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Dez 2015 - Jan - Fev 2016 | Ano 1 Edição 4 | R$ 47,00

GRI MAGAZINE Uma publicação do GRI Club Brazil

Carlos Jereissati Filho Os 50 anos do Iguatemi São Paulo e os planos para o futuro do grupo Olimpíadas Preparativos para a competição revolucionam o mercado imobiliário do Rio

Resiliência Como pensam e agem três empreendedores que se reinventaram nas últimas décadas e continuam a avançar no Brasil de hoje

José Isaac Peres (Multiplan) Carlos Carvalho (Carvalho Hosken) Antonio Setin (Setin) A visão do Google

Fabio Coelho aponta os desafios que a internet impõe ao setor de real estate

À espera de 2016

Perspectivas para o novo ano na visão de HSI Vinci Partners Esser Prologis E muito mais

José Isaac Peres

Presidente da Multiplan

Análises setoriais Residencial | Industrial | Loteamentos | Shoppings | Hotéis | Escritórios

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SEGMENTO DE ATUAÇÃO INCORPORAÇÃO CONSTRUÇÃO LOTEAMENTO SHOPPING CENTER

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EDITORIAL

Pra começo de conversa Nosso esforço é diário e ininterrupto na direção de ouvir e falar com quem mais importa no universo de real estate. Assim, cumprimos a missão de trazer sempre para a revista os assuntos mais relevantes do mercado de forma analítica e aprofundada. Para comemorar, nada melhor do que oferecer a você, leitor, uma nova edição recheada de informação de qualidade. Conversamos com três das figuras mais respeitadas no setor por suas longas e bem-sucedidas trajetórias: José Isaac Peres, fundador e presidente da Multiplan, Carlos Carvalho, fundador e presidente da Carvalho Hosken, e Antonio Setin, fundador e presidente da Setin. Eles contam detalhes saborosos do início e da evolução dos seus negócios e analisam, com muito realismo, o atual momento e o futuro do País e dos segmentos em que atuam. Nossa reportagem também visitou o Rio de Janeiro e presenciou a verdadeira revolução que está acontecendo na cidade, em particular na região da Barra da Tijuca, por conta dos preparativos para as Olimpíadas. Conhecemos de perto as obras da Vila Olímpica, que vai ser convertida, após o uso pelos atletas, em um grande complexo residencial. Mostramos tudo isso e os efeitos potenciais e já sentidos sobre o setor imobiliário.

Mario Miranda Filho

Merece destaque especial a entrevista com Fabio Coelho, presidente do Google Brasil. Ele analisa os desafios que a internet coloca para o mercado de real estate. Outro ponto alto é uma matéria em que Carlos Jereissati Filho revela as estratégias e os planos que está traçando para o grupo Iguatemi. Ainda nesta revista, você vai ver as projeções que alguns dos principais líderes do setor fazem para 2016. Esta é, portanto, uma edição para fechar muito bem este primeiro ciclo da GRI Magazine, que segue no próximo ano com muitas novidades. Boa leitura e ótimo 2016!

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esta virada de ano, a GRI Magazine comemora seu primeiro aniversário. Ao longo destes 12 meses iniciais, produzimos cerca de 330 páginas de conteúdo, entrevistamos mais de 170 executivos, empresários, investidores e especialistas do setor imobiliário e alcançamos, a cada edição, aproximadamente 50 mil leitores, considerando as versões impressa e online.

Gustavo Favaron CEO - Brazil

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O GRI

O GRI é um clube global que reúne os principais players de dois dos setores mais importantes da economia: imobiliário e infraestrutura. Fundado em 1998 em Londres, tem presença em 20 países estratégicos. No Brasil, atua desde 2010. A missão do GRI é conectar as lideranças de ambos os mercados e contribuir para a construção de relacionamentos privilegiados e oportunidades reais de negócios. Nesse contexto, mais de 2.000 executivos participam anualmente dos encontros do clube pelo mundo.

Expediente GRI Magazine

Editora-chefe: Giovanna Carnio giovanna.carnio@griclub.org Projeto gráfico: Daniel Galli Diagramação: Daniel Galli e José Jurs

Canal direto – Leitor

Sugestões de pauta, críticas e sugestões grimagazine@griclub.org (19) 3203-0645

Equipe GRI Brasil

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Canal direto – Anunciante

Informações sobre como anunciar na revista diego.tavares@griclub.org marco.teixeira@griclub.org (19) 3203-0647 Tiragem: 10.000 exemplares Impressão: Silvamarts Gráfica e Editora

Brazil Headquarters Rua Gustavo Ambrust, 464, Nova Campinas Campinas - SP CEP: 13092-106

Imagem da capa: Divulgação Multiplan

Gustavo Favaron - CEO Airton Medeiros - Senior VP Diego Tavares - Senior director, Brazil Guilherme de Mauro - Senior director, Brazil Giane Faccin - Director, Special Projects Robinson Silva - Director, Special Projects Patricia Frazatto - Director, Special Projects Pedro Nicolau - Director, Infrastructure Giovanna Carnio - Director, Communications Marco Teixeira - Director, Advertising Weslei Lemos - Director, Operations Bruna Natale - Director, Club Izabela Rocha - Financial manager Iramaia Beltrame - HR, Administrative-Finance coordinator Flávia Moreno - Financial analyst Fábio Gonçalves - Operations assistant José Jurs - Marketing analyst Israel Barros - Marketing analyst Camila Pontes - Designer Erick Furlan - Relationship manager Josiane Bull - Relationship manager Letícia Reis - Relationship manager Michelle Guiraldelli - Relationship manager Ricardo Silva - Relationship manager Yuri Escarabello - Researcher Bruna Carvalho - Researcher Elizeu de Paula - Researcher Giovana Segatto - Researcher Jackeline Ceciliato - Researcher Jéferson Silva - Researcher Rafael Bianconi - Researcher Victor Hugo Loro - Researcher Janaina Oliveira - Maintenance


ÍNDICE

6

José Isaac Peres

“Não há razão para nos preocuparmos tanto”

10

Acontece no GRI

12

Frases

14

Perfil

18

GRI Career

21

Dança das Cadeiras

22

Novos Negócios

26

Lifestyle

29

Álbum de Viagem

30

Estante

Jantar com José Isaac Peres

Alexandre Frankel (Vitacon)

O vai-e-vem dos executivos

Golfe: para lazer e negócios

36

Tecnologia

38

Novos membros

40

Acontece no GRI

Fabio Coelho analisa os impactos da internet sobre o mercado imobiliário

42

Brasil

45

Acontece no GRI

49

Legal

46

Escritórios

48

Acontece no GRI

52

Residencial

Quem entrou para o GRI Club

Perspectivas para 2016

Demandas corporativas

Brazil GRI

Café com investidores

GRI Escritórios

Barzel Properties

Eduardo Suarez (Hilton)

Google

Acontece no GRI

O novo GRI Connect

Felipe Fulcher (5R)

Dicas de livros e filmes

35

Encontro no Google

O que dizem os líderes

Litígios: companhias x clientes

Diferenciais aportados pela tecnologia

32

50

Loteamentos

64

Hotéis

Opinião: Lacir Baldusco (Graprohab)

Redes nacionais competem com gigantes

Carlos Jereissati conta estratégias e planos para o futuro do grupo

58

Rômulo Fialdini

Iguatemi

70

Antonio Setin

“Ao final desta crise, vai sobrar mais lugar ao sol”

74

Industrial & logística

77

Acontece no GRI

78

Infraestrutura

82

Estados em foco

Acontece no GRI

90

Final Words

89

Tendências para CDs de e-commerce

Centros logísticos para atender portos

GRI na futura Vila dos Atletas

GRI Industrial & Logística

RJ/ Especial Barra da Tijuca

Mailson da Nóbrega

Carlos Carvalho

86

Como a Carvalho Hosken pretende comercializar empreendimentos desenvolvidos para as Olimpíadas |5


Leader’s Opinion

Imagens desta matéria: Divulgação Multiplan

José Isaac Peres Fundador e presidente da Multiplan

“Não há razão para nos preocuparmos tanto. O problema do Brasil é político, não econômico, e não vai durar a vida inteira” POR GIOVANNA CARNIO

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I

mpressiona a tranquilidade com que José Isaac Peres, fundador e presidente da Multiplan, encara a atual conjuntura do Brasil. Sua formação de economista e as décadas que soma como empreendedor o fazem ver o cenário de forma objetiva e pragmática. Para ele, as dificuldades que o País vive hoje são essencialmente de cunho político e tendem a se resolver em seis meses ou, no máximo, um ano. Solucionada a crise política, os problemas econômicos devem se diluir como consequência. Peres se mostra tão certo disso que mantém o grupo Multiplan num ritmo mais acelerado do que o que tem sido observado na média do mercado. Está desenvolvendo um novo shopping em Canoas, no Rio Grande do Sul, e se diz pronto para lançar outro empreendimento em Jacarepaguá, na Zona Oeste da capital fluminense. Mas também está de olho em oportunidades no exterior, uma vertente de negócios que tinha deixado um tanto de lado em épocas nacionais de maior bonança. Acompanhe a entrevista:

GRI Magazine: Como você avalia a atual conjuntura político-econômica do Brasil? José Isaac Peres: Em maio, dei uma entrevista ao jornal O Globo na qual falei muito da questão da perda do grau de investimento. Afirmei ali que, se o País ficasse sem essa classificação, voltaria 20 anos para trás. De lá para cá, aconteceu o que eu não queria [em setembro, a agência de rating Standard & Poor’s rebaixou a classificação brasileira]. Eu tinha certeza de que isso seria algo muito ruim para o Brasil. Por outro lado, não adianta falar sobre aspectos ruins. É preciso ter em mente que tempo é a única coisa que não se recupera. Já passamos por épocas muito piores e entendo que o que temos hoje é um problema político, não econômico. Se a dificuldade política for resolvida, a econômica se soluciona como consequência. Este país tem um po-

tencial grande. Tudo vai se resolver. Crise política não dura a vida inteira. Ela se soluciona nos próximos seis meses ou no próximo ano.

“No Brasil, se dermos muita bola para a crise, não fazemos nada. Em quase todas as inaugurações de shopping centers que já fiz, falei de crise” GRI: Mas não se pode negar que a economia vem sofrendo... JIP: Hoje temos inflação, déficit fiscal, um ajuste cambial que está sendo feito aos trancos e barrancos. Também há uma questão de confiança, de credibilidade. Resolvendo-se o aspecto da credibilidade, resolve-se tudo. Ninguém consegue administrar alguma coisa sem que a sociedade confie. Se ela não apoia, é provável, evidentemente, que exista uma mudança. Por hora, há várias incógnitas, enquanto não se estabelece uma estratégia, não se tem maior clareza sobre a questão tributária, sobre como vai ser feito o esforço fiscal, se o Brasil vai perder ou não o grau de investimento – porque ainda temos duas avaliações como grau de investimento [das agências Moody’s e Fitch] – e como o Congresso vai reagir.

GRI: Essa sua tranquilidade vem do fato de ter acompanhado vários momentos críticos do País? JIP: Hoje estamos com uma inflação de 9% ao ano, mas me lembro, e não faz muito tempo, que ficávamos torcendo para ter 9% ao mês. No final do governo Sarney, a inflação chegou a 80% num mês. Os supermer-

cados ajustavam os preços todos os dias. O Brasil tinha um problema de falta de liquidez internacional, ou seja, não possuía reserva cambial. O contexto era de inflação altíssima e o País se via sem dólar para poder importar produtos. Comparando, estamos agora numa situação melhor. Além disso, as instituições estão respondendo adequadamente. O governo vai mal, não ajuda a economia, mas o Brasil vai caminhar. O País continua.

GRI: Apesar de tudo, vê maior estabilidade? JIP: Iniciei meu primeiro negócio imobiliário [a incorporadora Veplan] em 1963. Em 1964, veio a revolução e, de lá para cá, não me lembro mais de quantos zeros foram cortados da nossa moeda. Sempre tive a crença de que o Brasil precisava de estabilidade, e acho que a alcançamos, mesmo no governo atual. Apesar de ser um governo com uma visão política totalmente oposta a uma economia de mercado, há compreensão de que o maior inimigo que temos hoje é a inflação. É preciso diminui-la para baixar a taxa de juros e a economia voltar a andar melhor.

GRI: É possível continuar evoluindo nos negócios, mesmo em meio às turbulências? JIP: No Brasil, se dermos muita bola para a crise, não fazemos nada. Se esperarmos a crise passar, vamos ficar parados. Em quase todas as inaugurações de shopping centers que já fiz, falei de crise. Foram cerca de 20 shoppings, além de expansões. Mas crescemos apesar da crise. Vejo a economia brasileira mais madura. O mundo hoje é global, não existem mais fronteiras. Há um avanço grande. O Brasil está inserido dentro do contexto internacional, coisa que não víamos 20 anos atrás.

GRI: Basicamente, sua opção é sempre olhar o copo meio cheio... |7


JIP: Sempre houve espaço para crescer e sempre vai haver. Quando a economia se retrai muito, às vezes fica mais fácil porque existem menos concorrentes. Eu tinha um sócio que me dizia o seguinte: ‘Peres, a crise é boa porque os outros acreditam’. De fato, quando todo mundo pensa que está em crise, ela pode até não existir em termos reais, mas existe do ponto de vista psicológico; então, todos param. Estamos vivendo que tipo de crise? Não estamos em guerra, o Brasil não está dando calote internacional. Estamos com um problema de gestão, um problema que se resolve, e o Brasil tem margem para isso.

GRI: Como assim? JIP: Cortando pela metade os ministérios e cargos de assessoria, já se tem uma economia gigantesca e dá para fazer um superávit. Isso sem falar nas 200 empresas estatais. Elas são ineficientes porque o Estado é um mau administrador. Contudo, essa consciência está vindo. Vejo que esse governo de esquerda agora está consciente de que as bases econômicas daquele tripé de que tanto se fala – meta de inflação, superávit primário e câmbio flutuante – estão aí, com uma perna meio capenga, mas que daqui a pouco vai se ajeitar.

GRI: Como percebe os impactos da crise atual sobre o setor imobiliário? JIP: Sei que a parte imobiliária propriamente dita está um pouco afetada porque falta confiança, não porque as pessoas não queiram comprar. Os cidadãos estão inseguros porque de certa forma não têm uma visão muito clara sobre a política do governo e existe o problema de uma certa rejeição ao próprio governo. Não sou eu quem diz, e sim os números. As pessoas, porém, vão continuar consumindo, viajando, trabalhando e se divertindo. O Brasil vai andar um pouco mais devagar, mas vai andar. Acredito que é um freio de arrumação que está sendo dado, e |8

ele é bom porque ninguém diria há algum tempo que o PT fosse pensar em ajuste fiscal. Pelo menos, como partido do governo, tem consciência hoje de que esse ajuste, muito discutido e polêmico, é importante.

GRI: De que forma a Multiplan está enfrentando esse cenário? JIP: Do ponto de vista do dia-a-dia do nosso negócio, temos projetos sendo realizados. Este é um momento muito bom para desenvolvê-los. Vai haver mais projetos e menos obras. Mas em todas as épocas sempre existiram oportunidades. Elas podem ficar um pouco mais escassas; porém, não deixam de existir. Nessas horas de crise, é preciso usar um pouco de criatividade para tentar superar as dificuldades.

GRI: Como estão os resultados do grupo? JIP: Minha grande expectativa e aposta é de que, apesar da crise, consigamos repetir em 2015 o resultado financeiro de 2014. Apesar de toda essa dificuldade, nossa vacância é muito baixa e a inadimplência não está alta, girando em torno de 2%. Além disso, algumas coisas boas vêm acontecendo. Não estamos parados. Temos feito intervenções em obras e estamos construindo um shopping em Canoas [ParkShopping Canoas] que está até indo bem. Trata-se de um shopping de 48 mil m2 de ABL [Área Bruta Locável], moder-

no e muito bem pensado.

GRI: Quanto a Multiplan está investindo nesse novo shopping gaúcho? JIP: O investimento é de R$ 400 milhões e a inauguração está prevista para 2017. Estamos fazendo com tranquilidade. Começamos esse shopping em plena crise e já temos 70% da área locada. Então, não está tão ruim. É lógico que é preciso fazer mais concessões, os valores de locação não são exatamente os que tínhamos como meta, mas isso não inviabiliza o projeto do ponto de vista econômico. Também não vamos abrir mão do nosso padrão de qualidade. Vamos continuar tocando para a frente, não vamos parar. Disse e repito: a única coisa que não se recupera é o tempo. Apenas vamos ter de andar um pouco mais devagar.

GRI: Que outras estratégias o grupo vem adotando? JIP: Neste momento, não podemos deixar de pensar em olhar para fora do Brasil. Já investimos em Portugal [um shopping na cidade de Cascais] e nos Estados Unidos [um condomínio residencial em Miami] e em ambos os empreendimentos fomos muito bem-sucedidos. Depois, abandonamos um pouco o exterior porque o Brasil apresentava uma expectativa muito boa de crescimento e a aproveitamos bem. A companhia deu um salto grande de 2007 [ano do

Keynote speaker do GRI Shopping José Isaac Peres está confirmado como keynote speaker do GRI Shopping 2016, que acontece em 05 e 06 de abril em São Paulo. Ele vai compartilhar com os participantes detalhes de sua experiência e sua visão sobre o futuro do mercado de shoppings. Veja mais informações sobre o evento na página 73.


seu IPO] para cá: mais do que triplicou o seu crescimento no período. Agora temos de voltar a pensar um pouco no exterior.

GRI: Está mirando algum lugar em particular? JIP: Nosso cenário passa mais pela América Latina, principalmente os países do Pacto Andino. Estamos olhando, por exemplo, para Chile, Peru e Colômbia. Vejo a Argentina com dificuldades. O Uruguai, por sua vez, está arrumadinho, mas é do tamanho da Zona Oeste do Rio de Janeiro.

GRI: Há algum projeto específico no exterior que possa adiantar? JIP: Ainda não temos nenhuma definição clara. O que temos é uma definição política: olhar um pouco para fora porque existe oportunidade, existem condições macroeconômicas boas. Isso não quer dizer que vamos abandonar o Brasil. Possuímos dezenas de projetos para o País. A empresa tem um banco imobiliário grande, em torno de 1 milhão de m2 em terrenos para construir, para empreender, e que estão pagos. São áreas muito próximas aos nossos shoppings para desenvolver projetos multiuso também. O Brasil ainda tem um potencial muito grande.

GRI: Mixed use é a grande tendência dos empreendimentos?

O futuro ParkShopping Canoas

JIP: Sempre vai ser. A mobilidade urbana tende a se tornar cada vez mais difícil. Crescentemente, vai haver micro-cidades. É o que estamos tentando fazer na Barra da Tijuca, integrando o Village Mall, o Barra Shopping, o Centro Empresarial Barra Shopping – com a nova expansão que vai haver – e o novo Centro Empresarial [junto ao Village Mall]. Talvez esse seja o maior centro integrado multiuso do País. Tudo isso vai ser unido através de um monotrilho. Gastando não mais do que cinco minutos de deslocamento, as pessoas vão poder ter acesso a uma diversidade de bens e serviços que facilitam a vida, sem perder o dia. É uma tendência ter escritórios, hotel, atividades de serviços, serviços médicos, comércio, lazer e entretenimento, tudo no mesmo núcleo.

GRI: Além do ParkShopping Canoas, há algum outro centro de compras em vias de implementação no País? JIP: Empreender com uma taxa de juros de 14% ao ano é mais difícil, mas não impossível. Já fizemos projetos com taxas mais altas. Contudo, é preciso haver cenários muito especiais, regiões que ainda sejam muito carentes, que demandem determinado tipo de equipamento. É o caso de Jacarepaguá. Trata-se de uma região muito carente, com 500 mil habitantes, uma zona do Rio de Janeiro de classe média alta, que, no entanto, não tem nenhum shopping. Levou tempo para

desenvolvermos um projeto para lá porque não tínhamos terreno; porém, agora conseguimos. Nossa ideia era lançar em 2015. Estamos esperando um pouquinho algumas definições, mas está tudo pronto.

GRI: Qual é hoje a relevância das cidades de médio porte para o grupo? JIP: As grandes cidades estão ficando um pouco saturadas e as médias vão começar a crescer mais, até porque a qualidade de vida nas médias é melhor do que nas grandes. Por exemplo, em Ribeirão Preto, temos um shopping [Ribeirão Shopping] que expandimos recentemente e junto ao qual estamos fazendo um centro médico. Em torno dele, vamos desenvolver também novos condomínios. É uma cidade que possui uma qualidade de vida muito boa. Eu não diria o mesmo de Campinas, que já tem os problemas característicos de uma cidade grande.

GRI: Enxerga uma perspectiva de consolidação no setor de shoppings? JIP: Sim, pois a tendência das empresas é ganhar eficiência e, para tanto, tem de haver escala. Então, é muito provável que haja fusões e aquisições. Existem muitas possibilidades, mas não temos de fazer simplesmente por fazer, e sim se o resultado da soma for maior do que as partes isoladamente.

GRI: Que mensagem gostaria de dar ao setor neste momento? JIP: Olho o Brasil com uma perspectiva muito positiva. Este é um país fantástico, que tem tudo. Não há razão para nos preocuparmos tanto. Volto a dizer: o problema do Brasil é político. As pessoas estão mais preocupadas com o futuro político do Brasil do que com a economia propriamente dita. Quando esse futuro político se delinear claramente, e acho que vai se delinear muito rápido, as coisas vão andar com maior agilidade. |9


ACONTECE NO GRI

Jantar com José Isaac Peres Em 17 de setembro, um grupo de 60 empresários e investidores do mercado imobiliário se reuniu no Rio de Janeiro para um jantar organizado pelo GRI. O encontro teve como convidado especial José Isaac Peres, fundador e presidente da Multiplan, que falou sobre sua trajetória e sua percepção sobre o atual momento do País e do setor. Houve muito espaço para troca de experiências e estreitamento de relações entre os participantes. Estiveram presentes líderes de empresas como Previ, Blackstone, REP, CPPIB, Libercon, Vinci Partners, GIC e BSP.

José Isaac Peres

A partir da esquerda, André Germanos (Cushman & Wakefield) , Marcio Moraes (RFM), Sidnei Cosme (CCDI) e Daniel Katz (Katz)

Fotos desta página: GRI

À frente, Luiz Ramalho, Marcelo Fedak (ambos da Blackstone) e Adriano Sartori (CBRE)

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Frases

O que os grandes players do setor andam dizendo “O negócio de shopping é como pão e circo. Não acaba nunca. As pessoas precisam se divertir, ainda que adiem a troca de carro e a compra de um apartamento.” José Isaac Peres, fundador e presidente da Multiplan

“Na área logística, alguns mercados secundários receberam nos últimos anos uma quantidade de oferta de mercado primário. Por isso, com crise ou sem, alguns deles estariam hoje com alta vacância. Por outro lado, existem mercados primários que ainda têm muito a ser explorado, por exemplo Cajamar, Jundiaí e Guarulhos.” Clarisse Etcheverry, diretora de Desenvolvimento da GLP

“Prédio inteligente é o que está alugado.”

“Vivemos um momento de cautela, de explicar ao investidor estrangeiro o que está acontecendo no Brasil, esta freada brusca combinada com crise política. Em função disso, temos ajustado o risco-retorno do ponto de vista do capital estrangeiro.” Marcela Drigo, vice-presidente sênior da Clarion Partners

“O investidor estrangeiro que já tem investimentos no Brasil está trazendo mais recursos, mas focando somente regiões muito boas. Já quem nunca investiu nem está pensando nisso, mesmo com o dólar favorável e ativos baratos.” Celina Antunes, CEO da Cushman & Wakefield para a América do Sul

“As coisas vão ficar piores antes de melhorar e é difícil prever quanto tempo vai levar. Entendo que este é um bom momento para começar a procurar e comprar ativos.” Daniel Cherman, senior managing director da Tishman Speyer

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Imagens: Mario Miranda Filho (Rafael Birmann), Andrea Felizolla (Daniel Cherman) e Divulgação (demais)

Rafael Birmann, presidente da Birmann SA


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PERFIL

Alexandre Lafer Frankel CEO da Vitacon Empresário, esportista e defensor da vida sem carro POR GIOVANNA CARNIO

F

ilho (e neto) de peixe, peixinho é. Nascido numa família de empresários – o avô criou a fábrica de móveis Lafer e o pai fez uma longa trajetória como incorporador –, Alexandre Lafer Frankel, fundador e CEO da Vitacon, recebeu lições preciosas dentro de casa sobre o significado de ter um negócio próprio. Esse ambiente doméstico definitivamente o talhou para o empreendedorismo e foi esse o caminho que seguiu; porém, com uma rota particular. Experiências pessoais o levaram a adotar conceitos inovadores e aplicá-los no tradicional mercado imobiliário. Ele apostou todas as suas fichas na ideia de que, nos grandes centros urbanos, cada vez mais as pessoas vão preferir viver em imóveis bem localizados, que facilitem a mobilidade e permitam perder menos tempo no trânsito, consequentemente ganhando mais horas para fazer o que lhes dá prazer.

Imagens desta matéria: Divulgação Vitacon

Como fechar essa conta, se boa localização costuma ser sinônimo de preço alto? Construindo unidades residenciais extremamente compactas – que chegam a ter menos de 20 m2 – e eficientes. Os projetos são desenhados para maximizar a ocupação dos espaços diminutos, promover o compartilhamento de serviços entre os condôminos e caprichar no design. É a concretização ao pé da letra da máxima de que ‘menos é mais’. E a alusão no início deste texto ao peixinho não é por acaso. Alexandre recorre o tempo todo a comparações de forma didática. Seu discurso é recheado de referências a produtos hoje muito conhecidos – que foram disruptivos em seus mercados e olhados com desconfiança antes de alcançar o sucesso – para elucidar o que significam e propõem os seus. De Lacoste a Apple, passando | 14


por Uber e Smart Fit, a história de cada marca ajuda a explicar um pouquinho dos princípios que ele defende na Vitacon e na vida.

Primeiros passos “Meus avós vieram para o Brasil fugidos da Segunda Guerra Mundial. Saíram da Europa com uma mão na frente e outra atrás. Tiveram de começar do zero e foram crescendo. Aprendi que não existe dificuldade. Uma pessoa que passou por uma guerra não fica reclamando, olhando para o passado. Pelo contrário, olha para a frente e executa, de peito aberto, para fazer as coisas acontecerem. Cresci ouvindo isso e foi uma influência importante na minha formação”, conta Alexandre. Com o pai incorporador, ele desde cedo frequentou obras e plantões de venda, hábito que replica hoje com os filhos. “Meus amigos iam jogar bola e eu me via em meio a concreto e plantão. Foi natural.”

peso, como Globo, SBT e multinacionais. Não havia receita pronta. Era preciso descobrir o jeito de fazer cada projeto acontecer. “Certa vez, vendemos um projeto para a Globo, mas não tínhamos a menor ideia de como proceder para entregá-lo. Ninguém tinha. Arranjei uma equipe no ITA [Instituto Tecnológico de Aeronáutica] e fui morar três meses em São José dos Campos. Dormia no data center para tentar colocar o projeto no ar, junto com diversos alunos brilhantes. Experiências como essa foram incríveis para eu aprender a me virar”, ilustra. A Banana Games cresceu, com o apoio de sócios, inclusive Sérgio Kulikovsky, o fundador da Net Trade. Chegaram a ter 100 funcionários. Aí veio a venda para o grupo Fischer América. Aos 20 e poucos anos, Alexandre estava recém-formado e com um belo capital no bolso. “Foi minha primeira grande tacada, ainda super jovem.”

