuisticamente, de forma restrita às hipóteses em que se verifique a viabilidade concreta de se equacionar a situação financeira do incorporador e de se preservar a função precípua dos patrimônios afetados: garantir a conclusão dos empreendimentos imobiliários.
Cristiane Mamprin de C. Guerra é sócia da área imobiliária do BMA – Barbosa, Müssnich, Aragão Gustavo Maia é advogado sênior da área imobiliária do BMA Informações para coluna Legal: legal@griclub.org O conteúdo deste artigo é de responsabilidade dos autores e não representa necessariamente a opinião da revista.