O início da Vitacon

Resolveu, então, retornar ao setor imobiliário, para a companhia do pai, que a essa altura focava em investimento e gerenciamento de empreendimentos. Optou também por abandonar o carro, priorizando a locomoção a pé, de bicicleta ou via transporte público, uma revolução pessoal que alimentou definitivamente sua crença de “A experiência que tive que negócios pautados em favorecer a mobilidade urbana tenno mercado financeiro dem a ser exitosos.

Tomou gosto e já aos 15 anos fez sua primeira transação, meio de sopetão, mas já cheio de experiência. “Meu pai havia lançado um empreendimento e naquele dia só um corretor apareceu. Surgiu um cliente e acabei vendendo dois apartamentos para ele. Eu conhecia o negócio e tinha ‘cara de pau’.” Na sequência, foi estudar Engenharia no Instituto Mauá de Tecnologia e aí sua história começou a sair do script. Isso porque, por um lado, ficou traumatizado com as longas horas que perdia diariamente dentro do carro – dirigindo para ir à faculdade e ao trabalho – e, por outro, se sentiu fascinado com o desabrochar do mundo digital.

online transformou a minha

“Ir para a empresa do meu pai foi uma volta às origens. No entanto, vida. Voltei extremamente a experiência anterior no mercado financeiro online, com toda a incomodado com um setor sua dinâmica, havia transformado minha vida. Regressei mudado e imobiliário que não inovava” aextremamente incomodado com um setor imobiliário que não inovava na cultura, no método construtivo, na forma como A onda da internet as pessoas moram, em nada. Fiquei alguns anos no negócio familiar, até onde aguentei, e em 2009 dei um basAcontecia naquele momento o grande boom da interta. Decidi fundar a Vitacon”, afirma. net, com o surgimento de startups que rapidamente se tornaram milionárias. Alexandre já havia estagiado em Sim, você leu certo. Era 2009. O momento não poderia obras e resolveu experimentar a onda da web. Foi enparecer mais impróprio. A crise do subprime americano tão trabalhar na Net Trade, primeira corretora online da ainda não estava superada e várias empresas brasileiras Bolsa, e se encantou com o novo universo. Passou pouco do setor haviam acabado de fazer IPO, portanto se mosmais de um ano ali e saiu. Era hora de colocar em pé sua travam muito capitalizadas. “Era um contexto impraticáprimeira empreitada, a Banana Games. vel. Equivaleria a abrir uma montadora de automóveis hoje, num cenário altamente retraído, para competir com “A centelha do empreendedorismo já estava aparea Volkswagen. Diziam que eu era louco”, recorda-se. cendo. Eu virava madrugadas estudando os negócios de internet”, lembra. Originalmente um site focado no Mas ele estava convicto de que devia se dedicar a um mercado de games, a companhia rapidamente deu uma novo modelo de negócio imobiliário e não queria perder guinada para fornecer conteúdo interativo a clientes de | 15


tempo. “Da mesma forma, lá atrás, se falassem que seria possível vender uma camisa Ralph Lauren ou Lacoste por R$ 250, ninguém acreditaria. Quando explicamos conceitos que ainda não existem, ninguém ouve. Quantos ‘nãos’ tomei na cara nesse meu caminho!”

Condomínios-clube x compactos Alexandre nadou contra a corrente também por que a concorrência então se direcionava fortemente a condomínios-clube, amplos, em regiões distantes dos centros urbanos. “Não tem clube-condomínio com sala, pomar, o que for que pague a pessoa ter mais tempo para fazer o que quer. E dá para criar coisas compactas muito grandes. Veja o exemplo do celular”, contrapõe ele mais uma vez. “Quando começaram a colocar tudo dentro do telefone, diziam que não caberia. Hoje passo semanas sem ligar o computador. Para morar, vale o mesmo. Consegue-se viver de forma bacana quando há mobilidade, funcionali“A Sampa dade e tecnologia.”

Ele cada vez mais prioriza empreendimentos 100% para locação e renda – inclusive unidades residenciais, sem que os usuários precisem imobilizar capital – e recentemente adquiriu a Sampa Housing, uma startup que faz locação de apartamentos por temporada numa base totalmente online. “Conectamos um apartamento, alugamos, administramos e o fazemos funcionar como se fosse um verdadeiro quarto de hotel”, detalha.

Planos para o futuro Vitacon e Sampa Housing por enquanto atendem a públicos distintos, mas, com o tempo, prometem se fundir num negócio único, inspirado em cases como o do Uber, em que um carro serve a inúmeros indivíduos, e o da Smart Fit, em que os clientes podem usar todas as academias do grupo. “As pessoas vão querer cada vez mais alugar e não possuir. Isso vale também para apartamentos e escritórios”, aponta Alexandre.

Imagine a facilidade de, ao trocar de emprego, poder passar para um Housing vai apartamento mais próximo sem necessidade de vender o imóvel atual acabar valendo mais do e comprar outro, poupando tempo e Assim, foi adiante. Colocou dinheiro próprio, afinal havia embolsado uma custos inerentes a esse tipo de tranque a Vitacon. A forma sação e a uma mudança. Ou então bolada na venda da Banana Games, e convenceu amigos e família e emmorar em um apartamento junto à barcar na aventura, aportando mais como os modelos vão se faculdade enquanto estuda, depois capital. Nasceram a Vitacon e seu ir para outro ao se formar e a um primeiro empreendimento, misto, fundir de certa maneira é terceiro quando for constituir uma com as características que continuam família, cada um ajustado para atenimprevisível” a marcar a incorporadora. der às demandas da respectiva fase, em transições simples e sem ônus financeiro. Essas são possibilidades que o CEO da Vitacon Desafios superados enxerga para o futuro. Os desafios se sucederam e foram sendo superados um a “Acho que isso vai começar como aluguel e depois mium. Não foi tarefa das mais fáceis persuadir os clientes a grar para um modelo de clube, com as pessoas sendo abraçar um novo padrão de apartamento, ainda mais proproprietárias de horas ou direitos de uso, ou ainda tenposto por uma companhia completamente desconhecida. do imóveis que possam trocar ao longo da vida”, reflete. De olho nesse cenário, ele começa a abrir seu foco para Mas o que parecia impensável se revelou um sucesso e, além de São Paulo e considera parcerias com outras emlogo no primeiro mês, praticamente o total das 200 unipresas. E já prevê: “A Sampa Housing vai acabar valendo dades do empreendimento inicial estava vendido. E aqui um dia mais do que a Vitacon em termos de escalabilivale ressaltar que a empresa nesse estágio se resumia a dade, do que pode se tornar. A forma como os modelos duas pessoas, incluindo o próprio Alexandre, instaladas vão se fundir de certa maneira é imprevisível”. num prédio velhinho da avenida Faria Lima – a mesma que hospeda hoje seu amplo e moderno escritório. De lá para cá, já são cerca de 40 empreendimentos concebidos a partir da filosofia original e de alguns avanços. A meta agora é atingir um público maior – abrangendo também famílias, não apenas solteiros e casais – e inserir-se na tendência da economia colaborativa. Aliás, é justamente nas novas fronteiras que está boa parte das apostas de Alexandre para o futuro dos seus negócios. | 16


Rotina simples Todo esse caminho Alexandre percorreu a partir de experiências pessoais. Invariavelmente, ele foi trazendo seu estilo de vida, sua forma de encarar o dia-a-dia urbano para dentro dos negócios. Workaholic assumido, ele praticamente não difere a atuação profissional da pessoal. É tudo muito misturado. Encontra tempo também para se envolver diretamente em projetos em prol da mobilidade urbana, como a AMA Bike (Associação dos Amigos da Bicicleta) e o livro “Como Viver em São Paulo sem Carro”, que já está na 3a edição. Na vida que escolheu levar a pé, acompanha os filhos cedo à escola, um tempo fundamental para conversar e estar próximo deles, inclusive para transmitir sua visão de empreendedorismo. Depois, vai para o escritório de bicicleta – e, sem fazer merchandising, diz que prefere usar as do Itaú, para não ter preocupação de guardar e manter. Não abre mão de praticar esportes pelo menos uma hora e meia ao dia e, ainda que não consiga tempo atualmente para treinos com a intensidade da época em que foi triatleta, segue correndo rotineiramente, por exemplo, para visitar suas obras.

“Minha vida é muito simples. Não tenho carro e descobri que existe uma cidade muito mais incrível se eu viver dessa forma. Odeio viajar. Amo minha rotina e trabalho de segunda a segunda sem me desconectar. É quase um vício. E não trabalho pelo dinheiro. Para mim, isso pouco importa.” Logo que se casou, residiu num apartamento de 40 m2. Hoje, sua residência ainda é compacta, embora um pouco maior. E fica perto do trabalho, que fica perto da escola dos filhos, que fica perto de praticamente tudo. Organizou sua vida para caber num raio de poucos quilômetros, evitando grandes deslocamentos. Símbolo de seu sucesso profissional, tem atualmente a família junto dele na Vitacon. O pai e os irmãos se somaram à gestão nos últimos anos. Pretende continuar a tocar a companhia assim, e com capital fechado. Há alguma coisa de que se arrependa? “Sinto muita falta de ter morado fora do País e gostaria também de ter estudado mais. Mas nada é por acaso. Isso me fez chegar até aqui. Muito do que realizei foi porque não sabia como deveria ter sido feito ou porque ninguém me falou que não podia ser feito. Espero cada vez mais evoluir e pensar diferente, criar coisas que provoquem disrupções no setor.” | 17


GRI CAREER

A trajetória profissional dos líderes de real estate

Felipe Fulcher Sócio-presidente da 5R Shopping Centers

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elipe Fulcher passou boa parte da vida fora do Brasil, estudando ou atuando em grandes grupos internacionais. Entretanto, foi aqui que decidiu empreender na área em que acumulou maior experiência: shopping centers. À GRI Magazine, ele, hoje sócio-presidente da 5R Shopping Centers, conta detalhes da sua ascensão e da sua visão sobre o que significa sucesso profissional e pessoal. Acompanhe:

GRI Magazine: Como a sua carreira se iniciou? Felipe Fulcher: Tive uma trajetória muito internacional desde bem jovem. Eu era atleta e, aos 17 anos, fui convidado a treinar num clube nos Estados Unidos. Ganhei uma bolsa e isso permitiu que fizesse faculdade lá. Estudei Relações Internacionais e Administração de Empresas na Brigham Young University, em Utah, e, logo depois de me formar, fui para a Suécia.

GRI: Estudar no exterior lhe proporcionou uma formação diferenciada?

Fotos desta matéria: Divulgação

FF: A universidade nos Estados Unidos dá a oportunidade de imersão. O estudante mora no campus ou próximo a ele e não tem necessidade de trabalhar, então acaba se envolvendo com muitas atividades e isso vai aguçando curiosidades diferentes. Outro ponto positivo está em não ser preciso decidir o curso no momento | 18

de ingresso no ensino superior. Eu mesmo ainda não sabia o que queria. Comecei a estudar, experimentar e fui descobrindo o que me interessava. Além disso, sabia que a vida de atleta é curta, então sempre pensava no depois. O que fiz foi tentar tirar o maior proveito do fato de ter uma bolsa integral de atleta.

GRI: Começou a trabalhar ainda lá nos Estados Unidos? FF: Não podia trabalhar durante a faculdade por ser contra as regras de bolsistas atletas, mas, assim que me formei, fiquei quase um ano atuando no país. Naquele momento, eu queria muito fazer MBA e me recomendaram ir para a Suécia, que estava começando a trilhar um caminho de marketing de serviços. Acabei ganhando uma bolsa acadêmica para a Universidade de Gotemburgo e fiquei lá até 1994. Aí comecei efetivamente a trabalhar. Fui contratado pela Coopers & Lybrand, depois pela Butler Manufacturing e, na sequên-


cia, pela Jordan Industries. Foi nesta última que iniciei minha experiência em real estate.

GRI: De que maneira isso se deu? FF: A Jordan Industries é uma empresa privada de fusões e aquisições e, como eu estava na área de infraestrutura de telecomunicações, tinha muita relação com real estate porque é preciso terrenos para instalar as torres celulares, passar fibra ótica etc. Comecei a entender o espaço de real estate e a questão da locação de áreas. As empresas de telecomunicações não necessitam ser proprietárias daquilo. A mesma coisa ocorre com os lojistas: não precisam ter a propriedade das lojas, e sim o espaço.

GRI: Na sequência, você ingressou no mercado de shoppings? FF: Sim. Em 2001, fui contratado pela Sonae em Portugal. Assumi como diretor de Desenvolvimento para a Península Ibérica. Mais tarde, fui transferido para a Grécia e lá, como diretor geral, fiz o primeiro shopping do país. Então, em 2008, me convidaram para vir para o Brasil.

GRI: Sua vivência no exterior o ajudou a enxergar os negócios de forma diferenciada? FF: Creio que sim. O mais interessante de ter experiências fora é conhecer outras culturas. Aprendemos a ser muito mais tolerantes, escutar,

respeitar mais o próximo e compreender que os valores dele não são iguais aos nossos. Quebrar paradigmas é difícil, mas, quando conseguimos passar os embates iniciais e abrir mão de preconceitos, vemos que há muito valor do outro lado. As pessoas têm os mesmos objetivos; porém, não seguem os mesmos caminhos, as mesmas lógicas.

mos a 5R Shopping Centers. Nosso objetivo era fazer o mesmo que as empresas de capital aberto do setor, mas acreditando que, com capital fechado, teríamos um pouco mais de liberdade para escolher os ativos, na velocidade que considerássemos interessante, sem pressão do mercado. A partir dessa visão, conseguimos construir um portfólio muito bom.

GRI: Como foi o retorno ao Brasil?

GRI: Passar de multinacionais para um grupo familiar deve ter sido uma diferença significativa…

FF: Morei quatro anos em Portugal e outros quatro na Grécia, já com família. Quando voltei, estava acontecendo o boom dos shopping centers. Havia muitas companhias querendo investir nesse setor. Gostei bastante porque vi um mercado muito pulverizado. Foi curioso para mim, pois nos Estados Unidos e na Europa isso não acontece. Fiquei dois anos com a Sonae no Brasil e notei que havia oportunidade de fazer muito mais coisas. Queria trazer a experiência que adquiri na Europa fazendo shoppings e introduzir novidades aqui. Então, decidi sair e montar uma empresa.

GRI: De que forma a 5R Shopping Centers foi formada? FF: Eu havia conhecido pessoas da 5R, incluindo Edmundo Rossi [um dos sócios-fundadores da incorporadora Rossi], que montou essa holding familiar com o intuito de ter renda. Em 2011, me juntei ao grupo, ao lado de Cesar Garbin, que também era diretor da Sonae, e cria-

FF: Muito. A forma de pensar é bastante diferente. Edmundo Rossi é um self-made man, algo que admiro muito. Nos Estados Unidos, isso é exaltado, enquanto aqui pecamos por não reverenciar essas pessoas. É um caminho a ser seguido. Aprendo muito com ele. Na 5R, junto com esse empreendedor, as decisões são muito mais rápidas.

GRI: Depois de tantos anos como executivo, como foi encarar a mudança de posição para sócio? FF: Esse foi o grande passo da minha vida. Tinha uma carreira estabelecida, ascendi rapidamente e tomava muitas decisões, mas sempre fui executivo. Desde que cheguei ao Brasil, comecei a pensar muito nessa mudança. Queria fazer uma coisa minha. Já havia aprendido tanto que era hora de passar a outra etapa. Só que essa transição é algo difícil. É preciso abdicar de segurança para fazer um negócio novo. Foi um salto no vazio.

A evolução da carreira de Felipe Fulcher ao longo do tempo 1992 Forma-se em Relações Internacionais e Administração de Empresas nos EUA

1994 Conclui MBA na suécia

1998 Ingressa na Jordan Industries e começa a experiência em real estate

2001 É contratado pela sonae sierra em portugal

2004 Assume a direção da sonae na Grécia

2008 Retorna ao Brasil, ainda na sonae

2011 Cria a 5R shopping Centers em parceria com Edmundo Rossi e Cesar Garbin

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GRI: Qual foi o fator mais determinante para tomar essa decisão? FF: Ao mesmo tempo em que a vida de executivo é muito interessante, cria um problema: as pessoas se acomodam e isso tira delas a criatividade. A corporação, assim como dá toda a estrutura, também limita. Por mais que se queira fazer algo muito diferente, é preciso seguir certos caminhos. Para mim, esse aspecto começou a incomodar muito.

GRI: Passados quatro anos, sente que enveredou pelo rumo certo? FF: Esse pulo para mim foi muito importante por uma decisão pessoal. Considero que a vida é única e muito curta. É preciso saber o que fazer dela. Quero todo dia repetir a mesma coisa, mesmo não estando feliz, mas porque tenho responsabilidades, família e a sociedade exige? Ou, por a vida ser tão curta, devo focar o que me faz bem? Para mim, isso é o mais importante. Estando feliz, é possível realizar muito mais coisas. Isso, todavia, tem ligação direta com a interpretação do que significa sucesso.

GRI: E como você define sucesso? FF: Sucesso, em geral, é uma matriz. No entanto, medem-se as pessoas pelo cargo que ocupam em uma empresa e não acredito muito nisso. Para mim, o sucesso está em a pessoa conseguir se encontrar naquilo que gosta de fazer. Outra coisa muito importante é que ela veja no seu superior hierárquico realmente uma referência.

GRI: Você tem a preocupação de ser essa figura de referência? Que tipo de chefe é? FF: Para conseguir essa felicidade, tem-se de estar rodeado de pessoas muito capazes e só é possível capacitá-las quando se é uma referência. No meu dia-a-dia, procuro dar muita autonomia para as pessoas, inclusi| 20

ve para que possam cometer erros. Não há como formar bons profissionais sem isso. Quando se vai à caça às bruxas, podam-se as pessoas. Elas deixam de tomar decisão por medo de ser punidas. O resultado é que se acomodam. É lógico que junto com a autonomia vem muita responsabilidade. Sem isso, não se inova e acaba-se balizando as coisas pela mediocridade.

GRI: Que outros aspectos tornam alguém um bom líder? FF: Ao mesmo tempo em que ele faz parte do todo, precisa ter distanciamento para enxergar o que está acontecendo dentro da empresa. Tem de olhar o todo de fora. Aí sim vai poder criar sempre novos objetivos para aquele grupo. Ele deve ter sempre um momento de reflexão a respeito de para onde se caminha. Estamos falando de companhias, lucro, mas é muito mais do que isso. Lidamos com seres humanos que têm vida dentro e fora do trabalho. O trabalho é apenas um momento. Saber tratar as pessoas e levá-las a atingir os objetivos é o grande diferencial de um líder.

GRI: Que recomendação daria a um jovem interessado em fazer carreira no mercado em que

você atua? FF: O principal é não ter medo de qualquer desafio. Se errar e tomar uma bronca do chefe, pode ser bom para conhecer como ele é. Talvez descubra que não quer ser igual ele, que não deseja se reportar a uma pessoa assim.

GRI: E o que diria aos profissionais como um todo, incluindo os mais experientes? FF: A parte externa ao seu trabalho é a mais relevante e determina muito do que acontece no trabalho. Se as pessoas no seu entorno não estão bem, você também não vai estar, por mais que esteja conquistando tudo o que almejou, seja uma promoção, um belo salário, o que for. Se não houver equilíbrio, não vale a pena. Também é importante perceber que somos muito mais do que o título que ostentamos. Para algumas pessoas, quando perdem o emprego, o mundo cai porque não tiveram esse equilíbrio. Contudo, elas não são os cargos. É uma pena que confundam.

GRI: A carreira é apenas uma parte… FF: Bem pequena por sinal. Ela não pode ser a prioridade.


Dança das cadeiras

O vai­-e-vem dos principais executivos do mercado imobiliário Douglas Munro Hines

Managing director, Brazil Em transição de carreira

Atlantica Hotels

Vice-presidente sênior de Desenvolvimento

Atlantica Hotels Conselheiro

Hines

Ricardo Bluvol Atlantica Hotels

Senior managing director, USA

Diretor comercial sênior

Hines

Atlantica Hotels

Steve Dolman

Senior managing director, Brazil

Cleber GurgeL

Vice-presidente sênior de Desenvolvimento

Frederico Porto

Brookfield Financial

Brazilian Securities

Partner

Senior managing director

Em transição de carreira

Desenvolvimento de um novo negócio

Eduardo Losi de Moraes WTorre

Paula Muniz

Gerente de Projetos

Hilton Worldwide

WTorre

Hyatt Hotel

Diretor de Engenharia

Alexandre Fonseca Carvalho Hosken

Diretor executivo de Negócios

Brookfield Incorporações Diretor financeiro e de Relações com Investidores

Antiga posição

Rafael Guaspari

Nova posição

Vice-presidente de Desenvolvimento para o Brasil Vice-presidente de Desenvolvimento

Marco Amaral Hyatt Hotels

Vice-presidente de Desenvolvimento

Minor International

Vice-presidente de Operações e Desenvolvimento para a América do Sul

Informações para a coluna Dança das Cadeiras: dancadascadeiras@griclub.org

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freeimages

NOVOS NEGÓCIOS

Voo solo

Nessim Sarfati detalha o que planeja para a Barzel Properties, projeto que o levou a deixar a Cyrela após 30 anos

Q

uem de alguma forma acompanhou a carreira de quase 30 anos de Nessim Daniel Sarfati na Cyrela deve ter ficado surpreso quando, em março, ele deixou a empresa para abrir um negócio próprio. Mas quem o conhece de perto sabe que o movimento não teve nada de precipitado. Foi longamente gestado antes de se tornar realidade – e digamos que o momento pelo qual o mercado passa deu uma mãozinha, sinalizando que a hora apropriada era esta. | 22

Conhecido no setor imobiliário como o braço direito de Elie Horn, o fundador e presidente do Conselho da Cyrela, Nessim acaba de criar a Barzel Properties. Ele a define como uma gestora de grandes recursos em formato de boutique; entretanto, sem intenção de se tornar gigante como seus investidores – fundos soberanos e fundos de pensão de grandes instituições estrangeiras. Nessim prefere fazer segredo sobre quem são eles. Ale-


ga que os acordos que celebrou preveem sigilo. Porém, dá uma bela pista: as cores do logo da companhia (azul, vermelho e branco) são uma homenagem aos dois primeiros que aderiram ao novo negócio. E o nome Barzel remete ao próprio Brasil, na palavra de origem hebraica que significa ferro. “Minha intenção é dizer: estou representando vocês, estrangeiros, com suas bandeiras, dentro do Brasil”, afirma.

Primeiros investimentos

“Nosso mandato é para o Brasil inteiro, mas estrategicamente decidimos focar em São Paulo”, indica Bruno Ackermann, sócio que Nessim trouxe consigo da Cyrela para a empreitada. “Não é inteligente sair de São Paulo neste momento. No Rio, a economia está muito machucada. Vou até lá para passear, não para comprar prédio. Estou fora por um período. Daqui a cinco anos posso repensar”, reforça Nessim.

Divulgação Barzel

Os primeiros investimentos da Barzel já estão a pleno vapor, girando em torno de R$ 1 bilhão: a aquisição de dois terrenos em regiões prime para desenvolver galpões logísticos, com início de construção em breve; a compra de galpões prontos; e negociações para assumir um grande prédio de escritórios. Tudo em São Paulo.

Nessim Daniel Sarfati e o sócio, Bruno Ackermann

sa meta está atingida. Mas só vou fazer isso se tiver negóNessa primeira leva de investimentos, os recursos estão cio. Senão, faço metade. Prefiro fazer metade saudável distribuídos da seguinte forma: do que R$ 1 bilhão contaminado”, 60% para galpões e 40% para escriopina Nessim. “Não vou me meter em tórios. O tamanho e a composição da carteira podem variar conforme residencial, hospital, hotel, A relação dos investidores com a o cenário do mercado e as oporBarzel se apoia no formato de joint tunidades que surgirem. “Vamos shopping. Entrar num ramo ventures e pressupõe que moncomprar propriedades que deem tantes adicionais sejam disponibirenda com segurança. Se amanhã lizados em caso de novas oportuque não se conhece é a for só escritório, será. Caso haja nidades. Destaca-se que a própria uma oportunidade num galpão, receita para quebrar a cara Barzel investe junto nos projetos, será. Tanto faz. Mas não vou me em participações minoritárias. meter em residencial, hospital, hoem época de crise e não tel, shopping. Não sei fazer. Entrar Tudo na cabeça num ramo que não se conhece é estou aqui para isso” a receita para quebrar a cara em Nessim Sarfati Ainda que não tenha uma meta ríépoca de crise e não estou aqui gida de investimento, Nessim fez para isso.” questão de estabelecer um objetivo peculiar: saber de cabeça tudo o que estiver em anMetas flexíveis damento na gestora. “O que eu fizer aqui preciso ter de cor: quanto custou, quanto vale, qual o cash flow, quanto Além de galpões e escritórios, a Barzel tende a ter algudá, quanto não dá. Vamos fazer o que couber na minha ma dedicação a loteamentos, fundamentalmente porque cabeça.” esse segmento às vezes pode gerar um mix interessante com projetos logísticos. Ele promete também visitar rotineiramente os empreendimentos geridos e manter uma relação estreita, com Não há meta específica quanto a valores a serem investicontatos semanais, com os donos do dinheiro. “O invesdos por meio da gestora. “Não adianta crescer por crestidor de fora está morando no Canadá ou em Singapura, cer. Aliás, crescer é um problema. Se conseguirmos fazer na Noruega, na China. Quer um brasileiro olhando para quatro projetos por ano, investir R$ 1 bilhão por ano, noso que é dele”, analisa. | 23


São Paulo

negócios lá porque sabemos, dos dois lados, com quem estamos lidando. Os fundos que vêm investir conosco conhecem isso também e valorizam. É uma confluência de coisas positivas que cria laços muito fortes”, avalia.

O fator Elie Horn

Outro hábito do comandante da Barzel é colecionar mapas da capital paulista, separados por regiões, com todos os prédios que visitou ao longo dos últimos 15 anos e considera “compráveis”. São mais de 400. Ele garante que sabe quem construiu cada um, quem os aluga, quanto e quando paga e tudo o que acontece lá dentro. E, claro, está de olho em futuras oportunidades de aquisição.

Bagagem extensa

Para quem tem curiosidade de saber como ficou a relação com Horn após sua saída, ele esclarece. Antes de montar a Barzel, atento à chegada de muito capital de fora, tentou criar uma gestora dentro da própria Cyrela. Não funcionou, pois os estrangeiros tinham dúvidas quanto à possibilidade de conflitos de interesse. Como a Cyrela detinha recursos para aplicar, poderia eventualmente concorrer com eles na disputa pelas melhores oportunidades.

Aos 50 anos, Nessim optou por um rumo independente e, com a benção do então chefe, começou a pavimentar sua nova estrada. “Obviamente tive o apoio de Elie Além de Bruno, Nessim diz que está buscando e levanHorn e esse suporte valeu também para os fundos. Eles do para a Barzel outros profissionais experientes. A ideia perguntaram: ‘está tudo bem, Elie Horn?’ Ele recomené manter um time enxuto, mas forte, tocando as quatro dou que fossem em frente e também quis fazer parte do áreas centrais da empresa: aquisição, desenvolvimento, negócio, mas não pode porque competiria com a CCP. É comercialização e administração da carteira, englobando algo que ele como pessoa física adoclientes e prédios. raria poder realizar, até expressou isso e talvez um dia venha a fazer”, conta. No seu histórico na Cyrela, Nessim fez “Tive o apoio do Elie “Sei que ele tem orgulho de eu ter um pouco de tudo, participando de criado essa empresa”, adiciona. etapas marcantes da companhia, como Horn. Ele quis fazer a estruturação da Brazil Realty e dePreservado o bom relacionamenpois da CCP (Cyrela Commercial Proparte do negócio, to, Nessim acredita que transações perties), o IPO, a parceria com a AMB (hoje Prologis) para desenvolvimento mas não pode porque conjuntas entre Barzel e Cyrela podem acontecer em algum momento. de galpões e a criação de um departamento focado em loteamentos. A ex- competiria com a CCP” “Essa relação de 30 anos não se joga fora. Vamos encontrar negócios e, a pectativa é que essa expertise, aliada Nessim Sarfati qualquer hora, bato na porta de Elie aos relacionamentos que cultivou, faça Horn para perguntar se quer entrar a diferença no novo negócio. ou fazer junto, uma vez que há coisas mais complexas que não tenho estrutura para realizar e ele, sim – por Muito do que está aplicando na Barzel Nessim aprendeu exemplo, um mixed use.” diretamente com Elie Horn. O preceito de ter todas as informações da gestão na memória é uma dessas lições, No mais, Nessim crê que vai seguir fazendo o que fez a assim como alguns princípios. vida toda. “O que aprendi na Cyrela vou repetir aqui e devagarzinho montar uma companhia sólida. Estou pre“Não temos sociedade com a Cyrela. Somos independenparado, foram três décadas treinando. Agora é hora de tes; porém, nossos valores são os mesmos. Isso é o que jogar sozinho”, afirma. mais nos une, nos dá base para, a qualquer momento, ter | 24


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LIFESTYLE

Em busca da grande tacada Profissionais do setor imobiliário desfrutam dos benefícios do golfe para lazer e negócios. Esporte, no entanto, ainda é pouco popular no Brasil

É

como andar de bicicleta. Uma vez aprendido, mesmo que se passe muito tempo sem praticar, nunca se esquece. Diferente da natação, que concentra dois picos curtos de adrenalina – pouco antes de pular na água e durante as braçadas –, tem-se cerca de quatro horas com o hormônio lá em cima. É melhor do que o tênis. Não provoca um desgaste intenso do corpo, portanto pessoas de qualquer idade e preparação física podem aderir. Nove a cada dez jogadores de golfe no Brasil recorrem a comparações como essas com outros esportes para explicar o seu. É fácil entender o porquê. Afinal, quase ninguém por aqui compreende exatamente do que se trata e quem acha que sabe muitas vezes tem uma visão enviesada da modalidade. Mas o contato com um praticante tem potencial para mudar tudo. Conversar meia hora com um deles, tamanha a paixão reinante, se não convencer o interlocutor a se aventurar por esse universo, no mínimo deixa uma pulga atrás da orelha - será tão bom assim?

Entusiasmo viciante Divulgação Fasano

Um desses apaixonados é Fabio Passos, sócio da QDI, que começou a jogar há 17 anos, convidado por um amigo. De início, relutou. “Falei: você está louco! Isso é sinuca de rico. No entanto, foi a melhor coisa que fiz na vida. De lá para cá, virou um vício e não mudo por nada”, afirma. | 26


Acervo pessoal

Acervo pessoal

Fabio Passos (esq.) dando suas tacadas em St. Andrews e também com os dois filhos, num campo em Orlando (EUA)

O entusiasmo dele é tanto que levou a família toda pelo mesmo caminho. Mulher e filhos também jogam. Nos finais de semana, não adianta procurar por eles na residência oficial. Estão todos no interior paulista, onde Fabio mantém uma segunda casa num condomínio pertinho do clube ao qual se associou para ter um campo à disposição. E no momento de escolher o destino da trupe nas férias, não resta dúvida: sem exceção, se trata de algum lugar ligado ao esporte. Fabio guarda consigo uma lista dos 100 melhores campos do mundo e vai assinalando cada nova visita. Já foram 65. O sócio da QDI não está sozinho. Douglas Munro, ex-senior managing director da Hines, Luiz Carlos Pereira de Almeida, diretor superintendente da Sobloco, André Neuding, diretor da Stan Desenvolvimento Imobiliário, Patrick Mendes, CEO da Accor para a América do Sul, e Alessandro Vedrossi, que atuou na Brookfield Incorporações por diversos anos, são alguns dos executivos e empresários do setor imobiliário que se renderam ao golfe. “Acredito que mais e mais executivos de real estate estão se interessando por essa modalidade. Ela oferece uma ótima oportunidade para passar quatro horas ou mais, ininterruptamente, num campo, com potenciais clientes e colegas com os quais se podem fazer negócios enquanto se aproveita o ambiente e o jogo”, avalia Rick Jacobson, fundador da Jacobson Golf Course Design. A empresa planeja e desenvolve campos nas mais variadas partes do globo.

Imagem: Acervo pessoal

Ajuda nos negócios Executivos com quem a GRI Magazine conversou dizem que não se dedicam ao esporte com objetivos comerciais, mas reconhecem que a prática acaba auxiliando nesse sentido. “O golfe é muito bom para networking e também para estar

entre amigos. Um jogo dura ao redor de quatro horas, o que é um tempo fantástico para se estar em contato com alguém, conhecer melhor um cliente ou um parceiro de negócio”, conta Alessandro, praticante desde 2007. Fabio ressalta que o golfe permite perceber em profundidade quem são os praticantes, se têm postura ética e correta. Isso é uma mão na roda na hora de identificar companheiros que possam ser transpostos para o universo corporativo. No caso da QDI, grande parte dos investidores é composta por golfistas, e não por mera coincidência. “Como o mundo do golfe é relativamente seleto, sabemos quem é quem, quais são as pessoas que mentem pontuação, que gostam de roubar uma tacadinha ou outra. O golfe demonstra muito o caráter do indivíduo. O que acontece é que, quando há uma oportunidade de investir, esse background facilita muito”, explica. De acordo com ele, nos Estados Unidos, onde o esporte está bem mais disseminado, é inclusive usado em processos seletivos de empresas para descobrir mais sobre o comportamento dos candidatos.

Foco e planejamento Os benefícios trazidos pelo golfe vão além. Como todo esporte, contribui para manter a saúde em dia e proporcionar períodos de lazer. Além disso, estimula o foco, o planejamento e a paciência. “As pessoas se esforçam ao máximo para não fazer força”, resume Alessandro. “Talvez seja uma das únicas coisas que faço em que efetivamente consigo me desconectar dos problemas, já que exige concentração máxima. É fantástico para o relaxamento. Quando entro no campo, me concentro no jogo, mas, mesmo que esteja indo mal, mantenho o equilíbrio”, adiciona ele. Alessandro Vedrossi jogando em Itu

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“Na hora de jogar, misturam-se todos. O golfe proporciona isso. O handicap nivela. Empresário, médico, gerente de banco, juiz... No campo, são todos iguais”, destaca Carlos Figueroa, chileno radicado no Brasil que atua no mercado do golfe há quase 30 anos. Quem pratica relata também que essa é uma modalidade esportiva muito estimulante. Nem é preciso variar o campo. Basta que seja mudada a posição de uma bandeira de sinalização ou mesmo a direção do vento e tudo fica diferente. “Nenhum jogo é igual ao outro, nenhuma tacada se repete. É um jogo de surpresas”, descreve Carlos. O baixo impacto do ponto de vista físico também conta pontos a favor. É comum ver ex-tenistas, ex-nadadores – caso do próprio Fabio – e praticantes de diversos outros esportes migrando para o golfe quando ficam mais velhos e o corpo reclama. Há jogadores com mais de 80 anos na ativa. “Quem joga dificilmente para. Não há ex-golfistas”, defende o chileno. E Alessandro comprova: “Já joguei com parceiros de 12 a 85 anos, homens e mulheres.”

Elitizado? A questão do acesso mencionada por Rick é mesmo um entrave. No Brasil, o golfe é considerado uma modalidade de elite. Isso não necessariamente corresponde à realidade, mas afasta boa parte dos potenciais novos jogadores. É verdade que um conjunto de tacos de primeira linha, cheio de inovações tecnológicas, custa bem caro; porém, um kit para iniciantes pode ser arrematado no exterior por acessíveis US$ 200. Aqui no País, numa loja visitada pela nossa reportagem, sai por aproximadamente R$ 2 mil e é possível parcelar o valor. Vale lembrar que o recomendado por especialistas é começar gastando pouco, pois se leva pelo menos um ano para conhecer o perfil do jogador e que tipo de equipamento é mais adequado a ele. Aí sim pode valer a pena desembolsar mais; porém, de modo direcionado. Outro contraponto à fama de esporte de elite é que hoje já existem campos que podem ser usados mediante pagamento por tempo de ocupação do espaço. Portanto, há como praticar o esporte sem que seja preciso se associar a um clube fechado e com mensalidades pesadas.

Baixa popularidade

Histórico

Apesar das vantagens, o golfe ainda está longe de se popularizar no Brasil. “Nos Estados Unidos, são 20 milhões de golfistas e 21 mil campos. Já no Brasil, por volta de 12 mil jogadores. Ou seja, há mais campos nos Estados Unidos do que jogadores no Brasil”, lastima Fabio.

O golfe é apontado como a mais antiga modalidade esportiva com uso de bola. A hipótese de origem mais reconhecida remonta à Escócia. Conta-se que o rei James II teria, no século XV, proibido a prática, pois, de tão disseminada, estava desviando a atenção dos arqueiros, prejudicando o seu treinamento e, consequentemente, a defesa do território.

“O crescimento no País em comparação com a América do Sul é ainda pequeno. No Chile, está muito mais disseminado. Lá existem proporcionalmente mais campos e jogadores do que no Brasil. Outra diferença é que no Chile há campos públicos grandes”, soma Carlos. Por aqui, o esporte ainda é pouco divulgado. Basicamente as adesões resultam de propaganda boca-a-boca. A expectativa é de que sua inserção nas Olimpíadas de 2016 dê maior gás e o torne mais disseminado entre os brasileiros. “Mais de 25% dos campos da América Latina estão no Brasil, muitos deles localizados em resorts que servem à indústria do turismo. Ainda que o golfe esteja na sua infância no País, creio que vai ganhar popularidade quando se tornar mais acessível à classe média, conforme a econoO golfe é praticado em todo o mundo. Na foto, detalhe de campo na China

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mia evoluir. Entendo também que a exposição nacional e internacional por conta das Olimpíadas vai ter um impacto positivo sobre o esporte no Brasil”, aponta Rick.

Da Escócia, chegou à Inglaterra e, de lá, espalhou-se pelo mundo, impulsionado pela ascensão do Império Britânico. No Brasil, desembarcou com profissionais ingleses que vieram construir ferrovias no século XIX. O primeiro clube no País foi estabelecido em São Paulo. O Estado ainda é a parte da federação que concentra maior quantidade de jogadores e campos, com destaque para as regiões de Campinas, Itu, Bragança Paulista, São Carlos e Ribeirão Preto. No mundo, alguns locais são tidos como mecas desse esporte, a exemplo de St. Andrews, na Escócia, até hoje chamada de ‘casa do golfe’, Pebble Beach e Bandon Dunes, nos Estados Unidos, e Valderrama, na Espanha. Divulgação Jacobson Golf Course Design

Mais um ponto positivo é permitir colocar praticantes de diversos níveis de habilidade juntos, na mesma partida. A forma de equilibrar o jogo é o handicap, uma espécie de classificação dos jogadores conforme seu desempenho recente. Os menos experientes ganham algumas vantagens, o que torna a competição possível e justa.


ÁLBUM DE VIAGEM Os lugares preferidos dos profissionais de real estate

Eduardo Rodriguez Suarez Managing director of Development para Brasil e Cone Sul da rede Hilton Wordlwide

Califórnia | Estados Unidos

A

Califórnia é a escolha de Eduardo. As paisagens da localidade povoaram sua juventude e ele sonhava conhecê-las num motorhome. Em 2012, realizou o desejo junto com a mulher e o filho, na época um bebê de três meses. “Desde pequeno, eu tinha curiosidade pela região. Havia lido vários livros de Jack Kerouac e outros escritores e visto filmes e seriados de TV que se passavam ali. Queria compartilhar essa aventura com a minha família. Além dos cenários naturais espetaculares, eu tinha nostalgia do que havia lido e visto. Fui reviver essas histórias, ser parte de tudo isso”, conta ele. A viagem de sete dias começou em São Francisco. De lá, a família foi para o Norte, rumo a Napa Valley e Sonoma, onde desfrutou de um roteiro gastronômico caprichado. Depois pegaram a famosa Highway 1 e visitaram a parte litorânea central, conhecida como Big Sur. A programação incluiu ainda Carmel, San Luis Obispo, Pismo Beach, Santa Barbara e Malibu.

Imagens: Acervo pessoal

A experiência até hoje é marcante para Eduardo. “A região tem uma energia especial. As imagens são únicas e fortes. Foi um lugar de inspiração para vários homens e mulheres importantes na cultura e na história dos últimos 50 anos e, por que não, pode ser inspirador para qualquer um de nós.”

Informações para a seção Álbum de Viagem: albumdeviagem@griclub.org

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ESTANTE

Divulgação Tallento

Livros e filmes que fazem a cabeça de quem decide os rumos do mercado

“Sou um leitor voraz e gosto muito de obras sobre história, principalmente história do Brasil. Este é um livro que vale a pena destacar, pois teve uma influência sobre mim não só pessoal como profissional.

Autor: Darcy Ribeiro Editora: Companhia das Letras Preço: a partir de R$ 19,00

Hernani Varella, sócio da Tallento Gerenciadora, leu a obra há dez anos

Trata-se de uma obra com caráter antropológico, que conta sobre a formação do povo brasileiro e indica as razões de hoje sermos o que somos, com nossas características boas e ruins. Com esse livro, comecei a entender um pouco mais também sobre nossos colaboradores e clientes. Ele me ajudou a descobrir por que, numa mesma situação, o cliente brasileiro reage

de um jeito e o estrangeiro de outro. Recomendo bastante a leitura, principalmente para quem chega ao País, para destrinchar o mercado nacional, a aspiração do nosso consumidor. Isso é importante notadamente no mercado imobiliário, em que se tem de entender o perfil do comprador e como ele vive para projetar um imóvel que atenda às suas necessidades.”

Imagem de internet

Sociedade dos Poetas Mortos

“Eu estava bem no início da minha carreira quando assisti a esse filme e, ao longo do tempo, utilizei alguns aprendizados. Um dos pontos mais marcantes na película é o exemplo do professor motivando a inovação através do simples questionamento, o que muitas vezes pode ser bastante eficaz

Divulgação

Divulgação Companhia das Letras

O Povo Brasileiro

Diretor: Peter Weir Distribuidor: Disney Preço: a partir de R$ 13,90 Cleber Gurgel, executivo de Real Estate - MRICS, assistiu ao filme no final da década de 1980

quando conseguimos mudar nosso ponto de vista e exercitamos o saudável hábito de criar novos cenários. Em outras passagens, o mestre encoraja novas práticas e condutas, além de valorizar o reconhecimento do orgulho pelos resultados alcançados. Isso sem contar a atitude ‘Carpe Diem’, ou seja, aproveite o dia e colha os resultados.

Tenho a convicção de que essas são maneiras de agregar valor a qualquer processo de aprendizado, mesmo sobre temas complexos e que dependam da criação de teses para ficar em pé. Estimular novas ideias, a partir de um senso crítico e criativo, é importante em qualquer ambiente, principalmente em momentos difíceis, mas sem nunca deixar de lado as relevantes questões éticas.”

Informações para a seção Estante: estante@griclub.org | 30


BR PROPERTIES: OS MELHORES ENDEREÇOS CORPORATIVOS VOCÊ ENCONTRA AQUI.

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A BR Properties é uma das maiores companhias abertas brasileiras dedicada à aquisição, desenvolvimento e locação de imóveis comerciais.

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Com um portfólio de mais de 1 milhão de metros quadrados de área locável, composto por 57 imóveis, distribuídos em 5 Estados brasileiros e localizados nos principais centros financeiros do país, tem a missão de atender a todas as necessidades de ocupação de grandes empresas nacionais e multinacionais, nos segmentos de escritórios, indústrias/logística e varejo.

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GRINTERVIEW

Fabio Coelho

Imagens desta matéria: Divulgação Google

Presidente do Google Brasil Executivo analisa os desafios que a internet coloca para o mercado imobiliário

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M

ais de 70% dos compradores de imóveis no País iniciam o processo de aquisição pela internet e cerca de 20% das transações das grandes incorporadoras já acontecem via corretores online. Estes dados são uma pequena amostra da importância que estratégias de atuação na web ganharam nos últimos tempos para assegurar a sobrevivência e a evolução dos negócios no mercado de real estate.

Nada melhor, portanto, do que conhecer as avaliações e recomendações que um especialista no universo da internet tem a oferecer aos players do setor imobiliário. A GRI Magazine conversou com Fabio Coelho, presidente do Google Brasil, sobre o tema. Acompanhe:

GRI Magazine: Como o Google percebe o atual momento político-econômico do Brasil? Fabio Coelho: Com muita tranquilidade. O País já passou por diversas correções ao longo dos anos e vai passar por mais esta. Em tempos difíceis, as pessoas buscam ainda mais o melhor negócio, e o Google tem um papel importante na conexão desses pontos.

GRI: De que forma o presente cenário impacta os planos do Google para o País? O que podemos esperar da empresa nos próximos anos? FC: Vemos o Brasil com um plano de longo prazo. Já estamos aqui há dez anos e vamos ficar por muitos, muitos mais. O Brasil é um dos países que apresentam economia digital mais dinâmica. Aqui as pessoas amam o vídeo, estão conectadas e o digital tem grande capacidade de melhorar suas vidas e impulsionar negócios de todos os tamanhos. Estamos inaugurando um Google Campus para empreendedores em São Paulo, assim como um novo escritório para a nossa força de engenharia em Belo Horizonte, o que dobra a nossa capacidade de contratação.

GRI: Atuar no Brasil tem colocado mais desafios para vocês do que em outros países? FC: O negócio do Google é global e o Brasil fica longe de estar entre os mercados mais desafiadores. De fato, o Brasil talvez seja um dos mercados em que há cada dia mais oportunidades na medida em que as pessoas se dão conta dos ganhos de eficiência trazidos pela internet. É um país democrático, com liberdade de expressão e uma regulamentação da internet – o Marco Civil – extremamente moderna e justa. Se há um tema que consideramos desafiador é a nossa capacidade conjunta de ampliar o acesso à internet para todos os brasileiros que ainda não estão na rede, mas, mesmo assim, temos visto um crescimento acelerado no número de pessoas que usam a web para buscar, se entreter, comparar preços e, acima de tudo, se educar.

“O Brasil é um dos países que apresentam economia digital mais dinâmica” GRI: Você recentemente passou a acumular o cargo de vice-presidente global do Google. Qual é exatamente o seu papel na nova função? Ela coloca o Brasil em posição de maior visibilidade no grupo? FC: Meu papel é o mesmo: liderar as operações do Google em todo o mercado brasileiro. É, sim, um reconhecimento da relevância do Brasil como mercado para todo o Google e também do excelente trabalho executado por todos os ‘googlers’ brasileiros, os funcionários que trabalham aqui agregando valor de alguma forma para o nosso imenso ecossistema de parceiros.

GRI: O Google é muito conhecido pela gestão colegiada, pelo ambiente informal, pelo estímulo à inovação e por atrair grandes talentos. Qual o segredo para equilibrar tudo isso no dia-a-dia, preservando a produtividade e a rentabilidade do negócio? FC: O segredo é manter um ambiente de trabalho focado na eficiência, em metas bem pensadas e numa constante avaliação do desempenho de cada uma das pessoas que trabalham aqui. Somos uma organização bastante horizontal, na qual um chefe raras vezes tem mais do que sete pessoas se reportando diretamente a ele. Isso nos permite uma interação constante focada no bem-estar dos indivíduos e nos resultados. Nosso ambiente é extremamente colaborativo e, quando muitas pessoas boas colaboram entre si, os resultados são espetaculares. Trabalhamos todos na mesma direção, com muita interação entre áreas diferentes. Ninguém executa nada sozinho porque sabe que seu projeto fica melhor se estiver aberto à constante troca de idéias com os colegas.

GRI: Uma pesquisa do Google mostrou que a imensa maioria das pessoas com interesse em comprar um imóvel no Brasil usa a internet no processo de decisão e aquisição. Você acredita que as empresas do setor imobiliário no País estão sabendo aproveitar bem esse canal virtual de relacionamento e venda? FC: Sim. Essa pesquisa que chamamos de Barômetro do Consumidor apontou que 71% dos compradores de imóveis iniciaram o processo de aquisição a partir de um app ou computador. Este é um indicador consistente da importância de se ter uma estratégia online sólida à me| 33


dida que os incorporadores têm se mostrado mais interessados em trazer novos clientes qualificados. No Brasil, existe hoje um mercado ávido por inovação e claramente mais preparado para as demandas desse novo consumidor do que víamos anos atrás. Atualmente, cerca de 20% de todas as vendas das grandes incorporadoras já são realizados pelo corretor online.

aproximar do cliente tem aumentado no País. As empresas do setor querem mais eficiência, o que se tornou uma regra. É preciso entender mais os clientes e mensurar melhor as atividades nas plataformas digitais para determinar uma estratégia de marketing mais assertiva.

GRI: Há oportunidades que podem ser exploradas mais intensamente?

incorporadoras têm

FC: Observando esse cenário, a possibilidade de alcance assertivo que podemos ter em estratégias utilizando smartphones consiste em uma grande oportunidade. Hoje, nem todas as incorporadoras têm sites com experiências móveis que sejam bem desenhados. Isto pode ser um impeditivo para a geração de novos negócios, já que mais de 31% de todas as buscas do segmento vêm de dispositivos móveis. Um exemplo [positivo] é o da construtora MRV, que conseguiu escalar a experiência dos estandes de vendas para as lojas utilizando um app de experiência do apartamento decorado em um modelo de realidade virtual inspirado no Google Cardboard. Esta estratégia possibilitou um novo modelo de interação entre o consumidor e os corretores.

GRI: Como tem sido a demanda de companhias do mercado imobiliário no Brasil por ferramentas do Google com potencial para ajudar a entender melhor o cliente e se aproximar dele? FC: O Brasil é o sexto mercado do mundo em termos de usuários online no setor imobiliário e possui uma demanda por buscas no segmento ainda crescente. Comparando o segundo trimestre de 2015 com o mesmo período de 2014, as buscas cresceram 6%. Assim, a demanda de companhias do segmento imobiliário por ferramentas do Google que procuram entender melhor e se | 34

“Nem todas as sites com experiências móveis que sejam bem desenhados. Isto pode ser um impeditivo à geração de novos negócios” GRI: A busca por qualificação dos contatos se tornou a mola-mestra das estratégias de marketing no setor? FC: No mercado imobiliário, a qualificação dos contatos passou a ser primordial para o negócio, ou seja, é preciso pensar em uma estratégia de aquisição eficiente que encontre os consumidores mais qualificados e mais preparados. Para isso, uma solução muito interessante para algumas incorporadoras foi conectar o CRM (Consumer Relationship Manager) ao Google Analytics. Esta solução, chamada de Universal Analytics, possibilita uma infinidade de análises, alicerçando a informação da base de dados proprietária à estratégia de aquisição de novos clientes e determinando assim uma maior eficiência ao trazer novas e mais qualificadas oportunidades de negócios.

GRI: Com a perspectiva de um consumidor cada vez mais conectado e informado, que reco-

mendação você daria aos líderes da indústria de real estate? FC: Acredito no mercado imobiliário brasileiro e na sua capacidade de inovação e transformação. Neste momento, é importante dedicar uma parte significativa do tempo a entender mais profundamente a experiência do consumidor, isto é, sua relação com as marcas e suas necessidades no que toca ao produto, pois os altos estoques são reflexo da falta de sinergia entre demanda e planejamento da oferta. A partir de uma melhor mensuração, as incorporadoras vão ser capazes de conhecer melhor seus clientes e dessa forma planejar e alocar os seus recursos de maneira mais assertiva.


ACONTECE NO GRI

Encontro no Google O GRI e o Google promoveram em 15 de outubro um café da manhã na sede da gigante da internet em São Paulo. No encontro, Fabio Coelho, presidente do Google Brasil, falou a um grupo de mais de 40 líderes do setor imobiliário sobre os desafios de comandar a empresa e os impactos da tecnologia sobre o mundo dos negócios. Participaram da reunião gestores de empresas como JHSF, Cadillac Fairview, Tishman Speyer, GIC, TRX, RB Capital e RFM. Fabio salientou o esforço do Google para manter sua relevância diariamente em meio a um universo que muda o tempo todo, uma lição aplicável também ao segmento imobiliário, em especial no atual momento difícil.

Parceria GRI-Google O encontro serviu também para reforçar a parceria entre o GRI e o Google. Há dez meses, o clube migrou toda a sua plataforma de operação e gestão para o Google, adotando ferramentas Google for Work. O objetivo foi garantir e aumentar produtividade, mobilidade, segurança e economia (já que é eliminada a necessidade de servidores próprios) e, em especial, estimular e facilitar o trabalho em equipe. “Houve um incremento substantivo da colaboração. Para nós, foi fundamental possibilitar que diversas pessoas, independentemente de onde estejam, possam trabalhar juntas nos projetos”, analisa Gustavo Favaron, CEO do GRI.

Imagens desta página: GRI

A partir do sucesso da aplicação no País, a sede do GRI em Londres está avaliando a implementação global da mesma plataforma.

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Composição a partir de imagem Pexels

TECNOLOGIA

Líderes conectados GRI lança plataforma digital para aproximar top players de real estate e de infraestrutura

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os últimos meses, o GRI investiu fortemente em tecnologia e pesquisa para ampliar os serviços aos membros e oferecer novos meios de interagirem e explorarem oportunidades de geração de negócios dentro desse ambiente seleto. Como parte desse esforço, acaba de ser lançado o GRI Connect, uma plafatorma online de relacionamentos exclusiva aos club members. “Sua missão é ampliar as formas de os membros se conectarem e criarem oportunidades de negócios”, diz Gustavo Favaron, CEO do GRI. O portal reúne os 250 top players dos mercados de real estate e infraestrutura no Brasil. Nele, é possível fazer buscas por nome ou empresa, acessar detalhes sobre os

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profissionais e seus negócios, e também trocar mensagens one-to-one, sem intermediação nem burocracia. A ferramenta é composta por duas subplataformas: Real Estate – com acesso somente pelos membros do GRI Club Real Estate – e Infraestrutura – restrita aos membros do GRI Club Infra.

Fóruns de discussão Nessa espécie de ‘rede social’ dos universos corporativos de real estate e de infraestrutura, consegue-se também participar de fóruns de discussão. Tudo acontece em um ambiente fechado, mimetizando a atmosfera das discussões informais que o GRI já promove


nos seus eventos. Como resultado, os participantes compartilham ideias, estreitam relações e podem impulsionar parcerias.

O site, assim como o GRI Connect, está estruturado conforme as duas grandes áreas de atuação do GRI – Real Estate e Infraestrutura. Em cada uma, há informações detalhadas sobre o clube, seus próximos encontros e os eventos setoriais abertos programados. Existem também notícias sobre temas relacionados.

“Acreditamos que nada substitui o relacionamento pessoal, mas a tecnologia está ao nosso alcance para dar continuidade aos encontros presenciais que já promovemos nos nossos eventos e ajudar a aproximar aqueles que por ventura não conversaram nessas reuniões. É um instrumento adicional, voltado a oferecer novas maneiras de trocar ideias e experiências, estimulando sinergias”, afirma Gustavo.

Conecte-se

No GRI Connect, os membros do GRI podem ainda saber em primeira mão sobre os próximos eventos do GRI e já se inscrever. Estão disponíveis também galerias de imagens exclusivas de encontros passados.

E se é membro do GRI Club Infra, comece já a usar o GRI Connect Infra: http://infra.griconnect.org/

Novo site Outra novidade é que o GRI reformulou recentemente seu site. Ele foi totalmente redesenhado para ampliar a interação com os membros, reforçar a entrega de produtos e serviços, e melhorar a experiência dos usuários.

Se você é membro do GRI Club Real Estate, acesse agora mesmo o GRI Connect Real Estate: http://realestate.griconnect.org/

Conheça também o novo site do GRI: http://www.griclub.org/

Reforço do time O GRI acaba de reforçar sua liderança com a contratação de um diretor sênior, Guilherme de Mauro. Ele assumiu a responsabilidade pela administração de todos os processos e departamentos internos do clube. Guilherme tem mais de uma década de experiência em diferentes indústrias e gerenciou grandes equipes e orçamentos de centenas de milhões de reais, envolvendo também outros países (EUA e Colômbia). É formado em Ciências Farmacêuticas pela USP e tem MBA em Gestão de Projetos pela FGV e Inovação pela Unicamp. | 37


NOVOS MEMBROS

Conheça quem são os mais recentes club members do GRI Alessandra Araujo Fernandes Araujo Participações Sócia-diretora

Diógenes Lima Haganá Diretor comercial

Luís Henrique Moreira Modena Incorporadora Diretor executivo

Alexandre Borensztein Pátria Investimentos Partner

Gilberto Badra Filho GBF Incorporações Presidente

Marcelo Conde STX Presidente

André Sampaio Neogrupo Sócio-diretor

Glauco Imolesi DHL South America Diretor de Real Estate

Osório Adriano Neto Brasal Incorporações Diretor vice-presidente

Bruno Ackermann Barzel Properties Diretor de Novos Negócios

Guilherme Cesari Marriott International Vice-presidente de Desenvolvimento

Patrick Mendes Accor Hospitality CEO South America

Cintia Guimarães Cadillac Fairview Managing director

Hardy Milsch Prologis Country manager

Renata Brennand Quilombo Real Estate Diretora

Clarisse Etcheverry GLP - Global Logistic Properties Diretora de Desenvolvimento

Helena Mazzaro Peres Ipê Omni Empreendimentos Diretora executiva

Ricardo Carreira Grupo Ricanato Sócio-diretor

Detlef Dralle Hochtief do Brasil CEO

Karl Kreppner Cadillac Fairview Senior VP - Investments

Ricardo Oliveira Quilombo Real Estate Diretor de Negócios

GRI se reúne com investidores em Nova York Em agosto, o GRI esteve representado pelo seu CEO, Gustavo Favaron, num conjunto de reuniões com grandes players internacionais dos setores imobiliário e de infraestrutura. Houve conversas com líderes de grupos investidores como Jaguar Growth Partners, BlackRock, AMP Capital, TIAA-CREF e CPG Real Estate, sempre buscando construir e estreitar relacionamentos. “Trata-se de um esforço para atrair mais investidores internacionais e ajudá-los a entender, ao mesmo tempo, o que está acontecendo no Brasil neste momento e quais são as perspectivas futuras”, explica Favaron. Nos encontros, o GRI reforçou a visão de que investir no Brasil continua a fazer sentido quando se olha a médio e longo prazos; porém, não há lugar para amadores. “É preciso conhecimento local. Por isso, os estrangeiros de modo geral buscam parcerias e entender muito bem o País”, reforça o CEO. Fruto da viagem, já está alinhada a participação de representantes de diversos desses grupos em eventos futuros do GRI, especialmente os voltados a club members . “Queremos trazer cada vez mais investidores internacionais para o ambiente exclusivo do GRI Club”, diz Favaron. | 38


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ACONTECE NO GRI

Brazil GRI A 6a edição do Brazil GRI, realizada nos dias 17 e 18 de novembro em São Paulo, colocou lado a lado cerca de 350 dos maiores nomes do mercado imobiliário nacional para discutir o atual momento e o futuro do setor. O evento teve como keynote speaker Jon Gray, head global de Real Estate da Blackstone, que veio ao Brasil especialmente para a ocasião. Ele reafirmou o interesse por investir mais no País, como havia adiantado em entrevista exclusiva na última edição da GRI Magazine. Outro destaque da programação foi um talk show com Antonio Setin (Setin), Carlos Terepins (ex-Even), Martín Jaco (BR Properties), Mauro Dias (GLP), Pedro Lodovici (Cipasa) e Walter Torre Jr. (WTorre), mediado por Guilherme Terra (DGCGT Advogados). Ao longo dos dois dias do encontro, os participantes se revezaram entre 25 salas de discussão sobre os temas mais importantes para seus respectivos segmentos de atuação e tiveram diversos momentos reservados para estreitar relacionamentos, além de rodadas de matchmaking.

Mauro Dias

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Pedro Lodovici

Walter Torre Jr.

Daniel Citron, Marcelo Santos (Engebanc RE), Celina Antunes (Cushman), Carlos Terepins e Jon Gray

Carlos Terepins

Martín Jaco

Antonio Setin

Imagens desta matéria: Mario Miranda Filho

Andre Freitas (CSHG), Daniel Cherman (Tishman Speyer) e Gastão Valente (GIC)


Jon Gray, Kenneth Caplan (ambos da Blackstone) e Henri Alster (GRI)

Henri Alster e Jon Gray

Daniel Citron e Ken Wainer (VBI)

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pexels

BRASIL

Perspectivas As previsões de alguns dos maiores players do setor para 2016

E

m meio a tantas turbulências e incertezas, o que se pode esperar para o mercado imobiliário em 2016? A GRI Magazine conversou com alguns dos maiores players do setor sobre o tema. Veja o que eles dizem:

Leandro Bousquet

Head de Real Estate da Vinci Partners

“Ao olhar para 2016, sem dúvida o mercado vai continuar piorando em quase todos os segmentos. Nem consigo pensar em exceções à regra. Mesmo para 2017, dependendo do caso específico, pode existir demora para uma recuperação. Em 2016, não esperamos novos aumentos da taxa de juros, pelo menos não significativos. Então, isso não vai contribuir para pressionar os preços para baixo. Por outro lado, o aluguel caindo e a vacância subindo tendem a provocar diminuição dos preços dos ativos. Pode ser um ano bom em oportunidades de compra, mas é difícil querer acertar o timing exato de aquisição no fundo do vale. Se você tem um tiro só para dar, espere porque provavelmente vai piorar entre hoje e o final de 2016. Contudo, se sua estratégia é construir um portfólio, co| 42

mece desde já até porque, se a perspectiva mudar e a confiança voltar para a economia, o capital tende a se antecipar e aí vai haver investidores interessados em comprar. Pode, consequentemente, nesse caso, vir a ocorrer uma maior competição por ativos, com preços subindo mesmo antes de os fundamentos melhorarem. Quanto a segmentos e localizações, temos nossas apostas do que vale a pena; porém, cada investidor possui suas próprias convicções. Desenvolvimento ou aquisição? Depende caso a caso.”

Raphael Horn

Diretor da Esser Incorporadora

“O setor pode ser visto de duas maneiras: o copo cheio e o vazio. O copo vazio nos diz assim: o País não está bem, há desemprego, temos uma questão imoral chamada distrato, o crédito está menor e vêm acontecendo menos lançamentos. Por outro lado, o copo cheio consiste em perceber que todo ser humano precisa ter uma ligação com um imó-


Aí fica a questão para 2016: vai vencer o copo vazio ou o cheio? Eu sou copo cheio.”

Max Lima,

Sócio-diretor da HSI

“Em 2016, o PIB vai encolher 2,5% e a taxa de juros, continuar alta. Então, vamos ter mais um ano bem desafiador. A crise tende a se aprofundar e o fundo do poço vai ser lá para o segundo semestre e final do ano. No setor imobiliário, acredito que muita gente vai quebrar. Há players que vão ter de entregar ativos. Eles estão começando a sentir a pressão do endividamento das empresas com a economia nesse ritmo. Já para quem está capitalizado vai ser um ano de muita oportunidade para comprar e ganhar dinheiro. Olhando para os segmentos, entendo que vai ser ruim em tudo. Com a retração que estamos vendo e uma subida do CDI de 7% para 14% ao ano não tem como dar certo. O setor de escritórios vai continuar sofrendo, o de logística também – embora talvez um pouco menos –, shopping center vai penar com queda de receita – algo sobre o qual os varejistas estão falando muito – e residencial está esse horror que vemos. Não espero que o cenário vire rapidamente. O jogo aqui é de staying power. É preciso ter capital para aguentar o tranco. Uma hora vai voltar e ela ainda não está tão próxima.”

Ricardo Mader

Managing director da JLL

“Para a hotelaria, por incrível que pareça, num momento de crise da economia como um todo e também do setor imobiliário, abriu-se um espaço. Quando a economia estava aquecida, era difícil concorrer com outros produtos. Como se percebeu que não dá para desenvolver escritório nem resi-

dencial agora, estão fluindo mais recursos para esta área. Está havendo muito interesse por compra de produtos existentes. Creio que vai ser um ano de bons negócios. O mercado hoteleiro está muito capitalizado. No exterior, vemos fusões de redes acontecendo para competir com o mercado do Airbnb, do mundo eletrônico. As cadeias estão criando massa muscular e acredito que vamos ver um pouco desse movimento também no Brasil. Podemos assistir a alguns grupos nacionais se juntando ou redes estrangeiras tendo de comprar para crescer aqui. Espero ver movimentos assim no próximo ano.”

Marcia Sola

Diretora do Ibope Inteligência

“Quem possuir recursos vai ter um cenário de oportunidades pela frente e quem estiver endividado, um quadro de desafios. Creio que não vai ter muito ‘pulo do gato’. Vai ser um ano para reorganizar a vida internamente. Continuo apostando no setor hoteleiro. De todos, é o que mais pode se beneficiar neste momento porque tem fatores internos e externos que contribuem para tanto: uma renovação do parque instalado de hotéis por conta da Copa do Mundo e o Real desvalorizado, que propicia uma captação maior de turistas estrangeiros. Quem está na pior situação é a parte de escritórios. Principalmente nas grandes cidades, vemos estoque e vacância elevados e a transição que se esperava para um mercado vendedor ainda não aconteceu. Talvez em 2016 isso se aprofunde um pouco mais. Antes de melhorar, ainda piora. Pode parecer um chavão, mas é isso. Além de tudo, há um senão do que pode acontecer no cenário econômico. Todos têm um palpite, mas de fato não dá prever o que vai ocorrer.”

Imagens desta página: Andrea Felizolla (Max Lima) e Mario Miranda Filho (demais)

vel, para morar ou trabalhar, alugar ou comprar. Somos 200 milhões de brasileiros e nem todo mundo tem casa própria. Aliás, a grande maioria não tem. Então, há uma demanda maravilhosa no Brasil. Outro ponto é que vemos o governo sendo muito combatido – com razão – e provavelmente ele deve se mexer, tentar melhorar. Noto também o mercado imobiliário se unindo como nunca.

Carlos Correa

CFO e IR officer da Sonae Sierra Brasil

“O varejo acredita que 2016 vai ser pior do que 2015: mais vacância, mais lojistas pedindo descontos e até fechando. O ambiente todo será pior, o que significa que os lojistas vão sofrer e também algumas companhias do setor de shopping. Por outro lado, esse quadro abre uma série de oportuni| 43


Para ativos ruins sob a ótica de localização, não acho que vai haver comprador, mas, numa faixa intermediária, há ativos interessantes e que vão estar num preço mais adequado, além de ativos bons detidos por empresas que estão muito alavancadas e vão precisar vendê-los, mesmo sem querer. Pode inclusive haver disputa pelos ativos mais bem localizados, principalmente entre estrangeiros, que têm uma oportunidade única de entrada, dada a desvalorização do Real, se possuírem visão de longo prazo para esperar a crise passar.”

Marco Adnet

Diretor da Andrade Gutierrez DI

“Na medida em que temos juros reais altos, inflação iniciando o ano também elevada e uma restrição de crédito clara, o setor imobiliário vai ter muita dificuldade de voltar a produzir mesmo nos níveis médios dos últimos dez anos, ficando em torno de 30% a 40% da sua capacidade. Creio num cenário muito restritivo do ponto de vista de investimento. A grande questão é quando essa trava política atual vai acabar. Isso pode fazer a diferença. Se tivermos um avanço saudável a partir de 2016, dando uma clareza maior de regras do jogo, pode ocorrer o início de uma inflexão positiva. O mercado ainda sofre com grandes estoques e obviamente seus preços tendem a baixar. Contudo, já percebo que existe um ponto mínimo de queda dado pela capacidade das empresas de suportar esse período mais alongado de falta de crescimento. Com isso, se conseguirem sobreviver, segurando seus preços e estoques de forma a que sejam absorvidos numa velocidade de vendas mais saudável, o mercado vai ter definido, ao longo de 2016, seu novo patamar de preços de liquidez. Noto alguns lançamentos de residenciais já conseguindo liquidez neste final de 2015, o que mostra que existe demanda, principalmente do comprador final, que precisa morar. Os incorporadores que apostarem em imóveis para esse público, focando num perfil para o qual há hoje | 44

carência de oferta – o sala-dois-quartos-compacto ou o sala-três-quartos-compacto em áreas um pouco mais periféricas ou dentro de vazios urbanos –, se tiverem preços de terrenos razoáveis e souberem ajustar o preço final a um ponto de liquidez adequado à renda e à situação do País, vão lograr êxito.”

Eduardo Scopel Diretor da Scopel

“Em loteamentos, creio que o segmento popular vai continuar forte. Entendo que 2016 não é um ano propício para lançamentos voltados a renda mais alta. Eu não arriscaria. A palavra de ordem é cautela, ainda mais no nosso setor, que não tem financiamentos institucionais. Acredito que o caminho é selecionar bem a praça, qualificar bastante a demanda e desenvolver projetos pequenos – loteamentos de menor porte, nada de 2 mil unidades –, além de enxugar intensamente custos. Temos de pensar a longo prazo, não só para 2016, já que apenas para aprovar leva-se pelo menos um ano e meio. Acredito que a demanda por terrenos residenciais vai continuar significativa porque existe uma carência. A questão é a economia se estabilizar um pouco.”

Hardy Milsch

Country manager da Prologis

“Ainda temos muitos desafios, mas creio que o segmento imobiliário de logística, comparado com outros, possui um panorama positivo. Boas localizações e bons produtos estão fazendo a diferença. Hoje o cliente está realizando uma procura mais criteriosa, demorando muito para tomar decisões e escolhendo alternativas que oferecem vantagens, como ganhos de eficiência e consolidação de duas ou três operações em um único galpão. Para 2016, dentro de uma perspectiva de cautela, entendemos que vai continuar a haver demanda no sentido de flight to quality. Os fundamentos do mercado permanecem. São 200 milhões de habitantes. Pode ser que o consumidor troque a marca A pela B, mas vai continuar consumindo. Confiamos que ainda existe uma demanda insatisfeita para galpões classe A e que é possível seguir crescendo. Sabemos que 2016 vai ser desafiador; porém, não tão ruim.”

Imagens desta página: Miguel Sá (Maco Adnet) e Mario Miranda Filho (demais)

dades principalmente para as empresas que estão capitalizadas, que têm um horizonte de mais longo prazo, pois começam a aparecer chances de compra de ativos que antes não viriam ao mercado de jeito nenhum ou somente seriam disponibilizados a preços exorbitantes. Deve haver consolidações e uma atividade de M&A de alguns ativos.


ACONTECE NO GRI

Café com investidores Um café organizado pelo GRI reuniu em 22 de outubro mais de 60 dos maiores investidores nacionais e internacionais que atuam ou estão de olho no mercado imobiliário brasileiro. Participaram nomes como Tom Heneghan (Equity International), Alfonso Munk (Prudential), Max Lima (HSI), Marcela Drigo (Clarion Partners), Cintia Guimarães (Cadillac Fairview), Luiz Amaral (TRX), Gastão Valente (GIC), Carlos Martins (Kinea), Nessin Sarfati (Barzel Properties) e Daniel Cheman (Tishman Speyer). Numa rodada de debate entre o grupo, ficou clara a percepção geral de que o contexto do País e do setor é complexo e ainda pode piorar antes de uma retomada. Alguns entendem que o momento é propício a aquisições de ativos e outros avaliam que devem surgir maiores oportunidades em termos de preços a partir do segundo semestre de 2016.

Cintia Guimarães, Luiz Amaral e Bruno Lascowsky (Viver)

Gastão Valente, Cleber Gurgel e Nessim Sarfati

Tom Heneghan, Leandro Abreu (GID) e Daniel Cherman

Alfonso Munk e Marcela Drigo

Max Lima e Celina Antunes (Cushman & Wakefield)

Imagens desta página: Andrea Felizolla

Francisco de Augustinis (Funcef), Hans-Peter Scholl (MetroFit) e Luiz Amaral

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ESCRITÓRIOS

Objetos do desejo Freeimages

O que as empresas realmente querem em um prédio corporativo nos dias de hoje

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s características e formas de gestão dos negócios vêm passando por mudanças profundas, que impactam intensamente as necessidades das empresas com relação aos imóveis que ocupam. Entender todo esse processo é fundamental para oferecer prédios de escritórios que supram as demandas corporativas atuais e futuras.

tas vezes por falta de opção”, diz uma executiva. Recado mais claro impossível.

“Sem o usuário, não temos nada. É importante saber o que está acontecendo com as companhias e como isso afeta o que precisam em termos de empreendimentos”, afirma Fernando Faria, vice-presidente da CBRE.

1. Boa localização

Essa questão pode parecer óbvia, mas não é. O exercício de ouvir inquilinos de diferentes setores da economia durante o GRI Escritórios 2015 revelou à reportagem da GRI Magazine que as empresas nem sempre estão encontrando aquilo que buscam quando realizam um processo de site sellection. “Hoje, ocupamos prédios comerciais corporativos mui| 46

Saiba quais são algumas das demandas mais recorrentemente colocadas por representantes de setores como tecnologia, comunicação e finanças:

Que localização é o item número um na lista de requisitos da maior parte dos locatários não é nenhuma novidade. A diferença é que o critério para definir o que significa um bom ponto agora não diz respeito apenas a estar perto de clientes ou num endereço nobre, que transmita uma boa imagem corporativa. Ter um escritório bem posicionado, para muitas companhias, é também sinônimo de proximidade de onde os funcionários residem. A localização passa, portanto, a desempenhar o papel de ferramenta de peso para atrair


Imagem: Divulgação CBRE

e manter talentos, em especial os mais jovens, que valorizam muito a questão da mobilidade.

2. Lajes amplas A maioria das empresas quer a laje mais extensa que couber no seu orçamento. Tamanho é, sim, um diferencial e tanto para permitir que os funcionários fiquem todos juntos, facilitando e estimulando a colaboração. Contudo, diversas companhias seguem normas segundo as quais a distância entre uma estação de trabalho e um ponto de escape não pode superar algumas dezenas de metros. Nesses casos, não adianta oferecer uma laje muito grande se não for possível garantir a existência de várias saídas de emergência.

6. Maior acessibilidade Inquilinos reclamam que, apesar de vivermos num país com aumento da quantidade de pessoas com necessidades especiais participando ativamente do mercado de trabalho, os prédios ainda não são construídos com forte preocupação de assegurar acessibilidade.

7. Certificação em sustentabilidade Sobretudo para grandes empresas, que obedecem regras bastante rígidas de compliance, é muito importante que os prédios sejam certificados pelo cumprimento de preceitos de sustentabilidade. Elas também vêm alto valor em transmitir essa mensagem para o mercado.

8. Maior disponibilidade de vagas de estacionamento

3. Espaços versáteis Além de tamanho, os usuários aspiram que as lajes sejam flexíveis para ajudar na interação dos ocupantes. Almejam também que elas possam ser adaptadas a novas realidades que surjam com o tempo. Por exemplo, se for criado um produto ou uma nova divisão, o layout deve se ajustar facilmente a fim de que a respectiva equipe se instale.

4. Infraestrutura para prover novos serviços aos funcionários Foi-se o tempo em que um escritório tinha como área de apoio apenas banheiros e uma pequena copa. São cada vez mais comuns espaços onde se oferecem serviços voltados a bem-estar e descompressão, como academias e cozinhas. Se não existir previsão de infraestrutura compatível, como fazer isso funcionar de forma adequada – e sem atrapalhar outros ocupantes em caso de prédios multiusuários?

Mesmo que caminhemos rumo a um maior uso de transportes alternativos, as companhias continuam querendo que os edifícios tenham grande quantidade de vagas na garagem. Além disso, apreciam condomínios que permitem flexibilização do uso, por exemplo, autorizando que uma vaga seja compartilhada entre mais de um funcionário, com alternância de dias.

“É importante saber o que está acontecendo com as companhias e como isso afeta o que

precisam em termos de empreendimentos”

5. Cogeração ou espaço para instalação de geradores próprios Quem nunca ficou sem luz numa grande cidade num momento crítico? Por isso, aumentou muito a exigência não só de que os edifícios tenham equipamentos de geração como também de que provejam espaço para que os locatários possam instalar seus próprios equipamentos – isso especificamente no caso de companhias que não podem prescindir de energia em hipótese alguma, sob pena de interrupção de suas atividades-fim.

9. Mais e melhores serviços condominiais Quanto mais serviços existirem no condomínio, melhor, desde que apresentem uma boa relação custo-benefício. A ideia que agrada ocupantes de prédios multiusuários é compartilhar as facilidades e diluir os custos de contar com elas.

Fernando Faria

10. Maior segurança patrimonial Segurança física, equipamentos e equipes treinadas para atuar em emergências, escadas para fuga bem desenhadas. Itens como esses merecem maior atenção, dizem os usuários.

GRI Escritórios 2016 A próxima edição do GRI Escritórios já tem data marcada: 29 e 30 de junho. Para mais informações sobre o evento, entre em contato com Giane Faccin pelo e-mail giane.faccin@griclub.org | 47


ACONTECE NO GRI

GRI Escritórios O GRI Escritórios 2015 atraiu mais de 100 desenvolvedores, proprietários, investidores e locatários de edifícios corporate e offices para estreitar relacionamentos, impulsionar parcerias e discutir os rumos do setor. O evento aconteceu nos dias 07 e 08 de outubro em São Paulo. Estiveram presentes nomes como Daniel Cherman, Ana Carmen Alvarenga (ambos da Tishman Speyer), Andre Freitas (CSHG), Paulo Millen (GTIS), Hilton Rejman (CCP), Rafael Birmann (Birmann), Romário Paes (Previ), Luciano Corrêa (CFL Participações), Marcelo Kheirallah (São Joaquim), Luis Fernando Oliveira (Teleperformance), Martín Jaco (BR Properties), Felipe Góes (São Carlos), Roberto Perroni e Mauro Lima (ambos da Brookfield Property Group Brazil). A programação teve como destaque dez salas de discussão e um talk show, no dia 08, para tratar dos elementos que os locatários priorizam na busca do prédio ideal. Participaram Fernando Faria (CBRE), Álvaro Aguiar (Abrafac), Arnaldo Araújo (IBM), Amália Franke (Google) e Carlindo Macedo (CoreNet).

Talk show

Nessim Sarfati (Barzel Properties) e Carlos Martins (Kinea)

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Ao centro, Alexandre Speziali (Xerox) e André Firmino (Alpargatas)

Imagens desta página: Mario Miranda Filho

Ao centro, Walter Cardoso, Rafael Birmann e Nuno Coelho (VCG)


LEGAL

Litigiosidade das empresas: nível alarmante exige soluções e mudanças culturais Rodrigo Bicalho expressivo crescimento do mercado no período de 2006 a 2012, apelidado de boom imobiliário, trouxe efeitos bastante significativos, muitos deles favoráveis, outros negativos. Dentre os últimos, houve uma elevação exponencial dos conflitos entre as empresas e seus consumidores, que resultam em verdadeira avalanche de processos. Algumas das grandes incorporadoras apresentam número superior a dez mil litígios envolvendo adquirentes de unidades, o que exige alto custo jurídico e administrativo, sem falar no passivo potencial decorrente de tais processos. Passada a onda de ações relativas ao atraso de obra, o tsunami judicial vem na forma de devolução de valores pagos a título de corretagem e rescisão da compra do imóvel, com pedido de restituição das quantias pagas (os chamados distratos). No que se refere à corretagem, há uma clara distorção dos fatos: o consumidor não é prejudicado, pois o valor correspondente é abatido do preço de venda. Sendo assim, a empresa, quando condenada, acaba tendo de restituir algo que não recebeu (pois quem recebe são a intermediadora e os corretores) para quem não teve prejuízo. A matéria será agora decidida, em caráter vinculativo, pelo Superior Tribunal de Justiça. Se a decisão for contrária às empresas, poderá acarretar uma corrida ao Judiciário, especialmente se o prazo de prescrição for considerado de dez anos e não de três. A questão dos distratos é também alarmante. Recente pesquisa do Secovi-SP aponta que, na cidade de São Paulo, cerca de 17,2% das vendas em 2015 foram distratadas. No segmento de produtos econômicos e dependendo da região, o percentual pode chegar a 30%. Tais índices, somados à orientação da jurisprudência de devolução de 75% a 90% do valor pago, ameaçam a saúde financeira das empresas. O volume de distratos é tão elevado que no mercado já foram criados conceitos de ‘vendas líquidas’ e ‘vendas negativas’.

Divulgação

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Também aqui, há uma visão muito rasa da maior parte do Judiciário que despreza a natureza irrevogável e irretratável da promessa de venda e compra e não considera os efeitos danosos da desistência imotivada do comprador. O setor tem buscado soluções que passam por ajustes na legislação e obtenção de pareceres para convencimento do Judiciário. Algumas empresas alteraram sua política de vendas, passando a incluir a corretagem no preço do imóvel e fazendo melhor triagem nas vendas, com rigorosa análise financeira do adquirente, pois parte dos distratos decorre de sua incapacidade de pagar a parcela ou obter o financiamento. Já se percebeu que de nada adiantam índices elevados de vendas no lançamento se elas não se mantiverem firmes até o final. Além de melhorar suas práticas comerciais, está claro que o setor precisa mudar a forma de comunicação com a sociedade. É necessário demonstrar, por exemplo, que o dinheiro a ser devolvido por conta dos distratos pode comprometer a continuidade do empreendimento, prejudicando os demais consumidores. Dentro do conceito de patrimônio de afetação, previsto em lei, os valores pagos pelos adquirentes estão afetados ao término da obra e não poderiam ser restituídos antes de sua conclusão. Também é importante difundir a mensagem de que a imposição de ônus desequilibrados às empresas, sob a bandeira de defesa do consumidor, implica em perigosa demagogia, pois acarreta ainda mais custos e insegurança para a produção imobiliária, reduzindo a oferta e aumentando preços, prejudicando em última instância a sociedade e sua justa demanda pelo direito de habitação. Rodrigo Bicalho é advogado especializado em Direito Imobiliário e sócio do escritório Bicalho e Mollica Advogados Informações para coluna Legal: legal@griclub.org

O conteúdo deste artigo é de responsabilidade do autor e não representa necessariamente a opinião da revista.

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LOTEAMENTOS

Opinião O caminho para um licenciamento mais ágil e transparente Lacir Baldusco

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Ocorre, porém, que, em um primeiro momento, se estabelece pautada por um emaranhado de exigências e um nível de detalhamento dos projetos que muitas vezes são injustificáveis e abusivos, chegando a interferir em quesitos e minúcias que deveriam ficar por conta da relação entre profissional e cliente. Em um segundo momento, a burocracia se estabelece por meio da obrigatoriedade da apresentação de certidões, autenticações e reconhecimentos de firmas das assinaturas na documentação a ser apresentada, com taxas e prazos dilatados, entre outros, que desvirtuam o foco da essência do processo de licenciamento, ou seja, da qualidade e correção das intervenções dispostas em projeto. Nesse sentido, o Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo (Graprohab) tem um papel importante, seja por reunir técnicos de diferentes setores do Estado para uma análise colegiada, seja por possibilitar a facilitação e agilização dos processos de licenciamento para a população em geral e, em especial, para empreendimentos de interesse social, através de prazos e ritos diferenciados. Funciona como balcão único para a entrada dos processos de licenciamento de loteamentos e condomínios. O Graprohab, dentre outras atividades, vem atuando juntamente com sindicatos e entidades de classe para apresentar os motivos recorrentes na expedição de exigências técnicas e indeferimento dos processos analisados, com objetivo de aprimoramento técnico e gerencial dos profissionais envolvidos. Os problemas mais comuns de origem se referem a questões relacionadas aos projetos e sua representação gráfica. Não é raro encontrar deficiências por conta da falta de compatibilização entre projetos de terraplanagem e drenagem com o urbanístico, falta de representação de | 50

Divulgação

burocracia delineada pelos poderes públicos nos processos de licenciamento deveria, em tese, ser estabelecida para garantir a elaboração e a execução dos projetos a contento do ponto de vista dos critérios técnicos, locacionais e ambientais pré-estabelecidos e com garantia jurídica.

muros de arrimo, taludes, cortes e aterros. Entretanto, a maior incidência de exigências neste quesito refere-se à documentação do imóvel. Via de regra, a descrição da área estabelecida nas escrituras e matrículas diverge do levantamento planialtimétrico do imóvel. Com frequência observamos áreas encravadas sem acesso por meio de via pública. Por fim, notamos falta de autorização e conhecimento das intervenções nas faixas non aedificandi ao longo de rodovias, ferrovias e estradas, bem como ausência de integração viária entre a cidade existente e o parcelamento proposto. Tão importantes quanto os problemas de origem são os problemas formais. Eles se vinculam à falta de conhecimento ou de consulta ao manual Graprohab, que normatiza os modelos e as informações necessárias para uma análise ágil e eficiente do projeto apresentado. Tais problemas se referem a falta de assinatura em plantas e memoriais, ausência de autorização para a passagem do sistema de drenagem em áreas de terceiros e, principalmente, erros de digitação. Não obstante aos avanços que o Graprohab gerou com relação aos procedimentos de licenciamento, além da importância do seu colegiado, espaço de discussão conjunta entre diversos setores, ainda temos desafios a serem enfrentados, tais como a diminuição do tempo de aprovação para loteamentos (hoje com média de quatro meses e meio) e a implantação do sistema de licenciamento digital, em período de teste, que permitirá maiores agilidade e transparência nos procedimentos.

Lacir Baldusco é arquiteto e presidente do Graprohab O conteúdo deste artigo é de responsabilidade do autor e não representa necessariamente a opinião da revista.


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Composição de imagens Freeimages

RESIDENCIAL

High-tech

Os diferenciais que a tecnologia aporta aos empreendimentos residenciais, seja na construção, na comercialização ou aumentando o conforto dos moradores

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os anos 1960, um desenho animado arriscou retratar como seria a vida um século mais tarde. Os Jetsons mostravam alimentos substituídos por pílulas, robôs no lugar de empregados domésticos, aparelhos de telefone que permitiam ver a imagem do interlocutor além de ouvir a voz, automóveis voadores e casas superautomatizadas. Parecia loucura, mas, graças ao rápido avanço da tecno-

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logia, boa parte da ficção vem se provando bem próxima da realidade – e mesmo antes de chegarmos à década supostamente vivida pelos personagens da TV. Particularmente nas residências, pode-se dizer que o mundo real foi além da fantasia. Basta perceber que a automação a la Jetsons, em rápida disseminação, representa apenas a ponta do iceberg de todo um processo


Esse conjunto não é completamente visível a olho nu; porém, já está fazendo e vai fazer cada vez mais diferença no mercado de moradias, tanto para quem compra como para quem vende.

Nanotecnologia Com a nanotecnologia, por exemplo, tem sido possível a produção de materiais mais resistentes e baratos que podem ser empregados na forma de revestimentos, impermeabilizantes, argamassas e muito mais. E como as pesquisas não param, logo devem existir mais novidades, englobando outros usos. Se o custo é menor, nem é preciso dizer que essas nanoinovações caem como uma luva para a construção de casas populares, em que cada real é contado para fechar um orçamento prá lá de apertado. Não é só isso. Residências de qualquer perfil podem se beneficiar, inclusive porque vários dos novos compostos trazem ganhos também em termos sustentabilidade, por serem biodegradáveis e atóxicos, entre outros atributos.

Marketing digital A tecnologia dá igualmente uma bela ajuda na hora de comercializar as moradias. Empresas que trocaram ou balancearam processos de marketing e vendas tradicionais, trazendo à baila os recursos da internet, garantem: a mudança aumenta a assertividade e diminui os gastos nessa fase decisiva dos empreendimentos. “Mídia digital com inteligência é acertar sempre o tiro correto. É procurar o cliente e falar diretamente para ele. Lançamentos estão muito voltados a eventos de massa, que não funcionam mais. Joga-se um dinheirão fora e polui-se a cidade com panfletos distribuídos a pessoas que nem querem comprar. As grandes incorporadoras vão para mídia forte, para a televisão, e ficam dando um tiro de canhão para matar formiga. Quem continua fazendo isso está errando”, diz Bruno Sindona, diretor executivo da Sindona Incorporadora.

vendas, desde que se aumente a precisão no contato. Como? Adotando ferramentas digitais para identificar quem está à caça de imóveis e concentrando os dispêndios de divulgação neles. “Posso fazer anúncios recorrentes para eles porque sei que têm interesse, ao passo que nem teria orçamento para fazer isso em massa, pois meu produto possui uma verba de mídia reduzida.” Outro ponto importante é aproveitar o contato com o cliente, seja no ambiente virtual ou no próprio plantão, para se abastecer de mais dados sobre ele. A Vitacon está entre as companhias que exploram bem esse lado. “A pessoa, ao sair do nosso plantão, responde a um questionário digital rápido, mas que dá uma série de inputs para nós. Vamos investindo em tecnologia para suprir nossas necessidades de informação”, afirma Alexandre Lafer Frankel, fundador e CEO da incorporadora.

Case arriscado, mas assertivo A Sindona lançou mão de estratégias de divulgação online no seu mais recente lançamento, o Domus Conviva, um residencial de padrão econômico em Osasco. Para conseguir a atenção do consumidor, a opção, como o próprio diretor reconhece, foi por uma jogada arriscada: a empresa contratou um humorista para fazer um vídeo em que imitava a presidente Dilma Rousseff e desfilava uma série de piadas sob medida para quem é da região do empreendimento. Ao final, o protagonista falava do produto. A ideia era que o material viralizasse na internet. “Funcionou excelentemente bem. É debochado, engraçado, moderno. Não é aquele A campanha online ousada do Domus Conviva ajudou a puxar as vendas do empreendimento (abaixo). Confira o vídeo que se tornou um viral na internet em https://www.youtube.com/watch?v=6JwX66dqFtA Divulgação Sindona

de evolução tecnológica que começa a ser aplicado na construção, passa pela comercialização e continua ao longo do uso e da manutenção dos imóveis.

Ele acredita que, no mundo atual, a melhor estratégia é diminuir a quantidade de visitantes nos plantões de | 53


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namento com os compradores até a entrega das chaves. Nada mal para quem espera a casa ficar pronta receber todo mês registros da construção e um update de como será a vista da futura janela, não? Em tempos de vendas em baixa e distratos em alta, a ferramenta sem dúvida contribui para a fidelização do cliente.

Bruno Sindona

humor padrão forçando uma propaganda. Ela entra só no fim do vídeo”, explica Bruno. Também houve ações complementares, como anúncios sob medida para o aplicativo Waze que ajudaram a levar clientes à central de vendas. “Cerca de 4% dos visitantes vieram através de Waze. Isso, para um segmento como o nosso, é muito grande”, avalia ele. Os resultados da campanha, de acordo com a Sindona, foram, além de redução de custos, melhora na qualidade da venda, com atração de clientes qualificados. E falando em cliente qualificado, é bom lembrar que a internet, ao mesmo tempo em que ajuda na aproximação junto ao público, também coloca riscos. Hoje em dia, é comum ver reclamações de compradores tomando proporções gigantescas, inimagináveis pouco tempo atrás. Eles também se organizam em associações de moradores virtuais antes mesmo de se mudar, acompanhando todos os passos das obras. Manter um bom relacionamento, oferecendo respostas rápidas e eficazes a qualquer novo movimento, é fundamental. Não é mais permitido às empresas do setor imobiliário, portanto, estar fora do mundo online.

Realidade virtual Não é só a internet que auxilia na etapa de comercialização. Ferramentas tecnológicas que melhoram a experiência do cliente podem ser um importante diferencial. A Tecnisa é uma das companhias que investem nessa área. Foi precursora no País na inserção do Google Glass em ações de vendas, permitindo a interessados conhecer, em realidade tridimensional, como seria estar dentro do seu futuro empreendimento. A empresa também adotou drones para filmar e fotografar o andamento de obras, de modo a estreitar o relacio| 54

Bruno Sindona também é fã de iniciativas nessa linha, mas crê que a realidade virtual não tem poder para substituir experiências palpáveis. No entendimento dele, não seria boa ideia eliminar do processo de vendas a prática de exibir uma unidade decorada – ainda mais em se tratando de clientes de renda mais baixa, que no geral estão comprando seu primeiro imóvel e sentem necessidade de materializar esse sonho. “Na minha opinião, a realidade virtual tem potencial para aprimorar a experiência, mas jamais substituir o estande.” A pergunta, então, é: vai caber no orçamento das incorporadoras fazer tudo isso, decorado e experiência virtual? Provavelmente, em mais algum tempo, sim, uma vez que os custos tecnológicos tendem a baixar. Por hora, poucas dão conta de disponibilizar esse pacote completo.

Ao alcance das mãos Olhando para os imóveis em si, não dá para negar que crescentemente saltam aos olhos reflexos da modernidade que a tecnologia coloca ao alcance das mãos. Existe, por parte dos desenvolvedores, um esforço no sentido de usar as inovações para controlar e maximizar a eficiência dos sistemas elétricos, hidráulicos e de segurança e, em paralelo, um empenho para oferecer conforto adicional aos moradores. “Buscamos levar economia e segurança aos condomínios, diferenciais que são valorizados no momento da venda tanto para o público A quanto para o B e o C”, ilustra Helena Peres, diretora executiva da Ipê-Omni. Afinal, quem é que não se encanta com um apartamento todo climatizado, com som ambiente, iluminação e cortinas que podem ser reguladas ao toque de um botão, mesmo à distância, na tela do celular? E quem não se sente mais seguro sob um aparato de monitoramento interno e do entorno do imóvel?

Itens diferenciados Diversas incorporadoras estão percebendo esse potencial atrativo e se esforçam para rechear seus empreendimentos ou prepará-los para que seus moradores o façam individualmente, de forma customizada. Para citar um exemplo, no Grupo Via, os últimos lançamentos contemplam quesitos como infraestrutura para distribuição inteligente de rede de dados, paredes in-


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os moradores precisem se preocupar e, simultaneamente, garante-se o visual do prédio, que segue o conceito de ‘casas suspensas’, com amplos terraços e muito verde.

Laboratório de reinvenção Preocupada em estar sempre up-to-date, a Vitacon foi pioneira na adoção de tomadas USB em residenciais no Brasil. Alexandre conta que introduzir essa novidade não se revelou simples, pois esse tipo de apetrecho ainda não era fabricado no País. Ele se viu obrigado a, inicialmente, importar.

Márcio Henrique

ternas drywall para menor interferência no sinal de internet e opções para previsão de automação de persianas, instalação de câmeras de monitoramento no interior do apartamento, campainha de pânico e fechadura com acesso biométrico. “Com a disseminação das novas tecnologias mobile, a tendência vai ser de maior integração dos equipamentos e personalização dos sistemas às necessidades e exigências dos clientes”, prevê Márcio Henrique, diretor de Construção e Desenvolvimento Empresarial do grupo. Ele também destaca que as novidades redundam em valorização dos empreendimentos. A AG7 Realty, por sua vez, lançou o iGLOO, em Curitiba, com extras como tomadas para carros elétricos e telas touchscreen no hall de entrada que fornecem informações sobre o trânsito e o clima. Outro empreendimento na mesma cidade, o Ícaro, introduziu irrigação automatizada nas floreiras das varandas dos apartamentos. Assim, a manutenção fica a cargo do próprio condomínio, sem que

“Para nós, a tomadinha USB vem de série há muito tempo. Todos os nossos imóveis têm, do mais popular ao mais incrível. É algo que hoje já está tão integrado que nem consideramos mais inovação”, diz ele. Na companhia, por conta dos apartamentos extremamente compactos que comercializa, a tecnologia se tornou crucial para assegurar qualidade de vida aos moradores. “A tecnologia embutida dentro dos apartamentos é fundamental. Isso virou parte do DNA da empresa, ao transformar uma unidade de poucos metros quadrados no equivalente a uma de 100 m2”, acredita o CEO. O tema adquiriu tanta relevância que a a incorporadora instituiu um laboratório, o LAR (Laboratório de Reinvenção Urbana), para pesquisar inovação e tecnologia. “Conversamos com urbanistas, psicólogos, todo tipo de gente. Testamos ferramentas, automação. Somos muito abertos a focus groups, a convidar diferentes setores para escutar. Muitas coisas que criamos vêm dessa experimentação e de ouvir o que o cliente quer”, conta Alexandre. Ele também se dedica a estabelecer parcerias com negócios complementares ao seu que tenham a mesma ‘pegada’ tecnológica para oferecer benefícios adicionais aos moradores dos empreendimentos. Um exemplo? “O Limelocker, que é um armário que fica no térreo do pré-

Divulgação AG7 Realty

No iGLOO, da AG7 Realty, há tomadas na garagem para facilitar o carregamento de carros elétricos

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dio. A pessoa, pelo aplicativo, manda uma mensagem avisando que deixou roupa para lavar. A empresa vai, recolhe e depois devolve no mesmo lugar. O cliente nem tem o trabalho de ir até a lavanderia.”

bricante, este normalmente de maior porte e que pode garantir o valor maior da operação, que são os produtos”, detalha José Roberto Muratori, diretor executivo da Associação Brasileira de Automação Residencial (Aureside).

Já especificamente em relação à automação, a Vitacon decidiu dar um passo atrás. “Tentamos numa época entregar imóveis com automação, mas ainda não houve a aderência necessária. Talvez isso ainda seja visto como supérfluo. Então, optamos por deixar a infraestrutura preparada em vez de entregá-la pronta”, afirma o CEO.

Para ele, esse tipo de diferencial ganha relevância extra em tempos como o presente, de baixas vendas de imóveis. “ Sempre que existe um momento difícil na construção civil, a automação residencial se apresenta como um diferencial importante e utilizado pelos incorporadores mais antenados e inovadores. Logicamente, isso depende do tipo de produto imobiliário, mas aqueles voltados ao público mais jovem e emergente, que cultiva praticidade e trata a tecnologia com facilidade, com certeza pode adicionar o beneficio.”

Limitação pelo custo É verdade que os custos da tecnologia aplicada ao interior dos imóveis vêm caindo, mas não dá para dizer que já tenham ficado baixos, principalmente quando se trata de automação. Os valores, por enquanto, colocam limites à aplicação de parte das novidades em empreendimentos voltados a públicos de renda mais modesta; porém, a expectativa é de progressos nesse sentido aos poucos. “A maioria das inovações sempre começa pelo alto padrão e depois vamos conseguindo massificar e trazer para o perfil econômico. De toda forma, temos de sempre tentar preparar o empreendimento para essa adaptação futura, até porque os clientes vão ter mais capacidade de renda disponível e, assim, podem melhorar o imóvel deles”, afirma Bruno Sindona. “Estamos sempre atentos para, quando esses itens tiverem os custos reduzidos, os implantarmos.”

Caverna moderna

Ainda que vejamos tanta evolução e nutramos tanta expectativa quanto ao futuro, cabe uma ponderação. O mercado imobiliário, por conta do seu ciclo longo de produção, tem mais dificuldade do que outros setores para estar sempre atualizado. Sempre se corre o risco de que as novidades “Em um momento planejadas em um lançamento já estedifícil, a automação jam superadas quando, depois de alguns anos, acontecer a entrega.

residencial se

“Em matéria de tecnologia, o mercado imobiliário corre atrás, bem atrás do resto do mundo”, resume Antonio Setin, fundador e presidente da Setin um diferencial Incorporadora. “A tecnologia muda importante para os o tempo todo e a velocidade de desenvolvimento imobiliário é outra. Os Outra providência que a Sindona vem imóveis acabam ficando para trás em incorporadores” tomando é, nas áreas comuns dos emJosé Roberto Muratori relação a produtos mais ágeis, como preendimentos, reforçar elementos que celulares e carros. O importante é deipromovam lazer e interação dos moradores de acordo xar a preparação da infraestrutura para que o imóvel poscom os costumes dessa nova era conectada. “Estamos sa acompanhar a evolução da tecnologia”, aconselha. colocando wi-fi de alta velocidade para trazer as pessoas para a praça do condomínio”, ilustra o diretor. E ele traz um alento: “A vantagem do nosso setor é que, independentemente do avanço tecnológico, as pessoas ainda vão querer ter um lugar para tomar seu vinho, Diferencial em tempos bicudos se sentar, conversar com um amigo, dormir, ler um livro, se acolher num dia de chuva ou frio. Nossa caverna moAs incorporadoras que estão entregando imóveis dotaderna vai continuar existindo, diferente de muitos outros dos de sistemas automatizados no geral não realizam produtos. O ser humano nunca vai conseguir abrir mão isso sozinhas. É comum entrarem em cena parceiros técde ter o seu lar.” nicos, além dos próprios fornecedores de equipamentos.

apresenta como

“As empresas [especializadas] que fazem projeto e implantação de automação residencial são normalmente de pequeno porte e nem sempre têm estrutura financeira ou operacional para atuar num escopo de maior envergadura como a instalação de uma quantidade grande de apartamentos. Os negócios podem ser fechados em três partes, envolvendo o incorporador, o integrador e o fa| 56

GRI Residencial 2016 Este e outros temas que impactam o setor de moradias vão estar em debate em 21 e 22 de junho no GRI Residencial, que acontece em São Paulo. Mais informações podem ser obtidas com Robinson Silva pelo e-mail robinson.silva@griclub.org


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Leader’s Opinion

Antonio Setin ”Ao final desta crise, vai sobrar mais lugar ao sol” POR GIOVANNA CARNIO

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Imagens desta matéria: Divulgação Setin

Fundador e presidente da Setin Incorporadora


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anter os pés no chão. Esta é a receita que Antonio Setin, fundador e presidente da Setin Incorporadora, tem adotado para passar por todas as crises que o Brasil já enfrentou desde a fundação da empresa, em 1979. E não foram poucas. Ele avalia que as turbulências atuais são as piores que já viveu, mas consegue se manter otimista e acredita que o mercado imobiliário, intensamente impactado, vai sair depurado delas. O otimismo se manifesta também no fato de que, enquanto espera o cenário melhorar, continua fazendo planos para o futuro. E adianta: quer ampliar bastante seus investimentos em hotelaria. Quem viver verá. Acompanhe a entrevista que Setin concedeu à GRI Magazine em seu escritório, em São Paulo:

GRI Magazine: Com base no histórico de quase quatro décadas da Setin, como enxerga o atual momento do País e do setor? Antonio Setin: Tivemos na nossa trajetória uma série de momentos difíceis, mas nenhum foi tão marcante como este. Normalmente, os períodos ruins foram sendo sinalizados e aconteceram paulatinamente. Foi possível haver uma preparação. No caso da crise de 2008/2009, as turbulências vieram de uma maneira bastante rápida, mas também se dissiparam rapidamente. Já esta crise veio de um modo muito rápido e está praticamente líquido e certo que vai ser muito demorada porque se trata de uma questão estrutural. Esta crise é muito perfeita. Já vivi momentos de recessão, de inflação, de poucas vendas, mas nunca um momento de recessão, com juros altos, baixas vendas e muitos distratos. É, como tem dito a maioria dos economistas, a tempestade perfeita. Pelo menos no setor imobiliário, tem sido a tempestade mais do que perfeita.

GRI: É possível aplicar lições aprendidas em outras crises agora?

AS: A maior lição que tirei de todas as crises foi que, por mais que o momento seja eufórico, não vale a pena ser muito otimista nem muito pessimista. O Brasil não é o que Lula dizia nem o que está aí hoje. O Brasil é a média dessas duas coisas. Estamos numa encruzilhada que tem o seu lado positivo, como tudo. As empresas menos profissionais e os franco-atiradores saem do mercado, que começa a dizer o seguinte: esse negócio não tem margens elevadas, é de longo prazo, é para profissional. Ao final desta crise, de maneira muito mais radical do que nas outras, vão ficar apenas os profissionais. Aliás, parte deles: aqueles que estavam mais racionalizados. Vai sobrar um pouco mais de lugar ao sol quando tudo isso passar. Vai passar. Vai doer. Mas vamos sair com muitos antídotos.

GRI: Como você tem enfrentado este período turbulento? AS: É preciso estar muito com o pé no chão para poder vivenciar momentos completamente desconhecidos como este. Estamos tomando atitudes, por exemplo, através da Abrainc [Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias], para tentar corrigir as distorções dos distratos, do fechamento do crédito imobiliário e por aí vai. Isso não para que nos salvemos neste ano ou no próximo, mas para que construamos um futuro mais saudável para o setor. Um ponto que destaco é que esta crise está nos obrigando como setor a nos unir mais. O setor vai necessariamente sair dela um pouco mais uníssono, um pouco mais profissional, muito mais pé no chão, com menos alavancagem e menor sensação de mágica. Há, porém, muita coisa para ser arrumada no Brasil para que o setor imobiliário possa sair forte desta bagunça que estamos vivenciando.

GRI: Você já deve ter perdido a conta de quantas vezes viu o mercado avançar e se retrair... AS: Iniciei a Setin em 1979, quando o

mercado imobiliário estava sofrendo muito. Tinha acabado de sair da faculdade e comecei por um sonho, inadvertidamente. Diria que comecei por absoluta ignorância, por desconhecer a realidade. Em 1980, o mercado melhorou e na sequência piorou. Foram vários voos de galinha ao longo dos anos. Em 2007, com a vinda dos IPOs, o mercado imobiliário achou que tinha descoberto a América. Depois, em 2009, veio um baque e, a partir daí, acreditamos que tinha ficado tudo bem. Agora tomamos uma cassetada.

GRI: Esse sobe-e-desce foi frustrante? AS: Essas frustrações, pelo menos para mim e para algumas boas empresas do ramo, ensinaram que existe um limite para ousar e sonhar. Este momento pelo qual estamos passando, a mim e a muita gente que vai sobreviver, deve servir de parâmetro para termos mais cautela ainda, olhar a empresa mais de perto, acordar mais cedo, trabalhar mais, analisar cada empreendimento como se fosse único, cada cliente como se fosse só ele.

GRI: Ensinaram também a ter cuidado com o tamanho do negócio? AS: Não adianta pensar numa escala muito grande. Nosso negócio é de longa duração. Ele miseravelmente leva dez anos, do dia em que se compra o terreno àquele em que não há mais compromisso com assistência técnica. Isso se não houver um problema maior, se o prédio não rachar, se o cliente não deixar de pagar. Em dez anos, passam pelo poder três presidentes da República e são implementadas políticas econômicas e fiscais totalmente diferentes. Então, é preciso ser muito austero. Os próximos anos serão anos de empresas mais maduras, empresas de donos, e donos com cabelo mais branco. Não vejo nada muito diferente disso.

GRI: O fundamental, então, é manter a visão de um ciclo longo? | 59


AS: Exato. Se nosso negócio é de dez anos, não vou me suicidar por causa de dois. Ainda sobram oito. É evidente que fico apreensivo. Tenho responsabilidade, a empresa leva meu sobrenome. Cabe a mim continuar entregando os empreendimentos no prazo, pagando os bancos em dia etc. Mas sigo otimista e não demiti.

GRI: Na sua percepção, quais segmentos imobiliários estão sendo mais atingidos? AS: Há os segmentos muito impactados e os extremamente impactados. Os extremamente impactados são galpões e corporativos. Havia uma euforia, acreditava-se que todas as empresas iam querem fazer um upgrade nas suas instalações e que todos os galpões seriam ocupados pela logística. Só que deixaram de computar uma série de coisas: a crise, a chegada do Uber, o surgimento do Airbnb e tudo o mais que nem sabemos. Há toda uma modificação de cenário que não está precificada. Na questão da logística, é preciso avaliar quanto os galpões precisam ser usados efetivamente para que a cidade receba as mercadorias on time. E existe o aspecto do crescimento do PIB. Precificava-se que o Brasil cresceria 5% anualmente, o que talvez vejamos acontecer só daqui a cinco ou dez anos. Então, até esses espaços serem reocupados, esses segmentos vão estar extremamente impactados.

AS: Nossa meta era de R$ 600 milhões, mas calculo um resultado em torno de 70% disso. Todo dia acordo pensando: o que preciso fazer para convencer um cliente a comprar? E na sequência me pergunto: o que é necessário para convencer meu cliente que comprou a não voltar atrás? Mais rico desta não vou sair; porém, mais esperto, sim.

GRI: Vemos hoje em São Paulo uma disseminação de apartamentos diminutos, que privilegiam a localização e a mobilidade. Até aqui, um dos menores lançados foi da Setin. Por que a opção por desenvolver esse tipo de imóvel?

GRI: O cenário complexo o levou a fazer ajustes na operação da Setin? Está adiando lançamentos?

AS: Exatamente. São atitudes necessárias para muitos e racionais para poucos. A ideia é realizar o produto em que já estou com margem ruim para que, na hora em que lançar, possa fazê-lo com margens boas. Acho muito mais inteligente e menos arriscado.

AS: Temos feito mágicas, mas a coisa não é simples. Não é que alguém tenha acordado e dito: vou fazer apartamentos de 18 m2. Possuímos um viés de hotelaria, trouxemos para o Brasil algumas bandeiras – o primeiro Formule 1, que hoje é o Ibis Budget, o primeiro Ibis, o primeiro Mercure, o primeiro Pullman e o primeiro Adagio – e fizemos pioneiramente incorporação hoteleira, com venda quarto a quarto. Fomos aprendendo. Na hotelaria, não se discute metro quadrado, e sim centímetro. Um quarto de hotel às vezes tem o protótipo estudado ao longo de um ano. Fomos ganhando know-how e, quando começamos a debater o centro de São Paulo, investigamos e percebemos que existe um público, inclusive nos nossos hotéis, que quer apenas dormir no apartamento. Então, vimos que o centro tem terrenos mais compactos, tem esse público e tem a questão também do ticket [mais baixo]. Juntamos isso tudo com o conhecimento de hotelaria e partimos para um quarto mínimo dentro da legislação, de 18 m2. Lançamos, assim, o menor apartamento do Brasil. Começamos a fazer esse tipo de empreendimento e hoje temos obras andando, projetos entregues e projetos na prancheta.

AS: Sem dúvida. Em 2014, tínhamos em casa R$ 1 bilhão para lançar e ficamos

GRI: Como foram as vendas da Setin em 2015?

GRI: Esses apartamentos, então, são desenhados para esse

GRI: E o setor residencial, que é um dos principais focos da Setin? AS: Ele está bastante impactado. A queda na prática é de 40% a 50%. Somando-se os distratos, fica dramático. Mas quem não comprar neste momento vai pagar mais caro. Quando o estoque acabar, os preços vão subir. É inevitável. Se ninguém lança, o estoque uma hora termina.

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em pouco menos de R$ 500 milhões. Em 2015, tínhamos um pouco mais de R$ 1,1 bilhão para lançar, alvarás prontos, estandes prontos, marketing pronto, e lançamos em torno de R$ 250 milhões. Nossa crença é de que 2016 vai suportar também pouco lançamento. Qual a vantagem de lançar um empreendimento se temos quase certeza de que vamos vender uma parte e a outra vai para estoque? Para que fazer mais estoque? O mercado está de uma maneira geral raciocinando assim. Vamos colocar o estoque que temos no mercado e deixar a fábrica fechada um pouco, até porque desestocar significa fazer caixa e incentivar que depois o preço volte ao seu patamar normal para que as nossas margens sejam retomadas.

“Vamos colocar o estoque que temos no mercado e deixar a fábrica fechada um pouco. Desestocar significa fazer caixa e incentivar que depois o preço volte ao seu patamar normal”

GRI: A estratégia então é esperar um reequilíbrio entre oferta e demanda?


público específico e nessa região específica? AS: Sem dúvida. Esse perfil de empreendimento não cabe em qualquer lugar. A vantagem para quem incorpora como eu é ter um produto com ticket acessível e, para quem compra, na maioria investidores, ter um inquilino mais provável. Estou focando essencialmente num público de dois a três milhões de pessoas que visitam o centro paulistano todos os dias. Algumas até já moram lá, mas em prédios muito velhos, e podem fazer um upgrade. Acho que essa é uma tendência de uma cidade nervosa e de serviços como São Paulo, que atrai pessoas de relativamente longe e que não querem encarar um hotel porque, além de caro, é impessoal. E também vale para jovens que desejam ter uma alternativa para morar fora da casa dos pais.

GRI: Que fatia dos negócios da Setin esse tipo de empreendimento já representa? Ela deve se ampliar? AS: Hoje os compactos representam entre 30% e 40% da empresa, e hotelaria como incorporação equivale a outros 30% a 40%. Em 2016, esse produto vai passar a representar cerca de 30% da empresa e hotelaria, 10%. Isso porque tentamos caminhar um pouco na contramão [do mercado]. Se nos movemos junto com todo mundo, a tendência de apanhar é maior. É mais do mesmo. Portanto, a expectativa é de que arrefeçamos um pouco mais esses produtos e que passem a representar menos no todo.

GRI: Como avalia os impactos do novo Plano Diretor de São Paulo para o setor imobiliário? AS: A fração do terreno na composição do apartamento se tornou tão cara que o preço dos imóveis vai subir de 20% a 30% em termos reais. Quem paga a conta? O consumidor final. Se ele não pagar, não vai ter empreendi-

mento. Simples assim. São Paulo não é primeiro mundo, mas caminha para um custo de primeiro mundo para quem quiser morar nela.

GRI: Vamos ver cada vez mais pessoas residindo no entorno da cidade? AS: Olhando do ponto de vista prático, vamos fazer limitação do número de garagens, colocar a classe média morando ao longo do eixo de transporte? Não vai acontecer isso. Vamos levar essas pessoas todas para viver na borda de São Paulo, pegar seus carros e vir para a capital, aumentando o congestionamento. Por quê? Porque na borda de São Paulo se vende por 50% do preço. O terreno é mais barato, não há todos os impactos de outorga que foram criados [pelo Plano Diretor] e o custo de produção é igual ou menor. É possível viver melhor, num apartamento maior, pagando muito menos. O Plano Diretor deu um tiro no pé da cidade de São Paulo.

GRI: Como está a questão o Parque Augusta, propriedade em que a Setin e a Cyrela pretendem levantar um grande empreendimento misto? O projeto tem sido objeto de muita polêmica...

comprei esse terreno, convidei a Cyrela para ser minha sócia, e estamos com o projeto já bastante avançado. Tenho o compromisso do prefeito e de diversos órgãos da prefeitura de que a tramitação caminha rapidamente para uma aprovação. Vamos ter hotel, escritório, estúdio, mall, apartamentos de um, dois e três dormitórios, e preservar plenamente o bosque, entregando à população um parque todo planejado e uma praça anexa. A área tem 24 mil m2 e 61% vão para fruição pública. Além disso, todo o restante do empreendimento será aberto, sem muros, e as pessoas vão transitar 24 horas por dia. Vamos modificar aquela microrregião.

GRI: O pioneirismo sempre foi uma marca sua nos negócios. O que podemos esperar para o futuro? AS: Pela minha origem muito pobre, sempre tive de me reinventar para sobreviver. Mas isso também vem do meu perfil, da minha maneira de ser. Em quase tudo na minha vida, me reciclei. Gosto de mudar, de ser desafiado. Este momento me incomoda

AS: O Parque Augusta é um case. Pagamos lá R$ 1 milhão por ano de IPTU e gastamos R$ 1 milhão por ano com segurança, mas não podemos construir nem visitar o terreno porque nossos prepostos são hostilizados. Aí o Judiciário manda separarmos a mata da área em que vamos empreender; porém, manifestantes vão lá e derrubam nosso tapume. Chamamos a políticia e ela diz que não pode fazer nada. Vamos ao Judiciário e, entre Judiciário e Polícia Militar, para fazer a desocupação, pedem 90 dias porque precisam dialogar. Isso é reflexo do que é o Brasil.

GRI: Sente insegurança jurídica? AS: Total. Mas estamos num momento muito positivo. Faz oito anos que | 61


muito, mas o marasmo mais ainda. Se as coisas estão indo bem, com as margens boas, a maior probabilidade é de continuar tudo igual. Por outro lado, ser colocado à prova possibilita avançar com mais intensidade, e muitas vezes não é pelo dinheiro, mas pelo reconhecimento. O dinheiro passa a ser uma coisa um pouco relativa. A diferença entre R$ 1 milhão e R$ 10 milhões é grande, mas entre R$ 10 milhões e R$ 20 milhões não é tanta. Ninguém vai dirigir dois carros ao mesmo tempo, pilotar dois barcos. O que me move é muito mais a vontade de realizar, deixar uma coisa nova.

GRI: Como é o seu envolvimento no dia-a-dia da operação da Setin? AS: Participo de tudo e sou muito chato. Por ter estudado arquitetura, gosto muito de olhar o projeto, o produto, mudar a porta de lugar... As áreas em que menos me envolvo são contabilidade e finanças. São as de que menos gosto. Na hora de entregar o produto para o cliente, quero ver se ficou legal ou não, o que pode ser melhorado. Respeitar o cliente é até um mantra. Se dissemos para ele que íamos fazer, mesmo se não assinamos, vamos fazer. Isso é uma questão de criação. Meu pai era da roça e falava sempre: ‘se deu a palavra, tem de cumprir. Se mate, mas cumpra’. Isso ficou arraigado em mim e meu time assimilou bastante minha maneira de pensar, o que é algo importante porque não sou eterno.

GRI: Sua sucessão no futuro é algo que lhe preocupa? AS: Sempre pensei nisso. Existe essa preocupação. Tive um filho que trabalhou comigo por mais de 15 anos, mas resolveu tocar a vida dele sozinho, e tenho uma filha que trabalha comigo há mais de 15 anos.

GRI: Ela está sendo preparada para um dia comandar a empresa? AS: Não ainda. Ela está começando a | 62

perder o medo de falar sobre o assunto. Mas entendo que, por respeito aos que estão aqui, aos clientes, à sociedade e à minha essência, tenho obrigação de deixar a empresa preparada para continuar depois de mim, igual ou até melhor do que comigo. Penso muito nisso.

GRI: Que avaliação faz da longa parceria com a Accor, de quase duas décadas? AS: Minha relação com a Accor é muito boa e sólida. O ex-presidente do grupo, Roland de Bonadona, é uma pessoa do meu relacionamento. Não está mais lá, mas se encontra até mais perto de mim. Independentemente dos hotéis próprios, temos também os condo-hotéis e sinto que hotelaria, ainda que não seja meu negócio principal, é uma área de que gosto. Então, está nos meus planos intensificar investimentos em hotelaria. Em sociedade com a HBR, a empresa patrimonial da Helbor, compramos recentemente um hotel em Fortaleza, um Blue Tree que foi convertido para Novotel, e tenho programado como próximos passos investir mais fortemente no segmento de hotéis.

“Está nos meus planos intensificar investimentos em hotelaria” GRI: O que pode adiantar sobre esses novos investimentos? AS: Não dá para racionar e colocar em prática esses planos no curtíssimo prazo. Infelizmente, estou adiando esses primeiros movimentos até que tenhamos certeza se vamos ter um downgrade ou se o Brasil se equaciona e volta a crescer. Isso porque hotelaria é altamente dependente de PIB positivo e se ressente demais

nas turbulências. Então, reafirmo, está extremamente nos meus planos fazer investimento em hotelaria de maneira mais relevante. Só que preciso ver como o País fica daqui para a frente. É no mínimo racional tomar um tempo para observar.

GRI: Você comandou várias guinadas na empresa, reposicionando o negócio. Como foi o processo de tomada de decisões de tanto impacto? AS: Na verdade, exigiu bastante desconhecimento, assim como a criação da companhia. Na hotelaria, também comecei por acaso. Comprei um terreno, depois não sabia o que fazer com ele. Fui pesquisar e decidi fazer um hotel, iniciando a relação com a Accor. Na incorporação hoteleira, fiz o primeiro hotel, fui estudando e as coisas avançaram. Assim foi. Desenvolvi também um long stay na Vila Olímpia que foi um sucesso enorme por mero acaso. Como me separei e não tinha onde morar, precisava de um lugar bacana e o criei.

GRI: E a fusão com a Klabin Segall, um pouco depois desfeita? AS: Quando surgiu o primeiro IPO, de 2005 para 2006, eu tinha tudo para fazer também. No entanto, perdi meu irmão, que era meu sócio, e ele deixou ex-mulher e filho menor de idade, numa situação que criou um grande embaraço. Vi todo mundo abrindo capital e eu não tinha condições jurídicas de fazer o mesmo. Morria de medo porque achava que incorporadora ou seria grande ou seria extinta. Não daria para ficar como um rato transitando no meio dos elefantes. Acreditei piamente nisso e comecei a fazer um movimento para que fosse possível crescer alternativamente a um IPO. Negociei com algumas grandes incorporadoras e no último minuto surgiu a Klabin Segall. Rapidamente batemos o martelo e fizemos uma fusão. Virei sócio deles, mas deixei a Setin com uma série de ativos, hotéis, obras em andamento e alguns terrenos que eles não quiseram.


GRI: A Setin permenceu, então, como uma célula à parte? AS: O objetivo era entregar à Klabin Segall todo o combinado e manter a Setin pequena, administrando seu patrimônio. Aí veio a crise de 2008 para 2009. Na Klabin Segall, estava prevista uma capitalização porque havia muitos compromissos a honrar, mas naquele momento batíamos na porta de banco e de acionista e ninguém queria colocar a mão no bolso. Tivemos de vendê-la. Nesse desenlace, me desincompatibilizei e busquei liberação do non compete e do nome da Setin, que eu tinha sido impedido de continuar usando. Em 2010, voltei para a minha célula e a reestartei. Assim foi. Então, de centenas e milhares de sócios, passei a não ter nenhum. Hoje navego sozinho.

GRI: A intenção é continuar assim? AS: Absolutamente assim. Sou mais feliz dessa forma porque, quando se tem uma companhia de capital aberto, há inúmeras obrigações e muitas delas são incompatíveis com o mercado imobiliário.

GRI: Como exatamente? AS: Não somos uma indústria, não somos uma empresa prestadora de serviços. A incorporação é um ‘bicho’ sobre o qual não se pode prestar conta mensal, trimestral ou mesmo anual

porque às vezes a melhor coisa a fazer é não fazer. Quando o mercado foi para os IPOs, começou a tentar entender o que era land bank, VGV [Valor Geral de Vendas], lucro e tudo isso é artificial. Se olharmos hoje empresas que mostravam lucros enormes, pouco tempo depois estão apresentando prejuízo imenso porque o ciclo é longo. Não se mede lucro futuro, e nosso negócio tem tanto de futuro quanto de passado. Nunca conseguimos dizer que chegamos ao final de um empreendimento, mesmo que ele tenha sido entregue, porque ainda vai haver assistência técnica, distratos, brigas judiciais… Portanto, é incompatível.

“Quando se tem uma companhia de capital aberto, há inúmeras obrigações e muitas delas são incompatíveis com o mercado imobiliário” GRI: Navegar sozinho, então, tem muitas vantagens? AS: Com olhar de dono, minimiza-se

muito disso. As empresas que acreditaram em se nacionalizar e se alavancar em excesso hoje estão com problemas. Já aquelas que têm dono, que ficaram mais regionalizadas, são as que estão melhor.

GRI: Onde você ainda quer chegar? AS: Sem nenhuma modéstia, eu diria que ainda não fiz quase nada. O ponto mais alto da minha trajetória está por vir, e espero que dê tempo de acontecer. Mas não tenho intenção de ser o maior incorporador. Isso é uma bobagem, dá um prejuízo danado. Também não tenho intenção de ser nacional. Escala no nosso setor pode ser um problema, e garanto que não é a solução.

GRI: Que mensagem gostaria de deixar aos players do setor neste instante? AS: Estamos no momento de travessia de uma ponte importante. Isso leva ainda uns dois anos. Por quê? Em dois anos, nossos clientes, amigos e funcionários, assim como os empresários e os políticos, vão estar um pouco mais calmos para acordar mais dias pensando a mesma coisa. Nos últimos tempos, acordamos todos assustados.

GRI: E esse clima afeta fortemente o ambiente de negócios... AS: Exato. Se eu tiver meus clientes assustados, a primeira coisa de que se lembram ao acordar é de mim: ‘Como vou pagar a Setin?’, ‘Acho que vou desistir desse negócio’, ‘Acho que não vou comprar esse imóvel’. Então, precisamos de um a dois anos para minimamente nos acalmar e pensar em seguir a vida, terminar de construir a casa, comprar um imóvel, trocar o carro, fazer uma viagem. De sobressalto, só destruímos o que já construímos e deixamos de construir o que estamos planejando. Acho que essa ponte vai balançar demais e sonhar que isso acaba rápido é inocência. Agora precisamos ter segurança para colocar o pé do outro lado. | 63


HOTÉIS

Duelo de titãs Os segredos de redes brasileiras de hotéis que competem de igual para igual com grandes bandeiras internacionais

E Divulgação Fasano

m meio a um cenário em que a presença de bandeiras internacionais cresce a olhos vistos, inclusive com a chegada de novos players ao País, diversos grupos hoteleiros brasileiros, em vez de se intimidar, vêm provando que é possível competir de igual para igual e se expandir. A receita para lutar com gigantes abrange estratégias variadas; porém, sem exceção, exige estabelecer e sustentar um posicionamento diferenciado no mercado.

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Uma coisa está bem clara: concorrer com gente grande não é coisa para amador. Todos os grupos nacionais que têm conquistado e preservado seu lugar ao sol, ao começar suas trajetórias, já carregavam na bagagem experiências sólidas no próprio setor ou em outros segmentos. Esse histórico agregou lições valiosas e decisivas para o sucesso dos seus hotéis hoje.


Vejamos o caso da rede Blue Tree Hotels. A vivência da fundadora e comandante-em-chefe, Chieko Aoki, em cadeias hoteleiras internacionais como a Westin Hotels & Resorts e também na Caesar Park Hotels & Resorts (que pertenceu a seu marido) foi crucial para a configuração do negócio. “Tive contato com vários tipos de hotéis, suas rentabilidades, como eram gerenciados, o que funcionava bem e o que não, em diferentes continentes e diversos tipos de produtos. Vi uma série de oportunidades de transformação do mercado para chegar a um produto que eu acreditava que seria o ideal para o Brasil”, conta ela.

Expertise diferenciada Já para o grupo Fasano, o background da operação de restaurantes de primeira linha foi o ponto-chave, inspirado pelo exemplo do Grand Hotel Ca’d’Oro, que realizou o mesmo tipo de migração restaurante-hotel nos anos 1950 – mas acabou fechando as portas em 2009. E o que se dirá da companhia Transamérica, integrada a uma holding financeira? Essa expertise somou uma visão de negócio que facilitou a implementação da rede de hotéis e continua a guiar as decisões da sua gestão. Claudio Bonuccelli, diretor comercial e de Marketing do Hotel Transamérica São Paulo, e Heber Garrido, que ocupa a mesma função no Transamérica Comandatuba e no Transamérica Hospitality Group, garantem: as políticas do Conglomerado Alfa são aplicadas na administração hoteleira com o mesmíssimo rigor do mercado financeiro e fazem toda a diferença.

Nichos inexplorados Um ponto comum aos empreendedores hoteleiros nacionais exitosos é a capacidade de ter identificado oportunidades de atuação até então inexploradas no mercado. Eles não entraram na arena para fazer mais do mesmo. Viram nichos de grande potencial e os atacaram de forma eficiente, ocupando um espaço do qual não pretendem abrir mão. “Decisão sempre acontece quando há uma oportunidade no mercado e realmente vi uma oportunidade muito grande. Quando comecei, ainda eram poucos os hotéis que uniam tarifa menor e serviço melhor. Existiam 5 estrelas com bons serviços ou hotéis que não tinham uma estrutura adequada de custo-benefício. Então, percebi a oportunidade de ter hotéis 4 estrelas e 4 estrelas superior que ofertassem um padrão de serviços 5 estrelas. Achei que isso seria um produto competitivo no mercado. Foi a visão de um nicho que não estava nem claro ainda na sua exploração e, a partir daí, estruturei o segmento de mercado que queria explorar”, lembra Aoki. A Transamérica, por sua vez, optou por começar com um 5 estrelas numa região da capital paulista que era ignorada por outras bandeiras. Em vez de mais um hotel no eixo Centro-Jardins, o grupo preferiu a Zona Sul, antevendo que as perspectivas de desenvolvimento ali eram promissoras. Nasceu assim o Transamérica São Paulo, em 1985, num trecho da avenida das Nações Unidas, em Santo Amaro, que, com o tempo, se tornou nobre e disputado. Depois vieram resorts em locais paradisíacos e outros perfis de empreendimentos complementares.

Sem jeito de hotel

Divulgação Fasano

Nesta imagem e à esquerda, o Hotel Fasano Rio

Rogério Fasano, que estreou no ramo em 2003 com o Hotel Fasano São Paulo, queria dar vazão a uma concepção muito particular que acreditava não estar ainda implementada no mercado: oferecer hospedagem com elegância e “com alma”. “Sonhava com esse projeto havia mais de dez anos”, diz. Também desejava que o espaço fosse aproveitado pela população local e que os visitantes não se sentissem num hotel. “Esse é nosso grande trunfo, além do background em restaurantes. Restaurantes e lobbies de hotéis costumam ser apenas para estrangeiros. Os nossos, pelo contrário, são frequentados por toda a cidade”, analisa. Não por acaso, seus hotéis abrigam os famosos restaurantes e bares do grupo. “Costumo brincar dizendo que o Hotel Fasano é um grande lobby, um ótimo bar e um excepcional restaurante com alguns quartos em cima.” | 65


Personalidade do dono

butárias e políticas do País, indicam os diretores da Transamérica.

A alma a que Fasano se refere foi incorporada aos empreendimentos em boa parte por meio da sua própria figura e sua atuação pessoal. “Considero os nossos hotéis como hotéis que possuem dono, e ele está sempre presente. No Fasano, quando há um problema muito sério, eu é que sou chamado e não o gerente. Acho que esse detalhe faz a diferença”, opina.

“Sei que conheço muito melhor o mercado brasileiro do que os estrangeiros. Ademais, quando se trata de uma grande rede, o head office é fora daqui. Então, eles têm de sempre se preocupar em olhar para onde está o patrão. Já eu, se acontecer algum problema no Brasil, consigo enxergar melhor o mercado e fazer ajustes com maior antecedência do que os outros”, sinaliza Aoki. Por isso, ela “Sei que conheço resume: “não sei se a minha posição é mais vantajosa, mas não vejo privilégio muito melhor o em ser uma rede internacional”.

A personalidade de Chieko Aoki também deu cara à Blue Tree. Seu conhecido apreço pela qualidade dos serviços e a presença constante nos hotéis da rede, checando pessoalmente detalhes, mercado brasileiro do Ela inclusive contesta um dos mais pronão passam despercebidos. Por exemplo, no dia em que recebeu a GRI Ma- que os estrangeiros” palados benefícios dos grupos estrangeiros. “Temos uma marca forte no País. gazine, ela fez questão de que o enconChieko Aoki Então, compensamos a captação que tro se desse em um dos seus hotéis e eles têm fora prospectando no mercado tinha acabado de chegar de outro, denacional. Isso porque as empresas internacionais instalapois de uma manhã em reunião com a respectiva equipe das no País captam clientes aqui mesmo.” debatendo melhorias a serem adotadas. “O olho do dono de fato engorda o boi”, afirma ela, recorrendo ao ditado popular. “É preciso ficar atento onde acontece a produção, onde se tem a qualidade, a produtividade, a eficiência”, acrescenta.

Vantagens x desvantagens Não dá para negar que os hoteleiros nacionais não contam com o peso de uma cadeia de renome internacional para atrair clientes globais, não desfrutam dos ganhos de escala de uma operação mundial e talvez não disponham do sistema de reservas mais avançado para facilitar o seu dia-a-dia. Por outro lado, gozam de alguns benefícios que, se bem aproveitados, podem colocá-los em vantagem em relação aos estrangeiros.

Chieko Aoki

Divulgação Blue Tree

Dificilmente um hoteleiro de fora vai conhecer o Brasil e as peculiaridades das suas diferentes regiões como alguém daqui. A compreensão do mercado local pelos brasileiros é melhor e isso aumenta o preparo para atualizações constantes, conforme as condições legais, tri-

Gente, o grande desafio A peleja dos grupos nacionais não se restringe a enfrentar as bandeiras estrangeiras. Rogério Fasano comenta que, logo no início da empreitada na área de hotéis, foi bastante difícil convencer investidores brasileiros de que o negócio “pararia em pé”. “Depois do primeiro hotel feito, os desafios passaram a ser outros. Mas é importante manter-se sempre motivado, não desanimar, apesar dos problemas existentes no Brasil”, defende. Além do capital, um dos aspectos mais mencionados pelos empreendedores desse segmento como complicado de se lidar é a necessidade intensiva de recursos humanos. “O maior desafio foi e ainda é hoje este: as pessoas. Quando formei a Blue Tree, precisei trazer gente de fora e tive o primeiro desafio no sentido de gerar uniformização. Minha empresa estava virando uma terra de imigrantes, em que as pessoas não falavam a mesma linguagem. O processo [nos variados hotéis, de diferentes redes] pode ser igual, mas a forma de cumprimentar, fazer follow e tudo o mais é diferente. Então, o primeiro grande desafio foi treinar as pessoas dentro do meu conceito de serviços”, diz Aoki. Ela reforça que treinar a equipe é uma tarefa contínua, até porque a forma de atender bem o cliente muda com o tempo e é preciso inovar sempre nesse sentido. Segundo ela, exatamente por isso, o mantra na Blue Tree é treinar, treinar e treinar, sem desistir, mesmo sabendo que todo esse patrimônio gerado é móvel e a qualquer momento pode ser levado por um concorrente.

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Ela também demonstra interesse por empreendimentos de uso misto e vem tateando segmentos complementares ao negócio hoteleiro, com a Noah, empresa que provê serviços de catering.

Rogério Fasano

Divulgação Fasano

Brasil x exterior

Tanto as coisas mudam que a própria Aoki foi reformulando o seu conceito do negócio ao longo dos anos. “A última conclusão a que cheguei é de que, no nosso mercado, há um contrato de negócios, que envolve pagar e receber a hospedagem, e também um contrato emocional, que significa entender como o cliente gostaria realmente de ser tratado. Ser bem tratado envolve uma gama muito grande de questões. Às vezes o cliente quer ficar sozinho, sem ser perturbado. Tudo bem. Deixe um chá quente para ele, por exemplo. Mas não fique telefonando, pois isso é um mau serviço, ainda que as pessoas considerem que é bom porque aprenderam, já que as redes ensinam que sim”, alfineta.

O exterior não encanta a dona da Blue Tree. “No Brasil, há muitas oportunidades. Devemos olhar para fora quando o negócio aqui já está muito bem explorado, e o meu ainda não está. Há muita coisa a ser desenvolvida aqui. Para mim, olhar para fora é um custo bem mais alto do que olhar aqui. É um luxo. É como comprar um vestido de festa. Eu ainda não posso comprá-lo. Preciso é adquirir uma roupa para trabalhar”, compara. Por esse raciocínio, o grupo decidiu abrir mão de unidades que mantinha na Argentina e no Chile. Na direção contrária vai Fasano, que tem ambições declaradas pelo exterior. Depois de empreendimentos em São Paulo (capital e interior), Rio de Janeiro e Punta del Este, a intenção é continuar abrindo o leque pelo País e pelo mundo. “Sem dúvida, meu grande desafio é levar a marca para fora do Brasil. É hoje o que mais mexe comigo. Temos novos hotéis a caminho e este é um momento muito importante e desafiador. Vamos abrir o Fasano em Belo Horizonte, Angra dos Reis, Salvador, Trancoso e, fora do País, em Miami e Nova York”, adianta Rogério Fasano.

Em expansão

A Transamérica, que abrange os complexos Transamérica São Paulo, Transamérica Comandatuba e ainda o Transamérica Hospitality Group, com 22 empreendimentos no País, recentemente inaugurou três unidades (Guarujá, Brasília e Cuiabá) e se prepara para mais uma em 2016: Ribeirão Preto. A Blue Tree, com 23 hotéis, abriu nos últimos meses empreendimentos em Alphaville e Brasília e tem contratos assinados para passar a administrar mais 14 até 2017, em cidades como Ribeirão Preto, São Roque, Valinhos e Votorantim, na divisa com Sorocaba. As escolhas deixam clara a predileção de Aoki em termos geográficos. “Tudo está indo mais para o interior por causa de custo e por facilidade, para não se perder muito tempo no trânsito. Então, existe essa expansão para novas fronteiras e estamos acompanhando”, explica. | 68

GRI Hotéis 2016 Temas como este vão estar em discussão no próximo GRI Hotéis, marcado para 18 e 19 de maio em São Paulo. Mais informações podem ser obtidas com Patricia Frazatto pelo e-mail patricia.frazatto@griclub.org Transamérica Comandatuba

Divulgação Transamérica

Prova de que as estratégias desses empreendedores brasileiros têm sido bem-sucedidas, mesmo num cenário político-econômico adverso como o presente, é que eles mantêm o fôlego e continuam a crescer. Para a Blue Tree e a Transamérica, o foco está aqui mesmo, no Brasil.


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O Iguatemi São Paulo nos primórdios e hoje

Passado e futuro Carlos Jereissati Filho fala sobre as estratégias e os planos do grupo Iguatemi

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m 1966, nascia o primeiro shopping do Brasil, o Iguatemi São Paulo. Treze anos mais tarde, comprado pela família Jereissati, deu origem e nome a um dos maiores grupos do setor no País. Às vésperas da celebração dos 50 anos desse empreendimento pioneiro, a GRI Magazine conversou com o presidente da companhia, Carlos Jereissati Filho. Na pauta, história, presente e planos para o futuro do grupo.

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Acompanhe os principais temas da conversa:

de conteúdo muito forte, da escolha das melhores operações para estar nos nossos empreendimentos. Nos anos 1980, foi a vez de trazer para dentro dos nossos shoppings as operações nacionais e, nos anos 1990, fomos os primeiros a introduzir as marcas internacionais – uma dificuldade, pois, mundo afora, elas sempre se colocam nas ruas. Depois, no início do século XXI, veio o boom do Brasil e nos lançamos ao mundo para buscar o que existia de melhor e fazer outro empreendimento, o JK Iguatemi.”

Momentos marcantes

Construção da marca

“Entramos no setor de shopping centers em 1979. Meu pai, ao perceber que não seria o maior, procurou ser o melhor e, para tanto, era necessário segmentar, ser diferente daqueles que teriam só tamanho e capacidade de colocar tudo no seu espaço. Aí se criou uma cultura

“Lá fora, os shoppings não são marcas. Agora é que companhias até muito maiores do que a nossa estão tentando dar uma identidade aos seus negócios. Acredito que a Iguatemi foi muito inteligente ao construir sua identidade de marca. A pessoa chega a uma cidade e,

Divulgação Iguatemi

SHOPPING CENTERS


Tuca Reinés

se precisa ir a um shopping, vai ao Iguatemi porque significa segurança. É como comprar um produto de uma marca conhecida na prateleira do supermercado. Não importa se estou em Sorocaba, Campinas ou Porto Alegre. Consigo ver o DNA do Iguatemi presente em todos os nossos shoppings, com uma identidade forte. Tudo o que fazemos tem esse raciocínio por trás, tem uma conceituação.”

Abertura de capital e expansão “Uma grande mudança para a história da companhia foi a abertura de capital, com expansão acelerada a partir de 2007. Aproveitamos um momento em que o Brasil estava crescendo muito e fomos a primeira empresa de shopping center a fazer IPO. Quase uma década depois, temos um grupo muito maior, tanto no número de shoppings quanto no Ebitda, que praticamente decuplicou em uma década, de cerca de R$ 50 milhões para R$ 500 milhões. Também estamos muito mais estruturados, sempre pautados numa estratégia demográfica muito clara, com foco no público AB em cidades acima de 500 mil habitantes. Hoje, todo aquele road map que imaginávamos antes de 2005 está em boa parte implantado. Para mim, o mais importante foi promover esse crescimento com coerência e sem perder a nossa cultura.”

Desafios do IPO

Carlos Jereissati Filho

Novo consumidor, tecnologia e mobilidade

“Éramos uma companhia fechada, em que se resolvia “O consumo vem se transformando muito. O advento tudo. Foi uma decisão bastante importante não apenas da tecnologia está ajudando a mudar a característica trazer capital para crescer, mas abrir a nossa estratégia, redos prédios físicos. Isso é um dado forte que vai mexer portar trimestralmente o nosso demuito tanto com a parte de desempenho e explicá-lo. Vejo como senho quanto com o conteúdo uma revolução também cultural. ““Quase uma década e os serviços dos shoppings. A Foi uma opção corajosa, ainda questão é como introduzir todos mais por que várias empresas fizedepois do IPO, temos uma esses elementos de uma maneira ram isso e não se deram bem. Acima de tudo, fomos coerentes com companhia muito maior, tanto inteligente para um consumidor cada vez mais móvel, tecnológico o que acreditávamos e estávamos e sem tempo. Temos várias ideias investidos naquilo. A família até no número de shoppings e vamos implantá-las aos poucos, hoje detém a maior parte da comcontemplando não só a tecnopanhia. Isso mostra o comprometiquanto no Ebitda, que logia, mas a mobilidade urbana, mento e a crença no longo prazo.” praticamente decuplicou”” a vida cotidiana, a interseção do nosso negócio com a cidade. PreGestão de empresa familiar Carlos Jereissati Filho cisamos nos abrir para o novo, aprender a conviver melhor com a “Há desafios e oportunidades. A cidade que temos. O desafio está em como fazer isso a inteligência está em ver o que se tem, pegar o melhor e nosso favor de forma inteligente.” fazer acontecer. O que é preciso hoje na gestão das famílias, como em qualquer gestão, é a profissionalização O novo Plano Diretor de São Paulo de quem está à frente do negócio, seja ele da família ou não. Quando se tem isso e a família acredita, tudo é “Há impactos diretos sobre o nosso negócio. Obviamenmais fácil. Se há membros da família que podem desemte existem pontos no plano que trazem dificuldades, em penhar esse papel, tanto melhor. Acho até o ideal. Só alguns casos encarecem a construção no município. Mas que na verdade muitas vezes não se vai contar com esse creio que ele vai na direção certa de aproximar as pesrecurso e aí é preciso lançar mão de outros profissionais.” | 71


soas da cidade. Acredito que as cidades são vivas pelas ruas, por essa conexão que existe entre os indivíduos. Isso, no entanto, não exclui a nossa participação. O essencial é como nos moldamos para participar da vida urbana. Se formos capazes de fazer isso de um modo inteligente, vamos estar sempre no jogo. O modelo de funcionamento do shopping continua sendo a conveniência de ter tudo em um único lugar e facilitar a compra das pessoas. A maneira como é desenhado é que pode ser impeditiva desse relacionamento com a cidade, não o negócio em si.”

Marcas internacionais

“O Brasil é uma das maiores economias do mundo e tem muito potencial de crescimento. Para uma marca que se imagina global, não fazer parte deste mercado não é inteligente. Não é possível estar fora. Hoje, no Brasil, estão praticamente todas as que têm estratégia de permanecer. Creio que elas vieram para ficar e sabem que existem altos e baixos. É óbvio que hoje o ímpeto delas de se expandir aqui é menor; porém, estão bem colocadas e aguardando uma próxima etapa em que o País vai de novo crescer e dar oportunidade de se espalharem mais. Até lá, elas já Estratégias de crescimento vão estar estabelecidas no nosso território, conhecendo muito melhor os consumidores. Ainda há prospecção para “Como companhia, temos de criar o nosso futuro. o mercado. Temos lojas novas, procura e acho que isso vai Possuímos uma ampla gama de estratégias de crescontinuar, talvez não na mesma vecimento: podemos fazer projetos locidade de cinco ou seis anos atrás, novos ou expandir os existentes (e temos muita oportunidade “Temos muitas estratégias mas vai haver novidades.” nos nossos land banks para isso), Pressão por reajuste de aluguéis transformar os nossos empreedide crescimento. Num mentos para passarem a ser de “É parte do dia-a-dia ter discususo misto, avaliar a possibilidade momento mais difícil sões de custos, como qualquer de adquirir maior participação empresa faz nos seus negócios. nos nossos shoppings ou comprar como este, talvez seja Claro que existem propriedades novos (como foi o caso recente do mais novas, mais frágeis, que esPátio Higienópolis) e avançar com mais prudente fazer tão começando e têm maior difipremium outlets (já fizemos um no Rio Grande do Sul, estamos expansões em propriedades culdade. Nelas, talvez se tenha de fazer uma adequação maior. Já desenvolvendo outro em Santa os grandes shoppings, que estão Catarina e anunciamos mais dois, consolidadas e também consolidados, até se beneficiam no Paraná e em Minas Gerais). Se o momento é mais difícil, como comprar empreendimentos desses momentos de maior dificuldade porque se tem o famoso flio atual, em que se vê mais risght to quality. As pessoas querem co no horizonte, talvez seja mais consolidados” prudente fazer expansões em Carlos Jereissati Filho ficar nos portos seguros. Então, nesses empreendimentos, que são propriedades já consolidadas, a mais a nossa característica, há muiexemplo do que realizamos em to menor pressão. Em resumo, isso afeta pouco a nossa Campinas, e também comprar empreendimentos conempresa, embora impacte o negócio como um todo.” solidados. O caso do Pátio Higienópolis foi específico. Houve a possibilidade de efetivar uma compra pequena, sendo que, geralmente, temos o controle das Resultados do grupo em 2015 e 2016 propriedades. Pode ser que queiramos adquirir participações maiores e assumir logo o controle, mas nem “Como companhia aberta, não posso abrir muitas inforsempre há essa oportunidade.” mações, mas estamos muito alinhados com os nossos orçamentos e acreditando que seremos capazes de atingir as nossas metas, com maior trabalho e talvez um pouco Momento do País mais de dificuldade. Nossos resultados mostram resiliência, com baixíssimo desvio.” “Sou bastante otimista com o Brasil, apesar de realista com a fase que vivemos. Não adianta ficar choraminganParticipação no GRI Shopping do. No nosso negócio, sempre olhamos a longo prazo, mas, obviamente, é preciso que sejamos capazes de cheCarlos Jereissati Filho já confirmou presença no GRI gar lá. Então, somos muito criteriosos nos investimentos Shopping 2016. Ele vai participar de um talk show ese temos muita disciplina financeira para estar preparados pecial durante o evento, que acontece em abril em para passar por esses momentos que sempre vão existir. São Paulo. Mais informações podem ser obtidas com Este é um negócio resiliente, um negócio que tem uma Giane Faccin pelo e-mail giane.faccin@griclub.org proteção natural para períodos como o atual.”

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2a EDIÇÃO

GRI SHOPPING SÃO PAULO - 05 E 06 DE ABRIL | HOTEL PULLMAN IBIRAPUERA

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Industrial & logística

Macro e micro

Cinco tendências que vão guiar a escolha de centros de distribuição para e-commerce nos próximos anos

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inda que a economia brasileira passe por um momento difícil e vejamos estagnação ou redução do consumo em diversos segmentos, o mercado do e-commerce segue em evolução no País. A notícia é sem dúvida motivo de comemoração para a indústria de imóveis logísticos e industriais. Afinal, a demanda por galpões promete acompanhar esse dinamismo.

Mas quais devem ser as características dos imóveis para atender a essa demanda? A GRI Magazine participou das discussões do GRI Industrial & Logística 2015 e mapeou junto a grandes players do setor e alguns dos maiores locatários do País aspectos que estão direcionando a escolha de galpões para esse fim. Conheça quais são eles:

“O e-commerce continua crescendo a dois dígitos mesmo no cenário adverso atual e vai consumir cada vez mais centros de distribuição”, analisa Armando Marchesan Neto, CEO do Grupo Sequoia.

1 - Definição do tamanho da nave de forma a garantir elevada produtividade As maiores empresas de e-commerce já vêm perceben-


Mario Miranda Filho

Do contrário, o custo do frete acaba inviabilizando as operações. Pode-se esperar, portanto, uma demanda cada vez maior por CDs fora desse eixo dominante, em especial no entorno das principais regiões metropolitanas. “Com empresas se descentralizando, vai ser viável que outras regiões puxem maior volume de e-commerce”, opina Rodrigo Brea, diretor de Distribuição e Serviços ao Cliente da Natura.

4 - Atenção redobrada à microlocalização do imóvel

Armando Marchesan Neto

do que nem sempre é bom negócio ocupar um centro de distribuição (CD) muito grande. A questão é que, como a logística desse tipo de operação envolve um processo de picking extremamente fracionado, necessário para contemplar pedidos diretos – e normalmente pequenos – do consumidor final, há um intenso e constante deslocamento de funcionários dentro do prédio. Consequentemente, naves muito amplas provocam perda de eficiência, ao impor excessivos movimentos intra-logísticos das equipes. A saída para esse problema é embarcar alta tecnologia para garantir a produtividade, o que significa um investimento elevado, ou optar por áreas menores.

2 - Avaliação dos formatos dos prédios, privilegiando aqueles que minimizam deslocamentos internos Não é apenas o tamanho da nave que precisa ser estudado. Seu formato também tem grande relevância. Já que cerca de 70% do tempo de um funcionário nesse tipo de operação são gastos em picking e deslocamento pelo CD, a largura e o comprimento do espaço, assim como a determinação de onde ficam os banheiros e o restaurante, são pontos que fazem toda a diferença.

Não basta eleger uma macrolocalização privilegiada. A seleção de um galpão requer que a microlocalização também seja excelente. Não adianta ficar numa área de fácil acesso às principais vias para chegar ao consumidor se houver muitos perigos e a taxa de sinistralidade de frete naquele trecho for proibitiva. Como no e-commerce os pedidos costumam ser pequenos e muitos, para ser despachados todos os dias, adotar escoltas para cada entrega é impraticável. O custo não se paga.

5 - Análise do potencial do entorno para prover mão-de-obra à operação Por conta do elevado fracionamento das entregas, a operação de um centro de distribuição de e-commerce de modo geral precisa contar com grande número de funcionários. Esse uso intensivo de mão-de-obra coloca preocupações do ponto de vista de contratação e manutenção de equipe. Rodrigo Brea

Um formato em W pode ser uma solução eficaz para consolidar pedidos nas docas centrais e diminuir a movimentação de picking.

3 - Descentralização dos CDs para atender melhor aos pedidos crescentes fora do eixo Rio-São Paulo

Mario Miranda Filho

Hoje, São Paulo e Rio de Janeiro respondem por mais da metade das vendas via e-commerce no Brasil. Contudo, a participação de outros estados vem aumentando e atendê-los exige descentralizar as operações logísticas. | 75


A região do galpão dispõe de profissionais com o perfil adequado a esse tipo de trabalho e na quantidade necessária? O acesso dos funcionários ao prédio é fácil? Estas são perguntas que precisam ser respondidas antes da decisão de instalação.

GRI Industrial & Logística 2016 Uma nova edição do GRI Industrial & Logística está marcada para 29 e 30 de junho em São Paulo. Mais informações podem ser obtidas com Giane Faccin pelo e-mail giane.faccin@griclub.org

Raio-X do e-commerce no Brasil No primeiro semestre de 2015... • O e-commerce brasileiro registrou aumento nominal de 16% frente ao mesmo período de 2014 e faturou R$ 18,6 bilhões; • O ticket médio teve expansão nominal de 13%, atingindo o valor de R$ 377; • As categorias que apresentaram maior crescimento em volume financeiro foram telefonia/celulares (53%) e eletrodomésticos (41%). Já eletrônicos e moda/acessórios registraram queda, respectivamente, de 17% e 8%; • 17,6 milhões de consumidores virtuais realizaram pelo menos uma compra; • Diminuiu a prática de ‘frete grátis’ e, consequentemente, ampliou-se o valor total movimentado no quesito frete, de R$ 544 milhões para quase R$ 660 milhões.

Fonte: Pesquisa Webshoppers- E-bit/Buscapé

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Pexels

Para 2015 como um todo, a expectativa é de que... • O comércio eletrônico apresente crescimento nominal de 15% em relação a 2014, chegando a um faturamento total de R$ 41,2 bilhões; • O ticket médio seja de R$ 381,00, um aumento de 10% em relação a 2014.


ACONTECE NO GRI

GRI Industrial & Logística Cerca de 120 investidores, desenvolvedores, proprietários e ocupantes de centros de distribuição, galpões logísticos e industriais, e parques e condomínios logísticos se reuniram em 07 e 08 de outubro no GRI Industrial & Logística 2015. Na pauta, oportunidades e desafios em termos de investimento, modelos de negócio, padronização das construções, localização e precificação. Participaram Mauro Dias, Clarisse Etcheverry (ambos da GLP), Hardy Milsch (Prologis), Benny Finzi (Hines), Marcela Drigo (Clarion Partners), Luiz Amaral (TRX), Fernando Perez (Cone), Gastão Valente (GIC), Nessim Sarfati (Barzel Properties), Eduardo Corbett (DHL) e Luís Martão (C&A), entre outros.

Mario Miranda Filho

Na programação, 11 salas de discussão, diversos momentos para estreitar relações e um talk show que juntou Fernando Terra (CBRE), Armando Marchesan Neto (Grupo Sequoia), Cláudia Tichauer (GE), Nilton Caccaos (Pepsico), Pedro Siqueira (Riachuelo), Renato Fusaro (Johnson & Johnson) e Rodrigo Brea (Natura) para falar do que os locatários valorizam na escolha de seus imóveis.

GRI

Clarisse Etcheverry e Hardy Milsch

GRI

Na primeira fila, Thiago Costa (HSI) e Marcelo Fedak (Blackstone). Ao centro, Marcela Drigo Mario Miranda Filho

GRI

GRI

Talk show

Em primeiro plano, Gastão Valente, Nessim Sarfati e Jonathan O’Day (GLP). Ao fundo, Rodrigo Demerteco (Capital Realty)

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infraestrutura

Por terra e mar Divulgação Cone

Centros logísticos para atender portos: um grande mercado a explorar

Cone Suape

E

m 2014, de acordo com a Antaq (Agência Nacional de Transportes Aquaviários), o total de cargas movimentadas em portos brasileiros foi de quase 969 milhões de toneladas, 4,25% acima da marca registrada em 2013. Os números continuam em evolução, mesmo neste momento em que a economia do País patina. “A expectativa para 2015 é de um novo aumento, alcançando cerca de 1,25 bilhão de toneladas. Para 2025, os cálculos apontam para 1,7 bilhão de toneladas. Ou seja, a médio e longo prazos, a movimentação portuária vai continuar a crescer”, afirma Julio Zogbi, managing partner da TRX Infraestrutura.

“A

“Não há dúvida de que existe um grande mercado para desenvolver terminais logísticos junto com os portos”, diz Miguel Noronha, managing director do Barbosa Mello Participações e médio e Investimentos.

longo prazos, a movimentação portuária vai

Agora imagine a dificuldade para coorde- continuar nar todas as partes envolvidas nesse processo e como ela se amplia à medida que o volume ganha maior corpo. Não dá para ter certeza de que a chegada dos caminhões, trens ou barcos, vindo de distâncias e em condições variadas, vai coincidir perfeitamente com o atracamento do navio. A questão é que deixar um desses componentes da cadeia parado – sobretudo o navio – custa muito caro. Qual a saída? Uma das principais soluções está em reforçar a capacidade de armazenamento e processamen| 78

to das cargas em consonância com o funcionamento dos portos para proporcionar a eles maior eficiência. Essa é uma seara em que o Brasil ainda tem muito a avançar e as oportunidades a explorar são enormes.

a crescer” Julio Zogbi

Para ele, o Brasil evoluiu nos últimos 20 anos principalmente em terminais portuários especializados, mas as áreas de apoio ficaram paradas no tempo. “É como se estivéssemos diante da Suíça e, ao mesmo tempo, um pedaço da África. Tudo o que contribua para organizar esse espaço é bem-vindo, incluindo condomínios e terminais logísticos.”

Grandes portos espremidos À parte as dificuldades tão conhecidas de transporte em território nacional, há que se considerar que nossos principais portos foram projetados em outros tempos e sem prever as dimensões da movimentação de cargas que temos hoje. Para piorar, eles foram ficando espremidos com o crescimento das cidades, sem muita possibilidade


Divulgação

o navio, com os contêineres lacrados. Ganha-se eficiência e poupa-se espaço junto ao porto. A ideia da empresa é que os armazéns em Santos funcionem somente como uma espécie de pulmão, auxiliando na manutenção de um fluxo contínuo de carregamento; porém, sem usá-los para deixar cargas paradas, já que o custo não compensa.

Novos terminais: mais organização de promover expansão da infraestrutura de suporte. Não há espaço e os poucos terrenos disponíveis têm preços proibitivos para esse uso. “Existe uma carência brutal de CDs em volta dos portos brasileiros. Eles estão muito mal servidos de infraestrutura. Olhando-se para terminais como Paranaguá, Rio de Janeiro e Santos, é muito difícil conseguir área portuária para um retroporto, para ter CDs grandes diante de um adensamento urbano tão forte. Vemos uma briga a tapa”, analisa Colin Butterfield, presidente da Radar, que integra o grupo Cosan. Por isso, um caminho que tem se provado satisfatório é atender os grandes portos a partir de outras áreas. A armazenagem e o processamento não precisam se dar no próprio porto ou em localizações contíguas. Basta que aconteçam junto ao transbordo, seja rodoferroviário, rodohidroviário, o que for, conforme os modais adotados para as respectivas cargas.

Santos: retroportos depois da serra No caso do Porto de Santos, por exemplo, além da falta de espaço no entorno, o risco de impactos ambientais limita o desenvolvimento de galpões no trecho prévio à Serra do Mar. Como resultado, o eixo das rodovias Anchieta e Imigrantes acabou se tornando um canal de armazenamento com melhor relação custo-benefício. Mas também têm surgido soluções em outras partes, mais distantes. “Vejo uma dependência absurda do Porto de Santos, que está saturado. Simplesmente não existe espaço estático para conseguir fazer um projeto decente. Os poucos terrenos no Guarujá e em Santos apresentam preços proibitivos para se fazer uma área de contêiner, de stuffing. É impagável. É muito mais fácil mudar de região do que tentar desenvolver algo de escala com esse tipo de custo”, pontua Colin.

Existem oportunidades a explorar também no que toca a portos novos, ainda que em localizações menos privilegiadas do que a maior parte dos antigos. Neles, é possível planejar e realizar o que não aconteceu nos tradicionais: que já nasçam dotados de toda a infraestrutura de apoio necessária no entorno e com possibilidades de expansão futura. “Os novos portos contemplam planejamento estratégico com a concepção de dar aos clientes capacidade estática para gerar eficiência”, elogia Colin. E Noronha agrega: “nos novos portos, é possível aproveitar que ainda há áreas amplas disponíveis para começar a dar mais organização aos condomínios portuários como um todo”.

PIB concentrado em real estate As oportunidades junto aos portos são tamanhas que um estudo conduzido pelo Cone (Condomínio de Negócios) observando locais como China, Alemanha, Espanha e Estados Unidos constatou que uma fatia entre 60% e 70% do PIB de um porto pode vir justamente do chamado terceiro nível, aquele em que as atividades imobiliárias têm lugar. O primeiro nível é o acesso à água e, no segundo, estão as indústrias que se ligam aos portos. “Percebemos que o real estate ao redor dos portos tende a ser muito grande em países desenvolvidos, onde se tem um planejamento e uma interseção forte entre infraestrutura e real estate”, conta Mauro Rubin, diretor financeiro e de Operações do Cone. Miguel Noronha

Mauro Miranda Filho

Colin Butterfield

Nesse sentido, crescem apostas em retroportos bem depois da serra. A Rumo (também do grupo Cosan) escolheu Sumaré para instalar um dos seus terminais de transbordo e já preparar toda a carga para descer direto para | 79


De acordo com ele, no Brasil, o terceiro nível é ainda pouco planejado, muitas vezes disperso. “A interseção entre ramais logísticos e portos precisa ser programada para que seja possível atrair empresas, crescer ordenadamente, oferecer os serviços e produtos corretos”, recomenda.

Cases em Suape e Aratu Essa visão levou o Cone a desenvolver um modelo para o Brasil que está sendo implementado no Nordeste, atendendo os portos de Suape (PE) e Aratu (BA). Próximo ao primeiro, foi criada uma plataforma com soluções integradas de infraestrutura industrial e logística multimodal de 18 milhões de m² e, perto do segundo, uma de 4 milhões de m². “Há players de todos os tipos interessados nessas plataformas, como os que querem entrar ou expandir operações no Nordeste, os que desejam se mudar das instalações em que estão, num movimento de flight to quality, e os que buscam estar perto do porto para reduzir os gastos com transporte secundário. Quando se estabelece uma plataforma logística próxima a portos de maneira planejada, ganha-se com escala em termos de custos, além de ser possível obter sinergia entre os negócios instalados. Consegue-se também agregar outras dimensões de serviços”, detalha Mauro. Ele acrescenta: “a partir do momento em que se traz a operação alfandegada para o chão e se coloca um porto seco para dentro de uma plataforma dessa, todos os players querem estar em volta e gera-se um ciclo virtuoso”. Tem dado tão certo que os planos são aumentar a diversidade do porfólio, oferecendo novos serviços que faltam no entorno. “Temos um projeto aprovado de hotel, shopping, policlínica, centro de convenções, centro de exposições etc. Nossa visão é de planejamento de território incluindo moradia, infraestrutura, logística, industrial e a parte comercial”, adianta o executivo.

Apostas em commodities... A TRX também resolveu investir pesado nessa área. A divisão de Infraestrutura, criada em 2014, até aqui focou

exclusivamente projetos ligados a portos. Estão em andamento iniciativas que envolvem aportes totais acima de R$ 500 milhões: um terminal retroportuário de fertilizantes em Santa Catarina (São Francisco do Sul), um terminal multicargas no Pará, um terminal de líquidos na região Sul (cuja localização a empresa prefere manter sob sigilo) e um porto de grãos no Paraná com armazém. A preocupação foi, em meio às turbulências de economia brasileira, encontrar segmentos que seguem com bom desempenho ou podem de alguma maneira se beneficiar desse quadro. “É um Brasil que está com problemas, mas nos posicionamos vendo oportunidades acima da média. Existem brechas a explorar nesse País do agronegócio que continua progredindo. Quando a economia começar a se recuperar, esses vão ser os ativos mais bem avaliados por estarem prontos para atender o crescimento”, aponta Julio. Segundo o executivo, tem crescido a demanda por esse tipo de produto imobiliário entre os segmentos da economia que a empresa decidiu priorizar. Mas ele lembra que é preciso entender profundamente cada cadeia produtiva e a vocação de cada porto antes de tomar qualquer decisão.

… ou manufaturados No caso da TRX, a opção foi por terminais direcionados a commodities; porém, podem ser encontradas oportunidades também em outras frentes. Em termos de manufaturados, por exemplo, áreas para proceder pequenas montagens prévias à exportação ou na chegada da importação tendem a ser de grande valia. “Existem diferentes funções para terminais logísticos. Depende do tipo da carga, do perfil de importação ou exportação, do grau de sofisticação de cada cadeia produtiva. É possível simplesmente avançar no processamento de caixas de contêineres ou abri-las, consolidar grandes lotes, fazer montagens e outras coisas”, lembra Noronha. E aqui não custa lembrar de exemplos internacionais de sucesso. Analisar boas práticas de portos como os de Roterdã, Singapura, Shenzhen, Los Angeles e Chicago pode servir de inspiração para novas iniciativas no Brasil num futuro próximo.

Perspectiva do terminal multicargas da TRX no Pará

GRI Infra South America 2016

Divulgação TRX

Os mais variados temas relacionados ao setor de infraestrutura vão estar em debate no GRI Infra South America, planejado para o final de abril em Nova York. Mais informações podem ser obtidas com Pedro Nicolau pelo e-mail pedro.nicolau@griclub.org

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Imagem: Divulgação GJP

estados em foco

Preparação para os jogos de 2016 provoca mudanças profundas na Barra, região da capital fluminense que vai ser o coração da competição. Quais os impactos sobre o mercado imobiliário? Ilha Pura, o empreendimento que vai hospedar os atletas olímpicos e depois se tornar um complexo residencial

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Imagens deste especial: Divulgação Carvalho Hosken

Prêmio olímpico


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ão há como escapar aos olhos de qualquer investidor ou incorporador uma área que concentra mais da metade das unidades imobiliárias licenciadas na segunda maior cidade do País. Pois a Barra da Tijuca, tratada de modo geral como Zona Oeste do município do Rio de Janeiro, mas geograficamente – e estrategicamente – situada no centro da região metropolitana carioca, vem despertando neste momento uma atenção ainda maior. Ela passa por transformações profundas que vão determinar de forma decisiva os rumos da sua evolução. Grande parte dessas mudanças vem do fato de a Cidade Maravilhosa ter sido escolhida como sede dos Jogos Olímpicos e Paralímpicos de 2016, e de a Barra ser a área que vai funcionar como uma espécie de coração das competições. É lá que vão ser realizadas as disputas de 23 modalidades esportivas no caso das Olimpíadas e 13, no das Paralimpíadas.

com muita atenção. Para tanto, a velocidade necessita ser muito bem regulada. Trabalhar as populações de renda mais elevada significa não ter muito espaço para dar velocidade”, analisa Carlos Carvalho, fundador e presidente da Carvalho Hosken. Um dos precursores no desenvolvimento da região desde a década de 1970 e dono de um banco de terrenos invejável, que lhe rendeu o apelido de ‘dono da Barra’, Carvalho acredita que a Barra da Tijuca em particular e o Rio como um todo foram verdadeiramente premiados com as Olimpíadas. Contudo, pondera: “Vemos que antecipamos os fatos para a ocupação da Barra em 30 anos, mas levamos esse tempo todo para acertar que tipo de moradores? Está aí o problema. Com esta crise em que agora estamos envolvidos, fica difícil avaliar o futuro e como tudo vai acontecer. É preciso ter esperança e cuidados especiais para que não se distorça essa oportunidade importante para o Rio e o Brasil, desvirtuando a situação para a qual o plano original da Barra [o Plano Piloto elaborado pelo urbanista Lucio Costa] aponta.”

Parque Olímpico, Centro Olimpico de Treinamento, Vila Olímpica, instalações para receber a imprensa e tudo mais que eventos desse porte exigem está sendo levantado ali. Um legado imobiliário importante, que chega acompanhado “Precisamos estar prontos de heranças indiretas, como melhoNada de afobação rias na infraestrutura de mobilidade para nos adaptar aos fatos urbana que vão facilitar o acesso à A principal inquietação de Carvalho região e a circulação dentro dela. que virão, sem nos precipitar. está em garantir que os novos empreendimentos sejam comercializaPontos de atenção dos de maneira ordenada. “Senão, A afobação pode levar a vamos caminhar rapidamente para Todo avanço, entretanto, traz consiproblemas graves para as a insolvência. Estamos cansados de go contrapontos. Apenas a Ilha Pura, assistir a empreendimentos maravibairro em desenvolvimento pela nossas organizações e para o lhosos que terminaram um pouco Carvalho Hosken e pela Odebrecht fora do tempo. E, fora do tempo, o para hospedar os 18 mil atletas e desenvolvimento urbano” risco se torna grande para nós, emque vai ser convertido em complexo presários, num país com economia Carlos Carvalho como a do Brasil.” residencial após os eventos esportivos, prevê 3604 novos apartamentos Para ele, o futuro da Barra acabou se tornando praticana Barra. Isso sem falar em outros projetos que estão simente uma incógnita. “Se a Linha Amarela [via expressa multaneamente em construção na região. que liga a Baixada de Jacarepagá à Ilha do Fundão, eliminando a necessidade de transitar pela Zona Sul] deu Imagine o que seria colocar todo esse portfólio de uma o resultado positivo que vimos, quando se passa a ter a vez no mercado, ainda mais num período complexo como o atual, cercado de indefinições políticas e ecoTransolímpica [corredor unindo o Recreio dos Bandeirannômicas. Outra questão que preocupa empreendedores tes a Deodoro], a Transcarioca [da Barra ao Aeroporto do locais é a possibilidade de que a expansão acelerada no Galeão], a Transoeste [da Barra a Santa Cruz e Campo presente contexto de alguma forma interfira na vocação Grande] e o metrô, tudo pode acontecer de positivo. Ao mesmo tempo, é difícil ter uma visão correta do que vai da Barra para empreendimentos de alto padrão em meio vir politicamente daqui para a frente.” a espaços públicos amplos e bem cuidados. “Ao olhar para a frente, podemos diagnosticar que foram tomadas todas as providências necessárias para criar um desenvolvimento urbano, um novo espaço do Rio de Janeiro que vai colocar a cidade em alto nível junto com as maiores e mais bonitas do mundo. Esta é uma oportunidade que não se pode perder e precisa ser tratada

E completa: “Temos uma série de alternativas e cada movimento que ocorrer pode nos levar a uma direção melhor ou pior para a nossa atividade. Precisamos estar prontos para nos adaptar aos fatos que virão, saber nos colocar sem nos precipitar. A afobação pode levar a problemas graves para as nossas organizações e para o desenvolvimento urbano”. | 83


Taxa compulsória x STF Não são só as Olimpíadas e o contexto do mercado que estão mexendo com as perspectivas da Barra. Um aspecto que tende a gerar polêmica e trazer impactos para parcela significativa da região diz respeito à prática de cobrança, pela Carvalho Hosken, de uma taxa compulsória junto aos proprietários de imóveis para manter os espaços públicos do entorno. São arrecadados cerca de US$ 50 mensais por unidade. Ao longo dos anos, o modelo ajudou a criar e preservar trechos de vegetação, fontes e monumentos, e também a despoluir lagoas e manguezais. Na visão da companhia, foi fundamental para possibilitar uma ocupação mais ordenada dos espaços e impulsionar a valorização dos imóveis, sem depender do poder público. No entanto, um processo em andamento no Supremo Tribunal Federal está discutindo esse tipo de prática – a partir de ação movida por uma moradora de um loteamento paulista – para decidir sobre sua legalidade, com potencial de ressonância em todo o País. “Em tal processo, foi reconhecida repercussão geral. Isso significa que todos os demais processos do Brasil sobre a matéria vão passar a ser balizados por essa futura decisão. Em outras palavras, se tal moradora ganhar o processo, e dependendo do teor da decisão, essas taxas de associação vão ser consideradas facultativas, tornando-se inconstitucional o pagamento obrigatório”, explica o advogado Rodrigo Bicalho, do escritório Bicalho e Molica. Carvalho considera que uma eventual proibição da cobrança compulsória seria lamentável. “Isso demonstra as improvisações que acontecem em coisas importantíssimas no Brasil. Sem sombra de dúvida, haveria efeitos desastrosos em um Plano Diretor como este da Barra, com tantas áreas livres.” De acordo com ele, “se essa função hoje desempenhada pelos moradores passasse para o setor público, ficaria num plano secundário. Seria difícil haver recursos para manter um projeto caro e elitista como esse”.

História A história da Barra da Tijuca é bastante recente. Suas terras foram doadas a governadores que comandaram batalhas contra os franceses e inicialmente foram exploradas como engenhos, para agricultura ou pecuária. Essa forma de ocupação gerou grandes latifúndios que se perpetuaram. Isso possibilitou que, bem mais tarde, grupos comprassem enormes porções de terra, o que deu o tom do desenvolvimento imobiliário local visto hoje. Esse desenvolvimento imobiliário, a bem dizer, começou somente a partir do final da década de 1960, com | 84

Construção do Elevado do Joá, marco que contribuiu para facilitar o acesso à Barra

a elaboração do Plano Piloto de Lucio Costa durante o governo Negrão de Lima. Antes disso, a região era um grande areal, ao qual era bem difícil chegar, e sem acesso ao mar. No máximo, faziam-se piqueniques por lá. Basta lembrar de Emilinha Borba cantando “Se alguém te convidar pra tomar banho em Paquetá, pra pic-nic na Barra da Tijuca… Menina, vai”. Não passava disso. O Plano Piloto obrigou grandes doações de terra, previu muito espaço verde e impôs o conceito rodoviário a ser adotado ali. Em 1971, veio o túnel Zuzu Angel, unindo a Barra e a Zona Sul, depois o Elevado do Joá, a duplicação da Avenida das Américas e, pouco a pouco, o acesso foi sendo facilitado. É nesse momento que se iniciam os primeiros empreendimentos imobiliários: um conjunto de torres de Oscar Niemeyer, cuja construção enfrentou vários percalços, provocando muita polêmica Centro Metropolitano, um projeto de Lucio Costa agora implementado


e fazendo nascer um mito de que comprar na Barra era um problema.

Nos anos 1980 e 1990, a urbanização da orla, a reduplicação da Avenida das Américas, a construção da Linha Amarela e a multiplicação de shopping centers deram maior impulso à região.

Levou-se alguns anos para essa pecha ser superada e haver uma retomada dos investimentos, seguida por Nos últimos tempos, evolução bastante apoiada na oferta de lazer aos moradores. “Na Barra, se implementou o conceito de infraestrutura de la- “Na Barra, se implementou o zer nos condominios que se espalhou para a cidade toda”, lembra conceito de infraestrutura de Sérgio Dias, ex-secretário de Urbanismo do Rio. lazer nos condominios que se Carlos Carvalho adquiriu nesse pe- espalhou para ríodo, anos 1970, em sucessivas transações, algo como 10 milhões de m2 na Barra e implantou seus primeiros projetos. Foram se estabelecendo na região também empresas e comércio, puxados pelo Carrefour, além de escolas, na maioria dentro dos próprios condomínios.

a cidade toda”

novos fatores estruturantes surgiram, com estações do BRT (Transporte Rápido por Ônibus) e todas as preparações para as Olimpíadas. Outro destaque é que o Centro Metropolitano, bairro planejado por Costa para ser o coração da Barra, tornou-se realidade.

Cálculos do Instituto Pereira Passos, da Prefeitura do Rio, estimam uma população de 433,5 mil pessoas na região até 2020, assumindo a posição de terceira área mais populosa do município, atrás apenas de Campo Grande e Jacarepaguá. Sérgio Dias

A Barra da Tijuca em grandes números • O trecho abrangido pelo Plano Piloto da Barra tem 135 milhões de m2 de área, o equivalente a mais de cinco vezes os 25 milhões de m2 do Centro do Rio ao Leblon, o trecho mais privilegiado (e praticamente esgotado) da Zona Sul carioca; • A Barra respondeu por 54% das unidades licenciadas na cidade do Rio de Janeiro em 2013; • A região somou 12 milhões de m2 licenciados entre 2009 e 2013, três vezes mais do que qualquer outra parte do município.

Fonte: Carvalho Hosken

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estados em foco

Visão de um pioneiro

Entrevista com Carlos Carvalho, fundador e presidente da Carvalho Hosken

N

onagenário, Carlos Carvalho, fundador e presidente da Carvalho Hosken, continua firme e forte no comando da empresa. Ele, que teve um papel pioneiro no desenvolvimento imobiliário da Barra da Tijuca, implementando empreendimentos que são marcos da região, se envolveu intensamente também com os projetos voltados às Olimpíadas. Com a Odebrecht, está levantando a Ilha Pura, complexo de prédios com características de clube que vai hospedar os atletas olímpicos e depois ser convertido em residencial para comercialização. Também integra um consórcio com a mesma Odebrecht e a Andrade Gutierrez para construir o Parque Olímpico, em regime de Parceria Público-Privada (PPP). Adicionalmente, acaba de inaugurar o Hilton Barra, primeiro hotel da bandeira no Rio. Em meio a todas essas atividades, Carvalho concedeu uma entrevista exclusiva à GRI Magazine. Acompanhe:

GRI Magazine: Como foram os seus primeiros passos como empreendedor e quais são os aspectos que considera decisivos para estar na posição em que se encontra atualmente? Carlos Carvalho: Tive origem modesta, com um pai que não só era muito alto como tinha uma grandeza interior como vi em poucas pessoas. Era temido pela lisura. Misturando, talvez, aventura, pautei a minha vida para estar à altura da grandeza dele.

GRI: Por que decidiu investir na Barra da Tijuca lá atrás, quando não passava de manguezais e lagoas? Imaginava um futuro como o que vivemos ou ele se revelou ainda mais auspicioso? CC: Nasci em Jacarepaguá e desde menino passeava a pé por essa região, levado pelo meu pai, que gos| 86

tava muito de andar. Caminhávamos quilômetros e comíamos banana tirando-as diretamente das árvores, que eram muitas. Assim, conheci minuciosamente e admirei a região. Cresci e fui estudar engenharia. Quando vi as primeiras providências para fazer o plano de ocupação da Baixada de Jacarepaguá, percebi com clareza que a região estava fadada a ser o futuro planejado e sustentável da cidade do Rio de Janeiro.

GRI: Um ano após as Olimpíadas, você terá em mãos 3604 apartamentos, construídos para hospedar os atletas e liberados para comercialização. Que estratégia está traçando para atrair o interesse do consumidor para um volume tão alto de imóveis chegando ao mercado de uma vez, num momento tão complexo como este que vivemos? Se fosse se decidir por esse investimento


agora, faria a mesma escolha? CC: Faria a mesma coisa. Apenas teria sido menos otimista e exigiria do governo melhores condições de financiamento para os compradores. A providência que pretendo tomar é aguardar o término das obras de infraestrutura, quando a região terá forte valorização. Espero também que a crise que vivemos seja controlada e que o País volte à normalidade.

terrenos que foram adquiridos pelo consórcio, pagando caro, em troca de obras.

“Pretendo aguardar até o término das obras de infraestrutura, quando a região terá forte valorização, para comercializar os

GRI: Depois dos Jogos Olímpicos, o consórcio formado por Carvalho Hosken, Odebrecht e Andrade Gutierrez poderá explorar grande parte das terras do Parque Olímpico para empreendimentos imobiliários. O que podemos esperar para aquele espaço?

GRI: Qual o peso das iniciativas em prol da sustentabilidade para o grupo hoje?

CC: Das áreas remanescentes de toda a Barra, o Parque Olímpico é uma das mais belas. Se for mantido o plano de transformar a área num centro de treinamento esportivo com equipamentos moderníssimos, compatível com nações mais desenvolvidas, não tenho dúvida do sucesso do desenvolvimento imobiliário nos

CC: Sustentabilidade não é uma palavra nova na Carvalho Hosken. Desde o início, trabalhamos pela implantação de projetos planejados e sustentáveis. Doamos milhões de metros quadrados que se transformaram em avenidas, parques e jardins. Construímos, doamos para o município e mantemos até hoje o Parque Am-

apartamentos da Ilha Pura”

biental Mello Barreto. Na Península [bairro planejado desenvolvido pela Carvalho Hosken], temos o único manguezal preservado em região urbana do Rio, margeado por uma trilha ecológica de aproximadamente 3 km. Em todos os nossos “bairros”, temos paisagismo exuberante. Isso tudo é mantido pela sociedade civil.

GRI: Como funciona esse trabalho da sociedade civil? CC: A sociedade civil atua como verdadeiras prefeituras dos empreendimentos. Segurança, paisagismo, conservação, manutenção… tudo é feito pelas associações que foram formadas desde o início das construções, quando os compradores assinaram um compromisso de contribuir para a manutenção do todo.

GRI: Há esforços da Carvalho Hosken no sentido de obter certificações de sustentabilidade? CC: A cada novo empreendimento, avançamos com a tecnologia e o conceito mais moderno de sustentabilidade. No hotel Hilton Barra, temos a Certificação PBE-edifica, que foca em eficiência energética e uso racional da água na edificação.

Carvalho no lançamento da pedra fundamental da Vila Olímpica, cercado de autoridades esportivas e fluminenses

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Estamos também na etapa final do processo de Certificação Leed-NC, que foca em terreno sustentável, uso racional da água, energia e atmosfera, materiais e recursos, além de qualidade do ambiente interno. Na Ilha Pura, temos a Certificação HQE Aqua Residencial etapa projeto para todos os condomínios, que foca em Ecogestão, Eco-construção, Saúde e Conforto. Também possuímos a Certificação HQE Aqua Bairros etapa projeto, que foca em integração e coerência do bairro, uso racional de recursos naturais, integração da vida social e fortalecimento das dinâmicas econômicas. Ainda na Ilha Pura, contamos com a Pré-Certificação Leed-ND (bairro) estágio 2 - Masterplan, que foca na localização inteligente, qualidade do desenho urbano, infraestrutura e edifícios verdes.

GRI: Como e por que surgiu a ideia de desenvolver o Hilton Barra? Há mais planos em relação a hotelaria? CC: O Hilton Barra é um marco para anunciar o padrão que desejamos para essa nova centralidade que começa a ser desenvolvida no Centro Metropolitano. Se nova oportunidade ou necessidade apontar para outros hotéis, poderemos desenvolver.

GRI: Como avalia até aqui a experiência de atuar em um modelo de PPP na construção de instalações para as Olimpíadas? Trata-se de certa forma de uma volta às origens, já que a Carvalho Hosken começou atuando em obras públicas? Que diferenças vê entre os dois períodos? CC: Vejo como uma experiência nova. Quando atuei em obras públicas no passado, não existia essa fórmula, era um processo mais antigo. Este modelo atual permite a construção de obras maiores e mais modernas. Estou satisfeito.

GRI: Você comandou uma ex| 88

pansão geográfica importante da Carvalho Hosken e depois optou por concentrar a atuação da empresa no Rio de Janeiro, especificamente na Barra. Que lições vieram desses movimentos? CC: Na realidade, a concentração não restringiu; pelo contrário, fez a empresa crescer. Ir para a Barra era um sonho de criança. Se a ocupação dessa região tivesse se dado antes, eu estaria nesse projeto desde então. A atividade de empreiteiro ou imobiliário foi guiada por um empreendedorismo que continuou na Barra, com mais prazer.

“Quando atuei em obras públicas no passado, não existia essa fórmula. O modelo atual de PPPs permite a construção de obras maiores e mais modernas. Estou satisfeito ” GRI: No início, você tinha um sócio, mas logo passou a controlar

o negócio sozinho. Prefere a liberdade de tomar decisões? CC: Fundei a empresa com um colega de turma, Jacques Hosken. Depois, ele quis seguir outro caminho e nos separamos empresarialmente, mas continuamos amigos pessoalmente. Mantive o nome da empresa, que já era bastante conhecida, e ele concordou.

GRI: Como percebe o atual momento do setor imobiliário no Rio de Janeiro e no País como um todo? CC: Com muita preocupação. Este setor, desenvolvido como precisa, atende a boa parte das necessidades do País não só com a produção de novas unidades, diminuindo a carência de habitação, mas também como grande absorvedor de mão-de-obra tanto direta quanto indireta, contribuindo para aplacar a grande praga consequência da crise que é o desemprego.

GRI: Refaria hoje alguma parte da sua trajetória, se fosse possível? CC: Sim. Organizaria melhor cada passo e evitaria perder a eficácia. Mas, com certeza, manteria a alegria e a vontade de construir.

GRI: Onde ainda quer chegar? CC: Até onde der, com muito trabalho.


ACONTECE NO GRI

GRI na futura Vila dos Atletas Cerca de 60 das maiores empresas e investidores do setor imobiliário estiveram no Rio de Janeiro em 18 de setembro a convite da Carvalho Hosken e do GRI para conhecer detalhes sobre a história e perspectivas futuras da Barra da Tijuca. O grupo também visitou as obras da Ilha Pura, bairro planejado que está sendo desenvolvido pela Carvalho Hosken e pela Odebrecht para hospedar os atletas olímpicos, com posterior conversão em complexo residencial. No encontro, Carlos Carvalho, fundador e presidente da Carvalho Hosken, e Sérgio Dias, ex-secretário de Urbanismo do Rio, apresentaram detalhes sobre o conceito de desenvolvimento imobiliário adotado na Barra. Participaram da reunião representantes de empresas como STX, Odebrecht Realizações Imobiliárias, Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário, Marriott International, Blackstone, GIC, Vinci Partners, BSP e Previ. Novos encontros do empresariado para debater oportunidades no mercado carioca estão sendo planejados pelo GRI.

Marco Adnet (Andrade Gutierrez) e Hailton Liberatore (Libercon)

Marcio Moraes (RFM)

Imagens desta página Miguel Sá

Gustavo Favaron (GRI), Carlos Carvalho e Sérgio Dias

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FINAL WORDS

A economia brasileira ainda não chegou ao fundo do poço Mailson da Nóbrega e Alessandra Ribeiro ste ano está chegando ao fim e os resultados serão piores do que o antecipado pela maioria dos analistas. A contração do PIB deve se aproximar de 3,0% e a inflação, de 10%. Além dos efeitos do ajuste econômico – mais do que necessário, dados os desequilíbrios gerados nos últimos quatro anos –, a economia tem sido afetada pela Operação Lava Jato e pela profunda crise de confiança magnificada pelo ambiente político. E em 2016? A contração da atividade deve continuar? E a inflação? Infelizmente, há sinais de um novo ano difícil para a economia brasileira. De um lado, o impasse político que se traduz em paralisia do governo não permite que os agentes econômicos vejam uma luz no fim do túnel, o que explica a continuidade da queda da confiança. A deterioração da atividade econômica, que se traduz em rápido aumento do desemprego e queda da renda real, não permite que a trajetória da confiança dos consumidores seja diferente. O comportamento da confiança é fundamental para a reversão da tendência da atividade. Do outro lado, as expectativas para a inflação em 2016 são piores. Além dos efeitos da depreciação do real, que não estão sendo totalmente sentidos neste ano, devido ao ainda elevado nível dos estoques, o passivo advindo do passado, principalmente no setor elétrico, deve pressionar os preços de energia elétrica. A expectativa da Tendências para esse item é de alta de 12% em 2016, após elevação próxima de 53% neste ano. Além disso, dada a necessidade de aumentar a arrecadação federal, diante do elevado déficit fiscal, e com probabilidade reduzida de aprovação da CPMF pelo Congresso, o governo terá que recorrer a outras fontes de receita | 90

Mailson da Nóbrega

Tendências

E

como, por exemplo, a Cide. Assim, o cenário contempla a incorporação de R$ 0,15 de Cide para gasolina e diesel. A expectativa é de que a gasolina registre alta de 15% no próximo ano, com aumento também nos preços em refinaria. Desta forma, a inflação ao consumidor deve ficar no teto da meta (6,5%), sendo que pode atingir patamar ainda mais elevado, seja pelo risco de maior depreciação cambial, seja por um maior repasse ao consumidor de passivos, principalmente para energia elétrica. Neste contexto, a taxa de juros deve permanecer alta por mais tempo, para garantir que a inflação em 2017 seja mais baixa. Na realidade, diante das evidências de maiores pressões, principalmente de preços administrados, o Banco Central já desistiu de buscar a convergência da inflação à meta para final de 2016, o que custaria muito caro em termos de atividade econômica. Em suma, pode-se dizer que a economia brasileira ainda não atingiu o fundo do poço. A atividade econômica deve mostrar contração pelo menos até o segundo trimestre de 2016. O lado positivo desta história é que a economia está ajustando rapidamente seu déficit em transações correntes – ainda que com um custo muito alto – diante da expressiva depreciação cambial e contração da atividade doméstica.

Mailson da Nóbrega é ex-ministro da Fazenda Alessandra Ribeiro é sócia da Tendências Consultoria Integrada Contato com os colunistas: finalwords@griclub.org O conteúdo deste artigo é de responsabilidade dos autores e não representa necessariamente a opinião da revista.


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